开发区园区管理模式

开发区园区管理模式（共9篇）

1.开发区园区管理模式 篇一

工业园区建设土地一级开发融资模式的探讨 工业园区经历了长足的发展，日益成为地区经济转型、产业结构调整、产能升级换代的主阵地，更是引进外资、盘活资产、拉动GDP的城市新区载体。随着园区工业化、城市化的不断深入，土地综合开发对城市的新发展产生越来越重要的影响，甚至成为制约园区建设、发展的瓶颈，究其原因在于土地开发资金短缺，投融资渠道不足。因此，围绕土地开发做文章，通过新型融资模式拓宽融资渠道，在政府提供启动资金有限的前提下，通过合理方法使园区建设与土地出让收入相辅相成，是每个园区建设者和主管部门都必须正视的重要问题。工业园区管理模式多以纯政府性质的管理委员会体制为依托，管委会作为政府派出机构，有纳入政府相关职能部门的分支机构，如土地、规划、建设、财政等；同时设立属管委会直管的开发/融资平台公司，承担园区内规划建设与招商引资、公共服务的职能，主要协调行政与市场对接、开发。管委会搭配平台公司的管理模式，可以强化土地出让收益，规避市场与行政之间摩擦产生的风险，充分提升在政府监管下，合理引入外资进行土地开发与基础设施建设，从而产生的高额的土地出让回报，最终形成产业集群与规模经济。在当前资金流动不稳定、证券市场波动较大的形势下，政府监管部门对工业园区融资的条件约束，较之以前越来越严格，造成在必须满足基本建设需求的前提下，对融资成本的要求越来越高，基于此，园区融资方式必须顺应发生变化。

一、资产证券化

传统的土地储备制度融资，是运用市场机制，通过征用、收购等方式取得土地，出让土地以满足城市各类建设用地及基础设施建设需求，没有完善基础设施之前，土地的潜在价值无从体现；反之，开发公司必须投入大量人财物力，将土地充分熟化出让后，以土地出让金补充地块周边市政基建投入。我认为，基建投入与卖地收入在资金用量、回款额度以及推进程度、时间节点上的不断波动，是造成资金链接难以稳定、资金池枯竭的问题所在，要解决它，就要把土地开发与基础建设之间的时间接点悬置出来，把缺乏资产流动性的毛地，通过一定法律程序和融资组织安排，变成能够产生可预见、稳定的现金流的有效资产：

1、园区管委会授权其土地开发公司将A片区地块收储，作为建设B道路的融资抵押品，开发公司可自行引进社会投资人对A地块进行开发；

2、开发公司在取得A地块的发改立项批复、规划选址意见及国土征转用指标等要件后，即确定了对该地块的所有权及未来收益权。由开发公司委托地方土储中心对地块价值进行评估，将其未来可预期收入转让给专业金融机构,把这部分可预期的收入证券化后,在资本市场上进行融资；

3、A地块的融资贷款专项用于B道路建设，待建成后又可将B道路产权办至开发公司或管委会名下，再行融资贷款，以满足A地块建设需要；

4、A地块熟化出让后，其收入按一定比例经地方土储中 心返还开发公司，按约定还本付息，进行滚动开发。

这种融资方式的关键在于是否存在稳定的可预期的收入。但是,由于资产证券化方式隔断了开发公司自身的风险和项目资产未来现金收入的风险,使其清偿债券本息的资金仅与项目资产的未来现金收入有关,加之在高等级证券市场发行的债券是由众多的投资者购买,从而分散了投资风险。工业园区拥有庞大的资产，拥有持续增长的土地收入及税收返还收入来源，完全具备了发行资产支持证券化的条件。

二、融资—建设一体化

工业园区由于建设周期长、投资大、难度高，往往以“先规划后建设”为核心理念，斥资邀请著名设计公司，对全区进行整体规划，量体裁衣、精心打造，以保证园区的均衡、持续发展。

尽管制定了科学合理的建设规划，但没有一个与之配套的完整的投融资体制和成熟的融资运营平台，园区的开发肯定会遇到阻碍。园区建设的通病就是，投融资与建设的兼容如何平衡。因此，我主张在规划确定之后，立即引进一家与园区生产方向配套的，兼顾政府政策与市场运行的金融机构

作为投资主体，如国家开发银行、农业发展银行，园区的所有投资均委托该机构运作。具体操作如下：

1、园区管委会委托A地块的土地开发权及出让收益权给开发公司，该公司作为贷款人向指定B银行贷款；

2、开发公司承诺将获得的土地出让收益权质押，同时承诺在有关部门办理质押登记；

3、建立土地定额回流还款机制，开发公司承诺根据土地出让进度动态还款；

4、管委会、开发公司、B银行共同设立专项资金账户，借款人承诺在贷款承诺到位后，开发公司将在B银行指定开立质押专户，并按照合同约定，将还贷资金及时划入质押专户，专项用于偿还贷款。B银行对专用账户实施监管；

5、园区承诺：给予B银行对园区未来5年内管委会计划或规划的项目优先提供贷款的权利，以及对后续融资服务享有优先权。开发公司与B银行签订财务顾问协议，开发公司承诺在其未来进行资本市场运作时，给予B银行优先的市 场先入机会，并在债券承销、财务顾问等业务上给予其优先合作机会。

这样的话，现金流可以在前期投入很大的情况下，有稳定的银行贷款足额补充，后期通过土地收入、政府税收等进行平衡和弥补，该模式的成功关键在于具有完整的融资规划与融资操作平台，并找到了基于土地升值的现金流全程覆盖

信贷的风险控制方法。

三、公私合伙制

工业园区的征地拆迁是园区建设的一个必然问题，主要集中在以下几方面：

1、园区开发面积动辄十几、数十平方公里，即使划片区分期开发，一般也不低于上百公顷，动迁规模大，需要协调的关系十分庞杂；

2、园区开发多位于城乡结合部，或老城区，为人口聚集区，牵涉事务关系较多、地方维稳情况复杂，征拆标准意见难以统一，动员工作不易开展；

3、征地拆迁资金短缺，且大量征拆资金投入后要长期沉淀，在土地出让后才能逐步收回，还贷周期长、风险大、成本高。

综上，可以借助资产债券化的模式，将征地拆迁的对象（资产）权益化，以政府公信力为依托，以第三方金融机构为推手，把被征拆资产、市政基础设施打包成为一个金融产品，一个让被征拆方看到其资产可以在将来有更大收益的产品，政府运用政策及市场的推力将土地收益放大后，他们可以通过股权、分红、合营等多种方式获得更大利益。通过这种公私合作模式，各方可以得到比单独行动更有利的结果。合作各方参与某个项目时，政府并不是把项目的责任全部转移给私人，而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险。这种模式就是公私合营：

1、园区管委会委托土地开发公司将A地块作为政府储备用地进行收储，开发公司引进B银行，与被征拆方C街道办事处合作成立A地块开发领导小组。开发公司代表管委会作为土地开发主体，B银行作为投融资主体，C街道办代表地方政府作为征地拆迁主体，对该地块进行合作开发；

2、领导小组委托第三方资产评估机构对A地块总资产进行评估，评估结果经管委会审计部门审计，结果由领导小组认可后，三方以合同形式对各自所占资产比例进行划分认定，如开发公司以“三通一平”建设资金及管委会未来财政收益，B银行以融资贷款本息，C街道办以被征拆的土地、房屋，分别入股认筹；

3、征拆工作启动后，管委会通过开发公司向B银行贷款，拨付C街道办一定安置费用，C街道办在管委会统筹下协调被征拆方自行解决安置问题，同时明确在约定时间内A地块必须建成回迁，回迁村民除安置房外，还可以享有其股份认定的分红；

4、B银行对A地块后续基础设施建设独家持续投资，形成一定规模可满足首批企业入驻后，管委会承诺：给予B银行对园区未来5年内管委会计划或规划的项目优先提供贷款的权利，以及对后续融资服务享有优先权。开发公司与B银行签订财务顾问协议，开发公司承诺在其未来进行资本市场运作时，给予B银行优先的市场先入机会，并在债券承销、财务顾问等业务上给予其优先合作机会；

5、园区建成后的所有有形资产，包括商品房、回迁房、商铺、厂房、道路、管线、学校、医院等，均由第三方评估机构再次评估，报管委会审计认定后，由领导小组协调进行股份分成，原则上基础设施的产权及权益必须归管委会所有。如B银行按约定无偿取得A地块某100亩土地产权，其开发权益全部归B银行所有，开发公司有A地块管线产权，则B银行需向开发公司支付一定管线使用租金，才能接水用电。

公司合伙制的特点是，政府与私人部门合作，政府赋予私人部门组成的特别目的项目组，将公共项目的特许开发权打包，由该项目组承担部分政府公共物品的生产或提供公共服务，政府购买项目组提供的产品或服务，或给予项目组以收费/经营特许权，或政府参与项目组以合伙方式共同营运等方式，来实现政府公共物品产出中的资源配置最优化，效率和产出的最大化。

本文谨对工业园区土地开发与融资提出一些建设性的想法，为拓宽园区建设投融资渠道提供参考，文中有诸多不足之处敬请指正批评。

2.开发区园区管理模式 篇二

关键词：园区开发,PPP模式,运作方式,回报机制

1 引言

近年来, 国家出台一系列政策扶持园区综合开发建设, 运用PPP模式进行产业园区开发建设也不乏其例。在PPP模式下, 社会资本可以获得较长时间的特许经营权, 政府基于园区各单体项目的盈利性特点, 可适当进行可行性缺口补助或者政府付费, 使社会资本内在的合理回报要求能够得到保证且盈利相对稳定, 一定程度上破解了园区建设短期效益差的问题。

然而, 我国在园区综合开发中运用PPP模式还处在探索和尝试阶段, 关于产业园区综合开发 (包括土地征收等一级开发内容) 与社会资本合作是否符合目前国家关于地方债务的规定以及PPP模式的规则, 目前尚缺乏专门的政策性文件。全国范围内以PPP模式操作并落地的园区综合开发项目相对较少。因此, 探索符合现有国家政策精神、具有可操作性和前瞻性的园区综合开发PPP模式并在全国范围内推广, 就显得尤为迫切。

2 园区综合开发PPP模式的优势与应用概述

国内外的大量实践表明, 通过PPP模式进行园区综合开发具有多方面优势。首先, 能够平滑政府财政支出, 缓解政府财政资金压力, 在短时期内加快园区基础设施及公共服务设施的建设;其次, PPP模式能够优化项目风险分配, 降低全生命周期成本, 提高公共服务效率, 从而有利于提高园区综合开发和基础设施建设运营的整体效率;第三, 有利于引进具有丰富园区运营经验的国内外社会资本参与园区的开发和运营, 弥补政府能力的不足;第四, 社会资本高水准的基础设施建设运营水平将显著提升园区的整体品质, 有利于项目用地范围内储备土地的出让, 有利于园区招商。

2.1 园区综合开发PPP模式的较低层次应用

较低层次的PPP模式, 即单个项目或若干项目打包成项目池, 并针对每个单体项目的特点, 采取相应的运作模式。在PPP模式大力推广之前, BT模式是基础设施项目建设领域常用的一种投资建设模式, 指项目发起人与投资者签订合同, 由投资者负责项目的融资、建设, 并在规定时限内将竣工后的项目移交项目发起人, 项目发起人根据事先签订的回购协议分期向投资者支付项目总投资及确定的回报。在上述应用中, 政府拥有对园区开发运营的规划权和主导权, 能够确保园区的发展方向, 但其本质上还需要对各个单体项目的建设成本和投资回报进行财政兜底, 其作用只是平滑了财政支出压力, 一旦园区基础设施的建设任务繁重, 资金需求量大, 政府仍然面临着较大的财政压力和土地经营压力。

2.2 园区综合开发PPP模式的高层次应用

高层次的PPP模式, 具体而言, 就是采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化机制引入战略合作者对园区进行总体投资、开发、建设和运营。即将某园区的基础设施及公用服务设施的投资建设与园区运营作为一个“单一项目”进行打包立项, 社会资本经过政府的一次性授权程序取得园区的总体开发、建设和运营资格, 在授权范围内对基础设施及公用服务设施进行投资、建设, 并对园区进行总体运营。社会资本基于与政府在PPP合同中对于项目投资回报及支付的约定, 通过运营收入获得合理的投资成本及回报;当运营收入不能满足社会资本的投资成本及回报时, 政府予以适当的可行性缺口补助。园区综合开发PPP模式的合作内容不仅包含“硬件” (基础设施以及公用服务设施投资建设等) , 还包括“软件” (招商引资、产业运营等) , 是一种大型、系统、较为复杂的PPP项目。换言之, 政府与有经验的园区运营商专业团队共同投资、建设、运营园区, 最终实现产城融合发展。这种模式的优势在于对整个园区进行整体开发和运营, 有利于实现公益性与经营性项目的统筹平衡, 同时显著提高园区总体运营效率, 把平等、契约、合作、共赢等公私合作理念融入到政府方和社会资本方的协作开发和建设运营之中。

3 园区综合开发PPP模式运作的核心要素

3.1 项目运作结构

园区综合开发PPP模式的运作结构可以表述为:园区所在人民政府授权园区管委会作为项目发起方与实施机构, 通过竞争性方式从优选择对园区开发、建设、运营有丰富经验和综合实力的社会资本, 并由政府指定政府方股东, 与社会资本共同出资组建PPP项目公司。园区管委会与项目公司签署PPP项目合同, 授权其在项目合作期内负责园区的投资、开发、建设和运营。合作期满后, 项目公司将园区内的项目资产无偿移交给政府指定的机构 (如图1所示) 。

该运作结构中, 政府股东作为政府出资人代表, 可以参与项目公司的组建以及公司章程的制定等, 同时对重大事项享有一票否决权, 从而在园区开发过程中有效地约束社会资本的行为, 保证公共安全和公共利益不受侵犯。政府方股东也将承担一定责任, 减少社会资本在项目运作过程中的压力和阻力, 保证园区开发的顺利推进。

3.2 合作内容

3.2.1 政府职责

在项目建设期, 政府负责整个园区的开发建设的管理监督工作, 建设完成后, 政府设定相应的绩效考核、激励约束机制, 鼓励社会资本提供更优质的服务, 保证公众的社会福利。具体表现为以下三方面职责:

(1) 项目建设期:负责园区规划建设用地的土地征用并形成建设用地, 按照政府与社会资本约定的开发进度, 及时并依法提供建设用地。制定园区基础设施和公用设施建设标准 (包括设计、施工和验收标准) , 根据需要或法律变更情况对已确定的建设标准进行修改或变更。

(2) 项目运营期:制定项目运营期间运营及绩效考核标准, 并根据法律法规及强制性、规范性文件, 对运营标准进行变更。在遵守、符合适用法律要求的前提下, 对项目公司履行《PPP项目合同》项下的建设期及运营期的义务进行监督和检查。

(3) 合作期其他情况:如果发生项目公司违约的情况, 有权要求项目公司纠正违约、向项目公司收取违约金或要求赔偿损失并釆取协议规定的其他补救措施, 直至提前终止协议。

若发生PPP项目合同规定的紧急事件, 在可能严重影响公众利益的情况下, 统一调度、临时接管或依法征用项目设施。

3.2.2 社会资本职责

社会资本负责投入资金全面协助政府方进行园区的开发建设及管理工作, 并根据PPP协议约定享有相应的收益。社会资本负责的工作主要包括以下两个方面:

(1) 园区开发建设阶段, 主要负责园区基础设施及公共服务设施投资、建设、运营及维护:包括土地整理拆迁, 农用地复垦, 土地平整, 道路桥梁建设, 市政雨水、污水排水设施建设, 水、电、气、热设施建设, 通邮、通讯基础设施建设, 以及上述基础设施及公共服务设施的运营维护。同时根据规划要求提供公共公益设施建设工作, 包括公园、绿地、广场、景观环境、河道整治等项目建设, 文化、体育、教育、医疗等公共公益事业项目建设, 以及上述公共公益设施的运营维护。

(2) 园区建设完成后, 主要负责园区招商和运营服务:社会资本全面负责园区的产业发展服务工作, 包括园区的产业定位及发展规划和战略研究, 园区整体开发建设项目宣传推广, 园区的招商引资工作, 包括从获取投资项目信息、招商引资到企业开工建设及投产运营管理, 以及园区的物业管理服务。

社会资本为完成上述园区综合开发建设、运营管理、服务等各项工作产生的成本和费用, 将在《PPP项目合同》中予以约定, 具体以政府和社会资本双方共同选定具有相应资质的中介机构出具的审计报告为准。

3.3 项目运作方式

通过对PPP项目的考察, 从政府做还是社会资本做更合适、更有效率的考虑出发, 可对项目设计、建造、融资、运营、维护等职能进行划分。不同的划分方法就会得到不同的组合, 从而产生不同的PPP运作方式:建设—运营—移交 (BOT) ;建设—拥有—运营 (BOO) ;转让—运营—移交 (T O T) ;改建—运营—移交 (ROT) ;委托—运营 (O&M) 以及管理合同 (MC) 。

根据园区内每个单体项目的特点, 应分别采取相应的运作方式。从项目盈利性角度, 如是经营性项目, 可采用BOT、BOOT等方式;如是准经营性项目, 可采用BOT、BOO等方式;如是非经营性项目, 可采用BOO、O&M等方式推进。从项目是否是存量的角度, 如是存量项目, 可采用O&M、MC、TOT、ROT等方式;如是新建项目, 可采用BOT或BOO等方式。

3.4 回报机制

3.4.1 社会资本 (项目公司) 获得收入的方式

按照社会资本和项目公司获得收入的方式, PPP项目可分三类:使用者付费方式、政府付费方式和可行性缺口补助方式 (VGF) :

(1) 使用者付费方式通常用于经营性系数较高、财务效益良好、直接向终端用户提供服务的基础设施项目, 如市政供水、城市管道燃气等。

(2) 政府付费方式通常用于不直接向终端用户提供服务的基础设施项目, 如市政污水处理厂等, 或者不具备收益性的基础设施项目, 如市政道路、河道治理等。

(3) VGF方式是指用户付费不足部分由政府以财政补贴、股本投入、优惠贷款和其他优惠政策形式, 给予社会资本经济补助。该方式通常用于可经营性系数较低、直接向终端用户收费但无法覆盖投资和回报的基础设施项目, 如医院、学校、文化及体育场馆等。

由于园区综合开发往往是多个单体项目组成的项目集群, 各个项目的经营性系数参差不齐, 因此需要使用者付费、可行性缺口补助和政府付费等支付方式的组合。总体上看, 园区综合开发PPP模式的支付方式属于“使用者付费+可行性缺口补助”。

3.4.2 投资回报

对于项目的投资回报率, 应考虑在整个项目合作期内, 以内部收益率作为取值依据, 并以此内部收益率对社会资本 (项目公司) 需取得的可用性服务费以及各项服务费收入额进行测算。根据目前的PPP项目市场情况, 自有资金内部收益率的取值一般为8%~10%。社会资本 (项目公司) 所能获得的服务收入主要包括以下三方面:

(1) 园区土地整理服务费

按照政府和社会资本约定的土地整理投资协议, 政府应向社会资本支付土地整理费用。土地整理费用由以下两部分构成:

1) 土地整理成本:双方约定园区内相应的土地整理的支出额 (包括但不限于土地征收、拆迁费用投资、农用地的复垦费用投资、与土地整理拆迁相关的各项补偿费用投资、村民拆迁安置区的建设费用投资、安置标准厂房的建设费用投资、管理服务费、资金利息及与土地整理有关的税费等) , 以中介机构审计报告为准。

2) 土地整理服务费:按土地整理成本的一定比例计算, 一般可取10%~15%。

由于园区土地一经整理后, 不存在运营的环节, 因此可考虑分若干期由政府向社会资本 (项目公司) 支付投资成本及收益。从税务筹划角度, 土地整理投资系社会资本 (项目公司) 为政府代垫的资金在后续收回, 10%~15%土地整理服务费收入应作为社会资本 (项目公司) 的经营收入并纳税。

(2) 园区运营维护服务费

园区运营服务可采取委托—运营 (O&M) 模式。该模式下, 将园区的全部运营任务交给社会资本, 并由指定机构对委托运营业绩进行考核。在该种模式下, 园区内的存量公共资产所有权仍然属于政府。这种方式将社会资本成熟的园区运营理念复制到薄弱地区, 能够有效提升园区的运营水平。

基于社会资本提供的园区运营服务, 政府应向社会资本 (项目公司) 支付运营维服务费用, 每年一结。每一年的运维服务费收入总额, 可参照社会资本实际发生的运维费用 (不含物业管理业务的费用) 的一定比例计算, 一般可取110%~120%, 全部作为社会资本 (项目公司) 的经营收入并纳税。

(3) 财政补贴

社会资本 (项目公司) 在园区进行了较大量的基础设施投资, 若所获得的上述收益还不能使社会资本 (项目公司) 达到自有资金8%~10%的合理内部收益率要求, 需要政府以财政补贴形式 (即可行性缺口补助) 予以补足。政府和社会资本于每个财政年度结束时, 对当年项目公司应获得的园区土地整理服务费、可用性服务费、运营维护服务费以及相关咨询服务费等进行结算, 并在次年一季度完成年度总决算并由项目实施机构出具确认文件。为此, PPP项目公司的财务核算要将各类业务的成本费用分开核算列明, 便于项目实施机构的定期结算确认。

当然考虑到社会资本 (项目公司) 提供了园区招商服务, 其服务费应根据入园企业在PPP项目合作期内所创造的地方留成税收收入或非税收入额另行单独核算, 而不应包含在前述满足自有资金8%~10%收益率要求的各项收入或补贴中, 否则起不到奖励作用。

3.4.3 资金来源和政府可行性缺口补助的操作

(1) 资金来源。

基于“谁投资, 谁受益”以及“社会资本有盈利但不暴利”原则, 对于政府付费项目, 政府方将按照PPP合同的约定, 向项目公司支付各项服务费;不足部分由政府给予可行性缺口补助。上述资金的来源有两方面:1) 园区新产生的收入的地方留成部分的一定比例 (K1) 。园区内新产生的收入是指PPP合作期限内, 政府、项目公司与园区企业经营活动新产生的各类收入, 主要包括税收收入、土地使用权出让金收入、非税收入、专项收入以及专项基金等。在实际操作中, K1的取值一般根据园区的实际经营情况, 由政府和社会资本协商而定, 并在PPP合同中具体约定。K1建议取值75%~85%。2) 财政预算资金。园区所在政府承诺将政府付费和可行性缺口补助纳入预算管理, 并在中长期财政规划中统筹考虑, 同时提请人大审议。

(2) 政府可行性缺口补助的操作。

《财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》 (财金〔2014〕76号) 规定:“对项目收入不能覆盖成本和收益, 但社会效益较好的政府和社会资本合作项目, 地方各级财政部门可给予适当补贴”。据此, 政府方理应通过设置最低收入保障的财政补贴机制, 降低社会投资方的风险;同时, 当经营收益高于预期时, 设置利益分享机制。所以当上述各项服务费收入不能满足社会资本的收益要求时, 有两种解决方案, 根据园区所在地的经济发展和政府财力情况而定:1) 园区所在政府财政需安排年度预算资金。2) 无论是基础设施以及公共服务设施的投资、建设和运营, 还是园区的运营, 其成本和收益都在园区内部进行平衡。在园区自身收入不足以平衡投资成本及收益的情况下则政府无需就项目承担风险兜底, 而是通过延长合作期限的方式予以补偿。

3.4.4 园区招商运营的奖惩机制

社会资本 (项目公司) 提供了园区招商服务, 为了充分发挥社会资本运营园区的积极性, 基于“利益共享、风险分担”的原则, 可通过考核与财政补贴和超额奖励机制结合的方式设计其服务费:

(1) 项目实施机构先与社会资本 (项目公司) 就其通过园区招商运营所实现的税收地方留成收入和非税收收入, 确定项目合作期内各运营年度的目标。

(2) 在项目合作期内的各运营年度内, 如果园区新产生的税收地方留成收入和非税收收入没有达到事先商定的目标, 政府支付财政补贴时根据其未达目标的比例进行扣减。

(3) 在项目合作期内的各运营年度内, 如果园区新产生的税收地方留成收入和非税收收入高于事先商定的目标, 政府全额支付财政补贴, 并与社会资本 (项目公司) 就当年的超额收入进行分配, 社会资本 (项目公司) 以招商服务费名义获得的这部分收入不包括在内部收益要求的收入中。具体分配比例由政府和社会资本协商而定, 并在PPP合同中具体约定。

4 园区综合开发PPP模式实践中的问题及政策建议

4.1 妥善解决园区相关收入分成问题

在现有的园区综合开发PPP实践中, 有些合作协议对园区内土地出让收入、相关税收收入、非税收入的分成问题进行了明确约定。事实上, 此类约定不符合国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》 (国办发〔2006〕100号) 以及国务院《关于清理规范税收等优惠政策的通知》 (国发〔2014〕62号) 的规定精神, 因此建议PPP项目协议中不要体现具体的分成约定。

为了提升社会资本的投资信心, 可将合作协议中的相关表述作出适当调整:取消有关收入分成的明确约定, 表述为社会资本有权定期向园区方面申请支付上一期的可用性服务费、运营维护费以及相关咨询服务费, 具体操作办法为:社会资本定期向园区方面提交付款申请, 经政府审核后付款, 付款申请金额最高不超过上一期园区内新产生的收入的地方留成部分的比例 (K1) 。调整后, 由原来明确的收入分成变成了社会资本主动的付款申请, 并对社会资本的付款申请金额予以限制。这样可以在一定程度上降低园区方面的违规风险, 同时能兼顾社会资本对园区收入的比例要求。

4.2 抓紧解决园区综合开发PPP模式的法律与政策障碍

从国务院 (国发〔2014〕60号文) 、财政部 (财金〔2014〕76号文) 、发改委 (发改投资〔2014〕2724号文) 的相关文件规定来看, PPP合作模式主要适用于城市基础设施及公共服务领域, 如城市供水、供暖、供气、污水和垃圾处理、保障性安居工程、地下综合管廊、轨道交通、医疗和养老服务设施等具体项目。财政部发布的30个PPP示范项目中, 基本都是轨道建设、垃圾处理、污水处理等市政基础设施项目。产业园区综合开发项目作为合作内容广泛的综合类项目, 并没有明确列入上述各项文件规定的项目适用领域。

目前, 产业园区综合开发项目没有明确列入国务院、财政部、发改委文件规定的项目适用范围, 尽管产业园区综合开发类似于委托运营的模式, 可以参照发改委2724号文, 允许政府就缺乏使用者付费的项目采取委托运营等市场化模式的规定。但政府与社会资本合作进行产业园区综合开发尚缺乏明确的法规、政策依据, 且国务院43号文明确规定“地方政府要进一步规范土地出让管理, 坚决制止违法违规出让土地及融资行为”, 这可能将导致产业园区综合开发项目被认定为并不符合国家关于PPP模式的指导精神。总而言之, 由于现行土地出让收支管理制度的限制, 园区综合开发PPP模式仍面临着一定的法律和政策障碍, 急需通过国家层面的立法及地方试点项目的实操尝试加以探索和突破。

5 结语

PPP模式的核心作用之一在于通过引入市场机制, 最大程度地发挥市场对资源配置的决定性作用。本文提出的园区综合开发运营PPP模式通过一系列安排, 可以充分发挥市场机制的作用, 提高园区综合开发的运行效率。与传统的园区开发模式相比, 本文提出的园区综合开发PPP模式具有以下显著特点和优势:

一是在项目层面上, 将园区综合开发、运营与基础设施和公共服务设施的投资、建设、运营有机结合, 使得园区综合开发主体与基础设施和公共服务设施建设、运营主体合二为一。社会资本先进的园区运营管理经验不仅可以起到控制项目建设和运营成本的作用, 还能提高园区的运行效率, 实现政府和社会资本的优势互补, 产生协同效应, 最终实现经济效益和社会效益最大化。

二是园区综合开发项目PPP模式中, 社会资本主要负责园区的开发、建设和运营并获得投资回报, 政府部门主要负责项目相关的监管工作, 政府与社会资本最终能够形成“利益共享、风险分担”的长期合作关系。

综上所述, 我国在园区综合开发中运用PPP模式还处在探索和尝试阶段, 虽然2014年7月27日发改委公布的具有一定代表性、示范性的PPP项目案例中, 华夏幸福运作的固安工业园区新型城镇化项目入选, 但纵观该项目, 仍然和现有的PPP文件精神以及现有的政策法规有相悖之处, 严格意义上说并不能称之为PPP项目。总而言之, 园区综合开发运用PPP模式仍然任重而道远, 不仅需要国家及部委层面的法律和政策支持, 也需要各级地方政府和国内外优秀园区运营商的共同努力和探索。

参考文献

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3.开发区（园区）信息化建设初探 篇三

一、开发区（园区）信息化建设的现状

目前浙江省各地的116家开发区（园区），已成为企业集聚的经济高地，其中不乏创新能力强、管理水平高、发展前景好的企业。无论从地方还是全省来看，“园区经济”都占有着举足轻重的分量，加快园区发展无疑是我省经济的一项重要任务。在全省信息化体系中，开发区信息化也占据着十分重要的地位。园区精简高效的管理体制和开放式环境，雄厚的资金和人才、技术优势，为率先实现信息化提供了坚实的基础。各园区有条件也有理由把信息化建设做得更好。但值得一提的是，目前的园区信息化建设并不像人们想象中的那样如火如荼，而是水平参差不齐。

经过多年的发展，浙江省开发区信息化取得了长足的进步，建设内容从最初的以网站建设，实现对外宣传、招商引资等简单应用为主，到现在的办公自动化、数据分析统计、开发区智能化管理等多样化的信息应用；开发区管理部门对信息化作用的认识程度也在不断加深，一些开发区还设立了信息化领导机构和专门的部门，为开发区信息化提供了组织机制上的保障。

从微观个体看，可能一些开发区已经形成相当完备的信息化体系，包括区内企业信息化情况都相当的好。但从我省开发区信息化整体情况来看，仍面临着诸多的问题和挑战。目前我省开发区（园区）信息化建设处于两大任务叠加时期：一方面受各种主、客观条件限制，各开发区信息化水平参差不齐，开发区围绕自身需求特点而开展的信息化过程尚未完成；另一方面开发区信息化建设统一协调的重要性日益突出，信息共享、资源整合、标准规范等问题已经摆在了我们的面前。

在这个背景之下，迫切需要从全省一盘棋的层面上对开发区（园区）信息化建设进行统筹规划，协调推进。在此背景下，2007年由省发展和改革委、省信息产业厅联合出台了《浙江省开发区（园区）信息化建设实施意见》（浙发改产业[2007]468号）。《实施意见》提出：到2010年，建成覆盖全省开发区（园区）范围，具有健全体系、功能完善、技术领先、结构合理、层次分明的开发区（园区）信息化网络和应用体系；建立相应信息资源目录与交换体系、信息资源公开和共享机制、信息安全保障体系和高效的运行管理模式；实现重点业务应用系统互联互通，信息技术在政府工作中得到普遍应用，管理体制进一步完善。该《实施意见》的出台，指明了开发区未来信息化路径、步骤和目标。可以预期的是，未来几年内，整合、应用、服务、效益将成为建设主线。相关政府部门将根据拟定的目标，至上而下推动开发区加快信息化进程，并且通过省级平台，虚拟专用网络，标准、安全、管理体系等基础性项目工程建设，将各个开发区信息系统联结为一个整体，对信息资源进行综合开发利用，提高政府的决策与服务水平。

二、开发区（园区）信息化总体目标

开发区信息化建设要以邓小平理论和"三个代表"重要思想为指导，全面贯彻党的十七大精神，树立和落实科学发展观，坚持“推进信息化与工业化融合，走新型工业化道路”的重要指导思想，切实转变开发区管委会职能，改革创新管理模式，提高部门工作效率，完善监管机制与能力，更好地服务于地区经济和社会发展、服务于人民群众；以需求为导向，以应用促发展，积极推广和应用信息技术。以“统一规划，加强领导；需求主导，突出重点；整合资源，拉动产业；统一标准，保障安全”为建设原则。

开发区信息化建设的总体目标是实现“四化”建设：政务服务公开化、商务服务网络化、基础数据共享化、辅助决策智能化（如图1所示）。

三、开发区（园区）信息化建设方案

以浙江金东经济开发区为例：

建设系统框架和主要建设内容可以概括为：“2级门户、3大平台、3大体系、1个中心”，具体如图2：

（1）“2级门户”——“浙江金东经济开发区”门户网站和开发区企业的门户网站。

“浙江金东经济开发区”门户网站：集开发区管理与服务、企业展示、企业交互功能于一体，为企业和个人提供政务服务、信息服务和必要的商务服务。同时，和省级门户进行互动与数据交换。

企业门户网站：立足浙江金东开发区企业自身发展需要，宣传企业，并与园区门户网站进行互动，和开发区门户网站开展符合行业区块特色的电子商务活动。

（2）“3大平台”

3大平台包括：政务服务平台、信息服务平台、商务服务平台。

政务服务平台：主要承担政策法规和服务信息网上公告、办事查询、表格下载、递交有关许可审批申请、网上行政审批、年检年审、纳税缴费、网上投诉受理等功能，为开发区企业和个人提供“一站式”在线政务服务。

信息服务平台：主要承担提供开发区企业网上的政策、法规、宏观决策相关信息的服务，通过“知识管理”的技术手段，使开发区企业能够获取他们经营管理所需的各类对他们有价值产业信息资源，提升企业竞争优势。信息服务平台以开发区门户网站为表现形式，与“一站式”政务服务平台为基础开发区信息服务平台，同时还可以提供开发区在政务服务、招商引资、技术交流、中介服务、人才招聘、公共设施等方面的公共信息服务；市场动态、行业专业信息咨询等增值服务；文化建设、知识管理等公益性服务。

商务服务平台：立足浙江金东经济开发区行业发展特色搭建具有行业特色的商务服务平台，实现网络营销、商品与交易信息发布、网上销售和网上采购等交易服务，应用信息整合（II）的有关技术和模式，整合企业与产品信息，为开发区企业拓展市场渠道，降低商务成本为目标，形成具有自身特色的商务服务平台。

（3）“3套体系”

3套体系包括：开发区信息化管理体系、开发区信息化标准体系和开发区信息化安全体系。

开发区信息化管理体系：主要从机构改革和组织保障入手，依照或制定有关信息化工作的目标、战略和相关配套政策；设立浙江金东经济开发区负责信息化工作的责任人或部门，可以考虑设立开发区信息中心，专门负责开发区信息化的组织和落实工作；根据全省有关的开发区信息化的发展战略、总体规划以及分阶段实施方案，并负责监督、检查规划和方案的实施；同时，科学地制定一套有关开发区信息化目标和绩效考核体系，促进信息化长效发展。

开发区信息化标准体系：执行国家和省有关开发区信息化标准战略，推进开发区、企业、行业信息化标准和功能性标准的制定，本着“立足技术，面向应用”的原则，根据标准的总体框架，有效指导开发区信息化建设和开发单位，使其了解、查询和选用所需标准。为开发区信息化发展的有序化、规范化提供系统的标准化指引。

开发区信息化安全体系：统筹规划，根据全省开发区信息化安全的要求，全面分析影响网络安全的因素：硬件、软件、信息、技术、人员，分析安全投入的成本与效益比，设计整体安全策略，不要求大求全，重点在与开发区一体化网络的安全体系建立，采用基于Internet的国际主流的SSL网络加密模式，同时，从技术上，强化对病毒的防范，通过采用防火墙、安全审计、加密通道、安全扫描、身份验证、严格使用正版软件等技术手段，防范计算机病毒的泛滥，从而保障网络的畅通。最后从管理上，制定或强化信息安全管理制度，培训人员信息安全意识和技术水平，加强信息安全检查制度。

（4）“1个中心”

1个中心主要是指数据中心，主要是建立浙江金东经济开发区数据中心。

开发区数据中心，是浙江金东经济开发区数据中心。数据中心的建设要面向宏观决策和开发区的信息服务两方面，并为开发区发展提供全面的数据支撑，重点在于：

第一，实现信息共享，打破管委会和企业的“信息孤岛”，并在此基础上，形成完整的开发区信息全貌，明确各系统间数据流的相互关系；

第二，建立集中式数据存储平台，实现对数据的存储和备份；

第三，实现宏观决策分析，进行数据挖掘、分析、比较，为有关领导者提供辅助决策信息。

四、开发区（园区）信息化建设需注意的问题

首先，在园区进行信息化建设过程中，以需求为目的的市场化道路将成为必然趋势。园区信息化建设是庞大的系统工程，单靠园区的力量和资源是有限的，园区必须发挥市场对资源的配置作用，加大信息化市场程度，吸收民间和社会资金，推动信息化建设、投资、运营多元化，实现专业化、市场化、企业化的运作。即要充分利用包括电信运营商、系统软件开发商和园区企业等社会资源，边建设、边运营，通过园区基础的网络化、服务功能的信息化，为区内高新企业提供优质服务，使企业感受到信息化带来的便利与好处，自觉把投资信息化建设作为企业发展的必由之路。同时将信息系统的建设和经营以招标、外包等方式交给社会和企业运作，避免开发区在信息化建设中大包大揽和非市场化运作，形成有序的竞争环境，极大地减少信息化建设成本。

此外，加强沟通合作，实现资源共享也是目前部分园区信息化建设的当务之急。随着国家信息化进程的不断推进，园区及区内企业的信息化程度不断加强，越来越多的信息将以数字化的形态呈现在信息处理、交互、传播的过程中。越来越多的园区和企业已经重新审视自己所掌握的信息资源，并视手中的信息资源为资产。在这种情况下，已进行电子化的园区通常拥有多个不等的应用系统，每个系统都会产生一些内容，往往形成一个个“ 信息孤岛”，使用者若要寻找资料，就必须到每个系统的孤岛中去查询。为改变这种状况，园区只有建立跨平台、破除孤岛的内容管理系统，才能真正提升信息应用的效益。努力实现优势互补，资源共享，互利互惠的目标，最终达到多赢的良性发展局面。

4.园区开发规划部门职能 篇四

1、负责组织协调本园区战略规划、总体规划、控详规、修详规、各市政专项规划的编制修订工作，提出规划内容及要求，并配合政府职能部门把控、审查、优化规划成果等；

2、负责贯彻各级政府在规划方面的政策、法规及标准，建立和完善本园区规划管理体系，制定规划管理办法，并监督实施。

3、负责与市规划局等政府相关职能部门及规划设计单位的衔接沟通工作，并协调本部门与公司其他相关部门的工作关系；

4、负责本园区规划设计单位的比选工作，并建立相关设计单位工作管理体系和数据库等。

5、参与并协助本园区各类规划成果专家评审和评标招标工作，并提出相关规划意见；

6、负责对拟按照本园区总体规划、控规等实施的土地一级开发编制可行性研究报告；

7、协助公司相关部门办理土地的权属调查、土地规划选址、土地现状调查、土地勘测等手续的办理工作；

8、参与本园区引入项目可行性分析，进行项目论证，参与项目的立项决策；

9、参与土地使用权出让项目谈判，参与协助招商项目企业规划选址和规划设计；

10、负责对园区规划管理过程中的文件、资料进行管理并按期移交挡案管理部门；

11、掌握园区土地开发、出让情况，按时上报工作进度和工作情况；

12、紧密围绕园区开发建设、招商引资的中心工作，同时努力做好领导交办的其它工作。

5.工业园区整体招商开发意见 篇五

整体招商开发，是集中某个工业区域的所有可开发土

地，将工业区整体规划、基础设施建设乃至以后的工业区经营与管理，通过市场机制选择、委托一家或数家有实力、有经验的企业一次买断、全程操作的招商发展模式。

通过多方收集资料，分析整体招商规律，并与其他工业园区进行交流，结合某某实情，我办现整理形成以下意见。为表述方便，本文设定了具体数据指标，尚未经过严格的科学论证，仅供参考。

一、投资方要求：

1、投资方应具备雄厚的资金实力，注册资本金不低于1000万元，企业净资产不低于1亿元。

2、投资方具备工业园区开发、房地产开发或相关经验，并拥有一定的企业资源。

3、投资方应投入资金、土建、机械设备及无形资产。

二、开发模式及要求：

（一）规划：

1、投资方应在某某工业园区总体规划内，编制控制性详细规划和修建性详细规划，报县人民政府批准后实施。

2、投资方应明确产业发展方向。

3、投资方除自办企业外，按产业规划分块分区或卖或

租对外进行招商。

（二）土地供应：

1、政府以征地报批成本价，按招拍挂程序出让土地，用地性质为工业用地，用地期限为50年。根据开发进度，分期出让土地使用权。如一期出让400亩，完成开发后二期出让300亩，三期出让300亩。

2、投资方通过法定程序取得土地使用权，土地出让金

一次性或分期缴入财政专户。或者由投资方先行垫付土地征地、拆迁、报批费用，按法定程序出让时抵作土地出让金。

3、政府负责拆迁、安置及协调与当地群众的矛盾纠纷。

4、投资方缴纳全部土地出让金后，政府将“净地”交

付给投资方，并办理土地使用权证。

5、政府以扶持资金或开发补助的方式，按照开发的进

度，在3年内分期返还土地出让金，起到履约保证金的作用，从而弥补投资方的开发成本，将地价实际控制在每亩2.5万元以下，甚至可实现“零地价”。

（三）建设内容：

1、开发区域内的场地平整。

2、建设市政基础设施，包括道路、给排水管网、电力

设施、照明设施、通信设施等。

3、建设标准厂房。

4、双方协商的其他建设内容。

以上各项建设指标均应包括在详规内。

（四）建设要求：

投资方按照批准后的规划建设要求进行开发建设，其建设过程接受县有关部门的监管。

1、作好整个地块的道路设计，整理安排各市政管线，满足引进工业企业建设需要。道路用地不低于用地面积的30%。

2、厂区设计，要求高起点，高标准做好园林式产区的规划设计，绿地率不低于30%，容积率控制在0.6-1.2，建筑层数不得超过五层。

3、做好该地块的环境影响评价报告，整理安排废气废水及固体垃圾，废弃物等处理设施布局，并须按环评要求进行达标排放。

（五）建设周期及目标：

分期开发建设，目标层层分解。

比如，第一年实现“六通一平”的目标，修建标准厂房不低于2万平方米，引进项目4个以上；返还缴纳土地出让金的20%，并启动二期供地。

第二年修建标准厂房不低于4万平方米，引进项目6个以上，实现税收600万元；返还缴纳土地出让金的20%，返还当年税收50%，并启动三期供地。

第五年修建标准厂房不低于8万平方米，引进项目20

个以上，实现税收2000万元；返还缴纳土地出让金的20%，返还当年税收50%。

（六）引进项目要求：

1、项目必须符合国家产业政策，无高污染，并且具备一定的相关性，以利于形成产业集群和打造专业园区。

2、每个项目按开发区引进项目流程严格审核把关。

3、项目必须达到工业用地承载性经济指标：每亩工业土地固定资产投入不低于50万元；项目投资后，每亩工业用地年财税贡献不低于3万元。

（七）投资方收益构成：

1、出让工业土地收益。完成“六通一平”后，每亩出让收益在1.5万元以上。

2、租赁标准厂房收益。可按每月每平方米租金3-5元计算。

3、在开发区域内或区域外，酌情安排少量综合用地，可由投资方独家经营配套服务产业获利。

4、引进企业的税收返还。五年内税收县里实得部分全额返还给投资方。或按八年内60%的比例返还。

5、引进企业的招商引资奖励。

三、配套措施

（一）保障措施：

1、开发园区由投资方设立专门机构独立经营、自主管理，专门机构负责人可在某某经开区管委会挂任职务，名义上归某某经开区领导。

2、除税务部门外，其他单位和个人未报经管委会同意，不得直接进入区内进行检查、收费和罚款。

3、投资方基础设施建设过程中，产生的税费实行减免。

4、进入开发园区的企业同等享受某某招商引资优惠政策。

5、政府负责及时拉通连接开发园区的主干道公共设施建设及费用。

6、开发园区内一切报批手续由某政府有关部门全程代办，费用自理。

7、政府积极向上争取各项政策性资金，如工业化引导资金、标准厂房贴息补助等，扶持开发园区的发展。

8、按照入园企业规模的大小、投资额多少（固定资产投资5000万元以上），可以一事一议。

（二）约束措施：

1、政府未及时交付土地或未达到交付条件，应相应赔偿投资方损失。

2、投资方违规闲置土地、擅自改变土地性质，由相关部门依法查处。

3、每一期若未按时按量完成开发指标，则相应延迟土地出让金返还和后续供地。

某某经开区

6.开发区园区管理模式 篇六

北滩新型工业园区开发简介

北滩新型工业园区是县委、县政府为实现工业强县而确定的新型工业开发区之一。自园区开工建设以来，乡党委、政府高度重视，按照县委、县政府的统一安排部署，全力做好各项协调工作。一是宣传到位，群众支持。新型工业园区建设是县委、县政府在“十二五”期间的重要发展战略之一，该园区能落户东乐，这是东乐实现跨越式发展难得的机遇，乡党委、政府采取多种形式，加大宣传力度，获得了广大群众的理解和支持。二是结合殡葬改革工作，对东乐乡辖区“三沿五区”范围内的坟墓进行了集中清理。截止4月底，共迁坟2656座，使312国道以北2公里范围内的生态环境明显改善，既保护了土地资源，也为工业园区按时顺利开工建设提供了保障。三是配合县工业园区办和县林业局做好防风林灌溉工作。今年，在工业园区沿312国道，共种植防风林13.2万株，乡水管站全力做好灌水保障工作，共灌水四次，抽水38000方，确保了林朩成活率达到80%以上。四是做好园区工业建设用地协调和供水保障工作。乡上与园区办密切配合，按照园区统一规划，协调新上企业建设用地。同时，群井汇流灌区五墩、十里堡等村自筹资金928万元，成功实施了南滩打井取水工程，为北滩工业园区用水提供了保障。根据企业的需求，现已调整机井3眼，确保了企业的正常生产和建设用水，做到了园区建设用水和农户灌溉两不误。

7.开发区园区管理模式 篇七

1 理论回顾

1.1 产业组织合理化理论

经济学家研究产业组织理论的主要目的是试图通过对产业组织经济活动规律的研究, 寻求合理的产业组织模式, 提高其运行效率和资源配置效率。产业组织合理化内涵主要包括:一是合理的产业组织可达到竞争效益和规模效益之间均衡状态;二是产业组织合理化包括市场结构、市场行为和企业组织的合理化;三是可通过产业市场的适度竞争和适度垄断, 实现有效竞争。

1.2 产业布局理论

在所参考的文献中, 有学者从宏观经济布局和布局方式这两个方面对产业布局理论进行了研究。宏观经济布局理论主要从区域整体以及区域之间相互作用的角度来考虑产业的选择或去向, 布局主体往往是政府。布局方式理论中, 首先是增长极理论。在一国经济增长过程中, 通过形成具有“增长极”作用的经济发展机制来带动临近区域经济发展。其次是点轴理论。该理论是根据区域经济由点及轴发展的空间运行规律, 合理选择增长极和各种交通轴线, 使产业有效地向增长极及轴线两侧集中分布[1]。

1.3 竞争优势理论

迈克尔·波特是第一个明确提出产业集群概念, 对集群现象进行分析的经济学家, 他指出, 国家竞争优势的获得取决于产业的竞争, 而产业的发展表现为在国内几个区域内形成有竞争力的产业集群[2]。形成产业集群的区域可从三个方面影响竞争:首先是提高该区域企业的生产率;其次是指明创新方向和提高创新速率;第三是促进新企业的建立, 从而扩大和加强集群本身[3]。

2 发展模式和创新发展模式界定

2.1 发展模式的界定

发展模式这一概念较早地出现在经济领域, 一般称为“经济发展模式”, 现在各个领域都在广泛地应用, 衍生出许多模式概念, 如市场发展模式、管理模式和企业发展模式等。对于开发区发展模式, 我国理论界还没有形成一个统一的定义。本文试图提出一个定义, 开发区发展模式是在一定的历史时期和一定社会条件下, 为解决园区发展的一系列问题而形成的方式、方法和途径的总结, 是在实践中探索出来的并被提炼和具体成一种特定的理念、种类、行为方式和方法的总称。如园区的治理方式、管理理念、产业政策、选址标准等。将这些有形的和无形的理念、方法和方式, 在园区建设过程中有机地结合起来, 就形成了特定的园区发展模式。

2.2 创新发展模式的界定

创新概念是由经济学家约瑟夫·熊彼特 (Jose Ph A.SchumPeter) 1912年在其著作《经济发展理论》中首次提出, 他认为创新是指企业对生产要素和生产条件进行从未有过的新组合, 是经济增长最直接的动力, 成败依赖于企业所在的环境, 而不仅仅是企业所具有的技术力量和经济实力[4]。结合工业园区发展模式和创新的概念, 本文认为园区创新发展模式, 是指在园区的发展进程中, 与园区现有的发展模式相关的一切生产要素、生产条件和生产活动等的变更, 并能够对园区的发展产生积极影响的改变, 即是对于形成的特定理念、行为方式、方法和途径的突破, 如园区治理方式的改变、管理理念的改变、跳跃式的发展思想等, 这些有形的和无形的理念、方式和方法的改变, 与园区原有的发展模式相结合或是对原有的发展模式的突破, 就形成了园区的创新发展模式。

3 园区发展模式分类分析

3.1 根据园区产业驱动机制划分

3.1.1 政府主导型产业发展模式

该模式的出现主要是因为园区所在地区综合优势不明显, 产业起点比较低, 园区产业发展处于起步和成长阶段, 单凭市场机制的作用很难创造出良好的条件, 因此, 需要政府的力量来推动, 如台湾的新竹工业园区, 以及印度班加罗尔技术园区。这类发展模式具有规划性强、权威性高、集中统一的特点, 但也缺乏灵活性和创造性, 活力不够, 甚至还会造成资源浪费。

3.1.2 市场主导型产业发展模式

市场主导模式的园区所在的区域各项优势比较明显, 经济发展水平高, 学术科研力量强, 园区附近有着与其进行广泛合作的科研机构和大学, 园区的发展已到成熟阶段, 属于这种模式的工业园区较少, 主要流行于欧美等市场经济发达的国家或地区。市场主导的园区发展模式, 市场竞争力强, 资源配置灵活, 具有创造性, 园区充满活力, 缺点是资源集中不够, 缺乏统一规划, 容易产生外部不经济问题。

3.1.3 市场主导与政府干预相结合的混合型发展模式

这类开发区结合了市场和政府两种模式的作用, 既发挥了政府的主观力量的调节也发挥了市场客观力量的调节。选择这种模式需要有较好的外部发展条件, 像西欧的大部分科学园区都属于这种类型。

3.2 根据园区产业发展机制划分

3.2.1 优势企业主导型产业发展模式

区域内有大规模的特色企业或是政府通过政策等形成的优势企业, 产业间集聚功能强、竞争优势显著、产业链体制完善、容易形成规模经济。其缺点是一旦优势企业出现问题, 整个园区经济的运行都会受到很大的牵制。

3.2.2 中小企业集聚型产业发展模式

以中小企业为构成主体, 典型的市场主导型发展模式。大量中小企业的存在以及它们之间的网络关系, 是产业集群发展的客观条件, 也是产业集群核心竞争优势的来源。也正是它们之间相互协助又竞争的网络关系, 才有了与规模较大的同类企业竞争的基础。

3.2.3 优势企业主导和中小企业集聚相结合的复合型产业发展模式

其介于优势产业发展模式和中小企业集聚发展模式之间, 建设规模可大可小。既有优势企业发展模式的优点, 也有中小企业发展模式的优势。但其也存在缺陷, 比如说产业集聚区发展过程中政府和市场作用不协调, 产业集聚区竞争优势差距明显、层次性较强。

3.3 根据园区产业技术和聚集划分

3.3.1 科学城模式

国家为了提高本国的科技水平, 以科学研究为基本功能而建立的科研机构和大学集结的区域。这种园区模式实现了资源、设备、情报、文献和服务设施最大限度地共享, 有利于科学技术的交流和合作, 便于将大学和科研机构的研究成果进行实践转换。国际上比较成功的科学城发展模式有俄罗斯新西伯利亚科学城、日本筑波科学城等[5]。

3.3.2 高新技术产业带模式

高新技术产业带的形成和发展是由若干规模较大的工业园区、科研机构、企业群连成一片所组成的产业地带, 一般分布在较广阔或狭长的地带。该模式是在雄厚的科技、经济基础上进行产业机构转换的自然结果。加拿大北硅谷 (长20公里) 就属于产业带模式。

3.3.3 科技工业园模式

科技工业园是一种新型的工业化、城市化过程。主要对原有的条件、设施进行完善, 吸引以技术为基础的企业、科研机构及商业厂商, 形成进行高新技术工业生产的基地, 从而生产出高新技术产品和科研成果。如新加坡肯特岗科学园区、韩国大德研究团队都是这种模式。

4 甘河工业开发区案例分析

4.1 甘河工业开发区概况

青海省 (国家级) 经济开发区甘河工业园区, 是全省重点建设的四个园区之一。园区于2002年7月由省政府批准设立, 规划总面积34平方公里, 分别为占地面积12平方公里的东区和22平方公里的西区。现有工业用地600公顷, 储备工业用地400公顷[6]。

甘河工业园区发展定位为, 依托青海省内丰富的电力、矿产资源和现有产业基础, 按照促进资源循环利用、相关产业融合发展思路, 以有色金属冶炼与加工为主体, 新材料为龙头, 集水泥建材与化工等多产业的工业区。依托园区内大型企业, 积极发展铝、铅、锌、铜等有色金属基础材料的生产加工、铁合金产业, 打造青海省有色金属基础材料生产加工产业基地;同时在现有产业基础上, 积极培育并壮大化工产业, 延伸化工产业链, 发展以盐化工、天然气化工为主的化工深加工产业, 实现化工资源综合利用, 建设青海省化工产业基地[6]。通过几年的努力, 实现工业与资源环境的协调发展, 力争把甘河工业园区建成为我国重要的有色金属原料和加工基地。

4.2 甘河工业开发区发展所存在的问题

随着青海地区的不断发展, 近年来, 甘河工业园区虽然实现了快速发展, 但是在产业发展过程中, 依然存在着一些制约性因素, 主要表现为以下方面。

4.2.1 园区企业及产业之间的关联度不高, 基本上“自成一体”

园区建成时间不长, 没有浓厚的文化底蕴和共同的努力目标, 所以, 园区现有的企业大部分都是自成体系、封闭式生产, 园区产业忽略了纵向、横向之间的循环联系。

4.2.2 主导产品附加值比较低, 产业链发展方向需要进一步明确

从甘河工业园区目前的发展来看, 有色金属产业大多产品属于各种初级冶炼、低档加工产品以及处于产业链低端的一些原料产品, 产品附加值比较低。企业拥有完全自主知识产权的成果较少, 化工产业还处于发展初级阶段。

4.2.3 技术引进、消化吸收和再创新的能力相对较弱

强大的技术体系在园区进行产业集群和发展循环经济的过程中起重要作用。而青海甘河工业园区地处大西北地区, 技术发展相对来说比较落后, 且其周围也没有科研实力较雄厚的研究机构和大学可以依托。企业自身创新能力不足, 科技成果转化和应用能力比较弱, 加上政府对创新能力和创新环境的培育力度还不够, 由此造成产业技术引进、消化和吸收以及再创新的能力不足。

4.2.4 企业内部人力资源结构不太合理

人才决定着园区发展的命脉。产业的发展需要高素质的管理人员、技术人员和经营人员等, 特别是技术研发人员。目前企业既缺乏高素质的技术工人, 更缺少高层次的管理人才和工程技术人才, 这对于提升企业竞争能力十分不利。

4.2.5 缺乏“产学研”合作机制的建立

技术的发展推动着园区生产效益的提高和产业升级, 园区必须要建立起完善的“产学研”合作机制。在甘河工业园区附近没有相应的科研和大学机构, 园区中只有少数的企业与外地一些大学建立了科研合作关系, 因此, 要建立完善的产学研合作机制还比较困难。所以, 要努力创造现实条件, 促进产学研结合创新[7]。

4.3 甘河工业开发区发展模式选择

综合甘河工业园区发展的各方面影响因素, 甘河工业园区既要在基于发展现状的条件下, 坚持最基本的发展模式;又要着眼于园区未来的发展趋势, 在坚实的基础上选择跨越式的发展模式。

4.3.1 基于园区现状适宜的创新发展模式

(1) 优势企业主导和中小企业集聚相结合的复合型产业发展模式。甘河工业园区现阶段所采用的发展模式主要是以优势企业为主导的产业发展模式, 有色金属产业主要依靠西部矿业公司、黄河水电再生铝业公司等龙头企业集团来带动有色金属产业的发展;化工产业主要依靠青海云天国际化肥有限公司、青海天泰制纳有限公司等龙头企业来带动化工产业的发展。龙头企业的持续发展是园区产业集群发展的基础, 所以选择这种模式要求优势企业要有稳定持续的发展能力和强大的技术支持, 才能保证其他相应配套企业的良性发展。

这种发展模式存在一定的弊端, 一旦优势企业出现问题, 整个园区的经济运行都会受到很大的牵制。因此, 建议甘河工业园区应该选择优势企业主导和中小企业集聚相结合的复合型产业发展模式, 可以避免因优势企业出现问题, 而导致其他相关企业的连锁反应, 兼具了优势企业与中小企业发展模式的优势。

(2) 市场主导与政府干预相结合的混合型发展模式。地处经济落后的西北地区的青海省产业发展, 由于园区所在地区综合优势不明显, 发展条件不充分, 产业起点比较低的原因, 需要政府的力量来推动。但是由政府主导的园区发展模式存在一些弊端, 强势政府对开发园区的“溺爱”必然会造成开发区的“幼稚病”[8]。所以, 在此建议采取市场主导与政府干预相结合的混合型发展模式, 这类开发区结合了市场和政府两种模式的作用, 既发挥了政府的主观力量的调节, 也发挥了市场客观力量的调节。

依据我国目前的发展情况, 政府在地方经济发展过程中还处在主要位置, 园区基本上都采用政府主导型的园区发展模式。可是, 在市场经济发展的背景下, 随着甘河工业园区的逐步完善, 甘河工业园区可以尝试选择该发展模式, 由以政府主导、市场干预向以市场主导、政府干预逐步转换。

4.3.2 基于园区未来趋势适宜的创新发展模式

(1) 基于产业集群的发展模式。产业集群不仅构成当今世界经济的基本空间构架, 更重要的是它成为一个国家或地区的根本竞争力所在[9]。国内外关于产业集群的研究表明, 集群内部的协同效应和自强化机制极大地提升了产业竞争力, 从而促进了区域经济的快速发展。选择产业集群模式可以给园区的发展带来资源优势、低成本优势、融资优势、创新优势等竞争优势。甘河工业园地处西部, 园区各方面的竞争力与国内中东地区及沿海地区相比相差甚远, 所以随着园区的进一步发展, 应该选择基于产业集群的发展模式。

选择基于产业集群的发展模式, 不仅可以更好地解决园区企业关联度不高和主导产品附加值低, 延伸产业链的问题, 而且改善了企业生存的外部环境, 形成一个高效的生产系统, 大大地提高甘河工业园的竞争力, 促进园区经济的发展, 从而保证其能够长远生存, 满足园区发展的基础条件。

(2) 基于循环经济的发展模式。环境恶化和资源不足严重阻碍着社会经济的发展, 因而也日益受到人们的关注, 走可持续化发展道路, 成为社会经济发展的必然选择。甘河工业园区地处青海省高原地区, 高原环境植被比较脆弱, 且破坏后难以再生。而甘河工业园区是以有色金属和化工产业为主的工业园区, 一般来说, 对环境的污染还是比较大的。所以, 在此提出基于循环经济的发展模式。

循环经济是一种符合可持续发展理念的经济增长新模式, 它以资源的高效利用和循环利用为核心, 以“减量化、再利用、资源化、无害化”为原则, 以低消耗、低排放、高效率为基本特征[10]。运用生态学原理, 通过模拟自然生态系统来设计园区的能源流向及流量, 建立起企业之间的循环链, 把园区内不同的工业企业联结起来, 形成互换副产品共享资源的工业园区。由于基于循环经济发展模式的园区设计与规划, 不仅可以使园区内各企业通过物质、能量和信息的流动与储存及工业代谢, 发挥工业园区内生态系统的整体优势, 而且还可利用资源—产品—废弃物—再生资源循环过程, 提高资源利用率和环境保护。

选择循环经济的发展模式, 有利于改善园区的内部发展环境, 为企业发展创造良性的发展空间, 符合当前经济的发展趋势, 同时, 可以保证甘河工业园区的长远发展。

5 结语

以上提出的甘河工业园区发展模式, 无论是基于现状还是基于未来发展选择, 发展模式没有绝对的适用性。例如, 基于现状选择优势企业主导和中小企业集聚相结合的复合型产业发展模式, 同时园区也可以进行产业集群发展模式或是循环经济发展模式。本文之所以将甘河工业园区发展模式划分为基于现状和基于未来发展, 是为了说明园区在每一个阶段都要有所侧重地发展, 这样才不会顾此失彼, 有利于园区走得更稳、更长久。

从青海省甘河工业开发区发展来看, 开发区的发展都离不开政府和市场的综合作用。中国市场的发展现状决定了其经济发展模式, 比如, 选择政府主导的发展模式这是由中国市场发展机制所决定的。然而, 由于受区域位置和配套设施等条件的限制, 一些经济园区自身发展存在一定的滞后性, 如何依据自身的发展优势, 实现跨越式发展, 这将成为同类的经济技术开发区面临的一项艰巨而重要的任务。

参考文献

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[2]Potrer M E.The Competitive Advantage of Nations[M].New York:Free Press, 1990.

[3]Porter M E.Competition and Economic Development:Local Clusters in a Global Economic[J].Economic Development Quarterly, 2000.

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[6]青西宁经济技术开发区甘河管理委员会.西宁经济技术开发区甘河工业园区.http://xngh.xining.gov.cn, 青海省西宁市.

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[8]闫国庆, 仲鸿生, 任建雄, 等.我国开发区治理模式探索[J].管理世界, 2006 (1) .

[9]芦彩梅, 梁嘉骅.产业集群协同演化模型及案例分析——以中山小榄镇五金集群为例[J].中国软科学, 2009 (2) .

8.开发区园区管理模式 篇八

作为中国高新技术产业的集聚、发展之地，中国高新区二十余年来，已经探索出一条具有中国特色的发展道路，积累了许多成功经验。这其中，园区平台公司作为特殊市场环境下的产物，为中国高新区的开发建设做出较大贡献。但是随着改革深化和新经济形势的出现，其固有的发展模式受到挑战，发累过程中的弊端逐渐显现，园区平台公司的创新与转型迫在眉睫。

贡献和问题并存

伴随着中国高新区经济腾飞，园区开发建设的资金需求与日俱增，而受制于融资主体的限制，各园区纷纷设立国有独资的投融资平台筹集资金推进基础设施建设。园区平台公司作为一种特殊目的国有公司，其最基本功能是以政府信用为支撑，通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能。

平台公司为园区的开发建设和产业发展做出重要贡献。笔者认为，主要有以下三点：一是将土地资源转化为开发资本。平台公司通过有效的运作，把土地资源转化为园区开发建设的资本，有效提高了土地资源的整合利用效率，加快了开发建设进度。二是有效利用社会资本。平台公司承担政府投资项目融资功能，以市场化的融资方式向银行等市场主体筹资，融入大量的社会资本，有效破解了园区开发建设的资金瓶颈。三是推动园区产业发展。平台公司通过基础设施与空间载体的开发，营造了良好的产业配套环境。部分平台公司承担了创业孵化、重大产业项目投资、金融服务等功能，成为园区产业发展的助推器。

但是，由于市场和政府关系没有厘清，园区平台从出生起就存在制度缺陷，发展过程中累积诸多问题。主要有以下三点：一是定位不清晰。以公司形式出现，却不按市场规则行事而由政府主导，其职能随着政府需要而变化，没有清晰的定位和经营自主权，充当政府的融资工具，融到资后由政府决定资金用途。二是专业化不足。平台公司承担了开发建设、投融资等庞杂的职能，但专业性的人才队伍缺乏、专业化的运作能力不足，导致部分业务开展受限。三是体制机制不畅。缺乏有效的人才激励机制，尚未形成市场化的考核和分配机制，不能有效激发人才的创造活力，平台公司的体制机制变革势在必行。

加速转型迫在眉睫

十八大、十八届三中全会对全面深化改革作出重要战略部署，为应对不断积聚的地方债务风险，国务院先后发布了《关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发43号文）、《地方政府性存量债务清理处置办法》（征求意见稿），明确规定“剥离融资平台公司政府融资职能，融资平台公司不得新增政府债务”、“在妥善处理存量债务和在建项目后续融资的基础上，通过关闭、合并、转型等方式，抓紧妥善处理融资平台公司。”这意味着平台公司过去的投融资模式将不可持续，过去与地方政府相互兜底、政企连体而导致其角色和定位不清的事实也亟待转变。在新形势下，平台公司将加速质变转型，主要有两个方面：

第一，平台功能的转变。平台公司本质上是经营性企业，过去是承担了政府投融资职能的特殊企业，以后将不再担负政府的投融资职能，未来在理清政企关系、规范政府行为的前提下，将不断改善内部治理机制，实行市场化运作。具体来看，平台公司经营性项目将剥离，加快向独立市场主体转型；难以吸引社会资本参与、确实需要政府举债的公益性项目将清算退出，由政府接盘发行债券融资；可以吸引社会资本参与的公益性项目，将更多采用PPP形式，吸引社会资本、社会力量参与园区开发建设。

第二，筹资模式的转变。随着对土地约束的加强、对税收等优惠政策的清理，过去依靠土地转化模式的筹资手段已不复存在，依靠财政拨款作为履行招商引资优惠政策的窗口功能也不可持续。在融资平台负债高企的形势下，平台公司的筹资模式需要更加多元化、市场化，更多借助社会资本的力量，通过探索多种合作模式，让社会资本充分参与园区的开发建设。

新一轮改革意味着，无论是园区基础设施，还是园区发展运营服务，政府的投资能力都将会被剥离或者被削弱。同时，随着政府与社会资本合营（PPP模式）的日渐兴起，未来转型为市场化主体的平台公司可能迎来新的发展机遇。

全面拥抱新经济时代

身处变革的时代，平台公司要顺势而为，自我改变、颠覆。笔者认为，园区平台公司转型核心是全面拥抱以新思想、新业态、新商业模式、新创业为竞争核心的新经济时代，全面转变经营哲学、理念和技术。主要转型方向有三个：组织社会资源服务园区建设平台、创新创业服务平台、本地资源优化整合平台。

组织社会资源服务园区建设平台。顺应国家规制变化和新时期园区开发建设需求，平台公司将逐渐由政府投融资工具的平台1.0阶段进入到组织社会资本、社会力量服务园区建设的平台2.0的新时期。对于供水供气、垃圾处理等可以吸引社会资本参与的公益性项目，可以采用PPP合作模式，通过设立SPV（特殊目的机构）等形式，吸引社会资本、社会力量参与园区的开发建设。

创新创业服务平台。在大众创业、万众创新的浪潮下，高新区需要构建属于自己的创新创业生态，需要整合创新主体与资源形成若干生态群落，这就需要平台公司发挥重要作用。笔者认为，园区平台公司应参与到区域创新创业生态建设中，为创业企业、瞪羚企业提供更多资金、资源支持，创造更多的“众创空间”等创新创业载体，形成开放式的创新创业服务平台，推动内外部的创新团队、关联企业等各类主体共同创造价值并衍生新企业，打造一个资源共享、快速配置、创新众包、创业自由的大企业创新生态圈。

本地资源优化整合平台。如何调动本地闲置资源参与园区建设是高新区要重点解决的问题，作为政府与市场间桥梁的平台公司可在其中发挥重要作用。由平台公司主导搭建一个本地混合所有制合作平台，整合本地农民集体土地资源、本地企业家资金资源参与园区开发建设，实现土地资本化，使得本地农民、企业家成为园区开发建设的参与者和投资者，从而可以有效激发本地市场主体活力，实现区域价值增值。

新形势下，园区平台公司的转型与发展要大胆破除 “政企不分、政资不分”的体制弊端，借鉴新加坡、伊朗、台湾等先进园区开发公司经验，成为承担法定职能的园区开发公司。同时，平台公司要有清晰的定位，专业的人才队伍和有效的激励机制，真正成为独立的市场主体，真正形成市场化的运作能力。

（作者系长城企业战略研究所副所长、区域发展战略及信息化咨询专家）

9.开发区园区管理模式 篇九

当前，产业集聚发展已成为一个重要趋势，其最大的好处是获得规模效益，降低企业成本，提高企业创新能力，促进企业间的技术交流与传播。企业集聚还能强化分工协作，提高生产效率，延伸产业链条。总之，产业集聚能够有效地促进技术升级，进而带动产业升级，推动产业结构调整。“企业向园区集中，园区向城市集中”，这也是目前国内很多新兴经济区域向新兴城区发展的基本趋势。

旭天发展有限公司成立之初，就致力于在国内新兴经济区域开发建设科技型办公园区，吸引科技型与服务外包型企业，研究并结合区域经济政策，发展具有自身特色的办公园区，推动产业集聚及区域经济发展。同时，旭天也为入住园区的企业提供咨询服务，引导企业发展、促进信息交流，增强产业上下游企业间业务合作。经过多年的发展，旭天成功吸引了一批在园区开发建设方面有着丰富经验的咨询、市场、工程、项目管理等方面的人才，并同时在北京、天津、无锡等地建设运营超过30万平米的办公园区，聚集了国际国内众多科技型与服务外包企业，促进了相关产业集聚发展，为区域内其他产业的发展提供了成功经验。

空港·旭天广场作为旭天发展在天津的第一个科技办公园区，也是其在滨海新区战略发展的起点。项目面积20万平方米，坐落在空港核心经济区内，包含一流的办公楼宇、国际级酒店式公寓、健身休闲会所，定位于为全球范围内的软件外包、业务流程外包、科技研发类企业提供办公空间的全套解决方案。旭天通过对区域政策的深刻了解，与空港经济区政府的良好关系，以及为企业提供的全方位个性化服务，已经成功吸引了包括软通动力、CSC、iCarnegie、VOLVO IT等在内的多个国际顶尖企业，极大促进了空港经济区科技型服务外包类企业的产业集聚化水平。

经过对中国科技园区多年开发运营及服务的经验，旭天管理团队总结出中国新一代科技型办公园区的几大成功要素：

◎明确的产业规划，园区发展定位

科技园区的开发首先要明确未来计划服务的主要目标客户是谁，服务的具体细分产业应该如何界定，国内的竞争对手都有哪些，园区在产业定位和市场战略上应该和主要的竞争对手有哪些方面的差异化，园区应该采用何种管理架构和经营模式才是最适合的,不通过科学系统的分析论证，就跟风上马科技园区项目，是盲目的，也是对资源的浪费。

◎科学而适度超前的科技园区规划及设计

科技园区服务的对象主要是从事高科技，软件技术及服务和外包服务的客户。这类公司的员工不同于传统工业企业的工人，对园区内的生活、居住和娱乐有一定的需求，因此在园区的功能规划设计上就要有

相关考量。另外，如何利用从事高科技产业员工的较高收入，在园区内形成消费带动作用，也是园区在设计规划商业配套娱乐设施的比例时所需要注意的问题。科技园区建设周期相对较长，在经历了之前几代科技园区发展的种种经验教训之后，新起步的园区要着眼产业的发展趋势，与所在区域的总体规划更好的进行配合，充分利用所在地的基础设施和公共设施，避免重复建设。对园区未来的发展规模要有科学的估量，根据适度超前的原则进行园区的规划和功能设计 ◎ 充足而稳定的资金投入

科技园区的建设周期根据建设面积的不同，一般为2-5年左右的时间。而且由于科技园区的特殊属性，决定了这类资产大多以长期持有为主，而主要的租金收入回报尚不足以支撑日常的资金支出，这就对开发商主体（政府或私人企业）的资金流动性造成巨大的影响，就会严重影响园区开发的进度。因此，在政策法规允许的情况下，引入有实力的战略投资者与政府/企业进行合作，根据科学严密的进度计划进行分批有序开发，从而实现资金的健康循环，保质保量的完成科技园区的工程建设。另外，园区开发工作开始之前，还应对整个园区的开发建设建立财务模型，严密测算开发顺序和模式对财务模型的影响。◎ 专业而富有经验的市场招商团队及明晰的市场战略

新一代科技园区的招商重点不再是单一的客户，而更加关注整个产业链上下游的共生共存生态关系。如果科技园区拥有一支在目标各相关产业都有一定了解，并在专业的科技园区招商方面经验丰富的团队，就会根据客户的不同需求，为其量身定制优惠政策，和各种业务解决方案，从而增大客户入住园区的可能性。同时，一个针对目标客户和市场的差异化宣传推广方案以及富有经验的市场招商团队的实施也会让园区在全国各类科技园区及软件园区的同质化竞争中脱颖而出，从而占据先机。

◎有效的园区运营管理

正如前面所说，科技园区一般都采用长期持有，通过科学有效的园区运营管理，使入住企业的品质和规模都持续得以提升，从而带动园区物业资产的升值。同时，好的园区运营管理团队的快速反应，国际化的运营，以及对入住客户系统的服务提供，都有助于提升客户的满意度，从而增加客户对园区的忠诚度。

◎创新而差异化的增值服务