房地产招商工作计划

房地产招商工作计划（共7篇）

1.房地产招商工作计划 篇一

餐饮娱乐招商管理中心关于招商佣金的建议报告

依照公司现有组织架构，餐饮娱乐招商部由招商总监一名分管，下设购物中心板块和大卖场（批发市场）板块两部分，各由一名副总监分管；两板块的市场定位不同，招商政策也有相应区别。

佣金分公佣和私佣两部分。公佣是在所有佣金总额中划分出来分配给部门各支持岗位的公共奖励，私佣归个人所有。

一、名词定义：

1）招商成功标准：商户签订正式合同并生效的（不论为租赁合同还是合作合同）视为招商成功；

2）佣金计提时间：

A、租赁形式合同的，商户支付首付1-3个月租金及保证金到账时间则为佣金计提时间；

B、合作形式合同的，商户支付保证金到账时间则为佣金计提时间；

3）计提基数：根据不同项目确定计提基数，完成计提基数不同，获得的佣金比例不同；

4）业绩计算公式：

租赁形式业绩计算公式：商铺月租金额（平米月租价*商铺面积），以首缴租金为准。

合作扣点计业绩计算公式：以保证金实际收取数额为准：

保证金的收取标准：

面积≤20平米，保证金1000元；

面积＞20平米≤40平米，保证金2000元；

面积＞40平米≤100平米，保证金3000元；

面积＞100平米，保证金按30元/平米计算（精确至百位数）。

商住房的保证金为1000元/套。

5）公共佣金：简称公佣，视所在项目招商完成成绩而给予对应招商部门的业绩奖励；公佣分2次发放，根据对应招商总监制定上报的招商计划时间节点，总招商任务完成70%时计发一次；总招商任务完成100%时计发一次；完不成计划不予发给公共佣金。

6）私人佣金：简称私佣，招商成功后发给业务个人的招商佣金；

二、佣金的计提标准：

1、大卖场（批发市场）佣金计提标准：

A、公佣，第一阶段招商任务按时完成时，以总招商金额的3%作为公佣；

第二阶段招商任务按时完成时，以总招商金额的4%作为公佣；

分配比例：招商总监35%，分管副总监15%，招商经理20%，招商主任15%，中心文员5%。10%部门公积金；多名招商主任时按人数平均分配。

B、私佣：

租赁形式：

每月完成业绩总额3000元（含）以下，佣金比例为9%

每月完成业绩总额5000元（含）以下，佣金比例为15%

每月完成业绩总额7000元（含）以下，佣金比例为20%；

每月完成业绩总额10000元（含）以下，佣金比例为25%

每月完成业绩总额在12000元以上，佣金比例为30%

合作扣点形式：

每月完成业绩总额5000元（含）以下，佣金比例为7%

每月完成业绩总额8000元（含）以下，佣金比例为12%

每月完成业绩总额12000元（含）以下，佣金比例为15%；

每月完成业绩总额15000元（含）以下，佣金比例为20%

每月完成业绩总额在20000元以上，佣金比例为25%

2、购物中心的佣金计提标准：

A、公佣，第一阶段招商任务按时完成时，以总招商金额的2%作为公佣；

第二阶段招商任务按时完成时，以总招商金额的3%作为公佣；

分配比例：招商总监35%，分管副总监15%，招商经理20%，招商主任15%，中心文员5%。10%部门公积金；多人招商主任时按人数平均分配。

B、私佣：

租赁形式：

每月完成业绩总额5000元（含）以下，佣金比例为9%

每月完成业绩总额7000元（含）以下，佣金比例为14%

每月完成业绩总额10000元（含）以下，佣金比例为20%；

每月完成业绩总额12000元（含）以下，佣金比例为25%

每月完成业绩总额在15000元以上，佣金比例为30%

合作扣点形式：

每月完成业绩总额7000元（含）以下，佣金比例为7%

每月完成业绩总额10000元（含）以下，佣金比例为12%

每月完成业绩总额13000元（含）以下，佣金比例为15%；

每月完成业绩总额18000元（含）以下，佣金比例为20%

每月完成业绩总额在20000元以上，佣金比例为25%

3、主力店招商佣金计提标准

主力店的定义：国际、全国一线连锁品牌，具有广泛的市场号召力和品牌美誉度，品牌层次高、代表消费群层次高、对项目带动作用高的品牌店。单店面积10000平米以上的商户也被划作作主力店范围。

主力店的特殊性：因为主力店招商通常需要给予特殊的政策倾斜和优待，但又必须鼓励主力店的招商，特独立制定主力店招商奖励政策。

主力店的界定：由对应招商业务人员提报主力店定义申请报告，报分管副总监、总监、百货公司分管副总经理、百货公司总经理批准后，可以定义为主力店，按照主力店佣金政策执行。

主力店佣金计提标准：主力店招商业绩计如当月总业绩中。另给予主力店招商奖金；

≤1000平米的，奖金5000元；

＞1000平米，≤3000平米的，奖金8000元；

＞3000平米，≤6000平米的，奖金10000元；

＞6000平米，≤10000平米，奖金15000元；

＞10000平米，奖金20000元。

二、招商任务及计划

招商部总监负责制定各项目招商责任人及每月（或阶段）招商任务目标计划，并制定基础任务额度。完成基础任务额度的，发给基础薪资，未完成基础任务额度的，发给基本工资的80%，连续三个月未完成基础额度的，辞退处理。

招商任务的指导思想：

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各项目总招商面积为基础指标，开业前完成基础指标的80%为合格（满足开业需求）。

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基础任务额度应≥合格指标的50%。

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各部门制定招商任务计划时，应按月分解任务，并逐级分解到人。

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各项目应按每3万平米（建筑面积）配备一名招商人员（享受基础月薪的全职招商人员）的标准进行配备。此标准原则上可以低于，不可以高于。

三、说明细节

1、所招商项目必须按照公司集团公司当时当期公布的《招商条件汇总表》所列招商条件执行。给予特殊优惠、特殊政策倾斜的，不享受佣金提成。

2、佣金提成的个人所得税自理。

3、佣金的发放时间：每月末统计业绩汇总表，次月10日前统计完毕，15日前发放。

4、佣金的计算程序：每月驻项目经理提交当月业绩汇总表，分管副总监初审，招商总监复审，财务中心对账，百货集团分管副总经理、总经理、集团财务中心、分管总裁签批后，交百货财务中心发放。核发的程序以集团OA流程为准。

5、中介人、代理公司介绍、招商客户并收取中介费、代理费的，原则上不再给予佣金提成。大型、长期项目等特殊情况另行核定。

6、佣金的归属问题，参看各部门营运手册规定。

7、在一个公佣分配周期内入职不满一个月的，不享有公佣；入职不满3个月的，仅享有额定公佣的50%。

8、公司客户（由上级部门或领导指派的客户）不分配佣金提成，跟进负责人由分管总监指定。

2.房地产招商工作计划 篇二

“蛇口建设见证绿色之路

社区综合开发概念, 是以产业与居住互动的一种综合开发, 因而也可以认为是一个绿色开发的模式。

蛇口位于深圳南头半岛东南部, 东临深圳湾, 西依珠江口, 与香港新界的元朗和流浮山隔海相望, 占地面积10.85平方公里。30年前的蛇口, 还是一片荒郊野岭, 而现在, 这里已是高楼林立。作为招商局全资开发的中国第一个外向型经济开发区, 招商地产秉承百年招商的历史使命, 创造出久负盛名的“蛇口模式”, 即在房地产开发过程中, 以整个生活社区为项目单元、对其中的各个功能组团进行综合规划并同步实施建设。从1984年, 招商地产建成中国第一批“准成本房”水湾B区, 到如今, 招商地产开发建设的多个小区都成为了绿色地产示范小区, 诸如鲸山别墅中水回用节水项目、兰溪谷雨水收集回用项目等, 都是行业内的典范, 最典型的泰格公寓被誉为“集南方建筑生态节能技术之大全”, 是我国首个获得美国绿色建筑协会LEED银级认证的房地产项目, 能耗支出远低于行业15%的指标。25年后的今天, 蛇口已经成为人们愿意居住、生活和创业的地方, 充满了旺盛的活力。

蛇口建设的成功, 不仅见证了招商地产以“家在情在”的人文关怀和承载社会协调、可持续发展的“绿色地产”理念, 更见证了中国房地产产业发展和居住环境优化的“绿色地产”之路。

南海意库想象不到的绿色创意

绿色技术的应用主要在两类建筑中, 一类是新建建筑, 一类是既有建筑的改造。实际上, 既有建筑的改造量更大。

“再向前走, 在兴华路6号会看到三座长草的房子, 其中之一就是招商地产的办公大楼。”在招商地产的总部所在地, 人们通常会这样回答路人的询问。“长草的房子”—蛇口南海意库3号楼已成为此地的一道风景。它不仅楼顶有绿色的草木, 大楼的外部墙壁上也有成块的草坪。

南海意库3号作为该园区最先启动的示范项目采用了大量的绿色建筑技术, 在节能、节材、节水、保护环境等方面做了许多尝试, 总改造费用也是整个南海意库中最高, 达8000万元。该建筑中庭顶部布满多达365平方米的太阳能光伏电池板。据招商地产副总经理胡建新介绍, 该顶棚具有良好的遮阳效果又有一定的透光率。按每年工作时间250天计算, 每年可节约照明用电约10万度。

南海意库3号是在原三洋老厂房基础上改造而成的, 虽然是既有建筑改造, 但这里所采用的节能技术却是人们想象不到的。其中很多节能技术在中国尚属首次, 包括温湿度独立控制空调、太阳能光伏电池、地源热泵系统、太阳能拔风烟囱、人工湿地、外围的Low-e中空玻璃、节能电梯、建筑遮阳包括水井的遮阳、中庭自然采光等。林林总总有十二大项的节能技术。其中由清华大学的院士发明的温湿度独立控制空调, 比一般的空调效率要高30%, 外面的湿度是80克每立方米, 这种空调每年每平米耗电40多度, 传统空调每年每平米耗电为80-90度, 目前做得比较好的空调, 也只能做到每年每平方米耗电60多度。整个写字楼面积达25, 000平方米, 节能效果非常明显。

绿色地产的关键词是“适用、经济、美观”, 立足点是因地制宜, 用比较经济的方法达到节能减排的目的。如何实现绿色地产, 招商地产的方法是选择成熟的绿色节能技术和绿色产品, 将它们集成在企业开发的建筑里, 最终达到节能减排的效果。这不仅体现在对自然生态的尊重, 对老建筑的再生利用以及生态庭院的营造, 更体现在由可持续发展的材料、能源、设备乃至植被等构成的绿色生态技术体系。

与此同时, 招商地产也积极倡导绿色生活方式, 比如办公室空调设置为26度;采用节能灯, 降低照明系统和空调系统的能耗等。实现绿色节能, 打造绿色建筑是第一步, 培养人们的绿色生活方式是更重要的一步。

清华科技园莲花山下崛起的低碳生态城

如果把城市的文脉、城市的景观作为重要的可持续发展资源, 当代人传承与创造的建筑有可能成为未来不朽的、世世代代可以永续发展的街道、景观、建筑和整个城市独特的风貌。

2008年在广州番禺的莲花山下, 与广州亚运城共同成长的一座绿色新城在这里拔地而起。这是招商地产与清华科技园联合打造的清华科技园广州创新基地。总占地面积约1300亩。以一流的科技研发社区、总部经济大本营、企业孵化中心和设计机构组团为创新聚集核心。同时配套有完善的商业、商务服务和高品质居住功能。“低碳生态城”是它的一大建设亮点。

所谓“生态城市”, 是指有效运用具有生态特征的技术手段和文化模式, 实现这个人工-自然生态复合系统良性运转以及人与自然、人与社会可持续和谐发展的城市。“低碳”指的是依据现发展阶段的国情和科学技术水平, 制订合理的目标, 以合理的成本和技术含量达到低碳排放和资源循环利用的目的, 重点突出地开展以城市为单位的“碳减排”与“碳补偿”行动。

在规划建设中的清华科技园广州创新基地, “低碳社区”的实施有着更为具体的指标。胡建新介绍说:由于引进国外先进的产业—居住一体化社区开发模式, 清华科技园很好的协调了人与建筑、城市、环境之间的关系。在环境与碳排放上, 家庭、学校、商店、办公室和社区设施全部纳入系统中, 实现全面的低碳排放控制。在交通问题上, 提高步行、骑车和使用公共交通出行的比例, 至少减少50%的小汽车出行。在住宅问题上, 按照65%以上建筑节能标准进行建筑设计与施工;通过开发和使用过程中低碳和零碳排放的供暖系统和供热计量等措施, 实现在现有建筑标准基础上再至少减低70%的碳排放。在就业问题上, 在园区内大力发展创意产业, 实现混合的商务和居住功能, 尽可能减少非可持续的、钟摆式的通勤出行的生成。同时还保证每一个新的住宅与就业岗位有良好的、可持续的交通联系, 能够很便利地通过步行、骑车或使用公共交通实现工作的出行。在绿色基础设施上, 清华科技园的绿化空间不低于总面积的40%, 且其中至少有50%是公共的、管理良好的、高质量的绿色开放空间网络。在废弃物处理问题上, 园区实施市政垃圾的处理程度和回收水平达到100%;对雨水、中水还将实施二次利用。

清华科技园广州创新基地的建成并投入使用, 是招商地产建设“低碳社区”的一次有益尝试, 将为我国发展“低碳生态城”起到较为重要指导作用。

绿色城市招商地产的百年梦想

从发展远景看, “绿色城市”适合21世纪的发展要求, 更顺乎于世界上不可阻挡的可持续发展新潮流。

有专家这样盛赞招商地产25年的成长史:25年招商地产征程, 25年中国地产之路。招商地产的25年正是中国地产的发展史。25年来, 招商地产已经在全国各地建设了很多绿色建筑, 并由绿色建筑构建起更为庞大的绿色社区, 而对下一个百年梦想, 招商人大胆的提出了“绿色城市”的新概念。

什么是“绿色城市”?胡建新认为:“绿色城市”可以界定为社会经济快速发展, 生态环境良性循环, 城乡环境整洁优美, 人与自然和谐共处, 人民生活富裕安康的现代化城市。它从人与自然、人与社会和人与人的和谐共处诠释可持续发展理念, 把人当作城市发展的动力和目标, 给城市化发展赋予了人性化的含义, 是对和谐社会的直观形象描述, 与和谐社会是一脉相承的科学概念。“绿色城市”是人们反思几个世纪以来城市化发展历程中生态环境退化、资源枯竭、社会矛盾激化等问题, 并总结可持续发展战略实践成果的基础上提出的。建设“绿色城市”具有丰富而深刻的内涵, 不仅仅局限于环保方面, 更是指生产方式的改变、产业结构的调整、生活方式与消费方式的变革, 以绿色经济、绿色人口生态环境、绿色社区、绿色文化、科学规划建设绿色城市。

在二十一世纪的今天, 不贯彻可持续发展精神的建设活动, 已不能适应时代发展的需要。“绿色城市”的建设, 完全符合这一潮流的精神。从整体上讲, 她不仅给城镇居民提供了一个生态性的居住环境, 同时还为城镇创造了一个良好的景观资源。她既可满足人们安居乐业需求, 又可在精神、文化、艺术和道德等方面为人们提供一个悠然陶冶的环境。

从1984年建成中国首批“准成本房”, 到2008年以40.71亿的品牌价值荣登中国房地产公司品牌价值TOP10。招商地产所走过的25年, 对于中国“绿色地产”之路, 意义非凡, 成就卓越。

百年招商, 百年梦圆。在“绿色地产”的漫漫征途上, 敢为人先的招商人正用自己的行动实践着“绿色开发”的科学发展原则, 坚定的遵循着绿色社区综合的开发理念。

3.招商地产停牌猜想 篇三

坊间传闻称，招商局拟进一步推动集团产融结合，并将有大量土地并入招商银行。如果猜测属实，整合后招商地产资产规模或将超过万科，成为又一家巨无霸地产公司。

与国企改革有关？

4月7日，接受《证券日报》记者采访的招商地产董秘刘宁表示，作为董秘，其并未听说两家公司将有重大的协同行动，故“两家公司双双停牌，目前看只是一种巧合。”她还进一步向记者介绍，“虽然方案尚未明确，但其确实属于重大事项，根据深交所有关规定，股票的停牌期起码会有3个月”。

记者就此事致电招商地产，但对方表示目前正在停牌，不便接受采访。

虽然刘宁否认招商地产与招商银行的双双停牌存在关联性，但几乎可以肯定的是此次停牌涉及到招商局的改革。

作为国资委下属的龙头央企，近几年关于招商局改革的消息时有传出。尤其是国资委改革重头戏之一的国有资本投资运营公司的改建。早在2013年底，国务院国资委副主任黄淑和就公开表示，国资委下一步将先从中央企业集团中选取“试点”来进行改组国有资本运营公司。据《华夏时报》报道，国家开发投资公司（简称国投公司）、中国诚通控股集团有限公司（简称诚通公司）、招商局集团均被列入上述改革范畴。

招商局集团董事长李建红在2015年高层发展论坛上表示，招商局集团是最有条件，也最可能成为中央政府所提到的国有资本的投资运营公司。据他介绍，当前招商局管理超过53000亿的人民币资产。

有分析认为，国投、诚通公司本身就属于资产经营公司，改组成国有资本投资公司相对容易，而招商局要想成为资本投资公司，需要先整合旗下的若干多元化业务。

梳理招商局旗下两大公司的动作不难发现，自2014年下半年以来，招商银行和招商地产之间互动频繁，不仅携手开展招行信用卡消费积分抵扣购房款的跨界营销活动，双方还签署战略合作协议，招行将给予招商地产及上下游产业链关联企业总额不超过100亿元等值人民币的授信和融资支持，以及多渠道资金支持。双方达成全面战略合作，在授信、融资服务、国际结算和其他金融服务方面展开合作。

为招商地产注入土地？

今年3月23日，招商地产董秘刘宁在投资者互动平台上表示，招商地产将伺机参与招商局集团在深圳前海的开发建设，具体方式确定后公司会按规定披露相关信息。

随后，招商地产、招商银行双双停牌，业内猜测，招商局将借此整合之机，将前海的部分土地注入到招商地产中。

“这种猜测并非空穴来风。”中原地产首席分析师张大伟指出，前海开发之前，招商局已拥有3.9平方公里土地，堪称最大“地主”，占前海土地总量（18平方公里）两成多。不过，这些土地均为仓储、物流用地，并且由招商局旗下数个子公司持有，由于这些土地并非商业类或者居住类地块，所以价值相对较低。随着前海规划的调整，上述土地或改变用途建设成为商业、住宅。这样一来，土地价值将大幅提升，并为招商地产向千亿销售规模打开空间。

有分析认为，最有可能注入招商地产的或许是深圳蛇口工业区地块。

招商局官网的信息显示，蛇口工业区成立30多年来，开发和建设了整个蛇口片区约11平方公里的土地，这当中的开发业务基本上由招商地产包揽。在招商局提出“600亿再造新蛇口”之后，蛇口工业区中很多工业用地转为住宅、商业用地，这就与招商地产的业务有所重叠，整合势在必行。

事实上，近年来，蛇口工业区也一直陆续地将资产注入招商地产，注入方式包括定向增发、现金出售。

2008年，招商地产定向增发4.5亿股，其中蛇口工业区和漳州开发区认购2.8亿股，募集资金总额57.77亿元。招商地产拿出其中的20.8亿元购买蛇口工业区拥有的花园城数码大厦项目、花园城五期项目、科技大厦二期项目、领航塔项目、领航园项目和雍景湾项目6宗土地使用权。

蛇口工业区于2010年、2012年、2014年先后将1.1亿元、39.8亿元、48.6亿元的优质土地注入到招商地产，这些土地包括海上世界多个商住地块、文化艺术中心等。

香港粤海证券投资银行董事黄立冲表示，蛇口被归入自贸区后，身价倍增，如果招商地产此次停牌与定增有关，不论是置入前海还是蛇口的土地，都将对招商地产产生利好。

整合旗下地产业务板块？

此前，业内纷纷猜测招商地产和招商银行停牌将设计以“金融+地产”为模式的资源大整合。然而，招商银行股权激励计划的披露以及4月13日的复盘，给“招商地产将与兄弟公司招商银行整合”的利好猜测泼了一盆冷水。

“涉及招商局集团对旗下地产业务板块的整合”，成为业内普遍认同的停牌原因。

“招商局集团旗下的蛇口工业区地产业务与招商地产整合最有可能。”一位不愿具名的业内人士表示，作为招商局集团旗下的一级子公司，蛇口工业区和招商地产的地产业务一直存在交叉重叠，整合势在必行。

《经济观察报》4月12日报道称，2015年春节前后，蛇口工业区和招商地产的人事关系就已冻结，目的就是为整合作准备。

“从招商地产近几年在招商局集团内部的地位变化来看，可以窥见整合的端倪。”亿翰中国分析师魏峰告诉记者，在2012年前后，招商地产还是招商局旗下的二级子公司，级别在蛇口工业区之下（一级）。招商局这样的央企是不可能由下级公司整合上级公司的，这几年招商地产在集团内部的地位逐步上升，目的之一就是为地产业务板块的整合做准备。

在中银国际地产分析师田世欣看来，招商局集团的内部资源整合，一是招商局集团在蛇口、前海、漳州等地项目的住宅类产品或陆续交由公司打造；二是招商局集团在深圳、厦门、青岛、上海等港口均有投资，未来将进行港口升级打造综合体，部分项目将交由公司开发；三是招商局集团有望凭借招商局品牌提前布局区域项目，而招商地产二次拿地开发住宅产品具有成本和效率等优势。

易居中国执行总裁丁祖昱分析认为，如果此次整合顺利进行，招商地产土地规模将超过2000万平方米，市值将从800多亿元增加到1800多亿元，直接超过万科的1500亿元，直逼将来完成借壳金丰上市完成后的绿地，有望成为房企市值的“老大”。其中由于大股东招商局仅在蛇口工业区就有巨量土地储备，划入广东自贸区的就有13.2平方公里，一旦注入将成为招商地产未来最核心的动力。

打通资金流，图谋千亿规模？

“其实，无论资产整合的方案是怎么样的，此次停牌的调整对于招商地产及其股东而言肯定是利好的。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示。

这几年，招商地产一直试图缩小其与一线开发商之间的距离，且试图加速突破千亿规模，在同行谨慎的时候，招商地产依旧在土地市场叱咤。来自年报数据显示，2010年、2011年、2012年、2013年和2014年，招商地产新增土地储备分别为87万、232万、390万、666万和610万平方米。招商地产2014年报显示，其土地储备达1600万平方米。

今年3月，招商地产董事会秘书刘宁在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，未来净负债率会适时提高，为收购做准备。数据显示，招商地产去年土地投资金额累计达334亿元，占当年销售金额的65%。

对于招商地产而言，谋求千亿规模的关键就是资金周转。

随着规模的报复性增长，企业内控、资金链等也成为招商地产面临的压力和考验。

公开资料显示，招商地产的存货规模在近几年一直处于高企位置，2011年、2012年和2013年，其存货货值分别为514亿元、730亿元和784亿元。而截至2014年底，该数据则超过千亿规模，占到总资产的67%。

而不断下滑的利润率也为外界所诟病， 2011-2014年，招商地产毛利率分别为52.4%、48.8%、41.5%和37.33%，呈逐年下降趋势。受此影响，公司2014年全年销售均价同比上年下降了11.12%，公司利润空间整体收窄。同时，现金流数据也不好看，2014年，招商地产因经营活动产生的现金流量净额相比2013年则减少了近70亿元，按年下降了14倍之多。

首创证券研究员王剑辉认为，除了大环境因素外，招商地产在加速全国战略布局的过程中，逐步增加二、三、四线城市项目的比重，也在一定程度上削弱了整体盈利能力。

今年一季度，招商地产累计实现签约销售面积58.96万平方米，同比减少14.59%；签约销售金额70.49亿元，同比减少26.57%，让外界为其能否实现全年600亿元销售目标打上问号。

4.房地产招商工作计划 篇四

深圳招商房地产有限公司

机构设置及部门工作职责说明书

（二○○四年 月 日总经理办公会议审议通过）第一章

第一条 总 则 本说明书旨在描述蛇口控股（总部）及招商地产机构设置及各委员会、中心、部门、项目部的职责。

第二条 本说明书适用于蛇口控股（总部）及招商地产管理全过程。各单位的机构设置及部门职责说明可参照本说明书。

第三条 术语及注释

本说明书中所称“公司”包括招商局蛇口控股股份有限公司和深圳招商房地产有限公司。本说明书中所称“公司各单位”包括深圳市招商创业有限公司、招商局物业管理有限公司、深圳招商供水有限公司和深圳招商供电有限公司。

本说明书中所称“公司各部门”包括招商局蛇口控股股份有限公司总部各部门、招商局地产上海管理总部、招商局地产北京管理总部及深圳招商房地产有限公司各中心、部门及项目部。本说明书中所称“蛇口控股”系招商局蛇口控股股份有限公司简称，所称“招商地产”系深圳招商房地产有限公司的简称。

第二章

第四条 组织架构 公司组织架构由决策体系、决策支持体系、监控/服务体系、技术保障体系、经营体系和项目执行体系六大部分组成（见附录1；《招商局蛇口控股股份有限公司（总部）、深圳招商房地产有限公司组织架构功能示意》）。

第五条

第六条 公司决策体系为总经理办公会议。公司决策支持体系由成本管理委员会、策划设计委员会、客户服务委员会和房地产项目投资审核委员会组成。

资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。

第七条 公司监控/服务体系以提高营运效率为主要目标，由董事会秘书处、蛇口控股财务部、招商地产财务部、审计稽核部、企业管理部、行政与人力资源部、发展部、信息管理（it）部、客户服务中心和成本管理部构成。

第八条

计中心构成。

第九条

第十条 公司经营体系以增加经营收入为主要目标，由营销中心和租赁管理部组成。公司项目执行体系以减少项目成本为主要目标，由公司发展部、招商局地产上公司技术保障体系以确保公司产品水准为主要目标，由工程管理中心、策划设海管理总部、招商局地产北京管理总部，以及各项目公司和项目部组成。

第十一条 公司监控/服务体系、技术保障体系、经营体系和项目执行体系各体系按不同的目标呈矩阵交叉关系，在相互的交叉点上发生工作联系（见附录2；《招商局蛇口控股股份有限公司（总部）、深圳招商房地产有限公司组织架构图示》）。

第三章

第十二条 总经理办公会议 总经理办公会议是公司的决策体系，是蛇口控股经营班子行使领导权、经营权和管理权的主要形式。总经理办公会议是由总经理主持召开的例行会议，目的是全面、准确和及时掌握公司近期所面对的市场动态、业务发展动态、整体经营管理情况，研究公司及各下属公司、部门经营管理中的问题及解决办法，检查总经理办公会议所布置工作的完成情况，并安排下一阶段工作，使公司的整体运作在受控的状态下顺利进行。第十三条 总经理办公会议具体运行遵照《招商局蛇口控股股份有限公司（总部）、深圳招商房地产有限公司总经理办公会议规则》执行。

第四章

第十四条

第十五条

第十六条 房地产项目投资审核委员会 公司房地产项目投资审核委员会是公司决策支持体系的组成之一。公司房地产项目投资审核委员会的秘书部门是公司发展部。公司房地产项目投资审核委员是公司项目投资决策的预审机构。其职责为：

一、对公司符合房地产业务五年发展规划及列入年度计划（特别是投资规模和负债水平应控制在规定的范围内）的、以销售为目的的商品房投资项目（含相应的项目公司）进行审核； 2 ※未经本公司同意严禁影印机构设置及部门工作职责说明书

二、对已列入年度计划，且单一项目投资额不超过500万元人民币的常规固定资产投资、改造项目进行审核；

三、对于未列入五年规划和年度计划的投资项目、长期出租性物业投资项目，以及成立非项目公司投资的审核。

第十七条 公司房地产项目投资审核委员会具体运行遵照《招商局蛇口控股股份有限公司房地产项目投资审核委员会工作条例》执行。

第五章

第十八条

第十九条

第二十条 策划设计委员会 公司策划设计委员会是公司决策支持体系的组成之一。公司策划设计委员会的秘书部门是公司策划设计中心。公司策划设计委员会是公司项目策划设计的决策领导机构，对公司项目策划设计工作提出指导性意见，对公司项目策划设计工作进行决策。其职责为：

一、负责对公司所有开发项目在项目技术论证、项目策划、项目设计阶段的指导、决策和过程控制工作；

二、负责对公司开发项目的产品定位、营销策略、规划设计和重大技术措施（包括建筑立面、色彩、环境设计、重点建筑的室内设计、重大设备选型等）进行指导、控制和审定；

三、负责指导、审核公司“产品定位和设计指引”、“合格设计公司分级、筛选标准和资料库”等；

四、负责指导、审核符合市场发展要求的公司策划设计战略，指导、审核公司策划设计中心建立公司策划设计标准、变更设计标准及程序；

五、负责指导和审查项目的“项目全程策划书”，强化营销策略、客户服务与策划设计的结合；

六、负责指导、审核公司策划设计中心收集和完善公司的设计资料库和建筑师学习指导资料；

七、负责设计招标制度的审核，监督设计招标制度的执行，并出具有关考核意见；

八、负责对策划设计中心、项目部、项目公司有关策划设计工作任务、标准、制度落实的指标设定和考核，并将考核结果按季度提交公司考核工作小组。

资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。

第二十一条 公司策划设计委员会具体运行遵照《深圳招商房地产有限公司策划设计委员会工作办法》执行。

第六章 成本管理委员会

第二十二条 公司成本管理委员会是公司决策支持体系的组成之一。第二十三条 公司成本管理委员会下设成本管理小组，为公司成本管理工作的日常工作机构。成本管理小组以周例会形式开展工作。公司行政与人力资源部是公司成本管理委员会和成本管理小组的会议纪要整理部门。

第二十四条 公司成本管理委员会是公司成本管理工作的决策和领导机构，对公司成本管理工作提出具体指导性意见，对公司成本管理工作进行决策，向公司总经理负责。其职责为：

一、二、负责指导、督促成本管理小组和公司各部门的日常成本控制工作； 负责研究、决定公司经营管理过程中出现的成本控制的重大事项和关键环节的控制原则，提出对公司主要经营活动进行成本控制的措施、方法和指导意见；

三、四、负责审核公司有关成本工作管理制度； 负责审核、批准经成本管理小组初审的，各职能部门和项目部上报的各类计划、报告（含总合约计划和年度合约计划），以及各项目的技术经济指标分析报告；

五、负责对公司工程管理中心有关工程建设进度、工程建设质量和工程建设施工相关标准、制度执行情况的考核，对公司成本管理部有关项目预算执行情况的考核，对公司行政与人力资源部有关公司成本管理委员会、成本管理小组会议纪要整理及时性、完整性情况的考核，提名并表彰公司成本管理的先进经验、团队及个人；

六、负责审查、批准各项目的成本目标分析报告及重大变更调整报告，各项目的盈利目标分析报告及重大变更调整报告，各项目营销的推广成本目标分析报告及重大变更调整报告，以及各租赁项目的成本/利润目标分析报告及重大变更调整报告；

七、负责审查、批准人民币500万元以上（含人民币500万元）招标事项和招标过程中的重大事项报告，以及不在审定的年度合约计划内，且总金额超过人民币50万元（含人民币50万元）的招标事项；

八、负责指导、督促和审核成本管理小组对承建商/供应商/广告商资料库，成本资料管理/成本档案的建立工作。

第二十五条 公司成本管理委员会具体运行遵照《招商局蛇口控股股份有限公司成本管4 ※未经本公司同意严禁影印机构设置及部门工作职责说明书

理工作程序》执行。

第七章

第二十六条

第二十七条

第二十八条 客户服务委员会 公司客户服务委员会是公司决策支持体系的组成之一。公司客户委员会的秘书部门为公司客户服务中心。公司客户服务委员会是公司客户服务管理工作的决策和领导机构，对公司客户服务工作提出具体指导性意见，对公司客户服务工作进行决策。其职责为：一、二、三、四、五、六、七、负责计划、统筹与监控公司客户服务工作； 负责审批人民币1万元以上、10万元以下（含10万元）客户服务基金使用； 负责对重大客户投诉进行分析、决策并监督落实，提出预防措施； 负责评价考核公司、物业公司商品类住宅及出租性物业客户服务工作； 负责审议、批准客户服务中心提交的各项提案及客户服务工作管理制度； 负责研究、指导公司客户服务日常工作的开展，形成书面材料报公司总经理； 负责统筹安排公司内外的客户服务资源，根据服务工作实际需要调配各部门、物业公司人员及资源，为客户服务；

八、九、负责监督公司客户服务工作的运行情况，并在《服务简报》体现； 负责对公司各部门的客户服务情况进行考核，在相关部门经营管理kpi指标中设立客户服务指标分，并作综合评分；

十、负责对各商品类住宅小区和出租性物业的物业管理和客户服务情况进行考核，并评选各类奖项，提名并表彰公司客户服务的先进经验、团队及个人；

十一、负责督促和指导客户服务中心的日常工作。

第二十九条 公司客户服务委员会具体运行遵照《招商局蛇口控股股份有限公司客户服务工作程序》执行。

第八章

第三十条 招商局地产上海管理总部 公司招商局地产上海管理总部（“上海管理总部”）是蛇口控股的管理机构之一，是公司项目执行体系的组成之一。

资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。

第三十一条 公司上海管理总部是公司在上海地区项目执行的领导和决策机构，对公司在上海地区项目执行提出具体指导性意见，对公司在上海第五项目执行进行决策。其职责为：

一、负责指导、督促公司在上海地区项目及项目公司的日常经营管理工作；

二、负责配合公司发展部在上海地区的发展工作；

三、负责审核、批准公司在上海地区项目及项目公司提请审议的各项计划、报告及制度；

四、按照集团对上海地区有关项目处置要求，负责进行相关资产处置；

五、按照公司的管理程序，负责向公司成本管理委员会提请审议有关项目的合约计划、成本分析报告、盈利目标分析报告、营销推广成本目标分析报告，以及相关的重大变更分析报告等；

六、负责执行公司管理制度规定的其他管理职能；

七、负责完成公司总经理交办的其他工作任务。

第九章 招商局地产北京管理总部

第三十二条 公司招商局地产北京管理总部（“北京管理总部”）是蛇口控股的管理机构之一，是公司项目执行体系的组成之一。

第三十三条 公司北京管理总部是公司在北京地区项目执行的领导和决策机构，对公司在北京地区项目执行提出具体指导性意见，对公司在北京地区项目执行进行决策。其职责为：

一、负责指导、督促公司在北京地区项目及项目公司的日常经营管理工作；

二、负责配合公司发展部在北京地区的发展工作；

三、负责审核、批准公司在北京地区项目及项目公司提请审议的各项计划、报告及制度；

四、按照集团对北京地区有关项目处置要求，负责进行相关资产处置；

五、按照公司的管理程序，负责向公司成本管理委员会提请审议有关项目的合约计划、成本分析报告、盈利目标分析报告、营销推广成本目标分析报告，以及相关的重大变更分析报告等；

六、负责执行公司管理制度规定的其他管理职能；

七、负责完成公司总经理交办的其他工作任务。

第十章 营销中心

第三十四条 营销中心是招商地产的部门之一，是公司经营体系的组成之一。6 ※未经本公司同意严禁影印机构设置及部门工作职责说明书 第三十五条 营销中心负责市场调研、商品房营销、三级市场租售代理、客户管理、品牌建设与宣传等工作。其职责为：

一、负责深圳市场大势研究、市场供需分析、市场动态研究、客户需求研究、竞争策略研究、新楼盘研究、综合销售分析、市场研究资料收集等工作；

二、负责项目可行性分析、项目市场定位、项目产品策划、项目营销策划、项目营销实施及控制、项目销售工具制作、项目广告策划及实施、公司品牌和区域形象管理和推广，广告资料的归档和管理；

三、负责深圳区域内项目销售现场的管理、项目销售工作的组织、项目销售人员的培训、销售进度的控制、销售数据的统计和分析、销售人员的管理、销售定金及认购书的签定、现场销售情况的报告，销售现场设备、设施的维护及保管；

四、负责审核、指导深圳区域以外项目销售策略、推广计划；

五、负责深圳市区域内公司所开发商品房销售合同的签定，销售合同管理，银行按揭的办理，合同催款，房产证办理，客户投诉的跟进，客户档案管理，客户资料分析，特定客户和集团客户的跟踪服务，相应客户活动组织；

六、负责招商会的管理，以及招商会会刊编辑，会员管理，会员活动组织，联盟商家推广等；

七、负责公司公开网站中有关商品房营销、三级市场信息的及时更新；

八、负责完成公司总经理交办的其他工作任务。

第十一章

第三十六条

第三十七条 租赁管理部 租赁管理部是招商地产的部门之一，是公司经营体系的组成之一。租赁管理部负责公司出租性物业的租赁经营和市场拓展，公司出租性物业的管理和工程维护，开展新建出租性物业的前期策划活动及工程跟踪。其职责为：

一、负责研究物业租赁市场变化，适时向公司提交物业租赁市场研究报告；

二、协助项目部对新建出租性物业进行项目可行性分析、项目市场定位、项目产品策划、项目租赁推广策划、项目租赁实施及控制、项目租赁工具制作、项目租赁广告策划及实施、公司品牌和区域形象管理和推广，广告资料的归档和管理；

三、负责项目出租性物业的管理、项目租赁工作的组织、项目租赁人员的培训、项目租

资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。

赁进度的控制、租赁数据的统计和分析、租赁人员的管理；

四、负责租赁合同的签定，租赁合同管理，合同催款，出租性物业房产证办理，客户档案管理，客户资料分析，特定客户和集团客户的跟踪服务，相应客户活动组织；

五、负责公司有关租赁业务证照的有效性维护，联系政府及上级相关主管部门，交纳管理费用；

六、负责配合公司出租性物业的建设和维修工程；

七、负责公司出租性物业中设备、设施的维护和保管；

九、负责公司公开网站中有关出租性物业、租赁服务及管理信息的及时更新；

八、负责完成公司总经理交办的其他工作任务。

第十二章 策划设计中心

第三十八条 策划设计中心是招商地产的部门之一，是公司技术保障体系的组成之一，是公司策划设计委员会的秘书部门。

第三十九条 策划设计中心负责公司项目开发的研究开发、策划、方案设计。其职责为：

一、负责研究开发适应市场需求，高品质，富有创新意识，技术先进，具有行业领先水平的建筑产品；

二、负责协助开发项目决策阶段到工程竣工交付使用的全过程计划管理，负责全过程开发计划的编制统筹、执行监督和调整修订；

三、负责协助组织按规定需要进行招标项目的规划、方案设计招标，并报公司策划设计委员会审批；对于不要求进行招标的项目，负责规划、方案设计的委托，并对规划、方案设计进行管理；

四、负责配合招商局蛇口工业区有限公司建设规划地政部进行工程测量的委托和管理，负责选择工程勘察单位，签订勘察合同，审查勘察成果；

五、负责协助各阶段（方案设计、初步设计、施工图设计）各专业（建筑、结构、水电、空调、装修、环境等）的设计管理，包括选择（委托或招标）设计单位，签订设计合同，审查设计文件，支付设计费用等，控制各阶段的设计质量、设计进度和设计费用；

六、负责在工程设计的各个阶段（方案、初设、施工图）编写详尽的设计任务委托书，贯彻项目的开发思想，依照《工程技术管理体系及实施细则》及《产品设计指引》提出具体要求；

※未经本公司同意严禁影印机构设置及部门工作职责说明书

七、负责协助项目外部协作条件包括给水、供电、电视、通信、交通、排污等的领证工作，与相关部门签订协议，确定外部条件和使用方式；

八、负责协助工程管理中心委托环保评价，负责项目场地地震安全性评价的委托和成果审查，为设计单位提供设计条件；

九、负责协助公司各项目部进行项目的各种专业报建报审，负责提交相关的技术资料，并对其准确性、完整性负责，负责将审批结果及时转交设计单位，督促设计修改以满足审批意见的要求；

十、负责负责向设计单位提交出业主的变更设计要求，审查设计单位的设计变更；

十一、参与设计交底:参加由工程管理中心组织的标前答疑会和建立公司组织的施工图纸交底会，督促设计单位须在会后答复的问题按时处理；

十二、参加工程例会和工程巡查，及时解决施工现场的设计技术问题；

十三、参加工程的各阶段验收；

十四、样板房展示管理:负责销售样板房的设计、制作管理，委托销售样板房的装修展示设计和制作安装委托，并对设计和制作过程进行管理；

十五、负责负责展示楼盘模型的制作委托、过程管理和成品验收；

十六、宣传资料审定:配合销售中心审查售楼宣传资料的有关内容，确保资料真实有效；

十七、负责负责项目的设备选型、装饰材料的样板确认；

十八、负责选择科研和试验单位对专题或专项内容进行研究和试验，监督科研和试验进程，对科研和试验报告进行评定，并签署试验模型保留或保护合同；

十九、负责邀请设计单位进行回访，倾听设计单位的改进意见，完善设计修改，对设计管理进行总结；

二十、协助对竣工交付使用的项目进行全过程的系统评价，研究分析实际现状与可行性研究的偏差，分析原因，总结经验，不断改进新项目的管理水平；

二

十一、负责总结公司商品住宅小区开发经验，努力建立公司商品住宅小区开发的标准模式，并予推广；

二

十二、负责公司策划设计委员会的秘书事务，包括对各项目的策划报审资料的初步审查，召集委员会会议，整理会议成果，督促检查会议决定的执行情况；

二十三、为项目部提供策划设计方面的人力支持和技术保障；

二十四、负责完成公司总经理交办的其他工作任务。

资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第十三章

第四十条 工程管理中心 工程管理中心是招商地产的部门之一，是公司技术保障体系的组成之一。第四十一条 工程管理中心负责组织本公司非项目部工程建设项目具体实施和全过程的管理工作，为项目部提供工程技术方面的人力支持和技术保障。其职责为：

一、负责编制公司项目管理规范及相关制度；

二、负责组织工程项目监理及施工的招投标，编制招标文件、预审投标资格、提出评定标意见报告；

三、负责项目施工、安装合同的准备工作；

四、负责组织项目工程巡查，并就项目工程中发现的问题提出解决措施或业经项目部解决的问题向各项目部发出指引；

五、负责审核项目工程用款计划，在公司成本管理部和财务部配合下，提交并滚动修订工程用款计划；

六、负责非项目部项目工程管理的质量、进度、投资成本的全过程控制；

七、负责汇总、编制工程进度月报表和工程项目管理工作计划、总结；

八、为项目部提供人力支持和技术保障；

九、负责完成公司总经理交办的其他工作任务。

第十四章 成本管理部

第四十二条 成本管理部是蛇口控股的部门之一，是公司监控/服务体系的组成之一。第四十三条 成本管理部负责招商地产工程预算、结算及设备材料采购管理，协助成本管理，为项目部提供成本控制方面的人力支持和技术保障。其职责为：

一、负责公司开发项目的成本及盈利能力分析，对成本目标进行预测、分解，并报公司成本管理委员会确定；

二、参与项目方案、施工图设计阶段的经济评审、工程技术（含材料设备）定位；

三、负责编制或组织委托编制项目工程量清单、工程预算；

四、参与项目招投标，参与工程招标书、合同的会签和工程付款审批会签；

五、负责投标报价分析并形成报告；

六、参与工程项目的造价现场审核；

※未经本公司同意严禁影印机构设置及部门工作职责说明书

七、负责项目调整工程量的造价审核、现场审核及零星工程的造价审核；

八、负责对营销、租赁成本的监控；

九、负责项目工程成本的统计反馈；

十、负责项目工程结算并形成结算总结分析报告，报公司审批；

十一、参与项目成本目标的考核；

十二、负责工程材料及设备的招投标、大型固定资产的采购、材料及设备的订货，以及相关跟踪管理；

十三、负责办理公司设备、材料的进口批文及报关；

十四、负责造价业务信息平台的建设、维护和管理；

十五、为项目部提供人力支持和技术保障；

十六、负责完成公司总经理交办的其他工作任务。

第十五章

第四十四条 客户服务中心 客户服务中心是招商地产的部门之一，是公司监控/服务体系的组成之一，是公司客户服务委员会的秘书部门。

第四十五条 客户服务中心负责为公司商品房业主提供快速、方便、优质的工程咨询服务、房屋居室装修套餐服务和房屋质量保修和维修服务。其职责为：

一、负责日常客户服务工作的组织实施；

二、负责对公司客户意见的收集、调查、分析，并将分析结果上报公司以利公司调整策略或进行其他处理；

三、收集、分析、反馈客户对商品房及小区在设计规划、公共设施、园林绿化等方面的要求及施工质量的意见，负责处理客户对房屋本体及配套设施设计、施工质量的咨询和投诉；

四、参与工程竣工验收，负责同施工单位签定有关工程保修事宜的合同，并牵头组建小区售后服务部（由物业公司、监理公司、施工单位派员参加）。根据保修协议管理保修工程，按程序办理支付保修工程款的手续；

五、代表公司与物业公司进行各个环节的沟通：同物业公司签定前期物业委托管理协议，监督、检查其职责完成情况。对房屋养护维修的有关问题向物业公司提出建议，如出现问题应参与处理；

资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。

六、负责接待客户对本公司的任何投诉、咨询，按其分类填单登记并分别交由本中心或其他职能部门处理。作为所接获投诉和咨询的跟进责任人，负责跟踪到处理完毕并回访客户，确认用户满意后，将投诉记录存档；

七、负责公司带装修房的前期管理和接单工作，并对施工过程中的客户意见进行处

理，装修工程竣工后陪同客户验收并办理完工手续；

八、负责人民币1万元以下（含人民币1万元）客户服务基金的审批工作；

九、各部门（项目部）客户服务工作配合的协调与监督；

十、执行和监督执行客户服务委员会的各项决策；

十一、负责公司客户服务工作管理办法的制订和修订；

十二、负责完成公司总经理交办的其他工作任务。

第十六章 行政与人力资源部

第四十六条 行政与人力资源部是蛇口控股和招商地产的部门之一，是公司监控/服务体系的组成之一。

第四十七条 行政与人力资源部负责公司人力资源管理、行政管理、总务后勤、企业文化、党务、法律事务及安全工作。其职责为：

i.负责公司人力资源开发与管理的规章制度（含人力资源规划及招聘、绩效考核、薪酬福利、竞争上岗未位优化、培训、离职以及其他各类人事管理制度等）的制定和完善，公司总务后勤（车辆管理、员工宿舍管理、办公设备管理、招待用房管理、办公用品管理等）规章制度的制定和完善，公司行政管理（包括行政规则和工作程序、请示报告、公文处理、档案管理、印章管理等管理方法）规章制度的制定和完善；

ii.负责研究、提交公司人力资源发展战略规划，制订具竞争力的人才机制，为公司人力资源政策决策提供参考；

iii.负责制定调整公司用人计划并负责员工招聘、甄选、录用、流动及办理用工手续、社会保险、各种证件报批领取等； iv.v.vi.vii.负责公司员工绩效考核的组织实施； 负责指导各部门制定员工工作说明书，并定期检查、调整； 负责员工薪酬管理； 负责制定培训计划并组织实施；指导员工职业生涯规划设计；

※未经本公司同意严禁影印机构设置及部门工作职责说明书 viii.ix.动）； x.xi.xii.xiii.负责建立、管理员工人事档案及公司人力资源数据库； 负责公司员工关系管理（包括员工劳动合同管理、员工福利管理和员工关怀活负责公司沟通渠道建设（包括员工满意度调查并及时回应）； 负责公司领导秘书工作； 负责公司成本管理委员会和成本管理小组会议记录及纪要整理； 负责公司文件（公司领导讲话、报告、工作计划和总结）草拟、核稿、印发和归档，负责公司文件流转（包括登记、批阅、传阅、督办、归档等）； xiv.监督； xv.务； xvi.xvii.xviii.xix.负责公司有关决定事项的协调、督办和反馈； 负责督办各类资质证书年审、年检等； 公司印章（含领导私人印章）管理、使用，统筹公司保密工作。负责公司车辆管理及调度，办公用品（包括文具、书报、名片及宣传品）的采负责公司会议（包括总经理办公会议、月度会议、工作会议、专题会议等）会负责公司文书、科技、声像等档案管理及对各部门、各单位档案管理的指导、购、印刷、保管和发放，办公设备（复印机、传真机、电话等）的管理、保管和维修，会议室、员工宿舍管理； xx.xxi.xxii.xxiii.负责员工用餐管理； 协助公司领导管理公司安全生产； 负责公司ci系统并监督实施和完善，公司理念的提炼、宣贯和对外宣传； 协助组织员工各类文娱活动、公益活动、学习活动（包括健身会、学习会）、公司简介（画报）的编写、修订； xxiv.xxv.xxvi.xxvii.xxviii.负责公司员工刊物的编辑、印刷和发行，员工刊物“准印证”的办理； 负责统筹公司公共关系事务，组织安排重大接待活动； 协助公司网页管理，及时更新公司最新信息； 负责公司党务工作； 负责制订公司法律事务管理程序，确定和联系公司法律事务顾问，制订公司业务合同规范文本；

资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。xxix.xxx.xxxi.负责审核公司重大合同文本； 配合其他部门进行诉讼和非诉讼事务； 负责完成公司总经理交办的其他工作任务。

第十七章 蛇口控股财务部

第四十八条 蛇口控股财务部是蛇口控股的部门之一，是公司监控/服务体系的组成之一。第四十九条 蛇口控股财务部负责蛇口控股资金、资产管理、会计业务，对参资企业进行财务监督。其职责为：

一、贯彻执行《会计法》及上市公司有关会计核算、财务管理制度；

二、组织并实施会计核算、财务管理、财务监督工作；

三、拟订公司各项财务管理制度、办法，并经批准后负责实施、解释；

四、审核各单位的年度财务预算，牵头汇总编制公司年度计划，具体负责拟定财务计划；

五、根据已批准的年度计划，牵头对各单位进行考核，具体负责财务考核；

六、按季度编制合并会计报表，并对公司的经营及财务状况进行分析；

七、负责组织、调度各单位间的资金往来及融资工作，包括：随时掌握金融动态，防范金融风险；调整资本、债务结构，有效控制财务风险,提高财务信誉；探索金融品种创新，开展客户置业理财咨询；加强资金调度和财务收支管理，保障资金需要，提高资金使用效益；

八、对公司资金管理现状进行分析并提出改进建议。

九、参与公司各类经济合同的会签及有关方案的拟订；

十、管理公司会计凭证、票据及其他会计档案资料；

十一、负责公司会计人员的配置、培训及考核；

十二、负责与税务机关的联络、协调工作，包括：认真研究税务政策，合理筹划税务策略；与税务、财政部门的沟通，履行各项税费的计提、申报、缴纳、退回等工作；对税务发票及税务证照的管理；对各单位税款计缴工作加以指导，研究在集团内平衡、降低税赋的方案。

十三、配合董事会秘书处提供对外信息披露中有关财务方面的资料；

十四、负责完成公司总经理交办的其他工作任务。

第十八章 招商地产财务部

第五十条 招商地产财务部是招商地产的部门之一，是公司监控/服务体系的组成之一。14 ※未经本公司同意严禁影印机构设置及部门工作职责说明书

第五十一条 招商地产财务部负责招商地产资金、资产管理、会计业务，协助制订公司年度计划和对各部门考核、对参资企业进行财务管理。其职责为：

一、贯彻执行《会计法》等有关会计核算、财务管理制度；

二、组织并实施会计核算、财务管理、财务监督工作；

三、拟订公司各项财务管理制度、办法，并经批准后负责实施、解释；

四、审核各部门的年度财务预算，牵头汇总编制公司年度计划，具体负责拟定财务计划；

五、根据已批准的年度计划，牵头对公司各部门进行考核，具体负责财务考核；

六、按季度编制合并会计报表，并对公司的经营及财务状况进行分析；

七、负责组织、调度各下属公司间的资金往来及融资工作；

八、参与公司各类经济合同的会签及有关方案的拟订；

九、管理公司会计凭证、票据及其他会计档案资料；

十、负责公司会计人员的配置、培训及考核；

十一、负责与税务机关的联络、协调工作，包括：认真研究税务政策，合理筹划税务策略；与税务、财政部门的沟通，履行各项税费的计提、申报、缴纳、退回等工作；对税务发票及税务证照的管理；对各单位税款计缴工作加以指导，研究在集团内平衡、降低税赋的方案。

十二、负责公司绩效考核与评价工作，包括：建立责任制度，完善公司的考核管理体系,分解落实各部门及参资企业责任目标；编制公司各项经营计划和财务计划，指导下属企业编制经营计划和财务计划；对所属企业进行审计、监督，提出改进建议；承担向集团公司的绩效分析汇报，跟踪经营活动，监控实施过程，提出改进建议；负责对公司各部门及各参资企业的业绩考核，根据考核结果，提出奖惩建议；针对公司投资项目进行投资研究,提供可行性方案；参与成本控制系统的完善工作,制订责任中心成本控制制度并加以考核、落实；

十三、负责完成公司总经理交办的其他工作任务。

第十九章 发展部

第五十二条 发展部是蛇口控股的部门之一，是公司项目执行体系的组成之一。

第五十三条 发展部负责寻求和获取土地资源，宏观市场研究，区域房地产市场研究。其职责为：

二、负责研究国家房地产宏观市场，研究重点城市房地产市场。

资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。

三、负责研究城市区域房地产市场，研究楼市动态；

四、收集与公司发展相关的重大经济信息和有关国家、地方的政策、法规，为公司的决策提供依据；

五、收集分析与公司发展相关的房地产各类信息；

六、协助编制和调整公司中长期发展规划；

七、负责选定适合企业发展的开发和投资项目（立项、可行性研究、分析、评价、上报、审批等），并为公司决策提供可行性经济分析报告；

八、负责跟踪深圳土地出让信息，研究土地供应市场；

九、负责总结分析公司各项目的投资成本，为土地价格测算提供依据；

十、协助公司土地的储备工作，并代表公司参与土地的谈判、投标、拍卖工作；

十一、与政府有关部门建立良好关系，协助公司疏通业务渠道；

十二、负责完成公司总经理交办的其他工作任务。

第二十章 信息管理（it）部

第五十四条 信息管理（it）部是招商地产的部门之一，是公司监控/服务体系的组成之一。第五十五条 信息管理（it）部负责公司及分别商创业信息化建设，并对各单位的信息化建设提供指导，不断促进企业信息系统的安全性、共享性、一致性。其职责为：

一、负责研究、引进与规划，包括：跟踪研究房地产、建设、物业管理等行业应用系统的使用状况和发展趋势；it新技术、新产品的引进，服务于公司业务；制订公司及各单位企业的中长期信息系统规划；协助财务部编制信息系统建设年度预算；不定期开展控股相关企业信息化调研，包括需求、实施、建议等；

二、负责系统实施，包括：业务合作伙伴或供应商的评估选择；公司电子商务网站的规划、实施和维护管理；公司邮件服务器的规划、实施和维护管理；公司业务应用系统和oa系统的规划、实施和维护管理；各单位internet/intranet 网络系统的规划、实施和维护管理。

三、负责管理与培训，包括：制订与信息系统规划、实施和维护管理等相关的文件制度；建立并维护系统软件、应用软件、网络设备、pc等的相关技术文档资料；不断提高网络和数据的安全保密性；组织进行相关专题的技术培训，提高员工it应用水平；

四、负责协调配合，包括：蛇口控股与政府主管部门和行业协会的信息技术沟通管道；蛇口控股与招商局集团、蛇口工业区、信息岛公司的信息技术沟通管道；对蛇口控股及相关企16 ※未经本公司同意严禁影印机构设置及部门工作职责说明书

业的信息化、智能化实施提供专业建议；配合采购部门进行it相关设备的采购，提供专业意见；

五、负责完成公司总经理交办的其他工作任务。

第二十一章 各项目部

第五十六条 各项目部均是招商地产的部门，是公司项目执行体系的组成之一。

第五十七条 公司各项目部按照蛇口区域内、蛇口区域外深圳区域内、上海管理总部和北京管理总部四个方面划分管理范畴。

第五十八条 各项目部负责项目部全过程的运作，承担项目的前期策划、方案设计、开发建设、市场营销和项目的全面管理。其职责为：

一、负责项目市场定位和营销工作，包括：负责项目的前期策划、市场定位和项目的销售及推广组织；组织相关的市场调研和测试；对规划设计方案进行跟踪，并提出市场上的调整意见；制定营销方案，并组织营销方案的实施；负责准备项目的销售工具；对销售现场进行组织和控制，掌握推广的节奏；配合公司营销中心组织对销售人员的培训。

二、负责项目规划设计及报批工作，包括：全面负责项目规划、建筑设计，将策划意图全面贯彻到整个工程的实施过程中；保证项目质量的高水准与竞争力，推进项目按进度要求按期运作；提出规划设计任务书；准备小区模型，并为楼书、宣传单页等销售工具的制作提供必须的效果图和文字说明；全面组织解决设计和施工过程中的有关专业问题；负责准备项目开发中建设条件的落实及办理各种报建、报批手续；组织各专业设计图纸的审核及把关；户形平面和外立面的设计与确定；小区环境的设计与实施；

三、负责项目施工过程管理，包括：负责项目的个体实施和过程管理，负责组织落实项目的质量、工期、成本控制目标，重大问题及时向上汇报；制定工程进度计划，并对进度计划执行进行控制和反馈；对过程中出现的质量和技术问题及质量事故，负责组织研究和提出相应的改进措施和建议；准备和执行工程招投标；监督监理单位和工程施工单位的工作；与工程建设相关的建设主管部门、质监、监理、消防等单位人联系，并及时沟通信息；组织工程竣工验收；对工程成本进行严格控制；

四、负责项目电气化、给排水等专业工作，包括：组织解决设计和施工过程中电气化专业的问题；负责与工程建设相关的建设主管部门（供电局、电信局、有线电视台、供水、污水、资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。

园林、交通管理）等单位联系，并及时沟通信息，并办理相关手续；确定项目采用的智能化标准；负责编写建筑电气、给排水设计任务书，审核电气、给排水等专业设计图纸；负责电气、给排水等专业工程的成本控制

五、配合公司成本管理部完成项目预算采购工作，包括：协助项目有关预算的问题；协助拟定项目工程招投标标的,各部门协作完成项目工程招投标；项目的全面成本控制；协助项目相关采购工作；

六、负责配合项目财务运作与管理，包括：保证项目运作所需资金的安排；对项目运作的成本进行全面控制；对各项目费用支出进行审核；制定项目奖惩制度，并切实实施；

七、负责与政府有关部门沟通，落实项目开发的配套设施建设；争取项目的规划要点变更和增加配套面积，使项目开发的条件更加有利；及时向公司和上级领导汇报项目开发进展，求得公司领导和各部门对项目的支持；

八、负责通过项目开发，培养一批复合型的熟悉房地产开发全流程、能够独立操作项目的专业人才；

九、负责完成公司总经理交办的其他工作任务。

第二十二章 董事会秘书处

第五十九条 董事会秘书处是公司董事会的专属机构，是蛇口控股的部门之一，是公司监控/服务体系的组成之一。

第六十条 董事会秘书处负责公司股证事务、资本市场融资、资本运作、信息披露和投资者关系管理工作。其职责为：

一、负责组织并实施公司的资本融资计划；

二、负责建立投资者关系系统，制定相关制度，并予以维护；

三、参与公司资产并购重组工作；

四、负责公司信息披露事务，包括建立相关制度、接待投资者来访、回答投资者咨询、联系股东，向投资者提供公司的公开资料，促使公司及时、合法、真实和完整地进行信息披露；

五、负责准备和提交董事会、股东大会的报告和文件，负责筹备董事会和股东大会，保管相关会议文件和记录；

六、负责办理公司股权管理相关事务，包括但不限于保管公司股东名册、董事名册、大股东及董事持股资料和董事会印章；

※未经本公司同意严禁影印机构设置及部门工作职责说明书

七、协助董事会依法形式职权，包括执行股东大会的授权等；

八、负责有关资本市场、证券市场和政策面重要信息的采集及报告；

九、负责组织完成监管机构布置的其他任务。

第二十三章 审计稽核部

第六十一条 审计稽核部是蛇口控股的部门之一，公司独立的内部审计机构，是公司监控/服务体系的组成之一。

第六十二条 审计稽核部负责对公司各单位、各部门的内部审计，干部离任和任期经济责任审计，受公司总经理授权的专项审计，受公司参资企业董事会委托而进行的对该参资企业的内部审计工作。其职责为：

一、负责起草公司的内部审计工作程序及制度文件；

二、负责拟订公司内部审计年度工作计划并组织实施；

三、负责公司各单位（集团及工业区审计部门负责审计的事项除外）的内部审计工作，包括年度绩效审计、负责人离任审计、报表真实性审计、项目效益审计、制度遵守性审计和费用合理性审计等；

四、负责配合上级及政府主管部门内部审计机构对公司各单位的内部审计相关工作；

五、负责就政府主管部门内部审计机构对公司各单位的内部审计事项方面协助公司董事会秘书处做好信息披露工作；

六、负责组织实施公司总经理交办的其他专项内部审计事项。

第二十四章 企业管理部

第六十三条 企业管理部是蛇口控股的部门之一，是公司监控/服务体系的组成之一。第六十四条 企业管理部负责根据股权和受托管理的关系对各单位、各参资企业实行管理。其职责为：

一、负责制定及落实公司企业管理类制度、操作细则。

二、负责各单位公司董事、监事管理及其董事会、监事会事务；

三、配合发展部进行资源优化配置策划及产权操作，负责各单位投资项目的评估与审查；

资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。

四、负责固定资产管理工作；

五、负责与外资局、工商行政管理局、公证处等政府部门或专业机构以及没有产权关系的企业集团的业务联络和对口交流；

六、配合董事会秘书处提供对外信息披露中有关企业管理方面的资料；

七、负责完成公司总经理交办的其他工作任务。

第二十五章 参照及支持性文件

第六十五条 有关公司领导分工职责遵照公司《总经理班子成员分工》执行。

第六十六条 本说明书涉及的支持性文件包括但不限于：

一、《招商局蛇口控股股份有限公司（总部）、深圳招商房地产有限公司总经理办公会议规则》；

二、《招商局蛇口控股股份有限公司房地产项目投资审核委员会工作条例》；

三、《深圳招商房地产有限公司策划设计委员会工作办法》；

四、《招商局蛇口控股股份有限公司客户服务工作程序》；

五、《招商局蛇口控股股份有限公司客户服务工作程序》。

第二十六章 附 录

第六十七条 本说明书列如下附录，并与本说明书具同样约束性效力：

1、《招商局蛇口控股股份有限公司（总部）、深圳招商房地产有限公司组织架构功能示意》

2、《招商局蛇口控股股份有限公司（总部）、深圳招商房地产有限公司组织架构图示》

第二十七章 附 则

第六十八条 行政与人力资源部负责制定和解释本说明书，并在未来必要时予以修订;第六十九条 各部门须配合行政与人力资源部对本部门职责进行制定或修订。

第七十条 本说明书经公司总经理办公会议审议通过后发布实施。

第七十一条 《招商局蛇口控股股份有限公司总部各部门职责》废止。20 ※未经本公司同意严禁影印

※未经本公司同意严禁影印

机构设置及部门工作职责说明书

附录1： 招商局蛇口控股股份有限公司（总部）、深圳招商房地产有限公司组织架构功能示意

决策体系机构设置及部门工作职责说明书

5.广播媒体房地产节目招商策划案 篇五

福建省第一个全方位的房产类广播节目

987《美丽家园》是福建人民广播电台987都市生活频道和地产界专业人士全力推出的一档优秀的专业房产类节目，其大纵深、高涵盖地整合房地产及相关行业的各类信息，赋予解释、介绍和专业咨询。

节目播出时间:每周四、六18：00—18：30。

［栏目版块］：

房产快讯：荟萃全国最前沿的地产资讯、关注最新热点房产事件和现象；

透视地产界每一个新举措、新思路、发展趋势。

楼盘点击：对本省开市楼盘、精品名宅，进行分析、点评；

选房购房：全面指导市民选房购房的方法策略和注意事项；提供政策法规

指导；

家装世界：（与消协、家装协会合作）

1．联合十家装修公司向消费者提出“创建福州市十大消费者满意品牌”的承诺；

2．推介家装风格、流派、资讯，赋予解释、介绍和专业咨询；

材料行情：（每周行情）

1．分析介绍推介家装、饰家中的主要材料；

2．发布各种家装、饰家材料价位、品质、购买地点；

投资风向标：二手房购房指导，市民投资置业，提供投资分析、置业信息；

业界名家：介绍地产、银行、家装、建材等业界名家；

特别关注：关注地产界大事要事，情系消费者利益等方面重大事件；

福建电台987都市生活频道广告及《美丽家园》节目宣传优势

明确定位：987都市生活频道定位于现代都市人多姿多彩的生活，节目由大量社会新闻、文化娱乐和生活资讯构成，一改其他广播频道的单一，形成自己浓郁的“都市生活”特色。高收听率：987都市生活频道在福州及周边地区收听率情况，在央视调查机构和新生代调查机构的2002年的两次权威调查中，987电台均位列第一，无可争异地稳坐头名。

收听群体：987都市台收听人群包涵社会各个阶层具有最广大的涵盖面，其中又以中青年消费生力军为主体（22岁—54岁），该群体具有时尚意识较浓，消费能力强，同时也是房产家装的主要消费群等特点。

媒体比较：广播与电视、报纸杂志比较具有价格低、涵盖面广和时效性强等特点，具有综合效益上的优势。相对于电视一次15秒几千元和报纸一版数万元的投入，广播的千人成本率是最低的。

《美丽家园》节目是987都市台全力打造，推出的一档优秀节目，其精选了987优秀的节目主持和地产界专业的节目编辑制作人员；作为福建省第一个且唯一的一个全方位的房产类广播节目，它以“构筑美丽家园，追踪时尚生活”为宗旨，大纵深、高涵盖地整合房产及相关行业的各类信息，赋予解释、介绍和专业咨询。

《美丽家园》节目自开播以来就以其专业性、时效性和高信息量受到广大消费者和开发商的注目与肯定；特别是通过开播以来的一系列活动，如与福州市房地产开发建设促进会联合举办的新世纪家园巡礼活动，三次房展会开幕式现场直播活动以及与开发商、各个楼盘共同举办活动等，不断提高和扩大节目的影响力和知名度。

《美丽家园》节目在每周二、四A级时段下班高峰期（同时也是广播收听一大高峰期）

18：00—18：30播出，其收听群主要为层次较高的有车一族，的士司乘人员，大型商场、超市、酒店、公园等公共机构人员，（如津泰路一条街商场等）广大家庭和广大青年群体（如都市白领、上班族等）。这些人群均为房产的准消费群或潜在消费群体。

福建电台987都市生活频道《美丽家园》节目合作方案

A、《美丽家园》节目冠名协办：

1、合作内容：

（1）、合作期内，每周四、六的节目开始、中间和结束时予以15秒/次的冠名广告播出，3次。

形式：“987《美丽家园》由* * *独家冠名播出+ * * *商家（或产品）宣传广告”；

（2）、合作期内，每天赠送6次15秒节目预告时间，时间任选。

形式：“987《美丽家园》节目宣传带+987《美丽家园》由* * *独家冠名播出+ * * *商家（或产品）宣传广告”；

（3）、合作期内，在节目中安排每次2分钟专题信息介绍；

（4）、合作达一年以上，为冠名协办企业提供每年4次的人物专访或企业专场介绍——制作成〈业界名家〉固定版块栏目；

（5）、合作期内，优先作为节目组，组织活动的冠名协办单位；如〈房展会现场直播〉，家园巡礼活动，走进社区活动……

（6）、合作期满一年，可将节目名称改成987《* * * 美丽家园》。

2、合作费用：

冠名合作金额： 36000元/月

A、栏目冠名协办：

1、合作内容：

（1）、合作期内，可将栏目版块名称作利好于协办企业的更改：如协办〈家装世界〉，则改为〈* * * 家装世界〉；

（2）、合作期内，在每次节目开始、中间和结束安排3次10秒的宣传时间；

形式：如“〈* * * 家装世界〉栏目由* * *独家协助播出+ * * *商家（或产品）宣传广告”；

（3）、合作期内，在栏目中安排每次2分钟宣传介绍；

（4）、合作达一年以上，为冠名协办企业提供每年4次的人物专访或企业专场介绍——制作成〈业界名家〉固定版块栏目；

（5）、合作期内，优先作为节目组，组织活动的赞助协办单位；如〈房展会现场直播〉，家园巡礼活动，走进社区活动……

2、合作费用：冠名合作金额：18000元/月

6.商业地产招商案例 篇六

商业地产招商成功案例有许多，但同时商业地产招商的失败案例也不少！

譬如：

案例一

有一个十六万平方米的购物中心，工程做到正负零，招商了一年，一个主力店都没招进来。当时只盖了一层地下室，投资花了8000万。其项目设计，层高平均4.8米，荷载全部为每平方米400公斤，怎么能去招商呢？建材一进来，就能把楼板压塌，就是做超市也有危险。这样的条件只能做百货。可都做百货的话，2万平方米一个平面，地下1层到地上6层，在二三线城市，面积这么大没有一个百货敢做？所以，如果在项目的前期不重点关注主力店及次主力店的工程技术要求，就会造成人力、物力、财力的浪费。

……

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该网络课程采取车轮式循环学习的形式，余源鹏老师在线实时讲解，每课时仅30元。学员可根据自身的时间安排报读不同的课程班。在选定报读某一课程班后，如果错过了某一讲课程的内容，也不用着急，因为我们的课程是不限次数循环轮播的，您可以在下次课程学习时继续学习错过的内容。

【课程对象】

■商业地产投资商和开发商的董事长、董事、总经理、总监，及各部门、各项目经理，涉及商业地产项目开发的开发企业的开发、投资、财务、研发、设计、工程、材料、营销、招商、销售、策划、市场等部门的经理、主管和从业人士。

■涉及商业地产定位、策划、销售、招商和商业规划的商业地产投资商、商业地产运营商、商业地产经营管理企业、商业地产咨询顾问公司、商业地产策划代理公司的相关领导及从业人士。

■涉及商业地产项目规划设计、建筑设计、景观设计、装饰设计的设计单位的设计师和领导，以及商业地产项目的的材料供应商和设备供应商的相关人士。

■全国广大百货公司、超市、大卖场、家具专卖场、数码专卖场、家电专卖场、品牌专卖店、便利店、连锁餐饮店、影院、电玩城等等商业地产的主力商家的选址和经营管理人士。■其他涉及购物中心、城市综合体、商业街、社区商业、专业市场、综合商场、主题商城的开发和运营的材料设备供应商和管理服务人员。

■政府规划部门、商业研究机构以及广大商铺购买投资人士。

参考资料：

智地网；

余源鹏房地产大讲堂；

7.招商地产　市场调整的幸运儿？ 篇七

从“弃儿”到“宠儿”，转变又一次在A股上演，这回的主角是招商地产（000024.SZ）。

按照这轮反弹的低点10.57元算起，至12月18日，招商地产的涨幅已高达45.8%，而同期上证指数的反弹幅度仅为21%。

而就在不久前，招商地产还是被人抛弃的对象，起因是2008年11月24日公司发布的增发公告。公告称，将以13.20元/股的价格公开增发不超过4.5亿的股份，募集不超过80亿元的资金，资金投向为收购大股东土地并开发，以及公司自有项目的开发。此消息甫一公布，就像一颗重磅“炸弹”，立刻引发了大量的抛盘。此后三个交易日内，招商地产跌幅高达21%。

柳暗花明发生在增发之后。虽然遭到众多非议，但在大股东和关联方认购62.08%增发新股的条件下，招商地产的计划最终还是圆满完成了。公司也由此获得了59.4亿元的宝贵资金。

然而正是这熊市中弥足珍贵的资金，倏然打开了市场对于公司未来的遐想，随后招商地产便量价齐升。

长城证券地产分析师黄清林颇为看好招商地产的发展。他向《英才》记者表示：“募集资金中扣除26亿元购买大股东的地产外，公司还剩有33亿元左右的流动资金，这在缓解资金压力的同时，也将资产负债率由67%下降到了56%左右。公司未来应该是没问题的。”

综合来看，市场普遍认为，此次融资将加速公司优质资产的开发与周转，有利于持续提升公司的经营业绩和股东回报。然而，招商地产的前景果真会如此诱人吗？

尽管30多亿的流动资金让一般的地产公司羡慕得红了眼，但这或许并不能真正解决招商地产面临的难题。

和其他地产商一样，招商地产的资金困境其实在2008年初便开始显现。由于公司在2007年大规模囤积土地，2008年负债便呈现出不断抬头的趋势。一季度公告显示，公司一年内到期非流动性负债大增60%，由季初的3亿元增加到季末的4.8亿元，短期借款为61.41亿元，而长期借款也有30%的较大幅度增加。

招商地产的资金紧张由此可见一斑，而这种状况到了2008年三季度依然没有得到扭转。在三季度报告中，公司期末1年内到期的非流动负债为14.2亿元，比期初大增了373%；而随着业务规模的扩大，期末公司的长期借款高达52.03亿元，比期初增加了43%。

显然，从静态来看，这增发而来的33多亿元的现金和长、短期巨额负债相比，仍有较大的资金缺口。填补这一缺口最有效的途径莫过于销售的良性增长。

但遗憾的是，在2008年整个房地产企业全面进入调整的形势下，招商地产也没能幸免。2008年公司原定的销售目标是100亿元，而前三季度却仅完成了约50亿元。此外，招商地产的风险还在于，公司2007年以来的扩张战略在当前房地产市场形势下面临着极大挑战。2008年招商地产在12个城市有58个项目在同时进行，合计总规划建筑面积543.74万平方米。此次募集资金的使用方向便涉及深圳市8个项目，上海市2个项目，除此之外公司在天津、重庆、苏州、珠海也都有项目。

这样的布局在目前价量齐跌的房地产市场形势下，风险显然不言自明。正如此次增发的保荐机构——中信证券所指出的那样，“如果因在建项目开发和预售项目销售迟滞等因素导致存货周转不畅，将给公司总资产周转和短期偿债能力带来较大压力。”