某房地产企业经营现状

某房地产企业经营现状（共11篇）

1.某房地产企业经营现状 篇一

某房地产公司企业文化文案

企业宗旨:为顾客创造价值、为企业创造利益、为员工创造财富、为社会创造繁荣。

企业作为市场经济的主体,要正确处理社会、股东、顾客、员工的相互关系,不可失之偏颇,四者相辅相成,缺一不可。公司要做的事,就是让顾客、员工、股东、社会“四满意”。同时,以此作为公司的公开承诺,以体现出公司存在的社会价值。

企业精神:艰苦奋斗、开拓创新、诚实做人、踏实做事。

艰苦奋斗,是一种美德,没有创业、工作的艰辛和永不停息的奋斗精神,则不能成就今天的辉煌,更不能体会成功的来之不易。

公司将以实际行动鼓励和呵护员工的开拓创新精神,创新精神是企业能与时俱进的动力和发展的源泉。

对一个人来说,要做到老实人,说老实话、办老实事。对一个企业来讲,人人都要讲真话、干实事,只有这样才能认识自己、认识别人、认识社会,只有知己知彼, 才会明白自己的缺点和短处,也才会虚心学习别人的优点和长处。讲真话难,干实事更难,知难而进,既是我们的传统,更是我们要不断延续、永久保持的精神。

经营理念:规范管理、恪守诚信、追求卓越、务实创新。

实行规范的管理制度,是一个企业做大做强所应具备的先决条件。管理出人才,管理出效益。没有规范的管理,要把企业做大做强则是一纸空谈。

诚信为企业立足之本,是我们做每一件事所必须遵循的最根本、最重要的行为准则底线。是每一个公司人所必备的美德,是公司对外的一种形象。同时也是企业立足之本、生存之道。

“卓越”是一种永不妥协、一种超越自我的精神,只有不断走在时代前列,企业才能有永远的生命力。

从实际出发创建对社会、企业、员工有益的价值,是我们办企业的根本,因此一切行为都必需围绕“务实”二字,不能夸夸其谈;要讲求实效,又必须以“创新”为手段,在组织、制度、决策、管理等各方面创新,形成创新机制,才能使企业获得发展与壮大。

企业目标:树XX形象创XX品牌

我们追求的目标,更多的应着眼于锤炼企业的核心竞争能力、培育企业创造价值的能力,扩大企业的影响力。不是单纯的以利润最大化为目标。而现代企业竞争的核心即为抢占市场,因而XX诚信形象的树立和创建XX品牌,则至关重要。不是在任何一个年代都能创造现代公司,而在中国经济欣欣向荣和XX事业蓬勃发展的今天,完全可以创造,机不可失。企业哲学:财空人聚财聚人散取之有道用之同乐

从企业的角度理解,财空人聚,此处“财”是指一切可用的资源,包括利润,“聚”指对资源进行合理配置,整合开发;财聚则人散,此处“财”是指已开发整合的资源或已形成价值,“散”指将赚取的利润、资源投入到再发展中去。

从员工的角度理解,员工得到了应得的报酬,就会聚在XX事业的周围、献计献力;如果员工的价值实现不合理,员工就会离心离德,离开公司。而员工要取得应有的报酬,实现自身价值,靠的是诚实劳动。

无论是企业还是员工,在“财”的聚散上均要体现“有道”,企业讲“得道多助,失道寡助”,而“用之同乐”则是共同的目的。

企业道德:外树诚信形象内育职业忠诚

每一位员工,都应该做到“企业内-优秀的XX员工,企业外-文明的社会公民”,在作为“自然人”、“企业人”和“社会人”等方面形成有独特行为内涵的“XX人”形象。作为“自然人”时,生活方式讲文明、有修养;有知识,爱学习;身心健康,艰苦奋斗等。作为“企业人”时于主人活、尽主人现;遵纪守法有现代企业员工的风采,时时处处体现出一种高素质、高风尚、高品质等。作为“社会人”时要维护公司形象,宣传公司形象;对公司不利的事不参与;对公司不利的话不说;体现出对公司的高度自信和作为XX人的荣誉感;利用各种机会搜集对公司发展有利的信息资料,尽力促成有关方面与公司的合作;遵守法律法规,维护社会公德等。

不论在企业内还是在企业外,“诚信形象”需时刻保持。诚实是做人之本,守信是立事之根。诚实守信,对自己,是一种心灵的开放,是对自己人格的尊重;对他人,是一种交往的道德,是一种气魄和自信;对企业发展,则是一种精神,是无形资产,更是管理价值的有效提升。打造“诚信形象”是长期工程,需从我做起,从身边小事做起。

职业忠诚,是指对自己所从事的职业、事业、岗位忠诚。同时把自己所设计的人生目标与企业目标融于一体,这是最好的效忠企业。企业作风:不赶时髦不搞形式走自己的路圆自己的梦

赶时髦,搞形式,讲假话,最终都不可能达到我们的目标。要去伪存真,认准目标,自己的路自己走,自己的梦自己圆。

思路决定出路作为决定地位一切都是人为

2.某房地产企业经营现状 篇二

一、基本财务特征分析

(一)财务杠杆高, 长期负债比重大。 2014 年末,样本公司总体资产负债率为76%,而作为考察期内最低水平的2008 年末,资产负债率水平也达到67%,这与一般工商企业相比,明显要高得多, 基本上处于一般工商企业70%的资产负债率 “警戒线”附近甚至明显高出。

(二)赊销少,预收多。 样本公司总体上应收账款占总资产的比重极低,基本在0.5%以下的水平;而预收账款占比在近5 年内均在30%以上的水平。 这种财务数据特征与房地产企业很少进行产品赊销而多采用预售方式的经营特征相一致。

(三)非流动资产占用低, 存货占比大。 一般工商企业的经营规模或生产能力更多地取决于拥有多少固定资产(厂房与设备),在技术领先方面则取决于拥有多少无形资产(专利技术及商标等)。 但房地产企业固定资产及无形资产的占用比重极低,其非流动资产(这里指固定资产、在建工程及无形资产三者余额合计)占总资产的比重还不足1%。 相反,其存货占比却达到了总资产70%左右的水平。因此,存货占用水平对房地产企业资金需求的影响最大。 偏低的非流动资产占用也决定了房地产企业相对偏低的固定经营成本水平,说明房地产企业有着偏高的经营风险(或经营杠杆)水平。

(四)经营内容专一,主营业务占绝对比重。房地产企业的存货及货币资金的合计占比基本在90%左右的水平,这说明房地产企业“不务正业”的投机行为很少。一方面是因为房地产行业本身对资金的需求大,难以抽出资金去经营其他资产;另一方面,房地产行业本身的投资报酬率已经足够高,无须再作其他资产投资。 详见下页表1。

二、经营规模及其变化情况分析

代表经营规模的总资产、 营业收入、 净利润及存货4 个报表项目数据基本实现同步快速增长。 首先,从总资产占用规模上看,4 家样本公司的总资产占用合计由2008 年末的2 454亿元增长到2014 年末的11 505 亿元,累计增长了369%;其次,从产品销售规模上看,4 家样本公司的营业收入合计由2008 年度的698 亿元增长到2014 年度的3 445 亿元,累计增长了394%;再次,从盈利规模上看,4 家样本公司实现的净利润合计由2008年度的99 亿元增长到2014 年度的440 亿元,累计增长了340%;最后,从产品生产规模上看,4 家样本公司各年期末存货占有规模合计由2008 年末的1 784 亿元增长到2014 年末的7 632 亿元,累计增长了328%。 其中,营业收入的年均复合增长率达到了31%, 远超GDP的增长速度, 十分惊人。 2008 年金融危机以来,我国房地产业有如此迅猛的发展, 对于稳定我国经济保持较快增长是功不可没的。详见表2。

三、经营效率及其变化情况分析

首先, 从代表股东投资回报水平的净资产收益率来看,该指标自2008年起一直处于上升态势,到2012 年达到峰值,此后两年有所回落,但仍处于历史高位。其次,从代表社会资源投入回报水平的总资产报酬率指标来看,该指标自2010 年起便开始稳有中降。造成股东投资报酬率与社会资源报酬率变动不同步的原因在于权益乘数的影响,权益乘数自2008 年起逐年递增并于2012 年达到最高值的表现,加大了这段期间的财务杠杆效应, 有力地提升了股东的投资报酬率水平。再次,产品获利能力也是先增后减, 销售净利率与销售毛利率分别于2010 年和2011 年达到最高值后步入下降趋势。最后, 从代表资产运营效率的资产周转速度指标看, 总资产周转率与存货周转率两项指标均在2011 年进入低谷后有所改善。 详见表3。

四、财务状况及其变化情况分析

首先,资产负债率从2008 年末的67%增长到2011 年末的76%,此后几年该指标的增速得到控制, 保持高位平稳的负债比率水平。 说明前期的规模扩张中负债增速明显高于自有资金的增速; 而后期的负债资产来源与自有资金来源增速接近。其次,从负债资金来源构成上看,带息负债(包括短期借款、长期借款、应付债券及一年内到期的非流动负债等项目) 比重及借入的长期资金(带息负债中扣除短期借款后的部分)比重均有所下降,而经营性流动负债(流动负债中扣除短期借款及一年内到期的非流动负债之后的部分)比重明显上升。 不过,值得一提的是, 经营性流动负债中的主体是预收账款, 而非急需以货币资金偿还的债务。 最后,存货占比从2008 年起一直保持相对高位, 并在最近几年出现了明显回落的态势, 这与存货规模增速低于总资产规模增速的数据表现逻辑相一致。

五、 现金流量状况及其变化情况分析

首先, 销售所收的货款绝大部分用于商品及劳务的采购。 以 “销售商品、 提供劳务收到的现金”(以下简称“销售收款”) 为结构百分比基数计算分析,“购买商品、 接受劳务支付的现金” 占比最大, 最高值是2010 年的96%, 远高于同期营业成本占营业收入的比重; 最低值则是2014 年的72%, 也明显高于同年度营业成本占营业收入的比重,但差距较小。 其次,支付的其他与经营活动有关的现金占销售收款的比重在最近两年显著加大,说明这方面的现金支付增速极快。再次,“经营活动产生的现金流量净额” 占销售收款的比重值在各年度间正负相间、累计为负,与较高的销售净利率及销售毛利率正值水平不相匹配。 最后,从资金筹集情况看,权益性外部融资比重总体处于较低水平,新增借款的比重则远高于当年还款的比重,两者的比重差基本上相当于“现金及现金等价物净增加额” 占销售收款的比重, 也说明借款增长速度显著快于还款增长速度。 详见上页表4。

六、主要分析结论小结

1. 房地产企业自2008 年金融危机以来, 其经营规模得到了持续迅猛的发展。目前,房地产企业依旧保持着高速增长的趋势,无明显减速迹象。

2.房地产企业产品的相对盈利能力已经有所减弱, 但资产的运营效率在近几年得到一定程度的改善, 加上财务杠杆的提升, 使得股东的投资回报率依然在高位徘徊。

3.房地产企业规模上的高速增长与产品获利能力的相对下降形成一定的背离, 房地产市场中的卖方市场地位已有松动迹象。

4.持续高速的增长使得目前房地产市场供给的存量规模巨大, 而刚性的消费需求、 改善性需求及投资性需求在得到一定满足后到底还有多大的潜力是值得思考的问题。

5. 各年度借款的增长率远高于偿还债务的增长率,处于历史高位的资产负债率水平也意味着房地产企业目前面临的财务风险较大,房地产企业不应再过多依赖提升负债水平的方式实现规模增长。 而从指标变化情况看,房地产企业的负债融资能力或需求已经有所抑制。

6.房地产企业对固定资产及无形资产投入的要求不高, 很容易导致在房地产市场升温时大批潜在竞争者涌入,比如在2010—2011 年期间,我国上市公司中就有大量超募资金改变用途,进入房地产市场。

7.房地产企业赊销少、预收多,销售收现能力强。同时,过度的规模扩张又将销售收到的现金中的绝大部分投入到规模扩张中,以至于2008—2014年间的累计经营活动现金流量净额仍为负数, 与每年的高额盈利水平不相匹配。 如果要问房地产企业这些年赚来的钱都去了哪里? 最具代表性的答案就是进了“存货”里。

8. 房地产企业预收账款的占比高,而这部分负债并不急需货币资金,而是以存货交付的方式冲抵, 因此可能会导致其资产负债率指标相对偏高的假象。不过,预收账款一方面是对未来盈利水平的一种保障, 同时又会透支未来的销售现金流入, 在财务分析中应该引起必要的关注。

9. 在对财务报表数据展开分析时, 可先通过结构百分比法确定重要的报表项目和次要的报表项目, 以便于提升分析的效率; 通过定基百分比法则可以找出变化异常的项目, 从而提高分析的针对性。

摘要：本文以4家发展相对成熟的房地产上市公司为样本,以房地产上市公司2008—2014年期间的财务数据为基础,对房地产上市公司的经营特征进行了归纳,对其经营与发展状况进行了分析评价,得出了房地产企业在规模上依然保持持续高速发展、在盈利能力上有所减弱等结论。

关键词：房地产,经营特征,经营状况

参考文献

[1]中国注册会计师协会.财务成本管理[M].北京:中国财政经济出版社,2015.

3.现代房地产企业经营的基本理念 篇三

收益最大化

房地产企业将最大可能获取收益作为第一要务。房地产经营是一个动态的过程，从选址到购买地皮到房产的出租与销售，不同阶段具有不同的风险。

获取土地阶段，获取土地使用的费用，是房地产经营者所面临的主要风险。土地使用权获取方式的不同，土地规划设计方案审批，都会造成土地费用的不确定性。

开发建设阶段，主要面临的不确定性因素是建筑物开发建设成本，包括施工前期费用，建筑安装工程费用，以及配套工程费用。

租赁及销售阶段也存在很大的风险。由于各种市场因素的变化及其他影响市场需求的因素变化，很可能造成若干年之后，市场的情况与原来预计的不一样，势必造成收益期望无法实现，经济回报无法按预期得到，从而给房地产项目的开发带来潜在的风险。

房地产开发商从事房地产开发的主要动力来源，是通过开发过程来获取直接的经济利益。丰厚的经济效益诱使他们积极地投资于房地产开发。依照“按劳分配”的市场分配准则，房地产开发商既已付出创业的艰辛，承担了经营的风险，为社会奉献了价值，做出了相应的贡献，那么，颇丰的利润便是他们应得的报酬。他们完全有理由以极大的热情倾注于房地产事业，以期获取最大收益。

管理科学化

房地产管理是对房地产经营活动的管理，就是对房地产的生产过程和房地产的流通过程进行科学的预测、决策并合理地组织、协调和控制生产、流通过程的各项经济活动。管理不仅是对人的管理，也包括对项目、技术、设备、产业、售价、租金、物资、成本、财务等各方面的管理。没有科学的、有效的管理，再好的目标和决策也不能很好地付诸实施。

房地产企业的经营与管理是相互联系、相互依赖的。经营方向正确，企业的经营效益与管理效率成正比；否则，两者将成反比，把经营与管理的关系作一个比喻，经营就相当于企业这部车辆的方向盘，而管理则相当于发动机与车轮。方向正确，驱动力越大效益越好；方向错误，驱动力越大效益越差。由此可见，经营在两者关系中起着决定性的作用。但是，从另外一个角度讲，方向正确了，但驱动力小，那么企业的效益仍然不好。因此，经营与管理，谁也离不开谁，两者相辅相成，互为依存。

科学的管理才能不断提高各种经营活动的效率，从而确保企业经营总目标的顺利实现。

体系制度化

房地产业是整个社会经济活动重要的和最为基本的构成要素之一。从理论上和众多国家的发展经验来看，房地产业的发展与整个社会经济的发展息息相关。

在任何一个国家和地区，房地产业在其国民经济中都占有十分重要的地位，主要表现在：

1．房地产业是经济发展的基础和前提条件。房地产业可为建筑业、工业、商业、服务业等经济行业从事生产和经营活动提供以房地产为主的生产资料与生活资料。

2．房地产业是国民经济的支柱产业之一。不仅房地产业本身可以为国家创造积累，还可带动其他经济行业为国家提供积累，从而促进国民经济的发展。

3．房地产业是改善人民生活环境、提高社会整体生活水平的重要保证。住房问题关系到每个居民生活水平的改善，同时房屋的建设在很大程度上反映了一个社会整体生活水平和经济水平的层次。

既然房地产业在国民经济发展中具有如此举足轻重的作用，那么只有制定合理、高效的制度化经营体系，才能切实保证房地产业为社会经济发展提供基本物质基础这一最根本职能的发挥。为此，房地产经营者必须明确自己的企业经营目标，一方面通过房地产的买卖、租赁、开发、建造、交换、广告、组织消费、从事各种相关服务等营利性活动获取一定的利润或经济效益；另一方面，房地产业为人们生产生活创造必需的物质基础，房地产业的健康、高效的发展也推动社会经济的进一步发展。因此，房地产业应坚持“不断创新”的方针，锐意创新应成为房地产业持续发展的动力源泉。只有坚持创新才能获得企业业绩长期增长的支持、赢得客户的满意，进而实现企业发展的超越。

诚信人本化

诚信人本化，就是以为人本，讲求诚信。尽管人类对自身生存和发展空间的要求，一直处于不断变化和发展中，但究其根本，无外乎追求高效舒适和美观实用等几个原则，这些原则，适宜于人类活动的不同层次范畴。因此，房地产业在提供物业方面，必须坚持以人为本的原则，不但提供优良的个人空间，更要在大范围内组织优良的群体空间。只有这一价值取向才能保证房地产业提供客户所需的、完善的房地产商品与服务，获取可观的收益。

诚信，就是诚实信用，应该成为房地产业最高的道德准则。作为房地产公司，诚信是企业的生命。只有恪守这一道德准则才能保证企业的长期、健康发展。

当今许多房地产企业目光短浅，为了赚取短期收益，毫无诚信可言，实在令人失望。诚信是一个企业的精神财富和价值资源，甚至能够成为一种特殊的资本。在市场经济条件下发展房地产业，必须广泛倡导诚信精神，维护信誉，这样才能以良好的形象在激烈的国内外市场竞争中立于不败之地。诚信是打开房地产市场大门的钥匙，也是拓宽房地产市场大门的钥匙。诚信是顾客心中的天秤，是走遍天下的通行证。有了诚信，房地产业就有力量，就有巨大的吸引力、竞争力。有了诚信，才能在市场竞争中占领制高点。放眼世界，哪一个顶尖级大型企业集团不是视诚信为企业生命?用辩证的眼光看问题，恰恰是那些讲诚信的企业，因为社会知名度和信任度高，赢得了“利益最大化”。相反，那些把讲利益看作比讲诚信更重要的企业，本末倒置，受到了社会的鄙视，不但没有达到“利益最大化”，反而丧失了信誉，失去了信任。

诚信是现代市场经济的生命，也是现代房地产业的生命，是企业从事经营活动的一个必备要素，有着真金白银般的经济价值。市场经济既是竞争经济，也是信用经济、法制经济，良好的社会信用体系是建立和规范市场经济秩序的重要保证，也是促进经济健康持续发展的先决条件。正如有人所说：商海无涯“信”作舟。没有诚信，就没有秩序；没有诚信，就没有交换、没有市场；没有诚信，经济活动就难以健康发展，社会主义市场经济体制也无法建立。在市场经济条件下，房地产业信誉尤其是房地产商品及服务质量信誉的好坏，决定着房地产企业的兴衰存亡。

因此，要保持房地产业长期、健康的发展，必须倡导诚信原则。

4.房地产企业开发经营行为自查报告 篇四

莱西市房产管理局：

根据3月7号下发的关于《房地产企业开发经营行为检查方案》的通知精神和要求，我公司从3月7号—12号进行了自查、自纠工作，现将自查情况汇报如下：

一、成立了专项工作小组，制定自查计划和日程安排。

3月7日—3月8日，成立由公司总经理任组长，开发、建筑、销售、物业经理、督查室、办公室主任为组员的自查小组，于3月7日上午开会强调学习关于《通知》的重要性和严肃性，并于当天下午和3月8日组织员工学习了《通知》精神和房地产开发的法律、法规、规范性文件，明确了本次自查自纠活动额目的、内容和重要性。

3月

9日—10日，对在建的滨泰·洙河花园项目对照《通知》要求进行自查。

3月11日—12日，结合自查情况进行总结，并研究通过长效机制建设的若干意见。

二、根据《通知》要求，结合自身实际，开展自查自纠。

1、通过自查，我公司在开发过程中无违法违规行为，我公司房地产开发资质为叁级，企业法人于2010年6月由李庆友变更为李庆革，依法办理了变更手续，无弄虚作假骗取资质等行为。

2、我公司今年开发的滨泰·洙河花园住宅小区，已取得《国有土地使用权证》西国用（2010）第1087号，《用地规划许可证》地字第***0，《工程规划许可证》建字第***，《建设工程施工许可证》青莱施2010—102，现正在施工过程中，主体工程接近尾声，现正准备办理预售许可证，无更改规划和原设计方案情况。

3、售后服务机构建设情况 我公司一直把售后服务工作作为重点工作来抓，公司注重售后服务的宣传效应，并将售后服务作为品牌战略的重要部分，积极投入了人力物力和财力。在滨泰物业管理公司负责的小区内设立专门意见箱，督查室主任负责管理收集业主意见。在设立服务热线（0532-81877555）同时，设立了投诉电话（***），投诉电话为督查室主任电话，专门督促检查售后服务工作，如果出现维修不及时，服务不到位，态度不满意，承诺不兑现等现象，只要业主拨打投诉电话，所述内容将直接反映到总经理手中，物业经理和总经理签订目标责任书承诺全年接到业主投诉四次以上（含四次）将自动离职，并且物业公司员工都逐级和物业经理签订了责任书，使每个员工都明确了售后服务工作的重要性，有效地保障了售后服务工作的开展。

三、长效机制建设

通过本次自查自纠工作，公司领导高度重视一致认为自查活动不仅要配合上级去查，而且要做为一项长期的自觉行为常抓不懈，通过本次自查给我们开发企业敲响了警钟，也给我们很大帮助，在思想上提高了认识，意识到守法经营，规范管理，诚实守信，注重品牌，对企业长远发展的重要意义。通过检查我公司进一步明确了工作重点，并决心坚持贯彻“建好房子，做有责任开发商”的社会承诺。注重品牌建设走出自己的特色，为莱西的房地产业做出应有的贡献。

青岛滨泰置业有限公司

5.优秀地产企业太古经营理念 篇五

商业地产的招商是令无数房企头疼的环节，而这却是太古最引以为傲的地方。一般人认为招商最重要的是租金，因而依靠低租金以及免租期来吸引客户。而在太古看来，了解商业、了解租户、与租户建立起互相之间的信任才是最重要的。从这个角度来看，太古所带给内地发展商的启示和借鉴可谓“刻骨铭心”。做商业地产、购物中心就是在做租户，脱离了商业而做地产是目前内地开发商的最大困惑。

了解租户、与租户建立密切关系 中午必须要和客户一起吃饭

太古地产在招商上的成功取决于多种因素的协同和配合，但是了解商业、了解租户，密切租户关系确实是非常重要的因素。太古一直坚持商业地产一定要自己经营，并且要求做物业管理的人中午不能自己单独吃饭的，而必须要和客户一起吃饭，因为这样的来往可以同租户建立良好的关系。

租户是最佳的市场信息来源

太古认为与租户建立良好关系之所以重要，在于租户是最佳的信息来源。租户更加了解市场的趋势和动态，知道哪一些公司会进来，哪一些公司将要离开；租户知道这一年会流行什么，知道什么企业是他们最厉害的竞争对手，所以租户会提供很多市场趋势和动态上的参考。为此，太古总是在尝试通过直接或者间接的方式了解租户怎样经营自己的生意，了解他们在本地市场怎么做，在国际市场又怎么做，并尽可能在进货环节同租户保持最好的配合。

要照顾租户的合理利润

此外，太古还特别照顾到客户的合理利润，通过严格的市场调查确定每一种类别的店能够保持良性竞争的数量，不盲目引入过多同一品类的店。太古城中心有一个案例，三家卖眼镜的店铺都赚钱，突然有另一家眼镜店提出要加入这个行列。经过调查分析后，太古城决定拒绝第四家眼镜店的入驻。因为商场里面三家店铺虽然都可以赚钱，但是如果引进第四家店铺，四家企业都要亏本。

租户经营辅导很重要

如果有租户的生意不好，太古的物业会及时与他们进行沟通，了解他们的问题出在哪里并提供建议。比如香港太古城中心溜冰场附近有一个餐厅，经营开始还是很成功的，但是后来他为了节省一些费用，改为了自助形式，过了一段时间发现生意不是很好，香港人是不大喜欢自己找东西吃的。因此太古的物业与这家餐厅进行了沟通，恢复了以前的服务。虽然增加了一些预算，但是生意重新红火了起来。

别以为请明星来就能把生意请来

在市场推广方面，太古非常强调针对性，把明星请来不一定是好事，明星到商场的一两个小时时间，一般商户是没有生意做的。来的很多客流不是买东西的人，都是明星的FANS。明星来了他就来，明星走了他也走了。而且明星吸引的大部分也是没有什么实际购买力的中学生。

让租户参与商场的设计和改进 要培养租户的主人翁意识和归属感

除了为租户提供优质的服务和力所能及的帮助，太古还特别注意培养租户的主人翁意识和归属感，让他们参与到商场的设计和改进上来。

租户管理不是给租户发函、发函、再发函

太古的物业管理者对租户的每一个人都非常熟悉，因为他们需要把要求清楚的传递给租户。期望租户怎样发展，对它的店铺有什么意见都会进行充分的沟通。商场里面租约可能是三年或者五年或者更长，租户有时需要进行调整，重新组合。太古的物业管理者不是只给租户发一封信，而是把整个计划传递给租户，让租户了解商场的方案，有时候还会请租户提出意见。

租户店面更新比单纯追求租金更重要 每一个店铺装修的时候，太古都会同他们先进行一个讨论。太古有个特点，不一定每次收取的租金都是最高的，会留一些空间给租户。但是太古会要求租户重新装修店铺，因为租户的更新就是商场的更新。租户不断的改变，商场就不会成为旧商场。在这个过程中，租户怎么装修、怎么摆放橱窗，太古都会参与。正是由于这样一种关系，作为管理方的太古会知道租户的意见，比如租户可能觉得店铺的面积太小了，需要增加面积；商场某一区域的人流量不够，建议做一些必要的改动。

根据租户情况进行租金设计 租金不是简单的靠面积和位置决定

太古在租金设计上并不完全基于店铺的面积以及位置，更要参考租户的成本以及利润率。太古非常清楚租户运作的成本不一样，可以承受的租金也是不一样的。比如餐饮业，西餐、中餐、日本餐的租金就不一样，因为他们的实物成本不一样。西餐是最好赚租金的，因为西餐的成本是最低的，所有的东西都是冰的；中餐就不一样，中餐需要很多新鲜的东西，需要每天进货；日本餐成本最贵。了解了租户的经营模式，才能进行更合理的租金设计。

租户减租申请不能“一刀切”处理

6.某房地产企业经营现状 篇六

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在分析、评价商机的主要标准时，就成为衡量市场机会的关键因素。A：风险的大小 B：成本的高低

C：竞争优势的大小

D：机会是否与本企业的目标一致 E：工厂的生产设备

2、下列法律法规中，属于部门规章的是。A：物权法

B：城市房地产管理法 C：物业管理条例

D：房地产经纪管理办法

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

3、房地产中介服务行业信用档案是由组织建立的，由系统管理部门对信息进行维护和更新。A：国家 B：政府 C：企业 D：单位

E：权利型房地产投资信托

4、韵律在建筑立面中是指立面构图中有组织的变化和有规律的重复，这些变化犹如乐曲中的节奏一样形成了韵律感，给人以视觉上美的感受，使用韵律进行立面设计的方法不包括。A：综合的韵律 B：连续的韵律 C：渐变的韵律 D：交错的韵律

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

5、下列小业主房源的开拓渠道中，方式比路牌广告的目标性更强，成本也较低，被许多经纪公司所采用。A：派发DM宣传单 B：互联网 C：直接接触

D：人际关系网络 E：工厂的生产设备

6、反映地块开发强度的重要指标是。A：建筑限高 B：容积率 C：建筑密度 D：用地性质

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

7、工程进度控制是指项目实施阶段(包括设计准备、设计、施工、使用前准备各阶段)的进度控制，其控制的目的是。A：保证合同得到全面实际的履行

B：通过采用控制措施，确保项目交付使用时间目标的实施

C：为了在项目实施过程中对房地产开发企业的开发活动进行监控 D：在于严格限制偷工减料，以保证建设工程的顺利实施 E：权利型房地产投资信托

8、房地产企业往往需要在确定总体定价策略后，根据实际情况确定其销售过程的过程定价策略。其中多用于期房销售的过程定价策略是。A：低开高走定价策略 B：高开低走定价策略 C：稳定价格策略 D：波动价格策略 E：工厂的生产设备

9、下列选项中，不属于知觉的主要特征的有。A：局部性 B：选择性 C：恒常性 D：理解性

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

10、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由决定是否减免。A：国务院

B：省级人民政府

C：国土资源行政主管部门 D：市级人民政府

E：权利型房地产投资信托

11、下列登记制度中，称为“德国登记制”的是。A：权利登记制 B：托伦斯登记制 C：异议登记制 D：契约登记制

E：权利型房地产投资信托

12、房地产经纪人协理享有的权利是。A：要求委托人提供与交易有关的资料 B：有权拒绝执行委托人发出的违法指令 C：加入房地产经纪机构

D：执行房地产经纪业务并获得合理报酬 E：客户资金代收代付风险

13、西方室内装饰装修的传统风格中，的总体特征是轻盈、华丽、精致、细腻。A：巴洛克风格 B：伊斯兰风格 C：洛可可风格 D：意大利风格

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

14、关于建筑工程施工许可证管理的说法，错误的是。A：施工许可证应当放置在施工现场备查 B：施工许可证不得涂改

C：建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内施工 D：施工许可证不能延期 E：权利型房地产投资信托

15、住房公积金缴存比例不应低于职工上一月平均工资的。A：5％ B：6％ C：8％ D：12％

E：权利型房地产投资信托

16、城市房屋拆迁估价中，被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定，协商不成的，可以通过确定。A：租金标准 B：租赁合同 C：委托评估 D：补助标准

E：权利型房地产投资信托

17、相比较于多家代理，租赁独家代理缩减了多家代理的，有效地维护了委托人的利益。

A：时间和精力 B：成本和时间 C：成本和收益 D：收益和时间 E：工厂的生产设备

18、办公室布局设计的趋势倾向于“办公”。A：封闭式 B：半封闭式 C：敞开式 D：混合式

E：客户资金代收代付风险

19、征地费的主要部分是。A：土地补偿费 B：安置补助费

C：地上附着物补偿费 D：地上青苗补偿费

E：权利型房地产投资信托

20、我国《土地管理法》规定，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的倍。A：2～4 B：3～5 C：4～6 D：5～7 E：权利型房地产投资信托

21、房地产经纪人员的知识结构的最外层是。A：外语知识

B：房地产经纪专业知识

C：房地产经纪相关专业基础知识 D：文化修养方面的知识 E：客户资金代收代付风险

22、房地产投资所涉及的领域不包括。A：土地开发 B：旧城改造 C：技术开发 D：房屋建设

E：客户资金代收代付风险

23、土地增值税实行税率。A：比例 B：定额 C：超额累进 D：超额递减

E：权利型房地产投资信托

24、二级物业管理企业的资质证书的办法与管理归负责。

A：省、自治区人民政府建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门 B：国务院建设主管部门

C：设区的市的人民政府房地产主管部门 D：县级人民政府房地产主管部门 E：权利型房地产投资信托

25、商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府部门办理登记备案手续。A：房地产管理

B：房地产管理或土地管理 C：土地管理

D：房地产管理和土地管理 E：权利型房地产投资信托

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、策划、顾问业务为主的房地产经纪机构的经营业务中，等咨询服务业务占据了很大比例。

A：房地产市场分析

B：房地产投资项目可行性分析 C：房地产营销方案策划 D：房地产信息服务 E：房地产按揭服务

2、下列房地产图中，用作房屋所有权证的附图是。A：分幅图 B：分丘图 C：分户图 D：宗地图

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

3、自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定。

A：10个工作日内，将地役权登记 B：10个工作日内，将抵押权登记 C：10个工作日内，将更正登记 D：10个工作日内，将预告登记 E：10个工作日内，将异议登记

4、土地取得成本是指取得房地产开发用地所必需的等。A：保险费 B：费用 C：房地产税 D：税金 E：利润

5、关于经纪的含义，下列表述中，正确的是。

A：一般而言，经纪服务最主要的方式有居间和代理两种

B：经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的促进商品交易的中介服务活动 C：经纪可以提高交易效率、降低交易成本，是一种有偿的经济活动

D：居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金等经纪服务费用的经济行为

E：代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金

6、人际交往的方式，按交往的形态，可分为。A：直接交往 B：宏观交往 C：间接交往 D：微观交往 E：双向交往

7、个人住房贷款期限多为十几年，最长期限可达。A：15年 B：20年 C：25年 D：30年

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

8、整体类地面包括。A：木地面 B：水磨石地面 C：水泥砂浆地面 D：细石混凝土地面 E：塑料地面

9、成为法人需要具备的条件包括。A：能够独立承担刑事责任 B：有必要的财产或者经费 C：依法成立

D：有自己的名称、组织机构和场所 E：能够独立承担民事责任

10、关于国有建设用地使用权招标出让方式的特点，说法正确的有。A：有利于公平竞争

B：适用于需要优化土地布局 C：自由度大，不利于公平竞争

D：适用于重大工程的较大地块的出让

E：适用于区位条件好、交通便利的闹市区，土地利用上有较大灵活性的地块的出让

11、开立客户交易结算资金专用存款账户时，房地产经纪机构和交易保证机构应当向银行出具。

A：交易保证机构的签章 B：工商营业执照

C：基本存款账户开户许可证 D：房产买方的签章

E：房地产管理部门出具的备案证明

12、协作办公平台是一个沟通的平台，用以全面实现沟通过程的。． A：时效性 B：有效性 C：连贯性 D：完整性 E：可靠性

13、给水系统按供水用途，可分为。A：农业给水系统 B：生活给水系统 C：工业给水系统 D：生产给水系统 E：消防给水系统

14、市场营销角度定义的市场，构成因素不包括。A：商品 B：人口 C：购买能力 D：购买动机

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

15、建筑物按照结构类型，可分为。A：筒体结构建筑 B：砌体结构建筑 C：空间结构建筑 D：框架结构建筑

E：框架剪力墙结构建筑

16、《城市房屋拆迁管理条例》规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交的资料包括。A：项目建议书批复文件 B：国有土地使用权批准文件 C：建设用地规划许可证 D：拆迁计划和拆迁方案

E：办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明

17、按照污染物的性质，环境污染分为。A：生活污染 B：物理污染 C：化学污染 D：生物污染 E：农业污染

18、关于国家无偿收回划拨土地使用权的原因，说法正确的有。

A：土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的 B：国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回土地使用权的 C：土地使用者自动放弃土地使用权的 D：未经原批准机关同意，1年内未使用的 E：铁路、公路、机场、矿场等核准报废的

19、下列不属于统计指标的主要特点的是。A：数量性 B：事实性 C：综合性 D：具体性

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

20、土地增值税实行超额累进税率，结合扣除项目金额，其所规定的税率有。A：20％ B：30％ C：50％ D：60％ E：70％

21、下列关于人文社会经济资料的表述中，正确的有。A：人口增长率较高的区域，其房地产单价涨幅也较高 B：人文社会经济资料通常以2~3年短期资料为基础 C：区域内产业结构影响房地产产品品质和性能

D：普通工薪阶层较密集的区域，其产品价格也较高

E：区域内流动人口的多少和特性，对项目定位有绝对影响

22、建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括。

A：为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执(从)业人员市场行为提供依据

B：为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务 C：是房地产估价、房地产经纪自身发展的迫切需要

D：为社会公众对房地产中介服务领域违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统 E：减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生，使失信者在扩大经营范围、拓展业务等方面受到限制

23、真正的房租构成因素包括。A：地租

B：房屋折旧费 C：房屋维修费 D：印花税 E：投资利息

24、下列行为中，属于违反房地产权属登记管理规定的有。A：非法印刷、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明 B：房屋面积测算有误差

C：提交错误、虚假的材料申请房屋登记 D：房屋登记机构及工作人员过失行为

E：房产面积测算中弄虚作假，欺骗房屋权利人

25、在房地产经纪基本业务流程中，要想让客户成为真正的买主或租客，能够缩短进程的方式包括。A：需求引导 B：能力判断 C：了解出资人 D：了解受益人

7.某房地产企业经营现状 篇七

随着市场竞争的不断发展,企业间的竞争逐步由原来的产品的竞争发展到了现在的人才竞争。企业,特别是房地产企业,人员流动的不断加剧对于企业的运营产生了极大的负面影响,企业为了补充员工离职造成的职位空缺,只有通过重新发布广告、筛选求职人员、面试,对新入职的员工进行上岗培训,这些环节都需要不菲的费用。总之,员工离职不论是从长期还是短期都对企业产生极其消极的影响,造成企业的利润下降。基于上述状况,企业到底应该如何应对这种局面就成为了世界各地学者和各个企业所要研究的问题。

2案例背景

L房地产企业是S市规模较大的房地产开发有限公司,是拥有房地产开发、物业管理、钢结构施工安装、阳光农业、阳和育苗、农业产业的多元化集团型企业。因此L集团在S市众多的房地产公司中具有一定的代表性。笔者曾经在L集团实习,对于企业的运营和员工有了一定的了解,公司虽然规模很大,但也存在一些问题亟待解决。如员工的流动性大,业务交接混乱,影响公司发展;员工的工作热情下降,工作效率低下,这些都是员工满意度低下造成的结果,因此有必要研究该企业员工满意度现状,并寻找相应的对策,加强企业运行效率。

3 L集团员工满意度不高的原因分析

3.1不合理的薪酬制度

企业的薪酬制度存在不合理之处,而薪酬同员工的工作满意度直接相关,不合理的薪酬制度会让员工感到不公平感,甚至消极怠工,从而导致员工的工作效率下降。

3.2不完善的员工培训体系

企业在老员工的培训方面做得并不好。不合理的培训制度不仅仅对于员工能力的提高不利,使员工的职业能力止步不前。更为不利的是,不合理的培训制度对于员工共同价值观的形成极为不利,使得员工的企业认同感和归属感很低,从而降低其工作积极性和工作效率。

3.3企业对于大多数员工的激励不足

大多数员工反映很少能够得到来自上级和公司领导的赞扬和鼓励,公司领导到目前并没有真正意识到精神激励的重要性。员工激励不仅对提高员工的工作效率大有裨益,同时还是企业能够吸引和留住人才的重要环节。

3.4尚未建立自己的企业文化

绝大部分员工对于企业文化这一概念很模糊,并不清楚本企业的企业文化是什么。优秀的企业文化不仅能够增强团队的凝聚力和向心力,同时还能够引导企业朝着正确的方向发展。缺乏企业文化从长期来看对于企业是不利的,对于员工积极性和创造性的发挥也有不利影响。

4对L集团提高员工满意度的建议

4.1完善企业的薪酬福利制度

对于企业来讲,一个合理且公平的员工薪酬福利管理制度是员工积极努力工作的最主要的动力之一。对于销售人员,公司要对员工的绩效进一步的划分,例如:规定新老顾客不同的提成率,而不是一概而论;建立合理的外出报销制度,而不是现有的由员工自己补贴外出费用;调薪时要兼顾新老员工的利益,不能不公平对待;减少工龄在薪资标准中的比重,让员工明白业绩才是薪资的最重要标准,不要让新员工对于老员工存在抱怨,也杜绝老员工随着工龄增长而对工作产生消极情绪。对于管理人员,公司应当考虑给以适当的福利制度,包括住房、医疗等,当企业发展到一定程度,还可以通过给予员工股票期权的方式来激励员工留下来。

4.2完善现有的员工培训体系

员工培训的目的除了增强员工个人的职业技能之外,更重要的是要通过员工培训增强组织的凝聚力,加强团队协作能力,从而提高组织绩效。除了现有的岗前培训之外,公司应该根据员工的不同岗位进行有针对的培训。对于基层管理者,应侧重于企业经营理念、管理知识、管理技能等方面的培训。而对于普通员工,公司可以由负责人或者老员工来进行定期或者不定期的培训,比如:定期举行会议宣传公司制度和企业文化、现场培训、工作轮换等,并且在培训后要进行考试,以此来督促员工认真对待培训。

4.3肯定员工价值

对于员工来说,激励和赞扬不只是对于员工过去成绩的肯定,也是对公司未来愿景承诺。员工自己的价值受到肯定,才能激励员工更积极的投入工作,从而更愿意留在企业。

4.4建立企业文化

企业文化并非某些企业所特有的,每一个企业都应该拥有自己独特的文化,这才是提高员工满意度最根本的途径。建设企业文化是一个长期的过程,企业在建设自己的企业文化的过程中,要以企业的实际发展状况为基础,以培育企业精神为重点,以人力管理为核心,加强领导,全员参与,真正的建立属于自己的企业文化。

摘要：随着社会经济的不断发展,企业越来越认识到员工的重要性。本文以某大型房地产企业为例,主要致力于研究该企业基层员工的满意度问题,根据分析提出了针对性的意见和对策,从而有效地提高员工的满意度,为企业的发展提供一些建议和参考。

关键词：员工满意度,激励

参考文献

[1][美]亚伯拉罕·马斯洛著,许金声译.动机与人格[M].北京:中国人民大学出版社,2007:25-26.

[2]汪伟.员工满意度对工作绩效影响的实证研究——以SG企业为例[J].商场现代化,2011(06):117-118.

8.某房地产企业经营现状 篇八

我认为，这—轮的调控主要是围绕三个字在做文章。

第—个是“加”，在供应上在做加法，非常突出的—个特点就是在保障房上面做最大力度的加法；

第二个是“减”，在需求上通過限购、限贷，包括—些城市采用限价的手段，做减法；

第三个是一个更重要的字，就是调整的“调”字，加法和减法的运用都是为了实现房地产市场、特别是住房市场能够实现住房发展模式的调整，以及住房结构性的调整。

市场预测

随着当前一系列的调控政策的落实，对未来的房地产行业，包括房地产企业都会产生一系列的深刻影响。

1、未来住房的发展模式、供应模式，保障房、商品房的结构，—手房、二手房的结构，普通商品房、非普通商品房的结构等等都将面临调整。未来的房地产市场，特别是住房市场的发展模式、供应模式肯定会由過去单轨模式逐步向双轨甚至双体系的模式转型。

2、住房的消费模式一定会更加凸显，投资属性将进一步去除，住房将恢复居住和使用的属性。

3、企业竞争模式也会发生相应的变化。竞争的着力点会更多地由市场外转向市场本身，更多地尊重市场属性和规律。

4、企业的盈利模式也会发生根本性或者深刻的变化。過去多数房地产企业的盈利模式建立在土地的快速升级，以及银行低廉的贷款成本带来的高回报。未来需要更明确地回归到产品以及服务的价值创造上。

考验与机遇

1、形势的发展从企业社会责任的角度提出了新的要求。房地产企业以—种更积极、更主动的姿态面对这种调整和转型。

2、更积极、更主动地参与公共租赁住房等保障性住房的投资建设，品牌企业尤应如此。

3、更多地关注产品本身，更多地投资建设节能省地型的、自住型的、中小套型项目。

9.某房地产企业经营现状 篇九

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、关于房地产广告的说法，错误的是。

A：房地产广告中涉及交通的，如正在规划或者建设中，应当在广告中注明 B：房地产广告中对价格有表示的，应当在广告中注明实际销售价格及有效期限 C：房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期

D：房地产广告中涉及房屋面积的，必须是房屋建筑面积 E：权利型房地产投资信托

2、房地产经纪行业组织在承担起的行业组织全面职能的基础上，承担对行业成员经营行为的规范、监管职能。A：服务、自律、代表、规范 B：规范、自律、代表、协调 C：服务、自律、规范、协调 D：服务、自律、代表、协调 E：客户资金代收代付风险

3、经纪合同的主要条款欠缺的具体原因不包括。A：逃避责任，唯恐发生违约行为被人追究

B：缺乏基本的常识，合同的内容不能保护委托人的利益，同样也不能保护自己的利益

C：房地产经纪人为了避免自己发生违约影响佣金的收取，有意加大委托人的义务，以减少自己的风险

D：拟定合同格式和内容不是依照法律规定制订的，而是根据市场的交易习惯和自己的成交经验来制订的 E：客户资金代收代付风险

4、房地产市场参与者较少，且房地产交易价格及交易信息多为非公开的，使得买卖双方较难了解到真实的市场行情，这所体现的房地产市场的基本特征是。A：交易复杂性 B：供给滞后性 C：不完全竞争性

D：与金融市场关联度高 E：工厂的生产设备

5、新建商品房销售准备的宣传资料中，将项目的综合信息，以图片、文字及数据形式来描述。A：项目楼书 B：户型手册 C：宣传展板 D：销售导示牌 E：工厂的生产设备

6、目标利润定价法以和目标利润为定价原则。A：固定成本 B：总成本

C：单位变动成本 D：投资利润率 E：工厂的生产设备

7、对于大型房地产居间机构，由于业务量大，不同区域市场特点不同，常常需要按区域分片设置常设性管理部门，并通过这些部门来整合各职能部门的人员，这样就诞生了的组织结构形式。A：直线一参谋制 B：分部制 C：矩阵制 D：网络制

E：客户资金代收代付风险

8、《城市区域环境噪声标准》(GB3096--1993)规定，夜间突发的噪声的最大值不准超过标准值dB。A：3 B：7 C：10 D：15 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

9、下列业务流程中，不属于卖方代理业务流程的是。A：收集物业信息

B：营销展示和签署委托书 C：物业交验 D：展示房地产 E：工厂的生产设备

10、材料在外力作用下未发生显著变形就突然被破坏的性质是指。A：塑性 B：弹性 C：脆性 D：韧性

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

11、被代理人在授权委托房地产经纪人处理事务中，对于处理事务所需要的费用的解决方式为和预付费用。A：偿还费用 B：约定费用 C：法定费用 D：强制费用

E：客户资金代收代付风险

12、主要用来反映单项式离散型变量数列的统计图是。A：线形图 B：条形图 C：圆形图 D：直方图 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

13、对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据我国《税收征收管理法》的规定，实行征收。A：暂免 B：契税 C：核定 D：减半

E：权利型房地产投资信托

14、关于房地产经纪人在独家代理中作用的表述，错误的是。

A：当房地产经纪人为买方或卖方进行代理服务时，需要以委托人的名义与交易对方进行价格谈判

B：不管房地产经纪人是买方代理还是卖方代理，在实际谈判过程中，房地产经纪人的目标是促成房地产交易的成功达成

C：在谈判过程中，房地产经纪人需要协调交易双方的价格期望，直到双方达成一致

D：在任何情况下，房地产经纪人都没有权力为买卖交易中的任何一方做出决定 E：工厂的生产设备

15、房地产开发企业是以为目的，从事房地产开发和经营，依法设立的具有企业法人资格的经济实体。A：营利

B：土地科学使用 C：收益

D：人居环境根本改善 E：权利型房地产投资信托

16、在房地产市场调查方法中，的工作量较大，调查周期长。A：全面调查 B：重点调查 C：访问法 D：实验法

E：工厂的生产设备

17、属于风险管理损失发生前的目标是 A：减少忧虑心理 B：维持生存

C：保证公司的持续发展

D：尽快恢复正常的经营秩序 E：工厂的生产设备

18、下列选项中，决定了房地产经纪企业的竞争地位。A：房源性质 B：房源特点 C：房源信息

D：房源的物理属性 E：工厂的生产设备

19、下列关于开放式问题的表述，错误的是。

A：开放式问题要求在限定性答案中做出选择的问题 B：问题的回答人不能简单用“是”或“不是”来回答 C：开放式问题的答案一般无法预料

D：开放式问题有助于房地产经纪人与客户敞开心扉，共同探讨与委托事项相关的问题

E：工厂的生产设备

20、根据《注册房地产估价师管理办法》的规定，房地产估价机构不及时办理资质证书变更手段的处罚标准是，逾期不办理的，可处的罚款。A：1万元以下

B：1万元以上2万元以下 C：2万元以上3万元以下 D：3万元以上

E：权利型房地产投资信托

21、在房地产转让过程中，房地产经纪人利用自身掌握的房地产专业知识和信息，为交易双方相互传递信息，代办相关事务，体现了房地产中介服务的特点。A：人员特定 B：代理服务 C：委托服务 D：服务有偿

E：权利型房地产投资信托

22、《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》规定，下列说法错误的是。A：职工购买、建造、翻建和大修自住住房需申请个入住房贷款的，受委托银行应当首先提供住房公积金贷款

B：住房公积金管理中心或者受委托银行要一次性告知职工需要提交的文件和资料，职工按要求提交文件资料后，应当在15个工作日内办完贷款手续

C：15日内未办完手续的，经住房公积金管理中心负责人批准，可以延长10个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人

D：职工没有还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款 E：权利型房地产投资信托

23、伴随着市场营销史的发展，市场营销观念逐步发展成了的营销观念。A：生产导向 B：产品导向 C：推销导向 D：个性化营销 E：工厂的生产设备

24、关于企业业务流程改造的基本原则，下列表述中，正确的是。A：执行流程时，插手的人越多越好 B：执行流程时，插手的人越少越好

C：在流程服务对象(顾客)看来，越繁琐越好 D：在流程服务对象(顾客)看来，越复杂越好 E：客户资金代收代付风险

25、物业使用人和业主在权利上的最大区别是物业使用人没有对物业的。A：最终处置权 B：占有权 C：使用权 D：收益权

E：权利型房地产投资信托

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、物业管理的基本特性有。A：现代化 B：社会化 C：市场化 D：经济化 E：专业化

2、在房地产经纪信息的管理中，除了房地产经纪信息的搜集和整理之外，还应该注意房地产经纪信息的。A：保密 B：运用 C：传递 D：保存

E：客户资金代收代付风险

3、事件是指法律规范规定的、不以当事人的意志为转移的客观事实，可分为。A：社会事件 B：自然事件 C：人为事件 D：经济事件 E：自然事件

4、新建商品房售楼处的选择原则是具有一定。A：专业性 B：互动性 C：昭示性 D：易达性 E：指导性

5、针对商圈内的人口密度、消费能力，以及人潮、交通流量等可将新建商品房的商圈划分的类型，有。A：大地区中心型 B：郊区中心型 C：邻里中心型 D：城市中心型 E：副城市中心型

6、房地产经纪人培养长期客户的策略有。A：与老客户保持联系 B：建立广泛的社会联系

C：把眼光放在长期潜在的顾客上 D：随时发现客户信息

E：与服务供应商建立广泛联系

7、城市维护建设税以缴纳的单位和个人为纳税人。A：房产税 B：增值税 C：营业税 D：消费税 E：契税

8、从建筑平面图中可以看出的内容包括。A：门、窗的位置、尺寸及编号 B：走廊、楼梯的位置及尺寸 C：建筑物的外观特征及凹凸变化

D：建筑物及其组成房间的名称、尺寸、定位轴线和墙厚 E：台阶、阳台、雨棚、散水的位置及尺寸

9、建设工程监理中，实施建设监理是有条件的，其必要条件是。A：有建设工程 B：有监理组织机构 C：有人委托 D：有监理人才

E：有监理依据和明确的责、权、利保障

10、不同的调查方案虽然在内容和形式上会有某些差别，但都应包括等内容。A：调查目的 B：调查数据 C：调查内容 D：调查表 E：调查项目

11、房地产经纪服务合同的主要条款包括。A：当事人的名称或姓名 B：标的房屋

C：服务事项和服务标准 D：劳务报酬

E：委托人的家庭情况

12、下列选项中，的建立是个复杂的过程，涉及社会、经济、产业、文化等众多因素，房地产经纪人应注意积累各方面的信息。A：房产功效 B：专业资讯 C：区位优势 D：市场行情

E：客户资金代收代付风险

13、签订房地产买卖合同时，房地产经纪人要提示合同双方注意的细节有。A：合同的签约日期及生效日期一定要注明

B：实行网上签约的，应将合同内容录入网上交易系统

C：在合同填写完毕后，买卖双方及房地产经纪机构签字盖章

D：合同的填写应用钢笔或签字笔，涉及钱款金额的数字以小写为准

E：合同的签约人必须是合法的当事人，属于委托人代签性质的，必须出具相关的委托书

14、地形图中，一般把的地形图称为中比例尺地形图。A：1：5000 B：1：10000 C：1：25000 D：1：50000 E：1：100000

15、建筑设计标准要求建筑物应达到的设计使用年限，其中普通建筑和构筑物为年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

16、客户总价值包括。A：产品价值 B：时间价值 C：服务价值 D：人员价值 E：形象价值

17、下列费用中，属于房地产价格构成中开发成本的有。A：勘察设计费 B：前期工程费 C：开发利润

D：开发建设过程中的税费 E：房屋建筑安装工程费

18、壁纸根据所用的材料分类，不包括。A：纸基壁纸

B：天然材料面壁纸 C：耐水壁纸 D：塑料壁纸

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

19、根据系统规模的大小，可以将MLS系统的运作形式分为。A：全国性的MLS系统 B：企业之间的MLS系统 C：强制性的MLS系统 D：企业内部的MLS系统 E：自愿性的MLS系统 20、房地产经纪服务合同的内容由当事人约定，具体的内容根据当事人不同需要会有所变化，但合同的主要条款是具有共性的，可以作为。A：明示条款 B：通常条款 C：价金条款 D：实体条款

E：客户资金代收代付风险

21、中国的城市有严格的行政等级，从低到高分别是。A：建制镇 B：地级市 C：副地级市 D：副省级市 E：直辖市

22、关于多重上市服务系统(MLS)的说法，正确的有。A：是一种销售模式

B：是先进的房地产流通管理系统 C：本质是实现信息共享和佣金共享 D：是一种组织结构形式 E：能够实现交易各方的共赢

23、并不是所有的房地产经纪信息都需要共享，对于一些机密或具有的信息，则应加以保密。A：排他性 B：增值性 C：价值性 D：危害性

E：客户资金代收代付风险

24、按工业行业来分，工业污染源有等。A：造纸废水 B：工业废水 C：核电站废水 D：冶金电镀废水 E：无机化工废水

25、销售规则培训主要是指针对、相关合同文件的签订规则等方面的培训。A：销售现场管理制度 B：接待制度

10.某房地产企业经营现状 篇十

各市、县国家税务局（不发宁波）、省局直属税务分局：

为了进一步加强我省外商投资房地产开发经营企业所得税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》及其实施细则、《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发〔2001〕142号）以及国家对房地产管理的有关规定，结合我省实际，现就加强外商投资房地产开发经营企业（以下简称房地产企业）所得税管理问题明确如下，请遵照执行。

一、关于销售收入的确认问题

（一）房地产企业销售收入的确定，应从其房地产销售开始之日进行。企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。凡不符合条件的，不能确认为房地产销售开始。

（二）房地产企业销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：

1.采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日确认为销售收入的实现。

2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，以实际付款日确认收入的实现。

3.采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。

4.采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（三）对房地产企业取得销售商品房以外的其它收入，按现行有关税收规定确认收入的实现。

二、关于预售收入的确认问题

（一）房地产企业预售房地产，其取得的预收款，应按照《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发〔1995〕153号）和《浙江省国家税务局转发国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（浙国税外〔1995〕120号）的规定，暂按10%的预计利润率预征企业所得税。

（二）房地产企业的预收款应包括：以合同、协议或其他方式约定并实际取得的定金、预收房款以及其他具有预收款性质的各种款项。

（三）房地产企业与承购人签订预售合同并预收款项后，在产权转移前又将预收款全部或部分退还承购人的，应由企业提供相关证明后，从退还当期的预收款中扣除，但不得抵减当期营业收入。

（四）房地产企业预售房地产，应在取得《商品房预售许可证》的当季进行所得税申报时，将该证复印件同时附送主管税务机关。

三、关于成本和费用的扣除问题

房地产企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品的销售成本可以按规定在当期直接扣除。

房地产企业销售房地产所发生的相应成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期销售面积以及可售面积单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售面积单位工程成本费用按下列公式确定：

可售面积单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积

当期销售成本费用=可售单位工程成本费用×当期销售面积

（一）总可售面积，是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产可售面积证书中明确的面积。

（二）可售总成本费用，是指应归属于可售房地产的土地使用费（或称土地出让金）、拆迁补偿费、七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费，基础设施费，公用设备、绿化、道路等配套设施费以及按照财务制度规定直接计入开发成本的费用。1.土地使用费，指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给房地产企业，由房地产企业向国家支付的土地使用权出让金。

2.拆迁补偿费，指房地产企业为取得土地使用权而对原使用者或居住者所给予的拆迁补偿。

3.七通一平费用和勘察设计费用等前期开发费用，根据房地产企业的当期实际发生额确认。4.建筑安装费，指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

房地产企业自购建筑安装材料的，以取得的合法凭证计入建筑安装费。

5.基础设施费、公用设备、绿化、道路等配套设施费，指土地、房屋开发项目在开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施和可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

（1）上述设施、设备，若由政府有关部门无偿占用或者属于业主公共产权的，其相应支出可以合法的凭证计入可售总成本费用。

（2）如果发生的公共配套设施费应由两个或两个以上项目负担的，可根据各项目可售面积占总可售面积的比例进行分配，计入有关房屋开发成本。若建成后产权归房地产开发企业并用于继续从事生产经营活动的，其相应支出不得作为可售总成本费用。

（3）房地产企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，经报主管税务机关审核同意后，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应按照实际发生的建设费用进行汇算。企业上述预提费用，可按公共配套设施项目的预算总成本与总可售面积的比例，计算出商品房每单位面积的承担标准，并根据当期销售面积计算本期应预提的配套设施费用，计入本期可税前扣除的成本费用。如企业预提配套设施费用不合理，主管税务机关可以按照合理的方法确定预提金额。

企业预提在售后发生的公共配套设施费用，需向主管税务机关提供下列资料： ①企业书面申请报告以及《涉外房地产企业公共配套设施预提费用计算表》（附表3）； ②政府对配套设施土地使用规定的有关文件； ③配套设施设计合同或方案； ④有关公共配套设施项目的预算资料、预提费用的计算、工程进展和结余情况及预计完工日期的详细报告；

⑤税务机关要求提供的其他资料。

6.多项目开发房地产企业，应对年度发生的期间费用（管理费用、财务费用和营业费用），在各项目间进行合理分摊，尤其要确认已完工项目与未完工项目相应所负担的期间费用。对于已完工项目（已确认正式销售开始的项目），与该项目有关的应归属的期间费用，可在税前扣除；对未完工项目（包括预售收入预征所得税项目），应归属的期间费用，暂不予税前扣除。

（1）借入资金发生的贷款利息支出，应严格按该借款的用途计入或计算分配计入对应项目的费用之中。具体操作时，如借款利息支出属于对应项目完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入项目的开发成本费用；如属于项目完工后再发生的借款利息，则应作为该项目的期间费用直接在税前扣除。

（2）广告费，应准确按照该广告受益对象计入项目费用。

（3）其他期间费用，应准确按费用的用途计入该项目费用。

（4）对未能准确划分收益对象的费用，按各项目当年营业收入（包括预售收入）占当年度总营业收入（包括预售总收入）的比例计算确定项目费用。

7.房地产企业发生的交际应酬费，从企业房地产销售开始之日起，对属于可售房地产的部分，按照当期实现的全部销售收入和《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第二十二条第一款第（二）项的规定限额税前扣除。

8.房地产企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。

9.房地产企业向境外代销企业支付的各种佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应当提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为企业的费用扣除，但实际扣除的数额不得超过房地产销售收入的10%。

四、关于应纳所得税额的计算问题

外商投资企业和外国企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳所得税。当期应纳所得税额，按以下公式计算：

当期应纳所得税额＝应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征所得税

（一）应纳税所得额的计算，应从房地产销售开始，根据收入及相应的成本、费用及损失进行确认。

房地产企业有营业外收支和其他业务收支或对外投资损益等业务时，应一并计算当期应纳税所得额。

（二）已售房产已预征的所得税，是指已销售房地产按有关规定已预征的所得税额。

（三）当期预征所得税，是指对房地产企业预售房地产按有关规定预征的所得税。当期预征所得税，按下列公式计算：

当期预征所得税=预收款收入×预计利润率（10%）×适用税率

五、关于所得税年度汇算清缴问题

（一）房地产企业缴纳的所得税，应按年计算、分季预缴。季度终了后15日内预缴，年度终了后四个月内年度申报，五个月内汇算清缴，多退少补。季度和年度所得税申报，按照申报方式区分为A类和B类。

房地产销售正式开始，实行查账征收的企业按A类申报。

预售房地产，实行预征企业所得税的企业按B类申报。

（二）年度企业所得税申报时应使用《外商投资企业和外国企业所得税年度申报表》，并同时附送以下资料：

1.汇算清缴附表。

（1）《涉外房地产企业基本情况表》（附表1）；（2）《涉外房地产企业年度内预售款结转情况表》（附表2）；

（3）《涉外房地产企业公共配套设施预提费用计算表》（附表3）；

（4）《涉外房地产企业营业成本计算表》（附表4）；

（5）《涉外房地产企业管理费用、营业费用、财务费用计算表》（附表5）；（6）《涉外房地产企业所得税计算表》（附表6）;（7）《涉外房地产企业销售情况明细表》（附表7）。2.中国注册会计师查账报告。3.年度财务会计决算报表。4.税务机关要求报送的其它资料。

（三）房地产企业可要求会计师事务所、税务师事务所等中介机构在出具年度查账报告时，对企业年度内已结转销售的房地产项目的收入、成本、费用等情况以及当年预售款收入情况在汇算清缴附表1-7中进行详细的列示和说明。

六、关于特殊情况的处理问题

房地产企业在确认销售收入实现后，应依照规定计算当期实际的应纳所得税额。在实际操作中，也发现一些房地产企业在工程竣工并开始销售后，因种种原因，确实不能及时取得发票等凭据，无法及时、准确地结转成本费用，按季度实际利润额预缴有困难。对于这种情况，经主管税务机关认可，允许给予一定的宽限期。在年度汇算清缴以前，可按10%的预计利润率分季预缴所得税（扣除预收款后的销售收入）；在年度汇算清缴时，仍未取得合法凭据的，无法对相关项目进行所得税汇算清缴的，主管税务机关对其可暂按30%的预计利润预征所得税。

七、关于法律责任问题

纳税人应按照法律、行政法规的有关规定设置账簿，根据合法、有效凭证记账，在税法规定的申报期限内如实办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关要求的其他资料。对逾期未申报所得税纳税资料的，应责令其限期改正，并按《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条的规定，处以2000元以下的罚款；逾期仍未改正的，处以2000元以上10000元以下的罚款。对纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或不列、少列收入或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或少缴应纳税款的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条有关偷税的处罚规定进行处罚；构成犯罪的，依法追究当事人刑事责任。

八、关于政策衔接问题

（一）本规定从2005年1月1日起执行，以前的规定如与本通知不符的，按本通知执行。

（二）此前已经销售房地产但未汇算的企业，以2004年12月31日为时点，对已经销售的房地产先进行一次全面汇算。以后年度，每年进行汇算清缴。

11.某房地产企业经营现状 篇十一

企业集团化经营是增强竞争力的有效途径。市场竞争的实质是不同企业之间为了争夺各自利润最大化而彼此进行的实力较量。而在激烈的市场竞争中有许多企业由于实力不强, 没有竞争力导致败北。我国加入WTO后, 一大批实力雄厚、管理和技术先进的国际资本集团将会为抢占市场和我国的房地产企业进行较量。在这种国内外双重压力下, 企业要在竞争中生存和发展, 实行企业集团化经营是唯—的出路。这样, 会有利于财力资源的集中使用, 少花钱多办事, 提高资金利用率;有利于充分利用物力资源, 可以合理调配使用设备, 物尽其用;有利于改善企业形象, 提高知名度, 增强资信度;有利于多元化经营, 分担风险, 降低成本, 增加效益。总之, 可使企业转变经营观念和方式, 扩大规模, 提高质量, 形成规模经济, 在市场上占据应有的地位。

企业集团化经营是具有重大意义的战略抉择。党中央在“十年规划和八五计划”中, 明确提出要“积极发展企业集团”。党的十六大报告指出:“国有企业是我国国民经济的支柱。通过市场和政策引导, 发展具有国际竞争力的大公司大企业集团。”党和政府的宏观调控政策是促使企业实行集团化的加速器。使企业增加了实行集团经营的紧迫感。实行企业集团化, 有利于党和政府通过对市场经济的宏观调控, 减少盲目性而产生的损失, 增强综合国力。并为企业扩大生存和发展创造了空间, 使企业能够走出省界, 跨出国门, 进入国际市场, 取得更大的经济效益。

企业集团化经营有利于房地产业的全面发展。房地产市场的特性, 决定了不论是在开发, 还是在交易和使用过程中, 均需一系列专业服务的支持, 以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。而我国的房地产市场在开发中的服务仅是初级水平, 而在“交易”和“使用”环节的服务上存在很多空白领域。由于房地产具有较长的经济寿命, 服务的价值从长远看甚至超过了房地产实物的建筑价值, 因此, 不论是国民收入还是就业方面, 这些服务的经济价值是不可轻视的。而房地产业服务方面的欠缺, 正意味着房地产市场存在众多的商机。而房地产企业如能抓住机遇, 提供高水平服务并迅速占领市场, 就会获得“先发”优势, 取得巨大收益。因此, 在实行集团化经营时, 切莫忘记服务这一重要领域。通过填补服务体系的空白, 促进房地产业的全面发展。

目前大多数房地产企业还未意识到公司发展战略的重要性, 对企业战略的研究也仅限于学院派, 而未能与实践很好地结合。而未来中国房地产企业发展的一个显著趋势是, 一个房地产项目的开发将不再是一个独立的事件, 再也不能仅核算这一单生意的成本和收益, 而要将之放入企业的长远发展战略中去考虑, 考察这一项目对今后的项目开发以及企业长远发展的影响。因此, 未来开发商所进行的将不仅仅是产品的竞争、企业的竞争, 而更重要的是企业家战略眼光的竞争。并且, 未来的中国房地产企业将不可能只依靠老总一人的经验决策就能“赢”, 而必须充分发挥企业管理层以及企业外脑的集体智慧, 形成明确而合乎实际的公司发展战略。

规模化的经营是国内房地产企业发展的必由之路。房地产业投入大、周期长、受市场因素影响大的特点, 决定其有着较高的市场风险。随着房地产市场的日趋成熟, 国家政策的不断完善, 像土地招投标制度、新的商品房预售标准等的实施, 房地产开发行业的准入程度将不断提高, 只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业, 才能在市场中站稳脚跟。