房地产商业市调报告

房地产商业市调报告（共12篇）（共12篇）

1.房地产商业市调报告 篇一

市调报告

市调目的：

对昆明南市区进行调研，范围：西边以广福路为界，北边以昌宏路为界，东边以昆洛路为界，南边以新螺狮湾为界。对三个在售项目进行踩盘，了解其销售情况，价格，交通等。

区域背景：

正2003年,云南省委省政府、昆明市委市政府决定全面启动现代新昆明建设的战略。立足百年,以滇池为中心,实施“一湖四环”和“一湖四片”的昆明城市发展的新昆明战略。在新昆明“一湖四片”的布局中,晋宁昆阳统称为新昆明的南市区。新昆明的战略目标是将昆明建设成为区域性的国际都市。要完成这个战略目标,就必须完成城市扩容,即扩大城市面积和增加城市人口。然而,从城市经济学的角度来说,没有产业的城市就是没有灵魂的躯壳,那么新昆明的布局就不应该仅是单纯的扩大城市面积、增加城市人口,而应该是致力于产业的发展和布局。只有产业发展了,城市才能扩容。因此,新昆明的战略规划首先应该是产业规划。

1.范围：北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛路，西至滇池草海。总面积159平方千米。

2.定位：南市区处于新旧昆明的要冲地带，将形成铁路、公路、航空交通网，经贸、旅游度假、生活居住的集中区。

3.规划：滇池生态农业区、大型生态公园及旅游度假区以草海公园、滇池国家旅游度假区为主；交通枢纽、金融、商贸会展和官渡古镇保护区以东部为主；生态农业、农田景观以南部为主；法院、检察院等及省级机关新行政办公区、居住区和第三产业主要集中在北部区域。

4.交通：按照规划，南市区将形成“六纵四横”交通网，“六纵”：滇池路、前卫路、官南路、春城路、关雨路、昆洛路；“四横”：南过境干道、十里长街、广福路和环湖路。公交方面：东南板块有昆明公交集团世纪城车场，周边可搭乘149路、154路、31路、161路、162路、163路；沿老海埂路·前卫路、关南路、春城路有110路、127路、109路、85路、90路、52路、67路等；围绕广福路周围有6条公交线路，沿滇池路有44路、73路、120路、106路、93路等公交线。另外昆明公交集团公司拟在水晶村和前卫路再建2个公交车场。未来，南市

区公交车场吞吐量达500辆，还将开设南市区以南更多公交线路，并与呈贡新城 3块共200多亩的公交场站形成呼应。

5.教育：随着大量人口入住，南市区的教育配套也在逐渐完善，现有湖畔之梦幼儿园、海贝幼儿园、南苑双语幼儿园、和平幼儿园、新亚洲.地球村幼儿园；海贝中英文小学；官渡一中、昆三十一中、杨家地中心学校、云师大附属世纪金源学校、云大附中星耀学校、昆明三中滇池分校、北大附中和福海中学等。高校有云大滇池学院、云大洋浦校区。

6.医疗：南市区医疗设施网点目前尚显不足，还主要依靠主城提供，现有云南中西医结合医院、空军昆明医院、云南妇产科医院、福海卫生院、建工医院、阳光医院；建设中的世纪城3.6万平方米的甲级医院，规划建设的同仁医院，已经签约的昆明市第一人民医院将落户体育城等，昆明市儿童医院南区项目也将于年内开工建设，设床位600张。

7.行政机关：南市区将形成一个重要的行政区，省委、省人大、省政协、省公安厅、省高级人民法院、省工商局、省检验检疫局、市中级人民法院等省级机关陆续搬迁至此。

8.公园：宝海公园、官渡古镇、世纪城中央如意公园、民族村、海埂公园、滇池旅游度假区。另外，滇越铁路主题公园、极地海洋公园、大型购物休闲广场等三大主题公园已落户滇池度假区。

9.体育文化设施：云南大剧院、袁晓岑艺术园、规划有新云南省博物馆，已经建成的体育城万人体育馆。

10.山水景观：滇池、草海大坝、西山，在南市区，即使住在官南板块，七楼以上的居民也可远眺滇池西山美景。

区域项目

●融城金阶：官渡区民航路与关上南路交汇处

●大

都：珥季路与彩云北路交汇处

●润

城：西山区日新路与前兴路交汇处

●中

豪：新螺狮湾国际商贸城处

●海伦国际：官渡区广福路与金源路交汇处

●魅力之城：广福路与昆洛路交汇处 市调项目：

海伦国际、大都、中豪泛亚国际

（图1:项目分布图）

●海伦国际

1.地理位置：

昆明市官渡区广福路与金源路交汇处。

（图

2：海伦国际楼盘现场图）2.开发商和代售公司：

开发商：昆明市海伦堡房地产开发有限公司

代 售：世联地产

3.项目基本信息：

物业类别：住宅、商铺、公寓、写字楼

占地面的：2600亩

建筑面积：530万平方米

容 积 率：3.39 绿 化 率：49.66% 开盘时间：2013年8月24日

物 业 费：1.8元/平方米*月

车 位 量：地下两层停车场，车位比例：1:1 正售项目：4号区1、2、3、9栋，户型：2梯3户、3梯6户，平均

售价：8900-9000元/平方米

项目配套：项目周边步行10分钟范围内，购物、餐饮、酒店、医疗、教育等应有尽有：

购物：金源时代购物中心、华洋国际家居博览中心、得胜

家具城。

酒店：世纪金源大饭店

医疗：官渡区红十字会医院、肾脏病医院、教育：云大附中（云南大学附属世纪金源学校）、金林学

校、先锋中学、后所中心学校、云溪小学、小板桥小学、官渡区振华学校

文艺：马可波罗空间艺术馆

行政：官渡区人民法院

项目紧邻巫家坝片区，成为该区域发展的直接受益单位。

机场年内即将搬迁，巫家坝片区将成为南市副中心区（次 CBD），依据规划，该区域将打造集高端商务办公、大中型

特色餐饮、家电连锁中心、康体娱乐中心、特色品质餐饮

街、生鲜超市为一体的片区大型生活配套商业中心。

整体配套：项目规划有8所幼儿园（9班/所）、4所小学

（36班/所）、2所中学（36班/所）、1座市级医院（400 个床位）、1座大型文化艺术中心、3座超市、5间银行、2个派出所、1个公交车站、1个邮电所、1个消防站、多

个大型城市公园以及1个50米宽、2.3公里长的滨河公 园。

交通状况：海伦国际途径项目周边的公交路线有161路（护国路—

—公交世纪城车场，世纪城站、五甲河站），31路（昆

明站——官渡古镇站，世纪城站、五甲河站），154路

（昆明站——公交世纪城车场，世纪城站、五甲河站），149路（菊花村——世纪城，雨龙村站），165路（公交

子君村车场——渔堆村，三甲站）。至五甲河下车。地

铁一号线：紧邻项目，年内通车，5分钟到达会展中心，10分钟到达南屏街，20分钟直抵北部山水新城； 广福

路：5分钟覆盖广福路沿线所有商业核心，10分钟到达

滇池路商业核心，20分钟抵达主城核心区域； 彩云

路：双城快线，15分钟可到达呈贡新城。

海

伦

国

际

沙

盘

：

（图

3：海伦国际正售项目沙盘图）

●大都2期

1.地理位置：

珥季路与彩云北路交汇处。

（图

4：大都楼盘现场图）

2.开发商和代售公司：

开发商：昆明鼎杰房地产开发有限公司

代 售： 中原地产 3.项目基本信息：

物业类别：商铺、公寓、写字楼

占地面积： 8万平方米

建筑面积： 45.2万平方米

容 积 率： 2.48 绿 化 率： 25.10% 开盘时间： 2013年6月29日

物 业 费： 1.50元/平方米*月

车 位 量： 500多个

正售项目： 1栋：5A甲级写字楼，2栋：3-5星级酒店，3栋：复式写

字楼，4栋：臻品公寓，5栋：写字楼与商铺。写字楼售价： 9300元/平方米，商铺：未定。项目配套：世纪城、家乐福超市、同仁医院、云大附中、师大附中、新

螺蛳湾商贸城、金源时代购物中心、雨龙家具、得胜家具城、工商银行、农村合作信用社等。

交通状况：项目南临官渡古镇，北接金刚村，东临昆洛路，市内可乘149、154、161、162路公交车及31路小公共车彩云新都汇下，163 路公交车在世纪城内全程通行。

大 都 二 期 沙 盘

（图5：大都正售项目沙盘图）

●中豪泛亚国际

1.地理位置：

新 螺 狮 湾 国 际 商 贸 城

（图6：中豪楼盘现场图）

2.开发商和代售公司：

开发商：中豪商业集团有限责任公司

代 售：中豪商业集团有限责任公司

3.项目基本信息：

物业类别：住宅、商铺

占地面积：4.2万平方米

建筑面积：23.2万平方米

容 积 率：3.86 绿 化 率：46% 开盘时间：2012年12月30 物 业 费：暂无

车 位 量：2986个

正售项目：住宅区，均价：7800元/平方米

项目配套：周边商业：

中豪·螺蛳湾国际商贸城市场，湖滨CBD 周边景观：

百亩中央大湖

周边公园：

三大城市公园

周边医院：

官渡区第一人民医院(即将签约）

周边学校：

住宅配套学校云师大附中(即将签约）

重点中学、全日制小学、四所幼儿园并两个农贸市场，一座

三甲医院，四座共计约20万平米的城市公园，以及大型主

题会所，儿童乐园，老人活动区，大众健身设施和各类生活

配套。

交通状况：项目临近地铁1号线； 串联轻轨1号线、4号线、8号线，交通迅捷，南部客运站、螺蛳湾公交枢纽站等四大车站尽在咫尺，20余条公交线路通达全城，彩云北路、广福路、昆

玉高速等5条主干道，18条次干道环绕四周，出行便捷自

如。

中

豪

泛

亚

国

际

沙

盘

（图7：中豪泛亚国际正售项目沙盘图）市调采访

1.受访者信息 ：黄钊，电话：*** 访问信息：

①请问您对南市区房地产发展有什么理解？

答：近两年，南市区发展迅速，由于市政府南迁，南

市区的房地产发展更是迅猛，随处可见建筑楼

房，以后南市区肯定是非常繁华的。

②请问您买房子都会关注哪些问题呢？

答： 主要关注价格的高地啊，附近的交通是否便利，环境怎么样啊。

2.受访者信息：计女士，电话：*** 访问信息：

①请问您认为南市区房地产行业发展怎么样啊？

答：南市区的房地产发展特别迅速，我路过这地区

时，看见好多的房地产项目，从他们投资的角

看，来南市区进行房地产发展肯定是正确的。②请问您购买房子时比较注重哪些因素呢？

答：首先，关注各个小区的价格，然后考虑附近的配

套设施，比如：菜市场啊，公园啊，附近的学校

啊等。然后，考虑交通是否便利。最后，看看房

子的朝向，屋内的设计啊。

市调心得

经过此次的，市场调研，我初步理解了房地产行业。通过别人的了解，也稍微理解了策划这个职业。在这次的市调中，我去了三个项目的销售现场。在去海伦国际的时候，没有遇到什么难题，将基本信息都记录了下来。而在大都的踩盘过程中，我借着学校作业的借口也了解了基本信息。而到中豪时，人家不理我，了解的信息也就过于片面了。

在整个市调的过程中，我中午出发，基本走遍了所划定的范围。这让我理解到了，这项工作真的很辛苦，要有良好的瞬间记忆能力，因为，那些销售代表的语速真的很快，我必须仔细的去留意并记录下有用的信息。

在这次市调中，我的收获也颇多，身临其境的去接触，让我可以更直接、更有效的明白以后自己的工作大概内容。我明白了工作需要：能吃苦，有思想、有创新意识的人，以后不管在任何行业中，这也是以后我学习与努力的方向。

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2.市调与灯塔 篇二

恐惧的由来

人类有一种最常见的恐惧，是由无法认知以及无法掌控的不确定性而产生的焦虑所形成的。从2002年10月2日起在美国发生的连环枪击事件正好说明了这一点。如果你以为美国人是因为担心被抢杀才恐惧，那就错了。俄勒冈大学的心理学教授保罗·斯洛维克对华盛顿附近的居民进行了关于枪击事件的心理调查显示：让所有人都感到不同程度沮丧的是“事件的难以预期和防范”。

而今天发生在企业经营和营销领域的未知，虽不至于像凶杀案那样血腥和显性，却也足以致人于死地，恐惧无处不在。贵宇康前列腺治疗仪的传奇老板李贵同志在逮着我的时候，愤愤不平地吐苦水：“TMD，现在不做生意等于等死，做生意等于找死。”

通常而言，人类面对无法认知以及无法掌控的不确定性时，比较能趋利避害也是顺应人类本性的积极做法有两种：一是努力去认识未知的东西，二是小心探索，摸着石头过河。对于一个企业经营者和营销策划人而言，前者就是要多掌握市场营销规律，以科学的市场调研工具去认识那些未知的对企业经营有益的东西，后者就是要懂得循序渐进，先成功试点然后再全面推广。爱成智业的市调人员坚决地说道：“如果你还想东山再起富得流油的话，请点亮你心中的灯塔！”

狗日的调研

营销中的恐惧，来源于对与企业相关的市场信息和营销要素的无知。解决这一问题的关键是有效地做好市场调研。市调作为一座前途光明的灯塔，可以为市场提供真实数据，真实信息，为企业决策指引航向。但在当今现实中的市调却往往并不如人意。人们甚至在亵渎这座神圣的灯塔。2002年8月，广东一家在全国排名前列的公司也由于不讲信用提供假数据，而陷入了困境，倒闭之门已然洞开。

而关于不讲游戏规则大搞收费排名的调查公司更早在行业内臭名昭著。康宝董事长、“消毒柜大王”罗小甲终于忍无可忍：“有些市场调查就是敲诈！”

令人汗颜的是，牵涉其中的有些市场调查机构都是全国性的机构，但在这些业界大佬那里，某品牌的实际销售量和市场占有率居然可以花钱买到！狗日的市调！

难怪娃哈哈精明的老总宗庆后在一次面对专业媒体记者的提问时直截了当地说：我不需要你们那些所谓的市场调查！请搞清楚，他的意思不是不要灯塔，而是不要那些害人的灯塔。

点亮寻求真知的灯塔

现在，我们要面对两种普遍选择，黑暗以及危险的灯塔。不管企业经营者、营销决策者和营销企划人从中做出何种选择，都无法掩盖无知以及无法掌控的不确定性所可能带来的灾难，当然也无法真正消除企业面对激烈市场竞争所带来的恐惧。现实中危险的灯塔虽然比比皆是，但不足以成为我们放弃努力、重回黑暗的借口。爱成智业仍然需要点燃寻求真知的灯塔，我们仍然需要能够提供准确市场信息和决策依据的市场调研。请关注一下这样三种情形：

（1）功效显著的治疗仪，做全国市场已经三年有余。它每年在央视和各省级卫视台投入数以百万计的广告费，而销售一直波澜不惊；

（2）一家东北农业高科技企业LD集团生产某种新的方便食品多年，市场一直难以打开局面。而他们却面临着要迅速扩大市场规模至亿元完成上市融资的任务；

（3）面对国内减肥仪市场日益激烈的局面，B减肥仪在各个营销要素都与国内实际需求状况有差距的前提下，欲斥资仅百万元大举进伐，而它还想在与联邦欧莱雅和山浦美体减肥仪的肉搏战中获胜！

针对这三种情形，我们给予客户的答案就是：进行有效的深度市场调研，点燃寻求真知的灯塔。我们既不是盲人摸象，也不是鼓吹和依赖大师的某种超人的“power”! 爱成智业依赖有效的深度市场调研。

擦亮你心中的灯塔

在今天国内企业经营中，我们的企业经营者、营销决策人和营销企划者，通常会采取“摸着石头过河”的态度，这是非常有害的。

我们没有别的选择，仍要点亮寻求真知的灯塔。对于企业经营和企业营销而言，灯塔就是市场调研。 “没有调查就没有发言权”并非陈词滥调，“知己知彼”在今天的营销战中显得尤为重要。

有效地做好市场调研，需要有得当的专业知识、调研工具和实践经验等。但是，市场调研能够成为真正具有前瞻性价值的航标灯，首先取决于我们是否有“坦诚和正直”的作业态度和专业精神。“坦诚和正直”是航标灯的底座和基石。也就是说我们必须首先在自己的心中树立正确的思想，擦亮我们心中的灯塔，指导我们以认真负责的精神去开展市场调研。这样我们才能为企业经营和企业营销建设一座光芒四射的前进灯塔，才能从“摸着石头过河”的被动局面中解放出来。

不要被市场调研冠冕堂皇的外衣所迷惑住，就像宗庆后先生那样清醒。要时刻明白，我们需要的是真实的信息，而不是形式结构健全本质却是胡编乱造的东西。

3.市调报告范本 篇三

一、城市概述

1、城市简介：自然地理、历史沿革、行政区划、人口状况；

2、城市宏观现状；

3、城市未来远景规划；

4、城市房地产市场概况：发展状况、现状及前景等。

二、区域房地产市场

1、区域市场范围界定；

2、区域简介：区属特性、人文历史、景观环境、配套建设、经济发展；

3、区域房地产市场发展历程；

4、区域房地产市场现状分析（区分为住宅及商业部分）

（1）竞争项目；

（2）产品供给：供给量，户型、规划、园林、配套等；

（3）产品需求：销售状况、购买客户群特征分析；

（4）营销推广：价格、广告策略等。

5、区域房地产市场未来走势预测；

6、重点竞争项目统计及分析。

三、项目立地条件分析（需开发商配合）

1、基地位置；

2、区位环境：交通、景观、市政配套；

3、项目规划基本指数；

4、项目SWOT分析。

四、项目产品方向建议

1、项目市场定位

2、项目客群定位

3、项目发展主题

4、产品建议：（1）规划；

（2）户型；

（3）配套；

（4）定位；

（5）价格；

（6）销售方式等。

说明：以上内容仅为报告范本，实际报告中部分内容将根据实际需求作统筹安排。

市调报告范本(2)

一、城市介绍

1、城市概况：自然地理、历史沿革、行政区划、人口状况。

2、城市经济发展成果

（1）近两三年来，城市经济发展方面所取得的瞩目成就

（2）近两三年来，城市国民经济现状

3、城市未来发展定位与规划远景：规划图

（1）近两三年来，城市建设方面所取的成就

（2）城市未来发展的功能定位，以及相应的建设规划内容等，以体现城市的远景发展

二、城市（区域）房地产市场

1、城市房地产市场发展历程及各阶段的市场特点

（1）起步时期的房地产市场

（2）发展时期的房地产市场

（3）步入成熟时期的房地产市场

2、近两年房地产市场现状综述

（1）一级市场：土地供应、固定资产投入量及增减比例等

（2）二级市场

A、开发总量及住宅、商业、别墅的开发量及增减状况

B、销售总量及住宅、商业、别墅的销售量及增减状况

C、成交价格及住宅、商业、别墅的价格及升降状况

D、商品房空置状况

（3）三级市场：二手房交易现状，租赁市场行情等

（4）二级商品房供给市场在该年段所表现的主要特征

（5）二级商品房需求市场在该年段所表现的主要特征，请特别关注购房客群的来源、特征、购房消费特点及影响因素等

（6）该年段房地产市场相关利弊政策的颁布及其作用

3、各房地产板块市场现状简析

4、城市房地产市场中代表目前较高水准的项目状况

（1）项目名称、分布

（2）产品规划内容的精彩之处

A、特别关注国际级建筑、园林等设计公司以及物业管理公司的状况

B、特别关注建筑、园林风格，配套内容以及安防等方面设置

C、特别关注户型的创新，以及户型中各功能（厅、卧、厨、卫等）的尺寸设计

（3）产品独特卖点

（4）包装宣传与新颖推广手法的运用

5、城市房地产市场走势预测

三、区域房地产市场

1、区域范围界定

2、区域简介：区属特性、人文历史、景观环境、配套建设、经济发展

3、区域房地产市场发展历程

起步期————发展期————成熟期

4、区域房地产市场现状分析

（1）竞争项目

（2）产品供给总量

（3）产品供给特点：建筑规划、园林景观、配套内容、户型供给量及供给特点、板块

价格、营销企划

（4）产品需求特点：销售状况、购买客户群特征分析

5、区域房地产市场未来走势预测

6、与本案同质性楼盘及同价位楼盘分析

（1）项目名称、地点分布

（2）项目特点

（3）竞争力分析

四、项目立地条件分析（需开发商配合）

地理位置、区属特点、景观环境、交通状况、配套条件、规划条件、项目SWOT分析等

五、项目规划建议

1、项目市场定位

2、项目客群定位

3、项目发展主题

4、产品建议

（1）住宅定位建议

A、产品档次定位

B、户型面积及比例设定建议

C、户型格局（朝向、各组成部分功能、尺寸、窗、门、阳台等）设计注意点

D、户型创新的可行性

E、销售价格建议

F、配套等其它建议

G、销售方式建议

（2）商业定位建议

A、建设内容

B、面积规划

C、价格建议

D、商业经营定位

E、商业配套等其它建议

F、销售方式建议

（3）社区规划方面建议

4.市调报告目录 篇四

一、临沂城市综合情况调研

（一）临沂区位及城市整体规划

（二）临沂城市经济综合情况

（三）临沂人口及相关特征

（四）临沂市城镇居民收入水平及增长趋势

（五）临沂市城镇居民社会消费品零售状况

二、临沂市兰山区综合情况调研

（一）临沂兰山区经济综合情况

（二）临沂兰山区人口及相关特征

（三）临沂兰山区消费水平及相关特征

三、临沂市北城新区综合情况调研

（一）临沂北城新区经济综合情况

（二）临沂北城新区人口及相关特征

（三）临沂城新区消费水平及相关特征 第二部分 临沂地产市场调查

一、临沂房地产市场总体状况

（一）临沂市房地产开发的概况

（二）主要开发商及运作情况

二、临沂商业地产市场调查

（一）临沂市商业地产开发概况

（二）兰山区商业地产销售概况

（三）兰上区标杆商业地产项目调查分析

（四）北城新区商业地产销售概况

（五）北城新区标杆商业地产项目调查分析

三、临沂住宅地产市场调查

（一）临沂市住宅地产开发概况

（二）兰山区住宅地产销售概况

（三）兰上区标杆住宅地产项目调查分析

（四）北城新区住宅地产销售概况

（五）北城新区标杆住宅地产项目调查分析第三部分 临沂市商业基本情况调查

一、临沂商业现状及总体竞争状况

二、临沂商业网点总体规划

三、临沂主要商圈分布及特征

（一）临沂商圈主要分布状况

（二）重点商圈调查

第四部分 项目地块基本情况研究

一、项目周边环境及配套

二、项目周边住宅地产基本情况调查

三、项目周边商业地产基本情况调查

5.上海玫瑰坊市调报告 篇五

市调日期： 市调人员：

● 市调目的： 考察上海玫瑰坊项目业态分布，品牌规划。

 玫瑰坊

一.玫瑰坊基本情况介绍

地 址：长宁路890号

开 发 商：上海利雄置业发展有限公司

建筑面积：1.7万平方

(商铺7800平方米，商铺250余间)层 数：地下2层，地上2层

开业时间：2004年5月

客户定位：以年轻、时尚的人群为主

经营定位：以中高档为主的特色商业街

二.玫瑰坊周边情况以及商业圈

项目位于汇川路和长宁路交汇处，地下负一层直通轨道2、3、4号线中山公园站。地下与之串联的有“上海小马路”，地上则处于中山公园商圈，周边项目有龙之梦购物中心、百联西郊购物中心、香港新世界百货巴黎春天、多媒体生活广场、新宁购物中心、米兰时尚广场等。但由于地上地下商圈缺乏“连接”，即所谓的“商业联动性”，整体上很难起到互补的作用，所以综观整个上海地下商圈，经营境况普遍不好，这也是大家常说的“上海地下商业在尴尬中前行”，而如何改变这一现状也是商业人士所深思的。

三.玫瑰坊内部动线以及各楼层业态分析以及品牌设置

1、内部动线：

玫瑰坊商业街呈现双三角形独特设计，让项目能三面临街，达到最好的展示效果。但是这样的动线相对所形成的死角也会比较多。

2、建筑规划与设计: 玻璃、金属相结合,时尚现代、简洁明快的风格别具匠心的观光电梯，与街名相符合的走廊花篮，绚丽的屋顶设计，这些都是玫瑰坊街区展示的特点所在。

设计时刻意突出“街”的创意，把地下两层、地面两层的空间以一道长长的斜坡相连

美中不足在于公共区域空置较大，仅做部分绿化装饰，浪费较多。个人感觉局部装饰应考虑整体效果，同时要让顾客有眼前为之一亮的感觉。如在广场设置卡通雕塑，营造专业市场氛围，提高购物情趣。

3、楼层业态：

女性时尚店月光馆物、Pastra、泡店心情等，经营饰品和细小摆设；炫动卡通、风信子、千棵树等，经营卡通玩偶、靠垫、纱幔、坐垫等；ONLY、江南布衣等，经营时尚、Office女装 ；蒂美和十月妈咪则以准妈妈们的服装为主要经营范围。户外运动用品在普通运动馆基础之上的户外旅游运动用品专区，使喜欢各类运动的大小朋友都可以有物可寻，主要品牌有Sport One；始祖鸟、Gregory、Osprey登山包；Columbia、Asolo、Garment鞋；极星、TTISS、Kingcamp冲锋衣、Kingcamp帐篷、LEKI登山杖、SIGG水壶、BUFF头巾等。餐饮主要有若叶日本料理、禾禄回转寿司、丰隆肉骨茶、意大利比萨、肯德基、SPR咖啡、MAX甜品、美仕唐纳滋休闲小点等。

总的来说，玫瑰坊商业街的各楼层动态相对来说比较零散，个楼层经营的范围都差不多。主营的店铺主要是以特色新颖的店铺为主。引入风格各异的小店，价格适中，大多是外面不常见到的东西。着重引入一些个人作坊，或是个人原创设计的品牌，还有一些具有民族特色的服饰。街区商铺没有合理的规划，招商没有实现统一，看起来比较零散，使人逛起来也不清晰。

四.结论及建议

项目位于地铁站，人流的流动性较强，没有固定的消费人群。目前在玫瑰坊经营的店铺中，只有50%左右可以维持收支平衡或盈余，其余店铺的经营情况都不理想。而人流量是其中的致命因素，同样遭此命运的米兰时尚广场，经营状况也不理想，现在已经有一部分商铺关门大吉。中山公园商圈最重要的问题就是“走过路过不留人”，中山公园的途经人流量达到30.6万人/天，而徐家汇地铁站是31万人/天，两者几乎相当，但是没有像样的商业中心，始终留不住人。” 为了把人留住，玫瑰坊一直在调整，以适应目标人流的需要。自玫瑰坊开业以来，招商工作从未中断，定位也一直在调整。从商业利润来考虑，希望引入中高档为主的商品和服务；客户定位则以年轻、时尚的人群为主。地铁能够集聚人流，同时也能发散出去。中山公园周边居民少，就地消费少。虽然它也是换乘站，但一个在地上，一个在地下，客观上已经把人流分散出去。

中山公园地下经营的规模虽然较大，但是经营能否形成特点是关键。但是，那些符合玫瑰坊理念的店铺，也未必能活得很好。据了解，此前玫瑰坊曾引进一家“方程式酒吧”，以去年刚刚启动上海赛区的F1方程式赛车为主题。梅亮山曾经认为，F1赛车在上海有不少拥趸，应该能够经营不错。事实上，由于店主经营不善，又无法承受租金压力（玫瑰坊租金单价介于15-30元/平/天之间）。玫瑰坊曾经尝试给予一定的优惠和扶持，但仍然无法持续，只能关门了事。地铁商城的成功，除了要有特色之外，地上与地下的呼应非常重要。历数上海几个成功的地下商城，没有哪个是脱离地面商圈而独立发展成功的。浦东的亚太盛汇地上与地下未形成呼应就是致命伤。

事实上，从玫瑰坊到仅一街之隔的新宁购物中心，购物者就需要穿行两个路口再翻越人行天桥。由于长宁路是交通干道，中拓办姚志康将其称为中山公园商圈的“天堑”。

6.商业化的房地产脉络 篇六

因此，从某种含义上来说，房地产的发展就是一个城市的发展，描绘了“城”的维度，铸就了“市”的繁华。“城”变中，房地产扮演着城市设计师的角色，城市变迁的直接参与者与创造者，将城市的维度由一张设计规划图纸变为现实，实实在在的呈现在眼前。

“城”的维度

“城”最直观的感受就是林立的高楼，不断刷新的城市天际线，幅员外扩的城市版图，增加的城市人口，一個承载着圈子里那群人衣食住用行的物质载体。

回望房地产发展的早期，“城”单纯的只是居住，一个可以安家的地方，这个时期的住宅没有承载着过多的商业功能。“城”和“市”是分开的，房地产没有过多盈利的目的，“城”的单位是村或寨，而商业仅是住宅开发的配套产品，它的存在只是为了满足基本生活的需要。

经过调整发展，房地产业的市场规模化程度日益提高，房地产业也逐步过渡到一个以企业为主体、市场为导向、社会资金为依托、以配套建设为中心的综合开发阶段。土地成片的开发，住宅、楼宇、商业大厦、公共设施纷纷拔地而起。

“市”的繁华

“市”有集市、市场、街市等多重含义，通俗的讲，也就是商业化、市场化的一个集市、一个市场和一条街，这里可以买卖，可以通过交易得到所缺的东西。同时，“市”的发展牵引着城市的经济发展，同时也推动着房地产业的发展。

时间推移，市场化、商业化加入了“城”和“市”的发展，两者开始逐渐结合，“城”承载了“市”的同时，“市”带动了“城”的发展。而当综合体进入了人们的视野时，一场地产开发模式的新思考由此启幕。它能将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间进行了组合，使得各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，形成一个“城中之城”，极大的满足了人们越来越高的居住生活需求。于是，小区取代了村和寨变成了城市的单位。在这里“城”+“市”=“城市”，住宅、写字楼、购物中心等业态有机的融合在一起，形成一个完整独立的生活空间，房地产发展进入了市场化和商业化时代。

7.商业房地产案例分析报告 篇七

财会金融学院

商业房地产

案

例

分

析

报

告

浙江商业职业技术学院财会金融学院

会计1161班

冯翀侯月新周景凤刘茜

摘要

随着社会的不断发展，各行业间的竞争也日趋激烈，为了谋取利益的最大化，不择手段。随着人们生活水平的提高，人们对自己的居住条件也有显著的提高，住房的地理位置，采光的好坏，房子的结构等问题都是他们最关心的。一旦选中了自己喜欢的房子，价格都不是很重要的。他们的宗旨是：不管价格怎么样，自己喜欢就好。而人们的这种做法为房地产开发商提供了很大的机会，这样他们的事业可以大有提高，同时也可以获得更高的利润。怎样利用有限的土地来建造尽可能多的房子，这使他们陷入了深思。

商业房地产的定义及特点：

商业地产的概念在实际运用中有狭义和广义之分。狭义的商业地产是专指用于商业（即组织消费的流通行业）经营用途的物业形式，比如商铺、酒店、商业街等，而广义的商业地产是指非商品性住宅和非城市公共建筑的物业，在狭义商业地产之外还包括工业厂房、写字楼、会展中心、公寓等物业形式。

1商业地产是持有住宅和公共建筑以外的以商业地产行业共同特点：○

2商业地产企业通过优秀和持续的物业经营盈利为目标的商业物业；○

经营和管理能力来获取收益，而开发企业则是通过其优秀的项目管理

3租金是商业地产企业的最主要收入来源：能力来获取收益；○商业地

产的获利方式决定了其利润来源，只租不售或者以租为主是商业地产经营的成熟模式。

背景

2002年是中国商业房地产元年。这一年中，大连万达开始实施其商业房地产战略，组建大洋百货，并与沃尔玛，欧倍德，百安居，肯德基，百脑汇等国内外著名商业企业签订联合发展协议，相继在南京，沈阳，南昌，济南，青岛，长春，天津等商业黄金地段投资开发商业地产。

而号称中国家居第一品牌的南方香江集团，犹如一匹令人咋舌的黑马，突然杀入商业房地产领域，一年内连克多个地盘，省城和二级城市“通吃”的王者之气。新希望集团也不甘人后，与中国银泰共同组建成“银泰百货”，并与乐客多结成“策略联盟”。

如今，全国各地已是追随者众多，长城内外，大江南北，二，三级城市都纷纷开发商也步行街，购物广场，甚至Shopping Mall等。

商业房地产在2002年底迅速升温，成为各地开发商追捧的市场热点。

形势分析

1.外部宏观环境分析：

1政治法律： ○

一方面，从政治环境因素看，当下企业市场营销活动的外部政治形势和状况稳定，过家家方针政策的变化对市场营销带来的是有利

1政治局势：也正是的影响，是可以促进社会经济发展的重中之重。○

因为政局的稳定，生产发展，人民安居乐业，给企业营造出良好的营

2方针政策：销环境。○目前国际上各国政府采取的对企业营销活动有重要影响的政策主要是：进口限制，税收政策，价格管制，外汇管制，3国际关系：国有化政策。○发展国际间的经济合作和贸易关系是人类

社会发展的必然趋势。

另一方面，从法律环境因素看，对企业来说，法律是评判企业营销活动的准则，只有依法进行的各种营销活动，才能受到国家法律的有效保护。因此企业在开展营销活动时既要遵守国家的法律制度，还要了解市场的有关准则。

2经济人口：营销市场是由有购买欲望并且有购买能力的人构成○的，消费者的需求是营销市场的基础，人口是构成市场的第一位要素。目前人口流动迅速，人口增长不平衡，城市人口密集，市场需求集中，营销力度加大。

3社会文化：现在的人们对事物的审美观的要求越来越高，人们○

受教育的程度也越来越高，看待事物的认知度越来越高。随着经济的发展，人们的价值观念也在不断的提高，对选择事物也是一样的高标准。

4技术自然：科学技术的发展也直接影响企业的经济活动。随着○

生产率水平的提高，主要依靠设备的技术开发，使得产品更新换代速度加快，产品的市场寿命缩短：使人们的生活方式，消费模式和消费需求结构发生改变。因此，要以顾客为中心提供服务和产品；以顾客能接受的成本进行定价；产品的分销以方便顾客为主；从强迫式促销转向加强与顾客直接沟通的促销方式。

2.SWOT分析法

目前的市场环境对他们来说是一个很好的机会，他们的目标、所拥有的资源以及他们当前的任务都与所处的环境一致，这样他们可以获取更高的利益。面对市场机会的主要特点：针对性、利益性、时效性、公开性。可以使其利益达到最大化。市场需求规模之大也在不同程度上增加了企业的利益。

每一家企业都不会是独立赢得市场的，同行业之间的竞争是不可避免的，纵观眼前的利益，的确很有吸引力。但与此同时也不得不考虑身后的威胁，环境的威胁会在一定程度上影响企业的营销活动，或者会限制企业营销活动的发展。主要有两方面：一方面，环境因素直接威胁着企业的营销活动，诸如《环境保护法》。它对造成环境污染的企业来说是很大的威胁；另一方面，企业的目标、任务及资源环境机会相矛盾。而市场机会的可行性也会给企业的发展带来或多或少的威胁，首先市场机会只有适合企业的经营目标。、经营规模及资源状

况，才会具有较大的可行性，其次，市场机会必须有利于企业内部差别优势的发挥才会具有较大的可行性。环境中每一个宏观、微观魂晶要素的变化都可能使市场机会的可行性发生很大的变化。

由此可见，市场机会和市场环境在一定程度上会给企业带来利益和威胁。

3.市场机会分析

房地产市场何以掀起商业地产开发潮？最关键的原因是商业房地产利润丰厚。然而，在“微利时代”开发商为寻求新的利润源，纷纷谋求企业有住宅开发向商业开发转型；我国加入世贸组织后，一些新业态的出现推动了国内商业的发展，许多城市规划中对新型商业布局留下了余地。因而目前掀起的商业房地产热潮顺应了城市现代化的发展需要。

然而，正是因为如此，高利润从来与高风险相伴。作为特殊的物业，商业地产更凸显其独特的盈利模式。但这并不表示其一定能够盈利，如果你缺乏对商业规律的认识，对商业地产运作模式的熟知，将面临巨大的经营风险，未来的发展将是机遇与危机并行的状态。

结论

8.福州商业地产投资调查报告 篇八

目前的商业地产投资热，无疑会吸引越来越多的人加入其中，但是任何领域的投资都是有风险的，不做好事前的充分调查了解，不掌握相关的知识和经验，往往容易陷入盲目投资，甚至让自己的资金白白打了水漂，或高位套牢。为让投资者对商业地产投资有个理性的认识，我们走访了几家中介经纪商，请他们凭借各自多年从事商业地产买卖交易的经验来为大家支招献策。

5-10月成交量比去年同期涨10%

在对福州几家中介商的调查访问中获悉，目前在二级市场上，商业地产（包含商铺、商场、写字楼）的成交量占二手房市场总成交量的5%左右，大概每月成交量为150套左右，每套按50平方米计算，每月出售的商业面积为7500平方米左右。

从今年4月份开始，受政策调控影响，市场上投资商业产品的人逐渐增加，销售也比较活跃，从成交量上看，与去年同期相比，大约增长10%。5-10月商业地产价格总体上涨20%

从商业地产售价变化看，与去年同期相比，总体涨幅达到20%。其中，老城区商铺售价平均涨幅达到15%~20%，写字楼涨了20%。新城区商铺平均售价涨了15%。

市中心的车库与去年相比翻了一番，目前售价普遍在18万~25万元之间。“金三角”的商铺最好卖

福州的“金三角”区域是指，北起东街口，中接冠亚广场，南延中亭街，西至万象城、宝龙广场形成的三角区域。这个区域由福州三大核心商圈组成，因此是福州目前人流量最大、也是最旺的商业区。

目前，万宝商圈（指万象城与宝龙城市广场）沿街店面最好卖，而且价格涨幅最大。早期，那里的一楼店面平均售价4~5万元/平方米，才几年时间，如今售价已经涨到8~10万元/平方米。

即将形成商圈的商铺涨得最快

在调查中，当问及哪个区域的商铺涨得最快？各家中介商的回答几乎是一致的，“即将形成商圈的商铺涨得最快”。最典型的例子是福州仓山万达广场周边的店面。两年前沿浦上大道的店面，售价仅1~2万元/平方米，自特易购、万达商业广场的进驻，如今周边商铺价格已经涨至3~5万元/平方米。在这么短的时间内，有如此高的涨幅，这在福州比较少见。

商业地产中独立店面最抢手

商业地产包含了商铺（指独立店面）、商场、写字楼三种类型，在流通市场中，独立店面的数量最多，也是最抢手产品，其交易量占到整个商业地产成交量的80%。

在独立店面中，以鼓楼区和台江区的，面积在50-100平方米的店面最好卖；如果这些店面处在某个商圈内或在某个商业综合体中，而且是一层沿街的，那就更好卖；而且价格也卖到最高，每平方米售价在8~15万元不等。如果店面是社区型的，又是在老城区，每平方米最高只能卖到3~4万元。新城区的价格更低，只能卖1~2万元之间。

商业地产租金涨幅比较慢

调查发现，投资商业地产有两个方面的收益，第一是靠商业地产自身的升值，第二靠涨租金来提高收入。对于这两项收益，投资人更喜欢前者，因为后者往往难以令人满意。目前，福州商业地产的租金平均涨幅都不高，老城区店面租金每年仅涨3%~4%，新城区涨了2%。商场和写字楼（不含新建的写字楼）的租金涨幅也差不多。

案例

2003年，陈先生的亲戚想出让手中的中亭街独立店铺，每间面积都在50平方米左右，每平方米售价2万元。

当时，亲戚手中有三间铺，一间是在中亭街的街角，一间是在中亭街右侧，还有间是在左侧。在对比三间店面后，陈先生决定购买左侧店铺。他的理由是：左侧顺脚，停车方便，面宽比其他两间大。

但是这些还不足以让陈先生立刻下手，因为投资回报率太低了。某一天，当陈先生获悉，1年后台江批发市场将搬到中亭街。他迅速从北京飞回福州，当晚拉上亲戚去看铺，第二天就成交。

刚开始，租金每月只能租到2000~3000元，投资回报率仅1%~2%，抱着养铺的心态，陈先生并没有埋怨收益太低。慢慢的，批发市场来了、中亭街也养旺了，他的店面租金从原来的2000~3000元涨到了如今的1万元。按现在的租金换算成回报率，已经是12%了。不仅租金涨，店铺也升值了，从原来的2万元涨到如今的4万多元，翻一番。

观点

看得准“一铺养三代”看不准“三代养一铺”

民间有“一铺养三代”的说法是有其道理的，但投资商铺应做到“心中有数”，不然就变成“三代养一铺”。

“心中有数”是指要计算产品的回报率，要弄懂商铺（店面）与位置、运营、周边的商业业态、商业物业管理等方面的关系。其中商业物业是容易忽视的。其评估标准为：首先硬件是否成熟，比如女厕所的比例应该为男厕所的2.5倍；是否有消防通道、公共停车场。其次是否有人性化的设施配套，比如电梯的设置是否具有人性化，灯光的应用能否吸引人们逛街的好奇心；第三，后期是否有强有力的运营能力。比如是否经常举办市场推广活动等。

分析

陈先生的购买行为有以下六点值得借鉴的地方：

第一，商铺（店面）地点的选择。投资者在购买商铺（店面）时首先要了解整个商业区域整体的发展动向和这个商铺（店面）在这个区域的地点选择。比如顺脚、车的停放、是否要过马路等。

第二，分析这个商铺（店面）有多少客流支撑。在购买前可以进行市场调查，比如，该区域有多少住宅，有多少人有需求等。

第三，要会计算商铺（店面）的回报率。回报率=年租金/总价。其中要分三个阶段算：养铺时间的回报率；基本回报率（要高过银行利息）；预计未来的回报率。

第四，要注意商铺（店面）的硬件条件，比如门面要宽（至少要5、6米）；深度要够深（至少要7、8米）；商铺层高、物业配套等。

第五，在买铺时注意周边环境配套是否成熟。比如交通、人的通行是否顺畅、视野是否通达、店铺的朝向等。

第六，商铺（店面）的后期管理运营。投资者要有良好的心态，有养铺的心理准备。还要注意后期管理运营时商铺（店面）的业态否能与该区域的商业业态相融合。

选择投资成熟商圈的商业产品

在没有更好的投资渠道时，商业地产还是值得投资的，它不仅可以保值，抵抗通货膨胀，还可以增值，商铺越养，价值越明显。如果不想承担风险，可考虑选商圈成熟、周边配套齐全、停车方便的商业产品，把预估的风险值降到最低。投资未来可能形成商圈的商铺

投资商铺要有眼光和胆量，关注那些未来有可能会形成商圈的商铺。从区域上看，可关注金山区域、仓山区火车南站附近或是北江滨CBD商务区。这些区域的商业地产目前价格还未大涨，仍有升值潜力。

年收益率达到5%商铺可以投资

投资商铺主要看人流量和租金回报率，通常情况下，年收益率达到5%商铺就可以投资。目前市场上，独立店面的年收益率大概在5%~8%之间。例如，每平方米售价3万元的店面，面积为50平方米，如果每月租金能达到1万元，就可以投资了。

投资重点关注商业地产本身

9.地产巨头热捧商业地产 篇九

商业地产走向一线?

商业物业成为当下各路资本追捧的投资热点。

首先原本专注商业地产的开发商大手笔加码这个市场。去年年底，万达集团董事长王健林宣称看好今年经济形势，2010年万达广场开业数量将继续翻倍。世茂全面进军商业地产意图也非常明显。其项目储备总建筑面积622万平方米，商业地产就达474万平方米，占总面积的76.21％；中粮置业也宣布全国“造城”计划，将在国内大中城市布局20多个“大悦城”。

其次，此前专注住宅地产开发的各大开发商对于商业地产的投资也可谓风生水起。万科、保利、合生创展纷纷表示增加持有物业比例；金地今年投资20亿元进军商业房地产；龙湖宣告，未来5年内将着力发展商业地产，战略性持有商业物业，跻身全国主流商业地产商的前列。

此外，新加坡德置地、美国西蒙、菲律宾SM集团等更多国际商业地产企业开始直接或间接进入或加大在国内的商业地产投入。包括台湾远雄企业集团等多家港台地产巨企，拟投资100亿美元组建海峡建设投资公司，将联合两岸三地业界，参与开发两岸城建的商业地产。

另一方面，零售商买地自建，跨界发展热流涌动。华联股份拟出资2.2亿元与6家公司合作在北京设立一家公司，主营购物中心项目开发，华联商厦上地店、回龙观店可能成为首批华联购物中心的转型试点。宜家、Tesco、麦德龙等国际零售公司纷纷开始购地自建物业。主业为百货业的百大集团将彻底转型商业地产，拟将两家房企股权注入，成为旗下资产。

据中信证券房地产行业分析师估计，此轮投资热潮涉及资本保守估计都在1000亿元以上。数千亿元资金搅动给商业地产带来了无限机会与变数。

在很多业内人士看来，如果说21世纪的前十年是住宅开发的黄金时期，而未来十年是投资商业地产的黄金时期。

主动还是被动选择?

中坤投资集团董事长黄怒波分析认为：“现在房企进军商业地产，分为主动投资和被动投资。如大连万达集团等较早进军商业地产的企业属于主动投资，而近期所说的万科等企业，都属被动投资。而被动的原因一是来自住宅市场的前景不明朗，二是来自拿地环节的压力。

“在拿地环节上，现在多数地块中包含商业配套等，再加上目前城市综合体项目有逐渐增多的趋势，购房者对于周边商业配套等也更加关注，没有商业地产开发经验的企业，在拿地尤其是招标环节上，很有可能将失去优势。”黄怒波表示。

而在正略钧策管理咨询合伙人薛迥文看来，最核心的原因是开发商意识到公司需要持有物业和销售物业的平衡。虽然近几年商业地产的租金回报不如住宅，但是持有型物业可以抵押贷款，而且持有型物业每年都会请专业的评估公司评估，评估后的价值会体现在年报里。

商业地产的风起云涌还与我国的城市化进程相关。

根据历史经验，在GDP增长和城市化发展的不同阶段，不同物业的发展速度存在一定差异。城市人均GDP在8000美元以下时，住宅地产是房地产市场的核心，主流产品都将围绕住宅展开；在城市人均GDP达到8000美元以上时，商业地产逐渐成为地产业的主角，甚至可能逐步代替住宅地产的龙头地位。

清华大学经济管理学院博士、北京贝塔咨询中心杜丽虹对本刊记者表示，很多房企增持商业地产是为了更长远的考虑。现在美国、日本说到地产其实主要是商业地产，房地产成熟以后商业地产占的比重远远超过住宅开发。一些地产企业增持商业地产，就是希望等未来住宅需求下降以后，进入商业地产这样一个更大的市场。

与此同时，她认为近年房企增持商业地产还有一个促动因素是国内REITS的酝酿推出。“以前地产商很少持有物业。主要是周转慢，资金占有时间比较长，有了REITS工具后，就可以将持有型物业打包成REITS上市，这也是吸引房地产开发企业向持有物业发展商转型的促动因素。”杜丽虹表示。

重金如何布阵?

如今，商业地产热潮来临，如何抢夺商业地产蛋糕，以怎样的方式切入，如何布局对于各大房企来说显得格外重要。

什么样的比例是合适的?

从目前增加持有物业的开发商来看，20％～30％似乎为主流。比如万科开发型持有商业物业将占到万科未来开发模式20％的比重。保利地产未来3～5年间，将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30％，合生创展表示计划逐渐将商业物业对营业额的贡献率增加至20％。各大品牌房企从商业物业占投资的比例、商业地产对公司营业额的贡献等不同角度对商业地产进行了规划。

21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为，开发商究竟如何规划商业地产的比例，非常难以量化，主要取决于企业对商业地产与住宅走向的判断，以及每个公司的发展策略、资金能力和专业水平。

杜丽虹称，虽然现在多数大型地产企业纷纷增持商业地产，但步伐还都不是特别大，大概目标比重都在20％左右。现在比较流行城市综合体，很多地产商建完综合体后都希望把其中的商业物业部分保留，一方面可以从整体上控制物业管理水平，保持整体物业水平，另外也是希望自己能分享到其中商业物业的收益。

以怎样的方式转型?

综合体是现在房企涉足商业地产最希望做的产品类型。既可以以出售住宅类产品回笼资金，缓解压力，同时持有经营型产品还能带来稳定现金流。从目前率先在商业地产布局的房企来看，主要形成了三种方式，像万达、中粮、华润主要是以购物中心带动酒店、写字楼、公寓，以商场等来带动一个城市综合体。而对于金融街来说，其目前聚焦的是以写字楼为主，辅以公寓、酒店、商业等配套的商务综合体项目；富力在商业地产上的策略则是以酒店为龙头，综合写字楼、商业、公寓项目。对于争夺商业地产蛋糕来说，房企以什么样的方式切入更有前景?

蔡宇翔认为，这与每个房企多年来已积累的企业优势有关。如果房企想复制商业地产品牌，在一线城市，酒店、写字楼是有优势的，但在二三线城市如果复制的话，很多二三线城市对甲级写字楼以及五星级酒店的需求并不大，即便城市化再发展数年，企业尤其是500强企业必然还是选择一线城市的写字楼作为公司总部，而且也只有具有商务资源的一线城市和旅游城市才具有五星级酒店需求。因此，房企的商业地产品牌更容易复制的是购物中心，适用于广大的二三线城市。

如何进行城市布局?

去年底召开中央工作会议积极稳妥推进城市化，这成为中央加大经济结构调整的重要举措，意味着三四线城市将受到广泛的关注，积极稳妥推进城镇化，将给商业地产市场带来发展的良机。

正略钧策管理咨询合伙人薛迥文认

为，随着城市化发展，多数城市都会经历单中心到多中心的历程。目前城市化率在50～75％的一线城市，是商业地产运营的黄金期，城市化率在50％以下的城市，城市化还在加速阶段，还处于商业地产开发的黄金期，获取大型地块的机会比较大。

“无论是一线城市还是二三线城市，其实单从面积上来说，商业地产的供求是平衡的，现在的市场格局就是重新洗牌。比如购物中心冲击零散的店铺，是一种商业形态替代另一种商业形态的升级，开发商进入商业地产最大的障碍就是是否具有运营经验。”薛迥文表示。

如何快速复制?

商业地产分为项目运作、项目复制和资本运作三个阶段。目前中粮、万达、华润在商业地产方面都到了项目复制的阶段。如何才能够保证快速复制?

据万达集团商务部总经理潘韬讲述，快速复制的前提就是“你不能太特色”，万达提出两个70％的概念：在招商和业态组合中必须保证里面70％的商家到哪一个城市都能够受当地70％人口的欢迎。21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为，复制要讲究同等条件城市。以民生为主的品牌是最容易复制的，而奢侈品很难复制。如何突破资本的困境?

资金是制约我国商业地产的瓶颈。即便是运作已经非常成熟的万达，其现金流目前也主要来自销售回款、持有物业的租金收入以及经营性物业抵押贷款。获得“四证”后，万达可以从银行获取开发贷款。而拿到商户的租约以后，万达便可以向银行申请经营性物业抵押贷款。此外，万达一直在筹划IPO计划。

高调宣称与世界名牌折扣中心奥特莱斯合作的首创集团，在被问及资金来源时，刘晓光透露，未来集团将通过包括资本市场在内的多种渠道进行再融资。刘晓光称，目前首创置业手持现金60～70亿元，银行授信总额约300亿元，未来还将开发包括信托、票据、资产证券化、境外信贷等多种方式在内的融资渠道。

商业地产基本的生存方式就是REITs，而发行REITs，对于资产包的资产规模与投资回报率也有要求。“从越秀等操作来看，资产规模约40亿元，回报率税后6％至8％。”薛迥文称。

零售商加入是否会形成对峙?

从2009年开始，零售行业购买物业自行开发现象非常明显。宜家、Tesco、麦德龙等国际零售公司纷纷购地自建物业。零售商买地自建也已然成为主流模式。

薛迥文的观点是：零售商进入地产是不可忽视的，商业地产实际更偏向零售，而零售商由于有零售作为经营资源，支持企业的经营，很大程度上降低了风险，非常有优势。此轮零售商大规模地进入商业地产开发，主要的原因是零售业行业利润值非常微薄，而近年来商业地产的真正利润点并不是运营，而是升值，相对于房地产业的暴利性，零售业的利润率明显过低。这也是促使零售行业转投商业地产的原因。

10.商业地产项目可行性研究报告 篇十

以下内容是报告的详细目录，可以给你做个参考：

第一部分 商业地产项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、商业地产项目背景

（一）项目名称

（二）项目的承办单位

（三）承担可行性研究工作的单位情况

（四）项目的主管部门

（五）项目建设内容、规模、目标

（六）项目建设地点

二、项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

（一）项目产品市场前景

（二）项目原料供应问题

（三）项目政策保障问题

（四）项目资金保障问题

（五）项目组织保障问题

（六）项目技术保障问题

（七）项目人力保障问题

（八）项目风险控制问题

（九）项目财务效益结论

（十）项目社会效益结论

（十一）项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使

审批和决策者对项目作全貌了解。

四、存在问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分 商业地产项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、商业地产项目建设背景

（一）国家或行业发展规划

（二）项目发起人以及发起缘由

（三）……

二、商业地产项目建设必要性

（一）……

（二）……

（三）……

（四）……

三、商业地产项目建设可行性

（一）经济可行性

（二）政策可行性

（三）技术可行性

（四）模式可行性

（五）组织和人力资源可行性

第三部分 商业地产项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、商业地产项目产品市场调查

（一）商业地产项目产品国际市场调查

（二）商业地产项目产品国内市场调查

（三）商业地产项目产品价格调查

（四）商业地产项目产品上游原料市场调查

（五）商业地产项目产品下游消费市场调查

（六）商业地产项目产品市场竞争调查

二、商业地产项目产品市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，利用市场调查所得到的信息资料，对本项目产品

未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，从而得出市场预测。在可行性研究工作报

告中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模参考的重要根据。

（一）商业地产项目产品国际市场预测

（二）商业地产项目产品国内市场预测

（三）商业地产项目产品价格预测

（四）商业地产项目产品上游原料市场预测

（五）商业地产项目产品下游消费市场预测

（六）商业地产项目发展前景综述

第四部分 商业地产项目产品规划方案

一、商业地产项目产品产能规划方案

二、商业地产项目产品工艺规划方案

（一）工艺设备选型

（二）工艺说明

（三）工艺流程

三、商业地产项目产品营销规划方案

（一）营销战略规划

（二）营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定

销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。

1、投资者分成2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人代销及代销人情况分析

（三）促销策略

11.房地产商业市调报告 篇十一

【企业网址】(点击看正文)

正文目录

第一部分2014产业运行外部环境变化分析

第一章2014年中国商业地产运行概况2

第一节2014年商业地产重点产品运行分析2

第二节我国商业地产产业特征与行业重要性3

第二章2014年商业地产发展宏观经济环境分析6

第一节2014年宏观经济政策影响6

第二节2014年中国经济运行预测7

第三节“十二五”期间国民经济发展预测8

第四节2014年国际经济环境分析9

第三章商业地产行业2014年政策环境变化分析12

第一节国内宏观经济形势分析12

第二节国内宏观调控政策分析13

第三节国内商业地产行业政策分析14

一、行业具体政策14

二、政策特点与影响17

第四章2014年国际商业地产行业发展分析22

第一节世界商业地产生产与消费格局分析22

第二节2014年世界商业地产市场存在的问题23

第二部分商业地产重点产品2014年走势分析

第五章我国商业地产行业供需状况分析27

第一节商业地产行业市场需求分析27

第二节商业地产行业供给能力分析28

第三节商业地产行业进出口贸易分析29

一、产品的国内外市场需求态势29

二、国内外产品的比较优势31

第六章商业地产行业前十强省市比较分析35

第一节前十强省市的人均指标比较35

第二节前十强省市的经济指标比较36

一、前十强省市的盈利能力比较36

二、前十强省市的营运能力比较38

三、前十强省市的偿债能力比较41

第七章商业地产行业竞争绩效分析46

第一节商业地产行业总体效益水平分析46

第二节商业地产行业产业集中度分析47

第三节商业地产行业不同所有制企业绩效分析48

第四节商业地产行业不同规模企业绩效分析49

第五节商业地产市场分销体系分析50

一、销售渠道模式分析50

二、产品最佳销售渠道选择53第八章商业地产行业区域分析58

第一节我国商业地产企业区域分析58

第二节山东省商业地产行业发展状况分析59

一、山东省商业地产行业产销分析59

二、山东省商业地产行业盈利能力分析

三、山东省商业地产行业偿债能力分析

四、山东省商业地产行业营运能力分析第三节广东省商业地产行业发展状况分析

一、广东省商业地产行业产销分析68

二、广东省商业地产行业盈利能力分析

三、广东省商业地产行业偿债能力分析

四、广东省商业地产行业营运能力分析第四节江苏省商业地产行业发展状况分析

一、江苏省商业地产行业产销分析77

二、江苏省商业地产行业盈利能力分析

三、江苏省商业地产行业偿债能力分析

6568 70 73 7577 79 80

四、江苏省商业地产行业营运能力分析82第五节浙江省商业地产行业发展状况分析86

一、浙江省商业地产行业产销分析86

二、浙江省商业地产行业盈利能力分析89

三、浙江省商业地产行业偿债能力分析9

1四、浙江省商业地产行业营运能力分析92 第三部分商业地产行业融资及竞争分析第九章我国商业地产行业投融资分析98

第一节我国商业地产行业企业所有制状况98第二节我国商业地产行业外资进入状况99第三节我国商业地产行业合作与并购100第四节我国商业地产行业投资体制分析101第五节我国商业地产行业资本市场融资分析102第十章商业地产产业经营策略分析105第一节总体经营策略105第二节市场竞争策略106

一、细分市场及产品定位106

二、价格与促销手段109

三、销售渠道111第三节行业品牌分析113

第十一章我国商业地产行业重点企业分析116第一节我国商业地产行业重点企业A116

一、公司基本情况116

二、公司经营与财务状况1181、企业偿债能力分析1212、企业运营能力分析1233、企业盈利能力分析124

第二节我国商业地产行业重点企业B127

一、公司基本情况127

二、公司经营与财务状况1281、企业偿债能力分析1302、企业运营能力分析1333、企业盈利能力分析135

第三节我国商业地产行业重点企业C137

一、公司基本情况137

二、公司经营与财务状况1391、企业偿债能力分析1402、企业运营能力分析1423、企业盈利能力分析145

第四节我国商业地产行业重点企业D148

一、公司基本情况148

二、公司经营与财务状况1501、企业偿债能力分析1532、企业运营能力分析1553、企业盈利能力分析156

第五节我国商业地产行业重点企业E159

一、公司基本情况159

二、公司经营与财务状况1601、企业偿债能力分析1622、企业运营能力分析1653、企业盈利能力分析167 第四部分产业发展前景及竞争预测

第十二章我国商业地产产业消费量预测172

第一节我国商业地产消费总量预测研究思路与方法172

第二节2010-2014年商业地产需求总量时间序列法预测方案第三节2010-2014年商业地产需求总量曲线预测法预测方案第四节2010-2014年商业地产需求总量预测结果175第十三章我国商业地产产业供给预测178

第一节我国商业地产生产总量预测研究思路与方法178第二节2010-2014年商业地产生产总量时间序列法预测方案第三节2010-2014年商业地产生产总量曲线预测法预测方案第四节2010-2014年商业地产生产总量预测结果181第十四章商业地产相关产业2014年走势分析184第一节上游行业影响分析184第二节下游行业影响分析185 第十五章中国商业地产的竞争格局188

第一节中国房地产行业的竞争格局188

一、中国房地产竞争格局及发展模式188

***0

二、中国的房地产市场竞争加剧190

三、房地产竞争推进企业品牌战略19

3四、房地产市场中的低成本竞争战略19

5五、中国中小房地产企业的竞争策略196第二节中国商业地产的竞争分析199

一、海内外实力地产商搏击商业地产199

二、中国商业地产过热导致恶性竞争200

三、商业地产竞争激烈风险凸现20

2四、中国商业地产竞争面临的风险20

5五、政府部门联合整治商业地产无序竞争现状第三节中国各大城市商业地产竞争209

一、郑州209

二、西安21

1三、长沙21

2四、重庆21

4五、海口217 第五部分投资机会与风险分析

第十六章商业地产行业成长能力及稳定性分析223第一节商业地产行业生命周期分析223

第二节商业地产行业增长性与波动性分析224第三节商业地产行业集中程度分析225 第十七章中国商业地产融资分析228第一节中国房地产融资概况228

一、中国房地产开发的融资模式分析228

二、中国房地产融资多元化的研究230

三、房地产典当成为融资新方式233

四、2014年国内房地产融资创新分析23

5五、中国房地产行业的融资方向236第二节中国房地产信贷分析239

一、2014年央行颁布《信贷投向指引修订》

二、消费信贷控制房地产行业冷热240

三、关于房地产信贷管理的分析2

42四、房地产信贷的风险分析和防范245第三节中国商业地产融资分析248

一、商业地产的融资意义248

二、商业地产不同融资渠道分析250

三、商业地产多元化融资流程253

四、融资渠道国际化带动中国商业地产发展第四节商业抵押担保证券（CMBS）分析257

一、CMBS的产生与发展257

二、CMBS的优势259

三、CMBS的风险260

四、CMBS在中国的发展262

207

239 25

5第五节中国商业地产的融资对策266

一、解决商业地产融资的新手段266

二、拓宽商业地产融资渠道269

三、商业地产融资基金待推广27

1四、商业地产REITs融资272第十八章商业地产行业投资机会分析277

第一节2010-2014年商业地产行业主要区域投资机会277第二节2010-2014年商业地产行业出口市场投资机会278第三节2010-2014年商业地产行业企业的多元化投资机会279 第十九章中国商业地产投资分析282

第一节房地产行业投资机会分析28

2一、时间因素28

2二、空间因素28

5三、生命周期因素287

第二节中国房地产行业的投资特性289

一、周期性289

二、关联性29

1三、地域性292

四、政策敏感性294 第三节房地产投资的风险298

一、房地产的投资的经营风险298

二、房地产投资的法律风险301

三、有关房地产开发全过程的法律规定303 第四节商业地产投资形势分析305

一、2014年国际商业地产市场投资火爆30

5二、2014年亚太地区商业地产投资增长307

三、2014年全球商业地产投资创历史高峰308

四、国外投资者看好中国中小城市商业地产商机310 第五节中国商业地产投资的策略314

一、国内商业地产的投资运作分析31

4二、国内商业地产投资应警惕误区317

三、投资商业地产需把握的关键319

四、投资商业地产须谨记的五大事项320

五、商铺投资相关的政策性规定322

第六节中国商业地产投资热点分析326

一、中国商业地产的投资方向326

二、商业地产将逐渐成投资新热点329

三、休闲商业地产成为投资新宠3

31四、优势写字楼是最适宜投资的方向332第二十章商业地产产业投资风险337第一节商业地产行业宏观调控风险337第二节商业地产行业竞争风险338第三节商业地产行业供需波动风险339

第四节商业地产行业技术创新风险340第五节商业地产行业经营管理风险341第二十一章中国商业地产发展趋势分析344第一节中国房地产行业发展前景预测34

4一、2014年中国房地产市场展望344

二、2014年中国房地产发展的目标分析346

三、2014年国内房地产企业面临考验349

四、中国房地产政策的未来发展方向351

五、宏观调控下房地产政策的四大走向分析352 第二节2014年中国商业地产发展趋势355

一、2014年国内商业地产开发将达顶峰35

5二、2014年中国商业地产八大趋势预测356

三、2014年商业地产开征物业税358第三节中国商业地产的走向分析36

2一、中国商业地产的发展走势36

2二、中国商业地产的发展预测365 第二十章专家观点与研究结论369第一节报告主要研究结论369

第二节博研咨询行业专家建议370 更多图表：见报告正文

详细图表略„„.如需了解欢迎来电索要。

本报告实时免费更新数据（季度更新）根据客户要求选择目标企业及调查内容。

附录

附录一：中华人民共和国城市房地产管理法 附录二：招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范 附录三：协议出让国有土地使用权规定 附录四：中华人民共和国土地管理法

附录五：中华人民共和国土地管理法实施条例

附录六：中国银行房地产开发贷款管理办法（试行）

12.房地产商业市调报告 篇十二

摘要：文章从信贷配置的行业选择视角，理论分析银行偏好房地产信贷的动因；接着利用VAR模型对我国商业银行房地产信贷配置偏好动因进行实证研究；最后得出结论，房地产价格溢价率的持续上升，降低了银行对房地产信贷不良率的预期，因而银行将更多资源集聚于房地产业，其决策动因中“避险动机”更胜于“逐利动机”。

关键词：银行信贷配置；房地产信贷；房地产价格溢价；不良贷款率

一、 前言

商业银行风险管理类文献将银行视为理性投资者，从不同视角研究影响银行信贷配置决策的因素。如陆正飞等（2009），范育涛等（2010），简泽等（2013）、房巧玲等（2013）等采用上市银行分行业的贷款投放数据，运用面板模型实证分析影响银行信贷资金配置结构的动因。此类文献将贷款对象视为具有不同个性特征的企业，并未研究房地产行业与其他行业，其行业差异性对银行信贷对象的选择决策是否存在影响，以及影响的机理是什么。

本文期望在Herring和Wachter（1998）模型基础上，从商业银行信贷的行业配置视角，研究房地产信贷资金集聚房地产市场的行为动因。首先在构建银行信贷资产配置收益模型的基础上，对商业银行房地产信贷配置偏好行为进行理论分析；然后以我国房地产信贷占比、房地产价格波动溢价、银行信贷不良率等数据，运用VAR模型对我国商业银行的房地产信贷偏好行为进行实证检验；最后结合理论和实证研究的结论，从银行信贷投放决策的动因视角，研究银行偏好房地产信贷的“理性”。

二、 商业银行房地产信贷配置决定的理论解释

考虑商业银行最低资本规模M的约束，贷款资产破产的风险概率为？酌。假设商业银行的贷款资产分为两类：一类是房地产贷款，设投放量为L1；另一类是其它贷款，投放量为L2。令rj表示银行对贷款j的预期回报率加1；i反映资金的机会成本率，相当于无风险资产收益回报加1。建立方程组，通过拉格朗日函数得到期望收益最大化状态下的最优解式。

基于以上结论，下文将以我国商业银行房地产信贷配置结构为研究对象，进一步实证研究影响我国房地产信贷行为的因素及影响效应，重点关注期望收益溢价r1-i、房地产贷款违约概率？仔i对房地产信贷配置决策的影响。

三、 我国商业银行房地产信贷配置偏好的实证研究

本文使用国家统计局及中国人民银行2005年1月至2015年3月宏观经济或金融机构的季度数据，以银行房地产贷款配置占比、房地产价格波动溢价及银行不良贷款率，构建VAR模型，通过脉冲响应分析、方差分解分析及Granger因果检验分析，探讨价格波动溢价及不良贷款率对银行房地产信贷配置决定的影响效应。

1.数据的选择与说明。银行房地产贷款配置占比（LRATIO），选用中国人民币银行公布的金融机构人民币贷款余额分行业数据，将商业性房地产贷款余额与同期金融机构各项贷款余额相除，代表以银行为主的金融机构房地产贷款配置水平。房地产价格波动溢价（HP_RATE），是指房地产资产价格波动率超过无风险收益率的溢价，因此2005年1月～2010年12月全國房屋销售价格指数和2011年1月～2015年3月的70个大中城市新建住宅价格指数，得到2005年月～2015年3月以住宅为代表的房地产价格指数。将季度波动率乘以4，扣除同期一年期存款利率，得到代表房地产价格波动溢价水平的指标。银行不良贷款率（NPLOAN），选用银行贷款总额不良贷款率的季度数据。借鉴范育涛（2013）的指标处理办法，将银行不良贷款率进行对数处理，即ln[NPLOAN/（100-NPLOAN）]，本文以NPLOAN_LN代表不良贷款率水平。

2. 数据的平稳性检验。采用ADF（Augmented Dickey-Fuller）单位根检验方法，结果显示，房地产价格波动溢价原序列是平稳的，但是房地产贷款占比的一阶差分和不良贷款率的一阶差分序列是平稳的。因此以HP_RATE、D（LRATIO）和D（NPLOAN_LN）建立VAR模型，进一步分析变量间的冲击响应特征。

3. 基于VAR模型的脉冲响应分析。本文利用AIC和SC准则确定滞后两阶，运用VAR（2）模型对三个变量之间的关系进行实证研究。在VAR模型检验是平稳的条件下，基于VAR模型结果，从正交脉冲响应的Cholesky分解图和累积反应图分析三个变量中一个响应变量因为其它两变量的冲击而表现出的应激状态，从而分析冲击因子影响作用的存在性、作用方向以及作用持续时间；同时辅以方差分解图，分析每一个冲击因子对响应变量的变化贡献的差异度，进一步解读哪些冲击因子对响应变量的变动有更大的影响。

（1）房价波动溢价（HP_RATE）、不良贷款率（DNPLOAN_LN）对房地产贷款占比（DLRATIO）的影响分析。

由图1和图2可知，房价波动溢价的上升会造成房地产贷款占比的大幅度增长，且持续时间长达7期（约1年半的时间）。因此银行贷款总资产不良率的上升会引发银行将有限贷款资源在短期内集聚在房地产领域，由图3可知，对房地产贷款占比波动影响的因素贡献度，由大到小排序依次为房地产贷款占比自身上一期的变动、不良贷款率的变动和房价波动溢价。较之房地产市场价格溢价的波动， 银行在决定房地产信贷配置比例时，更加关注各类贷款总不良贷款率的变动，总不良贷款率的上升会助推银行信贷资源向房地产集聚。

（2）房地产贷款占比（DLRATIO）、不良贷款率变动（DNPLOAN_LN）对房价波动溢价（HPRATE）的影响分析。

由图4和图5可知，房地产贷款占比的上升，会造成房价波动溢价的加速上涨，但是维持到第2期（半年时间），房价波动溢价上升的速度开始放缓，继而在第4期（约1年时间）会出现小幅下降。另一方面，不良贷款率的冲击对房价波动溢价的影响是反向的，当不良贷款率下降时，房价波动溢价会有一个正向的加速上升。因此由脉冲响应图看出，银行贷款总资产不良率的下降，会进一步激励银行将更多信贷资源集聚房地产领域。由图6可知，对房地产价格溢价波动的贡献程度进行高低排序，房价溢价波动自身对自身的影响是最大的，次之是房地产贷款的占比，接着是不良贷款率的冲击影响。房价波动溢价的变动表现出更强的自相关性，房地产贷款占比提升对其波动的影响则相对较弱。

（3）房地产贷款占比（DLRATIO）、房价波动溢价（HP_RATE）对不良贷款率（DNPLOAN_LN）波动的影响分析。

由图7和图8可知，房地产贷款占比的上升，会造成银行总贷款资产不良率的上升，但是上升的幅度越来越小。房价波动溢价的上升，会造成银行总贷款资产不良率的显著下降，也就是房价持续上升，显著降低了银行信贷资产整体的风险。由图9可知，不良贷款率变动受到自身，以及房地产贷款占比和房价溢价的影响，但是不良贷款率上一期的水平对自身当期变动的影响程度是最高的，几乎超过了80%的贡献度。接下来房地产贷款占比的影响较高。房价溢价对银行整体不良贷款率变动的影响很小。

4. 变量间的Granger因果关系分析。Granger因果检验结果显示，房价波动溢价、不良贷款率变动及其房地产贷款占比自身的水平，是房地产贷款占比变动的显著原因。反过来，影响房价波动溢价变动的显著原因中，并不包含房地产贷款占比因素，而是银行贷款总资产不良率因素。尽管不良贷款率变动会对其他两个因素产生显著影响，但是造成银行贷款总资产风险变动的显著原因，并不是房价波动溢价，也不是房地产贷款占比的变动。

四、 研究结论及政策建议

结论1：房价波动溢价的上升会刺激银行房地产贷款占比的上升；另一方面，银行房地产贷款占比的上升，尽管会造成房价波动溢价的增长，但并不是显著的原因。两者存在单向的因果关系。结论2：银行总贷款资产不良率的上升会在短期刺激银行将信贷资源集聚房地产领域，但因为房地产贷款占比的上升长期会造成银行贷款资产不良率的上升，所以长期看，银行总贷款资产不良率的上升还是会引起银行房地产贷款占比的下降。结论3：银行房地产贷款占比的上升和房价波动溢价的增长，都会影响银行贷款总资产的风险变化，但是前者的影响更为显性。这说明银行将信贷资源向房地产领域集中的倾向，“避险动机”更胜于“逐利动机”。

在过去十多年中，房地产及其相关行业的贷款不良率，显著低于贷款平均不良率水平线下。另一方面，以住宅价格为例，2003年2月～2015年3月的146个月的时间内，新建商品住宅价格的同比增长率仅24个月呈现出负数，负数月份的发生概率仅16.4%。进入2015年，新一轮降息、降准的宽松货币政策，将全国新建商品住宅价格重新推入上升通道。这些已发生的数据都降低了房地产贷款已发生的不良率水平，降低了银行对未来房地产贷款不良率的预期值。与此同时，除工业和农林牧渔业，房地产业及相关建筑产业对GDP累计同比的拉动效应，在其他各行业中有着显著的作用，尤其是2005年以來，始终处于较高的水平。因此房地产行业过去十多年为我国宏观经济增长拉动的贡献很大，尤其是2008年金融危机发生后的经济复苏阶段。我国经济增长模式反映出房地产产业越来越被依赖，这进一步提升了银行对房地产信贷收益稳定性的预期。政府单纯限制银行对房地产市场的信贷注资，并没有扭转银行房地产信贷投放的“偏好”。

对历史多次典型金融危机的成因研究，发现资产价格暴跌是引起银行体系严重危机的重要指标，不论是发达国家，还是发展中国家。历史的教训警示我们，房地产价格的繁荣和崩溃，信贷的扩张和收缩总是贯穿危机始终，应该对房地产价格持续上涨提高警惕，防患未然。但是在防控未来房地产信贷风险可能扩大的同时，改革经济增长格局中不合理的产业结构，扭转个别产业发展异常突出，其他产业发展相当滞后的不利经济增长模式，才是解决商业银行房地产信贷配置偏好的根本举措。

参考文献：

[1] 李睿.中国商业银行房地产贷款信用风险管理研究[D].华东师范大学学位论文，2006.

[2] 范育涛，费方域.利率市场化、银行业竞争与银行风险[J].金融论坛，2013，213（9）：3-23.

[3] 皮舜，武康平.房地产市场发展和经济增长间的因果关系——对我国的实证分析[J].管理评论，2004，（3）：8-12.

[4] 房巧玲，崔宏，王金涛.信贷资产行业配置与商业银行经营绩效[J].金融论坛，2013，212（8）：62-68.

[5] 李健飞，史晨昱.我国银行信贷对房地产价格波动的影响[J].上海财经大学学报，2005，7（2）：26-32.

[6] 段忠东，曾令华，黄泽先.房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究[J].金融论坛，2007，（2）：40-45.

基金项目：国家自然科学基金青年项目“房地产价格波动对金融稳定冲击的作用机制及其货币政策选择研究”（项目号：71103121）；上海师范大学第七期重点建设学科“城市经济学”项目、教育部人文社科青年基金项目（项目号：14YJC790152）；上海市发展研究中心热点项目（项目号：2015110262）。

作者简介：王洪卫（1968-），男，汉族，浙江省富阳市人，上海财经大学公共经济与管理学院教授、博士生导师，上海金融学院校长，研究方向为房地产金融；王诤诤（1976-），女，汉族，湖北省武汉市人，上海师范大学商学院讲师，上海财经大学公共经济与管理学院博士生，研究方向为房地产经济。