万科地产宣传画册结构（精选17篇）
1.万科地产宣传画册结构 篇一
商业地产宣传文案
商业地产宣传文案
［致辞］
商业地产狂潮正在以惊人速度和能量席卷着中国的每一块土地。这股狂潮淹没了许数人的创好范文版权所有业努力，同时也成就了少数人构筑商业地产业王国的宏伟梦想。
在商业地产界风云变幻、起伏跌宕的激烈竞争之中，缺乏对商业地产运作的专业化理解，把握不准商业和地
产的最佳契合点，始终是困扰许多开发商的难题，时代呼唤专业化的商业地产管理顾问公司。
一贯秉承诚信、合作、专业、共赢的处事态度，华夏凯英始终致力于搭建一个使商业和地产和谐共舞的平台，使整个资本流动过程和物质流动过程的参与者都能够中享受生活乐趣的同时，实现价值的最大化和极致化。
华夏凯英——始终坚持与有能力掌控未来的人展开策略，实现组织与个人的增值和完美展现。
［简介］
北京华夏凯英管理顾问有限公司是一家专业性的顾问公司。自1993年成立以来，公司一直专注于为商业地产及零售业企业提供商业地产策划、招商服务、营销推广、商业物业管理、经营管理以及商业地产相关设计等综合性服务的。
凭借多年的商业地产及零售业策划与开发经验，北京华夏凯英管理顾问有限公司已在国内多个重点城市和地区成功地筹划了以购物中心、商业步行街、shoingｍall为主导产业的商业地产项目数十宗，成为国内最卓越的商业地产顾问及策划机构之一。
［核心服务］
商业地产策划
对商业地产项目进行定位、定性规模建议、市场策略确定、项目概念设计建议、项目商业组合建议、设计方案的市场化调整等。
商业地产市场咨询
对商业地产项目进行市场环境分析、市场竞争分析等，从而对该项目的规模、定位、市场策略等做出基于市场调查的定量判断，并对商业策划的内容进行量化修正，最终进行项目的财务评价，为开发商提供投资决策及项目设计、融资、招商等所需要的数据依据。
商业地产决策咨询
以商业地产项目的项目背景为基础，结合开发商的资源、资金背景，为开发商提供项目投资与否，以及在何种资本框架下，进行投资的方案。
商业地产管理咨询
针对商业地产开发商、管理运营商在项目开发、运营过程中所碰到的管理架构、erp、公共关系、人力资源等问题，提供专业管理咨询。
商业地产营销
对商业地产项目进行出租、出售代理。商铺出租的代理费按照商户租约的月租金计；商铺出售的代理费，具体协商。
商业地产相关设计
商业地产广告设计、商业企业的ci、vi设计、dm海报制作、商业地产项目招商手册的设计、印刷业务。
［接洽流程］好范文版权所有
１、初步考察
与项目方初步接洽，对项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，对项目的可操作性做出初步结论。
２、签署工作协议
确定项目操作的总体思路后，则与项目方洽谈合作事宜，签定《项目顾问服务合同》，明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务，付费标准与付款方式等。
３、实地调研
根据初步考察的结果，制定详细的正式市场调查计划，组成市场调研小组和策划专家组，开赴项目所在地做正式市场调查。
４、由专家对项目建设规划设计提出指导性建议
对项目的整体发展战略、开发内容、开发模式、市场形象、项目主题、项目规划、、设备设施、服务功能、物业管理和经营管理等各个方面提出具体意见。
５、撰写各类报告
根据不同客户的需求，提供不同的核心报告。
６、召开方案论证会
召开合作双方负责人及有关专家的论证会，对提交的方案报告进行研讨、论证与审核。由策划组人员根据讨论结果对方案做进一步的完善与改进。
７、完善策划，促使项目成功
根据项目的发展战略和原则，针对具体问题提供策略性建议。
８、整合各种社会资源，为项目及企业搭建操作平台
2.万科地产宣传画册结构 篇二
1.1 银行信贷
1.1.1 现状
国内房地产业总投入的资本主要是依靠银行信贷, 在全部的房地产业中信贷资金大约占了百分之六十以上, 甚至有的房地产业中的投资信贷占了百分之九十以上, 开发商在运行中进行周转主要使用的就是信贷资金。房地产在开发过程中, 几乎每个环节都有信贷资金参与到其中, 在房地产行业中的买卖环节、开发环节、销售环节、土地储备环节的整个程序都需要借助信贷资金才能够实现。
房地产业的快速发展, 导致了银行对房地产业的各项贷款的迅速增长.1998年房地产贷款占整个金融机构贷款比例只有3.6‰2004年提高到14.8%.2005年底我国房地产贷款余额达2.77万亿元, 同比增长16.1%.2006年1-5月份我国房地产开发企业国内贷款增长速度达到42.9%, 增幅同比提高了34.2个百分点。
1.1.2 存在问题
(1) 银行办理的房地产业务中存在很多违反规定的贷款。在我国四大国有银行中不良借贷的资产中, 房地产贷款占了百分之二十以上。监管部门对大型银行放出的贷款开展检察中发现, 违反规定放出的款项中房地产借款占了百分之二十五。
(2) 银行放出款项的组织不公平。在房地产贷款中银行放出的款项用途中比例最大的是开发使用或者购买高价房使用。因为开发项目贷款时间比个人贷款时间要短很多, 资金收回的快, 贷款利率比个人贷款的要高, 而且最近几年个人贷款产生的不良贷款呈增长走势。还有, 从开发贷款的方面看, 因为购买别墅或者高价房比低价房能够带来更多的利润, 产生的不良资产很少。从个人消费方面来看, 购买别墅或者高价房的一般都是高收入人群, 偿还能力强。
(3) 银行自身的信用评估体系不健全.房地产融资中存在假证抵押、重复抵押、债券落空、超值抵押房产、贷款赔付受损等诸多房地产贷款风险.从房地产贷款的风险性角度分析, 房地产贷款一般为抵押物贷款, 这种抵押价值含量稳定, 相对降低了银行的贷款风险.而一般加工行业等企业大部分采用的是信用融资渠道, 多年形成的诸多问题使其贷款风险远高于房地产业的贷款.从国外房地产业中银行信贷金额在总信贷款额中的比例分析, 房地产业的大部分资金来自于银行贷款, 这些国家和地区的银行资产中, 房地产信贷占了40%~50%。我国的比例到2003年也只有17.6%。远远低于房地产业比较发达的国家.由此可见, 房地产业贷款相对于其它行业来讲, 不会增加银行的不良资产.银行信贷在房地产融资中的主导地位不能动摇, 应该使融资结构更合理化。
1.2 发行股票
1.2.1 现状
90年代初期, 我国房地产业开始以发行股票的形式融资.在国家的适度监管下, 有较好的发展.然而, 在1993年房地产热中, 以海南、北海为代表的全国房地产泡沫经济, 沉淀银行资金4000亿元, 加上自筹资金数目更为惊人.为了抑制房产的过度投机, 国家开始了宏观调控, 明确提出不鼓励房地产业上市.有的企业为了上市融资, 只能通过间接融资渠道如“借壳上市”, 在全国3万多家房地产开发企业中, 上市公司可谓凤毛麟角。目前, 我国共有89家房地产上市公司, 总市值为l 642亿元人民币。
1.2.2 存在问题
(1) 我国对想要上市的企业要求严格, 在批准上市的审核中使用的时间很长, 程序繁杂。上市最基本的要求, 必须要连续三年都是稳定盈利的情况才可以申请上市, 但是因为房地产开发时间比较长的特点, 很难满足最基本的要求。对于申请上市的单位建设机构还要对其主要经营的业务开展考核。一般情况下, 从审核批准到能够上市差不多要一年的时间;
(2) 对于我国房地产长久以来发展成的依靠银行贷款就能够得到发展的保证, 在银行中能够很轻易的就得到贷款, 所以很多房地产单位不想上市;
(3) 房地产单位所获得的成绩要比平均水平低, 但是获得成绩的起伏度要比平均水平高, 导致其在证券市场中股票的波动程度也很大;
(4) 房地产单位在经营中压在自己手中的资产很高。终上所述, 我国房地产想要通过上市进行融资的路很难走。在国外的房地产开发企业主要的融资渠道就是经过上市。
2 完善我国房地产融资体系对策
(1) 健全银行自身的信用体系和个人贷款的监控系统, 建立完善的社会信用评级体系, 房地产融资过程中存在假证抵押、重复抵押、债权落空、超值抵押房产、贷款赔付受损重复贷款等房地产贷款风险, 只有建立完善的银行和社会信用体系, 才能降低房地产贷款对银行的不良资产的影响;
(2) 建立健全银行借出款项的体系, 增加对银行借出款项的管理和调控工作。在开发房地产项目的总资金中银行信贷占了很大一部分, 在主要原因中也有很大的责任在于银行本身的操作不符合标准造成的。为了拉拢优质顾客, 银行开出低利息的优惠政策, 有的还会进行违法操作;盲目的进行投资, 致使房地产企业融资的不健康。因此, 政府要在宏观调控的基础上, 增加对银行放出贷款的监督管理, 改革银行放贷的体制, 避免银行放款过分的集中。
(3) 调整银行贷款结构, 加大对中低档次房地产支持力度.目前国内房地产业开发项目的结构极不合理, 中低价房地产的开发每年都在下降, 不利于房地产业的健康发展.只有开发结构合理化, 房地产业中的泡沫成分才会降低, 银行信贷风险也会相应降低。
结语
如今, 房地产融资渠道除了依靠银行之外, 别的渠道都不能够满足其需要。所以, 要在健康的发展银行放款基础上, 努力促进债券、股票、信托等渠道的发展, 国内房地产以后发展的重点就是以银行放贷为主, 其他获得资金的渠道为辅助的模式, 组建科学健康、合理的对房地产进行融资的结构。
摘要：我国市场经济的整体发展直接受我国支柱产业房地产业的影响。影响我国房地产业发展的关键是房地产的融资。对于我国房地产业融资和投资的现象, 解析我国融资渠道 (信贷、债券、股票等) 存在的问题, 重点估算银行的信贷在房地产融资中所占的分量, 提出改善我国房地产融资系统的建议。
关键词：房地产融资,银行信贷,对策,资金流,融资渠道
参考文献
[1]李松青.中国房地产金融现状、问题及政策建议[J].陕西农业科学, 2005 (1) :95-98.
[2]张帅.房地产融资中的六大误区[J].财经界, 2005 (1) :110-117.
3.社交网络宣传有助于商业地产复兴 篇三
在日本，毗邻车站的商业施设往往蓬勃发展，而传统商业区开始萧条冷落。但随着社交网络的兴起，一些不具备地理位置优势的商铺重新成为旺铺，为那些传统的位置不佳、竞争力日下的商业地产提供了复苏经验。
社交网络兴起后，一些人气博主通过Instagram等图片分享软件，推荐了隐藏在幽深巷子里的小餐饮店，吸引了大批食客慕名而去。蜂拥而至的食客超出了餐馆的接待能力，他们在店外排起长队，进一步促使更多人前来品尝。这种良性循环屡见不鲜。如今，社交网络使各店铺有了更多机会自发宣传，增加了店铺收集潜在顾客流量的空间。
对地产投资者来说，小餐饮店运用社交网络吸引客流的成功经验可以应用在商业施设的复兴上：通过探索如何利用社交网络来吸引商家进驻并对其培养，使地理位置不佳、竞争力较为低下的地产重新变得更有收益，极其重要。
逆差与美贸易保护主义
鲁政委 兴业银行首席经济学家
特朗普当选美国总统，将各国对贸易保护主义复辟的担忧推向了高潮。在对华贸易方面，美贸易保护的影响不容忽视。数据显示，作为美国对华贸易救济的主要措施，无论是反倾销还是反补贴都对中国对美出口具有显著性的抑制作用。
引发中美贸易摩擦的原因多种多样，其中，中国对美巨大的顺差往往成为美国采取对华贸易救济措施的最主要藉口。从美对华反倾销案例观察，若当年美国对华贸易逆差上扬，确实大概率导致下一年对华起诉案件的上升。从美对华反补贴起诉案件看，与反倾销一致，其与美对华贸易逆差增速呈现出同向滞后相关关系。
中国对美出口增加的同时增加从美进口，往往不会引发美国对华采取贸易救济措施的增加；相反，在中国对美出口增加却未能有效增加从美进口的情况，因美国对华贸易逆差激增往往最易引发美国对华采取贸易救济措施的增加。（12月28日）
微滞胀年代的猜想
伍戈 华融证券首席经济学家
2017年房地产销售增速预计明显回落，三四线城市的住房库存压力仍较大，房屋新开工面积和施工面积增速放缓，房地产投资实际增速将弱于2016年。
制造业的产能过剩问题依然比较严重，尽管本轮制造业补库存周期仍将持续，或可延续到2017年上半年，但其对制造业投资的全面提振作用有限。
在世界经济温和复苏和人民币贬值的影响下，2017年我国出口需求将有所改善，但特朗普贸易保护主义政策可能对出口回升产生不利影响。
2016年工业品价格上涨较多，2017年随着国内去产能深入推进和国际石油价格推动，PPI同比涨幅将明显高于2016年。在PPI和高房价向CPI不断滞后传导的情况下，2017年CPI整体将呈现温和上涨态势。
去产能和去杠杆仍是2017年的政策重点，上游供给可能仍将趋紧。政府对经济增速下行或有更高容忍度，但物价水平却难以随着经济增速的下行而降低，宏观经济整体或将呈现某种程度的“微滞胀”局面。（12月29日）
金融如何助力“去产能”
董希淼 恒丰银行研究院执行院长
2016年中央经济工作会议强调，深入推进“三去一降一补”，继续推动钢铁、煤炭等行业化解过剩产能。 作为支持产业发展的关键一环，金融业应在“去产能”中主动作为。
金融机构助推“去产能”应坚持三个原则。一是市场化原则，充分发挥市场在金融资源配置中的决定性作用以及金融对行业企业的引导、约束和杠杆功能，实现金融机构和产能过剩企业的互惠互利。二是差异化原则，依照“一行三会”相关要求，完善差异化金融支持政策，对过剩产能行业的细分产业和不同企业区别对待，分类施策。三是风控化原则，将支持“去产能”与防范化解风险相结合，完善风险应对预案，及时应对“去产能”可能引发的信用违约等风险。
4.房地产宣传标语 篇四
2、展诚信风华，建百姓广夏。
3、品质华夏，你我的家。
4、心系华夏情，盖(建)房庇华夏。
5、缔造卓越品质，追求稳健共赢。
6、华夏儿女，乐居华夏。
7、领跑一个时代，构筑万千风华。
8、华夏地产，创新华夏。
9、携手华夏地产，信赖世代相传。
10、创造美好家园，华夏永恒追求。
11、美满生活从华夏开始。
12、诚信彰显品位，品质筑就成功。
13、炎黄子孙，华夏有家。
14、品质追求，选您所爱。
15、创造华夏之最——华夏房地产。
16、华夏地产，圆大家的置业梦。
17、盛世杰作，精彩生活。
18、华夏地产：信为天，质为地。
19、携手创华夏大地——华夏地产。
20、筑华夏之魂，安天下人居。
21、华夏房产，在阳光最美处落户。
22、华夏地产，“筑”福万家。
23、只为快乐生活——华夏地产。
24、诚信华夏，幸福万家。
25、华夏地产，“筑”福人间。
26、华夏地产，亿万华夏子孙的家。
27、辉煌六十神州，安居百年华夏。
28、放眼天下，首选华夏。
29、扬承博大，缔造精深。
30、为居安而思危，为安居而乐业。
31、理性建筑，感性生活。
32、数精品生活，还看华夏地产。
33、华厦地产，一“建”倾心。
34、宁静之地，意满心(馨)房。
35、天造地设，各取一半。
36、创造完美，享受生活。
37、精品生活，华夏地产。
38、爱筑，华夏新天地。
39、牵手华夏，幸福一生。
40、华夏大地，我们共同的家。
41、全心全意，只为建设最美的家。
42、华夏地产，扬家风采。
43、华夏，托起现代人梦想。
44、华夏地产，和谐家园。
45、华夏地产，托起希望。
46、以诚信为基，建人间广厦。
47、华夏地产，华夏人的选择。
48、华夏儿女，安居华夏。
49、信立华夏，安筑广厦。
50、华夏地产，只为幸福生活。
51、温馨港湾，华夏地产。
52、华夏地产，广厦千万家。
53、情系华夏，有爱优家。
54、华夏地产，情系华夏。
55、欲求好地产，更上华夏楼。
56、幸福如此简单，华夏携您共享。
57、华夏房产，至尊无尚。
58、华夏一族，大家的家。
59、汇聚四海精英，共住华夏建筑。
60、华夏地产，专业为您铸造。
5.房地产宣传片文案 篇五
富豪国际首席42万平米一站式旗舰级综合体，占地200余亩，集大型超市商场、住宅、金融、娱乐休闲、社区医疗服务、幼儿园、涉外酒店等业态于一体，开创承德社区建设新时代。项目位于承德县下板城东区，西邻重点高中承德县第一中学、县文体活动中心，北邻绿水环绕的老牛河畔，南邻风景如画的毛主席语录公园，交通四通八达，是当之无愧的城区东大门，是连接县城与乡镇的核心发展地段。
富豪国际建筑风格高耸挺拔，傲然屹立，气势非凡，超大楼距、错落有序，绿树浓荫、水系环绕。代表着不断超越的人文精神和力量。专业人性化的户型设计，精雕细琢，简约大方、舒适优雅，富豪国际专注品质，必将引领一个高度，引领一种生活，引领一个时代。
别致的花园洋房、富有质感的小高层、多样的商业配套、超大停车场和市民生活广场，让您畅享健康、幸福、快乐生活。小区内生态自然的园林设计。重视设计的文化内涵，以清新内敛为主题的组团景观设计，加之小品雕塑以及名贵树种，充分考虑承德地区气候特征，并评估周边地区环境特征，实现人与自然的和谐共生。
完善的自持物业配套，封闭式的管理，保安、保洁、维修一条龙服务，24小时红外无死角监控、楼宇智能对讲系统为业主保驾护航。
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目前，项目一期火爆销售中。
富豪国际——城市区域价值的创造者 富豪国际——品质生活地 时尚魅力城
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6.房地产销售宣传语口号 篇六
2、换环境让未来的每一刻都是享受花最少的预算住最阔的名宅。
3、淡雅，怡景，温馨，自然。
4、以人为本，品牌至上城建地产。
5、锦绣花园：高品质，新生活。
6、环境就是财富锦绣花园。
7、星河雅居：星河传奇，因你而起。
8、翠海花园：21世纪智能化生态家园。
9、站在蓝色海岸的前沿，开启一个新的地产时代。
10、商旅新天地，缔造好生意。
11、占据最佳景观位置，用高度提炼生活。
12、阳明山庄，一生的家阳明山庄。
13、交通四通八达，财富九省通衢。
14、新天安名苑：永恒往往产生于简洁。
15、让生活升级，消费升级。
16、春光永驻童话之城。
17、中海阳光棕榈园：日子缓缓，生活散散。
18、美丽365花园：美丽生活，相伴365。
19、在自然中体验自由的生存。
20、藏龙卧虎，尽显华贵龙景花园。
21、超豪华配套，特优惠价格好景花园。
22、风和日丽：入住准现楼，升值在望。
23、中城康桥花园：阳光灿烂的日子。
24、昆明走廊：昆明走廊，一场与众不同的城市诡计游戏，全情体验行走的变幻情趣。
25、北京远洋风景：流水的风景。
26、上海新福康里：完美主义心情，上海生活版本。
27、都市华庭：都市连线奏鸣曲。
28、建筑覆盖率仅20%，令视野更为广阔。
29、海虹景：城市在变，世界观也要变。
7.万科地产宣传画册结构 篇七
随着我国城市化进程的逐步加快, 国民生活水平普遍提高, 住房需求量激增, 导致房地产的投资与销售迅猛增长, 同时, 加上政府对业绩的追求、企业为了实现利润、金融机构对个人信贷消费的助力等诸多因素的共同作用, 我国房地产企业平均规模增长速度非常快, 并形成了在短期内难以逆转的态势。由于房地产企业项目开发周期长, 资金需求量大、资金周转速度慢等自身特点, 就其披露的财务报表来看, 大部分房地产企业所拥有的权益资本普遍偏少, 由此产生的基于高银行信贷比、高企业资产负债率等问题更加突显出整个房地产行业融资结构中存在的问题。因此, 研究分析房地产企业实际融资结构中存在的问题, 探索建立多元化的融资渠道, 从而使整个房地产行业健康、可持续发展成为当前行业内急需解决的问题。
2 房地产行业融资结构分析
不同的融资渠道对房地产企业的要求条件和政策约束不同。其中, 传统融资渠道包括国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款以及个人住房按揭贷款等;其他融资渠道包括股权融资、房地产信托以及债券融资。
2.1 房地产行业融资结构现状
结合表1可以看出, 2008年至2013年我国房地产行业迅猛发展, 其资金规模由39 619亿元增长至122 122亿元, 增长幅度达208%。我国房地产行业第一资金来源是自筹资金, 占行业资金总额的38%左右。自筹资金成为房地产行业第一资金来源主要是因为个人的住房公积金贷款, 从2008年12月至今, 国家连续上调个人住房公积金贷款利率, 使自筹资金有显著增加, 占比也有所提升;位于第三位的资金来源则是国内贷款 (主要为银行贷款) 。由于近几年房地产行业融资结构不合理、融资过于依赖银行等问题日益突出, 国家陆续出台政策加以调控, 其中2010年10月至2011年7月央行曾连续5次上调贷款利率以试图控制房地产行业对银行贷款的过分依赖。但如此频繁的政策调控所取得的总体效果并不理想, 国内贷款占比由2009年最高的19.66%降至2011年最低的15.24%, 且2012年、2013年有反弹上升的趋势。
数据来源: (1) 2008-2012年数据来自中国统计年鉴; (2) 2013年数据来自中华人民共和国国家统计局网站http://www.stats.gov.cn/
2.2 房地产行业融资存在的问题
(1) 房地产行业融资过于依赖银行贷款, 融资渠道单一。而过于依赖银行贷款这样不合理的融资结构极易产生严重的后果。一方面, 如果央行政策改变, 银行信贷紧缩, 房地产企业就陷入融资困难, 导致资金链断裂;另一方面, 如果房地产行业发生不景气, 房地产企业的市场风险将转变为银行的信贷风险, 进而影响国家的金融安全。
(2) 融资结构不合理导致的高资产负债率。由表2可以看出, 由于改善房地产企业资本结构的融资方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等所取得的资金占比微乎其微, 所以大多数房地产企业更依赖于外部借款, 导致大部分房地产企业资产负债率始终高于其他行业。
数据来源:中华人民共和国国家统计局网站http://www.stats.gov.cn/
(3) 房地产企业上市难度大。我国房地产开发企业进入股票市场上市融资的难度一直很大, 这就阻碍了房地产行业融资渠道多元化的发展。截至2012年底, 我国房地产开发企业共有89 859家, 其中在A股市场上市的房地产企业只有118家, 仅占整个房地产企业总数的0.13%。
(4) 政府调控介入过多导致房地产行业市场机制失衡。目前我国房地产企业的融资不是依照市场本身, 而是政府介入过多、过于频繁导致的房地产行业过度投资、房价快速上涨等问题的日益突出。
2.3 针对房地产行业融资问题的建议
(1) 改善国内金融市场的运作模式, 并改善市场的环境、提高市场的运作效率, 从尊重企业融资的内在法则入手去除政府对金融资源的垄断, 形成有效的市场竞争机制。
(2) 着重发展房地产行业融资二级市场, 减少对银行的过多依赖。目前我国的二级融资市场仅处于起步阶段, 并未形成主流模式, 对整个房地产行业的帮助并不明显。所以应进一步发展并完善房地产行业融资二级市场, 以减少对银行的过多依赖。
(3) 等待时机争取上市融资。通过直接上市或借壳上市, 房地产企业可以在短期内获得大量的、长期的、低成本的资金, 而且通过上市融资还可以改善企业的资本结构, 降低资产负债率。
(4) 健全房地产金融法律体系。确保房地产行业的健康、可持续的发展, 要依靠完善的相关金融法律体系。制定颁布专门的房地产金融方面的法律法规尤为必要。
3 结论
本文以2008年至2013年我国房地产行业相关融资数据为基础, 分析了房地产行业融资结构, 推断出目前我国房地产行业融资过于依赖银行贷款, 融资渠道单一;融资结构不合理导致的高资产负债率;政府调控介入过多导致房地产行业市场机制失衡等一系列问题。针对性地提出了改善国内金融市场的运作模式;着重发展房地产行业融资二级市场, 减少对银行的过多依赖;等待时机争取上市融资;健全房地产金融法律体系等建议, 对目前房地产行业融资存在的问题进行优化。
摘要：房地产行业作为典型的资金密集型行业, 融资问题是影响房地产行业发展的关键所在, 合理的融资结构是房地产行业健康、可持续发展的重要因素。针对当前房地产行业的主要融资渠道, 本文通过收集分析2008年至2013年房地产行业的相关融资数据, 直观地展示了我国房地产行业的融资现状及存在的问题, 并对此提出了针对性的优化建议, 以便使企业建立多元化的融资渠道。
关键词：房地产行业,融资,渠道,结构
参考文献
[1]乔旭.房地产融资模式与分析[J].商情, 2013 (3) .
[2]刘勇.房企融资成本创新高, 资金压力骤升[N].华夏时报, 2011-09-23.
[3]肖静.国内主要房地产公司融资结构分析[J].凯银投资, 2011 (7) .
[4]徐航涛.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].时代金融, 2011 (6) .
[5]唐小飞, 等.我国房地产上市公司融资约束比较研究[J].宏观经济研究, 2011 (5) .
[6]金文辉.我国房地产公司运行特点与融资行为研究[J].现代管理科学, 2010 (1) .
[7]杨辉.房地产企业融资结构创新分析[J].华东经济管理, 2008 (3) .
[8]易宪容.房地产与金融市场[M].北京:社会科学文献出版社, 2007.
8.万科VS顺驰：结构跟随战略模式 篇八
为什么在万科等企业行之有效的矩阵制多项目管理模式在很多企业实行起来却举步维艰？房地产新政之后，越来越多的公司相信企业的竞争不是短跑，而是长跑，均好性才是企业长期制胜的根本，而组织内部的管理是做“强”企业的基本前提。
地产企业怎样才能练好“企业内功”，从而赢得新一轮的增长空间和前进动力？万科和顺驰以它自身的经历告诉我们，管理也是核心竞争力的来源。艾尔弗雷德.D.钱德勒在《战略与结构：美国工业企业史上的篇章》一书中指出：“战略性增长来自更加有利可图地利用现存的或扩张中的资源。如果要有效率地经营一个被扩大了的企业，新的战略就要求一个新的或至少是重新调整过的结构……没有结构调整的增长只能导致无效率。”
该书研究的主题是美国大企业的成长以及它们的管理组织结构如何被重新塑造以适应这种成长。钱德勒通过对四个美国主要公司（杜邦、通用汽车、新泽西标准石油和西尔斯·洛帕克）的发展历史进行研究发现，随着公司的成长、地理区域的扩大与多样化程度的增加，公司的组织结构实际上会被迫出现变化以适应公司战略的改变。因此出现了通用汽车公司总裁阿尔福莱德·斯隆进行的变革：在中央集权控制下，进行分权化、部门化管理，从此“结构跟随战略”的“钱德勒命题”诞生了。
中国地产集团的发展又一次证明了“钱德勒命题”的正确性。美国企业集团发展的历史经验表明，扩张战略必须有相应的结构变化跟随。发展战略是决定企业集团组织机构、管控模式的先决要素。中国有两个地产大鳄：一个是“带头大哥”万科集团；一个是“后起之秀”顺驰中国，两个老大都以创新的发展模式著称，业界归为“万科模式”、“顺驰模式”。
“万科模式”：要在工厂里生产房子
“万科模式”说白了就是“要在工厂里生产房子”，核心是要颠覆整个中国房地产界长期以来粗放式的发展模式。万科希望像汽车制造工厂一样建房子，因为工厂化的生产方式能保证不同地域的产品达到统一的高品质标准。目前国内房地产市场的工厂化程度只有7%，万科约为15%。万科的发展战略要求公司从一家典型的多元化公司转型成为专业化地产公司建造标准化的住宅产品，通过提高技术含量、制定标准形成自身的核心竞争力、获取产业链上的话语权。我们可以看到，其实万科战略的内涵是标准化，有了标准就可以复制，能够复制和拷贝就可以迅速扩张，也就是说“万科模式”可以作为一个整体输出到深圳以外的任何城市、区域，保持同样的产品质量、客户服务能力、市场竞争力。
万科的组织结构是一种矩形超事业部制的混合结构，简单说，即在总决策者与各事业部间增加一个管理层次。之所以称它为混合结构，是因为现在万科的组织结构中既有灵活的事业部制，又有企业发展所必需的刚性结构部门。由于万科的规模已近乎巨型化，总公司直接领导各事业部显得跨度太大，高层决策者的经理也是有限的，难以实行有效管理。在事业部上增设一级机构，可以使管理在分权的基础上又适当的再集中，对有关的几个事业部进行统一领导，以便协调与利用有关的几个事业部的力量，搞好共同性的产品开发、市场开拓以及服务性管理，避免各事业部执行相同功能所造成的不经济和低效率现象。
从“钱德勒命题”的意思去分析，万科的战略和万科的组织架构是极其吻合的。万科地产的商业模式非常成熟：目标人群是中产阶级，然后城乡结合部成片规模的住宅，新的市区、市镇，然后产品一级一级地升级换代，内部的资源控制到全部都是独资，没有合资企业，总部控制所有的规划、财务、人力资源，土地的获得一律市场化。因为标准化降低了总部统一管理的难度、上下沟通的成本；因为单一也容易构建、培育总部的管理能力；因为一致性，集团总部和区域总部、项目公司之间能够形成规范化的沟通汇报体系，让来自于市场的信息和总部的行政指令在集团内部充分共享，然后做出一致性反应。如果你不是这样的战略定位，不用说万科有先入优势和资金实力，就战略与组织的匹配这一点你就无法复制。所以是万科的战略和管理模式一起形成了竞争优势，而不是战略本身，如果房地产企业的战略没有管理模式的支撑，就没有优劣之分，更不用说竞争优势了，在这点上“钱德勒命题”是正确的。
“顺驰模式”：先做大、后做强、再赢利
我们再来看另一个地产行业传统模式的颠覆者“顺驰”，它是“后发优势”的典型案例。“顺驰模式”的核心是先做大、后做强、再赢利战略发展思路。“顺驰模式”最大的特点是把从拿地到销售之间的时间压缩到了最短，操盘速度几乎达到了房地产项目的极速。为此顺驰建立了典型的“金字塔”式管理模式，所有的要素没有权重。选择管控模式不是依据打分合计分数统计，而是看所有分值的分布比较均匀是第一优先选择。
“金字塔”式管理模式授予区域公司、项目公司充分的决策权力，他们能够对外界的变化做出迅速的反应，享受对资源的支配权同时保证战略的执行力。顺驰和万科不一样，顺驰产品线有住宅、商铺、别墅，楼盘有高、中、低，区域有东、西、北，集团总部集中管理难度相当大，因此这个时期的顺驰的管理模式只能是分权型的。实际上，在顺驰前几年快速的扩张过程中，其管理模式起到了重要的支撑作用。顺驰对各个城市的子公司充分授权，基本把项目操作的关键环节，如产品方案、施工组织、推广思路等决策权放到一线项目公司总经理手中。从顺驰前几年所取得的成绩来评判，可以认为，顺驰的扩张战略及组织结构支持搭配得非常成功。“钱德勒的命题”又一次得到证明。近年，顺驰开始调整它的发展战略，从强调规模、速度转向品牌、利润，构建顺驰的体系竞争力。管理模式也跟着改变，适当收缩权力，采取相对集权的决策模式，精简组织结构，对各组织层级的职责进行重新界定。
从管理模式上来说，没有最优的管理模式，只有适度的管理模式。实际上在选择管理模式时，从战略的适应性一直到抵御风险的能力，所有的要素都要兼顾，即使它们本身就是相互冲突的要素。
9.万科地产宣传画册结构 篇九
颠峰、钜献、顶级、豪华、大鳄、大腕、奢华、名流、尊容、尊荣、尊宠、显赫、典范、、财富、身份、、高贵、品质、显贵、豪宅、稀缺、特区、富豪、王者、皇家、风范、精英、地标、优越、上流生活、荣耀、高端、私密、阶层、贵族、私家、私邸、豪门、雍容、华贵、格调、辉煌、极至、气度、气派、气势、核心、前沿、霸主、打造、形象、航母、纯粹、纯正、血统、Ａ级、经典、国际、典范、演绎、彰显、惊艳、尽显、真谛、完美、豪景、定义、提升、打造、非凡、荣耀
容易、简单、轻松、快速、瞬间、安全、高效、健康、爱情
利润、价值、效果、好处、太棒了、绝佳、好机会、现金
新品上市、崭新、全新、最新、舒适
公告、宣布、特别提醒、内幕、实情、爆料、爆光、透露、揭示、警告、敬告、告示、事实
让你、给你、你、还有谁
秘密、秘籍、宝典、绝密、秘诀、欲望、全攻略、奥秘、技巧
革命性的、令人吃惊的、神奇的、不可思议的、惊人的、意想不到的、一个重要决定
对比、赶快、最后机会、即可、立即、现在、就在这里
折扣、免费、特价、抢购、赠送
具体数字、百分比、倍数、庆典、回馈
至关重要、优势、发掘、发现、希望、挑战
改进、避免、减少、消除、建议
拥有、证实、发现、如何、保证、绝对、信任、强有力、最、更
感动、值得注意、推出、行业熟知的大客户名字、很深的资历
出色、正确、骄傲、热爱、结果、高兴、乐趣
清新、充满着、知道
特别的、好、需要、大、喜爱、使用、真的、感受、喜欢
选择、更多、实用、开始、失去、各个方面
偏远地段--远离闹市喧嚣，尽享静谧人生 郊区乡镇--回归自然，享受田园风光 紧邻闹市--坐拥城市繁华
挨着臭水沟--水岸名邸，上风上水 挖个水池子--东方威尼斯，演绎浪漫风情 挖个水沟--亲水豪宅
水能流动--叠水丽景
地势高--视野开阔，俯瞰全城 地势低洼--台地叠景，冬暖夏凉 外立面贴砖--托斯卡纳风格 楼顶是圆的--巴洛克风格 楼顶是尖的--哥特式风格
楼顶是平的--观景露台
户型很烂--个性化设计，紧跟时尚潮流 规划方案奇怪--打破传统 楼间距小--邻里亲近，和谐温馨 能看见一丝海--无敌海景
边上是荒草地--超大绿化，满眼绿意 边上有个公园--公园拥抱的房屋 边上有家银行--紧邻中央商务区
边上有个居委会--中心政务区核心地标 边上有家学校--浓厚人文学术氛围 边上有家诊所--拥抱健康，安享生活 边上有家小超市--繁华闹市 边上有家大超市--闹中取静 边上有家大商场--与LV为邻 项目缺商业配套--纯居住社区 边上有五星酒店--CBD核心区 边上有四星酒店--后CBD 边上有三星酒店--泛CBD 边上有经济型酒店--这里充满朝气
有会所--豪宅配套，尽享银行家俱乐部的风雅 没有会所--简约生活，新都市主义 有中水设备--绿色住宅
有集中供暖--节能环保，领先时代 地板采暖--韩国领先技术 柱式散热器--北欧风情
没有采暖--自由式供暖系统，节约采暖成本 有壁炉--欧陆风情
没有壁炉--可自设壁炉，空间布置灵活 没有电梯--洋房
有电梯--两梯两户（含楼梯）门口有保安--管家式服务
门口没保安--和谐的邻里关系 挨着地铁线--一线生活 挨着地铁口--立体交通
公交车多--交通枢纽，坐拥城市繁华 没有公交--私属领地，坐拥升值空间 离主干道远--你能听到的只有“宁静” 紧邻主干道--你到任何地方永远只有一步 紧邻经济适用房--本区域市政条件即将改善 70/90项目--精致三居，创意无限 非70/90项目--高尚社区
有书房--拥有知识，拥有世界
没有书房--网络生活
做了个样板间--体验式营销
光积累客户不卖--蓄势待发，闪亮登场 客户多了就涨价--倍受追捧 卖不动打折--回报客户
还卖不动再打折--回报社会 业务员天天讲解--接待客户 领导给客户讲解--产品说明会
10.创意房地产广告宣传标语 篇十
2. 颠峰 勾勒稀世名宅
3. 繁华 不落幕的居家风景
4. 地利 皇者尽得先机
5. 阳光国际公寓：阳光金桥来自纽约的生活蓝本
6. 钟宅湾： 海峡西岸生态人居 休闲商务区
7. 汇聚国际财富与人居梦想的绝版宝地
8. 二十一世纪是城市的世纪，二十一世纪也是海洋的世纪
9. 谁控制了海洋，谁就控制了一切
10. 站在蓝色海岸的前沿，开启一个新的地产时代
11. 东南门户 海湾之心
12. 让所有财富的目光聚集钟宅湾，这里每一天都在创造历史
13. 上海A座(科维大厦)：创富人生的黄金眼
14. 远东大厦： 花小公司的钱，做大公司的事
15. 未来城： 无可挑战的优势 无可限量的空间
16. 绿地集团： 居住问题的答疑者，舒适生活的提案人
17. 茶马驿栈： 精明置业时机 享受附加值 财富最大化
18. 雪山下的世外桃源 茶马古道上千年清泉之乡
19. 金地格林春岸：城市精英的梦想家园
20. 繁华与宁静共存，阔绰身份不显自露
21. 建筑覆盖率仅20%，令视野更为广阔
22. 占据最佳景观位置，用高度提炼生活
11.万科地产宣传画册结构 篇十一
关键词：上市公司，资本结构，优化措施
一、房地产上市公司资本结构影响因素的实证分析
资本结构是指权益结构和负债结构，因此所选择的实证分析采用了产权比率作为被解释变量，来衡量资本结构的合理性。影响房地产上市公司资本结构的因素可以分为宏观因素和微观因素，宏观因素大概分为经济环境、资本市场的状况以及法律法规：微观因素包括公司规模、公司成长性、公司的盈利能力、短期偿债能力、可担保价值等。由于宏观因素是客观的，公司没有办法去改变，因而公司只能从微观因素来进行改变，由此实证分析主要探讨影响房地产上市公司资本结构的微观因素，找出优化公司资本结构方法、实现公司价值最大化。
（一）研究假设
根据房地产上市公司资本结构的影响因素做出下列假设：
假设一：房地产上市公司的资本结构与公司的规模呈现负相关的关系。采用权益对数作为衡量公司规模的指标，当公司规模扩大的时候，公司的经营范围就会变得广泛，所产生的所有者权益就会增加，那么随之产权比率就会下降。
假设二：房地产上市公司的资本结构与公司的短期偿债能力呈现负相关的关系。当公司的偿债能力越强，公司的资产负债率也就随之降低了。一个公司的偿债能力也反映了公司的整体实力，偿债能力越强的公司能获得良好的债务信用。
假设三：房地产上市公司的资本结构与公司的抵押价值呈现正相关的关系。对于房地产公司来说，公司的存货所占的比重比较大，并且大多数都为未出售的房产，这些实物资产如果做抵押更容易获得贷款。
假设四：房地产上市公司的资本结构与公司的资产负债率呈现正相关的关系。资产负债率能够较为全面的反映房地产上市公司的债务在整个资本运作过程中的比重，当公司的所有者权益增加，运营资金增加，公司相应的负债就会减少，从而降低资产负债率。
假设五：房地产上市公司的资本结构与公司的盈利能力呈现正相关的关系。一旦公司的盈利能力增强，公司偿还债务的能力也就随之提高，公司自身的留存收益也增加，随之，产权比率就会降低。
（二）实证模型和样本选取
公司规模、短期偿债能力、抵押价值、资产负债率和盈利能力作为自变量，利用多元统计回归分析房地产上市公司资本结构的影响因素。其中Y为因变量，βi为回归系数，Xi为自变量（具体定义及说明见表3）
本文以深沪股市的32家房地产上市公司为研究对象，通过32家上市公司的各项财务指标的数据。运用SPSS19.0统计软件，对2009-2012年的相关数据做实证分析。（数据来自于巨潮资讯网，各项数据详见表4）
（三）实证结果
1、描述性统计分析
从表中的数据可以看出，房地产上市公司的产权比率值较高，说明房地产行业是一个高风险高回报的行业。资产负债率的平均值较高，这也说明了公司主要的资金都在依赖负债，导致公司负债过重。存货占比均值较高，体现了房地产行业与其他行业的不同。房地产上市公司的存货比重一直居于所有行业的前几名，净资产收益率的均值中等，对于房地产行业来说，应该提高净资产收益率，提升盈利能力。
2、相关性分析
实证对数据中的各个财务指标做了多元回归分析，（相关分析结果见表6，表7，表8）通过分析结果，可以看出前文的假设均成立：
假设一成立，说明房地产上市公司的资本结构与公司规模呈现负相关的关系，证明了公司的规模扩大，对公司的资本结构的合理性有很大的意义，公司的经营范围广泛可以增强公司的整体实力，公司能够创造出更多的利润。
假设二成立。房地产上市公司的资本结构与公司的短期偿债能力呈现负相关的关系，流动比率反映短期偿债能力，说明流动比率越大，公司的流动资产就越多，公司的运营资金越充足，所需要的外部负债就会越少，这样就可以降低资产负债率，减少公司的负债压力。
假设三成立，房地产上市公司的资本结构与抵押价值呈现正相关的关系，上市公司的大部分资金都是需要靠外部融资，因此抵押价值越高，所能获得的信任也就越高，得到的融资款就会越多，这样公司就有更多的拓展机会。
假设四成立，房地产上市公司的资本结构与资产负债率呈现正相关的关系，外部负债的减少降低了公司的资产负债率，也相应的降低了公司的产权比率，也说明公司的营运能力在不断增加，内部产生的盈余足以支持公司的整体运作，因此，减少了外部负债。
假设五成立，房地产上市公司的资本结构与盈利能力呈现正相关的关系。说明盈利能力变强可以增强公司的产权比率值，盈利能力越强说明公司的综合实力提升，随之能产生更多的未分配利润来支持资本运营。
根据表6可以看出产权比率与资产负债率的相关系数的0.466，显著系数为0.000，即两者之间显著相关；产权比率与流动比率的相关系数为-0.312，显著系数为0.004。说明两者之间显著相关：产权比率与净资产收益率的相关系数为0.547，显著系数为0.001，即两者之间显著相关。说明偿债能力，盈利能力对于公司的资本结构的影响的意义重大。
根据表7可以看出R2=0.528。说明整个模型的拟合度中等，Y与X，X2，X3，X4，X5之间总体上具有较强的线性关系。F值为29.431.sig的值为0.000，说明多元回归分析是显著的。
DW的值为1.040，当DW的值在（0，2）之间时，残差序列存在正相关性，说明整个多元回归分析从残差方面来说也具有相关性。
nlc202309051303
从上述表中数据可以得出回归方程：Y=6.680-0.394X1-0.337X2+0.027X3+0.044X4+0.068X5，说明在显著性水平为5%的情况下，资产负债率，权益对数，净资产收益率的贡献率较高，回归系数显著。
T检验：自由度为52的T（0.025）≈2.0141，IT11=5.415>T（0.025），IT21=-1.416
二、房地产上市公司资本结构实证研究结论
（一）债务结构分析
从32家的房地产上市公司的资本数据来看，流动比率较低，说明流动负债所占的比重较大，而长期负债的比例比较低，对于房地产这种项目周期长的行业，流动负债所占的比例高，就会加大公司的财务风险，也会使公司的流动资金出现周转困难的现象。资产负债率是衡量公司的长期偿债能力，数据显示资产负债率过高，说明长期偿债能力较低，所承担的偿债风险较高，导致产权比率较高，公司的自有资本对偿债风险的承受能力变弱。
因此，为了减少公司的财务风险，需要提高公司的长短期偿债能力。提高短期偿债能力可以通过适当的增加公司的长期负债比例，减少流动负债，因为长期负债相对于短期负债而言较为平稳，也可以通过提升公司的盈利能力来提高短期偿债能力。提高长期偿债能力可以通过加强公司的综合实力来增加公司的偿债信用。公司通过自主创新，加强品牌效应，实行品牌战略，房地产行业最关键的就是房屋的质量问题，因此良好的房屋质量可以增加公司的品牌形象，提高公司的担保信用，使公司处于一个合理的资产负债率和产权比率，保证公司的财务结构稳健以及对债权人的偿债保障。
（二）盈利能力分析
从实证结果来看，产权比率与净资产收益率的显著系数为0.001，说明两者之间显著相关，上市公司的资本结构与公司的盈利能力息息相关，盈利能力对负债权益之间的结构影响意义重大。从我国目前的房地产市场来看，可以发现房地产行业的盈利能力相比于其他行业还是可观的。出于中国人的思想观念，有一套合适的居住场所是很重要的，因此房地产行业的市场很好，从国务院，银监会对房地产行业所颁布的调控政策来看，对房地产上市公司的盈利情况产生影响。比如限购政策，房产税政策，会使房地产上市公司产生大量的囤积房，迫使房地产上市公司不得不采取一些优惠策略来增加销售量，这样就会促使公司的盈利降低，公司无法产生足够的留存收益来满足资金周转的需求。
因此，为了使公司能够创造出更多的留存收益，公司应该提高盈利能力，比如扩大经营范围，采取多元化的经营方式来应对国家的调控政策，通过创新增加销售方式，提高公司的管理能力以及内部控制能力，加强对管理人员的培训，减少不必要的一些支出，加强对房地产的规划，来提高公司的盈利能力，使公司创造出更多的利润。
（三）融资渠道分析
从权益对数的数据来看。房地产上市公司的所有者权益的均值为22.6，这个值相对于房地产行业来说较小，像房地产行业每次的项目都需要大量的资金支持，所以公司的权益对数应该较高，从显著系数来看，产权比率与权益对数显著相关，对于房地产行业来说，有充足的资金以备周转是非常重要的。目前我国的房地产上市公司的融资渠道较为单一，资金来源大多数都是银行贷款，由于近几年国内的房地产市场出现炒房的状况，房价高涨的现象使国务院和银监会也相应的提出一些货币政策，比如提高银行贷款利率，这样增加了公司融资困难，加之因缺乏有效的融资方式而导致的债券市场和基金市场发展遇到了阻碍。
因此。大力发展债券市场，建立公司的债券评级体制，颁布法律法规来规范债券市场的发展，上市公司需要提高自身的综合能力来发行公司债券，发行多种债券的品种，增加公司的融资。大力发展房地产基金，通过募集社会上的一些闲散的资金投资到房地产行业中，使其周转资金得以扩充，减少银行的短期融资，构建房地产行业多渠道的融资格局。
（四）存货比重分析
从实证结果来看，房地产上市公司的存货比重均值为62%，与其他行业相比过高，产权比率与存货比重的显著系数为0.158，较为显著，说明存货比重的大小对公司的产权比率影响较大，房屋没有销售出去的时候只能囤积，对于房地产上市公司来说，库存量一直都备受外界关注，并以此来衡量公司的发展前景，房地产行业不仅存在着库存总量大的问题，而且库存增量也在逐年增加，消费者的需求降低是造成库存增加的最重要的原因，而房地产行业的资金回笼最主要是依赖于存货的销售，所以库存的增加使房地产上市公司的压力倍增，尽管在近几年房地产上市公司一直都在努力的“去库存化”，但收效甚微。
因此，“去库存化”对于房地产上市公司的意义非常重大，有效的“去库存化”可以通过增加销售方式，比如降价优惠，加强房屋周围的配套设施来吸引消费者，买房屋送装修等等的促销策略来加速“去库存化”。
综上所述，在我国资本市场逐渐完备的情况下，上市公司资本结构的治理相应的也在变化，上市公司应根据市场的发展变化来调整，提高资本的使用效率。总之，上市公司在分析出影响优化资本结构的因素和财务指标的弹性要求之后，做到风险小、收益大。要改变上市公司资本结构的现状，就应积极科学的运用负债融资和股权融资之间有利优势，而且由于在不违背税法的基础上合理避税。还可提高税后利润，实现公司理想的资本结构。
参考文献：
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12.房地产企业资本结构的决策方法 篇十二
资本结构是指企业各种资本的构成及其比例关系。传统理论认为, 企业利用财务杠杆尽管会导致权益成本上升, 但在一定限度内并不会完全抵消利用成本较低的债务所带来的好处, 因此会使综合资本成本下降、企业价值上升。但一旦超过某一限度, 权益成本的上升就不再能为债务的低成本所抵消, 而且债务成本也会上升, 从而导致了综合资本成本的上升。综合资本成本由下降变为上升的转折点, 便是其最低点, 此时, 资本结构达到最优。
房地产企业的投资回收期长, 所需资金大都为数额巨大的长期资金, 房地产企业资本结构设计与管理的目标就是调整公司长期资金来源的构成, 寻求公司资本加权成本最低的融资组合, 以实现公司价值最大化。简单讲, 就是确定公司最优资本结构。
二、资本结构的决策方法
资本结构决策是房地产业筹资决策的核心问题。资本结构决策的目的是在可承受的风险的前提下, 确定最佳的资本结构, 从而降低资本成本, 获取杠杆收益, 促进房地产企业价值最大化或股东财富最大化。
1.单项资本成本的计算方法
(1) 房地产企业简单债务的税前成本
债务的成本是使下式成立的Kd (内含报酬率) :
其中:P0-房地产企业债券发行价格或借款的金额, 即债务的现值;
Pi-房地产企业本金的偿还金额和时间;I0-债务的约定利息;
N―房地产企业债务的期限, 通常以年表示。求解Kd需要使用“逐步测试法”。
(2) 房地产企业留存收益成本
(1) 股利固定增长模型法: , 其中Ks—留存收益成本;D1—预期下一期股价;G—股利预期增长率。
(2) 资本资产定价模型法Ks=Rs=RF+β (Rm-RF)
RF—无风险收益率;Rm—表示平均股票要求的收益率
β系数—表示相对于市场组合而言特定资产的系统风险;
(3) 房地产房地产企业普通股成本: , 其中:D1—预期下一期股价;G—股利预期增长率;P0—基期股价。
(4) 房地产企业加权平均资本成本
房地产企业的资本来源于各个方面, 以上是个别资本成本, 要计算整个企业的资本成本就需要利用计算公式:
其中:Kw—房地产企业加权平均资本成本;Kj—房地产企业第j种个别资本成本;Wj—房地产企业第j种个别资本占全部资本的比重。
2. 房地产企业经营杠杆系数
经营杠杆系数:是房地产企业计算息税前的盈余变动率与销售量变动率之间的比率。经营杠杆的大小一般用经营杠杆系数表示。
计算公式:DOL= (△EBIT/EBIT) / (△Q/Q)
式中:DOL—经营杠杆系数△EBIT—息税前盈余变动额
EBIT—变动前息前税前盈余△Q—销售变动量Q—变动前销售量
3. 房地产企业财务杠杆系数
计算公式:DFL= (△EPS/EPS) / (△EBIT/EBIT)
式中:DFL—财务杠杆系数△EPS—普通股每股收益变动额EPS—变动前的普通股每股收益△EBIT—息前税前盈余变动额EBIT—变动前的息前税前盈余
4. 房地产企业总杠杆系数
通常把经营杠杆与财务杠杆的连锁作用称为总杠杆作用, 表明销售额稍有变动会使每股收益产生更大变动。总杠杆作用程度 (D T L) 等于经营杠杆系数和财务杠杆系数的乘积。
计算公式:DTL=DOL×DFL= (S-VC) / (S-VC-F-I)
式中:S—销售额VC—变动成本;F—固定成本;I—债务利息;
三、房地产企业每股收益
每股收益分析是利用每股收益的无差别点进行的。所谓每股收益无差别点, 是指每股收益不受融资方式影响的销售水平。根据每股收益无差别点, 可以分析判断在什么样的销售水平下适于采用何种资本结构。
式中:S—销售额VC—变动成本;F—固定成本;I—债务利息;T—所得税率;N—流通在外的普通股数;EBIT—息前税前盈余。
四、典型上市公司的资本结构
数据来自于http://house.focus.cn/ztdir/fangchanshangshi/
以上是我国几家大型的上市公司最近两期财务报告的主要数据, 房地产企业的资产负债率相对于过去有很大程度的降低。房地产是一个高风险的行业, 保持适度的负债是必须的。房地产行业是一个资金密集性的行业, 净资产收益率相对较低, 但是由于其整个资本的绝对额较大, 利润是巨大的。
摘要：资本结构是指企业各种资本的构成及其比例关系, 房地产行业是一个资金密集型的产业, 合理的安排企业的资本结构, 从不同的渠道筹集资金以实现企业价值最大化, 是企业资本结构决策的重要内容。文章首先提出了资本结构的含义, 接着提出了资本结构的决策方法。建立一个可以进行量化分析的资本结构决策数学公式, 使其能够应用于企业生产经营中的资本结构决策。
关键词：房地产,资本结构,决策方法
参考文献
[1]刘正山:房地产投资分析.东北财经大学出版社, 2000
13.一些房地产口号和楼盘宣传语 篇十三
·永远诚信、恪守专业、锐意进取、共赢未来 ·以人品铸产品 ·让建筑赞美生命
·将每一寸土地的价值都发挥到极善尽美； ·创建非凡，至善共生 ·和者筑善
·品质给城市更多改变 ·国际领先的城市营运者。·远建、心建、共建未来 ·尽善创新，诚信谦勤
·引领人本生活，做中国最有价值的国际化地产企业 ·基业长青，建筑永恒
·尽职尽责，追求卓越，立信求是，敬业乐群
·我们寻找有心的生命力，彼此用心在生命的事业上，只做一件真心的事 ·我日复一日的追求，就是为了明天帮你圆梦 ·责任每一天 ·建筑经典 信达天下 ·家在 情在 ·厚积薄发 用心营造
·厚德载物，惟精惟勤，家园即道，信守一生。·人本 诚信 卓越
·慎终追远，守正出奇；创新立值，服务滨海。·创百年基业，展万千风流
·理想缔造辉煌—志存高远、脚踏实地、以人为本。·成就优质生活空间。·厚德文治，怀远兴迩 ·责任地产，品质建筑 ·五星生活缔造者 ·建百姓新居 筑长青基业 ·优质生活创想家 ·筑造上善生活 ·正直构筑繁华
·为居者着想，为后代留鉴 ·斌鑫集团，构筑百年温馨 ·面对潮流经典依旧 ·打造地产百年品牌 ·人和天下盛
·缔造商业传奇，引爆财富亮点 ·修身、养性、赢天下 ·感恩铸就精品 ·百年地产，中国榜样 ·精品为大众
·树行业典范，立百年基业 ·住在你心里
·锲而不舍，力臻完美 ·任时光流转，唯品质永恒 ·过程精品，人居典范 ·创新 远见 生活
楼盘宣传语
·静植千年水乡古韵 呈现现代时尚华彩 ·系出名门，好女自然百家求
·创基业门庭祥云卷 展宏图宅第瑞气生 ·窗外碧海连天际 足下金沙印辉煌 ·坐拥怡人景致 尊享完美生活 ·闲情雅致 一城山色半城湖
·专业心，爱家情，经过多年努力，功成名就后，该是跟家人分享生活甜美的时刻了 ·悠悠书香河 精雅东瑞园 坐卧祥云居 谈笑有鸿儒
·出则车水马龙，尽享都市繁华，入则深园静享——享受阳光美宅 ·建筑一道贵族色彩，品鉴一方美学空间，品位一份怡然自得，荡漾一股生命活力，坐拥一处旺地静宅，体会一种尊崇感受。
·花小公司的钱，做大公司的事 ·无可挑战的优势 无可限量的空间 ·居住问题的答疑者，舒适生活的提案人 ·精明置业时机 享受附加值 财富最大化 ·雪山下的世外桃源 茶马古道上千年清泉之乡
·城市精英的梦想家园，繁华与宁静共存，阔绰身份不显自露，建筑覆盖率仅20%，令视野更为广阔，占据最佳景观位置，用高度提炼生活，完美演绎自然精髓，谱写古城新篇章，创新房型推陈出新，阔气空间彰显不凡，365天的贴身护卫，阔度管理以您为尊。
·心无界，身无界，春光永驻童话之城，我的家，我的天下 ·梦想建筑，建筑梦想，传承经典，创新生活
·一群绝不妥协的居住理想家，完成一座改变你对住宅想象的超越作品
·极至的资源整合，丰富住家的生活内涵；苛求的建造细节，提升住家的生活品质；地段优势，就是永恒价值优势；设计优势，就是生活质量优势；景观优势，就是生命健康优势；管理优势，就是生活品味优势。自然而来的气质，华尔兹的生活等级，享受，没有不可逾越的极限
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·上品 稀缺，升值，唯一；新海派主义建筑集群；无限阳光 双景生态 自然居停。·舒适源于对居住尺度的把握 ·居住，是气质的一种表达 ·核心区域，处处折射品质生活
·抛开一切繁文缛节，一切约定俗成，还原自然，真实的居住理想。
14.万科地产宣传画册结构 篇十四
2011-1-18来源：每日经济新闻
继北京、上海、广州等15座城市之后，1月15日，武汉也终于在2011年开年之际祭出了“限购利剑”。记者注意到，一个位于武汉光谷的在售写字楼项目于“限购令”出台次日换了广告标语：“限购令剑指住宅，投资商业是正道!”
根据相关通知，自1月15日起，武汉当地居民家庭和能够提供当地纳税证明和社保证明的非户籍家庭只能在武汉中心城区新购买一套商品房；不能提供当地纳税证明和社保证明的，暂停在武汉中心城区购买新建商品房。
“去年武汉对异地置业者是实行贷款限制，今年就是直接叫停外地人在中心城区购房，可以看得出来政策调控力度是加大了很多。”热线房产研究院潘小山如是表示。
“限购令对外来投资者的影响最大，市场成交量将会出现一波大跌行情。”中国指数研究院华中分院高级分析师李国政告诉《每日经济新闻》称。不过，他也强调，政府需要出台配套政策，才能让“限购令”的作用持续下去，如加大供应量和保障房建设。
春江水暖鸭先知。一个位于武汉光谷的在售写字楼项目就于1月16日换上了最新的广告标语：“限购令剑指住宅，投资商业是正道!”
对此，李国政表示：“这是必然的，政府限购政策出台后，先前热衷住宅地产的投资者将不得不寻找新的项目，在通胀预期下，商业地产就是这类资金重点流向的领域。”根据其提供的数据，2010年，武汉商铺成交面积92.74万平方米，较上年增加45.7%；全年成交均价为13529元/平方米，较去年上涨18.93%。《每日经济新闻》记者还了解到，武汉市2011年首场土地拍卖现场挂牌出让的28宗地块中有22宗是关于商业地产、金融开发等非住宅类项目。
潘小山认为，由于商业地产不受调控，“很多做住宅地产项目的开发商开始加大力度进军商业地产这一块，另一方面，较高的投资回报也吸引了大批资金。”
15.我国房地产企业资本结构优化探讨 篇十五
我国房地产企业资本结构总体合理。房地产企业长期负债要高于短期负债, 但长期负债整体偏低。与其他行业相比较, 房地产行业对资金的需求量较大, 且投资回收期相对来说时间较长。一般来说, 长期固定资产类投资的资金要依靠于长期借款或股东资本投入, 而短时间内的日常经营周转资金可以依靠短期借款来支持。在企业的资产结构中, 当负债类资产高于所有者权益类资产时, 也就是说当负债类资产在总资产中所占的比重超过50%时, 企业的财务风险相对较高, 对负债融资的依赖度过大, 而我国的房地产业现状即是如此。依靠负债经营的现象越来越严重。我国房地产企业资产负债率较高, 而且存在长期负债偏低的现象, 即在负债类资产中, 中短期负债所形成的资产所占比重很大。换句话说, 房地产企业在短期内所承担的债务及偿还本息的压力是相当大的, 使得行业的整体财务风险相对较大。高风险的资本密集型的房地产业, 它的资本结构和资金来源会对其稳健增长和长期健康繁荣前景造成很不利的影响因素, 甚至制约其进一步发展。该行业自身特有的资本结构是由其特殊的背景所导致的。房地产行业的投资回收期相对过长, 且资金量投入巨大。
二、我国房地产企业资本结构存在的问题
(一) 资产负债率较高。
企业的资本结构形成与企业所采用的各种融资方式筹资的来源息息相关, 各种不同的融资渠道看似多元复杂, 总结分析来看不外乎两种筹资渠道:一是负债筹资;二是权益筹资, 且两种筹资方式导致了企业的资本结构包括了债务资本以及权益资本。负债资本的比例问题就是指资本结构的问题, 也就是负债在企业资本中所占的比例。
年终时, 公司负债的总额和资产总额之间的比率就是资产负债率。体现出了公司负债筹资在总资产中的比例, 这是对其资本结构的最简单描述。该比例从一个很重要的方面揭示了企业所有者运用投入的资金或股本所吸引的债务资金量和水平, 从而使得对企业发放贷款和债务的债权人对所放贷的资金的安全性、可回收性等指标有了考量的指标基础。
(二) 融资结构不合理。
基于对我国近几年的房地产企业的迅猛发展趋势分析以及其所依靠的资金筹措渠道分析来看, 国内房地产商资金来源大多依靠外部资金的引入。与其他行业相比, 房地产企业对资金的需求量巨大, 企业资金回收期长。大量的资金需求使得房地产企业依靠自身的内部资金积累是很难做到的, 房地产商基本上依靠外部融资来满足项目对资金的需求。外部融资的债务性, 使得企业合理地享受到了债务利息成本税前利润可抵扣的税收政策效应, 发挥了财务杠杆的有效作用。
(三) 债务结构不合理。
从过去的研究中发现, 最合适的是使短期负债的比例占总债务的一半, 但若以融资方式的角度, 较多的行业内企业更愿意通过短期贷款来获得资金, 因为与长期借款相比, 短期借款的利息成本相比较要低些, 对于融资资金量巨大的房地产企业来说, 或多或少能减少融资的成本, 但这一看似近乎理性的融资选择也不外乎是饮鸩止渴, 会让企业在近期或短期内面临着很大的债务偿还风险和压力, 而企业在短期内又无效益回收, 很难满足债务偿还要求。债务结构不合理体现在:第一, 债务中以短期负债为主。但实际情况是, 多数高负债房地产企业更加倾向于短期负债;第二, 债务中债券融资比例小;第三, 长期负债比例过低。
(四) 房地产企业增长受限。
利润的最大化以及长期稳定增长, 是作为市场经济中企业经营活动的基本目标, 不过对于市场份额的增长、销售增长、资产规模的增长、企业产值增长等, 仅仅只是使利润增长的途径与手段, 具有价值的情况, 只能是其对避免企业利润的减少或企业利润的增长做出贡献;若未能做出贡献, 而且有反作用, 那么这些经营活动和经营手段也将被企业所有者和管理者所摈弃。如何判断企业价值的增长, 可以从纵向或者横向两个维度进行研究比较。首先, 从纵向角度进行比较主要是指将企业目前的利润增长情况与过去某一时间段内企业利润的增长情况进行比较和分析。但该纵向指标的使用也应灵活掌握, 不能照搬照套。
三、我国房地产企业资本结构优化对策
(一) 扩展融资渠道。
房地产企业要快速健康发展就要抛弃原有的传统单一的融资模式, 通过扩大融资渠道的方式来解决好融资困难以及直接融资不足的窘境, 房地产企业可以采用合资、联营、合作等多种形式将资金引入, 大胆尝试争取海外的投资资金以及当作房产投资的信托资金, 给企业注入资本活力。房地产企业在进行项目开发时就需要扩大融资的渠道, 积累大量的资金投入其中, 如果仅仅通过外源融资, 不利于提高企业的资金积累能力, 后续发展也要受到阻碍, 增加资金链的压力, 很容易使企业的财务危机爆发。
(二) 大力发展债券市场, 改善负债结构。
企业债券融资虽然是企业获得融资的重要方式之一, 中国的债券市场与股票市场相比规模明显偏小, 这使得中国的企业更倾向于银行贷款融资、发行股票, 这在一定程度上限制了上市企业的融资需求, 不利于资本结构的优化。对债券市场的发展使得资本结构得以优化、资本市场得以健全有很大作用。发展债劵市场着重关注:第一, 减少政府行政干预债券市场;第二, 简化债券发行程序, 降低发行限制条件;第三, 规范债券交易市场, 大力发展债券流通市场;第四, 市场约束机制, 让市场参与者拥有相应的权利与明确其义务;第五, 适当的发行可转换企业债券, 增加债券的类别。
(三) 提高长期负债比例。
国内房地产企业的负债结构存在长期负债所占比例小、中短期负债所占比例大的现象。所以可以通过合理配置长期负债和短期负债的比例来完成优化资本结构。国内房地产企业在融资渠道上一直比较刻板单一, 使得长期融资的比例过小。能够发行股票的企业属于少数, 在房地产行业也不例外, 这些企业再融资能力差, 大多数的房地产企业依靠的仍然是银行贷款和自有资金两个方面。企业内部资金中预收款、定金等这些资金中相当一部分也是通过银行贷款, 企业在发展中对于银行的依赖性太强, 然而银行提供的资金绝大多数都属于中短期贷款, 企业发展受限。企业能够得到长期资本的途径不多, 长期融资数量有限。
(四) 扩大企业规模。
国内的房地产企业规模普遍较小, 这样类型的企业具有高负债率和单一融资渠道的特点, 在控制风险以及开发项目上都存在一定的困难, 要想取得足够的直接融资资金困难较大。在企业中, 规模越大越容易融资, 融资渠道也比较多元化, 获得资金就相对容易, 财务压力较小, 能够很好的开展工作, 反之亦然。小规模的企业不仅在资质以及实力上达到行业要求要很费一番力气, 而且进行开发项目时还会遇到多方的困难阻碍。所以, 企业要想得到机遇来发展, 就要下大力气将企业的规模进行扩大。
摘要：目前, 我国房地产行业已经发展成为国民经济的支柱产业, 不仅仅对国家的总体经济运行有深远影响, 也对其他相关联产业起着至关重要的作用, 但随之也出现了较多的问题, 迫切需要做好优化资本结构。
关键词：房地产,资本结构,资本结构优化
参考文献
[1]王乐乐.房地产企业财务杠杆与融资结构优化研究[D].重庆大学, 2012.
16.万科地产宣传画册结构 篇十六
关于公司资本结构的实证研究，国内外学术界大致分为两个方向。一个方向是以MM理论为线路，研究资本结构与公司价值之间的关系，另一个则是研究资本结构的各种决定因素。本文通过对我国上市公司房地产中的房地产开发与经营业上市公司进行实证研究来探讨决定资本结构的内部因素。
二、文献综述
陆正飞和辛宇（1998）谈及了国外及港台研究认为行业因素、资本市场、主管信念和公司特征是公司资本结构的主要的影响因素，而只有行业因素及公司特征是容易获得数据的。国外实证研究（Titman and Wessels,1988）表明可能影响公司资本结构的公司特征有：获利能力、规模、资产担保价值、成长性、非负债税盾和变异性。陆正飞他们用1996年沪市机械及运输业的35家上市公司进行了实证研究表明，不同行业的公司的资本结构有明显差异，获利能力与资产负债率负相关，规模、资产担保价值和成长性对公司资产负债率的影响不甚显著。洪锡熙和沈艺峰（2000）在继陆正飞后又对我国上市公司资本结构的影响因素进行了实证分析。他们的研究认为获利能力和规模与公司的资产负债率成正相关，成长性和公司权益价值与公司资产负债率相关性不显著，行业特征不影响公司资本结构不显著。
冯根福、吴林江和刘世彦（2000）研究认为股权的流通度、盈利能力和非负债税盾与资产负债率负相关，规模与资产负债率正相关，资产担保价值和成长性对资产负债率的相关性不显著。
肖作平（2004）认为国内对资本结构的实证研究大多是使用一年的数据进行横截面回归，从静态角度是个问题，他认为应该从动态角度研究。他的研究认为公司的成长性、获利能力能力和资产流动性与公司的资产负债率成负相关，而其他4个因素与公司的资产负债率成正相关。
兰峰和雷鹏（2008）对房地产业的最优资本结构影响因素进行了实证研究。他们以2006年沪深两市的56家上市公司进行回归分析得出：公司的成长性与资产负债率成正相关，盈利能力、非债务税盾和股权结构对资产负债率成负相关。
三、 研究设计与样本选取
（一）资本结构的影响因素及代理变量
本文考虑的企业的资本结构选择企业的资产负债率（CS）作为应变量，而影响企业资本结构的因素主要包括以下五个：
1、资产的流动性(AV)，假设：企业资产的流动性与企业的资本结构成正相关。
2、公司的营运效率（TAV)，假设：企业的营运效率与企业的资本结构正相关。
3、盈利能力(ROA)，假设：企业的盈利能力与企业的资本结构成负相关。
4、股权集中度(STATE)，假设：企业的股权集中度与企业的资本结构正相关。
5、成长性（GW），假设：企业的成长性与企业的资本结构正相关。
（二）研究期间、资料来源和样本筛选
本文以2009年在沪深两市上市的房地产开发与经营业上市公司的公司为样本，数据来源于国泰君安提供的数据。先是对该下载的数据进行处理，将所需变量的数据一一弄好，删除B股、ST、PT的公司后，使用SPSS 17.0软件对数据进行探索性分析，将各个变量中的全部极值和部分异常值剔除，经过多次数据处理后剩下71家上市公司作为本次实证研究的样本。
四、实证结果与分析
（一）分析结论
通过CS对其他5个自变量之间描述性统计分析、相关性分析后本文认为资产负债率（CS）仅与盈利能力（ROA）负相关，与其他四个变量呈正相关，这一点似乎已经验证了我们前面的假设。而且五个自变量自己的相关性也不是很强，最高也是盈利能力（ROA）与成长性（GW）之间的相关性达到0.379。再这之后我通过建立回归模型和逐步回归分析法分析后，我们认为模型4给出了通过了检验的四个自变量的系数、显著性水平（Sig）、t和共线性统计量。
五、结论
本文根据上面的SPSS17.0软件对资本结构的多元回归模型4，我认为房地产开发与经营业的资本结构主要受到盈利能力、成长性和资产流动性的影响，其中盈利能力与资本结构呈负相关，而成长性和资产流动性呈正相关。本文认为一个企业如果盈利良好应该尽量不分配现金而是将企业的经营成果保留在企业供其发展，而企业的成长性和资产流动性比较好的话可以适当提高资产负债率来为在股东资金有限下创造更多的企业价值。
17.房地产幽默的广告宣传标语 篇十七
2. 以微小的力量，轻松累积成家梦想家居“之最”
3. 梦想的撒瓦尔 生命是一匹快速的战马但我的思想会在这块土地上留存下来
4. 家居，磺溪流域第一间，人生居家之最惊叹号，已打造完成
5. 新闻线上——房地产广告词
6. 公园。绿荫。纯住宅 软体园区生活圈中，最耀眼的住宅之星
7. 新名宅身段，中产阶级价位 新时代对门同居新风潮
8. 丽致文林——房地产广告词
9. 家之极致 专注品位，用心建筑
10. 巴黎的灵感，上海的风情与隽永的台北
11. 逸仙雅林——房地产广告词
12. 家是一部协奏曲但你还需要一个美丽的空间独舞
13. 都市行馆。心灵CAFÉ不论你来自纽约，巴黎或瑞士你一定会喜欢逸仙雅林
14. 中悦仁爱广场——房地产广告词
15. 满足内心最大渴望不只是世界级豪宅，更是典范豪宅
16. 海神——房地产广告词
17. 您，用什么来DNA一栋真正的豪宅
18. 知识经济新豪宅
19. 香港地产广告——房地产广告词
20. 都会豪庭灵秀群山别洞天 丰林万里倩云载 都会魅力见非凡
21. 只缘身在此山水 优游碧海自得意
22. 世纪都会?气象万千 闻暇畅乐?咫尺逍遥
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