老旧小区安全用电改造

老旧小区安全用电改造（精选11篇）

1.老旧小区安全用电改造 篇一

高标准打造提升

老旧小区换新颜

欢迎各位领导莅临**街道办事处检查指导工作：

**街道共有6个开放式小区，全部为建成于上世纪90年代。基础设施不完善，小区内无储藏室、无人管理，楼道内杂物堆积、脏乱差现象严重。按照区委、区政府总体部署要求，**街道紧紧围绕“彰显老城特色、提升生活品质”的工作思路，坚持“天上地下、楼上楼下、院里院外”的工作原则，整体推进，高标准、高水平开展老旧小区整治提升工作。自2015年以来，累计投入2212万元，先后对明湖小区6个小区、16处省直机关单位宿舍进行改造提升，整治面积33.9万平方米，涉及68栋楼、302个单元、4517户居民。通过开展整治工作，安装单元门302个，楼宇对讲3115套，路面硬化8682平方米，信报箱3709户，建设绿地7090平方米，建设景观木亭9处、风景石4组、花架3处，新增监控168个，建设微型消防站1处，消防栓75个，在楼道内增加灭火器等完善了基础设施，改善了居住环境，成功实现“破旧立新、一步一景”的华美蝶变。

破除积弊，强力攻艰，全面拆除违法违章建设，通过摸排楼顶加层、楼道加盖、房屋插建、扩建、侵占绿地、道路、楼道等公共空间的建筑，全面拆除开放式小区内违法违章建筑12万平方米。细处布新，强力推进，老小区变成“后花园”。按照“一区一景、一步一景”标准，对施工质量严格把关，在进行楼体美化、路面硬化、园林绿化、安装防盗门窗的基础上，修建主题休闲广场，增设健身路径和休闲座椅。在拆出的空地上设计打造了一批文化墙，并按照“四季常绿,三季有花”标准,建设7处口袋花园，增加绿化体量1100平方米。

同时，按照市、区对杆线专项整治工作的安排部署，街道站在“政治任务”“民生福祉”“城市形象”三个高度，提前考虑，超前谋划，开展一系列“破网行动”，掀起了“杆线整治风暴”，将杆线整治工作与老旧小区整治、安全惠民工程等工作同步规划、同步实施，不等不靠，久久用功，精细作业，弱电入地5.99万余米，梳理线缆9400米，剪除线缆6.15万米，修建弱电检查井105座，移除大小线杆301根，实现小区线缆“全入地”。

老旧小区整治与“双气进家入户”同步进行，为符合条件的5000余户居民安装燃气，3236户居民安装暖气，彻底告别20多年的“寒冬时代”，居民感受在身，温暖在心。

建的好还要管理好。**街道从建立长效机制入手，通过引入专业物业公司当“管家”，由物业公司安排保洁员对小区楼道、院落进行8小时不间断卫生清理，彻底解决小区楼道内无人管的难题。合理规划停车位，安装车辆识别系统10套、岗亭8个，物业公司增加保安服务，道闸值班，引导车辆停放，缓解外来车辆乱停乱放造成车位紧张的矛盾，探索出一条“开放式小区封闭式管理”新路子。同时，成立“家家帮”社区物业服务站，向辖区居民免费提供水电维修等物业服务1200余次，满意率100%。

谢谢各位领导参观指导！

2.老旧小区安全用电改造 篇二

然而,目前我国老旧小区的绿化改造工程仍然存在较多的问题,包括绿化水平较低、管理不到位、基础设施建设存在问题等。

1老旧小区绿化改造的必要性

老旧小区一般指的是早期进行建设的住房区。由于建造时间较早,这些小区的建设标准以早期标准为主,在设计和管理方面存在严重的问题。绿化建设是构建社会主义和谐社会的重要内容,尤其对于老旧小区而言[1],随着时代的发展,老旧小区的设计缺陷逐渐暴露出来,人们发现老旧小区的绿地面积随着时间的延长而不断减少。这主要是由于小区内部不合理的建设和管理所决定的,这对小区的绿化建设、稳定小区正常的秩序等十分不利。因此,新形势下必须加强对老旧小区的绿化改造,提高小区居民的生活质量。

2老旧小区绿化改造的问题分析

2.1管理不到位

老旧小区年代较为久远,人们对绿化问题重视程度不足,也直接影响了小区管理人员的管理观念和行为[2]。在大部分的老旧小区中,小区管理部门并未建立专门的绿化队伍,导致小区内的绿地被侵占或者缺少修理,而小区的格局也出现了混乱,影响了小区的整体格局,不利于改善小区的居住环境。

2.2植物选择问题

老旧小区的居民大多为年龄较大的退休人员,其中也包括部分的职工干部。他们对于绿化改造中绿色植被选择的问题有一定的争议[3]。目前我国老旧小区绿化改造中使用最多的绿色植物主要为常青树木和一些花草等,但是这些植被往往不被居民所接受,小区居民的抵触心理较强。此外,部分乔木的生长会影响到小区住宅区的光照,也是居民不乐于进行绿化改造的原因之一。

2.3植被灌溉不充足

绿化改造需要小区能够配置较为完善的灌溉设施,但是受客观条件的影响,许多老旧小区的灌溉水管存在老化等问题,影响植被的灌溉和生长。加上部分地方缺水现象较为严重,更加不利于完善小区的绿化改造,小区绿化灌溉问题严重。

3老旧小区绿化改造的建议

3.1规范绿化设计

绿化改造势在必行,但是如何在进行绿化改造的过程中提高居民的满意度是当前改造工程中亟需解决的问题。规范绿化设计指的是通过对小区实地情况的勘察,制定出有效的方案。该方案既能够保证小区的绿化建设,又能够为小区居民提供一定的便利,包括能够给予居民足够的停车空间等等。例如某杭州小区的旧住宅小区绿色改造需要管理人员先就小区整体进行详细的规划,然后做好排水设施,布线,铺设管道,等基础工作,做好在铺设休闲公路的同时树池施工等绿化工作。具体设计图如下:

3.2完善绿化管理

过去的老旧小区之所以忽视绿化改造,是因为物业管理人员对绿化区缺乏管理,新时期做好绿化改造工作必须要求小区委员会和物业管理人员共同制定有效的绿化管理制度,完善绿化管理[4]。为了落实制度,物业管理人员还需要对绿化区加强指导和巡视,加大绿化建设的监督力度,并制定严格的惩罚机制,督促小区居民共同维护绿化建设。

3.3加强政府配合

小区绿化改造需要各个政府部门的通力合作,包括城市建设部门、街道管理部门以及城市规划、卫生部门等等。对老旧小区的绿化改造需要这些部门在改造过程中相互配合、相互合作,共同推动绿化改造工程。

4结语

综上所述,老旧小区绿化改造的问题主要有:管理不到位、植物选择问题、植被灌溉不充足以及基础设施建设薄弱。要推动我国老旧小区绿化改造的进程必须要规范绿化设计、完善绿化管理、加强政府配合并坚持因地制宜。

摘要：老旧小区的绿化改造问题是老旧小区居民所关心的民生问题,加强绿化改造能够有效改善小区的绿化、提高小区居民的生活质量。本文先简要介绍了老旧小区绿化改造的必要性,然后分析了当前老旧小区绿化改造中的问题,最后就问题提出了相关对策。

关键词：老旧小区,绿化改造,问题及建议

参考文献

[1]王丽娜,贾建伟.克拉玛依老城区小区绿化存在的问题及改造建议[J].黑龙江农业科学,2014,(2):142-144.

3.老旧小区综合改造工作总结 篇三

人大汇报-老旧小区综合改造工作总结老旧小区综合改造工程是北京市今年重要的民生工程折子工程，**区委区政府责成**区住房和城乡建设委员会作为改造工程的建设单位，具体负责落实各项改造任务。

一、改造情况2011年区住建委已完成裕龙六区全部自供暖住宅楼和裕龙一区1号至7号住宅楼，约13万建筑平米节能窗和楼栋表的改造工作。2012年老旧小区综合整治分为建筑节能综合改造、抗震加固综合改造和小区环境整治三部分，总任务量为58.41万平米。

（一）建筑节能综合改造，任务量为52.15万平米，改造包括外窗改造、外保温改造和热计量改造三部分，今年原改造对象为西辛南北区和五里仓小区，实际改造面积为62万平米，共涉及149栋住宅楼，居民8084户，截止到2012年5月底，两小区的外窗改造工作已经基本完工，目前试点住宅楼（西辛南区37#和五里仓小区5#）的外保温和热计量改造工作已经基本完成，工程已获区发改委的立项批复，9月份开始全面改造，力争采暖季前全部完工。同时为了争取市级改造补助资金，充分利用今年我市老旧小区综合改造的优惠政策，今年我区又增加了53万建筑平米的改造任务，改造对象为幸福东区、义宾南北区和**一二三区，共涉及132栋住宅楼，居民7119户。新增任务将按照分步改造的原则，今年完成外窗改造，明年完成其他改造。

4.老旧小区安全用电改造 篇四

为全面贯彻落实党中央、国务院关于城镇老旧小区改造工作部署，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》要求，全面改善中心城区老旧小区居民居住条件和生活环境，提升群众的幸福感、获得感和安全感，现结合实际，制定本工作方案。

一、总体要求

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，坚持以人民为中心，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，顺应城镇居民日益增长的美好生活需要，大力改造提升市中心城区老旧小区，构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。

（二）基本原则。

1.坚持以人为本、居民自愿。充分尊重居民意愿，凝聚居民共识，变“要我改”为“我要改”，由居民决定“改不改”“改什么”“怎么改”“如何管”，从居民关心的事情做起，从居民期盼的事情改起。

2.坚持因地制宜、突出重点。按照“保基础、促提升、拓空间、增设施”要求，优化小区内部及周边区域空间资源利用，明确菜单式改造内容和基本要求，强化设计引领，做到“一小区一方案”，确保居住小区的基础功能，努力拓展公共空间和配套服务功能。

3.坚持各方协调、统筹推进。构建共建共治共享联动机制，落实政府主导、部门负责、街道社区沟通协调的责任分工，充分调动被改造居民的积极性，激发主人翁意识。

4.坚持创新机制、长效管理。引导多方参与，确定长效改造管理方案；相关管养单位提前介入，一揽子解决改造中的问题；提高制度化、专业化管理水平，构建“一次改造、长期保持”的管理机制。

二、工作任务

（一）改造范围。本次改造范围为市中心城区老旧小区，其中重点改造xxxx年（含）以前建成的基础设施及功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈的老旧小区。已纳入城镇棚改计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住宅），以及居民自建房为主的区域和城中村等，不属于老旧小区范畴。

（二）改造任务。“十四五”期间，基本完成中心城区xxx个小区、xxx栋、x.xx万户老旧小区改造任务。

xxxx年开始，开展中心城区首批老旧小区改造项目，力争在年底形成样板，逐年合理安排，统筹协调推进。

（三）改造内容。老旧小区改造包括市政配套基础设施改造提升、建筑物及附属设施维修改造、环境及配套设施改造建设、公共服务设施配套建设。适应居民不同层次生活需求，分为基础改造类、完善改造类和提升改造类三类。

1.基础改造类：满足居民安全需要和基本生活需求，包括小区内部及与小区联系的道路、供水、排水、供电、弱电、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类等配套基础设施改造提升；小区内建筑物屋面、外墙粉刷、外墙保温、楼梯间整治、外窗更换、附属设施规整等建筑主体改造。

2.完善改造类：满足居民生活便利需要和改善型生活需求，包括拆除违法建筑、自行车库、电动自行车充电设施、无障碍设施、停车位规整、文化休闲设施、体育健身设施、智慧小区等配套设施改造建设及周边绿化、照明等整治。

3.提升改造类：丰富小区及周边区域配套服务的供给，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

（四）改造流程。

1.摸底储备工作。区住建局牵头，各街道、社区组织工作人员对中心城区xxxx年底前建成的小区开展摸底调查，全面摸清老旧小区建成时间、楼栋数、户数、建筑面积、产权性质、存在问题和改造需求等基本情况，确保数据真实可靠，建立老旧小区基本信息台账和改造项目储备库。

2.确定改造计划。按照“实施一批、谋划一批、储备一批”和“尽力而为、量力而行”的原则，在摸清老旧小区底数和需求的基础上，区分轻重缓急，统筹安排改造时序，科学确定中心城区老旧小区改造计划。

3.项目组织实施。按照改造计划，区住建局牵头，负责方案设计、招投标、工程实施和质量监管等具体工作。

（1）制定改造方案。项目建设单位会同设计单位、街道办事处、社区、居民代表征集改造内容，根据小区及周边空间资源、配套设施现状、结合居民意见，开展方案设计，由具体职能部门或机构牵头进行联合审查。

（2）简化审批程序。鼓励对老旧小区改造项目开通绿色通道，根据住建部出台的《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单》，简化项目审批程序，加快审批进度。

（3）工程实施和监管。建设单位要严格按照相关法律法规和规范标准组织实施，建立多位一体、相关部门、街道社区等各方参与的现场沟通协调机制，每个小区聘用具有技术特长的x至x名居民参与工程监督，为施工提供必要条件。质量安全监督部门应根据老旧小区综合改造提升工作特点，对工程全过程进行监管，落实工程质量、安全生产、文明施工等管理要求。

（4）项目验收。项目完工后，由区政府组织相关部门、建设单位、参建单位、街道社区和居民代表等进行联合竣工验收。验收通过后，应及时完成竣工财务决算，做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作。

（5）后续管理。巩固老旧小区改造成果，由街道、社区及小区业主委员会按照长效管理方案，落实管理和服务，做到“改造一个、管好一个”。

三、实施机制

（一）城镇老旧小区改造工作统筹协调机制。

1.建立健全政府统筹、部门协作工作机制。成立由区长为组长，分管副区长为副组长，区住建、发改、财政、自然资源、公安、民政、行政审批、生态环境、信访、各街道社区、管线专营企业等多部门组成的老旧小区改造工作领导组，明确各部门主要工作职责和工作范围，相互配合、协同推进老旧小区改造工作。

2.科学划分有关部门单位职责。科学划分相关部门及街道的职责，明确责任清单，实现职责明确、部门负责、协同联动。老旧小区领导小组分工如下：

（1）领导组办公室：负责老旧小区改造日常工作，负责组织协调、政策拟定、计划编制、督促推进、通报考核等工作。

（2）区住建局：负责老旧小区改造的指导、组织和协调，会同区发改、财政部门提出老旧小区改造计划；具体组织实施老旧小区改造项目。

（3）区发改局：负责组织老旧小区改造项目的立项、初步设计审批等工作；负责中央专项补助资金、地方政府专项债券等申报工作。

（4）区财政局：负责筹集区级配套资金；负责专项资金的拨付和监管等工作。

（5）区行政审批局：负责改造项目相关手续的审批办理等工作。

（6）区审计局：负责老旧小区改造项目审计和监督等工作。

（7）区自然资源局：负责出具规划用地意见、参与项目竣工验收等有关工作。

（8）市公安局分局：负责查处工程推进中的暴力抗法行为；指导小区视频监控布设和后续管理；负责指导施工期间交通组织等相关事宜。

（9）区民政局：负责指导老旧小区改造中社区用房、养老设施等选址、规划、建设工作。

（10）区信访局：负责协调处理老旧小区改造中涉及的群众来信、来访等事项。

（11）街道办事处：负责协调老旧小区改造违建拆除相关工作；负责组织、动员和开展老旧小区改造中群众工作；宣传发动居民积极参与改造工作；协调配合项目组织施工；指导、组织小区成立业主委员会或居民自治小组；协调处理老旧小区改造过程中的各类矛盾纠纷。

（12）管线专营单位：负责统筹做好老旧小区改造项目中涉及管线改造工作。

3.统筹相关部门政策及资源。统筹住建、公安、民政、体育等部门牵头负责的既有建筑节能改造、雨污分流、加装电梯、垃圾分类、智慧安防、室外活动场地以及抚幼、养老、健身设施等专项工程，与老旧小区改造项目统筹推进，做到规划、审批、设计、施工、交付五同步。

4建立专营单位协同推进的工作机制。电力、通信、供水、供气、供热等相关经营单位要结合老旧小区改造项目实施计划，合理安排各自项目建设计划，同步实施管线改建工程、做好施工衔接，避免各自为政、反复开挖。

（二）改造资金政府与居民合理共担机制。

1.完善资金分摊原则。结合拟改造项目具体情况和改造内容，合理确定改造资金共担机制，通过居民合理出资、政府给予支持、管线单位和原产权单位积极配合，实现多渠道筹措改造资金。原则上，基础类改造内容，坚持应改尽改，政府予以重点支持；完善类，坚持能改则改，政府适当给予支持；提升类，以市场化运作为主，政府重点在资源统筹使用等方面给予政策支持。

2.落实居民出资。建立居民对不同改造内容，按不同比例承担出资责任的规则；探索动员、引导居民按规定出资参与改造的有效工作方法；明确居民出资参与改造，可通过直接出资、使用住宅专项维修资金、个人提取公积金、捐资捐物、投工投劳等多种方式进行。

3.政府给予资金补助支持。一是多渠道安排财政奖补资金。二是统筹中央补助资金、地方各渠道财政性资金及有关部门涉及住宅小区的专项资金，用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率。

4.引导管线专营企业出资参与改造。政府通过明确相关设施设备产权关系，支持管线单位或国有专营企业对供水、供电、供暖、供气、通信等专业经营设施设备的改造提升。

5.探索以政府债券方式融资。一是探索通过调整优化地方政府一般债券支出结构，调剂部分资金用于城镇老旧小区改造。二是探索通过发行地方政府专项债券筹措改造资金，要合理编制预期收益与融资平衡方案、因地制宜拓展偿债资金来源。

（三）社会力量以市场化方式参与机制。

积极引入社会力量参与。采取政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引专业机构、社会资本参与养老、抚幼、助餐、家政、保洁、便民市场、便利店、文体等服务设施的改造建设和运营。在改造中，对建设停车库（场）、加装电梯等有现金流的改造项目，鼓励运用市场化方式吸引社会力量参与。

（四）存量资源整合利用机制。

1.加强规划设计引导。合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，实现片区服务设施、公共空间共建共享。

2.统筹存量资源用于完善服务设施。推进既有用地集约混合利用。在征得居民同意前提下，利用小区及周边空地、荒地、闲置地、待改造用地及绿地等，新建或改扩建停车场（库）、加装电梯等各类配套设施、服务设施、活动场所等。对各类公有房屋进行统筹使用。有效利用社区综合服务中心、社区居委会办公场所、社区卫生站以及住宅楼底层商业用房等小区公有住房，改造利用小区闲置锅炉房、底层杂物房，增设养老、托幼、家政、便利店等服务设施。

（五）小区长效管理机制。

1.建立多主体参与的小区管理联席会议机制。在城镇老旧小区改造中，同步建立小区党组织领导，居委会、业主委员会、物业管理公司等多主体参与的小区管理联席会议机制，协商确定小区管理模式、管理规约及居民议事规则，共同维护老旧小区改造成果。

2.建立健全老旧小区房屋专项维修资金机制。建立健全老旧小区房屋专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进改造后的小区实现自我管养。

四、组织保障

（一）加强组织领导。各相关部门、单位要落实主体责任，主要负责同志亲自抓，统一思想认识，加强组织领导，强化责任落实，共同推进改造工作。要明确改造任务，细化工作目标，建立健全各项工作机制，确保工作有序推进、取得实效。

（二）强化资金保障。按照集中财力办大事的原则，将老旧小区改造列入大事清单，积极争取中央专项补助资金和专项债券。优先保障老旧小区改造资金，研究制定吸引社会资本参与改造的支持政策。

（三）强化监督考核。建立健全老旧小区改造激励机制，将老旧小区改造工作落实情况纳入考核。强化资金绩效考核管理，加强资金审计监管和信息公开，畅通投诉举报渠道，主动接受社会监督。

5.老旧小区安全用电改造 篇五

主任、各位副主任，秘书长、各位委员：

近年来，市委、市政府坚决贯彻党中央、国务院和省委、省政府决策部署，坚持“以人民为中心、一切为了xx好”，高质量推进城镇老旧小区改造，工作进度、工作成效均位列全省第一方阵。2022年1月，xx市代表xx省在全国城镇老旧小区改造工作经验交流视频会上作交流发言。

一、老旧小区改造情况

2020—2025年，全市计划开工改造城镇老旧小区xxxx个，xxxx栋，惠及居民xxxxxx户。

2020—2021年，已开工改造老旧小区xxxx个、xxxx栋、xxxxx户，已完工老旧小区xxx个、xxxx栋、xxxxx户。

2022年，我市主动自我加压，在省定目标xxx个的基础上，新增xxx个老旧小区改造，计划开工改造xxx个、xxxx栋、xxxxx户。截至3月底，已开工改造老旧小区xxx个、xxx栋、xxxx户。

二、主要工作及成效

（一）坚持高位推动，凝聚改造合力。

成立以市政府主要领导任组长的工作推进领导小组，以市政府名义印发《xx市城镇老旧小区改造实施方案》。将城镇老旧小区改造列入市委、市政府xx件民生实事和政府工作报告xx件大事，市委、市政府主要领导多次深入县（区）调研，强力推进老旧小区改造。加强对上衔接，2020年老旧小区改造以来，全市共争取到城镇老旧小区改造资金约xx亿元。

（二）积极改革创新，破解痛点难点。

以国有企业为主承担改造任务，协调水、电、气、通信等专营单位，实行管网改造“多网合一”，与整体改造同步设计、同步施工、同步验收。在全省率先推行电力和通信设施改造经费分担模式，经费由地方和企业各承担xx％。动员燃气、供水企业给予住户经费下浮xx％的优惠，同步推进户内设施改造提升。

（三）探索精细管理，提升治理质效。

各地积极探索建立长效管理措施，xx县推行社区党组织、居委会、业主委员会、物业企业的“四位一体”管理模式。xx区按照“化零为整、组团连片”思路，将地域相邻、情况相似的小区连片打包给一家口碑好、信誉高的物业企业管理，实现从“社区托管”向“企业接管”转变。

三、存在的困难和问题

（一）改造资金来源单一。

目前，各县（区）老旧小区改造资金主要来源为中省补助，地方财力投入不足；改造的老旧小区，投入资金普遍没有转化为国有公司的资产，老旧小区改造债券包装乏力，导致改造基本为基础类改造，完善类、提升类改造较少、标准不高。

（二）工作统筹力度不足。

部分县（区）工作统筹力度不够，在统一规划、成片包装、联动改造等方面做得不好，导致特色、亮点不突出。

（三）长效机制未全面建立。

部分老旧小区改造后，没有引入物业企业、没有归集维修资金、没有组建业主委员会，长效机制未建立，后期管护不到位。

四、下一步工作措施

（一）提高政治站位，进一步压实各方责任。

各县（区）要切实履行老旧小区改造属地责任，主要负责同志亲自研究、亲自推动，确保老旧小区改造工作高质量推进。市住房城乡建设局加强政策指导和技术指导，市经济和信息化局、市通发办加强通信基础设施改造统筹协调。

（二）加强向上对接，进一步多方筹资改造。

高水平高质量包装老旧小区改造项目，重点争取保障性安居工程配套基础设施建设中央预算内资金。鼓励将资金转化为资产，将资产转化为资本，积极探索运用市场化手段吸引社会资本参与，形成“政府支持一点、企业投一点、居民出一点、补建设施收益一点”“四个一点”的资金共担方式。教体、民政、生态环境、文广旅等部门加大对老旧小区改造资金投入，完善相关配套设施。

（三）建立统筹机制，进一步推进整体改造。

加强横向统筹、连片规划，将老旧小区改造放在城市更新的大盘子中统筹推进；按照“化零为整、组团连片”的思路，将老旧小区划分为片区，推进相邻小区及周边地区统一规划、设计、改造、管理，使老旧小区改造由单个小区向连片街区纵深推进，打造老旧小区改造“升级版”。

6.老旧小区综合整治中的消防问题 篇六

自2012年起, 北京市启动了老旧小区综合整治计划。在示范性小区设计、施工、验收过程中, 暴露了一些问题, 其中最为突出的是既有建筑的消防问题。

因为此次综合整治最初宗旨是节能减排, 所以第一个改造内容就是节能改造, 根据《中央国家机关老旧小区综合整治技术导则》 (简称《技术导则》) , 改造内容依重要程度依次为:①节能改造;②对符合条件的建筑进行抗震加固改造;③建筑室外装修改造和室内公共空间装修改造 (即装修翻新) ;④室外管网综合改造;⑤室外环境综合整治;⑥消防改造。因经费有限, 故《技术导则》明文规定“综合整治要雪中送炭, 不要锦上添花”。

对消防改造这一条, 《技术导则》规定改造后要符合国家现行建筑设计防火规范;审查单位的意见是:改造只要涉及消防改造, 就要改造到位, 就要完全符合国家现行建筑设计防火规范, 并据此进行审查验收。

实际改造工程案例中, 消防改造遇到的矛盾主要有以下两条:第一, 由于建造年代不同, 设计依据的防火规范也不同;第二, 业主使用期间改造较多, 既成事实的布局与现行防火规范相矛盾。反映到现行防火规范中, 工程涉及的消防问题非常多, 诸如疏散距离超规范、防火分区超规范、需设置消防电梯而没有设置、需设置防烟楼梯间而没有按照要求设置等。但对这些既有建筑, 真正实施改造受既成条件限制, 消防很难完全符合现行防火规范, 而审查和验收单位又要按照现行防火规范进行审查和验收, 设计陷入两难境地, 有些业主和设计只能忍痛放弃消防改造这一项, 仅对已有消防设施损坏部分进行更新。

以下举几个典型案例说明高层住宅消防改造中的矛盾问题。

1 某单元式高层住宅消防改造

此建筑为14层3个单元住宅, 每单元8户, 各单元在8层及屋顶通过连廊互相连通, 定义为单元式住宅 (见图1) 。原设计消防电梯前室为无自然通风和加压送风, 不符合现行规范。设计提出3种改造方案:①消防前室增设加压送风井;②将前室通向走廊门取消, 将部分走廊包含在前室内, 走廊两侧通向前室增设乙级防火门, 使其变为自然通风前室;③暖通专业从外走廊外引入风管, 经走廊天花板底穿入消防前室加压送风。

以上3种方案无法实施的理由各自为:①前室面积仅有4.5m2, 刚好符合消防前室面积的最低限值, 无增加加压送风井的空间;②如果将前室扩大, 将走廊包括进来, 要实现本单元两个疏散楼梯双向疏散, 必须穿越消防电梯前室, 也不符合要求;③本建筑层高只有2.7m, 风管穿墙洞要躲避暗梁, 风管穿走廊无法保证走廊疏散净高。所以3套改造方案都有缺陷, 比较下来, 最终选择第二种改造方案。

另外, 此建筑住宅厨房仅有的窗户均开向外走廊, 从安全疏散的角度, 走廊侧墙应达到1h耐火极限, 设计考虑将厨房窗户改为乙级防火节能窗, 但不能做固定窗, 否则又违反了住宅设计规范。受施工及经费限制, 开启扇也无法做到消防联动, 此种改造对消防基本无帮助。

2 某塔式高层住宅消防改造

此建筑为一梯八户塔式住宅, 共18层, 原设计无消防电梯, 候梯厅通过走廊与住宅户门连通, 候梯厅深1.5m, 走廊外窗1.2m2。原设计暗防烟楼梯间应通过室外阳台进入, 后经改造此阳台已变为封闭阳台, 实际此封闭阳台已变为暗防烟楼梯间的前室 (见图2) 。

设计提出改造方案:将原两部普通客梯改为消防电梯, 走廊两端加乙级防火门与住宅户门隔开, 取消通向防烟楼梯间前室的防火门, 使其形成合用前室, 由于前室有不同方向的自然通风, 防烟楼梯间无需增设加压送风。由此带来的问题:一是住户与新合用前室之间的隔墙仅有60mm厚, 无法达到2h耐火要求, 为不拆改住户室内, 设计在此隔墙的走廊侧增设轻质防火隔墙板, 此设计减小了走廊疏散净宽度, 但仍能满足规范要求;二是住宅厨房仅有的窗开向合用前室, 设计在厨房外阳台上加轻质防火墙和乙级防火门, 使前室内除了疏散防火门外, 无其他门窗洞口。通过以上改造, 使本栋建筑符合了现有消防规范的要求。

3 某高层住宅单元组合防火问题

高层住宅单元间阴角处窗间净距小于4m, 根据现行防火规范, 应该为甲级防火窗。但根据通风要求, 此两扇窗均无法改造为甲级固定窗, 无法满足现行防火规范 (见图3) 。

从以上3个例子可以看出, 由于建设年代的不同, 当时的建筑设计依据的防火规范也不同, 在这些建筑建成使用期间, 我国建筑设计防火规范已经历了多次修订和改进, 既有建筑会有多处不符合现有防火规范的地方。例如, 2015年新的建筑设计防火规范即将实施, 现有的设计会不符合2015年新的防火规范, 是否都要按照2015年新规范重新改造重新验收, 现有建筑是否有条件改造为符合2015年新防火规范的要求是个值得思考的问题。

4 结语

7.老旧小区安全用电改造 篇七

刚刚发布，山东聊城47个老旧小区改造，有没有你家

1月18日山东省住房和城乡建设厅发布《山东省老旧住宅小区整治改造导则》征求意见的通知对老旧小区整治改造内容以及物业管理等方面进行了详细的规定老旧小区怎么改？小区物业如何管理？赶快来看看吧！关于征求对《山东省老旧住宅小区整治改造导则》意见的通知近一年来，全省各级按照《山东省老旧住宅小区整治改造导则（试行）》，克服困难，积极探索，不断创新，扎实做好老旧小区整治改造工作，切实改善了广大居民的生活环境。2月16日《导则（试行）》将试行结束，我们在充分征求17市老旧小区整治改造主管部门意见的基础上，起草了正式的《导则》，现面向社会广泛征求意见，请社会各界提出意见和建议。所提意见和建议，请于1月31日前传真至省住房和城乡建设厅。联系人：孙歆之，电话：0531-87087030（兼传真）。1月18日1、总则1.1为切实做好全省老旧住宅小区整治改造工作，提高改造质量和水平，改善群众居住生活环境，根据省住房城乡建设厅、省发展改革委、省财政厅等部门《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》（鲁建发〔〕5号）、《关于做好―全省老旧住宅小区整治改造规划编制工作的通知》（鲁建房字〔2015〕27号）和《关于认真做好全省老旧住宅小区专业经营设施设备改造升级及相关工作的通知》（鲁建发〔2016〕4号），结合我省实际，特制定《山东省老旧住宅小区整治改造导则》（以下简称《导则》）。1.2本《导则》所称老旧住宅小区，是指城镇和工矿区中1995年前建成投入使用、配套设施较差、群众整治改造意愿强烈的住宅小区（组团、楼院），小区须位于城镇建成区内国有土地上，住宅为多层以上楼房，且主体建筑基本完好（不含危旧房），未列入未来内棚户区改造、征收拆迁、重大项目建设等计划。1.3老旧住宅小区整治改造应遵循以下原则：1.3.1政府主导、业主参与、社会支持、企业介入的原则。各级政府是老旧住宅小区整治改造的组织实施主体，对整治改造工作负总责，按照市级统筹、区县组织、街办实施的工作机制，明确和落实各方责任。坚持以人民为中心，充分运用“共同缔造”理念，激发居民群众热情，调动小区相关联单位的积极性，共同参与老旧小区改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。广泛征求居民意见和需求，“改不改”“怎么改”由居民说了算。坚持居民、市场、政府多方共同出资原则，建立健全可持续资金筹措机制。按照“谁受益、谁出资”原则，探索居民出资部分通过住宅专项维修资金、公共受益等方式筹集，鼓励居民个人捐资、捐物，参与老旧小区改造。有原产权单位的老旧小区，原产权单位应帮助做好老旧小区维修管护工作，鼓励其以适当方式支持和参与老旧小区改造。管线单位要落实责任，通过直接投资、落实资产权益等方式参与老旧小区改造。研究因地制宜确定规划指标等支持引导政策，通过购买服务、新增设施有偿使用等方式，引入专业机构、社会资本参与老旧小区改造工作。政府资金主要通过以奖代补等方式予以支持，发挥“四两拨千斤”的作用。1.3.2统一规划、同步改造、保证质量、便民利民的原则。要按照统一规划设计、统一招标管理、统一质监监理、统一验收交付的方式，降低管理成本，科学组织实施。同步实施拆违治乱，同步实施专业经营设施设备改造升级，同步实施地下与地上设施改造，同步交付使用。积极采用新技术、新工艺、新材料、新设备，提高小区整体品质。解决居民关注的热点难点问题，切实改善居民生活环境质量。1.3.3因地制宜、阳光透明、完善机制、督导考核的原则。老旧住宅小区整治改造要实事求是、科学评估，尊重小区自然条件，突出自身特点。改造内容、规划设计、施工组织等内容都要公开公示，审计部门及时跟踪审计，实现全程阳光透明。着眼长远，建立长效管理机制，落实物业管理，巩固整治成果。建立督导、检查、考核机制，发挥典型示范带动作用，对整治工作组织实施不力的及时问责。2、整治改造内容2.1安防设施2.1.1提升小区出入口形象。根据小区实际，在不影响城市交通路网布局的前提下，可在小区主要出入口设置大门，增设小区门卫值班室，安装车辆道闸等出入管理系统，增加居民安全感。2.1.2完善小区监控系统。小区主要出入口、主要路段、节点均应设置监控探头，有条件的小区宜实行无死角监控。监控探头所在位置应视野开阔、无明显障碍物或眩光光源，保证成像清晰。2.1.3维修或安装楼宇单元防盗门。除已有单元防盗门且质量较好的可不予更换外，其它情况应予以安装或更换新门。新装单元防盗门外观简洁大方，安装牢固安全，开启方便顺畅。2.2环卫消防设施2.2.1取消楼体垃圾道，按标准配建垃圾收集点，设置密封式垃圾桶（箱）。环卫设施齐全，垃圾收集容器定点设置并完好、整洁。垃圾应日产日清，无垃圾死角。2.2.2清理乱搭乱建，清理楼宇间和楼道内乱堆杂物。应做到小区内无新增违章建筑，既有违章建筑得到依法处理，楼宇间和楼道内无乱堆杂物。2.2.3清理疏通消防通道，确保防火间距和疏散楼梯间有效疏散宽度要求。2.2.4按照居住小区消防规范要求，完善消防配套设施。2.3环境设施2.3.1对小区道路实施硬化、修复或重建，建立、完善小区车行、人行道路系统。有条件的小区可设置盲道。2.3.2整治完善院落绿化，适当增加居民活动空间，增补健身器材。应做到绿化整体布局合理，乔灌花草配置得当，视觉效果良好。2.3.3全面清理占用道路、绿地停车。合理设置机动车、非机动车停车位，最大限度满足居民停车需求。明确机动车辆停放区域，统一管理停车，停车标识规范，车辆停放有序。确定非机动车停车区域，非机动车应有序停放。2.3.4优化小区交通流线，规范行车秩序，畅通小区交通“微循环”。小区内设置车辆行驶标示牌和标线。2.3.5补齐小区楼牌、门牌，增设小区文化宣传栏。小区楼牌、门牌应准确清晰，便于查找。宣传栏应设置在小区主要出入口、集中活动场地等处，便于群众浏览。2.3.6完善小区照明系统，补齐路灯、楼道灯。从小区大门至任一单元入口及公共活动场地均应有路灯照明，所有住宅楼每层均应设置楼道灯。2.3.7全面整治、维修小区围墙。改造后的围墙应协调顺畅、安全稳固、功能完整、整洁美观。2.3.8整修楼宇外墙、楼宇公共部位内墙与顶棚。小区楼宇外立面整洁，饰面美观，体现小区特色。公共部位内墙与顶棚平整洁净，饰面颜色宜以浅色、亮色为主，侧墙宜做耐污墙裙。2.3.9维修楼宇单元入口台阶、坡道，使其结构稳固安全、外观整洁完整、尺度规范舒适、方便居民使用。条件具备的，应建设无障碍坡道。2.3.10修缮楼宇公共部位窗户。通过维修或更换，改造后的窗户应安装牢固无缺失，窗体完整无变形，开启灵活、关闭严密。窗框应与洞口边缘连接紧密、抹灰平整，不得堵塞窗底泄水孔。2.3.11整修公共楼梯踏步和扶手，确保楼梯踏步及扶手安全稳固、构件完备、外观整洁。2.3.12修缮雨水管、雨棚、散水等建筑构配件。通过维修或更换破损雨水管，整修破损雨棚、散水等，使其满足建筑功能要求。2.4基础设施2.4.1对雨水、污水管道以及化粪池进行全面的疏通清淤，接入城市雨污主管网。对破损及淤堵管段进行重点检查，更换或重建局部管道和检查井、井盖。新建或重建道路时，应分别建设雨水和污水管道系统，实现雨污分流。2.4.2按照“先地下、后地上”的原则，整治更新供水、供热、供气管道及供电、通信、有线电视等电气线路。架空的管线能埋地的，应进行埋地；不能埋地的管线应由相应的专业经营单位，进行梳理归整。2.4.3入户端口以外的通信、有线电视设施设备全部实现由专营单位规范管理，供电、供水、供气设施设备全部实现由专业经营单位“一户一表”管理到户，新配集中供热设施或进行供热改造的由供热单位按“一户一表”管理到户。对老化、破损、跑漏的管道及电气线路应予以更换。2.4.4入户端口以外的专业经营设施设备改造完成后，由各市、县（市、区）政府牵头，有关部门、专业经营单位、物业服务企业参与，与老旧小区其它改造工程同步进行验收。验收合格后，专业经营设施设备产权未移交的，由驻地街道办事处、业主委员会组织召开业主大会表决；未成立业主委员会的，由驻地街道办事处、社区居委会组织召开小区居民会议表决。表决通过后，将入户端口以外的专业经营设施设备产权无偿移交给专业经营单位，并由专业经营单位负责今后的维修、养护和更新等工作。2.5便民设施2.5.1室外合理集中配置体育健身设施，满足小区居民基本生活要求。通过绿化等隔离设施，避免健身锻炼对附近居民的影响。2.5.2整治室外便民商业摊点，规范商业牌匾。小区内商业摊点应规范经营，商业牌匾应与小区整体环境协调统一。2.5.3在小区主要部位和公共活动区域完善无障碍设施，方便残疾人、老年人等人群使用。2.5.4根据小区实际情况，可采用新建、改建或扩建的方式提供社区党建活动用房、社区管理服务用房和物业管理用房，满足基本的管理使用需求。3、物业管理3.1整治改造完成后，落实物业管理措施，巩固整治成果，防止先改后乱。实现物业管理全覆盖，全面推行社区党组织领导下的居委会、业主委员会、物业服务企业的“四位一体”社区管理模式。3.2本着“先易后难、统筹兼顾、重点突破、以点带面”的原则，市、县（市、区）要择优选定骨干物业企业，与街道办事处或社区居委会签订《物业管理合作协议书》。物业企业接管老旧小区后，采取“先期介入、先行接管、先行服务，分期分层次整治改造”的`办法，先配套安保、环卫设施，开展卫生保洁、秩序维护、门卫执勤等简易物业服务，再配合所在街道或社区进行整治改造。3.3各地根据实际，也可采取先整治改造、后物业接管的方式，也可由街道办事处或社区居委会暂时实行准物业管理（保安、保洁）。3.4对承担老旧小区服务任务的物业企业给予经营激励政策。3.4.1规模经营激励：以街道办事处或社区居委会为单位，将辖区内老旧小区的物业管理整体打包，确定1家骨干物业企业接管，使其通过规模化经营降低成本。3.4.2补偿经营激励：将物业管理区域内（不含市政道路和政府投资的公共设施）的广告发布权、便民服务亭设置和经营权、停车收费权、快件智能存储柜（物流自提设施）场地租赁收费权等，一并赋予相关物业企业，弥补其物业收费不足。3.4.3拓展经营激励：允许物业企业在法律法规范围内，围绕物业服务，自主开展家政、维修、安装、代买代卖、老人陪护、小饭桌等便民服务。3.4.4后续经营激励：对自愿接管老旧小区建筑面积5万平方米以上、签订物业服务合同3年期限以上的骨干物业企业，在今后参与物业项目投标时其评标总分自动上浮10%。4、组织实施4.1前期调查。由小区所在街道办事处牵头，有关部门参与，对需要整治改造的老旧住宅小区进行前期现场调查，充分征询改造小区居民意见建议，提出整治改造初步方案，包括整治改造范围、内容和时间安排等事项，并进行公示。4.2审核审批。各县（市、区）政府组织发展改革、财政、规划、住房城乡建设、房管、城管（市政）、环保部门对整治改造方案进行联合审查通过后，即可组织实施。4.3项目设计。确定设计单位，充分征询改造区域居民意见，进行老旧住宅小区整治改造项目施工图设计。对影响主体结构和抗震安全的改造设计须经施工图审查。4.4汇总上报。各市老旧住宅小区整治改造牵头单位汇总本市项目，报经市老旧住宅小区整治改造领导小组同意后，将市发展改革、财政、住房城乡建设（房管）盖章确认的项目清单报省发展改革委、省财政厅、省住房城乡建设厅。省级汇总统计后，以省发展改革委、省财政厅、省住房城乡建设厅等部门文件联合公布本年度的老旧住宅小区整治改造项目。4.5简化招标。鉴于老旧小区整治改造项目规模小、分布散、工程情况复杂多变，为缩短项目准备时间和建设周期，最大限度地降低对小区居民日常生活的影响，各市、县（市、区）可由牵头部门组织或会同相关专业经营单位，采取合理划分改造区域或项目捆绑、打包等方式，通过公开招标择优选定项目管理、设计、施工、监理单位和材料、设备供应商。也可根据实际采购需求，依法选择公开招标以外的其他采购方式，报相应主管部门审核后进行。4.6协调同步。专业经营单位依照整治改造方案进行专营设施改造升级方案设计和施工计划、资金计划编制，确保各项手续协同审批，各分部项目同步施工、同步完成改造。4.7项目监管。组织施工单位进场施工，并委托工程监理，落实安全监督、质量监督。4.8竣工验收。老旧住宅小区整治改造项目竣工后，由建设单位组织街道办事处、专业经营单位、物业服务企业、居委会等相关单位进行竣工验收。5、扶持政策5.1加大政府投入。―20，省、市、县（市、区）财政根据实际需求和财力可能，统筹安排一定资金，用于老旧小区的市政公用基础设施与公共服务设施配套、安全防控系统建设和建筑节能改造。5.2给予财政补助。2017―年，市、县（市、区）财政按照每月每平方米0.2-0.4元的标准，对接管老旧小区的骨干物业企业给予专项补助。各市、县（市、区）的补助标准，由当地政府据实核定。5.3科学合理定价。市、县（市、区）政府按照《山东省物业服务收费管理办法》，制定老旧小区物业收费标准。5.4对承担老旧小区服务任务的物业企业实行经营激励。5.5加大资金扶持。对于累计接管老旧小区建筑面积10万平方米以上的骨干物业企业，给予一定资金扶持。5.5.1将符合条件的骨干物业企业研发或承担的“互联网+”、物联网、数字物业等创新型项目，纳入山东省服务业创新发展引导基金项目库,鼓励参股基金加大支持力度。5.5.2鼓励各市将骨干物业企业接管的5万平方米以上的连片老旧小区物业服务项目,优先纳入省级城镇化投资引导基金推荐项目库。5.6开展法规宣传。广泛宣传国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》，推动物业服务企业全面履行条例规定的职责，引导业主积极履行条例规定的义务，依法按合同约定缴纳物业费。双方严格执行物业服务合同约定，依法维护合法权益，共同做好物业维修、养护、管理工作，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。5.7鼓励单位分担。供电、通信、广电、供水、排水、燃气、热力等单位，要积极支持和配合地方有关部门，将相关老旧小区电力、通信、有线电视、给排水、供气、供暖等线路和设施的改造、迁移，优先列入本单位、本系统工程计划，相应安排专项资金，按老旧小区整治改造工作进度同步完成改造或迁移任务。与老旧住宅小区的原产权单位沟通协调，根据有关规定，分担部分整治改造费用。5.8吸引社会资助。统筹养老、文教、体育等事业发展资金，积极支持老旧小区养老、托幼、公共活动场所等社会公益项目的建设运营；号召当地大中型企业资助，支持老旧小区设施改造、物业管理和社会公益项目。各市、各企业要尽快研究制定盘活老旧小区住宅专项维修资金的办法，按规定和程序使用专项维修资金，用于住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。5.9加强管理。社区居民委员会要按照鲁民〔〕83号文件要求，指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。未成立业主委员会的住宅小区，暂由社区居委会代行业主委员会职责。各级审计部门对使用财政性资金的老旧小区整治改造项目进行审计监督，提高改造资金使用绩效。6、附则6.1有条件的城市可根据居民意愿，结合小区实际，加大资金投入，增加改造内容，选择建筑节能、海绵城市、养老设施、教育设施、“平改坡”、充电桩、光纤到户、多表合一采集等事项进行改造。有条件的城市对具备建筑围护结构节能改造条件的老旧小区，可同步进行建筑围护结构节能改造，符合既有居住建筑节能改造相关标准规定。6.2 至建成投入使用、各类配套设施较差、居民群众整治改造意愿强烈的老旧住宅小区整治改造，可参照本《导则》的有关规定。6.3本《导则》自202月日起施行，有效期至2020年12月31日。聊城老旧住宅小区整治改造调整项目表序号县(市、区)名称县(市、区)项目个数小区（楼院）名称建筑面积（万平方米)户数（户）聊城市1东昌府区1自来水公司家属院0.23222八中家属院0.7603东昌府区3新华书店0.44044针织厂家属院0.44055糖酒站家属院（育新南街）0.76066毛纺厂家属院1.415577四海小区1.117788花园小区1.125699宜家小区0.6871010市政府家属院3.83681111山东省第二轻工机械厂家属院1.22131212聊大派出所家属院0.213龙山南区7.97131414工行家属院0.5501515地铁小区1.0801616市外贸粮油0.8581717区木材公司0.5401818百大三联家属院0.2561919燃料公司家属院0.6742020国家安全局家属院0.5392121建委建材公司家属院0.3362222聊城市设计院家属院0.2212323轴承厂家属院0.9962424恒昌小区2.01102525国棉厂家属院北苑1.12112626区外贸家属院0.6762727拖拉机厂家属院0.9682828财校家属院1.21102929石油库旧楼0.1183030四建家属院1.51503131物资贸易家属院0.4543232市科技局家属院0.6633333市纺织局家属院0.872343432局联通公司家属院0.3243535市交通局家属院0.5443636公路馨苑1――5号楼0.8883737区市场管理局家属院2.42033838青年林小区1.82203939市纤检所家属院0.3244040电影公司家属院0.3304141市卫生中专家属院0.8554242孟达小区3.05204343交通局家属院0.54044东昌府区44市政协家属院0.5444545市人大家属院0.6484646回收公司家属院0.5404747东昌宾馆家属院0.466小计46.85149

8.老旧小区安全用电改造 篇八

老旧小区对讲系统改造云对讲或成最佳选择

家里安装自动化控制系统，相信很多人都会说不，但随着科技的发展，这种不可能也随之而来被彻底颠覆。无论是新购置的商品房还是老旧小区改造，门禁对讲系统对大家以不再陌生。如今众多老小区的楼宇对讲设备由于产品老化、线路老化、厂家停产等原因，致使陈旧的楼宇对讲机成了摆设。甚至有的小区为进出方便，楼下大门常年不关，安防功能形同虚设，这不仅干扰业主日常生活，而且妨碍小区房产物业升值。

老旧小区的传统对讲机由于将线路埋在墙体内，且铺设混乱，导致维修难度大、工期长、维修费用高昂，动辄几十万。业主与物业都不愿承担这笔费用，也由此成为物业与业主的矛盾所在。

即使有小区物业愿意出钱维修，但这种暂时的整改，无法根治传统对讲带来的长久隐患。一旦对讲机损坏依旧再次面临同样的问题。如何改造老旧小区的传统楼宇对讲成为物业头疼的问题。

南京一批老小区改造引用了一套社区智能化改造方案，该案例为物业改造传统对讲扩宽了思路，广受业主与物业好评。这其中的核心便是云对讲。

云对讲以手机取代室内机，无需布线到户，改造周期短。每单元只需安装一个云对讲设备，改变传统对讲1000个用户安装1000个室内机的麻烦，降低了80%的建造成本!

云对讲一旦出现问题，只需检查单元门口机，省去了挨家挨户排查的麻烦，大大减少维修工作量。此外，若因网络问题出现故障，网络运营商会负责后期网络维护。云对讲省去了繁杂的售后，让物业更省心。

那么云对讲系统具体是如何运作的呢？

访客来访——访客呼叫时只需输入呼叫房门号，便可自动呼叫至用户手机。云对讲支持手机与访客音视频通话，确认身份后可直接通过手机为访客开门。在此期间，访客将被自动抓拍头像留底，大大提升了安防的有效性。

业主回家——业主回家时，只需拿出手机，进入应用，一键点击开锁，大门就可自动打开。这一技术符合现代年轻人生活习惯，用手机解决一切问题。如果手机没电也无需担忧，可以呼叫物业开锁。

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与此同时，使用过程中还可以有两种温馨的小场景：

一、父母晚饭后相伴出门散步，小孩回家没带钥匙，家长便可用云对讲手机远程开门，不必匆忙赶回家中，从此轻松出门、无需牵挂。

二、小孩在家中午休，父母在旁看护，这时突然有人到访，家中门铃大作，惊醒了午睡中的小孩，甚至再小一点的孩子会开始无休止的哭闹。而使用云对讲则是另一幅场景，云对讲会呼叫到家长手机，只需轻轻一键便可为访客开门，这种安静的操作流程不会打扰到正在休息的小孩。

这种现代智能化的对讲系统，使用户体验大大增强，有效解决了业主与物业的冲突矛盾。除了进出的门禁功能，云对讲系统还会对业主进出门数据进行统计分析。例如某户住着老人，若该户连续几天都没有进出门记录，系统会发出报警提示，物业或社区片警会及时上门询问，防止孤寡老人发生意外。同样，若该户每日进出异常频繁，且访客繁杂，系统也会给物业和片区民警发送提示。

更为重要的是，云对讲减少了物业的安保费用。通常，有外来人员进出小区，如快递、外卖等，需要依靠保安拦截询问身份，登记访问对象。而云对讲推出的围墙机依靠智能刷卡识别，全程无需人员干预，免去了人工登记的流程，节省物业安保费用，同时又大幅提高了安防级别。

云对讲的功能还不止于此。现今众多小区都推出了自己的物业APP，但由于下载率低，用户黏性差，导致客户端名存实亡。据小编了解，云对讲系统可植入物业APP，依托云对讲的监视、开锁功能使物业APP成为业主日常生活不可或缺的工具，大大增强了用户粘性。

该套老旧小区智能化改造方案，通过技术改造，升级社区对讲系统与安防系统，使成为鸡肋的楼宇对讲变成了社区的亮点，使物业利益得到大幅提升，也让小区在智能设备的保护下更加安全。

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9.老旧小区安全用电改造 篇九

对此，特提出以下建议：

一是加强宣传教育。政府应加大对群众关于消防安全知识及相关规章制度的科普教育，以经典案例讲明私拉电线以及占用楼道口停放电动车的危害、安全隐患以及可能面临的处罚，引导群众自觉遵守规章制度，如若发现身边存在此类违规行为，要及时向公安等有关部门举报；

二是加大惩罚力度。在2017年12月底，国家公安部就针对电动车充电等问题发布了《关于规范电动车停放充电加强火灾防范的通告》，要求规范电动车停放充电行为，严禁用户在建筑内的共用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域为电动车充电，对违反本通告的行为，构成违反消防管理行为的，公安机关将依法予以处罚。然而，部分地方公安机关对此类行为的处罚力度相对较轻，经常只是口头教育两句就算了，起不到震慑作用。因此，建议各地加大处罚力度，对于违反规定的在小区公示栏进行通报批评，并由公安机关处以罚款，以此达到震慑目的；

10.老旧小区调研报告 篇十

——以天桥湾小区为例探讨老旧小区管理与服务问题

前言

小区管理与服务贴近社区居民的生活实际，关系到广大人民群众的切身利益，物业管理水平的高低与服务的好坏对社区两个文明建设具有重要影响。因此，探讨如何协调物业公司和业主的关系，提高物业管理的服务质量，为社区居民创造良好的生活环境，对于建设和推动社区的和谐发展具有重要意义。

天桥湾社区位于通州区繁华地带，占地面积约0.32万平方公里，与区政府紧一路之隔，地理位臵优越，交通便利。小区建成于90年代，共计14栋住宅楼，常住人口855户、1932人，外地来京人员573人，辖区范围内有通州区体育局、游泳中心、武术学校、以及海尔通州旗舰店等几十家单位门店。多年来，天桥湾小区也像很多老旧小区一样，存在着物业管理不到位，小区的环境卫生、治安秩序、车辆管理、绿地美化等诸多问题存在着很大的管理难度，严重影响着社区居民生活质量和社区和谐，已成为居民群众反应强烈、各级领导关注的现实问题。

一、相关概念

（一）、老旧小区

《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》规定，老旧小区包括1990年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼），以及1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区。相关学者认为老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，社区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，老旧小区的外部设施已经跟不上时代。我国老旧小区的管理一直有三种典型的模式：一是由社区居委会进行管理；二是物业产权单位组建内部服务机构管理；另一种就是“多单位管理”，即一个小区有房管、园林、供电及水务等多单位管理。

（二）、社区服务

在社会学上社区服务就是指一个社区为满足其成员物质生活与精神生活需要而进行的社会性福利服务活动。按照社会学的概念，社区服务可以分为满足社区居民精神生活需要为目的的社区基本公共服务和以满足社区居民物质生活为目的的社区基本物业服务。

二、分析天桥湾小区作为老旧小区的管理服务现状及对策

（一）居民多元化结构，物业管理恶性循环。通过调查走访，天桥湾小区中的房屋结构复杂，包括回迁户、单位房、商品房、商用房、外地购房等。也正是此情况导致了老小区的居民结构相对复杂。居民的生活背景、知识结构、行为习惯，消费观念，自身素质参差不齐，不能充分认识物业管理的真正含义。一些居民只爱护自家卫生，忽视了自己应尽的义务，不关心小区的整洁建设。由于历史遗留问题，这些年小区物业又属于政府托管，按每平米0.3元收取物业费较低，管理人员有限，服务质量跟不上，造成了居民多数不缴费，物业收费难度大，便以降低服务标准来维持现状，服务管理状况越来越差，从而使小区物业管理步入恶性循环。所以导致小区出现了很多棘手的问题。

名词解释：物业管理恶性循环

物业管理服务水平不高——业主不满拒缴物业费——物业亏损减少服务项目——更多业主不缴费——矛盾激化——物业公司退出——陷入真空状态——新物业公司（或政府接管）进入——再次循环。这样的轮回被业界称之为“物业管理恶性循环”。

针对此情况，居委会做了冷静的分析，通过利用宣传栏、倡议书、座谈会等多种形式，努力向居民宣传物业管理方面法规政策和权利义务，引领广大居民正视老小区管理中存在的现实问题，树立正确的消费观念。并引导物业不断提高管理服务水平，强化物管工作人员的行为和素质，努力促进社区的和谐稳定。目前也借助网格化工作，加强入户，不断推动居民“花钱买服务”意识的深入，提高精细化服务水准，使物业管理逐步走向良性循环轨道。

（二）小区物业管理的突出问题及对策

社区物业管理应包括常规服务、专项服务和委托特约服务等方面的内容。一般社区能够提供的常规性服务是对业主提供的基本服务，主要包括：

（1）治安管理；（4）车辆道路管理等；（2）绿化管理；（3）环境卫生的管理

多年来，天桥湾小区正是由于缺乏正规的物业管理，又存在着诸多历史遗留问题，这些常规服务管理无序，小区的居住环境、和谐环境成为居民日益关注的焦点，影响了居民的归属感和幸福感。

1.治安管理问题

由于我社区紧邻西海子早市、西海子公园，人员出入流动性和流量极大。小区没有完全封闭，没有技防设施，单元门未安装门禁，2个出入口没有人员值守，夜间路灯照明也有过5年不亮的记录。小商贩自由出入，还经常发生自行车丢失、汽车被划、被砸、入室盗、上门推销等事情，社区不稳定因素较多。整体治安存在隐患。居民不满情绪越发显现。

2.车辆道路管理问题

严重影响天桥湾小区和谐的另一个问题是车辆管理。一是小区内两处简陋存车棚不能满足千余户居民的存车需求，很多居民将车放臵楼道等公共空间，或楼上楼下的搬动，也避免不了丢失，居民意见纷纷。二是由于生活条件不断提高，小区的机动车辆极具增多，但小区没有规划的停放场地，私家车乱停乱放、居民私装地锁、甚至占用消防通道等现象严重。又由于无人管理收费、不限车辆入内，外来车辆也不断入侵。这就不断地激化了人车矛盾。居民感到既混乱也不安全。社区居委会也多次协调物业商量安排值守人员，但由于资金问题未果。

为破解这些难题，保证辖区的安全稳定，我们没有坐以待毙，而是注重发挥社区层面的协调作用，积极牵头组织物业，居民代表，相关部门召开联席会、座谈会，本着“小事自己解决，大事协调解决”的工作原则，积极开展志愿服务，发动了一批有能力、有公益心、有责任心的居民党员成立巡逻队、义务看家护院，担任信息员参与巡逻摸排隐患矛盾。并主动想办法，积极协调单位，挨户做工作收取路灯费，解决了小区路灯照明问

题。又积极联系派出所在小区6个明显部位安装电子监控设备，解决了最基本最急需的安全问题，治安状况大大改善。今年又协调办事处出资设计更新了小区东大门，控制了一小部分穿行车辆及人员，有限的减少了噪音和安全隐患。在赢得居民们认可和满意的同时，居民们思想也大大转变，也提出应该聘用安保人员，规范车辆管理，保证小区居民的安全，建立长效管理，提升服务水平。

3.环境维护问题

长期以来，由于历史遗留问题，物业管理缺失，小区基础设施年久失修，小区支干道路、宅前道路、路面、台阶出现不同程度的破损且日趋恶化。房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重，下水道经常堵塞；没有专业保洁服务，小区道路楼道无人打扫，尤其是雨雪天气路上积水积雪无人清理，严重影响居民出行。绿地私侵乱栽乱种，随意倾倒堆放装修垃圾，环境卫生的脏乱差，影响着居民的日常生活质量，使居民的归属感很低。

近两年，通过社区自身的努力，鼓励居民开展自我管理，自我维护，积极做好宣传，大力发动党员、居民、服务队伍开展义务劳动，参与治理和维护，大力开展楼门文化建设，改善楼道面貌，增进邻里亲情。还得到了街道办事处的支持，为我们聘用了4名清扫员，小区主干道路、绿地等卫生得以维护，但是很多小区楼门内卫生依然处于无人管理。楼门内小广告随处可见，堆物堆料的陋习依然存在。小区亟待解决的是如何进一步加大提高居民自身素质，从自身做起积极维护小区整体环境，为小区做贡献。

4.违法建设问题

由于小区长期缺少物业监管，小区内部普遍存在私搭乱建，违规建设现象特别严重。常见的有占用绿地外扩阳台、占用绿地搭建车棚，外接窗台和私改楼顶天台等。接到居民反映，居委会也曾多次入户劝阻，并告知物业和城管进行处理，但也是因政策法规不完善，职能部门之间职责不清，缺乏联动机制，造成执法难。居委会又没有权利，不能和居民对立，根本无法制止，违建亟待整治。

5、老旧小区的一般历史遗留问题较多，天桥湾就存在比如：原开发商

缺资建设标准不高，房屋工程建设资料、图纸残缺无法查找，给后续一些工程施工造成了一定影响；70%的房屋存在漏雨、渗水等本体老化问题日益突出；小区内需建设室外休闲场所等大问题。客观的看，居民自治虽然把居民组织起来，但毕竟还停留在小打小闹阶段，解决了一些日常问题。但最主要的基础设施建设，重大维修及整治，还必须靠由政府主导投入。还应充分利用人大代表与居民、党员面对面座谈机制，及时反映小区存在的自身无法解决的问题，通过政府的渠道更好地促进社区历史遗留问题的解决。天桥湾就通过人大代表反映解决了路面修复，更新路灯等问题，房屋漏雨问题也已经提上了日程。

三、探究老旧小区物业管理与服务问题的建议

（一）建设为先，提升小区环境品质。为小区开展准物业管理打下扎实的物质基础，就要先对小区的基础设施进行不同程度的改造，依托《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》，只有通过政府出资，对小区老化管道、破损道路和区域进行改造修缮，美化绿地，建立室外娱乐场所，增加消防、监控等公共设施，通过综合整治，改善和解决一批现实问题，进一步完善制度，才能切实改变小区的环境面貌，为居民创造舒适和谐的生活环境。可以先把事情做起来，居民对管理和服务认可后，明确业主在物业管理中的权力和义务，推动“谁受益谁出资”的意识，再由居民协商决定物业管理事宜。

（二）成立街道级的物业督导中心，切实加大对小区物业管理工作的指导力度，协调处理好各方关系。

（三）尝试非赢利性的“准物业”自治管理模式。借鉴其它社区对老旧小区进行集中管理的成功经验，政府先期投入一定资金，居民分摊定期缴纳一笔费用，用于聘请保洁、绿化、安保等人员对小区进行维护和日常管理，探究居民互助加外包式半专业化物业管理。居民家有些小问题，能解决的提供免费服务，或发动有能力的居民自助服务；一些需要专业服务部分则外包给专业服务商，拟订服务协议，根据需求提供菜单式物业管理有偿服务，使工作不断延伸。比如选聘停车管理公司担任小区停车管理和治安防范职能，施划停车位，向居民核发停车证。选聘绿化队伍定期美化浇

灌绿地，修枝剪叶；聘用保安加强小区的治安维护和防范；聘用懂技术的电工维修工能及时处理解决居民急需问题。做到低标准收费，高标准管理，逐步得到居民共识，过渡到标准化物业管理。争取达到老旧小区居住环境的改善，实现有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理“七个有” 基本目标。最终目的是满足居民的需求。

（七）利用社区公益事业专项补助资金，解决社区公共服务难题

根据《北京市社区公益事业专项补助资金管理办法》（京财预„2007‟3226号）和《关于2011年全面推进社区规范化建设工作的实施意见》（通社领办发„2011‟6号）文件，社区公益事业专项补助资金使用范围：主要用于社区文化体育、社区教育、社区卫生、社区美化绿化和综合整治、社区治安、社区精神文明建设、社区法律宣传与服务、社区公共服务设施建设等公益事业。社区基本公共服务方面存在的问题，可以通过申请专项补助资金，来统筹解决，积极开展社区、物业，居民间的共驻共建活动，通过开展丰富多彩的社区文化活动，增进社区、物业同广大居民的交流与沟通，让社区居民享受更好的公共服务。

11.老旧小区管理与治理调研报告 篇十一

——以天桥湾小区为例

第八组人员：米 妍 卢银萍 陈海涛 代丽艳 王晓丹 执 笔 人：米 妍 陈海涛 PPT 制 作：陈海涛

前 言

小区管理与服务贴近社区居民的生活实际，关系到广大人民群众的切身利益，物业管理水平的高低与服务的好坏对社区两个文明建设具有重要影响。因此，探讨如何协调物业公司和业主的关系，提高物业管理的服务质量，为社区居民创造良好的生活环境，对于建设和推动社区的和谐发展具有重要意义。

基本情况

天桥湾社区位于通州区繁华地带，占地面积约0.32万平方公里，与区政府紧一路之隔，地理位臵优越，交通便利。小区建成于90年代，共计14栋住宅楼，常住人口855户、2330人，外地来京人员573人，辖区范围内有通州区体育局、游泳中心、武术学校、西海子早市、以及海尔通州旗舰店等几十家单位门店。多年来，天桥湾小区也像很多老旧小区一样，存在着物业管理不到位，小区的环境卫生、治安秩序、车辆管理、绿地美化等诸多问题存在着很大的管理难度，严重影响着社区居民生活质量和社区和谐，已成为居民群众反应强烈、各级领导关注的现实问题。

一、相关概念

（一）、老旧小区

《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》规定，老旧小区包括1990年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没 有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼），以及1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区。相关学者认为老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，社区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，老旧小区的外部设施已经跟不上时代。我国老旧小区的管理一直有三种典型的模式：一是由社区居委会进行管理；二是物业产权单位组建内部服务机构管理；另一种就是“多单位管理”，即一个小区有房管、园林、供电及水务等多单位管理。

（二）、社区服务

在社会学上社区服务就是指一个社区为满足其成员物质生活与精神生活需要而进行的社会性福利服务活动。按照社会学的概念，社区服务可以分为满足社区居民精神生活需要为目的的社区基本公共服务和以满足社区居民物质生活为目的的社区基本物业服务。

二、分析天桥湾小区作为老旧小区的管理服务现状及对策

（一）居民多元化结构，物业管理恶性循环。通过调查走访，天桥湾小区中的房屋结构复杂，包括回迁户、单位房、商品房、商用房、外地购房等。也正是此情况导致了老小区的居民结构相对复杂。居民的生活背景、知识结构、行为习惯，消费观念，自身素质参差不齐，不能充分认识物业管理的真正含义。一些居民只爱护自家卫生，忽视了自己应尽的义务，不关心小区的整洁建设。由于历史遗留问题，这些年小区物业又属于政府托管，按每平米0.3元收取物业费较低，管理人员有限，服务质量跟不上，造成了居民多数不缴费，物业收费难度大，便以降低服务标准来维持现状，服务管理状况越来越差，从而使小区物业管理步入恶性循环。所以导致小区出现了很多棘手的问题。

名词解释： 物业管理恶性循环

物业管理服务水平不高——业主不满拒缴物业费——物业亏损减少服务项目——更多业主不缴费——矛盾激化——物业公司退出——陷入真空状态——新物业公司（或政府接管）进入——再次循环。这样的轮回被业界称之为“物业管理恶性循环”。

针对此情况，居委会做了冷静的分析，通过利用宣传栏、倡议书、座 谈会等多种形式，努力向居民宣传物业管理方面法规政策和权利义务，引领广大居民正视老小区管理中存在的现实问题，树立正确的消费观念。并引导物业不断提高管理服务水平，强化物管工作人员的行为和素质，努力促进社区的和谐稳定。目前也借助网格化工作，加强入户，不断推动居民“花钱买服务”意识的深入，提高精细化服务水准，使物业管理逐步走向良性循环轨道。

（二）小区物业管理的突出问题及对策

社区物业管理应包括常规服务、专项服务和委托特约服务等方面的内容。一般社区能够提供的常规性服务是对业主提供的基本服务，主要包括：（1）治安管理；（4）车辆道路管理等；（2）绿化管理；（3）环境卫生的管理

多年来，天桥湾小区正是由于缺乏正规的物业管理，又存在着诸多历史遗留问题，这些常规服务管理无序，小区的居住环境、和谐环境成为居民日益关注的焦点，影响了居民的归属感和幸福感。

1.治安管理问题

由于我社区紧邻西海子早市、西海子公园，人员出入流动性和流量极大。小区没有完全封闭，没有技防设施，单元门未安装门禁，2个出入口没有人员值守，夜间路灯照明也有过5年不亮的记录。小商贩自由出入，还经常发生自行车丢失、汽车被划、被砸、入室盗、上门推销等事情，社区不稳定因素较多。整体治安存在隐患。居民不满情绪越发显现。

2.车辆道路管理问题

严重影响天桥湾小区和谐的另一个问题是车辆管理。一是小区内两处简陋存车棚不能满足千余户居民的存车需求，很多居民将车放臵楼道等公共空间，或楼上楼下的搬动，也避免不了丢失，居民意见纷纷。二是由于生活条件不断提高，小区的机动车辆极具增多，但小区没有规划的停放场地，私家车乱停乱放、居民私装地锁、甚至占用消防通道等现象严重。又由于无人管理收费、不限车辆入内，外来车辆也不断入侵。这就不断地激化了人车矛盾。居民感到既混乱也不安全。社区居委会也多次协调物业商 量安排值守人员，但由于资金问题未果。

为破解这些难题，保证辖区的安全稳定，我们没有坐以待毙，而是注重发挥社区层面的协调作用，积极牵头组织物业，居民代表，相关部门召开联席会、座谈会，本着“小事自己解决，大事协调解决”的工作原则，积极开展志愿服务，发动了一批有能力、有公益心、有责任心的居民党员成立巡逻队、义务看家护院，担任信息员参与巡逻摸排隐患矛盾。并主动想办法，积极协调单位，挨户做工作收取路灯费，解决了小区路灯照明问题。又积极联系派出所在小区6个明显部位安装电子监控设备，解决了最基本最急需的安全问题，治安状况大大改善。今年又协调办事处出资设计更新了小区东大门，控制了一小部分穿行车辆及人员，有限的减少了噪音和安全隐患。在赢得居民们认可和满意的同时，居民们思想也大大转变，也提出应该聘用安保人员，规范车辆管理，保证小区居民的安全，建立长效管理，提升服务水平。

3.环境维护问题

长期以来，由于历史遗留问题，物业管理缺失，小区基础设施年久失修，小区支干道路、宅前道路、路面、台阶出现不同程度的破损且日趋恶化。房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重，下水道经常堵塞；没有专业保洁服务，小区道路楼道无人打扫，尤其是雨雪天气路上积水积雪无人清理，严重影响居民出行。绿地私侵乱栽乱种，随意倾倒堆放装修垃圾，环境卫生的脏乱差，影响着居民的日常生活质量，使居民的归属感很低。

近两年，通过社区自身的努力，鼓励居民开展自我管理，自我维护，积极做好宣传，大力发动党员、居民、服务队伍开展义务劳动，参与治理和维护，大力开展楼门文化建设，改善楼道面貌，增进邻里亲情。还得到了街道办事处的支持，为我们聘用了2名清扫员，小区主干道路、绿地等卫生得以维护，但是很多小区楼门内卫生依然处于无人管理。楼门内小广告随处可见，堆物堆料的陋习依然存在。小区亟待解决的是如何进一步加大提高居民自身素质，从自身做起积极维护小区整体环境，为小区做贡献。4.违法建设问题

由于小区长期缺少物业监管，小区内部普遍存在私搭乱建，违规建设现象特别严重。常见的有占用绿地外扩阳台、占用绿地搭建车棚，外接窗台和私改楼顶天台等。接到居民反映，居委会也曾多次入户劝阻，并告知物业和城管进行处理，但也是因政策法规不完善，职能部门之间职责不清，缺乏联动机制，造成执法难。居委会又没有权利，不能和居民对立，根本无法制止，违建亟待整治。

5、老旧小区的一般历史遗留问题较多，天桥湾就存在比如：原开发商缺资建设标准不高，房屋工程建设资料、图纸残缺无法查找，给后续一些工程施工造成了一定影响；70%的房屋存在漏雨、渗水等本体老化问题日益突出；小区内需建设室外休闲场所等大问题。客观的看，居民自治虽然把居民组织起来，但毕竟还停留在小打小闹阶段，解决了一些日常问题。但最主要的基础设施建设，重大维修及整治，还必须靠由政府主导投入。还应充分利用人大代表与居民、党员面对面座谈机制，及时反映小区存在的自身无法解决的问题，通过政府的渠道更好地促进社区历史遗留问题的解决。天桥湾就通过人大代表反映解决了路面修复，更新路灯等问题，房屋漏雨问题也已经提上了日程。

三、探究老旧小区物业管理与服务问题的建议

（一）建设为先，提升小区环境品质。为小区开展准物业管理打下扎实的物质基础，就要先对小区的基础设施进行不同程度的改造，依托《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》，只有通过政府出资，对小区老化管道、破损道路和区域进行改造修缮，美化绿地，建立室外娱乐场所，增加消防、监控等公共设施，通过综合整治，改善和解决一批现实问题，进一步完善制度，才能切实改变小区的环境面貌，为居民创造舒适和谐的生活环境。可以先把事情做起来，居民对管理和服务认可后，明确业主在物业管理中的权力和义务，推动“谁受益谁出资”的意识，再由居民协商决定物业管理事宜。

（二）成立街道级的物业督导中心，切实加大对小区物业管理工作的指导力度，协调处理好各方关系。街道物业督导中心主要职能

1、物业危机应对

本辖区居住小区发生物业服务停止或者其他重大、紧急物业管理事件需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项时，启动物业危机应对机制，对不能维持正常物业管理秩序的，由街道办事处及时向区政府汇报，请示对小区物业危机启动办事处、住建委、公安局三方协作接管机制。

2、指导业主成立业主大会和选举业主委员会

对居住小区占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向督导中心书面申请成立业主大会的，由督导中心负责进行成立业主大会的全程监督与协助。

3.组织召开物业管理联席会议

督导中心可以组织召开物业管理联席会议。由区房屋行政主管部门、司法行政主管部门、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业等各方代表参加，共同协商解决物业管理活动中遇到的问题。4.建立与公安、城管、消防、工商、住建等部门的沟通协调机制，梳理与小区物业相关的职责分工。在街道层面建立起物业监督巡查机制，对物业管理中存在的各项问题及时解决。其中重点做好以下方面的工作：

①对小区内停车管理不到位的情况，及时检查取证，将信息反馈给消防部门，负责协调对违法行为的查处整治监督；

②协调处理小区内治安环境恶化问题，对小区的治安问题汇总，定期进行治安环境检查，对存在的问题及时联系公安部门进行整治；

③建立小区违法建设巡查机制，定期对小区内是否存在违法建设行为进行检查，对发现的问题及时制止查处，并向督导中心及时上报违法建设报告书，对需要由城管部门查处的及时联系城管部门进行联合执法；

④对物业内的经营项目进行定期巡检，建立起小区经营台账，对存在的无照经营、违法出租等情况，制作违法经营报告书及时反馈给工商、住建部门进行查处，彻底根除小区存在的综治隐患。

（三）尝试非赢利性的“准物业”自治管理模式。借鉴其它社区对老旧 小区进行集中管理的成功经验，政府先期投入一定资金，居民分摊定期缴纳一笔费用，用于聘请保洁、绿化、安保等人员对小区进行维护和日常管理，探究居民互助加外包式半专业化物业管理。居民家有些小问题，能解决的提供免费服务，或发动有能力的居民自助服务；根据《北京市物业管理办法》第二十一条 物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。一些需要专业服务部分则外包给专业服务商，拟订服务协议，根据需求提供菜单式物业管理有偿服务，使工作不断延伸。比如选聘停车管理公司担任小区停车管理和治安防范职能，施划停车位，向居民核发停车证。选聘绿化队伍定期美化浇灌绿地，修枝剪叶；聘用保安加强小区的治安维护和防范；聘用懂技术的电工维修工能及时处理解决居民急需问题。做到低标准收费，高标准管理，逐步得到居民共识，过渡到标准化物业管理。争取达到老旧小区居住环境的改善，实现有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理“七个有” 基本目标。最终目的是满足居民的需求。

（四）利用社区公益事业专项补助资金，解决社区公共服务难题 根据《北京市社区公益事业专项补助资金管理办法》和《关于2011年全面推进社区规范化建设工作的实施意见》文件，社区公益事业专项补助资金使用范围主要用于公益事业。社区基本公共服务方面存在的问题，可以通过申请专项补助资金，来统筹解决，积极开展社区、物业，居民间的共驻共建活动，通过开展丰富多彩的社区文化活动，增进社区、物业同广大居民的交流与沟通，让社区居民享受更好的公共服务。

（五）积极在实践中摸索网格化管理与服务工作，通过调查问卷摸清老旧小区居民对物管的需求，引导居民按自身的承受能力选择符合实际的物业服务项目和方式。分层次确定公益服务内容，积极搭建服务平台，增进居民之间的互助，促进社区各项事业发展。

一个城市发展水平，一个城市的文明程度，归根到底都要通过作为城 市主体的人的形象来体现，最终都具体到社区建设上。天桥湾小区是典型的老旧小区，我们力图通过街道办事处、居委会和小区居民的共同努力全面提升小区管理和服务水平！进一步把服务社区居民、为居民排忧解难、创建人民满意社区作为我们工作的重点，用实际行动拓展精品社区的内涵。

第八调研小组 年6月21日