物业合同业主物业

物业合同业主物业（精选15篇）

1.物业合同业主物业 篇一

华 银 国 际 财 富 中 心

物 业 管 理 合 同

委托方： 受托方： 日 期： 二○○ 年 月 日

委 托 方：（以下简称甲方）公司地址： 公司法人代表：

受 托 方： 深圳市中航物业管理有限公司长沙分公司（以下简称乙方）公司地址： 华银国际财富中心 公司负责人：石正林

第一章

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致基础上，甲方将所购华银国际财富中心的物业委托乙方实行物业管理，订立本合同。

第一条 物业基本情况

座落位臵： 路 号华银国际财富中心 层 号房；

建筑面积：平方米；

甲方所购房屋销售（预售）合同编号：。

第二条 乙方提供服务的受益人为本物业的业主和物业使用人，本物业的业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章 委托管理事项

第三条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、地下车库。

第四条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、排烟和送风井、共用照明、天线、中央空调、冷暖气干线、热水机房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、智能监控系统、配电系统、楼宇智能化设备。

总 则 第五条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、运行和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、室外停车场、垃圾房、招牌灯箱、路灯。

第六条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第七条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、会务中心、公用卫生间、开水房。

第八条 公共环境卫生、包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、消杀、外墙清洗。

第九条 交通与车辆停放秩序的管理。

第十条 维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、消防巡视。

第十一条 管理与物业相关的工程图纸、客户档案与竣工验收资料。第十二条 组织开发社区文化娱乐活动。

第十三条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：

1、物业管理费；

2、业主和物业使用人单元内水电费、热水费、煤气费等；

3、车位使用费及其相关费用；

4、有偿维修等其它有偿服务费。

5、公用电梯、空调设备等维护运行费用和公用水电分摊费。第十四条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十五条 对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，针对具 体行为并根据情节轻重，采取规劝、批评、警告、制止、直至付诸法律诉讼等措施。

第十六条 其他委托事项：

1、代收分发报刊、邮件，代订报纸及杂志等 ；

2、；

3、。

第三章 委托管理期限

第十七条

1、委托管理期限原则为 五 年：自 2003 年 月 日起至 2008 年 4 月 28 日止。

2、合同满两年后甲乙双方对执行情况进行检查，在甲乙双方均无违约行为的情况下，甲乙双方按年续签次年合同。

3、合同在业主委员会成立之前由甲乙双方签定，在业主委员会成立之后由业主委员会选聘物业管理公司。

第四章 双方权利义务

第十八条 甲方权利义务：

1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

2、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向 乙方提出意见和建议；

3、享受《物业管理服务手册》中规定的服务，并遵守本物业的物业管理制度和《业主公约》；

4、依据本协议向乙方交纳物业管理费用；

5、装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》；

6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方，并在约定的期限恢复原状，造成损失的，给予补偿；

7、转让房屋（包括出租）时，事先通知乙方，告知受让方与乙方签订本协议；

8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《业主公约》等造成的损失、损害承担民事责任；

9、按照安全、公平、合理和不损害他人利益的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

第十九条 乙方权利义务：

1、房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；

2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度、《业主公约》和《物业管理服务手册》并书面告知甲方；

3、建立健全本物业的物业管理档案资料；

4、制止违反本物业的物业管理制度的行为；

5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

6、依据本协议向甲方收取物业管理费；

7、编制物业管理服务及财务年度计划；

8、每三个月向甲方公布物业管理费用收支帐目；

9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告诉甲方，并与甲方订立《房屋装饰装修管理协议》；

10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；

11、向甲方提供自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务； 第二十条 物业管理服务质量乙方须按下列约定，实现目标管理：

1、房屋外观完好率： 98%。

2、设备运行完好率： 98%。

3、房屋及设施、设备的维修、养护： 98%。

4、公共环境保洁率： 99%。

5、绿化完好率： 98%。

6、交通秩序合格率： 98%。

7、保安案件发生率： 0.1%。

8、急修： 15分钟到达，急修不过夜。

9、小修及时率： 100%。

10、业主和物业使用人对乙方的满意率达到： 98%。

第五章 物业管理服务费用

第二十一条 乙方须按下列约定，向业主或使用人收取管理费。管理费包含物业管理费、公用水、电费分摊、空调费、电梯运行费等费用。

1、本物业的基本物业管理费：由乙方按写字楼建筑面积每月每平方米2.8 元、商铺建筑面积每月每平方米3 元（以物价局的批复为准）向业主或物业使用人收取。

2、车库的租金标准为：

每月每个车位300元（含管理费60元）。

3、公用水电费和电梯运行费：单独计量，按实结算，按各业主的产权面积分摊。

4、空调费： 写字楼按建筑面积9.6元/M2.月，商铺按建筑面积11.1元/M2.月（使用煤气）。开机半月以上按全月收费，开机不足半个月按实际开机天数收费；每天开机时间7：30~18：30；星期日，平时超常时间、特殊需求按500元/小时计费；26℃以上供冷，10℃以下供暖。今后收费价格（使用天然气）按实际成本核算，按各业主产权面积分摊。

5、水电费：

水费：办公2.11元/吨，特种用水4.42元/吨，电费：1.05元/度(与供给部门同步调价)。

6、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之 五 交纳滞纳金，欠交壹个月以上管理费的乙 方有权采取相应强制性措施催缴，严重者可付诸法律诉讼解决。

第二十二条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗邻部位的维修、养护及其他特约服务，由当事人按实发生的费用计付。

第二十三条 其他特约服务：参照相关物业服务标准执行。第二十四条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公用场地的维修、养护费用：

1、房屋共用部位的小修、养护费用，由物业管理费支出；正常大中修费用，由房屋维修基金支付；更新费用，由全体业主共同承担。

2、房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由物业管理费支出；正常大中修费用，由房屋维修基金支付；更新费用，由全体业主共同承担。

3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由物业管理费支出；正常大中修费用，由房屋维修基金支付；更新费用，由全体业主共同承担。

4、公共绿地的养护费用，由物业管理费中支出；改造、更新费用，由房屋维修基金支付。

5、附属配套建筑和设施的小修、养护及养护不当造成的大中修理费用，由乙方承担；正常大中修费用，由房屋维修基金支付；更新费用，由全体业主协商共同承担。

6、由乙方养护不当或由乙方原因造成的小修、大中修更新，由乙方承担全部责任。

7、共用部分、共用设施设备维修基金的管理和使用按《长沙市住宅小区物业管理暂行办法》（长政发[1998]41号）执行。

8、维修基金的建立：

开发商部分：甲方用物业管理用房及相关用房作价抵作维修基金，其经营利润作为维修基金。

业主部分：每年一次按7.5元/平方米缴纳维修基金。

第六章 违约责任

第二十五条 甲方违反合同第十八条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决；逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十六条 乙方违反本合同第十九条、第二十条的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十七条 乙方违反本合同第五章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十八条 甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付伍万元违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

第二十九条 第三十条

第三十一条 第三十二条 第三十三条 第三十四条 第三十五条

第七章

附

则

为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施造成甲方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

本合同正本一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

本合同执行期间，如遇到不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

本合同在履行中如发生争执，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由仲裁委员会仲裁的可提请长沙市仲裁机构仲裁，未达成书面仲裁协议时，可向人民法院起诉。

合同期满合同自然终止，双方如续订合同，应在该合 同期满30天前向对方提出书面意见。

第三十六条 本合同自签字盖章之日起生效。

甲方（盖章）： 法定代表人：（签字）日期： 年 月日 11

乙方（盖章）： 法定代表人：（签字）日期： 年 月

日

2.物业合同业主物业 篇二

一、物业服务收费的制度设计

(一) 国内物业服务收费的规则规定

1.《物业管理条例》的收费规则

我国的物业管理立法, 是在物业管理市场化的背景下一步步发展起来的, 最具代表性的国务院制定实施的《物业管理条例》。就物业服务收费制度来讲, 第41条规定了物业服务收费遵循的原则, 区别不同物业的性质和特点, 由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。从此规定可以看出, 物业服务收费遵循的原则, 是由物业服务合同来明确双方的权利义务关系。又如第42条, “业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用;业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的, 从其约定, 业主负连带交纳责任;已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业, 物业服务费用由建设单位交纳。”这实质上是对物业服务合同签订前后物业服务收费问题的规定;第44、45条则对物业服务合同约定外的服务项目收费情况以及物业管理区域内供水、供电等单位向最终用户收取相关费用作了规定。

2.《成都市物业管理条例》收费规定

《成都市物业管理条例》的很多规定都是在借鉴国家规定、以及其他各省市条例的基础上, 结合成都市自身物业管理的实际情况所制定出来的, 体现了完善性和创新性。相关内容解读如下:

(1) 第68条规定合同中的物业服务质量及费用标准应事先提交业主大会会议表决通过, 避免了少数业主或者物业服务企业一口价的运行模式。

(2) 第70条规定了计费模式, 即实行政府指导价、市场调节价, 更加强调了物业服务信息的公开化。

(3) 第77条第一款规定, 新建建筑区划内按专业单位收取的相关费用向最终用户收取;并细化为收取费用的四种情形, 明确了业主所应承担交费义务;第二款对专业单位收费的权利作了一定的限制;第三款则规定了物业服务企业接受委托, 代收相关费用的权利义务。

(4) 第78条中“专有部分所有权转移的注意事项”是对后期物业服务收费的一种详细规定, 着重强调转移的公正性和公开性。

(二) 物业服务计费模式

成都市物管条例关于收费制度的规定, 主要体现在计费模式上。具体分为三种类型:

1. 依据物业使用性质与特点计费

(1) 政府指导价

政府指导价源于计划经济时代, 它是指由政府价格主管部门或者其他有关部门, 按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度, 指导经营者制定的价格。 (1) 具体要求是, 有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素, 制定相应的基准价及其浮动幅度, 并定期公布。

(2) 市场调节价

与政府指导价相比, 市场调节价的产生与市场经济的发展是密切相关的, 它是国家实行宏观经济调控下的时代产物, 是指由经营者自主制定, 通过市场竞争形成的价格。 (2) 在市场经济条件下, 政府应在原有的物业服务定价的基础上, 更多赋予物业管理相关主体自由定价权, 促使物业服务企业能够按照政府价格主管部门的规定实行明码标价, 并在物业管理区域内的显著位置将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况予以公示。这样, 实施政府指导价的物业服务收费范围就会逐步缩小, 转而实行市场调节价。

(3) 双方协议价

当然, 单独实行政府调节价或者单独实行市场调节价很容易造成业主与物业服务企业利益失衡的现象, 针对这一弊端, 双方可以通过协议定价。双方协议价是由业主与物业企业签订服务合同, 在合同中就公共性服务收费以及专项性服务收费进行约定, 最终确定物业服务价格。通过实施双方协议价这一定价方式, 能更大程度上平衡双方的利益关系, 从根本上体现了意思自治原则。

2. 包干制计费

包干制和酬金制计费主要是依据业主交纳物业服务费的方式来划分的。就包干制计费而言, 是目前我国物业管理普遍采用的一种计费方式。它是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用, 盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 (3)

3. 酬金制计费

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业, 其余全部用于物业服务合同约定的支出, 结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 (4) 引入酬金制的计费方式是我国物业服务计费模式的一大进步。

(三) 收费标准的制度设计

由于计费模式种类的多样化, 就导致收费标准类型的多样化。结合成都市物管条例的内容, 有关收费标准的制度大致有以下三种设计方案:

1. 物业结构等级

物业结构等级是物业收费的一个参照标准, 它是根据住宅型物业小区, 及其配套设施所划分的具有不同功能效用或结构等级。例如, 在一配有车库的小区内, 物业企业对车库管理收费的对象应指向车库所属的业主或者共同的管理者。

物业结构等级分为两类:一是功能结构等级, 分为住宅用途和商业用途两类;二是设计结构等级, 分为框架结构和砖混结构两类。这两种类型划分, 使物业服务收费标准更加具体, 从而满足了不同业主的需求。

2. 物业服务等级配套

物业服务等级是根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况, 由高到低设定为一二三这三个服务等级而确立的。级别越高, 表明物业服务标准越高。所以物业结构本身的高低决定着配套结构的高低。实行物业服务等级配套, 能够提高物业管理的服务水平, 督促物业管理企业提供质价相符的服务, 避免包干制所带来的弊端, 引导业主正确评判物业管理企业的服务质量, 对树立等价有偿的消费观念、促进物业管理规范发展有着重要的意义。

3. 物业收费登记区分

物业服务合同中明确了收费标准和计费模式, 而物业收费登记区分制度的设计就能使之更加完善。物业收费登记区分的主要程序是在双方签订物业服务合同以后, 无论是实行包干制还是酬金制, 都应交予政府物业管理部门备案, 该部门在备案时将收费问题界定清晰, 在双方发生纠纷时, 才能做到有章可循。例如, 北京市某区举行物业小区的评优活动, 有十个小区参加了本次活动, 获优的有两家, 该区对获优小区的奖励是允许对这两个小区提供服务的物业服务企业提高物业服务费用;然而在实际操作中, 另外八家物业服务企业也随之提高了服务费用。因此, 这就要运用物业收费等级区分这一制度, 界定哪些小区不应该提高物管费问题。

从这几种收费制度的设计来看, 物业服务企业与业主之间的利益之争, 说明物业服务企业在收费问题上仍然缺乏公开性、公正性, 导致业主对其不信任。因此, 在物业活动中, 最大限度地保障业主的知情权刻不容缓。

二、物业服务收费矛盾与冲突

(一) 物业服务收费矛盾与冲突的根源

1. 物业管理的误读

物业企业对物业管理制度的误读是收费矛盾与冲突的主要因素, 物业管理的行使是物业服务企业向业主提供的有偿服务。从物业企业的角度来看, 由于一些物业管理人员素质比较低, 认为市场化的物业管理与行政管理是一码事, 而没有正确建立起市场经济条件下的服务意识。这样的冲突主要反应了物业企业对管理观念上的误解, 从而使物业企业滥用权利。

2. 物业服务“一口价”

物业企业与业主之间的利益失衡主要表现在物业服务的“一口价”上。一方面, 业主们认为物业服务企业既然收取了服务费用, 就应该管理得面面俱到, 缺乏对服务费标准、性质和项目的理解。另一方面, 物业企业在服务中没有尽到对业主的告知义务, 致使质价不符, 采用“一口价”来欺骗业主。

“一口价”导致的直接后果就是业主对物业服务的不满意, 从而拒交物管费。双方由服务收费的定价所引发的冲突, 对构建和谐小区极为不利的。要处理好这一矛盾, 就必须因地制宜地采用不同的计费模式。

(二) 政府指导价和市场调节价的冲突

1. 政府指导价的优势

实行政府指导价可以帮助业主了解物业收费的构成和应享受的服务, 为物业服务企业和业主协商确定物业管理费提供正确的指导。

2. 市场调节价的缺陷

物业服务收费市场化的成熟条件应该由管理及参与生产消费各方的成熟程度所决定, 而目前我国的物业管理发展水平还未达到这一要求。因此而反映出来, 由市场调节的物业服务收费存在一定的缺陷。其主要表现在: (1) 政府主管部门对市场研究的投入不够, 市场机制尚未完全建立起来; (2) 物业企业面对市场的运作能力还不够强, 所提供的服务类型、标准及价格方面还难于满足业主的需要; (3) 市场定价的可操作性差。

3. 双方协议价的不足

双方协议价是通过服务合同来体现的。但许多专业单位为了提高办事效率、简化程序, 委托物业企业代收专项服务费用 (如电费) , 而这些费用往往在物业服务合同中被忽略, 造成业主的误解。尽管这一问题可以由业主委员会进行协调, 但还是反映了双方协议价的缺陷。

任何一种计价模式在操作中并非完美, 因此, 我们应以政府指导价为原则, 以市场调节价和双方协议价为补充, 从而完善之。

(三) 包干制的缺陷

1. 物业服务收费包干后谁来监督?

“收支包干”这种单一的价格形式是其它价格问题产生的根源。其缺陷有: (1) 容易造成价格透明度低, 并给价格调整带来困难; (2) 容易导致“价高质次”的结果; (3) 业主权利容易受到侵害。比如知情权。可见, 只有加强对物业服务企业的监督, 成立一个业主监督机构, 才能缓和这一冲突。

2. 包干制下的“物业服务也包干”?

在业主看来, 包干仅仅是就公共事务的包干, 而对于托管事务物业企业只是行使委托权。但物业企业往往会就托管服务部分“另立菜单”或者“自收自支”, 从而造成了“全包干”的场面。就这一问题, 在包干制的前提下, 应该分清楚包干中所涉及的项目, 而对于其所代收的专项费用的权利, 则应该转移到业主身上, 由业主委员会统一向业主收取, 然后再向各服务单位支付。这样, 既能避免物业企业“自收自支”的现象, 又能使业主充分行使自己的权利, 起到了缓和双方矛盾的作用。

(四) 物业酬金制适用的条件

1. 酬金制不等于物业服务“高消费”

在现实中, 物业服务费标准高的小区采用酬金制形式的居多, 但这并不意味着收费标准高的物业就适宜采用酬金制。相反, 收费标准低的物业, 其业主的收入水平相对较低, 他们更计较所付每分钱的用途, 因此有必要向他们明确告知收支情况, 这种情况下也适宜采用酬金制。故酬金制不能与物业服务高消费划等号。

2. 酬金制与物业服务的质价监督

业主要转变对物业管理的错误观念和消极做法, 就要充分发挥自身的监督作用:积极参与物业管理工作、积极选举产生业主委员会、积极制定业主委员会章程, 更好地监督物业企业按照法律法规和服务合同开展服务活动。

业主与物业服务企业的冲突是难免的, 这也会导致业主拒交物管费。而物业企业能否以减少消费来缓和或者减轻矛盾呢?这在通常情况下是不能的。一个物业小区的规模就决定了物业服务的标准, 如果以减少消费来缩减某些服务标准的话, 极容易产生一些负面问题。因此这就需要业主自身对物业服务合同行使监督权。

三、业主对于物业服务合同的履行监督

(一) 单一业主的物业服务合同履行监督权

1. 单一业主对于物业服务合同履行标准的知情权

业主在合同履行前有权利获悉物业服务的相关内容, 包括: (1) 业主有权要求物业企业按照物管条例及相应行政规章制度的方式标明物业服务的具体标准和项目; (2) 业主在接受服务时, 有权询问和了解物业服务标准、项目等情况; (3) 业主有权知悉服务的真实情况和内容, 以及服务后的信息。

2. 单一业主对于物业服务合同履行标准瑕疵的异议权

在服务合同履行中, 物业企业对业主提供的服务出现瑕疵时, 业主有权对此提出异议的权利, 也即是提出瑕疵调查的请求权。异议主要针对服务的质价不符, 服务的规模、标准不符, 以及物业企业“另立菜单”等现象。

(二) 全体业主的物业服务合同履行不满意的更换权

1. 全体业主的物业服务合同履行不满意的物业服务企业罢免权

全体业主有权利通过召开业主大会的形式, 来行使罢免权。这样既能够充分发挥业主的自治权, 通过罢免使业主不满意的物业服务企业, 又能警示其他物业企业不断完善服务行为和服务态度, 做到质价相符。

2. 全体业主的物业服务合同履行不满意的召开业主大会终止合同提议权

提议权是业主提议召开业主大会以及提议对物业服务合同履行不满意的物业服务企业终止其合同的权利。行使提议权的优点在于, 有利于广泛征集全体业主的建议和意见, 为终止服务合同提供依据。

3. 全体业主的物业服务合同履行损害的责任追究权

物业企业对全体业主的利益造成损害时, 业主有权行使责任追究权。物业服务合同的违约责任, 主要是物业企业对物业服务标准、项目、内容等履行不符合约定, 由此损害了业主的利益而承担的赔偿责任。业主对合同中约定的赔偿范围、数额和赔偿方式有追究的权利。

因此, 业主积极参与到物业服务的活动中, 对于明确物业服务收费的内容, 充分地行使对物业服务企业的监督权有着重要的意义。

四、物业服务收费制度完善的法律构想

(一) 物业服务质量瑕疵与冲突的解决规范

1. 物业服务质量瑕疵判断

就包干制来讲, 物业企业对服务价格的不公开, 使得业主权益遭到侵害, 这时的瑕疵判断标准应该从维护业主的利益出发;而实行酬金制的小区, 在服务价目清晰的情况下, 对质量瑕疵进行判断, 就需要寻求双方利益的平衡点。但在实际中, 由于双方各执一词, 往往很难协调好双方的利益关系。这就要求双方在签订合同时, 对此项内容加以明确的规定。

2. 物业服务质量瑕疵出现后的合法救济措施

当物业服务企业的服务与合同的规定出现偏差时, 有以下救济措施: (1) 业主对服务合同履行监督权; (2) 通过业主大会和业主委员会, 或者街道办事处对矛盾进行调解, 能够采取补救措施的, 应立即建议物业企业积极配合进行补救;无法补救的, 则承担相应的责任。

(二) 政府干预职责的完善

1. 政府应当干预的两个方面——物业标准与业主监督权

在物业服务活动中, 应该强化政府的干预职能。国务院《物业管理条例》第43条规定:“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门, 应当加强对物业服务收费的监督。”但就物业标准来说, 政府只强调指导, 而缺乏适度的监督, 从而导致业主和企业的矛盾升级。因此, 政府在物业收费标准及业主的监督权问题上还有待完善。

2. 计费模式选择的规范

我国物业服务模式单一, 实行任何一种模式都会有缺陷。故应提倡综合性的计价模式, 即包干制与酬金制相结合。尽管这样的综合在实际操作中有一定的难度, 但这是我国物业服务收费的发展所趋, 更有必要在此不断完善。

3. 业主大会与业主委员会的运行干预

成都市物管条例第32条规定:“业主委员会逾期不召开的, 街道办事处、乡 (镇) 人民政府可以组织业主召开业主大会会议。”又如第40条, “业主委员会委员接受街道办事处、乡 (镇) 人民政府以及房产行政主管部门的指导与监督。”这些条款尽管是对业主委员会在日常运行和换届的规定, 但干预措施却没有体现。

因此, 在今后的制度完善中, 政府应该委派相关部门参与到业主委员会的设立、运行和换届当中去, 才能更好地发挥对物业服务价格的指导职能。

(三) 业主委员会职能完善设想

1. 业主委员会设立财务监察委员会

由于业委会的工作缺乏公开性, 透明度差, 很容易在财务监管上出现问题。因此, 在今后的制度完善中, 应该设立一个财务监察委员会, 一方面监督物业服务企业的费用收支情况, 另一方面监督业委会的资金支配情况, 做到定期公布对实际使用与预算数额差异较大单项的原因;在业委会召开会议时, 派业主旁听。这样能够减轻业主委员会运行中的工作负担, 更重要的是增加财务支配的透明度, 为维护业主的利益更增添一道保护屏。

2. 包干制物业服务模式下的资金使用知情权

包干制最大的缺陷在于资金使用的透明度差, 在此模式下业主是应该对支配情况作一详细了解。尽管包干制能使业主对各项目的管理不费心思, 但从保护业主利益角度出发, 业主委员会有义务告知其在这一模式下的资金使用情况, 让业主充分享有资金使用知情权。

五、小结

在物业服务活动中, 监督权是物业服务的灵魂。要正确处理好业主与物业服务企业的关系, 不仅需要一个完善的物业管理法律制度, 更需要双方自身的努力。只有通过共同的努力, 才有助于规范物业服务企业, 构建和谐社区, 最终推动整个社会的发展。

摘要：物业服务活动在实践中缺乏相应的制度和措施加以规范, 容易造成业主与物业服务企业之间的冲突。本文就如何设计好物业服务收费制度提出一些看法, 重在强调业主监督权是物业服务的灵魂。

关键词：物业服务收费,业主,监督权,物业服务关系

参考文献

[1]刘汉固, 李元本.成都市物业管理条例精解.成都时代出版社, 2007-12.

[2]蔡华.物业管理法律理论与实务.人民法院出版社, 2000.

3.开发商勾结与物业“抢”业主 篇三

车位价格猛涨 近年来，越来越多的家庭拥有汽车，为了爱车有位可停，许多车主不得不购买车位，然而，这个几平方米的空地并不便宜。武汉徐东某小区黄女生最近在小区买了一个地下停车位，总共5平方米左右，算下来每平方米4万元，“比别墅还卖得贵”。

而业主们高价买来或租来的车位，还有不少其实是开发商低价租用的人防工程用地。以武汉某小區为例，开发商以低于1角钱每平方米每天的价格与人防部门签约，又以20万元的价格卖给业主。

公摊费用上做“文章” 有的开发商为了谋取利益，还在公摊费用上做起了“文章”。比如，有的是先将停车位纳入公摊，由全体业主“埋单”，而后，又将车位再次卖给业主。此外，小区中诸如房屋公共维修基金、绿化养护费、水箱清洗费等费用，也多以“公益”之名进行了“公摊”，但使用情况常常不容乐观。

账目从不公开 “小区的游泳池、羽毛球场、网球场等，原本是归业主集体所有的权益，现在却被开发商长期侵占。”北京一小区业主说，小区开发商侵占、转移业主权益获得了五六百万元收益，但并未公布资金去向。

“一些物业公司与开发商是利益共同体。”湖北省物业管理协会副会长王建国说，这些公司要么是开发商的下属企业，要么是开发商选定的企业，与开发商私下签有协议，从各种费用中抽取好处。“有的社区，居委会也与开发商有利益联系，其办公用房也是开发商提供的”。多重利益相互交织，导致一些社区行政和物业管理问题丛生。

4.物业合同业主物业 篇四

致：

本所接受银川大地物业服务有限公司的委托，指派本所律师××参与处理该公司与你拖欠缴纳物业费用的相关事宜。

经调查，你购买了××公司××号房屋居住至今。依据相关法律、法规的规定及合同的约定，每位业主都应主动缴纳物业管理费，用于小区及业主的物业服务、秩序维护、维修等事务。自年至年月日你未按规定缴纳物业费，共计拖欠××公司物业服务费元。经物业公司多次催要，你推托不付，致使公司不能正常收费，影响了物业管理工作，使小区物业管理不能正常运行，并给物业公司造成了经济损失。为此，我公司多次催告你，要求你履行缴费义务。如果你继续拖欠视你放弃××公司的物业管理服务，其后你在居住过程中发生任何安全隐患或发生任何问题造成你的经济损失，本公司将不承担任何经济和法律责任。而你拖欠和继续发生的物业费用我们将依法追讨，并要你承担延迟缴费的滞纳金和全部经济损失。

基于上述情况，你的行为违反了诚实信用的原则和相关法律、法规及合同约定。为此，××公司委托我所，正式函告你缴费，以解决此问题，如再不缴纳物业管理费用，由此发生的一切损失全部由你承担。

望你接到此函后10内前往物业公司缴费，以解决此事。

否则，你将承担相应的法律责任！

专此函告。

××律师事务所

主办律师：××

5.物业业主活动方案 篇五

活动时间：

活动形式：联欢会

活动参与人数：业主60人（保证参加人数在50-60人）

活动主办方：红星美凯龙

活动奖品设置：注：未有领到奖品的业主可获得纸抽盒以及购物袋一个。

活动当天流程及责任分工：

活动分工：

活动注意事项：

1、活动期间安全问题由红星美凯龙龙之梦店全权负责；

2、活动期间如遇业主与红星纠纷问题信达物业协助协调；

3、方案确定后请严格按照时间节点执行；

6.业主须知通知物业公文 篇六

主

须 知 签发人：

时空谷人

为了给业主创造更加便利的生活空间，以及更好的使用、维护各类设施，敬请各住户阅读并执行以下“业主须知”。

一、保修管理规定、保修期限界定：

* 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的合理使用年限：

* 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，为 5 年。

* 供热与供冷系统，为 2 个采暖期、供冷期：

* 电气管线、给排水管线、设备安装和装修工程，为 2 年。、保修责任：

正常保修事项，全部由开发公司组织实施。若属使用不当或人为造成房屋、设备、设施损坏的有其行为人承担修缮费用。

3、保修期满后的修缮责任：

* 物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备，物业规划内的市政 公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任，费用从公共维修资金中列支。

* 业主承担物业内自用部位设备、设施的修缮责任.* 凡属使用不当或人为造成房屋、设备设施损坏的，有其行为人负责修复和给予赔偿，也可委托物业公司修复。

二、搬家事宜

当住户乔迁新居时，请提前通知物业管理部，以便与您共同做好以下工作：

* 为您指挥车辆、安排道路、提供停车位置;

* 搬运时与您充分合作，维持现场秩序，防止物品丢失和损坏;

* 搬运时严禁损坏公共设施，注意爱护花草树木;

* 搬运后，请您将包装废弃物清理干净。

三、秩序管理

1、交通秩序

* 遵循区内设置的各种交通信号和标志，按规定线路慢速行驶;

* 停车时务必放在停车场所，严禁停放在交通路口、绿化地或消防通道上;

* 严禁 2 吨以上的车辆驶入恒星花园内;

* 严禁进入恒星花园内鸣喇叭，车速请控制在 5 公里/小时以内；

* 住户车辆长期在恒星花园进出和停放的，需办理保险手续并到物业管理部登记;

2、保安措施

为保障业主家居财产安全，本区实行封闭式管理，并在公安部门的指导下对本辖区实行 24 小时治安巡逻。为确保万无一失，特请住户注意：

* 正确使用各种安全设备，防止损坏和误报;

* 进出房间时请留意防盗门是否锁好，勿让陌生人尾随自己进入电子防盗门;

* 发现可疑人员和现象，有责任和义务及时向门岗治安部和公安部门报告;

* 外来人员进入本辖区，应主动到值班室登记;

* 一旦发现被盗或有情况，请及时通知门岗治安部或公安部门。

* 恒星花园的来访者和外来施工人员须在门岗治安部登记或办理临时通行证;

* 来访者和外来施工人员有义务接受恒星花园保安人员的检查;

* 紧急情况时，为保证恒星花园的安全,治安人员有权力拒绝任何人士进入本恒星

花园内。

3、环境秩序

噪音、骚扰等的管理，为维护安静的居住环境，各住户在收听广播、收看电视，在家中卡拉 OK 或娱乐聚会时，请尽量降低音量，勿影响他人休息，如住户受到噪音干扰时，可与物业管理部联系，物业管理部将出面协调；

4、饲养宠物的管理

* 到公安部门办理宠物准养证；

* 各住户不得在单元内饲养家禽；

* 禁止带宠物在公共场所玩耍，否则出现伤人事故责任自负；

* 不得让宠物污染公共场所卫生或影响他人。

四、爱护公共设施

公用设施包括道路、绿化、花架、垃圾设施、换热站、配电室、阅报栏、公共照明、公共建筑物、排污井沟、文化活动场所、各种管网、停车场等。

以上设施旨在方便居民生活，改善居民环境，请各位住户爱护珍惜，不可更改或损坏这些设施，不可在道路、树干及公用地方晾晒衣物，不可在房屋的公用屋面、楼梯间、走廊等地方挂放、储放家具或杂物等。

五、环卫绿化

为保持优美的居住环境，请住户自觉遵守市容卫生的有关规定。公共清洁服务由物业管理部统一实施，住户室内清洁工作由住户自行负责。

每天将生活垃圾滤干装入塑料袋中，投放于恒星花园内小路上的垃圾车内。不要放在楼梯口、走廊和草坪；

* 不要将垃圾、茶叶渣等杂物投入厕所或下水道，以免堵赛管道；

* 公共场地，如楼梯间、走廊、公共休息处，不准私人摆放家具、堆放杂物、不要乱涂、乱画、乱贴，禁止向楼下扔杂物、泼水等；

* 爱护花草树木，不要在绿化带内乱扔烟头、果皮和杂物，不要随意践踏、破坏草坪，以免影响整体绿化环境；

* 根据条例及有关规定，查处违法、违章行为，竭力为用户创造一个安全、文明、优美、舒适的居住环境。

六、社区文化建设

为丰富社区娱乐活动，物业管理部将组织、鼓励和支持居民有组织的开展丰富多彩的群众文化娱乐活动，以增强社区的凝聚力和向心力。如：球类、扑克牌、舞蹈、医疗查体等健身活动；组织开展“我爱设区”义务劳动、演讲比赛等活动；组织党员开展“党员奉献日”活动，国内外重大事情披露等等。

七、迁移户口

住户在办理入住手续后，请备齐下列资料到属地公安部门办理迁移手续：

* 购房合同和房产证（或房屋证明书）；

* 单位证明（证明房屋来源、详细位置），无单位的到西苑居委会开证明；

* 到接收公安部门（本地）盖章；

* 到原公安部门开出迁移证；

* 接受公安部门入户。

八、小孩入学转学

* 原来学校的转学证明；

* 属地公安部门户口本（或能证明你在该属地居住的有效证件，如产权证等）。

九、其他注意事项

* 管理费用计缴时间：不论贵业主是否入住，从 20XX 年 1 月 1 日起计缴管理费；

* 紧急联络资料更新：业主如经常外出工作或非居留于所属物业，一定要定期或及时地向物业管理部提交更新后的有关联系资料，以便万一家中有重要的事或危急事

件发生时能及时与业主取得联系。

7.物业合同业主物业 篇七

现实生活中,有些物业服务企业与业主存在着各种矛盾,如何破解两者之间的矛盾,成为摆在物业服务企业面前的重要课题。

一、物业服务企业与业主存在的矛盾

1.相关主体关系不明确

物业管理涉及业主之间的关系,涉及业主、物业服务企业、建设单位之间的关系,也涉及业主委员会与其他组织之间的关系。物业管理服务中,单个业主的利益与业主共同利益的平衡,房屋质量的责任,共同部位、共同设施设备的利用与收益的归属,物业管理服务的质量,专项维修资金的使用等都是容易出现纠纷的热点问题。根源在于相关主体关系不明确,人们对责权利的界定不清晰。

2.业主享受服务拒付费

不少小区都存在这样的现象,个别业主借口对物业公司的服务不满意,诸如管道维修不及时、安全保卫工作有漏洞等,不交或拖欠物业费。物业公司要维持生存就会降低服务成本,导致服务标准下降,最后形成恶性循环,直至放弃对小区的管理。

3.物业服务不到位

物业公司收费不合理、小区管理混乱,许多物业服务企业管理规模小,发展潜力不大,这就导致了企业服务项目单一,部分物业企业服务只停留在提供保洁、共用部位和公共场所的维修、养护以及治安巡护等简单的公共服务阶段。同时,物业企业还存在从业人员素质参差不齐、服务不到位、不按照合同提供服务等情况。

4.业主对物业的作用和认识不全面

多数业主对物业法律法规不熟悉,对物业服务企业的服务内容和服务功能不了解,往往把房地产商的责任和物业服务功能混同。有相当部分的人不清楚物业服务关系中“权利和义务”的主体,在处理业已存在的问题时,随意夸大可享受的权利,减少应承担的义务。

5.管理区域水电费收缴矛盾

物业管理区域内水电费收缴矛盾得以形成并加深的主要原因是:在物业行业兴起之初,未能明确水电费收取的责任主体,致使代收水电费成了物业单位的日常工作,使矛盾得以形成。如不能摆正水电供应部门、用水用电的业主、物业服务单位在水电收缴这一关系中的位置,物业管理区域内水电费收缴的矛盾势必得不到彻底解决,物业服务的质量势必受到影响,业主与物业单位的矛盾势必进一步加深。

《物业管理条例》第四十五条规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

在物业服务实践中还有一种代收代缴方式:各业主自用水电已抄表到户,公用水电已分类装表计量。由物业单位将公摊计算好,分配到各业主户头上,再由水电供应部门将公摊与业主自用部分统一从业主收取。

物业单位不收取水电费,只负责按既定办法计算公摊。对于某些长久拖欠户,水电部门可通过停水停电进行催收而不影响其他业主;物业单位只承担了水电公摊的计算,不用直接收水电费,更不用对水电费进行垫付;水电代缴的矛盾减少,对物业、 业主、水电供应部门等矛盾主体的影响很小,基本实现了“水电供应部门应当向最终用户收取费用” 这一条例中的规定。

二、如何破解物业服务企业与业主之间的矛盾

物业管理的对象是房产,但服务对象是人,造成许多社会问题交织在一起,极其复杂。很多业主与物业服务企业发生矛盾,一些问题在具体操作过程中超出了物业管理部门的权限,光靠物业管理和业主委员会不能很好的解决,还需要社会各部门的协调配合。

1.业主委员会的作用很关键

作为协调物业服务企业和业主矛盾的业主委员会,在很多纠纷中需要起到桥梁和化解矛盾的作用。 发挥业主委员会的作用,对强加于业主和物业单位的不合理甚至无偿的代收代缴行为进行抵制。防止权力滥用、组织处理具体问题、促进和谐、为小区业主服务,应成为业主委员会的工作主题。

2.政府部门监管存在提升空间

收费要阳光、透明,服务流程要公示。对于问题的解决,可以采用公示的方法让业主了解,甚至可以邀请业主参与到物业管理中来,还可以设立监督平台,改善物业服务企业和业主的关系,很多问题都将迎刃而解。

政府相关部门的监管力度不够也是此类纠纷愈演愈烈的一个重要方面。除了房管等部门,最基本的居委会和街道办事处缺乏监管也是此类纠纷日渐增多的原因。政府部门监管仍然存在提升空间,这也是解决此类纠纷的关键所在。

3.提高物业管理人员素质,强化服务意识

通过举办培训班、学习外地先进经验等多种方式,提高物业公司人员的业务能力和自身修养,使物业管理公司进一步走向成熟。保证从业人员持证上岗,建立物业服务行业人才管理制度和办法,建立物业培训中心,为物业企业输送各类专业技术人才和管理人才。

4.提升物业服务企业依法经营、规范服务的意识

加大对物业服务企业的指导、监督力度,定期对物业管理工作中出现的困难和问题进行专题研究,及时协调解决。

8.物业合同业主物业 篇八

【关键词】物业管理；业主；关系

1.物业管理公司与业主的定义

1.1物业管理公司

物业管理公司简称物业公司。物业公司是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。作为独立的企业法人，物业管理公司必须由明确的经营宗旨和经行业主管部门认可的管理章程，能够独立承担民事和经济法律责任。物业公司须自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行。

1.2业主

业主是在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。业主是在区分所有权制度下的一个法律概念。

1.3物业管理公司的性质

物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点：

第一，物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。

第二，物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。

第三，物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中，某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。

2.物业管理公司与业主的关系

物业管理公司受业主的委托，对其物业实施管理与维修，对业主提供各种服务。物业管理公司与业主的关系是委托与受托、服务与被服务的关系。

目前的物业管理公司很大一部分是由房地产开发企业自行组建的子公司，房地产开发企业建成房屋后，将其交由子公司――物业管理公司管理。还有一部分物业管理公司由原房管部门中剥离出来。随着社会主义市场经济体制及竞争机制的建立，这种由房地产开发企业或房地产行政主管部门指定物业管理公司为业主进行管理的方式越来越不适合时代的要求。随着招投标机制引进物业管理行业，业主的合法权益将得到更多的尊重，物业管理公司也可根据自己的情况参与投标竞争。在这种“双向选择”之下，物业管理公司要想占领市场，就必须不断提高业务水平，端正服务态度，保证工作质量；业主与物管公司是相互独立的，业主委托物管公司代表业主从事某类活动，这实质上是经济学意义上的（不是民法意义上的）一种委托代理关系。业主被称为委托人，物管公司被称为代理人。

委托人想使代理人按照自己的意愿選择行动，但委托人不能直接观测到代理人选择了什么行动。我们应明确委托人与代理人的目标，通过对物管公司（代理人）与业主（委托人）的运行机制进行分析，我们可以知道：代理人的目标是追求自身收入或期望效用最大化。而委托人的目标主要有两类：一类是如何使预期损失（如火灾、盗窃、污染等）最小化；另一类是如何使其预期效用（如舒适的生活环境、便利的服务等）最大化。

3.如何协调物业管理公司与业主关系

3.1明确双方定位，利益共享

关于物业管理企业与业主之间的关系，在总体层面上，《物业管理条例》中已确认了两者是两个独立平等的民事主体；在经济层面上，是两个合同当事人的平等关系；在劳动关系层面上，是服务与被服务的平等关系；但是在社会层面上，人们受旧的传统思维影响，在观念上使得双方原本平等关系的地位产生错位，部分业主采取了拒绝的态度，给物业管理活动增加了困扰。因此，明确双方的定位，是处理好物业管理企业与业主关系的前提。

在物业管理活动中，物业管理企业与业主虽然在经济利益上有差异，但目标是一致的。人们常常忽视了物业管理活动中推广的“合伙经营”的理念。双方的思维都单方面地局限于一般的商品交换，遵循着市场经济原始规则，即“以最小的付出，获取最大的利益”，这势必造成双方在根本利益上的冲突。

3.2建立互信机制，共存共荣

有了“利益共同点”，只有彼此“互不设防”，互相信任，真诚合作，才能达成共同目标。因此，建立一种互信机制是十分必要的。不论是物业的所有者，还是物业管理服务的经营者，达成共同利益是永恒的原则。不论是物业管理企业还是业主，都应该以“合作伙伴”的姿态出现，站在公正、诚信、互利的基础上思考问题、解决问题。在处理双方关系时，应本着“求同存异”的精神，采取包容，互让，友好的态度。

作为物业管理企业应该正确对待业主的利益，要把业主利益摆在首位，力戒追求现实利益的短期行为。应在提高服务品质与管理水平、提高服务档次、推行“品牌”效应上下足功夫。要在员工的思想意识中肯定和树立“业主至上”的观点，认真对待和处理业主的诉求。同时，要在提升一线员工素质上下足功夫，动用企业的一切资源作为支撑，这样才能促使员工有效地与业主进行沟通。

和谐的小区，业主和物业管理企业双方都将对方作为不可缺少的合作伙伴。业主和物业管理企业应该共同使业主委员会成为一个有效的交流平台，建立一个完善的信息反馈体系，充分发挥业主委员会“桥梁”和“润滑剂”作用。在业主委员会这个平台上，真正做到你中有我、我中有你，和平共处、共存共荣。

3.3促成交流沟通，完善法制

沟通是把思想、情感、知识、信息等在个人或群体间传递、交流的过程，它是增加感情、拉近距离的有效手段。因此，不管是物业管理企业还是业主，都应重视和加强彼此间的沟通，这样才能关系融洽、和睦共处。

由于物业管理是市场经济的产物，在国内推行时间还很短，为了保证其健康发展壮大，应尽快完善法律法规是前提。同时结合实际情况，做好地方性法规的建设，细化条款，简化程序，增加可操作性。此外，应该加强行业协会建设，强化行业协会指导协调功能和“桥梁”的作用，才能确保物业管理市场健康、有序、规范地发展。

总而言之，要处理好物业管理企业与业主的关系只要思想观念端正，并且巧妙地利用沟通的方式和方法，就一定能够做好物业服务工作，就一定能够提升物业管理的服务质量，就一定能够打造自己的服务品牌，实现物业管理的可持续性发展，为创造社会主义和谐社会做出新贡献。

【参考文献】

[1]颜哲，魏锋.业主与物业管理公司之间的委托-代理关系模型化分析.重庆建筑大学报，2000，22.

9.物业向业主新年致辞 篇九

我们即将告别成绩斐然的20xx，迎来充满希望的20xx，在此，我谨代表集团党委向大家致以新年的美好祝福！

蜕变是物业集团20xx年最美丽的收获。在省委、市委、市国资委的坚强领导下，我们积极应对疫情一次次的考验，顺利完成各项工作。一年来，我们“抓党建”，筑牢国有企业的“根”和“魂”，坚持以服务民生为己任，紧抓老旧小区改造、创建全国文明城市等重点工作，从群众最急难愁盼的事情入手，完成“我为群众办实事”实践活动353项，坚持不懈把人民群众的利益实现好、维护好、发展好，让党心民心紧紧相连；一年来，我们“促改革”，转变经营机制，在更大范围、更深层次破冰破局，清理僵尸企业、推进子企业混改、优化战略性产业布局，有力推动了国有资本结构优化，国企改革三年行动本年度任务超额完成，为企业高质量发展提供了强劲动力；一年来，我们“提效益”，全面加强企业发展顶层设计，积极探索“物业服务+生活服务”模式，在满足业主基本生活需求同时，探索企业新的利润增长点。

全面的求变、求新，大家的担当、创造使集团开启了新的征程，各方面工作顺势而为、逆势增长。这一切，是集团全体干部职工一步一个脚印奋斗出来的。就像xx所说：“征途漫漫，惟有奋斗”！我为大家感到骄傲和自豪！向大家表示崇高的敬意和衷心的感谢！

惟其艰难，才更显勇毅；惟其笃行，才弥足珍贵。20xx，让我们继续携手前行，共创新业！

10.业主大会如何选聘物业公司 篇十

(2009-07-28 15:33:36)

小区的物业管理服务合同到期了，许多业主希望能更换物业公司，但许多业主委员会却苦于不知道更换的程序，或者为避免麻烦事，在没有征得业主大会同意的前提下擅自和原物业公司续签合同，从而损害了广大业主的利益。那么选聘和解聘物业公司这事具体应该如何操作？怎样才算真正维护广大业主利益的呢？ 根据《物业管理条例》（国务院令379号）第十二条的规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式……业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。……”由此可知，业主大会决策制度是条例的核心内容，选聘、解聘物业管理企业属于小区重大事情，直接关系业主的安居乐业，应该经物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上同意。

北京物业专业律师认为，续聘物业管理企业属于选聘物业管理企业的一种特定说法，也应该经过业主大会通过；但是为了简化程序，可以在业主大会议事规则对续聘物业公司作出简化手续的约定，比如授权业主委员会采取公告的形式向全体业主征询意见，如果采取书面形式主动提出要求更换物业公司的业主没有达到20%以上，则可以授权业主委员会续签物业管理合同。但是这种续聘的授权必须在议事规则中给予明确方可操作，如果业主大会议事规则对此没有约定，则应该由业主委员会根据条例和议事规则对选聘物业管理企业的规定，通过召开业主大会对续聘物业管理企业作出决议，再由业主委员会根据业主大会决议作出续聘或者解聘的决定。

业主大会对续聘物业管理企业需要征询的内容至少包括：

1、是否续聘前任物业管理企业；

2、物业服务合同内容是否需要完善或者变更（至少包括服务标准和收费标准）；

3、如果解聘前任物业公司采取何种方式选聘新的物业管理公司（包括公开招标、邀请招标以及询价征询等方式）；

4、如果采用招标选聘新的物业，相关费用标准和授权业主委员会决定范围；

5、业主选聘物业管理企业一般由业主大会授权业主委员会提出具体方案，经业主大会通过后由业主委员会具体实施。业主委员会在选聘物业管理公司时，可以采用招标或其他方式进行。

目前，大多数小区采用询价后向业主征询意见的方式。我们认为这是极不规范的，很容易造成暗箱操作，损害业主的权益。根据我们的实践经验，采取招标方式是杜绝暗箱操作维护业主公共利益的基本保证。目前北京、成都、南京等市已经出台规定，明确要求业主大会选聘物业管理企业必须采取招标方式。据有关部门透露，本市有关强制要求业主大会采取招标形式选聘物业企业的规定尚在研究之中。我们认为，应该根据《招标投标法》明确规定业主大会选聘物业管理企业时必须聘请物业管理招标代理机构采取招标方式。

在选择合适的物业管理企业时，要注重考虑企业的服务质量与管理费用，即通常讲的质量价格比。因此，应根据居住区域所属保障、改善、舒适等不同房屋类型以及全体业主的消费观念、消费水平，选择相应的企业，最好考虑选择在本小区附近有管理服务项目的企业，这样企业可发挥规模效应，降低成本。另外，经验表明，由业主委员会成员以外的招标代理机构或者行业协会推荐物业管理企业为邀标单位比较公正。对于被推荐的单位，业委会应当和招标代理机构或者专业人士在询价征询前进行一番“明查暗访”，查明这家物业公司的业绩和市场口碑，并广泛听取业主的意见。

在询价确定物业管理企业的时候，有的业委会采用“两步走” 的方法，效果颇佳。第一步由业主（代表）大会对经“明查暗访”后筛选出来的企业进行首轮选择，选出得票的2—3家企业；第二步，业委会与这些企业具体商议物业管理服务合同，重点是服务内容和收费标准，最后通过业主大会投票表决的方式选定一家企业。

参照《上海市居住物业管理条例》和市房地局颁发的原《加强业主委员会管理若干规定》，以及一些业主委员会运作的经验，下面的做法可以借鉴。

1、区、县房地产管理部门赋有对所在地的业委会指导、检查的日常管理责任，因此业委会应把要解聘、选聘物业管理公司的做法及时告知房地办事处，必要时向街道(乡镇)有关部门、居委会通报，以得到他们的支持和指导。

2、业委会应当就解聘、更换物业管理公司召开会议和作出决定，并由全体出席会议的人员在会议记录上签字。

3、业委会应当按照议事规则的规定，及时召开业主（代表）大会，对物业管理企业选聘事宜作出决定。由于业主委员会只是业主大会的执行机构，并且没有自行招标的能力，业主委员会应该按照《招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《上海市居住物业管理招投标暂行规定》等规定来完成招标工作。而且业主大会、业主委员会通常没有自行招标的能力，应该委托物业管理招标代理机构全程代理物业管理招标工作，并且能够形成三方相互牵制、相互制约的机制，可以杜绝出现暗箱操作、滥用职权等违规事件，使得物业管理招标工作真正做到透明化。

4、业委会和召开业主大会作出的决定，必须以公告形式告知全体业主，并书面通知物业管理公司。

5、业主委员会在与新选聘的物业管理公司签订服务合同之后的十日内，解聘的企业应当将该物业管理区域内的下列档案资料移交给业委会或者新选聘的企业，并办理移交手续：(1)各类物业设施的验收、接管档案(图、卡、册)；

(2)与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同资料；(3)物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；

(4)共用设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、传真、改造、维修记录凭证；(5)维修基金以幢为单位的分户清册或资料；(6)房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；(7)财务收支帐册；

11.物业合同业主物业 篇十一

自2016年元月以来，我们所在小区的物业公司为创收，未经业主委员会或全体业主同意，就将小区内临近街道的休闲广场租赁给不同的商家开展各种商业活动，并已从中获利7万余元。近日，我们曾以广场是全体业主的公共用地，所得收入应归全体业主为由，要求物业公司将之抵减业主应缴的物业管理费。但却遭到物业公司拒绝，理由是出租小区广场，是物业公司利用管理权限自行开展的创收，不仅未对业主的生活造成任何影响，还方便了业主选购商品，业主无权干预。请问：物业公司的说法正确吗？

读者：杨秀芬

杨秀芬读者：

物业公司的说法是不正确的，即场地费应归全体业主共有，可以用于折抵全体业主应当缴纳的物业管理费。

首先，小区内的广场属于全体业主所共有。《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”本案小区内的广场，作为全体业主休闲的公共场所，无疑其占有、使用、收益、处分权都应当归全体业主所有。其次，物业公司不能因具有管理权限而对广场作出处分。《物权法》第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”即在任何情况下，物业公司也只能是一个受委托的管理者，而无权擅自代替全体业主作出任何决定。物业公司要将广场租赁给商家用于开展商业活动，理应征得业主委员会或全体业主同意，否则就是越权。即使已经获得同意，物业公司也只是受业主委员会或全体业主委托，代替业主委员会或全体业主帮助业主行使权利。再次，物业公司无权获取因租赁广场而产生的收益。正因为广场属于全体业主共有，物业公司只是管理人，决定了基于广场产生的场地费收益，也必须归全体业主共有，由全体业主决定具体如何处分或分割，包括决定是否用于抵减业主的物业管理费。如果物业公司因为利用广场进行创收，付出了额外的劳动或支出，只能获取适当的劳动报酬或从中扣除已花费的必须费用，而无权私自占有全部租金。

北京 王楠

12.物业合同业主物业 篇十二

在传统模式下, 我国城市的社区建设主要由居民委员会这一带有官方背景的群众性自治组织来推行, 至今已经有了50多年的发展历程。但是, 随着社会由计划经济向市场经济过渡, 尤其伴随着近些年来住房制度的变革和人们权利意识的兴起, 业主自治日益走向社区建设的前沿, 成为构建和谐社会的重要组成部分。业主作为物业所有人, 拥有对物业管理的绝对权利, 在物业管理中居于主导与核心地位。在建筑物区分所有的背景下, 一个物业区域内的众多业主如何行使其对物业进行管理的权利, 始终是各国物业管理法关注的重要议题。业主自治组织是社会主义民主肌体的细胞, 科学、准确、清晰地确立业主自治组织的法律地位, 通过其法律地位直接赋予人民群众应有的民主权利, 对于大力推进社会主义民主政治进程, 具有十分重要和深远的历史意义和现实意义。

2 现代住宅小区物业管理中业主自治困境

随着现代住宅小区的发展, 在社会人与人交往的关系中, 逐步形成一种特殊的物权关系, 这种物权关系, 体现为集物产的专有权, 共有权和以成员权利为基础的建筑物划分关系。这就是现代住宅小区公共物业自主管理体系发展的重要问题。作为刚刚发展的现代住宅小区公共物业管理权, 现代住宅小区物业管理中业主自治还存在很多方面的困境。

首先, 当前小区绝对大多的物业管理部门, 与物业管理行政部门或者是房地产开发部门联系紧密, 政府行政职能在现在小区物业管理中发挥了主导作用, 强性规定的物业管理制度和管理条款, 使当前业主在物业管理行使业主自治权利难上加难。政府干涉物业管理公司的选聘和解聘以及物业服务合同的签订。有些政府主管部门要求小区选聘物业企业必须进行招标, 招标和解聘物业企业也必须经过其批准, 有些政府主管部门甚至直接参与物业服务合同的签订和物业管理费的确定。

其次, 现代住宅小区物业管理中, 业主自治机构的制度设计存在很多问题。主要表现在业主自治机构法律地位模糊, 其基本的组织机构职能和权责不清晰。业主委员会缺乏独立的民事责任权力和义务, 业主大会的议事功能没有得到有效激活。业主大会没有常设机关, 只以会议的形式出现, 使其作为最高决策机关的性质以及会议形成决策后的履行监督无法体现。由于我国物业自治管理的实践时间不长, 业主的民主自治意识不强, 出现了业主大会难以召开、不能正常召开或流于形式的现象, 使业主大会的作用不能正常发挥。业主自治基本制度和规则不完善, 物业管理中的基本问题处理不能得到有效的法律保护。业主自治管理中, 领导层和工作层的基本推选制度不明确, 物业委员会代表性不足, 难以维护全体业主的基本权利。

再次, 在现代住宅小区物业管理业主自治过程中, 政府的过度参与管理, 加强了对物业管理的行政职能的行使。业主对政府物业管理的主导行为采取漠视的态度, 物业管理基本制度和规则的制定, 受到政府干涉严重;业主自治机构, 人员任免受政府主导。

最后, 当前现代住宅小区物业管理业主自治过程中, 业主缺乏团结精神, 自治动力不足。为保证共用部分的使用秩序及整个物业区的生活秩序, 利益共同体构成一个由单个业主作为成员的团体组织, 凭借该团体组织的力量来共同管理共用部分和其他共同事务并维护物业区内秩序, 从而维持物业的正常存在状态及方便业主利用, 即为业主自治。

3 完善物业管理中业主自治的策略

(1) 完善现代住宅小区物业管理中业主自治制度设计。现代住宅小区物业管理中业主自治制度不完善, 业主自主机构的法律地位不明确, 业务自治的基本权益难以得到有效的保证, 当前, 建立现代住宅小区物业管理中业主自治制度, 是加强现代小区物业管理业主自治的重中之重, 也是实现物业管理自主化和社会化的关键。构建完善的现代小区物业管理制度, 必须明确自治管理机构之间的基本职能和权利;保证业主在物业管理中的民主权利;对业务自治管理机构进行有效的监管, 因此设计过程中, 必须做到以下几点。

设立业主监督委员会, 作为业主自治管理的监督机构, 保证现代住宅小区物业管理中民主权利的实施, 其具体的职能体现在, 对现代住宅小区的物业管理状况进行监督和对现代住宅小区的物业管理中的公共会计进行监督。业主监督委员会有权利监督小区物业管理的财务状况;对业主大会负责, 对业主委员会非正常的财务文献, 以及违法行为, 有权利向业主大会直接汇报;有权利对业主委员会基本成员进行行为监督, 可以直接向违法的业主委员会基本成员起诉。“理顺关系, 接受监督, 优质服务, 严格管理。”理顺关系, 就是物管公司受聘于物业委员会, 就应该全心全意为业主负责, 在业委会与开发商有意见分歧时, 做好双向沟通工作。开发商尽快与物管公司脱钩。接受广大业主的监督是合同规定的法定义务, 要主动向物业委员会汇报工作, 并接受物业委会的财务监督。

设立业主大会作为独立的民事主体, 完善其议事制度。确定业主大会独立的民事主体地位, 严格按照法律, 确定业主大会独立的民事主体专门的名称, 完善的组织结构, 建立业主大会独立的民事主体章程, 享受独立的财产责任。完善业主大会议事制度, 形式议事职能。

加快建设和完善业主委员会制度, 形成业主委员会独立的民事主体资格, 享有民事主体基本权利和义务, 承担民事责任。实现业主委员会在其基本授权范围内行使基本职能, 保证业主民事法律活动权利, 行使业主民事法律基本义务;加强业主委员会对其基本成员的监督, 保证业主委员职能行使的合法化;对业主委员会成员的任用, 采用民主投票形式, 根据全体业主投票, 采用多数票选制度业主委员会成员应当由业主担任。在成立之前, 是由发展商负责小区的前期物业管理, 并有权选聘物业管理公司。要是住宅小区入住率达到50%以上, 或者首套房屋交付使用已经满两年的, 即具备了成立业主大会的条件, 开发商应该牵头向区县房地产管理部门书面报告, 6个月内召开第一次业主大会;对业主委员会工作人员建立薪酬保障制度, 其工作人员向小区全体业主服务。

(2) 培育现代住宅小区物业管理中业主自治观念, 引导业主自治权利的实施。当前我国住宅小区业务自治观念淡薄, 业主自治缺乏科学的指导纲领和行为准则, 业主自治权利的有效实施, 首先要实现业主自治的对外“自主性”, 业务自治权利完全有业主当事人实施, 任何小区外的个人, 甚至是政府仅仅可以进行辅助作用, 但都不能直接干涉。私权自治是现代小区业主当事人自治的基本权利。按照住房和城乡建设部制定实施的《业主大会和业主委员会指导规则》相关规定, 在其中加入由街道办事处和社区居民委员会组织、指导、监督召开业主大会选举业主委员会的条款。将业主自治管理自治纳入社区居民自治管理范畴, 明确规定街道办事处、居委会在该项工作中的具体职责、权力和义务。但是由于现代小区业主的数量性, 权利行使观念的差异性, 以及业主自治过程中, 缺乏比较成熟和科学的指导纲领和行为准则, 因此, 现代小区物业管理中的业主, 应该积极培育社区居民的社群自治精神, 提高和引导业务参与到小区物业管理中来, 积极主动地处理小区的物业管理事务, 行使业主个人的基本权利。政府有责任明确业主当事人在物业管理中的基本权利和义务, 加强宣传和交流, 引导更多的业主参与到小区物业管理中去, 实现小区居民业务的共同利益。增强业主对小区的归属感和亲近感。

(3) 加快现代住宅小区物业管理中行政管理向业主自治管理的转变。建立业主自治的物业管理制度, 现代住宅小区物业管理法律关系的确定和变更, 应该由物业当事人决定, 政府的干涉作用应该减少。在物业管理过程中, 应该充分发挥政府的协调和辅助作用, 政府部门要明确物业当事人的基本私权, 严格遵守物业管理中业主自主的私权规定, 尊重物业当事人在物业管理中的主导作用, 业主有权利对现代住宅小区物业管理的组织形式和管理规定进行自我制定和调定, 从而自由选择物业企业。加强政府在现代小区物业管理中的协助和引导功能, 是促进现代小区健康和快速发展的重要保证, 加快现代住宅小区物业管理中行政管理向业主自治管理的转变。必须实现以“业主为主, 政府为辅”的重要原则。

加快现代住宅小区物业管理中行政管理向业主自治管理的转变, 要求政府公共行政权力在现代小区物业管理中的撤离, 转变行政管理职能和管理方式, 改变其原有的微观管理和直接调控的手段, 坚持宏观管理和间接调控为主要方式。政府在现代小区物业管理过程中, 要在宏观上制定和完善物业管理法律法规, 对物业管理市场的进入和退出建立相关的制度, 鼓励和培育一个新型物业管理市场, 实现其自由竞争和有序发展, 加强物业管理市场秩序, 规范物业企业在市场中的行为, 对市场中的违法行为进行监督和惩处, 积极引导物业管理市场向良性发展, 增强业主自治管理观点, 提高业主自治管理水平。

摘要：基于建筑所有权区分所有权, 业主参与小区物业管理业主自治, 保证了全体业主的基本权力, 业主自治是我国物业管理模式改进, 必须完善现代住宅小区物业管理中业主自治制度设计;培育现代住宅小区物业管理中业主自治观念, 引导业主自治权利的实施;加快小区物业管理中行政管理向业主自治管理的转变。

关键词：现代,住宅小区,物业管理,业主自治

参考文献

[1]李小博.城市住宅小区业主自治法律问题探析[J].中共成都市委党校学报, 2009 (2) :45-47.

[2]韩增辉, 周珂.物业管理中的业主自治机构法律性质浅析[J].法学杂志, 2005 (3) :65-67.

[3]肖立梅.论物业管理中业主自治组织的法律地位[J].理论学刊, 2009 (4) :85-89.

[4]陈方秀.我国现代住宅小区物业管理中的业主自治[J].法学杂志, 2006 (5) :133-135.

13.物业给业主通知书 篇十三

1、关于小区安全问题

要求所有的摄像头、监视设备都应该处于正常使用状态。要求各个单元的大门都应该时刻保持关闭。要求各个单元地下室到电梯间的门也要安装门禁装置。防止外来人员从地下室进入楼内，引发可能的刑事案件。业主们反映，小区保安对于业主家中的报警按钮不予回应，这是非常危险的，一定要及时响应!否则一旦出事后果不堪设想!(10.31日，天安花园发生入室抢窃案，一定要引以为戒!)

2、关于小区内的店铺

目前，小区内的许多楼的一楼都被出租给一些小卖部、建材店，这些小店纷纷在窗口或者阳台上打出非常难看的纸板广告严重影响了小区的观瞻，更为严重的是，由此带来的不名外来人员增多。给小区的治安带来了极大的隐患。并且这些小店中的外来人员严重破坏小区的绿化，卫生等!给业主带来了非常坏的影响。(肆意践踏绿地，在绿地内小便，在电梯内乱涂些广告电话，采摘桂花树上的桂花去烧汤，在树上、楼门口的扶手上晾晒被子、衣服)民愤极大!

许多楼的车库和自行车，地下室被物业大量出租给外来人员，给小区的卫生和管理带来安全隐患，这是严重违反国家法律和物业管理合同的行为请物业确认并给于限期整改。根据物业法和物业和业主签定的物业服务合同，物业不允许在联洋年华小区里开小店，而目前这么多家，比如11号楼1楼的，19号1楼的，20号1楼的等等同时出现，物业存在管理不当和故意违反合同。现在要求坚决彻底的清除!

xuexila

14.物业合同业主物业 篇十四

曹 艺

案例简介

某小区交付使用已有三年，其间业主陆陆续续搬入小区居住。在小区建成初期，物业公司与业主们相处还比较融洽，服务质量也很高。然而，近来随着小区内车位的日益紧张，部分业主不得不将车停到小区外。但这样一来安全问题就得不到有效的保障，经常有业主抱怨停在小区外的车被“划伤”，或是车内物品被盗。而另一方面，小区内的电梯也偶尔发生故障，虽经物业人员检修恢复，但还是引起了业主的不满。

于是，部分业主就以小区停车位不足和电梯故障造成不便为由，拒绝支付物业费。业主委员会对业主逾期不交物业费的事情也不管不问。物业公司在多次催收都没有得到回应后，便以消极怠工来对抗业主逾期不交物业费。电梯出故障没有人来修，小区内的卫生也无人来打扫。而这种做法引起了小区业主的极大反感，业主委员会与物业公在多次协商未果后，双方陷入僵局。

案例分析

本案是关于业主逾期不交物业费的问题。

首先，需要明确的是，按时交纳物业费是业主应该履行的合同义务。业主在购买了房屋后，一般都会签一个物业服务合同。这个合同里面的基本条款就包括物业公司和业主双方的权利义务，而按时交纳物业费就是业主的义务之一。而且《武汉市物业管理条例》第五十三条第一款作出明确规定：“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。”所以，业主是应当按照合同约定按时交纳物业费的。

其次，是业主委员会应对解决业主逾期不交物业费问题起到协调作用。《武汉市物业管理条例》第五十三条第二款规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；”因此，案例中业主委员会对此事不管不问是不利于解决纠纷的。

最后，也是最重要的，是关于物业公司对业主逾期不交物业费的处理方式问题。《武汉市物业管理条例》第五十三条第二款就作出了指导性的规定：“违反物业服务合同约定，„„物业服务企业也可以依法向人民法院起诉或者依法申请仲裁。”即物业公司是可以采取法律途径解决纠纷的。这条规定尤其需要注意的是，物业公司向人民法院起诉或者依法申请仲裁并不是随意任选其一，而是要根据物业服务合同中关于争议问题解决方式的约定，如果合同约定的是向人民法院起诉，则产生纠纷后就向法院起诉。同理，则向仲裁委员会申请仲裁。

综上所述，业主如果对物业公司服务不满意，应该与物业公司友好协商，以提高物业管理服务质量。如果物业公司的行为损害了业主的利益，造成业主损失的，业主也可在收集相应的证据后采取法律途径解决，而采取拒付物业管理费的方式进行对抗是不恰当的。对于业主逾期不交物业费问题，无论业主是出于什么原因，物业公司都不应该采取极端的处理方式，类似案例中消极怠工的做法是不合适的。这样既不利于解决矛盾反而会使矛盾激化，加剧双方的对立情绪。所以，如果能采用沟通协商的方式解决双方的纠纷是最有利于业主和物业公司和谐相处的。

15.物业合同业主物业 篇十五

写字楼业主有知名境外投资企业、国内知名企业、国内大型企业和部分小型外商投资企业、国内中型企业、小型企业等, 这些企业的工作群体收入稳定, 而且对办公环境的现代化和时尚化具有一定的追求, 在物业管理方面, 通常希望在工作区域范围内, 有丰富的休闲娱乐场所、便利的交通停车场所、快捷的各种餐饮店铺等。目前写字楼已经开始朝着商务办公的方向发展, 对物业管理的硬件设施提出更高水平的要求, 同时要求“贴心”服务为物业管理“锦上添花”。写字楼业主具有精神需求、服务升级、功能升级、群体认同、规模扩展、经济高效等方面的需求, 精神需求方面, 是业主在使用写字楼的过程中乐享其中的感受;服务升级是根据业主的个性化需求, 提供人性化的服务项目;功能升级是针对写字楼的硬件设施, 要求提高设施的稳定性;群体认同是写字楼业主行业背景和形象地都具有相似点;规模扩展, 是写字楼业主为了扩大业务的范围, 要求写字楼扩大办公面积;经济高效是写字楼能够为业主提供效率高和性价比优越的服务。从以上写字楼业务的需求动态的分析, 我们可以看出物业管理应该根据业主的特点和动态需求, 在成本允许的范围内, 满足更多业主的合理化需求。

2 写字楼物业管理的策略

针对写字楼业主的特点和需求, 笔者认为物业管理公司应该从服务产品、定价、促销、沟通、形象展示、过程服务等角度, 展开全方位的物业服务管理, 最大限度满足业主的需求。

2.1 服务产品策略

写字楼物业管理公司提供的产品, 是业主需求的服务, 首先个性化服务产品, 这种产品体现在细小综合体方面, 可以通过不同细节的灵活组合, 形成物业服务方面的丰富套餐, 供以业主自由选择;其次是服务产品的开发, 包括设备设施维修保养、保安管理服务、保洁管理服务、绿化管理服务等, 以及其他便民、代办、特约等服务内容, 形成吸引更多业主进驻写字楼的条件;再次是服务产品的创新, 根据业主的服务满意程度, 全过程跟踪业主服务理念, 并保持办公环境和相关设备设施的干净, 做好不漏气、不漏水、不漏电等, 以及以良好的保安礼仪和管理服务态度, 争取得到更多业主的认同;最后是针对性服务, 针对个别大业主的需求, 量身定制针对性的服务项目, 在服务费用方面应该相对高于普通的物业服务项目, 这也是物业公司品牌打造的惯用手法。

2.2 服务定价策略

定价是物业公司提供物业服务的前提条件, 通过服务的价格标签, 一定程度上可以折射出服务项目档位的高低。物业服务在商品经济活动的范畴之内, 需要结合市场的规律和经济发展的基本原则, 从市场营销的角度进行定价。服务定价之前, 需要对影响物业服务价格的因素进行了解, 其中常见的影响因素有物业管理成本、写字楼档次高低、业主价格承受能力、周边写字楼的竞争, 根据这些因素, 综合考虑具体的定价。某些物业公司习惯将物业服务的价格和价值混为一谈, 这种做法有失偏颇, 笔者认为物业服务价格应该是一个具有竞争性的价格, 需要正确衡量物业成本、竞争对象、顾客等, 可以通过大规模的市场调研和客户满意度调查, 确定具体的服务价格。收费方面要采用独立核算的方式, 根据写字楼的档次定价, 然后根据收费标准确定相对应的服务标准, 物业公司的各个管理中心, 应该进行独立核算, 同时方便业主交费, 并公示收费价格和服务标准等。

2.3 服务沟通策略

良好的物业服务沟通, 是争取业主认同物业公司品牌质量, 并提供更加符合业务需求的服务内容。首先是对业主所承诺的服务, 是物业公司服务创新的机会, 物业公司根据自身的服务能力, 秉着实事求是的基本原则确定服务的范围和服务标准, 对于无法做到的服务要求, 不予轻易承诺, 否则可能影响业务对物业公司品牌的信任程度。其次是根据顾客的期望值, 为业主提供更多级别的服务选择机会, 并根据现有的服务标准, 定期与业主沟通, 在合理范围内满足业主的期望。再次是内部营销的沟通, 旨在提高服务的效率和内部的凝聚力, 一方面是垂直沟通, 在人力资源的角度, 激励团队加强内部合作, 另一方面是员工之间工作绩效的互相评价, 以增强员工彼此之间的了解, 达到工作互相协调的目的。

2.4 服务形象展示策略

为了让业主感受到服务的质量, 需要从感知和行为的角度, 有意识展示物业公司的服务形象, 包括服务环境、设施、服务信息等, 根据现有的物业服务产品, 选择适当的物业服务展示场所, 譬如物业公司醒目的企业LOGO、强调工作场所个性特色、建立公司网站、搭建与业主进行友好互动沟通的线上线下平台、为业主解决各种关于物业服务的问题。同时要进一步提高物业公司服务人员的形象素质, 要求加大培训的力度, 用工作知识、服务态度、行为方式、服务等, 提高工作人员的形象, 譬如保安服务, 要求24小时不间断巡逻, 增强业主的信任感。

2.5 其他服务策略

写字楼的物业管理, 除了要求做好以上几方面的服务工作之外, 同时还要保证服务过程中在交易、消费、操作、组织、参与等环节的合理性。首先是物业公司与写字楼的业主签订服务委托合同之前, 要求物业公司的工作人员掌握业主的基本情况和需求, 对业主的物业服务需求进行研究, 从而确定能否为业主提供要求范围内的物业服务内容, 帮助业主解决问题。其次是根据业主的意见和建议, 制定详细的物业服务方案, 同时设立咨询服务部门, 开通业主咨询接待渠道, 让业主有机会了解物业公司更多的产品, 同时根据委托合同的服务内容, 健全服务体系, 建立专业化的服务团队。再次是各种服务标准的提供, 包括热线服务标准、上门服务标准和其他服务标准等, 写字楼的物业管理公司应该为业主提供24小时的无假日服务热线, 为业主提供即时解答服务, 同时提供上门服务内容, 在遇到维修等物业管理要求之后, 要第一时间赶到服务现场, 譬如办公室漏水、跳闸等。最后是物业维护质量的提高, 尤其是对于写字楼设施、设备等的维修保养, 要确保变压器、配电柜、空调、电梯、报警器等设备无故障, 在发生突发故障的时候, 做到“随叫随到, 随报随修”, 以及结合业主办公情况的变化, 对某些设施进行技术性的转移, 以便为业主带来更多的办公便利条件。

3 结束语

综上所述, 写字楼业主具有精神需求、服务升级、功能升级、群体认同、规模扩展、经济高效等方面的需求, 物业管理公司应该从服务产品、定价、促销、沟通、形象展示、过程服务等角度, 通过大规模的市场调研和客户满意度调查, 确定具体的服务价格, 以及根据业主的特点和动态需求, 量身定制针对性的服务项目, 在成本允许的范围内, 展开全方位的物业服务管理, 满足更多业主的合理化需求。

摘要：近年来, 房地产行业发展如日中天, 与房地产行业相随相生的物业管理, 也逐渐兴盛起来。写字楼是房地产市场的重要产品, 其物业管理与普通住宅小区的物业管理具有一定的差异性, 为了有针对性地做好写字楼的物业管理工作, 文章将从写字楼业主的特点及需求的角度出发, 对物业管理的方法进行深入探讨, 旨在为物业公司提供一些意见和建议。

关键词：写字楼,业主,物业管理

参考文献

[1]徐辉.1983年4月深物业国际商业大厦管理处成立物业管理项目类型开始多样化[J].住宅与房地产, 2011, (2) :12.[1]徐辉.1983年4月深物业国际商业大厦管理处成立物业管理项目类型开始多样化[J].住宅与房地产, 2011, (2) :12.

[2]许涛.做CBD最好的守护者-访深圳市荣超物业管理有限公司总经理肖利[J].住宅与房地产, 2010, (5) :33-36.[2]许涛.做CBD最好的守护者-访深圳市荣超物业管理有限公司总经理肖利[J].住宅与房地产, 2010, (5) :33-36.

[3]陈洪仁.中航物业为写字楼管理注入新思路-深圳市飞亚达科技大厦物业管理模式[J].中国物业管理, 2009, (8) :34-35.[3]陈洪仁.中航物业为写字楼管理注入新思路-深圳市飞亚达科技大厦物业管理模式[J].中国物业管理, 2009, (8) :34-35.