房地产投资项目分析方法

房地产投资项目分析方法（精选8篇）

1.房地产投资项目分析方法 篇一

摘 要

房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。这些风险严重的制约着房地产的发展，本文对我国房地产项目的投资风险做一个全面的研究与分析，同时给出相关的建议以供参考。

关键词：房地产项目；投资风险；风险分析

1房地产的概念

房地产业，是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。在实际生活中，人们习惯于将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

2房地产项目投资的内涵

房地产投资是以房地产为对象，为获得预期效益而对土地和房地产开发、房地产经营，以及购置房地产等进行的投资。广义上说，房地产投资的预期效益因投资主体不同而有所不同，政府投资注重宏观的经济效益、社会效益和环境效益;企业投资注重于利润指标;购置自用的房地产，则注重它的使用功能的发挥。追求的效益虽然有所不同，但各种效益是相互交叉、相互影响的。从狭义上说，房地产投资主要是指企业以获取利润为目的的投资。房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，一般占全社会固定资产投资60%以上。它需要动员大量的社会资源(包括资金、土地、物质材料、劳动力、技术、信息等资源)，才可能使投资效益得到实现。

3我国房地产风险分析

我国处于快速发展阶段，城市化发展在推动我国经济发展的同时，也为经济发达的城市带来了越来越多的人口，城市区域的面积也不断的拓展。我国土地政策实行的影响下，不论是拆迁、土地征用还是土地开发等多个方面都限制了土地供给，对房地产行业的发展造成了较大的影响，行业资源也逐渐减少。首先，土地供给量的减少，在2014年，土地购置的增长速度同比降低2.8%，且在宏观经济环境的影响下，土地供给指标存在又一次的减低，这就表示在以后的发展阶段中，房地产投资水平也会有所下降，从而提升了房地产企业的产品价格；其次，土地供给减少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地价格依然处在增长趋势中。在金融机构的信用贷款管理方面，土地的发展会越来越市场化，政府单位为了加强土地的管理和控制，会不断严格土地的开发控制。房地产行业的发展过程中，区域发展存在显著的差异性，同样也表现在房地产发展规模和增长速度上。在我国，相对来说，东部区域的经济水平的发展较为良好，这是因为房地产行业的发展时间较长，积累了丰富的发展经验。中部地区的发展呈现出领先发展水平，并且明显比我国经济水平更高。我国东部区域的土地资源比较紧张，房地产价格的提升加剧了该市场的竞争现象，部分房地产企业将发展逐渐发展到中部和西部，且区域结构也出现了一定的变化，特别是在中部区域的经济水平的发展中，不同指标的提升更高。我国城市化发展是旧区创新和基础设施重新建设作为主要发展内容，因此，我国城市不论是在规模和发展品质等多个方面都有着明显的提升，城市的土地使用和土地需求都无法满足市场的需求和供给。在这样的需求影响下，我国在土地使用上存在一定的问题。在容积率提升的情况下，无论是政府、房地产开发商还是规划师都非常注重容积率，对近些年房屋价格的逐渐增长，我国政府在发行了相应的调控政策，但是监督与管理机制缺乏完善性，造成在实行政策的过程中，各个地方的政府执行起来并不严格，而且商业银行为了确保自身的经济效益也会采取相应的解决方式，不利于国家政策的合理实行，以及房地产行业的持续性发展战略的实施。

4房地产投资机会与建议

正像股市一样，投资者很难把握到房地产市场的动向。很多人希望房价能下降，但是如果降了大家就会买吗?出于囚徒困境的心理，人们大多是丧失投资良机或者过早进入。在市场行情热涨的情况下，我们也需要把握投资机会，从而获得较高的利润。

4.1关于投资区域，如何选择

不同的区域有不同的房地产发展前景，所以投资房地产实质上是投资该区域的发展前景。所以需要分析区域投资环境，选择好的投资区位，寻找投资机会。良好的投资区位包括：交通、学校、医院、菜市场、商贸、良好发展前景等因素。

4.2面对拿地热潮，抢还是不抢

从往年的一些成交价来看，土地市场有呈现泡沫化的趋势。而品牌开发商加大囤地力度，他们更看重的是未来两年的房地产市场行情，而中小开发商，应充分考虑自身的发展战略，政策的波动性依然是高地价的最大风险，因此在市场环境狂热的情况下需要理性拿地，在市场环境低迷的时候应储备土地。

4.3强调项目可行性分析和市场监测

可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。当今火热市场行情下，企业需要做好可行性研究，做好项目开发成本和财务分析。房地产开发中既涉及土地、税费、工程、开发、营销、财务等费用，也包括不可预测费用。财务费用主要分析成本与收益，一般以动态分析为主，以静态分析为辅，对项目进行现金流量分析、动态投资回收期、内部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面进行合理评估。这些费用和预测充满不确定性因素，所以，可行性分析正确如否对项目利润和风险防范影响较大。

进行充分的市场调研和监测，对供求变化做出良好的反应。须委托专业咨询公司对房地产市场的供求状况进行调研，获取详细的信息资料，同时根据社会需求和城市建设规划来调整投资项目，避免供需失衡的风险。

5结 语

随着社会的发展，我国的房地产市场也在不断地发展，规模也在不断地增加，虽然房地长行业有着巨大的利益，但同时也产生巨大的投资风险。通过调查发现，我国的房地产的相关法律、法规在设立的时间上比较晚，各种制度还存在一定的不完善，在这种情况下，房地产投资受到的各种因素比较多，从而进一步导致房地产项目的投资出现较多风险。本文针对我国目前房地产行业的投资风险提出来相关的见解，同时也给出了有效的建议以供参考，从而使得其使用科学的方式尽可能的降低投资风险。

2.房地产投资项目分析方法 篇二

一、房地产市场投资效率评价模型

数据包络分析 (Data Envelopment Analysis, 简称DEA) 是使用数学规划模型分析、根据多指标投入和多指标产出相同类型单位进行的相对有效性 (称为DEA有效) 分析的方法。该方法可以用来评价决策单元的效率是否达到最优, 并利用该模型对效率达到最优的决策单元进行排序, 其模型为:

其中, θ0super为效率指数, 是决策变量;λj为输入、输出系数, 是决策变量;xij为第j个评价对象的第i个输入指标值;si-为输入指标松弛变量;yij为第j个评价对象的第i个输出指标值;si+为输出指标松弛变量;

式 (1) - (5) 即为DEA效率评价模型。

如果效率指数θ0super<1, 则表明投入产出没有达到最优效率, 即没有使投入转化为最大的产出;如果效率指数θ0super=1, 则表明投入产出刚好达到最优效率, 即投入正好转化为最大的产出;如果θ0super>1, 则表明投入产出超过了最优效率。

二、投资效率的实证研究

(一) 房地产投资效率评价指标体系

基于DEA的房地产业投资效率评价的目的是直接反映一座城市房地产业的投入产出效率, 即投入的直接产出能力。本文分别选择“房地产开发投资额”、“商品房新开工面积”和“平均从业人数”三个指标作为技术效率评价的输入指标, 将“房屋竣工面积”和“商品房销售额”两个指标作为技术效率的输出指标, 进而评价18个地级市房地产的建筑技术效率和销售技术效率。同时, 由于房地产业的投资建设期一般需要2-3年的时间, 因此选择投入产出期为两年, 即输入指标选择2008年末的指标, 而对应的输出指标选择2010末的指标。

(二) 样本的选取及评价指标的描述

本文选取河南省18个地级市2008-2010年的数据作为效率评价的研究样本数据。如表1和表2所示。

对18个城市的变量描述性统计发现, 2008年18个地级市平均房地产投资67.04亿余元, 郑州和洛阳的投资额位居前两名, 达到了434.96亿元和22.38亿元, 开封、平顶山、漯河、三门峡、鹤壁、济源等城市的房地产投资额居于后几位。观察房地产投资额的分布情况发现, 房地产投资额与城市经济发达程度呈现明显的正相关关系, 其它两项投入指标在城市间的分布情况和房地产投资额的分布类似, 说明房地产市场的整体投入情况与城市的经济发达程度密切相关。

分析2010年的产出指标的地域分布, 同样发现了与投入指标相似的情况。郑州和洛阳仍然处于前列, 靠后的几个地级市的产出与郑州、洛阳等大城市存在很大差距。

(三) 综合投资效率评价研究

分别以表1中各指标作为DEA评价模型的输入指标和输出指标, 根据上文中介绍的超效率DEA模型, 对18个地级市的综合投资效率进行评价。各城市的房地产业综合投资效率评价结果见表3。

上表中DEA有效值θ0super愈小, 说明该城市房地产业投资效率愈低。在河南省18个地级市样本中仅有郑州和洛阳的θ0super值大于1, 为DEA有效决策单元, 说明其房地产业投资相对有效率;而其他城市的DEA有效值都小于1, 即为DEA无效。尤其是鹤壁、南阳、商丘、三门峡、周口、驻马店和济源这几个城市的θ0super值在0.5以下, 这说明河南省房地产业除少数经济较发达的城市外, 整体投资效率不高, 在行业内普遍存在投资过度的现象。

三、结论

本文运用数据包络 (DEA) 分析法构建了一个度量房地产业投资效率的指标体系, 通过对河南省18个地级市进行实证分析, 能够较好地反映河南省房地产业整体投资效率不高的问题。通过对投资效率的研究发现, 除了郑州和洛阳两市房地产投资效率较高外, 河南省其他城市均存在不同程度的投入过剩或产出不足的问题。河南省必须重视房地产业效率不高的现状, 及时体察市场环境的变化, 停止盲目投资, 避免社会资源的浪费, 进一步提升房地产业投资效率, 促进其持续健康发展。

参考文献

[1]陈景辉, 李延喜等.我国房地产业投资效率评价研究[J].技术经济, 2011, (01) :72-77.

[2]李延喜, 李锦铃等.基于超效率DEA的房地产信贷资金配置效率研究[J].工程管理学报, 2011, (02) :90-94.

3.房地产投资项目分析方法 篇三

关键词：房地产投资 经济发展 适应性

引言

房地产业关联度高，拉动效果显著，且与人民生活息息相关。①近年来，随着中国市场经济的稳步快速发展，经济增长方式进一步改变，房地产业成为新的经济增长点，已经成为国民经济的支柱性产业，为中国经济的腾飞做出了贡献。其投资活动日益活跃，已成为当前投资领域的一个焦点，住房又是人们生产生活必备的空间，事关民生，故房地产业的发展备受关注。②2000年以来，房地产市场保持着稳定、快速的发展势头，房地产投资不断增长，商品房价格稳中有升，商品房销售面积继续增长，销售额同步增加，市场交易量活跃。然而房地产市场也有起伏，近几年的房地产市场，跟随着大环境的起伏也有很大的变化，从2007年的猛涨到2008年的回归，再到2009年的逐渐回暖，2011年各级政府严控房价，每一个房产现象都与购房者的利益息息相关。同时由于我国房市目前正在面临着一轮新的调整，因而其走势和发展也越来越引起各界的关注。③

一、房地产投资与区域经济发展适应性的内涵

房地产投资对有效改善人们住房条件和社会福利、提高城市公共品质量和城市空间的使用效率等，均能做出重要的贡献。合理的房地产投资能够促进区域经济的增长，推动经济和社会的快速发展。但如果房地产业盲目地加速发展，投资结构不合理，与经济发展不相适应，就会制约经济的发展。所谓房地产投资与经济发展适应性的含义就是两者之间相互促进，共同发展，房地产投资的速度和规模应与经济发展速度相适应，房地产市场供给和需求趋于均衡，与同类城市对比优势能得到充分发挥，同时还要使城市居民住房幸福指数提高。

二、房地产投资与经济发展适应性分析的方法

房地产投资与经济发展适应性分析主要从如下四个方面：

（一）房地产投资对区域经济发展的贡献的分析

根据区域房地产开发投资和国民经济相关历史数据，采用生产函数（C－D函数）进行分析，运用双对数线性模型的形式，应用统计分析软件包Eviews3.1进行定量分析，看对区域经济和社会发展贡献是否显著，房地产投资与区域经济发展水平是否相适应。模型的基本形式如下：④

LnY＝C＋∑λiLnXi＋e

上式中，Y表示反映区域经济发展状况的指标；Xi表示各影响因素；C表示常数项；λi表示要估的参数；e表示误差项。模型可采用的数据是某年或一定年限（具有一定代表性）被研究区域统计年鉴或相关报告中的社会经济统计数据。通过对上述被选变量进行筛选和计算，确定模型的最终形式如下：

LnY＝C+λ1LnXF+λ2LnXC+λ3LnXG

+λ4LnXR+λ5LnXFI+λ6LnXI+λ7LnXE

+λ8LnXT

上式中，Y表示区域生产总值；XF表示国家财政性收入；XC表示金融机构信贷投入；XG表示粮食产量；XR表示房地产投资额；XF表示当年实际利用外资金额；XI表示工业总产值；XE表示出口总额；XT表示社会消费品零售总额。

（二）区域房地产供需对比分析

房地产是一种商品，它必然具备商品的一般特性。某种商品的价格上涨一般是两个原因所致，其一是成本的上涨，其二是商家欲谋取暴利，但归根结底其价格是受供求关系影响的。分析房地产投资是否与社会需求相适应，可通过对研究区域房地产市场供需分析来判断。房地产供给和需求均衡不是绝对均衡，而是趋于均衡。在对研究区域房地产市场供需分析的基础上，对该区域房地产的需求量则需要进行预测。如以住宅为例进行分析，对住宅潜在需求进行预测可根据历史数据，对人均居住面积与时间t进行简单的线性回归，找到两个指标之间的随时间变化而变化的函数方程，来获取未来几年的预测值。

设回归方程：■

其中 ■

■

通过代入某区域人均居住面积计算，可得出一元回归方程。运用 ■公式对方程进行检验，当|r|＞0.7时，为高度线性相关，即拟合度相当高，可以进行预测。

在预测中还考虑到人口增长、居住条件改善、拆迁改造、居民可支配收入和物价指数等因素，对预测结果进行修正。通过分析，目的在于厘清所研究区域房地产市场与经济发展的适应性。

（三）区域房地产与同类地区横向比较分析

从全国同类地区中甄选出具有代表意义的典型区域与所研究区域进行对比分析，判断区域优势是否得到充分发挥，并可以通过名次对比说明被研究区域在全国同等区域中所处的地位，看其是否与经济发展相适应。

影响房地产市场的因素是众多的，大的分类有经济因素、社会因素、政治因素、政策因素、技术因素、金融因素、国际因素等。再细化又可分为人口因素、经济增长速度、城市化进程等因素。这些因素的变化都会使房地产市场产生波动。分析中可以将衡量全国70个大中城市的部分经济指标作为比照标准，分析所研究区域在全国典型区域中的经济位置以及对于房地产市场发展的影响。主要从三个方面进行分析：（1）宏观经济环境对比分析；（2）房地产开发与销售市场对比分析；（3）购买市场对比分析。

（四）城市居民对区域房地产业发展的满意度分析

以人为本，不仅主张人是发展的根本目的，回答了为什么发展、发展“为了谁”的问题，而且主张人是发展的根本动力，回答了怎样发展、发展“依靠谁”的问题。房地产业与人们生产生活息息相关，是生产生活的主要场所。城市居民对区域房地产业发展的满意度以及从中获取的幸福感是“以人为本”思想贯彻落实好坏的重要体现。房地产业是政府的形象工程，“安居才能安民”。房地产的快速、持续、健康发展不能仅仅看到对区域经济的贡献，不能“见物不见人”而忽视人的幸福感。正如胡锦涛总书记所说的那样，坚持以人为本就是要以实现人的全面发展为目标，从人民群众的根本利益出发谋发展、促发展，不断满足人民群众日益增长的物质文化需要，切实保障人民群众的经济、政治和文化权益，让发展的成果惠及全体人民。分析可以通过设计调查问卷，走进社区，贴近群众，广泛地展开调研工作，收集一手资料，调查城市居民对区域房地产业发展的满意度。通过调研也可为政府进一步合理有效的宏观调控提供有力支持。⑤

三、结束语

合理的房地产投资能够促进区域经济的增长，推动经济和社会的快速发展。伴随着经济的持续增长，人们收入水平提高，购买力增强，房子又是人赖以生存的基础和生活提升的重要标志，人们对住房的有效需求势必也会加大，这是一种良性循环。但如果房地产业盲目地加速发展，投资结构不合理，与经济发展不相适应，超出了人们的购买能力，供给大于需求，投资者得不到及时有效回报，对市场失去信心，就会制约经济的发展，进入恶性循环。综上所述，区域房地产投资与经济发展相适应应体现出房地产投资对区域经济发展贡献突出，与区域经济发展水平相适应；房地产供给和需求趋于均衡，房地产投资与社会需求相适应；同类城市横向比较优势能得到充分利用；同时在提倡“以人为本” 的今天，城市居民对区域房地产业发展的满意度要高。分析要从区域房地产投资历史和当前状况出发，综合运用统计学、经济学、房地产投资学、区域经济学、计量经济学等理论和方法，采用定量分析和定性分析相结合的方法，从宏观和微观两个角度，系统对区域房地产投资与经济发展的适应性进行分析评价。

参考文献：

①兰峰，房地产开发与经营[M]．北京：中国建筑工业出版社，2004年

②张巧云，我国房地产投资结构分析[D]．东北财经大学，2004年

③西安市统计局，国家统计局西安调查队编，西安市统计年鉴2008

④商碧元，田涛．深圳市房地产投资与经济增长关系的实证研究[J]．《商场现代化》，2008年2月中旬刊

⑤胡锦涛，高举中国特色社会主义伟大旗帜 为夺取全面建设小康社会新胜利而奋斗．中国共产党第十七次全国代表大会报告．2003年7月28日

（陕西省高校哲学社会科学特色学科建设专项资金资助项目）

（郑成华，1982年生，陕西汉中人，西安建筑科技大学管理学院讲师。研究方向：城市建设与房地产投资）

4.房地产项目市场分析报告 篇四

一、近期巴中市区房地产市场发展现状

(一)新建商品房售价企稳，销量同比呈下降趋势

一是售价企稳，同、环比基本持平。根据巴中市房地产管理局提供的数据：今年以来，受“降息降准”等新政因素影响，1-2月巴中市区新建商品房市场均价为4079.5元/㎡，较__年1季度的3988元/㎡上涨了91.5元/㎡，同比上涨2.3%，较__年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡，环比下降1.1%。

二是销量同比明显下降、环比增幅收窄。在《条例》颁布实施的影响下，1-2月市区新建商品房销售套数与面积分别为3093套、325451㎡，较__年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同时今年1-2月的环比增幅较去年1-2月的环比涨幅降低了15.6%。一家二级资质开发商反映：“去年仅1-2月销量就达500余套，而今年截止3月中旬才销售了不到300套，表明今年新建商品房销售情况整体不容乐观。究其原因主要有两个方面：一是__年国内整体经济发展呈下行态势，作为巴中购房主力军的外出务工人员，带回热钱大幅减少，致使购买能力减弱;二是一系列新政出台后，促使刚需型购房群体驻足观望，改善、投资型购房群体放缓或大幅减少购买”。

(二)二手房交易总体下行，租赁市场有所降温

今年来，巴中市主城区二手房交易市场发展呈现出房源增加，销量、单价双下行，租赁市场价格小幅下降的总体趋势。

一是受《条例》影响，房源同、环比均有所增加。通过对5家房地产中介实地走访了解，今年一月以来，受《条例》颁布实施的影响，二手房房源呈现了三个新特点：首先，房源同、环比小幅增加。今年1季度较去年同期和四季度均呈现增长趋势，同、环比上涨幅度分别达10%、18%。其次，业主主动投放的房源比例提升约两成。据各中介反映，__年以前，业主主动投放房源与中介挖掘房源的比例大约为3：7，而在《条例》实施、房产税不久将开征的背景下，今年的房源构成比例变成了近5：5。第三个新特点是主动投放房源的以有多套房屋业主居多。一家中介今年1-2月共接受主动登记的二手房房源28套，其中12套房源业主拥有2-3套以上住宅，其中一名业主一次性投放房源3套，《条例》影响可见一斑。

二是交易量回落明显，单价小幅下降。据5家中介企业反映，今年1-2月月均交易量较去年月均交易量明显下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均销售30套，而今年月均不到20套，降幅达到了33%以上。同时企业反映单价下降幅度达4-10%左右，如去年江北120㎡的普装二手房交易均价在48-52万之间，而今年交易价格降到了44-48万之间。

三是租赁市场有所降温，租金环比下降明显。由于去年以来国内经济下行压力较大、物价低位运行，同时随着巴城拆迁还房工作有序推进，巴中市区二手房租赁市场有所降温。今年春节后，二手房年租金均价环比下降8-12%，如地处江南老城黄金地带的南湾国际小区，100㎡的二手房年租金由__年的2-2.2万降到了今年的1.8-2万，江北的100平方米二手房租金由2.4万左右降到了2.2万左右。

二、《条例》反响明显，心态影响市场

通过对100名社会群众(包括城乡居民，机关、事业单位工作人员，国有、民营企业员工，个体工商户，离退休人员)进行入户面访、问卷调查发现，《条例》试点实施以来，群众表现出知晓率关注度高、对内容作用了解甚少、改善投资性购房步伐放缓、不动产处置等待观望等特点。

一是新政社会关注度高。3月1日，《条例》正式落地四川泸州，标志着《条例》正式实施。此次问卷调查数据显示：有86%的人知道《条例》已经开始试点实施;对不动产登记改革及《条例》试点实施关注度调查发现，仅16%的受调查者表示不关注，有49%的受调查者表示非常关注，有35%的受调查者表示比较关注。表明社会各界对《条例》实施关注度很高。

二是具体内容知之甚少。《条例》已试点实施近一月，社会公众对《条例》的详细内容、登记范围、实施步骤等知晓几何，通过调查发现，除16%的受访者表示了解，有33%的人对此不了解，有51%的受访者表示知之甚少。究其原因，部分受访者表示:一方面是由于不动产改革目前仅在部分地方试点实施，个人直接利益尚未受影响;另一方面是因为没有出台配套政策，群众处于观望状态;再者是因为《条例》试点实施时间短，宣传解读信息量少，信息获取渠道狭窄、宣传解读工作有待进一步强化。

三是观望心态比较普遍。通过调查发现，受调查者中仅有10%的人考虑近期购置不动产，刚需购房者仍然是主力，改善和投资性购房者观望政策和市场行情意向明显增加;64名拥有多处不动产的受访对象在回答“是否准备在近期处置不动产”问题时，仅有6人选择“近期急于出手”，所占比例不到10%;有36人表示看政策和市场行情变化再作决定，所占比例达到了56%，表明拥有多套房产者观望情绪明显。

四是作用意义理解偏差。受访者在回答“《条例》实施作用”时，大家都知晓“简政放权、保护权利人合法财产权”、“利好刚需购房、有效调控房价”、“提高政府治疗效率和水平、方便企业、群众”等核心作用以及“反腐败”、“为房产、遗产税开征夯实基础”等其他衍生作用，但存在着主次不明的现象：选择“反腐败”、“为房产、遗产税开征夯实基础”两项的分别达到了68%、55%，在作用重要程度中分别排第一和第三位，由此可见，群众在认知《条例》的作用意义上存在着主次不明的情况，有待进一步正确解读引导。

五是担忧新政泄露隐私。对“《条例》实施后最大担忧”的问题，有60%的受访者选择了“怕个人信息等隐私被泄露”，表明受访者对《条例》中的“登记信息共享与保护”存在不理解、有疑虑，希望在这方面进一步完善查询、调阅机制，确保个人信息等隐私不被非法窃取。其次有51%的受访者选择了“多处房产会被征过高的税。”表明公众对舆论传导的房产税、遗产税等税开征的隐忧、更表明了公众期待政府及时公布相关政策实施时间表，利于群众妥善处置相关事宜。同时有44%的受访者对不动产登记程序是否简化便民产生担忧，亦表明希望《条例》实施具体方案应尽快出台落实。

三、新政影响初现，程度尚需观察

(一)企业多措并举适应新政

为了适应《条例》实施、“降息降准”等新政实施，巴中市区多数房地产开发商、二手房中介积极采取举措，应对新政实施带来的影响。

一是开发企业稳中求进、积极应对。首先，走访的5家房开企业中有4家采取了调整营销策略、优化促销方案、积极宣传政策等举措对在售楼盘进行销售策略整合，力促稳价保量。其次，对已纳入开发计划的项目进行整体发展评估，择优选择开发，放缓整体开发脚步;同时针对巴中市区房地产市场实际情况，结合新政影响，减少购地计划，有的放矢地购买土地，确保企业发展稳中求进。

二是二手中介多措并举、促成交易。面对二手房交易市场供大于求的局面，部分企业首先取消看房佣金、降低提成费率，力促降低买卖双方交易成本;其次强化服务保障，提升贷款办理、房产过户、纳税报备等工作效率，切实提升服务水平，降低买卖双方时间成本;同时采取切实可行举措，积极做好买卖双方沟通说明工作，认真履行居间职责，努力提升交易成功率。

(二)百姓买跌卖空持续观望

一是购房者观望心态较重，等待价格继续下行。在新建商品房、二手房单价出现下降，房源供给大于需求的背景下，不少购房者认为《条例》等新政实施必然会使更多的房源涌现，价格势必会继续下行，因此问多买少、持续观望、期待价格继续下行的现象较为普遍。

二是大量抛售未出现，希望相关政策尽快出台。二手房源虽然较同期相比小幅增长，但由于《条例》实施现属于试点阶段，且各地实施细则及相关配套制度还未建立健全，致使大幅降价趋势未有显现，故巴中市区未出现抛售潮。同时多数多套房产拥有者希望《条例》实施细则、房产税实施时间表等尽快出台，利于社会群众做出合理判断和相应举措。

(三)新一轮政策出台，博弈心态将凸显

3月30日，五部门相继出台降低二套房购买首付及调整征收营业税期限相关政策，标志着新一轮房地产刺激政策将进一步冲击市场，作为房屋销售将迎来利好，尤其是二手房销售在降低首付和2年以上住房免营业税双重利好政策的推动下，将会一定程度上扩大交易量;但由于《条例》实施、房产税实施方案未出台的影响，作为改善型需求的购买者博弈心态也将凸显。

四、相关意见及建议

通过问卷收集和实地面访，现将群众提出的意见和建议归纳如下：

一是强化政策宣传，正确引导解读。进一步强化不动产登记改革方案和《条例》的宣传解读，特别是针对普通群众，利用电视、网络、报纸、微信等采取通俗易懂、群众喜闻乐见的方式强化宣传引导，确保群众清楚了解不动产改革方案和《条例》实施细则，并给予支持配合，为不动产登记改革及《条例》实施稳步推进夯实群众基础。

二是强化责任落实，出台配套政策。针对不动产登记改革和《条例》实施的具体问题及时研究出台配套政策，如改革后监管及个人信息隐私的问题、房地产企业发展的问题、反腐败的问题、不动产征税的问题、多部门联动充分发挥衍生作用的问题等，进一步明确责任，逐步完善配套政策，努力构建符合群众主体利益需求的体制机制。

三是强化配套服务，夯实物权保障。进一步梳理职能，简化和优化办事程序，提高工作效率和服务质量，从基本工作职能和各项具体业务事项出发，做到一窗受理、一次性告知、一条龙审批，让老百姓少跑冤枉路;同时，重点规范登记行为，提高登记质量，严厉查处各类违法违规行为，增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力，保护群众合法权益。

5.房地产开发项目可行性分析 篇五

作者/转载者: 周华锋发表时间:2005-6-2 21:09:49浏览次数:476

房地产开发项目可行性分析，至关重要，是进行其他工作的前提。主要参考市场分析、对地区的影响性、项目效益、融资能力、环境评价、经济评价等，开始的可行性分析，可能促使项目成功，也可能导致项目流产，不可行的项目以后很难执行，可能导致项目失败，造成不可估量的损失，虽然项目可行性分析会耗费很长时间，但会回避很多不利情况。应综合考虑各方面的情况，作出项目可行性分析报告，分析各种不利因素，作出正确决策，为项目计划提供相应的前提，提供便利条件。

关键词：市场研究 经济分析 环境分析

1、市场研究

分析当地区域是否存在房地产项目产品需求，抽样调查要比较客观的进行分类，要理性化；客户群的市场率有多大比重，是需求普通住宅、中档住宅、高档住宅；还是酒店或写字楼及商业设施，客户群的地区差异，当地政策如何，土地出让价格怎样，现在土地成为房地产企业发展壮大的一个软肋，只有经过了详细的市场调研以后，才能有一个客观分析的基础。

2、建筑方案的拟订

开发项目产品，规划设计方案很重要，它关系到项目的造价、以后的销售情况是否顺利，还要考虑区域的地方性居住条件，客户群的偏好。产品方案、拟建规模、建设地点，项目的预测进度安排，本企业资源情况、建设条件、协作关系的初

步分析等。建筑方案需要房地产企业各个部门进行充分的市场研究分析后，在此基础上企业各个部门沟通达成共识后，由房地产企业提出建筑方案概要书，通常建筑方案要经过详细研究反复论证，拿出几套方案经过综合对比，选择最适合的。经过对比以后，找出平衡点，做出最佳选择。

3、项目开发的SWOT评价

实施一个项目前，要进行优势、劣势、机会、威胁四项分析，本开发项目具备那些房地产企业开发产品不具有的独特品质，同类项目产品那些具体方面更具有优势；开发本项目产品具有那方面的劣势，怎样避免或弥补，如果经过平衡收益超过风险或劣势所造成的后果，项目也是可以开展的；项目的机会也很关键，何时进行，目前同企业的整体发展战略是否一致，是否对企业市场占有率有一定影响，本项目是否存在现实良好机会是要经过平衡的。威胁分析意味着风险存在，项目开展前进行风险分析，制定风险应对措施，看是否能起到效果，如果威胁依然存在，不能很好的解除，那么项目的实施可能性就要受到限制；这四个方面既要单一分析，又要统一考虑平衡，最终才能得出比较客观的结论。

4、项目经济分析

项目的开发造价，投资估算、建设条件及开支情况，都应有一个大致的分析，制定资金筹措设想；考虑融资难度及可行性，有哪些外部资源可以利用，采取那种融资方式可行性最大，那种融资方式风险最小，是采取单一融资还是组合融资，如果是组合融资还有一个优化组合策略问题。对项目产品的前期投资估算是很重要的，进行盈亏平衡分析，核算销售收益和支出情况，做出资金现金流量表，考虑资金收入和支出的时间差，测算项目最终收益，测算偿还贷款能力，看自身应付能力是否能够达到，以分析项目的实施可能性。

5、项目开发环境分析

主要是2个环境，一是国家大环境；时刻了解国家宏观政策，注重及时分析，现在好些房地产企业均设立了国家政策研究员，专门搞这项研究，以应对政策风险，进行企业内部调整，以适应国家政策对其影响。象现在实施的国家七部委联合出台的竭制房价八条新政，就需要各个房地产商制定相应的应对措施，调整自身合理架构。优化内部管理机制，不断增强企业竞争力。二是市场环境；市场环境主要是区域分析和相应外部房地产企业竞争情况，研究项目产品是否适合在当地开发，同行业在区域内的市场占有率及竞争力，合理制定相应计划，分析项目的影响力和资金情况。进行可行性分析，避免无所谓的风险。

6.房地产开发项目的可行性分析 篇六

房地产开发项目的可行性分析第四讲可行性研究的含义和目的可行性研究就是在投资决策前，对项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法，由此给出该项目是否应该投资、如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策提供提供可靠的科学的依据，并作为开展下一步工作的基础目的是实现项目决策的科学化、民主化、减少或避免投资决策失误、提高项目开发建设的经济、社会和环境效益可行性研究的作用是项目投资决策的依据市项目筹集资金的依据使开发商与各部门签订合同协议的依据是编制下一阶段规划设计的依据可行性研究的依据国家、地区的经济建设方针、政策和长远规划批准的项目建议书和同等效率的文件国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划等自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料有关工程技术方面的标准规范指标要求等资料国家所规定的经济参数和指标开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及被选规划设计方案可行性研究的工作阶段投资机会选择初步可行性研究：在机会研究的基础上进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行科学论证分析，主要解决是否投资、是否有详细研究的必要、哪些问题需要辅助研究（投资估算精确度达到±20[%]）详细可行性研究：是投资决策的基础，是在分析项目技术经济可行性后作出投资与否决策的关键步骤（投资估算的精确度达到±10[%]）项目的评估和决策 可行性研究的内容项目概况开发项目用地现状调查及动迁安置市场分析和建设规模的确定规划设计方案的选择资源供给环境影响和环境保护项目开发组织机构和管理费用研究开发建设计划项目经济和社会效益分析结论和建议可行性研究的步骤接受委托调查研究方案选择和优化财务评价及国民经济评价编制可行性研究报告房地产市场分析与预测市场分析的目的：了解应向房地产市场上各类物业的供求关系和价格水平，就拟开发项目进行市场定位；了解影响房地产市场的宏观因素进而把握投资机会与方向；了解房地产使用者对建筑物功能和设计形式的要求，用来指导项目的规划设计。如果开发商没有相关经验、项目持续的时间内市场环境发生较大的变化、开发商拟进入一个特殊的市场，该市场没有前人的经验可借鉴时市场分析和预测工作尤为重要房地产市场分析的步骤确定分析目的确定分析目标选择分析方法估算分析过程所需的时间和费用，以及分析结果的预期价值数据收集、数据处理和数据分析市场分析的结论和意见房地产市场分析的内容宏观因素分析市场状况分析相关因素分析 市场状况分析各类物业供求关系、空置率、成交量、市场吸纳能力和速度土地批租相关信息房地产销售价格和租金水平、地价等成本费用已投入使用的主要竞争项目各类房地产投资的收益率和房地产开发利润率项目用地状况和规划情况市场购买者的情况及其对房地产商品的的功能要求房地产市场分析中的信息类型从影响投资的角度分为：与宏观经济相关的信息；市场运作过程中产生的直接信息、与投资项目直接相关的信息从市场分析的角度分为需求方面的信息、供给方面的信息、交易方面的信息、其他信息房地产市场分析的方法市场数据的收集对原始数据加工分析加工信息在市场分析中的应用房地产市场的预测定性预测：依据人们的经验、专业分析能力、参照已有的资料、通过主观判断、对事物未来状态和总体趋势、和发生发展的各种可能性及后果等做出分析判断定量分析：根据历史数据判断发展的基本模式并假定其不变，由此建立数学模型用于定量描述和预测对象未来状态和发展模式房地产开发项目的投资与收入估算房地产开发项目的成本费用构成土地费用前期工程费用房屋开发费用管理费用销售费用财务费用其他费用税费不可预见费土地费用构成土地费用包括土地使用权出让金、土地征用费、城市建设配套费、拆迁安置补偿费出让金是参照基准地价或类似地块出让金进行修正征地费主要包括土地补偿费、土地投资补偿费、人员补助安置费、新菜地开发资金、土地管理费、耕地占用费及拆迁费等城市建设配套费各地均有具体规定拆迁安置补偿费包括拆迁安置费和拆迁补偿费 房屋开发费房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外配套费 房地产开发项目财务评价基本概念：财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益

和费用，编制财务报表、计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判断项目的财务财务可行性财务评价的主要经济指标财务内部收益率财务净现值动态投资回收期开发商成本利润成本收益率投资收益率财务内部收益率是指项目在整个计算期内现金流量现值累计等于零时的折现率 CI为现金流入量 CO为现金流出量（CI-CO)t为第t年的净现金流量 t=0项目开始进行的时间点 N为计算期 i1当净现值为接近于零的正值时的折现率 i2当净现值为接近于零的负值时的折现率 NPV1采用低折现率是净现值的正值 NPV1采用低折现率是净现值的正值其中i1 i2之差不应超过2[%] 财务净现值它是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将各年的净现金流量折现到开发活动起始点的现值之和 当FNPV≥0，说明项目获利能力达到或超过基准收益率要求，因而在财务上是可以接受的 FNPV为项目起始点的财务净现值 ic为基准收益率或设定的目标收益率动态投资回收期是指项目以净收益低偿全部投资所需的时间动态回收期(Pt)=[[]累计折现值出现正值的年限-1]+上年累计折现值得绝对值/当年净现金流量的折现值 Pt≤ Pc时开发项目在财务上是可以接受的一般用于用于开发完结后用来出租或经营的房地产项目开发商成本利润率开发商成本利润率：开发商成本利润率=[[]（项目开发总价值-总开发成本）/总开发成本]×100[%] 项目开发总价值：如果项目出租时等于项目持有期内所有经经营收入的现值累计之和，如果项目全部出售则等于扣除销售税金后的净的销售收入成本收益率与投资收益率成本收益率：开发项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比投资收益率：开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目投资的资本价值之比项目财务平价计算实例案例

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7.房地产投资项目分析方法 篇七

一、投资性房地产公允价值评估方法

(一)市场法

在具有成熟房地产市场的国家中,运用最广泛的方法是市场法。其基础为替代原理,评估结果为市场价值类型,是最接近会计准则中要求的公允价值的结果。在市场法中确定各因素的差别和比例时,常用到的方法有简单算术平均、加权算术平均(灰色关联度法、层次分析法、Minkowski距离法)等。

(二)收益法

收益法主要是利用预期原理,对投资性房地产未来可能的收入以合理的折现率折现,得到其价值的一种方法。收益法的运用过程中需要注意的是未来现金流、折现率以及收益时间的确定,从参数选取的复杂程度来说主要有直接资本化法和报酬资本化法,主要体现在未来现金流和折现率是稳定的还是变化的。其中对折现率的确定主要是采用资本化率、报酬率或收益乘数。

(三)现代评估方法

现代评估方法是对近年来利用其他学科的研究成果、大数据等对投资性房地产公允价值进行评估的方法总称。这些方法的计算较为复杂,一般需要计算机辅助完成,特别适合大批量评估,但由于其产生时间短、操作复杂、对计算机水平要求高,在我国的应用还没有广泛普及。现代评估方法主要包括空间分析法、人工神经网络法、享乐定价法、模糊逻辑法等。

二、实际评估中常用评估方法的相关概念及比较

(一)市场法———加权算术平均法

加权算术平均是对市场法中根据选取的可比案例求取的基准价格的处理方法之一,是依据可比案例与评估对象的相近程度,赋予其不同的权重,让评估结果与评估对象的真实价值更接近。

被评估投资性房地产基准价格Vi=实例价格Pi×交易情况修正系数S1i×交易期日修正系数S2i×区域因素修正系数S3i×个别因素修正系数S4i

其中,Vi表示评估对象根据第i个可比案例计算得出的基准价格;Pi表示可比案例的成交价格,一般把口径统一为元/平米;S1i表示第i个可比案例的交易情况修正系数;S2i表示第i个可比案例的交易期日修正系数;S3i表示第i个可比案例的区域因素修正系数;S4i表示第i个可比案例的个别因素修正系数;fi表示第i个可比案例的权重。

市场法的优点是显而易见的,也是最为容易理解和接受的,但是也存有一些问题,最主要的问题在于评估数据所要求的客观性与评估人员筛选数据的主观性的矛盾。为了缓解这种矛盾,降低评估过程中的主观随意性,科学地对被评估房地产对象进行价值分析,评估界开始引入数学的方法处理市场法中可比案例的选择、基准价格的处理等问题,其中,比较成熟的是灰色关联度、模糊数学理论等,但在实践中的应用还较少。

(二)收益法———报酬资本化法

报酬资本化法是通过预测物业在未来的存续期内各期的净收益,并根据合理的报酬率将其折现来估算物业价值的方法。一般来说,是对前几期的净收益进行每期的预测,在几期之后预测评估对象的收益达到稳定,计算公式一般是:

其中,V是被评估房地产的收益价格;Ai是评估对象第i年的预期净收益;Y是折现率;t是净收益达到稳定的年限;n是评估对象de收益年限,一般以经济寿命、建筑物寿命、土地寿命的较短者为准。

(三)收益法———收益乘数法

收益乘数法将评估对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。收益乘数包括四种类型:毛租金乘数(GRM),即通常所称的“租售价比”、潜在毛收入乘数(PGIM)、有效毛收入乘数(EGIM)、净收益乘数(NIM)。收益乘数主要是通过可比实例的市场价格与毛租金、潜在毛收入等的比值来确定。其计算公式如下:

其中,V表示被评估房地产价值;GR、PGI、EGI、NI分别为毛租金收入、潜在毛租金收入、有效毛收入及净收益。

(四)现代评估方法———空间分析法

空间分析法是对欧式距离法的改进,是借助于GIS(地理信息系统),以多角度的立体效果来展现被评估房地产的区域位置、相邻状况等特征,并结合房地产评估模型来对评估对象进行评估的一种方法。

空间分析法的优点是对被评估对象所处的环境全面分析,并结合了计算机批量处理的快速功能,能够低成本、高效率、较客观地完成评估业务;但是该方法一般是由专业公司完成相关数据收集、程序设置等内容,评估事务所在获取使用权或所有权时支付的一次性费用可能较高。该方法对房地产市场批量评估较为有效,能够为开征房产税、拆迁补助等评估提供方便。

(五)投资性房地产公允价值评估方法比较表格

三、结论

(一)不同的类型的投资性房地产公允价值评估要选用不同的评估方法

在评估业务开展前,我们要对评估范围及评估对象进行正确划分和认识。对单项投资性房地产,包括出租性质的住宅及商铺,可以采用市场法或者收益法。在选用市场法时,要注意可比实例的选取,其单项因素调整不宜超过20%,综合因素调整不能超过30%,可比实例要在3-5个为宜;如果不能满足该条件,要考虑采用报酬资本化法,对预期收益、折现率、收益期限的确定都要经过分析和检验,选择最符合被评估对象现实状况的净收益折现模型。

(二)根据获取市场信息的层级和内容不同要选用不同的评估方法

投资性房地产市场的成熟度及交易的频繁度对评估人员所能获取信息的种类、数量有重大的影响。在市场中能够获得与被评估投资性房地产相似的交易案例时,应最先考虑使用市场法,并采用相关的权重确定方法对基准价格进行处理,得到最接近会计中所要求的公允价值的市场价值;其次,为简化评估计算,在使用报酬资本化法之前,对能够采用收益乘数法的,可以先采用收益乘数计算相关收益;在市场程度发达,投资性房地产市场交易频繁时,可以结合计算机,采用计算机辅助批量评估等方法。

(三)同一投资性房地产公允价值评估要注意用不同的方法相互检验

对于房地产评估,我们至少要采用两种不同的评估方法进行相互检验,其中每种方法的评估结果在最终的结论中占比不高于80%,不低于20%。投资性房地产公允价值的评估结论同样需要走不同的方法相互验证,以便保证评估结果的可靠性,这对上市企业的盈余管理、股利分配等都有影响。评估结果是上市企业对其所持有的投资性房地产采用公允模式计量的参考依据,是相关利益主体对投资性房地产价值的重新认识,必须能够经得起检验和认可。

参考文献

[1]武星岑.投资性房地产公允价值评估问题的研究[J].东方企业文化,2011(12):99.

[2]孟利梅.投资性房地产公允价值评估研究[J].中国集体经济,2011(27):89.

[3]刘捷,王世宏.新准则下投资性房地产公允价值计量研究[J].中国管理信息化,2008(1):44-45.

8.房地产投资项目分析方法 篇八

关键词：房地产建筑工程项目项目管理：

1房地产开发管理

开发管理是指房地产开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理所采取的经营模式。

工程部门代表开发商对工程项目的建设进行管理，其主要内容包括物料的采购及库存、施工企业的确定与协调、施工质量及进度的控制、相关合同的管理、必要的细部结构设计的变更、报建等。

财务部门负责企业的资金管理，并提供能够显示企业财务状况及经营成果的定期报表，其主要内容有三块：建立工程项目的融资(财务)计划、施工单位的工程款的发放以及开发企业自身营业费用的处理。

销售部门就是要把企业开发的产品——楼房卖出去，其工作内容有以下几个，促销方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。企业人事部门的管理工作是：对项目开发相关人员的工作进行分配、对人员的资料进行管理、绩效考核及激励体系的建立等。而后勤部门就是对项目建设提供生活上的保障。

2规划管理的重要涵义

规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。要做的具体工作包含以下几点

2.1开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，作为管理系统中输入要件。在规划完成后要对规划方案进行检验与评估，适当地采取反馈及修正的控制方式进行调整。并最终选择设计方案。

2.2规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。为了可以在计算机中自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向GIS空间分析的数字化规划图。但是，应该尽量减少对规划设计人员原有工作习惯的改变，可以只对需要计算的要素提出标准要求，要求规划设计人员在制作这些图层时。按照一定的图层分层和编码进行设计，其他要素包括一些修饰性的图素可以放宽要求。

2.3提出合理的规划设计分层编码标准。由于目前许多规划设计单位都使用AutoCAD进行规划设计，因此需要根据上述原则，在已有国家标准、部门标准、地方标准的基础上建立一套完整的《规划图AutoCAD分层标准》。向有关的规划设计单位发放。同时，制定相应措施，保证房地产开发企业及规划管理部门可以使用规划管理信息系统对设计单位提交的规划设计方案进行审查。

2.4通过计算机进行规划设计成果审查。如果规划设计单位报送上来的设计方案符合系统规定的一定的格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行叠加显示，同时可以对规划设计方案进行指标计算、比较，进行查询、统计、分析等。

3施工管理的重要性分析

所谓施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。常见的建设项目承发包模式有平行承发包模式(分别发包)、施工总承包模式(GC)、施工总承包管理模式(MC)、(设计加施工)承包模式、项目总承包模式、CM(Construct mon Management)承发包模式等。在我国，房地产的施工建设一般采用前两种形式来进行。即要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成，要么对不同建筑项目(建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等)分别发包给不同的施工单位来完成。对大型的工程项目、或者高档的楼盘，房地产开发企业应该考虑采用MC模式或CM承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模式(MC)是指业主(开发商)和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。一般该MC单位不参与具体工程的施工，而再进行分包的招标和分包。MC模式可以加快施工进度，其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。CM承包模式是由开发企业委托CM单位，以一个承包商的身份，采取Fast Track(快速路径)的生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，一般它和开发商订立“COSt plus”方式的合同。其特点是设计与施工充分搭接。且工程项目的保证最大费用使CM企业承担相应风险。

4建筑工程开发管理、规划设计管理与施工管理之间的相互协调与促进

房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的重要内容。

施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调，不少建筑竣工后和规划设计不一致。因此。可施工性研究的实施以及设计的正确施工都需要具备以下几个要素：

4.1房地产开发企业的强力支持。作为投资者，开发商应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。

4.2尽早实施。在项目的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而其中开发商更加要做好前期的项目决策。

4.3持续开展研究。一方面，可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。即可施工性研究和设计研究成为项目总体规划的一部分。另一方面，实习“知识管理”，即通过计划和总结。将研究过程中的经验和教训很好地纪录和升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理，使之成为“可利用再生资源”。实现知识共享和再利用。

5结束语