物业公司收费管理制度

物业公司收费管理制度（共12篇）

1.物业公司收费管理制度 篇一

工作总结

各位领导各位同事：

大家好

2011年十二月加入新资物业公司至今已经两个月时间，这期间通过最初的学习和实践不断充实物业服务知识，了解了许多物业服务的细小环节。

作为一名收费管理员，首先要熟练掌握本职业务以及国家相关法规、政策的各种管理规定，二要熟悉小区面积、栋数、户数、收费情况、业主信息等。三要负责业主入住或装修资料的更新，并将准确资料整理归档。四要对住户提出的房屋修缮要求进行调查，协助维修部实施维修。五要解答业主的咨询，发现问题及时调节，与业主建立和维持良好的人际关系。六要负责收费工作，完成收费指标，做到账面清楚，不多收不少收。

在工作中严格遵守公司的各项规章制度与财务工作规范，按照公司要求来统筹各项工作。以虚心好学，积极上进的态度主动向同事请教，并不断地接触尽快熟悉各项工作内容，不断尝试寻求高效的工作方法改进工作方式，以主人翁的精神自觉地培养自己独立处事的能力。

两个月来，我主要从事2个方面的工作：一是小区水电、物业、垃圾处理费用、停车相关费用的收取和开票。水电、垃圾费收费率100%且有盈余、物业费除部分因房屋维修问题拖欠外基本也达到100%。；二是资料文档录入工作。对管理涉及的资料文档和有关记录，认真搞好录入和编排打印，根据工作需要制作表格文档。作为新人这段时间完成了一定工作，取得了一定成绩，总结有以下几个方面的经验和收获：

1、只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位。

2、只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态、3、只有坚持原则落实制度，认真理财管账，才能履行好财务职责。

4、只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好。但是由于之前未接触物业工作，实践比较少缺乏相关工作经验，工作存在很多不足。

1、对物业管理服务费的协议内容了解不够，特别是对以往的一些收费情况了解还不够及时。

2、业务能力有待增强，部分工作会存在依赖性，对个别业主提出的问题处理欠缺胆量，收费的复核工作并不完善等。

针对工作中存在的不足，在新的一年也做了新的工作计划：

继续发挥过去细心的工作态风，加强业务知识的学习，创新工作方法、提高工作效益，管好财、收好费；端好态其次注重与同事以及业主、业主委员会的沟通与交流，积极配合其他部门工作，和睦相处，互相协调、互学互进、共同发展共同进步。

收费工作是物业公司的窗口，收费员的形象代表整个物业公司的形象，作为一个新人来说对公司还有很多不了解和不熟悉的地方，以上是我这段时间的工作总结和个人的观点看法，许多不足之处还需要领导及同事的帮助和提点，借此今天的会议也向各位拜个早年 祝大家新年愉快、万事如意。

谢谢各位！

2012-1-20

2.物业公司收费管理制度 篇二

1 物业管理收费难的原由

1.1 法律法规不健全

行业规范不完善、不配套。从国家到地方, 虽然在行业兴起后先后制定了一系列相关的物业管理法规及其管理办法, 如根据《民法通则》、《中华人民共和国合同法》等有关法律规定, 对不交、少交、欠缴物业管理费的情况作了相关的规定。但是随着物业管理环境的不断变化发展, 逐渐不适应物业管理行业当前蓬勃发展的需要。虽然相关政府和有关部门逐渐认识到行业管理立法的重要性, 纷纷从不同角度着手制定相关的法规法令, 然而由于行业发展及实践与理论的脱节, 立法显得相对滞后, 无法满足时代的需求。

1.2 信息不对称, 消费观念不成熟

双方由于信息的不对称, 无法使业主和物业管理部门进行正确的消费, 也正因为此, 导致物业管理部门的收费难。一是不能清楚的让业主了解物业管理的实际内涵。由于业主并非物业管理专业人员, 缺乏对物业管理相关信息的了解, 只停留在表面上对物业管理的认识, 致使他们不能全面了解物业管理这个有偿服务的系统详细的行为方案。目前业主对物业管理普遍认为其工作主要是对物业的保洁、保安、绿化, 同时还认为房屋出现质量问题也可以找物业管理企业负责。同时也由于信息的不对称, 使他们对开发商和物业管理公司错误的理解。二是业主的消费意识不够。生活生平虽然提高了, 但是更深层的观念却没有配套的建立, 部分业主还缺乏对物业管理也是一种服务, 也是以提供服务, 收取服务费生存的观念。“谁消费, 谁付款的观念”也是物业管理公司存在的动力。三是对物业管理费用的收支不清楚。部分业主没能很好地端正“一分钱一分货”的消费观念, 在没详细了解物业管理企业的财务运作的情况下, 认为物业管理企业营运利润过大, 作为业主“亏”得太多, 对物业管理企业提供的服务要求过于苛刻, 以致容易对物业管理企业产生意见, 因而拒交物业管理费。四是部分业主心存搭便车心理。毋庸置疑的是:因为根据“经济人”假设的观点, 每个人都是经济人, 都希望支付最少的成本, 获得最大的收益, 导致了少部分业主心存搭便车心理, 能免则免、贪小便宜的心态。也由于物业服务具有社会性的空子, 服务对象是广大业主并不是某个单体, 所以物业公司并不会因少部分业主不交物业管理费就不进行物业管理服务, 从而为贪图小利, 躲避、逃避交纳物业管理费的极少部分业主提供了便车。

1.3 前期开发遗留下来的问题

前期开发商遗留问题。一方面是由于开发商所采取的销售策略;开发商为了更好的销售楼盘, 在公关过程中, 夸大迎合消费者的消费心理。另一方面是由于事物没有十全十美的, 开发商的楼宇也不例外;在业主分不清楚开发商与物业公司关系的情况下, 使业主把楼宇质量的问题挂在物业公司的头上, 也正因为此, 给某些业主提供了不缴纳物业管理费用的借口。

1.4 服务质量上的偷工减料

行业地位造成。由于行业缺乏相关的规范, 而且在我国物业管理行业起步晚, 物业管理缺乏专业化、规范化等方面的管理, 自然使有些物业管理企业提供的服务就不够专业, 不够规范, 不能使业主具有更高的效用。

缺乏专业的服务人才。有些物业管理公司不在管理服务上下工夫, 缺乏专业的服务人员, 提供专业高效的服务, 让具有“一分钱, 一分货”观念的业主无法满意物业管理企业的服务, 同样给某些原来就想不交费的业主提供不交费的空子, 导致物业管理缴费难。

2 完善物业管理收费的相关对策

随着城市化进程的推进, 不仅消费者对物业管理企业提供的服务逐渐提出更高的要求, 而且物业管理企业也对消费者收费难提出了要求。面对物业公司收费难的情况, 提出如下的相关对策。

2.1 不断健全物业管理的相关法律法规

通过相关立法机关, 在其职能范围内, 利用手中的立法权力, 发挥立法机关的职责, 不断完善健全物业管理行业的法律法规, 规范、优化行业, 推动物业管理向更加专业化、规范化的方向发展, 提供更高质量的服务, 使消费者更高的服务效用。一方面是对收费标准进行指标衡量;如对何种物业采取何种最低收费, 采取弹性收费等等, 通过立法的方式, 做到有法可依, 执法必严, 违法必究。另一方面是权利与责任相匹配;对物业公司和业主在收费过程出现违法行为应负的责任做出相关规定。

增强自身的法律意识, 用法律武器维护自身利益, 提高服务质量。一方面对于物业管理公司来讲, 通过增强自身的法律意识, 利用法律法规维护自身的利益。根据《民法通则》、《中华人民共和国合同法》等有关法律法规规定, 对不交、少交、欠交物业管理费的业主可提起法律诉讼, 工作中要做到有理、有利、有节。在提起诉讼前, 可以通过业主和物业公司进行以交流沟通的方式解决, 如果在此基础上仍然无法解决的情况下, 可通过法律诉讼途径, 通过向法院提出诉讼, 用法律武器维护自身的合法权益, 有助于物业公司约束业主不交费等违约行为。另一方面是对于业主来讲, 通过增强自身的法律意识, 了解法律法规的相关规定, 可以监督物业公司的物业管理服务, 有助于业主客观地了解物业管理服务标准, 保障自身合法权益, 为物业管理企业提供合法的物业管理服务提供压力, 对物业管理企业服务质量进行有效的监督。也正因为此, 使物业管理在投标过程中, 提高物业管理投标的壁垒, 确立合法提供服务的观念, 规范物业管理模式。

2.2 双方坦诚相见, 加强相关宣传, 转变相关的观念, 建立和谐物业管理

通过业主和物业管理企业之间的沟通交流, 建立良好的、和谐的关系, 解决物业管理收费难的问题, 坦诚相见, 避免业主因信息的不对称, 对物业管理知识的不了解而拒绝交费, 所以在加强销售宣传的基础上, 应对业主物业管理知识的配套宣传。如对物业管理企业的管理费收取的标准、开支的范围及服务的标准方案的展示, 通过公告栏、宣传栏等的形式对业主进行宣传, 提高广大业主对物业管理的认识, 让业主知道根据物业管理的相关法律法规规定而交纳的物业管理费用是每个业主的法定义务, 交费合理、拒交可耻;让业主知道明白不交、少交、欠交物业管理费, 不仅损害了物业管理企业的合法权益, 影响其正常的维修、养护、运行、管理, 而且更重要的是损害了全体业主的合法权益, 触犯了国家的相关法律法规, 需要负相关的法律责任。

2.3 加强管理, 提高服务质量, 减少收费难度

通过引入专业的人才或通过人力资源管理规划, 以培训的形式, 增强物业管理员工服务的意识, 形成“顾客是上帝”的观念, 有利于企业自身形象的建设, 提高物业管理服务质量, 提供专业化、规范化的服务, 在物业中与业主建立和谐的管理环境, 让业主满意, 降低收费难度, 同时增强企业的竞争力。

摘要：随着市场经济的发展和城市化步伐的迈进, 推动了物业管理服务业的快速发展。在物业管理发展的同时也由于环境的不断变化等原因, 不断凸显收费难的问题, 本文通过对收费难原因的分析, 提出相关的对策。

关键词：物业管理,收费,管理

参考文献

[1]邓炽南.浅谈物业管理收费难的原因与对策[J].经济师, 2008.7

[2]黄安永.物业管理实务[M].中国建材工业出版社, 1999, 2

3.物业公司收费管理制度 篇三

物业管理在国外已有100多年的历史，但在国内，从1981年3月全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司算起，只有25年的发展历史。而在内地城市起步更晚，比如成都，第一家物业管理公司于1992年诞生，其发展历史仅仅只有14年。

我国的物业管理正处在各项法律、行政法规、地方法规不断推陈出新、不断完善的过程中。物业服务收费办法成为物业管理企业和业主之间最突出的争议焦点。规范物业管理收费行为是推动物业管理健康发展的重要环节。

2003年11月13日，国家发展与改革委员会、建设部联合印发了《物业管理收费管理办法》，根据该管理办法的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。该办法准确地定义了近年来物业管理实践中存在的物业管理收费酬金制和包干制的含义。

《物业管理收费管理办法》第九条对包干制的定义为：包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

包干制是物业管理企业按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理得好坏，经营得亏盈，均由物业管理企业承担，而与业主无关。实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度，通常具体到每平方米的物业建筑面积收取多少人民币的物业管理费。

下面情况可以考虑选择包干制：一是对有政府指导价的物业类型的物业服务收费实行包干制；二是如果业主觉得没有监督物业公司的能力和水平的话，还是选择包干制比较好；三是小型的物业管理公司以及普通住宅可选择包干制。包干制只需要事先与物业公司协商好，给多少钱出什么活，赔了赚了物业公司自己算。包干制之所以简单得多，是因为业主只需要监督物业公司的行为就行了。

《物业管理收费管理办法》第九条对酬金制的定义为：酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制实质是实报实销制，物业服务企业按双方协商确定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。业主和物业公司之间的账目很透明，花多少钱由业主来定，业主充分享受到了消费者应该享有的知情权，物业公司只收取固定的酬金，它只是一个代管机构，无权替业主做主。选择酬金制要求该小区的业主委员会成员有能力监督物业公司的账务和行为。而且，小区的业主们要有足够的心理准备。毕竟，年终核算时，物业费多了往后挪或者转为维修资金时大家高兴；少了要分摊并补交时，大家就不一定愿意了。一般高档住宅、别墅、写字楼选择酬金制的较多，广州、深圳、北京、上海等经济发达地区选择酬金制的居多。

包干制和酬金制各有利弊。

包干制执行起来较为简单，在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等工作，简便易行。包干制管理的小区，业主从法律上是无权查物业管理公司的账的。由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业管理企业进行精益管理，拓宽经营渠道，开展多种经营，开源节流，增强盈利。但物业公司在最大限度地节省成本、获取更高的利润的同时，也会对物业造成掠夺性的经营和服务，从而对物业的使用寿命和价值都会产生一定影响，最终累及业主的利益；另一方面，物业公司降低服务成本所造成的服务质量的下降以及业主因服务质量下降拖欠管理费形成的恶性循环，最终会使物业公司和业主两败俱伤。

酬金制物业管理收费就是物业公司按照业主大会或者业主委员会批准的服务标准和预算对小区实施物业管理的活动。预算一般都非常详细，比如小区高管人员的工资及福利，中层管理人员的组成及结构、工资；小区每天要扫几遍地，需要雇用多少保洁人员，工资多少；几分钟巡逻一次，雇多少保安，工资多少；需要种几棵树几棵花，大约要更换几个灯泡……事无巨细均一一交由业主决定。业主按照预算依照个人所属面积分摊物业管理费用，按月支付。物业公司的报酬按照约定的数目支付，一般为物业管理预算的4%-5%，也有企业按照物业管理费收入的百分比约定物业公司的酬金收入。业主入伙时，在《业主公约》中事先就已明确酬金的计提方式、比例或固定额度。

酬金制更加透明，业主对物业管理企业的费用支出可以监控，更加体现了业主的自主管理，酬金制体现了物业管理企业对业主“管家”式的服务关系，减少了物业管理企业和业主在物业收费方面的矛盾和磨擦，（如业主拒绝交纳物业管理费用就不再是业主和企业之间的利益关系，而是单个业主和所有业主之间的利益关系。）但酬金制的物业管理公司拿的是固定酬金，缺乏有效的激励措施；物业管理企业出于利益的驱动，可能会提高酬金支付的基数，即物业服务支出；酬金制需要对物业管理企业进行账目监督和审计（委派专业的审计事务所），要求业主对物业管理有较高的认识水平和专业水平；酬金制还需要社会信用和监督体系的保障，才能保证其顺利实施。

尽管酬金制相对包干制而言，要更透明、更规范、更先进，但酬金制并不适合所有的社区，物业管理的好坏不在于采取哪种管理模式，而在于市场化的程度高低和企业的自律。业主选聘物业管理公司时，要看物业管理企业的管理、效率，而并非现在的看哪家的收费低；业主选择物业管理收费方式时，除了检查自身具备的监控能力之外，还要看物管公司的诚信度，关键是业主所交的物业费，有没有真正地用到物业管理上来。

无论是包干制还是酬金制，对于业主来说，加强对服务标准的监督、管理很重要；对于物业服务公司来说，充分意识到物业管理行业是一个低投入、高风险的行业同样重要。

目前，许多物业管理公司对物业管理费的收费方式，也不完全是彻底的包干制和酬金制，可能会在不同的阶段采取不同的形式。在四川省境内，很多物业公司在筹建之初或者经营的前两三年，开发商因为营销筹划的原因，会通过各种形式和渠道向物管公司拨付营运资金或者管理酬金，或者弥补亏损，这种方式类似于酬金制的物业管理收费方式；但两三年之后，或许等不到两三年，只要开发商的房屋销售情况能够达到理想状态，开发商一般都会让物管公司断奶，让其自负盈亏。物业管理服务的收费方式可能会从先前的类似酬金制转变为实质上的包干制。

无论物管企业采取哪一种或者分阶段采取哪一种收费方式，都逃脱不了包干制和酬金制两种最基本的操作模式。物业管理的收费形式决定其纳税方式，包干制与酬金制下有着不同的账务核算和税收缴纳方式。

物业管理企业无论采用哪一种收费方式，其所涉及的税金都有以下税目：营业税、城建税、教育费附加、印花税、个人和企业所得税。

多年来，国家税务总局一直没有明确地对物业管理行业在营业税税目中归类，行业内约定俗成地比照服务业——其他服务业缴纳流转税，按收取的全部物业服务费5%的比例计算缴纳营业税，把服务费结余作为企业的经营成果缴纳所得税。

包干制是物业管理公司按照与业主双方约定的物业管理收费标准来收费，而无论管理好坏、经营盈亏，物业公司收费标准都不变的一种合作模式。在这种方式下，物业管理企业以其全部物业管理费收入、维修收入作为其主营业务收入；以停车场、房屋中介业务等作为其他业务收入，计算并缴纳营业税及其地方附加税；以各种服务收入抵扣物业管理成本及费用后的盈亏作为经营成果，计算并缴纳所得税。对于物业服务公司将某一项或数项服务项目（如保洁、保安、绿化、电梯综合保养等）分包给专业公司的，则直接将支付给分包公司的价款计入当期费用，抵减当期的物业服务收入。对于应由分包商缴纳的营业税金，则由物业服务公司作为代扣代缴业务人。

实行物业服务酬金制的，物业管理企业的经营收入应为在物业服务合同中约定的按预收物业服务资金中约定比例或者约定数额提取的酬金，其余支出均为代收代支性质，由物管企业在约定的成本支出范围内开支，其所有权属于业主，其结余或亏损并非物管企业的经营成果。在这种收费方式下，可以理解为物业管理企业接受所服务区域全体业主委托，在物业服务委托合同约定的范围内，利用其社会化、专业化优势，受托招募员工，规划、组织、实施服务，物业管理企业的行为符合营业税法中代理的规定，应归类为服务业中的代理业。物管企业就其取得的酬金计算缴纳营业税。但也有例外的处理方式，如笔者所在的公司同一集团下属的、经营地址在北京的、选择酬金制收费方式的物业公司，根据其近年来成功的运作模式，在这个环节上节省了营业税金，因业主在缴纳物业管理费时，填开税务发票，就其所得已经缴纳了营业税金，该部分税金体现在业主的物业服务成本之中，由全体业主承担，物业管理公司计提管理酬金时，可不再缴纳营业税金，对于物业管理企业而言，相对于包干制，酬金制在某种程度上，可以节约营业税金。因营业税属于地主税种，这需要物业管理公司同当地的税务机关协商约定，并以其取得的收入扣除相关的成本费用后作为企业的经营成果，计算缴纳企业所得税。

实行物业服务酬金制的，物业管理企业预收的物业服务费收入、支出属于代收代支性质，因所有权属于业主，其结余或亏损也并非物管企业的经营成果，而由全体业主享有或者承担，物业管理费收入和结余均不涉及税金的问题，（如前所述，也有例外的情况。）物业服务费如有结余，则转入下一年度物业服务费中，或者转为专项维修资金；如物业服务费不足使用，物业公司应提前告知业委会，并告知物业服务费不足的数额、原因和建议的补足方案。

总之，物业管理的两种收费方式和纳税方式各有其利弊，既然物业管理目的之一是提升物业价值，实现其稳定持续的收益保值、增值，建立起物业管理企业和小区业主的安全、和谐环境，那么，酬金制是将来物业服务收费的发展方向。

目前，我国物业管理市场尚不完全具备商业化特征。现在实行酬金制的难度较大，关键是缺少一个公认的机构来对物业管理公司进行监督。酬金制的另外一个问题是物业管理公司拿的是固定工资，缺乏有效的激励措施。加之开发商附属的物业管理公司太多，物业管理没有能够完全实现公开招投标，市场化程度不高，业主自身物业管理意识和相关法律法规意识不够，而习惯了以前由政府定价的管理模式，包干制有其存在的必然性。

4.物业收费管理 篇四

一、目的

加强对物业管理费用收缴的规范管理，确保物业管理费用收缴工作的顺利开展。

二、范围

适用于管理费用的收缴。

三、职责

1.项目经理负责费用收取的监管；

2.公司财务部负责对费用收取工作的具体监控、指导；

3.工程部负责能源表读数的抄写、费用核算、费用催缴；

4.客户服务部负责各项费用的催缴工作并编制相关费用收缴台账，实时更新；

5.项目收费员负责费用收取的具体实施、编制财务报表、核对财务数据。

四、方法与作业程序

1.物业管理费用包括：物业管理费、空调费、代收水电费、装修质量保证金、有偿服务费用、多种经营费用等。

2.物业费用的计算日期与会计期间相符，代收能源费用的，能源表抄表时间与营运部门保持一致。

3.物业费收缴依据业户手册收费标准执行，一次收取6个月费用。

4.费用的收缴步骤

（1）物业费收费程序

① 每月5日前楼宇客服专员与收费员核对收费台账，及时更新台账信息；

② 依据收费台账信息楼宇客服专员发出缴费通知书，缴费通知书应注明缴费区间、应缴费日期、缴费金额、逾期风险等，发放时须拍照取证；

③ 对于逾期未缴费的客服专员每日进行跟催，并将跟催结果上报客服主管

④ 催费过程中业户提出的问题客服专员认真做好记录并上报

⑤ 客服部每月召开收费专题会，认真总结收费中遇到的问题并寻求处理方案

（2）能源费收费程序

① 由工程部负责每月对用户的水、电表进行抄读，并将抄读结果及时记录于《用户水、电抄读记录表》，全部抄读结束后，应及时将抄读结果报给收费员，同时应复印一份留底。

② 收费员及时核算应收费用并将收费明细报客服部 ③ 客服部根据收费明细下达缴费通知书进行费用催收并及时更新台账，反馈信息。（3）空调费收费程序

① 收费员建立空调收费台账

② 每年5月初、11月初客服部下发空调使用及开放通知，通知须注明空调使用收费标准及缴费日期

③ 5月15日、11月15日工程部根据收费员提供的缴费明细住户开放空调

④ 空调费收费按照开放周期进行收费，非物业管理处原因导致业户逾期缴费的收费周期按照整周期计算（4）有偿服务费收费程序

① 涉及有偿收费的，工程部将派工单第3联连同费用交至收费员处

② 收费员开出票据后交楼宇客服专员，由客服专员负责为业户送达

③ 客服部对有偿服务进行回访

④ 收费员对有偿收费做好登记作为月度报表的重要组成部分

（5）停车费用收费程序

① 酒店车辆凭酒店停车票进出车库，车库岗做好相应记录

② 社会车辆需办理月卡的填写月卡办理申请单经项目经理审批后收费员收取相应的费用并办理固定停车卡

③ 临停收费的车库刚做好相应登记 ④ 每日秩序主管核对停车系统后台数据并签字，每日下班前将本日收费账目及款项与收费员进行交接

⑤ 收费员核对无误后开出收据，收据一联由秩序部留存存档

（6）多种经营收费程序

① 项目多种经营合同收费员须留存复印件，② 收费员依据合同内容制定多种经营收费台账，③ 费用到期前1月，收费员应将信息及时传递给客服部由客服部催收后续费用

五、费用催缴注意事项

① 《管理费用收缴通知单》发出15日后，用户未及时交纳管理费用时，收费员应及时填写《管理费用催缴名单》（原件留底）做好统计，并报部门负责人和财务部审核确认无误后，复印一份及时交客户服务部进行处理。

② 由楼宇客服专员按其名单首次开具《管理费用催缴通知单》（盖章后）以人工派送的方式送给用户，并由用户在《文件签收登记表》上进行签收，同时客户管理员应及时与用户有关负责人进行沟通，确实做好费用催缴工作。③ 业户收到费用催缴通知单后，在一个星期内仍未缴纳费用时，收费员应继续做好费用催缴名单的统计并报部门负责人和财务部审核确认无误后，将其复印一份及时交客户服务部进行处理，客户管理员收到后则应立即第二次开具《管理费用催缴通知单》以人工派送形式再次拜访用户并了解原因，同时还应做好与用户的沟通协调工作，直到用户有一个妥善的答复。

④ 业户第二次收到费用催缴通知单后未在五天内及时交清，则收费员在派发下个月的管理费用通知单时，自当月16日起每日按应缴管理费总额的万分之五计收滞纳金，并及时交相关部门审核和公司领导

六、用户欠费的管理措施

① 欠费用户的条件：欠费在1个月以上的用户均为欠费用户。

② 物业管理公司对欠费用户在1个月至3个月内可采取的管理措施主要有：

a.2个月内由公司领导出面进行协调解决；

b.欠费达3个月以上（含3个月）的用户，物业管理公司有权对欠费用户采取有效措施。具体由客服主管根据公司要求组织落实。

5.物业服务收费财务管理制度 篇五

收费财务管理制度

第一章 总 则

第一条 为了规范本公司各管理处收费工作的管理，完善收费记录等基础会计工作，加强对管理处收费工作的会计监督，结合本公司的实际情况，制定本制度；

第二条 本制度依据《中华人民共和国会计法》、《内部会计控制规范—基本规范（试行）》等法律法规制订的强制性规定，各管理处必须执行，不得以各种理由拒绝执行，对于试行过程中出现的问题可以协商解决。

第三条

第四条

第五条

（一）（二）

（三）（四）

（五）收费工作是公司业务的重要组成部分，应全力配合公司业务的开展，同时也需要其他部门员工的参与和配合。

管理处负责人应按本制度的规定组织、管理本管理处收费工作，并对管理处收费管理制度的建立健全及有效实施负责。

收费管理制度应达到以下基本目标：

规范各管理处收费行为，保证收费资料真实、完整； 不相容职务由不同的人员担任；

建立并完善收费记录制度，保证各类相关账册的记各类数据应及时上报公司财务部，保证财务数据及加强对管理处财务收支活动的会计监督； 录准确，并做到数据来源清晰、账账相符； 时传递，为管理活动提供及时、准确的信息；

合肥天成物业管理有限公司

第二章

收费分工

第六条 按照不相容职务相分离的原则，收费业务授权批准、收费业务执行、收费稽核检查等工作应由不同的人员执行，以达到明确职责权限，形成相互制衡机制；

第七条 以下工作是不相容的：

1、收费金额确认工作与收费工作；

2、水、电、气等费用的抄表工作与收费工作；

3、装修押金收取标准、押金退回的确认工作与收费工作；

4、应收款的记录工作与收费工作；

第八条 收费工作分工如下： 收费起止时间的确认工作；

2、房管员负责确定押金收取标准、押金准退批准及处理工作；

3、水电工负责辖区所有由公司支付费用的水电表的抄录工作；

4、收费员负责以上各项经确认的收、付款内容进行收、付款作业，编制管理处相关报表；

5、统计员负责数据的统计工作；

6、财务部负责收付款业务的稽核工作。

1、房管员负责应收管理费、本体金及其他相关费用收取标准、第三章

收费程序

第九条 管理费及本体金的收费程序：由房管员在当月5日前根据相关文件及管理情况确认当月应收金额，打印应收清单，经管理处主任签名确认后，报管理处收费员及公司财务部。

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房管员依据经管理处主任签名确认的本月应收管理费、维修基金的清单填入《管理费、维修基金收费台账》的相应栏内，内容包括：应收费所属时间、管理费、维修基金的小计及累计金额并签名或盖章。

收费员根据《管理费、维修基金收费台账》的记录情况，收取相应的管理费、维修基金。

第十条 除非得到董事长的授权、任何人无权减免应收款项。收费员应严格按照上报的各项收费清单收费，如有减免应收款项的，应有董事长的亲笔签名，并做好相关资料的保管工作、以备查验。

第十一条 水电费的收取程序：水电工应在次月5日前抄录水、电表，报收费员，收费员据以计算相关费用，区分代收代付和公用自用情况，并在7日前报上财务部，水电表的抄录时间应尽量与水、电部门的抄表时间统一。

水电工应对公用区域的水电的耗用情况负责，建议管理处建立相关制度，对公用水、电情况进行考核，并以此作为对水电工的考核指标之一。

第十二条 押金的收退程序：收取各类押金时，由房管员根据相关规定收费标准，填制收费通知单，收费员根据通知单收取押金。

退押金时，由房管员根据具体情况确定退款金额，并报管理处主任签名，收费员据以退付押金。

收费员在登记《现金收费日记账》的同时，必须建立相应的《押金收退记录本》登记押金收、退、存情况，并每月与财务部核对。

第十三条 停车费的收取程序：停车费的收取分为按月收费和临时收费两种形式。

按月收费由车主向收费员交纳，收费员收款后书面通知制卡部

合肥天成物业管理有限公司

门制作出入卡，制卡部门根据通知单的内容制作出入卡，交车主。按月收费的收费情况应按月编制收费清单，列明所属起止日期，报公司账务部，金额必须与上报数字一致。

临时停车的停车费由车管员收取。车管员交接班时先清点停车票和票款，然后双方在交接记录本上签名后，下班的车管员将所收票款及用完的停车票存根上交收费员，停车票留给接班的车管员。

车管员所收票款必须及时上交收费员处，不得长时间滞留。收费员应及时检查车管员的交接班记录，核查车管员的停车票和票款数量金额，及时查找出现的差错。

车管员应估算停车票的使用量，不够时应及时向收费员领取，收费员应建立账本登记停车票的领用、退回情况。

第十四条 公司财务部与行政部将不定期的对车辆收费进行突击检查，查实车辆收费情况，如有舞弊行为将进行严厉惩罚，情节严重的，移交公安部门依法惩处。

第十五条 收费员收费后，将当天所收现金、支票及时交存银行，并将相应的收款收据“财务联”与交款单一并交公司财务部，收款收据“管理处联”则由收费员留管理处按月装订以备查验。

第四章

收费记录

第十六条 收费员应对每笔现金收支进行记录，内容包括：收费日期、单据号码、房号名称、车牌号码、费用所属期间、摘要及相关的明细金额。

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第十七条

采用银行票据方式收取的收入，收费员应向公司出纳员落实到账情况，除上一条所列内容外，还应记录所收费用转入的银行账户名称等相关信息。

第十八条 收费员收取的现金应于当天送存银行，如无法在银行停止对外办公前交存银行，应最迟在下一工作日及时交存银行，对于跨月收取的款项则必须在当月交存银行。

第十九条 除根据管理处主任授权退付押金外，收费员无权支付现金，如临时急需可在电话报请公司负责人及管理处主任，经同意后先动用备用金，事后必须由公司负责人及管理处主任补签名。

备用金不足的大额借款必须按规定办理借款手续，并在财务部的调配下支付款项。

第二十条

1、管理处应记录的账册如下：

《管理费、维修基金收费台账》：由房管理员按月记录应收款情况，收费员记录实收情况，记录后必须签名或盖章，以备稽核、检查；

2、3、《月卡销售记录台账》：记录月卡销售情况，《现金收费日记账》、《转账收费日记账》：由记录后必须签名或盖章，以备稽核、检查；

收费员按日分别登记，转账的收费应记录转入银行账号，与出纳员的记录一致，必须结出本日合计、本月累计发生额和余额；

4、确认；

5、《水电费收费表》：记录代收代付水电费的收入情况，该记录应与《现金收费日记账》、《转账收费日记账》的记

《押金收退记录账》：按不同种类的押金分别建账，及时记录押金的收、退、存情况，并每月与公司财务部核对

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录一致；

第二十一条 《现金收费记录本》记录的要求：

1． 除按规定允许使用红色墨水书写外，只能使用蓝黑墨水或者碳素墨水书写，不得使用圆珠笔或者铅笔书写；

2． 每笔现金收费的收据、发票登记一行，日期、收据（或者发票）号码、房号、摘要、合计金额、明细金额和其他有关资料逐项记入相应栏内，要求做到数字准确、摘要清楚、登记及时、字迹工整；

3． 除现金交存银行的数字记在“贷方”外，其余收付费都记入“借方”各相关栏内，如退回借款等付出现金的事项，可在“借方”各相关栏内记为负数，且借方各明细栏目之和应与“借方合计”栏金额相等，（否则，该笔记录必有差错，必须查明原因，进行更正，直到平衡为止；）

4． 每一帐页登记完毕结转下页时，应结出本日开始到上一行止的发生额合计数，记在本页最后一行和下页第一行有关栏内，并在摘要栏内注明“过次页”和“承前页”字样；

5． 所收现金送交银行时，应注明现金解款单的编号或交易流水号，并将金额记入“贷方”栏内；

6． 每天必须结出当天各栏目的合计数，并在摘要栏内注明“本日合计”字样，同时用红笔将该行上、下各划一条单线；（本行数字实际上正是《收费周》的每日实收的数字，以后就可以用该行

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数字与统计表的数字相互核对）；

7． 注意，按照现金管理条例的规定，收费员所收现金应在当天送交银行，所以“借方合计”栏内金额应与“贷方”栏内金额相等，即余额应为零；如收费员在当日将所收现金送交银行后，又收到了现金，可将其放在保险柜内，但不允许将现金带回家； 8． 每天结出“本日合计”后在下一行，结出本月初起至当日的累计数，并在摘要栏内注明“累计”字样，且用红笔在该行的下面划一条单线；

9． 每月月底，在结出“本日合计”后，不必结出“累计”，而应结出“本月合计”，即本月初至本月未的总合计数。

第五章

数据汇总上报

第二十二条

收费员对收所收款项必须做到日清月结，按日填列资金收支日报表，并于下一工作日上报公司出纳员，所报数字务必准确，一经上报不得随意更改，如要更改必须说明原因。

资金收支日报表应每日结清余额后及时填列，并于月度终了后，上交公司出纳员处，出纳员将所填数字与每日上报核对，如有差错，收费员应书面说明原因，上报公司确定处理办法。

第二十三条

管理处产生的各项收费表单，应及时上报公司财务部，有条件的管理处尽量提供电子文件，应上报的表单及上报时间列示如下：

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1、《本月管理费、维修基金应收清单》，当月5日前（节假日顺延，下同）上报当月管理费、维修基金应收/预收清单上报公司财务部，内容包括：栋号、房号、面积、收费标准、本月应收管理费、维修基金及总额；

2、《管理费、维修基金应收及实收明细表》，次月5日前上报公司财务部：内容包括：栋号、房号、期初应(预)收额、本月应收额、本月实收、期未应(预)收额，逻辑关系如下： 期初应(预)收额＋本月应收额－本月实收＝期未应收(预)额 本期期初应收(预)额＝上期期未应(预)收额

3、水电费抄表计算单及水电费欠缴清单，水电工次月5日前抄表报收费员，收费员根据抄表数量、单价等信息计算水电费，并列示欠收水电费清单，次月7日前上报公司财务部；

4、《资金收支日报表》：次月7日前上报公司财务部，该表数字应与《现金收入日记账》、《转账收入日记账》的每日合计数一致。

第二十四条

所有上报必须数字真实准确，逻辑关系清楚无误，各类数字之间应能相互验证，如出现差错必须查明原因。

第六章

备用金管理

第二十五条

为了应付物业管理工作中发生的，对房屋建筑及其设备、公共设施、绿化、环境整治等项目开展的维护、维修、整治及零星采购等紧急支出的需要，各管理处可向公司借支备用金5000元，合肥天成物业管理有限公司

作为上述紧急支出的周转资金。

第二十六条 备用金的保管、使用，由各管理部指定的专人负责，并报公司财务部备案；指定专人不得随意变更。

第二十七条 备用金的保管人员，必须严格按照本规定第1条所列的备用金的开支范围支付；备用金不得用于支付开支范围以外，如业务招待费、办公用品、五金材料的日常采购等费用，也不能用于虽属开支范围内，但不需要紧急支付的各项费用。

第二十八条 当紧急动用备用金数额较大时，应在事先向公司领导请示后，备用金保管人员方可借支给经办人员；如因未经请示而产生了不能报销的费用支出，由备用金保管人员承担相应责任。

第二十九条 费用支出的经办人员在办理完报销手续之后，应将所借款项尽快归还备用金的保管人员。

第三十条

第三十一条 本制度由公司财务部负责解释。

6.物业服务收费管理办法 篇六

根据《*******省物业服务收费管理办法》第二条之规定，物业管理费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。服务成本或物业服务支出费用包括如下：

1、物业管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费用。

2、物业共用部位，共用设施设备的日常运行，维护费用。

3、物业管理区域清洁卫生费用。

4、物业管理区域绿化养护费用。

5、物业管理区域秩序维护费用。

6、办公费用。

7、物业管理企业固定资产折旧。

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

9、其它杂费。

*******业主委员会

7.物业收费难原因及对策 篇七

一、相关概念

(一) 物业的内涵。

“物业”一词源于港澳台地区及东南亚国家, 是由英语“Estate”或“Prop erty”翻译而来的, 含义是“财产、资产、拥有物”, 是一个广义的范畴。而现实中, 我们所说的物业是一种狭义的范畴。狭义的物业是指已建成并投入使用的各类建筑物及其配套的设备、设施和场地。

(二) 物业管理的含义。

物业管理是一种和房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合管理, 是与随着住房制度改革的推进而形成的产权多元化格局相衔接的统一管理。

(三) 物业服务收费。

物业服务收费, 是指物业管理企业按照物业服务合同的约定, 对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修, 维护相关区域内的环境卫生和秩序, 向业主所收取的费用。物业管理服务收费分为三部分:公共性服务收费、公共代办性服务收费和特约性服务收费。 (1) 公共性服务是物业管理企业面向所有业主或使用人提供的最基本的管理与服务, 其基本项目包括:房屋修缮装修及其管理、房屋设备设施的管理、环境卫生管理、绿化管理、治安消防管理、小区内道路车辆管理等, 其费用构成包括物业管理企业员工工资及福利费、公用设备设施的维修养护费、清洁费、保安费、绿化费、办公费、固定资产折旧费、税金和利润等9项因素; (2) 公众代办性服务费是物业管理企业为业主或使用人代缴水、电、煤气费等而进行服务所收取的费用; (3) 特约服务费是为满足物业产权人、使用人的个别需求, 物业管理企业事先设立服务项目, 并将服务内容质量与收费标准公布, 当业主或使用人需要这种服务时, 接受其委托而提供服务所收取的费用。主要包括交通工具保管和应业主要求所提供的搬家、运送液化气瓶、煤炭等劳务费用;个人家电、办公设备、户内水电管线设备、仪表的维修、报刊信函收递分发等费用。

(四) 物业服务收费原则。

根据2004年1月1日下发的《物业服务收费管理办法》的规定, 物业管理收费原则为“合理公开, 收费与服务水平相适应”。

二、物业管理收费难的原因分析

(一) 物业服务与承诺不符。

笔者认为, 物业收费难最主要的原因在于物业公司的服务与承诺不符。目前, 大部分物业公司都属于“建管一家”型, 或者“投标中的”型。第一种情形下, 开放商为了能够更好地销售住房, 给购房者提出很多项优厚的服务承诺, 当这些潜在的业主变成真正的业主后, 发现物业的服务与之前的相差甚远, 不愿意缴纳物业管理费;第二种情形下, 物业公司为了能够中标, 提出的服务承诺都是物美价廉, 等真正入主之后, 也不能达到承诺的标准, 导致业主愤愤不平, 不相信物业公司, 抵制缴费。

(二) 物业有偿消费观念落后。

目前, 整个社会对物业管理的认识还处在一个较低水平, 人们普遍对这个新兴的行业不很了解, 许多业主尚未树立物业有偿消费观念。有位业主到物业质问, 我住我的房, 凭什么给你们交钱。客服主管解释说, 工作人员的工资、基础设施的维护都是需要从物业费中出的。业主喊道, 我又没有用过这些基础设施, 凭什么要我交钱, 你们说不通我。在“分房修房靠单位”传统观念的影响下, 人们还没有形成要花钱买物业管理消费的观念和习惯——既希望享受服务, 又不愿意交纳相应的费用。另外, 物业行业不同于其他服务行业, 这种先服务后收费的方式, 本身就使得物业收费处于被动局面。园区中的某些业主还没有形成一种像缴纳水电费那样的习惯, 没有认识到物业管理服务的必要性。好物业维护好楼盘, 好物业增值好楼盘的观念还没有被大多数人接受。

(三) 物业管理服务收费偏高。

现代城市的许多小区, 都尽力塑造出城市富人区或高尚社区的感觉, 但事实证明, 更多入住在这些小区的工薪阶层, 是“负人”, 即大部分业主都是在负债的情形下入住的。而高层和小高层的存在, 电梯的普遍使用, 现代化通讯工具以及可视系统等都提高了物业收费的标准。负债入住以及物业费的偏高, 是很多人抵制或延迟缴费的一个原因。

(四) 物业管理的服务内容不明确。

2007年笔者所在的小区发生一起小汽车丢失事件, 由于是免费停车场, 加之事件根源在于业主醉酒忘锁车门, 因此经法院宣判, 此事件系业主自己的责任, 物业公司不予负责。尽管如此, 该业主仍以此为理由拒交物业费。这种认识表现出业主对物业管理企业所进行的服务和责任的主张上, 随意拓宽了物业管理的外延和内涵, 从而对物业管理企业的责任要求超出了合理的范围。

2004年1月1日出台的《物业服务收费管理办法》规定的收费原则为:合理公开, 收费与服务水平相适应。物业的服务水平业主看得见, 但是收费标准业主却看不见。这必定会引起业主的猜疑和不信任, 无益于双方的沟通, 增加了收费的难度。

三、物业管理收费难的解决对策

(一) 物业公司应质价相符。

如果属于建管一家的情形, 物业管理的早期介入可以有效避免工程质量的遗留问题, 在公共设施的建设上物业公司也可以根据业主需求, 提出更加合理化的建议。然而, 现实的情形是很多物业公司的前期介入也只是在走形式。这样的物业管理企业往往不进行严格承接验收, 稀里糊涂就接管过来。笔者认为, 我们可以借鉴近邻日本的做法。日本政府就非常重视早期介入的作用。他们要求在房屋销售时, 一定要确定物业管理单位。实际上, 物业管理公司在房屋设计、规划阶段已经介入, 另外在房屋出售时, 物业管理公司也已经制定出20年的维修养护计划。我们要求物业公司早期介入的工作重点是制订《工程服务计划》, 其包括:对建安工程、附属工程和室外工程进行补充设计漏项、完善使用功能;优化系统设计、完善设计细节;对绿化设计和变更设计进行审核补充设计;参与房屋建筑设备和电气设备的选型;对封建结构、隐蔽工程、装饰装修、设备安装和系统调试进行工程监理。最后, 必须严把承接验收关, 在承接验收中必须分清开发建设单位与物业管理企业的责任, 特别对于物业共用部件、共用设施设备要进行认真查验, 并与开发建设单位或业主委员会移交承接验收手续, 凡属于开发建设单位的责任由开发单位负责解决, 切不可忽视承接验收的环节, 为日后减少物业管理企业与业主的纠纷打好基础。对于投标选中的物业公司, 应该本着诚信为本的精神, 做出的承诺要努力践行, 如果不能真正实现, 可以自己降低物业费收费标准, 使得收费与服务相符。

(二) 加大宣传力度。

为使业主和物业公司建立良好和谐的关系, 解决物业管理收费难的问题, 物业管理公司应对业主加强物业法律法规、物业管理知识宣传。在日常的管理中利用不同的宣传形式, 如使用公告栏、宣传栏等向业主进行宣传。物业公司还可以根据业主的特点, 不定期组织物业管理的相关知识的宣传活动, 与业主互动交流, 使业主对物业管理企业的运作、物业服务费的构成及相关法律法规有更直观、更清晰的认识, 并逐渐树立起正确的物业消费观念和物业消费意识, 让他们切身体会到他们才是物业管理的最大受益者。物业管理公司要以更良好的管理与服务让广大居民切实感到物业管理所带来的变化, 从而唤起他们的参与意识。此外, 在收费问题上, 要使各级政府部门认识到此事事关物业管理行业的生存发展。只有政府、物业管理公司、业主共同提高认识, 才能真正解决物业管理收费的难题。

(三) 制定合理的价格标准, 对低收入者适当补贴。

首先, 对不同的住宅区根据居民的不同情况, 制定合理的物业费标准, 与业主协商确定, 明码标价, 力争达到业主与物业公司的双赢。同时, 国家对一些收入很低确实交不起物业费的贫困户, 要制定像廉租房、公房租金减免那样的减免补贴政策及具体标准, 物业公司在不损害其他业主利益的前提下, 适当降低例如回迁户的物业费, 使交不起物业费的贫困户的物业费也能有一个合理的解决途径。

(四) 增强物业管理服务费收支的透明度。

我国在2006年提出物业费公开这个服务理念。事实上, 增强物业管理服务费收支情况的透明度, 是业主知情权的重要表现形式。业主、物业使用人不仅有交纳物业管理服务费的义务, 同时也有知道物业管理服务费用在什么地方, 花到哪里的去的权利。物业管理企业有义务按照《物业服务收费管理办法》和《物业服务收费明码标价规定》的要求, 不仅要将物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示, 以接受业主、物业使用人的查询和监督。因此, 可以推行综合收费卡制度, 就是将居民的水费、电费、煤气费、物业费等统一存储在一个卡中, 业主或物业使用人每月到指定代收代缴银行或收费部门划卡结算。如果卡中所存资金不足, 其水、电、煤气等均不能使用。这样不仅可以减少大量的收费人员, 提高办事效率, 降低服务成本, 而且也是保障居民消费应收尽收的好办法。

四、总结

现阶段, 我国的物业管理刚刚起步, 业主有偿消费的观念还没有确立, 物业公司的服务往往难以满足业主的要求, 增加了物业收费的难度。笔者认为, 改善物业收费难的问题, 需要物业公司和业主共同努力, 只有收费标准的透明, 才能使现有问题得到更好的解决。

参考文献

[1]赵秀池, 谭善勇.物业管理实务[M].北京:中国林业出版社, 2000.

[2]颜真, 杨吟.物业管理危机处理及安全分析[M].成都:西南财经大学出版社, 2002.

8.物业公司收费管理制度 篇八

本文先对物业收费的相关知识和工作过程导向的教学模式进行介绍。分析了我国部分城市物业服务费收取现状与当今中职物业专业的学生整体素质。从物业管理专业培养学生的要求出发，以物业实训核心课程物业收费为例。在教学过程中采用“工作过程导向的教学模式”。使学生在学习中不仅懂得物业管理的理论知识，同时也更轻松的获得了更高的职业素养与技能。

关键词：工作过程；物业服务；技能

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2015）07-0106-02

一、物业服务收费相关知识

（一）物业服务收费概念。

物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务收费在工作中又分为正常情况下收费和非正常情况下收费（催费）。

（二）物业服务费收取流程。

1.正常情况下。业主来交费，收费人员要耐心接待，告知物业费核算依据，开票收取费用，唱付唱收。同时必须要做到耐心，会倾听，微笑服务等。

2.非正常情况下。非正常情况下收费在物业行业又叫物业催费。是以服务为基础，沟通为原则，收费为目的的行为！具体流程为：项目部电话和邮寄催缴、上门催缴、 发放律师函、社区宣传栏内不记名公示和法律诉讼五步。

二、工作过程导向的教学模式的内涵

工作过程导向的职业教育教学组织模式是德国的工程技术专业的教育工作者，经过长期大量的教学实践工作，共同商议提出来了。这种思想很快被好多国家的职业教育界所接收。它分为四个阶段：“第一阶段获取信息，第二阶段提出指导计划，第三阶段实施计划，第四阶段评估结果”。

工作过程导向的教学模式包括头脑风暴教学法、卡片教学法、案例教学法、思维图教学法、角色扮演教学法、情境教学法、项目引导教学法等诸多教学方法。

三、物业服务收费现状分析

据不完全统计，北京有2500多家物业服务企业，但北京市七成以上的物业服务公司基本为亏损。物业管理服务费收缴率平均不到70%，许多小区收缴率仅为30%左右。如房山区良乡的行宫园物业收费率70%左右，鸿翔联物业收费率45%左右，昊远隆基物业收费率85%左右。

由此可见物业服务公司亏损在全行业已是普遍现象。如何提高物业服务费收缴率是物业企业关键性的问题。同时也对中职学校物业专业提出了新的课题：如何提高物业专业学生收费技能。

四、工作过程导向的物业收费教学模式设计

以工作过程为导向的教学过程应该确定为：“分析教学对象及教材→创设情境，分角色练习强化技能→课间交流、取长补短→强化演练，提升技能水平→知识拓展、知识技能迁移→总结评价”。

（一）针对教学对象和教材分析，确定教学目标及教学方法

1.教学对象分析。

（1）不会主动学习，缺乏学习主动性。中职教育是培养行业需求的中等实用型人才的教育。对生源挑选的宽松，决定了中职生存在文化基础薄弱，学习主动性不强的现象。

（2）文化基础知识较差，动手能力相对较强，沟通能力不强。现在的中职生普遍意志力较差，缺乏独立自主的生活能力，克服困难的决心和毅志力不强，如果遇到困难，就会退缩甚至是放弃。他们大多数属于“后进生”，很少得到老师的表扬和家长的肯定，从而产生自卑心理，沟通能力不强。

（3）生性活泼，有着较鲜明的个性特点，缺乏团队意识。中等职业学校学生虽然对文化课学习缺乏兴趣，但生性活泼、比较好动，对新事物有着极强的好奇心，容易接受新思想、新事物，他们也希望被理解、被尊重、被重视、也渴望取得进步。

2.教材分析。

教材要求学生掌握与业主交流的方法和物业管理的基本工作内容；明确并掌握物业收费、客户投诉的基本流程与要求，学会处理物业服务工作的各项基本技能。其中熟练规范完成物业收费是教材的核心课程，也是学生要掌握的核心技能。

3.确定教学目标及教学方法。

通过上述分析教学对象和核心课程的特点采用不同的教学方法：在物业收费的教学中采用了“工作过程导向的教学模式”中的“案例教学法”“情境教学法”和“角色扮演教学法”三种。

（二）创设情境，分角色练习强化技能

1.创设物业收费工作过程情境。

2.分析物业收费工作过程中应掌握的技能，模拟工作过程中角色强化技能的掌握。

3.老师提醒在模拟工作过程细节上的相关技能的要求：如接待时的礼貌用语、态度、沟通技巧、操作技能要点等等。

（三）课间交流、取长补短。这个环节由学生个人在自主学习的基础上，相互交流取长补短，共同提高的过程。教师在这个环节可以进行相应的引导，并记录小组间的评论。以便在知识拓展时提高学生的水平。

（四）强化演练，提升技能水平。此任务是在交流、取长补短的基础上优化情境内容。把每个技能点具体化。同时请出角色表现好的同学强化演示，激发全体学生的学习热情，促进全体学生技能的提高。

（五）知识拓展、知识技能迁移。这个教学环节主要由教师负责完成。教师在各小组之间评价的基础上进行完善总结。并和学生一起总结正常收费和非正常收费的操作程序，总结出在收费这个工作过程中还有什么技能需要大家学习，如何才能熟练掌握这些技能。

（六）总结评价。总结以工作过程为导向的教学的重点为：如何运用模拟情境、角色扮演来完成岗位工作任务（收费的工作任务）

五、教学实践效果

我在11级物业管理专业两个班做了教学实践，一班用“以工作过程为导向教学模式”进行了教学，二班用传统教学方法进行教学。

技能熟练程度比率是：一班较熟练44.4%，熟练55.6%；二班不熟练11.8%，较熟练64.7%，熟练23.6%。同样的考核方式和考核方案。一班均比二班的成绩要强很多。因此，工作过程导向的教学模式在教学过程取得明显的实效。

工作过程导向的教学模式作为教学理论指导教学实践的中介，是关系到学校学生的专业能力和专业核心能力掌握的关键。物业管理专业工作过程导向的教学模式的研究还有好多值得研究和讨论的观点，在将来的工作中结合的工作还将继续完善物业管理专业工作过程导向的教学模式。

参考文献：

[1]刘彦国 《构建中职机电技术专业工作过程导向的实训教学模式》河北师范大学 2013.8。

9.四川物业服务收费管理细则 篇九

第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅物业服务收费实行政府指导价，普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。普通住宅的范围由各市、州确定并报省建设行政主管部门备案。

第七条 政府指导价由市、州(或者授权县)政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定和调整，并定期公布。各地应当根据物业管理服务等级标准等因素，制定、调整物业服务收费政府指导价基准价及其浮动幅度。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

第八条 前期物业管理阶段，建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定前期物业管理服务内容、服务标准、物业收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第三章 物业服务收费计费形式

第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式确定物业服务费用(包括政府指导价和市场调节价)。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在物业服务资金中除按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

10.物业停车场收费管理规定 篇十

1.0目的：

为保障物业管理费用正常收缴，维护公司利益，提高服务品质，规范停车场停车费用收缴程序，使其更加科学化、制度化，防范各类风险，特制定本管理规定。

2.0适用范围：

本规定适用于本项目内的停车场收费，所有停车场员工均需按此流程进行。

3.0工作程序

（一）、月租车管理：

1、持月租卡刷卡放行；

2、忘记携带月卡： 要求驾车人取回月卡后，持卡出场；特殊情况请示秩序主管同意，核实并记录车辆行驶证、驾驶员相关信息后放行；

3、收费岗须查看进出场车辆及车牌是否相符，如不相符不得放行，并通知当班班长到现场处理，找出原因并记录在《突发事件处理记录表》中；

4、月租卡过期：逾期月卡，登记月租卡和车牌号，经请示当值领班同意后方可放行；

5、在《值班记录表》上记录月租车辆无卡放行情况。

（二）、临停车管理：

1、临停车取卡刷卡进场；

2、临停车出场时收取临时卡，读卡并比对进出场车辆及车牌是否相符，按系统计费金额收费并出具发票；

3、临停车出场时将进、如产生停车费，应按停车费金额出具停车票，如车主不要票则应当面予以撕毁后投入废票箱中，并将进、出场时间、车牌、车型、收费金额记录于《小区停车收费记录表》中；

4、临停车出场未产生费用的，将进出场时间、车牌、车型记录于《免费停车记录表》中备查；

（三）、送货车辆管理：

检验送货车辆，确保无超宽、超高，按临时车辆入场处理。

（四）、特殊车辆管理：

特种车辆如工程抢险、急救车辆等公务车辆，在《免费停车记录表》上做好相关记录后放行。

（五）、无卡车辆的处理：

1、发现无卡车辆，引导至无车区，请示当值领班处理；

2、查明无卡原因，如属临时卡丢失，记录入场时间，核对车辆入场记录并记下车辆行驶证、驾驶证信息，收取停车费、临时卡成本费后放行；

3、如驾车人拒绝配合且不能提供车辆行驶证和驾驶证的，车辆不得离场，并报告秩序主管处理；

4、处理情况记录在《值班记录表》和《小区停车收费记录表》上。

（六）、收费监管：

1、按规定标准收取停车费，收费必须撕停车票；如车主不要票则应当面予以撕毁后投入废票箱中，严禁收费不撕票、少撕票，如有发现按贪污票款从重处理；

2、秩序部主管每天须到收费岗巡查2次，当值班长每班须到收费岗巡查2次；

3、秩序部主管、管理处主任、公司职能部门均有义务和权力不定时到监控室查看收费岗监控录像，至少每周一次；

4、收费员负责当值期间现金、发票的保管与核对工作。每班下班前

清点本班的现金、（临时停车卡）、《小区停车收费记录表》，经当值领班确认、签字后，交财务收费员核对、签收；

5、夜间交班时需将所持的现金、发票根、报表汇总与接班人清点清楚后移交接班人，接、交人均在值班记录表中记录并双方签字确认，上不清、下不接；

6、每天下午15:00收费员到财务室交清票款、票根，核对无误后签字交接；岗位应预留一定金额的备用金；

7、各班发票数量不足时，由收费员自行到财务收费员处领取；财务收费员如实填写《停车场发票收发台帐》；

8、秩序部主管负责停车场全面管理工作，不定时抽查停车场收费情况，所查数据包括：停车场系统收费统计、手工收费记录、票款、发票、临停卡数量、库内车辆均应相对应符合，每半月抽查一次，并有评价记录在值班记录本上。

（七）、档案管理：

1、每月整理、装订并按规定定期归档；

2、档案资料包括：《值班记录表》、《小区停车收费记录表》、《免费停车记录表》等。

（八）、设备管理：

11.物业公司收费管理制度 篇十一

【关键词】物业管理；业主；关系

1.物业管理公司与业主的定义

1.1物业管理公司

物业管理公司简称物业公司。物业公司是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。作为独立的企业法人，物业管理公司必须由明确的经营宗旨和经行业主管部门认可的管理章程，能够独立承担民事和经济法律责任。物业公司须自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行。

1.2业主

业主是在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。业主是在区分所有权制度下的一个法律概念。

1.3物业管理公司的性质

物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点：

第一，物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。

第二，物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。

第三，物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中，某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。

2.物业管理公司与业主的关系

物业管理公司受业主的委托，对其物业实施管理与维修，对业主提供各种服务。物业管理公司与业主的关系是委托与受托、服务与被服务的关系。

目前的物业管理公司很大一部分是由房地产开发企业自行组建的子公司，房地产开发企业建成房屋后，将其交由子公司――物业管理公司管理。还有一部分物业管理公司由原房管部门中剥离出来。随着社会主义市场经济体制及竞争机制的建立，这种由房地产开发企业或房地产行政主管部门指定物业管理公司为业主进行管理的方式越来越不适合时代的要求。随着招投标机制引进物业管理行业，业主的合法权益将得到更多的尊重，物业管理公司也可根据自己的情况参与投标竞争。在这种“双向选择”之下，物业管理公司要想占领市场，就必须不断提高业务水平，端正服务态度，保证工作质量；业主与物管公司是相互独立的，业主委托物管公司代表业主从事某类活动，这实质上是经济学意义上的（不是民法意义上的）一种委托代理关系。业主被称为委托人，物管公司被称为代理人。

委托人想使代理人按照自己的意愿選择行动，但委托人不能直接观测到代理人选择了什么行动。我们应明确委托人与代理人的目标，通过对物管公司（代理人）与业主（委托人）的运行机制进行分析，我们可以知道：代理人的目标是追求自身收入或期望效用最大化。而委托人的目标主要有两类：一类是如何使预期损失（如火灾、盗窃、污染等）最小化；另一类是如何使其预期效用（如舒适的生活环境、便利的服务等）最大化。

3.如何协调物业管理公司与业主关系

3.1明确双方定位，利益共享

关于物业管理企业与业主之间的关系，在总体层面上，《物业管理条例》中已确认了两者是两个独立平等的民事主体；在经济层面上，是两个合同当事人的平等关系；在劳动关系层面上，是服务与被服务的平等关系；但是在社会层面上，人们受旧的传统思维影响，在观念上使得双方原本平等关系的地位产生错位，部分业主采取了拒绝的态度，给物业管理活动增加了困扰。因此，明确双方的定位，是处理好物业管理企业与业主关系的前提。

在物业管理活动中，物业管理企业与业主虽然在经济利益上有差异，但目标是一致的。人们常常忽视了物业管理活动中推广的“合伙经营”的理念。双方的思维都单方面地局限于一般的商品交换，遵循着市场经济原始规则，即“以最小的付出，获取最大的利益”，这势必造成双方在根本利益上的冲突。

3.2建立互信机制，共存共荣

有了“利益共同点”，只有彼此“互不设防”，互相信任，真诚合作，才能达成共同目标。因此，建立一种互信机制是十分必要的。不论是物业的所有者，还是物业管理服务的经营者，达成共同利益是永恒的原则。不论是物业管理企业还是业主，都应该以“合作伙伴”的姿态出现，站在公正、诚信、互利的基础上思考问题、解决问题。在处理双方关系时，应本着“求同存异”的精神，采取包容，互让，友好的态度。

作为物业管理企业应该正确对待业主的利益，要把业主利益摆在首位，力戒追求现实利益的短期行为。应在提高服务品质与管理水平、提高服务档次、推行“品牌”效应上下足功夫。要在员工的思想意识中肯定和树立“业主至上”的观点，认真对待和处理业主的诉求。同时，要在提升一线员工素质上下足功夫，动用企业的一切资源作为支撑，这样才能促使员工有效地与业主进行沟通。

和谐的小区，业主和物业管理企业双方都将对方作为不可缺少的合作伙伴。业主和物业管理企业应该共同使业主委员会成为一个有效的交流平台，建立一个完善的信息反馈体系，充分发挥业主委员会“桥梁”和“润滑剂”作用。在业主委员会这个平台上，真正做到你中有我、我中有你，和平共处、共存共荣。

3.3促成交流沟通，完善法制

沟通是把思想、情感、知识、信息等在个人或群体间传递、交流的过程，它是增加感情、拉近距离的有效手段。因此，不管是物业管理企业还是业主，都应重视和加强彼此间的沟通，这样才能关系融洽、和睦共处。

由于物业管理是市场经济的产物，在国内推行时间还很短，为了保证其健康发展壮大，应尽快完善法律法规是前提。同时结合实际情况，做好地方性法规的建设，细化条款，简化程序，增加可操作性。此外，应该加强行业协会建设，强化行业协会指导协调功能和“桥梁”的作用，才能确保物业管理市场健康、有序、规范地发展。

总而言之，要处理好物业管理企业与业主的关系只要思想观念端正，并且巧妙地利用沟通的方式和方法，就一定能够做好物业服务工作，就一定能够提升物业管理的服务质量，就一定能够打造自己的服务品牌，实现物业管理的可持续性发展，为创造社会主义和谐社会做出新贡献。

【参考文献】

[1]颜哲，魏锋.业主与物业管理公司之间的委托-代理关系模型化分析.重庆建筑大学报，2000，22.

12.物业公司全面管理的提升探讨 篇十二

一、我国物业管理中存在的问题

(一) 政府方面存在的问题

1. 政府行为上的偏差

各级政府对我国的物业管理有一定的影响作用, 总的来说, 其影响是正面的, 但不可否认, 有些政府行为上也存在偏差, 其偏差主要表现在:

(1) 对物业管理的认识不足。有些政府未把物业管理当作现代经济部门体系之中的一个重要环节, 而是将其视为权宜之计, 这在传统房屋管理体制中体现得尤为明显, 不为减轻国家的财政负担, 当地政府采取了这种策略。

(2) 政府管理体制不健全。物业管理行业和各个公用部门及政府部门等紧密关联, 其中最为重要的是和政府部门间的关联, 如公安部门及市政部门等, 然而就我国目前的管理体制来看, 物业管理在国家与地方上还未统一, 以致有些问题常常超出房地产管理部门的职权范围。

2. 法律体系有待完善

目前我国的物业管理法律体系仍需进一步地完善, 当下, 我国物业管理的最高法律法规是《物业管理条例》 (2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订) , 不可置否的是, 这部法律还存在不少漏洞, 物业管理公司和业主在管理及服务过程中产生的一些问题无法通过法律的途径得到及时有效的解决, 因此, 我国的物业管理法律体系还需继续完善。

(二) 物业管理企业存在的问题

1. 企业资金不足

为保证物业管理的经济效益及资金的有效运转, 必须要有充足的资金, 但目前我国的大多数物业管理企业却面临着资金周转的困难, 经费不足, 主要体现在:由开发商支付的管理基金以及由开发商与业主共同提供的维修基金未完全落实, 因此, 物业管理企业难以获取这部分经费。此外, 管理费收取缺乏规范性。尤其是一些经济欠发达地区, 其管理费的标准较低, 物业管理公司为维持公司的正常运作, 采用了多种经营手段来弥补资金上的不足。

2. 企业资质各不相同

对于物业管理企业资质的评价标准, 主要包括资金状况、技术力量以及服务水平等, 而目前我国的物业管理企业其资质各不相同, 原因是多方面的。首先是企业的门槛较低。物业管理企业提供的主要是服务, 资产较少, 最低限额是十万元。其次是市场化程度较低。对于由开发商与房管所组建的物业管理公司未能正确对物业管理进行定位, 这在一定程度上制约了物业管理的自由市场化的发展。

二、物业公司全面管理的提升策略

(一) 制定严格的发展战略

切实可行的发展战略是建立在对市场环境、行业特征以及自身实力的有效把握的基础上的。进一步明确企业的发展战略, 从而使物业管理公司确定自身的发展目标, 挖掘自身的潜力, 提升企业的核心竞争力, 制定合乎客观实际的战略及多样化的经营策略, 提升企业的服务质量和品牌意识, 并通过合理的实施手段, 对战略目标进行分解。

(二) 完善组织结构

物业管理公司的两个业务是物业经营及物业管理, 为此, 必须不断健全物业管理公司的组织机构及岗位管理体系。对于管理分区, 要根据其具体情况来配备适当的管理人员与技术人员, 从而提升物业服务质量和水平;对于管理总部, 要根据企业自身的状况来配备管理人员与经营人员, 只有这样, 才能实现企业的快速发展。所以, 物业管理公司必须不断强化总部, 强化集中管理的能力, 对经营策划、财务管理以及品牌宣传等职能进行统筹兼顾, 从而将公司的管理进行全面的提升。

(三) 建立科学的成本控制体系

在保证企业管理和服务质量的前提下, 加强对企业的成本控制, 建立目标成本体系, 是规范物业管理公司内部管理, 增加经济效益的重要举措。因此, 物业管理公司必须建立科学的成本控制体系, 进行严格的预算管理, 对公司的采购、营销、人力、管理以及财务等诸多成本进行严格的规划和管理, 并且在事先、事中及事后均进行全方位的成本管理, 以达到优化成本的目的。

(四) 拓宽业务领域

物业管理公司提供的基本服务包括房屋和设备的维修、维护及保养、安全消防及清洁绿化等, 此外, 还可以额外增加一些服务, 拓宽业务领域, 以整合和利用社会资源及服务, 从而提高物业管理公司的竞争力, 这些增值服务, 如:在教育娱乐方面, 开办文化娱乐活动;在生活起居方面, 提供一些便民服务;在广告业务宣传方面, 可利用小区的闭路电视、广播等等进行宣传;在购物方面, 销售一些装修材料以及日用百货等;在信息方面, 搭建信息平台, 使业主和供应商之间的信息能够相互畅通。

(五) 建立品牌效应

物业管理工作的核心在于提供有效的服务, 因此, 建立品牌效应对于物业管理公司的长远发展有着至关重要的作用。物业管理公司应依据具体的社会资源、分区特点、经营和管理的需要, 采取恰当的应对措施, 提高客户认知度, 形成良好的品牌效应, 具体措施包括:与政府机关建立良好关系, 大力发展学校、公共服务部门以及政府机关部门的后勤业务;通过规范管理提升企业的服务质量, 健全服务措施, 建立和谐的社区文化, 提升物业管理公司的品牌知名度;在资质注册及质量体系认证方面, 要通过注册高级别资质及进行ISO9000质量体系的认证, 从而树立良好的企业形象, 提高企业的知名度。

(六) 规范业务流程

业务流程是公司进行价值创造活动的重要机制, 对公司的业务流程进行规范, 重新思考、定位和设计, 梳理公司内外的关系, 进一步改善成本、服务及效率等方面的业绩, 使企业更好地适应现代企业的经营环境与竞争机制。具体而言, 每一项的工作流程, 都须明确其工作目标、适用范围、涉及部门与岗位、工作程序以及重要控制点等, 进而保证工作内容的完整性, 督促工作人员能够认真完成任务, 最终促进企业发展目标的达成。

(七) 完善服务质量管理体系

物业管理公司的性质是服务型企业, 那么, 其管理核心应该在于服务。为保证服务质量。必须实行全面的质量管理, 采用各种有效的现代管理手段及方法, 并通过对公司员工进行质量管理的培训, 提高其质量意识, 规范服务行为, 最终得以完善质量责任制度, 满足工作需要。在企业的实践中, 可通过ISO9000质量管理体系及国家物业管理标准来规范物业管理公司的质量管理体系的完善, 从而使物业管理公司能够稳定地运行。

三、结束语

物业公司全面管理质量的好坏不仅对广大消费者有重要影响, 而且对企业的经济效益以及未来发展均有很大的影响, 因此, 及时地解决物业管理公司在管理中存在的问题是当务之急, 上文针对性地提出了许多意见和建议, 希望对我国物业管理有一定的启发作用, 保证其管理事业能够蒸蒸日上。

摘要：房地产行业的蓬勃发展也在一定程度上推动了我国物业管理的进步, 而就当下我国的物业管理而言, 不得不承认, 其仍然存在很多的问题。对此, 本文进行了深入地分析, 并相应地提出了提升物业公司全面管理的策略和途径。

关键词：物业公司,物业管理,现状,问题提升

参考文献

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[2]李中胜.整合的魅力——试论西北物业管理企业重组、整合的必要性和可行性[J].中国物业管理, 2004 (05) .

[3]张晓云.物业管理企业服务成本控制问题的研究[J].现代商业, 2009 (24) .

[4]范坤宝.加快物业管理市场化之思考[J].中国房地信息, 1998. (05) .