房地产财务存在的问题及后果

房地产财务存在的问题及后果（13篇）

1.房地产财务存在的问题及后果 篇一

关于房地产开发在企业项目管理中存在的问题及对策

一、目前我国房地产开发项目管理存在的主要问题

1、项目方案确定阶段存在的问题项目方案的确定，作为开发商还是能够足够重视的，但开发商往往没有按照规范程序进行运作，使得这个阶段的工作存在一些不足。首先，缺乏充分的市场调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，为了尽快实现效益，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么，由于只是简单地模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终滞后于别人。

另外，由于决策层缺乏市场调研的支柱，房地产开发企业项目管理存在的问题及对策吴小琴西安天地源房地产开发有限公司710015摘要文章从房地产开发中项目管理的角度，分析了目前我国房地产开发中存在的主要问题，并提出相应的对策。关键词房地产企业；项目管理；问题；对策往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了企业的风险。因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。其次，缺乏品牌、精品意识。由于企业以利润最大化为根本目的，一些开发企业为了追求高额利润，在方案确定阶段，考虑过多的是如何从这个项目上多赚钱，而忽视产品的精品意识，企业的品牌形象。企业要想谋求长远发展，在方案确定阶段必须具备“精品意识、品牌形象”的战略眼光。这本身对企业来说也是一种无形资产，否则，在现代社会中企业将无法生存。此外，没有较为全面和实际的投资估算报告。开发商取得一个新项目后，往往只是做项目概算报告，而一旦项目的方案、功能等确定后，并没有针对确定后的方案做投资估算报告，只有项目工程招标造价资料。由于工程造价只是项目投资的一部分，如果项目开工前没有一个全面和较为实际的投资估算，项目实施过程将无法准确地进行投资控制。常常一个项目全部竣工后，投资额大大超过计划投资额。

2、施工图设计管理方面现阶段房地产开发企业对于图纸设计阶段的管理工作可以说是很少，甚至是一片空白。绝大多数开发商可能认为，方案、功能确定后交设计单位设计，具体事情那是设计院的事，房地产开发公司对这些专业设计的管理能力弱，加上多数设计人员无成本概念、无创造附加价值的能力、图纸错误多、欠缺细部设计图纸。开发商只注重施工现场的成本、质量控制，而忽视设计阶段的成本、质量控制。首先没有具有详细和明确要求的设计委托书。一些企业为了尽快拿到图纸，在功能和要求还不确切的情况下，就要求设计院设计图纸，这样一来，必然造成设计出来的图纸在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工过程中才发现，要求修改，不仅增加工程成本和施工难度，而且影响工期；其次，目前设计院设计出来的图纸是否进行投资控制，无法考证，行业方面也缺乏这方面的监督和管理，尚无一种有效的办法加以控制。

3、合同管理方面目前仍有相当一些房地产开发企业法制观念薄弱，合同意识不强，更谈不上合同管理。国内企业签订的合同，几乎都有“未尽事宜，双方友好协商解决”的条款，但如果合同签订不完善，一旦协商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下几点问题：一是不少项目鉴定的合同十分简单，不符合标准合同要求，更不符合国际上通行的合同文本要求，合同签订不严谨，存在漏洞，给对方提供了索赔依据。例如，日本大成公司承揽的鲁布革水电站土方工程，因中方合同条款文字疏忽，仅一字之差，使对方索赔获得成功，工程费用约增加10%。二是签约双方都不认真执行合同，随意修改合同，或违背合同规定打折扣。没有严格按合同进行工期、投资控制管理，合同履行率低。如果一方没有严格执行合同，通常会发生工程索赔、工期加长、投资加大等情况，给企业加大成本。三是合同产生纠纷时，大多数采用行政手段解决，不采取法治形式解决。

二、房地产开发企业项目管理应采取的对策

以上种种建设中的弊端强烈呼唤现代化的项目管理技术，谁拥有了现代化的项目管理知识，并将其创造性地应用到开发建设中，谁就能适应市场的需要，并能在房地产业激烈的竞争中站稳脚跟，树立起自己的品牌形象。以下主要谈一下房地产开发企业在房地产开发建设中如何做好项目管理对策往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了企业的风险。因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。其次，缺乏品牌、精品意识。由于企业以利润最大化为根本目的，一些开发企业为了追求高额利润，在方案确定阶段，考虑过多的是如何从这个项目上多赚钱，而忽视产品的精品意识，企业的品牌形象。企业要想谋求长远发展，在方案确定阶段必须具备“精品意识、品牌形象”的战略眼光。这本身对企业来说也是一种无形资产，否则，在现代社会中企业将无法生存。此外，没有较为全面和实际的投资估算报告。开发商取得一个新项目后，往往只是做项目概算报告，而一旦项目的方案、功能等确定后，并没有针对确定后的方案做投资估算报告，只有项目工程招标造价资料。由于工程造价只是项目投资的一部分，如果项目开工前没有一个全面和较为实际的投资估算，项目实施过程将无法准确地进行投资控制。常常一个项目全部竣工后，投资额大大超过计划投资额。

新形势下我国房地产市场的宏观调控政策

摘要随着我国经济建设步伐的加快，房地产业取得了显著成就，但还未形成一套成熟的宏观调控模式，在操作中也面临许多问题，使调控效果见效甚微，影响了房地产投资的持续增长。本文通过分析宏观调控的概念及我国房地产市场宏观调控政策的发展特点，针对当前面临的问题提出对策。关键词宏观调控房地产市场政策经济学政府

一、宏观调控的概念现代西方经济学按照分析的方法将其划分为微观经济学、宏观经济学和国际经济学。其中宏观经济学以整个国民经济为考察范围，它分析的是整个经济社会中有关经济总量及其变化，因而它也称为总量分析或总体分析。宏观经济学研究的问题是一个国家整体经济的运作情况以及政府如何运用经济政策来影响国家整体经济的运作。针对宏观调控的概念，我们可以概括为以下四点：第一，宏观调控是国家干预的行为；第二，宏观调控行为的手段和方式主要有经济、法律的和行政的三个方面；第三，宏观调控是对国民经济运行总体进行的调节和控制，其作用的对象是市场整体，一般不涉及对市场主体微观经济行为的直接规制；第四，国家宏观调控的目标是实现社会总供给和社会总需求之间的动态平衡，促进经济结构的优化，保证国民经济持续、快速、健康、协调发展。

二、我国房地产市场宏观调控政策的发展特点自上世纪90年代以来，中国房地产有过三次引人瞩目的宏观调控。第一次宏观调控始于1993年，主要是针对海南、北海等地房地产投资过热的问题，目的是整顿房地产市场秩序，在强有力的政府干预下，应该说第一次宏观调控成效显著。1997年东南亚金融危机之后，中国出现了严重的失业问题和内需不足，因此从1998年开始，中央实施了以扩大内需为主基调的扩张性宏观调控政策，将房地产作为新的经济增长点和新的消费热点，并配套实施了货币化分房政策。通过第二次调控，中国房地产得到迅速发展，在世纪之交，房地产市场出现供需两旺的局面，房地产开发建设保持较大规模，销售量迅速上升，居民住房得到有效改善，对国民经济的贡献显著提高，并逐渐成为国民经济的支柱产业。

三、我国房地产市场宏观调控政策面临的问题与对策1．调控政策本身存在不足通过以上对我国政府出台的一系列宏观调控政策的梳理，发现房地产宏观调控目标多元化，且各目标之间存在冲突，难以兼顾。房地产调控的主要目标，一是控制房地产投资规模，二是控制房价涨幅，这两大目标及其实施手段之间是不兼容的。在调控手段的运用上，存在不足。一方面，调控手段较为单一，缺乏系统性和互补性手段的综合运用。例如2005年的宏观调控，可以明显看出居于主导地位的是行政手段，无论是七部委的《意见》还是“新老国八条”都是中央政府向地方政府和社会公众转达的行政管理指令。另一方面，调控手段缺乏弹性与细分。如在通过提高房屋贷款利率抑制投机时，没有对不同收入的购房群体加以区分，投机商可以通过提高炒卖价转嫁融资成本，而普通消费者却因为贷款利率的上升压力倍增。但应当指出的是，2006年以来，中央政府在宏观调控手段的综合运用方面已经有所改观，各政策的综合协调配合使用收到了一定成效。

2．调控政策执行不力、落实不到位的问题房地产宏观调控涉及中央地方两级政府和多个部门，调控房地产行业的经济政策众多。各政策出自不同的政府部门，其着眼点、侧重点和考虑问题的角度必然有差异，政策之间的协调和配合必然决定和影响执行结果，权力和利益之争抵消了部分调控应有成果。例如，央行曾建议取消预售制，建设部随后表示预售制在近期不会取消；各级地方政府为了提高GDP、保障土地出让收入甚至是权力寻租，千方百计用核定征收的办法减免土地增值税等税收。房地产市场是典型的区域性市场，房地产调控要想取得预期效果，就必须得到地方政府的积极响应和得力执行。实行土地“招拍挂”之后，土地有偿转让收入名副其实地成为了各级地方政府的“第二财政”，土地出让的数量和价格的上升带来土地出让金收益，同时物业转让的数量、频率和价格将带动财税收入的增加。为实现土地效益最大化，必须依靠高房价的拉动，因此地方政府主观上不希望房价下跌。房地产业关联性强，对GDP贡献大，地方官员为追求政绩不希望房价下跌。在地方政府的决策过程当中，既可以不对下一届政府的债务负责任，也可以不对下一届政府的财政收入负责任，不计后果的低价征地、高价出让，已成为不少地方创造政绩、增加财政收入的捷径。

2.房地产财务存在的问题及后果 篇二

一、房地产公司财务管理存在的问题

(一) 融资困难, 开发期长

我国房地产虽然利润大, 但是风险也大, 房地产公司往往忽视了潜在的风险。巨额投资于开发房地产上, 在工程造价、地价、投资房屋上面的金额比重大, 给筹资带来了一定的困难。土地开发一直到竣工整个过程时间长, 需要的资金量大。而在销售房屋上由于金额数量之大, 不得不不采取以分期付款的形式来偿还房款。如果有些房屋做商业用地, 开发商必须对其进行简单的装修而且还要与物业联系, 这样所需要的资金更加重了房地产公司本来运转不灵活的现象。投入资金短期内回收困难, 整个项目开发时间长, 企业只能通过融资进行资金开发、周转。

(二) 财务体系复杂, 周转期长

在房地产开发中所涉及的方面比较广, 房地产项目开发中, 涉及到的土地拆迁费、前期准备费用以及建成后的安装费用、基础设施费用还有物业费用等一系列的费用。这些费用的在不同环境下使用, 主要财务表现在企业与投资人、债务人以及企业的员工和被拆迁单位、勘察设计单位之间的联系, 除此以外还和材料商、房屋购买者、工商税务等部门也有联系, 从中可以看出其财务关系的复杂性。如此复杂的关系决定了房地产管理上的周期性。在一般的房产企业并不具备施工能力, 他们一般是对外向施工单位转让开发建设工程。在这个转让的过程中, 由于施工单位不受房地产企业的直接领导, 一些相应的费用就不好直接把握。在销售房地产的过程中, 由于现在一般采用分期付款的方式, 所以房地产企业的投资回收期较长。在成本构成方面, 开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费等成本项目构成, 因不同成本项目的开发出来的产品各有不同, 同类型开发产品也因时因地而变, 特别是各地对住宅区内配套设施和市政基础设施投资以及对征地、诉迁、安置等费用的处理方法各有所不同, 使得房屋的成本构成显得十分复杂。在成本核算对象方面, 房地产开发商建设的独特性决定了在同一开发地点, 开竣工时间相近, 结构类型相同的多个开发项目构成为成本核算对象规模较大、工期较长的开发工程则可按一定区域或部位划分成本核算对象。在成本结算方面, 由于住宅区的建设需要几年的时间才能建成, 从进度安排上一般是先建住宅, 后建配套设施。所以, 住宅已建成而配套设施尚未投入使用, 或住宅已经销售且已入住, 但是绿化、道路没有竣工的情形使有些其无法进行成本分摊计算, 只能按已出售住宅的计划成本, 将未完成的配套设施的建造费用作为预提费用的办法来处理。这种办法在其他工业企业产品结算中通常是不允许的, 当住宅成本构成中所包括的全部成本项目都已完成, 要对那些应分摊的成本费用按诸多的受益对象进行分配时, 还需拟定具体的分配方法、分配额的计算, 成本项目的分配、归集、再分配、再归集直至最终计入受益对象, 这一系列的工作需根据开发产品的具体情况分别处理, 过程显得复杂。因此, 房地产企业一边销售一边进行建设的情况比较多见。开发商与购房者的收付款比较麻烦, 物业的收取费用环节就加剧了房地产公司的风险, 这就必须和房地产公司进行合作共同对债权进行管理。而且还要与开发商开发的特点做出行之有效的管理方法, 协调各方面的关系, 保证房地产公司的正常运行。

(三) 财务形式多样化

财务的形式多种多样, 开发企业结构形式多样化, 资金的运转方式也有所不同。根据施工和开发单位的不同企业有货币资金向回笼资金转变的方式上是有差异的。房屋购买时, 可以根据自身的状况一次性付款或者是分期付款。有的是回迁的房主, 在安置回迁户的时候就涉及到产权归有或是非商品房形式。在原料供应方面, 承包商在建筑竣工后采用一次性的付款的形势付款。企业结构形式的多样化, 反映着资金的多样化, 也反映出财务管理的多样性。

二、解决对策

(一) 优化资金结构, 降低成本

房地产公司由于周期长、资金需要融资进行周转。所需要的资金量大, 融资的渠道可能是通过借债的方式进行的。虽然这种方式可以使公司的周转速度快, 但是债务越多风险就越大。如果是贷款那么就要付利息, 这样会使企业的财务风险加剧。因此, 在进行成本预算的时候, 必须进行详细的分析, 用科学合理的方法加强对成本的控制。要根据不同的承包方案作出明细的账目, 有利于正确地分析付款状况和工程的进展, 可以减少工程造价的成本支出, 为工程结算提供重要的依据。这就要求财务人员了解并掌握核算、概算和结算的相关信息, 并参与到监督工作中来, 不仅对投资成本控制, 还要控制和管理投资成本、质量成本、资金成本。把债务风险减到最低, 根据不同的资本结构和风险的种类不同, 适当地对负债比例进行安排, 以达到资本的合理配置。

(二) 正确的营销策略

在房地产生产经营中财务人员起着重要的作用。目前我国的房地产业虽然处于上升的阶段, 销售量也很大, 但内部的竞争力也很大, 购买者会在不同的房地产机构中进行比较, 这就需要做好销售策略。需要对财务人员进行培训, 资金使用需要财务人员提高自身的业务水平, 不仅掌握本专业的知识还要熟习工程方面相关的知识, 来适应房地产项目的特殊性。提高相关的业务水平之外还要加强职业道德素质的修养, 适应不断出现的新情况。

(三) 对财务分析, 建立财务制度

对房地产项目资金进行研究和分析, 在预测风险的同时还能将风险降到最低水平。财务督导的建立是为了降低资本、筹集资金、资金回笼及分配情况进行合理配置。对经济对企业的经济业务和经营活动进行全过程的监督, 完善企业内部财务管理制度必须要依靠对于财务制度的严格执行, 加强财务的监督力度是不同基层的人都了解监督的作用, 只有企业所有成员共同努力才能达到共赢, 最终提高企业竞争力。只有正确地对财务进行分析制定, 用有效的制度来做保障, 才可以改变房地产现状。目前我国的房地产公司财务管理水平并不高, 管理制度的不完善, 财务管理方面比较随意, 要想使房地产业的很财务管理现状得到改变, 就需要制定一套相关的规章制度加强企业内部的管理水平, 这是促进房地产业健康有序发展的前提条件。

三、结束语

房地产企业的发展还在继续, 处理好财务上的问题, 进行合理、科学的管理方式, 提高财务人员的素质, 降低房地产业的成本, 减少债务支出, 提高其竞争能力, 是房地产企业现在乃至今后的目标。

参考文献

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[2]、陈影.我国中小企业财务管理现状与对策[J].现代经济信息, 2010 (22) .

[3]、吕素昌.中小企业财务管理存在的问题及解决对策[J].才智, 2009 (20) .

[4]、张月玲, 王静.我国中小企业财务管理存在的问题及对策探讨[J].会计之友 (下旬刊) , 2009 (1) .

3.房地产财务存在的问题及后果 篇三

一、房地产税收管理的现状及问题

国家税务总局《关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）等一系列文件出台后，各地税务机关普遍加强了房地产税源管理，有效地堵塞了房地产行业税收流失漏洞。但是从目前整个房地产行业的税收征管现状来看，房地产行业存在“税负偏低、偷欠税多”的现象，税务机关的税源管理则存“监管失控、管理偏松”的问题。

先说现象，一方面房地产行业税负明显偏低。以我市某区为例，从宏观税负方面分析，该区2005年度房地产企业开发投资完成额为18141万元，实际入库房地产税收868万元，行业税负率为4.78%；从微观上分析，以某房地产开发企业为例，该企业开发的某商务楼项目，总建筑面积10236m2，实际售出面积8475m2，账面销售收入为9923587元，实际申报入库地方各税528768元，税负率为5.32%，每平方米税负为62.39元(按售出面积计算)。按照房地产业现行税制，其营业税及附加和土地增值税的综合税负率为6.5%（土地增值税按1%预征），加上所得税等，企业税负率至少应在8.5%以上。另一方面，相当一部分纳税人税收法制观念差，依法纳税意识淡薄，偷、欠税行为较为普遍。我市地税稽查系统在今年开展房地产行业专项税务稽查中，共检查房地产开发企业78户，有问题的53户，占所查户数的71.8%，查补税费1028万元。据调查，当前企业偷税手段繁多而且花样不断翻新,一些不法开发商往往以降低价格为手段，利诱消费者，售买双方不按真实的交易价格签订合同，税务机关面对这种双方合谋的不法行为，往往因为取证困难而束手无策，无法对不法开发商进行查处。

再说问题,当前房地产税源管理主要存在以下几个方面的问题:

首先，漏征漏管现象较为严重。一些从事房地产税源管理的税管员喜欢“坐等”、“坐看”的工作方式。对现有的纳税人，在办公室坐等纳税人送税上门，或者下户简单看看纳税人账面数据或申报数据，催催税款，对经营情况不做调查，对申报数据的真实性不加核实；对新增的纳税人，则坐等纳税人上门办理税务登记，下户时发现纳税人不在，发份限期改正通知书即可，纳税人来不来办理纳税手续则留到以后再说，至于那些隐蔽的纳税人，像是户籍管理中的“黑户”和“超生游击队”，因为平日他们就在与税管员玩捉迷藏，所以就更不知道什么时候才能纳入正常的税源管理轨道了。因此，“坐等”、“坐看”在客观上造成了漏征税款的事实。

其次，税源监控不严。税务机关对房地产企业财务监管的重点是销售收入的确定和成本费用的开支，其及时性和真实性直接影响到纳税义务的确定实现。但是在税源管理中，税务机关往往偏重于表象管理，强调纳税申报和税款入库的及时性，而不注重对其财务核算和资金链条的监管状态，对企业明显的财务信息核算失真现象因畏其难而不追查原因，加之一些纳税人采取隐瞒收入等手段，有意将税基置于税务机关监控范围之外，致使我们的税基管理和税源监控停在表面，形同虚设。

再次，税源管理职责错位。据不完全统计，税管员每户需要收集、整理的征管资料就多达46项，日常工作中相当一部分时间花在收集资料和填表报数等事务性工作上，没有足够的时间对税源进行实地监控管理。由于一些纳税人主动申报意识差，或嫌税务机关报送资料频繁，干脆不报资料，许多税管员为了应付考核，达到征管资料完整性的要求，只得主动要求企业报送虚假的资料，有的甚至干脆直接叫纳税人报送空白资料，待检查时自行代替纳税人申报签字。税管员税源管理职责的错位，直接导致了对纳税人税源管理的力度弱化。

最后，税源管理手段落后。由于种种原因，地税部门与国税、公安、工商、建设、房产、国土等部门的协作关系一直没有很好地建立起来，其中一个重要原因是缺乏信息交流平台，部门信息不能得到及时、有效的利用。在地税机关内部，综合软件中的税源监控模块功能不全，偏重于静态数据分析，对最重要的基础数据——财务信息数据没有进行录入、分析和处理，从而无法通过计算机对税源进行动态管理。

五是税源管理制度不严。对地税机关而言，由于收入任务的压力，重税款征收、轻税源管理的现象依然存在，因此没有给予税源管理明确的地位，税收管理员制度也未得到很好的落实，导致税源管理职责不明确，制度建设跟不上税源管理的要求。同时税收执法风险尚未引起足够重视，对不征、少征税款现象缺乏制度约束；对纳税人税基管理缺乏有效的制度手段，对纳税人违章违法行为处罚不严，没有树立税法应有的刚性。

二、房地产税源管理的对策

根据税源管理理论，有效管理税源，控制税收收入的“跑、冒、滴、漏”，堵塞税收漏征漏管是税源管理的一项基本任務，也是新时期税收公平效益原则的具体体现。为了应对上述税源管理中存在的问题，我们应当以控制税收流失为主要目标，在现有的税源管理措施的基础上，创新管理措施，完善管理制度，内外结合，加强税源管理，达到落实国家调控政策、税收收入增长、竞争环境公平，社会和谐发展的目的。

首先，要强化税源户籍管理，减少税收漏征漏管现象。地税部门要主动与相关部门加强协作，及时掌握纳税人各种登记信息，提倡将多个部门掌握的信息，整合形成多部门综合运用的户籍信息交流平台。地税机关要根据户籍信息平台，建立税源分布电子地图和纳税人电子档案，使税管员定期索图普查工作目标更为明确。税管员要改变“坐等”、“坐看”的工作方式，要深入实地，走出去扎扎实实地工作，掌握第一手资料，变被动接受税源信息为主动出击掌控税源信息。

其次，要强化税源监控措施，减少税收漏征漏管现象。地税机关要争取银行、房产、规划、国土等有关部门配合，建立有效的协税护税网络，严把涉税交易关口和纳税人资金的运行链条。对纳税人的涉税信息，税管员要把好调查核实关，将纳税人财务信息的完整性和真实性作为税源监控的重点，采取纳税评估、计算机数据分析等现代化技术手段，对纳税人进行有效的动态监控。面对纳税人花样繁多、日益翻新的偷逃税手段，税管员要多走、多看、多访、多问、多想，全方位掌握纳税人真实的税基信息。对纳税人计税依据明显偏低的，要严格按照税法规定从高进行核定，对纳税人不真实的财务信息，要坚决说“不”，要不畏其难而查之，遇到纳税人签订假合同、隐瞒收入和资金链等不法行为时，更要有一股不查到底誓不休的劲头，有力地维护税基的完整性和准确性。

再次，要强化税务稽查手段，减少税收漏征漏管现象。作为专司偷、逃、骗、抗税等不法查处的机关，税务稽查被称为堵塞税收流失漏洞的最后一道“闸门”。针对房地产行业税负率偏低的现状及偷漏税现象普遍的现实，税务稽查部门要充分发挥自身职能作用，将房地产行业作为列查重点，以税款应收尽收为工作目标，严格按照《税务稽查操作规程》查办案件。在案件稽查中，要彻底改变过去那种就账查账的稽查方法，克服困难，将证据采集作为重中之重，从房地产购买方、房产交易管理部门、银行信贷部门等多种渠道寻找、获取房地产交易的真实信息和第一手证据资料，最大限度地堵塞征管漏洞，减少漏征漏管现象，与税源管理部门共同筑成税源监管的坚实防线。

最后，要突出以人为本，强化内部制度管理，消除人为的税收漏征漏管因素。管理是一切组织的根本，而人是组织中最基本的组成元素，抛开人的因素谈管理，只能是空谈。税源管理是一种复杂系统的组织管理形式，同样离不开人的因素，地税机关要从人这一根本出发，加强内部制度建设。一是要加强税管员的教育培训，提高税管员政治业务素质和执法风险防范意识。实践证明，如果执行者素质低，制度再好也无法落实到位，税源管理的目标也将无法达到，由此产生的不征、少征税款也会形成执法风险如影随行；二是要坚决落实《税收管理员制度》，明确税管员税源管理的职责和工作目标，尽量减少税管员烦琐的事务性工作，使其有足够的精力从事税源管理工作，同时要健全监督机制，合理授权，加强执法监督，规避税收执法风险；三是要转变考核观念和方式方法，使考核真正成为绩效考核，对房产开发项目按开盘公布的销售价格，设置税负率考核指标，把税负率作为衡量纳税人申报纳税是否完整、真实的标准，并作为税源管理工作绩效的重要指标进行考核。

4.房地产财务存在的问题及后果 篇四

随着房屋商品化和城镇化改造工程的推行，房地产行业市场化、客户化的导向不断增强，企业内部管理方式由粗放式向规模、集约化管理过渡，企业的全面预算管理也因此受到了房地产企业管理者的重视。

一、房地产企业全面预算管理的特点1．全过程性。预算管理是对企业各项经营活动的事前、事中和事后的全过程管理。

2．全方位性。预算管理的内容包括财务预算、经营预算和投资预算。预算编制涉及企业生产经营的方方面面，将产供销、人财物全部纳入预算范围。

3．全员性。公司领导、各部门负责人、下属公司负责人、各岗位员工必须全员参与预算管理。

4．以现金流预算为基础。由于房地产企业的高利润、高负债、高风险，现金流的健康顺畅显得尤为重要。因此，房地产企业对编制现金流预算的重视程度大于基于权责发生制基础的利润表预算、资产负债表预算。

5．以工程项目预算为核心。工程项目成本的业务量大、成本内容复杂、成本开支难控制的特点决定了工程项目预算的核心地位。

6．以工程形象进度为节点。由于房地产开发周期长，与总包方的结款一般参照形象进度来进行。因此，预算以年底工程形象进度为节点是会计确认开发成本的依据，对企业的会计利润影响很大，其重要性不言而喻。

二、目前我国房地产企业全面预算管理存在的问题1．缺乏完整的全面预算标准房地产开发项目的多样性给预算的制定造成难度，尚未形成各种产品类型的企业标准和国家预算定额，预算的准确性受到挑战，预算编制带有一定的随意性，与实际情况偏离较大。

2．缺乏完整的全面预算体系和管理制度目前，部分房地产开发企业及其项目实施单位的各种预算管理还属于松散型，尚未建立系统、完善的预算管理组织体系和预算管理制度，以至于企业无法落实预算编制的目标和对预算的考核与监督，预算管理的作用得不到充分发挥。

3．缺乏合理预算数据，预算实施效果不佳为了抢占市场，房地产开发商赶工程、抢进度，经常是边改图纸边施工，致使设计概算突破估算指标、施工图预算突破设计概算、竣工结算远远突破施工图预算。还有的企业测算的依据不足，论证的资料太少，使得预算指标与实际执行情况差异较大，导致预算失去了应有的指导意义。

4．缺乏有效的控制与分析机制房地产预算数据来源广泛、数据量大，企业缺乏必要的控制措施，无法及时获取各个预算中心的执行情况，对预算执行难以进行有效地控制，无法做到及时、全面和深入的预算分析。

5．缺乏全员意识许多房地产企业认为，预算只是一种财务行为，由财务部门负责预算的制定和控制，甚至把预算理解成财务部门控制资金支出的计划和措施。其实，全面预算是企业全员的行为，与全体员工、项目的工期管理、预决算管理等息息相关，是所有相关管理的集中体现。

6．缺乏考核力度在已实行预算管理的房地产企业中，普遍存在着考核部门职责不明确、考核内容不具体、考核工作未能形成制度化、考核标准缺乏规范化等考核不力的现象，致使预算考核不能保证预算管理的全面实施。

7．缺乏与企业战略目标的联系由于缺乏行业预算标准，许多房地产企业套用传统预算方式，在经营计划指导下编制房地产项目的预算，重预算、轻项目开发预算，使企业的战略实施没有具体合理的数据支持，企业的预算与战略目标缺乏联系。

三、解决房地产企业全面预算管理问题的对策1．树立正确的全面预算管理观念 首先，要强化预算的“ 法律效力”。房地产企业预算管理要求一切经济活动都围绕企业目标的实现而开展，预算一经确定，企业各部门在房地产开发建设期至销售期的各项活动中都要严格执行，提高预算的控制力和约束力。

其次，要增强全体员工的参与和配合意识。应动员企业全体员工主动参与预算的策划、编制和控制，统一观念和标准，增强全面预算管理的合力。

最后，需要企业领导的支持和重视。实施全面预算管理需要企业领导强有力地推动和反复地宣传，要全程参与和支持。领导的认同和支持是实施全面预算管理的重要保证。

2．完善全面预算管理的制度建设（1）完善制度。针对房地产企业预算管理中的难题，完善明确责任中心的权责，界定预算目标，编制预算、汇总、复核与审批、预算执行与控制管理、业绩报告及差异分析、预算指标考核等一系列全面预算管理制度。

（2）制定标准。根据企业管理模式和房地产行业特点以及经验数据分析，建立一套房地产项目开发成本、费用科目体系，做好成本数据积累。同时，在标准执行过程中，不断改进、完善，逐步形成企业自身的成本、费用定额标准。

3．加强全面预算管理的基础工作基础工作主要包括原始记录、定额工作、计划价格、计量工作、标准化工作、信息工作、规章制度和员工培训等，是专业管理工作中最基础的部分。

基础工作的加强，可以有效地提高企业各项经营活动的绩效和整个企业管理水平，为企业全面预算管理提供铺垫。

4．改进全面预算管理工作的方法（1）由“自上而下”的方式变更为“上下结合”。笔者建议，从房地产企业内部采用自上而下、自下而上、上下结合的编制方法。先由企业高管层提出总目标和部门分目标；各部门再根据目标制定预算计划，呈报预算委员会；预算委员会审查各分部预算计划，进行沟通和综合平衡，拟订整个组织的预算方案；预算方案再反馈回各部门征求意见。经过自下而上、自上而下的多次反复，形成最终预算，经企业最高决策层审批后，成为正式预算，逐级下达各部门执行。

（2）改进房地产企业的预算编制方法。对房地产项目来说，其开发周期长达2-3年或更长的时间，不确定性因素多，编制预算不仅反映财务状况，而且反映项目综合情况。因此，房地产企业预算应做好以下几项工作：

汇总分解工作。首先，对总体构成进行分解，将收入总体与开发的房地产产品类型、面积、拟销售均价挂钩，预测出各房型的销售总价；将土地、前期、基础、建安、配套等成本项目根据工程逐步分解，并对应到相关成本项目中，预测出开发总成本；对新增工程项目，应及时补充、修订成本预算依据。其次，对构成项目按时间进行分解，将各项科目按照工程进度和预计付款方式以及工程总额控制点的要求等，结合项目开发周期进行各个、月份的分解，将预算责任落实到各个单位直至各个项目。

加强部门合作。房地产预算讲究的是部门合作、共同努力。在预算管理委员会的组织下，房地产项目预算涉及项目开发前期研发、营销策划、工程管理等，各个部门共同研究项目目前的状态和可能发生的情况，分工编制预算。

如营销部负责收入预算和营销策划广告等费用预算；前期研发、工程、设计、成控等部门负责开发成本项目预算；行政人事部负责人工成本等管理费用的预算；财务部负责财务费用、税费及其他费用的预算，并担负最后的汇总；审计部门负责对预算的执行结果做出分析。

侧重现金流量的预算管理。房地产行业由于其资金密集程度高，预算控制聚焦在目标成本和现金流量的预算与管理上。因此，在方法上要求从粗到细，先从宏观上做好项目投资进度计划、项目进度计划，再细化分解，针对每一份合同单独制定付款计划，并汇总制定企业周、月、计划，最后实行跟踪管理，当有其他原因导致付款计划变更时，及时调整预算并妥善处理有关事宜。

合理安排好编制周期。由于房地产行业项目开发周期至少2-3年，政策变化大，不确定因素多，要想缓解资金压力、保证各项目正常开展及后续项目开发的资金储备，预算编制工作就一定要考虑周全。在编制周期上，应按年、季、月，甚至按周安排资金预算的编制、调整、分析和监控，保持资金链的正常运行。

5．加强企业预算的预警管理（1）设置预警控制指标和预警级别。针对实际运行结果与预算目标之间的偏差，设置、调整预警控制线，进行实时监控，将监控结果与各部门绩效挂钩。

（2）采取例外管理。对于超预算和预算外的支出项目，不能随意增减。要先分析其产生原因，然后将其变化细化分解，组织成控部门、预决算部门、财务部门等进行成本费用测算，分析其对总目标的利弊影响，提出多个认证方案，最后按一定的审批流程选择确定最优方案。

（3）调整预算。预算方案一经批准，一般情况下不得随意调整预算。当不利于预算执行的重大因素出现后，通过内部挖潜或采取其他措施弥补，在无法弥补的情况下，才能提出预算调整申请。

5.财务工作总结及存在的问题 篇五

一、转股前后所做的工作及待解决的问题：

2005年4月22日股权转让协议签定后，开始进行评估、审计并办理各部委变更的相关手续。于2005年10月26日将工商营业执照变更为内资企业，于是又办理了税务、海关的变更。2006年8月8日“企业国有资产产权登记证”也办理完毕。至此，转股工作基本结束。

以上所说的只是企业对外的及表面的工作，至于企业内部特别是财务部门还需做大量的工作，虽然已经做了很多，但目前还有部分急待解决的问题，在今年的审计工作中已经显露出来。

1、2004年12月至2005年4月之间总厂、机电分厂“代收代付”的帐务处理的问题，我的意见是如果核对清楚总厂、机电分厂拿出一份资料作为美联公司的记帐凭证，这样美联公司帐目就做实一部分。

2、“预付帐款、应付帐款”的核对：美联公司成立时，机电分厂当时已预付的部分货款，后期货款由美联支付，发票有开给机电分厂的也有开给美联公司的，甚至还有欠发票的，如年前我去哈尔滨哈控实业公司对帐就发现有这种情况。如将这些公司的发票追回，有进项票进来，机电分厂就可以给美联公司开票，这样也可以倒一部分帐。

3、美方人员遗留的帐务问题：如郭洪斌与彭桂帐上借款6万元，转股过程中拿来的票据大部分不符合财务手续，因此没有冲帐，其他还有部分人员挂帐无法冲回。

二、关于审计过程中发现的一些问题：这次审计用了几乎一个星期的时间，到3月23日下午才拿到报告。同时发现了几个问题：

1、关于“预收帐款、应收帐款”的问题，即数额太大，我分析由三个原因。第一，由行业特点造成的（我已给会计师事务所写说明，不然人家不给报告）；第二，由于部分产品合同是总厂签定的且合资时又没有办理转移，因此部分预收货款还在总厂、机电分厂帐上，发票美联公司已全额开出，形成应收帐款；第三，总厂、机电分厂“代收代付”的帐务美联没有进帐。

2、关于“预付帐款”的问题，美联公司成立只有三年，已有部分预付款是三年未回票，此问题我已汇报郑总，也给市场部高部一份明细。待查。

3、仓库应建立“产成品”明细帐，要求按部套建帐。

以上是美联公司财务部目前存在的问题及我个人的一些看法，请董事会研究决定。

6.房地产财务存在的问题及后果 篇六

二十一世纪是品牌竞天下的新时代，品牌力的大小决定了市场的归属。中小型国有房地产企业，面对激烈的市场竞争、多样化的消费需求、亟待完善的内部环境等新形势、新挑战、新任务，在品牌建设上做出了一些探索，但也存在一些问题。文章结合所在企业关于品牌建设的研究和探索，提出了一些加强和改进中小型国有房地产企业品牌建设的意见和建议。

品牌建设是关系到企业生存发展的关键因素，是推动企业自身发展的需要，良好的品牌形象是企业稳定可持续发展的必要条件，并不只是大型企业的专属。中小型国有房地产企业更加需要强化品牌理念的培育，借助在产品质量、经营管理、服务特色等方面取得比较优势，加以统一企业品牌管理、品牌输出及公共关系维护等，更好地塑造企业形象，从而不断提升企业的品牌竞争力。

一、中小型国有房地产企业在品牌建设方面存在的问题

（一）品牌建设意识不强

一些中小型国有房地产企业整体品牌建设意识不够，关注眼前利益多，缺乏长远的经营策略和理念，不愿意将更多的人力、物力、财力投入到企业品牌建设中，不愿意花费更多的时间、精力来策划和实施品牌战略，认为品牌建设是实力雄厚的大企业应该做的事情，没有意识到品牌建设的重要性。

（二）品牌建设连贯性差

土地儲备不足、部分项目开发周期过长、占用资金大且评估不科学等都是品牌建设的掣肘因素。一些中小型国有房地产企业只注重项目品牌的建设，忽视了企业品牌建设，导致每开发一个项目就得打造一个新的品牌，项目品牌因区域不同、产品特性不同导致的传播互不联动、各自为战，对于项目品牌建设和企业品牌建设的联系策划、实施不够、评估不够，以企业品牌建设推动项目品牌建设的联动不够、连贯不够。一些企业对于品牌的延伸、扩张定位不明确，品牌传播的手段单一，过于依赖传统传播方式，传播资源整合不够。

（三）品牌建设根基不牢

开发产品质量不高、设计人性化不够、管理精细度不深、产品创新能力不强等问题是中小型国有房地产企业在品牌建设上的根本问题。一些企业不重视以消费者为核心的开发建没，客户体验、产品创新等研究与应用不够，存在着短期行为、造成了负面影响，整体的质量保证、服务品牌等建设过程简单甚至缺失，也导致了品牌战略的巨大影响力难以实施，以“硬核”品牌建设推动企业高质量发展无法达到预期。

（四）品牌建设保障不足

一些中小型国有房地产企业品牌建设的顶层设计不够，对品牌建设的组织机构设置、资金预算、激励约束、总结反馈投入不大，在开展品牌建设时随意性大、政策多变，缺乏完善的组织保障、资金支持和管理制度等，没有形成良好的品牌文化。

二、中小型国有房地产企业品牌建设策略及建议

基于中小型国有房地产企业在品牌建设中存在的一些问题，笔者结合所在企业在商品房、保障房、商业、共有产权房、棚户区改造、养老地产、租赁地产等的探索，提出了一些加强和改进企业品牌建设的思路和建议。

（一）注重品牌理念培育

一是注重品牌定位。

中小型国有房地产企业虽处在不同的时期和不同的背景下，但要始终将品牌建设融入经营生产管理的每一部分，与企业的长期发展规划、战略目标相结合。应及时更新调整品牌定位，认清外部政策环境，顺应时代变化，不断了解市场细分群体，包括消费者现状的分析、竞争企业品牌分析、企业自身和项目情况的分析等，及时适时调整自身策略，在校准自身定位的同时谋求发展的新机遇。笔者所在企业在深入调研、详细分析和综合汇总后，策划制定了企业发展战略，同时也制定了企业的品牌战略，明确了企业品牌的定位和方向，并且始终沿着这个方向进行业务拓展、产品开发。二是注重品牌塑造。中小型国有房地产企业可通过提炼、总结和规范CIS（形象识别系统），在理念识别、行为识别、视觉识别上进行统一，从而区别于其他企业、逐步确立品牌优势。笔者所在企业很早提出品牌理念、进行品牌塑造，设计符号系统并规范应用、严格执行，将眼光从单一楼盘销售转向企业整体形象推广的多方位统一、延续。构建了以“理想建筑、建筑理想”企业品牌为主题，以“建邦”“家园”等产品品牌为辅助，加大企业品牌的持续建设和CIS规范应用，同时强化产品品牌的推广，进而增强企业品牌的核心竞争力。

（二）大力提升品牌价值

一是高度重视产品质量。

高质量产品是立足之本，中小型国有房地产企业要消除短期思想和行为，提高每一个项目建设的综合质量，包括设计质量、施工质量、小区环境质量、服务质量等，以产品的不断完善来提高消费者满意度，从而增强消费者的依赖感，为项目品牌的建设和企业品牌形象的树立和推广打下基础。笔者所在企业开发项目大都获得了质量奖项，包括詹天佑奖、鲁班奖、结构长城杯奖、人居设计奖、绿色节能将、居住环境奖等。二是高度重视品牌延伸。产品线延伸、跨产品线延伸和跨地区延伸，是中小型国有房地产企业充分发挥自身禀赋、协调资源、把握市场机遇的积极举措。笔者所在企业由商品房开发向商业地产、旅游地产、养老地产、租赁地产、城市更新等业务延伸，由二级土地市场向一级土地市场、棚户区改造等业务延伸，由一线城市向二、三线等城市延伸，不断丰富产品的种类，发挥资源共享、品牌共建的优势，形成品牌建设的区域辐射和带动。三是高度重视创新和服务。通过不断的创新改革，顺应日新月异的消费需求，更新产品结构，把握产品的先导性，尊重客户、理解客户，建立优良的售前、售中、售后服务体系，持续提供超越客户期望的产品和服务，才能逐渐培养客户对企业品牌的粘性，才能实现品牌的塑造和升值。笔者所在企业将产品设计和创新放在重要位置，以满足消费者的多样化需求为出发点，设计出了适合不同地域的户型风格、装修风格，将绿色、智慧、科技等元素注入其中，为客户提供全过程、始终相伴的物业增值服务。

（三）有效塑造品牌形象

一是加大传统传播方式的投入。

注重制定合理的推广策略，锁定目标人群，凭借有限的资金，通过合理的传播组合，利用报纸、广播、电视、DM直投、路牌等广告形式进行项目和企业品牌的传播，使得消费者短时间很快聚集目光，充分发挥资金的有效性、合理性。二是加大新媒体传播方式的投入。重视并在新媒体传播渠道上加大投入，通过手机报、电子杂志、H5页面、微信、微博、抖音、快手等新的媒体形式和途径，扩大传播的范围、提升传播的速度、增强传播的视觉化效果、加快传播反馈信息的及时性。通过软文、音频、视频等的广泛传播，让消费者更快捷、更容易对企业品牌有全面的认知，从而在快速传播的时代为企业树立良好形象、正面形象抢占“制高点”“麦克风”。三是加强品牌的区域联动。运用品牌口碑传播效应，整合资源，运用企业已有的客户资源，通过各种方式引导业主对企业品牌、项目品牌各方面积极、正面的信息传播，向他人推介“优体验”、传递“好声音”、促进“老带新”，进行区域联动推广营销。四是加强公共关系传播。中小型国有房地产企业应努力改善与社会公众的关系，借助创建精神文明单位、助力扶贫攻坚、组织献爱心、举办企业庆典、开展开放日和发布会等活动，吸引社会公众的关注度，促进公众对企业品牌以及产品和服务的认识、认同、认可，树立良好、积极、正面的企业形象。

（四）强化品牌文化建设

一是实施品牌文化战略。

品牌文化贯穿于企业运行的方方面面，内聚人心、外塑形象，是提升企业品牌竞争力的重要战略选择。笔者所在企业通过制定品牌文化发展战略、品牌建设计划、企业文化手册等，进行品牌建设的顶层设计，推进品牌文化的落地实施。二是增强企业员工的品牌意识。不仅融入产品品质、服务品质及营销推广活动等过程，品牌形象的传播与建立還与企业员工的整体素质、对外形象、工作作风等紧密联系。笔者所在企业通过企业内部日常培训、加强宣贯、测评考核、检查监督等，以“命运共同体”为理念，让全体员工认可并自觉践行品牌战略，不断提升企业的美誉度、满意度、忠诚度，也不断提高企业员工的归属感、获得感、幸福感。

三、结语

7.房地产财务存在的问题及后果 篇七

一、房地产企业财务管理的意义

在房地产发展的各个历史阶段, 财务管理工作承担着不同的责任。在经济全球化的今天, 传统的财务管理已然无法满足企业的需求。房地产企业财务管理的突出意义在于:

(一) 使企业理财更集中, 使筹资机制更优化

在财务管理时, 房地产公司必须遵循经营战略, 其决策服务主要是为了更好地实现资金调配。所以, 一方面财务管理应使房地产公司能够在短期内集中资金, 为其提供物质基础, 随时把握商机;另一方面要有利于房地产公司对子公司实行考核制, 确定利润的合理分配。

(二) 监督更严格, 管理更专业

管理上, 房地产的财务管理实施“双重”思路, 即子公司财管人员一方面直接接受财务管理部门的领导, 另一方面, 子公司的财务人员受公司的行政领导。

(三) 统一机制, 实现辅助考评管理

房地产公司需要不断地设计调整财务管理模式, 建立有效的内控机制。同时, 加强各个子公司以及核算单位财务管理的交流, 强化透明度。

二、房地产企业财务管理存在的问题

(一) 财务管理的观念和方法滞后

鉴于房地产企业的所有权和经营权的集中统一, 所有者直接负责经营管理, 虽然降低了使用成本, 但管理效率低下。公司领导对风险与收益认识不充分, 相关财务概念模糊, 货币资金的时间价值理念、风险意识相对淡薄, 以致部分项目出现回收期过长和投资损失的问题。

(二) “分权与集权”的分配失衡

这造成了房地产企业不能有效地控制其下属公司, 无法统一安排公司的投融资活动, 致使下属的企业追求私有利益最大化, 而置整个集团利益于不顾, 无法实现整个集团的利益最大化。

(三) 资金的管理制度有失健全

房地产企业财务的长期增长模型缺乏业务发展的长远考虑, 缺乏明确地对资本回报率的考虑, 在选择投资项目时只追求短期的效益, 一味地追求多元化经营;应收账款的回收速度慢;实施项目前缺乏可行性探究, 致使使其总体的经营战略不够清晰。

(四) 控制手段较为单一, 财务监察力度不够

很多的房地产企业的财务报表最终流于只在年终查看, 显然这只是财务管理对经营工作的事后评估, 对经营工作只有经验积累的作用, 但事实上, 过程控制和事前预算都极其重要。但房地产公司事前无预算, 事中控制流于形式, 而最后甚至粉饰财务报表来完成预算。如此不依会计制度办事, 使会计的核算失真, 财务管理极其混乱, 信息严重失真。

(五) 信息不畅现象严重

房地产公司所属的各个子公司使用的财务软件未能形成统一的规划, 因此很难通过集中各子公司的数据以进行管理、分析, 使分公司成为独立的信息孤岛。而在各下属企业的内部, 由于系统数据无法输入到统一的财务软件进行核算, 即系统间无法实现无缝联接, 这一方面加重了财务人员的工作, 另一方面降低了数据的时效性, 使得企业内部也存在信息孤岛。同时, 部分企业领导仍然习惯于粗放式、宏观式的决策管理方式。总而言之, 从作用上和意义上来说, 财务信息都成为“孤岛”。

三、提高房地产企业财务管理的对策建议

企业的财务管理是综合管理的重要构成, 它不仅仅渗透到企业各领域、各环节之中, 而且是经营风险控制的主要手段, 还是其经营成果的主要评判标准以及管理者在日常决策时的普遍依据。可见, 财务管理的水平, 决定了一个企业的视野宽度, 决定了其对风险的预见性和控制性。当前, 财务管理主要有两个误区:一是过于把财务管理活动简单化, 忽视其整体的管理职能;二是公司财务部门几乎完全听命于行政部门, 而忽视了财务管理的规律性与相对独立性。因而, 房地产企业要做好财务管理工作, 需要从七个方面入手:

(一) 强化公司预算管理的水平

作为房地产公司的财务责任人, 必须充分了解以及利用好财务管理的环境, 组织和参与好投筹资、资金营运以及资金分配活动等。

全面的预算管理是全过程、全方位和全员参与的整合性的管理系统, 对与企业存续有关的经营活动、财务活动和投资活动的未来情况进行预期、控制的管理行为。其具有全方位的控制力和约束力, 即不仅仅只是一种管理的制度或者说控制方略, 更重要的是一种现代管理理念。

要想强调全面预算的必要性, 应将其视为公司的战略, 了解全面预算对于公司长久发展的意义, 让全公司都参与全面预算的各个步骤与过程中, 服从其管理。主要从组织和制度保障来进行控制:

1. 组织保障

从组织结构入手, 构建完善的管理体系, 并对预算指标进行层层分解, 同时明确管理职能, 对各种机构的职能做出详细的规定, 以切实保证预算的权威性和严肃性。

2. 制度保障

明确财务的计划流程, 健全财务绩效激励和约束机制。建立健全管理流程, 使其符合企业的总体战略和运营规划的流程。同时, 使预算管理更具有前瞻性, 既全面又具有操作性。

(二) 完善财务控制

资金管理的主要内容包括筹融资管理、资金计划的执行以及日常管理等。资产管理需要结合房地产公司项目开发的各个不同阶段来开展。在项目初期, 需要根据项目的开发计划来做好资金计划, 以及时向股东申请项目并推进所需资金, 同时做好项目融资的准备工作, 同时尽量开拓全新的融资通道;当项目具备充分的条件开工时, 及时进行贷后管理, 合理地调配资金;并且当项目开盘后, 协同销售部门完善银行与客户间的工作, 加速应收账款的回笼;在项目后期, 根据项目结算的需求安排资金计划, 妥善准备各项资金的备付。

在订制资金计划时要尊重各个业务部门意见。完成数据整合后, 结合公司实际情况、项目开发进度、资金的来源进行分析, 提出调整的意见并积极和相关部门沟通, 在达到收支平衡之后上报公司领导批核, 经审批后的资金计划必须严格执行。

(三) 强化税务管理

税务管理也是企业重要的经济活动之一。企业想要持续发展, 必须加强税收管理。项目公司的财务人员需要熟悉各条税收法律及政策, 及时进行纳税申报, 合理、合法纳税, 争取优惠政策, 并开展项目税务筹划, 努力规避税务风险, 积极地应对税务检查工作, 避免无谓损失, 以实现税收效益最大化。

(四) 构建以及加强内部的控制机制

内部控制机制是管理人员为了达到目标而采用的组织计划和程序。尽可能确保业务经营的有效性和顺序性, 包括严格地恪守管理政策, 预防、揭发可能发生的舞弊和错误。同时保持完整和准确的会计记录, 及时编制可靠的财务资料。房地产项目公司涉及的制度有财务管理制度、人力资源制度、成本管理制度等。以制度来约束和规范个体的行为与语言, 并且严格执行, 降低交易成本和不确定性, 以提高公司的经营效率。

(五) 规范并加强会计的基础工作

正所谓万丈高楼平地起, 提升财务的管理水平需要有扎实、规范的基础工作。会计的基础工作涉及到现金保管、银行存款的安全、银行账户的开销户、固定资产的盘点和登记、发票和收据的开具和保管、合同的审核登记、费用的审批清算、会计档案的保管整理、往来款项的核对清理、备用金的出借催收、纳税申报的准确及时等。

(六) 加速推进会计的信息化建设, 提升会计信息的质量

完善现有的财务软件使用和会计准则应用。编制切实可行的操作手册, 强化使用软件的培训, 提高财务工作效率。全面实现预算模块的上线运行, 方便预算的上报、修订、审批、分析、评价与考核。

(七) 提高财务系统执行力

企业的执行力一定程度上决定其竞争力, 执行力是长期战略落到实处的基本保证。企业的成功绝对离不开执行力。执行力战略就好比是实践与理论的关系, 理论给予实践方向性的指导, 而实践则可以用来检验并且修正理论。总之, 一个基业常青的企业必定是一个善于切实执行战略的企业。

财务人员应该尽可能早地加入到项目的运营过程中。公司财务负责人必须重视团队建设与团队精神的培养, 通过各种方法和途径来加强公司财务部门团队意识, 积极调动集体中每个人的主动性, 使这个团体为共同的目标, 充分发挥各自能力, 提高团队的执行力, 充分发挥这个团队的合力以达到最佳的结果。

参考文献

[1]李晓梅.浅析房地产企业的财务风险管理[J].现代商业, 2009, (2) .

[2]刘绍忠.我国房地产企业的财务风险管理研究[J].时代经贸, 2010, (8) .

[3]徐淼.房地产企业财务风险分析及预警初探[J].会计之友 (上) , 2009 (7) .

8.房地产财务存在的问题及后果 篇八

【关键词】房地产企业；成本核算；问题及对策

一、房地产企业成本核算的内容

房地产企业开发成本核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。

1.土地及建筑安装工程费

土地及建筑安装工程费是房地产开发成本中的主要内容。第一，土地费用主要包括土地出让金、取得土地时支付的各项税费及拆迁补偿费用等。当前房地产开发企业获得开发用地，通常采用政府招拍挂的方式取得开发用地，目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占30%左右，并且由于土地的特殊性质，土地费用占开发成本的比例有进一步上升的趋势。第二，建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的土建工程费、安装工程费、装修工程费等，该部分成本在整个项目开发成本费用构成中所占比例相对较大，约占整个成本的40%左右。企业在决定是否对某一项目开发前，首先需要计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），并根据项目审批的容积率合理预估开发产品的单位土建及安装工程成本，对项目进行可行性评估，为企业决策提供可靠依据。

2.前期工程费

前期工程费主要是指在取得土地之后，开发之前发生的项目整体报批报建费、规划设计费、“三通一平”费等开发费用。该部分费用在整个开发成本中占比较小。但前期工程费中某些财政收费支出如散装水泥资金，墙改资金等属于押金性质，该类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，比较随意，后期很难能够全部收回。

3.基础设施及配套设施费

基础设施费主要是指项目开发过程中，小区红线以内，发生的道路、水、电、煤气、有线电视等线路管道及设备的安装、绿化费等费用。配套设施费主要是指开发项目内为居民提供配套服务的非营利性的公共设施及配套设施，如学校、医院、物业用房、变电室等，该部分生活服务性设施是整个项目不可缺少的组成部分，在整个项目开发成本中的占比为20%左右。

4.开发间接费

开发间接费主要包含项目开发管理费及筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。房地产行业的资金来源主要渠道包括，自筹资本金、银行借款、企业借款等。随着近年来，金融机构对房地产行业借款的限制，使得房地产企业的融资渠道更多的依靠企业的资金拆借进行。因此，产生数额较大的利息支出，成为开发成本的重要组成部分。项目管理费用主要包含项目现场工程管理人员工资成本、办公费用等。

二、房地产企业成本核算存在的问题

1.成本对象设立具有随意性

针对目前房地产企业取得面积较大的综合体的土地，如果同时进行住宅、商业及各项配套设施等多业态产品建设开发，将给企业人、财、物等各方面资源带来巨大压力，于此同时项目建设的持续时间长，不利于企业长期发展。通常情况下，房地产企业均采用分期滚动开发的方式，将前期销售回笼的资金做为后期开发的资金来源，循环周转，使企业的各项资源得到合理利用及有效配置。这种分期滚动开发及多业态类型产品同时建设的行业特点，会计准则对房地产企业成本核算对象没有规定明确的划分标准，由此导致行业内各企业间或是同一企业不同项目，在进行开发成本核算时具有较大的随意性，根据企业自身利益来确定成本核算对象。

2.成本费用的归集和分配的方法不确定

（1）成本费用的归集不统一

房地产成本核算体系庞大、核算周期长、涉及面广，可变因素多，部分支出在成本预算初期无法准确估算，具有不可预见性。另外，有些行业押金如人防异地费押金、墙改基金等由行业主管部门执行征收，可否收回也具有不确定性。企业在成本核算时，土石方工程、主体工程、电气安装、装修工程费等成本费用支出名目繁多，专业性比较高，做为财务人员对工程成本相对陌生，在进行成本费用的归集时由于专业知识的局限性，容易混淆各类成本归类，造成财务口径与工程业务口径，项目建设过程中各类工程造价成本不一致；另外由于开发项目建设工期较长，人员流动性的特点，也可能造成财务核算前期后期成本费用的归集不统一。

（2）成本费用的分配混乱

开发建造的直接成本应直接计入各成本对象，而共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，有的甚至要进行二次分摊。成本分摊方法也复杂多样化，具体分摊方法有占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法，不同成本项目所采取的分摊方法也有所区别。对于项目内不能有偿转让公共配套设施成本费用的分摊，开发过程中将其作为一个成本核算对象进行成本费用的归集。待公共配套工程完成计算出总成本后，按照何种成本分摊方法记入有关房屋等开发成本中，会计准则中没有明确确定，在实际的工作中，类似于该类间接成本费用的分摊，具有较大的可操作空间。

3.会计核算的账面成本与实际工程成本不一致

从施工单位提报结算申请，到监理、预算部等相关专业人员的出具的工程量报告，再到完成付款审批需要较长的时间，这期间工程施工一直都在持续进行，而财务核算仅掌握截止上次请款时工程进度情况，具有滞后性；而对于综合体开发项目，项目内公共配套设施与开发产品不是同步开发建设，在先建房产并销售，后建配套设施的情况时，依据相关规定，财务成本核算时可根据公共配套设施预算成本或计划成本，预提建造成本，分配结转至可售房产成本中，因此造成财务核算帐面成本大于实际工程成本。

三、完善房地产企业成本核算的对策

1.参照行业规范，结合企业实际，明确成本核算对象

开发过程中房地产开发企业首先要在遵守国家的有关法规和制度基础上，结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。目前房地产企业在确定成本对象时参照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》六大原则的规定，将项目内功能相同、开工、竣工时间相近的建筑作为一类成本核算对象；将单独建筑的停车场、幼儿园、会所等作为一类成本核算对象。合理划分核算对象有利于成本、收入正确的配比进入产品成本中去。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，以保证成本核算的一贯性和合理性。

2.完善成本费用归集与分配流程

房地产企业在成本核算中，根据国家颁布的有关准则、制度及公司管理要求，制定相关管理制度与核算方法，设置专人专岗。由于工程支出类型繁多，日常工程款支付时，应由施工方提出结算申请，监理方、总包方及公司业务部门对申请中的内容进行复核，并请相关专业人员在付款申请单中注明本次付款所属建设项目、合同名称、施工单位、成本类型等相关资料，建立工程合同付款台账，定期与业务部门进行对账；针对施工过程中购进的材料物资，进货时填写一式三联入库单，供货商、采购员及材料保管员签字确认后，办理入库手续。材料领用时，逐次逐笔填写一式三联出库单，单据上注明“领料单位”、“工程名称”、“所属项目”等信息，由材料保管员、领料单位人员签字后办理出库手续。并将上述进、出库单做为成本费用归集及工程结算的原始凭据。

对于开发建造过程中发生的共同成本和不能分清负担的间接成本，按照谁受益谁承担及配比原则分配至各成本对象。如利用地下基础设施形成的停车场所，首先作为项目的公共配套设施进行归依完成后，再在各成本对象中进行分配。

3.按照权责发生制进行成本核算，提高可靠性

成本核算的最终目的是计算销售成本和开发项目的总成本，最终能够可靠的计算出企业的经营利润。实践操作过程中，企业财务人员及时取得工程决算报告，根据工程决算报告计提成本费用，对于未结算工程施工项目，应定期向工程业务人员取得工程进度割算值报告，并据此计提成本费用。按照成本核算对象进行归依，结转产品总成本。以便反映企业真实的盈利水平。

四、结束语

目前，房地产行业由高速发展进入了调整期，房地产企业出现销售不畅，资金短缺，如何在严酷的环境中生存是房地产企业所面临的一个重要问题。完善房地产企业成本核算，规范企业管理制度，有利于提高企业的经济利润。

参考文献：

[1]国家税务总局.关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办.

[2]汤慧.对房地产企业成本核算相关问题的探讨.

[3]闵子桐.浅谈房地产企业会计成本核算问题.

9.房地产财务存在的问题及后果 篇九

及对策研究

内容提要：近几年来，全国各地认真贯彻落实农村财务管理的有关方针、政策，对加强农村村级财务管理起到了一定作用。但大多数农村的财务管理仍存在着部分村干部法律意识淡薄、农村集体资产管理混乱、村级账簿设置不规范、财务公开质量不高、民主理财流于形式、财会人员素质偏低、监管力度不够等一系列问题，已经成为发展农村经济、深化农村改革的障碍，严重影响着党群、干群关系和农村各项事业的发展，影响农村社会大局的稳定。因此，鉴于村级财务管理的特殊性，应该分析和解决当前农村财务管理中存在问题的原因，加大对农村基层干部的教育和管理力度，重视农村财务管理工作的民主监督，加强农村基层组织的内部控制，扎实推行村务公开制度，加强农村财务工作的外部审计监督，提高农村财会人员的素质，实行村帐乡管、区（县）监督的乡镇结算中心，研究和采取有效强化村级财务管理的治本之策，以优化农村建设环境，构建社会主义和谐社会。

关键词：村级财务管理；管理力度；民主监督；审计监督；村账乡管

“健全财务制度，做好审计工作，推动村级财务管理和监督，向正常化、规范化、制度化发展”是温家宝总理在2004年就作出的批示，毕竟村级财务管理既是九亿人口的农村一项重要的基础性工作，又是农村中存在的一个最敏感的热点焦点难点问题，关系到群众的切身利益，关系到农村的改革、发展和稳定，关系到社会主义和谐农村的创建。各地在村级财务管理方面采取了不少改进的办法的，也取得了一定效果，但仍没有从根本上解决问题。随着农村经济的发展，农民民主意识和综合素质的提高，必须建立一种所有收支行为都代表基层公众利益的制度安排才是治本之策。因此，如何搞好村级财务管理这一项紧迫而又复杂的工作，如何探索村级财务管理的新模式，确保村级财务管理的制度化、规范化、民主化，是当下新农村建设工作所直接面对的问题。

一、村级财务管理的的背景及意义

（一）村级财务管理的背景

2010年国家财政用于支农的款项将超8000亿元，在前不久召开的中央农村工作会议上，将“加大统筹城乡发展力度、进一步夯实农业农村发展基础”确定为2010年我国农业农村工作的主题。目前，全社会已经形成“想新农村、议新农村、干新农村”的良好氛围。但是，在看到大好形势的同时，也应当意识到当前农业农村经济发展面临着不少困难和难题，其中村级财务管理则是诱发农村各种矛盾的主要根源。长期以来，由于村干部法律意识淡薄、财经观念不强、财务监督机制不健全、财务管理制度不落实、财务公开不规范和财务人员素质偏低等原因，经常引发了信访和上访，从而加剧了党群干部的矛盾，乃至酿成恶性群体事件。村级财务管理混乱已成为农民反映最强烈的问题之一，形成了“村民难参与、公开难到位、民主难实现、管理难规范”的“四难”局面，严重影响了社会稳定，极大地阻碍了农村经济的发展和农村社会的进步。同时，为了维护农民群众的根本利益和农村正常的经济秩序，党中央、国务院和一些地方政府高度重视，时刻关注，并采取了一些措施加以规范管理。全国曾开展了两次清理整顿村级财务管理的活动，完善了村务公开和民主管理，切实维护农民民主权利，让农民群众真正享有知情权、参与权、管理权、监督权。与此同时，一些地方政府纷纷采取村财委托乡（镇）代管等方式来加强对村级财务的管理。虽然党中央、国务院和一些地方政府对“三农”问题越来越重视，村级财务管理越来越规范，举措越来越多，但村级财务始终走不出“边清边乱，前清后乱”的怪圈，成为农村长期的“老大难”问题。

（二）加强村级财务管理的重大意义 1.搞好农村财务管理工作，对于防止集体资产流失，促进农村集体经济健康发展具有十分重要的意义。2.加强村级财务管理能够维护农民群众的根本利益，化解农村矛盾，促进村级民主法制建设，调动广大村民参与村级事务管理的积极性和主动性。只有确保了村级财务管理的规范化和民主化，才能维护社会稳定。只有社会稳定，才能使干群一心一意谋发展，才能营造“干部放心做事，群众放胆致富”及经济社会和谐发展的良好氛围。3.加强村级财务管理是确保广大人民群众行使民主权利的需要。只有加强村民对村级财务管理的监督，才能增强村干部权利运行的透明度，扩大基层民主，保证农民依法行使民主权利，提高民主参与意识，维护农民群众的根本利益，确保农民群众实现自我服务、自我教育、自我管理。

二、目前我国村级财务管理存在的问题及原因

（一）我国村级财务管理中普遍存在的问题

1.对农村财务工作认识不足，各方各面管理水平偏低（1）领导认识和重视不够

从中央到地方就加强财务管理的文件、规章条例、规定和制度是相当多，也很明了，但部分领导和村干部对此工作还不够重视，从而造成各项制度执行和落实的力度不够。绝大多数村虽然制订了各项会计管理制度，但这些制度却成了仅仅是贴在墙上、写在纸上、谈在嘴上的形式主义空文，基本上没有落到实处。（2）缺乏科学的财务信息传输和评价激励机制

由于农村集体经济实力与城市经济相比相对较弱，会计人员专业水平相对较低，农村的会计电算化水平仍旧比较低，财务信息化、公开化没有得到根本的发展，再加上缺乏完善的评价与约束机制，使得农村财务管理水平偏低，无法适应农村经济快速发展的需要。（3）会计机构和会计人员设置不规范 根据《会计法》规定，各单位应当根据会计业务的需要设置会计机构；不具备单独设置会计机构条件的，应当在有关机构中配置专职人员。根据目前我国村级的现状，对资金流量大、会计业务量大、经济发展较快的村级，应当设置会计机构。但是，一些应设立会计机构的村级，却往往没有设置相应的会计机构。有的村级即使设立了会计机构，但会计分工不明确，岗位设置不合理。在会计人员的选用上，有的村“任人唯亲”，有些村的会计甚至由村支书或村主任兼，缺乏有效的监督。而绝大多数的村会计是村干部从本村村民中聘用，其工资待遇由村干部从本村收入中支付，导致财会人员无论从任职资格、自身利益还是劳动报酬上，都难免受到村干部的牵制。

（4）会计人员素质普遍较低

由于经费紧张，财会人员的素质参差不齐，大多数村级财会人员学历较低，缺乏会计业务知识。有些村会计在月末、季末、年末编制会计报表时，往往不是根据账簿，从而造成帐表不符的想象普遍地存在着。

2.会计基础工作薄弱，财务管理不规范

（1）衣兜“金库”

在财务管理中，“钱账分管”（会计管账、出纳管钱）是一条通则。但在一些地方却是财务主管揽权（书记或主任）揽权，出纳人员成了“票据保管员”。村级财务不到银行开设账户，普遍采用现金收付方式进行业务结算，现金没能按规定管理。有的村把现金存放在负责人的衣兜或家里，资金收付由村负责人一人说了算，形成了谁有权谁管钱，谁管钱谁花钱，权钱绝对集中的混乱局面。（2）招待费失控、挥霍浪费严重

少数干部财经纪律观念淡薄，用公款吃喝、请送、考察、发送奖金补贴等。从审计中发现，目前还普遍存在许多村招待费用开支过大或严重超标，开支多、赔额多、欠账多等现象，如有些村人口不足千人，每年却花去招待费用数万元，有些村为避开审计，将招待费用巧立名目、变通报销。

（3）民主理财小组成员业务水平不高

有相当一部分村民主理财小组的成员不知道农村民主理财工作应该做些什么事情。走向两个极端，一是认为权力特别大，不按照财务制度的规定和实际情况去做；二是认为民主理财小组的设立流于形式，对农村财务没有实施有效的监督，从而失去了其应有的作用。

（4）发包、出租欠规范

随着农村经济的快速发展，村级农田水利、土地整理、交通道路等建设项目日益增多，但部分村干部法制观念淡薄，撇开制度，撇开监督，搞暗箱操作，不进行招、投标；有些村发包、出租手续欠规范，合同要素不全，条款不明，权利义务不平等；还有些村付款收费欠规范，工程项目的付款没有取得统一的建筑业发票，或以领款凭证方式入账，成为了工程承包商逃税的“黑洞”；有的以其他费用支出直接冲抵承包款和租金，收支均不入账；有些村提前收缴承包款和租金，对集体资产严重“透支”，导致集体利益受损。3.会计账务处理欠规范

（1）会计账簿、科目设置不规范 “糊涂账”、“流水账”、“包包账”较多，核算乱。如有些村有账无物，有物无账，有总账没有明细账；有些村对同一经济业务前后会计账目处理不一致，总账、明细账不一致，原始凭证不规范；一些村委会的支出没有经手人或证明人，只有签收人。

（2）白条列支现象非常严重

如有些村级财务只是市场上购买的普通收据（无财政监制章）收取上级拨给的补助款、各种返还款、租金或承包费；还有些村委会的招待费、办公费等支出都是白条列支，甚至有些大额工程款也是白条支付，这给村级财务管理带来了很大的困难。

（3）往来结算票据使用混乱

部分村在与单位或农户发生经济往来时，不按规定使用往来结算票据，有的干脆不入账，使会计核算的真实性受到很大影响，不利于发挥会计核算的监督作用。

（4）报账不及时，核算不清楚

有些村委会半年甚至一年才到经管站报账，有的原始发票反映的村级收入在一年后才入账，从中坐支；有些会计事项填写过于简单，无法分清真实性；还有的票据使用不规范，债券债务混乱等现象时有发生，严重影响了会计事项的真实性。

（5）工程、项目开支另行建账，甚至不记账，未能纳入总账之中

收入不纳入经管站上核算，违规收支转移。主要表现为部分村委会为了逃避经管站的监督，将村委会的山塘、林地等承包费、以前尾欠款、临街店面租金等不纳入经管站核算。既逃避了经管站的监督，又造成了国家税收的流失。4.财务公开质量不高

近年来，一些村的财务公开，一是内容不真实和过于简单，只有总账，无明细账，无分类账，无说明，仅从财务公开表看不出所以然；有些村甚至搞半公开、假公开，使财务公开流于形式。二是公开时间不及时，有的村几年甚至十几年不公布一次账目，致使财务管理无透明度可言。三是公开程序不合理，公开的内容应经村民代表大会或民主理财小组审核后方可公布，但有的村由村干部说了算。四是财务公开效果不明显。有些村的财务公开仅仅是做表面文章和应付上级检查，无意间反馈渠道，导致群众有意见无处提，提了意见也是白提，问题得不到长期解决。5.监管乏力

(1)对管理者制约不严，不少农村领导不熟悉财会知识，出现“外行”管“内行”等现象，有的农村领导财经法纪观念淡薄，有章不循，有法不依，个人说了算，长官意识严重。(2)财务监督不力。过去村级经济规模很小，对村的审计监督一直未能提上日程。近几年虽

有所重视，但因审计力量不足，村级审计监督仍很薄弱。往往是村里出了问题才去审计，即便去审计，也只就事论事，不全面，不深入；有些乡镇将村级审计排入了审计计划，但也只是走走过场；有些村甚至从未进行过认真全面的审计，年终分配、财务公开、干部离任等专项审计很多地方还未开展，导致村级审计监督成了“薄弱点”。(3)会计监督不到位。村级会计监督体系既不健全，又显得疲软无力。一是乡（镇、街）对村级财务监督不到位。按规定，乡（镇、街）经管站、财政所、审计站应对村级财务进行指导、审计和监督。但由于地域广、工作量大、指导监督人员少等多方面原因，一些乡（镇、街）很少对村级财务进行指导和监督，甚至出现“真空”现象。致使村级财务管理中所暴露出来的一系列问题和矛盾不但长期得不到解决，而且还呈蔓延之势。二是村会计的监督职责没有充分发挥。

（二）村级财务管理存在问题的原因

造成这种混乱局面当然有多方面的因素，有以下几个主要原因：

1.理财意识滞后，为民意识不强是我国村干部中普遍存在的问题

很多村干部特别是村级财会人员没有理财意识、聚财观念、用财观念。有的财会人员认为只要自己不贪不拿就没事，至于别人怎么违纪违法，则事不关己；财务状况较好的村财会人员认为“有权不用，过期作废”，大肆捞取钱财，他们没有摆正自己的位置，不是把自己当成“管家”，而是成了“败家”。少数村干部为民意识淡薄，将民主决策、民主理财、财务公开都抛之于脑后，而不是从人民利益出发，其结果只能是与人民的意志和利益背道而驰。这样只能会导致财务管理更混乱。

2.管理水平滞后

改革开放三十多年来，村级财务发生了一些巨大的变化，原来的管理模式和管理水平远滞后于形势的发展，远不能适应改革过程中出现的新情况、新形势和新任务。随着村级现代化进程的加快，村级经济的快速发展及会计制度的革新，对村级干部及财会人员提出了更高的要求和任务。目前，在我国村级，具有高水平、高素质的管理人才不是很多，村支两委的管理能力不是很强，管理制度不是很健全，管理方法不是很有效。管理水平一旦滞后，就无法解决新形势下所出现的矛盾和问题。

3.民主意识滞后

村民对本村事务应具有知情权、参与权、决策权。由于受历史条件的影响，部分村民民主参与意识不是很强，民主习惯不是很浓，对法律、制度谅解不是很多。本应该由村民行驶的民主权利，也没有很好的履行。如村级重大事项决策须经村民大会或村民代表大会通过，但当村委“瞒天过海”时，村民也往往不去争取或提出异议，一旦决策失误给村民造成了重大损失或出现了极不公平的事情，村民也往往只是通过消极的方式对待。按规定，各村日常性开支的合理性、合法性和真实性应由村民主理财小组进行定期审查。重大工程项目的招标、专项资金的使用、土地补偿资金分配等重大事项须经村民大会或村民代表大会通过，正式由于部分村的村支委缺乏民主决策意识，村民缺乏民主参与意识，致使权利集中在少数人手中，造成权力的失衡，而权力一旦失去监督，就会容易丧失决策的透明度、公平性，从而产生管理混乱的现象。4.监督不力

一些村的财务管理之所以出现混乱的局面，一方面是由于村级民主制度不健全而导致村民监督显得疲软无力。另一方面，乡（镇）农村经管站没有充分发挥其管理监督作用。乡（镇）农经管站是村级财务管理的业务主管部门，应对村级财会人员进行业务指导和培训，应对村务公开特别是财务公开进行监督，应对村级财务进行定期审计或检查。近几年来，由于乡（镇）财政状况的恶化，部分乡（镇）农经站存在着经费短缺、人力资源不足额现象，有些乡（镇）则把农经站人员抽调出来搞工作，根本没有时间和精力对村级财务进行监督。同时，由于行政干预，直接影响农经部门职能的发挥，起不到管理、监督、执法的作用，一些乡（镇）农经部门在村级财务管理上还处于有责无权的状况，从而导致财务管理混乱局面的出现。5.财会人员素质不高

村级财务管理是一项政策向强、涉及面广、工作量大、业务性较强的工作。目前，我国村级财会人员业务水平普遍偏低、缺乏有效的管理经验、业务知识和法律知识，导致在税费改革、免征农业税等新形势下，无法充当村“管家”的角色，严重影响财会工作的正常开展，也给村级财务管理规范化带来了一定的困难。

三、改进村级财务管理问题的对策

（一）实行村账委托乡（镇、街）代管，规范村级财务管理

实行村账委托乡（镇、街）代管是一项全新而又复杂的工作，稍有闪失就会影响整个工作的开展。

1.村级财务工作应注意的事项

(1)热情服务是做好工作的关键。实行村账委托乡（镇、街）代管改变了过去的存取款和报账方式，发生业务要到乡（镇、街）代管会计服务中心办理，因此给村队造成了一些不便，如：路途远，村财务助理需保存一定数量的现金；会计服务中心工作时间与村队不完全一致等。为此，应制定相应的措施，确保优质服务。一是将会计服务中心的办公电话和中心工作人员的家庭电话及手机号码告知村队，有业务需要，随叫随到。二是配备专门车辆，村队急需用钱，送款上门。三是与信用社协商，为村财务助理开设周转金账户。另外，根据财务运行情况，帮助村队进行财务分析，并提出建设性意见。由于会计服务中心真正以服务为宗旨，想基层所想，急基层所急，得到了基层的认可，为村账镇管工作赢得了好的声誉，进而使部分村队负责人彻底改变了态度，有事都愿和服务中心人员商量，为各村队进入工作程序打下了良好基础。(2)会计核算与经济发展的环境相适应是做好工作的前提。改革开放促进了经济的发展，但为促进经济发展采用的一些手段为财务核算提出了新的课题。如回扣、请客送礼问题等等，这是现阶段无法回避的，也是在日常工作中必然遇到的。应遵循“发展是硬道理，完备手续是必要的程序。”的原则，在处理实际经济业务时，要立足发展，从实际出发，把原则性与经济发展的长期目标有机地结合起来，才能给村长镇管工作带来生命力，受到理想效果。(3)提高村干部素质是做好工作的基础。服务中心的各项业务都要符合规范，这是基本要求，但一些村队干部长期以来形成的拖拉作风给日常工作增加了难度。如票据残损、脏污票面、手续不全、程序不合规等。遇到这类情况，坚决把票据退回，并用制度、用事实说服他们，让他们接受。村干部是村级财务管理的主角，要创造条件让他们村账镇管。2.乡镇政府及经管部门应转变职能，加强监督管理 镇政府应日常加强对村委会资金分配、使用情况及预算指标进行有效的管理，制定统一的支出标准，防止各村委会各自为政，达到管理有依据、监督有标准。乡镇经管站应严格按照财经法规进行会计核算，放弃“见票就报”“一统就灵”的片面做法，适当介入代管单位的经济活动，并对资金 跟踪问效。多数村委会会计人员很少经过专门的业务培训，会计基础工作较差，财经法律意识还加强，应进一步加强对村委会会计人员的业务培训，提高其综合素质。由于村民委员会是一个特殊的法人组织，村级经济是一种特殊的经济，村级经济审计监督有其特殊性，对村级经济的审计监督，不同于对企、事业单位和政府部门的审计监督。因此，应积极探索制定一套科学有效的审计监督管理办法。

（二）改革村级会计管理体制

加快农村基层民主法制建设进程，保障村民自治权益，保障农村集体合法、合理、科学使用资金，促进农村经济社会良性发展。

1.加大审核监督力度，建立规范化的审计监督机制

收支原始凭证必须要经过村民主理财小组审核，收支原始凭证在入账前还要有各村委派会计自审和经管站复审。审核把“三关”：一是手续关。入账开支票据做到手续齐全，即有经办人、证明人、审批人和用途说明等，对不符合要求的由责任人补齐手续。二是财务审批限关。对违反村级财务审批权限规定的，2相关人员补齐手续后再予入账。三是收支合理关。对违反规定的不合理入账不予入账，责令个人自付。经过账前严格把关之后，委派会计按统一设置的会计科目记账核算，编制报表，并按季度将收支情况在村务公开栏上张榜公布，整个过程要接受“四层监督”，（1）群众监督，各村必须按规定的时间、内容和要求，将代理中心统一打印的账务公开张榜公布，接受群众监督；（2）财务监督，代理中心业务会计要对所管村子的经济业务进行审核和账务处理，并实行审核责任追究制；（3）审核监督，由镇（街道）经管站负责对代理中心进行指导、培训、检查和考核，对村级财务实行定期或不定期的专项审计，对村级资金进行严格管理和监督；（4）政府监督，由镇（街道）政府（办事处）每半年对各村财务管理等工作进行考核，并及时通报、查处，督促整改，结果纳入村级工作考核。要组织有关审计人员对村级财务实行定期审计，对村主要干部实行任期经济责任和离任审计，对重点基建工程、发包上交等进行专项审计，确保每年对每个村经济合作社财务进行一次全面审计或专项审计。对审核监督中发现的，有关部门要及时督促各村进行整改，并采取相应的处罚措施。即建立健全以村民主理财小组为主、乡镇政府审计为一体的村级财务审计监督体系，强化对村级财务的会计监督。

（三）推行村级会计职业化管理，改革当前村级财务人员任选模式

完善会计聘用制度，提高农村会计人员的素质。面向社会公开考聘，具有高中及高中以上文化程度的青年、机关企事业单位从事财会工作人员、财经类专业大中专毕业生等均可报名参加应聘。彻底打破身份、性别界限，本着公开、公正、公平的原则，进行严格的笔试、考察和面试，符合任职条件的，上报区农业局进行资格审核，统一发放《农村会计人员任职资格证》。并组织农村会计电算化考试，通过考试者颁发《农村会计电算化资格证》。对具备任职资格的会计人员全部建立档案，由镇统一管理，形成农村职业会计人才库，逐渐使优秀的中青年会计走上会计业务岗位，从而有效解决村级会计队伍长期存在的文化程度较低、人员素质不高、年龄结构老化等问题。

（四）建立健全民主理财制度，堵塞村级财务管理漏洞

农村民主理财与财务公开作为一种管理制度，是随着人民群众获得民主权利而产生，并随着农村经营管理体制的变革、集体经济组织形式和管理内容的变化而发展的。农村集体经济组织实行财务公开与民主理财是民主管理、民主监督原则在财务管理工作中的具体表现，其实质是让农村集体经济组织的成员参与财务管理，财务工作置于群众监督之下。

新农村财务公开与民主财务监督的主要内容：农村民主理财与财务公开作为一种管理制度，是随着人民群众获得民主权利而产生，并随着农村经营管理体制的变革、集体经济组织形式和管理内容的变化而发展的。农村集体经济组织实行财务公开与民主理财是民主管理、民主监督原则在财务管理工作中的具体体现，其实质是让农村集体经济组织的成员参与财务管理，将财务工作置于群众监督之下。从实践效果来看，虽不十分令人满意，但得到了农民的广泛认同。

四、参考资料

1.王红兵.当前村级财务管理中存在的问题与对策[J].黑龙江科技信息,2009,(03)2.费淑娟.浅议如何完善村级财务管理[J].现代农业,2009,(06)3.李兴川.抓好财务管理助力新农村建设[J].农村财务会计,2009,(09)4.谢莉.加强村级财务管理的思考[J].安徽农业科技,2009,(30)5.何馥荔.社会主义新农村建设中村级财务管理存在问题与强化措施初探[J].今日科苑,2009,(20)6.丁淑娟.适应农村改革需要 加强村级财务管理[J].现代审计与会计报,2009,(10)7.刘伟、相华.新形势下加强农村财务管理之我见[J].农业知识,2009,(10)8.马青、陈刚、张文婕.浅议村级财务审计监督的问题及对策[J].农村财务会计,2009,（08）9.黄淑秋.浅谈如何做好村级财务管理[J].现代农业,2009,(04)10.陈国.加强村级财务监管[J].农村财务会计,2009,（08）

10.房地产财务存在的问题及后果 篇十

揭示了农村财务管理工作的热点和存在的难点,指出农村财务工作事关农村集体经济的发展,党群、干群关系和农村社会的`稳定.并从制度和法律的角度分析了问题形成的原因,进而提出了妥善解决这一问题的具体对策.

作 者：单云 Shan yun  作者单位：新疆自治区额敏县上户乡农经站,834600 刊 名：农业技术与装备 英文刊名：AGRICULTURAL TECHNOLOGY & EQUIPMENT 年，卷(期)：2009 “”(14) 分类号：S-9 关键词：农村财务管理   民主理财   财务公开   队伍建设  

11.房地产财务存在的问题及后果 篇十一

1 税收筹划的概念及特点

税收筹划即在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能取得节税的经济利益。税收筹划具有3个特点：合法性、超前性和目的性。

1.1 合法性

税收筹划要符合国家税法，在税法允许的范围内进行筹划。在企业经济行为发生前，规划不同的纳税方案，选择出符合国家税法的税负最低的纳税方案。降低税收成本，增加企业经济效益。

1.2 超前性

税收筹划不是在企业经营行为已经结束、纳税义务已经发生的情况下进行的，是在企业经营行为未发生前，对经营行为预先进行规划，提出不同的纳税方案，从中选择税负最低的纳税方案，进而确定企业的经营行为。税收筹划是在事先进行的，因此具有超前性。

1.3 目的性

税收筹划的目的是通过事先筹划，使企业降低税负，实现税收零风险。降低税负是税收筹划的根本目标，但税收筹划的目标除了降低税负以外，还有延期纳税、正确申报、降低税收风险等目标。

2 当前房地产企业税收筹划中的问题

2.1 纳税意识淡薄

依法纳税是房地产企业应尽的义务，但某些房地产企业的纳税意识淡薄，尤其在看到企业纳税数额较大时，想方设法逃避纳税，一旦税务稽查就会产生大额税收滞纳金和罚款，严重的甚至会触犯国家税法，形成逃税罪，给企业经营造成不可弥补的损失。

2.2 内部缺乏税收管理

许多房企没有专业的税收筹划人员，将税收筹划和税款缴纳混为一谈，认为税收都是财务部门的事情，只要按期缴纳税款就可以了。公司财务部门的人员一般都具有税收知识，但仅这些税收知识做筹划是不够的，有时还会弄巧成拙，使企业多缴税款或未按期缴纳税款，增加企业税负。

2.3 容易产生税收风险

由于房地产企业缺乏专业的税收筹划人员，在经营行为未发生之前进行纳税筹划，造成企业没有适用税收优惠，而承担了不必要的税收负担，或是应缴纳税款而未缴纳税款面临补缴税款、税收罚款、加收滞纳金等问题。有时甚至会触犯税收法规，承担法律责任。

3 房地产企业应如何进行税收筹划

3.1 房地产企业可利用起征点筹划土地增值税

利用起征点应在项目立项之初，结合项目地段对户型设计、建造成本、费用、销售价格进行合理筹划，一方面，户型设计应为普通标准住宅；另一方面，对定价进行筹划，使增值额不超过扣除项目金额的20%。经过筹划后即可以免于缴纳土地增值税，减少税负增加企业经济效益。

3.2 利用利息增加土地增值税扣除项目进行筹划

房地产项目开发费用中利息的扣除分为两种情形：一种是能按项目分摊利息、提供利息扣除凭证，利息不超过同期银行借款利率的，利息可据实扣除；另一种情形是不能提供利息扣除凭证的或不能按项目分摊利息的，利息费用按照土地价格和开发成本的5%计算扣除。房地产企业应在资金筹集阶段进行筹划，合理估计筹资费用中的利息支出，采取扣除利息支出最大的方案，缴纳土地增值税。

3.3 利用税收优惠进行纳税筹划

房地产企业应聘用专业人员或机构进行纳税筹划，充分利用税收优惠进行筹划。例如，自建房屋时可采用合作建房模式，免征土地增值税，筹资时要考虑到利息抵交企业所得税的抵税作用等。企业应根据自身特点，合理进行纳税筹划。

4 房地产企业应如何预防税收风险

4.1 房地产企业进行纳税筹划要遵守法律

首先，要有遵守法律法规的意识，熟悉税收法律法规，依法纳税。其次，要分析企业生产经营的特点，熟悉本行业税收政策，在项目立项、产品设计、产品开发、产品销售等各个环节进行纳税筹划，选择出既符合企业利益又遵循税法规定的筹划方案。

4.2 进行纳税筹划应聘用专业筹划人员或机构

我国税法税种多、计算复杂、更新快，没有专业人员的服务很难准确把握税收政策，如果对政策研究不到位，可能会造成多缴纳、少缴纳、不及时缴纳或未能享受到政策优惠等问题，甚至触犯税法造成犯罪。

4.3 进行纳税筹划应全面考虑

纳税筹划时不仅局限于一个税种缴纳的多少，要考虑整个公司的综合税负。成功的纳税筹划方案应是在遵守税法的前提下，企业整体税负相对较小，实现经济利益最大化。

5 结语

在当前经济形势下，房地产企业得到了快速发展，同时税收问题也相应产生。税收筹划是企业财务管理的一个重要组成部分，房地产企业在防范税收筹划风险时，必须全面考虑，以实现企业涉税零风险为目标，减少企业的税收负担，提高企业利润率。

收稿日期：2016-08-02

12.房地产财务存在的问题及后果 篇十二

我国房地产市场发展起步较晚, 目前处于高速发展期并且是关系民生的重要产业。房地产行业属于资金密集、生产周期长的高风险行业, 在会计核算和对资金的运用上不同于一般的企业, 在收入时点的确认、预算及融资管理等方面对财务人员提出了更高的要求。本文将就房地产开发企业财务管理工作中存在的3大难题和相应对策进行分析论述, 旨在提高房地产开发企业财务管理水平, 确保房地产企业在激烈的市场竞争中获得较好的生存和发展。

二、房地产开发企业财务管理工作存在的3大难题

1、收入时点的确认

房地产开发企业在收入时点的确认上不同于一般的企业。根据《房地产开发企业会计制度》的规定, 应在符合土地和商品房移交条件 (即房屋竣工、验收并交付使用, 办理了产权证书) 时才确认为收入。现实生活中, 由于房地产项目生产时间跨度长, 房地产开发企业为获取资金发展的需要, 销售往往在竣工之前或更早, 财务人员便于实际收到房款而非移交产权时确认了经营收入, 此时项目并未完工, 成本不能可靠计量, 因此, 收入的确认不符合相关制度的规定。一旦账务处理上确认了收入就要缴纳相应的税费, 房地产企业税收负担重, 税费的缴纳会占用大量项目资金, 受企业财务人员知识水平的限制, 正确把握收入时点的确认对从业人员来说有一定的困难, 既要符合会计准则的要求又要做到合理避税。

2、预算工作执行不到位

房地产行业属于资金密集型行业, 资金周转时间长, 前期开发需要大量的资金投入和长期持续的资金保障。资金顺畅运转的关键是预算管理工作是否执行到位。房地产企业普遍存在的现象:资金的支出与施工进度不一致, 不严格按照预算计划和合同执行, 超进度或超额支付工程款;资金拨付的手续不完善, 审批不严, 对于一些费用的报销未能严格按照财务制度规定执行, 领导单方面同意支付, 导致资金使用的随意性增大, 最终与预算偏离更大, 影响预算的执行。如果预算执行不到位, 资金的使用偏离的预算的要求和规定, 极易出现资金链断裂情况, 房地产企业就会出现烂尾楼项目或破产, 如中国有名的烂尾楼——中诚广场、羊城大厦、麗景台等, 严重损害房地产企业的发展和购房者的利益。

3、资产负债率高, 财务风险大

负债经营是现代企业重要的一种经营方式, 可以促使企业利用财务杠杆, 以较小的代价获取最大的经济效益, 但必须合理利用财务杠杆, 控制资产负债率, 降低财务风险。房地产开发企业在拿地、拿证、封顶等时, 需要大量的资金投入运作, 一些房地产企业为了尽快使项目动工, 想方设法地向其他单位借款或向银行贷款, 加大了房地产项目的投资风险度。

三、房地产开发企业财务管理工作难题的对策分析

1、把握好收入确认的时点, 合理避税

房地产行业是国家支柱产业, 是宏观调控的重要对象, 与房款收入成正比的营业税、土地增值税及附加税等税种成为企业的一种刚性支出。若能合理合法的进行税务筹划, 充分利用各种税收优惠政策, 合理避税, 可有效的减少企业现金流出, 将有限的资金用在企业最需要的地方, 变被动为主动, 为公司获取一定的经济效益。根据税法的规定, 房地产企业采用预缴营业税及附加的方式, 只要收到房款就要征税, 因此, 减轻税负的关键是把握好收入时点的确认, 适度推迟财务结算时间及缩小收入规模, 对利润临界点涉税问题进行科学测算, 争取货币时间价值, 分解利润, 缓解税收压力。

2、做好预算管理工作, 保证项目运转顺畅

通过预算管理, 促使企业管理者严格按照预算规定进行资金的支付, 合理地安排和使用资金, 并有效降低成本费用。具体而言, 每一个开发项目都要有项目负责人, 项目负责人首先要对项目资金需要量和费用支出进行测算, 编制具体的资金需要量计划、成本费用耗用计划和销售计划, 再由项目的工程技术人员和财务部门协助做出更详尽的测算, 不仅要考虑企业在不同发展阶段下需要多少资金, 还要考虑可能获得的最大资金。严格按照预算的要求和规定执行, 杜绝提前付款、超额付款、单独审批、随意支出的现象, 尽快收回资金, 统一调度和统筹安排资金, 减少资金闲置, 降低资金成本, 保证资金链的安全及项目运转顺畅。

3、开发新融资渠道, 降低财务风险

资金是企业的血脉, 尤其是对房地产企业。当企业资金需求和供给不匹配, 存在较大缺口时, 就要通过筹集资金弥补资金缺口。房地产企业主要是靠融资来做强做大的, 如万科集团的成功主要在于能从资本市场获得资金, 确保资金链运转顺畅。目前, 国内房地产开发企业主要靠从银行借款的方式获取资金, 在银根趋紧、市场低迷的情况下, 从银行贷款的难度对于中小房地产开发企业来说比较困难, IPO融资更是难上加难。因此, 可适当发展信托投资、股权基金、融资租赁、典当融资、发行债券等非银行机构融资渠道, 合理安排债务结构和使用期限。无论采取何种融资方式, 最重要的是应从房地产企业内部挖掘资金潜力, 利用自身的积累和清理外债及闲置资产的方式安排资金的使用, 降低财务风险。

参考文献

[1]帅兰明.房地产企业的财务管理初探[J].企业家天地 (下半月版) .2007 (10)

[2]吴婷婷.房地产企业融资决策研究[D].北京交通大学.2008 (06)

13.房地产财务存在的问题及后果 篇十三

公办小学肩负着基础教育工作的重任，单位的性质也决定了其要贯彻执行国家有关法律法规和财务规章制度来开展财务管理工作，并不因为其办学规模小、经济活动单一而减弱小学的财务管理工作的任务。小学的财务管理工作的主要任务与其他事业单位的共同点在于：合理编制单位预算，对预算过程进行控制和管理；加强资金核算，提高资金使用效益；加强资产管理，防止国有资产流失；建立健全财务规章制度，对单位的经济活动进行财务控制和监督；如实反映单位的财务状况。

针对小学目前财务管理上普遍存在的问题，笔者作出如下改进建议：

一、财务公开制度不够到位，群众财务监督意识比较淡薄。大部分小学实行的是校长一支笔审批的报账制度，大大小小的财务支出由校长一个人说了算的情况难以避免，目前也无具体制度来规范这个问题，为杜绝“独裁”现象，各小学财务管理部门在制定适合本单位的财务管理制度时应建立并明确财务公开制度，对金额较大的财务收支活动或较重大的经济业务活动需经过单位领导班子集体讨论决定，定期在职工校务会议上报告本单位财务收支情况，接受群众监督，逐步加强财务监督与被监督都是光荣合法的观念。

二、财务人员业务水平参差不齐，专业技能普遍不高。由于事业单位人员编制有较严格的规定，一些小学财务部门无法配置专职专业的会计人员，只能安排教师兼任，对会计原理的基础知识掌握不够好、只能应付一般的账务处理成为小学财务人员的通病，这也为更高一层次的财务管理工作的开展带来了一定的难度，毕竟财务管理工作不只是会计核算工作那样简单。主管会计工作的财政部门每年对小学的财

务人员进行会计后续教育工作的时候，有针对性地对小学财务人员开展业务培训，财政、教育等主管部门也可以联合组织小学教育单位的财务人员之间相互学习交流，可以开阔财务人员的视野，拓展思维，有助于强化队伍素质。专业知识水平提高了，才更有利于对财经政策法规的把握，有利于领会、执行上级精神，提高单位的财务管理与监督水平。

三、摆正学校负责人在单位财务管理工作中的位置，学校负责人对财务管理工作不够重视。学校负责人是单位的法定代表人，是经济活动的第一负责人，要对本单位发生的经济活动及会计资料的真实性、完整性负责，学校的会计工作、财务管理工作是在单位负责人的组织下进行的，学校负责人负有财务措施制止单位会计工作造假行为、保证会计资料质量的责任，这是《会计法》赋予学校负责人的权利和义务，学校负责人在抓教育工作的同时，不应片面地认为财务管理工作只是财务部门、财务人员的工作，在对财务收支、财务管理知识认识理解不够专业、全面的情况下，应多与财务人员交流沟通，或及时向主管部门汇报，而财会人员在预算工作、核算工作中掌握的会计数据，也应定期、及时地向学校负责人汇报，共同学习领会各财经法规制度。