楼宇自控

楼宇自控（共8篇）

1.楼宇自控 篇一

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BAS（楼宇自控）系统施工组织设计

第一章 工程概况

天津开发区**学院位于天津经济技术开发区新城东路以东第三大街南侧。建设单位为天津经济技术开发区，设计单位为建设部建筑设计院。西部教学区设教室，实验室及办公室等六栋单体建筑。东部生活区设餐厅，活动中心及教职工学生宿舍等十栋单体建筑。目前主体施工已经开始，预留、预埋现暂由主体施工单位实施。天津开发区**学院弱电工程主要含三个主要子系统，楼宇自控系统，综合布线系统，公用天线电视系统。

第二章 工艺概况

本建筑楼宇自控系统中央控制室设在3区地下一层，由计算机、显示器、打印机、通讯接口和楼宇系统软件及用户软件组成的。由中央控制室引出3条专用通讯线到教学楼各区及学生餐厅。现场控制器由一台XL500子站、37台XL100子站组成，分别对教学楼各区及学生餐厅内的暖通空调、给排水系统相应机电设备进行监控。

第三章 施工准备工作

一、人员准备

成立“天津开发区**学院弱电工程项目经理部”。委派具有丰富施工经验和组织指挥能力的人员任职，统一组织、管理、协调，下设各专业工种技术、质检、安全等部门，配合相关专业工程师，层层把关，全方位控制工程进度、技术质量、安全和日常工作（组织机构见附表一）

二、设备的选型和主材的审定

设备的选型、主材的审定将严格遵循下列原则

1． 严格按照招标文件对有关设备、材料的规定和设计图纸的要求执行。2． 凡我公司直接订货的设备、材料严格按照我公司程序文件《采购工作

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程序》、《合格分供方评定工作程序》、《产品标识和可追溯性工作程序》、《进货检验和试验及其状态工作程序》执行。并将2－3个厂家的产品资料（质量证明及产地证明）报请建设单位审核认可，未经建设单位审定的产品我方不得采购。

3． 主要设备、材料见附表二“主要设备、材料明细表”。

三、现场临时设施

我公司与业主签订合同后，即与业主及与工程总承包单位落实施工所必需的临时设施，如现场管理用房、仓储地点、用水用电等。保证按业主规定的日期开工。

四、技术准备工作

1．提前安排本工程的工程技术人员，对技术工作进行技术交底、工程内容交底、工艺流程交底、熟悉所安装设备的性能、特点及规定，使所有人员在进入施工现场前胸中有数。

2．技术部门根据本工程特点，认真组织好图纸会审，并结合本工程各项目的实际需要制定有针对性的分项施工方案。根据方案要求和有关技术、质量规范、组织施工人员进行技术交底和技术培训。

3．通过认真审查施工图纸及有关施工资料，及时准确地做出施工预算，经批准后由物资供应部门供应部门筹备。

第四章 施工进度计划

本施工进度计划主要包括工程项目的进度计划、各专业劳动力计划和施工机具计划三个方面。

一、工程进度计划

工种项目进度网络计划的编制，主要依据下述原则：

1．业主关于2000年4月25日开工，2000年6月30日竣工的要求；（见安装工程进度计划表三）

2．国内外施工工艺标准规定的施工方法和施工工艺流程； 3．施工图纸和设计说明；

4．各工种之间的施工顺序和搭接关系；

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5．本公司多年形成的施工经验和施工方法；

6．合同签定后，将依据甲方要求，结合土建总包及装修工程进度计划安排，可做适当调整。

二、各专业劳动力计划安排

为保证本工程各项内容按预定计划完成，在编制施工进度计划时，我们充分考虑到各专业的完成每道工序所需要的劳动力，编制了相应的劳动力计划。（见附表四）

三、施工机具计划

为保质保量完成本工程，达到招标文件和设计要求的标准，我们在分析了本工程的特点之后，结合我公司的机具力量编制了主要机具计划。（见附表五）

第五章 主要施工方法和技术措施

施工前根据现场情况详细制定方案，并按照施工流程图依次完成线管敷设、穿线及设备安装、调试工作。

施工流程图：

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施工阶段配合土建装修、空调、给排水工程进行管道、穿线、设备安装、调试、最终完成系统整体调试直至正常运行，中间进行管线的安装、清理、测试工作。

施工顺序：

管道预留——管路疏通——穿线校线——配合吊顶下线——配合装修安装设备——系统现场元器件安装——软件编制——局部调试——系统全面调试——运行

一、金属管道敷设

1）严格按图纸施工，配合其它专业做好管道综合。2）预埋（留）位置准确、无遗漏。

3）管道支吊架整齐、美观、牢固、管道连接处清洁、美观、电气连接严密、牢靠。

4）管口无毛刺、尖锐棱角。管口宜作成喇叭型。

5）金属管的弯曲半径不应小于穿入电缆最小允许弯曲半径。明配时，一般不小于管外径的6倍；只有一个弯时，可不小于管外径的4倍；整排管在转弯处，宜弯成同心圆的弯儿。暗配时，一般不小于管外径的6倍；敷设于混凝土楼板下，可不小于管外径的10倍。金属管弯曲后不应断裂

6）管子与管子连接，管子与接线盒、配线箱的连接都需要在管子端口进行。套丝。

二、线缆敷设要求

1）线缆的布放应平直，不得产生扭绞、打圈等现象不应受外力挤压和损伤。

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2）线缆在布放前两端应贴有标签，标签应清晰、端正、正确。3）电源线、信号线缆、双绞线缆、光缆及其他弱电线缆应分离布放。

4）Lucent提供的非屏蔽双绞线采用先进的双绞技术，利用线对

之间不同的绞距产生自感电容、电感进行自屏蔽，同时线对之间再进行绞合，这样不仅屏蔽了线对之间的电磁干扰，而且比较有效的屏蔽了外界的电磁干扰。兼之本系统要求配备全封闭、铁线槽、铁线管路由，并作接地处理，这足以满足对各种电磁干扰的屏蔽要求。另外设计路由时要求强电与弱电管线和插座相距50cm以上距离，避免相贴近、长距离平行布置，则完全能满足抗干扰的要求。5）线缆之间不得有接头。

三、设备安装

1．设备开箱点件

设备在运输就位前必须进行开箱验收，协同业主代表检查外观有无一次搬运造成的损伤，有无保管不善造成的锈蚀进水问题，检查设备零部件是否符合装箱单，并做好三方签认记录。主要检查项目有：

（1）外观检查；（2）出厂合格证；（3）设备性能说明；（4）零部件的数量。2．设备运输

设备运输必须包装完好。

3．设备安装

（1）所有设备安装前应核对设备订货单，设备合格证。

（2）设备安装前进行检查，并按厂方提供的说明书要求及严格按照国家设备安装条款要求进行施工。

（3）当风道温度传感器与湿度传感器一同安装时，应注意顺风或水走向，温度应置于湿度传感器上侧。

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（4）各个传感器不应安装于管路弯头处。

（5）风阀驱动器安装一定要注意阀的叶片轴与驱动器轴同心。

（6）电动阀门驱动器安装，注意阀的实际开启方向于驱动器指示方向相符。

（7）流量计安装一定要注意于直管段竖直安装，流量计前至少要有10倍流量计通径的距离；流量计后至少要有5倍流量计通径的距离。

四、校线及调试

1）在各分项工程进行的同时做好各系统的接校线检查，为调试做好准备。2）严禁不经检查立即上电。

3）严格按照图纸、资料检查各分项工程的设备安装、线路敷设是否与图纸相符。

4）逐个检查各设备、点位的安装情况，接线情况。如有不合格填写质量反馈单，并做好相应的记录。

5）各设备、点位检查无误完毕后，对各设备、点位逐个通电实验。通电实验为两人一组，涉及强电要挂牌示警，并记录。

6）通电实验后，进行单体调试，单体调试正常后，方可进行系统联调。涉及其它施工单位者，要事先通知到位，并做好相应记录。

五、施工工期控制

密切注意水暖专业的施工进度，及时将电动阀门的阀体、流量计提供给水暖专业的施工队伍，及时检查温湿度传感器安装孔的预留情况。

第六章

施工执行的规程、规范、技术标准和图集

JGJ/T16-92 《民用建筑电气设计规范》 《高层民用建筑设计防火规范》

* GB50045－95

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GB50174－93 HONEYWELL 《电子计算机机房设计规范》 《应用手册》

《自动化仪表安装工程质量检验评定标准》 《通风与空调工程施工及验收规范》

第七章

工程质量和综合管理措施

一、工程质量管理

（一）管理职责：

1．项目经理职责：对本工种的施工项目的质量管理工作负全面责任，履行项目承包合同中的条款，是本项目质量第一负责人。

2．项目总工程师职责：是本项目技术和质量的直接领导者，协助项目经理对工程质量管理工作进行具体组织和指导。

3．专业工程师职责：协助总工程师组织施工图纸会审、技术交底，编制保证质量的技术措施，解决施工中技术质量问题。

4．项目副经理职责：

（1）负责调配人力、物力、保证工程按图纸和规范施工，并对工程进度负责。

（2）协调同顾客、总分包的关系，使质量计划和质量目标得以实施。

（3）负责现场文明施工管理，并组织参加现场文明施工检查。

（4）对现场的成品保护负责，组织制定《成品保护措施》、《成品保护责任书》，检查和督促措施的落实和实施。

（5）负责对现场审核结果中整改措施和质量纠正措施的实施。

5．质量责任工程师职责：

（1）对本工程的准备、施工、交付整个过程质量活动的控制、管理、监督改进负责。

（2）对本工程材料、设备的合格性负责。

（3）对施工图纸、技术资料、项目质量文件、质量记录的控制管理负责。

（4）定期或不定期组织本工种质量检查，做好分部工程质量评定的管理工作，并组织好工程资料的收集、整理工作。

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6．生产调度员职责：

负责组织本工程生产计划的制定及施工生产全过程的组织、指挥、协调。确保年、季、月生产计划须利完成。

7．计划统计员职责：负责本工程的计划统计工作，按期编报生产统计报表，深入施工现场，掌握工程进度，参加生产调度会，与施工员加强联系，检查月、季计划执行情况。

8．技术队长职责：

（1）负责本队（厂）承担项目的技术和质量工作，对本工程的准备、施工、安装、交付和维修过程质量活动的控制、管理、监督改进负责。

（2）对进场材料、设备的合格性负责。

（3）对施工图纸、技术资料、项目质量文件、质量记录的控制和管理负责。

（4）负责拟定本单位保证工程质量的技术措施，并审核作业指导书，施工方案，并检查执行情况。

（5）定期或不定期组织本队工程质量检查，作好各项工程质量评定管理工作，并组织好工程，保证资料的收集、整理工作。

9．施工员职责

（1）对所施工的项目负直接责任。

组织班组完成上级下达的质量指标，深入现场指导施工，严格按施工图纸、规程、规范施工，并组织班组进行自互检，工程一次验收合格。

（2）负责编制分部工程施工方案，技术交底或作业指导书，经主任工程师后组织实施。

（3）遵守工序质量制度，保证不合格工序不进入下道工序，对工序管理引起的质量问题负责，并对施工过程中检查出的质量问题组织返工处理。参加隐险、预检、试压、调试、竣工验收工作。

（4）组织参加设备，材料进现场的验证，并收集保存材料、设备合格证。

（5）工程竣工前应将生产过程中有关质量记录转交质检员，并对移交资料的准确性、完整性负责。

10．质检员职责

（1）严格监督按设计图纸、规程、规范等进行施工，以保障工程质量达到有关验收标准。

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（2）作好分部工程质量等级工作，参加隐蔽、试压、运行、分部工程竣工、检查、验收工作。

（3）认真填写工程质量检查记录，及时把检查发现的问题反馈给有关部门和人员。

（4）发现质量隐患，应及时向施工单位或施工人员提出，对重大质量隐患，有权责令现场停止施工并及时向上级部门和领导汇报，发生重大质量事故，及时监督施工单位用局面形式向上级部门和领导汇报。

11．设备、材料员职责

（1）负责工种设备、主要材料、辅助材料采购及验证，对验证中发现的质量总是及时反馈有关部门。

（2）负责审核采购物资的质量证明文件并保存。

12．计量员职责

负责提供工作所需适宜的计量器具，对工程检验，测量，试验用的计量设备，必须按规定进行检测，建立台账，并贴有合格标识。

13．施工班组职责

严格按照设计图纸、规程规范施工，认真做好自检互检，严把每道工序关，保证所施工项目达到有关验收标准。

（二）质量保证措施

1．本工程的施工全过程用ISO－9002质量保证措施体系的标准，建立健全本工程的《质量管理制度》，对工程的全过程实行有效的质量控制。

2．严格执行有关施工与验收规范，规程等技术法规，严禁颠倒工序施工。

3．严格执行上级有关质量管理制度以及项目经理部所制定的《质量管理制度》。

4．实行质量责任制，贯彻谁施工谁负责质量，谁主管谁负责质量的原则。

5．接受各级质量执法机关、部门的质量监督，接受建设单位及工程的质量监督与指导。

6．关键工序编制作业指导。

7．强化质量意识，严肃工艺纪律，严格按照图纸施工，认真贯彻施工组织设计、施工方案、技术交底及工艺标准等技术文件。

8．实行施工挂牌制，以便监督检查和严格自律。质量责任牌在分项工种质

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量评定后摘除。

9．各级质量检查员到岗到位，及时发现问题并督促纠正。对重要部位、重要工序要进行全检。各专业工程师坚持巡查，项目经理部定期召开质量分析评估会，分析质量形势，明确质量要求，学习有关法规和文件，对质量意识强，工程质量好的进行表彰、奖励；对质量意识差、工程质量差的进行批评、罚款并限期整改。

10．施工中所用的设备、材料、半成品的质量是保证工种质量的重要条件。因此，进入现场应进行复验，确定其符合有关标准后，才允许使用。

11．在施工全过程中坚持自检、互检并加强过程检查，加强质量指导，力争把质量问题消灭在萌芽之中。发生质量问题进行管理；填写质量信息传递表，指明问题所在，提出修改期限，按期复查，确认已经消除，经双方签字后存管理档案。

12．教室和标准办公室要先做出样板间经鉴定合格后再推广施工。

13．隐蔽工程有隐蔽前进行专门质量检查，在未达到合格标准前不得进入下道工序施工。隐蔽工程由各专业工程师、施工员、会同设计单位、建设（监理）单位共同按系统、部位、工序进行，验收合格后及时填写记录并由参检人员签认。

14．各项安装记录，检验记录、评定报告要随工程按实际情况及时填写，该工作作为项目部拨付工程款的重要依据之一。

15．建立工程质量登信息网络，及时掌握，及时反馈。

16．实行质量奖罚制度，奖优罚劣，作为辅助管理手段。

二、成品保护措施

① 管线应在平整、无积水的场地上码放整齐，下部设有垫托，并有防雨措施。线材、设备应有专用库房。

② 管线、线材及各种设备在装卸、运输和安装过程中应轻拿轻放，以防损坏成品。

③ 安装完的管线、桥架、设备要保证表面光滑洁净，暂停施工的管线，应将管线开口处封闭，防止杂物进入。

④ 交叉作业较多的场地，严禁以安装完的管线、桥架作为支、吊架。不允许将其它支、吊架焊在或挂在管线、桥架支、吊架上。⑤ 管线、线材及各种设备暂不安装的，由专人统一保管。

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⑥ 管线、线材及各种设备安装就位后，应在系统联通前做好外部防护措施，设备表面应不受损坏。设备系统安装就绪后，未正式移交使用单位的情况下，设备用包装箱进行包裹，以防止交叉作业过程中的磕碰。⑦ 机房应有专人保护，防止损坏，丢失零部件。

⑧ 对设备到现场后，应统一存放，并设专人保管，按类别型号码放整齐。

三、消防措施

本工种系高层建筑，立体交叉施工，多专业协同作业，消防安全问题十分突出，不可有丝毫大意疏忽。为此，必须从各个方面采取有效措施，以达到消防安全的目的。

1．建立的消防安全组织体系，形成网络，由专职消防安全员监督、执法；

2．各专业根据安装时作业的特点，随时局面提出消防安全的措施与要求；

3．现场消防设备应配备齐全，并保证有效、可靠，任何人在任何时候不得以任何理由擅自将消防器材移作它用；

4．成立义务消防队，群防群治，常备不懈，应急出动，减少损失；

5．严格执行现场用火制度，电气焊工应严格按安全消防操作规程施工，五级以上大风天气，不得进行室外明火作业。

6．施工现场严禁吸烟，严禁擅自点火取暖。

四、现场保卫措施

1．施工保卫与文明施工是保证正常工作的必要条件，应该认真做好相应工作，在思想认识上高度重视；

2．机具房、库房、办公室及更衣室的门窗保证牢固可靠，专人管理钥匙，人走锁门，重要物资用房装防盗装置；

3．小型工具、仪表、装箱入柜，由专人负责保管；

4．不准将个人贵重物品，较多金钱带入工地；

5．遵守各项保卫制度，服从保卫人员管理，做到遵纪守法；

6．搞好室内外的卫生，所有物件整齐有序；

7．按施工现场文明施工管理条例做好场容管理；

8．现场的材料、设备存放在规划区内，码放整齐，相应的防泡、防淋、防潮措施应可靠有效；

9．施工现场布置合理，及时清理施工废料，做到活完、料尽、脚下清；

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10．文明礼貌、协调各有关方面的关系，每个成员都要在言行上注意，为企业形象增辉。

五、安全生产措施

1．严格遵守国务院、部委、北京市以及总公司各级领导所颁发的安全生产各项法规与文件。

2．各级领导、施工员、操作工人严格贯彻执行《安全生产责任制，遵守各项安全规章制度。

3．进入本工程进行安装施工的所有人员，在进场前必须进行安全教育。

4．各级领导及施工员在任何情况下不违章指挥，在安排生产的同时，必须保证安全，有可靠的措施并已经解决落实。

5．各专业人员进行安装施工时，严格遵守安全操作规程，对违反安全操作规程者，任何人有权予以制止。各专业人员发现有不安全因素应立即停止工作，向施工员、安全员报告，在采取相应措施并经施工员、安全员已消除后，方可继续安装施工。

6．严格《建设工程施工现场供用电安全规范》，以及现场所制定的各有关。严格禁止非暂设电工对现场用电进行操作。

7．施工员应根据工种施工部位、施工条件、施工特点进行针对性的安全交底、提出要求和措施，并严格执行，经常督促检查。

8．坚持班前讲话制度，认真开展各项安全活动，提高安全知识与自我防护意识，按要求作好安全日志。

9．严禁酒后作业、穿高跟鞋或拖鞋进入施工现场。严禁施工过程中嬉笑打闹。

进入现场戴安全帽，高处作业搭设脚手架，操作前系好安全带。

六、雨季施工措施

本工程安装施工跨越雨季对建筑安装施工带来一系列的季节性困难，对工程进度、工程质量、施工安全、工作效率以至经济效益有着十分密切的关系。本工种的雨季施工措施主要有以下方面：

1．结合雨季特点科学合理地安排生产。针对既定的生产计划制订切实可行的措施，以克服季节特点带来的困难，达到保证进度、工程质量和施工安全的目的；

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2．结合各专业的特点对雨季施工的特点、工作环境条件与所施工项目的特点，制定出雨季施工技术措施；

3．严格贯彻执行上级有关雨季施工技术措施与要求；

4．进入季节性施工前分专业进行检查，将有关措施都一一落实，对查出的问题应限期解决，不留隐患；

5．按实际情况补充必要的技术措施与要求，书面下达到施工班组；

6．雨季施工措施是综合性的管理，人、机、料、法、环都应认真考虑到。

第八章

1.验收原则：

工程验收和工程档案

项目按设计任务全部建成，经过运行达到设计要求，并经设计，施工单位根据设计任务的要求进行初验，并写出试验报告，经施工单位的上级部门进行系统检测后，方可提请买方最终验收。2.工程验收小组组成

由买方主管部门，政府有关部门，买方主要负责人，监理单位，施工单位及技术专家组成。按本规范规定和竣工图纸进行验收，验收时应做好记录，签署验收证书，并应立卷、归档。3.验收依据

为了保证工程质量，确保系统正常运行和工程的顺利移交，特特定本标准为工程竣工验收依据。验收分设备验收和技术系统验收及施工验收三部分。3.1 产品质量验收

各供货单位向甲方提供产品的质量证明，并由甲方验收签收。

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3.2 系统运行验收

当设备安装完毕并调试运行无误后，由乙方派支持人员进行系统联调，并向甲方提交调试报告。乙方认为所承担的工程项目全部完成后，书面通知甲方进行系统运行验收。甲方可会同主管部门或组织专家按规定的设计及技术要求进行验收并办理验收手续。3.3 施工验收

应符合现行国家标准《电气装置工程施工及验收规范》的规定，并应符合设计要求，施工验收包括设备安装和管线敷设两部分。

对系统中的所有电器设备进行通电、断电三次，系统设备应工作正常。对空调机组、新风机组、冷冻机组、冷却塔、换热器、给排水的自控设备进行人工模拟试验，即将各相关系统投入正常运行后，观察自控设备是否正常按照各系统的运行逻辑在现场人工给出控制信号，如使温度传感器的测试温度改变、差压保护开关动作、液位开关动作、风机停止等，观察系统中的其他设备是否按照功能说明中的逻辑关系执行，图形中心的显示内容是否正确，打印机是否列印，如一切正常，则验收通过。

本工程的工程档案分为两部分：一是工程交工技术档案，主要包括能证明工程质量的可靠程度以及工程各种设备、装置的使用、维护等有关的一切文件材料，随工程交工一并提交有关单位存档备用；另一部分是施工单位积累的施工技术资料、经济资料和管理资料。

工种交工技术档案应包括以下文件： ⑴开工报告；

⑵设计变更、工程更改洽商单； ⑶施工组织设计、施工方案； ⑷施工技术交底；

⑸材料、设备出厂合格证及化验单； ⑹隐蔽工种检验记录；

⑺分项、分部、单位工程质量检验评定、验收

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⑻试运行报告 ⑼停工、复工报告 ⑽初验报告 ⑾竣工验收单；

⑿正式设计的完整文件及竣工图纸资料 ⒀竣工决算

上述全部文件图纸资料提供三套

施工单位积累的档案资料包括以下文件： ⑴以上工程交工技术档案的全部项目； ⑵施工日记； ⑶施工总结；

⑷重要的质量、安全技术方案的抉择资料； ⑸重要协议，重要会议纪要； ⑹工种合同预算； ⑺工程结算、核算资料；

⑻工种重要活动，关键部位的声像、图片资料。

5.资料要求

检验要求文件齐全，文字准确，图纸齐备。

在验收中发现不合格的项目，应由验收机构查明原因，分清责任，提出解决办法。

系统工程验收合格后，验收小组应签署验收证书。验收证书的格式宜符合规范中的规定。

第九章 竣工交接服务与承诺

一、质量目标

我公司承担的楼宇自控系统工程，竣工后施工质量达到优质等级。

二、售后服务及培训

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用户服务公约

“用户的利益永远放在第一位”

我们会做到： 售前

——提供详尽的技术资料，供客户分析参考。——随时解释客户的疑问。

——在详细了解客户意图的基础上，做充分的前期准备工作。——站在客户的立场上，出具最佳技术设备施工方案。

售中

——优秀的专职人员拜访客户，了解最新情况及需求。——帮助客户提供最理想的改进措施。

——现场安装、调试，直到客户独立操作系统为止。——技术培训与交流，做到不保留技术。——严格遵守公司章程，不能勉为其难。

售后

——每月定期垂询客户，及时发现并解决问题。——系统运行一段时间，亲临查看系统。——24小时内故障响应。——所有设备一年内均可退换。——新产品信息及时让客户了解。1.售后服务期

——在工程验收合格之日起，即进入了售后服务期。售后服务期包括免费保修期和质量维护期。

——免费保修期：从工程验收合格之日起，二年之内为免费保修期。在免费保修期内，属于保修范围的质量问题，乙方将免费维修和无偿更换产品。

——质量维护期：在免费保修期之后，我方继续提供终身优质优惠服务。在质量维护期内进行的维修服务将根据公司所定的备件产品（不高于投标价）及维护情况按200元/天收取人工费。

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2.售后维护人员

合格的工作人员能迅速圆满完成所有工作。维护人员首选原工程调试人员。技术专家为工程维护提供服务。3.售后服务项目

在售后服务期内，公司售后服务部将提供以下服务项目： 1）接受用户意见

接收用户来信、电话、传真，在24小时内作出答复或处理意见，使用户满意。并把相应信息存入用户维护电话记录中。

2）定期联络

定期主动对用户保证一年二次联络。联络方式： ——走访 ——电话联系 3）信息反馈

收集质量信息、填写“信息反馈单”，反映至工程技术部，为维护提供信息。4）维护保养和故障维修

制定系统维护保养表，指导业主技术人员进行保养，并收集维护保养信息，以便及早发现故障隐患。

当现场发生故障时，售后服务部将组织进行故障维修，及时维修，并把相应信息填入用户服务记录单中。

当系统运行出现现场技术人员无法排除的故障，可直接通知中国建筑技术开发总公司。公司将派出具备故障排除技能的工程师到现场。到现场时间为接到通知后24小时内。

在系统试运行之前，投标方案为买方提供培训及考察。通过培训使工作人员理解各智能系统的基本原理并且学会系统操作和维护，包括对本工程软硬件系统分析及维护，并颁发《培训合格证书》。

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1）培训课程

培训课程包括但不局限于： ——智能建筑的原理

——通过各系统软件开发环境编制用户定义软件 ——各系统的操作

——各系统的参数设定和修改 ——各系统的维护

为满足培训要求，培训的工作人员应进行定期考察和最后考试。培训计划细节在详细设计阶段提交给用户并获得认可。2）竣工前培训

我公司将在工程竣工之前，提供业主两人，为期两周的免费培训。（参观设备厂家，了解产品性能，使用维护）3）现场培训

我公司将在工程竣工之前，以提交的技术手册、安装手册等竣工资料为依据，对业主的工程技术人员进行一至二周的现场培训。通过培训使业主的工程技术人员能够：

——了解系统基本原理 ——掌握各系统基本操作 ——可进行简单故障排除 4）工厂培训

在提交设备之前，在设备制造厂进行系统培训，培训课程和学习范围的细节应在培训课程开始前一个月提交给用户认可。5）竣工后培训

在工程竣工后，将在公司举办新用户培训班，学习时间为2周，培训人数4人。附带：

施工现场安全注意事项交底

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1、施工人员都必须戴好安全帽，并扣好帽带，并挂号胸卡。

2、施工人员必须经三级安全教育合格，并签订安全责任协议后方可上岗操作，未经三级安全教育者不得上岗作业。

3、遵守安全操作规程和六大纪律，工地规章制度和各项规章制度，施工现场禁止穿拖鞋、高跟鞋、赤脚和易滑带钉的鞋和赤膊操作、酒后等违章冒险作业。杜绝违章指挥和违章操作。

4、作业前要先熟悉作业环境，每天上班必须对职工进行班前安全技术交底和应注意事项，并应做好班组台账。

5、施工人员不得私自拆除脚手架，防护设施、安全标志、警告牌等安全设施，确需拆除或移位，须经工地负责人同意后，有可靠拆除措施，方可拆除或移位，并在下班前或作业完工后复原。

6、上班时，衣着要整洁，工作思想要集中，坚守工作岗位，不准开玩笑、做私活，不得在施工现场吸游烟和随地大小便。

7、遇六级及以上大风或大雨，应停止室外工作，并检查堆放材料是否稳定，不稳固时必须及时加固或移位，盖好机械设备。

8、夜间作业需有充足的照明，严禁乱扔乱丢材料、工具、垃圾废料和高空抛物，以防东西跌落伤人。

9、不懂电器和机械人员，严禁使用和玩弄机电设备，不准坐在脚手架防护栏杆上休息、睡觉。

10、若职工在作业时，碰到与本工种或非本工种人员（如因材料、场地、塔吊机械、施工用电、施工用水等）发生矛盾时，应及时上报班组长或管理人员解决，严禁采用暴力解决，而发生打架、斗殴事件。

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弱电工程投标文件

11、做到三不伤害（自己不伤害自己、不伤害别人、不被别人伤害）。

12、在外加架上或高空作业必须系好安全带（安全帽要高挂低处）。

13、施工人员在作业前要检查作业环境，发现有不安全因素（如有未经覆盖的洞口和有未围护的临边，或为经安全措施的立体作业等），严禁作业。班组长安排职工工作时，必须对职工交代工资环境安全情况，对职工进行班前安全交底及作业现场的应注意事项交底。

14、施工人员在外架作业时，检查外架脚手片是否有铁丝绑扎，有破损或老化，脚手片上有杂物等不安全因素的，必须先更换脚手片（铁丝绑扎）清理杂物后方可作业，外架必须有按规范要求的封层措施。

15、各工种在施工中，必须紧密配合，贴别是立体交叉作业，若有班组在洞口作业时，要注意上下有无其他班组人员或本班组人员在作业，若有人作业，必须有可靠地安全措施方可作业，否则必须停止作业。

16、施工临时用电严禁乱拉乱接，乱接使用无插座的钨丝灯、电器设备和老花及单股线。使用强检查漏保器等失灵可靠方可操作，电线不得拖地、碾压、破皮、老化等，接头牢固，绝缘符合规范要求。

17、及时清理建筑垃圾、材料、钢筋登、木登支教等零星材料不得堆积在通道上，包括临时通道，以确保道路畅通。

18、各职工在上班作业前，要检查周围的作业环境，确保无隐患后方可上岗作业。若有多人一起作业要联络明确，班组长要多长巡查（若单人作业要增加巡逻频率）。

19、乘电梯上下时，要听从电梯司机指挥，不得在电梯运行时，开启

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电梯门，严禁将人或物伸出电梯轿厢外面，人或物严禁靠在电梯门边。需要用电梯而发信号时，人或物必须站在出料台门李侧，严禁人或物伸出电梯运行范围内。在电梯每到或没停稳时，不得开启出料台上的门和电梯门。

20、严格施工现场用火（包括明火、烧电焊、使用氧气乙炔等），确需用火必须经动火审批方可作业。严禁拆除和玩弄消防器材，使用电力部门明令禁止的电器设备。

交底人签字：

被交底人签字：

****年**月**日

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2.楼宇自控 篇二

目前, 在全国范围内大面积缺电的严峻形势下, 人们把越来越多的目光集中到能源的利用效率上来。据统计, 目前在我国的总能耗中建筑能耗约占22%～26%, 在商用办公楼建筑中, 空调能耗又约占总能耗的50%～60%。因此, 对空调系统进行深入有效的节能研究, 可以大大降低总能耗, 提高建筑能量的利用效率, 对我国经济建设具有重要的现实意义。

随着楼宇自控系统在建筑中的普及, 提高了建筑能量的利用率, 但是, 深入的研究设备和物理量之间错综复杂的关系后发现仍然有许多环节有节约能耗的提升空间, 本文主要从空调系统出发, 阐述了各个环节节能的具体措施。

2 冷水机组节能措施

制冷监控系统是整个空调系统的核心, 系统监控对象是冷水机组、冷冻水泵、冷却水泵、冷却水塔等及相关温度、压力参数。由于制冷系统是建筑物内的用电大户, 也是直接决定办公环境好坏的重要系统, 因此, 对冷热源系统实施有效的监控和管理是至关重要的。

2.1 变频技术节能

根据风机、水泵电机特性, 风机、水泵的流量Q与转速n的一次方成正比, 压力H (扬程) 与转速n的二次方成正比, 轴功率P与转速n的三次方成正比, 转速n与电机的运行频率f成正比, 由此可见:

从以上公式得出, 风机、水泵电机的轴功率P与电机转速n的三次方成正比, 如果将电机的运行频率由工频50Hz下调到45Hz, 则理论上可以实现27%的节电率:

同理, 如果将电机的运行频率由工频50Hz下调到40Hz, 则理论上可以达到49%的节电率。可见风机、水泵电机的变频调速, 节能效果非常明显。

在管网中, 较多的采用定水泵电机频率也就是定流量的方式, 如需改变流量, 往往采用改变阀门开度的方式, 这样, 就类似于踩着油门踩刹车, 势必造成能量的浪费, 如果仔细研究管网特性曲线和水泵性能曲线, 采用变频的方式, 可以大大降低能耗。

图1中, 曲线 (1) 为管网特性曲线, 曲线 (2) 为风机水泵在转速n1下的性能曲线, 风机水泵工作在A点时, 轴功率P1=KQ1H1 (K=const) , 即与图中面积AQ10H1A成正比。

若要将流量从Q1降到Q2时, 如用风门 (阀门) , 则工作点由A移到C, 流量下降, 压力上升, 轴功率减少不多;若采用变频调速, 则工作点由A移到B, 在满足同样流量Q2的情况下, 压力也下降, 轴功率大大降低, 与上述节电率计算公式结果一致。

综上所述, 在部分负荷下对风机、水泵采用变频器调节, 也就是说将现有定流量变温差调节模式改变为变流量定温差, 同时将定风量变焓值的调节模式, 改变为定焓值变风量的调节方式, 系统将获得非常好的节能效益。

2.2 冷水机组系统优化节能

变频调速技术的应用, 实际上只解决了水泵和风机的节能问题。在功率消耗最大的冷水主机的节能策略上, 最重要的是需要提高冷水主机运行效率, 即主机性能系数COP (Coefficient of Performance) 。

国际制冷协会和各种权威机构研究发现, 冷冻机在不同工况条件下COP值不同。

1) 主机冷冻水出水温度不变, 冷却水进水温度与空调系统负荷同步变化时 (受外部环境影响) , 冷冻机运行效率在65%～75%区间内效率最高。

根据现在现场情况, 首先确定当前运行工况下冷冻机运行效率最合适值和当前情况下功耗比, 判断机组投递说数量。根据工频情况下各机组的电流情况, 确定机组的运行功耗。实际功耗等于各机组运行功率值之和。此外, 为了得到更为精确的实际功耗, 还需要以空调机组和风机盘管末端能耗的测算作为修订值。按照以上数据的测算进行冷水机组的投递数量、冷却泵和冷冻泵的投递数量。根据冷负荷的变化情况, 自动或手动调整冷水机组运转台数。

2) 在冷却水回水温度、现场负荷需求一定的条件下, 主机冷冻水出水温度越高, 蒸发温度越高, 主机COP值越高。每提高蒸发温度1℃, 主机能效提高3%。

此时, 应进行冷冻水出水温度设置, 通过变频控制供水流量。同时保证在机组的最大流量和最小流量, 不调节旁通阀门。但变频控制会增加水泵的运行能耗。需要现场测算到一个合适的临界点。现场负荷大小变化, 可根据变频水泵进行微调, 实现水泵的节能和机组COP提升最大化。

3) 在冷冻水出水温度、现场负荷需求一定的条件下, 主机冷却水出水温度越低, 冷凝温度越低, 主机COP值越高。每提高冷凝温度1℃, 主机耗功率增加2%。然而, 冷凝温度的降低会导致冷却水温差的下降, 冷却水流量加大, 冷却水泵运行成本的增加。

此时, 应使冷却塔在投递数量和机组进行对应投递。同时需要根据冷却水的温差进行数量控制, 实现冷却水温差的平衡。冷却泵的变频应根据主机功耗进行大小调节, 也需要找个一个合理点进行机组COP和水泵的变频调节。

冷源系统的节能是指在一定负荷下, 合理的群控匹配和参数调整使空调冷源系统处在最佳工况区, 即综合能效比EER最高的区域。特别是针对多冷冻机配置条件下, 依据空调末端实际冷量需求, 优化选择冷冻机运行数量, 综合考虑主机、水泵、风机等的总能耗, 实现中央空调系统的节能运行。

3 空调新风机组节能措施

空调新风系统作为大楼的重要组成部分, 主要由空调机组组成, 每台机组可由控制器实现自动控制, 使房间及公共区域的温度保持在要求的范围内, 同时达到管理方便、节省能源、延长设备使用寿命的目的。

3.1 在冷冻水回水管上安装电动调节阀, 受DDC控制器的控

制, 当控制器检测的实际温度与给定值有偏差时, 通过控制器内部PID控制算法, 发出控制信号到变频器进行调节, 若调节温度仍然达不到给定值, 通过调节电动阀改变盘管水流量来改变送风温度, 形成单闭环控制。然而, 在实际情况下该过程的数学模型是一个纯滞后系统, 单一的温度闭环控制系统会使实际温度在一个误差带内波动, 从而导致执行器不停的进行微调, 调节幅度由系统精度确定, 造成了不必要的浪费。针对这种情况, 采用串级控制系统进行解决, 如图二所示, 系统有两个闭环控制系统, 其内环是以送风温度为反馈量与送风温度给定值进行比较, 经过焓值计算后调节阀门和风机盘管改变送风温度;外环是以回风温度作为反馈量与回风温度给定值进行比较, 通过调整送风温度给定值进行调节。由于送风温度经过了内环的预调节, 大大降低了外环调节的时间, 使得外环的回风温度的控制稳定性提高且动态性能指标也大幅提升。当回风温度低于设定值下限时, 且维持时间超过预设的时间死区, 则送风温度给定值将自动增加一个偏移量;当回风温度超出设定上限值时, 且维持时间超过预设的时间死区, 则送风温度设定值将自动减小一个偏移量。

3.2 改变室内温度设定值, 提高温度控制精度, 亦可以达到节能的目的。

例如:一般要求夏季最高室温不超过26℃, 常规控制的空调系统的控制精度为正负1℃, 则设定值应为25℃, 如果控制精度为正负0.5℃, 则设定值可提高至25.5℃。设定值每提高1℃可以节省8%的冷量, 提高控制精度的情况下对于减少运行费用与节约能源均有重要意义。

3.3 通过调整空调机组滤网压差保持滤网的清洁与畅通。

尽可能将压差报警值缩小。文章前面已经强调过, 使用挡板来改变流量的话, 相当于一边提供介质流动能量的同时, 用这些设备减少流量, 抵消了部分能量, 增加了总能耗。解决这个问题的方法是根据控制器计算得出所需流量值, 采用变频方式给出所需流量, 而不是单纯依靠工频流量加挡板的形式调节流量。

4 管理节能措施

合理设置空调启停时间控制程序。按照建筑内人员进入建筑的时间规律, 提前一定的时间开启空调系统, 保证人员按规定时间表进入建筑物时, 室内温度恰好准确达到设定值, 即可保证舒适性要求, 又可减少过长的起动时间;应用惯性储能原理, 在人员离开建筑之前提前结束供冷, 并保证参数不超过舒适极限范围;根据日出前室外气温最低的特点, 提前开启新风系统进行换气, 既提高了室内空气中氧气的含量, 又满足了室内温度的需求。

建立系统分项能耗历史记录, 根据结果进行空调系统设备及参数的整定, 以提高设备利用率和降低能耗。

5 结语

本文主要从楼宇自控系统中耗能最大的子系统新风空调系统出发, 深入研究了冷水机组和空调系统的工作原理, 并给出了具体的节能解决方案, 同时针对目前管理上有待进一步提升的地方做了简要的阐述, 对于楼宇自控系统节约能源有一定的现实意义。

摘要：为了响应国家节能政策, 充分挖掘楼宇自控系统设备高效运行的潜能, 从暖通空调系统出发, 具体分析了冷水机组、空调新风系统的有效控制和降低能耗的措施, 阐述了设备管理上存在的误区和节约能源的具体方法。

关键词：楼宇自控系统,冷水机组,空调新风机组

参考文献

[1]贾坚萍, 程大章, 孙靖.铁路车站建筑的楼宇自控系统与节能技术探讨[J].智能建筑与城市信息, 2011, 1.

[2]房晔, 霍小平, 周亚滨.楼宇自控系统空调节能措施[J].低压电器, 2007, 18.

[3]于庆霞.冷水机组节能运行分析[J].宁夏工程技术, 2009, 9.

3.楼宇自控 篇三

【摘要】电气自动化技术在现代建筑中应用广泛，就此技术中的保护与接地阐述了自已的看法与观点，不当之处敬请同行批评指正。

【关键词】电气自动化；建筑；应用楼宇

自控系统是建筑设备自动化控制系统的简称。建筑设备主要是指为建筑服务的、那些提供人们基本生存环境(风、水、电)所需的大量机电设备，如暖通空调设备、照明设备、变配电设备以及给排水设备等，通过实现建筑设备自动化控制，以达到合理利用设备，节省能源、节省人力，确保设备安全运行之目的。在楼宇自控系统中，电气自动化系统设计占有重要的地位，在此，仅就电气自动化中的电气接地和电气保护两方面技术谈一下自已的观点和看法。

1.电气接地的方式

电气接地在建筑物供配电设计中，接地系统设计占有重要的地位，因为它关系到供电系统的可靠性，安全性。尤其近年来，大量的智能化楼宇的出现对接地系统设计提出了许多新的内容。目前的电气接地主要有以下两种方式：

1.1 TN-S系统

TN-S是一个三相四线加PE线的接地系统。通常建筑物内设有独立变配电所时进线采用该系统。TN-S系统的特点是，中性线N与保护接地线PE除在变压器中性点共同接地外，两线不再有任何的电气连接。中性线N是带电的，而PE线不带电。该接地系统完全具备安全和可靠的基准电位。只要象TN-C-S接地系统，采取同样的技术措施，TN-S系统可以用作智能建筑物的接地系统。如果计算机等电子设备没有特殊的要求时，一般都采用这种接地系统。在智能建筑里，单相用电设备较多，单相负荷比重较大，三相负荷通常是不平衡的，因此在中性线N中带有随机电流。另外，由于大量采用荧光灯照明，其所产生的三次谐波叠加在N线上，加大了N线上的电流量，如果将N线接到设备外壳上，会造成电击或火灾事故；如果在TN－S系统中将N线与PE线连在一起再接到设备外壳上，那么危险更大，凡是接到PE线上的设备，外壳均带电；会扩大电击事故的范围；如果将N线、PE线、直流接地线均接在一起除会发生上述的危险外，电子设备将会受到干扰而无法工作。因此智能建筑应设置电子设备的直流接地，交流工作接地，安全保护接地，及普通建筑也应具备的防雷保护接地。

1.2 TN-C-S系统

TN-C-S系统由两个接地系统组成，第一部分是TN-C系统，第二部分是TN-S系统，分界面在N线与PE线的连接点。该系统一般用在建筑物的供电由区域变电所引来的场所，进户之前采用TN-C系统，进户处做重复接地，进户后变成TN-S系统。TN-C系统前面已做分析。TN-S系统的特点是：中性线N与保护接地线PE在进户时共同接地后，不能再有任何电气连接。该系统中，中性线N常会带电，保护接地线PE没有电的来源。PE线连接的设备外壳及金属构件在系统正常运行时,始终不会带电，因此TN-S接地系统明显提高了人及物的安全性。同时只要我们采取接地引线,各自都从接地体一点引出,及选择正确的接地电阻值使电子设备共同获得一个等电位基准点等措施,因此TN-C-S系统可以作为智能型建筑物的一种接地系统。

2.电气保护

2.1交流工作接地

工作接地主要指的是变压器中性点或中性线（N线）接地。N线必须用铜芯绝缘线。必须注意，该接线端子不能外露；不能与其它接地系统，如直流接地，屏蔽接地，防静电接地等混接；也不能与PE线连接。在高压系统里，采用中性点接地方式可使接地继电保护准确动作并消除单相电弧接地过电压。

2.2安全保护接地

安全保护接地就是将电气设备不带电的金属部分与接地体之间作良好的金属连接。即将大楼内的用电设备以及设备附近的一些金属构件，用PE线连接起来，但严禁将PE线与N线连接。我们知道：在一个并联电路中，通过每条支路的电流值与电阻的大小成反比，即，接地电阻越小，流经人体的电流越小，通常人体电阻要比接地电阻大数百倍经过人体的电流也比流过接地体的电流小数百倍。当接地电阻极小时，流过人体的电流几乎等于零。实际上，由于接地电阻很小，接地短路电流流过时所产生的压降很小，所以设备外壳对大地的电压是不高的。人站在大地上去碰触设备的外壳时，人体所承受的电压很低，不会有危险。加装保护接地装置并且降低它的接地电阻，不仅是保障智能建筑电气系统安全，有效运行的有效措施，也是保障非智能建筑内设备及人身安全的必要手段。

2.3屏蔽接地与防静电接地

在现代建筑中，屏蔽及其正确接地是防止电磁干扰的最佳保护方法。可将设备外壳与PE线连接；导线的屏蔽接地要求屏蔽管路两端与PE线可靠连接；室内屏蔽也应多点与PE线可靠连接。防静电干扰也很重要。在洁净、干燥的房间内，人的走步、移动设备，各自磨擦均会产生大量静电。例如在相对湿度10~20％的环境中人的走步可以积聚3.5万伏的静电电压、如果没有良好的接地，不仅仅会产生对电子设备的干扰，甚至会将设备芯片击坏。将带静电物体或有可能产生静电的物体（非绝缘体）通过导静电体与大地构成电气回路的接地叫防静电接地。防静电接地要求在洁静干燥环境中，所有设备外壳及室内（包括地坪）设施必须均与PE线多点可靠连接。智能建筑的接地装置的接地电阻越小越好，独立的防雷保护接地电阻应≤10Ω；独立的安全保护接地电阻应≤4Ω；独立的交流工作接地电阻应≤4Ω；独立的直流工作接地电阻应≤4Ω；防静电接地电阻一般要求≤100Ω。

2.4直流接地

在一幢智能化楼宇内，包含有大量的计算机，通讯设备和带有电脑的大楼自动化设备。在这些电子设备在进行输入信息，传输信息，转换能量，放大信号，逻辑动作，输出信息等一系列过程中都是通过微电位或微电流快速进行，且设备之间常要通过互联网络进行工作。因此为了使其准确性高，稳定性好，除了需有一个稳定的供电电源外，还必须具备一个稳定的基准电位。可采用较大截面的绝缘铜芯线作为引线，一端直接与基准电位连接，另一端供电子设备直流接地。该引线不宜与PE线连接，严禁与N线连接。

2.5防雷接地

智能化楼宇内有大量的电子设备与布线系统，如通信自动化系统，火灾报警及消防联动控制系统，楼宇自动化系统，保安监控系统，办公自动化系统，闭路电视系统等，以及他们相应的布线系统。这些电子设备及布线系统一般均属于耐压等级低，防干扰要求高，最怕受到雷击的部分。不管是直击，串击，反击都会使电子设备受到不同程度的损坏或严重干扰。因此智能化楼宇的所有功能接地，必须以防雷接地系统为基础，并建立严密，完整的防雷结构。智能建筑多属于一级负荷，应按一级防雷建筑物的保护措施设计，接闪器采用针带组合接闪器，避雷带采用25×4（mm）热镀锌扁钢在屋顶组成≤10×10（m）的网格，该网格与屋面金属构件作电气连接，与大楼柱头钢筋作电气连接，引下线利用柱头中钢筋，圈梁钢筋，楼层钢筋与防雷系统连接，外墙面所有金属构件也应与防雷系统连接，柱头钢筋与接地体连接，组成具有多层屏蔽的笼形防雷体系。这样不仅可以有效防止雷击损坏楼内设备，而且还能防止外来的电磁干扰。[科]

【参考文献】

［１］任杰．电气自动化技术在电力系统中的运用浅谈[J]．科技传播，2012(06)．

4.楼宇自控 篇四

--《超级自控力》读后感

原创： 程东志 翟光军心理工作室

规则是生活的必备条件，我们的生活中无时无刻都是由规则掌控，在规则内我们生活、学习，跟上社会的发展。自控力就是要控制自己按照规则来做，规则也让我们学会自控，拥有自控就拥有不同的生活。

学会自控，从妈妈怀上宝宝是，宝宝就遗传了我们的自控，孩子是按照一定的基因控制长成人形的，自控的力量蕴藏在他的每个细胞里。

自控力就是把人体的自控程序启动，并不断的使用，我们把它叫能力。超级自控力就是启动身体内所有的自控程序，达到所谓的超级的能力。

哪些东西会影响我们的自控力了？有自控力又是怎样的表现了？让仔细阅读下这本书。

生活中我们经常会受到情绪的影响，它会让你变的不冷静，冲动。它也会通过别人传递，想感冒一样传染。清除不掉就会生气，让身体来消化情绪，身体就会不舒服。时间长了身体就会扛不住的。

学会控制情绪，别人的情绪还给他，给一个正面的情绪给他。怎样控制自己的情绪？培养正的力量，看一些积极的书，听一些美好的歌，让自己的心胸开阔，就不容易产生坏情绪了。分解压力，远离浮躁这些都是社会给我们的，我们要学会化解。让自己的心能够静下来，听听身体的声音。情绪来时你控制不了是最好是立刻安静下来。

习惯会固化我们的思维和行为，打破习惯的束缚是学习的开始。

很多成功的人，都是思想活跃，不易受习惯，思维控制，按照自己的决定处理看到的事，想到的问题。

尝试、冒险、行动有利于我们控制力的形成。有利于唤醒身体控制系统的其他部分。这些都是在不断强化我们控制力，都是在给身体在确认。

练习好的，形成习惯，坚持是成功的必要条件之一。放弃等于没有开始。换一个角度调节心情，把坏事变成好事，在里面找到给你带来利益的点，把它放大，坏的就小了。不要想着改变别人，你能改变的只有自己。自己变了，所有的事都会按照你的想法在变，那就是真实的变。

内心有什么，你就发出什么信号，水瓶里装满糖水，倒出来的水都是甜的，很受欢迎！装满药水就没人愿意接近。糖水给你的感觉是，甜的、有温度的、充满热情的！这些热情能感染更多人，也会有更多人愿意和你在一起。

工作时我们要让自己舒服了，只有自己舒服了才能在工作上去的成就，怎样舒服？干好本职工作，找到工作的乐趣，哪怕是枯燥的。你不能放弃，那么你就勇敢面对。用不同的心情处理的事情结果是不一样的。

你想要的未来，是你现在决定的。欲望，想一些能够实现的欲望，想一些自己爱好的欲望，实现一个再想一个，守住自己，做到君子爱财取之有道，守住内心的宁静。()欲望多又实现不了就会烦躁，先实现自己的能实现的欲望。欲望能落地的就是理想，理想实现了就是成功。

虚荣是为了满足内心渺小的自己，用假面具来满足自己，觉得有意思，当识破的时候就会自卑。要给自己一个正的暗示，培养自信，一个自信的人是不会虚荣的！

设计目标，有利提高控制力，目标确立后，就要去实现，要去除那些和目标没有任何关系的爱好，要学习那些和目标有关系的知识，这些都要有控制力的。目标不对是还要修改，还要为目标安排很多时间，计划，按照计划行事，这些都要控制力的。达成目标，控制力超强！

一个有能力，有控制力的人，会在不同的场合用不同的言语和别人交流。说人长短者，自己也是不完整的，还让人留下憎恨。多听，做一个听众，还是有很多人喜欢的。

给别人留面子，就是给自己留退路，一视同仁。同一件事对所有人都是一样的，用一颗平常心对待身边的人，用一颗认真的心对待和没个人相关的事情！

你想获得尊重，你首先要尊重自己，带着自尊你敢不尊重别人么？

距离产生美，刺猬也怕冷，相互依靠要保持距离，当你们想通后，你能不能容忍他的缺点？就是刺。你会不会揭伤疤？这些就是为什么要保持距离的根本原因。距离让你们更长久。

提高效率，做好规划，让自己有更多的时间。来处理更多的事情。

你的行为、情绪、语言、行为，要符合社会的规则，规则是控制我们标准。在这个标准内，学会让自己的行为、情绪等带来快乐。

面对失败时，要控制自己，想想那些成功的人都是从失败中获得的，唯有坚持才能成功。

5.楼宇经济现状浅析 篇五

楼宇经济是在楼宇内产生、发展，并集聚、衍生、扩散相关产业，带动区域经济发展的一种经济形态。它一般以各类楼宇、功能性板块和区域性设施为主要载体，通过开发、出售或出租楼宇引进各类企业，从而扩大财税来源，并带动地区经济的快速发展。

一、XXX区楼宇经济发展现状

1．资源不断丰富，楼宇经济发展态势良好

目前，全区已入驻楼宇面积、企业入驻率等都有了大幅度增加。国贸广场、中寰广场、明珠广场、长青楼、蓝天郡等已入驻楼宇30栋，总建筑面积100万平方米，入驻企业1000余家；楼宇企业入驻率持续攀升，大部分楼宇企业入驻率保持在75%以上，国贸广场、明珠广场等楼宇的企业入驻率高达90%以上。

近年，全区在建商务楼宇建设面积不断攀升，呈高品位、高档次、多功能化发展的趋势。世纪欧美中心、巨成金山街、天工御邸等在建楼宇16栋，建筑面积近100万平方米，已签约企业110家，已引进宾利（XX）、中国工商银行、北京银行、百合网等知名企业和公司总部。

同时，随着楼宇经济的不断发展，楼宇税收效应日益显现，税收收入和财政贡献率都有了大幅度提升。2012年，全区楼宇共实现区级税收1.3亿元以上，贡献财政收入6000多万元。

2．政策逐步完善，楼宇经济带已成规模

为加快全区楼宇经济的发展，XXX区于2008年出台了 《XXX区关于加快楼宇经济发展的试行办法》。通过几年的政策引导，随着一系列优惠奖励政策和扶持措施的出台，全区各级各部门重视支持楼宇经济发展，开发商致力于建设高档商务楼宇，相关部门主动配合进行招商引资、协税护税，已形成了全方面多角度的立体发展机制，进一步推动了楼宇经济的快速发展。目前，全区的楼宇内汇聚了众多商贸、物流、软件等现代服务企业，并衍生出信息服务、代理服务、咨询服务和后勤服务等多方面的需求，带动周边地区商业、会展、旅游、文化娱乐、休闲和餐饮等行业的发展。以洪城路、解放路为核心的楼宇经济带已成规模，产业集聚带动作用进一步凸显。

3、与周边城区对比，差距与问题并存

数据显示，XX区共有重点商务楼宇60余栋，楼宇面积120余万平方米，入驻楼宇企业2300余家，纳税总额近10亿元。在入驻商务楼宇的企业中，汇集了北京银行、中通比特（服务外包）等国内外区域总部企业60余家，年税收超1000万元的楼宇有天河大厦、金阳光等写字楼8栋，年税收超5000万元楼宇有财富广场、XX教育出版社、太平洋写字楼等3栋，年税收超亿元楼宇1栋。

和XX区紧密相连的XX区，对于发展楼宇经济也是赤焰高炽。至2012年底，XX区5000平方米以上的商务楼宇有56栋，总面积148万平方米，入驻楼宇企业达3006家，楼宇企业入驻率达96%。其中，纳税亿元以上的商务楼宇有4栋。全区有各类企业区域性总部120余家，包括IBM、屈臣氏等世界500强企业30余家，苏宁电器、中信银行等国内200强企业20余家。从数据上看，XXX区楼宇经济尽管已经取得了突破性进展，发展楼宇的区域优势进一步得到凸显，但与周边城区相比，仍有很大差距，还存在一些亟待解决的问题，主要表现在以下几个方面：一是发展规划的引导作用还需增强，专业化楼宇、特色楼宇发展不足；二是管理体制还需进一步建立健全，组织机构的职能定位、楼宇经济发展考核制度还需不断完善；三是政府公共服务职能还要进一步优化，如继续优化经济环境、抓好信息化平台建设、提升物业品质等问题。这些问题都有待于在发展过程中不断破解。

二、XXX区发展楼宇经济的重大意义

1、发展楼宇经济是XXX区增强区域经济的后劲所在 随着城市化进程的进一步加快，做大做强楼宇经济已成为建设现代化新城区的现实需要。生产力诸要素中只有土地要素具有不可增加性，有限的土地资源对XXX区经济发展的约束作用日益明显。发展楼宇经济是突破土地资源稀缺制约的突破口。开发楼宇，就是开发空间、开发资源、开发功能。利用好这一平台和载体，可以实现单一向整体、平面向立体、有形向无形、商贸向商务的变化，是XXX区扬长避短、趋利避害，走可持续发展之路的正确选择。

2、发展楼宇经济是XXX区改善投资环境的有效途径 商务楼宇的数量和品质会成为影响一个城市商务魅力指数的重要因素。通过发展楼宇经济，建设一批交通便捷，基础设施完善，行政配套齐全、特色鲜明的楼宇集群，将大大提升整个城区的档次和水平。同时，部分大型企业、公司总部、研发中心及新型业态的落户，将实现更多的智力、信息 3 及资金要素的集聚，将不断提升城区的服务功能和带动作用，这对XXX区投资环境的改善将起到积极作用。

3、发展楼宇经济是XXX区调整经济结构的重要手段 楼宇经济是现代服务业不可分割的“伴侣”，没有高度发达的楼宇经济就没有现代服务业的迅猛发展。商务楼宇是发展现代服务业的最好载体，这已被世界经济发展的规律所证明。一方面通过发展楼宇，汇聚众多金融、保险、物流、软件等现代服务企业，可衍生出金融、信息、法律、代理、咨询、物流和后勤服务等多方面的需求，从而带动周边地区商业、会展、旅游、文化娱乐、休闲和餐饮等行业的发展，进而推动城市产业的提升。另一方面，楼宇中聚集了大量企业员工，这些员工又有着对经营性服务的需求，比如后勤服务需求、知识培训需求、文化消费需求、社交娱乐需求、交通出行需求等。这些需求将拉动一个极大的服务业市场，从而促进XXX区产业结构调整和现代服务业的发展。

4、发展楼宇经济是XXX区实现发展定位的关键举措 发展的制胜之道关键在于看谁能够整合自身的优势，提高对区域内外资源的吸纳能力，选择适合自身特点的发展路子。在省委、省政府全力支持XX发展、打造全省核心增长极的战略部署下，XXX区属XX市中心城区，其发展定位是：以鄱阳湖生态经济区建设和XX打造“核心增长极”为引领，围绕“繁荣都市发展极、生态人文展示区”的定位，全力构建“四区一基地”产业新格局。要落实XXX区发展定位，做大做强做优现有优势产业，重点打造产业板块是影响全区未来经济发展的关键因素。以各产业板块的开发建设为契机，建设一批功能完善的商务楼宇，引进一批有牵动性的项目，有 利于充实和完善“四区一基地”格局，提升和完善城区功能，从而实现XXX区的功能定位。

三、加快XXX区楼宇经济发展的思路

以科学发展观为指导，以鄱阳湖生态经济区开发战略和XX市打造“核心增长极”为引领，围绕“繁荣都市发展极、生态人文展示区”的发展定位，通过政策推动、创新驱动、开放带动、市场联动的措施，实现XXX区楼宇经济跨越式的发展。

在XXX区北部，提升以国贸广场、明珠广场、中寰广场为主体的解放西路楼宇经济，培育XX南大道和广州路总部经济，打造解放西路、XX南大道、广州路沿线构成的“Z”字型楼宇总部经济带。

加快推进世纪欧美中心、天工御邸、江苏大厦等项目建设，通过不断优化布局，拓展空间，功能互补，完善配套，为XXX区总部经济发展、为构建中部重要的商务运营中心打好空间载体。

大力吸引与XXX区现有产业相藕合的企业总部进驻，以航空、汽车等先进制造业和现代服务业主导产业为支撑，着力引进省内设区市企业把决策性、投资性、经营性、研发性总部迁移XXX区；重点吸引国内沿海和其他内地省份的大企业、大集团，特别是国内100强企业到XXX区设立区域性分支机构；下大力争取世界500强企业、跨国公司、大型上市公司等知名强势企业到XXX区设立研发中心、采购中心、营销中心、结算中心等功能性总部或综合性总部；力争成为航空、汽车等现代都市制造加工业以及商贸流通、物流等现代服务业行业的研发性或经营性总部；努力打造区域性总部企 业集中发展区，建设中国XX(XXX)总部基地，实现与XX市其它中心城区错位发展。

四、加快XXX区楼宇经济发展的对策

1、以规划为引导，找准楼宇经济发展定位

推进XXX区楼宇经济发展，应根据楼宇经济发展现状，从完善楼宇的空间布局规划和业态发展规划着手，明确重点区域楼宇功能、产业定位、发展目标等。制订出三年或者五年行动计划，把目标、任务、责任落实到具体单位和个人。对涉及楼宇经济发展的政策进行梳理，出台一揽子扶持政策，如财税政策、土地政策以及对楼宇建设主体、楼宇物业管理、入驻企业等的扶持、奖励政策，构建楼宇经济发展的长效机制。通过“筑巢引凤”，着力引进金融、信息服务、服务外包、中介服务等现代新兴服务业，提高楼宇经济发展质态。力争通过3-5年的培育引导，使其规模效益登上一个新台阶。

2、以招商为重点，增强楼宇经济发展后劲

一是拓展招商渠道。积极营造大力发展楼宇经济的氛围，举办楼宇推介会、楼宇专题招商会等活动，大力引进优质企业落户，提高楼宇入住率、注册率和税收贡献率。二是强化招商合力。着力增强政府、业主单位和物管公司的三方合力，通过政策引导，提高楼宇经济发展相关利益主体的积极性，实行区、街道、社区三级联动，动态掌握信息。三是搭建招商平台。通过建立楼宇经济网站，编制《楼宇手册》等，不断加大楼宇推介力度，提高楼宇推介效益。

3、以服务为核心，改善楼宇经济发展环境

一是组建楼宇经济发展服务团队。组建楼宇经济发展领导小组和办公室，为推进XXX区楼宇经济发展提供组织保障。由发改、工商、统计等相关部门联手对楼宇基本情况及楼宇入驻企业的情况进行全面摸底，建立档案，实行动态管理。二是创新服务模式。对新建商务楼宇项目提前策划、主动介入、确定功能定位，做好项目落地的全程跟踪服务。积极开展优秀楼宇评比活动。加强政企沟通，简化办事程序，提高服务效能，把“软环境”做“硬”，为楼宇业主和入驻企业提供及时、方便、有效的全方位服务。三是完善配套服务。围绕文明城市创建目标，加快楼宇周边环境整治、完善餐饮休闲等配套服务。

4、以资源为基础，打造楼宇经济发展优势

一是增强区域产业实力。围绕“繁荣都市发展极、生态人文展示区”的发展定位，加快提升产业层次、优化产业结构，着力构建具有核心竞争力、支撑未来发展的现代产业体系。二是培育本地总部经济。坚持引进与培育企业总部相结合，广泛动员符合产业发展方向、关联带动力强、发展态势良好的本地规模企业，做大做强企业核心业务，推动本地制造业向总部经济转型。三是构筑人才资源高地。根据楼宇经济对人才的现实需求，实施有针对性的人才政策，吸引楼宇经济发展需要的战略性人才流入，为楼宇经济发展提供智力支持。

5、以品牌为目标，实现楼宇经济集群效应

6.楼宇管理制度 篇六

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楼宇管理制度

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为了提高楼宇的物业效劳质量，特制定本制度。

第一章

总

那么

第一条

物业集团所属各公司或楼盘管理处为楼宇管理的责任部门。

第二条

楼宇管理必须到达“国优〞标准。

第二章

楼宇平安管理

第三条

保安部每月不定时巡查每层楼不少于十五次，〔xx华府和xx湾保安部每天不定时巡查每层楼一次〕，物业部每周不定时巡查每层楼不少于三次，环卫部每天不定时巡查每层楼不少于一次。每次巡查必须在楼宇每层固定位置的?楼宇巡查签到表?上签到，该表由保安部负责张贴，物业部负责回收存档。未按规定频次巡楼和签到的，每少一次扣罚责任部门经理1元。〔本条考核数据由督导员提供〕

第四条

保安部必须在每月25前全面检查一次楼宇对讲系统〔楼宇大堂对讲主机、电梯对讲器〕与保安指挥中心的联通、监控功能，对检查发现的故障情况应于当天书面报客户效劳部处理，客户效劳部24小时内再报楼盘负责人。未达本条要求，每处每延迟一天处理扣罚责任部门经理3元。

〔本条考核数据由客户效劳部提供〕

第五条

保安部必须在每月25日前全面检查一次楼宇天面试压消火栓、喷淋末端试水、楼宇消火栓及灭火器，对楼宇消火栓和灭火器必须做好月检标识，并将故障情况于当天书面报客户效劳部处理。每处每延迟一天处理扣罚保安部经理3元。

〔本条考核数据由客户效劳部提供〕

第六条

保安部在楼宇巡查过程中发现抢劫、入室盗窃等不法行为的，必须参照物业公司应急预案进行处理。处理方法不当的，每次扣罚保安部经理3×5元。

〔本条考核数据由督导员提供〕

第七条

保安部每月对商铺进行消防检查不少于一次，并保持详细的书面记录，对存在的消防隐患必须签发整改通知书限期整改，逾期未整改的应及时报告楼盘负责人。未按要求检查或发书面整改的，每户扣罚保安部经理5元。

〔本条考核数据由物业部提供〕

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第八条

楼宇发生消防事故，保安部必须在2分钟内赶到现场处理，并于3分钟内报告楼盘负责人；事故处理完毕前，保安员不能离开现场。每延迟1分钟到达现场，扣罚保安部经理3元；事故未处理完保安员离开现场的，每次扣罚保安部经理3×5元。

〔本条考核数据由督导员提供〕

第九条

保安部负责建立出租屋档案，物业部负责建立商铺档案，责任部门每月最后一天对当月26日前的信息进行更新。未按时更新的，每户每延迟一天扣罚责任部门经理3元。〔本项考核数据由督导员提供〕

第三章

楼宇卫生管理

第十条

环卫部必须按照以下标准完成楼宇保洁工作：

1、楼宇天面每天清扫1次，二层平台、雨篷每周清扫3次，要求无垃圾、无积水、下水口无堵塞、无青苔。

2、楼宇垃圾每天定时收集、清运2次，根据情况对垃圾桶进行清洗，无污渍、无积垢。

3、楼宇大堂地面每天拖擦3次，每月刷洗1次，无垃圾、无污渍、无积水。

4、楼宇大堂内的通告栏、墙壁等每天擦拭1次，无积尘污迹。

5、电梯轿厢，每天保洁3次，每周用不锈钢油保养2次，轿厢内无垃圾、无异味、无乱张贴，不锈钢外表光亮，无污迹。

6、楼宇电梯前室地面每天拖擦1次，每月刷洗1次，无积尘、无污渍。

7、楼层防火门、水电房门、电梯门、消防箱等设施，每周擦拭1次，住户防盗门每月擦拭1次，无积尘、污迹、无乱张贴。

8、楼层电梯按钮、电灯开关、消防警铃、楼梯扶手等设施，每天擦拭1次，无积尘、无污迹。

9、楼层消防通道，每天清扫1次，每月拖擦1次，无垃圾、无污迹、无异味。

10、楼层墙壁、天花、踢脚线每月除尘1次，无积尘、无污痕、无蜘蛛网。

11、楼宇排水口每天清洁1次，无垃圾、无积水、无堵塞、无青苔。

12、楼层灯具每季度清洁擦拭1次，无明显积尘。

物业部在保洁工作完成半小时内，对每幢楼宇的清洁卫生进行抽查。对清洁不达

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标的，每次扣罚环卫部经理3元。〔本条考核数据由物业部提供〕

第十一条

保洁员在进行楼宇二层平台及雨篷等位置作业时，必须配戴平安带和平安帽。未按规定配戴平安带和平安帽作业的，每人每次扣罚环卫部经理3元。〔本条考核数据由保安部提供〕

第十二条

环卫部每月必须在楼宇内进行一次灭蟑螂、灭蚊子、灭苍蝇、灭鼠的消杀工作，每次消杀前两天必须在各楼宇大堂公告栏上张贴?消杀通知?。未按时消杀或公告的，每次扣罚环卫部经理3元；消杀遗漏的，每层楼扣罚环卫部经理3元。

〔本条考核数据由物业部提供〕

第四章

楼宇设施设备管理

第十三条

工程维护部必须按照楼宇设备设施的维护保养标准进行维护保养，使设备设施到达“三净〞〔设备干净、机房干净、工作场地干净〕、“四无〞〔

无跑、无冒、无滴、无漏〕。维护保养不达标的，每处扣罚工程维护部经理3元。

〔本条考核数据由督导员提供〕

第十四条

设备房内必须标准张贴设备的运行管理规程、操作规程、维修保养规程，配置有效防鼠设施。每个设备房每缺少一处，扣罚工程维护部经理5元。

〔本条考核数据由督导员提供〕

第十五条

工程维护部接到报修后，对直接影响业主生活、存在平安隐患的设备、设施问题，必须立即安排抢修或应急处理。其余问题在24小时内列入维修方案，并报楼盘负责人批复后按方案实施。未及时安排抢修或应急处理的，每次扣罚工程维护部经理3元；未按规定及时列入维修方案并实施维修的，每项扣罚工程维护部经理3元。

〔本条考核数据由客户效劳部提供〕

第十六条

业主户内发生问题需要维修的，必须严格按照?维保修管理制度?的规定处理。具体处分按照?维保修管理制度?实施。

第十七条

工程维修保养需要停水、停电的，经报楼盘负责人批准后，必须提前三天书面通知客户效劳部和物业部，由物业部提前两天在各楼宇大堂公告栏上张贴?停水〔停电〕通知?。紧急抢修时，工程维护部经理应立即组织实施并

报告楼盘负责人，同时通知物业部立即在相应楼宇大堂公告栏上张贴?紧急抢修停水〔停电〕通知?。

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工程维护部未按规定及时通知客户效劳部或物业部的，每次每少通知一个部门扣罚工程维护部经理3元；物业部未按时张贴通知的，每次扣罚物业部经理3元。

〔本条考核数据由客户效劳部提供〕

第十八条

工程维修时，必须对维修区域进行警示、围闭，并按标准标准采取必要的平安措施。未作警示、围闭和按标准标准采取平安措施维修的，每次扣罚工程维护部经理5元。

〔本条考核数据由物业部提供〕

第十九条

因管理不善，导致设备发生故障的，每次扣罚工程维护部经理3元。

〔本条考核数据由客户效劳部提供〕

第二十条

楼宇如发生停电，必须在10分钟内启用楼宇备用电源。每延迟1分钟启用备用电源，扣罚工程维护部经理3元。

〔本条考核数据由客户效劳部提供〕

第二十一条

楼宇如发生电梯困人，保安部与工程维护部的救援人员必须在3分钟内赶到现场，在被困人员没救出前不能离开现场。救援人员每延迟1分钟到达现场，扣罚责任部门经理3元。

〔本条考核数据由客户效劳部提供〕

第五章

楼宇其他效劳管理

第二十二条

每期楼宇交楼前第三天，楼宇总经理信箱、公告栏、楼栋号、楼层号、房号必须全部按要求安装完毕，公告栏内必须张贴出欢送业主收楼入住的慰问书和介绍xx物业效劳理念的宣传海报。每处每延迟一天扣罚物业部经理3元。

〔本条考核数据由督导员提供〕

第二十三条

物业部每年至少对业主全面回访一次，物业部经理每年至少对VIP业主回访两次，并做好书面记录〔回访无书面记录的视为未回访〕。每月回访户数不少于全部户数的1/10，且不得重复。物业部每月26日17：00前将回访情况报给客户效劳部，由客户效劳部按每栋楼宇10%的比例进行

抽查回访。全面回访每户每延迟1天回访，扣罚物业部经理1元；VIP业主回访每户每延迟1天回访，扣罚物业部经理3元。

〔本条考核数据由客户效劳部提供〕

第二十四条

接到业户投诉后，客户效劳部应立即通知相关职责部门；相关职责部门接到通知后，应在5分钟内赶到现场处理。每迟到现场1分钟，扣罚职责部门经理3元〔本项考核数据由客户效劳部提供〕。客户效劳部每延迟1分钟通知的，扣罚客

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户效劳部经理3元〔本项考核数据由督导员提供〕。

第二十五条

客户效劳部受理的业主装修申请资料必须齐全。装修申请资料〔身份证复印件、资质证书、营业执照、装修图纸、申请书〕不齐而受理的，每户扣罚客户效劳部经理3元〔没有资质证书和营业执照，但有业主书面承诺承当全部装修责任的可免予考核〕。

〔本条考核数据由督导员提供〕

第二十六条

客户效劳部受理业主装修申请后，必须在两个工作日内完成装修的审批，并将结果反应给业主。装修审批每延迟一天，扣罚客户效劳部经理3元。

〔本条考核数据由督导员提供〕

第二十七条

业主无证装修的，每户每延迟一天补办装修手续的，扣罚物业部经理3元。

〔本条考核数据由保安部提供〕

第二十八条

因管理不善，业主违规施工，导致破坏建筑物结构构件〔柱、剪力墙、承重墙、梁〕，影响结构平安的，每发现一户，扣罚物业部经理5元；

因管理不善，业主违规施工，导致楼板开裂、渗漏水，分户墙、外立面破坏、给排水管损坏、公共设施损坏的，每发现一户，扣罚物业部经理3元；

因管理不善，业主违规施工，导致其它业主家中强、弱电线路受损，不能正常使用，每发现一户，扣罚物业部经理3元；

因管理不善，业主违规施工，导致排水管堵塞的，每发现一户，扣罚物业部经理1元。

〔本条考核数据由客户效劳部提供〕

第二十九条

业主空调机未按要求安装的，每发现一台，扣罚物业部经理3元。

〔本条考核数据由保安部提供〕

第三十条

业主装修验收在业主申请装修验收当天进行，每延迟一天，扣罚物业部经理3元(业主书面申请另约时间的除外)。

〔本条考核数据由客户效劳部提供〕

第六章

附

那么

第三十一条

本制度对客户效劳部和物业部机构和职责合并的楼盘，其中涉及物业部经理相关的职责，由客户效劳部经理承当，相关客户效劳部对物业部的考核内容，转由该楼盘的督导员负责。

第三十二条

本制度由物业集团全面质量管理办公室负责解释。

第三十三条

7.楼宇自控 篇七

当被问及B CM是在怎样的市场背景下研发时,Dennis D.Kelsey表示,中国楼宇自控市场近年来实现快速增长,年均增长率超过10%,主要得益于政府对提高能效和可持续发展的大力推进,且节能诉求下,业主对楼宇自控的认可不断加深。尽管楼宇自控市场极具潜力,但实际投用后,普遍难以达到预期节能效果。究其原因,除了实施质量外,很大程度是由于建筑运营商和运维人员未经充分培训,从而无法最大化发挥系统的设计功能和集成性。基于此,江森自控推出全新BCM系统,在确保稳定性和高效节能的同时,极大简化操作系统和界面,帮助运维人员快速掌握系统操作,降低人员培训成本,使实施和运维更便捷、高效。

我们知道,凭借在楼宇自动化领域深厚的行业经验,多年来,江森自控的Metasys®系统已在全球范围内超过十万个建筑设施中高效、稳定地运行了11年。最新推出的BCM系统采用了Metasys®系统的核心技术,该系统更拥有极易安装、调试和操作的系统环境,可为复杂程度较低的轻型建筑提供最具成本效益的能效优化控制方案。其特点和优势如下:

(1)与Metasys®系统的性能保持一致:江森自控在建筑物自动化领域中已有悠久的历史和经验,Metasys®系统在全球范围内得到了广泛的使用,如今它的技术被封装在BCM系统中,为复杂程度较低的轻型建筑提供了同样的高品质和可靠性。

(2)简化的架构:系统由中央工作站提供关键功能,由现场控制器可靠地执行机电设备的自动化,无需增加系统架构的层次,从而消除了由此带来的成本和复杂性。

(3)基于标准的BACnet协议并可兼容Modbus设备:允许将其他制造商提供的开放系统集成到BCM工作站中。设施操作人员使用统一的操作界面来监控建筑物内的所有子系统。

(4)全新的图形化用户界面:采用图形化的用户界面展示建筑物、楼层平面和不同的机电设备,便于建筑物操作和管理人员监控设备、进行操作,并快速部署临时更改或长期设定。人机界面的设计直观、简洁、易学,可缩短建筑物管理人员所需要的培训时间。

(5)基于Web的用户界面:从BCM的中央工作站可以监控整个建筑物的情况,该工作站可从建筑物内部网络上访问,或通过Internet连接进行远程访问。

基于以上诸多特点,BCM的领先性、市场前景和推广计划如何呢?对此,马端宁说道:“多年来,江森自控以领先的技术和创新解决方案为支持,实现了对可持续发展的坚定承诺。作为楼宇自控行业的开拓者和中国最大的楼宇自控设备制造商之一,江森自控早在100多年前就发明了全球首款室内电动恒温器和楼宇自动温控系统,并在上世纪70年代就推出业界首款用于楼宇自控领域的微型计算机。此次推出的BCM产品是在江森自控BAS成熟技术上新的延伸,在保证可靠性不变的前提下,减少编程、操作的复杂性,使用的依然是Metasys®核心技术,但最重要的目的是易于使用,培养良好的客户体验,利用移动互联等新技术改革传统BAS的弊端。B CM与Metasys®有不同的市场定位,Metasys®用在大型的、复杂的、要求比较特殊的场合,BCM用在要求比较简单的中型规模建筑、二三线城市的建筑工程中。BCM的推广策略是:美国总部首先培训中国核心团队,中国核心技术团队再对代理商进行培训,然后通过代理商将BCM系统推广到系统集成商和安装公司。”

最后,马总表示,江森自控始终以客户为中心,致力于开发更便捷、高效节能的技术和解决方案,协助中国和全球客户提高能效的同时,实现整个社会的节能减排目标。

8.楼宇经济悄然兴起 篇八

楼宇经济的魅力

楼宇经济是相对于“土地经济”而言的一种经济发展策略。 楼宇经济其有较强的辐射力，通过发展楼宇经济，带动现代服务业的快速发展。众多的商务写字楼集聚在一定的范围内，产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业服务市场，它能够带动周边地区的信息、金融、餐饮、购物、美容美发、综合消费等企业集聚发展，加快形成功能良好的商圈。

楼宇经济由于拥有大量的高层次员工，因他们的需求，从而产生了知识培训、文化娱乐、交通住宿、通信等需求。这些都能促进现代服务业的发展。商务楼宇的数量、品质等都会成为影响一个地区经济发展的重要因素。河東区是我市现代城区之一，因楼宇经济的发展强势，使海河东岸服务业逐渐兴旺。高档的写字楼，代表了城市的档次，并形成一种新的业态，它们与一些高档饭店、网吧、休闲咖啡厅、金融、保险业融为一体，成为城市的名片。

大王庄地区楼宇经济的优势

河东区大王庄街域毗邻天津站，地铁9号线穿行而过，西南与和平区劝业场、小白楼商贸区、解放路金融一条街隔河相望。西北与天津站交通枢纽中心相连，是通往滨海新区的咽喉要道，便捷的交通使飞机场、滨海新区、保税区近在咫尺。由于处于优越的地理优势，街域内楼宇林立，楼宇经济在街域经济的发展中已悄然兴起。十一经路、六纬路沿线上的天星河畔大厦、万隆太平洋大厦、工商银行大厦、金耀大厦、三联大厦、经纬大厦、逸庭苑大厦、万隆中心大厦等25个楼宇内有金融、非金融、产权交易、商贸物流、信息产业、广告策划、管理营销等行业企业入驻近千家，特别是正在筹建中的天津南站商务中心、六纬路商务商业中心、十一经路金融商业中心均在该街域内。这些“商业舰队”为打造楼宇经济吸引现代服务业、高新技术类企业的入驻打下良好的基础，楼宇是这个街街域经济工作的特色，也是他们发展楼宇经济的资源优势。在建的渤海银行大厦、嘉里中心大厦、九龙建业大厦、中信地产大厦、中粮集团大厦高档写字楼10余处，未来的发电一厂地块正在洽谈招商中，最终会形成六纬路商圈，是该街乃至河东区重要的税源楼宇中心。

在目前的25家楼宇中，整体纳税超亿元的今年有两家，一是万隆太平洋大厦楼宇、另一是三联大厦楼宇。万隆太平洋大厦共有54家企业，三联大厦楼宇共有80家企业。据统计，截止去年9月底，该街域内的25个楼宇建筑面积555372.45平方米，可出租面积178791平方米，闲置面积46696平方米。

全力打造楼宇经济新亮点

这个街坚持“三个跟踪、三个对接、三个转变，实现大王庄地区经济健康发展”的工作设想。把楼宇经济作为河东区转变经济发展方式的重要抓手，形成产业结构高端化、高质化、高新化的重要载体。根据河东区“金贸河东”的功能定位，提出了三个区的发展规划，一是天津中心城区的核心区，北京高端服务经济的聚集区，滨海新区生产生活的服务区，这就为该街大力发展楼宇经济有了一个长足和宽阔的工作思路。二是河东区对发展楼宇经济有明确的优惠政策支持，对楼宇的建设，楼宇企业的入驻，楼宇的管理都有明确的优惠政策和奖励办法，一定程度上增加了投资者和主办单位的积极性。三是未来的渤海银行大厦、九龙建业大厦、中信大厦、中粮大厦等高端高新的大厦，为日后知名企业或世界500强、国内500强人驻有一个良好的基础。

为了给新诞生的楼宇经济保驾护航河东区大王庄街采取了多项举措： 一是由街办事处牵头成立了街楼宇服务中心，该中心建立了首间告知、公开办事、挂牌上岗、跟踪服务、无偿代理、定期走访等工作制度。还把楼宇划分为两圈一带，即以天星置地为楼宇中心，建立货代物流服务商圈；以三联大厦楼宇为中心，建立金贸服务商圈；以未来的渤海银行大厦为中心，建立金贸服务发展带。两圈一带各有独立办公室，每个办公室配备经济专职干部和服务人员统一由街办事处经济办负责具体工作的实施。

二是中心的主要内容是由以往的分散管理服务变为集中管理服务，做好三个对接，(1)招商的对接，由过去的招商主办单位独立招商转变为政府参与企业共同招商，这样既能保证税源的到位，同时又考虑主办单位物业费的收取。(2)是税源情况的对接，由过去的按条例考核税收变为由街办事处经济办具体掌握所在楼宇具体情况，有利于动态管理服务，及时与主办单位沟通企业的纳税情况，及时调整一批信用好，占用资源少，税收贡献大，知名度高，投资规模大的企业顺利入驻。对一些占用资源多税收贡献小的企业，进行专题调查分析，拿出具体解决措施做好清退工作，做好楼宇企业“腾笼换鸟”的文章。(3)是企业需求情况对接，由政府牵头请该区各职能部门协助街道经济办摘好一站式服务，推进信息化建设，开展软环境问题整治等手段，简化办事程序，提高办事效率，提升服务水平，为企业投资创业创造了良好的发展环境。在服务中心公开服务指南、行为规范、优质文明用语、落实首问责任制，严格实行限时办结制，认真实行责任追究制，培养高素质的经济管理人才队伍，以适应高档写字楼的发展要求。

三是做好渤海银行大厦、嘉里中心大厦、九龙建业大厦、中信地产大厦、中粮集团大厦，打造亿元楼宇或超亿元楼宇的前期准备工作，使这些大厦的楼宇主办单位运营的同时聚集一批知名度高，信誉好，占用空间资源少，税收贡献大的企业全部在河东区及大王庄街落户成为楼宇经济的骨干客户。

四是要大力宣传河东区加快楼宇经济发展的扶持政策，更好地调动各类主体发展楼宇经济的积极性、主动性和创造性。要加快完善商务楼宇配套服务和设施，提高楼宇内部智能化、信息化和便捷化程度，进一步提升楼宇品质。要引入市场机制，吸引民间资本加快停车设施建设，着力解决楼宇停车难问题。

五是建立对楼宇服务中心人员及楼宇主办单位的奖励机制，以社会公益岗位招聘培训长效的服务中心管理人员，并按照所划分的商圈或楼宇，规定税收考核目标超出管理目标的税收由财政按比例对服务中心及主办单位人员给予一定的经济奖励。 六是充分发挥统战工作在企业的作用，街道党工委统战部门将把楼宇经济中具有一定规模的民营企业家列为新的社会阶层人士，进行重点服务。使企业在社会主义市场经济条件下，感受到党建工作的重要性，充实企业文化，使企业有诉可求，增进企业与政府的感情，以达到以商招商的目的。 七是以街办事处为主体成立独立的经济办公室，加强现有人员的编制培训工作，按绩效和税收目标考核标准给予经济办公室经费支持，如该街今年引进8家企业，其中倍特期货的引进填补了该区行业空白，该企业已在、河东区产生税收。