国有土地政策

国有土地政策（共11篇）

1.国有土地政策 篇一

1、程序是：集体土地——→征收为国有——→进入政府土地交易中心——→（商业开发性质）公开竞价出让——→签订出让合同

2、费用：征收费用（也叫土地成本）+ 出让金

集体土地可以转成国有土地

集体土地征用和农用地转为建设用地程序（本局内时限：10日）

（一）收件 办文窗口受理 各县（市）、矿区提交的有关材料，材料齐全，当日转交耕地保护处。

批次用地报卷材料：

1、县级人民政府建设用地请示文件；

2、一书三方案；

3、勘测定界技术报告和勘测定界图；

4、拟征（占）土地权属中情况汇总表；

5、省级验收补充耕地文件；

6、新增建设用地土地有偿使用费准备情况说明；

7、分幅现状图；

8、城区规模控制图或总体规划图；

9、补充耕地位置图；

10、其他有关材料。

单独选址项目报卷材料

1、用地单位用地申请；

2、建设用地预审意见；

3、建设项目立项批准文件（可研报告、初步设计等文件）；

4、建设有地申请表；

5、规划部门选址意见；

6、一书四方案；

7、建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图；

8、现状分幅图；

9、乡级土地利用总体规划；

10、补充耕地验收文件和补充耕地位置图；

11、平面设计图；

12、消防、环保、林业、水利等相关部门意见；

13、如出让，评估报告和草签的出让合同；

14、权属证明、地籍调查表；

15、其他有关材料。

（二）审核 耕地保护处审核，征求地籍处、规划处、土地利用处意见，需要现场踏勘的，耕地保护处组织相关处室共同进行现场踏勘；

（三）会审 耕地保护处提出初审意见，局会审会讨论；

（四）报批 局领导签字后，耕地保护处逐级报有权的人民政府批准；

（五）发件 耕地保护处收到批准文件后，当日交办文窗口。办文窗口通知各县（市）、矿区国土部门领取。

2.国有土地政策 篇二

一、划拨土地使用权的性质

1990年5月国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》, 对国有划拨土地使用制度进行了改革, 确立了土地有偿出让和行政划拨并存的双轨制度, 我国自此有了出让土地使用权和划拨土地使用权的区分。

土地使用权划拨, 依94年《城市房地产管理法》第二十二条, 是指县级以上人民政府依法批准, 在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用, 或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

因为划拨土地使用权是土地使用者相对无偿取得的, 所以对于出让土地使用权而言, 它是一种有限制的土地使用权。这种限制性体现在比如:

1、权利内容上的限制。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条规定:符合下列条件的, 经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准, 其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押: (1) 土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人; (2) 领有国有土地使用证; (3) 具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明; (4) 依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同, 向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。1992年3月8日国家土地局颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第6条也对划拨土地使用权转让条件进行了同样的规定。因此在无偿划拨制度下, 中外合营企业厂房工厂的土地的使用是無償的, 按照我国会计制度, 也是不列入生产成本的, 所以划拨土地不能自由流通自有其原因。

2、根据《中华人民共和国土地管理法》第58条第1款第 (4) 项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条的规定, 有关人民政府可以收回划拨土地使用权。

3、《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》等文件认为划拨土地使用权不属于破产企业的破产财产。

我国学者符启林认为, 关于划拨土地使用权的性质, 目前国内最具代表性的观点主要有三种, 即权能说、地上权说以及人役权说。

结合我所找的有关划拨土地使用权的限制规定及参考以上国内大学者的观点, 我认为首先应该定性划拨土地使用权的财产权性质, 并明确权利归属于使用者和国家, 是两者共同拥有的一种混合财产权, 将国家也作为另一权利享有者后, 前面讲到的各种限制就可以解释了, 如如限制流转、须经国家机关批准, 如不得作为使用者的破产财产等等。这样, 对于国家来说, 作为公权力的行使, 行政管理权依据法律授权, 而对于使用者来说, 为创造效益, 私权范围内交易、抵押等民事行为依照民法原则调整, 总之就是针对不同主体来确定相关事项。

二、国有企业的划拨土地使用权

从1978年到今, 国有企业改革已经进行了31年, 被称为我国“经济体制改革的攻坚战”。而其核心就是建立现代企业制度, 如对国有企业实行公司制和股份制。国有企业与外资合营, 不仅可以搞活经济, 更是吸收先进技术与理念。记得09年第12期的《南风窗》杂志有一篇文章《市政公用事业改革第二步》中, 说目前我国城市公共事业如供水、燃气等大量引入外资, 通过BOT等方式成立合资、合作企业, 这一比例甚至占到产权的30%到40%。所以尽管划拨土地使用者还有其他公司企业个人或者事业单位和文化教育机构等等, 考虑到各种情况所占比例、影响力和尽可能简单的说明问题, 本文只就国有企业展开论述, 不就其他主体再展开繁杂论述。

三、作价出资的要求

《中外合资经营企业法》规定, 中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权。《中外合作经营企业法》规定, 中外合作者的投资或者提供的合作条件可以是现金、实物、土地使用权、工业产权、非专利技术和其他财产权利。根据上述法律规定, 国有企业与外国投资者进行合作时, 可以以土地使用权作价出资, 出让土地使用权可作为出资当无异议, 但这里并没有说明划拨方式的是否也在其内。

按照我国法学界的一般认识和相关法律法规规定, 我认为划拨土地使用权是不能直接作价出资的。根据国务院55号令即《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条的规定, 划拨土地使用权不得转让、出租、抵押和其他经济用途。因此, 国有企业无权对划拨土地使用权进行经济性处分。而且作为一种非现金出资方式, 土地使用权应遵循实物出资的有关原则, 赵旭东教授《商法学》中关于实物出资有四个条件, 即确定性、现存的价值物、评价可能性以及独立转让可能性。前三个条件划拨土地使用权基本没异议, 关键在于第四个, 独立转让可能性。前文已经论述过划拨土地使用权是一种特殊的受限的土地使用权, 而且根据国务院55号令的理解, 划拨土地使用权并不具备独立转让的性质。

虽然按照现行法律规定, 划拨土地使用权不能直接作为出资, 但是也并不意味着完全就不可以作为出资。在实务中为达到允许出资, 有以下三种途径可以间接作价出资:

1、进行国有企业改制, 国家以划拨土地使用权作价出资投入到国有企业中, 此时的土地使用权就可视为出让性质, 国有企业可以对其进行相关经济性处分。 (国家土地管理局8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》规定, 对于国有企业中的原划拨土地, 国家可以以土地使用权作价出资, 作为出资投入改组后的新设企业, 该土地使用权由新设企业持有, 可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。)

2、国有企业以用建筑物、厂房和其他附着物等作价出资。按照不动产所有权与所在土地使用权不分离的原则即所谓“房地一致”, 该范围内的划拨建设用地也“被动”进行作价出资。但是这时国有企业应补交或抵交出让金。

3、如果符合《划拨用地目录》, 外商投资企业可以取得划拨土地使用权, 但按照有关规定, 应缴纳场地使用费。这种情况下, 应当允许国有企业以划拨土地使用权作价出资, 但应由国有企业缴纳场地使用费, 或者按照国有企业和外国投资者的约定由外商投资企业缴纳。此时, 新成立的外商投资企业取得了划拨土地使用权。因为外商投资企业要缴纳场地使用费, 所以对于此种用地是否还是划拨方式存在疑问, 有的书上认为是场地使用费具有土地租金性质也不无道理, 所以暂对这种是否属间接出资持保留态度。

也有一种观点, 认为划拨土地使用权可以直接作价出资, 依据是相对于《合同法》、《土地管理法》和国务院55号令, 《中外合资经营企业法》和《中外合作经营企业法》是特别法, 如果把《中外合资经营企业法》和《中外合作经营企业法》中的“土地使用权”或“场地使用权”理解为包括划拨土地使用权, 则上述认识并无不可之处。我认为这种观点还是有问题的, 太牵强了。首先前面也说过是否包括划拨方式的是有争议的, 而且中国加入WTO以后, 按照非歧视待遇等原则, 国内企业、外国企业及相互之间在适用法律、利用土地等方面应该没有差别, 不应太突出三资企业法的特殊法地位以对抗一般法的法律精神。

综上, 从国家对于收取场地使用费以及划拨土地使用方面对外商投资企业的法律与政策变化, 以及划拨土地使用权的性质等来看, 理解任何国有企业都不能直接以划拨土地使用权作价出资是没有问题的。

法有不溯及既往的原则, 因此对国务院55号令 (1990年5月19日实施) 实施前, 外商投资企业法已经规定的中方合资、合作者以其已经依法取得的划拨土地使用权作价出资, 也应予以承认, 允许其继续存在。

摘要：国有企业和外国投资者 (外国公司、企业和其他经济组织或者个人) 合资、合作经营时, 能否以划拨土地使用权作价出资?如果可以, 其性质如何?合资、合作经营企业对该土地使用权享有哪些权利?进一步分析, 能否在此划拨土地使用权上设立抵押权?

关键词：行政划拨土地使用权,混合财产权,作价出资

参考文献

[1]张统生:《浅谈划拨国有土地使用权》, 《国土资源科技管理》, 2006年。

3.国有土地政策 篇三

关键词：国有土地；使用权；招标拍卖；出让

中图分类号： F301 文献标识码： A 文章编号： 1674-0432（2014）-04-11-1

1 国有土地使用权出让的重要性

1.1 为适应市场机制，必须实行招拍挂出让国有土地使用权

市场机制最主要的特点是公开、公平、公正的竞争机制，招标拍卖挂牌出让方式在供地方式上引进了竞争机制，从源头上遏止了腐败的滋生。符合市场机制的要求，使土地市场向健康方向发展。

1.2 实行国有土地使用权出让，充分体现了国有土地资产的价值

2010年～2013年期间招标拍卖挂牌形式供地96宗，面积184.61公顷，共收缴土地出让金价款为5.945亿元。在市场经济条件下，只有采取招标拍卖挂牌出让的方式才能最大的显现土地资产价值，确保国有土地资产保值，增值。为国家创造最大的土地收入，增加财政收入，为地方经济建设服务。

1.3 科学合理地利用土地资源，必须实行招标拍卖挂牌

土地使用制度改革后，人们增强了对土地资产的认识，人们充分认识到土地是不可再生的土地资源，它的特殊性决定了土地价值，过去土地供应模式，已远远不适应社会的发展和城市建设对土地的需求，不适应市场机制下的土地配置，只有实行国有土地使用权招标拍卖挂牌出让，才能优化土地资源配置，才能适应新形势下的市场机制，才能真正体现公开、公平、公正的供地原则，形成规范有序的土地市场，实现土地价值最大化。

1.4 招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权，可以从源头上铲除腐败

只有对经营性土地使用权实行招拍挂，才能从源头上铲除腐败，变暗箱操作为公开竞争，实行阳光工程，排除人为因素，增加用地审批透明度，依据公开、公平、公正的原则，建立完善的土地一级市场，实现土地优化配置，有效防止土地出让中的不正之风和腐败行为，保障依法行政。

2 积极推进招标拍卖挂牌出让国有土地使用权

国土资源部11号令中明确规定了国有土地使用权招拍挂的范围和要求。为进一步推行国有土地使用权招拍挂提供了法律政策依据。要抓住机遇，采取积极有效措施，把土地使用权招拍挂工作做好。

2.1 为国有土地使用权招拍挂创造良好的运作环境

一是制定供地计划、规范市场。要规范土地市场，杜绝在供地过程中出现不正当竞争或不竞争问题，要把供地引入市场机制，按照公开、公平、公正的原则供应土地，平衡用地需求，减少人为因素，铲除腐败行为，充分体现土地资产的价值，科学合理利用土地资源。

二是严格土地审批制度，增强用地审批透明度。为防止在供地过程中出现“暗箱操作，权钱交易”等腐败现象，我市对建设用地审批一律采取集体会审制度，实行会签制，增强了审批透明度，除划拨目录规定以外的经营性用地，一律实行了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的供地方式。

三是整顿土地市场，加强土地监察力度进一步治理。严格清理整顿土地市场，增强政府调整土地一级市场的力度，严厉打击各类违法用地行为，严肃查处以集资建安居工程经济适用住房等名义建商品房，门市房，以营利为目的用地者，禁止以权谋私非法营利，禁止划拨和协议出让经营性用地使用权。为国有土地使用权招拍挂创造良好的环境。

2.2 制定招标拍卖挂牌工作程序、方法

一是要先制定年度土地出让计划，按计划统一规划，统一供地。

二是要根据年度供地计划和市场需求确定招拍挂地块。

三是要协调规划行政主管部门办理拟招拍挂地块的规划红线图和规划设计条件，完成土地收购（收回）前期土地开发和整理工作。拟定招拍挂出让土地方案，并报市政府审批。

四是要编制招拍挂文件，包括公告、竞买申请书、宗地图、出让合同等文件。

五是要做好地价评估，确定招拍挂底价，现场竞拍，价高优先。

六是要如果挂牌出让公告以后，申请用户超过三人以上，仍采取拍卖方式出让。

七是要签订土地出让合同，收缴地价款，签发土地证书。

八是要做好国有土地使用权招标拍卖挂牌出让准备工作。

严格按照招拍挂工作程序和方法进行国有土地使用权出让工作。进行国有土地收购（回）储备，进行信息储备和红线储备，有条件的进行实物储备。协调好各部门之间的关系，为土地使用权招拍挂做好基础工作。

施招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权是势在必行的，是政府规范土地一级市场的有效途径，是科学合理利用土地资源的有力保障。使不可再生的土地资源发挥出最大经济效益，为城市发展经济，加强城市建设提供坚实的物质基础。

4.国有土地出让合同 篇四

中华人民共和国国土资源部

中华人民共和国国家工商行政管理局 监制

使用说明

一、《国有土地使用权出让合同》包括合同正文和附件《出让宗地界址图》。

二、本合同的出让人为有权出让国有土地使用权的人民政府土地行政主管部门。

三、合同第四条土地用途按《城镇地籍调查规程》规定的土地二级分类填写，属于综合用地的，应注明各类具体用途及其所占的面积比例。

四、合同第五条中的土地条件按照双方实际约定选择和填写。属于原划拨土地使用权补办出让手续的，选择第三款；属于待开发建设的用地，应根据出让人承诺交地时的土地开发程度选择第一款或第二款，出让人承诺交付土地时完成拆迁和场地平整的，选择第一款，未完成拆迁和场地平整的，选择第二款，并注明地上待拆迁的建筑物和其他地上物面积等状况。基础设施条件按双方约定填写“七通”、“三通”等，并具体说明基础设施内容，如“通路、通电、通水”等。

五、合同第九条土地使用权出让金支付方式的规定中，双方约定土地使用权出让金一次性付清的，选择第一款，分期支付的，选择第二款。

六、合同第二十条中，属于房屋开发的，选择第一款；属于土地成片开发的，选择第二款。

七、合同第四十条关于合同生效的规定中，宗地出让方案业经有权人民政府批准的，按照第一款规定生效；宗地出让方案未经有权人民政府批准的，按照第二款规定生效。

第一章 总 则

第一条 本合同当事人双方：

出让方：中华人民共和国＿＿＿＿＿省（自治区、直辖市）＿＿＿＿＿＿市（县）土地管理局（以下简称甲方），法定地址＿＿＿＿＿＿＿；邮政编码＿＿＿＿＿＿；法定代表人：姓名＿＿＿＿＿；职务＿＿＿＿＿＿。

受让方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下简称乙方）；法定地址＿＿＿＿＿＿；邮政编码＿＿＿＿＿＿；法定代表人：姓名＿＿＿＿＿；职务＿＿＿＿＿＿＿＿。

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。

第二条 甲方根据法律的授权出让土地使用权，出让土地的所有权属中华人民共和国。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属于土地使用权出让范围。

第二章 出让土地的交付与出让金的缴纳

第三条 甲方出让给乙方的宗地位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，宗地编号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，宗地总面积大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米），其中出让土地面积为大写 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米）。宗地四至及界址点座标见附件《出让宗地界址图》。

第四条 本合同项下出让宗地的用途为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第五条 甲方同意在＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日前将出让宗地交付给受乙方，甲方同意在交付土地时该宗地应达到本条第＿＿＿款规定的土地条件：

（一）达到场地平整和周围基础设施＿＿＿通，即通＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

（二）周围基础设施达到＿＿＿通，即通＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，但场地尚未拆迁和平整，建筑物和基础地上物状况如下：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

（三）现状土地条件。

第六条 本合同项下的土地使用权出让年期为＿＿＿＿＿，自甲方向乙方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。

第七条 本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元）；总额为人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿元）。

第八条 本合同经双方签字后＿＿＿日内，乙方须向甲方缴付人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元）作为履行合同的定金。定金抵作土地使用权出让金。

第九条 乙方同意按照本条第＿＿＿＿款的规定向甲方支付上述土地使用权出让金。

（一）本合同签订之日起＿＿＿日内，一次性付清上述土地使用权出让金。

（二）按以下时间和金额分＿＿＿期向甲方支付上述土地使用权出让金。

第一期人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿元），付款时间：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前。

第二期人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿元），付款时间：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前。

第＿＿期人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿元），付款时间：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前。

第＿＿期人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿元），付款时间：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前。

分期支付土地出让金的，乙方在支付第二期及以后各期土地出让金时，应按照银行同期贷款利率向甲方支付相应的利息。

第三章 土地开发建设与利用

第十条 本合同签订后＿＿＿日内，当事人双方应依附件《出让宗地界址图》所标示座标实地验明各界址点界桩。乙方应妥善保护土地界桩，不得擅自改动，界桩遭受破坏或移动时，乙方应立即向出甲方提出书面报告，申请复界测量，恢复界桩。

第十一条 乙方在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求：

主体建筑物性质＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

附属建筑物性质＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

建筑容积率＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

建筑密度＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

建筑限高＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

绿地比例＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

其他土地利用要求＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十二条 乙方同意在本合同项下宗地范围内一并修建下列工程，并在建成后无偿移交给政府：

（１）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（２）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（３）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十三条 乙方同意在＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前动工建设。

不能按期开工建设的，应提前３０日向甲方提出延建申请，但延建时间最长不得超过一年。

第十四条 乙方在受让宗地内进行建设时，有关用水、用气、污水及其他设施同宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程应按有关规定办理。

乙方同意政府为公用事业需要而敷设的各种管道与管线进出、通过、穿越受让宗地。

第十五条 乙方在按本合同约定支付全部土地使用权出让金之日起３０日内，应持本合同和土地使用权出让金支付凭证，按规定向甲方申请办理土地登记，领《国有土地使用证》，取得出让土地使用权。

甲方应在受理土地登记申请之日起３０日内，依法为乙方办理出让土地使用权登记，颁发《国有土地使用证》。

第十六条 乙方必须依法合理利用土地，其在受让宗地上的一切活动，不得损害或者破坏周围环境或设施，使国家或他人遭受损失的，乙方应负责赔偿。

第十七条 在出让期限内，乙方必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向甲方申请，取得甲方同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。

第十八条 政府保留对本合同项下宗地的城市规划调整权，原土地利用规划如有修改，该宗地已有的建筑物不受影响，但在使用期限内该宗地建筑物、附着物改建、翻建、重建或期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行。

第十九条 甲方对乙方依法取得的土地使用权，在本合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回土地使用权的，甲方应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、其他附着物的价值和剩余年期土地使用权价格给予乙方相应的补偿。

第四章 土地使用权转让、出租、抵押

第二十条 乙方按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经甲方认定符合下列第＿＿款规定之条件：

（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；

（二）按照本合同约定进行投资开发，形成工业用地或其他建设用地条件。

第二十一条 土地使用权转让、抵押，转让、抵押双方应当签订书面转让、抵押合同；土地使用权出租期限超过六个月的，出租人和承租人也应当签订书面出租合同。

土地使用权的转让、抵押及出租合同，不得违背国家法律、法规和本合同的规定。

第二十二条 土地使用权转让，本合同和登记文件中载明的权利、义务随之转移，转让后，其土地使用权的使用年限为本合同约定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。本合同项下的全部或部分土地使用权出租后，本合同和登记文件中载明的权利、义务仍由乙方承担。

第二十三条 土地使用权转让、出租、抵押，地上建筑物、其他附着物随之转让、出租、抵押；地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押，土地使用权随之转让、出租、抵押。

第二十四条 土地转让、出租、抵押的，转让、出租、抵押双方应在相应的合同签订之日起３０日内，持本合同和相应的转让、出租、抵押合同及《国有土地使用证》，到土地行政主管部门申请办理土地登记。

第五章 期限届满

第二十五条 本合同约定的使用年限届满，乙方需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向甲方提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下土地的，甲方应当予以批准。

甲方同意续期的，乙方应当依法办理有偿用地手续，与甲方重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。

第二十六条 土地出让期限届满，乙方没有提出续期申请或者虽申请续期但依照本合同第二十五条规定未获批准的，乙方应当交回《国有土地使用证》，甲方代表国家收回土地使用权，并依照规定办理土地使用权注销登记。

第二十七条 土地出让期限届满，乙方未申请续期的，本合同项下土地使用权和地上建筑物及其他附着物由甲方代表国家无偿收回，乙方应当保持地上建筑物、其他附着物的正常使用功能，不得人为破坏，地上建筑物、其他附着物失去正常使用功能的，乙方可要求受让人移动或拆除地上建筑物、其他附着物，恢复场地平整。

第二十八条 土地出让期限届满，乙方提出续期申请而甲方根据本合同第二十五条之规定没有批准续期的，土地使用权由甲方代表国家无偿收回，但对于地上建筑物及其他附着物，甲方应当根据收回时地上建筑物、其他附着物的残余价值给予乙方相应补偿。

第六章 不可抗力

第二十九条 任何一方对由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不负责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

第三十条 遇有不可抗力的一方，应在＿＿＿＿小时内将事件的情况以信件、电报、电传、传真等书面形式通知另一方，并且在事件发生后＿＿＿＿日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的报告。

第七章 违约责任

第三十一条 乙方必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果乙方不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的＿＿＿‰向出让人缴纳滞纳金；延期付款超过６个月的，甲方有权解除合同，收回土地，乙方无权要求返还定金，甲方并可请求乙方赔偿因违约造成的其他损失。

第三十二条 乙方按合同约定支付土地使用权出让金的，甲方必须按照合同约定，按时提供出让土地。由于甲方未按时提供出让土地而致使乙方对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，甲方应当按乙方已经支付的土地使用权出让金的＿＿＿‰向乙方给付违约金。甲方延期交付土地超过６个月的，乙方有权解除合同，甲方应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，乙方并可请求甲方赔偿因违约造成的其他所有损失（包括乙方主张权益而支出的律师费、差旅费、鉴定费、取证费等）。

第三十三条 乙方应当按照合同约定进行开发建设，超过合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，甲方可以向乙方征收相当于土地使用权出让金10％以下的土地闲置费；满２年未动工开发的，甲方可以无偿收回土地使用权；但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第三十四条 甲方交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。乙方有权要求甲方按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给乙方造成的直接损失。

第八章 通知和说明

式传递，均自实际收到时起生效。

第三十五条 本合同要求或允许的通知和通讯，不论以何种方

第三十六条 当事人变更通知、通讯地址或开户银行、帐号的，应在变更后１５日内，将新的地址或开户银行、帐号通知另一方。因当事人一方迟延通知而造成的损失，由过错方承担责任。

第三十七条 在缔结本合同时，甲方有义务解答乙方对于本合同所提出的问题。

第九章 适用法律及争议解决

第三十八条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国法律。

第三十九条 因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，双方可依法向乙方所在地人民法院起诉。

第十章 附则

第四十条 本合同依照本条第＿＿＿款之规定生效。

（一）本合同项下宗地出让方案业经＿＿＿＿＿＿＿＿＿人民政府批准，本合同自双方签订之日起生效。

（二）本合同项下宗地出让方案尚需经＿＿＿＿＿＿＿＿＿人民政府批准，本合同自＿＿＿＿＿＿＿＿＿人民政府批准之日起生效。

第四十一条 本合同一式＿＿＿份，具有同等法律效力，甲乙双方各执＿＿＿份。

第四十二条 本合同和附件共＿＿＿页，以中文书写为准。

第四十三条 本合同的金额、面积等项应当同时以大、小写表示，大小写数额应当一致，不一致的，以大写为准。

第四十四条 本合同于＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日在中华人民共和国＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿省（自治区、直辖市）＿＿＿＿＿＿＿＿＿市（县）签订。

第四十五条 本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。

出让人（章）： 受让人（章）： 住所： 住所：

法定代表人（委托代理人）法定代表人（委托代理人）（签字）： 电话： 传真： 电报： 开户银行： 帐号： 邮政编码：

（签字）： 电话： 传真： 电报： 开户银行： 帐号： 邮政编码： 签订地点： 签订日期：

出让宗地界址图（注明边长（米））

北

↑

｜

｜

｜界

｜址

｜图

｜粘

｜贴

｜线

5.国有土地政策 篇五

A、各类土地的概念:

按土地主体可分为：集体土地和国有土地

按土地用途可分为：农用地、建设用地、未利用地。注：农用地不光农民集体有，国家也有农用地，如国有农场。《土地管理法》第四条。

1、农用地：是指用于农业生产的土地，包括：耕地（耕地中占80%以上划为基本农田）、林地、草地、农田水利地、养殖水面等。

2、建设用地：是指建造建筑物，构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地；交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等

3、未利用地：是指农用地和建设以外的独体。

B、征收农用地的（包括农民集体农用地和国有农用地），应当先行办理农用地转用审批权限：（我国农用地征地批准机关为国务院和省级人民政府）

一、国务院审批权限:

（一）征收基本农田的或者征收的土地中含有基本农田的。

（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的。注：基本农田以外的耕地即一般耕地。

（三）其他类型的土地超过七十公顷的。即征收土地若超过七十公顷无论是什么类型都必须由国务院来批准征收，包括了耕地之外的所有土地（应指农用地，而非建设用地和未利用地），同时也包括征用耕地35公顷以下其他土地70公顷以下，两项之和超过70公顷的。

（四）、省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型

关批准。”按照这一规定，在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，市、县人民政府可以依据土地利用计划分报次申请农用地转用审批，申请时应当提供农用地转用范围内土地的开发利用规划。但农用地转用的审批机关在办理农用地转用审批时，不应要求市、县人民政府附具具体建设项目或者具体建设项目用地的情况。

四、关于在已批准的农用地转用范围内具体建设项目用地的审批

《土地管理法》对在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内的建设用地审批采用了农用地转用审批与具体建设项目用地审批相分离的制度，即农用地转用由市、县人民政府根据土地利用总体规划、土地利用计划分批次报国务院或者省级人民政府以及省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准，而在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。这样规定，主要是为了体现土地用途管制的原则，在严格控制农用地转为建设用地的同时，充分调动市、县人民政府按照城市和村庄、集镇规划合理使用土地的积极性。各地在修订地方性土地管理法配套法规时，应当认真贯彻新法的这一立法精神，对在已批准的农用地转用范围内具体建设项目用地，不应再实行限额审批。省级以上人民政府土地管理部门应当加强对已批准的农用地转用范围内建设用地情况进行监督管理，指导市、县人民政府按照土地管理法律法规、国家产业政策以及国家供地目录的要求审批具体建设项目用地。

《建设用地审查报批管理办法》第六、七、八条

第七条，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用方案、的青苗，抢建或突击装修的地上附着物，征地时不予补偿。

第二步：征地调查确认。

在征地告知后，市、县（市）国土资源部门应当及时调查核实拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类和数量等，据实填写《征地调查结果确认表》，被征地的农村集体经济组织、农户以及地上附着物产权人应对调查结果予以确认。《征地调查结果确认表》作为制定征地补偿安置方案的依据，不作为被征地的集体经济组织、农户或地上附着物产权人是否同意征地的凭证。知情确认属于征地审查报批的必备材料。

第三步：组织征地听证。

被征地集体经济组织和农户就征地补偿标准和安置途径提出听证书面申请的，市、县（市）国土资源部门应当按照《国土资源听证规定》组织听证。被征地的农村集体经济组织和农户在听证告知后5个工作日内未提出听证书面申请的，视为放弃听证。放弃听证的，市、县（市）国土资源部门可在《征地告知书送达证明》备注栏内书面记载，由经办人签字并加盖公章。

第四步组织报批材料。

报批材料主要有：

1、建设用地项目呈报材料“一书四方案”，即建设用地呈报说明书、征收土地方案、农用地转用方案、耕地补充方案、供地方案；

2、补充耕地证明；

3、征地补偿费用标准、安置措施的说明材料；

4、征地用途、位置、补偿标准、安置途径告知书；

5、被征用农村集体经济组织和农民要求听证的，听证笔录；

公告期满，市、县人民政府土地行政主管部门根据征用土地方案和征地补偿登记情况，拟订征地补偿、安置方案并在被征用土地所在地的乡、镇范围内公告。

第八步：补偿安置听证。

被征地农民在该征地补偿安置方案制订之前有权申请听证，市、县人民政府土地行政主管部门收到听证申请的，应当组织听证。

第九步：补偿安置。

征地补偿、安置方案确定后，市、县人民政府土地行政主管部门应当依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农村集体经济组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费，并落实需要安置农业人口的安置途径。征地补偿安置不落实的，不得强行占地。

在具体建设项目需要使用土地时应当除履行上述程序之外，在报批前还需要办理用地预审即由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告和项目备案、核准即有发展改革部门对该项目的立项。

E、征收集体土地赔偿项目及标准。

征地补偿费用： 是指土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的总和。（土地管理法第四十七条）

1、土地补偿费 ：是因国家征收土地对土地所有者在土地上的投入和收益造成损失的补偿。

2、安置补助费： 是国家建设征收农民集体土地后，为了解决以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口因失去土地造成生活困难所给予的补助费用。

补偿对象：需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

补偿标准：耕地被征用前三年平均年产值的四到六倍，最高不超过十五倍。《河北省土地管理条例》第四十条规定：征用耕地以外的其他农用地和建设用地的安置补助费，为该土地所在乡（镇）耕地前三年平均年产值的四倍至六倍。征用未利用地的，不支付安置补助费。经省级人民政府批准可以增加补助费，但不得超过土地补偿费和安置补助费的总和三十倍； 征用耕地以外的其他农用地和建设用地的，不得超过该土地所在乡（镇）耕地前三年平均年产值的二十五倍。

征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。

3、青苗补偿费 ：指征收土地时，对被征收土地上生长的农作物，如水稻、小麦、玉米、土豆、蔬菜等造成损失所给予的一次性经济补偿费用。

补偿标准：评估或见各省、市、县政府规定。

5、其他补偿费： 是指除土地补偿费、地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补助费以外的其他补偿费用，即因征收土地给被征收土地单位和农民造成的其他方面损失而支付的费用，如水利设施恢复费、误工费、搬迁费、基础设施恢复费等。补偿对象：所有者或使用者。

补偿标准：见各省、市、县或评估规定。

附：补偿项目的有关法律规定

一、土地管理法的规定：

第四十七条 征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开建设基金。依照本条第二款的规

（三）征用耕种不满3年的开荒地，为其所在村（组）耕地前3年平均年产值的3至4倍；耕种3年以上的，按照耕地补偿。

（四）征用农民集体所有的建设用地，为其所在村（组）耕地前3年平均年产值的4至5倍。

（五）征用其他土地的，为其所在村（组）耕地前3年平均年产值的2至3倍。

征用林地的土地补偿费标准，按照有关法律、法规规定执行。

第三十五条 征用耕地以外的其他土地的，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准：

（一）征用农用地的，为其前3年平均年产值的3至4倍；

（二）征用农民集体所有的建设用地，为其所在村（组）耕地前3年平均年产值的2至3倍。

征用荒山、荒地的，不支付安置补助费。

第三十六条 依照本办法规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。

省人民政府根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地以外的其他土地的土地补偿费和安置补助费的标准。

第三十九条 农村集体经济组织兴办企业或者以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同兴办企业，使用土地的补偿标准参照征用土地补偿标准的低限执行。

乡（镇）村公共设施、公益事业使用土地，应当对原土地使用权人给予补偿，除地上附着物和青苗补偿费全额支付外，其他补偿费按照前款规定的标准减半执行；使用本集体经济组织所有的土地，已经调剂相应的土地给原土地使用权人的，可以不予补偿。

F、农用地转为建设用地所需文件(单独选址或分批次)

一、受理条件：

农用地转用实施主体符合有关规定的；

2符合土地利用总体规划的；

3该项目已列入本土地利用计划中确定的农用地转用指标的；

4符合城市规划和村庄、集镇规划的；

5涉及占用耕地的项目，应先落实补充耕地或缴纳耕地开垦费。

（备注：道路、管线和大型基础设施建设项目、国务院批准的占地项目，涉及农转用的，由国务院批准；分批次项目用地涉及农转用的，由原批准土地利用总体规划的机关批准；其他涉及农转用的占地项目，由市政府批准。）

申请人需提交如下材料：

1县人民政府的建设用地申请文件

2县政府填报的“一书四方案”

报国务院审批的还需提交以下材料：

21发改委关于项目是否符合国家产业政策等情况的说明

22修改土地利用总体规划听证会会议纪要、专家对规划修改方案的论证意见(占用基本农田修改规划的)

23建设项目对规划实施影响评估报告

24补划基本农田位置图

25公路横纵断面图（非公路项目免交）

26公路建设项目用地审查表（非公路项目免交）

二、审查标准：

1申请人提交的申办材料符合法定格式；

2报批资料填写齐全，数据准确；

3报批材料主体一致；

4征地补偿协议符合民主程序，征地补偿费不低于最低保护标准；

5征地范围与立项、规划批准范围一致，权属四至清晰，没有争议。

法律依据

1、《中华人民共和国土地管理法》第43条——第62条；

2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第19条——第30条；

6.个人国有土地转让合同 篇六

9.1 乙方必须在_________年_________月_________日前，完成不少于总建安工程量的_________%，并须在_________年_________月_________日前竣工。

9.2 在转让期限内，乙方对依据本合同所取得使用权的土地，有权连同建筑物依法自行处置，包括转让、出租和抵押。上述事实的发生，应按中华人民共和国及_________市的有关法律法规和规章办理，并不得与土地使用权出让合同和本合同的有关规定相抵触。上述事实发生时，乙方须将有关法律文件送交甲方备案。因上述事实的发生而产生的土地使用权后继者、受让者，都是本合同所规定的乙方权利和义务的承受人。

9.3 本合同第4.1条所定场地边界以外的公共卫生、绿化养护、市政养护等事项由园区管理机构承担，乙方应按_________区市政市容管理机构公布的有关规定向甲方交纳管理费。该管理费应为合理之费用。

9.4 凡涉及土地使用权转让、再转让、继承、出租和抵押及有关建筑物、附着物的产权变更等的所有经济合同、契约、凭证等必须进行登记的文件，均应按有关法规的规定办理登记。

9.5 转让期限内，乙方应按规定向政府土地管理部门缴纳土地使用金。

9.6 在本协议土地使用权转让更名过户过程中，涉及到政府主管部门及政府部门指定的机构应收取的各种税费，均由甲方承担，如按规定应由甲乙双方分担的，亦由甲方以乙方名义支付，乙方应承担的部分，已由乙方以转让价款方式体现在支付给甲方的价款中。

9.7 在土地使用权的转让登记以前，有关该地块产权瑕疵所引起的风险、责任，由甲方承担;自房地产登记机关核准转让登记之日起，有关该地块的风险和责任由乙方承担。

9.8 甲方为取得该地块的土地使用权及项目开发权所需支付的一切款项、费用(包括但不限于政府回填绿化费)、债务、责任，由甲方承担，不因本协议的生效及转让登记手续的办理而转让。

10.续期与合同终止

10.1 本合同第4.1条所定场地的土地使用权转让期满后，乙方欲继续使用合同所定场地而甲方仍拥有该场地的土地使用权的，乙方可以申请续期。乙方申请续期的，应符合下列各项条件：

(1)续期的书面申请至迟于土地使用权转让期满前_________年送达甲方;

(2)投资审批部门同意乙方延长经营期限的批准文件于土地使用权转让期满前_________个月送达甲方。

10.2 乙方提出续期申请后，甲方在转让期限届满前不得就本合同第4.1条所定场地的租用或使用权转让事宜对任何第三方作出有法律约束力的承诺。

10.3 土地使用权转让期满后不续期的，乙方应将本合同第4.1条所定场地完整地交还给甲方。因乙方原因使得甲方不能支配该场地的，乙方应按当时的价格继续向甲方支付场地使用费用。

10.4 本合同第4.1条所定场地的土地使用权转让期满后，乙方欲继续使用合同所定场地而甲方届时不拥有该场地的土地使用权的，乙方可以直接向政府土地管理部门申请续期。转让期满后，乙方不续期的，地面建筑物及附着物的处置按国家有关规定办理。

11.违约责任

11.1 除本合同另有规定外，甲乙双方有下列情况之一的，构成违约：

(1)在乙方支付完全部土地使用权转让金后，甲方未按本合同第7.1条规定的时间提供场地的;

(2)乙方对本合同第4.1条所定场地的使用和处置与“出让合同”、_________区建设单位规划、建筑管理公约及本合同的有关规定相抵触的;

(3)乙方未按本合同第10.3条规定将本合同第4.1条所定场地交还甲方的;

7.浅析国有土地使用权出让收支管理 篇七

经过近九年的努力,国有土地出让收支管理模式逐步规范科学、管理体系逐步健全完善,管理效果日益显现,在国民收入分配、土地资源配置、支持相关事业发展等方面发挥了应有的作用。但同时也出现了许多新问题。2014年国家审计署对29个省本级、200个市本级和709个县2008年-2013年土地出让收支进行了审计。审计发现的问题触目惊心。这些问题导致部分地区房地产项目盲目上马,无序竞争(过度投资、超前建设),不公平竞争,各地“鬼城”、“烂尾楼”不断涌现,资源配置严重重复浪费,影响了国家土地政策、房地产市场、收入分配等各个方面调控政策的全面落实,也滋生了一大批违纪违规问题,削弱了政府公信力和影响力。

一、国有土地出让收支管理中存在的问题

(一)巧立名目,土地出让收入流失严重

国家审计署《审计报告》显示“被审计地区2008年-2013年取得土地出让收入13.34万亿元,支出12.93万亿元,其中,减免或返还土地出让收入7218.11亿元。被审计的13.34万亿的土地出让收入中,地方土地出让收入少征3664.23亿元”。其主要做法有:一是政府(或招商、经贸、发展等部门)以招商引资的名义,与开发商签订“包干地价”协议,低价出让国有土地使用权。随后以“政府借款协议”、“先征后返”(即:先征收入库,再预算内列支返还)的形式“落实政府会议纪要”中超权限违规出台的“税费优惠政策”,形成国有资产流失。二是通过“缓交”、“分期缴纳”、授意国土部门“任性”行使税费自由裁量权,人为调整土地出让初始价等手段,变相减少出让价款收入,形成国有资产流失。

(二)坐收坐支、专户管理现象普遍存在

《审计报告》显示:“一些地方土地出让收支核算不规范,有8358.75亿元滞留在财政专户或直接坐支。”具体表现在:征地费先由拟用土地单位将资金缴入财政专户、村账镇管专户或部门单位账户,再由国土或具体负责征地的部门单位授权、列支用于征地补偿和其他相关支出。新增建设用地有偿使用费先由拟用地单位提前缴存财政专户或其他部门单位专户。基层政府申请农用地转用指标时,再缴入县金库,同时上解省金库并冲减国有土地使用权出让收入。

评估费、勘界费由拟用地单位直接或通过财政专户支付给中介公司。社会保障费等在农用地转用指标申报时,由拟用地单位上缴到市级财政专户。耕地占用税、水利建设基金计入成交总价,由国土部门代扣代缴,并抵扣成交总价。收益金(土地纯收益,狭义的土地出让金)由国土部门征收,直接或通过财政专户解缴县金库。农业土地开发资金、被征地居民社会保障财政补贴资金、农田水利建设资金、廉租住房保障资金、教育资金分别在财政专户计提列支或不预计提。

(三)基金预算管理方式粗放

有些地区对土地收支预算工作不重视,虚报冒列,严重脱离实际。有些地区土地出让收支基金预算管理简单粗放,未按政策规定及时足额计提土地收益金、土地开发资金、教育资金、水利建设资金;未按基金预算中专项资金结余、规定用途、规定比例安排使用资金,存在基金预算支出科目串用混用现象。有的地区未做到应收尽收,以资金空转方式应对上级检查,虚增基金预算收支。《审计报告》显示“被检查地区通过收入空转等方式虚增基金预算收支1467.78亿元,支出中违规用于弥补行政经费、对外出借、修建楼堂馆所等7807.46亿元;一些地方和单位少支付补偿款17.41亿元,编造虚假资料等套取或骗取补偿款1 0.57亿元。”

二、国有土地出让收支管理中存在问题的原因分析

(一)土地收储资金不足

土地收购储备制度,是由政府依照法定程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市总体规划,通过收购、回购、置换和征用等方式取得土地,进行前期开发利用和存储后,以公开招标、拍卖出让方式供应土地,控制各类建设用地需求的制度。土地收储制度的建立和规范运行是国有土地出让收支管理政策落实的基础。

《土地储备资金财务管理暂行办法》(财综[2007]17号)规定“各级政府可以从已供应储备土地产生的土地出让收入、国有土地收益基金、银行贷款及其他金融机构贷款等方面筹措土地储备资金。”但从实际情况来看:一是土地征用成本逐年增长,土地纯收益逐年降低,历年滚存土地收益基金结余资金匮乏。二是土地收储资金贷款要求门槛高,申请周期较长。三是县区财力保运转、保民生已经捉襟见肘,不具备筹措土地收储资金能力。四是土地报批、收储、供给周期长,资金占压成本高。受以上因素制约,收储资金不足,导致土地收储、供给规范操作难度加大,“借用”拟用地单位资金收储土地的现象普遍存在,造成项目用地从土地指标报批、征用环节就已经“名花有主”,“招拍挂”徒有其名,形成腐败违规问题滋生的温床。

(二)制度建设、业务培训欠缺

规范管理的基础是制度建设。中央虽然制订了框架性的管理制度,但从地方政策制度建设实际来看:有的简单转发中央文件,没有出台配套性、衔接性、操作性的政策;有的结合实际调研论证不足,出台的配套制度或零敲碎打,不成系统,或含糊其词,误导视听。从查阅资料来看,全国仅湖南、河南、上海、安徽等省份及时修订了系统性的管理制度,对土地收入的构成、征收解库程序、专项资金计提管理使用等问题进行了统一规范。

学懂、吃透政策是贯彻政策,提升管理水平的前提条件。经常性的调研、业务培训与指导,是统一思想,纠正理解偏差,凸现制度刚性约束的有效手段。但近几年来,财政、国土、人行等部门上下级之间,关于土地收支管理的业务培训、调研并不多见。业务指导严重空缺,导致基层管理中摸着石头过河,云山雾罩,不知所措。

(三)部门协作配合不力

《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发[2006]100号)、《财政部国土资源部中国人民银行关于印发<国有土地使用权出让收支管理办法>的通知》(财综[2006]68号)等文件虽然对国土、财政部门土地收支管理职责进行了明确,但土地问题太过敏感,涉及利益层面过多,实际执行中,相关部门也都抱着“多一事不如少一事”、“各家自扫门前雪”的态度,土地出让信息传递、相互监督制约机制流于形式,导致土地出让收支信息共享制度不充分、不及时。

在日常收支管理中,未严格落实“土地收入日常征收由国土部门负责,收支管理由财政部门负责”的政策要求,“征收职能”与“收支管理职能”不分,“财政专户”与“国家金库”混搭,人为调节、支配国有土地收入资金,未将土地出让收支全额纳入政府基金预算管理。由于部门配合不力,人为地将土地成交总价款、土地划拨收入拆分为不同的项目,由国土、财政等部门、单位分别实行不同的管理方式,且各自为政,互不协调。

(四)违规违纪成本过低

国办发[2006]100号文件印发九年以来,国务院和各级政府基本上每年都会下发规范土地出让收支管理的规范性文件,要求很明确,措辞很严厉,效果很渺茫。十八大以后,各级领导干部法制观念日益增强,依法行政的意识明显增强,自觉适应新常态已经逐渐成为一种习惯。但有的领导仍然存在学法、懂法、依法行政的觉悟不高的问题;仍然习惯于抓项目拼政绩、凭经验办事,抱着“只要干出政绩,只要不中饱私囊,违纪违规就不伤大雅”的老观念,信马由缰,我行我素。在上级的各项监督检查中,地方各级总会有对策应对,化干戈为玉帛,维持现状。同级审计,顾虑重重,轻描淡写;上级检查频率低、查处力度不大,导致违纪违规成本过小,法纪震摄力不足。

三、加强国有土地出让收支管理的建议

(一)扎实推进,实现土地统征统供

一是中央和省级财政部门应探索建立土地收储专项基金,主要解决市县级土地收储资金不足问题。基金资金来源通过中省财政资金、中央和地方债券收入和其他资金渠道筹措。市县资金使用额度由中省财政根据各市县实际需求核定。日常监管由各级财政、国土部门负责。二是废除《土地储备资金财务管理暂行办法》(财综[2007]17号)“第五条:土地储备资金来源于下列渠道:土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款”的规定,堵塞土地收储资金违规的源头。三是加强专项调研、业务指导,及时发现、解决土地收储中出现的新问题,规范、完善土地收储预决算等配套制度。

(二)梳理归并,完善制度体系

国有土地出让收支管理工作政策性强,涉及的概念较多,具体有:耕地开垦费、土地复垦费、新增建设用地有偿使用费、社保费、土地补偿费、安置补助费及地上附着物、青苗补偿费、收益金、耕地占用税、水利建设基金、契税、土地登记费、印花税、勘界费、评估费、土地违法罚款、从出让收入中计提的各种专项资金、保障房支出,被征地农民支出等。这些概念有些是收入项目,有些属于支出项目;有些由国土、财政、税务等部门负责征收或代征;有的在土地报批、收储环节,通过由政府或用地单位缴纳,有的在土地供给环节,由用地单位缴纳。有的属一般预算收入,有的属于基金预算收入、有些属于税收收入。

这些收费、税款、罚款、支出项目的政策规定,散见税法、各级政府文件之中,征收主体、执法主体、税费缴纳义务人、实际负税(费)人、缴纳标准、缴纳时间、计提基数、计提比例、资金管理模式各不相同。缺乏一个系统的制度文件,对土地报批、征用、供给各环节涉及的各类政府收支项目进行衔接、界定。只有加强涉及土地的各类项目的系统性调研论证,出台权威性的制度,彻底厘清诸多项目之间的关系,才能为土地收支的规范化管理提供制度性保障。

(三)加强协作,提升土地信息共享水平

国土部门应当将年度土地收购储备、供应计划、当年供地宗数、出让总价款、约定的缴款期限、征缴金额、收储成本等资料报送送财政部门。财政部门应当积极跟进,督促国土部门及时征缴收入;规范管理收入资金、及时足额计提专项资金,按规定程序、用途安排使用资金,并及时将收支情况反馈给国土部门、同级政府,并接受审计、纪检、人大监督。财政部门要会同国土、人行等部门科学编制土地收支预算,建立健全土地出让统计报表体系,为政府决策提供真实、准确数据,并接受社会监督。只有各职能部门紧密配合,充分履行职责,及时、充分传递信息,国有土地收支管理的各项目工作才会更加顺畅。

(四)多措并举,提升收支管理水平

一要加强调研论证。只有贴近基层,结合实际,积极调研,理清思路,不断修正制度偏差,及时解决新问题,才能让制度建设跟上经济发展的步伐。二要加强培训交流。只有上对下的政策培训不间断,部门、地区之间的业务交流经常化,才能保证基层管理者真正吃透政策,才能打造一支业务优良、素质过硬的征管队伍。三要加大政策宣传力度。只有进一步加大土地收支管理政策宣传(领导干部、一般干部、用地企业和个人、人民群众),才能赢得领导、用地单位和个人、人民群众的理解和支持。

(五)强化监督,提高土地违纪违法成本

要搞好顶层设计,全面清理税费优惠政策。应逐步建立税费优惠政策出台、监管、废止的清单制度,并严格依法依规运行。严格遵守各类法纪约束,少开“绿灯”,全面提升政策约束力、法纪威摄力。只有坚持定期检查与不定期检查并重,垂直检查与横向检查同行,违规违纪必查,从严、从重、从快追究责任,提高违纪违法成本,才能凸现法纪威严,有效震慑违法违规行为,提高政策执行力。

人性有很多弱点:贪欲、懈怠、麻木……,同样也有追求真善美、摒弃假恶丑的良知与企求。管理学中“一管就死,一放就乱”的怪圈,条块分割之痛,时时困惑、拷问着管理者的灵魂和智商。只有重铸信仰,怀揣一颗公心,全面落实“三严三实”,强化“刚性”,勒紧“弹性”,抵制“假大空”,构筑敬业务实的行政队伍,国有土地使用权出让收支管理规范化程度才会日益提高,这也必将促进法制化政府建设的进程。

参考文献

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[2]财综[2006]68号,《财政部国土资源部中国人民银行关于印发<国有土地使用权出让收支管理办法>的通知》,2006.12.31

[3]财综[2004]49号,《财政部国土资源部关于印发<用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法>的通知》,2004.7.12.

[4]财综[2006]25号,《财政部建设部国土资源部关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知》,2006.7.5.

[5]财综[2007]64号,《财政部关于印发<廉租住房保障资金管理办法>的通知》,2007.10.30.

[6]财综[2009]74号,《财政部国土资源部中国人民银行监察部审计署关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,2009.11.18.

[7]财综[2009]89号,《财政部国土资源部中国人民银行关于加强土地成交价款管理规范资金库行为的通知》,2009.12.31.

[8]财综[2011]62号,《财政部教育部关于从土地出让收益中计提教育资金有关事项的通知》,2011.7.21.

[9]财综[2011]48号,《财政部水利部关于从土地出让收益中计提农田水利建设资金有关事项的通知》,2011.7.4.

[10]财综[2014]2号,《财政部关于加强土地出让收益中计提农田水利建设资金和教育资金征收管理的通知》,2014.1.16.

8.国有土地政策 篇八

摘 要：国有土地租金征收，符合现阶段级差地租的相关理论，充分体现了国有土地租金属性与所属权益，为土地资源的优化配置与合理流转打下坚实基础。从国有土地租金的本质内涵来看，是以划拨方式取得国家土地使用权，除法律规定可继续实行划拨之外，土地使用者需要以年度为单位向国家缴纳土地收益。本次研究以日照市为例，分析本地区国有土地租金征收面临的问题，提出建议。

关键词：国有土地租金；租金征收；公平；效率

中图分类号： TU723.2 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）24-99-2

0 引言

国有土地租金征收主要采用的是年租金征收的方式，这样的方式避免了国有土地资产增值方面产生的流失，满足土地集约与高效利用的基本要求。随着城市化进程的演进，土地使用制度也在不断改革。合理配置土地资源，能够彰显土地资产的价值，财政收入增加并有助于城市建设进程的加快。如何站在公平与效率的前提下完成对国有土地租金征收是本次研究重点。

1 国有土地租金征收开展现状分析

根据《中华人民共和国土地管理法》、《山东省国有土地租赁本法》等相关法律法规的规范，国有土地征收力度进一步被加强。日照市作为山东省东南部的一个地级市，城市建设前景十分广阔，针对这一问题在2004年日照市出台颁布《日照市国有土地租赁实施办法》，以下简称（《办法》），依据办法当中的规定并结合市人事部门，组建土地租金征收中心，负责对整个市区内部的土地使用权进行租金的征收[1]。

在国有土地租金征收的过程中，主要是通过大力宣传与教育的方式，使得日照市多数用地单位对有偿使用与划拨国有土地缴纳年租金表述理解。为更准确研究日照市国有土地租金征收情况，对日照市所采取的征收方式进行明确，大致可以分为两个方面：其一积极探索租金征收渠道与路径，自2004年办法颁布开始，相关部门则针对日照市的主要城市道路门房进行调查，统计得出土地租赁合同90份，商业用地50份，工业用地38份，办公用地2份。总调查面积达到830万平方米，应征收租金面积188万平方米[2]。明确征收范围，为租金征收过程奠定基础；其二，强化工作职责。工作职责则是客观角度上推动土地租金征收的方式，结合法律相关标准进行执行，做到在根本上贯彻落实。工作前期还是以宣传为主，针对长期拖欠的土地租金与法院协商，以法律手段为基础工具有效解决这一问题。

2 国有土地租金征收面临的问题——以日照市为例

从日照市国有土地租金征收的现状来看，虽然在当时的时期可应用性较强，但从现代实际情况入手，则所需调查与征收的面积更大，面临的问题较多，笔者结合自身经验，具体划分为以下几种情况：

2.1 效率方面存在的问题

国有土地租金征收效率方面所产生的问题，可以具体划分为三个方面：第一，征收渠道不畅。虽然日照市已经在办法出台之后针对性的做出探索，努力拓展渠道，但在具体实践操作过程中，办法当中规定的标准落实并不全面，用地单位对国有土地租金认识不全，可交可不交的错误思想与拖延的方式，致使租金征收难度较大；第二，征收对象不广，开展国有土地年租金征收时，征收对象多是登记在册的土地，将一定数量的未登记土地隔绝在征收总范围之外，造成征收数额与实际国有土地使用不符，征收效率十分有限；第三，催促效果不理想。国有土地年租金征收方面，对于未按照协议要求以及未能及时缴纳年租金的用户，国土部门催促效果有限，多部门联合机制并未建立，无法协同与联动，效率方面存在问题[3]。

2.2 公平方面存在的问题

效率方面的国有土地租金征收问题分析完成后，对公平方面的问题归纳总结：其一，新增国有土地使用证未办理。日照市国有土地年租金的缴纳单位，都是已经登记以及具备土地证书的单位。但存在很大一部分的无土地使用证的状况，同时已经征地但由于种种原因未及时供应的土地，无法提供土地使用证与产权归属，这一类被归纳到土地租金征收的范围之外，存在征收不公现象；其二，部分单位缴纳不够积极。部分单位并不重视国有土地有偿使用制度，主观意识上不够重视，不积极缴纳年租金，同时对办理相关的手续拖延现象明显，造成同一类的土地使用成本发生变化，影响征收公平；其三，国有土地未发证存量大。受到历史成因以及权源资料的影响，土地使用证无法及时发放，这一部分也就成为征收的空白区，成为一部分并未涵盖在征收范围内的领域。

3 国有土地租金征收具体建议——以日照市为例

从日照市的国有土地租金征收的现状以及存在的征收问题来看，征收效率以及征收公平不容乐观，严重影响国有土地租金征收以及合理配置。笔者认为优化日照市国有土地资金征收具体建议，可以从以下几个方面入手：

3.1 建立绩效标准

建立绩效标准，目的是保障国有土地租金征收公平。一方面，建立能够充分展现部分绩效价值的“4E”指标，即（economic，经济；efficiency，效率；effectiveness，效能；equity，公平）[4]。“4E”指标的选择，有助于站在全新的指标体系下完成对绩效的评估。另一方面，结合绩效评估指标，完成对日照市土地年租金征收的具体评价。

①经济指标方面，开展土地租金征收过程中会产生一定的管理成本因素，而所征收的土地租金需要直接缴纳财政；

②效率指标方面，结合投入与产出之间的比例关系，得出日照市征收任务正在逐年增加。依据征收力度完成对资源效率的处理，去积极引导合理化用地，使得所能够提供的服务范围更广；

③效能指标方面，优化土地收益具体分配，避免国有资产流失；

④公平指标，受到缴纳土地年租金单位积极性的影响，公平指标主要表现在按时交纳年租金的单位有失公平。

3.2 健全收缴制度

健全收缴制度是优化日照市国有土地租金征收的重要工具。一方面，创新体制。从国有土地租金征收的角度出发，国土资源管理部门虽然处于重要位置，但同样也是被动位置。因此，针对这一问题应该创新收缴体制，将被动地位转化为主动。具体策略可以是依据法律标准对拖欠国有土地年租金的单位采取强制性措施，使得相关单位可以承担起应有的缴纳责任；另一方面，资源优化，控制成本。国有土地年租金征收呈现出常年常态化的状态，繁重的工作量，要求成本得到精确的控制。收缴制度的建立，注重多资源优化，完善成本控制目标，细分时间、人员以及资源等多因素，在协调优化中健全收缴制度。

3.3 优化收缴措施

收缴措施是保证国有土地租金征收的基本手段，日照市在这一工作方面，应该从以下方面入手：第一，强化沟通。这里所说的沟通是多政府相关部门之间的沟通，从国有土地租金征收方面来看，并非仅仅是国土资源部门自身的事情，还需要与财政、税务、物价、房管、城建以及工商等多部门进行协调，建立沟通机制，以便于取得综合优势与成果。第二，主动宣传。国有土地从最开始的无偿划拨到有偿使用，制度的变革需要一定的适应周期。但如何将新的制度思想渗透到用地的使用单位，建立正确的认知，需要以宣传为基本手段，确定宣传对象、宣传范围以及宣传内容，最终将土地租金征收作为一项自觉行为，展现出主动宣传的价值与目标。第三，建立收缴队伍。一方面，将成熟的管理机制应用到土地租金征收当中，适当调整后增强其适用性，依据收费标准将责任落实到个人，促进与推动工作执行与实施。另一方面，以人文本。土地年租金征收工作量较大，要积极打造一支能力强，作风正的队伍，开展年租金征收工作，在源头上防治腐败，减少国家资产损失[5]。

4 结论

总之，本次研究以日照市为例，对国有土地租金征收面临的问题与对策进行分析，站在公平与效率的视角下去探索征收策略。效率上，优化国有土地资源的配置，将国有资产收益应收尽收。公平上，依据法律法规与制定标准执行，提高公信力与执行力，保证征收公平。

参 考 文 献

[1] 李岩.国有土地租金制度的问题与对策——以17省市地方立法为样本的考察[J].东北大学学报（社会科学版），2013，10（05）：524-529.

[2] 陈艳.可持续推进土地年租金征收[J].中国地产市场，2013，10（10）：140-141.

[3] 张涛.国有土地租金征收面临的问题及建议——以焦作市为例[J].资源导刊，2012，11（05）：112-113.

[4] 王俊彪，吴彤.关于对土地租金征缴的几点思考[J].吉林省社会主义学院学报，2012，4（02）：144-145.

9.国有土地使用权出让合同 篇九

第一章总则

第一条 本合同当事人双方：

出让人：中华人民共和国省（自治区、直辖市）（县）；

受让人：。

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。

第二条 出让人根据法律的授权出让土地使用权，出让土地的所有权属中华人民共和国。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属于土地使用权出让范围。

第二章 出让土地的交付与出让金的缴纳

第三条 出让人出让给受让人的宗让地位于，宗地编号为，宗地部面

积大写平方米

（小写平方米），其中出让土地面积为（大写平方米（小写平

方米）。宗地四至及界址点座标风附件《出让宗地界址图》。

第四条 本合同项下出让宗地的用途为。

第五条 出让人同意在年月日前将出让宗地交

付给受让人，出让方同意在交付土地时该宗地应达到本条第款规定的土地条件：

（一）达到场地平整和周围基础设施通，即通。

（二）周围基础设施达到通，即通，但场地尚未拆迁和平

整，建筑物和其他地上物状况如下：。

（三）现状土地条件。

第六条 本合同项下的土地使用权出让年期为，自出让方向受让方实际交付土地之日起算，原划

拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。

第七条 本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米人

民币大写元（小写元）；总额为

人民币大写元（小写）。

第八条 本合同经双方签字后日内，受让人须向出让人缴付人民币大写元（小写）作为履行合同的定金。定金抵作土地使用权出让金。

第九条 出让人同意按照本条第款的规定向出让人支付上述土地使用权出让金。

（一）本合同签订之日起日内，一性次付清上述土地使用权出让金。

按以下时间和金额分期向出让人支付上述土地使用权出让金。

第一期 人民币大写元，（小日之前。

第二期 人民币大写元，（小写元），付款时间：年月日之前。

第期 人民币大写元，（小写元），付款时间：年月日之前。

第期 人民币大写元，（小写元），付款时间：年月日之前。写元），付款时间：年月

分期支付土地出让金的，受让人在支付第二期及以后各期土地出让金时，应按照银行同期贷款利率向出让人支付相应的利息。

第三章土地开发建设与利用

第十条 本合同签订后日内，当事人双方应依附件《出门宗地办址图》所标示座标实地验明各界址点界桩。受让人应妥善保护土地界桩，不得擅自改动，界桩遭受破坏或移动时，爱擅人应立即向出让人提出书面报告，申请复界测量，恢复界桩。

第十一条 受让人在本合同项下宗地范围之内新建建筑物的，应符合下列要求：

主体建筑物性质；

出让人（章）受让人：

住所：住所：

法定代表人（委托代理人）

电话：

传真：

电报：

开户银行：

帐号：

邮政编码：

10.国有土地转让协议书 篇十

本协议双方当事人：

转让方（以下简称甲方）：

姓名：身份证号:

配偶：身份证号

受让方（以下简称乙方）：

1、姓名：身份证号:

2、姓名：身份证号:

经自愿协商达成一致,甲方将自己合法拥有的土地使用权转让给乙方，乙方对该处土地现状及四至界址已经确认,双方就土地转让相关事宜达成以下合同条款,以资共同遵守:

第一条 转让土地的基本情况

甲方根据国家规定，已依法取得已依法取得国有土地使用证书，土地使用证书为称该土地）位于，土地使用面积平方米。地号为:。其中甲方转让乙方土地面积为。

第二条 转让价格

双方商定该土地转让价格为(人民币)500000元整，大写：（人民币）伍拾万元整。

第三条付款方式

甲方同意自签订本协议之日起，乙方按规划许可证施工建房，建成后购地款一次性全部付清。甲方在收款时应向乙方出具收据。

第四条、甲方的承诺保证

1、甲方保证自己对该转让土地拥有处分权，转让该土地不存在法律上的障碍。

2、甲方保证该转让房地产不涉及第三方的权利，本合同签订前房产证、土地使用证无作任何抵押。

第五条、房产归属

1、在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房产所有权归乙方所有。12、建房手续由甲方配合办理，所涉费用由乙方承担。

3、房屋建成后，甲方应无条件配合乙方将土地使用证和房产证办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担，否则，甲方应赔偿乙方所有损失。

4、房屋建成后，如果乙方须再将房屋转让或房屋所有权变更等，甲方应无偿协助乙方办理相关手续。

5、甲方应无条件配合乙方办理水电入户等手续，相关费用由乙方负责。

第六条、违约责任

1、本协议签订后，任何一方均不得反悔。

2、如甲方反悔，应当向乙方全额退还购买宅基地转让款万元，并偿付违约金万元以及房地产增值部分，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损失(包括建房、装修工程款和房地产增值部分)。

3、如乙方反悔，则乙方赔偿甲方万元。

第七条、协议生效条件

本合同经双方签字盖手印后生效。

第八条 本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本合同具有同等法律效力。

第九条 本合同如在履行过程中发生争议，由双方协商解决。协商不能解决的，双方均有权向该土地所在地的人民法院提起诉讼。

第十条本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。

甲方（签章）：乙方（签章）

11.国有土地政策 篇十一

关键词：三线以下城市；闲置国有土地；利用

中图分类号：F301文献标识码：A

1、闲置国有土地

所谓闲置土地，顾名思义，就是没有得到有效利用的土地。它与未利用地的概念不同，未利用地是以土地实际现状进行定义的，包括冰川，沼泽，河流等一些开发利用难度大或法律法规明令禁止不得加以開发利用的土地。闲置土地是按照土地的开发程度进行界定的。土地使用权人没有按照合同约定，在规定的时间里将土地开发利用到约定的程度，即为闲置土地。闲置土地与未利用地的使用范畴和领域截然不同。

2012年5月22日，国家颁布了《土地闲置办法》修改案（以下簡称为“《办法》”），对闲置土地的定义再次进行了明确的定义。即“所谓闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地”。

2、土地闲置的原因

三线城市是指比较发达的中小城市，而三线以下城市主要是指剩下的其他省会+等城市，就目前的情况来看，这些城市的土地闲置发生原因主要是因为：

2.1、企业因素。企业或个人获得土地后，由于出发点不同，往往对土地的开发形成不同的利用结果。有的企业确确实实需要土地来作为生产生活的载体，在获得土地以后就会及时开发建设。有的企业的用地需求并不大，但由于早期获得成本比较低廉，为预防以后的生产需要，往往会预留空间，所以在开发建设中不急于一步到位，更希望根据国家的宏观大环境形势的变化，调整企业的生产结构。还有一种就是完全没有用地需要，只是预见到了土地供求矛盾的未来趋势，提前购置了土地，并随着水涨船高的用地成本不断上升，建设了大量工业标准厂房，伺机分割转让土地，被成为工业房地产。

2.2、政府因素。在我国，地方政府可以理解为作为国有土地的所有权人。它直接掌握对土地的占有，使用，处分和收益的支配权。但由于种种客观因素，地方政府没有及时对土地的开发进行有效的管理。而是出现了各种各样的闲置和荒废。

2.3、不可抗力因素。有些土地在使用者开发使用或是在不可抗力因素的作用下，无法继续提供持续的产出。比如矿山的开采，当资源被开发殆尽后，土地就会被废弃；另外，由于地质灾害等因素，破坏了原来土地的现状和结构，造成土地原来的功能无法使用，也是一种废弃。

3、城市闲置国有土地的再利用

3.1、根据土地闲置时限，采取不同的处置措施

（1）连续闲置已达2年的，在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，可以无偿收回仁地使用权但因不可抗力或者政府有关部门的行为或者开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。处置方式主要有： 1）延长开发建没时间，但最长不得超过1年。这类土地必须具备充分理由才能向政府中请延期。2）改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设。3）政府为土地使用者置换等价土地。4）政府采取招标、拍卖等力一式确定新的土地使用者，对原上地建设项目继续开发建设，并对原上地使用者给予补偿；5）土地使用者与政府签订上地使用权交还协议，将土地交还给政府。原土地使用者需要使用土地时，政府依照土地使用权交还协议的约定供应一与其交还土地等价的土地。

（2）连续闲置时间在1- 2年（不包括2年）的土地应当按照地方政府的规定交纳闲置费，或者征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。在城市规划区内，安排临时用途，待原建设项目开发建设条件具备后，重新批准开发，并明确开发建设期限。土地增值的，由政府收取增值地价。

（3）闲置不到1年的土地。这类土地可塑性较大，近期无法按规划完成的，政府可鼓励开发商进行分级开发，或在不影响土地利用规划的条件下，先进行临时性开发且到期后须自行拆除，或者进行绿地水土保护。

3.2、闲置土地再利用。目前，一些地方已经开始重视“三线”以下城市调迁单位原址土地的再开发利用，并采取了多种措施，盘活这部分闲置土地。其主要做法包括：

（1）连同地上附着物整体移交当地政府处置利用。企业搬迁后，由所在县级政府接管所有资产，共移交国有土地，房屋等。县级政府接手后，将原“三线”企业内的部分医院、学校及办公楼等资产整体无偿划拨给乡镇政府、街道和部分国有企业使用。（2）拓展为工业园区。一些工业厂等调迁后遗留的土地上拓展工业园区，引进工业企业。（3）对所承载的三线建设文化价值进行发掘。相关产业原址被整体纳入城市建设范围，打造成建筑风貌统一、具有时代印记的跃进路线。（4）对原址土地实行特殊的复垦政策。对区域位置差，确无建设利用价值的土地，允许地方结合实际情况，比照工矿废弃地复垦政策，按照“宜耕则耕、宜林则林、宜园则园”的原则，对土地进行复垦，复垦后的新增耕地指标可用于耕地占补平衡。（5）依托其独特的自然优势打造旅游景点。对靠近风景区，或自然资源优势较为明显的，可规划建设为旅游区，通过引入旅游开发公司，连片整体打造。对“三线”文化保护和传承比较完好且具有一定历史意义和宣教价值的调迁企业原址，可开辟为博物馆或爱国主义教育基地。此外，由于“三线”以下城市选址一般都在山前河谷地带，环境舒适、风景宜人，具备发展特色休闲酒店基础条件，老年人对这一年代性的建筑又有特殊的感情，对一些质量较好的职工住房和基础设施可考虑改造后，有计划地发展疗养院、养老院等产业。

总之，努力提高供地率和土地利用效率，为制定土地利用政策提供科学、合理的依据，使有限土地资源能够得到充分、高效、合理利用对城市的发展具有重要意义，因此进一步加强对其的研究非常有必要。

参考文献

[1]章超.城市工业废弃地的景观更新研究[D].南京林业大学，2008.

[2]张毅.我国城市土地储备投资风险分析及对策研究[D].华中农业大学，2004.

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