融资租赁售后回租增值税

融资租赁售后回租增值税（共7篇）

1.融资租赁售后回租增值税 篇一

融资租赁（售后回租）关键条款清单

融资租赁（售后回租）关键条款清单 出租方：XXXX融资租赁有限公司承租方：一般为央企及其子公司、地方大型国企或上市公司担保方：由承租方母公司或适当关联公司承担付款承诺书：承租方签署付款承诺书本金：1-3亿美金 或等值人民币（双方协商）汇率：美元与人民币的汇率按照出租人将美元贷款结汇兑换成人民币时的实际汇率计算融资租赁期限：2-10年（双方协商）本金还款安排：按一定比例按年偿还本金，如三年期可安排为1:1:8 或2:2:6的比例；一般租赁期不超过五年（双方协商）利率：根据承租方的企业性质和经营状况，以中国人民银行公布的三至五年期（或五年以上）基准贷款利率上下浮动，按照一年三百六十日为基础按实际日数逐日计算（双方协商）付息安排：承租人每3个月向出租方支付一次租赁利息,共分若干期支付手续费：每年手续费为贷款余额的一定比例，按租赁总额在放款时一次性收取；不论承租方因何原因终止协议，该手续费不能退还。具体百分比双方商议。承租方的融资成本：应付利息+手续费提款日：在出租方发出提款通知3个工作日内计息日：自承租方提款之日起逾期利息：延迟支付款项按日万分之八（0.08%）向出租人支付迟延期间的违约金租赁物发票：承租方应提供按设备净值计算（扣除折旧后）不低于租赁合同总额的发票复印件或其他物权证明（双方协商）设备清单：承租方应提供用于回租的全部设备清单保险：承租人应为租赁标的物办理足额保险并在租赁期间将受益人转为出租人物权登记：承租人应配合出租人办理物权登记手续所有权转让协议：租赁合同签署日，出租人与承租人签署所租赁设备资产的所有权转让协议，它将作为租赁合同的附件与租赁合同一并签署回购：租赁期满后，承租人将以名义价格人民币1元或0元回购租赁资产（双方协商）印花税：因签署租赁合同产生的印花税，承租人持有的合同的印花税由承租人承担财务指标：承租人的财务指标应符合贷款行对财务指标的要求，如利息保障倍数、现金流、净资产等指标 ；前期提供三年的经审计的报表承租方融资用途：出租方一般不限制承租方的融资用途提前还款：承租方一般不得提前还款其他质押安排：为规避风险，出租方可能会提出其他要求（如一定比例的保证金或其他担保、增信手段），双方协商其他需要了解的承租人（担保人）情况：企业信用等级、银行授信额度及主要往来银行名单、贷审报告、债务评级报告、贷款卡号码等；（以上仅供参考，具体条款以双方具体协议为准）来源网络融资租赁和金融租赁创新与实务高级研讨会(第七期)将于6月3-5日在上海国际会议中心举行。《国务院办公厅关于加快融资租赁业发展的指导意见》（国办发〔2015〕68号）和《国务院办公厅关于促进金融租赁行业健康发展的指导意见》（国办发〔2015〕69号）发布后，融资租赁和金融租赁已经上升为国家战略，成为实体经济的助推器。今年两会上，许多代表或委员也急呼加快启动融资租赁立法、完善融资租赁税收政策等，同时对融资租赁支持实体经济、实施一带一路战略提出了很高的期望。天津、陕西、云南、江西等地政府相继出台了支持、扶持、鼓励融资租赁服务于实体经济的政策细则。天津市政府宣布拿出30亿元扶持符合条件的中小企业和科技创新企业，给予企业设备融资租赁5%综合费率的补贴，以此可以撬动企业600亿投资额。如何让融资租赁和金融租赁搭上供给侧改革的便车，融资租赁业将往何处去，是大家思考的话题。截至今年3月底，全国融资租赁企业总数接近5000家，内资融资租赁公司无增长仍为191家，金融租赁公司数量也快速增至49家，还有10多家在筹备中。但是数量暴涨的背后是大部分融资租赁公司尚未开展业务，也增加了行业风险或隐患，近期上海、北京、天津、福建、江苏等地也在针对融资租赁公司进行非法集资等非法经营活动排查，使融资租赁行业能够健康稳步发展。诸多融资租赁公司面临怎么运营、怎么做业务、团队在哪里、钱从哪里来、怎么盘活现有租赁资产等现实难题。E租宝爆炸后对融资租赁业有哪些影响和教训？融资租赁在实体经济疲软增速放缓的大背景下能够取得高速增长，风险，尤其是系统性风险是监管部门、租赁公司以及业界人士头顶高悬的一把剑，如何监管、如何化解防范？熟悉业务流程、风控、税收、财会、交易结构设计、实务操作的人才匮乏也严重制约融资租赁行业的健康发展，许多投资人拿到牌照后没有头绪，没有方向。已经开展业务的融资租赁公司，如何撬动风险资产杠杆，如何拓展除银行合作之外的资金来源渠道？针对业界普遍关心的话题，定于6月3日晚举办第二期融资租赁主题沙龙、6月4-5日在上海国际会议中心举办第七期《中国融资租赁和金融租赁创新与实务高级研讨会》（融资租赁实务操作、风控信审、财税处理、政府平台融资、PPP融资）。主题沙龙和研讨会精心汇集了业内企业面临的实际问题，并邀请到10多位业内大佬及具有实务经验的权威专家和租赁公司高管莅临指导和分享。5月18日前报名并付款可享受每人优惠800元的优惠价！若索取邀请函和报名表请及时与会务人员联系，谢谢！

2.融资租赁售后回租增值税 篇二

融资运作是企业财务管理活动的重要内容之一。影响融资运作的主要因素包括:融资环境、融资渠道和资金成本。企业要综合权衡这三方面因素, 选择、利用有利的外部环境, 规避不利的运营风险;同时还要及时、足额地取得低成本的资金, 满足企业经营生产及建设资金需求。因此, 笔者认为, 在传统性银行贷款融资不能满足企业融资要求时, 可以考虑一些非银行性融资渠道, 售后回租融资便是可选方式之一。

一、售后回租融资的概念

1. 融资租赁。

融资租赁是指租赁公司对承租人自主选定的租赁物件, 进行以为其融资为目的的购买, 然后将该租赁物件中长期地出租给该承租人使用, 承租人按期支付租金。租赁到期时承租人可以获得设备所有权, 实质上是以融物的方式满足承租客户融资的需求。

按照会计准则的相关规定, 满足下列标准之一的, 即应认定为融资租赁:一是在租赁期届满时, 资产的所有权转移给承租人;二是承租人有权购买租赁资产的选择权, 所订立的购价预计远低于行使选择权时租赁资产的公允价值, 因而在租赁开始日就可合理地确定承租人将会行使这种选择权;三是租赁期占租赁资产使用寿命的75%以上;四是承租人租赁开始日最低租赁付款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产的公允价值;五是租赁资产性质特殊, 如不作较大调整, 只有承租人才能使用。

2. 售后回租融资。

本文探讨的售后回租融资, 即自有设备类固定资产售后回租。固定资产售后回租主要是指承租人将自有物件出卖给出租人, 同时与出租人签订融资租赁合同, 再将该物件从出租人处租回的融资租赁形式。对承租人 (出售人) 而言, 与资产所有权有关的全部报酬和风险并未转移, 售后回租的租金与资产的售价往往是以一揽子方式进行谈判的, 因此该业务是承租人和供货人 (出售人) 为同一人的特殊融资租赁方式。承租人可以通过出售并租回自有固定资产, 达到盘活存量资产、换取当期现金流入的目的。通过自有资产售后回租融资取得的资金, 使用时不受任何限制, 既可用于流动资金周转, 也可购建固定资产。

二、售后回租融资的要素及一般要求

售后回租融资主要涉及两个当事方, 一方是作为购买人和出租人的租赁公司, 一方是作为出售人和承租人的企业。围绕两个当事方, 商谈售后回租融资的要素主要包括:标的物、融资额度、保证金 (预付租金) 、租赁期限、租金期数、租赁利率、手续费等。

1. 标的物。

根据《金融租赁公司管理办法》, 售后回租业务必须有明确的标的物, 标的物必须由承租人真实拥有并有权处分;金融租赁公司不得接受已设置任何抵押、权属存在争议或已被司法机关查封、扣押的财产或其所有权存在任何其他瑕疵的财产作为售后回租业务的标的物。实务中进口免税设备一般也不纳入售后回租范围。

在实务中, 租赁公司对设备净值额度、使用年限等还作具体要求。如某租赁公司要求自有设备作为售后回租标的物需符合下述条件:单一设备账面净值原则上不低于50万元租赁设备已使用年限原则上不超过经济使用年限的40%;租赁设备需提供原始发票, 自建设备需提供固定资产决算报告, 对提前估值入账的固定资产需提供估值报告;以工程安装设备作为租赁设备的, 应以工程整体价值填入本清单, 并提供工程决算报告和设备明细表。

此外, 租赁公司还要求承租人对标的物进行投保, 包括:财产一切险、机器损坏险等, 投保金额以设备发票金额为准;在租赁期内第一保险受益人为租赁公司。

2. 融资额度。

融资额度与售后回租标的物的净值直接相关。一般原则是按照标的物净值的一定比例办理融资。如某租赁公司按照标的物净值的80%进行融资, 即:如拟通过售后回租融资2亿元, 则提供的生产设备净值不应低于2.50亿元, 购销双方按2.50亿元价格结算, 其中5000万元作为首期租金, 从出租人支付的租赁标的物转让价款中直接扣除, 承租人实际融资额2亿元。

3. 保证金。

一般情况下, 承租人向出租人支付租赁总额2%的保证金。该保证金本息抵扣最后一期租金, 起租日前一次性收取。对于个别行业、个别企业, 租赁公司可能会要求提供第三方担保安慰函, 以降低相关保证风险。

4. 租期及利率。

租期及利率由出租人和承租人协商确定, 利率一般在同期人民银行公布的同档次基准利率下浮一定比例。具体下浮幅度的确定, 与租赁公司对承租人所属行业的政策导向、承租人的实际财务状况等有关。如某租赁公司在三年租期下, 租赁利率允许按同期贷款基准利率5.40%下浮14%, 即4.644%。实务中, 租金支付方式一般采用半年等额后付租金。

5. 租赁手续费。

租赁手续费由出租人按其规定区间与承租人协商确定。如某租赁公司租期为三年, 租赁手续费为租赁总额的1.5%, 每年为0.5%。起租日一次性支付。

6. 租赁期满转回。

租赁期满, 出租人将标的物以较低的名义价格转移回承租人。如双方可约定名义转回价格为1元人民币。

三、售后回租融资业务的优势

1. 突破国家收紧银根调控政策对银行信贷规模的限制。

2010年1月下旬以来, 为应对各商业银行信贷短期集中投放、节奏过快问题, 银监会和人民银行纷纷出台调控措施收紧银根, 严控信贷规模, 以实现均衡放贷。因此, 上半年一些行业特别是“三高”行业 (即高污染、高耗能、高耗水, 如钢铁、水泥、电解铝等) 的银行贷款受阻, 受银行规模统筹控制影响, 部分到期贷款只能偿还、不能续贷, 被迫形成抽贷;已开工的新上项目面临无法取得新增银行贷款授信的困境。利用现有固定资产开展售后回租业务, 属于租赁业范畴, 不需审批授信额度, 因此该融资渠道是企业突破银行信贷规模限制的有效方式之一, 能直接规避银行信贷风险。

2. 增加中长期融资渠道, 优化企业筹资结构, 增强流动性。

按照《企业会计准则第21号—租赁》有关规定, 对于售后回租融资业务, 承租人应在“资产”项中设置“固定资产-融资租入固定资产”、在“负债”项中设置“长期应付款”等科目。因此, 售后回租融资有利于企业拓宽中长期融资渠道, 优化企业筹资结构, 改善企业整体财务状况;同时, 现金流收入与租赁还款相匹配, 提高了资金使用效率, 增强了资金流动性。

3. 融资资金用途灵活, 不受限制。

通过售后回租取得的融资资金, 由企业按实际需要使用, 既可用作流动资金、也可用作项目建设等。规避了银行流动资金贷款必须用于生产经营周转、不能投资固定资产项目建设的监管风险。

4. 可在一定程度上削弱央行加息导致资金成本升高的影响。

售后回租融资的利率水平一般按同档次贷款基准利率下浮一定幅度确定, 后期如央行调整基准利率, 则租赁利率一并调整。按照目前经济环境, 升息预期远远高于降息。在贷款利率上升情况下, 融资租赁业务更能节约财务费用支出, 加息幅度越大, 节约越多。

四、售后回租融资业务的劣势

1. 售后回租的名义租赁利率比贷款基准利率低, 但实际资金成本比直接贷款基准利率偏高

2. 售后回租涉及的增值税、企业所得税等纳税成本比直接贷款涉及的纳税成本偏高。 (1) 现行设备类固定资产出售环节涉及缴纳增值税和企业所得税, 而直接贷款采购固定资产不涉及此环节税负。一是企业已享受退还增值税优惠的设备类固定资产对外出售时需补交增值税。二是企业出售2009年以前采购国产设备需缴纳增值税。 (2) 直接贷款支付的利息可税前扣除, 而融资租赁资产回租环节的租金不得在企业所得税前扣除, 增加了所得税税负。

五、结语

3.融资租赁售后回租增值税 篇三

摘 要 融资性售后回租业务作为一种新型融资方式，由于其融资与融物相结合的特点，在办理融资时对企业资信和担保的要求不高，而非常适合中小企业融资。本文浅析了融资性售后回租的会计处理和税务处理。

关键词 融资租赁 售后回租 财税处理

融资租赁（Financial Leasing）又称设备租赁（Equipment Leasing）或现代租赁（Modern Leasing），是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。资产的所有权最终可以转移，也可以不转移。融资租赁是集融资与融物、贸易与技术更新于一体的新型金融产业。融资租赁是以融资为直接目的信用方式，它表面上是借物，而实质上是借资，并以租金的方式分期偿还。融资租赁的种类：简单融资租赁、杠杆融资租赁、委托融资租赁、项目融资租赁、售后租回融资租赁、转融资租赁等。本文就融资性售后回租业务的会计处理和税务处理进行探析。

融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。承租企业将自有设备以公允价值出售给经中国银行业监管管理委员会（中国银监会）批准经营融资租赁业务的单位和经对外贸易经济合作主管部门批准 经营融资租赁业务的租赁公司，同时与租赁公司签订租赁合同，以融资性租赁方式租回该设备使用的特殊租赁方式。融资性售后回租的优点在于，它使承租企业在保留设备使用权的前提下并获得所需的资金供营运周转。同时又为租赁公司提供有利可图的投资机会。在出售回租的过程中，出售人可以不间断的使用资产。

一、融资性售后回租会计处理

融资性售后回租对于出租人来讲，同其他租賃业务的会计处理没有什么区别。而对于承租人来讲，由于其既是资产的承租人同时又是资产的出售者，因此，售后租回交易同其他租赁业务的会计处理有所不同。按照《企业会计制度》和《企业会计准则——租赁》规定描述，租赁包括融资租赁与经营性租赁。融资租赁包括直接租赁与售后回租。对融资性售后回租业务的处理：会计准则明确规定，售后租回属于融资交易的，这种情况下，企业不应确认收入，出售时出售人（即承租人）应将售价与资产账面价值的差额（无论是售价高于资产账面价值还是低于账面价值）予以递延，在以后各期进行分摊，作为折旧费用或租金费用的调整，通过“递延收益”科目进行处理，并将递延收益在以后各期进行摊销，调整相关成本费用。具体会计处理如下：出售资产时，结转固定资产成本，借记“固定资产清理”、“累计折旧”、“减值准备”等，贷记“固定资产”；收到价款时，借记“银行存款”，贷记“固定资产清理”，借记或贷记“递延收益——未实现售后租回损益”；租回资产后，各期根据该项租赁资产的折旧进度或租金支付比例分摊未实现售后租回损益时，借记或贷记“递延收益——未实现售后租回损益”，贷记或借记“制造费用”、“管理费用”、“营业费用”等科目。

二、融资性售后回租税务处理

二○一○年九月八日前税务处理：依据财税[2008]170号第四条规定：自2009年1月1日起，增值税一般纳税人销售自己使用过的固定资产，应区分不同情形征收增值税：（一）销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；（二）2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税。

二○一○年九月八日后税务处理：国家税务总局下发了《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》国家税务总局公告2010年第13号，就融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题进行明确：融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移；根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税；根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。

三、融资性售后回租会计与税务处理比较分析

融资性售后回租会计与税务处理相同点：比较税法和会计准则的规定，相同点是都不确认销售收入，融资租金、利息都可计入管理费用或财务费用并税前扣除。

融资性售后回租会计与税务处理差异点：会计与税法的差异是固定资产会计上的入账价值是租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者，而税法上的计税基础仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。

四、融资性售后回租的财务利益

融资性售后回租是企业进行的一项融资活动。事实上，“售后回租”不仅可以达到融资目的，也可以降低成本。融资性售后回租业务具有以下三个特性：一是该业务对于承租方来说主要目的是融资，二是该业务形式上需要经过资产出售和租赁两项交易，三是该项业务的资产出售和回租实际上是完成一项交易，即承租人，也就是资产的出售人完成了融资行为。

国家税务总局公告2010年第13号下发后，融资性售后回租纳税上的财务利益：一是承租人出售资产的行为，不确认为销售收入。由于与资产相关的风险和报酬并没有完全转移，不符合企业所得法中收入确认的条件，因此不确认收入；同时，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。二是承租人仍然按资产出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。也就是承租人售后租回的资产仍视同出售前拥有的自有资产一样，按照出事前的计税基础，计提折旧在税前列支。三是租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。在售后回租业务中，承租人支付的高于售价的部分相当于承租人融资所负担的融资利息的部分，这部分支出在租赁期间作为财务费用允许在税前扣除。没有对利息费用进行利率水平（不超过同期同类金融机构贷款利率水平）限制，体现了政策的公平。因为经批准从事融资租赁业务的企业有两种，一种是银监会许可的金融租赁公司，一种是商务部许可的外商投资租赁公司，前者作为金融机构对其利率水平的税前扣除待遇不应限制，对后者也应适用和前者同等的政策。这也符合企业所得税法的立法精神。

五、融资性售后回租会计与税务处理的建议

企业会计制度和准则都有对售后租回交易作了明确规定，但其中有关售后租回交易的有关“资产出售、回租”会计处理及“递延收益——未实现售后租回损益”的分摊业务处理，笔者认为值得商榷。

融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。根据“实质重于形式”原则，交易或事项的实质重于法律表现形式。“实质”是指交易或事项的经济实质，“形式”是指交易或事项的外在法律形式，即企业应当按照交易或事项的经济实质进行会计核算，而不能仅仅以其法律形式作为会计核算的依据。企业会计制度和准则明确规定，售后租回交易中出售资产时，结转固定资产成本。这种处理方式将造成企业资产的减少。以售后租回方式租入的资产，由于租赁合同中规定的租赁期限相当长，接近于该资产的使用寿命；租赁期满承租企业资的所有权归承租企业；在租赁期内承租企业有权支配资产并从中受益，从其经济实质来看，企业能够控制其创造的未来经济利益。所以，在会计核算上将以售后租回交易中资产应视为承租企业的资产。

笔者认为按“实质重于形式”原则及《国家税务总局公告2010年第13号》精神，融资性售后回租应作“融资行为”会计处理，具体分录：出售资产回租取得融资款时，借记“银行存款”，贷记“长期应付款”；支付“回租租金”时，借记“财务费用”、 “长期应付款”，贷记“银行存款”。

根据国家税务总局13号公告，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。13号公告对资产出售和售后租回业务应使用合法票据未明确，开具国家税务局增值税零税率发票？还是使用地方税务局非经营性收入票据？或视为同一项交易不开具增值税发票和营业税发票？为规范企业的会计账务，笔者建议作为我国发票的主管部门国家税务总局对融资性售后回租业务中各方应使用什么票据入账务进行明确。

参考文献：

4.融资租赁售后回租增值税 篇四

事务所---王

售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给房地产公司（或其关联公司，以下简称房地产公司），由房地产公司统一经营，经营收益归开发商。

售后回租的方案：房地产公司将原价100万元的商铺，广告方案写明是售价124万元，售后返租5年，5年收益率分别为0，0，8%，8%，8%。房地产公司在与客户签房合同时，实际开票金额为100万元，要求客户将购买的商铺5年免费提供给房地产公司统一招租。

目前售后返租的难点在商铺经营比较困难，涉及的税收问题很多，税务机关对税法理解有各异，很难统一。

一、售后返租主要的税收难点

（一）营业税的处理

江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函[2008]135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给房地产公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。

浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函

[2008]62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。

注：国家对房地产公司售后返租的营业税没有明确的规定，但江苏和浙江地税都做了详细的规定。目前在实务中税务机关倾向按优惠前的金额全额（124万元）确认收入计缴营业税。

谁叫你广告方案上要这样写呢（常见报刊广告）？税务机关会时刻注意你的销售方案的。有些还有假装客户专门到售楼处收集你们的销售资料。

（二）个人所得税

国家税务总局《关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函[2008]576号）规定，房地产开发企业与商店购房者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用，其实质是购

买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。

根据《个人所得税法》的有关精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税，每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。

根据《个人所得税法》第八条规定，个人所得税以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位和个人为扣缴义务人。

所以房地产公司在以优惠价销售给购房者时，需代扣代缴购房者应缴纳的个人所得税。否则，税务机关会根据《税收征管法》第六十九条规定，由税务机关向购房者追缴税款，对房地产公司处应扣未扣、应收未收税款50%以上3倍以下的罚款。

注：税法对个人从房地产公司取得的售楼款优惠是要征个人所得税（财产租赁20%）和房产税（12%）的，这样一征，开票成本很高。

（三）房产税

购房者将购买的商铺返租给房地产公司，每月应按租金收入（少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定）的12%缴纳房产税。房地产公司再将商铺转租，按房产税相关规定，开发商转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税。这在实际税务处理中也是容易被忽视的。房地产公司免租的那两年也要按原值缴交房产税。

（四）所得税

国家税务总局《关于从事房地产开发的外商投资企业售后返租业务

所得税处理问题的批复》（国税函[2007]603号[全文失效]，但可参照其税收精神）规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。

从国家税务总局对企业所得税应税收入确定条件来分析，根据国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函

[2008]875号）第一条第一款规定，企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：

1、商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；

2、企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；

3、收入的金额能够可靠地计量；

4、已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。

（六）土地增值税

理论上房地产公司销售不动产计征营业税的营业额为124万元，所得税计税收入为100万元，在计算土地增值税时应以哪一个作为纳税人转移房产取得的收入呢？《土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。根据

国税函[2008]875号文件规定，确认应税收入实现的条件是“收入的金额能够可靠地计量”。所以房地产公司销售商铺时不确定的转租收益不能作为其他收入计入上述第五条的收入中，应以100万元作为纳税人转让房地产取得的收入额。

注：实务中税务机关都倾向于将售后回租广告方案中的营业税、企业所得税、土地增值税都将按124万征税，然后要求商户开24万的房租发票做成本，账面利润还是100万元。但因为中小商户的发票税点很高，往往开票的税收成本让房地产公司很难承受，都不去开票，造成24万元中小商户店租在房地产公司企业所得税税前不能列支。

二、售后返租是否可以差额征税

财税[2003]16号文件规定：“从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。”

根据上述房地产公司是否可以将收取的商铺租金减去向商铺购买者支付租金余额作为营业额缴纳营业税？

财税[2003]16号中明确的是物业管理公司代业主代收代付的水、电、燃气、公维基金、房租费用，物业公司计算营业税时可以全部收入减去代收代付费用后，按差额计营业税。但如果房地产公司利用关联物业公司将上述商铺返租再出租的的情形是不符合财税[2003]16号的规定（应视同转租），因此不能以收取的商铺租金减去向商铺购买者支付租金余额作为营业额计缴营业税。

三、售后返租的税收对策

根据上述税收难点，我们建议以下规避方案：

1、售后返租不能在售楼现场留下有公司印迹的任何相关售后收

益的计算资料给客户，即使要给客户也要由销售代理公司用他们的名义写，房地产公司可称只是一种营销手段。

2、由商业管理公司向已购商铺客户统一代理出租，约定五年最

5.融资租赁售后回租增值税 篇五

一、融资性售后回租业务性质的会计界定及处理

在形成融资租赁的售后回租交易模式下, 对承租人 (卖主) 而言, 租赁资产的特性没有改变, 其占有、使用、收益的权利没有改变, 甚至租赁资产没有产生任何移动。与租赁资产所有权有关的全部报酬和风险并未转移, 并且售后回租交易的租金和资产的售价往往是以一揽子方式进行谈判的, 应视为一项交易。因此, 无论承租人 (卖主) 出售资产的售价高于还是低于出售前资产的账面价值, 所发生的收益或损失都不应立即确认为当期损益, 应将其作为未实现售后回租损益予以递延。这里售价与账面价值之间的差额, 形式上是对租赁资产价值的高估或低估, 实质上是一笔融资费用, 应按直线法调节租赁期内各期的财务费用。

另一方面, 因为租赁资产的价值、报酬、风险均未改变, 资产本身也未做任何形式的移动, 因此不需将其转入清理, 只需按原账面价值调整“固定资产”账户的明细科目, 即借记“固定资产———融资租入固定资产”科目, 贷记“固定资产———生产 (非生产) 用固定资产”科目, 并对该资产采取与原来一致的折旧政策。租赁期满后, 如果存在优惠购买选择权, 借记“长期应付款”科目, 贷记“银行存款”科目, 同时按原账面价值调整“固定资产”账户的明细科目, 即借记“固定资产———生产 (非生产) 用固定资产”科目, 贷记“固定资产———融资租入固定资产”科目, 原折旧政策不变。如果承租人将该资产返还给出租人, 无论“形式”上, 还是“实质”上, 此时该资产所有权均已转移, 应将其转入清理, 如有收益, 为已实现清理收益, 记入“营业外收入———处置固定资产净收益”科目, 如有损失, 为已确定清理损失, 记入“营业外支出———处置固定资产净损失”科目。

二、融资性售后回租业务的税务处理规定

(一) 增值税、营业税方面。

《公告》第一条规定:“根据现行增值税和营业税有关规定, 融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为, 不属于增值税和营业税征收范围, 不征收增值税和营业税。”因此承租方不涉及增值税、营业税方面的处理。

(二) 企业所得税方面。

《公告》第二条规定:“根据现行企业所得税法及有关收入确定规定, 融资性售后回租业务中, 承租人出售资产的行为, 不确认为销售收入, 对融资性租赁的资产, 仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间, 承租人支付的属于融资利息的部分, 作为企业财务费用在税前扣除。”基于此规定, 承租方出售资产时, 不确认销售收入。租赁期间, 承租人支付的属于融资利息的部分, 作为企业财务费用在税前扣除。《公告》并未要求按照一般利息费用进行利率水平 (不超过同期同类金融机构贷款利率水平) 限制, 即其实际利率无论高于还是低于同期同类金融机构贷款利率, 均允许按实际发生额在税前扣除。

三、案例分析

层峰建筑公司2007年12月1日将一台全新机床按540 000元的价格出售给保利资产租赁公司, 同时又签订了一份租赁合同将该机床租回。租赁期:2008年1月1日至2010年12月31日共3年, 每年年末支付租金200 000元, 该设备为全新设备, 其账面价值为525 000元, 预计使用寿命4年, 层峰建筑公司采用直线法计提固定资产折旧, 3年后机床归还保利资产租赁公司, 以银行存款支付清理费用300元。

分析:根据前文所述, 出售机床时不需将其转入清理;租期小于其寿命期, 在租赁期间, 应按租期作为计提折旧年限;租期满后机床归还给保利资产租赁公司, 所以对于层峰建筑公司来说机床的残值率为0;最低租赁付款额与售价之间的差额为未实现售后回租损益, 实质上是融资费用, 应予以递延, 并在租期内平均分摊, 计入“财务费用”;租期满后将机床归还时, 应将其结转清理。

1.租赁开始日。

2.收到出售设备的价款时。

3.2008年年末计提租赁资产的折旧。

注:2008年1月增加的固定资产当月不计提折旧, 因此2008年应计提折旧:525 000÷35×11=165 000 (元) , 2009年和2010年年末应计提折旧:525 000÷35×12=180 000 (元) , 具体分录略。

4.2008年至2010年年末支付租金时。

5.2008年至2010年每年年末按直线法分摊未实现售后租回损益时。

注:每年应摊销未实现售后租回损益金额=60 000÷3=20 000 (元) 。

6.售后回租业务会计处理思考 篇六

一、售后回租作为租赁业务的会计处理

售后回租业务根据现行准则被作为一种特殊形式的租赁业务。这里将售后回租业务的会计处理视为两项交易,先将企业所拥有的资产出售,然后再将所出售的资产租回来。出售资产时将售价与账面价值之间的差额确认为递延收益(融资租赁),并按该项租赁资产的折旧进度进行分摊,作为折旧费用的调整。然后将所出售的资产租回,将租金高于租赁资产入账价值的部分确认为未确认融资费用,采用实际利率法在租赁期内将未确认融资费用进行分摊。

二、售后回租作为融资业务的会计处理

售后回租业务从商业实质上是一种融资行为。在实务中资产的售价和所应支付的租金是相互关联的,是通过一揽子谈判的方式确定下来的。因此,资产的出售和回租实质上是一笔借款业务。相当于企业用资产作“抵押”,向租赁公司借款,分期还款付息。这里应将售后回租业务视为一项交易,即借款。由于售后回租业务企业所出售的资产,其所有权上的主要风险和报酬基本由售后回租方享有或承担,并未实质上转移,因此无需对售后回租的资产进行固定资产处置的会计处理,收到租赁公司支付的资产售价,相当于收到租赁公司的借款本金,确认为长期应付款,每期支付给租赁公司的租赁费按实际利率法确认本金和利息,本金冲减长期应付款,利息确认为财务费用。以下将结合案例说明。

(一)案例描述

2012年7月1日A公司购入一套专用生产线10,000,000.00元,由于A公司资金紧张于2013年1月1日向B租赁公司签订一份售后回租合同。合同约定生产线售价10,000,000.00元,租赁期3年共36期,自2013年1月1日起至2016年1月1日止。每期租金308,769.14元,租金总额11,115,689.04元,租赁期满时,A公司向B租赁公司支付100.00元作为生产线所有权转让价款,该转让价款与最后一期租金一并支付。2016年7月1日A公司再次因资金紧张与B租赁公司签订一份售后回租合同。合同约定生产线成本5,000,000.00元,租赁期3年共36期,自2016年7月1日起至2019年7月1日止。每期租金155,759.91元,租金总额5,607,356.76元,租赁期满时,A公司向B租赁公司支付100.00元作为生产线所有权转让价款,该转让价款与最后一期租金一并支付。

(二)会计处理

2012年1月1日购入一套专用生产线的会计处理,借:固定资产10,000,000.00;贷:应付账款10,000,000.00,生产线采用直线法,残值率5%,按10年摊销折旧。2012年计提折旧的会计处理如下:借:制造费用950,000.00;贷:累计折旧950,000.00。2013年1月1日将该生产线售给B租赁公司,由于是售后回租,该生产线所有权上的风险并未实质上转移,因此无需对售后回租的生产线进行固定资产的出售及再回租的会计处理。收到B租赁公司支付的生产线售价10,000,000.00元时,会计处理如下:借:银行存款10,000,000.00;贷:长期应付款10,000,000.00。

根据租赁合同中规定的借款利率作为利息费用的分摊率。各期应分摊利息费用如表1:

根据表1,2013年2月会计处理方法如下:借:长期应付款250,439.14;借:财务费用58,330.00;贷:银行存款308,769.14。

以后月份以此类推,会计处理方法相同。

2016年1月1日支付生产线所有权转让价款100.00元,该转让款占该生产线售价的0.1‰,根据会计信息质量要求中的重要性要求,可以确认为支付当期的损益,而无需作为利息调整分摊到各期的利息费用中。

2016年7月1日该生产线再次被A公司售后回租,此时无需对该生产线进行会计处理,待收到B租赁公司支付的生产线售价5,000,000.00元时,会计处理如下:借:银行存款5,000,000.00;贷:长期应付款5,000,000.00。

根据租赁合同中规定的借款利率作为利息费用的分摊率。各期应分摊利息费用如表2:

根据上表,2016年8月会计处理方法如下:借:长期应付款124,094.91;借:财务费用31,665.00;贷:银行存款155,759.91。

以后月份以此类推,会计处理方法相同。

2019年7月1日支付生产线所有权转让价款100.00元,确认为支付当期的损益。

三、业务分析

售后回租按现行准则是作为租赁的一种特殊形式来处理,依上例A公司有购买所租赁生产线的选择权,所订立的购买价款100元预计将远低于行使选择权时所租赁生产线的公允价值,因而在租赁开始日就可合理地确定A公司将会行使这种选择权,因此A公司上述售后租回交易属融资租赁。根据目前的准则2013年1月1日出售该生产线,售价10,000,000.00元与生产线账面价值9,050,000.00元之间的差额950,000.00元予以递延,并按该生产线的剩余折旧年限9年进行分摊,作为折旧费用的调整。同时租回该生产线,由于属融资租赁,应确认固定资产—融资租入固定资产10,000,000.00元。此时可以发现通过上述售后回租业务A公司账上的固定资产价值虚增了950,000.00元,同时负债(递延收益)也虚增了950,000.00元。当2016年7月1日该生产线再次被A公司售后回租时,售价5,000,000.00元与该生产线账面价值6,305,555.56元之间的差额1,305,555.56元予以递延,此次售后回租导致A公司账上的固定资产价值虚减了1,305,555.56元,同时负债(递延收益)也虚减了1,305,555.56元。该生产线一直在A公司,其相关的风险和报酬并未转移,但却因发生两次售后回租导致该资产的价值发生波动。

而如果将售后回租业务作为融资业务,则该生产线的账面原值在历次交易中均保持不变,也不会导致递延收益的产生,不会虚增或虚减相关资产和负债,更能体现交易前后A公司在该生产线所有权的相关风险和报酬并没有发生转移变化这一实质。

四、结论

综上所述,售后回租业务的商业实质是融资,将资产出售、再将资产租回只是为了换取借款。如果将其作为一项融资业务进行会计处理,不仅会计处理方法简单降低核算成本,同时也能较客观反映企业的资产负债情况。

单位:元

单位:元

摘要：售后回租业务以其融资手续简洁,限制条件少,融资便利,在企业资金短缺的情况下,能帮助企业盘活存量资产,为企业融到较多资金而得到越来越多企业的青睐。现行准则是将售后回租作为租赁业务进行规范,本文将售后回租作为融资业务进行会计处理,旨在从商业实质反映售后回租业务。

关键词：售后回租,融资,会计处理

参考文献

7.融资租赁售后回租增值税 篇七

开发商所宣称的“投资回报率”、“回租年限”等指标对于广大购房者或投资者极具诱惑力,他们认为通过“售后回租”模式进行投资,不但可以预期商业地产不断升值带来的投资收益,还可以享受稳定的租金回报,因此不必劳神费力即可坐享“低风险投资、高收益回报”。但是,在这种模式下,投资者也面临着诸多不确定的企业经营风险,其中还包括不少涉税风险。

一、“售后回租”销售模式下的涉税风险

1.将不动产“售后回租”与动产“融资租赁”混为一谈,引发滥用税收政策的涉税风险。

“售后回租”兼具销售和融资两方面特点,是现代企业融资新型方法之一。根据现行税法规定,售后回租业务分为两类,一类是融资性售后回租,另一类是一般性售后回租。

商业地产促销模式下的“售后回租”是将房产先出售并办理过户手续,同时签订租赁协议,此应属于一般性售后回租,故不能适用《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》(国家税务总局公告[2010]第13 号)中关于不征收增值税和营业税的规定。因此,商业房地产企业在处理“售后回租”业务时,如果不能准确界定政策文件适用范畴,极易造成因滥用税收政策而引发相关涉税风险的情况。

2.偷税、漏税的涉税风险。

商业房地产企业在处理“售后回租”业务时,涉及向购房者收取购房款和支付租金两项经济业务。在实务处理中有不少企业为简便处理和促进销售,将两项经济业务合二为一,即用租金抵冲相应的购房款或首付款。殊不知此举隐藏着巨大的偷税、漏税风险,无形之中既降低了销售环节的计税基础,又降低了未来租赁环节的计税基础。对于这种情况,税法明确规定,应将此类售后回租业务分解为销售和租赁两项经济业务,分别进行税务处理。

3.未履行代扣代缴义务的涉税风险。

商业房地产“售后回租”促销模式下,购房者往往是个人,这些投资者在获取租金收益的同时需要缴纳相应的营业税及其附加、房产税、个人所得税等。对于此类经济业务模式,在购房者个人未能履行自行纳税申报义务的前提下,应由商业房地产企业履行法定的代扣代缴义务。若商业房地产企业未能履行此义务,税务机关有权依据《税收征管法》对商业房地产企业进行相应的税收处罚,因此商业房地产企业作为扣缴义务人会承担一定的涉税风险。

4.随意降低计税基础的涉税风险。

“售后回租”的租金回报水平一般是以投资者购买的房产总价作为计算基础,再乘以相应的租金回报率,以此得出相应的年租金金额或月租金金额。在实际操作中,有些房地产开发商可能会故意压低售价,这样一方面可以降低房地产销售环节的计税基础,另一方面可以在未来少付投资者租金,从而降低房地产开发商的“三大税”,即营业税、土地增值税、企业所得税。

二、“售后回租”销售模式下涉税风险的应对策略

由于房地产这一商品的特殊性,商品房的销售除需要开具专门的房产销售发票外,还需要到房产交易部门办理产权过户等房产的转移、确认手续。不同于一般商品“钱货两讫”的销货模式,房地产这种商品与一般商品的“售后回租”业务在操作处理上存在较大区别。另外,在商业地产“售后回租”模式中,开发商可能兼任三种不同角色,即售房人、承租人、出租人,因此作为三者合一的纳税主体,商业房地产企业需要根据不同的业务类型分别进行会计处理。为此可从以下几方面着手,进而有效规避该类业务的涉税风险:

1.将“售后回租”的销售和租赁两项业务进行准确划分,分别进行税务处理。

国家税务总局发布的《关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》(国税函[2007]603 号)中规定:从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产,又通过租赁方式从买受人手中回租该资产,企业无论采取何种租赁方式,均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。

参照上述税收处理原则,商业房地产企业针对“售后回租”业务进行税务处理时,应准确划分销售和租赁两项业务活动,并分别进行相应的会计处理,不可混为一谈。在销售环节,根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定,房地产开发商将商铺或写字楼销售给购房者,应按照“销售不动产”税目全额缴纳营业税及其附加,计征销售不动产的营业税时不得与未来售后回租的租金进行相互抵冲,随意降低销售环节的计税基础。

2.商业房地产企业作为承租方应严格履行代扣代缴义务。

在“售后回租”业务中,购房者作为投资人在获取投资回报时应按照租金收益缴纳相应的营业税及其附加、房产税、个人所得税,并由税务机关代开发票。此类业务的涉税处理可参照《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》(国税函[2006]478 号)的规定。该文件特别指出:酒店产权式经营中房产所有者在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营,如果房产产权并未归属新的经济实体,房产所有者按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入。根据有关税收法律、行政法规的规定,这种酒店产权式经营所取得的收入应按照“服务业——租赁业”缴纳营业税,按照财产租赁所得项目缴纳个人所得税。这里应予以明确的是,对分红收入不能按“利息、股息、红利”所得项目纳税,应按照租金收益项目纳税。

所以,商业房地产企业在支付给投资者“售后回租”业务的租金后,个人投资者无法自行申报纳税时,商业房地产企业在支付租金时应履行法定的代扣代缴义务,并至税务机关申请代开发票。

3.商业房地产企业作为经营方应正常缴纳经营收益的税收。

在“售后回租”业务中,商业房地产企业从投资者手中回租房产后再对外经营或出租,以此来获取相应的经营收益。这种对外出租或经营的行为应作为一项新的经济业务缴纳相应的经营税款,不可将此租金收益与房产所有人的租金收益混为一谈,否则容易忽略其中一道环节的纳税义务,从而产生相应的涉税风险。

4.严格区分售后回租与委托代理租赁两种类型。

“售后回租”与“委托代理租赁”两类租赁业务存在本质区别,通俗而言,前者是为了获取租金收益,后者仅仅是为了获得受托代理收入。商业房地产企业在“售后回租”业务中扮演了两类角色,针对既是承租方又是经营方的税收处理时,不能将对外出租的经营收益抵减支付给投资者租金后的收益来纳税,即所谓的“差额纳税”,否则企业存在明显的偷漏税行为。“委托代理租赁”业务中商业房地产企业获取的是代理收入,换言之,商业房地产企业仅仅是一个中介或居间人的身份,租金收益方是转交给房产投资者的,其仅就代理收入纳税即可。

5.关注“售后回租”的会计处理与税务处理的差异。

在现行企业会计准则下,售后回租业务是由《企业会计准则第21号——租赁》规范的,该准则将租赁划分为经营租赁和融资租赁两种类型。在会计处理上的基本要求是将售价与资产账面价值之间的差额予以递延,作为以后期间折旧费用或者租金费用的调整,而不直接确认为当期损益。税务处理上却并不区分售后回租交易的类型,而是一律要求将其分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理,即将售价超过不动产计税成本的差额计入当期应纳税所得额。

三、“售后回租”业务涉税实务处理案例解析

(一)案例背景

W公司为一家主要从事商铺、办公楼等综合体开发的商业房地产开发企业,2010年1月1日在当地核心区域采取以“售后回租”方式开盘销售W购物广场中的商铺。开盘当日W公司与200位个人投资者同时签订了10万平方米的《商品房销售合同》和《商铺楼租赁合同》,销售总价为300 000万元(平均销售单价为3万元/m2),同时约定由W公司回租这200 位购房者所购买的商铺,回租期5年,年租金回报率10%,并按年支付租金回报,双方约定租金水平5年内保持不变。W公司回租后随即与B商业公司签订了商铺出租合同,将该10 万平方米商铺出租给B商业公司用于经营商场,年租金收益32 000万元。

该地区相关的税种与税率分别为:营业税5%,城建税7%,教育费附加3%,地方教育费附加2%,河道管理费1%,企业所得税25%,印花税0.05%,土地增值税预缴2%。核定以20%的利润率预交企业所得税,暂不考虑城镇土地使用税。

(二)案例分析

该案例为典型的房地产“售后回租”案例,参照《关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》(国税函[2007]603 号)的规定,涉税房地产企业针对此项经济业务实质,应分解成销售和租赁两项业务分别进行处理,即期的销售额是不能抵减未来所需支付给个人投资者的租金。下面结合具体的案例进行分析(部分会计分录已做简化处理)。

(三)税务处理及会计处理

1.W公司销售商铺计提应交税金。

2.W公司销售商铺的会计处理。商铺预售时先作预收账款处理,待项目完工后再结转确认销售收入和成本。

3.“售后回租”代扣代缴投资人税金及会计分录(每年)

4. W公司出租商铺给B商业公司的税务处理和会计处理。

四、案例升华与分析筹划

通过研究上述“售后回租”业务流程,发现“销售——回租——出租”这三个经营环节中针对同一租赁物出现了两次租赁业务,而作为商铺产权人只获取了一次租金收益。众所周知,营业税是价内税,流转一道环节就会增加一道税收,因此通过梳理从销售到最终获取经营收益这一业务流程可看出,对于商业房地产公司而言的确有重复纳税的问题,存在一定的税收筹划空间。

换一个思维角度,商业房地产公司在销售时只与购房者签订房产销售合同,同时,全资成立一家专属物业管理公司,专门负责“售后回租”模式下商铺的管理和运营,并由该物业管理公司与购房者另行签订委托代理租赁合同。根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)的规定:从事物业管理的单位,以与物业管理有关的全部收入,减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额,缴纳营业税。因此,物业管理企业可按照代收代付租金的差额缴纳营业税金及附加。

回到上述案例中,W商业房地产公司如果成立WA物业管理公司,只需将租金差额部分作为代理收入或服务收入缴纳营业税及其附加113万元[(32 000-30 000)×5.65%],企业所得税471.51 万元[(32 000-30 000-113)×25%],两税合计584.75万元。对比两种模式下的纳税结果可以发现,由物业管理公司与购房者签订委托代理租房合同和以房地产开发商的名义与购房者签订房屋租赁合同相比每年可节省税费1 295.25 万元(1 880-584.75),节税效果显著。

五、总结

对于商业房地产“售后回租”模式下的涉税处理要充分认识到不动产这一商品的特殊性,切不可将不动产的“售后回租”和动产的“融资租赁”混为一谈,二者在税收处理和会计处理上都存在明显的差异。此外,在房地产“售后回租”促销模式下,商业房地产公司财会人员要仔细梳理业务流程不合理之处,重点关注重复纳税环节,充分利用本行业或特殊行业的优惠政策进行合理的税收筹划,以此来获取更大的经济效益。

参考文献

国家税务总局.国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复.国税函[2007]603号,2007-05-31.

宗式华.商业地产类公司税收筹划方案分析与探讨[D].上海:上海交通大学,2013.

孙伟航.房地产公司售后回租的税收筹划[N].中国税务报,2013-11-18.