别墅营销策划经典案例

2024-10-17

别墅营销策划经典案例（共10篇）

1.别墅营销策划经典案例篇一

别墅项目成功开发策划案例赏析双击自动滚屏

别墅项目成功开发策划案例赏析

步骤A：项目主题定位

穆天子山庄案名简析

穆天子是一个具有鲜明中国特色的名称，而区内建筑以北美式湖泊别墅为蓝本，乍看立了似乎矛盾，实则蕴含着深厚的文化底蕴。

穆天子山庄所处的地理位置在南海市狮山区穆院附近，发展商巧妙地将地名与古代神话传说中周穗王的传奇故事联系起来。相传周穆王交游广阔，纵横四海，更亲自驾着八匹骏马登上天山与西王母相会，并将西方极乐的妙品带回中原。穆天子山庄的发展商——南海市佰骏物业发展有限公司正是秉承这种精神，将现代西方建筑艺术的精华——北美式别墅引进了美丽富饶的珠三角，建造起一万里程碑式的纯美园地。实际上，穆天子山庄这个案名正因其中西文化强烈碰撞的特性，更易被人们牢记。“纯美园地”的含义

整体上突出伊甸园式的纯美感觉，给人清新脱俗的感觉，具体还有另一种含义：纯：指穆天子山庄规划上采用纯别墅的概念，不含洋房和公寓等，保证项目的档次超美：指穆天子山庄以北美式湖泊别墅为蓝本，突出美加风情。

穆天子山庄之出现，似是一个楼盘的入市，但更重要在于代表了高档物上卖展的一个必然方向。它意味着一个纯专业化的、高标准的新物业时代之出现--纯美年代。穆天子山庄的发展，基本原则在于“提纯、融合、创新”，这是三个互相联系、前后因果而又不断发展的概念。

步骤B：提纯

雕塑家罗丹说过：“雕刻一张脸并不难，把不是脸的地方去掉就行了。”

经过对市场的判断以及对“别墅”概念的净化，发展商提出了“纯别墅”的发展概念，因此舍弃了其它洋房、排屋、公寓等多种物业形态，保证应有的档次品位。由于提纯，带来了许多措施，最大的莫过于低容积率。

喜爱玩车的人似乎有一条不成文的规定：排气量在3．0以上可以作为豪华车的一个基本指标。而爱玩别墅的朋友也有一个喜爱的指标，容积率0．3以下可以做出较好的别墅区，否则环境和密度都不理想。而穆天子山在更进一步，容积率为 0．15，1000多亩土地，仅建了 300余幢别墅。

仅有指标是不够的。风格的确立至关重要，选择纯美风格，在珠三角营造北美式湖泊别墅，是一种创新，是一种挑战。

来到穆天子山庄不难发现，于湖泊、丘陵之内，闪动着越野吉普车的身影。穆天子的发布时间：2007-8-27中房策联网络部

人们喜欢越野车，包括他们的老总都钟爱在山水景区。四轮驱动能带来特有的驾驶乐趣。大家又都记住一条：轮子有四个，而目标只有一个。“一心一意发展优秀别墅”这就是唯一的目标。所谓别墅，根据现代汉语词典之解释，同时参照北美及其它发达地区的情况，只有在郊外和风景区营造的独立式住宅才有资格称为别墅，在城区内开发的再漂亮再来华，无非有一个较为古老的名字——花园洋房，或者一个比较肘尚的称呼——都市来宅。

步骤C：融合把不是脸的地方去掉只完成了第一步，接下来重点是把剩下的部分做得有血有肉。低密度、低容积率是指标，是手段而不是目的，目的是追求纯美的风格、完善的品质。超量配置，双会所、双车库的设计，大面积散点式的运动娱乐，休闲设施的安排。运动场所等公共设施的人均占有面积和可接近程度，均在珠三角名列前茅。硬件不达标、不到位，一切只是空谈。1000户人家拥有的游泳池叫人挤入，50人拥有的会所游泳池叫享受。

开发的理念、规律、系统、策划、推进等等似乎离开了核心标准，一切都是纸糊的。别墅的建筑标准：

1）在设计上要有独特的建筑风格和非常合理的别墅使用功能

2）要有必要的配置和多方位的功能服务；

3）应采用先进的建筑工艺、技术和材料。

具体可示范单位及轻钢结构别墅的装修、设计标准及环保、健康方面之特点列举部分融合，将先进的技术融入精致的建筑风格，将建筑融入环境中，再将风景引入住宅。休闲会所在参照国外后将其定位为优雅舒适的乡村俱乐部，散发着亲切迷人的气息氛围，让人留连忘返，一位移民美国又回故土发展的佛山人在穆天子山庄温暖的别墅客厅里，望着高大的双层中空玻璃落地窗静静地体会。他说这长窗和花格让他想起美丽的缅因州。

步骤D：创新

风格和个性是别墅的灵魂。美国的《国家地理杂志》曾编辑过一本《美国大宅》的图书，介绍了美国现有的150个最有价值的大宅，而其中风格各异，总体和细部均很有个性特点，而这也成为穆天子山庄设计者们的重要参照。那种千人一面兵营式农民楼的日子已经一去不复返了。

千禧年里，穆天子山庄还将推出几个新款型，从适合商务、公务与居住的豪华大宅到适于休闲度假的精致小屋，真正做到量身订造、迅速反应，在采用的新技术、设计和材料上也会不断进步。

一边提纯、一边融合，再不断地有新品面市，以专门品牌的经营服务来发展专业化的高档别墅，似乎有点难度，困难在于巨大的反差和平和的表面。但穆天子山庄的人们似乎乐此不疲、就象他们既喜欢重型车，又爱小轿车，既爱听乡村音乐，又看棒球垒球。

道理很简单，因为在纯美的年代里，不断有着新的发现和收获，是生活的享受，也是创造的享受，又是纯美的享受。

这个市场里干什么的都有，做蛋糕的和做火锅的（套用业界同仁的一句话），而穆天子山庄的人们似乎跟这些有点不同，他们更像一群酿酒师。

就象同行们做的蛋糕和火锅，穆天子山庄如同佳酿，有一个纯美丽香的好的年份，让爱她的人好好享受吧。

步骤E：生产出的优质的别墅产品

穆天子山庄基于山地地貌的前提，整个社区依自然山势而建成，减少推土成本。规划依山形水势，变化错落，参差成景。在总体布置上，以大型水景广场与会所结合天然水库及远景的狮山公园构成整个社区的中心景观，两恻山坡保留，培植树林，并用不同等级的的道路将分散于各个组团的多处山景、绿地、水景及娱乐设施连接起来，形成一个层次丰富、空间渗透、格调自然爽朗的高尚居住环境。

山庄内预留大量空间作花园绿化之用，使每家每户都有花园景致，与大自然融为一体。为增加环保意识，鼓励住宅采用单车、高尔夫球车代替汽车。前区中心广场占地三万平方米，地势平坦，配有草坪、铺地、喷水池、棕桐树和休息椅、主题雕塑等多种小品，平面以几何图形为构成元素，绿化以规则的草坪，行列的棕相和自然的花林配村，两侧设有山庄巴士站、弧型长廊及长坪，方便住户等候车辆时休憩，入口加设洪闸及保安亭，以确保山庄之私隐性，免被外界滋扰，形成充满大自然环境之北美式社区休想区域。

沿水库开辟休闲小路，住户可散步、垂钓、休息，进行各项水上运动及欣赏河狮山公园之大自然景色。

步骤F：别墅项目环境与配套设计

椰树泉：山庄内最大的小区，40幢别墅错落有致，环绕组成一个组团，上百棵大王椰的迎风而立；绿化特点：成片椰树林（喷泉附近）；设施：绿地迷宫（700㎡）儿童游乐场（300㎡）连赛车跑道。

爵士汇：独特的地形及别墅排位形成了昔士风的图案，流露出爵士乐般优雅的味道。绿化特点：种植超过十种的林木，形成一个青翠悦目的小山丘。

红枫林：别墅像树林一样一线排开，靠着山，抱着树；绿化特点：主要树种为枫木；设施：攀岩

温华府：此区位于整个穆天子山庄的中部，突出加拿大的建筑特色，使它们成为耀眼的一颗星。

总督半岛全区最好景观、最大面积的豪宅，共3幢，位于一个小半岛上，三面环水，独有私家码头；无论山、水、树，美妙风景，尽收眼底，人间百态，心中尽知，冲天豪气，只属名见绿化特点：修剪整齐的针叶乔林及灌木，欧陆宫庭式园林。

欢乐广场：正对大门，别具特色的大型水景广场，周围是一百多棵挺拔的大王椰，中心是喻意珠三角明珠的主题雕塑，而池底铺砌意大利进口的高级马赛克，组成6朵色彩鲜艳的欢乐花，令整个广场充满欢乐的氛围；设施：草地滚球场、网球场。

2.别墅营销策划经典案例篇二

公司:东易日盛唐山分公司

工程地点:唐山瑞宫别墅区

使用面积:800m2

庭院:300 m2

工程造价:110万

1 项目概述

本案例具有得天独厚的地理位置, 它位于唐山市南湖公园东侧, 南湖公园是2016年世界园艺博览会的举办主场地, 相当于两倍西湖般大小, 园内众多天然的自然景观, 俊美奇秀。拥有南湖边的住宅是众多成功人士的追求, 也是其身份与地位彰显。本案别墅结构为地下一层, 地上两层, 有下沉式庭院, 地上南侧与西侧被花园包绕。

男业主为地产商, 同时也经营其他贸易, 由于经常穿梭于欧洲各地, 对法式宫廷风格情有独钟。女业主端庄秀丽, 典雅大方, 颇迷恋路易十五时期的女王风范。根据业主的的偏好本案将欧式古典、法式宫廷和现代中国风水理论有机地结合。通过对壮美有优美的对比与折中, 把或张或驰、或动或静的各个空间有机的调和平衡起来, 让空间犹如一首奢华绚丽的的舞曲, 张弛有度, 虚实有序。

2 设计风格

庭院和花园的设计萃取了中式园林与法式园林中的精华, 打造出别具一格的中西璧合的园林精品。山和水的刻画采用掇石成山、引水、观水、听水、骑水、小桥流水等中式手法, 营造婉约、温润的东方之美;采用雕塑、喷泉、呆亭、几何造型规则布局等法式元素来契合别墅的整体风格。并通过石阶的巧妙连接, 使上下庭院可环绕迂回、曲径通幽。

老子说“埏埴以为器, 当其无, 有器之用, 凿户牖以为室, 当其无, 有室之用”, 意思为:任何器皿都是以空的部分作为使用的目的;房屋的门窗墙垣也只不过是物质手段, 只有空的部分才具有真正的用途, 这体现了虚与实的辩证关系;对于“空间”的“无”, 只有“有”了匹配的它的主人的到来, 空间才会充盈, 才具有实际上的真正意义!因此, 室内空间的设计完全尊重主人是偏好取向, 尊重主人对家的理想和追求。

空间的设计均以中国的易学及风水理论为基调, 大堂、客厅、走廊等公共动态空间以严谨、阳刚、气势磅礴的欧式古典风格为主调, 彰显主人尊贵地位及王者风范。利用大堂挑高层的天窗和运用玻璃彩钢处理的顶面与楼梯处的水系景观的遥相呼应, 寄予流金撒银、财源通享之喻意。

起居室与卧室等私密静态空间以矫饰、华丽的阴柔优美的法式风格为主调, 将男女主人生活情趣和格调演绎得淋漓尽致, 这里也是本案设计的亮点所在。

3 装饰材料

确定了风格定位与设计思路之后, 接下去我们重点要考虑的就是装饰材料的选择。别墅作为高尚人居生活的典范, 已被越来越多成功人士视为舒适生活的标准。别墅, 不仅仅是用来满足居住需求, 更多的是享受生活, 要经得起岁月的考验。无论多么考究的设计、奢华的风格离开了精湛的施工工艺和优良的材料, 别墅也不过是空中楼阁。材料的运用极为讲究, 不同的材料体现出截然不同的装饰效果。特别是对于别墅装修而言, 别墅空间宽阔, 选材有更大选择的余地。本案大堂、客厅、走廊等公共动态空间为了营造严谨、阳刚、气势磅礴的空间气质, 墙地面的饰面均采用高档石材微晶石, 微晶石亦称微晶玻璃, 是一种新型的高档装饰材料。它是以天然无机材料、采用特定的工艺、经高温烧结而成。具有无放射、不腐蚀、不氧化、不褪色、强度高、光泽度高等优良特性。

微晶石之所以性能优于天然花岗石、大理石, 与他所含的物质成分及成型有关;花岗石是由石英、长石、云母等颗粒组成。石英的硬度很高, 但云母的强度却很低, 受自然形成的限制, 颗粒之间缺少强力的结合物质。因此, 花岗石的强度受到影响, 而表面颗粒的剥落又降低了石材的光泽度, 而且易滑。大理石是沉积岩, 组成大理石的细微颗粒之间没有熔融结合物质, 所以强度更低。另外, 大理石的主要成分是碳酸钙, 大气中的二氧化碳和化学湿气、酸雨等都会侵蚀。因此, 大理石不但易破损, 更易污染, 出现色差、色斑。微晶石是选取花岗石中的几种主要成分经高温, 从特殊成分的玻璃液中析出特殊的晶相。因此, 具有很高的硬度和强度, 在成型过程中又经过二次的高温熔融定型, 因此, 没有天然石材形成的纹理, 所以既不易断裂、不吸水, 又不怕侵蚀和污染, 光泽度也高。装饰后不会出现色差、泛碱、吐汁等现象。不需保养维护。

大面积铺贴石材, 会出现一个很明显的问题就是, 过于单调。解决这个问题很简单, 拼花。石材拼花会让整个空间庄严而不失死板, 大气而有节奏, 营造出了业主所希望的气势磅礴的大气、严谨、刚毅的居室气质。

石材拼花在现代建筑中被广泛应用于地面、墙面、台面等装饰, 石材拼花, 是人们通过艺术构想, 以石材来代替颜料所"拼"出的精美的天然石材画。主要利用天然石材的自然独特的颜色、纹理以及材质, 加上巧妙的艺术构思和设计而完成的。随着石材加工工艺和技术的发展, 石材拼花的图案和设计越来越复杂化, 也越来越精美。石材拼花, 其实可以看做是马赛克工艺的一种发展和延伸, 是马赛克工艺和新的加工工艺和技术相结合的而衍生出的新的石材产品。像早期的石材拼花, 主要是石材板材类产品的拼组, 这可以看成是放大版的石材马赛克, 而后期由于水刀技术的应用和加工精度的提升, 石材拼花把马赛克的镶嵌工艺发挥到了极至, 形成了自己独特的风格。石材拼花在国内外已有悠久历史, 如意大利, 不论是古老教堂建筑或现代建筑, 其大厅地面常用到拼花石材制品, 在许多教堂地面和家庭厅房和墙面装饰上, 拼花使用广泛。国内生产也有相当长的历史, 高挡建筑的地面, 墙面常有石材拼花装饰, 且早已出口日本、美国, 近几年已进入家庭, 拼花的品种从简单地面花式到复杂的壁域, 设计构思从简单的对称图案到抽象的绘画, 使拼花石材更显出其艺术含量。石材拼花也可说石材的艺术加工, 在一定意义上讲, 艺术品是无价的, 因此, 石材拼花产品的附加值也高。这些都给发展石材拼花提供了有利的条件, 也是石材拼花行业的优势所在。石材拼花是目前石材装饰中效果最好最为绚丽高贵的装饰产品, 被广泛应用于现代建筑中的地面、墙面、台面等地方, 深受客户们的喜爱。

起居室与卧室等私密静态空间材料的选择则是另外一种思路。为了营造矫饰、华丽的阴柔优美的法式风格, 本案在除了在造型上下功夫外, 材料的选也花了大量心思。墙面装饰在室内装饰中占据很大的比重, 起衬托作用, 是整个设计基调。众多墙面装饰材料中, 只有壁布才能将男女主人性情和生活格调宣泄的淋漓尽致。因此, 私密静态空间装饰材料以壁布为主。

4 结语

室内设计的各种意图, 必须通过材料的合理运用才能够顺利完成。但是, 可以用在室内环境中的材料很多, 要达到合理运用还是比较困难的, 本案设计值得欣慰的是成功的驾驭了或普通或者高级的装饰材料, 最大限度发挥出了各材料的优势, 避免了盲目地、无原则地堆砌高级材料。对于高级装饰, 装饰材料的使用, 同样也应重点突出, 遵守高材料运用的原则。

3.别墅营销策划经典案例篇三

而在21世纪的今天，伫立于中国北京中央别墅区这方绝版珍稀土地之上的远洋·LA VIE，拥有打造传世建筑所需要的天时、地利、人和——在盛世北京，在相当于两个故宫占地面积的土地上，仅建筑了190栋顶级别墅。在远洋地产的悉心打造下，远洋·LA VIE以其世界级大都会臻罕城市独栋别墅住区的传世价值，成为了实至名归的百年藏品。亚太地缘中心绝版城市别墅

随着北京向世界城市进军的步伐日益加剧，现代化大都市的时代魅力和源远流长的人文底蕴，让北京成为了亚太地缘中心以及世界的新核心所在，由此吸引了来自全中国乃至全世界的财富阶层聚集于此，加剧了对高端品质华宅的市场需求。在此背景下，位于北京最具国际化居住氛围中央别墅区的远洋·LAVIE，理所当然地成为了全球层峰阶层首选的置业所在。

远洋·LA VIE位于首都机场高速路苇沟出口附近，周边道路系统四通八达，机场快速路、京顺路、京承高速路与三环、四环、五环构成了方便快捷的立体交通网络。东北距首都机场仅6.5公里，西南行10分钟可达三元桥，与CBD商圈畅通无阻，由此实现城市繁华和自然宁静的随时转换。同时，项目周边自然环境优越、国际学校林立，为未来居者提供了舒适的宜居氛围。

此外，中央别墅区经过十多年的发展历练，已经成为京城实至名归的第一富人区，而远洋·LA VIE作为中央别墅区最后一座占地百万平方米独栋别墅项目的“收官之作”，将成为财富阶层抢占中央别墅区的“最后一个藏品”，其未来升值潜力已毋庸置疑。

临水而剧百万林荫

醇享极致品位生活

放眼全球，水是财富和宜居的象征，临水而居、滨水而住成为了最佳居住生活的代名词，因此别墅园区内有湖景设计是品质保证的必需，而水域面积则是衡量别墅品质高端与否的重要标准之一。

根据这一国际化宜居标准，远洋·LA VIE倾力打造了位居亚洲前列的壮阔琮湖及旖旎碧溪。同时，整个湖区依托国际最为领先的水质综合净化工艺和专业研发的水环境营造技术，打造超高质量的水体视觉观感和洁净度，澄澈水质达到国家饮用水水源地标准，堪与北京的生命之源一一官厅水库相媲美。

同时，依托于12公里长的黄金水岸景观线，远洋·LA VIE的百万平方米园林以欧洲序列式情境造园手法，穿插于各组团之中，以期呈现出欧洲私家庄园的生活意境。而在项目地块西南侧，则以欧洲坡地山林搭配主题景观，让生活的隐逸之美淋漓尽显。

值得一提的是，远洋·LA VIE的主力户型面积为700～2000平方米，拥有京城罕见的阔尺庭院，通过亲水平台等形式连接湖区，实现户户临水的居住享受。更有全岛屿楼王，将开阔湖面尽收眼底，让居住于此的层峰人士欣赏到“落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色”的绝美景致。

远洋地产品质力作

营造EVERLAND生活飨宴

远洋·LA VIE作为远洋地产经十七载磨砺、数年高端别墅精研历程，所倾力打造的传世绝版城市别墅，通过“EVERLAND”室内外高舒适环境体系的营造，成就了一种人与自然和谐共存、健康养生、与天地同参的极致生活信仰。

据悉，远洋·LA VIE所打造的EVERLAND室内外高舒适生态环境体系，包含对室内环境和室外环境的系统整合优化，即结合远洋·LA VIE未来入住业主使用要求和现有建筑方案的特点，充分考虑周边资源的合理利用，尝试多种节能、生态技术、设备、产品和材料的集成应用，量身建造技术先进、品质高尚、独具特色的顶级室内外环境品质，创建生态、健康、节能、高舒适度住宅。

EVERLAND室内外高舒适生态环境系统，不仅以先进的科技提供完美的室内外环境体验，更提供一种人与自然和谐共存，人与建筑相扶相立，健康养生、生态绿色、高贵优雅、充满诗意的高尚生活方式。从某种意义来说，它将改变北京顶级别墅的DNA。

4.别墅聚会策划书篇四

如今，一种新兴的聚会场所“别墅轰趴馆”在北上广上悄然兴起，成为年轻人聚会的首选。“轰趴”即英文Home Party音译，意为个人家庭派对。几十人租下一套别墅，别墅内娱乐设施齐全，可以唱歌、喝酒、烧烤，还可以看电影、打桌球、玩棋牌，甚至能撕名牌，玩摇滚，疯狂整个白天或者通宵。轰趴馆主要客户年龄群体为20岁到40岁之间，以大学生、90、80年轻人、公司上班族、家庭成员为主，同时可以满足他们个性活力激情，喜爱团体活动，喜爱新生事物，喜欢高大上场所活动的心理。别墅轰趴馆场所等同于私人别墅会所形势，但没有会员制、等级限制，群体活动价格较为便宜，娱乐设施更贴近年轻人，想娱乐人人都可参与的聚会趴体。别墅轰趴馆其实抓住了现在年轻群体逐渐成为了社会的主力，有经济实力、娱乐多元化、个性化的契机，并做了市场细分与资源整合，把分散的娱乐项目整合到一起，解决年轻人娱乐消费高、转场难、环境差的问题。

别墅轰趴馆主要目标客户为当地公司聚会，家庭聚会，好友聚会，生日聚会等，也可以给外地人员提供旅游娱乐，同学好友聚会，异地活动聚会的场所。在当今互联网时代依托于网络宣传，目标客户群体不光是本地乃至全国各地都有，所以客源广泛。别墅轰趴馆区别于传统别墅私人会所，所以装修资金投入少。只提供场地服务，所以管理简单需要员工数量少；一次性投入除了基本物业水电费支出无后续经营费用，所以大约一年周期便可收回本。

西安是十三朝文明古都，是历史旅游名城，是科技名城，是西北内陆地区最大的城市，人口基数1000万以上。更为切身的一个感受便是，这里高校众多，名校云集，据了解，西安是西部高等院校和科研院所较为集中的城市之一，全市现有普通高等院校37所，民办及其他高等教育机构36所（全国第一），博士点334个，硕士点826个，在校大学生120多万人，人数仅次于北京、上海，居全国第三位，是全国高校密度和受高等教育人数最多的城市。经过我们详细调研，西安属于西北内陆二线城市别墅轰趴项目暂属于空白市场，而且西安市本地人口众多，外地旅游人口丰富，大学生数量庞大。这些数据都证明在西安市开设别墅轰趴馆是极佳的选择，是不可多得的商机，是创业的好项目。

5.别墅策划案篇五

一、现状分析

1、重庆市别墅现状分析

目前重庆已动工及准备立项的别墅项目不下二十家（包括预计明后年动工项目）。而现有的存量别墅楼盘已不下十家，如锦绣山庄、龙湖花园、黄金堡、金果园、新东福、榕湖国际花园、加拿大花园、翠湖山庄、玫瑰山庄、全兴别墅等等。事实上，这些在别墅开发的第一轮热潮中挺身而出的项目，真正成功者并不多，更多的开发商为此是尝尽苦头。但是，今年的开发商们不约而同地掀起别墅“大跃进”的热潮??２００亩的水天花园连排别墅第二期即将推出；８５亩的帝景名苑已经闪亮开盘；３６０亩的肖河香榭正式破土动工；２５０亩的龙湖香樟林别墅、１００多亩的华立?天地豪园、香格里拉别墅都在今秋开盘亮相。此外，新东福、南方?上格林、渝海乡水湾、海棠晓月、佳华世纪、芳草地等都已经或将要启动自己楼盘的部分别墅项目。同时，为别墅而圈地的运动也此起彼伏：银星集团已在铁山坪圈地１０００多亩、新原兴在渝北

圈地７００亩，均瞄准别墅开发。

2、含谷别墅现状分析

如今，距陈家坪仅11公里，号称“都市后花园”，并将“建设成重庆高级住宅区”纳入区域发展目标的含

谷已成为我市少见的别墅楼盘密集地区。

继全兴别墅之后，香格里拉别墅、北欧别墅、海兰云天等别墅楼盘相继落户含谷，在各自定位的市场范围内崭露头角。并且在品质和价位上的选择面较大，最低的价位在1500元/平方米，最高在5000元/平方米；有几乎没有任何配套设施靠低价位销售的别墅，也有靠自然风景优美作卖点的别墅，竞争是激烈的，同时

也存在了机会。

二、案优劣势分析

1、优势分析

l 含谷是目前重庆公认的别墅区；

l 几个别墅盘先行预热该区域；

l 今年是全国的别墅年；

l 政策支持，九龙坡政府将把含谷打造为重庆“后花园”。

2、劣势分析

l 重庆别墅大气候不好；

重庆别墅的空置率占64%，特别是市区别墅项目。能支撑重庆别墅的消费群体并不乐观。许多有钱人更乐

意在成都购买第二居所。

l 没有自然的风景作有力的支撑点；

别墅是不可复制性的，通看全国的别墅，基本上占有大量的稀缺资源，除土地外，还有风景、天然水域等

特征。

l 交通不发达；

除了从九龙坡到含谷相对近点外，其它区域到此地路程都比较远。对有车一族来说，虽然距离不是问题，但高速公路的费用太高，增加了成本。

l 缺少有力的卖点；

从本案目前来看，没有任何可以吸引人气的地方。

l 竞争激烈；

A、谷周边的的别墅项目有贵的，也有便宜的，将分散人气，除了现有的几个楼盘外在附近还有将要开发的别墅。

B、在重庆的另外一些市郊（如两路镇、南山等），有着良好自然条件的地段也有发展商盯着别墅市场这块

蛋糕。

C、已形成气候的别墅群（如龙湖、水天花园等）。

l 该地段喧哗；

白市驿的教学机场太喧哗，主要原因是飞机都是低空飞行。

l 开发体量过大；

别墅的灵魂------身份与阶层的象征。是少数人才能享受的，有钱人买别墅的心态除了张扬自己的个性外就是希望私密性更好。试想住在一个有500套的别墅区里，给人的感觉就与住在小区里没有区别了。

3、综合分析

从以上所述可以看出：本案的劣势远远多过优势，而在该地又只能做别墅才有出路，所谓“成也别墅败也别墅”，所以本案要走出此局必须在定位、推出方式、形态、卖点上与众不同，更要注重目标客户的消费

心态，扬长避短才可行。

三、定位建议

精英型别墅走中档别墅价位，高档别墅的品质路线

理由：

1、重庆购买高价位别墅的消费群体力度小；

2、除了针对金字塔尖的消费群，别墅也可以有中档概念。所谓精英就是中国新一代经济的弄潮儿，他们大多受过良好教育，有高品质的需求和超前的消费意识，他们将是高尚住宅最有潜力的群体；

3、重庆住宅小区中，跃层一般都是先被抢光，其优点是视野开阔、有花园相送，缺点是要和别人一起去挤电梯，还要担心电梯会否坏。既然这种所谓的“空中别墅”非常有市场，为何不做售价在其范围内的“地

上别墅”呢？

4、重庆是个贫富差距很大的城市，有不少开发商、股份制企业负责人、银行负责人等，这个层面的人不是

买不起房子，而是买不到好房子；

5、任何人都希望花最少的钱，得到最大的享受；

6、本案的自身条件无法支撑高价位的别墅；

7、价位低便有增值的空间；

8、吸引城市里的新贵。

操作方式：

1、把体量减少一部分；

高密度是做不出好别墅，500套别墅只能走低档路线，会形成几不像的格局，户数太多就缺少荣耀感，最

终会导致失去有效客户

2、本案分阶段推出；

本案的风险较大，为了避免过大的风险，提高机会成本，应该分期推出项目，同时也可以吊吊客户的胃口。

越不容易得的东西才是好东西。

3、先修建一个功能齐全、游戏性、娱乐性强的超级会所；

4、利用配套做文章（关键点，见“卖点建议”）；

5、配套先利用起来（这是最关键的一点，详见“营销建议”）；

四、卖点建议

l 感受生命、享受运动；

理由：

1、对于房地产来说，独特的居住个性风格及特点就是文化品位，任何民族都有其特有的文化存在方式，包括信仰、习惯及其精神等等，如广东的“碧桂园”的成功就是用文化创造了价值。把运动当作本案的文化理念，生命在于运动，现代人越来越明白这个道理，并有这方面的需要。营造出这种精神文化，吸引大众，从不同角度引导他们。因为体育除了可以强身健体外，更能锻炼毅力、感受生命。

2、别墅之为别墅，就是因为它所配的生活方式与生活品位是有别于普通人群的。它的使用者，一般都具有较高的修养；广泛的社交圈；有优越的物质生活条件。他们期盼的别墅是一个能彻底放松，完全舒适的家，因此要找到适合特殊群体的需求。

3、田园风格只能做低档盘，而且在重庆田园风光不足为奇，不容易让人产生向往；美国式的庄园又不适合中国国情和民族习惯。

4、都市人玩的地方越来越少，精神得不到满足，特别是重庆，一些有钱人要跑到成都打高尔夫。

5、近的从重庆的“阳光华庭”（住宅小区）看，打的运动牌，反映不错；远的看“奥林匹克”系列项目都

做得有声有色。

6、重庆没有定位为“运动型别墅”的项目，降低了风险，减少了竞争对手。

7、可以相对拉高本案的价位。

8、处在白市驿军用机场附近，本身就是比较喧哗的，用运动作主题符合当地环境。

l 精英俱乐部；

理由：精英们需要的是新的出路和发展，他们要有更多的社交氛围和机会，能为生活和工作提供更多帮助

和关怀。

l 英国式物管（贴身管家）；

理由：一个楼盘品质的好坏最终取决于物管，物管并非是单纯的机械化的管理，而是从人性上体贴客户，根据客户所需专业设计；

操作方式：

1、为每个客户量身定做物管方式；

2、建立每个客户的档案（包括喜好、血型、生日、性格等）；

3、为每个会员定做运动计划（包括适合的运动项目，运动量等）；

4、对于第二居所的客户，根据需要准备各自的事物（如晚宴等）；

5、享受家庭医生。

五、规划建议

l 每户占地2.5亩左右；

理由：

1、别墅的土地资源使用应该是奢侈的，才能体现出的尊贵。

2、有更多的个人使用空间。

l 挖建人工湖；

理由：

1、别墅应该有山有水，人都有亲水性，有水的地方，才会使心情得以平静，真正回归自然。

2、本案如果没有水，将会流失一群有亲水性的客户，同时将无法拉高价位。

3、有水的地方，才有灵气；有灵气的地方，才有人气。

l 建跑马场；

理由：

1、楼盘根据自身特点打着买房送车、买房送船等不同的牌，既然本案打着运动牌，那么能强身的工具不可少。一般到了春天时，珊瑚坝的沙地里，跑马的人最多，因为在城市里可以放纵跑马的地方几乎没

有，少见的东西就是珍贵的东西。

2、与动物亲近是人类的本性，跑马是上流阶层及青年一代的喜好。

3、马是有灵性的动物。

l 建野战营、专业的射击场；

理由：

1、现在玩的东西越来越多，却越来越没意思，经常会让人不知该如何打发时间，因此需要开发新的娱乐项目。

2、野战营可以让人学会基本的作战知识外，更能培养人的团队精神。吸引一些公司作人力资源的培训课。

l 室外高尔夫练习场；

理由：

1、会打高尔夫的人不多，如果在高尔夫球场练习，费用昂贵。

2、室外高尔夫练习场的建设费用不高。

3、相邻项目有高尔夫球场，可以联合推出。

4、将吸引一大批人士来学习。

l 把游泳池建到每户室内去；

l 一个功能齐全，游戏性、娱乐性、休闲性强的超级大会所；

l 在组团的安排上应适当考虑交流空间；

理由：各组团相对独立，又互相联通，住户可以完整保有自己的私密空间，也可以与喜爱的邻居交谈聚会。人与人是如此，景与景之间也是如此，使景观组团互相映衬。

l 环境建设应该与当地的气候、生态等相适应。

理由：环境应该是适合人居住的环境，而不是宣传中只可欣赏，不可使用的摆设。最重要的是：环境应该是富有变化的四季景画。表现为一种自然的四季变化。

六、目标客户群建议

1、重庆市的新贵；

他们大多受过良好的高等教育，崇尚高品质的生活，喜欢提前消费，是目前中国经济的弄潮儿。

2、重庆近郊区的有地位、有钱的消费群；

不能疏忽了这群消费力，如龙湖的“香樟林别墅”30%的购买者，都是涪陵人。他们往往更崇拜品牌，更需要受人尊重，而且都怀着都市情结，希望能住在离市区近的地方，才体现尊贵。

3、重庆市外其它相临城市的客户群；

成都别墅做的不错，原因是它不仅仅吸引了当地人，更有周边的消费群，例如重庆就有许多人在成都置业，又如绵阳等地。

4、在重庆经商、投资的客户群；

随着重庆的对外开放，来渝经商、投资者越来越多，他们的经济条件足够在重庆置业，重庆的房价又比其

它城市低，使人觉得增值潜力大，性价比高。

5、年龄在30-45岁左右成功人士；

这个年龄阶层的成功人士，有着积极的生活态度、充沛的精力、高品味的享受；热爱运动、热爱生命。

七、推广建议

1、别墅分期推出（见“定位建议”）；

2、广告投放应该多在全国性的杂志、报刊上；

3、投放在受众群体30-45岁的商业杂志上；

4、在重庆周边地区造势；

5、建设一个为年青一代有钱人提供专业服务的网站（精英网）；

6、先推广会员制，再做客户。

八、营销建议

l 先建配套设施，再建别墅；

理由：

1、可以给人信心的保证。

2、吸引一群已置业的客户群。

3、土地经过平整装饰后易产生价值感。

4、让人气更好的聚集。

l 先推广会员制；

理由：

1、本案没有先天的地理优势资源，要靠人为的修整后带来的感觉。

2、会员制带给人的感觉是高档的，往往拥有高尔夫会员卡就代表身份。

3、聚集精英聚会。

4、好别墅不是修建出来的，是住出来的，当有了口碑后，价值就会得到很快的提升。使人觉得就是投资也

是值得。

5、只有先让目标客户群产生喜欢，才能真正吸引他们在此长留。

6、像做人一样，先做人再做生意。楼盘也可以先做服务，再卖房。

操作方式：

1、用低价的会员制价格，先把目标客户群引导过来。（目的是为了卖房）

2、让他们享受到顶级的服务理念，得以全身心的放松。

3、先行体会高品质的服务，才能对本案有足够的信心。

4、定期作会员交流的酒会，让众多社会精英有机会相互认识，相互学习，结交朋友，形成一个强势的社会

群体。

5、针对兴趣、爱好、需求，不定期的组织各种精彩活动。针对投资环境分析，举办经济论坛；针对商业经

营和管理举办培训讲座。

6、使他们对该处产生迷恋，最后变成精神上的依赖。

7、形成极好的口碑。

8、最后客户自己或介绍朋友购本案房产。

l 介绍朋友购买本案房产的会员，可享受免费会员一年；

l 入住者，每户赠送一匹马；

6.别墅项目销售策划方案篇六

会议方案编制：

发起部门：

日期：

****年**月**日

7.XX园别墅推广策划案篇七

XX园是广东永怡集团在中山城区开发的大型高尚别墅生活社区，占地面积７００亩，总体规划顺乎山势布置组团，整体建筑风格为“新古典”。设计师将深山清泉引到区内的中心叠水湖里，然后分流到各组团的主题园林，构成湖景、石景和瀑布的“活水景观”。各组团的围合而成的主题园林，色彩平和而雅致。小区配套有高级双会所、星级酒店、超市和食肆等便利的休闲娱乐生活设施。产品类型包括独立别墅、联排别墅和小高层湖畔电梯洋房。项目分析

产品发现

1.项目位于中山未来发展核心地区，拥有旅游区自然环境、坡地式建筑、湖泊水岸景观、酒店配套和服务等等的卖点，但某一两个卖点不能涵盖整个项目的形象。

2.“在城区高尔夫球场旁，依山势而筑就，以叠水湖泊润泽的私家宅院”—— “果岭 • 坡地 • 叠水别墅”的物理性定位，只从物质上描述出楼盘的主要特征，仍需诉求核心带出个性和档次感。

竞争者发现

1.项目的规模虽然比较大，但与主要竞争者（凯茵新城，产品类型有独立别墅、联排别墅、四屋别墅以及多层洋房，占地面积3000亩，规划入住人口为5万人）相比，它的特点反而是精和纯。

2.精——数量较少；纯——项目的产品线比较纯粹。

3.整体档次高，正好体现出一种“为极少数人而造”的别墅生活内涵。

消费者发现

1.中山的富人现在都是散居状态，主要分布在中山岐关各区、各专业镇区里，还没有出现“集中”的居住格局出现。

２．没有形成聚居形态，是因为消费的习惯，还是因为没有一个合适的社区，这是一个值得玩味的问题。

3.现在如果有一个足够“高”足够“纯”的社区，意味着我们可以引导出一种富人聚居的上流圈子生活形态。

项目定位：中山东区首席坡地尊尚社区

中山向东，永怡集团精心挑选长江风景区的显赫的地段，打造东区首席坡地别墅豪宅社区。秉承以建筑装点自然，达到建筑、人与自然平衡相融的生活理念，XX园以生活大师的风范，书写中山最佳人居标准。生活在XX园，与天然的山水胜景和谐共生，与高尚的人文品位倾心礼遇，成就一段纯粹的尊贵人生。

核心诉求：成就生活大师的殿堂

项目拥有坡地建筑及园景规划，具有丰富的景观层次的特征。无论别墅或洋房，都居于坡地之上，是身份的标志，又给人以厚重之感。精和纯的特点，融合西方美学意韵，体现一种上乘的品质、一种精品的生活。

无论是按收入划分，还是按生活方式划分，项目的客户群都处于社会结构中的金字塔“上层”。而上层人士作为个体希望藏身于城市，作为群体又希望被人辨识，他们的普遍特征是：希望安全地被公众所羡慕。上层人士在丰盛的物质基础上，拥有充足的条件追求更高的精神享受和思想境界，使生活更丰满和醇厚。因此，我们从“生活大师”的形象切入，把这些利益点都巧妙地赋予了他们，并且，以世界历史上思想界、建筑界和艺术界等极具代表性的大师级人士作为“生活大师代言人”，通过他们的形象和气息烘托出项目的人群特征和品位氛围：罗素（Bertrand Russell，1872-1970）英国哲学家、思想家。

名言：“所谓幸福的生活，必然是指安静的生活，原因是只有在安静的气氛中，才能够产生

真正的人生乐趣。”格罗皮乌斯（Walter Gropius，1883-1969）现代建筑学派奠基者。

名言：“让我们建造一幢将建筑、雕刻和绘画融为一体的、新的未来殿堂，并用千百万艺术工作者的双手将它矗立在高高的云端上，变成一种新信念的标志。”

毕加索（Pablo Picasso，1881-1973）现代立体主义绘画大师。

名言：“每个孩子都是艺术家，问题在于你长大成人之后是否能够继续保持艺术家的灵性。”

第一阶段：导入“成就生活大师的殿堂”的高端生活形象（2004年3-5月）

媒介策划

1.电视媒体情况。

中山电视台：中山的市级电视台，兼办中山有线电视业务。中山电视台设置两个自办频道：以时政新闻为主的综合频道，以经济娱乐为主的公共频道。自办频道通过各镇区的有线电视网转播到各镇区（包括广告），其中综合频道每晚的《中山电视新闻》是中山各镇联播的，因此能完全覆盖中山24个镇区。

《中山电视新闻》的播出时间是每晚19:00～19:30和23:15～23:45两个时间段，次日上午8:00～8:30。

各镇区有线电视网：中山市下设24个镇区，每个镇区都有自己的有线电视网，转播中山电视台的所有频道，并插播其中TVB、ATV频道的广告。

由于在石歧、沙溪、小榄、三乡、大浦、古镇等几个具有特色经济的镇区拥有大量的目标买家，因此可以在这几个重要镇区的有线电视网的晚间黄金时段加插15秒标版广告，加强广告在这些重点区域的宣传力度。

2.报纸媒体情况。

中山市主要发行的报纸：《中山日报》、《香山报》、《广州日报》、《南方都市报》等。

其中《中山日报》日发行量超过6万份，平均每期到达率达42.86%，即平均每期阅读人数为61万（总户籍人口135万）。据调查，中层管理人员以上的读者占总体读者40%以上，是中山市影响力较大的报纸。

媒体投放组合通过以下的媒体组合投放，最大限度地节约广告投放成本，同时保证广告的投放效果。《中山电视新闻》广告套播打响XX园的知名度。

选重要的镇区，如中山市区、石歧、沙溪、小榄、三乡、大浦、古镇，在这几个重要镇区的有线电视网再进行电视投放，加大这几个重要镇区的覆盖率和加强广告效果。

在《中山日报》、《香山报》这两份本地报纸上投放报纸广告和软文。

影视广告

XX园30秒TVC《生活哲学篇》创意说明：

生活大师都有一套自己独特的生活哲学——已经收获成功果实的一代人与正在迈向成功的一代人，对于生活、事业、家庭等都有不同的理解，他们的思想都反映出时代的轨迹、充满深刻的洞察力。

在XX园这一“成就生活大师的殿堂”中，他们的生活哲学都能得到完美诠释以及和谐共存，由此，XX园的价值和特质也由这些生活大师的思想中得以尽致的呈现和印证。此创意可成系列，在不同阶段配合不同的产品特征推广。

报广软文

主题一：《永怡集团：稳步中求创新——从永怡花园到XX园的品质跃升理念》；

主题二：《XX园：缔造中山首席别墅生活社区》；

主题三：《XX园：与尊贵为邻，成就生活新境界》。

第二阶段：让XX园形象深入到客户身边（2004年7-8月）

除了适量的电视广告和报纸广告投放以外，本阶段将把项目形象和信息深化，具体的操作方法，我们选取了房地产并不常用的渠道，包括外展点长期展销厅和网站，起到很好的传播效果。花费不多，但很好地承接了5月开盘和10月销售高潮中间期的广告任务。

外展点长期展销厅设立

1.消费群分析。

大信新都会——地处中山城区商业传统商业中心，邻近步行街，日均消费人流巨大。大信新都会是现时中山最大规模的，汇集饮食、娱乐、休闲于一体的大型商业中心，其引入不少大型知名品牌商户：大福源超市、麦当劳、屈臣氏、肯德基、王子饭店、国美电器、维多利亚排房、蕉叶风味屋等，吸引了中山市新一代消费群聚集和消费。

益华百货——地处京华商业圈，是中山市传统高消费商业区，周边汇集写字楼、茶楼、酒店、百货等高档次消费场所，如京华酒楼、京华酒店、中银大厦、中银酒楼、益华百货、京华食街等，是中山市传统高消费群聚集和消费地方。人流虽然不及大信新都会，但比较固定，且消费群多为高薪人士，主要集中在中银、茶楼、酒店消费。

2.人流量比较。

大信新都会——周一至周五人流量每天保持在5000～8000人，双休日人流上升一倍，达到15000人/日。

益华百货——周一至周五人流量每天保持在约3000人（茶楼、写字楼居多），周六日人流基本上与周一至周五持平。

3.外展点设立。

大信新都会主要面向中层及部分中高层消费群，并经常通过现场活动聚集人气，人流量在中山各商业中心堪称第一，有利于项目前期培养人气及知名度，建议设立长期外展点。

益华百货区消费群比较集中在茶楼、中银大厦两处，且消费群档次比大信较高，因此有利于准确针对目标客户销售。

XX园网站和现场触摸屏建立

由于中山是侨乡，而且到香港的交通很方便，很多香港的人士会选择中山这边的高素质楼盘休闲度假，因此在本阶段我们通过建立“XX园网站”，使香港和澳门等区外的客户可以了解项目并密切关注项目的动态。而且，同一个运作的界面，我们也导入到销售现场（包括项目销售中心和外展点）的触摸屏中，让客户可通过更多的渠道接触到项目。

第三阶段：巧妙延伸概念，和盘托出卖点（2004年9月-2005年初）

回顾前阶段的品牌形象——“成就生活大师的殿堂”，主要从感性的形象角度出发，展现一种高尚的人文气息和生活态度。已经使市场对项目有了充分的认知，接下来带出项目与同类楼盘不同的产品个性和具体卖点，就水到渠成了。我们整合了“坡地建筑”（XX园区别于同类楼盘的一大优势，以建筑融合自然，别墅为主的产品线，突出高端品味的纯粹风格）和“最佳人居指标”（以理性的数据形式，精确描述XX园优胜同类物业的不同方面，形成一个仅供少数人享受生活的纯正圈子），梳理出以下的计划：

现阶段项目卖点

我们从项目形象定位“成就生活大师的殿堂”巧妙延伸出以“纯”为核心诉求的阶段性主题，带出“纯别墅、纯山水、纯生活”系列诉求。

1.纯生态自然：

将坡地别墅的优势展露无遗：建筑与生态的和谐，与自然的亲近；真山真水带来的居住优越感。

2.纯首席别墅：

纯粹别墅聚集地，因为产品的纯粹而倍显尊贵。

3.纯都市中心：

中山市政东移，博爱路成新的市政中轴线。产品位于纯粹的都市中心，地段优越，未来发展潜力无穷。

4.纯高尚享受：

以纯粹的优尚居住心态和品位来体验生活，将高尚的居住感受体现无遗。

推广安排

随着销售进度的不断深入，进一步提出“中山向东，生活向东”的市场理念，领导中山房地产市场向东区板块的转移。下面主要阐述平面媒体的媒介规划和输出信息安排。市场效果

精准的策略和到位的执行使XX园迅速成为当时别墅的代名词。高品位的楼盘广告带动XX园的销售占据了中山东区别墅楼盘销售第一位的宝座，并且一直在中山地产市场销售榜上名列三甲，大气而内敛的形象有效保证了楼盘的长期品牌建立和销售后劲。使广东永怡集团首次切入高端别墅楼盘开发即告成功，并实现了资金的快速回笼，提前完成了年度销售任务。XX园系列报纸广告之一

“让我们建造一幢将建筑、雕刻和绘画融为一体的、新的未来殿堂，并用千百万艺术工作者的双手将它矗立在高高的云端上，变成一种新信念的标志。”

——现代建筑学派奠基者：格罗皮乌斯

XX园系列报纸广告之二

“在这里我们要系泊孤寂的船，手挽着手永远地漫游，唇对着唇喃喃地诉说，沿着草、沿着沙丘，诉说那不平静的土地多么遥远。”

——爱尔兰浪漫主义诗人：叶芝

XX园系列报纸广告之三

“人生的价值，并不是用时间，而是用深度去衡量的。”

——俄国大文豪：列夫•托尔斯泰

XX园形象系列报纸广告之一

听从，心灵的呼唤；回归，率真的自然。

在XX园这一“成就生活大师的殿堂”中，他们的生活哲学都能得到完美诠释以及和谐共存。XX园形象系列报纸广告之二

“成就生活大师的殿堂”，主要从感性的形象角度出发，展现一种高尚的人文气息和生活态度。

XX园形象系列报纸广告之三

山，不是山，是巅峰的超越；水，不是水，是柔情的浪漫；在生活大师的眼里，生活，是诗；建筑，是画；在一个诗与画的梦想国度，沉醉，养心。

XX园形象系列报纸广告之四

山峦，在第一缕阳光的滋润下醒来；绿色，被晨露轻轻的抚摸着；在推开窗户的一瞬间，感受那一片湛蓝碧透充满灵气的湖水。

XX园形象系列报纸广告之五

每天，在山与水的风景里徜徉，在繁华与宁静之间钟摆；岁月流金，年华似水，总有一些情怀无法稀释，是生活的****瞬间，是如歌的青春往事，是XX园的梦想人生。

XX园形象系列报纸广告之六

打开家门，自然的山水灵气和风接纳。山外，还有绵绵群山；水中，更有幽幽碧月。超乎尘世的气度与眼界，方能成就巅峰人生。在生活大师的眼里，家门口的风景，是生活，更是生活的智慧„„

XX园盛大开放系列形象广告

很好地诠释了一个成就生活大师的殿堂，一个真山、真水的理想人居地。

XX园报纸广告之《坡地别墅的尊荣》篇

血统，只因纯正而高贵。纯坡地别墅依山就势，环水而成。云苍、水流巧妙引入室内，呼应着玻璃窗外的绿意，沿着起居室的阶梯拾级而下，清水悠悠流过。

XX园报纸广告之《真山真水的优越》篇

水至清、山绝秀，而原生态的别墅，是嵌入自然的奇珍。坡地，自然界的稀缺资源，仅为尊者所享。此刻，大自然为建筑的归依，建筑本身也具有生物般地生命律动，不着痕迹地贴近大地，与周遭景观浑然一体。

XX园报纸广告之《首席别墅的华贵》篇

真正财富傲人，方值与首席别墅为伍，匹配独尊气质。光它静静不语，跳跃的金粉洒满建筑。清新的负离子拂面而来，携着自然的美意。放上一张悠扬的78转的老唱片，在乐声韵律中享用早餐，居住的优越感顿生。

XX园报纸广告之《最佳人居的稀贵》篇

原山，原水，原林，原居。如皇冠镶在山坡边缘。豪阔山林，坡地麓谷，超低密度住宅群。蕴山之灵气，纳水之柔情，建筑如星，错落有致，借星光斑驳的空间，传递最美好的生活艺术。

XX园销售中心内景之一

XX园销售中心内景之二

XX园销售中心内景之三

XX园现场形象展示

XX园现场标志物

XX园现场看楼专车

XX园外展厅一瞥

8.一整套现代中式别墅装修的案例图篇八

一整套现代中式别墅装修的案例图

中式别墅装修按照不同的参照物，就可以分成好几种风格，单从新旧程度来说就可以分成现代和复古两种样式。现代风是将以潮流的物件融入到中式风格去，摆放的东西都很整齐，使用的物件也都是一些市场上流行和实用的东西。中式别墅装修需要用到各种手法，将文化的底蕴发挥极致，让日常的家居生活更加高雅有品位，甚至是符合个人的身份和地方，代表着成功人士的非凡成就。

在本案例中，将从不同的角度去介绍中式别墅装修的特色，呈现出一整套的现代中式装修案例图，逐个击破其中所蕴含的文化味道，解开中式风格的神秘面纱，展示更多中式装修设计的乐趣和内涵。

玄关案例图

在玄关处的设计中，设计师选择镂空的花格作为装饰，在隔断处摆放一方条案，一副青白想间的古瓶瓷器赫然而立，瓶中一枝梅景烨烨生辉，条案右侧墙上挂了一对大型的玉璧，有着辟邪和防腐的作用，左侧为客厅的一角，显露出来的优雅精致散发出阵阵的吸引力，为渲染一整套中式别墅装修埋下伏笔。

客厅中式装修效果图

餐厅中式装修案例图

客厅的装修主要用博古架，整套的红酸枝家具作为修饰，为了更加突出高端品位的底蕴，我们的设计师甚至在空间较大的客厅中，动用了四君子作画的屏风作为装饰，既修饰了空间

又突出了的文化的层次。

餐厅的设计虽然比较普通，但是温馨而不失优雅，厅内的摆放两株高大的绿植，浓浓的绿意充斥着整个厅内，优雅而清新。

书房案例图

休闲室效果图

书房和休闲室的装修比较独特，都讲究一定的韵味和强调。

卧室中式装修图

卧室装修案例图

主卧装修图

卧室既然为休憩之所，就要讲究一定的舒适度，看着整洁温馨又有家庭归属感。本例为一整套的中式别墅装修效果图，从整体到局部都详细说明了中式风格暗藏的文化底蕴和味道，细到每一个小摆件的设计都充满了讲究，我们设计师彻底将中华的传统文化艺术发扬极致。

9.别墅营销策划经典案例篇九

(泳池别墅派对夏日湿身上海)

一、活动目的

欢庆周年：增进员工间的了解，增强大家的团队合作精神，缓解工作压力，娱乐的同时培养大家的能力，帮助新同事迅速融入大家庭。

二、活动对象

全体员工

三、活动时间

时间:2017/8/13 15：00 至次日9：00

四、活动地点

地点：江路6600弄玫瑰园

交通：5号线坐到颛桥地铁站转乘:闵行2路公交车曙光路建联村站下车然后步行到绿城玫瑰园

五、活动准备工作 1/ 人员安排

策划小组：活动主持：活动辅助：

2/ 场地预订已确定场地 3/ 全员自带物品：泳衣、衣物 4/ 物料采购：

六、游戏项目

家庭影院、斯诺克台球桌、全自动麻将机、奢华KTV超大包厢、专业KTV点歌机、泳池派对

七、周年庆奖金入职满一周年员工名单：

八、活动预算及采购清单

场地费：

酒水清单：

水果：若干

另需采购：速冻水饺、一次性杯子、一次性筷子、一次性碗、气球。

酒水及另需采购物品预计预算：

九、烧烤菜单：

羊肉串、牛肉串、里脊肉、鱼豆腐、五花肉、香肠、鸡胗、中翅、鸡腿、掌中宝、鱿鱼、秋刀鱼、骨肉相连、川香棒棒鸡、金针菇、香菇、刀豆、蒜苗、韭菜、茄子、香干、土豆、玉米、热狗、馒头

10.经典案例-金融产品营销策划书篇十

方案名称：基金营销策划方案参赛队负责人： AA 完成日期： 2015-04-13

概要提示·························································（03）

一、策划目的·····················································（03）

二、营销环境分析·················································（03）

（一）、宏观环境分析·············································（03）

（二）、基金产品SWOT分析········································（04）

1、优势·····················································（04）

2、劣势·····················································（06）

3、威胁·····················································（07）

4、机会·····················································（07）

（三）、竞争企业分析·············································（08）

（四）、企业形象分析·············································（09）

（五）、投资者分析················································（09）

三、市场面临的问题分析·················································（10）

（一）市场风险···················································（10）

（三）流动性风险················································（10）

（四）管理风险··················································（10）

（五）操作或技术风险············································（11）

（七）其他风险··················································（11）

（六）合规性风险·················································（11）

四、市场机会分析························································（11）

五、营销策划达到的目标···········································（11）

六、营销策略·····························································（11）

（一）、产品策略··················································（11）

（二）、渠道策略·················································（14）

（三）、价格策略··················································（15）

（四）、促销策略·························································（16）

七、具体推进方案·························································（17）(一)、针对不同投资者···········································（17）

（二）、针对企业自身·············································（18）

八、费用预算·····························································（19）结束语···························································（19）附录一···························································（20）附录二···································································（21）

4、基金品种的日益多样化，投资风格的逐渐凸现，为证券公司带来了越来越大的代销空间。从1998年第一批以平衡型为主的基金发展至今，已出现成长型、价值型、复合型等不同风格类型的基金，尤其是随着开放式基金的逐步推出，基金风格类型更为鲜明，为投资者提供了多方位的投资选择。

5、面对加入世贸组织后的竞争格局，基金管理公司开展广泛的对外合作，学习先进的管理与技术经验，推动基金产品与运营的创新为中国加入国际金融市场竞争奠定了基础。作为基金代销机构的证券公司，选择证券投资基金已是大势所趋。

（二）、基金产品SWOT分析：

1、优势：

（1）、基金自身的投资优势

我们在网上做了这样一个调查：“您愿意投资股票还是基金”（见附录一），调查结果显示，53%的人选择投资基金，充分说明了基金在人们心目中所占的比重。从基金自身的投资优势出发就很容易理解为什么那么多人选择投资基金。①专家理财：基金投资的最大特点就是专家理财，也就是说基民在投资基金时是不需要像股票投资者那样必须整天关注着大盘在走势。②组合投资，分散风险：证券投资基金通过汇集众多中小投资者的资金，形成雄厚的实力，可以同时投资于很多种股票，分散了对个股集中投资的风险。③方便投资，流动性强：证券投资基金最低投资量起点要求一般较低，可以满足小额投资者对于证券投资的需求，投资者可根据自身财力决定对基金的投资量。证券投资基金大多有较强的变现能力，使得投资者收回投资时非常便利。我国对百姓的基金投资收益还给予免税政策。

（2）、与股票相比的投资优势。①基金在节税方面的优势

买卖股票要缴印花税，而国家对基金的个人投资者给予了税收优惠。一是个人买卖基金份额暂免征收印花税；二是个人买卖基金份额的差价收入以及基金分红暂免征收个人所得税。另外，基金分红免税，股票分红要交10%的所得税。

②通常基金风险小于股票

股票可能连续跌停，想卖都卖不掉，而基金一天下跌2%就是非常罕见的了。因为一只基金往往持有数十只股票，一只股票跌得再多，也不会对基金净值造成灭顶之灾。

由于发行公司的经营效益有很大的不确定性，而且股票的市场价格波动也比较剧烈，所以股票投资的风险更高。只是那些资金较多、有时间做研究分析，并能及时取得相关信息的人才有较大的胜算。

相比之下，基金由专家进行理财，采取组合投资的方式，能够在一定程度上降低风险，收益相对股票比较稳定，而且基金的变现也相对容易。对于大多数的中小投资者而言，通过购买基金委托专家操作是比较好的投资股票的方式。

③基金的操作难度小于股票

基金净值的变动也具有一定的稳定性，有比较充足的时间使得投资者参与和退出，操作的难度比较小，对其进行波段操作的成功概率高于股票投资。所以，人们常说基金投资白痴都可以做，只要会买入和卖出就可以了。而投资股票需要大量的投资知识，还要占用大量的时间。

事实表明，每一轮牛市行情来的时候，基金的净值都会有较强的增长表现，而且在市场上涨时不逊于大盘股指、下跌中又有相当的抗跌性。对于多数一般投资者而言，在行情来临的时候，参与股票投资的难度越来越大，很难获得较好的投资收益。

（3）、与债券相比的投资优势

现在最常见的债券品种就是国券，由于国家保证还本付息，比较安全，从银行网点买卖国债的手续比较简便，变现比较容易，利息收益也不用缴税。一般来说，债券投资收益相对稳定，但与基金相比，收益还是低的。基金的投资对象包括股票和债券等，收益率一般高于国债，而且由于进行了比较充足的分散投资，可以在一定程度上降低风险。

另外，债券还有一个很明显的缺点是，目前在银行销售的债券规模较少，不能满足居民投资的需要；升息过程中固定收益的国债由贬值风险；另外提前兑付要损失不少利息。此外，投资者投资的主动操作余地不大，收益率也比较低。（4）、与外汇相比的投资优势

按国家有关政策规定，只能进行实盘外汇买卖，还不能进行虚盘买卖。目前部分银行在北京、上海、广州等地已开展了个人外汇买卖业务，投资者可以按其报价买卖外汇，从中赚取买卖的差价。但与基金相比，外汇买卖的一些特点决定了它不及基金的普及度高：一是只有持有外汇的投资者才能进行交易；二是办理的城市及银行网点还不够多；三是对专业知识要求高，需要花较多的时间进行研究。大多数的懒人不仅懒得看外汇行情，甚至连外汇趋势分析都懒得去考虑。对于这类投资者而言，如果想找个投资的轻松途径，那么还是投资基金来得省事。（5）、与贵金属、收藏品等投资品种相比的投资优势

金银及其他贵金属的供给有限，而需求存在上涨趋势，因此在较少时期内可以保值，但这些金属价格波动很大，而且不像基金那样，会产生差价收入和红利收益。

因为贵金属的价格一般随着生活费用的增长而增加，许多人认为拥有这种资产可以更好地克服通货膨胀。事实上通货膨胀时期贵金属的价格并不一定能够同步上涨。

拥有收藏品（例如邮票、钱币、艺术品和古董）的主要收益在于从收藏品中获得乐趣，很少有投资者将收藏品投资等同于现金、债券或股票。缺点是它需要很强的兴趣和专业知识，此外，即使收藏品价值很高，您也往往难以找到买主去兑现它的价值。

基金作为一种相对长期的投资工具，可以通过广泛投资于股票、债券等工具，获得较高的收益，而且投资的分散也使风险降低。流动性也比较好，尤其是开放式基金，多通过银行、证券公司网点代销，从买卖程序上与存取款非常相似，变现比较容易。

不仅如此，基金投资是一种委托专家理财的形式，不需要很多的专业知识和时间，而且起点投资金额低，不像房地产、实业投资和部分收藏品等一般需要大笔资金才能投资。

2、劣势：（1）、周期较长

一般投资基金不要象投资股票那样一天会上涨很多，操作上也不要指望快进快出，它是一个长期投资的品种，一般基金管理公司对于投资的品种要进行充分的调研后进行行业的选择然后进行资金投入，并且是一种组合投资，只有耐心的等待才会获得稳健的收益，也就是投资基金需要更大的耐心，而不应频繁的操作。

（2）、巨额赎回风险

投资市场有时跟风思想非常严重，当市场下跌时，一些投资者心理影响非常之大。有时会盲目的跟风操作，这时对基金也会产生比较大的赎回，如果这种情况发生的比较统一，那就会出现发行开放式基金的挤兑现象，这样可能造成无法正常的赎回，当你可以办理赎回时，你的帐面已经下跌很多了，同时这种情况出现也会打乱基金投资所预想的布局，也就不能保证预期收益。（3）、赢利较慢

在有大行情的市场时，例如97年九月以来的市场出现过一博火爆的行情，如果你选择了好的股票，上涨的幅度可能达到翻十倍，而这在投资基金是不可能的。

（4）、下跌的市场，基金也一样跌

买基金比买股票投资风险小一点，但在熊市里面，基金也会同样的下跌，并且跌也不会很小，所以千万不要认为投资基金没有风险。我们在投资基金时为自己做足承担风险的精神准备是必须的，并做一番研究，确定自己可以承受多大的风险，来投资与之相应的基金产品。值得一提的是，风险与收益是成正比例的，高风险往往蕴涵着高收益，高收益背后往往隐藏着高风险。

3、威胁：

国家统计局公布了4月份的主要宏观经济数据，CPI较上年同期下降1.5%，连续第三个月下降；PPI较上年同期下降6.6%，连续第五个月下降。双双为负的经济数据让市场担心国内经济的回暖趋势仍不稳定。

全球金融危机导致的需求变化以及大宗商品价格下降都是导致经济数据负增长的重要因素。不过，虽然4月份CPI、PPI继续为负数，但从环比趋势看，物价已经结束深幅下滑。而且，世界范围内充足的流动性也决定了资产、资源价格的低位状况不可持续。

另一方面，我们注意到，去年四季度以来国家实施的一系列积极的宏观政策对于经济的拉动作用比较明显，公司利润回升的速度比其之前预期得要快。总的来看，公司盈利状况基本上遵循了一个季度好于一个季度的规律。考虑到去年前三季度的基数太高，尤其是去年3月份和4月份是全年CPI和PPI涨幅的最高点，因此我们认为环比数据更能体现真实的经济水平。根据测算，4月份真实的CPI和PPI环比其实是分别增长了2%和0.2%，这说明，目前的数据情况是正常的，最坏的时候已经过去，剩下大片的市场机会。

4、机会：

近期国内经济数据转好，部分行业复苏迹象明显，4月底以来股市仍然延续强劲上扬态势。股市的回暖使得基金赚钱效应再度凸显，基金开户数自牛年以来也不断走高。上周，沪深两市基金开户数攀升至43953户，这一数据也创下了45周以来新高，也是自2008年3月底以来基金开户数最大的一周。

分析人士指出，基金开户数历来是基金资金最为关键的支持数据之一，尽管该项数字包含的是前一周的情况，但是基金开户数的走高也明显会给市场带来信心。一旦开户数大幅增加，将会对之后两到三个月的资金供应带来明显信心。

其次，基金新增开户数逐步放大也与春节过后偏股型基金密集发行有一定关系。据统计，近期在发基金已经达到16只，其中，偏股型基金达到了11只，占比近7成。从近期偏股型基金发行来看，指数型基金单日发行重现近亿元的销售量，其余几只同期发行的股票型基金也取得了日均上千万元的销售量，个别股票型基金甚至发行首日就取得了2亿元以上的销售量。5月12日出台的经济数据，再次使得机构投资者的通胀预期升温。这时，我们要把握好波段性的机会，获取一些适当的回报和收益。

其三，基民们大多已有长期投资的理念，以理财的心态来投资基金。他们开始相信，从长期来看，基金投资仍然能够取得不错的投资回报。并且开始采取组合投资基金的方式，在控制风险的前提下，获取合理的收益。这对于我们来说是一个大好的的机会。

（三）、竞争企业分析

1、同行业竞争激烈

经纪业务的集中度虽然在近几年持续提高，不过市场依然分散，经纪服务差异化不足，再加上成交量萎缩，佣金战从未停止。据统计，前十家券商营业部数量合计达到1298家，占全部券商营业部总数的37.9%。就交易量而言，2008年经纪业务排名前5家和前10家的合计市场份额分别达32.78%和52.56%，虽然较2007年分别上升3.80和1.06个百分点，不过仍有必要进一步提高。相对而言，投行业务的市场则集中度较高，大型优质券商在品牌和综合实力方面显示出较强的竞争优势。2008年共有78家企业进行IPO，排名前10的券商合计承销家数占比达56.4％，承销金额占比达85.8％。

2、证券公司代销，与非证券金融机构的比较

证券行业面临着来自银行、基金等其它非证券金融机构的竞争。

（1）证券公司代销：优点是证券公司一般都代销大多数基金公司产品，可选择面较广泛，证券公司客户经理具备专业投资能力，能够提供良好分析建议，通过证券公司网上交易、电话委托可以实现基金的各种交易手续；资金存取通过银证转账进行，可以将证券、基金等多种产品结合在一个账户管理；缺点是证券公司网点较银行网点少，首次办理业务需要到证券公司网点。公司的客户资源和渠道相较于银行明显不足，营业部目前所能销售的理财产品有限，对此，我们可以通过加强与银行的合作，达到共赢的目的。其次，公司在中期票据承销上还受到限制，短期融资券承销方面也落后于银行。

（2）银行网点代销：优点是银行网点众多，投资者存取款方便；缺点是每个银行网点代销的基金公司产品有限，一般以新基金为主；投资者办理手续需要往返网点。

（3）基金公司直销中心：优点是可以通过网上交易实现开户、认（申）购、赎回等手续办理，享受交易手续费优惠，不受时间地点的限制；缺点是客户需要购买多家基金公司产品的时候需要在多家基金公司办理相关手续，投资管理比较复杂。另外，需要投资者有相应设备和上网条件，具备较强网络知识和运用能力。

3、中国证券公司行业竞争特色

由于资本市场发展阶段及监管的限制，中国证券公司整体差异化仍显不足。但部分证券公司由于股东背景、业务模式、发展道路和企业文化的差异，也展现了不同的经营特色，并且在努力打造着差异化的竞争优势。

业务结构较为均衡、多元化发展的券商，抵御市场波动的能力相对较强。经纪业务仍将是国内券商主要收入来源。国内综合实力居前的中信证券、国泰君安、国信证券等，均在经纪业务领域形成了一定的竞争优势。而以投行业务为主的券商，如中金公司、中银国际等，由于投行通道业务在较大程度上取决于市场环境和监管政策变化，综合竞争力受到削弱。

（四）、企业形象分析：

相对于同行业竞争者来说，我们公司存在着很大的优势，我们公司地处杭州市中心的繁华地带，规模不小，基金经理都是经过专业的培训，拥有专业的知识。我们现在对于公司内部管理上的，就是要进行一次全方位的管理体系，优胜劣汰，培养一批实力雄厚的储备人员，塑造出青年的形象，永远年轻的活在投资者的心中。我们的广告语是：“因您而变，专注你所关注”。

相对于金融市场来说，证券公司拥有其自身的企业形象。证券市场是股票、债券、投资基金等有价证券发行和交易的场所，体现了一切以证券为对象的交易关系的总和。证券市场按品种结构分，主要有股票市场、债券市场、基金市场等。我们讲的主要是基金市场中，证券公司给投资者的感觉就是拥有相当专业的专业知识。而每个企业都有属于其自身的企业文化形象、信誉和服务质量。我们公司的话属于信用额度一般，服务一般，我们的目标是进入证券公司排行前50名。

（五）、投资者分析：

调查（附录二中的问题8）显示，49.9%的人可用于投资基金的资金数量为5万元以下。所以我们的主要目标消费者就定位为工薪阶层及年轻白领一族。我们都知道，对于工薪阶层或年轻白领来说，更加适合通过证券公司网点来实现一站式管理，通过一个账户实现多重投资产品的管理，利用网上交易或者电话委托进行操作，辅助以证券公司的专业化建议来提高基金投资收益水平。

对于有较强专业能力（能对基金产品分析、能上网办理业务）的投资者来说，我们采取便捷的政策进行吸引。毕竟每个投资者不可能专业于投资，否则自己怎么不去当基金经理呢？

对于年纪稍大的中老年基金投资者来说，依靠证券公司客户经理的建议通过柜台等方式选择合适的基金购买是最合适的，这部分投资者的话，求的就是一个稳定和方便，投资的金额不会过于风险，对于这部分投资者，我们采取品牌效应政策，建立公司自己的品牌形象，吸引潜在客户，抓住投资者的从众心理和关系心理。

而对于中国基民投资者来说，最大的特征就是从众心理，投资者认为基金是一种新“储蓄”，随着基金投资者的逐渐增加，投资者已经学会了更加理性的去投资，我们必须要加强自身的专业素质来吸引更多的投资者。

三、市场面临的问题分析

（一）市场风险

证券市场价格因受各种因素的影响而引起的波动，将对本基金资产产生潜在风险，主要包括：

1、政策风险：货币政策、财政政策、产业政策等国家政策的变化对证券市场产生一定的影响，导致市场价格波动，影响基金收益而产生风险。

2、经济周期风险：证券市场是国民经济的晴雨表，而经济运行具有周期性的特点。宏观经济运行状况将对证券市场的收益水平产生影响，从而产生风险。

3、利率风险：金融市场利率波动会导致股票市场及债券市场的价格和收益率的变动，同时直接影响企业的融资成本和利润水平。基金投资于股票和债券，收益水平会受到利率变化的影响。

4、上市公司经营风险：上市公司的经营状况受多种因素影响，如市场、技术、竞争、管理、财务等都会导致公司盈利发生变化，从而导致基金投资收益变化。

5、购买力风险：基金投资的目的是使基金资产保值增值，如果发生通货膨胀，基金投资于证券所获得的收益可能会被通货膨胀抵消，从而影响基金资产的保值增值。

（二）信用风险

基金在交易过程有可能发生交收违约，或者基金所投资的债券之发行人出现违约、拒绝支付到期本息，都会导致基金资产损失。

（三）流动性风险

基金资产不能迅速转变成现金，或者不能应付可能出现的投资者大额赎回的风险。在开放式基金交易过程中，可能会发生巨额赎回的情形。巨额赎回可能会产生基金仓位调整的困难，导致流动性风险，甚至影响基金单位资产净值。

（四）管理风险

在基金管理运作过程中，可能因基金经理对经济形势和证券市场等判断有误、获取的信息不全等影响基金的收益水平。基金经理的管理水平、管理手段和管理技术等对基金收益水平存在很大影响。

（五）操作或技术风险

相关当事人在业务各环节操作过程中，因内部控制存在缺陷或者人为因素造成操作失误或违反操作规程等引致的风险，例如，越权违规交易、会计部门欺诈、交易错误、IT系统故障等风险。

在开放式基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差错而影响交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。这种技术风险可能来自基金管理公司、注册登记机构、销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等等。

（六）合规性风险

基金在管理或运作过程中，违反国家法律、法规的规定，或者基金投资违反法规及基金契约有关规定的风险。

（七）其他风险

像雪灾、汶川大地震、猪流感等不可抗力因素的出现，将会严重影响证券市场的运行，可能导致基金资产的损失。再者，金融市场危机、行业竞争、代理商违约、托管行违约等超出基金经理自身直接控制能力之外的风险，也可能导致基金或者基金持有人利益受到损害。

四、市场机会分析：

随着我国国民经济的高速增长，国内潜在的巨大投资需求亟待激活。而在当前银行利率低，股市风险大，国债少的情况下，通过基金专业投资理财的理念已经被老百姓了解并快速接受基金。基金市场销售竞争日益增大，基金投资的财富效应日益显现基金规模迅速扩大，基金资产净值快速增长，基金账户开户数持续增长，广大投资者投资基金的热情高涨。不管从市场还是投资者去分析，机会无处不在。

五、营销策划达到的目标

我们的最终目标是：基金持有人能够成为我们公司的忠实客户，分享我们公司的经营成果，保证基金规模的稳定性。同时建立企业文化，塑造品牌形象，发展潜在客户。

六、营销策略：

（一）、产品策略：针对不同投资者类型推出不同类别的基金，定位和细分市场一个都不能少。

1、产品定位策略

调查（附录二中的题目4）显示，57.5%的人愿意选择投资开放式基金，33.8%的人愿意投资封闭式基金。所以我们把我们这次营销策划的产品定位为开放式基金。

目前，开放式基金已成为国际基金市场的主流品种，美国、英国、我国香港和台湾的基金市场均有90%以上是开放式基金。相对于封闭式基金，开放式基金在激励约束机制、流动性、透明度和投资便利程度等方面都具有较大的优势：

（1）、市场选择性强。

基金业绩优良，投资者购买基金的资金流入会导致基金资产增加。而基金如果经营不善，投资者可通过赎回基金的方式撤出资金，导致基金资产减少。由于规模较大的基金的整体运营成本并不比小规模基金的成本高，使得大规模的基金业绩更好，愿买它的人更多，规模也就更大。这种优胜劣汰的机制对基金管理人形成了直接的激励约束，充分体现良好的市场选择；

（2）、流动性好。

基金管理人必须保持基金资产充分的流动性，以应付可能出现的赎回，而不会集中持有大量难以变现的资产，减少了基金的流动性风险；（3）、透明度高。

随履行必备的信息披露外，开放式基金一般每日公布资产净值，随时准确地体现出基金经理在市场上运作、驾驭资金的能力，对于能力、资金、经验均不足的小投资者有特别的吸引力；（4）、便于投资。

投资者可随时在各销售场所申购、赎回基金，十分便利。良好的激励约束机制又促使基金管理人更加注重诚信、声誉，强调中长期、稳定、绩优的投资策略以及优良的客户服务。作为一个金融创新品种，开放式基金的推出，能更好地调动投资者的投资热情，而且销售渠道包括银行网络，能够吸引部分新增储蓄资金进入证券市场，改善投资者结构，起到稳定和发展市场的作用。

开放式基金营销的核心可以归纳为五个基本要素：客户、产品、价格、渠道与促销。客户即为开放式基金的购买者；产品指各种开放式基金；价格特指购买和赎回开放式基金时需由基金购买者承担的各项费用；渠道包括营销路径设计、网点设臵和中间商选择等；促销则包括形象定位、广告、招商、公共关系、宣传报导及公益活动等。

用一句话来概括，开放式基金营销的核心就是要以适当的价格（费率）、适当的促销方式、通过适当的路径和网点，适时地把适当的产品及衍生的服务提供给适当的投资者，在满足顾客需求的同时，使开放市基金的规模逐步扩大，并保持相对稳定。

2、市场细分策略

关于如何细分市场，或者说以何种指标作为市场细分的依据，迈克尔〃波特提供了四类细分市场的变量。(1)产品种类。为了辨识产品细分市场，应当把产业中生产或有可能生产的不同的产品类型隔离开来。但是，从目前证券界的业态来看，各家营业部的经纪业务结构雷同，产品无差异。对此，理论界和业内都寄希望于通过提供证券增值服务来形成产品差异。由此，我们把基金产品分为两类：有增值服务和无增值服务，简称“有增”和“无增”。(2)买方类型。即考察产业最终买方的所有不同类型。经纪业务的买方是投资者，通常营业部从投资者的规模一一成交量大小来区分买方的类型。由此，我们把买方类型分为：“量大”、“量中”和“量小”。具体的划分标准应当根据各地区市场的实际情况而定。(3)销售渠道。基金业务目前的销售渠道有两种：营业部直接销售和经纪人代销，简称直销和代销。(4)买方的地理位臵。地理位臵可以作为成本驱动因素而对市场细分具有直接的重要性。我们简单地将买方的地理位臵划分为中心城区和周边地区。这里的中心城区一般指地级市以上行政区域，营业部数量众多，投资者聚集；而周边地区一般指县级市、乡镇、农村等。

在辨识出上述相应的细分变量后，接下来是把它们组合起来完成对市场的总体细分。为此，我们运用的基本工具是市场细分矩阵。经过对上述四变量的筛选、类别确定和组合，我们得到的证券经纪业务市场细分矩阵如下图所示。

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