房地产公司资金支付管理制度

房地产公司资金支付管理制度（精选12篇）

1.房地产公司资金支付管理制度 篇一

第3节 货币资金管理办法

1.现金的管理

1.1公司的现金管理办法是依据财务审计部《内部会计控制规范——货币资金》及总公司的实际情况而制定。

1.2公司在下列范围内使用现金 1.2.1员工工资、各项补贴、奖金； 1.2.2个人劳务报酬；

1.2.3根据国家规定颁发给个人的科学技术、文化艺术、体育等各种奖金； 1.2.4各种劳保、福利费用以及国家规定的对个人的其他支出； 1.2.5出差人员必须随身携带的差旅费； 1.2.6 1000元以下的零星支出；

1.2.7中国人民银行确定需要支付现金的其他支出。

1.3公司根据实际需要，与基本存款账户开户银行共同商定库存现金限额，每个项目最高库存现金不超过30000元人民币。

1.4现金收支的一般规定

1.4.1现金应由子公司出纳保管和收支，在规定的范围内使用。

1.4.2收入现金应于当日送存子公司开户银行，当日送存有困难的，最晚不得超过收入现金后的第一个工作日。

1.4.3支付现金：可以从库存现金中支付或从开户银行提取，不得从现金收入中直接支付，即不得“坐支现金”。

1.4.4现金收支应以符合财务制度的原始凭证办理，不准用不符合财务制度的凭证顶替库存现金，即不得“白条顶库”；不准谎报用途套取现金；不准用银行账户代其他单位和个人存入或支取现金；不准将公款现金以个人名义存入储蓄所，不准保留账外公款，不得设置“小金库”。

1.4.5建立现金收支审批制度，收入现金应由交款人员及出纳人员在收款凭证上分别签名，并注明款项来源、款项归属及款项用途；对于支付现金，应遵循一定的审批程序，由经办人签名，会计人员审核后，报有权审批人审批，方可办理。

1.4.6现金收支应严格执行公司的各项规定，对不符合规定的，财务人员应坚决予以制止。

1.4.7按现金限额保管现金，超过限额部分应于当日送存银行，当日送存银行确有困难的，应采取防盗措施，妥善保管，于之后的第一个工作日送存银行。

1.4.8库存限额不足时应及时向开户银行提取，以保证公司业务的正常开展。1.5借支现金的规定

1.5.1员工因公出差、接待客户或购买物品可申请一般性借支款，须于“借支单”上列明借支金额、借款用途、预计还款期限等，按子公司制定的审批程序报经批准后办理；

1.5.2需要改变用途的，应重新办理审批手续； 1.5.3公司员工不得办理私人借款；

1.5.4借支款应在预计还款期限前到子公司财务部核销，确因工作需要不能核销的，需到公司财务审计部重新填写“借支单”，重新审批；

1.5.5原有借支款未作核销的，不得新借支款项。1.5.6公司单笔借支款由总经理审批。1.5.7借支现金具体审批流程：

（1）由经办人员根据工作实际需要填写借支单并签名；（2）公司财务负责人审核；（3）公司总经理审批。

经办人员根据已审批齐全的“借支单”到出纳处领取现金。1.6现金核算、清查的规定

1.6.1公司应建立健全现金账目，设置“现金日记账”，由出纳人员根据审核无误的收付款凭证，按照业务发生的先后顺序逐笔序时登记，每日终了，将账面余额与库存现金数核对，月末与现金总账核对，做到日清月结，账款相符；

1.6.2坚持“钱账分管”的内部牵制原则，即经手现金收付及保管人员应与现金收付凭证的编制及登记人员分开，要由两人以上负责；

1.6.3公司财务审计部应对库存现金进行定期或不定期的清查、盘点，现金清查采用实地盘点法，由指定清查人员会同出纳人员，进行清查的内容主要是检查是否有挪用现金、白条顶库、超限额留存现金、不按规定范围使用现金、以及账款是否相符；

1.6.4对现金清查的结果，应编制现金盘点报告单，注明现金溢缺的金额，并由出纳人员和盘点人员签字盖章。对长短款应及时查明原因，作出处理。2.银行存款的管理

2.1公司银行存款的收付应严格执行银行结算制度的规定，按规定开立和使用基本存款账户、专用存款账户及结算存款账户。

2.2公司除已经开立之银行账户外，不得再另行开立其他银行账户。如确因业务需要开立其他银行账户的，必须以书面形式报公司总经理批准后进行。

2.3公司应当定期检查、清理，银行帐户的开立和使用情况，对于不需用、结算业务量少且无银行借款及其他委托收款的账户，应尽量销户，以便资金集中使用。

2.4公司在银行开设账户后，除按核定的限额30000元人民币保留库存现金外，超过限额的现金必须存入银行；除了在规定的范围内可以用现金直接支付的款项外，在经营过程中所发生的一切货币收支业务，都必须通过银行存款账户进行结算。

2.5银行存款的结算方式及其应用

2.5.1支票，分别有现金支票和转账支票，主要用于同城结算。出纳人员在签发支票前，应认真查对银行存款余额，防止签发空头支票。

2.5.2银行汇票，主要用于异地结算。适用于先收款后发货或钱货两清的商品交易，单位和个人各种款项结算，均可使用。

2.5.3银行本票，分定额本票和不定额本票，由银行签发并保证兑付，主要用于同城结算。其中定额本票为不记名本票，银行见票即付，不得挂失，应妥善保管。

2.5.4商业汇票，分为商业承兑汇票和银行承兑汇票，在银行开立存款账户的法人以及其他组织之间具有真实的交易关系或债权债务关系，可以使用商业汇票。

2.5.5汇兑，分为信汇和电汇，适用于异地之间的各种款项结算。

2.5.6委托收款，指由收款人委托银行向付款人收取款项的结算方式，可用于同城和异地结算。

2.5.7托收承付，是根据购销合同由收款人发货后委托银行向异地付款人收取款项，由付款人向银行承认付款的结算方式。使用托收承付结算方式的收款单位和付款单位，必须是经营管理较好，并经开户银行审查同意的单位。

2.5.8信用证，主要用于国际结算。采用信用证结算的，购货单位凭合同到开户银行（付款行）开具信用证，由付款行将信用证寄往收款单位开户银行（收款行）；收款单位收到信用证后，即备货装运，签发有关发票账单，连同运输单据和信用证，送交收款行，收款行再将单、证寄往付款行，由付款行通知购货方承兑付款并领取单、证，凭单、证提取货物。

2.6银行存款结算规定

2.6.1不准违反规定开立和使用账户，不准签发没有资金保证的票据或远期支票。2.6.2出纳人员应妥善保管各银行的印鉴卡、空白票据并签发票据； 2.6.3应建立、健全开销户登记制度，建立帐户管理档案。

2.6.4建立付款的审批程序，确定经济业务、金额不同情况下款项的经办人、证明人、公司财务审计部复核人及最终审批人，上述人员必须对原始凭证的合理、合法性负责。只有经一定的审批授权程序之后财务部才能签发票据，并要附有确凿的原始凭证，以保证有效支付。

2.6.5公司的各项经济业务，必须严格执行公司的规定，财务人员应认真审核各项活动的经济内容是否符合公司的规定，对不符合规定的申请予以制止。

2.6.6各项票据原则上应由出纳人员到银行办理结算，对于以支票、汇票提货及签发的限额支票，应建立票据的领用制度，由业务人员按规定手续签字领取票据后办理业务，经办业务人员应在经济业务事项完成后3个工作日内将审批好的单证交付财务审计部。

2.6.7增强防范意识，由于空头支票和各种假票据屡禁不止，公司在受理各种票据时一定要注意辨别真伪。对于经济与信用状况不熟悉的外单位开具的票据，应待银行票据交换手续完毕且资金到位后才办理经济业务。

2.7银行存款核算的规定

2.7.1公司设置“银行存款日记账”，由出纳人员按照银行存款收付业务发生的先后顺序逐笔序时登记，每日终了结出余额。

2.7.2银行存款日记账”应定期与“银行对账单”核对，至少每月核对一次。账面结余与银行对账单余额之间如有差额，必须查明原因，并按月编制“银行存款余额调节表”调节相符。

2.7.3公司应设立“银行存款”科目，由会计人员登记，核算银行存款收付业务。月份终了，“银行存款日记账”的余额必须与“银行存款”总账科目的余额核对相符。

2.8财务印鉴的管理

2.8.1财务专用章由公司财务审计部负责人指定专人负责保管，个人名章必须由本人或其授权人员保管，严禁一人保管支付款项所需的全部印章。

2.8.2印章保管人休假或临时外出需要将印章移交他人保管时须办理移交手续，应设立“印章移交登记簿”，载明移交时间和收回时间，由接收人和移交人签字。

2.8.3公司的各种票据由公司出纳负责保管，财务印章保管人不得兼管各种票据。3.票据管理

3.1票据包括：支票、汇票、本票、电汇单等银行空白票据。从税务局购买的发票、公司自制的收款收据等视同票据处理。

3.2银行票据管理

3.2.1银行空白票据要造册、登记、严格保管。

3.2.2领用时，需在支票领用登记簿上按规定填写日期、票号、金额（或限额），领用人和盖章人均须在登记簿上签名。

3.2.3银行空白票据只能由出纳或部门经理指定的专人负责购买和保管，掌握财务印章的人员不能同时兼任以上空白票据的购买和保管，出纳或保管人外出时不能将以上空白票据交给掌握财务印章的人员保管。

3.2.4填写时，其金额以中文大写和小写同时记载，且二者必须一致，若二者不一致的，票据无效。

3.2.5银行票据上的记载事项必须符合《中华人民共和国票据法》的规定。票据金额、日期、收款人名称不得更改，更改的票据无效。

3.2.6银行票据的签发、取得和转让，应当遵循诚实信用的原则，具有真实的交易关系和债权债务关系。

3.2.7银行票据上的记载事项应当真实，不得伪造、变造。3.3发票管理

3.3.1发票是在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。

3.3.2发票的领购和保管。

3.3.2.1建立发票使用登记制度，并设专人负责保管发票；

3.3.2.2购入发票后需登记入册，妥善保管，不得丢失，严格按照税务局发票管理办法和要求购买、保管。

3.3.2.3发票只限于领购单位开具，不得转借，转让、倒卖或代开；不得自行扩大专业发票使用范围。

3.3.2.4不得将空白发票交予他人自行开具；

3.3.2.5使用完的发票存根联，是再次领购发票的凭据之一，应妥善保管，不得擅自损毁。

3.3.3发票开具。开具发票应当按照规定的时限、顺序，逐栏、全部联次一次性如实开具，并加盖公司财务印章或发票专用章。

3.3.4发票的取得。公司从事经济活动如：对外购买商品、接受服务等支付款项时，应当向收款方索取发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额；对不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。

3.4收款收据管理

3.4.1应根据业务需要由公司对外购买或向当地税务机关购买统一收款收据。3.4.2收款收据的保管

3.4.2.1应设专人负责保管收款收据。

3.4.2.2不得转借、转让或代开，不得将收据拆本使用； 3.4.2.3不得将空白收据交予他人自行开具； 3.4.2.4使用完的存根联，不得自行销毁。

3.4.3收款收据开具。开具收款收据应当按照规定的时限、顺序，逐栏、全部联次一次性如实开具，并加盖收款单位的财务专用章。

2.房地产公司资金支付管理制度 篇二

关键词：房地产,资金链,风险管理,发展趋势

一、前言

资金链是维系企业正常经营与运转所需的基本循环资金链条, 企业在资金筹措、运用及回笼环节的管理缺失将引起资金链风险。房地产业作为国民经济的支柱性产业, 对我国的经济社会发展起着举足轻重的作用, 而在房价上涨过快趋势有所下行但依然坚挺、社会资源过度集中于房地产业、新“国八条”出台等为市场调控确定基调的背景下, 为了保持房地产业和国民经济的健康增长, 促进房价合理回归, 政府在2012年继续坚持房地产政策不动摇, 并拟扩大房产税征收范围。国家关于房产经济的政策日趋法制化;投资者进行投资日趋科学化;消费者购房也日趋理性化、成熟化, 因此, 如何在一个有风险的行业领域将资金风险减至最低, 实现房地产资金链的风险管理与良好运作显得尤为重要。

二、我国房地产企业资金链现状

我国房地产市场的非常态过热情况在2012年国家宏观调控及国际经济背景下发生了逐渐冷却的变化, 但资金链各环节仍存在较多问题。

(一) 资金筹措

作为房地产资金链的首要环节, 资金筹措意义非凡。倘若该环节出现问题, 资金使用和资金回流就无法正常运转, 从而导致资金链的瘫痪。

1. 过度依赖银行信贷

目前, 我国房企资金主要源于国内贷款、外资筹集、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款。2012年1~11月份, 房企资金来源共85, 802亿元, 同比增长14.1%, 增速有所放缓。这一方面表明国家宏观调控政策的成效, 另一方面则显示了房地产业面临的资金链压力与风险。85, 802亿元资金来源中, 国内贷款13, 208亿元, 同比增长16.1%;外资371亿元, 同比下降51.5%;自筹资金35, 347亿元, 同比增长13.8%;定金及预收款23, 119亿元, 同比增长20.2%;个人按揭贷款9, 274亿元, 同比增长23.7%。其中, 外资筹资占资金来源的比重较小且有下降趋势, 自筹资金为其主要筹资方式, 国内贷款、定金及预收款也占较大比重。由此可见, 房企对银行信贷的依赖程度依然较高, 更带来并存风险。

2. 资产负债率过高

2011年末, 除卧龙地产, 其余9家浙江省房地产上市公司的资产负债率均超过50% (国际常规水平大约为50%) 。其中, 有6家超过业内公认的70%的警戒线, 未超过警戒线的3家中, 广宇集团和新湖中宝的资产负债率分别为68.03%和67.84%, 均接近70%。滨江集团、京投银泰更是超过了80%的资产负债率, 处于“高危区域”。中国房地产TOP10研究组于2012年6月9日发布了2012中国房地产上市公司TOP10研究报告。报告显示, 截至2011年末, 资产负债率均值沪深上市房地产公司为63.43%, 大陆在港上市房地产公司为67.43%, 均超过国际常规水平。

由此可见, 浙江省乃至全国房地产上市公司普遍存在负债比例过高的情况, 公司经营面临巨大风险, 经营利润较难涵盖负债利息, 资金链紧张, 且由于公司的固定资产等面临资产减值、无法变现等问题, 使公司面临财务危机。

3. 流动负债率过高

多年来, 我国房企的流动负债率一直处于70%, 该高位导致了房地产业资金链处于紧张状态。2011年末, 除新湖中宝、宁波富达, 其余8家浙江省房地产上市公司的流动负债率均超过70%。其中, 宁波富达为68.33%, 接近于70%。2008~2011年浙江省房地产上市公司流动负债率的均值在74%~81%之间波动。更甚者, 2008年浙江广厦、刚泰控股的流动负债率分别高达96.55%、99.75%, 这无疑对公司当期的经营造成不小的负面影响。

房地产业的行业特点决定了其更多地依赖于长期负债, 而现实中房企短期负债过度, 甘冒风险选择负债中成本最低的流动负债方式来筹资, 形成了较高的流动负债率, 加大了流动负债压力。

(二) 资金运用

资金运用是连接资金筹集和资金回笼的重要桥梁。房企的资金运用, 即资金支出, 主要包括房地产开发投资、土地购置费、还贷支出等。合理运用资金成为资金链良性循环的关键。

1. 开发投资费用较高, 土地购置不合理

2012年1~11月份, 我国房地产开发总投资64, 772亿元, 同比名义增长16.7%。开发投资支出是房企的主要资金支出, 约占其总支出的60%~70%。同期我国房地产土地成交价款共6, 594亿元, 下降10.3%, 成交额的同比下降得益于宏观政策和市场反应。由于其总价款绝对数仍较大, 土地购置费用依旧是房企的第二大资金支出。

房地产开发投资费用包括土建费用、设备费用、配套费用、其他收费支出等。配套及其他收费由于种类繁多且收费标准不一, 存在项目由垄断性企事业单位执行而标准普遍偏高的现象, 随意性较大, 成为受外界因素影响最大、主观性最强的费用支出, 其弹性支出的不规则变动, 给房企的总成本带来了不利影响。

土地购置费作为第二大资金支出, 其合理配置对缓解紧张的资金链有着重要意义。2011年我国出台了严厉的调控政策, 2012年土地购置面积大幅减少, 多轮竞价、大幅溢价的情况逐步减少, 但仍不乏北京海淀区万柳地块等地王的存在。巨额购置土地却因种种原因对其闲置, 将资金沉没化, 更加紧缩了资金链。

2. 速动比率过低, 还贷压力大

由于房地产业的行业特征和经营模式所在, 其存货、预付账款等占流动资产的比重较大, 而存货中大部分是开发成本, 原材料和库存商品所占比重较小, 往往流动比率没有异常而速动比率却远低于安全比值1。

2011年末, 浙江10家上市房地产公司的速动比率悬殊。其中, 荣安地产为0.0752, 是10家公司之最低, 刚泰控股为最高, 达1.15;浙江广厦等6家均低于0.3。一般认为, 为保持良好的短期偿债能力, 速动比率1较为合适, 而2011年末浙江省房地产上市公司中只卧龙地产和刚泰控股的速动比率在1左右, 其余公司与适宜比率相差较大。纵观各公司2008~2011年的速动比率, 总体上各自在各阶段的速动比率未达到适宜比率1, 且期间速动比率均值在0.4~0.6之间波动。由此可见, 从保持公司的短期偿债能力来看, 浙江省房地产上市公司的营运资金持有量过于紧缩。

(三) 资金回笼

在现金为王的房地产业, 拥有足够而合理的资金成为企业长足发展的重要筹码。这不仅需要资金的合理筹措与运行, 更需要资金的的有效回笼。

1. 销售遇阻, 资金回笼慢

房地产业的资金回笼主要为销售资金的回笼, 而受国内宏观调控、国际经济下滑以及消费者消费趋于理智的影响, 市场销售情况虽有所好转但并不为乐观。资料显示, 2012年1~11月, 商品房销售面积为91, 705万平方米, 同比增幅2.4%, 1~10月则下降1.1%;商品房销售额为53, 526亿元, 增幅9.1%, 增速较1~10月提高3.5%。

销售的遇阻, 使大量存货面临滞销尴尬。2011年浙江省房地产上市公司的存货周转率明显低于前期, 创历史新低。房地产业的行业性质决定其存货周转期较长, 由于销售大幅减少, 存货周转率降低, 存货周转期变长, 在应收账款及应付账款周转期不变的情况下, 房地产市场的现金周转期拉长, 加剧了资金链的紧缩。伴之严峻的债务偿付压力, 房企的市场库存压力巨大。

2. 房产开发周期长, 经营现金流趋紧

比较2008~2011年浙江省10家房地产上市公司的每股经营现金流量增长率可以发现, 各公司的指标均为负增长。以浙江广厦为例, 2011年每股经营现金流量增长率为-27.1%, 四年平均-142.7%, 而浙江省总体平均为-81.9%, 2011年全省房产现金流状况虽有所好转, 但总体情况仍不容乐观。

经营现金流量的负增长在一定程度上表明房企资金链的紧缩, 这主要缘于其将大部分资金投放在开发建设上。以浙江广厦为例, 公司2008~2011年流动资产中存货占80%, 而项目的开发成本平均占存货的80%以上。相对于公司生产经营规模而言, 其持有的货币资金较少, 加之房地产的开发周期长, 导致经营现金的周转出现问题, 从而影响整个资金链的正常运转。资金链的紧缩又使经营现金周转处于更加尴尬的境况, 由此陷入恶性循环。

三、风险管理分析

在上述房地产资金链现状分析的基础上, 房企可从以下方面加强对资金链的风险管理。

一是筹资渠道多样化。现今房企筹资更多地依赖于银行信贷这一间接融资方式。相对于直接融资, 间接融资由于存在中间环节, 导致筹资成本较高, 投资收益较低, 且间接融资稳定性较差, 长期使用投资资金的机会较少, 故房企应将筹资渠道分散至股票、债券等直接融资方式。

二是合理运用财务杠杆。房企的资产负债率普遍过高, 资本结构较不合理, 应考虑降低负债比例, 合理运用财务杠杆。故公司应提高自有资金使用率, 优先考虑内部融资。

三是科学制定流动负债率。为满足开发周期长而产生的资金长期占用, 应使用权益资金或长期债务资金。在负债总额中, 公司可适当增加非流动负债比例以降低偿债风险, 如将用于支付土地出让金的短期借款转换为长期借款, 以缓解短期还本付息的压力。

四是实施低成本战略, 有效利用土地资源。房企应完善成本预算, 科学购置土地, 防止盲目购地而将资金沉没化, 同时寻求适合自身发展的低成本战略以降低开发投资费用, 如将各项费用支出标准化, 降低主观随意性。

五是保持良好流动性, 提高资金利用率。公司应适当放松营运资金持有量, 增加流动性良好资产比重, 保证正常的短期偿债能力;加强项目开发管理, 减少存货过度占用现金流, 改变资产周转速度等, 以提高资金利用率。

六是加强内部控制, 规范资金使用。王尧在《论如何加强企业集团资金管理》中写道:“利用内部审计强化财务的监督与控制。”可见, 公司应建立健全内部控制制度, 做好监督与检查工作, 确保财务信息真实。

七是财务信息电算化。王尧认为, 加强企业集团资金管理的主要方法之一是应用计算机信息技术。为适应时代发展, 公司应与时俱进, 运用计算机信息技术、ERP系统等对资金进行全面预算管理, 使得财务信息电算化, 方便信息交流与管理。

八是加大执法力度。2012年7月以来我国实施新修订的《闲置土地处置办法》。对此, 韩世同认为看不到有什么可以加强执行力度的条款和力度。相关执法部门应真正落实法律文件的效用, 以使房地产业更加规范化。

九是创新营销模式, 完善销售渠道。房企应突破传统营销模式, 广纳消费者建议, 积极创新完善;明确消费对象及其需求, 提高市场敏锐度;转换角色, 将适当资金投放在各种专业机构, 实现合作共赢。

十是缩短现金周转期, 加快现金流通。房地产业占用资金多且回笼周期长, 风险较大, 故应建立现金流全面控制体系, 提高投资决策及风险管理水平, 完善资金信用管理, 提高收账质量与效率, 加快资金回笼。

十一是理性应对宏观政策。2012年中央经济工作会议对房地产方面的精神是“要坚持房地产调控政策不动摇, 促进房价合理回归”。面对国家对房地产市场政策的不放松, 融资渠道受阻, 按揭回款周期拉长等情况, 房企应理性开发, 针对市场情况及公司还贷和现金流状况科学决策投资。

四、发展趋势

房地产市场的政策导向日益明确, 市场环境日新月异。面对不容乐观的市场现状, 房企在未来较长时间内将有积极探索、发展创新的突破趋势。

一是房企将积极转型, 改变单一产品开发现状。阳光壹佰置业集团董事长易小迪认为, 现今住宅市场将呈多元化发展, 以迎来强劲的市场需求。故房产开发对象将由住宅市场向功能市场、城中村市场等转变, 并投向专业联合体中的一部分, 将开发与服务结合, 以拓宽市场激发成长潜力。

二是房企将继续于保障房建设。国务院办公厅于2011年发布了关于保障性安居工程建设和管理的指导意见, 意见明确了对保障性住房的政策倾斜, 使房企得以考量自有资金实力, 一方面响应国家政策要求, 另一方面积极创新开发模式, 降低成本, 减少资金链负担。万科“搭积木”的标准化构件建设模式, 借助保障房建设优惠, 由政府主导, 将在实力与规模上提升, 获得双赢。

三是房企对土地购置将回归理性, 资金链有望趋于合理运转。当前, 不少房企的高价买地导致后期开发资金短缺, 影响企业资金链循环和经济运行。资料显示, 2012年房企土地购置面积比上年下降19.5%, 因此, 下一步土地市场的低价成交可成为主流, 流拍重整价格也将逐渐上演。当房企更为合理谨慎地购置土地, 土地价格将趋于合理, 房企可后续开发, 资金链得以顺利运转。

四是提高核心竞争力将成为房企的发展重点。面对经济的快速发展与科技水平的提高, 房产质量和科技含量成为房企运营的又一关键。为此, 房企将积极推进建筑用料部件的集约化生产, 淘汰能耗大、效率低的落后产品, 将建设模式由粗放型向节约型转变。这不仅针对高端楼盘、资源型楼盘的开发建设, 在保障性住房的建设中更会得到关注。

资金链正常有效运转是房企持续经营的必要条件。鉴于当前房企在资金筹措、运用以及回笼环节存在较大风险、国家政策调控及国际经济形势起伏、土地资源有限、消费者对预期收入增长具有不确定性等原因, 房地产业在短期内实现良性发展的任务仍然艰巨, 故其未来良性发展仍需政府等各方的持续努力。

参考文献

[1]王尧.论如何加强企业集团资金管理[J].中外企业家, 2009 (16) .

[2]中央经济工作会议在北京举行[N].人民日报, 2012-12-17.

3.房地产公司资金支付管理制度 篇三

目前，我区的国库集中收付制度改革已处于国库集中支付的发展改革阶段，在运行国库集中支付制度后，所有的支出都按规范的程序在国库单一账户体系内运作，支出活动的整个过程都处于有效的监管之下，这对我们财务管理工作在制度化、规范化和计划性方面提出了更高要求。

一、国库集中支付改革进展情况

我区在推进国库集中支付改革工作过程中，采取了“分步实施、扎实推进、逐步深化”的改革实施方案。迄今为止，已历时十一年，基本形成了以国库单一账户体系为基础、资金拨付以国库集中收付为主要形式的财政国库管理体制。

2000年，根据国库集中支付制度改革的需要，成立了财政局国库股，将分散在财政各股室内部管理的賬户全部撤销，集中财政内部各项资金，实行了“统一开户，集中管理，分口核算”的管理办法。

2002年，为进一步推进国库集中支付制度改革，成立了“桥东区财政支付中心”，撤销单位银行账户，将区直行政事业单位纳入支付中心管理。开始实行集中支付与集中核算相结合的改革模式，即对于26个经费较少、无专门会计人员的部门实行由支付中心集中核算，单位保留报账员的形式，其余单位实行集中支付形式，单位财务核算权不变。资金范围包括预算内、外及财政专项资金、单位各种往来资金。

2006年8月，桥东区财政支付中心教育分中心成立，设在教育局，教育系统除教育局外所有学校全部划归教育分中心，实行集中支付管理。

2009年4月，按照国库集中支付改革的要求，在财政支付中心开设“零余额”账户，实现了零余额清算，国库集中支付改革率达到100%。

2010年5月，为进一步推进我区国库集中支付改革，在充分调研和广泛争求核算单位意见的基础上，将16个核算单位的财务核算权交回单位，顺利完成了由集中核算制向集中支付制的转轨。同年6月桥东区财政支付中心教育分中心办公场所由教育局重新调整到财政支付中心大厅，设立教育专柜，开设独立账户，专人负责管理，并通过“县级版”账务软件调试启用、财政零余额账户的规范使用，进一步提升教育资金的使用效益和抗风险能力。

二、国库集中支付改革给财政资金管理带来的新变化

（一）改变了传统的资金管理内容。改变了传统的资金层层拨付的管理方式，财务管理的内容也从“管钱”为中心转到了以“管额度”为中心。各预算单位的帐户上没有了财政性资金，有的是财政零余额帐户用款额度，将以往的“现金流”变成了国库集中支付下的“指标流”。

（二）强化了财政预算的执行力。国库集中支付要求单位预算具体、准确、完整， 要求预算的执行与财政资金的实际支出相一致，即从批复全年预算数、核定分月用款计划数、国库拨付数、到单位实际支出数相一致。同时财政把由支出预算总额的控制变为对每项资金的均衡拨付，减少了预算执行的随意性，强化预算执行的严肃性。

(三）提高了财政资金使用的透明度。财政局预算股将各预算单位的预算指标录入系统，各单位按规定的程序进行预算资金的申请并由国库股予以拨付，整个财政资金流转在各个环节的信息被完整详细地记录下来，使各单位预算指标、用款计划、已支付数及指标结余数等都能在支付网上明确列出，非常清晰明了。

（四）构建了国库集中支付系统的办公自动化。依托金财工程，县级版软件实现了财政内部业务股室通过软件拨付资金、审核，终审后国库股总会计依终审指标直接导入拨款凭证，同时依拨付后的拨款凭证予以记账，减化了拨款、记账程序，确保拨付金额无差错，减少了使用该软件前各业务股室的对账手续，促进了财政资金管理办公的网络化、自动化。

三、国库集中支付下加强财政性资金用款管理的几点建议

（一）提高认识，加强对人员的培训。要重视国库集中支付改革业务的政策宣传和舆论导向，积极与预算单位交流和沟通，使改革的重要性和必要性深入人心，在实际行动上予以积极支持和配合，从而进一步推动全区国库集中收付制度的改革。要建立培训机制，实行国库集中支付后，财务管理方式、支付方式、会计核算方法等都发生转变，国库支付涉及预算编制、用款申请、计划下达、项目管理等多个环节，这就要求有更多综合素质高、政策水平好的财会人员与之配套，加大对财务人员的培训力度，加强会计核算的基础地位，规范核算操作，使广大财务人员能真正理解国库集中支付改革的意义，熟悉相关的操作程序，更好地适应新的财政管理体制下国库集中支付业务的需要。

（二）强化服务，建立健全管理制度。要加强服务，国库集中支付改革牵涉面广，做好服务是全面推进改革的保证。针对目前国库集中支付存在的审批环节多、系统不够稳定等问题，我们要树立服务至上的观念，采取积极措施，加以改进。同时，完善国库集中支付制度相关配套制度。建立健全预算指标、用款计划、零余额账户管理制度，依据结算需要，适时运用网上银行，进一步推进公务卡等现代金融结算工具，提高资金支付的安全与效率。

（三）统筹安排，合理提交用款计划。财政资金用款计划是一定时期内预算执行计划， 它是以预算为依据，按照支出性质和支出项目执行进度测算编制的，是办理财政资金支付的依据。根据资金性质及用途，用款计划包括财政直接支付用款计划和财政授权支付用款计划两种。预算单位根据下达的预算拨款控制数或批复的部门预算、项目进度，分资金性质科学合理编制资金用款计划，合理选择财政直接支付或财政授权支付方式，一定要做到全面考虑、统筹安排，努力做到支出进度与用款计划进度相吻合。同时，预算单位要增强依法理财的意识，通过用款计划的要求，使预算资金使用的计划性、科学性和规范性得到加强，减少预算执行的随意性，强化预算的严格性。

（四）规范程序，严格支付审核控制。通过国库集中支付系统加强了对预算部门收支活动的全程监督，对预算执行的事后监督变为事前和事中监督。作为预算单位要按要求提出资金使用申请和提供有关凭证，把好出票关，作为国库支付中心对各项支出要严格按预算执行， 规范支付审核内容和程序，把好审票关，从而保证支付业务的准确性、真实性、合法性。

（五）利用软件，将部门预算与执行相衔接。依托“政府财政管理信息系统（县级版）”软件，将部门预算指标管理、计划管理、拨款管理、支付管理、账务处理管理、专户收支管理集于一体，实现单一软件的全系统运用。建议继续认真学习、研究各个模块的功能及使用方法，着力推进预算执行实时、动态、监控，实现预算、国库、支付中心之间的数据共享和协调联动，为科学化、精细化理财提供机制保障。

参考文献：

[1]王俊峰,王晓峰.实施国库集中支付制度的原则及意义.山西财经大学学报.2001(05).

[2]张涛.对国库集中支付制度改革的思考.经济师.2011(09).

4.房地产公司资金支付管理制度 篇四

论企业资金管理与资金支付风险控制与防范

作者：符群力

【摘 要】 本文分析了当前我国企业在资金管理与支付方面存在的问题，提出了加强企业资金管理与支付风险防范与控制的措施。要建立完善的资金支付授权体系；健全科学的财务管理制度和流程；加强资金收支计划的预算管理，提高资金调控能力；严格资金支付管理，创新资金支付手段；保持科学合理的现金持有量，提高资金使用效率；建立健全与资金支付相关的法律审核制度。

【关键词】 企业；资金管理；资金支付；风险防范；措施

资金是企业流动性最强、控制风险最高的资产，其作为企业资产的重要组成部分，能够快速转换为其他任何类型的资产，是企业生存和发展的基础。因此不断加强企业资金的内部控制，防范资金支付风险，确保企业资金支付安全显得尤为重要。

一、当前我国企业在资金管理与支付方面存在的问题

1、缺乏完善的资金支付授权体系

在当前国内许多企业中，特别是中小企业都是实行“一支笔”模式，没有明确的权限与相互制约，财务人员对资金的管理缺乏主动性，没有履行自己的职责，增加了领导随意支配的机会，且部分企业股东会、董事会和经营层等机构都可以授权支付资金，缺乏明确的职责范围与资金支付授权批准层次。

2、缺乏科学的财务管理制度和流程

由于公司股东结构、董事会构成、经理职责不同，财务功能不同，所以其财务管理制度不同。因此，一些企业财务管理制度，没有与公司的治理结构及其他制度相辅相成，过于粗糙，缺乏可操作性；其次，公司各个机构，特别是财务部门责任范围不明确，出现发生问题无人承担责任的情况或责任不清；第三，对公司具体业务缺乏详细分析，没有进行细致的梳理，付款流程过于粗糙，程序不明确，存在越级审批与违规审批现象。

3、资金收支计划管理不严格，与实际情况存在较大差距，资金调控风险大首先，在当前许多企业中，其资金收支计划的编制较为粗放或者编制不科学，与企业实际业务经营严重脱节，执行困难；其次，资金收支计划的编制缺乏弹性，在编制方法的选择上，多数企业仍旧选择传统的固定预算，定期预算等方法编制，这种静态编制方法适用于业务量波动不大的企业。当企业销售量、价格和成本等因素变化较大时，企业资金收入与资金支付不匹配，加大了资金调控与支付风险。加之，多数企业缺乏对资金计划与支付预算执行过程的控制监督及考核不严，可能导致其流于形式。

4、存在资金支付的依据不充分及大额现金支付现象

一些企业在发生资金支付业务时，仅仅依据资金支付申请，而支付申请后缺乏必要的原始凭证，或支付申请后附有原始凭证，但原始凭证不能够准确、清楚、详细、完整地反映经济事项的来龙去脉，使得资金支付的依据不充分；其次，在快速发展的市场经济条件下，由于结算手段落后，结算方式不灵活，造成一些企业违反《现金管理暂行条例》及《银行结算支付办法》等相关规定，采用大额现金支付货款与工程款。如支票只能在同城使用，而且使用支票采购时，供货方一般会在资金收妥后才会发货，这必将影响到企业的生产与经营，占用了企业的资金，因此，有些企业宁愿使用现金支付。

5、很多企业现金持有量不够科学、合理，持有量大

多数企业由于现金管理制度不健全，内部监督不到位或帐务处理不及时，金融机构结算方式不灵活，服务不到位，使得企业现金持有量大，甚至出现“白条抵库”的现象，这些都加大了企业资金管理风险。

6、缺乏与资金支付相关的法律风险防范意识

一些企业及财务人员由于法律风险防范意识淡薄，对有关资金支付业务，疏于证据的收集与保存，以及法律风险防范岗位缺失，使得一些资金支付依据没有通过法律方面审查，直接进行支付，加大了企业的资金支付风险。

二、加强企业资金管理与支付风险防范与控制的措施

1、建立完善的资金支付授权体系

企业应当依据公司的治理结构与经营管理流程，明确各机构与不同级别管理人员的职责范围和权限，特别是根据经济活动的重要性和金额大小确定不同的授权批准层次。同时，明确各个机构、特别是财务部门的责任范围，责任范围要清晰、具体、有可操作性，避免有权无责，出现问题无人承担责任的情况。

2、建立健全科学的财务管理制度和流程

企业应当依据公司股东结构、董事会构成等具体的治理机构，结合其他管理制度，认真梳理业务程序，对每一项业务或事项设计明确的、单一线条流程，按照程序办理，避免越级审批、违规审批等情况的发生。同时，不仅要考虑正常情况下应当采取的流程，而且应当考虑某些特殊情况出现时应当采取的措施。特别是当情况发生重大变化时，处理原已审批事项明显导致企业发生损失，有关人员有权也应当重新报批。

3、加强资金收支计划的预算管理，提高资金调控能力

首先，企业应在对其经营业务进行充分分析和科学预测的基础上，结合企业实际状况，科学编制企业资金收支计划。同时，定期或不定期对资金计划的执行情况进行分析，发现问题及时纠正，充分发挥资金计划的引导作用，防范资金风险。其次，企业应树立“考核与奖惩是资金计划与支付预算执行生命线”的理念，加强资金计划执行与支付过程的监督与考核，强化资金计划的刚性，提升计划的执行力，使计划落到实处，以防范资金支付风险。

4、严格资金支付管理，创新资金支付手段

首先，企业在发生资金支付业务时，应按照相关财经法规及会计制度要求，完善资金支付的依据，要求资金支付依据应合法、合理、合规，能够清楚完整地反映经济业务的来龙去脉且符合内部管理的要求。其次，企业应严格按照《现金管理暂行条例》及《银行结算支付办法》等相关规定，创新资金支付手段，灵活采用支付方式，在加强资金管理及风险防范的前提下，提高资金使用效率。

5、保持科学合理的现金持有量，提高资金使用的效率和效果

企业应在对其财务状况进行充分分析的基础上，结合企业经营活动实际状况，建立和完善企业资金管理和监督制度，强化对现金的监督和管理，防范现金管理风险。同时，分析建立企业最佳现金持有量模型，使企业保持合理的现金持有量，提升企业资金的使用效率和效果。

6、建立健全与资金支付相关的法律审核制度

由于在市场经济条件下，企业的一切经营活动都必须依法进行，这就不可避免使企业的所有重要决策和经营管理都离不开法律。因此，企业应当设置专门的法律事务部门或聘请专职律师事务所作为顾问，对企业的重大决策和经营管理活动进行法律审核，从而避免和减少风险。

总之，资金作为企业资产的重要组成部分，由于其流动性强，易于转化为其他形式的资产，控制风险高。因此，应加强对其的管理和控制，防范资金支付风险，以保障企业资产的安全和完整，提高资金使用的效率和效果。

【参考文献】

5.财政专户资金网上支付管理办法 篇五

为进一步加强财政资金安全管理，提高工作效率，减少资金拨付中间环节，经局领导研究决定，从2011年10月份起，对所有财政专户资金拨付实行网上支付，具体办法如下：

一、操作办法

对各业务股室管理的财政专户，由各业务股室指派一名会计负责网上录入。各相关业务股根据领导签批的拨款通知单，按收款单位在国库支付网上录入相应收款单位名称、开户银行帐号、开户银行、用途等相关信息。

国库收付中心相关工作人员（刘爱红），根据各业务股室开具的专户拨款通知单（国库联），核对网上录入的资金性质（文号）、收款单位、金额等与拨款单上内容是否一致，核对相符后，打印授权支付凭证。收款单位人员拿到支付凭证后，送专户会计加盖相关印章，送开户银行办理。

二、对帐

各业务股室要与国库收付中心专户及时对帐，至少一旬应对帐一次，对帐内容包括专户余额、各文号余额等。对余额不符的，要及时查找原因，确定帐帐相符。

三、支付

6.房地产公司资金支付管理制度 篇六

2006-4-24 13:43:57 孙勇经济日报

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本报讯 记者孙勇报道：财政部、教育部日前决定，将农村义务教育经费保障机制改革中中央财政负担的免费教科书资金、免杂费补助资金、公用经费补助资金、校舍维修改造资金等中央专项资金纳入国库集中支付管理，财政部对中央专项资金支付实行全程跟踪、动态监控。

财政部、教育部日前发布《农村义务教育经费保障机制改革中央专项资金支付管理暂行办法》(简称《办法》)。《办法》规定，农村义务教育中央专项资金纳入国库单一账户体系管理，省级财政部门要开设中央专项资金财政零余额账户，县级财政部门要开设中央专项资金特设专户，专门用于中央专项资金的支付核算管理；农村义务教育中央专项资金实行国库集中支付，专项资金拨付省级财政后，由省级财政部门直接支付到收款人或县级财政，并由县级财政直接支付到收款人或学校。

7.房地产公司资金支付管理制度 篇七

一、国库集中制度的作用

在公路运营单位实行国库集中支付制度, 有效提高了公路运营单位资金管理使用的透明度, 杜绝了单位各种不合理的违规、违纪资金私自支出现象, 加强了对资金的全程监管, 从而实现了在源头上对公路建设财政资金的管理控制。

实行国库集中支付制度之后, 公路运营单位财务管理的重心就由原来的财政资金管理转变为了资金预算管理。 (1) 传统的财政资金管理制度, 单位财务资金支出层层转拨, 环节多、时间长、程序非常的繁琐, 所以在支付过程中不可避免的会出现将单位资金预算内转为预算外、私设“小金库”、设置“账外账”等诸多问题, 使公路建设资金受到了严重的损失。实行了国库集中支付制度后, 单位资金由财政账户直接拨付, 减少了中间环节, 大大提高了资金的使用效率; (2) 单位加强了财务资金的预算, 规定单位内只有符合年度预算的, 并且提交到财政部门得到审批的用款计划, 才能办理财政资金支出或授权支付, 这加强了单位资金预算对于财政支出的控制, 便于对公路建设资金的流向和流动进程进行全程监控, 加强了单位对公路建设资金的管理力度。

二、国库集中支付制度在公路建设资金管理方面出现的问题

(一) 增加了公路运营部门银行贷款的难度

这里面有两方面, 双层次的原因将导致公路单位筹资借款困难, 而且是由于实行国库集中支付制度下, 导致的直接结果。 (1) 公路单位的信用担保能力下降, 主要是因为交通部门在银行的专用存款账户资金不足, 这导致各大银行不敢贷款, 毕竟存在着违约的风险, 而且没有足额的担保, 银行不会轻易的贷款, 即便是事业单位, 一样如此;而集中支付制度导致了资金不能及时到位。 (2) 公路单位的违约增加, 贷款的管理带来了难度。主要是资金划拨的滞后性, 导致资金在流转的过程中, 会产生拖延, 不能及时的进行偿还银行的本息, 这样信用风险变大大的被放大, 导致了上述问题的产生。

但是之于贷款, 公路单位有着刚性需求, 如果不贷款, 很多项目根本无法及时的实施, 特别是在公路建设上, 一个项目本身就耗资巨大, 更何况, 目前我国的公路建设规模普及乡镇, 这样对于资金的需求是客观的。巨大的前期投入导致借款的必要性。另外, 公路建设有自己的特点, 即时间长久, 单个项目不是一朝一夕的事情, 这样的建设决定了必须持续不断的现金流。而公路部门的贷款的路径变的狭窄, 这样, 很可能导致工程的中断, 这样劳民伤财的工程, 结果不了了之的案例是存在的, 其主要原因是资金的供应的不足。

而国库集中制度使得各个公路部门的专门账户吃不消, 导致了资金需求与资金供应上的断层, 这样, 将会增大公路部门的筹款和还款压力, 甚至可能导致在建工程的中途夭折。

(二) 单位预算管理不规范

其中, 主要的问题是在新的预算制度下, 需要一定的适应, 而不能墨守成规。而以前的会计核算制度是1987年交通部门颁布的公路养护会计制度, 但是随着经济的快速发展, 特别是公路的发展, 导致了现行的会计制度逐渐与实际脱离。而实施国库集中支付制度后, 其带来的冲击在一定程度上会改变现有的会计核算体系, 正是这种交接的磨合期可能会带来一系列不规范问题。

在集中支付制度实施之前, 各个部门之间的经济往来明确, 而且资金的运用能够实现有效监督, 不会出现资金混淆的可能, 但是国库集中支付后, 资金直接到达需要资金的部门, 不需要经过公路部门, 这样市级公路部门不太清楚资金的用途, 无疑给负责核算的市级单位增加了核算的难度。而另一方面, 由于资金运用的不透明性, 导致存在资金的挪用占用, 预支等问题。这样得到的核算数据就将比较不准确, 从而国库集中支付制度的权威性受到破坏。

(三) 单位缺乏对资金使用的监管

在实行国库集中支付制度之前, 由于市级与市级以下的公路单位在资金划拨的过程中有着先后次序, 即资金的运动是有层次, 这样便于监督核查;上级单位能够有效的管理下级的资金运用, 并且资金的运用方向可以得到有效的把控, 但当实行了该新制度后, 无疑这种层次关系不复存在, 谁需要资金谁申请, 不再存在中间环节, 这样也少了一层有效的制约。而资金的监督核查只能靠记账凭证, 通过账簿进行核查, 而资金的运用方向不在时刻受到监督。对于资金的掌控只能依靠资金运用单位的报表, 进行逐项审核, 这样, 即便每项支出都有凭证, 但是对方单位的存在性、合理性、真实性无疑是个问号, 这样便存在资金运用不合理, 甚至出现资金挪用, 转移, 为出现中饱私囊等腐败现象提供了机会。

三、国库集中支付下高速公路运营单位资金管理的对策

(一) 加强全面预算管理, 提高单位财务预算水平

实现全面的核算存在着客观的难度, 比如说盘子大, 业务多等。但是预算问题的解决可以有效的促进国库集中支付制度的实施, 故必须在现有的客观条件下, 不断完善预算制度。而预算工作需要整个部门有机的进行配合, 每一项支出, 均需有凭证可查, 而且必须核查凭证的合法性、真实性。这样, 各项经济信息必须得到充分的利用, 转化为会计信息, 实现不遗漏, 不重复记账。而在预算时, 首先确定下一期间的工作重点, 重大支出, 将预算分配到具体的实施项目中, 这样支付时有凭有据。另外, 预算时可以根据近几年的发展态势确定资金的支出范围, 设定资金上限, 如果超过上限, 需要总结支出超标的原因, 而不是一味地资金投入, 制造负效应。

(二) 加强集中支付的财政监督力度

国库集中支付制度目的是为需要资金的单位直接分配资金, 其目的是实现资金的高效运用, 但是就目前的效果而言, 资金存在着灰色运用, 有的不到位, 这样监督便存在着紧迫性。 (1) 财政支付资金时应该加大监管制度, 保证直接支付和授权支付资金运用的合理性。可以将资金进行划分额度, 对资金的数量进行分级, 但超过一定级数时, 对整个资金的运动过程派专人监管。 (2) 加强网上控制, 对各项指标积极监督, 对资金的运用可以信息系统及时的进行审查, 确保资金运用的通道正确。

(三) 简化公路建设用款计划审批程序

国库集中支付制度的目的之一是实现资金的合理的、便捷的运用。虽然集中支付避免了部分中间环节, 但是对于用款单位资格的审核相应的增加重视程度, 但是, 就目前的情况来看, 审核阶段过于冗长, 有时会耽误项目的实施, 这样与初衷变背道而驰, 所以, 在审批时可以简化步骤, 但是可以相应的增加资金审批后的监管制度;可以派专人或授权单位对用款单位进行监督。

四、结语

综上所述, 公路运营单位实施国库集中收付制度后, 单位公路建设财政资金能够实现有效、直接、透明、安全的使用。但是因为国库集中支付制度在我国公路运营单位实行的时间还较短, 积累的经验不足, 当前公路建设资金管理制度还需要不断地完善发展。因此, 相关机关单位应当结合当前公路建设发展的具体模式, 针对单位财政资金管理方面的漏洞问题, 采取相关措施完善加强公路建设财务资金的管理, 通过规范财政资金的预算管理, 加强单位财政资金支付的监管机制等一系列手段措施, 使国库集中支付制度日趋完善, 公路建设资金管理水平得到新的提升。

参考文献

8.房地产公司资金支付管理制度 篇八

【关键词】房地产；资金管理；问题与措施

一、引言

房地产企业作为我国国民经济的主要支柱，他的发展直接影响到我国国民的生活质量，国民经济的健康发展与否与其发展有着紧密的联系。近年来，随着房地产企业的快速发展，其企业内部存在的一些问题就慢慢的凸现出来。例如：房价上涨过快导致普通民众很难买到一套房。为了进一步完善房地产企业的管理模式，我们需要对其中存在哪的问题进行探讨分析并解决。

二、房地产企业资金管理存在的主要问题

1.房地产企业融资渠道单一

目前，我国房地产企业的资金来源渠道单一，不能满足其对资金的需求；再加上股权融资只能允许一些上市的大公司进行融资，许多小型的房地产企业难以进行股权融资；所以现实中大部分的房地产企业的融资方式就是向银行等经融机构进行贷款；这样的贷款方式难以满足企业对资金的大量需求以及持续稳定性；另外，在限购令的限制下向银行等金融机构的贷款也并非易事。这样的贷款方式使得房地产企业与银行等金融机构绑在了一起，一旦企业遇到了经济上的混乱导致企业的倒闭破产，这会直接影响我国的国民经济的发展；同时，房地产的这种贷款方式也会造成负债率的提高。

2.资金预算与执行存在偏差

目前，房地产企业普遍存在预算执行率偏低，资金预算不准确的问题，两者之间也存在着一定的偏差。例如：某房地产企业的预算总成本为50000万元，可是在后期的实际操作中出现了极大地偏差，导致最后的核算成本为53000万元；这就充分体现了在预算和执行之间存在的偏差。有的房地产企业将资金预算和绩效考核进行了绑定，虽然控制了超预算的情况，但是总体的预算执行率不高。这说明在房地产企业中，实际执行与预算存在着一定的偏差。这样的情况会直接影响到企业对项目的判断以及最终的决策，削弱了企业对资金的利用率，极大可能断裂企业的资金链。出现这样的问题主要是因为房地产企业在资金管理上没有一个完整的资金管理体系，这是我们需要重视的一个问题。

3.企业运营资金管理上存在风险

在激烈的房地产企业的竞争中，运营资金存在的风险是需要我们面对的；企业想在这样激烈的竞争中存活下来，就需要将风险控制在一定的范围内，这对于企业的发展是必须的。企业运营资金风险不仅与企业的财务管理能力有关，还和企业内外部环境的经济因素有关。另外，由于房地产企业的项目投资时间比较长，再加上后期的盈利时间也需要很长的时间，导致房地产企业资金的流动性受到了很大的削减。面对着时刻都在发生着变化的房地产企业，如果企业的决策者只重视眼前的利益，盲目的通过扩张的方式来扩大企业的规模，不将资金运营上存在的风险放在眼里的话，企业的发展将会受到很大的影响，企业的长远发展目标将会化为泡沫。

4.房地产企业现存问题的解决措施

（1） 加大融资渠道，实现融资多元化

目前，我国房地产金融市场暂不完善，只有少数的一些已经上市的大型房地产才能够从资本市场上获得融资，中小型房地产企业只能通过向银行等金融机构进行贷款以此来进行融资；对于我国国民经济来说，如果银行将大量资金贷给房地产企业并不利于其自身的发展，对于我国金融体系的完善不利；近年来，房地产企业为了满足自身对资金的需求，融资方式也开始逐渐的多元化，但是效果不明显；所以，我们应该加快证券市场与房地产市场的链接，积极的创新开发融资工具，健全相关的法律法规，实现融资的多元化。

（2） 加强项目的执行与预算的控制

房地产企业与其他的一些企业是不同的，它涉及很广，会受到国家相关政策的影响，并且对资金的需求极大，最后收益时期很长且不能确定，虽然表面上看，房地产企业是一个高收入的行业，可是在高收入的同时也伴随着高风险。所以，为了避免资金预算和执行上所存在的误差，我们需要在投资前，对项目的可行性及操作上的一些问题进行仔细探讨，并提出应对方案。我们应该在控制成本的同时，降低项目存在的风险。

（3） 加强资金运营风险的管理

为了减少企业运营资金上所存在的风险，我们可以从以下几个方面入手：

①建立完善风险预警机制；房地产企业所存在的风险是在开发和施工过程中都会有的，所以要减少风险我们就需要根据企业自身的情况，设计各种的财务指标来进行风险预警，这样可以为企业提高有效的数据依据。

②提高企业员工的资金管理意识；只有每个员工都有资金管理的意识，在实际的工作中才能尽可能避免风险；同时，在此基础之上将资金进行滚动开发投资，对于资金的使用全方面的控制监督，对各项支出进行严格管控。

③对于企业的工程款的结算进行严格控制；这是房地产资金管理方面需要特别重视的，因为涉及的金额较大，可能会出现许多的问题。

三、结语

房地产企业的不断发展所存在的问题，需要引起我们的重视；主要体现在对于资金的管理上，我们需要融资多元化，加强对资金运营风险的管控以及减少执行与预算之间所存在的误差；这些问题是房地产企业目前所存在的主要问题，只有解决这些问题，房地产的发展才能更快更稳。

参考文献：

[1]喻宏.浅谈房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].财经界（学术版），2010，05：79-80.

9.房地产费用及款项支付管理制度 篇九

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房地产费用及款项支付管理制度

报销或付款时的经办人员流程

费用类：

本司员工谁经办谁负责。

A费用单据报销程序：凭合法的原始票据→①经办人→②验收人证明人→③财务审核→④分管财务副总经理→⑤总经理→出纳复核付款。

B应酬或礼品等招待费单据报销程序：凭合法的原始票据→①经办人→②分管财务副总经理→③总经理→④财务审核（数额发票）→⑤出纳复核付款。

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其它类：

对特殊无法取得发票又属于正常经营开支的。财务只要审核数量、金额、大小写是否一致即可；月底统一整理后到税务局申请开发票补税后再入账，原单据做为附件附在后面。

工程类：

工程(进度)款或供货款支付程序：

（1）乙方单位提出并填写工程进度款审核表,按程序到各部门批后，由工程部预算人员为经办人到财务部门填写工程款支付申请书并经各部主管签字后,财务部连同工程进度款审核表串发（OA）报董事长、集团财务。董事长三天内批复（假期顺延）。

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（2）工程(供货)进度付款审批表：

（3）财务根据合同和预（结）算等资料进行审核。付款时要附发票，货物采购还要有本司指定人员的验收。

（4）多数散户付款，有关部门要统一造册，集中审核，手续完备后才能支付。

二十四、任何人无权随意给员工增加工资，调增工资需经董事长审批方可调资。

每月工资发放必须按规定的考勤制度计算后编出工资表，经审批后发放；奖金及过节费应事先向董事长申报，批准后开支。

二十五、电话费严格控制公务外使用电话，要求长话短说，废话少说，尽量减少通话时间和次数。对公司固定电话、个人移动电话公务通讯实行包干制度即：办公、移动电话包干。通讯费标准：年

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办公室每月报送或取单给财务报销并登记；财务年终统计结算。

二十六、差旅费报销标准

1、出差人员交通费、住宿费、市内交通费，实行分项计算的方法，经审核后方可报销。

2、分项标准表：

3、探亲人员根据不同地区由办公室统一拟出方案(夫妻、儿女)，报总经理审批。

4、公司有紧急业务或特殊事由的出差人员，其出差费用(含交通工具)由总经理特批后报销。下级人员随从上级人员出差可以按上级人员或特批人员的住宿标准执行。集团总部派人协助人员的工资及差旅费(单程)由本公司规定先行报销交通费用；回程差旅费由集团总部垫发，经董事长批准后到公司随时报销。*工资为代收代付。*

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5、报销票据背面都要有经办人签字或骑缝签字。

6、遇到特殊情况，超出报销标准，审核时须注明超出金额，最后由董事长决定签字。

二十七、办公费用，办公用品用具由办公室统一采购，办公室根据各部门使用情况填写“申请单”经批准后购买，并由专人负责登记保管，各部门人员领用办公用品用具时应登记，到办公室领用。

二十八、对于10000元以下的低值易耗品、固定资产购置必须事先写出书面申请报告，说明购置原因等事项，报总经理审批后方可购置。

二十九、除预付工程款以外所有非实物性款项支出，单笔凡超过10000元的要说明事由并经董事长批准后方可付款。日常经常性开支按月计划统一审批。

三

十、业务招待费，本着“节约、实惠”的原则。严格执行报批制度，法律咨询s.yingle.com

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每次业务招待均应事先征得总经理同意并批准。

三

十一、礼品费用。赠送礼品一律实行事先申请，并征得总经理同意及批准。凡一次赠送礼品费用超过5000元以上的必须事前报董事长审批。

来源：（房地产费用及款项支付管理制度http://s.yingle.com/cm/306975.html）公司经营.相关法律知识

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10.房地产公司资金支付管理制度 篇十

第一章总则

第一条为加强贷款资金支付的监督管理，防止贷款资金被挪用，有效防范信贷风险，根据中国银行业监督管理委员会《固定资产贷款管理暂行办法》、《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》、中国人民银行《支付结算办法》等有关规章制度，以及《山东省农村信用社信贷管理基本制度（试行）》等有关规定，结合山东省农村信用社实际，制定本细则。第二条本细则适用于各县（市、区）联社、农村合作银行、农村商业银行（以下统称县级联社）下列信贷业务的资金支付监督管理：

（一）固定资产贷款，包括房地产开发贷款和项目贷款等；

（二）流动资金贷款；

（三）个人贷款，但不包括农户用于生产性贷款等国家有专门政策规定的特殊类个人贷款以及信用卡透支。本条所指固定资产贷款是指农村信用社向企（事）业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织发放的用于固定资2产投资的贷款。本条所指流动资金贷款是指农村信用社向企（事）业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织发放的用于日常生产经营周转的贷款。本条所指个人贷款是指农村信用社向符合条件的自然人发放的用于个人消费、生产经营等用途的贷款。第三条开办信贷业务的营业网点应设立贷款资金监督管理专（兼）柜（以下简称贷款资金监管柜），人员由熟悉会计结算、信贷业务并具备一定商业合同审查能力的人员组成，专门负责贷款资金发放和监督支付等工作。第四条贷款资金监管柜工作人员的岗位职责：

（一）负责贷款资金发放、支付、收回的会计账务处理；

（二）受理、审核借款人支付申请，办理资金划付；

（三）登记保管贷款资金发放支付台账及有关资料，负责与信贷、会计等部门核对；

（四）将贷款资金发放和支付过程中借款人的违约行为及时通知信贷人员，并配合信贷人员采取相应措施；

（五）负责贷款资金发放、支付、收回等资料的整理归档。贷款资金支付完毕后，应纳入信贷档案管理的资料移交信贷部门（信贷专管员）保管，应纳入会计档案管理的资料按有关规定归档保管。第二章基本要求3第五条贷款发放时，贷款资金监管柜工作人员接到信贷人员送交的提款申请书，审核后将贷款资金发放至借款人专用或指定银行账户。第六条贷款资金的支付方式分为农村信用社受托支付（以下简称受托支付）和借款人自主支付（以下简称自主支付）。

（一）受托支付是指农村信用社根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金通过借款人账户支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。采用受托支付的，应根据约定的贷款用途，审核借款人提供的提款申请书所列付款对象、付款金额等信息是否与相应的支付凭证相符。原则上应在贷款发放当天，将贷款资金通过借款人账户支付给借款人交易对象。确因客观原因在贷款发放当天不能将贷款资金支付给借款人交易对象的，应在下一工作日完成受托支付。

（二）自主支付是指农村信用社根据借款人的提款申请将贷款资金发放至借款人账户后，由借款人自主支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。采用自主支付的，信贷人员应要求借款人按照合同约定报送贷款资金支付情况报告，并通过账户分析、凭证查验或现场调查等方式核查贷款资金支付是否符合约定用途。4第七条借款人支付资金时，应提交提款申请书或贷款资金发放支付申请审批书，经信贷人员及其负责人审核批准。采取受托支付的一并提交以下资料：

（一）预付款需提供交易合同等交易证明；

（二）后付款除提供交易证明外，还需提供货物运输凭证或结算单、发票等结算证明；

（三）需要提供的其他证明资料。第八条固定资产贷款、受托支付的流动资金贷款和受托支付的个人贷款的资金支付实行台账管理。资金支付后，贷款资金监管柜工作人员根据支付凭证及时登记《贷款资金发放支付台账》（附件）。采取自主支付的，贷款资金监管柜工作人员受理保管借款人送交的贷款资金支付汇总报告。第九条借款人付款行为如出现不遵守支付约定的情形，贷款资金监管柜工作人员应停止支付贷款资金，并通知信贷人员，由信贷人员采取相应措施。第十条信贷人员应加强贷后检查和监督，定期检查、抽查借款人贷款资金支付使用情况，对存在问题的要按相关信贷管理规定及时采取相应措施，并通知贷款资金监管柜工作人员。第三章贷款资金专用账户监督管理第十一条贷款资金账户监督管理是指要求借款人按借款合同约定在农村信用社开立或指定专门贷款发放、资金回5笼账户，实行贷款资金专户管理，农村信用社对专用账户采取必要的监督管理手段。第十二条贷款资金的发放和划出须通过贷款资金专用账户；固定资产贷款，农村信用社可要求借款人开立或指定资金回笼账户，并根据实际情况要求借款人将全部或一定比例的营业收入转入该账户，作为项目销售收入或偿债资金监管。贷款资金专用账户可用作资金回笼账户。第十三条贷款资金专用账户内的资金须专款专用，农村信用社监督客户按合同约定使用贷款资金。第四章固定资产贷款支付监督管理第十四条借款人申请提款时，须提交提款申请书，经有权审批人审批，信贷人员将有关资料送交贷款资金监管柜，由贷款资金监管柜工作人员负责贷款资金的发放和监督支付。信贷人员在贷前调查时，须对贷款资金使用的合规性、合法性、真实性进行尽职调查。属于按照工程建设进度分笔发放的，每笔贷款发放前，信贷人员负责审核是否满足发放条件，重点审核以下内容：

（一）担保合同依法成立并已生效；

（二）借款人信用状况未发生不利变化；

（三）借款人按约定用途使用了前一笔贷款；

（四）项目的资本金或其他应筹措资金已按规定的时间和比例足额到位；6

（五）未发生成本超支或成本超支已自筹解决;

（六）已按计划完成工程进度；

（七）提交真实有效的借款用途证明文件；

（八）没有其它违约事件发生。第十五条单笔支付金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币的贷款资金支付，应采取受托支付方式；对前述规定以外的固定资产贷款资金支付，农村信用社认为有必要的，也可采取受托支付方式。单笔支付金额超过项目总投资5%且小于50万元的，在风险可控前提下可采取自主支付。第十六条固定资产贷款受托支付遵循以下流程进行监督管理：

（一）贷款资金监管柜工作人员接到贷款发放资料和借款人提款申请书后，对相关资料的完整性、审批情况进行审核，审核无误后，将贷款发放到合同约定的借款人贷款资金专用账户；

（二）借款人支付款项时，贷款资金监管柜工作人员审核支付凭证与提款申请书中的收款人、金额、用途等内容是否相符；

（三）营业室会计主管审核并在支付凭证上签字；

（四）贷款资金监管柜工作人员对审核后的支付凭证进行账务处理，并登记保管《贷款资金发放支付台账》。7第十七条自主支付方式实行贷款资金封闭管理，借款人在提交提款申请时应同时提供贷款资金使用计划，并遵循以下监督管理流程：

（一）实行专户封闭管理，贷款发放后直接转入合同约定的贷款资金专用账户；

（二）借款人按照逐笔审批原则支付使用资金，支付凭证须经信贷人员签字同意，营业室会计主管审核并签字后，贷款资金监管柜工作人员办理资金支付手续，并登记保管《贷款资金发放支付台账》。第十八条在贷款发放和支付过程中，借款人出现以下情形的，应与借款人协商补充贷款发放和支付条件，或根据合同约定停止贷款资金的发放和支付：

（一）信用状况下降；

（二）不按合同约定支付贷款资金；

（三）项目进度落后于资金使用进度；

（四）违反合同约定，以化整为零方式规避受托支付的。第五章流动资金贷款支付监督管理第十九条借款人申请提款时，须提交提款申请书，经有权审批人审批，信贷人员将有关资料送交贷款资金监管柜，由贷款资金监管柜工作人员负责贷款资金的发放和监督支付。信贷人员在贷前调查时，须对贷款资金使用的合规性、合法性、真实性进行尽职调查。8第二十条具有以下情形之一的流动资金贷款，原则上应采用受托支付方式：

（一）与农村信用社新建立信贷业务关系且借款人信用状况一般；

（二）支付对象明确且单笔支付金额较大，具体额度由各县级联社结合实际确定；

（三）农村信用社认定的其他情形。第二十一条采取受托支付方式的贷款资金支付监督管理流程，遵照本细则第十六条规定。第二十二条对第二十条规定范围以外的流动资金贷款，采取自主支付方式，遵循以下流程进行监督管理：

（一）贷款发放后直接转入合同约定的贷款资金专用账户；

（二）借款人按照合同约定自主支付资金；

（三）贷款资金监管柜工作人员受理保管借款人报送的贷款资金支付情况报告；

（四）信贷人员负责对借款人资金使用情况进行监督和检查，督促借款人按照合同约定报送贷款资金支付情况报告，并通过账户分析、凭证查验或现场调查等方式核查贷款资金支付是否符合约定用途。第二十三条在贷款资金支付过程中借款人出现以下情形的，应与借款人协商补充贷款发放和支付条件，或根据合9同约定变更贷款资金支付方式、停止贷款资金的发放和支付。

（一）借款人信用状况下降；

（二）借款人主营业务盈利能力不强；

（三）贷款资金使用出现异常。第六章个人贷款支付监督管理第二十四条个人贷款有下列情形之一的，经农村信用社同意可采取自主支付方式：

（一）借款人无法事先确定具体交易对象且单笔支付金额不超过30万元人民币的；

（二）借款人交易对象不具备条件有效使用非现金结算方式的；

（三）贷款资金用于生产经营且单笔支付金额不超过50万元人民币的；

（四）法律法规规定的其他情形。第二十五条本细则第二十四条规定情形之外的个人贷款资金，应当采用受托支付方式。第二十六条采用受托支付的个人贷款资金支付，应遵循以下流程进行监督管理：

（一）贷款资金监管柜工作人员接到信贷人员贷款发放资料后，对相关资料的完整性、审批情况进行审核，审核无误后，将贷款发放到合同约定的借款人贷款资金专用账户；

（二）贷款资金监管柜工作人员审查支付凭证与贷款资10金发放支付申请审批书中收款人、金额、用途等内容是否相符；

（三）营业室会计主管审核并在支付凭证上签字；

11.房地产公司资金支付管理制度 篇十一

（一）房地产行业的政策环境我国政府在金融危机爆发前就已经开始采取措施房地产行业呈现出的过热、过快增长实施控制，从2009年底开始，针对我国房地产市场价格上涨过快、炒房现象愈演愈烈的问题，国家相关部门先后出台了一系列房地产调控措施，这些调控措施涉及到土地审批、银行信贷等多个方面。进入2010年以后国家的宏观调控方向更加明确，坚决遏制房价过快上涨，推进保障性住房建设，为此国家先后出台了多项政策进行调控，如2010年1月21日国土资源部要求经济适用房、廉租房和中低价位、中小套型的普通商品房用地占宅用地的比例不得小于70%。2010年3月10日国土资源部规定开发商竞买保证金最少两成，并在一月内付清地价的50%等土地调控政策。2010年4月18日国务院发布通知，指出在部分地区商业银行可根据风险状况暂停发放第三套及以上住房贷款。2010年9月29日国家有关部委要求在部分城市和地区加强信贷管理，暂停发放居民购买第三套及以上住房贷款。2010年10月19日中国人民银行将银行存款基准利率上调0.25个百分点，其他个档次存款基准利率以此调整。2010年11月3日住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，强调提高第二套公积金购房的利率至首套住房公积金贷款利率的1.1倍，停止发放第三套公积金住房贷款。

（二）房地产行业的资金链特征 具体表现在：

（1）资金需求量大。房地产行业是典型的资金密集型行业，房地产行业的投入成本高，一是土地出让金的价格近年来快速增长，同时，施工所需的各种建筑用料的需求量大，价格不断上升，从施工准备到施工建设，整个过程需要投入大量资金，根据中国人民银行2010年度货币流通情况报告的统计，2010年度我国商品房贷款总额达8.63万亿元，其中房地产开发贷款2.24万亿元，消费购房贷款6.39亿元，而同期全国银行贷款总额为23.12万亿元。

（2）房地产行业资金链长且循环速度慢。房地产企业的资金循环要经过购置土地与工程物资、在建工程、商品房、销售、回款五个阶段，企业首先要取得土地开发权，然后是规划设计及其审批、选择施工单位、组织施工建设、竣工验收、楼盘销售、应收账款回收等环节，3至5年的建设周期决定了企业资金链的周转周期较长，同时，楼盘销售额在分期收款销售方式下往往要10至20年才能收回全部资金。房地产行业资金需求量大、资金周转时间长的行业特征在这一大背景下变得更加明显，房地产企业资金管理过程中存在的种种问题也暴露无疑，如何通过国家宏观调控和企业自身微调使得企业顺利度过难关成为当下房地产企业资金管理的首要问题。

二、信贷紧缩背景下房地产企业资金链管理存在的问题

（一）多元化融资方式的缺失导致房地产企业资金源头枯竭从房地产企业的资金来源看，房地产企业的资金来源包括企业的自有资金、从银行借入的借款、建筑单位垫资、房屋销售款以及其他借款（如民间借贷）等。由于绝大部分购房者采用分期付款的方式从银行贷款来支付房款，因此银行信贷政策对房地产企业的影响是多方面的，在信贷紧缩的情况下，房地产企业可以从银行贷款的额度收到限制。另外，银行加强了对贷款购房者的资质审核，购房者能够获得的贷款金额也大幅减少，因此，信贷紧缩同样会对房地产销售带来负面影响，影响房地产企业的资金回收速度和数量。最后，建筑单位也需要大量的资金进行周转，在信贷紧缩的情况下建筑单位可以垫付的资金数量也会收到影响，至于民间借贷则会因为资金需求量的增加而使融资成本不断提高。可见，房地产企业的资金链条对银行的依赖程度非常之高。近几年，我国各地房地产企业为了更快发展，不断地提高投资规模，企业资金需求量远远超出企业资金积累的能力，这迫使房地产企业不得不依赖大量的银行借款进行融资，房地产企业的资产负债率高达80%，在信贷紧缩政策的影响下，房地产企业从银行获取资金的数量骤减，房地产企业资金缺口明显，再加上股票市场的持续低迷，企业通过资本市场获取资金的途径也不具有普适性。

（二）资金使用不当与控制不严加大了房地产企业资金链断裂的风险 具体表现在：

（1）资金滞留积压现象严重。在房地产行业，素有“土地为王”之说，这也导致房地产开发商热衷于囤积土地，按照国家统计局2009年我国房地产开发面积高达27168万平方米。房地产界的龙头企业也囤积了数量可观的土地资源，如恒大地产土地储备为4580万平方米，碧桂园土地储备4300万平方米，万科的土地储备是3000万平方米。大量囤积土地使房地产企业的资金大量滞留于土地购置环节，在国务院提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例并加大各地闲置土地处置力度的情况下，大量的土地储备意味着企业要承担更大的融资风险和资金压力。

（2）成本控制不力导致资金浪费。在房地产企业具体的项目建设中，多数企业未能对项目成本进行严格控制，致使许多工程项目在最后的总成本结算时都超出了原有的成本控制计划，造成了资金的大量浪费。由于房地产行业存在着较多的不可预见因索、在项日建设的过程中如果市场突然友生变化，则会导致资金的被动浪费，产生不必要的资金占用，增加项目的总投资成本。

三、房地产企业资金链管理的完善对策

（一）创新思路拓宽渠道具体表现在：

（1）维护好现有的融资渠道。主要包括：一是银行贷款。银行贷款是我国房地产企业筹集资金的主要渠道，这种资金支持不仅表现在供方市场，还体现在买方市场上。银行贷款是房屋建筑公司募集建设资金的主要途径，没有金融资金的支持，很少有企业能够自筹足够的资金来完成房地产开发项目；同时，对于多数房地产的购买者而言，离开银行贷款的支持也很难一次性支付数额不菲的购房款，因此，从某种意义上说，银行等金融机构是整个房地产业发展必不可少的参与方。二是房屋预售款。房屋预售款是一种具有期货买卖性质的由购买者向房地产销售商预先支付的资金，在当前的房地产买卖者非常普遍。房屋预售款对房地产开发企业而言无利息、无风险，是企业筹集建设资金的重要来源，企业应采取多种优惠措施或途径，尽可能多的利用该种销售方式，既能降低销售风险，还可以降低财务风险。三是发行股票或债券。股票或债券对于房地产企业获取大额的资金支持都非常有利，对于解决企业资金短缺，分散风险具有很多帮助，但是，由于我国公司上市与发行债券的门槛都比较高，有着严格的发行条件和程序，因此，对多数房地产开发企业而言并不适用。对于已经具备发行股票或债券的房地产开发企业，则要根据企业实际情况，结合两种筹资方式的利弊灵活应用。四是共同开发。房地产开发企业可以选择具有某种资源优势的企业或者机构进行合作开发，例如具有雄厚资金实力的投资公司，具有土地开发权的企业等，合作开发应本着优势互补，共同受益的原则进行，灵活选择合作内容与模式。五是民间融资。民间融资主要是指企业向其他企业、自然人借入资金的方式，这种方式简捷、快速，适于解决企业临时性的资金短缺问题，其利率要高于银行同期利率。

（2）拓展新的融资渠道。近年来，随着我国房地产业的发展，房地产企业为解决大量的资金需求问题开始不断采用新的融资方式，目前比较成熟的新型融资方式有以下几种：一是房地产信托。房地产信托是由房地产开发企业与信托投资公司展开的合作业务，由房地产委托人将资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按照双方协议进行房地产开发和经营的模式。这种模式可以充分发挥信托投资公司具有的专业理财优势，利用其资金运作经验制定信托投资计划，将多个项目建设资金进行统筹管理，从而形成一定的资金规模，并通过房地产项目的开发销售为委托人带来稳定的收益。二是房地产投资基金。房地产投资基金为房地产融资提供了一种新的融资渠道，房地产投资基金以股权投资的形式对房地产开发企业进行投资，不会增加企业的偿债负担，同时，由于房地产投资基金对企业的股权持有比例不高于20%，在我国公司普遍一股独大的情况下，不会对公司的自主经营权构成威胁，还能起到外部监督的作用，促使房地产企业健康、透明的发展。三是融资租赁。融资租赁近年来在我国房地产行业开始应用，为解决企业大型设备采购，基础设施建设等提供了新的融资方式，在我国有着很大的发展空间。

（二）善管理与严控制主要表现在：

（1）统筹资金管理。在整个决策过程中，企业要从筹资规模、筹资成本、首期投入资金、在建时所需的营运资金以及预期收益等方面进行统筹管理，其中，预算及合同管理是核心。主要表现在：一是合同管理。合同管理工作须融合财务、预算、工程等各个职能部门，保证合同所涉及的工程造价和材料价格合理，为企业的资金管理提供一个扎实的平台。二是工程预算。工程成本费用支出是房地产企业资金链管理的实质内容，其涉及项目多且金额大，因此企业应参照工程预算合理地进行成本核算和资金管理。

（2）强化成本控制。主要表现在：一是制定成本预算目标。在房地产产品的设计研发阶段，应根据企业相似房地产项目的历史数据、产品开发定位确定该房地产项目的大致目标成本，并在正式施工建设前期予以量化明确，为下一阶段的成本目标分解提供依据。二是正确归集和核算成本费用。要正确计算开目中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、配套设施费、开发间接费等。做好施工物资的领用记录，准确核算各职能部门、项目部门的成本。积极配合监理部门工作，聘请其对房地产项目的成本进行预测，修正企业的目标成本，在成本控制的实施过程中，通过咨询解决实际工作中遇到的问题，做到成本节约但不影响产品质量。三是推行目标成本管理。公司房屋开发项目方案确定后应进一步细化分解企业的目标成本，通过价值链分析明确各成本控制中心，并将企业的目标成本分解落实到各成本控制中心。做好工程结算审计，聘请专业的评估机构对施工单位的竣工结算项目进行审计，对结算项目的成本控制工作进行评估。建立与成本控制目标相联系的奖惩制度，在项目成本控制评估结果的基础上对各成本控制中心的人员进行奖惩。

参考文献：

［1］杨帆、李宏谨：《泡沫经济理论与中国房地产市场》，《管理世界》2007年第3期。

12.房地产公司资金支付管理制度 篇十二

社会的日益发展对经济制度的要求越来越高, 这无疑给经济制度提出了一个难题。因此针对这一现象, 集中支付应该结合国库管理实践, 协同各预算部门、基层单位, 积极探索有效的方法, 在分析中找不足、找经验, 才能推动集中支付制度不断取得新的成效。

一、国库集中支付实行的原因

首先, 各部门实施多头开列账户。各种商业银行为了承揽储蓄, 推行多头开行账户, 使我国政府的财政资金出现了分散, 脱离了统一的管理, 同时开始有腐败之事滋生。

其次, 预算信息的管理落后。大量的资金分散在各银行、企业, 政府无法对经济做出准确的判断。

最后, 大量资金的沉淀。由于每个单位资金的使用规模不一样, 而政府的资金预算部门是按期拨付的。

二、国库集中支付在资金管理方面的意义

首先, 很大程度上帮助政府解决了财政资金的多种拨付, 分头管理以及多户头存放的弊端, 从而使政府的财政资金得到了很大的改善与统一, 进一步提高了政府资金的使用效益。

其次, 从根本上降低了财政资金的运行成本, 国库集中支付制度实施以后, 政府可已减少国债数量和短期借款, 还将从多个户头拨款减为向一个户头拨款, 在很大程度上减少了财政资金的运行成本。

再次, 有效的遏制了腐败、挪用、截留等恶性现象的产生。国家实行国库集中支付的制度之后, 每一笔财政支出都会经过政府的审核, 不会再预留到单位账户, 从根本上, 或者说是从源头上大大的遏制了腐败、挪用现象的产生, 也为我国政府的反腐倡廉政策作了很大的贡献。

最后, 提高了资金到位的速度。国库集中支付制度施行之前, 国家财政资金到位很慢, 很多途经阻碍了其的速度。实行制度之后, 省去了国库向单位拨款的程序, 一旦国库集中支付部门审核通过了单位的用款计划后, 会直接通过网络传给代理银行, 代理银行可给与拨款, 从而提高了资金的到位速度。

三、国库集中支付制度在资金管理方面的问题

首先, 财政支出的范围有待于进一步做出相关规范。规范财政支出的相关范围, 才能有效地运用财政资金。国家的财政供给涉及了多个领域, 比如贫困扶助、救济款、助学贷款、教育设施, 教育经费、文化、科技等等一系列领域, 涉及了我们生活的方方面面。财政支付本身就不在政府工作范围之内, 对市场经济的竞争涉足的太多, 以至于出现了不堪重负的现象。政府的财政应该逐渐的从参与市场经济的竞争与配置的领域退出, 把工作的核心转移到社会的共同需要等方面上。

其次, 国库集中支付制度, 能够有效地对财政的结果做出汇总和监督。但是怎样才能有效的使财政效益得到提高, 这仍然是一个问题, 实践指出:预算的编制才是真正的根本, 虽然我们国家已经从预算编制的改革中获得了很大的效益, 但是, 很明显国库预算的约束力还有待于加强, 仍然需要各级财政部门做到依法理财、依法行政。

最后, 目前预算单位的理财积极性还是不足, 应充分调动其积极性。不仅需要强化监督能力, 还应处理好服务的关系。我们应建立相关的激励政策, 有效地去除领导与员工的旧思想, 使他们的主观能动性得以发挥, 使财政与工作人员之间实现愉快的共赢。

四、当下国库集中支付在资金管理方面的变化

为了跟随时代的变化, 国库集中支付在资金管理方面正在逐步发生变化, 建立了以国库单一账户体系为基础的财政国库集中支付制度, 现举出几点改革后的变化。

首先, 监督方式在逐渐变化。将事后监督逐步改为全过程监督, 改革后, 单位所有资金统统进入财政国库单一账户体系, 现在通过先进的网络技术, 可以对资金的流量和流向做出全方位的监控, 有效地控制了截留、私吞等不良现象的产生。

其次, 支付方式正在逐渐变化, 现在是财政直接支付为主, 授权的预算单位自行支付为辅。

再次, 资金的存放方式也得到了改变, 现在代理银行的支付方式从先存款后支付改为先支付后清算。

最后, 依法行政、依法理财正在发生很好的改变。在支付的过程中限定了住房公资金、工作经费、社会保障资金等, 通过各方面使财政管理更具有公开性和约束力, 真正地体现了依法行政、依法理财的要求, 真正的建立在了社会法律的基础之上。

五、结束语

虽然国库集中支付制度在资金管理方面有很大的不足, 但是国家正积极的采取政策跟随如今的经济发展趋势, 从如今的财政方面的发展就可以看得出, 相信国家实行的此项制度会愈来愈好, 我国经济会发展的更加迅猛。

参考文献

[1]董涛.浅谈国库集中支付改革与实践[J].中外企业家, 2009 (16) :15-16.