土地增值税评估价格

土地增值税评估价格（共8篇）（共8篇）

1.土地增值税评估价格 篇一

房地产开发项目土地价格评估

土地开发项目评估要点

项目基本情况

（一）项目概况

项目概况分析包括：项目地理位置、用地规划用途、道路系统设计、基础设施规划、储备土地规模、收购土地的来源（区分新增建设用地和存量国有土地）。

（二）项目合法性分析

主要调查土地的收购、征用是否取得有权部门的批文和批复；是否符合所在地的城市总体发展规划、土地利用总体规划、土地利用规划和城市控制性详细规划；用地性质的变更是否符合规定；是否签订相应得国有土地使用权收购合同‘储备土地的出让计划和控制性详细规划是否已经落实。是否已根据当地政府要求取得项目的立项批复和可研报告批复。

（三）项目的进度分析调查土地收购、征用、配套基础设施建设实际进度安排情况，对已

开始收购和建设的项目，要调查投资完成情况和各项资金使用情况。

（四）根据上述评价情况编制“项目基本情况表”

2.土地增值税评估价格 篇二

一、价格评估的相关理论

1、西方古典经济学的地租理论

在马克思之前, 己有一些西方经济学家对地租进行较多的研究。英国古典政治经济学创始人威廉.配第在《赋税论》中首次提出地租是土地上生产的农作物所得的剩余收入, 是支付生产成本后的剩余, 同时指出地租受到土地肥沃程度、耕作技术水平以及产地距离市场远近的影响。英国古典政治经济学的杰出代表和理论完成者大卫.李嘉图运用劳动价值论研究地租, 他认为土地的有限性和土地肥沃程度及位置的差异是产生级差地租的条件, 土地产品的价值是由劣等地的生产条件, 即最大的劳动消耗决定的, 头等地的产品价格除补偿成本并获得利润外还有超额利润, 这就是级差地租, 但他认为最劣等地是没有地租的, 否认绝对地租的存在。

2、马克思地租理论

马克思的地租理论是在西方古典经济学的地租理论的基础上发展起来的。马克思不但对级差地租理论进行批判性的继承, 而且创造性的分析了绝对地租理论。对于级差地租, 马克思将它分为级差地租I和级差地租H, 他认为土地肥力、位置的差异是级差地租I的形成条件:在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租为级差地租11。土地的有限性和不可再生性能形成经营上的垄断, 使土地所有者获得持久而稳定的超额利润, 这就是产生级差地租的原因。马克思进一步提出, 由于土地私有权的存在, 即使是使用最劣等的土地也必须支付给土地所有者地租—绝对地租。绝对地租的产生条件是农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成。

3、土地供求理论

在现代市场经济中, 土地与其他商品一样, 其价格取决于对土地的供给与需求。马歇尔A (.Masrhal) l认为, 地租的决定原则上应受土地供求的影响, 而土地供给受自然条件的限制, 土地的自然供给是固定不变的, 并且它没有生产费用, 因而也没有供给价格。因此, 地租只受土地需求的影响, 上地需求价格则决定于土地的边际产品价值。马歇尔认为由市场供求决定的土地价格更接近于土地市场交易价格。但大多数学者认为, 在一般的价格决定中, 土地的供给与需求都是能够变动的:价格是二者相互运劝的结果;土地供给既非完全无弹性、亦非有无限弹性。即使在地域性市场的短期分析中, 二者的变动也同样存在。需求的扩大, 致使价格上升, 从而土地供给数量增加;而价格的进一步上升, 又会导致需求减少, 使价格回落, 土地供给数量随之减少。

二、影响土地价格评估的因素分析

地价评估过程中, 土地价格影响因素分析是宗地地价评估程序中的重要内容, 是准确合理确定地价的基础。影响土地价格的因素, 可按照因素与土地的关系及影响范围分为一般因素、区域因素和个别因素。

1、一般因素

一般因素是指影响土地价格的一般、普通、共同的因素, 是在一般社会经济方面对土地价格总体水平产生影响, 从而成为决定各个土地具体价格的基础。一般因素主要包括行政因素、人口因素、社会因素、经济因素、国际因素等。

(1) 行政因素

行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发, 制定有关政策, 或推动土地的转移, 或限制某类土地的利用等, 从而达到提高土地利用效益的目的。这种干预, 对土地价格影响至关重大。影响地价的行政因素有:土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策等。

(2) 人口因素

土地需求的本质即人口增长对土地的需求。人口增长可分为自然增长和机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长, 导致的人口数量的增加或减少, 即出生人数与死亡人数的净差值。人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长, 导致的人口数量的增加或减少, 即迁入的人数与迁出的人数的净差值。人口增长引起房地产的需求增加, 导致土地利用集约化程度提高及土地需求量增大, 最终造成地价波动。在单位区域内, 影响地价的是相对人口密度, 一般来说, 人口密度高的地区, 住宅用地需求多于供给, 供给相对缺乏, 因而土地市场价格趋高。

(3) 社会因素

社会发展状况和安定状况对地价有很大影响, 主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。

土地的非成本性和易投机性使土地市场价格不仅可以极大的脱离成本, 甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。在市场经济条件下, 由于土地的特殊性, 往往决定土地市场价格的并不是政府供给多少土地, 或者是需求者实际需要多少土地, 而是社会普遍的土地价格预期。当人们预期土地价格会上涨时, 土地的潜在需求将转变为有效需求, 一些投机性需求也会趁机“凑热闹”, 这时的真实需求与虚假需求界线就难以分清, 最终土地市场价格将因土地价格预期而上升;当土地价格预期会下降时, 一部分现实需求者就会转变为观望者, 有效需求变为潜在需求, 土地投机者与部分投资者退出土地需求者行列, 土地需求量减少, 土地市场交易价格降落。预期对土地市场价格的影响往往比经济人口的增长、城市化等因素大得多。反过来, 预期受国家政策、经济人口的增长、城市化、市场信息、舆论导向、, 土地供给等因素的影响。

(4) 经济因素

衡量经济发展状况的重要指标之一是国民收入。国民收入增加, 意味着财政、金融景气, 经济繁荣, 就业机会增加, 物价、工资处于有利于经济发展的状态, 社会总投资增加, 对土地的总需求不断扩大, 带动土地价格上涨。从各国、各地区经济发展与土地需求变动来看, 土地需求变动趋势大体与经济循环趋势一致。

利率水平。房地产交易的主要特点之一, 是巨额款项的往来, 因此, 投资或购置房地产与可运用的资金有关。由于一般投资者的收入不可能一次性的支付巨额款项, 所以必须直接向银行贷款或是以房地产作抵押取得抵押贷款。为此, 投资者或地产评估人员就是时刻了解金融机构现行的融资、房屋贷款政策, 特别是了解利率水平的变化。

准备金率的变化将会引起货币供应量的变化。当采用“银根”紧缩政策时, 准备金率提高, 流通货币量减少, 房地产市场资金更加紧张, 土地需求量减少, 土地交易价格下降。当政府鼓励固定资产投资增长时, 采用放松“银根”政策, 相应降低准备金率, 流通货币量增多, 房地产企业可运用的资金增加, 土地需求量上升, 推动土地市场价格上涨。

房价与地价。用地需求是一种客观经济现象, 它本身不是需求的直接对象, 是派生的、间接的需求, 在经济学里称之为引致需求。房产是城市最主要的地产产品, 住宅用地、商服业用地的需求反映了人们对住房、写字楼、商铺等房产的需求, 当对房产需求量增大时, 房产价格上升, 房地产开发商获得的利润增加, 则房地产开发商所能支付的土地价格越高, 引起地价上涨。

(5) 国际因素

地产市场的发育与完善是离不开国际环境的影响的。国际的政治、经济状况对低价的影响是通过对国内的政治、经济状况的影响而间接反映出来到。2008年国际金融危机对我国经济的影响、一些国际因素如世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况等对土地市场价格都有不同程度的影响。

2、区域因素

区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相会结合所产生的地区特性, 对地区内的地产价格水平有决定性的影响。主要包括地区的繁华程度、交通条件、基础设施和公共服务设施条件、环境条件、城市规划限制等。

3、个别因素

个别因素是指宗地本身的条件和特征, 因而又称宗地因素。个别因素是决定同一匀质地域内地块差异性的重要因素, 是同一区域内地价差异的重要原因。

三、结论与讨论

市场经济条件下, 土地价格的形成主要受供求规律与价值规律制约, 因此影响土地市场价格的因素也分为两个方面, 一是通过影响土地供求关系来影响土地市场价格, 二是通过影响土地开发经营的收益来影响土地市场价格。

在土地市场价格管理中, 很多问题和制度巫待进一步解决和完善。较多城市已建立土地储备制度, 但由于很多地方财政入不敷出, 城市建设投入资金多, 无力顾及土地储备, 甚至通过透支土地储备资金来搞建设。因此一些上地储备机构融资困难, 土地储备能力差, 在解决土地储备资金上面临困境。下一步应考虑建立土地储备基金, 完善政府的土地储备机制。构建土地交易许可制度的关键是土地有形市场的建立和完善, 但很多地方土地有形市场并未建立或建立后流于形式, 某些地方甚至未建立起经营性土地使用权招拍挂制度, 在全国范围内符合国土资源部要求的土地有形市场寥寥无几。可见, 要实现土地交易许可制度要假以时日—但这正考验着政府管理市场的能力。

参考文献

[1]毕宝德等:《土地经济学》 (第四版) , 中国人民大学出版社, 2001年9月。

3.土地增值税评估价格 篇三

一、农村土地承包经营权价格评估

资产评估的方法很多，农村土地承包经营权价格评估比较适用的主要有两种方法。

（一）纯收益法。就是将农地种植经营的收入扣除生产成本和经营者应得利润后，剩余部分的土地经营纯收益作为土地承包经营权出租的租金价格。即：

农村土地承包经营权租金价格=土地经营纯收益=土地种植收入-生产成本-经营者应得利润

农村土地承包经营权价格=农村土地承包经营权租金价格/利率

其中，土地种植收入一般为当地大多数农户种植模式下经营土地三年平均收入；经营者应得利润为投入资本乘以社会平均利润率。

（二）市场比较法。即以当地农村土地承包经营权市场租金价格为基础，参照实际评估农地肥沃程度、所处的地理位置、交通条件、经济环境、社会因素等进行比较分析，然后评估指定地块承包经营权租金价格。即：

农村土地承包经营权租金价格=当地农村承包经营权市场租金价格×K

农村土地承包经营权价格=农村土地承包经营权租金价格/利率

其中，K为特定地块考虑其特殊因素的折合系数

二、农村土地承包经营权权能使用中的地价确认

落实《决定》中赋予的农民土地承包经营权能，关键要推进农村土地承包权与经营权分置并行，正确处理好农村土地所有权、承包权、经营权三者关系，落实所有权，稳定承包权，放活经营权，实现好、维护好农民对土地承包经营权流转和承包经营权抵押、担保两项重要权能。

（一）农村土地承包经营权流转中的地价确定。农村土地承包经营权流转主要有出租和入股两种方式需要对地价进行评估确认。

1.农村土地承包经营权出租价格即租金确定。可采取纯收益法和市场比较法相结合的办法进行评估确定。如某村农民土地主要种植习惯是一年种两季，一季麦子、一季稻子，两季平均年纯收益1000元。该村某村民将5亩承包地经营权出租给一家庭农场经营，其地块紧靠大路边，地为优质地，经双方确定折合系数K为1.1，则其每亩承包地经营权出租价格即年租金为：

每亩承包地经营权出租价格=承包地纯收益×K=1000×1.1=1100元

也就是说，该农户可按每年每亩1100元的租金将承包地经营权出租给家庭农场经营。为保护出租农民的合法利益，农村土地承包经营权出租年限可以定长一些，但年租金应该随着市场行情的变化一年一定，或几年一定，切不能在整个较长的出租期内长期不变，损害农民利益。

2.农村土地承包经营权入股价格即股金确定。农村土地承包经营权入股应计算的股金额，实际就是农村土地承包经营权价格。假定土地流转双方确认的年利率为8%，则上述农户如将土地承包经营权入股到某农地股份合作社经营，则其每亩农地入股股金应为：

每亩承包地经营权股金=承包地经营权租金/利率=1100/8%=13750元

也就是说，该农户可以每亩13750元折价入股给农地股份合作社经营，参与股金分红。

（二）农村土地承包经营权抵押担保中的地价确定。农村土地承包经营权可抵押担保价格，实际就是农村土地承包经营权价格。如上述农户每亩承包地经营权价格为：

每亩承包地经营权价格=承包地经营权租金/利率=1100/8%

=13750元

也就是说，该农户可用每亩值13750元额度到金融部门抵押担保贷款。如农户发生违约风险，银行可通过农村产权交易市场，将该农户承包地经营权收回出租，用承包地经营权租金逐年偿还贷款。

（作者单位：江苏省盐城市委农村工作办公室）

责任编辑：欣闻

4.浙江价格鉴证与评估 篇四

第一期（总第23期）

浙江省价格鉴证与评估协会秘书处 二○○八年六月二十四日

目 录

● 文件

2008年全国价格认证工作要点

中国价格协会关于印发《价格鉴证师再注册继续教育实施办法》的通知 国家发改委价格认证中心印发《关于价格认证中心是否具有船舶损坏价值鉴 定资质的复函》

关于组织开展全省价格鉴定优秀案卷评选活动的通知

● 学习交流

浅谈涉案财产价格鉴证应遵循的几项工作原则及体会

● 论坛

四棵罗汉松的价格鉴定——邱绍林 事故车辆贬值概念探讨

● 短讯

临安涉案价格鉴定全面介入林业执法领域

● 机构动态

全国首家价格认证分局江苏省扬中市价格认证分局举行揭牌仪式

国家发改委价格认证中心关于

《印发<2008年价格认证工作要点>的通知》

各省、自治区、直辖市及计划单列市、副省级省会城市价格认证中心: 根据全国发展和改革工作会议对2008年价格认证工作的总体要求，结合价格认证工作的实际情况，现将《2008年价格认证工作要点》印发给你们，请结合当地实际，认真贯彻落实，全面做好2008年价格认证中心各项工作。

附:2008年价格认证工作要点

2008年全国价格认证工作要点

2008年，价格认证系统要深入学习贯彻十七大精神，紧紧围绕国家发展改革委《2008年价格工作要点》对价格认证工作的要求，做好价格鉴定认证，加强价格认证的机构、行为、技术规范化建设，进一步推动价格信用建设。加强涉案财产价格鉴证管理和价格评估管理等法规的可行性研究。完善价格鉴证电子政务系统。具体工作任务是:

一、继续以价格鉴定工作为基础，努力提高价格鉴定、复核裁定工作的质量 1.继续以价格鉴定工作为基础，加强与公安机关、检察机关、法院、监察部门、纪律检查机关及其他行政执法机关的工作联系，不断巩固和拓展业务渠道，提高工作质量。

2.严格执行《涉案物品价格鉴定分级管理实施办法》（计价费[1998J776号)和《涉案物品价格鉴定复核裁定管理办法》（计价费[1998J775号)的有关规定，规范价格鉴定和复核裁定工作程序。

3.加强对价格认证中心系统业务人员的管理、培训和考核，进一步提高队伍素质。

二、积极拓展价格认证工作

4.积极拓展价格水平合理性和价格行为合法性认证工作，完善法规政策，严格工作程 序，提高工作质量。

5.加大价格信用认证的工作力度。完善价格信用认证的指标体系、评价标准和工作程序。在有条件的企业进一步做好价格信用建设和等级认证工作。做好价格信用认证咨询专家、咨询人员培训工作。做好企业价格经理资格认证工作。

三、加强价格鉴证、价格评估立法工作

6.启动《涉案财产价格鉴定管理条例》起草工作，抓紧制定行政领域的涉案财产价格鉴定管理办法。研究制定相关领域价格鉴定的管理办法。

7.密切关注税收制度的变化，研究税收制度变化与价格鉴定的关系，做好涉税财产价格鉴定试点的总结工作，适时制定涉税财产价格鉴定管理办法。

8.做好价格评估立法研究工作。

四、继续加强价格认证中心的规范化建设

9.进一步明确价格认证机构性质，继续理顺机构设臵，积极争取实现参照公务员法管理和行政机构设臵，理顺业务经费，强化服务职能。

10.认真贯彻落实《价格认证中心规范化建设标准(2006-2008年»的各项要求，继续 开展规范化价格认证中心创建活动，并对创建活动进行适时总结和检查。开展规范化建设交流示范工作。

11.做好涉案财产价格鉴定行为、技术规范的研究和制定工作。继续完善价格认证中心相关工作程序规定，深入研究、抓紧修改，及时出台统一的行为规范和分类技术规范。

12.加强对价格鉴定、复核裁定机构和人员的管理，修改完善有关制度。13.加强档案文书的规范化管理。

五、扎实做好价格管理中的事务性工作 14.进一步落实国家发展改革委第32号令、33号令，做好“双认定”行政许可工作。15.积极争取价格主管部门的支持，拓展收费许可证发放、年审和调定价前可行性研究等价格管理中的事务性工作领域。

16.做好系统内价格鉴证机构资质证和价格鉴证人员资格证的核发工作。

六、做好全国第四次价格认证工作会议的筹备及相关工作

17.为全国第四次价格认证工作会议做好各项筹备工作。做好全国第三次价格认证工 作会议以来全国价格认证系统的总结工作。做好会议的其它工作。

七、做好网络建设与信息工作

18.完善价格鉴证网络。继续完善价格鉴证管理信息系统功能，提高工作效率。加强网 络数据的维护工作，增加信息量，发挥网络对工作的辅助作用。积极推动各省、自治区、直辖市网络建设工作，争取早日实现互通互联。

19.做好信息调查统计分析和直报工作。继续实行36个大中城市信息网上直报制度，提高信息质量。加强对统计信息的分析和及时上报，认真执行并健全系统信息调查报告和 重大价格认证事件报告制度，为价格鉴定和价格认证提供及时准确的信息。

八、加大对外宣传工作力度

20.进一步提高《价格鉴证评估工作通讯》刊物质量，做好编辑工作。21.配合《价格法》颁布十周年纪念活动，做好价格认证的宣传工作。

中国价格协会关于印发

《价格鉴证师再注册继续教育实施办法》的通知

各省、自治区、直辖市及计划单列市价格认证中心: 原人事部、原因家计委《关于印发〈价格鉴证师执业资格制度暂行规定〉和〈价格鉴证师执业资格考试实施办法〉的通知»(人发[1999] 66号)要求价格鉴证师进行再注册时需经过继续教育培训。近几年来，各地多次反映开展价格鉴证师继续教育缺乏明确要求，发展很不平衡。希望制定一个具体的实施办法，使价格鉴证师继续教育得以规范、有序地进行。为此，我们起草了《价格鉴证师再注册继续教育实施办法(试 行)》(以下简称实施办法)，并在征求国家发展改革委价格认证中心和各地价格认证机构意见的基础上，进行了反复修改。现印发给你们，请你们结合本事情况组织试行。3 请将试行中发现的问题及修改的建议及时反馈给我们，以便进一步修改、完善。

附：价格鉴证师再注册继续教育实施办法(试 行)

2008年6月12日

价格鉴证师再注册继续教育实施办法(试行)第一条 为了完善价格鉴证师执业资格注册制度，规范价格鉴证师继续教育工作，促进价格鉴证工作水平的提高，根据《价格鉴证师执业资格制度暂行规定》、《行政许可法》等有关规定，制定本实施办法。

第二条 价格鉴证师继续教育是鉴证师注册和价格鉴证管理工作的一个组成部分，是价格鉴证师再注册的前提条件，是价格鉴证师队伍建设的重要内容。

第三条 价格鉴证师继续教育的主要目的是提高价格鉴证师政治素质、业务能力、职业道德水平，使其知识和技能不断得到更新、补充、拓展和提高。

第四条 价格鉴证师继续教育的对象为通过全国统一考试、取得《价格鉴证师执业资格证书》、已注册登记的人员。价格鉴证师再注册前(包括取得价格鉴证师资格证书后两年未注册的)必须按规定接受继续教育培训，参加继续教育培训考试。

第五条 价格鉴证师继续教育内容应坚持联系实际、与时俱进、讲求实效、学以致用的原则。

价格鉴证师继续教育主要内容包括:(一)价格鉴证理论与实务及典型案例评析;(二)价格鉴证相关法律及司法部门对价格鉴证的要求;(三)价格鉴证政策法规;(四)其他相关知识。

第六条 价格鉴证师继续教育采取集中培训和考试的形式。每一注册有效期内(三年)培训时间累计不少于40课时。

第七条 中国价格协会承担全国价格鉴证师继续教育的 组织管理工作。(一)制定全国价格鉴证师继续教育实施办法;(二)制定全国价格鉴证师继续教育培训考试辅导大纲和考试命题;(三)编写价格鉴证师继续教育辅导资料，组织师资培训;(四)指导、检查各地区价格鉴证师继续教育工作;(五)与地方合作开展培训工作。

第八条 各省、自治区、直辖市相关单位负责本地价格鉴证师继续教育的组织实施工作。

(一)在使用中国价格协会统一编写的价格鉴证师继续教育教材或资料的基础上，各地可结合本地区的实际需要，补充编写或推荐适合本地区特点的价格鉴证师继续教育教材或资料;(二)组织对本地区价格鉴证师进行继续教育培训及考试、阅卷工作;(三)进行本地区价格鉴证师继续教育学分登记和档案管理，并向中国价格协会备案。

第九条 为了保证价格鉴证师继续教育培训工作健康、有序进行，对中国价格协会、各地相关机构进行的价格鉴证师继续教育培训考试合格者，由中国价格协会颁发价格鉴证师继续教育培训合格证明，该证明可作为价格鉴证师再注册继续教育培训合格的依据

第十条 本办法自下发之日起试行。

浙江省价格鉴证与评估协会 浙江省涉案物品价格认证中心

关于组织开展全省价格鉴定优秀案卷评选活动的通知

各市、县（市、区）价格认证中心：

最近，省物价局印发了《浙江省涉案财物价格鉴定规范化案卷指导标准（试行）》，为促进全省贯彻落实，推动全省价格鉴定案卷规范工作，切实提高案卷制作水平，经研究决定组织开展全省价格鉴定优秀案卷评选活动，现将有关事项通知如下：

一、评选范围

本次优秀案卷的评选范围为全省各级价格认证机构2007年以来已办结的涉案财物价格鉴定案件。

二、评选方法

本次评选活动分初评和复评二个阶段。初评工作由各市价格认证中心组织，评选出本地区的优秀案卷，并推荐二份参加全省复评。复评工作由省价格鉴证与评估协会、省价格认证中心组织，市价格认证中心领导、专家担任评委，最终确定的全省价格鉴定优秀案卷，将予以通报表彰，并给适当的物质奖励。

三、评选依据及时间安排

全省价格鉴定优秀案卷的评选依据为《浙江省涉案财物

价格鉴定规范化案卷指导标准（试行）》。各市的初评工作应在9月底前完成，10月15日前将推荐参加省复评的案卷报送协会秘书处，10月下旬省组织复评。

四、几点要求

1、各地要高度重视案卷规范工作。规范案卷是规范价

格鉴定行为、提高价格鉴定专业化水平的基础性工作，各级价格认证中心要组织全体人员认真学习《浙江省涉案财物价格鉴定规范化案卷指导标准（试行）》，建立健全案卷管理制度，规范案卷制作。

2、认真组织初评工作。优秀案卷评选活动是加强地区间交流学习的平台，各市价格认证中心要认真组织本地区的评选活动，对评选中发现的问题及时研究整改，评选出的优秀案卷汇编印发，供各地学习借鉴。本次评选情况我们将报告省局，作为对各地价格认证工作考核的重要内容。

国家发改委价格认证中心印发《关于价格认证中心 是否具有船舶损坏价值鉴定资质的复函》

国家发展和改革委员会价格认证中心于二00八年四月十四日以发改价证函(2008)75号文件向浙江省涉案物品价格认证中心印发了《关于价格认证中心是否具有船舶损坏价值鉴定资质的复函》，全文如下: 浙江省涉案物品价格认证中心: 5 你单位《关于对价格认证中心资质认定的请示》（浙价认综[2008]3号)收悉。经研究，复如下: 国家发展和改革委员会核发的《价格鉴证机构资质证》明确了价格认证中心具有对事故 定损进行价格鉴定的资质。船损价值鉴定属于事故定损范畴。因此，浙江省舟山市价格认证中心具有对船舶的损坏价值进行鉴定的资质。

此复。

学习交流

浅谈涉案财产价格鉴证应遵循的几项工作原则及体会

涉案财产价格鉴证涉及面广,政策性强,法律法规依据众多,要做到公正、合理，被社会认可，必须遵循法定的工作原则。涉案财产价格鉴定原则的制定，对于保障涉案财产价格鉴证工作的健康、有序发展，意义十分重大。下面就对价格鉴证的合法性原则、独立性原则、客观性原则、公正性原则、科学性原则谈一些粗浅的认识和体会。

一、合法性原则是指价格鉴证工作开展涉案财产价格鉴证工作必须符合国家法律、法规、规章的要求，做到机构、人员合法，鉴定依据合法，标的来源合法。

二、独立性原则要求涉案价格鉴证专业人员依据有关法律法规，摆脱涉案价格鉴定客体及相关当事人利益的影响，始终独身其外。鉴证主体是价格主管部门，而价格主管部门是政府的职能机构，履行的是政府职能，其设立的价格鉴证机构毫无例外地要履行政府职能。政府价格部门的职能之一就是调解价格争议、认定价格合理水平和价格合法行为。鉴证机构是独立的法人机构，鉴证机构和鉴证专业人员不应与涉案资产有任何利益上的联系。不能为涉案物各方的任何一方所利用，鉴证工作的全过程不应受外界干扰和鉴证客体即委托者意图的影响，要对鉴证结论负法律责任，并受法律保护。因此，鉴证的独立性有利于确保鉴证结论的合理、客观、公正并确立起鉴证的权威性。

三、客观性原则是指涉案价格鉴证应以充分的事实为依据，经实事求是地分析和研究，得出能够反映客观实际的鉴证结果。客观性原则首先要求鉴证所依据的数据、资料客观可靠。这些数据、资料不是道听途说的，而要有根有据，是活生生存在的事实。并且不是简单的罗列、堆砌，而要对这些资料、数据进行分析、整理、归类，以最能反映客观实际的资料、数据作为价鉴证的依据。客观性原则要求鉴证过程中使用必要的预测、推算等主观判断，这些判断并非主观臆断，它是以鉴证人员本身以往的丰富工作经验为基础，根据对被鉴证业务的熟悉、了解和大量实际资料对鉴证标的作出的认识分析。

四、公正性原则由于涉案价格鉴证涉及到不同经济主体的利益，尤其刑事案件当事人的罪与非罪，因此，在人员管理方面，必须坚持价格鉴证机构是政府价格主管部门依法设立的国家机关，严格按规定操作。同时，要对鉴证人员进行严格的思想和业务培训，制定相应的操作办法和自律规定，使得鉴证人员始终站在客观、公正的立场上，严格遵循价值规律，使鉴证结果合理公正，绝不偏袒任何一方。

五、科学性原则是指在涉案价格鉴证过程中必须根据特定目的，选择适用的标准和科学的方法，制定科学的鉴证方案，使鉴证结果表明准确合理，科学性原则首先要求鉴证方法科学。在价格鉴证中应根据鉴定目的，采用相应的科学鉴证方法，把定量 6 分析与定性分析相结合、静态分析与动态分析相结合，揭示鉴证标的发生变化的客观规律。此外，科学性原则还要求鉴证程序科学合理。程序错误，其结果大相径庭。因此，应根据国家有关规定，结合鉴证目的及标的的实际情况，确定科学的鉴证程序。

根据以上要求，我中心的具体做法是：一是强化质量意识，树立严谨的工作作风和优良的服务态度，在一定意义上讲，价格鉴证工作属准司法行为，鉴证结论的客观公正对司法、行政执法机关公正执法起着不可代替的决定性作用。只有保证鉴证工作的高质量，才能保证鉴证结论的客观性和公正性，进而为司法、执法行为的公正、公平提供保障。在实际工作中，首先做到严把“五关”，工作程序执行到位。（1）严把委托受理关。严格遵守操作规程，坚持不委托不鉴证；委托主体资格不合法的不受理；委托方提供资料不全或失实的不受理。（2）严把现场勘验关。除委托方送检标的和灭失物以外，坚持现场勘验制度，亲身感受和勘察标的物具体状况，核实标的，鉴定成新，登记数量，对技术含量高的物品，要求聘请相关专家或技术人员参加。现场勘察记录要求有当事人、委托方在场签字，确保现场勘察的的真实性、合法性、有效性。（3）严把物品价格市场调查关。价格调查的真实与否直接关系到价格鉴定结论的客观、公正性。在当前市场经济条件下，进货渠道各不相同，同类物品的价格可能存在较大差异，这就要求我们必须坚持做到同一类物品调查三家以上的市场价格取其中准价为基础。同时，采价工作要求二人以上共同进行，要认真填写调查笔录，并对取得的资料进行综合分析，对市场上不能获取的物品价格，采取厂家、商家、物主等多方收集资料的方法使取得的资料客观可信，并与鉴证目的、价格类型协调一致。（4）严把鉴定结论审核关。无论大小案件，都坚持“负责人审核签字制度”。对较大的特殊重大案件，还要由主管领导参加并主持会议，并逐项核对鉴证依据、查找漏洞、做好记录，使出具的鉴证结论依据充分，概念清楚，程序合法，计算准确，公正合理。（5）严把价格鉴定结论报告归档关。鉴证结论报告实行一案一档,归档内容包括委托书、委托方提供的资料、现场照片、技术鉴定材料、现场勘察笔录、鉴定结论书送达回执。装订整洁，专人管理，保证档案规范化、科学化。二是坚持客观、公平、公开的原则，杜绝人情案、关系案。在我们每一位鉴证工作人员的心中，都深知价格鉴定结论的公开与否，特别是刑事案件波及标的认证结论的高低，直接关系到罪与非罪的判定和罪责刑相适应原则的实现。在具体工作中，我们从未放弃过客观、公正、公平的工作准则，排除各种外来干涉，切实维护了法律的严肃性、权威性以及受害人和犯罪嫌疑人的合法权益。

总之，遵循涉案价格鉴证合法性、独立性、客观性、公正性、科学性的工作原则，是保证价格鉴证结论有效可行的前提和途径，也是保证价格鉴证工作社会效益的前提。只有遵循了这五项基本的原则，价格鉴征机构才能得到社会的认可，才能为维护司法公正和社会稳定尽到应有的职责。

作者： 台州市路桥区价格认证中心 林彩萍

论 坛

四棵罗汉松的价格鉴定

2007年4月，我市公安部门委托我们对四棵罗汉松进行价格鉴定，用于盗窃定罪和销赃定罪。整个案情较为复杂，犯罪嫌疑人从三个苗木园偷取四棵罗汉松，当时树 7 为全冠，为便于运输，将其树梢截去，卖到外地的买卖过程中又截一段，最后看到的实物已面目全非。据失主反映全冠树分别应有2米以上至4米多高（1棵2米多、2棵3米多还有1棵4米多高）。

对此，我们在受理时就提出要有专业部门的技术鉴定。我市林业专家咨询委员会二位专家对实物进行了鉴定，并出具报告书，《报告书》载：“该四棵树属罗汉松（粗叶罗汉松）[学名：podocarpus,macrphyllus]，均通过人工截干再移植，其中（1）号、（3）号罗汉松截去树梢，（2）号、（4）号罗汉松截去大部树干，（4）号罗汉松已经作为砧木，并嫁接短叶（细叶）罗汉松枝条，已成活。（1）号胸径12cm，高2.6m；（2）号根径10.5cm，高75cm，（3）号胸径12cm，高2.15m；（4）号17cm，高65cm”。

案件受理后，我们开展广泛的调查，从中了解到，罗汉松价格高低取决于树径大小、树龄大小、完整程度和树冠造型等因素。然而，就我市而言没有罗汉松交易市场，价格鉴定方法只能选择专家咨询法。既懂苗木，又懂行情的，当属苗圃主人。我们找来失主，请他们先行评判，就树型、树龄、粗细和完整度逐一发表意见，并一一登记。这时，我们发现失主对自己的罗汉松总是喜爱有加，大有敝帚自珍的意味，而对别人的则显得公正。于是，我们找来林业部门专家作评定，在以下几个要点上，大家均有共识：

1、野生的罗汉松价格比栽培的高，这四棵均是野生的，移入园内不久；

2、树龄长的价高；3造型好的价高；

4、树大的价高（树径大小又分：10cm以下一个档，10-20cm一个档，20-30cm一个档，30cm以上一个档），一般1cm一千元；

5、完整树（全冠）价格比裁断的要高出一倍。

在按规定程序组织专家进行论证的基础上，出具2份价格鉴定结论书，一份完整树的价格为：（1）号：9000元；（2）号：5000元；（3）号：6000元；（4）号：8000元。共计：28000元。这就是盗窃金额。另一份为一半，即：14000元为销赃金额。

通过四棵罗汉松的价格鉴定，在技术层面要发挥专家的作用，同样，对特定物价格行情也要充分发挥专家的作用。

作者：龙泉市价格认证中心 邱绍林

事故车辆贬值概念探讨

车辆发生交通事故经修复还原后，是否会产生价值贬值?这个贬值又该如何计算?如何赔偿。在司法实践中，对于车辆贬值概念，众说纷纭，有着不同观点和不同的判决案例。究竟这个车辆贬值是怎么回事?我们先来看两个案例: 案例一:李某的司机驾驶奔驰8600型汽车，发生交通事故，公安交管部门认定对方司机华某应对此次事故承担全部责任。事发后奔驰车经维修花去5万余元。李某认为，奔驰车被撞严重受损，虽然车已修好，但该车会因此而贬值。随即将肇事司机、车主起诉到法院，将保险公司列为第三人，要求两被告及保险公司赔偿汽车修理费等费用，并要求二被告赔偿车辆贬值费20万元及评估鉴定费8000元。法院受理了此案。法院认为，民事侵权赔偿以赔偿全部损失为原则。原告的车辆由于交通事故受到损害，虽然已得到修理，但车辆的安全性、驾驶性能降低，车辆自身的价值在事故后也发生了实际意义上的贬值，给原告造成的损失是客观存在的事实。而且，在汽车交易时，相同条件下，发生过交通事故的车辆，显然 价值比无事故车辆要低。这一价值的差 8

额应是车辆的直接损失，应该属于民法的损失范畴，受害人的权益应该得到保护，受害人要求过错车主赔偿“车辆贬值费”的请求在法律上应被支持。法院一审认定，被撞车辆虽经修理，但车辆贬值损失客观存在，判决被告赔偿原告评估车辆贬值、鉴定费等共计19.91万元，第三人保险公司赔偿汽车维修费等5万余元。

案例二:上海陈女士的车辆，在三车追尾事故中受损。修复还原后，陈女士聘请了上海二手车咨询服务有限公司为其车辆进行了有关评估，发现维修后，车辆贬值竟达4万余元，陈女士要求肇事车辆单位赔偿车辆“贬损费”，并提起诉讼，一审中，法院并没有支持陈女士提出的车辆贬值费和评估鉴定费的诉讼请求。法院认为，法律上之恢复原状，其内涵为恢复应有状况，而非绝对的原有状况。陈女士的POLO车经修理恢复原来的形状、颜色与性能，已是恢复了应有状况。POLO车已经恢复了原形(修理厂应该保证达到规定技术标准)并能正常驾驶；贬损费这类商业价值差额只在出卖汽车的情况下才会发生，故该差额之赔偿必以汽车出卖为条件，车辆若不出卖仍保留自用，则无贬值损失可言。陈女士就贬值主张 赔偿，缺乏事实依据，因此被告方无需承担这笔费用。陈女士对一 审的判决表示不服，提出了上诉。近日，上海市一中院对本市首例 车辆贬值费案作出终审判决，车主陈女士的诉讼请求未获支持。

在这两起官司中，法院为什么采取截然不同的判断方式呢?笔者认为，究其原因，主要是对贬损价值概念缺少了解，加之评估鉴定人员本身，对贬值内涵、形成过程的模糊不清，导致法官作出上述判断。

事故修复车辆的贬值，究竟是个什么概念?是否只有交易时才会发生?本文力图从经济学、物理学、法学角度来分析贬值概念。

首先，什么样的修复车辆需要考虑贬值。是否车辆被撞后修复都会发生贬值？我们从三个方面分析这个问题: 一是经济学价值对等原理。评判车辆是否贬值，事故前后整车成新率应该一致。但一般情况下，非全新车辆发生事故后，所更换的机配件按技术要求或保险赔付，都是采用全新配件方式修复车辆。赔付费用时，由于未扣减配件成新率，修复后的整车价值，从理论上看，会出现价值不对等或者说车辆“溢价”。即大于修复前车辆价格，从价值对等的角度讲，明显对赔付人或利益相关人不公，显然，这样的车辆不能考虑贬值。

二是物理学机械原理。汽车许多机件之间属于往复运动紧配合，即使采用全新配件更换方式修理，经修复还原重新组合后的车辆新老配件之间，有时会因磨损程度的不一致，导致安装瑕疵，机件加速损耗等。也就是说以更新全新配件的修理方式还原车辆，机件贬值也可以客观存在。但上述磨损导致的贬值，考虑机动车强制 报废特点，一般而言在车辆使用周期内，可以被忽略不计。

三是金属结构力学原理看，若采用修复还原方式恢复机配件，金属件机配件自身的结构有可能会有一定损伤，如应力分配、晶体排列结构、材质等等会发生改变。但以覆盖、保持外形功能为主的机配件，在车辆使用周期内，其主要功能不会产生较大影响。最可能的贬值是材质局部变化导致的配件加速折旧。

不难看出，非全新车辆发生交通事故修复后，因修复全部采用全新配件，车辆会产生“溢价”，谈不上贬值；如果修复事故车辆部分采用全新配件，部分采用修复还原方式，则要看“溢价”是否大于可计算修复配件加速折旧贬值额，折旧贬值额小于或等于车辆“溢价”时，从评估理论来说，车辆不会发生价值贬值。结论: 非全新车辆发生事故修复后，不一定都存在价值贬值。

其次，车辆贬值具体由哪儿方面构成。

二手车评估理论中，评定交易二手车，市场收购几乎都采用快速折旧方式。事故还原车辆，鉴定师则在快速折旧基础上采取扣分减值的折价方式。即根据不同修理部位，扣减不同分值，加和后作为整车区别非事故车减值依据。同一款车、同样使用条件，是否事故车辆其价值不同。久而久之人们形成思维定式，车辆只要发生过交通事故，二手车交易时，必然会产生价值贬值。毫无例外，这个贬值也包含了正常交易贬值。案例二中两级法院未支持陈女士的诉讼请求，主要原因:是对交易时的车辆贬值等同于车辆物理性贬值的不认同。

事故车辆的贬值一般包含了以下内容: 一是金属机件本身的物理性改变，引发的车辆贬值。机动车辆为保持一定强度，结构上大部分采用了金属件。当发生事故，车辆变形后，修复时若机配件未作更换，而是通过加温、焊接，加压、拉伸、敲击等外力加工方式恢复机配件原貌，金属机件通常会改变原有金属结构、预应力分配方向、原有设计意图等。表现出机配件物理性能上的损失，如原设计功能的部分缺陷，机配件原有正常使用寿命的减少或加速老化折旧等等。

二是修复后的机配件在整体配合上的缺陷，可能带来的车辆贬值。如轿车的承载式车身，采用切割、焊接方式修理车身局部，车身原有应力分配，原有设计意图都会改变。行驶系的固定点相关联部位的修复，也有可能导致车辆加剧振动破坏、轮胎磨损等。

三是交易时保值率不高的车辆卖方市场变现风险、收购方利润差价的转移，导致车辆加速贬值。事故车辆的贬值，应该说主要来自于车辆物理性的贬值，在进行二手车交易时，是否事故车辆，也主要是考虑车辆物理性能上的差异。但由于国内二手车市场还不是很完善，二手车公司的盈利模式较为单一，要转嫁经营风险，对一些未发生事故的保值率不高车辆，交易时，也必须对车辆加速贬值。对于事故车来说，通常我们理解的车辆贬值，用交易作为条件就无形中包含了静态物理性贬值和非事故车辆动态交易贬值。

四是缺乏鉴定评估规范，人为操作带来的评估差价。同一台车，不同的鉴定师，鉴定时价格可能不同;同一鉴定师，用不同的方法评估鉴定，车辆价格差异也会很大。如一台10万元的车，10 年报废期算，已使用2年，同一基准日或时点鉴定评估，直线折旧成本法计算，车辆价值8万。市场法或加速折旧成本法计算，车价 6.4万左右。

在鉴定事故车辆贬值时，若先采用直线折旧方式推算事故前车辆价值，用收购时双倍余额折旧评估事故后车辆价值，再用上述的贬值加和，要求肇事方或责任方赔偿，显然是扩大了贬值概念，转嫁了车辆交易风险。形成不公。

第三，如何计算贬值金额。从上述的分析中可以看出，车辆的贬值应该以物理性贬值为主，要排除人为交易非事故贬值因素就 显得更为科学合理。车辆的物理性贬值又分为直接和间接贬值。

直接贬值是指由于恢复工艺限制对机件造成的不可避免损伤，导致机件原有功能的瑕疵或加速老化而产生的贬值。功能瑕疵是指原有金属结构、预应力分配方向、原有设计意图的改变。这种瑕疵在一定条件下转化为机件的价值贬值。如小轿车承载式车身的前纵梁发生压缩变形，修理时最常用的方式是加温拉伸、敲打、切割、焊接等工艺，这些工艺手段都会不可避免使纵梁局部碳化或硬化。承载式车身的前纵梁在功能设计上具有许多重要“任务”，其中的一项“吸能、发散”作用，可能因为这个工 10 艺瑕疵，使机件在二次碰撞时，碰撞力不按设计方向传递，甚至直接传递给乘客仓，引发更大损失。

量化功能瑕疵的直接贬值额度，可以采用三种方法:

1、扣减法。可以参照替代原则，用完好配件总成替代修复件，原则上贬值额度不能大于配件总成价值，并要考虑扣减原配件物理损耗即成新率状态以及修复后配件的利用价值(或残值)。这种方法的优点是直接、简单、易操作。缺点是修复后的配件利用价值量化，存在不公平市场交易压价因素，易争议。如:配件价格1000元，成新率80%即原配件价值800元，修 复费用200元，修复后的配件利用价值600元，求取功能瑕疵的直 接贬值额。

公式:功能瑕疵的直接贬值200元=新配件价格1000元-原 配件价值物理损耗1000元x 20%-修复后的配件利用价值600元。

修复后的配件利用价值600元，为什么不是500元或400元，当事人容易争论。

2、修理费用折旧贬值法。这种方法是以修复损耗性机器设备为全新状态所需要支出的金额，作为鉴证机器设备有形损耗的一种 理论方法，也可作为机配件折旧的方式。它的前提条件是配件的实体性损耗是可以补偿的，即配件的有形损耗不仅在技术上是可修复的，而且这种修复在经济上也是合理的。修复金额的大小是与修复的难度及工作量直接相关的，修复工作量又与配件的实际损耗程度相关联。用修复设备或配件损耗所需要的支出费用与全新设备或配件的重臵成本相比较，就可以求出设备或配件实体性贬值率。

公式:实体性贬值率=设备修复费用÷设备重臵成本x 100% 我们把机器设备修复费用作为贬值额度的方法移植到修复汽车机配件上来，可以将修理费用直接作为机配件贬值或折旧费用。

如某新车左前车门事故损坏，全新车门价格1000元，修复工时费用200元，油漆费用260元。考虑油漆费用作为更新方式不计贬值，该事故车车门实体性贬值额度为200元，贬值率为20%.这种方法通俗易懂，容易掌握、操作，与第一种方式原理相通。

3、功能对比法。对于一些技术上不便于维修、主要功能未受影响、但存有瑕疵的机配件，确定贬值额度时，可采用功能划分。列举配件各项功能，比较正常机配件功能确定功能差异，以及差异值与整体总和功能比例。根据扣减成新率后机配件价格最后确定功能差异价格作为贬值额度。这种方法对鉴定人员技术方面要求较高，要对车辆特性有较深了解，操作难度较大。

举例说明:如高档轿车的钢圈(轮榈)外表面较深划伤，采用打磨方式修复会导致动平衡破坏；更换钢圈，但钢圈主要功能不受影响，更换不经济；不更换则美观功能大打折扣，比较难把握。钢圈损失可以肯定，贬值额度不好确定。采用功能分析法，把钢圈的功能大致划分成三块，其主要功能是安装和支承轮胎，并同轮胎一起承受整车负荷，保证轮胎具有适宜的断面宽度和侧偏刚度；其次散发轮胎行驶、刹车时产生的部分热量，提高刹车效率。以上功能是钢圈基本功能;再次针对中高档车而言的美观功能、降风阻、风噪系数等等。中高档车与低档车的钢圈，其基本功能在总体功能中的比重不同，材质、强度、重量、加工工艺区别较大。中高档车与低档车钢圈价差除材质、强度等外，体现在设计理念、工艺水平、品牌象征上也大不相同。假设采用相同材质、强度等具有基本功能的成品钢圈与中高档车钢圈比较，体现在设计理念、11 工艺水平、品牌象征上的美观功能、降风阻、风噪系数功能的权重可占总体价值 的30%-60%.车辆越高档权重越大。

公式:功能瑕疵的直接贬值=配件价格×车辆成新率×功能贬值率

功能贬值率=(丧失功能份额÷配件总体功能份额)如奔驰600轿车钢圈价格8800元，车辆年限成新率60%，破 坏受损美观功能占其整体功能权重40。功能贬值率=(丧失功能份 额1.2+配件总体功能份额3)，其中1.2份额组成是美观功能受损份额为1，风阻、风噪影响0.2。功能瑕疵的直接贬值是2112元。如何界定权重比例，如何划分功能项目，要求鉴定人员要有较高素质。掌握许多经验因素、可比因素。

间接贬值是指事故车辆修复还原后，由于修理固有缺陷，机件之间配合误差，导致关联机件在车辆使用周期内预期的、可能发 生的相关联机件提前损坏。表现在经济方面是维修费用的额外增加。如配合件之间的加速磨损，导致关联机件不能正常工作或提前 更换产生的后续费用损失。直接和间接贬值最大的区别在于间接贬值是一种可能发生的损失，但不一定发生，具有一种不确定性。考虑这类损失额度时要把握以下几个原则: 一是相关联部位补偿原则。车辆受损不一定都存在间接贬值，要区分受损部位，独立行使功能的配件、覆盖件一般在使用周期内不会产生间接贬值，或者说功能瑕疵容易恢复排除，贬值额度较小忽略不计。主要考虑的是配件多重功能重叠、需要配合完成共同功能等影响整体效能发挥的部位。如车身结构、高速运转机件等易引发振动、磨损部位。简而言之，受损部件的相连部件是间接贬值考虑的对象。如固定轮胎的梁受损，可能产生间接损失(贬值)的是轮胎，而不是梁。

二是修理的机配件相关联部件贬值额不能大于事故受损修理件全新配件总成价格。贬值额度的确定，是以假设方式推定。假定在确定事故车修复还原方案中，修理技术能达到要求。修理后的机件瑕疵如果可以预见后期将影响关联部件提前损坏，最直接的方式是更新事故直接受损部件，避免关联部件后期受损。在事故车辆定损修复时，一个合格的定损人员应该考虑后期损失更换配件，以及更换所需工时费用。因此，贬值额度的考虑不能大于受损机件全新配件价格。此处未考虑扣减配件成新率，是假设支付配件安装工时费用以及费用最大化的补偿。如小轿车前纵梁受损修复，前纵梁具有多重功能，支撑、传递、定位等。修复纵梁，可能导致的最主要关联部件受损是轮胎加剧磨损，其他如发动机固定、抖动加剧等容易排除，可忽略不计。

三是最经济补偿原则。车辆结构中有些部件价值较高，修复还原时，采取更换配件方式明显不经济，再加之有些汽车生产厂家为避免修复“后遗症”，不提供结构性材料中的分解件总成。以至于不影响主要功能的机配件，靠修复还原后，仍存在机件缺陷，这样可能会影响相关联部件正常工作或提前损坏。从经济性、修理技术角度考虑，有时采用改变原设计方案的修理方式，既不影响主要功能发挥，又可能会解决受损配件功能性缺陷或使其他机件正常工作。如小轿车后侧围内外板(俗称后翼(叶)子板)损坏，从车辆结构图上可以看出总成件能分解，但有些厂商只供应车壳，不供应后侧围内外板，导致修理还原不经济。修理时，我们如果改变原厂家意图，将分解的翼子板作为部件，把车辆修复还原，同样也能达 到车辆要求的主要功能技术指标。那么车辆的间接性贬值主要表现是因改变原设计方案心理失衡影响，其贬值是一种可能的、预期的、补偿性的心理“价格补贴”。按照最经济、最直接 12 方式，采用替代原理，“价格补贴”的对象是可能发生的、预期的最易受损部件全新配件价格。

四是带限定条件的一次性补偿原则。在评估的实例中，有的鉴定人员对相邻部件在使用周期内考虑多次更换，其理由是，由于修复瑕疵，可能导致该部件经常损坏。若相邻部件价值较低，多次更换不超过受损件价格，还可以视为经济行为，如果大于受损件价格显然不经济。因此，补偿在大于等于受损配件全新价格的前提下，一般采用一次性补偿行为。

如何计算间接贬值金额.把握间接贬值的特性和原则后，我们不难发现量化间接损失，其实是按照推理的方式，假想若采取更换受损部件，消除相邻 关系损害，忽略微小瑕疵，不影响车辆主要功能的思路，确定可能为此需花费、支出的费用。间接贬值在不同条件下，取用不同值。

1、通常条件下:受损配件全新配件价格≥间接贬值额≥受损件相邻部件全新配件价格

2、特殊条件下:间接贬值额=受损配件全新配件价格 如两厢雪铁龙富康车前纵梁价格960元，轮胎价格185元。受损后前纵梁修复还原，可能存在间接损失是出厂时四轮定位符合要求，一段时间后，轮胎磨损，经校正后仍磨损，轮胎需要更换发生的费用。存在两种可能:一是修理技术存在人为瑕疵，没有恢复应有功能;二是实际定损中人为过错，应该更换纵梁而未作更换。无论是哪一种情形，都属于人为过错，不是由于修理技术固有瑕疵和金属件修复后固有特征引起，不能真实反映车辆实际间接贬值。因 此，在计算间接损失(贬值)时，第一种情形，间接损失185元;第二种情形，960元。特别是在交通事故的间接损失(贬值)的认 定中，从法律的角度讲，尽管车方或无责方，要恢复车辆正常状态，需支付的费用要大于186元、960元，但上两种情形的过错方或扩大损失方，不是事故肇事方，而是修理厂或定损人员。而这时的损失是直接修复还原正常状态所需花费的费用。

一个合格的鉴定人员要学会区分不同的情况，区别对待不同的损失概念。概观全文，笔者主要提及四个观念:一是非全新车辆不一定都会贬值;二是贬值有物理性贬值和交易性贬值;三是直接性物理贬值一般采用修理费用折旧法;四是间接性物理贬值以假设更换受损配件为前提。

当然，贬值概念远远不止上述内容，本文只是简单的从几个角度去探讨仅供大家商榷。存在许多不周之处，欢迎大家批评指正。

作者：湖北省物价局价格认证中心 孙坚

短讯

临安涉案价格鉴定全面介入林业执法领域。临安幅员3126.8平方公里，森林覆盖率74.9%，是全省最大的陆地面积县级市。近年来，随着林业执法案件的增多和规范化执法要求的提高，经物价、林业二部门的共同协议，自去年7月以来，临安市价格认证中心共受理涉林案件近百个，鉴证金额25万元。至此，涉案木材价格鉴定工作已全面渗透到林业系统的森林警察大队、林业管理总站、木材检查站等执法领域，为林业部门顺利办案，及时地提供了可靠的价格依据。同时表明，价格认证机构出具的价格鉴定结论，正在不断地得到有关行政执法机关 的认可和肯定。

临安市价格认证中心

认证机构动态

全国首家价格认证分局

江苏省扬中市价格认证分局举行揭牌仪式

2007年9月15日，江苏省扬中市物价局价格认证分局举行揭牌仪式。国家发展改革 委价格认证中心主任陈峻、江苏省物价局党组副书记、副局长周卫国以及扬中市委、市政府、市人大、市政协和镇江市物价局、江苏省价格认证中心的主要领导出席揭牌仪式。

江西省价格认证中心改为行政机构

经江西省机构编制委员会办公室批复，江西省价格认证中心改为行政机构。正处级、核定行政编制19 名、后勤事业编制4名。

贵州省价格认证中心、安徽省价格认证中心已被列为实行参照公务员管理的事业单位。

我省湖州、嘉兴、绍兴、丽水市、杭州市下城区等22家市、县（区）价格认证中心，已先行转为全额拨事业单位。

征稿启示

《浙江价格鉴证与评估》已成为全省价格鉴证、价格评估人员学习交流的载体。为使通讯更好的为全体会员服务，更全面的反映全体会员单位的工作风范，增强会员之间的互动性。谨请全体会员单位就本单位，在价格鉴证与评估活动中的工作动态、工作经验、典型案例、疑难问题，以及本人的工作体会和学术观点等内容撰写稿件，供全体会员共享，使通讯成为全体人员的良师益友。

投稿邮箱: zjjpxh001＠163.com 网址： 联系电话：0571－85067578 传真电话：0571－85067578 报：中国价格协会、中国价格协会价格评估鉴证分会、省物价局、省价格协会、省民间组织管理局 送：会长、副会长、秘书长、常务理事 发：理事、会员单位

浙江省价格鉴证与评估协会秘书处

5.房产价格评估申请书 篇五

房产价格评估申请书一：

办案人：***律师。

申请书：范某某，男，20xx年12月7日出生，汉族，学生，住福建省厦门市某某区槟榔西里xx室。

法定代理人：王某某(系上诉人母亲)，女，20xx年7月1日出生，回族，无业，住福建省厦门市某某区槟榔西里xxx室。

被申请人：陈某某，女，20xx年1月4日出生，住厦门市某某区某某路xx室。

申请事项：

申请人民法院委托评估机构对本案诉争遗产厦门市某某路8号xxx室房产(房产证号：夏国土房证第007xxxx43号)的市场价格依法委托评估。

事实与理由:

申请人诉被申请人遗产继承一案已诉于贵院，因申请人和被申请人对厦门市某某路8号某某室房产(房产证号：夏国土房证第007xxxx3号)市场价值达不成一致意见，因此，申请人向贵院提出申请，请求法院委托评估机构对本案诉争的位于厦门市某某路8号某某室房产(房产证号：夏国土房证第007xxx3号)的市场价格依法评估。

此致

厦门市海沧区人民法院

申请人：

年 月 日

房产价格评估申请书二：

申请人：张*，女，汉族，19**年*月**日生，住济南市**区**小区*区*号楼*单元***室。

申请事项：申请贵院委托评估机构对李**诉张*离婚案所涉房产济南市**区**小区*区*号楼*单元***室的市场价格依法评估。

事实和理由

申请人与李**离婚案已经贵院受理，在审理过程中双方无法对夫妻共同房产济南市**区**小区*区*号楼*单元**室市场价格达成一致意见。因此申请人特向贵院提出申请，请求贵院委托评估机构对本案所涉房产济南市**区**小区*区*号楼*单元**室的市场价格依法评估。

此致

济南市**区人民法院

申请人：

20xx年10月12日

房产价格评估申请书三：

申请人：朱xx，女，19xx年x月x日出生，汉族，住xx市xx区xx北路xx号，联系电话：xxxxxx

被申请人：朱xx，男，19xx年x月x日出生，汉族，住xx区xx路xxxxx号，联系电话：xxxxxx

申请事项：

申请人民法院委托评估机构对本案诉争遗产xx区xx路xxxxx号房产的市场价格依法评估。

事实与理由:

申请人诉被申请人遗产继承一案已诉于贵院，因被申请人对申请人所持公证遗嘱不予认可，不能对该遗产的处理达成一致意见，因此，申请人向贵院提出申请，请求法院委托评估机构对本案诉争的位于xx区xx路xxxxx房产的市场价格依法评估。

此致

xx区人民法院

申请人：

年 月 日

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6.土地增值税评估价格 篇六

党杨

【摘要】：目前,国内学术界关于土地价格影响因素的研究主要还侧重于宏观性、政策性的描述和分析,本文研究的重点是微观因素,特别是就区域经济一体化背景下,区域范围内城市土地价格影响因素的作用机制以及由此造成的区域内城市土地价格差异进行理论与实证研究。从一线、二线、三线和四线城市比较的角度进行对比分析,以确定相同因素在不同类别的城市中影响作用的异同,有望在方法论和研究结论上有新的突破。本文在对国内外研究现状评述的基础上,通过对包括古典政治经济学派、庸俗政治经济学派、现代西方经济学派在内的西方地租地价理论,以及马克思地租地价理论、区位与土地价格理论、其它相关的土地价格理论的分析借鉴;对影响我国城市土地价格形成的宏观因素,即对城市土地使用制度、城市规划、城市增长与城乡一体化、税收结构、城市经营,进行了较为系统的论述;并重点讨论了我国城市土地价格形成的微观因素,即宗地个别因素、区位因素、邻里因素、土地投机因素和心理预期与“羊群效应”对我国城市土地价格的影响。最后,论文在对统计数据及实地调研的基础上,通过表格数据分析和SPSS、EVIEWS统计软件的分析,对各个影响因素进行了相关度计量分析。文章结论认为: 第一,影响城市土地价格的6类要素,即宗地个别因素、区位因素、邻里因素、土地投机因素、心理预期因素、宏观政策和政府决策因素,都与城市土地价格呈明显的相关性。其中,区位因素、邻里因素、土地投机因素和心理预期因素与土地价格形成的相关系数都在0.6以上,呈显著的相关性,宏观政策和政府决策以及宗地个别因素的相关系数相对较低。第二,在城市土地价格影响因素中的宗地个别因素内部,相同因素对城市土地价格的影响不尽相同。宗地形状对土地价格的影响较为一致。土地自然条件对土地价格的影响,在四类城市中具有高度的一致性。但宗地面积、宗地规划限制对土地价格的影响却表现出较大的不同。第三,在影响城市土地价格的区位因素内部,城市中心(CBD)影响力因素和城市交通因素,对一线城市和二线城市土地价格的影响,要远大于三线城市和四线城市,其重要性呈显著的递减趋势。集聚因素在一线、二线和三线城市土地价格形成中的作用较为明显,而对四线城市土地价格形成的影响作用较弱。区位购买力因素对一线和二线城市对土地价格的影响作用,要比三线和四线城市明显。第四,在影响城市土地价格的邻里因素中,周边环境因素、市政设施因素和周围居住群体因素对一线、二线、三线和四线城市土地价格的影响比例,有较大的一致性,但这三类因素对土地价格的影响作用并不相同。其中,周边环境因素和市政设施因素对土地价格的影响作用最强,周围居住群体因素对土地价格的影响最弱。三类因素内部细分的环境污染、交通噪音、学校、医院、公园、绿地、社会阶层分布状况、区位居民的职业状况、区位居民的收入状况9类因素中,环境污染对土地价格影响最大,其次是学校。第五,土地投机因素和城市土地价格间呈明显相关性,但对于不同类型的城市来说,土地投机对城市土地价格的影响有着很大差别。在一线城市,土地投机已经严重地影响到了城市土地价格。在二线城市,土地投机对土地价格有明显的影响,但远不如一线城市严重。近年来,三线城市的土地投机开始加强,对城市土地价格的影响不断增加。四线城市土地投机不严重,目前还不是土地投机资本的重点投机所在。但随着国家宏观调控政策在一线和二线城市实施的加强,预计土地投机资本很可能迅速向三线城市转移,并很有可能在不长的时间内波及

四线城市。第六,心理预期因素对城市土地价格形成具有显著性影响,但三线和四线城市对土地价格上升的心理预期,总体上比二线和一线城市要高。不过,另一方面,对土地价格的心理预期上涨幅度,却呈现出正反两种趋势。在低幅度上涨层面上,四线和三线城市对土地价格的心理预期远比一线和二线城市大的多。但在高幅度的上涨层面上,一线和二线城市对土地价格的心理预期却远比四线和三线城市大得多。第七,在影响城市土地价格的宏观因素中,城市土地使用制度和城市规划对一线城市土地价格的影响不大,对二线城市土地价格的影响作用有所加强,对三线和四线城市土地价格的作用明显加强。本文的创新点在于: 第一,统计和分析样本选择上具有一定的创新性。本文没有像学术界既有的研究那样,选择一个城市进行研究,而是分别选择了具有代表性的一线、二线、三线和四线城市中的一个,在样本选择上既有代表性,又有普遍性。第二,将区域经济学和计量经济学相结合。在京津冀都市圈区域经济一体化的大环境下,选取其中的四类城市,通过相关统计资料及实地调研数据相结合的方法,对调研数据整理成表格进行直观分析的基础上,利用SPSS、EVIEWS统计分析软件,对我国四类城市土地价格主要影响因素的相关度进行分析,在两者的动态比较中,形成对我国城市土地价格影响因素的整体认知。第三,综合分析影响我国土地价格形成的宏观和微观因素,特别是加强对微观影响因素的研究,在动态分析中形成对新时期我国城市土地价格影响因素的整体认知。与以往的研究相比,本研究的学术意义主要体现在以下三个方面。第一,将区域经济学与计量经济学相结合。就区域经济一体化快速发展的经济背景下,区域范围内城市土地价格影响因素的作用机制以及由此造成的区域内城市土地价格差异进行理论与实证研究,为建立区域性统一的土地市场提供理论上的准备已经成为当前理论界的重要课题。第二,构建并验证了土地价格影响因素的特征价格模型。构建了中国城市的土地价格影响因素特征价格模型,并赋予了符合中国实际的计量标准,从而进一步丰富和发展了城市土地价格影响因素的实证研究。第三,探讨了相同的影响因素在不同的四类城市的影响效果的大小。

【关键词】：土地价格 宏观影响因素 微观影响因素 区域经济一体化 土地特征价格模型

【学位授予单位】：吉林大学

【学位级别】：博士

【学位授予年份】：2011

【分类号】：F293.2

【目录】：

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 摘要4-6 Abstract6-13 第1章 绪论13-31 1.1 选题背景13-16 1.2 国内外研究现状综述16-27 1.2.1 国外研究现状16-19 1.2.2 国内研究现状19-27 1.2.3 国内外研究现状评析27 1.3 研究意义27-28 1.4 主要研究内容28

                                     1.5 研究方法28-29 1.6 技术路线29-31 第2章 土地价格理论31-52 2.1 西方地租地价理论31-37 2.1.1 古典政治经济学的地租地价理论31-33 2.1.2 庸俗政治经济学的地租地价理论33 2.1.3 现代西方经济学的地租地价理论33-37 2.2 马克思地租地价理论37-40 2.2.1 马克思地租地价理论的实质37-38 2.2.2 马克思地租地价理论的主要内容38-40 2.2.3 马克思地租地价理论述评40 2.3 区位与土地价格理论40-49 2.3.1 区位理论40-44 2.3.2 区位与城市土地价格理论44-49 2.4 其它土地价格理论49-52 第3章 中国城市土地价格宏观影响因素的研究52-74 3.1 城市土地使用制度52-55 3.2 城市规划55-58 3.3 城市增长与城乡一体化58-62 3.4 税收结构62-65 3.5 城市经营65-69 3.6 人口数量及增长率69-70 3.7 政府宏观调控能力70-74 第4章 中国城市土地价格微观影响因素的研究74-92 4.1 宗地个别因素74-77 4.2 区位因素77-82 4.3 邻里因素82-85 4.4 土地投机因素85-88 4.5 心理预期与“羊群效应”88-92 第5章 基于京津冀都市圈城市土地价格影响因素的实证研究92-121 5.1 区域经济一体化与京津冀都市圈的发展92-99 5.1.1 区域经济一体化及其特征92-93 5.1.2 京津冀都市圈的发展93-95 5.1.3 样本选择95-99 5.2 城市土地价格模型的构建99-105 5.2.1 特征价格模型的核心思想99 5.2.2 城市土地价格影响因素、因子及自变量的选择与确定99-105 5.3 调查报告与数据整理105-111

7.土地增值税评估价格 篇七

土地城市化是新型城镇化重要的表现形式, 集中表现为土地由农用地转化为城市建设用地的过程。这一过程不仅使土地本身的地貌特征及其负载物的空间形态发生了变化, 也使土地的权属和价值发生了变化, 是土地形态和属性多方位的、整体性的更新。城市化进程的推进加快了城市边界的扩张, 城市边缘区承载着巨大的扩张压力, 集中表现为土地城市化的速率加快。从供需平衡理论和资源的稀缺性角度, 土地城市化的过程必然伴随着土地价值和价格的相应变化。反过来, 土地价值的提升会进一步推动土地城市化的过程。两者间必然存在一定的空间相关关系以相互影响和促进, 研究和量化分析土地价格与土地城市化的互为作用机理对于摸清土地城市化发展规律, 促进土地城市化进程中资源的合理有效配置具有重要的意义。

国内外主要从定性和定量两个角度来研究城市化和土地价格之间的关系。有学者通过对阿隆索竞租曲线模型的改进, 从经济学角度分析和阐述发达地区城市化对土地价格的影响。还有学者探讨了城市化速率与土地价格之间的相关性, 得出城市化水平的提高与土地交易价格的提高是相互促进的关系。针对城市化进程中土地利用结构的变化, 国内不少学者通过建立指标体系来分析主要的驱动力因子。已有的研究呈现研究尺度较大、宏观因素较多的特点, 从土地价格的角度定量分析区域尤其是大城市土地城市化的研究较为少见。随着新型城镇化建设步伐的加快, 开展对大城市边缘区土地城市化与土地价格空间关系的定量化研究显得尤为重要。

本研究以北京市城市边缘区若干典型区域为例, 利用不同用途土地的征地区片综合地价, 测度分析土地价格与土地城市化速率及强度的空间关系, 通过构建空间模型定量化表征两者的关系, 并进一步比较不同用途土地价格与土地城市化的相互作用的差异。

2 土地价格与土地城市化之间的空间关系解析

土地城市化是指某一区域城市化过程中土地条件由农村形态向城市形态转化的程度, 又称之为农地转用或农地非农化。在空间维度上, 土地城市化集中表现为土地景观的变化, 土地用途的改变使得土地的收益能力必然发生变化。在比较利益的驱动下, 变农地为建设用地是一种经济合理的选择。而征地是农地转用的主要形式, 征地过程中土地收益状况、特别是土地增值收益分配状况关系到相关利益主体的土地收益, 并直接影响征地的规模和进度。由于土地价格是资本化后的土地收益, 在土地转化过程中的收益变化及分配状况就是地价作用的一种反映。因此作为一种重要的社会经济要素驱动力, 土地价格对城市土地利用形态的变化具有重要的推动作用。探讨土地城市化及土地城市化转变过程中价格机制的变动规律, 对促进土地城市化的合理发展与规制城市的盲目扩张有着重要的理论意义和实践意义。

3 土地价格与土地城市化关系的实证分析

3.1 数据来源与处理

北京市典型的城市边缘区包括海淀区、丰台区、朝阳区、石景山区四个近郊区域的部分地区, 且在空间地域上形成环绕城市中心的、连续的、宽窄不一的环地带。本文选择海淀区和朝阳区为研究区域, 选取2008年和2009年土地利用变更调查数据和北京市征地区片综合地价测算结果。

3.2 土地城市化表征因子的选取

土地城市化是土地覆被变化的一种形式, 集中反映在土地利用空间结构上的转变。土地利用与土地覆被变化 (LUCC) 作为当前全球环境变化研究的热点问题, 通过不同尺度、不同学科的综合研究, 建立各种土地利用与土地覆被变化 (LUCC) 模型, 定量分析和预测土地利用与土地覆被变化 (LUCC) 前景, 旨在重点寻求土地利用和土地覆被变化的内部机制和基本过程, 预测未来变化的方向和后果, 以及制定相应的对策。土地利用是由不同的利用方式和利用强度组成的一个系统, 土地利用系统的动态变化有横向和纵向之分。横向运动是指土地利用系统与驱动力系统和其他系统之间, 以及与外部环境的相互作用, 这是一种内在的、难以观察的过程;纵向运动即是在通常意义上的土地利用变化, 表现在土地利用类型的转变和土地利用强度的变化等, 这是一种外在的、可观察到的变化。土地利用纵向运动是横向运动的结果。在土地利用的横向运动中, 驱动力系统与土地利用系统之间的相互作用占据着主导地位。以驱动力与土地利用之间的相互作用为主导的土地利用系统的横向动态变化导致了土地利用系统外在的纵向变化。这些变化促成了土地利用空间的重新分配, 一旦这一过程在空间上积累到一定的程度, 土地利用系统便会越过相变的临界点, 土地便会呈现出城市化的利用状态。这种变化主要体现在两个方面:土地利用数量的变化和土地利用程度的变化。因此本研究选取土地利用变化幅度和土地利用变化速度作为土地城市化的表征因子。

3.3 土地价格与土地利用变化幅度的测度分析

土地利用的变化幅度是从面积入手来反映区域土地利用变化。面积变化首先反映在不同类型土地的总量变化上, 通过分析土地利用类型的总量变化, 可了解土地利用变化总的态势和土地利用结构的变化。对于土地城市化而言, 主要是对区域内农业用途及非农业用途土地的动态变化的衡量。区域土地利用变化的幅度可以用土地利用动态度定量描述。土地利用动态度包括单一土地利用动态度和综合土地利用动态度两种。本研究主要通过分析建设用地的面积变化来测度土地城市化的变化幅度, 因此主要运用单一土地利用动态度。

式中,

K为研究时段T内某一土地类型的动态度;

Ua和Ub分别为研究期初及研究期末某一土地利用类型的数量;

T为研究时段长。

该指数可直观地反映土地利用类型变化的幅度与速度, 也可以通过类型间的比较反映各类型变化的差异, 从而探测其背后的驱动或约束因素。由于各种用地类型或不同区域相同用地类型的面积基数不同, 该指数高的类型指的是变化快的类型, 而不一定是区域变化的主要类型, 对主要类型的判别通常还需要考虑变化面积的大小。

根据土地利用动态度的表达式, 计算出北京市城市边缘区的海淀区、朝阳区部分区域建设用地的动态度K, Ua和Ub分别设定为2008年底和2009年底该区域各测算单元的建设用地的数量。

将其与该区域内商业、住宅、工业用地的征地区片综合地价进行曲线模拟, 求出两者之间的数量关系, 即不同用途类型的地价和土地利用动态度的耦合关系模型。

计算得到北京市研究区域住宅用地地价与土地利用变化的耦合关系模型为:

式中, Pr为住宅用地价格;k为住宅建设用地动态度。

从图1中可以看出, K值为23以下时, 住宅用地地价变化较快, 地价随着k值的增加而增速很快, 在k值为23时, 为一个拐点, 在拐点之后, 地价的变化趋于平缓, 直至k值为34时地价出现下降的情况。因此, 可以看出, 建设用地动态度可以深刻影响住宅用地价格的变化, 其在前期的增长能显著提升住宅用地价格, 而在其值达到一定水平后, 地价增速会变缓, 且到一定水平后地价会产生下降的局面。

计算得到北京市部分区域商业用地地价与土地利用变化的耦合关系模型为:

式中, Pc为商业用地价格, k为商业建设用地动态度。

从图2中可以看出, k值在27以下, 商业用地地价增速变化比较平稳, 且地价随着k值的增加而增速很快, 在k值为30时, 为一个拐点, 在拐点之后, 地价出现下降的情况。因此, 可以看出, 建设用地动态度同样深刻影响商业用地价格的变化, 其在前期的增长能显著提升商业用地价格, 而在其值达到一定水平后, 地价会下降。

计算得出北京市部分区域工业用地地价与土地利用变化的耦合关系模型为:

式中, Pi为工业用地地价;k为工业建设用地动态度。

从图3中可以看出, 工业用地地价对于k值的变化更为敏感, 在k值处于13以下时, 地价的增速缓慢, 而k值在13~30时, 地价经历了一个增速较快, 边际增速不变或小幅变动的过程, 而k值处于33之上时, 地价呈现下降的局面。因此, 可以看出, 建设用地动态度可以深刻影响工业用地价格的变化, 在其发展的中期, 工业用地价格增速很快, 而前期与后期, 则呈现缓慢增长或者地价下降的局面。

从分析结果可以看出, 在土地城市化的初期 (建设用地动态度较低, 即k值较低) 时, 工业用地对于土地城市化进程的影响比较显著, 而在土地城市化进程的中后期, 住宅及商业用地的地价影响才明显起来。这也符合北京市的城市扩展现实。在研究区域范围内, 初期的发展是以一系列工业园区的发展为先导的 (中关村产业园区等) , 农用地向城市建设用地的转化形式首先是工业用地。随着产业园区的发展, 与之配套的住宅及商业设施逐渐跟进, 于是, 这两类用途的土地在随后的土地城市化过程中扮演了重要的角色。

3.4 土地价格与土地利用变化速度的测度分析

对于土地利用变化速度的测量可以用土地结构转换度来衡量。其基本思想是:设研究区域的土地利用途径分为n类, Ai (t) 是第i类用地t年度占土地总面积的份额即比重, 如果将A (t) 视为n维空间的一个矢量, 可以将矢量A (t) A (t’) 之间的夹角定义为t’至t年度土地利用结构的转换度。表达式为:

θ的值在0~90°之间, 基于资料情况的考虑, 本研究假设n=4, 即仅计算工业用地、居住用地、商业用地与农用地的结构转换。

将上文所列出的北京市朝阳区、海淀区的若干区域2008-2009年的θ值计算出来, 分别与这些区域住宅、工业、商业土地价格进行曲线模拟, 结果如下:

北京市部分区域住宅用地地价与土地利用强度的耦合关系模型为:

式中, Pr为住宅用地价格;θ为住宅土地利用结构转换度。

计算得出北京市部分区域商业用地地价与土地利用强度的耦合关系模型为:

式中, Pc为商业用地价格;θ为商业土地利用结构转换度。

计算得出北京市部分区域工业用地地价与土地利用强度的耦合关系模型为:

式中, Pi为工业用地价格;θ为工业土地利用结构转换度。

从图4、5、6可以看出, 住宅、商业、工业用地地价的变化影响θ的变化, 且基本上呈现出一致的趋势, 三者的拐点也大体相当, 均在65左右, 即θ在65以下时, 地价增加能显著提升θ值, 且增速平稳。而通过对比三类用地的变化情况, 商业用地的价格状况对于土地利用强度的影响较其他两种类型的土地较大, 这是由于相对而言, 具有相同区位条件的商业用地的土地价格相对较高, 因而也具有了较强的辐射及溢出效应。因此, 在土地城市化区域内, 商业用地的出现必然伴随着住宅等其他用地的急剧扩张, 加速了土地利用的转化和土地利用强度的增强, 也加速了土地城市化的过程。

4 结论与讨论

土地价格对土地城市化响应的动力机制有其复杂性, 在时间和空间尺度上, 土地城市化的速率和强度分别对应于相应的土地价格, 可以在假设条件下用一定的模型进行衡量。土地之所以能够实现城市化的转变过程, 是因为驱动力在变化, 导致驱动力变化的原因即是所谓的土地利用变化动力源。土地价格变化作为一种重要的驱动力, 其动态变化推动着土地利用的变化, 而土地利用变化的结果又通过对社会经济和自然环境的影响, 反作用于土地价格。同时, 土地价格及其实现形式在社会、经济、资源、环境等许多方面发挥着作用, 它们之间的相互作用又推动地价的变化。

在新型城镇化快速推进的背景下, 人口城市化和土地城市化是其主要的特征。城镇组群的空间演进和城市规模的扩大给城市边缘区带来了巨大的扩张动力, 经济利益的驱动使得土地城市化缺乏理性的发展模式, 有悖于科学的城镇化、理性的城镇化和可持续城镇化的发展理念。面对人口、资源、环境与可持续发展之间的利益纠纷和矛盾困境, 需要重新审视土地城市化的发展现状, 创新土地城市化发展模式。因此, 作为与土地城市化存在空间耦合关系的土地价格可以作为引导土地城市化速度、方向、强度的有效调控手段。通过对土地价格的影响, 可以引导土地城市化在空间上和时间上达成合理的发展趋向, 以解决人口、资源、环境、生态危机之间的矛盾以及工业再生产与土地再利用之间的矛盾, 促进新型城镇化快速、有序、协调地发展。

参考文献

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[9].鲁春阳杨庆媛文枫.城市化与城市土地利用结构关系的协整检验与因果分析.地理科学.2010.4

8.土地增值税评估价格 篇八

关键词：价格评估机构 价格认证机构 市场监管职能

新一轮价格工作改革中，就价格认证机构而言，如何协调好职能中“放”与“管”的关系，或者说，如何在发挥好市场监管职能的同时激活价格评估机构活力，从而实现价格改革“以放为主、放管结合”的工作路径是摆在我们面前的重要问题。

一、开展此项工作的意义

（一）行政权力清单制度改革的需要

从“权力清单制度”改革省级经验来看，省级价格主管部门的行政权力事项均大幅缩减，各省价格认证机构结合职能自行归结的原属行政确认权力清单行列的“价格认证认定”和“涉纪、涉案、涉税价格认定”权力事项多已不在其列，大多被归属于内部管理职能。这样归属化的行政权力清单制度改革很有可能在几个方面对价格认证机构的发展带来根本性的影响：一是价格认证机构行政职能的具体体现，二是价格认证机构的权力是否属于符合深化改革要求的权力，三是各级人事、编制主管部门对价格认证系统行政性质的认可度，四是价格认证系统的具体定性及其发展方向。而作为部委规章层级的《办法》写明的“对各类中介价格评估机构的结论进行认证”则是一项强化价格认证系统以服务为主为管理加服务，变内部管理职能为对外行政权力的重要依据，既同权力清单统筹设计初衷相一致也符合国家发改委对价格认证机构工作职能的调整思路。

（二）事业单位改革的需要

社会各界就事业单位改革的必要性已达成共识。近年来，从中央到地方，各级政府都对事业单位改革进行了积极探索和深入实践。尤其，党的十八届三中全会以来，围绕国家治理体系和治理能力现代化的总目标，价格认证机构等事业单位将处于改革风头浪尖，过去由价格认证机构承担的部分职能将逐步向价格评估机构等企业法人转移，而价格主管部门工作重心则将转向市场监管方面。这也将为价格评估机构等企业法人提出前所未有的挑战，价格评估机构必须积极面对，大力发展并提升业务能力和质量，更好地承接事业单位的部分职能。

事实上，“对各类中介价格评估机构的结论进行认证”工作职能将成为价格认证部门工作改革的重要抓手，价格认证机构在“分类推进”、“政事 分开”、和“新型事业管理制度建设”等方面确立自己的优势。这也就意味着，价格认证系统改革既是价格认证部门职能边界重构过程，又是价格认证部门与价格评估机构关系重构的过程。

（三）认证中心发展的需要

1、提升社会地位

针对价格认证机构，目前正开展着行政审批事项改革以及“四个服务”为核心内容的改革。必须指出，目前改革更多的指向服务社会和服务民生目标，而价格认证机构职能内容未得到根本性变革，仍徘徊于价格管理边缘。因此，向各类中介机构转移职能，转变价格认证机构职能，从过去的直接服务为主转变为强化市场监管职能为主。只有这样，才可以进一步发挥各级价格认证机构对各类中介价格评估机构的培育、引导和规范作用，从而树立价格认证机构在服务社会和服务民生领域的权威性。

2、保持业务量增长

当前，各级价格认证机构进一步将职能明确在以涉纪、涉案、涉税为主的价格认定工作上，大量的认证、民事类价格认证业务流入市场。如浙江，随着“平安浙江”、“税友龙版”等深入开展，刑事、行政案件量显著萎缩。“无为便无位”，单从司法作为、社会作为上来看，业务量的稳定对价格认证机构的发展也相当的重要。发挥价格评估中介机构作用，而价格认证部门工作重心落在市场监管方面，这不仅有助于价格认证机构工作的开展，而且还有利于提升价格认证机构业务工作量。

3、合乎认证中心进一步改革的趋势

随着改革的推进，价格认证部门的行政审批权限主要由过去的“双认定”削减为现在的对价格评估机构资质的“单认定”，具备行政许可性质的权力越发减少，价格认证部门发展趋势将是重点强化价格管理的事务性工作，而非过去直接行政审批或价格认定工作。此外，从价格认证部门的另一职能“调解价格矛盾、处理价格纠纷”来看，价格评估中介机构认定工作难免产生新的问题与纠纷，这又离不开价格认定部门的积极介入与调节，这也将成为我国价格认证部门进一步改革的重要内容。值得一提的是，我国辽宁、陕西等地实践经验一定程度上也证明了，充分用好对价格评估机构从资质到业务方面的认定管理权限，对整个机构的规划和发展将起到极大的促进作用。

二、开展此项工作的思路

（一）加大对价格评估机构的培育

价格评估机构作为此项工作的重要载体，其数量、规模、质量等方面因素将决定着此项工作开展的现实意义。当前，价格认证机构与社会中介类价格评估机构的关系机制尚未理顺，利益边界不清晰，甚至有的价格认证中心因为地方财政经费不足存在与社会中介类价格评估机构抢市场、争利益的现象，这在一定程度上造成价格评估机构发展不顺，此外，价格评估机构的发展还缺乏必要的人才、资金、设备、技术等所需要素。政府部门特别是价格认证机构有必要在理顺双方关系，退位、补位和定位，政策、信息、技术咨询，服务购买等方面为价格评估机构的培育和发展提供良好的途径和平台。

（二）加强对价格评估机构的监管

价格评估机构的规范管理将决定着此项工作的实际成效和社会影响力，是另一个重要因素。当前存在的主要问题包括管理体制机制多元化却又不匹配， 缺乏统一有效的管理机制和监管标准，政府对中介组织的一些管理办法思路仍不够有效， 执行力不够等。笔者认为，价格管理部门应当切实加强包括价格评估机构资质认定、人员资质培育、业务开展状况、日常管理等相关方面因素的定期和不定期督导检查，建立实施名单公示制度，按照有限、有惩、有奖的形式实施动态管理， 还要进一步强化同工商、行业协会等相关部门和组织的协作，明确对于价格评估机构认定的管理效力，营造公平公正公开的市场环境。而就价格认证机构对价格评估机构的监管而言，具体可以包括：价格评估机构资质证书是否真实有效；价格评估机构法人资格是否真实有效；价格评估机构是否有固定的工作场所；工作人员是否符合规定要求；业务开展情况是否规范，是否超越认定的执业范围执业，是否存在涂改、倒卖、出租、出借、非法转让《中华人民共和国价格评估机构资质证书》的行为。是否存在其他违反法律、法规、规章规定行为等。

（三）提高社会对价格评估机构的认知认可

价格评估机构业务范围宽泛，并经市场充分竞争，可以更好的开展各类主体委托的价格矛盾纠纷案件和价格评估认证。但其又介于资质的有限性、逐利性以及相关部门的配合和支持不够等因素，社会认可度也相对较差，这又反过来在一定程度上阻碍价格评估机构的发展。而价格认证机构要实现对价格评估机构更好的监管，重在加强如下工作：一是沟通协调法院、行政执法、企事业单位、社会组织等机构将价格评估机构纳入其业务委托范围，二是逐步确立其受理非刑事性质涉诉讼类案件的主要地位，三是畅通网络、电话、信访等投诉举报渠道，强化社会对价格评估机构的监督，四是切实加大宣传力度，及时向社会通告价格评估机构相关情况，使得社会和公众了解和认识这项工作，从而提高工作的透明度和认可度。五是强化对价格评估机构绩效考评制度化、责任追踪及奖励激励等。

（四）增强价格认证机构公信力和权威性

价格认证机构是调解和处理价格矛盾、履行价格行政裁定（或行政确认）职能、承担有关价格公共服务的行政性机构，无论从风险防范、廉政建设以及价格认证机构的发展上，都应当不断提升价格认证机构的公信力和权威性，有效塑造价格认定机制的“价格法庭”功能。一是要切实转变既当运动员又当裁判员的双重身份，合理有效运用行政资源的有限性，在业务范围上充分放权，但在机构和行为管理上充分集权；二是要从引导和规范市场的角度，切实转变盲目追求业务膨胀的观念，变逐利为服务和管理；三是要通过利用价格认定机制来规范社会中介机构的价格评估行为，进而在更大范围内对更多的放开价格行为进行间接引导和规范。

三、面临的问题和风险

（一）机构定性和工作职责方面

价格认证机构的深化改革和转型升级应当要集中优势力量开展涉案、涉纪、涉税财物价格认定工作（即“三涉”）这三件大事，从而为机构定性定位打好基础，此时开展非“三涉”范围内的认证类工作上是否适宜。另一方面是，一旦此项工作开展，那《价格认证中心工作管理办法》业务职责这一章中的其它“三涉”之外的职能又该如何安排，又是否应当相应开展。

（二）信息不对称带来的风险

价格评估机构作为理性的价格认证类市场经济主体，通过信息不对称能够获得更多的利益，因此，他们在配合价格认证部门进行结论认证时必然会隐瞒部分不利于其自身的材料和信息，这将给结论认证工作带来极大的工作风险。

（三）工作量的增加带来的问题

此项工作一旦开展，势必会增加较大的工作量，而且会随着工作程序和具体步骤的逐步规范进一步放大，而工作量的剧增又会带来经费、设备、技术、人手等多方面的问题。

（四）现有规章制度方面的问题

《办法》部分规章条款内容的普遍适用与地方、部门实践的特殊性矛盾加剧，不利于具体改革工作的开展。《办法》出台时间较久，有可能被修订甚至被其他相关法律所取代，那么这些条款是否会相应保留？此外，《办法》中部分条款对价格认证系统自身的束缚较强，甚至还存在着其他不利认证中心业务开展和机构发展的障碍。

四、具体开展的一些思路

《办法》颁布实施后，部分地区结合当地实际，突破传统限制，创新工作经验与管理机制，并积累了丰富的经验。我们将结合各地经验，从自身工作实际出发，得出若干思路。

（一）做好调研，充分论证

无疑，《办法》为各地开展价格认证工作提供有力的依据。目前，一是做好调研、充分论证，将条款转化为推动价格认证工作深化改革、创新发展的新思路、新机遇和新动力；二是联系实际、狠下功夫，认真学习、领会和落实这一有力抓手，为具体工作的开展夯实基础；三是设立试点、有的放矢，可考虑以省一级或设区的地市一级为试点，其下设区、县（市）先行尝试开展，或者分步奏、分区域、分案件性质、有计划有安排的实施和推广。

（二）明确含义，细化内容

价格认证机构对价格评估机构的结论进行认证作为法庭对鉴定结论进行认证的一种前置合理性和合法性认证，其科学化、规范化程度，决定着鉴定结论的证据效能发挥的充分程度，因此有必要就此项条款的表述做进一步的科学和规范，并进一步强化其行政性。建议在当前的法律框架条件下尝试以国家专文回复的形式进一步明确此条款的表述及条款释义，如变委托为申请，变认证为认定，并进一步明确由此产生的如回避、结论变更、重新认定、复核裁定等相关方面的权力义务关系和责任等。

（三）结合实际，下发权限

自价格认证系统对价格评估机构和人员资质由“双认定”变为对价格评估机构资质“单认定”后，对一些综合类或者涉诉讼类价格评估机构资质的认定对价格认证部门而言显得尤为重要，这也成为价格主管部门对于开展机器设备估价、车损价格评估、涉诉讼类价格评估机构进行监管的重要手段，若结合本次行政审批制度改革将评估机构资质“单认定”中不同层次和级别认定的行政许可权相应下放，使行政许可权和行政管理权相对应、相结合，将会对基层和具体开展评估结论认证的价格认证部门带来巨大的帮助和极其积极的影响。

（四）有序安排，做好监管

价格认证机构要加强对价格评估机构的管理，规范价格评估行为，促进价格评估市场健康有序发展。一是在监管方式上以定期检查和不定期检查、自查和抽查相结合，重点检查存在问题和受到投诉举报的机构，并视机构整改执行情况，决定检查的频次。二是在监管程序上要制定周密的检查计划，确定检查范围、检查内容、检查安排。在实施检查上要在价格评估机构完成自查的基础上，依据相关价格法律法规，在机构现场通过听取被检查单位自查情况汇报、与有关人员面谈询问、检查相关资料及走访相关单位等形式进行检查。三是在监管整改上，要督促存在问题的价格评估机构认真落实整改，在规定期限内完成并做好反馈。且藉此作为价格评估机构资质证书有效期届满后是否上报重新认定的重要参考依据。

参考文献：

[1]蒋丽华.论刑事鉴定结论的采用标准[J]. 人民检察，2006（19）

[2]贾治辉.鉴定结论的认证[J].国家检察官学院学报，2009（5）

[3]徐新彦，任聪.建立涉案物品价格鉴定意见审查机制的经验做法[J].中国检察官，2012（11）

〔本文系浙江财经大学、杭州市价格认证中心联合开展的“涉纪财物价格认定机制研究”课题阶段成果之一〕