农村用地协议书

农村用地协议书（12篇）

1.农村用地协议书 篇一

三方用地协议书（设施农用地）

甲方（农村集体经济组织）：

乙方（经营者）：

丙方（乡镇政府）：

为规范设施农用地管理，合理利用土地资源，保护人民群众合法权益。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国行政许可法》和《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发〔2014〕127号）等有关法律法规，结合实际情况，经甲乙丙三方协商一致，签订三方用地协议书。

一、用地位置

该宗地位于，四至界线详见《土地勘测技术报告》、《土地勘测定界图》，图件经甲乙丙三方认可为准。

二、用地面积及范围

设施农用地面积为平方米，其中：建设用地平方米，农用地平方米，未利

农业为依托的休闲观光度假村、各类庄园、酒庄、农家乐；以及各类农业园中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地。

乙方经营 项目，经甲方、丙方同意在其依法确定的土地权范围内使用 平方米土地，土地利用现状为：平方米农用地、平方米建设用地、平方米未利用地。其中生产设施用地平方米，附属设施用地平方米，配套设施设施用地平方米。

五、乙方使用该宗地涉及土地承包经营权流转的，乙方应依法与承包农户签订流转合同，征得承包农户同意。

六、土地复垦要求及时限

1、乙方一次性向丙方土地复垦专项账户缴纳土地复垦押金 元，协议签订之日起5日内缴清。

2、在设施农用地期满后，乙方按国家复垦技术指标和已审查确定的复垦方案组织复垦，恢复土地原貌，确保复垦后土地的水利、耕作层和交通设施完善。

3、乙方必须在设施农用地期满后一年内复垦完毕，并及时向丙方提出复垦验收申请验收合格后，丙方在验收合格日起5日内将土地复垦押金退还乙方；若工程验收不符合复垦标准，且经一个月整改后仍达不到土地复垦标准，甲方根据土地复垦程度，按比例扣收土地复垦押金，扣收比例不低

日

2.农村用地协议书 篇二

关键词：集体建设用地流转,必要性,流转模式,收益分配,建议

土地有偿使用制度建立以来,集体建设用地流转逐步成为中国土地管理的一个热点问题[1]。农村集体建设用地流转是城乡土地市场一体化的重要组成部分,虽然我国现行法律严格限制集体建设用地流转,但自发、隐性流转早已存在。它将成为中国工业化、城镇化进程中土地资本化与市场化建设的最主要形式[2]。

1 农村集体建设用地流转概念

我国法律对于集体建设用地迄今并没有一个确切定义。但可以肯定的是按权属看,该建设用地的所有权属于农民集体,而不是属于国家;按土地的用途看,它不是指农用地,也不是指未利用土地;按合法性看,它是指依法经批准的建设用地,是合法的而不是非法的建设用地[3]。集体建设用地流转可分为所有权流转和使用权流转。农村集体土地所有权流转是指由于国家征用,土地所有权由农民集体所有转变为国家所有的一种方式;土地使用权流转是农民集体或个体农户将其使用的集体非农建设用地通过出租、转让、入股等方式让与他人使用的行为[3,4]。

从我国的国情出发,土地权利的流转,更多地表现为土地使用权的流转。集体建设用地使用权流转又可以分为初次流转和再次流转。权利转出方为土地所有权人(或者其代表)的,其转移使用权称为初次流转,包括流转申请、流转审批、流转交易、流转登记4个步骤;如权利转出方为土地使用权人,集体建设用地使用权再转移的行为称为再次流转,包括流转交易、流转登记2个步骤[1,4,5]。

2 农村集体建设用地流转的必然性和客观性

随着中国工业化、城市化的快速推进,国家每年通过征收农民集体土地来增加土地市场的供给,但城市对土地的需求量往往远高于国家每年的征地量[6]。

来自国家土地部门2005年的数据显示,扣除交通、水利等无法进入市场流通的土地之后,农村建设用地与城市建设用地分别约为1 700万hm2和700万hm2[7],农村集体建设用地数量约相当于城市建设用地的2.5倍。城市的扩张和工业的发展使得盘活集体建设用地势在必行。

随着土地经济价值观日渐成熟,集体土地流转已成为社会商品经济和商品意识发展的必然产物,是流转发生的主观原因[8]。着眼于流转实践带来的效果,农村集体建设用地流转是社会主义市场经济发展的客观要求,它探索了一条集体经济在市场经济体制下壮大发展的新途径;盘活了存量土地,实现了土地资产保值增值,增加农民收入;同时,也促进了城乡一体化的发展[9,10,11]。流转制度创新使潜在收入得以增加,流转制度环境变化使潜在收入分割成为可能以及流转制度安排成本在降低[12]。从农村城镇化和工业化的关系入手,农村集体建设用地的流转为农村城镇化和工业化提供土地条件;提供了部分资金,降低了农村城镇化和工业化的成本;也有利于农村城镇工业的集聚和产业结构升级;与此同时,农村城镇化和工业化进程的加快可进一步促进农村集体建设用地的流转[13]。

3 农村集体建设用地流转的运行模式

3.1 流转形式

目前,集体建设用地流转已经涵盖了出让、转让、出租、抵押、联营、入股等多种形式[11]。具体可以概括:农村集体经济组织直接转让、出租土地使用权;集体土地以征、转为国有,并办理转让、出租手续,补交相关税费,实现所有权、使用权的流转;集体之间辖域调整,土地所有权或使用权相应调整;在基础设施项目建设中,以集体土地使用权合作的方式进行流转;集体土地使用权随企业厂房转让、出租;乡(镇)村以集体土地使用权作价入股、联营形式兴办各种企业;乡镇企业合并、兼并及股份制改组中的集体土地使用权转让、出租;由于企业倒闭或债权债务等原因,通过司法裁定使集体土地使用权发生转移;集体土地使用权随农民住宅转让出租。其中集体建设用地流转的主要形式是土地使用权流转,使用权流转又以出租为交易的主要形式[14,15]。

3.2 流转模式

对集体建设用地流转的研究主要体现在2个问题:一是集体建设用地是否应该向市流转,经过长期争论后,大多学者都认为是集体建设用地入市具有客观性、必然性。二是集体建设用地应该怎样流转、怎样进入市场,即集体建设用地流转模式的问题[11]。从实际情况看,各地较少规定集体建设用地是否可直接流转。而江苏省无锡市则明确指出,城市(镇)规划区内集存量建设用地用于商业等经营性用途的,必须先征为国有土地[16]。

在集体建设用地流转实践中主要形成了3种流转模式:转权让利模式、保权让利模式、2种方式相结合,即规划区内转权让利,规划区外保权让利[3]。

马保庆等[17]结合威海市集体建设用地流转的实践认为无论是城市规划区内集体所有还是规划区以外的集体土地用于非农业建设都应先转为国有,不允许集体非农业建设用地直接进入市场,若需进入市场,只有在实行国有化后才能实现,并提出了转权让利、统一出让的流转形式。高迎春等[18]运用比较分析的方法,选择转权模式作为农村集体建设用地流转制度创新的方向,他们认为制度创新要有利于提高效率、降低成本,因此农村集体建设用地流转制度安排应在现有土地资源管理制度的框架下完成,实现对现有制度的完善,而转权模式更为接近现有土地资源管理法规。许坚[19]也认为集体建设用地直接入市应慎重,通过对农民的调查,了解到只要是按市价进行补偿,即便是集体建设用地不能直接入市流转,农民也能接受。

尽管国家垄断农村集体建设用地市场,禁止农民集体所有的土地直接入市的初衷是确保集体土地对农民社会保障功能的发挥,确保国家的粮食安全和生态安全利益,确保国家通过土地市场的垄断,以有效地进行宏观调控[20]。但由于建设用地价格的上升、农民政治地位的提高以及宪法秩序的改变,导致了农民对集体建设用地市场流转权利的需求。农民采取黑市流转、变相流转等方式进行集体建设用地的流转;地方政府也有很强的改革意愿,突破了中央对集体建设用地流转的限制[21]。

因此,张梦琳等[6]从资源配置的角度分析,集体建设用地直接入市流转改变了资源配置方式,适应了市场经济发展的内在要求;缓解了供需紧张,减少建设占用耕地的潜在威胁;实现了效率、公平的双重改进,从效率上看体现了帕雷托改进,增进了社会福利,从公平上看体现了对农民利益的尊重。他们认为允许集体建设用地直接入市流转,意味着集体建设用地可以在保持农村集体土地所有权性质的前提下进入土地一级市场,打破政府垄断供地的状态,使城乡建设用地市场由分割走向整合[6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22]。

崔娟等[20]从法理分析的角度分析,认为集体建设用地直接入市首先是符合《物权法》的平等保护原则;其次,依据中国《宪法》和《物权法》的规定,农民集体对其所有的土地依法享有收益和处分的权能;最后,集体建设用地流转改革可以成为社会政治改革的新动力。黄小虎[23,24]则从政府管理的角度分析现在集体建设用地市场虽然还没有放开,但在城市土地市场巨大效益的刺激下,农村集体建设用地自发流转的“黑市”十分活跃。政府只有放开,才能管住。而放开集体土地市场以后,除了能使农民的财产性收入增加,还可以形成倒逼机制,促进政府职能转变,促进财政体制改革,促进投融资体制改革,加强农民工的社会保障制度建设,加大对城市存量土地的集约利用。

3.3 流转收益分配

土地收益的合理分配是关系到集体建设用地流转的核心问题[25],也只有建立了合理的收益分配机制,最终才能达到保护农民利益、规范土地流转的目的。马保庆等[17]从地租的形成原因着手,认为对于新增集体非农业建设用地,土地纯收益的分配对象包括国家、乡镇政府和村集体;对于存量的集体非农业建设用地,分配对象除国家、乡镇政府、村集体外,还应包括原土地使用者。他们认为新增集体非农业建设用地的分配比例,就是绝对地租归国家所有,级差地租Ⅰ按土地所处投资环境,在国家、乡镇政府、村集体三者之间确定合理比例。若存在垄断地租,原则上要归国家所有。存量土地的土地出让纯收入,除绝对地租由国家所有,级差地租Ⅰ由国家、乡镇政府或村集体所有外,级差地租Ⅱ和改良地租要由原土地使用者所有。而储凡亮[26]和李延荣等[27]则认为集体建设用地流转是一种交易行为,应根据权利与义务相一致及投资与收益合一原则进行收益分配,而参与这种交易关系的主体不包括地方政府。并且各级政府参与流转收益的分配,很可能会导致土地供给失控并扰乱正常的市场秩序,因此李延荣认为土地使用权流转收益分配关系的主体应是土地所有者、使用者和国家,而非各级地方政府。

4 农村集体建设用地流转的建议

3.农村集体建设用地流转模式研究 篇三

【关键词】农村集体建设用地；流转模式；流转收益

农村集体建设用地与国有建设用地是建设用地的两大组成部分，当前国家对国有建设用地的使用有很明确的法律体系规定。然而，我国直到20世纪90年代才开始了农村集体建设用地流转模式的试点，由于试点时间起步晚，严重影响了农村集体建设用地的巨大作用的发挥。据国土资源部的测算，我国当前除交通设施和水利资源占用的土地外，农村集体建设用地占我国建设用地的很大比例，约为70%。我国现在城镇化水平越来越高，土地资源的资本价值也越来越高。近些年，郊区和经济较为发达的乡镇土地，其利用价值越来越高，流转模式也越来越多样化，对农村集体建设用地流转模式进行比较性研究，有利于规范农村集体建设用地的合理利用和促进农村的快速发展。

一、农村集体建设用地流转现状及存在问题

当前，我国农村集体建设用地流转出现可以称为混乱的状态，出现诸多问题，具体表现为以下四个方面：首先，流转产权制度不完善，缺乏统一的流转模式指导。再次，流转的法律依据薄弱。当前对于农村集体建设用地流转的法律依据不充分，现有的法律有的已经过时，缺乏对流转中明确的操作指导体系。最后，流转中，频繁出现利益分配不均的现象。农村集体建设用地的流转收益理应归属于拥有土地所有权的农民，但是现行我国流转收益大部分归政府所有，收益所得也不透明公开，严重影响了农民的利益收入。

二、农村集体建设用地流转模式

20世纪90年代，东部地区部分省市开始尝试以集体建设用地进入市场的“流转”为代表的模式探索。1991年，威海市率先提出了农村集体建设用地流转模式，这一流转模式以“转让权利，统一出让”为原则。隔年，南海市被列为首个集体建设用地使用权流转的基层自发试点。1999年，安徽芜湖正式被国土资源部批准开展流转试点，从此，全国各地纷纷积极试点并形成了多个模式的流转方式，目前，国内形成了九个地区典型的流转模式，按照政府与市场的职能模式主要分为三类。

1.以政府主导型的主体流转模式

当前，农村集体建设用地流转模式中，多数以政府为主导型，政府是流转中执行的主体，在这些地区的农村集体建设用地流转都是由政府充当流转主体，然后根据一定的比例对流转收益进行分配和再分配。如：威海模式、成都模式、芜湖模式、安阳模式、苏州模式、古田模式。

2.以市场主导型的主体流转模式

农村集体建设用地流转大多以政府为主体方式进行流转，政府起着主要执行者。广东省作为我国的经济较为发达的大省，其两个地区的两种流转模式则都以市场为主导型的流转模式，把土地流转推向市场，参与市场竞争。如海南模式、顺德模式。

3.以政府和市场并重型的主体流转模式

目前流转典型模式中只有湖州模式以政府和市场为并重的流转模式。湖州市通过当地企业扩大规模使用租赁和一定年限的作价入股方式获得集体土地使用权。“湖州模式”中当地政府以解决乡镇企业土地资产处置作为原始初衷，对湖州市多个乡镇进行试点，主要进行农村集体建设用地的存量建设用地流转。通过这一方式，大大的促进了湖州当地许多乡镇企业的发展，同时也维护了集体土地所有者的权益，广大农民也获得了一定的租赁收入或其他方式的经济补偿。

三、农村集体建设用地流转模式评价

由于农村集体建设用地流转缺乏相应的法律体系方面的指导，农村土地要素配置要素效率低下，土地利用效率较低，导致了土地所有者的权益受到了损害，无法适应新时期的社会发展的变化。各个地区的发展状况不一样，各有其流转方式的特点，流转模式不一定适用于各个地区，现行的流转模式也不一定是十全十美，也有其弊端。

1.“苏州模式”、“湖州模式”和“芜湖模式”，这三个地区的农村集体建设用地流转模式都是基于这三个地区高度发达的乡镇企业。一方面，能增加政府的财政收入以及土地所有者的经济收益，另一方面，为乡镇企业的发展提供了基础设施建设的支持。但是三种模式也存在着一定的缺陷：无法做到公开民主，同时，流转过程中身为土地所有者的农民处于被动地位。

2.“威海模式”和“古田模式”，这两个模式的相似之处都在于以转权让利的模式进行流转。不管从流转主体还是收益分配上，“古田模式”和“威海模式”都是由政府对土地进行执行控制，明显具备计划经济时期的特征，其实质是政府利用职权从中谋取更大利益，而土地所有者的农民只能有一小部分的收益，严重损害了他们的利益。

3.“成都模式”和“安阳模式”，“成都模式”中，政府为了扩大城镇建设用地，对流转的集体建设用地的价格进行了严格规定，并规定不低于一定的区域保护价格，并且流转获得收益优先用于社会保障支出。

4.“南海模式”和“顺德模式”，这两种流转模式都结合了政府和市场的作用，作为中国经济较为发达的沿海省份，一方面保留了集体土地所有权，另一方面又保护了集体土地所有者的权益，对其他地区的土地流转模式都有很好的借鉴意义。

四、农村集体建设用地流转模式的政策建议

针对当前的几种集体建设用地流转模式存在着诸如流转主体不明确、市场化程度低、收益分配不均以及缺乏相应的法律指导体系等问题，提出了以下几个方面构想，以期完善农村集体建设用地流转模式。

1.加强土地产权登记，确定农民的流转主体地位

农村集体建设用地使用权流转建设的首要工作就是“确权颁证”，继续实施土地权属登记制度。农村集体建设用地流转中，政府一般是流转的主体和执行者，这严重损害了作为土地所有权的农民的切身利益，应当明确界定农民是农村集体建设用地流转的主体，土地的处置听从农民的安排，加强农民对土地产权的控制，国家对农村集体土地的征用，应本着公平公正的市场交易原则进行，流转收益归农民所有。

2.提高并加强流转的市场化程度

严格按照市场运行模式，对土地进行流转，根据不同的位置，做好对土地用途及价格的评估。建立相应的土地经营公司和土地监管机构，禁止炒地行为，严格管制土地交易的面积和用途。做好交易的试点工作，提供诸如农地信托、农地抵押和农地保险等中介服务工作，保障土地健康有序的进行流转。

3.优化受益分配机制，让流转收益的利益相关者实现利益共享

地确权登记只是对权利主体的明确，但要实现有秩序的农村集体建设用地流转，离不开政府、集体经济组织以及其他主体的共同努力。通过税制改革和法律明确规定受益分配原则，充分考虑各利益相关者的收益，调动他们的积极性，不断推进农村集体建设用地流转的规范性。

4.加强农村集体建设用地流转的立法建设

首先对现有的适用法律能被更好的执行，其次从法律上严格规定农民是土地的流转主体并对流转流程流转收益分配违反流转规定的相应处理方法做出立法建设。法律上严格规定流转中的具体程序和形式、审批管理的规定、相关的违法交易等制定明确的规定。让农村集体建设用地的流转做到按照法律法规的相关规定流程办事情，充分保障农民的合法权益。

随着中国经济的发展，农村集体建设用地流转是市场经济发展的必然趋势，其流转模式在全国已经具有很高的普遍性，尤其是在城乡结合部的郊区以及经济发达的乡镇地区更为明显。流转中如何使土地所有者的农民的流转收益得到保障也成为人们关注的焦点问题，因此，加强农村集体建设用地流转模式制度的建设，保障农民的合法权益，有利于统筹城乡的更进一步发展，更有利于规范城乡统一建设用地市场，形成一个积极向上健康的良好的用地市场。

参考文献：

[1]聂正标.节约集约用地背景下的农村集体建设用地流转[J].宏观经济管理，2014

[2]郭旭彦.我国农村集体建设用地使用权流转模式研究[D].硕士学位论文.福建师范大学，2009.

[3]张俊平，胡月明，章汉武.珠三角地区农村集体建设用地流转问题探讨——以中山市为例[J].经济地理，2010

作者简介：

4.建房用地协议书 篇四

甲方：

乙方：

为搞好渠江流域灾后柳树村新村聚居点工程建设，现根据新村规划的实际情况，经甲、乙双方协商同意，就房屋建设相关事宜订立如下协议：

一、甲方负责规划好新村的建设用地，并申请镇规划、国土部门到现场统一规划定位，乙方必须严格按规划的要求进行建设。

二、乙方须向甲方一次性解缴的费用和标准：押金1000元/户，房屋建设用地费用标准：5万元/亩，其中宅基地亩，庭院圈舍等亩，其它亩，合计亩，共计人民币。

三、乙方须按甲方规定程序选择户型、地块，按规定的时间、政府统一提供的房屋建设施工图纸、技术标准、参数规范进行施工修建。严禁擅自改动图纸，变更技术参数，变更户型地块，超面积建房。

四、乙方在房屋筹建前，须聘请有资质的建筑工程队或个体工匠，确保建筑工程质量安全，同时责令建筑承包施工队给建筑工人购买人身意外伤害险，严防意外事故的发生。

五、乙方系外社、外村的建房户，由甲方负责协助乙方办理户口迁移手续。乙方须按有关规定到相关业务部门办理建设工程申请审批手续和国土使用手续。

六、本协议自甲、乙双方签字之日起生效，未尽事宜由甲、乙双方协商解决。

本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。

甲方：乙方：

5.临时用地租用协议书 篇五

甲方：

乙方：

甲乙双方经充分协商，达成以下协议条款，以便双方共同遵守执行。

一、概况

1、租赁土地的位置：赤峰市喀喇沁旗仓窖村

2、该地标的土地，靠东为： 道路，靠西为： 高速公路，靠南为： 蔬菜大棚，靠北为： 果林。其中，南北长 12.5 米，东西宽 42.3 米，土地总面积为： 约404.2平方米，折合约亩，详细见附图。

3、土地使用功能：主要用于乙方承建的 赤朝高速公路一标段 工程项目部临时道路和临时停车场用地。

二、甲方的权利和义务

1、甲方保证出租给乙方的土地依法享有土地使用权，并在本协议生效后将该地标的土地及地上附着物（水井）的管理权、使用权一并让与乙方，乙方享有对该地标土地及地上附着物加以整合、使用和管理等权利。

2、甲方有权要求乙方按期支付租金。

3、甲方保证在租赁期限内不得单方面终止租赁协议。

4、租赁期满后，若工程未结束，乙方需要延长租赁期限，甲方应予以同意，但乙方应按该协议规定的租赁金额支付给甲方。

5、协议期限内，甲方应保证乙方享有该地标土地及地上附着物（水井）的使用和管理的权利。

6、如甲方未履行本协议条款，应承担由此给乙方造成的相关损失。

三、乙方的权利和义务

1、乙方在该土地上从事的活动应当符合法律规定，不得从事非法活动，不得从事与使用功能无关（道路和停车场）的其他活动，不得给甲方造成不良影响，否则由此引起的相关责任，甲方概不负责。

2、乙方保证在租赁期限内不得单方面终止租赁协议。

3、在租赁期限内，如遇到政府法令性征地，甲方应提前通知乙方，并退回剩余租金，给乙方造成的损失按国家有关规定予以补偿。

4、乙方不按期交纳租金，按逾期天数根据国家有关规定向甲方支付

滞纳金，乙方擅自解除协议的，所交纳租金不予退回。

5、乙方对该地标内地上附着物（主要是水井）有保护、爱护和维修的义务。

6、乙方租赁期满后有权要求延长租期，但应按协议规定的租赁金额

支付给甲方。

7、如乙方未履行本协议条款，应承担由此给甲方造成的相关损失。

四、本协议租赁金额为：大写：，￥元。

本协议租赁金额已包括该地标土地范围内所缴纳的各种费用。

五、付款方式：协议签订3日内，乙方支付甲方租金元，其余元在前付清。

六、租赁期限，自年月日起，至年月日止。

七、甲乙双方因租赁协议发生纠纷，由租赁该土地的所在地法院进行

裁决。

八、补充条款：

九、本协议未尽事宜，甲乙双方协商解决。

十、本协议一式三份，双方各执一份，协议书签字后生效。

甲方：乙方：

负责人签字：负责人签字：

6.住宅用地及建房协议书 篇六

甲方：黄土岗镇杉洼村民委员会 乙方：

黄土岗镇杉洼村为改善村民居住条件和居住环境，加快新农村建设，积极争取政策，经上级政府及相关部门批准，在杉洼村106国道西边与长岭岗村结合地段征地约50亩，新建黄土岗镇杉洼社区。经双方协商达成用地建房协议如下：

一、黄土岗镇杉洼村新建用地项目为新农村建设用地，土地的性质为集体土地。

二、黄土岗镇杉洼村在村新建小区的街面批给乙方6家宅基地，朝向为座北朝南，由乙方自筹资金代建及建成后的销售。甲方负责全部场地的平整及每栋拆基地的正负零以下的基础处理及地箍到成功。确保每栋宅基地面积约90m（长11.3米，宽7.9米），地点位于原乡开站南面。

三、甲、乙双方商定每栋宅基地价格为捌万捌仟元整。（注：①村委会收土地补偿费捌仟元；②农户的青苗费及补偿费叁万元；③土地平整挖机费贰万元；④基础处理及到地箍收费贰万元；⑤办证费及杂费壹万元），乙方在签协议时一次性付清所有款项。甲方按每户出具收据及其它收款人的收款证明。

四、双方的权利和义务

1、乙方在协议签订之日起应自筹资金、组织人员7日内进场，2乙方在承建房屋时必须按甲方的规划设计要求：统一标准，统一格局，统一外观及式样来承建的新农村样板房。否则甲方有权利要求乙方停工或返工。

2、乙方承建新农村房屋时应找有资质的施工队伍来承建，确保代建新农村时的工程进度和工程质量，在施工过程中的一切质量事故和伤害事故均由乙方负责，与甲方无关。

3、乙方在签订协议时应向甲方交纳质量保证金和工程进度保证金每户壹万元。乙方必须在2014年3月18日前保证所建房屋主体封顶，5月28日前完成立面装修并交房。质保金和进度款待工程按时完工后甲方自行退还给乙方。

4、乙方应保证在承建新农村住房时不拖欠民工工资，施工过程中的水费、电费。

5、甲方负责办理土地使用证及办证费用（每户一证）。

6、甲方负责街道的硬化，街道边至乙方门前的硬化、绿化、排水沟均由乙方负责，应按甲方统一设计要求来施工完成。

7、甲方有义务协助乙方在施工过程中与周边农户的关系，以确保乙方顺利施工。

8、甲方有权监督乙方按时开工和完工，乙方自签订协议之日起7日内应组织人员进场动工建房，否则甲方有权收回宅基地并不退还乙方已交的购地基款及保证金。如乙方不能按时完工，应提前向甲方提出协商，否则每超期一天甲方将从乙方交纳的保证金中扣除每天每户违约金贰佰元。

五、甲、乙双方经多次协商后，乙方自愿购买甲方新农村的宅基地，自愿自筹资金投资建房并自行出售，如果新农村住房建成后没有出售完与甲方无关，乙方自行承担该投资项目中的投资风险。

六、本协议一式叁份，经双方各执一份，司法机关存档一份。自签字之日起由司法机关出具见证书后生效，双方保证共同遵守。

七、未尽事宜甲、乙双方另行协商解决。

甲 方： 见证单位：

法定代表人：

乙 方： 见证人：

7.农村集体经济发展用地的思考 篇七

农村集体经济发展留用地是具有浓厚广东特色的制度安排。在广东地区,征用土地的安置大致包括:青苗补偿等货币补偿安置、就业安置、社保安置和留用地安置。在征用土地过程中,征地单位安置一定比例的留用地给农村集体经济组织,作为资产,以保证农村集体经济发展。广东地区的这种留用地安置制度是利大于弊还是弊大于利,较少有人研究,也几无文献论述。

目前集体经济发展用地存在以下现实问题:

(一)两种产权,两种市场

目前土地制度是按照土地所有制不同来制定土地管理政策的,还没有完全转变到实行用途管制,虽然广东省政府早在2003年就制定了农村集体建设用地土地流转办法,但由于产权深层次的约束,农村集体建设用地实际上还不能够真正实现流转,总体上农村建设用地与国有土地仍然是“两种产权,两种市场”,难以真正实现“同地、同权、同价”。

农村集体建设用地实际上存在一个隐性市场。原制度下以较低取得成本取得的“农转非”用地与现行土地招拍挂制度下高成本取得用地,形成巨大反差,因此通过集体经济发展用地途径取得土地成为一种重要选择。经济发展留用地是集体建设用地的核心部分,集体建设用地的来源除征地留用地外,还有其它来源,主要有社会主义新农村建设、教育等,这就往往成为一种中间“地带”,建设用地是个“筐”,什么都往里面装。千奇百怪的用地现象由此而生,如:随意占用耕地出让、转让、出租用于非农建设,低价出让、转让和出租农村集体建设用地,随意改变建设用途,用地权属不清,诱发纠纷,包括大量的土地“农转非”收益被截留侵蚀等。

(二)无序开发、分散使用

由于早期经济的快速发展、规划的割裂和管理的滞后,珠江三角洲等地对用地需求巨大,各地直接大量使用农村用地开展建设,出现千奇百怪的用地现象,虽然它曾经培育了大量乡镇企业和民营企业,在当时历史条件下为广东经济和中国经济作过巨大贡献,但是另一方面,它也带来了无“名”、无序等一系列问题:无“名”,在产权上不能妥善地衔接当前的土地管理制度,特别是在国土用地指标管制、卫星图片检查的条件下,这些用地中相当部分成为违法用地,要么特别追认为合法用地,要么推倒重来,完全拆除,沉没成本无穷大,付出巨大代价;无序,它既是导致“村村点火、户户冒烟”的制度根源,也使整个区域国土利用缺乏统一规划,这与江浙地区政府有序规划、有序开发形成差距,不能不说是长江三角洲在后发条件下赶超珠江三角洲的一个主要原因。在集体产权下,农村集体经济发展用地真正的规划是由村长之手和小规模投资者以及小规模开发者之手实现的,政府规划之手往往被迫褪化为审批手段,大规模投资者以及大规模开发者一般无意参与规划。

使用分散。小、散、多,是农村集体经济发展用地的当然现象,因为留用地安置往往以村社为基础,产业布局往往以镇为基础。农村集体经济发展用地往往在留用地安置时就较分散,村与社、社与社之间往往在留用地方面不集中、不连片,不利于国土空间布局,也不利于产业布局。

产权关系和分配关系的千奇百怪,也容易导致农村诸多的矛盾。农民在工业化和城市化过程中,没有法定的要求权取得充分的补偿,大量的土地“农转非”收益被截留侵蚀。在留用地安置过程中如果存在暗箱操作,农民利益难以得到保障。

(三)政府、投资者、农民三方难以构成契约联合体

在现行制度下,农村集体经济发展用地的土地利益攸关方利益没有达到最大化。

从投资者角度看:不敢投资,不敢轻易与农村集体经济组织签约。集体用地集体经济发展用地由于产权残缺,年限不确定,程序控制性不强,投资者不敢进行大规模投资。致使农村集体发展用地现行招商项目往往规模较小、产业结构不合理。原有的招商项目往往片面追求租金收入,地均投资密度与产出水平均较低。

从政府角度看:农村集体经济发展用地效率受损失。与当地工业园区连片的一些农村集体经济发展用地长期闲置,而一些想进入园区的企业却因园区土地有限而无法进入,不利于整个辖区的产业规划和发展。

从农民方面看:土地实际使用效率和收益并不高。部分宗地因地理位置优越,租金期望水平过高,致使长期无法招到合适的项目,土地长期闲置,不能充分发挥土地资源应有的经济效益,既不利于农村集体经济组织发展,也不利于农民增收。

因此,投资者希望获得清晰产权的用地;政府希望通过在符合城乡规划和产业规划的前提下加快激活农村集体用地集中管理、统筹利用,加强农村经济发展用地的统一规划、统一招商;农民希望得到长期稳定收益。正确处理好三个利益攸关方关系才能达到综合利益最大化。

理论分析与思考

(一)目前我国土地制度似乎有朝着“永佃制”发展的趋势

土地的国家所有制和集体所有制是我国土地制度的基础。国家拥有土地的所有权,人民按照一定条件可以拥有使用权。十七届三中全会赋予农民稳定并长期不变的承包权,并确定了农村土地制度市场化改革思路。这个制度与明代以后我国所形成的成熟的“永佃制”是及其相似的。“永佃制”是“一田三主”:即业主、大租主和佃户。业主即原来的地主,拥有“田底权”;大租主是为提高地力曾进行过资本投入,在所租土地上兴修水利,进行土地整治,提高土壤肥力,拥有永佃权的佃户;大租主往往再将土地转租给一般佃户,使佃户能在租来的土地上建立自己的家庭。那么按照这个“一田三主”结构对照,中央政府是“大地主”,地方政府是大地主代理人,同时地方政府和集体集团又是大佃户,农民、居民、投资者等都是佃户。

(二)中国特色的土地国家所有制的制度优越性

公有土地的效率一般低于私有土地。农业领域建立公有制通常是效率低下的。中国古代已有大量文献反映这个观点(党国英,2008)。亚当斯密在1776年也发现公有土地的生产率是私有土地生产率的25%(张五常,1987)。而在城市领域和工业领域,土地制度公有制和私有制哪个效率高,关键在于处置权。在处置权明确的情况下,法定所有权和名义所有权是等效的,所有权不重要。我国现行土地使用权与市场成交结合在一起,产权织进了市场合约(张五常,2007)。土地国家所有制,在从征用到使用上权利界定基本上是清晰的,符合科斯定律“清晰的产权界定是交易的前提条件”。国家拥有土地所有权,农村土地集体所有,再以承包等形式分给农村农民,但国家保留征用的权力,征用土地给予一定补偿并做出各种合理安置,国家、集体、投资者需要土地进行开发、建设时,通过一定程序,缴纳出让金等,可以取得土地,并拥有30年、40年、50年、70年等年限的使用权,这些年限还可能有进一步延长的趋势,只要年限延长,(如承包权长期不变)就事实上对所有权进行了分割成为完整的产权,产权的私有属性得到强化,而国家又拥有土地的名义所有权,即“田底权”。这种制度既避免了土地寡头对土地的垄断,又避免了大量农民失去土地,更保证了国家拥有调控国土的能力,还兼顾了土地在某些方面“公用品”的属性,在修建公共设施和基础设施建设方面具有很高的效率。所以改革开放30年来我国所形成的土地制度有非常高的效率。佃农理论专家张五常教授在最近《中国的经济制度》一文及其以前的系列文章中,认为目前特别是2004年8月31日前所形成的经济制度“是所知道的人类社会到目前为止最好的制度”,按照该分析思想,土地的基本权力在县,县以土地作为条件实行“佃农分成”式招商,形成了区域间的竞争。正是目前土地制度下区域之间形成的竞争导致了我国30年经济强劲增长,并且还有可能支撑十几年的增长,之后土地的边际贡献才会下降,转到依靠科技因素为主的内生增长。张五常教授这种理论极具解释力,与我国目前的土地现实相符。

(三)集体所有制的残缺和模糊性

农村土地方面存在的问题一般与集体所有制相关。集体所有制在产权制度上是个不清晰的概念,是个非公非私的模糊产权。农村经济经济组织的财产,在目前国内的法律上尚无非常明确的界定,得不到明确保护,由此导致一系列在土地权利上的理论问题;集体经济组织附加社会管理、村民自治、党建维稳等职能,边界不清。作为经济组织,它缺乏完整的法人治理结构,与其它附加职能也相矛盾。作为政治职能,它不具备政府属性。作为社会职能,它不具备公共管理的经济基础。作为宗族制度功能作用,早已不复存在。可以说目前农村很多在土地上存在的千奇百怪的问题和矛盾,大都导源于农村集体所有制这个产权体制度。

集体所有制在土地上产权上有一个重要投资缺位。集体经济组织实际上享有“田面权”但又不能对“田面”进行农田水利等基本建设资本投入,这些大型投入往往是地方政府和中央政府投入的。如果用于工商业的“农转非”土地是集体所有的,投资者一般也不敢进行大面积的“田面”投资。农民通过承包所取得的土地使用权仍然是残缺不全的,投入更是缺乏热情,缺乏长期考虑,也缺乏资本。

农村集体建设用地集体所有制的模糊性导致的另外一个重要问题是“退出权”问题。“退出权”没有处理好,就不可能实现工业化、城市化和现代化。在“农转工”、农业集约化过程中,现有制度在很多方面实际上剥夺了农民对集体经济的“退出权”,并直接导致了农村集体土地效率损失,甚至在城市周边更诱导了农民更愿意选择自我限制在土地上。周其仁(1994)、林毅夫(1990)在研究农村集体经济时都意识到农村集体经济中“退出权”的重要性。张五常认为只有5%-10%(最高不超过15%)的劳动人口从事第一产业时,国家经济才能上得到一定工业化水平。在集体所有制下,土地产权不清晰,不能实现使用权的自由转移,农业的规模经营难以在土地财产优化重组的基础上进行,只能用行政命令来促其实现。在珠江三角洲地区还有一个现象:征地难度大,个别城中村或开发区附近,补偿要价高,工作难度大。

目前国家对土地“退出权”的制度安排主要在鼓励农村集体建设用地流转方面,而对于其它方面基本上考虑较少。杨小凯教授早期在土地信托方面有所研究和建议,但没有得到决策方面的重视。目前部分地区可以考虑试点土地信托的方式,以鼓励“小佃户”以信托方式将土地向“大佃户”集中,而又不改变所有权权属关系。信托方式在目前具有现实可行性,它类似于“基金”性质,不同于流转方式“资本”式转移,不至于使大量农民失去土地,又有利于集约用地。在一些地区试行的所谓“土地产权不变,承包关系不变”等方式、所谓“政府建基础,农民当股东,企业搞经营”等模式,实际上都带有土地信托的性质。

(四)集体经济发展用地的效率损失

产权残缺导致价值流失,价值流失导致产业低级。农村集体建设用地的取得成本低,在用作宅基地等方面时是没有缴纳土地出让金的,在经济学意义上,成本等于收入,收入除以利率就是财富,一连串系列收入贴现之和形成现有资产,资产的市价就是价值。所以没有缴纳出让金等取得成本的用地,使用价值受限,价值就降低。集体建设用地在用途上主要用于乡镇企业、宅基地建设和公共基础设施等方面,十七届三中全会对集体建设用地使用方面也有所拓宽,目前从广州地区来看集体建设用地可用于建设工业厂房、仓库、商铺、宾馆、市场、出租公寓、社区服务设施等,但不能从事或变相从事经营性房地产开发,不能用于为本村集体经济组织及其所属全资企业外的其他经济实体提供抵押或担保,使用时间有限制(与农村承包年限相联系);留用地属集体资产,不能分配到户,即使名义是国有用地实际使用权在集体经济组织的留用地也同样受到限制,经营开发、处置、收益都要经过一定村民表决;“以队为基础”、“以社为基础”、“以组为基础”的自然村是普遍的生产形态和组织形态,但留用地产权往往以行政村为产权安置单位,安置协商成本较高,难以成片集中。所有这些从产权上看都是由于不完全和有限制的残缺产权导致了集体经济经济发展用地与国有用地的产权的不同权、不同质进而导致不同价,最终导致了集体经济发展用地的“租值耗散”即价值流失。所以集体经济发展用地上所发展的产业一般较低级,效益不高。

留用地安置制度,使农民在土地被征用时,在得到货币补偿安置、社保安置和就业安置的同时,一般倾向再选择留用地安置,并在议价时提高留用地比例。这往往使征地单位缺乏谈判力,不得不在所征地中最好位置中安置留用地,在留用地比例上,部分地方征地单位与农民之间在征地议价时往往不得不突破了省政府规定的留用地比例,而实际上农民实得的土地收益往往小于征地补偿。另外如果在城区征地后,再安排农村集体经济发展用地,实际上又形成了“城中农”畸形土地规划格局,与城市化方向不一致。

政策启示和建议

农村集体经济发展留用地的制度安排,表面上对农村集体、对农民来讲是有益有利的。但是从产权等方面看,由于产权的模糊性和局限性,给地方政府在规划、国土和产业布局等方面带来一系列挑战,同江浙地区土地制度比较,广东这种留用地安置的制度存在较大的效率损失,甚至可以说不一定有效率,也难有帕累托改进效果。因此这种制度安排有待于实践进一步检验,也应该允许和鼓励各地在留用地制度安排方面进行改革探索。既规范又引导,既疏又堵,更要继续解放思想深化土地改革,解放土地,以土地解放推动经济内生增长。

(一)疏

在留用地制度选择方面,应该允许各地方有自由酌量权和自由选择权,宜留则留,可留可不留,不搞一刀切,探讨多种模式,鼓励用地从“农”转“非”的过程中,直接转为完全产权,彻底界定到“佃户”手中。

在历史用地方面,尊重历史,解放思想实事求是,对一定条件的集体土地,在符合规划等条件下,应该划定为经济发展用地;另一方面,对农村建设等问题要作出合理制度安排,分层次界定出农村建设的用地约束。特别要解决农村建房“在哪里建”、“怎么建”等急迫问题,创新制度,调动政府、投资者、农民三方面的积极性,把农村集体经济发展用地纳入全区域经济社会统筹考虑,鼓励农村集体经济发展用地纳入政府体系统一规划、统一开发、统一经营,共同推动产业结构优化,形成共享多赢局面;统筹经济发展用地物业招商引资工作,提高招商引资水平,建立经济发展用地土地及物业供求信息沟通机制和平台;送规划、送服务。主动做好经济发展用地的城镇规划、土地规划和产业规划,加强经济发展用地企业筹建和项目管理服务。

政府多予少取。加大对集体经济发展用地周围基础设施建设投入,营造良好环境。对目前仍然承担社区市政配套设施建设、社会公共管理职能的集体经济组织,政府大力扶持;对有一定实力的集体经济组织,剥离其其公共服务职能,鼓励向公司制转变,实行法人治理。

真正落实集体建设用地流转办法,实行农村土地流转。从农村土地承包经营权开始,到集体建设用地,推动农村土地流转,建立市(县)、镇、村三个层次的土地流转服务中心,建立经营平台。

用政策把农民从土地依赖中解放出来。在征地安置时,提高货币补偿的权重,完善社保安置、就业安置。目前成都、重庆等地“以承包权换社保,以宅基地换住房”的政策、昆山等地“冻结宅基地、拆一补一、国土出让金空转帐”等政策、张家港等地对农民放弃承包权交由大户经营按每亩若干元进行补助的政策、武进区“农保变城保,一步保到位”等政策,都是对在农民退出土地过程中进行补偿、安置和保障所开展的有益探索,积累了许多宝贵经验,值得借鉴。

(二)堵

源头控制。新增农村集体经济发展用地主要限于征地留用地。主要给被征地集体经济组织用于发展第二、三产业,壮大集体经济和安置失地农民;城区规划范围内的征地原则上不应该安排征地留用地,鼓励直接采用货币安置、社保安置和就业安置。

加强规划和征地留用。预先规划,统一规划,并遵循相对集中、连片使用的原则,集中留用,整合开发。鼓励各农村集体经济组织采用股份制方式,按征地留用地应留面积大小固定股份比例,实施集中留用和统一开发经营;鼓励由征地单位统一征收,在规划区范围内。集中划定征地留用地;被征地的农村经济组织将不同的征地项目安排的征地留用地指标进行合并,按城乡规划统一选址;鼓励征地留用地指标在本地区范围内转让或统一置换;鼓励采取货币补偿、置换、再征收等方式流转。规范留用地比例。统一按广东省、广州市有关规定比例安排留用地或计算有关货币补偿。

(三)深化改革

政策驱动,示范带动。政策层面,上级政府应该允许和鼓励地方基层政府先行先试,因地制宜,不拘一格探索集体经济发展用地改革的模式。

明确方向。集体经济发展用地的改革,必须在建立完整产权,解决效率损失、解决“退出权”问题以解放土地等方面下功夫,按照“一田三主”框架,处理所有权、使用权、经营权等权利关系,推动土地流转和信托。

8.农村用地协议书 篇八

（一）立法制约与农村集体建设用地流转需求的冲突

2004年《土地管理法》第63条规定：“集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。”该规定为农村集体建设用地一定范围内的流转提供了法律依据，但仍将土地利用限制在不同权利人之间进行流转，同时也限制土地用途的转变。2007年《物权法》第151条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照《土地管理法》等法律规定办理。”《物权法》的规定让人们的希望又一次落空。它回避了现实的要求，仍沿袭了国家垄断土地一级市场的做法，并没有对集体建设用地的流转问题给予更多关注，最多只是为今后的土地改革留下了可操作的空间。

尽管在法律层面上集体建设用地只被限定在特定的权利人和特定的用途才能流转，但是随着城市化进程的推进，实践中农村集体建设用地使用权已经通过出让、出租、转让、转租、抵押和入股等多种形式进行流转，很多地方进行了农村集体建设用地流转制度的试点，集体土地正逐渐隐形入市。2005年10月实行的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》被视为“新中国历史上的第四次土地流转改革”。此后，安徽省、江苏省昆山市、成都市锦江区、天津滨海新区、北京市郊区都陆续进行试点，尝试在保留集体土地所有权的同时，打破对农村土地使用权的限制，允许农村集体经济组织自行出让建设用地使用权。

地方的实践优于法律或地方先于中央的做法挑战着法制的权威，而在初级市场经济模式下制定的土地制度与政策及法律法规又严重影响了国家土地市场的有序发展，立法与实践的冲突构成了农村集体建设用地流转的第一层困境。

（二）国有土地与集体土地“同地不同权不同价”的冲突

土地作为地方政府增收的重要手段带动了城市经济的飞速发展和城市规模的快速扩大，但也在很大程度上扩大了城乡差距，引发一系列的问题。究其原因，城乡土地二元体制的不公很大程度导致城乡土地得不到平等的保护，扭曲了城市化的进程。城市在土地的带动下飞速发展，农村土地却在夹缝中受到限制。这种不平衡的状况偏离了“建立城乡统一、开放、有序的土地市场”与城乡合理规划的初衷。

我国长期以来我国实行的是由政府控制“农转非”，只有先征收农村集体土地，然后才能出让国有土地使用权，这种政府完全垄断了土地的一级市场的政策更表明了我国对国有土地和集体土地实行的是“同地不同权不同价”的区分制度。国家土地与集体土地同属于所有权范畴，在民法上法律地位平等，法律本应予以同等保护。然而，集体建设用地使用权的流转不是被严格限制就是被绝对禁止，而国有土地却在法律庇佑之下享有流转的权利，享受集体用地无法拥有的特权。

法律又规定，政府为“公共利益需要”可以征收或征用集体土地，但在配套的措施中无明确界定何为“公共利益”，这在人多地少、国有建设用地供给日益稀缺的今天，极易被当权者随意利用，使得制度上的缺失演变为少数当权者对农村集体用地赤裸裸的剥夺。为了城市的再扩张，农村丧失了既得的利益；为了所谓“公共利益”，农民成为了利益的牺牲者。

长期以二元土地所有制结构为基础上形成的这种国有土地和集体土地的差别待遇造成国有土地市场化配置程度不断提高，对国有土地的利用更为规范合理，但对农村集体土地的利用却停滞不前，甚至被迫转为隐性利用。“同地不同权不同价”的差别待遇构成农村集体建设用地的第二层困境。

（三）政府效益与农民收益补偿的矛盾

土地流转背后附带着巨大的经济价值，地方政府在土地征收过程中极易以损害农民为代价来追求一时的政绩效益，而失地农民维权则举步维艰，近几年因为土地问题上访和起诉讨要说法的事情屡见不鲜，甚至出现举报的农民因“无理上访”被劳动教养的报道。近期如2010年11月份曝光的河北省超标撤村圈地就是一例。另外，土地征收具有强制性，在行政强制性命令面前，弱势一方的农民得到的收益从很大程度上来讲就是征地补偿款。而我国现行的征地制度采取的是产值补偿标准。《土地管理法》第47规定：“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。”但在实践当中，真正到农民手中的补偿标准远远低于农民失去的土地的市场价格。在政府利用土地提高地方政绩或获得经济利益的同时，农民取得的补偿远不足以与失去的收益成正比。这形成农村集体建设用地流转的第三层困境。

二、农村集体建设用地流转的对策

集体建设用地使用权流转是土地制度改革的积极探索，也是实现今后农村经济发展的重要措施。农村集体建设用地使用权流转调控只有付诸行动，才能适应土地市场的现实需求，才能跟上新农村建设的步伐。

（一）修改现行法律，解决农村集体建设用地流转的合法性问题

2007年《物权法》没有承认集体建设用地的流通性，农民从土地资源中并没有取得土地自身具备的财产性收益。因此，未来《物权法》应当对非农建设用地的流转做出明确的规定，在承认农村土地集体所有的基本前提下，允许集体建设用地使用权的流转，实行土地使用权与所有权的分离；同时相应地修改《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律中限制集体建设用地流转的条款，如《土地管理法》第63条可修改为：“集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设，但符合土地利用总体规划并依法取得的建设用地使用权可依照法律规定发生转移”，使农村集体建设用地使用权通过出让、出租、转让、转租、抵押和入股等形式流转到集体经济组织以外的单位或个人得到法律层面的肯定。当然，考虑到国务院在人力财力方面的优势以及制度设计上的便利，如果全国人大及其常委会认为现在制定农村集体建设用地使用权流转的法律时机还不成熟，存在困难，也可依法授权国务院先行制定行政法规，通过行政法规来规范实践中各试点地区的土地流转工作。另外，还应出台相关的具体规章，具体规范集体建设用地的流转程序、操作办法与流转方式，使农村土地流转工作做到有法可依。

（二）协调集体与国有土地流转形态，实现集体与国有土地的平等保护

城乡土地二元制体制对“三农”发展乃至整个国民经济发展的消极影响已日益显现，市场经济的平等原则也要求集体土地使用权获得与国有土地使用权同等的对待。解决问题的关键在于协调集体与国有建设用地使用权的流转形态，实现集体与国有土地的平等保护，保证两种土地“同地同权同价”，给予农村土地真正完整的产权。首先，以法律规范的形式明确土地用途、流转范围、方式等要求，为“弹性”过大的城乡规划增加“刚性”，确保农村集体土地纳入到国家土地流转范畴。二是加快土地征收制度改革的步伐。土地征收制度与农村集体建设用地流转制度改革相辅相成，而现行征收制度直接导致了城乡土地的差别待遇，必须改革土地征收制度，严格控制土地征收权，避免政府为了盲目提高效益损害农村集体建设用地使用权。同时，依法规范征地目的和征地范围。《宪法》和《物权法》都将征收目的限定在“公共利益”，但对何谓“公共利益”并未予以明确的界定，对该权力的行使也未明确规定其范围、方式、界限和程序。为此，立法应当采取列举加概括规定的方式予以限制性的规定，如梁慧星主编的《中国物权法草案建议稿》中规定：“所谓公共利益，指公共道路交通、公共卫生、灾害防治、科学及文化教育事业，环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护、公共水源及引水排水用地区域的保护、森林保护事业，以及国家法律规定的其他公共利益。”同时规定，“征收不得适用于商业目的。”明确对公共利益的界定，才能使政府对农村土地的随意征收这种歧视现象得到扭转，一步步实现国家和集体土地的平等保护。

（三）完善土地流转收益分配机制，力争解决利益分配难题

在农村集体建设用地流转收益分配中，政府作为土地管理者，极易在土地流转过程中表现出贪婪的一面，在行政管理的幌子下扮演不正当的角色，损害农民权益。另一方面，当农村土地被纳入到整个国家土地市场，进行更少限制地流转，那么我们有理由相信农村集体组织作为集体土地的重要参与者将也会为了经济效益的目的从中窃取本应属于农民的权益。可以说，土地收益分配及管理是集体建设用地使用权流转的关键环节，关系到流转制度的有效性和农民的切身利益。所以，我们既要明确政府与农民的收益分配关系，也要明确农民集体和农民个人之间的分配比例。为此可以从以下几个方面入手：第一，转变政府职能，如实现政府职能由“管理型”到“服务型”的转变，无疑会让土地流转收益的分配关系得到很大程度的改善。第二，加快土地征收制度改革的步伐，以“公开、公平、公正”原则进行征地改革，强化程序制约机制，完善土地征收程序。第三，提高农民组织化程度，提升自身谈判能力。将农民组织起来，形成一个能与政府充分对话、沟通的农民组织，使农民在土地征收中能够直接发出与他们人口比例相对称的声音。第四，规范各级参与主体的权限分工和方式程序。通过明确各级监督职责与工作，对乡镇集体土地流转的收益分配提供相应的制约监督，既可避免土地收益的大头流向少数村干部的腰包，也可提高土地利用程度，防止集体土地的非法流转。第五，完善对失地农民的补偿机制。农村土地流转势必涉及原有土地使用权的农民的补偿问题，我国应尽快引入市场机制，不仅要考虑土地的农用价值，还须考虑土地用途转变后的增值，给予被征地者符合市场行情的经济补偿，来彰显土地资产价值，促进农民获得更多的财产性利益。

9.集体建设用地住宅出售协议书 篇九

出售方：（以下简称甲方）买房方：（以下简称乙方）

甲方在位于道真县玉溪镇社区组集体建设用地修建住房一幢，经甲、乙双方共同协商，甲方自愿将该幢的楼层住房一套出售给乙方，乙方自愿买楼，对相关事宜达成如下协议，供双方共同遵守。

一、出售方：楼面住房所有权。

二、房屋面积：建筑面积m,使用面积m。

三、出售价款：总价款人民币圆整（￥）。

四、付款方式：签订该协议时乙方付价款人民币（￥）给甲方后，乙方即取得该套住房所有权，依法独立先例相关权利，不受其它干涉，乙方待甲方将水、电安入楼层时，房屋内安装全由乙方负责。

五、甲方对该住宅的建筑质量（不可抗拒的自然灾害除外）及合法性负责。因建筑质量原因导致的损失由甲方负担（仅限有效使用期内）。

六、乙方有权在不改变主体结构前提下自主装修甲方有权对乙方装修使用情况进行监督，并有权对乙方改变主体结构造成的损失要求赔偿。

七、甲方将水、电到位时，乙方将水、电上户自行负责，甲方可以协助乙方办理相关手续。22

八、乙方使用该住宅时，楼梯及通道为公共通道，甲、乙双方均不得占用或影响其畅通。

九、乙方要随乡入俗，遵守社会公德，爱护环境卫生，确保邻里和谐，甲方要担负监督作用，甲方要改建或重建该幢楼房时，需向乙方协商，依理、依法解决相关事宜。

十、因国家建设要拆迁该楼，乙方与甲方同等享有国家拆迁补助政策。

十一、产权证书办理，因该住房为集体建设用地修建，暂不能办理房屋产权证书，待政策、法律允许办理时，由甲方提供相关审批手

续和乙方提供相应证件由方办理，因此所产生的税、费方由方承担。

十二、违约责任：甲、乙双方对约定事宜拒绝履行，或履行不力时则视为违约，因此产生的损失由违约方承担，因此导致合同目的不能实现时，则按总价款的20%支付违约金。

十三、本协议未尽事宜双方另行协商。

十四、本协议经甲、乙双方签字后并付款之日起生效。

十五、本协议一式叁份，甲、乙双方保留一份，组里留一份。

甲方：联农组组长：

乙方：在场人：

10.临时用地协议 篇十

合同编号： 签订地点：

用地单位：中铁十七局集团有限公司长邯高速改扩建工程LJ1合同段项目部。（以下简称甲方）

土地权属人：河北省邯郸市涉县神头乡响堂铺村民委员会 土地出租人：邯郸市旭农生态农业开发有限公司

（以下简称乙方）

为加快长邯高速公路改扩建工程的建设，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，结合实际情况，经甲乙双方平等友好协商，就中铁十七局集团有限公司长邯高速改扩建工程LJ1合同段项目部临时用地签订协议如下：

一、用地位置

该宗地位于河北省邯郸市涉县神头乡响堂铺村西河滩与G309相邻，新建长邯高速改扩建工程ZK33+000长治方向左侧G309国道边河滩，其四至界限详见附图，该图经甲乙双方签字认可。

二、用地面积

用地总面积约16667.5平方米（25亩）（按照实际指界），施工中有超出放线范围的，依据本协议补偿标准据实结算。

三、用地期限

临时用地的期限为2014年9月1日至2016年8月30日，期限为两年。

四、临时用地补偿及其他事宜说明

根据《中华人民共和国土地管理法》及其他相关法律法规之规定，经甲乙双方协商，乙方河北省、邯郸市旭农生态农业开发有限公司同意将该土地转租给甲方作为弃渣场，用于弃土弃渣，租赁费为每年25000元（贰万伍仟元整）。原河北省邯郸市涉县响堂铺村民委员会与邯郸市涉县旭农生态农业开发有限公司签订的《农户承包地使用权流转合同书》依然有效，河北省邯郸市涉县响堂铺村民委员会同意将该土地作为甲方弃渣场使用。

五、付款方式

1、甲方与乙方结算，响堂铺村民委员会监督。

2、自签订之日起甲方一次性支付乙方两年租赁款伍万元整。

六、权利和义务

1、甲方的权利和义务

①根据甲方实际情况，按照事先约定合理有效的使用该弃渣场进行弃土弃渣。

②按合同及时支付乙方补偿款。

③弃土弃渣结束后及时砌筑水沟挡土墙。

④甲方必须在2015年雨季来临之前，按照要求砌筑完毕水沟及挡土墙。如未完成，造成的一切后果由甲方负责，并且承担乙方采取补救措施造成的费用及损失。

2、乙方的权利和义务

① 甲方及时支付乙方临时用地租赁费，乙方及响堂铺村民委员会应积极配合甲方进行弃土工作，并妥善处理该场内原有煤场及所有纠纷问题。

②合同签订并生效后，乙方不能以任何理由干扰施工。

③乙方承诺对甲方所使用土地在规定年限拥有产权和使用权。任何个人或集体对该地块使用权产生纷争，由响堂铺村民委员会及时负责调解。

七、本协议未尽事宜，由甲乙双方另行商定。

八、本协议自甲乙双方签字盖章后生效，协议一式陆份，甲方四份，乙方一份，响堂铺村民委员会一份。

甲方：中铁十七局集团有限公司长邯高速改扩建工程LJ1合同段项目部 法定代表人：

乙方：邯郸市旭农生态农业开发有限公司 法定代表人：

河北省邯郸市涉县神头乡响堂铺村民委员会 法定代表人：

11.农村用地协议书 篇十一

农村集体建设用地是指依照法律程序申请、经国土资源管理部门批准的、使用集体所有的农村非农建设用地,主要包括农民住宅用地、乡镇企业建设用地、乡镇或村级公共设施及公益事业用地。当前农村集体建设用地流转一直处于初始阶段，主要体现为以下几种形式。

1.农村集体经济组织或个人出租土地使用权

这是集体建设用地流转的主要形式。集体建设用地所有者或使用者将土地使用权出租并按年收取租金。主要有三种形式：其一，集体所有者为出租主体，将集体建设用地使用权或厂房出租给企业或个人，集体收取租金。其二，建设用地使用者为出租主体，主要表现为村办企业以全部或部分土地出租，以收取租金为企业盈利。其三，农村村民个人出租房产，连带出租土地使用权，按期收取租金。这种情况在城乡结合部比较普遍，并已成为城郊无地农民家庭的主要收入来源。

2.企业或个人以土地使用权抵押融资

集体建设用地使用者将土地使用权作为融资的担保，包括以地上建筑物抵押连带土地使用权抵押的情形。这主要存在于民营经济发达地区，由于开办企业或经商的资金不足，企业或个人大多以所取得的土地使用权进行抵押。

3.农村集体经济组织直接转让土地使用权或所有权

集体土地所有者或土地使用者将建设用地使用权或所有权一次性转让给新的土地使用者。主要表现为：其一，集体土地所有者将一定年期的建设用地使用权转让给受让者开办企业，村委会或乡政府作为土地所有者收取转让金。其二，集体土地所有者直接转让土地或以地合作开发建设商品住宅，开发商分得部分商品房，所占土地的使用权随之转移。其三，建设用地原使用者（企业或个人）在土地所有者的允许下将一定年期或无限年期的建设用地使用权转让给企业或个人，所有者收取一定转让金。

4.农村集体经济组织以土地使用权作价入股

一是在乡镇企业合并、兼并及股份制改组中，集体建设用地所有者或使用者以土地使用权作价入股、联营形式为合办企业的条件，从而引致土地使用权转移。二是在基础设施项目建设中，以集体土地使用权合作的方式进行流转。

5.其他方式取得的土地使用权

符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的，企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的。

二、当前农村集体建设用地流转存在的主要问题

1.法律制度不完善

现行相关法律制度在确定农村集体土地所有权权力内容的行使上有明显的不完全性。例如，在集体土地使用权方面，规定集体土地只能用于农业生产或农民宅基地建设、兴办乡镇企业或者乡（镇）村公共设施、公益事业，而对能产生巨大经济效益的房地产开发经营活动，法律明令禁止。在对集体土地建设用地的使用上，《土地管理法》也做了如下规定：“农村集体土地所有的土地使用权，不得出让、转让或出租用于非农建设，但是符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形，致使土地使用权依法转移的除外”。这就造成实际操作性差。在收益权方面，由于集体土地不能直接参与市场经营活动，如房地产开发，使得农村集体组织丧失了这部分土地收益，农村集体经济实力难以壮大。此外，由于国家征地的强制性，集体土地所有者在如何处分自己土地时缺乏地位，土地的大部分收益被政府拿走，造成失地农民生活困难。为了获取更高的利益，在市场经济的拉动下，农村集体经济组织和村民将农用地充当建设用地进行交易，对土地利用总体规划和城市规划实施及耕地保护政策造成冲击，正常土地市场秩序受到严重干扰。

2.土地流转不规范，缺乏契约约束，影响稳定

集体建设用地私下流转，得不到法律的保护。在征地拆迁中，往往因为补偿费用问题，卖出方反悔，要求收回所卖的集体土地和地上建筑物。因为交易双方的交易行为不被法律认可，因此买方的权益得不到法律的保护，造成交易双方的矛盾，以致发生信访，甚至流血冲突，影响社会稳定。

3.耕地保护制度受到冲击

过去，农村集体建设用地流转必须通过征地途径，“低进高出”的特点突出，征地前后土地价格相差甚远，不可避免地造成农民心理失衡。一些农村集体受经济利益的驱动，想方设法通过各种途径将耕地转为建设用地，造成耕地的大面积减少。而耕地、基本农田的保有量关系到国家的粮食生产安全，因此，在治理、规范集体建设用地流转的过程中，必须严格执行土地用途管制制度，加强规划引导，切实保护好耕地和基本农田。

4.集体土地资产和国家土地收益大量流失

集体建设用地虽然是乡镇或村等集体经济组织所有，但这些土地的增值源于国家或地方各级政府对配套基础设施和公共公益事业等多方面的投入，以及土地所有者对土地的先期投入。长期以来，集体建设用地的流转一直是自发的、无序的隐形交易，谁交易谁受益，这就造成了集体土地资产和国家土地收益的流失。

三、规范农村集体建设用地流转制度的对策和建议

1.加快法制建设，为流转提供法律保障

通过立法或修改、完善相关法律法规，废除对农村集体所有土地的歧视性规定，明确农村集体土地与国有土地同地、同价、同权，全面推行集体建设用地使用权流转。在符合土地利用规划和用途管制的前提下，允许农村集体土地和国有土地一样通过出让、租赁等方式向用地单位有偿提供建设用地使用权，供其进行开发建设，建立统一、开放、有序的土地交易市场体系。凡不属于法律明确的公共利益范畴的其他建设项目用地，应当通过土地一级市场取得国有土地使用权，没有国有土地可以提供的，可以在符合土地利用总体规划和城镇规划的前提下取得农村集体建设用地使用权。第一，应当符合土地利用总体规划，不符合土地利用总体规划的企业破产后只能拆除地上建筑物、构筑物，按土地利用总体规划确定的用途使用。第二，必须是依法取得的建设用地使用权，并随厂房等一同转移的，如果是农用地，或土地上没有房屋等设施的将不得转让。

2.转变职能，加强管理，切实搞好流转服务保障

充分发挥政府的服务职能作用。各级政府依法监督、管理农村土地的合理使用，为土地使用权流转提供法律、信息服务，收集发布供求信息，规范土地流转程序，处理好各方面的利益关系。首先，要严格土地规划管理，加强土地利用总体规划的修编工作，建立健全土地规划体系，全面实施土地用途管制，充分发挥土地规划在土地市场中的引导和调控作用；其次，应加强农村土地的产权管理，要结合第二次土地调查，加快农村集体土地的登记发证步伐，确保农民集体土地在进入市场前产权明晰，没有权属争议，并核发土地证书，为集体土地进入市场提供完善准确的权属保障。

3.建立健全配套制度，严格规范集体建设用地流转

一是建立土地流转收益分配机制。建立农民应得土地收益和集体经济组织土地收益的监督机制，加快建立集体土地流转收益管理办法以及农民社会保障措施等配套政策。二是建立地价评估机制。建立相应的地价体系及评估体系，包括转让价格、租赁价格、抵押价格等，健全集体建设用地价格评估体系。三是建立集体建设用地基准地价和最低价保护制度，以及土地价格评估备案制度。四是建立健全农村集体建设用地（宅基地）复垦置换机制，切实解决“一户多宅”、超标准占地、违法违规用地等遗留问题。五是调整税收政策，使集体土地的流转和国有土地的流转都需要缴纳相同的税种、税额，为达到集体土地和国有土地的同地、同权、同价、为集体土地市场和国有土地市场搭建同一平台的最终目标奠定基础。六是搞好信息公开查询工作、指导签订各有关文书、产权变更登记政策咨询等相关配套工作。

4.严格土地执法监察，依法治理土地流转

农村集体建设用地流转过程中，土地违法行为时有发生，究其原因，既有村民或农村干部法制观念淡薄问题，也有法律宣传、执法不到位的问题。因此，应建立“政府主导、职能主抓、联防联控、以建促保”的耕地保护长效机制，因地制宜，深入持久地开展耕地保护工作，杜绝各种违法违规用地现象，坚守耕地红线，切实加强县、乡（镇）土地执法监察队伍建设，建立健全执法监察网络体系，及时发现、制止和查处土地违法行为。

城镇化建设和社会经济的快速发展，对建设用地需求越来越大，集体建设用地流转势在必行。现行土地产权配置、征地制度以及耕地保护等制度的不完善限制了集体建设用地流转。为突破集体建设用地流转的制度“瓶颈”，势必要对现行土地产权配置、征地制度以及耕地保护等制度进行改革，促使集体建设用地流转形成良好的制度环境。

12.农村用地协议书 篇十二

1 农村建设用地流转市场的困境

1.1 制度法规不先进,交易状况混乱

中国农村建设用地在流转的过程中受到了严格的控制。新《土地管理法》第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设需要使用土地的,都必须依法申请使用国有土地。”集体建设用地流转在法律上是被禁止的,除非是政府根据规定进行征收转化为城市用地后才能进行流转。但是在实际的生产过程中,农村建设用地流转的现象非常常见。国家要求严格管控建设用地与现实的建设用地流转频繁之间的矛盾非常突出。农村集体建设用地流转的现行制度无法满足市场对农村建设用地的需求,征地范围宽泛甚至不征收便进行流转的现象时有发生。农村建设用地流转制度的不先进,导致农村集体建设用地流转混乱[1]。

1.2 参与者责任不明,利益分配不均

中国法律规定农村建设用地只能从集体所有转为国有后才能进入市场,目前正逐步放开农村建设用地的交易方式。在逐步放开过程中,法规仍不明确,参与者在农村建设用地流转市场中的职责也模糊不清,出现“政府主导、村集体配合、农民服从”的现象。政府为攫取利益,不愿放弃征地模式,仍然主导农村建设用地的土地流转。农村村委在地方政府的压力下,服从地方政府,成为农村建设用地的主权决策者和地方政府的配合者,使得农民缺乏参与权和知情权。在农民政府与村委会的地位压力下,处于严重弱势地位的农民应该享受的土地权利得不到保障。

1.3 隐形交易量大,地价评估不足

在农村建设用地市场制度不完善、监管不足的情况下,大量的供给和需求在经济利益的驱使下,产生了大量隐性的农村建设用地交易,如小产权房用地。隐性交易一方面使得政府无法掌握土地利用的状况,难以对土地市场进行宏观调控,对土地利用总体规划和城市规划的实施造成冲击,另一方面使得农民权益缺乏保护,农村建设用地市场缺乏管理。价格是市场供需关系的反应,是调节市场的杠杆。集体建设用地流转价格理应由市场规律决定,因为隐形交易双方不希望得到政府的监管,流转价格只是双方达成的协议价格,并非由市场供求决定,地方政府又对农村集体建设用地缺乏土地的定级评价,使得农村建设用地流转时地价评估不足,最终导致地价混乱。

1.4 中介服务组织匮乏,信息沟通不畅

市场制度不完善、信息不公开、流转形式局限等因素,导致农村建设用地市场交易量的供需矛盾,亟需中介服务组织参与以解决其市场化的问题。中介服务组织是在农村集体建设用地流转市场中进行搜集信息、组织谈判和订立合约、监督合约执行的组织。当前的农村建设用地流转市场中介服务组织还处于起步、摸索阶段,不能满足农村建设用地市场的实际需求。中介服务组织的匮乏,公开透明的信息平台不足,农民难以获得信息沟通的渠道,使得土地资源的闲置或价格不合理,造成我国农村建设用地流转市场市场化不够充分,资源配置不够合理[2]。

2 解决农村建设用地流转市场困境的途径———有形市场

关于如何解决农村建设用地流转过程中出现的问题,学者们从市场建立原则和实际市场建立模式提出了各自的观点。从市场建立的原则出发,陈燕(2012 年)提出让农村建设用地与城市建设用地“同地、同权、同价”的方案,为建设农村建设用地市场提供了依据。从实际市场建立出发,韦燕飞、严志强(2011)认为构建城乡统一的建设用地市场的途径之一是加快农村建设用地市场建设,特别是有形市场的建设。解决农村建设用地市场规范问题的关键是建立合法、公开的有形市场,通过有形市场的建立来规范农村建设用地流转市场。

建立农村建设用地有形市场来规范农村建设用地市场的必要性。首先,从一般市场建立的规律看,一般商品市场和金融市场发展,开始都是混乱的交易,随之建立和规范有形市场,之后因网络信息化以及市场规则的完善才逐步形成有形和无形并存的规范市场。根据中国农村建设用地流转市场的发展经历,中国的农村建设用地流转市场必然也符合以市场建立规律。因此,建立农村建设用地流转市场,首先需要建立规范有形市场。其次,从我国城镇土地市场由无市场、萌芽阶段到全面发展阶段的历史看,我国城镇土地市场从有形发展起来的历史也为农村建设用地市场提供了依据。再次,从构建城乡统一的建设用地市场来看,建立农村建设用地有形市场是为了更好地建立城乡统一的建设用地市场,因为只有城镇和农村的建设用地市场自身关系理顺和建设规范化后,才能建立起城乡统一的建设用地市场。最后,农村建设用地市场建立提出时间不长,建立中存在众多问题,为此需要农村建设用地的有形市场来引导其逐步完善。由于市场建设的一般规律、建设城乡统一的建设用地市场的需要和中国目前的农村建设用地流转的现状, 都决定了建立农村建设用地市场必须从建立农村建设用地的有形市场开始[3]。

3 农村建设用地有形市场的现状 ———以武汉市为例

我国已经在各地试点建立了农村建设用地的有形市场,比如重庆农村土地交易所、上海农村产权交易所等。珙至2009 年,武汉市共建成农村土地流转服务平台47 个,同年武汉农村综合产权交易所揭牌,成为全国第2 家、中部首家农村综合产权交易市场。武汉农村综合产权交易所的主要职能是为全市农村产权交易提供场所、配套设施以及交易信息发布、交易组织、咨询、投资融资等各项服务。武汉市农村综合产权交易所的交易产品包括十大类,其中便包括了农村建设用地,这便是农村建设用地流转有形市场雏形。但农村综合产权交易所上农村建设用地交易的成交记录为零,主要是因为农村建设用地流转的法律制度还未完善,导致该交易所不敢也不能正当进行该类土地的产权交易,但是该类土地的产权交易将是未来的趋势,农村综合产权交易所将其纳入服务业务之中。目前,农村综合产权交易所着力于夯实产权交易的记错,在试点乡镇进行土地确权的登记试点活动。

3.1 农村建设用地流转有形市场存在的问题

调查资料显示,农村综合产权交易所上进行交易的品种以荒地、耕地、水面资源为主,农村宅基地等建设用地的交易记录为零,农村建设用地流转的有形市场形同虚设,流于形式,其原因主要有以下几个方面。

3.1.1 法律限制。 涉及到农村集体土地管理的相关法律法规制定和修改的年限距今已较为久远,其中许多条款限制了集体建设用地的流转。湖北省人民政府办公厅出台《关于加强农村宅基地管理工作的通知》也明确了关于农村土地流转的规定,“农村村民因继承房产形成一户拥有两处以上宅基地的,可在本集体经济组织内买卖。农村宅基地不得向城镇居民出售,也不得批准城镇居民无偿占用集体土地建住宅。”农村建设用地被局限在集体经济组织内部,一般村民都拥有自己的宅基地,对他人宅基地的需求几乎为零,而禁止向城镇居民出售宅基地的规定几乎切断宅基地的市场需求。农村综合产权交易所虽然是农村产权交易的创新试点单位,但也不能违背法规行事,为此,“农村宅基地只能在本集体经济组织内部流转”让农村宅基地在农村产权交易所上交易数量为零。

3.1.2 规模限制。调研发现,乡镇企业建设用地伴随着乡镇企业改革,在转让上基本采用城镇建设用地的转让方式;公用设施建设用地由于其项目自身的公益性和非赢利性,多采用划拨的方式进行转让;农村宅基地流转由于量少且受到限制,没能形成固定的转让方式,以当事村民双方约定为主。农村综合产权交易所目前为止还没有农村宅基地流转成功的案例,但却存在挂牌的宅基地等待转让的案例。案例为武汉黄陂三里镇某一村村民面积58.5 m2的平房,该案例转让面积较小,购买后难以实现投资的目的,最后没有实现流转[4]。

3.2 农村建设用地流转有形市场建设经验

3.2.1 政策导向性强。十八届三中全会明确提出 “建立城乡统一的建设用地市场”,还提到“城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍”。以政策为导向,未来农村建设用地在农村综合产权交易所这类有形市场上进行交易的方式不仅得到政策的支持,也会为社会公众所接受。农村综合产权交易所这类以政策为导向的农村建设用地有形市场的建立,也为创新农村土地流转模式提供了一个实验的平台。

3.2.2 创新模式发展。 “ 武汉市发改委正牵头国土、 农业等部门加紧研究,拟在小范围内试水农村集体经营性建设用地、农村闲置宅基地交易。希望农村建设用地有形市场能够以此为契机,探索突破1~2 个农村产权交易新品种。”从武汉市农村综合产权交易所在农村建设用地交易板块建设的构架、存在问题、建设经验看,未来农村建设用地流转市场的公开化将成为趋势,而这种公开化趋势的推进需要像武汉市农村综合产权交易所这种能够设计出新的交易撮合机制的有形市场,这类有形市场的建设为农村产权交易提供了创新的平台。

4 规范农村建设用地有形市场的建议

4.1 制度建设

中国现有法律法规对于农村建设用地流转的权属限制条款较多,这种权属制度的阻碍使得当前中国农村建设用地未能合理高效流转。对于农村建设用地流转市场建设,首先需要加快农村建设用地的确权发证工作,在明晰各项权属的情况下,创新农村综合所有权的实现方式等,为农村建设用地流转市场铺平道路。政府应该明确其角色定位和管理职能,不能强制执行农村建设用地的流转,应站在引导者、监督者、服务者的角度,为农民进行农村建设用地流转提供信息、咨询、预测、融资等帮助,确保农民权益得到保障[5]。

4.2 平台打造

农村建设用地流转是一项复杂的工作,涉及信息公布、估价、交易、签约等方面的知识,没有专业人员的帮助难以完成。就目前的情况来看,建设用地流转平台体系尚不成熟,缺少相关的中介服务机构。为了促进农村建设用地合理流转,保障土地流出和流入双方的合理权益,政府要大力支持建设用地流传市场平台的建立,并协助完成中介服务组织的建立,打造农村集体建设用地交易中心,逐步形成集信息发布、中介流转、土地管理、资金运作等于一身的专业流转平台。

4.3 提高认知

农民作为农村建设用地流转的主体,由于自身知识水平的限制,无法及时参与到建设用地流转的决策中,导致农民的知情权、参与权和决策权难以实现。政府部门在加快改革步伐,赋予农民产权办证、满足市场交易需求的同时,还应该以中介服务组织的建设为契机,提高农民对农村建设用地流转的认知程度,通过加大宣传力度、典型示范带动等方式展现农村建设用地有形市场的实效,避免农民对农村建设用地流转的认识偏差。

摘要：当前农村建设用地流转市场的制度建设难以满足农村土地流转市场发展的需要,规范农村建设用地市场秩序,具有重要的现实意义。本文从当前农村建设用地流转市场的困境出发,探析农村建设用地有形市场建立的意义,以武汉市农村综合产权交易所为例,分析农村建设用地流转有形市场的建设经验和存在的问题。