高档住宅小区物业特点

高档住宅小区物业特点（精选3篇）

1.高档住宅小区物业特点 篇一

马少野项目物业管理方案

一、管理服务的整体设想与策划

针对马少野项目物业管理可以概括为：“一种模式、三大重点、一个整体、三个措施”。1.一种模式：

1）根据本项目房屋建筑特与购买人群特性（综合素质较高、生活私密性强，个性服务需求突出等）全方面综合考虑，最终将项目管理模式定位为：贴心管家式服务

２）贴心管家式服务管理模式的5大重点： a)一对一专人服务

b)家居生活的全方位“助理” c)深入到微小细节的服务方式 d)高素质+职能多面手

e)打造便捷、舒适的贵族生活 2.三大重点：

重点一：管家式服务项目的多样化

马少野项目所承诺提供的物业服务（管家式服务）不能与单纯一对一的管家服务相提并论。从成本、人力资源、业主认可程度，给物业公司承诺的管家式服务定位于和限制在具有管家特色、融入管家服务方式内容的物业管理服务。重点二：酒店式礼仪带来尊贵的享受

从物业服务管理角度看，要把管家特征容入到管家式服务中去，其首要的是在基本服务（如保安、前台接待、“管家”、保洁、维修）中体现管家服务的特点，应达到管家应具备的基本素质――礼仪。

重点三：营造一种“便捷、和谐、优越”的社区人文环境。

作为物业管理的管家“式”服务，要把贴心容入到公众服务当中去，就能得到很大程度上业主的认可。从最小的细节做起，使业主在小区还是户内都能感受到生活是如此的简单。3.一个整体：

一个整体，多个独体，宏观把控管理：个体互相协作，优势互补，形成小规模管理优势。宏观管理把控，各小规模管理优势完成整体管理完善。4.三个措施：

措施一：24小时不间断全方位、一站式“管家”服务。

与一般项目不同，从物业接管期起，既要求专属“管家”与业主建立良好的沟通，介绍物业的服务项目，使业主在入住前既感到“管家”的作用，体会到和扬独特超前的“管家”服务。

利用办理入住的良好时机，充分体现和扬物业特有的便捷、细致，通过准时、高效的办理入住流程；“管家”详尽、专业的介绍；简洁、精致的入住材料（含《“管家”服务卡》，对管家情况、范围进行介绍）；及为办理入住业主各项细致工作，将为居住马少野项目业主留下完美的第一印象。

设立临时“管家”，24小时不间断电话，所有服务人员随叫随到。

所有“管家”必须能准确、清晰回答业主的各类问题，所有工作都讲求时效性（各类投诉回复不超过24小时，生活咨询回复不超过12小时），在业主心中树立重承诺、讲信誉的规范形象，使业主产生信赖感。措施二：高素质+职能多面手=强有力的业仆队伍。a)利用高素质的个体，展现高标准的人文环境。b)职能多面手，形成优势互补，利用有限的人力资源，100%完成管家下派的任务。

措施三：完善服务信息协调网，提供全方位服务项目支撑。a)通过各种途径，联络各服务公司提供有效的服务项目支撑。

b)协调各服务公司，提供快速高效便捷的服务质量，满足业主的需求。c)寻求广泛有效便捷的信息来源，为业主提供全方位信息服务。d)全方位储备人力服务资源，第一时间满足业主人力需求。

二、管家式服务内部管理模式设想

把马少野项目分为两种管理形式，由物业经理宏观把控。两种管理形式，把整个小区的管理分为两个区域，第一区域为别墅、花园洋房的管家式服务管理，第二区域为小区的高层住宅的普通管家式服务管理。第三区域为小区的整体公共服务。第一、二区域：

由管家进行服务管理，并配有一定数量的业仆（保安、保洁、维修、个性化服务人员、外务总管、司机等），由管家负责管理调度。由于管家在管理协调所居的特殊职位和其身肩各种职能的重要性，对管家要求的素质和生活常识，知识的广泛性和对物业服务观念的深刻认知度要相对管理员甚至项目经理有质的飞跃。同时管家在为业主服务能做到想业主所想，先业主所想，急剧贴心的服务观念。

业仆由管家直接管理调度，鉴于每个服务区域基础服务工作量具有伸缩性，和成本的考虑，为了使人力资源职能互补，便于管家调度，和及时满足业主的需

求，我们将把专职的服务人员变更为可承担多种服务项目的“高素质＋职能多面手”人才。例如一人身肩维修保安、保洁家政等这样可以避免人力的浪费和人力不足等状况的发生。第三区域：

马少野项目虽分为三个区域，但物业工作的开展需以一个整体规划为导向。小区整体的安全防范，消防，工程维修和办公性的工作，由物业中心统一安排管理，为各个区的管家式服务打下一个坚实的基础，为管家式服务提供一个良好的发展环境和支撑。

物业中心直接负责小区保安保洁绿化，档案管理，前台接待，信息协调的管理。

三、物业管理方案的实施 马少野物业处筹备

（一）、马少野人员素质及要求：

物业项目经理：1人，专科以上学历，年龄40岁以下，有3-5年以上高档别墅区物业管理经验，有亲和力及应变能力，有良好的组织、协调、沟通能力，有敬业和创新精神。

管家：人数待定，专科以上学历，年龄24――30岁熟知物业管理并有酒店管理服务经验，具有一定生活经验，善于沟通，协调能力强。具有强烈的服务意识，和吃苦耐劳甘做业仆的思想。

财务人员：人数待定，专科以上学历，年龄35岁以下，有物业或房地产行业会计操作经验，有会计师职称。

保安主管：1人，中专以上学历，年龄35岁以下，二年以上高端物业工作经验，退伍军人优先，能吃苦耐劳，善于沟通，具有良好的团队协作精神。

公共保安员： 人数待定，男性，年龄30岁以下，退伍军人优先，具备游泳技能，身体健康，有较强的工作责任心，能吃苦耐劳，善于沟通，具有良好的团队协作精神。

维修员（水、电、智能化）：人数待定，具有强弱电、水暖、土建、园林绿化、电梯、智能化等方面的专业技能，有上岗证书，专业技术掌握握熟练，有丰富的实际操作经验，沟通能力强，工作认真、踏实。

公共保洁员：人数待定，男女不限，年龄50岁以下，身体健康，工作责任心强，能吃苦耐捞，有敬业精神。

保洁员：人数待定，女，年龄45岁以下，有一年以上家政服务，保姆工作经验，身体健康，工作责任心强，能吃苦耐捞，有敬业精神。

公众服务员：2人，中专以上学历，30岁以下，一年以上物业管理员工作经验，熟悉各种家电使用，电脑软硬件操作熟练，熟悉花卉、观赏鱼、康乐活动等方面的知识。

前台接待：2人，大专以上学历，30岁以下，一年以上物业管理、星级酒店或高端会所前台接待经验，熟悉物业管理，熟练使用电脑及上网查询能力，沟通能力强，工作细致。口出众，有良好的形象和气质。

司机： 1人，中专以上学历，5年以上驾龄，熟悉本市各区及周边地图道路，具备规范的行车意识，善于沟通，有承担其他工作的能力。

（二）上岗人员技能培训：

1.管家：酒店管理服务培训； 礼仪培训； 管家服务思想教育；维修培训； 电器使用培训； 电脑软硬件维护培训物业管理知识培训； 医疗知识培训； 消防知识培训；康乐活动培训； 宠物知识培训

2.公众服务员：酒店管理服务培训； 礼仪培训； 管家服务思想教育； 维修培训；电器使用维护培训； 电脑软硬件维护培训；医疗知识培训； 消防知识培训；康乐活动培训； 宠物知识培训

3.维修员：水暖操作培训； 消防知识培训； 智能化设备培训； 电器使用维护培训；礼仪培训； 物业管理知识培训；

4.保安员：水暖操作培训； 消防知识培训；礼仪培训； 物业管理知识培训；小区整体环境、业主资料、物业部工作流程培训；智能化设备培训； 电器使用维护培训；

5.保洁员：礼仪培训； 物业管理知识培训；智能化设备培训； 电器使用维护培训；消防知识培训； 宠物知识培训

6.前台接待：小区整体环境、业主资料、物业部工作流程培训；消防培训； 礼仪培训； 物业管理知识培训；计算机使用维护培训；

7.司机： 小区整体环境、业主资料、物业部工作流程培训；消防培训； 礼仪培训； 物业管理知识培训；电器使用维护培训； 医疗知识培训；康乐活动培训； 宠物知识培训

（三）物资整备 a)管理用房

物业管理用房（服务中心）应计提200平方米以上；员工用房（员工宿舍、休息室）。

b）工具、设施的配备（存车库、备品库）

四、马少野项目物业管理服务项目分类 1.常规性公共服务

为全体业主提供的经常性服务，是所有辖区内业主都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、细微、优质的服务提供给业主。2.委托性特约服务

我们将以物业专业的服务为业主提供舒适便利的生活环境。3.经营性多种服务

通过向业主提供高效、多样的“贴心”服务，形成和谐的社区环境，营造一种悠闲、便捷的生活。真正从业主的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现管家式服务的全面性和专业性。4.常规性公共服务管理

治安、消防、车辆管理工作是马少野项目重点管理工作之一。我们采取内外互防的管理方式对所辖物业区域的治安和消防、车辆工作进行全面的管理。5.安全管理服务

安全管理是为了保障所管物业区域内的人员、财物不受损失，为业主营造一种安全、无干扰的生活环境。1）.安全管理内容

a)负责维护辖区内部治安秩序，预防和查处治安事故。b)维护区域内车辆及来往人员的管理。

c)实行封闭式24小时保安制度，突发事件第一时间到达现场。2）.治安管理实施措施

a)实施“半军事化”管理，实施住宿和24小时备班制，建立业务、绩效考核与工资晋升挂钩，实现10%的淘汰率，保证保安人员的高素质和战斗力。b)落实保安各岗岗位职责、管理制度。

c)明确责任区域及重点部位，实行分岛管理同时定岗与巡查相结合的辖区式管理。

d)实行24小时保安巡逻制度，各项记录完整。

e)利用智能化技术安全防范的方法与人防有机结合。

f)根据各管理阶段的情况，制定相应的管理方法及工作重点。g)制定突发时间处理程序，具备处理能力。

2.紫竹苑高档社区物业接管申请书 篇二

申 请 书

XXX（单位）：

紫竹苑高档社区项目由公司开发建设。座落于武汉市后湖开发区，地理位置优越，路网发达。本社区占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅总建筑面积平方米，商业总建筑面积平方米，机动车停车位个，绿化率为%，小区配套设施完善。紫竹苑高档社区将以其卓越品质、高端的产品、优美的环境为高尚人士塑造一个舒适的居家港湾！

若本人有幸接管紫竹苑高档社区物业管理，将在广大小区业主的全面监督、指导和支持下，全心全意为业主提供优质服务，真正做到物业的保值、增值，使本社区的知名度和美誉度得到提升，最大限度地满足业主对高品质生活的追求，为业主营造一个安心、舒心、放心的生活环境。据此，本人依据贵公司的要求制定出相应可行的管理方案，并通过专业化的管理服务，将紫竹苑高档社区塑造成后湖开发区的亮点，使紫竹苑高档社区的品牌在该项目中得到体现和延伸！

一流的管理和合理的收费

现本人具有相关物业管理资质，同时针对日常管理工作制定了一套科学、完备的管理制度，形成了独有的管理特色。

若本人接管本小区物业管理，收费将严格按照武汉市政府相关文件及开发定位为指导，合理定价、力争使业主享受超值服务。

丰富的物业接管经验

对物业的接管，本人有着丰富的接管经验和一套科学完善的接管程序，特别是财政支持及时到位，人员配置科学合理，物资准备充足，设施设备检查交接细致全面，使业主、开发商、物业管理公司责、权、利明晰，接管过程井然有序，使物业管理工作在最短时间内步入正轨，确保业主生活正常无扰。

若本人接管紫竹苑高档社区物业管理，特别承诺：

1、提供24小时工程人员值班，让业主碰到困难能随时得到我们的援助。

2、小区接管后两年内（在硬件配套达标的情况下）达到“武汉市物业管理示范小区”的标准，三年内达到“湖北省物业管理示范小区”的标准。

3、本人将以“诚信、高效、求实、创新”的方针，本着“全心全意全为您”的服务理念服务于紫竹苑高档社区每位业主。

为此，若本人接管紫竹苑高档社区物业管理，将努力实现以下七大管理目标：

（一）常规管理：除传统意义上楼宇维修养护、清洁绿

化、保安及消防外，还具有配合管理运作的工程咨询、物业咨询、物业功能布局和划分、分期投入使用之衔接，物业管理费行情调研和预测、在确定目标客户群后对管理收费之承受能力及法规之限制、物业租售之推广、智能化服务、保障服务等全面服务。

（二）清洁管理：包括对小区公共部位的清洁，垃圾、废物、排污管道等的清除和污水、雨水的处理，以保持小区的干净整洁。

（三）绿化管理：小区的绿化日常的养护，提供良好的生态环境，并创造条件建立小型花圃，既美化小区环境，又可满足业户的需要。

（四）消防管理：包括对业户物业使用人的消防宣传教育，消防器材、设施的养护，消防力量的组织和管理。

（五）安全管理：包括小区范围内的治安、保卫、巡逻、监控等，并包括排除各种干扰，处理小区内突发事件，保持小区良好的生活环境和秩序。“创一方文明，保一方平安”是我们全体员工肩负的职责与义务，我们将24小时的严密保安服务，实施人防、物防与技防的相结合。人防由监控管理中心统一指挥调度，强调多重结合，白天宽松与夜晚严密相结合，实行多重巡查；物防上通过封闭式的围墙、围栏、内置式防盗窗花等手段提高防范能力，在充分强调人的因素的前提下，以技防为主，运用小区的智能化保安设施，如闭

路电视、红外探头、门禁、巡更点等，结合管理中心的统一管理，确保治安防范的快速反应。

（六）车辆管理：对小区内机动车辆、非机动车辆实施安全管理，疏导与管理车辆进出和停放，维持小区良好的交通秩序。

（七）社区文化建设：社区文化是中国物业管理行业的重要特征。进入21世纪的人们对自身的居住环境已不满足于过去刚刚发展起来的单一的物来管理服务，小区是人们工作八小时以外享受精神文明熏陶的重要场所，所以他们都希望生活在社区文化气息浓厚，富有现代生活品味的环境之中，从而得到高品味人生体验和精神上的满足。因此，对于社区文化建设，凭借多年以来的管理经验，强调以社区成员为中心，尊重业户，相信业户，依靠业户，充分调动业户的积极性，通过富教于乐，循序渐进的社区文化建设，培育社区精神，提高居民的文化素质，整合共享价值观念，增强社区凝聚力和向心力，使物业管理收到事半功倍的功效。我们的目标是使紫竹苑高档社区的文化建设具有代表性、先进性和实用性，使之成为整个文化生活中的一个标志性典范。

特此申请，请审核批准为盼！

紫竹园小区XX号业主XXX

3.高档住宅区的园林设计论文 篇三

高档住宅区的园林设计要以实现最佳的景观效果为目的，合理的利用物资，选择适合的植物品种，不能过分追求别出心裁，避免浪费资源。由于植物都有地域性的特点，且不同的植物有其独有的特质。乡土树种资源丰富、价格便宜、易成活、养护成本低，还能够大大降低植物造景的成本。不能盲目追求高价位的树种，要考虑其生存的环境在此住宅区能否正常生存。适当选择新优植物品种。适当选择一些优质的新树种，能提高园林景观的品质，新优品种与乡土树种的结合可以丰富园林植物品种，形成色彩丰富、五花八门的景观。

2植物景观与建筑的和谐统一

植物景观和建筑是居住区内的主要组成部分，在设计住宅区的植物景观时，要协调建筑与植物景观的关系，不能将两者孤立地分开。感官设计的和谐统一。建筑和植物是住宅区设计必须考虑的部分，建筑没有生命，它的构造不会随时间而改变，而植物是有生命的，它的形体、色彩会随着时间的变化而变化。由于植物演绎时间能力的变化可以是建筑更有活力，例如植物开花的时间，不同类型的植物开花时间也不同，时间变化的比较快，加上优质的建筑外形，可增添整体景观的观赏性。这就要求严格选择植物，掌握每种植物的确切开花时间和条件。在宏观上，由于四季的变化，植物也会整体发生改变，这样的住宅区就变得生动而有活力。植物的色彩可以美化建筑。当建筑的色调较深或以暖色调为主时，应当种植颜色艳丽的植物来形成色彩对比。若建筑色调较亮或以冷色调为主时，要选择深绿色和覆盖面广的植物，和建筑形成色彩对比，尽量避免建筑与植物景观不匹配的情况。舒适度上设计的和谐统一。在选择和匹配植物时，要以“以人为本”为设计原则，就地取材，充分利用场所特征。比如，在住宅建筑的南侧要多种植低矮的灌木，可以搭配适量的落叶乔木，满足对通风和采光的需要。而在建筑北侧，没有阳光直射，可以选择耐阴性强的植物，保障整体的绿化功效。

3植物设计和配置的合理化

高档住宅区的特征是高绿地率，但高绿地率并不能代表优质的园林景观。居住区园林景观是和人们最近、联系最紧密的景观，它与供观赏的园林景观不同，居住区的园林景观要紧紧围绕“人居环境”这一主题设计。高档的居民住宅区一般人口密度比较低，容积率也相对较低，在建筑和园林景观的设计时，要把握好度。一般的居民区开发成本有限，容积率高，绿地面积少，人口比较集中，树多草少的植物景观比较适合普通居住区。高档住宅的绿地面积比较大，若乔木的比重过大，就会造成园林景观具有森林感，再加上人口密度不大，更容易显得阴沉，使人们感觉不舒服，这样就降低了居住舒适度，可以合理利用空地当作草坪，疏密连结，营造一个更为安逸的生活环境。每个高档住宅区园林植物在选择和匹配时要根据每个地区的气候特征，因地制宜，乡土树种与新优植物相互配合，引进已被证明能适应本地生长条件、且长势优良的外来植物种类。否则，没有经过实验而盲目引进植物，会造成不必要的经济损失。在植物配置时，以乔、灌、草相互结合，落叶与常绿树种结合，形成立体的植物景观。

4结语