酒店式公寓方案

酒店式公寓方案（精选8篇）

1.酒店式公寓方案 篇一

沈阳汇宝国际酒店式公寓推广方案

前言

此方案非执行性方案，为项目启动期运作思路，大体从以下几方面阐述

一、沈阳市整体房产市场分析

二、沈阳市酒店式公寓概况分析

三、项目自身的SWOT分析

四、项目启动期营销思路概述

一、沈阳市整体房产市场分析

2002年沈阳市房地产开发投资52.4亿元，同比增长49.0%，高于基本建设和技术改造投资增幅，占固定资产的比重由去年的31.9%提高35.8%；房屋施工面积765.2万平方米，同比增长32.5%。其中商品住宅完成投资41.7亿元，施工面积618.4万平方米，分别比上年同期增长62.4%和38.0%。占房地产开发投资和房屋施工面积的比重分别79.5%和80.8%；房地产开发企业共发生土地购置费13.0亿元，购置土地155.7万平方米，创下了历史同期最高纪录，同比增长分别为1.12倍和1.18倍数。

2003年沈城房产市场逐渐向成熟发展，目前沈阳市场消费呈现三角形由低部向上推进状态，购房主体中、低档收入人群较多，销售比率大幅度上升。市场消费群体对现有住房满意程度仅有25.1%，其余74.9%均希望更换住房，改善现有条件和生活环境。政府规划将在三年内进行大批动迁从而带动房产市场喷井式市场需求，2003年将有4万动迁户其中消费者占70%由潜在需求变成现实需求，如每户按70平方米计算将近200万平需求量，房价按2000元每平计算金额将达40多亿元；三年总体将有13万以上动迁户，市场需求空间将增至1000万平方米，市场金额在200亿元左右。

沈阳市未来相当长的一段时间内，房地产走势趋于良好，主要体现在非城市中心区域中高档以下的房地产项目。

1、现有许多城市家庭存在有效需求。

2、外来人口的成交量以15%/年的速度在增长，这种现象会继续存在下去。

3、未来三年的城市内部的13万动迁户将会直接或间接产生近1000万平方米的需求量。投资买房的群体在增加。买房的目的一是为了住，二是为了卖，三是为了租。其中后两者都是一种投资行为。随着消费心理的微妙变化，消费者已趋于理性化沈阳现在有很多人开始进行住房投资，投资买房已经形成了一定规模，房子作为一种资本，同债券、股票、储蓄等相比，房市投资更可靠，增值能力更强。

二、沈阳市酒店式公寓概况分析

酒店式公寓：意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体的新兴产物。

沈阳自“当代程式”破土动工，“酒店式公寓”一下子成为引人注目的焦点。这一新的住宅产品不仅吸引了大量消费者的“眼球”，同时，也被业界所关注。随着“腾龙国际商务公寓”的发售和“万众家园”的拔地而起，以及沈阳华新的五里河大厦、有可能推出的“当代程式”二期以及正在规划设计中的其它楼盘，未来沈阳“酒店式公寓”预计将达到20万平方米，并且想进入该市场的房地产公司还在增加。

早在两年前，北京、上海就已出现“酒店式公寓”，当时的情况是，产品一上市，立即被抢购一空，尽管后来上市量不断增加，但仍被人们关注和看好，其原因主要来自于产品的特性

充分满足了市场需求。酒店式公寓在沈阳的出现，也是市场作用的结果。中高档住宅产品供给相对过剩、银行对房地产业贷款的收缩以及消费者对降低房价总款的需求都是该产品出现的原因和动力。那么，沈阳的酒店式公寓市场需求到底有多大？没有最详尽的市场调查，恐怕谁也说不清楚。先进入这个市场的公司肯定会尝到甜头，后来者的结果很难说。有一点很重要，就是产品本身必须符合其区域特点。酒店式公寓的前景，从长远来看，它虽属过渡性产品，但会有一段时间的繁荣。

酒店式公寓之间最大的差异不是在于地段，而在于配套和服务，这才是其能否生存的关键所在。到底给业主提供些什么？建成后由谁管理？酒店式服务如何实现？其本身的特点决定了业主对其产生的期望值，如果相关配套和服务令人失望，将对产品的市场造成不良影响。显然，即使是很好的物业公司，服务也很难做到星级酒店的水准，如何实现服务的酒店化，对开发公司而言是一个不小的挑战。

三、项目自身的SWOT分析 SWOT分析 优势（S）l

1、政府投入巨资对南北金廊的建设；

2、项目不可复制的地理位置；

3、集团的品牌形象及号召力；

4、坐拥汇宝国际商业广场；

5、别具特色的园区规划；

4、合理的户型设计。劣势（W）l

1、地理位置的优越性决定着价格的相对偏高；

2、消费者购买行为日益理性化，使其产生就低不就高的心理。机会（O）l

1、金廊建设将吸引较多非区域性的消费群体。

2、外地来沈再次置业者将成为项目的又一目标客群。

3、项目与沈城其他项目比较有较强的优越性，如能较好引导可将其他项目的客户进行高质量的分流。威胁（T）l

1、金廊周边项目的不断增多，将造成销售分流现象。

2、市政建设的时限。

四、项目启动期营销思路概述

项目的启动期针对于今后销售工作是十分重要的，关于此项工作本人看法如下： 1.前期的市场调研分析：

知己知彼，百战不殆。我们应在立足区域市场同时，面向整个沈城市场，针对竞争对手、消费群体进行细致周密的调研分析，从而确定目标客户群体、区域及整体市场的主要竞争对手。分析其营销策略和销售方式等。

2.提炼项目卖点

将产品的优势最大化的展现给目标客户群如：l 地段：

地处CBD核心位置，坐标性建筑。休闲生活理念—EQE ：

Easy—轻松，完美配套，生活轻松

Quick—快速，交通、信息等

Enjoy—享受生活，商业配套，休闲运动，优美环境，精神休闲 开发商品牌：（略）

在推广的过程中，不空洞地推出概念，以项目优秀的品质作为支撑点。

3.项目相关运作思路 目标客户群

我们的目标消费群体是那些有能力进行二次或三次置业，并有欲望改变生活方式的人们。为顺利地实现销售，针对项目应进行阶段性市场目标客户群定位，确保宣传的准确性。对原有的客户群体加大信息刺激力度深挖现有目标客户群。

拓展潜在客户群体开展对非目标客户群体的挖掘，充分储备客户资源。购买行为分析

针对购买酒店式公寓的消费人群进行分析得出其购买因素大体分为：纯居住型、商住办公、投资出租其比率为20%、40%、40%。应抓住消费者心理诉求点进行宣传推广。产品分析

随着健康住宅概念的引入，点式高层以成为销售中的难点，为减小今后销售的阻力，建议从户型设计理念着手进行引导式宣传并采取短时间内强制消化的政策实现零库存。通过产品把控方式将部分精品户型“封闭”推迟上市期，待其他户型尽量消化达到接近零库存时将其推出，掀起销售的另一高潮。销售管理

房地产经营的成功，50%在于地块选择；30%在于规划设计，20%归功于销售执行，但关键的 是前面的80%是得由后面的20%来加以实现的，由此可见，销售管理的重要性。有针对性的销售技巧培训

A、基本要求：要让自己被客户所认可

1、销售人员的自身形象

2、注重个人的修养。

3、锻炼个人的主动交际能力。B、销售技巧方面的锻炼

信心的确立

工欲成其事，必先利其器信心是成功的必要元素，成大事者必定信心十足。我们要将如“项目是毫无挑剔的”的观念，灌输给销售人员使其对项目产生极大的自信心，从内心深处萌发出对项目的由衷热爱。将这份激情倾注于销售工作中去，事半功倍。相应的可采取“晨会激励”等方式进行。

媒体组合

为达到刺激目标客户群对项目提高关注度实现销售，考虑到靠单一的报纸媒体宣传力度不够，应采取多媒体相互配合扩大信息量传递弥补报纸媒体到达率的缺陷。方案如下：

1、媒体选择及其作用：

报纸媒体：报广宣传以沈阳日报为主，辽沈晚报作为辅助媒体。相对其他媒体权威性报纸更具有较强的阅读量，其信息传递准确可用于企业、项目宣传形象、传递项目进程信息等。电视媒体：由于广告的增多单一媒体的有效性在逐渐削弱，众多开发商以从单一媒体的宣传逐渐向多媒体组合宣传发展，电视媒体可生动形象地将产品展现于消费者面前。而且具我们

对其他项目的跟踪调查表明通过电视媒体获取楼盘信息的消费者逐渐上升。

户外媒体：媒体针对性较强，可弥补报纸媒体到达率的缺陷选择目标群体集中地区发布抓住受众的视线进行反复刺激。值得一提的是路旗媒体以从单一的周边导视作用发展到较有影响力、刺激力的媒体，可扩大路旗覆盖范围。道路选择：黄河大街、北陵大街、青年大街等。电子楼书：电子楼书已悄然进入房产销售领域，是在对房产销售市场的深入考察和探索的基础上，将软件技术和多媒体手段巧妙结合起来的一种全新的房地产宣传模式。特定的生活方式决定其每天生活决大部分时间被网络占据。电子楼书在标志企业宣传力度的同时，也为这部分网虫提供了项目较为全面的介绍顺应了现代科技时代发展的趋势。

派发：将其作为一种媒体是因为与其他媒体相比，派发的信息传递更直接可将信息有效地传递致每位消费者。

备注：

一、决定热销的十大关键要素

1、定位

2、风格

3、创新

4、地段

5、价格

6、户型

7、竞争

8、客户

9、操盘手

10、附加价值

二、几大建议

1、找准竞争对手。

2、筹建一个团结协作的团队。

3、有主题有策略的推广。

4、适当创新，准确定价。

5、销售把控要掌握好火候。（网点容易、住宅难、办公最难）

6、定位是中高档，产品线明晰。

7、时刻有全员的意识，接受每一双审视的眼睛。

8、物业、工程、销售一盘棋。

————在沈阳酒店式公寓肯定有一定的市场，但无法与北京、上海相比，因为沈阳不具备上述两个城市的人口特征。同时，作为第二或第三居所的酒店式公寓应更多的实现与第一居所的资源上的互补，否则，其吸引力会大大锐减。同时如何将酒店式公寓这种产品转换成商品，才是我们应该仔细考虑的问题。

时间有限，在未对项目有任何深入性了解时接到此方案，只能做上述浅薄分析，其中部分策略也许未必与贵公司运作思路相符，望见谅。

第二篇市场背景研究

对于每个项目，切入点都是从项目区域宏观条件开始分析，项目的市场背景和周边的基本情况，对项目乃至整个行业的影响是导向性的，正确把握“大势”所趋，是项目顺利操作的前提。

本篇主要通过对城市区位条件、人文条件、经济发展条件、城市发展规划以及相关政策的分析和研究，洞察项目所在区域房地产发展的宏观环境，从战略层面上寻找项目发展的有效支持点。

一、沈阳城市区位概况

沈阳地处东北辽东半岛腹地，北依吉林、黑龙江及内蒙古，是辽宁省会和东北地区的经济、文化、交通、金融、旅游中心。与周边方圆100公里内城市鞍山、抚顺、辽阳、本溪、营口、丹东、铁岭等构成中国长三角、珠三角和京津唐之后的又一大都市圈，该都市圈资源丰富，经济互补性强，发展潜力可以乐见。

从行政划分看，沈阳市下辖沈河区、和平区、大东区、皇姑区、于洪区、铁西区、东陵区、苏家屯区、新城子区等9区及辽中县、康平县、法库县、新民市４个县（市），总面积12980平方公里，市域总人口720万。其中城区面积248平方公里，人口达488万人，共约120多万户家庭。

沈阳作为中国东北地区区域中心，是北方的交通枢纽，亦是西出京津两市及环渤海地区的必经之路，又是关内诸省进入俄罗斯和东欧市场的重要通道，交通网络十分完善，航空、铁路、公路运输网络。沈阳的铁路是东北地区最大的铁路枢纽，沈山线、沈吉线、长大线、苏抚线等铁路干线，沟海线、辽溪线、开本线等支线都交汇在沈阳。

公路方面形成沈阳至大连、沈阳至丹东、沈阳至抚顺、沈阳至哈尔滨、沈阳至北京的高速公路网络，以及沈阳绕城高速公路均已建成通车。

小结：从上述区位条件看，完善的、立体化的交通网络有助于加强沈阳市区域性中心、物流中心的地位，作为都市圈的中心城市，其对周边城市的辐射将越来越强（辐射周边城市2000

多万人口），使未来沈阳商业、物流产业更具潜力，对沈阳房地产市场的发展来说亦是一个良好的契机。

二、气候日照情况

沈阳属北温带受季风影响的半湿润大陆性气候。全年气温、降水分布由南向东北和由东南向西北方向递减。一年四季分明，冬季漫长；春季回暖快，日照充足；夏季热而多雨，空气湿润；秋季短促，天高云淡，凉爽宜人。近年由于世界性气候的变化，沈阳平均气温亦有上升。由于气候原因，沈阳建筑施工期一般在每年的3月份至11月份，较南方少3-4个月，工程建筑施工期较长，影响项目的交付时间。

目前沈阳冬季建筑施工技术已经突破，成本将提高7%-8%，冬季施工的楼盘如汇宝商业广场等。

三、沈阳人文及历史渊源

沈阳作为中国历史文化名城之一，拥有2300多年的历史，历史文化渊源极其深厚，曾是著名将领张学良的故乡，又是前清的古都，以沈河区的沈阳故宫、皇家陵寝（福陵、昭陵）折射出清朝的文化古迹，同时，沈阳又是一个多民族城市，拥有汉族、满族、朝鲜族、回族、锡伯族、蒙古族等32个少数民族，多种民族文化的交融，使沈阳城市更具魅力和特色，其影响力越来越广。

目前，沈河区正在把故宫（正在申报故宫文化遗产）、张氏帅府、长安寺及沈阳路一段的大舞台、盛京文化广场、文化步行街等区域正在规划为文化旅游区，未来区域内的旅游文化市场前景可待，旅游文化产业更具潜力，这对本项目的发展是一种利好，借助区域特点提升项目的形象，借势引进产业。

四、城市发展规划

目前，沈阳城市化水平为63.6%，远远高于全国39.1%的平均水平，但与国内沿海发达城市及发达国家（城市化超过90%）相比仍有一定的差距，城市化是房地产产业发展的一大直接动力，城市化进程的加快，必将同时促进房地产产业与房地产市场扩大发展规模。沈阳作为国内大都市和东北区域中心，其发展潜力十分明朗（2003年中国城市评估报告：沈阳发展实力列第9位，位于杭州之后），近年来经济高速发展，影响力日益广泛，未来将继续保持对外来人口和农村人口较强的吸纳能力，城市化的提高是沈阳城市发展的必然趋势，按照我国每年拟城市化水平提高1个百分点的速度，沈阳年将有7万人口入城区，需要新增加住房面积140万平方米。2003年沈阳放宽外地居民买房落户政策，三环路内居民全部转为城市户口，将给房地产业带来新的发展空间。

1、沈阳城市发展规划

沈阳城市的发展目标是：生态森林城市。2010年城市绿化率达到40%，核心区规划公园总数要达到80个，公园总面积22.5平方公里。近期，和平区将新增公园5个、沈河区新增4个、大东区新增8个、皇姑区新增4个、铁西区新增4个、东陵区新增6个、于洪区新增公园15个，人均公共绿地达到12平方米/人。

沈阳市城市总体规划为1个中心城区、6个副城（经济技术开发区、苏家屯城区、虎石台、辉山4个副城，新城子、桃仙国际航空港2个独立副城）、2个组团（汪家、道义）、6个卫星城（新民市，辽中、康平、法库县城，陈相屯镇、团结湖旅游渡假村）、50个小城镇，市域总面积12980平方公里；市区面积3495平方公里；中心城区由核心区三环公路以内468平方公里和4个副城2个组团组成。

产业规划方面，西部铁西装备制造业新型工业带、南部浑南高新技术区、北部现代农业示范

区，东部汽车制造业为主要的沈海工业园区和棋盘山国际风景旅游区，中心地区建设成为现代服务业为主的中央城市走廊。

2、沈河区城市发展规划

沈河区区域面积狭小，区域面积只有17.6平方公里，为浑南新区、大东区、皇姑区和和平区所环绕，外延空间十分有限，因此其发展受到很大的限制，但是作为传统中心城区，却拥有完善的交通网络、浓厚的商业氛围，是金融商贸的产业聚集地，目前形成中街商圈、五爱商圈、北站商务区等，为沈河的经济、城市的发展提供了得天独厚的条件。沈河区总体规划为：两金、两园、两区。

“两金”沈阳都市走廊（沈河段）和沈阳金融商贸开发区，其中沈阳都市走廊沈河段长7公里，沿北京街-青年大街南北线，积聚金融商贸、商务办公、文化休闲、科研和现代生活等功能；沈阳金融商贸开发区位于沈河区主要金融中心，由北京街、惠工街及沈阳火车北站围合而成，区域规划面积112.5公顷，开发后成为积聚金融国际、资讯网络、科技世界、文化都市为一体的区域，成为中国东北地区的金融商贸中心。

“两园”为沈河科技园和工业园，其中科技园位于沈河区先农坛路，区域面积4万平方米，现用房1万平方米，以高新技术企业及产品为主导。

“两区”为五爱现代商贸区和中街商贸文化旅游区。【见商业规划部分】

沈河规划上总体形成金廊、北站金融商贸开发区、中街文化古迹区、六纵六横主要景观街道、四个生态公园和大规模居住区的空间布局。另外来自沈河区规划建设的信息显示，为配合中街商贸文化和金廊区域的建设，东、南、西、北顺城街有望得到改造和扩建，朝阳街和正阳街计划通过扩建实行双向车流，提高中街交通通行率。

同时，沈河区正在通过中央商务区的建设，打造沈阳总部生态圈，即总部经济中心（引进跨国公司、大型企业和企业研究发展中心，形成企业总部在城市中心聚集），当前，沈阳确定了经济和产业的发展方向：发展金融业，引进国内外金融机构入驻，使银行、保险和证券等各类金融服务行业相对集中；发展服务行业，引进国内外各类服务性企业、机构入驻，使信息、咨询、中介和物流相对集中，发展公司总部，引进大型企业总部。

目前，启动的金廊项目有东北世贸广场、银河国际金融大厦、圣世豪林广场、东北金融广场，总投资额为90亿元，建筑面积为162万平方米的等大型项目。

金廊部分项目和即建项目一览表

项目名称区域位置 开发公司 投资额（亿）

五里河大厦 青年大街 沈阳华新国际实业有限公司 1．5 昌鑫置业广场 青年大街 上海昌鑫（集团）有限公司 12 圣世豪林广场 青年大街 新疆新拓投资公司 15 金廊地标 青年大街 沈阳中雁（温州）25 银河国际大厦 北京街 沈阳众发房屋开发公司 4 中国女人街 浑南 沈阳女人街房地产公司（南京）12．8 家世界购物中心 公安厅对面 天津家世界连锁商业集团（沈阳）5 汇宝国际商业广场市府广场北 辽宁汇宝国际投资集团 24 万众家园 北陵大街6号 沈阳万众投资（大连）1．5 盛华苑 展览馆对面 辽宁一方地产投资（大连）12 东北世贸广场 金融商贸开发区 世贸广场（沈阳）置业有限公司（北京）23 东北金融中心 金融商贸开发区 华锐世纪投资发展有限公司 40

财富中心 金融商贸开发区 沈阳英特纳房屋开发公司（北京）10 残疾人康复中心 北陵大街1号 沈阳经济适用房开发公司 0．7

3、小结

从上述的规划信息可见，沈阳城市发展规划正在走入轨道，区域的功能划分有助城市有序健康的发展，将使工业、商业、金融以及文化等产业更加有效地聚集，形成规模化和产业化，从而推动各个地区房地产的发展。沈河区作为沈阳老中心城区，继续保持其传统商业中心，特别是金廊和北站金融区的规划，在一定程度上巩固和提高沈河区的城市和商业中心地位，增强其辐射和影响力，特别是总部生态圈的建设，将使沈河区的经济功能更加突出，在这样一个背景中，对本项目所在区域的房地产市场发展无疑是个利好。

另外，由于金廊工程的实施，带来大量拆迁户，这部分人群转入购房群体当中，刺激房地产市场的需求，同时金廊17块土地的供应，进期内各种商用物业、住宅增量物业市场供应大幅度增加，在一定程度上对本案构成很大的威胁。

综上所述，可明确看到沈河区城市和经济发展的方向。经济总部、中央商务和文化商贸旅游，未来将在城市扮演主导功能作用，代表经济中心、代表最新的、最先进的文化和潮流，而本案位于沈阳主力商圈中街商圈内，其宏观市场背景和区域环境赋予我们发展方向：引导未来市场的居住、商务或商业理念。

五、沈阳经济发展特点

沈阳的经济及产业结构具有以下几个比较鲜明的特色：

1、国有经济比重大

沈阳经济特点是一直以来在国有经济当中独占鳌头，2001年为78.2%，2003年仍达50%，庞大的国有经济影响了沈阳经济的发展和民间资本的扩张，在一定程度上影响了居民的消费能

力，随着“振兴东北”政策的落实，沈阳的产业结构正在不断调整和规划，2005年国有经济将降至40%，政府将继续鼓励私有经济的发展，我们有理由相信，未来沈阳经济运行将保持良好的态势。

2、重工业比重大

沈阳作为东北老工业基地，重工业一直是其经济的支柱产业，其中以汽车装备、制造业更为突出。沈阳已经确定老工业基地振兴目标，即做强做大汽车及零部件、装备制造、电子信息、化工医药、农产品加工五大产业，努力形成全国装备制造业、东北地区商贸物流和金融三大中心，成为辽宁乃至东北地区全面振兴重要增长极。

3、物流中心地位突出

沈阳是东北地区最大的物资集散地和贸易中心。商品流通规模宏大，市场容量和社会商品的流转量居东北各市之首，中心市场作用突出。沈阳已成为东北地区最大的资金、物资、人才的交流中心。

六、主要宏观经济指标分析

1、经济指标（1）沈阳市生产总值 数据来源：沈阳市统计局

近年来沈阳经济呈现良好发展态势，经济总量由2001年的1238亿元增加至2003年的1602亿元，经济增长率提高至14.2%，良好的经济发展基础是沈阳房地产市场健康发展的保证。

（2）相关宏观指标：

指标 GDP增长率 固定资产投资增幅 房地产投资增幅 城镇居民人均居住面积 城镇居民可支配收入

2001年 10.1% 15.5% 21.9% 8.79平方米 6386元 2002年 13.1% 32.8% 48.6% 19.12平方米 7048元 2003年 14.2% 44.1% 52.8% 20.5平方米 8000元

对比沈阳市2002年和2003年经济指标不难看出，沈阳的总体经济发展态势近两年呈现持续高速增长，城镇居民收入水平稳定上升，人均居住条件迅速显著提高，在固定资产投资方面，2002年社会投资结构发生显著变化，房地产开发投资增额锐增，在固定资产投资中比例也大幅度提高。

通常在区域房地产市场刚刚起步发展时期，会出现社会投资短期内纷纷大量涌入这一新兴领域，会造成房地产开发投资激增，之后，由市场对投资导向的自发调节，之后的投资会趋于稳定。因此，理性的看待以上房地产开发投资指标的变化可以发现：

第一，沈阳的房地产开发尚处于起步阶段，但纵观其它经济指标，沈阳的房地产发展具有较好的基础；

第二，目前沈阳的投资外地及本地民营资本为主，社会投资的主体具有非常强的趋利性，在对房地产业有积极影响的基础设施投资上，民间资本及政府投资力度有限，显得政府的支持相对薄弱。对蓬勃发展的房地产业而言，相对滞后的基础设施投入可能形成为未来沈阳房地产业长远发展的“瓶颈”。

第三，随着沈阳城市改造建设，以及诸如金廊等项目的实施，预计近期房地产投资将继续保持高度的增幅，在良好的经济运行背景支持下，房地产市场的供应量将继续上升。（3）其他指标

2003年沈阳市财政收入为125.6亿元，增长30%；引进外资22.4亿元，增长59.2%，列辽宁省第一；进出口贸易总额达到42.6亿元，同比增长45%；城镇居民人均可支配收入达到

8000元，同比增长13.5%。

2、房地产相关指标分析

2003年沈阳市房地产开发完成投资177.3亿元，比上年增长52.8％。全年商品房施工面积1738.8万平方米，增长40.4％；商品房竣工面积585.9万平方米，增长61.1％；商品房销售面积324.8万平方米，增长57.6％，其中商品住宅销售291.6万平方米，增长58.4％。人均住宅建筑面积由2002年的19.12平方米提高到20.5平方米。在沈阳的各种产业形态中，房地产业无疑占据了支柱性产业的地位，房地产业占国内生产总值比率接近10％。2003年沈阳商品房备案销售518.2万平方米，销售额达164.9亿元，分别较2002年增长33%和34%，二手房销售553.3万平方米，销售额达90.4亿元，分别比去年增长39%和55%。从上述数据可见，目前沈阳房地产市场处于快速发展阶段。

七、沈阳房地产市场发展状况

通过对沈阳的房地产市场特征进行分析研究，了解区域房地产的特征，各个板块发展的个性和共性，把握行业发展趋势和价格走向，对区域发展前景进行相应的预测，为项目定位提供市场基础。

1、销售价格上升趋势明显

沈阳房地产真正起步于1997年，房地产制度改革后，房地产需求得到释放，价格一路上扬，市区均价由原来的2300元/平方米，到2003年的3300多元/平方米，在2003年国家振兴东北的利好政策促动下，外地资本及投资者大量涌入沈城，以及金廊项目等旧城改造影响下，需求将大幅度得到释放，同时近年来土地价格的不断增加，以及建筑品质的提高，将大大提高楼盘的建筑成本，预期未来销售价格仍可看涨。

2、一级市场土地供应制度日趋完善，土地价格上升

 2001年沈阳市开始出台了一系列规范房地产市场的法规、政策文件，政府每年均按照土地供应计划进行供地。所有的经营性房地产开发用地全部进入土地市场采取“招标、拍卖、挂牌”等方式进行公开交易，2003年又将城区土地纳入土地储备中心，实行计划供应，统一管理，这将导致开发用地土地价格的提升，使房地产市场更加成熟有序。

2001年土地市场价格实际变化情况，2001、2002、2003年住宅用地价格分别上涨8.00%、9.91%、5.8%，商业用地分别上涨4.00%、3.56%、8.4%。2003年住宅用地和商业用地价格分别达到1177元/平方米和1277元/平方米（三环内）。

3、房地产投资规模不断扩增，投资主体发生变化

2003年沈阳房地产投资规模继续扩大，完成投资167.4亿元，投资增幅达44.2%，由于浑南新区、铁西新区、棋盘山风景区的开发和CBD建设、金廊工程启动进程加快，加之18号文件等房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，未来投资规模将提增。

同时，由于大批外地和境外实力开发商进入，导致沈城房地产投资主体发生变化，外地开发商成熟而又先进的开发理念，优秀的建筑品质不断的影响着沈城的房地产开发行业，这也将引起房地产市场的新变革。

4、市场供应量持续放大，商业地产投资比重增加

近年来，随着土地供应量的增加，导致增量房和存量房供应量增加，促进二、三级市场的联动发展。2003年全市实际供应经营性用地274宗，面积676万平方米，未来几年内增量房将持续放大。

在土地供应中，商业用地比重增加，商业用地25宗，占2003年市本级市场供地量的24.4%，是2002年的6.58倍，金廊项目的实施以及旧城改造，未来商业用地的供应量仍会继续放大。去年及去年土地出让情况见附件

一、附件二。

5、供求渐生差异，市场机会显现

目前，沈阳市场主流供应仍然是120平方米以上户型，其中150平方米以上的户型更为集中，以城区几大经典楼盘为代表如：地王国际花园、格林豪森等。2003年上半年的空置率高达到55.11%，造成严重积压的状态，其中可预售的比例为66.46%，供应量偏大，而100平方米以下的户型市场供应确存在很大的缺口，产品供需结构矛盾突出。

由于沈阳房地产市场起步晚，市场仍不成熟，购房者求大求宽和跟风的住房观念，以及开发商为达到利润，过度追求量上的增加，做足面积，缺乏产品品质的理性和市场供需合理性思考，盲目跟从，一窝蜂走大户型高端路线，忽视市场的合理需求，导致大面积户型供应大量增加，而小户型由于缺少供应，市场需求没有得到释放，造成当前的市场畸形结构。随着市场的发展和成熟，消费者购房观念回归理性，未来中小户型的产品将越来越受市场的追捧。

6、板块特色鲜明

城中区（沈河区、和平区）

城中区主要以中高档楼盘为主，户型面积均存在过大的问题，平均价格约在4500元/平方米。主要购买人群来自中产阶级或高级政府官员。作为中心城区，随着城市发展规划，土地资源越显稀缺性，将导致价格会呈现上扬趋势。

城北区（皇姑区）

城北区依托北陵公园，成为市场供应的热点，目前平均价格约在4000元/平方米，城北区二环以外的郊区楼盘均价都3000元/平方米，除城中地区外平均价格最高区域，后期开发楼盘多以高档为主，主诉求多以优秀学区、天然氧吧拉动消费者，新开发楼盘正逐渐向城市最北部及城市西北部（塔湾地区）转移，并多数以小户型为主，迎合普通工薪阶层的需求。

城东区（大东区）

主要以中档楼盘为主流，临近中街地区出现少量的高档楼盘，总体供应量较大，各楼盘品质不如以往，销售速度缓慢，平均价格约在3200元/平方米，主要购买人群原大东区居民及部分沈河区居民。

城西区（铁西区）

铁西区近期在土地供应及楼盘开发面积等方面均高于其它区域，建设大路以北地区的（原有大型厂区）土地供应量明显增加，临近和平区及铁西商圈区域有少量高档楼盘出现，整体楼市价格略显上扬，平均价格约在2800元—3500元/平方米之间。2004年土地供应量加大，政府招商引资力度加大，各开发商纷纷看好城西区土地，预计在2005年会有大量中、高档楼盘涌入沈阳住宅市场。

浑南新区

浑南新区住宅市场开发建设较晚，前期多以低档楼盘及别墅项目为主，2002年后浑南新区由于土地供应量大、土地价格低的优势，吸引大量开发商来此区域投资建设，加上浑南新区利好的政策导向，还吸引了大量外地开发商来沈开发建设，打破以往以别墅为主的局面。现今浑南新区多以中、高档住宅为主，多为外地开发商开发建设，建筑风格多种多样，强调异

域风情。平均价格约在3500元/平方米，别墅价格约在6000元—7000元/平方米。

八、房地产相关政策解析

1、中央政策

2003年6月13日央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即所谓的121号文件，对房地产开发企业的贷款资质提出新要求，各种许可证要求齐全，自有资金应不低于项目开发投资额的30%才可申请贷款，同时个人贷款方面要求商业银行只能对主体结构已经封顶的住房发放个人贷款。

2003年8月31日国务院出台《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，即所谓的18号文件，肯定了房地产市场对经济增长的作用，强调对符合条件的房地产开发企业加大信贷力度。

从上述121号文件精神可看，未来我国房地产业将面临一场变革，对于房地产开发企业将面临重新洗牌，对于沈阳这样一个房地产市场尚未成熟的区域来说，部分房地产开发企业将面临重新整合，在外地实力开发商（外地资本）大举入侵的情况下，部分中小开发商面临退出市场的局面；同时国务院18号的出台也给开发商一份定心丸，规模和实力的开发商成为将逐渐成为市场主流，这意味着未来市场将更加有序、成熟。

2、地方政策

2003年4月17日，沈阳市公安局《关于调整我市购买商品房落户政策的通知》，2003年8月16日公安局和房管局又做了补充规定，大大降低了购房入户门槛。

2003年政府为激活房地产市场，政府不断推出诸如购房入户、购房补贴政策，同时简化购房手续，金融机构推出“转按揭”等利好政策，此举将刺激住宅市场的需求。

同时沈阳市政府的32号文件《沈阳市土地储备办法》，计划于2004年4月1日实施，该文

件的出台，标志着沈阳土地供应走向计划化、规范化和科学化、有助于沈阳房地产一级市场健康的发展，有利于沈阳房地产市场投资环境的提升。

九、小结

作为本项目的区域大环境，在人文条件上，沈河具有其它地区无法比拟的浓厚的历史文化积淀，这种整体的城市形象对于一个大型的房地产项目而言是非常有利的，是超出项目本身的额外的辐射力和吸引力，是有利于项目在超出本地区之外进行推广的一种保证。作为一个房地产刚刚起步的市场，沈阳的经济提供了这个市场发育和发展的有力保证。从客观上传递给发展商一个信息：在这样一个地区，我们有理由相信这个市场是值得期待的。

至于本项目，有以下几个方面的影响：

1、规划的实施和经济的发展必然加速城市化进程，推动郊区房地产市场 的发展，促进了购房消费的阶梯性。

2、金廊项目的拆迁和棚户改造，带来购房群体的增加。

3、各种政策表明，沈阳房地产市场正在走向规划化，将带来开发企业的从新洗牌和市场竞争的有序化。

4、无论是金廊项目还是其他区域，都将成为本项目的直接竞争板块，参与分割有限的需求份额。

总之，新兴的市场总是充满机遇，但风险与机遇是并存的。“未雨绸缪”、“居安思危”，理智的看待市场，冷静的思考市场是每一个项目成功的前提。

第三篇市场供应分析

目前市场主流供应产品是什么？未来主流供应产品将是什么？主流供应价格多少？哪些产

品最受市场追捧，哪种产品存在市场抗性，本篇通过市场供应分析，了解市场供应动态和趋势，为项目的定位和市场切入点提供决策依据。

一、住宅市场供应分析

结合沈阳当地的购房消费特性和项目的情况，本次市场供应研究采集范围为沈河区域及大东区一环范围内的在售楼盘，其中以中街区域范围为主力研究对象。研究楼盘为：鹏利广场花园、皇城东苑、天龙家园、中街北苑、御点江山、领袖E家、府苑名都、地王国际花园、未来城、万科金色花园、东大智慧馨园、明城花园等楼盘。

1、供应区域

从区域范围看，上述楼盘主要分布于三个区域，中街北：中街北苑、领袖E家、府苑名都、万科金色家园等；中街东面：天龙家园、皇城东苑、鹏利广场花园等；中街南面：御点江山、地王国际花园、东大智慧鑫园、明城花园、未来城等。目前故宫区域范围内在售物业供应除御点江山外，其他无新盘供应，区规划信息显示，故宫区域范围内原则上不供应住宅用地，将使本项目成为区域范围内稀有资源，对本项目的开发是一种利好。

2、供应规模 物业规模 供应楼盘

5万m²及以下 皇城东苑、胜利公寓、东大智慧馨园 5-10万m² 中街北苑、御点江山、未来城、领袖E家、10-20万m² 府苑名都

20-40万m² 鹏利广场花园、天龙家园、地王国际花园明城花园

从上述物业规模看，除皇城东苑、胜利公寓以及东大智慧鑫园外，其他楼盘的物业规模均在5万平方米以上，其中鹏利广场花园、天龙家园、地王国际花园、明城花园等楼盘的物业规模均在30万平方米以上，且大都为期房，目前沈城楼盘开发正在进入规模时代，规模带来的品质和配套优化的物业越来越受购房者的追捧，大规模的物业开发正在逐渐成为沈城房地产市场供应的主流。

3、供应户型/面积

楼盘名称 物业规模万m² 主力面积m² 销售价格元/ m² 主力总价万元 备注 鹏利广场花园 40 99.5-107.5 起价3288均价4200 45-50 一期300套 天龙家园 5 130-145 起价3588 45-50 二期

地王国际花园 30 150-180 起价5200 80-100 1000余套

明城花园 6.32 135-155 多层起价3780均价4000 50 共800套一期540 府苑名都 16 190 起价4378 100 328套 中街北苑 9.07 125 均价4000 50 700套 御点江山 5 177.54 均价5200 80-120 现房66套 未来城 — 157 起价4180 65-75 232套

领袖E家 7 160 高层起价4190小高层起价4260 65-70 共400套

皇城东苑 5 120-140 起价3380均价36803496（折后均价）45-55 一期236套 胜利公寓135-155 起价4230 60 120套

从供应户型和面积看，市场主流供应基本上是大面积户型，面积主要集中在150-180平方米

之间,为三房两厅为主，其中府苑名都的主力供应面积高达190平方米，目前市场供应户型过于集中,前期市场消化了大量的高端客源,随着房地产价格的上涨,总价不断上升,客户层面越来越狭窄,同时浑南等新区的开发建设，各种别墅物业的兴起，分流了大量高端客源，留下的市场分额越来越小,大面积户型空置成为目前沈城房地产发展的重要问题。

随着外地开发商的进入，沈阳房地产市场掀起新变革，房地产开发越来越理性，越来越有序，产品结构将更加合理，以市场需求为导向的开发模式将成为主流趋势，可以预见，未来大面积户型供应将趋于缓和，中小面积的户型将逐渐成为市场供应热点。

4、供应价格分析

调查区域内，物业的供应价格基本在4000元/平方米以上（起价），其中以地王国际花园为最，起价高达5200元/平方米，成为该片区内物业价格的领航，从片区看，中街以北区域的供应价格除中街北苑均超过4000元/平方米，中街东区域的起始价格均在4000元/平方米以下，中街以南片区除胜利公寓外，起价亦在4000元/平方米以上，从片区供应价格趋势看，中街以东区域由于中街商圈的延伸，商业配套日趋完善，看涨, 逐渐成为市场供应的热点，该片区供应价格可代表楼盘为天龙家园、鹏利广场花园二期（30-100平方米的精小户型）。

5、供应总价

调查区域内，市场主流供应总价在50万元以上，除鹏利广场花园、天龙家园和皇城东苑外（胜利公寓主力供应为单身公寓），其他物业主力总价均超过50万元，其中地王国际花园和御点江山主力总价高达100万，其他东大智慧鑫园、领袖E家和未来城的主力总价在60-70万元之间。

市场过高总价使物业的销售压力越来越明显，总价在50万元以下的物业市场还存在很大的缺口，也说明市场没有完全细分，市场的需求也没有得到释放。

二、酒店式公寓市场供应分析

1、沈阳市酒店式公寓市场发展概况

酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又有信息时代写字楼的特点，拥有良好办公、商务设施，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体的物业。该类物业往往位于城市的黄金商务区、商业区，由于总价低，物业管理和服务配套完善，成为白领和商务需求的热点，亦深受投资者的青睐。

酒店式公寓在沈阳房地产市场出现时间较晚，2002年，当代程式、腾龙国际公寓等酒店式公寓在沈城楼市横空出世，一推出立即受到市场的追捧，成为白领、商务人士和投资者投资的热点。2003年酒店式公寓成为中高档房地产市场主流，多数新开发的楼盘中会出现酒店式公寓的产品，但在户型、面积方面参差不齐，由30平方米—200平方米不等，从销售方面看，以小户型（30平方米—70平方米）酒店式公寓更为走俏。目前沈阳市酒店式公寓按小户型酒店式公寓主要有：腾龙国际公寓、当代程式、皇城酒店公寓、胜利公寓、金茂国际公寓、中润国际等项目，其它在广告推广中提及酒店式公寓的项目有：五里河大厦、鹏利广场花园、东大国际中心、云顶天厦、艾特国际公寓、浑南新区来美安公寓；皇姑区克莱斯特国际花园、万众家园等项目。

2、市场供应分析

考虑本项目特性，使研究范围具有更大的针对性，本篇以项目周边及太原商圈在售的酒店式

公寓为主力研究对象。

（1）供应区域

目前沈城酒店式公寓的供应仍然比较集中，主要分布在三好街、青年大街周边、和平区太原街周边及中街、北行商圈等地段非常好的商业区及中心市区。小户型酒店式公寓目前主要集中在太原街周边及中街周边等繁华区域，主要目标客户群是高薪单身白领阶层、经商人员、商务人士及投资者。

本项目周边酒店式公寓供应的楼盘较少，只有位于中街东段的金茂国际公寓。

酒店式公寓楼盘供应

楼盘名称 物业规模万m² 主力面积m² 销售价格元/ m² 主力总价万元 备注 金茂国际公寓 3.2 40-60 7500（均）35-40 现房 腾龙国际公寓 3.2 49-107 7400（均）35-45 现房 当代程式 2.8 60-65 约5000 30-35 期房

皇城酒店公寓 3 37-75 6100-7800（7楼）30-40 准现房 城建同泽广场 5.4 35-67 起5488 25-35 期房 胜利公寓 2.3 26-65 4180（起）20-30 期房 中润国际 3 28—52 4090元（起）20—30 准现房

（2）供应规模

从供应规模看，研究区域内的酒店式公寓楼盘规模大都在4万平方米以下（城建同泽广场达到5.4万平方米），以单幢板式建筑为主，总建筑规模达到20万平方米（胜利公寓部分为大

户型住宅），供应量达到1680套，由于以上物业大都在近两年内开发建设，所以上述供应规模也代表近两年积累的供应。目前沈阳在建、已建及待建的酒店式公寓供应总量超过30万平方米。

（3）供应面积

目前，酒店式公寓主流供应面积集中在40-70平方米户型，其中腾龙国际公寓最大户型面积更是达到了107平方米，而40平方米以下的酒店式公寓供应存在一定缺口，其中皇城酒店公寓、城建同泽广场和胜利公寓的部分供应，由于市场主流供应户型销售看好，开发商存在一定跟从性，导致市场供应的户型面积相对集中，这意味着市场还没有完全细分，40平方米以下小户型酒店式公寓存在一定的机会。

（4）供应价格

由于酒店式公寓地理位置较好，临近中心商务区或者是黄金商业地段，交房标准多采用精装修标准，同时作为高层物业，其销售价格相对较高，目前现房的酒店式公寓销售价格达7000元/平方米以上，其中金茂国际公寓均价达到7500元/平方米，腾龙国际公寓亦达到7880元/平方米（均价），其最高销售价格更是突破8000元/平方米，创沈城楼市天价，目前期房销售价格也达到5000-6000元/平方米，以当代程式和中润国际为代表。

由于小户型酒店式公寓户型小、购房总价略低的优势，小户型酒店式公寓在推广宣传中采用首付低、总价少来吸引消费者，部分项目采用成套销售。今后的小户型酒店式公寓按套销售的趋势前景较好。现有小户型酒店式公寓的价格要高于中心区域住宅的价格，约高出1500

元/平方米。

总价方面，目前市场酒店式公寓的供应总价十分集中，主力总价在30-40万元（每套）之间。

（5）市场消化情况

小户型酒店式公寓由于地理位置优越、交通方便、户型小、总价低、提供精装修及全套式酒店服务标准等优势，深受年轻白领阶层和商务人士、经商人员的青睐，更受投资客户的关注，因此该类物业在沈城问世后，销售形势一直看好。金茂国际公寓在短短3个月内，销售率超过42%，当代程式销售率也达到90%，中润国际在短短时间内竟达到93%的良好销售佳绩。当然，与其他沿海发达城市单身公寓火爆的销售局面相比，沈城的酒店式公寓销售态势略逊一筹，由于当代程式的预留口碑对沈城酒店式公寓市场存在一定的影响，使部分投资客户处于观望状态，影响其投资积极性，2004年大量公建及商住用地的供应，以及外地大型开发商大量进驻，将给沈城酒店式公寓市场带来新的活力和变革，市场亦逐渐走向供需两旺。

（6）其他供应特征

沈阳市小户型单身公寓规模状况：目前供应的小户型酒店式公寓均是高层建筑，容积率均超过10，每层平均有15户，基本为精装修，公共区域的装修风格接近酒店，相关的配套设施较充足，如：餐厅、健身室、棋牌室、台球室等，提供的物业服务也与酒店相同，如：洗衣、送餐、收拾房间等项目。

（7）酒店式公寓目标人群研究 A、驻沈商务人员

个人社会和经济特征：多为外企或大型企业的商务骨干，活跃在沈阳的商业领域，收较高，自己的家不在沈阳。

产品需求描述：对项目的地段、交通要求很高，要求靠近商务区以节省大量的时间，注重户型的舒适性和便利性，强调亦商亦住的功能。

B、单身白领

个人社会和经济特征：崇尚个性，个人月收较高，拥有较高学历，具有较强的自主支配能力，是城市中的新生力量。

家庭生活基本态度和观念：喜欢简洁而又丰富的生活方式，崇高个人空间，但生活不追求奢华，追求宽松、自由的生活状态。

C、投资客户

个人社会和经济特征：早年创业的淘金人，已完成了财富的原始积累，并认定住宅是稳定和安全的投资方式。看重投资回报率、风险大小、收益稳定性及变现快的因素。其投资后出租给小型广告公司、事务所、外籍商务人员和办事处等。

产品需求描述：地段、产品总价和适租性是其购房时考虑的首要因素。

（8）酒店式公寓筹建项目

项目名称 上市时间 入住时间 基本情况

地王国际花园 2004．5 约2005年年底或2006年 酒店式公寓为两栋高层，约300户左右。具体情况尚未确定。

盛华苑 2004．5 约2005年年底或2006年 酒店式公寓为三栋高层，底部裙楼相连，具体情况目前尚未确定。

银信商座 2004．8 约2006年 酒店式公寓为两栋高层，底部裙楼相连，具体情况目前尚未确定。

汇宝国际公寓 2004．6 约2006年 具体情况不详。

中街区域鹏利广场花园二期也有10多万平方米的精小户型公寓（30-100平方米），将在2004年底推出。

三、小结

1、市场供应过度集中，产品线窄

在住宅市场中，市场的供应户型基本都在120平方米以上，120平方米以下户型寥寥无几，100平方米以下户型更是难觅踪影，市场主流供应集中在150平方米-180平方米，总价供应过高，产品线比较单一，与市场实际需求造成一定脱节，造成目前大户型物业的滞销现象，随着年轻及外来购房群体的增加，市场的需求将逐渐回归理性，无论是酒店式公寓（单身公寓）还是住宅市场，都在呼唤个性化、多样化精品化的产品。

2、产品品质逐步升级

沈阳供应的楼盘都在两年前设计开发，由于开发时间比较早，这些楼盘在外立面、设计、整体功能、品质等方面已有所滞后，随着居民收入水平的提高以及房地产市场的日益成熟和完善，居民对居住环境和质量的要求亦将逐渐提升，规模和高品质的住宅将成为其未来需求。随着外地规模和有实力的开发商的进入，加上本地实力华新和银基等开发商的介入，沈城房地产市场涌现了一大批高品质、高档物业，诸如地王国际花园、天龙家园、河畔新城、万科金色家园等，促进沈城物业品质的提高，特别是酒店式公寓其完善的配套服务和物业品质已经走在市场的前沿，这将推动沈城物业品质的革命，可以预见未来沈城楼是将走入品质时代。

3、产品缺乏个性，存在一定同质性

从研究区域供应楼盘看，相当部分的产品很大程度上存在同质性，无论是立面、整体功能和品质等，即使是高档物业，在功能和产品方面也存在诸多雷同，诸如格林豪森、地王国际花园等楼盘，缺乏鲜明的产品个性，特别是酒店式公寓，更是千篇一律，缺乏应有的产品个性。这与当地开发商存在跟从性及购房者的购房观念有很大的关系，也表明市场尚未成熟，在这样的市场环境中，对本项目亦是一个发展契机。我司认为由于项目的诸多环境和规模限制，走精品化路线应是本项目的发展方向。

2.酒店式公寓方案 篇二

关键词：商住式酒店公寓,风险,投资

0 引言

近几年, 城市化进程的过程中, 房地产业可谓是扮演着一个重要的角色, 城市规模急剧扩大的同时, 不仅新城区焕然一新, 老城区的旧商业中心也面临衰老和退化, 大型的商住群也逐渐落成, 在一定程度上反映了一个城市发展的水平和潜力。但是, 因为市场发育不完善等原因, 不断上涨的房价使得不少人们对大中户型的房子叹为观止, 尤其是北上广深等一线城市。此时相对总价较低、服务齐全的商住酒店式公寓吸引了不少人的目光。

1 商住酒店式公寓概述

1.1 酒店式公寓的概念

酒店式公寓不同于公寓式酒店, 两者有着不同的概念。《上海市城市规划管理技术规定》中首次对“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分别作出定义, 并明确其区分与界定。《规定》中的名词解释第13条明确写明:“公寓式酒店指按公寓式 (单元式) 分隔出租的酒店, 按旅馆建筑处理。”第14条:“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓, 按居住建筑处理。”酒店式公寓属于住宅类物业, 公寓式酒店则是酒店类物业 (非住宅) 。正因为两类物业性质不同, 所以前者可拥有个人产权, 可以居住、出租或转售。酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店, 而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务, 如客房打扫、洗衣等, 同时居室内配有全套家具及必要的设施。概括地说, 就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。而商住酒店式公寓是酒店式公寓的一种特殊形式, 以办公、居住混合的形式存在[1]。

1.2 商住酒店式公寓的发展

商住酒店式公寓的雏形起源于20世纪中期欧美发达国家的社会变革, 因社会的发展, 人们的生活方式发生了较大的改变, 人口流动增加, 人们对配有家具和酒店式管理的居住形式有了需求。由于这种居住形式的灵活性强, 价格低于一般酒店, 服务也较为齐全, 所以受到了经常出差的商务人士的欢迎。

商住酒店式公寓在我国经过了十几年的发展, 我国经济发展的特点决定了我国酒店式公寓除了自用以外, 还兼有投资的功能。其服务人群主要是投资者和经济实力较强的外籍商务人士。

2 商住酒店式公寓的优势和矛盾

2.1 优势

1) 总价优势。商住酒店式公寓是以住宅为根本, 行使写字楼的功能, 主要功能还是以住宅为主, 所以在户型设计方面, 普遍以小户型为主, 这样总体成本就比较低。相对于大户型、总价较高的写字楼相比, 投资的成本较低[2], 投资的灵活性较大。

2) 功能优势。商住酒店式公寓将居住功能和商业功能巧妙地结合起来, 而随着我国城市化的加速发展, 城市建设的综合性和整体性已经受到了广泛的关注, 土地资源集中利用也成为一大热点。

3) 工作、生活多样性优势。在经济迅速发展的今天, 越来越多的人追求便利和“新鲜感”, 商住两用兼顾了居住与办公功能空间的复合优势, 更好地适应了相关行业从事者的需要, 也给在此居住的人群提供了享受商业配套设施的权利, 丰富了生活。

商住酒店式公寓通过建筑的功能结合、空间环境改善, 在提升商业价值的同时满足居民的生活品质[3]。

2.2 矛盾

房地产项目要将两种功能进行结合就一定会有矛盾, 如设计矛盾、政策矛盾、居住环境矛盾。

设计矛盾:在商住复合具有优势的同时, 商业与居住也在功能、形态、结构等方面存在着诸多差异。这也使得很多相关专业的学者对其差异的改进进行了研究, 如张秋庆与梁文逵就针对大型综合商住楼的特点, 对其排水系统进行了设计探讨[4]。

政策矛盾:2005年5月1日, 广州市正式颁布了《广州市房屋租赁管理规定》, 其中明文指出, 承租人应当按照房屋规划用途使用房屋, 不得擅自改变建筑物的使用性质。但2007年《物权法》的颁布对“住宅禁商令”产生了很大的影响, 《物权法》更强调了对私有财产的关注, 当然这不意味着否定了住宅禁商, 也并不意味着住宅可商, 住宅商用的可与不可应该在充分分析其利弊的基础上综合考虑[5]。

居住环境矛盾:虽然配套设施会给人带来方便, 但是也会有负面影响。商与住混合在一座楼中, 办公环境就会受到很大的影响。面对两种截然不同的功能, 对物业管理的要求也较高。办公的人可能会受到住户生活噪声的影响;而对于安全感要求较高的长期住户来说, 可能会因为每天看到不同的陌生人而感到不满。

3 投资风险分析

虽然商住酒店式公寓既有酒店的方便快捷的服务, 又有公寓式的舒适环境, 但是对其进行投资仍然需要面临一些不可小觑的风险。

3.1 市场风险

众所周知, 房地产价格在10年内上涨了很多, 使得很多开发商加大投资并且有很多人在满足自己居住的情况下买了两套房、三套房等, 如表1所示为国家统计局发布的2013年1月份~6月份全国房地产开发和销售情况。

从表1可以看出, 2013年1月份~6月份, 商品房销售面积51 733万m2, 同比增长28.7%, 其中, 住宅46 090万m2, 增长30.4%;办公楼1 121万m2, 增长31.7%, 商业营业用房3 066万m2, 增长了8.3%。待售面积43 731万m2, 其中住宅28 736万m2, 增长了42%;办公楼1 770万m2, 增长了27.5%;商业营业用房8 392万m2, 增长了34.4%。从数据对比可以看出, 除办公楼的销售增长率比待售增长率稍高以外, 住宅和商业营业用房均存在待售面积和增长率大于销售面积和增长率的情况, 也就是说, 住宅业商业营业用房存在滞销现象。

但即使如此仍然不断的有开发商进行开发投资, 看重的就是顾客的投资心理。所以对于投资者来说, 投资能否得到期望的利润, 需要慎重考虑。

3.2 使用成本高

商住酒店式公寓的一个最大的特点就是其具有酒店式的服务, 物业负责内务工作, 包括打扫房间, 清洗衣物, 送餐等。对于使用者来说, 商住酒店式公寓因其具有较普通住宅更为完善的物业服务, 因而要承担相对较高的物业管理费。

同时从配套设施上看, 酒店式公寓所在小区的停车费用高出普通商品住宅1倍多, 以杭州地区为例, 酒店式公寓的停车费用最低约800元/月, 而普通商品住宅的停车费用最高也就360元/月。

另外, 商住酒店式公寓的水电费如果按照商业用房收取, 会比普通住宅高出1倍左右。

3.3 售价并不便宜

商住酒店式公寓因其面积小, 总价低、首付低而吸引着投资者, 但是实际上并没有那么简单。

目前市面上很少有商住酒店式公寓的产权期限可以达到70年, 以杭州市某商住酒店式公寓及其周围的普通住宅为研究对象, 调查发现, 普通商品房的单价在2.5万元左右, 按国家规定, 产权期限为70年。商住酒店式公寓的单价在2万元左右, 产权期限为40年。投资者如果购买面积相同、地段临近的普通商品房住宅和商住酒店式公寓, 以70 m2的小户型为例, 需要分别投资175万元和140万元。由此看来商住酒店式公寓的成交价比普通住宅要低许多。但是仔细分析会发现并非如此。首先, 商住酒店式公寓的使用年限仅为40年, 仅相当于普通商品房的4/7, 平均分摊到每年的成本就比普通商品房高了;另外, 因为政策限制, 商住酒店式公寓不可使用公积金贷款, 且还款期限为10年内, 贷款利率要比基准利率高出10%。对于投资者来说, 这些多出资金的投入并不能轻易忽视。

3.4 居住效果差

普通商品房住宅的居住功能主要有起居室、厨房、餐厅、卧室、书房、儿童房、老人房等, 功能齐全, 可以满足绝大多数家庭对“家”的需求。而商住酒店式公寓在设计上会遵循开发商利润最大化的原则, 在有限的空间内分隔出更多的单元, 而对生活实用性的考虑较少, 很多的设计户型单一, 甚至没有独立的厨房和客厅, 其格局更接近于家庭旅馆, 只具备酒店和旅馆的暂住性功能, 对于许多人来说, 商住酒店式公寓明显不适宜长期居住, 从而让投资贬值。

4 结语

正所谓“存在即合理”, 商住酒店式公寓作为时代发展的产物也有其独特合理的的地方, 众多商住酒店式公寓在其广告中都提出诸如“拎了皮箱就入住”“全方位家庭保姆式物业管理”“公司就在自己家”等诱人口号, 对于人口流动性比较大的城市来说, 投资商住酒店式公寓有着独特的优势, 但是在投资之前, 应充分考虑商住酒店式公寓的弊端和投资风险, 及时掌握市场信息, 关注市场动态, 运筹帷幄, 从而决胜千里。

参考文献

[1]余源鹏.酒店式公寓项目开发全程策划[M].北京:中国建筑工业出版社, 2009:1-3.

[2]姜洁勇.民用建筑商住楼的实用价值[J].现代建筑, 2011 (12) :34.

[3]蒋薇.中德城市中心工商住混合型历史街区更新的比较研究——以柏林哈克雪庭院群和上海田子坊为例[J].现代城市研究, 2012 (1) :34-46.

[4]张秋庆, 梁文逵.大型综合商住楼排水系统设计探讨[J].给水排水, 2012 (10) :86-89.

3.试水酒店式公寓 篇三

王豪

近年来，酒店式服务公寓在房地产市场上显山露水，不少投资者也摩拳擦掌跃跃欲试，但是面对令人眼花缭乱的广告炒作，却又显得无所适从。

酒店式服务公寓(service apartment，简称酒店式公寓)，顾名思义即“酒店式的服务，公寓式的管理”，它来源于欧洲的“产权式公寓”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。在我国，酒店式公寓始于1994年，它最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地。在传统的市场中，酒店式服务公寓一般都是由大公司开发经营的，基本只租不卖，如雅诗阁、国贸(北京)等，出售的项目仅在近几年才出现在市场上。

物业概貌

随着跨国公司业务的不断扩张，中长期派驻海外的国际商务人士越来越多，一般的酒店和住宅无法满足他们的要求，酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此受到商务人士的青睐。

酒店式服务酒店式公寓主要集中在市中心的高档住宅区内，集住宅、酒店、会所多种功能于一体。与普通公寓和住宅相比，其独特的地方在于酒店式的管理和服务，可以很好地满足商业人士办公和休闲的需要。为了确保公寓的档次和品位，酒店式公寓一般都会请专业、知名的酒店公司统一经营管理。

公寓化管理与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，服务则更胜一筹，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道，在服务上也更加个性化，且总体租住价格相对酒店要低。

市场初潮

酒店式公寓一出现就吸引了很多开发商和房产投资者的目光。它是住宅的一种，也是商业地产家族不可或缺的一员。个体投资者按套购买投资型酒店式公寓，享有产权，但他们买下公寓后，多数不会选择自住，而是出租后获利。

租金回报

国内客户尚不具备相当经济实力，也不习惯于租住公寓，所以酒店式服务公寓的租房客主要是在华的海外公司高层管理人员，以及在华海外社团和驻华使馆的工作人员等，一些小型公司也将其作为商住使用。这部分人有良好的经济条件，可支付较高租金。

戴德梁行的一份调查报告显示，租金方面，目前北京的酒店式服务公寓租金从8美元／平方米·月～56美元／平方米·月不等，平均租金维持在22美元／平方米．月左右，一些高档酒店式公寓的平均租金高达27．2美元／平方米·月；出租率方面，总体保持上升趋势，普遍在70％以上，一些高档酒店式公寓则稳定在90％左右。

实践中，开发商还制定了保证收益的措施：一种是开发商聘请专业酒店管理公司对项目统一经营管理，给投资者固定的收益，还有一种是只要有一套公寓出租，所有的投资者便平分收益，以避免因空置遭致的零收益。

政策优惠

酒店式公寓的土地性质是住宅用地，产权年限为70年，较之商业用地使用期限为长了20年，其交易税负也比商业地产要低一些，此外不少银行在按揭方面还会有额外优惠。

策略篇：拨云见日——访华高莱斯(北京)地产顾问有限公司副总经理公衍奎

王豪

外国人有钱，但他们的钱并不好挣；酒店式服务公寓投资前景看好，但选择不慎也会鸡飞蛋打。投资酒店式服务公寓有没有诀窍?如何选择才能确保立于不败之地?

风险提示

“这个地段肯定能升值”、“投资酒店式公寓一本万利”，投资者在信息不对称的情况下，切勿轻信开发商的这些鼓吹和承诺。

被套“潜力股”

或者是信了开发商的话，或者是承受不了好位置的高昂价格，或者是看准了某地域的升值潜力，一些投资者会选择在尚不成熟的社区投资酒店式公寓。的确，投资成熟区域的酒店式公寓，购房成本可能较高，而投资尚不成熟区域的酒店式公寓，购房成本会相对较低，如果眼光独到，收益也会非常丰厚。但问题在于，万一那个地方没有发展起来怎么办?收益与风险是一对永恒的矛盾，高收益就意味着高风险。

失算中后期成本

很多投资者误认为投资酒店式公寓是“一本万利”，只需找个项目投一笔钱就可以坐收红利，而忽视了中后期成本。其实，经营酒店式公寓和经营酒店一样，要想保持它的档次和水平，就必须保证装修、装饰和家具、家电常有常新，而这些项目的更新周期一般是七八年，以后每置换一次就得付出一笔不小的费用。投资者一定要看清楚购买合同上如何约定，这些东西的更新更换、破损补救由谁负责。如果合同上没有约定或者约定不清，这部分费用就有可能落到自己的头上。

考查重点

酒店式公寓涉及商业、住宅、金融等多个领域，情况很复杂，投资者需要有足够多的专业知识，以下几个方面是个人投资者必须要详加考虑的。

区位和环境

住宅看位置，商业看人气，酒店式公寓靠出租获利，则是二者并重。毕竟，客户大部分是商务人士，讲求方便，所以商务环境是否浓郁，交通是否便捷，周边配套如学校、医院等是否完备，决定物业有没有稳定的消费群。

良好区位环境品牌的形成需要长期的培育和发展，人气讲究口口相传，更需要长时间的积聚。显然，位于成熟商圈的物业更具投资价值。但需要指出的是，好区位也是相对，在城市的发展过程中，商圈会不断发生变动，今天看似荒凉的地方，明天可能成了经济中心。以北京为例，目前CBD和望京沿线区域显然是最好的投资地段，由于国际人士众多，商业发达，这里的酒店式公寓都有着良好的租金收益水平而中关村、金融街和亚运村等地则是新兴的酒店式公寓开发地段，目前的外籍人士虽然相对较少，但是随着大批跨国企业和机构进驻中国，其发展前景也被看好。

另外，个人在选择投资项目时，应尽量选择和酒店相邻或者项目比较聚集的酒店式公寓，这样就可以实现部分服务的外包和集合经营，从而使运营成本得以降低，收益更有保障。

硬件和软件

所谓硬件，包括酒店式公寓的社区环境、建筑设计、内部装修、配套设施等。租住酒店商务式公寓的大多数是高学历、高素质，甚至是国际化的人士，他们对居住文化、办公环境有独特的理解与需求，所以公寓的硬件条件必须够档次，有品味，且不能随大流。所谓软件，即指酒店的管理经营，主要体现在对客户的服务上。目前，国内大多数酒店式公寓在硬件上都差别不大，真正能够彰显不同、表现竞争力的就在于酒店的服务。那些在酒店经营上有良好声誉的管理者，能够提升公寓的形象和品味，吸引到大批租房客。这两方面，是酒店式公寓生命力的所在，是实现投资回报的核心因素，投资者不要在这些事项上贪便宜、图省事。

资质和信誉

“买的永远没有卖的精”，投资者最担心的事莫过于上当受骗后，血本无归。所以，审查承诺主体的资质和信誉至关重要。无论是开发商还是经营管理机构，投资者都不能轻易相信它们所做出的承诺。目前，不少开发商和管理公司向投资者承诺了高额的投资回报率(如15％、20％等)，但最后能不能兑现就很难说了。

4.酒店式公寓租房合同 篇四

根据《中华人民共和国合同法》、《江苏省房屋租赁条例》及实施细则等有关规定，就乙方租住甲方的酒店式公寓的事宜，为明确甲乙双方的权利和义务关系，经双方协商签订此合同。也经甲、乙双方实地看房后，自愿协商达成租房合同如下：

一 、乙方租借甲方南京市公寓的房屋( 1室 1厨 1卫)，期限 壹 年(从 年 月 日至 年 月 日止)，付款方式：一年两付，期满后如不续租要结清乙方应承担的费用，完好地交还甲方提供使用的物品，同时甲方退还居住使用押金给乙方。

二、乙方在签定本合同时，须提供有效证件(复印件)，先付第一次费用(半年租金与押金)后住，半年租金 (大写 )，租住使用押金 元(大写 )(包括家具物品保证金)。第二次费用(半年租金)提前壹个月支付。半年租金甲方出具收据凭证给乙方为准。如乙方续租，乙方在承租内必须提前壹个月支付租金。(每年的租金根据本小区市场行情适当调动)

三、乙方在租期内，应遵守国家法律，遵守南京市有关治安管理条例。服从管理，争做文明市民。甲方有义务协助乙方办理有关入住手续。

四、甲方提供给乙方租住使用的房屋，必须保障其安全，可用，可住的原则。乙方在租期内必须承担所实际使用的水，电，物业管理等相关费用，不得拖欠。

五、乙方在租期内，不得破坏房屋结构，不得转租，转让他人居住使用等，甲方发现有权收回租房，不退任何费用。

六、租赁期间，甲方在出租公寓内配备的所有设施均属甲方所有，甲方保证出租公寓及其配套设施符合有关法律、法规和规章的.规定要求。乙方应正常使用并妥善保护公寓及配套设施，防止不正常损坏。因乙方使用不当或不合理使用，导致公寓内的设施损坏、丢失或发生故障，乙方应及时告知甲方，由甲方采取措施进行必要的维修和安装或重新添置。乙方承担维修、安装或重新添置的费用，并赔偿相应损失。由于不可抗力及非乙方原因造成的损失由甲方负责承担有关维修的费用。

七、根据本合同约定如提前终止合同或合同期满，甲、乙双方应提前一个月通知对方协商。乙方应在租赁期满，如期交还房屋。到期搬出全部设备、物品，但双方另有协商除外。搬迁后房屋里如仍有余物，如双方无约定，视为乙方乙主动放弃所有权，由甲方处理。

八、甲方提供给乙方物品如下：

《常用物品清单列表》

以上清单物品经双方清点交接无误。如乙方造成甲方的物品被盗。去向不明，人为火灾及损坏等，需照价赔偿。

九、在租期内甲、乙双方共同遵守本合同，任何一方擅自中途终止本合同，或任何一方违反本合同的条款，造成对方损失，必须赔偿对方有关的直接损失，直至请求法律保护。

十、本合同如有未尽事宜，甲、乙双方协商写明。

十一、备注： 。

十二、本合同一式贰份，甲、乙双方各执一份。本合同经双方签字之日起生效。 附：水表底数： 电表底数：峰谷总

附租方内物品及日常费用交接清单一式 份

5.酒店式公寓租赁协议书 篇五

出租方(甲方)：

承租方(乙方)：

根据《中华人民共和国合同法》、《广东省房屋租赁条例》及实施细则等有关规定，就乙方租住甲方的××酒店式公寓的事宜，为明确甲乙双方的权利和义务关系，经双方协商签订此合同。第一章总则 第一条甲方将其所有的坐落在××街×路×号××酒店式公寓 楼房(建筑面积、使用面积、装修完整程度、家具设备及家居用品附后)，出租给乙方作居住使用。第二条租赁期限共天。甲方从年月日起将上述房租

给乙方使用，至年月日收回。第三条乙方在租住期间，根据所租住时间享受本合同规定的优惠。

甲方为乙方提供酒店式家居服务；甲方保证乙方在公寓里的人身和财物的安全。为乙方提供贵重财物的保管服务；甲方对乙方实行住客管理，乙方向甲方提供个人相关资料，甲方承担保密责任。第四条甲方保证出租公寓具有居住功能，符合国家消防安全规定及其他有关法律、法规和规章的规定。乙方保证在租住公寓期间不改变公寓用途，不破坏房子结构，保证自己的行为符合法律、法规、规章和有关政策的规定，且遵守本合同各项约定。第五条本合同于乙方向甲方缴纳元押金后生效。第二章租金和其他费用的交纳与结算 第六条乙方在人住公寓期间向甲方交纳租金和有关服务费及其他消

费费用。租金=标准租金×优惠折扣率×租用的公寓面积 有关服务费及其他消费费用包括：水费、电费、燃气费、电话和网络使用费用及送餐、托婴、文印等特殊费用(费用标准另定)。甲方负责承担房产税、出租公寓所用土地的使用费、租赁管理等政府税费。第七条乙方租住同一房——天，付——％房租；砖—天及以上享受％的优惠价。乙方在入住期间，每月日向甲方交纳下月租金，先付后用，否则甲方可要求其立即退房。甲方收取租金后必须出具税务机关监制的收租凭证。第八条乙方要求提前退房时，甲方根据不同情况计算应付租金和应付其他费用。第三章公寓的使用、维修和转租

第九条甲方在出租公寓内配备的所有设施均属甲方所有，甲方保证出租公寓及其配套设施的安全符合有关法律、法规和规章的规定要求。

6.酒店式公寓的盈利分析报告 篇六

酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是做短暂的休息和停留，但是提供给他们的是统一的上门服务，所以有酒店的性质，但又相当于个人的“临时住家”，这就是酒店式公寓的雏形。

酒店式公寓的定义

所谓酒店式公寓，就是拥有独立产权、配置包括厨卫在内的综合套间物业，整个大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业服务、租赁服务。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。酒店式公寓提供“酒店式的服务，公寓式的管理”是一种只做服务，没有任何酒店经营的纯服务公寓，大多用于投资。

酒店式公寓的特征

酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不流于一般形式，可以为住客提供高档、到位的各种服务。选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务,彰显气派。

酒店式公寓的盈利模式

经营增长盈利模式主要是指酒店式公寓采取传统的以销售酒店式公寓住宿.娱乐、餐饮、会议等主打产品，在产品功能调整和提升基础上，实施专业化服务、信息化操作，并根据顾客的需求提供人性化的解决方案。实现产品的高品质和顾客的高满意度，最终实现酒店式公寓盈利的模式。

传统的依靠客房、餐饮等获得收入是早期酒店式公寓盈利的主要模式，随着酒店式公寓业的不断成熟和发展行业竞争的加剧使得传统的盈利模式受到了严重的威胁。很多酒店式公寓都因财务业绩的不佳而被淘汰出局，酒店式公寓经营的增长遇到了前所未有的困难。酒店式公寓经营增长盈利模式强调利用三个平台酒店式公寓内部协调平台、酒店式公寓相关企业协作平台和酒店式公寓顾客沟通平台。从产品功能调整和提升、专业化服务、信息化操作等方面形成竞争优势，形成价值利润。

酒店式公寓产品的功能调整和提升包括:产品类型的创新、产品特色的提升、产品功能的丰富、顾客让渡价值的增加和酒店式公寓功能布局的协调等。自助公寓的最大特色首先，酒店式公寓产品传统的住宿、餐饮、娱乐、会议等功能需要进一步提升整合休闲、咨询等服务功能，将酒店式公寓这种辅助设施产品建设成为一种特殊的消费吸引体从而扩大利润源。另外，酒店式公寓的空间功能布局也十分重要，如：提高酒店式公寓大堂等公共区域空间、酒店式公寓餐厅区域空间和客房内部空间的利用效率，长春短租房让空间的利用既符合功能要求又充分满足客人的需求，提高单位空间利润率。酒店式公寓通过专业化增值服务进行收费，增值服务可以是酒店式公寓在经营成本和技术许可的条件下自己提供.也可以是与其他相关行业合作。从而形成酒店式公寓盈利增长点。如：酒店式公寓自身可以提供的增值服务包括商务秘书、会议策划、服务输出、酒店式公寓用品代理、旅游解决方案等；酒店式公寓也可以与相关行业企业进行合作，如旅行社、航空公司、物流企业、会展公司‘旅游商品批发商、媒体、广告等提供专业性较强的特色服务。

酒店式公寓的信息化给信息时代的酒店式公寓发展增加了筹码。通讯与网络技术的应用使酒店式公寓在管理、短租公寓交流等方面突破地域限制，商务酒店品牌培育的发展导向加速了酒店式公寓组织结构的革新，提高了企业运作的效率，为酒店式公寓创造了立体营销条件并且大大降低了酒店式公寓的交易成本，形成新的盈利空间。譬如：酒店式公寓预订系统的建立，使酒店式公寓集团的成员酒店式公寓可以在世界各地分享客源。同时，酒店式公寓还可以通过信息技术实现一般管理能力和专业管理能力的扩展。

酒店式公寓的经营及利润分配模式

（一）包租型。即业主将公寓交由酒店管理公司统一经营，酒店管理公司每月付给业主固定金额作为投资回报，也可看作是支付给业主的酒店房屋租金。包租型经营模式优缺点分析：

优点

（1）固定经营模式, 购房附带委托经营协议书，业主无权协商和选择，便于前期操作和统一经营管理；

（2）用高额而稳定的回报吸引投资者，可以在促销和提高房价的同时，让更多的业主纳入酒店整体经营的范围，壮大酒店的实力，也减少了后期管理隐患；

（3）财务结算便利，如经营管理得当酒店管理公司有较大利润空间；

（4）签约期长而回报金额固定，联系货币贬值和通货膨胀因素，对管理方后期经营有利。

缺点

（1）包租后形成固定支出成本，对经营方压力较大，有一定金融风险性；

（2）据建设部2001年6月1日起施行《商品房销售管理办法》，明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。其出台的初衷就是为了防范楼市

泡沫，以防止哄抬楼价。但是业内现在似乎认为售后包租是一种发展方向，打擦边球，有违规隐患。

（二）委托经营型。业主将公寓委托给酒店管理公司统一经营管理，酒店管理公司不承诺固定的回报率，双方按合同规定比例从酒店的经营利润中提成。委托经营型模式优缺点分析：

优点（1）没有固定的房租支出压力，经营成本从总收益中扣除，且房产已售出，把大部分投资和经营风险转嫁给业主。

缺点（1）投资方式吸引力较小，易造成酒店管理区域内自住比例过多，难于经营管理和形成规模。

（2）因业主无法有效监督酒店管理公司，利润的核算很难得到业主的认可。

（三）代租管型。即业主委托物业公司对其拥有的房屋进行代理租赁，并提供酒店式服务，使业主能够轻轻松松获得良好的投资回报。在代租管期间，业主需按规定交纳物业管理费和本体维修基金，支付物业公司租赁佣金，同时享有与其他业主相同的权利。1．市场供求关系

（1）旅游度假景点，客源流动性大；

（2）同一区域内此类租赁模式少，有市场需求量；

（3）与周边酒店房价相比，租金较低，客户承受能力强。

2．经营及利润分配模式

收费项目 按天租赁收费方式 按月租赁收费方式 备注

租期在二周以内的，以按天租赁收费方式 租期在二周以上（含二周）的，以按月租赁收费方式 根据客户的实际情况调整

（1）佣金 10%的租金 直接由租金中扣除

8%的月租金/月 佣金一次性向业主收取，最高不超过月租金的50%，最低收费是月租金的8%。

（2）代收租金服务费 免 5%的租金 按业主需求，直接由租金中扣除

（3）客房服务费（含房间清洁费、日常消耗的一次性用品）50元/天/间 按租赁的实际天数，由租金中扣除

50元/天/间 根据租客需求按实际天数，由租客直接支付

（4）水、电、电话费 按实际支付 按实际支付 向租客收取

（5）空置期清洁服务费 50元/月 50元/月 按业主需求，按实际服务支付

（6）家政维修服务费 按实际支付 按实际支付 空置期向业主收取，租赁期向租客收取

3．代租管型模式优缺点分析：

优点（1）管理方完全不承担经营风险，管理便捷，经营成本低；

（2）租赁佣金及提供给公寓的附加服务收费收入可观。

缺点（1）一星期以内的短时租赁业务可操作性不强；

（2）不利于公司多元化发展，拓宽经营思路范围。

（四）包租和代租管混合型模式。指在同一酒店式公寓的物业范围内，大多数业主把公寓以包租形式交由酒店管理公司统一经营，少部分业主委托物业或酒店管理公司对其拥有的房屋进行代理租赁。两种形式共存在同一物业中，形成一种互补的关系。

包租和代租管混合型模式优缺点分析：

优点：经营方式灵活，两种模式形成互补，业主有更多的选择空间。

缺点：由于对两种模式的顾客服务标准不同，可能会带来一些经营管理上的难题。

（五）委托经营和代租管混合型模式。指在同一酒店式公寓的物业范围内，大多数业主将公寓委托给酒店管理公司统一经营管理，获得经营利润的分成，少部分业主委托物业或酒店管理公司对其拥有的房屋进行代理租赁。两种形式共存在同一物业中，形成一种互补的关系。

委托经营和代租管混合型模式优缺点分析：

优点：经营方式灵活，两种模式形成互补，业主有更多的选择空间。

7.某住宅改酒店式公寓的防火设计 篇七

1、2号楼三至十五层住宅现拟改为酒店式公寓。在建筑用途发生改变的情况下,相应的防火设计应如何调整,需进行研究分析。

1 防火设计存在的问题

由住宅改为酒店式公寓后,对比GB 50045-95(2005年)《高层民用建筑设计防火规范》(简称“高规”)有关规定,该建筑防火设计与规范存在差异。

(1)原住宅按照一类高层建筑、耐火等级为一级设计,改造为公寓后其耐火等级符合“高规”的规定。

(2)由住宅改为公寓后,建筑防火间距、防火分区划分符合“高规”的规定。

(3)1、2号楼各只设有1部疏散楼梯,由住宅改为公寓后,安全出口数量不符合“高规”的规定;公寓内位于走道尽端,建筑面积超过75 m2的房间只设置1个门,且门的净宽为1.0 m,房间疏散门数量不符合“高规”的规定。

(4)1、2号楼没有设置防烟楼梯间,由住宅改为公寓后,设计不符合“高规”第6.2.1条的规定。消防电梯与客梯兼用,但消防电梯的设置不符合“高规”第6.3.3条的规定。

(5)原住宅室内消火栓用水量为10 L/s,改为公寓后,其消火栓用水量应为30 L/s,设置自动喷水灭火系统时,室内消火栓用水量可减少5 L/s。项目室内消防用水量为40 L/s,满足“高规”第7.2.2条的要求。

(6)原住宅没有设置自动喷水灭火系统,改为公寓后,应设置自动喷水灭火系统。

(7)原住宅消防电源可按二级负荷要求供电,且可不设灯光疏散指示标志和火灾自动报警系统;改为公寓后,消防电源应按一级负荷要求供电,并应设灯光疏散指示标志和火灾自动报警系统。

2 改造存在的问题

通过规范对比分析可知,住宅改为酒店式公寓后,在耐火等级、防火间距、防火分区、排烟等方面均符合规范的规定,但在消防给水、安全疏散、电气等方面不能满足规范要求,实施难度较大。

2.1 可以通过整改满足要求的问题

原住宅没有设置自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统以及灯光疏散指示标志,根据“高规”相关规定,改为公寓后,应增设自动喷水灭火系统和火灾自动报警系统以及灯光疏散指示标志,在既有建筑上增设这3种消防设施难度较小。

(1)增设自动喷水灭火系统。在走道及房间内设置自动喷水灭火系统。除卫生间外,卧室、客厅、书房、厨房均应设置喷头。其中在厨房设置公称动作温度为93 ℃的喷头,其他部位设置公称动作温度为68 ℃的喷头。根据《自动喷水灭火系统设计规范》的规定,此类场所属于中危险等级Ⅰ级,为保持房间美观并方便管道敷设,可在吊顶部位设置隐蔽型喷头,非吊顶部位设置边墙型喷头。每层应增加一套水流指示器、信号蝶阀,并在适当的位置增加末端试水装置。为确保自动喷水灭火系统初期水量和保证系统动作可靠,可在屋顶喷淋系统水箱间增加喷淋系统稳压装置,在消防泵房设置独立的消防泵。

(2)增设火灾自动报警系统。在户内用房增设火灾自动报警系统。起居室、卧室等处设置感烟探测器,厨房设置感温探测器。新增火灾报警控制器将火灾信号传至原报警控制器,原报警控制器对电梯、风机、防火阀、风口、警铃、非消防电源、消火栓泵、喷淋泵等设备具有联动控制、直启等功能。地下一层增加火灾自动报警控制器、广播控制器等设备,并将火灾信号传至总消防控制室。

(3)增设应急照明、灯光疏散指示标志和应急广播。在楼梯间和公共走道部位设置应急照明和疏散指示装置,在公共走道和户内用房均设置事故广播扬声器。

2.2 整改难度较大的问题

由于是对既有住宅进行改造,以下3个方面如果完全按照“高规”的规定改造,存在较大难度。

(1)1、2号楼各有1部疏散楼梯,按照“高规”要求,公寓每个防火分区应有2个安全出口,需要在2栋楼各增设1部疏散楼梯;

(2)公寓内各户只设1个疏散门,按照“高规”要求,对于位于走道尽端的公寓房间,建筑面积超过75 m2时应设置2个疏散门;

(3)1、2号楼各有1部封闭楼梯间和消防电梯,按照“高规”要求,公寓应设置防烟楼梯间,且消防电梯应设置前室。

住宅标准层原有平面设计较为紧凑,公共走道的面积较小(约15 m2),因此增设楼梯间和前室的难度较大。由于是在既有建筑上进行改造,新增楼梯间需开挖楼板,施工难度大,并且有可能对建筑的结构稳定性造成一定的影响。另外,公寓各户与公共走道的连接面较小,对于大于75 m2的房间,很难另外开设1个疏散门通向走道。

对于上述难以实施的消防设计,应考虑在其他方面采取加强措施,以保证建筑整体的消防安全水平。

3 消防措施分析

3.1 拟采取的消防技术措施

项目在改造过程中尽可能按照规范要求对消防设计进行调整,对于部分难以实施的消防设计应考虑在其他方面采取加强措施,以确保建筑整体的消防安全水平。针对建筑的现状,建议采取如下消防技术措施。

(1)加强走道的消防安全。火灾时,公寓内的人员先由户门进入走道,然后进入楼梯间进行疏散。消防人员乘坐消防电梯抵达着火楼层,同样先进入走道再进入房间。因此,为保证人员疏散和消防人员灭火救援的安全,应避免火灾初期火灾及烟气蔓延至走道,采取的措施如下:走道内不应堆放可燃物;各户门均采用乙级防火门,在一定时间内防止房间内的火灾蔓延至走道;在走道内设置加压送风设施,避免火灾产生的烟气蔓延至走道。

(2)采用连廊作为辅助疏散设施。高层建筑发生火灾后,蔓延速度快,燃烧猛烈,单纯依靠消防部门的装备、器材进行扑救有一定的难度。高层建筑内人员在火灾情况下应立足于自救,其疏散设施相比多层建筑应有所加强。建筑十至十五层2个单元之间设有连廊,发生火灾时一旦某个单元内的疏散楼梯受火灾影响不能使用,或者楼梯发生堵塞现象,该单元内人员可通过连廊疏散到相邻单元的疏散楼梯,提高了人员安全疏散的可靠性。同时,连廊也可以作为消防人员通过云梯车进入建筑的通道,方便消防人员快速到达着火楼层实施灭火、救援工作。因此,2部楼梯间通向连廊的开口应设置乙级防火门,门的正上方设置疏散指示标志。

(3)厨房设置可燃气体探测装置。厨房火灾时有发生,燃气泄漏是一个重要原因。在厨房中设置可燃气体探测装置,可在燃气泄漏初期报警,并联动关闭燃气阀门,避免可燃气体和空气混合在一起,形成浓度达到爆炸极限的混合物。

(4)房间内设置必要的灭火、疏散工具。当建筑内发生火灾时,采取有效的措施将火灾扑灭或控制在初起阶段,将为人员疏散和消防人员灭火救援提供有利条件。因此,可在公寓各户内配置手提式灭火器。火灾产生的高温有害烟气是导致人员伤亡的主要原因。公寓内人员具有一定的流动性,一些新入住的人员对周围环境不太熟悉,有可能导致人员在火灾环境下停留时间较长。因此,应在公寓各户内配置火灾逃生面具和应急手电,便于人员疏散。

3.2 措施可行性、有效性分析

(1)控制危险源。公寓内主要可燃物除各类家具外,还包括燃气。燃气泄漏后与空气形成浓度达到爆炸极限的混合气体,当遇到点火源时即可发生燃烧爆炸。由于气体燃烧速度快,爆炸威力大,容易造成较大的人员伤亡和财产损失。在厨房内安装可燃气体探测器可及时发出报警,并联动关闭燃气阀门,避免形成爆炸混合气体。

可燃气体探测器是工业与民用建筑中安装使用的对单一或多种可燃气体浓度发出响应的探测器。日常使用最多的可燃气体探测器是催化型可燃气体探测器和半导体型可燃气体探测器两种类型。饭店、宾馆、家庭厨房等使用煤气、天然气、液化气的场所主要使用半导体型可燃气体探测器。半导体型可燃气体探测器是利用半导体表面电阻变化来测定可燃气体浓度。半导体可燃气体探测器用灵敏度较高的气敏半导体元件,它在工作状态时,遇到可燃气体电阻下降,下降值与可燃气体浓度有对应关系。可燃气体探测器由检测和探测两部分组成,具有检测及探测报警功能。通过分析可知,可燃气体探测器可以有效地探测燃气并发出报警,采取联动措施。

(2)保证人员安全疏散。当建筑内发生火灾时,火灾产生的高温有毒烟气是对人员生命安全最大的威胁。从建筑设计方面考虑,应将火灾及烟气控制在着火房间内,这就需要采取可靠的防火分隔措施。乙级防火门具有0.9 h的耐火极限,能够有效阻止火势由房间蔓延至走道。防火门同时兼具普通门的功能,着火房间内人员疏散时仍需打开防火门,烟气不可避免地向开口方向流动。由于走道区设有加压送风设施,使得走道区形成正压,能够阻止烟气由着火房间向走道区流动。

1个房间或1个防火分区设置2个安全出口,可避免火灾时1个安全出口受火灾影响人员无法疏散的情况。建筑十至十五层的2个单元之间设有连廊,着火单元内的人员可通过连廊到达另一个单元。虽然连廊不能完全起到第二安全出口的作用,但是其为建筑内人员提供了另一条有效的疏散路径,避免了某部楼梯出现事故不能用于疏散而导致整个单元内人员无法疏散的情况。同时,连廊的外侧没有设置围护结构,与室外相通。因此,连廊也可以作为建筑内的人员避难场所。

为了保证人员的安全疏散,除了建筑设计外,还应考虑人员的安全装备。火灾产生的烟气不仅降低了建筑内的能见度,而且有毒气体直接威胁人员生命安全。在房间内配置应急手电,可在火灾断电的情况下,帮助人员快速找到疏散门,前往楼梯间进行疏散。火灾逃生面具的过滤结构,能有效滤除火灾中的二氧化碳、氢化物等有毒有害气体,阻燃隔热头罩能保护人员不受伤害。因此,应急手电、火灾逃生面具可以有效保护人员不受火灾烟气的干扰和伤害。

(3)控制初起火灾。灭火器是有效控制和扑灭初起火灾的设施。公寓的每户面积较小,可燃物以家具为主,数量有限,因此可以配置手提式灭火器。公寓内的可燃物包括家具(普通固体材料,A类火)、食用油(可燃液体火,B类火)、燃气(气体火,C类火)和电气设备(带电物质火,E类火)。因此,配置的灭火器应能扑灭上述火灾,如采用磷酸铵盐干粉灭火器。

(4)有利于消防救援。当公寓内居住人员或管理人员对初起火灾控制不力,火势变大时,需要由专职消防人员进行扑救。目前,普通云梯消防车的有效工作高度为30～50 m,有的可达到60～70 m。因此,建筑物应具有便于消防人员进入建筑内部的通道或入口。进入建筑内部的通道或入口,应保证在火灾时消防人员能够快速进入建筑物。由于连廊位于建筑外侧,便于消防人员发现和接近。连廊有一定的面积,与建筑内房间采用乙级防火门分隔,便于消防人员对火场进行观察,做出相应调整后进入火场。因此,十至十五层的连廊有利于消防人员开展灭火救援行动。

4 结 语

通过将住宅原有设计与“高规”对公寓的防火设计要求进行对比,原有设计在建筑分类和耐火等级、防火间距、防火分区、排烟等方面能够满足规范对公寓设计的要求,但在消防给水、安全疏散、电气等方面不能满足规范要求。根据实际情况及消防设计实施的难易程度,建议该项目按规范要求设置自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、应急照明、灯光疏散指示标志和应急广播。对于部分难以实施的消防设计,提出了相应的技术措施,包括公共走道内设置送风装置、户门采用乙级防火门、厨房设置可燃气体探测装置、采用连廊作为辅助疏散设施、房间内配置灭火器和应急手电、逃生面具等。通过分析表明,这些技术措施可以有效控制火灾危险源和初起火灾,为人员安全疏散和消防队员扑救火灾提供保证。

参考文献

[1]GB50045-95(2005年),高层民用建筑设计防火规范[S].

[2]GB50084-2001(2005年),自动喷水灭火系统设计规范[S].

[3]徐彤.某酒店性能化防火设计与评估[J].消防科学与技术,2008,27(4):255-257.

8.中国酒店式公寓还有蓝海 篇八

高端一样同质化

亚洲的酒店式公寓的增长速度非常惊人，但目前高端的酒店式公寓同质化严重，无非全方位的服务、最低三个月的入住、不同面积的公寓组合、预先制定合同，以及与传统酒店相比较约有20％的价格优势。

酒店式公寓是房地产行业中的新兴产品，但当供大于求、市场竞争达到一定程度时，增长速度一样受制约，价格也会因为竞争加剧而下降。

目前，酒店式公寓的比较优势主要在地理位置和开发商声誉方面。优越的地理位置也意味着激烈的竞争，酒店的声誉也会因各种事件而变动。

高端酒店式公寓的主要差异化在优越的地理位置、建筑风格、内部设计、运营、维修以及客户回馈活动上。但这些特性差异化程度非常低，对客户吸引力有限，目前主要是针对长期的公司、企业和休闲的旅行人士。因此，其销售模式主要是通过中间机构、代理商来达成交易或者直接针对团购客户(企业)。

但这种合同式销售只是一种贸易交易而非独立的消费者选择。对贸易交易来说，品牌的影响是有限的，它不是聚焦于消费者的，因此销售过程中客户往往集中于对价格讨价还价，而对其他方面缺乏关注。

酒店式公寓市场的供给量还将继续加大，如果不能在产品创新、提升附加价值方面有所进步，酒店式公寓必然将陷入低水平的价格竞争泥潭而不能自拔。

俱乐部化

产权式公寓酒店行业的创新依赖于寻找一个细分市场，以满足目前还没有被满足的一种市场需求——我们可以称之为住宅体验。

我们要做的不是去高端酒店式公寓的大众市场混战(这个市场的交易量将会出现调整)，而是研究让住客能体验到家乡感觉的细分市场。目前有两种设置——家和私人俱乐部。有的酒店式公寓打出的宣传语是“离家时的家”，但这只是一个暗喻。不论酒店式公寓多么豪华和昂贵，都比不上家的感觉。

高端旅行者想在酒店式公寓体验的另一种感觉是他们私人的城中俱乐部，这才是远离家时候的另一个家。在这里他们可以与朋友们聚餐、娱乐、健身、与家人欢聚、会餐、谈生意、将朋友们留宿。

在中国开发此类产品和服务的物业将会是一种独特的创新，未来也许会因此改变“酒店式公寓”这一个平凡的名字。

绝大多数高端消费人士，如公司的执行官、经理、企业界、政府高层官员及富有的人士，这些人即是酒店式公寓的潜在客户。在西方国家，这些人也是私人俱乐部的重要客户。

在西方，绝大多数俱乐部，不论位于市中心的还是位于乡村的，都有住房。所有的俱乐部都有私人或公众／商务的设施、康乐设施以及不同的管理模式，人们可以在这里寻求身心的放松、与朋友们或商业伙伴进行社交、举办个人或者商业的活动。通常的收费方式是入会费和每月最低消费相结合。

上述俱乐部有住宿和非住宿的会员，并且与全世界各地的俱乐部形成联盟。如联合社团的会员或哈佛的会员到纽约时就可以住进摩天大楼，在华盛顿时就可以住进大学的俱乐部中；在芝加哥就可以住进芝加哥精英俱乐部或者芝加哥大学俱乐部；在伦敦就可以住进皇家汽车俱乐部或者东印度俱乐部。

这些地方的住宿费用比五星级酒店要便宜很多，虽然房间不是很宽敞，但俱乐部的气氛可以弥补这个缺憾。绝大多数俱乐部都会提升房间的质量，同时也配套了商务中心、体育设施等相关设施。这些俱乐部的会员们，特别是那些经常出差并往返于某些城市的人士都乐意住在联盟的俱乐部中，而非酒店中。

住在这些私人俱乐部的一个好处是，这里是一个真实的社区环境。作为一名外国客人，在俱乐部中吃饭，可以同时遇见当地和国外的会员和客人，可以与他们在吧台、烤肉架、图书馆、商务中心及健身中心碰面。作为全球精英的私人俱乐部的成员，会受到俱乐部高层管理人员的欢迎、尊敬和热情的接待。下次重返该俱乐部的时候，你还可以遇见熟悉的朋友、经理以及能叫出你名字、了解到你喜好的服务员。

在印度、东京、香港、上海及新加坡也有相關的私人俱乐部，但这些亚洲俱乐部与西方有所不同。他们并没有住宿的房间，主要是聚餐和社交俱乐部。一些俱乐部的主要客户是中国人，另外一些主要是外国人，少数是混合型的。

如北京的京城俱乐部是北京最著名的，集商务、健身与社交于一体的商务俱乐部。而其他的俱乐部主要局限于聚餐或者酒吧。一些俱乐部与周边的酒店签有协议价，但总的来说，俱乐部并没有住宿房间。因此，在提供了社交场所和商务联络的私人俱乐部(没有住宿的房间)和能提供住宿的酒店式公寓(不能提供高层次社交及商务会谈)之间形成了鲜明的对比。我建议，高端的酒店式公寓可以融合私人俱乐部的一些服务，以满足高端消费者的全面需求。

过去十年，一系列聚餐性质的俱乐部开张了，这些场所很好预定也很方便，主要提供商务早餐、中餐。这些俱乐部的管理风格主要是模仿私人俱乐部的态度和标准，但不提供过夜房间和会员管理。他们比餐馆能提供更多的隐私性，同时也包含了一定的康乐设施。对于这些隐私和独占性，需要支付相应的会费和较少的每月最低消费。

绝大多数此类俱乐部是连锁机构，相较于私人俱乐部，这种形式连锁机构的会员费和每月最低消费都较低。此类俱乐部的需求非常巨大，他们开发了中层管理层和年轻的专业人士这样一块细分市场(高端的私人俱乐部对于他们来说，负担有些过重)。虽然还没有达到跨越式成长的阶段，但这一市场的需求仍在不断增加。

新模式的新元素

我将高层次的私人俱乐部体验与酒店式公寓行业做了一些类比模型，思考如何达到独特的社交氛围和赢利之间的平衡。对开发商而言，如何将这个模型同成熟的商业计划结构起来，可能要花费一番精力。模型并没有改变酒店式公寓的根本，而是对于高端细分市场给出了一些修正性的建议。

在中国有很多独占性的私人俱乐部，很多都具有历史意义。我到过中国很多古城的俱乐部，如陕西、江苏、河北、镇江、广州等。旅途中的客户们在这些家乡式的城市客栈消费、停留。但1949年后，这些俱乐部逐渐消失了。直到最近15年，这些具有历史特征的新型俱乐部才如雨后春笋般出现了，让我们来为酒店式公寓检视一下这些俱乐部的元素。

设施类型：

拥有过夜房间的私人俱乐部在建筑和房屋布局方面与精品酒店是有可比性的。超过80间房间可以足够满足社交需求。房间的数量将会由商业计划来确定。

相应的内部的设施是需要的，图书馆为排遣寂寞也是需要的，带有IT网管的商务中心是需要的。同时还需要能够提供正式的聚餐的餐厅和酒吧以及烤肉架。健身中心也是必

需的，但不必追求最好的。

为了商务会谈，各自独立的小的聚餐房间数量可以加倍。舞厅的设置可以为商务活动和社交活动做保障，如果外部需求达到一定的程度，可以设置为了长期居住的家庭所设置的儿童娱乐设施。酒吧、美发店和SPA设施都应该具备。还应该设置扑克、桥牌的棋牌室。

所有权结构：

管理结构可以与西方国家的赢利性的聚餐俱乐部相类似，但要以顾问式参与的方式来建立会员制度。要以连锁店式的方式来经营，因为会员们可能在中国不同的城市之间往返。

营销：

这个模型的关键生存要素是结合西方国家赢利性或者非赢利性的私人俱乐部。中国客户的俱乐部数量和公寓数量等可以作为基础数据库，这个模型可以由开发商作为成员的一种福利提供给西方的俱乐部，这些西方俱乐部的成员可能会来到中国也想获得相似的社交环境，而不是酒店的或者服务式公寓的服务。

连锁机构向联盟的俱乐部支付一定的费用作为其向客户推荐的激励机制，或者在其俱乐部杂志或者邮件中支付一定的广告费用。连锁机构可以尝试从俱乐部中提取会员的名单，如果方式得当并且坚持努力，是可以达成的。

客户的会员制度：

设置一定的入会费是对于享受独一无二的尊崇级享受的代价。会费可以在会员第二次到访时或者是延期居住了一段时间之后收取。会员费应该是名义上的费用，就像私人俱乐部那些非留宿的会议制收取的费用一样。

客户应作为顾问的方式介绍给管理层，而且应使得客户感受到俱乐部公寓是在他们造访城市的生活中一个重要的部分。目标是使得他们的体验能够在他们的朋友和同事之间口碑相传。俱乐部式公寓应重视客户的贡献而且应将感谢表达出来，但回馈计划不是必须的。

康乐设施：

俱乐部或者俱乐部公寓应该拥有棋牌室和有趣而正式的中餐聚会或者晚餐聚会的日历表。长期和反复造访者能够享受一些免费的活动。也可以使得没有空余时间参加娱乐的短期客户感受到他们错过了一些很有趣的活动。

可以举办一些现场的音乐活动或者是私人的娱乐和结识新朋友的一些派对。应提供一些购物服务，为公寓的厨房采购一些必需品或者提供一些外卖食品，也应该提供一些租车服务，可以满足客户出去逛逛的需求。

管理层：

经理必须有过私人俱乐部工作的经验，必须从事过社交部门或者是商务部门工作，必须懂得如何招募并培训员工们，创造出居住区的社交氛围。

关键的管理层和那些将出现在客户视野内的服务人员，都应该施行高薪留人，因为那些经常造访的客户总是希望看到熟悉的面孔。员工的连续性是保持俱乐部工作的一个重要部分。与会员之间的一对一的联系应该是同私人俱乐部类似的。员工们能准确地识别会员的名字是建立俱乐部感觉的关键。

品牌：

酒店式公寓模型所指的目标消费者了解私人俱乐部的体验。他们是私人俱乐部的成员，而品牌的挑战是如何将这些体验复制到中国的城市(中国本土是没有类似的留宿的私人俱乐部的)。让人们延续熟悉的体验比号召人们从事一种新的体验要容易得多。

定价：

市中心的私人俱乐部的会费通常是每月500美元或更高(不含留宿房间)，各个公司一般会替公司的执行官和经理们支付这些费用，公司都希望他们能够在高端的私人俱乐部中达成生意。这些原则对于中国同样适用。营销研究中需要对房间、服务和入会费进行详细的定量研究，从而得出合理的定价区间。

定價还需要考虑商务旅行的趋势——如今短期的商务旅行比长期的商务旅行要频繁。合同的定价不应局限于三个月或者六个月的合同期，合同应该设置一年中的天数，并且给客户以选择权来更新他们需求的天数。这种新出现的模式解除了对于大段时间的锁定，采取了更为灵活的方式。

渠道销售：

销售最重要的渠道是与西方的俱乐部同业者联合，比如全球的私人俱乐部名单、公司那些经常出行的部门，以及高端旅行社等。俱乐部公寓自身规模的大小决定了是直接营销还是施行一对一的销售模式。