关于无物业管理住宅区综合治理的思考

关于无物业管理住宅区综合治理的思考（共8篇）（共8篇）

1.关于无物业管理住宅区综合治理的思考 篇一

关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作的实施意见

为进一步加强本市出租房屋的安全管理，加大对“群租”等突出问题的综合治理力度，维护房屋租赁各方合法权益，确保人民群众生命财产安全，根据平安上海建设的统一要求，现就加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作，提出如下实施意见：

一、综合管理目标

认真贯彻党的十八大精神，按照市委、市政府的要求，从深化人口服务管理综合调控出发，以合法稳定就业、合法稳定居住为基准，加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作。

坚持“条块结合、以块为主、属地管理”的基本原则，落实区县、街镇的属地管理责任，充分发挥职能部门作用，坚持系统治理、依法治理、综合治理、源头治理，积极采取多种措施，预防、化解“群租”等矛盾纠纷，消除治安、消防等各类安全隐患；建立健全考核、问责等长效机制，始终做到安全总体受控，切实维护人民群众利益。

二、综合管理机制

（一）构建管理体系

市级层面成立由综治、高院、房管、公安、地税、工商、规土、城管、卫生计生、司法、法制等部门参加的出租房屋综合管理工作协调推进小组，负责指导、协调、推进全市的出租房屋综合管理工作。协调推进小组下设联合办公室。

各区县应当建立出租房屋综合管理工作联席会议制度，在区（县）委、区（县）政府领导下，立足区域实际，组织、协调各相关管理部门，统筹、整合各方面管理力量，建立健全出租房屋综合管理长效机制。

各街镇应当搭建出租房屋综合管理平台，负责牵头、组织、协调基层相关管理部门、社区基层组织、综合协管队伍及楼组长、志愿者等各方力量，做好与出租房屋管理相关的政策宣传、信息采集、“群租”治理等工作。

（二）明确职责分工

各有关部门要按照自身职责，各负其责，协调配合，加强联动，形成合力，确保各项管理措施落实到位。

综治部门负责将“群租”治理工作纳入本地区综治和平安建设工作整体规划，纳入综治和平安建设工作考核，加强督导、检查，重点协调、推动突出问题的解决。

房管部门负责房屋租赁市场的监督管理，会同工商部门做好房地产经纪管理；依法查处违规租赁、房地产经纪机构及其从业人员违规从事房屋租赁经纪业务的行为；会同街镇加强对业主大会、业主委员会的业务指导与监督管理，指导、督促物业服务企业履行职责。

公安部门负责出租房屋的治安管理和消防监督检查，加强“实有人口、实有房屋”全覆盖管理指导力度；依法查处涉及出租房屋的治安违法行为。

工商部门负责房地产经纪机构、执业经纪人的监督管理，依法查处房地产经纪机构、执业经纪人的违规经营行为；对利用出租房屋进行无照经营等违法经营行为，依法查处取缔。

地税部门负责依法加强出租房屋的税收征收管理。

卫生计生部门负责依法查处违反卫生计生法律法规的行为。

规土、城管部门按照各自职责分工查处违法建筑，配合开展集中整治。

司法行政部门负责指导区县加强法制宣传；指导、监督街镇做好涉及“群租”等矛盾纠纷的人民调解等工作。

三、加强“群租”综合治理

（一）综合治理范围

对本市中心城区和市郊城镇内，治安消防等安全隐患突出、居民反映强烈的住宅小区，存在下列情形之一的，纳入“群租”综合治理范围： 1.将单位集体宿舍设在住宅小区内；

2.将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租；

3.将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，出租供人员居住； 4.出租房间的人均居住面积低于5平方米；

5.每个出租房间的居住人数超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。

（二）综合治理流程

1.发现机制。各区县要依托“大联动、大联勤”等各类平台，及时受理市民热线举报、居民投诉、物业服务企业和社区综合协管员上报的“群租”问题，并建立信息记录、分送、跟踪、反馈等制度。

2.认定机制。接到涉嫌“群租”的投诉举报信息后，由街镇组织房管办、人口办等部门，通过房屋面积信息、实有人口信息进行比对，或上门核查等方式，对“群租”行为作出认定。上门核查时，出租人、居委会、业委会、物业服务企业、社区综合协管员和公安等部门应予配合；对阻碍核查的，由公安机关依法处置。

3.责令整改。经认定为“群租”的，由街镇协调房管、公安、工商、地税等部门，针对不同的违规行为，分别向租赁当事人出具《责令限期整改通知书》，可采取送达或上门张贴告知的方式，要求相关责任人在规定期限内自行整改，并明确告知逾期不整改面临的行政处罚或权利限制。

4.行政处罚。逾期不整改的，相关管理部门依据各自职责，依法启动行政执法程序，作出行政处罚决定。对拒不履行行政处罚决定的，向人民法院申请强制执行。

5.集中整治。为维护公共利益，保障公共安全，对于“群租”矛盾突出、居民投诉集中的住宅小区，由街镇组织房管、公安、消防、工商、地税、规土、城管、卫生计生等相关管理部门，对违规租赁、违反治安、消防和人口管理规定、无照经营、偷逃税款、“居改非”、无证行医等各类违法违规行为，开展集中整治，及时化解矛盾纠纷，消除各类安全隐患。各管理部门应当积极配合，落实执法力量，确保整治取得实效。

其中，对利用出租房屋，以旅店、招待所等名称制作招牌字号，招揽住宿，或按日出租收取费用等经营行为的，向房屋所在地的区、县公安机关申请办理许可证手续。未取得开办旅馆许可证的任何单位和个人，不准开办旅馆。违反规定的，由公安机关依据《中华人民共和国治安管理处罚法》或者《上海市特种行业和公共场所治安管理条例》的相关规定予以处理。未经工商登记擅自开业的，公安机关应当协助工商行政管理机关依法处理。对利用出租房屋开办旅馆，未落实治安管理责任的，由公安机关依据《上海市旅馆业治安管理实施细则》的规定责令改正，并处以1000元以上1万元以下罚款；情节严重的，处以1万元以上3万元以下罚款。

四、禁止违法建筑出租和用于经营

违法建筑不得出租，违反规定的，由有关部门责令限期改正，没收违法所得，并处以违法所得一倍以下的罚款；同时应当将违法建筑情况报告区县拆违办进行拆除。

对申请租用（或自用）居住房屋开展经营的，应当经原行政主管部门依法办理相关手续；属于违法建筑的，不予办理营业执照；对已经租用违法建筑开展经营的，有关部门应当依法对出租人予以处罚，工商部门应当依法对经营者查处，限期整改并予以取缔。

对租住在违法建筑中的来沪人员，按照市政府有关规定，不予办理居住证、临时居住证，不享受持有居住证、临时居住证可以享受的相关权益待遇。

五、强化出租房屋相关主体监管

（一）明确相关主体责任

1.出租人应当确保所出租房屋符合规定的安全条件，并对承租人使用出租房屋的情况进行监督，禁止将违法建筑和其他依法不得出租的房屋出租，出租房屋不得违反最小出租单位、最低承租面积和租住人数限制的相关规定。

2.出租房屋的安全责任由出租人负责，禁止将存在建筑隐患、治安隐患、消防隐患的房屋出租；出租人应当与基层公安派出所签订《治安责任保证书》，并切实履行相应责任。3.禁止向无身份证明的人员出租；禁止向利用出租房屋进行违法生产经营活动的人员出租；发现承租人利用出租房屋有犯罪活动嫌疑的，出租人应及时向公安机关报告。4.集中出租房屋供他人居住，出租房间达到10间以上或者出租房屋居住人员达到15人以上的，出租人应当建立相应的管理制度，明确专门的管理人员，并在《治安责任保证书》中明确管理人员职责，同时设置监控、灭火等治安防范、消防设施器材和疏散通道，建立信息登记簿或者登记系统，并将相关登记信息报送公安部门备案。

5.承租人承租居住房屋应当用于自住，确需转租的，应征得出租人同意，且不得以营利为目的。

承租人应当对出租房屋的使用安全负责，应当配合出租人做好出租房屋的登记工作，并做好居住登记；应当服从行政管理部门和街镇的管理；不得擅自改变承租房屋的规划设计用途；不得利用租赁房屋从事生产、加工、储存、经营爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质和其他违法活动；不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。

6.房地产经纪机构、经纪人应当依法开展房屋租赁经纪业务，积极配合街镇开展出租房屋综合管理工作；不得为不符合规定的房屋租赁当事人提供经纪服务，不得参与或者教唆他人参与不符合规定的租赁行为。

（二）加大对违法违规行为的查处力度

1.出租人

（1）出租人违反本市最小出租单位、最低承租面积和租住人数限制规定的，由房管部门依据《上海市居住房屋租赁管理办法》，责令其限期改正；逾期不改正的，处以1万元以上10万元以下罚款。出租人不履行行政处罚决定的，向社会公开该套房屋信息，限制其买卖，并将违法“群租”和行政处罚信息在房地产登记簿中予以记载。出租人履行行政处罚决定后，撤销限制。

（2）出租人未签订《治安责任保证书》出租房屋的，由公安部门依据《租赁房屋治安管理规定》的相关规定予以处理。

（3）出租人将房屋出租给无身份证件的人居住，或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的，由公安机关依据《治安管理处罚法》的规定，处二百元以上五百元以下罚款。出租人明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的，处二百元以上五百元以下罚款；情节严重的，处五日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。

（4）集中出租房屋供他人居住，出租房间达到10间以上或者出租房屋居住人员达到15人以上，出租人未按规定落实相应安全管理责任的，由公安部门依据《上海市居住房屋租赁管理办法》责令改正，并可处1万元以上3万元以下罚款；造成严重后果的，处3万元以上10万元以下罚款。

（5）不按规定缴纳税收的，由地税部门依据《税收征收管理法》的规定，除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳款万分之五的滞纳金。属情节严重的，应当给予纳税人从重处罚，承担相应的法律责任。

（6）将违规出租人信息作为不良记录，纳入本市公共信用信息服务平台，供相关管理部门信息共享和符合条件的社会主体依据相关规定查询。

2.转租人

（1）转租人违反本市最小出租单位、最低承租面积和租住人数限制规定的，由房管部门依据《上海市居住房屋租赁管理办法》，责令其限期改正，逾期不改正的，处以1万元以上10万元以下罚款。

（2）转租人抗拒执法的，由公安部门依据《治安管理处罚法》，处警告或者二百元以下罚款；情节严重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。

（3）将违规转租人信息作为不良记录，纳入本市公共信用信息服务平台，供相关管理部门信息共享和符合条件的社会主体依据相关规定查询。

（4）对于被处罚的转租人，建立“黑名单”，分别抄告工商、地税等部门加强监管，并通报各房地产经纪机构，不得为“黑名单”上人员居间代理房屋租赁业务。

3.承租人

（1）租住“群租”房的，依据本市居住证管理及相关规定，在落实整改以前，由街镇通知社区事务受理服务中心，暂停办理居住房屋租赁合同登记备案，暂停受理居住证、临时居住证申请；已经办理居住证的，暂停办理签注；已经办理临时居住证的，暂停续期手续。

（2）开展集中整治前，街镇应向承租人履行告知义务，并给予承租人适当的过渡期限。

4.房地产经纪机构、经纪人

（1）从事“群租”业务，或为“群租”提供经纪服务的房地产经纪机构、经纪人，由房管部门依据《上海市居住房屋租赁管理办法》，责令限期改正，暂停房地产经纪机构、经纪人的网上备案资格，对房地产经纪人员处以1000元以上1万元以下罚款，对房地产经纪机构处以3万元以上10万元以下罚款。

（2）以上处罚信息抄告工商部门，对于房地产经纪机构，按照分类管理的要求，记入信用档案，列为重点监管对象，并向社会公示；对于房地产执业经纪人，在注册、变更及审验时，作为重要审核条件。

对有上述违规行为的房地产经纪机构，由房地产经纪行业协会取消“规范门店”参评资格，并记入该经纪机构信用档案。

六、自律疏导机制

（一）加强居民自我管理

各区县、街镇要充分发挥居委会、业委会、业主大会的作用，调动楼组长、业主代表、志愿者积极性，加强对小区居民的宣传教育，不断提高居民自我管理意识，创新自我管理方法，并引导租赁当事人使用市住房保障房屋管理局、市工商局联合制定的《上海市居住房屋租赁合同示范文本》，按照规定办理居住房屋租赁合同登记备案。

1.街镇应当帮助社区居民通过召开业主大会等方式，在居民中形成自律共识，修订完善业主管理规约，增加禁止“群租”、规范租赁行为的约定，并赋予物业服务企业相应的管理职责。

2.物业服务企业应当依据物业服务合同的委托，加强小区出入管理和动态巡查，履行好发现、劝阻、制止、报告责任，并积极协助业主，通过完善门禁系统等技防措施，源头防范“群租”。

3.经认定为“群租”的，业委会、业主大会可依据业主管理规约，约谈教育、书面责成业主终止“群租”行为；“群租”中改变房屋功能、破坏承重墙等行为构成相邻妨害的，相邻业主可通过民事诉讼途径，要求排除相邻妨害，维护自身权益。

4.房屋业主应当自觉遵守《业主管理规约》，落实出租房屋安全管理责任。出租房屋出现“群租”等违法违规情况，危及房屋安全，被相关管理部门责令改正的，业主应当及时整改，或者书面授权第三方机构代为整改，并采取临时性措施，确保出租房屋使用安全。

（二）积极探索代理经租业务模式

各区县政府要研究制定财政扶持政策，鼓励公共租赁住房运营机构、社会专业机构等，收储社会闲置房源，开展居住房屋代理经租业务，逐步扩大租赁住房供应规模，优化租赁住房供应结构，稳定住房租金水平。

物业服务企业在其提供服务的住宅小区内，开展居住房屋代理经租业务，可参照享受上述扶持政策。

七、工作要求

（一）提高思想认识。相关部门和各区县要统一思想，充分认识到开展住宅小区出租房屋综合管理工作的重要性、紧迫性，从平安建设的大局出发，认真履责、主动跨前，把出租房屋综合管理作为夯实本市社会和谐稳定根基的一项重要工作。

（二）强化组织保障。各区县要进一步明确各职能部门的工作职责，加强对街镇综合管理工作的指导、督促；重点对“群租”综合治理进行任务分解，落实对各职能部门、街镇工作绩效的考核；对“群租”综合治理提供必要的人、财、物保障。

（三）加强宣传引导。各区县、街镇要通过告居民书、宣传手册、新闻媒体、网络平台等多种形式，加强对出租房屋安全防范的宣传，教育居民提高安全意识，遵守社会公德，形成有利于“群租”综合治理的舆论氛围，营造安全、和谐的社区环境。

（四）扎实稳步推进。各区县要根据本实施意见的要求，结合区域特点和工作实际，制定本区域的实施办法，稳步推进出租房屋综合管理工作。发现问题及时与相关管理部门沟通，定期向市工作协调推进小组报送工作进展情况。

2.关于无物业管理住宅区综合治理的思考 篇二

一、绩效管理考核的流程

(一)明确目标,统一思想

只有目标明确了,各项管理举措的考核才有方向。绩效管理考核工作的前提是以医院整体发展战略为导向,以提高不同岗位、不同层级员工的积极性为目标,在医院领导的高度重视和大力支持下,考核部门和被考核部门要加强沟通,建立多渠道、多样化的方式,让全休员工都能够参与到绩效管理考核的工作中来,形成上下合力的态势,最终推动绩效考核的有效开展。

(二)优化流程,明晰职责

明确的岗位分工,高效的组织架构和服务流程,是落实绩效管理考核的有力保障。医院的运行就是以满足患者的需求为出发点,通过对人、财、物的耗费到最终能为患者提供有价、高质、便捷、满意的服务为根本的一系列活动,一个优质快捷的服务流程就是要能够以最快最优的方式解决一线的需求,使业务流程的质量、成本、效率以及接受服务者的满意度达到综合最优。因此,在岗位设置和职责分工上,要实现统筹兼顾,内外、轻重有序,实现自我协调、主动协作,保证业务流程中的各个环节都能通畅有效的进行。

(三)信息支持,持续改进

随着医院管理精细化程度的提高,绩效考核管理工作的开展对医院信息化程度的要求越来越高,医疗行为的组织、计划和实施,医疗质量的管理,医疗动态的监督、控制、统计、财务数据的收集、整理、汇总、加工和分析都离不开计算机信息系统,因此,医院信息化建设是医院提高管理水平,增强整体实力的重要环节。同时,绩效管理考核的目的在于确保医院目标的实现,因此,在管理考核过程序中应关注存在的问题,通过及时分析和反馈,纠正偏差,不断完善考核指标,使其能够科学、全面的反映医院的管理目标和发展导向。

二、绩效考核的指标设置

综合医院是集医疗、教学、科研于一身的,因此,在绩效考核体系的建设上应结合医院战略目标,秉持患者满意和员工满意并重、技术水平和服务质量并重、当前发展和持续发展并重的理念,在绩效管理考核上尽可能的使用量化指标,围绕满意度、医疗质量、财务指标和人才培养四个层面进行绩效考核评价,这四个层面,既反映了综合医院应承担的社会责任,又涵盖了医院自身发展所必须的内涵建设。

(一)满意度层面

医院经营的目的在于提供让患者满意的服务而获得社会的普遍认可,从而提升医院在公众心中的形象。因此,在指标的设定上,要选择与患者相关联的指标与科室考核挂钩,比如:患者满意度、平均住院日、出院人数、门诊量、门诊及住院病人平均医药费用等。通过这些指标的设定,可以提高管理效能;可以促使全院职工牢固树立起全心全意为病人提供优质服务的理念,从自身做起,顾全大局,不断提高服务的能力和服务的水平,增强病人的信任度;可以规范诊疗行为,减轻患者负担,提高医院的竞争能力。

(二)医疗质量层面

医疗质量管理是医院管理的核心,建立一套科学、规范、严谨、符合实际的医疗质量管理指标,有利于医院的生存和可持续发展,因此,在指标设置上既要有质量指标,又要有效率指标,主要应包括如下指标:病床使用率、病区平均确诊日、治愈率、环节质量控制、合理检查、合理用药等。通过对这些指标的考核,可以推动各项管理制度的完善,促进各项管理举措落到实处,使诊断质量、治疗质量、安全质量进一步的规范化、科学化、日常化、在兼顾效率和效果的基础上,不断提升服务水平。

(三)财务指标层面

为综合反映医院发展状况和经济运行成果,可以选取以下具体指标:人均业务收支结余,百元医疗收入的医疗支出、每万元总资产产出比,药品收入占医疗收入的比例、管理费用占总支出的比例、资产负债率等。财务指标的考核旨在加强医院内部管理,完善医院内部成本控制,提高医疗服务成本效益,推进医院精细化管理。

(四)人才培养层面

医院要想持久的发展,人才队伍的建设是重中之重,培养一批批医德优良、责任性强、业务素质过硬的高素质人才是医院提升服务水平、树立品牌形象、不断进军医疗技术新领域,以至于更好的服务于广大民众的根本保证。考核指标有:发表科技论文、引进和培养高层次人才,带教培养人数等。通过对以上指标的考核,可以推动医院专科建设,更好打造医院品牌形象,可以规范学科建设和学术研究,有利于医院人才梯队建设,增强医院的硬实力,大大提升医院的服务能力和服务水平。

三、绩效考核的核算方式

可以根据以上四个层面考核指标的具体情况选择考核方式,有些指标是可以和目标数或计划数比较的,有些指标可以采取和历史同期比,也可以采取环比的比较方法。

3.关于无物业管理住宅区综合治理的思考 篇三

一、系统运行为财务管理带来积极效应

1.提高了财务核算效率。《系统》的运行，不仅使基层央行财务人员手工核算劳动强度得以减轻，提高了工作效率，也确保了财务数据的准确性和可靠性。同时，系统将经费核算、报表管理、预算管理、项目管理以及财务分析等功能集于一身，数据高度共享、检索查询快捷，收集、整理、传输、反馈财务信息更准确、更及时，为财务人员开展预测、控制、分析、考核等管理工作提供了科学依据。

2.强化了财务监督时效。《系统》在人总行集成网络互联环境下运行，基层央行财务费用的动态变化处于上级行实时监控中，财务信息的反馈速度大为提升，为确保基层央行财务管理合规性、时效性，切实防范财务资金风险提供了强大的信息支持平台。

3.完善了财务内控手段。《系统》运行后，传统手工财务核算环境下的一些内部控制，如编制资金平衡表、凭证借贷平衡校验、总账与明细账的核对等均可以由计算机程序自动实现；另外《系统》的预算管理模块可以实现预算执行预警，为基层央行合理、准确控制费用指标使用提供了更直接的手段。

二、运用系统强化财务管理存在不足

1.系统功能设计不尽合理。一是《系统》用户权限分配未能体现财务岗位分离控制要求。财务主管职责应该是以管理、审批为主，而财务综合管理系统赋予财务主管的权限很大，不仅具有下级用户权限分配功能，而且具备记账、复核和现金、银行存款日记账登记等诸多具体操作权限，不利于财务风险控制；二是《系统》未能设置重要空白凭证管理功能。日常财务核算中所用现金、转账支票仍需出纳人员依靠手工建立重要空白凭证使用销号登记簿进行销号登记，不能及时反映重要空白凭证使用情况，不利于风险控制，也不适应财务电算化的发展要求；三是登记簿模块与经费核算模块数据缺乏直接联系。登记簿是与经费核算相互独立的一个模块，出纳在登记簿模块中登记的现金及银行存款日记账与经费核算模块中的现金及银行存款账户科目余额不能自动核对，只能通过人工的方式进行核对，不便于出纳、会计发现问题并及时查找。

2.现行财务监督模式有待改进。《系统》运行后财务内控范围相应扩大，如操作权限、信息交互和网络安全等新内控风险点的增加。而目前基层央行财务监督模式仍然是以事后专项检查为主，且对外部检查重点月份的财务凭证要素合规性、审批手续完备性关注较多，而对于财务信息输入、输出过程中因人机交互引致的财务内控风险点，财务监督人员事前、事中界入还存在盲区。

三、充分运用系统强化财务管理的建议

1.充分利用《系统》固化财务规章制度要求，从技术上解决信息不及时、不对称问题，形成制度硬约束。一是修改经费核算模块财务主管权限，取消财务主管记账、复核和现金、银行存款日记账登记等具体操作权限，将以上权限唯一分配给记账员、复核员、出纳用户；二是增设《系统》重要空白凭证管理功能节点，将出纳从开户行领用的现金、转账支票起讫号码录入《系统》，由系统根据支票使用、作废情况自动生成使用、作废销号记录，以有效保留财务重要空白凭证使用痕迹，充分发挥系统的风险防范作用；三是增加“登记簿”模块下现金、银行存款日记账与“经费核算”模块下现金、银行存款科目余额平衡校验功能。当行政会计完成当月最后一次记账工作后，由《系统》自动执行“经费核算”模块下现金、银行存款分户账与“登记簿”中的现金、银行日记账一致性较验，校验不一致时提示不能执行月末结账，以便会计人员发现错误及时更正。

4.关于无物业管理住宅区综合治理的思考 篇四

根据省住房和城乡建设厅《关于深入开展住宅工程质量通病专项治理活动的通知》【鲁建发〔2010〕14号】精神，决定2011—2013年在全市范围内开展住宅工程质量通病专项治理活动。为使我市住宅工程质量通病专项治理活动扎实有效地开展，特制定如下实施方案。

一、指导思想、工作内容和工作目标

指导思想：以科学发展观为指导，以解决涉及群众切身利益的热点、难点问题为出发点，以找准通病发生的根源、制定针对性的措施、强化工程质量过程控制为思路，以提高用户满意度为目标，通过落实责任、强化监管，确保全市住宅工程质量通病三年专项治理取得明显成效。

工作内容：从现在开始，利用三年时间对当前影响住宅工程主要使用功能的渗漏、裂缝、电气、水暖等十九项突出工程质量通病进行专项治理。具体内容如下：

2011年为治理启动年。主要工作是通过各种宣传工具，广泛深入的开展宣传发动工作，营造良好舆论氛围；分析总结以往通病治理经验，找准目前新增通病发生的根源，制定质量通病治理措施；开展通病治理专项治理技术培训；在全市范围内展开专项治理活动。

2012年为治理深化年。在2011年专项治理取得成效的基础上，依据制定的质量通病治理措施，继续深化质量通病专项治理活动；拓宽治理范围，强化治理工作力度，确保专项治理活动取得显著成效。

2013年为总结提高年。全面总结前两年质量通病治理中好的经验和做法，完善质量通病治理专项制度，巩固提高治理成效，建立健全质量通病治理长效机制。

工作目标：到2013年，全市住宅工程十九项质量通病得到有效治理，质量投诉明显下降，工程参建各方质量意识显著增强，法律法规和强制性建设标准得到严格执行，住户对住宅工程质量的满意度达到95%以上。

二、组织领导

青岛市成立住宅工程质量通病专项治理活动领导小组。

组 长：赵兴书 市城乡建设委副主任、市城乡建设委建管局局长

副组长：孙宗贤 市城乡建设委建管局副局长

成 员: 梁 斌 市城乡建设委建管局副局长

刘玉勇 市城乡建设委设计管理处处长

李 毅 市城乡建设委墙改办主任

夏太和 市建设工业产品管理办公室

刘维刚 市建筑工程质量监督站站长

李国昌 市城乡建设委工程处处长

蓝淑青 市工程建设标准造价管理站站长

领导小组下设办公室，办公室设在市建筑工程质量监督站，负责专项治理活动日常协调工作。

三、通病专项治理内容

（一）现浇混凝土楼板裂缝；

（二）填充墙墙面裂缝；

（三）混凝土、砖砌体墙面抹灰裂缝；

（四）外墙外保温墙面裂缝、渗漏；

（五）外窗渗漏；

（六）有防水要求的房间地面渗漏；

（七）屋面渗漏；

（八）栏杆、扶手施工不符合要求；

（九）安全玻璃施工不符合要求；

（十）室内标高和几何尺寸超差；

（十一）地漏安装不规范，水封深度不足；

（十二）散热器安装不规范，散热器支管渗漏；

（十三）地面辐射采暖安装不规范；

（十四）通风、空调风量达不到设计要求；

（十五）卫生间局部等电位联结做法不规范；

（十六）金属配管及桥架电气接地（含跨接）不可靠；

（十七）新型电气金属导管机械联结不良；

（十八）电气暗配管不通，管内穿线“死线”，金属线管有毛刺；

（十九）户内配电箱安装及配线不规范，存在安全隐患。

四、通病专项治理的主要措施

（一）制定质量通病专项治理实施细则

各区、市建设行政主管部门应根据省住房和城乡建设厅《关于深入开展住宅工程质量通病专项治理活动的通知》和我市近年来下发的有关质量通病治理文件要求，积极开展宣传发动工作，并结合当地质量通病治理经验和通病特点，制定质量通病专项治理实施细则，明确三年专项治理的目标、重点和措施，落实各方主体质量责任。

（二）强化质量通病专项治理施工过程控制

各建设、施工、监理单位要在执行省住房和城乡建设厅《山东省住宅工程质量通病专项治理技术措施》的基础上，着重落实我市制定的《青岛市住宅工程质量通病防治手册》及近年来我市下发的有关质量通病治理文件规定。工程施工前，各建设责任主体应从工程设计、材料质量、施工工艺、质量管理等方面进行详细的技术交底；严格方案审批和样板领路制度；强化工序管理；严格执行施工工艺，加强对先进的施工工艺的推广与应用；严格功能试验制度，强化中间环节验收。

（三）落实各责任主体的质量责任

建设单位要严格履行法定建设程序，不得肢解发包工程、压级压价、任意压缩合理工期。在工程开工前应向施工单位下达住宅工程质量通病专项治理任务书（见附件），审批施工单位专项治理方案，明确专项治理的奖罚措施。在工程建设过程中要及时督促参建各方落实专项治理责任，协调解决工作中出现的问题。组织工程竣工验收时，应将施工单位的专项治理自评报告和监理单位的专项治理评估报告作为竣工验收的重要审查内容，发现工程存在质量通病的，责令施工单位整改后方可验收交付使用。

设计单位应根据专项治理内容、《青岛市住宅工程质量通病防治手册》和工程实际，有针对性地深化细部设计，涉及使用功能的重要部位要明确设计详图和施工做法，并做好设计交底。在验收环节应严格审查质量通病防治方面的按图施工情况。

施工图审查机构应将质量通病防治设计列入重点审查内容，未落实专项治理要求的设计图纸，不予核发审查合格证书。涉及质量通病防治做法方面的重大设计变更，应按规定经施工图审查机构审核批准后，方可进行施工。

施工单位应全面负责具体工程的专项治理工作。成立住宅工程质量通病专项治理领导小组，明确责任，细化措施。工程施工组织设计应包含专项治理内容，并制定专项治理技术方案，经监理（建设）单位审查批准后实施。专业承包企业应提出专业承包工程相关的专项治理措施，由施工总承包单位审查，监理（建设）单位批准后实施。施工过程中要严格执行专项治理技术方案和治理措施，强化技术交底和现场检查，加强专项治理的过程控制和中间环节验收。工程完工后，应组织自评自改并提出专项治理自评报告。

监理单位应针对质量通病防治提出具体监理措施，列入《监理规划》和《监理实施细则》，开工前要认真审查施工单位专项治理技术方案，施工中要针对专项治理有关分部分项工程和关键环节，加强旁站、巡视和平行检验，督促施工单位落实防治措施。工程完工后，应提出工程专项治理工作评估报告。

建筑材料供应单位和质量检测机构等其他参建各方，应严格按照国家和省有关规定和建设标准落实专项治理措施。

（四）建立质量通病专项治理激励与约束机制

各区、市建设行政主管部门要以本次开展质量通病专项治理活动为契机，认真抓好省、市有关质量通病专项治理文件的贯彻落实工作，重点培养一批通病专项治理典型工程，充分发挥示范工程的带动作用。我市将在2012年和2013年，全面开展青岛市住宅工程质量通病专项治理样板工程评选工作，对治理措施得力、治理取得明显成效的样板工程予以全市表彰，并优先推荐参与青岛杯、省级通病专项治理样板工程、泰山杯、国优、鲁班奖工程的评选；要把专项治理工作情况同企业资质及业绩考核等挂钩，对未开展通病专项治理活动、工程存在较多质量通病的工程不得参加各类工程评优；对活动开展不积极，通病治理不力的责任主体，将进行通报批评，取消年终各类评优评先资格，在资质升级时给予限制，并根据具体情况将其计入企业不良行为记录。

（五）加强质量通病专项治理的组织领导与政府监管

各区、市建设行政主管部门要把住宅工程质量通病专项治理作为当前和今后一段时期的重点工作抓实、抓好。要参照省、市的做法组建相应的领导机构，及时调度掌控工作进展情况，协调解决工作中遇到的各种问题，结合当地实际，进一步深化工作方案，细化工作措施，强化责任分解、责任考核，确保专项治理活动取得成效；要把住宅工程质量通病防治作为住宅工程建设管理工作的重点内容，加强对建设、勘察、设计、施工、监理以及质量检测、施工图审查等有关单位执行工程质量管理法律法规、标准规范和质量通病防治措施情况的监督检查，加大责任追究力度，强化参建各方主体责任落实，切实提高我市住宅工程质量总体水平。工程招投标监管机构应将专项治理措施列入竞标内容。工程造价监管机构应对专项治理措施所采用的新技术、新工艺、新材料所增加的费用，编制合理的计价依据。各地工程质量监督机构要把专项治理措施作为重要内容列入监督计划，通过抽查、巡查、专项检查等手段，督促工程参建各方落实专项治理责任，及时发现和纠正质量通病问题和隐患。工程完工后专项治理效果达不到要求的，不予竣工验收备案。对违反国家有关法律、法规行为的，将按规定进行严厉处罚。

五、2011年住宅工程质量通病专项治理工作安排

（一）宣传发动及培训阶段：1~3月份，各区、市要根据省住房和城乡建设厅《关于深入开展住宅工程质量通病专项治理活动的通知》要求，及时成立通病治理领导机构；通过各种宣传媒体，开展质量通病专项治理活动的宣传发动；通过通病治理技术培训，明确治理目标和内容，提高人员技术素质，全面启动住宅工程质量通病专项治理活动。

（二）措施制定与落实阶段：4~11月份，各区、市要根据省、市质量通病治理有关文件和措施，结合当地实际，制定质量通病专项治理实施细则，明确治理工作的重点和目标。要把外门窗（墙）渗漏、卫生间渗漏、屋面渗漏等用户投诉较为集中和社会反映强烈的质量通病作为专项治理的重点，措施必须细化，责任必须明确；加强措施落实情况的检查，加大责任追究力度，确保住宅工程质量通病专项治理活动开展地扎实有效。

（三）督促检查阶段：12月份，市城乡建设委将对区、市质量通病专项治理开展情况进行督查；检查结果将纳入对单位的绩效考核。

附件：住宅工程质量通病专项治理任务书

附件：

住宅工程质量通病专项治理任务书

（施工单位）：

由你公司承建的 工程应将以下住宅工程质量通病列入专项治理计划，具体内容如下：

（一）现浇混凝土楼板裂缝；

（二）填充墙墙面裂缝；

（三）混凝土、砖砌体墙面抹灰裂缝；

（四）外墙外保温墙面裂缝、渗漏；

（五）外窗渗漏；

（六）有防水要求的房间地面渗漏；

（七）屋面渗漏；

（八）栏杆、扶手施工不符合要求；

（九）安全玻璃施工不符合要求；

（十）室内标高和几何尺寸超差；

（十一）地漏安装不规范，水封深度不足；

（十二）散热器安装不规范，散热器支管渗漏；

（十三）地面辐射采暖安装不规范；

（十四）通风、空调风量达不到设计要求；

（十五）卫生间局部等电位联结做法不规范；

（十六）金属配管及桥架电气接地（含跨接）不可靠；

（十七）新型电气金属导管机械联结不良；

（十八）电气暗配管不通，管内穿线“死线”，金属线管有毛刺；

（十九）户内配电箱安装及配线不规范，存在安全隐患。

请参照《青岛市住宅工程质量通病防治手册》的要求，认真编制本项目的《住宅工程质量通病专项治理方案和施工措施》，经项目总监理工程师审核后，于

****年**月**日前报我单位批准。

（建设单位公章）

****年**月**日

注：本任务书一式三份，建设、施工、监理各一份。

附件二：

青岛市住宅工程质量通病

防治手册

青岛市城乡建设委员会

二〇一〇年九月

前 言

住宅工程的质量，涉及到人民群众的公共安全和切身利益，事关党和政府的形象和社会稳定的大局。对住宅工程质量通病实施专项治理，是进一步贯彻落实科学发展观，落实以人为本，建设和谐社会的具体体现，更是我们党和政府密切与人民群众血肉联系，维护广大人民群众根本利益，为群众办实事的重要标志。

本手册主要是根据国家、省有关规范、标准及规定，结合我市近几年住宅质量通病治理工作经验进行编写，具有较强的针对性和实用性。

本手册重点对当前社会反映强烈、投诉较为集中的主要质量通病的防治措施予以介绍。分土建和安装两篇共19项质量通病防治措施。

本手册作为住宅工程质量通病专项治理有关文件的配套措施，各建设责任主体在从事住宅工程建设过程中应一并执行。本手册的发放对象：本市住宅工程的建设、勘察、设计、施工、监理及预拌混凝土生产企业等。

目 录

第一篇 土建篇

一、现浇混凝土楼板裂缝防治措施„„„„„„„„„„„„„„„„„

1二、填充墙墙面裂缝防治措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9

三、混凝土、砖砌体墙面抹灰裂缝防治措施„„„„„„„„„„„„„1

2四、外墙外保温墙面裂缝、渗漏防治措施„„„„„„„„„„„„„„1

2五、外窗渗漏防治措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„26

六、有防水要求的房间地面渗漏防治措施„„„„„„„„„„„„„28

七、屋面渗漏防治措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„29

八、栏杆、扶手施工控制措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

31九、安全玻璃施工控制措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

32十、室内标高和几何尺寸施工控制措施„„„„„„„„„„„„„„3第二篇 安装篇

十一、地漏安装不规范，水封深度不足防治措施„„„„„„„„„„„3

十二、散热器安装不规范，散热器支管渗漏防治措施„„„„„„„„„3

十三、地面辐射采暖安装不规范防治措施„„„„„„„„„„„„„37

十四、通风、空调风量达不到设计要求防治措施„„„„„„„„„„„38

十五、卫生间局部等电位联结做法不规范防治措施„„„„„„„„„38

十六、金属配管及桥架电气接地（含跨接）不可靠防治措施„„„„„„40

十七、新型电气金属导管机械联结不良防治措施„„„„„„„„„„

十八、电气暗配管不通，管内穿线“死线”，金属线管有毛刺防治措施„

十九、户内配电箱安装及配线不规范，存在安全隐患防治措施„„„„„42 第一篇 土建篇

一、现浇混凝土楼板裂缝防治措施

（一）楼板设计

1、住宅的建筑平面宜规则，避免平面形状突变。当平面有凹口时，凹口周边楼板的配筋宜适当加强。当楼板平面形状不规则时，宜设置梁使之形成较规则的平面。在未设梁的板的边缘部位设置暗梁，提高该部位的配筋率，提高混凝土的抗裂性能。

2、设计单位在对现浇钢筋混凝土楼板进行设计时，在确保楼板承载力的前提下，应适当提高楼板的刚度。现浇钢筋混凝土楼板设计厚度不应小于120mm，厨房、厕浴、阳台板不得小于90mm。对于过长的单向板，设计时应进行抗裂验算，合理确定加密分布筋的配置。

3、现浇板配筋设计宜采用热轧带肋钢筋细且密的配筋方案。

4、屋面及建筑物两端的现浇板及跨度大于4.2m的板应配制双层双向钢筋，钢筋间距不宜大于150mm,直径不应小于8mm。

5、外墙转角处应设置放射形钢筋，钢筋的数量、规格不应少于7Φ10，长度应大于板跨的1/3，且不得小于1.2m。

6、在现浇板的板宽急剧变化处、大开洞削弱处等易引导收缩应力集中处，钢筋间距不应大于150mm，直径不应小于8mm，并应在板的上表面布置纵横两个方向的温度收缩钢筋。板的上、下表面沿纵横两个方向的配筋率均不应小于截面积的0.15%，且不小于Φ6@200。

7、现浇板强度等级不宜大于C30，当大于C30时，应采取抗裂措施。

8、剪力墙结构住宅结构长度大于45m且无变形缝时，宜在中间位置设置后浇带。后浇带处应设置双层钢筋，后浇带混凝土与两侧混凝土浇筑的间隔时间不宜小于2个月。

（二）楼板裂缝施工预控

1、建设单位不得明示和暗示设计单位降低设计标准。

3、建设单位应认真组织好施工图纸会审工作。对楼板配筋方案不合理、构造配筋设置不到位、楼板刚度过小的，应及时在图纸会审记录中予以调增。

4、总承包施工单位应制定详细的楼板裂缝防治专项施工方案。专项施工方案应当由施工单位技术负责人审批，总监理工程师审查通过后实施。经批准的专项施工方案，不得随意变动。

5、裂缝防治专项施工方案须包括以下内容：

（1）预拌混凝土进场验收技术要求；

（2）向预拌混凝土生产企业预提交的技术参数，应包括初凝时间、终凝时间、坍落度、掺合料品种与掺量、外加剂品种以及其他现场施工需要的技术参数；预提交的技术参数应在预拌混凝土供货合同中明确。

（3）模板体系承载力、刚度与稳定性计算和防止立杆传力应力集中的构造措施；

（4）模板周转套数；

（5）钢筋位置、保护层厚度控制；

（6）电气线管位置、多层线管交叉控制；

（7）板厚控制；

（8）混凝土浇捣控制；

（9）混凝土初凝前找平与终凝前抹压时间控制；

（10）混凝土养护方式与时间控制；

（11）终凝后上人放线时间控制；

（12）钢筋、模板吊装时间及防冲撞控制；

（13）拆模时间控制；

（14）其他必要的控制措施。

6、监理单位应制定现浇混凝土楼板施工旁站监理实施细则，明确裂缝防治监理要点。

7、施工单位应对各工种实施技术交底，并形成交底记录。

（二）预拌混凝土生产与供应

1、预拌混凝土使用单位在订购预拌混凝土前，应根据工程不同部位和环境提出对混凝土性能的明确技术要求。掺合料总掺量不宜大于水泥用量的25%，最大不应超过30%。

2、对高强、高性能和有特殊要求的混凝土，建设单位、施工总包单位和监理单位应参与配合比设计。

3、预拌混凝土生产应严格控制原材料质量，严格配合比设计及计量。掺合料和外加剂的品种和掺量等施工技术参数，应满足预拌混凝土供货合同以及国家相关标准和有关规定要求。

4、预拌混凝土生产单位在供应预拌混凝土时，应向施工单位提供《预拌混凝土产品说明书》，其中应明确混凝土防治裂缝施工注意事项。注意事项主要包括：

（1）混凝土初、终凝时间；

（2）混凝土强度达到75%以上的预计龄期；

（3）混凝土自浇筑起至吊装钢筋、模板等施工荷载时间建议；

（4）混凝土养护方式及时间建议；

（5）混凝土自身特性可能引起裂缝的其他施工注意事项。

5、严禁在运输途中随意向预拌混凝土内加水和外加剂。

（三）楼板裂缝施工过程控制

1、预拌混凝土进场验收

（1）预拌混凝土进场时，施工单位和监理单位应根据已提交的施工参数核查预拌混凝土配合比通知单内容，按规定对预拌混凝土坍落度及和易性、保水性、粘聚性等性能进行逐车检查，并做好检查记录；

（2）预拌混凝土生产企业应参加预拌混凝土进场验收，参与混凝土试块留置、坍落度测试等，并在有关记录上签字。

（3）严禁在施工现场随意向预拌混凝土内加水和外加剂。

2、模板体系施工

（1）模板支撑系统必须经过计算。模板材料的选取与支撑体系的支设，除满足设计计算工况和有关规定外，还应考虑施工中吊装荷载撞击效应对模板体系刚度及稳定性产生的影响。

（2）模板支撑体系除满足强度要求外，还必须有足够的刚度和稳定性。立杆上、中、下部位应设置必要的横向杆件，确保整个模板体系稳定可靠。

（3）模板支撑体系立杆底应设置垫板。

（4）模板体系周转套数不宜少于4套。

（5）模板体系周转使用前应检查修补、调换可能导致质量问题的残缺部件。

3、钢筋绑扎与线管敷设

（1）应加强对现浇楼板负弯矩钢筋位置的控制。控制负弯矩钢筋位置应设置足够强度、刚度的通长钢筋马镫，其间距不宜超过800mm。马镫底部应有防锈措施。

（2）板底钢筋保护层厚度应符合设计、规范要求，垫块数量每0.8m2不少于1个。

（3）管线应尽量布置在梁内，当楼板内需埋置管线时，线管应敷设在板上、下两层钢筋中间，且宜与钢筋成斜交布置或平行于板短跨方向。

①线管敷设不宜立体交叉穿越，确需立体交叉的不应超过二层管线。严禁三层及三层以上线管交错叠放。

②线管在敷设时交叉布线处可采用线盒，同时在多根线管的集散处宜采用放射形分布，尽量避免紧密平行排列，以确保线管底部的混凝土浇筑顺利且振捣密实。

③当两根以上管并行时，水平间距不宜小于50mm，沿管方向应增加Φ4＠150宽500mm的钢筋网片，做到在应力集中部位有双层布筋。

④线管直径大于20mm时宜采用金属导管。

4、混凝土浇捣与养护

（1）施工单位应根据工程结构形式和有关规定合理确定混凝土浇筑方案，不得随意留置施工缝。

（2）在混凝土浇筑时，对裂缝易发生部位和负弯矩筋受力最大区域应铺设临时性活动跳板。

（3）施工单位应采取有效控制措施，确保楼板厚度控制准确。根据以往施工经验，提出以下楼板厚度控制施工工艺。

①拉控制线法

施工要点：楼板施工前，在每跨柱子的插筋上（剪力墙结构在暗柱插筋上）根据标高标出结构+50点，且用红油漆做好标识。+50点之间对角拉设细绳水平线,且保证水平线拉紧。浇注混凝土时，操作工人在每跨之间，根据水平线做出混凝土板面的控制点，控制点要均匀分布，距离不要超过2m，控制点与水平线的距离为500mm。最后根据控制点，采用两米刮尺将每跨的混凝土面找平。

②预埋插筋法

施工要点：在混凝土浇注前，在楼板钢筋上预先设置插筋，插筋高出板面不小于500mm，间距不超过5米，根据标高，在插筋上标识出结构+50线标识点，具体控制方法同1。当楼面混凝土强度达到1.2MP时，将露出板面的插筋截除。

③制作标准卡法

施工要点：在混凝土浇注前，根据楼板厚度制作标准的钢筋卡（详见下图），操作工人在混凝土找平时，根据钢筋卡来控制楼板厚度。操作中要保持钢筋卡上下垂直，否则会造成控制误差。

④标准马凳法

施工要点：在混凝土浇注前，根据板厚制作标准马凳（详见下图），施工时直接将马凳放在模板上，马凳间距不超过2m。操作工人根据马凳高度，用刮尺找平混凝土板面。完成找平后应及时将马凳取出，清理干净待用。

⑤预置PVC电线套管法

施工要点：楼板钢筋绑扎完成后，将预先截好的与楼板厚度等厚的PVC电线套管绑在钢筋上，保证套管垂直、牢固。套管位置作为控制楼板厚度的控制点，每个房间设置数量不宜少于三处，并作为隐蔽验收的内容。为避免套管在混凝土施工过程中造成堵塞，可事先将套管的上口封堵，方便以后进行验证性检查。

（3）施工单位应根据预拌混凝土初凝时间和出厂时间，确定混凝土浇捣时间，保证在混凝土初凝前完成浇捣找平工作。

（4）混凝土楼板振捣宜采用平板振动器，确保振捣质量。

（5）混凝土终凝前应对板面进行抹压。板面抹压工作结束后，应立即采用塑料薄膜覆盖，进行保湿养护，养护时间不应少于14d。

5、板面上荷与模板拆除

（1）严格控制板面上荷时间。板面上人放线时间不得早于混凝土终凝后18h（4月-11月）和24h（12月-次年3月）；板面吊运模板、钢筋等材料时间不得早于混凝土终凝后36h（4月-11月）和48h（12月-次年3月）。

（2）吊运材料应做到少吊轻放，材料堆放处应事先铺设木垫板，位置应避开楼板跨中部位，力求减少吊运荷载对楼板造成的冲击。

（3）严格控制楼板拆模时间。楼板混凝土同条件养护试块达到规范规定的强度值后，方可拆除支承模板。

（4）后浇带处应采用独立的模板支撑体系，浇筑前和浇筑后混凝土达到拆模强度之前，后浇带两侧梁板下的支撑不得拆除。

6、主体验收前，应对现浇楼板进行检查，发现裂缝立即处理，并形成记录。

二、填充墙墙面裂缝防治措施

（一）砌体原材料质量控制

1、蒸压（养）砖、混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块类的墙体材料至少养护28d后方可用上墙砌筑。

2、严格控制砌块的含水率。施工现场具备存放条件时，宜提前将墙体材料购进存放。

3、墙体材料现场存放时应设置可靠的防潮、防雨淋措施。

4、搬运墙体材料应注意成品保护，防止出现断裂、缺棱掉角现象。

5、砌筑砂浆（包括预拌砂浆）的品种、强度等级应符合设计要求。施工时应严格控制抹灰砂浆配合比，保证砂浆有良好的和易性和保水性。砂浆用砂宜采用中砂，含泥量不得大于5%。不得采用细砂、特细砂和含泥量超标的中砂拌制砂浆。砌筑砂浆采用“砂浆王”等外加剂时，必须严格按配合比计量。

（二）墙体砌筑质量控制

1、墙体砌筑前，可将墙体材料适当洒水湿润，水浸入深度宜小于1cm。严禁将墙体材料在水中提前浸泡或雨水淋湿后上墙。

2、墙体砌筑时，应采用皮数杆挂线砌筑，控制好灰缝厚度和平直度。砌块墙体采用普通砂浆砌筑时，灰缝厚度一般控制在1.5cm~2cm。

3、砌块墙体水平饱满度均要达到90%以上,竖向灰缝砂浆饱满度均要达到80%以上。砌墙时，为确保竖向灰缝砂浆饱满度，施工时宜采用打顶头灰或二次灌浆法。严禁使用落地砂浆和隔日砂浆嵌缝。

4、填充墙底部应砌筑高度不小于20cm实体砖墙或混凝土坎台。

5、填充墙与周边混凝土结构竖向衔接处，宜留1.5cm~2cm灰缝。待墙体砌筑完成后，采用干硬性砂浆二次嵌缝，并确保密实。采用的干硬性砂浆可掺加不大于水泥重量的5%的膨胀剂。

6、填充墙砌体应分次砌筑。每次砌筑高度不应超过1.5m，日砌筑高度不宜大于2.8m；

7、填充墙砌筑接近梁板底时，应留一定空间，至少间隔7d后，再将其补砌挤紧。当采用顶部“滚砖”补砌时，“滚砖”两端及中间宜采用预制异型预制砖进行补砌，滚砖斜度宜控制在约60度；当采用梁（板）底预留30-50mm，用干硬性C25膨胀细石混凝土填塞（防腐木楔@600mm挤紧）。

8、在填充墙上剔凿设备孔洞、槽时，应先用切割锯沿边线切开，后将槽内砌块剔除，应轻凿，保持砌块完整，如有松动或损坏，应进行补强处理。剔槽深度应保持线管管壁外表面距墙面基层15mm，并用1:3水泥砂浆抹实。

9、填充墙砌体临时施工洞处应在墙体两侧预留2Ф6@500拉结筋，补砌时应润湿已砌筑的墙体连接处，补砌应与原墙接槎处顶实。

10、消防箱、配电箱、水表箱、开关箱等预留洞上的过梁，应在其线管穿越的位置预留孔槽，不得事后剔凿，其背面的抹灰层应满挂钢丝网片。

（三）墙体抹灰质量控制

1、墙体抹灰前，应先清理基层，除去附着在墙体表面上的砂浆、灰尘和污垢。

2、墙体抹灰前应采用1:3水泥砂浆将砌块开裂（先剃槽）、凹凸不平部位抹平，并对光滑的混凝土表面进行凿毛处理。

3、不同基体材料交接处、剔槽部位、临时施工洞处两侧应采取钉钢丝网等抗裂措施。钢丝网与不同基体的搭接宽度每边不小于100㎜。钢丝网片的网孔尺寸不应大于20mmх20mm，其钢丝直径不应小于1.2mm，应采用热镀锌电焊钢丝网，并宜采用先成网后镀锌的后热镀锌电焊网。钢丝网应用钢钉或射钉加铁片固定，间距不大于300mm。

4、在墙表面喷涂抹灰结合层。喷涂结合层前，墙面应适当浇水湿润。结合层应采用界面剂与水泥浆拌合或1:1水泥砂浆加水泥重量20%的801胶。结合层养护至少三天后再进行墙体抹灰。

5、抹灰前墙面应适量浇水，浇水量应根据墙体材料和气温不同分别控制，并同时检查基体抗裂措施实施情况。

6、墙体抹灰应分层进行，一般不宜少于两层。底层抹灰完成后，可在不同基体材料交接处、剔槽部位、临时施工洞处两侧等宜开裂部位，增贴一道防碱网格布。

7、抹灰砂浆宜掺加聚丙烯抗裂纤维、碳纤维或耐碱玻璃纤维等纤维材料。必要时，可在底层抹灰和面层之间增加玻纤网。如墙面抹灰有施工缝时，各层之间施工缝应相互错开。

8、墙面抹灰应控制抹灰每层厚度。抹灰总厚度超过35㎜时，应采取加设钢丝网等抗裂措施。

三、混凝土、砖砌体墙面抹灰裂缝防治措施

参见填充墙墙面裂缝施工控制措施

四、外墙外保温墙面裂缝、渗漏防治措施

（一）基本要求

1、外墙外保温施工图及设计变更均应经同一施工图审查机构审查批准。设计变更不得降低节能效果，并应获得监理或建设单位确认，建设、施工单位不得更改外墙外保温系统构造和组成材料。

2、外墙外保温设计应明确基层抹灰要求，并应对门窗洞口四周、外墙细部及突出构件等做好防水保温细部设计，出具节点详图。

3、建筑外墙外保温工程应按审查合格的设计文件及标准设计图集要求施工，不得随意变更保温设计做法。当设计变更涉及建筑节能效果时，应经原施工图审查机构审查合格后方可进行施工。

4、外墙保温层需设置分格缝的，应由设计单位明确位置及处理措施。

5、保温材料及产品进场后，应进行进场验收，并按相关标准和设计要求委托法定检测机构进行复验，验收合格，经监理工程师签字后方可使用，严禁使用不合格的材料及产品。

6、外墙外保温系统组成材料应与其系统型式检验报告一致。

7、保温材料应有青岛市城乡建设行政主管部门出具的节能技术(产品)备案证。EPS板自然条件下陈化期不得低于42天，60度恒温蒸汽养护不得低于5天；XPS板陈化期不得低于28天。

8、涂料饰面应采用与保温系统相容的柔性耐水腻子和高弹性涂料。

9、建设单位、设计单位和施工单位不得在建筑外墙外保温工程施工中使用列入国家和山东省禁止使用目录的技术、工艺和材料。

10、招投标管理部门应将建筑外墙外保温工程列入施工总承包招标范围予以审查，不允许建设单位单独发包。

总承包企业可将外墙外保温工程分包给具有工程专业承包资质企业施工，严禁将工程发包给无资质的企业和个人。

11、建筑外墙外保温工程应编制专项施工方案，经保温专业承包单位、项目总承包单位、监理单位逐级审批后，方可施工。

12、建筑外墙外保温工程施工前，应在施工现场采用相同的材料和工艺制作样板墙面,经建设、监理、总承包单位检查符合要求，报所在地工程质量监督机构确认后，方可进行施工。

样板墙面应包含外墙外保温系统起端、终端处、门窗洞口以及外墙挑出构件等部位。

13、外墙装饰线、空调搁板等外墙热桥部位，应按设计要求采取隔断热桥保温措施。当设计要求不明确时，应参照《墙体节能<建筑构造>》(06J123)图集和山东省《外墙外保温构造详图》（L07J108～112）的相关构造详图施工。

14、建筑外墙外保温工程施工时，监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取旁站、巡视和平行检验等形式实施监理。对聚苯板薄抹灰外墙外保温系统，监理工程师须检查保温板粘贴形式、有效粘贴面积等技术指标。

15、外墙外保温施工及其质量验收应在外墙脚手架支撑系统拆除之前完成，不得使用吊篮施工。

16、幕墙与结构收口处、外墙装饰收口、门窗四周与框接触处、管道及设备支架穿越保温板处、墙体顶部收口处等，在其与保温层结合的间隙应采取可靠措施做防水密封处理。

17、外墙施工完后，建设单位、监理单位和施工单位应加强对建筑外墙外保温工程观感质量的检查与验收。抹面胶浆应无脱层、空鼓和裂缝，外墙及外门窗不得渗漏。饰面层应平整、洁净，阴阳角和横竖线条应顺直、方正、清晰美观，窗台、压顶、水平线条等流水坡向应正确。

18、建设单位应组织参建单位对外墙(窗)进行淋水试验，淋水持续时间不得少于20分钟，并做好检查记录。

（二）外墙保温施工质量控制

1、外墙基层处理及找平层施工

（1）外墙抹灰前，墙身上各种进户管线、空调管孔、水落管和空调支架等，应按设计要求安装完毕，并按外保温系统厚度留出间隙；外墙墙身上的对拉螺栓孔、脚手架拉结点及脚手架眼等应进行可靠封堵；外墙门窗洞口尺寸和位置应符合设计和施工质量要求；门窗辅框应安装完成。上述内容均应进行专项检查验收，并形成隐蔽工程验收记录。

（2）封堵脚手架眼和孔洞时，应清理干净，浇水湿润，然后采用干硬性细石混凝土封堵严密。

（3）穿墙螺栓孔宜采用聚氨酯发泡剂和防水膨胀干硬性水泥砂浆填塞密实,封堵后孔洞外侧表面应进行防水处理。

（4）外墙外保温工程施工前墙体表面必须进行整体抹灰找平。抹灰前应先清理基层，除去附着在墙体表面上的砂浆、灰尘和污垢等妨碍粘结的附着物。空鼓、和疏松部位应剔除并找平，并对光滑的混凝土表面进行凿毛处理。填充墙与混凝土交接处应按要求钉挂防裂网，防裂网与各类基层搭接宽度不应小于100mm。在外墙表面做甩浆结合层和浇水湿润后方可进行外墙抹灰。外保温粘贴前应对基层进行检查，并办理相关隐蔽工程验收。

抹灰厚度大于或等于35mm时应采取挂网、分层抹灰等防裂防空鼓的加强措施。

（5）在突出外墙面的挑檐、雨棚、空调隔板的根部，应按设计要求做好防水处理。

2、外墙外保温系统施工

（1）保温板应采用满粘或条粘法粘贴，粘结面积不得小于80％。

条粘法示意图

（2）涂料饰面时，当采用EPS板做保温层，建筑物高度在20m以上时，宜采用以粘结为主，锚栓固定为辅的粘锚结合的方式，锚栓每平方米不宜少于3个；当采用XPS板做保温层，应从首层开始采用粘锚结合的方式，锚栓每平方米不宜少于4个，锚栓在墙体转角、门窗洞口边缘的水平、垂直方向加密，其间距不大于300mm,锚栓距基层墙体边缘应不小于60mm，锚栓拉拔力不得小于0.3MPa。

（3）墙面为面砖饰面时，应从首层开始采用粘锚结合方式将EPS、XPS板固定在墙面上，锚栓应安装在玻纤网布或后热镀锌电焊网外，锚栓数量每平方米不应少于6个，靠近墙面阳角的部位应适当增多。

（5）以XPS板为保温层时，应对XPS板表面进行粗造化处理，并应在两面喷刷专用界面砂浆，界面砂浆宜为水泥基界面砂浆。

（6）保温板之间应拼接紧密，并与相邻板齐平，胶粘剂的压实厚度宜控制在3-5mm，贴好后应立即刮除板缝和板侧面残留的胶粘剂。保温板间残留缝隙应采用阻燃型聚氨酯发泡材料填缝，板件高差不得大于1.5mm。

（7）洞口四角处的保温板应采用整块保温板切割成型，拼缝离开角部至少200mm（如下图示），不得拼接。门窗洞口上部和突出建筑物的装饰腰线、女儿墙压顶等有排水要求的外墙部位应采用专用成品塑料滴水线条。

门窗洞口排板示意图

窗台、窗膀保温构造应按照《墙体节能<建筑构造>》(06J123)图集和山东省《外墙外保温构造详图》L07J108～112的相关窗口保温构造详图施工。

窗台保温构造必须按设计要求设置角钢护边，具体做法参照相关标准设计图集施工（当为砌体窗台时，应在窗台标高处设置C20的混凝土压顶，最小厚60mm，用以固定窗台角钢护边）。窗台顶面应内高外低，高差不应小于10mm。

窗台保温节点参考图示

窗膀保温节点参考图示

窗楣保温节点参考图示

角钢护边节点参考图示

（8）装饰线条应采用与墙体保温性能相同的聚苯板施工。

（9）外墙外保温系统锚固件的数量、位置、锚固深度和拉拔力应符合设计要求。后置式锚栓施工前应进行现场拉拔力试验，单个锚栓拉拔力承载力标准值不应小于0.3KN，检验数量为1‟，且不应少于3个。

XPS板固定应采用粘锚结合方式，其锚固件拉拔力应符合设计要求。锚固件施工前应进行现场拉拔力试验，其试验数量参照后置式锚栓执行。

（10）首层墙面必须加铺一层加强耐碱玻纤网布。墙的阴阳角处玻纤网布应双向绕角互相搭接，搭接宽度不小于200mm。在外墙阳角、门窗膀、窗台处应使用带玻纤网的成品塑料护角条（网），也可以使用不带玻纤网的成品塑料护角条。

注：①③节点用于建筑首层墙体和其他可能遭受冲击力的部位。

外墙阳角、阴角保温基本构造

窗弦处设置成品塑料滴水条

塑料滴水条 成品塑料护角条

（11）耐碱网格布粘贴时，洞口处应在其四周各加贴一块长300mm、宽200mm的45°斜向耐碱玻纤网布；转角处两侧的耐碱玻纤网布应互绕搭接，每边搭接长度不应小于200mm。或可采用附加网处理。

（12）玻纤网布在保温系统下列终端处应进行翻包处理：

①门窗洞口、管道或其他设备穿墙洞部位；

②勒脚、阳台、雨篷等系统终端部位；

③变形缝等需终止系统的部位；

④保温系统在女儿墙不连续的部位。

勒脚保温节点参考图示

水落管保温节点参考图示

女儿墙保温节点参考图示

变形缝保温节点参考图示

变形缝保温节点参考图示

出屋面管道保温节点参考图示

（13）玻纤网布（后热镀锌电焊网）铺设时，玻纤网布（后热镀锌电焊网）应处于两道抹面胶浆中间位置。当墙面以涂料饰面时，抹面胶总厚度应控制在3～5mm（首层应控制在5～7mm）。当墙面以面砖饰面时，抹面胶总厚度玻纤网布应控制在5～7mm（后热镀锌电焊网应控制在7～10mm）。玻纤网布不得皱褶、翘边和外露。

抹面胶浆在连续墙面上的施工间歇处，应留茬断开，留茬处抹面胶浆不应完全覆盖已铺好的玻纤网布，需与玻纤网布、底层胶浆呈台阶型坡茬，留茬间距不小于150mm，以保证玻纤网布搭接处的墙面平整度。

（14）外保温系统宜优先选用涂料、饰面砂浆、柔性面砖等轻质饰面材料，不宜采用饰面砖。当采用时，应进行专项设计，其安全性与耐久性必须符合设计要求。外墙外保温粘贴饰面砖系统最大高度不应超过40米。

（15）硬泡聚氨酯外墙外保温系统施工

①喷涂法施工时，外墙基层应涂刷封闭底涂。喷涂前应采取遮挡措施对门窗、脚手架等非喷涂部位进行保护。

②喷涂硬泡聚氨酯的施工环境温度不应低于10℃，空气相对湿度宜小于80%，风力不宜大于三级。严禁在雨天、雪天施工，当施工中途下雨、下雪时应采取遮盖措施。

③喷涂后的聚氨酯硬泡保温层应充分熟化2～3天后，再进行下道工序施工。

④喷涂硬泡聚氨酯采用抹面胶浆时，抹面层厚度控制：普通型3-5mm；加强型5-7mm。并应严格控制表面平整度超差。

五、外窗渗漏防治措施

（一）外窗制作前必须对洞口尺寸逐一校核，保证门窗框与墙体间有适合的间隙；外窗进场后应对其气密性能、水密性能及抗风压性能进行复验。

（二）在采用后塞安装法施工时，总承包单位在内外墙抹灰时，应坚持样板领路，确保企口尺寸与门窗尺寸协调，门窗洞口抹灰面与门窗框间距8—10mm,避免预留尺寸过小或过大，影响发泡效果。

（三）门窗安装应坚持样板领路。窗下框应采用固定片法安装固定, 严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。固定片宜为镀锌铁片，镀锌铁片厚度不小于1.5mm，固定点间距：转角处180mm，框边处不大于500mm。窗侧面及顶面打孔后工艺孔冒安装前应用密封胶封严。

条件具备情况下应优先采用附框安装法。

（四）窗框与结构墙体间应施打聚氨酯发泡胶，发泡前应将砂浆、窗框临时固定木楔、灰尘等杂物清理干净，发泡胶应连续施打，一次成形，填充饱满。

（五）外窗框四周密封胶应采用中性硅酮密封胶，密封胶应在外墙粉刷涂料前完成，打胶要保证基层干燥，无裂纹、气泡，转角处平顺、严密。

（六）当窗外侧抹灰时，应作防水处理。外窗台上应做出向外的流水斜坡，坡度不小于10%，内窗台应高于外窗台10mm。窗楣上应做鹰嘴或滴水槽。

（七）组合外窗的拼樘料应采用套插或搭接连接，并应伸入上下基层不应少于15mm。拼接时应带胶拼接，外缝采用硅酮密封胶密封。

窗扇滑撑安装应用不锈钢材质紧固螺钉，与框扇增强型钢或内衬局部加强钢板可靠连接。螺钉与框扇连接处应做防水密封处理。

外墙窗下框安装节点参考图示

（八）外窗排水孔位置、数量、规格应根据窗型设置，满足排水要求。

（九）推拉门窗扇应设防止脱落装置。

（十）外窗安装完成后，应进行外窗现场淋水见证检验，并形成记录。

六、有防水要求的房间地面渗漏防治措施

（一）有防水要求的房间楼板混凝土应一次浇筑，振捣密实。楼板四周应设现浇钢筋混凝土止水台，高度不小于120mm，且应与楼板同时浇筑。

（二）防水层应沿墙四周上返，高出地面不小于300mm。管道根部、转角处、墙根部位应做防水附加层。

（三）管道穿过楼板的洞口处封堵时应支设模板，将孔洞周围浇水湿润，用高于原设计强度一个等级的防渗混凝土分两次进行浇灌、捣实。管道穿楼板处宜采用止水节施工法。

穿楼板面（Ⅰ型）穿楼板面（Ⅱ型）

PVC-U管穿楼板的节点技术处理参考图示

（四）对于沿地面敷设的给水、采暖管道，在进入有水房间处，应沿有水房间隔墙外侧抬高至防水层上反高度以上后，再穿过隔墙进入卫生间，避免破坏防水层。

（五）地漏安装的标高应比地面最低处低5mm，地漏四周用密封材料封堵严密。门口处地面标高应低于相邻无防水要求房间的地面不小于20mm。

（六）有防水要求的房间内穿过楼板的管道根部应设置阻水台，且阻水台不应直接做在地面面层上。阻水台高度应提前预留，保证高出成品地面20mm。有套管的，必须保证套管高度满足上口高出成品地面20mm。

（七）防水层上施工找平层或面层时应做好成品保护，防止破坏防水层。有防水要求的房间应做二次蓄水试验，即防水层施工完成时一次，工程竣前检查时一次，蓄水时间不少于24小时，蓄水高度不少于20-30mm,并形成记录。工程竣前检查应带水检查。

七、屋面渗漏防治措施

（一）不得擅自改变屋面防水等级和防水材料，确需变更的，应经原审图机构审核批准，图纸设计中应明确节点细部做法。

（二）屋面防水必须由有相应资质的专业防水队伍施工，施工前应进行图纸会审，掌握细部构造及有关技术要求。

（三）防水工程应严格按施工图施工。施工前应进行图纸会审，掌握细部构造及有关技术要求；编制切实可行的防水工程施工方案或确定技术措施，经审批通过后方可展开施工。

（四）防水材料进场后，建设单位应委托检测机构抽检合格后方可使用。

（五）卷材防水屋面基层与女儿墙、山墙、天窗壁、变形缝、烟（井）道等突出屋面结构的交接处和基层转角处，找平层均应做成圆弧形，圆弧半径应符合规范要求。

（六）卷材防水在天沟、檐沟与屋面交接处、泛水、阴阳角等部位，应做防水附加层；附加层经验收合格后，方可进行下一步的施工。

卷材屋面女儿墙节点做法参考图示

卷材屋面泛水节点参考图示

（七）天沟、檐沟、檐口、泛水和立面卷材收头的端部应裁齐，塞入预留凹槽内，用金属压条钉压固定，最大钉距不应大于450mm，并用密封材料嵌填封严。

（八）伸出屋面的管道、井（烟）道、设备底座及高出屋面的结构处应用柔性防水材料做泛水，其高度不小于250mm；管道底部应做防水台，防水层收头处应用金属箍紧，并用密封材料封口。

（九）屋面水落口周围直径500㎜范围内应设不小于5%的坡度坡向水落口，水落口处防水层应伸入水落口内部不应小于50㎜，并用防水材料密封。

（十）刚性防水层与基层、刚性保护层与柔性防水层之间应做隔离层。屋面细石混凝土保护层分隔缝间距不宜大于4.0m。

（十一）屋面太阳能、消防等设施、设备、管道安装时，应采取有效措施，避免破坏防水层。

（十二）屋面防水工程完工后，应做蓄水检验，蓄水时间不少于24小时，蓄水最浅处不少于30mm。工程竣前检查应带水检查。

八、栏杆、扶手施工控制措施

（一）施工图纸应明确栏杆、扶手详图及栏杆固定节点做法。

（二）阳台、外廊、室内回廊、内天井、上人屋面及室外楼梯等临空处应设置防护栏杆。临空高度在24m以下时，栏杆有效高度应≥1.05m, 临空高度在24m及以上时, 栏杆有效高度应≥1.10m。

注:栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算。如底部有宽度≥0.22m, 且高度≤0.45m的可踏部位, 应从可踏部位顶面起计算。

栏杆高度参考图示

（三）室内楼梯扶手高度自踏步前缘线量起≥0.90m，靠楼梯井一侧水平扶手长度超过0.50m时, 其高度≥1.05m。

（四）窗台低于0.90m时，应采取防护措施。防护高度当窗台高度≤0.45m时, 从窗台面起计算，当窗台高度>0.45m时,从楼地面面层起计算, 其高度不应低于窗台高度。

（五）梯井净宽大于0.20m时, 必须采取防止少年儿童攀滑的设施。楼梯栏杆应采取不易攀登的构造, 采用垂直杆件作为栏杆时, 其杆件净距不应大于0.11m。

九、安全玻璃施工控制措施

（一）施工图纸中应标明安全玻璃的品种和规格。

（二）安全玻璃应有产品质量合格证书和国家强制性产品认证证书复印件。复印件必须加盖生产企业公章，作为质量控制资料存档。

（三）用于建筑物的安全玻璃必须有强制性认证标志。

（四）以下部位应按规定使用安全玻璃：

1、七层及七层以上建筑物外开窗；

2、单块面积大于1.5m2的窗玻璃；

3、距离可踏面高度90cm以下的塑钢窗；玻璃底边离最终装修面小于0.5m的其他落地窗；

4、玻璃幕墙；

5、与水平面夹角不大于75°的倾斜窗，包括天窗、采光顶等在内的顶棚，以及吊顶和雨棚；

6、室内隔断、浴室围护及屏风；

7、门玻璃；

8、楼梯、阳台、平台、走廊的栏板和内天井中庭的栏板；

9、易遭受撞击、冲击而造成人体伤害的其它部位。

（五）以下部位应按规定使用安全夹层玻璃：

1、离地面高度大于3m的屋面玻璃，其胶片厚度不应小于0.76mm；

2、当承受水平荷载的栏板玻璃最低点离一侧楼地面高度在3m或3m以上、5m或5m以下时，钢化夹层玻璃公称厚度不小于16.76mm。

（六）当承受水平荷载的栏板玻璃最低点离一侧楼地面高度大于5m时，不允许使用玻璃栏板。

（七）安装在易于受到人体或物体碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃隔断等，应采取保护措施。对碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落情况的，必须采用可靠的护栏。

十、室内标高和几何尺寸施工控制措施

（一）六层及以上建筑，主体施工阶段，每隔三层应从底层控制点通过预留孔向上投测出楼面控制点，测量主体结构垂直度，控制点的最大间距不得大于30m，控制点连成的矩形应闭合。

（二）每层楼面应弹出轴线，测一次水平，并据此进行上层楼面施工，严格控制上层混凝土楼面的标高。

（三）砌体施工时，必须设皮数杆控制标高，砌筑前每层楼面应测一次水平，存在高差，应用砂桨或细石混凝土找平。

（四）严格按照设计图纸注明的墙、柱轴线位置及几何尺寸立模。墙、柱模板的立模应优先采用焊接钢件的方法限位，即在伸出楼面的墙、柱纵筋外侧，按弹线位置，点焊钢筋头，以控制墙、柱立模的几何尺寸。

（五）装修阶段应严格按所弹出的标高和轴线控制线施工，做好灰饼、标筋和护角，抹灰层厚度应符合设计要求。

（六）按检验批进行建筑物室内标高、轴线、垂直度等的测量，室内标高、轴线、垂直度按每检验批10%的房间且不少于5间进行抽查，认真填写测量记录。

安装篇

十一、地漏安装不规范，水封深度不足防治措施

（一）施工图纸设计中应明确地漏型号及规格；洗衣机地漏须使用专用地漏或直通式地漏，直通式地漏的支管应增加返水弯，返水弯水封深度不小于50mm。

（二）施工前应根据基准线标高及地漏所处位置并结合地面坡度要求确定地漏安装标高，保证地漏安装在地面最低处，地漏顶面应低于地面面层5mm，水封深度应不小于50mm。

（三）施工预埋阶段，应预埋成品地漏，地漏周遍应做好防水工作。

（四）已安装完毕的地漏应采取有效保护措施防止堵塞。

十二、散热器安装不规范，采暖管道渗漏施工控制措施

（一）对采暖方案不合理、散热器未设置恒温控制阀的，应及时在图纸会审记录中予以调增。

（二）散热器的片数和管道的管径必须符合设计图纸要求。

（三）根据工作压力、水温等合理选择管材、管件，同时有相应的合格证明文件，管材与管件相匹配，按照有关要求进行抽检。

（四）采暖管道穿过楼地面、隔墙应设置套管。穿楼地面套管底部与装饰面齐平，上面高出楼地面20mm(卫生间50mm)，穿隔墙套管应与装饰面齐平，套管内用油麻填塞。

（五）在施工过程中，注意随时封堵管道甩口，防止杂物和焊渣进入管道。

（六）隐蔽安装的采暖管道在墙、地面上应标明其位置和走向。

（七）采暖管道的连接

1、采用丝接方式连接的管道，套丝时不得出现断丝、缺丝、乱丝，连接后外露2-3扣，并应清理干净,做好防腐处理。

2、采用热熔方式连接的管道，管材与管件应使用同一厂家材料，切割管材应平整并垂直于管材轴线，热熔时根据管道材质、操作环境严格控制加热温度、加热时间及熔接深度。

3、采用焊接方式连接的管道,不能存在缺焊、砂眼、夹渣等缺陷，壁厚超过4毫米应进行坡口。

（八）散热器与散热器支管的安装

1、散热器支架、托架安装构造正确，埋设牢固，位置准确。

2、散热器支管长度超过1.5m时，应在支管上安装管卡； 塑料管应在转弯处安装管卡，在阀门处安装固定支架；

3、散热器背面与装饰后的墙内表面安装距离应符合设计或产品说明书要求，如无要求时，应为30mm，距窗台不应小于50mm；距地面高度设计无要求时，挂装应为150～200mm, 卫生间散热器底部距地不应小于200mm, 散热器排气阀的排气孔应向外斜45°安装。

（九）系统安装完毕后，必须进行冲洗和调试。采暖系统水压试验应在逐户试验合格的基础上进行系统试压，并形成记录。

十三、地面辐射采暖安装不规范防治措施

（一）对采暖方案不合理、地面辐射采暖未设置分室温控装置的，应及时在图纸会审记录中予以调增。

（二）地面辐射采暖地盘管的盘管间距和管道的管径必须符合设计图纸要求。

（三）根据工作压力、水温等合理选择管材、管件，同时有相应的合格证明文件，管材与管件相匹配，按照有关要求进行抽检。

（四）室内粗装修完毕，窗户安装完毕，待铺管地面平整清洁。做好找平层，表面应保证平整无杂物。

（五）在供暖房间所有墙、柱与楼（地）板相交的位置均应敷设保温带。

（六）保温隔热层要求隔热材料要铺设均匀平整，密实度达到设计要求。

（七）辐射防腐层铺设要平整，保证搭接长度。

（八）安装铺设地热管时，注意随时封堵管道甩口，防止杂物进入管道。按照设计图纸敷设地热管，间距敷设水平误差应小于10 mm；垂直误差应小于5 mm。安装铺设地热管时，地热管固定卡要安装牢固转弯处间距200 mm~300 mm；水平间距500 mm~600 mm。地热管弯曲弧度不得小于10D。地热管敷设完毕后注意成品保护，不得进人踩踏，严禁硬物磕碰

（九）铺设钢丝网，固定卡要安装牢固，移位不超过30mm。

（十）集、分水器固定于墙壁或专用箱内要牢固，距地面宜大于300 mm。

（十一）隐蔽安装的采暖管道在墙面上应标明其位置和走向。

（十二）当铺设现浇层时，砂浆和室内温度不应低于5℃，地热管中应保持试验压力。

（十三）系统安装完毕后，必须进行冲洗和调试。采暖系统水压试验应在逐户试验合格的基础上进行系统试压，并形成记录。

十四、通风、空调风量达不到设计要求防治措施

（一）在选购风机、风阀时，注意选择质量和信誉较好厂家的产品。

（二）各类通风、空调管道连接要严密、无漏风点。

（三）土建风道内壁应抹灰，保证风道内壁严密、平整、光滑。

（四）柔性软管外形应保持平整、不扭曲、不起皱，不能用做变径、天圆地方、弯头。

（五）空调新风系统、全空气系统、送、排风系统的风口应有风量调节阀。

（六）施工单位应根据设计提供的风量参数对通风、空调系统进行风量平衡调试，并作好记录。

十五、卫生间局部等电位联结做法不规范防治措施

（一）每个电源进线处都需做各自的总等电位联结，所有总等电位联结系统之间应就近互相连通，使整个建筑物电气装置处于同一电位水平上。

（二）要安装洗浴设备的卫生间应做等电位联结。（标准同浴室）

（三）卫生间等电位：

1、设计单位应明确卫生间局部等电位联结所选用的标准图集。等电位联结线应采用截面积不小于4mm2铜芯软导线，导线压接应采用接线端子并搪锡处理，压接螺栓应为热镀锌材料，弹簧垫圈、平垫圈应齐全，并压接牢固。联结导线应穿管暗敷。

2、混凝土浇筑期间应注意，等电位联结干线需与地板钢筋至少要有两处连接点（焊接连接）；墙体为混凝土墙时，墙内钢筋网宜与等电位联结线连通。

3、安装阶段中，如果浴室内有PE线，浴室内的局部等电位联结必须与该PE线相连，如果浴室内原无PE线，浴室内的局部等电位联结不得与浴室外的PE线相连。

4、散热器的支管为金属材料时，支管应进行局部等电位联结；散热器的支管为非金属材料时，散热器应进行局部等电位联结。

5、精装修卫生间除满足设计要求外，下列部位应进行等电位联结：金属陶瓷浴盆及金属管道；淋浴供水用的金属管道；洗脸盆下与金属排水管道相连的金属存水弯；金属给排水立管； 洗脸盆金属支托架固定与混凝土墙内钢筋相连时，金属支托架。

卫生间等电位做法参考图示

6、等电位箱内端子板材质及规格应满足设计要求。

7、卫生间等局部等电位联结施工完成后，应全数做导通测试并形成记录。

十六、金属配管及桥架电气接地（含跨接）不可靠防治措施

（一）非镀锌电缆桥架、线槽间连接板和螺纹连接的金属导管接头的两端跨接接地线应采用截面不小于4mm2的铜芯导线，其中导管、线槽应采用的跨接地线应为铜芯软导线。

（二）接地（含跨接）连接点防松装置齐全、可靠；连接面的涂层应先局部清除，确保接触良好。

(三)金属导管、线槽（母线槽）、桥架全长应不少于2处与接地干线可靠连接；其中母线槽和桥架的支架也应不少于2处与接地干线可靠连接。

（四）桥架、金属导管、配电箱等不同金属材料之间连接处，应做可靠的接地跨接。

（五）配电箱箱壳的接地必须从接地排上直接接出。

十七、新型电气金属导管机械联结不良防治措施

（一）套接紧定式金属套管所选配的导管及接头、紧定螺钉、爪型螺母等连接件应符合《套接紧定式钢导管电线管路施工及验收规程》（CECS120）的要求。

（二）导管与接头连接时，管端应插到止位环处，紧定螺钉应紧固并拧断钉头。

（三）导管与箱（盒）连接时，爪型螺母的爪应压紧并刺入箱（盒）壁。

十八、电气暗配管不通，管内穿线“死线”，金属线管有毛刺防治措施

（一）塑料管及配件的壁厚和外观质量应符合《建筑用绝缘电工套管及配件》JG3050的要求。

（二）导管敷设后引出地面部位、转弯部位应及时采取防止导管扁、折、断开的措施，配管接口部位应增加防止断裂的加固措施。

（三）焊接钢管敷设前应对焊接钢管内壁进行防腐处理。

（四）金属导管煨弯使用的弯管器或模具应与导管管径及其弯曲半径相匹配，并应由熟练的技术工人操作。

（五）导管敷设后在管口端用拉动法检查铁丝引线应灵活，否则应整改或返工。

（六）金属导管禁止对口焊接，镀锌和壁厚小于2mm的钢管不得套管焊接。应根据不同的钢管、不同敷设方式，采用管接头连接、套管连接等。

（七）金属导管末端的管口及中间连接的管口均应打磨光滑，较大管径的管口应打喇叭口或磨光。

(八)配管施工完成检查验收合格后，应对管口采取可靠措施封堵。

（九）管内穿线应在抹灰完成后进行，穿线时应采取有效措施确保线管内无积水或杂物。

（十）穿线时应在管口上套护口帽，防止导线划伤，杜绝先穿线后套护口的做法。配管内导线总截面积不应大于管内截面积的40%。

十九、户内配电箱安装及配线不规范，存在安全隐患防治措施

（一）住宅配电箱下沿距地高度不应低于1.5m，如不能满足时应采取防护措施。

（二）照明箱(盘)内，应分别设置零线(N)和保护地线(PE 线)汇流排，零地排截面应大于零、地线最大截面积，零线和保护地线经汇流排配出。

（三）电线（缆）保护管进入箱、盘时，应按对应的开关、设备位置布置管口的排列顺序。

（四）导线应连接紧密，压接牢固，不伤芯线，不得剪去线芯。同一端子上导线压接不多于 2 根，且导线截面积相同，防松垫圈等配件齐全。PE、N汇流排导线应按顺时针压接。

（五）开关回路标识应齐全，编号对应。

5.关于无物业管理住宅区综合治理的思考 篇五

（市房产局 2009年1月）

为切实加强我市住宅区物业管理工作，重新构建与现代城市管理相适应的住宅区物业管理工作体制和机制，优化居住环境，巩固文明城市创建成果，夯实和谐南京建设基础，现根据我市城市管理、物业管理工作实际，制定本试点方案。

一、指导思想

以科学发展观为指导，以体制创新为核心，将物业管理纳入区政府、街道办事处城市综合管理体系，建立起“统一领导、分级负责、条保块管、综合协调”的物业管理新体制。充分发挥区政府、街道办事处和社区居委会在住宅区物业管理中的作用，及时协调群众反映的物业管理方面的各类问题，将问题解决在基层，矛盾化解在萌芽状态，强化住宅区物业管理，提高全市物业管理覆盖率，促进文明社区与和谐南京建设。

二、组织领导

市政府成立南京市进一步加强住宅区物业管理试点工作领导小组，负责指导各区住宅区物业管理试点工作。陆冰副市长任组长，市房产局陆春林局长任副组长，市建委、市财政局、市规划局、市市政公用局、市市容局、市物价局等相关部门分别派员参加。领导小组下设办公室，负责试点工作的具体组织协调工作，办公室设在市房产局，郭宏定同志任办公室主任。

各试点区、街道办事处应成立相应的组织机构，切实组织开展好试点工作。为便于机构运转，各试点街道办事处设立物业管理办公室，由负责城建、城管的分管主任具体负责，并分别设立物业管理矛盾投诉调解站、物业应急维修服务站和物业服务中心（以下简称“两站一中心”），负责组织开展各项具体试点工作，并经办物业管理相关业务。

三、工作要求

（一）强化属地管理，建立责权明确的工作体系

按照“重心下移、属地管理”的原则，建立市、区、街道领导下的强化物业管理体制试点网络，根据各自职责，共同做好物业管理体制创新工作。

1、市房产部门具体负责全市物业管理行业的监督、管理、考核工作，研究制定物业管理政策和行业服务标准，负责物业服务企业资质和住宅专项维修资金的监督管理，协助城市管理委员会制定创优达标考核办法，组织实施对各区、各部门推进物业管理工作情况的目标责任考核。

2、各区政府负责辖区内住宅区物业管理工作的领导和组织工作，落实住宅区物业管理综合协调、管理的职责，根据本地实际，制定本区住宅区物业管理相关政策措施。各区房产部门具体负责辖区物业管理行业的监督管理、物业管理工作的业务指导和培训、前期物业管理项目招投标备案、物业管理项目创优达标、物业管理工作绩效考核。

3、各街道办事处负责具体落实所辖住宅区物业管理工作，要设立相关机构，明确分管领导，并根据辖区规模和工作量，配备落实相应的管理人员和工作经费，主要职责是：

（1）负责所辖住宅区物业管理单位日常工作的指导和监督，依法查处物业管理违法行为，续筹与使用审核物业维修资金、检查考评物业服务质量、交接监管物业管理项目，参与辖区物业管理招投标、新建住宅区公共配套设施竣工验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分。

（2）牵头组织召开业主大会，成立业主委员会，负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。

（3）负责将住宅区物业管理作为社区居委会重要工作内容之一，融入社区综合管理。

（4）街道办事处设立物业管理矛盾投诉调解站，应配备面积不少于10平方米的专有固定接待场所和一名专职负责人，并建立规章制度，受理业主、业主委员会、物业服务企业的投诉，通过人民调解、行政调解、司法调解密切配合的有效平台，运用综合手段化解物业管理中的各类矛盾，将矛盾纠纷及时化解在基层，解决在萌芽状态。物业管理矛盾投诉调解站的日常工作经费由市、区政府统一安排。

（5）街道办事处设立物业应急维修服务站，应根据各街道实际，在辖区内选择1-2个信誉好、实力强的物业服务企业或房产维修中心作为维修加盟单位，为辖区内的无物业管理住宅区房屋本体排险和下水管道堵塞不畅及水电故障等突发情况的提供24小时的有偿应急维修。

（6）街道办事处设立街道物业服务中心，应为保本微利企业，主要为暂不具备市场化物业管理条件或无人管理的住宅区提供有偿的物业基本服务。物业基本服务主要包括公共秩序维护、清扫保洁、绿化养护、下水道疏通、化粪池清理等。

4、市建设、公安、市容、规划、劳动、环保、民政、市政公用、工商、财政、税务、物价、建工、园林、技术监督等各相关部门应按照各自职责分工，密切配合，共同做好物业管理的相关工作。住宅区物业管理牵涉到千家万户的切身利益，是维护社会稳定的基本要素，要处理好住宅区各类组织和各项工作的关系，在继承、整合的基础上积极创新，充分利用和发挥基层党组织、综合治理、治安联防、城建、环境、信访、民政等基层队伍力量，拓宽住宅区物业管理范围，形成齐抓共管的工作合力。

（二）因地制宜，实行分类管理

各试点区要对在建和已建成住宅区进行一次全面调查摸底，根据本地区实际情况，因地制宜，分类管理，尽快制定推行物业管理的具体实施方案。

1、对已实施市场化物业服务的住宅区

街道办事处要明确职责，协助行业主管部门，承接、参与各项行业管理事务，强化对物业服务企业的监管措施，依据物业管理的相关法规，加强对物业服务企业履约服务情况实施监督并予以规范；加强对业主大会、业主委员会的指导，帮助规范自治活动，监管自治行为，对业主委员会成立的过程、业主大会续聘选聘物业服务企业的过程加以规范和指导；对业主大会难以召开、业主委员会难以成立的住宅区，可以建立由产权单位、业主代表、社区居委会和派出所组成的住宅区管理委员会来行使业主大会或业主委员会的职能。

2、对不具备市场化运作的老旧住宅区

由街道物业服务中心负责提供有偿服务，满足住宅区的基本要求。通过环境治理、出新改造、资源整合，逐步向市场化过渡，实行住宅区业主大会（住宅区管理委员会）与服务单位之间的合同制管理。

3、对经济适用房住宅区和单位自管房住宅区

经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。街道办事处可按规定配套建设一定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。各试点街道要督促自管房住宅区管理单位切实担负起物业管理责任，定期开展检查考评，及时向管理单位通报情况。

四、保障措施

（一）根据强化物业管理试点工作要求，结合全市整治出新工程，有计划对试点街道内无物业管理的老旧小区开展整治出新工作，改善居住环境，完善基础设施设备，为实施物业管理奠定良好的基础。

（二）实行收费管理是老旧小区进行长效管理的前提，各试点单位要加大宣传力度，通过多种形式宣传物业管理法规，引导业主树立“花钱买服务”的消费理念，协助物业公司收取服务费，提高物业管理费收缴率，同时研究通过司法等多种途径破解部分业主长期不交物业费的难题，形成良好的物业管理氛围。

（三）为补贴旧住宅区由于收费标准低造成的管理经费不足，对考核达标的出新小区，市政府在专项整治经费中预留约10万元补贴管理单位；对其他老旧住宅区，将根据考核情况给予适当补贴。

五、考核管理

市政府制定考核办法，对试点区政府和相关部门进行考核，严格奖惩兑现，具体考核办法另行制定。

六、总体安排

2009年上半年，组织开展政策研究和试点工作，下半年在试点工作经验的基础上进行全市推广。具体步骤如下：

（一）成立机构（2009年4月初）

市、区分别成立试点工作领导小组，确保人员到位，并在全市选定10个街道作为试点责任单位（名单附后）。

（二）宣传发动（2009年4月1日至4月15日）

1、按照有关要求，在各试点街道设立“两站一中心”。

2、组织媒体进行宣传报道，积极营造开展物业体制创新试点工作的良好氛围。

3、相关试点单位在辖区内通过各种形式进行宣传。

（三）组织培训（4月1日至4月30日）

市房产局牵头组织各试点单位，开展相关业务培训，主要培训内容如下：

1、街道办事处“两站一中心”设立及岗位职责、规章制度、工作程序及要求。

2、业主大会和业主委员会、物业维修资金续筹与使用、物业招投标、物业服务企业资质及相关的法律法规等物业管理行政管理职能。

3、联席会议制度的设立及要求。

（四）试点运行（4月16日至5月31日）

各试点单位根据本《方案》要求，组织推开试点工作，市房产局对试点单位及时进行指导，对试点工作中出现的问题及时汇总并认真研究。

（五）工作总结（6月1日至6月30日）

对全市进一步加强住宅区物业管理试点工作进行考核验收，并在总结经验基础上，进一步完善相关政策，为正式推开物业管理体制创新管理工作提供依据。

附件：

试点街道名单

玄武区锁金村街道

秦淮区秦虹街道

秦淮区夫子庙街道

秦淮区中华门街道

秦淮区红花街道

秦淮区双塘街道

建邺区南湖街道

鼓楼区江东街道

鼓楼区中央门街道

6.关于无物业管理住宅区综合治理的思考 篇六

物业管理是随着国家房地产业，尤其是住宅产业的发展而逐步发展起来的。当人们的生活水平逐步提高后，人们就更关注生活的质量，关注居住环境的日常保养和维护，尽可能使住宅小区整洁，环境优雅，生活便利，安全不受侵害。根据政府关于物业管理的有关规定，新建小区必须实行物业管理制度，而旧小区却在推行物业管理的过程中，遇到了很多困难和问题。主要有以下几个方面。

一、居民观念需转变

多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交，住房消费意识淡薄。

二、硬件条件相对落后

旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，硬件设施主要有以下一些不足：包括绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等。

三、产权形式多样

旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有全产权商品房，房改售房，回迁房，农转居的承租房，居民承租房。住房的产权人多样，有居民个人、房管局、单位产权人（包括中央单位、市属单位、区属单位）、公共设施产权人（如各市政设施部门、邮局、银行、区属商业单位所有的房产）、托管房、二手房产权人等。

四、存在多头物业管理的现象

产权形式的多样化，使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进行管理的局面。主要有：“单位自管房”物业管理公司，“房管局直管公房”物业管理公司，社区管理单位，居委会，市政设施单位，商业网点单位等。

五、对旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大

旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。资金从哪里来，是困扰实施物业管理的一个重要问题。

六、物业管理收费困难

七、管委会作用有待进一步发挥

实施了物业管理的小区一般都成立了物业管理委员会或业主委员会，但受方方面面因素的影响，很难发挥其应有的作用。如，根据有关规定，业主委员会成员必须是拥有较大面积房屋产权的产权人，但产权单位怕要求出资整治小区环境或承担其他经济责任，就不愿意参加业主委员会，已经参加到业主委员会的个人，甚至要求退出业主委员会。业主委员会在行使职权过程中存在越权行为或不能充分履行相关职责。

八、社区管理与物业管理存在矛盾

社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾。有的社区委员会以赢利为目的，与物业管理企业争夺物业管理项目，把政府补贴给物业管理单位的专项资金承担过来，进行有关物业的专项管理。有的社区委员会出租小区经营用房，开早市、菜摊、饭馆、理发店等，对小区内绿化、卫生、保安造成一些影响。

针对当前旧住宅小区物业管理工作中存在的主要问题，提出以下建议：

其一、加快、加强物业管理的立法工作

当前物业管理中出现的纠纷，涉及物业管理的方方面面，而物业管理立法工作的滞后，使得很多纠纷无法解决，或造成一些潜在的矛盾和纠纷，建议有关方面应加快物业管理立法工作，通过立法进一步明确政府部门、物业管理公司和业主各方的责任、权利和义务，消除争议，特别是对房改房物业管理规范的立法工作要重点研究。

其二、逐步加大对住宅小区基础建设的投资，改善居民生活环境

1、城市的管理者是各级政府，政府树立经营城市的概念，使城市的资产增值，并应从城市建设维护费中，拿出专项资金，逐年逐步地有计划地实施改造，为实施物业管理创造一个良好的基础条件。

2、住宅的实际使用人，是居住环境改善的最大受益者，也应该出资改善居住环境。在改造旧小区中，可以尝试充分调动广大居民的参与意识，由居民参与设计、参与投资、参与建设的公众参与方式。

3、产权单位是住宅的产权人，在目前房改政策下，产权单位也要对旧小区的改造进行相应的投资。至于政府、产权人单位、居民三方投资的比例，可以根据每个小区的不同情况，进行测算，决定投资量，尤其是居民的投资，不能超过居民的经济承受能力。

其三、政府部门应加强对旧小区实施物业管理工作的规划其

四、深化房改政策，在工资中增加物业消费部分

房改优惠售房实现了住房分配的货币化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房与物业管理衔接的还不够，特别是对物业管理费用在政策上考虑不够，建议国家有关部门在职工工

资中应增加物业消费部分，将财政拨款暗补改为明补。对无力发放物业管理补贴的单位和无业、失业人员，政府有关部门应研究制定相应的政策，配套执行。

其五、建立房屋使用人与物业管理公司的物业管理契约关系

商品房在买房之时，买房人和卖房人就签订了物业管理合同，但在签订房改售房合同或危改回迁房合同时，双方对物业管理事项没有任何约定，导致买房人或承租人对物业管理不承担任何义务和权利。建议在旧小区制订物业管理合同，通过使用人或产权人与物业管理公司签订物业管理合同，建立物业管理的委托关系，约束双方的利益关系，改变居民普遍存在的“你搞物业是你愿意，跟我没关系”的观念。

其六、加强实施物业管理的正面宣传

一是要物业管理公司树立努力为业主服务的认识，这样才能从企业内部产生提高服务水平的内在动力。二是要引导物业管理公司提高服务水平，总结已有的成功经验，向其他物业企业宣传。三是要宣传业主对房屋产权享有的权利和义务，增加业主的自觉维权意识。四是要增加物业服务内容透明度的宣传，对服务项目、服务内容、服务标准都要在小区内的布告栏内张贴或以其他方式让业主知道。五是加强物业收费的宣传工作，该交费的产权单位都要交纳物业管理费，包括小区内的学校、商业设施等居民住宅以外的其他产权单位。文秘114版权所有

其七、处理好社区管理与物业管理的关系

物业管理是一种企业行为，而社区管理则是一种政府行为，社区管理和物业管理不可替代，但又互相配合，在实施具体的经营、管理中是密切联系、互相依存的。物业管理公司要与社区委员会、派出所等明确分工，物业管理公司不能承担本应由政府部门负担的工作，基层政府部门也不能因为有些管理工作有利可图，就运用行政权利，自行进行管理。

其八、确立物业管理公司是对小区物业实施物业管理的唯一性，改变多头管理的局面应该明确物业管理企业是小区物业唯一的管理企业，一个小区应尽量安排一个物业管理公司。

为实现现代新区、文化大区、经济强区、全国名区的建邺目标，建邺人在加快新城建设的同时，对新城区实施有计划、有步骤的改造，目前旧住宅小区整治出新及物业管理试点工作正全面展开，通过各方的共同努力，逐步建立符合社会主义市场经济体制要求的社会化、专业化、市场化的物业管理新体制，为广大居民提供安全、整洁、方便、美观的居住环境。本文章共2页，当前在第2页

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7.关于无物业管理住宅区综合治理的思考 篇七

1 现状城市地下管线存在的问题

1.1 缺乏管线综合规划的指导

九江市目前还没有编制城市管线综合规划, 在规划局审批管线路由时缺乏科学合理的依据。据笔者了解, 目前市规划局在审批住宅小区规划时, 也并未将管线综合规划内容纳入进来审查。小区内部市政管线的建设同样缺乏规划的指导, 往往出现小区的管道与市政道路的管道衔接不上或接错的情况。

1.2 城市道路的人行道不够宽敞

目前九江市城市道路人行道宽大部分在3-5米, 根据以往做控制性详细规划中管线综合的情况来看, 这个宽度基本能布下4-6种专业管道, 对于今后管道的发展没有预留空间, 尤其对于一些主干管通过的道路, 人行道的空间显得尤为紧张。

1.3 城市地下管线的建设时间不一致

笔者了解, 目前九江市在审批道路设计图时, 对于道路地下管线一般只要求做排水管道的施工图, 因此在道路施工时, 也只有排水管道是和道路建设同步的。

1.4 城市地下管线存在的隐患很大

老城区地下管道敷设时间比较长, 而且年久失修, 随着新的管线的敷设, 占压了原有管道的安全距离, 对旧管道产生影响, 存在较大的安全隐患。

2 市政管线综合规划设计

各类城市管线包括:给水管、雨水管、污水管、电力管线、通信管道、燃气管、供热管、路灯线和其他特殊管线 (如轨道交通的电网、输油管、输气管、化工物料等) 。

2.1 管线综合规划设计内容

(1) 确定城市工程管线在地下敷设时的排列顺序和工程管线间的最小水平净距、最小垂直净距;

(2) 确定城市工程管线在地下敷设时的最小覆土深度;

(3) 确定城市工程管线在架空敷设时管线及杆线的平面位置及周围建 (构) 筑物、道路、相邻工程管线间的最小水平净距和最小垂直净距;

(4) 确定城市工程管线在地下敷设时管线与行道树、绿化的关系;

(5) 确定城市工程管线在地下敷设时市容景观的关系;

2.2 管线综合规划的目的

管线综合规划就是在城市道路有限断面上对各类管线综合安排、统筹规划, 避免各种工程管线 (城市道路交通、城市环境、给水工程、排水工程、电力工程、燃气工程、电信工程、防洪工程、人防工程、供热工程等) 在平面和竖向空间位置上的互相冲突和干扰, 保证城市功能的正常运转。

工程管线综合规划要综合安排, 发现并解决各项工程管线在规划设计中存在的矛盾, 使之在用地空间上占有合理位置, 以指导下阶段单项工程设计, 并为工程管线施工及规划管理工作创造有利条件, 使得规划更趋科学、合理。

2.3 管线综合规划的新做法 (1) 优化管线的布置方式

大多数的管线综合规划设计都是采用地下管线直埋的形式, 此外还可以根据规划范围的交通运输繁忙或工程管线设施较多的机动车道、城市主干道以及配合兴建地下铁道、立体交叉、不宜开挖路面、广场或主要道路的交叉处的实际情况, 采用综合管沟的设计。它避免了由于传统市政管线直埋敷设因维修或扩容而导致道路重复开挖的弊病。同时由于管线不接触土壤和地下水, 因此避免了土壤对管线的腐蚀, 延长了管线的使用寿命。更重要的是它为城市宝贵的地下空间资源得以综合利用, 为城市发展预留了宝贵的地下空间。

(2) 统一规定各专业管材颜色

在新的规划区内, 由于现状管线较老城区和旧有道路的数量少, 而且敷设简单, 多数不满足规划容量的要求。所以在新区的管线规划设计以新建管道的设计为主。建议新区的管线综合规划应统一各专业管材的颜色或做统一易识别的标记, 便于以后管线的维修、管理和迁移。

比如, 在规划中可以提出直埋式地下管道的专业管材采用如下的颜色:

◇消防管道采用的管材颜色为红色;

◇给水管采用的管材颜色为蓝色;

◇燃气管采用的管材颜色为绿色;

◇电力、电信管道采用白色, 分别在管材表面做专业符号标记;

◇污水管采用的管材颜色为黑色;

◇雨水管以钢筋混泥土为主, 以混泥土管材作为其标记, 不规定其他颜色。

(3) 加强与各类管线专业公司的协调

在管线规划中, 除雨水和污水工程属于市政工程, 一并与道路一起施工外, 其余管线分别由不同的主管部门进行管理和实施, 所以这些管线的总体规划和专业规划都掌握在他们手里, 同时由于市场竞争的问题, 作为普通的规划设计单位很难收集到这些规划资料的, 只能大致了解情况。

为了使设计院所做的管线综合规划与管线单位的专业规划相符, 我们可以在道路和管线方案设计稳定后, 通过设计人员与相关管线单位进行协调沟通解决问题。

3 市政管线的规划管理

城市市政管线的规划管理是一项系统工程, 涉及到众多部门的利益, 尤其是军用管道, 需要协调方方面面的利益关系, 所以市政管线的规划管理非常重要, 它将是体现城市服务水平以及辐射能力的重要因素。

3.1 组织编制管线综合规划

规划管理部门应根据近期建设的需要, 按照控规编制单元的范围来确定启动编制管线综合规划的范围, 该范围不宜过大, 否则容易导致规划深度不够或编制出来的规划操作性不强。

在规划的编制过程中, 应该充分地调动各管线单位的积极性, 让他们认识到管线综合规划不仅仅是规划部门的事情, 而是与他们息息相关的。在管线综合规划阶段就充分的吸收采纳各管线单位的专业意见, 使规划更具科学性和可操作性。

3.2 规划管理“一盘棋”

城市的地下管线是网络状的, 每一条管线可能与周边地区的管线有着千丝万缕的关系。因此对于城市地下管线的审批管理, 必须由一个部门来管理, 而不应该将管线的审批管理权下放到各规划分局。只有由统一的部门来管理, 才能使地下管线的建设有序而不乱。

3.3 建立数字化管线数据库

市政管线的建设是一项精细活, 对于报批来的管线路由, 应该要求标示管线的坐标, 竖向采用统一的高程系统来表示, 并提供dwg格式的文件, 以便管理部门利用这些资料建立数字化数据库。规划管理部门对于这个数据库应该保持时时更新, 这样才能发挥它的作用, 为管线的科学审批提供依据。

4 结语

城市道路设施建设是政府对可持续发展发挥作用的一个重要方面。城市地下各类管线是一个城市重要的基础设施, 担负着信息传输、能源输送等工作, 也是城市赖以生存和发展的物质基础。对于一座城市来说, 设计仅仅是基础和前提条件, 更重要的是规范管理。通过准确掌握地下管线的资料, 才能科学合理地布置好城市道路下错综复杂的各种管线, 为城市的发展预留宝贵的地下空间。

摘要：九江市近年来社会经济发展迅速, 城市建设日新月异, 人民的生活水平得到了极大提高。但在城市基础设施大量建设的同时, 也出现了一些不同的声音, 我们的城市建设忽略了地下管线工程, 导致一些重复建设及浪费现象。本文结合九江市建设实际, 对于城市市政管线综合规划与管理做了一些思考。

关键词：九江市,管线综合,规划管理

参考文献

[1]建设部.城市工程管线综合规划规范 (GB50289-98) .1999.

[2]全国城市规划执业制度管理委员会.城市规划相关知识 (试用版) .中国计划出版社.2008.

[3]罗文斌.浅谈市政管线综合规划设计.广东科技.2006.

8.关于无物业管理住宅区综合治理的思考 篇八

我国无独立请求权第三人制度的不足

1、制度设计存在不可调和的内在矛盾

我国的诉讼理论和司法实践对无独立请求权第三人的参诉依据、适用范围、诉讼地位、参诉方式等都存在分歧，这些互相矛盾的主张和见解都可以在法律和理论上找到一定的依据，但又不能与现行制度调和，这种混乱的状况是无独立请求权第三人制度本身内在矛盾的直接反映。具体表现在责任追究功能与无独立请求权第三人的参诉根据、诉讼地位、参诉方式、不告不理以及既判力原理等均存在矛盾。

2、以职权主义为基础，与当事人主义的理念相悖

根据我国《民事诉讼法》第五十六条第二款，无独立请求权第三人可以以自己的名义申请参加诉讼，也可以由法院依职权通知其参加诉讼，而在司法实践中通常以后者较为常见。无论是自己申请加入，还是由法院通知加入，该第三人无诉却成为了被告，这使得以诉或诉的合并理论解释无独立请求权第三人的法律地位无法成立。根据处分原则和不告不理原则，第三人介入诉讼应经由原告或者被告对其提起诉讼，而法院直接追加的方式在一定程度上却是“无诉而判”的做法。“没有通过诉的方式进入诉讼的第三人，与本诉讼的一方当事人不可能存在‘诉讼标的’，也没有所谓的‘第三人之诉’”。没有民事之诉的审判，是没有审判对象的审判，也无法对法官的裁判范围加以约束。这样的做法等于是代替了一方当事人对第三人起诉，是对诉讼当事人的处分权的限制和否定。

3、片面追求诉讼经济，忽略了对第三人的程序保障

程序参与原则从权利的角度来说，是“诉讼当事人及相关第三人的程序基本权，保障程序参与权属于正当程序保障的范畴”。无独立请求权第三人制度的设计本意是为了快速解决纠纷，实现诉讼经济的目标。但是无独立请求权第三人在参与诉讼的过程中，因其地位的依附性，其诉讼权利也受到了极大的限制。审理该第三人与本诉的原告或被告间事实和法律问题的争议，几乎没有相关程序的规定可供遵循，对第三人的程序保障非常脆弱，第三人是否享有诉权以及在多大程度上享有诉权在很大程度上都是由法官决定的，这对于无独立请求权第三人来说无疑是不公平的。

4、缺乏程序性和确定性，导致法院裁量权过大

由于对无独立请求权第三人缺乏必要的程序保障，一方面导致了无独立请求权第三人制度不太具有可操作性，另一方面也导致法院自由裁量权过大，因而不可避免地造成其适用的种种不规范。民事诉讼法对于无独立请求权第三人参加诉讼的理由规定得十分简略，而这种所谓的“法律上的利害关系”，在法律中却没有明确加以界定，缺乏严格的评定标准，完全交由法官自由裁量。因此对于哪些案件需要追加无独立请求权第三人参加诉讼，哪些不需要追加，这种参诉理由的模糊性导致了追加第三人的任意性和不确定性。

改革和完善我国无独立请求权第三人制度的思考

无独立请求权第三人制度作为我国民事诉讼中的一项重要的当事人制度，在实现诉讼的目的与保障当事人权利方面都具有颇为重要的意义。由于我国过于追求实体正义和纠纷解决的经济性而忽略对诉讼主体的程序保障，我国现行的无独立请求权第三人制度具有较浓厚的职权主义色彩，存在着结构性缺陷，因而改革和完善该制度势在必行。但是，笔者认为，限于我国的实际情况，改革和完善我国无独立请求权第三人制度不能够一蹴而就，应当采取一种渐进的模式，分两步来完成。

第一步，可以先将无独立请求权第三人分解为准独立第三人和辅助参加人。肖建华教授提出“分解模式”的方案，即将现有的无独立请求权第三人分解为准独立第三人和辅助参加人，前者为“引入第三人之诉”，后者为“辅助参加之诉”，并且认为，准独立当事人之诉（第三人之诉）应成为解决我国无独立请求权第三人问题的主要方式。就目前我国的法律发展状况而言，鉴于《民事诉讼法》在2008年刚刚修改，短时期内不大可能重新修订，分解模式的优越性在于同时兼顾了判决第三人承担责任和辅助参加，既有制度基础，又符合司法实践，在当前不能对《民事诉讼法》做大的变动的前提下具有较强的可行性。因此，可以经由最高人民法院出台有关第三人制度的司法解释，将无独立请求权第三人分解为准独立第三人与辅助参加人，并明确其诉讼地位和诉讼权利义务。这是改革和完善我国无独立请求权的第三人制度的第一步。

第二步，彻底重构我国的第三人制度。张卫平教授提出了“整体重构的模式”方案，并得到了越来越多学者的赞同。蒲一苇副教授参考了张卫平教授的观点，提出了新的重构方案，即将无独立请求权的第三人取消，由义务参加型第三人和辅助参加型第三人代替。笔者认为，彻底重构我国的第三人制度是时机成熟之后的必然。因为，在案件未经审理的情况下便直接确定第三人的诉讼地位可能会导致与裁判结果的不一致性，那就需要当事人提起新的诉讼，在一定程度上又会加重当事人的负担，不利于便于当事人诉讼原则的体现。彻底改造并重构我国无独立请求权的第三人制度，是从根本上解决我国目前无独立请求权第三人制度所存在问题的关键性的一步。所以待到时机成熟时，根据第一步改革在司法实践中的反馈情况，借鉴当时世界发达国家有关该制度的新发展，通过对《民事诉讼法》的修订，将我国的第三人制度整体予以重构，取消现在的无独立请求权第三人制度，将其替代为义务参加型第三人制度和辅助参加型第三人制度，并在其后的司法实践中不断加以检验和完善。

（作者单位：监察部）