地产开发策划方案

2024-09-03

地产开发策划方案（共13篇）

1.地产开发策划方案篇一

第一部分：市场调研

项目背景：XX房价目前在全国省会城市排名处于倒数的位置，XX因而被评最具投资价值地区，20**年XX的房价仍会继续走上涨通道，轻松冲过5000元大关，直逼6000元大关。20**年XX市商品房销售均价达到了每平方米4910元，比20**年上涨445元，涨幅9.9%。其中商住房20**年均价达每平方米4580元，比20**年上涨586元，涨幅达14.6%。20**年，XX市商住房销售价格肯定还会上涨，涨幅不会低于6%。至于何时能突破6000元大关，还需要进一步观察。国家将会进一步加大对房产价格的宏观调控力度，使房地产行业的发展处于不冷不热的状态。过冷或者过热，对经济都会有不利影响。XX是全国交通、地理、商业的中心城市，基础价值优越，近两年郑东新区的崛起和“郑西新城”的建设，将使XX的房地产行业在今后更具投资价值。

第二部分：项目定位

项目名称：西城苑

项目前景：“十年河东，十年河西”，一句富含哲理的话，同样适用于XX东城和西城的发展。过去十年，XX近乎执拗地向东发展，其巨大的成就的确令世人瞩目，与之相比，XX西区显得有些落寞。但在20**年，这种格局将被打破。加快建设XX都市区，让XX西城迎来了全新的发展机遇。在此背景下，“郑西新城”呼之欲出。

项目简介：郑商地产公司承接的西城苑项目，地处XX市高新区，莲花街牡丹路与月季路交汇处，西邻河南工业大学新校区，连霍高速擦身而过。优越的地理位置，注定要吸引所有XX市民的关注。

项目占地201亩，绿化率36%，容积率2.3，居住用户2666户，社区内规划有蓝山风情会所、社区活动中心、游泳池、网球场、篮球场等，以及5层退台式花园洋房、8+1情景电梯洋房、空中花廊联排别墅、院馆级高层等物业形态。

项目竞争力分析：西城苑所处的高新区，汇集了4所河南省一流的大学：XX大学、河南工业大学、解放军信息工程大学、XX轻工业学院。是国家级的一个产业开发区，位于XX市西北部，南临西流湖，北接邙山，东与环城快速路相联，西四环穿区而过，距市中心约12公里，南距310国道2公里，北邻连霍高速公路，距新建XX国际航空港30公里，对外交通条件优越。属暖温带大陆性气候，四季分明，高新区水质、空气质量上乘。规划面积70平方公里，建成区面积30平方公里，总人口20万，是河南省、XX市发展高新技术产业的核心区域。

根据20**年《XX高新城空间规划》，XX高新区将在西四环以西新建一座“高新新城”，与现有建成区、北部生态产业区、西流湖休闲创意区共同组成“高新城”，到十二五末，XX高新区总面积将由现在的33平方公里，扩大为近66平方公里。彻底“变身”为集新兴产业、科技、创新、生态宜居为一体的XX高新城。

因此，将来高新区必定在人口和规模上增加一个层次，而住房的需求也让西城苑这个项目充满了无数的机遇。

第三部分：产品策略

产品定位：中原创新生态洋房大社区，打造湖景·休闲·绿色·生态、适宜人居的大盘，自然生态、和谐邻里、健康生活方式。项目整体规划坚持生态主义设计原则，崇尚自然生态，倡导健康生活方式。由南北纵向的景观水系与东西向的景观大道交汇处是社区中心的中庭湖心景观。采用开放式大社区、大景观，和分组团私密性相结合的手法，形成五大组团。既能营造环境优美、邻里和谐的大社区理念，通过多样人行交通流线，合理布置活动场地、休憩场地，又能保证各组团私密性的管理。项目主推产品大套、中套、小套5层退台式花园洋房，同时又在高层产品上采用创新的理念，推出空中花廊联排小墅，院馆级高层，加上风情商业街、会所、幼儿园等配套建筑，营造生态环境优美，居住生活便捷的大社区。

低碳节能、绿色环保，从地产开始。

建筑节能减排已成为新地产时代的主题，节能住宅、绿色住宅、环保住宅已成为房地产市场的主流，其不仅囊括了节能材料的使用，并将节能技术应用到住宅开发建设中。

价格定位：4800—12000元/平米

户型规划

现代简欧建筑风情，外观简洁、线条分明、讲究对称，运用色彩的自然过渡，营造舒适的视觉效果，出典雅、时尚、尊贵的建筑气质，富有浪漫主义塑造情感升温的友居氛围。

户型设计说明：

户型设计从使用功能、采光、通风、材料等角度去考虑，营造健康生活，引入流行元素。如入户花园、落地转角窗、阳光房、空中露台、一步式阳台、空中庭院、奇偶错层等，带来生活便利的同时，构造出多种不同观赏角度和观赏体验。

●私家花园

●下沉式复式

●阳光房

●开放式客厅+餐厅设计

●豪华主卧、落地拐角飘窗，270度观景视野

●保姆房

消费者定位：

（1）经济基础比较好的高收入人群;

（2）有一定经济基础的普通消费者；

（3）对教育环境要求较高的消费者；

（4）房地产投资人群；

第四部分：营销策略

（1）媒体传播：通过墙体、车身、电视、网络、报纸等宣传房产项目，有利于提高项目在该地区的知名度，起到促销的作用。

（2）折扣优惠：通过给消费者以一定的优惠，以较小的代价拉开与周边楼盘的价差，加快销售速度，加快资金的回笼。

广告语：新城市，新生活。

促销方案：通过媒体传播效应来提高项目本身的知名度，然后举办一些公益项目或者文艺项目，吸引群众来到这里了解该项目的各方面情况，再加上项目本身的一些促销优惠活动，比如前30名客户打几折，或者送礼品什么的使消费者心里感觉比较舒服实惠的方法，提高消费者来这里买房的积极性，从而达到促销的目的。

第五部分：结束语

综合以上各项分析，西城苑项目具有很大的投资效益，具备良好的可行性。

2.地产开发策划方案篇二

1 策划的涵义

人们对策划的理解多样:有的人认为策划就是要提前制定计划, 然后在后期按照计划进行生产或运行;也有人觉得策划就是要与生产管理紧密的结合, 利用广告营销、公共新闻等使某件事某种项目达到更高的目标。策划就是要推翻陈旧的思路, 不断创新, 进行全新完善科学的正确策划, 为项目开发带来巨大的市场经济;策划是集政治、经济、社会因素等多种因素和生产力要素的综合;策划是一门综合学科, 它是建立在经济、管理、商业、营销、广告学等多门学科的基础之上的。

2 房地产项目开发前期策划的内容

2.1 开发项目的产品研发与设计

开发商开发的项目产品———房地产产品。房地产产品能够为消费者提供土地、有型建筑物、构筑物、和无形服务。房地产产品涵盖以下几种方式:实体、质量、类型、特色、物业、品牌等, 它们为消费群体提供满意信任的服务, 维护物业的形象, 为开发商带来荣誉。

2.2 开发项目方案策划

(1) 地块情况分析。要想做出及时准确的市场自我定位, 就必须针对项目地块的环境情况、交通状况、周边配套、区域后续发展等等做出深刻的调查研究以及正确的分析。

(2) 开发项目市场定位。开发项目的市场定位, 就是要在详细的市场调和分析基础上锁定目标市场、明确消费群体及项目档次、制定设计建设标准, 让房产项目有自己的独到之处。市场定位错误分析如下: (1) 选址错误:例如, 在高档区域建低档房产, 没有体现出土地资源的等级差别, 使资源大打折扣, 造成资源浪费。 (2) 功能定位与设计:例如, 开发商设计建设的高档商品房外立面、小区规划都很优秀, 却将功能设计低档化、房型设计不合理化, 与其高档次商品房本身不匹配。 (3) 房型设计不合理:例如, 一般的工层小区, 大的客厅或大的辅助设施, 使得实际套内利用面积远远达不到消费者的满意度。 (4) 为了节约开支, 节省项目设计成本, 就套用旧的设计方案, 不推陈出新, 使得规划设计陈旧老套。例如, 地段、材料、外立面都很优秀的高档小区, 实际单位平面布局却达不到消费者的期望值。 (5) 打着经济适用房的旗号, 却大张旗鼓的做着集中绿化带、大型人工喷泉等华而不实的设计规划, 增加项目开发成本不说, 还加重了消费者的购买负担, 使一部分潜在的购买顾客望而止步。

2.3 目标客户群分析

市场调查的透彻性锁定了消费群体, “哪些是潜在的客户”、“客户需要的房子类型”、“怎样将房子成功出售”, 这是开发项目成功与否的关键所在。通过对市场的深入调查, 房地产开发商才能更好更准确的了解市场的现状以及今后的变动趋势, 有利于房地产企业适时开发新的产品, 确定今后的经营方向。

2.4 开发项目的市场调查

房地产项目开发策划的出发点是环境分析, 只有深入细致地对环境做出正确的调查研究及分析, 才能洞察消费者的真正需求, 对企业环境的优劣势做出正确的判断, 才能做到扬长补短, 在激烈的竞争状态下不断壮大发展。微观环境分析:主要深入细致的了解开发项目所在地块的环境、同类物业情况、竞争对手等, 便于对开发项目做全面的市场前景的预测研究分析。微观环境分析:主要深入细致的了解开发项目所在地块的环境、同类物业情况、竞争对手等, 便于对开发项目做全面的市场前景的预测研究分析。中观环境分析:主要针对开发项目地块区域内的经济情况、交通状况、人员构成、人文文化、房地产行业发展水平、趋势及潜力做个深层次全面的调查研究分析。宏观环境分析:主要针对城市的经济情况、交通状况、城市化水平、人文文化、房地产行业发展现状及法律法规对房地产市场的影响和城市后续发展趋势进行全方位的调查研究分析。

2.5 开发项目的建设计划、营销策略、物业管理方案

开发商要对开发项目的开发建设周期、进度安排、及营销策略等各个环节做出总体进度安排, 在开发项目形象的初期、中期、后期辅之以异样的促销组合设计加以实现, 达到并实现总体的营销指标。对于物业的灌输, 遵循以人为核心的原则, 且将物业事先进入的认真部署以及科学组织作出。

3 房地产项目开发前期策划的方式

3.1 树立科学的发展观, 对房地产开发的体制和政策进行更新

知识结构的陈旧、经营制度的陈旧、专业思想的陈旧、开发观念的陈旧等不利于房地产的可持续发展, 新经济和新市场的发展现状, 导致合理的前期策划变成了开放房地产项目的根本, 这就需要建筑设计师与开发商一起努力, 以使很好的互动形成。建筑设计师与开发商务必都要增强前期策划作为先导的观念。开发商应当由固有的开发项目程序当中将前提策划当作房地产开发项目的产品研发时期加以独立, 建筑设计师应使自身的视野拓展, 突破固有设计程序, 在前期的策划当作完全地担当主导专业的角色。以当今我国房地产领域的发展前景与经营情况作为视角, 房地产开发的唯一选择就是合理的前期策划。

3.2 调查与把握开发项目附近的类似楼盘和居民

先应对开发项目附近居民的配套设备、套型面积、装修指标、付款手段、能够接受的价格、以后住房的要求、购买能力、收入现状、购房的动机、住房的需要、人员结构、文化水平、住房现状等等进行深入地把握, 再根据这一系列的信息有效地定位开发项目的市场。应当根据附近类似的楼盘更进一步地调查和分析楼盘的绿化美化环境、配套设备、专修指标、楼盘造型设计、付款手段、购房对象、销售方式、销售情况、销售价格、销售面积、处于的位置等, 并且还应当对物业管理现状、资金到位现状、楼盘的施工情况进行把握, 让自身趋利避害, 在残酷的竞争中处于优势。

3.3 对政府的相关策略和房地产法规政策进行实时地把握

开发房地产项目的专业工作者和领导务必对关于房地产的法规与政策等进行熟知, 应当认真地遵守法规政策, 不然, 出现一点儿失误就不利于开发项目的顺利进行, 导致浪费一些财力和人力。这就要求在日常中对住房制度改革、新型的策略政策、物业管理、税收、建筑施工、管理开发、设计规划、安置拆迁、土地应用等进行关注和了解, 更要求认真地贯彻实施。只有对上述的有关政府调整和政策进行把握, 才可以对房地产的销售与开发措施进行有效地调整, 从而使开发项目成功的可能性提高。

3.4 对房地产市场以及我国经济进行进一步地把握

国家以及地方的治安、教育、金融、经济、政治等跟发展房地产密切相关, 这一系列的要素会对房地产领域的产业与市场产生直接性的制约, 也会直接性地制约市场的销售现状以及房产价格。只有持续地对全国、周边城市、本省、本区域的房地产开发进行进一步地把握, 才能大大降低投资的盲目性和风险性, 有助于开发商针对自己的开发项目做准确的市场定位;这就需要根据近些年以来房地产开发项目市场改变、空置面积、销售价格、销售面积、新开工面积、施工面积、竣工面积、完成投资额、未来对物业的有效和潜在需要以及银行实施住房抵押贷款的发展趋势和现状等进行更加深入地分析、探究, 调查等。

4 结语

随着国家政策的不断调整, 房地产市场日趋白热化的激烈竞争, 人们购房的理性回归, 大大降低了房地产行业的利润空间, 整个房地产领域的一种新方向就是怎样合理和有效地开发房地产项目。所以, 加强研究前期策划的相关问题, 尽量避免不必要的经济损失, 是提高房地产经济效益的有效措施。

摘要：随着国家持续不断地调整银行贷款、经济调控、土地等政策, 使房地产行业的门槛在节节高升, 大大加剧了投资房地产开发的风险性。怎样加强房地产项目前期的开发策划, 降低其风险, 适应市场的激烈竞争, 将土地资源价值最大化, 已经成为房地产行业的必修课。本文从经济视角深入探讨分析目前房地产项目开发存在的前期策划问题。

3.地产开发策划方案篇三

当旅游产业被当成核心支柱产业之一扮演着拉动内需、解决就业、城乡统筹、文化保护、环境可持续等多种角色时，解决当代中国旅游业纵深发展主要问题和代表旅游规划主流方向的技术方法，应该是复合旅游产业发展背景下的综合旅游开发规划方法。综合旅游开发规划应该是以三方利益综合最大化为宗旨的。为老百姓谋福，为开发商谋利，为子孙后代留些发展空间。

综合旅游开发“一体化”包括六个一体化，即区域一体化、产业一体化、空间一体化、交通一体化、基础设施一体化和开发产品一体化。

广度与深度拓展

综合旅游开发规划从广度和深度上都突破了传统的行业惯例和技术方法体系。广度上来讲专业跨度横贯了区域经济、产业经济、房地产经济、旅游经济、城市规划、土地规划、景观规划、城市设计、建筑设计、景观设计、环境艺术设计等各个学科；深度上来讲纵贯了旅游区发展建设的战略、规划、设计到管理实施的各个阶段。综合旅游规划是一个庞大的系统，要用系统工程的思路来整合，打破专业或行业的局限。

理性与感性并重

理性——遵循城市综合规划“理性”的核心思想，表现在工作过程的“理性”和规划者立场的“理性”两个方面上，首先明确目标和问题，之后进行深入的调查研究，提供多选解决方案，最后通过评估和修正得出最佳方案。对规划者，要求保持“价值中立”，代表“公共利益”，提供理性科学的方案。

感性——在遵循 “理性”思想的同时，旅游综合规划并不失去“感性”的特质，而是在旅游目的地形象、产品和环境吸引力规划方面更多地注入“感性”规划要素。体验和挖掘当地文化和自然的美，以艺术感性的手法描绘目的地形象、产品和环境吸引力，创造出有灵魂的产品。

技术与艺术交辉

既应讲究技术的合理性与可实施性，又应讲究艺术的创造力和感染力。技术是艺术的支撑，艺术是技术的升华。技术的工作可能平淡无华，经济要讲数字、规划要讲指标、设施要讲管理、工程要讲安全，但它是基石。同时旅游更是怡神养性、陶冶情操的事儿，是人性对真善美的追求，是通过观赏、感受、体验进行的一种精神和身体的双重交流，我们要充分运用多种艺术形式去提高这种交流的感染力，打造旅游的持久魅力。

一个好的旅游地产的产品、项目都是有灵魂的！这个灵魂就是一个情感，就是一个感性的部分，理性和感性都要有大量的支撑性研究。包括用地的资源的研究、生态环保的研究、价值评估、市场需求特征、产业结构、地方文化风俗习惯研究、三农问题等的研究。

四大解决方案

1.策划定位：确定战略愿景，锁定客户群——决定项目的成败；

2.创意设计：主题创意、产品设计——决定项目的品质；

3.盈利模式：利益相关者的博弈——关系到项目的实际运作，土地获取与利用策略；

4.浅谈旅游地产开发策划(上) 篇四

这个题目确实有点大，但为了能梳理一下自己的思路，为自己、同伴、为愿意专研和正在或者准备操作旅游地产的朋友提供一点思路或者叫启示，特将自己对旅游地产的一点初浅认识与大家分享，某些观点和看法肯定有些不尽人意，思绪也有点杂乱无章，所以还请大家多多包涵、理解、指正。说到旅游地产，我们首先来看一下目前对旅游地产的几种解释：

狭义的旅游地产是指服务于旅游的地产项目;广义的旅游地产是依托丰富的旅游资源，借助旅游度假为目的开发经营模式，以求全部或部分实现度假休闲旅游功能而开发建设以及经营运作的房地产项目。

旅游地产就是依托区域周边丰富的人文、历史、自然、旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、观光、休闲、度假、商务、居住为一体的房地产项目），它是旅游业和房地产业的无缝嫁接和完美融合的衍生品。以下是目前网上或书上所归结的旅游地产分类

一是旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间;

二是旅游商务地产，主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐饮、娱乐城等建筑物及关联空间;

三是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等;

四是旅游住宅地产，主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。

其实我们很多人都了解或者熟悉旅游地产最实质的一些东西，但却很少有人将自己的经历经验上升到理论高度的层面，特别是战略理论的总结和研究，主要也是我们的经历和见识有限，还有就是对全国乃至全球著名旅游地产案例的研究太少或者深度不够，没有去探究他们的共性和客户的需求，所以就无法把握住旅游地产的脉搏，当然也就无法真正的准确的操作它了。

大家可能也都在关注和研究全国乃至全球的旅游地产案例，每个人也都有一

套自己的方式方法去了解学习，同时也有各自的理解，那么你觉得目前中国旅游地产到时是“旅游+地产”、还是“旅游=地产”呢？在旅游地产的产业和功能上你又有怎样的看法呢？中国旅游地产最大的问题或软处在哪里呢？

从90年代初海南开始，到现在随着人民生活水平的不断提高，特别是社会有产阶级的形成为旅游房地产消费奠定了基础，多种旅游产品和投资品种的完善多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠，并与旅游消费成功实现了嫁接。我国目前的宏观经济背景，不论是供给还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及商务休闲旅游的条件。

主流市场的饱和，为边缘市场的发展创造了条件。

我国传统投资领域已基本饱和，特别是主流房地产开发领域，主流房地产市场的疲软与相对饱和，为旅游物业的发展创造了新的市场机遇，主流市场配套的边缘物业开发呈现出强劲的增长力，也为大量游散资金投资创造了条件。城市化进程的加快，生活水平的提高，为旅游消费奠定了良好的基础。城市化进程的加快，越来越多的城市人在实现住房、购车等大额消费后，开始厌倦城市喧嚣和烦躁，向往自由、纯朴的乡间野趣生活，节假日旅游已成为众望所归。

旅游模式转变，旅游消费支出比例增加。

当前我国城市居民对于旅游消费支出比例正在不断提高，单一的观光旅游产品，难以满足旅游客源市场多方面的需求。开发旅游度假产品顺应国际旅游市场潮流和趋势。旅游者对旅游目的地选择更加理性，更加注重“健康、时尚、个性”，一方面已形成了从传统长线观光型旅游开始转向城市周边度假休闲游，另一方面从临时性随意性度假转变为有计划的经常性度假休闲。这就为开发旅游地产与商务休闲地产创造了市场条件。

置业行为的不断升级加快旅游地产开发热度。

越来越多的购房人在满足城市公寓或近郊别墅等第一居所后，开始越来越关注环境对居住品质的影响。越来越多的远郊区楼盘开始焕发新的生机与活力，他们借助名胜风景区和城市周边的山、水、园、林来作为开发的卖点，从而开始形成“第二居所”甚至“第三居所”。

可支配时间增加，消费者休闲假期大幅增加。

我国实行每周5个工作日制，并每年有五一、十一、元旦、中秋等中长假，累计一年将近115天假期。随着人们可自由支配时间的增加，用于休闲用途的旅游地产前景广阔。

政府大力推动：政策作用，刺激和拉动旅游及相关产业发展。

在当前旅游假日经济持续增长的情况下，各地方政府在吸引大量投资，对当地旅游资源进行最大限度的包装和完善;同时，政府也会制定各种政策，为旅游休闲度假区的开发建设提供了良机。

信息通讯技术的提高、为新型办公创造条件。

目前社会上已经形成了广泛的自由职业者、以及自由撰稿人、艺术创作人等，他们的日常办公形式并非传统的写字间，而是追求安静、闲适的创作空间。从目前类似的情况看，已经有大量自由职业人群经常性的进驻旅游休闲地产。

根据国际著名旅游景区的发展经验，年游客量在180-200万人次以上和停留时间在6小时以上的主题景区，都有明显开发边缘产业的趋势和潜力。对于占地面积在2、3平方公里以上的项目必须考虑产业问题，对于新兴的没有任何自然资源可利用的新地，需要对产业和商业模式进行创新。

现在国内很多地方的所谓旅游地产项目基本都还处于景区发展阶段，景区的核心竞争力和亮点都还没有真正确定和展现出来，即使建立了一些所谓的服务功能，但都是基础和原始化的，要发展以旅游为核心的各类边缘产业还为时过早，大多数景区的功能还停留在观光上，很少牵涉到休闲、度假，也就是说这些目标客群的消费习惯都还停留在人看景的阶段，国内做的好一点的景区已做到人看人的阶段，只有华侨城做到了一些人玩人的阶段，目前国内也只有华侨城将旅游与产业融合，已由初始的“旅游+地产”双核驱动发展到“旅游=地产”以文化创意为基础、旅游、房地产等多核驱动的阶段。并最终实现打造休闲旅游区和商务休闲区的目标。

中国旅游地产最大软肋就是没有主题，没有亮点和核心的竞争力要素，赢利就更不用谈了，所以旅游地产项目必须有自己的旅游的固定吸引人的要素或产业，还需解决的核心问题是解决人和政府的问题，同时还要解决消费者与房地产开发的矛盾，以及做景点与成熟旅游区底价拿地等问题;目前中国旅游地产发展已从开始的旅游为核心的单核（圣淘沙）模仿阶段发展到旅游与地产同步

进行的双核（华侨城）自主阶段，期待有更多的旅游地产向多种发占展模式和方向的多核（迪斯尼）成熟阶段发展。

现在国内旅游产业已由人看景、人看人的观光旅游向人玩人的休闲旅游逐渐演变，并不断弱化旅游本身三大要素（自然、人文、建筑）在旅游价值创造中的作用，以娱乐、文化为概念的休闲旅游，因强调高附加值的服务功能，成为未来旅游产业的发展趋势;单一的传统商务办公向多元化的集团活动演变，衍生出来的若干新兴集团消费需求，将是主导游客体验消费的未来发展趋势，将休闲旅游与新兴集团消费需求结合，细化、创新各种服务功能，满足各类商务休闲人群的各种休闲旅游消费需求将是未来商务旅游休闲产业化的必经之路。

目前国内旅游地产开发企业在与政府合作时基本都是置换的形式，先签订一个框架协议，企业给政府做市政和城市配套服务功能，政府给企业等价值的土地作为开发建设用地，而对于景区和绿化的用地则基本都是租赁的形式提供给企业，这样就导致了企业在这块的投入上处于被动和无赖的局面，企业都是趋利的，那么他们在这块上的投入，必须得找地方去收回来，以达到企业资深的收支平衡和获利，这也是旅游地产承载的机会和空间，也是更多房地产企业愿意为此去付出和投入的根本原因。

旅游地产发展欲解决的几个问题：

未来国内房地产开发企业在旅游地产开发上将都是通过锁定土地后续的开发权，并充分参与到一级开发，二级开发，持有经营和资本运作的各个环节中去，以此来平衡投入和产出，最后达到利润的实现。而未来中国旅游地产开发的发展趋势将是多元化，主题化、文化化、产业化融合的复合式开发模式。

首先要解决的是土地问题，旅游地产最重要一个决定性因素应该是开发商怎么拿地，拿到什么样的地，大家都知道国内的旅游地产的土地性质大都是农村集体用地性质或者是市政绿化用地，旅游地产开发商都要么是从政府手上租赁过来的，要么就是跟政府合作，将整个区域的市政和绿化工程做好，政府给予相应价值的土地的使用权和使用年限给开发商，这样就造成开发商不愿意花太多的财力物力去真正打造旅游地产核心的东西，而是把经历都放在如何卖房子上去了，但旅游地产脱离了旅游这个核心要素，那么房地产开发就陷入了孤立的局面，也不可能走太远。所以旅游地产开发的关键还是拿地，土地拿的好

于不好将直接影响到开发商对项目的期望及后续的开发以及项目最后的承载区域城市功能的级别。（这点其实可以借鉴昆明，大家熟知的“春城高尔夫”的土地性质就是旅游用地）。但更大的重要因素还取决于政府，所以政府其实是影响旅游地产发展的至关重要的因素和环节。

5.浅议房地产开发项目前期策划篇五

自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议――― 房地产开发项目前期策划合同。

一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系，许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法

律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。

二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。（一）委托人的义务房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：

1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。

2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。

4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。

（二）受托人的义务

1、依约完成策划方案受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括：（1）市场调研 A区域房地产市场调研 B类比竞争楼盘调研 C各类物业市场调研 D项目功能与主题定位分析 E目标客户定性调查 F目标客户定量调查 G市场定位分析和项目价格定位分析 F项目可行性总评估分析报告(2)项目投资策划 A宏观经济和本区域城市市场调研 B项目所在地环境、现状及发展趋势判断 C项目开发方式和开发节奏建议 D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析 E项目投入产

出分析及资金运作建议(3)项目规划策划 A项目背景分析 B项目名称和标志 C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示 D单体主力户型组合概念方案 E整体建筑风格定位、色彩计划 F室内布局、装修概念提示 G环境规划及艺术风格提示 H公共家具设计概念提示 I公共装饰材料选择指导 J灯光设计及背景音乐指导 K项目建成后未来生活方式指引依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。

2、保证策划方案达到合同约定的要求。咨询报告是委托人进行项目决策的主要依据。它要求受托人在技术咨询工作中，采取严肃认真的态度，力求咨询报告的先进性、可行性，避免咨询报告华而不实或出现失误、质量低劣、无参考价值等情况的发生，从而使策划方案和意见达到合同约定的要求。

3、配合和接受委托人的验收。受托人进行的策划，需经委托人对策划方案验收后方为履行完毕合同。在项目验收过程中，受托人应委派专业技术人员和策划方案设计人员按时参加由委托人组织召开的工作会议，对咨询报告中的专业术语、调查依据、科学依据、策划理念等进行解释。保证委托人能够清楚明白的知悉整个书面报告的内容并有能力予以实施。对于委托人在验收过程中所指出的问题，受托人应依据合同的约定予以修改、补作或对委托人予以解释。

（三）房地产开发商订立房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题。

1、正确定位房地产开发项目前期策划工作的性质，不进“策划万能论”的误区。如前所述，房地产开发项目前期策划公司在房地产项目中应起到的作用是“顾问”作用，仅仅依靠“顾问”的顾问工作不能使房地产项目起决定性作用。“策划万能论”将策划不切实际地吹捧为灵丹妙药，似乎立杆见影，一通百通，成了无所不能的百宝囊。它的观点与实际是不相符的。

2、房地产开发项目前期策划合同不必要与房地产代理销售合同合并订立。依照策划公司提供的合同样本，房地产开发项目前期策划合同往往与房地产代理销售合同合而为一，称《全程策划与代理销售合同》。笔者认为，两类合同根本没有合并订立的必要：（1）两类合同的法律性质不同，签约双方

当事人在合同中的权利义务关系不同。房地产开发项目前期策划合同是一种技术咨询合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是咨询服务关系；房地产代理销售合同是一种委托合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是受托人以委托人的名义销售房屋。无论是从双方的权利、义务的构成还是从权利、义务的特点看，两类合同从法律上都缺乏必要的关联性。

（2）两类合同合并订立对于房地产开发商存在风险。由于房地产开发项目前期策划合同的技术咨询合同特性，决定了没有一个统一的标准衡量和评价受托人的工作业绩。当事人双方难以约定因前期策划合同履行不合格而解除合同的条件。一旦委托人对受托人产生信用危机，委托人不能找到合适的法律事由终止合同的继续履行，解约往往需要向受托人支付一笔不必要的违约金，委托人的自我保护能力较差。（3）笔者建议，开发商应当在房地产开发项目前期策划合同履行完毕之后，视受托人的工作业绩再行选择是否与受托人订立《代理销售合同》。

3、不要将前期策划放在详规之后。开发商应在详规之前完成前期策划事宜。如果没有项目区域市场调研数据支持、没有竞争对手项目的市场营销战略的应对措施、也没有确立项目的销售方向，开发商就进行详规，前期策划就会失去其应有的作用。

4、给予受托人充分的时间。对受托人而言，前期策划合同的履行是一个调查－分析论证－独创性策划的过程，策划期间还需要与委托人有充分的沟通。如果委托人给予受托人的时间不足，受托人难以投入足够的人力、物力、财力去进行广泛的前期市场分析论证工作，用十几天乃至几天时间拿出的策划方案，分析与定位只能建立在主观臆测上；创作的策划方案不具备独创性，仅仅是其他楼盘的修改翻版。最终，利益的受害者是开发商本身。

5、细分受托人的工作要点，对受托人应递交书面报告的内容和形式作明确要求。笔者在审阅一系列前期策划合同后认为，对受托人应递交书面报告的内容和形式要求不明确是此类合同纠纷形成的重要原因，也是此类纠纷处理的难点之所在。相对双方当事人的专业分析，房地产开发商对此并不处于强势，且我国现行法律、法规对此无详尽规定。建议开发商在订立合同时参考中国管理传播网上的《房地产全程策划营销案提纲》一文，对受托人的策划要点和文案作出细分之要求。

6、在合同中确认委托人享有受托人所提交的策划方案中所包括的文字作品、图片作品、电脑制作作品、其他广告作品的修改权、使用权、经济受益权。

7、确定分期付款的付款方式。

一般可以将付款分为四个阶段，一是订立合同后的付款，二是受托人递交初步策划方案提纲时的付款，三是受托人正式提交前期策划方案并经委托人验收后的付款，四是房屋销售达到某一额度后的奖金。将前期策划分为四次付款，对于开发商所获得的质量保障、服务保障，对于调动受托人的工作积极性和后期服务意识，都是具备良好作用的。

6.《房地产开发营销策划》读后感篇六

这本书让我快速的了解了更多的房地产营销策划知识。该书共五章。对预热期、开盘期、强销期、尾盘期这四个阶段的具体营销策略进行了系统的讲解，知识性比较强。整本书从房地产全案策划的角度讲解策划知识、市场调研、产品定位、产品策略、营销推广、定价、广告策划、售后策划等工作领域进行了全面分析和指导，并结合实战案例，图文并茂地展现各销售阶段的营销策划重点，为读者提供翔实的营销策划案例，使我能够第一时间领会策划工作的真谛，对于营销策划能够快速的了解。房地产营销策划是房地产企业的灵魂，是对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策，是营销策划水平与销售技巧的高度结合。

通过这本书，我对营销策划有了初步的认识，下面主要谈谈我的认识。

房地产营销是一种销售手断，和其他的物品营销既有不同之处也有相同之处。房地产作为一种特殊的物品，它有价值量大，不可移动的特点。而且它基本上是一房一价和成批产出的日常物品有很多本质的区别。作为它的营销需要做很多的准备，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。因此房地产的营销需要的知识要求不仅是专而且是全面。通过案例发现有的营销案例真的做的很棒，从内心上打动消费者，他们的营销完全不像是一个传统意义上的广告，更像是一次对内心的进化，不知不觉的把广告植入人的内心又不会引起人的反感，那些营销团队的创造力和想象力都是值得我深深学习。我觉得对于房地产十分的重要的还有一点那就是人。在中国的奢侈的小区中，房地产营销人员学的不是什么营销技巧也不是什么社交礼仪，而是骑马、打高尔夫和品红酒。为了和客户有良好的沟通房地产营销人员需要提高自身素质，在房地产的营销中似乎重要的不是给了客户多少的让渡价值而是购房过程中的一种感受，重要的是一个过程，在购房过程中顾客体现出了自己的价值让，购房者有了自重感，因此软性服务是以后房地产营销发展的主要竞争方式。

对于中国人来说有个房子才叫做家，因此房地产在中国的发展应该不会因为国家的参与调控而受多大的影响，这个产业的发展在中国应该是会发展的欣欣向荣的，根据查看的相关的资料和自己的认识谈谈房地产的营销在中国的发展趋势。

①品牌化竞争。随着中国国家经济的发展，人民的收入和生活都得到了大幅度的提高房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段,房地产开发商更注重对品牌的培养与宣传。

②适应消费者个性化要求。在前面我提到过服务人员的素质对房地产营销的影响，随着顾客的多元化的要求的出现，提供多元化的服

务至关重要。因此房地产营销策划者应该针对不同消费者进行日趋明朗的市场细分,以满足不同类型消费需求的消费群。

通过阅读《房地产开发营销策划》这本书，粗略的了解营销策划方面的知识，对于在房地产行业就业有所帮助。

7.地产开发策划方案篇七

一、房地产营销基本理论知识

1、营销理论的发展过程

市场营销最早出现在19世纪末期,那时候已经开始研究广告相关知识理论,但营销这一个概念还没有出现,并且它主要使用于课堂之上,没有在商业上的到应用。20世纪20年代以后,营销活动开始展开,并引起了大量企业的关注,美国市场营销协会也成立了。但此时的营销基本上等价于产品推销。20世纪50年代之后,市场营销学得到了非常迅猛的发展,市场营销这一概念得以确认,它的出现颠覆了人们长期以来的认为市场是产品交换的终点这一概念,开始认为市场已经成为整个产品交换的起点。在这个时期,市场营销已经摆脱了单纯的营销视野,开始有了明显的管理导向。从20世纪80年代起,市场营销学开始形成了自身独立的理论体系,并且与其他各类学科一起形成交叉学科,市场营销行为开始进入现代营销时代。

2、房地产营销内涵

房地产营销的行为主体是房地产开发企业,它的目的是将其产品推向市场,让消费者接受。在此过程中,营销人员必须要对企业内部情况、外部环境特征有着清晰的了解,并且要将两者相结合起来考虑,针对自身产品特点,选择合适营销渠道以及促销方式。其最终目的是要企业的产品占有一定的市场地位,为整个房地产企业的发展不断提供动力。总而言自,房地产营销是基于营销人员对自身产品和市场环境深刻理解基础之上的高级策划。

二、房地产营销方案的设计

一个有效的房地产营销方案设计,要对市场需求有着明确的了解,要进行充分的市场调研,在了解了市场情况的基础之上,要将自身产品进行合理的定位,并且采取合适营销措施等。限于篇幅,本文的重点在于营销方案的策划,对前期市场调查、客户细分、项目定位等工作不做过多阐述。

随着房地产行业的飞速发展,消费者在消费过程中逐渐变得理性,我们在进行互动过程中,不能过多给予客户抽象性的概念。我们要在营销过程中将客户所关心的实实在在的部分阐述给他们,让他们真实地感受到我们是在为他们考虑。接下来我们来对消费者所关心的问题进行划分。

1、户型介绍

户型是消费者最为关心的因素之一,每个楼盘都会有自己的定位户型,这项工作应当在前期市场调研之时得以确定。如果我们定位青年小户型,我们在沟通过程中,应当强调的是实用性,例如80平米的小三房,要强调主卧的空间能够让人感到舒适,每一平米空间都会得到有效利用,让顾客觉得麻雀虽小,五脏俱全。如果我们定位于大户舒适型,例如我们的产品是300平米左右的大平层,那么我们应当向消费者传达房屋的功能区分,书房工人房一应俱全,客厅等空间足够多人使用,让消费者能够感受到产品的全方位设计,能够体现出消费者尊贵的地位。

2、产品质量

产品质量是消费者关心的另一个问题,但由于房地产产品的特殊性决定了消费者在购买之时看到的只是样板,而非自己的成品,无法对质量进行判断。为了让消费者打消对产品质量忧虑,我们一方面让客户参观目前在建的框架结构,让消费者对产品质量有一个比较深刻的理解。同时我们可以做出在能力范围之内做出一定的质量承诺和保证,让消费者彻底放心。

3、园林景观与整体规划

消费者购买房子产品,买的并不单纯只是房子,他对房子所处的小区以及内部的园林景观有着一个明确的期盼。从我们的产品角度出发,良好的内部规划能够让消费者有一个良好的归属感,能够获得更多的认同感。而良好的景观设计对于整个楼盘品质的提高有着良好的效果,从目前来看,园林景观多以绿色植物为主,同时也有大量的假山与流水。我们在布局景观之时,不能仅仅在中心庭院,在楼栋于楼栋之间也应当布局足够的景观。在进行互动中,我们应当充分让客户了解我们整体规划,强调整体布局的合理性,同时要将园林景观作为一个卖点,向消费者全方位展示产品。

4、配套设施

房子是用来居住的,但我们生活不能只依靠房子就解决了,我们还需要衣食住行,因此,配套设施也是客户关注的焦点之一。我们首先要让客户了解我们产品的地理位置,从某种角度来说,地理位置是核心竞争力。让客户了解我们产品附近的配套设备,如商场、医院、银行、学校以及交通情况。向客户勾画出在此居住之后的一幅幅生活场景,使其感受到生活的便利与惬意。

5、物业管理

除了产品之外,顾客关注的重点还有交房之后的后续服务。目前越来越多的消费者对物业服务的关注程度不断加深,他们认为物业服务是今后长期生活品质的一个重要保证。物业服务是我们产品的一个重要组成部分,也是我们营销工作的一个重要方面。让消费者获悉其将会享受到的物业服务,能打消其后顾之忧,为销售起到锦上添花的效果。

三、营销方案的实施三、营销方案的实施

营销方案的实施指的是指将制定好的营销方案转换为具体的营销行动的一个过程,在实施的过程中,一方面我们要遵守事前制定的营销方案,另一方面我们要灵活处理出现的各种问题,将原则性与灵活性结合起来。

1、严格执行营销方案

营销方案的制定耗费了大量的精力,该方案的制定是经过非常严格的讨论,具有极强的可操作性。我们在执行的过程中,可能带来一定的困难,但是这种困难不是我们放弃执行方案的理由。我们所制定的方案在细节方面可能存在一定的障碍,但从宏观角度来看,他的主导思想和方向是对的。因此,在具体实践中,我们首先要确定一个信念,必须以我们的策划方案作为行动模板,坚决贯彻营销方案的思想意图。

2、紧贴销售状况,及时反馈信息

严格执行营销方案并非一成不变地按照既定方案进行。营销方案的制定是基于对预期的判断,因此其与现实肯定会出现某些不适应。如果方案在现实中无法执行,执行人员应当立即进行反馈,并根据情况进行调整。一个营销方案的好坏,在很大程度上取决于它的适应性,适应性强,一个普通的方案也能取得非常优秀的成果。如果现实情况与方案制定时的出现了较大的差异,应当考虑推翻该方案,重新制定合理的新方案。

3、充分运用促销措施,提高营销方案执行效果

人员促销是最基本的促销方式,通过人员促销可以有效的了解客户需求,可以让客户更加了解我们自身的产品。促销人员可以跟客户建立良好的个人关系,从而为买卖关系的产生提供更加良好的帮助。人员促销最大的难处就是人员数量的把握,等人员达到一定数量之后,增加的促销人员对于销售的增加无明显作用。

广告是另一个有效的促销方式,它可以弥补人员推销在面对人群数量上的劣势,一次性将产品推向更多的人,让产品的接受面的到最大化。

营业推广指的是向客户送小礼品或者是房屋装饰品等等,可以让客户感受到销售方的诚意,加速达成购买意向,在目前市场氛围下,采取该行为增强客户的认同感,使双方的沟通更加顺畅。

4、创新营销方式

网络已经成为我们生活中的一部分,但传统的营销方式和网络技术相结合时就产生了网络营销这一新兴模式。随着网络营销的发展,为房产行业的营销开辟了新的空间。通过网络营销,我们能够将信息的受众面无限扩大,我们与客户之间的交流将更加方便。通过设定网络交流平台,可以节省顾客来回奔跑的成本,顾客可以获取更多的信息,我们也可以通过这种平台向客户传递更多有效信息。

参考文献

[1].周飞.房地产促销因素对消费者购买意向影响的实证研究.中国商界.2009年第12期1.周飞.房地产促销因素对消费者购买意向影响的实证研究.中国商界.2009年第12期

[2].金长宏.论房地产营销理念与竞争方式.技术经济.2010年第10期2.金长宏.论房地产营销理念与竞争方式.技术经济.2010年第10期

8.房地产策划方案篇八

青莲家园位于郑州市西北区，北临连霍高速公路，西接河南工业大学和郑州大学，南有莲花街，整个区域201亩坐落于西开发区。

1市场分析

1.1.区域市场分析

一、地理位置

青莲家园位于郑州西区牡丹路与月季街交汇处，区位优势明显，距郑州市中心约12公里，南挨310国道，北临连霍高速公路，交通设施发达。并且处于郑州市西开发区内，紧邻西大学城，完全接受文化的熏陶。

二、市场背景

目前房地产市场开发商众多，房源储量过大，县城城中村改造，而且国家调控房价，造成大部分客户处于观望状态，市场形势不容乐观，但是政府整顿房地产市场，房地产市场日趋规范，随着市场的稳定，未来市场处于上升态势，青莲家园所处地段发展趋势正旺，是很多人所向往的好地段。

现在的房产市场有以下几个特征：a产品结构过于单一大部分产品为多层的住宅项目，联体、独立别墅成为了市场的空白点，而对于别墅的需求确是实实在在存在的，从而累积了一部分别墅消费群体。b宣传推广理念落后，一些设计水平落后，低质的楼书，混乱的销售现场管理，让人觉得仅仅是在购置一套住宅，全然没有感觉到这个楼盘能为你带来身份地位的象征和对生活的享受。c现在市场成熟，知名度较高，涉及区域较广拥有强大的商业筹码和人群力量。近几年经济发展迅速，交通变得更加发达，人民的生活水平也有很大的提高，选择一处好的居住环境体现着生活的品味和精神的向往，青莲花园居住区近几年还将加大商业建设拉动经济的飞速发展。

1.2.定向市场分析

本项目位于新西区，但并不仅仅局限于西区，从近的看，涉及到金水区，二七区，以及整个郑州市，从远的看，辐射到周边的市区。近几年郑州发展迅速，交通系统也正在升级，尤其是地铁的建设。未来的郑州将是中原地区的中心地带，适中的房价，优越的地理环境和良好的气候条件，将是人们购房置业的优先选择。

1.3.青莲家园项目分析

(1)项目规划用途：整个面积201亩，用于住房建筑区域160亩，绿化面积30亩11亩用于其他用途（停车位，健身设施用地等等）

(2)项目户型：适用于中高阶层的中小型面积户型

(3)用地性质：居民住宅用地

(4)销售特征：以前销售无整体营销思路，盲目追求高利，定价一路走高，且无有效的表现及宣传手法，不注重产品的培养和树立。现在我们青莲家园价格趋于合理，而且市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，为此我们的人员更加专业化，宣传手段也在不变化创新。

(5)客户需求的变化:A客户是已由先期的单纯追求满足居住要求，工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变；B客户在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性，内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格；C客户相对前两种客户来说已经有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度以及社区环境也非常的注重。

(6)市场环境的变化

地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。

产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。

(7)优势

1出行路况良好，路线清晰、流畅，为以后私车业主的外出打下最重要的基石；

2具有现代化的交通网络支持，为项目今后的业主出行提供了良好的交通条件；

3附近各类教育学校林立，充分保障了业主子女的就学问题；

4周围有郑州大学医院，信息工程大学医院，还有若干医疗场所，离市中心较近

方便人们出行购物游玩。

(8)劣势

1城市生活配套设施缺乏；

2项目相对孤立，难以形成板块效应；

3地理位置偏僻；

4区域发展缓慢，餐饮娱乐业等服务业较贫乏

(9)前景分析

国家的宏观调控，提升了房市的稳定发展，楼市前景看好；整体区域的房市都正式处在上升期，供求关系维持较为平衡；政府加大卫星城的投入项目周边城镇的人员具有购买欲望大学城的发展促进文化的进步

(10)前景威胁

郑州政府的政策导向以及附近楼盘项目的发展都会使客户的流向出现问题；楼盘自身影响力小，客户无法得知青莲家园的有关消息；

1.4.项目周边配套状况

学校：郑州大学河南工业大学信息工程大学郑州外国语学校

超市：丹尼斯超市

其他：郑州高新区管委会

周围交通：45路公交车，将建成的地铁一号线

2.项目市场定位

2.1.市场地位

本案的均价在8000元/平方米，最低价可保持在5000元/平方米以上。随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为我市西北区域楼盘的聚集之地，是这一块地区成为居民住宅中心。

2.2.项目形象定位

户型：

A:3室2厅1卫1厨

B:3室1厅1卫1厨

C:2室1厅1卫1厨

项目特色：住宅以多层为主的同时，小高层逐步为市场所认可，高层也占领一定的市场份额，地域限制日渐被打破，小区规划区域合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。

2.3.项目客户定位

本项目201亩，客源定位：

1青年人：刚步入社会以及结婚等问题，需要房子，但收入较低，无太多存款，对住房面积要求不大。

2公司员工类：这部分人数众多，是比较大的一个销售人群；多数人有一定的经济基础，但不会太雄厚，对居住要求较低，对工程质量，价格比较在意。这部分人数众多，是比较大的一个销售人群；

3自主创业类：。经济基础较为雄厚，能承担很大的经济支出。社交圈较大，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重；

4公务员类：此类人物具有较高的社会地位，稳定的收入，大多已有单位分配或者自己购买的住房，但希望一个更为私密、高档的生活空间，此类人群对档次、安全、私密及小区的规划、配套有较高的要求；

3.3.付款方式建议

（1）一次性付款：选择一次性付款，可获得高档家居以及一年的免费停车时间

（2）分期付款：首付超过房价的40%以上，可享受免去半年物业费的优惠政策。

（3）银行贷款：公司为其出示证件，向银行贷款

3.销售策略

3.1.市场气氛培养

市场氛围需要全方位的营造，采用相应的造势方法使销售推广更具有效性，达到预期甚至意想不到的推广目的。具体方法如下：

（一）视觉，运用雕塑、摄影、油画、建筑等作品吸引客户来欣赏；并夹杂各功能招牌：如销售人员指示牌，接待处，签订协议，交款等，让买家明确功能；不可缺少样板间：充分展示户型的各种功能，直接引导客户产生购买欲望；

（二）听觉：背景音乐，选择适合楼盘风格和特色的背景音乐。

（三）味觉：为来访客户奉上一杯清茶，寓意一份亲情，使用茶具；

（四）触觉：营销中心内各接触物面圆润光滑，手感温润，一尘不染；

（五）嗅觉：嗅觉是有记忆的，在售楼处古典隽永的氛围下，薰一炉香，淡雅清新，沁人心脾，同时可以摆上干花，服务员使用统一品牌的香水，营造清雅氛围；

综合感觉体系：售楼员的言谈举止，音容笑貌给客户美好的心理感受，良好的专业素质确信项目的整体素质，从而对本项目充分认可。

同时还要在综合外在宣传，可以采用悬挂彩旗，投放氢气球营造销售气氛。

3.2.促销手段建议

① 本项目以报纸平面方式宣传为主，辅之以其他广告宣传方式，比如选择周末，在热闹地段做宣传，派发楼书；

② 工地现场、售楼处及样板房精心装修，增强客户的购买欲望及视觉效果；

③ 电台广播，随时随地，可以起到强迫客户接受广告宣传的效果；

3.3.媒体选择

9.房地产策划方案篇九

一、xx市房地产市产基本状况。

1 、 xx市属于四线城市，房地产市场虽不是很成熟，但是有融城的完美前景；有高速有效的物流体系；又据东西南北交通要塞；处中南最大服装批发市场；有大批大型国有企业。这意味着xx的诱人的市场和低廉的劳动力市场。所以，各大商家纷纷进入xx。房地产更是有超多外资抢入，行业的竞争日益激烈，竞争的层次不断升级。从20xx年以前的消费住房以经济适用房及单位福利分房为主到目前以商品房为主流住房消费，房地产业日趋成熟，房地产开发公司实力不断上升，到达初步的产业化水平。即房地产大战既将打开。xx市内房地产开发商约100家，经过几年的市场竞争，房地产项目投资开发规模不断扩大，开发形式全面化，多样化。到20xx年为止，房地产项目投资到达82118万元，住房项目方面的投资到达43628万元。20xx年当年房地产项目竣工面积为83万平方米，住宅竣工面积为80万平方米，商品房销售面积为40万平方米，商品房销售总额为37723万元。最新统计数据证明，20xx年以来批准预售和销售的总面积为24904.47平方米，住房销售均价由20xx年初的824元/平方米上升至20xx年初的1002元/平方米，升幅达21.6%。

2、现有品牌楼盘的基本状况，现有名的楼盘西区有湘银房产、保利房产等；南区有庆云山庄、湘江四季花园、南星小区等；北有响石岭广场圈等。但是由于市场不是很成熟，他们有这样或那样的缺点。具体表此刻以下这些方面：

A 、定位及推广都不是很规范，抱着卖出去就是目的心理。忽视楼盘品牌的建设，忽视楼盘内涵的建设，导致后继开发力不足。

B 、有的没有服务的概念。这又表此刻销后服务差劲，物业管理不规范，有的业主不是享受服务而是受气，造成开发商与业主的对立，小区的基本建设搞不上去。C 、小区规化与自然融和概念不足，人为景观痕迹太重。

3 、政府引导监管不够，销售手段不合理，收费不合理，手续不合理，还有的不合法。

二、 xx市同类住宅调查统计。

“同类”定义为具有小高层，别墅等的住宅小区。现将xx市河西，河东小区进行大体比较分析如下：

1、河西地带。

由于河西为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势。总体来说，河西地段房地产都在卖自然环境。

湘银：

核心竞争力：二十一世纪购房新概念。

拥有很高的品牌效应。

其周边环境好。

用绿色的生活时尚来吸引高级白领、外国投资者、社会成功人士，市场销售反应良好。

其定位为社会高薪阶层。

滨江一村。

小区面积大。

邻近湘江。

周边环境好。

2、河东地带。包括河东整个地块北有石峰区，南有芦淞区及东部的荷塘区。

天鹅花园：

核心竞争力：真、善、美。

属于自然水生态屋村、绿化面积广。

拥有900亩的面积，其中400亩水面。

区内有水生游玩系统。

映荷园：

核心竞争力：演绎精彩生活塑造经典小区。

属未来商业地带。

周边交通发展趋势大。

房屋设计理念突出。

银座大厦：

近临中心广场，一医院。

只是一个连体楼、属小高层，没有自身小区。

10.房地产开盘策划方案篇十

1、建立品牌认知度，让购房者简单选房。?

2、透过开盘活动集中放量，将前期意向客户转化为现实购买力。?

3、现场销售氛围的营造，提高现场楼盘销售业绩，提高客户成交比例。

4、迅速聚集人气，在保证最大限度成交量的同时，透过细节把控、品牌形象展示，树立客户口碑。

5、项目的宣传造势，扩大项目知名度，扩大市场影响力，较大幅度的提升市场美誉度。为今后二期、三期的推广、销售打下坚实的基础。

开盘资料组成：

销售现场签约组织+氛围布置物料准备+外场演艺+明星活动

房地产项目开盘流程

1、8：30-9：00领导嘉宾到场，由礼仪人员引领为其佩带胸花，并引领至休息区休息。

2、9：00-9：05外场大鼓热场，9点锣鼓准时响起，由礼仪人员将领导从休息区邀请至舞台前嘉宾席就坐，准备正式开始。

3、9：05-9：10主持人致辞，开场音乐响起，主持人上台介绍活动主题、资料，并简短对项目做介绍;而后依次介绍到场的公司领导。

4、9：10-9：15公司领导致辞，主持人邀请政府领导上台讲话，由礼仪人员引导领导上台及下场就坐。

5、9：15-9：25明星上场，主持人邀请明星出场、上台致辞。后由礼仪人员引导下场就坐。

6、9：25-9：30剪彩仪式，主持人邀请政府领导、公司领导以及明星为项目开盘剪彩，礼仪引导剪彩嘉宾上台，由领导用剪刀剪断花球之间的红绸，与此同时，礼炮齐鸣，烟花四起。

7、9：30-9：35舞狮表演，舞狮上台表演。

8、9：35-9：40点睛，纳福，舞狮表演后，两头祥狮卧于舞台中间，此时主持人邀请两位领导上台为祥狮点睛。祥狮点睛后，完成采青表演。并由这两位领导上台为其纳福。(纳福：当祥狮在采到青后，从其嘴里将吐出由祝福文字的红色条幅，这时由领导将该条幅从祥狮口中取下并展示与观众面前，纳福结束)。

9、9：40-10：00明星现场互动，邀请明星与项目领导上场。由项目领导为明星赠送礼品后退场。由主持人对其进行访谈、并邀请3名观众上场与明星进行现场互动游戏。并准备宣纸与毛墨邀请其现场书法展示、为项目开盘书写文字。

10、10：00开盘仪式结束，主持人宣布开盘仪式结束、领导退场、明星进入休息室内休息。准备植树活动。现场选房正式开始。

11、10：00-12：00节目表演，电声小提琴演奏、舞蹈表演、男高音歌手演唱、魔术表演、变脸表演、穿插多次有奖问答及互动游戏。

12、12：00-01：00午餐，背景音乐播放。

13、01：00-15：30节目表演，歌手演唱、乐队演出、萨克斯演奏、太级剑舞、杂技表演、拉丁舞表演、穿插多次有奖问答及互动游戏。

14、15：30背景音乐播放。

楼盘开盘活动策划思路

开盘庆典

策划思路：强调氛围、突出品位、提升档次、有条不紊、圆满成功

本次开盘其实就是针对前期意向客户聚集能量的一次有效释放，透过精心的现场布置与丰富的节目演出和互动活动，充分营造当天开盘活动的氛围。将潜在客户群充分的挖掘出来，让客户更具信心，更满意地购买公园壹号的房子，使之到达最大化的成交量，为开盘当日以及今后的营销计划起到推波助澜的作用。

活动概述：

活动主题：成都XXXXX一期开盘活动;活动时间：X月X日

参加人员：诚意客户及其他人员、公司领导及工作人员、各媒体记者、演艺嘉宾

活动形式：开盘仪式、现场选房、助兴演出、明星见面现场活动

主办：四川XXXX房地产开发有限公司

前期准备工作

为保证开盘活动的有序开展，在开盘前一日，准备工作务必完备，各种因素思考周全，以期到达最佳效果。以下相关设施需落实到位，对整个流程进行完整性检查。

1、整体工作以销售开盘当天工作为重心，采取一个总指挥三条线路(三个区域)进行分工协作的模式，其它管理及后勤人员进行多方配合。

2、相关人人员邀请领导、嘉宾参加(包括市领导、区领导、建筑公司负责人、新闻媒体电视台、日报记者等)

3、其他准备工作，如领导发言稿、主持人串联词导视系统、相关印刷品、水果等食物、桌椅摆放;认购区(销售部摆放竹藤椅10套)选房等候区(摆放竹藤椅50套)休息区摆放竹藤椅500套、嘉宾席20套;在销售部外、形象展示喷绘、餐台、舞台搭建、音响、喷绘、绗架、升空气球;当天用的鞭炮、彩烟、礼炮、红花彩带等用品;需与我公司提前交流，做到奠基仪式当天分工有序。

4、挑选出适合本次活动主持人，要求主持人形象好、经验丰富、能HOID住全场且能说会道，主持开盘活动仪式。

5、邀请警察及城管部门在开盘当天维持秩序;现场停车区提前划分，方便客户及嘉宾出入;了解当天的天气状况，准备雨具。

11.地产开发策划方案篇十一

房地产开发项目前期策划阶段消费者地位研究

房地产开发项目中前期策划应重视消费者的.地位,开发适销对路的产品,房地产开发企业才能紧紧抓住市场.

作者：储俊华周咏馨作者单位：盐城市金地地价事务所,盐城工学院,江苏盐城,224003刊名：呼伦贝尔学院学报英文刊名：JOURNAL OF HULUNBEIR COLLEGE年，卷(期)：11(4)分类号：F293.30关键词：房地产项目前期策划消费者地位

12.住宅地产奠基仪式策划方案篇十二

一、活动概况

主题：中央城·学府一号奠基仪式

时间：2013年XX月XX日

地点：

参加人数：XX人左右

参加人员：政府领导、主办方领导、业界嘉宾、媒体记者、合作单位、各工作人员等。

主线：礼仪、醒狮队队迎宾——领导讲话、嘉宾致辞——醒狮点睛、采青——奠基仪式——舞狮表演——午宴风格：庄重与活跃相结合，传统与现代相融合。

预期效果：1.成功渲染奠基的喜庆氛围

2.展现全新的现代地产风貌，塑造社会知名度和美誉度。

3.成功进行社会公关，融洽项目与目标客户群及合作单位的关系。

4.充分展现中央城·学府一号的外部包装与内在文化。

策划宗旨：1.注重仪式的实用性和可行性，于细微处着眼，不疏漏任何一个环节，通过奠基仪式为项目提供良好的发展平台。

2.注重经济性原则，在仪式中以最少的投入获得最大的收益。

3.极力渲染现场气氛，吸引周边居民、商家观看，以扩大影响力。

二、活动构想

1.奠基仪式之前，运用户外广告发布信息，吸引社会各界关注，形成良好的广告效益。

2.在奠基仪式的现场布置中，通过运用豪华礼炮、全新豪华充气拱门、飘空气球、宣传彩旗、花篮、迎宾地毯、专业舞台、背景板喷画、围墙包装、金布包树等一系列元素，从立体空间上烘托出仪式喜庆、大气的氛围，大手笔的现场布置能够体现项目的大家风范与领袖风采；仪式流程上，以精彩的醒狮表演、奠基仪式来营造出热烈的场面，具备较强的视觉和听觉冲击力，给人们留下深刻的印象，在渲染奠基喜庆氛围的同时，也能为项目打好品牌效应。

3.邀请政府领导、合作单位及媒体记者参加仪式，在为仪式助兴的同时，也能提高自身的影响力，增强活动的轰动效应。

三、现场布置

1.主体建筑物周围及道路两旁插置宣传注水道旗，印制精美的注水道旗随风表飘扬，可指引方向，喜气洋洋的迎接每位来宾，让其有宾至如归的感觉，能充分体现主办单位的热情和欢跃的活动景象，注水道旗的数量能体现出整个庆典场面的浩势，并可起到很好的宣传作用。

2.正门和侧门出入口处安放拱门，放置空飘气球，营造喜庆、大气的场面。

3.制作严谨鲜明的指示系统，放于各主干道路口，指示牌有两种功能，一是为来宾指引方向，二是塑造中央城·学府一号的品牌形象。

4.正门口铺有红色迎宾地毯，摆放迎宾花篮等，营造庄重、典雅、喜庆的氛围。

5.在庆典现场各个角落分别摆设花篮，以清新空气、增加视觉美感和烘托现场氛围。

6.在现场规划区域内可摆放施工车辆，如大型挖掘机、大型运土卡车等；可以增强开工奠基的感觉。

7.工地围墙四周用体现项目优势的广告画加以装饰，从而扩大宣传力度，并树立中央城·学府一号的品牌形象。

8.庆典舞台搭设蓬架，背景板的设计，以“喜庆”、“大气”为主要风格，既渲染奠基仪式的喜庆，又预示着项目发展有广阔的空间。

9.用金布装饰周围的树木，营造喜庆的奠基氛围与热情的待客之道。

10.在正门口左侧设签到处，由礼仪小姐负责接待来宾，为来宾佩带胸花，并引领其进入休息区，热情、周到的服务会让来宾有宾至如归的感觉，进而展现项目的人本理念。

四、活动流程

1.8：30——9：50：对现场布置做最后的检查。包括：拱门、空飘、彩旗、指示牌、花篮、迎宾地毯、签到台、舞台、背景板、金布包树、奠基石、音

响调试、及各工作人员到位情况。

2.9：50——10：08：迎宾。由礼仪小姐在入口处引领嘉宾进场、签到、赠送礼品并佩带胸花，醒狮队响鼓迎宾表演，并播放迎宾曲为活动造势。

3.10：08——10：13：暖场活动，激情水鼓表演，渲染现场喜庆气氛。

4.10：13——10：18：仪式开始。司仪登台宣布奠基仪式开始，介绍活动的宗旨、与会嘉宾等，播放背景音乐加以衬托。

5.10：18——10：23：政府领导致辞。邀请政府领导上台致辞，由礼仪小姐引领，并播放背景音乐。

6.10：23——10：24：司仪串词。

7.10：24——10：29：嘉宾领导致辞。邀请嘉宾代表致辞，礼仪小姐引领上台，并播放背景音乐加以衬托。

8.10：29——10：30：司仪串词。请出众领导为醒狮点睛。

9.10：30——10：38：醒狮点睛。由司仪请出点睛嘉宾并由礼仪小姐带领，为众醒狮点睛，礼仪小姐递上朱沙和点眼笔引导嘉宾为醒狮点眼睛，额头，舌头，每点一点醒狮并递上一封利是表示大吉大利。

10.10：38——10：39：司仪串词。

11.10：39——10：49：醒狮表演采青，并请领导接青，将头青抛往奠基处，预示着中央城·学府一号会一炮而红。

12.10：49——11：04：奠基仪式。司仪邀请领导与嘉宾，主持奠基仪式，从主席台徒步至奠基处，由礼仪人员递上金铲，众领导、嘉宾培土奠基。记者

进行跟踪报道，此时，电动礼炮同时打响,彩带飞扬、锣鼓齐鸣。把活动再次气氛推向高潮。

13.11：04——11：05：司仪请各位领导就座，并宣布醒狮闹场。

14.11：05——11：15：醒狮闹场表演。

15.11：15——11：16：司仪串词，奠基仪式结束。

16.注：以上为初步拟定活动时间

五、前期工作安排

1、确定日期、场所和具体服务项目

2、拟好邀请名单

3、送发请柬

4、当天现场舞台、物料、路线等的设计

5、准备公司领导演说词及奠基相关资料

6、邀请媒介公司

7、拟定花篮祝贺名单，上台演讲的领导名单

8、准备好嘉宾迎送车

9、（制作公司：（1）安排工作人员，包括聘请司仪、礼仪小姐、醒狮队等（2）布置现场物料，包括入口、签到处、舞台等（3）准备舞台所需线路、音

13.地产开发策划方案篇十三

作为房地产开发过程中的重要工作，其前期市场定位的策划至关重要，直接决定着房地产开发项目的成败。该项课题的研究，将会更好地提升其市场定位策划的实践水平，从而为房地产开发项目的成功提供可靠保障。

一、市场定位的主要内容

房地产开发项目市场定位的内容主要包括以下几个方面：①确立开发理念。基于企业的价值观，为体现企业文化，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌建设;②明确用途功能。在市场定位时应根据城市规划限制条件，按照最佳最优利用原则确定开发类型，对土地资源进行综合利用，充分挖掘土地潜能;③筛选目标客户。在市场调查的基础上，以有效需求为导向，初步确定项目的目标客户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位做好基础工作;④进行项目初步设计。在市场资料的基础上，根据土地和目标客户的具体情况，编制初步设计任务书，委托规划设计部门进行项目的初步设计，进一步确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容;⑤测算租售价格。参照类似房地产的市场价格，运用适当的方法，综合考虑房地产价格的影响因素，确定本项目的租售价格;⑥根据企业经济实力和项目投资流量，分析和选择适当的入市时机，充分考虑到风险和利益的辩证关系，提出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行。

二、市场定位原则

1.受众导向原则

企业不仅要制定有效的定位策略，还要有效的将一般公众和目标受众沟通这些策略内容，即突破传播障碍，有效的将定位信息进驻受众的心灵。能否达成以上目的，则取决于两个方面：一是企业如何将定位信息有效地传达给消费者;二是定位信息是否与消费者需求相吻合。

2.差别化原则

差别化原则主要出发点是，在当今社会成千上万的产品信息中，要达成将产品信息牢固定位于消费者心灵这一目的，重复显然是徒劳，唯有差别化，追求与众不同，使得消费者易于将你的产品明确区别出来，方有可能占据其心中一隅。目标消费者和竞争对手是定位的依据，在此基础上将自己的产品定位与众不同，并能使这种差异性的特定信息有效传达至消费者，从而引起消费者注意品牌、产品、并产生联想。当定位所体现的差异性与消费者的需要相吻合时，那幺产品或品牌就能留驻消费者心中。

3.个性化原则

产品与产品之间的某种差别，是可以经过调整经营策略和不断努力来缩小或同化的。个性化原则要求市场定位要有创意，要与众不同，要有自己的一套，即使这种个性与产品本身并无关联，是人为的赋予上去的，但只要得到消费者认同，他就将是企业战胜对手，赢取消费者放心的最有力武器。

三、房地产开发项目市场定位中存在的主要问题

1.目标客户群不明确

由于市场调查方法、调查范围和掌握资料不全面，对地块条件和区域环境分析不透，对房地产市场细分化认识不够，对开发能力和市场影响力估计过高，对房地产市场的“同质化”产品可能带来的影响度估计不足，对目标客户群动态变化的程度无法把握，同时对在一定经济条件下社会的消费趋势和消费能力的分析预测发生偏差，从而导致在市场定位时的目标客户群的筛选发生错位，不能形成有效客户群和有效供给。

2.片面强调“概念式定位”

部分房地产企业在进行市场定位时，不是根据市场定位的.理论和原则进行工作，而是热衷于做概念，甚至出现了“软住宅”的定位概念。一条臭河成为“水景”，还未立项的地铁成为“交通便利”的工具，虚拟的“生活方式”成为卖点，“媒体炒作”成为市场定位的重要环节。在某种程度上，这种“虚、空、媒体化”的概念定位方式已影响到房地产市场的健康、规范发展。

3.差异化战略应用不当，创新不足

差异化包括产品差异化、形象差异化和市场差异化等，在市场定位时，常常会出现这样两种情况;一种是过分强调“差异化”，脱离地块条件和区域环境，片面强调“个性化”，忽视区域房地产市场的物业特点、生活习惯，往往会导致滞销;另一种情况是“简单拷贝，适当修改”，从建筑立面、平面布置，到室外绿化、景观布置，从营销广告、营销策略，到开发理念、企业文化，往往都是房地产市场上以往一些热销楼盘的翻版，缺少创新。

四、房地产开发前期市场定位策划的方法

1.要了解经济与发展形势及房地产市场发展态势

只有对本地区和本省、周遍城市以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解，才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确，这方面需要了解的内容包括近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。

2.要了解房地产政策法规和政府有关措施。

开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，避免稍微出点差错就要直接影响到开发项目的正常运行，造成不必要的浪费。这方面主要了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的政策措施、工作部署等，近期出台的关于住房制度改革。要掌握上述有关政策及政府调整政策的信息，及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。

3.要对项目周边的居民和对周边同类楼盘进行了解和调查

必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机，还有对未来住房的期望，可接受的价格以及对付款方式、套型面积、装修标准、军民环境和设施配套的要求，进行深入了解，然后根据这些资料确定未来所开发项目的市场定位。对周边同类楼盘的调查研究，有利于在制定项目营销策略时作到扬长避短，使自己处于有利地位。

4.点面结合，以点带面

我们经常会看到一个小区还没有建成，其售楼部就已经建设好，样板间装修的富丽豪华，或者某房地产公司在进入新地区时，为某地区人员赠送玫瑰，其目的就是为在消费者心中留下深刻的印象，为消费者日后购买其房屋做好铺垫。作为房地产开发而言，先期大投入建设样本间，建设轴心大道、丘陵式绿化，恐怕是房地产商需要考虑的事情。

5.策划方案要易于操作

策划行为要时时刻刻地为项目的科学性、可行性着想。有些策划方案脱离了市场或超出了开发商的负担能力和实施能力，结果只能是纸上谈兵。在房地产策划运作的过程中，策划人要使自己的主观意志自觉能动地符合策划对象的客观实际，不讲大话、空话，在客观实际的基础上谨慎行动，避免引起故意“炒作”之嫌。策划时要比较和选择多种方案，要对各方案进行权衡比较，选择最科学合理最具操作性的一种。

五、结束语

通过对房地产开发前期市场定位策划方法的研究分析，我们可以发现，该项工作良好效果的取得，有赖于对其市场定位策划方法重点环节与重点要素的充分把握，有关人员应该从房地产开发的客观实际出发，研究制定最为符合实际的市场定位策划实施方案。

参考文献：

[1]陈东刚.建筑工程项目方案设计前期策划研究[J].城市建筑.(16)：207-208.

[2]左丽娟，张冉，刘欣然.基于CSI评价的房地产前期市场定位决策[J].中国经贸导刊.2014(32)：21-22.

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