物业火灾事故处理办法

物业火灾事故处理办法（共8篇）（共8篇）

1.物业火灾事故处理办法 篇一

业主违规 物业管理公司的处理办法

(一）擅自占用居住小区内的公共场地或者改变其用途的；

（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，损毁设施、设备及有其他危及房屋安全行为的；

（三）私搭乱建，乱停放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占

本文介绍业主若是违反了相关规定，物业管理企业应当劝阻、制止并向有关行政管理机关报告，并有权要求其恢复原状、赔偿损失。相关法律知识：

(一)擅自占用居住小区内的公共场地或者改变其用途的;

(二)擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，损毁设施、设备及有其他危及房屋安全行为的;

(三)私搭乱建，乱停放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用绿地或破坏绿化，污染环境，影响居住小区景观，制造噪声扰民的。房地产产权人或使用人违反规定，有以上行为的，物业管理企业应当劝阻、制止并向有关行政管理机关报告，并有权要求其恢复原状、赔偿损失。

相关案例：

业主违章搭了房子

本报讯 原本为两户业主提供通风和采光的公用天井，却被其中一户业主擅自搭建占用，从而影响对方的通风和采光，双方在多次沟通协调未果后对簿公堂。日前，沧浪法院公开审理该起因违章搭建占用公用天井而引发的相邻纠纷案件。

原告张小姐和被告周先生，是吉庆街相邻店铺的产权人，双方房屋相连有一个公用天井。这个天井，是给商铺里的洗手间通风用的，属于业主共同共有。

但是去年年底，张小姐发现，周先生把自己的店铺租给别人开饭店，未征求他人同意，擅自改造部分公用天井，借助周先生房屋的南墙，并沿着张小姐的东墙，加盖屋顶，建了个厨房。违章建筑物影响到张小姐店铺的采光和通风，发现该情况后，张小姐多次与周先生进行交涉，并要求对方拆除违章搭建，但都遭到对方拒绝。

无奈之下，张小姐把周先生告到法院，要求周先生立即拆除他占用公共天井搭建的厨房，并将天井恢复原状。

法院判决：拆除违建恢复原状

法官说，违章建筑物占用部分公用部位，并且影响到张小姐的通风采光权利，给相邻方造成不便，侵害张小姐的合法权益，应当予以纠正。法院最终判决周先生在十日内将违章建筑物拆除，恢复该部分公用部位原状。

2.物业火灾应急预案范本 篇二

在现实的学习、工作、生活中，难免会突发一些事故，为了避免事情往更坏的方向发展，时常要预先开展应急预案准备工作。那么大家知道应急预案怎么写才规范吗？下面是小编为大家收集的物业火灾应急预案范本，希望对大家有所帮助。

物业火灾应急预案1

设置火灾事故应急预案是为了提高消防应急能力，更高效的扑救火灾，最大限度的减少火灾带来的损失。下面整理了物业的火灾应急预案，希望对大家有帮助！

无论何时，一旦发现有火灾苗头，如烟、油、味、色等异常状态，每一位员工都必须立即向消防监控室报警（注意：当现场异味为液化气等易燃气体时，严禁在现场用手机、对讲机、电话报警，应该脱离现场到安全区域后再报警，以防电火花引爆易燃气体），请其派人查明真相，并做好应急准备。

目击报警

1.1 小区任何区域一旦着火，发现火情的人员应保持镇静，切勿惊慌。

1.2 如火势初期较小，目击者应立即就近用灭火器将其扑灭，先灭火后报警。

1.3 如火势较大，自己难以扑灭，应采取最快方式用对讲机、电话或打碎附近的手动报警器向消防监控室报警。

1.4 关闭火情现场附近之门窗以阻止火势蔓延，并立即关闭附近的电闸及煤气。

1.5 引导火警现场附近的人员用湿毛巾捂住口鼻，迅速从安全通道撤离，同时告诉疏散人员不要使用电梯逃生，以防停电被困。

1.6 切勿在火警现场附近高喊：“着火了”，以免造成不必要的混乱。

1.7 在扑救人员未到达火警现场前，报警者应采取相应的措施，使用火警现场附近的消防设施进行扑救。

1.8 带电物品着火时，应立即设法切断电源，在电源切断以前，严禁用水扑救，以防引发触电事故。

消防监控室报警

2.1 消防监控室值班人员一旦发现消控设备报警或接到火警报告后，应立即通知保安人员赶赴现场确认，并通知消防专管员。

2.2 火情确认后立即通报保安部经理或当班领班，由其迅速召集人员前往现场灭火、警戒、维持秩序和组织疏散。

2.3 立即将火情通报物业总经理或值班领导以及工程部负责人。

2.4 值班人员坚守岗位，密切观察火警附近区域的情况，如有再次报警，应立即再次派人前往查看确认。如有业主打电话询问，注意不要慌张，告诉业主：“火情正在调查中，请保持冷静，如果需要采取其它措施，我们将会用紧急广播通知您”，同时提请业主关好门窗。

2.5 接到现场灭火指挥部下达的向“119”报警的指令时，立即按要求报警，并派人前往路口接应消防车。

2.6 接到现场灭火工作总指挥传达的在小区内分区域进行广播的指令时，立即按要求用普通话（或中英文）进行广播，注意广播时要沉稳、冷静，不要惊慌，语速要适当，语音要清晰。特殊情况下，应派保安员或管理员逐单元上门通报，通报顺序为：起火单元及相邻单元起火层上面2层起火层下面1层。

2.7 详细记录火灾扑救工作的全过程。

报警要求

3.1 内部报警应讲清或问清：起火地点； 起火部位； 燃烧物品； 燃烧范围 报警人姓名； 报警人电话。

3.2 向“119”报警应讲清：小区名称；.火场地址（包括路名、门牌号码、附近标志物）；火灾发生部位；.燃烧物品； 火势状况； 接应人员等候地点及接应人；.报警人姓名；

报警人电话。

成立临时指挥部

4.1 物业现场负责人或值班经理接到火警报告后，应立即赶赴指定地点或火警现场，并通知相关人员到场，成立临时灭火指挥部。

4.2 临时指挥部由物业经理、保安部经理、工程部经理、消防专管员以及其他相关人员组成，由物业总经理任临时总指挥。物业总经理尚未到场时，由保安部经理或值班经理代任总指挥。

4.3 临时灭火指挥部职责：

4.3.1根据火势情况及时制定相应对策，向各部门下达救灾指令。

4.3.2根据火势情况确定是否疏散人员。

4.3.3立即集合义务消防队，指挥义务消防队员参加灭火，并保证消防用水的供应。

4.3.4在火势难以控制时，应及时下达向“119”报警的指令。

4.3.5根据火势情况，成立疏散组、抢救组、警戒组，组织救人，抢救和保管重要物资及档案，维持现场秩序。

4.3.6根据火势情况决定是否启用紧急广播进行报警。

4.3.7下令将消防电梯降至首层，派专人控制，专供灭火工作之用。同时停止起火区域的其它电梯和中央空调运行。

4.3.8根据火势情况决定是否采用部分或全部断电、断气、打开排烟装置等措施。

4.3.9消防队到达后，及时向消防队领导准确地提供火灾情况和水源情况，引导消防队进入火灾现场，协助消防队灭火，并协助维持现场秩序，安顿疏散人员。

4.3.10火灾扑灭后，组织各部门员工进行善后工作。

人员疏散和救护

小区内发生火情时，各部门员工的任务是扑救火灾、疏散人员、抢救重要物资和维持秩序，危急关头以疏散、救护人员为主。火灾发生后，每一位员工都要牢记自己的首要职责是保护业主、访客及自己的生命安全。

5.1 火灾发生后，由疏散组负责安排人员，为业主和访客指明疏散方向，并在疏散路线上设立岗位进行引导、护送业主和访客向安全区域疏散。这时切记要提醒大家不要乘坐电梯，如果烟雾较大，要告知大家用湿毛巾捂住口鼻，尽量降低身体姿势有序、快速离开。

5.2 人员的疏散以就近安全门、消防通道为主，也可根据火场实际情况，灵活机动地引导人员疏散。

5.3 认真检查起火区域及附近区域的各个单元，并关闭门窗和空调。发现有人员被困在起火区域，应先营救被困人员，确保每一位业主和访客均能安全撤离火场。

5.4 接待安置好疏散下来的人员，通过良好的服务稳定人们的情绪，并及时清点人员，检查是否还有人没有撤出来。

5.5 疏散顺序为：先起火单元及相邻单元，后起火层上面2层和下面1层。疏散一般以向下疏散为原则（底层向外疏散），若向下通道已被烟火封住，则可考虑向屋顶撤离。

5.6 在火场上救下的受伤业主、访客以及扑救中受伤的员工，由抢救组护送至安全区，对伤员进行处理，然后送医院救治。

警戒

6.1 保安部接到火警通知后，应迅速成立警戒组，布置好小区内部及外围警戒。

6.2 清除小区外围和内部的路障，疏散一切无关车辆和人员，疏通车道，为消防队灭火创造有利条件。

6.3 控制起火大楼底层出入口，严禁无关人员进入大楼，指导疏散人员离开，保护从火场上救出的贵重物资。

6.4 保证消防电梯为消防人员专用，引导消防队员进入起火层，维持灭火行动的秩序。

6.5 加强对火灾区域的警戒，保护好火灾现场，配合公安消防部门和调查组对起火原因的勘察。

6.6 保证非起火区域和全体业主、访客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。

善后工作

7.1 火灾扑灭并经公安消防部门勘察后，工程部，消防监控室应迅速将小区内的报警和灭火系统恢复至正常状态。

7.2 保安部组织人员清理灭火器材，及时更换、补充灭火器材。

7.3统计人员伤亡情况和小区财产损失情况，上报灭火指挥部及现场总负责人。

7.4 综合管理部组织员工对受灾业主/用户进行慰问，并根据实际需要给予切实帮助。

7.5 清洁绿化部组织员工对火灾现场进行清理，恢复整洁，对因逃生或救火损坏的花木进行抢救或补种。

7.6 灭火指挥部应召开会议，对火灾扑救行动进行回顾和总结。

7.7区财产办有保险，则由财务部门联系保险公司进行索赔。

物业火灾应急预案2

（一）、消防组织架构：

1、指挥部：由管理处主任和保安主管任总指挥和副总指挥；

2、保障小组：由工程部人员组成；

3、抢救疏散小组：由管理处办公室人员以及管理处其他部门人员组成；

4、灭火小组：由保安队长和小区全体保安人员组成（小区义务消防队员）。

（二）、报警程序：

监控中心值班员发现消防系统报警信号或接到火警报告后（尤其是消火栓报警），应：

1﹑用对讲机通知巡逻保安员或管理员迅速赶往报警现场核实，查明报警原因；

2、巡逻保安员或管理员接到火警通知后，迅速赶往报警地点核实；

3、经报警地点现场检查属误报，立即进行系统复位；

4﹑现场检查人员确认属实，立即中控室值班员反馈，说明火势大小、燃物质的属性；

5、向主管报告，据火势大小征求意见向消防部门报警，报警述语：“我们是百帝苑小区，位置在江岸区西马路85号号现××楼××层发生火灾，燃烧物质中XXX，请求灭火。”并记录报警时间。做到：报警准确、通迅畅通，迅捷清楚；

6、做好火警相关记录。

（三）、发现初期火警，现场人员应该：

1﹑应立即按动现场附近手动报警器按钮，同时用对讲机或消防电话向中控室报告内容包括火警具体地点、燃烧物性质、火势蔓延方向等；

2﹑立即按照灭火策略及方法利用附近的.灭火器进行扑救，尽量控制火势蔓延并将火灾扑灭在火灾初期；

3﹑中控室收到收到报警信号后，应使消防主机处于联动状态；

4﹑启动该区域电梯迫降按纽，迫降电梯；

5）﹑启动该区域正压送风机和排烟机；

6）﹑如火灾发生在地下车库，还要启动消防广播，引导客户疏散；并迫降倦闸门。

（四）、若火势较大，灭火器不能扑灭大火，1﹑现场人员应打开火灾现场附近消火栓；

2﹑按动消火栓报警按纽报警；

3﹑同时接好水带扑灭火灾；

4﹑如果火灾现场在楼层，则应用沙袋堵在电梯厅门口，防止水进入电梯，损坏电梯；

5﹑中控室接到消火栓手报信号后，立即启动消火栓泵。如果接到水流指示器报警，则立即启动喷淋泵。

（五）﹑消防总指挥接到报告后：

1、向监控中心值班人员及有关人员查询起火的具体方位、燃烧物质、人员分布及疏散情况，消防设备的运行状况及灭火人员的到位情况；

2、命令监控中心值班员启动相应的消防系统，监视报警运行信号，打开应急广播，根据失火的方位、火势的大小，通知小区有关的人员紧急疏散；

3、命令各级指挥员根据各自的分工，各就各位，明确布置救人、疏散物资和灭火方案；

4、掌握火场扑救情况，命令火灭现场抢救指挥员使用安全通道紧急疏散火警现场及可能受影响范围内的人员。

（六）、保障小组接到报警后：

1、在工程主管领导下，负责消防设备的正常运作；

2、切断电源火灾现场电源，关闭所有非消防用电设备，启动备用电源；

3、确保消防供水；

4、确保通迅联络畅通；

5、确保消防电梯正常运行。

（七）、现场灭火组指挥员接到指令后：

1、根据总指挥的命令，带领义务消防队员，在最短时间内到达现场；

2、确切判断燃烧物质的性质，决定和指挥义务消防队员使用灭火器材和消防设备灭火；

3、迅速向总指挥报告火灾现场情况；

4、向总指挥建议采取和改变某种扑救方式；

5、根据现场需要通知消防中心值班人员操作相应的消防设备。

（八）、现场抢救疏散组指挥员接到指令后：

1、指挥抢救组火速赶赴现场，本着先救人后救物的原则，按顺序救护人员，抢救物资；

2、引导用户从消防走火梯疏散到首层，无法从消防走火梯疏散到首层时，引导用户疏散到天台上风处等待营救，并组织水枪掩护；

3、逐房检查，核实疏散人员是否完全撤离火灾现场；

4、指挥引导火灾区域人员安全疏散；

5、指挥医疗救护小组运输组救护重伤员到附近医院进行抢救；

6、指挥运送火场急需灭火消防器用品；

7、指挥看护组看护好贵重物品；

8、指挥保安人员维护好小区外围秩序，防止不法分子趁机盗窃、破坏，严禁非救火人员进入和靠近小区；

9、指挥清除路障，指挥无关车辆离开现场，保障消防通道畅通；

10、安排人员在主要路口等候引导消防车到达现场。

（九）、灭火的策略及方法：

灭火策略有以下几种：

1、室内灭火，内攻近战——扑救楼层火灾要深入内部，打近战。进攻的途径可从建筑内部的楼梯间、廊等，也可由外部从窗口、阳台或临时架设的消防梯、登高消防车等进入楼层内，进行灭火。

2、楼房火灾，分层截击；下层火灾，上层设防——这两个方法相似，主要是为了防止火势在垂直和水平方向蔓延。在起火的楼层部署灭火力量的同时，要在受火势威胁较大的上面楼层部署力量堵截火势；在起火层的下层也要部署一定的力量，防止蔓延。

（十）、疏散救人的方法

1、由指挥部发出疏散指令，消防中心利用广播引导人们从消防梯疏散到安全地带，抢救疏散组负责安排疏散工作。

2、疏散顺序：首先为着火层人员，其次是着火层上一层人员，再次为着火层上二层人员，并依次往上。当火灾层以上很有可能受火灾影响的人员全部疏散后，开始依次疏散火灾层下一层、下二层人员。

3、疏散时注意墙角、门旁以及桌子和其他物体的下面，以防受困人员疏漏。

4、当楼层火灾面积大，受困人员较多时，可先引导、疏散受困人员到安全地带，然后再设法转移到地面。

5、如被困的人员无法利用消防楼梯疏散时，可利用云梯、曲臂车等登高工具，架设在楼房安全位置实施抢救；也可利用室外排水管或安全绳抢救被困人员；也可张开救生网或帆布，把棉被铺在地面，以供被困人员跳楼逃生。

6、当火场被困人员暂时无法施救时，可利用消防广播引导火场人员进行自救：如用被条连结成绳吊落下层的方法；或密闭窗、堵塞孔洞，防止烟气窜入房间，再用水淋湿门窗降温，清除这些部位的易燃物品，防止火势蔓延进来，若房内有救生器材，则引导他们使用这些器材，如救生绳、缓降器、救生袋进行自救。

物业火灾应急预案3

为了及时灭火和疏散人员，避免造成人员的伤亡和财产的损失，特制定此预案。

一、组织结构

“一部、六组”即：指挥部、灭火行动组、疏散引导组、通讯联络组、安全防护组、救护组和后勤保障组。

（一）指挥部人员组成总指挥：总经理

副总指挥：副总经理

指挥部办公室负责人：保安部经理

成员：综合办公室主任、工程部经理、客物部经理、中控室主管、保安部主管

地点：由指挥部人员设定

电话：人员联系电话要进行登记备案

（二）各组组成人员、负责人及职责

1、灭火行动组：由警队20人担任

负责人：保安部带班主管、警队班长为义务消防队队长

职责：扑灭火灾和防止火势蔓延

2、疏散引导组：各客户行政负责人25人，客物部4人

负责人：客物部带班经理、各客户主管行政负责人

职责：引导客户从消防安全通道疏散到安全地方避免拥挤损伤

负责人：中控室主管、客户行政负责人、保安部

职责：保证各组与指挥部的通讯联络及情况的反馈

4、安全防护组：警队5人

负责人：由警队副队长负责

职责：守护大厦各个出口，防止坏人进行破坏

5、救护组：工程部综合维修4人、综合办公室2人、财务部2人

负责人：综合办公室主任

职责：救护受伤人员

6、后勤保障部：工程部10人

负责人：工程部带班经理或主管

职责：提供水、供火场用灭火器、断电及抢险工具等

二、处置程序

（一）指挥部应急程序和措施

1、指挥部人员集合，指挥部成员（成员不在岗的，由带班主管代替）接到通知后立即到消防中控室（根据具体情况可直接在火场适当位置组成临时指挥部，以便迅速有效的指挥）。

2、调集灭火组控制火点消灭火灾，防止火势蔓延。

3、下达疏导客户指令。根据现场火情情况，利用应急广播或电话通知疏导组到现场疏导客户撤离现场。

4、下达启动消防设施指令。

5、调集物业公司各部门人员抢险救灾，根据现场情况及时报“119”和封楼。

（二）灭火组应急程序和措施

1、灭火区域的单位领导和义务消防队员要立即用灭火器、消火栓扑救初期火灾。

2、警队后勤人员接到通知后立即到火场灭火。

3、灭火区域相邻单位有关人员将易燃物品按统一指挥及时搬到安全地点防止火势蔓延。同时听从指挥。

4、消防中控室根据火场情况和指挥部的指令进行启动相应的消防设施。

（三）疏散组的应急程序和措施

1、发生火灾后，疏散组负责人和着火单位疏散组负责人立即到火灾现场组织疏散。

2、其他相邻单位疏散组负责人协助着火单位疏散人员并作好本单位的疏散准备。

3、警队5人分别到各出入口维护疏散秩序，防止有人再次进入大厦。

4、中控室向客户进行广播（广播词附后）。在紧急情况下中控室可直接启动应急广播进行疏散。

（四）报警、接警处置及通讯、联络等应急程序和措施

1、发生火警后，发现人立即向消防中控室报警或向行政负责人报警。

2、消防中控室接到报警并确认火情后立即通知保安部经理和公司领导及指挥部其他成员到消防中控室集合。

3、消防中控室值班人员、监控值班经理（公司总值班人员）各单位通讯组人员随时向指挥部转达火场信息和传达指挥部命令。

4、指挥部成员、各单位行政保卫负责人将联系电话和手机号码留存中控室以便随时联系。

5、各行动组随时向指挥部报告执行任务的情况。

（五）安全防护组应急程序和措施

1、大厦发生火灾后，外勤警员立即到大厦正门和地下车库门口布置警力进行警戒，防止外人进入大厦。

2、帮助撤出人员撤离大厦，并进行安置。

3、指挥引导消防车进入大厦外围，停靠至适合灭火位置。

4、疏导围观群众，不要堵塞道路。

5、大厦车场停靠的车辆，要及时通知客户开驶离走，以免损坏。

（六）救护组应急程序和措施

1、对受伤人员及时抢救。

2、对受伤严重的要及时拨打“120”急救中心电话。

（七）后勤保障组的应急程序和措施

1、向火场运送灭火器以及其它所用工具。火区烟雾大时，应向灭火抢险人员提供湿毛巾。

2、保证消防设施正常运行。

3、及时排除消防设施故障。

三、要求

1、在抢险救火中，各客户都要积极发挥主动作用，作好配合灭火和疏散工作。

2、所有参战人员都要听从指挥部的统一指挥，接到命令迅速到达指定地点。

3、各级人员要协同合作，共同完成紧急情况下的各项任务。

4、烟雾较大时抢险人员应用随身带的湿毛巾将口、鼻捂住并身体贴近地面行走，撤离火场时要沿着安全出口指示灯的方向撤离。

5、本预案中指挥部及各客户负责人员如未在班，由代班人员履行其职责。

6、由总值班室收集各客户负责人员联系电话，以备紧急联系。

四、注意事项

1、预案贯彻。公司员工及各客户要认真学习本预案，熟悉各自的职责和任务。

2、预案各组的组成。本预案要求各组的组员也是上一级灭火组的组成人员。例：楼层级灭火员也是大厦物业公司级灭火组人员。

3.物业火灾事故处理办法 篇三

案

为加强市场火灾防控工作，预防和遏制火灾事故发生，维护人民生命财产安全，根据市消防安全委员会印发的《xx市XX年今冬明春火灾防控工作方案》（xx消安委〔XX〕x号）要求，结合我局市场工作实际，制定本方案。

一、工作目标

切实贯彻党的十九大精神和总书记关于加强公共安全的系列重要讲话要求，在市党委、市政府的统一领导下，充分发挥市场物业管理职能作用，动员全系统干部职工、个体经营户等各方面力量，采取日常检查夯实消防基础，集中检查推动火灾防控工作，跟踪问效落实各方责任，坚决预防和遏制火灾事故发生，维护全市消防安全形势持续稳定。

二、工作时间

XX年11月14日至2018年全国“两会”结束

三、组织机构

为加强今冬明春火灾防控工作的组织领导，我局成立今冬明春火灾防控工作领导小组，负责本系统今冬明春火灾防控工作的统一领导、统筹推进。

组

长：朱xx

副组长：陈xx

成

员：各股、所负责人

领导小组下设办公室于综合股，李桑同志兼办公室主任，负责本系统今冬明春火灾防控工作的组织、指挥和协调，解决有关问题，对本系统消防安全工作进行指导和督查，总结上报送相关信息。

四、工作步骤

XX年今冬明春火灾防控工作分三个阶段进行：

（一）动员部署阶段（XX年11月14日至11月20日）。各物业所要结合本所实际，成立组织机构，明确职责任务，召开会议部署工作，广泛宣传发动，逐级动员到位。

（二）组织实施阶段（XX年11月21日至2018年全国“两会”结束）。按照工作方案，精心组织实施、定期检查整治，从严从细从实抓好落实工作，确保圣诞、元旦、春节、元宵节和全国“两会”期间消防安全。

（三）总结考评阶段（全国“两会”结束后3日内）。各股室、物业所对今冬明春火灾防控工作情况进行汇总，总结经验做法，建立完善火灾防控工作的长效机制。

五、工作内容及措施

（一）扎实开展消防安全检查

.开展消防产品质量安全专项整治。各物业所要会同消防部门对辖区市场内消防产品销售店铺进行检查，要重点对消防栓、灭火器、防火门、防火卷帘等消防产品以及电暖气、电热毯及其他取暖产品的监督检查，严厉打击制售假冒伪劣消防产品和其他各类取暖产品的违法行为，确保消防产品和各类取暖产品质量安全。

2.加强市场内用火、用电设备安全检查。各物业所要组织执法人员对辖区市场内在用锅炉、压力容器、压力管道等容易发生火灾爆炸事故的设备进行检查，重点对饮食行、成衣行等行头进行检查，及时发现消除安全隐患。对存在重大隐患的要责令停止使用，限期整改。

3.开展市场消防安全专项整治。综合股要积极配合消防部门对辖区内集贸市场逐个排查登记，全面摸清消防现状，督促整改火灾隐患。

4.开展办公楼场所消防安全检查。各股室、物业所要对各自办公场所开展消防安全隐患排查，对消防通道、灭火器、消防栓系统等消防器材进行一次全面检查和整改落实，没有配备消防器材的要立即配置，对损坏、失效的消防器材要及时更换。要对在用电脑、打印机、热水器、电源插座等各种用电设备，以及超负荷运行线路等重点部位进行全面排查和重点防范，严防火灾事故发生。对排查出来的安全隐患要立即整改、及时消除，切实营造安全的办公环境。

（二）广泛开展消防安全宣传。

.各股室、物业所要大力加强消防安全“四个能力建设”，认真落实“一懂三会”和“三提示”要求，针对冬春季火灾防控特点，进一步加强消防安全宣传工作，通过市场内有线广播、宣传栏、横幅等方式广泛宣传消防知识，不断增强干部职工、市场内经营户的消防安全意识和防火自救能力，积极营造浓厚的消防安全氛围。

2.积极参与“创建消防安全社区活动”。全系统每个干部职工要从自身做起，做到“一配合三不准”，积极配合参与所在社区开展“创建消防安全社区活动”；不准在消防通道、疏散通道停放车辆；不准在楼梯间、地下室过道停放各种车辆、堆放杂物；警示教育家庭未成年子女不准在电缆井、管道井附近燃放烟花爆竹，共筑家庭防火安全基石，为创建消防安全社区做出贡献。

六、工作要求

（一）提高思想认识，加强组织领导。冬春季历来是火灾高发、易发时段，加之重大活动和重要节日集中，市场内贸易旺季，引发火灾的风险剧增。各物业所务必引起高度重视，充分认识开展冬春季火灾防控的重要意义，坚决克服松懈思想，扎实做好今年火灾防控工作。综合股要领导督办，跟踪问效，切实将各项工作落到实处。

（二）各负其责，齐抓共管。各物业所要对照工作内容和要求，结合工作职能，制定具体实施方案，落实人员和责任，落实资金和设备，握指成拳，狠抓落实；属于部门配合性工作，要全力配合，共同筑好防火安全屏障。

（三）强化责任落实，严格工作问责。各物业所要建立工作责任制，确保工作任务落实到具体单位、具体人员。市局今冬明春防火工作领导小组将不定期派出工作组进行专项督导检查和明察暗访，推动工作落实。对工作不落实、存在火灾隐患不排除、推诿扯皮、引发火灾的将视情节分别予以单位和个人进行通报批评、取消评先评优资格，情节严重的依法依规追究单位和人员的责任。

七、其他事项

4.物业收费办法 篇四

陕西省物价局、省建设厅【2004】第72号文件：

第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和国务院颁

布的《物业管理条例》及国家发展改革委、建设部引《物业服务收费管理办法》，结合我省实际情况，制定本实施办法。

第二条本实施办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施、设备和相

关场地进行管理、维修、养护及相关区域内的环境卫生和秩序的维护，向业主所收取的费用。

第三条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格

竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第四条 各级政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。物业服务收

费实行分级管理。在省级及以上工商行政管理部门注册登记的物业管理企业，其物业服务收费的监督管理由省物价局会同省建设厅负责；在市、县工商行政管理部门注册登记的物业管理企业，其物业服务收费由同级价格主管部门会同房地产行政主管部门监督管理。

第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，并应当区分不同物业的性质和特点，分

别实行政府指导价和市场调节价。

第六条 住宅（含多层和高层）及写字楼的物业服务收费实行政府指导价；商业物业、工业物业和别墅区等特殊物业服

务收费及物业管理企业为业主提供的特约服务实行市场调节价，政府价格主管部门应给予规范指导。

第七条 实行政府指导价的物业服务收费，由省物价局会同省建设厅根据物业管理服务等级标准等项因素，制定相应等

级收费标准的基准价和浮动幅度。各设区市根据当地物业管理的发展水平，在省定等级收费标准的基础上可适当下浮，制定本市的物业服务等级收费标准基准价和浮动幅度，报省物价局备案。

第八条 实行政府指导价的物业服务收费实行备案制。物业管理企业与业主委员会或业主按照物业管理服务等级和收费

等级标准，结合所管理小区的物业服务实际情况协商收费等级，在物业服务合同中约定并按管理权限到价格主管部门备案，具体收费标准可根据服务内容、服务质量及成本费用变化情况与业主委员会或业主协商后，在规定的幅度内上下浮动。确因特殊情况双方协商不一致的，可由物业管理企业或业主委员会提请价格主管部门协调。物业服务收费按月收取，确需预收的，最多不能超过三个月。特殊情况可由双方约定。

第九条 实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第十条 物业管理企业备案时应以独立小区（楼宇）为单位，签写《陕西省物业服务收费备案表》，同时提供与建设单

位或业主委员会签订的物业服务合同、成本费用核算资料及营业执照、资质证书复印件等有关资料。物业管理企业因服务内容、服务质量和成本费用变化，需要变更物业服务收费等级的，须经与业主委员会或业主协商，在物业服务合同中变更条款，并重新备案。

第十一条 物业服务收费实行明码标价，在物业管理区域的显著位置，按照价格主管部门统一规定的公示格式，将收费

项目、收费标准、服务内容等进行公示。各物业管理企业须将公示内容按管理权限报经价格主管部门审查后方能公示。

第十二条 业主与物业管理企业可以采取包干制和酬金制等计费方式约定物业服务费用。包干制是由业主向物业管理企

业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担。酬金制是在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或承担。

第十三条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计

费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十四条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润构成。实行物

业服务费用酬金制的，预售的物业服务资金的构成包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部门：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物

业共用部位、公共设施设备的日常运行维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化灌溉、养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧费；8经业主同意的其他费用。经业主委员会或业主同意的物业共用部位、共用设施设备的保险费用，由物业管理企业代收代缴。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过列入维修资金专项支出解决，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。在国家规定的质量保修范围和保修期限内的大修、中修和设备更换，应由原开发建设单位负责，不得动用专项维修资金或由业主承担。

第十五条 实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业预收的物业服务支出属代管性质，为所交纳的业主所有，不得将

其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十六条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业

服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十八条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约

定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。第十九条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务

费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。业主购买房屋后从未入住的或入住后不使用期连续超过六个月的房屋，经物业管理企业登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费用按收费标准的70℅交纳。

第二十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管

理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，具体标准由双方协商约定。水、电费的收取标准按照省物价局的有关规定执行。电梯、中央空调和水泵等机电设备运行的能耗费及其他共用水、电费不包含在物业服务费用中，物业管理企业应单独计量，合理分摊并定期公布。

第二十一条

第二十二条

第二十三条

第二十四条 自备供暖系统、且未实行分户计量的小区，其冬季采暖费由物业管理企业提出收费方案，征得业主委员物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容交通工具停放服务费、保管费收取规定和标准另文制定。各级政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的收费项目、收费标准和服会或业主代表同意后收取。采暖期结束后，须向业主公布收支情况。相同的费用。

务内容、服务标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十五条

第二十六条 本实施办法由陕西省物价局、建设厅在各自的职责范围内负责解释。本实施办法自2004年7月1日起执行，《陕西省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（陕价房发

【1998】46号）及与本实施办法不符的政策规定一律废止。原各级价格主管部门核定的物业服务收费标准可延续执行至2005年6月底，逾期应按本实施办法的规定重新备案。

备注：第十九条：“业主购买房屋后从未入住的或入住后不使用期连续超过六个月的房屋，经物业管理企业登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费用按收费标准的70℅交纳”。修改为：“业主购买房屋后从未入住的，经物业企业登记确认后从第一个月开始，物业服务费或物业服务资金按收费标准的70℅缴纳；业主入住后（含房屋装修）不使用连续超过六个月的房屋，经物业服务企业登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费或物业服务资金按收费标准的70℅缴纳”。

陕西省物业服务等级收费标准（试行）

单位： 元∕㎡.月

一、多层住宅（六层以下，含六层）

收费等级收费标准

一级0.45

二级0.40

三级0.35

四级0.30

二、高层住宅

收费等级收费标准

一级1.50

二级1.20

三级0.90

四极0.70

三、办公写字楼

收费等级收费标准

一级5.00

二级4.00

三级3.00

四级2.00

四、说明：

1、此等级收费标准参照省建设厅引发的《陕西省住宅小区物业管理公共服务指导标准》，四级为

达不到三级标准的收费标准。

2、房屋面积以建筑面积计算。

3、上述收费标准为基准价，上下浮动幅度为10℅。四级收费标准的下浮幅度可由双方协商约定。

4、具有电子对讲、周边红外线监控、背景音乐、绿化喷泉等条件的高尚多层住宅可参照高层住宅

收费标准执行。

5、住宅、办公及营业用房以房屋实际用途区分。

6、同一住宅区内有高层住宅及多层住宅的，按其公共设施设备等硬件规模及服务水平状况，分别

确定等级收费标准。

7、多层住宅区内的办公和营业用房分别在住宅收费标准的基础上加收100℅、200℅。住宅用作

办公的加收100℅。

8、七层住宅楼（不设电梯的）参照多层住宅收费。

5.物业品质管理办法 篇五

强化公司各部门工作行为,规范物业公司内部作业流程,促进物业公司内部管理规范运作,持续满足顾客不断变化的需求和期望。物业公司依据公司各部门工作条例对全体员工进行服务质量考核。

一、目的强化公司各部门工作行为,规范物业公司内部作业流程,促进物业公司内部管理规范运作,持续满足顾客不断变化的需求和期望。

二、适用范围

适用于物业公司所有部门服务质量的考核。

三、职责

1、品质部依据物业公司规章制度对物业公司全体员工进行服务质量考核。

2、品质部经理依据物业公司规章制度对各部门负责人进行考核。

3、各部门负责人依据物业公司规章制度工作考核标准对部门员工进行考核。

4、品质部经理负责申诉处理。

四、基本内容

1、处理流程

（1）、品质部不定期对各部门进行服务质量检查、督导。

（2）、各部门根据工作需要随时对员工进行服务质量考核。

（3）、检查当中发现违规情况及时纠正,并签发京安物业服务质量检查考核表

（4）、各部门负责人每月28日前汇总违规处理情况及处罚情况,交品质部。

（5）、品质部每月1-3日汇总上月员工处罚情况报送公司财务部与工资挂钩。

（6）、品质部对京安物业服务质量检查考核表进行分析,从中找出问题根源所在,制定纠正预防措施。

2、处罚

（1）、违规责任人每被扣罚款,由财务部从员工下月工资中扣除。

（2）、违规责任人每月累计扣3次及以上,除进行处罚以外,另对其做出行政警告、行政罚款、行政记过等行政处分。

（3）、若员工违规相关直属上司负有管理责任并经查实,其直属上司负有连带责任,按70/30原则进行处理,即责任人处罚70%,直属上司处罚30%。

（4）、一个月内同一问题发生三次(含三次)以上,追究其直属上司连带责任。

3、申诉

（1）、若相关检查考核人员采取不正当的手段对员工进行打击报复,受罚人员可向总经理提出申诉。

（2）、若部门负责人做出不公正处理,可向管理主任提出申诉。

6.物业公司考核办法2 篇六

保洁员考核办法

为了加强公司制度管理，规范小区物业管理，改善公司物业服务水平，提高物业公司服务人员素质，使公司各项工作走向正轨，特制定本办法。

1、小区内的主干道、支道、人行道须每天清扫，不定时循环打扫，确保整洁，无污垢、杂物、积水。

2、散水、广场、换热站、小区门口每天须不定时循环打扫，确保干净、无杂物、3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少用抹布擦洗干净，确保筒外美观清洁、内无异味。

4、清运垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次。

5、广场、自行车棚、停车场及其通道每天清扫，不定时循环打扫，确保整洁、无杂物、无垃圾、无积水、无明显沙石。

6、草坪、绿化带须每天清扫，确保绿化带内无明显果皮纸屑、大片树叶、垃圾袋等杂物及明显杂石。

7、楼梯间、楼梯扶手、楼道窗户及平台、地下室走廓须每周清扫、拖洗、清擦一次，确保干净无积灰、无污渍、无明显纸屑和无张贴广告。

8、电子防盗门、管井门、电表箱、信箱、宣传栏（玻璃及其周边）、每周清洁一次，确保无污渍、无积灰、无张贴广告。

9、楼道墙面、天花板，每半月清扫一次，确保无蜘蛛网、无积灰。

7.2017版《物业管理办法》 篇七

第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业合法权益，改善人居环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和有关法律、法规，结合自治区实际，制定本条例。

第二条自治区行政区域内物业管理及其监督管理活动，适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主选聘物业服务企业、委托其他管理人(以下统称物业管理人)或者自行对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

第三条县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，建立物业服务综合协调机制，促进物业服务发展与民族团结、平安和谐的社区建设。

第四条县级以上人民政府房地产行政主管部门对本行政区域内物业管理活动实施监督管理。

规划、建设、公安、消防、价格、民政、质量技术监督、环境保护、城市管理、市政公用等有关部门，按照各自职责，负责有关物业管理的监督管理工作。

第五条街道办事处或者乡镇人民政府在同级党组织领导下，负责组织、指导本辖区的业主成立业主大会，选举业主大会执行机构，监督业主大会和业主大会执行机构依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解处理物业管理服务纠纷;居民委员会协助街道办事处或者乡镇人民政府开展物业管理相关工作。

调解处理物业管理服务纠纷纳入社会治安综合治理的考核内容。第六条街道办事处或者乡镇人民政府建立物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集，房地产、公安、民政、城市管理等行政主管部门和居民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业管理服务活动中需要协调的问题。

第七条县级以上人民政府应当制定政策，鼓励物业管理区域实行社会化、专业化、市场化的物业服务，采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第八条物业服务行业组织应当加强行业自律管理，建立诚信档案，建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度，督促物业服务企业诚信经营和服务。

第二章新建物业与前期物业管理 第一节物业管理区域

第九条新建建筑按照建设用地规划许可证确定的红线图范围，综合考虑建筑物规模、共用设施、社区建设等因素，合理划分物业管理区域。

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设，使用同一配套设施的，应当划定为一个物业管理区域。

第十条建设单位销售房屋前,应当持建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、建设工程规划许可证和地名核准文件等资料，向县(市)房地产行政主管部门申请划分物业管理区域。

县(市)房地产行政主管部门应当自受理申请之日起二十日内，征求街道办事处或者乡镇人民政府以及公安、消防、市政公用等部门的意见后，划分物业管理区域，并书面告知建设单位。

建设单位应当将划定的物业管理区域在房屋销售前向房屋买受人明示。第十一条物业管理区域划定后需要调整的，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，由县(市)房地产行政主管部门按照本条例的规定重新划分。

第二节配套设施

第十二条物业管理区域内按照规划配建的教育、医疗卫生、社区服务等公共服务设施，由政府建设并承担相应费用;配建的供热交换、变电配电、燃气调压、垃圾转运、公共厕所、消防以及商业服务等设施，应当在建设项目核准、备案文件中载明建设单位、明确产权归属，建设费用由产权单位承担。

物业管理区域内的水、电、气、热等市政公用设施、设备、由建设单位出资建设的，建设单位应当分别与水、电、气、热等专业经营单位就供应方式、主要技术指标、质量保证和使用年限等进行协商，签订书面协议。协议中应当明确设计、施工要求和材料、设备选型等内容，明确有关产品供应单位参与项目竣工验收的权利义务。

第十三条物业管理区域内按照规划建造的非公益性教育、文化、体育等设施，应当明确投资主体、产权归属。属于建设单位所有的，应当优先为本物业管理区域内业主服务。

第十四条物业管理区域内应当按照方便业主、满足物业管理需要配建物业服务用房;物业服务用房建筑面积不低于物业管理区域总建筑面积的千分之二，除老旧住宅区外，总面积不应少于三百平方米;物业服务用房分处设置的，单处建筑面积不小于五十平方米。物业服务用房的水、电、气、热应当独立调控与计量。

业主大会执行机构办公用房从物业服务用房中调剂，建筑面积不应少于三十平方米。物业服务用房不计入建筑物共用面积分摊，建设费用计入项目建设成本，产权归全体业主共有。

第十五条物业管理区域内按照规划建造的车库、车位，计入容积率且未作为建筑物共有部分进行分摊的，建设单位可以向业主附赠、出售、出租。

下列车库、车位属于业主共有：

(一)计入容积率且作为建筑物共有部分进行分摊的;(二)未计入容积率，或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用设备层建造、划定的车库、车位;(三)占用小区道路、共用场地划定的车位。

第十六条物业管理区域内水、电、气、热、通信、有线电视等市政公用设施应当敷设到最终用户。

需要加装二次供水、变电配电、供热交换、燃气调压等设施的，建设单位应当与有关专业经营单位就相关设施投资、产权归属等事项进行约定。

物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施，属于相关业主共有，但由专业经营单位投资的除外。

第三节前期物业管理与物业交付

第十七条建设单位可以委托物业管理人管理前期物业。

业主大多属于同一单位的，可以依托单位工会组织或者生活后勤服务组织，确定前期物业管理方式。

使用政府投资或者政府融资的保障性住房，应当通过招投标的方式，选聘物业服务企业进行前期物业管理。第十八条委托物业管理人管理前期物业的，建设单位应当与物业管理人签订前期物业服务合同，对物业服务内容、服务标准等级、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形、房屋质量缺陷责任承担等内容进行约定。

保障性住房项目，前期物业服务合同中约定的物业服务标准等级应当符合自治区的规定。

第十九条建设单位应当按照国家和自治区有关规定制定前期物业临时管理规约。鼓励使用前期物业临时管理规约示范文本。

第二十条建设单位应当在销售房屋前，向房屋买受人明示前期物业服务合同、前期物业临时管理规约，房屋买受人应当遵守相关约定。

县(市)房地产行政主管部门应当加强对前期物业服务合同、前期物业临时管理规约制定的监督、指导，依法履行备案管理职责。

第二十一条建设单位交付前期物业应当符合下列条件：(一)取得建设工程竣工规划认可，建设工程竣工验收合格;(二)供水、排水纳入市政公共管网系统，用电纳入市政供电网络，安装计量装置符合设计标准;(三)在城市管道燃气、集中供热管网覆盖区，按照设计完成燃气、供热管道敷设与管网连接，安装燃气、供热分户控制装置和计量装置，满足分户计量收费要求;(四)通信、有线电视数据传输信息端口敷设到户，信报箱等按规划设计要求配置到位;(五)安全监控装置或者电梯、锅炉等特种设备以及消防供水、火灾自动报警和灭火装置、消防车通道等共用消防设施，检查验收合格;(六)按照规划完成物业服务用房以及停车库、车位的配建;(七)按照设计完成绿化工程建设，因季节原因需延后完成的，建设单位作出的书面保证已在物业管理区域内公示。

分期建设的项目，建成区应当符合前款规定，并与施工区设置隔离设施。第二十二条建设单位交付前期物业，应当向物业管理人移交物业服务用房和下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，分户验收等竣工验收资料;(二)共用设施清单及其安装、使用和保养、维修等技术资料;(三)园林施工图、树种清单;(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(五)业主名册;(六)法律、法规的规定或者双方约定交付的其他资料。

前期物业服务合同终止的,物业管理人应当将物业服务用房及前款所列资料移交给业主大会执行机构。

第三章业主、业主大会与执行机构 第一节业主、业主大会

第二十三条房屋的所有权人为业主。

尚未申请不动产登记，但基于法律规定、法院或者仲裁委员会法律文书、征收补偿决定、继承或者受遗赠、合法建造以及基于合同关系的占有房屋的物业使用人，适用本条例关于业主的规定。

业主对房屋专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分，依法享有共有权和共同管理权，并承担相应的义务;业主不得以放弃权利不承担义务。第二十四条建设单位或者其委托的物业管理人应当将业主入住情况及时报送县(市)房地产行政主管部门，并抄送居民委员会、街道办事处或者乡镇人民政府。

符合下列条件之一的，应当召开业主大会成立会议：(一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上;(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上;(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。第二十五条符合召开业主大会条件的，县(市)房地产行政主管部门接到建设单位、业主或者委托的物业管理人的报告后，应当书面通知街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处或者乡镇人民政府应当在收到通知之日起六十日内组建业主大会筹备组。

筹备组由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府和业主、居民委员会、建设单位代表七人以上十一人以下单数组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

筹备组应当自成立之日起十日内，在物业管理区域内公示其成员名单和工作职责。第二十六条业主大会筹备组应当履行下列职责：(一)确认业主身份、户数及所持有专有部分建筑面积;(二)确定召开业主大会成立会议的时间、地点、形式和内容;(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;(四)确定业主大会表决权计票方法;(五)提出业主大会执行机构选定方案、入选条件，公布执行机构人员名单或者提出候选人名单和选举办法;(六)需要在业主大会成立会议上决定的其他事项。筹备组应当在业主大会成立会议召开十五日前，将前款规定的事项书面通知全体业主，并在物业管理区域内公告;业主对公告事项提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开业主大会成立会议。筹备组召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

第二十七条业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主因故不能参加业主大会的，可以委托代理人参加，并出具委托书，明确委托事项、权限、期限等。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。物业管理区域内业主人数较少，全体业主一致同意不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。

第二十八条业主大会履行下列职责：(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;(二)选举或者更换业主大会执行机构成员;(三)选择物业管理方式，选聘和解聘物业管理人;(四)筹集和使用共有部分、共用设施专项维修资金;(五)决定改建、重建建筑物及其附属设施;(六)决定改变共有部分的用途，利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用;(七)决定业主大会与业主大会执行机构的活动经费及执行委员工作报酬;(八)物业管理区域内其他共有和共同管理的事项。

前款第四项至六项的决定，除本条例另有规定外，需经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;其他事项的决定，需经专有部分占总建筑物面积过半数业主且占总人数过半的业主同意。第二十九条业主大会投票权数按下列方式确定：

(一)业主人数，按照专有部分数量计算，一个专有部分为一人，未交付的部分，以及同一产权人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算;(二)专有部分建筑面积，按照不动产登记的建筑面积计算;尚未登记的，暂按测绘机构实测建筑面积计算;尚未实测的，暂按房屋买卖合同约定的建筑面积计算。

第三十条业主大会会议决定事项可以采用集中投票表决的方式，也可以采用书面征求意见的方式。

采用书面征求意见方式的，应当将征求意见书送交业主签收;无法送交业主签收的，应当在物业管理区域内公示，并设置密封箱回收业主意见，公示期不得少于十五日。

第三十一条物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元为单位推选业主代表参加业主大会。业主代表参加业主大会的，应当事先书面征求所代表的业主的意见，并经业主签字确认。

第三十二条未参加表决的业主，其投票权数是否计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

第三十三条业主大会会议每年至少召开一次。有下列情形之一的，应当召开业主大会临时会议：

(一)有百分之二十以上业主提议的;(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形的。第二节业主大会执行机构

第三十四条业主大会可以选举业主委员会作为业主大会执行机构。未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区，可以由街道办事处或者乡镇人民政府，在征求该物业管理区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指导物业管理区所在地社区居民委员会临时代行本条例规定的业主委员会职责。

业主委员会的主要职责是：

(一)召集并主持业主大会会议、临时会议，报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与物业管理人签订物业服务合同;(三)执行业主大会的决议、决定;(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业管理人履行物业服务合同;(五)监督管理规约的实施;(六)组织监督专项维修资金的筹集和使用;(七)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(八)业主大会赋予的其他职责。

第三十五条业主委员会由五至十一人单数业主组成，设主任、副主任和若干执行委员和候补委员，主任、副主任可以兼任执行委员。业主委员会每届任期不超过五年，业主委员会委员可连选连任。

第三十六条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业管理区域所在地的县(市)房地产行政主管部门提交下列备案资料：

(一)业主大会会议决议;(二)业主大会议事规则;(三)管理规约;(四)业主委员会委员名单和基本情况;(五)法律、法规规定的其他资料。受理备案的部门自收到备案资料之日起十日内，对备案资料进行核查，并书面征求街道办事处或者乡镇人民政府的意见;符合规定的，予以备案登记，出具备案证明和业主委员会刻制印章的证明。

备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内到备案部门办理备案变更。

第三十七条业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。

业主委员会会议由主任或者副主任主持，有三分之二以上委员出席，做出的决定应当经业主委员会全体委员半数以上同意。

第三十八条业主大会、业主委员会会议做出的决定，应当在做出之日起三日内在物业管理区域内进行公告。

业主有权查阅业主大会会议、委员会会议的资料、记录，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复。业主要求出具书面答复意见的，业主委员会应当出具。

第三十九条业主委员会任期届满九十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。根据管理规约或者业主大会决定，可以委托审计机构对业主委员会任期内财物状况进行审计。换届后，原业主委员会应当将印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会。

第四十条业主委员会委员不得有下列行为：(一)挪用、侵占业主共有财产;(二)非法索取、收受建设单位、物业管理人或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;(三)利用职务之便要求物业管理人减免其个人物业服务费;(四)其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

第四十一条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权终止其委员资格：

(一)超越职责权限或者不执行业主大会决议、决定，不履行委员职责的;(二)违反本条例第四十条规定的;(三)不适合担任业主委员会委员的其他行为;业主委员会委员以书面方式向业主大会提出辞职请求或者不再是物业管理区域内业主的，其委员资格自行终止。

第四十二条业主共同决定对物业实施自行管理的，应当就管理负责人、管理事项、管理实施方式、管理责任的承担、人员雇佣等事项共同作出约定。

第四章物业使用 第一节一般规定

第四十三条物业使用应当遵守法律、法规的规定和管理规约及业主大会的决定，妥善处理相邻关系，不得违背社会公德，损害公共利益和他人的合法权益。

第四十四条违反管理规约有下列行为之一的，业主、业主大会执行机构、物业管理人有权对行为人进行劝阻、制止，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失：

(一)任意弃置垃圾、抛掷杂物、排放污水的;(二)擅自占用物业共有部分的;(三)产生噪音、振动对相邻业主造成不利影响的;(四)其他违反管理规约的行为。第四十五条物业使用中不得实施下列行为：

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑、共用设施用途的;(二)擅自改变房屋用途或者对原有建筑物加层、改建、扩建的;(三)非法处分或者占用物业共用部分、共用设施设备进行经营的;(四)侵占、损坏物业管理区域内道路、场地、公共绿地、共用设施的;(五)擅自改动房屋承重结构、围护结构，扩大承重墙原有门窗尺寸，降低抗震、消防、节能标准的;(六)损坏屋面、楼层防水，擅自改装燃气、热力管线、设施，超出设计标准增加楼面荷载的;(七)违法存储、堆放易燃、易爆、危险化学、放射性物品，违法排放有毒、有害物质或者超标排放噪声污染环境的;(八)违反规定悬挂、张贴宣传品或者架设户外广告，在沿街阳台外晾晒衣物、堆放物品等影响市容市貌的;(九)占用、堵塞消防通道、消防施救场地，违反消防安全技术标准和规范安装设施、设备的;(十)其他违反法律、法规规定，危及公共利益和他人合法权益的行为。

物业管理人发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止并报告有关行政主管部门。第四十六条规划、建设、公安、消防、价格、质量技术监督、环境保护、城市管理、市政公用等有关部门应当加强对物业管理区域内规划建设、治安、消防、价格、特种设备、环境卫生等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，公布受理方式、程序和期限，依法及时处理物业区域内的违法行为。第四十七条业主出租房屋及车库、车位的，应当在租赁合同中载明承租人在物业管理活动中的权利与义务，并将承租人、租赁期限、物业服务和水、电、气、热等费用交纳的约定等情况，书面告知业主大会执行机构和物业管理人。

第二节房屋装修与改变用途

第四十八条业主进行房屋装修，应当将装修内容、计划工期、装修工程负责人姓名、联系方式等告知相邻业主、物业管理人。

物业管理人应当就下列事项与业主签订书面协议：(一)装修施工的时间;(二)装修垃圾的处置与清运;(三)电梯使用、共用部分临时占用等注意事项;(四)楼顶、窗外、阳台安装设施、设备、护栏等的要求;(五)法律、法规和管理规约禁止的行为;(六)违约责任。

第四十九条物业管理区域内按照规划建设的公共服务设施、市政公用建筑和物业服务用房，不得擅自改变用途。

有下列情形之一确需改变用途的，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，向有关部门申请办理相关手续：

(一)因物业管理区域调整，公共服务设施、市政公用建筑和物业服务用房超出配建要求和使用需要的;(二)水、电、气、热等的供应方式、技术等发生变化造成原有公共服务设施闲置的;(三)建筑物共用设备层等闲置的。第五十条业主将住宅改变为经营性用房的，应当符合法律、法规和管理规约，主动与有利害关系的业主沟通，也可请求业主大会执行机构予以协助，并经有利害关系业主书面同意。

第五十一条住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，在符合规划、土地、建设、环境保护、消防、特种设备安全管理等法律、法规的规定和技术标准要求的前提下，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，并依法办理相关手续。

第三节车库与车位的使用

第五十二条物业管理区域内的车库、车位应当优先满足业主的需要。车库、车位总量少于业主总数或者需要数的，应当在临时管理规约、管理规约中明确取得车库、车位的方法。

车库、车位满足业主需要后，可以向物业管理区域以外的其他人出租，但不得出售，除管理规约、业主大会另有规定的外，出租期限一次不超过十二个月;租赁合同期满后，业主有新增需要的，应当优先满足。

第五十三条物业管理区域内规划的车库、车位尚有空余的，物业管理人不得占用业主共有道路、场地设置车库、车位。

确需占用业主共有道路、场地划定车位，不得占用消防车通道、消防车登高操作场地，不得遮挡消火栓，不得堵塞疏散通道、安全出口。

第五章物业管理服务与收费 第一节物业管理服务

第五十四条物业管理服务应当包括下列主要内容：

(一)共有部分、共用设施以及业主共有车库、车位的使用管理、维护养护;(二)公共绿化管护;(三)共有部分、公共区域的清扫保洁、冰雪清除等环境卫生维护;(四)公共区域的秩序维护，安全防范、救助等事项的协助工作;(下转第八版)(上接第七版)(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等工作;(六)代收取的业主共有房屋、设施、车库(位)等使用费的账务管理;(七)制定物业专项维修资金使用方案;(八)保管物业服务档案和物业档案;(九)其他物业管理服务事项。

鼓励物业管理人拓展服务范围，满足业主多元化生活服务需求。

第五十五条业主大会决定委托物业管理人进行物业管理的，应当与受委托方签订物业服务合同，明确双方的权利和义务。

物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、计费方式、物业管理用房、合同期限、合同解除、违约责任等事项作出约定。

鼓励使用物业服务合同示范文本。

第五十六条物业管理人经业主大会或者业主大会执行机构同意，可以将共有部分、共用设施的维修养护、绿化管护、清扫保洁、冰雪清除、秩序维护、安全防范，以及业主共有收益账务管理等事项委托专业单位实施，并明确管理责任和服务标准。受委托的专业单位对业主权益造成损害的，物业管理人承担连带责任。

第五十七条业主对物业管理服务合同以外的买卖、装修房屋交付验收，停车保管、人身财产安全防范，房屋、车位中介服务，房屋专有部分清扫、保洁、维修，物流配送、养老护理等事项有服务要求的，可以与物业管理人协商，就服务事项、服务标准、费用收取、违约责任等事项进行约定。

第五十八条解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的，应当提前九十日通知。

第五十九条物业服务合同解除或者终止后，物业管理人与业主大会执行机构应当按照合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：

(一)移交保管的物业档案、物业服务档案;(二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;(三)移交物业服务用房;(四)清算预收、代收的有关费用;(五)法律、法规规定的其他事项。

物业管理人未履行通知义务或者未办理物业移交手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

第六十条业主认为物业服务质量未达到合同约定标准，或者对物业管理服务有异议的，可以向业主大会执行机构或者县(市)房地产行政主管部门投诉。

业主大会执行机构或者县(市)房地产行政主管部门，应当对投诉事实及时核查;涉及房屋共有部分、共用设施的，应当询问所涉范围其他业主的意见。经核查属实的，业主大会执行机构或者县(市)房地产行政主管部门应当向物业管理人发出整改通知，督促其限期整改;业主投诉不成立的，予以回复并进行说明。第六十一条县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督管理，建立健全物业服务企业信用体系和企业信用信息披露制度，将物业服务质量列入信用考核指标，提高业主、业主大会执行机构、居民委员会考评意见的权重系数。

第六十二条任何单位和个人不得强迫物业管理人代收有关费用和提供无偿服务。有关行政主管机关不得作出减损物业管理人权益或者增加其义务的决定。第六十三条物业管理人依法享受国家和自治区有关税收优惠政策。

物业管理区域内共用设施维护、保洁、绿化等使用水的，水费按照绿化用水价格执行;使用电、气的，电费、燃气费按照居民用电、用气价格执行。

第二节物业服务收费

第六十四条物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类前期物业服务收费和保障性住房物业服务收费实行政府指导价，其他物业服务收费，实行市场调节价。

实行政府指导价的，价格主管部门应当会同房地产主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级等，制定相应的基准价和浮动幅度，并综合物价指数变动情况，适时予以调整，及时向社会公布。

实行市场调节价的，物业管理人应当就完成服务项目进行成本测算，并在物业服务合同中约定服务标准、服务质量、计费方式等。

政府在商品住宅小区配建的保障性住房，保障户无法单独选择物业服务等级标准的，市、县人民政府应当根据保障对象的经济承受能力，对保障户交纳物业服务费给予补助。

第六十五条尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。第六十六条物业管理人违反价格管理规定及物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的、强制服务或者变相强制服务并收费、或者不按规定实行明码标价的，业主大会执行机构对超收部分有权制止或者纠正，业主有权拒交。

物业管理人履行合同义务的，业主应当按照合同约定交纳物业服务费，不得拒交或者恶意拖欠。

第六十七条业主将物业交付他人使用，约定由物业使用人交纳物业费的，应当督促物业使用人履行约定;物业使用人欠交物业服务费的，业主承担连带责任。

业主将物业产权转移时，应当结清物业服务费。

第六十八条水、电、气、热供应单位应当向最终用户直接收取费用，不得强迫物业管理人代收代交。物业管理人代收水、电、气、热费用的，不得向业主加收手续费。

物业管理人不得因业主欠缴物业服务费限制业主的水、电、气、热卡充值，影响业主正常生活。

第六章物业的保修与维护 第一节物业保修、维护责任

第六十九条建设单位应当按照国家和自治区规定的保修范围和保修期限，承担物业保修责任。建设单位将保修责任委托物业管理人承担的，应当在物业管理区域内公示，给业主造成损失的，依法承担连带责任。

建设单位应当建立物业投诉处理制度。物业存在缺陷，属于保修范围和保修期限的，建设单位应当即时登记、查看，与业主、物业管理人商定修复方式、期限。因物业质量缺陷或者有安全隐患影响使用的，建设单位或者其委托的物业管理人应当采取补救措施，并对造成的损失依法承担赔偿责任。

第七十条物业保修期限届满后，房屋专有部分的养护、维修，由业主负责。房屋专有部分出现危害安全、公共利益和他人合法权益的，业主应当及时处理，相邻业主应当提供便利。

第七十一条物业保修期限届满后，建筑物共有部分及共用设施的维护、保养由物业管理人负责。电梯、锅炉等特种设备，应当由特种设备生产厂商负责维护、保养或者由取得相应资质的专业维修单位负责。

第七十二条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施的维修、养护、更新等责任及相关费用。

专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应予以配合。第二节住宅专项维修资金

第七十三条专项维修资金用于共有部分、共用设施保修期满后的养护、维修和更新、改造。专项维修资金的交存、续交、使用、管理，按照国家和自治区有关规定执行。

第七十四条需要使用专项维修资金的，应当经维修、更新、改造共有部分、共用设施最小使用单元三分之二以上且专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，经业主大会执行机构同意，物业管理人可以委托维修、更新、改造单位制定紧急处置方案，即时组织抢修。处置方案、抢修结果、费用支出等在物业管理区域内公布，接受业主的监督：

(一)屋面防水损坏造成渗漏的;(二)电梯故障停止使用的;(三)经房地产行政主管部门鉴定为危房需要加固、维修的;(四)房屋局部有垮塌、脱落危险的;(五)共用消防设施、设备损坏已不具备防火、灭火功能的;(六)其他危及房屋使用安全的情形。

国家对老旧小区改造和老旧电梯更新需要使用维修资金另有规定的，从其规定。第七章老旧住宅区物业管理

第七十五条对配套设施不齐全、环境质量较差的老旧住宅区，县(市)人民政府应当采取措施进行改造整治，改造整治规划和计划应当向社会公布。

第七十六条对业主数量较少的老旧住宅区，市或者县(市)房地产行政主管部门应当合理整合物业管理区域，也可以组织协调多个老旧住宅区共同委托一个物业服务企业或者其他管理人管理。

第七十七条老旧住宅区内的道路、照明、绿地、消防、文化体育设施、物业服务用房的建设、改造资金，由政府承担;属于设施不配套等遗留问题的，由原产权单位或者建设单位承担;老旧住宅区水、电、气、热、通信、有线电视等市政公用设施、设备建设、改造资金，由专业经营单位承担。

第七十八条鼓励具备条件的老旧住宅区，结合改造整治，建设经营性用房、车库、车位，规划行政主管部门办理规划许可时，可以适度提高容积率和建筑密度。新建的经营性用房、车库、车位归全体业主共有，经营收益可以弥补改造整治资金的不足，或者纳入住宅专项维修资金管理。

第七十九条县(市)房地产行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府应当督促、指导老旧住宅区成立业主大会实行业主自治管理。

第八章法律责任

第八十条建设单位违反本条例第十条第三款、第二十条第一款规定，未向房屋买受人明示物业管理区域、前期物业服务合同、临时管理规约的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正;逾期不改的，处一万元以上五万元以下的罚款。第八十一条建设单位违反本条例第十五条规定，擅自处分属于业主共有车库、车位的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，并处五万元以上二十万元以下的罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第八十二条建设单位违反本条例第二十一条、第二十二条规定，交付的前期物业不符合要求的，不得收取物业服务费，并由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改的，对建设单位处建设工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款;物业管理人违反前款规定，承接的前期物业不符合要求的，不得收取物业服务费，并由县级以上人民政府房地产行政主管部门处五万元以上十万元以下的罚款。

第八十三条建设单位、物业管理人、专业维修单位、专业经营单位违反本条例规定，不履行或者拖延履行保修、维修、养护责任的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改的，处十万元以上二十万元以下的罚款，造成业主损失的，依法承担赔偿责任。

第八十四条业主委员会委员违反本条例第四十条规定，退还挪用、侵占业主的共有财产和索取、收受的报酬及得到的不当利益;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八十五条业主、物业管理人和物业使用人违反本条例第四十五条第一款规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任;违反行政管理规定的，由县级以上人民政府规划、建设、房地产、城市管理、公安、环境保护等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。

第八十六条物业管理人违反本条例五十九条规定，解除、终止物业服务合同后拒不办理退出手续的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门处五万元以上二十万元以下罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。第八十七条物业管理人违反本条例第六十六条规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的、强制服务或者变相强制服务并收费、或者不按规定实行明码标价的，由县级以上人民政府价格主管部门责令改正，限期退还违规收取的收费;情节严重的，依照有关法律法规的规定予以处罚。

第八十八条物业管理人违反本条例第六十八条代收水、电、气、热等费用向业主加收手续费的，或者限制为业主水、电、气、热卡充值，影响业主生活的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正，限期退还加收费用。

第八十九条县级以上人民政府房地产行政主管部门，街道办事处或者乡镇人民政府，以及其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

(一)未按照规定的期限、条件划分物业管理区域的;(二)未按照规定组织指导成立业主大会筹备组、业主大会或者干预、阻挠业主大会执行机构选举的;(三)接到举报投诉不及时处理的;(四)其他不履行法定职责的行为。

第九十条违反本条例规定，应当予以处罚的其他行为，依照有关法律、法规的规定执行。

第九章附则

第九十一条本条例下列用语的含义：

(一)容积率，是指建设用地合理使用的规划控制指标，以建设用地规划许可范围内总建筑面积与用地面积的比值表示。(二)其他管理人，是指社区(居委会)依法成立的便民服务组织，或者提供清扫保洁、冰雪清除、保安巡查、绿化管护、房屋修缮与设施养护、维修与抢修、管道疏通等专业服务的单位。

(三)共有部分，是指承担建筑物主体承重结构的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯

间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、避难层、设备间等。

(四)共用设施，是指业主共有的建筑物附属设施、设备，主要包括电梯、水泵、水箱、天线、楼道灯、避雷装置、消防设施、给排水管线、共用采暖及空调管线设备，物业管理区域内的道路、绿地、人造景观、路灯、沟渠、池、井、视频监控、门禁、围栏、垃圾容器、公益性文体设施和市政公用产品供应管线，以及共用设施使用的房屋等。

第九十二条自治区人民政府可以根据本条例，制定物业管理的具体规定和办法。第九十三条本条例自2017年7月1日起施行。

8.物业后勤管理百分考核办法 篇八

为进一步深化高校后勤社会化改革，全面提高后勤集团公司及各中心的服务质量和水平，结合我校的实际情况，本着因地制宜，统筹兼顾的原则，使后勤工作更好地为教学、科研和师生员工生活服务，特制定本办法。

一、指导思想

遵循以人为本的原则，体现管理育人、服务育人的宗旨；以有利于学校整体改革、发展，创一流业绩，培养一流人才的办学方向；有利于提高后勤服务质量、服务水平；有利于规范管理、逐步提高市场竞争能力为目的。充分调动后勤职工工作的主动性、积极性，进一步促进后勤工作科学化、系统化、规范化，发挥后勤资源优势，为学校各项事业发展提供高效、优质的服务保障。

二、考核目的

创建一流的后勤服务体系，提高工作效率，规范后勤工作职能，改善服务态度。在现有的基础上提高经济效益，增强服务意识和责任意识，充分调动后勤人员工作的主动性和积极性，努力营造健康向上、环境优雅、服务周到、工作有序、奖惩分明的后勤服务体系。

三、考核原则

1、从实际出发，因地制宜，实事求是原则；

2、公开、公平、公正原则

3、不违反国家有关法律、法规、社会公共利益及学校规章制度原则；

4、责、权、利挂勾的原则；

5、自检与联检相结合、平时考评与定期考评相结合、专业量化与师生监督相结合原则。

四、组织领导

1、领导机构

学校成立以后勤主管校长为组长，由后勤管理处及学校有关部门负责人参加的后勤服务考核评估领导小组。

后勤服务考核领导小组办公室设在后勤管理处，负责后勤服务考核评估工作的组织实施。

2、组织实施

(1)考核评估小组定期、不定期对后勤服务工作进行检查，至少每季度评定一次，以此作为向乙方下拨服务经费的依据。

(2)考核评估领导小组聘请专职和兼职服务质量监督员，对后勤服务进行定期、不定期检查或抽查，检查要打出分数并报考核评估领导小组备案。服务质量监督员可随时对后勤集团公司及下属各中心提出整改要求。

(3)考核评估领导小组成员不定期深入到师生中，对服务部门的服务质量进行调查，及时向主管领导反馈调查结果。

(4)师生员工对后勤服务不满意时可随时向服务部门提出改进要求，在改进要求得不到满意答复时，可向考核评估小组投诉举报，经考核评估小组核实后作为对服务部门的考核依据之一。

(5)每年12月初由服务部门进行自查、评估和总结，并将评估总结上报考核评估领导小组办公室。

(6)每年12月末考核评估领导小组对服务部门按照优秀、良好、基本合格、不合格四个等级进行综合评定，并按等级核定全年经费下拨比例。

五、考核内容

考核主要内容包括服务质量、服务态度、工作效率、职业道德、成本核算，对师生员工提出意见和要求处理的及时性、整改的效果，乙方使用国有资产的管理、保值情况，以及服务实体的规章制度等。

六、量化成绩构成、评价等级结构

㈠ 甲方监督、检查结果占总考核评估成绩的60%

㈡ 接待校内师生投诉及整改情况考核占总考核评估成绩的20%

㈢ 国有资产保值或增值情况检查占总考核评估成绩的 20%

七、等级及奖罚措施

㈠ 考核等级

⑴ 优秀：年考核评估成绩90分以上

⑵ 良好：年考核评估成绩80-89分

⑶ 基本合格：年考核评估成绩70-79分

⑷ 不合格：年考核评估成绩69分以下

㈡ 奖罚措施

⑴ 对全年服务综合考核评估为优秀的，按其服务经费总承包额的100%结算付费，并签订下一年协议；

⑵ 对全年服务综合考核评估良好的，按其服务经费总承包额的100%结算付费，暂缓签订下一年协议；

⑶ 对全年服务综合考核评估为基本合格的，按其服务经费总承包额的95%结算付费；

⑷ 对全年服务综合考核评估为不合格的，按其服务经费总承包额的90%结算付费；

对于考核不合格的，甲方下发限期整改通知书，乙方应向甲方提交整改报告，由甲方监督实施。如在限期内无明显改善，甲方有权终止与乙方签订的服务合同，久拖不办的学校给予行政处罚。

⑸ 凡有下列情况之一者，除考核扣减一定分数外，考核不能评为优秀：

1、发现或证明有食物中毒者（在校饮食中心用餐，饮用校内供水），每发生一次扣减5分；

2、经考核领导小组检查，服务不到位，出现疏漏，不能整改的，每次扣2分；

3、造成国有资产丢失、被盗或发生火灾（经济损失 万元以上），每发生一次，扣减5分；

4、无故造成水、电、暖气供应不正常，影响教学、科研及师生生活，每发生一次，扣减2分；

5、造成重大设备损坏（经专业鉴定认可，经济损失 3000 元以上），严重影响学校正常工作秩序，每发生一次，扣减5分；

6、因管理不善，造成人员伤亡事故，扣减10分；