信托投资

信托投资（9篇）

1.信托投资 篇一

问题：什么是信托投资？信托投资是什么意思？

信托是指委托人基于对受托人(信托投资公司)的信任，将其合法拥有的财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定的目的，进行管理或者处分的行为，

什么是信托投资

，

概括地说是“受人之托，代人理财”。HacK50.com-,投资者入门的好帮手

信托的基本特征：

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(1)、信托是以信任为基础，受托人应具有良好的信誉。 HacK50.com-收集整理入门资料

(2)、信托成立的前提是委托人要将自有财产委托给受托人。

2.信托投资 篇二

2011年政府工作报告提出重点发展公共租赁住房 (以下简称“公租房”) , 用于满足人数众多的“夹心层”群体的住房需求, 完善住房供应体系, 促进房地产市场的健康、平稳发展。然而, 财政拨款作为目前公租房融资的主要渠道, 远远满足不了公租房项目建设巨大的资金需求。资金供给不足已经成为制约公租房发展的关键瓶颈。如何引入民间资金, 发掘更为专业化、市场化和商业化的资金运作模式, 成为破解公租房建设瓶颈的关键。

房地产信托投资基金 (Real Estate Investment Trusts) , 实质上是一种房地产证券化产品, 通过采取公司或者信托基金的组织形式, 以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金, 由专门投资机构进行房地产投资经营管理, 并将投资综合收益按比例分配给投资者的基金。作为比较流行的房地产融资方式, 房地产信托投资基金在国外已经取得很大成功, 基于此, 本文拟在公租房融资领域引入房地产信托投资基金, 作为加快建设公租房的融资渠道。

二、房地产信托投资基金应用于公租房融资的可行性

房地产信托投资基金由专家管理, 专业化经营, 并迅速筹集, 积少成多, 流动性较强, 且具有税收上的优惠性。因而, 早在20世纪80年代, 美国政府就开始运用房地产信托投资基金与廉租房制度结合发展低收入者的保障性住房, 成为廉租房一个成功的融资渠道创新。在美国尝试成功后, 房地产信托投资基金成为保障性住房融资的有效渠道。

近年来, 我国一直都在研究推出房地产信托投资基金, 以促进房地产市场的健康发展。2008年, 国务院陆续发布的“金融国九条”与“金融国三十条”, 明确提出“开展房地产信托投资基金试点, 拓宽房地产企业融资渠道”。2009年6月, 国务院批准北京、上海、天津三城市为房地产信托投资基金试点城市。2009年8月, 央行和银监会联合拟定的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》出台。2010年, 发改委等七部门联合下发的《关于加快发展公租房的指导意见》提出了“探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公租房融资渠道”。由此可见, 对于公共租赁房实行房地产信托投资基金融资, 相关部门是持积极态度的。

因而, 我国在公租房的融资中引入房地产信托投资基金具有理论上和实践上的指导, 又有政府相关部门的支持。

三、公租房房地产信托投资基金融资模式的构建

(一) 公租房房地产信托投资基金的标的物

公租房房地产信托投资基金的标的物是公租房的所有权益, 包括使用权权益与物业权益等。

(二) 公租房房地产信托投资基金的目标

作为保障性住房体系的一部分, 公租房的性质决定了房地产信托投资基金融资模式目标的多样性。

1. 将房地产信托投资基金应用于公租房融资模式中, 有助于拓宽公租房融资渠道, 弥补公共租赁住房建设的资金缺口, 推动公租房建设和发展, 解决人数众多的“夹心层”住房问题, 有助于完成“十七大”提出的“住有所居”工程, 改善中低收入家庭的生活水平和生存质量。

2. 发展公租房房地产信托投资基金, 解决公租房融资问题, 推动公租房建设和发展, 能增加我国城市住房的供应数量, 有助于抑制房价的过快上涨, 促进房地产市场的均衡、健康和平稳发展。

3. 发展公租房房地产信托投资基金, 有助于深化地方政府投融资体制改革, 促进金融市场和证券市场的发展。

4. 房地产信托投资基金具有专业化运作实体, 将房地产信托投资基金应用于公租房融资模式中, 可以使政府的权力寻租机会减少, 并能解决由于利益冲突而带来的积极性低下问题。

(三) 公租房房地产信托投资基金设立形式

1. 基金组织形式:采用契约型房地产信托投资基金

在契约型的组织形式中, 受托人为公租房投资信托公司, 以成立信托的形式, 签订基金契约后, 通过发行公租房房地产信托投资基金受益凭证来募集资金, 并籍以规范相关各方当事人的行为。契约型房地产信托投资基金可以回避中国相关企业所得税法律规定, 依照《信托法》进行基金运作, 以回避纳税与投资者监管等问题。

2. 资金投向:采用“证监会”版权益型房地产信托投资基金

目前国内有两个版本的房地产信托投资基金试点方案:“证监会版”和“央行版”。“证监会版”房地产信托投资基金方案是股权类基金, 在证券交易所市场发行, 发起人需转让给信托公司物业资产。“央行版”则规定房地产信托投资基金为债权类产品, 在银行间市场发行, 发起人只需转让给受托人租金收益权。由于房地产的租金是权益型房地产信托投资基金的主要收入来源, 这符合公租房的特性。另外, 利率变动对权益型房地产信托投资基金的影响更小, 因此, 有助于规避利率变动的风险, 有利于保障投资的稳健性。从国外的经验来看, 无论是市场价值还是发行数量, 权益型房地产信托投资基金都占绝对主导的地位。在美国, 从资产规模上来看, 权益型房地产信托投资基金占91%, 而债权型房地产信托投资基金只占7%。在中国香港上市的三个房地产信托投资基金均采取了权益型, 其发行过程实质上就是招股的过程。因此, 本文建议公租房房地产信托投资基金采用权益型。

3. 基金存续期限是否可变:采取半封闭方式运营

作为一项长期投资, 房地产投资估价过程具有一定系统性, 不可能时时变动, 所以在存续期是否可变方面, 应规定投资者不能赎回其持有的股份, 而只能转让。但是, 为便于及时将新建优质公租房项目吸纳进来, 在成立公租房房地产信托投资基金一段时期之后, 应赋予其依据公租房市场变化进行增发的功能。

(四) 公租房房地产信托投资基金融资模式的结构搭建

构建公租房房地产信托投资基金融资模式, 应首先组建投资信托机构作为发起人, 由于公租房的社会保障性质, 发起人应具有政府背景, 资产池应包括新建、整合或收购适宜公租房物业, 其房地产信托投资基金收益加上政府补贴与税收优惠等, 在扣除各项费用后, 作为投资收益支付给投资者。

公租房房地产信托投资基金融资模式的构建思路如图1所示:

1. 组建投资信托机构, 设立公租房房地产信托投资基金。

作为委托人, 投资信托机构的职责包括:受益凭证的发行、投资者信息的登记和房地产信托投资基金收益的分配, 同时将房地产信托投资基金募集的资金交付信托公司运作。

2. 投资者。

作为信托受益凭证的持有者和受让人, 投资者可以是发起人、战略投资者、公众或机构投资者。通过认购公租房房地产信托投资基金单位, 投资者持有受益凭证, 并具有转让权。

3. 信托公司。

作为受托人, 信托公司是信托资产持有人, 代表投资者的利益处理各项相关事务:包括定期披露房地产信托投资基金的执行情况;定期召开受益人会议, 选择、委任或变更投资管理人, 并监督投资管理人的行为, 使其按照信托文件的约定与受益人会议决议, 管理信托财产投资等事务。

4. 投资管理人。

其职能与基金经理人类似, 按照信托文件约定, 在授权范围内代表信托公司, 管理和运用公租房房地产信托投资基金所持有的资产, 进行物业管理和具体投资组合。

5. 物业管理人。

物业管理人接受信托公司的委托, 管理公租房房地产信托投资基金所持有物业;此外, 物业管理人也可以将公租房房地产信托投资基金所持有物业外包给房地产管理公司, 由房地产管理公司负责所有直接管理方面事务, 诸如管理房地产实体、处理房地产租赁合同与发票等事务。

6. 托管人。

作为基金托管机构, 一般可以由商业银行担任, 其职责在于:依法持有并保管基金财产、代为收取政府补贴与公租房租金, 监督投资管理人、公租房房地产信托投资基金投资运作, 保管信托基金财产等。

四、发展公租房房地产信托投资基金的建议

(一) 完善房地产信托投资基金相关法律制度

从国外的房地产信托投资基金发展历史看, 其快速发展应以相关法律为前提, 依靠完善的法律推动房地产信托投资基金的发展, 而我国目前相关法律的制定则滞后。作为公租房房地产的产业投资基金的一部分, 房地产信托投资基金无相应法律进行规范。当前房地产信托的发行量较小, 融资困难, 主要原因在于《信托投资公司资金信托管理暂行办法》的规定:资金信托合同总份数不得超过200份 (含200份) , 金额不得低于人民币5万元 (含5万元) ;另外, 我国房地产信托投资基金不在《证券投资基金法》规范的范围, 没有制定相关产业投资基金法;此外, 目前在国内房地产信托投资基金试点中不对公众开放, 发行对象仅限于投资机构, 而为了充分利用社会闲散资金, 公租房房地产信托投资基金则需要对公众开放。

因此, 为便于房地产信托投资基金发展, 应制定《房地产信托投资基金法》, 对其组织模式、投资方向与投资比例、税收优惠等进行限定规定, 以明确对房地产信托投资基金的专项管理措施;或者应该在完善现行法律体系, 如《信托法》《税法》《证券投资基金法》以及《公司法》的基础上尽快颁布《产业投资基金法》, 以解决房地产信托投资基金运作的法律瓶颈, 促进房地产金融市场的优化配置和发展。

(二) 制定配套优惠政策

由于公租房的社会保障性质, 具有良好的社会效益, 为了提高参与机构、投资者的积极性, 政府需要制定配套优惠政策支持公租房房地产信托投资基金的发展, 如税收优惠和政府补贴, 这直接影响到公租房房地产信托投资基金在融资时的成本和对投资者的吸引力。因此, 第一, 可以参照国际通行的惯例制定相关税收减免政策, 在房地产信托投资基金存续期间, 物业资产将获得租金收入, 根据现行税收法律体系规定, 租金收入需缴纳房产税、印花税、营业税等流转税, 建议税务机关对此予以完全豁免;公共租赁房房地产信托投资基金产品的股息收入, 可以考虑参照国债投资的税收减免政策, 明确免征所得税。第二, 为了保证公租房房地产信托投资基金的盈利性, 政府需要出台一定的补贴政策。此外, 要保证税收优惠政策和补贴政策的连续性与稳定性。

(三) 完善房地产信托投资基金信息披露制度和监管体系

信息披露机制会影响到金融市场公平、公正、公开, 我国相关政府部门应制定具体违规行为的判断标准和惩处办法, 以强化信息披露制度, 保障房地产信托投资基金在国内顺利实施运行。

房地产信托投资基金不仅涉及房地产业, 也关系到基金管理行业和证券行业, 从这三个行业的现状来看, 在监管体系方面都需要完善。所以, 应建立一个系统性和跨部门的监管体系。根据我国的实际情况, 监管体系建议采用行业协会和上级主管部门相结合的方式。例如, 成立房地产信托投资基金协会等自律组织进行监督和约束, 政府指定证监会作为房地产信托投资基金的上级监管部门监控其运行等。

参考文献

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3.信托投资因“类”制宜 篇三

据格上理财统计，2014年68家信托公司全员参与，共成立3704只固定收益类集合信托产品，纳入统计的2599只产品的总规模为4374.93亿元。产品成立数量较2013年增加了11.74%;成立规模较2013年下降了8.75%。

兑付方面，2014年唱衰信托业的声音不绝于耳，市场上也确实出现了延迟兑付的风波，不过好在最终都以第三方接盘等方式安然化解，避免了行业系统性风险的发生。

监管政策的升级是回顾2014年信托业不能回避的话题。2014年年初，国务院办公厅发107号文，明确了信托公司“受人之托，代人理财”的功能定位，提出“推动信托公司业务模式转型，回归信托主业、运用净资本管理约束信托公司信贷类业务、信托公司不得开展非标准化理财资金池等具有影子银行特征的业务、建立完善信托产品登记信息系统、探索信托受益权流转”等指导意见。2014年4月，号称最严监管的“99号文”则主要从风险管控、业务转型、监管机制等3个层面来规范信托公司的发展，着重提出了建立流动性支持和资本补充机制、清理非标准化资金池产品等切实有效的管控手段，要求充分贯彻“卖者尽责、买者自负”的信托文化。

2015年的信托业注定将被赋予更多新常态特征，也将在服务实体经济上发挥愈加重要的作用。信托机构由于具有全牌照的天然优势，在投资战略新兴产业的力度上有着不容忽视的竞争力。但投资者也应看到，不同信托产品类别在2015年的走向也不尽相同，应采取不同的配置策略。

政信信托：仍有投资机会

2014年，为防止政府债务风险向信托业传导，信托公司对政信合作的基础产业类信托把控越加严格，发行规模有下行趋势，因此，基础产业类信托是这一年受政策影响最大的信托产品类别。但从实际上看，在地方政府性债务中，信托业对政府主导的基础产业配置余额占比13%，直接政信合作占比仅为4.5%。整体来看，政信合作类信托问题不大，不仅如此，政信类信托这类优质投资品种，未来依然存在投资机会。但地方政府债务过重，财政收入结构不合理，对土地财政依赖度较高等都是不可忽略的问题。投资者选择信托产品应从以下四方面进行筛选。

区域经济环境 选择好的区域的项目就等于在很大程度上规避掉大部分的风险，判断一个地区的情况是否良好，除了经济水平、收入水平、财政情况外，还应该看这个地区的市场成熟度、地理位置、发展前景等。建议投资者优选经济发达区域，如长三角、珠三角、环渤海等，再选经济水平较强的一二线城市、百强县等。

融资主体资质 融资主体是基础产业信托最重要的参与方，也是主要还款主体，其背景、资质、实力、市场关系、发展情况等都需要重点关注。具体来说，主要考量融资方的项目信息、企业财务信息以及融资方在期限内是否有比较稳定的现金流、总资产、净资产、资产负债率、主营业务收入、净利润等指标。

区域政府财政 判断地方政府实力主要从行政级别、经济实力、财政收支、负债规模和渠道等几个方面入手，投资者可通过各地方政府、财政局、统计局官网查询。

房地产信托：风险与潜力并存

2014年，房地产信托单个产品风险的陆续暴露，虽未爆发市场所担忧的系统性风险，但也降低了投资者的热情。尽管问题房地产信托产品最后都以延期、信托公司兜底、第三方接盘等方式没有违约，但市场和监管层均已意识到，当前房地产市场，尤其是三四线城市已经存在较大泡沫，部分开发商也因过度开发而面临资金周转困难，房地产信托更是在近几年的快速扩张中积累了较大的风险。因此，2014年国家对房地产市场的调控进一步加深，银监会对房地产信托的监管和指导趋严，就连信托行业自身也开始严控项目筛选。

2014年下半年，房地产限购、限贷相继取消，楼市松绑迈入新阶段。十八届三中全会把城镇化作为我国经济发展的主要支柱和今后推动经济发展的主要动力，未来持续增长的刚需人群将进一步推动房地产的发展。此外，本届政府的房地产市场调控思路是建立在长效机制上的，这一系列长期制度建设将会有效抑制投机性需求，促进地产市场持续健康发展。因此，从未来发展趋势来看，作为房地产行业的重要输血通道，房地产信托依然有无限前景。

证券投资信托：信托中的黑马

2014年，在信托各领域中增速最大的莫过于证券投资类信托。自2014年下半年开始，受资本市场回暖影响，此前一直略显平淡的证券投资类信托摇身一变，成为各类信托中的黑马。据信托业协会数据显示，2014年三季度末投向股票市场的证券投资类信托规模较二季度末增加894.56亿元，同期房地产类信托仅增加36.86亿元，基础产业类信托更是减少了623.16亿元。在信托业转型升级的当下，又逢房地产信托、基础产业信托受到市场和政策影响较大，证券投资类信托的完胜可谓水到渠成，且随着市场对资本市场的看多预期，预计证券投资类信托还将继续发力。

证券投类信托主要包括借道信托的阳光私募基金产品和信托公司自主证券类产品，其中，占据主导是阳光私募基金产品。相较于术业有专攻的阳光私募机构，信托公司自主发行证券类产品还有待积淀和考察;而阳光私募资产管理人大多经历了中国股市20多年牛熊转换的实战考验，证券投资经验丰富。因此，2015年，阳光私募类产品可以成为投资者资产配置中的选项。

在选择阳光私募类产品时，需要考虑以下几个方面。

了解自身需求 可以在投资顾问的帮助下，理清投资目标、投资周期、期望收益以及风险承受能力等。

了解私募基金 掌握基金的业绩归因及投资风格;熟悉基金经理的过往投资经历，私募基金的投资理念、投资策略及风险控制措施;了解公司基本面情况，如投研团队、股权结构、公司治理情况、管理规模等。

构建投资组合 根据自身投资需求，结合市场情况，选择与自身风险承受能力相匹配的私募基金，构建投资组合。并在未来根据投资需求的改变、市场波动及私募基金本身的变动，动态调整投资组合。

创新型信托：投资须谨慎

2014年，除了传统信托产品有所变革，创新型信托业带来了一场信托产品的历史性革命。过去几年，市场出现的艺术品、钻石、红酒，甚至猪肉等另类创新信托，或因产品不够成熟未能形成规模化，或因投资标的不确定性较大，投资者遭受了巨大的损失而从此一蹶不振，总之，信托创新之路似乎不那么顺畅。但是，近两年随着土地流转、家族信托等颇具发展潜力的信托产品的出世，创新型信托再次走进投资者的视野。尽管目前上述两类信托尚处在初步摸索阶段，但产品长期、规模化发展的可能性较大，让投资者看到了创新型信托的希望。

此外，这一年，信托业还研发了保险金信托、消费信托等思维更加发散、结构更加大胆的创新型信托类产品。其中，首款互联网消费权益信托“百发有戏”更是集合中信信托、百度金融、中影股份及德恒律所等多家行业翘楚之力联合打造，这种多跨界尝试、合作也让信托机构脑洞大开，给全行业未来的创新之路打开了新的方向。

这些创新型信托的衍生，一方面反映了信托业积极探索业务转型，对各领域各方面进行的有益尝试，另一方面也是特定经济环境下信托业被动与主动创新的产物。不过当前，对于创新型信托的投资，投资者要持谨慎、观望的态度。

本文由格上理财研究中心供稿

2015年的信托业注定将被赋予更多新常态特征，也将在服务实体经济上发挥愈加重要的作用

4.信托投资 篇四

产业投资信托是指以信托公司作为受托人，借助信托计划发行，将特定委托人的资金集合形成一定规模的信托资产，交由专业投资管理人进行未上市公司股权投资和提供经营管理服务，获取收益后由受益人按照信托合同约定分享的一种投资工具。从上述定义看，其实产业投资信托与信托契约型产业基金类似，是产业投资基金的一种组织形式。目前，产业投资基金尚处于试点阶段，市场准入条件较高，而且政府主导性强，信托公司很难直接介入产业投资基金业务。鉴于产业投资信托与契约型产业投资基金类似，信托公司可以通过发展产业投资信托业务达到曲线介入产业投资基金业务的目的，在取得一定的投资业绩与投资经验后，再申请设立产业投资基金。

(一)募集方式

《信托公司集合资金信托计划管理办法》规定，信托公司设立集合资金信托计划，只能面向合格投资者(即机构投资者与富有个人)，因此，产业投资信托天然是私募的。以私募方式设立信托，投资者与投资管理人之间的关系便主要是一种基于相互了解和信任而达成的委托—代理或授信关系，信托运作压力相对较小，也较少受制于国家主管机关的监管。

(二)交易方式

国外的机构投资者通常先承诺给投资管理人一定金额的资金，但并非一次性交付，而是分批交付。投资管理人在实际操作中也不会取用所有已承诺资金，如果不能把全部资金投资出去，投资回报率就会受到稀释，降低的投资回报率将严重影响到他们下一次的资金募集。同时，产业投资信托多为长期投资，资金沉淀时间较长，如果遭遇集中赎回的情况，信托就无法应付，即使能够支撑现有的投资项目，也会因为赎回导致流动资金不足而丧失很多的投资机会。因此，产业投资信托不宜采用完全开放式，最好采取前开后闭式。当投资管理人需要增加资金供给时，适时实行前端(购买端)开放，但后端(赎回端)最好封闭，以防流动性危机。

(三)管理模式及产品设计

出于对激励机制与约束机制的考虑，笔者在此提出两种管理模式。无论哪种管理模式，邀请与产业投资信托理念相适应的高级专业人士加盟以及高级专业团队的确定都是最重要的，可以说，他们决定了产业投资信托运作的成败。此外，还需要设计一定的激励与约束机制，来保证各方的利益。

1.信托公司作为投资管理人。(1)选择高级专业人士作为信托经理，要求具有投资目标行业专业知识、项目资源和社会资源，熟悉资本运作和企业管理。(2)信托经理与信托公司共同主导高级专业团队的搭建。(3)信托产品采取结构分级设计，一般投资者为优先受益人，信托公司为次级受益人，信托经理为劣后受益人。在信托产品收益率超过优先收益率时，超额收益由三方按设定比例共享，从大到小依次为信托经理、信托公司、一般投资者。这种管理模式及产品设计基本可以达到激励与约束要求，但也存在两个问题：一是信托经理违背信托计划文件、处理信托事务不当而信托公司未能及时制止时，信托公司将因此而面临一般投资者的索赔；二是由于信托公司的体制原因，信托经理及专业团队的薪酬体系很难独立于信托公司之外。

2.信托公司与高级专业人士成立合伙型投资管理公司，管理信托资产。(1)选择高级专业人士作为普通合伙人，信托公司作为有限合伙人，成立投资管理有限合伙公司。要求普通合伙人具有投资目标行业专业知识、项目资源和社会资源，熟悉资本运作和企业管理。(2)以普通合伙人为主，信托公司为辅，搭建高级专业团队。(3)信托产品采取结构分级设计，一般投资者为优先受益人，投资管理公司为次级受益人。在信托产品收益率超过优先收益率时，投资管理公司按约定比例分享业绩提成。这种管理模式及产品设计基本上避免了第一种模式的问题，比较理想地降低了委托—代理成本。

(四)运作程序

科学的运作程序是产业投资信托良好运作的保证。产业投资信托应该严格按照一般产业投资基金的运作程序运作，其运作过程可分为筹资过程、投资过程和退出过程，而投资过程又有交易发起和筛选、评估、交易设计、投资后管理四个阶段。

(五)运营管理机制

信托公司应该按照国家有关法律、法规和国际通行的经营管理惯例，结合中国现行的投融资体制，通过制定一整套管理制度，以及一系列协议、合同、章程等法律文件的形式，建立一个职责分明、相互监督、安全有效的产业投资信托运作机制，实现受托人、投资管理人与托管人的相互制衡，以保证投资者的安全投资与投资回报。作者简介：盖永光，英大国际信托有限责任公司总经理

5.信托投资 篇五

C O N T E M P O R A R Y E C O N O M I C S 我国房地产信托投资基金 发展模式及其选择

○谢丽君（广州富力地产股份有限公司 广东 广州 510623）

【摘 要 】 本 文 从 房 地产 信 托投 资 基 金（REITs）的 概念 与 类 型入手，分析了我国 REITs 发展模式所面临的主要障碍与问 题，进而提出当前我国 REITs 发展模式应以外部管理模式为 主，逐步探索内部管理模式；以权益型 REITs 发展为先，逐步发 展抵押权类 REITs 并积极创新和以交易所市场为主，以银行间 市场为辅的政策和建议。

【关键词】 房地产 REITs 房地产信托 发展模式

一、引言

随着领汇、泓富、越秀在香港上市房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，下文简称 REITs），并一举获得 成功，深国投、华联、大连万达、华润、华银控股等多家知名商业 地产投资企业将目光投向了 REITs这一新鲜事物，都在为争吃 国内 REITs这第一个螃蟹而紧锣密鼓地准备着。目前，我国的 房地产存量很大，客观上要求设立 REITs，既可拓宽房地产企业 融资途径，改变房地产高度依赖银行信贷的局面，又可让中小 投资者可以在资本市场分享房地产业的发展。同时，我国房地 产金融市场正在由以银行信贷为主导向资本市场为主导的模 式逐渐转变，REITs这种新的投资载体对于促进我国商业地产 行业发展，丰富投资者投资渠道有很重要的作用。截至 2009 年 12 月，R EITs 全球市值已超过 6050 亿美元。美国是全球发展 R EITs 最早、也是最成熟的市场，R EITs 市值约 3000 亿美元，市 值也最大；其次是澳大利亚，已发行 64 只 REITs，市值达到 780 亿美元；处于第三位的是法国，48 家房地产信托市值达到 730 亿美元。根据标准普尔公司的统计，从世界范围看，美国房地产 投资信托基金占有全球同类产品的 90%。近年来欧洲、亚洲、美 洲等 22 个国家和地区都制定了专门的立法，加入到发展 REITs 行列中。从市场成熟度来说，最早开始发展房地产投资信托的 美国是最成熟的市场，其次是澳大利亚。亚洲的大部分国家都 是处于成长中的市场，而中国内地更是明确的法律法规都尚未 出台，该市场在我国的发展还处于萌芽起步阶段，仍有待我们 加强对 REITs的研究和运用。

二、房地产投资信托基金的定义与类型

R EITs 是一种以发行信托基金的方式募集资金，由从事房 地产买卖、开发、管理等经营活动的专业投资信托机构投资于 房地产领域，并将投资收益按比例分配给基金持有者的一种信

托产品。REITs产生于美国 20 世纪 60 年代，20 世纪 80 年代后 得到迅猛发展。目前，国外 REITs的主要类型包括以下几种。

1、按组织结构分为契约型和公司型。所谓契约型的 R EITs，是指在信托人与受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约 的基础上，将该契约的受益权加以分割，使投资人取得表示这 种权利的受益凭证；公司型的 REITs是指设立以房地产投资为 目的的股份有限公司，使投资人取得公司股份的形态，公司再 将收益以股利形式分配给投资人。契约型投资基金依据信托契 约成立，由信托者（管理者）、受托者（托管者）和受益者（投资 者）三方构成。投资基金依据规定三方权利和义务的《信托契 约》进行运营。契约型投资基金本身不具有法人资格，投资者的 出资额全部置于受托者的管理下，信托者代替投资者就信托资 产的投资内容向受托者发出运用指示。从契约型基金的运作模 式上看，它在法律构造上的经理人、托管人、投资人三方当事人 如同信托制度上的三方当事人，其中，经理人为信托人（特别指 出：信托原理上的信托人处于超然地位，而经理人却负有某些 受托人的义务，这是立法与原理不一致之处），托管人为受托 人，投资人为受益人。

公司型投资基金在法律构造上由投资者、投资公司、基金 管理人和基金托管人四方当事人组成。这四方当事人间存在两 层互动的法律关系：一是发生在投资人和投资公司之间的纯粹 的股东与股份公司的关系，两者的权利义务关系由《公司法》予 以调整，投资收益和盈利由投资公司分配给投资人；二是发生 在投资公司、基金管理人和基金委托人之间的信托关系，三方 当事人的关系如同信托制度中信托人、受托人和受益人的关 系，其中的投资公司兼具信托人和受益人双重身份，基金管理 人和基金托管人为共同受托人。从经济角度看，契约型投资基 金比公司型投资基金更加简单，体现了效率原则；从法律角度 看，前者比后者更加符合信托原理。

2、按投资人能否赎回分为封闭式和开放式。封闭式 R EITs 发行规模固定，投资人若想买卖此种投资信托基金的证券，只 能在公开市场上竞价交易，而不能直接同 REITs以净值交易。同时，为保障投资人的权益不被稀释，此种 REITs成立后不得 再募集资金。开放式 REITs的发行规模可以增减，投资人可按 照基金的单位净值要求投资公司买回或向投资公司购买股份 或认购权证。采用封闭式运作方式的 REITs基金，其基金份额 上市交易要符合 REITs专项法的一系列规定和交易所上市交 易规则规定的上市条件。而采用开放式运作方式的 REITs 基 金，其基金资产应当保持一定比例的现金或者政府债券，以备 支付投资人的赎回款项。相关赎回的程序按照 REITs专项法的 规定，如基金合同另有规定的，则要按照其规定。企 业 经 贸

12《当代经济》2011 年2 月（下）

C O N T E M P O R A R Y E C O N O M I C S

3、按 REITs 的资金投向分为资产类、抵押类、混合类。具体 内容如下：（1）资产类（Equity）。投资并拥有房地产，主要收入来 源于房地产的租金。资产类 REITs的目的在于获得房地产的产 权以取得经营收入。他们直接控制房地产资产或通过合营公司 来控制该资产。资产类 REITs既对具体项目进行投资，如写字 楼、住房等，也可以对某个区域进行长远投资。（2）抵押类（Mortgage）。投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券（MBS），收益主要来源于房地产贷款的利息。抵押类 REITs主 要从事一定期限的房地产抵押款和购买抵押证券业务。机构本 身不直接拥有物业，而将其资金通过抵押贷款方式借贷出去，从而获得商业房地产抵押款的债权。通常抵押类 REITs股息收 益率比资产类 REITs高，但根据风险收益原理，高收益意味着 高风险。（3）混合类（Hybrid）。混合类介于资产类和抵押类之间，混合类 REITs采取上述两类的投资策略，具有资产类 REITs和 抵押类 REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自 身也拥有部分物业产权。

三、我国 REITs 发展模式面临的障碍与问题

一是缺乏关于 REITs专门的基本法规。无论是 REITs的发

源地美国，还是近些年才开始发展的亚洲各国，都是先立法，后 有挂牌上市的 REITs产品推出，是典型的法规推动型，依靠法 律的完善推动 REITs的发展。我国也应在完善当前《公司法》、《信托法》的基础上出台有关房地产投资信托基金法律法规。二 是相关税收体系不健全，从对象来看，税收会涉及个人投资者、机构投资者，以及证券公司、基金公司等重要参与者；从环节来 看，税收涉及发行、交易以及分红派息等；这些均需税收相关法 律规章予以明确。并且，为了提高参与机构、投资者的积极性，合理的税收优惠政策是非常必需的。三是缺乏配套管理措施，对投资渠道、投资比例、投资方向、资产组合、收入构成、交易、信息披露等方面予以规范。四是缺乏私募地产基金，目前监管 机构已基本明确 REITs只允许投资成熟的商业地产，从国外成 熟市场发展来看，私募地产基金是房地产项目孵化的重要环 节，而我国尚未出台私募基金的相关法规。

另外，我国 REITs发展模式需解决的主要问题包括：一是

出台相关法规，包括基本法规、税收法规、配套的规章制度等。二是尽快在交易所进行试点，交易所对上市产品的发行、上市 交易、信息披露、监管等方面具有丰富的经验，管理规范，并有 比较成熟的交易系统可使用，可实现 REITs规范化、高起点的 发展。三是监管部门尽快出台私募基金的相关法规，并积极培 养私募地产基金，在日本和新加坡，私募地产基金都在 REITs 的发展中起到了重要作用。

四、我国 REITs 发展模式选择的政策与建议

1、以外部管理模式为主，逐步探索内部管理模式。R EITs 的 管理模式分为外部管理模式和内部管理模式。在外部管理模式 下，REITs通常以信托形式设立，REITs上市后以信托形式由专 业管理机构运营，以保证更为专业和独立的管理服务，募集资 金投资以成熟物业为主，而物业的开发孵化工作则置于其外，上市只是提供了一个推出通道；在内部管理模式下，REITs通常 以公司形式设立，按照一般意义上的公司建立治理结构，内部 设有专门的房地产资产管理部门，进行土地储备、项目的开发、孵化和管理等工作，以实现发起公司的整体上市为目标。当前，我国 REITs从立法到产品设计，均应以外部管理模式为主。

2、以权益型 REITs 发展为先，逐步发展抵押权类 REITs 并 积极创新。权益类 REITs和抵押权型 REITs是按 REITs 募集 资金投向划分的。权益型（也称资产型）REITs募集资金直接投 资房地产，即租金和房地产买卖收入赚取利润，其投资价值主 要来自资产和经营收入；而抵押权型（也称债权型）REITs募集 资金则以金融中介的角色，通过贷款给房地产开发商、经营者 赚取利息收入，有时也会向其他银行购买不动产贷款或不动产 贷款抵押受益证券，放于投资组合贷给房地开发经营者；而募 集资金投向以上二者均有的即为混合型 REITs。我国 REITs应 优先发展权益型 REITs，主要是因为与抵押权型 REITs比较，其具有有如下优势：一是市场竞争的结果使权益型 REITs无论 在数量上还是市值上都占绝对地位，从历史数据看，无论在数 量还是在市值方面，权益型 REITs均占主导地位；二是权益型 R EITs 在不同的经济周期可以交替采取进取或保守的经营策 略，在资金和资产之间适时地转换，受利率影响相对比较小；三 是权益型 REITs表现更加稳定、有保障，在经济下行和经营困 难时尤其如此，在本轮由次贷危机引起的全球信用危机期间，权益型 REITs基本没有破产的，市值跌幅平均在 50%左右，与 市场平均跌幅相当，但抵押权型 REITs违约情况相当普遍。

3、以交易所市场为主，以银行间市场为辅。目前，国内由中 国人民银行和中国证券监督管理委员会主导，分别在银行间市 场和交易所市场筹备 REITs的试点，这种探索对未来的发展具 有积极作用和重要意义。但从未来 REITs的主要发展方向来 看，建议以交易所市场为主，主要理由如下：一是 REITs的发展 需要做到规范性和产业化，而交易所市场具备范市场发展的专 业能力，健全证券监管体系的监管系统；二是交易所市场内的 证券公司、基金管理公司等机构将来都是 REITs的重要参与 者，均具备丰富的市场运作经验和较强的、专业的研究能力，且 此类机构具备一定的熟悉资本市场和房地产市场运作的复合 型人才；三是交易所市场具备 REITs公开发行和交易的条件，有利于 REITs资金的募集，并为投资者提供了便利的推出通 道；四是交易所市场拥有大量的、规模较大的地产类上市公司，对地产运作具有丰富的经验，且拥有丰富的物业资源。【参考文献】

6.信托和信托法律关系 篇六

信托和信托法律关系

自10月1日《中华人民共和国信托法》施行以来，信托活动日益频繁，信托在房地产开发、融资租赁、基础设施建设、证券投资等领域发挥越来越重要的作用。可是，笔者在从事信托法律服务过程中，往往发现信托公司的从业人员、律师、法官对信托和信托法律关系的概念存在不同层次的理解，有些理解的立场甚至是完全相悖的，这种情况的出现固然与目前我国民法体系中对信托的定位、信托立法本身对信托关系法律适用规则的缺失有着直接的关系。但作为信托从业人员和法律工作者的天生使命决定了必须立足现行的法律环境、对信托关系的法律适用作出现实意义的判断。

本文中，笔者主要基于对我国信托立法本意的理解，结合我国民法体系和合同法规则，对信托和信托法律关系的内涵及法律适用提出个人的见解，希望籍此与广大同行对信托活动的实践性价值进行讨论。

一、信托和信托法律关系的释义

(一)信托是一种独立的财产管理制度。

《中华人民共和国信托法》第二条明文规定：本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。

根据我国信托立法的本意，信托被界定为是一种财产管理制度。全国人大法制工作委员会《中华人民共和国信托法释义》第二部分总则中有如下表述：“理解信托的定义，可以从以下几个方面把握其基本的特征：一、信托是一种由他人进行财产管理、运用或处分的财产管理制度。”。

信托所体现的财产管理方式具体表现为：委托人将其财产交由受托人管理、受托人与受益人完成对财产权内容的分配，即委托人享有财产权当中的占有、使用和处分权;受益人享有财产权当中的受益权。《中华人民共和国信托法释义》第一部分绪论对此所作的表述为：“在信托关系中所考虑的是委托人所委托的是财产权，这是一种既包括有形财产又包括无形财产的权利，或者说是具有一定物质内容和直接体现一定经济利益的权利。财产权的内容为：一是对财产的实际使用权;二是获取财产收益的受益权;三是实施对财产管理的权力;四是对财产的处分的权力。这四种权利各有具体的、丰富的内容，可以形成不同的范围和不同的层次。这四种权利是可以分离的，分别行使或者分别加以组合。在信托关系中委托人所委托的是财产权，至于在其所包含四种权利中，委托的具体内容，委托的范围大小，委托的层次深浅，行使权利的方式，所授的权力和所受的限制，伸缩性很大，可作出多种选择，而这种灵活性，这种选择权，都由委托人来运用。这也就是被称为委托人的财产所有人，有权依照法定的规则，自主地决定其财产运用信托的具体内容、具体方式。这种信托关系中的委托，是可以体现信托特点的，反映了信托的本质属性。”可见，信托的本质属性是对财产权的分割处分和管理。

(二)信托法律关系是一种特殊的民事财产法律关系

根据《中华人民共和国信托法》的规定，信托的当事人有委托人、受托人、受益人三方面组成。

根据《中华人民共和国信托法》的规定，信托的客体是财产所有权或者财产所有权权利。

根据对信托的释义，信托的本质即是财产管理制度。

因此，信托法律关系就是以信托财产为中心，由委托人、受托人、受益人三方面组成的信托财产管理法律关系。《中华人民共和国信托法释义》第一部分绪论的表述为：“信托关系是一种以信托财产为中心的法律关系。”、“信托关系就是以信托财产为中心，由委托人、受托人、受益人三方面组成的法律关系。”

二、信托在民法体系中的定位和法律适用

(一)信托所体现的财产管理制度属于我国民法体系确立的财产所有权制度，非以设定债权债务为目的的债和合同制度。

从《中华人民共和国民法通则》确立的立法体系内容可以看出，我国民法体系分别由民事主体制度、财产所有权制度、债和合同制度、知识产权制度、财产继承制度、民事责任制度、民法的其他制度如民事法律行为、代理、时效等主要法律制度组成。[注1]

而信托所体现的财产管理制度即是财产所有权制度的一种具体表现形式，因此，信托法律关系的内容隶属于民法体系框架下所有权法律规范的范畴。

可见，信托是基于民事权利中的所有权理论产生的一种财产管理制度，而非基于民事权利中的债权理论产生的合同制度。信托法律关系直接体现的是财产管理法律关系，非债权债务合同法律关系。

(二)信托法律关系设立适用信托法调整，不适用合同法调整。

信托法是民法体系中所有权法律规范的特殊法，根据法律适用的基本原则，对同一法律关系，普通法和同位阶的其他特别法都有规定的，应当优先适用其他特别法律的.规定;同一法律规范中的特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。[注2]

一方面，信托法对信托财产关系的设立、信托当事人权利义务的保护已经具有完善、全面的规范，而该等规范的内容与民法通则、合同法的规范具有显着的不同。

另一方面，信托法律关系是通过书面设立产生的。信托法规定设立信托法律关系必须采取信托合同、遗嘱或者法律、行政法规规定的其他书面文件。信托法律关系虽然可以通过合同形式设立，但信托法律关系本身属于特殊的民事法律关系，与《中华人民共和国合同法》确立的合同法律关系不同，对此，全国人大法制工作委员会《中华人民共和国信托法释义》第二部分总则作的区分是：“信托合同与一般的合同相比，还有其特殊的情形，这主要是：一般的合同，要求当事人之间应当支付对价，即合同都是有偿的。而信托合同是委托人单方面交付信托财产，并不要求受托人支付对价。在未作约定的情况下，受托人履行对信托财产的管理义务，属于单务的和无偿的。这些都是信托合同与一般合同的区别。”同时，根据信托法律关系设立的特征：信托一旦设立，委托人除非在信托条款中明确保留了变更、终止或撤消的权利外，这也是信托和合同的主要区别，即：合同可以撤销或变更，而信托一经设立，就不能撤销甚至变更，委托人不能与受托人协商变更受益人的受益权。[注3]为此，信托理论界有一种形象的说法：委托人于信托设立后不得再介入信托的运作，成为信托的陌生人。

信托法律关系涉及的财产管理制度属于我国民法通则规定的所有权(物权)民事权利内容，该等内容不受合同法的调整。虽然我国民法通则中并未规定债权合同和物权合同的分类，但立法和司法领域倾向于认定我国合同法所指的合同仅限于当事人以设立、变更、终止民事权利义务关系的债权合同，而不认为合同法下的合同包括物权合同。[注4]

因此，信托法律关系虽然可以因合同形式设立，()但其法律关系的内容不能适用合同法规则进行调整，信托法律关系应适用信托法的调整。

(三)违反信托义务承担的民事责任方式。

根据当事人违反义务的性质，民事责任可以分为违反合同的民事责任和侵权的民事责任。违反合同的民事责任是指公民、法人不履行合同应承担的民事责任，又称合同责任。侵权的民事责任是指公民、法人侵害社会公共财产、侵害他人财产、人身权，应当承担的民事责任。合同责任保护的是合同当事人以合同所设定的权利，即债权;侵权责任保护的是当事人在债的关系外享有的合法权益，主要是物权和人身权等绝对权。承担违反合同的民事责任和侵权责任的民事责任的方式不同，例如，违反合同的，不能以消除影响、排除妨碍等方式承担民事责任;对于侵权行为，不能适用支付违约金的责任承担方式。[注5]

信托法第二十条至第二十三条对违反信托义务的民事责任承担方式主要是：排除妨碍、恢复信托财产的原状、要求赔偿等，因此，信托法规定的民事责任承担方式也符合侵权责任保护的法律内容。

7.信托投资 篇七

一、我国发展REITs的可行性分析

我国房地产业的持续发展需要大量的资金支持。这样一笔巨资不是国家财政所能承担的, 也不是仅靠银行系统就能解决的, 而专业的房地产开发经营机构毕竟也财力薄弱, 信托机构有能力也有资金参与房地产业的投资, 且这项投资能为信托机构带来十分可观的收益, 他们参与房地产的开发经营是我国市场经济发展的必然结果。

1我国金融信托业的持续发展

(1) 我国已具备初步的信托市场环境

信托的简要含义就是信任委托, 它是以信用为基础, 以财产所有权为前提, 依照一定的目的, 将自己的财产、资金或其它形式的价值代表物委托他人代为管理、营运的经济行为。这种经济行为产生三种当事人:委托人、受托人和受益人, 三者之间就产生了信托关系。因此, 产生所有权、收益权和处置权相分离的客观条件, 同时具有发达的金融市场, 是现代信托生存所依存的社会环境。目前, 我国具有信托业发展的初步的社会环境。

(2) 我国信托业的前景广阔

信托业与银行业、保险业、证券业合称为金融市场的四大支柱。从1999年开始, 中国人民银行对信托业进行了第五次整顿, 此举的目标就是让信托业与银行业、保险业、证券业实行分业经营, 信托业回归“受人之托、代人理财”的本位。从业务范围来看, 信托投资公司能经营所有财产委托业务, 不仅经营范围要比银行、保险公司、证券公司大, 还可以接受银行、保险公司等的委托, 代这些企业经营财产;从功能发挥的市场环境来看, 信托业将涉足各个层次的金融市场。市场体系越完善, 信托产品越丰富, 信托业作用越大, 信托渠道将成为聚集金融资产的主流渠道之一, 信托投资公司以后的实力应当较强。

2我国发展REITs所需的投资主体已初步形成

目前, 我国个人或家庭有意投资房地产的为数不少, 如目前在北京、上海、广州等大城市, 一些高档的收益性物业, 如高级公寓、甲级写字楼等, 投资性的买家非常多, 据在北京商务中心区 (CBD) 从事房地产开发的专业人士估计, 投资性买家占到总体买家的30-40%。如何引导这些个人投资者己是一个重要的问题, 因为在目前房地产形势较好的环境下, 问题不会出现, 但这些个人投资者的抗风险能力很低, 投资没有组合, 集中在一地, 因此一旦市场转向低谷, 这些投资人将面临非常大的风险, 同时也将对市场产生冲击。另外, 这些投资者一般不太规范, 对各种税费全额缴纳的很少, 同时为一些不规范的中介机构创造了机会。信托是广大的个人投资者比较信任和看好的一种投资方式, 如很多的房地产资金信托项目一经发出, 就被抢购一空。正因为如此在我国信托业发展REITs, 引导个人投资者, 规范市场行为, 用投资组合的理论分散投资风险, 已是非常必要。其实, 美国的REITs正是为了响应个人投资者对投资房地产的需求应运而生的。

3外资的涌入为我国发展REITs提供了机遇

中国加入WTO, 为REITs的发展带来了机遇。首先, 国内基金管理业、保险业和银行业的规范发展正在快速打造房地产投资信托的买方需求, 它们被允许进入房地产业应该只是一个时间上的问题。其次, 目前境外开始有相当数量的游资己经开始把注意力转向北京、上海等地的房地产市场, 在这个时候地推出房地产投资信托应该是明智之举。与此同时, 越来越多的房地产发展商已经意识到按照原有商业模式发展的局限性, 正在迫切地寻求商业模式上的突破与创新。

二、我国房地产投资信托基金 (RE-ITs) 的运作模式选择

1我国REITs的管理与组织形式

(1) 我国REITs模式选择的依据

根据国外经验, 我们发现, 发展REITs产品主要有信托型、公司型和基金型三种路径。下面根据我国现有法律制度和经济环境, 对我国REITs的运作模式进行选择。

i.公司型与契约型的比较

根据目前的法律, 已经设立的证券投资基金, 不管是开放式还是封闭式, 都是契约型。显然, 倾向于成立契约型基金的目的主要是为了规避我国现行的《公司法》和《税法》的管制, 以绕开很多具有争议性的问题, 如纳税问题、投资人监督问题等, 而且有《信托法》可作为法律依据。另外, 2005年6月香港证监会发布修订的《房地产投资信托基金守则》后, 内地或海外房地产商将其在内地的房地产项目以REITs形式到香港上市被允许。因此, 在目前阶段成立房地产投资信托基金可以采用契约型。

ii.开放式与封闭式的比较

房地产投资是一种长期投资, RE-ITs更是以长期持有收益性物业取得投资收益为主要目的。因此它根本不同于证券投资基金。证券一般是有公共交易市场的, 每天都在交易, 有不同的报价, 因此, 为每一种证券每天做出估价是比较容易的。但房地产不同, 对其估价是一个系统工程, 不可能每天对其进行估价。因此, 以房地产投资为主业的房地产投资信托基金采用开放式是不可行的, 不管是契约型还是公司型, 都应该是封闭式基金, 但可以在证券市场流通其收益凭证或股票。

2中国企业发行REITs的相关分析

(1) 中国发展REITs的相关有利因素

i.中国政府的倾向

从政府的角度来讲, 大量民间资本形成的“炒房团”对中国房地产行业的发展显然不利, 因而如何引导个人投资者是一个重要的问题。但由于个人投资者的抗风险能力很低, 投资没有组合, 且集中在一地, 因此一旦市场转向低谷, 这些投资人将面临非常大的风险, 同时也将对市场产生冲击。另外, 这些投资者一般不太规范, 对各种税费全额缴纳的很少, 同时为一些不规范的中介机构创造了机会。为广大中小投资者提供进行房地产投资的机会, 使对房地产的投资不再是大财团的专利, 同时也使一些单个投资者很难承担的建设项目, 能够获得足够资金而得以实施。但是由于房地产的单笔投资相当巨大, 远远超出了一般个人投资者的承受范围, 且房地产属于中长期投资, 流动性较差, 因此阻碍了投资者的投资需求。所以在国内发展REITs, 可以进一步规范房地产市场和房地产投资, 扶持房地产业健康发展。

ii.国际市场的影响

美国美联储加息使美国的REITs市场的强劲增长势头大幅放缓, 香港市场也受到了一定影响。首先要正确理解海外REITs的调整。这是美国市场作为一个成熟市场的正常调整行为, 并不意味着美国房地产市场泡沫破灭, 而是用利率手段进行的合理挤压, 也绝不会出现1999年纳斯达克指数从5000多点降至1000多点而数年徘徊的历史;其次, 海外REITs步入调整下行对中国的房地产市场是利好。如果不是资本管制, 海外基金还会大量流向中国房地产市场。因为利率的调整, 美国不动产的投资回报率越来越满足不了REITs的回报要求。而这些流量巨大的资金必须要追逐回报率高的市场。而目前全球范围内, 这个市场就在中国。一方面中国的REITs为零;另一方面中国的房地产投资机会多;第三, 中国零售业刚刚对外开放, 经济持续增长的热度不减, 不动产的投资回报与经营回报都十分可期, 是海外REITs的最佳港湾。

(2) 海外发行REITs的有关问题

在多元化房地产金融体系尚未成熟之时, 无论是夹层融资, 还是REITs, 都是一种值得尝试的方式。海外发行REITs面临着很多道关卡。首先, 发行REITs对开发商的物业规模要求较高, 一般要求是至少要整合有4-5个物业;其次, 对于发行REITs的地产商而言, 拥有已能够产生稳定租金回报的成熟物业是到香港上市融资的前提。同时, 在成立一个REITs的过程中, 内地企业必须把内地物业的所有权转移到海外的REITs公司名下, 这实际上就是外资购买内地物业, 需要付出营业税、契税, 还有各种中介机构的估价等服务费, 代价很高, 存在较大商业风险。另外, 建设部、商务部、国家发展改革委、中国人民银行、国家工商总局、国家外汇管理局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》 (171号文件) 。该意见针对当前房地产市场的新情况, 进一步规范和完善了外资进入房地产市场的有关政策。该意见提出, 外资需先设立境内公司再进行房地产开发和投资, 投资项目总额超过1000万美金的, 公司注册资本金不得低于投资总额地50%;没有付清企业注册资本金, 未取得土地使用证的, 开发项目自有资金不足的, 均不予批准企业的外汇贷款结汇, 且不得承诺任何一方的固定回报。上述条款都对REITs的海外上市构成了严格的限制, 甚至可以认为短期内跨境REITs的运作不得不暂时搁置。

8.信托领跑投资 篇八

在国内外形势动荡不安的今日，在投资高风险、低收益时期，谁能远远跑赢CPI?

在A股萎靡、楼市不振之下，外汇动荡不定之时，谁来领跑投资？

答案不是当下也火热的银行人民币理财产品（收益率不能跑赢CPI），也不是债券、保险，更不是主流的房地产、股市，而是老百姓了解甚少的信托。

富人的游戏受热捧

今年以来，信托扩张明显。据普益数据的统计，截至今年上半年底，2011年上半年共发行集合资金信托产品1456款，计划募集规模3745.88亿元，平均期限14.28个月，平均年化预期收益率9.46%。与去年相关数据比较发现，仅今年上半年的发行量就达到了去年全年的3/4。中国信托业协会最新数据显示，截至今年第二季度末，中国信托资产规模达37420.15亿元，比第一季度增长14.5％。

一般而言，信托理财产品的购买“门槛”为100万元、200万元或300万元不等，预期年收益率从9%到12%都有，有的还会更高，投资期限则大多为1~3年。至于信托投资范畴，从房地产项目、修路、修桥，到私募基金、定向增发、打新股，再到艺术品、红酒、普洱茶、珠宝等等，几乎无所不能。

信托理财产品的购买“门槛”高达百万元，并且严禁资金量不太充裕的市民“组团”购买，因而信托产品成了高净值客户投资理财市场上重要的理财方式之一。

事实上，银行的高端客户成为了信托的重要客户来源。一位银行人士告诉记者该行大约每隔一个多月，就会代销一款信托产品，想要购买的市民必须预先登记。预先登记时客户并不知道下一款信托产品具体是什么样，但如果到时再办理购买手续，就很有可能买不到了。而且并不是预先登记了就一定能购买到。购买此类信托产品并不像打新股一样有‘中签’一说，银行一般会按‘资金优先、时间优先’的原则行事。也就是说，银行会优先照顾“大主顾”，并且是“先到先得”。

然而，由于今年银监会进一步收紧了银信合作业务，不少信托公司开始自建直销渠道发行产品。即便这一渠道并不为众多投资者所熟悉，但信托公司自行发行的产品仍会在数天内一销而空。

不过，近期信托产品却在资金“门槛”上渐渐放低了姿态，不少低“门槛”产品也现身市场。30万元左右的低“门槛”信托产品频频出现，湖南信托更是推出了实际“门槛”为20万元的信托产品。这类低“门槛”产品的发行，引发了大量的中端投资者对信托产品的兴趣。

究竟信托产品的“门槛”是什么？按《信托法》规定，一个信托产品规定认购额300万元(不含)以下的自然人名额不超过50个，300万元以上名额不限。其实政策只是规定参与信托计划的个人投资者资产在100万元人民币以上。投资者出示超过100万元的资产证明就可以投资信托产品，但由于投资者人数的限制，出资规模还是至少需要20万元。

不过，即便是20万元起板，信托产品仍旧不失为“富人的游戏”。

魔力从何而来

信托就像磁铁一样吸引了投资者，尤其是在当前宏观政策偏紧、资金面日趋紧张的前提下，是什么魔力，吸引资金涌向信托产品？一言以蔽之：高收益。同时，多重抵押物构建的安全屏障化解了风险。

先来看一下信托的收益率。近年来，信托产品的增长不仅在数量上，收益率也水涨船高。据财汇数据，2010年全年收益固定信托平均收益率为7.73%。而今年上半年已成立的信托产品平均年化收益率已达9.46%。并且，从月度看，信托的收益率呈每月攀升的态势。

来自用益信托网的数据显示，大部分信托产品的收益率都在8%之上，其中不少收益率超过10%。5月开售的金衍股权投资信托最高收益率达到14%，鑫达5号欢乐城1期信托最高收益率更高达14.1%。6月下旬，在香港上市的融创集团先后两笔高息信托融资，年利率高达17%。而更大的诱惑正在上演，7月，一款号称预期年化收益率可以达到25%的房地产信托出现在杭州，平安信托和绿城中国共同打造的平安财富安城1号房地产基金信托产品，年化收益率在25%以上。而矿产信托更是将收益率冲上了天，达到了惊人的53%。

如此高的收益率，可与高利贷一试高低，甚至超过高利贷，难怪各路资金要趋之若鹜。

再看安全性。其实信托自诞生以来，其收益率一直远远高出银行存款利率，但其安全性却是颇受质疑。历史上也曾经发生过数次信托违约事件，然而，在经历了几次大整顿后，信托犹如凤凰涅槃，整个行业在规范上进了一大步。首先，目前中国信托业协会中65家信托公司大多注册资金在3亿～20亿元之间，而且大股东多是些“有头有脸”的企业，资本金雄厚。相对应地，信托公司对发行的信托计划产品也会挑挑拣拣，会从众多要求发行信托的对象中，选择一些资质优异、收益稳定的基础设施、优质房地产、上市公司股权质押等信托计划。其二，监管层对信托的监管相对于其他理财产品要严得多。在风险防范方面，监管层要求信托公司在发行每一个信托产品前，设定多层次的屏障。如大多会预先设置一定的“安全警戒线”，产品通常要求有一些实力机构作第三方担保，另有一些贷款方还会有一定实力的抵押物或债权，如房地产类信托会增设地产、房产作抵押。可以说，信托产品在安全性上比一般的浮动收益理财产品要高出一头。其三，对于信托，监管层也要求信托资金的募集和使用均必须在银行开设托管账户，信托产品均要在各地银监局备案，并受到银行的监管，确保专款专用，保证资金安全。

应该说，在如此的三重保障下，信托的风险有史以来降到了最低。

最后，信托的火爆缘于资金的避险需求。当前，在通货膨胀愈演愈烈和投资的高风险、低收益时期，保值和增值仍然是投资者最集中的要求。于是，避险资金在寻求资金安全的同时，更希望获得一份超越CPI的可预测收益。因此，信托产品是目前少有的符合要求的产品之一。

众所周知，今年以来，全世界经济陷入扑朔迷离的境地，国际避险资金涌向黄金。但是黄金投资在我国尚属起步阶段，投资者对其知之甚少，而投资者较为熟悉的几种投资渠道中，股市一片惨绿，楼市备受调控钳制，债市对CPI只能望其项背。在此背景下，大量的资金无处可去，略高于存款利率（普遍低于CPI）的银行理财产品也成了中小储户的“吸金盘”，而远高于银行理财“门槛”、收益率远超CPI的信托产品更是成了大资金的“宠儿”。

在高收益的基础上，信托产品销售呈现爆发式增长。据一位信托公司人员介绍，其所在的信托公司近期推出的几期信托理财产品均在3天内即认购完，而即将推出的几款产品还没有正式发行，不少客户就已提前预约认购，销售的火爆场面可见一斑。

固定收益产品受宠

在信托产品中，固定收益类信托无论是发行数量还是受追捧程度，均是最热门的。

据好买基金研究中心统计，今年以来，我国市场上共有1928款固定收益类信托产品成立。其中，有1032只产品披露发行规模，募集资金达到2485.38亿元，平均每款产品募集规模为2.41亿元。统计显示，固定收益信托资金投向的行业几乎无所不包，而前三大行业分别为工商企业、房地产和基础设施。

那么，何为固定收益信托？该类信托产品是指由信托公司发行、收益率和期限固定。融资方通过信托公司向投资者募集资金，并通过将资产(股权)抵押(质押)给信托公司，以及第三方担保等措施，保证到期归还本金及收益。综合而言，固定收益产品具有收益固定、保本保息、运作期限明确(一般为一年到两年)等特点，通常都通过资产抵押、股权质押、担保公司、个人连带责任保证等保证资金安全性，所以安全性较高。此外，“门槛”较高，一般为100万元以上。

这类信托产品的收益对于每一个投资者而言是固定的，但不同投资者的收益率往往与认购金额挂钩。比如，某产品就规定认购金额100万～300万元(不含)收益率10.5%/年，300万～1500万元(不含)收益率13.2%/年，1500万元以上则为14.10%/年。

固定收益信托虽然深受投资者的“叫好”，但面对银信合作叫停、房地产信托受严控等越来越严厉的监管措施，固定收益信托自今年5月起发行数量和规模连续缩水。然而，如此形势并没有束缚信托公司金融创新的脚步。新兴另类信托——艺术品信托、黄金信托和酒类信托正逐步发展起来。而随着稀缺能源开采对资金的渴求，能源矿产类信托产品也开始异军突起，很有可能取代房地产信托成为新的利润增长点。据用益信托工作室统计，2011年上半年共有11家信托公司参与成立（已经发售的信托产品）31款矿产资源信托产品，融资规模近56亿元。与去年同期相比，今年上半年成立数量增加10款，同比增幅47.62%；融资规模比去年同期增长35.18%。

风险时刻在心中

尽管都说信托花好稻好，而且信托产品在发行时设置了层层防范风险的屏障，但既然是投资，风险便无时无刻不在。

9.北京信托-艺术品投资 篇九

北国投—盛藏财富·宝腾一号艺术品投资

集合资金信托计划背景材料

一、艺术品投资可行性分析

1、全球艺术品市场概况

艺术品是容纳货币流动性的一种大类资产，它不但带有资本品的特点——抗通胀、规避风险、获取收益，同时这个投资的过程充满艺术欣赏带来的各种其它效用：思想乃至灵魂的认可和升华、拥有美和永恒的满足、让某种表达或感觉永久传世的梦想。另外，艺术品投资还有一个优点就是可以避税，随着年代的久远，艺术品很容易出现升值，而艺术品不像房屋或其他资产那样再次交易时可能面临巨额的额外费用。

过去20年，艺术品与经济的关系表现出了前所未有的紧密程度，其标志就是投资。艺术品与股票、房地产已并列为三大投资对象，其投资增长率呈现逐年递增的现象。即使在爆发全球金融危机后的2009年，全球艺术品市场交易总额仍达到313亿欧元。

2、中国艺术品市场

艺术品投资作为另类投资的一大门类和高端消费投资的重要工具，在五年以前的中国一直呈温和发展态势。然而最近五年来，随着国家经济实力的增长和国民财富的积累，同时伴随着金融资本和机构投资者的进入，我国的艺术品市场呈现了快速发展态势。从国际艺术品市场发展规律看，当一国人均GDP 超过3000 美元的时候，往往会出现收藏趋向。当人均GDP 达到5000 至8000 美元的时候，艺术品收藏会出现一个快速增长期。而当这个数值达到1 万美元及以上的时候，这个国家就会出现系统的收藏行为。2009 年，我国国内生产总值超过33 万亿元人民币，人均GDP 约合3600 美元。从这个数据来看，中国刚开始出现收藏的趋向。2009 年中国富人总数增长三成，成为财富增长最快的国家之一，并带领亚洲在总财富方面超越欧洲，中国富人数量的增长速度远远超过经济的平均增长速度，比西方国家快得多。而且区域差别巨大，一些大城市人均GDP已经远远超过3000 美元的水平，比如深圳已经超过8000 美元。中国的艺术市场已经走上了西方上世纪八九十年代的成长轨迹，有着巨大的发展空间。

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免责声明：本推介材料仅作推介之用，不构成对客户的要约，各项条款最终以信托法律文件为准。13、中国艺术品市场未来发展趋势展望

随着中国艺术品市场整合能力增强，北京艺术品中心市场的地缘优势进一步增强，艺术品投资大有可为。

首先，经济实力对比及国际形势变化是驱动文化热点转移的第一要素。2011年全球艺术品市场将从局部复苏走向整体复苏，其复苏的力量和过程将立基于不同国家和地区的经济体发展水平而呈现出各异的具体表现。以中国为代表的新兴艺术市场，将在2009年优于全球平均表现的基础上率先从复苏走向增长。高端艺术品市场自有以来一直为欧美文化和买家所垄断，直到近年来才出现中国艺术品的身影，而且上升势头极快，发展趋势也非常符合西方社会对中国文化的认识，从滞后的当代印象开始，往本土的主流审美延伸。

其次，艺术品投资“经典化”趋势延续，高端艺术品需求仍将呈上升趋势。由于市场参与者普遍的谨慎态度，全球艺术品市场的行情方向仍会聚焦于经典艺术的范围。2010年全球艺术品拍卖市场连续创出了新的拍卖纪录，但这些高价在国际市场过多集中于像毕加索、贾科梅蒂、莫奈等印象派画家和现代艺术家的作品部分，而在中国则主要聚焦于中国古代书画和近现代大师如齐白石、张大千等的作品部分。同一年中排名大幅上涨进入前50的国画艺术家有：齐白石，张大千，徐悲鸿，傅抱石，林风眠，吴冠中，吴彬，朱耷，常玉，李可染，吴昌硕。这其中常玉、林风眠、吴冠中同时也是雅昌油画指数成分艺术家的top3。

第三，本土主流审美可能面临换代。本土的主流审美在购买力强者未显著换代之前，仍将持续一段时间，50/60后崇尚的仍是中国传统文化的精华，对近代和当代艺术有微妙的抵触。而未来70/80后买家主导的市场，可能会在传统主流审美中加入这一代人更加认可的元素——自然、未来、亦或是重大社会转型中产生的群体迷茫。因此对于投资周期较长的艺术品投资组合中不应包含过多的皇权色彩，而应在古代、近代、当代绘画书法作品之外，加大自然题材的书画、天然珍贵材质的杂项和具有精细工艺的瓷器。

第四，寻找估值洼地是构建中长期组合需要重点考虑的因素。相对于货币通胀速度，最近十年来，某些类型的艺术品却跌落在价格的低谷始终未能获得再生。例如唐

代陶，只是审美观的轮动导致了丰腴、奢靡的风格暂时被世人淡忘，在当前这个时点介入，不但有较低的价格，还能有更高概率遇到真品。中短期组合则需要加大目前为国际市场所普遍关注的画家组合，以保证流动性。传统文化精华中还有许多“白马”未进入高端艺术品投资市场，非常适合中短期艺术品投资组合，例如书法领域的大家之作。

第五，在中国政府抗通胀政策和调控房地产、资本市场的背景下，资金将继续从股市和房地产流向艺术品市场。艺术品具有很强的保值与增值功能，在以追求利润为目的的经济时代，原有的收藏领域逐渐产生了投资概念。艺术品是一个回报优厚的投资领域，在房地产市场调控，股市交易萧条下投资艺术品可谓是最佳避风港，艺术品已成为理想的长期投资工具。

第六，艺术品市场的交易主体和交易方式也将呈现出多样化的发展的态势，同时，艺术品市场的机构化趋势仍会进一步发展，尤其是艺术投资基金的参与，将使艺术品投资市场的资金规模化优势更加明显，在拓展艺术品市场规模的同时，令艺术品市场的投资属性更加鲜明。近年来艺术品市场和金融市场呈现越来越紧密的关联性，尤其是来自内地的金融资本，最近两年内地银行和信托公司纷纷发行投资艺术品的金融理财产品，在机构投资者的示范效应下，更多的社会资本将涌入艺术品市场，因此顶尖的艺术品必然遭到多家争购。信托和私募有望成为艺术品投资的双驾马车。

二、艺术品投资管理人介绍

1、公司简介

北京雅盈堂文化发展有限公司正式成立于2010年4月末，公司注册资本人民币1000万元。雅盈堂艺术品投资管理经验丰富，构筑了 “艺术品收藏顾问”、“艺术品投资交易”、“艺术品保全仓储”三大业务板块，全方位覆盖了艺术品流通的各个重要环节，三大板块独立成局，却又相互共生，环环相扣，将艺术品财富管理提升到一个全新的境界。

雅盈堂的投资管理团队具有较丰富的艺术品投资管理经验，同时组合行业专家组成投资顾问团队，能够胜任艺术品投资信托计划投资管理人的角色。

① 投资团队代表

王博：总经理，管理硕士，曾在北京大学私募股权投资高级研修班研修深造。拥有十多年的金融管理和艺术品投资经验，以及深厚的政府及市场人脉资源。对国际艺术市场与资本市场的项目投资、管理机制、运作机制捻熟于心，善于采用国际先进的投资理念、风险控制机制来管理基金。

②顾问团队代表

龚继遂：中央美术学院人文学院艺术管理系教授。著名美术评论家、原纽约苏富比拍卖公司中国书画部主任。

2、成功案例

在北京保利国际拍卖有限公司2010年秋季拍卖会上以人民币4,592万元购买的宋代书法家曾纡《人事帖》上有宋代收藏印“珍绘堂记”，清初至民国有著名鉴赏家宋荦、谢松洲、曾燠、王芑孙、江标、费念慈、张珩、张文魁等人收藏。该作品系曾纡（1073-1135）传世仅有的几件书法作品之一，是明代著名书论家董其昌所说的“苏不苏、米不米”的典型作品及宋代书法“尚意”的典范之作，也是曾纡的唯一没有收藏在博物馆里的重要名迹，具有巨大的升值空间。

在北京翰海拍卖有限公司2010年秋季拍卖会上以人民币5,610万元购买的齐白石《花卉》四屏画蝴蝶兰、谷子、丝瓜、枫叶，表达了人对自然的质朴情感，使人得到精神层面上的陶冶与净化，具有巨大的升值潜力。

在北京翰海拍卖有限公司2010年秋季拍卖会上以人民币5,610万元购买的《青山绿水图》是1938年初张大千送与梅兰芳先生的。这件代表两位艺术大师深厚感情的作品，成为收藏界追捧的经典之作，具有巨大的升值潜力。

在上海天衡拍卖有限公司2010年秋季拍卖会上以人民币2,688万元购买的齐白石《竹圃晴岚》系人民美术出版社1963年9月出版的《齐白石作品集》、湖南美术出版社出版的《齐白石全集》（第七集）多次出版的重要作品。是齐白石作品中的精品，具有巨大的升值潜力。

在2010年北京保利春拍中以人民币3.9亿元拍得北宋书坛杰出代表黄庭坚的《砥柱铭》。《砥柱铭》卷总计近600字，长达8.24米，加上历代题跋，总长近15米，为

黄庭坚抄录唐代魏征的名篇《砥柱铭》。《砥柱铭》在宋代时为王厚之、南宋权相贾似道收藏，是贾似道收藏的“黄庭坚双璧”之一，明代则为著名收藏家项元汴所藏，明天顺年间归黄庭坚十一世族孙黄洵所藏，清代则为项源、伍元蕙、罗天池等著名藏家所藏，后从广东流入日本，为日本有邻馆收藏，这次是《砥柱铭》流落海外多年后首次在国内出现。

三、连带责任保证人介绍

北京蓝色港湾置业有限公司2004年3月8日成立，注册资本金13.8亿人民币。公司持有全部蓝色港湾物业并负责蓝色港湾国际商区的运营。蓝色港湾国际商区位于北京朝阳公园西北角，地理位置十分优越，属于燕莎商圈、丽都商圈和CBD商圈三大商圈交汇的核心位置，总占地面积12.5万平米，规划总建筑面积13.76万平方米，集酒吧文化、餐饮文化、商业配套、娱乐休闲于一体的综合性高档商业物业项目。

蓝色港湾自营业以来，客流稳步上升，目前已经成为北京市知名度极高的购物、休闲、娱乐中心，并获得了诸多荣誉：“最具竞争力的北京新锐商业”、“最具风格商业项目”、“2008年购物环境五星级商场”、“影响2008-2009北京商业十大魅力企业”、“2010北京请您来过年——最受喜爱的十大购物街区”，“北京市AAA旅游景区”等。蓝色港湾商区可出租面积约为13万平方米，目前出租率已超过80%，随着商区的日益成熟，出租率及租金水平将逐年递增，发展前景良好，现金较充裕。

截止2010年12月31日，蓝色港湾共有资产44.3亿元，负债29.7亿元，资产负债率67.11%，属于行业正常水平，净资产14.6亿元，可覆盖信托资金本金和预期收益。流动比率3.51，速动比率3.45，数据显示其短期和长期偿债能力较强；作为连带责任保证人，其经营状况良好，能够如期履行保证责任。

四、风险分析及控制

1、艺术品鉴定风险

信托计划投管人雅盈堂的艺术品顾问团队和投资管理团队具有丰富的艺术品鉴定和投资经验，公司有完善的投资管理和决策控制流程。

同时，受托人为信托计划的投资管理设置了较完善的投资决策管理程序，投管人

雅盈堂与受托人各派出2人组成投资决策委员会，听取投管人出具的投资建议书和估值报告，以“全体一致通过”的方式形成投资决策意见，交由投管人具体执行。通过以上程序设置，可以最大限度的控制艺术品鉴定风险。

2、艺术品保管风险

根据投管人建议，信托计划将以预约拍卖形式与拍卖公司签订协议，将信托计划项下艺术品资产保管在知名拍卖公司，利用拍卖公司的保管库等专业管理资源托管信托计划项下艺术品资产，同时涵盖相关的保险责任，有效控制艺术品保管风险。

3、艺术品市场风险

信托计划通过投管人专家团队的咨询顾问和决策机制的设置，较清晰的掌握相关艺术品市场的行情走势，确保信托计划项下艺术品资产能在较恰当的时机出售套现。

同时，信托计划设置了投管人认购占信托计划总规模30%的次级信托单位的次级保证，次级信托单位信托利益在优先级信托本金、收益及受托人信托报酬全部实现前不参与信托利益分配，次级对优先级信托利益不足部分有补足义务。