房地产项目可行性研究报告怎么写

2024-10-22

房地产项目可行性研究报告怎么写（精选5篇）

1.房地产项目可行性研究报告怎么写篇一

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【可行性研究报告写作用途】

1、用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告

2、用于国家发展和改革委立项的可行性研究报告

3、用于银行贷款的可行性研究报告

4、用于境外投资项目核准的可行性研究报告

5、用于企业上市的募投项目可行性研究报告

6、用于申请政府资金(发改委资金、科技部资金、农业部资金)的可行性研究报告

2.房地产项目可行性研究报告怎么写篇二

关键词：滨海新区,房地产,建设

1 绪论

1.1 宏观环境分析

在我国成功实现市场经济转轨后, 房地产业作为国民经济的新兴产业给我国GDP的增长注入了巨大的活力, 同时也满足了由于长期压抑而释放出来的强烈的市场需求, 而且近年来高速发展的国民经济、不断提高的居民收入水平以及居民对改善居住条件的巨大需求潜力, 成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量。

1.2 区域环境分析

1.2.1 大连市房地产市场分析

1.2.1.1 大连市城市总体规划

1.2.1.1.1 “V”字形发展新格局

“V”字形发展:主要指未来大连城市的发展沿东部的长大铁路、沈大高速公路和西部的大丹高速公路两条发展轴线呈“V”字形展开。大连市未来将打造以一个中心 (大连城市) 、二条轴线 (长大铁路、沈大高速公路和大丹高速公路) 、三个节点 (瓦房店、普兰店、庄河) 为基本构架, 形成中心城市、次中心城市、重点镇和建制镇四级呈“V”形放射状组合布局的城镇体系网络。

1.2.1.1.2 “一湾两岸”

严格实施滨海岸线规划, 推进城市向海滨发展, 让城市靠近岸线, 逐步打造“一湾两岸”。

一湾两岸:“一湾”是指大连市域内黄、渤海沿岸所有海湾的统称, “两岸”是指黄海和渤海沿岸。“一湾两岸”要求在城市规划中要注重对相应岸线和海湾的保护。

1.3 建设项目的概况

1.3.1 建设单位的基本情况

远洋地产创立于1993年, 公司业务范围涉及中高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓开发、房地产销售及相关业务、物业管理、酒店及会所经营等。公司拥有多区域、多元化的开发项目及投资物业组合, 凭借优质物业项目及服务, 已稳固地树立了“远洋地产”品牌的知名度。目前, 远洋地产在北京、天津、沈阳、大连、杭州、中山等地共有31个处于不同开发阶段的项目, 公司持有总土地储备约为1018万m2, 其中75%位于深具潜力的环渤海地区。

1.3.2 项目概况

1.3.2.1 项目背景

世界著名城市大多位于江河湖海之滨, 尤其是作为最适宜人居住的环境, 滨水地区更是具有得天独厚的优势, 滨水区的建设与开发一直是世界各国城市发展的重点。

大连开发区经过20多年的建设和发展, 已经形成以产业为核心, 同时牵动以服务业、房地产业等为代表的第三产业的发展局面, 目前需要在功能和品质上有一个全新飞跃, 在城市空间与形象上有一个崭新的面貌。

滨海新区地处大连开发区东南端, 规划建设住宅并配套建设海滨公园、市政道路等, 充分利用这一距离开发区城市中心最近的生活岸线, 展现良好的生态环境和景观特色, 为市民创造一种“全新的海滨生活”。

1.3.2.2 项目概述

滨海新区地块位于海滨路与金马路南延交汇处, 由远洋地产、乾豪集团联合打造, 占地面积112万m2, 总建筑面积180万m2。综合容积率仅1.37, 绿化率高达60%, 是畅享700多万m2的原生态山林和4.9公里海岸线, 集别墅、住宅和商业为一体的低密度复合型社区。滨海新区地块拥有14万m2商业配套, 内含12000m2大型品牌超市, 13000m2国际康体中心, 4000m2电影院, 4500m2多层次圈层俱乐部和五星级酒店, 更有从幼儿园到中学的滨海教育体系。具有超前规划意识的滨海新区地块, 在大连首次引入六大节能环保系统倡导生态节能概念, 智能化安保系统遍及任意角落, 顶级奢华的建材将每一处细节点缀的生辉耀眼。

1.4 项目建设的必要性

在国家宏观调控下, 大连市市场经济成功转轨, 住房制度顺利改革, 城市化进程不断加快, 使房地产市场释放出巨大的需求。

城市化是一个国家或地区经济发展水平的一个重要指标, 近年来我国城市化进程不断加快, 大连市城市人口增长速度和人口结构变化都比较快。随着住宅市场化的日益推进和城市人口的迅速增加, 个人购买商品房的比重逐渐增长。滨海新区地块项目是集住宅、商务公寓和商场为一体的综合性楼盘, 在本项目开发建设的用地周围已经建成了许多中高档住宅小区, 如“华润海中国”、“热岛黄金海岸”、“东方优山美地”、“新希望家园”等, 由于本项目与已建项目产生替代效应的部分将扩大本地区住宅物业的整体规模, 从而提高对大连市购房者的吸引力, 而与已建项目产生互补效应的部分将进一步增加该地区居住环境的成熟度。

2 市场分析

2.1 项目的建设条件分析

2.1.1 项目建设条件

项目建设条件包括项目建设自然条件、项目建设用地条件以及项目建设的市政配套条件。

2.1.1.1 项目建设自然条件

本区处于北半球中纬度地带, 的气候特点是:四季分明、气候温和、空气湿润、降水集中、季风明显、风力较大。

2.1.1.2 项目建设用地条件

用地位于大连市开发区滨海路和金马路的交界处, 占地面积为120万m2。项目已取得建设用地许可证, 具备用地条件。

2.1.1.3 建设用地位置

本项目是大连开发区红星滨海社区重要组成部分, 项目选址于大连开发区东南端, 大孤山半岛西岸。

2.1.1.4 建设用地地形地势

规划区内地势起伏不平, 大致呈东高西低、中部和南部高、北部低, 海拔高度在-0.5-1.25m之间, 绝大部分用地在等高线60m以下。

2.1.1.5 建设用地现状

项目所在区域规划总用地233万m2, 其中本项目开发建设面积约112万m2。

区域为明显的山地丘陵地形, 工程占地包括住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地、耕地、草地、园地、水域、填海区域等。

2.1.1.6 市政配套条件

开发区市政基础设施与道路同步建设, 具体内容包括给水、雨水、污水、电力、电信、热力、天然气集中管线, 项目开发需要的市政接驳点可从邻近已建成的道路接驳。市政设施能够满足项目开发的要求。

2.2 项目的建设内容分析

项目开发依山就势, 保留区域内的两个山体不进行开发建设, 作为山体公园。

本项目开发建设区域总用地面积1, 122, 367m2, 规划以居住为主, 并配套建设商业、教育等辅助设施, 规划总建筑面积1, 808, 698m2, 计入容积率的建筑面积为1, 541, 638m2。

2.3 项目选址与规划布局合理性分析

2.3.1 项目选址合理性分析

首先与城市规划一致性分析, 其次与周边环境相适宜性。

2.3.2 规划布局合理性分析

本项目规划的公建尚未确定具体使用功能, 引进项目必须严格执行《大连市城市饮食娱乐服务企业污染防治管理办法》 (大连市人民政府令第85号) 中的相关规定, 禁止开办歌舞厅、游戏厅、机动车维修业、废旧物资回收、加工业服务项目, 其中多层建筑禁止开办饮食业、洗浴场所。

建议建设单位将住宅与公建尽可能分离, 设置独立公建, 避免住宅楼内发生公建项目扰民纠纷。

3 项目的实施进度安排

3.1 项目进度安排的依据

首先:合理安排施工顺序, 确保工程质量

其次:采用流水作业法, 提高施工效率

3.2 项目实施进度计划

本项目的开发周期为8年, 共分四期建设, 其中一期建设城市别馆, 第二年年中施工完毕, 第二年年中开始销售;第二期建设原墅, 第三年完毕, 第四年开始销售, ;第三期建设艺墅, 第五年年中施工完毕, 第五年年中开始销售;第四期建设联排别墅, 第七年施工完毕, 第七年开始销售。整个销售活动在第八年完成。

4 项目的市场营销方案

4.1 项目的形象定位

4.1.1 形象定位:

根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段, 把物业项目定位为:凸显人生的至高境界, 完美人生超凡享受的高档住宅。

4.1.2 主体广告语:辉煌人生, 超凡享受

4.2 项目销售卖点

首先为建滨海新区地块广场和寓意喷泉。其次物业管理方面提供特色家政服务。

5 项目的投资估算与资金筹措

5.1 项目的投资估算

5.1.1 销售收入预测

项目收入主要来自对于项目房屋的销售情况, 根据大连市滨海新区的房地产销售价格情况和本项目的实际情况, 确定项目销售收入如下:住宅:6650元/m2×1343284m2=893, 284万元;公建:20000元/m2×466614m2=933, 228万元;地上车位:10万元/个×1766个=17, 660万元;地下车位:20万元/个×7111个=142, 220万元;销售总额为1, 986, 392万元。

5.1.2 成本预测

经过测算, 本项目的开发成本总计为779, 205万元, 折合楼面开发成本为4308元/m2。

5.1.3 开发费用

本项目的开发费用总计为140, 282万元, 折合楼面成本776元/m2。

5.1.4 税金预测

主要包含: (1) 年销售税金及附加 (2) 土地增值税 (3) 所得税

5.2 项目的资金筹措

项目总投资主要应用于项目的开发、建设、销售的各个环节。包括土地费用, 项目的前期可研、勘探、设计等费用, 项目建设费用, 各种设备购置安装费用, 项目财务、管理、销售费用等等。经过测算, 本项目开发建设及销售完毕, 共需资金834, 516万元人民币, 其中, 公司的自有资金333, 806万元, 约占40%;外部资金250, 000万元, 约占30%;其余不足的资金由预售收入再投入解决, 约为380, 031万元。

6 项目的不确定分析

6.1 项目的盈亏平衡分析

房地产项目的盈亏平衡分析, 主要是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的盈亏平衡点, 以此说明项目的安全程度。

其中Q为项目盈亏平衡点;F为总成本中的固定成本;P为单位产品销售价格;α为销售税金率, 是指与销售收入有关的各项税金之和, 本项目取7%;β为销售佣金率, 等于销售佣金/销售收入, 规定在3%一下, 本项目取1.5%;V为单位产品可变成本;风险率r反应项目由于外界条件变化的风险程度。

Â由于本项目的风险率为70.13%<75%, 认为本项目较安全, 具有较强的抗风险能力。

6.2 项目的敏感性分析

将总投资成本、销售收入两个主要因素作为不确定性因素进行敏感性分析, 从附表10可以看出, 在各个因素变化率相同的情况下, 首先销售收入的变动对净现金流量的影响最大, 当其他因素均不发生变化时, 销售收入每变化1%, 净现金流量变化3.98%;其次, 对净现金流量影响较大的因素是总投资成本, 在其他因素均不发生变化时, 总投资成本每变动1%, 净现金流量将变动1.84%。于此可见, 按净现值对各个因素的敏感程度排序依次是:销售收入详、总投资成本。最敏感的因素是销售收入。见附表10敏感性因素分析表。

7 结论及建议

7.1 结论

通过分析论证, 本建设项目符合区域发展规划, 市场前景广阔;从经济指标看, 该项目投资利润率较高。由此可见, 本项目的建设切实可行, 具有极高的投资价值。

7.2 建议

根据我们在评价过程中对本项目的认识, 对本项目的实施提出如下建议: (1) 项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位, 建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合, 确保工程进度, 保证工程质量, 尽量缩短项目周期。 (2) 销售收入是敏感性因素中影响净现金流量最大的因素, 建议开发商严格控制销售进度, 从而提高投资收益率。 (3) 控制投资。 (4) 充分认识及分析项目存在的优势和劣势, 扬长避短, 做好整个项目的开发、销售及经营全过程策划。 (5) 尽快与银行建立业务关系, 顺利从银行获得贷款, 解决资金压力。 (6) 公司应该考虑加快投资进度, 加强各部门之间的协作关系, 确定合理的工期, 既抓住商机, 又能降低企业的财务成本, 提高投资效益。

参考文献

[1]《城市居住区规划设计规范》GB50180-93.

[2]大连开发区规划建筑设计院.南部滨海新区控制性详细规划

3.浅谈房地产开发项目可行性研究篇三

关键词：房地产可行性研究问题措施

一、我国房地产开发项目可行性研究发展状况

自1983年国家计委颁发“关于建设项目进行可行性研究的管理试行办法”将可行性研究纳入基本建设程序以来，可行性研究便成为投资项目前期不可缺少的环节。为此，国家相应建立了投资领域的行政审批制度，其中可行性研究报告成为项目报批的不可缺少的重要文件之一。对于企业不使用政府性资金建设的项目，一律不再实行审批制，而是区别不同情况实行核准制和备案制。对于企业投资建设项目需要政府核准的项目，由企业根据国家有关规定编制项目申请报告，报送项目核准机关，项目核准机关依法从维护社会公共利益角度进行核准。对于企业投资需核准的项目范围，国家制定和颁布了《政府核准的投资项目目录》。对于核准以外的投资项目无论规模大小，均改为备案制。对于政府投资的项目，以及使用政府性资金或申请享受减免税优惠政策的企业项目，继续实行审批制，企业仍须按有关规定报批项目可行性研究报告。对于使用企业资金投资的一般性房地产开发项目由于归属于备案制的范畴，因此投资前对拟开发的房地产项目做不做可行性研究，完全由企业自己说了算，政府不再加以行政干涉。

二、我国房地产开发项目可行性研究存在问题

（一）理论指导上存在缺陷：房地产开发可行性研究还没有一套完整的、系统的、可操作的评价指标体系，现有的指标仅仅是经济评价指标，在《房地产开发项目经济评价方法》颁布前，参照的是《建设项目经济评价方法与参数》中的经济评价指标。由于房地产开发项目有着许多与一般工业建设项目不同的特点，无法直接套用《建设项目经济评价方法与参数》，编制人员只能根据理解，有选择地计算评价指标，而这些评价指标对房地产决策的参考和指导作用不明显，这是相当一段时间可行性流于形式、质量低下的一个重要原因。

（二）结构性矛盾源于体制与制度的不完善

1、体制弊端造成管理秩序混乱，成为房地产开发畸形发展的根源之一

2、法制不健全导致房地产开发行为不规范

（三）审批制度缺乏科学性：由于土地制度的不完善和审批制度的不科学性，造成开发商违规拿地，开发商与政府及有关权力部门的腐败人员相互勾结，各取所需，在工程的施工过程中，偷工减料，建造了许多“豆腐渣”工程，这都是因为没有进行严格可行性研究审批的结果。

三、搞好项目可行性研究的改进措施

1、建立科学的指标评价体系。项目指标评价体系是可行性分析的重要组成部分，包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等。规划评价指标主要有可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公用设施配套、交通等；设计方案评价指标有性能比、产业化、采光、通讯、环境质量、格调、品位、与周围环境的协调、使用功能；市场定位评价指标有租售价格、租售率、租售对象、物业管理费等。经济评价指标分两方面，其一是财务评价有财务收支、分析项目的财务盈利能力、偿债能力及资金平衡状况，判断项目的财务可行性和风险预测等；其二综合评价，从区域社会经济发展的角度分析和计算房产项目对区域经济的效益和费用，考察项目对社会经济的贡献，判断项目的社会经济合理性。

2、加强项目风险分析。在经济评价的同时，加强项目运营中的不确定性分析，制定多套方案以规避宏观经济环境和区域市场变动所带来的投资风险。首先，利用概率法分析房地产市场景气程度给建设项目期望收益带来的影响，根据市场景气指数预测把区域房地产市场发展划分为良好、一般和较差三种状态，然后由房地产评估师、经济分析专家和专业房地产营销人员共同测定三种市场态势出现的概率和对应的期望损益值。最后，根据概率法求出的项目收益均值，判断建设项目受市场景气程度的影响程度。其次，分析通货膨胀给项目运营带来的风险，一般来说，通货膨胀因素对房地产项目不会产生较大的经营风险，因为建自然会随着通货膨胀而升降，它们对房地产项目盈利性的正负影响基本上可以抵消。最后，利用盈亏平衡分析法和敏感性分析法分析市场销售效果给项目经济利润带来的影响。

3、完善房地产开发项目可行性研究审批备案制度和引进社会监督机制。首先，国家要加强房地产项目可行性研究的法律法规建设，房地产开发项目审批必须提交经专业可行性研究机构盖章和国家注册房地产评估师签字认可的可行性研究报告，可行性研究机构和相关国家注册房地产评估师对项目建成后的损益和空置情况承担吊销执照的连带责任。其次，政府房地产审批机构(建委、计委、规划局和国土资源管理局)要加强对房地产法人主体的财务评价、建设资质评价和银行信用评价。最后，建立房地产项目开发的社会监督机制。建设主管部门应用定期公布备案的开发项目，公开项目的审批机构、开发单位可行性研究报告的编制单位及可行性研究人员名单；同时，对项目建设情况和销售情况进行定期的跟踪调查，曝光“烂尾工程” 的开发单位、被吊销营业资格的可行性研究机构和被吊销资格证书的研究人员的名单，充分发挥社会舆论对房地产项目相关责任单位和个人的社会监督作用。

4.怎么写农贸市场可行性报告篇四

--智投咨询

农贸市场、或者叫菜市场是城市里最鲜活、最富有生活气息的部分，很多平时沉湎于工作和应酬的城市人喜欢在节假日提着篮子，来到农贸市场买菜，从小贩热闹的叫卖声和忙乱的交易场景中感受生活的气息，从而抚慰疲惫的心灵，重新获得对生活的感知和向往。所以，虽然在部分城市和地区，农贸市场渐渐被超市所取代，但在大多数城市，相当长的一段时间内，农贸市场仍是不可取代的一道风景。

要建设一个农贸市场，就需要先做一个包括完整的市场分析、投资估算和收益预测等内容的可行性研究报告，没有必要的分析和预测，哪可能有科学的规划和执行呢?正如孙子兵法说：“夫未战而庙算胜者,得算多也,未战而庙算不胜者,得算少也。多算胜,少算不胜,而况于无算乎!”没有细致的分析策划，是投资的大忌!要写好一个农贸市场的可行性研究报告，需要做好以下几点：

5.房地产项目可行性研究报告篇五

第一部分：项目总论

1.1项目背景 1.2项目概况 1.2.1项目名称

1.2.2项目建设单位概况

1.2.3项目地块位置及周边现状 1.2.4项目规划控制要点 1.2.5项目发展概况

1.3可行性研究报告编制依据 1.4可行性研究结论及建议

第二部分：市场研究 2.1宏观环境分析

2.2全国房地产行业发展分析 2.3本市房地产市场分析 2.3.1本市房地产市场现状 2.3.2本市房地产市场发展趋势 2.4板块市场分析

2.4.1区域住宅市场成长状况 2.4.2区域内供应产品特征 2.4.3区域市场目标客层研究 2.5项目拟定位方案

2.5.1可类比项目市场调查 2.5.2项目SWOT分析 2.5.3项目定位方案

第三部分：项目开发方案 3.1项目地块特性与价值分析 3.2规划设计分析 3.3产品设计建议 3.4项目实施进度 3.5营销方案 3.6机构设置

3.7合作方式及条件

第四部分：投资估算与融资方案 4.1投资估算

4.1.1投资估算相关说明 4.1.2分项成本估算 4.1.3总成本估算 4.1.4单位成本 4.1.5销售收入估算 4.1.6税务分析 4.1.7项目资金预测 4.1.8现金流量表

4.1.9自有资金的核算 4.2融资方案

4.2.1项目融资主体 4.2.2项目资金来源 4.2.3融资方案分析 4.2.4投资使用计划 4.2.5借款偿还计划

第五部分：财务评价 5.1财务评价基础数据与参数选取 5.2财务评价（方案1）5.2.1财务盈利能力分析 5.2.2静态获利分析 5.2.3动态获利分析 5.2.4偿债能力分析 5.2.5综合指标表

5.3财务评价（方案2）5.4财务评价结论

第六部分：不确定性分析 6.1盈亏平衡分析 6.2敏感性分析

6.2.1变动因素一成本变动 6.2.2变动因素二售价变动 6.2.3变动因素一容积率变动 6.3风险分析

6.3.1风险因素的识别和评估 6.3.2风险防范对策

第七部分：综合评价 7.1社会评价（定性）

7.2环境评价（影响及对策）7.3公司资源匹配分析

第八部分：研究结论与建议 8.1结论 8.2建议

第九部分：附录 9.1附件： 9.2附表： 9.3附图：调查人员声明我们郑重声明：

1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。

3、形成意见和结论。

4、撰写本可行性研究报告。

5、我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。

6、（其他需要声明的事项）

参加调查人员签名：

公司领导签字：

注：形成一致意见后，附后存档。

第一部分：项目总论 1.1项目背景

这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。

1.1.1项目所在区域发展情况

城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。

1.1.2项目发起人及发起缘由

项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。1.1.3项目投资的必要性

①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；

1.2项目概况 1.2.1项目名称

1.2.2项目建设单位概况

1.2.3项目地块位置及周边现状 ①地块位置

地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。②宗地现状 1）四周范围；

2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

6）土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；

地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。③项目周边的社区配套

1）周边3000米范围内的社区配套及交通状况

（a）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（c）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

教育：大中小学及教育质量情况。

医院等级和医疗水平

大型购物中心、主要商业和菜市场

文化、体育、娱乐设施

公园

银行

邮局

其他

附图：生活设施分布图，具体位置、距离。

2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 ④项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1)治安情况 2)空气状况 3)噪声情况

4)污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

5)危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6)周边景观 7)风水情况

8)近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9)其他 ⑤大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1)道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2)供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4)通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

1.2.4项目规划控制要点规划控制要点

①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

②住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

③综合容积率、住宅容积率

④建筑密度

⑤控高

⑥绿化率

⑦其他

1.2.5项目发展概况

①已进行的调查研究项目及成果

②项目地块初勘及初测工作情况

③项目建议书编制、提出及审批过程

④研究工作进展情况

1.3可行性研究报告编制依据

在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：

项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文。可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件;国家和拟建地区的政策、法令和法规。根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《A市城市拆迁管理条例》

（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（4）《住宅设计规范》（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》

（8）《高层民用建筑设计防火规范》

1.4可行性研究结论及建议 1.4.1市场研究 1.4.2开发方案

1.4.3投资估算与融资方案 1.4.4财务评价 1.4.5不确定性分析 1.4.6综合评价

1.4.7研究结论与建议

1.4.8主要技术经济指标表

第二部分：市场研究 2.1宏观环境分析

房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。2.2全国房地产行业发展分析 2.2.1行业政策

2.2.2市场供给与需求 2.2.3行业发展趋势 2.3本市房地产市场分析

一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。2.3.1本市房地产市场现状整体竞争格局，供求现状

1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。

2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。

3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。

4、各行政区市场比较：

（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。

5、当地城市近、中期规划发展方向描述

城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。

6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。

7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征

8、客户的购买偏好、购买关注的要素

9、重点楼盘描述

备注：需要完成城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）