房地产开发公司人事管理制度

房地产开发公司人事管理制度（精选8篇）

1.房地产开发公司人事管理制度 篇一

房地产开发公司管理制度

编制说明

一、本制度是公司房地产开发项目施的基础管理文件，旨在规范项目实施过程中的有关业务活动。

二、本制度由公司负责编制、发放、修改与管理。执行过程中如有问题，应及时反馈公司，以便及时补充和修改。

三、本制度作为公司内部文件，未经许可，不得外传。

二〇一七年十一月

一、项目管理管理框图

二、岗位职责

．总经办

．总经理助理（策化）．总经理助理（工程）4 ．总经理助理（行政）5 ．总工程师 6 ．行政办公室 7 ．办公室主任 8 ．人事管理 9 ．文秘管理 10 ．行政后勤 11 ．前期部 12 ．前期部经理 13 ．项目策化师 14 ．销售部经理 15 ．工程部 16 ．工程部经理 17 ．土建工程师 18 ．水暖工程师 19 ．电气工程师 20 ．技术档案管理员 21 ．合同预算部 22 ．合同预算部经理 23 ．合同管理员岗位职责 24 ．预算员

三、行政后勤管理制度

．公文管理细则 ．档案管理办法 ．办公用品及设备管理规定 4 ．办公区域管理规定 5 ．考勤管理制度 6 ．休、请假管理制度 7 ．离职管理制度 8 ．保密细则 9 ．惩戒细则

四、工程建设管理制度

．现场管理会议制度

．合同管理制度

．项目设计管理办法

．工程监理管理办法

．工程质量控制管理办法

．工程进度控制管理办法

．工程投资控制管理办法

．工地安全、文明施工管理办法

．材料、设备供应管理办法

．工程签证管理办法

．工程进度付款管理办法

．工程结算管理办法

．工程竣工验收及移交管理办法

．建设项目综合验收管理办法

．工程档案管理办法 职位名称：总经办（集体负责制）所属部门：

主管上级：集团董事长 岗位职责：

1.董事长的领导下负责公司的经营活动，制定公司中长期发展规划、经营计划，上报董事长待批准后并负责实施，保证公司良好地运行。

2.根据集团董事长授权，按照各自分工代表公司审批各类合同和协议及结果指标审查和过程监督，签发日常行政、业务等文件。

3.负责协调、指导和考核总经办、总工办以及部门经理的工作，保证公司各方面工作的顺利进行。

4.审定公司章程制度，决定公司内部管理机构的设置。

5.负责总经办提交的重大设计方案、图纸修改和图纸变更的最终审批和工作量审核。6.审核公司日常经营管理中的各项财务支出款项。7.负责项目部体实施进度计划的落实与监督。8.负责项目策划与销售方案的审定与执行。

9.审定和批准公司人员聘任、解聘、薪酬等人事管理方案，10.负责审核、监督公司各门的业务工作进度与工作计划的落实。11.塑造公司形象，代表公司开展对外公关活动。职位名称：总经理助理 策划 所属部门：总经办 主管上级：董事长 岗位职责：

参与公司重大决策，协助总经理制定公司发展规划和经营方针和目标。2 ．负责项目开发前期工作中办理各种项目所需要的证明文件，负责项目开发过程中的前期定位，项目定位、产品定位、价格定位 组织完成项目规划和设计工作，为施工阶段提供一切条件 o

．负责制定项目推广策略和实施计划，完成项目推广工作；负责制定项目销售策略和实施计划，完成销售指标。

．负责完成项目开发过程中与过程和物业部门的对接 o

．领导交办的其他工作。

总经理助理 工程

职位名称：总经理助理 工程 所属部门：总经办 主管上级：董事长 岗位职责：

全面负责项目实施管理工作。

提出分管部门组织结构设置、部门职责、定岗定编的方案和改进建议，健全技术管理、质量管理、安全控制等管理制度及相应的工作流程。

．做好与政府管理部门的沟通协调工作和内部现场施工单位之间的生产协调、进度、质量、安全控制监督工作。

．控制、监督监理单位对工程施工的正常管理和监督工作。

．工程的合同管理，政府部门有关文件与公司文件的处理及工程技术、质量资料的日常管理与监督工作。

．抓好现场管理和文明工地建设，树立公司的晶牌形象，确定实现项目质量目标 o

．制定下属员工职务说明书，并对其工作进行定期考核。

．公司工程项目定点、报建、招投标、施工管理、竣工验收等工作的指导、监 · 督管理。

9.指导、督促项目各项手续的办理。

．检查、监督下属部门的工作计划的执行落实情况，把好日常工作的质量关和效率关。

．协调分管部门之间与其他部门、相关单位及政府部门的工作关系。

．上级交办的其他工作。

总工程师

职位名称：总工程师 主管上级：总经理 岗位职责：

1.处理工程项目规划、勘察、设计、施工过程中的重大技术问题。

2.指导工程部门解决勘察、设计、施工过程和质量监督中疑难问题，对项目实施过程中的技术进行监督、指导和审定。

3.审核项目的设计任务委托书，组织提供供应由公司提供的资料，并跟踪项目的设计工作，确保建设项目在技术上的先进和合理。

4.负责施工项目组织设计及新技术、新工艺的审查。．负责向总经办提交审批工程设计方案，工程施工图、工程变更审核结果及意见，由总经办集体评议审查。

6.参与工程招投标、施工图会审及工程的检查、验收等工作，并向总经办提最终审核及结果，由总经办最终将审核结果报董事长批准。7.与协作单位、政府部门的联系接洽工作。8.上级交办的其他工作。职位名称：总经理助理 行政 听属部门：总经办 主管上级：总经理 岗位职责：

．参与公司重大决策，协助总经理制定公司发展规划和工作计划 o

．负责公司组织机构及人员编制的拟定工作。

．负责公司部门及人员岗位职责的拟定和各项管理制度的编制工作 o

．主管公司行政、人事、文秘、后勤保障及安全保卫工作。

．负责企业文化建设和形象宣传工作。

．领导交办的其他工作。

公司行政、人事、后勤保障等方面的管理工作；企业文化建设、企业形象宣传、文件拟稿、文档管理、人事档案管理等工作。直接上级：总经理助（行政）

岗位设置：主任、行政后勤、人事管理、文秘、驾驶员、保安员、保洁员、厨师 主要职责：

．公司行政管理、人事管理、后勤保障等管理工作。

．公司文件收发、登记、传阅、批复和抄告。

．公司来宾的接待及公司领导的服务保障工作 o

．组织起草或审核以公司、公司行政办公室名义发布的公文以及公司形象宣传、企业文化建设。

．公司各类工作的督办、公司各部门之间的沟通与协调及公司所属区域的管理工作。

．公司固定资产的管理，办公设备的配备，办公用品的采购、配发及登记工作。

．公司办公室、会议室、文印室、宿舍食堂等管理工作。

8.公司各类会议、行政活动的组织及保障工作。

．公司员工的考勤与管理工作。10 ．公司员工的选聘、录用、转正、调配、任免、奖惩等事项的办理。11 ．公司员工培训计划的拟定、实施及员工绩效考核的组织、实施工作。12 ．公司的治安、消防、环境卫生等管理工作。．与协作单位的联系接洽工作。14 ．公司领导交办的其他工作。岗位名称：行政办公室主任 所属部门：行政办公室 主管上级：副总经理

岗位职责：

．根据总经理意见和公司办公会议决议拟定公司发展计划。

．负责起草公司企业文化建设及企业形象宣传工作 o

．负责行政、人事、秘书及后勤管理工作 o

．组织起草公文及部门呈文、负责公司各类会议的管理工作。

．制定部门工作计划并监督执行，监督下属工作，并对其工作进行定期考核。

．公司各部门职能配置、内设机构和人员编制的管理工作。

．集团各项管理制度贯彻执行情况的管理工作。

．公司人力资源开发计划的编制并组织实施工作。

．制定下属员工职务说明书，并对其工作进行定期考核。

．牵头公司各部门间的沟通与管理工作。

．上级交办的其他工作。职位名称：人事管理 所属部门：行政办公室 主管上级：办公室主任 岗位职责：

．贯彻、执行集团人事管理制度，并组织实施。

．公司人事管理制度的拟定与实施。

．制定公司人员需求和招聘计划。

．协助公司各部门实施人员的招聘和录用工作。

．公司人员的转正、调配、任免及奖惩等工作。

．公司员工工资、福利的计算、发放工作。

．公司员工档案的建立、完善工作。

．公司员工考勤与管理工作。

组织实施对公司员工的考核工作。

．制定公司员工培训计划，并组织实施与考核。

公司员工劳动合同的签订和管理工作。

．公司员工各项社会保险的管理。

．上级交办的其他工作。

文秘管理

职位名称：文秘管理 所属部门：行政办公室

主管上级：办公室主任 岗位职责：

．协助做好企业文化建设工作，行政管理制度的督办、完善工作。

．协助做好行政会议、活动的组织、保障工作。

．公司来宾的接待工作。

．公司各类文件的起草、打印、发送工作。

．处理来往信件、传真、及时上传下达。

．内部各类文件签收、呈送、分发、记录，并做好保密工作。

．协助部门经理做好各类工作的督办工作，定期对各部门工作完成情况

进行通报。

．公司主要文件、档案的保管和借阅工作。

．上级交办的其他工作。

行政后勤

职位名称：行政后勤 所属部门：行政办公室 主管上级：办公室主任 岗位职责：

．公司行政类物品及办公用品的采购、配发与管理工作。

．协助做好办公设备的配备及公司报刊征订、分发与管理工作。

3.公司文印室的日常管理工作。

4.公司领导车辆的维修保养、日常清洁、年审及有关交纳费用的办理工作。

．负责现场宿舍、办公室及其他设施的管理工作。

．负责食堂及伙食管理工作。

．负责室内外环境卫生检查与管理工作。

．负责防盗、防火及日常安全保卫工作。

．上级交办的其他工作。

前期部

部门职责：建设项目立项和可行性分析，市场和产品定位，前期手续办理 岗位设置：经理、项目策化师、手续办理员 主要职责：

1.为公司制定长期发展战略提供决策依据。2.负责项目洽谈和可行性分析。

3.组织项目的市场调研和考察工作，对项目进行市场定位和产品定位。4.制定项目的市场策略、广告策略和销售策略。5.负责项目规划和用地取得的洽谈，办理用地相关手续。6.负责工程建设各项前期手续的办理。

7.负责项目 “ 七通一平” 有关手续的办理。8.与协作单位的联系洽谈工作。9.领导交办的其他工作。

前期部经理

职位名称：前期部经理 所属部门：前期部 主管上级：总经理助理 岗位职责：

．负责土地信息的收集、分析、汇总工作。

．负责编制房地产开发的项目建设书。

．负责编制房地产开发项目的可行性报告。

．负责项目开发的立项、定点，获取市计委、建委等部门的批复文件。

．负责办理土地征用等相关手续，获取 “ 国有土地使用证书 ”

．负责组织对项目规划方案的设计，报批。

．负责办理报建的各种手续 规划、市政、消防、人防、环保、抗震、上下水等

．领导交办的其他工作。

项目策化师

职位名称：项目策化师 所属部门：前期部 主管上级：总经理助理 岗位职责：

．负责房地产类信息的收集、分析、汇总。

．负责编制拟定开发项目的可行性研究报告。

．负责公司已定项目的勘察、规划设计、模型制作等委托手续的办理。

．负责项目开发项目的立项、定点及《建设用地规划许可证》办理。

．负责开发项目用地的征用手续及《国有土地使用权证书》办理。

．负责开发项目各项建审手续的办理及《建筑工程规划许可证》取得。

．负责办理定、验线手续。

．领导交办的其他工作。

销售部经理 职位名称：销售部经理 所属部门：销售部部 主管上级：总经理助理 岗位职责：

．负责收集房地产市场的消费动态信息，为公司战略发展提供资讯依据。

．全面负责公司各项目的销售工作，根据预算部门提供的开发承办资料及市场房产价格，拟定销售方案及价格上报总经理助理审核。

．按公司批准的销售价格制度销售策略、销售计划及相应的推销方式、广告宣传计划，上报总经理助理审核，经总经理批准后实施。．为项目开发过程中的相关部门提供资讯和建议，收集房地产市场停息资源进行区域分析，为项目闯新提供依据。

．根据销售计划、销售任务情况，会同总经理助理制定相应的奖罚政策，上报总经理批准后实施。

．对公司全年销售及回款负责。

．领导交办的其他工作。

负责办理工程建设前期的各项工作；负责勘察、设计委托和设计监理工作，负责施工图设计文件技术审查及各专项工程技术审查委托；负责工程项目建设的具体实施工作、工程技术管理、工程竣工验收衣移交等工作。直接上级：副总经理、总工程师

岗位设置：经理、土建工程师、电气工程师、水暖工程师、技术档案管理员 主要职责：

1.根据公司确定的项目开发计划，组织实施项目工程建设。2.负责工程项目建设总进度计划目标的确定和监控工作。

3.负责工程项目建设场地的工程地质及水文地质勘察的委托、勘察过程的管理及勘察结果的验收工作。4.负责建设项目的初步设计与施工图设计委托书的和委托工作；负责设计监理及设计协调工作，组织施工图设计会审和技术交底及施工过程中的设计变更工作。5.负责施工图设计文件技术审查及各专项工程技术审查委托工作。

6.负责建设工程项目的现场管理，合理规化施工现场，推进现场文明施工，创建标准化工地。7.对工程施工技术、质量、进度、安全进行全过程的管理、控制工作。负责组织有关人员对进入现场的原料、设备、构件等进行验收以及施工各阶段验收、签证及重大事故处理方案的审核工作。

8.负责新技术、新材料、新工艺、新设备的技术论证和确定工作。

9.负责工程设计文件、有关法规、规范、标准、图集的管理以及项目建设过程中技术资料的收集、整理、归档及移交工作。10.与协作单位的联系接洽工作。11.公司领导交办的其他工作。

工程部经理

职位名称：工程部经理 所属部门：工程部

主管上级：副总经理、总工程师 岗位职责;1.合面负责项目实施管理工作。

2.参与并协助公司相关部门完成项目前期报建、审批工作，负责现场 “ 七通一平” 等施工准备及红线的测绘与保护工作。

3.负责勘察、设计委托书及设计监理工作。

4.负责施工图设计文件技术审查及各专项工程技术审查委托工作。5.负责组织施工图设计会审和技术交底工作。6.组织编制工程项目建设计划和阶段进度计划，制定项目进度保证措施。

7.提出工程部组织结构及人员设置的建议，健全质量管理、安全控制等管理制度及相应的工作流程。

8.协调工程施工技术变更处理和现场签证管理。

9.做好与政府管理部门的沟通、协调工作，负责现场施工各相关单位之间的协调及进度、质量、安全控制监督措施。

10.工程量计量和现场工程变更引起的工程量增减管理工作。11.控制、监督监理单位对工程施工的正常管理监督工作。

12.政府部门的相关文件、公司文件的处理及工程技术、质量资料的日常管理工作。13.工程项目的中间验收及竣工验收工作。

14.抓好现场场容、场貌管理和文明工地建设，树立公司的品牌形象，确保项目质量目标的实现。

15.制定下属员工职务说明书，并对其工作定期考核。16.工程前期的日常管理工作。

17.项目前期 “ 七通一平” 工作的组织实施。18.与协作单位的联系接洽工作。19.上级交办的其他工作。

土建工程师

职位名称：土建工程师 所属部门：工程部 主管上级：工程部经理 岗位职责;1.负责项目土建施工的技术质量监督、安全生产管理、进度计划安排、设备进场检验、工程量审核。

2.充分熟悉和理解项目的结构功能要求及装修、装饰与设备安装工程的定位，对项目初步设计和施工图设计提出合理化建议并实施全过程监理。

3.负责工程地质及水文地质勘察设计委托，编写本专业初步设计和施工图设计条件。4.参与施工图会审和设计交底，形成本专业会审记录，并要求设计院做出相关答复。5.审核本专业的施工进度计划、施工工艺、施工方案、质量保证措施和专业安全管理措施。6.审核土建工程施工单位申报的设备、材料供货计划和现场本专业工程量原始计量签证。7.有效地监督施工质量，对关键的工程质量控制点进行控制、监测和质量评定。8.监督监理、施工单位对本专业进专场材料的验收、检验、报验工作。9.会同设计、监理、施工单位处理现场日常技术工作。

10.配合进行工程中间验收和竣工验收工作，并对本专业技术质量验收结果的准确性负责。11.监督监理、施工单位的质量、进度、安全管理工作。12.对本专业工程的质量、技术资料整理、归档进行监督管理。13.上级交办的其他工作。职位名称：水暖工程师 所属部门：工程部 主管上级：工程部经理 岗位职责;1.负责项目给排水、暖通工程施工的技术质量监督、安全生产管理、进度计划安排、设备进场检验、工程量审核。

2.充分熟悉和理解项目的结构功能要求及装修、装饰与设备安装工程的定位，对项目初步设计和施工图设计提出合理化建议并实施全过程监理。3.参与施工图会审和设计交底，形成本专业会审记录，并要求设计院做出相关答复。4.审核本专业的施工进度计划、施工工艺、施工方案、质量保证措施和专业安全管理措施。5.审核工程施工单位申报的设备、材料供货计划和现场本专业工程量原始计量签证。6.有效地监督施工质量，对关键的工程质量控制点进行控制、监测和质量评定。7.本专业设备、材料进场的验收、检验、报验工作，参与本专业设备、材料选型工作。8.会同设计、监理、施工单位处理现场日常技术工作。

9.配合进行工程中间验收和竣工验收工作，并对本专业技术质量验收结果的准确性负责。10.监督监理、施工单位的质量、进度、安全管理工作。11.对本专业工程的质量、技术资料整理、归档进行监督管理。12.上级交办的其他工作。

电气工程师

职位名称：电气工程师 所属部门：工程部 主管上级：工程部经理 岗位职责;1.负责项目电气设计施工的技术质量监督、安全生产管理、进度计划安排、设备进场检验、工程量审核工作，审查电气设计方案、技术质量标准和要求，全面监督监理单位所采取的本专业各项控制措施。

2.编写本专业初步设计及施工图设计条件，对项目初步设计和施工图设计提出合理化建议并实施全过程监理。

3.参与施工图会审和设计交底，形成本专业会审记录，并要求设计院做出相关答复。4.参与动力电源、电信、互联网、卫星接收、火灾报警、安防监控等系统引入接洽工作，保证项目总的供电要求，保证各系统满足项目设计功能。5.审核本专业的施工进度计划、施工工艺、施工方案、质量保证措施和专业安全管理措施。6.审核工程施工单位申报的设备、材料供货计划和现场本专业工程量原始计量签证。7.有效地监督施工质量，对关键的工程质量控制点进行控制、监测和质量评定。

8.参与本专业设备、材料进场的验收、检验、报验工作，参与本专业设备、材料选型工作。8.会同设计、监理、施工单位处理现场日常技术工作。

9.配合进行工程中间验收和竣工验收工作，并对本专业技术质量验收结果的准确性负责。10.审查重大设备的吊运及安装方案，审核技术、安全措施。11.审批各相关专业系统的调试、开通方案。

12.监督监理、施工单位的质量、进度、安全管理工作。13.对本专业工程的质量、技术资料整理、归档进行监督管理。14.上级交办的其他工作。

技术档案管理员

职位名称：技术档案管理员 所属部门：工程部 主管上级：工程部经理 岗位职责;1.负责监督和检查勘察、设计、施工、监量等单位工程文件形成、积累和立卷工作。2.按照规范收集和汇总工程前期和勘察、设计、施工、监量等单位立卷归档的档案资料，并负责办理移交手续。

3.收集施工全过程中形成的其他技术文件并进行立卷归档。4.科学分类、合理编目、整理所有归档工程技术档案资料。

5.工程部、勘察、设计、施工、监量等单位之间的工作联系单、签证等工程技术信息的传递工作。6.准确、快捷提供工程档案资料，满足各方面对工程档案资料的利用需求。

7.工程竣工验收前，联系城建档案管理机构对工程档案进行预验收。工程竣工后，将所有工程档案、资料移交相关部门存档。

8.工程部内文件的编写、打印、复印及管理工作。9.上级交办的其他工作。

工程预 结 算编制与审核，工程成本控制，招标组织与管理，工程合同签订与管理，工程款支付凭证及经济签证审核、与管理 直接上级：副总经理

岗位设置：经理、合同管理、预算与成本管理 主要职责：

．负责制定工程成本控制指标，编制成本控制计划并组织实施。

．根据实际情况变化及时调整成本指标和计划，确保成本控制目标的实现。

．负责组织工程招标工作，组织编写招标文件，组织对投标单位资格考察，负责招标全过程的实施和管理工作。

．组织和主持工程项目合同谈判，会同有关人员共同确定合同条款，负责工程合同、协议的签订和管理工作。

．对合同执行情况进行跟踪和反馈，预测可能出现的合同纠纷 如索赔与被索赔 等情况，及时上报并提出应对措施。

．负责工程预 结 算编制、审核和工程成本分析工作，根据实际情况，提出成本控制意见。．负责工程款支付凭证的审核确认工作。8 ．负责工程经济签证的审核及管理工作。9 ．负责材料的认质认价工作。．参与工程图纸技术交底，解施工中的新工艺、新技术、新材料、新设备的应用和计价工作。11.负责与协作单位的联系接洽工作。12 ．负责本部门的内勤文档管理工作。13 ．完成公司领导交办的其他工作。

合同预算部经理

职位名称：合同预算部经理 所属部门：合同预算部 主管上级：总经理助理 岗位职责： ．负责投资开发项目的前期调研、论证、经济分析评价工作，及项目实施之中的成本分析工作。．负责工程勘察、设计、施工、监理及材料设备合同的商务洽谈与签订工作。3 ．负责与材料设备供应厂、商的联系掌握市场价格信息。4 ．负责施工单位报材料用量计划的审核及认质认价工作。5.负责工程进度款支付凭证及工程经济签证的审核与签发工作。6 ．负责组织工程预 结 算及招标标底的编制与审核工作。．提出合同预算部组织结构及人员设置的建议，健全合同预算及成本控制等工作管理制度。．制定下属员下属员工职务说明书，并定期对其工作进行考核。9 ．与协办作单位的联系接洽工作。10 ．领导交办的其他工作。．认真学习国家有关法律法规及其他政策性文件，深入了解房地产相关技术、经济内容。2 ．熟悉《招投标法》合同法》及其他相关法规的相关内容，熟悉各种类型合同的特点及签订的程序，组织或参与合同签订、审核工作，负责对合同相关内容的解释。．熟悉工程招投标程序及相关法律文件，参与工程招投标工作，负责与招投标代理机构、有关政府部门的沟通及协调等具体工作。．根据工程特点，提前对所需合同或协议的类型、内容划分、数量等进行规划、分类，对合同摸式、签订歹顷序提出建议。．对合同执行情况进行跟踪和反馈，预测可能出现的合同纠纷 如索赔与被索赔 等情况并及时上报，提出应对措施。．负责各类合同、协议等资料的整理、分类和归档工作。7 ．遵守职业道德，维护公司利益，严守合同机密。8 ．完成领导交待的其他任务。职位名称：预算员 所属部门：合同预算部 主管上级：合同预算部经理 岗位职责：

1.按公司和本部门的计划安排，按时完成工程预 结 算的编制与审核工作。并对所编制和审核的预 结 算文件的完整与准确性负责。

2.认真做好工程材料用量的编制和审核工作 o 3.按时完成月、季、预 结 算工程量统计报表工作。

4.按时完成对工程进度款支付凭证和经济签证的审查和办理工作，并对其正确性负责； 5 ．负责建立并及时填写工程进度款支付凭证台帐和合同台帐。

6.依据施工单位报送的设备、材料认价单，及时完成材料、设备的认真认价工作，7.协助经理做好成本分析工作。．工程竣工后，及时办理工程结算和审核工作。9 ．领导交办的其他工作。

第一条

目的为增强公司公文的印制、呈批、传达及管理的规范性，特制定本实施细则。

第二条

适用范围：适用与公司的内部呈文和外来公文。第三条

管理权限：行政办公室 第四条

公文的管理程序： ．公文管理主要包括公文的拟办、核稿、登记、批办、承办、签发、印刷、用印、传递、归档等事项。．收文管理程序： ．公司收文的范围：各级政府来文、行业管理部门来文以及其它单位来文。2 ．行政办公室负责公司所有收文的签收、登记造册及统一管理，按照主管副总或总经理批准及时交由相关部门承办，并及时跟踪、反馈承办结果。．公司外来文件凡属公司领导亲收件，应及时送交收信人本人。．需承办的公司收文，由办公室交由承办人，承办人需按规定迅速办理，不得拖延；如需两个或两个以上部门共同承办的部门间应做好协调工作，尽快办理。．如需进行收文转办的应由第一承办人及时转办和催办，以确保公司收文的事项及时落实。．各部门因外出开会或通过其它渠道直接收到收文性质的文件，应及时送达办公室登记存档，并按上述程序阅办。．内部呈文管理程序： ．凡以公司名义的发文，均由行政办公室统一登记管理，并填写统一的文头纸。2 ．所发公文原则上应一文一事。．一般不可越级行文，确需越级行文时，应同时抄报被越级的部门或人员。4 ．发文文稿应由主办部门拟定，报主管副总或总经理审批后，由行政办公室承办 o 5 ．公司内部公文的发布，均由行政办公室以规定格式统一发布。下发给个别部门的公文，应履行签收手续。．公司公文的行文要求： ．拟定公文时，应按公司规定文种拟定，文头纸须符合公文规范，并使用电脑打印稿，做到用词恰当、标点准确，言简意赅。．公文格式：公司公文由发文文号、签发人、标题、正文、附件、印章、发文时间、主送单位、抄送单位等组成。．公司发文统一编号： ．公司发文落款应标注公司全称： ．公司发文时间：由公司总经理、副总经理签发的公文，以其签发日期为准；经公司会议、总经理办公会讨论通过的公文，以通过日期为准；公司性法规公文，以总经理、副总经理批准日期为准。

第一条

目的为加强公司各类档案管理的规范性，特制定本办法。

第二条

适用范围：公司的全部文书档案、人事档案、会计档案、工程档案。第三条

管理权限：各相关部门 第四条

档案的立卷归档： 1 ．行政档案的立卷： 立卷范围：公司业务活动中的收文及批办过程中的批办材料；以公司名义发出的文件 定稿、存本、附件 各种会议文件及会议记录；公司内部管理类文件 日常工作中形成的计划、总结、统计报表、规章制度等 公司内部形成的除人事、财务方面之外的其它请示、报告、批复；公司对外签订的经济合同原件 合同预算部一份，由财务部门一份存档及多余份数行政办公室保存；只有一份原件的由财务部门保存，其他报名保存复印件，并在其上注明原件存放处 工作过程中形成的照片、录音带、录像带、计算机软盘及光盘、工具类书籍；公司领导或部门经理外出参观学习等活动带回的文字、声像、科技资料。有关部门须保留档案原件时，行政办公室应保存复印件，并在复印件上注明原件存放处。．工程档案的立卷： 1 立卷范围：与工程相关的具有现实和长远保存价值的各类工程文件资料 工程前期资料、勘察、设计、施工、监理资料、设备资料；工程竣工验收资料等 工程部应派专人负责技术档案的整理、立卷、归档工作，归档文件资料必须完整、准确，经过系统整理、编目后由工程部负责人审查后归档。工程结束后，由工程部负责移交有关部门存档。第五条

档案的保管： ．凡公司在各类经营活动中形成的具有保存价值的文件资料，均应由各档案管理有权部门进行收集、整理、立卷归档及甲常管理，其它部门和个人不得擅自留存。．凡属立卷归档的文件资料，必须为原件，书写格 · 式必须符合要求，书写工具须为钢笔或黑色碳素笔，且应保证其完整、齐全、分类清楚。档案管理实行一月一整理制度，所有归档文件均应为已完成文件。．各档案管理有权部门的部门经理应定期对本部门全部档案的保管及借阅登记状况进行核查，如发现问题，应及时向上级主管领导汇报，以便及时采取措施确保档案的安全。．对破损和变质的档案及时进行复制和修补。第二条

档案的借阅： ．借阅档案时需填写《借阅登记表》并不得将档案带离所在办公室 o 2 ．经领导批准后档案被借出时，档案管理人员应在该档案的位置上，放一张代替卡，卡上应标明档案卷号、借阅时间、借阅单位、借阅人姓名，以便按时催还，防止档案丢失。3 ．秘密档案的借阅应由行政办公室主任在借阅登记表中签字认可；机密档案由档案管理有权部门主管副总签字认可；绝密档案由公司总经理签字认可后方可借阅。．保密性档案原则上不得摘抄或复印，如确实需要时，应由档案管理有权部门最高负责人在借阅登记表中签字认可。．借阅档案的部门和个人，必须妥善保管档案资料，不得将其拆散，或进行涂改、勾划、折叠、抽页等损坏性行为，也不得转借他人使用。．借阅人归还档案时必须经档案管理人认真检查后方可进行销号。第三条

档案的销毁： 档案销毁由办公室报请公司主管副总及总经理批准后执行，并须由公司指派专人进行监督。

办公用品及设备管理规定

第一条

目的为确保公司办公用品及办公设备管理和使用的高效化及规范化，特制定本规定。

第二条

适用范围：公司正常经营活动中的办公用品及办公设备的领用、日常管理及维护。

办公用品及设备包括：

大型办公用品：办公家具、桌椅、电器、辅助用具 小型办公用品：办公文具、其它办公易耗晶

办公设备：电脑、打印机、复印机、传真机、碎纸机、投影仪、电话、其它设备 第三条

管理权限：行政办公室 第四条

小型办公用品的领取： ．公司办公用品由行政办公室统一购买和分发，员工需以部门为单位填写《办公用品 设备 领用申请表》部门经理签字行政办公室审批后领取办公用品。．部门因临时需要领取办公用品时，应填写《办公用品 设备 领用申请表》由部门经理、行政副总签字后领取。．新员工入职时，行政办公室为其配备相应的办公用品。第五条

大型办公用品及办公设备的配备： 1.大型办公用品及办公设备由公司统一配备。．新员工入职或其他员工需要配备时，应由行政办公室填写《办公用品 设备 领用申请表》经行政副总或总经理审批后方可配备。第六条

办公用品及设备的使用： ．办公用品及设备属公司财产，任何个人不得据为已有。2 ．凡以公司名义接受馈赠或其它方式收取的办公用品及设备均应交行政办公室登记入库，进行统一管理及调配，部门不得私自占有或个人据为已有 ．办公用品以节约为原则进行配备和使用，避免不应有的浪费。．员工离职或因岗位调动需将办公用品及设备交回办公室并办理交接手续。5 ．办公用品及设备发生损坏，应报行政办公室进行维修或更换，不得私自进行处理。属非正常损坏的对直接责任人按其责任轻重进行相应处罚及赔偿。．复印机、打印机等公用办公设备由办公室指派专人管理和日常维护，任何员工不得擅自使用，严禁打印、复印私人资料。如擅自使用而发生损坏状况，按其责任轻重进行相应处罚及赔偿。

办公区域管理规定

第一条

目的为加强办公区域规范管理，确保公司良好的工作环境及工作秩序，特制定本规定。

第二条

适用范围：公司及其所属的办公区域。第三条

管理权限：行政办公室。第四条

办公区域的行为规范：

．应以普通话低音量在办公区域内进行交流。禁止高声喧哗、污言秽语，手机应始终调为振动状态。

不得在任何时间内将与工作无关的人员带入办公区域，如有人员来访，应由有关人员接待。

．爱护办公区域内的一切设施，不得随意毁坏、涂抹，不得将公共设施及物品据为已有，一经发现，将要求责任人按损坏或丢失物品的原价进行赔偿。

．节约公司一切能源，随时注意关闭电源、水源开关。随意浪费者，按公司《惩戒细则》进行处罚 o

．工作时间内不得进行上网聊天、玩游戏、打牌、下棋等娱乐活动，不得在上班时间内进食 因工作延误等特殊情况除外 注意保持办公区域的卫生，不得乱扔杂物不得随地吐痰，外出或下班离开时，应收拾好与工作有关的资料文件及个人物品，关闭电脑电源，将座椅推回原位始终保持办公场所整结有序。

．上班时间应衣着整洁，不得穿短裤、短裙、背心及袒胸露背衣裙及拖鞋。

．下班时必须关好门窗，做好防盗、防火工作。第五条

电话使用行为规范：

．公司电话仅供工作之需，不得使用公司电话拨打收费台听取信息。一经发现，按公司《惩戒细则》进行处罚，并由本人承担所需费用。

．工作电话通话时间应尽量简短，如确需长时间讨论细节，应尽量安排面谈。

．电话响铃三声以内必须马上接听，若本人不在座位上，电话临近的员工必须帮助接听，并问清楚对方需沟通的事宜，或记下对方电话，待本人回来后及时转达。

．接听电话必须使用礼貌用语普通话。

考勤管理制度

第一条

目的为规范对公司员工的考勤管理，特制定本制度。第二条

适用范围：本制度适用于公司全体员工。第三条

管理权限：行政办公室 第四条

管理规定：

．员工工作时间为上午 8 时至 12 时，下午为 2 时至 6 时，因季节变化需变更工作时间由行政办公室报请总经理批准后另行通知。

．公司员工实行上下班随机抽查制度，由办公室负责组织实施。

．公司员工外出办理业务，需提前向部门负责人告知并经批准。．迟到早退 15 分钟内，罚款 20 元。超过 15 分钟以上者，按旷工半天论处。月累计迟到早退 5 次 含 5 次 以上，按旷工一日处理，并处罚部门负责人 50 元。

．员工无故旷工半日者，给予一次警告处分。月旷工 3 天或年旷工 7 天 含 7 天 以上者，按自动离职处理。6 ．

员工因公出差，须报主管副总或总经理批准。

休、请假管理制度

第一条：目的为规范员工的休、请假制度，特制定本制度。第二条适用范围：本制度适用于公司全体员工。

第三条公司实行每周休一日告知制度。第四条管理权限：行政办公室 第五条休、请假审批程序：

．休息日、法定假按国家及公司规定休息。

．员工休婚假、产假、慰唁假，须填写《员工请假单》经部门负责人签署意见后报主管领导审批。

．员工休病假须填写《员工请假单》突发疾病可向部门负责人电话请假，病愈后补办请假手续，三天以上病假的须附医院证明。

．员工因故不能正常出勤，需事先填写《员工请假单》一天事假由部门负责人审批，二天至三天以内由主管副总审批，超过三天由总经理审批。部门负责人请假须由总经理批准。

第六条休假期间的薪资待遇：

．员工按规定休婚假、产假、慰唁假的享受相应天数的有薪假待遇。

．员工按请假手续休病、事假的所扣薪资 = 休假天数 * 日工资 日工资 = 全部薪资／ 26 3 ．员工按规定休假超过期限或未办理休假手续，擅自离开工作岗位的按旷工处理，旷工一天扣发日工资的 3 倍，月旷工 3 天或全年累计旷工超过 7 天，按自动离职处理。

．全年事假累计超过 15 天 含 15 天 病假超过 40 天 含 40 天 公司有权与其终止劳动合同。房地产开发公司管理制度（转摘）

离职管理制度

第一条

目的为规范公司员工的离职管理，特制定本制度。第二条

适用范围：本制度适用于公司全体员工。第三条

管理权限：行政办公室 第四条

管理规定：

员工离职是指公司所属员工因公或因私而发生的辞职、辞退行为。公司因业务调整、员工严重违纪等原因，有辞退的权力；员工因工作不适应、待遇不满意等原因，有辞职的权力。

公司对有下列行为之一者，将给予辞退：

试用期内证明不符合录用条件的 2 符合《劳动合同书》中条款须辞退的 3 严重违反劳动纪律或公司规章制度的 4 因公司业务调整须减员的 5 不能胜任工作的

员工因故辞职时，不影响面前正在进行工作的前提下可以提出，获准后方可离职。

．

辞退员工的一般程序：

公司辞退员工时应提前三十日由行政办公室下发《员工辞退，通知书》

被辞退员工按《离职移交清单》要求办理移交手续。

所有工作及移交手续交清后行政办公室、财务部核发薪金。

员工辞职的一般程序：

员工因故辞职时，应提前三十日填写《辞职申请书》

公司批准后应按《离职移交清单》要求办理移交手续。

所有工作及移交手续交清后由办公室报总经理批准，并通知财务部核发有关薪金。

离职交接期限视工作岗位由行政办公室与用人部门协商后确定。

保密细则 第一条

目的为规范公司的文件、资料、档案及经营决策的知情权范围，确保公司正常经营管理活动的有效进行，特制定本细则。

第二条

适用范围：自公司成立以来在经营管理活动中形成的全部具有保存价值的文件、资料、档案、经营管理决策。

主要涉及以下方面的文件、资料、档案及经营管理决策： 1 ．项目来源信息 ．项目开发、实施进度及其结果的信息 3 ．项目销售、服务信息 4 ．项目客户信息 ．管理、经营的运行及决策信息 6 ．财务管理 7 ．人力资源管理 ．与其它企业进行业务合作的信息

其它公司特别制定的保密信息

第三条

管理权限：各文件、资料、档案管理有权部门、公司副总经理及总经理。第四条

关于文件、资料及档案的保密规定： ．公司任何员工不得携带保密性文件、资料、档案进行出游、参观、访友等私人活动，若因参加工作或其它活动而必须携带时必须妥善保管，并在带回公司后及时放回原存放处。2 ．销毁保密性文件、资料、档案要由公司指派专人监督，并一律使用碎纸机进行销毁；作废保留的保密性文件、资料、档案加盖作废章后统一保管。．凡属保密性文件、资料、档案的借阅、传阅、复印均应按规定程序办理，并由专人妥善登记保管。．凡属保密性文件、资料、档案应在专门存放处妥善保存，不得随意放置。5 ．不得使用传真机传递保密性文件、资料、档案，不得私自将保密文件、资料拷盘。第五条

关于经营管理决策的保密规定： ．对任何会议、活动、访谈或其它场合所形成的经营管理决策均应予以保密，应由公司总经理、副总或其它相关管理人员安排具体传达事宜，任何人不得随意传达。．不得在公共场所及家属、亲友面前谈论未在公司范围内公开传达的经营管理决策，也不得在私人信件、电话中涉及相关经营管理决策。．不得将会议、活动、访谈记录随意放置，应置于有利保密的地方妥善保管。

惩戒细则

第一条

目的为规范公司员工的行为，确保公司各项规章制度得到有效的贯执行，特制定本细则。

第二条

适用范围：公司全体员工 第三条

管理权限：行政办公室 第四条

惩戒原则： ．公司所有员工均应约束自己的行为，认真遵守公司各项规章制度 o 2 ．公司行政办公室对员工的表现定期或不定期的评审，并有权责令违反公司规章制度的员工在规定时间内改善其表现。．任何惩戒方式均不论违纪人员的职务高低予以平等一致的行使，违纪者必须以正确态度接受处理并迅速改正自己的过失。

第五条

惩戒内容： 1 ．禁止高声喧哗、污言秽语。．爱护办公区域内一切设施，不得随意毁坏、涂抹，不得将公共设施及物品据为已有。3 ．节约公司一切能源，随时注意关闭电源、水源开关。．阅报栏、会议室阅读区及其它公共设施内的物品，应本着爱护的原则在使用完毕后及时放回原处，不得随意丢弃、损坏。．工作时间内不得擅自离岗外出，不得进行上网聊天、玩游戏、打牌、下棋等娱乐活动。6 ．不得在办公时间内进食、吃零食、饮酒。．注意保持办公区域的卫生，不得乱扔杂物或随地吐痰。．外出或下班离开时，应收拾好与工作有关的资料文件及个人物品，关闭电脑电源，将座椅推回原位始终保持办公场所整洁有序。．不得使用公司电话拨打收费台听取信息。．员工不得发型不整、怪异或染色过度；不得浓妆艳抹或佩带过于繁杂、夸张的饰物；不得在暴露在服装外的肌肤上纹身；女员工应淡妆上岗。．其它情况

违反上述规定最低按 50 元／次进行处罚，因违反规定造成重大影响的视具体情况酌情处理。

第六条

惩戒方式：

．口头警告

．书面警告

．责令书面检查

．罚款

．赔偿损失

．解除劳动合同

以上处分方式可根据情况单独使用或两种方式结合使用；公司也有权视具体需要采用最恰当的其它处分方式。

为了加强内部沟通，协调工程项目管理各部门各岗位间的工作关系，特制定本制度。

工程项目管理会议分为周例会、专题会、月例会。会议由业务副总经理主持。

一、周例会

．参加人员：工程项目管理有关领导，各部门经理、专业工程师及有关人员；

．会议时间：每周一次，周六上午 9 00 时；

．会议内容：

对本周工作进行总结，综合评价；

对存在问题提出解决的措施办法，落实责任；

确定下周工作目标，安排下周工作计划。

二、专题会议

．参加人员：由业务副总经理根据会议内容安排确定；

．会议时间：根据工作需要确定；

．会议内容：工程项目建设过程中各种需要及时专门研究、协调解决的问题。

三、月例会

．参加人员：工程项目管理有关领导及全体员工；

．会议时间：每月最后一个工作日；

．会议内容：

对本月工程施工及其它工作情况进行综合评价，对存在问题提出解决办法，并落实责任；

确定下月工作目标，安排下月工作计划。

四、会议要求

l 与会人员应按时参加，不得无故缺席； ．应做好会议记录形成会议纪要，并送有关领导、部门和有关人员。

一、目的为规范公司房地产项目开发建设过程中的合同管理，特制定本办法。

二、适用范围：本办法适用于公司房地产开发建设项目合同的签办与管理。

三、职责和权限：公司法定代表人或法定代表受权人负责对外签订合同。

公司合同预算部是合同管理的责任部门，具体负责合同谈判、签署及其相关业务的管理工作。工程部和主管副总协调管理。

四、管理规定：

合同格式和内容

凡造价在 30 万元以上的工程项目及总价在 5 万元以上的材料、构 配 件及设备的其合同格式应按国家建设部、国家工商行政管理局所发的合同示范文本执行，小于上述数额的工程项目及设备采购，其合同签办可参照示范文本的内容执行。

合同签办程序

合同谈判员与对方进行合同洽谈一草拟合同文本二合同预算部长审核一合同主管副总审核一合同签订有权人审签并加盖公章。

合同签办

根据开发建设项目的规模、内容、技术复杂程度、计划投资额、质量及进度要求等，由合同预算部与对方进行洽谈，草拟合同文本。

合同草稿经合同部门负责人审查修改，并与对方达成一致意见后，交主管副总审查。经主管副总审查签认后，交法定代表审查并加盖法人章。

合同评审

重大、特殊及技术要求复杂的合同，应由主管副总组织相关部门及人员进行评审，依据评审结论对合同草稿进行必要的修改并与对方达成一致意见。

合同变更和解除

合同未正式履行或尚未完全履行时，由于客观情况的变化，须对合同进行变更或解除的必须经合同双方协商解决，签订新的合同或补充协议 o 2 合同的重要孪更，必须经过评审，形成评审记录，必要时应向原登记、公证机关进行备案。

合同的份数、分发和归档

合同文本的右上角应加盖 “ 正本 ” 副本 ” 字样。

合同正本 含附件 一式贰份，合同双方各执一份；副本份数由双方商定。

合同正式签订后三天内由合同预算部按下表规定发送到有关部门或相关人员。7 合同的中止与解除

因一方或双方违约，或不可抗力因素而造成合同无法履行时，经双方协商可中止或解除合同，并妥善处理合同终止或解除后的有关事谊。合同预算部应指定专人建立合同台帐，并对合同的保管及执行情况进行定期与不定期的检查与管理，以防失密和履约不到位情况的发生。

本办法规定了项目规划设计的控制要求和方法，确保规划方案和施工图设计丈件满足 “ 项目设计委托书 ” 及法规的要求。

本，办法由总工程师、副总经理负责，前期部和工程部具体实施 o 规划设计依据 项目初步定位说明书； 2 项目定位说明书； 3 项目开发计划； 4 项目立项评审纪要。

二、项目设计委托书的确定 前期部根据 “ 项目初步定位说明书 ” 和 “ 用地调查报告 ” 及规划主管部门有关要求，起草 “ 控制性详细规划委托书 ” 控制性详细规划委托书 ” 由总工程师、主管副总经理审核，总经理批准后组织实施。3 总工程师根据前期部制定的项目定位说明书 ” 及 “ 控制性详细规划委托书 ” 结合 “ 项目实施纲要 “ 中的相关内容和规划部门有关要求及有关规定，组织起草 “ 项目设计委托书 ” 项目设计委托书 ” 内容概要如下： 项目概况及周边环境 2 主要设计指标：

a 容积率

b 占地面积

c 建筑面积 d 建筑密度

绿化率

f 退红线要求

设计要求： a 建筑风格 b 交通组织

c 功能分区

d 户型设计及户内配置要求

车库及配套

f 环境空间组织及建筑小品设计要求

成果要求 o 4 项目设计委托书 ” 由总工程师、主管副总经理审核，总经理批准后组织实施。

三、设计过程监理

设计进度、工作安排依据 “ 项目设计监督计划 ” 中的相关内容控制。

四、规划方案的审核

控制性详细规划方案完成后，前期部组织方案评审会，评审会由主管部门领导、专家、规划部门及公司有关人员参加，前期部负责会议记录及会议纪要整理。

前期部根据评审会会议纪要提出修改要求，经总工程师、主管副总经理审核，总经理批准后，委托设计单位对项目控制性详细规划方案进行修改。

设计方案确立、报规划部门审批后，前期部报消防、人防部门审批，并根据批准后的总平面图向规划部门索取雨、污水接口资料，正式供电、供水、热源、天然气、电视、电信等接口资料。

五、建设项目初步设计审定 1 根据公司提出的设计内容、范围、深度、建设指标等要求，及有关设计标准，由设计单位进行初步设计。

公司对初步设计文件审查后，报规划建设主管部门审批，由其组织初步设计审查会，邀请有关部门、专家、工程技术人员等参加。

公司向规划建设主管部门索取初步设计审查会会议纪要，并要求设计单位对初步设计文件进行修改，并将修改意见报建设主管部门，由规划建设主管部门下发 “ 项目初步设计批准文件 ”

前期部负责办理 “ 建设规划许可证 ” 并送公司相关部门存档。

六、施工图的审定 根据 “ 项目初步设计批准文件 ” 设计单位方可进行施工图设计。2 公司根据 “ 项目设计进度监督计划 ” 结合设计合同确定施工图出图计划。3 施工图完成后，工程部组织安排对施工图设计文件进行设计审查，然后送到规划、环保、人防、防雷及消防等部门进行建筑、结构、环保、人防、防雷及消防审查，分别索取单项审查意见，交公司相关部门存档。前期部负责办理 “ 建设工程施工许可证 ” 交公司存档，复印件发工程部存档。5 由工程部组织各相关单位参加施工图会审及设计交底，并负责会审记录及会审纪要整理。

七、设计的修改

根据评审会议及各单项审查意见，由工程部拟定 “ 项目设计修改要求 ” 经总工程师、主管副总经理审核，总经理批准后，由设计院进行设计修改或出具设计变更文件。

工程监理管理办法

为使工程监理单位对工程施工进行全面有效地管理和控制，特制定本办法。本办法由工程部负责实施。

一、总监理工程师及监理人员

监理单位应选派总监理工程师主持项目的监理工作。总监理工程师的任命应得到公司总经理的认可。总监理工程师和主持专业工作的监理工程师的调配、监理组织机构和人员数量等需得到工程部和业务副总经理认可。

二、项目监理规划和项目监理实施细则

监理单位应按照监理规范的规定在工程项目开工后的 14 日内向公司报送 “ 项目监理规划 ” 和 “ 项目监理实施细则 ” 公司应在 7 日内审查完毕。监理单位应按照批准的监理规划 ” 和 “ 监理实施细则 ” 认真履行工程监理义务。

三、图纸的审查与下发

经公司审核的施工图按照监理合同和施工合同规定的份数发至监理单位后，监理单位应组织监理工程师和施工单位进行图纸预审，形成审查记录。之后由总工程师组织设计单位进行设计交底和图纸会审，经审查后的施工图、设计交底记录及设计变更文件由监理单位发至施工单位，按其施工。

四、工程变更

施工图审核过程中，或施工过程中发现的一般工程问题，监理单位应会同施工单位提出工程变更意见，经工程部签认，并上报公司批准后，书面通知施工单位实施。

重要变更应由工程部会同监理单位向设计单位提出申请，由设计单位出具设计变更，交施工单位施工。

五、施工组织设计和技术方案的审查

监理单位应负责审查施工单位提交的施工组织设计和技术方案，并提出书面审查意见，连同施工组织设计或技术方案一同报工程部，经工程部审核、总工程师签认后方可实施。根据施工合同规定，施工组织设计或技术方案涉及建设单位向施工单位另行支付费用的监理单位应同时进行费用评估，经合同预算部复核、业务副总经理审查批准后方可实施。

六、工程施工总进度计划的审查

监理单位应根据施工合同中对工程施工进度的相应规定，审查施工单位提交的施工总进度计划和施工进度计划，并报公司批准。

七、月施工进度计划

监理单位应督促施工单位编制并提交月施工进度计划。经监理单位审核的月进度计划应在每月 25 日以前报工程部批准。工程部应在月底以前批复月施工进度计划，并将批准的计划报公司一份备查。

八、施工进度的检查监督

监理单位应注意检查施工单位的人员和设备投入情况，督促施工单位按进度计划组织施工。对于进度落后的施工单位应督促其采取增加人员、设备、加班或其它方式纠正工程进度落后的情况。为便于考核，监理单位应在每月 15 日以前报送当月中期进展情况的分析意见。

九、工程质量的检查监督

监理单位除对施工质量进行现场监督外，还应按照有关规定采用自备或使用施工单位的试验器具对施工质量进行抽检，．出据试验报告，对试验结果进行统计分析。对于试验结果表明施工质量不符合规范要求的应书面要求返工。对委托第三方进行的试验，监理单位应及时取得试验结果，并对试验结果进行统计分析和质量评价。相应的质量报告应随同监理报告提交工程部。

十、关键工序的现场监督

对于关键施工工序，如地基处理等隐蔽工程施工工序、混凝土浇筑及重要焊接工序等，监理单位应实施严格的施工过程旁站监理，并对施工过程进行记录。

隐蔽工程必须在监理单位会同工程部检查验收合格并进行相应记录后方可进行隐蔽。

十一、材料质量的控制

监理单位应严格实行材料进场报验制度，检查所有建筑材料质量单证的完备性和有效性，拒绝不合格材料用于工程施工。还应督促施工单位按照有关规程规范要求进行抽样检查主要建材的质量。抽样检查合格后，方可用于工程当中。

十二、停工与复工

监理单位检查发现施工单位违反有关规程、规范进行施工，并造成严重的质量和安全问题的征得工程部同意后，可书面指令施工单位停工，并限期整改。施工单位完成整改并提出复工申请，经审查具备复工条件后。方可书面通知施工单位复工。

十三、监理报告

监理单位应在每月最后一个工作日以前向工程部和公司总工程师提交工程施工监理报告。监理报告应包括，但不限以下内容： 1 工程质量状况；

施工进度计划完成情况；

完成工程投资情况；

各施工单位的合同执行情况等。

除此以外，监理单位还应报告现场监理组织结构、各监理人员在场工作日的统计，以及各监理人员的职责范围等情况。

工程部将根据各监理人员的职责范围，对其工作能力、责任心、工作成效进行评价，并有权要求监理单位调换不称职的监理人员，监理单位应按要求迅速进行人员调整。

十四、现场的组织协调

监理单位应负责施工场区道路、临时设施及现场布置的统一管理，协调现场各施工单位的施工活动，合理安排各施工单位的施工次序，综合协调水、电供应，施工场地的使用和施工交通组织。

十五、施工现场协调会

监理单位负责每星期组织一次建设二施工、监理等有关单位及其他有关人员参加的施工现场协调会，全面检查和落实工程质量、进度、安全、现场管理和其它合同约定事项的落实情况，协调和解决有关工程问题，并提出下周工作目标。

监理单位负责形成会议纪要，报工程部并发至有关施工单位。

十六、工程进度款的审核

l 施工单位按规定每月上报工程进度款申请后，监理单位应根据施工合同中有关合同价款的规定对工程量和取费进行审查。

对工程量的审核是指监理单位依据有关规范检查为合格产品的工程量，否则不应进入计量支付。

监理单位审核后的工程量应有相应的工程质量评定结果，并随当月进度上报，以便合同预算部核查 o 4 监理单位每月 25 日前将审核完毕并由主管监理工程师、预算监理工程师和总监理工程师签字及加盖公章的工程进度款支付凭证报送合同预算部。

十七、项目监理工作总结报告

工程竣工验收后，监理单位应向公司提交 “ 项目监理工作总结报告 ” 报告，应包括但不限于以下内容：

对竣工项目的监理过程和施工过程的描述；

实施监理的机构组成、人员和职责范围；

监理大事记；

监理单位对竣工项目的质量说明；

竣工项目的完整监理日记；

重要工程事项的说明；

竣工项目的监理质量监测记录等。

十八、监理费的支付

监理费的支付应与各个项目进度完成情况同比进行。监理单位应首先按照公司认可的格式提交监理费支付申请，经工程部核查工程进度、工程质量和监理工作状况后，提出监理费支付审查意见，经合同预算部审核，报公司领导批准后支付。

十九、工程验收

监理单位应根据工程进展情况，对工程各个环节进行验收。主要验收环节如验槽、地基及基础验收、主体等分部工程验收、单项工程验收、工程项目综合验收等。工程部应参加验收项目，监理单位应提前一天以书面形式通知工程部，并附监理单位和施工单位的验收记录。整个验收程序应严格执行政府质监站的验收备案制度。

为对施工阶段工程质量实施有效的控制，以达到施工图设计文件，国家有关政策法规及规范标准要求，特制定本办法。

本办法由工程部负责实施。

一、工程项目管理人员应对监理公司和施工单位认真做好以下监督检查工作： 1 ．对监理单位质量控制工作的监督检查 1 检查监理单位项目的质量控制体系，落实质量控制人员 2 检查监理单位监理准备工作质量 检查监理单位的质量控制手段，落实质量检测仪器、设备 监督检查监理单位监理程序、监理办法是否满足质量管理要求并实施到位。2 ．监督监理单位检查施工单位的工程质量控制工作 1 落实施工单位的质量计划 2 落实施工单位的质量管理体系 审查施工单位提交的施工方案、施工组织设计和施工作业文件，确保工程施工质量有可靠的技术保障措施 审查进入施工现场的分包单位的资质证明文件及满足质量要求的能力，控制分包单位的施工质量。监督检查在工序施工过程中人员、施工机械、材料、施工方法、施工环境等状态，保证其满足工程质量的要求

审核有关应用新技术、新工艺、新材料、新设备、新结构等的技术鉴定证书及其它有关技术资料

． 对施工承包单位提交的各种质量证明文件，如：出厂合格证、质量检验及试验报告、产品技术说明书等技术文件及产品质量进行检查确认并

做好记录。

二、对工序的质量控制 监理单位审核由施工单位提交的有关工序产品质量的证明文件 检验记录及试验报告等 工序交接检查 自检 隐蔽检查等记录。隐蔽工程经监理人员检查、验收、签认，并经工程部认可后方可隐蔽。对于重要及特殊结构或对工程质量有重大影响的工序，工程部应对施工过程进行监督检查与控制，确保使用材料及工艺过程的质量。对于施工难度大的工程结构或容易产生质量通病的施工部位，监理人员进行跟踪检查的同时，工程部应对其进行平行检查。4 对于监理单位提交的事故报告》质量缺陷处理结果及检验报告》进行检查，并报公司总工程师签认，严重的应报公司总经理签认。

三、总工程师将不定期地对工程项目的质量管理和工程质量进行抽查。

工程进度控制管理办法

为对工程施工进度实施有效的控制，以达到拟定的工期目标，特制定本办法。本办法由工程部负责具体实施。

一、工程项目管理应根据公司的要求和工程实际情况，制定工程项目总进度目标和分阶段目标、里程碑目标，报总经理审批后，实行目标控制。

二、施工单位应根据建设单位要求、合同工期及自身发展的需要，制定切实可行的施工总进度计划和阶段性施工进度计划，并落实人力、物力、财力及机械设备等资源，确保计划按期完成。

三、监理单位应认真审查施工单位提交的施工进度计划和资源供应计划，提出修改意见并监督其实施。

四、监理单位根据建设单位的进度目标要求和施工单位提交的施工进度计划，制订自己的控制措施，并认真实施。

五、工程项目管理人员应监督监理单位、施工单位的施工进度控制人员在数量上和业务能力上能否满足要求，并审查监理单位对施工单位提交的施工计划的审查和监督实施是否到位。

六、工程项目管理人员应监督监理单位、施工单位严格执行进度计划，严格控制各阶段的主要目标进度和关键线路上的关键工序、关键分部分项工程和单位工程工期的实现。

七、工程项目管理人员应定期检查、分析、纠正实际施工进度和计划进度的偏差，对重大问题提出整改要求并及时解决有关问题。

八、工程项目管理人员应及时协调好各施工单位及供货商之间的配合工作，确保材料、物资和机械设备按时供应到场。

九、当施工进度不能满足合同要求而又纠正不力时，可采取必要的经济处罚及组织调整措施；仍无效时可解除施工合同，另行组织施工队伍进场，确保总进度目标的实现。

为加强对工程建设过程中的投资管理和成本控制，特制定本办法。本办法由合同预算部负责具体实施。

一、合同预算部应根据工程进度计划编制工程年、季、月资金需求计划，经公司业务副总经理和总经理审批后实施。

二、对施工单位提出的施工图预算经监理单位审查，并经合同预算部审核修改后报业务副总经理审定。

三、对施工单位、监理单位、工程部提出的优化设计、优化施工方案，由公司总工程师进行审核，批准后实施。

四、对施工单位提出的各种材料、设备计划，由合同预算部根据定额和市场信息进行认质认价，并及时反馈给材料设备采购人员，进场检验合格后方可支付材料设备款。

五、对因设计变更签证而超出施工图预算的各种费用，由合同预算部进行审核、公司领导批准后按有关规定程序进行支付。

六、合同预算部对工程实施过程中的各项成本进行动态控制，阶段性地提供成本分析报告，报公司有关领导。

七、监理单位上报的工程进度款支付凭证，经合同预算部审核并经公司领导审批后支付。

八、工程结 决 算，经合同预算部审核确定，并经公司领导批准后组织有关审计部门进行审计，．并将审计结果通报有关部门。

九、正确处理违约索赔事宜，对监理单位、施工单位的违约事项应按合同有关约定及时办理反索赔，同时积极预防被索赔事件的发生。

十、合同预算部对工程实施过程中的投资控制事宜进行具体管理。

工地安全、文明施工管理办法

为确保施工安全，防止人身伤亡、设备故障及火灾事故的发生，创造文明施工的良好环境，特制定本办法。本办法由工程部负责实施。工程部监督监理单位对施工单位进行如下管理：

一、安全

制定安全管理目标

建立安全生产责任制 3 施工组织设计中编制安全施工技术措施

定期进行安全教育，加强安全防范意识

进行分部 分项 工程安全技术交底

定期进行安全检查，消除安全隐患

现场安全标志齐全、醒目

特种作业人员应持证上岗

按规定上报工伤事故

完善现场安全设施

二、文明施工

按规定进行现场围档

对施工现场进行封闭管理

．

施工现场按要求进行地面硬化、排水、绿化等处理措施

按规定标准为工人提供现场住宿设施

完善施工现场防火制度和设施

建立综合治理制度并贯彻执行

完善施工现场标牌

完善生产工人各种生活设施

健全保健急救人员和器材

三、突发事件处理

遇到危及生命、财产安全等突发事件时，工程部及监理单位应及时根据现场情况的需要，采取必要的应急措施，避免事态扩大。有关情况应及时向公司报告。

突发事件处理完毕后，应及时向公司提交处理报告。

材料、设备供应管理办法

为对工程材料、设备的供应与实施有效的控制，特制定本办法。本办法合同预算部组织实施。

一、甲供主材、设备的范围和种类：

土建工程：

钢材、木材、水泥、商品混凝土、防水材料；

门窗、保温材料、装饰材料。

电气工程：

配电箱、智能终端盒、穿线管 PVC 钢管 金属软管、桥架、母线；

开关、插座、灯具、计量表、电线、电缆。

给排水、采暖工程：

给水管、排水管、阀门、暖气片、计量表；

卫生洁具 o

设备：

电梯；

消防报警设备；

智能控制设备；

通风、空调设备； 5 变配电设备、发电机组；

供水及换热设备。

甲供主材、设备范围的具体规定，应在建设施工合同中规定。建设单位将部分甲供主材、设备委托施工单位自购时，执行第六条的有关规定。

二、甲方供应材料、设备山公司合同预算部负责组织采购供应，其它材料、设备山施工单位自行采供。

三、甲供材料、设备的计划山施工单位提出，监理单位审核后，报公司业务总经理审定后执行。

四、甲供材料、设备供应计划审批程序 施工单位在领取施工图后一个月内提交 “ 甲方供应材料、设备，总供应计划；工程施工期间，每月 20 日前按照施工进度安排，要求供货日期 10 天前向监理单位提交每月材料 设备 详细供应计划；特殊规格的材料及设备应提前 60 天申报计划。

监理单位对施工单位提交的材料、设备供应计划进行审核确认后在每月 5 日前报公司材料供应部门 o

．

供应部门对材料、设备供应计划进行汇总和复核经总经理审定后，进行采购供应 o 4 设计变更及其它原因引起的急需材料 设备 不能在规定时间内申报的应由监理单位审查、工程部核实报业务副总经理审定后安排材料供应部门进行加急采供。中型设备及特殊设备的采供，施工单位申报计划，监理单位审核、工程部核实后报业务副总经理审定安排供应部门采购。

五、甲供设备到场后，设备供应商应携带产品质量证明书及相关技术资料向施工单位申报验收，合格后方可准许安装。

六、施工单位良购 “ 认质认价 ” 材料、设备的确认按照下列流程进行：自购 认质认价 ” 材料、设备山施工单位按照设计要求和规定格式提交认价清单申请报监理单位，认价申请单上注明规格、型号、牌号、数量、价格及生产厂家和质量要求等。

l 施工单位确认自购 “ 认质认价 ” 材料、设备的规格、型号、数量和质量符合设计要求后，报合同预算部确认。合同预算部会同工程部根据设计要求、规范规定及所掌握的市场价格对材料、设备的性能及价格予以审核后，报业务副总经理审定批准。认价申请清单一式二份，施工单位一份、合同预算部一份，需要时按实增加。

七、合同预算部负责记录甲供材料、设备台帐，定期接受公司审查。为严格控制工程签证，特制定本办法。本办法由公司合同预算部负责实施 o

一、经济签证实行三级 监理、合同预算部、公司副总经理 签认制。

二、工程签证指：施工合同中没有预见到工作内容，或无法根据图纸进行计量的施工工程量，或必须通过现场测量计量的施工工程量，或临时发生的应向施工单位付款的人工、机械工作量，如，需现场测量确定的土方工程量、变更工程量、零星修补拆除工程量、图纸规定由现场确定的工程量等。

三、工程经济签证依据： l 施工合同的有关规定； 2 合同预算部的书面通知书； 3 工程设计变更通知单； 经业务副总经理确认的会议纪要； 监理单位拟定、合同预算部确认的现场书面指令； 经监理单位审查、合同预算部审批的施工单位签证项目施工报告。

四、施工单位在办理签证前，应通知工程部专业管理工程师和监理单位监理人员。签证内容应山工程部、监理单位、施工单位三方人员共同参加，现场查实。

五、签证工程量须经三方共同测量计量，并现场签字确认测量成果。

六、施工单位在工程签证内容确认工作完成 7 日内，将经济签证单按规定格式报送监理单位，一式四份。工程签证报送时应附有签证依据文件 见第三条 签证附件还应包括计算书、收方记录、测量图纸等资料。

七、监理单位应在收到施工单位报送工程签证之闩起 7 日内按监理工作流程完成审核工作，有关责任人签署审核意见，并按单位工程归类编号，专业监理工程师、造价监理工程师、现场总监理工程师签字并加盖公章后，将工程经济签证资料报合同预算部复核。

八、合同预算部在接到经监理单位审核的工程签证后的 7 日内，就签证所涉及的计价依据、合同关系、扣款关系、结算关系等内容以及费用支出的合理性签署意见后报业务副总经理签认。

九、生效后的工程签证返还施工单位一份，监理单位一份，合同预算部一份。合同预算部专册进行工程签证的签收、登记、发放、存档。

十、工程经济签证的时效性规定：施工单位应按第六条规定的时限内办理签证；监理单位在 14 日内完成签证审核工作，合同预算部和业务副总经理或总经理在 7 日内完成签证审核工作并完成签证的存档及发放。施工单位未在规定时间内办理签证，监理单位有权按照其单方面意见认定签证工程量或拒绝认定有关工程量。

十一、公司总经理有权对不符合事实的虚假签证和责任单位进行经济处罚，直至建议终止合同。

工程进度付款管理办法

为严格工程进度款支付的审查和管理，特制定本办法。本办法由合同预算部负责实施。

一、工程进度付款由施工单位按照规定的格式向监理单位提出申请，监理单位审查，合同预算部审核后，报公司批准。

二、施工单位的进度付款申报程序 施工单位每月 25 日前向监理单位报送工程月进度报表。报表包括形象进度、工程量清单、甲方供应材料量、工程进度价款。对于工期在一个月以内、造价在 20 万元以下的零星工程，不申报进度付款。3 申报进度付款的最小限额为 20 万元。凡当月完成额不足 20 万元的不予受理，施工单位应将其合并至下月一并申报。合并后的进度付款申报仍不足 20 万元的需再合并至下一月；依此类推，直至办理竣工结算。施工单位申报的进度付款必须是当月完成的合格产品。施工单位应以诚信态度避免超报、虚报。如发现上述行为，将不予办理进度付款。

三、监理单位按照以下规定进行进度付款审查 监理单位以其质监合格的工程量为依据进行进度付款审核。对于建安工程，监理单位可将工程造价拆分到每个自然层。每个自然层的基础上再根据具体情况拆分到土建、给排水、采暖、通风、强弱电、消防等相应专业，并能用形象表述进度价款。对于室外配套工程可根据具体情况分区、按施工工艺进行拆分。监理单位应按施工合同规定审定工程进度价款。监理单位按形象进度审核价款。审核报表及审核汇总表，经现场专业监理工程师 负责完成合格工程量审核 预算监理工程师 负责预算价审核 总监理工程师签字后加盖公章于 25 日前报公司 o 4 监理单位应根据审核进度付款结果和合同付款规定向合同预算部报送工程进度款支付凭证。

四、公司及合同预算部应按照以下规定进行工程进度付款审核 工程部有关专业管理工程师审查是否有超报、虚报及不合格项目等，并审核形象进度，经工程部负责人签字后，28 日前报公司合同预算部审核。公司合同预算部复核价款，并审查是否在预算控制范围内。经合同预算部审定的进度款支付凭证经公司业务副总经理确认并经总经理审签后付款。为控制工程进度款的超付现象，工程进度付款一般应控制在审定工程进度付款额的 80 ％以内 o 合同另有特殊约定的除外 o 5 合同预算部负责工程款支付凭证台帐。工程款支付凭证及进度报表一式三份，合同预算部、监理单位、施工单位各一份需增加份数的按实增加。

工程结算管理办法

为对工程结算实施有效管理，特制定本办法。

工程竣工结算由公司合同预算部负责，工程部协助进行工程资料的审查工作。

一、工程结算审核的条件： 1 工程竣工验收合格； 竣工图绘制完毕并经监理单位、工程部审核通过。

二、施工单位申报工程结算的资料 一式四份 内容： l 工程竣工验收报告； 2 工程竣工图； 施工现场签证单和会议纪要； 4 工程变更通知单； 5 材料认价单；

2.房地产开发公司人事管理制度 篇二

一、计量不仅仅是指按计量收费。关于计量的讨论已过多地将其与供热系统按消耗计费联系在了一起。事实上, 对那些负责能源用途并要体现先进管理技术的开发商和房地产公司而言, 计量是一项重要的管理工具, 可以提供诸多好处。此外, 计量的优点在热能、水、冷能或电能方面都十分类似。

二、安装却不使用仪表既是对能源的浪费, 也是对成本的浪费 (对开发商而言) 。只有正规使用计量系统才能充分发挥其自身的优点。这也意味着仪表必须得到定期地维护。损坏的仪表等于没有仪表。

计量管理的作用

(图表一) 总结了计量的支持作用。

1) 计量能客观测评房地产项目的真实节能标准。通过对能耗计量 (以千瓦时为单位) , 计量数据将准确揭示房地产项目的节能水平, 是否符合设计标准, 并找出技术缺点。

2) 计量提供的数据可以帮助开发商及房地产公司明确技术改进后楼宇的节能潜力。投资计划将决定这项措施的商业生存力。

3) 计量可以对投资举措之后所实现的节能量进行客观控制。

4) 计量是供热系统及消耗固定成本基础上公平、透明帐单的重要工具。

计量的贡献和投资回收

根据多年来与开发商、房地产公司以及能源供应部门的合作经验, Techem将计量对节约成本的贡献总结为以下几点 (见表二) :

增加收入仪表损坏或提供失准数据对供能单位或房地产商而言都是损失, 因为他们无法从那些有故障仪表的住户那里收费。失准的仪表也会使居民怀疑并导致对物业管理部门的不满, 降低收费率。在很多国家, 正确的计量管理都是对外承包的。通过保证仪表正常运转以及所有计量数据在帐单中的充分利用, 积极的仪表管理可以增加收入。

一般来说, 在发展中国家, 收入至少会增加5%, 这还不包括居民对物业部门的满意度提高后所增加的付费率。

监测损耗在管网的关键节点安装计量仪表并进行定期检查可以监测到能源的损耗情况。在水及供暖热水领域, 可在短期内将损耗率从25%-40%降低到10%。

技术改造所实现的节能只有通过精确的计量数据才能制定出准确的节能计划。通过正确的投资决策, 计量可间接节省10%-20%的成本。此外, 没有计量的话, 节能成果也将无法测算。

通过消费行为改变所实现的节能从按面积计量转换到按消耗计量平均可降低10%-20%的楼宇能耗。 (前文中提及, 有些居民可能会因为耗能多而要缴纳比从前更多的费用) , 但是, 按消耗计费却能够增加居民的满意度, 提高收费率。

从按面积计费到按消耗计费的转变是个非常复杂的过程, 需要丰富的专业经验和高度的敏锐性。如果仓促行事的话, 势必将以失败告终。Techem公司有丰富的经验和实力来指导开发商和房地产公司完成这个转变过程。

通过质量和服务实现节能好货不便宜。对国内仪表的初步投资也许最多只是进口仪表的一半, 也没有考虑到那些需要进行项目保值以及管理物业的开发商。但是, 仪表的寿命是两年、五年还是十年, 这对必须管理物业的房地产商来说结果都会有很大的不同。进一步的不同在于, 随着将来服务合同的签署, 仪表的更换成本可以得到计划, 而没有临时追加投资的风险。

结论

如果假设对整体计量和读表系统的初步投资为每户2000元人民币, 完全使用计量的话, 投资成本将在一到两年内分期收回。

对于那些投资并负责自身能源供应或从换热站购买并分配能源的开发商和房地产公司而言, 计量的作用尤为重要。

案例分析 (东欧)

A、情况一个大型房地产公司管理着2000套单元, 从换热站购买热水和热量并分派到所属居民户内, 每月计费一次, 每户的热水、热量总费用中, 50%的费用是固定费用, 50%的费用是读表所计的消耗费用。

每年水帐单和热帐单所计的总费用是1300万人民币。

公寓收费率为80%。入住率为75%。

B、问题每年这家公司必须要向水、热供应商缴纳1400万元人民币, 意味着房地产公司在水及热方面的亏损为100万元。

C、解决方案1) Techem监测到有20%的仪表停止运行或失准, 导致了收入的损失。Techem为公寓、楼宇和换热站安装全新的计量系统 (无线电技术) , 总投资为:400万人民币;

2) 管网水损耗率为17%。安装了计量系统合定期分析后, 损耗率降低到了7%;

3) 转换成Techem的无线电数据读取系统后, 与之前人工读取仪表数据所需的时间相比, 该公司每月可节省10个工作日, 每年可节省120个工作日。

D、直接成效第一项措施增加了65万元的收入 (原年收费1300万元的5%) .随着损耗的降低, 能源购买量也从1400万元减少到了1260万元, 减少了10% (140万元) 。总节约共计为205万元, 相当于对整套先进计量系统的投资可在两年内收回。客户可实现100万元的盈余。

E、后续成效在第二年, 根据新数据, Techem可为客户提供能够减少水、热消耗20%的技术方案。

在Techem指导下客户将把帐单中的固定费用比例从50%减少到40%。

根据上述措施, 居民的满意度上升, 收费率从80%提高到了90%, 意味着收入从1360万增加到了1527.5万元。这项积极成效仅仅是通过优化改造整体流程而实现的。如果上述客户是直接为居民供热的供热公司的话, 同样的成效也会实现。

3.房地产开发公司企业成本控制研究 篇三

内容摘要：企业存在的终极目的是利润最大化，当前房地产利润空间不断的缩小，面临着这样的大的社会经济背景，房地产公司要想提升利润空间，就必须缩减公司的成本费用，通过成本的降低来提高公司的效益。本文是在研究项目成本管理理论的基础上，结合房地产项目开发实例来说明如何加强企业的项目成本管理，促使企业尽快转向成本管理的精细化。

关键词：房地产企业 项目管理 成本控制

为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度，以及市场竞争的加剧、购房者的不断成熟等因素的出现，造成了现在房产企业的暴利时代已面临终结，房地产企业除了找准自身市场定位和开发出质量优良定价合理的产品外，强化成本控制是其保持市场竞争力的一个重要途径。

一、房地产企业控制成本的重要性

为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度，市场规范化使得暴利时代逐渐远去，这种情境下，成本控制就成为企业提高竞争力的一个重要的砝码，成本已从影响企业利润高低的一个因素发展到成为影响企业生存与持续发展，影响房地产企业竞争力的关键因素之一。

土地与资金的控制，使房地产开发商遭遇了几年来最严峻的考验。各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张与土地的失控。房地产开发企业面临淘汰，行业洗牌成为必然。未来中国房地产业竞争加剧，将导致房地产企业向规模化、集团化方向发展。

二、房地产开发公司企业成本与控制现状

1、房地产开发主要阶段的成本控制的几个重要阶段。

项目决策阶段的成本控制决策的准确与否极大的关系着房地产企业的成本；规划设计阶段的成本控制，规划设计对工程造价的影响程度达75%以上。因此，规划设计阶段工程造价的控制是关键；施工阶段的工程造价控制。施工阶段所投入的资金量最大；竣工结算阶段的工程造价控制等。

2、房地产开发企业成本控制现状

房地产企业在成本管理中普遍存在着成本意识淡化、成本管理弱化、成本行为软化的“三化”现象，企业一般都未树立系统全面的成本管理理念，存在着管控模式和组织架构设计不合理、未建立健全合理的成本控制管理体系、成本控制流于形式，未能得到有效的执行等问题，致使成本越来越高，严重影响着资金流动，挤压了房地产企业的利润，也严重制约着房地产企业发展。

三、房地产企业项目成本管理体系的优化对策研究

1、 树立公司全员成本控制的意识

成本的系统控制观念应在房地产企业中树立全方位分析研究企业成本控制的对象、内容与方法，对整体与全局进行强调，把房地产企业成本控制工作视为一项系统工程。随着市场经济的发展，成本控制不能局限于产品的生产过程，其内涵要由物质产品成本扩展到资本成本、人力资源成本、产权成本、环境成本、服务成本等非物质产品成本，在市场上才能使企业产品具有很强的竞争力，在激烈的市场竞争中企业能立于不败之地。

广大职工对成本控制的认识应提高成本观念应增强，结合经济与技术，管理与生产并重的原则应贯彻。成本意识的宣传教育面向全体职工进行，全员的成本意识得到培养，全员参与控制企业成本。采取各种措施，各种类型的成本培训班积极举办，成本专业人才的培养和使用在企业中高度关注。成本方面的专业知识得到提高，降低成本的途径从技术经济领域得到开辟。

2 地产管控模式选择及组织架构设计

房地产公司管控模式的变化意味着开发流程的变化，企业内部工作流程和权责也随着变化，这些因素的变化就要求企业必须对组织架构进行重新设计和适时调整，将各部门重新进行职能设计和职责分工，重新界定工作接口关系。

郭凯（2012年）在文章《阳光花园房地产项目成本管理研究》中认为在房地产项目中，必须要成立专门的成本管理部门，要设置专门的人员对这一部门进行管理。项目成本管理包括 6 大部分，成本管理部门要熟知这 6 部分的功能和作用，而且他们在进行成本定为时，要考虑一个全面的范围，成本管理不仅仅是某一个部门的问题，更重要的是一个整体的问题，项目的成本管理要涉及到很多方面，而且公司的每一层都会涉及到，所以，项目成本管理部门在设计成本管理时就要做到，保证每一层级都有成本管理的任务，尤其是整个项目的总经理，他的任务是要对整个项目的成本管理有一个大的概念，同时，要完成自身的成本管理任务，而下一层级，比如建设管理中心、项目财务部、营销部、综合管理部也要设定相应的目标，而在下一级也是如此，以此类推。

3 责任成本的体系构建

责任成本管理体系的确定包含企业的多个部门，因为我们在制定成本管理计划时，已经将成本管理的的目标细分到各个部门，甚至是细分到个人，这样做的目的是为了提高企业成本管理的效率，并且使每个人都参与到项目的成本管理之中，那么在这样的前提下，不仅仅要建立成本管理的奖惩制度，还有明确成本管理的责任，首先，在项目成本管理计划之时，项目成本管理部门就要与其他部门，比如财务部，营销部等等进行共同协商，制定出企业的责任成本管理办法，并且每一阶段都有每一阶段的目标，甚至将这种责任体系落实到个人，制定阶段性的目标，而且要定期进行考核。责任成本管理的目标一定要进行细化，尽可能的将成本管理的责任落实到每一个人身上，要定期进项考核，根据最初制定的责任成本管理办法来确定该员工的目标成本是否已经完成，并编制责任成本报告，将这一结果进行公布。

四、总结：

企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流”。“开源”，要求房地产开发企业对现有资源通过整合，发挥其最大效益；“节流”即降低、控制成本费用。對房地产开发企业而言，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值：“节流”就是对项目成本费用进行控制。工程项目的“项目立项决策、规划设计阶段、施工项目管理阶段、项目结算评估阶段”全过程管理应对措施，以提高房地产行业成本精细化管理理念，控制房地产企业成本。

参考文献：

[1]任国强，黄建瓯. 建设项目成本管理理论研究综述[J]. 西安建筑科技大学学报（社会科学版），2008，（7403）：64-69.

[2]祝雪锋. 项目成本管理及挣值法成本监控研究[D].重庆：重庆大学，2005.

[3]张克威. 房地产项目成本管理及控制分析[D].河北工业大学，2007.

4.某房地产开发公司制度 篇四

一、总则

● 为保证公司政策及规章制度的有效贯彻、执行，在公司内建立一个良好的工作秩序，特制定本员工守则

● 本守则为公司员工在工作中必须共同遵守的规则。

● 本守则由公司起草，总经理批准发布。若有更改，则颁发新版本 ● 本守则中未提到的事宜可咨询公司。

● 公司新出台的制度或规范与本守则相矛盾时以公司新出台的制度为准。

（一）每位员工都要热爱公司，忠诚公司事业，维护公司形象。

１.员工在工作中要严守职业道德，履行岗位职责。努力贡献自己的聪明才智，尽自己的能力完成所承担的工作，促进公司的发展，并造福于社会。

２.在对外交往中，每位员工都要坚决拒绝企图影响公司利益的宴请、佣金、回扣、免费旅游、特殊折扣和其它服务。

３.每位员工都必须严格遵守中华人民共和国的法律和公司的各项规章制度。

（二）团队合作精神

１.树立团结协作精神，相互支持与合作。２.积极参与并拥有明确的团队目标。

３.分享知识、信息与技术，分享责任与成果。４.出现内部矛盾时，坚持以双赢策略处理。

５.局部利益服从公司整体利益，个人利益服从公司利益，融个人努力于公司奋斗之中。

（三）客户至上

１.树立“客户至上”的观念，尊重并真诚对待客户，以奉献精神为客户提供高质量的产品及专

业的服务，保证客户满意程度高于98％。

２.主动了解客户需求并在不违反公司有关原则下予以满足，提高企业知名度及美誉度，努力扩大公司在地产市场中的影响力。

（四）信任尊重，善于沟通

１.自重及尊重他人，尊重事实，尊重承诺，尊重知识及科学。２.尊重个人隐私，不诋毁同事声誉，不讥讽他人成功。

３.公司内部之间、上下级之间、部门之间以及同事之间应经常性进行公开、直接的沟通，坦诚相见，并相互提供诚实并有建设性的反馈。

（五）追求卓越，不断创新

１.以主人翁态度及高度热情投入工作，不断学习，开拓思路，取长补短，完善自我。２.踏实肯干，努力钻研，不断提高业务及管理水平，不断为自身制定更高目标。

３.善于吸收接纳其他人、其他部门、其他公司的优点、知识以及经验，并善加运用，加快个人和公司发展的步伐。

（六）遵守公司各项规章制度

１.服从主管的领导。

２.遵守公司关于保密的有关规定，不准泄露公司明确规定的机密。

３.严格遵守公司关于劳动纪律的有关规定。需要请假时按审批程序办妥请假手续。

４.遵守公司关于安全操作的有关规定。当公司财产遇到火灾或其它危险时，每位员工都有义务报告，并采取一切可能的措施减少公司财产损失或人员伤亡。每位员工都有义务在采取抢救措施和消除危险源时保护现场，并及时将情况通知主管领导和行政部。

（七）每位员工都有义务、有责任爱护公司财物，遵守公司关于各类设施、设备使用的有关规定

１.每位员工都要管理、保养好归自己使用的各类设备（包括车辆、仪器等）。

２.员工不得利用公司的设备、设施、工具等干私活，不得利用工作时间做与工作无关的事。３.损坏或遗失公司财物要立即报告主管领导，并由员工承担其个人原因造成的全部或部分直接损失。

４.严禁利用工作之便窃取公司财产。因公携带公司财物出门也要办理相关审批手续。

（八）每位员工都应注重精神文明并自觉规范自己的行为

１.遵守公共道德，保持良好行为和语言，文明着装，礼貌待人，诚实守信。２.保持工作区域的整洁，爱护公司一草一木。

３.遵守公共场所的秩序（食堂、洗手间、车等），养成良好的习惯。

（九）对于违反本守则条款的员工，按公司关于员工奖惩条例的有关规定处理

二、员工礼仪

（一）仪表：着装应保持端庄、整洁、得体、大方 1.员工在工作时间必须着统一工作装（或职业正装）； 2.员工工作时间必须按规定配戴胸卡。

（二）仪容：要求整洁、美观、大方。

（三）言行、举止

1.员工上班时应保持良好的精神状态，精力充沛，乐观自信，精神饱满； 2.所有员工凡在职场内遇到同事及客户都要点头示意以示友好；

3.站姿要挺直，尤其在面对客户或会议发言时；

4.坐姿要端正，不跷脚、不晃腿，不叉腿，不得倚靠在椅子上或坐立于桌面上； 5.行姿要稳重，不得与他人勾臂搭背，严禁在职场内奔跑或嬉闹；

6.严格遵守公司考勤制度，应准时上、下班，不得迟到、早退。拟申请病假或事假时，需及时告知 部门经理；

7.不准无故窜岗，8.自觉保持办公环境清洁卫生，不准随地吐痰，乱丢杂物及烟头；晨会、小组会议、洽谈等活动结 束后，应及时收拾桌面卫生；

9.自觉保持办公区域肃静，严禁大声喧哗，嬉笑打闹，办公室内应用语文明，不说粗话、脏话、刻薄话，对话轻声以能听清为度，以免影响他人，坚决杜绝争执、吵骂、打架等行为； 10.自觉遵守会场秩序，按时参加会议，严禁在会议进行中接听或拨打电话；

11.尊重公司各位领导，真诚对待各位同事，团结协作，乐于助人，不得将个人喜好带进工作中，严禁拉帮结派、党同伐异；

12.遇事要处理沉着、冷静，凡事要从大局出发，积极维护公司利益，富有责任感。13.办公时间不擅离工作岗位，需暂时离开时应与同事交待.（四）销售部业务行为规范

1.对客户要彬彬有礼、面带笑容、文明用语，要热心、诚心和耐心； 2.要虚心听取客户的意见，尊重客户，不准与客户争执，做到忍让宽容；

3.要熟悉本职工作、业务流程和行业知识，要专业、客观地解答客户提出的问题； 4.回答询问时，用语要贴切，表述应准确，不得使用含糊不清的措辞或心不在焉； 5.积极维护客户利益，在公司允许的范围内尽量满足客户的需求，不得拒接业务； 6.遵守职业道德，不得损害公司利益，不准收取客户回扣；

7.不准对客户作任意承诺，严禁做虚假承诺而破坏公司形象、损害公司利益； 8.业务办理过程中，应服务周到、善始善终，让客户得到优质、诚信的一体化服务； 9.自觉规范自我行为，严以自律，认真对待每一个客户。

（五）文明用语规范

1.公司工作用语为标准普通话，每位员工必须严格遵守； 2.语态要自然、流畅、清楚、柔和，音量力求适中

3.使用文明用语,争做文明员工,严禁说粗话说脏话。

考勤管理制度

一、目的：为加强公司员工考勤管理，特制定

二、员工正常工作时间：

1、工作时间：

夏季作息时间：每天早8：0０上班，中午11:30—13:00午休，晚17:00下班。冬季作息时间：每天早8：３0上班，中午11:30—13:00午休，晚16:30下班。如相关部门遇到因公司业务繁忙而加班的，公司不再另行计算工资。

2、财务部以及工程部的员工因工作需要实行轮休制，由部门负责人根据工作需要制定具体的排班表，并于每周一上午报公司。

3、财务部及工程部遇销售工作繁忙或工程施工需要调整作息时间公司将另行通知。

4、销售部工作人员采取轮休制，由销售经理统一安排。

5、节假日或特殊事情需要调整作息时间，公司将另行通知。

三、考勤：

1、公司指定行专人负责考勤，严格执行公司考勤制度。

2、公司一律实行上下班登记制度，有关记录将作为工资核算依据。

3、员工上下班均需亲自签到，任何人不得代理他人或由他人代理签到，违返此项规定者，双方均给予记过处分一次、各罚款50元。

4、员工原则上要求先到公司签到后，方能外出办理各项业务；因公事外出而无法签到的，包括：当天直接从家外出办事的、上班期间外出办事，下班赶不回公司的，应及时通知负责考勤人员，并由直接上级确认，不办理批准手续者，按事假处理。

5、公司负责监督员工上下班签到，遇违纪行为应立即主动制止，并汇报经理。如发生行政文员徇私涂改或造假，公司直接予以辞退。

6、员工外出办理业务前须向本部门负责人申明外出原因及返回公司时间，填写《员工外出登记表》，否则按外出办私事处理。

7、上班时间外出办私事者，一经发现按旷工处理，扣发工作日200%工资，并给予书面警告一次。

8、考勤每月3日由考勤员报至财务部，节假日顺延，以便准时核发薪资。

五、请假程序

1、因事或因病请假需提前一天填写“请假单”，于履行审批手续后提交备案。

2、审批权限：员工请假一天以内(含一天)由部门负责人或直接上级审批，报公司备案，三天以上（含三天）直接报总经理审批。无故未履行审批手续擅自不到岗者或履行手续不全者，视为旷工。

3、如遇突发事件或急病不能提前填写“请假单”履行请假手续，本人须直接通过电话向相应权限领导请假，由相应权限领导通知公司，但事后需及时补交“请假单”，否则视为旷工。

4、公司试用期员工如因特殊情况请假，则转正日期顺延；试用期间出现病、事假超过一周以上者，公司将终止其试用。

六、休假类别及假期待遇

（一）病假：

１.员工请病假必须在次日将区级以上医疗机构出具的诊断书交到行政办公室，无诊断书按事假或旷工处理，病假期间奖金、福利停发，保留职位。（请病假超过一个月，公司有权停止双方工作关系）

２.有下列情况时，员工将不能计算为病假：

（１）部门经理同意，但不能出示医院有效病假单，医药报销单；

（２）探亲、事假、公差时在外患病，但无当地县级以上医院的急诊病历及化验单；（3）此外，伪造病历证明文件或病假单者，将受到纪律处分。3。病假工资：（病假天数为一个月内累计天数）（1）病假3天以内，病假期间工资=日基本工资*100%；

（2）病假1天以上6天以内（含6天），病假期间工资=日基本工资*50%*天数；

（3）病假6天以上，病假期间无薪，出勤期间工资=日基本工资*天数。

（二）事假：

1、员工因私人事无法到公司上班，需履行请假手续方视为事假，请假归来按批准权限及时销假

2、员工事假期间无薪；

（三）请假时间单位：

病假、事假以“1小时”为请假最小单位。

（五）正常岗位的员工请病假、事假当月连续或累计时间达10天以上，由考勤员核定情况上报。

（六）带薪假

1、国家规定的法定假日享受全薪。

2、员工婚假7天、丧假（直系）4天、男员工产假7天，女员工产假（入职一年以内30天，入职两年以上为45天，同时保留岗位三个月）。

七、迟到、早退

1、无特殊原因超过规定时间1—30分钟未到岗者，视为迟到；

2、提前离岗30分钟以内者为早退；

八、旷工

1、下列情况之一按旷工处理：

（1）迟到或早退超过30分钟者，按旷工半日处理；（2）请假未获准而擅自不上班者；

（3）在工作时间内未经许可外出办私事者；

（4）请假期已满，不续假或续假未获批准而逾期不归者；

（5）不服从领导工作安排，费用管理规定

一、总则

为加强公司的费用管理、减少费用支出、杜绝浪费、加速资金周转，现对公司各项费用特做如下规定：

二、出差费用及补助管理规定

１.出差乘坐交通工具、食宿标准及其相关说明

（１）副总和部门经理级员工出差除乘飞机、火车软卧、轮船二等舱以上需总经理审批外，其余不限；市内交通费实报实销；

★ 住宿标准：员工出差住宿费不得超过120-150元。(根据区域)★ 伙食补助：每天60-90元。（一餐20-30元根据区域）

（２）一般员工乘火车时间超8小时且夜间超过“0”点的可以乘座硬卧，能乘火车的不允许乘座汽车，乘轮船允许三等舱以下；市内交通费实报实销但无特殊情况不允许乘出租车；食宿费一般员工120-150元/天（应住正式的宾馆或酒店）。

（３）未规定可乘坐飞机的员工出差原则上不允许乘坐飞机，但本人要求坐飞机的，只按本人应享受的规定标准报销费用；如有紧急任务出差，经总经理批准后方可。

（４）离开长春地区出差至外地，并于当日返回，可给予本人伙食补助20-30元。

（５）普通员工本市内公出凭公交票据报销，禁止乘座出租车，否则不予报销，特殊情况要事先请示并经总经理批准方可报销。

（6）坐飞机、火车、汽车、轮船和市内交通工具等费用必须凭当地交通部门正式票据报销，若特殊原因未能取得正式票据，由出差人填写《付款凭据》经主管副总审核，总经理批准后方可报销。（7）特殊出差补助（如培训学习或参加会议等公司行为），参照有关学习和培训通知另行规定。２.出差注意事项

（１）出差者不能因私事绕道，若出差地点与家接近，经领导同意绕道回家的，旅差费按直线路程报销，多余部分由自己负担。

（２）出差超过预计时间，必须向审批人说明情况，审批人同意后方可延长出差时间。３.旅差费报销

（１）出差人员出差回来后次日办完报销手续，每超出一天扣减报销总额的５％。

（２）出差工作期间必须实事求是，如实报账，若有弄虚作假，一经查实，给予相应经济处罚。

三、招待费报销

（1）各部门因工作需要招待来访客人，公司副总以上对口接待标准为每位50元，陪客要根据情

况（原则上一人）不许主团陪。超出标准自负。

（2）公司招待客人由公司安排招待地点及标准，未通过公司安排私自安排招待的不予报销。

四、外出办事方面

（1）原则上一律做公交车，特殊情况提前申请公车，如未申请到公车就不办事的情况，一经发现列入工作考核之中，与个人工资直接挂钩。

（2）坐公交车外出办事的，根据办事申请单是由报销市内交通费。

三、借款管理要求

（１）日常费用借款：因工作需要借款时，由借款人填写借款单，并详细填写借款日期、事由、金额等，经部门经理审核、总经理签字审批后方可到财务部领取现金。

（２）差旅费用借款：公司员工因工作需要出差时，应该填写借款申请表，申请单上详细填写公出地点、起止日期、路线、事由等，经部门经理审核、总经理签字审批后方可到财务部领取现金。差旅费参考借款金额（以长春为起点）：往返车票金额+住宿费+餐费+市内交通费。

（３）借款审核：财务审核时，查看以前的借款情况，如仍有借款未冲帐结清的财务不予借款。（４）核查：财务定期对差旅费及各项费用支出、使用、报销情况进行核查，如发现出差人在出差回来后超过2个工作日或日常费用借款超过2个工作日（如有特殊情况应提前告知）仍未报帐的，停发工资，并从其工资中扣除帐面所欠金额，扣完为止。如有特殊情况必须事先说明理由。（5）如遇公司总经理因特殊原因不能及时签字，电话请示总经理是否予以报销后先行报销后补签手续。

（6）如遇公司总经理与财务经理均不在公司，出差人员仍需填写报销凭证，公司将以出纳员签字报销的日期为依据为员工报销。

七、报销管理要求

１.原始票据：原则上需报销的原始票据必须是省（外）国（地）税局印发的统一发票，票面上加盖开票单位发票章或财务章，票面金额清晰，票面填写正确，否则财务视为无效票据，不予受理。如有特殊情况，经部门经理及财务经理审核后特殊处理。

２.对于采购物资的报销，经手人必须在原始票据或财务指定票据上书写清楚，采购物资用途、采购地点、采购厂家以及厂家联系人和电话。

３.报销程序：在原始票据正式、正确的前提下，首先填写报销单，由经手人部门经理签字，然后到财务部门审核，经总经理或财务经理签字同意后到财务部报销

九、实施时间：本制度自2013年1月1日起执行

薪酬管理规定

一、薪酬政策

１、公司将在工资政策的基础上管理工资

２、员工工资将根据其岗位，并随着公司的经营效益及当地劳务市场的趋势而发生相应的变化。３、公司将根据员工个人的表现和业绩来确定和调整其工资，予以提升或降级。

４、公司根据当地的基本工资标准，保证每位员工的最低基本工资与劳动管理部门的规定相符。

二、工资构成

员工的薪酬包括固定工资绩效福利。(固定工资1000元)

三、工资计算方法

１、当员工在月中开始或离开公司时，其工资按日计算。２、每日工资=每月工资/每月平均天数（30天）。

四、工资的支付

公司每年发放十二个月的工资，每月10日发放上个月工资(遇节假日将顺延)。工资发放表由财务主管根据考勤员月考勤表编制，经财务审批后执行。

五、工资的扣除

１、本制度工资表中所列的标准是税前工资，根据中国现行有关税法规定，公司将从薪酬中自动扣除按规定需要上缴的税金、保险等自筹部分。

２、因个人原因给公司造成经济损失或违反劳动纪律的，按公司人事管理制度及相关制度执行。

六、工资及其调整

公司根据员工所在岗位及公司的经营情况相应调整薪酬。

七、工资标准

公司高管层、中层及一般员工试用期均为３个月，总经理特批的员工除外，试用期工资按定岗后工资的50%发放。

八、试用期工资的管理

1.新员工入职时，首先试用为7天（双向选择），如7天内不符合公司标准，不予发放薪金，符合用人标准的，该7天计入3个月试用期，按试用期计薪。

5.房地产开发有限公司档案管理制度 篇五

第一章 总 则

第一条 为了加强档案管理、收集和整理工作，有效地保护和利用档案，充分发挥档案在公司发展中的作用，结合我公司实际情况，特制定本制度。

第二条 本制度所称档案指我公司在工程建设、质量管控、销售招商、设备器械、人事、财务及培训、会议等工作活动中形成的对公司有保存价值的图表、文字、声像资料等不同形式的历史记录。

第三条 我公司各类档案是公司发展过程中各项活动的真实记录和反映，是全体员工的智慧结晶，全公司各部门和员工都有保护的义务。第四条 为了维护档案的完整与安全，充分发挥其作用，由公司综合办公室对各部门产生的档案资料进行统一收集和集中管理，其它任何部门和个人不得以任何理由分散保管或据为己有。

第二章 公司档案管理机构及职责

第五条 综合办负责公司的档案统一管理工作，对公司各种档案进行收集、整理、登记、编码、立卷、归档管理。

第六条 公司各部门、个人根据制度规定定期或不定期将需归档文件交综合办统一立卷归档，任何部门和个人不得自行留存。第七条 档案管理人员的职责

1、负责公司文件材料的形成、积累、保管和整理、立卷归档工作，保证归档文件材料完整、准确、系统。

2、坚持平时整理。根据公司不同类别文件材料的形成特征，制定案卷类目，合理分类存放，便于利用和归档。

3、归档案卷做到页号编写准确，案卷目录清楚，案卷标题简明扼要。

4、在保管好归档案卷的同时，要注意文件材料的安全和保密。

5、按要求对档案进行分类、整理、编目，并编制检索工具，要求能够实现快速、准确地查询所需档案。

第三章 归档范围

第八条 公司资料归档范围是指公司在各项工作中形成的具有保存价值的，或者相关政府部门下发的与本公司关系密切的各类文件材料(包括公文、信函、纪要、合同、图纸、登记表、报表、名册、奖品、影音资料等)。

1、公司内部各项会议记录、会议纪要、决议。

2、会同关系单位召开的工作会议、专业会议的会议记录、会议纪要。

3、公司发出的各类工作计划、方案、安排、总结、汇报、简报、通知等文件。

4、各项规章制度。

5、向主管部门请示的文件以及上级批复的各类文件。

6、各种综合的或专题的可行性研究、考察等报告。

7、工程建设底图、蓝图及文字材料。

8、经批复的工程设计图纸及文字材料。

9、各种报表、名册、登记表、簿册、数据、凭证。

10、宣传或反映本公司重要活动以及在外学习、考察时的影音资料。

11、本公司获得的奖状、奖证、奖章、牌匾等奖品，包括上级领导或关系单位、个人提供的题词、书画、工艺制品等。

12、各项财产权利证明、凭证，各种证明存根，各项许可证。

13、本公司编辑、出版的刊物。

14、本公司招聘、试用、转正、晋升、加薪等各类人事资料。

15、有关单位与本公司签订的合同、合约、协议。

16、代理公司、招商部门制作的销售（招商）合同、营销计划、宣传广告及销售客户资料。

第四章 归档要求

第九条 凡公司发出的文件，由综合办负责收集，交由资料员归档。第十条 当一项工作已完成时，经办人需将进行该项工作形成的全部文件材料系统整理后，主动送交资料员归档。

1、无论是内部文件还是外来文件资料，事情完毕后，三日内原稿统一交由资料员归档，任何部门及个人不得自行留存。

2、项目证件办理完毕后需两日内归档，综合办负责督办。

3、工程图纸、工程标书等项目文件材料应在取得后及时分阶段、单项归档。

4、员工外出参加公务活动形成的文件材料应在活动结束后一周内归

档。

5、会计文件材料应在会计后由财务部门自行整理归档。

6、变更、修改、补充的文件材料、内部机构变动和员工调动、离岗时留在部门或个人手中的文件材料应在离开前全部及时归档。第十一条当一项资料由经办人交档案专管员归档时，应在档案交接表上登记并双方签名，并由综合办经理签字确认。

第十二条 正文与底稿(签发稿)主件或附件、请示与批复、来文与复文应放在一起归档。

归档的文件材料原则上应是原稿或原件，一般不用复制件。第十三条 归档的影像音资料应附文字说明。

第十四条 同类的归档文件材料必须经过整理，原则上按文件的先后形成时间排列。

第五章 档案的借阅与复印

第十五条 经有权审批人批准后，可办理档案调阅手续。档案调阅遵循授权有限的原则：

1、总经理有权审批调阅公司所有档案。

2、分管副总经理、总经理助理有权审批调阅分管工作的相关档案。

3、部门经理有权审批调阅本部门相关档案。

第十六条 调阅档案人如需外借档案，需在借阅登记表上签字、注明归还时间，并经有权签字人审批后方可借出。到期后，由综合办负责催还。

第十七条 调阅者不得发生涂改、勾画、裁剪、抽取、拆散、调换等损坏档案行为。

第十八条 确因工作需要复印、翻印档案内容的，必须经过批准后方可实施。

第十九条 原则上不允许外单位调阅档案。如确因工作需要调阅的，调阅人必须持有本单位介绍信，并报经总经理批准后方可查阅或复制。

第六章 档案的保密管理

第二十条 资料员和公司工作人员均应遵守保密制度，严格遵守保密原则，确保档案的安全。

第二十一条 凡是调阅档案，必须经资料员提供，任何人不得直接查找。

第二十二条 借阅档案必须严格按照档案借阅程序办理手续，限期使用，按期返还，返还档案时资料员要认真检查核对，发现问题及时追查。

第七章 档案的整理、保管和统计

第二十三条 档案必须分门别类进行系统整理，严格按照其自然形成规律和内部的有机联系进行装订及登记，按照档案类别的编号及排列顺序，建立档案管理台帐。

第二十四条 档案必须用科学的方法保管和保护，需建立电子文档及

备份，最大限度地延长档案的保存和使用寿命。

第二十五条 档案资料需单独存放保管，要防盗、防潮、防虫、防高温、防日光直射，室内严禁吸烟，不得存放易燃、易爆和其它有害物品。

第二十六条 每年要进行一次全面、彻底的清查整理工作，做到帐、物相符，对破损、字迹褪色和载体变质的档案及时修补和复制。第二十七条 认真做好档案统计工作。对档案的收进、借阅、整理、保管等情况要严格登记，所有统计数据以原始记录为依据，做到准确、可靠。

第八章 档案的鉴定和销毁

第二十八条 公司档案保管期限分永久、长期、短期三种。确定档案保管期限的原则是：凡是反映本公司主要职能活动的，对本公司有长远利用价值的档案，应为永久保存；凡是反映本公司一般工作活动，在较长期内对本公司工作查考有利用价值的各种资料，为长期保存；凡是在较短时间内，对本公司有查考利用价值的资料，为短期保存。第二十九条 对已失效的档案，认真鉴定，编制销毁清册，经综合办经理确认签字后，报总经理签字审批方可执行。

6.房地产开发公司职责及流程,制度 篇六

一、总工办部门职能

（一）负责项目勘察、设计的技术、进度与质量管理，主要包括：

1、审查设计单位的工作大纲及各专业技术要求，审查设计进度计划及各专业设计进度计划，审查设计方案，向设计单位提出设计修改建议。

2、根据设计进度计划负责督促、审查设计单位及时完成所承担的设计及设计修改任务，提交相关设计图纸。

3、组织设计过程中的监督、检查，组织各阶段设计成果的汇报，负责组织重大设计方案或复杂技术问题的的专题讨论。

4、负责审查、复核设计文件、补充设计文件、修正设计中的错误和偏差，组织对工程设计文件的核对、验证与评审验收工作。

5、负责组织向监理单位、承包单位进行设计交底并协调设计勘察部门解答设计施工图中存在的问题。

6、完成为完善设计而进行的修改设计方案。

7、负责设计文件及变更设计文件的管理，对施工过程中动态设计的验证与协调工作。

8、参与组织项目竣工图纸的编制和审查。

9、负责对设计咨询公司的协调管理，使咨询工作按合同要求及时有效工作。

（二）参与工程的控制管理工作，经常巡视工地，解决施工中遇到的设计问题。检查工程施工质量，及时发现并制止违背设计的施工行为，并尽快通报监理单位和工程部按规定的程序予以处置。

（三）参与工程变更的审议，组织工程部、经济部、监理单位、承包单位、设计院讨论确定变更方案，审议设计变更后新的设计方案，会同相关部门办理设计变更手续，负责督促编制变更工程施工图。

（四）参与施工管理过程中的技术问题和重大施工方案的审议，配合设计院解决技术难点和重点，如地基处理、基础处理、异常地质情况处理等。

（五）配合前期部进行工程的报建相关技术服务。

（六）配合前期部、工程部进行工程竣工验收。

（七）负责交工后的工程缺陷调查及缺陷原因分析，审查工程缺陷修复方案。

二、总工办岗位职责

（一）总工办主任岗位职责

1、参加项目前期市场定位、规划设计及设计方案的研讨，为领导决策提供合理建议。

2、配合前期部进行项目报批的相关技术性工作，及配套外网的深化设计和施工验收工作。

3、配合销售部解决销售过程中提出相关的技术问题。

4、负责编制设计任务书，对设计院下达设计任务并与其建立工作关系，在设计过程中提出合理建议。并对设计进度、质量进行监督检查和协调。

5、认真审阅设计图纸，对违背设计任务书的事项进行纠正，避免浪费，发现问题及时协调解决。

6、参加图纸会审、技术交底会议及现场临时性技术工作会议，并提出所发现的问题及处理意见。

7、对项目进行过程中的决策性变化，及时提出合理化的技术性支持，并积极落实解决设计变更等方面的技术性问题。

8、审核施工单位的施工技术方案，对方案中涉及增加工程费用的技术措施要严格把关。

9、参加施工单位、监理单位组织的相关技术工作会议，听取各方提出的技术问题及解决办法，并提出意见和建议。

10、根据工程进展情况，及时落实相关技术问题。

11、参与工程及甲方采购的材料，设备招标过程中的技术工作，并提出技术要求和参数。

12、对工程所需要的新技术、新材料、新工艺应及时组织相关人员参观、考查、学习，并做总结或考察报告。

13、协调做好工程验收工作，总结已完成项目的经验。

14、完成领导安排的其他工作。

（二）各专业工程师岗位职责

1、组织设计单位选择和评审。

2、编制各阶段的设计任务书。

3、组织进行各阶段设计沟通，审查各阶段的设计图纸。

4、参与施工图会审。

5、管理设计进度和设计图纸。

6、跟进和审查设计变更。

7、配合经济部制定材料、设备采购的技术标准，对材料、设备设计指标进行审查。

8、配合销售部解决销售过程中提出相关的技术问题。

9、审查承包单位的施工组织设计、重大施工方案。

10、解决项目施工现场的重大技术问题。

三、总工办工作流程

（一）勘察设计阶段

对勘察设计单位勘察设计文件审核。

（二）规划设计阶段

对规划设计单位规划设计文件审核。

（三）前期手续阶段

1、协助前期办理用地规划批文、办理工程规划许可证。

2、协助前期办理工程外网配套相关手续。

（四）施工图设计阶段

1、完成施工图设计。

2、与前期部配合办理施工图设计与审查。

（五）施工阶段

1、在施工阶段配合经济部进行工程材料、设备等招标采购工作技术标准的提供。

2、配合工程部解决设计中存在的各种问题。

（六）竣工验收阶段

配合前期部、工程部进行竣工验收各种有关技术文件的提供。

第二部分 前期部工作制度

一、前期部部门职能

（一）负责与当地政府、上级主管部门及相关业务单位的关系协调及处理。

协助市有关部门搞好工程标底的编制工作，搞好工程项目的招投标工作。遵守工作流程及管理制度。及时准备掌握市场动态和政府政策，为公司发展建立良好、长期的沟通平台。

（二）办理公司房地产开发与经营中的一切证照。其中包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设用地工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》等。

（三）负责项目开发建设报批报建，组织项目消防竣工、规划竣工、综合竣工验收及手续办理。向发改委、规划局、环保局、建委、公安交通管理局、环卫局、人防办等政府部门申办的其他报建事项。

（四）协调各有关部门，负责组织编制公司工程项目建设计划及投资计划。研究并提出公司重大工程项目及拟列入市政府每年实事项目的安排意见，组织向相关工程项目指挥部进行工程项目前期工作交底工作，对各工程项目指挥部进行相关业务指导，并督促检查相关工作的落实情况，要做到高度重视、加强管理、严格把关。

（五）根据工程进展情况，及时配合工程部及相关市政配套部门进行现场配套工程施工，包括供水、供电、供气、供热、通讯、有线、道路和雨污水工程，确保协调到位、配套工程现场有序且与正常施工合理交叉。

（六）负责总体规划方案设计，分析研究，项目开发产品的市场分析、定位及产品的方案设计，办理勘察、设计、监理、监督和施工合同的鉴定及审查，协助工程部对项目进行验收工作，确保协调顺畅、验收工作及时、顺利完成。

（七）负责组织人员对项目的所有批文及相关材料档案进行归集、整理、移交及保存，确保资料归档及时、齐全，分类清晰，查取方便。

（八）完成领导交办的其他工作，并做好与其他部门的协调配合工作。

二、前期部岗位职责

（一）前期部经理岗位职责

1、根据公司项目总体开发的要求,负责承办公司所开发项目的可行性研究,并按国家的法律、法规和政府规定的申报程序进行项目开发的申报工作。

2、负责向市计委、建设局申办项目投资计划（立项）、开工报告，并做好公司与政府各专业部门的协调工作。

3、负责办理公司向政府交纳的项目开发费用,并办理取证工作。向市建设局申办施工图审查。办理招投标手续。申报建筑面积核查及办理各项规费的缴纳手续。

4、协调各专业的设计工作,提供设计单位所需的项目开发相关资料。

5、根据公司的要求，负责向人防办申请新建、扩建、改建项目的建筑设计方案、初步设计、施工图设计。

6、负责向环保局报审新建项目建筑设计方案、办理环评手续。

7、向民政局报审新建、扩建、改建项目的设计方案，办理项目名称的使用、冠名、变更等手续。

8、向交警支队申办新建、扩建、改建项目的立项，报审项目总设计方案。

9、向市规划局、消防支队、人防办、环保局、计委、建设局、交警支队、民政局等政府部门申办的其他报建事项。

10、协助相关职能部门向公司提供、推荐相关合格供方（设计、监理勘察、施工等合作单位）。

11、负责（牵头）进行项目报批、报建所需的公关活动，对参与公关协调的领导负责。

12、负责及时促进或优化政府合作关系，为公司建立良好、长期的沟通平台。

13、办理工程开工前的各种手续,保证工程的顺利开工。

14、工程竣工后,会同有关部门及时办理物业移交手续。

15、为公司提供新项目调研等方面的新支持，及时向公司主管领导汇报工作进展，提出合理化建议。

16、负责本部门于公司其他部门之间的工作协调,对前期部的所有工作全权负责,严格管理本部门员工,建立良好的工作秩序。

17、积极完成公司及主管领导交办的其他事宜。

（二）报建员岗位职责

1、负责协调房地产开发前期主管部门，完善各种具体手续，保证开发计划

顺利实施。

2、负责协调与市政府有关部门关系，确保市政配套设施符合公司开发项目的需要，组织有关部门完成市政配套设计，完善小区的各种市政配套设施。

3、完善房屋入住所需的各种手续，证件等。

4、参与各有关单位及部门经济合同的谈判，并及时整理已完成的合同。

5、处理公司交于的其它事宜。

三、前期部工作流程

（一）《土地使用证》申领

1、土地登记申请书。

2、单位法定代表人证明（委托代理人申请土地登记的，应提交授权委托书和代理人资格身份证明）。

3、土地权属来源证明（历年来有权部门批准文件）。

4、地籍调查表。

5、缴纳的土地款及契税材料。

6、其他有关资料。

（二）设计方案评选（规划编研中心）

1、设计任务书。

2、三家备选设计单位的资质证书。

3、每家单位的方案文本各8本及电子文件。

4、费用。

（三）总平、单体方案报审（召开外审会）

1、详规设计审查申请表。

2、申请函。

3、规划设计要点。

4、符合设计深度要求的总平图（1/500）、规划设计方案文本（每份四套）和电子文件。

5、场地现势地形图原件（1/500）一份。

6、设计单位建筑设计资质许可文件。

（四）立项(发改委)

1、申请报告。

2、土地出让合同。

3、规划设计要点。

4、批准总平图和方案审查意见。

5、开发公司营业执照复印件。

6、开发资质证书。

7、总投资额30%的资金证明或保函。

（五）地名注册

1、建设用地规划许可证。

2、立项批文。

3、总平图。

4、地名申请单(各2份)。

（六）楼宇公安编号审批

1、申请。

2、规划局批准总平图。

3、地名使用批复。

（七）环评审批

1、建设项目环境影响申报（登记）表。

2、项目建议书报批件。

3、项目所在的区域位置图（包括水系图、周围的环境敏感目标和居住的人群）对于污染较重或难以治理的建设项目，须提交初步环境影响分析或治理方案（根据申报审批结果，委托有资质单位编制环评书或表再报环保局审批）。

（八）《建设用地规划许可证》

1、填具的建设用地规划许可证申请表。

2、项目批准文件。

3、建设单位申请函。

4、场地现势地形图及其电子数据。

5、总平批准文件及批准的总平规划图、历次建设项目规划设计要点（现用控规批准文件及一图一表）。

（九）人防立项

1、规划批准总平图1份。

2、地面项目核准通知1份。3、10层以上高层建筑的地面一层建筑平面图1份。

4、上部有建筑物的普通地下室建筑平面及剖面图各一份。

5、人防工程方案设计（平时、战时平面图）各1份。

6、项目审批申报表（一式三份）。

（十）初步设计抗震审查

1、立项批文。

2、初步设计文件。

3、地质勘察报告。

4、初步设计抗震审查申请表。

5、结构计算书。

6、勘察、设计单位资质证书。

（十一）初步设计审查（召开扩初会）

1、申请报告。

2、初步设计方案文本8套。（1）文字说明。

（2）图纸部分：规划总平图（反映周边建筑用途、间距）、管线综合图、道 路、绿化平面图、单体设计图。（3）项目概算2份。

（4）附件：计委立项批文、规划设计要点、规划局详规批复、规划批准总平、规划局设计方案审查意见、抗震专项技术审查意见、环评审批意见。

（十二）施工图政策性预审

1、施工图报审表。

2、一套建筑图。

3、初步设计批文。

4、批准总平。

5、设计合同（如是外地设计单位，需另办入市备案手续）。

（十三）施工图审查

（包括施工图、抗震、气象、人防、消防五个专项审查，各项审图过程中，审查意见设计院都必须及时回复、沟通）。

1、施工图审查（审查工作分岩土报告审查和施工图审查两阶段）（1）岩土勘察报告审查。

①岩土勘察报告审查报审表。

②岩土勘察报告。

③工程勘察合同。

④建设用地规划许可证。

⑤规划批准总平面图。（2）施工图审查。

①施工图审查申请表。

②立项批文和初步设计批文。

③节能报审表（建筑、电气、暖通）。

④全套施工图4套。

⑤专项设计审查意见。（抗震、消防、环保、人防）。

⑥结构计算书。

⑦经备案的勘察和设计合同。

⑧外省市勘察、设计单位进市许可证。

2、气象专项审查

（1）建设项目防雷装置设计审核申请表。（2）计委建设项目批文。（3）建设项目施工设计图纸一套。

3、人防专项审查(审查工作分技术性和政策性两阶段)（1）技术性审查。

①《人民防空工程施工图设计文件报审表》一式三份。

②初步设计批准文件及人防立项批文。③工程勘测成果报告1份。④施工图设计文件2套（全）。

⑤人防结构计算书1份。建设单位组织设计单位回复修改并送本处复审，缴纳审查费用。

（2）政策性审查。技术性审查通过后送人防办进行政策性审查，通过后颁发人防工程审查批准书。

4、消防专项审查

（1）《建筑工程消防设计审核申报表》。

（2）项目批文和初步设计批复，规划意见和红线图，总平面布置图，易燃易爆火灾危险性分析报告以及工程简要说明等。

（3）建筑施工图（包括建筑平、立、剖面图，暖通空调，防排烟图，电气图，工艺流程设计）。

（4）图纸须盖出图单位出图章和防火设计自审章。

5、抗震专项审查（1）初步设计批文。

（2）初步设计抗震专项审查意见及修改回复审查结果。（3）建筑及结构施工图设计图纸。（4）结构计算书。（5）岩土勘察报告。

（6）勘察、设计单位资质证书。（7）抗震审查报审表。

（十四）《建设工程规划许可证》

1、填具的建设工程规划许可证申请表。

2、申请函。

3、有效的项目批准文件。

4、《国有土地使用权证》（含附图）。

5、《建设用地规划许可证》及红线附图。

6、已取得的建设详规设计批准文件。

7、已取得的签盖规划审查同意的总平规划图。

8、已取得的建筑设计方案审查意见。

9、初步设计批准文件。

10、相关职能部门审批材料：消防、环保及其它相关部门（需在申请表上盖 章）。

11、通过政策性审查的施工图原件（含电子文件）。

12、反映现状地形的建设工程平面定位图原件（1/500）二份。

13、含拟选地点外50米范围建统一坐标系的场地现势地形图原件（1/500）一份。

14、竣工测量合同。

15、建设工程建筑面积核验表（建设单位、设计单位盖章确认）（缴纳相关 规费）。

（十五）建设工程验线

1、建设工程验灰线

（1）填具的市建设工程验线申请表3-1。（2）建设用地范围内应当拆除房屋的情况说明。

（3）具有城市规划测绘资质的测绘单位提供的放样成果图一份。

2、建设工程复验（+0、00）

（1）填具的市建设工程验线及复验申请表3-2。（2）建设工程验线合格通知单（复印件）。

3、建设工程复验（结构封顶）

（1）填具的市建设工程验线及复验申请表3-3。（2）建设工程定位复验合格通知单（复印件）。（3）原批准立面图及说明（外立面施工完成）。

（十六）工程中标通知书

1、财政局或银行提供的资金证明。

2、市工程建设项目发包方案登记表。

3、委托招标的要提供招标代理合同和招标单位法人委托书。

4、市工程建设项目招标人自行办理招标事宜备案表。

注：招标公告发布时间不少于5个工作日，招标文件发出之日起至招标人提交招标文件截止之日止，不少于20天。

（十七）质量监督通知书

1、《建设工程质量监督申报表》。

2、施工中标通知书及合同。

3、监理中标通知书及合同。

4、施工图审查合格证书。

5、规划许可证。

（十八）安全监督通知书

1、《建筑工程安全报监书》。

2、建筑业企业信用管理手册。

3、安全施工组织设计。

4、拟进入施工现场使用的起重机械的型号、数量。

5、项目经理、安全员及特种作业人员花名册、资格证书及上岗证。

（十九）施工合同备案

1、与中标合同一致的施工合同四份。

2、中标通知书。

（二十）墙改验收

主体结构验收时介入，通过验收，达到节能设计要求，留下记录，作为竣工验收后办理专项基金退返手续的依据。

（二十一）《建设工程施工许可证》

1、《建设用地规划许可证》。

2、《建设工程规划许可证》。

3、中标通知书或直接发包通知书和依法签订的建设工程发承包合同，依法 签订的建设工程监理合同和建设单位技术人员组成情况。

4、建设工程施工图设计审查合格书。

5、经监理审批的施工组织设计。

6、建设工程质量监督通知书、安全监督通知书。

7、资金到位证明或支付担保。

8、网上申报。

（二十二）委托面积预测 待施工图审查结束后,进行面积预测。

1、审查完毕的施工图及相关变更（相关电子文件）。

2、建设工程规划许可证。

（二十三）《商品房预售许可证》

1、建设项目批文。

2、《国有土地使用证》。

3、《建设工程规划许可证》。

4、《建设工程施工许可证》。

5、已完成基本工程并施工至主体结构二层以上施工进度和竣工验收日期已 确定。

6、开发企业营业执照和资质等级证书。

7、工程施工合同（经备案）。

8、预售商品房总平面图。

9、公安编号（图）。

10、核准地名批文。

11、物业管理审核意见书（1、要通过招投标落实物管单位

2、物业合同经物管处审核通过）。

12、网上数据备案申请（委托市产权监理处进行面积预测，凭预测结果完成网上逐户申报）。

（二十四）竣工验收

建设单位组织各相关部门进行规划、环保、消防、绿化、人防、城建档案、防雷、环境检测、安防等验收及检测，最后进行综合竣工验收备案。

1、规划验收：

（1）市建设工程规划验收申请表。

（2）建设工程规划许可证副本及附图附件(复印件)。

（3）建设工程验线合格通知单、两次复验合格通知单（复印件）。（4）具有相应测绘资质等级的测绘单位编制的《建设工程竣工测量成果报告

书》及电子文件。

（5）建设工程竣工图及相关资料。（6）竣工地形图两份。

2、环保验收：（1）规划批准总平。

（2）管网图（入管证明、市政设施处盖章）。（3）环卫协议。

（4）环评批复意见要求的其它材料。

3、消防验收：

至行政审批中心消防支队窗口提交验收资料，其中包括 ：（1）《建筑工程消防验收申报表》。

（2）建筑消防设施技术检测合格的报告，即《建筑消防设施检测报告》（无 自动消防设施工程除外）。

（3）《建筑工程消防设计审核意见书》及相关批复文件。（4）竣工图。

（5）消防工程施工安装单位资格证书及施工安装、调试记录，消防产品相关 证书、出厂合格证，隐蔽工程记录，设计施工变更内容记录等资料。（6）各项消防安全管理制度和防火安全管理组织机构以及消防系统操作管 理人员名单。

（7）建筑工程消防验收汇报材料。申报单位在填写表格时应用碳素笔填写，字迹工整，不得涂沫。（8）消防支队至现场验收。（9）制作验收意见书。

（10）消防支队内部审批，领取验收意见书。

4、绿化验收：至建设局绿化管理领取申报表格，并准备以下资料：（1）初步设计批复（复印件）及经批复认可的总平面图（复印件）。（2）国有土地使用证（复印件）。

（3）以国有土地使用证及附图为依据的绿化勘测报告。（4）绿化设计或竣工图纸。

（5）建设项目配套绿化竣工验收备案申报表。（6）绿化管理处工作人员至现场验收。（7）绿化管理处内部评审。（8）领取备案意见。

5、人防工程专项验收提供资料：（1）平战转换设计预案。（2）监理资料。（3）整套施工图。

（4）施工图技术性审查意见及修改资料。

资料齐全后送人防办审查，审查合格且施工现场具备验收条件后，约定初验时间。验收后提出整改，整改完成约定时间进行复验。

6、城建档案验收（由建设单位、施工单位、监理单位三方提供资料，详见附件）。

（1）立项批复及申请。

（2）建设用地规划许可证及附件（红线图）。（3）国有土地使用证。

（4）施工、监理招投标文件、中标通知书及合同。（5）勘察、设计合同。（6）初步设计批复及申请。（7）建设工程规划许可证及附件。（8）建设工程施工许可证。

（9）工程质量监督手续(通知书、申报表、方案)。（10）工程地质勘察报告。

（11）抗震设防审查意见书(登记表、证书)。

（12）人防、环保、消防、白蚁、卫生、绿化、规划等批文或有关协议（审核意见书、验收证明）。

（13）施工图设计文件的审查(报审表、报告、复审单批准书或合格证)。（14）监理文件。

①监理规划、实施细则。

②监理月报、会议纪要。

③监理工作总结（工程竣工总结、质量评价意见报告）。

④监理工程师指令、通知、签证单。

⑤工程预验收质量评估报告。

⑥工程竣工决算审核意见书。

（15）工程竣工图（建筑、结构、水、电、暖通、煤气、消防等）。（16）竣工测绘图（包括技术报告）。

（17）室外综合管线图（道路、给排水、供电、电信、有线电视、煤气、宽带、路灯等）。

（18）工程概况表（单位工程质量评定表、质量保证资料核查表、单位工程观感质量评定表）。

（19）工程竣工总结（建设单位）。（20）竣工验收证明书及竣工验收报告。（21）工程照片。（22）室内环境检测报告。

料齐全后联系建档案馆相关人员前来检查，检查后提出意见，进行整改，直至符合要求后最后将资料送至档案馆。

7、防雷验收提交材料：

（1）建设项目防雷装置竣工验收申请表。

（2）各阶段检测报告、竣工检测报告（具有防雷检测资质的单位出具）。

（二十五）竣工验收备案

1、工程竣工验收备案表2份。

2、工程施工许可证。

3、《施工图审查合格书》。

4、工程竣工验收报告。

5、监理单位的工程质量评估。

6、工程竣工测绘图（规划局盖章）。

7、规划、环保、城建档案、人防部门的竣工认可文件。

8、公安消防、绿化部门的竣工认可文件。

9、水、电、气、路灯、绿化等配套工程竣工图。

10、档案预验收单。

（二十六）面积实测

1、竣工面积测绘。

（1）测绘委托书。

（2）建筑工程规划许可证。

（3）土地使用证。

（4）公安编号。

（5）工程竣工验收证明材料。

（6）房屋各层竣工平面图。

2、面积审核。

（1）面积申报表。

（2）立项批复。

（3）商品房销售许可证。

（4）建筑工程规划许可证（正本，附规划总平图）。

（5）土地使用证。

（6）建设用地规划许可证。

（7）公安编号及地名批复。

（8）工程竣工验收备案表。

（9）房屋各层竣工平面图（原件）。

（10）房屋竣工测量图（附竣工地形图电子版）。

注：2－8收复印件，核对原件。

（二十七）公共维修基金缴纳

1、物业查验、移交记录。

2、物业合同。

3、监理处核发的房屋建筑面积的批复。

4、根据市专项维修基金标准缴纳。

注：另有各竣工工程各项退费手续的办理、公司各项外协工作。

第三部分 工程部工作制度

一、工程部部门职能

（一）实行工程部经理负责制，在项目建设过程中认真贯彻国家有关基本建设的方针、政策和法令，特别是关于质量的方针、政策和法令，确保建设规划部署的各项施工任务全面完成。

（二）应由具有开拓务实精神、有现场施工组织管理经验、懂技术的人员组成精干的专业配套班子，在建设全过程中应起组织、指挥的核心作用。

（三）以小区建设为纽带，组织设计、施工、公共建设、园林绿化建设等各参建单位有关人员，为创建优质小区密切配合，团结协作。

（四）部门职责明确，岗位责任落实到人，人员稳定，作风务实，能及时解决现场问题。

（五）有较强管理、服务意识，本着对用户负责的精神，正确处理经济效益、社会效益、环境效益三者的关系。

（六）坚持管理标准，以质量管理为核心，对创建优质工程，降低工程成本、缩短工期，提高企业经济效益起到积极作用。

（七）认真执行建筑施工总包合同，将合同中明确的工程质量、进度落到实处。配合销售做好施工现场文明施工管理工作。

（八）对工程质量、进度及合同管理负直接责任。严格执行工程签证、设计变更、工程洽商管理制度，做好工程成本控制工作。

（九）工程管理监督过程有不可预见的风险，严格执行国家及地方政府对工程管理的有关规定，避免各种风险的发生。

（十）提前做好质量通病控制点的培训和要求，严格按照黑龙江质量管理办

法和《质量通病防治标准》进行逐一控制和防治。

（十一）与办公室做好接口工作，全面配合前期进行项目报批报建工作。

（十二）负责组织竣工验收、配合业主入住验收等工作。未交付使用方的由工程部跟踪，交付使用方的进入正常维保程序。

二、工程部岗位职责

（一）工程部经理岗位职责

1、根据集团的战略思想，公司指令，开发公司、销售部、总工办、前期部等部门进行项目前期运作，提出合理化建议。

2、负责组织工程的招投标工作：

（1）对承包商、监理单位进行考察、评价。由经济部牵头，工程部配合工作。

（2）组织编制招投标文件，选择投标单位或进行邀标。（3）组织投标单位进行现场踏勘和答疑。（4）组织评标和开标工作，确定中标单位。

（5）参与合同谈判与合同签定。先确定临时评标委员会，再投票确定。

3、负责项目管理：

（1）负责项目的人员管理。包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。（2）项目的目标管理：对项目的整体目标进行明确下达，并将目标进行分解，做到责任到位，并对目标完成情况进行监督检查和调整。

（3）对项目的施工准备、施工进度、质量、现场管理、投资控制进行审核、监督检查。

（4）对施工过程中出现的重大问题进行决策和处理。（5）负责审核施工材料的选用和对材料供应商的评价。

（6）负责组织工程中新材料、新工艺、新结构、新技术的技术论证、审核。（7）对《施工组织设计/方案》重大技术措施和经济方案的初步审查意见审核。

（8）在施工组织设计中编制整体进度计划。

（9）对工程中出现的不合格处理方案进行审批，并对结果进行确认。（10）组织竣工验收及移交。

（11）监督检查工程和项目文件资料的管理。

（12）负责各项目之间的资源调配，与工程管理相关各部门、各单位进行沟通平衡。

4、负责工程监理的管理：

（1）对监理单位提交的《项目监理规划》等进行审核。（2）根据监理合同对监理单位的工作进行监督检查和考核。

（3）对监理单位提出的工作实施与工程管理过程中的重要问题给予及时解决。协调其与相关单位之间的关系。（4）负责监理费用控制与结算。

5、负责整个施工过程中各相关单位的协调。

（二）土建工程管理岗位职责

1、协助工程部经理做好工程项目的前期运作，及工程开工前的准备工作。

2、参与土建工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投票邀请书的编制。

3、参与土建工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理化建议。

4、负责对投标单位进行土建方面的现场答疑。

5、参与图纸会审、设计交底工作，配合总工办交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。

6、由工程部负责人组织工程部、技术部、施工单位、监理单位确定标高，经济部做现场实测结算。

7、审查《土建施工组织设计/方案》和《施工监理规划》。

8、配合总工办对《土建施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行审查，提出审查意见。

9、配合总工办对《土建施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。

10、负责审查土建工程相关各单位提出的土建工程变更要求。

11、根据工程质量监督计划和现行国家及省市规范、规章对土建施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。

12、根据《项目规划》和工程施工计划对土建工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调整意见。

13、参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目土建施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。

14、负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。

15、负责对土建施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。

16、严格按合同约定标准及认质认价标准进行总结验收，达到满足约定的标 准为原则。

17、负责1万元以内的工程鉴证，1万元以上由集团领导以及相关部门确定。工程部各专业工程师配合经济部确认现场鉴证工程量。

18、对土建工程中出现的质量问题检查，并提出处理意见。

19、负责项目甲指材料的进场检查及记录。20、配合各部门对土建工程的竣工验收。

（三）水暖管理岗位职责

1、协助工程部经理做好工程项目的前期运作。

2、协助工程部经理做好工程开工的准备工作。

3、参与水暖工作招投标工作，配合预算部进行标底和投标邀请书的编制。

4、参与水暖工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。

5、配合总工办对投标单位进行水暖方面的现场答疑。

6、参与图纸会审、设计交底工作，配合总工办整理交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。

7、审查《水暖施工组织设计/方案》和《施工监理规划》。

8、配合总工办对《水暖施工组织设计/方案》中重大技术措施和方案进行审查，提出审查意见。

9、配合总工办对《水暖施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。

10、监督检查《水暖施工组织设计/方案》和《施工监理规划》实施情况。

11、负责审查水暖工程相关各单位提出的水暖工程变更要求。

12、根据工程质量监督计划和现行国家及省市规范规章标准对水暖施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。

13、参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目水暖施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。

14、负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。

15、负责对水暖施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。

16、对水暖工程中出现的质量问题进行检查，并提出处理意见。

17、负责项目甲指材料的进场检查及记录。

18、配合各部门对水暖工程的竣工验收。

（四）电气管理岗位职责

1、协助工程部做好工程项目的前期运作。

2、协助工程部经理做好工程开工的准备工作。

3、参与电气工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投票邀请书的编制。

4、参与电气工作投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。

5、配合总工办对投标单位进行电气方面的现场答疑。

6、参与图纸会审、设计交底工作，配合总工办整理交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。

7、审查《电气施工组织设计/方案》和《施工监理规划》。

8、配合总工办对《电气施工组织设计/方案》中重大技术措施和方案进行审查，提出审查意见。

9、配合总工办对《电气施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。

10、监督检查《电气施工组织设计/方案》和《施工监理规划》实施情况。

11、负责审查工程相关各单位提出的电气工程变更要求。

12、根据工程质量监督计划和现行国家及省市规范规章标准对电气施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。

13、根据《项目规划》和工程施工计划对电气工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调整意见。

14、参加工程协调会与监理例会，提出和了解电气工程项目施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。

15、负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。

16、负责对电气施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。

17、对电气工程中出现的质量问题进行检查，并提出处理意见。

18、负责项目甲指材料的进场检查及记录。

19、配合各部门对电气工程的竣工验收。

（五）园林管理岗位职责

1、全面监管有关园林绿化工程方面的工程管理工作，并根据施工过程中的具体情况，及时进行各方面的专业协调工作并及时予以反馈。

2、处理工程进行过程所发生的相关专业方面的变更事宜，协调设计和施工及监理方面的关系，有效控制其对项目进度的影响。

3、配合工程监理单位，对相关专业的施工质量、施工进度进行监控，跟进项目的节点进度。

4、参与相关专业各分部分项工程的质量验收评定工作。

5、负责园林的施工与设计、监理的协调，审核土建、装饰施工工程量，协助审核工程款。

6、协调项目总包、分包与监理的关系，协调在项目进程中土建同其它专业工程师的关系。

7、审核相关专业有关甲供材料和设备的报价、数量及质量，并负责对其的清点、验收及保管工作。

8、监控工程实施阶段，有关施工、设计、监理及配套等单位的合同执行情况，并及时反馈。

9、做好整个项目运作过程中相关专业各类文件资料的收集工作，并交由有关档案保管人员统一管理。

10、参加每周的现场工程例会，提出相关专业存在的问题并落实解决方案。

11、完成部门经理交办其他工作。

（六）内业管理岗位职责

1、负责工程项目资料、图纸等档案的收集、管理。

（1）负责工程项目的所有图纸的接收、清点、登记、发放、归档、管理工作。在收到工程图纸并进行登记以后，按规定向有关单位和人员签发，由收件方签字确认。负责收存全部工程项目图纸，按资料目录的顺序，对工程图纸进行分类管理。

（2）收集整理施工过程中所有技术变更、通知单、现场签证、监理通知单、会议纪要等资料并归档：负责对每日收到的管理文件、技术文件进行分类、登录、归档。负责项目文件资料的登记、受控、分办、催办、签收、用印、传递、立卷、归档和销毁等工作。负责做好各类资料积累、整

理、处理、保管和归档立卷等工作，注意保密的原则。来往文件资料收发应及时登记台帐，视文件资料的内容和性质准确及时递交项目经理批阅，并及时送有关部门办理。确保设计变更的完整性，要求各方严格执行接收手续，所接收到的设计变更、洽商，须经各方签字确认，并加盖公章。设计变更（包括图纸会审纪要）原件存档。所收存的技术资料须为原件，无法取得原件的，详细背书，并加盖公章。作好信息收集、汇编工作，确保管理目标的全面实现。

2、参加分部分项工程的验收工作。

（1）负责备案资料的填写、会签、整理、归档。负责工程备案管理，实现对竣工验收相关指标(包括质量资料审查记录、单位工程综合验收记录)作备案处理。严格遵守资料整编要求，符合分类方案、编码规则，资料份数应满足资料存档的需要。

（2）监督检查施工单位施工资料的编制、管理，做到完整、及时，与工程进度同步。对施工单位形成的管理资料、技术资料、物资资料及验收资料，按施工顺序进行全程督查，保证施工资料的真实性、完整性、有效性。

3、负责工程项目的内业管理工作。

（1）协助项目经理做好对外协调、接待工作：协助项目经理对内协调公司、部门间，对外协调施工单位间的工作。做好与有关部门及外来人员的联络接待工作，树立企业形象。

（2）负责公司文字及有关表格等打印。保管工程印章，对工程盖章登记，并留存备案。

三、工程部工作流程

根据公司发展要求，应规范现场施工管理，保证施工各阶段的有机结合，从施工各阶段节点工期的角度入手，土建、安装、装饰、消防、景观、绿化及各专业配合工作，形成切实可靠的管理机制，促进公司的发展。

（一）桩基础施工阶段

1、落实地质勘察单位、原材料检测单位、监理单位及施工队伍，包括桩基

施工单位、土建施工单位、土方施工单位（含各类土方价格）。

2、现场三通一平。

3、落实甲供材料，包括钢筋、商品砼、管桩、水泥等。

4、组织图纸会审。

5、桩基检测。

（二）±0、00以下土建施工阶段

1、组织图纸会审。

2、土方开挖。

3、井点降水。

4、深基础围护，包括锚喷、深搅、支护。

5、防水方案，包括防水材料及价格。

6、落实甲供材料，包括钢筋、商品砼、水电、消防、人防等。

（三）主体施工阶段

1、甲供材料的跟进，包括钢筋、商品砼、砌块、屋面瓦、烟道、水电、消防等。

2、确定室内墙体砌筑位置。

3、沉降观测点的设置。

4、查看主体验收资料及现场准备情况。

（四）装饰施工阶段

1、外墙保温施工，包括保温材料、厚度、部位及施工单位等。

2、外墙面砖、涂料、干挂石材施工，包括颜色、部位、分界线及施工单位等。

3、铝合金门窗、栏杆、进户门、单元门、防火门、燃气管、电梯、智能等安装。

4、厨卫间防水方案，包括防水材料及价格。

5、公共部位装饰，包括涂料、墙砖、地砖、吊顶、电梯门套。

6、车库交通设施施工。

7、甲供材料及送检，包括保温砂浆、保温板、外墙面砖、外墙粘结剂、石材、墙地砖、消防箱、送风井、桥架等。

8、一房一验。

9、四方初验。

10、竣工验收。

11、质监证明。

12、资料归档。

（五）室外工程施工阶段

1、组织图纸会审。

2、落实甲供材料，包括钢筋、商品砼、水泥、铺装材料、雨水管、污水管、电缆管、井盖、路牙等。

3、雨水管道、污水管道、电缆管道、化粪池等。

4、供电、供水、消防、天燃气、通讯、智能等。

5、小区市政道路。

6、景观、绿化。

7、路灯、垃圾箱。

8、物业移交。

（六）综合验收阶段

1、消防验收。

2、小区环卫配套设施验收。

3、小区路灯验收。

4、小区市政验收。

5、小区排水验收。

6、小区安全防范验收。

7、小区交通设施验收。

8、物业接收证明。

9、综合验收。

第四部分 经济部工作制度

一、经济部部门职能

经济部是房地产开发公司项目开发成本控制、工程合同管理、预（结）算管理、材料设备采购及供应管理的职能部门。具体职责是：

（一）参与公司中、长期发展和项目开发计划的制订，参与公司、季度、月度计划的编制。

（二）负责审定工程进度款，负责工程的预（结）算及工程款的拨付工作。

（三）负责项目开发过程中的成本控制与管理，参与房屋销售价格的拟定。

（四）负责甲供材料设备采购招标工作，草拟材料设备供应合同及签订工作。

（五）负责甲供材料设备的供应和结算工作。

（六）负责工程中认质认价的确认工作。

（七）负责工程合同管理，建立分类台帐，负责定期检查工程合同执行情况。

（八）负责统计管理工作，建立统计台帐，及时报送统计报表。

（九）主持建设工程的招投标工作，负责组织工程招标的标底编制和审定，草拟工程合同及商务谈判并完成合同的签订。

（十）参与施工图技术交底及图纸会审，负责工程量变更及现场签证的复核工作。

（十一）参与隐蔽工程、分部分项工程和配套设施项目的验收。

（十二）完成经济部的其它工作。

二、经济部岗位职责

（一）经济部长岗位职责

1、参与项目方案的制定、项目成本的预测及销售价格的拟定。

2、负责审定工程进度结算及进度款的拨付。

3、负责审定工程竣工结算及工程款的拨付。

4、负责项目开发过程中的成本控制与管理，定期编制资金使用计划，控制资金使用情况。

5、负责审定材料设备的认质认价及甲供材料的招标、采购、供应工作。

6、牵头组织工程招标、评标及定标工作，起草合同草稿，完成审批流程最 终签订合同。

7、合同执行情况跟踪，深入施工现场掌握现场实际情况和施工进度，组织

办理工程施工过程中出现的各种现场签证。

8、密切与工程相关部门配合，沟通与协调配套及供应商，满足现场施工进

度需要。

9、负责制定本部门各项工作流程及统一规范的审批表格。

10、负责与集团监审中心的经济方面工作的联络和交流。

11、组织项目完成后的成本总结与分析。

12、负责经济部与集团其他单位部门的有关工作。

（二）经济部预算员岗位职责

1、参与建设工程的招投标工作，负责组织工程招（议）标的标底编制和审定，参与草拟工程合同及商务谈判。

2、参与施工图技术交底及图纸会审，负责工程量变更及现场签证的复核和确认。

3、深入施工现场密切跟踪施工进度，掌握现场第一手资料，为工程结算做好基础。

4、参与隐蔽工程、分部分项工程和配套设施项目的验收。

5、掌握国家及工程所在地的工程造价政策、文件和定额标准。及时了解掌握工程造价变化情况信息，收集掌握与工程造价、工程预决算有关的技术资料和文件资料，实施工程预算动态管理，审核并编制工程进度结算书。

6、根据合同约定，组织编制工程施工图竣工结算，对工程预算总体投资、总体成本进行全方位整体把控审核。

7、对审核完成后的竣工结算全部资料上报集团监审中心进行复核后，形成最终版的竣工结算书。

（三）经济部内业员岗位职责

1、开发公司合同签署后的发放及整理造册存档。

2、在建工程进度结算书、已完工程的竣工结算书的发放及整理造册存档。

3、工程《认质认价单》的发放及整理造册存档。

4、接收开发公司总工办发放的施工图、设计变更和工程部发放的图纸会审纪要。

5、报送监审资料的传送。

6、经济部固定资产的管理及办公用品的领用。

7、招标评标会及其他会议的记录整理。

（四）经济部专职物资采购员岗位职责

1、健全各专业供应商库并进行等级评定。

2、组织对物资市场信息的搜集和分析。

3、招标采购的专业工程，负责对投标人的资质情况、生产实力、市场信誉、工程实例等全面考察并评判。

4、编制物资采购计划并组织具体的实施，保证项目建设过程中的物资供应。

5、编制认质认价工作计划，按计划材料设备认质认价的询价、比价、认价工作，做到既要价格合理又要保证质量。

6、处理与协调和供应商直接的关系。

三、经济部工作流程

（一）、项目测算工作流程

1、资料、依据提供：由总工办提供规划初步方案、测算依据，前期部提供测算初始资料，财务部门和销售部门提供财务数据、预测销售价格。

2、具体测算：由经济部进行具体测算工作。

3、结果审批：经济部将测算结果上报集团主管副总裁、董事长审批。

（二）、项目的招标/合同工作流程

1、招标阶段：经济部、总工办共同编制《招标文件》（应含有主要合同条款）并由经济部负责发出通知，选择符合要求的三家以上投标单位报价。

2、评标阶段：由经济部、总工办、工程部及相关主管领导 组成评标委员会，分别审核投标文件的技术标及商务标，并作出评价。

3、商务洽谈阶段：由评标委员会通过交叉谈判在保证质量的前提下将价格降至合理低价。

4、开标阶段：评标委员会全面综合各方面因素排出先后顺序，排名第一的中标，由经济部对中标单位发中标通知。

5、签署合同或协议：由经济部起草合同，并经合同双方洽谈认可后，经总工办、工程部、法务部、监审部、财务部对合同内容审核会签，报经集团主管副总裁、董事长批准，由经济部与中标单位签订施工（供货安装）合同。

6、存档及转发：经济部内业员对合同进行存档编号，并转发集团财务中心、行政中心原件备档（同时复印一份转交集团监审中心），转发工程部复印件实施。

（三）、项目建设工程进度结算的工作流程

1、进度结算的申报：施工单位依据合同约定的进度结算期限，编制《××工程形象进度验收单》报监理及建设单位工程部门签批；依据合同约定的结算方式编制《××工程进度结算书》并会同《××工程形象进度验收单》一并上报建设单位经济部审核。

2、审核阶段：经济部在合同约定的期限内，依据合同相关约定审核《进度验收单》《进度结算书》的真实性、准确性。

3、确认阶段：经济部审核后的《××工程进度结算书》由施工单位预算员、项目负责人签字并盖公章，经济部审核预算员及经济部经理签字后生效，一式两份，双方各一份。

4、整理存档：经济部内业员对进度结算资料进行编册存档（同时复印一份转交集团监审中心）。

（四）、材料认质认价的工作流程

配置专职物资采购员，根据出图计划及施工进度计划编制认质认价工作计划，按计划时间提前书面要求所有涉及到的施工单位限期申报认质认价申请单，认质认价工作原则是时间上提前，认价材料尽可能集中，认价内容要详细明确并与所有使用的施工单位达成一致后共同确认，如超过期限则甲方直接出具认质认价单要求施工单位执行。

1、甲方提出认质认价要求：由专职物资采购员根据认质认价工作计划出具书面材料要求使用单位在限期申报认质认价申请（提供三家以上供货单位）。

2、认质认价申请单及确认：施工单位依据合同约定的认质认价的品种范围及施工图纸的技术要求填写《认质认价申请单》，并得到工程部专业工程师对规格品牌等的确认。

3、认质认价单的确认：专职物资采购员经过市场调研、市场询价、比价、定价工作最终确定品牌、价格（部分材料需提供样品封样）并填写《认质认价确认单》。

4、认质认价单的审批：经经济部部门经理及开发公司经理核准，报监审部审核通过（同时经所有施工单位共同签字盖章后确认）。

5、认质认价单的存档及发放：由专职物资采购员进行编册存档，并转发工程部发放实施（同时复印一份转交集团监审中心）。

6、认质认价材料的封样：专职物资采购员对需封样的小样进行标注标示，转工

程部现场项目部连同认质认价单一并作为进场材料验收的实物标准。

（五）、甲供材料设备的工作流程

1、甲供材料设备招标计划：专职物质采购员结合设计出图计划及施工进度编制甲购材料设备计划。

2、甲供材料设备采购协议：经招标评标商务谈判定标最后签署采购协议，同其他合同一样进行合同管理。

3、甲供材料设备采购：由使用甲供材的施工单位编制《 工程甲供材料设备采购计划申请》并经经济部审核后批准后由专职物质采购员具体实施，如采购清单中涉及采购协议中没有的规格及品种应事先签署认质认价单予以确认。

4、甲供材料设备的验收与保管：由专职物质采购员通知施工单位接收，领用的施工单位及工程部工程师共同负责验收数量、规格、质量等，施工单位专业分包签字确认，总承包盖章签字确认及工程部经办工程师签字确认，作为甲供材料发承包双方结算依据。

5、甲供材料的封样：由专职物资采购员对需封样的小样进行标注标示，转工程部现场项目部作为进场甲供材料验收的实物标准。

6、甲供材料设备的结算：经济部凭签字盖章手续齐全的采购清单及认质认价单，与甲供材料设备供货单位进行结算，同时采购清单也作为与总承包单位进行结算的依据。

（六）、现场签证的工作流程

1、现场签证现场复核及审批：接到工程部的通知及时出现场二日内复核确认实际做法与图纸或签证单工程做法是否相符。

2、现场签证的费用计算并存档：接到施工单位上报的手续齐备的签证单后依据合同关于现场签证的结算方法计算费用，由经济部内业员进行存档进入竣工结算。

3、临时抢修的签证工程：不执行以上流程，特事特办。

（七）、项目建设竣工结算的工作流程

1、竣工结算的申报：施工单位上报齐全的竣工结算资料：《单位（分项）工程竣工验收单》、《××工程竣工结算书》、施工组织设计、专项施工方案、设计变更、图纸会审记录、现场签证单、材料认质认价单、隐蔽施工记录等。

2、竣工结算的审核：经济部全面审核全部竣工结算资料的全面性、真实性、准确性，现场查看工程施工情况是否与图纸相符，并与施工单位预算员进行工程量的核对，各项费用的取定，人工费材料费的调差等竣工结算的审核，一般配套工程15日之内完成，单项建筑工程三个月内完成（特殊情况除外）。

3、竣工结算的确认：经济部审核后的《××工程结算书》由施工单位预算员、项目负责人签字并盖施工单位公章，经济部审核预算员及经济部经理签字。

4、竣工结算的内部审计：经济部填写《审计申请表》与甲乙双方签署的《××工程结算书》、竣工结算资料一并上报至集团监审部，监审部审核后与经济部达成一致（如遇特殊情况可邀请施工单位参加三方协商解决问题），返回经济部。

注：竣工结算资料：施工单位上报给经济部的广联达图形和钢筋软件，与原件相符的复印件。

5、竣工结算的完成：经济部重新出版审计后的终版《××工程结算书》（1）施工单位预算员和项目负责人签字并加盖公章；

（2）经济部预算员和经理签字（如遇到离职人员遗留的结算工作，审计部与乙方达成共识，由乙方签字确认后将该结果发至经济部，由经济部负责人在结算书上签字并履行结算手续）；（3）监审部预算员和总监签字；（4）集团副总裁签署意见；（5）董事长签署意见；

（6）集团行政中心签盖开发公司公章；

完成以上程序后形成一份完整的工程竣工结算书，彩色复印四份共计五份，6、竣工结算的发放及存档：由经济部内业员留存一份编册存档，转发集团财务中心、行政中心各一份备档（同时复印一份转交集团监审中心），发放施工单位两份。

（八）、工程付款的工作流程

1、合同预付款的拨付：依据合同协议付款方式的约定经济部经理开具《××工程付款审批单》，经工程部、监审部、财务部依次审批后，报经集团主管副总裁、董事长批准，由财务部具体实施。付款审批单按照项目、总承包工程、配套工程及年份分别编号。

2、进度结算款的拨付：凭审批后的进度结算书，依据合同付款方式的约定、以物抵款的约定经济部经理开具《××工程付款审批单》，经工程部、监审部、财务部依次审批后，报经集团主管副总裁、董事长批准，由财务部具体实施。

3、甲供材料设备的拨付：凭签字盖章手续齐全的采购清单及认质认价单，依据合同付款方式的约定、以物抵款的约定经济部经理开具《××工程付款审批单》，经工程部、监审部、财务部依次审批后，报经集团主管副总裁、董事长批准，由财务部具体实施。

4、竣工结算款的拨付：凭审核及审批后的竣工结算书，依据合同付款方式的约定（除质保金外）、以物抵款的约定、总包服务费的约定、配套费的约定、各种代扣代缴的约定、水电费的约定（施工电费由工程部项目部出具手续财务部门直接扣除不在拨款审批单上体现）、工程罚款（由具体罚款部门出具手续财务部门直接扣除不在拨款审批单上体现）并与财务部核对无误后经济部经理通过计算后开具《××付款审批单》，经工程部、监审部、财务部依次审批后，报经集团主管副总裁、董事长批准，由财务部具体实施。

5、质保金的拨付：凭管理项目的物业公司或现使用单位出具质保期质量及服务合格的凭证，依据合同付款方式的约定并与财务部核对无误后经济部经理开具《××付款审批单》，经工程部、物业公司（或使用单位）、监审部、财务部依次审批后，报经集团主管副总裁、董事长批准，由财务部具体实施。

九、集团其他单位涉及工程的工作流程（如参与）

经济部接受委托单位的书面申请，安排专业预算员现场了解情况，根据不同委托事项不同处理，经济部只对委托单位负责，并出具签章的委托工作联系单。

第五部分 策划部工作制度

一、策划部部门职能

（一）市场调研、策划：宏观调查。区域内外市场供需调查，竞争楼盘调查。相关市场调查报告编写。相关项目各种文案策划推广素材积累。及时掌握了解客户需求，积累收集相关资料，并对产品定位随时调整。编写项目可行性报告及论证。

（二）项目营销策划：项目用地周边环境分析。地块区域发展现状及趋势判断。土地swot分析。项目定位，项目投入产出分析。项目定价模拟，开发进度计划拟定。

（三）项目建筑规划营销策划：项目规划地块分析，物业形态定位，建筑风格，立面风格，色彩定位，户型配比定位，户型结构定位，建筑工艺定位，小区

未来生活方式定位。

（四）各种资源整合：适应公司发展及项目开发、推广需要的各种优势资源的有效整合。广告、园林景观公司、模型、印刷、展览设计相关单位甄选，合作单位的管理。

（五）项目形象展示策划：项目模型、效果图、3d动画设计;楼书、海报、宣传册、纸袋。项目视觉系统核心部分。延展及应用部分。工地环境包装设计。售楼处包装设计。物业管理包装设计。

（六）项目营销推广策划：客户定位分析。价格定位及策略。入市时机策划。物业强势、弱势提示与处置方法、主卖点广告语荟萃、储备。分阶段广告策略及主题制定。媒介策略及组合。阶段性广告策划，现场包装，组织实施，推广预算。

（七）其它工作：销售部架构及组件工作。市场信息收集整理反馈。公司品牌建设策划，企业内刊编辑工作，公司网站建设工作。

二、策划部岗位职责

策划部经理主要工作职责

（一）组织部门员工开展工作

1、制定销售管理制度、工作程序，并监督贯彻实施。

2、收集有关房地产的信息，掌握市场动态，分析销售和市场发展状况，提出书面报告及针对性意见。

3、负责收集、整理、归纳客户资料，对客户群进行分析。

4、负责制定营销策划方案和销售计划，负责营销活动策划、组织、实施。

5、负责销售代理公司比选及代理合同的签定，审核销售组织方案，监督销售代理公司工作，监督销售进度及回款情况。

6、负责公司及产品品牌形象策划与品牌管理。

7、负责营销队伍的组织、培训与考核。

（二）全面负责内部管理

1、参与公司高层战略策划的研究与定位，为营销方案提供市场依据。

2、参与公司新项目拓展的可研工作，主持完成项目市场定位及策划报告。独 立撰写项目前、中、后期策划方案以及撰写广告宣传所需各类文案，并独立提报。

3、参与新项目获取后的规划方案评审，提出产品组合、户型配比、交房标准 的相关建议。

4、依照项目营销总体规划,进行楼盘品牌推广分析、策划、指导项目定位并 拟定出策划方案，负责组织实施。

5、收集并整理规划方案及产品数据库，参与集团产品标准化工作。

6、监督所辖范围内的市场营销活动，广告策划、宣传设计和制作等。

7、培训指导项目公司营销部对口工作。

8、组织建立健全部门内部制度，改进内部管理流程，提高部门工作效率。

9、组织制定部门日常工作计划并组织计划的实施、协调、检查及评价。

10、加强部门内部员工培训及队伍建设。

11、协调下属员工之间、本部门与其他部门之间的工作关系。

12、整合并筛选顾问公司，开展专项策划及顾问工作。

（三）完成领导交办的其他工作任务。

三、策划部工作流程

（一）策划活动类工作

1、确定活动主题。

2、与代理召开专项讨论会，确定活动策划方案，不断完善并修改，其中包括活动的具体流程与预算费用。

3、提报给领导批示。

4、选择场馆，丈量现场展示物料的尺寸，制作展示效果图。

5、提报给领导批示。

6、不断调整设计画面的同时，寻找物料制作的供应商（3家），根据现场画面的需要三家报价，报价单要统一格式，统一物料名称与顺序，以便于对比价格差异。（价格不得高于以往活动费用）。

7、确定物料供应商后，设计部与供应商沟通活动现场效果的注意事项等。

8、与活动场馆多次沟通，掌握场馆特性与提供的资源服务。

9、拟定出一套完整的活动流程与人员分工详表。

10、活动前的热场工作，发新闻通稿、短信等针对目标客户群的工作。

11、活动前的预热，走场、串词、物料准备情况盘点。

12、活动前一至两天，场馆进行布展施工。

13、活动当天的彩排。

14、活动开始，现场拍摄照片与录影，并邀请记者现场感受。

15、活动结束。

16、安排工作人员收拾场馆，协助会展公司撤展。

17、活动当天发新闻通稿，图文并茂。

18、制作活动的PPT展示材料。

19、收集活动的照片与视频资料。

20、记录活动中的媒体报道数量与具体发布的方案。

21、重新整理活动费用与明细，更新到“项目合作大表”中。

22、写活动总结。

（二）图文设计类工作

1、首先明确设计目的，几方面做有效沟通。

2、现场实地考察，明确其功能，有必要时做好市场调研。

3、与代理方沟通设计理念与元素。

4、代理方给出策划报告。

5、提交领导审批策划报告。

6、下工作任务单，代理方转给设计公司制作。

7、反复修订设计画面，做到我方、代理、设计公司都认可。

8、提交画面给领导审核。

（三）媒体选择类工作

1、首先要总结市场媒体分类，收集各媒体的资源与报价。

2、与多家媒体公司沟通，横向对比每家媒体的利弊。

3、与多家媒体沟通，了解第三方媒体的折扣报价。

4、到公共区域寻找适合媒体，并电话与其沟通。

5、与代理公司共同研究哈尔滨市场的媒体，选出可投放的有价值媒体。

6、寻求多方报价，横向对比，货比三家。

7、选定媒体后，索要该媒体的合同样本。

（四）每日、周、月的报告

1、每日登陆各网站查看我们项目的留言情况。

2、每日检索与房产、工程质量、高新区规划等有关的报刊新闻。

3、每日更新项目合作大表，录入新签订的合同明细。

4、每日提交当天的工作日志。

5、每周提交来电来访客户的数量及信息。

6、每周检查广告（包括户外）的发布情况。

7、半月提交一次工程进度。

8、每月底提交月底总结与下月计划。

第六部分 销售部工作制度

一、销售部部门职能

（一）负责营销计划的制定工作。

（二）负责公司开发物业的销售、租赁、招商、应收款回收工作。

（三）负责项目客户从来访至交房后的联络，维护工作。

（四）负责公司新项目的前期调研工作。

（五）负责向公司传递市场动向，市场信息。

（六）负责公司开发产品的功能修正工作。

（七）负责协助物业公司、工程项目部(公司)处理客户纠纷。

（八）负责协助办理产权证测绘、按揭贷款工作。

（九）负责与公司各部门配合、协调完成公司销售承诺。

（十）负责销售现场及销售道具的维护管理。

（十一）协助举办公司的大型促销活动及各种庆典活动。

（十二）负责销售现场的日常保洁工作

二、销售部岗位职责

（一）销售部经理岗位职责

1、负责楼盘及与销售有关的管理、协调和监督工作。

2、根据楼市情况，制定完善的销售计划（、月度销售计划）。

3、参与制作调整销售策划报告，及时收集反馈与报告有关的信息。

4、随时掌握销售进展情况。

5、负责制定价格体系，并根据销售计划及销售进展情况，及时调整楼盘价格，付款方式和优惠方式。

6、负责销售回款的监督和管理。

7、组织销售推广例会（周会，月会及阶段性会议），为营销策略的调整提供依据。

8、制定培训计划，定期组织销售人员的业务培训和考核，不断提高销售人员的业务素质。

9、在带领销售人员努力完成销售任务的情况下，广泛收集房地产的有关信息，敏锐分析市场，定期向公司汇报。

10、搞好销售部的管理，调动员工积极性，突出团队的协作精神。

11、处理好客户投诉。

12、负责与公司其他部门的沟通与协调，以便对项目的销售作出及时的调整。

13、随时完成公司下达的临时性任务。

（二）销售内业岗位职责

1、认真做好客户档案资料的数据库的建立和管理工作。

2、负责对客户的缴款情况进行统计并上报经理。

3、负责项目工作中各种表格的建表和管理工作。

4、协助销售人员作好客户的定房工作。

5、负责与置业顾问对每天销售单位的核对工作。

6、对更名及更、换房的执行进行监督。

（三）置业顾问岗位职责

1、在销售经理的带领下，积极完成销售任务。

2、随时作好现场来电、来访的客户接待和讲解工作。

3、严格遵守公司的各项规章制度，时刻体现出集团公司优秀的企业文化。

4、认真作好现场的各种信息的记录和统计工作，并提交销售经理。

5、作好客户的回访和跟踪工作。

6、熟知楼盘的销售策略，随时向上级反馈市场信息。

7、广泛结交客缘，运用销售技巧，从不同角度开展工作，力求效益最大化。

8、加强自身业务学习，不断完善置业素养。

9、接待客户热情周到，以让顾客满意为服务宗旨。

10、保护客户隐私不受侵犯，机智化解销售中的各种矛盾，有礼有节地对待每一位业内人士。

11、与客户签署《认购协议》、《购房合同》，并负责对客户的房款催缴工作。

12、随时完成上级交办的临时性任务。

三、销售部工作流程

（一）前台置业顾问工作流程

1、前台人员按签到顺序轮流负责引导台接待任务。

2、客户进门前台人员应做到：看到客户走至门口时，应立即站起，待客户进门后应马上上前问：您好，看房吗？得到客户肯定答复，应进一步问：“以前有没有来过？”若没有来过，则立即将客户引导至沙盘方向，并称麻烦你到这边，我们先看一下小区的整体规划好吗？到沙盘前先递给客户名片，并向客户点头微笑说一声“您好”并报上我叫xxx叫我小X就行，先后按照统一说词讲解沙盘。

3、老客户回访应做到：

客户进门后，前台人员得到客户肯定答复曾来过，应问清第一次接待的置业顾问是那位，得到答复后，按轮接方式执行。若客户记不起第一次接待的置业顾问是哪位，则由前台人员来负责接待。

（二）普通置业顾问

1、负责对客户的接待，下定、成交及日常电话接听。

2、负责每日各自卫生责任区。

3、负责每日查看销控表，对每天的销售情况准确把握。

4、负责按公司要求对贷款客户及时整理好贷款资料转入办公室，对一次性 付款客户资料及时转入财务部。

5、负责与未成交客户保持联系、追踪。

6、负责填写每日的销售日报表、已购客户情况表。

7、负责对已成交客户做好售后服务，客户反馈的问题及时向公司各部门反 映并与客户保持友好关系。

8、负责提醒应付款客户及时回款。负责对公司下发的新任务按时完成。

（三）销售内业员的工作流程

1、客户资料建立。

2、负责每日来访客户资料收集及数据库录入工作。

3、负责每日成交客户资料收集及数据库录入工作。

4、负责成交客户后续办证工作相关资料的准备及存档工作。

5、协助策划部进行月度来访客户以及成交客户资源分析工作。

6、定期客户回访（电访/走访）。

7、协助策划部推广活动中客户资源整理。

8、负责客户资源的日常管理及维护工作。

9、客户关系维护工作。

第七部分 各项规章制度

一、道德制度

（一）认真学习邓小平理论，学习法律、法规和专业知识，不循私舞弊，不奢侈浪费，发扬艰苦奋斗，勤俭节约的优良传统。

（二）一切从实际出发，实事求是地反映情况和处理问题，维护公司信誉和形象，树立以公司兴为荣，公司衰为耻的公司主人翁思想，坚持以质量求发展的宗旨。

（三）密切联系群众，客户至上，服务为荣，热情接待各级部门领导，工作人员检查，指导工作和客户来访。

（四）保证房屋的开发质量，做到精心设计、精心施工，质量第一，安全为重，信誉至上的原则，工程按设计要求竣工验收，房屋做到窗明地净，工完场地清洁，保证道路畅通。

（五）在商品房出售业务中，加强监查工作，增强工作透明度。

二、工作制度

（一）凡本公司职工均应严格遵守劳动纪律，服从组织分配，严格作息制度，如有下列违纪行为视其情节轻重给予经济处罚、下岗和辞退等处理。

1、不按规定按时到岗、脱岗和中途不请假离岗者。

2、不认真履行工作职责，开展无组织的娱乐活动。

3、损害公司利益者。

4、败坏公司声誉者。

5、私拿公物和索贿受贿者。

6、上班时间打架斗殴和酗酒闹事者。

7、挑拨是非，有意制造事端，影响团结者。

8、顶撞领导，抵触工作者。

9、不服从工作分配，违反公司规章制度者。

（二）考勤管理统一遵守集团要求。

（三）凡公司职工在工作中应勤勤恳恳，任劳任怨，凡是上级交给的各项工作任务均实行“三做到”（热情主动、认真负责、有始有终），“三保证”（时间保证、数量保证、质量保证）。

（四）职工应安心本职工作，努力掌握业务知识，并使之精益求精。工作上服从统一指挥，不允许在外兼职或利用工作时间做与工作无关的事情，凡有违反者均按集团要求处理。

（五）凡公司职工必须保证完成自己的本职工作，不能以任何借口消极怠工。如：出勤不出工，出工不出力，使工作延误者，均按集团要求处理。

（六）凡属工作变动，公物及资料应随工作变动及时办理移交手续，公物或资料在移交时发现丢失损坏，按其责任和损失大小扣除赔偿损失费，并扣除当月奖励薪资的40%，严重者处理待岗或下岗。

三、请示报告制度

（一）在公司业务和日常工作中，凡涉及到重大问题，应提交部门负责人、由部门负责人提交公司总经理，公司总经理向董事长汇报并研究决定。

（二）凡属公司董事会、总经理、部门经理交办的工作调查或解决处理的问题，若重要的应提交书面报告，一般性问题作口头汇报，汇报时，应提出本人的处理意见和政策依据。

（三）公司职工要善于发现新问题，善于处理问题，在实际工作中，对工作

的改进提出合理化建议，共同参与公司经营管理，发挥公司全体职工的主观能动性和工作积极性。

（四）各部、室工作职责范围内的工作应依据国家政策、法律、法规办事，力争做到正确处理，凡报告（表）经理（主任）和经办要签字，分管经理审核，公司总经理审批后按时上报。

（五）上报的请示、报告（表）应交上级负责人初审，总经理批准后交由部、室或具体人员承办。

（六）上报的请示、报告（表）处理完毕后，交办公室归档备案，若因不负责造成丢失，应追究承办人的责任。

（七）经管人事档案、文件、资料的人员不得任意泄露公司内部商业机密和个人秘密，因泄露造成的经济损失和后果，应视其情节轻重给予处理，轻者给予教育、罚款处理，重者给予待岗、下岗处理。

（八）公司各部、室人员不得越权处理事务和问题，在对外洽谈业务中，不得随意表态和做出决定，在未受法人委托处理问题时，一律在职权范围内动作各项事务工作。

四、请销假制度

凡公司职工，均以集团为领导，享受与集团相同待遇，具体休假时间由各部、室负责人在不影响公司工作的前提下进行调剂安排，事假、病假、婚、丧、产假等均应按集团要求执行，由请假人向上级领导请示，上级领导同意并签字后交由行政部门管理，做为薪资及奖金之依据。

五、会议学习制度

（一）根据工作实际情况，每周进行例会一次，时间、地点另行通知。

（二）坚持由集体组织学习的制度，会上传达贯彻上级有关文件精神，组织学习本公司规章制度讨论研究公司工作，交换工作意见有关事宜，会议要有准备，讲实效。

（三）各参会人员必须按要求准时到会，认真作好笔记，领会会议精神，结

合自身实际贯彻执行，会议期间不得擅自离会场。

（四）会议期间故意扰乱会场秩序者视其影响大小，责任轻重，分别给予批评教育和待岗、下岗处理。

六、奖惩制度

（一）凡公司员工在岗期间有违反公司规章按集团奖惩制度进行惩处。

（二）凡公司员工在服务期限内有突出表现和贡献者按集团奖励制度进行奖励。

（三）有下列情况之一者，应予嘉奖：

1、品德良好，足为同仁表率，有具体事迹的。

2、有利于本公司信誉或公司利益行为，且有事证者。

（四）有下列情况之一者，视情节轻重应予记功或记大功：

1、维护公司财物及设备，节省费用有显著成效者。

2、及时制止了重大意外事件或事故的发生者。

（五）有下列情况之一者，应发给奖金：

1、对业务维护或管理有重大改善，因而提高质量或降低成本者。

2、对公司设备维护得宜或临时工作提前完成，因而增加效益者。

3、对业务维修或管理之方法作重大改革建议或发明，经采纳施行而成效显著者。

（六）对天灾、人祸或有害于公司利益之事件能奋勇救护或预先防止，使公司免受损失，有事实为证者。

（七）有下列情况之一者可予调薪或晋级：

1、一年内记功二次以上者。

2、对本身主管业务表现出卓越的才能、品德优良，服务成绩特优秀且有具体事迹足资为证者。

3、工作上有特殊功绩，使公司增加收益或减少损失者。

（八）晋级可视实际情况，经集团审批，晋升级别或调整薪金。

（九）从业人员之惩戒：分为警告、记过、记大过、降级或免职五种。

（十）有下列情况之一且有具体事证者，应予警告：

1、未经许可擅自串岗者。

2、拒绝考勤人员检查纪律者。

（十一）有下列情况之一者，视情节轻重应予记过或记大过处分：

1、未经准假而擅离工作岗位者。

2、无正当理由延误公事致公司发生损失者。

3、对上级主管之正当安排有不同意见，未予宛转说明或虽经陈述，未被采纳而擅自违抗指挥者。

4、行为不俭，有损公司声誉者。

5、指挥不当或监督下岗，致部属发生重大错误，使公司发生损失者。

6、在工作场所喧哗口角者。

7、故意涂改、丢失合同、资料者。

8、对同事有胁迫、恫吓及欺骗行为者。

9、在工作时间瞌睡者。

（十二）有下列情况之一者，应予降级或降薪：

1、在公司内酗酒、闹事，妨害秩序者。

2、在外泄露公司业务机密者。

3、在工作时间内偷懒睡觉者。

4、对上级主管不满，不通过正当渠道陈述意见或提供建议而任意谩骂者。

5、对本身职务不能胜任者。

6、一年内记过二次者。

（十三）警告处分扣奖金50元/次，记过和记大过扣奖金200元以上，视实际损失大小可作增大处罚。降级或降薪，应视条款实际情况而定，无等级可降者，应予改任或降薪。

（十四）有下列情况之一者，应予免职或下岗：

1、无故旷工，一月内旷工累计不超过一次，半年不超过两次者。

2、未经许可，擅自在外兼职或参加经营与公司业务有关之事者。

3、胁迫上级主管或蓄意违抗合理指挥或打骂侮辱主管行为情节严重者。

4、利用公司名义在外招遥撞骗者。

5、利用职权营私舞弊和违反现金管理制度者。

6、未按照规定或批示，擅自改变工作方法，致使发生错误，使公司蒙受损失者。

7、故意损坏公司财物者。

8、有偷窃行为，经查明属实者。

9、上班时间，在公司内赌博者。

10、携带武器、凶器或违禁品前来公司者。

11、在公司内打人或互相打骂者。

12、散播有损本公司之谣言，妨害工作秩序者。

13、因故意或过失之行为，而引起灾害者。

14、有煽动怠工或罢工之具体事实者。

15、触犯刑律，经判有期徒刑确定者。

16、一年内记过二次者。

（十五）从业人员之奖惩事项，由各部门主管列举事实，逐级核定，总经理办公会审批，报集团通过。

七、员工工作目标考核制度

严格按照集团的精神及要求，进行开发公司各部门绩效考核。由员工填报，交由上级初核，总经理核准，再统一上报集团办公室。

八、业务用餐管理制度

（一）凡因业务需要用餐时，应经公司总经理同意后，方能业务用餐，总经理因工外出电话请示批准同意，办公室经办。

（二）业务用餐，一般情况下由各部、室负责人接待，需要公司总经理出面的，尽量减少陪餐人员，结算费用由主办部、室结算索据，经办人签字，并说明事由，经公司总经理、董事长等部门审批后报销。

（三）所有的业务用餐，均应遵循节约的原则，反对铺张浪费。

7.房地产开发公司人事管理制度 篇七

公司开发项目位于南宁市五象新区核心区的蟠龙片区, 邕江之滨, 南宁大桥两面, 总部基地南面, 专享地铁3号和4号线站点口。北望青秀山公园, 南面五象森林公园, 东临广西铜鼓博物馆, 西靠广西文化艺术中心, 雄踞蟠龙宜居核心区。

公司开发土地面积290亩, 分为3#、7#、30#、14#等四个地块进行商品房开发建设。规划总建筑面积约85万平方米, 总投资约35亿元。目前3#、7#、30#等三个地块约65万平方米项目已全面动工建设, 预计2018年底交房。14#地项目也即将进入商品房筹建阶段。

8.房地产开发公司人事管理制度 篇八

关于公司资本结构的实证研究，国内外学术界大致分为两个方向。一个方向是以MM理论为线路，研究资本结构与公司价值之间的关系，另一个则是研究资本结构的各种决定因素。本文通过对我国上市公司房地产中的房地产开发与经营业上市公司进行实证研究来探讨决定资本结构的内部因素。

二、文献综述

陆正飞和辛宇（1998）谈及了国外及港台研究认为行业因素、资本市场、主管信念和公司特征是公司资本结构的主要的影响因素，而只有行业因素及公司特征是容易获得数据的。国外实证研究（Titman and Wessels,1988）表明可能影响公司资本结构的公司特征有：获利能力、规模、资产担保价值、成长性、非负债税盾和变异性。陆正飞他们用1996年沪市机械及运输业的35家上市公司进行了实证研究表明，不同行业的公司的资本结构有明显差异，获利能力与资产负债率负相关，规模、资产担保价值和成长性对公司资产负债率的影响不甚显著。洪锡熙和沈艺峰（2000）在继陆正飞后又对我国上市公司资本结构的影响因素进行了实证分析。他们的研究认为获利能力和规模与公司的资产负债率成正相关，成长性和公司权益价值与公司资产负债率相关性不显著，行业特征不影响公司资本结构不显著。

冯根福、吴林江和刘世彦（2000）研究认为股权的流通度、盈利能力和非负债税盾与资产负债率负相关，规模与资产负债率正相关，资产担保价值和成长性对资产负债率的相关性不显著。

肖作平（2004）认为国内对资本结构的实证研究大多是使用一年的数据进行横截面回归，从静态角度是个问题，他认为应该从动态角度研究。他的研究认为公司的成长性、获利能力能力和资产流动性与公司的资产负债率成负相关，而其他4个因素与公司的资产负债率成正相关。

兰峰和雷鹏（2008）对房地产业的最优资本结构影响因素进行了实证研究。他们以2006年沪深两市的56家上市公司进行回归分析得出：公司的成长性与资产负债率成正相关，盈利能力、非债务税盾和股权结构对资产负债率成负相关。

三、 研究设计与样本选取

（一）资本结构的影响因素及代理变量

本文考虑的企业的资本结构选择企业的资产负债率（CS）作为应变量，而影响企业资本结构的因素主要包括以下五个：

1、资产的流动性(AV)，假设：企业资产的流动性与企业的资本结构成正相关。

2、公司的营运效率（TAV)，假设：企业的营运效率与企业的资本结构正相关。

3、盈利能力(ROA)，假设：企业的盈利能力与企业的资本结构成负相关。

4、股权集中度(STATE)，假设：企业的股权集中度与企业的资本结构正相关。

5、成长性（GW），假设：企业的成长性与企业的资本结构正相关。

（二）研究期间、资料来源和样本筛选

本文以2009年在沪深两市上市的房地产开发与经营业上市公司的公司为样本，数据来源于国泰君安提供的数据。先是对该下载的数据进行处理，将所需变量的数据一一弄好，删除B股、ST、PT的公司后，使用SPSS 17.0软件对数据进行探索性分析，将各个变量中的全部极值和部分异常值剔除，经过多次数据处理后剩下71家上市公司作为本次实证研究的样本。

四、实证结果与分析

（一）分析结论

通过CS对其他5个自变量之间描述性统计分析、相关性分析后本文认为资产负债率（CS）仅与盈利能力（ROA）负相关，与其他四个变量呈正相关，这一点似乎已经验证了我们前面的假设。而且五个自变量自己的相关性也不是很强，最高也是盈利能力（ROA）与成长性（GW）之间的相关性达到0.379。再这之后我通过建立回归模型和逐步回归分析法分析后，我们认为模型4给出了通过了检验的四个自变量的系数、显著性水平（Sig）、t和共线性统计量。

五、结论

本文根据上面的SPSS17.0软件对资本结构的多元回归模型4，我认为房地产开发与经营业的资本结构主要受到盈利能力、成长性和资产流动性的影响，其中盈利能力与资本结构呈负相关，而成长性和资产流动性呈正相关。本文认为一个企业如果盈利良好应该尽量不分配现金而是将企业的经营成果保留在企业供其发展，而企业的成长性和资产流动性比较好的话可以适当提高资产负债率来为在股东资金有限下创造更多的企业价值。