物业公司增值服务收费

物业公司增值服务收费（共13篇）（共13篇）

1.物业公司增值服务收费 篇一

通 知尊敬的各位业主/商户：

运城豪德光彩贸易广场至2009年开业以来，开发公司和物业公司投入了大量的人力、物力和财力经过两年多的前期运转和市场启动。现在已经逐步走向繁荣，为了能更好的服务广场业主，维护公共设施设备、环境卫生和公共秩序，有效提升广场的整体经营形象和美誉度，促进广场的持久繁荣和发展，实现业主利益最大化，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》和《物业管理服务收费管理办法》等有关规定，经运城市物价局核准。物业公司将于2011年9月1日起，开始对豪德光彩贸易广场商铺/住宅收取物业服务费用。

一、收费标准（收费面积按房产证面积为准）

1、商铺：每月每平米1元。

2、住宅：每月每平米0.60元

二、交费方式

每月1-10日到物业公司综合部缴纳当月的物业服务费用。

运城豪德物流园区服务有限公司

2011年8月10日

豪德贸易广场物业服务收费管理办法

目的

为维持豪德贸易广场的正常运转，保障业主和物业服务企业的合法权益，结合广场的实际,制定本办法。收费依据

根据《物业管理条例》和《物业管理服务收费管理办法》等有关规定。物业公司为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序维护等服务，向业主收取服务费用，物业服务包括以下内容：

一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养；

二、物业管理区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理；

三、公共绿地、花草树木的养护管理；

四、公共秩序维护和协助公安机关做好管理区域内的安全防范工作；

五、物业的档案资料管理；

六、《豪德贸易广场前期物业管理服务协议》、《豪德贸易广场业主临时公约》和《豪德贸易广场公共契约》中规定的其他公共性服务内容。收费标准

一、商铺：每月每平米1元。

二、住宅：每月每平米0.60元

三、对于大客户或者一次性交纳半年以上物业服务费用的商户/业主，公司将给予一定的优惠政策，具体优惠标准由综合部报公司领导审批后按审批标准收取（此项优惠至2012年底结束）。收费方式

一、有人居住的商铺

由综合部负责对市场内的业主/商户收取物业服务费用，对没有按时交纳费用的商户，综合部负责电话通知，并发放收费通知单，对连续两个月未交纳费用的商户，综合部将欠费商铺房号书面告知物业工程部，并停止售电、供电，直至所欠费用交纳完毕才开始售电和供电服务。

二、无人居住的商铺

由招商部负责电话催缴。收费通知发放

由物业管理员（治安队）向业主/商户发放通知书，并做好解释工作（公司任何部门遇到商户的投诉或咨询都必须做好解释工作），未在市场内经营的商户，物业管理员（治安队）负责将通知粘贴在商铺玻璃门上面，并将商铺房号书面告知综合部，由综合部电话通知商户/业主。

运城豪德物流园区服务有限公司

2011年7月10日

豪德贸易广场物业服务收费细则

一、通知发放（王建负责）

物业管理员（治安队）在2011年8月20日之前将通知发放完毕。

二、电话通知（黄海燕负责）

1）、招商员在2011年8月20日之前必须对自己区域的客服电话通知完毕。2）、对无人居住的商铺负责电话催缴。

三、收费系统的安装和资料的录入（任少华负责）

1）、2011年8月15日之前将收费系统安装完毕，并能熟练操作。2）、2011年8月25日之前将业主资料及商铺面积录入完毕。3）、每月将物业各项收费情况以书面形式报送公司领导审阅。

四、各部门负责对收费疑问做好解释，并出示相关的法规。

2.物业公司增值服务收费 篇二

一、现阶段物业服务收费制度值得商榷的问题

(一)以物业类型划分定价形式, 缺乏法律和理论上的支持

依照《价格法》核心内容,要区分是良性的市场竞争,还是政府监管对产品及其相关服务的定价起决定性作用, 应完全基于其自身具备的特性。 对于具有市场垄断和公益性的产品及服务应该由政府指导或确定价格;对于有竞争力的产品及服务应适当的对其价位进行调整。 而针对物业服务的特殊性来讲,无论是居民楼、开发区、商场还是其他物业, 其本质都是相同的。 而不同的是, 一些物业已经按照市场标准进行定价,一些则还没有。

(二)住宅物业服务收费标准应该是一种政府指导性价格

《价格法 》本质上所谓的政府引导价格,就是指政府部门制定一个基本价格标准,然后规定其浮动范围,运营商以此为基准对商品进行定价。 换言之,在遵守政府制定的一系列准则之内,经营者对价格制定有自主权。 单就物业费管理来说,既可以是业主与物业管理公司经商议最后决定一个合理的物业费价格; 也可以是政府主管价格的部门直接进行规定。 而由物业管理公司单独决定物业费的用途,对业主来说是不具有公平性的。 基于国家已经取消了政府的定价权力,政府只能就居民物业收费的相关条例进行指导,制定基本价格及其浮动范围,而最后的定价应该有业主和物业负责人商议得来。 这里所说的指导价并不是《价格法》条例中的政府指导价,而是说政府参与指导,没有法律效力。

(三)经营体制不顺,物业服务经营成本高

物业服务对物业费进行了自我收取和自我管理的方法, 这就造成了许多问题的出现,增加了对物业服务的投资。 由于开发商和物业负责人关系亲密, 大多数开发商在项目完成后都把业务管理交给旗下的子公司进行打理。 一部分开发商不为长远利益打算,一味的只看眼前,打着“收费低、服务好”的物业管理旗号。 还有更甚的开发商承诺赠送物业费,然后最后却把这些遗留问题交给物业公司,业主入住以后,有的供水,供电设施的使用还没有与其相关部门进行联系,给业主带来相当大的不便;有的开发商卖房时不告诉业主没有公共停车场,只有需要收费的固定停车位,业主入住以后,又没有选择的购买高价车位。 种种原因,使业主对物业公司有诸多的不满,引发了一些官司纠纷,有些业主联合在一起消极的对物业公司进行抵抗,拒绝付款,导致物业公司也是有苦说不出,无计可施的情况下,只好履行开发商的承诺,导致其赔本经营。

二、完善物业服务收费管理机制

(一)坚持 “三个结合”,科学合理确定物业服务收费

物业费收取与其服务质量有着密切的联系, 收费少会使服务质量下降,同时不利于公司今后发展,收费高业主就会不满意,也会因此造成一些官司纠纷。 所以针对物业服务的全面性,多样性等服务特征,按照国家法律的相关规定,制定更为详细的收费政策条例,坚持以市场为导向,秉着物业费收取具有合理性、公开性的原则,严格按照收费标准收费,同时比较物业公司收费价格与服务质量是否成正比,制定合理的收费。 在政府指导价确定以后,必须全面综合的考虑各种情况,应做到以下“三个结合” :

(1)物业费与其成本费用相结合;

(2)收费标准与小区人均收入相结合:

(3)费用收取与其服务水平相结合 。

(二)调整物业服务政府指导价收费标准

基于居民人均收入情况,适当对物业费的指导价进行合理调整。 在合理估算成本并与社会平均成本相比较的前提下, 把后者作为主要参考,全面分析眼前和长远的发展形势,通过政府相关部门的的指导,调整物业收费标准。 了解物业小区停车费的收取情况,通过合理的调整解决居民停车难的问题。

(三)理顺物业服务相关收费

依据国家法律的相关规定, 可以制定居民装修保证金, 废物处理金,装修工人通行保证金等规定,完善社区管理,对还没有业主委员会的小区进行法律约束, 理清小区用电和用水价格并让有关部门进行直抄。

(四)改革物业服务收费管理方式

对物业费收取采取动态监管的措施,对其收费标准要明确和公开。 每隔一段时间要告知居民政府对物业的指导价, 使居民了解收费浮动的原因,及时处理收费时遇到的各种情况。

(五)建立健全物业服务收费收支财务管理制度

物业公司对其管理的物业有独立的执行权, 要对物业费的具体用途进行详细的记录,每隔一顿时间就向居民公开记录,接受居民审查。 物业管理公司还应该以一个季度为周期,召集业主委员会,共同研究物业资金的流动动态。

(六)权威部门联合制度物业服务收费标准

与物业主管部门和行业协会共同商议和制定非强制性的物业费指导价格以及居民应享受的物业服务的标准, 联合业主和物业公司共同商议并最后对物业服务进行定价, 从根本上解决业主与物业之间的矛盾。

参考文献

[1]于春葵.试论物业服务费收取方式的改进[J].建筑经济,2011

[2]王耘.完善物业服务收费定价机制的思考——以深圳市为例[J].价格理论与实践,2012

3.物业公司增值服务收费 篇三

【关键词】物业管理；管理模式；公司运营；保障性服务

一、前言

物业管理是我国社会发展中，由房地产企业迅猛发展而派生的一种新型行业。自上世纪90年代至今，物业管理在我国的发展已有20余载。虽然，物业管理在我国发展非常迅速，但与国外相比，我国的物业管理及保障性服务发展时间还是比较短的，且主要体现在住宅与写字楼的服务上，对于企业物业等其他物业方面的管理及服务尚属于一种探索阶段，尤其公司运营保障性服务方面仍然存在很多不足，基础很薄弱，法制不完备，运行不规范，诸多问题在管理实践中不断暴漏。物业管理没有充分发挥出对公司运营保障性服务的作用，这就需要在发展的过程中要进行积极的改革与创新，推行新的物业管理模式，以满足公司的发展需求。

二、物业管理对公司运营保障性服务中存在的不足

近年来，我国物业管理对公司运营的保障性服务水平虽然得到了明显提高，但仍然存在很多不足，需要在发展的过程中不断完善，具体表现在以下几方面：

2.1物业管理对公司运营的保障性服务规范不够

现阶段，企业的物业管理对公司运营保障性服务过程中存在的一个主要问题就是内控较为薄弱。主要表现是我国法律法规没有对这方面内容进行明确规定，制度不健全，立法滞后，致使法律体系不是很完善。这就导致物业管理无法得到健康、稳定的发展，而企业物业管理在对其进行营运的保障性服务过程中也无法达到一个统一标准。当务之急，就是要建立全面、周密、具体、细致的法律体系，以确立物业管理的行动准则，而涉及企业物业对公司运营的保障性服务方面也应有相应的法律规范。

2.2物业管理运营的效率有待提高

目前，我国物业管理对公司运营的保障性服务依然停留在传统手段，如人工操作。而随着市场的发展，现代企业经营环境日趋复杂，无论是其经营内容还是信息处理工作量都非常大。倘若对其保障性服务依旧采取传统人工手段，不仅需要耗费大量人力物力，工作效率也得不到提升。而且，物业从业人员由于需要忙于核对、验证各种数据，可能无暇根据行业环境和物业管理公司的发展需要及时做出预测和分析，从而影响了物业管理工作的未来发展。

2.3物业管理的相关人员对保障性服务的重视不足

物业管理人员的整体素质水平不高，没有对公司运营保障性服务引起足够的重视，而且专业水平有限，甚至有些人员根本不具备从事这一岗位的专业知识，这就导致各类不良现象的发生，严重影响了其效果的发挥。所以，物业管理人员的整体素质水平有待提高。造成原因主要源于有些管理者根本不重视物业管理专业队伍的建设。还有些物业管理领导在人员的安排上任人唯亲，常常安排一些有关系但专业素质不高的人员担任公司物业管理工作。而这些人员常常一味迎合领导，使物业管理对公司运营的保障性服务功能发挥不好，不到位。而这种人际关系不仅不利于物业管理工作的开展和服务，同时也不利于公司的未来发展与进步。

三、提高物业管理运营保障性服务水平的策略

随着社会的不断发展与进步，企业间的竞争变得越来越激烈，而要想在激烈的竞争中占有优势就要与时俱进，不断的进行改革与创新。充分发挥出物业管理对公司运营的保障性服务效果，能够有效促进其健康、稳定的发展，本文主要提出以下几点策略：

3.1提高公司的财务管理水平

财务管理效果直接关系到企业的运营状况，而良好的物业管理则有利于提高企业的财务管理水平。资金管理不仅是财务管理的核心，还是企业有效运营的关键。良好的内部控制机制，有助于物业管理公司进行资金管理。在物业管理的作用下，公司得以充分考虑资金的余缺情况，充分利用闲置资金，或者根据银行利率的变动趋势合理安排短、长期借款的结构比例。既能有效满足物业管理的资金需求，又能降低资金使用成本。

3.2提高公司的经营决策水平

面对激烈的市场竞争与变化莫测的市场经济环境，物业管理对公司的保障性服务水平直接影响着其整体发展状况。物业管理所涉及的内容众多，如果能够充分发挥其作用必然会有效提高其经营管理水平。公司要根据自身的实际情况，运用有效的方法对市场发展机遇做出合理预测，并及时制定科学的经营管理目标，这将给公司的未来发展指明方向。而良好的内部控制能够帮助物业管理公司及时根据市场环境做出成本、利润预测，以及对未来发展和资金运用做出可行性预算，为经营决策提供可靠依据。

3.3提高公司的管理水平

实施物业管理，有利于提高公司的管理水平。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、运营、服务为一体的有偿劳动的服务行为。故性质很明确，主要是“服务性”的寓管理、运营于服务之中。所以物业管理要对公司的保障性服务有所成就，一方面物业管理要处理好横向与纵向之间的关系，也就是横向方面重点管什么，管到什么程度，在纵向方面重点做什么，做到什么程度，要充分发挥服务的辅助作用。另一方面，物业管理必须建立激励机制，要制定奖励方案，要重奖对公司运营中做出保障性服务突出贡献的部门和人员，不要怕物业从业人员挣大钱，他们获得越多，给公司创造的潜在效益就会越大。

3.4提高公司的人才管理水平

企业竞争说到底是人才的竞争，为更好发挥物业管理对公司的保障性服务，实施“高端物业管理人才培养工程”非常重要。笔者认为，一个公司最紧迫的任务是培养和寻求高端物业管理人才，他们能为公司物业管理创新体制，完善良好的物业管理对公司运营的保障性服务管理构架，以增强企业发展后劲。当然，一个公司的发展不能靠一项物业管理辅助功能来实现，但公司通过各个环节的创新型工作的支撑，就可以带动企业逐步进入少投入、低消耗、高产出的良性循环轨道。

参考文献

[1]陈德豪.当前我国物业管理存在的问题及解决对策[J].经济师，2009.07：23-25

[2]陈建永.物业管理相关各方社会责任的思考[J].城市开发，2009.09：38-40

[3]蒋秋霞.物业管理企业营运模式创新源探究[J].甘肃社会科学，2010.05：26-28

4.物业服务收费管理制度 篇四

一、管理处收银员为创鸿集团财务部派出人员，必须严格遵守财经纪律和财务收支审批制度，执行政府相关部门及集团公司核定的各项收费标准。

二、按时向业主(住户)收取管理费、停车费和水电费等，及时将现金全额缴入银行，不得截留或挪用，同时将收费情况记录在帐册中。

三、资金、帐册、发票、收据、车辆停放卡、装修出入证，收费记录等资料必须妥善保管，防止遗失或被盗。

四、严禁向外人透露涉及公司商业机密的公文、报表、财务帐目、数据等。

五、严格执行只收款不付款的制度，付款统一由集团公司出纳员办理，私自付款，公司不予进帐。

六、督促保安员及时上缴临时停车费，收取临时停车费时，应按规定开具由物业公司提供的收据。

收银员操作规程：

为规范收银员行为，特制订本操作规程：

一、物业管理费的收取：

1、物业管理费须在每月8日前收清，对未按时缴交物业管理费的业主应发出催收单，并限期缴交。

2、收银员在办理收取物业管理费时首先应核对该户物业管理费应缴金额所属月份，然后开具公司的收款收据给缴款人，收款收据一式叁联(一联存底、一联交缴款人、一联报集团公司财务)。

3、收款后须及时、认真、细致记入《管理费收缴情况登记表》。

4、新增或减少的住户物业管理费在《管理费收缴情况登记表》上及时记载，并在《物业变动表》上反映。月终报物业公司会计。

二、停车费的收取：

1、固定停车费的收取：

①收款员在办理收取固定停车费时首先应核对该车辆应缴金额是多少?所属月份。然后开具公司的收款收据向缴款人收取固定停车费。收款收据一式叁联(一联存底、一联交缴款人、一联报集团公司财务)。

②收款后须及时、认真、细致记入《小车、摩托车、单车固定停放收费登记表》。

③新增固定车辆停放须填写《新办固定停车凭条》，报停的须填写《车辆停止存放凭条》，在《小车、摩托车、单车固定停放收费登记表》上及时记载，并在《物业变动表》上反映，月终报物业公司会计。

④缴交一年固定停车费的，可优惠免收一个月月租。

2、临时停车费的收取：

收款员在核对下班保安员呈送的《临时停车费交收情况表》的基础上，须开具公司收款收据，向缴款人收取临时停车费，收款收据一式叁联(一联存底、一联交缴款人、一联报集团公司财务)，《临时停车费交收情况表》留物业管理处保存。

三、水、电费的收取 ：

1、在核对抄表员呈送的逐户水、电表行码的基础上，须每月8日前收清水、电费。对未按时缴交水、电费的应发出催收单，并限期缴交。

2、收款员在办理收取水、电费时应开具公司的水、电费收据，向缴款人收取水、电费，收取水、电费收款收据一式叁联(一联存底、一联交缴款人、一联报集团公司财务)。向财务部缴款时须附水电表行码登记表。

3、收款后，须及时、认真、细致记入《水费、电费收缴情况登记表》。

4、新增或减少的在《水费、电费收缴情况登记表》及时记载，并在《物业变动表》反映，月终报物业公司会计。

四、装修押金的收取和退回：

1、装修押金的收取：

①业主须对铺面、住宅装修时，经申请批准按规定每户缴交壹仟元的装修押金后方可进行装修。

②收款员在办理收业主取装修押金时，应开具公司的收款收据向业主收取装修押金，收款收据一式叁联(一联存底、一联交缴款人，一联报集团公司财务)。收取押金的同时，应告知业主妥善保管好收据，装修竣工时凭此收据办理退回押金。

③收款后，须及时、认真、细致记入《收取装修押金一览表》。

2、装修押金的退回：

①缴款人要求退款时，其装修结果须经物业管理处负责人上门进行验收，并观察下层及左右邻相隔墙是否有渗漏迹象，视其实际情况作出是否退款决定。收款人根据物业管理处负责人的意见，可以退款的，在交清其他应收费用后，凭缴款人提供的原公司开具的收据，填制退款凭证经集团公司财务副总经理审批后才可付款(原收据联做为附件，贴在退款凭证后面)。 ②退款后须及时在《收取装修押金一览表》上注销。

③业主如丢失原押金收据的，须与物业公司会计先核对，如公司有收此款，业主须书面声明原收据遗失作废。再作退款处理。

五、装修工临时停车IC卡的办理：

1、凡配置有刷卡装置的道闸小区，装修工寄车一律办理优惠IC卡。

2、装修工寄车IC卡每块收取押金20元，(人为损坏需补卡者应另收工本费20元)。收款员须开具公司收款收据给缴款人。收款收据一式叁联(一联存底、一联交缴款人、一联报集团公司财务)。

3、有效期满需延期使用者应另交费充值。

4、办理退取押金凭完整无损IC卡和收据退款。

六、其他收入(活动中心、公寓租金、车辆IC卡、其他)：

5.关于物业管理服务及收费的现状 篇五

——江都市行政服务中心“我为企业解忧难”活动调研材料

（物价窗口2008年12月20日）

为帮助我市企业解决实际困难，推动我市经济又好又快发展，近期，中心开展了“我为企业解忧难”活动，根据活动要求，围绕工作职责，我窗口对我市的两家规模较大的物业管理企业进行了走访调查，了解他们开展物业管理服务工作的现实情况和工作中遇到的主要困难，力求从实际出发帮助他们规范收费行为，解决实际困难，促进物业管理企业健康、稳步发展。

一、基本情况。

物业管理作为市场经济条件下逐步发展起来的新兴服务行业，是当前建设城市、管理城市和经营城市的重要环节，已成为衡量社会发展和城市管理水平的重要标志，在构建和谐社会的进程中，发挥着十分重要的作用。

这次活动我们分别走访了上海上房物业管理有限公司江都分公司和扬州锦日物业管理有限公司江都分公司。其中，上房物业是一家拥有一级物业管理资质的物业管理企业，在我市管理的物业有中远•欧洲城和长江国际花园2个住宅小区；锦日物业是一家中日合资企业，物业管理资质为三级，在我市管理的物业有建盈御景花园、天伦雅居、金牛湾都市花园、新加坡花园、市法院等8个住宅小区和单位。

从走访、调查的情况来看，两家企业都处于一个相对艰难的境地，其经营状况可谓令人堪忧，截止2008年11月，两家企业都在亏损运营。

二、主要困难和问题分析。

通过调查和了解，我们发现两家物业管理企业主要面临以下困境：

（一）现行的物业管理服务收费基准指导价标准偏低。

两家企业均认为，现行的《江都市物业管理服务收费实施细则》为2005年制定，其规定的物业管理服务收费基准指导价标准明显偏低，而近年来影响企业成本的人员工资、物价水平等各种因素都发生了重大变化，如果仅靠收取物业服务费,企业根本入不敷出。调查中我们发现，为了维持经营，两家企业只能通过裁减人员、压缩人工成本和收取停车费、公共配套设施租金等途径来弥补。而对于个别老小区两家企业甚至采取了降低服务标准、减少服务内容等形式来削减开支、压缩成本。

（二）物业管理服务收费的协商机制形同虚设。

《江都市物业管理服务收费实施细则》中规定，确定物业管理服务收费标准

时，可在相应基准指导价规定的幅度内上浮20%，但该政策可操作性不强，原因是调整必须征得业主同意，而实际情况是大多数小区没有成立业主委员会，同时绝大部分业主也都不愿意提价。也就是说，虽然政府采取了政府指导价与协商机制相结合的定价模式，但是在实际执行过程中，协商机制形同虚设。

（三）人工成本不断上升。

物业管理服务行业属于劳动密集型行业，劳动力成本占企业成本的50%以上。但是，近年来由于物价水平持续上涨和生活水平不断提高，特别是2008年1月1日起实施的《劳动合同法》对企业职工参加社会保险作出了新的规定，使得劳动用工成本持续攀升，以中远•欧洲城的保安人员工资为例，2005年每人的月工资在700—750元之间，2008上涨到了850—950元，目前该小区共配备保安18名，每人每月工资上涨200元，每年多增加成本43200元。对于处于微利经营状态的物业管理企业来说是一笔不小的开支。

（四）员工的流动性大。

与工资待遇逐年提高不对称的是物业管理企业留不住人，员工队伍相当不稳定，特别是保安人员的流动性最大。通过调查我们认为，其直接原因主要是物业管理企业的员工工资待遇较社会在岗职工平均工资水平低，与此不相符的是工作劳动强度大。以保安为例，他们每天工作至少8—12小时（两家企业对保安实行三班倒或两班倒），却没有对等的社会认同感和工资待遇，身强力壮的他们一旦有了新的工作机会，自然就会选择跳槽了。

（五）物业管理服务费的收缴率有下降趋势。

如中远•欧洲城住宅小区2006物业管理服务费的收缴率为90%左右，2007下降为不到80%，天伦雅居住宅小区的物业管理服务费收缴率仅为70%左右。业主因种种原因拖欠费用，物业公司虽通过各种方式追缴，但收效甚微。

（六）金融危机的深层次影响。

近期的金融危机，影响了房地产市场的发展，一方面，房地产开发速度放缓；另一方面已建成的小区入住率偏低。这必将影响到物业管理企业进一步开拓市场，影响现有小区物业管理服务费的收缴。如锦日物业管理的建盈御景花园，入住率仅60%左右，按照规定空置房只能收取70%的物业管理服务费，但物业管理企业的服务等级、服务项目、服务标准却不能因此下降，常此以往必将影响企业的正常经营。

（七）业主委员会未发挥作用。

两家物业管理企业的大部分小区都没有成立业主委员会，少数虽然成立了，但都没有形成和发挥业主与物业管理企业之间桥梁与纽带的作用。业主委员会没有成立或建设不规范，使得业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而

难以解决，为小区物业管理和发展带来隐患，其直接影响就是费用收缴率低的问题。

三、对策建议。

物业管理服务行业的健康发展对城市管理、社区建设以及和谐社会建设有着巨大的、不可低估的作用，物业管理搞好了，人们安居乐业，搞不好，将引发大量的社会问题。因此，政府应当给予物业管理企业必要的扶持和帮助。

（一）加强对物业管理服务行业的政策扶持。

我们将在清理相关收费的基础上，加大对物业管理企业的收费政策倾斜力度，为物业管理企业减少经营成本进一步提供支持。如：加强保安人员业务培训收费管理，避免重复培训、重复收费；明确质检部门对住宅小区的电梯检验检测收费适当予以优惠等。同时，我们将建议税务部门在一定时期内适当减免或调整企业所负担的税费，共同创造一个有利于物业管理企业发展的环境，逐步使企业做大做强，促进整个物业管理行业的健康发展。

（二）建立新的定价机制。

现行的《江都市物业管理服务收费实施细则》经过三年多的施行，一些条款已经不合时宜，同时也暴露出了一些不合理之处，如：指导价标准偏低，协商机制形同虚设等。“优质优价、质价相符”是政府制定物业管理服务收费的基本思路。针对当前物业管理服务收费的标准偏低、定价机制缺乏弹性等问题，我们将进一步深入调研，掌握准确的物业管理服务成本，争取在2009年一季度出台新的《江都市物业管理收费实施办法》，建立政府指导价与物价水平挂钩联动的定价机制，使物业管理服务收费的定价更加科学、客观，更加符合市场要求。

（三）加强物业管理企业的内部管理。

面对全球金融危机和整个经济环境的影响，物业管理企业不能束手就擒，而应积极面对，要从加强企业内部管理入手，促进企业的发展。一是要削减管理费用，本着“量入为出”的原则加强财务预算管理，削减一些不必要的费用开支；二是要统筹人员配置，可以考虑让保安、保洁人员相互兼职，也可以考虑将维修保养、绿化维护等工作向外发包，从而减少企业的人员配置，降低人工成本；三是拓展服务领域，企业要发展不能总是停留在收费、保安、保洁等基本管理层次，而应该不断拓宽经营渠道，如：利用公共配套设施和公共资源开展多种经营，提供水、电、气费代缴费业务，提供家政服务业务等，开辟更广阔的赢利空间；四是要树立服务意识，“业主就是上帝”这是物业管理企业必须牢固树立的服务意识和服务理念，只有用优质的服务，让业主更满意，企业才能赢得更大的市场份额，使得企业发展壮大。

（四）增加物业服务费收支情况的透明度。

针对物业管理服务费收缴率低的问题，我们认为物业管理企业应当进一步创新服务理念，优化服务质量，为业主提供更加细致、更加周到、更加人性化的服务，同时要定期公开并公示物业管理服务费的收支情况，增加账目的透明度，使业主知晓自己交纳的费用花在了哪里，做到“清清楚楚收费，明明白白消费”，消除过去那种认为物业管理公司只管收钱，却没有把钱用在小区和业主身上的误解。相信在双方相互沟通、相互理解、相互信任的基础上，物业管理服务费的收缴率会上升到一个新的水平。

（五）加快业主委员会的规范化建设。

有效发挥业主委员会的作用，是保障物业管理服务行业健康发展的重要条件。广大业主应当加强主人翁意识，尽快成立业主委员会，选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，发挥其在物业管理企业与业主之间的桥梁作用，建立双方的信任关系。

（六）加大法律法规的宣传力度。

6.物业公司增值服务收费 篇六

SWOT分析中, “S” (Strengths) 表示生产企业内部的能力, “W” (Weaknesses) 表示企业的薄弱环节, “O” (Opportunities) 表示来自生产经营企业外部的机会, “T” (Threats) 表示生产经营企业所面临的外部威胁。这四个方面通常就是指企业的优势、劣势、机会、威胁。

1 优势分析

(1) 口碑好、有实力。天华物业服务企业是伊春最早的物业企业, 也给伊春人民带来了最早的服务, 通过“亲水家园”的管理, 收到80%以上业主的好评, 受到社会的广泛认可。企业设备齐全, 有垃圾运输车、撒水车、维修车及工程施工设备等。经过多年的努力已经建立了一支经验丰富的队伍。其管理的黄金花园、亲水家园小区被评为“省示范项目”和“花园式居住区”称号。永兴、卫星、新兴三个小区获得市级优秀管理住宅小区称号。

(2) 管理区域大、经验丰富。天华物业服务企业公司管理盛世荣府、黄金花园、亲水家园、西城小区、红升小区、普新小区、向阳小区等小区, 管理面积100多万平方米。面对这么多的小区, 这么多的业主, 这么多年的经营, 天华物业服务企业积累了设备维修、保洁管理、安全管理等多方面的经验。

(3) 管理层理念新。天华物业服务企业经理通过了全国注册物业师考试, 并且领导层理念先进。与外省兄弟公司保持联系与交流, 这样更有利于思想的进步。企业也大力的招聘有能力的专业化人才。

(4) 公司通过了ISO9001:2000质量管理体系认证。

2 劣势分析

(1) 人员素质偏低, 服务理念概念化。

管理层对物业服务的方向有清晰的认识, 但是工作人员由于流动性较大, 所以服务水平参差不齐。企业员工大多是转行做物业工作的, 物业知识贫乏, 企业又缺乏有效的考核机制。天华物业有自己的理念, 但是理念不够具体。

(2) 对员工培训较少。

接人待物个性化太强, 工作角色认识不深刻。这方面反映出单位在培训和管理方面做的不够。员工是企业的基础, 培训是非常重要的工作, 天华物业服务企业忽视了这一点。

(3) 缺乏市场营销经验。

一个企业如何展现在大众面前, 怎么样提供客户需要的服务。对业主心理缺乏了解与分析, 所以在很多时候服务不够人性化。在宣传方面也没有计划、策略的进行, 方式简单, 没有组合。这些都是由于缺乏营销知识与意识的表现。企业不应该存在“酒香不怕巷子深”的观念, 营销理念是企业壮大的灵魂。

3 机遇分析

(1) 物业服务企业市场化加快。

在物业管理协会调查的资料中, 被调查企业中属于房地产开发单位下属物业服务企业有1260家, 占企业总数27.39%;其他隶属关系的企业3340家, 占72.61%。从这个资料来看, 我国建管合一的现象有所改善, 有利于企业市场化。国家也在通过法律、法规建设规范物业管理市场。天华物业在伊春的声誉还是很好的, 毕竟是它最先采取规范的物业管理, 最先让伊春人认识到小区应该是规范、整洁的场所。所以天华物业还是有能力争取在未来的物业市场上业主的选择。

(2) 增加产品的附加功能。

伊春是红松的故乡, 被称为天然大氧吧。被联合国际交流合作与协调委员会评为“城市森林生态保护和可持续发展范例”, 被联合国、世界和谐基金会评为“世界十佳和谐城市”称号。林都人待客不用酒, 捧出绿色醉了你。伊春旅游的发展为物业企业带来机遇, 有很多游客到伊春买房产, 用于夏季休闲渡假。天华集团开发的房产也有不少卖给这样的业主。所以天华物业服务企业可以以此为契机, 为业主提供空置房屋管理服务, 收取合理的费用。

(3) 廉租房、经济适用房、棚户区改造给物业服务企业带来了机遇。

伊春正如火如荼的建设廉租房、经济适用房, 进行棚户区改造, 这对于物业服务企业来说是很大的市场。天华物业服务企业应该针对这些潜在客户进行分析, 设计合理的服务产品, 价格低廉又要保证服务到位, 同时也应该做好与公众沟通的工作。

4 威胁分析

《物权法》与新《物业管理条列》的颁布, 给物业企业带来机遇的同时也带来了威胁, 因为这对物业企业的要求也更高了, 物业企业在研究, 业主也在研究。如何让业主与物业企业共生、共荣?这需要企业下力气来研究。伊春市其他物业服务企业也在不断的完善与进步, 同时外市的物业服务企业进驻伊春, 竞争将加剧。

通过以上分析, 企业应巩固市场、拓展新的业务。即采取提高服务水平, 人性化、专业化的为业主服务;建立企业绩效考核制度;定期进行物业企业员工培训;另外要考虑到天华物业服务企业已取得的知名度和美誉度, 所以在品牌这方面采取巩固的手段。

摘要：任何企业的决策都要建立在对知己知彼的基础上, 主要分析天华物业企业所处的环境, 这样企业才能采取有效的策略, 使其业绩蒸蒸日上。

关键词：物业服务,微观环境

参考文献

[1]侯丽敏主编.市场营销学原理[M].上海:华东理工大学出版社, 2007.

7.物业公司增值服务收费 篇七

一、物业服务收费纠纷的原因分析

在现行物业服务中，提供符合标准的物业服务是物业公司应尽的职责；而按时、足额缴纳物业服务费则是业主应尽的义务，也是物业服务合同能够顺利进行的关键，之所以造成目前物业收费纠纷不断升级的原因主要有以下几个方面：

1.对物业服务认知的错位。物业公司行使“物业管理权”往往是基于利润最大化的，从而造成了某些应有服务的缺失；而对不少业主而言，目前并未真正完全脱离计划经济体制下福利住房制度的影响，在心理上是排斥所谓“物业服务收费”理念的，甚至一些业主认为自己花了钱，物业管理公司就应当提供自己所要求的一切服务，一旦物业公司提供的服务与自己的意愿不相符或者不完全相符，这些业主就会拒交物管费，甚至相互串连与物业公司对抗，将业主与物业公司之间的矛盾进一步激化。

2.历史遗留问题。物业服务过程中，因商品房质量问题或者是开发商的具体承诺没有兑现，业主自然会将对开发商的怨气发泄到物业公司身上，甚至拒交物管费，以此作为挽回损失的一种手段，使得原本复杂的物业服务收费纠纷变得更加突出。

3.物业服务缴费的主体不明确。物业服务发展到今天，随着物业服务种类的不断推陈出新，接受服务的对象也由单一走向了多元化，明明白白消费使更多的个性化特约服务从所谓的“公共性服务”中游离出来而只提供给有需求的业主，这些费用当然也要从公共性服务费中剔除。另外，小区内各项经营性物业如会所、停车场、小型体育運动场所等，由于其产权不明晰、购房合同和物业服务合同中对这类物业的使用和收费的约定非常模糊，有的甚至根本没有约定，似乎天经地义地产权就归开发商或者收益就归物业管理公司，从而导致业主在使用缴费和收益管理上与物业管理公司发生矛盾。

4.物业服务收费的内容和性质不明确。现阶段物业管理公司的利润主要来源于物业服务费的收取，如果物业管理公司能够科学地计算其支出并透明地运作，那么物业服务费将不难收取，但是事实并非如此。另一方面，如水、电、气以及有线电视等费用的收取，本应由社会公用部门直接向业主收取的责任被变相转嫁到物业公司头上，使物业公司成为了“第一缴款人”的角色，为物业收费纠纷带来了诸多的隐患。

5.物业服务收费的标准模糊。由于现有的住房制度从福利型向市场型过渡，适应各种经济承受能力的商品房、经济适用房、福利房等同时并存，使得物业管理服务收费的标准变得十分复杂。目前国内的物业服务收费标准主要以住宅档次来划分，而住宅档次本身就是很模糊的概念，各地政府对此的规定也是不尽相同。由于制定物业服务收费价格的渠道不一样，没有统一的原则，一般业主很难全面了解，在具体施行时就容易发生矛盾。

6.物业服务质量难以界定。我国物业管理条例只规定物业管理事项，服务质量由双方在物业服务合同中进行约定。由于物业服务本身存在项目多、标准难以量化等特点，从而给本来就对物业服务认识尚浅的业主带来许多困惑。如物业管理公司的安保义务法律应如何规定、业主与物业管理公司之间应如何约定？如果业主的家庭财产安全在小区各项安全设施的严密监视之下仍然受到侵害，恐怕不是一句“安保义务应与其收费标准相适应”就可以解决的。

三、物业服务收费纠纷的解决对策

1.完善物业管理服务合同，严格依约行事。从物业服务开始就制定双方权利、义务明晰的服务合同，详尽地约定服务范围、项目、标准与收费方式及违约处罚办法等，为后期减少纠纷、方便纠纷解决打下良好基础。

2.提供灵活的计费方式和收费办法 。企业可以尝试提供弹性服务项目，按项目不同明明白白收费，给业主以更多、更灵活的选择权和知情权，做到收费公开、透明，并定期公示，让业主切实享受到对物业服务的知情权等，从而增强业主交费的主动性。另外企业在具体收费服务时应及时通知业主，在交费时间、收费方式等方面给业主提供真正的便利。

3.规范物业企业的管理。作为物管企业，首先要注重企业内功的提升。在规范自身行为、完善管理的同时，有必要在充分考察的基础上，启动物业管理培训工程，确保所有物业管理人员持证上岗；同时进行职业道德，提高物业管理人员的素质，使物业管理企业在正确定位的同时，主动采取换位思考的方式，真正做到“以人为本”，为业主提供质价相符、周到细致的服务。

4.做好收费投诉处理，加强多方沟通。业主的投诉是业主反映物业服务问题的渠道之一，企业一定要及时认真地做好投诉的处理，多走访业主，对那些不了解情况、不理解收费道理、不明白收费用场、误解物业管理企业要为建设环节负责的欠费业主，针对性地多做沟通说服工作，进一步减少收费纠纷发生的可能性。

5.借助业主公约和业主委员会的力量。业主公约是由业主共同订立的有关物业的共有部分和共同事务管理的协议，对全体业主具有约束力。按时依约交费是业主公约规定的每个业主的应尽义务。物业管理企业应充分重视业主公约的作用，积极宣讲业主公约的精神，组织督促业主履行业主公约，发挥业主公约的基础制约作用。同时，还可以要求业主委员会履行《物业管理条例》赋予其帮助企业追讨欠费的义务。

6.必要时通过法律途径解决。通过法律途径解决物业收费纠纷是一种综合成本很高（费时、耗财、伤感情）的办法，但在调解失效、仲裁无果的情况下，纠纷双方或多方走向诉讼程序似乎成了唯一的选择。

7.完善非司法调解制度，发挥政府主导作用。在政府主导下，建立分级调处的工作制度，充分发挥社区、街道办事处等各级组织层层调解的作用，同时成立物业收费纠纷调解委员会，广泛吸纳律师、物业管理专家等专业人士，开展物业纠纷专项排查调处工作，尽可能使物业收费纠纷所造成的危害最小化。在当前构建和谐社会的大前提下，只有在政府主导作用下，在健全、完善相关法律法规的前提下，积极调动、充分发挥社会各个方面的作用，才能将物业收费纠纷所造成的矛盾及危害降到最小，才能更好地体现“构建和谐社会”、打造“和谐人居”的要义。

8.物业服务处收费员岗位职责 篇八

1、熟悉掌握出纳帐的记账原则和方法，建立、健全现金、银行存款日记账和其它账目，定期核对，做到账目清晰、手续完备、账账相符、帐表相符，日清月结，准确无误。

2、严格执行财务制度，对现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料的保管。

3、敢于坚持原则，敢于向违反财经纪律的违法违纪行为做斗争，忠于职守，以身作则遵守国家财经政策和财会制度等法令和法规，一丝不苟地严格执行会计制度。

4、按照有关规定，办理经营收入及费用报销等现金收支或银行转账手续。

5、负责统一管理服务处的发票和收据。

6、掌握微机的基本操作方法和物业管理电脑程序，建立、健全电脑财务档案，熟悉电脑收费操作。

7、负责管理银行账户，办理银行结算业务，月终及时对账，并根据需要编制银行存款余额调节表。维修员岗位职责

1、负责所辖区域各类供水、供电设备和公共设施设备的维修保养：严格按照操作规定√：作，确保白身及他人人身安全；

2、熟悉所辖区域的供水、供电、供气、消防、弱电通信系统等管线线路的控制位置、性能、走向利使用情况，确保各种设备的止常运行；

3、每天负责巡查实施设备的运行情况，并认真做好记录，发现问题及时处理，确保水、电、暖的正常使用；

4、负责每周两次对各类实施设备进行清沽，保持室内设备的清沽，并按照有关规定对实施设备进行日常保养工作；

5、负责按时做好住户及公共场所的水、电表的抄表工作，做好水、电费等类报表工作：

6、负责完成住户、商户的特约维修服务；

7、负责所辖区域的公共设施和消防设备的巡查、记录和维护等；

8、完成上级领导利公司交办的其他任务。市管员岗位职责

1、按规定穿着制服并佩戴工牌上岗；

2、负责维护所辖区域的公共秩序，保持道路、消防通道的畅通；

3、认真做好设备设施的巡视检查一作，切实做好防火、防盗、防破坏和防自然灾害上作。发现不安全冈素应立即杏明情况，排除险情，并及时报告主管领导及相关部门处理：

4、负责所辖区域的车辆进出、停放及安全管理]-作；

5、发现偷盗、流氓等违法犯罪分子，应立即擒获，并及时扭送公安部门处理；

6、发现打架、吵架、斗殴等行为时，要立即制止；

7、对所辖范围内践踏草地、乱散发J一告、捡垃圾等闲杂违章人员进行规范和监督管理；

8、严守岗位，保持警惕，文明执勤，礼貌待人，妥善处理上岗时遇到的各种问题：

9、认真填写各类记录，做到准确无误；

10、负责所辖物业区域的卫生检查维护工作： 保洁员岗位职责

1、按责任划分负责本辖区楼道楼楼梯、车棚、道路、草地、雨棚、平台、公共场地、路灯、各种标志的清扫清洁；

2、负责各公共场地、楼道楼梯扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具等的清洁工作；

3、负责住宅小区楼道内地下室的杂物清理。

4、按要求对责任区内的垃圾池、垃圾箱进行清洗。

5、保管好各自所使用的清洁工具，不得损坏和丢失。

6、对责任区和违章行为进行劝阻和制止。

7、完成领导交办的临时性工作任务。

苹果苑物业服务处

各 岗 位 规 章 制 度

2011年3

9.浙江省物业服务收费管理实施办法 篇九

浙价服〔2005〕80号

各市、县（市、区）物价局、建委（建设局）、房地产管理局（处）：

现将《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。执行中的情况和问题请及时反馈省物价局、省建设厅。本办法实施前，按原来的价格管理形式，已由各级政府价格主管部门核定（确认）物业服务收费标准的，执行期限按原文件规定。

浙江省物价局

浙江省建设厅

二○○五年三月二十八日

浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）

第一条

为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条

凡在我省行政区域内从事物业服务并收费的物业管理企业，以及对物业服务收费实施管理的各级政府价格主管部门和房地产行政主管部门（以下简称物业主管部门），均应遵守本办法。

第三条

本办法所称的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用。

第四条

省物价局会同省建设厅负责全省物业服务收费的监督管理工作，制定全省物业服务收费的管理办法。市、县人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门负责本行政区域内的物业服务收费政策的实施和监督管理工作。

第五条

物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则。

第六条

本办法所指的物业服务应当包括以下内容：

（一）房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养；

（二）物业管理区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理；

（三）公共绿地、花草树木的养护管理；

（四）公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作；

（五）物业的档案资料管理；

（六）物业管理企业接受委托的其他公共性服务内容。

第七条

物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅小区（不包括别墅等高标准住宅，下同）的前期物业服务收费实行政府指导价；非住宅物业、别墅等高标准住宅，以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。

第八条

普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价。各市、县价格主管部门会同同级物业主管部门可参照《浙江省普通住宅小区物业服务收费等级考评目录》或中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》，结合当地实际，制定本行政区域的物业服务等级考评办法，并按照按质论价、补偿成本和合理盈利的原则确定物业服务各等级的收费参考标准，定期向社会公布。

普通住宅小区物业服务等级可以采用评分的形式确定，也可以采用规定各等级服务内容、服务标准的形式确定。同一城市范围内物业服务等级考评办法和收费参考标准应当一致。

普通住宅小区物业服务成本构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；

（四）办公费用；

（五）物业管理企业固定资产折旧；

（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（七）经业主大会同意的其它费用。

第九条

各普通住宅小区物业服务等级、收费标准，在业主委员会成立前，由物业管理企业（或开发建设单位）按照所在地物业服务等级考评办法和收费参考标准，拟定本小区物业服务等级和具体收费标准后向当地价格主管部门申报；价格主管部门对其进行考评并核定中准价格及浮动幅度。具体收费标准由物业管理企业（或开发建设单位）在核定的中准价格及浮动幅度范围内确定，并在物业服务合同中明确。

业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理企业参照所在地物业服务等级考评办法和收费参考标准，评定本住宅小区物业服务等级、具体收费标准，并在物业服务合同中明确。

第十条

实行前期物业管理招投标的普通住宅项目，由房地产开发企业根据住宅小区实施物业管理服务的方案，依据所在地物业服务等级考评办法和收费参考标准向当地价格主管部门申报物业服务等级和具体收费标准，并在价格主管部门核定的中准价和浮动幅度内通过招标确定具体收费标准。

第十一条

物业管理企业在申报物业服务收费时，应向价格主管部门提交工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》、房地产行政主管部门核发的《物业管理企业资质证书》、《物业服务合同》、物业服务收费的申请报告、住宅小区物业管理的具体实施方案及成本测算等资料。

实行前期物业管理招投标的项目，由房地产开发企业向价格主管部门提交物业服务收费申请报告、小区设施设备的配置情况、物业管理服务方案等资料。

第十二条

物业管理企业应当按照国家、省有关明码标价的规定，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第十三条

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

第十四条

业主委员会（或开发建设单位）与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指业主向物业管理企业预交物业服务费用，物业管理企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十五条

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的监督。

业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。业主或业主委员会对公布的收支账目有异议的，可聘请有资质的中介机构进行审计。

第十六条

实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

第十七条 电梯及由物业管理企业管理的增压水泵等高能耗设施运行所需电费可列入物业服务成本，也可单独按实另行分摊，具体由各地价格主管部门确定。无电梯、增压水泵等高能耗设施、设备的多层住宅，业主享受公共性服务除向物业管理企业缴纳物业服务费外，不再分摊其它费用。

第十八条

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。

第十九条

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述企业委托代收上述费用的，双方应当签订合同，物业管理企业可向委托方收取代办服务费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十条

物业服务费可以预收，具体由物业管理企业按照与业主委员会签订的《物业服务合同》所约定的时限向业主、使用人收取；未作约定的，预收期不得超过12个月。物业服务费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收。

第二十一条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费。

第二十二条

物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的，其它部门和单位不得再向业主、使用人重复收取性质和内容相同的费用。

第二十三条

对住宅小区实施物业管理过程中涉及的车辆停泊服务、装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等收费,按政府价格主管部门相关规定执行，政府价格主管部门未作规定的，由委托双方协商确定。

第二十四条

违反本办法规定的价格违法行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十五条

本办法由省物价局负责解释。

第二十六条

10.银行服务收费有规可循 篇十

《暂行办法》规定，根据服务的性质、特点和市场竞争状况，商业银行服务价格实行政府指导价和市场调节价两种方式，以市场调节价为主，政府指导价为辅。也就是说，银行在对服务收费的定价过程中，市场机制占据主导地位，政府调控处于次要地位，并且这两者是有机结合、不可分割的。这有利于增加银行服务收费定价的市场化成份，淡化行政色彩。其中政府指导价所占比例很小，主要涉及银行结算等对公业务和少量对私业务，其余服务收费由市场调节。由于银行结算关系整个支付清算系统的安全性，为了防止和控制系统性风险，目前还必须制定政府指导价。银监会、发改委根据对个人、企事业的影响程度以及银行服务的市场竞争状况确定的商业银行服务项目实行政府指导价，其原因则在于目前国内银行业在地区间发展很不平衡，银行竞争还不充分，如果商业银行对其他未知的服务项目进行自行定价，可能会损害居民和企业的合法权益。

1、人民币基本结算类业务，包括：银行汇票、银行承兑汇票、本票、支票、汇兑、委托收款、托收承付；

2、中国银监会、国家发改委根据对个人、企事业的影响程度以及银行服务的市场竞争状况确定的商业银行服务项目。

市场调节价

除前款规定外，商业银行提供的其他服务项目。

《暂行办法》指出，实行市场调节价的服务价格，由商业银行总行、外国银行分行(有主报告行的，由其主报告行)自行制定和调整，其他商业银行分支机构不得自行制定和调整价格。商业银行服务收费的定价权限集中于总行，由总行统一设立或变更收费项目、调整收费基准价格和浮动幅度，既可以使银行拥有灵活制定和调整服务价格的自主权，又可以在同一银行系统内保持服务定价的统一性。商业银行制定和调整价格时应充分考虑个人和企事业单位的承受能力，这就要求银行制定和调整的服务价格应当与个人和企事业单位的承受能力相适应，而不能超过之。商业银行实行市场调节价的服务项目及服务价格，由中国银行业协会通过适当方式公布，接受社会监督。

《暂行办法》强调，商业银行办理收付类业务实行“谁委托、谁付费”的收费原则，不得向委托方以外的其他单位或个人收费，这使得委托方的权利和义务相匹配、相对等。商业银行不得对人民币储蓄开户、销户、同城的同一银行内发生的人民币储蓄存款及大额以下取款业务收费，大额取款业务、零钞清点整理储蓄业务除外。反过来说，同城的不同银行间发生的人民币储蓄存款、不同城的银行(不论是同一银行还是不同银行)间发生的人民币储蓄存款以及大额取款业务、零钞清点整理储蓄业务都是要收费的。

11.物业收费难原因及对策 篇十一

一、相关概念

(一) 物业的内涵。

“物业”一词源于港澳台地区及东南亚国家, 是由英语“Estate”或“Prop erty”翻译而来的, 含义是“财产、资产、拥有物”, 是一个广义的范畴。而现实中, 我们所说的物业是一种狭义的范畴。狭义的物业是指已建成并投入使用的各类建筑物及其配套的设备、设施和场地。

(二) 物业管理的含义。

物业管理是一种和房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合管理, 是与随着住房制度改革的推进而形成的产权多元化格局相衔接的统一管理。

(三) 物业服务收费。

物业服务收费, 是指物业管理企业按照物业服务合同的约定, 对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修, 维护相关区域内的环境卫生和秩序, 向业主所收取的费用。物业管理服务收费分为三部分:公共性服务收费、公共代办性服务收费和特约性服务收费。 (1) 公共性服务是物业管理企业面向所有业主或使用人提供的最基本的管理与服务, 其基本项目包括:房屋修缮装修及其管理、房屋设备设施的管理、环境卫生管理、绿化管理、治安消防管理、小区内道路车辆管理等, 其费用构成包括物业管理企业员工工资及福利费、公用设备设施的维修养护费、清洁费、保安费、绿化费、办公费、固定资产折旧费、税金和利润等9项因素; (2) 公众代办性服务费是物业管理企业为业主或使用人代缴水、电、煤气费等而进行服务所收取的费用; (3) 特约服务费是为满足物业产权人、使用人的个别需求, 物业管理企业事先设立服务项目, 并将服务内容质量与收费标准公布, 当业主或使用人需要这种服务时, 接受其委托而提供服务所收取的费用。主要包括交通工具保管和应业主要求所提供的搬家、运送液化气瓶、煤炭等劳务费用;个人家电、办公设备、户内水电管线设备、仪表的维修、报刊信函收递分发等费用。

(四) 物业服务收费原则。

根据2004年1月1日下发的《物业服务收费管理办法》的规定, 物业管理收费原则为“合理公开, 收费与服务水平相适应”。

二、物业管理收费难的原因分析

(一) 物业服务与承诺不符。

笔者认为, 物业收费难最主要的原因在于物业公司的服务与承诺不符。目前, 大部分物业公司都属于“建管一家”型, 或者“投标中的”型。第一种情形下, 开放商为了能够更好地销售住房, 给购房者提出很多项优厚的服务承诺, 当这些潜在的业主变成真正的业主后, 发现物业的服务与之前的相差甚远, 不愿意缴纳物业管理费;第二种情形下, 物业公司为了能够中标, 提出的服务承诺都是物美价廉, 等真正入主之后, 也不能达到承诺的标准, 导致业主愤愤不平, 不相信物业公司, 抵制缴费。

(二) 物业有偿消费观念落后。

目前, 整个社会对物业管理的认识还处在一个较低水平, 人们普遍对这个新兴的行业不很了解, 许多业主尚未树立物业有偿消费观念。有位业主到物业质问, 我住我的房, 凭什么给你们交钱。客服主管解释说, 工作人员的工资、基础设施的维护都是需要从物业费中出的。业主喊道, 我又没有用过这些基础设施, 凭什么要我交钱, 你们说不通我。在“分房修房靠单位”传统观念的影响下, 人们还没有形成要花钱买物业管理消费的观念和习惯——既希望享受服务, 又不愿意交纳相应的费用。另外, 物业行业不同于其他服务行业, 这种先服务后收费的方式, 本身就使得物业收费处于被动局面。园区中的某些业主还没有形成一种像缴纳水电费那样的习惯, 没有认识到物业管理服务的必要性。好物业维护好楼盘, 好物业增值好楼盘的观念还没有被大多数人接受。

(三) 物业管理服务收费偏高。

现代城市的许多小区, 都尽力塑造出城市富人区或高尚社区的感觉, 但事实证明, 更多入住在这些小区的工薪阶层, 是“负人”, 即大部分业主都是在负债的情形下入住的。而高层和小高层的存在, 电梯的普遍使用, 现代化通讯工具以及可视系统等都提高了物业收费的标准。负债入住以及物业费的偏高, 是很多人抵制或延迟缴费的一个原因。

(四) 物业管理的服务内容不明确。

2007年笔者所在的小区发生一起小汽车丢失事件, 由于是免费停车场, 加之事件根源在于业主醉酒忘锁车门, 因此经法院宣判, 此事件系业主自己的责任, 物业公司不予负责。尽管如此, 该业主仍以此为理由拒交物业费。这种认识表现出业主对物业管理企业所进行的服务和责任的主张上, 随意拓宽了物业管理的外延和内涵, 从而对物业管理企业的责任要求超出了合理的范围。

2004年1月1日出台的《物业服务收费管理办法》规定的收费原则为:合理公开, 收费与服务水平相适应。物业的服务水平业主看得见, 但是收费标准业主却看不见。这必定会引起业主的猜疑和不信任, 无益于双方的沟通, 增加了收费的难度。

三、物业管理收费难的解决对策

(一) 物业公司应质价相符。

如果属于建管一家的情形, 物业管理的早期介入可以有效避免工程质量的遗留问题, 在公共设施的建设上物业公司也可以根据业主需求, 提出更加合理化的建议。然而, 现实的情形是很多物业公司的前期介入也只是在走形式。这样的物业管理企业往往不进行严格承接验收, 稀里糊涂就接管过来。笔者认为, 我们可以借鉴近邻日本的做法。日本政府就非常重视早期介入的作用。他们要求在房屋销售时, 一定要确定物业管理单位。实际上, 物业管理公司在房屋设计、规划阶段已经介入, 另外在房屋出售时, 物业管理公司也已经制定出20年的维修养护计划。我们要求物业公司早期介入的工作重点是制订《工程服务计划》, 其包括:对建安工程、附属工程和室外工程进行补充设计漏项、完善使用功能;优化系统设计、完善设计细节;对绿化设计和变更设计进行审核补充设计;参与房屋建筑设备和电气设备的选型;对封建结构、隐蔽工程、装饰装修、设备安装和系统调试进行工程监理。最后, 必须严把承接验收关, 在承接验收中必须分清开发建设单位与物业管理企业的责任, 特别对于物业共用部件、共用设施设备要进行认真查验, 并与开发建设单位或业主委员会移交承接验收手续, 凡属于开发建设单位的责任由开发单位负责解决, 切不可忽视承接验收的环节, 为日后减少物业管理企业与业主的纠纷打好基础。对于投标选中的物业公司, 应该本着诚信为本的精神, 做出的承诺要努力践行, 如果不能真正实现, 可以自己降低物业费收费标准, 使得收费与服务相符。

(二) 加大宣传力度。

为使业主和物业公司建立良好和谐的关系, 解决物业管理收费难的问题, 物业管理公司应对业主加强物业法律法规、物业管理知识宣传。在日常的管理中利用不同的宣传形式, 如使用公告栏、宣传栏等向业主进行宣传。物业公司还可以根据业主的特点, 不定期组织物业管理的相关知识的宣传活动, 与业主互动交流, 使业主对物业管理企业的运作、物业服务费的构成及相关法律法规有更直观、更清晰的认识, 并逐渐树立起正确的物业消费观念和物业消费意识, 让他们切身体会到他们才是物业管理的最大受益者。物业管理公司要以更良好的管理与服务让广大居民切实感到物业管理所带来的变化, 从而唤起他们的参与意识。此外, 在收费问题上, 要使各级政府部门认识到此事事关物业管理行业的生存发展。只有政府、物业管理公司、业主共同提高认识, 才能真正解决物业管理收费的难题。

(三) 制定合理的价格标准, 对低收入者适当补贴。

首先, 对不同的住宅区根据居民的不同情况, 制定合理的物业费标准, 与业主协商确定, 明码标价, 力争达到业主与物业公司的双赢。同时, 国家对一些收入很低确实交不起物业费的贫困户, 要制定像廉租房、公房租金减免那样的减免补贴政策及具体标准, 物业公司在不损害其他业主利益的前提下, 适当降低例如回迁户的物业费, 使交不起物业费的贫困户的物业费也能有一个合理的解决途径。

(四) 增强物业管理服务费收支的透明度。

我国在2006年提出物业费公开这个服务理念。事实上, 增强物业管理服务费收支情况的透明度, 是业主知情权的重要表现形式。业主、物业使用人不仅有交纳物业管理服务费的义务, 同时也有知道物业管理服务费用在什么地方, 花到哪里的去的权利。物业管理企业有义务按照《物业服务收费管理办法》和《物业服务收费明码标价规定》的要求, 不仅要将物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示, 以接受业主、物业使用人的查询和监督。因此, 可以推行综合收费卡制度, 就是将居民的水费、电费、煤气费、物业费等统一存储在一个卡中, 业主或物业使用人每月到指定代收代缴银行或收费部门划卡结算。如果卡中所存资金不足, 其水、电、煤气等均不能使用。这样不仅可以减少大量的收费人员, 提高办事效率, 降低服务成本, 而且也是保障居民消费应收尽收的好办法。

四、总结

现阶段, 我国的物业管理刚刚起步, 业主有偿消费的观念还没有确立, 物业公司的服务往往难以满足业主的要求, 增加了物业收费的难度。笔者认为, 改善物业收费难的问题, 需要物业公司和业主共同努力, 只有收费标准的透明, 才能使现有问题得到更好的解决。

参考文献

[1]赵秀池, 谭善勇.物业管理实务[M].北京:中国林业出版社, 2000.

[2]颜真, 杨吟.物业管理危机处理及安全分析[M].成都:西南财经大学出版社, 2002.

12.郑州市物业服务收费管理实施办法 篇十二

第二条 本办法适用于具有独立法人资格，并取得物业管理资质的物业管理企业，在我市及县(市)建成区范围内提供社会化、专业化物业服务的收费管理。

第三条 物业服务收费是指物业管理企业按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条 政府提倡业主通过公开、公正、公平的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，积极促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条 物业服务收费实行分级管理，市和县(市)政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第七条 我市物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅(指多层住宅、高层住宅)物业服务收费实行政府指导价(普通住宅区已成立业主委员会和业主在签定房屋买卖合同时已约定物业服务内容和收费标准的除外)。

写字楼、别墅、公寓、商铺等其他各类物业服务收费实行市场调节价。

第八条 实行政府指导价的物业服务收费，由市、县(市)价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应等级的基准价和浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业按规定的基准价和浮动幅度，在物业服务合同中约定。无法约定的执行政府发布的基准价标准。

第九条 实行市场调节价的物业服务收费，其收费形式和收费标准由业主、业主大会与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十一条 物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

物业服务成本构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用;

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3、物业管理区域清洁卫生费用;

4、物业管理区域绿化养护费用;

5、物业管理区域秩序维护费用;

6、办公费用;

7、物业管理企业固定资产折旧;

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

第十二条 物业服务收费按业主房屋产权面积收取。已办理房屋所有权证的，以房屋所有权证登记建筑面积为准，建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与共用房屋分摊面积。未办理房屋所有权证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。另有约定的除外。

第十三条 物业服务费用由物业产权人自办理入住手续之日起按月缴纳。经双方协商可预收物业服务费，但预收期限不得超过3个月，另有约定的从其约定。

第十四条 与普通住宅区配套的学校、幼儿园等物业服务收费按不超过所在住宅区物业服务收费标准的原则，在物业服务合同中约定。

第十五条 业主或使用人房屋装修期间，物业管理企业不得向业主或使用人、装修人收取正常物业服务费以外的其它任何费用。装修期间产生的建筑垃圾由业主或使用人自行按规定处理的，物业管理企业不得收费;委托物业管理企业处理的，清运收费按规定由业主与物业管理企业协商确定。

第十六条 物业管理企业应当遵守国家价格法律、法规和规定，严格按照物业服务合同约定的服务内容、标准和收费项目、收费标准执行，为业主提供质价相符的服务。

第十七条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。业主违反物业服务约定合同逾期不缴纳物业服务费的，物业管理企业可督促限期缴纳或依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

物业产权发生转移时,业主或物业使用人应结清物业服务费用。

第十八条 因开发建设单位未按时交给物业买受人或已竣工但尚未出售的空置住房，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

第十九条 任何单位和个人利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应征得相关业主、业主大会和物业管理企业的同意，所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十条 物业管理区域内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等部门应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十一条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十二条 物业管理企业根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，收费标准由协议双方约定。

第二十三条 各物业管理企业应当按价格主管部门规定实行明码标价，在物业管理区域内显著位置，将物业服务内容、服务标准以及收费依据、收费项目、收费标准等有关情况进行公示，接受业主及社会的监督。

第二十四条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十五条 本办法由郑州市物价局和郑州市房地产管理局按各自职责负责解释。

第二十六条 本办法自二00四年八月一日起执行。以前印发的物业管理服务收费政策和批准的有关物业收费标准同时停止执行。

★ 马鞍山市机动车停放服务收费管理实施细则

★ 收费管理方案

★ 收费管理自查报告

★ 律师管理工作总结

★ 搜索引擎收费服务协议书

★ 搜索引擎收费服务协议

★ 安徽省行政许可中介服务管理办法全文

★ 连云港市出台养老机构服务收费管理实施细则

★ 停车收费管理规定

13.物业公司增值服务收费 篇十三

各县区物价局、房产和住房保障局，市区各物业服务企业、房地产开发企业，各专营公司：为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》和《山东省住宅物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定《临沂市住宅物业服务收费管理实施办法》，现印发给你们，请认真遵照执行。

临沂市物价局办公室2011年12月29日印发

附件：

临沂市住宅物业服务收费管理实施办法

第一条为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》和《山东省住宅物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内的物业服务、收费及监督管理。

第三条本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。

第四条提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场形成。

第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

第六条市、县（区）政府价格主管部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内物业服务收费的日常管理和监督检查工作。

第七条住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价。兰山区、河东区、罗庄区、经济开发区、高新技术开发区、临港经济开发区区域内基准价格及浮动幅度由市价格主管部门会同同级物业主管部门制定，报同级人民政府批准并每年向社会公布；各县价格主管部门会同同级物业主管部门制定各自区域内的基准价格及浮动幅度，报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在相应服务等级规定的基准价和浮动幅度内约定，并列入购房合同中。

非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。

第八条普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。

物业服务等级标准分为一星级、二星级、三星级、四星级和五星级五个等级。其中一星级为最低等级，五星级为最高等级。具体见附件三。

第九条普通住宅物业服务成本包括：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务企业的固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

供水二次加压设备运行电费和供热换热站、加压设备运行电费、水费由供水、供热单位承担，不得列入物业服务成本。

第十条物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业服务合同内容。

前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当适当减免，减免比例不应低于20%，具体减免比例应当在前期物业服务合同中约定，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

第十一条业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳。

业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。

物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不超过半年。

第十二条物业服务费按照法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收。已办理产权证的，以《房屋所有权证》记载的房屋面积计收；未办理房产证的，按购房合同标明的房屋建筑面积计算。

改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室实行市场调节价，按相应的经营性用房物业服务费标准收取。

第十三条房屋交付后空置一年以上的，其物业服务费按实际执行标准的80%交纳物业服务费，合同另有约定的，从其约定。

第十四条车位租赁费实行政府指导价，兰山区、河东区、罗庄区、经济开发区、高新技术开发区、临港经济开发区区域内基准价格及浮动幅度按市政府发布的指导价格执行；各县价格主管部门会同同级物业主管部门制定各自区域内的基准价格及浮动幅度，并报同级人民政府批准。具体收费标准由承建人与建设单位在规定的基准价和浮动幅度内约定。

第十五条物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。

停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。

业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。己购买车位但未停放车辆的，停车服务费按80%交纳。

第十六条占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会确定，所收费用属于全体业主共有。

第十七条物业服务企业对车辆实行出入证（卡）管理的，应当为业主或者物业使用人免费配置出入证（卡）。因遗失、损坏需要补办证（卡）的，可以按照每证（卡）最高100元的标准收取工本费，除此之外不得再另行收取押金、门禁系统管理费、运行费。

第十八条物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。

除前款规定以外的其他外来车辆，停放超过2个小时的，可以收取一定停车费用。

第十九条供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。

专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第二十条业主装修房屋，施工前应与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议，缴纳装修保证金，装修保证金的收取和退还由业主或者物业使用人与物业服务企业在住宅装饰装修服务协议中约定。在业主装修完毕后，经物业管理企业检查验收合格，装修保证金应自检查合格之日起90日内退还业主。除此之外，物业服务企业不得以任何名目向业主或物业使用人收取押金、保证金。业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用。按有关规定自行清运的，物业服务企业不得收费；委托物业服务企业处理的，建筑垃圾清运收费由双方协商确定。

业主或物业使用人按规定缴纳了物业服务费后，物业服务企业不得再向业主或物业使用人收取装修电梯使用费、装修管理费及与装修相关的管理费用。

第二十一条安装并使用中央空调和集中式太阳能的普通住宅小区，其运行费用物业服务企业应单独列账，并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。

第二十二条物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十三条物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律法规政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。

第二十四条物业服务企业应在物业管理区域内显著位置，将服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、价格举报电话12358等进行公示，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。

第二十五条业主委员会应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支帐目。第二十六条物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以各种理由拒绝交纳。业主拒不缴纳物业服务费的，物业服务企业可依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负有连带责任。

物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

第二十七条市、县政府价格主管部门对物业服务收费实行成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

第二十八条政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚：

（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；

（二）低于服务等级要求提供服务并收费的；

（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

（四）强制服务并收费的；

（五）不按规定实行明码标价的；

（六）其他违反价格法律、法规规定的行为。

第二十九条本办法实施前已签订物业服务合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。

未成立业主委员会的老旧小区按原规定执行，确需调整标准的，经业主大会同意，可按本办法规定执行。

第三十条其他管理人的物业服务收费可参照本规定执行。

第三十一条本实施办法自2012年1月1日起施行。临沂市物价局、建设局、房产管理局《关于制定临沂市城市住宅小区物业服务收费标准的通知》（临价费发〔2005〕24号）同时废止。

附件一：临沂市区普通住宅前期物业服务政府指导价格

附件二：临沂市区普通住宅小区停车服务费、车位租赁费政府指导价格

附件三：住宅物业服务等级标准。

附件一：临沂市区普通住宅前期物业服务政府指导价格