通辽市住宅小区物业管理办法

通辽市住宅小区物业管理办法（精选14篇）

1.通辽市住宅小区物业管理办法 篇一

8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。

二、业主、房屋使用人

1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。

2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。

3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物;不准损坏花草树木、小品、健身器材;不准在楼道内乱写乱画;不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质;制造妨碍他人正常休息的噪音等。

4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用;也可以向法院提起诉讼。

5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。

6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。

三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。

四、本办法自公布之日起施行。

二00五年四月十日

2.通辽市住宅小区物业管理办法 篇二

1 物业管理单位服务中存在的不足

目前, 收费形式的物业管理制度在我国已经施行了20多年, 虽然国家出台了相关的法律、法规, 但物业管理中仍存在着诸多的不足, 如:物业管理收费乱、物业部门信用低、业主维权难等问题仍普遍存在。如何解决物业管理中存在的问题, 更好的为物业企业发展、为小区业主提供良好的宜居环境是目前小区物业管理企业发展中的首要问题。

1.1 相关的法律、法规有待于完善

由于国家前些年对于房地产行业的优惠政策, 客观上对房地产开发企业所孪生的物业管理单位监管不严。对于物业管理企业成立时的审查制度也较为宽松, 因此在客观上助长了物业管理单位的不良心态。而政府出台的《物业管理条例》也把业主的权益集中到了业主委员会当中, 此条例没有赋予业主与物业管理部门平等对话的机会, 因此也就造成了目前物业管理部门的服务质量不高。

1.2 物业管理部门准入门槛低

目前的物业管理企业准入门槛较低不需要大资金就可以成立物业管理企业进行物业管理收费。这就造成了一部分实力平平的物业管理企业, 虽然有了物业管理的资质, 但因为缺乏必要的资金投入, 各类相关服务的专业人员数量不足甚至在工作中产生分工不明确。因此不能达到既定的物业管理标准, 从而引发业主的不满, 引发了不必要的冲突。

1.3 业主维权难、维权成本高

我国的民事诉讼法中规定“谁主张, 谁举证”的原则, 这就造成了处于弱势地位的业主遇到侵权时举证难的问题, 物业管理部门和房地产商掌握着大量的信息, 而受侵害的业主如要举证物业管理部门的侵权行为, 必须向法院提交有说服力的证据, 但结果往往是收侵害的业主提供不出来法院所需要的证据从而败诉。

1.4 物业管理部门信用度低

由于物业管理监管的法律、法规不健全, 使得物业管理企业的一些行为得不到有效的约束, 造成一部分物业管理企业信用意识淡薄。

2 物业管理企业服务意识的改进

加快物业管理改革, 依法确定科学、规范、合理的物业管理服务收费, 既符合业主的利益和愿望, 也有利于物业管理服务的价值补偿, 是促进物业管理行业健康有序发展, 维护社会稳定的有效措施。

2.1 完善业主制度、收费制度

小区内的业主家庭有权选派自家的成员参加业主大会, 享有会议选举中的选举权和被选举权。在物业费的收取上, 物业公司应张贴物业收费明细, 对于业主有争议的收费项目和数额, 物业公司应主动向业主解释收费的理由, 对于不合理的收费应及时撤销。

2.2 强化监管职能, 实行备案和检查制度

政府相关职能部门应当加强对物业企业的监督和管理, 实行严格审查的准入制度, 对于一些没有经营的能力的企业不予审批。政府房产管理部门应定期、不定期的对物业部门的服务进行抽查, 对于查出的违规问题应及时处理, 并将处理结果公布给广大业主。对于物业企业的收费制度实行收费许可制度, 对于不同小区、不同服务规模、服务项目的收费数额由物业公司报送政府有关部门进行统一审批, 审批合格后物业管理部门应及时公布给广大业主。

物价部门要不定期的对物业管理企业的收费行为进行抽查, 对于存在乱收费的物业管理企业要降低其收费标准, 情节严重的政府部门应取消其物业管理资格。

2.3 实现物业管理市场化, 引进竞争机制

目前我国的大部分物业公司都是由房地产商指派而来的, 要想从根本上改变物业管理中存在的问题, 除了国家出台相关法律、法规进行规范, 还应该取消以前的“谁开发, 谁管理”的运营模式。从根本上断绝物业管理公司于房地产商之间的关系。物业管理企业应该在工商部门依法登记并取得相应的资格, 国家应多鼓励有实力的企业、团体加入到物业管理当中。物业管理企业经营中应当靠优质服务和品牌参与市场竞争, 小区选择的物业公司应在政府房地产管理机关的监督下接受小区业主委员会的公开招标, 中标后入驻小区, 在政府价格主管机关领取收费许可证, 制订服务收费项目标准公布后从事管理收费。通过市场竞争, 使那些实力较强、规模较大、服务质量好的知名企业脱颖而出, 从事较多的业务, 创出品牌, 用优质服务, 合理收费占领市场制高点。促进物业管理服务行业健康有序发展。

“以人为本”是物业管理企业的服务宗旨, 在服务中更好的贯彻这一宗旨, 才能得到广大业主的支持, 企业才能在经营中获取更多的利润。物业管理企业应该在经营中应进行技术、管理制度的创新完善, 用于实践, 不断拓宽发展空间, 才能保证物业管理公司保持可持续发展。

摘要：随着物业管理模式在小区管理中的深入推行, 物业管理单位与小区业主的纠纷也逐渐增多, 如何应对目前物业管理单位与小区业主的纠纷问题成了当前物业管理中的首要大事。本文就是根据目前住宅小区物业管理中存在的不足提出相应的解决办法, 以期能解决目前物业管理中所存在的问题提供一点帮助。

关键词：物业管理,住宅小区,物业纠纷

参考文献

[1]杨娟.试析物业管理主题关系[J].当代经济, 2011 (1) .

3.通辽市住宅小区物业管理办法 篇三

关键词包钢；物业管理；对策

近年来随着城市建设的发展，房地产开发突飞猛进，一座座风格迥异、设施齐全的住宅小区如雨后春笋般地耸立起来，为包头市增添了一道亮丽的色彩。物业管理作为城市规划、建设的合理延伸，随着房地产业，尤其是住宅产业的发展也同步兴起。随着人们生活水平的逐步提高，人们越来越关注生活的质量，关注居住环境的日常保养和维护，越来越希望居住的小区卫生整洁、环境优雅、生活便利、安全不受侵害。辅业改制后的房产公司如何将物业管理向纵深发展，为包钢职工、家属免除后顾之忧，做好后勤服务；同时，提高物业收费率，使房地产公司的物业管理步入良性循环轨道，实现真正的品牌企业，需要进一步的研究探讨，以便为房地产公司今后的发展腾飞打下坚实的基础。

1包钢住宅小区的基本情况

房产公司下辖67个住宅小区，住宅楼建筑面积724.5万平方米，公辅设施面积18.9万平方米。辖区内有居民9.8万户，生活着30余万职工及家属。截止2008年，已有19个小区实行物业收费，分别执行的是0.25元/月·m2和0.40元/月·m2两种物业收费标准。

2当前物管工作存在的主要问题

随着城市建设的快速发展，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和各房管区主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。具体表现在以下几方面：

2.1业主对权利义务的认识不对称。

随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归已，维修自理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；三是不按时交纳或不交纳物业管理费。

2.2物业建设和管理没有形成有效的投入产出机制。

目前，包钢住宅小区的物业管理在很大程度上仍然依靠集团公司的补贴，投入不足将成为物业管理过程中的一个重要矛盾。现在物业管理基本上实行的是对居民低收费，且收费到位率比较低，物业管理收费连基本的损耗都抵消不了，更难说有什么利润了。另外，从包钢物业总体状况看，普遍存在着建成时间长、设施不完善、配套不完备的问题，特别是旧住宅小区的硬件条件相对落后：绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等，必须边修补、边管理、边建设，需要大量的资金投入，而目前还没有明确的资金渠道来保证。如何实现物业建设管理投入产出的良性循环，是今后必须解决的一个问题。

2.3业主大会、业主委员会的组建难。

造成这一问题的原因：一是《物业管理条例》对业主大会和业主委员会的组织成立缺乏可操作性的指导；二是部分小区规模较大、业主数量多，相互之间不熟悉的业主共同进行选举、决策等事务，本身的复杂程度超出了想象；三是业主参与意识不强，缺乏“有能力、有权威”的组织者。

2.4物业管理人员整体素质有待提高。

这一问题主要表现在两方面：一是某些物业管理员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足，影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。二是缺乏足够的专业维修人员。日常维修不及时、不到位，使业主对物业管理的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。

3加强包钢住宅小区物业管理工作的对策

根据包钢的实际情况和物业管理自身的发展规律，包钢住宅小区物业管理发展的基本思路应该是：以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善居住环境为根本出发点，努力促进物业管理方式由职工福利型向市场经营型转变；经费来源由以公司补贴为主向以住户缴纳为主转变；服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济目标和社会目标的协调发展。

3.1加大宣传力度，创造物业管理和谐的供给需求环境。

深入细致宣传《物业管理条例》，让广大业主在心理上实现由“包钢人”向“城市人”的转变；在行为上要从对包钢福利的严重依赖转变为对物业商品的自觉消费，逐步使业主关心物业、支持物业，真正形成“花钱买服务，花钱买享受”的自觉性。

3.2理顺居委会、业委会、房管区各方在小区物业管理中的关系。

居委会、业委会、各房管区在小区中既代表各自利益、有各自的分工，又同是物业管理的主体，不论哪一方出现不规范行为，势必影响到整个小区物业管理水平的提高。因此，各方都应严格按有关法规、政策履行好各自义务，行使好各自的权利。

3.3建立长效管理机制。

3.3.1因地制宜管理物业，进一步解决历史遗留问题。

要根据不同的住宅小区，采取不同的管理服务方式，走专业化、社会化的道路。由于物业管理涉及的小区类型、规模、档次、业主对管理的要求等存在差异，加之管理过程中出现的各种问题和矛盾，物业管理靠单一的管理模式是远远不能适应需要的，因此，应根据不同住宅小区的特点，采用不同的管理方式来适应整个物业管理市场的需求。

3.3.2加快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制。

由于多种原因，目前的物业管理收费方法没有从根本上按经济规律办事，还十分不适应市场经济的要求，因此，要尽快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制和尽快形成“以质论价、质价相符”的收费体系，逐步扭转房管区长期吃补贴的局面，确保物业管理产业的良陛循环、健康发展。

3.3.3引进现代化管理理念和手段。

实践管理创新。在物业管理中全面推行ISO9000质量管理和质量保证标准，真正实现岗位有专责、事事有人管、办事有标准、考核有奖惩，促进物业管理的科学化、规范化。

进行服务创新。从拓展服务方式人手，根据居民的基本需求和承受力，选择好服务内容和收费标准，不断拓展服务领域。从提高服务水平人手，在服务上下功夫，在提高上求成效，使物业管理逐步做实做优、做大做强，在市场竞争中站稳脚跟。

3.3.4加大对旧住宅小区基础建设的投资，为实施物业管理创造一个良好的基础条件。

集团公司应树立经营住宅小区的概念，使住宅小区的资产增值，并应从住宅小区的建设维护费中，拿出专项资金，逐年逐步地有计划地实施改造，为实施物业管理创造一个良好的基础条件。

3.3.5深化房改政策，在工资中增加物业消费部分。

房改优惠售房实现了住房分配的货币化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房与物业管理衔接的还不够，特别是对物业管理费用在政策上考虑不够，建议在职工工资中应增加物业消费部分，对无力发放物业管理补贴的单位，有关部门应研究制定相应的政策，配套执行。

3.4加强培训，提高从业人员的整体素质。

做好人力资源管理，制定周密计划，分期分批对各类人员进行专业培训，切实提高员工的专业技能；多渠道吸纳有经验的专业人才，与本地实际相结合，优势互补，全面提高从业人员专业素质。

3.5建立和完善相关制度。

4.住宅小区前期物业管理 篇四

——前期开发遗留问题探究

城建工管班王志明学号：0811010051

摘要：小区前期物业管理是对在建住宅小区进行安装工程、装修工程及小区绿化等多方面的管理。前期物业管理的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理建议。但是在建设单位与物业管理公司交接的过程中，常常因为信息不对称或是互相推脱责任留下诸多难以解决的问题，被称为前期开发遗留问题。我谨以此论文阐述自己愚见，简单探究一下我国住宅小区前期开发中有哪些遗留问题及相应的处理对策。

关键词：前期物业管理业主大会物业交接物业费房屋维修基金

一、住宅小区前期物业管理的主要特征。

1、管理的是未建成的小区。住宅小区由单幢楼宇、组团组成，一个小区不是一下子就全部建成的，往往要花几年才能建成。当小区第一批房屋建成出售后，随着业主的入住就需要物业管理，否则小区就成为一个无序的聚居地，秩序混乱不堪。

2、服务业主是建设单位。国务院《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，建设单位可以选聘物管公司实施前期物业管理。事实上，目前新建住宅小区绝大多数是由建设单位选聘的物管公司进行管理，而不是通过公开招投标来选聘物业公司。

3、细节决定成败。由于前期物业管理处于小区建设之中，各种配套设施不健全，管理的内容也在逐步扩展，但对管理的细节要求非常高。譬如在装修过程中，物管公司既要口头说，墙上贴，还要现场盯。装修户从地面向楼上吊木材，稍有不慎就会碰坏外墙，甚至毁坏门窗。如果不派人跟踪，一旦发生因业主装修损坏公共部位事件，谁也不会承认，这种现象屡见不鲜。

4、工作展开在业主大会召开之前。前期物业管理由于没有成立业主委员会，物管公司在实施管理中必须接受所有业主的咨询、质疑，既要及时解答处理属于物业管理的问题，又要收集反馈属于开发商答复处理的问题。工作量和工作的难度尽管比较大，但物管公司必须全力以赴做好工作，确保有比较高的业主满意率。

5、需大量收集各种资料。物业管理的基础在物业的基础资料是否齐全，前期物业管理是各种资料大量形成的时期，物管公司要更好地开展物业管理，必须注意收集、整理、保管好各种资料，例如物业的构成明细、物业公用部位明细、物业公用设施设备明细、各种管线和地下排水系统的图纸资料、业主装饰装修资料、业主反映物业存在问题整改情况资料等，都要及时收集分类建档，以便查考。

二、住宅小区前期物业管理的主要内容

1、通过投标来接洽物业管理业务

无论物业管理企业是开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系统组建的，前期管理首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。

2、建立与业主式租户的关系

物业管理的管理对象是物业，而服务对象则是人，即业主和使用人。因此，物业管理企业既应与第一业主（开发商）共同协商，又要与未来业主或使用人取得联系，听取意见

3、察看工程建设现场

前期物业管理的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理建议。

4、卫生保洁工作

前期物业管理的卫生保洁首先必须抓好装潢垃圾的集中堆放和及时清运，减少灰尘污染。其次是加强宣传和督查力度，严禁装潢施工人员随地大小便和从楼上向下抛杂物的行为。三是抓好生活垃圾袋装化，减少生活垃圾随处放，苍蝇满天飞的现象。四是适当增加保洁力量，增加保洁次数，尽量使业主从一入住小区就感受到温馨整洁的环境。

5、治安维护工作

小区在建期间各种工人机械出入频繁，很多不法分子会趁机潜入工地进行盗窃、勒索等违法行为。小区保安必须做好人员的登记识别工作，尽量做到出入有证件，请假有假条，记住出入车辆的外形及车牌号，做到见车思人。

三、前期物业管理中常出现的问题。

1、协议问题。国务院《物业管理条例》规定：“建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业管理合同。”以协议的形式赋予物管企业独立管理运作的权利，可以减少开发商不必要的干扰，更有利于物管企业提高自己的管理能力和服务水平。

2、收费问题。新建住宅小区前期物业管理收费要经当地物价部门批准才能实施，是一项政策性很强的收费项目。因此物管企业要根据小区建设的实际情况，合理确定收费标准，及时报物价部门审核批准后才能服务收费。

《物业管理服务费用收取标准》

第十条 住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的 倍收取。

第十二条 乙方对业户或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计划。

3、三者关系问题。前期物业管理中，存在着开发商、物管公司、业主之间相互关联制约的关系。物管公司与业主是管理服务与被管理服务的关系，是主与从的关系，在管理上物管公司是主，业主是从；在服务上，业主是主，物管公司是从。业主与开发商的关系纯粹是一

种买卖关系，契约关系，在业主与开发商之间，物管公司起着一种协调和媒介作用。在这三者关系之中，物管公司既不能得罪开发商，更不能得罪业主，因为前期物业管理结束后，物管企业能否继续在这里实施管理服务，不是开发商说了算，而是业主大会说了算。所以物管公司要特别注意协调好业主与开放商之间发生的矛盾，既要承担起开发商赋予的管理服务职责，为开发商排忧解难，又不能牺牲业主的利益，尤其对业主反映的问题，物管公司无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，给自己留下后患。以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为最终目标。

4、安民告示问题。前期物业管理，是在新建住宅小区中进行的，业主来自五湖四海，个人的职业、品行、生活习惯各不相同，想法各异。物管公司作为小区的管家，要对小区的各项管理规定及早安民告示，可通过通知、公告、告示等形式将具体的规定和要求及时通知业主。规模较大的小区还可印制业主手册，将业主公约、小区建设规划、服务内容及标准、公众应急电话等集于一册，使业主不出门便知物管事，提高物业管理的服务水平。

四、前期开发遗留问解决办法

“物业管理矛盾”已经成为当前社会普遍关注的热点、难点问题。其中，前期开发遗留问题已经成为物业管理矛盾的核心症结。据统计，在物业管理矛盾中，70％是由前期开发遗留的问题引发。那我们有哪些解决的对策呢？

以下是5月26号北京市委发布的《北京市物业管理办法》（以下简称《办法》）中的规定。

北京市新建小区将由开发商负责提供前期物业服务，并且在业主大会没有成立、物业没有交接前，开发商不得向业主收取物业费；乡镇政府及街道办事处有义务帮助筹备业主大会；物业服务分成五个等级，业主可以选择需要的服务等级„„

此法规将于今年10月1日正式施行。与此同时，北京市住房城乡建设委员会目前正在研究制定30余个配套政策、技术标准、操作规范和示范文本，将为《办法》的贯彻落实提供支撑。

北京出台的这一新法规虽然没有解决业主与开发商之间的矛盾，但却从根本上解决了物业管理公司与开发商之间权责纠纷问题，我个人认为这种解决问题的方式很值得其他地方借鉴。

1、在业主大会成立之前，由建设单位承担物业的维修养护和管理完善责任。《办法》的配套措施还将规定在合理的期限内，建设单位应当按照约定的服务等级标准提供前期物业服务。也就是说，当业主大会主体没有出现时，建设单位不得向业主收取物业服务费。

2、明确了前期开发与后期管理的责任分界点，把物业共用部分交接查验作为前期开发与后期管理的分界点。业主大会成立并确定物业管理方式后，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接。

3、业主可选择物业服务等级。长期以来，业主与物业服务企业就物业服务收费、物业服务质量等问题纠纷不断，直接影响了业主与物业企业和谐互信关系的建立。

4、物业公司须每年“晾”账单。一是实施物业服务企业动态监管，推动企业资质管理向信用管理转变，逐步实现对物业服务企业由传统的资质管理向行为管理过渡。二是调整行业监管重心，建立物业项目备案制度。三是创新项目管理模式，建立项目负责人制度。四是制定物业项目接撤管办法，规范物业项目变更物业管理方式和物业服务企业时的接撤管活动。

参考文献：《北京：开发商“离场”不得遗留问题 》——房产——人民网

《北京市物业管理办法》

《前期物业管理》——百度百科

《住宅小区前期物业管理的主要特征》——中国物业管理培训信息网

5.兰州市城市住宅小区物业管理办法 篇五

甘肃省人民代表大会常务委员会关于批准《兰州市城市住宅小区物业管理办法》的决定（2001年9月 28日省丸届人大常委会第二十四次会议通过）

甘肃省第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议审查了兰州市第十二届人民代表大会常务委员会第三十次会议审议通过的《兰州市城市住宅小区物业管理办法》，决定予以批准。由兰州市人民代表大会常务委员会按照本次会议审查意见修改后公布施行。

兰州市城市住宅小区物业管理办法

2001年7月26日兰州市第十二届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过

2001年9月28日甘肃省第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议批准 第一章 总则

第一条 为规范城市住宅小区物业管理，保障住宅小区房屋及公共配套设施的正常使用，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创建文明、安全、整洁、方便的居住环境，根据本市实际，制定本办法。

第二条 本市城区内的住宅小区物业管理适用本办法。

第三条 本办法所称住宅个区，是指本市城区内以住宅为主，并有相应配套共用设施设备的居住区。

本办法所称物业，是指已建成投入使用的住宅小区内各类房屋、建筑及附属设施、设备和相关场地。

本办法所称业主，是指物业的所有权人。

本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。本办法所称物业管理，是指物业管理企业接受业主或业主自治管理组织委托，根据物业管理委托合同，对住宅小区内的房屋、共用设施设备、绿化、治安和环境卫生等进行有偿服务的行为。

第四条 兰州市房地产行政主管部门负责本市城市住宅小区物业管理工作，其主要职责是：

（一）贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章；

（二）检查、指导和监督全市物业管理工作；

（三）审查物业管理企业的资质；

（四）审查批准物业管理中房屋共用部位、共用设施设备维修基金的使用。

规划、建设、工商、公安、环保、物价等部门，以及市政、绿化、环境卫生、供水、供电、供气、供热等单位按其职责分工，做好物业管理和服务工作。

第五条 住宅小区物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业服务相结合的体制，积极推行物业管理的社会化、专业化、市场化。第二章 业主自治管理组织与物业管理企业

第六条 住宅小区入住率达到百分之五十以上时，开发建设、售房单位应在物业管理行政主管部门的指导下，及时组织召开业主大会或业主代表大会。业主大会由住宅小区内的全体业主或其委托的使用人组成。业主较多的可按一定比例推选代表，组成业主代表大会。

第七条 业主大会或业主代表大会一般每年召开一次，经百分之二十以上业主提议也可以临时召开。

业主大会或业主代表大会应当邀请住宅小区所在地居委会代表列席。第八条 业主大会或业主代表大会的主要职权是：

（一）选举产生住宅小区管理委员会（以下简称管委会），增补、罢免管委会组成人员；

（二）审议批准管委会章程和业主公约；

（三）决定关系业主利益或与物业管理有关的重大事项；

（四）监督管委会的工作，听取管委会的工作报告，改变或撤销管委会不适当的决定；

（五）其他需由业主大会或业主代表大会决定的事项。

第九条 管委会设主任一名，副主任一至二名，委员若干名。管委会每届任期三年，组成人员可以连选连任。

管委会选举结果或变更情况，应在三十日内报物业管理行政主管部门备案。

第十条 管委会是住宅小区业主自治管理物业的群众组织，向业主大会或业主代表大会负责并报告工作。管委会的权利：

（一）起草、修改管委会章程和业主公约；

（二）决定选聘、续聘或解聘物业管理企业；

（三）审议物业管理企业的计划和住宅小区管理服务的重大事项；

（四）监督、检查物业管理企业各项管理制度的实施和物业管理委托合同的执行，协调处理物业管理纠纷； 管委会的义务：

（一）支持和帮助物业管理企业实施各项管理工作；

（二）接受业主和使用人的监督；

（三）接受物业管理行政主管部门、各有关行政管理部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

第十一条 物业管理企业是具有独立法人资格的经济实体。物业管理企业的职责：

（一）根据物业管理委托合同，制定管理、服务方案，对住宅小区实施管理，提供服务；

（二）制止违反住宅小区物业管理规定和业主公约的行为；

（三）依照物价管理部门批准的收费标准，收取管理费用；

（四）法律、法规、规章规定及业主大会或业主代表大会授予的其他权利。物业管理企业的义务：

（一）依法经营，履行物业管理委托合同；

（二）接受物业管理行政主管部门、管委会、业主和使用人的监督；

（三）服务收费应当明码标价，亮证收取，并定期公布收支情况；

（四）法律、法规、规章规定的其他义务。

第十二条 物业管理企业实行资质认证和年检制度。

物业管理企业资质标准及资质管理按国家和省有关规定执行。

第十三条 物业管理企业持《营业执照》和《物业管理企业资质证书》，方可接受物业管理委托。

第十四条 从事物业管理的工作人员，须取得物业管理行政主管部门核发的《物业管理人员上岗证》，方可上岗。

第十五条 物业管理企业接受物业管理委托，必须与管委会签订书面物业管理委托合同。物业管理委托合同使用建设部的示范文本，可根据实际增减有关内容。

物业管理委托合同自订立之日起，三十日内由物业管理企业报物业管理行政主管部门备案。第三章 物业管理权的移交与物业维护管理

第十六条 开发建设、售房单位应自管委会选举产生之日起，三十日内向管委会移交物业管理权。应当无偿、完好地移交住宅小区内的共用设施设备、相关场地和维修基金，以及住宅小区地下管网、单体建筑、附属设施设备的技术资料。

第十七条 开发建设、售房单位在移交物业管理权的同时，必须按住宅小区房屋总建筑面积千分之一的比例（最低不少于二十平方米）无偿提供物业管理用房。未留有物业管理用房的，由开发建设、售房单位，提供相应的物业管理用房资金。

第十八条 住宅小区物业管理移交前，其物业管理由开发建设单位和其委托的物业管理企业负责；公有房屋售房比例达不到物业管理移交条件的，由原产权单位管理。

第十九条 住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备的维护，由管委会委托物业管理企业统一实施专业管理。

本条所称房屋的共用部位和共用设施设备，是指整幢房屋或整个单元业主共同使用的屋顶、基础、承重构件和墙壁、走道、楼梯、电梯、垃圾道以及供水、供热、供电、供气、排污、消防设施，道路、绿地等。

第二十条 住宅小区内房屋自用部位和自用设备由业主管理，也可以由业主委托物业管理企业管理。

业主对房屋自用部分和自用设备的管理和使用，不得危害物业或公共安全。不得损害他人利益。

第二十一条 住宅小区内物业在保修期限内的维修。按照国家有关规定执行。

住宅小区内供水、排污、供电、供热、供气、捅识．有线电视等设施的维修养护和故障排除，由有关部门和物业管理企业按其职责范围负责。属于有关部门负责的，物业管理企业应及时联系解决。

第二十二条 住宅小区内的业主和使用人、物业管理企业均应遵守下列规定：

（一）不得擅自改变房屋承重结构和破坏房屋外貌；

（二）不得占用、损坏房屋共用部分、共用设施设备或者移装共用设施设备；

（三）不得在共用部位、场地搭建建筑物、构筑物；

（四）不得从事污染环境的生产、经营活动和法律、法规和规章规定禁止的其他行为。第四章 物业管理费用的筹集、管理与使用 第二十三条 住宅小区物业管理经费包括：

（一）房屋共用部位、共用设施设备维修基金；

（二）物业管理服务费；

（三）特约服务费；

（四）其他合法收入。

第二十四条 凡商品住房和公有住房出售都应当建立房屋共用部位、共用设施设备维修基金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

商品住房的维修基金由开发建设单位按照省物业管理行政主管部门确定的比例缴纳；公有住房出售后的维修基金由售房单位按多层住宅不低于售房款的百分之二十，高层住宅不低于售房款的百分之三十比例提取；购房个人按购房款百分之一的比例缴纳。

开发建设单位缴纳的维修基金属全体业主所有；售房单位提取的维修基金属售房单位所有；购房个人缴纳的维修基金属全体业主所有。

第二十五条 房屋共用部位、共用设施设备维修基金由市物业管理行政主管部门，以住宅小区为单位设立专户管理，专款专用，管委会申请使用，并接受财政部门的监督。

第二十六条 业主转让房屋时，其房屋共用部位、共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户；房屋建筑由于拆除等原因灭失的，其共用部位、共用设施设备维修基金余额退还原售房单位和产权人。

第二十七条 住宅小区物业管理服务费的收费标准，根据物业管理行政主管部门核定的住宅小区的规模、档次、管理内容、服务水平以及房屋类别，由物业管理企业报物价部门审批。收费标准以外的特约服务费，由当事人双方商定。

物业管理服务费和特约服务费由物业管理企业管理，自主使用。第五章 法律责任 第二十八条 开发建设、售房单位违反本办法的规定，不按期移交物业管理权的，由物业管理行政主管部门责令（其限期移交，移交前发生的物业管理费用，由开发建设、售房单位全额承担。

第二十九条 物业管理企业有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门给予处罚：

（一）未取得物业管理资质证书，擅自接受物业管理委托的，责令其停止业务活动，给予警告，没收全部非法所得，并处2000元至10000元的罚款。

（二）年检不合格的，责令其限期整改，整改后仍不合格或拒不接受年检的，按管理权限吊销资质证书。

物业管理企业因违反合同，造成业主损失的，应负赔偿责任。

第三十条 业主、使用人、物业管理企业或者其他单位、个人违反本办法第二十二条，按下列规定处罚：

（一）擅自改变房屋承重结构、破坏房屋外貌，占用、移装、损坏共用部位、共用设施设备，在共用部位、场地搭建建筑物、构筑物的，由物业管理行政部门责令限期改正，恢复原状或者赔偿损失，可以并处500元以上5000元以下的罚款；

（二）从事生产、经营活动污染环境和法律、法规和规章规定禁止的其他行为，由有关行政管理部门按照各自职责和相关法律、法规和规章的规定处罚。

第三十一条 物业管理企业不遵守国家规定或合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准的，由物价管理部门依法予以处罚。

第三十二条 业主不按期缴纳或拒缴物业管理费的，由物业管理企业督促限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可向仲裁机关申请仲裁或向人民法院诉讼。第三十三条 业主或使用人对房屋自用部分和自用设备管理使用不当，危害物业或公共安全、损害他人利益的，物业管理企业应予制止；造成物业损坏的，由责任人负责修复；造成损失的应当赔偿。

第三十四条 物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、彻私舞弊的，由其管理机关给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议，或者提起诉讼。第六章 附则

6.透视住宅小区物业管理纠纷 篇六

伴随着商品房市场的迅猛发展，物业管理纠纷也就随之产生。特别是近一段时间以来，物业纠纷不仅在数量上有上升的趋势，而且矛盾冲突也有不断升级的迹象。

业主是欠费纠纷的最大输家

由于物业管理费拖欠最终导致纠纷，表面上看来物业公司是受害者，但是，实质上最大的输家是广大业主。物业管理服务具有不可分割性。没有缴费的业主与缴费的业主享受同等的物业管理服务，攀比从众心理使更多的人欠费，结果是物业管理费收缴率更低。物业公司为了控制成本，只好减少人员、降低服务质量和标准。本来每天该清扫三次或随时清扫，改成两次或一次。服务质量降低了，业主不满意，使更多的业主不缴费，而物业公司再减人降成本，这就进入了恶性循环。

纠纷是怎样形成的一是开发商与物业公司交接中产生的纠纷，实际是开发商遗留的一些问题。根据一项调查，我国有70%以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，它们之间本来就有着与生俱来的血缘关系，所以物业公司一般很难洗脱“和开发商一个鼻孔出气”的嫌疑，让业主自然而然觉得物业管理公司是开发商的维护和售后服务者，就应该承担所有的问题。如一些业主反映的绿地培植、小区内道路铺设、公共设施建造等问题并非物业管理的事情，相当多是开发商遗留下来的。于是业主拿到房子以后，认为物业公司是开发商的代言人，所有的问题都会找物业公司。

二是相关的法律规定不足。解决物业纠纷需要法律支持，而目前全国没有一部统一的物业管理法规，很多事情缺少统一规范。如开发商与物业公司是怎样的关系，如何组建业主委员会，物业公司如何进入和退出小区管理，物业管理如何收费等等，现在都基本无章可循，或有章难循。

三是一些业主对物业付费的概念接受不了。大家过去住的是平房或单位分的房，没有付费一说。习惯了住公房的居民，一下子买房成了业主，要缴物业管理费的观念还没有完全树立起来。另外，缴多少钱，享受什么样的服务，并不是业主自己的选择，有时，人们对于这种“硬派”的东西有一种本能的拒绝。四是业主的期望值过高。客户在买房子的过程当中和签约之前，可能比较相信业务员的介绍或者是宣传材料、报纸广告等，他的印象可能会是很理想，因为广告的话多多少少会有艺术处理的。但是这个梦最后跟看到现实的产品会产生一定的落差，有的买房人不能以一个正确的心理对待。任何产品，比如说房子，都是有缺陷的，不会说百分之百一点儿缺陷没有，心理落差产生是很正常的，但是千万不要放大。

五是物业管理服务的质量有待于进一步的提高。一些物业管理企业错误地将自己凌驾于业主之上，忽视业主的权益。有的不能严格按合同、制度办事，处理问题和矛盾的方式简单生硬。以押金、罚款等不正当手段强制业主服务管理，从而使矛盾激化。另外物业管理公司本身经营不规范，如提交不出物业收费的预算、决算等财务报告，无法让业主了解他们所交纳的物业费用究竟是如何使用的，等等。

六是一些业主对物业管理知识知之甚少，缺乏自我保护意识。物业管理是一个非常复杂的系统工程，涉及房地产开发公司、物业管理公司、业主、业主委员会、向物业区内提供其他方面专业服务的有关单位和有关政府部门等等。有人买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题；只知与开发商打交道，而不知如何与物业公司打交道，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系。

七是有的业主诚信意识差。现在很多物业纠纷，双方有合同，写得很清楚，但谁也没有按照法律的手段解决问题。如，有的小区业主因为幼儿园收赞助费就不缴费，而实际上小区的物业公司与幼儿园是“八竿子打不着”的两家单位，业主竟把对幼儿园的不满作为不缴物业管理费的理由，又如，某业主以门牌号是甲路某某号、而小区大门却开在乙路上为由，拒邀物业管理费„„像这样东扯西凑找理由不缴物业管理费引起纠纷的情况还有很多，其本质是诚信意识太差，能拖就拖，能赖就赖。

怎样解决纠纷

解决这些问题不能头痛了医头脚痛了医脚，在目前情况下，最有效的办法一是签一份详尽的购房合同。物业管理纠纷多是因为买房时买卖双方对房屋售后各方关于物业管理的权利义务没有界定清楚而造成的。

比如，买房时不同的业主对物业管理的预期不一样，有的业主倾向高收费、高标准服务，有的倾向较低标准的代收费服务，而由于没有在买房时说清楚，入住时某些业主认为物业管理与自己买房时的预期不一致，开发商和物业管理企业也很难协调这种矛盾。

二是签一份完整明确的物业管理合同。现在，无论是商家还是消费者，都把售后服务看得很重，因为从很大程度上讲一些商品买的就是售后服务。住房更是如此，甚至它的售后服务——物业管理比买房更重要，因为你要在这里住一辈子。起码也是十几年。因此，物业服务水准如何？怎么个收费标准？可以得到多少服务？都应在物业管理合同里记载清楚。如果物业管理合同内容上不完备，条款用语含混，欠缺必备的约定内容必将成为日后争议的原因。合同是服务者和被服务者的约定，只要合同规定的内容不违反法律、法规的规定，就应以合同为依据来确认双方的合同义务。双方在合同履行过程中发生纠纷，应当根据合同规定来确定违约事实，承担违约责任。只要有一方没有按合同规定的要求履行或不完全履行义务，另一方就有权以违约为由起诉，要求对方承担违约责任。所以业主应与物业公司“约法三章”，留下白纸黑字的证据，一旦发生纠纷可诉请法院裁决以维护自己的合法权益。

一般而言，物业管理合同应包括以下内容：

1、提供服务的内容及标准。一般来说物业管理公司提供的服务包括三种：一是公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；这些服务虽属共性，但不同的物业公司的服务水平却大相径庭。比如，笔者所在的小区绿化得“争奇斗艳”，而一墙之隔的另一小区却连冬青都种不活。二是代办性服务，如代收水电费等；三是特约性服务，如室内维修、代送报纸等。购房者对未来物业管理公司提供各种服务的标准应该详细了解，如物业公司一天打扫几次？是否有楼内保安？对于急迫性维修，物业公司承诺多长时间到达现场？这个问题尤为重要。比如，笔者所在单元六楼(顶层)的邻居，一次下小雨时发现有轻微的漏雨现象，前几天看天气预报说有大雨就赶紧给物业公司打电话，物业公司按承诺在24小时内把屋顶修了一遍，结果虽下了一场大雨但滴水未进，而相邻小区我的一位同事也有相似经历，物业公司却在大雨之后才修屋顶，而这时他的房子已是“外面已不下，屋内仍在下”。

2、小区环境管理的具体制度。小区的环境管理看似琐碎，其实很容易产生纠纷。如住户封闭阳台是否统一颜色、外观，小区里禁止出租车出入，住户不得在小区里遛狗，自行车不得上电梯等。

7.通辽市住宅小区物业管理办法 篇七

关键词：住宅小区,物业管理,问题

我国的住宅小区物业管理行业出现于世纪八十年代, 第一家物业管理公司诞生于1981年。在物业管理的发展过程中仍然存在着一些问题, 影响了住宅小区物业管理的实际效果, 本文对此进行了分析, 并提出了相应的解决对策。希望使我国的住宅小区物业管理行业获得稳健和健康的发展。

一、我国住宅小区物业管理存在的问题

物业管理机构对住宅小区统一提供的公共性服务, 被称为物业管理, 也称为物业服务, 主要包括环境秩序的维护和社会治安的管理等等[1]。当前在住宅小区物业管理中主要存在以下几个方面的问题。

1. 开发商与物业服务企业之间没有明确的法律关系

我国的市场经济体制发展尚不完善, 物业服务企业隶属于房地产开发公司。一方面, 在没有成立小区业主委员会之前, 房地产开发商可以以原始大业主的身份对物业服务企业进行选聘。此时的开发商与物业服务企业之间存在着短期的合同关系。小区业主委员会成立之后, 可以由小区的业主委员会来负责物业服务企业的选聘工作, 房地产开发商应该无条件的向小区业主委员选定的物业服务企业移交原始资料。然而在实际操作中出于各种情况的考虑, 一些开发商并不愿意放弃物业管理。另一方面, 物业服务企业和房地产开发公司之间往往具有从属关系, 物业服务企业是开发商的子公司或者下属机构。

2. 物业管理的交接过程中没有对责任进行明确

由于开发商与物业服务企业之间的法律关系不明确, 因此在物业管理的交接中容易发生物业服务企业之间的矛盾。前任物业服务企业在交接的过程中往往存在着阻挠新物业服务企业进入小区、破坏无业管理设施等情况, 或者带走小区业主相关的资料, 在移交的过程中不做好财务账目的移交工作等等。

3. 业主与物业服务企业之间的合同不能得到履行

业主与物业服务企业之间要签订物业服务合同, 对二者的权利义务关系进行界定。物业服务企业和业主委员会之间是一种合同关系, 也是被委托和委托的关系。但是当前二者之间存在一些矛盾, 影响了合同的履行。

(1) 物业服务企业没有按时将房屋钥匙交给业主。按照房屋买卖合同的约定, 当房屋买卖人支付了部分或全部的房款之后, 就可以办理入住手续, 此时物业服务企业应该为房屋买受人办理相应的手续。然而有一些物业服务企业会要求房屋买受人支付物业管理费用以及其他费用, 否则拒绝将钥匙交给买受人。这对房屋买受人的合法权益造成了极大的损害, 如果房屋买受人对物业服务合同和管理公约有不同意见, 或者认为物业费的收取不合理, 往往难以办理房屋入住手续[2]。

(2) 缺乏统一的收费标准和类型。我国尚未建立起完善的收费标准和收费类型, 而物业管理的收费标准和收费类型就比较多, 造成物业收费中出现很多问题。由于收费标准不统一、物业服务不到位, 业主往往拒绝交费。

二、提高住宅小区物业管理水平的对策

1. 对物业管理的法律法规进行完善

要全面提高我国住宅小区物业管理的水平, 首先必须对相关的法律法规进行完善, 对物业服务企业、房地产开发公司和业主之间的责权进行明确。现行的《条例》对于物业服务的费用和标准、业主委员会的选举、维修基金的保管和新旧物业公司的更替等问题并没有给出具体的解决对策。必须以《条例》为基础, 做好物业管理方面的立法工作。根据物业管理存在的实际问题, 进行相应的司法解释, 使解决小区物业管理纠纷能够有法可依[3]。

2. 对物业服务行业进行规范

在住宅小区的物业管理中, 根据《条例》的要求, 对物业服务企业的选聘必须采用招标投标的方式, 选择具有相应资质的物业服务企业。为了保障招标投标的公正性, 必须对物业服务行业进行有效地规范, 鼓励房地产管理、房地产销售和房地产开发商的分业经营, 提高业主和物业服务企业的法律意识。要求物业服务企业要能够监督开发商的前期行为, 真正的为业主负责。

3. 提高业主的法律维权意识

只有当业主都具备了较强的法律维权意识, 才能对物业服务企业的行为进行规范。因此必须加大宣传力度, 使业主在购房之前对小区的物业管理进行一定的了解, 转变业主的付费观念, 转变物业服务企业的服务理念。要严格的监督物业服务企业的选聘过程, 要求物业服务人员不断提高自身的素质和服务的水平。作为物业服务企业, 应该具备服务理念和市场意识, 通过为业主提供高质量的服务来获得业主的肯定和好评, 不断扩大自身的影响力, 获得更好地经济效益和社会效益。

4. 对物业服务企业的管理行为进行规范

物业服务企业必须按照当前的市场价格和法律的相关规定制定相应的标准, 对各项物业服务费的收取进行规范。为了使物业费的收取更加公开透明, 物业服务企业要做好宣传工作, 要将物业服务费用的用途向小区业主进行公开。物业服务企业要不断提高员工的业务素质和服务水平, 积极加强与业主之间的沟通, 改善与业主之间的关系, 获得业主的支持。

三、结语

住宅小区的物业管理对于业主的正常生活有着非常重要的影响, 为了构建和谐、文明的住宅小区, 必须对物业管理进行有效地规范。物业服务企业要树立相应的服务理念, 不断提高自身的服务和管理水平, 与业主建立融洽的关系, 为业主提供高水平的管理服务。

参考文献

[1]甘志英.小区物业管理存在问题的法学思考[J].喀什师范学院学报, 2010, (2) :40-43.

[2]胡忠英.浅析我国物业管理存在的问题及对策[J].吉林工程技术师范学院学报, 2010, (4) :26-28.

8.小区物业管理系统的实现 篇八

关键词：小区物业管理；VB6.0；数据库；信息；用户

中图分类号：TP311.52 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 (2012) 14-0075-01

迄今为止，中国的物业管理行业已经走过了二十几年的时间，已经具备了一定的规模和形态。随着经济体制的改革发展、城市的现代化、人们对居住空间的可持续发展的要求，伴随房地产商品经济发展的必然产物——物业管理要得到迫切的改变，已成为一种必然的趋势。本文通过用VB 6.0编写小区物业管理系统，利用软件工程原理，采用生命周期方法学，其开发主要包含建立和维护后台数据库以及前端应用程序的开发两个方面，用来实现小区信息数据库的创建和各种费用的统计、收取和汇总。

一、系统需求分析

（一）系统要解决的问题

作为更适用于现代化小区的物业管理系统，本系统应实现的功能：信息化，方便业务处理，方便灵活的查询功能，清晰明确的权限管理。

（二）系统需求问题描述

小区物业管理系统由资料管理、基本管理、数据统计、系统管理、帮助、退出功能模块六大子系统组成。本系统的主要参与者有：普通工作人员、公司财务人员、公司系统管理员、公司领导和业主。他们参与以上模块中其中一种或几种工作活动。

（三）系统的非功能性需求

系统结构合理，人机界面友好，系统反应速度快，系统的开放性和可维护性。

二、数据库设计

系统的E-R图设计

数据库设计就是将现实世界的数据组织成数据库管理系统所采用的数据模型。实体联系方法简单、实用，通常使用它的工具—E-R图。下面给出系统部分E-R图（因为各个实体属性较多，简洁起见，在每个 图中只给出了相关的属性）

三、系统设计

基本资料管理模块

四、总结

在本系统的开发过程中，由于本人是初次开发软件，在知识、经验方面都存在着不足。另外，在整个开发的过程中，时间也比较仓促。因此，该系统也会存在一些缺陷和不足。由于对物业管理的整个流程不够熟悉，在需求分析时未能做到完全满足用户的需求。因为本系统是一个通用的小区物业管理系统，所以在需求分析阶段做得不是很深入，以后应对物业管理企业及物业管理进行详细的需求分析和业务流程分析从而更合理更科学地设计系统功能模块和数据库。

参考文献

[1]林陈雷,郭安源,葛晓东.教育信息化系统开发实例导航.人民邮电出版社,2003

[2]张立科.数据库开发技术与工程实践.人民邮电出版社,2004

9.通辽市住宅小区物业管理办法 篇九

软件开发实施方案

1.前言

对物业公司而言，高质量的物业管理能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。

2.项目概述

本公司住宅小区物业业务增多，对物业管理软件的需求呈上升趋势，公司股东会议决定投入资金开发一套小区物业项目管理软件，提供有关住宅小区物业管理用信息网，并能够尽可能采用各种计算机和通信技术，为住户提供快速、准确和渠道多样的服务。因此，开发这样一套小区物业项目管理系统软件成为很有必要的事情，为了完成该软件，本文制定出相应的详细计划。

3.功能需求

3.1.功能介绍

典型的小区物业管理系统主要应具有以下管理功能：

a)系统用户管理；管理使用该系统的用户信息，包括系统用户的添加、修改、删除；

b)楼盘信息管理：管理小区中楼盘的基本信息，包括楼盘信息的添加、修改、删除、查询；

c)住户信息管理：管理小区住户的各种信息，包括住户信息的添加、修改、删除、查询；

d)停车场管理：管理停车场的各种信息，包括停车场信息的添加、修改、删

除、查询；

e)物业收费管理：管理小区内的各种收费项目，比如水费、电费、物业费等，包括收费项目的添加、修改、删除、查询；

f)住户报修管理：管理住户报修信息，包括住户报修信息的添加、修改、删

除、查询；

g)住户投诉管理：管理住户投诉信息，包括住户投诉信息的添加、修改、删

除、查询。

3.2.开发过程

“小区物业管理系统”的开发过程是根据软件的生命周期的原理和方法进行的，包括以下几个阶段：

a)确定课题，根据需要制定相应的项目计划，并完成项目计划书； b)对软件进行可行性分析，并完成可行性分析报告；

c)对小区进行调研并了解软件的需求分析，完成需求分析说明书； d)软件的总体设计和详细设计，并完成相应文档； e)根据要实现的功能，完成软件的编码； f)对开发的软件进行测试； g)确认和评审； h)交付使用。

××物业公司小区物业项目管理系统WBS分解:

3.3.工作任务的分配及人员分工

软件开发过程中的工作任务的分配及人员的分工如下表所示：

3.4.开发和运行环境

小区物业管理系统开发和运行环境如下：

a)开发环境：windows XP b)开发工具：×××编程语言 c)数据库管理系统：×××数据库平台 d)运行环境：windows 98/XP/2000

3.5.项目进度

项目单代号网络图：

项目里程碑图：

计划

3.6.费用开支

软件开发过程中的费用开支如下：

4.项目关键问题

a)项目计划制定的不详细时，后期工作不好做；

b)需求分析做不到位的话，软件可能不能满足用户的需求；

c)系统各个小模块不能很好的融合到一起，使其成为一个有机的整体； d)数据流图和关系模型的建立。

5.总结分析

其实，任何一个项目在执行过程中都会碰到许多问题的，评价一个项目是否成功并不能以碰到问题的多少作为标准，其标准应是按时、保质实现预先确定的各项指标，比如说系统的功能、系统的性能等，完成合同要求内容，也要提供优质的服务，搞好与客户关系；同时也要规范管理，为公司今后的工作积累技术信息，市场信息，人才资源和管理经验，提升企业形象，保障事业的进一步发展。

10.文明小区小区物业管理方案 篇十

目 录

一、项目概况

二、物业管理内容

三、物业管理模式

四、物业公司组织机构和管理制度

一、项目概况

1.地理位置

该项目位于西经十路与西纬十路的交汇处。

二、物业管理内容

物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。

1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面： A、工作的主动性

管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多样性 根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。C、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。1.2共用设施、设备的管理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。

1.4智能化设施设备

范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理 我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。2.2环境管理 环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。3.绿化管理

绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

6、公共管理 6.1住户装修管理

在物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。

8、委托性特约服务

是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务

即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。

三、物业管理模式

居住在社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。

我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。

1、管理方法

1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。1.2提供共管式服务。

1.3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。1.4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。

1.5启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。

2、运作程序

可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。

3、实施措施 3.1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。

3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。3.6在智能化管理上加强各方面工作

3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。3.8开展卓有成效的社区文化活动

4、管理手段

4.1启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。

4.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。

4.3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。

4.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。

4.5提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。

4.6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。

四、物业公司组织机构和管理制度

1、服务中心组织机构 1.1物业管理公司组织机构图

2、公共管理制度

2.1停车场管理须知

A、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。

B、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。

C、请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。E、出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。

F、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。2.2卫生管理须知

为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境： A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。

B、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。

C、请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入。E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。2.3宠物管理须知 为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯： A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便；

B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所；

C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止；

D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；

E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。

2.4绿化管理须知

A、了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。

B、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。

C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。

D、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。E、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。F、请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。

3、内部管理制度（各岗位职责）

3．1物业处经理岗位职责

A.应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监督、检查工作； B.熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；

C.带领各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项管理工作及经济核算工作，完成公司下达的经济指标；

D.做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况；

E.鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见； F.关心小区管委员会建设，并接受管委员会监督，共同搞好管辖区的各项工作； G.配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作； 3．2经理助理岗位职责

A.负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关； B.负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结； C.负责对本中心员工各类考核；

D.向管理处经理提交各岗位用人计划；

E.接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%；

F.熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法；督促本中心工作人员及时收缴管理费，收缴率达预定目标；

G.熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定；

H.每日巡查小区，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排处理，并加以改进； I.负责指导、监督健全档案管理，并抽查工作情况； 3．3环境管理部主管岗位职责

A、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的年度、季度、月度计划，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生；

B、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现；

C、负责定期组织员工培训，提高员工的政治素质，业务技能和工作效率； D、经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导员工操作； E、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，提高社区环境文化品位。

F、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作； G、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道； 3．4保安部主管岗位职责 A、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人员的专业素质和责任心；

B、制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录；

C、严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导； D、负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作；

E、负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”：

二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法；

三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故；

三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。

F、负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度；

G、定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理；

H、负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作； I、负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。3．5工程维修部主管职责

A、负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实； B、组织参与设备的大、中、小修，制定计划，负责员工的专业技术培训； C、负责制定设备、备件采购计划，报财务采购； D、做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作； E、参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工；

F、负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施，跟踪检查；

G、负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤； H、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道； 3．

6、服务中心主管职责

A、熟悉物业管理有关法规政策；

B、负责建立完善服务中心信息流通网络，包括业主报修服务，投诉受理传递，各部门信息汇总，对业主公布信息等；

C、负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管理；

D、制定社区文化活动计划，丰富业主、住户的文化生活；

E、负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查；

F、负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。

4、人员配置和人员的素质要求

物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”的用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。（人员的实际配置以具体管理范围而定）

鄂尔多斯市东胜区金煜物业管理有限责任公司

11.对我国小区物业经济管理的看法 篇十一

(一)开发商历史遗留问题成物业纠纷主因

现有物业纠纷中，相当数量源于开发建设遗留问题。开发建设遗留问题主要表现在：一是规划变更导致业主权益受损。房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。二是房屋建筑和附属设备质量差，出现房屋漏雨漏水，墙体塌陷裂缝等现象。三是开发商不向物业公司及时全面提供建筑图纸和资料。四是建筑权属不清。公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。

(二)物业管理企业收费难

物业管理企业收费率低是一个老大难，造成收费率低的原因也是多方面的。一是物业收费的制定不公开透明，在前期，业主根本没有“讨价还价”的余地。二是物业管理服务不到位，小区脏、乱、差；供暖、供热水的温度不够，供应时间短；小区内存在业主车辆等财产丢失现象。三是低收入群体经济承受能力有限。四是问题不能得到及时解决，居民不满情绪影响交费。五是业主消费意识尚未形成。部分业主商品意识、物业消费意识和责任意识没有确立。

(三)物业公司服务质量不高

随着物业管理的快速发展，物业公司数量迅猛增加，难免良莠不齐。有些物业公司经营思想不端正，不按国家规定标准收取物业费，而是欺诈业主，巧立名目乱收费、多收费，而服务质量又很差，服务态度不好：有些物业公司不经业主同意，任意改变属于业主的公用房屋、设备的用途，挪用小区的公共维修基金；等等，物业公司这些不良表现，必然引发物业公司与广大业主之间的矛盾纠纷。

二、针对物业纠纷的对策

(一)尽快解决开发遗留问题，加大城市基础设施建设投资力度

首先要督促有关开发商限期解决开发遗留问题。同时加大对城市基础设施建设投资的力度，力争在较短时间内解决这个“老大难”问题，为搞好居住小区的物业管理、减少矛盾纠纷创造一个良好的基础性的外部条件。

(二)严格执法，强化对物业公司的管理与直督

要搞好住宅小区的物业管理，物业公司的经营思想和人员素质起着决定性的作用。政府有关主管部门，要严格执行有关法律法规，加大对物业公司的管理监督力度，切实维护广大业主的合法权益。要依法规范物业管理市场，指导和帮助小区的业主及其业主委员会通过招标选聘物业公司。同时要帮助物业公司建立行业组织促进行业自律。此外要运用各种形式和手段，对从事物业管理的干部和职工进行上岗培训，端正其经营思想，提高管理服务技能。

(三)加强物业管理知识的宣传

要加强对有关法律法规的宣传，使广大业主明确自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业企业的利益，同时也损害了广大业主的利益。让业主懂得不交、少交、欠交物业管理费，不仅损害了物业管理企业的合法权益。影响其正常的维修、养护、运行、管理，而且更重要的是损害了全体业主的合法权益。要对广大业主动之以情、晓之以理，合理地解决问题。

(四)积极推动小区业主要员会的建立

政府职能部门、开发商、物业管理企业积极配合协调，及时推动组建业主委员会，发挥职能作用提供便利和保障。通过普法等途径使广大业主明了业主委员的作用、权利和义务。教育广大业主通过业主委员会来维护自己的权益，而不是简单的拒交物业费。在业主委员内部建立业主与物业管理企业之间纠纷的自行排解机制，通过和谐手段来解决纠纷，逐步建立良好的互信氛围。

(五)建立物业管理纠纷快速处理通道

建立司法调解、行政调解、人民调解“三位一体”的物业管理纠纷快速处理工作机制。遵循合法、自愿、经济、简便原则，根据物业管理公司的申请，启动程序，在确定的小区内张贴公告，并通知物业管理公司和相关业主参加调解。调解成功的，除即时结清的以外，由人民调解委员会出具调解书。或者口诉立案后，由法院制作民事调解书；调解不成的，根据纠纷具体情况，物业管理公司可以申请支付令或起诉。

(六)物业管理企业在与业主沟通交流时要以诚信为基本原则

在很多的物业管理纠纷中，有很大一部分是由于物业管理公司与业主的沟通不足所致的。而沟通的前提就是诚信。因此，物业管理企业在与业主的沟通过程中不仅要注意技巧以消除误解，更重要的是要以诚信为基本沟通原则，这样才能从根本上解决矛盾纠纷。

(七)不断提高物业公司人员的自身素质

目前物业公司的一些员工主要由一些中专毕业生、下岗职工等组成，造成服务意识不强，对公司形象的树立有一定的影响。公司应加大对大学生的招聘力度，尤其是物业专业的大专生的招聘，提升物业公司的整体素质。同时加强员工的定期培训。

(八)不断提高业主的公德意识

要想搞好物业管理，除了要用法律形式规范各个主体的行为之外，还必须用道德观念来引导和约束人们的行为，广大业主作为物业管理的主体在物业管理中既有自己的权利，又有必要的责任和义务。只有每个业主都具有正确的民主观念、良好的公德修养和科学的环保意识，才能积极参加社区的物业管理活动，自觉地遵守社区物业管理公约，不会无故拖欠物业管理费，不会随意拋撒垃圾破坏公共卫生环境等。

12.通辽市住宅小区物业管理办法 篇十二

2011年是我国内地物业管理诞生30周年。自1981年我国第一家物业管理公司———深圳市物业管理公司成立, 到2003年我国第一部《物业管理条例》颁布, 可以说, 物业管理在我国已经有了长足的发展。作为新兴的服务产业, 住宅小区物业管理在促进国民经济发展、改善社区环境、提升居民居住水平中发挥了不可替代的作用。住宅小区物业管理在社会发展中取得了较好的社会效益、经济效益和环境效益。但是, 与新加坡、英国等物业管理发展成熟的国家相比, 我国的住宅小区物业管理仍处于发展阶段。

近年来, 鹤岗市物业管理行业经过不断的努力和创新, 在管理规摸、管理质量、服务水平上有了很大提高, 尤其在改善城市面貌、提高业主居住环境等方面发挥了积极作用, 但是, 因其是新兴的服务行业, 有很多遗留的历史问题没有理顺和解决, 也缺乏一个行之有效的物业管理机制, 这些问题不解决, 将影响市民的居住环境和“三优”文明城市建设。

1 鹤岗市住宅小区物业管理的现状及存在的问题

自2001年鹤岗市成立物业管理处以来, 物业管理工作呈现出生机勃勃的发展趋势, 我市物业管理行业在扩大就业、维护房屋使用安全、改善居民居住环境和提高城市品味等方面发挥了重要作用。截止到2011年, 我市现有楼房总量1100万平方米, 有530万平方米已实施专业化物业管理, 占全市楼房总量的48.2%, 创建省级物业管理项目已达12个, 巿级23个, 全市共有44家物业管理企业取得资质, 从业人员达到2000余人。但是, 从建立物业管理长效机制的角度分析, 我市物业管理工作还存在以下几个方面的问题。

1.1 老旧小区物业管理混乱

上世纪七、八十年代, 由于当时建房标准较低, 大多住宅小区功能单一, 只为居住使用, 这部分楼房经过多年的风雨侵蚀, 设施陈旧, 小区破旧不堪, 接近无人管理状态, 居民反应强烈, 经2011年6月份统计, 全市无物业管理住宅楼房共1377栋, 建筑面积465万平方米, 占住宅楼房总量的41.7%, 为解决这些住宅楼房无物业管理问题, 市住房保障局按照《鹤岗市人民政府办公室关于加强物业管理解决住宅楼房无物业管理的实施意见》的要求, 协调、督促鹤矿集团、各区政府通过实施专业化物业管理、底限管理、单位自管和居民自治管理模式, 对全市无物业管理住宅楼房实行编号, 逐栋落实管理模式和管理部门, 己将1377栋楼房全部管理起来, 但从长远来看, 这部分楼房数量较大, 由于绝大部分小区物业管理收费困难, 受资金等因素影响, 这些楼房后期的管理工作还会出现一些新的矛盾和问题。

1.2 社区居委会的作用没有得到充分发挥

《物业管理条例》第六条规定:“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”, 第十条规定:“同一个物业管理区域内的业主, 应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会, 并选举产生业主委员”。与《物业管理条例》的要求相对照, 我市还有很大差距, 街道办事处、社区居民委员会在物业管理方面应发挥的作用还没有到位, 物业管理的基层工作网络还没有形成, 单靠物业管理企业进驻住宅小区难以代替社区居民委员会的作用, 一旦发生物业管理纠纷, 就会出现投诉率高、解决率低等问题。

1.3 物业管理从业人员素质偏低

总体上看, 我市物业管理企业大多都能做到合法经营、规范服务, 为行业发展作出贡献, 但由于物业管理行业起步较晚, 技术含量不高、人员收入偏低等因素, 行业中高层次、高素质人员明显匮乏, 从业人员大都来自“转制、转岗、转业”人员及外来剩余劳动力, 不仅素质良莠不齐, 年龄也普遍偏大。业主与物业管理企业发生纠纷、矛盾、冲突的事件, 在一定程度上与从业人员素养不高、能力不足有关, 物业管理行业人才短缺现象日益显现。

1.4 职能部门立法或执法不力

如个别业主违章搭建、违章装修侵害其他业主的合法权益等。这些问题现行的国家和地方法规都有明确规定, 但由于处理这类问题已经超出了物业管理企业和主管部门的权限, 物业公司和业委会没有执法权, 而政府相关部门又执法不力。另一种是无法可依, 如堵塞小区交通、车辆不按规定乱停乱放等, 此类事件物业管理企业很难协调, 处理时也无法可依。

2 推进鹤岗市住宅小区物业管理规范化的对策建议

我市物业管理行业正处在发展的关键阶段, 为了使我市居民有一个良好的居住环境, 我市应建立物业管理长效机制, 破解物业管理的难题, 促进物业管理科学、规范、有序得发展。

2.1 理顺体制, 形成“市、区, 街道、社区”四级物业管理体系

鹤岗市住房保障局是鹤岗市物业管理的行政主管都门, 应履行职责, 贯彻执行国家和省有关物业管理法律、法规和政策, 起草并组织实施我市物业管理法规、规章和政策:培育和规范物业管理市场;负责全市物业管理活动的监督管理负责物业管理企业资质管理;指导各区的物业管理工作。各区政府应负责辖区内物业管理活动的监管工作;贯彻执行物业管理有关法律、法规和政策;对物业管理企业进行日常指导和益督;协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。街道办事处应负责组织业主大会的召开和业主委员会的选举、备案工作。指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动;调解社区居民委员会、业主委员会、物业管理企业之间的关系。社区居民委员会应协助街道办事处组织辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作, 协助街道办事处对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导、监督;负责辖区业主的文明教育, 在小区业主委员会未成立时, 代行业主委员会职责, 调解物业管理活动中的纠纷, 促进社区建设与物业管理共同发展。四级物业管理体系应相互配合, 协调运作, 使物业管理的各项机制落到实处。

2.2 健全制度, 完善监督制约机制

2.2.1 健全市场准入和退出机制。

提高市场准入门槛, 定期对全市物业管理企业进行清理, 把管理不规范、服务质量差、影响坏的企业赶出市场;加强对从业人员职业资格的监督和培训, 逐步建立从业人员职业资格制度。

2.2.2 进一步明确政府各相关部门在物业管理方面的职责。

在物业管理工作中, 应把物业管理的重要内容细化分解到公安、物价、规划等相关责任部门, 各部门各负其职, 各履其责, 形成齐抓共管的工作格局:公安、物价等有关行政管理部门应按照相关法律、法规和规定, 认真履行职责, 加强物业管理区域的监督检查力度, 积极受理业主和物业管理企业的投诉和举报, 及时查处物业管理区域内的各类违法、违规行为, 为业主创造舒适、安全、和谐的生活环境;规划和建筑部门应严把住宅工程项目的规划设计和竣工验收关。物业主管部门、环卫主管部门、公安部门应参与住宅工程项目的竣工验收。物业管理用房和物业管理单位未落实、环卫设施未配齐、小区安防设施未配置的, 不予验收。

2.2.3 实行新建物业项目履约保证金制度和失职违约投诉制度。

凡在我市城市规划区域内, 由开发建设单位依法选聘的物业管理企业承接新建住宅物业项目的, 在签订前期物业管理合同后, 按照项目的规模, 将履约保证金交存到指定的监管账户。服务合同终止时, 经审核合格后返还保证金。在合同期间物业管理企业未按合同约定履行职责的, 使用保证金处理遗留问题。

2.3 加强业主大会制度建设和规范工作, 为物业管理市场化打好基础

完善的业主大会制度和规范业主大会作用, 是物业管理市场化的基本要求。在过去的三十年里, 各级 (省、市、区) 政府主管部门一直是以物业管理企业为重, 给予了较多的关怀与支持, 使得物业管理企业迅速成长并壮大起来, 如今, 业主大会制度建设却成了物业管理中相对薄弱的环节, 这在很大程度上阻碍了物业管理的市场化进程, 影响了物业管理行业的健康发展。因此, 各级政府主管部门应下决心解决好这个问题, 为物业管理市场化打下坚实的基础。

2.3.1 政府主管部门要端正认识, 彻底放弃过去那种认为业主大会可有可无的思想。

事实上, 没有业主大会, 就无法确立正常的物业服务供求关系, 在物业产权完全私有化以后, 业主合法权益的代表就是业主大会, 法律赋予业主大会的地位和作用应当得到应有的尊重。

2.3.2 协助解决好业主大会遇到的困难和问题。

根据《物权法》第七十五条规定, 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助, 这表明业主大会一旦成立, 即以正规组织的身份开始独立运作, 工作中难免遇到这样那样的问题和困难, 政府主管部门有责任和义务协助解决。

2.3.3 规范业主大会行为, 发挥业主大会作用。

建立业主大会的目的, 就是要发挥业主大会在物业管理中的作用, 要不断引导和规范业主大会, 依照法律法规行使职权。

2.4 引入市场竞争机制, 推行多样化的物业管理模式

物业管理任务繁重, 自身发展能力较弱, 要很好地完成物业管理任务, 必须激活物业管理体制, 最大限度地发挥物业管理部门的潜能。

首先, 大力推行专业化物业管理服务, 加强物业管理企业的资质管理, 培育发展一批有经济实力、管理科学、经营规范、信誉良好的物业管理企业。加大从业人员职业技能培训力度, 提高服务水平。完善物业项目前期接管程序, 规范物业前期接管行为, 进一步推广物业星级服务, 扩大物业星级服务的覆盖范围。加强对物业管理企业服务行为的监管, 依法查处违规问题, 建立良好的物业管理市场秩序, 推动物业管理行业的健康发展。

其次, 积极推行底限管理、自治管理和单位自管向专业化管理过渡, 已实施底限管理、自治管理和单位自管的住宅楼房, 有关部门应建立健全物业管理规章制度, 规范管理行为, 提高服务水平。具备一定基础条件的小区, 应按照市场化的运作方式, 尽快委托物业管理企业实施专业化管理, 使底限管理、自治管理和单位自管逐步过渡为专业化的物业管理, 推动住宅小区物业管理上档次、上水平。

再次, 对不具备专业物业管理基础条件的住宅楼房, 以安置公益岗位人员为主, 配备保洁人员, 应严格按照《鹤岗市人民政府办公室关于加强物业管理解决住宅楼房无物业管理的实施意见》的标准, 实行以保洁为主的底限管理或自治管理。鹤矿集团在确保每年大、中修投资不低于目前规模, 保证房屋完好率的情况下, 配备足够的管理力量, 增加保洁人员, 改善企业职工的生活环境。

2.5 协同配合, 解决物业管理收费难问题

物业管理部门可以对已实施专业化物业管理、底限管理、自治管理和单位自管的住宅楼房, 实行物业服务费或保洁费与电费一并收取的模式, 保证物业管理工作的正常运转, 对新建封闭式住宅小区实行一卡制收费的管理模式

摘要：物业管理行业从诞生至今, 走过了三十年的历程。近年来, 随着我国城市化水平不断提高, 大量城市住宅小区的投入使用, 物业管理行业迅速发展。但是, 物业管理行业的发展总体仍处于初级阶段, 发展的道路上仍存在着许多困难和问题。因此, 本文主要根据鹤岗市住宅小区物业管理发展中突显出的问题, 如历史遗留问题、物业管理机制等问题进行全面分析, 提出相应的解决对策, 以促进鹤岗市住宅小区物业管理的的健康发展。

关键词：物业管理,物业管理机制,现状,对策

参考文献

[1]鹤岗市委调研室.中共鹤岗市委办公室调研报告.2010, 9:3-7.

[2]马秋生.政府主管部门在物业管理市场化进程中的作用.现代物业[J].2009, 7:58-59.

[3]温希锦.城市住宅小区物业管理存在的问题与对策[J].商情.2010, 8:118-154.

[4]谢兰兰.廊坊市住宅小区物业管理存在问题及解决策略研究.沿海企业与科技[J].2009, 12:32-34.

13.住宅小区物业管理服务调查问卷 篇十三

1、您所居住的小区是：

2、本小区是否已成立业主委员会(单选)

①已成立 ②没成立 ③不了解

3、本小区物业管理模式是(单选)

①外聘专业物业公司管理 ②业主自营式物业管理 ③房地产开发公司负责管理

4、您或业主委员会与物业管理公司是否签订物业管理（服务）合同(单选)

①签订 ②未签订 ③不了解

5、物业管理收费项目和价格标准是否清晰明确并予以公示(单选)

①有 ②没有 ③不清楚

6、物业有无多收费、乱收费现象(单选)

①有 ②没有 ③不清楚

7、您认为物业收费标准与实际服务水平是否有差距(单选)

①有 ②没有 ③不清楚

8、您对物业共用部位、设施和场地的使用以及物业公司用以经营所得收益、用途和专项维修资金的使用是否知情(单选)

①清楚 ②不清楚

9、您认为物业共用部位、设施和场地的使用以及物业公司用以经营所得收益、用途和专项维修资金的使用是否合理(单选)

①合理 ②不合理

10、物业管理公司收取费用是否有合法有效的票据或清

单(单选)

①有 ②没有

11、您认为物业管理公司是否有以不平等格式条款加重住户责任，减免经营者义务行为(单选)

①有 ②没有 ③不清楚

12、如果物业管理存在不平等格式条款，主要反映在（多选）

①物业服务合同 ②物业管理共同部位和设施设备使用的规章制度 ③公共秩序和环境卫生维护的规章制度 ④其它

13、物业管理公司是否存在强制服务收费(单选)①有 ②没有

14、物业管理公司能否承担义务和履行承诺(单选)①能 ②不能 ③不清楚

15、物业管理公司是否有专人负责处理物业消费争议(单选)

①有 ②没有 ③不清楚

16、物业管理公司能否认真、及时、妥善解决住户的投诉(单选)

①能 ②无故拖延 ③无理拒绝

17、您认为业主和物业管理公司之间产生纠纷的主要因素是（多选）

①物业收费 ②物业服务质量 ③服务人员态度 ④业主或使用人自身存在问题

18、您认为影响有效处理业主与物业管理公司纠纷的主要因素是（多选）

①政策法规滞后 ②物业服务单位管理缺失 ③有关

职能部门不积极主动 ④开发商、物业公司、业主委员会、住户的责权利不清

19、您对小区物业服务的总体评价(单选)

①好 ②一般 ③差

20、小区的物业公司管理(单选)

①好 ②一般 ③差

21、小区的物业管理人员素质(单选)

①好 ②一般 ③差

22、小区的秩序维护(单选)

①好 ②一般 ③差

23、小区的交通管理(单选)

①好 ②一般 ③差

24、小区的环境卫生(单选)

①好 ②一般 ③差

25、房屋及设施维修(单选)

① 好 ②一般 ③差

26、填写人基本情况

(一)您的年龄

①24岁以下② 25－40岁③41－54岁 55岁以上

（二）、您的职业

①在职、在岗人员 ②离退休人员 ③下岗及无固定职业人员

14.住宅小区物业管理的特点和难点 篇十四

住宅小区物业管理的特点和难点

摘要住宅是供人类居住的人造空间。住宅要具备人们在一定空间内吃、穿、住、用等起居功能和设施条件。而住宅小区物业管理是住宅小区业主通过 选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定对房屋及 配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生 和秩序的活动。目前我国城市住宅小区物业管理市场已逐步走向规范化行 业的管理也日趋成熟。物业管理行业的快速发展、经济地位的持续上涨使其 成为了与我国经济协调发展与广大人民群众生活、工作息息相关的一个相对 独立的新兴行业它以经营为手段以为业主提供优质服务为宗旨以经济效 益、社会效益和环境效益的综合统一为目的成为我国城市管理的重要组成部 分也有其自身的特点。但是作为新生事物的物业管理行业在发展进程中 必将遇到诸多的困难和压力管理中许多不尽人意的现象也会随处可见暴露 出了一系列的问题和矛盾如房屋及附属设备、设施的维修养护物业管理区

域的清扫保洁、治安保卫、交通及车辆管理、环境绿化以及业主或使用人生活、工作、生产方面的服务还有并代表业主或使用人就有关事宜与政府各部门或 公共事业单位交涉以及房屋的使用及出租的管理等。为此物业管理企业要 想在激烈的市场竞争中脱颖而出就必须率先解放思想转变观念用科学、系统的管理理念创造企业个性品牌创新品牌的知名度、美誉度、忠诚度这 是当前物业管理企业迎接市场挑战的战略思维与现实抉择。

一、住宅小区的特点

1.居住功能单一相对封闭独立。

2.住宅小区居住的人多人口结构复杂形成相对独立的社区文化。3.住宅小区房屋产权多元化公用设施社会化。4.规划建设合理配套设施齐全居住方便。

加强住宅小区的管理改革现行的管理体制针对住宅小区产权多元化的 客观实际变各自为政的多家管理为统一管理变单一的行政管理为多层次的 综

合管理大力发展社会化、专业化的物业管理模式不断提高住宅小区的 管理水平更好地为业主生活和小区建设服务。

二、住宅小区物业管理的特点

住宅小区内居住着不同阶层、职业的家庭,不同的生活习惯、爱好、文化程 度、道德水准、经济收入水平等等决定了他们对居住环境要求和居住行为的差 异。业主在物业小区内买了房子用于居住这个房子对于业主来说便是一个家 家对于每一个人来说应该是温馨美满、宁静舒适的。业主一天内最起码有三分 之一的时间是在小区内度过的因此业主对居住小区的要求便是舒适且能在 紧张的工作之后放松下来。正因为居住小区内的业主有了这样的要求居住小 区的物业公司就有了工作上的着重点。要想做好住宅小区物业管理服务工作 应该明确这样的指导思想而且住宅小区物业管理还带有相当的复杂性与其自 身所具有的特点(一)、管理具有社会性

住宅小区是人们生活、居住的地方是整个社会的一个组成部分它的管 理必然具有很强的社会性。小区内居住着各行各业的人员居住的人口结构十 分复杂产生社会化现象。物业管理公司应争取住宅小区居民及社会各方面力 量的支持与帮助。例如生活小区的治安状况与整个社会的治安状况紧密相关 社会治安状况的大环境必然对小区的小环境产生巨大的影响所以在小区的 治安管理工作中应加强与所在地公安部门的沟通。

为了做好住宅小区的物业管理工作保证住宅小区内的公共秩序和全体居 民的利益住宅小区物业管理公司应制定一些物业管理规章制度禁止居民有 违背公共利益的住用行为。为了让小区居民遵守这些制度物业管理公司要采 取寓管理于服务中将物业管理的专业化管理服务与居民的自治管理相结合 要向住宅小区居民及社会各界做好宣传、沟通等工作让小区居民自己制定业主公约形成自我管理的约束机制这样容易达到小区居民满意、政府满意、物业管理公司也满意的理想工作目的。(二)管理具有统一性

住宅小区内部的各个组成部分形成一个整体如果仍然采用传统的房屋管 理模式进行管理各自为政其弊端显而易见。因此对小区内的保洁、绿化、安全保卫、进出小区的车辆、公共设施维修养护及业主的房屋整修等进行统一 的管理是现代小区物业管理的主要特点之一既可保证有效成本的控制又能 提高综合服务质量使业主直接享受到物业服务的成果。(三)、管理强调服务性

住宅小区物业管理的目的是为了满足小区内居民居住生活的需要为居住 在小区内的人们提供一个优美、安全、舒适、满意的居住环境。物业管理企业 应该强化服务意识本着服务至上的宗旨为居住在小区内的人们提供到位的 服务。从事住宅小区管理的物业管理公司通过向居住在小区内的人们提供优质 的服务达到管理的目的。同时不仅要提供物业管理服务委托合同范畴内的基本服务还要结合小区内的特点、业主的需求提供有针对性的个性化服务。(四)、管理具有复杂性

主要体现在居民的构成复杂对物业管理服务内容和标准要求不一房屋 产权具有多元化的特点使得管理难度增大在住宅小区的物业管理实施过程 中经常涉及市政管理、水电气暖供应、公安、街道办事处等多个部门和单位 需要协调关系明确职责由于居民的收入水平和物业管理消费意识差别较大 目前住宅小区物业管理服务费用收缴工作难度较大具有相当的复杂性。(五)、管理追求艺术性

为了使住宅小区的环境幽雅、整洁美观给居住在小区内的人们提供一个 良好的生活、休息和学习的环境物业管理公司应注意从艺术的角度对环环境的 管理加以美化。例如强化小区的绿化管理使人们感受到大自然的魅力加 强小区内的整修管理禁止私搭乱建维护小区整体风貌的艺术性加强小区内园林艺术小品的维护美化人们的视觉使居住在小区的人们始终感到心情 舒畅等等。

三、住宅小区物业管理的指导思想 1.服务至上寓管理于服务之中。2.人民城市人民建人民城市人民管。

3.坚持统一领导与综合管理产权与经营管理权相分离。4.有偿使用有偿服务合理负担。

四、住宅小区物业管理的难点和问题

物业管理是随着国家房地产业尤其是住宅产业的发展而逐步发展起来的。当人们的生活水平逐步提高后人们就更关注生活的质量关注居住环境的日 常保养和维护尽可能使住宅小区整洁环境优雅生活便利安全不受侵侵害。根据政府关于物业管理的有关规定新建小区必须实行物业管理制度而旧小 区却在推行物业管理的过程中遇到了很多困难和问题。主要有以下几个方面。(一)、居民观念需转变

多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度使很多居民还存在无偿 享受服务的传统观念习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式认 为实行物业管理就是想多收钱如果实施物业管理需要收费也应该由单位交 住房消费意识淡薄。(二)、硬件条件相对落后 旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题小区的规划方案 比较简单。随着城市人民生活水平的提高硬件设施主要有以下一些不足包 括绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等。(三)、产权形式多样

旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有全产权商品房 房改售房回迁房农转居的承租房居民承租房。住房的产权人多样有居 民个人、房管局、单位产权人(包括中央单位、市属单位、区属单位)、公共设 施产权人(如各市政设施部门、邮局、银行、区属商业单位所有的房产)、托管 房、二手房产权人等。(四)、存在多头物业管理的现象

产权形式的多样化使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进 行管理的局面。主要有“单位自管房”物业管理公司“房管局直管公房”物业 管理公司社区管理单位居委会市政设施单位商业网点单位等。(五)、对旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大

旧小区实施物业管理改善居民的生活环境必须对小区的基础设施进行 不同程度的改造如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的 多少和改造等级的不同资金量少则几十万多则上百万甚至上千万。资金 从哪里来是困扰实施物业管理的一个重要问题。(六)、物业管理收费困难

已经实施了物业管理的小区甚至物业管理水平比较好的小区也存在物 业管理收费困难的问题。旧小区物业管理收费经物价部门核准目前最低收费 标准为每平方米0.50元普通小区全年收费总额为200多元。尽管是如此低廉 的费用很多物业管理公司只能收到30%左右。(七)、管委会作用有待进一步发挥 实施了物业管理的小区一般都成立了物业管理委员会或业主委员会但受 方方面面因素的影响很难发挥其应有的作用。如根据有关规定业主委员 会成员必须是拥有较大面积房屋产权的产权人但产权单位怕要求出资整治小 区环境或承担其他经济责任就不愿意参加业主委员会已经参加到业主委员 会的个人甚至要求退出业主委员会。业主委员会在行使职权过程中存在越权 行为或不能充分履行相关职责。(八)、社区管理与物业管理存在矛盾

社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾。有的社区 委员会以赢利为目的与物业管理企业争夺物业管理项目把政府补贴给物业 管理单位的专项资金承担过来进行有关物业的专项管理。有的社区委员会出 租小区经营用房开早市、菜摊、饭馆、理发店等对小区内绿化、卫生、保 安造成一些影响。

五、针对当前旧住宅小区物业管理工作中存在的主要问题提出以下建议 1.加快、加强物业管理的立法工作

2.逐步加大对住宅小区基础建设的投资改善居民生活环境 3.政府部门应加强对旧小区实施物业管理工作的规划 4.深化房改政策在工资中增加物业消费部分 5.建立房屋使用人与物业管理公司的物业管理契约关系 6.加强实施物业管理的正面宣传 7.处理好社区管理与物业管理的关系

8.确立物业管理公司是对小区物业实施物业管理的唯一性改变多头管理 的局面应该明确物业管理企业是小区物业唯一的管理企业一个小区应尽量安 排一个物业管理公司。