集体土地租赁

集体土地租赁（共12篇）

1.集体土地租赁 篇一

甲方：

乙方：

乙方为发展农村经济，加快社会主义新农村建设，充分利用当地的地区优势和资源优势，改善当地人民群众的生活水平，经乙方村民代表会议讨论通过，乙方决定将闲置的土地租赁给甲方使用，双方达成协议如下：

一、乙方将该村第_____村民组所有的，位于的土地租赁给甲方作为收购、储存用地。

二、被租赁土地的四至为：东至_____;南至_____;西至_____;北至_____。经甲乙双方实地测量，甲方租赁的土地共计_____亩。

三、租期为_____年，自___________年__________月__________日始至___________年__________月__________日止;合同期满如甲方继续经营的，此合同应继续履行，续延期限为年，土地租赁价格每年每亩土地租金为元。

四、租金按年度计算，每年每亩土地租金为元，共计人民币元。

五、付款方式：本协议公证后甲方先预付乙方一年租金计元作为履约定金，此款先用来冲抵合同生效后一年的租金，从第二年起租金于每年的_____月_____日付清。甲方所交租金用现金支付。

六、乙方收取租金后应当按相关规定分配和使用，如因分配或使用不当而引起乙方与第三村民组及村民的矛盾与甲方无关，由此影响了甲方的生产经营，乙方承担违约责任。

七、甲方租地建设所需要的手续由甲方负责办理，费用由甲方负担，但需要乙方协助或提供与租赁土地有关的手续、资料的，乙方应指定专人提供协助。

八、租赁期限内乙方必须保证无其他集体或个人对甲方所承租的土地使用权提出任何异议，如果出现上述情况由乙方负责处理，与甲方无关，如乙方处理不当而给甲方造成了经济损失由乙方负责赔偿。

九、在租赁期内，涉及甲方生产经营所发生的税费由甲方承担，涉及该地农、牧、林等方面的税费由乙方承担。

十、甲方建收购站过程中需经过乙方其相邻土地通行时，乙方应当指定专人积极协助和提供方便，甲方享有无偿通行权，如乙方村民干涉，由乙方指定专人负责解决。

十一、甲方有权在所租赁的土地上建筑固定设施、利用土地资源或其它综合开发利用等。甲方利用租赁土地除按本合同约定交纳租金外，不再向乙方及村民另行交纳费用。

十二、乙方应尊重甲方在租赁土地上的生产经营自主权，不干涉甲方经营活动;甲方利用租赁土地所产生的一切成果全部归甲方。

十三、合同的变更或解除：

1、如因国家法律、法规、政策发生变化使本协议无法履行或继续履行将影响到甲、乙双方合同目的实现的，双方均有权提出解除合同;

2、甲方所交租金到期后超过一年未支付的，乙方有权解除合同，甲方经济损失自负;

3、如乙方未履行或未完全履行本合同约定义务，影响到甲方生产经营的，甲方有权单方解除合同并不承担违约责任。

4、乙方村委会领导成员的更换不影响本合同的继续履行，继任者仍应严格履行本合同的义务。

5、如当地政府或政府行政主管部门限制甲方从事秸秆等其它情况，经双方协商一致可以解除合同。

(前期土地平整费用，甲方后续用电和用水收费事宜建议一并约定)

十四、租赁期满后，如甲方不再租赁，应交回租赁的土地，甲方所建固定设施由甲方自行处理。

十五、违约责任：

1、若甲方在接到乙方书面催款通知后30日内，仍未交纳租金，乙方可按欠款金额每日收取1的违约金;-

2、如乙方违反约定义务，需向甲方支付违约金十万;如此违约金不能弥补甲方的损失，需另行赔偿，金额由双方协商或由甲方委托有评估资质的中介机构评估，其评估结果对双方均有约束力。

十六、因此合同发生争议，双方应友好协商解决，如协商不成，双方同意向仲裁委员会申请仲裁。

十七、本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

十八、乙方指定负责本合同履行事宜，乙方指定人员变更的，应书面通知甲方。

此合同一式四份，甲乙双方各持一份，xx公证处一份，xxx乡人民政府备案一份，自公证之日生效。

甲方(盖章):乙方(盖章)：

代表签字：代表签字：

签订日期：签订日期：

监督部门：(盖章)

2.集体土地租赁 篇二

近年来, 各地不少工业企业在经营10~30年时进行了公司解散清算。而我国国有工业用地一般均按照国务院55号令规定的最高年期50年进行出让。企业经营周期短于其名下工业用地使用权出让年期带来了两个方面的问题:一是企业经营周期的后期, 土地利用低效, 不利于节约集约利用土地;二是对于工业企业来说, 在其经营周期前期或中期为了取得50年使用期限出让土地而支付了相对于10~30年使用期限更多的土地出让价款金额, 给企业中前期的资金投入带来了较大负累, 不利于企业的长远发展。有鉴于此, 国土资源部《节约集约利用土地规定》 (国土资源部令第61号) 中明确指出“市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地”;国土资源部《关于推进土地节约集约利用的指导意见》 (国土资发〔2014〕119号) 文件也指出要“实行新增工业用地弹性出让年期制, 重点推行工业用地长期租赁”、“完善土地价租均衡的调节机制”。在这样的背景下, 各市县国土资源主管部门逐步对国有土地租赁权的土地估价产生了业务需求。

与此同时, 我国现行法律对国有土地租赁并未进行明确界定, 土地一级市场的国有承租土地使用权和土地二级市场的国有土地租赁权应如何区别对待;两者土地价格评估在《城镇土地估价规程》等技术性规范中也语焉不详, 如何对不同估价目的、不同估价对象等情境下的承租土地使用权和土地租赁权进行评估, 这些问题就摆在了我们面前。

2 承租土地使用权与土地租赁权的界定

2.1 承租土地使用权

在土地管理法规规章中, 国有土地租赁的概念最早是在1998年2月17日发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》 (原国家土地管理局第8号令) 首次被提出。1999年7月27日国土资源部颁发的《关于印发<规范国有土地租赁若干意见>的通知》 (国土资发〔1999〕222号) 文件规定“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用, 由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同, 并支付租金的行为。国有土地出租是国有土地有偿使用的一种形式, 是出让方式的补充”、“国有土地租赁, 承租人取得承租土地使用权”。1998年12月24日颁布并于2011年1月8日修订的《土地管理法实施条例》已经将国有土地租赁明确规定为国有土地有偿使用的一种方式。

目前, 对承租土地使用权的性质存在争议, 有观点认为承租土地使用权与出让土地使用权均为土地一级市场获得的权利, 都是国有土地有偿使用方式的一种, 都属于有偿有期限的权利, 权利内容都包括了占有、使用、收益和不同程度的处置权能, 仅存在“零租”与“批租”的差异, 应视同于用益物权的一种;也有观点认为两者在租金的支付方式、租期的限制、流转的条件以及权利性质是否符合“物权法定原则”等方面均存在差异, 国有承租土地使用权在现有法律背景下只能认定为物权化的债权。

2.2 土地租赁权

土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用, 由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权出租的对象可以是承租土地使用权, 也可以是出让土地使用权或划拨土地使用权。承租人取得土地租赁权。土地租赁权属于债权。

根据土地租赁的客体不同, 土地租赁权一般包括承租土地使用权转租、出让土地使用权出租和划拨土地使用权出租等几种情形。

2.3 承租土地使用权与土地租赁权的异同

承租土地使用权与土地租赁权的联系主要体现在以下几个方面:第一, 从制度功能上来看, 两者都是为了达到资源最优化配置。第二, 从权利转移来看, 两者都存在土地使用权的让渡。第三, 两者都是有偿的, 都需要由承租方向出租方支付租金, 而且一般来说都是分期支付。第四, 两者都是有期限限制的, 根据《合同法》有关规定, 土地租赁权每次签约的租赁期限不得超过20年。虽然承租土地使用权由于转租方为市县人民政府是否受民商法的限制尚存在争议, 但承租土地使用权一般也会约定出租年期限制。

两者的区别主要体现在以下几个方面:第一, 两者的出租方及所属土地市场不同, 承租土地使用权的出租方为市县人民政府, 其租赁行为属于土地一级市场;土地租赁权的出租方为土地使用者, 其行为属于土地二级市场。第二, 两者权利性质不同, 土地租赁权属于债权, 在土地管理中也被认定为土地他项权利的一种;而承租土地使用权在现行法律背景下属于物权化的债权, 但在实际操作中多与出让土地使用权类比, 参照用益物权进行管理。第三, 从投资风险来看, 土地一级市场获得的承租土地使用权的投资风险应小于土地二级市场上获得的土地租赁权。

3 承租土地使用权与租赁权的土地估价

3.1 承租土地使用权价格及租金的评估

承租土地使用权与出让土地使用权最大的差异在于土地价款或租金的支付方式不同, 前者一般在租赁期内采取分期支付租金, 而后者一般在取得土地使用权之前需要一次性或分期次先行缴清土地出让价款。由于承租土地使用权的出租方为市县人民政府, 其土地出租过程中应包含其作为土地所有者享有的土地出让金。假设承租方先行缴清租赁期内的全部租金, 且不考虑承租土地使用权与出让土地使用权由于处置权能差异导致的土地还原率差别, 在这种情况下, 承租土地使用权应视同于出让土地使用权。因此, 在承租土地使用权交易案例极少、无法直接评估承租土地使用权价格及其租金的情况下, 我们可以通过评估估价对象的出让土地使用权的方式求取承租土地使用权价格, 再通过承租土地使用权价格求算承租土地使用权年租金。

而至于承租土地使用权年租金的计算, 假设租金的年增长率为s, 则可以通过公式 (1) 求算第1年的年租金, 通过公式 (2) 求算后续各年度的年租金。

上式中, 土地使用年期n可以按承租土地使用权的租赁年期代入计算。按照土地价租均衡的原则, 在评估估价对象的承租土地使用权价格的过程中, 也应将土地使用年期设定为n。

3.2 土地租赁权价格及租金的评估

土地租赁权价格及租金的评估应根据估价对象的土地权属性质不同而差别化处理: (1) 出让土地使用权出租。出让土地使用权出租, 应以出租年期作为土地剩余使用年期评估出让条件下的出让土地使用权价格P, 再通过公式1求算第1年的年租金a1, 通过公式2求算后续各年度的年租金at。 (2) 划拨土地使用权出租。基于土地价租均衡原则, 对于划拨土地使用权出租可以根据有关土地估价规程, 求取划拨土地使用权价格P, 再通过公式 (3) 求取第一年年租金, 通过公式 (4) 求取后续各年度年租金。

《城市房地产管理法》中明确规定:以营利为目的, 房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的, 应当将租金中所含土地收益上缴国家。各地一般也会对划拨土地使用权出租从事经营性活动收取一定金额的划拨土地使用权收益金。但是在划拨土地使用权出租过程中, 出租方一般会将其需要缴纳的划拨土地使用权收益金转嫁给承租方。因此, 在评估求算划拨土地使用权出租租金的时候, 应在公式 (3) 、公式 (4) 求得的年租金基础上加上每年需缴纳的划拨土地使用权收益金。 (3) 土地租赁权 (或承租土地使用权) 的转让与抵押。由于土地租赁权及承租土地使用权的租金都是分期支付的, 在后续年期的租金尚未实际发生支付的情况下, 相应年度的土地使用权并未发生资本项目的实际转移, 作为土地租赁权 (或承租土地使用权) 的承租方, 仅享有租赁合同约定条款下的合同租金履约保证。由于租赁合同条款下的合同租金与市场租金可能存在一定差额, 则这部分盈余租金可以作为承租方的一种权益, 并得到价值显化, 从而用于转让或抵押。如果合同租金大于或等于市场租金, 即盈余租金小于等于0时, 土地租赁权 (或承租土地使用权) 的转让、抵押价值为0。

按照《城镇土地估价规程》, 土地租赁权价格评估宜采用市场比较法、收益还原法等方法进行。在采用收益还原法评估土地租赁权价格时, 计算公式如下:

式中:P——租赁权价格;

r——租赁权还原率, 由于租赁权投资风险高于出让土地使用权, 收益不确定性高, 因此租赁权还原率高于出让土地使用权还原率1个百分点;

n——收益年期;

公式5未考虑租金的年增长率, 如果考虑年增长率可以转化为公式 (1) 的变形。式中, 盈余租金为市场租金高于合同租金的差额。市场租金可以参照前面出让土地使用权出租、划拨土地使用权出租或承租土地使用权租金求算方式确定。

3.3 评估过程中的注意事项

(1) 应根据估价目的和估价对象确定技术路线。《城镇土地估价规程》仅列示了公式 (5) , 且并未说明其应用情境。事实上, 在我们土地估价实务中, 公式 (5) 应用面非常窄, 还有更多的土地估价实务需要我们具体情况具体分析采用不同的技术路线评估土地使用权价格或租金。在确定租金时, 我们可以采用评估估价对象对应条件下的土地使用权价格现值推导承租土地使用权价格或土地租赁权价格, 再根据估价目的通过现值计算年值的方式求取年租金。 (2) 土地评估应遵循“土地价租均衡”原则。遵循土地价租均衡原则就要求我们在评估承租土地使用权价格和土地租赁权价格时, 应设置土地使用年期为拟出租年期, 其价格类型与估价对象实际使用权类型相同, 确保土地使用权价格和土地租金保持匹配与均衡。另外, 在确定技术路线的过程上, 采用通过土地使用权价格现值求算租金的方式, 也充分体现了土地价租均衡原则。 (3) 土地租赁年期的确定应符合有关法律规定。根据《合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的, 超过部分无效。”因此, 属于土地二级市场的土地租赁权合同期限不能超过20年。而对于土地一级市场的承租土地使用权, 有观点认为应区分出租方为国家的特殊性, 并根据国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》中“国有土地租赁……最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期”的规定以及民商法管辖权等论据, 认为承租土地使用权最高年期不超过国家同类用地出让年期即可。该观点实际上忽视了法律层级效力、法律的先后时效性以及承租土地使用权转租的合法性问题。因此, 笔者认为承租土地使用权最高出租年期也不宜超过20年;在土地使用权价格和租金评估过程中, 土地使用年期取值不应超过20年。 (4) 土地还原率的确定应关注投资风险。根据《城镇土地估价规程》, 由于租赁权投资风险高于出让土地使用权, 收益不确定性高, 因此租赁权还原率高于出让土地使用权还原率1个百分点。从投资风险等角度来看, 以上几种土地还原率从高到低依次为:土地租赁权还原率>承租土地使用权还原率≥出让土地使用权还原率。土地还原率的确定方法和过程应符合有关技术规范的规定。

4 结束语

根据土地使用权出租的主体和对象不同, 可以分为承租土地使用权和土地租赁权。土地租赁权又根据对象不同, 分为出让土地使用权出租、划拨土地使用权出租、承租土地使用权转租等。

根据估价目的和估价对象不同, 我们可能需要评估其土地使用权价格, 也可能需要评估其年租金。土地使用权租金的评估, 根据估价对象的实际情况可以采取房地产租金剥离房屋租金的方式进行确定。但是本文是从土地价租均衡原则出发, 采用更加直观的方式进行评估, 即先评估土地使用权价格现值, 再通过现值求年值的方式求算租金;或者根据盈余租金折现的方式求算承租土地使用权或土地租赁权的转让、抵押价格现值。

摘要：近年来, 各市县国土资源主管部门逐步对国有土地租赁权的土地估价产生了业务需求。但是现行法律法规和技术性规范对承租土地使用权和土地租赁权等概念缺少明确界定, 其土地估价也缺乏明确的技术路线支撑。本文拟从土地价租均衡原则出发, 对承租土地使用权和土地租赁权进行辨析并对其土地估价实务提出切实可行的技术路线。

关键词：承租土地使用权,土地租赁权,土地估价,土地价租均衡

参考文献

[1]闫拥军, 蔡一星.国有土地租赁要明晰的几个问题[J].投资北京, 2016, (5) :32-35.

[2]林华.房企联合体“攻城略地”[J].住宅与房地产, 2015, (16) :36-39.

[3]卓洁辉.租赁配置:为产业供地另辟蹊径[J].中国土地, 2013, (7) :22-23.

3.土地租赁登记的若干问题探讨 篇三

关键词：土地租赁 土地出租 房屋登记

中图分类号:F301 文献标识码:A

文章编号:1004-4914（2012）09-054-02

近年来，在我国随着土地使用制度改革的深化，土地租赁作为一种新的土地使用形式，日益被大家所接受。土地租赁目前存在着两种不同的方式，一是国有土地租赁；二是国有土地使用权出租。两种都是国有土地有偿使用的方式，特别是国有土地租赁由于具有可以保持地方政府土地收益的连续性，减轻用地单位负担的优点被越来越多地采用。在目前的登记实务中，由于土地部门规章规定比较明确，所以土地登记部门中对上述土地租赁的登记意见比较统一；但由于房管部门规章规定不够明确导致房产登记部门对通过土地租赁方式取得土地后，在地上合法建造的房屋如何进行房屋所有权登记众说纷纭，莫衷一是。

笔者认为，考量出租土地上的房屋所有权如何登记时，应首先区分其建房人土地来源是国有土地租赁还是国有土地使用权出租。因为两者的权属内容截然不同，只有区分清是国有土地租赁还是国有土地使用权出租，才能做好出租土地上房屋所有权登记。下面笔者试着从几个角度来分析两者的不同。

一、两者的法律内涵不同

1999年1月1日起施行的国务院《土地管理法实施条例》中将国有土地租赁明确规定为国有土地有偿使用的一种方式。国土资源部颁发的《规范国有土地租赁若干意见》(以下简称《意见》)第一条规定：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。”《意见》第六条规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑的土地，应实行短期租赁，短期租赁一般不超过5年；对需要在土地上进行房屋、构筑物建设后长期使用的土地实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。”

1990年5月19日国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，国有土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人支付租金的行为。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。

从以上法律规定可以看出，国有土地租赁与国有土地使用权出租是两个不同的概念，两者存在重要区别：

第一，所处的土地市场不同。国有土地租赁属于土地使用权的原始取得，它发生在土地一级市场；国有土地使用权出租属于土地使用权部分权能的传来取得，它发生在土地二级或者三级市场。

第二，法律关系主体不同。国有土地租赁的主体是国有土地所有者（目前由县级以上人民政府土地行政主管部门代表）与土地使用者。国有土地使用权出租主体是各土地使用者，其出租人是通过划拨、出让或转让方式取得国有土地使用权的受让人；承租人是为取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附着物的全部或部分使用权，定期向出租人支付租金的行为人。

第三，法律关系客体不同。国有土地租赁的客体只可以是国有土地使用权不含地上建筑物、其他附着物的使用权，国有土地使用权出租的客体可以是国有土地及地上建筑物、其他附着物使用权。

第四，取得方式不同。国有土地租赁可以采用招标、拍卖或双方协议方式。采用双方协议方式租赁国有土地的租金，不得低于租金底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，协议租赁结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督。国有土地使用权出租的方式没有限制也无须向社会公开。

第五，期限不同。国有土地租赁的期限由双方通过租赁合同约定，但最长期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限，也就是说期限可以超过20年；而国有土地使用权出租的期限由双方通过出租合同约定，但最长期限不得超过20年。

第六，土地使用者的权益不同。《意见》第六条规定：国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，土地承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。承租土地使用权的转让。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，租赁合同经更名后继续有效。

土地使用权出租的承租人只取得土地使用权的部分权能，在通常情况下无法改变该宗土地的土地使用权权属，承租人也无权将该宗土地的土地使用权转让、抵押。

二、两者土地登记实务不同

根据国土资源部颁发的《土地登记办法》规定：依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料，申请租赁国有建设用地使用权初始登记。国土部门审查完成后，按规定为承租人办理的是国有建设用地使用权初始登记。

根据土地登记相关规定：土地使用权出租，出租人应当持出租合同及有关材料依照规定办理登记。国土部门审查完成后，按规定为承租人办理的是国有土地他项权利登记。

从以上分析可以看出，国有土地租赁虽然有租赁和租金等字眼，但它的实质更应该理解为是一种特殊形式的国有土地使用权出让，与通常意义上的国有土地使用权出让不同的只不过是以分年形式缴付土地出让金的形式。国有土地使用权出租则是通常意义上的出租。

现在回到房屋所有权登记的问题上来，反对给通过土地租赁方式取得土地使用权后在地上合法建造的房屋进行房屋所有权登记的一派，最主要依据是“房地权属一致”的原则（即房地产是一个有机的不可分割的整体。因此，房屋所有权人和该房屋占用范围的土地使用权人，必须是同一人）。笔者认为不能一看到租赁或出租两字，不加分析就认为房地权属不一致，不予登记。原因就是上面笔者分析了土地租赁的两种不同形式其土地使用权归属、土地登记形式截然不同。国有土地租赁形式下，土地使用权归承租人所有也就是房地权属一致；国有土地使用权出租形式下,土地使用权仍归出租人所有也就是房地权属不一致。

综上所述，笔者的意见是：

1.通过国有土地短期租赁取得土地使用权的承租人按规定只能在其地上建造临时建筑，不符合房屋所有权登记的条件，房管部门应不予登记。

2.通过国有土地长期租赁取得土地使用权的承租人在其地上进行合法建造房屋的并申请房屋所有权登记的，其申请登记的房屋所有权和土地使用权主体都是国有土地租赁的承租人，登记部门在承租人齐全地提交房屋所有权登记所需的材料且材料符合法定形式的，房管部门没有理由不予登记，应该按规定予以登记。在房屋登记具体操作中应注意的是在房屋登记簿和房屋所有权证上应该载明该宗土地的使用年限，以防范可能的风险。

3.通过国有土地使用权出租取得土地使用的承租人，在该宗土地上进行房屋建造并申请房屋所有权登记的，虽然房屋由承租人建造但由于该宗土地使用权仍归属土地使用权的出租人所有，承租人获得的只是该宗土地的他项权利，明显不符合《房屋登记办法》中对房屋所有权初始登记的要求，房管部门应不予登记。

参考文献：

1.国土资源部.规范国有土地租赁若干意见.

2.国土资源部.土地登记办法.

3.殷琳.土地租赁的两种方式.中国改革，2005（7）

4.陈令枫.土地租赁法律制度研究.湖南大学硕士论文，2005

5.黄钊.论民法上的土地与建筑物的关系.中国政法大学硕士论文，2004

（作者单位:福建省三明市资产管理营运中心 福建三明 365000）

4.农村集体土地租赁合同 篇四

(出租方) 乙方：

(承租方) 甲方同意将权属自己的位于大沙田水塘江桥南头西侧(即银沙大道西面与广 西农业干部学校之间)的甲方商店所属土地，填高至银沙大道路面标高后出租给乙方，以作为其建设商业经营性质的楼房用地。现经甲乙双方充分协 商一致，达成如下协议，以资双方共同遵守执行。

一、出租方土地的位置、范围、面积该出租地位于大沙田水塘江桥南头西侧(即银沙大道西面) ，其四至范围南、西、北三面各为广西农业干部学校用地，东面为银沙大道用地(详 见附件红线图) 。该土地面积约为 亩(见红线图) 。

二、土地租用期限 租期定为贰拾贰年整(22 年整)，从本地块拨地放样日起计算租期，计 足 22 年，其中建设期贰年，建设期不计收租金(即只计收 xx年租金) 。

三、土地租赁用途及建设规模所租土地限于正当商业用途。要求乙方租用该土地期间，在该土地上 建设钢筋混凝土商用楼房(具体层数最终以有关部门批准建设的层数为准)， 并保证该建筑物有合法手续。

四、租金 该土地 22 年租期(只计收 xx年租金)的总租金共计人民币陆万伍仟 元整(￥65000 元)。

五、 乙方在本合同书生效取得该土地租赁使用权后，应及时以“南宁市五象岭园艺场”的名义向有关部门申请办理楼房建设所需各项报批报建手续，甲方应向乙方提供有关办证资料及有关证明文书等 材料，协助乙方办理报批报建手续。报建手续办妥并在该楼房起建完成后 将其相关资料交付给甲方。

六、办理报批报建手续费用全部由乙方全额承担。

七、水电拉接由乙方自行解决并由乙方自行向相关方面缴交费用。甲方有协助乙方的义务。

八、乙方在租期所进行的合法经营活动甲方不得干涉，经营活动所需资金甲方不参与投资，经营所得收益甲方不参与分配，经营期间所需的一 切税费由乙方负责。

九、乙方租用甲方的土地并起建楼房进行合法商业经营，期间如税务部门需甲方交缴该场地及楼房的相关税费的，由乙方全部支付。

十、乙方在 22 年租期届满时必须完好地按原状将该土地及该土地上的 建筑物全部无偿移交给甲方使用和处置。甲方在接收该土地及该土地上的 建筑物时无需向乙方支付任何费用。

十一、22 年租期届满后，若乙方有意向甲方续租该土地和租用该楼房 的，在同等条件下甲方允许乙方享有优先承租权。租期及租金由甲乙双方另行议定。

十二、本租期内若遇国家征用该地块的，其土地补偿费全部归甲方所有;地上附着物补偿费按如下办法处理：前 12 年期(含贰年建设期)的补偿 费 100%归乙方，后 10 年期则补偿费由甲乙双方各分享 50%;停业补偿费 100%归乙方所有;其它补偿费由甲乙双方按 50%分享。

十三、在 22 年租期内，甲乙双方应共同合作，努力将该土地办好国有 土地使用证，办证的合法手续所需费用由甲方负责。

十四、本合同一经签订，甲乙双方都应严格遵守。若乙方违约，侧甲方有权处置该地上的所有附着物，所收的陆万伍仟元租金不予退还。若甲 方违约，则甲方必须双倍返还租金，并双倍赔偿乙方在该土地上所有投资 费用，包括建筑费用及办证和其它全部合法费用。

十五、来尽事宜，经甲乙双方共同协商解决，作出补充协议，补充协议与本合同书均具有同等法律效力，补充协议与本合同书一并执行。若协 商不一致的，可向有管辖权的人民法院提起诉讼。

十六、本合同书一式肆份，甲方两份，乙方两份，各份均具有同等法律效力。

十七、本合同书的签订地点在南宁市五象岭园艺场。

十八、本合同书自甲乙双方签字并在乙方向甲方一次性交完该土地的 xx年租金共计陆万伍仟元(￥65000 元)人民币后立即生效。

甲方：

法人代表：

年 月 日

乙方：

代表：

5.集体土地租赁 篇五

地租赁合同

种植土地租赁合同

甲方：*****村民委员会

乙方：***

甲方为发展农村经济，加快社会主义新农村建设，充分利用当地的地区优势和资源优势，改善当地人民群众的生活水平，经甲方村民代表会议讨论通过，甲方决定将闲置的土地租赁给乙方使用，双方达成协议如下：

一、甲方将该村第三村民组所有的，位于*****的荒山租赁给乙方作为建砖用地。

二、被租赁土地的四至为：东至河

沟西侧的山道；南至防风林带；西至由东侧边界向西300米一线处；北至由南侧边界向北300米一线处。土地租赁协议经甲乙双方实地测量，乙方租赁的山坡地及荒山共计100亩。

三、租期为 年，自200 年月日始至200 年月日止；合同期满如该厂继续经营，应续延此合同，续延期限为 年。

四、租金按计算，每年每亩土地租金为 元，共计人民币 元。

五、付款方式：本协议公证后乙方先预付甲方两年租金计 元作为履约定金，此款先用来分年冲抵签约后前两年的租金，从第三年起租金于每年的 月 日付清。乙方所交租金即可以用现金支付，也可以用所生产的产品参照市场价格抵顶，适用何种方式支付由甲方选择。

六、甲方收取租金后应当按相关规定分配和使用，如因分配或使用不当而引起甲方与第三村民组及村民的矛盾与乙方无关，由此影响了乙方的生产经营，甲方承担违约责任。

七、乙方租地建厂所需要的手续由乙方负责办理，费用由乙方负担，但需要甲方协助或提供与租赁土地有关的手续、资料的，甲方有义务提供和协助。

八、租赁期限内甲方必须保证无其他集体或个人对乙方所承租的土地提出任何异议，如果出现上述情况由甲方负责处理，与乙方无关，如甲方处理不当而给乙方造成了经济损失由甲方负责赔偿。

九、在租赁期内，涉及乙方生产经营所发生的税费由乙方承担，涉及该地农、牧、林等方面的税费由甲方承担。土地租赁协议

十、乙方建厂或生产经营中需经过甲方其它土地通行时，甲方应当积极协助和提供方便，乙方享有无偿通行权，如甲方村民干涉，由甲方负责解决。

十一、乙方有权在所租赁的土地上建筑固定设施、利用土壤资源、植树造林、或其它综合开发利用等。乙方开发利用租赁土地除按本合同约定交纳租金

外，不再向甲方及村民另行交纳费用。

十二、在合同期内乙方经营需要或其他建设项目、矿业开发等情形需转租这块土地的，乙方有权自行转让，所有收益款项归乙方所有。

十三、甲方应尊重乙方在租赁土地上的生产经营自主权，不干涉乙方经营活动；乙方利用租赁土地所产生的一切成果全部归乙方。

十四、合同的变更或解除：

1、如因国家法律、法规、政策发生变化使本协议无法履行或继续履行将影响到甲、乙双方合同目的实现的，双方均有权提出解除合同；

2、乙方所交租金到期后超过一年未支付的，甲方有权解除合同，乙方经济损失自负；

3、如甲方未履行或未完全履行本合同约定义务，影响到乙方生产经营的，乙方有权单方解除合同。

4、如当地政府或政府行政主管部门限制乙方从事粘土砖瓦生产的以及砖

厂无法继续经营等其它情况，经双方协商一致可以解除合同。

十五、租赁期满后，如乙方不再租赁，应交回租赁的土地，乙方所建固定设施由乙方自行处理；如果固定设施移交给甲方，双方应公平合理协商补偿事宜。但乙方所种植的树木所有权仍归乙方，如归甲方，甲方需向乙方支付相应的对价。

十六、违约责任：

1、如乙方未按期交纳租金，甲方可按欠款金额每日收取1‰的违约金；

2、如甲方违反约定义务，需向乙方支付违约金五十万；如此违约金不能弥补乙方的损失，需另行赔偿，金额由双方协商或由乙方委托有评估资质的中价机构评估，其评估结果对双方均有约束力。

十七、因此合同发生争议，双方应友好协商解决，如协商不成，双方同意向***仲裁委员会申请仲裁。

十八、本合同未尽事宜，由双方另

行协商，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

此合同一式四份，甲乙双方各持一份，**公证处一份，***乡人民政府备案一份，自公证之日生效。

附：

1、平面图一份；

2、村民代表会议决议一份。

6.农村土地土地租赁合同范本 篇六

(一)甲方责任和权利:

1:租赁期内甲方必须协助乙方处理好周边关系,做好各项服务,协助乙方在企业登记注册和建设施工过程中相关手续的办理,确保企业稳定生产.

2:甲方确保出租地块工业用电及道路设施于前建设完整,其中水泥路通至厂大门口,高压线拉至厂区范围米之内.逾期乙方有权决定退租,有权要求返还除本金外并计银行利息.

3:合同期内,所租用土地不得擅自收回.因社会公共建设需要所租赁土地由政府收回的,甲方应在收回土地前个月,将收回土地的座落,四至范围,收回理由,收回日期书面通知乙方并予以公告.提前收回土地,甲方应给乙方经济赔偿,赔偿标准按土地的建筑物,构筑物和附着物的市值及租赁期限的余期等实际因素协商确定.

4:甲方中途无故终止合同,除合同中规定的赔偿外,还应向乙方支付违约金,为总租金的 %.

5:租赁期内,甲方的人事等相关变动不得影响此协议的执行.

6:按企业投产后经济效益大小需要,甲方应积极配合乙方向上争取工业用地指标,土地证办理费用由乙方自理.

(二)乙方责任和权利

1:乙方创办企业应符合国家产为政策,符合国家安全生产条例.

2:乙方创办企业工商注册于甲方所在地行政机构,并享有政府规定外商投资的相关优惠政策.

3:甲方配合乙方用水设施的建设,费用由乙方处理.

4:乙方在土地测量后,进场施工前全额付清土地租用款.

5:乙方在交付租用日起, 个月内建成投产.因甲方工业用电设施不到位而造成乙方不能正常投产所产生的责任由甲方负责,乙方由此产生的经济损失由甲方赔偿.

6:在租赁期内,乙方有权对所租赁土地进行联营,转租,抵押等行为,甲方不得干预。

7:租赁期满,甲方将土地继续向外出租,同等条件下,乙方享有优先租赁权.乙方要求结束合同,应当在结束前 个月向甲方提出.

8:乙方中途无故终止合同,不得要求返还已付清租金,并丧失租赁权力.

五:本合同盖章签字后即生效,任何一方不得擅自改变或解除合同. 六:合同未尽事宜,由甲乙双方协商解决,补充说明与本合同具有同等法律效力.

七:本合同一式二份,甲乙双方各执一份.

甲方：乙方：年月日：

农村土地土地租赁合同范文三

甲方：xxx村民委员会

乙方：xxx

根据《中华人民共和国农村土地租赁法》等法律法规的规定，为农村经济发展的需要，发包方将村集体有所有权的耕地租赁给租赁方种植经营。为明确双方的权利和义务，经双方协商1致，签订合同如下：

一、甲方将该村所有的，位于 x 的荒滩租赁给乙方作为生态农业开发用地。

二、被租赁土地的四至为：东至x;南至x;西至x;北至x。经甲乙双方实地测量，乙方租赁的山坡地及荒滩荒山共计x亩。

三、租期为 x 年，自x 年x月x日始至x 年x月x日止;合同期满如继续经营，应续延此合同，续延期限为x 年。

四、租金按年度计算，每年每亩土地租金为 x 元，共计人民币x 元。

五、付款方式：本协议公证后乙方先预付甲方两年租金计 x 元作为履约定金，此款先用来分年冲抵签约后前两年的租金，从第x年起租金于每年的 x 月 x 日付清。乙方所交租金即可以用现金支付，也可以用所生产的产品参照市场价格抵顶，适用何种方式支付由甲方选择。

六、甲方收取租金后应当按相关规定分配和使用，如因分配或使用不当而引起甲方与村民的矛盾与乙方无关，由此影响了乙方的生产经营，甲方承担违约责任。

七、乙方租地建厂所需要的手续由乙方负责办理，费用由乙方负担，但需要甲方协助或提供与租赁土地有关的手续、资料的，甲方有义务提供和协助。

八、租赁期限内甲方必须保证无其他集体或个人对乙方所承租的土地提出任何异议，如果出现上述情况由甲方负责处理，与乙方无关，如甲方处理不当而给乙方造成了经济损失由甲方负责赔偿。

九、在租赁期内，涉及乙方生产经营所发生的税费由乙方承担，涉及该地农、牧、林等方面的税费由甲方承担。

十、乙方建厂或生产经营中需经过甲方其它土地通行时，甲方应当积极协助和提供方便，乙方享有无偿通行权，如甲方村民干涉，由甲方负责解决。

十一、乙方有权在所租赁的土地上建筑固定设施、利用土壤资源、植树造林、种植养殖或其它综合开发利用等。乙方开发利用租赁土地除按本合同约定交纳租金外，不再向甲方及村民另行交纳费用。

十二、在合同期内乙方经营需要或其他建设项目、矿业开发等情形需转租这块土地的，乙方无权自行转让。

十三、甲方应尊重乙方在租赁土地上的生产经营自主权，不干涉乙方经营活动;乙方利用租赁土地所产生的一切成果全部归乙方。

十四、合同的变更或解除：

1、如因国家法律、法规、政策发生变化使本协议无法履行或继续履行将影响到甲、乙双方合同目的实现的，双方均有权提出解除合同;

2、乙方所交租金到期后超过一年未支付的，甲方有权解除合同，乙方经济损失自负;

3、如甲方未履行或未完全履行本合同约定义务，影响到乙方生产经营的，乙方有权单方解除合同。

4、如当地政府或政府行政主管部门限制乙方从事农业开发、无法继续经营等其它情况，经双方协商一致可以解除合同。

十五、租赁期满后，如乙方不再租赁，应交回租赁的土地，乙方所建固定设施由乙方自行处理;如果固定设施移交给甲方，双方应公平合理协商补偿事宜。但乙方所种植的树木所有权仍归乙方，如归甲方，甲方需向乙方支付相应的对价。

十六、违约责任：

1、如乙方未按期交纳租金，甲方可按欠款金额每日收取x的违约金;

2、如甲方违反约定义务，需向乙方支付违约金x;如此违约金不能弥补乙方的损失，需另行赔偿，金额由双方协商或由乙方委托有评估资质的中价机构评估，其评估结果对双方均有约束力。

十七、因此合同发生争议，双方应友好协商解决，如协商不成，双方同意向 x 仲裁委员会申请仲裁。

十八、本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

此合同一式四份，甲乙双方各持一份，x公证处一份， xx 乡人民政府备案一份，自公证之日生效。

附：1、平面图一份;2、村民代表会议决议一份。

甲方：(盖章) 乙方：(签字)

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8.农村集体土地租赁合同范本

7.农村集体土地登记问题分析 篇七

关于农村土体集体土地的登记，在我国的《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《土地登记办法》中提出了相关规定，但由于农村集体土地产权制度建设复杂，加上相关使用权制度建设滞后，以致土地登记受到诸多不必要的限制。其中在所有权主体、所有权内容、所有权登记发证技术方面，存在一系列的问题：

(1）所有权主体问题。关于土地所有权主体的界定，在各项法律、通则、条例中，规定了国有土地和集体主体的标准，至于集体主体所有权登记确权的操作方法，暂时尚未有明确的依据。譬如《土地登记办法》中规定集体土地所有权申请代表身份，其中提到两类主体，一是村民委员会，二是农业集体经济组织和法定代表人，但假设村民委员会和农业集体经济组织同时存在，但具体由哪方主体确权登记，没有明确规定。再如农业集体经济组织如何申请，才能够具备所有权登记的资格等。在目前的法律、通则和条例中，都还没有明确的规定，这将影响集体土地所有权登记的意义。

(2）所有权权利内容问题。根据“物权法定”的原则，在农村集体土地登记之前，每宗土地权利内容的明确，是保证登记合法性，并减少土地纠纷的重要前提。至于权利内容一般有两种确定方法：第一种方法是法律规定，第二种方法是在合同中，在不违背法律基本原则的情况下，由双方当时在和合同中商榷约定。作者认为土地所有权权利内容，集中于收益和处分两个方面，但中国农村集体土地所有制现实约束的问题，这两项权利内容始终不明朗，譬如所有权主体分配土地的方法、土地收益的获取方法，以及哪些所有权行为是被允许或者被禁止等，都有待进一步规定。

(3）所有权登记发证技术问题。在土地登记发证之前，需要以土地权属调查、地籍测量、制图，确定土地的界址、宗地界址资料、界址空间位置等，尤其在宗地图制作的环节，必须耗费足够经费争取先进技术的支持。就目前农村集体土体所有权登记发证的技术现状分析，调绘的界限局限于村一级，并且未能掌握更新的土地详查图件资料，即便土地已经变更，也没有及时在图件上更新，这种情况在很多地区的农村集体土地登记时比比皆是，正面要求我们尽快突破土地登记费用的约束，应用较为先进的登记发证技术，方可满足变更调查的土地登记需求。

2 农村集体土地登记问题解决思路

针对以上所提到的农村集体土地登记问题，这些问题对于土地产权的维护、土地纠纷的消除、土地利用效率的提高，十分不和。为此，作者将针对这些问题，提出了相应的解决思路：

2.1 所有权主体

目前农村集体土地所有权的法律规定，在《民法通则》第74条、《土地管理法》第10条、《农业法》第11条、《土地登记办法》第11条，都有了相关的规定。在此基础上，所有权主体的界定，应重点思考“如何选择何种类型的组织，成为农村集体土体所有权的拥有者”。作者建议：首先根据地域范围，选择农民组成的集体，或者农村的群体，作为集体土地的所有者，这里的“地域范围”，可理解为自然村和村小组，将其视为土地承包经营权分配的基本单元，譬如自然村为单位时，全体村民为土地所有者，在村民之间实行承包土地的分配和调节，而以村小组为单位时。全体村民组成的村集体为土地的所有者，具体可根据所在地域客观情况而定;其次是分离集体土地登记相关的行政权力和财产权力，其中包括委托权、法定授权等，必须严厉禁止村民委员会干涉所有者的土地财产权利，同时在日常事务中，凡是重大的事项商议，集体土地所有者的全部成员都必须参加，这样才能够与土地管理的民主建设相吻合;最后是限定土地所有权成员的资格，包括资格条件和资格丧失的界定，譬如出门就业或者求学时，不能有相应的所有权权利。

2.2 所有权内容

所有权内容的界定，主要包括集体土地的限制和所有者权利的规定，前者在《宪法》第10条、《矿产资源法》第2条、《城市房地产管理法》第8条、《土地管理法》第2条等当中，有几项主要的条款，后者仅在《土地管理法》中，以农村集体经济组织经营管理的内容体现，至于农民集体所拥有权利的内容，以及所有者权利的内涵，同样是土地所有权中举足轻重的内容。作者建议分别从集体土地的占有、使用、收益、处分四个方面解读，为实现土地利用的高效性，可采用“两权分离”的方法，重新定义土地所有者如何获取土地的收益。《宪法》指出集体财产神圣不可侵犯，农村集体土地的所有者，是由个体农民组成，如果我们未能保护好农民的利益，作为集体财产的集体土地，没有得到有效保护，为此自然需要规定农民享有集体土地所有权收益相应的分享权利，基于该视角界定，表示农民集体土地承包经营的收益权，等同于集体土地所有权收益权的保护，此时自然能够避免假借集体名义违规共享土地收益分配的情况，适时在农村集体土地登记确权时，集体土地的处分权利、程序、方式和限制等，将更加趋向于科学合理。

2.3 所有权登记发证

针对农村集体土地所有权界定时，没有提出“集体经济组织”的情况，作者认为有必要重新赋予农民集体组织结构和法定代表人的资格，在所有权登记和发证期间，农民不再是松散的单一主体，而代表全部农村集体的利益，此时土地证书发放的对象，以及由何方主体保管土地所有权证书，都要具备合理可行的申请方法。作者建议：对于组织形式不健全的农民集体，其土地的所有者，界定为村委会，村委会在土地所有代理权的范围内，代表村民进行土地所有权证书的保管，但在代理权之外，土地的收益、分配和处分，则归全体农民集体所有。在此就能从成本理论角度解读，集体土地所有者的登记发证，采用“一村一证”的方法，能够奏效地节约成本，并规避权限不明而导致利益纠纷问题的出现。至于那些组织形式健全的土地所有者权利，则应该由法定代表人和指定组织机构进行登记申请，这一点在《土地登记办法》中，已经有了详尽的阐述，在此就毋庸置言，仅需保证登记申请所提交的资料符合要求即可。

3 结束语

综上所述，《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《土地登记办法》等法律规范中，提出了农村集体土地登记的方法，但在实际当中，作者发现农村集体土地产权制度建设复杂，加上相关使用权制度建设滞后，以致土地登记受到诸多不必要的限制，其中在所有权主体、所有权内容、所有权登记发证技术方面，存在一系列的问题，对此，文章提出了相应的解决对策。文章通过研究，基本明确了农村集体土地登记的方法，但考虑到不同区域土地登记要求和条件的差异性，因此以上方法在实践中应用时，需紧扣具体的土地登记工作情况，予以灵活地参考借鉴。

参考文献

[1]赵桦,蔡建峰.农村集体土地所有权登记存在的问题及解决途径[J].农村经济与科技,2011(10):104-105.

[2]汪鹏,刘燕,陈展图.我国农村集体土地登记研究进展[J].创新,2010(5):104-106.

[3]王兆林.我国农村集体土地登记的作用与存在问题探析[J].创新,2011(5):55-58.

8.集体土地租赁 篇八

农民是以土地为生产资料的社会群体。新中国成立以后，建立了土地公有制，形成了城市土地归国家所有、农村和城市郊区的土地归农民集体所有的土地制度。近年来，我国工业化、城镇化快速发展对土地的需求不断增加。国有土地是有限的，很难满足社会发展的需要，于是征用集体土地就成为满足社会对建设用地需求的主要来源。集体土地被征用之后，农民失去了土地，进而失去了生存资料和就业保障基础。解决失地农民的就业问题，确保失地农民权益，已成为征地过程中的一项重要任务。

关于农村集体所有的土地收益分配问题的研究，王德起［1］认为要建立土地收益分配制度就要明晰国家与集体(企业)、农村集体与农户以及中央政府与地方政府之间的关系;姜开琴［2］提出应根据增值收益产生的不同情况在国家、集体、农民之间进行合理分配;黄俊阳［3］、李萌等［4］认为，应通过明晰产权、规范征用程序以及完善土地补偿制度等措施来维护集体土地农民权益。上述研究指出了我国目前土地制度存在一定的缺陷，并提出一些完善的建议，但对于如何保障农民集体的土地权益及具体保障措施，并未提出系统的制度方面的意见。

本文主要从土地收益分配的本质出发，分析土地制度中各项权益之间的关系及现有土地收益分配的格局，发现现有土地征用制度存在的问题，提出应创新我国土地权益分配制度，改变土地收益分配不合理的现状，以维护农民的权益。

一、农村土地制度及其权益关系

土地制度是反映人与人、人与土地之间关系的重要制度，它既是一种经济制度又是一种法律制度，是土地关系在法律上的体现，是构成上层建筑的有机组成部分。农村土地制度是农村土地资源合理配置与有效利用的基础载体，它是农村生产力进步的主要中介，是农村经济社会关系的重要组成部分。我国农村土地归农民集体所有，实行家庭经营的方式，农村土地制度的实质是农民与集体、农户与农户之间的关系问题。

农民的土地权益是指农民围绕土地经营所应该享有的民主权利与物质利益的总称。民主权利赋予农民享有、占有与农村土地相关的一切政治、经济权利;物质利益是指农民拥有土地权利带来的各种经济利益收入。农民集体土地权利是由各种权利组成的土地权利束，它包括农村集体土地所有权、使用权、收益权、处分权、承包经营权、规划权、发展权等。集体土地所有权是所有权利的基础，指劳动群众集体组织在法律规定范围内占有、使用、处分自己所有土地的权利。农民及其集体享有的土地所有权益主要有两个方面，一是国家征用集体土地的所有权变更收益，一是集体出让使用权的所有权让渡权能收益。在土地使用权上，我国实行两权分离的政策，即使用权与所有权的分离，农民享有使用权，集体拥有所有权。土地使用权隶属所有权，使用权是所有权在现实中的展现和延伸。

土地收益权是使用权的目的，只有有效享有土地收益权，使用权才有意义。收益权指土地使用者依据自己在一定时期内对土地的占有权、使用权等权能而获得收益的权利，以及土地产权主体依法转让自己的土地权能而获得相应收益的权利。由于土地所有权与使用权分离，土地收益有不同的享有主体，我国目前主要有三大收益主体:国家、集体和农户。处分权是指对土地的使用、流转等的权利，随着土地的所有权和使用权而产生。收益权和处分权是这两种权利的派生权利，按照法律的规定，这些派生权利既可以与所有权合为一体，也可以独立存在。我国土地权能的分离性使得其各项权利在转移和使用过程中带来不同的收益，不同的权能主体参与土地收益分配就产生了土地收益的分配问题。

二、土地征用中我国农村集体土地收益的现实格局

土地征用实际上是国家向土地权益人购买集体土地所有权、使用权等诸项权利所构成的权利束变动的过程。农村土地征用实质是把农民集体所有的土地转变为国家所有，并依法给予被征地的集体和个人一定补偿的行为。农村土地作为一种生产资料，承载着农民经济、政治、教育、就业、医疗、养老等多方面的权益和保障。土地被征用后，农民不仅失去了土地的使用权，而且失去了劳动就业的权利和社会保障权等相关权利。由于现行的集体土地征用法律和政策规定等制度的缺陷，农民的土地权益受到严重损害，在失去土地的同时也失去了基本的生活依靠，越来越多的农民成为无业游民。农民的土地权益受损主要体现在两个方面，一方面是农民及集体所有权、收益权等土地权利被侵犯，另一方面是农民及集体得不到应有的征地补偿份额。

1.农民集体土地权利被侵占

土地征用是国家或政府出于公共利益的需要，依法强制转移非国家所有的土地所有权，并给予补偿的一种行政行为。然而法律对“公共利益”的界定不是特别明确，加之土地作为一种资源有巨大的经济价值，有些地方政府为了增加财政收入就打着“公共利益”的旗号征用土地，这实际上是一种为卖地而征地的行为。这些举动多是补偿不到位，严重侵害了农民的集体土地权益。有资料显示，我国基层政府财政收入的30%～40%是由土地出让金中获取的，而土地出让金的80%是由征用农民土地中获取。［5］我国农村土地归集体所有，但由于法律界定的多重性及集体经济组织的不可确定性，实际操作中存在集体土地所有权主体缺位的情况，致使各级利益主体大肆攫取土地收益，而作为集体土地的实际主人的农民却被边缘化或被排除在所有权主体之外。农民及集体的基础权利缺失，致使相关的权利无法得到保护。

2.农村土地征用补偿分配现状

根据法律规定，农民的土地被征用之后应获得相应的补偿费和安置费，然而农民获得的补偿只是土地经营收益的补偿，土地后期的增值收益则被无偿占有，政府和用地单位分享了土地增值收益，农民集体被排除在土地增值收益的群体之外，因此农民获得的补偿费用非常低。李萌等［4］统计认为，目前土地征用补偿费用的分配格局大致为:政府占60%～70%，村级组织占25% ～30%，农民仅占5% ～10%，农民作为集体土地的主体，其土地收益大部分被掠夺。任辉等［6］对农村土地非农用化过程中的土地收益分配进行回归分析，结果显示，政府与农民的土地收益比例平均为9∶1，虽然各个地区的经济发展水平和农业生产条件不同，但是农民与政府的土地收益分配比例存在巨大差异。沈飞等［7］通过实证分析研究发现，在土地征用过程中政府与农村集体的土地收益比例为17∶1，农民、集体与政府之间的土地收益分配严重失衡。

随着农村经济改革步伐的加快以及城镇化进程的加速，农村土地征用的规模越来越大。据相关资料统计，1978—2009年被征地农民已高达8700多万，近10年每年征用集体土地的数量近20万公顷，被征地农民新增400万左右，这种情况可能还将持续10年左右。［8］目前一些地方甚至兴起了圈地运动，大量耕地被占用。在土地征用制度存在缺陷的情况下，越来越多的土地征用不仅对农民的利益构成危胁，也使粮食安全难以保障，因此必须对现有的土地制度进行完善和改革，逐步建立起公平合理的土地收益分配制度。

三、我国土地征用制度存在的问题

我国土地征用制度始建于计划经济时期，未能充分考虑到土地征用中各方利益的有效平衡，忽视了对农民利益的充分保障。现行的土地征用制度存在的缺陷主要表现在以下几方面。

1.“公共利益”内容模糊

土地制度只是原则性地规定了集体土地征用必须符合法定的“公共利益”，但具体什么是符合公共利益并没有作明确规定，导致现实中许多假借“公共利益”之名侵犯农民利益现象的发生。

2.农村土地产权模糊不清，补偿收益主体不明

我国现有的土地产权内部结构混乱，各项权能之间的界限比较模糊。《土地法》赋予了农民集体对土地所有权的主体地位，但是谁代表集体没有明确的规定。缺乏具体的收益对象使得集体的收益流失，农民个体就得不到应有的收益分配。另外，权利主体之间的关系不明，当土地补偿款发放时，各个主体各享其成，就产生了“乡扣”、“村留”的现象，导致农民实得的补偿款少之又少。

3.征地补偿范围过窄，相关权利补偿不足

关于土地征用补偿范围，《土地管理法》规定我国的土地征用补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用。从表面上看这些规定涵盖了土地征用造成的所有损失，然而土地的权益不仅包括土地的所有权、使用权、收益权等，还包括农民的土地承包经营权与发展权等，这些权利在相关的法律法规中缺乏相应的补偿标准。

4.土地征用缺乏被征用人参与程序

目前我国的土地征用项目审批过程完全是政府行为，从方案的提出到项目征地批准，都是政府核准并实施，其程序基本上是内部程序，透明度和公示性不够，农民对土地被征用事前并不知情，只有当土地被征用的通知下达后才获悉，对土地被征用没有话语权和表决权。

四、创新我国农村土地权益分配制度的建议

现有的土地制度尽管对土地流转有比较全面的规定，但是针对农村土地征用的条件和具体补偿标准比较模糊，缺乏相应的细则解释，忽视了农民集体的长远利益，致使现实征用过程中利益分配失衡。因此要建立公平合理的土地收益分配制度必须改革现有的土地制度，建立新的收益分配格局。

建立新的土地收益分配制度，要坚持公平合理的分配原则，把征用土地的补偿费用和土地增值收益在农民、集体和国家之间进行合理分配，并通过设立农民听证会对土地征用和土地收益管理进行事前、事中、事后的监督，确保土地征用有序进行。同时注意土地征用资金专款专用，建立土地专业银行对土地征用资金进行管理，保障农民的土地权益不受侵害。

1.分配制度建立的原则

(1)坚持公平与效率相结合的立法精神。在社会主义市场经济条件下，土地也应进入市场，参与到资源配置的市场中，土地的征用补偿价格可以参照市场价来进行确定。同时，土地收益要兼顾国家和农民个人的利益，使收益在农民集体与政府之间进行公平合理的分配，促进社会和谐发展。

(2)以人为本，尊重农民的权益。任何制度的建立都是为了经济社会的发展，土地制度的改革要确保农民的权益能够实现。目前，农民的权益被严重侵犯，完善土地制度就要充分保障农民的参与权、收益权、监督权以及享受社会保障的权利，切实维护群众的利益，维护社会稳定，促进社会公平正义。

(3)坚持宏观管理调控的原则。进行土地制度改革创新时，应考虑国家对土地、国家对农民的宏观管理和调控能力。土地规划利用要综观全局，着眼长远，只有这样才能使土地资源得到有效利用，保护现有耕地面积，确保粮食安全。

2.土地收益分配制度的构成

(1)建立以农民集体为受益主体的分配格局。要使农民集体成为集体土地收益的分配主体，就要明确谁来代表集体行使权力，否则一切都是空谈。我国法律规定农村集体土地归集体所有，由集体经济组织和村民委员会行使所有权，而集体经济组织有乡、村、组三级集体经济组织，主体的多样性和不确定性致使农民人人有权，而实际人人无权。应该明确乡镇政府和村委会不是集体土地所有权的主体，因为乡镇政府和村委会属于基层政治组织，法律规定集体土地所有权是经济组织，两者有本质差别，应该把土地所有权归属于农民。村民可以以组为单位进行选举，选出代表人来代理自己行使权力并表达自己的意愿，并实行任期制，报乡土地管理所登记，从而使土地所有权及其收益落实到农户并受民众的监督。村民也可以通过组织化的形式建立专业合作社，以合作社为单位和收益主体来参与土地权益分配。集体经济组织实体化之后，土地收益就在农民集体与政府之间进行公平、合理的分配。

(2)明确土地收益分配的内容。土地增值收益属于集体土地权益的一部分，如果农民集体一直被排除在土地增值收益的分配之外，土地被征用后只是得到部分的土地补偿款，则不足以弥补失去土地带来的损失。土地发展权是基于土地所有权而从使用权和收益权中分离出来的一种土地权益，是土地所有权人或土地使用权人通过改变土地现有用途而额外获取收益的权利。因此应该确立农民是土地发展权的权益享受主体之一，使农民集体有权利享受土地增值带来的收益。

(3)建立公正的土地征用听证制度。明确了农民集体的收益主体地位和享有的权利，要确保其权益得到真正实现就应使农民参与到土地征用的过程中来。农民集体是土地的主人，征用集体的土地应该征求农民的意见，土地如何被利用也应考虑农民及附近市民的意见，综合各方的观点和利益才进行土地征用，从而避免因强制征用引发矛盾。土地征用听证制度中的参与者应以农民为主体，市民、专家和媒体都有一定份额，以确保听证制度的公开、公正、公平。

(4)设置土地专业银行监督管理。近年来，随着经济社会发展和土地用途的变化，土地资金项目增多，因此可以建立土地专业发展银行来负责与土地征用有关的资金管理。这既有利于保护土地所有者和使用者的权益，又方便国家对土地资源的宏观管理，减去了中间环节，节省了人力物力，也可防止农民利益被侵害。在专业银行中，土地征用专款专用，保障流通渠道的简便，方便农民使用资金。国家在指定的银行进行款项拨付，可以实行一次付款，分次补发，既满足农民投资的需要，又使农民有一定的生活保障。同时，政府在每年发放补偿费用时应考虑当年的通货膨胀率，如果通货彭胀率有大幅度的提高就应相应地提高补偿费用，以此弥补货币贬值带给农民的直接损失，确保农民权益得到切实维护。

［1］王德起.论我国土地收益分配制度建设［J］.农业管理科学，1997(2):21.

［2］姜开琴.征用土地增值收益分配分析［J］.农业经济，2004(10):14.

［3］黄俊阳.农民集体的土地收益权保护［J］.学术论坛，2008(2):151.

［4］李萌，黄丽军，毛德华.论集体土地征收制度改革和失地农民权益的保护［J］.现代商贸工业，2011(19):47.

［5］李念，甘杨.集体土地征收的失序问题及其对策研究［J］.湖北第二师范学院学报，2009，26(1):51.

［6］任辉，吴群.农地非农化过程中土地收益分配分析［J］.国土资源科技管理，2011，28(3):41.

［7］沈飞，朱道林.政府和农村集体土地收益分配关系实证研究［J］.资源产业经济，2004(8):17.

9.土地租赁合同 篇九

甲方：

（出租方）

乙方：

（承租方）

经两村委共同研究决定，甲方同意将自己的部分土地转包给乙方。为使甲乙双方合法权益能得到应有保障，甲乙双方经充分的协商，订立本合同。

一、租赁土地的地点、面积

甲方将位于，东至，西至，南至，北至的土地

亩，租给乙方作为综合用地发展种养殖和综合使用。

二、租赁年限

租赁期限为

年，从

****年**月**日起至

****年**月**日止（以公历为准）。

三、甲方的权利与义务

1、租赁土地的所有权属于甲方，甲方有权向乙方收取租赁费。

2、甲方为乙方提供电源、水源并按农业用规定价格收费。

3、甲方有权监督乙方对土地的使用，如乙方不按规定的项目经营或随意将土地荒芜、出租、买卖以及挪作他用，甲方有权终止合同并要求乙方承担违约责任。

4、乙方未按合同支付租金，甲方可解除合同，并有权要求违约金。

5、合同期间，租赁土地不得擅自收回，因社会公共利益经原批准租赁土地的人民政府批准，甲方可以收回租赁土地。提前收回租赁土地时，甲方应在收回土地6个月前，将收回土地的坐落，四至范围，收回理由，收回日期书面通知乙方并予以公告。提前收回土地，甲方应当给乙方适当补偿，补偿标准收甲乙双方根据土地的建筑物，构筑物和附着物的价值及租赁期限的余期等因素协商确定，协商不能确定，由原批准政府裁决。合同期间内如遇拓宽路面，承包土地亩数应按实际亩数计算交纳承包费。

四、乙方的权利和义务

1、乙方自

年起，逐年交纳承包费，交纳的时间为当年的月

日，承包费为每亩

元，每年共计

元（大写：

元整）

2、乙方在土地租赁期间只能从事本合同规定的经营项目，如有变更须经村委同意。

3、租赁期限届满前，乙方要求终止合同，应当在终止前6个月向甲方提出，并承担违约责任。

4、合同期满如甲方土地继续向外租赁，同等条件下，乙方享有优先租赁权。

5、租赁期限内，乙方转让、转租或者抵押租赁土地的，必须经甲方同意。

五、违约责任

1、甲乙双方主不得随意终止合同，如乙方因有特殊情况无力经营，须转让他人时，经甲方同意方可办理转让手续。

2、如乙方不按时向甲方交纳租赁费从滞纳之日起每日按应交纳费用的10%交纳滞纳金。

3、如乙方中途无故终止合同，必须按时交清合同期内租赁费，并交纳租赁费总额的20%的违约金。

4、如甲方中途无故终止合同，除了合同中规定的适当补偿外，应向乙方支付违约金总租金的20%。

六、其他

1、在合同执行期间，任何一方不得擅自改变或解除合同。

2、合同未尽事宜，由甲乙双方依据山东省国有土地租赁办法协商作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。

3、本合同一式三份，甲乙双方各一份，证明人留存一份。

甲方：

证明人：

出租方（甲方）：（以下简称甲方）

证号：

承租方（乙方）： 公司（以下简称乙方）

营业证号：

为了明确甲、乙双方在土地租赁过程中的权利、义务，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，经双方平等协商，签订本合同。

一、甲方将位于北京市怀柔区

镇 村 东或西的亩土地的使用权出租给乙方使用。该块土地的具体位置（即四至）为 东至

南至

西至

北至

；大小为

亩，长

米，宽

米，形状为矩形。租赁期限为

年 个月，自 年 月 日 至

年 月

日止，年租金元，租金共计 万元整（元）。

二、甲方承诺对本合同第一条所指土地有合法的使用权并有权出租给乙方使用（用来建造厂房及），如有违反，甲方应将所收的全部租金退还，并赔偿乙方因对该块土地的投资而产生的损失，包括但不限于固定资产、厂房及相关设备等。

三、乙方承租本宗土地必须进行合法经营，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。

四、甲方应保证本宗土地上的水、电、暖等基本设施完整，并帮助乙方协调同水、电、暖的提供方的有关事宜，但具体收费事宜由乙与水电暖的提供方协商，所有费用由乙方承担。

五、乙方租用期间，有关市容环境卫生、门前三包等费用由乙方承担。国家行政收费，按有关规定由甲、乙双方各自负担。

六、乙方在租赁期间因生产经营所发生的所有事故及造成他人损害的，由乙方承担责任，与甲方无关。

七、租赁期限界满后，乙方有优先的承租权，且租金优惠同等位置地块的%到

%。如乙方不再续约或双方协商一致解除合同后10日内，乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证工作人员撤离、将属于自己的设备腾清，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净。

八、经甲乙双方商定，租金的交纳于本合同生效后10日由乙方一次性支付给甲方，即

元。如逾期交纳租金在30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之的违约金；如逾期超过

日，甲方有权解除合同，乙方应甲方支付年租金百分之的违约金。

九、甲方保证乙方于本合同生效后10日内进驻该块土地。如因甲方原因导致乙方未能按时进入，逾期交纳租金在30日以内，甲方应向支乙方付总租金日千分之的违约金；如逾期超过30日，乙方有权解除合同，甲方应向乙方支付总租金百分之的违约金。

十、甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。

十一、在租赁期限内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此给乙方造成的经济损失由有关部门按照北京市的有关规定进行补偿外，甲方还应退还未到期部分的租金。

十二、争议解决方式：如双方发生争议，应协商解决。协商不成的，任何一方均可向土地所在地人民法院提起诉讼。（或 如双方发生争议，应协商解决。协商不成的，任何一方均可向北京仲裁委员会申请仲裁。）

十三、双方协商一致可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十四、本合同自双方签字盖章后并公证后生效。

十五、本合同一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力。

甲方（签章）

乙方（签章）

****年**月**日

10.土地租赁申请范本 篇十

土地租赁申请

公司申请租赁位于，其四至范围为的土地，该宗地权属现为，拟租赁土地面积为平方米，拟租赁建筑面积为平方米，土地用途为。项目已经市发改委号文批复，市规划委文件批准规划。地价水平已（未）经审定。现申请办理国有土地使用权租赁手续。

公司

（盖章）

年月日

联系人

联系电话

注：1此为新建项目国有土地使用权租赁申请范本，申请方可按以上内容拟订申请。

2如有其他需要说明的情况应在申请中一并写明。

现状项目租赁申请标准式样

土地租赁申请

公司申请租赁位于，其四至范围为的土地，该宗地权属现为，土地使用证号，房屋所有权证号，土地面积为平方米，建筑面积为平方米，土地用途为。地价水平已（未）经审定。现申请办理国有土地使用权租赁手续。

公司

（盖章）

年月日

联系人

联系电话

注：1此为现状项目国有土地使用权租赁申请范本，申请方可按以上内容拟订申请。

11.切实做好集体土地确权事关长远 篇十一

十二五”期间，地籍工作将会面临许多新情况、新问题，特别是今年又是加快推进农村集体土地确权登记发证工作的关键年，时间紧、任务重。我们需要充分认识到农村集体土地确权登记发证的重要意义：它既是维护农民权益、促进农村社会和谐稳定的现实需要，又是落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度、提高土地管理和利用水平的客观需要，也是夯实农业农村发展基础、促进城乡统筹发展的迫切需要。

认清当前地籍工作形势

加快推进农村集体土地确权登记发证是今明两年地籍工作的重点和难点。开展农村集体土地确权登记发证，时间紧，任务重，情况复杂。但是，我们也要通过研判当前面临的形势，看到开展这项工作的有利方面：

通过这些年的努力，地籍工作为国土资源管理和经济社会发展提供了基础支撑和保障，逐渐得到各级政府的高度重视；通过第二次土地调查积累了大量可充分利用的基础资料，同时，地籍管理队伍得到了锻炼，增长了才干，综合素质大幅提升，有能力完成好当前的重点工作；此外，广大人民群众和社会各界对地籍工作越来越了解，越来越重视，地籍管理的外部环境也不断得到改善。

这三个有利因素正是我们坚定信念，振奋精神，做好地籍工作的强大支撑。

当然，因为涉及到农村土地管理中的诸多历史遗留问题和现实问题，农村集体土地确权登记发证工作仍然情况复杂，难度很大。

目前存在的主要困难有：

一是法律和政策层面的问题。我国法律规定，农村土地属于农民集体所有，但目前对这个集体所有权的主体认识不一致；同时，农民的土地所有权意识比较淡薄；此外，国家尚未制订统一的技术标准。

二是土地确权工作量大，难度大。相当一部分的农村土地权属界线不明确，同时，确权登记还涉及到农业、林业、水利等诸多部门。

三是人员不足，力量缺乏，在短时期组织队伍存在难度。

四是确权登记需要大量的资金投入，经费落实难度大。

这些问题都是客观存在，需要予以解决的。只有充分认识，积极正视这些困难和问题，才能从根本上加快推进确权登记工作，才能在工作中攻坚克难，实现既定的工作目标。

农村确权登记发证工作的方向与重点

按三部委文件（《国土资源部、财政部、农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》）的要求，农村确权登记发证工作的范围包括集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权的确权登记发证。发证范围要全面覆盖。

考虑到湖南省的实际情况，完成此项工作的时间紧，任务重，资金有限，因此最近两年以农村集体土地所有权确权登记发证为工作重点，目标是确保2012年底基本完成任务。同时，各地根据实际情况，也可以同步推进农村集体土地使用权的登记发证，但首先应保证所有权的发证工作。

关于发证的对象，根据三部文件要求，这次农村集体土地所有权的确权发证，应当到达村民小组一级。对于确因情况复杂暂时不能确权登记到组的，可以采取先易后难的思路开展工作，暂时先发到村。

关于使用权登记发证问题，应严格按照有关规定依申请登记。由申请人提出申请，并且提交符合有关规定的申请资料，如符合规定的测量资料，由申请人聘请有资质的测量单位进行测量。

而关于宅基地发证的尺度，按照三个时段来把握： 1982年国家发布了《村镇建房用地管理条例》，1982年以前农民建房按当时的实际面积确权发证。1982年至1987年《土地管理法》实施前，农民建房超过规定面积的部分，如果已经按当时国家和地方有关规定进行了处理的，按实际面积发证。1987年《土地管理法》实施以后，按实际批准面积确权发证。

为加快推进农村集体土地确权发证，当前要做的工作主要集中在以下方面：

推进农村集体土地确权登记发证工作光靠国土资源部门一家是不行的。必须取得当地政府的重视和支持，争取各部门联动，形成合力。同时，需要建立相关的组织机构，确定相关的工作人员。

要加快推进确权发证工作，还需要做好协调准备和宣传发动工作。农村集体土地确权发证，涉及到老百姓的切身利益，老百姓需要了解这个事，才会有积极性，才会配合我们的工作。而离开了老百姓的配合，登记发证是做不好的。

此外，各地还需要结合当地实际，本着尊重历史，面对现实，有利生产生活，促进和谐稳定的基本原则，充分利用二调的一些数据和成果资料编制工作方案。同时加快开展农村集体土地确权登记发证试点，力争在今年年底完成试点。通过试点全面掌握湖南农村集体土地确权登记发证的真实情况，为下一步的农村集体土地登记发证工作的全面铺开打好基础。

对于农村集体土地确权登记发证工作，省厅将会采取一定的形式进行督促检查，并通报各地的工作进展情况，各地要在7月底前将此项工作的开展情况报省厅地籍处。

以“预变更”推动土地变更调查

2010年度土地利用变更调查是在第二次土地调查数据库基础上采用新机制、新方法进行变更调查的第一年,在全体工作人员的共同努力下，按时完成了土地变更调查与遥感监测工作。但是，也应看到部分地方存在对变更调查工作重要性和复杂性认识不足、部门之间衔接不够和技术承担单位对技术规程把握不准等问题。

因此，今年需要提前准备，加强部门间的沟通，事先收集好相关资料，为2011年度土地变更调查与遥感监测工作做好充分准备。这项工作以后将是一个每年都会开展的常态性的工作，值得引起高度重视。

目前，湖南省国土资源厅正在研究建立土地变更调查新机制，实行土地利用变化预变更制度，由省厅相关处室和市州国土资源部门及时提供新增建设用地审批、土地开发整理复垦、土地卫片执法检查、土地利用计划执行情况等相关资料，省国土资源规划院负责进行数据采集和对变化信息实时进行预变更。

在年底部下发遥感监测成果时，将预变更成果一并下发市县国土资源部门，待专业技术单位外业核实后，统一更新土地调查数据库，这样就能把很多工作提前做完，就能保障土地变更调查的及时完成。

（本文根据作者在2011年湖南省地籍管理工作会议上的讲话录音整理而成，有删节，标题为编者所加。）

12.集体土地“同地同价同权”浅析 篇十二

集体土地“同地同价同权”概念的由来可追溯到2005年。2005年6月23日,广东省人民政府以政府令的形式发布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》。随后在《南方日报》的报道中提到“作为‘农民资产’的农村集体土地,将和国有土地一样,按‘同地、同价、同权’的原则,纳入统一的土地市场”。对此,著名经济学家周其仁在当年7月26日发表了题为《同地同价同权》的文章。这也许是集体土地“同地同价同权”概念的最初提法。2008年的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》(2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过)中也明确提出了“依法征收农村集体土地,按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿”的要求。

集体土地“同地同价同权”目前没有规范的定义,但可以这样来理解其内涵,即:集体土地“同地同价同权”是指对于与国有土地相比具有相同区位、相同用途(如同样为建设用地)的集体土地,应当具有相同的市场价格和同等的法律权利。

二、目前制约集体土地“同地同价同权”的主要问题

我国目前还没有实现集体土地的“同地同价同权”,现实中大量存在着的是低价征用集体土地,然后高价出售给土地使用者;利用集体土地建设的商品住房,被定义为违法的“小产权”房等情况。集体土地难以在“同地同价同权”的前提下流转。出现这种状况的主要原因是我国现行土地制度方面的约束。

按照《土地管理法》的规定,我国的土地分为两种所有制和三大用途。两种所有制即全民所有制和劳动群众集体所有制;三大用途即农用地、建设用地和未利用地。集体土地是劳动群众集体所有制土地的简称,它可分为集体农用地、集体建设用地和集体未利用地(对于本文而言,集体未利用地讨论意义不大,因此以下分析中不再涉及)。

根据《土地管理法》,集体土地所有权属于农民集体所有。集体建设用地可以用作集体经济组织内成员经依法批准建设住宅(宅基地)、乡(镇)村公共设施、公益事业以及发展乡镇企业。在目前的制度下,集体建设用地不能直接流转用于城市建设。集体农地其使用权主要通过承包经营的方式交给集体经济组织成员,或在获得集体经济组织三分之二以上成员同意和“农用”的前提下可以承包给集体经济组织以外的单位和个人。当涉及农用地转用作为非农建设用地时,则受到严格限制,必须依法完成农用地转用手续。

制约“同地同价同权”的直接因素有三个方面:

第一是要求非农建设所需土地必须是国有土地。按照《土地管理法》的规定,“城市市区的土地属于国家所有”;除集体经济组织和其成员按规定使用集体土地,以及公益事业建设外,“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地”。这实际上将集体土地与大量的土地需求方进行了隔离,使得集体土地必须转变为国有土地才能够对接城市开发性质的土地需求方。

第二是对集体土地严格的用途管制和权利限制。国有建设用地虽然也面临用途管制问题,但其规划用途种类多样,如住宅、商业、办公、酒店、文化、基础设施等等。相对而言集体建设用地用途管制更为严格,只能用于兴办乡(镇)村企业、兴建乡(镇)村公共设施、公益事业或农民住宅等非常有限的用途。国有土地出让后权利人可依法享有占有、使用、收益和处分等权力,可以公开进行转让、抵押等行为。而集体用地即使符合用途管制的要求,也还不能单独转让和抵押。

第三是现行的征地制度。在我国,城市中历史形成的国有土地较少,要进行城市建设实际上主要依赖征收原农民集体所有的土地来获得国有土地。虽然《宪法》和《土地管理法》都规定,“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”,但由于对“公共利益”一直没有准确的界定,事实上造成大量商业性开发也通过征收集体土地获得土地资源。而且《土地管理法》规定,“征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿”,就造成“买地”(征收土地)价格低,而“卖地”(出让土地)价格高,形成典型的“同地不同价”。

上述造成集体土地不能“同地同价同权”的各方面原因,本质上讲是国家通过法律的形式对集体土地的流转权和发展权施加的一种限制,是国家权力对集体土地所有权的一种限制和侵蚀。

我国《宪法》和《土地管理法》对于集体土地所有权有明确的规定:“农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于集体所有。”《土地管理法》还规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。”

我国的相关法律将农村集体土地所有权规定为三级制,即村农民集体所有、乡(镇)农民集体所有和村内两个以上的集体经济组织中的农民集体所有。但现行法律却没有明确规定“农民集体”作为土地所有权主体,其构成要素和运行原则,也没有明确产权代表和执行主体的界限和地位,更没有解决“农民集体”与农民个人的利益关系。这造成了集体土地所有权人的缺位。

在所有权人主体缺位的情况下,根据法律规定,由于“乡(镇)集体经济组织;村集体经济组织或村民委员会;村内集体经济组织或村民小组”可以经营管理属于村农民集体所有的土地,因此上述组织(在现实经济生活中集体经济组织大多已不复存在,乡镇政府和村委会具有较大的控制权)往往成为变相的集体土地产权代表。这又造成了集体土地所有权主体的错位。

产权安排决定着收入及财富归属,在集体土地所有权主体缺位和错误的情况下,目前的制度安排使得土地从集体土地转为国有土地所能实现的级差地租绝大多数被政府合法地拿走了,农村集体与农民难以分享城市化带来的土地增值。也恰恰因为这样的制度安排带来的土地财富分配的不公平,造成了目前大量集体土地寻求直接入市分享土地增值收益,小产权房屡禁不止的根本性原因正在于此。

三、实现集体土地“同地同价同权”的意义和作用

1、有利于盘活土地资源,促进经济发展

我国目前正处于经济发展的快速阶段,工业化发展大体处于中期阶段,城市化水平还不足50%,正处于快速城市化的进程中。土地资源是经济发展的基础要素,我国经济的快速发展对土地资源提出了持续的、巨大的需求。在保证18亿亩耕地红线的前提下,土地供求关系日趋紧张。实现集体土地“同地同价同权”,有利于在规划控制的前提下,从农村释放出大量建设用地,盘活土地资源。由于农民的利益不受损害,能够分享土地要素投入后的收益,因此为基础开展的集体土地流转工作、增减挂钩工作等能够有序推进,可以实现土地的集约利用。

2、有利于打破城乡二元结构,推进城乡统筹发展

城乡差距过大是我国面临的主要问题之一,我国长期形成的城乡二元结构是造成城乡差距的重要原因。实现城乡统筹发展,消除城乡差别是我国一段时期内的社会和经济发展的重点。集体土地与国有土地的“同地同价同权”,为打破城乡二元结构提供了突破点,对推进城乡统筹发展创造了条件。

3、有利于拉动内需,促进经济发展方式转型

土地为财富之母,集体土地的“同地同价同权”保障了农民通过土地获得同等财富的权利,为农村经济可持续发展提供了基础。由土地所带来的财富积累也有助于解决农民的社会保障等民生问题。集体土地的“同地同价同权”所创造的公平的发展环境和巨大的财富来源,将带来巨大的消费需求、生产需求、建设需求。对内需的有效拉动将有助于促进经济发展方式加快转变。

四、集体土地“同地同价同权”的发展前景分析

根据以上分析,集体土地“同地同价同权”对于经济和社会的发展具有重要而深远的影响,但在现有制度框架内,难以实现集体土地“同地同价同权”。从发展看,必须逐步实现或接近集体土地“同地同价同权”,要实现这一目标无疑是复杂的系统工程,不是一蹴而就的。

1、目前进行的相关尝试

现在各地在进行的相关尝试,主要是通过集体土地流转,实现“集体建设用地入市”。2004年出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中提出,“在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”,为集体建设用地入市确定了基调。此后,2005年开始了“城乡建设用地增减挂钩试点”,为落实农村集体建设用地流转提供了很好的切入点。但是相关实践中依然由政府主导确定土地价格,并且依然只有通过地方政府才能入市交易。

《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中提出了“在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外,经批准占用农村集体土地建设非公益性项目,允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。”的意见,这实际上是有条件地放开了农村集体建设用地进入市场。但依然没有涉及到实质的产权交易。

从法律制度层面看,《土地管理法》1986年颁布实施后完成了三次修订,2008年初启动了第四次修订。前三次修订以耕地保护为核心,强化土地用途管制的审批权。此轮修订核心思想有所不同,立足于解决集体土地的产权问题。《土地管理法》的修订久拖未决,其难点之一就在于对农村土地权利的界定。是否赋予集体组织、农民对土地完整的财产处置权,一直都是争论的重点。目前在多个城市展开的集体建设用地流转试点工作,只是停留在简单的土地使用权入股或者合作经营的阶段,远未触及核心的产权交易。

而欲涉足核心的产权交易,首先需要在实质上明确集体土地所有权的主体,解决主体缺位、错位问题。其次要进行统一的土地市场建立和市场配套制度的建设。此外还有集体土地确权,修改、完善相关的法律法规等诸多工作。

2、可能带来的新问题

实现集体土地的“同地同价同权”从长远看无疑具有积极意义,但需要注意的是,土地问题不仅是经济问题,也是重要的政治问题、民生问题、社会问题,在相关条件不具备的情况下,很容易导致新问题的出现。特别是在我国目前全民的“资本积累”还没有达到不再依赖于土地收益的发展阶段,贸然的推行集体土地“同地同价同权”也同样存在巨大风险。例如会出现:

(1)重视土地流转带来的财富,对国家的耕地保护造成压力,产生粮食安全问题;

(2)违背农民意愿大肆圈占农村集体土地,造成土地兼并问题、失地流民问题,以及由其导致的社会动荡问题;

(3)临近城市的农民与远离城市的农民由于土地区位价值不同造成贫富差距加大。

3、“同地同价不同权”更具有可行性

实现集体土地“同地同价同权”必须要对现行土地制度进行改革,这涉及到深层次的所有权制度安排,同时还涉及到由此带来的财政体系、收入分配体系、社会保障体系等诸多制度的匹配,是牵一发而动全身的,必须通盘考虑。可以这样讲,集体土地“同地同价同权”将是“前景乐观,路途艰难,循序渐进,逐步发展”的。

集体土地无法实现“同地同价同权”的核心问题是是否赋予“农村集体”对集体土地完整的产权。但通过前文的分析,如果“农村集体”拥有集体土地完整的产权,也会带来很多严重的问题,特别是会造成对我国现行的所有权制度的实质性的冲击。因此国家完全从所有权制度角度突破,实现集体土地“同地同价同权”难度极大。

考虑到目前中国农村面临的主要矛盾是提高农民收入,保障农民获得与城市居民同等的权益,消除城乡差距的问题。以解决主要矛盾为目标,并考虑制度变迁成本的制约,如果说集体土地的“同地同价同权”是一种根本性改革的话,实现集体土地“同地同价不同权”这种折中适度改革方案则更为可行。集体土地的“同地同价不同权”是在不改变目前农村集体土地所有权的最终处分权属于国家的基础上,通过规范集体土地所有权代表和其执行主体,利用统一的土地市场,让农村和农民通过集体土地获得同等的利益。集体土地的“同地同价不同权”,着眼于农村和农民的发展问题、公平问题,所谓的“不同权”是将关注点由谁拥有集体土地的所有权转变为保障农民通过集体土地获得公平的收益上来,从而达到缩小城乡差距,增加农民财富的目标。

摘要：集体土地“同地同价同权”是消除城乡差距,实现城乡统筹的基础条件,目前我国的土地制度制约了集体土地实现“同地同价同权”,因此导致了农村集体和农民的合法权益难以得到有效保障的情况屡屡发生。本文对制约集体土地“同地同价同权”的内在原因进行了分析,指出了实现集体土地“同地同价同权”的重要意义,并立足于解决我国城乡差距主要矛盾的视角,提出了对集体土地“同地同价同权”发展前景的看法。

关键词：集体土地,同地同价同权,土地制度,城乡差距

参考文献

[1]、韩军.关于集体土地和国有土地"同地、同价"问题的初步思考.成都国土,2009(3).