地产工程项目管理制度

地产工程项目管理制度（共8篇）

1.地产工程项目管理制度 篇一

工程质量控制管理制度：

1、目标：通过规范施工过程质量控制活动，防止不符合规定的工程交付和不合格的施工继续进行（下道工序）施工。

2、施工准备阶段的质量控制

2.1在施工图内部审查和交底前，工程部应要求部门专业工程师熟悉设计文件；

2.2在项目开工前，工程部应要求总监理工程师组织专业监理工程师审查施工单位报送的施工组织设计（方案），提出审查意见；

2.3在项目开工前，工程部负责落实以下工作：

①要求并亲自参与监理机构总监理工程师组织专业监理工程师和工程部专业工程师，对施工单位现场项目管理机构的质量管理体系、技术管理体系和质量保证体系进行审核，主要审核以下内容：质量管理、技术管理和质量保证的组织机构；质量管理、技术管理制度及保证工程质量的必要试验设施条件，专职管理人员和特种作业人员的资格证、上岗证。②应要求监理机构总监理工程师对施工单位报送的测量放线控制成果及保护措施进行检审，若符合要求，由监理机构总监理工程师予以签认，并送工程部备案。检审内容包括：检查施工单位专职测量人员的岗位证书及测量设备检定证书；复核控制桩的校核成果；控制桩的保护措施以及平面控制网，高程控制网、临时水准点的测量成果；

（3）对施工单位提交的开工报审表及相关资料进行审查，审查合格由总监理工程师签发，并送工程部备案。2.4场地平整及压实是否满足施工要求； 2.5施工道路及路况质量是否满足运输要求； 2.6施工水、电是否满足施工要求；

2.7施工单位人员是否已到位，机具、施工人员是否已进场；

3、施工过程中的质量控制：

3.1工程部专业工程师的施工质量日常管理工作内容要点：要求并参与对施工过程进行巡视和检查，要求并参与在施工过程中监控施工单位各项工程活动，随时密切注意一切不利于质量的事件，将此纳入现场日常管理工作范围，并行使跟踪、督促、控制、管理。

3.2对管理的工程项目的隐蔽工程施工、下道工序施工完成后难以检查的重点部位，应要求进行旁站；应要求并亲自参与对施工单位报送的隐蔽工程报验申请表和自检结果进行现场检查，符合要求予以签认。对未经监理人员验收或不合格的工序，应拒绝签认，并要求施工单位严禁下道工序施工，3.3对管理的工程项目发现施工存在重大质量隐患，可能造 成质量事故或已经造成质量事故，应于发现2小时内，要求监理人员和专业监理工程师立即报告总监理工程师，同时工程部专业工程师立即报告工程部长和公司分管领导。经现场检查，情况分析后，确有可能造成质量事故或已经造成质量

事故，通过总监理工程师及时下达工程暂停令。要求施工单位停工整改。整改完毕应亲自参与现场复查，符合规定要求后，签署工程复工报审表；

3.4施工过程质量控制的主要方法和手段

除上述工程部要求并亲自参与对施工过程的质量进行跟踪、督促、控制、管理的同时，可根据相关规范和制度，采取以下控制方式、方法、依据、手段、时机对施工过程的质量进行有效控制：

①控制的方式：根据进度进行旁站、巡回检查、平行检查；

②控制的方法：认可、确认签证、签发指令审核、审查、审批；旁站检查（巡回检查、平行检查、日常检查）、检测、检验、验收、核定；试验；

③控制的依据：符合国家/行业相关标准或规范的要求；符合适用法律、法规的规定；满足合同及其它约定；施工组织设计、技术文件内容；施工图纸；公司编制的质量控制文件；

④控制的手段：发现、判定不符合规定的工程和施工行为，根据不符合的程度和影响，督促、要求并参与监理机构采取下列手段中的一种或其任意组合：暂停施工；返工；返修；请求

工程变更；停用、禁用（对不符合规定的材料、配件、设备、施工机械适用）；限时纠正；拒收；禁止继续施工

⑤控制的时机：工程使用的重要材料（钢材、水泥、配件、构件）应于进场时即时进行检验核查，必要时取样送有关单位进行试验；混凝土配合比及配合试验，应于浇注前及浇注中检验、核查；工程使用的机具、模板、吊具在第一次使用前进行检查；隐蔽工程在施工过程中应旁站，经验收后方可继续下一工序施工；分部、分项工程在施工过程中进行旁部或检查，施工结束后进行确认或验收；施工单位建立、保存、提交的自检、试验记录报告，应即时核查，并对照报告内容是否完整、齐全、准确、有效。

4、工程竣工验收阶段的质量控制：

施工过程的质量控制所用记录、报告、表格，主要部分应由施工单位和材料供应单位提供，少部分由工程部建立。工程部应完整存档

工程进度控制管理制度：

1、目标：通过规范施工进度管理，确保进度计划的有效执行和进度目标的实现；

2、编制施工进度计划

2.1施工单位应于第一次工地会后15天内完成施工组织设计（包含采取网络计划技术编制的施工总进度计划、年季月度施工进度计划、各类材料计划）的编制和自审工作，并报监

理机构审核；

2.2监理机构总监理工程师在7天内审定批准（若需修改，由施工单位修正后在5天内再审定）；

2.3公司分管领导组织工程部长和相关专业工程师用3—5天内对“施工组织设计（施工进度计划）进行了解和审查，并由监理机构总监理工程师签发实施；

2.4根据施工单位编制、经监理机构审定、公司工程部及分管领导审核的计划，工程部编制出《XX项目施工进度计划》报公司相关部门；

3、施工进度计划管理准备工作：

3.1工程部现场代表和专业工程师、工程部长应在项目开工前1周取得经批准的全套进度计划和进度控制方案：《施工阶段施工总进度计划》《年季月度施工进度计划》《各类材料计划》

3.2为使现场的进度日常管理避免携带大量的进度计划、进度网络图等资料，工程部专业工程师应对上述计划和相关控制方案提示进行细化，按项目各阶段的工程内容、工序、关键控制节点、持续时间、衔接因果关系、控制难点、可能采取的措施等，编制出便于日常进度管理的具体工作手册，用于指导本月的进度计划实施的监督和管理，避免工作的盲目性和随意性；工程部长应承担此项工作的日常监督和管理工作；

4、施工进度管理工作内容：

4.1专业工程师按已批准的“施工总进度计划”、“年、季、月度施工进度计划”、“专业进度计划”及监理单位编制的“施工进度控制方案”内容，随时检查施工单位实施的开工项目时间、完工项目时间等一切进度科目是否与上述计划相符，真实记录实际进度及相关情况。当发现实际进度滞后于计划时，应立即签发《通知单》，指令施工单位采取调整措施，并协同施工单位纠偏。当因施工单位原因造成10天以上延误或不执行进度指令，应立即发出《第一次整改通知》（整改通知需清晰说明延误原因，发生部位及相关指令性意见）并同时抄报工程部长，由工程部科长出面协调；对已 发出《第一次整改通知》而累计发生的延误超过15天，应立即再次发出《第二次整改通知》，并抄报公司工程分管领导、工程部长和公司相关部门，由工程部长直接再同施工项目经理协调或因工程部长持续协调无效，则由工程部长请求公司工程分管领导直接与施工单位企业负责交涉。4.2专业工程师跟踪检查关键工序和薄弱环节存在的进度问题，即时提出保证措施，制定防范性对策；跟踪检查施工单位人力、材料、机具供应计划的执行。对甲供材料跟踪检查公司相关部门人员衔接供货计划的落实。若因施工单位材料设备部门原因造成进度延误的处理方式同4.1条。4.3每月（周）末应要求施工单位编制下月（周）《施工月度

作业进度计划》，如当实际进度与计划进度较有偏差滞后，应要求施工单位编制下月（周）计划时尽力追回滞后项目，并在下月（周）进度管理工作中特别留意，跟踪监督实施；参加每周由总监理工程师组织召开的“工地例会”。检查分析工程进度计划完成情况和执行存在的问题，提出下一阶段进度目标及落实措施；

4.4对工程部长、专业工程师、监理机构总监理工程师、专业监理工程师及公司相关部门配合存在影响进度的问题进行分析并提出解决办法；对各级管理人员执行不力，造成延误提出警示；对进度发生偏差滞后的追回情况进行跟踪检查，并亲临督促直至追回进度,报告追回进度情况和预测下步可能发生的情况。

工程施工现场管理制度：

1、目标：确保工程建设有序、文明、安全、符合规定的进行，制定本规范；

2、在工程部控制下，工程总包单位负责施工现场的统一管理，并对自己分包的施工单位的现场活动负责。总包单位可以按工程部要求，负责协调该施工现场内由公司直接发包的其他单位的施工现场活动。各施工单位应在总包单位的统一管理下，在其分包范围内建立施工现场管理责任制，并组织实施；

3、施工中需进行爆破作业的，施工单位必须向当地公安机

关上报《施工方案》，办理《爆破物品使用许可证》，并经公安机关批准方可进行。工程部应对其进行监督、检查、控制；施工中若发现文物、古化石、爆炸物、地下管线及电缆等，应暂停施工，保护好现场，并及时向有关部门报告，按照有关规定处理后，方可继续施工；如发现有测量用永久性标桩或地质，地震部门设置长期观测孔等应加以保护，如因施工必须损坏时，应事先取得原设置单位或保管单位同意；在敷设有地上或地下管道、电线的地段进行施工时应取得管线管理部门的书面同意，施工中采取有效措施以防损坏管线；如在埋设有电缆的地点挖土，还应有电缆管理部门的代表在场；

4、工程部负责施工现场下列工作的实施：

①施工总平面方案图的编制和审批。根据公司计划的工程各标段的启动时间，按照建筑规划总平面图和各施工单位的合同及施工需要，确定每工程歌标段的施工场界、临设场界及各自的使用时间。注意各类设施的布置是否占用道路，是否占用综合管网位置，是否妨碍其它工程施工等。项目总平面图方案由工程部绘制，公司分管领导批准。经批准的总平面图方案将作为施工单位编制“施工平面图”的重要依据； ②严格控制各施工单位的施工场地的使用，所有施工场地使用与使用时间均需由施工单位在《施工组织设计》中详细说明。工程部有权对有碍整体施工组织的施工平面图要求施

工单位重新编制，禁止施工单位未经批准占用场地，以保证其它工程的顺利施工；

③工程部负责督促施工单位必须按批准的该工程施工平面布置图布置各类设施。且布置、搭设与使用均须符合安全文明施工规定与环保规定；

④非施工场地、共用施工道路、共用设施等由工程部进行综合管理。即：非施工场地内的安全，周界的防护维护；公用施工道路的交通组织管理，道路与雨水沟井的日常维护；公用设施的使用管理，维护维修以及各类标认标记的设立与维护等，由工程部指派专人负责；

⑤施工临设搭建、确需占用建设红线外场地或道路的，由工程部提出，由公司相关部门按法规或国家行政分管部门规定，办理有关批准手续；

5.工程部科负责要求督促专业工程师，随时要求施工单位采取有效措施，确保以下工作在受控状态下实施： 5.1确保施工单位按经批准的该工程施工平面布置图的规定位置，搭设生产设施、安装施工机械设备、堆(停)放材料、半成品、成品等。将此项工作纳入日常管理工作范围，对违反规定的，应予以制止或指令改正；

5.2确保施工单位在施工现场，设置明显的相关标识，施工现场标识的设置应符合有关规定。将此项工作纳入日常管理工作范围，对违反规定的，应予以制止或指令改正；

5.3确保安全施工和施工安全，工程部应对措施的制定和执行情况进行监督检查，对不安全的隐患，立即指令限期整改。施工的安全要求按《建筑施工安全检查标准》JGJ59—99和当地行政分管部门的有关规定执行；

5.4 确保施工现场道路畅通，排水、排洪、消防系统处于良好状态，保持场容整洁，及时清运建筑垃圾。将此项工作纳入日常管理工作范围，对违反规定的，应予以制止或指令改正；

5.5确保施工单位遵守国家有关法律、法规及当地行政分管部门的规定，采取措施防止施工过程中产生的粉尘、废气、固体废弃物及噪声、振动等对环境的污染和对周边居民正常生活的干扰。对违反规定的，应予以制止或指令改正； 5.6 有关安全与文明施工的标准如下：

建筑施工安全检查标准 JGJ59—99 建筑机械使用安全技术规范 JGJ33—2001 建筑施工扣件式钢管脚手架安全规范 JGJ130—2001 建筑施工高处作业安全技术规范 JGJ80—91 施工现场临时用电安全技术规范 JGJ46—88 建设工程施工现场供用电安全规范 GB50194—93 市关于建设工程安全与文明施工的有关规定

工程竣工验收管理制度

1、目标：通过规范竣工验收管理程序，检查工程完成状况，以保障工程顺利完工；

2、工程建筑、结构验收管理制度

2.1检查开始时间：墙体施工完成前后，尤其是女儿墙施工完成前后；

2.2检查主要部位：所有结构件（包括阳台拦板、空调机位等）、墙体（包括女儿墙及烟囱顶部等）、各房间地面高差，门窗洞大小、位置等进行检查、整改的过程（以区别于主体工程验收），所有房间开间尺寸及进深尺寸；

3、工程使用功能验收管理制度 3.1检查开始时间：交房前3个月 3.2检查主要部位：

①所有门窗是否按合同和样板间制作安装，门窗高度、大小、位置、扇数；

②所有受水面的流水坡度、滴水线、挡水线是否符合要求，所有经关水或泼水检验，是否有渗漏、倒坡、集水等； ③窗台、栏杆、女儿墙高度、烟囱孔、空调孔、排气孔等预留孔位是否正确；烟囱按规定进行排烟检验；

④所有排水方式及地漏、排水口是否正确；管道布置、走向等客户是否接受；给水管试压，排水管灌水与通球试验等；

⑤建筑立面外观质量及外观缺陷；

3.3检查结果输出：检查结果形成《每户使用功能质量检查户表》；

3.4整改负责部门：工程部负责组织施工单位，在规定时间内进行整改；

4、工程档案验收管理制度

4.1检查开始时间：交房前3个月；

4.2检查内容：建筑工程施工质量验收系列表、“渝建竣”表、竣工图（包括用于规划验收、面积计算等的专项竣工图）；

①《竣工验收资料操作指南》； ②《建设单位档案资料目录》；

③《竣工验收应向质检站提供的资料》；

4.3 整改负责部门：工程部负责组织施工单位，在规定时间内进行整改；

4.4施工单位提供竣工资料，须经监理审查合格，送城建档案馆验收合格，返还施工单位组卷装订，再送城建档案馆进档签章发出合格证；

工程签证管理制度

1、目标：规范现场签证工作，有效地控制成本，确保工程质量和工程进度。

2、工程签证要求： 2.1基础工程：

①平面图：标明所在平面位置、轴线等；

② 立面图：上下标高，基础或垫层的纵向各阶高度等； ③ 剖面图：上或下标高，构造细部，基础或垫层的横向各阶高度等；

④ 工程量清单：按合同规定计量口径，分类统计的工程量。

2.2挡墙、护坡工程：

①平面图：标明平面位置、设计名称、编号等；

② 立面图：上下标高（包括上下各变高点或连梁、压顶梁的标高）；各排锚杆中心线，基础或垫层的纵向各阶高度等；

③ 剖面图：上或下标高，构造细部，基础或垫层的横向各阶高度等；

④ 工程量清单：按合同规定计量口径，分类统计的工程量。

2.3沟、管、井等综合管网工程：

①平面图：各沟、管、井平面定位的中心线、起点、终点、转点的座标及相关数据等；

② 立面图：各沟、管、井的坡向、坡度、标高、基础或垫层的纵向各阶高度等；

③ 剖面图：构造细部、基础或垫层的横向各阶高度、上下标高等；

④ 工程量清单：按合同计量口径，分别按沟管井，各类别、各规格计量； 2.4设计变更：

① 以施工报告、洽商单等形式说明事由，按原图施工的实物完成时间与收到设计变更的时间，说明新旧设计的图名、图号或文件名等。该设计变更造成全部返工的，3#图及以下设计变更，一般直接采用该复印图作附件来说明；

② 局部返工，需用平、立、剖面图才能真实反映返工实物量的，应采用附图方式；

③ 工程量清单：按合同规定与计量口径，对返工的实物量进行分类统计。

2.5抢险及零星工作的签证：

① 一般以施工报告、洽商单等形式清楚述明背景、原由；

② 能反映实物量的，反映工程完成的实物工程量；难以反映工程实物量的（如流沙治理、土层注浆等），应反映工程各种材料的用量；如实反映投入人工的工种、工日或工时、投入的机械设备的机种、机型、台班等；

③ 工程量清单：按②分门别类。2.6月进度报表

① 进度报告：每份月报先详细说明各分部分项工程的形象进度

② 工程量清单：按土建与安装两大类，分别按分部分项

工程，但土建与安装工程一起报出；

3、签证的责任与管理

3.1承包人按照工程部在该次收方量测原始数据的签认时间起开始制作签证单及相应资料，并按规定时间完成。签证单及相应资料配套送达指定的相关人员，并要求书面签收（包括签认收件时点）。

3.2遇签证及资料不齐、不全、不清、不当等不合格件，发回重新制作。

3.3有意修改原始数据属恶意行为。公司有权要求撤换该人员，并拒绝接受该人员的任何签证及资料，多次发生恶意行为，公司将要求承包商撤换该项目经理等等。凡遇恶意行为，公司将按照自己的理解行事，造成的后果，由肇事方承担。3.4 凡工程部人员有任何超出工作或职责范围的要求，承包商可以理解为恶意行为，应向公司书面投诉，一经查实，公司将严肃处理责任人，公司随时接受任何承包商的书面投诉与改进工作的合理化建议。

工程部

2010-3-28

2.地产工程项目管理制度 篇二

房地产开发以及建筑企业对房地产工程管理的有效程度, 直接影响着房地产建筑的工期、质量以及后续服务, 因此, 房地产开发与房地产建筑施工企业必须吸收以往成功的经验, 制定科学有效的管理模式, 加强对房地产开发工程的项目管理工作, 使房产建筑工程质量与社会利益得到保障。本文将针对目前房地产开发工程项目管理中存在的问题以及解决措施做简要的论述。

1 房地产开发工程项目管理现存问题

1.1 各自为政, 合作意识差

房地产开发工程的特点是, 建设单位多、施工单位多、设计单位多、施工工作交叉作业多, 由于这些特点导致各个单位进场与退场的时间各不相同, 由于其中一些单位之间并不存在合同从属关系, 导致各方依各方的习惯、进度办事, 互相之间并不沟通, 出现问题也不寻求解决的方式, 合作意识极差, 这就导致工程施工现场一片混乱, 所有单位都想各自为政, 这种现象的存在不仅严重阻碍了房地产开发工程的施工进度, 还会造成项目成本的增加。

1.2 项目风险管理薄弱

房地产开发项目的风险主要包括:政治风险、环保风险、金融风险、市场风险、财务风险、经营风险、信用风险, 无论其中哪一个风险没有被合理的管理和控制都会给项目带来巨大的危害。尤其是对决定着房地产投资走向的政治风险, 决定着房地产施工质量的环保风险, 决定着房地产开发工程资金安全的金融风险, 决定着企业投入资金运转的财物风险等, 无论其中哪一个环节出现问题, 房地产开发工程都难以顺利实施, 但是就目前的情况分析, 房地产开发企业对这些项目风险的管理意识还比较薄弱, 没有从思想上深刻认识其重要性, 这是很严重的潜在危险。

1.3 项目设计资源整合不足

设计资源整合不足会严重影响工程设计文件的准确性以及工程施工事项接口等工作, 从而影响项目管理。目前的房地产开发项目有一种向精装修发展的趋势, 如果项目设计资源整合不足, 就会导致房产建筑交付标准不明确, 使得装修设计滞后, 而后期为了满足交房时间又仓促装修, 使房产建筑的质量遭人质疑。

1.4 项目成本管理问题

无论是从项目决策阶段、设计阶段, 还是房地产施工阶段、施工完毕验收阶段, 每一个阶段都涉及到工程造价, 因此优化项目成本管理的意义重大。目前, 由于房地产开发企业在决策阶段做出的错误决策, 导致工程投资增多的现象比比皆是。除此外, 在工程的招投标中, 一些企业为了赢得工程, 往往忽视所有实际问题降低造价, 只为满足招标方的要求, 这将导致在后期的施工中会有很大的设计变更, 一方面造成成本的增加, 一方面又会造成工期的延误。

2 房地产开发工程项目管理优化措施

2.1 加强房地产开发项目风险管理

加强项目的风险防范与风险管理, 能够使房地产开发工程隐蔽的风险损失降低, 保证了房地产开发工程的经济效益。风险管理主要包括以下两个方面:

2.1.1 风险回避:

风险回避就是指采取类似放弃投资决策等有效措施来规避相关风险, 风险回避属于一种消极对待房地产开发工程中所存在风险的方法, 因此必定会使开发工程的经济利益受到损失, 所以只有在紧急或是迫不得已的情况下, 才建议采用。

2.1.2 风险转移:

风险转移就是采用合法、正确的防范措施, 将某种风险以某种特定的方式转移成无形。在当前的房地产开发工程管理中风险转移使用的非常广泛。

风险转移常用的形式主要有:

(1) 签订的合同;即以合同的方式, 来转移相关风险, 在签订合同后, 无论发生何种风险, 都有合同执行方来承担; (2) 保险的购买;即通过买保险的方式, 将不能预知的相关风险转移给保险公司, 虽然这样会增加部分成本, 但是相比于带来的收益, 完全可以忽略其成本。

2.2 加强项目前期投资决策阶段的可行性研究工作

项目实施前期的可行性研究是项目的灵魂, 必须要给予重视, 要加强前期可行性研究的人力、物力、财力和时间的投入, 要建立并完善决策支持机构, 收集并整合决策支持性资源, 完善决策程序, 提高决策水平和效率, 使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。

2.3 全面完善项目成本管理

房地产开发工程项目的成本管理是所有投资者所关注的重点, 必须采取手段加强对房地产开发工程决策、招标、设计、施工、验收、维护等全过程的成本管理工作。在各个阶段的成本控制中, 要注意采用科学的方法、合理的手段, 不能一味求低成本而忽略了整个工程项目的质量以及其它重点控制内容。房地产开发工程的决策阶段和施工阶段是成本控制的重点阶段, 在房地产开发项目的投资决策阶段, 必须把握成本的关键因素, 从定性和定量的角度分析控制成本, 合理做出各阶段的相关预算, 对各个阶段的施工量进行精确的核算。工程项目施工阶段的成本控制是整个项目成本控制工作的重中之重, 在工程施工阶段必须严格控制工程设计变更, 以降低工程设计变更造成的施工成本增加;必须严格控制建筑材料的质量和数量, 以降低材料浪费造成的施工成本增加;必须严格控制施工工期, 以降低工期延误造成的成本增加。总之, 建筑单位必须严格按图纸施工, 按进度施工, 按管理条例施工。

2.4 全面主抓项目质量管理

房地产建筑的质量深刻影响着建筑的后期使用, 房地产开发企业要通过各种手段措施来完善开发工程项目管理中的质量管理, 以保证施工的质量以及竣工后建筑的质量。房地产建筑质量的影响因素有很多, 如施工人员的素质、工程材料的质量、工程施工方法、施工环境等, 要对影响建筑质量的各因素加以分析, 并采取有效的措施进行防范。此外, 对建筑的结构、给排水、采暖等方方面面也要加强质量的控制与管理。

2.5 重视项目收尾阶段的项目管理工作

房地产建筑工程在收尾阶段的管理工作往往是最容易被忽视的, 因此, 在工程项目的收尾阶段可临时组建一支由工程主管领导带头的队伍, 队伍中包括工程管理人员、技术人员、设计人员、物业管理人员以及材料采购人员, 由这些人员相互合作, 相互监督, 共同完成工程收尾阶段的项目管理工作, 保证工程的移交质量。

3 结束语

在房地产建筑开发与建设的过程中, 房地产开发及相关施工企业只有深刻认识到项目管理工作的重要性, 并采取措施加强对施工项目的管理, 才能保证房地产建筑工程的有序施工, 才能实现建筑工程带来的经济效益。所以, 房地产开发企业, 必须要挖掘自身的潜力, 提高项目管理的水平, 并要不断开拓与创新, 使企业在建筑市场中立于不败之地。

参考文献

[1]毕星, 翟丽.项目管理[M].上海:复旦大学出版社, 2002.[1]毕星, 翟丽.项目管理[M].上海:复旦大学出版社, 2002.

[2]吕萍, 房地产开发与经营[M].北京:中国人民大学出版社, 2004.[2]吕萍, 房地产开发与经营[M].北京:中国人民大学出版社, 2004.

[3]张红.房地产经济学讲义[M].北京:清华大学出版社, 2004.[3]张红.房地产经济学讲义[M].北京:清华大学出版社, 2004.

3.浅析房地产工程管理 篇三

【关键词】房地产 工程项目 管理

1.工程管理的涵义

工程管理属于房地产开发过程中的一个非常重要环节，也是一个具有实质性的关键环节，解决好这个主要的问题，将令工程管理跨进一个崭新的领域。工程管理具体可以分作为工程成本管理、工程质量管理和工程进度管理。

工程进度管理是管理的过程，时间就是生命，时间就是金钱，加快工程的进度，节省工程的工期，高效快速的进行日常的生产运作，才能在激烈的房地产市场竞争中取得一席之地，不被瞬息万变的市场所淘汰。工程质量管理是管理的结果，工程质量是整个工程的根本，只有在充分满足工程质量的前提下，工程进度管理才具有意义，不但要造名，更要造实。用质量来为自己说话才可以底气十足。工程成本管理是管理的造价，工程的造价是整个房地产开发过程的核心控制区，合理的降低工程的造价，不但可以使房地产的开发追求到最大的利润，还可以增强房地产企业的市场竞争力。

2.房地产工程管理的方式

想要做好房地产的工程管理工作主要有三种方式：

（1）选择素质高的施工企业和项目经理。

项目经理和施工企业的素质高低，直接影响着整个工程的进度和工程的质量。怎样去选择，应该有一整套完备的组织框架，例如施工企业的诚信度和可靠度、施工企业的资质、施工企业的机械设备、施工企业的技术力量、企业近三年内的工作业绩、员工的素质以及能力、项目经理的资质、项目经理的能力及素质等。施工企业的设备和技术可以帮助工程能够更好更快的完成任务。企业的诚信度高表明企业一贯都拥有可靠的声誉和技术力量。一个好的项目经理对于房地产的工程管理会发挥出强大的推动作用。项目经理经验丰富，对整个工程的把握能够做到恰到好处。员工的能力和素质的高低对整个工程有着巨大的影响。集体的力量大。只有多方面的了解和掌握这类信息，严格的进行筛选，才可以为我们选出优秀的项目领导班子提供更加合理的依据。

（2）选择优秀的勘探和设计单位。

优秀的单位往往是工程建设的先遣兵一支优秀的勘探队伍可以对土质的情况进行准确的定位，为基础设计提供更为合理的依据，大大的降低了工程的造价。一个好的设计单位可以精确的对房屋建筑进行设计，优化工程的结构，降低并且可以避免无谓的浪费，节约了工程的造价并加快了整个工程的进度。

（3）建立高效合理的管理模式。

高效可靠的管理模式虽然是一种十分广泛的行为，但是也可以进行系统性的分类。例如工程资料的管理、工程队伍的管理、工程材料的管理等。工程材料指的主要是工程的甲供材，我们要加大对甲供材的市场调研力度，多方面的进行区分和比较，进行合理的选材和选价，严格把好材料的数量关和质量关，有效地加快材料供应的速度，这就为加快工程的进度提供了帮助、在提高工程质量的同时还降低了整个工程的成本。工程队伍是整个工程建设的中坚力量，所以要对整个工程队伍采取行之有效的管理，例如进行有效的奖罚制度、合理的施工组织设计等，这样才可以保证工程的质量和工程的进度。工程资料是整个工程的档案，详细记录下了工程建设的整个过程，呈现出工程的特征。真实且具体的记录好工程资料，可以切实的反映出整个工程质量的高低，为工程质量的审定提供了可以参考的数据。

3.房地产项目管理主要存在的问题

如今，因为我国的房地产开发的项目管理水平相对较低，许多房地产开发的项目普遍存在交房时间拖后、前期的物业管理水平低、房产质量较差等一系列的问题。我们主要从房地产企业的项目开发的各个时期所存在的问题采取详细的分析。

3.1决策时期主要存在的问题

现今，房地产业的项目管理在项目的决策时期所面临的问题主要包括两个方面：一方面是房地产业项目管理的决策机制还不够完善。我国国内的许多中小型的房地产开发商大多出身于其他行业的成功者或者包工头，因此，他们的主要领导人并不具有一定的房地产方面的专业知识，对项目管理的认识也并不全面。另一方面就是企业对市场的调查还不够全面，信息收集的不够充分。大多数开发商依然沉溺在二十一世纪初期的房地产行业的黄金时期，他们还一直抱着只要手中有房子，就不会存在没有人要的心态。所以对项目前期的房地产市场没有采取全面的调查，对其相关的信息也没有进行充分的收集，也没有对项目的可行性进行更为深入的研究。即便是收集了许多相关的信息，也都只是片面的，所以收集到的信息还不够充分。这些中小型的房地产企业的负责人，对项目工程的可行性只是进行大概的估计，进而对没有办法对项目市场进行准确的定位，因此无法把握项目的最佳时机。项目的决策时期中存在的问题，会对以后项目的管理造成很大的困难，甚至会演变成为整个项目管理的工程建设问题和技术问题。

3.2设计时期主要存在的问题

房地产项目的管理在设计时期遇到的问题主要为以下两方面：其一，重视施工却忽略了设计，给成本的控制带来极大的难度。在国内的一些房地产企业中，表现最为明显的就是十分注重项目在施工阶段的投资控制，几乎没有考虑到对投入的合理资金能够取得经济而又适用的有形建筑产品。重视项目工程的施工却忽略了其设计几乎在任何一家房地产企业中都存在。成本的投资控制主要是有施工图纸确立的，在施工的图纸已经设计完成的前提下，再对项目的成本范围实行控制，就会很难实现控制成本的目标。其二，对房产外形的设计大多数情况下都随波逐流，不能因地制宜，充分满足消费者的内心需求。不能从当地的消费者的内心需求出发，大多都借用国外楼盘的风格来进行设计，建设出的楼盘风格以及户型等与现代的消费者内心需求相差的太远。

3.3实施时期主要存在的问题

房地产在实施时期出现的问题是工期拖延的现象。在房地产的项目管理中，难度最大的工作就是业主与企业间签订好的施工合同中的分包工程。因为在工程的招标过程中，签订的工程的施工合同并不严密。因此，在业主以后对项目进行管理时就会出现很大的困难，特别是在工程的配合与接口这两个方面上存在的问题最多，最终造成工期延迟情况的发生。

4.结语

中国的房地产业已经迈入了一个崭新的历史阶段，市场的规模日益扩大，企业之间的竞争也变得异常激烈。面对崭新形势，房地产的开发企业如何做好项目管理工作，将变成企业的生存之本，也将成为提升提升企业核心竞争力的关键。

参考文献：

[1]冯伟.论房地产开发项目全面成本管理与控制[J].四川建筑，2005，05.

[2] 李清立.房地产开发与经营[M].北京：清华大学出版社，2004.

[3]王辉，陈晖.浅谈房地产开发工程项目管理[J].中小企业管理与科技，2010，04.

[4]李良生.综合分析房地产项目管理现阶段存在的问题[J].民营科技，2009，6.

4.地产工程项目管理制度 篇四

管理制度汇编

2011年10月/ 65

目

录

01、工程项目重大事项集体审议制度„„„„„„„„„02、岗位职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 03、工程项目中介机构比选委托制度„„„„„„„„„

04、工程项目和大宗物资招标采购管理制度„„„„„

„17 05、工程变更管理制度„„„„„„„„„„„„„„

„23 06、工程现场签证管理制度„„„„„„„„„„„„

„32 07、工程项目设计管理制度„„„„„„„„„„„„

„35 08、工程合同管理制度„„„„„„„„„„„„„„

„42 09、经济合同管理制度„„„„„„„„„„„„„

„„46

10、现场监理管理办法„„„„„„„„„„„„

„„50

11、工程项目建设资金使用管理制度„„„„„„

„„54

12、工程竣工决算（结算）管理制度„„„„„„

„„57

13、政府性投资项目财务决算管理制度„„„„„

„„60

14、工程项目竣工档案管理制度„„„„„„„„

„„63

15、工程项目交付后评估制度„„„„„„„„„

„„80

16、工程项目竣工质量验收管理制度„„„„„„

„„„„83

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工程项目重大事项集体审议制度

1、总则

为进一步规范公司工程项目开发建设的投资、决策、管理行为，实现科学决策、民主决策，防范决策风险，根据省、市、区有关规定，结合本公司实际，特制定本制度。

2、基本原则

2.1、依法决策原则。遵循国家地方基本建设相关法律法规，确保决策内容合法、决策程序合规。

2.2、科学决策原则。加强工程项目决策的前期调研论证和综合评估，增强决策的科学性，有效防范决策风险。

2.3、集体决策原则。根据职责、权限和议事规则，对工程项目建设过程中的重大事项进行集体讨论和研究。坚持民主集中制，按照少数服从多数的原则作出决定。

3、对象范围

工程项目重大事项，主要指新项目投资、项目设计发包、项目施工发包、工程变更、工程款拨付、合同管理等涉及工程大额投资的相关决策事项。

4、权限设定

4.1、公司成立工程项目建设领导小组，由公司总经理任组长，成员由副总经理、总工程师、工程部经理、财务部经理等组成。工程项目建设领导小组根据工作内容不同，下设四个工作小组，分别为工程设计审查小组、工程变更审查小组、工程招标审查小组、资金拨付审查

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小组，四个工作小组组长均应为公司工程项目建设领导小组的成员。

4.2、公司工程项目建设领导小组负责组织协调公司所有工程项目建设全过程的相关决策管理工作。在工程项目开发建设过程中根据项目实际情况，对需要公司集体研究的重大事项进行专题审议，包括但不限于新投资项目可行性研究、设计发包审议、项目规划方案审议、工程招标方案审议、工程变更审议、合同变更审议、调整资金拨付计划、工程项目奖惩兑现、工程交付后评估、工程管理重大制度拟订等工作。

5、基本程序

5.1、工程项目重大事项提交会议集体决策前应当认真调查研究，经过必要的研究论证程序。项目开发建设过程中各项业务的主办部门会同工程项目建设领导小组的相应工作小组，组织相应专业技术力量进行专题论证，有必要的邀请外部专家听取意见，并形成书面材料。

5.2、工程项目建设领导小组决策事项应当提前告知所有参与决策人员，并为所有参与人员提供相关材料。必要时，可事先听取反馈意见。

5.3、工程项目建设领导小组决策会议超过三分之二以上人数方可召开。工程项目建设领导小组应当以会议的形式进行充分讨论，会议主持人视讨论情况决定可否进入表决程序。会议对议题实行逐项表决，赞成票数超过应到会人数的半数即为通过。如持赞成意见和反对意见的人数接近时，可暂缓表决，待下次会议另议。

5.4、紧急情况下由个人或少数人临时决定的，应在事后及时向公司工程项目建设领导小组报告。临时决定人应当对决策情况负责，公司工程项目建设领导小组应当在事后按程序予以追认。

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5.5、工程项目建设领导小组会议的时间、议程、参与人及其意见、结论等会议内容，应当完整详细记录形成会议纪要并存档备查。

6、监督检查

6.1、建立工程项目开发建设重大事项决策的利益公开、利益回避制度。逐步建立决策的考核评价和后评估制度，健全决策失误纠错改错机制。

6.2、公司依照《国有企业领导人廉洁从业若干规定》的相关要求，结合考核对本制度的执行情况进行监督检查。

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岗 位 职 责

1、土建施工员岗位职责

1.1、负责对其所承担项目的土建工程管理工作，严格按照国家施工规范、规程和规定，以及设计图纸、施工组织设计对工程实施质量监督和技术管理。负责协调好施工单位、监理单位的工作关系，发现问题在当天内处理或向上级反映，请示解决。

1.2、审核施工单位提供的施工组织设计方案和施工技术措施，并提出合理建议。及时办理职责范围内的工程现场签证、工程变更联系单的流转和审核工作。

1.3、做好重要部位的技术复查工作，参与单位工程各分部分项的质量验收和评级工作，跟踪管理关键工序的施工，参与隐蔽工程的验收和签证。

1.4、对进入施工现场的各种原材料进行检查，严格按照相关招投标文件确定的品牌、规格、数量、质量等级等要素进行核查。督促施工单位按规范抽样检验，不合格的不准进场、不得使用。监督监理单位安排施工单位做好沉降观测点，并对施工单位的沉降观测进行抽查。

1.5、会同设计、监理、勘察等部门参加中间验收、竣工验收及质量评定工作。配合预决算人员做好工程结算工作，督促施工单位及时整理归档竣工资料。

1.6、每日巡查分管工程的质量、进度、安全文明生产，写好施工日记。认真审核施工单位送审的施工组织方案、施工进度计划表和工程量报表。

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1.7、积极学习新技术、新材料、新工艺，根据项目进展情况，提出技术可行、造价经济的合理化建议。

1.8、接到部门领导交办的其他工作任务，立即开展工作，在要求完成的时间内及时保质保量完成任务。

2、安装施工员岗位职责

2.1、负责对其所承担项目的安装工程管理工作，严格按照国家的施工规范、规程和规定，以及设计图纸、施工组织设计对安装工程实施质量监督和技术管理。负责协调好安装单位、监理单位的工作关系，发现问题在当天内处理或向上级反映，请示解决。

2.2、熟悉施工图纸、联系单，参加图纸会审和技术交底，掌握主材型号、设备型号、数量，熟悉管线走向、安装形式。

2.3、按照安装规范，督促安装单位做好预埋工作，不影响土建施工，预留预埋位臵准确。有序安排好材料、设备的物资供应计划。

2.4、认真检查主要材料的数量、规格和质量等级，发现不合格的要当即责令退场，并及时向领导汇报。验收须认真仔细，发现问题应当即指正，提出处理要求，责令限期整改。

2.5、每日巡查分管安装工程的质量、进度、安全文明生产，写好施工日记。认真审核施工单位送审的施工组织方案、施工进度计划表和工程量报表。每月及时做好水电费汇总复核工作。

2.6、各单体工程安装质量要确保全部合格，争取优良。对分管工程的各项原始记录和技术资料要及时整理，会同土建施工员做好工程质量验收、竣工资料审核和工程现场签证工作。

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2.7、接到部门领导交办的其他工作任务，必须立即开展工作，在要求完成的时间内及时保质保量完成任务。

3、总师办技术管理岗位职责

3.1、参与分管项目的方案设计的招标、会审工作，根据新技术、新规范要求，积极参与初步设计的优化设计，施工图设计的完善等工作。通过优化设计，实现对项目概算、预算、决算的有效控制。

3.2、负责组织设计交底和图纸会审工作，并审核图纸会审纪要。承担工程的技术管理，严格按照设计、施工规范审查各个阶段的图纸，会同其它专业技术人员对项目各专业的图纸质量进行全面的协调与控制。

3.3、掌握工程动态，及时处理或报告工程中需要协调的技术问题，负责就图纸协调设计单位、施工单位和监理单位。

3.4、定期与工程部到项目现场进行质量巡查，发现问题与工程部沟通，必要时向上级主管反映。

3.5、负责工程设计变更联系单的起草和流转，及时签复工程变更联系单，涉及工程造价调整的应征询预算人员的意见。

3.6、协助做好工程成本管理，牵头做好工程项目的合同管理。

3.7、接到部门领导交办的其他工作任务，必须立即开展工作，在要求完成的时间内及时保质保量完成任务。

4、预算员岗位职责

4.1、严格按有关规定及合同、招投标文件、工程量清单、工程变更联系单等进行工程造价管理工作。严格按规定做好预决算工作，认真

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审核施工单位报送的工程量、工程款，严格控制工程造价。

4.2、负责工程建设中有关工程成本的核算、测算、控制工作，作好工程成本的动态管理，并及时报相关部门。

4.3、参与单位工程设计交底，图纸会审，参与工程招投标工作。认真审查代理公司编制的工程量清单、施工单位报送的单位工程结算书。工程决算完成内审后，及时报送审计部门批复，并会同工程部做好施工单位工程款结算工作。

4.4、做好预决算统计工作，设臵工程成本预算动态管理台账，及时上报工程成本动态统计报表。

4.5、及时了解各种材料的市场价格信息、详细资料，掌握市场动态，并做好其它与预决算有关的资料收集及建档工作。

4.6、做好决算成本、预决算管理的分析工作，参与项目竣工后成本评估工作。

4.7、接到部门领导交办的其他工作任务，必须立即开展工作，在要求完成的时间内及时保质保量完成任务。

5、前期员岗位职责

5.1、根据公司建设计划做好项目的征迁工作，申领征迁许可证，动态跟进项目征迁工作进度，及时办理建设用地规划许可证、土地证。

5.2、协助做好施工前的“三通一平”，负责项目施工用水、施工用电的申请和安装工作，负责办理竣工项目水、电、煤气等开户手续。

5.3、按基本建设程序办理建设项目的报批手续，依法缴纳各类规费、配套费,及时申领建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等。

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5.4、及时取得项目立项批复，配合总师办做好项目方案设计、初步设计以及交评、环评等专项的评审工作，及时联系政府职能部门签复意见，并做好批复的催办工作。

5.5、负责联系公司建设项目的规划、环保、消防、人防等专项审批、验收工作，牵头做好竣工项目专项验收工作，及时做好竣工项目验收备案。同时，做好建设项目审批资料的台帐整理、归档工作。

5.6、及时掌握、定期收集政府职能部门对建设项目审批、验收的新文件、新规定、新要求，及时与总师办、工程部沟通。

5.7、积极完成部门负责人交办的其他工作任务，在要求完成的时间内及时保质保量完成任务。

6、销售员岗位职责

6.1、开展市场调查，了解当地房地产市场行情，掌握市场发展趋势。明确目标市场，从市场营销层面为公司项目开发提供建设性意见。参与研究项目的总体规划及房产的结构、户型、面积、配套、定价等有关技术经济方案。

6.2、掌握区域内竞争性楼盘的动态情况，根据项目的总体规划要求，开盘前提出定价方案、销售方案报上级审批。

6.3、熟悉本公司可售房源的配套、户型、价格及销售情况，熟练业务技巧，加强与客户的沟通，积极开展对外营销活动。

6.4、及时做好预售合同、销售合同、补充合同，以及客户资料的初审、确认工作，负责销售合同的洽谈与签订，并妥善做好销售档案管理工作。

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6.5、准确填写销售日报表、销售周报表、销售月报表以及销售状况汇总表，及时结清房款，定期向公司上报销售统计报表。

6.6、树立良好的服务意识，提供优质的售前、售中、售后服务，及时妥善处理客户纠纷，维护公司利益和良好的企业形象。

6.7、积极完成本部门负责人交办的其它工作任务。

7、会计岗位职责

7.1、认真贯彻国家财经制度和公司依法制定的企业财务管理制度，负责公司财务核算工作，及时完成账务处理和成本核算，编制相关会计报表。

7.2、逐笔审核会计原始凭证的真实性、规范性、有效性，不符合不入账。

7.3、负责税务申报工作，动态掌握国家地方税务法规，正确填报资料、及时足额上缴税金。

7.4、负责管理公司的会计凭证、账薄、财务报表等财会资料，严格保管会计档案。

7.5、定期与出纳核对资金收、支、余状况，确保帐帐、帐实相符。负责定期编制好公司资金的收支计划。

7.6、负责空白发票和收款收据的申购工作。

7.7、协助做好税务检查、审计的相关工作。

7.8、积极完成本部门负责人交办的其它工作任务。

8、出纳岗位职责

8.1、认真贯彻国家财经制度和公司依法制定的企业财务管理制度。

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8.2、办理现金收支和银行结算业务。现金和银行收支均应遵循财务制度。

8.3、严格控制现金的使用管理，库存现金必须严格保管、符合规定。8.4、严格资金支付制度，坚持财务“一支笔”。对不符合国家财经政策和公司有关规章制度的支出要求应予拒绝。

8.5、及时做好银行日记帐，做到日清月结，帐实相符。按月与银行对账单进行核对，未达账应及时查明原因。

8.6、掌握银行存款余额，及时报送公司资金状况。

8.7、及时完成本部门负责人交办的其它工作。

9、办公室岗位职责

9.1、保管本公司印章，严格履行公司印章管理制度的相关工作职责。9.2、负责公司日常的文书工作，做好公司文件和其它文字材料的文印工作。

9.3、负责做好公司各项会务工作。协助做好公务接待和来信来访工作。

9.4、负责公司人事、工程及综合档案的归档和日常管理工作。

9.5、做好公司的后勤管理工作，包括采购和发放办公用品、劳保用品等工作。做好公司食堂的日常管理和帐务工作。9.6、负责做好公务用车的调派工作。做好办公楼的日常维护、保安、保洁管理工作。

9.7、做好公司职工的日常考勤管理、劳动纪律管理，及时办理劳动合同和社会保险手续。

9.8、积极完成本部门负责人交办的其它工作。

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10、驾驶员岗位职责

10.1、遵守国家地方相关交通法规，做到安全驾驶，确保人身、车辆安全。

10.2、服从办公室对车辆的统一调配，服务态度优良。不因私使用公车，不擅自将车辆借给他人使用。

10.3、做好车辆的日常维护保养工作，保证车辆的正常使用功能和外观的整洁美观。

10.4、按照要求做好车辆费用的报销工作，必须做到帐实相符。一般汽车维修经办公室审核，重大维修须经公司领导同意后方可进行。

10.5、积极完成本部门负责人交办的其它工作。

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工程项目中介机构比选委托制度

1、总则

为规范工程项目建设相关中介机构的业务委托管理，通过比选等方式，以合理低价、择优选择中介机构，特制定本管理制度。

2、基本原则

2.1、透明公正原则：比选过程公开、透明，公司招标工作审查小组应全面沟通、信息共享，评标、定标时做出集体公开决策。

2.2、充分竞争原则：每次比选都应有充分适量的单位参与，公司应鼓励入围单位积极开展公平竞争，确保比选具有充分的竞争性。

2.3、择优定标原则：公司根据工程项目中介业务的特点，选择具有充分竞争优势的单位中标。

2.4、保密原则：入围单位对自己的投标资料必须保密，互不串讲。各单位的投标文件、评标过程、未发放中标通知书前的定标意向，公司任何经办人员不得泄露或作不当承诺。

3、适用范围

省、市、区政府和相关职能部门的法规、规章未作招标要求的，涉及工程项目造价咨询、招标代理、质量检测、检验试验、工程审计等中介业务的承包单位选择。对政府垄断服务项目，或因技术、市场原因造成实质性垄断的中介服务项目采用议标、直接委托确定。当不止一家可供选择时，即可采用比选方式确定中标单位，一般不少于2家，有条件的选择至少3家。

4、工作程序

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4.1、制定比选计划。内容包括：项目简介、服务内容、服务期限、服务质量要求、费用报价要求、送标截止日期、比选办法、违约责任、相关规范和特别约定等；附件包括：技术标编制要求、经济标编制要求。

4.2、制定比选打分方法。制定与具体中介服务业务相适应的服务方案打分方法。一般情况下：公司资历和近期业绩（30分）、从业人员资格和业绩（20分）、服务收费水平（30分）、服务计划和服务承诺（10分）、其它应考虑的因素（10分）。

4.3、发出入围邀请。对资格初审合格的适当数量的比选入围单位发出邀请函，必要时收取适当金额的保证金。入围单位应满足下列条件：证照齐全、守法经营、管理规范；技术力量和资金实力雄厚，满足相应项目中介服务的资质需求；重合同、守信用，信誉良好；近三年无重大质量、安全事故；近三年在高新区（滨江）无不良市场行为。

4.4、服务方案比选。中介业务发包经办部门会同招标工作审查小组组织3人或3人以上，根据预定评分方法进行打分，评标人员根据中介服务方案书中的内容及各评分因素所占的分值进行综合打分,凡得分最高者推荐为中标单位。

4.5、定标和签约。经过必要的商务技术谈判后，经公司工程项目建设领导小组同意，确定中介服务单位。中介业务发包经办部门负责与中介机构签订书面合同。

4.6、资料管理。由业务主办部门负责比选过程资料的收集、整理、15 / 65

归档。

5、服务后评价制度

5.1、服务项目结束后2个月内，工程招标审查小组应会同公司中介单位服务对象对中介服务单位的合同履约情况进行书面评价，包括：服务质量、工作绩效、服务响应速度、现场管理质量等。

5.2、对评价不合格的中介机构，三年内不得入围本公司的中介服务比选。对长期合作、评价优秀的中介机构，在中介服务项目时间紧急、金额不大的情况下，可以采用议标、直接委托形式进行中介业务发包。

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工程项目和大宗物资招标采购管理制度

1、总则

为规范公司工程项目和大宗物资招标采购工作，保证招标采购工作公开、公平、公正进行，按照合规、择优、高效的原则选择工程项目和大宗物资承包单位，特制定本管理制度。

2、适用范围

本制度适用于公司工程项目的勘察设计、监理、施工、材料及设备采购等招标内容。

3、实施办法

3.1、工程项目的勘察设计、监理、施工类招投标由杭州建设工程招标办组织招标并进行备案。材料及设备等采购项目由杭州市政府采购中心组织采购并进行备案。

3.2、为便于工程项目的管理、减少各承包商间的推诿和各专业工程的交叉施工、提高工作效率，工程招投标和大宗物资采购应尽量减少和避免单项工程的分解招标。

3.3、工程建设项目单项合同估算价在5万元以上的，设计项目单项合同估算价在50万元以上的，监理单项合同估算价在5万元以上的，一般应采用公开招标方式。

3.3.1、工程建设类：工程项目估算价5万元以上、200万元以下的，按（区办„2011‟5号）文件规定执行。200万元以上的项目以《关于进一步加强杭州市国有投资建设工程施工招投标管理的实施意见》(杭政办函[2009]68号)、《杭州市房屋建筑和市政基础设施项目施工

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招标资格后审评标暂行办法》（杭建发市[2009]168号）文件规定执行。

3.3.2、设计类项目：建筑工程总建筑面积在5000平方米以上，或工程设计费在50万元以上的，按《杭州市人民政府办公厅转发市建委关于杭州市建设工程方案设计招标投标管理办法的通知》（杭政办函[2010]299号）文件规定执行。

3.3.3、监理类项目：监理合同估算价在5万元以上的，按（区办[2011]4号）文件规定执行。

3.3.4、材料及设备类：按《政府采购法》规定执行，具体由区政府采购中心确定招标方式。

3.4、电力电信等特殊行业施工项目，经建设局备案后，办理直接发包手续，具体按《关于国有投资项目涉及特殊行业有关建设问题的专题会议纪要》（区纪要[2009]117号）文件执行。

3.5、估算价不超过50万元的服务类项目，经建设局备案后，办理直接发包手续，具体按区纪要[2007]4号文件执行。

3.6、工程项目和大宗物资采购招标工作，遇需“特事特办”的项目，或者项目的技术性、专业性特别强，符合条件的潜在投标单位数量有限的，或者受自然因素限制，如采用公开招标会延误建设工程项目实施时机的，经建设行政主管部门批准可实行邀请招标或直接发包。

4、招标文件编制

4.1、设计、监理、施工类项目由本公司委托专业的招投标代理公司

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进行招标文件的编制；材料及设备类采购由区政府采购中心委托专业的代理公司进行采购文件的编制。

4.2、公司工程招标重点审查内容包括：

4.2.1、工程标段划分的合理性。应综合工程项目的复杂程度、技术要求、工期要求，合理划分标段。避免标段过小，导致不能发挥规模效益、提高报价，也要避免标段过大，导致不能按时竣工或者降低工程质量、减少潜在投标单位。

4.2.2、评标办法的公正性。严格按省、市、区工程招标监督管理部门制定的评标办法执行。

4.2.3、工程量清单的准确性。公司预决算人员应对工程量清单进行及时复核，如发现较大或重大错误或遗漏，应顺延招投标工作进行。要确保工程投标文件编制合理、必要的时间。

4.2.4、专用条款的风险性。应对投标报价的范围、确定合同价格的方式、合同价款的调整的条件和方法、工程变更的确认和工程竣工结算等相关事项进行清晰的界定。

4.3、经公司工程项目建设领导小组审核同意的招标文件，按规定程序报送相关招投标管理部门批准。

5、开标、评标和中标

5.1、开标

公司委托的工程招投标代理公司或采购中心指定的招投标代理公司负责主持，开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标过程应当记录并存档备案。

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5.2、评标

5.2.1、评标委员会组成。采用公开方式招标的，评标委员会专家成员的确定，按照市、区招投标管理部门和区政府采购中心相关法规的规定执行。本公司原则上不派代表参加评标。

5.2.2、评标应严格按招标文件规定的评标办法和标准执行。评标可以采用综合评估法和经评审的最低投标价法或者法律法规允许的其他评标方法。

5.2.3、采用资格后审评标法的严格以《杭州市房屋建筑和市政基础设施项目施工招标资格后审评标暂行办法》执行。

5.3、定标

5.3.1、由评标委员会（评标小组）以书面形式向招标人提交评标报告，推荐1-2个排序合格的预中标人。

5.3.2、评标结果经公司工程项目建设领导小组审核，公司会同招标代理公司通过对第一预中标人的询标和网上公示，确定中标人。

6、授予合同

中标单位确定后，总师办按照中标通知书规定的日期，以中标价与中标人签订施工合同、设计合同、监理合同、材料及设备采购合同。

7、标后跟踪管理

加强对标后合同签订情况的监督，防止相关人员阻挠、拖延与中标单位签订合同，或在合同中擅自改变招标文件和投标文件实质性内容。需要重新组织招标的，应及时督促启动相关程序。

8、招标组织机构

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8.1、公司工程项目建设领导小组对工程项目和大宗物资招标采购负总责，具体由工程招标审查小组进行日常监督管理工作。

8.2、公司总师办是工程项目和大宗物资招标采购的具体经办部门，负责组织招投标代理公司全面全过程地落实招投标工作。

9、工作纪律

9.1、招投标相关工作人员不得向投标人及其他第三方透露有关招标的任何情况。对于所编制的工程标底或预算价，应负责保密，不得向其他部门及任何无关方透露。

9.2、招投标相关工作人员应遵守职业道德，不得接受投标人任何形式馈赠。对违反规定的相关工作人员将进行严肃处理。构成犯罪的，依法追究其法律责任。

10、附则

本管理制度未尽事宜，应以国家法律法规和省市区相关主管部门的规定为准。

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工程变更管理制度

1、总则

1.1、为加强对公司投资项目工程变更的管理，确保工程变更进行必要的审核和信息流转，有效控制工程投资和工期，根据省、市、区的有关规定，结合我公司实际，特制定本管理制度。

1.2、工程变更是指在施工过程中，由于设计图纸本身差错，设计图纸与实际情况不符，施工条件变化，原材料的规格、品种、质量不符合设计要求等原因，由建设单位、监理单位、设计单位和施工单位协商确定在工程施工合同基础上发生的工程变更（资金变更）。包括设计方案变更、地质地貌条件变化变更、材料变更、施工条件变更、政策调整变更及其它变更等。

2、工程变更条件

2.1、凡符合下列条件之一者，可列入工程变更：

2.1.1、达到原设计标准质量，可降低投资或节约土地的；

2.1.2、达到原设计标准质量，不增加投资或投资增加不多，能够解决特殊的技术问题或对缩短工期效果明显的；

2.1.3、设计虽然可行但明显欠合理的；

2.1.4、在不增加投资的情况下，便于采用新技术、新工艺、新材料、新设备，有利于提高工程质量标准，提高工效和促进技术进步的；

2.1.5、不增加投资或投资增加不多，有利于改善使用条件、节约能源、节省工程的维修养护费用或便于日后改造和扩建的；

2.1.6、建设单位因工程使用目的、功能或质量要求发生变化的；

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2.1.7、因交地拖延或工程进度延期等；

2.1.8、为减少对项目周边环境影响和确保安全的；

2.1.9、因意外事故引起的；

2.1.10、其它特殊情况。

3、工程变更等级和审批权限

3.1、工程变更等级：

3.1.1、小额工程变更是指单次变更增加工程投资金额在5万元（含）以下工程变更。

3.1.2、较大工程变更由是指单次变更增加工程投资金额在30万元（含）以下或变更金额占合同造价3%（含）以内的工程变更。

3.1.3、重大工程变更是指单次变更增加工程投资金额在30万元以上或变更金额占合同造价3%以上的工程变更，或累计变更增加工程投资金额在50万元以上或变更金额占合同造价5%以上的工程变更。

3.2、审批权限：

3.2.1、小额工程变更由公司现场工程师、预决算、工程部 经理、工程变更审查小组办公室负责人审核签署意见后，报分管领导审批。

3.2.2、较大工程变更在小额工程变更审核流程的基础上由 公司工程变更审查小组集体审查研究，由组长签字、盖章后生效。

3.2.3、重大工程变更在完成较大工程变更审核流程的基础上，结合工程变更的实际情况，经现场勘察、会议研究、形成书面意见，经公司工程变更审查小组批准，再上报区建设工程重大变更审查委员会审查批准。

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4、工程变更管理

4.1、工程变更实行量价分离的原则，公司负责签证工程变更发生的“量”，不签证“价”，但依据充分的情况除外，同时可提出参考单价。工程变更最终计价由区审计局根据工程施工合同和有关标准规定，结合建设、施工、监理等单位的意见确定。

4.2、设计单位提供方案设计、初步设计后，公司总师办组织各专业工程师参加方案设计、初步设计内审，内审意见应在施工图设计前对设计单位进行交底，切实提高设计施工图纸的质量，从源头上减少设计变更。

4.3、工程招标前，公司总师办组织各专业技术人员，要会同设计单位及符合要求的工程咨询机构仔细审查施工图，最大限度地符合施工要求，以减少工程变更。工程开工前，要会同设计单位、施工单位再次审查施工图，办理一次性设计变更。

4.4、工程变更联系单以工程项目为单位，按时间先后进行编号。在工程建设过程中，联系单由设计单位、建设单位、施工单位、监理单位实行分类管理，待竣工验收时汇总管理。

4.5、凡需工程变更的项目应先办理变更手续后才能施工不 得后补。一般工程变更施工完毕后10日内施工单位须将变更报告单上报监理审核。监理在7日内审核完毕报建设单位，建设单位在30日内审核完毕。特殊情况，由延误部门提出延误原因报告，征得下一程序同意后才能上报。变更报告单不得随意涂改，并必须注明日期。不得用直接在施工图上修改签字的形式代替工程变更报告单。

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4.6、所有工程变更联系都由总师办负责办理，施工单位不得直接找设计单位签证，设计单位未经建设单位同意不得给予签证。工程变更报告单应有建设、监理、施工单位负责人签字及单位盖章方为有效。重大变更应有区建设工程重大变更审查委员会及区领导签字盖章方为有效。未经签字盖章的设计变更一律无效。

4.7、工程变更实行现场校核制，监理单位、建设单位收到 施工单位变更联系单后应马上进行核实，公司工程管理人员和预决算人员必须到现场认真核实会签。没有图纸的变更工程量记录，要求预算人员到现场记录。工程施工变更后，工程费用增减额必须在30日内确认完毕。

4.8、分包工程的工程变更必须通过总包单位统一办理。4.9、所有工程变更设计资料，包括工程变更报告单、修改图、补充图等，均作为竣工结算的依据，按最终确认日期顺序编号整理并归入工程技术档案。

4.10、工程变更资料应包括所有工程变更报告单、施工图纸、施工方案、施工预算、现场检测记录、图片资料、相关试验报告或记录等，重大工程变更资料应增加技术与经济的比较结果。

4.11、遇到不可抗力因素或者较大自然灾害需紧急变更时，监理单位在得到工程主要负责人口头同意后，可以主持开始实施变更，但在变更开始后48小时内，必须补办变更手续。

4.12、隐蔽工程必须有影像资料、原始丈量记录，并通知公司工程变更小组现场踏勘确认。

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5、审批流程

5.1、施工单位提出变更的，应向监理单位报送工程变更报告单及相关材料一式六份，由监理单位负责与建设单位、设计单位协商。

5.2、设计单位提出变更的，应向建设单位报送工程变更报告单及相关材料一式六份，由建设单位负责与监理单位、施工单位协商。

5.3、监理单位提出变更的，应向建设单位报送工程变更报告单及相关材料一式六份。建设单位与设计单位、施工单位要协商一致。

5.4、建设单位提出变更的，要与设计、监理、施工单位协商一致。

6、审批程序

6.1、本公司和设计单位的工程变更联系单。本公司相关部门或设计院根据工程建设需要提出的变更意见，如涉及设计变更，由总师办负责联系设计单位出具变更设计图纸，经总师办审核后，公司分管领导签发后送工程部，如涉及重大工程变更的，按重大工程变更流程进行报批。工程部通知监理单位督促施工单位实施工程变更。施工单位根据变更联系单和实际发生的工程量和单价，在14日内将工程变更报告及相关附件报监理单位，监理单位在7日内审核完毕报公司工程部、总师办审核。

6.2、施工单位变更联系单。施工单位根据工程项目实际和工程变更的原则，提出的变更联系单报监理单位。监理单位应根据施工图纸、规范审查工程变更的必要性、技术方案的可行性、工程量的可信性，签署具体审查意见后，报公司工程部。工程部接到变更联系单后审查其技术经济的合理性，再由总师办会同预算人员、设计院进行审

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查，并经公司分管领导审批。涉及重大工程变更的，按重大工程变更流程进行报批。变更批准后，由总师 发工程部通知监理单位督促施工单位实施工程变更。

7、工作职责

7.1、工程部负责办理监理单位和施工单位提出的工程变更申请手续，对工程变更的施工工艺进行把控，并负责变更的实施。

7.2、总师办负责对拟发生的工程变更进行技术可行性、必要性分析和审核，组织预算人员进行经济分析，估算变更成本。变更实施后，核算变更实际发生额是否在估算范围内。预算人员应跟踪、调整工程动态成本。

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工程施工变更联系单签发程序

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工程现场签证管理制度

1、总则

为严格控制工程成本，维护工程现场签证的严肃性，明确工程现场签证的范围、流程、职责、权限，特制订本制度。

2、签证范围

本制度所称工程现场签证（以下简称“工程签证”）是指在下述情况下由施工单位完成而需本公司、项目监理单位加以证明的事项：

2.1、有明确的工程指令，需根据现场实际情况确定实施范围、程度、数量的工作。

2.2、有明确的工程变更指令，但在指令发出时施工单位已按原设计完成的部分或全部工作。

2.3、由施工单位直接安排分包单位完成的、与承包工程直接相关或与现场管理有关的工作。

2.4、按照合同，本应由某一施工单位完成，因故由另一施工单位完成的工作。

2.5、在完成后难以证实的合同内或合同外工程，而日后可能由公司结算支付费用的工作。

2.6、某一施工单位因自身利益受损向另一施工单位索赔，而需由公司证明的事项。

2.7、其他需要工程管理证明的事项。

以上签证事项包括但不限于以下内容：工程量的新增、增加、减少、取消，原材料和设备的价格、品牌、规格、质量等级，以及施工工艺的变更等等。

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3、签证要求

3.1、签证单应说明如下内容：

3.1.1、签证事项发生日期或完成日期、签证提交日期，施工单位经办人及项目经理应签署意见，并盖上施工单位公章。

3.1.2、签证事项及完成情况简述（必要时附图、工作联系函、变更通知及其他书面文件），涉及经济补偿或工期延缓的数量（所列数量应有逻辑关系及清晰的计算式）。

3.1.3、监理单位现场监理工程师及总监签署审核意见时应就签证单的内容逐条审核，说明完成情况，并签署意见。

3.1.4、公司现场工程师、预算员、工程部经理、总工程师、分管副总经理应对签证内容逐条审核，说明完成情况并签署意见。

3.1.5、公司总师办对签证单统一编号并登记台帐，以避免重复签证。

4、签证权限

4.1、单项签证估算金额在5万元以下的，经本制度第3款第4条审核流程后，由工程分管领导审定。

4.2、单项签证估算在5万元以上、30万元以下，或者签证金额占合同造价3%以内，经本制度第4款第1条初审，分管领导审核后，提交公司工程变更领导小组审定。

4.3、单项签证估算在30万元以上、或者签证金额占合同造价3%以上，经本制度第4款第2条初审，提交经公司工程变更领导小组审核后，经公司总经理审批，再报区工程变更领导小组研究确定。

4.4、同一签证事项不得化整化零，必须按实填报、及时审核。

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5、签证时限

5.1、施工单位应在签证事项发生后2个工作日内向监理单位提交签证单。逾期提交，而又无法说明签证事项及完成情况的，监理单位有权拒收。未实行监理的项目，施工单位直接向公司现场工程师提交签证单。

5.2、监理单位应在2个工作日内将签证审核完毕，签署审核意见后交公司审核。

5.3、公司应在3个工作日内签署审核意见。

5.4、特殊的签证事项不可能在短期内完成的，要分批签证。

5.5、工程签证单一式四份，承包单位一份，监理单位二份，公司工程部、总师办各一份。

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工程项目设计管理制度

1、总则

1.1、为加强工程项目设计阶段的成本管理，促进项目设计管理工作标准化、规范化，以达到确保工程质量、进度、成本的控制目标，使工程项目达到最佳的成本控制目标，特制定本管理制度。

1.2、设计管理以项目利润最大化为目标，结合市场需求，以提高产品的性价比为核心，做到布局合理、功能完善、技术创新、节能省地、安全美观、品味提升、成本可控。

2、基本原则

2.1、全过程管理原则。工程项目从可行性研究到方案设计、初步设计和施工图设计，建立完整的估算、概算、预算成本控制体系。

2.2、全员参与原则。工程项目管理涉及的从事技术、经济管理的部门和员工，在各自的工作职责范围内，都应主动及时地参与成本比较、方案选择、信息反馈和分析控制，并形成完整、详细的工作记录。

2.3、目标利润约束下的目标成本管理原则。项目投资决策阶段确定的项目收益水平是项目投资收益的最低目标。在既定房地产售价水平下，对应的工程项目成本是不可突破的项目成本最高上限。

2.4、分级分部门控制原则。公司工程项目建设领导小组负总责，负责管理和协调工程项目建设过程中，各业务部门的成本管理和执行情况。

3、各阶段工作要点 3.1、项目策划方案阶段

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3.1.1、项目策划方案阶段，总师办应根据项目用地自然状况和规划指标，提供2-3个不同的规划设计草案，明确说明每个方案的产品定位、建筑功能、可售建筑面积比例等技术经济指标，提交销售部、财务部和预决算。

3.1.2、销售部就根据项目所在区域房地产市场态势，客观分析本项目的优势劣势、机会威胁，评估每个方案的可售单价、预期利润，编制“项目销售及费用估算”并提交财务部。

3.1.3、预决算编制不同方案的“项目建设投资估算”给财务部。投资估算按成本目录详细计算，并编制估算说明。

3.1.4、财务部根据“项目销售及费用估算”、“项目建设投资估算”，估算项目开发的期间费用及资金成本，计算不同方案的投资利润水平。

3.1.5、以上相关工作由总师办负责牵头汇总，提交公司工程项目建设领导小组研究确定。

3.2、方案设计阶段

3.2.1、项目方案设计通过招投标确定，燃气、电力、给排水、电信等政府性垄断行业另行委托专项设计。

3.2.2、项目策划方案中的主要项目投资作为限额，列入设计方案设计招标任务书，实行成本限额的设计招标。

3.2.3、项目方案设计的中标方案确定后，总师办应会同工程部、销售部、设计院，召开技术经济内审会议，围绕提高项目利润率，提出提高销售总额、降低总成本的可行方案，经全面论证、经济测算后，经总工程师审核、总经理批准后，连同专家评审意见、政府职能部门会

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审意见，由总师办提交设计院在方案设计中落实调整。

3.2.4、总师办在设计单位提供方案设计初稿（白图）、方案设计估算后，组织相关部门进行方案设计内审和优化。主要内容包括：

1、）总体方案审核：重点审查设计依据、设计规模、总图布臵、经济技术指标、配套设施、环境工程、方案概算等的合法性、经济性、先进性和协调性，以及本项目对周边地块日照、交通、环境影响等，提高项目设计的人性水平和实用性。

2、）户型方案审核：重点是引领和适应市场需求，从客户需求出发，审查户型的面积配比、功能布局、通风采光条件，在保证结构安全的前提下，增大套内使用面积。

3、）建筑单体审核：重点审查立面效果、空间布臵、室内装饰、门窗布臵等，力求建筑、环境的人性化和创新。

4、）设计方案审核：要结合投资概算资料进行技术经济比较和多方案论证，确保工程质量、投资和工期的合理性。

公司审核同意的内审意见，由总师办提交设计单位在方案设计中完善。

3.2.5、方案设计会审由总师办会同前期部，联系区建设主管部门审查，并及时取得方案批复。

3.3、初步设计阶段

3.3.1、项目初步设计阶段，总师办应牵头公司各专业的技术人员，参与设计过程和设计内容的监控。

3.3.2、项目初步设计完成后，初步设计成果（白图）及初步设计概算，在初步设计会审前应经公司内审和优化。

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3.3.3、初步设计阶段对图纸的审核侧重于设计深度是否符合国家设计规范、技术标准要求，技术方案是否符合项目总体和专项设计的要求，初步设计概算有无突破方案设计概算。设计基础资料（勘察成果）可靠性，以及设计标准、装备标准是否符合预定要求，总平面布臵和设计方案比较是否全面、经济评价是否合理等。

3.3.4、图纸审查的相关专业包括：

1、）建筑专业；

2、）结构专业；

3、）装修（装饰）专业；

4、）给排水专业；

5、）采暖通风空调专业；

6、）电气专业；

7、）智能化专业；

8、）消防专业；

9、）燃气专业。

3.3.5、工程项目在取得初步设计批复后，进入施工图设计阶段。

3.4、施工图设计阶段

3.4.1、设计院进入施工图设计阶段前，总师办应提供单方造价控制指标、材料设备选用要求、专业图纸配套要求等设计说明。

3.4.2、项目施工图设计阶段，总师办应牵头公司各专业的技术人员，参与设计过程和设计内容的监控。

3.4.3、施工图设计成果评审主要从总体审核、设计总况审查和施工图

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审查三个方面进行。

审查重点包括：

1、）建筑图纸除符合方案设计和初步设计规定外，其各种指标和标准须满足项目销售、经营、物业管理的要求。

2、）结构图纸要满足抗震及项目地质条件的要求，安全可靠，减少不必要的浪费，充分考虑技术、设备条件及施工可行性。

3、）设备图纸要考虑各种系统设臵的合理性及管线走向、设备布臵的可行性，对采用新材料、新技术的设备应注意其使用的可靠性和耐久性。

4、）电气图纸要考虑线路布臵合理、设备运行可靠，要特别注意防火绝缘等安全保护措施。

5、）室外管线的设计应有综合管线图，注意各种管线的间距要符合规定，各交叉点处的标高要表示清楚。

3.4.3、项目施工图设计完成后，施工图（白图）应经公司内审和优化，内审优化由总师办会同工程部共同实施。

3.4.4、设计单位提供正式施工图后，委托具备相应资质的中介单位，进入政府职能部门专项施工图审查、施工图审查、工程量清单编制阶段。

4、对设计单位的约束

4.1、设计单位完成施工图后，累计支付合同设计费不得超过合同总额的70%。在工程竣工验收合格后，按对设计单位的考核结果结算设计费。

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4.2、考核设计单位服务质量，主要包括：项目设计进度、设计图纸质量、造价控制情况、设计交底和建设过程的设计服务质量等等。

4.3、对设计单位的不合格设计人员，总师办在征得公司同意后，应提出更换、直至设计服务满意。

4.4、设计单位对设计资料及文件出现的遗漏或错误负责修改或补充。

4.5、由于设计单位错误造成工程质量事故损失，设计单位应负责采取补救措施外、免收直接受损部分的设计费，同时根据损失的程度和责任大小予以赔偿。

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工程合同管理制度

1、总则

为加强公司各开发建设项目的合同管理，规范管理流程，维护公司权益，特制定本管理制度。

2、基本原则

2.1、合法性原则：工程合同必须符合有关法律法规及行业规定,合同双方的权益能够依法受到保护。

2.2、书面合同原则：设计、勘测、监理、造价咨询、施工等合同必须签署正式书面合同书，以明确双方的权利和义务。金额在1万元以下、能及时结清的零星工程和材料设备，以及工程类合同书中已界定清楚的变更签证项目,可另行办理。

2.3、事前签订原则：工程合同书应在事项发生前签署,禁止工程业务未签署合同即先行施工，政府性工程、应急抢险工程可根据特殊情况处理。

2.4、界定清晰原则:工程合同应清晰地界定合同双方的权利和义务，以杜绝模糊、歧义、推诿等现象。

3、合同订立管理

3.1、标准示范合同

3.1.1、在招标（招标文件附件）及合同签署时，工程合同原则上应用标准合同文本。

3.1.2、标准合同文本内容尽量采用行业通用条款模式，内容分为协议条款、通用条款、专用条款。专用条款应根据实际进行合同条款补充。

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如合同对方有政府、行业的强制性规定，可按合同对方标准合同执行，但应通过专用条款等方式对合同进行适当的补充。

3.1.3、合同的经济条款应包括的内容：

1）、合同价款：采用招标方式选择合作方的，应以确定的最终报价作为合同金额。如果是采用费率折扣方式确定合同价款的，合同中应明确费用计取的依据、主材价格计取办法。

2）、计价依据：工程合同应将本工程的招标文件、招标答疑、投标文件、施工图、工程量清单等作为合同管理的附属文件。并应在合同条款中明确以下问题：包干形式（承包范围）、定额标准、取费方法；总分包的关系、配合的范围以及总包管理费和总包配合费的计取方法等等。

3）、工程变更签证：合同中应规定工程变更及现场签证的认定依据、结算核价执行。

4）、工程款支付:明确工程款支付的方式和时间，按当月完成工程量的75%支付。竣工验收合格后支付至累计完成工程量的80%，结算审计完成后支付至结算总价的95%。

5）、竣工结算：项目竣工后，由承包人递交完整的结算资料，经公司内审后，报区审计局委托的审价机构进行造价审核。项目取得结算审计报告后，依据审计报告进行结算。

6）、保修协议：应按规定，与承包单位签署“房屋建筑工程质量保修书”作为合同的补充协议。

3.2、合同起草、谈判：根据公司职能部门的分工，工程合同由业务

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主办部门负责合同起草、谈判，合同中涉及工程管理、工程造价的条款应事先征求工程管理其它相关部门的意见。

3.3、合同审批流程:由主办部门负责填写合同审批表，上报分管副总审核，公司总经理批准后在合同签字。

4、合同履行管理

4.1、合同的交底：在合同签订之后，工程合同应由公司业务主办部门将合同副本分送公司财务部、工程部、总师办、预决算。100万元以上的大额合同，合同主办部门填写《工程合同交接表》，对合同进行交底，重点说明本合同的工程范围界定、总分包关系、相关合同衔接、可能产生合同纠纷事项等内容，以便相关岗位人员协调、配合和执行。

4.2、合同款支付：按《工程项目建设资金使用管理制度》执行。

4.3、合同变更管理

4.3.1、合同订立后，不得随意变更合同。工程变更按《工程变更管理制度》执行。

4.3.2、确因客观条件发生变化需要变更合同内容的,业务主办部门与合同对方初商一致后，经公司工程项目建设领导小组同意后,再按合同订立的程序和流程办理。

4.4、合同结算

4.4.1、当工程项目完工并且通过验收,达到工程结算条件,由工程部主管工程师协助施工单位收集整理结算资料,填写《工程结算工作交接单》。

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4.4.2、如工程存在质量问题或履约过程中承包商存在违约情况等, 主管工程师应要求承包商整改完毕或在《工程结算工作交接单》中做出详细说明及处理意见。

4.4.3、公司预决算按合同约定的结算方式进行造价审核。特别要审核好奖罚条款的执行、承包方承诺让利、各项费用的计取或扣除（如水电费、扣款项目、保修金等）、承包单位多报领的甲供材料、变更签证未如实实施的部分等。

4.4.4、公司预决算在完成内审后，按要求做好审计项目的资料上报工作。

5、合同档案管理

5.1、设计、勘测、监理、造价咨询、施工等合同一般一式捌份，工程管理相关人员和监理单位应备有合同文本等资料的复印件。

5.2、合同文件原件(包括合同文本、相关补充协议、合同审批表等)应由各部门专人妥善保管，合同文本保管应及时整理、分类、归档、保存。

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经济合同管理制度

1、总则

1.1、为实现依法治理企业，规范企业对外经济行为，提高经济效益，防范不必要的经济损失，根据国家有关法律法规，特制定本管理制度。

1.2、订立经济合同，必须贯彻平等互利、协商一致、等价有偿的原则。国家规定采用标准合同文本的则必须采用标准文本。

1.3、本管理制度所包括的合同有设计、销售、采购、施工、租赁、借款、维修、保险等方面的合同，不包括劳动合同。

1.4、除能即时清结外，合同均应采用书面形式，有关修改合同的文书、图表、传真件等均为合同的组成部分。

2、合同的订立

2.1、订立合同前，必须了解、掌握合同对方的经营资格、资信等情况，无经营资格或资信差的单位不得与之订立经济合同。

2.2、除公司法定代表人外，其他任何人必须取得法定代表人的书面授权委托方能对外订立书面经济合同。书面授权书经公司法定代表人签字并加盖公章后生效。

2.3、符合以下情况之一的，应当以书面形式订立经济合同：

2.3.1、单笔业务金额达1万元的；

2.3.2、有保证、抵押或定金等担保的；

2.3.3、我方先予以履行合同的；

2.3.4、有封样要求的；

2.3.5、合同对方为外地单位的；

2.4、经济合同必须具备标的（指

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货物、劳务、工程项目等）数量和质量，价款或者酬金，履行的期限、地点和方式，违约责任等主要条款方可加盖公章或合同章。经济合同可订立定金、抵押等担保条款。

2.5、对于合同标的没有国家通行标准又难以用书面确切描述的，应当封存样品，有合同双方共同封存，加盖公章或合同章，分别保管。

2.6、合同文本拟定完毕，按规定的流程进行审核，公司总经理签字、加盖公章或合同专用章后生效。

2.7、对外订立的经济合同，严禁在空白文本上盖章并且原则上先由对方签字盖章后我公司才予以签字盖章，严禁我方签字后以传真、信函的形式交对方签字盖章；如有例外需要，须总经理特批。

2.8、单份合同文本达二页以上的须加盖骑缝章。合同盖章生效后，应对合同进行编号、登记、存档。

2.9、合同文本原则上我方应至少应持3份，业务部门、办公室、财务部各1份。

3、合同的履行

3.1、合同依法订立后，即具有法律效力，应当实际、全面地履行。在合同履行中遇履约困难或违约等情况应及时向公司总经理汇报。

3.2、业务部门和财务部门应根据合同编号各立合同台帐，分别按业务进展情况和收付款情况一事一记。

3.3、财务部门依据合同履行收付款工作，对具有下列情形的业务，应当拒绝付款：

3.3.1、应当订立书面合同而未订立书面合同的。

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3.3.2、收款单位与合同对方当事人名称不一致的。

3.4、付款单位与合同对方当事人名称不一致的，财务部门应当督促付款单位出具代付款证明。

3.5、在合同履行过程中，合同对方所开具的发票必须先由具体经办人员审核签字认可，经总经理签字同意后，再转财务审核付款。

3.6、合同履行过程中有关人员应妥善管理合同资料，对工程合同的有关技术资料、图表等重要原始资料应建立出借、领用制度，以保证合同的完整性。

4、合同的变更和解除

4.1、变更或解除合同必须依照合同的订立流程经业务部门、财务部门、法律顾问等相关负责人审核，公司总经理批准方可进行。

4.2、我公司变更或解除合同应当采用书面形式，并按规定经审核后加盖公章或合同专用章。

4.3、有关部门收到对方要求变更或解除合同的通知，必须在二天内向公司总经理汇报。

4.4、变更或解除合同的文本作为原合同的组成部分，与原合具有同等法律效力，纳入本办法规定的管理范围。

5、保管责任

5.1、合同作为公司对外经济活动的重要法律依据和凭证，有关人员应保守合同秘密。

5.2、业务部门、财务部门应当根据所立合同台帐，按公司的要求, 定期或不定期汇总各自的工作范围内的合同订立或履行情况并向总经

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理汇报。

5.3、各有关人员应定期将履行完毕或不再履行的合同有关资料（包括与有关的文书、图表、传真件以及合同流转单等）按合同编号整理、存档，不得随意处臵、销毁、遗失。

5.4、凡因未按规定处理合同事宜、未及时汇报情况和遗失合同有关资料而给公司造成损失的，追究其经济和行政责任。

5.5、因故意或重大过失而给公司造成重大损失的，移送有关国家机关追究其法律责任。

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现场监理管理办法

1、总则

为加强公司开发建设项目的工程监理工作，切实发挥好监理在工程质量控制、投资控制、进度控制的作用，落实好监理单位在项目合同管理、信息管理和施工组织协调中的工作职责，特制订本管理办法。

2、现场监理人员管理

2.1、监理单位按合同约定派出本公司建设项目监理工作需要的监理机构、监理人员。监理单位进驻现场工作前七天应将驻现场监理组成人员的组织架构、资历、工作职责、拟为本工程服务的时间报给公司工程部，公司工程部于七天内给予书面答复。

2.2、根据工程形象进度，现场监理需要调整工作人员时，应于七天前将调换、增加、减少的人选报给公司工程部，新进的工作人员其资历必须经过公司工程部审批。

2.3、监理单位如需更换现场总监理工程师，必须提前七天将替补人员的资历报给公司工程部审批。未经审批的人员不得进入监理现场工作。

2.4、所有现场监理工作人员必须每天到工程项目部上班，不得兼任其它项目职务。总监理工程师离岗时间在两天内的，应向公司工程部经理请假；离岗两天以上的，应向公司分管副总经理书面请假。

2.5、公司工程部可对现场监理未尽职和不称职的工作人员提出警告，直至要求监理单位撤换。

3、现场监理作息时间与值班

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3.1、监理单位的工作日作息时间应与公司工程部保持一致，在工作日工作时间以外应根据工程施工情况安排工作。晚间必须有一人值班。3.2、根据实际情况，可以要求现场监理同公司工程部工作人员一起实行上下班打卡制度，以便更有效地掌握和控制监理人员出勤情况。

3.3、公司免费向监理单位驻现场人员提供办公用房、办公家具。工作餐由公司统一安排，费用由监理人员自理，不得擅自在施工单位搭伙。

4、监理内业管理要求

4.1、现场监理应准备监理日志，对日常工作作详细记录；监理单位办公场所应保持整洁，监理规划和实施细则要点、工程形象进度、现场平面布臵等资料要求上墙。监理单位应配备一套工程规范。

4.2、现场监理应协助做好施工图审核，重点是施工图技术经济不合理部分及错、漏、碰、缺，以及项目的概(预)算,参与图纸会审,做好记录,写出会审纪要。

4.3、现场监理应协助做好开工前准备，审批开工报告，复核灰线，经公司工程部同意下达开工令。

4.4、现场监理应审批施工组织设计，审查和检查施工技术措施、质量保证体系及安全防护措施，提出合理的整改意见和建议。

4.5、现场监理应对施工变更进行如实签证，参与工程变更的签证，复核施工变更。监理单位的审核、审批期限原则上不得超过七天。超过七天而无合理理由的，施工单位可以向公司工程部反映。

4.6、现场监理应协助召开工程协调会议及综合管线协调会议，主持

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召开工程协调会议并做好会议纪要，调解有关工程建设各种合同争议。

4.7、现场监理应协助对工程投资进行控制，对施工单位提出的付款申请进行审核。

4.8、配合做好审核工程结算，协助做好审核工程造价，努力降低工程费用。

4.9、及时提供完整的监理资料，定期编制监理简报。4.10、完成监理规范要求的其他工作内容。

5、现场监理对施工单位的管理

5.1、现场监理应审核施工进度计划，并在实施过程中检查、督促施工单位严格按合同和施工规范、工程技术标准、设计要求进行施工，监督施工单位现场施工管理。

5.2、监理单位要组织专业监理工程师对施工单位的施工组织设计（技术方案）进行审查，并将意见书面报给公司工程部。

5.3、现场监理应审查施工单位采购清单，检查工程使用材料、构件、设备的品牌、规格、质量与数量。督促施工单位编制材料的供需计划。

5.4、检查督促施工单位贯彻执行国家相关安全法律、法规和杭州市有关部门对建筑安全的相关文件，检查安全防护措施和文明施工,检查督促工程进度、施工质量。

5.5、监理单位应参加公司工程竣工验收，并督促施工单位的做好工程整改工作。按照竣工验收及备案工作的有关规定，完成《杭州市建设工程竣工档案自检表》、《杭州市建设工程竣工档案专项验收申报表》、《监理单位质量（检查）评估报告》。

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6、考核与处罚

6.1、对现场监理的考核由公司工程部组织进行，每季度安排一次。

6.2、对现场监理的考核内容包括监理内业、资料检查，施工工序监理工作检查，听取公司工程管理人员对监理单位工作和具体人员的评价，听取主要施工单位对监理单位工作和具体人员评价。

6.3、对考核通报中要求监理单位整改的事项，监理单位必须在限期内整改完毕，并通知公司工程部组织复查。整改事项完成以前，最近一期监理服务费用可延期支付。

6.4、监理单位在责任期内，应当履行约定的义务。如果因监理单位和监理人员而造成公司的经济损失，应当予以赔偿，总金额不超过监理报酬总额。

6.5、如发现监理人员不按监理合同履行监理职责，或与施工单位串通给本公司或工程造成损失的，公司将要求监理单位更换监理人员，直至终止合同并要求监理单位承担相应的赔偿责任或连带赔偿责任。

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工程项目建设资金使用管理制度

1、总则

为合理使用建设资金，确保公司项目建设资金依约有序支付，提高资金使用效益，特制定本管理制度。

2、资金计划

2.1、财务部根据公司项目投资计划、房产销售计划、项目融资计划，做好全年的资金需求分析，合理安排建设资金。

2.2、根据工程项目开竣工计划，财务部会同工程管理部门编制工程项目资金投资计划。

2.3、根据工程项目建设进度和资金支付实际情况，按月动态调整资金使用计划。

3、审批流程

3.1、按完成工程量支付工程款的审批、支付流程：

3.1.1、每月25日（如遇节假日则顺延至第一个工作日）由施工单位编制完成工程量清单，根据工程量清单和合同约定的付款比例填制付款申请单，申请单内容包括申请日期、施工单位名称、施工项目名称、合同金额、累计完成工程量、本月完成工程量、累计已支付工程款金额、本月申请支付工程款金额等。

3.1.2、监理单位对申请单内容进行初审，本公司工程部分管工程师进行复审，经审核的申请单由工程部经理签署审核意见并盖工程部章。财务部根据工程部审核的付款申请单，对累计已支付工程款进行核对，并根据合同约定的付款比例确认本月应付工程款金额，然后通知施工

5.房地产项目工程管理周期标准 篇五

一、本标准重点说明了房地产开发项目单体工程开始设计、直至完成竣工结算的工作流程、工作周期及相关部门职责。

二、单体设计之前的办理规划意见书、项目立项、进行土地测绘与定界、取得建设用地规划许可证、委托总体规划方案设计与报批、完成地质勘察等项目前期工作由公司相关部门另行制定周期标准。

三、项目预售之前的广告策划方案、预售方案以及房屋销售等工作由公司相关部门另行制定周期标准。

四、本标准相关工作完成的时间限制，均为公司要求完成的最晚时间。

第一部分建筑安装工程

单体工程设计阶段（31天）

一、施工图设计（接到设计依据资料后进行）。（21天）

1、标准时限：单体工程开工前第75天开始，开工前第55天完成。

2、工作成果：施工图。

3、职责：分公司工程部提供设计任务书、已确定的建筑单体方案、地质勘察报告、场地标高平面图给设计单位，设计单位完成施工图设计。

二、委托图纸审查机构进行政府图审（将设计完毕的施工图提交审图机构后进行）。（10天）

1、标准时限：单体工程开工前第54天开始，开工前第45天完成。

2、工作成果：

a、施工图审查通知书

b、审图机构认可的施工图

3、职责：设计公司负责通过政府图审，分公司工程部负责设计单位与图审机构之间的协调。注：设计公司在完成施工图设计、委托政府图审前必须制作一套蓝图提供给预决算部用于预算编制。

单体工程施工图预算与招投标（44天）

一、编制施工图预算（施工图设计完成后进行）。

A、编制招标工程量清单，拟定标底，确定拦标价（21天）

1、标准时限：单体工程开工前第54天开始，开工前第34天完成。

2、工作成果：工程量清单、拟定标底。

3、职责：公司预结算部委托造价咨询公司或自行编制工程量清单并拟定标底，完成后按照公司相关流程议定拦标价。

注：本工作与政府图审同时开始。

B、按公司内部程序确定标底（8天）

1、标准时限：单体工程开工前第33天开始，开工前第26天完成。

2、工作成果：招标标底

3、职责：公司预结算部审核造价咨询公司编制的标底，完成后按照公司相关流程审批确定招标标底。

二、招投标

A、编制招标方案；与意向合作施工单位洽谈、谈判；编制招标文件的主要合同条款，拟定合同文本，合同评审。（38天）

1、标准时限：单体工程开工前第75天开始，开工前第38天完成。

2、工作成果：完成招标方案；与施工单位达成合作意向；通过公司审批的招标文件；通过公司评审的拟定合同文本

3、职责：

a、分公司采购部编制招标方案与招标文件，公司采购部审核招标方案与招标文件； b、分公司工程部与采购部还要完成以下工作：

①、对意向施工单位在建工程进行考察和评价

②、谈判确定合同主要条款，并草拟合同文本

③、按公司的招标制度、实施办法规定的流程完成相关审批及合同条款评审。

B、发布招标公告（1天）

1、标准时限：单体工程开工前第37天完成。

2、工作成果：招标公告

3、职责：分公司开发部负责办理，并向政府部门提供以下资料：

a、建设工程施工招标交易登记表

b、建设计划批准文件

c、建筑施工图技术性审查报告

d、资金落实证明

e、工程招标代理委托合同

f、投标邀请书

g、资格预审文件

C、招标文件备案（3天）

1、标准时限：单体工程开工前第33天开始，开工前第31天完成。

2、工作成果：备案的招标文件。

3、职责：分公司工程部在向公司预结算部取得拦标价和工程量清单的基础上，填充招标文件，并在政府备案。

D、发放招标文件（备案当天完成）

1、标准时限：单体工程开工前第31天完成。

2、职责：分公司采购部将招标文件发给入围的施工单位

E、投标人制作投标文件，开标、评标、定标。（15天）

1、标准时限：单体工程开工前第30天开始，开工前第16天完成。

2、工作成果：确定中标候选人。

3、职责：分公司采购部、工程部配合完成本工作。

F、开标后公示，签订施工合同并备案（5天）

1、标准时限：单体工程开工前第15天开始，开工前第11天完成。

2、工作成果：中标通知书，在政府备案的施工总承包合同

3、职责：分公司采购部负责办理。

注：监理单位在开工前第38天确定。

单体工程施工阶段

一、办理建设工程施工许可证（施工合同、监理合同备案并办理完成政府相关手续后进行）。（10天）

1、标准时限：单体工程开工前第10天开始，开工前第1天完成。

2、工作成果：取得政府部门颁发的建设工程施工许可证。

3、职责：各分公司开发部根据当地要求向政府主管部门递交相关开工手续，包括：

a、工程登记表（原报建表）b、土地使用证书c、建设工程规划许可证d、现场具备施工条

件的证明、房屋拆迁许可证和满足施工进度要求的拆迁进度证明（监理单位提供）e、经备案的施工合同和监理合同（副本）f、施工图设计审查合格书g、中标通知书h、经项目总监理工程师按规定审查签署的保证质量和安全措施的施工组织设计（方案）报审表i、工程质量监督机构签发的质量监督备案表、《质量责任书》j、工程安全监督机构签发的安全监督备案表k、建设工程监理备案表l、投资计划和银行出具的资金到位证明m、消防设计审核意见书n、清欠办出具的建设单位未拖欠工程款的证明。

二、在工程开工前还要完成以下工作：

1、“三通一平”工作。

⑴、标准时限：最晚单体工程开工前第10天完成。

⑵、职责：分公司（或项目）工程部组织办理。

2、甲供钢筋、水泥等主材采购（确定招标方案后进行）。

⑴、标准时限：单体工程开工前第1天完成。

⑵、工作成果：确定货源。

⑶、职责：分公司工程部提采购计划，采购部按计划采购。

3、CFG桩桩基施工、检测（政府图审后进行）。

⑴、标准时限：单体工程开工前第43天开始，开工前第1天完成。

⑵、工作成果：签订专业发包合同，桩基检测合格。

⑶、责任部门：分公司采购部负责签订合同及评审工作，分公司工程部予以配合；分公司工程部对桩基施工、检测进行检查、并组织验收。

说明：针对非CFG桩的地基处理工程，要保证在单体施工前完成施工与验收工作。

4、图纸会审工作（签订施工、监理合同后与办理施工许可证同时进行）。

⑴、标准时限：开工前第10天开始，开工前第1天完成。（10天）

⑵、工作成果：完成各方确认的图纸会审纪要。

⑶、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。

三、单体工程施工（办理完成施工许可证后进行）。

1、6层以下单体工程施工周期N为：120+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数）；

2、7层－11层单体工程施工周期N为：150+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数）；

3、12层－18层单体工程施工周期N为：180+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数）。

注：以上施工周期中不含地基处理的时间。建议在淮河以南地区施工增加冬、雨季施工间歇期30天，淮河以北增加60天。

四、需在施工中确定专业分包工程的，在预留足够进场前准备时间的基础上确定。

1、电梯工程：最晚在施工总进度计划安装日期前第100天签订电梯订购安装合同；门窗工程：最晚在施工总进度计划安装日期前第70天签订订购安装三方合同。

2、职责：分公司采购部办理合同签订手续，分公司工程部给予技术支持。

单体工程竣工调试与验收阶段

一、单体工程竣工前调试（水、电、暖、电梯等安装完成后开始）

1、标准时限：单体工程竣工验收前第30天开始，单体工程竣工验收前第16天完成。（15天）

2、工作成果：调试合格，电梯应取得省级合格证明文件。

3、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。

二、单体工程的人防、电检、消防、节能、环保、城建档案等专项验收。

1、标准时限：单体工程竣工验收前第15天开始。单体工程竣工验收前第1天完成。（15天）

2、工作成果：取得专项验收合格证明文件

3、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。

三、单体工程竣工验收（各专项验收合格证明文件齐备后进行）。

1、标准时限：验收当天完成2、工作成果：工程验收合格，取得单位工程竣工验收报告。

3、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。

四、单体工程竣工验收备案

1、标准时限：单体工程竣工验收合格后第1天开始，第30天完成。

2、工作成果：完成备案

3、职责：分公司开发部、工程部协同办理

第二部分市政配套与园林景观工程

市政配套工程与园林景观施工图设计

一、市政各专业施工图设计（向设计单位提供项目规划总平面图、场地标高平面图、审定的市政综合设计方案、雨污水初步设计后进行）

1、标准时限：单体工程开工后第30天开始，开工后第74天完成（45天）。

2、工作成果：编制完成当期工程市政各专业施工图。

3、职责：分公司工程部组织办理。

二、园林景观施工图设计（依据项目规划总平面图、园林平面设计与竖向设计、公司的设计要求等进行设计）

1、标准时限：单体工程开工后第60天开始，开工后第104天完成。（45天）。

2、工作成果：编制完成当期工程园林景观施工图。

3、职责：分公司工程部组织办理。

施工图预算编制阶段

一、市政各专业施工图预算编制（45天）

1、标准时限：单体工程开工后第75天开始，开工后第119天完成。

2、工作成果：施工图预算

3、职责：公司预结算部委托造价咨询公司或自行编制，编制完成后按照公司内部流程进行审批。

二、园林景观施工图预算编制（45天）

1、标准时限：单体工程开工后第105天开始，开工后第149天完成。

2、工作成果：施工图预算

3、职责：公司预结算部委托造价咨询公司或自行编制，编制完成后按照公司内部流程进行审批。

市政各专业及园林景观工程招投标阶段

1、招标方式：自行招标

2、招标时限：

a、市政各专业工程：（40天）

同批次单体工程开工后第120天开始，开工后第159天完成。

b、园林景观工程：（40天）

同批次单体工程开工后第150天开始，开工后第189天完成。

3、职责：分公司工程部与采购部完成以下工作：

a、对意向施工单位的在建或已建或在建工程进行考察并作出评价。

b、谈判确定合同主要条款，并草拟合同文本

c、按公司的招标制度、实施办法规定的流程完成相关审批及合同评审。

d、合同经评审后，签订施工合同。

注：根据各地不同情况，针对具有垄断性质的专业如燃气、强电、电信等，本着公司利益最大化的原则与施工方洽谈并确定合同条款。

施工阶段

当期项目市政各专业及园林景观工程施工（主体封顶前应完成市政工程的相关手续，主要是关于正式用水、强电、热力的申请）（45天）。

标准时限：（90天）

1、单体工程竣工验收前第30天开始，验收合格后第59天完成市政各专业工程及园路施工。

2、当期单体工程竣工验收合格后第90天完成园林绿化、修整等工作。

建议在淮河以南地区施工增加冬、雨季施工间歇期30天，淮河以北增加60天。竣工调试与验收

1、标准时限：市政各专业工程、园林景观工程施工结束后15天内调试验收完成。

2、职责：分公司工程部组织完成。

第三部分其他工作

一、办理商品房预售许可证；

1、标准时限：总投资额达35%时完成2、职责：由分公司销售部办理。

二、移交物业（单体工程竣工验收合格后开始）

A、单体工程移交（15天）

1、标准时限：单体工程竣工验收合格后第1天开始，第15天完成2、工作成果：出具分公司（或项目）工程部与物业公司共同签认的移交单。

3、职责：分公司（或项目）工程部配合物业公司完成工程交接。

B、市政各专业及园林景观工程移交（15天）

1、标准时限：市政各专业及园林景观工程竣工验收合格后第1天开始，第15天完成。

2、工作成果：出具分公司（或项目）工程部与物业公司共同签认的移交单。

3、职责：分公司（或项目）工程部配合物业公司完成工程交接。

三、办理业主入住手续

1、标准时限：单体工程竣工验收合格，市政各专业及园路完成后第1天开始，第15天完成。

2、职责：由销售部牵头组织此项工作，向各业主发入住通知，由物业公司办理相关入住手续，客服部与工程部配合物业公司进行业主入住前的验收工作。

四、项目的规划验收

当期项目的园林工程验收合格后第1天开始，第15天完成。

五、办理竣工结算

1、标准时限：工程竣工验收合格后第1天开始，工程竣工验收合格后90天内完成。

2、工作成果：完成最终工程结算报告。

6.房地产开发工程项目管理现状概述 篇六

作者：佚名来源：中顾法律网点击数：更新时间：2010-11-16 10:09:01免费法律咨询 我来说两句(0)复制链接大中小

[提要]本文介绍了房地产开发工程项目管理现状概述，当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式，其是最为普遍的管理方式，并提供专业律师进行免费法律咨询...推荐阅读：房地产开发房地产开发管理制度

【房地产开发管理制度】房地产开发工程项目管理现状概述

当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式，其是最为普遍的管理方式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。公司制度的项目管理方式，主要管理单一项目。而事业部制，从开发到工程施工，都必须参与管理，参与财务核算，以及参与工程的具体经营。专业管理运用比较少，主要承担设计后的一般管理工作。然而，当前形势下，房地产开发工程项目管理形势不容乐观，其具体表现为：

1.1 项目风险管理薄弱

房地产开发项目的奉贤，一般来讲无外乎七种：首先是政治风险，：即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染，废水排除等相关环境影响，所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，他涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。最后便是经营风险，即由于管理方面的原因，对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。

1.2 项目成本管理问题

7.房地产项目工程造价的控制与管理 篇七

就房地产项目而言, 其工程造价管理工作就是从项目前期工作抓起, 在可行性研究、投资决策的基础上, 对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程的一等系列过程进行规划、协调监督、控制和总体评价, 以保证项目质量、进度、投资目标的顺利实现。

房地产项目工程造价控制与管理工作重点主要应放在如下三个阶段:

1 决策设计阶段工程造价控制

1.1 实行招投标, 优选设计方案。

引入竞争机制, 通过公开招投标的形式确定优选的设计单位, 不仅能保证工程设计的先进性、合理性和准确性, 避免因设计质量问题出现工程洽商, 同时通过招投标还可以选择到优秀的设计方案, 避免因工程设计落后, 影响房屋销售, 造成投资损失。

1.2 积极实行限额设计。

限额设计是工程建设过程中行之有效的控制方法, 也是控制投资规模的有效措施之一。限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计, 即按照批准的初步设计控制施工图设计, 同时各相关部门要在确保功能满足的条件下, 按照分配的投资限额控制设计, 严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更, 保证总的投资限额不被突破。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。将上一阶段设计审定的投资额和工程量分解到各相关部门, 再分解到各单位工程和分部工程, 层层分解实现对投资限额的控制与管理, 实现对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制。作为设计单位, 要强化经济意识, 凡是能进行定量分析的设计内容, 均要通过计算确定, 要用数据说话, 要充分考虑施工的可能性和经济性, 确保工程的投资估算不被突破。

1.3 运用价值工程原理优化设计方案。

价值工程是用来分析产品功能和成本关系的, 是力求以最低的成本投入实现产品必要功能的一种管理方法, 其主要特点是以使用者的功能需求为出发点, 对所研究的对象进行功能分析, 使设计工作做到功能与造价的统一, 在满足功能要求的前提下, 降低成本。例如利用深基础增加地下室, 地下储藏室可以停放车辆和储存杂物, 小区可以不必建地上停车场, 既节约了用地, 也美化了环境。价值工程中的成本略有上升, 却能带来功能大幅提高。

1.4 加强图纸会审工作。

图纸会审应对设计单位交来的设计图纸进行各专业细致的审查, 发现明显错误和不合理因素, 查漏补缺, 使设计图纸最大限度地满足业主对该项目的要求, 以定夺方案, 确定工程量, 为编制招标文件提供保证。加强图纸会审, 将工程变更的发生尽量控制在施工之前, 有利于控制工程造价。在设计阶段, 克服设计方案的不足或缺陷, 所花费的代价最小, 并可取得最好效果。

2 施工阶段工程造价控制

按照工程造价理论, 该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制, 确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价, 是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。

2.1 工程招投标阶段的工程造价控制

2.1.1 把好投标人资格预审关。

应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估, 目的是筛选出优秀的投标人, 以降低工程承包风险。

2.1.2 根据项目实际, 确定合理的投标条件

根据房地产项目多为住宅工程的特点, 其工期短, 工程总投资相对规模不大, 应采取工程量清单、固定合同价格的方式, 以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。

对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目, 无定额项目及单价、信息价可参照的, 应重点说明, 让投标人明确在投标时以综合价报价, 以避免结算纠纷。

确定合理、科学的评标原则:对有标低的, 可在评标前确定合理的中标降低率, 在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下, 采取合理低价中标的原则, 从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。

2.1.3 严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同, 注意

合同的结构及合同价, 对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款, 应以专用条款或补充合同的方式加以约束。

2.2 加强工程施工事中控制

2.2.1 严格控制施工中设计变更。

经论证确需设计变更的, 应力求减少变更费用, 可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。

2.2.2 加强现场鉴证工作。

施工中往往有各种不可预见的现场因素, 导致标外工程量项目增加现象, 如基础土方量、井点降水等, 现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下, 按实签证、审核, 以真实反映实际工程造价。

2.2.3 严格按照合同进行工程款支付。

2.2.4 及时掌握国家工程造价调价动态。

2.2.5 对可能存在的工程造价目标风险进行分析, 并制定防范性对策。

3 决算阶段对工程造价的控制

竣工决算是反映建设工程实际造价和投资效果的文件。及时、准确地对竣工决算审核, 对于总结分析建设过程的经验教训, 提高工程造价管理水平及积累技术经济资料都具有重要意义。

3.1 在确定工程造价时, 坚持以现行的计价规范为依据, 按照施

工合同和招标文件的规定, 根据竣工图、结合现场签证和设计变更进行审核。工程审计人员不但要熟练掌握工程量的计算规则、定额子目的组成及包含的工作内容、工程造价计算程序、费用定额包含内容及记取方法, 还要掌握它们的编制原理, 内在联系, 确保工程造价计算的准确性。

3.2 要坚持深入现场, 掌握工程动态, 了解工程是否按图纸和工

程变更施工, 是否有的洽商没有施工, 是否有已经去掉的部分没有变更通知, 是否有在变更的基础上又变了。因此, 在结算时不能只是对图纸和工程变更的计算审核, 要深入现场, 细致认真的核对, 确保工程结算的质量, 提高投资效益。应采取二审终审制, 第一审为内审, 第二审为外审, 严格控制每个环节, 层层把关, 使工程造价经济合理, 符合现行的计价规范。

8.商业房地产工程预结算管理 篇八

【关键词】商业房地产 预结算 管理

由于房地产行业是近些年才迅速发展起来的行业，尚未形成自身所开发的各种产品类型的企业标准和国家预算定额，如住宅、商铺、写字楼、酒店等，因而实际做起预算来难免凭经验估算， 带有一定的随意性， 与实际情况偏离较大，缺乏一套完整的全面预算标准作指导。下面对商业地产工程预结算管理方面进行探讨。

1.商业房地产工程预结算

1.1目的

为加强商业房地产公司所属各房地产公司工程预结算的规范化管理，结合工程造价形成的特点，通过合理地确定工程造价及有效地控制工程造价而提高工程预结算工作的效益，制定本管理办法。

1.2适用范围

商业房地产工程的范围 ①招标项目预算及结算的编制、审核工作。 ②直接发包项目预算与结算。③按照合同规定中间拨款工程量审核。 ④材料设备采购预算与结算。 ⑤零星施工项目预算与结算。 ⑥零星用工与设备租赁审核与结算。 ⑦其他。

1.3商业房地产工程预结算原则

①廉洁奉公原则：工程预决算工作中，应始终以公司利益为最高利益，遵守法律法规，恪守职业道德，严禁主动索要或被动接受财物，如出现损公肥私性质的不正当计价行为，将按照有关规定给予处罚。 ②准确高效原则：工程预结算中的各项计算应准确、清晰、合规，具有很高的准确度，体现较高的专业水平；同时工程预结算工作应保持较高的工作效率，做到及时帐清，以适应工程招标、成本核算、工期等多方面的要求。 ③可复查性原则：工程预结算中的全过程应有详细、真实的记录及完整的资料，量价计算过程、审批记录等文件和资料， 应具备完全可复查性。 ④信息通达原则：工程预结算在编制时应考虑适应成本核算、 成本分析等多方面的需要，对资料、信息及时整理，并根据工作需要及时提供给设计和工程管理等部门。

1.4预结算工作职责

①预算部是工程预结算工作的主要职能部门，对工程预结算的编制审核工作负主要责任。负责组织工程预算的编制和审核工作，负责工程预算和结算的复审工作，确保其准确性。②材料设备主管负责编制《甲供材料设备一览表》，供造价工程师、财务部门等使用。 ③质量管理工程师按月核算实际甲供材料设备供货情况费用，为进度拨款提供依据。④造价工程师协助工程部经理完成施工方案的优选工作。进度款的拨付，由工程部经理汇总，决定支付。

⑤预算部为工程招标、合同签订提供造价方面的技术支持，包括工程量、合同价款、结算办法、变更计量等问题。⑥协助设计部完成设计方案的选优工作，为设计方案提供理论数据的支持。

2.商业房地产工程预结算程序

2.1预算工作程序

①由工程部施工副经理提供《预算编制通知书》和预算资料给预决算部。②预决算部主管分配任务给预算人员； ③预算人员按施工图计算工程量，按规定计价； ④预决算部主管负责审核预算书； ⑤预算金额超过50万元或情况较为复杂的工程预算结果，报投资控制委员会主任进行投资审查后，报主管副总经理审批签字。 ⑥按预算价签订造价包干施工合同的工程，其预算报投资控制委员会主任进行投资审查后，报主管副总经理审批签字。

2.2竣工结算程序

①由工程部施工副经理提供《结算编制通知书》和结算资料给预决算部。 ②预决算部主管分配任务至结算编制人员； ③预算编制人员根据资料，编制完整的工程竣工结算书；④结算书交预决算部主管指定人员校核； ⑤编制人员、校核人员共同与施工单位核对结算，双方分歧较大时，报预决算部主管处理；⑥预决算部主管审核结算书； ⑦预算编制人员将结算书交由政府造价管理部门审计，并跟踪审计过程，直至取得工程三算审查单。 ⑧由投资控制委员会主任在2个工作日内对结算书进行投资审查；

3.商业房地产工程预结算管理

3.1预算编制宜采用从房地产企业内部自上而下、自下而上、上下结合的编制方法，整个过程为：先由高层管理者提出企业总目标和部门分目标；各基层单位根据一级管理一级的原则据以制定本单位的预算方案，呈报分部门；分部门再根据各下属单位的预算方案，制定本部门的预算草案，呈报预算委员会；最后，预算委员会审查各分部预算草案，进行沟通和综合平衡，拟订整个组织的预算方案；预算方案再反馈回各部门征求意见。经过自下而上、自上而下的多次反复，形成最终预算，经企业最高决策层审批后，成为正式预算，逐级下达各部门执行。

3.2好预算管理制度建设。制定全面预算管理制度， 主要包括： 明确责任中心的权责、界定预算目标、编制预算、汇总、复核与审批、预算执行与控制管理、业绩报告及差异分析、预算指标考核。依据预算管理的原则、方法、流程和程序编制企业的预算， 实施预算管理并依据预算对责任单位和个人进行考核等。会计核算上根据企业集团管理模式和房地产行业特点，建立一套房地产项目开发成本、费用科目体系， 作为预算项目成本、费用依据， 指导项目的预算工作，并逐步形成房地产企业自身的成本、费用定额标准。

3.3改进房地产企业的预算编制方法。传统的预算侧重的是短期效应，以年度作为预算周期。对房地产项目来说，由于其开发的特殊性，编制预算不仅是对年度财务状况做出的反映， 而且是对项目综合情况做出的反映。

4.房地产企业在推行全面预算管理抓好三个结合

4.1要与实行现金收支两条线管理相结合。预算控制以成本控制为基础，现金流量控制为核心。只有通过控制现金流量才能确保收入项目资金的及时回笼及各项费用的合理支出；只有严格实行现金收支两条线管理，充分发挥企业内部财务结算中心的功能，才能确保资金运用权力的高度集中，形成资金合力，降低财务风险，保证企业生产、建设、投资等资金的合理需求，提高资金使用效率。

4.2要同深化目标成本管理相结合。全面预算管理直接涉及到企业的中心目标利润，因此，必须进一步深化目标成本管理，从实际情况出发，找准影响房地产企业经济效益的关键问题，瞄准同行业的先进水平，制定降低成本、扭亏增效的规划、目标和措施，积极依靠全员降成本和技术降成本，加强成本、费用指标的控制，以确保企业利润目标的完成。

4.3要同提高预算的控制和约束力相结合。预算管理的本质要求是一切经济活动都围绕企业目标的实现而开展，在预算执行过程中落实经营策略，强化企业管理。因此，必须围绕实现企业预算，提高预算的控制力和约束力。预算一经确定，在企业内部即具有“法律效力”，企业各部门在房地产建设及销售的各项活动中，要严格执行，切实围绕预算开展经济活动。

5.结束语

总之，房地产企业的全面预算管理是一个系统工程，是企业治理的重要组成内容，是与企业发展战略相配合的战略保障体系。房地产企业应该根据自身的特点，形成适合本企业的全面预算管理制度，真正达到实现企业发展战略目标，整合企业资源，提高经济效益的目的。最后，笔者想要强调的是，全面预算管理的组织和制度建设仅仅是基础工作，关键是制度的执行，最主要的工作是权责利的统一、约束机制和激励机制的统一。

参考文献

[1]GFP9-1《项目总体计划控制程序》

[2]GFP9-2《项目投资控制程序》