住宅产业化调研报告

2024-09-03

住宅产业化调研报告（精选8篇）

1.住宅产业化调研报告篇一

关于我省住宅产业化发展情况的调研报告

文章来源：中国建设报更新时间：2013-11-22 浏览次数：

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房地产业作为拉动国民经济持续增长的主导产业，近十几年来，为湖南省经济社会发展作出了巨大贡献。在全面贯彻落实中央新的宏观经济政策大背景下，湖南省房地产业正面临重大机遇和挑战。大力发展住宅产业化是房地产业调整结构、转型升级的必然选择，对于加快“四化两型”、“四个湖南”建设，促进全省“三量齐升”，推动经济发展方式转变，将起到强大助推作用。为此，湖南省委政策研究室与湖南省住房城乡建设厅组成联合调研组，赴北京、上海、沈阳等地开展调研，并结合本省实际，提出住宅产业化发展建议。

推进住宅产业化的必要性和紧迫性

住宅产业化主要指用工业化生产的方式来建造住宅。住宅产业化有利于实现节能减排，推进绿色安全施工，提高资源能源使用效率；有利于提高建筑空间健康指数和舒适程度，改善人居环境；有利于提高住宅科技含量和劳动生产率，促进产业结构调整。湖南作为两型社会综合改革试验区，加快住宅产业化发展尤显必要和紧迫。

住宅产业化是实现房地产业转型升级的必然要求。传统住宅产业科技含量低，费时费力，作业艰苦，加上资源日益紧缺、成本持续上升、生态环境日趋恶化，特别是质量通病无法根除、建筑工地安全事故频发等现状，必然要求以现代制造的生产方式对整个住宅产业进行工业化革命和产业链重构，实现建筑设计标准化、构配件生产工厂化，施工机械化和组织管理科学化，确保提升住宅产业劳动生产率和工程建设整体质量，降低对资源、能源的消耗，实现房地产业转型升级。

住宅产业化是建设节能省地环保型住宅和绿色建筑的迫切需要。湖南省工业化率和城镇化率分别达到41.3%和46.65%，正处于住宅产业化与城镇化互动发展的关键时期。一方面，城镇化的快速发展、建设规模的不断扩大，为住宅产业化发展提供了良好的基础条件；另一方面，住宅产业化为城镇化带来了新的产业支撑，通过工厂化生产可有效解决农民工就业，促进农民工向产业工人和技术工人转型。由此发展省地节能环保型住宅和绿色建筑，提升建筑质量，降低资源、能源消耗，保护生态环境，优化资源配置，推动本省“四化两型”建设。

住宅产业化是发挥湖南省基础优势，打造战略型支柱产业的重要方向。在国家推进中部崛起和产业转型升级的大背景下，湖南省正面临着承接产业转移的机遇，同时也面临着培育发展新型产业的压力。

我国住宅产业化起步较晚

我国的住宅产业化起步较晚，实际运用操作案例是香港从1953年开始启动以建造公屋为代表的住宅工业化项目。目前香港近1/3的居民都居住在政府提供的公屋中，而这其中有近50%的公屋是香港房委会建造的标准化住宅，即工业化住宅。

内陆地区，1992年正式提出迈向住宅产业化。住房和城乡建设部成立了住宅产业化促进中心，出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》

和《国家住宅产业化基地试行办法》，已在沈阳、大连、深圳、济南、合肥建立了5个综合试点城市，山东、北京、江苏等34个住宅产业化基地以及12家开发企业联盟和22家部品生产企业。同时，各地相继出台了支持住宅产业化发展的政策。如北京，到2015年产业化方式建造的住宅达到当年开工建筑面积30%以上，累计示范面积超过1500万平方米，建产业化住宅，奖励3%建筑面积。在上海，整体装配式住宅预制装配率大于25%及以上的项目提供100元/平方米的补贴。

湖南省住宅产业化的现实基础与薄弱环节

湖南省的住宅产业化实践起步于上世纪90年代末期，是国内较早发展住宅产业化的省市之一，具备良好的发展基础和强劲的发展趋势。主要表现在：

（一）有发展强势的生产企业。以远大住宅工业有限公司（以下简称远大住工，主要为预制装配整体式钢筋混凝土结构技术体系）和远大可建科技有限公司（以下简称远大可建，主要为装配式斜支撑钢结构建筑技术）为代表的住宅产业化企业，已成为全国住宅工业化领军企业。其工业化PC（指用工厂化预制构件拼装）构件产能已达到800万平方米，远高于具有现代建筑产业之乡沈阳340万平方米的产量。

（二）有良好的产业技术支持。湖南省住宅产业化技术研发水平领先全国，引领行业发展。“预制装配整体式钢筋混凝土结构体系”工业化制造体系已形成；并以信息化仿真技术（BIM技术）作为可持续、科学设计和管理工具，已形成完整的工业化生产体系、标准化设计体系、装配化施工体系、规范化管理体系、“四新”（新技术、新工艺、新产品、新设备）技术和成套部品应用体系、一体化装修体系。科研实力不断加强。湖南省已申请并通过了超过100项与住宅产业化有关联的专利，形成成套厨具、整体厨房、整体浴室、模板、PC构件等住宅产业化成果，新型墙体材料应用比例超过82%；已组建绿色建筑产学研结合创新平台、建筑围护结构节能技术产学研结合创新平台、地源热泵建筑应用产学研创新平台和可再生能源建筑应用产学研创新平台。

（三）有一定生产规模和示范项目。2011年起，包括长沙、张家界、岳阳、株洲、湘潭等部分市州先后试点住宅产业化项目，至目前为止，湖南全省已建设了约130万平方米的产业化住宅。产业化项目涵盖了保障房、商品房、酒店、写字楼、别墅等类型，已有株洲云龙行政园、岳阳凌泊湖保障房、长沙旺宁新村等十余个项目为国家住宅产业化实施项目。其中宁乡和张家界蓝色港湾两个商品房住宅项目被列入省地节能环保型住宅国家康居示范工程，“保利·麓谷林语”等4个项目获批住房和城乡建设部绿色建筑和低能耗建筑“双百”示范工程。以PC结构体系为代表的远大住工和以钢结构体系为代表的远大可建均通过了国家住宅产业化基地评审，成为国内技术最先进、规模最大、综合实力最强的龙头企业。

（四）住宅产业化市场消费前景乐观。目前，市场上建设的住宅产业化开发项目多为精装修房，销售价格与同地段、同品质的住宅价格相对平衡，建安成本因规模增加和技术创新而逐步减少，综合性价比逐步提高，消费群体较为看好。如远大住工在我省宁乡县和张家界市开发建设的蓝色港湾项目，深受消费者青睐。

湖南省住宅产业化发展虽然有一定基础，但与先进发达地区相比，还存在不可忽视的短板与薄弱环节：

（一）缺乏产业政策扶持。2011年以来，北京、上海、沈阳、浙江、安徽等12个省市先后出台多个支持住宅产业化发展的政策文件，沿海部分省市正在通过调整产业布局、产业政策等大力引导住宅产业化的发展。尤其是北京、上海、浙江、江苏、山东等经济发达地区，已将住宅产业化作为当地支柱产业之一，出台多项推广措施和支持政策，着力推进住宅产业化集群式发展。作为国家现代建筑产业化试点城市的沈阳、深圳，则将产业化作为该地区的支柱产业进行培育，并在土地、税收、标准政策、产业链布局等多方面引导发展。而我省各级政府尚未配套出台相应支持政策，住宅产业化宏观政策环境欠优，完全依靠企业的自主发展，导致阻力大、速度慢、规模小、成本高。如我省住宅产业化企业仅为2家，国家级住宅产业化基地仅为2个，与沈阳铁西现代建筑产业园220家建筑企业及相关配套企业相差甚远。

（二）产业化程度低。一是发展规模占比小，市场占有率低。在房地产业快速发展的背景下，湖南省传统的粗放型住宅建设模式仍然占据市场实施主体。据统计，湖南省产业化方式建造的住房还不到1%，湖南省PC率达到15%的项目累计面积还不到总施工面积的0.1%，市场规模发展不足，处于刚刚起步阶段。二是发展区域性受限，未形成完全竞争市场。建设产业化基地投资较大，受产业化基地条件的限制，我省住宅产业化建设项目仅在5个市州开展，推广面占35%，尚未在全省范围内形成住宅产业化完全竞争市场。三是规模效应未完全释放，单位面积成本相对偏高。由于受住宅产业化规模效应限制，产业化企业未能从规模化发展中获得成本补偿。按万科标准，PC率在30%以内，每平方米住宅建筑新增成本在300元左右，而如果超过60%，则每平方米新增成本就超过600元。同时，与现浇模式相比，增加的构件生产环节还有17%的增值税，导致住宅产业化单位面积成本偏高。四是配套产品供应不足，未形成完整产业链。住宅产业装配式住宅施工机械化程度高，前期施工机械设备需要大笔投资，规模化生产、社会化供应程度低，部品、材料以及配套产品不能跟进，未能形成完整产业链。

（三）缺乏市场培育。一是缺乏统筹规划。未充分发挥规划引领作用，未建立湖南省住宅建设的中长期专项规划，使住宅产业化建设及推广缺乏指导性、目的性和系统性。二是缺乏对优势企业重点培育。调研得知，远大住工和远大可建两家企业在外省的品牌影响力及市场占有率均高于省内。据远大住工统计，2012年5月份以来，该公司已先后接待考察客户1000余批次，共1.5万余人次，其中90%为外省考察团，北京、上海、天津、杭州、武汉、潍坊、成都、青岛等区域的地方政府均给出相当的优惠条件邀请远大住工进驻当地市场。湖南省对于住宅产业化的培育、扶持，应用推广力度不如其他省市，对企业优势的培育利用不够。三是推广机制不健全。北京、安徽等省市也相应成立住宅产业化推广机构，明确专人，专项推进住宅产业化发展工作。而湖南省各级层面尚未成立相应的管理或推广机构。四是舆论宣传缺位。据最近新华网的调查显示，有60.5%的人尚不知晓住宅产业化概念，社会舆论宣传缺位，未形成良好的市场发展氛围。

推进湖南省住宅产业化的对策与建议

（一）加强组织领导。建议成立以省住房和城乡建设厅、省发改委、省经信委、省科技厅、省财政厅、省国土资源厅、省质监局等为成员单位的湖南省住宅产业化领导机构，由省政府分管领导任负责人，省政府办公厅、省住房和城乡建设厅等部门为成员单位，负责统筹规划、组织协调、整体推进全产业链的发展培育工作。各级政府应成立相应的办事机构，明确工作重点和责任，建立健全考评机制，确保工作顺利推进，全面提高我省住宅产业化发展水平。

（二）制定扶持政策。坚持以科学发展观为统领，以推进新型城镇化建设为契机，以省地节能环保和发展绿色建筑为目标，以城镇住宅产业化为核心，以国家康居工程和保障性安居工程为突破口，依托现代化的工业技术，着力推动住宅建设方式的转变，全面提升住宅建设质量和性能，促进经济社会与资源环境协调发展。以“政府引导，整体推进，科技创新，促进转型，统筹规划，示范推广”为基本原则，制定产业发展规划，完善标准技术体系，培育市场实施主体。从土地供应，税收减免、容积率奖励、工程总承包建设、财政补贴、绿色审批、信贷支持等方面研究制定产业扶持政策，给予大力度支持。为此，建议出台《湖南省人民政府关于推进住宅产业化工作的若干意见（代拟稿）》。

（三）完善标准技术体系。一是加快完善湖南全省住宅产业化认定标准制度体系建设。要参照国际先进技术，加快完善模数协调标准、制造技术标准、建设技术标准、开发技术标准、安全操作标准和质量体系标准。二是加快住宅部品部件和整体住宅认证体系建设。对房地产开发企业资质升级、信用等级评定、商品房预售、竣工验收备案、评优评先等环节开展住宅性能和绿色建筑性能认定。三是积极推广新技术新产品。包括保温、装饰、围护与防水的预制外墙等新型墙体围护结构和技术、再生能源利用技术，实现住宅的产业化集成建设。四是支持技术改造、工法工艺创新，提高住宅生产能力和管理水平。大力开展住宅产业化企业和管理部门相关人员的分类培训，落实人才激励机制，整合相关资源，促进产学研结合，为住宅产业化发展提供智力保障。

（四）加强宣传引导。建立政府、媒体、企业与公众相结合的宣传机制，提高公众对发展节能省地环保型住宅及绿色建筑的认识，增强住宅产业化社会认知度。扩大市场需求，促进产业规模发展，催生一批材料工业、制造工业、家具家居、物流工业、电子工业、环境工程等住宅产业化配套企业，推动全产业链创新发展，形成综合产值过千亿元、完整、标准、现代、可持续发展的住宅产业化集群。

2.住宅产业化调研报告篇二

(一) 加大对标准、规范与课题的研究力度, 为住宅建造提供有利的技术保障和产业化实施手段

我们先后开展和组织了:《“十二五”住宅产业现代化发展规划》编制和修改。

完成国家“十一五”科技支撑计划子课题“典型住宅及居住区综合改造技术集成与工程示范”, 编制了既有居住建筑四项技术导则, 在全国典型气候区域已建立了15个既有居住建筑及居住区改造示范工程, 改造建筑面积约为50万平方米, 在当地起到了很好的示范作用;并且组织了部分改造工程后的节能检测, 组织撰写了15份工程案例。

开展了“冷弯薄壁型钢多层住宅技术规程”标准的研究、编制工作。完善了“冷弯薄壁型钢低层住宅技术规程”与“建筑抗震设计规范”的协调问题。编制了“住宅部品工业化技术导则”。正式启动了“住宅室内装饰装修验收规范”国家标准的编制工作。参与了“住宅装修用木制品模数尺寸”及行业标准“SIP板应用技术规程”、“透水砖应用技术规程 (报批稿) ”。参与“建筑模数协调标准”、“预制装配式混凝土结构技术规程”、“公共租赁住房的标准化套型设计和全装修指南”及“养老住区智能化系统建设要点与技术导则”的编制工作

积极开展“房地产市场形势及热点问题研究分析”课题研究, 参与了“长江流域住宅室内热湿环境低能耗控制技术研究与示范”课题中“住宅节能技术推广机制研究”、“新农村建筑低品位能源的技术及应用”、“北京市公共租赁住房性能评价标准”、“北京市保障住性房建设企业准入管理办法的研究”、“北京市公共租赁住房产业化试点实施细则”、“北京市发展公共租赁住房的路径研究”、“北京市经济适用住房和限价商品房售后政策措施研究”、“北京市公共租赁住房优良部品库准入和运行体制”等多项课题研究工作。各项研究成果为政府部门决策和政策的制定提供参考。

(二) 加强技术服务力度, 指导与推进地方产业化工作

中心在围绕部中心工作做好技术支撑工作外, 还紧密与地方联系, 各地住宅产业化工作推进有力。

近年来, 北京、上海、重庆、沈阳、深圳、山东、安徽、宁夏、河北、黑龙江等省市大力推动住宅产业化工作, 取得了明显进展。这些省市的工作情况和经验, 会上将有专门介绍。

为进一步加强对全国工作的指导, 中心将进一步完善“《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》执行情况评估研究课题”研究工作, 并准备拟写“进一步推进住宅产业现代化提高住宅品质”的文件, 为下一步产业化工作的推进做好基础准备工作。

二、围绕部中心工作, 开拓创新与时俱进, 开展技术服务性工作

(一) 建立保障性住房建设材料部品采购信息平台

国家计划未来五年全国要完成3600万套保障房的建设任务。在部住房保障司的支持下, 中心积极筹建保障性住房建设材料部品采购信息平台, 采购平台旨在为保障性住房建设提供性价比优良的住宅产品和材料, 完善保障性住房产品和服务供应体系, 为广大居民提供安全放心、节能、环保的住房。

“采购平台”将在政府主管部门的监管下, 建立保障性住房建设的信息公开和共享机制。遵循公开、公平、公正的原则, 充分吸收众多品质优良、知名度高的住宅部品、部件、材料加入采购平台。下一步将邀请各地住宅中心参与工作, 推荐好的企业进入这个平台。

“采购平台”在“博览会”期间举办启动仪式, 并对重点企业技术和产品进行推荐和突出展示。

(二) 开展2011年·中国首届保障性住房设计竞赛活动

在部住房保障司、工程质量安全监管司的支持下, 中心与<<中国建设报>>共同主办的“2011年·中国首届保障性住房设计竞赛”已于2011年6月正式启动。本次设计竞赛活动的主题是“以人为本, 安居乐业”。倡导在有限的面积标准内实现基本居住功能并创造较高的舒适度的住房。

通过开展保障性住房设计方案竞赛, 吸引社会各界高度关注并支持保障性住房建设, 促进各级政府重视提高保障性住房设计水平, 优选设计方案入选保障性住房标准设计样图, 向保障性住房管理、投资、开发建设等相关单位推荐优秀的设计方案, 提高保障性住房的建设质量和居住品质, 推进住宅产业现代化的进程。

本次竞赛优选设计方案将入选“保障性住房标准设计样图”集, 获奖作品, 在“博览会”上集中展示。

(三) 积极配合做好房地产市场调控政策的贯彻落实工作

房地产市场监测分析处是中心新成立的一个专业处室, 主要工作职责是在部房地产市场监管司和住宅中心的领导部署下, 做好房地产市场监测分析的相关工作。目前处室工作围绕立足完善机制、健全队伍、提高能力、力求实效开展各项工作。

2011年在房地产市场监管司的领导和组织下, 为上报国务院的房地产市场分析报告提供了素材和依据。积极配合部房地产市场调控中心完成了月度、半年的房地产市场形势分析报告, 完善了房地产市场信息、预警预报系统及相关数据的收集、整理工作, 使数据分析工作制度化、规范化、模板化, 为市场监测分析奠定了较好的数据基础。

为配合房地产市场调控政策的贯彻落实, 参与了各有关城市落实住房限购措施、公布房价控制目标、房价统计指标及二、三线城市的市场监测等资料的收集、整理和分析工作。参与起草了部长在两会期间新闻发布会上的《关于房地产调控问题的答问口径》的讲话。参与修改北京市“限房价、竞地价”先进做法的经验介绍资料整理, 上报国务院后, 以《建设情况通报》的方式印发各地, 供各地学习借鉴。

(四) 稳步推进国家康居示范工程的实施

国家康居示范工程建设, 以推进住宅产业化为主线, 着力提高示范工程的规划设计、技术集成和建设质量水平, 为建设省地节能环保型住宅树立典型和样板。自1999年开始实施至今, 全国有200多个国家康居示范工程项目, 其中80多个项目通过了验收, 项目覆盖全国28个省、市、自治区。面对加快住宅产业发展方式转变的新形势, 提高示范工程的创新点及示范性、引导性, 已成为国家康居示范工程实施工作的重点。

随着房地产宏观调控和保障性住房建设的深入, 注重优良的住宅品质和良好的居住环境已成为住宅建设新焦点。2011年国家康居示范工程发展迎来了新的建设热潮, 到目前为止, 26个项目已经通过专家组评审。还有15个项目处在方案完善或积极申报阶段, 保持了示范工程的平稳发展。从已申报的项目看, 分布于大、中、小城市, 大型企业集团明显增多;项目的类型有商品房、保障性住房、农民拆迁安置房等;项目的方案水平普遍提高, 更加注重规划建筑设计和产业化技术应用。

(五) 积极开展住宅性能认定工作

住宅性能认定工作, 对推进住宅建设高效、快速、高品质发展产生了具大影响。经过多年的努力, 目前, 全国有30个省、市、自治区开展了商品住宅性能认定工作, 通过预审项目达773个, 有316住宅小区通过了性能认定终审, 荣获A级住宅称号, 并以部发公告形式分七批向社会公布。其中, 2011年申请住宅性能评定的项目共计83个, 预审项目72个、终审项目11个。经统计数据分析不难看出, 近两年, 在国家较“严厉”的房地产市场调控政策之下, 申请住宅性能认定的项目数量仍然呈现增加的趋势, 表明建立住宅性能认定制度, 既提高住宅价值的透明度, 为消费者维护合法权益提供科学的依据。

另外, 随着北京市大规模公租房的建设, 部分公租房项目也加入到性能认定的行列。

(六) 积极推广住宅部品认证工作

推行住宅产品认证制度促进住宅产业化建设进程, 是适应国际认证惯例的具体做法。为逐步建立新型住宅建筑体系和成套技术评价制度, 依据认监委工作要求, 中心及时调整认证工作范围, 扩大认证类别至27项, 使认证业务范围, 基本囊括了建筑产品、住宅部品的所有种类。

截至到今年8月, 累计通过认证企业达132家, 颁发产品认证证书200余张。目前, 通过认证的企业基本覆盖了全国主要城市, 在同行业中享有较高的认知度。今年认证工作呈现出上升趋势, 新增通过认证企业32家, 预计年底累计达70余家。并完成了20家认证企业的年审工作, 收效显著。同时, 积极拓展认证工作渠道, 一是为获证知名度高、产品信誉度好的企业做好服务, 授予“康居认证示范单位”称号, 提高了企业的荣誉感, 加大了康居认证工作社会的影响力;二是联合相关部门积极推进康居认证工作的进程, 先后与给排水协会、五金制品协会、建筑材料装饰装修协会、建筑金属结构协会及中国品牌协会开展联合认证工作。拓宽渠道、规范程序, 提高了认证质量, 增强了企业效益, 推动了行业发展。

(七) 大力推进国家住宅产业化基地建设

自部颁发《国家住宅产业化基地试行办法》文件以来, 积极开展国家住宅产业化基地的实施工作, 培育和发展了近20多个不同类型的住宅产业基地, 加快产业结构调整和优化, 促进产业升级转型, 推动了全国产业化基地的建设, 为全国树立了样板, 起到了以点带面, 全面推进建筑产业现代化, 提升了我国建筑工程的质量和水平的作用。

年内中心先后组织专家对沈阳市人民政府、江苏中南建设集团、江苏新城地产、潍坊国建高创申报国家住宅产业化基地进行论证。其中:沈阳市人民政府获部正式批准为国家现代建筑产业化试点城市;江苏中南建设集团、江苏新城地产项目已获部正式批准为国家住宅产业化基地, 潍坊国建高创项目为新的待批项目。

(八) 加强国际合作、积极拓展合作领域

广泛开展国际间的技术合作与交流活动, 拓展国际合作领域。中心积极开展出国培训, 组织职工参加中国社会科学院与意大利环境、领土与海洋部举办第九期“生态管理、战略与政策”高级培训班。旨在借鉴意大利在环境和生态保护方面的先进经验, 培养我国环境和生态保护领域技术专家和管理人员, 提高我国环境保护人员的理论水平、政策水平及技术能力。

年内计划同加拿大、法国、日本以发展低碳、生态、环保经济为主线, 以建设“节能省地环保型”住宅为交流重点, 共同探讨保障性住房的建设方式, 交流国外在住宅建设领域较为成熟的经验和技术。针对目前我国住宅建造高能耗、高污染的现状, 探讨对即有建筑的进行节能、减排改造的技术手段, 减少大拆大建对环境造成的污染及资源的浪费, 使原有建筑通过合理的改造焕发出活力。

(九) 大力开展相关活动, 进一步推进宣传及信息化工作, 全面展示住宅产业工作成果

1、“第十届中国国际住宅产业博览会”成功举办。

由住房和城乡建设部住宅产业化促进中心、中国房地产业协会、中国建筑文化中心和北京市住房和城乡建设委员会共同组织的“第十届中国国际住宅产业博览会”, 于2011年9月27-29日在北京展览馆举办。

本届住博会以“践行十二五规划建低碳明日之家”为主题。充分展示国内外住宅产业化及“四节一环保”等最新科技成果, 突出国际性、科技性和专业性。详细介绍国外的新技术和部品, 集中展示省地节能环保型住宅的成套住宅产业化技术, 及国家住宅产业化基地成果展、住宅产业十大重点推广技术展等, 宣传保障性住房的低碳建设, 促进循环经济发展成果, 引导不断提升住宅性能, 推动住宅产业现代化发展进程。

2、落实各项工作职能, 积极推广先进经验。

2010年8月21日“住宅建筑工业化生产方式暨预制装配式混凝土结构技术现场交流会”在哈尔滨市召开, 来自全国各地的代表近450人参加了会议, 会议期间, 观摩了黑龙江宇辉集团采用工业化生产方式建设住宅的建造过程和预制构件加工过程, 会议取得了圆满成功。

2010年11月15～16日“住房和城乡建设部2010年度A级住宅建设经验交流暨颁证大会”在上海召开。原建设部副部长刘志峰出席了会议, 并为2010年度获得住房和城乡建设部A级住宅证书的单位颁发了证书和铭牌。会上各参会代表介绍了经验, 参观了A级住宅建设项目, 会议收到了预期的效果, 对提升住宅综合品质和性能起到了积极的推动作用。

2010年12月15日, 中心在南宁市举办了“国家康居示范工程省地节能环保型住宅与住宅产业化技术创新大会”。会上有近30家企业代表发言, 并设立了部分产品展示区。大会总结了国家康居示范工程的建设经验, 交流了住宅产业技术新成果, 对探索住宅产业发展新模式具有积极意义。

3、增强宣传力度, 扩展信息沟通渠道。

当前, 低碳经济已成为宣传热点, 也引发了各界对住宅产业化工作的关注。为系统宣传住宅产业化工作成果、相关政策, 通报全国住宅产业化工作信息, 由中心各处及全国住宅产业化管理机构共同组建了“全国住宅产业信息工作联络组”, 工作重点是通过网站及文字的形式将住宅产业化方面的规范性文件、政策措施、重要会议、重大活动、工作动态、新闻稿及相关的图片等信息资料, 汇集到中心, 在中心网站的“地方信息”栏目中进行报道。为扩大影响, 新增了编辑出版“工作简报”的工作。“工作简报”采取不定期出版的形式, 及时的将中心各阶段的工作动态, 各地方的工作经验, 通报各地。增强了各地的信息沟通及交流。简报的编辑印发, 收到了预期的效果。

三、依靠技术创新和制度创新, 加快建立和完善住宅产业化推进机制

住宅产业化关联度大, 涉及行业多, 推进住宅产业化进程, 要通过技术创新、制度创新, 构建适合我国基本国情的住宅产业新体系。积极鼓励支持工厂化生产装配式的建筑体系, 完善和推广工业化住宅全装修, 节约能源和资源, 减少施工垃圾和废弃物, 提高住宅生产的节能、节地、节水、节材和环保效能, 提高住宅建设劳动生产率和资源利用率, 实现住宅产业发展方式的转变是今后一段时期的重要任务。我们将充分利用现有的工作平台, 加快住宅产业化的建设步伐。

(一) 要加强康居示范工程前期服务指导, 提高项目的规划建筑设计水平。积极与地方主管部门协作, 宣传鼓励企业积极创建示范工程, 从项目的规划阶段提前介入, 为企业作好技术指导和服务工作, 不断提高项目的规划建筑设计水平, 体现示范工程的创新性和引导性。要突出示范项目技术集成水平, 重点在住宅新型结构体系 (如钢结构、装配式结构等) 、太阳能建筑一体化、工业化住宅全装修等方面有所突破, 分别树立典型项目, 探索推进住宅产业化的经验。

(二) 继续加强性能认定工作的宣传和普及的力度, 提升社会影响力。以保障性住房建设为契机, 充分调动房地产开发企业的积极性, 明确企业的社会责任, 积极推进A级住宅的建设。

住宅性能认定已发展到一个关键时期, 完善相关制度, 将住宅性能认定纳入房屋综合验收条款之一及将作为强制性制度从法律层面予以保障, 以促进性能认定健康、全面发展, 将成为我们下一步的工作重点。为适应我国经济建设的发展及建筑领域对节能减排的新要求, 中心计划筹备启动《住宅性能评定技术标准》的修订工作, 保持标准的先进性和科学性, 望大家多提宝贵意见。

(三) 根据国家认证工作相关政策要求, 继续扩大认证范围和产品的种类及规模。增强为认证企业服务的意识, 提升认证质量和效果。继续深化“康居认证示范单位”在行业中的效应, 走认证中心与企业共盈模式的新路, 逐步拓宽认证分支机构, 扩大检查员队伍。

(四) 加强住宅产业化基础技术和关键技术的研究。探索住宅建筑新型工业化生产方式和自主创新的先导技术。重点开展对工业化住宅技术体系的研究, 突出住宅产业的工业化、标准化、部品化。从住宅结构体系入手, 针对预制装配式混凝土结构和钢结构体系开展研究;从住宅部品工业化技术体系等方面开展专题的研究。组织编制《住宅部品工业化技术导则》, 针对我国建筑工业化发展及预制装配式混凝土结构技术和住宅部品工业化等方面问题, 开展技术交流和经验推广工作。

(五) 紧紧围绕部中心工作, 为房地产市场调控的工作当好助手、好参谋。逐步完善工作机制、健全队伍。认真夯实房地产市场监测的基础工作, 加强信息系统、预警预报系统及有关数据的收集、整理。使数据收集、分析工作制度化、规划化、模板化, 为市场监测分析奠定坚实的数据基础, 为房地产市场宏观调控工作提供基础的资料保障。

(六) 加强对“国家住宅产业化基地”的管理, 整合基地的资源, 发挥大型企业在推进住宅产业现代化进程中的示范引导作用。在住博会期间将召开“国家住宅产业化基地技术创新联盟”启动大会, 以加强基地各企业之间的相互交流与合作, 探讨住宅产业化基地工作机制与发展模式。

(七) 继续做好各项课题的研究工作, 重视研究成果, 不断加大技术储备。

3.工业4.0实现住宅产业化篇三

一、产业化定义

近代历史有四次产业革命。第一次产业革命发生在17世纪末18世纪初，包括农业产业化的伟大进步，在动力方面发明了蒸汽机，在纺织工业方面，英格兰是主要革命者，第一次产业革命也伴随着科学和政治革命（有时也称其为“三次革命”），它让机械生产代替了手工劳动（即工业1.0时代）。第二次产业革命发生在19世纪末20世纪初，特点是新技术，像钢铁制造、化工、电子、航空和汽车等。那时，美国很多产业都处于世界领先地位。第二次产业革命让大规模复制生产成为现实（即工业2.0时代）。第三次产业革命发生在20世纪中期，自动控制技术的发展使得生产线的自动化成为现实（即工业3.0时代）。前两次产业革命，中国人都没有赶上，第三次产业革命中国人赶上了并成为全球制造大国。第四次产业革命实际上已经开始，因为随着信息技术、物联网、智能化的快速发展，大规模定制生产（即工业4.0时代）的时代已经在某些产业得以实现，住宅产业也应该赶上，并从中受益。

二、工业2.0和3.0时代为什么难以实现住宅产业化

1908年，亨利福特发明了T型车。实现了汽车产业化，大规模复制生产的汽车很快就风靡世界，人们可以接受外观一模一样的汽车，这才使得汽车产业化得以实现。

尽管在1910年工业2.0时代，瓦尔特·格罗皮乌斯就提出了“住宅产业化”的概念，100多年来，全世界很多有志于住宅产业化的人士都在不断地进行探索。但是因为住宅的个性化需求太高，每个人都不希望自己的住所和别人一样，不可能像汽车那样批量复制几百万套一模一样的住宅，这才使得住宅产业化之路走得非常艰难。

三、中国住宅产业化现状

最近两年，国内住宅产业化呼声很高，尤其是把混凝土预制（即混凝土大板和套管混凝土梁柱）当成了住宅产业化的终极目标。

多年来，国内搞住宅产业化的人思维基本都停留在工业2.0时代，寄希望于“批量复制”来搞住宅产业化。这已经在全球范围内得到验证，在工业2.0时代，通过“批量复制”是无法实现住宅产业化的。

大规模生产方式，在某些领域，现在乃至将来还会有它发挥作用的空间，但是作为一种主流的生产方式，它的历史使命已经完结，在许多领域里已经衰退。一种新的更能适应当今市场形势的生产方式——大规模定制，已经应运而生。即工业4.0时代已经来临。

只有在工业4.0时代，通过“批量定制”，满足不同消费群体的个性化需求，才有可能实现“住宅产业化”。

四、住宅产业化与工业4.0的关系

制造业已经表明，信息管理、生产管理工具、装配技术的产业化，不仅能够改变一个公司，也能改变一个产业。

早期住宅产业化思想是基于第二次产业革命思想——大规模复制生产住宅（即工业2.0时代），即“像造汽车一样造房子”。现实证明，“批量复制”住宅的思想是非常幼稚和难以实现的。

“批量定制”则是最近出现的新名词。“批量定制”是“批量生产”和“客户定制”混合而成的产物，只有在工业4.0时代才有可能实现。它提出了一种新的建造流程，既使用自动化生产的技术，同时又能使制造出来的每一件产品都与之前批量生产制造出来的产品有所区别。能够根据场地条件、使用功能以及业主的需求，建造差异化、个性化的建筑，是批量定制取得成功的先决条件。

今天，借助于信息管理工具，我们能够对批量定制的场外制造过程实现可视化管理。经过一个世纪的发展，轻质高强度、高性能的建筑材料为住宅产业化的发展提供了良好的经济前景和高效的运输，实现了材料的重复利用和浪费的减少，这一切又使得建造流程能够更有效地循环，最终将给我们带来一种更具有可持续性的建筑。

4.万科的住宅产业化篇四

2010年，万科超计划实现住宅产业化开工面积106万平方米，达到了住宅产业化的新高值。同时，新开工面积中装修房比例高达93%。此外，万科开始将住宅产业化与保障房建设进行接合，2010年参与的深圳、南京、北京三个保障房项目都引入了住宅产业化技术。

通过多年探索，万科的住宅产业化实践早已成为业界旗帜，通过其研发、实践行为，带动并培育了一大批规划、设计、施工、产品、设备等相关技术力量和企业，产业链带动作用十分明显，为行业发展起到了重要的引领作用。与此同时，通过其实施项目及东莞建筑研究中心基地的展示交流，促进了全社会对住宅产业化的认知。

更重要的是，住宅产业化的探索不仅为中国住宅建筑生产方式的革命积累能量，随着2010年万科迈入千亿级序列，如何通过产业化突破规模化瓶颈将为业界深思。

亚洲最大集成产业化住宅生产基地威海奠基

本报讯日前，卓达山东蓝岛科技产业园建设项目全面启动奠基仪式在威海文登南海新区举行。该项目建成后将实现年产600万平方米新型生态环保材料房屋建筑，成为亚洲最大的集成产业化住宅生产基地。该科技产业园是国家发改委重点支持的项目。产业园总占地规模2800余亩，总投资46亿元人民币，拥有当今国内最先进的智能生产线，以及各类管理人员、研发人员、生产人员、后勤保障人员3000余人。项目设生产线10条、1200吨压机30台，年产量可达600万建筑平方米。

在奠基仪式上，卓达蓝岛新型建材有限公司、济南住宅产业化发展中心、香港毅德寰宇有限公司签署了三方战略合作协议。三方凭借各自产业优势，联合开发，将对住宅产业化产生积极推动作用。

此前，卓达河北固安新型材料研发基地已经在住宅产业化领域深入研发了十余年，其开发的TID外墙保温隔热复合装饰板系统、FID防火型内墙养生装饰板系统和负离子恒久释放低碳环能轻钢快装整体房屋等产品，已经获得了22项国家专利技术。卓达新型建材的主打产品——新型生态材料和整体环保房屋系列产品已实现标准化设计、预制化生产、装配式施工，这些特点使它实现了从建造房屋到制造房屋的转变，实现了低碳环保与住宅工厂化制作的有机结合。在河北省住房城乡建设厅的大力支持下，卓达集团正在石家庄高新技术开发区筹建一个新的生产基地，以满足市场的巨大需求。

合肥：建房就像组装汽车

不需要搅拌机、不需要脚手架、不用一砖一砖垒，建一座房子像拼装一辆汽车，由梁、柱、板等部件直接组装而成。这就是合肥经开区国家住宅产业化基地打造的叠合板式住宅工艺，引领了中国住宅产业新革命。

树立住宅产业化技术标准

2006年成立的经开区住宅产业化基地，2006年7月经国家建设部批准成为国内首家政府引导的国家住宅产业化基地。经过5年多发展，该基地目前已经形成具有自身特色的发展建设模式。

在我国推进住宅产业化的最大难题就是没有技术标准，施工技术参差不齐，导致住宅质量无法保障。为推进住宅产业化健康发展，海恒集团积极与大专院校等机构合作，研究解决产业化住宅的设计、生产和施工标准化问题，先后编制发布了全国首部安徽省《叠合板式混凝土剪力墙结构技术规程》、《安徽省住宅装饰装修验收标准》……今年4月，海恒集团获得省科技厅颁发的安徽科学技术研究成果证书，标志着该集团“叠合板式住宅项目”获得省科技厅肯定。

打造住宅产业化生产链

为构建住宅产业化生产链，海恒集团积极吸引国内外节能省地型住宅部品部件生产企业前来投资建厂，打造住宅产业化生产园区。

截至目前，园区集中了西伟德固得美混凝土预制件、西伟德快可美干灰浆建材、鹏远住宅工业示范园、罗宝外墙节能装饰板材料、仁创新型建材、蒙达科博斯化学建材、东凯新型加气混凝土建材、安徽派雅新能源等企业，形成了以西伟德叠合板结构体系及康拜环保板内装体系为基础的住宅产业化核心产品体系，逐步形成从结构、围护、设备设施到内装部品的生产产业链条，已建成10.52亿元投资规模、设计年生产总值达34亿元的生产制造园区。

引导住宅产业化市场

为加快推进合肥市住宅产业化发展，引导住宅产业化市场，经开区努力推广运用节能省地型住宅相关技术和产品，发挥示范效应，西伟德叠合板式住宅推广试验楼就是典型代表。该项目通过对房屋预制件的精确计算，通过工厂，运到现场合理拼装，完成一整套合理有序的搭建程序，像拼装汽车零部件一样组装房子。2010年8月开工的西伟德叠合板式住宅推广试验楼项目，建筑面积1750平方米，于2011年3月落成，集中示范了目前国内先进的成套住宅工业化技术和产品。

经统计分析，每层主体结构工期仅需4～5天，与传统结构比较，节省工时30%左右，同时可有效减少建筑垃圾和粉尘、降低建筑噪声。该试验项目的建设，将叠合板式混凝土结构体系的实际应用形成一套建设标准体系，对于在合肥市乃至全国范围内的大规模推广应用具有指导意义。试验楼落成以来，已接待多批国家住建部、省住建厅和众多房地产开发企业的建筑、建材等领域专家前来观摩考察。

住宅产业化：环境时代的必要元素

“今后被称为环境的时代，住宅生产工业化的元素是不可缺少的。今后公寓住宅的建设，规划设计的关键词是环保节能、高质量、多功能、健康安全、适合老年人;在生产方面的关键词则是高性能材料、防震、抑制晃动等。”近日，在由北京市住房和城乡建设委员会、北京市住房和城乡建设科技促进中心主办，北京城建科技促进会承办，金嘉日本株式会社协办的中日住宅产业化技术交流会上，日本著名的大型综合建筑公司——三井住友建设株式会社的技术负责人、有着近12年住宅产业经验的管谷和人表达了上述观点。二战后，经过近60年的发展，日本的住宅产业已形成一套较完整的体系，成为住宅产业发展最为成熟的国家之一。与日本相比，我国的住宅产业化虽然刚刚起步，但也有十多年的发展历程，然而进展却比较缓慢。任何一个事物的产生、发展、成熟都是在外部条件和内部因素的合力下实现的。当前，日益严峻的环境危机、有增无减的节能减排压力、供不应求的住房需求等一系列无法逃避的问题，成为我国建筑业转变发展方式、推动住宅产业化的强大动力。但作为一个住宅产业化刚刚起步的国家，我们如何发展？借鉴和学习国外的经验与教训是不可或缺的捷径。

住宅公团发挥大作用

回顾日本住宅产业化的发展历程，一个组织发挥了重要的作用，就是由政府成立的住宅公团。

日本住宅产业化的发展与一场世界性的战争——第二次世界大战不无关系。战后日本面临的最大问题就是住房紧缺。管谷和人介绍，这个时期，以解决住宅不足与防火、防灾为目的，混凝土住宅在政府的指导下开始普及。随后，组装式的工业化住宅也开始迅速发展。

1955年，日本政府成立了在住宅生产方面起着重大领头作用的组织——住宅公团。其任务是在以大城市为中心的住宅不足地区建造住宅和有计划地推进住宅基地的开发。

管谷和人说，住宅公团在之后的日本住宅政策上也起到关键性的指导作用，特别是在商品公寓住宅工业化的发展上起了重大作用。此外，住宅公团在设备开发方面起到了先导性的引领行业发展的作用，使厨房水槽、抽水马桶、浴缸、洗面台、钢门等逐步在一般住宅内普及。

随着1964年东京奥林匹克运动会的临近，日本进入了以经济高速增长为目标的时代，第二、第三产业快速发展，人口从农村快速涌入城市，导致住宅的明显不足和城市空间过密，城市环境日益恶化。为了解决这些问题，政府在政策上进行了修改，在增加住宅的供应量的同时，加强了改善住宅质量的力度。管谷和人说：“随着建筑费用的急剧上升、建筑技术工人的不足和人工费用的上涨，对于建筑公司，施工生产的高度现代化和合理化成为急切需要改善的问题。这个时期，大型综合建筑公司开始尝试4层左右预制构件住宅的建造。使用由专业工厂生产的混凝土和混凝土泵车,就在这个时期。”

1965年，住宅公团建造了第一个预制品工厂，开始正式供应预制构件装配式住宅。另外，住宅公团制作了预制混凝土组装施工方法的设计标准，同时也在普及此施工方法上发挥了积极的作用。

1966年，住宅公团在向社会公开预制构件装配式住宅技术开发成果的同时，也采取了保证民间预制装配式住宅工厂在一定时期有市场需求的措施，这也成为民间企业大量建造设立预制构件装配式住宅工厂的契机。

1968年，为了有效利用土地，住宅公团在住宅建设用地情况出现恶化时，开始开发高层住宅，并从1970

年开始了最高达14层楼的高层预制装配式住宅的供应。

1990年，日本泡沫经济终结，超高层公寓住宅建筑盛行的时代来临。各种部品的研发工作不断进行，出现了预制地面等部品。施工中开始采用先在地面组装、然后用吊车吊装的方式，大大缩短了工期、提高了生产力。

1992年，日本发布了关于预制混凝土结构连接处的研究成果，确定了具有同现场浇注相同构造性的预制品设计方法。另外，超高强度混凝土和钢筋混凝土构造建筑物的设计方法规范也同时作为研究成果得到公布。基于这两项成果，日本的住宅产业化得到了飞速发展。

引入别国经验须慎重

综观住宅产业化较为成熟的日本、美国、瑞典等国家，住宅产业化产生和发展的历史背景、国家的政策等都不尽相同。因此，在借鉴他国发展经验时也必须结合我国住宅产业发展的现状。

管谷和人说:“建筑业与制造业不同，受到土地、基础设施、气候条件等因素的影响，是受周围环境影响并对周围环境影响很多的行业。某个国家在引入别国的关于建筑行业的方法论时必须十分慎重。”

他举例指出，壁式结构是一种适用于预制工艺的结构。日本由于地震多发，能够采用这种结构的建筑物高度有限制，因此在实践中较少采用。但是中国的大部分地区少有地震，通过对壁式结构预制化的相关设计、生产方法进行改良，实现成本的降低、住宅品质的提高并非不可。

北京市住房和城乡建设科技促进中心主任赵丰东认为，日本住宅产业化里的抗震、节能等技术以及设计标准、产业链的整合等都值得我们学习。目前，我们的技术还不成熟，标准体系还不完善。更重要的是观念没有彻底转变，包括房地产企业对住宅产业化的认知程度、施工单位对这种方式的认识，特别是设计单位能否在设计时应用相关技术标准。

之所以观念还未转变，主要是因为目前用工业化的方式建设住宅价格很高。赵丰东指出，但是如果住宅产业化形成社会规模，每一个环节、每一个部品都很专业和高效，成本就会大大下降。到时，开发企业拿到项目后，交给施工单位施工，施工单位就像总包单位，采购各种材料和部品并进行组装。但是目前，施工单位采购的都是半成品，混凝土要经过现场浇注后才能成为一个建筑部品。

实现绿色建筑的有效途径

实际上，北京在上世纪70、80年代，曾出现过住宅产业化推广的辉煌时期。现在，在前门、劲松等很多地方都能看到不少的大板楼，就是采用了预制板现场装配的方法建造的，这也是一种产业化的方式。随着技术的发展，工业化和产业化对技术的精细化的要求越来越高，对质量品质的要求也越来越高。

近几年，北京市的住宅产业化在住房和城乡建设部的指导下有了一定的推广和发展，在政策和技术方面都有所提高。去年3月，北京市9个委办局联合发布了北京市推进住宅产业化的指导意见，确定了近几年北京推广和推进住宅产业化的目标，包括2010年、2011年分别实现50万平方米、100万平方米的产业化的试点示范。此外，还成立了相关的组织、出台了一系列政策，包括：成立了由9个委办局统一协调的北京市住宅产业化联席制度；制定了产业化的相关标准，并成立了专家委员会；在公租房等政策性住房方面，推行住宅产业化的技术，包括楼梯间、阳台板等预制部件；在商品房中，采取对开发商进行3%的面积奖励的方式，推广住宅产业化等。

北京的住宅产业化已经起步，以万科为代表的房地产企业也积极参与，成立了包括规划、设计、开发、建设、施工等单位在内的住宅产业化联盟，在技术研发、信息共享等方面，对推进产业化有很大的促进作用。

5.住宅产业化的推进政策分析篇五

——基于系统动力学视角

2011-02-24 17:53:00 来源：《人民论坛》杂志总第318期作者：万克淑

住宅产业化在我国的发展简介

科学技术的迅猛发展对社会生产方式产生了巨大影响，在全球性的产业发展过程中，由于生产方式的演化与变革，推动着全球范围内产业结构的调整、升级与转型。①住宅生产方式的转变就是其中一个方面的体现。近年来，随着可持续发展、低碳经济、节能环保等概念的提出，住宅生产方式由传统的单件式的现场建设方式向工业化大生产方式转变已成为一种大趋势。

上世纪90年代，原建设部提出“住宅产业”的概念，使我国住宅产业化之路迈出了一大步。近几年，住房和城乡建设部更是加大了政策支持力度，成立了住宅产业化促进中心，出台了住宅性能认定、住宅部品认定等一系列办法，并以住宅小区为载体，启动了国家康居示范工程，在各地建立住宅产业化试点和示范基地，利用有利条件，在经济适用房、保障房建设项目中积极推广产业化生产方式，鼓励企业联合发展，成立住宅产业集团联盟，并加大了与国外企业的技术合作力度。这些措施为我国住宅产业化的发展提供了有利条件，创造了良好的政策环境。许多房地产开发企业、设计单位、建材部品生产企业、设备供应企业积极响应并参与其中，为住宅产业化的推进奠定了一定的基础。然而，比较国内外情况，我国的住宅产业化总体上还处于发展的初级阶段，距离真正的产业化还有相当大的距离，在住宅产业化过程中，也遭遇了许多困境。我国住宅产业化推进中的困境

住宅产业的发展，最关键的问题是住宅产业链的形成。我国住宅产业化目前面临的一个主要困境是缺乏系统推动力。在住宅产业链上的各类企业，谁先动，谁先发展都不是一个容易解决的问题。若住宅生产企业先发展，向上面临着缺少上游部品供应、缺少设计等技术力量支持的困境，向下面临着市场需求不足问题;若部品生产企业先发展，则面临下游企业需求不足的困境。整个产业链形成的过程是一环套一环，哪个环节发展不到位都将影响产业化推进过程。我国目前的做法多是由政府牵头，企业参与，在各地设立住宅产业化示范基地，成立住宅产业化联盟，在政府有控制权的保障房等项目上主要靠行政力量推动。这种做法在短期内起到了较积极的促进作用，但从长远发展来看，缺乏系统的推动力，是无法形成良性发展的产业链的。产业链的形成要靠市场的带动。目前限制产业化住宅市场发展和推广的问题主要有：其一，成本居高不下。没有足够的市场支撑，不能形成规模经济，成本就难以降低，而高成本又限制了产业化住宅的消费，阻碍了其推广。其二，消费市场对产业化住宅的接受程度并不高。目前，市场上 1的住宅基本是以传统模式建设提供，住宅消费市场对传统住宅接受程度高，形成一种惯性依赖，对产业化方式生产的住宅不了解或持怀疑态度，这直接决定了住宅产业链上各类企业的积极性。其三，产业化生产技术瓶颈严重。技术的研发直接决定了产业化程度的高低，在技术研发问题上，仍缺乏有效政策激励研发的投入。目前的技术研发一直依靠少数几个企业支撑，大学、科研机构等投入资金较多的研发力量却参与较少。

如上所述，住宅产业链的形成是一个涉及到国民经济诸多领域的复杂庞大的社会经济问题。产业发展的不可预见性决定了不能用简单的公式、模型或实验对其进行分析。简化的研究方法得出的结论往往容易失真，失去对实践的指导意义，因此需要用综合的、动态的、预测性的分析方法。系统论思想为复杂的社会经济系统问题的研究提供了很好的指导，近几十年发展起来的系统动力学方法可以说是解决这类问题的有效方法。限于篇幅，本文将主要用系统动力学的思想分析住宅产业化发展过程中的政策方向问题，不以建立具体模型为目的。

系统动力学思想对住宅产业化推进政策的启示

内生观点启示。系统动力学强调内因与外因的辩证关系。系统行为的性质主要取决于系统内部的结构，也就是系统内部反馈结构与机制。在一定条件下，外部的干扰起着重要作用，但归根结底，外因也只有通过系统的内因才能起作用。系统的演化方向则由内、外因通过内部反馈机制共同决定。在我国目前的住宅产业化的推进过程中，也不能违背这一基本原理。近几年，住房和城乡建设部加大了住宅产业化推进力度，密集出台了一系列措施和政策。尽管新制度经济学家主张把制度作为一种内生变量，但与住宅产业的基本构成因素相比，政策仍然是一种外因，它终究要通过住宅产业链和住宅产业市场的自身发展起作用。

系统内部微观结构及其宏观行为启示。系统的内部结构是指系统内部各反馈回路和结构及它们相互作用的关系与性质。尽管系统的行为丰富多样，系统在外部涨落的作用下可能发生千变万化的反应，但是系统行为的发生与发展主要根植于系统内部。我国的住宅产业是一个包含众多宏、微观经济问题的复杂系统，尽管受国家政策和政府行为影响较大，但其行为特性和发展方向仍主要取决于其内部组成部分之间的相互作用。设法识别住宅产业的内部构成及其相互作用原理，理顺内部关系，限制或消除那些阻碍住宅产业化的因素，应该成为住宅产业化研究和政策制定的主要发展方向。

反馈回路与系统基模启示。复杂系统内部存在着诸多相互作用的反馈回路。由于反馈回路的类型、数量和关联方式的不同，形成了不同的系统基模。系统基模实际是抓主要矛盾和关键点，利用以小博大的“杠杆原理”解决复杂问题的捷径。现在研究者已发现了大约十二种系统基模，其中的反应迟缓、成长上限、饮鸩止渴等基模对我国住宅产业化的政策制定和企业发展策略具有非常好的指导和借鉴意义。

一、反应迟缓基模。反应迟缓基模是指个人、群体或组织，在具有时间延迟的调节环路中，不断朝向一个目标调

整其行动，如果没有感到时间滞延，所采取的改正行动会比需要的多，或者有时候干脆放弃，因为他们在短期内一直无法看到任何进展。住宅产业化是一个复杂的缓慢的进程，属于运作较为迟缓的系统，其技术的开发、成熟与市场的开拓等都需要时间，政策效力的显现需要时间验证，过于急切地推进政策反而会产生不稳定的后果。对这种系统，短期而言，一定要有耐心，要缓和渐进地调整，不可过度刺激。

二、增长受挫基模。增长受挫基模认为大多数的成长之所以停止，不是因为达到了真正的极限，而是遭遇了某些限制和瓶颈。增长受挫基模对我国住宅产业化推进过程的启示是：不要试图去推动“增长回路”，而应该除去或削弱限制的来源。不难判断，我国的住宅产业化过程正处于正的增长回路主导之下，之所以发展困难，是因为存在许多限制增长的困境和障碍。如何用辩证法和系统论的思想找出主要矛盾，消除或削弱这些限制的来源，解决发展中的瓶颈问题，才是政策制定者的发力点所在。一味地靠行政手段推动并非最有效的手段。

三、饮鸩止渴基模。饮鸩止渴基模说明一个对策在短期内有效，但长期而言，会产生愈来愈严重的后遗症，使问题更加恶化。我国的住宅产业化政策制定过程中要充分考虑到这一点。很多专家建议出台采取财政补贴政策以解决产业化住宅生产成本过高的问题。从短期来看，这是一种非常有效的政策，然而从长期来看，则不能过度依赖财政补贴方式。政策制定者要从长远考虑，寻求更妥善的解决方案。

基于系统动力学思想的住宅产业化推进政策建议

找准住宅产业化推进系统中的关键回路和瓶颈问题。利用系统动力学的建模与仿真方法或其他科学方法设法识别住宅产业的内部构成及相互作用原理，理顺内部关系，找出限制或消除住宅产业化发展的关键点和瓶颈问题，如技术研发问题、市场问题、产业链利益分配及产业链发展的先导行业等问题并加以引导解决，对于住宅产业化的良性长远发展是非常必要的。

以引导消费市场为主带动住宅产业化的发展，逐渐淡化对行政力量的依赖。住宅产业化的推进始终要靠终端消费市场的带动，靠行政力量推动是住宅产业化发展初期的短期措施。长远来看，政策的导向应着重以引导消费市场为主，逐渐摆脱对行政力量的依靠。

应以长远政策为主，避免对短期政策的过度依赖。在出台标准、规范或激励措施时，要放眼未来，做好长远的产业规划，以出台制定长期政策为主，辅以短期的积极政策，而非以急功近利的短期政策为主。

6.房地产住宅企业产业化,蓄势待发篇六

经历了黄金十年的房地产企业家们正饱受冬天的煎熬，在国家对房地产调控政策不放松的背景下，这个寒冬之冷，时间之长，让他们开始意识到，未来的十年，行业游戏规则将发生根本性的变化，企业要想继续在这个行业中生存下去，再不转型恐怕则寸步难行。一方面，随着我国经济的发展，城市化水平的不断提高，住宅市场的需求巨大，而另一方面，国家对经济发展方式转变的呼吁也越来越高，而要抓住住宅建设这一历史发展机遇，住宅产业化在转型路上不失为一个新的风向标，因为它不但能使住宅建设告别粗放发展方式，提高建设、管理的劳动生产率和住宅的整体质量水平，更符合国家政策所倡导的“节能减排、低碳经济”的生产方式。

路漫漫

“住宅产业化”最早是由日本专家在1968年提出，其目标是通过用工厂化、社会化、大生产的方式解决民众的住房问题。我国提出这个概念也至今也约20年，住宅产业化却一直发展缓慢。归根到底还是因为我国缺乏有效的产业政策。政府推行住宅工业化的产业政策，应制定相应住宅生产工业化促进制度以及住宅体系生产技术开发制度，来支持住宅新产品与新体系的开发、推广和普及。此外，技术研究基础工作的乏善可陈，是住宅产业化工作开展得比较缓慢的主要原因之一，目前国内专门从事住宅产业化的企业屈指可数。再次，除了相关政策的激励外，更多是因为我国住宅市场发展速度之快，已经使得产业化无关紧要，就像上轮牛市，不管你是否会炒股，只要将钱扔进股市投资任一股票，就会赚得盆满钵满。开发商们只管低头赚钱，哪里顾及未来住宅市场的发展趋势，也不会去考虑企业竞争力的问题，住宅产业化更无从谈起。目前，住宅产业化已经得到了众多政府部门的重视，北京市的住宅产业化试点示范规模在2012年将达到当年住宅建设面积的7%，2013年至2015年达到10%；上海将于2015年内实现本市装配整体式住宅面积占住宅开工总量的20%左右；全国首个现代建筑产业化试点城市——沈阳首批770万平方米现代建筑建设全面启动，到2015年沈阳的目标是装配式现代建筑总面积达到1000万平方米以上。

向耗能、低质说“不”

住宅建设主要有以下几个劣势不容忽视。首先，是由于工业化水平低下引发的劳动生产率低下、工程质量参差不齐等问题。在住宅建造的方式上仍停留在手工操作等现场制造阶段，工程质量及进度大部分仍然取决于工人的水平。“滴、漏、跑、冒、渗”等现象成了住宅建

设中广遭诟病的问题。其次，是施工及使用过程中资源浪费以及环境污染问题。有学者曾经做过初步测算，我国住宅建设用钢占全国用钢量的20％，水泥用量占全国总用量的17.6％，城市建成区用地的30％用于住宅建设，城市水资源的32％在住宅使用过程中消耗，住宅使用能耗占全国总能耗的20％左右。施工过程中的一系列噪音污染对周边居民生活产生了很大的影响。一部分施工过程中产生的污水、光污染和空气污染等也形成了的重要污染源。再次，在室内装修方面，污染现象也令人堪忧。目前普遍为毛坯房的交房方式，据统计业主在进行装修时平均会带来2吨左右的装修垃圾，不仅浪费资金和资源，而且容易造成质量隐患，环境、噪声污染等。室内污染物中劣质装修材料是污染物的主要来源，其中含化学、物理、生物、放射性在内的污染源多达几十种，甲醛、苯和有机挥发物超标数十倍。

乾坤逆转

受全球金融危机余波冲击和国内政策持续收紧等因素的影响，我国宏观经济景气将继续回落，三大需求将呈不同程度的放缓，面临通胀压力和未来经济增速下滑的风险，住宅建设市场的外部环境风险将进一步恶化，政府出台了史上最为严厉的一系列政策，让住宅开发地产商痛苦不堪。商业银行信贷资源在宏观调控下继续收紧，贷款利率进一步上升，投资的信贷环境愈发严峻，民间借贷在高风险中运营且借贷成本不断攀升，近期因高利贷链条断裂引发的事件频出,也将被誉为民间资本“晴雨表”的温州推向风口浪尖。房地产企业资金来源的其他渠道如IPO或股票增发、信托贷款、发债等途径已基本被封杀。定向宽松政策也成为压倒房地产企业家们的最后一根稻草。

种种迹象表明，从内需到外需再到投融资，住宅建设外部环境真是雪上加霜，其投资必将进一步下滑。建筑成本也在不断的上升，以劳动力为例，随着近年来人口红利逐渐消失，建筑行业这一劳动密集性行业正在逐步失去人力成本上的优势。熟练的木工，这个工种此前的月工资大约要两三千，但是现在有的企业开价每月1万元仍然难以招人。一方面，因最低工资标准的提高，企业必须提高劳务人员的工资；另一方面，因物价高涨，企业要想留住员工，也要提高劳务人员的工资，从“民工荒”到“招工难”再到“抢工潮”，企业已经很难对涨薪说不。人工费上涨增大了施工企业生产成本，进一步挤压了利润空间，导致利润减少。

质量、效率、环保，一个都不能少

住宅产业化的核心是建筑设计标准化、部品生产工厂化、现场施工装配化和土建装修一体化。推进住宅产业化可以提高住宅工程质量、实现节能减排、提高施工效率、缩短项目周期以及促进产业结构调整，是住宅建设发展的必然趋势。住宅质量整体上升。由于实行住宅产业化后，会将过去在施工现场制造的构建在工厂完成，有效的克服了因现场工人水平参差

不齐造成的施工误差，从厂房生产出来的产品加工精度和品质都会有很大的提高。由于实现了工厂标准化作业，建筑构建的精度偏差可以达到以毫米计。住宅建设和消费过程中节能环保。住宅产业化可以推进企业的技术进步，降低模板、脚手架等非实体材料的投入。在工厂集中生产的优势不仅在于生产用水上可以循环利用，还使得建设工地的噪音大大降低，同时还能减少施工粉尘污染等有害废料的排放；精装修交付相比毛坯房交付更是减少了装修废物的排放，装修噪音的产生。大部分构建在工厂生产，将大量占用工期，影响施工质量、安全、环保的部品、构配件转移到工厂生产，减少了施工现场作业从而有效地缩短工期；质量控制由施工现场转移到工厂，施工企业可以集中力量对建筑进行组装，合理的分工在保证建筑质量的同时大大提高了效率；操作的劳动强度与难度大大下降，施工管理的技术难度也相应降低。

平台的助推

当前的环境，对住宅建设企业来说真可以称的上是内忧外患。在这种局势下，企业要想获得竞争优势，必须开拓新的视野，通过与外界其他企业进行优势互补和资源共享，各类企业在发展中互相依赖而形成一个住宅建设的“生态系统”。成熟的大型企业要在住宅建设中发挥生态平台的主导作用，与科研、设计、咨询、施工、建设、材料等合作企业强强联手，从而打造工业化、标准化以及体系化的高品质住宅。比如国家住宅产业化基地技术创新联盟，就是在住房和城乡建设部正式批准的深圳市人民政府、天津住宅集团、万科企业股份公司和青岛海尔集团等21个国家住宅产业化基地范围内，按照“自愿、平等、合作”的原则共同发起成立的，是以住宅产业化集成技术的研发、推广、合作为主要任务的技术创新组织，它的成立必将推动我国住宅产业化在技术创新、产研结合、结构升级等方面的进一步发展，有利于产业链的优化完善，实现住宅的社会化大生产。

7.住宅产业化调研报告篇七

钢结构住宅因重量轻、抗震性能好、可循环利用, 便于模数化设计、标准化制作、系列化生产和装配化施工, 易形成装配集成的绿色生态住宅。早在上世纪, 便已在英国、意大利以及美国等国家流行发展, 因其自身所具有的优势, 促使建筑行业发生了一场大规模的变革。自此, 钢结构住宅正式步入国际市场, 并在各个国家得到了较好的发展。

2钢结构住宅的特点

2. 1重量轻、抗震性能好

与木结构、钢筋混凝土结构以及砖石结构相同, 钢结构住宅亦同属住宅建筑范畴。钢结构住宅的骨架是钢柱、钢梁, 并以高强、隔热、保温以及轻质的墙体建造而成。相比其他建筑结构来说, 钢结构在重量上很有优势, 是同等面积建筑住宅的1 /3。此外还具有优良的防震性能, 所以, 这类住宅结构多数被应用高层建筑当中。

2. 2占地面积小, 具有良好的空间感

有人认为, 开放空间的利用价值较高。这主要是因为土地资源的稀缺, 促使很多住宅或建筑会愈发注重空间的灵活使用特征。所以, 投资者必须考虑的问题不仅是理性投资, 减少占地面积, 还应充分发挥空间的自由性以及灵活性, 为用户打造舒适的环境。

2. 3综合效益高于传统的住宅体系

据统计, 在材料总成本当中, 钢材与混凝土所占比例最低, 往往不足10% 。所以, 对建筑的整体造价并不存在较大的影响。但是, 若从增加空间自由性与灵活性、节约空间以及投资回报等角度来看, 使用混凝土及钢材将会有效降低工程的整体造价。对于投资者而言, 长久的利润是他们决定投资某一项目的动力, 钢结构住宅不论是在造价还是工期方面, 都极具优势, 因此, 钢结构住宅仍然具有较好的发展前景。

2. 4具有特有的资源和环保优势

当前, 建设项目对资源的消耗及占用是极大的。据相关部门统计, 每年钢材的耗用总量所占比例为20% , 水泥量则占了17. 6% 。不仅如此, 在住宅建设当中, 还消耗了32% 的水资源与30% 的建成区用地。而轻钢结构在作业中则无需耗费水资源。所以, 每年至少可节约十几亿吨的水。这不仅降低了对水资源的消耗, 同时也响应了国家提倡的“低碳、环保”这一战略目标。钢结构建筑现场作业量小、无噪声、不污染周围环境, 提供了安全、健康、高效、舒适性良好的生活空间; 在建筑的全寿命周期内, 最大限度地节约资源和能源、保护环境、减少污染, 达到与自然环境亲和, 做到人、建筑与环境的和谐共处。总之, 钢结构住宅基本符合: 四节一环保———即 “节能、节地、节水、节材和环境保护”。

2. 5符合住宅产业化和可持续发展的要求

适宜工厂大批量生产, 工业化、商品化程度高。它将节能、防水、隔热等先进的成品集合在一起, 实现综合成套应用, 将设计、生产、施工安装一体化, 提高住宅的产业化水平。随着城市建设的发展, 城市改造需要拆除大量旧建筑, 钢结构拆除更容易实施, 钢材回收利用率高、拆除成本低、污染小, 符合可持续发展的要求。

3现状及问题

所谓的住宅产业化, 从专业的角度来看, 即是将住宅作为最终产品, 从而实现住宅服务社会化、经营一体化、建筑工业化以及标准化等一系列动态过程, 隶属社会化大生产范畴。现阶段, 国内在推广钢结构住宅过程中, 存在下述几个问题, ( 1) 设计和研发环节衔接不畅, 企业也并未建立健全的、合理的产业链。 ( 2) 产品缺乏配套体系, 在钢结构住宅中, 墙体技术及相关产品所持比重仅占20% - 30% 。 ( 3) 市场不健全, 优惠政策不到位, 建筑成本高, 影响建筑开发商的建造积极性。

4可持续建筑方向发展及措施

可持续建筑的出现, 不仅积极响应了国家倡导的“环保”要求, 同时也充分满足了当代及后代人的需要, 对人类的可持续发展有着卓越的贡献。可持续建筑综合的考虑了建筑所造成的影响及不良后果, 认为建筑可以是生态化、节能化的, 并非人类强加给地球的东西。具体发展方向如下。

4. 1节约化措施

鼓励利用可再生能源、清洁能源以及采光及通风, 采用高效照明的方式, 严禁商户或百姓家使用白炽灯等消耗过多的照明设备; 在材料的使用上, 可充分利用地方材料、回收的旧建材以及底蕴能建材等; 引进大型的节水设备, 并通过减少混凝土等材料的用量降低工程的整体耗水量。钢结构具有可再生、可循环、可改造以及可拆卸等特点, 其配套构建 ( 如内部装修材料、门窗、楼梯、墙板以及楼板) 亦需具备上述特点, 如此一来, 不仅可循环使用, 还能延长住宅的使用寿命。

4. 2生态化措施

废水经处理后再利用、收集雨水作为工程中的水源消耗, 并通过在屋顶安设太阳能来节约电能。从土壤的结构及成分入手, 探究当地的风能资源、光能资源、动植物资源、土壤侵蚀情况、地下水以及坡度等, 并利用合理的设备及手段, 达到改善微环境的作用。

4. 3人性化措施

提供质量较高的景观环境及湿度环境, 加强对通风系统、自然采光系统的建设力度。解决措施包括以下几个方面: 1) 提供精装商品住房, 但品味及质量却未必符合业主的要求, 重装修也成为必然, 可通过控制噪声传播途径及声源来解决。2) 通过在墙板及楼板之间安设隔音板来实现“低噪声装修” 虽然无法完全消除, 但完全可实现“不扰民”。3) 很多研究学者亦开展了大量的实践与研究活动, 采用大开间的住宅方式, 实现“无声装修”或“低噪声装修”。

4. 4无害化措施

使用清洁、环保能源。尽可能消除在施工及设计环境所带来的不良影响, 合理安排场地中的水系、动物及植被系统, 可少用大型机械设备, 并设计半地下或地下覆土建筑等。

4. 5集约化措施

建立健全的、规范化的周期成本预算体系。对各类建筑元素的原始价格、运行消耗进行测算。建筑师与结构师、业主、物理学家、计算专家以及设备专家一同推进设计。通过对交通、安保、消防、卫生、给排水、空调以及店里设备的智能化、科学化管理, 形成安全、无废、节能、低碳的生态化环境。另外, 在推进可持续建筑时, 应以我国国情为基础, 不要盲目借鉴其他国家的标准, 应符合现实。加之可持续建筑涉及了多个学科, 理论及技术性较强, 需多个专业的技术人员彼此协作、配合方可完成。因此, 应加强对其探究力度, 从根本上提高技术人员的学识与修养。

5结语

由于钢结构住宅自身的缺陷、行业认识以及发展历史等方面的原因, 学术界加大对此问题的探讨力度, 通过开展试点来提升实践经验, 充分挖掘钢结构住宅的发展潜力。从实质上来看, 住宅产业化是一项涉及面广、关联性强且十分艰巨的系统性工程, 怎样进行推广与可持续发展仍有待深入研究。

摘要：现阶段, 由于钢结构住宅的优势及特点, 已引起国家城建部门的高度重视, 并将其列为重点项目, 在全国各地建立了多个试点工程。然而, 与国外相比, 我国在住宅的维护、安装、生产制造以及设计方面仍然存在很多不足之处。本文根据我国目前建筑行业应用钢结构建筑的状况阐述了钢结构住宅的发展趋势。

关键词：钢结构住宅,发展趋势,产业化研究

参考文献

[1]方鸿强.发挥钢结构优势, 推进绿色建筑行动[J].建筑, 2013, (9) :37-40.

[2]周冬江.汪礼刚.钢结构住宅产业化运作体系研究[J].当代经济, 2013, (9) .

[3]王明贵, 储德文.轻型钢结构住宅[M].北京:中国建筑工业出版社, 2011.

8.住宅产业化调研报告篇八

1 山东万斯达集团有限公司 250014；2 身份证号 372925198201061511 山东济南 250000

摘要：目前为止，产业化住宅占房屋开发总量的比例仍然很小，尚未形成规模，而规模过小又导致成本过高。由于推进住宅产业化的过程中缺少技术标准、市场认同度低等问题，我国住宅产业化发展一直比较缓慢，产业化水平还比较低。为改变粗放的建造方式，建设更多节能、环保、安全的住宅，推进住宅产业化，加快住宅升级换代迫在眉睫。

关键词：住宅产业化；优势；现状；对策

1.我国住宅产业化发展现状

1.1房地产企业支持力度过小

“住宅产业化”，简单地说就是住宅装配式建设实现房子的工厂式流水化生产。即在工厂按照相关标准将建筑部品（墙面、楼梯、厨房、卫生间、楼板、阳台等）预先制作，经过检测达标后，直接运到施工工地进行现场装配，实现“像搭积木一样组装楼房”。

虽然住宅产业化被提出很多年，但目前采用產业化的方式建造房屋的开发商及项目并不多。这是因为住宅产业化还尚未形成规模，导致产业化住宅的成本远远高于传统住宅。开发商不愿冒着增加技术和提高额外成本的风险去开发产业化住宅，面对新技术、新材料可能导致的成本的增加、风险的加大，大多数开发商仍然抱着犹豫、观望，甚至“坐享其成”的心态。住宅产业化是涉及到千家万户的，光凭着某一个地产公司的力量是做不起来的。

1.2消费者对产业化住宅持怀疑态度

作为一种新型的建造模式和经营方式，住宅产业化还未深入到消费者的日常生活中。大部分消费者对住宅产业化的概念还很模糊，对其新技术、新材料的应用成果还不了解，而且也没有切身体会到产业化住宅所带来的好处。消费者对产业化住宅持怀疑态度。这就不利于住宅产业化的发展。

1.3政府的推广力度还不够

1.3.1政府在制定土地、财税、金融、技术等相关政策上还不够完善

目前，我国在土地、财税、金融、技术等方面还缺少完善的优惠政策，这就导致了开发商不愿全身心投入到住宅产业化的浪潮中来，使住宅产业化在我国难以推广。而国际经验证明，住宅产业化的推进得益于适当的金融和财政政策的支持。只有政府的经济政策支持做保障，才能更好的推动住宅产业化的发展。

1.3.2政府的宣传力度不够

消费者是市场需求的载体，只有让消费者真正地认识到产业化住宅的优势所在，才能保证住宅产业化的可持续发展。而提升消费者对住宅产业化的信心是与政府的宣传力度息息相关的。

2.我国住宅产业化发展对策

2.1建立完善的建筑（住宅）部品体系

实现部品开发、生产和供应的标准化、系列化、通用化，是实现住宅产业化的重要标志。从国际经验来看，凡是住宅产业化水平较高的国家，其部品体系都相对较为完善，部品的标准化、系列化、通用化程度也比较高。如何完善我国的建筑部品体系？首先，统一模数协调标准是部品部件工厂化生产的前提条件；其次，开展部品认证是提高住宅品质和性能的有效方法，即可以通过对部品的标准性、通用性、节能性、环保性等性能进行评估，从而淘汰落后的技术和产品，大力推广通用部品的生产和先进成套技术，有效促进住宅部品的发展。

2.2建立完善的建筑体系和标准化体系

我国的住宅建筑体系大都是单项技术，虽然种类多，但并没有标准化、配套化技术，这就限制了住宅产业化的发展。而成熟的成套建筑体系（如轻钢建筑体系、木结构）和与之配套的成套技术能够大力提高住宅产业化的程度。因此，要想更好的促进我国住宅产业化的发展，就必须首先建立适合我国住宅产业化发展的建筑体系。

2.3鼓励国家住宅产业化基地建设，促进产业链形成，优化整合资源

培育和发展一批龙头企业，拓展建筑产业链，带动行业健康发展，促进符合“四节一环保”（节地、节能、节水、节材和环境保护）要求的建筑工业化成套技术与建筑体系在我国的研发、生产、应用，逐步提高我国建筑工业的标准化、工业化水平，促进建筑建设方式的转变。同时，发挥示范、引导和辐射作用，促进产业集聚，从而全面提升我国建筑工业化整体水平。

2.4制定一系列利于产业化住宅生产和消费的相关税收和金融政策

我国可以借鉴国外经验，从税收和金融两方面分别制定有利于产业化住宅生产和消费的税收和金融政策。税收调节等财政政策是有力手段，可以明确规定如消费者购买符合国家政策以及技术规范要求的住宅，不但可以申请低息贷款，并且在还贷期间，可在个人所得中自动扣除还款的数额等等。充分发挥金融支持作用，一方面可以提供优惠的信贷支持，即对符合条件的住宅项目优先提供开发贷款、降低开发贷款利率或适度放宽负债率限制，对购买该类型住宅的消费者降低首付要求或降低按揭贷款利率等。除此之外政府还可以研究出台与“土地招拍挂”挂钩、与绿色建筑发展挂钩、与建筑建造过程中税费挂钩及工业化产品减免税的相关政策。只有有效的经济政策支持，才能更好的推进住宅产业化的持续发展。

2.5加大宣传力度、推进试点城市

济南市政府日前发布的《关于加快推进住宅产业化工作的通知》显示，对在土地出让环节未提出住宅产业化要求、项目建设单位采用住宅产业化技术建造的，在满足有关条件的前提下，政府可给予一定支持奖励政策。此外，住宅产业化相关企业可优先获得市工业发展专项资金、科技创新专项资金等扶持。

2012年7月我市被住建部批准成为全国第三个住宅产业化综合试点城市，我市的万斯达、力诺瑞特两家企业先后荣获国家住宅产业化基地，首批建筑产业化示范工程项目已通过主体验收，规划总面积6700多亩的两个住宅产业化园区建设正在积极推进。这标志着我市住宅产业化已经进入加速发展的新阶段。济南将力争用三到五年的时间形成千亿级产业规模，打造全国住宅工业部品生产研发的前沿阵地和重要的集散地。

济南城乡建设委员会主任田庄从政策层面表示，将对实施产业化技术的项目给予容积率奖励。另外还有资金方面的扶持，给予住宅产业化装配施工企业专项资金，鼓励装配式企业为具有装配式建筑建设施工资质的设计、施工、监理等单位给予招投标。对于开发企业住宅产业化技术项目可以适当地提前给予预售、回笼资金项目建设。政府投资项目要求公租房、廉租房、棚户区改造等项目全都用住宅产业化基础建设。市政府各平台在建设项目中也积极采用住宅产业化技术应用。

目前相关政府扶持政策已会签完毕，近期将出台。济南今年新开工建设的保障房将全都用住宅产业化基础建设，新开工建设的房地产开发项目在住宅产业化建设上要达到20%。2016年底，全市采用住宅产业化技术建设的项目面积占新建项目面积的比例不低于30%，到2018年底不低于50%。

2.5房地产企业亟需调整升级

住宅产业化是建筑行业发展的必然趋势，房地产企业应放眼未来，充分认识到产业化住宅的优势所在。面对新的市场竞争，房地产企业还应该提高管理、开发、施工的能力，积极投入到住宅产业化的浪潮中。

2.6培养消费者产业化住宅的消费理念

市场需求的载体是消费者，但目前消费者对住宅产业化的理解还仅仅停留在其表面意思上，更加关心的只是地段、房型、环境等问题，并不十分在意住宅的整体使用性能，而对于工业化住宅运用新技术所带来的实际好处缺乏亲身体会。

产业化生产的住宅由多个部件组成，例如整体厨卫、架空地板体系等，这些部件的价格将会像汽車一样分“三六九等”，市民可以根据自己的喜好和经济水平，选择“奔驰价位”和“QQ价位”的内部构件。

目前，济南市住宅产业化发展中心已在构建住宅产业化网络平台，这一平台跳过装修建材市场这一中间环节，可以实现装修部件生产企业与购房市民直接对接，有需要的市民通过平台可以比较、选择，并直接联系装修部件生产企业购买。通过平台，预估可降低15%装修费。

3.结束语

综上所述，我国住宅行业产业化发展已经成为了不可抵挡的趋势，虽然现在仍旧不是特别成熟，但是随着我国的发展以及在实际问题中对于住宅行业中问题的不断解决，一定会在不久的将来得到长足的发展，并且逐渐趋于完善。

要实行住宅产业化，开发商的意识和生产方式需要进行变革。现在大量的农民工在工地上，这样的状态在住宅产业化大幅度改善之后会消失。需要装配化工人，大量的培训，知识的培养，让他们从农民工变成产业化工人。

参考文献：

[1]韩琦.中国住宅产业化存在的问题及对策研究[D].华中师范大学，2007.