房地产工作思路

房地产工作思路（精选10篇）

1.房地产工作思路 篇一

房地产项目部年终工作总结暨下年工作思路

转眼间2011 年即将过去，马上就要进入新的一年 ——2012 年了，新的一年依然会充满挑战、机遇与压力。在这过去的六个月时间中，在领导们的正确带领下，通过我的努力工作，也有了一点收获，两年的职业生涯经历让我体会到不一样的人生。临近年终，算一算，我到公司已经有 6 个月的时间。回想刚进公司的时候就仿佛还是在昨天发生的事情。6 个月的时间看到公司的发展。我感觉有必要对自己的工作做一下总结。目的在于吸取教训，提高自己，以至于把 2012 年的工作做的更好。以下是我在 2011 年的工作总结汇报：

2011 年 7 月，我被调至位于新xx湖的xx项目部。新的项目，新的起点，我把公司领导交给我的每一项工作都当作是积累个人经验的宝贵机会，所以我兢兢业业，不曾有一丝懈怠的去完成每一项任务。经过xx项目的洗礼，我从中学到了很多，各方面都有所提高。

在 2011 ，xx项目部的销售情况并不理想，由于政府的各项政策陆续出台令整个楼市急剧降温，原本不限购的xx地区也受到极大影响，使得销售工作困难重重，也是我从事本行业以来最为严峻的一段时期。做为外部协调，我负责的是缴纳维修基金，合同备案，预告登记，等工作，平时也会协助同事做案场样板间装修，和物品摆放工作。这一时期，我觉得最成功的就是把这些繁琐的购房合同，预告登记，购房发票，都在电脑上做出了详细的备案，半年期间，经手的所有资料无一丢失，借出去的票据文件，也都有详细的去向说明，xx项目由于其特殊性，合同相对来说比较少，所以我认为这个方法，值得沿用下去。为以后各项工作的开展打下良好而又坚实的基础。还有就是克服了路程的问题，在刚来xx的时候，感觉路况很差，危险性大，堵车严重，灰尘铺天盖地，特别是路况和堵车，在去新郑房管局的路上，经常可以看到 107 国道上有车翻在两边的阴沟里，要不就是被大车挤进去的，要不就是司机长途劳顿，疲劳驾驶。再说堵车，毫不夸张地说有的时候早上从总部出发，遇到堵车严重的时候，到达项目上正好赶上吃中午饭。不过来回 70 公里路程还是被我们当成了家常便饭，仅仅一个月时间我们就不再为路况差而叫骂，不再为堵车而急躁不安，不再为危险大而抱怨，而是真正淡定下来，因为我们明白如果这些困难都克服不了的话，我们就更不可能完成最终的目标，当我们看到项目上的设施一天天完善，一期工程一个个出落成型的时候，就感觉一个生涩的项目，一步步走向成熟，虽然我不负责工程，但是这个感觉真的就像看着自己家孩子，一天天长大。让人内心倍感欣慰。

在领导交代的任务中，我手头现在只剩下蓝钻的几栋楼的土地证，因为办证流程的原因，在年前还没有完成，其他的都已经有了结果。从这半年找自己的不足，我觉得个人最大的不足就是办事莽撞，太过于追求执行力和完美，体会最深刻的事情就是真正感觉到了执行力是很重要，却不是最重要的，能有一个好的结果才是最重要的。做事冲动，莽撞，不淡定，想求得好的结果是几乎不可能的。我想最大的敌人还是自己的心态，2012 年新年伊始，应该说是从下一个工作日开始就要调整自己的心态，因为十几年求学经历，交给了我最基本的做人方法，几年的社会磨练，让我们学会了做事的基本原则，我现在不仅仅要得到宝贵的经验，还要拓宽自己的视野和心胸，让自己真正融入公司，让自己的精神时刻追随着企业文化的发展的方向，这样才能和公司的领导，同事保持一致，更从容的解决领导，同事交代的事情，努力让所有的结果都变得精彩。

2011 年，这是个不平凡的一年，虽然困难重重，虽然局势让人无可奈何，但是我们大家并没有随波逐流，而是用自己的方式，证明着自己的价值，创造了一个又一个令人感动的画面。虽然业绩不理想，虽然形势很糟糕，但是却给了我们一个在逆境中拼搏，成就自己的机会，使我们在蹉跎中练就一身生存的本领，有了这些宝贵的经历做基础，注定 2012 年是一个充满期望和收获的一年，最后借用诗人李白的一句话，结束此次的总结： 长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。

2.房地产工作思路 篇二

近年来，房地产调控以控制价格增长与限购并举，然而，目前房地产调控正处于从“抑制需求”转变为更加强调“增加供给”的调控思维过渡期。

从2011年第3季度开始，房地产调控政策加码，随后限购令、国十条始终以严控房地产为基调。在严控楼市的政策之下，2012水泥行业行情陡转直下，在2011年全行业盈利超1000亿之后，2012年水泥行业净利润缩水一半，全行业产能过剩凸显，成为继钢铁行业之后，又是产能急剧过剩的传统制造行业。2013年上半年，全国水泥市场均不甚景气，除了甘肃、江西等局部地区外，水泥需求不足，市场低迷，水泥行业需求旺季已经不再。

现在，“房地产正在进入一个微妙的时刻”。7月30日，中共中央政治局会议提出“促进房地产市场平稳健康发展”。随后，房地产上市公司密集发布再融资公告，业内将此解读为新一届政府对房地产调控的政策思路出现转向，房地产板块股票持续走强，房地产调控或将从“抑制需求”转变为更加强调“增加供给”的调控思维过渡期。

如果真是如此，房地产调控“抑制需求”走向“增加供给”，那么，房地产企业融资必将投向楼市建设，相应的水泥需求应有所增加，房地产作为水泥行业的重要需求点，或许将给需求不振的水泥业来带转折点。

调控思路或转变

8月8日，媒体曝出，目前国务院有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案。该草案正在有关部委、协会等小范围内征求意见。该改革或将从财税、金融、土地制度入手。其中，房产税是重点研究课题。

报道援引知情人士的话称，从方案中可以看出，中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革，避免此前在体制不顺的情况下以行政手段“治标不治本”所带来的弊端，“比如说，现在处于货币超发的时间段，资产价格肯定会往上走，无论怎么调控都没用，只能把金融改革，货币控制好，房价才能下来。”

“这一次的气氛与以往明显不一样，风向可能有变。”高策地产服务机构首席策略官李国平表示，7月“地王”频出，房地产市场的热度和舆论态势，不亚于此前的任何一次调控。以往，中央通常会有“加强调控”、“抑制房价过快上涨”或“促进房价合理回归”等表态，以平抑市场预期，总体上是打压和控制的态度。但是，这一次中央强调的是保持合理投资增长，促进房地产市场平稳健康发展。有着多年房地产行业和政策观察经验的李国平认为，这里面有一点鼓励的意味。

华泰证券的一份研究报告则称，房地产调控长效机制的建立刚起步，目前正处在调控思维转变的过渡期，调控思路将从“抑制需求”转变为更加强调“增加供给”。土地供应的增加和再融资渠道的渐进式放开，都将给“增加供给”带来帮助。

对于现有的限价、限购等调控政策，行业分析人士表示难以马上退出：“政策要稳定，包括现有的房地产调控不会随意改变，但不会再不断地出新的调控政策，会更多地发挥现有政策的威力，落实好现在的政策。”

一位接近国家住房和城乡建设部的分析人士则指出，“促进房地产市场平稳健康发展”的表述，在上一届政府的调控政策中也多次出现，还不能据此断言政策转向，房地产调控是否会有新的变化和思路，仍需等待决策层的定调和具体表态。时间点大致在十八届三中全会之后或明年“两会”前后。

国家发改委主任徐绍史7月31日参加新华网在线访谈时提到，下一步要建立房地产市场稳定健康发展的长效机制，促进房地产开发投资平稳增长。

8月5日，发改委主任徐绍史在报告中指出下半年工作重点包括“促进房地产市场平稳健康发展”，具体内容包括“坚持房地产调控各项政策，加大对保障性安居工程建设的推进力度，加快普通商品住房开工建设，支持居民家庭首套自住购房需求”。

再融资开闸渐近

7月30日，中共中央政治局会议提出“促进房地产市场平稳健康发展”之后，房地产上市公司密集发布再融资公告。8月以来，新湖中宝，冠城大通和宋都股份等多家房企相继发布再融资预案，近日，北京城建推出定向增发预案。截至目前，这四家房企的拟再融资金额超过127亿元。

8月2日，新湖中宝公告了非公开发行预案，计划募集55亿元资金投向位于上海的两个棚户区改造项目。新湖中宝的定增方案，是被市场解读为房地产再融资有条件放开的信号。同一天，冠城大通也发布了18亿元可转债的再融资预案。

8月6日，停牌一个月之久的宋都股份公告了定向增发预案，拟募集15亿元资金投向南京和杭州的两个普通商品住宅项目。

宋都股份称，此次定向增发，除了提高公司净资产规模和偿债能力，还包括“提高中小套型普通商品住房项目开发力度”，并称该募集资金投向“符合国家增加中小套型普通商品住房项目的相关政策和发展方向”。

“如果宋都股份的增发方案获批，那就能判断房地产再融资的闸门彻底放开。”业内人士指出，与此前新湖中宝面向棚户区改造项目的定增方案不同，宋都股份此次募资投向完全是普通商品住宅项目。

一家大型券商的内部人士也认为，“宋都股份肯定事先要与监管部门沟通，这个方案本身就很有信号意义”。

此外，中茵股份，金科股份和招商地产在内的多家上市房企皆以筹划重大事项为由，于近日相继公告停牌。业内分析可能正筹备再融资方案。

在房地产严厉的调控政策下，房企再融资不被允许已经三年，房企负债率高，贷款利息高，房企普遍面临较大的资金压力，房企拿地开工建设也受到了一定遏制，房企再融资的迫切心情可见一斑。

而随着近期多家房企融资方案的出炉，业内人士认为，政府对房地产调控行政手段将逐渐淡化，未来房地产市场或越来越趋于市场化，房企正在酝酿的新一轮融资有望开闸。暂停三年的房地产再融资有望开闸，在不断加强市场对调控政策可能出现转向的预期。

限购松动刺激增量

就在房企再融资开闸预期升温同时，近期温州证实拟放宽限购政策。

媒体报道，素有楼市风向标之一称号的温州，微调了限购政策：已有一套住宅的，可以再买一套。2011年3月，温州曾出台的“限购令”规定本地户籍家庭及纳税或社保满一年的非户籍家庭只能新购买一套住房，较其他城市更为严格。业内人士认为，种种迹象表明，长期被严厉调控的地产板块的冬天已经过去。

对于此次限购政策微调，温州官方并未正式下发文件，而是在实际操作中按照一定标准执行。温州市住建委认为，此次放松仍在国务院要求执行的限购标准内，只是调控政策上的微调。

安信证券研究报告认为，2011年温州出台的限购政策较国务院的要求更严，本次政策调整是对此前政策过严的纠偏。2011年出台限购政策时，温州房价上涨幅度远高于全国平均水平。由于民间融资问题导致温州房地产市场较为特殊，最近两年温州房价的波动在全国范围内并不具有代表性。未来少数限购政策严于国务院标准且楼市基本面逐渐恶化的城市有回归全国限购标准的可能。

行业人士赖戌播表示，如果房企再融资开闸，只对部分地产股利好且利好有限。他指出虽然新湖中宝等房企出台了再融资计划，但是计划还没被批准。而从新湖中宝等房企的融资计划中可以看出，投资的项目多为棚户区建设和保障房项目，是针对于符合国家政策的融资方案。可见政府开放融资是有条件有方向的，政府对解决保障房建设方面的大力支持，并可能借钱参与建设。

但是，他认为，如果房企融资针对性地开闸，也许会导致部分房企改变计划投资到保障房方面的建设。房企融资对一些上游相关行业是利好，比如钢铁、水泥等建材行业。

今年6月26日的国务院常务会议曾研究部署加快棚户区改造，提出今后五年完成各类棚户区改造1000万户，其中2013年改造304万户。会议要求各级政府增加财政投入，引导金融机构信贷支持，符合规定的企业可发行专项用于棚户区改造的中期票据和企业债券。华泰证券分析师曹光亮认为，针对旧城改造和棚户区改造项目的再融资被放行是大概率事件。

且不论，国家房地产调控政策是否会转向，针对旧城改造和棚户区改造项目的再融资被放行却是大概率事件。因此，房企势必加大投资，水泥等建材需求会得到相应增长，一旦全国范围内的房地产调控向“增加供给”方向转变，笔者亦认为从这么多年的限购、限价调控来看，效果并不突出，因为，“增加供给”将具有可行性，但是考虑的部分地区的房屋空置率，这些地区并不适合“增加供给”，所以区域性的“增加供给”比较合理，这些地区的水泥需求亦将恢复增长。

3.谈我国房地产开发现状及发展思路 篇三

关键词：房地产开发；现状；可持续性发展

2008 年以来，由美国次贷危机引发的金融动荡已经逐步蔓延到世界各地的很多领域，其中也包括我国的房地产市场。中央政府为此也推出了一些关于房地产市场的利率、信贷和税收的政策，但自2007 年至今我国房地产市场持续低迷，基本进入了周期性调整阶段，作为房地产市场主体的房地产商的形势也不容乐观。分析金融危机下我国房地产商的形势，对房地产开发商进行有效的引导和管理，具有重要的现实意义。

一、房地产开发现状分析

（一）房地产市场整体低迷，开发商经营状况不容乐观

“滞涨”是房地产市场的显著特征；房地产商表面盈利上升，背后风险潜存；房地产商处境困难，积极出招吸引客户。

（二）房地产商数量多，整体分布不均匀，区域分布具有较高的集中性

1986 年，中国房地产开发商仅有3000 多家，1998 年以后，伴随着房地产业的复苏，中国房地产开发商数量呈现出稳定增长的趋势，1999 年底，全国房地产开发商达25600 多家。2007 年年底，据中国行业企业信息发布中心的调查，全国房地产开发企业一共有58710 家。截止到2008 年底，全国房地产开发企业已超过了7 万多家。从发展历程来看，中国房地产企业具有很强的地域特性。全国一半以上的房地产开发商分布在广东、上海、北京、江苏、浙江、福建等东部地区的12 个省市中，西部边远地区不仅开发商数量少，而且企业规模也不大，主要的房地产企业均集中在经济发达城市，尤其以珠三角、长三角、环渤海三大都市圈最为明显。

（三）企业的经济类型具有多样性，强势企业与弱势企业实力对比悬殊

在全国房地产开发商中，以股份制和私营企业为主，多种经济形式并存。在各种类型的所有制企业中，股份制企业或私营企业发展前景好过国有企业，排名前几位几乎都是股份制企业。中国房地产企业竞争力研究课题组提供的《中国最具竞争力的房地产企业分析报告》显示，2007 年最具竞争力的房地产企业50 强，几乎全部是股份制企业或私营企业，这些企业规模极大，拥有巨大的土地持有量和超强的融资能力。

二、我国房地产开发的可持续发展思路

房地产开发的可持续发展思路如下：

（一）政府应做好自身定位，进一步加强对房地产业的引导和调控，抑制房价过高过快的增长

中国房地产市场的健康发展是中国房地产开发实现可持续发展的必要条件，而抑制当前房价的过高过快增长，则是保持中国房地产市场健康发展的重要保证。

（二）科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为

土地资源是房地产业发展的命脉，耕地更是民生之本，要科学规划，注意保护好农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。

（三）当前应降低房地产开发企业利润率，建立诚信经营、抗风险能力强的现代房地产开发企业

房地产开发企业是房地产市场的重要主体,建立高质量的房地产开发企业对房地产市场的健康发展至关重要。对房地产开发企业整体情况的判断,不能只停留在数量上，更应该注重房地产开发企业的质量。政府目前必须应用税收等工具，降低房地产开发企业利润率，提高房地产开发企业审批门槛，避免低资质、低能力的房地产企业到房地产市场淘金给市场增加风险。

（四）进一步拓宽房地产企业合法融资渠道，规范企业融资行为,调整完善个人抵押按揭政策体系，防范偿还风险

首先，要积极推动资本市场的发育，鼓励开发企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集开发资金，鼓励开发企业通过证券市场实施资产重组。其次，要加快研究产业基金管理办法，出台产业基金法，促使蓄势已久的房地产产业基金正式登台。再次，要推进房地产抵押贷款证券化进程。房地产抵押贷款证券化可以提高银行房地產消费贷款的流动性和安全性，降低金融风险，也为投资者提供了一种重要的投资渠道。

4.房地产项目开发的策划思路 篇四

市场调查——谁说了算？

在房地产买方市场前提下，发展商对消费者的重视首先体现在项目开发前对周边同类物业及热销、滞销物业的调查上。此类调查通常由公司内部的有关部门组织进行。当对收集到的市场信息进行简单的分析、整理后，报告摆在决策者的面前——重点阐述了对当前产品形态和消费者消费行为的描述，分析市场上热销与滞销物业的原因，得出自己的结论并建议决策者考虑开发哪种产品。

 细致的可行性研究

——项目开发先决条件

决策层根据一份报告决定开发某种产品，并认为这个产品一定符合消费者欲望存在太多的主

观因素。一份可靠的、信息量大、准确反映市场特点及消费者需求的调查报告的产生绝不会如此简单。客观公正的调查者来自于公司外部，而决不是在决策层授意下按照个别人的喜好进行工作的公司职工。

一般的经济活动都要求出具可行性报告，房地产开发也不能例外。可行性研究主要完成两个方面的任务：经济可行性与技术可行性。为满足数千万乃至数亿资金的项目运作，可行性研究至少应该包括以下内容：宏观政治经济环境分析、本地经济发展与政治环境分析、本地房地产市场供需分析及发展预测、项目所在区域市场环境分析、目标消费市场研究、项目评价与总体开发策略、项目品牌塑造及形象树立方案、项目投资分析报告（经济效益与风险分析）。最终为发展商解决以下问题：在这个地段开发哪类住宅、该类住宅应该在市场上处于哪个位置、谁会来购买、经济效益如何、为什么？尽管数年来成功与失败的个案使发展商的决策层相对谨慎了一些，但由于不自觉的自信，更可能产生“就这样做”、“这样做没错”的固执，其结果往往十分可怕。 深圳某著名销售代理公司老总，作为深圳最早的地产经纪，对本市地产及消费者的了解可说少有匹敌。１９９７年开发一个高层住宅前，为慎重起见，特意找三家其他代理商交流对产品定位、市场形势的看法。结果大家认为，按照他的做法存在一定风险。当时市场环境是大户型住宅比较紧俏，他坚持认为这个即将开发的高层住宅可以全部做成复式结构，其他配套设施也按照豪宅的套路走。这个项目如今仍然处于停工状态，销售率不足１０％。

 项目失败原因是市场定位偏了：此类消费者不喜欢高层住宅中的复式；周边环境制约了住宅的档次；同时上市的竞争产品在某些方面要好一些；资金准备不足；市场环境在１９９７年底发生了巨大的变化——亚洲金融风暴；同类产品供应量超过消费需求……

事实上，大量的房屋供应市场，消费者的可选择余地越来越大，他们的购买行为已经从冲动型向理性、货比三家的模式转化，此时竞争出现在开发的全过程，而不仅仅是营销阶段。或许发展商对市场环境及消费者的消费行为有较深了解，但市场风云变幻，细微的差别就可能造成无可挽回的失败。

在房地产项目开发的全过程中，应始终牢记一条：开发商只是产品制造者，产品不属于开发者，而属于消费者，属于在市场上反复比较后拿钱购买的那些人。因此，开发哪类产品、具有何种功能、应该安排哪些配套设施、采用什么样的环境景观、户型面积及其使用功能、交楼标准等还是要让消费者说了算。发展商的作用是组织实施，按要求交楼，赚取应得利润与知名度。

要了解消费者、把握市场脉搏，应该委托专业市场调查公司进行，这里不存在成本控制问题，即便最后得出的结论与发展商的初衷不谋而合，只能说发展商有先见之明。对产品最有发言权的是消费者而不是发展商。

全程策划

——越早介入越好  一般发展商聘请专业公司往往在项目已经进入实质阶段，即规划设计要点已经审批，设计单位已经委托，甚至部分项目形象进度已做好地下室（基础），此时专业公司接受业务，能够做的工作是对项目进行诊断并提出新的包装、推广计划，这对项目内在素质的提升极其有限。

事实上，前期策划花多少工夫都是值得的，这是项目的纲领性文件，是开发原则。全程策划是把前期策划的内容予以实施并在实际操作过程中加以完善。前期策划更重视对市场、产品、功能、环境、配套、开发策略等的研究，全程策划则在包容前期策划的基础上，注重对市场变化、环境变化及营销过程的把握。任何所谓的全程策划，如果没能很好地实施前期策划，都具有致命的欠缺，这样的全程策划事实上只是营销、推广策划。

因此，我们强调的全程服务，是从取得土地（甚至包括取得土地）开始的。传统服务模式中，销售代理机构或广告公司往往也提出全程策划或整合营销的概念，甚至在其所提供的策划报告中也包括了一些前期策划的内容，但因为其不具有前期策划的能力，因此所谓的全程策划实际上只停留在营销策划、品牌包装及推广这样的层面。在前期策划过程中，建立在消费者满意基础上的核心是产品及其形态，全程策划则以营销为主轴。

把握好房地产开发

 三个关键环节

住宅作为一种商品，和其他商品一样具有生命周期。作为该商品的生产者，对发展商而言，商品的生命周期只有三五年时间（部分项目因其占地规模，可能长或短些），且不论交楼后发展商的社会责任问题。此后，产品是消费者的，他们将使用７０年——按国家规定。

重要的是发展商占用巨额资金生产出的商品，当然不高兴积压或造成库存，任何生产者都希望减少积压，发展商更追求零库存。为此必须在开发过程中掌握好三个环节： 第一个环节：调研策划并行

稳妥地做好前期策划工作，做到知己知彼，包括安排专业市场调研公司进行针对性的市场调研，真正了解市场环境并对消费者进行准确描述——此种描述应该具有预见性，与正式销售时间吻合。

 第二个环节：资源整合

在成本控制的前提下，与专业公司和业内知名企业合作，完成设计、施工、营销、包装，与著名的材料、设备供应商合作，完成整体成套设备、部品、材料的采购，聘请著名的物业管理公司接手服务。

第三个环节：全程策划

重视项目工程进度与销售进度控制，将全程策划渗透到项目开发的各个环节。特别要重视项目第一次公开亮相和正式接受内部认购的时机。在营销过程中，永远注意把项目最好的一面展示出来，如果感觉没有到位，宁可放弃露面的机会。

提炼卖点

——销售前的必修功课

 提出任何营销概念，无论其具有多大的诱惑力与煽动性，都必须为其找到强有力的、可靠的支撑，否则这个概念对项目不是支持而是潜在的威胁。从项目的优势中提炼一个独特的销售主张（ＵＳＰ），在这一中心概念下，根据销售阶段不同，用不同的主题概念进行阐释，但都可以用ＵＳＰ来概括，如此则项目形象自然和谐统一，品牌得到整合。

在营销推广过程中，我们着力推向市场的多个概念，无论就卖点平铺直叙，还是采用某种委婉的说辞，在市场追问的情况下，均应有有效、合理的理由。在市场调研过程中，我们关注消费者（潜在客户）对哪类住宅的品性及特色更注重，但不是完全依照消费者的喜好营造项目特色，毕竟消费者不是专家，他们对物业的意见不具有专业性，他们可能非常喜欢某类产品，但必须由专家生产。专家或专业的操作将在尊重消费者意见的基础上，使消费者的需求得到升华，为他们提供意料之外的产品，满足他们更高的需求——这是产品保持生命力的关键。

5.教育地产思路研讨 篇五

一、教育地产类别：

教育根据表现形式的不同，一般可细分为三类：1、现存名校附近的教育地产

就是名校周边的二手房市场。此类教育地产并不太区分是幼儿园、小学还是中学或者大学，主要借力于“名校”周边的金字招牌。

名校周围的房地产或者说二手房普遍具有如下优点：

A.名校就在附近，入学学生就读方便。

B.房产同教育资源融为一体，居住地人文环境较好，利于孩子健康成长。

C.名校周围基础设施完善，交通便利。

其中，又以被就近入学规定划进可入名校的房源最为抢手。这些房源通常被称之为学区房。

开发商在现有名校附近臵地开发，虽然土地成本可能较大，但由于新开发的楼盘不但具有前述诸多的优点，而且使得开发商节约了在教育资源以及许多配套设施的投入，将会增加楼盘的附加值。

案例简述：龙湖地产—唐宁 ONE 北京项目 唐宁 ONE 堪称国内名校附近臵地开发的典范。近邻大学有名校北航、人大，北京大学、清华大学。附近中学有人才辈出的北大附中、清华附中和人大附中。此外，唐宁 ONE 还紧邻中关村一小、二小、三小。在此前提下，唐宁 ONE 与北京名校中关村二小签约，凡是唐宁 ONE 的业主（包括购买商用产权的业主），不论买多大面积，不管户籍在什么地方（外地户口也可以），其直系三代内子女，都可以就读二小。而且不用交赞助费，每年交 400元借读费即可。

龙湖在获取土地之时，北京土地市场尚在火爆期。从今天的角度看，1.3 万元/平方米的楼面价尚可以接受，而在唐宁 ONE 项目首期推出的 2008 年底，这样的成本价格并不菲。2、开发商在自己的楼盘内兴建并自营学校以吸引业主，增加房产的附加值

教育地产实际上是将房地产作为主业，将教育视为附属产业。典型的例子是绿城房产，它于 2001 年成立了浙江绿城教育投资有限公司，在绿城建立的楼盘里，建立了绿城育华学

校之类的诸多绿城自营的学校，其中主要是幼儿园和小学，中学较少，但从效果来看，并不是十分理想。

不理想的因素主要为自营学校一般都是民办或私立性质，收费昂贵，且有钱就能入学，同时，不具备公办学校师资力量支撑，在教育考核关头，只能向公办教育学校借调优秀教师来补充自身师资力量的不足。3、开发商和 知名学校 联姻，由开发商负责兴建，名校负责经营 这种类型主要借力于现存的幼儿园、小学或中学中的名校。这是教育地产中新楼盘和教育联姻最常见的方式。

引进学校资源的项目还需要注意的一个重要问题是保证学校的师资、教育质量，以及前期对业主承诺的兑现，否则对于企业、项目品牌将起到负面影响。

二、教育政策解读

1、入学政策解读 小学、初中阶段的升学实行按户口所在片区就近入学的招生模式

►在《关于2007年小学、初中入学工作的意见》中指出：坚持小学、初中免试入学和就近入学原则，所有学校不能通过自行组织的考试或测试录取学生。

►在《关于2008年小学、初中入学工作的意见》中再次指出：坚持小学、初中免试和就近入学原则；划定区域内每所学校对应的服务片区，学校应首先接收本片内学生，严格控制跨区县流动。

►《中华人民共和国义务教育法办法》强调了四个“不得”：

(1)不得将学校分为重点学校和非重点学校；(2)不得利用财政性教育经费重点建设超标准学校；(3)学校不得以各种名义在校内分设重点班和非重点班；(4)不得举办各种名义的实验班、特长班。

这四个“不得”从根源上开始限制在义务教育阶段的择校弊端！

从以上义务教育政策解读来看，国家教育政策的倾向性在“义务教育”和“普及教育”层面下了功夫，在满足该层面的前提下，再通过高考途径进行人才选拔。

2、乌市当前入学政策 根据《乌鲁木齐市 2010 年初中招生工作规定》，对本市常住户口学童，按学区划分就近入学，流动人口子女，由教育行政部门统筹安排到指定学校入学。

国办初中学校的招生

计划每班名额为 50 人。学区是国办初中学校招生区域的依据。根据国办初中学校 2010 年的招生计划和生源情况，教育行政部门在各校原基本学区的基础上，适度调整，形成国办初中学校 2010 年的实际录取学区。

初中招生工作以小学毕业生的实际居住地为依据，具备以下条件之一的，按照初中招生学校的学区进行分配录取。

►具有本市常住户籍的小学毕业生，必须与父（母）或合法监护人同一户籍，户主必须是小学毕业生父（母）或合法监护人。小学毕业生父（母）或合法监护人的实际居住地所持房产证（或购房协议、房产部门出具的房产证明）的户址必须与户籍一致。

►租住房屋的，需提供市房产局认可的或符合有关规定的租赁合同，所租住房屋应为小学毕业生父（母）或合法监护人的惟一居住地。

►小学毕业生与父（母）或合法监护人无住房，搭住在祖父母（或外祖父母）家，未与祖父母（或外祖父母）的户籍分户，且户籍中注明小学毕业生为世居，没有迁入迁出的记录，户主为祖父母（或外祖父母），该地址为小学毕业生及其父（母）或合法监护人的唯一居住地，并出具相关的证明。

►本市常住户户籍在 2010 年 6 月 1 日前迁入，按学区分配。

►根据教育法规定，解决外来务工就业人员随子女入学以“流入地政府为主，国办学校为主”的原则。本着相对就近的原则，乌鲁木齐各区县在辖区内指定学校安排外来务工就业人员子女就读。

三、乌 市 民办学校 生存 现状

乌鲁木齐目前综合实力排名前三甲的私立学校依次为：光华（位于乌昌辅道）、北大附中（位于昌吉市城郊）、众志公学（位于乌鲁木齐迎宾路），另有未名学校，崇正中学等大小共约二十三所私立学校，其中名不经传的学校有十所，另外十三所是综合性的民办学校。

从调研情况来看，目前乌鲁木齐周边的私立学校目前几乎都处于惨淡经营状态，原因有以下几点：1、政府的政策 公平性：虽然国家政策鼓励私立学校创办，但乌政府教育部门对民办教育歧视态度居多，往往对政策的执行“雷声大，雨点小”，有开始，无下文，使民办教育在政策上较难获得相应的支持，举步维艰，基本处于“夹缝中生存”状态； 2 2、竞争激烈：由于私立学校侧重盈利方面，同类竞争不可避免，最大的竞争对手来自于公立学校，由于政府的支持，民众的心里认可，优秀教师的供给等因素，使民办学校在竞

争中完全处于劣势地位； 3 3、费用” “门槛”：在公立学校普及国家九年义务教育政策（即学生在校仅用支付学杂书本最多共计 1000 元年）相比下，年逾万元的资费令许多家庭望而却步； 4 4、口碑较 难形成：学生素质良莠不齐，学生多为父母无空照管，学校运用军事化管理方式进行管教，更有所谓公立学校开除学生转投民办，使学习氛围不正，民办学校很难提高升学率，难以形成口碑。

四、乌市民办学校案例

众志公学 是乌鲁木齐较为典型的私立学校，位于乌鲁木齐市郊迎宾路上，已建校投入使用期约十年，学校土地使用权由私人购买，是乌市知名的寄宿制私立学校。

学校班级由幼儿园，小学，初中，高中，剑桥高中，海外班六部分组成，其中剑桥高中是比较有特色的项目，该班修读科目与英国剑桥中学相同，高中三年读完可直接安排剑桥留学；海外班主要是俄罗斯，哈萨克斯坦等周边国家学生在校就读的班级。

目前在校学生有 747 名。在校教师基本为社会招聘而来，知名教师以兼职身份在校教学，整体师资力量明显不如公办学校。

资费状况为：小学 13900 元/年（包吃住，管理），初中 13600 元/年（不包吃），高中16000 元/年（不包吃），剑桥高中 59800 元/年（仅为学杂费，吃住，及留学手续费自理）。

招生范围面向全疆各地学生。招生方式主要由广告（报纸，传媒，户外等）传播手段。

生源家境情况在乌市属中等偏上水准，父母多为经商性质，没有时间照管孩子，而众志学校的模式正好符合这类家长的需求。而另一类学生是因各种原因未考取好的公办学校，或因成绩不佳，无法继续升学就读，从而转投民办学校以达成持续学习的目的。

据不完全统计，乌市公办城市义务教育阶段在校生约 63 万人，其中民办学校人数约 2.5万人，占城市教育在校生的比重约为 4%左右。据此项数据显示，学生人数占全市人口的比重约为四分之一左右，乌市民办教育的生存现状不容乐观。

目前，乌市民办学校中招生情况最为理想的是光华私立学校，在校学生人数也仅为 1400名左右，学校班级建制凌乱，通常一个年级 2 个班每班人数均不超过 30 名，有的年级仅设一个班级，甚至有的年级连 1 个班的人数都无法凑足，无形中降低了资源的利用率。

总体而言，目前乌市的 民办学校 现状和国内一二线城市相比，尚未形成真正 意义上 名学名校等 教育地产项目，民办学校皆各自为政、“各取所需”，在乌市民办学校领域尚未 有 标志

性 的 “私立教育 代表 ”出现。

究其性质，民办学校还无法摆脱“托儿所”，“管教所”，“中转站”的命运。

五、水西沟教育地产项目 的思考1、公办与民办的 差别

综上所述，公办学校与民办学校侧重点完全不同，其主要区别是：

公办学校是以地区知名度、升学率、师资力量等因素作为考量指标，在资金上是以国家拨款或财政补贴为主要途径来进行营运。学校生源基本上不成问题，仅是生源素质上的优劣差异，不会形成无米之炊的局面，学校以获得社会效益为主要目的。

民办学校出发点是以营利为目标，生源是一直是困扰民办学校的问题，在生源不足的前提下，如何获取经济效益，最直接的方法就是通过提高学习费用来实现。同时，为了开源节流，在很多方面进行成本压缩，对教育成本的投入可想而知。另外，生源不足将直接导致学校盈利能力不足，管理手段跟不上，学生间无法形成较为单纯的学习氛围，氛围不足，学习效率也就可想而知。2、名校 对房地产所起的作用

知名的公办学校将极大地提升学区房的物业价值，学区房的概念完全是国家和政府所规定的入学政策，对公办学校周边区域而言，此公办学校的优势目前一直存在。

而民办学校的入学方式与公办学校相比，尽管招生范围不受任何限制，但不具备学区房的特征，只要能承担其学费便可入学，且升学率等要求也不如公办学校的考核指标。

由此，学区房概念对房地产的贡献度极大，前提必须是公办学校性质，而民办学校在这方面不具备相应优势。3、水西沟教育地产项目可行性分析

单纯地从教育地产角度来进行评判，水西沟项目符合教育地产的特征度不高，且风险比例较高。从项目地理位臵，区域成熟度、人口导入度、地方经济等角度出发，不具备教育地产直接带来的经济效益。

但是，换个角度进行判断，水西沟项目假设能满足以下几条关键主线，成功的可能性将大大增加。

A.高起点地引入名校资源（如交大附中、复旦附中、华师大附中等），填补乌鲁木齐县名校资源的空白，提升当地政府教育知名度和教育范畴中的政绩； B.必须做真正意义上的学区房，引入名校作为为公办性质的学校，水西沟项目直接转性成为知名学区房。

C.最具操作性的本质是捐校。学校建成后，交由乌鲁木齐县政府或乌市教委经营管理，天一地产无需担心日后的经营问题。教育行业本身跟房地产关联度不高，将教育交由专门的教育管理机构来负责管理，比由房地产商来经营更专业，能更好地达到教育地产“共赢”的目的。

尽管开发企业支付了学校的建安成本，但这部分的成本将在项目销售中直接获得回报。

同时，可与当地政府进行磋商，或直接以土地补偿、降低土地价格等方式来弥补学校建安成本上的付出。

D.开发企业须明确主次关系，教育地产仅是获得政府支持的手段，真正的目的是低价获得土地和政策优惠。在此前提下，教育营运的利润与项目开发利润相比，比例较小。

E.政府层面的帮助是不可或缺的条件之一，其中包括县教育局和乌市教育部门的支持。

F.建议对水西沟项目附近的庙尔沟中学进行名校改制，这样即可直接得到现有生源，在行政审批上难度也较小，并把新校舍建在项目地周边，直接植入学区房概念。

六、总结

从目前乌市的教育现状和教育政策环境来看，教育地产的学区房概念深植人心，但未达到国内一二线城市对学区房价值深挖的程度，尚处起步阶段。从数据分析来看，乌市民办教育的生存现状和生源比重不容乐观，这和目前乌市的经济发展水平及整体居民收入有关。

从此次研究来看，水西沟项目引入教育地产概念，可从两个层面来进行分析：

其一：开发企业层面 1、利用资源管道，须解决引入学校的学区房本质。走公办性质的教育路线，成为真正的学区房，规避民办教育“低人一等”的教育地位。

2、高要求地引入国内知名学校作为项目的旗臶。

以上两点作为基础前提，并获得突破，项目的成功性便可保证。

3、水西沟项目引入教育地产概念与之前主题乐园定位相比，成本较低，开发企业投入不大且风险控制能力较强，主要投入来自于对教育资源的引进和与政府的沟通协调。

4、明确主次，引入教育仅是为项目的增值作铺垫，其直接作用是盘活目前水西沟项目的土地价值，使本项目价值最大化。

其二：政府层面 1、教育地产的引入，可提升整个乌鲁木齐县现有的教育水平和地区教育知名度，社

会效益得到提升。

2、著名学校的引入，可增加该区域包括人口导入、就业机会、提高旅游知名度、招商引资等一系列相关产业，特别是对提高区域房地产的价值贡献卓著。

3、政府对本项目的支持难度不大，各种成本皆不高，便于获得市级各政府部门的认可，提高乌鲁木齐县政府的教育政绩。

4、与南山旅游总规划精神不冲突、不矛盾，符合环境要求，利国利民，形成各方共赢的局面。

综上所述，水西沟项目根据以上两个层面进行资源整合，具备一定的可操作性，成本投入较低，效益增值明显，与 主题乐园 项目 的运作思路 相比，难度较小，可控性较强。

6.房地产工作思路 篇六

取思路试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算的，一般是__。A．造价工程师 B．结构工程师 C．设备工程师 D．监理工程师

2、根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：个人消费市场和__。A．组织市场 B．集团消费市场 C．组团消费市场 D．企业消费市场

3、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。A.4.00 B.4.58 C.4.625 D.5.16

4、地租即为土地的。A：净价值 B：利润 C：净收益 D：价格

E：工业用地的监测点评估价格

5、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是__。A．建筑剖面图 B．建筑构造详图 C．建筑平面图 D．总平面图

6、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报__审批。

A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院

D．建设部、国家文物局

7、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为__元/m2。A．2139 B．2146 C．2651 D．2659

8、安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的__倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。A．4～5 B．4～6 C．6～10 D．3～5

9、某商业店铺的购买价格为607元，其中4073元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）A．7.1% B．12.0% C．13.1% D．19.1%

10、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是__。A．物权 B．知识产权 C．人身权 D．撤销权

11、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是之日。A：建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请 B：房屋拆迁许可证颁发

C：拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议 D：房屋拆迁实施 E：执行层的组织协调

12、并称古典地租理论之双壁的是的地租理论。A：威廉·配第和亚当·斯密

B：大卫·李嘉图和约翰·冯·杜能 C：詹姆斯·安德森和马尔萨斯 D：理查德·坎蒂隆和马克思 E：工业用地的监测点评估价格

13、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。以下程序排列正确的是__。①规划设计与方案报批；②投资机会找寻；③可行性研究；④获取土地使用权证；⑤投资机会筛选；⑥施工建设与竣工验收；⑦市场营销和物业管理；⑧签署合作协议 A．②⑤④③①⑥③⑦ B．②⑤③④①⑧⑥⑦ C．②④⑤③①⑧⑥⑦ D．②③⑤④①⑧⑥⑦

14、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的__。A．市场供求关系 B．房地产管理部门 C．业主的愿望 D．建筑质量

15、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。A．1.07 B．1.47 C．2.07 D．3.33

16、下列不属于房地产区位因素的是．【2006年考题】 A：交通 B：用途 C：环境 D：楼层

E：工业用地的监测点评估价格

17、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。A：发现地下文物

B：银行贷款未按期到账 C：相关建材供应缺货 D：更改建筑设计 E：执行层的组织协调

18、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。A．合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书 B．图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书 C．合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸 D．图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书

19、下列关于合伙的法律特征说法不正确的是__。

A．合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性 B．其团体性没有法人强

C．合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点 D．合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限 20、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是。

A：各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值 B：各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称 C：各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致

D：各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值 E：工业用地的监测点评估价格

21、土地使用权出让合同规定的期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前__申请续期。A．二年 B．一年 C．六个月 D．三个月

22、（）适用于已分组的分布数列。A．简单调和平均数 B．加权调和平均数 C．简单几何平均数 D．加权几何平均数

23、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

24、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和 6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。A．-100 B．50 C．50 D．100

25、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是__。A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大

C．甲、乙两个物业投资风险相同 D．无法判断

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元，期限5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为元。A：2363.64 B：2600.00 C：3818.18 D：4200.00 E：借款合同

2、房地产估价机构组织形式包括。A：合伙制 B：股份制

C：有限责任制 D：国有独资公司 E：个人企业

3、房地产抵押时，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以为准。

A：登记记载的內容 B：抵押合同为准 C：公证书内容

D：重新签订抵押合同，再重新进行抵押登记 E：执行层的组织协调

4、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。A．质量控制 B．进度控制 C．合同管 D．成本控制

5、城市总体规划的近期规划期限一般为__年。A．1 B．3 C．5 D．10

6、下列关于房产税税率的表述中，正确的有。(2009年试题)A：按房产余值计证的为1．2％ B：按房产余值计征的为2．4％ C：按房屋租金计征的3％

D：2008年3月1日起，个人出租房屋按4％的税率征收 E：按房屋租金计征的为12％

7、不属于开发商对房地产租售定价方法的是（）。A．成本导向定价 B．销售导向定价 C．购买者导向定价 D．竞争导向定价

8、选取可比实例时，应符合的要求包括等。A：可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B：可比实例的交易类型与估价目的吻合 C：可比实例的规模与估价对象的规模相当

D：可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E：可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

9、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为__%。A．40 B．60 C．50 D．67

10、下列保险险种中，属于商业保险的有__。A．责任保险 B．失业保险 C．工程保险 D．人寿保险 E．劳动工伤保险

11、房地产估价所评估的是房地产的（）。A．投资价值 B．账面价值 C．市场价值 D．使用价值 E．交换价值

12、某承租人的基础租金为5万元/月，营业额的10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为（）万元。A．20 B．15 C．35 D．50

13、遵守合法原则应做到。

A：在依法判定的权利类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权益权属证明为依据

B：法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件

C：在依法判定的使用权利方面，应以使用管制为依据

D：在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据

E：在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策

14、下列有关中国现行房地产各税种的税率，表述不正确的是__。

A．房产税实行比例税率，按房产余值计征，为1.2%；按房产租金收入计征，为12% B．城镇土地使用税实行差别税率，具体适用税率为0.5%、10%、15%、30%5个档次

C．土地增值税实行四级超额累进税率：30%、40%、50%、60% D．耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次

15、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是__。A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁

B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止 C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益

D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同的必备条款

16、写字楼租户的选择，考虑的主要准则是。A：潜在租户所经营业务的类型及其声誉 B：财务稳定性和长期盈利的能力

C：所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容 D：租户的经营管理水平

E：租户对写字楼内其他客户的影响

17、金融工具的一般特征包括。A：偿还性 B：可转让性 C：安全性 D：收益性 E：决策参与陸

18、若年利率是是%，存款额为2000元，计息周期是两年，按单利计息方式算出的利息为__元。A．320 B．1200 C．1210 D．210

19、根据消费者的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类：即便利品、选购品和特殊品。A：购买习惯 B：购买心理 C：购买动机 D：购买行为 E：借款合同 20、某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有__。A．该抵押属一般房地产抵押 B．该抵押是最高额抵押

C．若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元 D．若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元 E．该抵押可以不经登记即产生合同效力

21、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有__。A．甲大于 B．甲等于乙 C．甲小于乙 D．不可比

22、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用__。A．概率分析 B．解析法

C．蒙特卡洛法 D．杠杆分析

23、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。A．意愿 B．途径 C．能力 D．动机

24、收益法适用的条件是房地产的__。A．收益能够量化 B．风险能够量化

C．收益和风险其一可以量化 D．收益和风险均能量化

7.房地产工作思路 篇七

1强化基本建设管理,展现企业良好形象

强化企业内部管理这个命题,关键在于按基本建设程序组织和开展工作,才能做到有条不紊,循序渐进。结合多年实践经验,总结出“程序合法,破解难点,开发适度,设计优化,造价合理,质量可靠,工期科学,验收细致,决算严谨,售价公平”这个工作指导性建议,分析出在整个建设过程中需注意和重点解决的节点问题,从点、面,纵、横,前、后提出各时间段和多角度的工作思路和方法。根据参建各单位的职责和作用,把握好到位不越位的尺度,按照“协调总体,服务现场,尊重监理,理解设计,掌握规范”的原则,健康、有序开展工作。随着国家行政管理工作的规范化,熟悉和了解如建设、规划、房管、环保、水保、人防、消防等部门的报建和受理程序,解决项目开工建设所必须的批复,掌握每个行业管理部门审核批文的前置性文件,从而提高工作效率,合法建设新项目,避免不必要的损失。理解每个批复的硬性和弹性,在沟通协调工作中有的放矢,展现企业管理规范,守法建设,信誉良好,工作灵活的形象,赢得政府行业管理部门的理解和支持。争取项目利润最大化,顺利实现各项管理工作良性循环,资金回笼及时,项目开发工作健康持续。能够最大限度降低开发成本的办法是规划设计和建筑单体设计的优化,施工过程管理和控制是保证实现预期效果和安全生产的手段。科学、严格的内部管理,是保证和展现企业形象的基础,是企业获取新业务的前提和保障。

2寻求新思路,促进企业良性发展

1)立足开发原有划拨土地,努力实现“双赢”。

由于历史原因,绝大部分国有企业在所在地较好区域拥有不同数量的划拨土地。在目前的政策背景下,按照提高企业职工住房水平,承担相应社会责任,盘活国有资产的总体思路,开发建设保障性住房项目。

各省、市、县下达的当年保障性住房建设指标,不同程度上会有一部分将由在规划范围内拥有土地资源的国有企、事业单位具体落实,在这种大背景下,惯用的模式有政府主管部门牵头开发和企业自主开发等方式。国有房开企业完全可以把握好这个机会,独立开发自有土地,如果选择建设保障性住房,因其在交纳政府所需征收规、税费上可以享受国家优惠政策,土地获取方式为划拨,楼面地价低,本企业员工将享受较低的购房价格,改善自身住房条件,不足之处是按照国家相关政策的规定只能计取较低的利润和管理费,但是在开发项目不足的情况下,可以解决一部分建设单位开发管理费,同时在较好地块争取政策支持,配建适当商品房,提升项目赢利能力,有序渡过困难时期。

在行政划拨土地上进行商品房开发建设,该地块必须改变土地使用性质,变更为出让的住宅用地。其过程包括重新设置规划设计条件、获取土地批次和进行“招、拍、挂”竞买等,可操作性不强,但可以获取的利润可观,值得考虑。在有可能的条件下,设置土地出让的前置条件,提高另外参与者的竞买难度,充分利用拆迁安置和资产评估等本企业自身优势,达到预期目标。

2)积极沟通协调,“代建”国家保障性住房项目。

随着国家保障性住房建设力度的不断加大,沉陷区、棚户区等项目规模普遍较大,当地行政主管部门基本上没有精力和资质独立完成这个任务,但国家对完成该任务的考核日趋严格,日常检查频繁,引进专业房开企业作为代建单位成为必然趋势。

代建房开企业行使部分建设单位权力,如组织招投标、日常施工安全、进度管理、决算初步审核等,按协商签订的合同计取管理费用,根据项目规模不同,计取的系数略有不同,但维持一个中、小型房开企业的正常运转,完全可以满足需要。

当企业拥有较好的信誉和组织实施能力时,通过积极沟通、协调,从而获取“代建”任务,可操作性极强。同时在不同程度上,保障性住房项目会涉及国有企、事业单位的土地,完全可以作为一个谈判的条件,为获取“代建”资格打下坚实的基础。

3)拓宽融资渠道,寻求多方位合作,开发潜在市场。

目前国有房开企业生存艰难的一个重要原因,是自由资金普遍不足,融资渠道和手段不多,给获取土地和维持后期开发建设带来困难和极大的隐患。银行贷款是最容易想到的解决办法,但除了具体办理工作复杂,受政策性影响较大外,贷款利息会最终导致开发成本的上升,市场竞争能力不强,容易出现资金链断裂的经营风险。

对于获取资金和新项目,有效降低开发风险,另外提出下面几个建议供参考:

改良资本构成,实现企业资本股份制。国有房开企业,一般股权结构较单一,中、小型房开企业实力更是弱小,如何合法吸引民间闲散资金,保证开发建设的可持续性,成为一个可以解决的问题。按照当前的国家政策,唯一的出路是改良资本构成,组建股份制企业。

具体办法是在有管辖权限的“国有资产管理委员会”,通过评估后整体出让,或在评估的基础上,按照股份制企业的开办流程和办法,组建新的股份制企业。吸引民间资本的前提是有良好的企业信誉、形象,深厚的社会和人脉资源,当自有资本达到一定程度后,市场竞争能力自然得到增强。

以项目作为合作基础,组团出海,寻求多个企业组建联合体进行合作。当一个项目开发建设自身具备一些有利条件和开发优势的情况下,可以考虑联合开发的思路,解决建设资金不足的问题,控制开发成本,主要是财务费用,降低风险。

在许多城市都存在个人拥有土地而独立开发修建困难的情况,原因主要是建设资金不足和欠缺相关专业知识等原因,就为个人、企业,土地、开发这种合作格局提供了可能。提供必要的资金和专业技术支持,获取相应利润,当项目规模和企业能力相匹配时,可以作为一种思路和保证企业生存的新方法。

积砂成塔,积水成渊,企业的发展和积累是一个较长和循序渐进的过程,在解决好拓展新业务,树立企业良好信誉、形象以及资金积累等一系列繁琐和具体的问题后,当企业经济总量达到相当规模,实现从量变到质变的跨越,做大、做强企业不是一个遥不可及的梦想。

摘要：针对如何维持生存和保证可持续性发展,从两个方面阐述了自己的观点,包括强化企业自身内部管理和积极开拓市场,提出了除积极参与市场竞争,开发商品房外,解决开发项目不足的三个补充办法,以期推进国有中、小型房地产开发企业的可持续发展。

关键词：房地产开发,强化内部管理,提升企业形象,寻求开发新思路

参考文献

8.房地产工作思路 篇八

【关键词】供应链 房地产 项目成本控制

房地产行业是一个高风险且资金密集型产业，受国家政策等许多方面因素的影响，开发企业只有明白如何管控运营成本、提升抗风险实力，才能在变化莫测的市场大环境中和各项政策宏观调控下长立不倒。房地产开发企业要科学的管控好项目运行成本，需要站在整个项目供应链条体系的全局层面考量，这就需要了解供应链管理的真正含义、内容与适用价值，然后结合房地产行业项目成本的实际特点，制定出与之相匹配、相适应的控制对策。

一、供应链管理的具体分析

（一）含义分析

具体来说，供应链管理是指开发商通过整合前馈与反馈的信息和物流的方式，将行业供应链上下游中的各个环节，包括原料供应、加工制造、分销、零售，以及终端的目标消费群等所有参与部分都有效联系在一起的一种管理形式。这种管理方法主要是通过集成管理的思维与形式，联结整个供应链条上的所有环节与组成部分共同承担采购、制造和销售的工作。供应链管理的主旨是根据目标消费群的具体需求，整理与链条中各环节相关联的信息、资金和物流等，利用系统理论建立和规划行业内企业的运营策略，最终实现行业供应链条体系整体上的成本最小化和利润最大化。

（二）适用价值分析

首先，对制造和买家环节而言，供应链管理可以有效的减少成本，形成稳定且具备一定竞争实力的价格，提升成品质量，减少库存，提高时间管理效率，缩短提前交货期限，优化企业工艺程序，提升产品设计水平与落实新产品的速度，增强企业获取和管控信息的能力等。

其次，对供应和卖家环节而言，供应链管理可以确保市场需求的稳定性，高效及时的掌握客户需求，提升企业产品质量与运营效率，减少成本，增强企业应对交易变更的灵活性，获取更高利润。

再次，对整个供应链而言，供应链管理可以增进各环节的交流与沟通，实现资源、风险和利益共享，同时参与新产品研发，实现技术集成和互通生产工艺，规避外在因素负面影响，调和企业间的矛盾，实现行业规模化效益。

二、房地产行业实施供应链管理的形式与特点

（一）成本管理形式

作为一种有效控制成本的方法，供应链管理在房地产行业的应用实际表现为用集成化的形式管理整个产业链条。具体做法是通过整合联系房地产行业产业链中的设计、咨询、策划、施工、采购，以及销售和物业管理等环节，系统的规划各个环节的职责与活动，最终实现整个行业成本最低的目的。首先，实现供应链管理的基本条件是各房地产企业需要结合自身实际情况选择与之匹配的合作伙伴，其中涵盖设计企业、原料供应企业、开发施工企业、金融企业、销售和物业管理企业等，组成一条相互紧密联系的供应链条。相互合作的企业间可以共享信息与能力资源，共担风险，共同提升效益水平，最终实现共赢。

（二）成本管理特点

首先，与传统成本控制方法相比，供应链管理基于客户主要需求进行成本管控，借助优化供应链条中的相关作业使客户满意程度实现最大化，降低行业整体成本，提升供应链各环节效益。

其次，相比传统成本管理模式只作用于生产环节的局限性，供应链管理基于全局的角度管理成本，涵盖了从产到销的全过程。此外，相比传统成本管理模式仅考量材料、费用与人工的局限性，供应链管理在此基础上结合行业实际发展情况，还兼顾了企业形象、信誉以及客户关系等所有关系企业可持续发展的元素，以及时间和资源等。

三、开发商运用供应链管理成本的细节

（一）案例分析做好房地产项目成本控制的必要性

以日本丰田公司为例，其对于目标成本的管理是从二十世纪60年代开发出来的。在供应链中，公司根据客户的需求对于产品定价，并在供应流程中仪器作为竞争约束，以为企业获得更高的利润。从原理的角度而言，目标成本可以通过制定预期市场价格，将产品的生命周期成本确定下来。对于产品信息传递给供应商之前，要将产品进行分解，以获得运营阶段的成本。在制定目标成本之前，对于各个地段商品房目标价格进行市场调研，将目标利润建立在企业的长期利润基础上，然后将销售价格中的目标利润去除，在不考虑税金的前提条件下，形成了目标总成本。目标总成本的计算公式为：

目标总成本=销售收入-目标利润

在房地产的供应连体系中，工程施工由施工企业来完成，而建材物资却由厂商直接提供给施工企业。可见，房地产企业是各种资源集合成为一体的集成商。在房地产行业中，房地产企业属于是房地产行业中的下游企业，为了确保工程会亮，并控制好成本，就会采用直接采购的方式而将物资资料结构提供给上游企业，而不经过供应链上游企业。

（二）房地产开发商运用供应链进行成本控制

房地产开发的流程主要由商品房前期生产准备、中间生产过程和后期销售这三个环节组成。但基于供应链管理，在不同的环节，开发商进行成本管控的主要着重点也是各不相同的。

1.控制行业的上游成本

所谓控制行业上游成本，即管理控制开发商取得土地和与金融、设计等上游企业合作等房地产开发前期准备时所涉及的成本。开发商与设计企业的合作，对整个房地产项目总造价成本的影响程度达到75%以上。在对项目目标功能分析后，科学合理的预测出项目整体的开发成本，并严格把控。项目的目标消费群、产品层次、配置档次，以及规模等，直接关系项目整体的投资情况和成本架构，对目标市场的适应能力具有一定的影响，且决定着开发商目标效益的达成程度，紧密关联性的链条形成。

2.控制企业的内部成本

控制与原料供应、开发、承建等供应链中间环节相关联的成本是至关重要。房地产开发商要考量原料、获取土地以及资金来源等成本不断上涨的问题，以控制成本，那么就要与供应链上下游环节相关企业建立长期战略合作关系，以控制好企业内部的成本。

3.控制行业的下游成本

所谓管控下游成本，就是项目完成后，开发商进行产品销售期间所要进行的交易成本控制行为。做好控制行业的下游成本，重点控制的内容是开发商与物业、房产消费群、营销等下游企业之间的交易成本。为了规避此期间的成本严重受到市场波动的影响，开发商有必要与下游企业达成长期的战略合作联盟，合理地运用企业内外部资源，降低产品销售与售后两个环节所产生的成本。

结语：

总之，站在房地产开发企业的角度，成本的有效把控需要兼顾自身的同时，还要覆盖到整个行业供应链中上、中、下游各个环节，这样才能让企业在充满竞争的市场大潮中持续保有强劲的竞争实力。

参考文献：

[1] 喬凤羽.房地产企业供应链管理研究[D].北京交通大学，2007.

[2] 张李磊.房地产企业供应链构建研究[D].重庆大学，2006.

[3] 邓云，周德群，瓮建枝.供应链管理研究进展探析[J].现代管理科学，2005（4）.

[4] 李菁.供应链视角的房地产开发项目成本控制[D].北京交通大学，2010.

9.工作计划工作思路 篇九

一、20xx年度机动管理总体思路

20xx年度机动管理总体思路就是12345工程，即：抓住一个关键，突出两个重点，培养三个理念，干好四项工程，做好五项工作。

1.一个关键：严格控制并大幅降低设备检修费用，目标1560万元。

2.两个重点：①状态监测检修和计划检修，②年度系统停车技改碰头及大修。

3.三个理念：①三零工作作风(零距离服务、零条件执行、零过失管理)②三全工作法则(全方位协调、全天候服务、全过程管理)③六字工作精神(严、细、实、敢、快、准)

4.四项工程：分布式发电工程、主变扩容工程、二期技改工程、无泄漏创建工程

5.五项工作：①修旧利废管理;②特种设备管理;③设备事故管理;④固定资产管理;⑤设备管理制度完善

12345工程即20xx年度机动管理的工作目标，象征着我公司设备管理工作一步一个脚印、一步一个新台阶。

二、目标

1.一个关键：通过各种办法和措施，严格控制并大幅削减设备维修费用，目标值为前三年的50%，即1560万元。

2.两个重点：①检修方面逐步变计划检修为状态监测检修，做到科学合理，从而大幅降低设备计划检修费用;②早安排，早部署，全方位做好20xx年度系统停车二期技改碰头及大修工作，

确保此战役安全、优质、高效、节约完成。

3.三个理念：就是要牢固树立生产为主的思想，强化设备系统的零距离、零过失、零条件服务意识。在处理设备问题时要全方位协调、全天候服务、全过程管理。要发扬“严”于律己、精“细”入微、踏“实”苦干、“敢”于担当、“快”捷敏锐、“准”确无误的六字工作精神。

4.四项工程：①争分夺秒、攻坚克难，力争20xx年5月底分布式废弃物发电项目并网发电;②千方百计、不怕千辛万苦，确保1#主变扩容工程在7月底，力争6月底具备停车施工条件;③科学安排、密切配合，与相关部门一道做好二期技改工程的实施工作，确保需停车大修期间实施碰头的二期技改项目全部竣工，并以此开车成功;④立即修订公司《无泄漏创建管理办法》，从20xx年元月起创建工作有条不紊稳步推进，常抓不懈，力争上半年50%车间创建达标，下半年全部车间创建达标，初步形成天源设备管理品牌之一。

5.五项工作：①强化修旧利废务实创新管理，力争全年修旧利废节约价值超百万;②狠抓特种设备专项专人管理，力争在线设备质监局检验发证至80%以上，不因特种设备管理不到位出现政府勒令停产事件;③深化设备事故的考核、防范管理，力争全年设备事故率下降10%;④严格固定资产清查，科学管理，经得起审计;⑤细化设备制度的基础专业管理，确保设备管理考核无死角、无空白。

三、措施

1.通过制定或修订相关制度与考核办法，如：设备计划检修管理制度，从严格立项计划和检修物资的每一条螺栓控制与考核做起，计划对口率、检修物资库存率等作为考核指标，又如进口备件国产化(如轴承)，强化修旧利废，深化招标(比价)采购，尽可能变外委为内委，变零星长 式的外委为检修为手段总包等等。

2.尽可能采用齐头并进的方式，不怕千辛万苦、千方百计、道尽千言万语力求发电项目和主变扩容项目快速推进，并制定出网络目标计划，遇到问题不气馁、不退却、不“拖泥带水”，不放任拖延，坚信“办法总比困难多”。

10.工作总结和工作思路 篇十

第一部分 2015年主要工作回顾

（一）2015年主要成果

2015年是我院改革发展取得长足进步的一年，总结全年工作，我院的主要成果是。

1、医疗工作实现新进展。1-12月份完成门诊量4.31万人次,同比增长8.29%;出院病人3510人次,同比增长9.21%;床位使用率85.42%,同比增长4.32%;平均住院日32.07天；完成住院手术422台次。

2、经济总量稳步提升。1-12月份医疗收入完成4033万元，同比增收159万元，比预算指标增收148万元，比必保目标增收83万元，比奋斗目标增收33万元。

3、经济运行质量有所提高。1-12月份补贴前利润完成-208万元，考核剔除193万元后完成-15万元，同比减亏238万元，比预算减亏92万元,比必保目标减亏82万元，比奋斗目标减亏72万元。

4、品牌效应不断放大

通过创新发展模式，实施科学化管理、专业化治疗，我院人性化服务品牌和专业医疗康复品牌，得到了上级领导和广大患者的充分肯定，医院的知名度、诚信度、美誉度日益提升，来院就医患者越来越多，医院品牌效应明显放大。

（二)、2015年主要工作

2015年我院重点抓好了以下六项工作

一、加强特色专科建设，完善了特色医疗管理模式 一是巩固了专科治疗服务的优势。在康复治疗上，我们继续坚持采用一对一的治疗模式，对病人实施个性化康复。在服务方式上，我们加强了医患沟通，建立了医患联系卡，为每位出院患者建立了随访档案，并定期以电话或走进家庭的方式，进行随访和康复指导，拓宽了康复服务的范畴，延伸了康复服务的领域。

二是提高了特色专科专业素质。2015年先后派出康复技术骨干人员10余人次到国内知名康复医院进修、学习；康复专科坚持开展每周一次的业务学习和每周两次的病例讨论，不断提高了康复人员的康复理论和技术水平。

三是扩大了特色科室规模。2015年6月，我院设立了精神疾病诊疗中心，增加80张，目前我院特色专科床位已扩大到235张。

四是发挥了特色专科的拉动作用，在加强特色专科的基础上，进一步完善了工伤治疗与工伤康复一体化的治疗模式、骨外伤治疗与骨外伤康复一体化的治疗模式、神经内科疾病治疗与康复一体化的治疗模式。基本形成了综合疾病治疗、康复治疗与心理康复治疗相互依托，同步增收的格局。提高了医院的经济效益，增强了医院的竞争力；2015年特色专科，工伤康复患者累计入院1032人次、心理康复患者累 计入院130人次，脑卒中患者入院154人次、累计实现收入1798万元，特色专科已经成为了我院主要的经济增长点。

二、加强医疗管理，提高了医疗、护理质量和水平一是我院重新调整完善了十大管理委员会，建立健全了医疗质量管理各级组织，明确了职责及规章。加大了药事管理委员会对临床用药的监管力度及院感的监测力度，构建了医院的医疗质量管理和持续改进组织体系。各临床科室负责人认真实施十四核心制度，并定期开展业务学习、疑难病历讨论、死亡病历讨论、会诊、术前讨论，保证了医疗、护理质量持续改进。

二是成立了质控办公室，建立了以院领导为核心，职能科室主任及临床科室主任为骨干，各级医务人员为基础的三级质控网络系统，制定了医院2015年质控方案及各项医疗质控指标，制订了医院质量控制办公室对职能部门质控管理考核标准，加大了对医疗服务质量检查力度，加强了对门诊、急诊、医技部门、透析室、康复中心、精神科、社区服务站的质控管理工作，确保了医疗、护理质量和安全。

三是我院健全了医院护理管理体系。制定了“2015年护理管理目标”，完成了我院2015年护理制度的修订；强化了4个护理管理质控小组的作用，认真落实了督查、分析、讲评、整改的循环监控制度，积极持续推进护理质量的改进。

四是通过加强医疗、护理的管理，实现了医疗、护理事 故0发生率，基础医疗、护理合格率大于90%，优质护理病房覆盖率100%，三基培训100%，继续教育人员完成率100%。

三、加强机制建设，规范医院管理

一是根据特色医疗需要，优化人员内部结构，先后调整了医、技、护和职能科室人员30余人次，从而满足我院特色医疗的发展需要，进一步优化了医疗资源和管理资源。基本形成“专科带综合，综合促专科”，“综合”和“专科”相互支撑、相得益彰的医院管理机制。

二是全面推行医院科室综合目标管理责任制，规范了医疗组、护理组、行风组、劳动纪律组和环境卫生检查组等五大考核组的责任；强化了全院各科室，各岗位及各类人员的工作职责和工作标准；细化完善并签订了《科主任责任状》,把各科室要完成的经济指标、业务指标、管理指标、质量指标的责任，全面落到科室责任人的肩上。基本形成了责任落实、责任连锁的责任承担机制。

三是按照经营任务指标落实到科室的要求，结合XXXXXX总医院等有关考核政策，重新修订了“XXXXXX绩效考核办法”，把每名员工的工作业绩同工资收入捆在一起，基本形成了有利于激发员工的工作热情，调动员工的积极性、主动性和创造性的利益驱动机制。

四是整合健全医院各类人员培训学习制度，严格执行医务人员“三基三严”基础培训规定。深入开展“学、练、比” 活动，2015年全年共组织技术比武20余次，理论讲课50次,参加省、市大医院举办的各类长短期进修学习60余人次,参加各类职称考试50人次，发表论文10余篇。基本形成了有利于培训学习提高素质的队伍建设机制。

四、加强文化建设，注重品牌效应

一是从树立人性化服务理念入手，积极引导全院努力打造人性化服务品牌。积极推进满意度工程和诚信医院建设，广泛深入开展“平安医院”、“三好一满意”等活动。实施医疗管理流程再造，优化服务环节、实行星级护理、二级回访和统一服务用语，较好展示了我院良好的服务形象，2015年全年共收到各类表扬信130余封，锦旗10面，涌现出先进工作者、优秀党员、标兵、文明标兵等30余名。

二是从开展活动、扩大信息的传递量入手，让更多的群体认知医院，感受服务，体验品牌。2015年我院医疗小分队，进入30多个居民小区，组织医务人员利用节假日，到卑家店、滦县等30个乡镇进行免费巡回义诊。2015年全年共义诊60余次，发放健康宣传材料约3万余份，受益群众5万余人。

三是从加强专项服务入手，提高医院知名度。2015年我院与周边40余家村庄、学校和有关单位，签订工伤救治、人员查体协议，进一步扩大了专项医疗服务的范围。我院东工房社区卫生服务站积极转变服务模式，认真执行一级收费 系统规定，对片内1.2万名居民全部建立了健康档案，实行慢病上门随访、送医送药、全科医生签约等服务，有效提高了我院的知名度和影响力。

五、加强安全管理，维护良好秩序

一是按照“谁主管，谁负责”的原则，2015年医院与科室签订安全生产工作责任书，让全院所有科室、职工参与到医院安全生产工作，保证了安全目标责任落实、层层落实；建立健全医院安全生产和治安、消防安全制度，形成立体式治安和消防监控网络，充分发挥人防和技防相结合的优势。

二是注重消除消防安全隐患。实施电源线整体改造，消除了电源线老化铜铝接头等隐患问题；根据消防防火的要求，完成了拆除原有彩钢聚苯夹芯板隔墙，改用轻钢龙骨骨架，外用纸面石膏板封闭的消防工程，消除了康复科较大的安全隐患。

三是完善各临床科室消防应急预案，多次组织有针对性的安全大检查，积极开展消防安全教育工作，模拟举办了住院南楼康复三病区及北楼内三病区消防灭火应急疏散演练。为医院安全工作打下了良好基础。

六、加强经营管理，经济效益实现新增长

一是加强对外合作，培养新的经济增长点。2015年是与内蒙古大唐克什克腾旗煤制天然气公司进行医疗合作的第四年，全年共派往医护人员200余人次，到十月底累计实现 对外创收176万元。

二是积极争取各项政策，运用政策增加经济效益。2015年我院与滦县农合管理中心和中国人民财产保险股份有限公司唐山分公司主动联系协调，争取到了滦县新农合重大疾病定点单位申报成功，先接收滦县新农合重大疾病患者10余人次；通过积极争取，5月份我院与古冶区民政局老年中心签订了“民政救助患者住院服务协议”，现收治患者共计11人次；经过积极申请，我院居民医保门诊统筹已开通，现正式运行，为增加社区服务站收入创造了条件。

三是扩大服务范围，增加服务收入。2015年为了满足人们不同层次的医疗保健需求，我院制定了多种不同的体检套餐，全年共为工伤、职工、居民和各单位体检1000余人次，增加收入约60余万元。

2015年我们取得的成绩是显著的，但还存在一些需要进一步完善的问题。

一是在特色医院建设方面，科学化、系统的医疗模式还不成熟，需要进一步加大工作力度；

二是在医疗、护理质量方面，还有很多应当改进和完善的问题，需要进一步加强医疗护理的管理工作；

三是医务人员队伍尚不能满足医院改革发展的需要，尤其是临床医护人员短缺，需要尽快开通补充人员渠道； 四是在员工队伍结构方面，需将一批工作超过一年的护 理岗前生转为劳务派遣用工形式；

五是医疗设备老化不能满足就医需求，特别是在先进设备的投入上还相当不够；

六是医院环境还没有达到高标准，需要进一步综合治理；

七是医疗纠纷时有发生，需要进一步加大工作力度； 八是新农合政策宣传不够到位，就医病人较少。

第二部分 2016年工作思路

2015年，是深化医疗资源调整，加快医疗健康产业发展的重要一年。全面认识和准确把握医院发展面临的形势，是做好2016年工作的重要基础。

从不利因素看，一方面，由于受宏观经济影响和XXXXXX集团经营形势的影响，我院面临的形势依然严峻，2016年我院在没有补贴的条件下，要实现零上运转，经营工作难度明显增加。另一方面，医改政策的推行实施，自我生存、自我发展的压力进一步增大。再一方面，医疗市场竞争越来越激烈，开发医疗资源更需要加大工作力度。

在分析不利因素的同时，我们也要看到我院加快发展的有利条件和难得机遇，一是在集团公司和总医院的支持下，我院改建的新精神疾病诊疗中心项目已完工，将为我院特色专科的建设拓展了新的发展空间。二是我院特色专科医疗具 有相对优势。近三年来，通过我们大家共同努力，我院康复专科医疗已形成相当规模，特色医疗质量和水平有了较大提高，在古冶区域医疗中处于领先地位。三是集团公司对医院提供的大病救治、员工看病二次报销等政策，有利于我院稳定病源，增加收入。四是经过测算，我院参加医改能进一步增加医疗收入。

面对机遇与挑战并存的形势，我们要进一步增强积极破解医院发展道路上各种难题的勇气和责任感，明确任务，瞄准目标，抢抓机遇，全面深化医疗资源调整，大力推进改革创新，努力推动全院整体工作实现新的发展。

（一）指导思想

2016年，认真贯彻落实党的各项方针政策和集团公司经济工作会议部署，坚持以科学发展观为指导，以“二甲”复审为切入点，积极应对逐年减少补贴的严峻形势和各种困难，深化改革，创新机制，积极推进医疗结构调整，不断完善经营策略，广泛拓展医疗市场，不断提升医院竞争力，确保医院整体工作再上新水平、再登新台阶。

（二）主要奋斗目标

1、完成医疗指标再登新高。门诊总人次比2015年再增长20%、床位使用率达到90%、周转次数达到9.45次、手术台次比2015年再增长10%。

2、提高医疗技术水平再登新高。2015年新技术、新业 务要达到省、市内领先，力争实现零突破。

3、经济工作质量再登新高。全面完成总医院下达的考核指标，实行零上运转。

4、和谐医院建设再登新高。员工收入稳步增长，暖心聚力工程全面落实，患者满意度达到96％以上。

5、医院安全工作再登新高。不发生医疗责任事故，避免发生人身、安全责任事故。

(三)主要工作安排

为实现上述目标，2016年要突出做好以下五项重点工作：

一、以做优特色专科为重点，进一步增强特色医疗的拉动力。

1、进一步拓展康复技术领域，不断增加新患者。运用新技术新手段，拓展康复特色医疗新领域，是我院做优特色专科的重要途径。2016年要把中医康复学与现代新康复医学进行有机结合作为主要项目，加快开设耳穴压豆法、艾灸及拔罐及认知障碍功能障碍训练室等新康复项目，积极探索新的医疗技术和手段

2、加快完善精神疾病诊疗中心的建设，充分利用精神疾病诊疗中心的优势，扩大患者收治范围。2016年尽快完成与古冶民政局“民政救助患者住院服务协议”中精神疾病患者的接受工作。

3、进一步开发透析中心的潜力。我院透析室自去年开展了血液灌流，血液透析滤过新业务，2015年已全面铺开，取得了良好的效果。2016年再购进一台血液滤过机，以提升血液净化水平，满足病人的需求。

4、进一步增加特色专科投入。按照做强特色专科的要求，在充分发挥现有设备的基础上，引进一批新的康复、透析设备，针对患者病种、患病部位的不同，不断完善康复、透析设备和器械，力求达到系统化和程序化。

5、进一步扩大特色专科医务人员队伍。继续选送学科骨干和高年资优秀医务人员外出进修深造，加强对有培养前途的优秀人才进行规范化培养与管理，让创造型的人才尽快脱颖而出。要运用招聘专业人才、选派人员进修学习等多种方式，不断扩大专业人才队伍，不断提高特色医疗的专业水平。

6、进一步打造系统化特色医疗模式。按照实施早期介入治疗，逐渐实现工伤康复、骨外伤康复一体化；建立脑卒中早期介入治疗康复系统，逐渐实现神经内科-康复一体化；依托现有血液透析净化中心，逐渐实现糖尿病肾病疾病→血液净化中心一体化的总体规划，继续推进综合疾病治疗、康复治疗与心理康复治疗相互依托，可以满足不同患者治疗与康复的特色专科群的建设，逐步形成综合治疗与康复专科治疗相互依托的科学化、系列化的医疗格局。

二、以加强医疗管理为主线，进一步提升医疗、护理质量和水平

1、强化医疗护理管理，提升质量。积极组织开展质量提升年活动，相关职能部门要抓好活动方案的制定，加强对活动开展情况的检查指导，不断促进医疗质量实现新提升。

2、要以开展质量提升年活动为契机，着力做好“二甲”复审准备工作，各级领导要高度重视，各职能部门、临床科室要通力协作，确保复审准备工作扎实有序进行。

3、要严格按照《二级综合医院评审标准实施细则》，结合实际，分解任务，组织、指导临床、医技科室对照评审标准，逐项逐条查找问题和不足，针对问题和薄弱环节，健全制度，完善措施，抓好整改；要推进信息化建设，做好电子病历、临床路径应用实施工作，为“二甲”复审打下基础。

4、要积极改革护理模式，履行护理职责，持续改进护理质量，继续推进优质护理工作，提高护理水平。要强化医疗安全管理，加强职能部门对各临床科室的工作指导，组织医疗安全检查，邀请有关专家，举办医疗安全防范培训班，不断增强医护人员安全防范意识，避免医疗纠纷和医疗差错发生。

5、继续完善各项医疗操作流程，严格落实首诊负责、三级医师查房、疑难病例讨论、危重患者抢救、会诊、术前讨论、死亡病例讨论、交接班等十四项核心制度，严格落实 《病例书写基本规范》和《手术安全核对制度》，规范病例书写和手术安全核对工作。健全医疗质量控制网络，完善医疗质量管理与控制组织体系、制度和机制，及时、完整、如实、准确反馈安全质量信息，及时消除医疗安全方面的缺陷和隐患，努力实现医疗质量零缺陷，确保医疗安全、临床用药安全、用血安全；确保各临床医技科室不发生任何医疗事故和纠纷。

6、继续加大医生、护士继续医学培训工作的力度，在积极组织继续医学教育讲座的同时，医务科、护理部加快制定2016年全年学习计划，各临床医技科室根据本科室需要和条件，积极组织灵活多样的培训学习活动；定期组织疑难病历讨论；按照河北省卫计委要求，组织好2016年好以三基训练为主要内容的内、外、儿、妇、急诊、检验、药剂、影像、麻醉、康复“十岗位理论竞赛”和以及45岁以下人员理论及操作考试，促进服务技能不断提升。

7、从临床护理需要出发，分级、分层、分岗加强护士培训，进一步提高护理人员整体素质和综合护理水平；采取交任务、压担子、定期交流、督导等方式，加强人才队伍建设规划目标的兑现落实；充分利用总医院选派高年资医生到基层医院担任科主任，基层医院科主任到总医院进修学习的有利条件，拉动我院人才队伍建设，同时要积极引进高校优秀毕业生，做好高层次技术人才的引进，使技术人员结构不 断得到优化。

8、积极拓展临床治疗新技术。2016年要利用我院社区服务站深入基层特点，开设中医理疗门诊，将中医特色服务全面应用于社区基本公共卫生服务工作中。要结合临床治疗的需要积极开发中医药适宜技术服务项目；要完成好由我院外科王平主治医师主持开展小针刀治疗手狭窄性腱鞘炎新项目。

三、以开发医疗市场为着力点，进一步巩固和扩展对外医疗合作。

1、加强与各县区的医疗合作。继续利用我院确定为脑梗塞、重型精神病、终末肾病血液透析大病救治定点医院的有利条件，扩大滦县各村庄、集市的宣传、义诊活动范围。继续在古冶集、赵各庄集、大庄坨集、卑家店集等附近的集贸市场举办各种形式的医疗宣传活动，加大对外宣传强度，健全完善各县区医疗市场网络体系，加强与县区、乡镇医院和卫生局合作，争取更多的新农合患者。

2、抓好团体健康体检市场开发。要按照满足人们不同层次的医疗保健需求，设计更多种不同的体检套餐，扩大查体人员范围，增加来院查体人员数量。继续加大社会体检力度，抓好高端健康体检市场开发。

3、积极争取定点医疗新政策。2016年重点是在北范铁路工房等铁路职工居住密集区，加强宣传、义诊活动，扩大 我院对外的影响力，争取年内把我院确定为铁路职工就医定点医院。

4、协调好与省社保局的关系。我院工伤康复的收入，占全院总收入的50%以上，药品比20%以下，利润率始终稳定维持在60%—70%之间，工伤康复是我院经济收入的重要支柱，2016年要从多方面维持好同省社保局工伤管理处的关系，让每月的工伤批复人数保持稳定，在收治XXXXXX工伤康复患者的基础上，积极开发除XXXXXX工伤康复群体以外，服务区域内其他企业的康复需求患者，不断增加市统筹工伤患者住院人数。

5、积极参与古冶区民政局“古冶区万余名贫困患者就医定点医院”项目的实施。通过争取项目政策，确保古冶区范围内的贫困患者到我院就医，为我院开发固定病源创造条件。

四、以深化医院文化为切入点，进一步升华我院医疗服务品牌

1、以患者满意为目标，密切医患关系。组织医务人员开展“当一天患者”活动，组织月评服务态度最差窗口、最差部位，激励员工不断改善服务态度，提升服务质量。要按照省、市卫生部门和XXXXXX总医院关于《行风整顿活动实施方案》要求，深入开展《规范执业行为，树立行业新风》专项治理活动，重点抓好医疗服务、收费、药品采购等方面 的自查和存在问题的整改。要深入贯彻国家卫计委召开的全国树医药行业新风电视电话会议精神，准确把握“九不准”的要求和精神实质，抓好贯彻落实，不断增强医务人员遵纪守法，廉洁行医的意识和自觉性。努力做到“服务好、质量好、医德好、群众满意”。

2、加强患者回访管理。要认真落实《公立医院患者满意度评价管理办法》和《XXXXXX出院患者二级回访制度》，持续改进回访工作。管床医生和责任护士对出院患者要进行100%的回访，保证回访率和回访成功率，不断提高评价点击率和回访工作质量。要加强回访工作的督导检查，认真总结经验，不断改进工作，切实把患者回访办成患者之家。

3、进一步完善监督制约机制，推进行风建设工作再上新水平。按照省、市卫生部门《关于在全省医院开展患者满意度评价机制建设的意见》，抓好患者满意度评价机制的健全、完善；要准确把握民主评议工作的新方法、新内容、新特点，坚持“谁主管、谁负责”和“管行业必须管行风”的原则，不断完善行风建设与民主评议工作奖惩机制；要健全、完善医务人员医德考评长效机制，按照《唐山市医务人员医德考评办法》和XXXXXX总医院《关于医务人员医德考评办法》和《医务人员医德档案》，医德档案建档率要达到100%。要发挥评价机制的激励作用，定期考核，充分调动医务人员的积极性，进一步改进服务工作，不断提升患者满意度，巩 固和发展诚信医院创建成果。

五、以增加经济效益为立足点，努力完成全年各项指标

1、加强日常管理。继续坚持经营工作规范化管理，严格执行各项经营管理制度，促进每个岗位、每项工作、每名员工都认真按照标准要求进行操作，提高工作效率，提高工作质量和效益。

2、强化经营责任。继续签订科室主任责任状，认真落实责任状的具体要求，不断提高医院管理水平；严格制度考核，进一步强化五大考核小组的作用，坚持经常化、动态化的考核，各项考核都与经济挂钩，从严考核、从细考核，严格落实考核奖惩规定，强化大局意识，强化责任意识，完善责任体系；抓好指标层层分解，细化经营分析，把经营指标细化分解到科室，落实到人、到岗，形成全员经营目标责任考核体系，压力共担，风险共担。要加大经营考核力度，强化管理，确保经营指标落实。

3、开展增收节支活动。继续优化医疗收支结构，各个药品比例较高的科室，把在原来药品收入比例的基础上下降1-5个百分点的指标，纳入2016年政策考核内容，确保工作落实。继续降低材料成本消耗，积极推进对各类高值耗材和低值耗材的闭合式管理，加强耗材使用的全程控制，避免损耗和浪费。继续减少非医疗成本，重点控制易耗品、办公品、总务用品等非医疗成本支出。

4、加大对外创收力度。继续开展同内蒙古大唐公司的医疗合作项目，续签同古冶区、滦县残联的“福彩救助工程精神患者住院治疗和门诊服药治疗定点医疗机构”的合作协议，争取滦县范围内的农村合作医疗保险，扩大医疗服务对象范围。继续落实集团公司关于建立员工健康保障体系的通知要求，加强我院同林唐家庄社区、东方发电厂、唐山广信公司的协议服务，努力增加经济效益。

2016年需要总医院协调解问题。

1、医务人员队伍尚不能满足医院改革发展的需要，尤其是临床医护人员短缺，需要尽快开通补充人员渠道；

2、在员工队伍结构方面，需将一批工作超过一年的护理岗前生转为劳务派遣用工形式；