农村土地

2024-08-05

农村土地（精选10篇）

1.农村土地篇一

四:其他条款:

(一)甲方责任和权利:

1:租赁期内甲方必须协助乙方处理好周边关系,做好各项服务,协助乙方在企业登记注册和建设施工过程中相关手续的办理,确保企业稳定生产.

2:甲方确保出租地块工业用电及道路设施于前建设完整,其中水泥路通至厂大门口,高压线拉至厂区范围米之内.逾期乙方有权决定退租,有权要求返还除本金外并计银行利息.

3:合同期内,所租用土地不得擅自收回.因社会公共建设需要所租赁土地由政府收回的,甲方应在收回土地前个月,将收回土地的座落,四至范围,收回理由,收回日期书面通知乙方并予以公告.提前收回土地,甲方应给乙方经济赔偿,赔偿标准按土地的建筑物,构筑物和附着物的市值及租赁期限的余期等实际因素协商确定.

4:甲方中途无故终止合同,除合同中规定的赔偿外,还应向乙方支付违约金,为总租金的 %.

5:租赁期内,甲方的人事等相关变动不得影响此协议的执行.

6:按企业投产后经济效益大小需要,甲方应积极配合乙方向上争取工业用地指标,土地证办理费用由乙方自理.

(二)乙方责任和权利

1:乙方创办企业应符合国家产为政策,符合国家安全生产条例.

2:乙方创办企业工商注册于甲方所在地行政机构,并享有政府规定外商投资的相关优惠政策.

3:甲方配合乙方用水设施的建设,费用由乙方处理.

4:乙方在土地测量后,进场施工前全额付清土地租用款.

5:乙方在交付租用日起, 个月内建成投产.因甲方工业用电设施不到位而造成乙方不能正常投产所产生的责任由甲方负责,乙方由此产生的经济损失由甲方赔偿.

6:在租赁期内,乙方有权对所租赁土地进行联营,转租,抵押等行为,甲方不得干预。

7:租赁期满,甲方将土地继续向外出租,同等条件下,乙方享有优先租赁权.乙方要求结束合同,应当在结束前个月向甲方提出.

8:乙方中途无故终止合同,不得要求返还已付清租金,并丧失租赁权力.

五:本合同盖章签字后即生效,任何一方不得擅自改变或解除合同. 六:合同未尽事宜,由甲乙双方协商解决,补充说明与本合同具有同等法律效力.

七:本合同一式二份,甲乙双方各执一份.

甲方：乙方：年月日：

农村土地土地租赁合同范文三

甲方：xxx村民委员会

乙方：xxx

根据《中华人民共和国农村土地租赁法》等法律法规的规定，为农村经济发展的需要，发包方将村集体有所有权的耕地租赁给租赁方种植经营。为明确双方的权利和义务，经双方协商1致，签订合同如下：

一、甲方将该村所有的，位于 x 的荒滩租赁给乙方作为生态农业开发用地。

二、被租赁土地的四至为：东至x;南至x;西至x;北至x。经甲乙双方实地测量，乙方租赁的山坡地及荒滩荒山共计x亩。

三、租期为 x 年，自x 年x月x日始至x 年x月x日止;合同期满如继续经营，应续延此合同，续延期限为x 年。

四、租金按年度计算，每年每亩土地租金为 x 元，共计人民币x 元。

五、付款方式：本协议公证后乙方先预付甲方两年租金计 x 元作为履约定金，此款先用来分年冲抵签约后前两年的租金，从第x年起租金于每年的 x 月 x 日付清。乙方所交租金即可以用现金支付，也可以用所生产的产品参照市场价格抵顶，适用何种方式支付由甲方选择。

六、甲方收取租金后应当按相关规定分配和使用，如因分配或使用不当而引起甲方与村民的矛盾与乙方无关，由此影响了乙方的生产经营，甲方承担违约责任。

七、乙方租地建厂所需要的手续由乙方负责办理，费用由乙方负担，但需要甲方协助或提供与租赁土地有关的手续、资料的，甲方有义务提供和协助。

八、租赁期限内甲方必须保证无其他集体或个人对乙方所承租的土地提出任何异议，如果出现上述情况由甲方负责处理，与乙方无关，如甲方处理不当而给乙方造成了经济损失由甲方负责赔偿。

九、在租赁期内，涉及乙方生产经营所发生的税费由乙方承担，涉及该地农、牧、林等方面的税费由甲方承担。

十、乙方建厂或生产经营中需经过甲方其它土地通行时，甲方应当积极协助和提供方便，乙方享有无偿通行权，如甲方村民干涉，由甲方负责解决。

十一、乙方有权在所租赁的土地上建筑固定设施、利用土壤资源、植树造林、种植养殖或其它综合开发利用等。乙方开发利用租赁土地除按本合同约定交纳租金外，不再向甲方及村民另行交纳费用。

十二、在合同期内乙方经营需要或其他建设项目、矿业开发等情形需转租这块土地的，乙方无权自行转让。

十三、甲方应尊重乙方在租赁土地上的生产经营自主权，不干涉乙方经营活动;乙方利用租赁土地所产生的一切成果全部归乙方。

十四、合同的变更或解除：

1、如因国家法律、法规、政策发生变化使本协议无法履行或继续履行将影响到甲、乙双方合同目的实现的，双方均有权提出解除合同;

2、乙方所交租金到期后超过一年未支付的，甲方有权解除合同，乙方经济损失自负;

3、如甲方未履行或未完全履行本合同约定义务，影响到乙方生产经营的，乙方有权单方解除合同。

4、如当地政府或政府行政主管部门限制乙方从事农业开发、无法继续经营等其它情况，经双方协商一致可以解除合同。

十五、租赁期满后，如乙方不再租赁，应交回租赁的土地，乙方所建固定设施由乙方自行处理;如果固定设施移交给甲方，双方应公平合理协商补偿事宜。但乙方所种植的树木所有权仍归乙方，如归甲方，甲方需向乙方支付相应的对价。

十六、违约责任：

1、如乙方未按期交纳租金，甲方可按欠款金额每日收取x的违约金;

2、如甲方违反约定义务，需向乙方支付违约金x;如此违约金不能弥补乙方的损失，需另行赔偿，金额由双方协商或由乙方委托有评估资质的中价机构评估，其评估结果对双方均有约束力。

十七、因此合同发生争议，双方应友好协商解决，如协商不成，双方同意向 x 仲裁委员会申请仲裁。

十八、本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

此合同一式四份，甲乙双方各持一份，x公证处一份， xx 乡人民政府备案一份，自公证之日生效。

附：1、平面图一份;2、村民代表会议决议一份。

甲方：(盖章) 乙方：(签字)

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2.农村土地篇二

一、土地流转的主要形式及问题

随着国民经济的快速发展以及工业化进程的加快, 城市对农村剩余劳动力的引力逐渐加大, 农村大量剩余劳动力特别是青年劳动力开始向城市与城镇转移, 留守农村的主要是老、弱、妇、幼, 这些留守人群无力以及基于机会成本的比较不愿对承包的土地进行耕种, 各地均出现土地流转的现象。

(一) 土地流转的主要形式

根据一些专家学者的调查研究, 各省市均存在土地流转的情况, 一些地方政府也相继出台了一些促进和规范土地流转的政策, 当前, 土地流转的主要形式有以下几种:一是转包, 主要是承包农户将自己承包的土地的部分或全部根据协议以一定条件发包给第三者。二是出租。通过收取一定的租金将土地出租给其他承租人。三是换。承包方之间为了方便土地耕种, 对同属于一个集体经济组织的承包地交换土地承包经营权。四是转让。土地所有人将土地承包经营权有偿或无偿的转给其他人。五是股份合作。农地承包方自愿联合起来, 用土地承包经营权入股, 农民全部或部分放弃土地经营, 由集体经济组织或者专业的土地经营者统一支配土地从事农业生产, 农民分享土地股权收益。六是其他形式。除以上几种形式以外的农地流转形式, 例如, 土地信托以及土地季节性流转。

土地流转一方面盘活了存量土地, 使稀缺的耕地资源得以有效利用, 另一方面, 土地流转同时又促进了土地的集约经营, 使土地的规模效益得以发挥出来, 使农地的使用效率大大提高。土地流转在现实的运转过程中, 流转形式不仅呈现多元化趋势, 流转方式也开始逐渐规范化, 农户在流转过程中, 普遍通过书面承包协议来确认土地使用权的转移。

(二) 土地流转过程中存在的问题

1. 土地流转后耕地性质发生变化

一些土地流转后, 承包经营土地的农业公司以及种粮大户, 为了实现经济利益的最大化, 将流转后的土地不再种植粮食, 而是改种其他经济作物或者是进行其他非农性质的使用。一些土地流转的需求方为了短期内提高收入, 大量使用化肥、农药, 不对耕地进行轮作、休耕等保护性使用, 使耕地的肥力下降。一些有实力、有背景的公司甚至将流转后的土地搞所谓的农业特色旅游以及变相的房地产开发。土地流转后, 农村耕地的粮食种植性质以及非农用途的改变, 将会逐渐减少粮食的耕种面积, 在发生严重自然灾害的年份, 农民的粮食供应将会出现困难, 并且, 由于粮食种植面积的下降以及耕地非农用途的使用, 对农民的雇佣将会减少, 严重影响农民的工资性收入, 对农民的权益造成损害。

2. 农民的土地流转权益受到损害

农民通过让渡土地承包使用权而取得的各种收益就是土地流转权益。土地流转一般根据依法、自愿、有偿的原则进行, 土地流转收益主要根据土地流转市场的价格来确定。农民获得的土地流转收益既可能高于自己的种粮收入, 也可能低于自己的种粮收入, 无论是何种情况, 只要是按照市场价格获得土地流转的对价, 农民的土地流转收益即可确认获得公平保证。但是, 在实际的土地流转过程中, 由于信息的不对称, 农民对于土地流转的均衡价格无从知晓, 一些大的农业公司以及种粮大户对于市场信息的获得充分性要远大于一般农户, 这些农业公司以及种粮大户在土地流转交易过程中占据明显的主动地位, 他们往往压低土地流转交易价格, 诱使农民低价转让土地。一些地区的土地流转的转包费和租金甚至不到100元, 有些地区甚至出现农民为了不放弃土地承包经营权, 将耕地无偿转让给他人的情况。有些代理农户进行土地流转的村组织, 还擅自违规截流农户的土地流转收益。这些都对农民的土地流转权益造成了损害。

3. 农民土地流转的长期利益诉求受到忽略

农民在土地流转过程中是否能够公平合理的享有土地流转的收益, 实现土地收益的最大化是实现土地规范有序流转的基础和前提。土地是农民生存之本, 农民的就业、养老、医疗的实现主要依靠土地来实现。农民的土地流转主要是获得短期的较少的收益补偿, 收益形式主要是租金收入, 很少能够通过土地流转参与企业经营或者获得企业长期利益分享的机会, 农民土地收益的长期性受到忽视。

三、保护农民土地权益的对策

土地流转是实现现代农业的客观需要, 也是提高土地使用效率, 改变当前土地使用过程中存在的撂荒、粗放经营使用效率低下的主要途径。在土地流转过程中, 如果忽视农民权益的保护, 将会极大地挫伤农民土地流转的积极性。推进土地流转的规范、健康、有序的进行, 就要在土地流转过程中严格坚持依法、自愿、有偿的原则, 主要应该从以下几个方面进行。

(一) 制定和完善关于土地流转的政策和法规

土地流转过程中, 农民权益有效保护的核心是法制建设。我国关于土地权属的主要法律有《宪法》《物权法》等, 在我国1982年《宪法》中明确规定农村土地为农村集体所有, 并相继制定了一系列关于土地承包、流转的相关政策。虽然这些政策法规建立了农村土地权利关系, 但是, 农民土地权利的行使在现实中还存在诸多问题。特别是由于历史的原因而形成的城乡二元结构, 在城市扩张背景下的土地强行征用, 使农民的土地权益享有成为幻想。特别是国家关于土地一级市场的垄断, 造成土地一级市场的转让收益仅仅是政府享有, 农民不能合法的开发自己的土地来获得相应的权益。为了解决这一问题, 2004年10月28日, 国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》, 规定“在符合规划的前提下, 村庄、集镇, 建制镇中的农民集体所有的建设用地使用权可以依法流转。”2012年, 中国共产党的十八大报告中明确提到“集体收益分配权”, 并与农民的土地承包经营权、宅基地使用权两类用益物权并称, 予以中央政府的政策强调以及进一步保护我国农民基于集体土地所有权而享有的收益权能。2013年11月, 党的十八届三中全会作出的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》, “在符合规划和用途管制前提下, 允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股, 实行与国有土地同等入市、同权同价;建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制, 合理提高个人收益;完善土地租赁、转让、抵押二级市场;在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下, 赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能, 允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营”。但是, 目前关于土地的立法以及政策性规定, 在农民的土地所有权的确立上还没有形成突破, 而所有权是农民享有一切权益的基础和源泉。土地是农民生存之本、农业经济的基础, 农民享有充分的土地权益是维护农村以及社会长期稳定发展的前提。目前, 关于土地征用后的补偿缺少细化的规定, 可以学习其他国家的先进经验, 制定《补偿法》, 依法、合理、规范补偿征地农民的权益损失,

(二) 培育土地流转中介组织, 促进土地流转市场发展

土地流转无论采用何种形式, 都需要一个规范、具体、明确的土地流转程序。当前的土地流转主要是转让个体与承包个体私下通过口头协议或者书面协议、合同完成。由于农民的法律意识淡薄以及由于自身素质的限制, 合同条款对于双方的权利义务归属不明确, 合同一般不会经过公证, 一旦发生纠纷, 农民的合法权益将会受到损害。由于土地流转的信息不对称, 农民对于土地租赁方信息的获得仅仅依靠邻里、朋友、亲属之间的交流获得, 对于土地流转的市场价格仅仅依靠自己的经验判断, 由于农民的信息有限, 在土地流转的谈判过程中常常处于被动地位, 农民的权益常常受到损害。土地流转市场的建立与发展, 需要培育土地流转中介组织, 为土地流转的转让方以及租赁方提供一个信息交流的平台, 农民通过这个平台可以获得关于土地流转的各项交易信息以及了解关于流转交易的各项法律、法规、政策规定, 可以降低土地流转的交易成本, 极大地促进土地流转的公平交易, 并且通过中介组织的专业化的服务, 使土地流转工作依法、规范、有序的进行, 并在此基础上, 形成一个高效运作、服务周全、管控有效的土地流转机制。

(三) 完善农村社会保障制度建设, 促进农村土地自由流转

农村社会保障制度的建设和完善是农村土地自由流转的关键环节, 农村的土地承载着太多的责任和功能, 一旦失去土地, 农民的生存将会面临极大的问题, 农民很难在这种情况进行土地流转、放弃土地。我国目前已经开始建立城乡统筹的统一的养老保障体系, 但是, 由于区域性的平衡, 城乡之间的养老保障标准还有较大的差距, 农村医疗保障、生活保障水平距离现实以及农民的期望还有较大的差距, 中央政府和地方政府应该合理划分农村社会保障的责任, 根据财力合理安排、筹划、有计划地推进和提高农村社会保障水平, 逐步减弱和消除土地的社会保障功能, 解除农民和社会相关利益主体对土地自由流转的顾虑。

参考文献

[1]杨志平, 刘军, 张为杰.农民工社会保障状况的考察、思考与政策选择——以辽宁省为例[J].哈尔滨商业大学学报:社会科学版, 2012 (6) :28-36.

[2]杜明义.农地市场完善与农民土地权益保护[J].商业研究, 2012 (10) :173-177.

3.农村土地篇三

农村税费改革以来，特别是《中华人民共和国农村土地承包法》实施以后，中央出台了一系列的惠农政策，使农民负担减轻，土地价值明显提高，但农村土地承包纠纷也日渐突出。随着农村改革的不断深入，城镇化、工业化的发展不可避免地占用大量的农村土地，由此引发的土地承包、土地流转纠纷也日益增多，并呈逐年上升趋势，已成为近年群众上访的一大热点，影响了农村土地承包关系和农村社会经济秩序的稳定，进而成为影响社会稳定的一大因素。由此各地纷纷成立农村土地承包仲裁委员会，把原来的行政程序转变为法律程序，对于合理化解农村土地承包纠纷、完善土地承包关系、保障当事人合法权益具有重要意义。

1. 农村土地承包仲裁委员会的主要职责

负责处理本委员会管辖范围内的承包合同纠纷案件，充分保护农民的土地承包经营权；负责管理仲裁员和组织仲裁工作；领导和监督调解委员会开展工作；及时做好调解、仲裁的文书工作及案卷的整理归档及印鉴管理工作；总结并组织交流办案经验。

2.农村土地承包仲裁委员会的仲裁作用

2.1农村土地政策的落实，承包土地的变更、调整，土地经营权证的发放均由政府实施。由政府行使仲裁权，更利于准确地判断是非，做出正确裁决；对发放经营权证中出现的错误也更利于及时纠错。

2.2仲裁程序比诉讼更加方便、快捷。仲裁期限为60日，而诉讼期限一般是六个月，因此仲裁更有利于对农民合法权益的及时保护。同时《仲裁法》第五十二条规定，农村土地承包经营纠纷仲裁不得向当事人收取费用，仲裁工作经费纳入财政预算予以保障。免费仲裁也减轻了农民负担。

2.3通过开展仲裁，减轻了各级党委、政府及信访部门的信访压力，也规范了农村土地承包经营纠纷的解决方式。

2.4破解了一些土地承包纠纷投诉无门的难题，填补了机制上的缺陷。

3.农村土地承包仲裁委员会的发展建议

3.1树立宗旨观念，和谐化解纠纷

申请仲裁的当事人解决纠纷大多经历了多层级、多部门的往来奔波，而调处未果，已经身心俱疲、满腹怨言，将一线希望寄托于农村土地承包仲裁委员会，这些人多是弱势群体，有的未分到地，有的地被抽回，有的经营权被侵害等。每位仲裁员要时刻牢记全心全意为人民服务的宗旨，人性化接待当事人，端一杯热茶，露一张笑脸，说一句暖心话，拉近与群众的距离。认真听取群众意见和呼声，能当场解答的，现场释疑解惑；符合受理条件的，依法受理；不符合受理条件的，下发不予受理通知书，并告知当事人到相关部门办理。多年来，仲裁委员会一直致力于和谐化解纠纷，能通过宣讲法律政策化解矛盾的，不进入仲裁程序；有调解希望的，尽量调解不裁决。

3.2克服重重困难，用心、用力、用情调处案件

农村土地承包仲裁工作面广，政策性强，工作量大，特别是国家惠农、强农政策实施后，农业效益和土地价值大幅提升。过去在土地承包过程中积淀的各种矛盾逐渐显现，由此引发的纠纷案件日趋增加。如果放任纠纷不妥善处理，或者仲裁出现错误和偏差，都将导致严重的后果。为此全体仲裁员克服种种困难，视维护农民合法权益与农村社会稳定为己任。要克服仲裁条件艰苦、仲裁庭不规范的难题，要严格依法仲裁，确保程序合法；经费不足，能节省的尽可能节省，维持仲裁工作开展。用心、用力、用情调处农村土地承包纠纷，为构建九台市和谐社会写下了浓重的一笔。

用心是指为了查清案件事实，多次调查取证、查阅各种法律、政策，遇到疑难问题常向上级业务部门请示，全心办案。如在某村农民经营的水库淹没线高程217.35米以下土地补偿费和安置补助费分配人口时点界定问题上，仲裁员们经多次艰难的调查取证，查明涉案土地系以其方式承包土地，认为该土地的安置补助费和土地补偿费应80%分配给征地补偿安置协议生效之日现有的2、3社集体经济组织成员，20%留归集体经济组织。但乡镇政府和多数农民对以征地补偿安置协议生效之日界定分配人口持有异议，后来经请示省业务主管部门，证实仲裁员们的观点是正确的。

用力是指仲裁员在调处农村土地承包纠纷时敢碰硬、勇担当、不推诿。如某村6社农民徐某1987年结婚后户口一直没有外迁，至今仍在该社，长子张某某于1991年10月出生，出生后也将户籍落在该社。但在1997年第二轮农村土地延包时，该村没有承包给母子二人土地。案件受理后，仲裁员们顶住了来自多方的压力，依法确认徐某和张某某母子的农村土地承包资格。但在落实承包地时，少数别有用心的人误导群众说是仲裁委员会的仲裁是枉法仲裁，根本不具有法律效力，引发了群體上访案件。但经市政府组织专家、群众代表查阅仲裁档案和查证，确认仲裁裁决认定的事实清楚、证据确凿、适用法律正确，没有任何瑕疵。

用情是指在调处农村土地承包纠纷时实行“人性化仲裁”，能调解的尽可能的调解。在调处某村农民王某某与该村委会纠纷一案时，为了将矛盾化解在基层，仲裁员多次放弃休息时间，反复耐心、细致地向当事人宣讲国家的土地承包政策直至双方当事人在调解协议书签字，调解圆满成功。这种默默地践行全心全意为民服务宗旨，无私奉献的意识已深深扎根在全体仲裁员心中。

3.3勇于探索，清正廉洁仲裁

从近几年受理的农村土地承包纠纷案件看，经过仲裁后，相同性质的问题有了参照在基层就可以解决。市里受理的案件多数都是新问题、新情况，很少重复。工作中仲裁员既要深刻领会所涉及的法律、政策精神实质，又要积极探索，剖析案情的着眼点，做到仲裁事实清楚、定性准确、法律适用适当。对每一起案件都严格按照严格法律法规，除了告诉双方当事人负责举证责任外，仲裁庭组成人员往往是深入村屯、下到田间地头广泛接触群众，走访知情人，实地勘验，查实案件的真实情况，找准纠纷的焦点，依法仲裁。

仲裁庭起着“准法庭”的作用，仲裁员手中掌握着相当的权力。为公正执法、廉洁办案，仲裁员始终做到“五个坚持”。即坚持公正、公平、当事人法律地位平等的原则；坚持能调则调，当裁则裁的原则；坚持以事实为依据，以法律为准绳的原则；坚持依法独立办案的原则；坚持先生产后解决纠纷的原则。从案件的受理到审理再到结案归档，严格依照《农村土地承包法》、《农村土地承包纠纷调解仲裁法》、《吉林省农村土地承包仲裁试点办法》等有关法律、法规、政策的规定规范操作，不办人情案、假案。

3.4抓好协调，建立良性互动机制

4.农村土地篇四

一、引言在坚持家庭联产承包责任制的基础上，农村土地流转是实现农业规模化、现代化和市场化经营的有效方式。因此，土地流转问题近年来一直是理论界和政策层面广泛关注的热点问题。...一、引言

在坚持家庭联产承包责任制的基础上，农村土地流转是实现农业规模化、现代化和市场化经营的有效方式。因此，土地流转问题近年来一直是理论界和政策层面广泛关注的热点问题。对于农户承包地流转受到哪些因素影响的问题，已有的研究发现，土地流转规模在地区之间的差异主要由农村经济发展水平、农村产业结构、人均耕地数量、地方政府的政策取向等4方面的因素所决定(浙江大学农业现代化与农村发展研究中心，2001)。农民人均收入水平高、第一产业比重小、人均耕地数量适中、地方政府对土地流转的政策扶持力度较大的地区通常土地流转规模较大，反之就比较小。从土地集体经营逐步过渡到家庭承包经营，从家庭承包经营基本制度的确立到土地不同经营形态的创新，中国农村土地制度变迁一直在实践着一种效率更高的制度对另一种制度的替代，我国农村土地制度的变迁过程均表现出“帕累托改进”，其绩效非常显着(张红宇，2002)。在我国农业现代化进程中，农村土地流转制度改革是一个不断创新的过程。我国目前农村土地流转制度改革主要有土地股份合作社、土地信用合作社、土地转包、城乡统筹等不同模式。这些土地制度改革创新模式既有成功的经验，也存在法律缺失、制度不完善、组织不健全、政策力度不足等方面的问题(杜朝晖，2010)。通过法律规范、制度创新、组织建设、政策支持等来促进我国农村土地流转制度改革，是加快我国农业现代化的现实要求。

为了适应新形势，进一步规范和加快推进农村集体土地确权登记发证工作，国土资源部、财政部、农业部联合下发了《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发[2011]60号)(王世元，2011)。这种对农村集体土地确权的方式对农村土地流转有何影响？土地流转后，是否有利于农户、企业和政府之间的契约关系的稳定，是否能够为农业规模化、集约化经营建立长久基础？这是本文结合A县案例分析将要回答的问题。

二、集体土地确权对农村土地流转和农业发展的影响分析

产权明晰有利于效率改进。农村土地产权清晰对于提高农业投资和发展农业生产力具有重要作用。家庭联产承包责任制作为一种产权明晰的方式，在当时的经济条件下极大地发挥了制度效应，促进了农业生产力水平的提高。然而，家庭责任制强调农村集体土地使用权和经营权的明晰，为家庭经营创造了制度基础。由于家庭责任制没有明确集体土地相关权益的交易、抵押和转让等权限，随着农业机械化、规模化和市场化水平的提高，集体土地产权的某些限制逐渐成为阻碍农业现代化建设的制度因素。只有进一步明确农村集体土地产权，才能降低交易成本，通过将生产要素配置给最具效率的生产者，形成适度规模经营，最终提高农业生产力。2011年，国家农业部、国土资源部、财政部联合下发《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》，允许农民以转包、出租、转让、互换、股份合作等形式流转土地承包经营权，进一步规范和加快推进农村集体土地确权登记发证工作。农村集体土地确权登记发证是对农村集体土地所有权和集体土地使用权等土地权利的确权登记发证。农村集体土地使用权包括宅基地使用权、集体建设用地使用权等。农村集体土地所有权确权登记发证要覆盖到全部农村范围内的集体土地，包括属于农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地。农村集体土地确权登记，依法保障和确认了农民的土地物权，为我国农村土地的顺利流转提供了良好契机，打开了农村土地流转的新局面。

早在2008年9月，山东枣庄成立了中国第一家农村土地使用产权交易所，首批为徐庄土地合作社的200多户农民颁发了土地使用产权证。枣庄市农村土地制度改革由三个部分组成：发放土地使用产权证、建立农村土地使用产权交易市场、发展农村土地合作社(杜朝晖，2010)。集体土地确权为农村土地流转建立良好的基础，并创造了一系列具有一定普遍适性的农村土地流转模式，成为我国农村土地流转制度改革的重要方向。其中具有代表性的有枣庄模式、成都模式、扬州苏州模式等。通过总结目前基于集体土地确权的农村土地流转模式，集体土地确权对农村土地流转和农业发展的效应主要表现为以下几个方面。

第一，集体土地确权作为产权明确的方式，为农村土地流转建立了坚实的制度基础。长期以来，我国农村土地流转的发展较为缓慢，其根本原因在于农村土地承包经营权的不完全性。在以家庭承包责任制为基础的基本经营制度上，集体土地的产权明确程度不足以构成农业规模化、市场化和现代化经营的制度条件，应当探索新的模式来规避这一制度性缺陷。比如，在枣庄模式中，通过发放土地使用产权证，持证人在产权期限内，可依法使用、经营、流转、转让土地，也可作价、折股作为资本从事股份经营、合作经营或抵押担保，充分保证了集体土地相关产权的交易。同时，政府建立市、区、乡镇三级有形的农村土地使用产权交易市场，各地区分别建立农村土地使用产权交易服务中心和交易服务所，为土地产权交易创造良好的市场环境。

第二，集体土地确权能够使农户、集体、企业和政府等市场主体之间形成更稳定的契约关系。我国农村家庭承包地互换、转包、再承包等流转模式，自从实施家庭承包责任制以来就一直存在。为了适应农业规模化、机械化和市场经营的需要，家庭承包地的大规模流转近年来在我国广大农村地区兴起。这种大规模的土地流转过程中的一个突出问题就是，由于土地产权的模糊导致农户、集体、企业和政府之间的契约关系不稳定。由于土地流转市场的信息不完全及土地流转相关制度的滞后甚至缺位，土地流转引发的纠纷越来越多，转入转出农户、集体、企业经常因为契约关系不明爆发冲突。农村土地流转已经成为必然趋势，政府政策扶持、法律制度规范正是当务之急。通过对集体土地确权，能够让参与土地流转的农户、集体、企业和政府的市场主体基于市场机制形成相对稳定的契约关系，契约关系的完善有利于实现各方利益的改进。

第三，基于集体土地确权的农村土地流转是发展农业现代化的必然要求。随着工业化和城镇化到了一定的阶段，发展农业现代化是市场经济条件下提高农业生产效益和农民收入的根本出路。现代农业客观上要求农村土地的集中连片，以便于实行大规模高效率的机械化操作。在家庭经营方式下，由于生产经营过于分散，不具备采用现代技术的能力和条件，不利于提高土地产出率和劳动生产率。同时，分散经营导致农业生产整个过程难以实现有效控制，农业的标准化生产、农产品质量安全和品牌建设难以落实。农村土地流转能够有效提升土地产出效率、降低农业生产成本，能为农业生产规模化和农业产业化经营提供所需平台，是发展现代农业的基础。加快农业现代化建设，必然要求土地适度规模经营，而给予集体土地确权的农村土地流转是规模经营的有效途径。

与此同时，加快土地流转，实现城乡资源要素均衡配置，有利于工业和农业，城市和农村对接，有利于农村剩余劳动力转移、剩余土地闲置问题，有利于推进新型城镇化，缩小城乡基础建设差距，是实现城乡经济社会一体化的有效路径。

三、A县土地信托流转模式的案例分析

(一)A县土地流转创新模式

从2009年开始，A县作为中部地区具有代表性的农业大县，开始立足本县实际，创新农村土地流转模式。

A县信托土地流转模式的主要做法分三个阶段：第一阶段，由政府出资在乡镇或县一级设立农村土地承包经营权信托有限公司，农民在自愿的前提下，通过信托合同将自己的农村土地承包经营权委托给土地信托机构；第二阶段，农业企业或农业经营大户再从政府土地信托公司手中连片租赁土地，从事农业的规模化、市场化、现代化的农业生产经营；第三阶段，依托信托公司融资，结合农业经营和发展的需要不断完善农户、集体、企业和政府之间的契约关系。

A县信托土地流转模式有三个主要特征：一是政府创造平台，由县乡(镇)政府主动建设土地交易流转平台；二是以信托为主要特色，将信托制度在管理财产方面的优势与农村土地经营流转市场的发展有机结合；三是坚持市场运作，政府、企业、集体和农户均以市场主体的身份完善契约关系。

(二)创新模式对土地流转和农业现代化建设的作用

(1)A县信托土地流转模式是农业现代化过程中，妥善处理政府与市场关系的创新模式。A县模式由政府出资设立土地信托机构(公司)，农民在自愿的前提下，通过信托合同将自己的农村土地承包经营权委托给土地信托机构，农业企业再从政府土地信托公司手中连片租赁土地，从事农业的规模化、市场化经营。这种模式变过去农户和企业两个角色间的流转为农户、企业、政府三个角色间的流转。因而，有利于规模化、集约化、机械化的农业现代化建设，有利于促进城乡资源要素平等交换和均衡配置，有利于形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农、城乡关系。

(2)A县信托土地流转模式是提高土地利用效率，让农民分享现代化成果的有效途径。土地是稀缺资源，尤其是在工业化和城镇化加速阶段，土地资源的稀缺性更加显着。2013年的中央一号文件指出，稳定农村土地承包关系，抓紧研究现有土地承包关系保持稳定并长久不变的具体实现形式。坚持依法自愿有偿原则，引导农村土地承包经营权有序流转，鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转，发展多种形式的适度规模经营。A县信托土地流转模式就是在现有土地制度基础上，进行提高土地利用效率和利用方式的大胆创新。A县信托土地流转模式不仅增加了农民收入，同时带动资本下乡，推进村镇建设，改善乡村治理。能够提升土地利用效率，实现农村土地的市场价值，真正能够让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。

(3)A县信托土地流转模式是一种相对规范的土地流转模式，具有一定的适应性和推广价值。A县信托土地流转模式中的信托契约具有比其它委托、代理契约更高的稳定性，能够更好地保障农户、托管公司、农业经营公司各方的利益，便于形成了更为稳定的契约关系，大大提高了土地流转的规范性。所以，这种土地流转模式不仅适应于湖区，也适应于丘陵山地；不仅适应于水田耕地流转，也适应于种植茶叶、药材等旱土甚至林地、养殖水面等的流转。因此，A县信托土地流转模式在我国农业现代化建设中具有一定的推广价值。

(三)小结

通过对A县信托土地流转模式的分析发现，在进行土地流转模式创新的过程中，要注意以下三个方面的问题。一是要充分尊重农民的意愿。对于我国大多数农户而言，土地是其最基本的生产资料，更是其“活命田”和“不能实现非农就业的退路”。必须充分保障农民有种地的基本权利，各级政府和组织不能随意收回家庭承包地。二是要充分遵循市场规律。只有遵循市场规律，妥善处理好市场和政府关系，才能实现土地资源的市场价值，这是保证农民共享现代化成果的物质基础。三要坚持生产力标准。土地制度创新探索，要始终坚持以农业生产力的解放和农民收入水平的提高为导向。凡是有利于生产力解放的方式，就要敢于从农村基层进行创新实践，这里是中国特色社会主义改革的起点，也是前沿阵地。A县信托土地流转模式的推广以农民群众不断提升的满意度作为推动工作的主要动力，尊重农民话语权，并确保农民能充分获得土地流转所带来的土地增值收益。当地农民对于这一的土地流转模式非常乐于接受。

四、政策建议

5.农村土地互换协议篇五

_________，以下简称甲方

_________，以下简称乙方

按《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条，第三十三条、第三十七条及相关法律法规政策的规定，甲乙双方经过协商，就土地互换的问题达成如下协议：

一、甲方愿意将_______的_____亩面积与乙方在_______的_____亩面积进行互换。

二、土地互换以后，双方不进行经济补偿

三、互换的年限自______年___月___日起至______年___月___日（注：以国家自留地年限政策为基准）。

四、互换以后，如果国家征用一方的土地，按互换以后的土地使用方享用征用的安置补偿，原与村里的承包合同解除，由未被征用土地的一方重新与村签订承包合同。

五、互换以后，一方如果改变土地使用性质，由改变土地使用性质方到国家规定的有关部门办理相关手续，另一方可永久性的享受互换以后的土地使用权（国家规定不能享受的除外）。

六、土地互换协议签定后报村委会备案。

七、此协议一式三份，甲乙双方各执一份，报村委会一份。

甲方（签字）：

乙方（签字）：

****年**月**日

6.农村土地承包合同篇六

发包方(以下简称甲方)：安宁市金方街道浸长村民委员会官

庄村民小组

承包方(以下简称乙方)：_____________________ 为了甲乙双方互利互惠、共同利益，甲方将集体所有的农用荒地承包给乙方，用于扩大生产经营。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规和政策规定，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，签订本合同，共同信守。

一、土地的面积、位置

甲方经村民会议同意并报乡人民政府批准，将位于官庄村民小组背阴山，面积1亩(具体面积、位置以合同附图为准)集体荒地承包给乙方使用。土地方位东起_________，西至_________，北至_________，南至_________。附图已经甲乙双方签字确认。

二、土地用途及承包形式 1.土地用途为：自用。2.承包形式：个人承包经营。

三、土地的承包经营期限

该地承包经营期限为30年，自2014年2月11日至2044年2月11日止。

四、地上物的处置

在合同有效期内，由乙方自由使用该地块并加以维护;待合同期满或解除时，按使用的实际状况与所承包的土地一并归还甲方。

五、承包金及交付方式

1.该土地的承包金为每亩每年人民币_____元，承包金每年共计人民币_____元。

2.每年_____月___日前，乙方向甲方全额交纳本的承包金。

六、甲乙双方的权利和义务(一)甲方的权利和义务

1.对土地开发利用进行监督，保证土地按照合同约定的用途合理利用。

2.按照合同约定收取承包金;在合同有效期内，甲方不得提高承包金。

3.保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益。4.在合同履行期内，甲方不得重复发包该地块。5.乙方所建附属物，甲方不得干涉。(二)乙方的权利和义务

1.按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所承包的土地。2.享有承包土地上的收益权和按照合同约定兴建、购置财产的所有权。

3.享受国家规定的优惠政策及承包范围内附属物归所有权归乙方所有。

4.享有对公共设施的使用权。

5.乙方可在承包的土地上建设与约定用途有关的生产、生活设施。

6.乙方不得用取得承包经营权的土地抵偿债务。7.保护自然资源，搞好水土保持，合理利用土地。

七、合同的转包

1.在本合同有效期内，乙方经过甲方同意，遵照自愿、互利的原则，可以将承包的土地全部或部分转包给第三方。2.转包时要签订转包合同，不得擅自改变原来承包合同的内容。

3.本合同转包后，甲方与乙方之间仍应按原承包合同的约定行使权利和承担义务;乙方与第三方按转包合同的约定行使权利和承担义务。

八、合同的变更和解除

1.本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同。2.在合同履行期间，任何一方法定代表人或人员的变更，都不得因此而变更或解除本合同。

3.本合同履行中，如因不可抗力致使本合同难以履行时，本合同可以变更或解除，双方互不承担责任。

4.本合同履行期间，如遇国家建设征用该土地，甲方应支付乙方在承包土地上各种建筑设施的费用，并根据乙方承包经营的年限和开发利用的实际情况给予相应的补偿。5.如甲方重复发包该地块或擅自断电、断水、断路，致使乙方无法经营时，乙方有权解除本合同，其违约责任由甲方承担。

6.本合同期满，如继续承包，乙方享有优先权，双方应于本合同期满前半年签订未来承包合同。

九、违约责任

1.在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按土地利用的实际总投资额和合同未到期的承包金额的20% 支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。

2.乙方应当按照本合同约定的期限足额支付租金。如乙方逾期30日未支付租金，则甲方有权解除本合同。

3.本合同转包后，因甲方的原因致使转包合同不能履行，给转包后的承包方造成损失的，甲方应承担相应的责任。

十、合同纠纷的解决办法本合同履行中如发生纠纷，由争议双方协商解决;协商不成，双方同意向安宁市中级人民法院仲裁委员会申请仲裁。

十一、本合同经甲乙双方签章后生效。

十二、本合同未尽事宜，可由双方约定后作为补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十三、本合同一式_____份，甲乙双方各_____份。附：土地平面图

发包方（甲方）： _____________

承包方(乙方)：_____________

签约日期：_______年___月___日

7.农村土地篇七

2014年底, 中央办公厅、国务院办公厅又下发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》, 明确提出要把稳定承包关系、推进确权登记颁证作为引导农村土地经营权流转、发展农业适度规模经营的重要基础, 摆在首要位置。为落实中央要求, 农业部从2009年开始组织开展试点, 经过四个阶段, 发展到今天。去年在试点的基础上, 又选择了山东、安徽、四川3个省开展农村土地承包经营权确权登记颁证工作, 选择27县开展相关工作, 到目前为止, 全国开展土地承包经营权的县有1988个, 涉及1.3万个乡镇、19.5万个村, 3.3亿亩承包耕地。应该说这项工作一直有条不紊地向前推进。从试点的情况看, 各个地方反映是积极的, 工作是深入的, 采取了很好的做法, 也取得了很多好的经验, 化解了大量过去沉淀下来的相关矛盾, 为促进土地承包经营权的流转和发展农业适度规模经营建立了很坚实的基础, 得到了基层农民群众和基层干部的广泛欢迎和认同, 为进一步扩大相关试点工作奠定了很好的基础。

为确保试点工作的质量, 农业部制定出台了《农村土地承包经营权调查规程》等3项行业标准, 联合国家档案局下发了档案管理办法。因为土地承包经营权确权登记颁证是一个浩大的系统工程, 必要的经费是必不可少的, 所以中央财政设立了确权登记颁证试点的专项资金, 并及时拨付了2014年试点经费。同时农业部也举办了多期培训班, 充实人员力量, 强化人才队伍保障, 有序推进了相关工作。

开展农村土地承包经营权确权登记颁证要按照保持稳定、依法规范、民主协商、因地制宜的原则, 采取中央统一部署、地方全面负责的办法, 积极稳妥地推进相关工作。在总体部署上, 中央要求在稳定扩大试点的基础上, 用5年左右时间完成这项工作。在试点安排上, 各地要结合当地的实际, 明确时间表和路线图, 不求齐步走, 不搞“一刀切”。这项工作政策性强、专业性强, 既要解决问题, 保质保量完成任务, 又要防止引发矛盾, 真正做到群众认可, 经得起历史的检验。给农民“确实权、颁铁证”, 要始终坚持党在农村的基本政策, 坚持依法办事, 坚持走群众路线, 坚持从当地的实际出发, 坚持进度服从质量。开展农村土地承包经营权确权登记颁证, 核心是确权, 重点是登记, 关键在权属调查, 各地要从实际出发, 一个环节一个环节地做好工作。要在扎实做好承包档案资料清查、权属调查的基础之上, 完善承包合同、建立健全登记簿、颁发权属证书、推进信息平台建设、建立健全档案管理制度。

2015年工作的重点就是抓好《意见》的落实, 把工作做细做实做好, 确保抓铁留痕、抓住实效。农业部将会同有关部门着重抓好三件事。一是加强督导检查。督促新增的9个省, 也就是湖南、湖北、江西、江苏、甘肃、宁夏、吉林、河南、贵州。这9个省整省试点和其他非整省试点地区抓紧制订工作方案, 并及时报农业部备案, 加大监督检查力度, 确保完成工作质量, 确保资金安全使用。二是要加强配套制度建设。抓紧修订土地承包经营权证管理办法, 尽快出台成果检查验收办法, 加快建设信息应用平台。三是加强调查研究。因为土地确权登记颁证工作是一项根本性和基础性的工作, 实践中有很多的新情况、新问题, 政策性也非常强。

所以, 怎么样解决实际问题, 制定和完善好相关的政策和法律, 需要通过调查研究获得第一手资料。对确权确股不确地、与长久不变如何衔接等共性问题进行深度的研究, 及时提出政策性建议, 为下一步完善政策和修改相关法律奠定坚实的基础。

8.农村土地相关知识篇八

5 农村土地流转政策解读

当前农村土地流转的主要类型为土地互换、出租、入股、合作等方式。流转土地要坚持农户自愿的原则，并经过乡级土地管理部门备案，签订流转合同。

为了适应经济建设的需要，为人民建设更美好安宁的家园，方便交通，充分发挥现代交通工具的便捷，用时间缩小边远地区的距离，实现城乡一体化，希望广大人民群众支持配合，特制定《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》。

征地补偿

征收耕地补偿标准：旱田平均每亩补偿5.3万元；水田平均每亩补偿9万元；菜田平均每亩补偿15万元；

征收基本农田补偿标准：旱田平均每亩补偿5.8万元；水田平均每亩补偿9.9万元；菜田平均每亩补偿15.6万元；

征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元；

征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元；

征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。

其他税费

耕地占用税，按每平方米2元计算。

商品菜地开发建设基金，按每亩1万元计算。

征地管理费，按征地总费用的3%计算。由国土资源部门严格按有关规定使用。

耕地占补平衡造地费，平均每亩4000元，统筹调剂使用，省国土资源厅负责监督验收。

征地工作程序

第一，告知征地情况。在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

第二，确认征地调查结果。国土资源部门会同交通、林业部门，对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人、各市动迁办公室共同确认。

第三，组织征地听证。在征地依法报批前，国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

第四，签订征地补偿协议。国土资源部门要按照本方案制定的补偿标准，与被征地农村集体经济组织和农民个人签订征地补偿协议，并将协议作为征地报件必备件附征地卷一同上报。

第五，公开征地批准事项。经依法批准征收的土地，除涉及国家保密规定等特殊情况外，省国土资源厅通过媒体向社会公示征地批准事项。县国土资源部门应按照《征用土地公告办法》规定，在被征地所在村、组公告征地批准事项。

第六，支付征地补偿安置费。征地补偿安置方案经市、县政府批准后应按法律规定的时限向被征地农村集体经济组织按时支付征地补偿安置费用。当地国土资源部门要协同农业、民政等有关部门对被征地集体组织内部征地补偿安置费用的分配和使用情况进行监督。

6土地使用权转让流程

我国的土地不是归国家所有就是归集体经济组织所有，但土地的使用权是可以进行转让的。

何为土地使用权转让？

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。

土地使用权转让流程

（一）申请土地使用权转让

申请土地使用权转让应提交下列文件资料：

土地转让申请书；土地使用权证（正本）；原土地出让合同书或原土地转让合同书（复印件）；

土地使用权转让合同书或者赠与书（经公证），或交换协议书，或人民法院依法作出的已经生效的判决书、裁定书、调解书，或有关行政机关的行政决定书，以及合法方式转移土地使用权的文件、证明等；

双方或多方营业执照、法定代表人证明、授权委托书及代理人身份证明、通讯地址和联系电话；

同一建筑物分割转让（如商品楼房分层分套出售）土地使用权随之转让的，应提交规划部门的有关文件以便计算房屋权利人分摊的土地面积；属划拨土地的还要补办出让手续，补交往地价款、补签出让合同并提交相应文件；

属土地分割转让的提交规划部门的规划文件或转让地块的规划要求；

军队空余土地使用权转让须持批准补办出让文件和军队土地管理部门的证明文件；

提交具有资格的地产评估机构对转让土地使用权的估价报告书和市土地管理局的确认书；

地块开发投资或建筑物资产净值财务报告；

市政道路规划网络图；

其他法律、法规规定的文件。

（二）受理申请（1天）

窗口收件人审查当事人所提交的文件资料是否真实、齐备。申请文件资料齐全又符合规定的，则予受理；

给受理的申请编号并发给回执，回执注明所收取的文件资料，受理日期并编号。

（三）初审（5天）

土地交易所接收提供的文件资料负责到档案室进行查核，在5天内作出是否受理申请的书面签复。

审查人员审查上述文件资料是否真实，齐全有效，是否违反《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法规规定以及省、市和规划部门的有关规定。

审查人员查明有下列情形之一的，则驳回转让申请。

（1）未依法登记领取权属证书的；

（2）权属来源的性质是不许转让而又未取得批准的；

（3）根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的或市政府批准列入征用、拆迁范围内的和不符合城市规划的；

（4）司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制的；

（5）共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的；

（6）设立抵押权的土地使用权，未经抵押人书面同意的；

（7）权属有争议的；

（8）以出让方式取得土地使用权，不按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金的（包括征地协议未全部兑现的），不按照出让合同约定进行投资开发的，达不到建设用地条件或投资额达不到总投资额25%以上的；

（9）转让土地使用权权属来源属行政划拨的（即未注明使用期限的），未取得土地部门批准，补办土地出让手续，补交地价款和签订《土地出让合同》的；

（10）转让已出租的土地使用权，转让人或受让人与承租人未达成协议的；

实地勘察。

属于地块分割或面积变化的由局测量队提供定线作业表和宗地图。

（四）审核（3天）

经办人提出初审意见，经所领导审核不合格的，转窗口复函不同意办理转让手续并退文；审核合格的提出审核意见报局领导审批。

交易所根据局领导的审批意见，将批准文件资料转交地籍科（属成片开发土地的先报市政府评审）。

（五）缴纳税费

经办人员按照有关规定通知当事人到指定的部门缴纳税费，申报人应及时将完税或免税证明提供给地产交易窗口。

（六）地籍科根据上述文件资料核发土地使用权证

（七）立卷归档

7转让土地使用权营业税如何缴纳

根据《营业税暂行条例》的规定，企业在中国境内转让土地使用权，应按规定缴纳营业税。对于土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不缴纳营业税。将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税。

纳税事项：土地使用者转让土地使用权

税目：转让无形资产—转让土地使用权

税率：5%

计税依据：企业转让其受让的土地使用权，以全部收入减去土地使用权的受让原价后的余额为营业额；企业转让抵债所得的土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项土地使用权作价后的余额为营业额。

纳税义务发生时间：营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。企业转让土地使用权采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

纳税期限：以一个月为一期纳税的，自期满之日起十日内申报纳税；以五日、十日或者十五日为一期纳税的，自期满之日起五日内预缴税款，于次月一日起十日内申报纳税并结清上月应纳税款。不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。

纳税地点：企业应向土地所在地主管税务机关申报纳税。

8 划拨土地使用权转让的条件是什么

划拨土地使用权的转让，是指划拨土地使用权再转移，包括出售、交换、赠与等行为。土地使用权转让的实质是土地使用权受让人在法定条件下把自己取得的剩余期限的土地使用权有偿转让给再受让人的行为。划拨土地使用权转让是土地使用权的占有、使用、收益和有限处分权利全部转移给新的权利人，土地使用权的转让对国家土地所有权并不产生影响，国家仍然享有对该土地的所有权。

划拨土地使用权转让的条件

依照行政划拨方式取得的土地使用权，一般不得进行转让，但经过市、县人民政府土地管理部门批准，并符合下列条件者，可进行转让：

土地使用者是公司、企业、其他经济组织和个人；

领有国有土地使用权；

对土地上的建筑物、其他附着物拥有合法的产权；

依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金，或以转让划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。

划拨土地使用权转让的特点

（一）行政干预性强。

由于划拨土地使用权与国家的产业政策有着密切联系，因此其转让须经土地行政主管部门审查并经有批准权的人民政府审批后才可有效，审查的内容包括转让双方的情况及转让协议是否合法、转让后用途及土地使用权类型是否符合规划和国家供地政策、土地权属是否清楚等，其目的是保证国有土地收益不流失和防止划拨土地使用权流入市场对国有土地市场造成不必要的冲击。

在划拨土地使用权转让中行政管理机关虽然不是一方当事人，但十分重要，它不仅仅限于土地使用权办理变更登记手续，而还要进行之前的审查，只有存在它许可以后，划拨土地使用权转让行为才可发生。

（二）不对称性。

由于划拨土地使用权是一种特殊的土地使用权，这种权利在市场中的转让也必须受不定期的条件限制，划拨土地使用权在流转过程中作为一个整体进行流通的情况极少，只有两个同时符合使用划拨条件的主体之间才存在着一个完整意义上的划拨土地使用权转移。

在多数情况下是受让方不符合使用划拨土地的条件，转让过程中要通过补办手续，将划拨土地使用权变为出让土地使用权或上缴划拨土地的收益金。

（三）有偿性。

2008 年2月13日国土资源部发布了《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，首先明确了企业国有划拨土地权益，承认划拨土地使用权是一种财产权，这就为其流转提供了可靠的内部动力，国有划拨土地使用权人长时间使用土地不可能对土地没有投入，况且用地者在取得划拨土地时也并非是“无偿”，也付出了补偿、安置等相关费用。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第23条：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”

9 农村土地转让协议范本

转让方（以下简称甲方）：

受让方（以下简称乙方）：

甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就农村土地承包经营权转让事宜，订立本合同。

一、转让标的：

甲方将其承包经营的位于____乡（镇）____村____组____亩土地的承包经营权转让给乙方从事（主营项目）生产经营。

地块名称：

坐落（四至）地块数（块）面积（亩）质量等级（肥力水平）备注

二、转让期限

转让的土地承包经营权年限为____年，即自____年____月____日起至____年____月____日止（转让期限不得超过承包期的剩余年限）。

三、转让费

转让土地承包经营权的转让金为____元。对甲方实际投入资金和人力改造该地块的补偿金为元（没有补偿金时可填写为零元）。

四、支付方式和时间

乙方采取下列第____种方式和时间支付转让金和补偿金：

1.乙方采用现金方式支付转让金和补偿金（无补偿金时可划去），支付的时间和方式为。（为____年____月____日前一次或多次付清）

2.乙方采用实物方式支付转让金和补偿金（无补偿金时可划去），实物为____。支付的时间和方式为____。（为____年____月____日前一次或多次付清）

五、承包经营权转让土地的交付时间和方式

甲方应于____年____月____日前将转让土地交付乙方。交付方式为____。（双方须提请所在地乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门、发包方、双方指定的第三者中的任一方鉴证，乙方应向甲方出具乙方签名的转让土地交付收据）

六、承包经营权转让和使用的特别约定

1.甲方转让土地承包经营权须经发包方同意，并由甲方办理转让认可手续，在合同生效后终止与发包方的承包关系。

2.甲方交付的转让土地必须符合双方约定的标准。

3.乙方依据合同获得土地承包经营权后须与发包方确立新的承包关系，办理有关手续。

4.乙方获得土地承包经营权后，承包期内依法享有该土地的使用、经营决策、产品处置和收益等权利。

5.乙方获得土地承包经营权后，必须按土地亩数承担国家政策规定的费用和其他义务。

6.乙方必须管好用好承包土地，保护地力，不得掠夺性经营，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。

7.乙方不得改变土地的农业用途。

8.其他约定：____。

七、违约责任

1.甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为____。

2.如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的具体数额依具体损失情况确定。

八、争议条款

因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第种方式解决：

1.提请村民委员会、乡（镇）人民政府、农业承包合同管理机关调解；

2.提请仲裁委员会仲裁；

3.向有管辖权的人民法院提起诉讼。

九、生效条件

甲乙双方约定，本合同须经双方签字并经转让承包经营权土地的所在地乡（镇）人民政府农村经营管理机构鉴证、备案后生效。

十、其他条款

本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

本合同一式四份，由甲乙双方、发包方和鉴证单位各执一份。

甲方：（签章）____乙方：（签章）____法定代表人：____法定代表人：____法定代表人身份证号：____法定代表人身份证号：____住址：____住址：____

签约日期：____年____月____日

鉴证单位（签章）：____鉴证日期____年____月____日

9.农村土地转让协议篇九

农村土地转让协议

转让方(以下简称甲方)：住址：身份证号码：

受让方(以下简称乙方)：住址：身份证号码：

一、转让标的甲方将其承包经营的位于乡(镇)村组亩土地的承包经营权转让给乙方从事(主营项目)生产经营。

地块名称：

地块数(块)

坐落(四至)东：南：西：北：

面积(亩)

质量等级(肥力水平)

备注

二、转让期限

转让的土地承包经营权年限为年，即自年月日起至年月日止(转让期限不得超过承包期的剩余年限)。

三、转让费

转让土地承包经营权的转让金为元。对甲方实际投入资金和人力改造该地块的补偿金为元(没有补偿金时可填写为零元)。

四、支付方式和时间。乙方采取下列方式和时间支付转让金和补偿金：

乙方采用现金方式支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，支付的时间和方式为(为年月日前一次或多次付清)。

五、承包经营权转让土地的交付时间和方式甲方应于年月日前将转让土地交付乙方。交付方式为。双方须提请所在地乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门、发包方、双方指定的第三者中的任一方鉴证，乙方应向甲方出具乙方签名的转让土地交付收据

六、承包经营权转让和使用的特别约定

1、甲方转让土地承包经营权须经发包方同意，在合同生效后终止与发包方的承包关系。

2、甲方交付的转让土地必须符合双方约定的标准。

3、乙方依据合同获得土地承包经营权后须与发包方确立新的承包关系，重新办理承包手续。

4、乙方获得土地承包经营权后，承包期内依法享有该土地的使用、经营决策、产品处置和收益等权利。

5、乙方获得土地承包经营权后，必须按土地亩数承担国家政策规定的费用和其他义务。

6、乙方必须管好用好承包土地，保护地力，不得掠夺性经营，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。

7、乙方不得改变土地的农业用途。

8、其他约定：。

七、违约责任

1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为。

2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的具体数额依具体损失情况确定。

八、争议条款

因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列方式解决：

1、提请村民委员会、乡(镇)人民政府、农业承包合同管理机关调解;

2、提请仲裁委员会仲裁;

3、向有管辖权的人民法院提起诉讼。

九、生效条件

甲乙双方约定，本合同须经双方签字，报发包方批准并经转让承包经营权土地的所在地乡(镇)人民政府农村经营管理机构鉴证、备案后生效。

十、其他条款

本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

本合同一式四份，由甲乙双方、发包方和鉴证单位各执一份。

甲方：(签章)法定代表人：乙方：(签章)法定代表人：

签约日期：年月日

注：本合同所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。

农村土地转让协议书范本

2转让方(以下简称甲方)：受让方(以下简称乙方)：甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就农村土地承包经营权转让事宜，订立本合同。

转让方(以下简称甲方)：

受让方(以下简称乙方)：

一、转让标的甲方将其承包经营的位于乡(镇)村组亩土地的承包经营权转让给乙方从事(主营项目)生产经营。

地块

名称坐落(四至)地块数(块)面积(亩)质量等级

(肥力水平)备注

二、转让期限

转让的土地承包经营权年限为年，即自年月日起至年月日止(转让期限不得超过承包期的剩余年限)。

三、转让费

转让土地承包经营权的转让金为元。对甲方实际投入资金和人力改造该地块的补偿金为元(没有补偿金时可填写为零元)。

四、支付方式和时间

乙方采取下列第种方式和时间支付转让金和补偿金：

1、乙方采用现金方式支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，支付的时间和方式为。(为年月日前一次或多次付清)

2、乙方采用实物方式支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，实物为。支付的时间和方式为。(为年月日前一次或多次付清)

五、承包经营权转让土地的交付时间和方式甲方应于年月日前将转让土地交付乙方。交付方式为。(双方须提请所在地乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门、发包方、双方指定的第三者中的任一方鉴证，乙方应向甲方出具乙方签名的转让土地交付收据)

六、承包经营权转让和使用的特别约定

1、甲方转让土地承包经营权须经发包方同意，并由甲方办理转让认可手续，在合同生效后终止与发包方的承包关系。

2、甲方交付的转让土地必须符合双方约定的标准。

3、乙方依据合同获得土地承包经营权后须与发包方确立新的承包关系，办理有关手续。

4、乙方获得土地承包经营权后，承包期内依法享有该土地的使用、经营决策、产品处置和收益等权利。

5、乙方获得土地承包经营权后，必须按土地亩数承担国家政策规定的费用和其他义务。

6、乙方必须管好用好承包土地，保护地力，不得掠夺性经营，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。

7、乙方不得改变土地的农业用途。

8、其他约定：。

七、违约责任

1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为。

2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的具体数额依具体损失情况确定。

八、争议条款因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第种方式解决：

1、提请村民委员会、乡(镇)人民政府、农业承包合同管理机关调解;

2、提请仲裁委员会仲裁;

3、向有管辖权的人民法院提起诉讼。

九、生效条件

甲乙双方约定，本合同须经双方签字并经转让承包经营权土地的所在地乡(镇)人民政府农村经营管理机构鉴证、备案后生效。

十、其他条款

本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

本合同一式四份，由甲乙双方、发包方和鉴证单位各执一份。

甲方：(签章)乙方：(签章)法定代表人：法定代表人：法定代表人身份证号：法定代表人身份证号：住址：住址：

10.农村土地篇十

以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是适应社会主义市场经济体制、符合农业生产特点的农村基本经营制度，是党的农村政策的基石。允许开展农村土地承包经营权流转（以下简称“农村土地流转”），是党的十七届三中全会精神的重要内容，是转变农业经营方式、推进农村改革与发展的要求。

我们举办这次讲课主要是让大家充分了解国家的有关政策，了解农村土地流转的具体内容；也是为了使大家能够更多更好地参与农村土地流转，不断扩大生产经营规模，实现农业增效，带动农民增收，为推动我县农村经济发展做出更大的贡献！

农村土地流转概述

1、什么是农村土地流转

农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。农村土地流转其实指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。

通俗点讲，就是承包农户对自己家庭所承包的土地，如果自己不愿意直接经营，可以按自己的意愿与他人协商答成协议，将所承包的土地部分或全部再次转交给其他人耕种，自己可以从中取得一定的利益。

2、推进农村土地流转的重要意义

农村土地的流转是实现农业现代化的重要途径。通过土地流转有利于促进农业结构调整，实现农业的规模化、集约化经营和专业化生产；有利于土地、资金、技术、劳动力等生产要素的优化重组；有利于加快城乡一体化建设，推动城乡经济的协调发展，同时土地流转还为二、三产业的发展和农村劳动力转移提供了广阔的空间。

一是有利于完善农民土地承包经营权能，发展好，实现好农民土地承包权益；

二是有利于合理配置和充分利用土地资源，促进适度规模经营和现代农业发展；

三是有利于解除农村劳动力非农就业的后顾之忧，促进农村劳动力转移；

四是有利于提高农业效益，促进农民增收。

（说白了，对于咱农民来说，土地流转有利于解放农民劳动力，促进农民获得财产性增收。

一是流出方把地流转出去后，可以到外地打工，现在年轻人一个月在外面挣个四五千，像风正那线厂多，妇女一个月也能拿到2000左右。农民从土地上解放，极大的提高了财产性收入。

二是流入方把土地集中提来，成方连片，形成规模经营，像种子、肥料等农资产品在购买过程中能得到优惠，便于大型农业机械操作，降低了生产成本，提高工作效率，增加了收入。

三是对于咱乡镇和村两委来说，村民都富了，老百姓生活条件都变好了，咱村里的矛盾就少了，村子也好管理了，俗话说的好“为官一任，造福一方”咱成绩也就出来了。）

3、正确把握农村土地流转的基本原则

按照《农村土地经营权流转管理办法》要求，农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。

坚持依法、自愿、有偿的原则。依法是前提，自愿是核心，有偿是关健。

所谓依法，就是要要依据《农村土地承包法》和农业部《农村土地承包经营权转管理办法》等法律法规的规定。保持现有土地承包关系稳定并长久不变，始终坚持土地所有权性质不能变，土地的农业用途不能变，家庭承包经营制度不能变。要坚持规范的流转程序，流转的期限不得超过承包期的剩余期限。

所谓自愿，就是“农民自愿”，就是要尊重农民意愿，在双方自愿的基础上流转，确实保障农民长远利益。这是中央关于推进农村土地流转强调的基本精神。能否尊重农民的意愿，是能否顺利推进土地流转的关键。土地是农业中最基本的生产资料，是农民生产与生活赖以存在的基础，要充分尊重农民的选择，绝不可以用强制的办法迫使农民离开土地。所谓有偿，就是流转的收益归拥有承包经营权的农户，任何组织和个人不得截留。

不得改变土地所有权性质和土地农业用途流转期限不得超过承包期剩余年限受让方须有农业经营能力

同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权

4、农村土地流转的主体农村土地流转的主体有：

发包方，即村民委员会或村民组；

承包方，即从本村（组）承包土地的农户；

受让方，即农村土地流转的流入方，可以是农村专业大户、农业产业化龙头企业、农民专业合作社、家庭农场等规模经营主体，也可以是其他有农业生产经营能力的组织和个人。

5、农村土地流转有哪些形式

本办法所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。

转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。

互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。

入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营;其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。

出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。

对未进行家庭承包的集体土地、水面等应如何流转对未进行家庭承包的集体土地、水面、“四荒”地、林地以及整治开发的农村闲置宅基地等，经村、组会议讨论研究，三分之二以上村民代表同意，按公开、公平、公正的原则，可以采取招标、拍卖、协商等方式进行发包，承包方依法取得土地承包经营权证、林权证后，可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式规范流转。

7、转包与出租的主要区别

（1）承包方与受让方建立的关系表达不同，转包收取的是转包费，出租收取的是租金；

（2）选择受让方的范围不同，转包是本集体经济组织的成员，而出租是本集体经济组织以外的单位和个人。

8、转让与转包、出租的主要区别

(1)转让时承包户须有稳定的非农职业和稳定的收入来源，而转包和出租没有此限制；

(2)转让必须事先提出申请并经发包方同意，而转包和出租原则上只须到发包方登记备案；

（3）转让后新的承包方应当与发包方建立新的承包关系，原承包方与发包方的承包关系终止，而转包和出租继续保持原承包关系。

6、农村土地流转市场发展模式

交易平台推动：即政府投资建立农村土地承包经营权流转有形市场，通过建立流转信息收集、整理和发布体系，健全管理机制，规范市场交易程序，从而为农村土地流转供求双方搭建交易平台。

财政扶持促动：即政府财政设立农村土地流转专项扶持资金，并配合各种政策鼓励农民成片流转土地，实现土地规模化经营。

专业大户带动：即种粮能手、种养大户等专业能人利用自身的技术、资金等优势，对农村土地实现集中连片流转和开发，形成规模经营。

龙头企业拉动：即农业龙头企业为保证原料供应的数量和质量的稳定，从当地农村基础条件出发，以各种方式整合农村承包土地，实现土地流转和规模化经营。