土地开发成本房地产论文

土地开发成本房地产论文（精选14篇）

1.土地开发成本房地产论文篇一

房地产工程项目管理及成本控制

管理和成本控制历来是企业管理的重心，工程项目亦然。对工程项目的管理及控制主要包括四个方面：合同控制、预算厦资金控制、供材管理、工程竣工财务决算与后评价管理。前三者最终目的是用来及时、准确地反映工程成本的预算控制及执行情况，尽量避免预算外支出，为进一步控制成本提供标准和控制手段。前三者中，以预算及资金控制为核心，它是项目管理的重中之重。竣工财务决算与后评价管理是为以后的工程项目管理提供经验教训，有利于工程项目管理水平的提高。

一、合同控制

合同控制历来是房地产企业管理的重点，但从以往接触的企业来看，管理效果不佳，主要是缺乏系统的管理手段，合同控制分散在财务和业务部门之间，合同执行过程中，信息沟通渠道不畅，合同信息核对量大，稍有差异，纠错耗费很大精力；对乙方执行合同的情况缺乏统一、有效的评估手段，造成事实上不合格的供应商长期参加竞标并成功替代部分更合适的合格供应商。而合同控制作为成本和资金控制的基础，作为招投标工作成果的检验环节和支持环节，其管理效果对企业影响极大。

（一）合同会签。

合同控制涉及财务、预算、工程等多个部门。首先从合同会签开始，财务在合同会签中侧重合同资金的安排，尤其是合同款分批支付金额及间隔时间的安排，要与公司现有资金和未来资金计划相统一，避免合同管理与资金管理脱节。采购工程师或其他专业工程师侧重材料设备的质量标准、到场时间，或工程进度及质量标准，避免合同管理与工程管理不协调。

（二）建立合同台账并及时登记。

要结合房地产开发企业的实际情况，将合同分为工程合同、材料合同（包括设备）两大类，并建立合同台账，对合同的履约方式、付款要求、合同总价的确定（工程审计值、合同包死价、单价包死合同中总

量的确定）、付款情况等进行详细记录。

在合同的执行过程中，各部门要及时沟通信息。合同管理部门要向工程部门收集工程合同的执行情况、合同的施工进度、工程质量、有无违约等信息，向材料部门收集材料的到货情况、质量状况等信息，并及时登记合同台账，以便对施工方、供货商进行评价，作为以后业务合作决策的参考。合同管理部门也要与财务部门及时沟通，核对款项支付情况，增强合同控制作用。

（三）编制合同报表。

合同管理部门要定时编制合同执行情况表，编制合同清单并进行汇总统计，从整体方面掌握工程项目的合同执行情况。

对于需要处理大量合同的房地产企业，引入信息化工具并辅之以配套的管理措施成为一种迫切需求。

二、预算及资金控制

对一个工程项目来说，成本控制至关重要。很多企业在制定预算时为达到项目尽快批准的目的，尽量降低预算，结果在工程施工过程中，预算起不到控制标准的作用，导致成本失控，资金紧张。参照工程预算合理地进行成本核算和资金管理是房地产开发企业财务工作的重点。因为工程成本及其资金的支付是房地产开发企业的实质性核心内容，每一项所涉及的金额叉相当巨大，故须重点控制。

（一）预算编制。

工程预算的编制须结合预算工程师、材料工程师及财务人员等专业人员的综合建议，达到事前成本控制的目的；工程预算编制完毕后，公司预算部门将工程预算交与财务人员，以后的财务核算工作也便有了“有的放矢”的目标。会计科目中成本类明细科目的设置应尽量与工程预算主体内容相一致，以便日后能与工程成本预算数同一口径进行对比、分析，从而有效实施事中成本管理和控制；并为事后的经验总结和新开发

项目的成本管理与控制提供参考和标准。

（二）预算及资金控制。

在支付工程款项填写用款单时，按“工程项目——分部工程——分项工程——单位工程”写清楚，成本会计根据已有财务信息及预算数进行核对，能立刻确认是否应该支付此款项，并将此信息上报主管领导。若付款，则付款后成本会计也能准确地将该款项列转成本核算对象及其明细项目。

在工程款的支付过程中，重要的是要有正确的付款流程，该流程的设计必须满足“先产生相关的信息流，再由信息流决定是否支付资金流”的要求。这是因为任何不当的资金支付行动都能使成本管理处于无序和失控状态。可以采取以下的方式：每一次付款由工程部门（或材料部门）、合同管理部门、财务部门三方会签方可支付，工程部门负责审核工程的施工进度和质量（材料部门负责审核材料的数量和质量），合同管理部门负责审核款项是否按照合同约定的条款支付，财务部门要盯住每一次付款时点及金额进行资金计划安排并报主管领导，这样使每一次付款都能迅速而有效地处于控制状态中。

三、供材管理

为了保证工程项目的质量及节约工程成本，现在大多数工程项目都采用由甲方提供主要材料的方式。但是由于建设单位在甲方供材方面管理疏散，方法不恰当，造成没能节约成本反而浪费的现象。在甲供材的核算方面，由于材料保管与财务部门脱节，在与施工方的结算中核对困难，往往最后不了了之。

（一）材料的采购及保管。

首先从材料部门应该作好材料的管理，甲供材须根据工序及施工进度安排进料，尽量降低存储成本。在满足材料合格的前提下，应努力争取最低价，掌握建材市场价格变化规律，制定材料价格的管理措施。另外，加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。

（二）材料的领用。

在施工方领料时，应完善手续。领料单最少应一式四联，乙方领料人一联，乙方财务一联，甲方材料保管留存一联，甲方财务记账一联。从甲方仓库领料时，由甲方的负责人、甲方材料保管、乙方的负责人、乙方领料人同时在领料单上签字。由供货商直接将材料送工地验收的，应填制材料直供单，由供货商、甲方、乙方三方签字，每方两联，甲方应及时将单据传财务部门人账。供货商应持其中一联到甲方财务部门

进行结算。

（三）甲方供材的核算。

甲方供材的核算涉及与供货商的材料结算及与施工方的工程结算。所以在施工方领用后，财务部门应根据领料单计人“预付备料款”或“预付工程款”，并注明为领用材料，用于何项单位工程。对材料直供的情

况，要同时记录应付供货商的材料款。

（四）甲方供材的核对。

甲方供材的核对包括材料管理部门与施工方的领料部门（或财务部门）之间的定期对账，也包括材料管理部门与财务部门的定期对账。单据的及时传递将会降低核对的工作量，定期核对也会减少工程决算阶段的核对难度，可以更准确地计算出甲供材的超欠供数量及材料差价，减少在与施工方的结算中因材料不

清引起的纠缠。

四、工程竣工财务决算与后评价管理

由于前面基础工作不完善，就会增加工程竣工财务决算阶段的工作量，并且由于工程期长、人员变更等客观原因，造成资料不完整，给后期的决算带来很大的困难。如果在前期有了良好的合同管理、预算控制，供材的管理也有条不紊，那么在竣工结算阶段，就可以事半功倍。

（一）工程竣工财务决算。

1．工程竣工结算。与施工方的工程竣工结算是建设工程造价管理的一个重要环节，是合理确定单位工

程造价和竣工财务决算的前提和保障。

根据施工合同及有关文件，核准工程结算范围，核准甲供材料及分包项目的结算处理方式。对于项目未完工程及未做的工作内容、现场监理未确认的签证内容、质量达不到要求的项目应予剔除；严格审查定额使用是否按合同及政策规定执行；严格审查是否按规定计算材料的超欠供及差价；严格审查费用项目内

容及其计取。

2．工程竣工财务决算。工程竣工结算完毕，就可以进行财务决算工作，确定整个工程项目造价。主要工作内容就是根据工程结算报告、合同台账将未支付的款项人账，分析工程管理费用支出，编制工程竣工

财务决算报告。

（二）后评价。

目前，工程竣工后做后评价工作的企业很少，后评价是对整个建设项目的一次性综合性评价，也是对项目预算控制与管理的总结。一般来说，应做好两方面的工作，提高项目的管理水平。

1．建立数据库。整理、分析项目管理的各项数据资料，分析影响工程控制的各项因素，作为日后开展

工程项目管理的参考依据。

2．总结经验，改进不足。项目竣工后，应该认真总结项目管理在不同环节间的有效衔接以及项目管理变被动为主动控制的经验，并分析自身在项目全过程的预算控制与管理中的欠缺，查找原因并在以后的工

作中加以克服。

综上所述，企业要针对项目建设过程各个阶段的控制与管理的特点，运用组织上、经济上、技术上的手段与方法，有效地控制工程项目成本，保证项且在满足需要的情况下，尽可能地减少投入，最大限度地

提高收益。

2.土地开发成本房地产论文篇二

(一)土地征用费及拆迁补偿费。

指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

(二)前期工程费。

指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

(三)建筑安装工程费。

指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

(四)基础设施建设费。

指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

(五)公共配套设施费。

指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

(六)开发间接费。

指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

二、加强房地产企业成本控制与管理的对策

(一)项目决策阶段的成本控制

在做出决策之前,必须认真分析各种市场、技术及环境因素,进行充分的市场调查分析。加强项目投资决策的科学性、系统性,准确市场定位。《可行性研究报告》要具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏、市场定位、成本费用估算和控制目标及措施、投资及效益测算、利润体现安排、税务环境及其影响、资金计划、《竞投方案》、投资风险评估及相应的对策、项目综合评价意见等。

(二)项目施工阶段的工程造价控制

施工阶段所投入的资金量很大,项目施工阶段是控制开发成本实现经济效益的重要的环节。把握好工程施工招投标,选择施工工艺先进、报价合理、社会信誉好、技术力量雄厚的施工企业,建立合作共赢伙伴,创造条件,共同实现项目品牌标准和赢利目标;鼓励施工单位采用先进施工工艺,缩短工期;对施工进度款的拨付要严格审查制度,要加强对进度款拨付的控制管理。

(三)项目竣工结算阶段的工程造价控制

严格核对合同条款,防止重复计算及收费等问题:检查隐蔽验收记录及施工日记,确认隐蔽验收手续是否齐全、是否按图施工;落实设计变更及签证,检查这些设计变更是否符合既定的程序、是否经设计单位及建设单位的同意批准;按图严格核实工程量;严格执行投标过程中所报的单价或签证价格,禁止高套单价的情形出现;严格按规定和合同套取计费程序,计取各项费用;认真审查、复核,防止各项计算误差。

(四)相关费用的控制

作为房地产企业还应该加强相关费用的控制与管理。

1. 根据目前公司的实际情况,在投资估算和成本控制体系上,将开发间接费用即企业直接组织、管理开发项目发生的工资、福利、劳保、折旧、办公等费用计入管理费用。管理费用控制的关键在于开发建设的规模,因此应当通过加大开发力度和开发规模,降低单位管理费用水平。

2. 定岗定员,精简机构,减少冗员情况出现,但对关键岗位和关键业务,尤其成本效益高的岗位,不但不能过于精简,而且有必要增加、充实定员。

3. 由于目前房地产专业分工越来越细,拆迁、施工、工程监理、销售、物业管理等均有专业的公司和队伍,可能的话对开发过程中的部分业务可分包给外部的专业公司,前提是这样做比自己做更节省。

4. 推行各部门管理费用承包、限额奖惩,调动节约管理费用的积极性和责任心。

5. 建立科学的财务管理体系,算清开发各个环节的资金运行情况、投入多少、运行时间、货币在不同时间内价值的调整。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制,其中主要是贷款利息的降低。因此,应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期、降低资金占用时间,从而实现对财务费用的控制。

6. 制定“成本战略”;建立完善成本管理制度;发动全员参与;重视前期市场研究;严格施工管理,加强施工过程成本控制;提高开发规模、降低单位产品成本;实现快速销售,降低财务费用;对房地产开发项目进行有效的成本控制;运用保险手段和非保险手段转嫁风险。

3.房地产开发成本的控制篇三

关键词：房地产；成本控制

房地项目开发成本管理控制，是一个多阶段的#动态的复杂过程，为了做好房地产开发项目的管理与成本控制，我们必须要树立企业的陈本意识，做好开发过程各个环节的管理控制工作，建立一套完善的成本运行体系，这样才能在竞争中立于不败之地，并为企業赢取较大的利润空间。

一.项目决策阶段的成本控制

对于房地产行业来说决策阶段是整个项目的基础和导向，项目的所有环节都要围绕决策阶段的规划进行，因此，决策阶段对项目整体投资影响程度很高，这就要求房地产开发企业在决策阶段对项目投资总成本进行专业性的预测，并确定投资控制目标，建立成本控制机制。

1.1进行充分的市场调查分析

风险是指在投资经营过程中的各种不确定因素，使实际收益偏离预期收益的可能性。最大程度的将这种不确定性降至最低，需要房地产企业进行充分的市场调查分析。在调查过程中，根据自身发展的要求和目标，选取有用的信息进行整理，取其精华去其糟粕。迎合现代潮流的需要，应用现代科技的手段，充分发挥信息化的功能，以尽可能准确的获取市场信息，从而将房地产开发过程中的不确定因素扼杀在萌芽状态。通过市场调查分析，使房地产开发企业对市场的下一步走势和供求状况了如指掌，从中选出可以获取最大经济效益的投资项目。

1.2客观、准确地做好项目可行性研究

专业人员根据取得的第一手调研材料，估算出开发项目的全部费用成本，分别估算土地成本、建安费用、管理成本、财务成本、工程费、基本设施成本费、销售成本、以及其它无法预测的其它费用等。费用成本估算力求准确、客观，必须紧密结合当地房地产行情和开发项目的实际情况。根据全部支出成本和销售价格的预测情况对项目做出经济评价和综合分析，评价和分析过程运用成本利润率和销售利润率等指标，使得出的结论更科学、更可行、更具说服力。

1.3采取多样化的组合投资

房地产开发企业为了减少未来收益的不确定性，可以将投资有选择地放到不同类型的房地产开发项目上，投资建设不同类型的商品房，以满足不同收入阶层居民的需求和承受能力。由于不同类型房地产的开发风险不同，收益高低也就不尽相同，如此一来，大大降低了房地产企业的风险，提高了其抗风险的能力。

二、项目设计阶段成本控制

房地产开发项目在决策阶段之后，设计就成为项目开发的关键环节，在这个阶段，影响项目成本的因素有很多，如建筑物的平面布置形式、结构设计、外观布局、内外装潢标准及主要机器设备等，这些因素占据影响项目成本的很大比例，对这些因素进行科学、合理的规划，可以使项目设计阶段的成本控制达到事半功倍的效果。

2.1优化设计方案

通过设计方案比选控制成本，在设计过程中，不断改进方案存在的不足与缺陷，尽可能使设计方案达到最优。从经济、技术、市场这三个视角对开发项目的结构布局、功能分区、结构形式、户型特点、环保节能和建材选用等进行比对，根据比对结果，选用系列化和标准化的设计方案。设计方案要充分考虑施工过程的可行性和经济性，避免对施工规划的大规模改动，保证工期按期完成，同时最大程度的节省投资成本。

2.2推行特性设计

在设计过程中，充分分析项目的特点，在项目的实际情况的基础之上，选用切实符合项目的材料、设备、施工工艺等，并对其性质和特点进行研究，最大程度地节省材料和设备的支出成本。合适的材料和成本会在很大程度上节约项目施工成本，保证项目施工安全、顺利的开展。

2.3制定限额设计

对项目进行合理并科学的分析研究，在保证项目工程质量的基础之上，制定限额设计方案，按照标准的投资估算控制初步设计，减少一切不必要的成本开支。投资分解是实行限额设计的有效途径和主要方法，为了使投资控制在限额内，按照经济合理、技术先进、安全环保、美观并符合国情的设计方针，将投资限额分解成若干个专业限额，并且按土建、通风、排水、暖通、电力等专业，下达给各专业技术人员，对设备如何选型、总图布置情况、工艺流程图、建筑方案进行反复甄选，分析研究实现投资开发的具体措施。采用限额设计方案是我国房地产领域在项目设计过程中有效使用开发资金、控制投资支出的强有力措施。

三、项目施行阶段成本控制

3.1认真做好招标工作

招标在项目开发过程中是成本控制的关键节点，通过招标能遴选到合适的合作者。良好的合作关系是房地产开发项目效益实现的保障，是项目顺利进展的必要条件，同时也是施工方与招标方维持利益关系的前提基础。

招标前拟好招标规划，并针对招标前出现的变动，对规划做出进一步调整，并会同相关部门对调整方案进行审核，以确保招标工作顺利开展。项目招标计划增添责任主体、招标方式的界定，做到规划条理、责任明确，避免规划紊乱造成不必要的成本支出。

项目招标工作必须规范有致，招标前编制造价指标及标底数额，保证项目招标有计划、有规范的进行。招标完成后，对招标结果和标底数额进行比对，同时加强意外事件的防范力度。

3.2加强集中采购，选择长期供应商

所谓集中采购就是利用规模化采购方式进行的大宗采购，这种方式可以有效降低采购成本，并提高采购效率，同时保证采购质量。力求采购方式公开、使采购信息透明化，避免采购方面出现腐败等不良现象。对于一些零散材料、小型设备的采购也要货比三家，力求质优价廉。

供应商的选择至关重要，更换供应商会造成一系列的时间和资金支出，所以力求与供应商建立长期的合作关系，同时注重对供应商的管理，尽量使供应商负担货物的运输费用，最大程度的节约成本。

3.3加强施工现场的管理

施工现场货物繁多、人员杂乱，经常发生一些不可预测的安全事件，对施工现场的工作人员造成了安全威胁，甚至出现返工、停工等情况，这些现象势必会增加项目的成本支出，所以加强施工现场的管理，施工阶段成本控制的必要手段。

3.4加强合同管理，避免工程索赔。

签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。严格经济签订和工程变更管理。施工合同是工程建设的主要合同，是承发包双方进行开发建设、拨付工程款项、工程竣工结算、工程索赔的全部依据。为此，必须把好施工合同的起草、审核、修改、签订关。在开发项目施工过程当中，要严格执行合同具体条款，以减少不必要的责任纠纷和违约赔偿。

四、竣工结算阶段成本控制

竣工结算是开发项目成本控制的最后一关，工程造价的高低跟竣工工程结算的办理有着直接关系。施工单位提供的工程结算书大致存在高套定额、冒算多算、高套取费标准以提高结算价的现象。房地产开发企业需要亲自组织造价工程师对施工单位编制的工程结算书进行全面、认真、严格的审核，同时还要参照原招标文件、图纸、设计变更、承发包合同、材料设备采购价格、工程索赔合同、专业分包合同等，委托信誉好、资质高的工程造价咨询企业进行更严格、更专业、更全面的审核。以造价审减额为基数的奖励对工程造价咨询企业来说是一个很大的诱惑，这种奖励制度能充分提高造价咨询公司的积极性，确保结算质量，降低项目成本。

五、结语

房地产行业经过了二十几年的发展，特别是自近十年来的价格飞涨，局部地区已经形成了泡沫，加上房地产的造富神话，造成大量的企业投身房地产开发行业"造成行业竞争压力巨大"房地产企业只有强化自身管理水平，才能应对可能面临的价格下降，带来的风险，虽然房地产至少还有二十年的发展机会，但不代表所有的企业都可以高枕无忧"成本控制作为企业管理中的重点，一定会越来越引起企业负责人的重视。

参考文献：

[1]金海鹏. 房地产开发项目成本控制研究[D].吉林大学，2012.

4.土地开发成本房地产论文篇四

除土地费用、建筑安装工程成本、基础设施和公共配套设施建设费用等之外，与房地产投资开发有关的税费，也是影响开发商或投资商实际可获取的纯收入的重要因素。

（一）税费对总开发成本的影响

据国家建设部房地产业司的资料估计，各种税费占商品房成本的比重大致如下，见表1-2.如果加上各种不可预见的税费在内，各种税费占商品房成本的30％～40％。在商品房开发成本中，土地费用约20％，因此包括土地费用在内的各种税费占商品房开发成本约50％～60％。就北京而言，土地费用占住宅总开发成本30％以上，甚至高达50％。表1-2商品房税费构成一览表

项目税费占商品房成本的比重(％)

税收10

管理费和手续费3

行政性费用项目性收费16．5

证书工本费0．5

合计30

（二）税费对销售价格的影响

目前，在商品房价格中，土地费用所占的比重已由过去的20％左右上升为30％左右，而开发商开发建设利润所占比重由过去的20％以上下降为10％左右。商品房价格主要由七部分构成，见表1-3.表1-3商品房价格构成一览表

项目约占商品房价格的比重(％)

土地成本30

房屋建造成本30～35

辅助设施费用4

配套费用10

开发期间费用10

营业税金及附加6

开发建设利润10

合计100

注：表中配套费用包括：市政配套如水、电、煤气、通讯、管网等费用；开发期间费用包括：管理费、财务费和销售费等。

（三）合理税费的调控措施

包括土地费用在内的各种税费对住宅总开发成本、销售价格影响较大的项目依次为土地费用（约30％），税收（约10％），其他各种合理和不合理费用（10％～20％）。所以，只有规范房地产市场，合理负担税费，才能使住宅价格纳入正常轨道，使住宅生产和消费正常运行。为此，国家和各级政府应对商品住宅开发建设中的税费进行必要合理的调控。

1.降低地价

对普通商品住宅，通过减少土地出让金或将一次性支付土地费用改为若干年分期支付等方式降低地价；对经济适用住宅，应通过行政划拨土地减免地价。

2.合理分摊城市基础设施和公用设施费用

让城市基础设施和公用设施费用单纯由消费者承担，改为由政府、房地产开发商、消费者等共同承担，这样既维护了房地产开发商的利益，又能调动消费者购房积极性。

（1）对于非营利性的城市基础设施（如道路、交通等）以及公用设施（学校、医院等）费用，应由政府财政承担。

（2）对于营利性的配套设施（如商业网点）等费用，本着“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，由房地产开发商或受益企业承担。

（3）对于住宅小区内的市政配套设施建设费用，应由消费者承担。

3.降低或减免契税

为鼓励居民买房，对居民的住房应降低或减免交易契税。

4.取消不合理收费

对房地产开发企业的各项收费应进行清理，如认真清理国家明文取缔的不合理收费及现行收费项目中的不合理收费。对不合理费用坚决予以取缔，如人防费、教育集资费、白蚁防治费、地名费等以及各种名目的管理费和保证金。

5.土地开发成本房地产论文篇五

（1）缺乏全过程和全费用的成本管理意识。据目前情况了解，很多房地产企业尤其是中小型企业，没有设立专门的管理部门来对成本管理工作进行有效地开展，甚至出现相关部门代替的局面，并且没有合理的进行成本管理，从而造成成本管理工作与房地产项目各个阶段的工作规划相脱离的现象。同时，由于没有健全的成本管理体制，进而影响整个项目成本管理工作充分发挥其自身的性能。

(2）在项目成本管理工作中存在不完善的前期成本情况的调査与探究现象。成本调研工作对于房地产项目前期的投资决策有着非常关键的作用，但部分企业由于时间和成本管理观念的影响对前期的成本调研工作比较忽视，并以项目原因的数据作为成本管理的依据，而没有对工程的实际成本情况进行考察，从而使得预算的结果与实际成本情况存在差异，造成超支等不良后果。

（3）在房地产项目的成本管理工作中，由于其理论较为单一，且在成本管理的手段上较为老旧，无法满足市场经济管理的需求。同时，在房地产项目成本管理的工作中，市场观念比较淡薄，没有对市场的需求进行充分的考察，过多地在意技术的管理，忽视相关经济的合理性，从而造成了成本浪费的现象。且由于相关成本信息无法对相关项目的实际成本情况进行准确反映，故而对房地产项目的成本控制管理工作造成了一定的影响。

6.土地开发成本房地产论文篇六

关键词：房地产；项目开发；成本；控制

房地产项目开发的成本控制是一个全过程的控制，唯有全过程、各方位的对成本进行有效地控制，才能做到控制开发成本，使项目整体经济效益的提高能够实现。房地产项目开发的成本控制贯穿于整个项目，囊括了房地产开发项目的五个阶段。

1前期调研阶段

在房地产开发的调研阶段，不仅要充分考虑项目的市场环境，还要考虑项目的地理环境，同时论证项目的可行性，切实做好改项目的前期调研工作，这是项目开发成败的关键。房地产开发项目要实现盈利，取得经济效益，必须要做好项目可行性研究，强化成本控制意识。在前期调研阶段，对项目进行选择时，一定要用科学的方法分析开发项目的投资效率，充分了解项目的成本、利润、以及相关的项目风险。同时必须做好现金流量计划和营销策划方案，必须合理安排工程开发进度计划，合理安排现金投入，降低项目资金使用成本，并确保项目得以顺利实施。在项目投资决策阶段，建设标准的确定、产品定位、户型设计、地下室车位设计配比等各项经济技术指标决定着工程造价的高低。项目投资决策不仅为保障工程造价合理性的前提，而且决定着整个项目的成本、社会效益和经济效益。投资估算是否精准以及是否能够有效的控制项目造价这两者的决定因素在于项目决策的深度。因此，项目决策阶段必须做好以下工作：

1.1做好市场调研

应该准确的把握市场需求和未来的趋势；要预测产品销售可能发生的情况，判断产品的竞争力，准确制定市场价格，预测市场的前景；对项目方案展开全方位的考虑，包括市场、环境以及技术等，使项目技术、经济的可行性以及其规模均能得到保障。

1.2科学确定建设标准

建设标准应该基于目标市场的整体经济水平和客户的接受度，综合考虑不同地区、不同等级、不同消费能力群体，科学的制定建筑材料标准、质量要求以及建筑材料的价格等。

1.3准确编制投资估算

工程建设投资估算可以为以下几个方面提供准确可靠的参考：①项目投资；②工程设计招标；③资金筹措；④工程限额设计等。编制时，应实事求是，既不可高估，以避免形成资金的浪费；也不可少估，以避免因追加投资，打乱投资计划。房地产开发企业应建立各种工程造价的信息数据库，长期积累投资估算经验；实时收集有关估算指标信息。并且结合工程的实际情况，不断地修正和完善指标，充分利用信息资源，为项目定位提供依据，为初步设计概算、施工图预算、竣工决算奠定信息基础。

2设计阶段

房地产开发项目的设计阶段是全面造价管理重点阶段之一，其对建安成本影响最大，是控制建安成本的关键一环。全面引入竞争机制是必要的，需要实行方案设计、工程设计的招投标制度，以达到成本控制目标。主要措施：①通过设计招标选择设计单位。应该选择可以保证设计质量的单位，在设计的过程中，可以对项目进行分阶段招标；②加强技术沟通、实行限额设计。应该要求设计单位实行限额设计。要定量分析那些可以定量分析的设计内容；在设计的过程中，确保工程施工的技术可行性和经济可行性，使得管理水平和技术水平处于同一个平台；保证建筑材料的经济性；设计的过程中要充分使用标准化；基于保证项目达到预期的标准下，对设计的投资金额进行限制，同时保证施工图纸与技术设计的一致性，确保总的造价不超过房地产开发项目的总投资限额；在招标过程中，应该对设计公司其提供的设计概算指标提出明确要求，尤其是含筋量、含砼量等结构数据，这样才能够方便比较分析结构设计造价；③加强设计出图前的审核工作。在工程施工之前，应该控制工程的变更，避免因设计方案的不足或缺陷影响工程造价；在设计图的制定之后，应该严格审核图纸，提高图纸的质量，保证施工的质量。

3招标阶段

3.1做好招标文件及合同的编制

一份好的招标文件对项目开发管理成功非常关键。优秀的招标文件应对以下多个方面进行清晰明确的说明，其中包括：①工程性质；②承包范围；③现场情况；④地质；⑤劳保统筹的模式；⑥甲供；⑦甲限；⑧甲方制定材料等。对于工程变更赔偿以及处理签证等，应该清晰的写明时间、结算方式以及时效等；要合理的制定质量标准；要准备的推算出工期；符合实际的制定各种奖惩条款。

3.2施工队伍的选择及施工合同的签订

在准入机制以及资质这两个方面要严格把关。并且要清楚详细的规定施工单位的注册资本、优质指标、技术人员、管理情况、口碑等。合同中也一定要明确的写明奖惩、风险范围、结算方式等。

3.3做好施工组织设计的审定

在设计施工组织的过程中，施工单位有可能会隐藏一些开发商可以向其索赔的内容。这个阶段控制造价的方法难以把握，一旦出错，会使日后结算难以把控，房地产开发项目的造价人员必须全程参与、严加控制。

3.4做好图纸会审

图纸会审的工作任务是由项目实施人员仔细审核图纸的内容，并提出修改意见的过程，作为事前控制，效果明显。因此，接到设计单位设计的施工图纸以后，应该立即组织技术人员或者聘请专业人士来审核图纸。其中重点审查的内容包括：①施工图纸是否完整；②设计方案是否满足用户需求；③质量是否达到国家制定和合同规定的要求；④是否保证了经济可行性；⑤有没有严格控制施工成本等。如果最终审核结果不合格，那么就需要设计单位根据建议进行修改并且按时提交，之后重新组织人员进行审核。施工图到了施工现场以后，在施工队开工之前，应该要求监理单位组织所有的施工人员一起会审图纸。使得施工单位与每个施工人员对工程的设计与图纸有所了解，然后从中寻出技术难点，制定解决方案；同时及时发现图纸中的差错，尽量消除各种隐患。图纸会审完成以后，要提醒监理单位做好问题清单，并且及时交于设计单位进行改进和完善。

4施工阶段

进入工程施工阶段，由于工程设计及招标阶段已经完成，工程量已经具体，影响工程造价的因素减少。但考虑到其实体属性，一旦未进行较好控制，一样会导致项目成本失控，可见在该阶段进行成本控制也是很有必要的。

4.1加大对工程变更的管理力度

工程变更包括进度计划、设计、工程项目以及施工条件等多方面，引发变更有可能是施工单位、建设单位或者政府部门等形成。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程变更的具体责任，明确工程、预算等人员的职责以及相应权限，对洽商签证的质量负责，避免出现不实签证或者虚假签证。

4.2对承包商的索赔申请严格审核

在处理承包商的赔偿索取时，应当以合同规定为基准。在工程建设环节常常会出现现场签证，一旦不能进行严格管理，工程便有遭受不必要损失的可能性。应要求施工方代表、驻地监理及建设单位代表有高度的责任感和使命感，做好现场记录，做到一单一签，避免一揽子及日后签证，造成成本无法控制。

4.3控制价格差

对建材市场的实时情况预算人员应大肆搜罗，按照规定限制材料价格，将价差控制在合理范围。

5竣工结算阶段

工程竣工结算是工程造价控制的最后一关。竣工结算要求在结算核对时认真而细致，面对高估冒算，要严格把关。同时也要尊重实际，不恶意压价，在审核时，以良好的职业道德维护好开发项目的信誉。应当依托合同以及设计图纸完成竣工结算，竣工验收单是必不可少的。验收单中应当注明是否有甩项，结算时据此进行相应扣减。应对预算的增减帐进行清理并保证工程洽商签证能够较好地完成。把审核并确定竣工调价以及材料价差作为重点。审核时应当对原有招标文件进行核对，已包含在原标底内的项目不能再次出现。应严格遵守合同以及协议的相应规定，对于下述费用进行合理说明，比如：优质奖、技措费以及提前奖等，并对工程尾款的会签与结算复审等制度认真进行推行，从而使结算的质量得到保证。

6结束语

由上可知，对房地产开发项目的所有过程的成本予以控制，势必能够达到对项目开发成本的较好控制，并在激烈的市场竞争中赢得效益。

参考文献：

7.土地开发成本房地产论文篇七

一、房地产开发项目目标成本管理的内涵

一般来讲, 根据房地产开发项目成本的开发流程, 可以将房地产开发项目成本管理划分为:土地成本、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用等组成部分。加强房地产的成本管理, 其核心就是目标成本管理。就我国目前的房地产的目标成本管理实际来看, 由于受到传统的计划经济的影响, 在其发展的过程中呈现出计划性较强的特点。但是, 在实际中不能将其同市场价值结合起来, 从而使得其目标成本控制仍旧处在发展的初级阶段, 不能实现其目标成本管理的目标。因此, 要想实现目标成本管理, 就必须加强和房地产行业特性的集合, 从而发挥其在开发项目成本控制上的作用。这就要求房地产企业在开发新的项目之前, 就要在其策划阶段对项目目标的总成本进行设计与计算, 确定项目目标成本;在其项目设计阶段就要根据目标成本的上限, 对具体的设计事项进行调整;在项目施工的阶段, 要深入到实际中了解项目成本控制目标的实施情况, 对成本控制情况进行监督与调整, 使成本控制在有效的控制范围内;在项目竣工后就要及时的进行核算, 将实际成本与目标成本进行比较分析, 对其中存在差异的地方进行及时的探讨, 并制定相关的控制实际成本的有效措施, 控制房地产项目开发实际发生的成本, 增加房地产企业的经济效益。

二、基于目标成本管理的房地产开发项目成本控制的具体内容

(一) 预测和优化目标成本

对房地产行业的开发项目进行目标成本控制管理, 首先就要将市场中的实际项目价格作为制定成本目标的导向, 并根据该开放项目的相关资料以及对该项目的各项经济价值对其进行测算。在对项目成本目标进行测算时, 通常会应用到“目标成本=目标收入-目标利润”该公式, 对该项目在市场中的价格进行预测, 再根据该房地产开发项目的实际面积来进行计算, 从而计算确定该项目的目标成本。根据目标成本来计算目标利润, 一般会用到“目标利润=企业最高水平的销售利润×预测销售收入”该公式, 或者可以采用“目标利润=先进的资产利润率×预计的资产平均占用额”公式, 可以通过利用房地产行业比较先进的利润率, 来计算预测的成本目标的总数额, 这是实现企业的目标成本控制管理的关键阶段。

为了保证目标成本的科学性与合理性, 在房地产企业成本目标实施的过程中, 要同相关的施工建筑单位和设计单位进行沟通, 对该开发项目的具体品质以及成本方面的要求进行说明, 并能在其实施的过程中, 应用限额设计制度来控制目标成本。为了保证其实施的科学性与合理性, 可以对项目的价值功能进行重点分析, 对该项目中涉及的技术的经济指标、材料设备定位进行分析, 看其是否符合项目的品质定位, 在保证该项目的质量前提下, 对目标成本进行进一步的优化。

(二) 科学分解目标成本

在确定可目标成本后, 房地产企业就要根据项目开发的整个过程, 对目标成本进行逐层、逐级的分解。要根据各个部门职能和业务的不同对目标进行一级一级的划分, 将目标成本落实到每一个员工与责任主体身上, 明确各个部门的成本目标。并能明确各个责任中心的责权, 将其责任成本划分为可控成本与不可控成本。为了保证该成本分解的合理性, 房地产企业要严格遵守国家的相关规定与条例, 根据制定的目标总成本, 建立与之相匹配的考核与评价体系, 可以有效的促进各个责任中心工作的积极性, 有效提高工作的质量与效率。

(三) 加强目标成本的过程控制

在实现对房地产目标成本的预测与分解后, 要将该目标成本在实际中践行, 加强对目标成本的过程控制。

1.在其开展工作的前期, 就要将市场中的房地产行业发展作为导向, 并联系企业自身的资金状况, 对开发项目进行仔细的考核, 对地址选择、用地规模以及获得土地使用权、使用方式等都进行开发成本控制, 做好事前控制工作, 尽量压缩土地成本。

2.还要对建筑安装成本进行事前控制, 要保证该项目的施工设计的可行性与经济性, 要对建筑安装工程采取动态管理的目标成本管理方式, 对施工中的材料的数量以及价格进行严格的控制。

3.在竣工验收的过程中, 要及时对工程成本与目标成本进行核算比较, 确认施工单位是否严格按照合同完成施工的内容与任务, 其施工结算的总金额是否准确, 将计划成本与实际成本进行比较, 可以为以后的成本目标设计以及成本考核积累经验。

三、加强房地产开发项目目标成本管理的具体措施

(一) 应用现代信息技术, 建立企业成本数据库

在房地产企业对业务进行项目开发的过程中, 要对其所发生的费用进行实时的追踪与控制, 以此来掌握资金的流向与实际用途, 从而使项目开发的风险能够被控制在可控范围内, 并能有效的加快企业的资金周转速度, 这样就可以有效实现其对成本的控制作用。企业可以将现代信息技术应用到房地产的成本控制管理中, 可以建立起完善的成本控制信息数据库。该成本数据库可以在企业内部实现信息共享, 使得各个部门的员工可以及时获得信息, 还可以根据各个部门的职能不同, 而进行成本拆分和成本分摊, 将成本控制目标细化到每一个员工身上。这样就将房地产项目开发中的成本数据具体换分到每一个责任中心和楼盘, 这样在进行管理时就可以对成本控制的实际情况进行实时的查询与控制管理, 一旦在其项目开发的过程中出现超支的现象, 就要及时的将该情况反映到管理部门, 从而进行调整。

(二) 加强同建筑施工企业的合同变更管理

在房地产开发项目施工的时候, 进程会出现合同变更的情况, 合同变更往往会增加房地产项目开发企业的成本。为了减少合同变更增加的成本, 房地产企业要不断加强其同建筑施工企业的合同变更管理。在房地产企业同建筑施工企业签订合同后, 就要根据成本控制的内容对其进行拆分。企业的各个部门在对成本控制内容进行拆分后要坚持总成本不变的原则下, 及时的对付款情况进行调整, 使成本控制目标能够落实到实际的工作中。

(三) 加强企业的人力资源建设

房地产企业的管理层在不断加强其自身的经营管理水平的同时, 还要加强企业内部的人力资源建设, 使目标成本管理者的各项决策都能被各个责任中心和部门执行。为了加强房地产企业的人力资源管理和员工专业素养建设, 企业要积极的开展各类培训, 使企业的员工能够具备参与和执行目标成本的实践能力和执行力。企业还要建立起完善的奖惩制度, 充分发挥激励制度在人力资源管理中的作用, 把对目标成本的分解作为评价的标准, 将企业的目标成本考核和物质激励、精神激励结合起来, 可以激发员工工作的积极性和责任心, 还可以为员工创设出良性竞争的工作环境, 提高其工作质量和工作效率。

四、结束语

总而言之, 在房地产发展调整时期, 企业要想获得发展, 一方面要不断的增加销售库存商品房的数量, 另一方面要不断加强其内部成本控制管理工作。通过在实践中不断积累基于目标成本管理的房地产开发项目成本控制的工作经验, 可以不断优化企业的目标成本控制管理能力, 有效提高企业的经济效益。

摘要：近年来, 在经济发展过程中, 房地产渐渐成为经济不断发展和增长的重要组成部分。但是由于房地产行业本身是典型的资金密集行业, 其涉及的投资金额巨大, 且操作过程较为复杂, 所以就很容易造成当前房地产行业发展中的投资过热现象, 并影响其科学管理。随着经济结构的不断发展与完善, 房地产行业也进入调整期, 房地产行业要想不断提高其经营利润, 就要不断提高其项目成本控制管理。

关键词：成本管理,房地产,开发项目

参考文献

[1]闫晶, 尹立新.基于标杆管理的房地产企业目标成本控制研究[J].商业会计.2010 (21) .

8.浅论房地产开发的成本控制篇八

摘要国家对房地产业的宏观调控、人口结构对房地产刚性需求可能存在逐步的弱化、社会经济发展结构的变化,将会抑制商品房价格持续走高,包括商品房在内的商品利润也将趋于社会平均水平,房地产开发企业的可持续发展,更多的是必须走内生性发展道路。针对这一命题,本文从成本控制角度出发,较为详细地论述了房地产这一特殊商品的成本构成,并从成本构成中全面分析影响房地产开发成本增大的主要因素并提出通过外部调控和企业内部管理两个方面来进行成本控制,以达到真正有效实现房地产市场的平稳发展。

关键词成本构成外部调控全面成本控制

内生是指靠自身发展,外生则主要指依靠外部力量。近十几年来,对我国房地产开发企业的发展,更多的主要集中在市场开拓等外生因素上,而对于内生性发展问题则涉及较少。我们认为,国家对房地产业的宏观调控、人口结构对房地产刚性需求可能存在的弱化、社会经济发展结构的变化,将会抑制商品房价格持续走高,包括商品房在内的商品利润也将趋于社会平均水平,房地产开发企业的可持续发展,更多的是必须走内生性发展道路。我们同时认为,降低成本是内生性发展的十分重要途径。因此,本文先从房地产开发的成本构成出发,对房地产开发的成本控制浅作探讨。

一、房地产开发的成本构成

房地产开发的成本构成包括:土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等。

(一)土地费用

土地费用包括城镇土地出让金,土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种:协议出让,招标出让,拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。在我国城镇商品房住宅价格构成中,土地费用约占总成本的30%-50%左右,而且逐年呈上涨趋势。因此,土地价格决定了房子的基础价格。

(二)前期工程费

前期工程费主要指开发项目的前期规划,设计费,可行性研究费,水文、地质勘察费,测绘费等土地开发费用,在整个成本构成中所占比例相对较低,一般不会超过5%。

(三)基础设施建设费

基础设施建设费指为开发产品发生的费用,包括开发项目的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环境、环卫设施等费用。该项费用约占成本的10%。

(四)建筑安装工程费

建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程,设备及安装工程费用等,又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从目前来看,约占整个成本的30%左右。

(五)公建配套设施费

公建配套设施费指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校、幼儿园、医院、居委会等)和各种营利性的配套设施(如商店、银行、超市等)等所发生的费用。

(六)销售费用

销售费用指房地产开发企业销售部门以及专设机构在销售开发产品过程中发生的各项费用。一般不超过整个销售额的3%。

(七)管理费用

管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用,在整个成本构成所占比例很小。

(八)财务费用

在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。它的大小与所开发项目的大小、融资额度的多少有密切关系,所以占成本构成比例相对不稳定。

(九)税费

税费包含两部分:一部分是税收,包括营业税、城市维护建设税和教育费附加、房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、契税、企业所得税、印花税等;另一部分是行政性费用,主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用,各地标准不一样。

二、房地产开发成本居高不下的影响因素

(一)土地供应价格上升

据统计,从2003年开始,全国很多地区土地交易价格持续保持较高上涨幅度。以某市为例,在该市行政区内的同一地段,2006年取得土地楼面地价为2524元/每平方米,2007年9月取得土地楼面地价为7096元/每平方米,到2010年3月取得土地楼面地价竟为16144元/每平方米,相比2006年增长6.39倍。

(二)市政公共设施由开发企业承担,加大企业成本开支

房地产开发企业不但要承担房屋建设任务,还要承担诸如道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等的建设费用,而且甚至要承担诸如学校、幼儿园、居委会、卫生站、公园等各种非盈利性的公用设施。这些本应由政府负担的项目移嫁由开发企业负责,加重成本开支的同时,无形增加了消费者的负担。

(三)房地产开发企业税赋偏重

房地产开发企业要缴纳的各种税种综合计算,企业税收负担可达到15%左右。况且,现在税务部门对所得税收采取预征的政策,从收到预收房款之日起就开始征收。例如:预收到100万元房款,就必须将11.80万元先交税,剩下88.20万元才能用于工程的开发建设。虽然说依法纳税是每个企业应尽的社会责任,但交纳时间提前,进一步减缓了房企的资金流速。

(四)融资渠道相对薄弱,财务成本居高不下

长期以来,我国房地产开发融资渠道多是通过银行间接融资,而通过股票市场、债券市场、基金、信托、外资、民间资本等直接融资的很少。按目前商品房预售管理办法规定,只有“四证”齐全,同时企业自有资金要达到项目总投资额的35%,银行才可发放项目贷款。并且建筑主体要达到30%以上的形象进度,方可取得房屋预售许可证,才可预售。按央行规定,商品房只有达到主体封顶才可发放按揭贷款。按项目周期3年计算,每平方米利息成本将达到350元—500元不等。如果销售不畅,财务成本更不可预测。

(五)建材价格波动,带动建安成本提高

建筑所需原材料中钢材,水泥,木材三大材所占比重最大,近几年来价格均有大幅度上涨,以钢材为例,建筑需要最多的螺纹钢和各种线材,今年的价格较去年平均涨幅达近700元,有的最多每吨涨幅达1000多元,建材价格的上涨,直接影响了建安成本提高。

(六)房地产企业成本控制意识淡薄

历年来我国企业采用的是一种以计划价格为基础,以事后核算为重点的静态成本管理方式,受传统观念以及房产开发企业高回报的利润率的影响,导致房地产开发企业缺乏成本竞争意识。企业往往忽视成本管理,浪费很大,财务人员只是根据合同来控制项目的开发成本,对开发产品形成全过程的成本控制却显得力不从心。

三、如何有效地控制房地产开发成本

(一)外部调控

1.强化土地供应管理,控制土地供应总量,降低地价

(1)加强政府调控,力求土地供需总量平衡。政府应根据市场需求作好土地供应量的测算,提供适量的供应维持动态平衡,使土地价格平稳上涨,甚至维持相对平衡的价格,避免因总量不足导致炒地之风盛行,地价狂涨。

(2)加大土地后期监管。政府做好土地规划的同时加大土地监管,一方面要加大交地力度,使本年度的土地供应量真正体现至开发量上来。另一方面要建立强制退出机制,应当明确规定对超过规定期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后要强制性收回,以保持足量的用地规模。

2.加大对房地产开发审批环节的效率

从现状看,大部分地方政府能认真落实国家已出台的各项清理收费政策,对房地产开发建设领域的各项不合理收费进行了清理整顿。但是对审批手续的时效仍未能加以重视,只有提高审批效率,才能加快土地量转化成开发量,降低资金占用成本。

3.完善市政配套,履行政府职责,合理分摊城市公共设施费用

对应由政府负担的市政配套设施,政府应切实负起责任。不能再通过变相方式继续转嫁到开发企业头上,对确需由开发企业承担的市政配套设施,应引进竞争机制,避免垄断性经营加重开发企业负担。

4.开拓金融业务,增强产业活力,降低利息费用

真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路,一是间接融资,依靠银行;二是直接融资,通过股票市场、债券市场、基金、信托等渠道。因此,积极推行金融机制改革,适当对房地产业辅以支持,如发行住房投资基金,企业债券,降低房地产企业股票上市门槛等。

5.充分发挥政府职能,加强市场宏观调控力度,维持物价平稳

政府应通过利率调整和控制货币发行量调节经济运行,抑制通货膨胀和维持物价稳定。通过市场这个无形之手,优化建材产业配置,特别是钢铁、水泥等对房地产开发息息相关的产业予以重点关注,使其既保证具有适当生产规模,又具有一定竞争格局,确保价格维持合理水平,保持建材市场的健康发展。稳定的物价水平不但可以降低建材价格,而且最终导致降低房屋建安成本。

(二)加强开发企业内部管理,全面控制成本

1.树立全面成本观念,并贯彻至企业每一员工

目前有许多的房地产发企业没有实行 “全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些企业认为既然成本管理的重点在设计阶段,其他阶段的成本不管理也影响不大;有些企业认为成本管理是成本管理部门的事情,与企业的普通员工扯不上关系;有些企业认为成本构成中最重要的是材料和设备,所以其他的成本费用就无关紧要;其实这些都是错误的观念,任何微小的成本、任何的成本要素都应该纳入成本管理的范围,同时企业的成本是由于企业全体员工的活动而产生的,所以全面成本管理是房地产企业现代成本控制的核心。

2.做好规划设计阶段的成本控制

控制建设工程成本,首先应从设计开始,因为设计是工程项目付诸实施的龙头,是工程建设的灵魂,是控制建设成本的关键。设计费一般只占项目总成本的1%左右,但对成本的影响程度达70%—90%。其措施,主要是以下几个方面:

(1)加强设计阶段的经济论证

设计阶段是工程建设的重要环节,它决定整个工程项目的规模、建筑方案、结构方案。设计方案优化与否,直接影响着工程总造价,影响着工程建设的综合效益。在方案比较时,可以采用成本——效益分析方法,在满足工程结构以及使用功能的前提下,依据经济指标选择设计方案。设计单位在技术经济分析中应大力开展价值工程方法的应用。

(2)实行限额设计

所谓限额设计,就是按照批准的设计任务书和投资估算,在保证功能要求的前提下,控制初步设计以及按照批准的初步设计总概算,控制施工图设计。同时,各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资额控制设计,严格控制设计中不合理的设计变更,保证工程竣工结算不突破总投资额。

(3)要加强设计出图前的审核工作

加强出图前的审核工作,将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看,设计方案的不足或缺陷加以克服时,所花费的代价最小,可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作,以求得提高设计质量,避免将设计的不足带到施工阶段,减少不必要的浪费。

3.严格控制建安成本,降低工程造价

(1)招标投标阶段的成本控制

招投标阶段是有效实行项目管理和控制工程造价的核心。通过招投标开发商择优选择施工单位或材料、设备供应商,这对工程项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。要对施工单位资质进行严格审查,必要时应进行实地考察,防止施工质量低劣、财务状况差、信誉差的施工单位混入投标单位之列。优秀的施工企业具有足够的技术实力,不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗,也使施工企业能够有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。

(2)施工阶段的成本控制

施工阶段是资金投入的最大阶段,是招投标工作的延伸,是合同的具体化。加强施工控制,就是加强履约行为的管理。该阶段成本控制的主要工作为:

①抓好合同管理,减少工程索赔。在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。要做到事前把关,主动监控,严格审核工程变更,计算各项变更对成本的影响,减少不必要的工程费用支出,避免成本失控。另外,对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔,使成本得到有效控制。

①从技术措施上展开项目成本的有效控制。在组织住宅小区的施工,安排开工计划时,要考虑到附属配套及大、小市政工程能否与住宅工程同步进行,尽量不发生临时供水、供电、供热的费用,并减少二次施工造成的人力、物力、财力的浪费。同时,材料费一般占直接工程费的70%左右,而直接费的高低影响到间接费的高低,因此,选用新工艺、新材料,是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。

(3)竣工阶段的成本控制

凡结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成,要有竣工验收单,如有甩项应在验收单中注明,结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减帐的清理,重点做好材料价差及竣工调价的审定工作,审核时应与原招标文件对照,凡系标底内已含项目不能重复出现。

4.财务成本的控制

在开发过程中,一方面要投入资金,另一方面项目预售收回部分资金。如何还贷才能使付出的利息最少,资金成本最低,这就要根据投资期限的长短及资金回收的情况来选择合适的还款方式。因此对项目整个开发过程的资金收支情况,应在项目开始之初就有一个很好的动态预算,结合工程进度及销售进度,在实施过程中做动态评估调整,从而把财务支出控制到最少。

9.土地开发成本房地产论文篇九

关键词：房地产开发项目；设计施工；成本控制

房地产开发项目的设计是工程施工的前提准备，设计的合理性、准确性、科学性对后面的工程建设造成很多方面的影响，包括工程投资、施工、竣工结算等。同样设计也需要投入资金进行，因此工程设计需要成本控制和管理。在房地产开发项目中首先按照建筑市场需求，建立工程模型，然后根据建立的工程模型进行数据分析，其模型数据分析是十分复杂的。有项目工程力学数据分析、外观设计几何分析、材料受压数据分析等，只有将这些工程模型数据分析准确，才能按照分析的结构进行项目工程设计，所以工程设计阶段与施工阶段都是一个复杂的施工过程。

1房地产开发项目设计阶段成本控制的原则

1.1满足工程施工需要的原则。虽然设计阶段对于工程建设非常重要，但是我们不能过分依赖资金投入，对工程设计进行深入研究，这样就会增加设计阶段的成本增长。任何工程设计都是为满足工程建设而服务的，所以只要设计在计算准确，工程结构合理的形况下，适当投入成本费用就可以了，即成本控制满足施工需要。当然过分对设计进行成本控制，则不利于开发项目的建设，设计做不好，则接下来的工程施工也就降低了标准，反而影响施工阶段的成本控制。

1.2坚持合理化项目设计的原则。从专业化角度出发，在房地产项目的设计期间，不仅要坚持设计的安全性原则、适用性原则、经济性原则以及美观性原则。而且还要遵循国家的规范化设计标准以及国家批准的相关建设标准。广泛应用可靠性的项目设计方法以及结构优化的项目设计方法等先进的设计方法。设计期间要高度重视因地制宜以及就地取材，最大限度节约房地产项目的建设成本，在满足建筑功能基本要求的基础上，节约投资成本以及建设资源，尽量缩短房地产项目的工期。在实际设计过程中，积极利用较强的新技术、新材料以及新工艺。

2工程设计阶段房地产项目成本管理措施

2.1实行设计招标制度。推行设计招标制度，充分引进竞争，迫使设计单位对建设项目的方案、结构、工艺流程、设备选型等作全面周密的分析、比较，建立良好的经济意识，重视项目的投资效果，拿最佳的设计作品参赛。实行设计招标制度有利于提高项目规划设计的质量，对投资进行有效的控制。在设计招标过程中，评标委员会对方案的合理性、先进性、经济性进行评估、比较和选择。现阶段评标委员会的成员一般多为工程技术方面的专家，而缺少懂建筑专业的经济、管理和营销人员。所以有必要邀请工程造价、工程管理和房地产营销专家共同参与评标。

2.2实行限额设计。限额设计就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，按照批准的设计概算控制施工图设计，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制施工图设计的不合理变更，保证总投资额不突破。限额设计并不是一味的考虑节约投資，更不是简单的将投资一刀切，而是尊重科学、尊重实际、实事求是的精心设计，合理的控制工程的造价。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。

2.3设计取费与设计质最挂钩。目前设计费用的计算主要有两种方法：按设计预算的百分比计取和按建筑面积计取。无论哪种方法都不与设计质量相联系，前者不但不会使设计人员提高经济意识相反会使设计人员尽可能的加大设计工程的工程量，这助长了设计单位只注重设计的安全性，而不考虑技术合理性和经济性。所以现行的设计费计取要进行改革，建立正确的激励机制，使设计费用的计取与设计质量紧密联系。

3房地产施工阶段成本控制

3.1加强项目的工程管理。保证房地产开发项目按计划顺利实施就是对成本的最好管理，从成本控制的角度出发，管理者应做好以下几项工作：加强的工作计划性。计划就是把开发项目的工程建设的全过程、全部目标、全部活动，重点是质量、进度、资金支付都纳入计划轨道，用一个动态的计划系统来协调控制整个项目，以便提前揭露矛盾，使项目协调有序的达到预期目标。加强控制职能。项目管理通过计划、决策、反馈、调整对项目实施有效控制。

3.2工程变更的管理。工程变更控制是为了实现建设项目的目标，而对工程变更进行分析、评价和改进，以保证工程变更合理、有效。提高工程变更的预见性。在项目建设过程中，对工程变更的管理非常重要，工程管理人员与造价人员应密切配合，严格控制洽商变更的发生。对于不可避免的洽商变更，必须事先做详细的技术经济分析，这要充分利用设计单位和监理单位的技术资源，并就变更对工程成本的影响做出评价，综合各方意见后再确定是否实施该洽商变更。设计变更必须在原合同条款的约束下进行，任何变更不能违反原合同。变更后的单价仍按原合同中的已有单价执行，如果合同中没有此单价或可参考的单价，则按合同条款进行估价，由承包商提出单价分析数据，经监理工程师审定，开发商认可后，方可按认可的变更进行。

3.3施工过程中的合同管理。在工程施工过程，有些特殊的部位或专业，需要开发商随着工程的进展而签署有关合同，特别是一些小额价款的合同，可能有开发商代表现场签署，这种情况在工程的后期较为常见。所以，规范、细致、严密的签署分包合同是项目建设阶段成本控制的又一重点。

3.4做好施工索赔的管理工作。在施工过程中，因其索赔的因素很多，甚至有些开发商采用“低价中标占领市场，高额索赔创造利润”的策略，这就要求开发商代表，要熟知施工合同条款，精通工程项目的专业技术标准，客观公正的处理好索赔工作。承包商进行索赔时，一般会根据自己的纪录提出工期和费用的索赔报告，开发商代表要从合同有关条款着手进行分析，根据监理工程师的有关记录，按照有关法律法规的规定，对索赔进行辨别和分析。开发商代表要根据监理日记对索赔事件的起因和责任归属进行划分，由于开发商或其他非承包商的原因，导致承包商在施工过程中付出的额外费用，证据确凿的情况下，开发商代表应依据有关合同、法律法规的规定，按索赔程序及时、合理的给与损失补偿，保证工程施工的顺利进行.3.5竣工结算的控制与确定。工程竣工结算是工程造价的最终确定，无论施工单位还是开发商以及其他利益相关方，都十分重视工程的竣工结算。结算书的审查，必须保证有中介机构独立进行，其具体内容如下：全面整理变更资料，正确的核定变更内容，确定工程量的变更，包括增加和减少的工程量。竣工验收。按照设计图纸和变更确定的工程范围，依据国家建筑工程验收标准，按程序组织工程验收。留足保修费用。因为建筑产品不同于一般的商品，不可避免的存在竣工后的返修问题，所以竣工结算要按照双方的合同约定，足额留出保修费用。

4结语

总之，在房地产市场竞争日益激烈的今天，加强项目的成本管理是加强房地产开发企业的核心竞争力的重要手段，突出重点地控制好设计及施工阶段的工程造价，是保证企业的综合效益最大化，实现企业的可持续发展的保证。

参考文献

10.土地开发成本房地产论文篇十

[中图分类号] F第一文库网275.3 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）04- 0016- 02 0 引言

在房地产开发企业中最重要的环节就是成本控制，加强成本控制不仅可以减少甚至杜绝企业的浪费问题，还可以整合社会与经济资源。房地产开发行业在我国属于一种新型产业，其发展环境还不是很成熟，存在很多的问题。而在竞争激烈的房地产行业中，只有加强对成本的控制才有利于房地产经营管理模式的进一步完善。

1 房地产开发企业成本核算的特点

房地产行业与其他行业的经营管理模式是有差别的，开发周期长是房地产项目的显著特点。项目申请土地使用权的过程最快的也需要1～2年的时间，甚至3～5年，而房地产企业内部对于会计核算也是与其他行业有差别的。无论是在项目的开发成本、收入还是税息利率方面都是有差别的，下面针对会计核算方面的问题进行详细的介绍。

1.1 对开发成本的相关核算

11.小议房地产开发项目的成本控制篇十一

关键词：房地产开发;项目前期;成本控制;原则

前言

新时期下，作为对我国经济发展做出突出贡献的房地产产业，如何促进房地产业持续健康发展，保障自身经济效益，成为新形势下房地产开发商面临的重要问题。当然，房地产行业之间的竞争也越来越激烈。房地产行业面临着我国实行的宏观调控政策，遭遇了一个比较严峻的考验，尤其是政府有关部门出台了諸如限制增长房价和限制购买房产等新的政策，对房地产行业增加收入方面有所制约。因此，我国现今的形式，房地产行业要想获得成功最主要的前提就是控制好成本。现今，大多数房地产企业在控制成本上都着重控制项目管理施工方面的成本，忽视了项目前期的预算成本控制。因其控制是否成功对工程总造价的影响巨大。所以，房地产开发商家在控制整体成本上应该首要控制好项目前期的成本，以便增加房地产企业投资效益。

1、关于开发房地产项目控制风险的关键点和前期成本

成本控制应涵盖房地产项目开发的整个过程，采取各种各样的强化措施，控制关于其他费用、不可预知费用、财务费用、销售费用、管理费用、报建税费、建筑安装工程费、前期工程费和土地成本等的有关资金消耗，把实际施行过程中产生的每一个类型的费用都管控在计划的成本范围中。随着成本控制理论的发展，房地产开发项目成本控制的对象也变得更为广泛，从项目的决策立项一直延伸到后期的物业服务及运营管理，即为项目全寿命周期成本控制。

1.1开发房地产项目的前期成本

新时期下，由于最近这些年来房地产行业飞速发展，逐渐成了国民经济的一个重要产业，当然，房地产行业之间的竞争也越来越激烈。不同区域的房地产项目，其前期成本的实际内容也有所不同，大体来讲成本由下列要素组成：1、其他前期费用。主要包括房地产开发项目前期有关工作人员的资金利息、福利费和工资等;2、前期工程费用。主要有“七通一平”费用或“三通一平”费用、勘察费和规划设计费等;3、安置补偿和土地拆迁费用。主要包括拆迁安置费、征地管理费、耕地占用税和青苗补偿费等;4、土地出让费。也就是房地产开发当地的土地单位拍卖出让或挂牌出让土地所需要支付的资金。

1.2风险的关键之处

（1）面临设计技术和设计质量的风险。房地产开发前期成本会遇到设计技术和设计质量的风险，这时就需要把握规划设计这个点。因此，在房地产开发项目过程中，规划设计费只占据了不足百分之一的总数，不过在房地产项目立项后会影响整个项目总成本的百分之七十五以上。设计房地产开发项目的好与坏对工期长短和工程项目的造价有着十分直接的影响。控制好规划设计时期的成本才可以把握好工程建设的总体费用，实现节约成本和降低工程造价的目的。设计规划时期也就自然是控制房地产开发项目前期费用的重要环节。

（2）面临拆迁土地、安置人员和土地购买风险。房地产开发项目遭遇拆迁土地、安置人员和土地购买风险后，控制该风险的关键在于前期投资决策时期。房地产开发项目的整个成本中土地成本占据了百分之三十，该项目是否可行取决于测算成本和评估论证开发该土地之后的后期升值的工作支出。所以，房地产开发项目中前期投资决策是控制前期成本最主要的一环，同时也是非常重要的时期。

2、开发房地产管理和控制前期成本的方式和举措

2.1房地产开发项目前期投资立项时期的成本

房地产项目的整体性成败与否会受到投资估算和可行性分析的影响，具体管理和控制前期投资成败的方法是：

（1）真正落实好编制投资估算和可行性研究工作。第一，估算开发房地产项目的效益分析编制投资。要求能够弹性、准确性和全面性的估算编制投资。编制投资的估算时要求可以全方位和仔细地估算，同时也是估算成本的目标，严格确保估算投资编制的正确性。把握好这个基础点的同时还要求思考到项目施工中遇到的具有弹性的一切外部因素，力求实现管控好项目总投资的目标。第二，要求房地产开发商严格遵守我国的社会和经济方面的相关政策和规定，按照需要来竞价所拍土地。根据所拍地块的市政规划、交通状况、环境和地理位置等要素来定位房地产项目的产品，并论证可行的经济成本、可行的项目方案、可行的售价和可行的房地产项目产品。做以上研究主要是为了实现企业最大程度的获得利益和降低项目运行风险的目的，当然，还要求开发进度和工程规模上都必须制定合理。

（2）建立一个专业的投资决策队伍。前期投资决策是一项系统和专业的工作，要求房地产开发企业建立一支具备丰富的行业管理经验和拥有深厚的专业知识的人员，在投资决策时期利用该企业所有的有关资源，制定出一个准确的投资决策。

（3）对项目进行定位和策划，注重调查和研究市场。房地产开发商在深入调查市场的前提下，加以研究和分析，再按照该企业本身的发展战略来整合各方面的资源，开发房地产项目时做好一系列的定位和策划，如定价策略、选择销售对象、定位开发产品和购买土地等。定位策划正确才可以减少购置土地和安置的风险，管控开发项目的成本费用。我国实行的是社会主义市场经济，对此，企业可以延请专业的市场调研部门来策划项目的前期工作，防止问题发生。

3、房地产开发项目施工成本控制须遵循的基本原则

房地产开发项目施工成本控制是整个企业进行成本管理和控制的核心，其在进行施工成本控制的过程中，必须遵循以下原则。

1.目标管理原则

目标管理的内容主要包括：目标的制定，目标的拆分，目标的参与、目标的执行，以及目标结果的核查，目标的修改以及评价，此外还有目标管理的计划、实施、检查、处理循环。

2.成本最低化原则

实行成本最低化原则时，要注意成本的降低不能忽视施工质量，要确保成本最低化的合理性。可以通过挖掘低成本的能力以及通过新技术等方法来降低成本。

3.全面成本控制原则

房地产开发项目施工成本的全过程管理和控制要随着施工进度进行而不间断地开展，不能漏，而且要贯彻在施工的全过程中，这样才能使得施工成本得到有效的控制。

4、强化材料的管理

（1）建筑材料的质量管理

①在材料購买之前，相关采购人员首先要对材料供应商进行充分的审核，一审材料供应商的材料经营相关手续是否齐全以及材料生产经营商的材料来源是否正规。二审材料生产经营商的企业经营状况。材料供应商的经营状况除了包括生产规模和企业经营文化、理念，还包括了企业业绩和市场口碑等因素。三审企业的质量控制体系是否完善。采购人员要调查企业生产的材料是否符合相关国家和行业的标准，以及对材料的质量等级进行测评，了解材料在市场同类产品中属于哪一档次的材料。②采购人员还要对整个建筑材料行业做深入的调查，了解更为全面、准确、细致的信息。材料质量的差异能够在材料行业中明显的彪现出来，采购人员通过对材料行业深入的调查研究，可以真实的了解不同生产厂家的市场信誉和口碑，从而为选择生产经营商提供科学的依据。

（2）选择正确的采购模式

经过众多的建筑企业材料采购经验，当前企业采购模式主要有以下三种：①承建方和监理单位参与下的业主确定材料的价格的采购模式，业主通常采取招标或者进入市场调查两种方式确定材料的价格;②材料由承建方和业主共同采购，共同对材料质量起监督职责，承建方有权力不使用不符合标准的建筑材料;③在工程结算的阶段，结合材料的购买价格采用加权平均数的计算方式计算。少量的辅助性材料则执行信息价。采用这三种采购模式可以做到一体化的材料管理效果，减少了承建方和业主之间的摩擦、矛盾。

（3）材料存放发放管理

材料购进之后并不会将所有材料都使用，在材料存放期间要加强对材料的管理，防止材料因管理不善而造成材料的损坏或者降低材料的使用年限。因此，材料的存放管理要做到以下两点：

1）采用标准质量的仓库保管材料。建筑材料要用专门的材料仓库来存放，尤其是如钢材和水泥等建材的存放库房。像这类的建材要注重仓库的防湿性能，如果这类材料存放在空气潮湿甚至能够被雨水淋湿的仓库，钢铁容易被氧化而降低了钢材的性能，而水泥被淋湿则完全不能使用。

2）对不同的材料做好标记，分门别类存放。建筑工地上的材料种类多，且同一种类的材料也有不同的型号规格。例如钢材在大小上有粗细之分，圆钢和带肋之分，标号高低不一的水泥使用范围不同，且不能混用。所以，在材料的堆放和使用上，建筑企业要严格按照先进先出，推陈储新的原则，完善材料的发放和存放制度。

5、结束语

综上所述，由于目前企业因为管理不当使得运营存在了非常严重的后果，在开发房地产项目时大多采用传统时期的方式管理经济，不能有效地解决变化多端的问题。因此，房地产企业要想长久的走下去，做大做强，就要求把握好投资项目的风险管理，实现房地产开发项目前期成本的有效控制。

参考文献：

[1]魏园园.房地产开发项目前期成本控制研究[D].河北工程大学，2013.

[2]方辉.房地产开发项目前期成本控制研究[D].浙江工业大学，2012.

[3]李丹.房地产开发项目前期成本控制研究[D].重庆大学，2010.

12.房地产开发项目成本控制研究篇十二

(一) 房地产业发展现状概述

近年来, 我国房地产市场持续高速发展, 特别是改革开放以后, 伴随着城市土地使用制度的改革和住房制度的改革房地产行业彻底打破了传统的计划经济的束缚, 得到了更加迅猛长足的发展。房地产在过去的十一五期间为推动我国经济快速发展贡献了非常巨大的力量, 并且在未来的五年计划里, 房地产对推动国民经济的作用仍然是不可替代的。但是在房地产行业高速发展的今天, 同样也暴露了不少问题, 如房价收入偏高, 投资性购房比例偏大, 供求结构的矛盾等特别是在资源如此稀缺的环境中, 行业内外的竞争如此激烈, 各项投入成本价格的上升, 使得房地产行业进行科学合理的成本控制成为突破发展瓶颈的唯一出路。

(二) 以河北省为例的房地产行业发展现状

第一, 整体行业投资现状。2010年, 全省完成房地产开发投资22648348万元, 同比增长49%;有开发经营的企业个数1776同比增长15.4%;土地开发投资额929529万元同比增长52.9%;配套工程投资203484万同比增长3.5%;国有及国有控股单位投资1201508万元同比增长46.4%。

第二, 行业所需成本现状。房地产行业的成本所包含的成分是非常复杂的, 为了方便研究如果我们就将房地产行业的成本简单的归结为:项目所用的土地成本, 工程建设材料成本, 人工成本。那么由于这三种成分成本的上升, 房地产行业的成本相对于过去的五年已经提高了很多, 使得行业利润出现很大程度的降低。据相关数据显示河北省的房价由于成本上升所带来的上涨大约占整个房价上升幅度的70%。

(三) 房地产行业进行开发项目成本控制的必要性

房地产是我国经济发展的支柱产业, 房地产行业的发展直接关系到我国的经济水平。而成本控制不仅可以促使企业获得更多的经济利益, 同时也可以在保障提供高质量商品的同时给顾客更多的优惠, 使人民安居乐业。并且房地产企业数量越来越多, 企业为了获得更大的竞争优势, 使企业长久发展在激烈的竞争中处于不败之地, 企业必须进行成本控制。

二、房地产开发项目成本控制的原则

(一) 全面性原则

包括全过程成本控制、全方位成本控制和全员成本控制。它要求房地产项目开发从前期的准备到最后的交付使用整个开发过程中的各环节和阶段以及所有的参与单位都要进行成本控制, 建立科学严谨的成本管理控制流程, 使得项目成本自始至终置于有效的监督和控制之下。

(二) 最小化原则

房地产开发项目在成本控制的过程中应努力实现项目的成本花费在科学合理的基础上达到最小化。即不仅仅要实现降低各种成本的可能性, 而且要从实际出发, 制定科学合理的最小化成本。

(三) 实时控制原则

房地产开发项目是一次性的, 项目的成本控制应注重项目实施过程中的控制即实时控制。在房地产开发项目的前期准备阶段成本控制只是根据项目设计的具体内容制定项目的成本预算, 以便为今后的成本控制提供一个可参考的标准, 而房地产开发项目末期的成本控制, 由于项目工程即将完工, 项目成本盈余基本已成定局, 即使通过成本监督发现了偏差, 或许也已经来不及修正了。所以必须保证房地产开发项目的成本控制实行实施控制原则。

三、房地产开发项目成本控制研究

房地产项目开发的重点阶段的成本控制有以下几个:立项环节成本控制、设计环节成本控制、工程招投标环节成本控制和施工环节成本控制。本文结合房地产成本控制的内涵遵循其控制原则, 对这几个重点阶段进行分析。在这几个阶段中施工阶段的成本最大, 占到了整个费用的60%-70%, 如表1所示, 但是对成本控制影响程度最大的却是在立项阶段。本文结合成本控制的原则重点对这四个环节的成本控制进行分析研究。

(一) 立项环节成本控制

立项阶段的费用在整个房地产成本中所占的比例较小, 才1%但是立项阶段却对成本控制的影响最大, 因为立项就是计划预算, 它的好坏直接影响到了后面所有阶段, 所以它是整个成本控制的关键所在。

在此环节应重点对前期成本、费用、利润等进行合理的估算, 对项目的可行性进行可靠的评价, 充分提高资源的利用率。具体应该做到以下几个方面:首先, 对房地产开发项目的成本进行相对准确的估算。这一工作对项目的可行性研究以及成本控制都是十分重要的, 它成功的实现了项目成本控制由事后控制转到事前控制。其次, 对于项目所涉及的材料等财务人员要做到时时调查, 了解其最新动态, 以便做到准确估算。做好预算对房地产这种资本密集型产业是至关重要的, 同样一个项目假设投资10亿, 在其他外界条件相同的情况下使用自有资金6亿和3亿所达到的资金利用率和利润是不同的, 后者的资金利用率明显高, 但是风险就会高。所以要做好资金利用率和风险之间的关系。再次, 在立项阶段对敏感的因素进行敏感性分析对整个房地产成本控制也是十分有利的。

(二) 设计环节成本控制

房地产开发项目设计是指用图纸把具体的表示出的设计方案, 施工图绘制完成才能做出施工预算, 所以控制工程造价的关键是设计环节。所以一个好的设计方案, 既可以给企业带来良好的社会效益, 同时也给企业带来更大的经济利益。但是长期以来房地产企业对设计阶段重视不够, 导致这部分的成本控制不能实现。在施工阶段是按照设计图进行的, 所以设计阶段是全面工程造价的关键, 在具体的操作中做到以下几点:首先, 实行严格的工程招投标制度。房地产企业在进行项目设计时要大力引进竞争机制, 切实加强管理, 从而达到成本控制的作用。在选择设计单位时, 要进行公平合理的招标进行选择;同时根据情况实行分块招标, 因为如果一个项目完全交给一个单位进行, 可能费用会比较高。其次, 坚持技术与经济想结合、推行限额设计。在项目的设计时只要能用定量分析的都要通过计算, 用数据说话。在设计时要特别注意材料和设备的经济型尽量搞标准化和系列化设计;在总投资限额的限制下, 在保证项目设计能达到目标功能的前提下, 对技术以及施工图设计进行严格的投资限额设计。此外要严格执行限额设计, 设计单位要承担技术经济责任。如一项目土地费10亿元, 折合2000元一平米, 建筑成本1500元一平米, 定价为4200元一平米, 由于时间紧等问题设计单位没有严格执行限额设计, 在图纸没有设计完前久开工建设, 后来在施工到第5层的时候才修改, 损失三千多万, 尽管如此5层以上部分修改, 每平米降低成本30元, 共节约成本600.86万元, 但是远远没有达到其预先限额的标准。同时应该注意加强设计人员和工程造价人员以及企业管理者之间的沟通。最后, 加强出图前的审核。从经验来看, 改变方案的缺陷所花费用远远小于施工后再进行改正的费用。

(三) 招投标环节成本控制

项目招投标阶段是最敏感的阶段, 是房地产成本控制非常关键的环节。采用合理的低价中标形式, 不仅可以避免哄抬标价现象, 而且可以避免导致由低价中标导致的低质工程。在具体的招投标过程中, 应做到以下几点:首先, 招标工作应严格遵循公开、公正、公平、诚信的原则。对招标信息要广而告之, 对来投标的企业资质要进行严格审核, 甚至实地考察。施工队伍的好坏直接关系到工程标造价控制的成败, 所以要求施工方具有强的技术实力, 对企业成本控制至关重要。其次, 组织好招标文件工作。项目招标工作要严格控制工程招标条件, 认真编制标底和标书, 做好评标工作。招标书应严谨、准确、全面, 项目造价应尽量包死, 尽量少留或者不留活口。项目标底要控制好质量, 控制在合理造价的下限。再次, 确定合理的中标者。不能仅以低价作为确定中标者的唯一标准, 以避免产生低价恶意竞争和不合格的产品。要采取合理低价的原则, 是在保证工期、保证质量的前提下的合理低价。

(四) 施工环节成本控制

施工阶段占整个项目成本最大, 这一阶段的成本控制, 主要是控制成本严格按照预算成本, 不能远离预算成本太大。它影响成本的可能性在10%左右, 虽然节约的可能性小, 但是浪费的可能性极大, 如果控制不好极易造成成本的急剧增加。

目前项目的质量控制、成本控制以及工期控制都是由监理公司来承担, 但是目前监理公司的工作人员以及公司质量参差不齐, 大部分工作只是停留在质量控制上, 所以这一阶段的成本控制还是由建筑单位决定。建筑公司要求在建设时要先进的施工组织和科学的施工方案, 尽量缩短工期, 降低材料和人工的浪费。所以这就要求建设方要做好事前控制, 而这一去又追溯到了工程设计阶段的成本控制, 做好图纸会审。如某商品房的施工中由于施工前未对图纸进行仔细的审查, 使得最后建筑出现了一道斜梁, 这不仅给企业带来了巨大的经济损失, 也大大增加了施工的技术难度, 同时也使得房的使用价值下降。

四、总结

房地产开发项目成本控制是一个实时的全过程、全方位、全员控制, 做到各方面综合平衡, 才能做到成本的有效控制。在实施全过程成本控制过程中, 既要全面综合考虑, 还要重点把握对关键点控制, 使建设实施阶段, 在投资控制、质量控制、工期控制、安全控制等阶段统一起来;同时, 应采用动态管理理论, 确定成本目标, 采取主动控制, 实施科学动态管理。从而对提高房地产企业的竞争力、取得更多的经济利益服务。

摘要：文章通过分析房地产开发项目成本构成要素分析, 结合成本控制的重要性、原则和内容, 提出改进房地产开发项目成本控制的措施和建议。

关键词：房地产,成本控制,降低成本

参考文献

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[9]、施建刚.房地产开发与管理[M].同济大学出版社, 2004.

13.房地产成本管控学习心得篇十三

两天的房地产成本全过程精细化管控培训已经结束了，虽然时间不长，但两天下来我的收获却是比当初想像的要多的多，以前也学过成本管控方面的知识，但自己对于成本管控的理解还仅限于财务预算上，通过这次的培训，对于成本管控有新的感悟，有了更深刻的理解。下面将自己的一些体会与大家一起分享。

培训的内容让我懂得了成本管控贯穿于企业管理全过程，企业在总收入一定的条件下，企业想提高利润，必须降低成本。成本管控的好坏，直接影响企业盈利。成本管控不是无休止的研究过去的错误、而是集中注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以保证通过有效的方法实现既定成本目标。成本管控是以效益目标为目的，对成本进行事前测定、事中控制、事后考核，从而把成本由传统的事后算账发展到事前控制，形成全过程控制、精细化管理、全员参与的多层次、全方位成本管理体系。成本管控的中心工作就是如何在保障质量符合设定的目标所花费的系统成本最优或较优的创造性管理活动。地产集团层面成本控制工作，最主要的任务就是着眼于大成本的统筹策划、目标管理、监督管理、协调控制，包括项目运营成本、人工成本、能源成本等。

成本控制好坏，关键在于成本管理能力，关键在于管理理念思路、方法措施。成本管控首先要做好财务预算，培训使得我们懂得一个优秀的预算的重要性，一个优秀的预算将在企业的运营过程中起到非常重要的作用，好的预算将使得企业的运转完全掌握在决策者手中。

预算应加强计划性、讲究科学性、强化实用性。预算是根据发展计划和任务编制的财务收支计划。科学、合理的预算是内资金来源和各方面支出的合理统筹，是进行各项财务活动的前提和依据，是一定时期内发展的保障。随着公司的发展，预算管理的科学、全面、细化的要求也需要越来越高，由此可见财务预算的作用与地位也显而易现。

没有事前的财务预算，就对财务收支心中无数，全年资金运作也无从知晓;没有事中的严格控制，预算执行就得不到保证;若没有事后对预算执行的分析，则会看不到工作中的成绩和缺点，不能吸取经验和教训，从而也不能进一步提高管理水平。可见，对预算执行结果的全面分析是预算管理各环节中重要一环。在预算终了时，应当清理核实全年预算收入，支出数字和往来款项，做好决算数字的对帐工作，系统地整理和积累财务基础资料，通过系统资料分析，可以总结一年预算执行，平衡收支，资金使用效益等方面的经验，同时对于与预算指标有较大差异的收支项目要进行分析，找到问题的症结所在。比如，当年维修费比上增加较多，如果是老小区，房屋，建筑物等按计划进行普遍的维修，开支多一些是正常的，也是必要的;如果是新小区，则可能存在问题。还有差旅费，招待费开支方面，都是有节约的潜力可挖的。预算执行结果报告主要包括预算收支的实际完成情况和计划的完成情况，要做到数字准确，内容完整，说明充分，报送及时。

事中控制是另一个有效控制成本的方法，物业公司需要服务众多业主，业主的性格各异，这就决定了物业公司的日常事务繁而杂，突发事件多，很难在事前全面预料，另外物业公司属于微利企业，据有关资料，全国86.5%的物业公司处于亏算状态，因此事中控制对于物业公司来说尤为重要。

成本管控最核心的业务是系统风险的控制，最重要的工作是管好人控住风险点，最关键的环节是管控机制，也就是构架和流程制度，最主要的节点是事前控制。管，就是管人、事、物，控就是控制图、约、量、价、费。

人事物的管理主要是通过架构体系和流程制度规范来进行。物业公司应建立合适的组织架构、岗位职责、制度流程、考评体系，合理划分工作界面，合理授权，适时激励。物业项目也有相应的管理组织和工作流程，但两者管理的高度层次深度均有质的不同，物业项目强调执行和反馈纠偏，通过过程管理来实现，物业公司更多的是成本运行方案的决策督导，通过统筹协调管理控制来实现。

日常管理中，可以从控制人员数量、批量进货、以旧换新、局部更换、拆分再用、重复利用、修了再用、定期检查、控制风险等方式控制成本。

事后控制主要是指考核，主要是通过目标成本分解落实问责制，如果全员负责就等于无人负责，只有分解了责任，才能做到责任明确、动态评估、事中考量、奖罚分明，考核要责任明确、可追溯、可量化、标准明确、能分期累计、标准相对固定、考核与经济利益挂钩。成本管控不等于不花钱和不让花钱，花的多一定是浪费，花的少也会造成浪费，花多花少不是重点，花的关键才是关键。省钱和花钱要避免两个误区，一是避免不计成本的追求效果，要关注业主需求、关注成本和品质的适度；二是避免强调成本而导致品质降低，导致“豆腐渣”品质，这样牺牲的是服务品质，最终牺牲的是业主的忠诚，直到影响企业口碑，甚至影响销售。

物业管理企业节约成本，是提高经营效益的根本途径。可以采取以下措施：

1．实施集约化管理。集约化的管理，即将所管辖的所有物业统一在一个品牌的旗帜下，由公司统一调配。这样不仅可保证各物业项目的管理达到品牌的质量标准，还可以节约成本。

（1）集约化的管理运作。对企业管辖下的所有物业，除各自物业必不可少的人员外，其他的事务由公司总部的高级指挥班子、顾问组、培训队伍、工程维修保养队伍、专业清洁队伍统筹调配，实施对各个物业项目的事务管理和管理指导，从而使各物业项目的人力成本大为减低。

（2）集约化的有偿服务。由公司总部组织统一的服务队伍（公司）来承担各项目的有偿服务，可以达到统一收费标准、统一服务规范、统一监管，及节约成本的目的。

（3）集约化的经营。由公司总部将各项目的经营统管，以连锁店的形式统一展开。

2．节约管理管理费用。物业管理行业竞争激烈，业主对物业管理的要求也在不断提高，物业管理企业只有千方百计地降低管理成本，才能在竞争中站稳脚跟。这就要求物业管理企业：

（1）控制公司人数，培养一专多能的人才，以节余人工成本。（2）做好设备设施维护保养，降低维修成本。

（3）进行技术改造、控制设备开关时间、合理配置设备设施，以降低设备运行费用。

（4）完善采购管理制度，货比三家，重大采购实现公开招标，以降低采购费用。

14.房地产项目成本控制制度篇十四

一、总则

1、为了增强成本控制力度，加强公司对项目投资的整体把控，根据国家有关法规政策，结合公司成本管理的要求和经验、教训，制定本方案。

2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。

3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。

二、成本管理职责

1、编制经济合理的目标成本计划，分解成本控制指标，提出控制要点；

2、组织工程招投标与材料采购招标工作；编写招标文件、合同条款，进行相关技术标的评审；参与合同谈判、合同交底及合同纠纷的处理；

3、组织编制工程施工图预结算工作；

4、跟踪、落实项目成本计划及其执行情况，适时了解项目成本的实际构成，汇编项目成本报表；分析、总结项目成本控制情况，协助、督促公司做好项目操作过程中的成本

控制工作。

5、及时收集项目成本动态资料，为公司管理层提供充分、有效的决策依据

三、项目各环节的成本控制

（一）施工招标环节的成本控制

1、除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位，不得指定。

2、主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。

3、同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。

4、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。

5、垄断性质的工程项目（如消防、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。

6、应建立健全施工企业档案，跟踪评估其资信、技术力量等。

（二）施工过程的成本控制现场签证

1、现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处

理。

2、现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人3员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定。

3、现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。

4、凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。

5、因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。我方设计变更的审批权限由各开发单位根据自身实际情况确定。

工程质量与监理

1、项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。

2、工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。

3、应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。工程进度款

1、工程进度款的拨付应当按下列程序办理：（1）施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表；

（2）工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料；

（3）预算部门整理复核工程价值量；

（4）经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。

2、工程进度款支付达到工程造价85%时，原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终

结算主动权。

（三）工程材料及设备管理

1、项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：

2、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供；

3、实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。

4、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。

5、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位：

（1）能够实行赊销或定金较低的供货商；

（2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；（3）能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；

（4）售后服务和信誉良好的供货商。

6、工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。

7、《采购合同》中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。

8、建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的行为。

9、对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型，在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。

10、材料的代用应由工程管理部书面提出，设计部和设计单位通过，领导批准。

11、甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和工程管理部的验收检验证明以及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算。

（四）竣工交付环节的成本控制

1、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。

2、设计、工程、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。

3、凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。

4、工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订《保修协议书》，以明确施工单位的保修范围、保修责任(包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定)及处罚措施等。

5、采取一次性扣留保修金、自行保修的开发企业，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。

6、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工程承包合同中便明确有乙方承担。

（五）工程结算管理

1、工程竣工结算应具备以下基本条件：

◆ 符合合同（协议）有关结算条款的规定； ◆ 具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料；

◆ 项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备；

◆ 工程遗留问题已处理完毕；

◆ 施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全。

2、工程结算要以建设单位存档的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一般只能作为参考。

3、“点工”必须按照定额价计取、结算。

4、工程部应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确，也可聘请建行或国家有关部门进行复审。

5、编制的预、结算书，应当有工费、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，扣清甲供材料款项。

6、工程部应对主体工程成本进行跟踪分析管理，进行“三算”对比，找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见。

7、在工程部提供的结算资料基础上，财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书。

（六）其他环节的成本控制

1、正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详细的《销售承诺事项清单》，逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核；对学校、交通、水塔等配套，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围内。《销售承诺事项清单》及有关成本测算，须报各开发单位总经理办公会审查通过。

2、销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等项目时，应事先编制预算并报各开发单位总经理办公会批准后方可实施。

3、应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏；应减少现房积压时间，减少利息费用等成本。

4、各开发企业应按回避、竞争、平等、服务、距离、双赢、公正、团队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系。

五、附则

1、本制度适用于集团所属的房地产开发企业。各房地产开发企业应根据本单位的具体情况和项目特点，结合本制度的要求，制定本单位的成本管理制度或管理办法，在实际工作中不断完善，并报总部备案。

2、本制度未涉及到的内容或未尽事项，应按照国家和集团房地产开发企业成本管理的有关规定执行。本制度由总部财务管理部根椐集团成本管理的需要进行修订和完善。

工程项目结算管理办法

第一章总则

第一条为进一步规范工程项目结算管理工作，加强竣工工程结算力度，合理组织经济收入，提高企业经济效益，特制订本办法。

第二条本办法适用于工程总承包部所属分公司、项目和集团公司委托管理项目对业主的结算。

第三条工程项目结算管理是一项综合性的管理工作，涉及经营、技术、生产等多个部门，各单位、各部门要高度重视、通力合作。

第四条工程项目结算管理工作，必须严格遵守国家的有关法律和政府法规、政策，坚持实事求是、合理有效的原则；严格执行结算文件的审核程序，做到计量准确、内容完整、各项费用计取全面、合理。

第二章管理部门及职责

第五条经营管理部是结算管理的主管部门，其职责是：

（一）负责工程项目结算日常管理工作，包括经营人员业务培训、经验交流、专题研讨；

（二）指导、协助或审核、监督项目的结算编制；

（三）协助集团公司对工程总承包部所属项目进行工程结算稽查；

（四）指导和监督项目结算资料收集、归档。第六条项目经理部是结算管理的实施部门，其职责是：

（一）负责组织工程项目结算会审；

（二）负责工程项目结算的编制、报送及洽谈；

（三）负责工程项目变更、索赔资料及纠纷、诉讼所需

证据的收集、整理、编制；

（四）项目经理部结算工作分工及责任：项目经理、项目预算人员无论其人事关系如何变动，均需将该工程结算工作负责到底。项目经理是项目结算第一责任人，负责项目结算组织和审批工作，项目经营人员为结算工作的业务责任人，项目生产、技术、财务人员负责配合结算责任人完成结算工作，包括施工过程中提供施工、技术、物资、人力、机械、费用等方面资料，承担因资料或提供证据不足造成结算损失责任。

第三章洽商及索赔管理

第七条项目实施或工程施工过程中，由于业主或社会因素及因需要所发生的设计修改、洽商变更，造成我方经济支出增加、工期延误或经济损失，均应向业主及时办理签认。不能及时办理的要有当时施工情况的图片或录像资料，以便补办签认。

第八条由于业主或社会因素的影响造成项目不能正常实施或施工中断，项目经理部应做好记录，并及时有效地办理签认手续，注意日常的资料积累。

第九条设计修改或洽商变更记录的主要内容应包括：变更原因、知情人、项目、部位、数量、延误工期、发生费用、业主、设计、施工监理单位经办人签字及签证日期。

第十条各种变更、洽商签证记录、会议纪要，来往函件等由现场负责施工的技术、生产、经营人员办理，工程项目负责人负责检查、落实，杜绝竣工后出现资料不全，业务人员相互推卸责任的现象发生。

第十一条项目经营负责人应会同项目部生产、技术认真研究合同及招投标文件，技术、工程及其他有关业务人员在办理洽商、签认时要有经营意识，适当规避合同风险，提高洽商、签认的经济价值。

第十二条各种变更、洽商签证记录应及时送交预算人员，预算人员要核实资料的完整性，按合同约定的期限及时编制费用文件，并送业主、监理单位审批，经营管理部不定期进行检查。

第十三条当出现重大索赔事项时，项目经理部应在28天内（或按合同约定）以书面信件正式向业主、监理工程师发出索赔通知书，并取得业主和监理工程师确认。索赔通知书的内容包括：索赔事项的名称、相应的合同条款、索赔要求和索赔清单。

第十四条监理工程师和业主代表无正当理由，对变更工程价款报告和索赔报告不予确认，对变更价款、工期有异议时，应请求政府相关管理部门调解，调解不成时应按《建设工程施工合同》约定的纠纷处理办法解决。

第十五条为避免企业损失，确保项目部权益，合理处理工程索赔业务，大型、重点项目在工程中标后、工程实施前应编制《项目变更、索赔管理工作规范》，以提高工程管理水平。

第四章工程结算管理

第十六条具备阶段结算条件、工程竣工并取得核验证明或因故停缓建办理确认手续后，项目经理部应在施工合同规定的时间内，编制完整工程结算书，并组织相关部门进行结算会审，签署会审意见。在报送业主或监理前10天报工程总承包部经营管理部审核，经营管理部在５天内组织结算会审，项目部根据会审意见对结算进行修改装订后报送业主或监理审定。

第十七条工程结算文件应包括下列内容：

（一）工程结算书封面；

（二）编制说明；

（三）工程结算费用汇总。包括工程合同造价、合同外增加费用、历次洽商变更及索赔金额、暂估价差调整以及其他按招标文件、合同及政府有关文件可以调整的费用；

（四）洽商变更及索赔依据；

（五）其他

第十八条工程结算文件报送业主或监理时，项目部应做好签收登记。结算经办人应及时了解、掌握业主或监理单位审核进展情况，采取相应措施。在施工合同约定时间内，业主未提出异议时，可视为同意结算报告，应尽快形成法定文件。当业主或监理在规定时间内提出异议时，可通过协商解决或申请施工合同、工程造价管理部门调解，经调解无效时，可向仲裁机构申请仲裁或向法院提起公诉。

第十九条接到结算审批单后，将原件和完整结算资料报经营管理部；并对该工程进行结算总结，分析结算结果和过程中的经验与教训，在一个月内将结算总结报告报送经营管理部。

第二十条项目经理部应在三个月内或在合同约定时间内完成对业主结算工作。

第五章结算资料管理

第二十一条为保证工程造价与结算具有可追溯性，方便调查，项目经理部要分类建立资料登记台帐和明确保存方法和保管责任人。

第二十二条归档资料要随时积累，结算完成后一个月内将结算资料装订成册，报公司经营管理部１套（统一为Ａ4，非Ａ4纸折叠成Ａ4纸大小），结算资料最迟在审计报告成立之前报送。其主要内容为：

（一）封皮、目录、结算确认单、工程概况；

（二）结算总结；

（三）工程结算文件；

（四）工程承包合同（补充合同、合同附件）；

（五）竣工验收单；

（六）其他资料。

第二十三条重点工程和有代表性的工程竣工后，应进行资料分析，作为检验企业管理水平及以后投标报价的决策依据。