房地产估价师考试

房地产估价师考试（13篇）

1.房地产估价师考试 篇一

2017年《房地产估价案例与分析》真题

一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）

（一）估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。请问：

1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入？

2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？

（二）甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所多有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问： 1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？ 2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？

（三）某市人民法院因司法拍卖需要，委托甲房地产估价机构评估一栋独栋别墅的市场价值。采用比较法估价时，注册房地产估价师在网上查询到A别墅的相关信息及挂牌价格，搜集到B别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价，两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价对象有良好的可比性，挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半年以内。请问： 1.上述两个案例能否作为可比实例？为什么？

2.选定可比实例后，为求得相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，还应对可比实例成交价格进行哪些处理？

二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）

（一）甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。

1.针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是（）。A.认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价 B.认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价

C.不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托 D.进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作 2.如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为（）。A.估价委托书载明的房屋坐落地址 B.房屋权属证书记载的坐落地址 C.实地查勘显示的房屋门牌号地址

D.房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因

3.如委托人介绍的情况属实，在估价报告中作出的相应假设说明属于（）。A.未定事项假设 B.背离事实假设 C.不相一致假设 D.依据不足假设

（二）甲公司于2013年6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。2017年5月28日政府对该区域作出征收决定，并于2017年6月1日进行了公告。乙房地产估价机构与2017年6月12日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于2017年6月15日进行了实地查勘。4.该项目房屋征收评估的内容不包括（）。

A.被征收房屋的价值

B.因征收房屋造成的搬迁和临时安置费用 C.因征收房屋造成的停产停业损失 D.当地政府给予的补助和奖励

5.该项目房屋征收评估的价值时点应为（）。A.2017年5月28日 B.2017年6月1日 C.2017年6月12日 D.2017年6月15日

6.甲公司的房屋应当按照（）进行评估。A.工业用途及原登记建筑面积 B.工业用途及现状建筑面积 C.当地人民政府认定、处理结果 D.商业用途及现状建筑面积

7.采用比较法和收益法进行测算时，若比较价值为收益价值的1.2倍，则被征收房屋的价值一般宜采用（）。A.比较价值

B.收益价值

C.两者的加权算术平均值 D.两者的简单算术平均值

（三）某综合楼一屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公，一屋建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，甲公司于2016年5月承租该综合楼，租赁期限为10年，甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼，并在二层平台另外加建了300m2的厨房，装修费用实际支出为300万元。2017年5月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托抵押估价。

8.该综合楼的抵押建筑面积为（）m2。A.1500

B.2000 C.3500

D.3800 9.关于该估价项目估价技术思路的说法，正确的是（）。A应按酒楼用途，评估无租的限制价值 B 应按酒楼用途，评估有租的限制价值

C应按零售商业、办公用途，评估无租约的限制价值 D应按零售商业、办公用途，评估有租约的限制价值

10.关于估价中对该综合楼装修部分处理的说法，正确的是（）。A.装修部分不宜列入估价范围

B.装修部分应列入估价范围，采用乙公司实际支出的装修费用进行测算 C.装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用进行测算

D.装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用并考虑折旧进行测算

四、指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）

本次估价背景情况如下：

甲房地产估价机构于2017年7月10日承接了一套办公用房估价业务，估价目的是为乙人民法院受理的丙银行与丁公司借款合同纠纷一案提供价值参考。根据房屋权属证书记载，房屋所有权人为丁公司，坐落于××市人民路28号1005室，存在尚未注销的抵押权，抵押权人为丙银行。接受委托后，项目负责人、注册房地产估价师张××带领注册房地产估价师王××和估价助理人员李××进行了实地查勘，了解到估价对象所在大厦为一栋高层甲级写字楼，冠名为“金达广场”。王××、李××具体承担了估价报告撰写工作，张××对估价报告进行了终审，2017年7月15日出具了估价报告。以下为该估价报告封面：

房地产抵押估价报告

估价报告编号：××估字[2017]第××号

估价项目名称：××市金达广场1005室房地产市场价值评估 估价委托人：丙银行

房地产估价机构：甲房地产估价机构 注册房地产估价师：王××、李×× 估价报告出具日期：2017年7月15日

2.房地产估价师考试 篇二

1.1 房地产估价的概念

房地产估价是指以房地产作为估价对象, 由专业的估价人员, 根据估价原则, 以特定的估价目的为出发点, 运用科学的估价方法, 采用正规的估价流程, 分析影响估价对象的价格因素, 最后对估价对象在估价时点的价值进行评估和判定[1]。

1.2 房地产估价原则

房地产的估价原则是指根据房地产价格的形成和波动的客观规律, 总结、提炼出的进行房地产估价工作所需遵守的法规和标准。主要包括合法性原则、最高最佳使用原则、替代原则以及估价时点原则。独立、公正、客观则是房地产估价的最高行为准则。

1.3 房地产估价基本流程

因为房地产涉及的内容复杂、估价作业量大, 并且估价结果往往会直接影响到当事人的切身利益。所以我们可以把房地产估价流程大概分为:估价准备阶段、估价实施阶段、估价完成阶段这三个阶段[2]。

2 房地产估价方法

2.1 比较法

(1) 比较法概念及理论依据。比较法是比较估价对象和与估价时点相近的已交易类似房地产, 修正类似房地产的已知价格, 从而计算估价对象价格[3]。

(2) 比较法的适用范围及条件。比较法适用于普通商品房、高级公寓、写字楼、别墅、商场、一般工业厂房等一些具有交易性的房地产。对于一些特殊的、很少会进行交易的房地产则不宜用比较法进行估价。

2.2 成本法

(1) 成本法原理。即求取估价对象在估价时点的重建价格或者重置价格, 从中扣除折旧的部分, 以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法[1]。

(2) 成本法估价的操作步骤。首先搜集房地产相关资料, 例如开发构造的成本、税费、利润等;其次计算重新构建的价格;接着对建筑物进行折旧计算;最后按照成本法求取出计算价格。

2.3 收益法

收益法的对象为一些具有收益性质或者具有潜在收益性质的房地产。对于一些具有公益性质的建筑物, 则不适合使用此方法。例如学校、政府办公楼以及寺庙等等。

收益法的步骤主要有:第一, 计算出房地产的收益总和;第二, 计算出房地产的总共的费用;第三, 利用总收益减去总费用计算出纯收益;第四, 确定资本化率。

2.4 三大基本估价方法的比较

通过比较分析, 我们对三种估价方法从多个方面进行系统描述, 用表1表示。

本文从理论思路、适用范围、估价公式等方面对三种方法做出了比较, 分别总结了每种方法的优缺点, 对房地产估价行业的发展具有一定的理论意义。

参考文献

[1]邓哲.基于GIS和BP神经网络的房地产估价系统的研究[J].江西理工大学, 2011.

[2]薛洪江.北京房地产价格评估[M].北京:中国人民大学出版社, 1995.

3.房地产估价教学改革策略探讨 篇三

【关键词】房地产评估 教学 改革策略

【中图分类号】F293.30-4 【文献标识码】A 【文章编号】2095-3089（2016）09-0114-02

一、房地产估价概述

1978年“改革开放”政策的全面推行使我国的国有土地使用制度和城镇住房制度有了新的发展方向，房屋被作为一种商品开始在市场流通。房地产估价活动也正是在这样的背景下应运而生，虽然起步较晚，但发展很快，一方面大胆借鉴西方发达国家以及我国台湾、香港地区的估价理论和方法成果，另一方面积极集合国内自身实际情况，发展出一套适合我国国情需要的房地产估价方法。由于受英国估价体系的影响较深，因此我国的估价方法更倾向于经验与理论结合。

房地产估价的概念正式提出于1999年颁布实施的《房地产估价规范》并被广泛沿用至今。该规范指出，房地产估价是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动体。本文中所提及房地产均为狭义上的房地产概念，即指土地、土地上的建筑物及其不可分离的部分，以及与土地和建筑物有关的权力和利益等。

房地产估价行为一直是以房地产属性为基础、以市场经济为导向，以理论规范为支撑的、不以主观意识为转移的客观活动。然而影响房地产价格的因素复杂多变，估价行为必须依赖于科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些理论和方法，还必须结合估价人员的经验。

二、房地产估价教学的问题

缺乏房地产估价实践教学条件。房地产估价作为一门实践性很强的课程，需要让学生在掌握估价理论知识的基础上，有动手参与估价操作的机会，加深对估价流程的理解。当前的教学计划中缺乏实地调查性质的实践教学学时，致使实践教学环节薄弱。

课程内容略显枯燥。与房地产营销、房地产经纪等课程相比，房地产估价不需要懂得与客户接洽的技巧和能力，更多的是要解决技术性的问题，尤其是估价方法的学习，是纯技术性，所以学起来相对比较枯燥乏味。这就需要激发学生学习的积极性。

动手能力和解决问题的能力培养。每一个估价方法的掌握，一是需要做大量的练习，二是要对案例进行研究，提出解决方案，所以在学习过程中，特别要求学生具有很强的动手能力和解决问题的能力。

对教师素质要求高。因为房地产估价知识体系繁杂，涉及统计学、经济学、管理学等多门学科，难度较大，所以对相关授课教师的要求也颇高，既要全面掌握理论知识，并且还需联系实际，不断加深估价知识的应用。而目前师资中最突出的一个问题是对房地产专业课程之间知识联系理解不够，房地产相关技能、经验不足。

三、房地产估价方法

1.市场比较法

市场比较法是将估价对象与估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行适当的修正，以此推算估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、写字楼、商铺、标准厂房等。该方法是不适用很少发生交易、数量比较少的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、教堂、寺庙等。

2.收益法

收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法按资本化的方式不同，分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。运用收益法估价，需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为未来收益主要有如下几种：潜在毛收入；有效毛收入；净运营收益；税前现金流量；期末转售收益。运用收益法估价，核心是预测净收益。收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等类房地产；二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点，实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整。例如客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期末，这时应考虑期间发生费用的贷款利息；租金收入发生在期初，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起，显得不严谨。因此，运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致，而不必再考虑利息费用。

3.成本法

成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法最基本的公式为：房地产价格=重新购建价格-折旧。

上述公式根据下列三类估价对象而具体化：（1）新开发的土地；（2）新建的房地产；旧的房地产。适用于旧房地产的基本公式是：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。我认为以上的公式存在问题，现在土地出让是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值，而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值，包含建设期的贷款利息和开发利润。

所以我认为这公式更明确：旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润）×剩余使用年限修正系数+（前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润）×成新率。

4.假设开发法

假设开发法的估价对象是具有开发或再开发潜力的房地产，可分为待开发的土地、在建工程、可装饰修改或可改变用途的旧房三大类。未来开发完成后的价值可以用市场法或长期趋势法求取，也可以用收益法求取。根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。运用该方法要注意一个问题，房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率。

科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。

四、房地产估价课程改革方向

1.课程总体设计

针对教师缺乏相关经验的不足之处，结合高职教育培养高素质技能型人才的目标，学院可以成立由房地产行业、企业专家与学院教师组成的房地产经营与估价专业教学指导委员会。在企业、行业专家的参与指导下，通过对人才需求市场的调研，得出房地产评估与管理专业毕业生的职业岗位是以房地产估价员为主。根据估价工作实际情况及对估价员岗位任务所进行的分析，我们获得了估价员职业要求：熟练的房地产估价技术应用能力；良好的组织、沟通、协调、合作能力及文案写作能力；房地产市场调查、资料收集能力。

2.合理设置项目，贴近教学与岗位

项目的设置是项目教学的关键，项目应该贴近教学，符合教学大纲的要求。项目的设置也应该贴近岗位，从岗位出发，筛选出典型的项目，着重培养学生的职业技能。《房地产估价实训》是在《房地产估价原理与方法》后开设的课程，学生具有一定房地产估价专业知识和技能水平，《房地产估价实训》在于培养学生估价原理与方法的运用，能够撰写房地产估价报告。因此结合教学，将房地产估价实训项目确定为评估特定估价对象，撰写估价报告。而估价对象的确定是实训项目的核心。有的学校实训项目的估价对象不统一，估价对象可以来自教师，也可以由学生自行选择，这种形式的项目教学中评估的物业类型较丰富。但由于项目随意性过大，无法辨别估价对象的真实性，也存在学生绕过难点或者随意抄袭的现象。有的学校实训项目的估价对象是学校物业，这虽然便于学生考查，但学校物业的评估不具有典型性，若以学校物业模拟住宅或商业，假设因素过多，仿真性不高。结合估价岗位，本项目教学的实训项目的估价对象由教师从实际评估项目中选出，真实的估价目的和业务关系激发了学生的学习兴趣，便于学生实际调查和资料收集，也保证了项目难度适中，不过于简单，也不至于学生没有办法完成。该实训项目是对重庆南洋大厦烂尾楼进行估价，南洋大厦位于重庆南岸南坪新街90号，总建筑高度是99.1米，地上28，地下2层；占地面积：2111平方米，总建面约为29076平方米，其中6层高的裙楼，约为4890平方米，塔楼约为21589平方米。估价是为了转让，即为委托人转让估价对象提供市场价值参考。

五、结束语

通过对《房地产估价》课程内容的选取，分组教学组织的实施，调动了学生学习积极性，增强团队协作意识，也突出了过程性考核，但同时也对教师的课堂教学组织提出了更高的要求。

参考文献：

[1]马伟.基于系统论的中国房地产业健康发展研究[D].北京交通大学，2014.

[2]张文.特征价格模型在房地产评估中的应用[D].华北电力大学，2014.

[3]张琼莉.既有住宅建筑的估价方法研究[D].长安大学，2014.

4.房地产估价师考试 篇四

历年考题应当说是最好的训练材料，特别是近几年的房地产估价师考试试题，指导意义更强。另外这十几年的考题，几乎涉及了所有学科的考试重点(新法规与废除法规除外)，弄懂了这些题的特点，也就基本上掌握了每门课程考试的技巧。因此，考生要对这些考试试题全部做一遍，了解试题的要求、题型、试卷的难易度等，通晓考试命题的指导思想、考试依据和范围、命题要求、答卷时间及评分要求，抓住考试重点、难点、常考点，比如在的考试试题中，房地产基本制度及相关知识，二者的比例为6比4，了解了这些，对于考生学习、参加考试都是有帮助的。通过做真题，使自己的应考能力得到加强，复习方向就会更加明确，可以起到“以史为鉴”的作用。

二是房地产估价师考试命题是以课程大纲为依据、以指定教材为范围的。

大纲是房地产估价师考试的“向导”，考生必须全面熟悉大纲要求，比如利用大纲，列出考点和知识点，逐一回忆其有关内容，加深理解，巩固记忆;也可以对照大纲，确定复习重点，把自己还未掌握的知识点，列为复习重点，再下工夫去看、去理解，这样才能“知己知彼”。

三是要继续掌握教材中的基本知识和基本内容，多看教材和一些辅导资料，这对考试也是极为有益的。

在房地产估价师考试5门课程中，可以按课程顺序，多来几次对重点内容的“精读”;同时在阅读教材时，不要忽视教材中出现的小例子，这可能是很好的命题素材，稍加变化就可能出现在考试试卷上，

四是要多做几套模拟题，培养临考经验。由于今年的教材出来的比较晚，且教材的变化较大，市面上的辅导资料较少，而且很多模拟题已经过时，因此，考生做这样的题，一定要批判性地去做，不要太迷信这些模拟题，不要被这些模拟题束缚自己的思路。

掌握考试技巧，取得良好成绩。在房地产估价师考试中，掌握考试一些技巧，注意一些具体方法，对提高成绩是会有所帮助的。进入考场，一是要认真弄清题型特点和要求，不要急于答题。对于单项选择题，这种题型由于评分客观，在答题时，如果能准确地把正确答案找出来最好;假如一时没有把握，可采用排除法，排除最明显的不合题意项，最后选择自己认为的正确答案。对于多项选择题，房地产估价师考试几年来，一般都是要求，备选答案中有两个或两个以上的准确答案，全部选对得2分，错选或多选不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。对此做题时，没有把握的最好不选，这样有利于提高自己的得分。对于判断题，一般规定了“判断错误扣0.5分”，对此宁可不选，也不冒险。对于计算题，要尽量使出计算过程，这也有利于提高自己的得分。对于简答题，要围绕题目要求，列出答案要点，然后对要点逐一展开叙述，并在深度、广度上下功夫。对于案例分析题中的指错题，要坚持多答一些错误点，这样也可以提高得分的机率。二是要认真审题。在考试的过程中，解答每一道题都要仔细审题，弄清试题给定的条件和具体要求，如果不仔细审题，会答错、答偏;另外审题不可求快，文字较长的题目要静下心来，仔细阅读和理解，特别是那些形式上类似以前曾经做过的题目，更要注意，弄清区别，防止走弯路。三是要认真答题。根据答题的时间分配，可以采用先易后难的程度;也可以按照试卷编排的程序一道一道地往下答，对于不会做的题目，最好先不要考虑，直接往下答，等做完全部试题以后，再攻难关。如果有时间的话，还要认真检查答过的每道试题，逐一复核，查漏补缺。四是答题时要字迹清楚，不能潦草，让评卷老师难以辨认，都会影响自己的得分。

5.房地产估价师考试 篇五

1.从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有( BCE)。

A.商住楼

B.土地

C.在建工程

D.写字楼E.建成后的物业

2.房地产间接投资的形式主要有( ABC)。

A.投资房地产信托

B.购买住房抵押支持证券

C.购买房地产企业债券

D.购买物业用于出租经营

E.购买土地进行开发

3.从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析( BCDE)。

A.价格结构

B.区域结构

C.产品结构

D.供求结构

E.投资结构

4.根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的(ABC )。

A.第一阶段

B.第二阶段初期

C.第二阶段后期

D.第三阶段

E.第四阶段

5.开发商的主要合同关系通常包括(CD )等。

A.保险合同

B.分包合间

C.销售合同

D.勘察设计合同

E.加工合同

6.房地产市场营销因素调查包括的类型有(ABDE )。

A.产品调查

B.价格调查

C.市场需求质量调查

D.分销渠道调查

E.促销策略调查

7.在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有(BCDE )。

A.文献查阅

B.观察

C.专题讨论

D.分销渠道调查

E.实验

8.在市场经济条件下，利率的高低主要取决于(ABC )等因素。

A.行业基准收益率

B.政府政策

C.通货膨胀率

D.内部收益率

E.投资者的目标收益率

9.下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有( ABCE)。

A.速动比率

B.利息备付率

C.偿债各付率

D.内部收益率

E.资产负债率

10.下列关于内部收益率的`表述中，正确的有( BDE)。

A.内部收益率总是大于目标收益率

B.内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率

C.同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率

D.内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率

6.房地产估价师考试 篇六

1.当资源接近充分利用的情况下，总供给曲线是一条与横轴平行的线。( )

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是总需求与总供给。当资源还未得到充分利用时，可以在不提高价格水平的情况下增加总供给，所以此时总供给曲线是一条与横轴平行的线。

2.当抵押贷款回报率高于所投资房地产的回报率时，则回报率就会出现正扛杆效用。( )

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是WACC分析。出现正扛杆效用的条件如下：当所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正扛杆效用。

3.投资基金可以分散和降低风险，其投资风险小于债券大于股票，收益一般小于股票大于债券。( )

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是投资基金证券与股票、债券的区别。由于投资基金是委托专门的投资机构进行分散组合投资，可以分散和降低风险，所以风险小于股票投资，大于债券投资。投资基金的.收益一般小于股票投资而大于债券。

4.保险是集合同类危险聚资建立基金，对所有危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。( )

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是保险的概念。保险是集合同类危险聚资建立基金，对各类特定危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。

5.甲公司为乙工程投保了建筑工程一切险，由于设计错误导致了建筑物塌陷，保险公司可拒绝理赔。( )

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本题考查的是财产保险。建筑工程一切险的除外责任，包括因设计锗误、铸造或原材料缺陷或工艺不善引起保险财产本身的损失以及换罝、修理或矫正这些缺点错误所支付的费用。

6.定基发展速度加上1(或100%)等于定基增长速度。( )

【答案】B

【解析】本题考查的是速度指标。定基增长速度加上1(或100%)等于定基发展速度。

7.企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额，这种现象属于会计差错。( )

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是检查会计错弊。会计舞弊的常见形式：企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额。

9.“英格兰式拍卖”是一种价格上行的拍卖方式。( )

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。增价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”。它是一种价格上行的报价方式，即竞价由低至高、依次递増，直到以最高价格成交为止。

10.委托人向拍卖人隐瞒了处罝房地产为凶宅的事实，拍卖人按市价拍卖成交后，买受人要求凶宅损失赔偿，应由拍卖人先行承担赔偿责任。( )

A.A

B.B

【答案】A

7.房地产估价风险成因与防范策略 篇七

(一) 客观性

引发房地产估价风险的因素是客观存在的, 这是由房地产估价的“估”这一专业判断特点来决定的, 估价人员需利用广泛的专业知识、丰富的实践经验进行判断, 而大部分专业知识和实践经验只有通过长期观察、了解事物的发展来进行积累。估价人员只能通过积累自身经验来采取有效措施降低风险发生的可能性, 而不能绝对避免风险的发生。

(二) 潜伏性

估价工作完成之后, 导致房地产估价风险的可能性已经客观形成, 但不一定显现, 有关当事人要承担的责任和遭受的损失暂时还没有成为现实。只有在相关风险因素显现并发生变化时, 才能转化为风险, 但是如果这种状况一旦被相关利益人发现, 并且他们不能再容忍这种状况已经给他们造成的损失, 那么, 这种潜在的风险将会成为事实风险。

(三) 模糊性

房地产估价的特点决定了房地产估价结果的非唯一性。在选择客户、选择估价依据和方法、制定估价计划等方面的不同, 估价结果也会发生相应的变化, 因此, 估价风险难以定量判断。目前, 也没有适当模型解释风险各个因素之间的关系, 风险衡量困难, 责任难以界定。

(四) 多因素性

房地产估价风险存在多因素性, 估价风险寓于估价全过程的每个环节、每个方面, 每个环节的具体风险又是由多种因素构成的, 同时涉及政府、估价机构、估价人员及相关经济主体等多个利益方, 政府法律政策、机构经营管理、人员职业操守等都会成为风险因素。

二、房地产估价风险成因分析

(一) 客观原因及分析

形成房地产估价风险的客观原因是指不以估价主体的主观意志为转移的, 无法通过估价主体自身努力予以控制和消除的导致风险的因素。这些客观因素主要有:

一是房地产估价行业本身固有的风险。我国房地产估价行业形成和发展的时间较短, 理论界和实务界对估价理论与方法的研究仍处于探索阶段, 存在理论的滞后和实践的发展之间的矛盾, 估价方法的有限性与估价对象的复杂性、估价目的的多样性之间的矛盾, 估价结果的咨询性与估价报告使用者对估价结果的过渡依赖性之间的矛盾。这些矛盾不可避免地会给房地产估价行业带来了一定风险。此外, 房地产市场的区域性及不完善性都会不同程度地给房地产估价带来风险。

二是政策法规风险。政策法规风险主要是由于估价人员未能全面掌握、透彻理解国家和地方的有关政策法规或政策法规运用不合理所引起的估价失误而带来的风险。在我国现阶段经济发展形势下, 有关政策法规变动频率比较大, 而且各地方也会根据本地的特殊情况出台相应的规定。因此, 估价机构和人员如果不能随时掌握政策法规的最新变化和地方上的一些特殊规定, 保持信息渠道通畅, 理解政策背景, 就会影响房地产的正常评估, 引发政策法规风险。

三是社会公众、政府部门对行业的理解存在偏差。房地产估价属于专业性社会中介服务行业, 具有自己独特的角色和作用。然而, 在现实社会中, 房地产估价的功能和作用常被曲解, 给行业执业带来不必要的风险。随着房地产估价事业的日益发展, 社会公众对估价主体具备的专业知识和实践经验不断提出更高的要求, 但注册房地产估价师执行估价业务具有较强的主观判断色彩, 与公众独立、客观、公正的客观要求之间存在一定的矛盾, 如果不正确理解这种矛盾, 也会给房地产估价业务带来一定风险。

四是估价主、客体信息的不对称。房地产估价工作是一项涉及面广、估价对象复杂、估价目的各异、价值标准和方法各有侧重的工作。房地产估价主体对估价标的物价值的揭示是通过对信息的收集、鉴定和分析来进行价值判断的, 是否掌握丰富的基础资料和市场信息是估价结论能否准确公正的重要保障, 而实际估价过程中信息不对称现象普遍存在, 使得估价主体在收集、鉴定和分析信息过程中可能产生遗漏或错误, 致使对估价标的物的价值做出与实际价值不一致的结论, 从而产生估价风险。

(二) 主观原因及分析

主观原因是指来自于资产评估行业内部的风险, 主要体现在以下几个方面:

一是房地产估价业务的性质。房地产估价业务具有价值判断性质。根据价格规律, 房地产估价的市场价格总是围绕着理论价格而上下波动。房地产理论价格是长期均衡价格, 它客观地存在着, 并发挥着作用, 而房地产估价是市场价格, 它是估价人员根据估价目的, 遵循估价原则, 按照估价程序, 选用适当方法, 并综合分析影响房地产价格因素的基础上, 对房地产在某一估价时点的客观合理价格作出的一种估测、判断。由于影响房地产价格的因素较多, 在实际把握中难以做到完全准确, 评估价格与理论价格之间存在一定的差异是不可避免的, 这就决定了估价工作的风险性。

二是估价人员专业能力不足。房地产估价需要运用知识和经验进行判断, 采用哪种评估方法、哪种评估参数, 收集多少评估依据, 提出什么评估结果, 都直接依赖于估价人员的判断, 取决于估价人员的经验和业务能力。由于我国房地产估价起步较晚, 估价人员的专业知识和实践经验都还有限, 专业胜任能力和业务水平不高, 在估价业务中面对错综复杂的评估内容往往会无所适从, 使估价风险加大。

三是估价机构之间恶性竞争严重。现阶段在我国房地产估价行业有一个突出的现象, 由于房地产估价机构过多, 估价业务不饱满, 各房地产估价机构之间为争揽业务而不计成本, 采取不正当的压价竞争, 造成了估价成本比例的不断攀升, 从而加大了估价工作的行业风险。

四是估价人员的职业道德和执业水平不过关。由于我国目前仍未形成一套非常完整、科学的估价人才培养、准入及晋级机制, 且法律法规方面还不够健全完善, 缺乏对从业人员有效的约束和考核, 因此受到知识结构和政策水平的限制, 市场的激烈竞争就导致许多估价人员职业道德观念淡薄, 在实践中发生程度不同的差错, 从而导致估价风险的产生。

三、房地产估价风险防范与规避

(一) 强化风险防范意识, 树立质量竞争观念

要强化房地产估价风险, 估价人员必须转变思想观念, 充分认识到房地产估价风险的防范和控制不仅是理论研究的对象, 也是关系到房地产估价行业生存发展的大问题。进而树立起质量竞争意识, 克服短期利益驱动, 以质量求信誉, 以信誉求发展。虽然房地产估价风险是客观存在的, 但只要估价人员充分认识到估价风险的广泛性和危害性, 强化风险意识, 保持应有的职业谨慎, 严格按《房地产估价规范》和有关法律法规进行估价工作, 拟定科学的估价计划, 采用正确、恰当的估价程序和方法, 制作全面规范的估价报告, 就能降低估价风险发生的可能性。

(二) 建立健全估价机构内部质量控制体系, 加强内部控制管理

建立和完善估价机构内部质量控制体系需要从获取估价任务开始, 一直到项目完成后向用户提供估价报告为止。估价机构应建立有效的内部风险管理机制, 一般包括风险预测、风险控制和风险监督三个阶段。第一, 风险预测, 即估价机构承接业务要谨慎, 一定要对委托目的、范围、要求、时限等进行充分了解、分析, 在制定项目实施计划时, 增加风险预测的内容, 对待估价项目的可行性进行分析论证, 找出其中可能存在的风险因素, 并制定出有针对性的规避措施, 同时要确定选派合适的、能胜任的专业人员, 这是提高执业质量的关键。第二, 风险控制, 在项目实施过程中, 要求估价机构有科学完善的内部控制计划和实施流程, 并贯彻于估价项目的各个环节。一定要遵循执业规范, 作到取证充分、适当, 底稿完整, 记录详尽。第三, 风险监督, 主要作用在于及时发现反馈和规避风险, 主要内容包括建立风险责任制、估价报告审核制以及风险监督奖罚制度, 强化估价人员的风险意识, 确保将估价风险减低到最低限度。

(三) 加强房地产人员专业素质与职业道德建设

房地产估价人员专业素质和职业道德水平的高低直接关系着房地产估价风险, 以及发生风险损失可能性的大小, 同时也反映着房地产估价人员风险意识的强弱。降低房地产估价风险, 必须从提高房地产估价人员的专业素质和职业道德水平入手。必须加强对执业人员的业务培训, 完善房地产估价师后续教育。继续教育是不断提高估价师业务水平和能力的必然要求, 为了适应不断变化的环境需要, 估价师必须不断学习, 更新和拓宽自己的知识面, 不断关注行业新动态, 及时把握房地产估价政策的调整, 思考解决新问题的方式。要提高房地产估价人员专业技能素质, 使其熟练掌握有关房地产估价方面的法律法规, 在实践中积极探求新的估价理论及方法, 使之更好地与实践相结合。房地产估价机构还应当积极创造条件, 采用多种有效方式加强执业人员的业务培训, 组织开展与其他估价机构之间的业务交流活动, 共同商讨应对房地产估价风险的防范策略。

(四) 建立信息数据系统, 增强房地产信息透明度

房地产估价师在进行房地产估价时, 需要大量的信息作为估价参考和类比的依据, 由于信息不完整或者不准确而产生的风险较难避免, 这与现在房地产信息透明度不够有相当的关系。房地产信息包括政府政策、房地产市场和其他相关的信息, 主要指房地产市场交易信息、房地产开发项目手册备案管理、商品房预售管理、房地产权属登记、存量房转让、房屋租赁管理、房地产企业信用档案等业务信息以及政府可以公开的土地出让计划、土地出让情况等。

参考文献

8.房地产估价师考试 篇八

关键词：房地产估价；主要问题；对策

我国房地产估价活动历史悠久、源远流长，上千年前伴随着土地和房屋的买卖、租赁、典当等活动的陆续出现，就产生了房地产估价活动。但是，房地产估价作为一个行业得以发展是在改革开放以后。新中国成立以后，由于体制原因，在很长一段时间里，我国房地产估价活动基本消失。直到1978年以后，在改革开放的背景下，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，我国的房地产估价活动才开始复兴。

经过短短几十年的时间，我国的房地产估价行业取得了很大的发展：估价业务数量持续增长，估价法律法规不断完善，估价标准体系逐步健全，估价技术方法日趋成熟，估价专业队伍日益壮大，估价执业行为更加规范，估价服务质量明显提高，估价行业的社会影响显著提升。但是，毕竟该行业在我国的发展历史还不长，无论在理论上，还是实践上，都存在种种阻碍行业健康发展的问题。本文指出了当前我国房地产估价行业存在的主要问题并尝试给出相应对策。

一、立法滞后

1994年7月5日颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》明确赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。目前也形成了初步的法律框架。但是，关于房地产估价的专门法律却一直空白。无法可依难免造成人治、杂治等混乱局面。尽管部分的法律法规对房地产估价机构以及估价人员的管理做出了相关规定，但是涉及范围小，规定不全面，而且标准较低。对各种违规行为也缺乏具体可操作性的规定。

二、准入门槛低

根据我国房地产估价机构资质等级管理的规定，房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。各等级有不同的划分标准，但是综合来看，该标准仍然较低。按此标准成立的估价机构规模较小，难以胜任相应等级的估价业务。此外，估价机构从业人员素质参差不齐。而且，我国注册房地产估价师执业资格考试限制条件较低，审核程序走过场，考生鱼目混珠现象较为严重。再者，注册房地产估价师考试通过后，完成注册即可，只此一个级别，完全不能体现不同估价师资历的深浅和水平的高低，也起不到激励估价师继续深造学习的作用。

三、估价市场不规范

我国现有资产评估机构，土地估价机构和房地产估价机构。相应的估价师有资产评估师，土地估价师和房地产估价师。考试通过后都可称为估价师，而且都没有进一步划分等级。在具体的评估实践中，分别依据不同的标准出具相应的估价报告。因此在实务中，经常会出现一类估价机构的估价结果不被其他类别估价机构认可。这样不仅不利于估价行业的健康发展，而且在一定程度上限制了公平竞争。

由于一些估价机构是脱钩改制过来的，因此其凭借与政府部门的关系，既从事中介性估价又从事事业性估价，与脱钩改制的目标相背离。一些政府部门则凭借行政权力超出本身职权对估价机构的执业活动实施干预，与其进行权钱交易，造成了市场的不公平竞争。同时，在估价机构之间，为了争夺客户，一些估价机构想尽办法在收费和估价结果上大做文章。比如在收费上，为了招揽客户，定出不合理低价或者给出高额回扣。在估价结果上，刻意迎合委托方，尽可能评估出委托方满意的结果。其后果就是房地产估价报告质量的严重下滑。这些现象不仅影响了房地产估价行业独立、客观、公正的形象，也扰乱了市场正常秩序，导致恶性竞争和不公平竞争的存在。

四、管理体制束缚

我国房地产估价行业的管理模式主要是以管理估价机构为主，通过协会约束估价机构，再通过估价机构约束估价人员。但是目前由于估价协会的作用有限，造成了我国估价市场的不规范。

在全国范围来看，我国的房地产估价行业仍然缺乏统一的管理机构。目前行业的管理体制是“政府主导下的协会自律管理”。房地产估价行业协会虽然是自律性的管理组织，但是由于其在政府主导下运作，很大程度上贯穿了政府部门的意志，形式独立而实质不独立。

五、行业自律缺失

行业自律管理的依据是行规，而行业从业人员的职业道德规范以及行业的执业标准又是行规的主要表现形式。但是我国的房地产估价行业目前还没有统一的职业道德规范和执业标准。

目前地方性的房地产估价师协会组织在我国的很多城市都尚未成立。政府部门承担了部分应由估价师协会承担的责任。即使成立了地方性协会组织的城市，由于很多协会组织还保留着政府部门的印记，其服务行业的职能还不完善。很多的学术以及业务交流仅仅在个别的估价机构和估价师之间自发地进行。协会对房地产估价行业的统领以及约束作用没有得到充分发挥，行业的自律管理尚未形成。

随着国内房地产的开放，房地产估价行业面对的国际、国内竞争和挑战更加严峻。为了迎接挑战以及顺应房地产估价行业未来发展的趋势，采取有效的对策应对目前我国房地产估价行业存在的问题， 是整个行业亟待解决的问题。

为了房地产估价行业的持续健康发展，应从以下几个方面着手：首先，建立健全房地产估价行业的法律法规，制定房地产估价师职业道德规范以及执业标准；其次，加强房地产估价行业协会自律组织建设， 提高其服务行业、培养人才、促进交流的职能，通过行业自律，促进诚信经营，维护市场正常秩序；最后，进一步理顺政企关系，实现政企分开，维护公平竞争。

参考文献：

[1]刘志华.我国房地产估价行业管理中存在问题及对策建议[J].内蒙古农业大学学报：社会科学版，2009，11（5）：116-118.

[2]沈颖，杨雪红.浅议房地产估价行业发展现状趋势及发展对策[J].广东科技，2008.

9.房地产估价师考试 篇九

1.房屋租赁期间内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋所有权。 ( )

答案： ×

解析：《城市房屋租赁管理办法》 规定，租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同规定。《合同法》第230条确认，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买的权利。

2.以预售商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售许可证。 ( )

答案：√

解析：预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

3.商品房在销售时，购房者应当按购房款2%～3%的比例缴交维修资金。 ( )

答案：√

解析：商品房在销售时，购房者应当按购房款2%～3%的比例缴交维修资金。

4.建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。 ( )

答案：×

解析：建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。

5.房屋权属登记信息查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记的内容保密，不得擅自扩大登记信息的查询范围。 ( )

答案：√

解析：查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记信息的内容保密，不得擅自扩大登记信息的查询范围。

6.注册房地产估价师在每一注册有效期内，必须接受继续教育且接受继续教育的学时为120学时。 ( )

答案：√

解析：注册房地产估价师在每一注册有效期内即3年内，接受继续教育的时间为120学时，其中，必修课和选修课每一注册有效期各为60学时。

7.房地产估价机构资质核准是一项行政许可项目。 ( )

答案：√

解析：依据《行政许可法》国务院下发了《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的`决定》(国务院令第412号)，将房地产估价机构资质核准列为确需保留的500项行政许可项目之一，由建设部负责房地产估价机构资质核准工作。

8.由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务人员承担赔偿责任，所以机构承担连带责任。 ( )

答案：×

解析：由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任，所在机构可以对有关人员追偿。

9.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。( )

答案：√

解析：《物权法》 规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

10.欠税、漏税属一般违章行为，不构成犯罪。 ( )

答案：√

10.房地产估价师考试 篇十

（一）估价师考试房地产经营与管理全真题

（一）一、单项选择题（共35题，每题1分。）

1、下列风险不属于房地产投资系统性风险的是（）

A、通货膨胀风险

B、周期风险

C、比较风险

D、变现风险

答案：C

解析：比较风险为个别风险

2、某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为（）

A、6%

B、8.4%

C、11%

D、15%

答案：B

解析：4%+0.4×（15%-4%）=8.4%

3、某开发商拟向银行贷款1500万元，借用5年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向（）贷款较经济。

A、甲银行

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B、乙银行

C、甲乙同样

D、无法比较

答案：A

解析：甲银行：1500+1500*17%*5=2775

乙银行：1500+（1+16%/12）60=3320.71

因此向甲银行贷款较经济。

4、房地产的（）性，决定了房地产市场是地区性的市场。

A、不可移动性

B、适应性

C、各异性

D、相互影响性

答案：A

解析：房地产的不可移动性，决定了房地产市场是地区性的市场。

5、已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（）

A、3.75%

B、7.5%

C、15%

D、15.87%

答案：D

解析：i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%

6、关于等额序列支付资金回收系数，下列表示正确的是（）

A、（P/A，i，n）

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B、（A/P，i，n）

C、（A/F，i，n）

D、（F/A，i，n）

答案：B

解析：（A/P，i，n）为等额序列支付资金回收系数标准表示法。

7、单利计息与复利计息的区别在于（）

A、是否考虑资金的时间价值

B、是否考虑本金的时间价值

C、是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值

D、采用名义利率还是实际利率

答案：C

解析：单利计息与复利计息的区别在于是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值。

8、居民购买住宅的行为属于（）

A、习惯性购买行为

B、寻求多样化购买行为

C、化解不协调购买行为

D、复杂购买行为

答案：D

解析：居民购买住宅的行为就属于复杂购买行为。

9、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，该投资项目的投资利润率为（）

A、13.0%

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B、33.3%

C、43.3%

D4.4%

答案：A

解析：650/（4500+500）×100%=13.0%

10、下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是（）

A、三通一平费用

B、工程造价咨询费

C、可行性研究费用

D、水文地质勘探费

答案：B

解析：工程造价咨询费属于其它费用。

11、工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为（）阶段。

A、投资机会研究

B、预可行性研究

C、初步可行性研究

D、详细可行性研究

答案：A

解析：投资机会研究主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。

12、对个人住房贷款的的还款能力，国家规定，每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在（）以下。

A、40%

B、50%

C、60%

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D、70%

答案：B

解析：每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下。

13、详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到（）

A、±5%

B±10%

C、±15%

D、±20%

答案：B

解析：详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达±10%.14、根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（）的租金。

A、50个月

B、100个月

C、10个月

D、10年

答案：B

解析：一般情况下大约为100个月的租金，如果售价过高，那么对出租住宅的需求就会增加。

15、按（）细分，房地产市场可分为一级、二级、三级市场

A、交易形式

B、用途

C、目标市场

D、存量增量

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答案：D

解析：按存量增量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。

16、邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（）。

A、3个以上

B、5-10个之间

C、5个以上

D、3-10个之间

答案：D

解析：按照规定，邀请招标一般有3-10个之间。

17、（）是收集一手资料时最普遍采用的手段。

A、面访

B、问卷

C、观察

D、座谈

答案：B

解析：问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。

18、名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（）

A、当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率

B、当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率

C、实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值

D、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

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答案：A

解析：当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率

19、流动比率，下列说法不正确的是（）

A、流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×100％

B、又称之为“银行家比率”

C、又称之为“二对一比率”

D、在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上

答案：D

解析：在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上。

20、房地产投资项目的成本利润率等于（）乘以100%

A、开发商利润/总开发成本

B、正常经营年份的净经营收入/总开发成本

C、开发商利润/总开发价值

D、正常经营年份的经营收入/总开发成本

答案：A

解析：公式：RP=DP/TDC

21、某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为（）万元。

A、8.0

B、8.4

C、9.0

D、10.0

答案：B

解析：由40=5*A1/（1+5%）得出A1=8.4

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22、房地产开发项目的建设阶段是指（）所经过的过程。

A、房地产开发

B、获得土地后到全部工程竣工

C、从工程开工到工程竣工验收

D、从工程开工到项目租售完毕

答案：C

解析：房地产开发项目的建设阶段是指从工程开工到工程竣工验收所经过的过程。

23、物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行（）。

A、项目融资

B、工程招标

C、市场定位

D、物业管理

答案：C

解析：物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行市场定位。

24、反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是（）

A、还本付息比率

B、抵押收益率

C、投资回报率

D、项目收益率

答案：C

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解析：投资回报率反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率。

25、已知某笔贷款的年名义利率为12%，实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。

A、年

B、半年

C、季度

D、月

答案：C

解析：常识。

26、对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的（）。

A、差别化

B、同质化

C、多样化

D、独特性

答案：A

解析：对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的差别化。

27、物业管理工作中的每一部分工作，都应以（）为中心。

A、物业的保值增值

B、满足当前的租户和新租户

C、物业的安全

D、实现物业的管理目标

答案：B

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解析：物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前的租户和新租户为中心。

28、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（）年

A、1

B、2

C、3

D、5

答案：B

解析：对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过2年。

29、可行性研究报告中，一般不包括（）

A、封面

B、摘要

C、初步设计方案

D、附表

答案：C

解析：初步设计在可行性研究阶段后。

30、某项目生产能力30000件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡产量为（）

A、30000件

B、21400件

C、21800件

D、15600件

答案：B

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解析：见教材187页。

31、对于一般房地产投资项目来说，偿债备付率应该大于（）

A、1

B、1.2

C、1.5

D、2

答案：B

解析：当小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务。

11.房地产估价师考试 篇十一

【关键词】房地产经营与估计专业 人才培养方案 构建 实施

【中图分类号】G 【文献标识码】A

【文章编号】0450-9889（2016）06C-0083-02

高校各专业人才培养方案一直是高校工作的重点所在，人才方案的构建和实施也一直是高校和社会各界高度关注的话题。对于高校房地产经营和估价专业教育而言，人才培育方案对该专业的教育也有重要的意义。当前高校的房地产经营与估计专业，人才培养方案建设和实施已经取得了一定的成果。本文将基于当前的成果探索高校房地产经营与估价专业人才培养方案的构建和实施。

一、当前高校房地产经营与估价专业人才教育方案

当前，我国的房地产经营与估价专业人才培养方案主要是按照“岗位—技能—课程”的顺序构成课程体系。一般来说，高校在制订房地产经营与评估专业人才教育方案前，首先会考虑到房地产行业的岗位需求，在确定房地产行业的岗位需求的前提下，帮助明确房地产经营与评估专业人才的培训方向，从而能够在重点方向上培养人才技能，从大方向上着手制定培训课程。

在遵循这样的课程体系的前提条件下，高校管理者再对课程技能进行专业整合，提取出房地产行业的岗位核心技能，对其加以组合，进而转化为相应的专业核心课程，如分析出房地产估价岗位核心技术是房地产估价技术，相关技能为识图能力、工程量计量计价技能等，知道了这些，高校管理者就可以通过这些岗位和技能，在培养人才时进行有效的课程分配，对课程内容和课程内容的安排顺序进行调节和整合。在调整过程中，如果觉得一步到位过于复杂，可以稍作改变，采用分段形式进行。在设立课程时，将岗位核心技能设为核心课程，与之相关的技能可以归为主干课程，最后再辅之以相关的实训课程，加强理解、巩固知识，帮助学生能够更好地理解课程知识。

二、制订人才培养方案需要解决的问题

（一）制订人才培养方案需要明确人才培养模式。正所谓“玉不琢不成器”，这个“琢”是需要时间的，培养人才也是如此，一定要遵循循序渐进的客观规律，通过企业工作与人才培养联系起来的模式，培养出高度适合的专业型人才。通过这样的人才培养模式，才能够更加妥善地制订人才培养方案，使方案内的课程内容、课程内容的授课顺序等得以落实。目前各大高校对于房地产经营与估价专业人才的培养模式，大都是采用“企业冠名”订单培养人才模式。“企业冠名”订单培养人才模式即学校与企业进行深度合作，在此基础上，学校充分了解企业的特点以及企业所需要的人才类型，并与企业签订订单培养协议，协议指出：学校要在第三学期成立企业冠名班，并且按照一定的要求培养学生，企业不仅会为校方定期提供优秀骨干进行授课活动，还能为学生提供实习场所，优秀的学生毕业后可直接进入企业参加工作。这种培养模式不仅使人才培养变得有的放矢，还能够保证人才就业率，帮助学生减轻就业负担，因此明确人才培养模式是制订人才培养方案的前提条件。

（二）人才培养方案的最终目的是培养学生的创新精神和创业能力。高校制订房地产经营与估价专业人才培养方案不仅是为了让学生更加轻松地、有目标地学习，更重要的是培养学生的创新精神和创业能力，鼓励学生的个性发展，让学生能够从学习中找到乐趣，从而开放创新潜能。高校可以通过制定创新创业学分鼓励学生获得行业证书，使学生在获得学历证书的同时，能够获得相应的专业技能证书和职业资格证书，这样不仅能促进学生不断学习，也可以帮助学生提高毕业后的就业竞争力。除了学历证书和专业技能证书、职业资格证书等，学校还应该鼓励学生参加社会实践、文体活动、知识竞赛等活动，通过参加这些活动来获得相应的学分和证书，也可以在一定程度上提高学生的创新精神和创业能力。

（三）制订人才培养方案应该从就业岗位出发。高校制订房地产经营与估价专业人才培养方案，追根究底，是为了让学生能够有更加广阔的职业发展空间。因此，在制订人才培养方案之前，应该从房地产行业需要的人才出发，也就是从就业岗位出发，制订有针对性的人才培养方案，为企业提供专业性的人才。总之，高校人才培养方案应该根据岗位技能要求制订，且要对方案的实施过程和实施结果进行跟踪，并进行及时更改和完善，按照实验要求来培养人才，从而保证人才培养的规格是一个不断提高的良性循环过程。

三、高校房地产经营与估价专业人才培养方案的构建与实施

（一）多元合作。多元合作主要是针对办学方法提出来的，是指学校通过和社会各界如企业、行业机构、其他院校、科研院所等展开合作，在进行形式多样的教学的同时也为社会提供相应的技术服务。当前高校人才培养多元合作最主要的还是与企业的合作，企业与高校之间通过签订相关的合作协议书的方式进行。通过相关的协议，学校和企业之间进行资源共享，例如学校和企业可以共同进行某些课程的文件资料的开发工作。除此之外，还可以通过让企业在校园设立适当的分支机构，开展一定的对外业务，让学生直接参与到实际的工作中来，从而提高学生的专业水平和实践能力。

在多元合作的办学中，还需要注重与相关的职业培训机构的合作，高校学生毕业之后必定需要走向工作岗位，高校教育和职业需求之间能否较好地对接，是影响毕业生就业的关键所在。通过和有资质的职业培训机构的合作，能够更好地实现专业课程与职业需求之间的对接，并且通过实际的职业需求情况调整专业课程的内容。

（二）项目承载。教学活动的进行需要有适当的载体，在当前高校教育房地产经营与估价专业人才培养方案中，主要以项目作为教学的载体和对象，并且围绕项目来开展各式各样的教学活动，从而促进人才培养方案的实现。在当前的高校教育房地产经营与估价专业人才培养方案中，项目可以算得上是沟通教学内容和职业活动的桥梁，对人才的培养有重要的意义。但是如何创建科学、合理、切实可行的项目，一直是困扰各高校的问题。从当前各个高校的情况来看，在创建项目时主要应该注意以下几个方面。首先，在整体的教学项目的构建上要按照专业来进行，也就说在几个大型的需要在教学中完成的项目之下，应该包括专业的全部内容和职业活动的完整过程。其次，要将课程开发、课程体系构建和项目构建三者进行有机地融合。项目的构建不能脱离原有的专业课程体系，而要通过对原有的课程体系进行适当的调整，尽可能使得专业的主要课程能够成为整个项目的子项目。再次，任务体系是体现项目关键所在，但是在具体的任务安排特别是子项目中的任务安排时，要注意任务的灵活性，让任务在具体的完成过程中可以根据实际情况进行一定的调整且不会影响整个项目任务的实现。最后，在整个项目中，教学任务的安排应该遵循由简到繁、由易到难的原则，这符合学生正常的认知规律，有利于项目的顺利进行。

（三）学练交融。及时进行实践练习是巩固已学到的知识的最佳的方法之一，因此在职业人才的培养过程中，也要注重学练交融，注重对学生实践能力的培养，从而培养出更加全面发展的专业人才。想要把学练交融落到实处，需要做好以下几个方面的工作。

1.即时小练。即时小练要求在教学的过程之中，在教授了某一任务中的某个环节的时候，就可以根据该环节难易程度等特征安排学生进行即时的小练习，从而促进学生对新知识的掌握。只有掌握好每个环节、每个细小的知识点，才能够有坚实的基础，扎实的基础是完成整个项目任务的必要保证。

2.适时中练。适时中练是指根据教学进度，每完成一个完整的教学任务时对学生进行一个阶段的较为完整的训练。具体的训练频率还需要根据具体的教学情况来确定，例如教学任务比较简单易掌握时，就可以将几个完整的教学任务合并起来进行训练。

3.集中大练。与适时中练相比，集中大练指的是在整个课程任务完成之后，对整个课程的内容进行集中的、完整的训练。通过前面阶段性的即时小练和适时中练，实际上已经为集中大练奠定了一定的基础。集中大练的目标主要是提高学生对整个课程学习的理解和掌握。

4.综合训练。综合训练指的是在所有的课程教学任务全都完成之后，即在参加实习之前，安排学生进行为期几周的综合训练，将不同课程的知识进行综合。对学生进行综合训练目的是帮助学生学会融会贯通，学会将整个专业知识相联系。除此之外，通过对学生进行职业活动完整流程的训练，也有利于学生接下来的实习和就业。

总之，当前高校房地产经营与估价专业人才培养方案的构建和实施已经初具模型，各大高校应遵循“岗位—技能—课程”的顺序构建课程体系，在设计方案前认真分析房地产人才市场的岗位和技能要求，努力培养出具有针对性的人才来适应市场，但是这种方法仍旧存在一些不足值得人们进行进一步的思考，如果高校在设计人才培养方案之前，能够认真对待人才培养模式问题、学生的创新精神和创业能力问题以及岗位适应能力问题等，就能够更好地帮助学生走入行业岗位。

【参考文献】

[1]张泽颖.高职房地产经营与估价专业人才培养模式研究[C]// Scientific Research Publishing、Capital University of Economics and Business，China、Hohai University，China、Jiangxi University of Finance and Economics，China、Shanghai Second Polytechnic University.Proceedings of the 2011 International Conference on Education Science and Management Engineering（part 3）.Scientific Research Publishing、Capital University of Economics and Business，China、Hohai University，China、Jiangxi University of Finance and Economics，China、Shanghai Second Polytechnic University，2011：4

[2]徐琳.四川天一学院高职房地产专业实践教学体系改革项目研究[D].成都：西南交通大学，2010

[3]李海玲.高职房地产经营与估价专业“三三”人才培养模式初探——基于以人为本教育理念[J].广西教育，2015（31）

12.房地产估价的市场比较法研究 篇十二

1 我国现今房地产估价行业的发展现状

我国的房地产估价行业在近十年里都在健康发展着,这是无数的国家房地产主管部门和房地产估价师们所共同创造的。其成果突出表现在多方面,主要有下面几方面:

(1)制定了有关房地产评估的法律规章。

(2)确立了房地产估价师职业资格证制度

(3)制订了有关房地产估价的技术规范

(4)形成了良好的房地产估价市场和房地产估价行业标准

(5)扩大了房地产估价的服务领域

2 我国房地产评估行业中存在的主要问题

房地产行业是影响我国现今经济技术发展的重要行业之一,我国现今房地产行业也存在一些问题。

2.1 房地产评估机构产权不明晰

房地产评估机构的产权问题主要表现在:第一,估价人员的人事关系在委托到当地人才交流中心的过程中人事代理合同的认定不够规范。第二,估价人员没有真正独立,还在原来的主管部门任职。第三,估价机构的主要业务源还是原主管部门。第四,由于估价机构与主管人员之间存在多年的同事或者上下级关系,估价师在工作中难免会对其给予照顾。

2.2 行业的法制建设落后

中国现今还没有类似于已有的《律师法》和《注册会计师法》之类的《估价师法》。虽然我国现在已经根据房地产估价发展的要求,制定出了一些规章制度,初步形成了房地产估价法律法规体系,但是还仍然缺失有关房地产估价的各项法律、法规和规章制度。

2.3 估价人员的整体素质不高,不能满足行业的发展需求

我国现今的估价师考核几乎只是注重理论方面的考核及学历高低,因此,我国现今通过考试的人大部分是大学毕业生,其工作经历几乎为零。而许多拥有丰富经验的多年从事评估事业的人却由于欠缺理论知识而通不过考试。除此之外,估价师的再教育严重缺乏,以至于不能满足行业发展需要。随着我国经济的不断发展,对房地产评估的要求也不断的增加,因此,估价师需要定期接受专业知识的培训,积极学习国内外的先进技术,使得其技术能满足行业的发展需要。

3 房地产估价的市场比较法

在我国长期的房地产估价发展中,市场比较法是最主要、最常用也是最重要的方法。随着市场比较法的理论探索与实践应用,市场比较法也在逐渐完善。

市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。这是一种技术上成熟、比较贴切实际的估价方法。其原理主要是替代原理,将替代原理作用于房地产市场,表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引、趋于一致的。最常用的估价公式是:估价对象价格=可比实例价格*交易情况调整系数*交易日期调整系数*房地产状况调整系数。当然,房地产估价师仅仅运用这些公式是远远不够的,其要想在估价过程中充分运用市场比较法,需要注意以下几点:

3.1 选取可比实例

虽然在进行实例选取时,没有充足的房地产交易案例供选择。但是,房地产估价师在选取可比的实例时,可供选择的案例还是多多益善,原则上选取的案例要与估价对象尽可能接近,越接近越好。由于房地产行业的不确定性,在选取案例时,可以通过一些因素来参考,比如时间因素,一般情况下估价点相差一年以上的不宜采用。其次,在确定案例的相似度时,房地产估价员不应该加入太多的主观因素而根据自己的个人经验来选取,这会严重影响估价结果的准确度。

3.2 调整修正系数和调整系数的倾向性

在估价实务中,由于交易情况价格影响修正、交易日期价格影响一般估价师习惯采用的数学公式或模型加以量化的方法难以判断。这就要求房地产估价师通过其专业分析和判断来确定,从而进行倾向性选取修正系数和调整系数,对估价结果进行人为主导和操控。

3.3 对可比实例缺乏调查

现今的房地产估价市场由于缺乏可比实例的充分调查,造成了市场比较法中房地产状况调整在很大程度上就难了很多。为了解决这个情况,在实际的房地产估价中应该要充分了解市场,比如做市场调查等。除此之外,还应该注意交易案例市场化、调整项目缺失等问题,在房地产估价师应该要综合考虑上述问题,在实际的估价过程中,尽可能地做出准确的估价。

4 结论

我国经济科技都在竞争中快速发展着。房地产行业也应该对我国的经济发展做出贡献,这对房地产估价工作又提出了更高的要求。为了提高房地产估价的技术水平,房地产估价的市场比较法是其中非常关键的方法。希望在未来,我国的房地产行业能够发展的更加迅速,房地产估价工作能够更加有效率。

参考文献

[1]杜葵,陈玉梅.市场比较法应用的难点及完善措施——兼论层次分析法在市场比较法中的应用[J].中国房地产,1997(05).

[2]靳海亮,刘文锴,褚海林,张光胜.论层次分析法在市场比较法中的应用[J].焦作工学院学报(自然科学版),2000(01).

13.房地产估价师考试 篇十三

房地产估价师考试真的很难吗？经常看见帖子里有些同志考了不下四五年了，仍然通不过；每年合格人数：

1993年140人（认定）

1994年206人（认定）

1995年全国房地产估价师执业资格考试合格人员共2519人。

1997年全国房地产估价师执业资格考试合格人员共4120人。

1998年全国房地产估价师执业资格考试合格人员共3536人。

1999年全国房地产估价师执业资格考试合格人员共3455人

2001年全国房地产估价师执业资格考试合格人员共3580人。

2001年以前为一年全部通过，2002年以后为两年滚动通过。

2002年全国房地产估价师执业资格考试合格人员共2797人；

2003年全国房地产估价师执业资格考试合格人员共5973人；

2004年全国房地产估价师执业资格考试合格人员共1543人；

2005年全国房地产估价师执业资格考试合格人员共3217人；

2006年全国房地产估价师执业资格考试合格人员共3128人；

2007全国房地产估价师执业资格考试合格人员共1612人；

2008全国房地产估价师执业资格考试合格人员共933人；

2009年，初步统计过了1775人。

全国每年参加人数至少2万人吧，过关率不到20%，可见房地产估价师本身也是一门比较难考的考试。

怎么才能考过呢？我个人认为，应该做好以下几点：

1、明确考试目的。考试的结果是为了达到或者超过60分，而不是像高考那样越高越好。

2、合理安排学习时间。在60分的奋斗目标下，应该安排适合自己的学习时间，比如制度可以在早上记忆，习题可以放在晚上。每门课都应该有充足的时间安排，而不能因为个人的喜好而偏科。

3、每门课的学习都应该有侧重点。比如第一门制度和基本知识，内容很多，知识点也很广，因此应把重点放在教材上；第二门理论和第三门开发经营，书上的内容比较少，但是涉及很多计算，因此应该把重点放在题目上；第四门案例，开卷考试，则应该结合书上的内容来做练习题。

4、答题技巧。对于单选题，只要把书认真看3遍基本上就能拿到80%得分数；多选题，由于选错了就不得分，因此，小心谨慎，在没有充足把握下，宁可只选2个拿一分，而不要图拿满分；判断题就很难了，错了倒扣分，因此，对于那些似是而非的，我宁愿不判断，也不要被倒扣分；计算题如果时间有限，宁可不去计算也要把过程和依据写出来，哪怕最后错误了，至少也能拿一半的分；案例题（另外分析）。

5、充分利用往年的。自己考试前半个月把各科近四年的闭卷做一遍（因为很多辅导教材的出题不标准，不标准，特别是案例），然后对算分数，把自己容易出错的类型加以认真分析，制定考前复习计划。

6、考前冲刺阶段安排。一是把教材好好看一遍，二是把往年做做，找到考试感觉，三是合理安排时间以免其他事情耽误了自己的复习。

7、关于案例。案例说难也难说不难也不难，关键在于自己怎么去理解，做好案例，一定要把案例教材认真看看，因为此部分内容还包含了制度里面拆迁、理论里面的市场法、成本法、收益法等，因此对此部分内容应该认真熟读。二是对各个题型进行认真分析：

（1）比如问答题，很多人只是分析了觉得有了大概的思路就行了，而不把思路写在纸上，这样的思路往往含混不清，到了考场就很紧张；因此，自己在做练习的时候，一定要把自己的答题思路写出来；

（2）比如选择题，几个都似是而非，都觉得可以，但是分析下来，我们的标准应该以制度那门课程、以法律法规规定的为基准为主；

（3）对于指错题，个人觉得，那些出题老师重点介绍的内容里面就肯定有错误，比如，他把估价报告的结构全罗列出来；说不准就有结构上的错误，比如把估价师声明写上去里面或许就有错误；对于案例题里面涉及到的估价方法，则可以结合理论里面的介绍进行详读；

（4）对于改错题，明显的错误自己就改正，不明显的就不要去动了。

（5）字迹要工整，答题思路要清晰，排版要好看，这就要从平时做起了。