商业银行个人贷款

商业银行个人贷款（共8篇）

1.商业银行个人贷款 篇一

洪都农村商业银行个人贷款借款人收入证明

洪都农村商业银行__________：

兹有______________同志，身份证号码___________________________________，居住地址___________________________________，自______________年_____月至今在我单位工作，任______________职务。该同志的劳动用工形式属于__________________，月收入为人民币_________________________（大写）元。特此证明。

上述内容真实无误，我单位对此承担相应的法律责任。

单位公章

年月日

个人征信业务授权书

洪都农村商业银行：

本人不可撤销地授权贵行（包括贵行各分支机构）在办理下列信用业务时，可以根据中国人民银行有关规定，通过个人信用信息基础数据库查询、打印、保存本人个人基本信息信用报告：

（一）审核本人贷款申请的；

（二）审核本人贷记卡、准贷记卡申请的；

（三）审核本人作为担保人的；

（四）对已发放的个人信贷进行贷后风险管理的；

（五）受理本人担任法定代表人或出资人的法人或其他组织的贷款或该法人或其他组织作为担保人，需要查询本人信用状况的。

本人不可撤销地授权贵行（包括贵行各分支机构）根据中国人民银行有关规定向个人信用信息基础数据库提供本人个人基本信息和信用情况。

授权人：

身份证件名称及号码：

年月日

2.商业银行个人贷款 篇二

一、个人贷款电话催收技巧

电话催收是商业银行贷款催收工作人员常用的一种催收方式, 催收的对象以及相关的资料信息来源于个人贷款系统。催收人员开展该项工作, 首先要从个人贷款系统中抽取数据信息, 比如逾期客户, 其在系统内的标记“连续拖欠期数”都是大于“1” (一期) 的, 我们可以通过“连续拖欠期数”这一关键字段抽取催收数据。获得数据之后, 就可以开始电话催收工作了。

贷后人员在电话催收时要做到, 一支笔、一台电脑、一部电话在手边。电话催收时, 客户往往会询问贷款相关的问题, 比如“月供多少?”、“贷款还剩多少?”等等, 很多问题需要快速的通过个人贷款系统查询, 所以需要“一部电话、一台电脑”。“一支笔”是用来做记录的, 对于客户联系方式的变更, 客户的所提出的问题, 需要用笔来做记录。同时, 记录的内容也是贷后人员电话回访的内容。

及时催收, 培养客户良好还款习惯。电话催收最好在每月第一个扣款日的次日近行, 从个人贷款系统中抽出尚未全额还款的客户明细, 逐户进行电话提醒。由于客户的联系方式办更的很快, 对于联系不上的客户, 要查询客户贷款时的档案, 从档案的借款人贷款申请表、借款合同、商品房买卖合同、抵押合同中查找客户的联系方式 (未录入系统的联系方式) 并纪录其所购商品房的地址, 查完联系方式之后, 再打电话催收, 如果还是联系不上, 那就要上门催收了。催收经验之一就是越早催收效果就越好。一方面, 可以及时的了解客户的情况, 针对不同的情况, 可以采取相应的措施;另一方面, 客户良好的还款习惯需要贷后管理人员培养, 比如有的经商客户, 一次性在扣款账户存入几万元, 存完就很长时间不管了, 当其账户余额不足时, 需要你去催他, 提醒他再次存款;还有在外地出差的客户, 提醒他在异地可以汇款或转存至扣款账户。

联系方式的顺序。电话催收时, 怎样打电话才会更有效率呢?首先是手机, 短信通知客户还款和一些信息发送的对象就是手机, 而且有效的手机号, 客户大都24小时开机的;其次是办公电话;再次是家庭电话。如果前两种方式都无法联系的, 家庭电话无人接的, 贷后催收人员要在晚上7:00~9:00之间打家电联系。中午12:00~14:00之间, 尽量不要打电话, 客户可能有午休的习惯。

电话催收标准用语。在电话催收过程中要尽量使用标准用语, 使用标准用语是规范服务的需要, 同时可以大大提高效率。举个例子:“XX先生 (女士) , 您好!这里是XX分行客户服务中心, 我的工号是XX。您在XX银行贷款账号尾号为XXXX的贷款截止XXXX年XX月XX日, 已拖欠XXXX元。请您及时追加还款账户资金。详情致电XXXXX。谢谢!”结合客户的拖欠情况, 针对不同的客户需要使用不同的标准化的催收用语。举例的情况是针对逾期1~30天的客户, 所进行的提醒型的电话催收。还可以采用警示型、施压型、密集高强度型等等。

二、个人贷款催收注意事项

催收人员进行电话催收时首先要注意Polite (礼貌) 、Patient (耐心) , 因为催收人员进行电话催收, 对外代表的是银行的形象, 礼貌是应遵守的美德之一, 并且有部分客户并非恶意拖欠贷款, 比如:有些是国家政策, 加息造成了月供增加, 而客户并不知道, 造成每月拖欠很小的金额;有些是因为我们工作原因造成的, 比如新发放的贷款, 未及时通知客户还款形成的拖欠。对待客户要有耐心, 耐心回答客户的问题, 耐心解释我行和国家的信贷政策等等。

催收人员需要注意客户联系方式及时修改。电话催收中最让人头痛的就是打电话找不到人, 有部分新申请贷款 (一年内) 的客户, 手机号都联系不上。在技巧部分讲了打电话的时间和顺序, 一旦联系上客户, 要向客户询问其新的手机号, 尽量让其多提供几个号码, 电话催收完之后, 要立刻在个人贷款系统中修改其联系方式。联系方式及时修改不仅关系到电话催收的效率和效果, 还关系到银行的声誉。客户贷款时留的手机号, 可能会被其他人使用, 催收电话、短信, 会影响到其他人的正常生活。

催收人员要注意储蓄应知应会、个人贷款业务的学习。比如:存折丢了怎么办, 有几种方式可以还贷, 无折续存;本人带身份证到原开户所办理挂失补开;新开一个折 (或卡折) , 签一个变更委托扣款账号的协议 (这里不建议委托扣款账户是一张卡, 卡销磁或挂失后, 卡号会变) ;柜台还贷。还有比如提前还贷如何办理等等。因此, 贷后服务人员一定要懂得这些应知应会的知识, 才能更好地为客户提供服务。

3.商业银行个人贷款 篇三

关键词：个人贷款业务；商业银行；问题；对策

相比发达国家来说，我国个人贷款业务起步比较晚，不论是业务环境还是业务本身都存在着一些不足。通过了解我国商业银行个人贷款业务的概念、分类，分析其存在的不足，最后在分析了制约因素的基础上提出了改善我国商业银行个人贷款业务的措施，促进我国个人贷款业务的进一步发展，以及应对国际国内经济形势的发展变化。

一、商业银行个人贷款业务

1.商业银行。商业银行，是一个以营利为目的，以多种金融负债筹集资金，多种金融资产为经营对象，具有信用创造功能的金融机构。商业银行是以追求最大利润为目标，能向客户提供多种金融服务的特殊的金融企业。

2.个人贷款业务。根据《个人贷款管理暂行办法》规定，个人贷款是指贷款人向符合条件的自然人发放的用于个人消费、生产经营等用途的本外币贷款。个人贷款又称零售贷款业务是银行向个人发放的用于满足其各种资金需要的贷款，属于商业银行贷款业务的一部分。个人贷款的一方主体是银行，另一方主体是个人。个人贷款可由银行直接向个人发放或通过零售商间接发放。它不仅是一种信贷行为或放贷业务，而且是一种信用关系。

3.个人贷款业务种类。个人贷款业务根据产品用途的不同，可分为个人住房贷款、个人消费贷款和个人经营贷款等。个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款；个人消费贷款是指银行向个人客户发放的有指定消费用途的人民币贷款业务，主要有个人住房、汽车、一般助學贷款等；个人经营贷款是指银行向借款人发放的用于借款人流动资金周转、购置或更新经营设备、支付租赁经营场所租金、商用房装修等合法生产经营活动的贷款。

二、商业银行个人贷款业务存在的问题

1.客户需求方面。我国长期以来形成“成由勤俭败由奢”的社会价值取向，决定了居民消费的特征是“量入为出”的消费模式。虽然80年代末的“超前消费”曾冲击了传统的消费模式，但未能彻底改变传统的消费习惯。而且，近年来住房制度改革、教育制度改革等改革措施不断出台，安身之处、子女上学、医疗保健、退休养老等这些原本无须考虑的生活压力将越来越多地由个人承担，而政府机构精简、国企改革调整都在一定程度上增加了城乡居民收入增长的不确定性。在收入增长良性预测未建立的情形下，居民不敢贸然进行消费。同时，在市场不旺、物价滞胀的形势下，居民投资冲动低落，也限制了商业银行的个人贷款投放。

2.信用制度方面。商业银行陆续在个人贷款办理过程中釆取个人信用报告体系，由于实施不久，大部分客户对个人信用没有概念。虽经过几年的发展，系统有了一定的更新但系统内的个人综合信息仍有部分错误或更新较慢等情况。加上对个人贷款市场的竞争使银行之间缺乏沟通，从而使得信用信息资源无法共享。另外，银行出具的“非恶意拖欠还款证明”字样的证明个人信用报告中的信息是否属实也很难知晓，因此很难正确掌握个人相关信用信息，对于个人贷款业务的开展有了抑制作用。尽管中国人民银行已经开始了个人信用联合征信工作，但是上述工作还仅限于金融部门，信用信息也仅限于金融信息，很难实现其他非金融信息的汇总。

3.业务流程方面。商业银行的个人贷款业务流程总的可归纳为普通模式和较为先进的个人贷款中心模式两种，但两种模式都存在着一定的问题。普通模式的特点为分散经营，业务流程模式存在着很多问题，如分散经营增加内部竞争，降低整体的效率，流程操作无法达到标准化、规范化，分散经营使得业务发展与风险控制的平衡点难以有效权衡，纸式审批效率低下，市场竞争力较弱；个人贷款中心模式尽管个人贷款中心模式节约了大量的人力物力，省略了很多繁冗的行政环节，提高了效率，但是仍存在着一系列问题，如：个贷中心存在机制定位不正，现代化技术手段欠缺效率仍需提升，前台营销与后台审批脱节等问题。

三、商业银行个人贷款业务的对策建议

1.实行分类，扩大客户需求。我国是一个生产力发展不平衡的大国，人均国内生产总值各地区不相同，社会信用程度也有差异，而商业银行在各地区都有网点分布。为此，要发展个人贷款业务就要实行分类，针对不同商品和不同消费群体的特点，增加个人贷款的品种，使产品在设计上更具有个性化。如在经济发达的城市和地区重点开办住宅贷款、旅游贷款；在经济发展中等水平地区开办中高档家用电器贷款、经济住房贷款；在经济欠发达地区侧重开办耐用消费品贷款、助学贷款；在农村开办农户小额贷款、农机消费贷款等。另外，还要创新个人贷款的还款方式，使其更具灵活性、多样性等。年轻居民收入水平较低，而未来的收入则呈现持续增长的趋势，递增偿还方式比较适合他们的情况；中年居民收入水平较高，但随年龄增长，其收入一般不会递增，而是会逐渐下降，递减偿还方式比较适合他们的情况。

2.完善信用制度。现实需要法制先行、充分运用市场化的运营的模式。从区域上来看，以上海和大连、广州两种模式建立起来的个人信用制度正在摸索试行。前者联合征信的模式是由多家银行共同成立一家专门公司，负责汇聚各家银行个人贷款记录、信用卡使用情况以及客户的社会信用和特别记录及个人相关资料；后者是由政府和商业银行牵头，保险、税务、公安等部门共同参与此项工作，使信用更健全、权威。目前，商业银行同业公会已经建立了主动信用联合，或促成政府牵头率先来建立的区域性个人信用诚信机构，在建立全国性系统的个人信用制度之前，承担起个人信用汇聚查询的功能，减少各银行由于个人信用问题而对个人贷款业务的发展形成掣肘，从而对促进个人贷款业务的健康快速发展和国民经济的振兴以及银行资产结构的调整，都具有非常重大的意义。

3.改进业务流程，提升服务水平。商业银行还处在传统的个贷模式，在流程改造过程中应加快向个贷中心模式的转变；部分银行已具有个贷中心，但还未真正达到个贷中心模式的实质，其效果还不明显，并存在很多问题，应继续加大个贷中心的建设力度，使个贷中心的流程更加合理，通过流程的调整提升个贷中心规范化操作水平，进一步控制风险，实现个贷中心集约化经营的效果。

此外，商业银行还要提高人员素质，保持人才队伍的稳定。个人贷款业务的日常管理面对的是千万个信贷需求者，其管理比传统的对公信贷业务更加复杂。因此，对人员的要求不仅要求有较全面的专业知识，包括信贷、会计、储蓄等方面的专业知识，而且要有心理学、公关学方面的知识，同时要有较丰富的社会经验，敏锐的洞察能力及良好的职业道德，能以积极的态度，主动、热情、友善、高效的姿态面对客户，树立起银行在公众的良好形象。（作者单位：西藏大学思想政治理论教学部）

参考文献：

[1]张正大.延边州个人贷款业务的问题及对策研究[D].延边大学，2012.

[2]李嘉联.广东A银行个人贷款业务发展策略研究[D].华南理工大学，2014.

[3]罗静.我国商业银行个人贷款业务流程再造研究[D].西南财经大学，2007.

4.商业银行个人贷款 篇四

摘 要

随着社会的不断发展，国民经济的快速增长，我国市场经济体制得以全面深化改革。当前，我国商业银行全面实施个人经营性信贷业务，随着规模的逐渐壮大，伴随而来的便是信用风险的存在。本文笔者通过专业的研究调查，对个人经营性贷款风险进行了理论分析和研究，提出了个人经营性贷款信用风险的现状和问题，总结了商业银行个人经营性贷款信用风险产生的原因，最后表明了针对存在问题的应对措施。

关键词：商业银行;个人经营性贷款;信用风险

商业银行个人经营性贷款信用风险分析

目录

目 录

绪 论..............................................................1 1 商业银行个人经营性贷款风险介绍....................................2

1.1基本理论简介................................................2 1.2特点及分类..................................................3 2 我国商业银行个人经营性贷款信用风险现状与问题分析..................3

2.1我国商业银行个人经营性贷款信用风险现状分析..................3 2.2我国商业银行个人经营性贷款信用风险存在的问题分析............4 3 我国商业银行个人经营性贷款风险成因分析............................5

3.1法律、信誉机制尚不健全......................................5 3.2缺失个人信用机制............................................6 3.3银行缺失自身风险管理机制....................................6 3.4停滞不前的风险技术分析水平..................................6 3.5机械的风险管理模式..........................................7 3.6 金融产品缺乏创新机制........................................7 4 我国商业银行个人经营性贷款风险管理的对策研究......................7

4.1现代信用风险量化管理模型的选择..............................7 4.2建立健全个人信用机制........................................9 4.3建立和完善个人经营性贷款的法律和风险保障机制................9 4.4扩大中介服务体系............................................9 4.5增强借款人信用的意识，优化社会信用环境......................9 结 论..............................................................11 参考文献...........................................................12

商业银行个人经营性贷款信用风险分析

绪 论

随着国民经济的持续增长，我国经济市场体制发生了巨大的改革和变化，一大批个体户、私营企业如春笋般发展起来，由此产生的便是个人经营性贷款。商业银行个人经营性贷款项目的推出，受到全社会的关注和欢迎，由于个人经营性贷款帮助私营企业稳固地位、提升产业利润，因此，在很短的时间内产生了惊人的业绩。然而，由于种种原因的存在，特别是信用方面机制的不健全，导致了信用风险的长期存在，这将不利于商业银行的可持续发展。基于此，我国商业银行在扩展业务的同时，一定要建立起个人经营性贷款信用风险防范的有效机制，这将对于商业银行的发展而言举足轻重，具有深刻、重大的意义。本文通过对商业银行个人经营性贷款风险的有效研究，提出了一系列应对风险防范的策略和依据，其目的在于帮助商业银行度过难关，取得更大的收益。

商业银行个人经营性贷款信用风险分析 商业银行个人经营性贷款风险介绍

1.1基本理论简介

商业银行个人经营性贷款风险基本理论包含了信用脆弱理论、信息不对称理论、预期收入理论以及个人信用缺失的成本收益，下面对这四种理论分别做一简单介绍：

首先是信用脆弱理论，现阶段，对于此种理论的阐述，能够利用信用运行状况加以分析，在国民经济发展的过程中，信用机制不可缺失，信用机制能够衔接各个部门的正常工作，使得人们能够相互信任、相互信赖。然而，信用机制的缺失势必会打破整个系统的平衡，会让很多诚信的行业牵扯进来。所以，信用脆弱将是导致贷款风险的一大主观因素。

其次是信息不对称理论，作为导致商业银行个人经营性贷款信用风险的主要因素，信息不对称将会导致不确定性的长期存在，如此一来，事情预期的结果将会与实际结果大庭相径，显然达不到预期的目的。因此，信息不对称作为一个主要宏观因素而长期存在。

其次是预期收入理论，预期收入理论早在上世纪五十年代，就被学者普鲁克所提出，那个时期正是经济复苏的大好时机，很多企业都需要获取资金的帮助。因此，商业银行开始面对个人进行经营性贷款，由此便产生了预期收入这一理论。商业银行通过预期收入理论对客户进行贷款期限的划分，在通过充分调查的情况下给予放款，如此一来，便降低了信息风险出现的概率。

最后便是个人信用缺失的成本收益，在个人信用体系中，包含了个人的品德、资本情况、债务偿还能力以及生存条件等因素。由于个人信用的缺失，个人信用制度便应运而生。如果一个人的个人信誉资本损失高于个人维持信誉支出的时候，表明他的诚实度越高；相反，他的诚信度将会很低。此种效应我们将通过图1向大家做一展示：

商业银行个人经营性贷款信用风险分析

图1个人信用缺失的成本收益分析示图

上图中，我们利用Y轴来表示个人信誉资本损失，用X轴表示个人维持信誉的支出，OP线作为划分诚实与不诚实的临界线。可以看出，当Y轴数据大于X轴数据的时候，个人信誉资本损失与个人维持信誉的支出完全相同；当Y轴数据大于X轴数据的时候，个人信誉资本损失明显高于个人维持信誉的支出；当Y轴数据小于X轴数据的时候，个人信誉资本损失明显低于个人维持信誉的支出。

1.2特点及分类

1.商业银行个人经营性贷款相比于其他贷款而言，具备如下特点： 一是贷款人具备强烈的还款意识；二是贷款的时间比较短暂，导致风险性加大；三是款项的利用途径较多，导致大量的不稳定因素；四是要求贷款人能够一次还清所贷资金；五是银行对资金的监督管理机制比较严格。

2.商业银行个人经营性贷款的具体分类：现阶段，我国商业银行对于个人经营性贷款分为两个基本类别，分别为系统性、非系统性风险。后者风险类别主要包含了抵押物、操作、外汇以及个人信用风险等。本文重点针对信用风险进行研究和分析。我国商业银行个人经营性贷款信用风险现状与问题分析

2.1我国商业银行个人经营性贷款信用风险现状分析

在我国，商业银行个人经营性贷款政策推出比较晚，然而随着经济体制的改革创新，个人经营性贷款呈现出逐年上升的局势，增幅相对较大。与此同时，商

商业银行个人经营性贷款信用风险分析

业银行个人经营性贷款的信用风险也在不断增大，下面图2是近几年我国商业银行利润柱状图；图3是2008-2012年商业银行不良贷款柱状图。

图2近几年商业银行利润柱状图（单位：亿元）

图3 2008-2012年商业银行不良贷款柱状图（单位：亿元）

由图

2、图3可以看出，银行业巨额利润已经不是什么秘密，近年来，即便是小额贷款机构不断疯长，但是也依旧没有停止商业银行扩展的步伐，众多地方商业银行发展速度非常快。在银行利润疯长的背后，其实也藏着让众多人心惊胆寒的一件事，那就是不良贷款的整体攀升。

2.2我国商业银行个人经营性贷款信用风险存在的问题分析

1.落后的信用风险识别与衡量技术

我国商业银行在信息产业方面所投入的成本十分之大，然而取得的效果却微乎甚为，也就是说投资成本与所得收益不成正比。究其原因，主要是由于信用风险识别与衡量技术的落后。我国商业银行在信息管理方面没有建立起有效风险识

商业银行个人经营性贷款信用风险分析

别机制，出现信息不对称、数据冗余等不良现象；同时，在进行信用风险分析和衡量的时候，依然沿用了传统的技术，这将直接导致风险衡量的不准确和不合理。主观能动性过于强烈，引发权重和指标确定的不合理，对集中风险也没有做好科学的识别与衡量。总之，这一系列不科学的因素都是由于信用风险识别和衡量技术的落后所造成的[1]。

2.陈旧的信用风险处理方式

在我国，商业银行在放款之前，并没有考虑到后期风险的应对策略，处于一种被动的位置，没有积极采取有效防范和应对风险的决策，只有当风险发生时才寻求补救措施，这种被动处理信用风险的方式显得陈旧而又过时。信用风险一旦发生之后，补救措施极有可能是于事无补，这将直接导致商业银行发生亏损的后果。由此看来，陈旧的信用风险处理方式也将是信用风险长期存在的一大主要因素。

3.不完整的信用风险防范机制

现阶段，我国商业银行缺乏科学风险控制机制，没有切实可行的指导方案，急剧扩大市场，从而没有及时注意风险防范机制的创建，也没有对风险做到科学、合理的评估，在风险防范方面显得一穷二白。在授信方面，多数商业银行采取分散和多头授信的方式，这样一来，授信活动显得杂乱无章，没有统一的控制方案，出现授信失控的局面。在信息沟通方式上，商业银行内部各个部门独树一帜，平时没有做好部门之间的有效沟通和衔接，使得信息传递受阻，信息不确定性因素加大，导致信息的遗漏和误差[2]。在监管上面，商业银行内部监督管理部门没有充分发挥自己的职能，没有树立起权威性和震慑性，因而起不到有效的监督和管理效果。这一系列不利因素的出现，归根结底都来自于不完整的信用风险防范机制。我国商业银行个人经营性贷款风险成因分析

3.1法律、信誉机制尚不健全

现阶段，我国商业银行针对个人经营性贷款采用的法律法规包含了《担保法》、《合同法》、《商业银行法》等，然而，这一系列法律法规重点针对一般性的贷款，对于个人经营性贷款信用行为的规定并未涉及，特别是对于贷款主体的失信、违约等行为并没有具体的规定和制约，这将阻碍着个人经营性贷款的良性发展。

商业银行个人经营性贷款信用风险分析

与此同时，商业银行在开展业务的时候，没有具体的参考依据，更没有具体的惩治和制约办法，在这种情况下，商业银行对于个人经营性贷款信用风险难以做到有效的控制与防范。

3.2缺失个人信用机制

个人经营性贷款风险对于商业银行而言，主要来自于银行与贷款人间信息方面的不协调，从而使得贷款人产生道德方面的风险。贷款人要想保证诚信，及时足额的还清银行贷款，首先就是自己的资金来源，如果贷款人没有偿还债务的能力，那么将会导致违约情况的发生。现阶段，我国商业银行在贷款人信用风险防范机制方面投入的力度并不大，也就是说缺失个人信用机制，这将导致事情的难度扩大、复杂程度过高，从而贷款人信用风险发生的几率也将随之提高。

3.3银行缺失自身风险管理机制

现阶段，商业银行在控制和防范风险的同时，不断的投入资本以获得技术性支撑，并且通过学习国外发达国家银行风险管理机制，以满足当前信用风险管理的要求。然而，在风险控制与管理的过程中，商业银行对静态因素分析的能力较强，也特别重视，而忽略了动态因素的有效分析，特别是仅仅针对局部因素进行分析，而忽略了整体因素的分析和管理[3]。例如：目前对于个人经营性贷款的违约率进行了客观、详细的分析和探索，而对于违约贷款人资产、所在区域以及违约原因并没有做到行之有效的分析和掌控，与此同时，对于商业银行自身风险与未来发展趋势并没有做到详细的分析。由此可以看出，我国商业银行缺失有效的自身风险管理机制，分析个人信用风险的水平有待提升。

3.4停滞不前的风险技术分析水平

在我国乃至于世界各国，商业银行针对个人经营性贷款业务发展时间并不长，对于风险评估技术的要求特别高，具体涵盖了贷款人征信的查询、抵押物质的调查以及抵押权的分配等。由此可见，需要具备一定经验和技术的技能型人才和团队作为支撑，然而，现阶段，由于个人经营性贷款业务尚处于发展阶段，我国风险评估技术型人才十分短缺，没有资深的信用风险技术专业评估团队，这将是制约我国商业银行个人经营性贷款信用风险评估的一大客观因素，此因素将长期存在。

商业银行个人经营性贷款信用风险分析

3.5机械的风险管理模式

抵押贷款作为商业银行针对个人经营性贷款信用风险防范所采取的最主要的方式之一，此种方式长期的发展，已经显露出很大的缺陷与不足之处。通过分析研究，具体的缺陷包含了抵押手续的繁杂、抵押产品的难以抉择、抵押产品价值的难以评估以及抵押产品的后期处理与维护等[4]。除此之外，机械的风险管理模式之下的抵押贷款将抵押产品的价值大打折扣，最终变现的价值少之又少。同时，抵押贷款模式逐渐占据了个人经营性贷款信用风险防范的很大比例，这样一来，导致管理模式的混乱，甚至将资信高的客户排除在外，让银行失去更多的客户和更大的利润，也为套取银行资金的非法分子创造了条件。

3.6 金融产品缺乏创新机制

我国商业银行发展个人经营性贷款业务的时间并不长，可以用短暂来形容。那么如何在扩大这条业务线的同时而又轻松的规避与之而来的信用风险，这就需要银行参照贷款人的本质特征，特别要强化贷款利率、贷款期限等因素的有效组合。在进行这一系列活动的同时，必须要突出金融产品的创新能力。然而，现阶段我国商业银行在自身金融产品创新方面并没有提出可行性的方案和依据，没有加大资金力度的投入去实现创新。随着社会经济体制的不断改革，金融环境的快速变化，没有有效的金融产品创新机制，将很难在市场上立足，很难适应行业的发展。个人经营性贷款业务之下的客户层出不穷，客户与银行、客户与客户之间的风险无处不在[5]。针对不同类别的客户，就需要不同类别的金融产品相对应。当前，我国商业银行在开展这项新业务的时候，大多时候的利率都是固定不变的。面对竞争日益增强的金融市场，商业银行必须要针对个人经营性贷款研制出具有创新意义的金融产品，特别是要强化浮动利率的创新与研制，唯有此，方可规避个人经营性贷款信用方面的风险。我国商业银行个人经营性贷款风险管理的对策研究

4.1现代信用风险量化管理模型的选择

在我国，商业银行规避信用风险所采取的方式大致包含了四类，四种信用风险模型分别为：KMV模型、JP摩根的VAR模型、RORAC模型和EVA模型，此四类模型具有一定的特殊代表意义。商业银行在针对个人经营性贷款信用风险的同时，商业银行个人经营性贷款信用风险分析

同样选用了这四类基本模型[6]。然而，实践发现，此四类基本模型在一定程度上与预期效果存在一定的差距，也就是说存在一定的不足和缺陷，模型的设置并不是十分合理。与此同时，四类基本模型是国外发达国家经常所选用的风险管理模型，与我国商业银行某些方面、某些业务存在一定的冲突，实际上并没有参考的价值。基于此，我国商业银行在使用四类信用风险模型的时候，一定要取其精华、去其糟粕，根据自身实际情况选用适用的模型惊醒信用风险的量化和管理。此外，我国要吸取国外先进经验，通过对自身实际的考察，做好个人经营性贷款信用风险的有效规避和防范，这将是我国商业银行长期发展和实施的业务之一。下面通过信用评级、证券市场有效性、数据资料、模型假设前提四个方面，对四种信用风险模型的实际意义做一探讨：

1.信用评级

信用评级在我国发展起来已有数十年的时间，可以说截至目前，其收获相当之大。但是，与国外发达国家相比而言，仍然存在诸多问题，特别是信用评级机制的不完善，这也是直接制约我国商业银行快速发展的一大主要因素[7]。究其原因，商业银行信用评级制度或多或少受到当地政府的干涉与影响，导致缺失真实性和合理性。由于个人经营性贷款的借款人，很多都是家族连锁产业，他们之间互相作证，所提供的证据、信息材料相对而言缺失诚信，这将严重制约着商业银行信用评级的发展。信用评级体制的不完整、标准的不统一、法律体系的混乱，将直接影响四种信用风险模型进行信用风险量化管理工作的有序开展。

2.数据资料

由于国际市场体制的不断转型和快速发展，给予我国带来很大的压力，而我国市场体制改革时间并不长，对于数据资料的获取和收集显得比较迟缓，特别是一些历史性数据资料的收集，更是难上加难。此外，我国商业银行针对个人经营性贷款的业务发展时间较短，收集数据资料的经验不足，导致数据资料信息的失真。这一系列因素直接导致我国商业银行经营性贷款信用风险几率的升高，也将导致四种信用风险模型难以做好信用风险量化工作。

3.利率市场化

现阶段，利率市场化潮流席卷全球，我国在此方面也获得了一定成效，然而距离预期的目标相差甚远。通过对利率之间的关系分析，可以看到，商业银行的商业银行个人经营性贷款信用风险分析

利率与市场货币利率并不存在直接关系。我国利率市场化的步伐可谓是既艰巨又困难，这直接影响到四种信用风险模型的有效利用[8]。

4.模型的假设前提

模型假设前提作为四大模型中的一小部分，除此之外，还存在另外一部分假设前提，然而，这些模型的假设前提根本不适合我国商业银行的发展要求，在一定程度上还起到阻碍性的作用。

4.2建立健全个人信用机制

当前，在商业银行中，个人信用机制的建立是通过国家相关法律法规，其目的主要是针对贷款人行为的一种监督，查询贷款人的征信等问题。通过个人信用机制的有效建立，能够强化贷款人的诚信意识，为整个市场机制打下坚实的基础。商业银行通过对个人信用机制的有效建立，能够时刻掌握贷款人的征信情况，以此来提高信贷质量和盈利水平，并且能够有效规避个人信用风险。

4.3建立和完善个人经营性贷款的法律和风险保障机制

基于个人经营性贷款信用风险的类型和风险发生的概率，商业银行需要建立和完善贷款实施办法和可行性方案，这其中涵盖了一系列针对性的法律、法规，以此来确定贷款人的具体情况，包含了贷款人的收入来源、偿债能力。通过建立和完善个人经营性贷款的法律和风险保障机制，一方面能够降低个人经营性贷款信用风险，另一方面能够有效的保障商业银行信贷办法的有序进行。

4.4扩大中介服务体系

所谓中介服务实质上就是作为商业银行与贷款人之间的中间人，通过中介服务机构，贷款人能够获得资金帮助，商业银行能够实现更大的收益。中介服务机构能够帮助商业银行规避个人经营性贷款的信用风险，创建适合商业银行发展的环境和空间。然而，我国众多中介服务机构的规模普遍较小，后备人才比较短缺，对市场的了解不够深入，担保过程中出现缩手缩脚的现象，生怕被连带，责任意识尚不强烈。基于此现状，国家应该扩大中介服务体系，以便适应当前经济体制的改革和转型，能够服务于广大个体户和私营企业主[9]。

4.5增强借款人信用的意识，优化社会信用环境

商业银行在应对个人经营性贷款信用风险的同时，一定要强化信用机制和信

商业银行个人经营性贷款信用风险分析

用意识的创建，与此同时，要强化信用环境的有效创建。唯有此，方可规避和防范个人经营性贷款信用风险。具体需要做好两方面的工作：首先，要通过各种方式强化信用机制的宣传与教育，让人们从心底里去接受信用和遵守信用，这就是要强化借款人的信用意识，让借款人能够恪守承诺，不做违约的事情；其次，要借助政府等相关部门的力量，创建借款人违约惩罚机制，充分发挥政府宏观调控的职能，确保制度雷厉风行的实施，严格控制个人信用风险发生的概率。

商业银行个人经营性贷款信用风险分析

结 论

现阶段，商业银行针对个人经营性贷款的业务发展处于开端时期，任何一个环节的有效控制都将是控制信用风险产生的概率，个人经营性贷款业务将长期作为商业银行获利的根本性业务，因此，商业银行需要借助内外部力量，全面创建有效规避个人信用风险机制，将违约行为遏制在萌芽之内[10]。本文通过对个人经营性贷款风险进行了理论分析和深入研究，提出了个人经营性贷款信用风险的现状和问题，总结了商业银行个人经营性贷款信用风险产生的原因，最后表明了针对存在问题的应对措施。通过文章的详细表述，让我们对商业银行规避个人信用风险有了一定的了解和认识，与此同时，对于个人经营性贷款有了更加深刻的体会。商业银行个人经营性贷款信用风险将长期存在于我国，因此，这项艰巨的任务将会持续性的研究下去，也将会有更多的研究和著作应运而生，个人经营性贷款信用风险是我国商业银行长期预防和控制的焦点问题之一。

商业银行个人经营性贷款信用风险分析

参考文献

[1]石新中.论信用概念的历史演进[J].北京大学学报(哲学社会科学版),2007年06期 [2]张欣,张卫平,曹志鹏.论我国商业银行信贷风险的监督管理[A].经济、技术与环境—全国经济管理院校工业技术学研究会第九届学术年会论文集[C].2008年 [3]杜蓝玲.论个人经营贷款的风险管理[J].科技创业月刊,2008年02期 [4]陈红霞.试论我国商业银行信用风险管理新途径[D].浙江大学,2008年

[5]崔世明,郜更跃,吴志广.个人生产经营贷款操作风险防范[J].现代金融,2008年12期 [6]陈钢,王满四.个人经营性贷款中银行贷前监控机制研究[J].经济研究导刊,2009年16期 [7]姜美华.商业银行经济资本管理研究[D].东北财经大学,2010年

5.商业银行个人贷款 篇五

贷款营销及逾期贷款管理工作的汇报

2013年，XX农村商业银行的信贷工作将以开展贷款营销及加强逾期贷款管理为重点，实现安全效益的经营目标。现将我行贷款营销及逾期贷款管理工作汇报如下：

一、强化贷款营销，确保实现安全效益的经营目标。为充分调动广大干部员工的营销积极性，提高同业市场竞争力，我行制订了《XX农村商业银行信贷营销方案》，具体内容概括如下：

（一）明确考核方式

一是对全辖贷款营销实行专项考核与激励管理，考核对象为总行班子成员、各部室、各支行；

二是总行班子成员每人为一个营销单位，各部室、各支行分别各为一个营销单位，谁营销谁受益；

三是由信贷管理部建立台账，分别记录营销贷款明细，作为考核的依据；

四是营销贷款按月收息并计入台帐，次月奖励，奖励到贷款到期收回时止；

五是如贷款形成逾期，或贷款出现风险，则奖金收回，并按比例承担清收责任。

（二）明确营销重点 一是积极支持农业产业化龙头企业，大力扶持主导产业突出、集聚效应明显、产业链条完整、带动能力显著的农业产业化示范基地建设，加快农民致富奔小康进程。

二是积极支持产权清晰、销售顺畅、效益良好、信誉良好、前景广阔中小微型企业，大力扶持潜能大的优质企业。

三是严格执行国家信贷政策，对国家限制发展的产业及高耗低效企业坚决不予支持。

（三）明确奖惩标准

1、营销客户为原有客户的，或者在营销期内客户还旧借新、借新还旧、重组贷款的，以及原客户在原抵押物未增加情况下发放贷款的，均不在奖励范围。

2、每个营销单位营销的单户贷款额在100万元（不含100万元）以下的，一律不计奖励。

3、按营销贷款利息收入的70%计营销人员奖励份额，不计经办单位收息任务；按营销贷款利息收入的30%计经办人员收息任务，不计营销奖励。

4、营销原有客户新增贷款，按收息额的1%予以奖励；通过营销原客户新增关联客户贷款，按收息额的X%予以奖励；营销新增客户贷款，按收息额的X%予以奖励；营销其它银行优质客户贷款，按收息额的X%予以奖励。

5、以2013年6月末营销贷款占用额为标准，先奖励一批。各营销单班子成员营销贷款日均占用额度前3名且每人营销贷 款日均额度在400万元以上的，其它营销单位营销贷款占用额度前10名且每单位营销贷款日均额度在200万元以上的，奖励一家3口7日游，报销X元费用。

6、班子成员和各支行营销贷款收息额低于5万元的，罚班子成员、支行行长各X元；各部室收息额低于5万元的，罚各部门总经理X元。

（二）增强风险防控意识，做好逾期贷款清收工作。为从根本上遏制逾期贷款上升态势，实现安全效益的经营目标，我行制订了《XX农村商业银行到期贷款管理暂行规定》，具体内容概括如下：

一是按时向借款人、担保人送达《贷款催收通知书》，确保债权不丧失。

二是实行动态监测考核，每月对全行逾期贷款情况通报一次，对存量、增量逾期贷款排名靠前的支行给予通报批评。对新形成逾期贷款排名前5位的支行行长进行诫勉谈话。

三是实行贷款到期报告制度，由综合员在贷款到期前10天填制《到期贷款报告表》，按旬分别向支行行长及信贷员报告一次。每少报一次对综合员罚款X元，每漏报一笔对综合员罚款20元。

四是坚持按期结息制度，对正常贷款到期挂息的，罚信贷员、支行副行长、支行行长各X元。如30日内不能收回的，实行责任追究。五是对每月形成的逾期贷款，每笔罚经办信贷员X元。如果该笔贷款系其他信贷员转化重组，则罚现经办信贷员X元，罚支行副行长X元，罚支行行长X元。如果逾期贷款1个月内未收回，将按规定实行责任追究。

六是对当月形成的逾期贷款，各支行必须在下月初5日内将逾期贷款明细表、汇总表以电子版形式上报总行信贷管理部，每少报、漏报、迟报一次，罚主管支行副行长X元，罚支行行长X元。对当月新形成的逾期贷款，经办信贷员要按户形成书面说明，落实清收计划。书面说明和清收计划由支行副行长负责在下月初5日内上交信贷管理部。

七是对涉及违规发放借名贷款、超权或变相超权贷款，以及跨区、跨片贷款的经办人、贷审小组成员、支行副行长、支行行长各罚款X元，限30日内收回。如30日内不能收回，则对经办信贷员、支行副行长、支行行长解除劳动合同，并将问题严重者移交司法机关处理。

八是对新增逾期贷款的支行，在没有收回逾期贷款之前，不得发放新增贷款。

总之，XX农村商业银行的信贷工作将按省联社、监管部门及XX市办的要求，不断完善考核机制，确保盘活存量取得阶段性效果、优化增量实现预期目标。

6.商业银行个人贷款 篇六

各家商业银行看准个人住房贷款的巨大市场展开营销,营销的重点放在房地产开发商和项目楼盘上,逐步形成了以开发商为主要营销对象,以特定楼盘为载体,以推动策略为主要促销手段的营销方式。随着个人住房贷款业务发展,这种传统的营销模式已经不能适应新的形势,如何采取有效的营销策略,发展个人住房贷款业务,在激烈的金融竞争中占据有利地位,已成为商业银行必须思考的问题。为此,笔者从个人住房贷款的特点出发,结合市场实际情况,对营销策略的创新进行阐述。

一、个人住房贷款特性

1、附属性。个人住房贷款依附于住房消费,没有住房消费就不存在因为购买力不足而产生的对个人住房贷款的需求。个人住房贷款只有同特定住房的购买行为相联系,才有其存在的意义和价值。销售势头好的楼盘,个人住房贷款的需求才会旺盛;如果滞销,个人住房贷款必定少有人问津。

2、价格固定性。个人住房贷款的价格,即贷款利率,由人民银行统一规定。各家商业银行所出售的个人住房贷款产品都执行统一定价。这一特性使个人住房贷款的市场竞争出现有别于其他产品市场的局面,由价格竞争转化为其他方面的竞争,如贷款发放条件、资格审批效率、还款手续繁简等。

3、收入实现的特殊性。个人住房贷款收入的实现并不是在出售当期实现,而是在贷款期间陆续实现,直至贷款期限终结才能实现全部收入。要想实现个人住房贷款收入,必须以贷款安全收回为前提,如果贷款不能按时收回,收入就不可能实现。所以,个人住房贷款营销的目的,是在保证安全性基础上实现最大限度地销售。

4、长期性。个人住房贷款周期最长可以达到30年,一般在15-20年左右。售后服务将是产品本身的重要组成部分。在贷款期内,借贷双方将可能遇到提前还款、贷款转让等诸多情况。售后服务的好坏以及贷后管理的优劣,将在一定程度上影响产品的销售。

5、同质性。个人住房贷款业务的核心集中在资格审查、贷款成数、贷款期限、贷款金额等几个方面。而各商业银行在上述内容上,都需遵照中央银行制定的统一标准执行,因此各家银行所提供的个人住房贷款产品存在明显的同质性。

二、个人住房贷款现行营销方式及存在问题

1、现行营销方式。目前,个人住房贷款普遍采取的营销方式是:由房地产开发商就其开发的楼盘提出融资申请,经银行审批同意后,同银行签订贷款合同;该楼盘开盘销售后,购买个体再到融资银行办理个人住房贷款。在这种操作模式下,逐步形成了以开发商为主要营销对象,以特定楼盘为载体,以推动策略为主要促销手段的营销方式。

以开发商为主要营销对象,是指商业银行对个人住房贷款的营销,主要针对开发商,而不是房产的购买个体。银行通过各种营销手段,满足开发商资金需求,以获得对该楼盘提供个人住房贷款的权利。

以特定的楼盘为载体,是指商业银行提供的个人住房贷款,明确指向同银行签订贷款合同的特定楼盘。融资银行要求对该楼盘的购房者提供独家个人住房贷款,购买个体对贷款银行没有选择权。

以推动策略进行促销,是指商业银行积极将产品推到开发商手上,再通过开发商将产品传递到最终消费者手中。开发商间接充当着批发商的作用。

2、现有营销方式下存在的问题。随着整个房地产市场和个人住房贷款业务的发展,这种营销方式已经不适应业务发展的需要,突出表现为以下三个矛盾:

一是开发商行为的短期性同个人住房贷款收入实现的特殊性之间的矛盾。对于开发商而言,个人住房贷款仅仅是促销的手段,是吸引消费者购买房地产的诱饵。贷款的成数、期限、审批通过率、办理时间和最高限额等等都是为了一个终极目标:在最短时间内实现销售收入的最大化,其行为具有短期性的特点。而对于银行而言,个人住房贷款销售收入实现的特殊性决定了,银行不仅要在现阶段将贷款放出去,更重要的是保证将来能够顺利收回本金和利息。在市场竞争日益激烈的情况下,两者之间的矛盾日益显现,开发商对银行形成倒逼:如果银行不能满足开发商的要求,就可能丧失该楼盘的个人住房贷款业务;如果满足开发商的要求,则意味着审批机制的弱化和贷款风险的增大。

二是产品同质性和品牌营销之间的矛盾。对消费者来说,各家商业银行提供的个人住房贷款产品没有任何区别,缺乏个性化和差别化。同时,由于银行给予开发商资金支持,开发商也会给予银行独家按揭的权利,因此个人住房贷款市场完全成为卖方市场,消费者没有选择银行的权力。而品牌营销是市场竞争发展到一定阶段的必然产物,商业银行已经开始对个人住房贷款进行品牌化经营,其实质就是产品内涵的个性化和差别化。产品的同质性,是品牌营销的大忌,品牌定位、品牌取向和品牌意识不可能建立在同质产品的基础上。

三是业务发展和风险防范之间的矛盾。个人住房贷款现行的营销模式使业务的发展和风险防范出现一个重要的中间环节:开发商。一方面,通过对大型房地产开发商和楼盘的营销,商业银行可以实现个人住房贷款业务的快速发展,另一方面,使得贷款风险集中于开发商和楼盘。目前,开发商风险和项目风险已经成为个人住房贷款的首要风险。一旦发生开发商操纵假个贷或楼盘烂尾,银行将面临巨大损失。贷款风险迅速累积的局面已经严重影响到个人住房贷款的可持续发展。

三、个人住房贷款业务发展的最新趋势

(一)大型房地产项目的出现,使一家商业银行垄断一个房地产项目的个人住房贷款业务的局面被打破。随着房地产市场的发展,开发商和房地产项目呈现大型化发展趋势,其个人住房贷款需要的资金量,动辄数十亿元。如此大的资金需求,往往是中小商业银行所不能承受的,即使是四大商业银行,也不可能同时承受数个大型项目。因此,开始出现由几家商业银行共同提供个人住房贷款的局面。

(二)二手房个人住房贷款的发展,打破了以楼盘为载体的局面。二手房市场近年来迅速发展,在某些地区已经超过一手房市场的交易量。二手房贷款的特点在于房源分散,商业银行无法按照楼盘进行划分,而是将中介公司视为开发商进行营销和管理,按楼盘贷款的局面被打破。

(三)房地产各项法律法规、规章制度的健全和完善,使开发商在个人住房贷款贷后管理中的作用逐步弱化。期房抵押登记备案制度的建立和完善、现房抵押登记制度的健全和政府房地产信息系统的建立,使贷款风险防范的外部环境逐步得到改善,通过开发商协助进行贷后管理和防范风险的必要性正在弱化和减小。

(四)随着市场竞争的日益剧烈,对开发商的促销的手段和方式已经达到瓶颈。从个人住房贷款本身来说,贷款成数、贷款期限、贷款金额、贷款办理效率等四个方面突破的空间极为有限。商业银行已经开始将创新的方向指向个人客户,推出贷款后期的转按、加按等业务,丰富贷款品种。

四、个人住房贷款营销创新

由于目前营销方式的不适应和市场出现新变化及新趋势,针对个人住房贷款业务的特点,有必要推出新的营销方式,即以个人客户为主要营销对象,以具体的购房行为为载体,以拉引为主要促销策略的新的营销方式。

以个人为主要营销对象,是指商业银行直接面对贷款个人进行营销。营销的目的是为了满足个人住房消费的融资需要。

以具体的购房行为为载体,就是要打破贷款按楼盘进行划分的限制,实现不指定楼盘的个人住房贷款。个人能够自由选择贷款银行。一个楼盘可以由多家银行提供个人住房贷款。

以拉引为主要促销策略,要求银行针对个人客户差异化、个性化需求,增进产品种类和功能。通过消费者的需求增长,拉动开发商对银行业务的需求。

新营销方式的转变,需要从以下几方面入手:

(一)打破个人住房贷款的楼盘限制,是实行新营销方式的关键。1、建立房地产信息库,全面了解整个地区的房地产市场情况。在个人住房贷款发展初期,由于对整个市场的不了解和防范风险的考虑,有必要严格对每一家开发商和每一个项目进行审查,但随着市场的发展,银行接触的开发商越来越多,经办的房地产项目越来越多,经办人员的经验越来越丰富,对整个房地产市场的了解越来越全面。有数据显示,一个地区80%的开发量由20%-30%的开发商完成。一家银行如果能够掌握4 0%以上的开发商,该地区绝大多数房地产项目就可被覆盖。在此基础上,个人住房贷款完全可以打破楼盘限定,针对购房行为提供融资服务。2、改变合作楼盘的审查方式,变核准制为准入制。现阶段由于个人住房贷款以具体项目为载体,银行在放贷前对该项目进行严格的审查。这种核准制的进入方式,人为造成各银行之间按照项目进行个人住房贷款的分割,同时,一旦项目发生风险事件,个人很可能会拒绝归还贷款,造成整个项目的大面积逾期。所以,应该将目前的核准制转变为准入制,任何开发商都可以用新开发楼盘向银行申请合作,与银行签订合作协议。

(二)改变创新方向,拓展中间业务领域,开展收费服务。银行要改变目前抢大开发商、抢大项目的营销策略,改变对开发商过分迁就,放弃风险防范进行盲目创新的局面。将创新的方向转向为个人客户提供优质服务上来。积极拓展收费性的中间业务,压缩免费业务,提高开发商准入门槛。

1、创新还款方式。目前,商业银行大都只提供等额本息和等额本金两种还款方式,不能满足客户需求,应针对不同情况,开发等额递增(减)、等比递增(减)、先息后本、先本后息、按季还款等多种还款方式及各种还款方式的多种组合,为个人客户提供个性化、差异化的服务。2、设计贷款方案。贷款品种不断丰富,即使同一种类之间也将会有较大差别,如采用不同的还款方式,贷款方案设计的需求就会应运而生。应根据客户财力的变化趋势,合理选择贷款品种和还款方式,设计一套完整的贷款方案,实现资源的最佳配置,为个人住房贷款的增加一项增值服务。

(三)以品牌营销为核心,进行全面营销。对个人客户开展直接营销的重点是品牌营销,品牌营销的实质是服务营销。从某种意义上来说,房地产开发商并不看重个人住房贷款的品牌,他关心的是商业银行对其资金支持的力度。而个人客户却不同,在获得银行贷款的同时,他还必须考虑在长达20年以上的还款期内,银行能够提供怎样售后服务。一个好的个人住房贷款品牌并不在于它是否能够无限度地满足个人的资金需求,而在于其所提供的基本服务和增值服务价值。商业银行应该走品牌化服务的道路,面向购房者开展品牌营销,认识到品牌价值的购房个人会对开发商形成新的倒逼,要求在该项目能申请到具有优势品牌的个人住房贷款。

7.商业银行贷款定价体系研究 篇七

一、贷款定价的基本理论

贷款利率是银行让渡资金使用权所收取的相应报酬，产生于借贷活动，来源于借款者的利润（收入）。贷款定价就是商业银行根据自身的资金成本、贷款费用、贷款风险和赢利目标，结合借贷市场资金供求状况和客户合作关系等因素，综合确定贷款利率。

古典利率理论、流动性偏好利率理论、可贷资金利率理论是贷款定价的基本依据，其核心观点是：在借贷市场上，利率的高低由资金供给方和需求方共同决定，供给曲线和需求曲线的交点决定了均衡利率。J·E·Stingltz、A·Weiss关于信贷配给现象的解释提出，信息不对称导致的逆向选择使银行的预期收益并不是单调曲线，当利率达到一定水平以后，银行的预期收益将下降。这一理论向我们揭示，贷款风险也是影响贷款利率的根本因素之一。

从宏观角度分析，除借贷资金供求外，影响利率水平的还有以下因素：一国一定时期的平均利润率决定了利率水平的上限；通货膨胀会给借贷资金带来损失，需要根据预期通货膨胀率相应提高利率水平；实施扩张性货币政策会导致利率下降，反之亦然；国际利率水平及其变动趋势对本国利率水平具有较强的“示范效应”；利率具有历史继承性，在调整利率时，历史利率水平是一个重要的参考依据。

从微观角度分析，贷款利率(P)由资金成本(C1)、风险成本(C2)、交易成本(贷款费用C3)、机会成本(无风险利率C4)、银行贷款的目标收益率(R1)、借款人拟投资项目的预期收益率(R2)等多因素决定，建立如下贷款定价与决策的基本模型：

（1）P≥C1+C2+C3

（2）P≥R1

（3）P≥C4

（4）P≤R2

贷款利率(P)在满足上述四个不等式的条件下，根据贷款的供求状况和借贷双方的地位，最终通过谈判决定。贷款定价满足了以上条件，信用风险和经营费用才能得到充分的补偿，预期的赢利目标才能得到保障。

二、西方商业银行贷款定价的主要模式

西方商业银行经过长期的经营实践和探索，先后推出了很多贷款定价方法和模型，主要有以下三种。

（一）成本加成贷款定价法（Cost-Plus Loan Pricing）：认为任何贷款的利率都应包括以下四部分：筹集可放贷资金的成本、非资金性经营成本、贷款的风险溢价和银行预期利润水平，即：贷款利率=资金成本+非资金性经营成本+风险成本+目标利润。采用这种定价方法的基本条件：一是商业银行能够精确测算经营成本并分配到每一项业务、每一个客户；二是能充分估计出贷款的违约风险、期限风险及其他相关风险，以确定每一笔贷款的风险成本。成本加成定价法的优点在于使银行清楚办理贷款的各项成本，有利于确保其目标利润的实现。其缺点在于仅从银行自身角度出发给贷款定价，忽略了客户需求、同业竞争、市场利率水平变化等因素，且没有考虑不同客户给银行带来的不同贡献，可能因价格偏高而在信贷市场上失去竞争力。

（二）价格先导定价方法（Price Leadership Loan Pricing）：首先选择某种基准利率，然后针对贷款风险程度的不同确定风险溢价，根据基准利率和风险溢价来确定该笔贷款的实际利率，即：贷款利率=基准利率+风险溢价点数。采用这种定价方法的基本条件：一是有可供商业银行选择的基准利率，一般认为是银行对最值得信赖的客户发放短期流动资金贷款时所能给予的最低利率（也称优惠利率）。随着货币市场的发展，同业拆借利率（如LIOBR）、CD利率、国库券利率等成为基准利率的选择对象；二是银行要准确测算出贷款的违约风险，以确定在基准利率之上的加点数。价格先导定价法的优点在于，一是具有较强的可操作性，只需选择合适的基准利率，即可根据风险溢价计算贷款定价；二是以市场利率水平为出发点，结合贷款风险程度来制定贷款价格，具有一定的市场竞争力。其缺点在于，一是没有考虑商业银行贷款的实际成本，若一家银行的贷款成本超过了基准利率，则通过该方法制定的贷款价格会使银行不能获得目标利润甚至亏损；二是没有考虑客户与银行的全面关系和综合贡献，制定的价格对一些存款、结算量较大的客户和需竞争的客户而言没有竞争力，为此西方商业银行又推出了对价格先导定价的修正方法——低于基准利率定价（below-prime pricing）。

（三）客户赢利分析模式（Customer Profitability Analysis Loan Pricing）：商业银行在贷款定价时综合考虑客户与本行的整体关系，首先设定一个目标利润，然后比较银行为该客户提供服务的总成本、总收入及银行的目标利润，以此来衡量定价水平，即：贷款利率＝银行的目标利润率＋（为该客户提供的所有服务的总成本-为该客户提供所有服务中除贷款利息以外的其他收入）÷贷款额。客户赢利分析法的优点在于，一是它不是仅就一笔贷款本身来确定其价格，而是从银行与客户的全部往来关系中寻找最优贷款价格，体现了“以客户为中心”的经营理念；二是通过差别定价，既可吸引和保留为银行带来较高利润的优质客户，又能识别对银行贡献较低的客户，通过提高贷款定价来保证银行的整体赢利水平。采用这种定价方法，要能够准确测算为每个客户提供服务的总成本和总收入，这对商业银行的成本和收益核算提出了很高的要求。

西方商业银行贷款定价方法是建立在以下条件基础之上的：一是高度成熟、发达的金融市场。具有统一的金融市场体系和完备的市场工具，广泛的市场参与和充分竞争，自由的市场机制，发达的交易手段，完善的金融数据服务和先进的信息系统支持，形成了权威的市场基准利率（无风险利率），为银行贷款定价提供了重要的参照系。二是弹性的、灵活的利率管理政策。中央银行通过市场手段引导利率，利率市场化程度很高，商业银行具有充分的贷款定价自主权。三西方商业银行经过长期发展和技术、经验的积累，建立了比较成熟的成本核算、财务管理、风险计量方法和完善的管理信息系统，具备了贷款定价的内部条件。

三、我国商业银行贷款定价的内外部条件分析

从西方商业银行贷款定价的实践看，采用何种定价方法取决于银行在贷款定价时的约束条件，包括所在国家金融市场的发展状况和各商业银行自身的财务、资金、风险等内部管理体制。

（一）外部环境

1、利率市场化稳步推进。

近年来，我国利率市场化改革稳步推进。先后放开了银行间拆借市场利率、债券市场利率和银行间市场国债和政策性金融债的发行利率；放开境内外币贷款和大额外币存款利率；逐步扩大人民币贷款利率的浮动区间。“十一五”期间，将“进一步推进贷款利率的市场化，逐步放开城乡信用社贷款利率浮动上限，简化贷款基准利率档次；引导金融机构提高贷款定价和风险管理能力。”（周小川，2005）

2、《巴塞尔新资本协议》的实施为信用风险计量提供了全新的方法，对贷款定价产生重要影响。

随着巴塞尔新资本协议的逐步实施，内部评级法(IRB)将成为银行风险管理的主流模式。在内部评级法下，贷款的风险特征主要有四个构成因素：借款人违约概率(PD)、债项特定违约损失率(LGD)、债项的违约敞口(EAD)、债项的期限(M)。这些因素组合在一起，可以衡量特定债项的预期损失(EL)，并据此确定信用风险的价差补偿，为银行科学计量风险成本，合理确定贷款价格提供支持。

3、我国金融市场目前尚难以为商业银行提供权威性的基准利率。

基准利率是银行贷款定价的重要参考依据之一。基准利率应能够充分反映市场资金供求关系，在整个利率体系中处于支配地位，具备较强的传导性和广泛的影响力。从目前我国金融市场的情况看，国债利率、一年期存款利率、再贴现利率等尚不能完全发挥基准利率的功能。2007年，中央银行推出了上海银行间同业拆放利率（Shanghai Interbank Offered Rate，简称Shibor），Shibor能否成为真正意义上的基准利率，还需要经受市场的检验，取决于金融市场的发展程度和市场参与者的态度。

（二）内部条件

近年来，随着我国商业银行的改革发展，成本核算和财务管理体系逐步完善，风险管理水平不断提高，逐步建立起集中统一的管理信息系统平台，初步具备了贷款定价的基础条件。但仍存在以下问题：一是系统内资金统一市场尚未完全形成，不能提供权威性的内部资金价格；二是财务管理尚不能将成本费用细分，难以归集不同客户、不同信贷产品的经营成本；三是风险量化技术欠缺，没有建立起对违约风险的定量测算系统，难以提供准确的风险成本数据。四是信息支持体系有待完善。如仍没有达到实时提供全行的资产负债结构、金融产品价格等经营信息，缺乏对贷款违约数据的长期收集和分析。五是缺少熟悉金融产品定价的专业人才和实际操作经验。

四、构建我国商业银行的贷款定价体系

（一）选择适合我国商业银行的贷款定价方法

借鉴西方商业银行贷款定价理论和实践，结合我国金融市场的发展状况和商业银行资金、财务、风险等内部管理体制，现阶段我国商业银行的贷款定价可采用成本加收益法。基本公式为：

贷款价格＝基本贷款利率＋调整值

＝（资金成本+经营成本+风险成本+预期收益）＋（综合贡献调整值＋市场竞争调整值）

资金成本可用银行资金营运的平均收益率计算获得，代表本行资金运用的机会成本，资金成本率=∑（相应期限各种资金交易额×交易利率）/∑相应期限各种资金交易额；经营成本是银行办理贷款所支付的成本费用，将经营成本按贷款利息收入占经营收入的比例分摊至公司客户贷款，然后以公司客户贷款余额进行分摊，得到每单位贷款的经营成本，即：公司客户单位贷款的经营成本＝（公司客户贷款利息收入÷收入合计）×经营成本÷公司客户贷款余额；风险成本是指贷款违约后给银行带来的损失，在内部评级法实施后，使用对应行业、信用等级客户的违约率（PD）、对应贷款产品、贷款方式的违约损失率（LGD）和风险敞口（EAD）计算预期损失（风险成本），即预期损失（EL）=违约率（PD）×违约损失率（LGD）×风险敞口（EAD）；预期收益是指银行经营管理单位贷款应取得的目标利润，可以根据既定的最低资本回报率和贷款的资本金支持率来确定：预期收益＝贷款的资本金支持率×最低资本回报率，其中资本金支持率＝资本÷总资产，最低资本回报率通常由银行董事会决定；客户综合贡献调整值是在考虑客户对银行历史综合贡献的基础上对贷款定价进行修正，在计算客户对银行的存款、贷款、中间业务等贡献的基础上确定；市场竞争调整值在对市场利率和同业报价进行分析的基础上确定，以保证贷款定价具有市场竞争力。

（二）完善贷款定价的支持体系

贷款定价是涵盖全面成本测量、信用风险评价、客户综合贡献评价及银行发展战略实施等内容的系统工程，应重点完善以下工作：一是建立内部资金转移定价系统，合理确定内部资金转移价格。通过核算部门间资金成本，对各种资金来源进行分析，根据资金的边际成本率在银行各部门之间分配资金，有效地引导银行资金的流量和流向。二是建立以内部评价法为核心的信用风险评价体系。积累风险计量所需历史数据，包括客户评级基础数据、评级历史及级别迁移、违约数据及违约清偿记录等一系列数据；建立两维的信贷风险评级体系，即以违约概率(PD)为核心的客户评级和以违约损失率(LGD)为核心的债项评级；实现风险级别细分，在贷款定价中更准确地反映出风险差别。三是建立“四分一体”的财务核算体系，通过推行全面成本管理，科学、合理地将银行营运成本分摊到机构、部门、产品和客户，真实评价客户综合贡献和产品赢利能力。四是加大科技投入，建立、完善信息系统。整合现有信息资源，建设成本核算、风险管理、客户关系管理等信息高度集成的管理信息系统和决策支持系统，为贷款定价提供科学、高效的系统平台。五是建立科学、有效的激励机制。通过建立以赢利性为核心的信贷业务考核体系，完善激励机制，引导信贷营销、管理人员重视贷款定价和客户的综合贡献，充分发挥贷款定价体系的功能，实现信贷业务赢利最大化目标。

8.个人银行贷款 篇八

第一章总则

第一条为促进我国住房消费的发展，规范中国银行个人住房贷款管理，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》、《商业银行政策性住房信贷业务管理暂行规定》和《个人住房贷款管理办法》，制定本实施细则。

第二条本实施细则所称个人住房贷款，是指贷款人向借款人发放的用于购买住房的贷款。个人住房贷款可分为自营性住房贷款和委托住房贷款（原称政策性住房贷款）。

本实施细则所称自营性住房贷款，是指贷款人用银行自有资金向借款人发放的用于购买住房的贷款。

本实施细则所称委托住房贷款，是指贷款人受房改资金管理机构委托，用住房公积金等房改资金向借款人发放用于购买普通自用住房的贷款。

第三条本实施细则适用于中国银行国内分支机构（港澳分支机构除外）的住房信贷业务。

第二章贷款对象及条件

第四条贷款对象。个人住房贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。

第五条个人住房贷款申请人必须同时具备下列条件：

（一）具有城镇常住户口或有效居留身份。

（二）具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。

（三）具有购买住房的合同或协议。购买外销住房的合同或协议必须办理公证。

（四）不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为住房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款。

（五）有中国银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。

（六）贷款人规定的其他条件。

第三章贷款申请与审批

第六条自营性住房贷款的申请与审批。申请银行自营性住房贷款，借款人应直接向房地产信贷业务部门提出借款申请。房地产信贷业务部门在收到借款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。贷款人按照规定的审批程序进行审查批准。

第七条委托住房贷款的申请和审批。委托住房贷款由借款人向房改资金管理机构提出贷款申请，房改资金管理机构对贷款进行初审。初审合格后，房改资金管理机构将贷款资料移送受托银行调查。受托银行对购买行为的合法性、担保条件、偿还能力等方面提出调查意见，交房改资金管理机构复审，房改资金管理机构根据受托银行的意见审批贷款，并与受托银行签订委托合同，签发委托贷款通知。受托银行与借款人办理有关手续。

第八条个人住房组合贷款的申请和审批。个人住房组合贷款是委托住房贷款和银行自营性住房

贷款的结合，即当借款人申请的房改资金管理机构委托银行提供的委托住房贷款不足以购买住房时，银行用自有资金发放自营性住房贷款，以解决借款人购买住房所需的资金。委托贷款和自营贷款按照各自审批程序分别办理。

第九条借款人申请个人住房贷款必须提供以下资料：

（一）具有法律效力的身份证件（指居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）。

（二）有关借款人家庭稳定经济收入的证明或纳税证明、银行对账单或银行储蓄簿的原件及复印件。如已付款，应提供购房价款30%以上的付款证明原件及复印件。

（三）符合规定的购买住房合同、意向书、协议或其他批准文件。

（四）拟办抵押、质押、保证或保险的材料，如权属证明、评估报告、有处分权人同意抵（质）押的证明、有权部门出具的抵押估价证明、保证人同意提供担保的书面文件和保证人的资格证明及财务资料、保险单或保险合同等。

（五）申请委托住房贷款的，需持有住房公积金管理部门出具已缴纳公积金的证明材料。

（六）贷款人要求提供的其他证明文件或资料。

第十条贷款人要重点审查借款申请的如下内容：

（一）借款人的身份和资格；

（二）借款人提供资料的真实性及合法性等；

（三）贷款用途；

（四）借款人的偿还能力；

（五）借款人的担保和保险情况。

第十一条房地产信贷业务部门负责对借款申请进行调查和初审，对调查材料和初审报告的真实性和准确性负责。信贷管理部门负责对房地产信贷业务部门报送的贷款调查和初审意见进行复审，提出贷款审批意见。

第十二条个人住房贷款批准后，房地产信贷业务部门应尽快通知借款人签署借款合同，办理用款、抵押、公证、保险等手续，缴付各有关费用。经审查不合格的个人住房贷款申请材料应尽快退还申请人。

第十三条在办理贷款手续时，为保证有关资料和贷款手续的合法性，可委托律师事务所代办有关贷款手续和承办有关法律事宜。主要法律事宜包括：抵押房产的合法性验证、借款人身份及收入资料验证、抵押借款合同审核、抵押登记查验、贷款催收等。

第四章贷款条件的确定

第十四条贷款币种。自营性住房贷款可以使用人民币和外币，使用外币的贷款对象应是有较高经济收入及有外汇还款来源的华侨、港澳同胞、外企工作人员等，且有可靠的担保。

第十五条贷款数额。住房贷款的数额不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值，同时不得超过贷款行规定的最高限额。使用委托住房贷款购买住房的，贷款额度不得超过借款家庭成员退

休年龄内所缴纳住房公积金数额的2倍。

第十六条贷款期限。贷款人在确定贷款期限时要综合考虑借款人的经济收入状况、保证或抵（质）押物状况、保险公司状况等因素合理确定贷款期限。人民币贷款期限最长不超过20年，外币贷款期限最长不超过5年。

第十七条贷款利率。自营性住房贷款利率和委托住房贷款利率均执行中国人民银行的规定利率。用银行外币资金发放的个人住房贷款，执行中国银行公布的相应档次贷款利率。

（一）用信贷资金发放的人民币个人住房贷款利率，按中国人民银行法定贷款利率（不含浮动）减档执行，即贷款期限为1年期以下（含1年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；期限为1～3年（含3年）的，执行6个月至1年期（含1年）法定贷款利率；期限为3～5年（含5年）的，执行1～3年期（含3年）法定贷款利率；期限为5～10年（含10年）的，执行3～5年（含5年）法定贷款利率；期限为10年以上的，在3～5年（含5年）法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%.（二）用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1～3年（含3年）的，加1.8个百分点；贷款期限为3～5年（含5年）的，加2.16个百分点；贷款期限为5～10年（含10年）的，加2.34个百分点；贷款期限为10～15年（含15年）的，加2.88个百分点；贷款期限为15～ 20年（含20年）的，加3.42个百分点。

第十八条个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，执行贷款合同约定的利率，遇法定利率调整时不分段计息。贷款期限在1年以上的，如遇法定利率调整，则于下年初开始作出相应调整。第十九条担保方式

贷款行要根据具体情况选择个人住房贷款的担保方式，可以是：

（一）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的财产作质押。

（二）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的财产作抵押，包括用本贷款购买的住房作抵押。

（三）第三方连带责任保证。

（四）保证结合物的担保。借款人提供的抵押或质押物价值不足贷款金额部分可以另加第三方连带责任保证。

（五）借款人购买综合信用保险。

第五章抵押

第二十条采取抵押担保方式的，借贷双方要签订书面抵押合同。抵押物应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条和第三十七条的规定。

第二十一条借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。以购买现成房地产或以现有房地产作抵押的，抵押人和抵押权人应向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续；以购买预售房产作抵押的应办理抵押登记备案。有关抵押物的产权证明和他项权益证由贷款人执管。

第二十二条抵押贷款期间，抵押物由抵押人占管。抵押合同应规定借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款人的监督检查。抵押人未经中国银行书面同意，不得擅自改变抵押物的结构，不得将抵押物变卖、赠予、出租或以其他方式处置抵押物。

第二十三条凡已办理抵押登记备案而抵押关系尚未终止的，借款人必须在房屋竣工验收合格后尽快办妥房屋产权证书，并及时补办抵押登记。

第二十四条抵押物发生继承、遗赠的，继承人和受遗赠人必须提供有关法律文件并与贷款人签订有关补充文件，承担原合同一切未履行的责任。

第二十五条抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。

第六章质押

第二十六条采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同。《中华人民共和国担保法》规定需办理登记的，应当办理登记手续。质押合同的有关内容，应按照《中华人民共和国担保法》第六十五条的规定执行。质押合同的生效日期按照《中华人民共和国担保法》第六十四条或第七十六条至第七十九条的规定执行。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。

第二十七条对设定的质物，在质押期届满之前，贷款人不得擅自处分，质押期间，质物如造成损坏、遗失，贷款人应承担责任并赔偿损失。

第二十八条以有价证券作质押的，在质押期内，有价证券到期时，可以选择以下处理方式：

（一）借款人与贷款人共同兑现，并偿还贷款或转换为储蓄存单继续用于质押；

（二）借款人用贷款人认可的等额有价证券替换到期的有价证券。

第七章保证

第二十九条采取保证方式的，保证人和债权人必须签订由保证人承担连带责任的书面保证合同。保证人发生变更时，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款人同意，原保证合同不得撤销。第三十条保证期应延续到借款合同规定的贷款到期日之后两年。

第三十一条保证人是法人的，必须有代为偿还全部贷款本息的能力，且在贷款行开立存款账户。保证人是自然人的，应当有稳定的经济来源，具有足够的代偿能力，在银行存有一定的保证金，不从事冒险行业和高风险活动。

第三十二条借款合同变更时应按《中华人民共和国担保法》的规定处理有关事项。

第八章保险

第三十三条贷款行可与拟定的保险公司商议代理开办个人购房贷款保险事宜，并签订代理保险协议。

第三十四条以房产作为抵押的，借款人须在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关房屋保险手续。借款人必须在中国银行指定的保险公司按指定的险种为抵押物办妥保险手续，保险金额不得低于抵押贷款额，投保期应长于贷款期，同时必须以贷款人作为抵押物保险的第一受益人。抵押期内，保险单正本由贷款人保管。

第三十五条抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。为防止保险中断，借款合同应规定，贷款人可以代替借款人办理保险，保险费用由借款人承担，保险权益属贷款人；在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。

第三十六条借款人购买综合信用险作为担保的，保险受益人应是贷款人，并由贷款人保管保险合同。办理综合信用后，借款人未能按期偿还贷款本息时由保险人代为偿还。

第九章用款与还款

第三十七条借款申请获得批准后，贷款人应通知借款人在指定的时间到贷款行办理有关个人住房贷款用款手续，并在贷款银行开立存款账户。

第三十八条用款。使用贷款行资金购买住房的，借款人与贷款人在办妥抵押登记或抵押登记备案后五个工作日内，贷款人应将借款合同项下的贷款一次或分次划至售房单位在贷款行开立的专用账户，由贷款人监管使用。对于使用房改资金发放的委托住房贷款购买住房的，要由贷款人按照合同规定的时间以转账方式将资金从房改资金管理机构划转到售房单位在贷款银行开立的账户。

第三十九条还款。还款方式和还本付息计划应在借款合同中规定。贷款期限在1年以内（含1年）的，到期一次偿清贷款本息。贷款期限在1年以上的，借款人应按月并自使用贷款后第二个月开始偿付贷款本息。偿还贷款本息的方式可选择月均还款法和累进还款法等方式：

（一）月均还款法。

还款期数

贷款本金×月利率×（１＋月利率）

每月等额还款额＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

还款期数

（１＋月利率）－１

（二）累进还款法。贷款期限内，逐年或每隔几年递增偿还额，但某年最高偿还额与某年最低偿还额的差不得超过最低偿还额的1倍，每年内各月均以相等的偿还额归还贷款本息。选择累进还款法应作为一项优惠条件使用。

第四十条借款人应出具授权书，授权中国银行可于约定的还款日主动从借款人在本行开立的存款账户中扣收。如采取单位代扣还贷，可以签订委托代扣协议。

第四十一条提前还款。借款人在抵押贷款合同生效一年后，若有足够的资金来源，可以提前部分或全部还款，但必须在还款前向贷款人提交书面申请，此外，借款人还应按提前偿还金额和适用利率向贷款人缴付相当期限的利息作为承担费补偿。

第四十二条逾期贷款的处理。借款人逾期的，贷款人应根据实际逾期金额和实际逾期天数按照中国人民银行规定的逾期贷款利率收取利息。如借款人连续三个月或累计六期未能按期如数还款的，贷款人应向担保人追偿或处分抵押物，清偿全部贷款本息。

第十章借款合同的变更和终止

第四十三条借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。涉及第三方担保的，变更条款还应征得第三方担保人同意。第四十四条借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。

第四十五条保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。

第四十六条借款人在清偿了个人住房贷款全部本息及相关的费用后，借贷双方应到原抵押登记部门办理抵押注销登记手续，抵（质）押物产权证明和保险单返还抵押人或出质人，借款合同即告终止。

第十一章抵押物或质物的处分

第四十七条借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。

第四十八条处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿；其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人或出质人。

第四十九条抵（质）押合同可规定在贷款人处分抵押物或质物时借款人有权要求借款人完成相关手续并承担费用。

第十二章违约责任

第五十条借款合同和担保合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第五十一条借款人必须严格履行借款合同规定的条款，如发生下列情况之一者均构成违约行为，贷款人有权追究借款人的违约责任：

（一）借款人未按借款合同规定的日期和金额偿还贷款本息；

（二）借款人未经贷款人书面同意，擅自变卖、舍弃、赠予、出租或以其他方式处置抵（质）押物及权益；

（三）借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失；

（四）借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款；

（五）借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查；

（六）借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议；

（七）借款人死亡而无继承人或遗赠人，被刑事拘留、监禁而无代理人；

（八）继承人或遗赠人拒绝履行原合同一切未履行的义务；

（九）保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少或贬值影响贷款实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）。

第五十二条针对借款人在贷款期间可能发生任何上述违约事件，贷款人应在借款合同中约定采

取以下任何一项或多项措施：

（一）要求限期纠正违约行为；

（二）按照中国人民银行的规定计收或加收利息；

（三）收回部分或全部贷款本息，包括有权直接从抵押人的账户中扣收；

（四）向保证人追偿；

（五）依法或依据相关的规定处分抵（质）押物；

（六）向人民法院提起诉讼。

第十三章附则

第五十三条开展本细则第二条规定范围以外的其他个人住房贷款，包括居民修缮房屋、自建普通住房等，可参照本办法执行。

第五十四条个人住房贷款办理过程中所发生的抵押登记费、保险费、合同公证费、鉴证费、评估费、印花税等有关税费由借款人承担。

第五十五条本细则由总行负责解释和修改。

第五十六条本细则自颁布之日起施行。

二、贷款期限和利率

房地产开发贷款期限一般不超过3年。贷款利率按中国人民银行有关规定执行。

三、贷款方式

发放贷款可采取信用贷款、担保贷款(抵押贷款、质押贷款、保证贷款)和票据贴现贷款的方式。

四、贷款程序

一借款人申请借款时，应按照贷款人的规定，填写《借款申请书》，并按贷款人提出的贷款条件和要求提供有关资料。

二贷款人自收到贷款申请和有关资料之日起，应在三个月内完成贷款评估、审查工作，并向申请人做出正式答复。

三发放房地产开发贷款，借款人必须为贷款项目办理有效的建筑工程保险；以房地产作为贷款抵押的，借款人在偿还全部贷款本息之前，应当逐年按不低于抵押金额的投保金额向保险公司办理房屋意外灾害保险，投保期至少要长于借款期半年，不得增加有损于贷款人利益的任何条件。

四贷款人发放贷款，应与借款人签订借款合同，借款合同应当约定借款种类、借款用途，金额，利率，借款期限，还款方式，借贷双方的权利、义务，违约责任及双方认为需要约定的其他事项。