地产业

地产业（精选7篇）

1.地产业 篇一

中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网

2013-2018年中国旅游地产业深度研究报告

报告目录

第一章 2009-2012年中国旅游地产运行概况 1 第一节 中国旅游地产基础概述 1

一、旅游地产的基本要素 1

二、旅游地产的主要形式 1 第二节 旅游地产的分类 3

一、旅游景点地产 3

二、旅游商务地产 3

三、旅游度假地产 3

四、旅游住宅地产 3 第三节 2009-2012年中国旅游地产的市场开发分析 3

一、房地产与旅游的内在联系 3

二、中国旅游地产的特征 4

三、旅游地产开发的特殊性 5

四、旅游资源发掘与地产项目开发的双增值 5

五、中国旅游地产项目开发成功的重要措施 6

六、旅游地产项目的成功要素 7 第四节 发展旅游地产的前景与现实意义 11

一、旅游地产的前景展望 11

二、旅游地产的现实意义 12

三、旅游地产的产业特点 13

四、旅游地产的发展对策 14 第二章 2009-2012年世界旅游地产运行状况分析 16 第一节 世界旅游房地产开发演进 16

一、单一的大中型文化主题公园 16

二、综合性、区域性开发的雏形 17

三、大型旅游休闲社区的出现 19 第二节 旅游房地产项目开发分析 21

一、旅游房地产项目开发的原则 21

二、项目开发中应特别注意的问题 22 第三章 2009-2012年中国旅游地产运行态势分析 25 第一节 2009-2012年旅游地产运行总况 25

一、旅游地产进入快速发展阶段 25

二、旅游地产是房地产业发展战略的新定位 25

三、中国旅游房地产迎来快速发展 26

四、城市旅游地产投资情况 27

五、中部旅游地产调查 27 第二节 旅游地产项目开发模式 28

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一、景区住宅地产开发模式 28

二、度假房地产开发模式 28

三、自营式酒(饭)店地产开发模式 30

四、综合性旅游房地产开发模式 30 第三节 旅游地产开发的经典案例 31

一、京津新城 31

二、成都芙蓉古城 31

三、西安曲江新城 32

四、深圳东部华侨城 32 第四节 中国旅游地产业发展中存在的问题 33

一、旅游房地产市场存在的主要问题 33

二、国内旅游房地产市场发展面临的挑战 33

三、制约中国旅游地产业发展的因素 34

四、我国旅游房地产市场的发展瓶颈 36 第五节 促进旅游地产市场发展的对策措施 36 第四章 中国房地产市场运行形态分析 37 第一节 中国房地产供需分析 37

一、住房潜在需求分析 37

二、我国购置未开发土地情况 38

三、我国房地产价格情况 38

四、我国房地产市场调整分析 38

五、我国房地产购买力的外部抽离解析 39 第二节 房地产市场运作分析 41

一、中国房地产市场整体情况 41

二、中国房地产市场热点追踪 41

三、房地产开发完成情况 41

四、商品房销售和空置情况 42

五、房地产开发企业资金来源情况 43

六、全国房地产开发景气指数 43 第三节 我国大中城市房屋市场销售价格指数 43

一、2011年12月全国70个大中城市房屋销售价格指数 43

二、全国70个大中城市房屋销售价格情况 44

三、全国70个大中城市房屋销售价格对比分析 46 第四节 房地产市场形势分析与影响因素 49

一、我国房地产市场形势分析 49

二、影响房地产市场走势的因素分析 50

三、我国房地产政策建议 52 第五节 金融危机对中国房地产市场影响分析 52

一、金融危机对房地产市场的影响 52

二、金融危机对中国楼市外资投资的影响 53

三、金融危机对中国住房消费能力的影响 53

四、金融危机对中国房地产企业融资的影响 54

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第五章 2009-2012年中国不同类型旅游地产的开发与运作分析 55 第一节 主题公园 55

一、国外主题公园经验借鉴 55

二、我国主题公园开发的特性 56

三、主题公园开发及运营策略简析 56

四、国内主题公园的盈利模式 59

五、迪士尼主题公园全球扩张的成功秘诀 59

六、华侨城集团引领中国主题公园产业发展 60 第二节 度假酒店 61

一、度假型酒店的经营原则 61

二、度假酒店发展连锁经营的条件 62

三、主题经营可提升度假酒店竞争力 63

四、我国度假酒店向多元化方向发展 64

五、未来中国度假型酒店将迎来大发展 65 第三节 城郊旅游地产 66

一、城郊开发旅游地产的意义及有利条件 66

二、城郊旅游地产的开发思路 66

三、城郊旅游地产的发展形式 67

四、城郊旅游地产的开发模式 68

五、土地政策影响城郊旅游地产开发 69 第四节 山野旅游地产 69

一、山野旅游地产的产品类型 69

二、山野旅游地产的景观设计 70

三、山野旅游地产开发中的土地问题 70 第五节 田园旅游地产 71

一、田园旅游地产的产品类型 71

二、田园旅游地产的运作模式 71

三、田园旅游地产开发中的土地流转 72 第六章 2009-2012年海南旅游地产业运行状况分析 73 第一节 海南省内主要旅游地产概况 73一、三亚政府多措并举助推旅游地产发展 73

二、海口旅游地产市场蕴藏发展潜力 73

三、琼海市旅游房地产投资力度加大 74 第二节 2009-2012年海南旅游地产业运行综述 75

一、海南旅游房地产市场保持良好发展势头 75

二、海南旅游地产市场掀起投资热潮 75

三、宏观调控助力海南旅游地产理性发展 77

四、海南旅游房地产市场存在的问题及发展对策 78

五、旅游房地产发展是国际旅游岛建设的永续动力 78 第三节 海南发展旅游地产的必要性 78

一、海南积极推进国际旅游岛建设 78

二、旅游房地产是国际旅游岛建设的重要元素 80

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三、旅游房地产助推海南国民经济持续健康发展 81 第四节 海南旅游地产业发展战略及规划 84 第七章 2009-2012年国内其他地区旅游地产业运行格局透析 86 第一节 云南 86

一、云南旅游地产开发综述 86

二、云南省加速推进旅游地产业优化升级 88

三、云南旅游地产行业持续快速发展 88

四、云南旅游地产开发从自发向自觉转变 89

五、云南旅游地产建设与民族情结 89 第二节 成都 92

一、成都旅游地产市场持续扩张 92

二、成都旅游地产的开发模式简述 92

三、成都旅游地产的发展趋势 93 第三节 青岛 94

一、青岛旅游地产业的发展潜力 94

二、青岛旅游房地产行业迎来发展机遇 94

三、制约青岛旅游地产业发展的主要因素 95 第四节 其他 96

一、安徽旅游地产发展步伐加快 96

二、浙江省旅游地产市场开发浅析 96

三、天津旅游地产市场进一步升温 97

四、西安加速旅游地产业发展壮大 98

五、武汉市旅游房地产行业发展概况 99 第八章 2009-2012年三季度中国旅游地产重点企业动态与关键财务数据分析分析 100 第一节 深圳华侨城控股股份有限公司 100

一、公司基本概述 100

二、2009-2012年三季度公司主要财务指标分析 101

三、2009-2012年三季度公司盈利能力分析 101

四、2009-2012年三季度公司经营效率分析 101

五、2009-2012年三季度公司偿债能力分析 101

六、2009-2012年三季度公司成长能力分析 102

七、2009-2012年三季度公司竞争力分析 102 第二节 宋城集团 102

一、企业概况 102

二、竞争优势分析 103

三、宋城集团：成功的城市运营商 103

四、宋城专注旅游地产 107

五、将旅游和房产结合受益战略分析 109 第三节 金融街控股股份有限公司 111

一、公司基本概述 111

二、2009-2012年三季度公司主要财务指标分析 111

三、2009-2012年三季度公司盈利能力分析 112

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四、2009-2012年三季度公司经营效率分析 112

五、2009-2012年三季度公司偿债能力分析 112

六、2009-2012年三季度公司成长能力分析 112

七、2009-2012年三季度公司竞争力分析 113 第四节 中坤集团 113

一、企业概况 113

二、竞争优势分析 113

三、开发持有运营模式为探讨 114

四、中坤集团旅游地产的生态链建构 115

五、中坤集团：让旅游地产“集结号”吹响 116

六、中坤集团旅游地产战略转移 117 第五节 北京首创股份有限公司 119

一、公司基本概述 119

二、2009-2012年三季度公司主要财务指标分析 119

三、2009-2012年三季度公司盈利能力分析 120

四、2009-2012年三季度公司经营效率分析 120

五、2009-2012年三季度公司偿债能力分析 120

六、2009-2012年三季度公司成长能力分析 120

七、2009-2012年三季度公司竞争力分析 121 第六节 海南航空股份有限公司 121

一、公司基本概述 121

二、2009-2012年三季度公司主要财务指标分析 122

三、2009-2012年三季度公司盈利能力分析 122

四、2009-2012年三季度公司经营效率分析 123

五、2009-2012年三季度公司偿债能力分析 123

六、2009-2012年三季度公司成长能力分析 123

七、2009-2012年三季度公司竞争力分析 123 第七节 中国国旅股份有限公司 124

一、公司基本概述 124

二、2009-2012年三季度公司主要财务指标分析 125

三、2009-2012年三季度公司盈利能力分析 125

四、2009-2012年三季度公司经营效率分析 125

五、2009-2012年三季度公司偿债能力分析 126

六、2009-2012年三季度公司成长能力分析 126

七、2009-2012年三季度公司竞争力分析 126 第九章 2013-2018年中国旅游地产新趋势探析 127 第一节 2013-2018年中国旅游地产发展形势展望 127

一、优厚的旅游地产发展资源 127

二、规划、开发向专业化发展 128 第二节 2013-2018年中国旅游房地产发展趋势 129

一、旅游房地产发展的环境日渐成熟 129

二、旅游房地产的市场需求潜力巨大 129

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三、政策法规将直接影响旅游房地产的步伐 129

四、资金和品牌将成为旅游房地产未来的决定力量 130

五、与国情适合与国际接轨的特色产品将不断出现 130

六、旅游地产逆势发展成地产新宠 130 第三节 2013-2018年中国旅游地产的发展趋势 132

一、旅游地产发展前景广阔 132

二、从“小旅游、大地产”到“大旅游、小地产” 132

三、旅游地产开发的多元化趋势加深 133

四、旅游地产投资开发重心将从销售转向经营 134

五、旅游地产需要全盘策划和动态规划 134

六、旅游地产的多方共赢趋势 135 第十章 2013-2018年中国旅游地产市场发展趋势及前景预测 136 第一节 2013-2018年中国旅游地产市场的发展趋势 136

一、我国旅游地产市场未来发展走势 136

二、旅游地产的规划开发向专业化发展 138

三、旅游地产开发趋向多元化纵深化 138

四、旅游地产开发由重销售转向重经营 139 第二节 2013-2018年中国旅游地产市场前景展望 139

一、旅游房地产市场潜力巨大 139

二、我国旅游地产行业将步入快速发展期 139

三、旅游地产市场发展前景广阔 140 第十一章 2010-2011年中国旅游地产行业投资环境解析 140 第一节 2010-2011年中国旅游地产行业政策环境 140

一、《旅游资源保护暂行办法》 140

二、《关于进一步促进旅游业发展的意见》 143

三、《城市房地产开发经营管理条例》 148

四、《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》 154

五、中国二套房贷款政策趋紧 157 第二节 2010-2011年中国旅游地产行业经济环境 158

一、中国GDP分析 158

二、中国固定资产投资情况分析 158

三、中国调整宏观政策促进经济增长 161

四、中国宏观经济增速放缓 161

五、中国经济回升基础仍需加固 162 第三节 2010-2011年中国旅游地产行业社会环境 162

一、城乡居民生活水平向全面小康迈进 162

二、交通运输业发展使出行更加便捷 163

三、中国居民消费结构不断优化升级 163

四、节假日及年休假制度提升居民出游热情 164 第四节 2010-2011年中国旅游地产行业环境 164

一、2010-2011年国内房地产市场简述 164

二、中国房地产市场面临深化调整 165

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三、中国旅游业发展走势分析 166 第十二章 2010-2014年中国旅游地产项目开发的定位分析 167 第一节 影响旅游地产项目定位的因素 167

一、宏观背景 167

二、相关政策 168

三、旅游与地产的关系 169 第二节 旅游地产项目的主题定位 170

一、市场分析 170

二、项目资源分析 171

三、主题定位 172 第三节 旅游地产项目的产品定位 173

一、旅游产品定位 173

二、旅游地产产品定位 174

三、产品定位应注意的问题 175 第十三章 2009-2014年中国旅游地产市场投资机遇与挑战 176 第一节 2009-2010年中国旅游地产市场投资概况 176

一、国内旅游地产市场掀起投资热潮 176二、二线城市旅游地产市场投资趋热 177

三、旅游地产消费成个人投资新亮点 177

四、旅游商业地产项目投资方式简介 178

五、旅游房地产市场投资趋势 180 第二节 2010-2014年中国旅游地产市场投资机遇 181

一、分时度假体系和便捷交通加速旅游地产发展 181

二、我国旅游地产业逆势扩张 181

三、城市旅游地产迎来投资机遇 182

四、旅游房地产市场的投资潜力 182

五、旅游地产市场投资商机凸显 183 第三节 2010-2014年中国旅游地产市场投融资模式 183

一、自筹模式 183

二、合作模式 184

三、BOT模式 185 第四节 2010-2014年中国旅游地产市场投资风险 185

一、市场风险 185

二、制度风险 186

三、管理风险 186

四、财务风险 186 第五节 2010-2014年中国旅游地产市场旅游房地产项目投资策略 187 第十四章 2010-2014年中国旅游地产发展战略分析 188 第一节 旅游房地产开发的基本模式分析 188

一、以旅游区域开发带动旅游房地产开发 188

二、以产权式酒店为主体的房地产开发 188

三、以度假地第二居所为主体的旅游房地产开发 188

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四、经营服务类旅游房地产的开发 188

五、酒店式公寓的开发 189 第二节 旅游地产项目的成功基础 189

一、天生的资质 189

二、良好的题材 189

三、完善的规划 190

四、持续的投资 190

五、完备网络 190 第三节 旅游地产开发与生态景观保护 190

一、中华石苑凤凰岭风景区规划 190

二、郑州黄河大观 192

三、武汉盘龙城 192

四、天津珠江温泉城规划 193 第四节 促进旅游地产发展的策略 193

一、地产定位应面向国际 193

二、注重保护稀缺的生态景观资源 194

三、加强宏观及微观的把握能力 194

四、旅游房地产成功开发策略分析 194 第五节 旅游地产发展政策建议 195

一、发展政策建议 195

二、建立严格的市场准入制度 197

三、建立有效的旅游交换系统 197 第六节 二线城市旅游地产差异化经营 198 图表目录

图表 1：2005-2011年一季度全国房屋销售价格指数分析 44 图表 2：2010年中国七十个大中城市房屋销售价格指数 44 图表 3：2011年6月七十个大中城市住宅销售价格指数 47 图表 4：2009-2012年三季度深圳华侨城控股股份有限公司主要财务指标分析 单位：万元 101 图表 5：2009-2012年三季度深圳华侨城控股股份有限公司盈利能力分析 101 图表 6：2009-2012年三季度深圳华侨城控股股份有限公司经营效率分析 101 图表 7：2009-2012年三季度深圳华侨城控股股份有限公司偿债能力分析 102 图表 8：2009-2012年三季度深圳华侨城控股股份有限公司成长能力分析 102 图表 9：深圳华侨城控股股份有限公司竞争力分析 102 图表 10：宋城集团竞争优势分析 103 图表 11：2009-2012年三季度金融街控股股份有限公司主要财务指标分析 单位：万元 111 图表 12：2009-2012年三季度金融街控股股份有限公司盈利能力分析 112 图表 13：2009-2012年三季度金融街控股股份有限公司经营效率分析 112 图表 14：2009-2012年三季度金融街控股股份有限公司偿债能力分析 112 图表 15：2009-2012年三季度金融街控股股份有限公司成长能力分析 112 图表 16：金融街控股股份有限公司竞争力分析 113 图表 17：中坤集团竞争优势分析 113 网 址：

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图表 18：2009-2012年三季度北京首创股份有限公司主要财务指标分析 单位：万元 119 图表 19：2009-2012年三季度北京首创股份有限公司盈利能力分析 120 图表 20：2009-2012年三季度北京首创股份有限公司经营效率分析 120 图表 21：2009-2012年三季度北京首创股份有限公司偿债能力分析 120 图表 22：2009-2012年三季度北京首创股份有限公司成长能力分析 121 图表 23：北京首创股份有限公司竞争力分析 121 图表 24：2009-2012年三季度海南航空股份有限公司主要财务指标分析 单位：万元 122 图表 25：2009-2012年三季度海南航空股份有限公司盈利能力分析 122 图表 26：2009-2012年三季度海南航空股份有限公司经营效率分析 123 图表 27：2009-2012年三季度海南航空股份有限公司偿债能力分析 123 图表 28：2009-2012年三季度海南航空股份有限公司成长能力分析 123 图表 29：海南航空股份有限公司海南航空股份有限公司 123 图表 30：2009-2012年三季度中国国旅股份有限公司主要财务指标分析 单位：万元 125 图表 31：2009-2012年三季度中国国旅股份有限公司盈利能力分析 125 图表 32：2009-2012年三季度中国国旅股份有限公司经营效率分析 126 图表 33：2009-2012年三季度中国国旅股份有限公司偿债能力分析 126 图表 34：2009-2012年三季度中国国旅股份有限公司成长能力分析 126 图表 35：中国国旅股份有限公司竞争力分析 126 图表 36：2004-2011年我国国民生产总值统计 单位：亿元 158 图表 37：中国2011年固定资产投资统计(不含农户投资)单位：亿元 159

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2.地产业 篇二

关键词：产业集聚,产业转移,产业升级,资源空间配置

经济发展是经济形态从低级到高级的变动过程, 不仅包括经济总量的扩张过程, 而且包括经济结构的优化提升过程。21世纪以来, 随着国际竞争日益激烈, 各国各地区都在积极调整产业结构, 希望通过产业升级来促进经济发展。产业升级是经济发展的本质, 落实到具体空间上必然引起产业空间重组, 而在这个过程中, 产业集聚与产业转移有其独特而重要的作用。产业升级到底具有哪些经济地理效应?产业集聚和产业转移对产业升级有哪些影响?三者是如何互动发展的?本文将从资源空间优化配置的角度探讨产业升级的经济地理效应, 分析产业集聚、产业转移与产业升级的互动关系。

一、产业升级的经济地理效应

由主导产业更替带动的产业升级引领资源在时空上重新配置, 即资源在新旧主导产业之间流动和在位于不同发展梯度的区域之间流动。资源在新旧主导产业之间的流动, 主要体现为优质要素向有更高报酬的产业流动。资源在区域之间的流动, 主要体现在高素质要素 (或产业) 向高梯度区域集聚, 而初级要素 (或产业) 向低梯度区域集聚。产业升级要求并导致要素更加自由地流动, 从而促进区域一体化, 且引起更大区域范围或更深层次的城市化, 导致资源空间再配置, 产业空间结构被重组 (图1) 。

(一) 一体化效应

1、产业升级促使区际关系由竞争走向竞合。

区域产业升级是次级区域产业结构调整优化的结果。随着生产分工的细化, 上下游企业之间、相关区域之间的联系将更为紧密, 逐步融合。现今的产业发展, 已不可能由某一企业或地区来掌管整个产业链。产业升级涉及到发展高端产业的高梯度区域与承接产业转移的低梯度区域之间的利益博弈。为了更好地进行产业升级, 区域之间要加强联系、优势互补, 于是区际关系便由竞争升华至竞合。

2、产业升级促进资源空间优化配置。

一个区域的产业升级需要承接外来相对高端的产业, 集聚更加优质的要素, 同时也会淘汰或转移一些相对低端的产业, 因此, 区域间的生产要素流动必须更加自由。要素是具有逐利性的, 如果可以自由流动, 各种要素将被配置到最适合的产业和地区。一般而言, 高级要素向高梯度区域集聚, 初级要素向低梯度区域集聚。这样高层级城市可大力发展现代服务业和先进制造业等高端产业, 从而形成更大的区域辐射力和服务功能。而在初级要素相对丰富外围区域则通过承接中心城市转移出来的产业, 推动工业化进程。

(二) 城市化效应

1、产业升级促进大中城市的内涵式发展。

城市化的发展包括外延式和内涵式两种增长方式, 前者以廉价的土地、劳动力和优越的地理位置为基础, 后者依赖技术开发、资金投入、产业升级、提高效益。在产业升级过程中, 城市地区把低端产业转移到周边地区或异地, 同时集聚更优质的要素来支撑城市的升级发展。在发展梯度较高的大中城市, 通过产业升级, 不仅可促进城市经济持续增长, 而且通过发展高端产业, 可实现内涵式的城市化, 提高城市化的水平和质量, 使其对区域具有更大的辐射力, 从而提高城市的层级。

2、产业升级加速乡村城市化, 完善区域城市体系。

随着大中城市的产业升级, 周边乡村地区通过承接产业转移发展制造业及相关服务业, 形成一系列产业集群或产业园区, 并在循环累积的集聚效应下, 像滚雪球般不断成长壮大。随着这些产业集群或产业园区的日益成熟, 一些新城市将陆续出现, 从而整个区域的城市化水平大大提高, 城市体系不断完善。区域产业升级导致一系列新城镇在原来的乡村地区崛起, 促使乡村城市化进程加速发展。

二、产业集聚与产业升级:提升集聚经济

产业集聚与产业升级的互动发展, 在空间组织与价值链两方面共同推动集聚经济的整体升级。

(一) 产业集聚为产业升级打下基础。

产业集聚提高了经济运行的效率, 从而在很大程度上改变集群内企业的成本曲线, 拓展了活力空间, 成为区域竞争优势的载体 (徐强, 2004) 。产业集聚在收益递增作用下产生循环累积的集聚效应, 包括地方化经济和城市化经济两种类型。地方化经济主要由专业化集聚导致的, 有利于知识的发现和传播。一个产业在特定地区的集聚可以促进知识在同产业的不同公司间扩散, 从而促进研究、发展和创新活动 (Marshall (1890) , Arrow (1962) 和Romer, 1986) 。城市化经济主要由多样化集聚产生, 有助于技术创新和知识溢出。不同产业的公司集聚在特定的地区可以产生“相互孕育”的效果, 这不仅有利于知识溢出的产生, 同时还推动了地方竞争, 从而加速知识的使用 (Jacobs, 1969) 。产业集聚不仅可增大产业的规模, 也可提高资源利用效率和生产效率, 提升经济增长质量 (Antonio Ciccone, 2002) , 还有助于提升产业竞争力和国家竞争力 (波特, 1990) 。

(二) 产业升级提升集聚经济质量。

发展极理论认为, 增长的势头往往集中在某些主导部门和有创新能力的行业, 这些部门和行业往往集中在大城市中心, 有创新能力的产业和企业会产生强大的凝聚力。经济活动地理集聚带来成本的节约和收益的提高, 从而形成地区的生产中心、贸易中心、金融中心、交通运输中心、信息中心等。产业集聚不是由一些产业简单地集中在一起, 大量企业在一定地理区位集中产生循环累积的集聚经济的前提是这些产业必须是相关的, 其上下游产业或与辅助产业之间的关联是密集而顺畅的。而要使产业集聚区的各企业有很好的关联效应, 其内部产业结构应该是在动态调整中不断升级发展的, 只有这样, 集聚经济才能得到持续发展。我国东部地区产业集聚明显, 有些城市已出现拥挤效应, 主要表现为土地空前紧张、环境污染压力越来越大, 已不适合劳动密集型产业发展。一些中心地区的发展格局, 是以经济增长模式粗放、环境污染、土地紧张为代价的, 这种模式必然是不可持续的。

三、产业转移与产业升级:优化产业空间

产业转移与产业升级是相辅相成的。在早期资本主义时期, 由于国内和国际市场的分割, 伴随产业结构调整的是大量企业破产和倒闭。而进入现代, 随着国际经济一体化进程的加快, 产业结构调整有了更多的选择, 其中之一就是产业转移的方式 (陈建军, 2002) 。产业转出地与产业转入地通过不同的方式进行产业升级, 但其在空间上是相互依赖的。产业转移与产业升级的互动发展驱动资源空间再配置, 导致产业空间的重组。

(一) 产业转出地的产业升级

1、腾出有限空间, 发展高端产业。

一个工业区从建立开始, 它将经历一个有规律的发展过程, 这个过程像一个生命体一样, 可以划分为年轻、成熟、老年等不同阶段, 各个阶段有其各自的特征 (Thompson, 1966) 。无论一个工业区还是一个产业都是有生命周期的, 成长之后会成熟, 成熟之后如果不升级必然要消亡。产业升级必然要落实到具体的空间上, 但城市或区域的土地及其他资源都是有限的, 不可能同时发展所有产业。因此, 一些区域或城市在进入成熟期后, 由于资源的约束或受到其他一些冲击, 必然把当地优势较弱或已成为负担的衰退产业迁移出去, 以腾出空间来发展相对高端的产业或产业环节, 以促进经济的持续发展。

2、集聚优质要素, 促进产业升级。

产业转出地的产业升级离不开周边地区或更大范围区域的支持, 这种支持主要体现在要素供给方面。产业升级要求有更多的高附加值的产业, 需要更高素质的劳动、资本等要素。产业转出地在转出相对低端的产业时, 如果不及时引进和集聚更高质量的要素, 那么产业升级只能是一句空话, 而且将出现产业空心化态势, 不利于区域经济的持续发展, 还会带来失业、贫困等一系列社会问题。因此, 发展梯度较高的城市或地区在进行产业升级时, 一方面要留住自身积累的各种优质要素, 另一方面要通过内涵式的城市化或其他软硬件设施的建设, 引进大量适合本地新兴主导产业发展需要的优质要素, 以促进产业顺利升级。

3、扩大城市腹地, 增强服务功能。

城市腹地是城市周围与城市具有紧密的经济、文化联系的毗邻地区, 其大小受自然、资源、社会、经济诸因素制约。城市腹地的大小取决于城市对腹地的经济吸引力和辐射力, 而城市的吸引力和辐射力又与城市经济实力、市场发育程度和开放程度等因素正相关。城市腹地揭示城市与区域的产业联系和经济活动规律。一般来说, 腹地范围愈大, 经济发展水平愈高, 城市发展规模和潜力也愈大。产业转出地能否把其相对低端的产业转移出去, 同时不产生产业空心化的情况, 取决于该地与周边地区的经济联系是否紧密, 能否在产业转移与集聚优质要素等方面进展顺利, 对区域的服务功能是否不断提高。

(二) 产业转入地的产业升级

1、承接产业转移, 推动工业化进程。

产业转入地一般是发展梯度还相对较低的地区, 处于工业化初期或者还未发展工业, 这些地区一般是土地和劳动力价格相对低廉, 资源比较丰富, 具有较强的成本优势。通过积极承接产业转移, 不但可以充分利用自身资源, 发挥相对优势, 而且可从中获得大量外来资本和先进技术, 突破当地经济发展的瓶颈, 促进工业化的发展, 进而带动区域经济发展。

2、配套外来产业, 提高当地经济活力。

产业承接地一般通过建立产业园区或开发区等产业集聚区来承载外来产业, 在一定程度上可培育并发挥集聚经济效应, 使其成为当地经济的增长极。随着区域经济增长极的发展, 外来先进的技术和管理方法得以传播。当地企业一方面可通过吸收其中的知识溢出, 模仿或创新性地生产类似的产品, 另一方面可通过原料加工、发展传统服务业, 投资环境等方面来积极配套外来产业, 以充分发挥当地优势, 提高经济活力, 这样既有利于外来产业的顺利发展, 又有利于当地实现产业升级。

四、结语

产业升级与产业集聚和产业转移是同一个问题的两个方面, 产业升级是通过产业部门结构的转换, 在价值链上实现优化发展, 其落实到空间上会产生区域一体化与城市化等经济地理效应。而产业集聚和产业转移是通过产业空间结构的调整, 在空间上动态优化配置资源, 其落实到具体的产业中会形成集聚效应、扩散效应与关联效应等。三者互动发展可以优化产业的部门结构与空间结构, 从而提高资源的配置效率和经济发展质量, 促进区域经济的持续发展。

参考文献

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[5]李松志, 杨杰.国内产业转移研究综述[J].商业研究, 2008, (2) .

3.易傲：地产业“淘宝” 篇三

二手房的交易主要通过中介，但中介不是一个有着良好名声的行业：很多公司规模很小，管理混乱，操作不规范，缺乏诚信，让人无法放心，但在易傲科技CEO张振国看来，这些正是他们的机会。

张振国认为。二手房中介行业比较混乱，很大程度上是因为缺乏行业规范，除了法律环境不成熟外。更重要的是信息化程度不够，多数公司没有系统的业务流程。倘若让这些中介公司运营在一个完善的WW系统上，让这个平台支撑其流程的每一个环节，那么就可以在很大程度上解决这个问题。

张振国开发房地产行业ERP软件的历史，从1999年加入天津顺驰就开始了。2004年之前的顺驰是房地产行业崛起最快的一匹黑马，它的门店一度扩张到全国32个城市，近3000个门店，而支撑这个庞大网络的ERP系统正是张振国一手开发的。2003、2004年是房地产行业迅猛发展的两年，顺驰仍在高速扩张，张振国拿的薪酬也很高。但张振国还是决定辞职创业，做面向房产中介的ERP软件。

易傲科技2005年初成立，张振国和他的团队用了近两年的时间重写了新的ERP系统，摆脱顺驰的痕迹，使之能在更大程度上适应全国各地的中介公司。张振国在创业之初就确定了一个商业模式：为中介公司提供整套ERP外包服务，而不是单纯的软件产品。这意味着这套系统是向互联网开放的。而不仅仅是一个公司的内部运营系统。更为重要的是，中介公司必须将它最核心的资源——房源、客户、交易等各种信息——都放在易傲的服务器上。可以这样理解，易傲提供的服务就是这些中介公司的神经系统。

中介公司最初对易傲有所顾忌，但对小公司而言，组建技术团队、租服务器是个太大的负担。难以承受，只能选择易傲这样的外包服务商。“你只是要喝几口水，引个水龙头就可以了，不需要自己建一个水库”，张振国常常这样对他的客户说。到目前为止，易傲的客户已经有近万家公司，2万家门店，其中不乏像中大恒基这样比较大型的客户，且每月增长的门店数量超过100家。

4.推动产业集聚 优化产业布局 篇四

《信息产业“十一五”规划》明确提出了竞争能力和协调发展的目标，到2010年，要“集聚优势资源，形成一批在全球具有特色和影响力的产业基地和产业园”、“依托国家电子信息产业基地和产业园，基本形成东中西部地区差异化发展的产业格局”，这是信息产业贯彻落实科学发展观、构建和谐社会的中央精神的重要体现。为实现这一目标，未来几年，信息产业部将重点加强产业基地和产业园建设，积极推进产业集聚式发展；推动区域产业结构调整和优化，实现区域产业差异化发展。

产业基地和产业园建设已成为“电子强国”战略实施的重要举措。

加快推动产业由大到强转变，是新时期我国电子信息产业发展的核心任务。“十五”期间，信息产业部将推进国家电子信息产业基地和产业园建设作为加快产业战略转型的切入点和重要举措，开展了大量工作，并取得明显成效，共认定了九个国家电子信息产业基地和38 个产业园。到“十五”末，九个基地的电子信息产业规模占全行业产业规模的近八成，工业增加值和利税总额占全行业的比重均超过四分之三。基地内汇聚了绝大部分的国家和部省级研发中心以及众多跨国公司研发机构，拥有一批具有较高品牌知名度和较强市场竞争力的企业集团，在核心基础产业发展和部分关键技术领域的突破上处于“先行者”的地位。经认定的38个国家电子信息产业园，涉及通信、计算机、家电、集成电路、电子元件、电子器件、电子材料等领域，是各专业领域处于全国领先地位的产业聚集区，在带动相关产业发展中发挥了重要作用。

通过三年的建设，国家电子信息产业基地和产业园产业链日趋完善，优势企业、先进技术、高端人才和资金不断涌入，集聚、辐射和带动效应日益显现。产业基地和园区已成为我国信息产业“走出去”、增强自主创新能力和促进产业发展的重要平台。

“十一五”期间，产业基地和产业园将继续成为强国建设的主要载体。

“十一五”是我国电子信息产业进入“由大到强”转变的关键时期，加快基地和园区建设，进一步提升产业层次，完善产业链，优化发展环境，对于加快优势骨干企业发展，提高自主创新能力，促进我国电子信息产业做大做强具有重要意义，《信息产业“十一五”规划》也将其作为一项重点任务加以推进。

“十一五”期间，国家将进一步加强对产业基地和产业园建设的指导和管理。一方面要进一步完善并落实《支持国家电子信息产业基地和产业园发展政策》，重点加强对基地和园区在发展规划、自主创新、国际合作、信息化建设等方面的行业指导，加大对基地和园区发展所需资金、人才等的支持力度，尤其是在共性技术与信息服务平台、关键技术研发以及自主创新、重大产业化项目等方面给予支持。同时，信息产业部将对产业基地和产业园实行动态调整的管理，适时调整国家电子信息产业基地和产业园的认定条件，进一步规范对基地和园区的申报、认定、考核及相关管理工作，不断提高产业基地和产业园的管理水平，增强基地和园区的竞争能力，推动基地和园区成为带动区域经济发展、产业结构调整、创新能力提升的重要平台。此外，在推动基地和园区建设中，将更加注重引导当地和外部优势资源集聚，在产业投资导向上要重点围绕产业链的延伸和完善，加强产业链薄弱环节的建设，进一步整合上下游资源，提升产业技术层次，实现集约发展。

三、发挥区域比较优势，促进东中西部各具特色、优势互补产业格局的形成。

党中央、国务院高度重视区域协调发展，提出了“推进西部大开发、振兴东北老工业基地、促进中部崛起、加快东部地区发展”的总体区域发展战略，并将在“十一五”期间率先在长三角地区和京津冀都市圈开展试点工作，探索区域协调发展的有效机制。信息产业也将按照国家总体部署，在保持持续快速发展的同时，注重区域协调发展，力争在差异化、互补发展的基础上，建立产业发展的协调互动机制，在更大范围内延伸和壮大产业链，优化产业布局。

东部电子信息产业发达地区要继续发挥产业发展“排头兵”的作用，以产业基地和产业园建设为抓手，不断优化发展环境，引导产业结构升级，加快发展资本和技术密集型产业，鼓励建设高水平的产品研发中心和制造基地，加快提升自主创新能力，增强国际竞争实力，打造具有重要影响力的信息产业带。中西部地区和东北老工业基地电子信息产业发展要根据实际情况，因地制宜，突出重点，量力而行。抓住产业新一轮转移的机遇，充分发挥自身在劳动力、资源、政策等方面的比较优势，积极承接国内外产业转移，依托中心城市和重点区域发展特色产业，形成若干特色鲜明、辐射和带动性强的产业聚集区。

我国大都市圈产业布局规划与发展趋势分析

我国一些大城市在经济社会发展战略、城市规划与建设、产业布局等方面涌现出很多新的思维和观念，颇具活力。

一、调整空间布局支持城市地位全面提升

以上海为例，经过多年的探索与实践，其已形成了明确的产业目标和与之相配合的城市空间发展战略。1999年版的总体规划中，上海的城市性质确定为“我国最大的经济中心和航运中心，国家历史文化名城，并逐步建成国际经济、金融、贸易中心城市之一和国际航运中心城市之一”，围绕这一定位，还提出“城郊并进，增强综合竞争力”，“中心城区主要是完善功能，体现繁荣、繁华；郊区主要是加快发展，体现综合经济实力”，“注重郊区现代制造业中心建设，强化中心城区现代服务业发展，形成相互推动、多中心发展的新格局”，“郊区建设起点高、模式新、规模大的综合性开发区，成为吸引跨国公司、高新技术产业、现代装备制造业等产业转移的首选地”。具体表现在以下几个方面：

1.明确国际金融中心定位，全方位规划建设中央商务区。上海把建设金融中心的最终目标定位于亚太区域全能型国际金融中心，近期上海国际金融中心的发展模式定位在“国内金融中心+离岸金融中心的前期”，因此，总体规划将金融、保险、商业、贸易服务等职能主要布局在中央商务区和四个城市副中心，并重点突出浦东中央商务区的规划建设。

2.强调工业发展的作用，从市域整体上安排支柱产业布局。通过空间与用地布局引导支柱产业和新兴产业聚集，总体规划为石化、钢铁、汽车、造船、高等教育、出口加工、高科技等支柱、骨干产业的发展安排了明确发展空间，如积极引导工业性项目，特别是高新技术项目、重大项目进入“1+3+9”地区，即浦东新区、闵行、漕河泾开发区和上海化学工业区，以及9个市级工业区；同时上海十分重视城郊工业一体化，引导乡镇工业逐步向市级、区县级工业区集中发展，为郊区经济发展明确了一批重点小城镇，因此，上海区县工业增长强劲，2002年对全市工业增长的贡献率达到57.4%。

3.积极推动国际航运中心和国际空港中心建设。规划建设国际集装箱枢纽，开辟大小洋山集装箱深水港区；形成以浦东国际空港为主、虹桥空港为辅的组合型空运枢纽格局；建设空港新城和海港新城，支持两大国际枢纽所需的相关服务与配套设施。

4.重视区域交通基础设施建设，改善城市区位。对国家沿海铁路和沿海高速公路的选线，上海采用了浦东方案，突出了浦东在区域开发中的“龙头地位”，改善了浦东与江浙两省的联系条件；四条轨道交通市域快线与规划的各个重点产业区、新城与城市中心区域直接相连，有力地支持了产业的空间展开。

二、新城区的规划与发展趋势

我国正处在一个城市化迅速发展的时期，城市规模不断扩大，而其中大城市的地域空间结构变化最为明显。由于用地广阔、限制因素少、区位优越，大城市边缘的新兴城市化区域得以在短时间内崛起，发展成为大城市对外开放、产业结构调整的先行区域，成为大城市空间扩展的主要目标。这种现象在沿海地区十分突出，如广州以大量的规划研究和空间结构、用地布局调整来适应其在基础产业、制造业、空港、航运、商贸业和高等教育、会展业等诸多产业领域的重大结构性调整，利用番禺、花都撤市改区的机遇，大胆而坚定地大踏步南拓，拉开空间框架，在南部的番禺沙湾水道以北构建南翼大组团，开辟综合性广州新城区，吸纳未来大量基于知识经济和信息化的新兴产业，建设广州新大学园区和广州新城，形成生活居住、休闲度假、商贸、旅游和新兴产业的综合性中心功能区和外贸加工区；其中南沙新城主要以工业、物流业、科学技术三项职能为基础带动整个地区发展；在东部珠江口滨海地带，高标准规划生态型滨海新城区。其他还有上海的浦东新区，青岛的东部新区、苏州新区、天津滨海新区等，也都比较成功和令人瞩目，特别是浦东新区和天津滨海新区对北京更具借鉴意义。

经济快速发展及大城市地区交通、区位、政策等因素的变化，带来大城市边缘区域空间结构的改变，打破了原有大城市地域空间结构系统的平衡，产生新的城市发展形态，即由大城市原有的同心圆圈层扩展形态走向分散组团和轴向发展形态，最终形成带状城市，实现跨越式空间发展。(作者：国家发改委国土开发与地区经济研究所)未来经济和产业布局的战略构想

2003-10-20 00:00:00

[摘要]过去发展经济、引导经济布局，不太考虑自然的承受能力，较多地讲经济效率，较少地讲生态效率。坚持科学发展观，要树立人与自然和谐友好的理念，也就是在人与自然的关系上，多一点和为贵，少一点斗争哲学；多一点顺其自然，少一点人定胜天。我国人口众多、资源短缺、生态环境脆弱，再与自然“斗”下去，太危险了。科学发展观是在尽可能不改变或尽可能减少改变自然的前提下实现经济的发展，从迫使自然与人口分布、与经济分布相适应，转为主动地使人的分布、经济的分布与自然相适应。

（50人论坛·北京）目前已启动“十一五”规划编制的前期工作。产业布局或经济布局是重点研究的课题之一。这一问题非常重要，当今世界的发展，一靠科技实力，二靠区域整体竞争力。经济布局不合理，不仅影响国家的整体竞争力，而且影响人的居住和发展，损害可持续发展能力。如何在未来15年更好地引导我国的经济布局，使之更合理，目前还没有成熟意见，更没有形成共识。但基本的指导思想和原则是十六届三中全会提出的坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展现，以及“五个统筹”、“五个坚持”。

一、引导经济和产业布局要遵循空间均衡的原则

正确引导经济和产业的布局，首先要把握区域协调的科学内涵。区域协调不是要全国31个省区市的GDP都同样大，更不是全国332个地级市州、2860个县、5万个乡镇之间的GDP都同样多；引导经济布局，不是要使全国960万平方公里的每一寸土地都要布满工厂、成为先进制造业基地。按GDP总量衡量，美国、日本经济总量最多的地区与最少的地区之问的差距不比我国小，但没有人认为美国、日本存在区域不协调的问题。缩小地区差距，主要不是缩小GDP的差距，重要的是缩小人均GDP和居民收入的差距，最终是缩小各地区间人民生活水平和公共服务的差距。摆脱贫困，核心是人要脱贫脱困，不是单纯的“地区脱贫”；共同富裕，实质是生活在各个地区的人民要富裕。一个地区的GDP再多、增长速度再快，但如果失业很多，许多人生活在低保水平之下，这种GDP和增长没有意义，是典型的“有增长无发展”。

实现区域协调，要遵循空间均衡的原则，也就是按照以人为本的发展目的，促进人口、就业、经济在一定空间协调分布，并与该空间的资源环境状况相适应。

第一，经济与人口在一定空间要协调。经济的布局或空问分布与人口的分布密切相关。农业社会，人随着耕地走，耕地是就业岗位，耕地是分散的，人的居住也是分散的。现代社会，人的就业岗位主要不在农业，是工业和服务业，工业和服务业是相对集中的，人口也是相对集中居住的。所以，引导经济向何处布局，实质是引导人口向何处集中。坚持以人为本，不仅要关注经济布局，更要关注人的居住区问题，使人口分布在适宜人居住的空间，不能把人口引导到高山峻岭、戈壁荒滩上。有矿产资源的地区，往往是不太适宜人居住的地区，也是其他产业发展条件较差的地区。在这类地区，可以开采矿产资源，但不易把人口引导过去，形成人口密集的城市。否则，一旦资源枯竭，城市的可持续发展将面临很多困难。我国许多资源型城市已经出现了类似问题。我国许多城市布局在自然灾害频发的地区。今后将有几个亿的农村人口进入城市，如果不正确地引导经济布局，继续引导到灾害频发地区布局经济，人口也会集中，今后的灾害损失更大。我国GDP增加很快，但每年因各种自然灾害的损失也很多。这是人民感受的生活水平提高没有GDP增加快的原因之一。

第二，经济、人口与资源在一定空间要协调。其中最主要的是要与水资源相适应。淮河以北，水资源为全国的19.5%，人口占46.5%，GDP占45.2%，耕地占64.8%。经济与人口是协调的，但水与人、水与经济的分布严重失衡。水资源可以跨区域调动，但资源移动不能过度。400个城市缺水，163个严重缺水。如果都调水，全国将密布调水网。既使经济上是可行的，但生态效率差。地下水超采，也会引起各种地质灾害。

第三，经济、人口与环境在一定空间要协调。大城市病的实质是经济和人口的集中程度超出了环境容量。经济集中，人口必然集中，公路、铁路、飞机，以及废气、污水、垃圾也会集中。当自然界难以自行调节时，要么是忍受恶劣的环境、污浊的空气，要么是花大价钱治理。因此，经济和人口的集中在一定空间也要适度，密度合适。目前近1个亿的流动人口，主要流向了长三角、珠三角和京津地区。因为就业岗位在这里、经济和产业布局在这里。经济发展没有尽头，但空间资源是稀缺的。按现在的占地势头，一些地区几年、十几年后将无地可用，所有的空间都将变成高楼、公路、厂房。这不是以人为本的发展观，不是科学的发展观。因为没有了绿色空间，人民的生活质量不会高。企业、外资遵循市场原则，哪便宜就在哪生产，不会考虑空间均衡问题，但政府若不考虑，这种增长是不可持续的。

二、引导经济和产业布局要遵循生态效率的原则

过去发展经济、引导经济布局，不太考虑自然的承受能力，较多地讲经济效率，较少地讲生态效率。坚持科学发展观，要树立人与自然和谐友好的理念，也就是在人与自然的关系上，多一点和为贵，少一点斗争哲学；多一点顺其自然，少一点人定胜天。我国人口众多、资源短缺、生态环境脆弱，再与自然“斗”下去，太危险了。科学发展观是在尽可能不改变或尽可能减少改变自然的前提下实现经济的发展，从迫使自然与人口分布、与经济分布相适应，转为主动地使人的分布、经济的分布与自然相适应。

坚持生态效率的原则，才能在不损害可持续发展能力基础上引导经济布局。在物质产品短缺时代消除，基础设施瓶颈制约基本消除，以及加入WTO、国内经济越来越融入全球经济的情况下，完全用一个行业的国内总供给是否大于总需求来判断重复建设，从而确定鼓励或限制的产业政策等是欠科学的。一个行业单纯看近期需求，单纯看国内需求，难以判断是否属于重复建设。因为一是短期没有需求，长期可能有需求；二是国内没需求，可以出口，变成该产业的“世界工厂”。但是，问题在于国内的资源环境是否能承受。目前许多地区的增长、许多产业的增长，是用政府补贴了的、低廉的，仅仅核算了资源开采成本，没有核算资源和环境成本换取和支撑的。如果一些地区的水价中，包括了开采地下水、超采地下水、跨区域调水的生态环境成本，其产品的竞争力会大打折扣。汽车是很有前途的产业，从未来看、从全国看，要大发展，但放在哪里生产。在开发密度很高的地区布局汽车厂，可能现在是有竞争力的。但工厂过来，就业、人口也会流动过来，水资源紧缺的矛盾、生态环境的矛盾也.会加大。这些负面的社会效应、对可持续发展能力的损害，企业不负担，本届地方政府也不负担。这些成本是以后的政府、全体人民、我们的子孙承担了。所以，引导经济布局，不仅要遵循经济效率的原则，也要遵循生态效率的原则。

三、引导经济布局要遵循因地制宜的区域调控原则

引导经济布局要因地制宜，通过区域规划，实行差别化的有针对性的区域调控政策。国家的总体规划要强化空间指导与约束功能，把区域规划的编制和实施放在突出位置。在东中西三大地带划分的基础上，根据不同区域的发展条件，明确各类区域的主体功能和发展原则。

对重点开发区域，具备经济发展和人的居住和全面发展条件的地区，要引导经济向这里布局，集中力量，加大投入，尽快改善发展环境，形成新的增长极，吸引人口定居。对开发密度已经较高的、需要进行整合的区域，要加强空间开发的指导与约束，限制大规模、无节制的盲目开发，保留必要的绿色.空间，形成良好的人居环境，防止一些地区出现过密问题。对生态脆弱、天然林和水资源保护地区，以及其他各类自然保护区，要适当限制开发活动，有些地区，不仅要退耕还林，也要“退人还林”；洪水频发地区，不仅要加强工程措施，也要“人退水进”。对水资源严重短缺地区，要控制高耗水产业的继续发展，控制城市规模盲目扩张，避免地下水超采导致的地质环境恶化。对贫困地区，要从“地区脱贫”的出发点，转向“人口脱贫”的出发点和落脚点，把开发式扶贫与异地扶贫结合起来。对大规模开采资源的地区，要充分考虑人口居住和其他产业发展的条件，不可轻易形成新的资源型城市。

实行因地制宜的区域调控，要树立促进人口流动的方针。人是最活跃的生产要素，是生产力的决定性因素。在市场经济下，要素是流动的。要破除按行政区发展经济，按行政区层层分解经济指标，考核政绩的思路和做法。要明确基层政府的主要职责，市县政府的主要职责应该是做好公共服务和社会管理，而不应该是仅仅去壮大本辖区的GDP。要按照公共财政服从和服务于公共政策的原则、公共服务职责与其财力相适应的原则深化财税体制改革，对不适宜大规模开发的区域，通过教育培训，提高人口转移能力，通过加大财政转移支付力度，使当地人民逐步享有与其他地区基本相同的公共服务。

实行因地制宜的区域调控，要把编制和实施跨行政区的区域规划放在重要位置。国家发展和改革委将会同有关部门组织编制几个大的经济区的区域规划，这是“十一五”规划的新任务。区域规划不是纯粹的指导性和预测性规划。要划定主要功能区的“红线”，把经济中心、城镇体系、产业聚集区、基础设施以及限制开发地区等落实到具体的地域空间。

总之，宏观调控要加强对区域发展的指导和引导。宏观调控不仅要关注产业发展和产业结构调整优化，更要关注区域发展和区域协调；对产业发展的调控，也要逐步从对产业总量的调控，转到对其空间布局的调控。

产业发展和布局规划

湖南省政府门户网站 http:/// 2007-12-25 ［字体：大 中 小］

第三十七条 产业发展的总体原则

1．坚持区域经济一体化发展要求。

2．坚持尊重产业发展规律和政府推动相结合的要求。

3．坚持可持续发展要求。

4．强调保障就业和提高城市群内农民收入。

5．坚持集中发展和园区化控制原则。

第三十八条 产业发展的总体目标

近期，要营造出在国际国内有一定影响的农产品加工品牌，建立集约化程度较高的现代农业生产体系。三市经济年增长速度超过全省平均水平两到三个百分点，高新技术产业产值年均增速超过26%以上，产业一体化初见成效，三市产业分工基本合理，优势产业的市场份额逐步增大。

规划期末，要成为集约型农业发展区域；成为我国中部地区重要的高新技术产业基地，形成知识经济高地；电子信息技术与设备、交通与电机设备制造、食品与制药、文化等四大产业群和若干主导产业逐步显现；

交通、流通、信息、旅游及科教文化等第三产业兴旺发达，成为我国中西部重要的服务中心。

远景，要把主导产业发展的选择、空间布局的调整和长株潭城市群的长远发展趋势有机结合起来。

第三十九条 第一产业发展的总体目标

在规划范围内保留适宜的农业区域，促进农业生产和保持区内的生态平衡。

以增加农民收入为中心，以市场需求为导向，加速实现资源优势向产业优势、传统农业向现代农业的转变，逐步建立融经济、生态、文化功能为一体的现代农业。

具体要求是大力提高农业现代化水平，重点建设各类农业园区，发展休闲农业、生态农业、观光农业。进一步调整种植结构，发展多样化生产，特别是发展附加值高的经济作物；根据自然条件大力发展各种规模的养殖业；大力发展林业，扩大植树造林，提高森林覆盖率，营造良好的生态环境。

第四十条 第一产业发展的重点领域

根据市场需求和地域特点，调整农业产业结构，形成优质高效的现代农业生产体系。在城市群核心地区发展都市型农业，建立现代化农业示范工程和现代农业经济示范区，在丘陵山地大力发展特色农业、观光农业、林果业，建立若干农副产品生产基地。

第四十一条 第二产业发展的总体目标

传统工业得到全面有效的改造，规划期末工业装备要全面达到和赶上本世纪初叶世界先进水平，相当部分要达到当时国际先进水平。电子信息技术与设备、交通与电机设备制造、食品与制药、文化等四大产业群和若干主导产业全面形成，拥有大批具有较强国际、国内竞争力的特色产品。

第四十二条 第二产业发展的主导产业选择

1．电子信息产业

主要是基础元器件、计算机终端、嵌入式数字产品、计算机软件、教育电子产品、移动通信产品、金融电子产品及新型传感器等产品。

2．钢铁和有色金属产业

主要是锌、铅、锑、稀土、钨、钼和硬质合金及其深加工产品及黑色冶金中高档次板带材、无缝管、硬线、高速线材和棒材、锰系列深加工和特种合金产品。

3．工程机械加工业

主要是数控磨床、铣床和线切割机床为主体的高档数控机床产业，以及工程起重机械、混凝土输送设备、道路工程机械、桩工机械等现代工程机械产业和空调产业等。在汽车工业方面，要加强与国际跨国公司的合作，成为其产业链条中的重要一环。

4．轨道交通设备制造业和机电产业

一是加快发展以电力机车、城市轻轨车、公路运输客车、越野车、摩托车及汽车关键零部件生产，开发高速重型集装箱牵引车。二是高压输变电成套设备。三是大型潜水泵、大型挖泥船泵、城市垃圾焚烧、城市路面清扫等环保设备。四是机电一体化通用装备等。

第四十三条 第三产业发展的总体目标和重点领域

依托城市群的交通、区位优势，战略地位以及文化特色，以资源共享、互利互惠为原则，通过对城市群内各类大型跨区域服务设施的整合发展，构建功能完善、竞争有序、全面协调发展的城市群现代服务业体系和旅游产业体系。

1．现代服务业重点领域及布局

三市现代服务业发展的重点是稳固发展传统商贸流通业，大力发展新兴的文化产业、金融保险业、信息服务业、物流业和教育产业。在坚持工业作为三市经济发展支撑点的基础上，同时也要注意提高服务业的比重，尤其是生产服务业的比重。

率先发展的长沙文化产业要进一步整合株洲、湘潭的文化资源，打破行政分割和地区分割，做大做强，为三市第三产业的发展增加新的亮点。

加快发展物流业，大力建设物流业所需的基础设施，发展与铁路、航空、内陆口岸相关联的综合运输网络体系。强化物流标准化体系建设，包括物流硬件与物流软件的建设，迅速提高物流代理经营管理水平、服务水平和信息化水平，推进各类物流装备的现代化。明确三市政府在促进物流发展中的分工，制定物流业具体的发展规划，从政策法规方面为现代物流业的加速发展提供有力保障，推进物流发展的市场化进程，为各类企业参与竞争创造良好的外部环境。大力发展第三方物流，逐步改造城市与企业物流系统，建设城市物流中心，建设企业或社会化配送中心。

表7 长株潭三市新兴服务业发展布局重点

信息服务业

金融保险

文化产业

物流产业

教育产业

主要城市

长沙 长沙

长沙

株洲

长沙

次要城市

株洲

株洲

湘潭

长沙

湘潭

辅助城市

湘潭

湘潭

株洲

湘潭

株洲

2．旅游业一体化发展目标

长株潭区域旅游产业一体化，要坚持大旅游、大网络、高起点、高水准、有特色的原则和“可持续发展”的方针，实施精品战略，面向国际国内市场，合理组合，努力形成一批特色鲜明、竞争力强的旅游产品。重视培养旅游人才，规范市场秩序，促进行、游、住、食、购、娱旅游六要素协调发展，使旅游业成为服务业的支柱和新兴经济增长点。

3．文化与旅游的一体化发展目标

加快发展文化娱乐、体育建设、报刊出版、影视、会展等文化产业同时，长株潭地区旅游业需要融合湖湘优秀传统文化、现代人文特色来进行自身产业建设。在旅游资源开发时，积极导入文化因素，注重在餐饮、住宿、游览、商品、表演等方面促进旅游与文化的一体化。

第四十四条 区域旅游开发空间结构

规划强化一个旅游龙头、建设两个旅游集散地，打响三张旅游王牌，发展12大特色区域和开发多条精品线路，形成“一个旅游龙头，两个旅游集散地，三张旅游王牌，一江连接三市”的总体格局。

一个龙头即为以历史文化名城长沙作为长株潭区域旅游业发展的重中之重，突出其历史文化内涵和其“山、水、洲、城”的奇特灵气以及区域性中心城市的地位，利用省会城市的重要窗口作用，广为宣传长株潭区域旅游产品，成为带动长株潭区域旅游发展的龙头。

两个旅游集散地即要把湘潭和株洲建设成为长株潭区域两大重要的旅游客源集散地。

三张王牌是指：“山水名城、人文长沙”、“炎帝文明、圣地株洲”和“伟人故里、红色湘潭”。

第四十五条 区域旅游精品线路组织

1．长沙楚湘文化游

金鹰文化城—马王堆—简牍博物馆—天心阁—清水塘旅游文化步行街—第一师范—贾谊故居—岳麓书院—岳麓山—雷锋纪念馆—铜官窑。

2．湘江风光游

长沙市湘江风光带—橘子洲—昭山（水路）—杨梅州—湘潭—株洲（空灵岸）。

3．烟花之游

长沙—浏阳—醴陵。

4．伟人故里游

湘潭—白石—乌石—隐山—韶山—花明楼—长沙。

5．名人故里游

长沙—曾国藩墓—韶山—花明楼—灰汤。

6．红色农耕游

长沙—株洲—醴陵—攸县—茶陵—炎陵。

7．寻根祭祖游

长沙—炎帝陵—舜帝陵。

8．现代工业游

株洲电力机车厂—南方航空动力机械公司—株洲合金厂和醴陵陶瓷工业游。

第四十六条 产业空间组织的总体目标

按照市场经济的发展要求，创造有利于城市群各类产业发展的物质环境、政策环境和空间环境平台。实现生产要素跨城市优化配置，促进产业的集群化发展，提高产业空间的集约化程度和综合效益，统筹规划培养多层次的专业性园区，使其成为城市群发展产业、引进外资、研发创新的主要空间。要形成分工合理、优势互补、协调发展、各具特色的优势产品和优势企业，建设具有区域特色和较强竞争力的产业发展带，实现产业空间与城镇空间相互契合的联动效应。

第四十七条 产业空间组织的总体原则

1．产业园区的区域布局方针要在核心区区域“一主两副环绿心”的空间布局基础上，服从城市群功能组团的“三核极化”原则，由综合型园区向专业型园区转变，由均衡型的产业发展向高关联度的产业发展转变，由独立式发展向整体型发展方向转变，在政策扶持导向上由普惠型的政策覆盖向对个案式政策转变，在创新体系上强调整体优化、资源共享。

2．产业园区的建设应与城市群主导的产业集群、高新技术产业发展计划、外资投资的重点领域、各类开发区的产业发展基础、地方资源禀赋特点等紧密联系，既要发展地方优势产业，又要加强区域的集群联系，争取成为具有国内外影响的产业园区群体。

3．产业园区的发展应适应当前产业发展的柔性专业化特点，加快建设专业化园区。

4．国家级产业园区要大力发展高新技术产业，重点培育知名度高的专业高新技术园区。

5．省市级产业园区要发展为城市群优势产业配套的产业，延伸产业链。

第四十八条 产业空间组织的分工布局要求

三市产业布局分工方向主要是：长沙作为长株潭最具潜力的产业增长中心，以高新技术产业和第三产业为重点，特别是要发展壮大以电子信息为主的高新技术产业。加快发展金融、科技、教育、文化、信息、旅游业，着重构筑现代科教中心、商贸中心、文化中心及信息中心。

株洲作为有基础优势的工业中心，要依托自身的交通中心地位，增创工业新优势，重点改造提升交通设备制造、有色冶金业、化工业、食品加工业、陶瓷业、建材业，并且培育发展新材料、医药保健制品、电子信息业、先进制造技术和环保节能降耗等高新技术产业。

湘潭要加速黑色冶金、精细化工、机电、机械制造、建材、纺织及原料等传统工业的优化升级，努力培育光机电一体化、新兴材料、生物制药等高新技术产业和教育、文化、旅游等第三产业，力争建成新型的制造工业中心和新兴的科教基地。

第四十九条 产业空间组织的园区规划和产业带规划

1．园区规划原则

园区规划布局以集中布局和中心城市依托为导向，主要集中在城市群核心地区，除了国家审批和个别省级工业园区外，核心地区以外的二、三产业园区原则上撤消，引导土地资源的集约利用和产业功能的集聚。

2．园区规划

（1）一产园区规划

湘江西岸规划有长沙黄金农业产业园、长沙岳麓区农业产业园、长沙滨江西岸农业产业园、湘潭西岸农业产业园。

湘江东岸规划有长沙县农业产业园、长沙开福区农业产业园、隆平高科技园、黄兴镇农业产业园、长沙城南农业产业园、长沙天心区农业产业园、长沙滨江东岸农业产业园。

（2）二产园区规划

湘江西岸规划有长沙市高塘岭外迁工业基地、长沙国家级高科技产业园（一区四园）、湘潭鹤岭重工业改造基地、湘潭先锋农副产品生态工业园区、九华镇区先进制造业基地、易俗河经济开发区天易生态工业园区、株洲栗雨高科技工业园、株洲天台高科技工业园；

湘江东岸规划有长沙捞霞大运量机械加工基地、长沙星沙国家级经济技术开发区、长沙天心区传统工业升级改造基地、长沙雨花区传统工业升级改造基地、湖南省环保工业园、湘潭竹埠港新材料工业基地、湘潭下摄司产业升级改造基地、湘潭双马机电工业园区、株洲清水塘综合工业区、株洲田心高科技工业园、株洲董家塅高科技工业园、株洲宋家桥综合工业区、株洲黄家岭中小企业工业区、株洲金山环保工业区、株洲月塘综合工业区、株洲建宁中小企业工业区、株洲董家塅综合工业区。

（3）三产园区规划

湘江西岸规划有长沙星城旅游休闲产业基地、长沙河西文化产业园、长沙含埔教育科技产业基地、湘潭大学城高科技园。

湘江东岸规划有长沙芙蓉区文化产业园区、长沙雨花区文化产业园区、长沙天心区文化产业园区、株洲喻家坪物流园、株洲大丰物流园、株洲杉木塘市场园区。

3．产业带的空间规划

根据城市群产业发展目标与城镇空间组织构建的要求，在各产业园区建设的基础上，重点建设湘江生态经济带、湘江西岸高新技术产业带、湘江东部制造业产业带、西部丘陵山区零次产业带。

具体就是以现有产业空间分布为基础，沿湘江西岸形成以长沙高新区、岳麓山大学城、湘潭大学科技园、湘潭高新技术产业区、株洲高新区为主的高新技术产业带。

5.地产业 篇五

年会

来源：原创 发布时间：2015-11-27 作者：

2015年11月21日，应中国房地产业营销协会邀请，瑞尔特控股集团董事长朱曙东及杜季、吴朝闻、王雨清、袁立俊、王勇、苏仕鹏、李志强、朱林、李影、李金超、王海啸等业务骨干，出席在首都北京西国贸大酒店举办的以“创新、转型、突破”为主题的2015中国房地产创新发展论坛暨第二届中国房地产业营销协会年会。此次年会活动是在全国房地产行业培训中心的指导下，由中国房地产业营销协会主办，中国房地产业品牌协会、北大黄埔同学会协办。

瑞尔特控股集团董事长朱曙东致辞

大会开幕式上午九点开始，出席本次论坛的嘉宾有全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任、中国房地产业营销协会终身荣誉会长顾云昌教授，清华大学房地产研究所所长、中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长刘洪玉教授，中国房地产业营销协会会长、瑞尔特控股集团董事长朱曙东，全国房地产行业培训中心主任王世祥，鼎信长城基金董事长章华,中企资本联盟主席、北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛，韩国寅晃开发会社社长李正炯,国际著名建筑设计大师、新加坡蔡家声特许建筑师行总裁蔡家声等业界著名专家及500余名行业精英。

21日上午，顾云昌会长、刘洪玉、章华、杜猛四位嘉宾分别做了题为《十三五规划与中国房地产业发展》、《经济新常态与房地产市场发展》、《房地产业并购趋势与房企价值重建》、《中国金融格局与区域经济开发》的主旨演讲。大会举办了黄埔中国商学院和文旅汇启动仪式，协会与新加坡蔡家声特许建筑师行、韩国SEOUL国际交流院战略合作签约仪式。并举办了2015中国房地产华创奖颁奖典礼。论坛结束后，参会的所有来宾集体合影留念。

全国房地产商会联盟执行主席、中国房地产业营销协会终身荣誉会长顾

云昌教授主旨演讲

下午大会安排朱曙东、黎振伟、陈国庆、杨程成四位嘉宾做专题演讲，及 “房地产企业创新转型策略”和“市场困局下的房地产营销创新策略”为主题的沙龙对话，近20名业界精英与专家学者同台对话，精彩的演讲、思想的碰撞，给与会者们带来了一场思想上的精神盛宴。

晚上，一场以“道法自然·中国地产人梦之夜”为主题的晚会华丽绽放。宴会上，丰富的文艺演出，精彩的嘉宾献艺，惊喜不断的抽奖环节，酒杯间的浓浓友情，将整个中国地产人梦之夜推向了晚会的高潮。期间，特色环节连连，文娱互动，嘉宾致辞，产品推介，每一个画面无不给在场的来宾留下深刻的印象。

沙龙对话现场

22日，大会安排“20+10高端闭门会议”、营销创新公开课、北大黄埔同学会“房地产经济政策环境解析”课程等重要分论坛，主要围绕目前房地产创新、转型的主题展开，包括房地产金融、开发运营、规划设计、营销策划、物业管理等方面进行创新研讨，切实有效的为企业解救生存转型之道和指导建议。

23日与会代表饶有兴趣地参观北京经典楼盘考察，通过经典楼盘的考察，一方面可以加强企业学员对于标杆项目的借鉴和学习，另一方面，在房地产大环境变化的情况下，利用互联网手段、大金融理念调整企业发展思路，从原来的传统钢筋水泥过渡到如今的个性化体验。

大会为期三天，集团参与者在本届年会上取得了丰硕的成果和经验。顾云昌会长表示，本次大会工作做得非常好，论坛主题准确，大会为与会者们带来了创新转型的切实方法和策略。本届年会取得了圆满的成功。

这不仅仅是一场见证中国房地产行业发展的盛会，更是献给有着“中国梦、地产梦、创新梦”的地产界精英的一场盛宴。中国房地产创新发展论坛暨第二届中国房地产业营销协会年会的举办，为行业带来了创新的理念和转型的经验。

6.活动营销拓展地产业新空间 篇六

关键词：活动营销,地产业,新空间

在中国, 地产活动营销越来越成为值得人们认真研究的一个话题, 一门学科。打开报纸或是电视, 精彩纷呈的活动案例扑面而来, 或以热情奔放激荡人心, 或以质朴温馨直抵人心, 手法精湛, 技艺成熟, 千般幻化, 万种风情。在这里, 成功的活动策划不再仅仅是一个简单的技术层面的东西, 也不再是单纯的经营活动, 它是对项目主体的再创造, 它赋予静态的项目和产品以血脉、以内涵、以动态的万种风情、以画龙点睛之笔, 或者说正是由于它的参与, 作品才算完整。正是有赖于他们富于激情和创新的策划, 才使得发展商和作品形象深入人心;成功的营销还连接了另一个层面, 那就是在万千购买者中, 区分出了那一个人群。也许正是由于一个成功的活动, 才使得你恍然大悟, 你才明晰了自己的立场和所需。

一、活动营销与产品营销

活动营销 (Event marketing) 是指企业通过策划、组织和利用具有名人效应、新闻价值以及社会影响的人物或事件, 吸引媒体、社会团体和消费者的兴趣与关注, 以求提高企业或产品的知名度、美誉度, 树立良好品牌形象, 并最终促成产品或服务的销售目的手段和方式。活动营销是近年来国内外十分流行的一种公关传播与市场推广手段, 集新闻效应、广告效应、公共关系、形象传播、客户关系于一体, 并为新产品推介、品牌展示创造机会、建立品牌识别和品牌定位, 形成一种快速提升品牌知名度与美誉度的营销手段。其在公关和营销实践中塑造了许多成功案例, 活动营销已成为营销传播过程中的一把利器。

“活动营销”, 其功能就是一项高强度、高密度的综合性整合营销行为;活动的消息报道、尝试综合的新闻描写、直接的平面广告、多媒体宣传广告配合, 以及特定“公众”的现场参与等。

“活动营销”策略, 之所以为房地产企业普通运用, 是因为“活动营销”行为, 制取了市场营销学理论的———普遍性规律的精华。

市场经济环境下的产品营销, 其实质和核心, 可以简洁地概括为———传递信息、交易谈判、签约成交。产品信息传递艰难的基本表现是产品信息向谁传?特定“公众”的心理要求是什么?如何制定“传递”策略才能引起关注、吸引他们、“激动”他们?使得产品信息深入他们的内心并留下深刻的记忆?

因此, 活动营销, 就是运用一种非常规的产品信息传递手段, 努力获得更加强烈、更加实效的传播效果, 从而最终实现销售产品的目的。简言之, 就是通过策划各种活动来达到提高知名度、或者提升销量的目的!

二、活动营销对地产业拓展的价值

商业地产由于其庞大的建筑规模和入驻客户群体需求, 针对目标群体的宣传推广便成为一笔不菲的开销, 除了报纸广告、电视广告等固定媒体类广告, 其中运用最多的形式便是活动营销。

在楼市传统淡季来临之际, 部分开发商率先做起了客户营销, 这种以活动为主导的温和性促销方式, 更多地显示出开发商“细水长流”的客户积累追求。在楼市越来越追求理性的市场背景下, 把活动营销演绎得风生水起的开发商, 无疑期待能带给项目以实质性的销售促动。

1. 吸引增量广告

在一个成熟的、竞争激烈的市场中, 常规广告已经不能满足媒体经营目标的增长, 此时, 通过活动营销开发市场增量广告, 必然成为媒体经营中的新思路。

常规广告往往是单纯的销售广告, 刊登出的内容是楼盘基本信息, 主要卖点;而用活动营销带来的增量广告中, 销售是一种诉求, 但更多的是一种形象宣传、个性卖点的推广。两种形式的广告内容构成了完整的房地产广告市场。

2. 创造并独占新闻资源

媒体独家策划的活动往往是媒体的独家新闻富矿。如2006年, 深圳特区报提出的“终极置业”推广活动, 因为题材新颖, 概念独特, 一经推出不仅在深圳如火如荼地展开, 北京、上海、沈阳、长沙、贵阳、长春、成都等各大城市, 也都纷纷举起了“终极置业”的大旗, 掀起了一股声势浩大、影响深远的“终极置业”大潮, 而特区报更成为概念的源点, 源源不断向外输出新闻资源。

3. 提升客户依赖度和忠诚度

在市场遭遇宏观政策面深度调整时, 正是众多品牌地产商施行客户活动最为活跃的一年。利用成立客户会、举办为客户量身订造的活动等营销, 在淡季, 率先掀起的客户活动浪花, 也在宣告着“今天的时代是客户经济时代”这一问题本质。

4. 赞助社会活动、公益事业, 扩大影响

由于单独举办研讨会、博览会、展销会及演唱会等活动的费用较大, 且相关手续复杂, 所以一般开发商大都采取参与或赞助的方式加入其中推广自己。这样既比较节省推广费用, 又充分的获得相应的回报, 提升自己的影响力和美誉度。

5. 价格套餐争夺市场

通过活动推出活动套餐价, 比正常广告有一定的优惠折扣, 但又不会冲击整个价格体系, 同时争取到了更多的广告。另外优惠套餐价, 往往是捆绑销售, 批发版面, 薄利多销, 在定期内锁定了发展商的广告投入, 掌握了他们的推广节奏。

二、地产业活动营销的分类

1.按概念推广

概念是注意力经济下的产物, 是媒体经济某阶段情态的反映, 目的是借助概念的原有高度, 踏板弹跳, 迅速吸引眼球。概念设计要有“三度”, 市场的新鲜度、社会学的高度和项目的关联度。新鲜度是为了抓眼球, 高度是为了发挥空间的增大, 关联度是为了提高回报率。近年来, 各地有教育地产、运动地产、健康地产、新都市、新郊居、景观地产、高尔夫地产……等主题概念推广。

2.按片区推广

媒体的视角不同于发展商, 它能以更长远、更宽广的视角进行地产营销推广。片区推广正是媒体进行活动营销的优势所在。深圳罗湖“山水居家”、盐田“黄金海岸”、福田“中心西区”、南山“后海生活”等由发展商、中介和媒体共同炮制的大区域概念, 无不迅速被市场认可。

3.按物业类型推广

这个角度比较直接, 大盘、小户型、豪宅、别墅、商铺、写字楼……各种不同类型的物业进行集中推广, 好处是针对性很强, 各种类型物业的置业者需求各不相同。

4.按事件推广

此种推广模式时效性很强, 需要活动策划者有极强的新闻敏感性和商机把握能力, 谁能够抓住新闻事件的商机, 谁就能够占领媒体广告经营的制高点。半山御景“三八节”时装秀当日推出十套特价房, 还有3月购房的“四重优惠”。

5.按人物推广

此种推广大多伴随着主题展会一同进行。如中国地产十大风云人物、十大新锐人物、十大创新人物推介是在住交会期间同期进行、百名优秀职业经理人推介是在2008年夏交会期间进行的。在很大程度上有关系营销的成分。如刚结束的百名优秀职业经理人评选后, 进行了“美丽家园———百名优秀职业经理人评楼”活动。

6. 按客户群推广

此种推广是从市场的终端———置业者的角度入手, 对于楼盘销售有着最直接的促进作用。对于新兴城市, 不光在城市品格、文化积淀方面, 而且在市场氛围、消费导向、居住理念等许多方面, 都需要由媒体来发挥引导作用。“海归”物业、白领物业、“丁克”物业、大龄青年、单身贵族物业、丽人公寓、金领物业、财富领军人物业都是词类推广活动的代表。

7. 跨地域活动

由媒体牵线, 组织异地发展商对话、东西对话、南北交流, 促进行业沟通与发展。房地产资金跨地域、跨省际的流动已渐成趋势。这种态势明确提出了机会均等的要求, 将推动各地房地产市场的透明化, 削弱地产开发的地域性。

8. 跨行业活动

包括与零售业互动 (商业地产) 、与会展业互动 (房展) 、房车联动、与教育界互动 (教育地产———校长、家长、董事长三方对话) 等。

9. 版面活动

交锋蕴涵价值, 碰撞带来商机, 在深圳特区报地产版, 各种地产沙龙、热点对话、思想碰撞、媒体论战、征文大讨论一直都没有停顿过。行业热点, 营销商机在其中频频闪现。

三、持续拓展活动营销新空间

1. 活动的选择。

活动选择是与项目定位、项目所在的城市待性以及客户喜好有着很大的关系的, 要研究相关因素, 再选择具体的营销活动。

2. 社会资源的整合。

房地产业十多年的市场历练, 产业分工日益明晰, 地产开发各环节都有专业公司运作, 营销链由发展商、中介商、广告公司、媒体组成谁也不能代替谁的工作, 一条联动的营销链, 循环往复, 精诚合作才有楼盘的热销。总体看, 活动营销的合作对象包括政府机关、职能部门、行业协会、地产中介、兄弟媒体、策划公司、广告公司、网站、礼仪、演出、会展等机构。

3. 活动的立体化。

活动营销需要媒体发动、政府支持、业界跟进、专家把脉、市民参与、有呼有应、有头有尾, 才算是成功。媒体宣传还应注意立体化, 报纸、电视、广播、网站、杂志、户外等互动宣传。

4. 把握强度和密度。

活动既不能太密, 也不能太疏, 否则竞争对手会有机可乘;既要一波接一波, 高潮迭起, 又不能透支资源, 损伤市场元气。

5. 调研策划、分析论证到位。

八成胜算才能出击, 避免虎头蛇尾。活动烂尾对媒体公信力及形象杀伤很大, 是活动营销的大忌。为了保证活动的完整性, 可推行活动策划与执行目标责任制。

6. 抓住时效性, 把握节奏感。

活动的发起要具有突然性, 趁对手不备迅速引爆, 并向纵深发展。炮弹要足, 火气要猛。丝丝入扣, 收放自如。宜闪电战, 忌持久战。从发起到结束, 一个月以内为宜。收兵后迅速转入下一个热点。否则, 市场可能厌倦, 失去新鲜感, 竞争对手会用“紧跟法”来干扰、分流广告。

参考文献

7.地产业资金链紧绷 篇七

从4月17日算起,被业内称为“史上最严厉调控”的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即国十条)出台近半年。半年中,地产行业仍处在胶着状态。

首先,北京、上海、深圳等在2009年房价大幅度上涨的一线城市,成交量急剧下降。但是,面对门可罗雀的市场,一手房、二手房价格均无大幅度下跌,近期甚至出现“楼市全面回暖”的报道。

其次,随着市场趋冷、地价下跌,实力雄厚的企业开始拿地,预备新一轮鏖战,上海甚至出现了新“地王”,显示出企业对后市的信心。

9月,众多上市房企的半年报纷纷出炉,房企披露的上半年业绩大多比较好,营业收入及净利润均出现了一定幅度的同比增长,但资产负债率的增长却显示了部分企业“过冬”的艰难。

安邦公司地产分析师苏晶对《英才》记者表示:“目前,开发商和市场、政府仍处于博弈之中”。而在众多地产企业家眼中,博弈、调控根本就是常态。在他们眼中,与其拘泥于细节的微末改变,不如在循环往复、纷繁复杂的变化中,寻找若干行业共性,加速行业健康发展、革除积弊,似乎这才是整个中国地产业应该为之不断努力的长期追求。

央企越洗越强

“这次调控加速了行业洗牌的进程。它实现了一个目标:淘汰小企业。而且淘汰速度非常快。”在北京阳光100置业集团董事长易小迪看来,此次调控前后,整个地产行业中的最大变化就是洗牌。

根据易小迪掌握的数据,3年前,全中国手握项目的房地产公司大概有6万多个,但调控半年后的现在,有活可干的可能不足2万。易小迪推断,经过多轮洗牌后,中国最终可能仅会剩下约1000家房地产公司,保有连续开发的能力。

“现在,很多房地产企业已经变为很小型的项目公司了。”易小迪观察到,近期,诸多退出一线竞争的地产企业开始将兴趣转向房地产基金。这种基金的作用把中小企业的钱和社会的钱集中起来,投向拥有更大品牌的地产公司或被看好的房地产项目。基金可大可小,有时候,甚至为了一座楼盘,都可以成立一个基金运作。

目前,运作房地产基金的投资基金公司已经有上千家。这种改变正是此次调控的方向之一,“就是把房地产变为投资密集型和资金密集型的企业,让强者恒强。”

在市场的力量之外,尚有部分国有房地产公司,不容易、不愿意被清洗,他们正在以各种理由延迟转变,希望留在牌局中。

根据《英才》半年前的调查,对于央企清退问题,专家和地产商们的意见相对统一。如复地集团董事长范伟,全国工商联地产商会会长聂梅生等众多被调查者都表示了同样的态度:16家地产主业外的央企,要完成国资委要求,基本退出地产行业,时间起码在两年以上。

具体分析转让方式后会发现,很多转让设想不现实,客观上“阻碍”了央企的退出。如央企旗下地产企业是非上市公司,注销即可退出,但是企业资产以及员工如何安置?如是上市公司,可出让股权退出。然而,国企身价绝非一般民企所比。以远洋地产为例,8月16日,中远国际宣布择机出售所持16.85%远洋地产控股有限公司约9.5亿股股份。但是,这件配合政策的好事却受阻于51亿港元以上的交易价格。市场人士表示,很难有企业能一下子拿出这么多钱做财务投资。

尽管大多数人认为,未来,国资、民资、外资相融合的机会将增加。但显而易见,“非地产主业的央企退出房地产业”政策的最大赢家,只是16家以地产为主业的央企。

至此,“强者恒强”一词再现。似乎,在这场调控中,国有地产企业会被越洗越强。

几千亿信托资金流入楼市

8月的最后一天,A股房地产类公司中报的全部出炉,给行业带来了欣喜,也带来了忧虑。

112家地产类公司中,77家的经营性现金流为负值;超过80家上市公司的资产负债率超过50%、其中负债总额超过100亿的公司有17家,地产四大龙头企业“万保招金”(万科A、保利地产、招商地产、金地集团)的中期负债占行业总体负债额的35%。

毫无疑问,半年以来,由于银行房贷收紧、资本市场融资难度加大,房地产企业资金链问题已迫在眉睫。而近期松动的保险公司资金这池远水,似乎也没能解了开发商的近渴。

“我们今年明显感觉中小开发商的资金链有收紧的趋向,融资渠道越来越窄。”建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东表示。而针对资金困难,上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭指出:“中小企业可以停止拿地、暂缓开发以渡过资金难关;但上市公司为了支撑业绩,不得不继续跑马圈地,资金压力更大。”

“万保招金”四大龙头中,负债率最低的是招商地产(000024.S Z),达到了61.3%。而其半年报显示:公司经营活动现金净流入从去年同期的31.46亿元,大幅缩减至-19.98亿元;长、短期借款加上其他应付款,总额达到167.83亿元,已逼近其股东权益171.8亿元。有分析师表示:“如果成交量继续下降,借款的各种途径则已基本用尽,绷紧的资金链甚至会有断裂的可能。”

8月中旬,清华大学经济管理学院博士杜丽虹做了一组测算:若调控期小于一年,10%的房企会面临资金威胁;但如果调控期延长,30%的地产企业将突破安全底线。杜丽虹提出警告称:要应对持续期在2年的低谷,国内地产上市公司的财务安全底线,即净借贷资本比上限平均为44%,而测算结果显示有45%的地产上市公司已突破财务安全底线。”

于是,在“银行和股市都卡得比较紧”的情况下,成本高昂的房地产信托产品成了不少地产商的无奈之选。

“今年信托产品的收益率的确比较高。债权类的产品,平常年份的年化收益率大约在12%-15%之间,今年大部分都超过了15%,股权类的还要再高,有些甚至达到20%。”李晓东介绍说。

数据显示:2010年上半年,新成立的房地产信托产品接近140款,规模超过350亿元——这个数字已超过2009年全年的规模。而中国信托业协会最新出炉的数据则显示,在2010年第二季度,有3153.63亿元的资金投向了房地产。

其实,李晓东所说的收益率数字还只是投资者从信托产品中得到的部分,对于地产商来说,实际的融资成本要更高。根据上海普益投资顾问有限公司研究员赵扬的计算,如果某个信托产品的收益率为17%,意味着整个项目的融资成本将接近30%。苏晶甚至透露,多数小开发商依靠民间借贷的融资成本已达到了年息48%-60%。但即便如此,地产商们对以信托产品为代表的资金来源仍然趋之若鹜。“年初,产品年化收益率还可以做到10%以下,现在最低也要11%或12%,高的能到15% -17%。开发商都后悔去年没把地卖出去,现在有些已经砸手里了,如果再不筹钱开工,以后可能更难卖。到时候政府来收地,银行来收账,会死得很难看。”

有从事房地产信托产品设计工作的不具名人士表示,“由于融资成本高,开发商不到万不得已是不愿意找信托公司的,现在这么多开发商都忍痛来做房地产信托产品,足见资金链困难非常。”

当然,“也有一些大房企并不是因为资金紧张才融资的,他们混在融资队伍中找钱,是为了趁市场低迷拿地、甚至兼并其他企业。”杨红旭告诉《英才》记者,虽然现在的成本高,但比起拿地、兼并可能带来的利益,融资“还是值得的”。

活下来的几种选择

A股市场和信托产品之外,地产商集体融资的身影也出现在香港。8月4日,碧桂园(02007.HK)宣布发行一笔优先票据,以购买尚未赎回的可换股债券和资助新增的房地产项目。虽然这次发行的优先票据价值4亿美元,但碧桂园只能从中得到3.88亿美元的集资净额,而每年的利率高达10.5%。如果这些票据全部兑现,至2015年,利息总额就高达2.1亿美元。对此,杨红旭评价道:“碧桂园一向以土地储备多而著称,现在相关政策比较紧,政府大力清查闲置土地,他们手里的很多项目可能得抓紧时间开工,所以对资金的需求格外迫切。”

同一天,保利香港(00119.HK)也宣布将以每股8.8港元配售4亿股,所得款也是用于房地产项目的运营。此前,合景泰富(01813.HK)、世茂房地产(00813.HK)和远洋地产(03377.HK)也都发布了形式各异的集资计划。显然,地产商们并不像他们自己宣称的那样“不缺钱”。

对于住宅类地产商的资金窘境,中坤集团董事长黄怒波笑称自己现在可以“隔岸观火”了:“最近,住宅项目的贷款基本停滞了,而银行得完成自己的放贷任务,于是商业地产就成了香饽饽。现在,我的管理班子天天跟各大银行谈判,比较谁给钱更快、条件更优惠。”

不少业内人士都表示,“商业地产、旅游地产、住宅地产几条腿走路”是一种比较好的规避风险的方法。然而,想要“几条腿同时走路”,并不是很容易做到的事情。“中国企业大多数没有长期战略,主要因为经济形势变化太快,所以大家都在‘赌’。遇到调控再想要掉头,是很困难的。就拿商业地产来说,要完成一个项目,至少需要5-7年时间。”黄怒波说道。

转战受调控影响较小、销售回款速度不受明显影响的二、三线城市,可能是地产商们的另一个选择。此前,任志强在接受《英才》记者采访时表示:“我们在北京的项目已经不多了,现在主要在西安、长沙这样的城市做,受调控影响不很大。”这种趋势已经是地产界的共识。易小迪也如是说:“二三线城市成为区域中心以后,就会承接很多从一线城市转移过来的产业,所以,二三线城市会是未来的重点。”