我国房地产金融存在的问题及对策

我国房地产金融存在的问题及对策（10篇）

1.我国房地产金融存在的问题及对策 篇一

论我国农村金融组织体系的现状、存在问题及对策

论我国农村金融组织体系的现状、存在问题及对策

殷武

(西北政法学院西安710063)

【摘要】我国农村金融组织体系包括正规性金融组织与非正规性金融组织两大类。目前它存在诸多问题，如四大国有商业银行正在淡出农村金融市场、农发行的政策性金融功能弱化、合作金融的“互助共济”性的缺失及非正规金融组织中的高利贷。现阶段为了适应农村经济发展新形势的客观需要，必须在坚持“五农原则”的基础上建立以政策性金融组织为基础、合作金融组织为主导、商业金融为发展方向的分工协作的农村金融组织新体系。

【关键词】农村金融组织正规性金融组织非正规性金融组织

存在问题对策

一、问题的提出

农村、农业和农民即所谓的“三农”问题，始终是中国的根本问题，也是中国历届政府必须关注与解决的问题。如果“三农”问题不解决，我国实现小康社会的理想蓝图将成一纸空文。《中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见》再次把农业和农村问题作为中央第一号文件下发，也说明了这个问题的严重性，充分体现了当前我国政府把解决“三农”问题作为在新形势下经济工作重中之重的战略意图和远见卓识。而诸多“三农”问题的解决，核心是增加农民收入，实现途径是培育和完善农村要素市场、推动农村劳动力转移，保持农业的稳定、持续发展，农村经济发展，所有这些都直接或间接依赖于农村金融的发展和支持。70年代末期以来，农村金融改革在政府主导下围绕农村金融组织更好地服务“三农”这一中心而展开，包括恢复农业银行(1979年)、扩大农村信用社自主权(80年代中期-90年代中期)、创立农业发展银行(1994年)、农村信用社与农业银行脱钩(1996年底)、促使农业银行成为真正的商业性金融企业、取缔农村合作基金会(1999年)、恢复农村信用社合作金融组织(1996-2001年)、2003年下半年开始的农村信用社明晰产权和完善管理体制的改革等，基本确立了农村金融主体运作的基本规范，建立了农村金融市场框架。农业发展需要金融的支持，但从1999年金融体制改革以来，四大国有商业银行基本取消了县一级分支机构的放贷权，只保留了吸储功能;占据大片农村金融市场的邮政储蓄也只吸储不放贷，使得本来急需资金支持的广大农村得不到现有国有商业银行的支持的同时，农村资金通过银行、信用社和邮政储蓄等渠道流反而流向城市，严重阻碍了农业、农村经济的发展和农民福利改善。而WTO的加入使我国农业面临着严峻的生存挑战，外资金融机构的进入，必将以其资金、技术上的优势占领我国的农村金融市场，这将直接威胁到我国农村金融体系的存亡;而金融业存在的诸如农村金融组织不能完全成为独立的市场主体、承受着较沉重的不良资产、缺乏有效率的企业治理结构和竞争政策、金融机构享受着来自政府的隐含担保等导致的中国农村金融供求结构问题也必将面临全面的改革与转轨。因此，要很好解决“三农”问题，就必须关注和研究我国农村金融组织，这在目前有着十分重要的理论和实践价值。

本文的目的仅在于通过我国农村金融组织发展历史的回顾，针对我国农村金融组织体系发展现状，分析其存在的问题，并提出解决这些问题的对策。

二、我国农村金融组织发展的历史

自1979年我国开始经济体制改革以来，农村金融体制伴随着整个农村经济、金融市场化的发展进行了一系列的改革。农村金融组织体系包括正规性金融组织和非正规性金融组织，二者在发展过程中有先有后，有些机构是同时产生的。

(一)正规性金融组织的发展过程

正规性金融机构即受央行和银监会监管的那部分金融组织，主要包括：中国农业发展银行、中国农业银行、农村信用合作社、农村商业银行、农村邮政储蓄机构、农业保险机构等。

正规性金融组织的发展大抵经历了以下两阶段：第一阶段：(1979～1996年)围绕服务“三农”，改革农村金融体制，形成了包括商业性、政策性、合作性金融组织在内的正规金融组织为主导的农村金融机构体系。这一时期农村金融组织得以恢复。以工商企业为主要服务对象的中国农业银行于1979年恢复，其后随着改革的进行，市场化步伐的加快，开始全面推经营目标责任制，集中管理贷款的审批权限等。在农村金融体制改革中，实现农村政策性金融与商业性相分离的重大措施之一是1994年成立中国农业发展银行。作为政策性银行，中国农业发展银行的业务也不直接涉及农业农户，主要任务是承担国家规定的政策性金融业务并代理财政性支农资金的拨付，包括为农副产品收购，农业基本建设和农业综合开发等政策性业务提供贷款，对支持整个农业开发和农业技术进步、保证国家农业政策的贯彻实施。1984年国务院批转了中国农业银行《关于改革信用社管理体制的报告》，提出把农村信用社真正办成群众性的合作金融组织，在农业银行领导、监督下，独立自主地开展存贷业务。成立了农村信用社的县级联社。其后进行农村信用社商业化改革，根据1996年《国务院关于农村金融体制改革的决定》，从该年起农村信用社改由中国人民银行进行监管，中国农业银行不再对农村信用社行领导管理，金融监管由中国人民银行承担。农村信用社是分支机构最多的农村正规金融机构，分支机构遍及几乎所有的乡镇甚至农村，也是农村正规金融机构中唯一一个与农业农户具有直接业务往来的金融机构。第二个阶段：1997年至今的四大商业银行逐渐退出农村金融市场，农村金融组织体系面临重构的选择。亚洲金融危机后，在金融体制改革深化的过程中，各国有商业银行进行了以业务流程为核心的重组，包括农业银行在内的.国有商业银行开始日渐收缩县及县以下机构，对基层分支机构进行了撤并，退出了县域范围，重点转向了城市;基层营业机构的贷款审批权和财务权上收，业务重点放在大城市、大企业、大项目上，较少考虑农村经济的发展对金融的需求。作为政策性金融机构的中国农业发展银行由于业务的单一而无法实现其政策调节农村经济的目标，发挥其政策性金融机构的职能。作为合作性金融机构的农村信用合作社也缺乏合作性，具有浓厚的“官办”色彩，也越来越远离农民，资金向城市倒流。在其它农村正规金融机构中，农村商业银行属于股份制银行，目前只有2001年底由原来的农村信用社改造而成张家港、常熟和江阴农村商业银行三家。农村邮政储蓄机构，数量庞大，遍布城乡，业务发展迅速，上活跃了农村经济。我国农业保险发展滞后，中国人民保险公司于1982年就开始承办农业保险业务，商业保险机构的农业保险业务极度萎缩，远远不能满足农村经济发展和农业产业化。

(二)非正规性金融组织发展历史

非(准)正规金融组织是指组织或活动处于央行或者银监会监管之外从事金融交易、贷款和存款行为的农村金融机构。非(准)正规金

融即是民间金融，主要有：农村合作基金会、经济服务部、金融服务部、各种合会、私人钱庄。

非(准)正规性金融组织的存在，是我国农村金融机构失衡、金融二元性的重要表现。改革开放以来，我国农村民间金融一直受到打击和排挤。在中国农村正规金融制度安排难以满足农村金融需求的情况下，非正规金融组织对扩大农村生产经营资金、活跃农村金融市场、提高金融效率、尤其是促进农村个私经济发展等方面起了积极作用。农村合作基金会自1984年在少数地区试办以来，得到政府的大力支持，在全国发展很快。从性质上来讲，它不是一个真正的金融机构，而是一个社区性金融系统的补充，对于协调农村闲散资金，缓解农村资金供求不平衡的矛盾有一定的积极作用。从90年代中期开始，随着农村金融体制改革的重心逐渐向对正规金融机构的商业化转变，中国人民银行开始加大了对非(准)正规金融组织和活动的管制力度。为了消除对农村信用合作社竞争冲击，1997年农村合作基金会被合并、关闭;随后1998-1999年，被彻底解散。除农村合作基金会外，非正规性金融体系主要由亲友之间的个人借贷行为、个人和企业团体间的直接借款行为、经济服务部、金融服务部、高利贷、各种合会、私人钱庄等组成。经济服务部、金融服务部也是类似于信用合作组织，基本上均被取缔。根据国务院1998年7月颁布的《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》，除部分小额信贷、不计息的亲友借款之外，其他非正规性金融组织或者活动均属于非法，从而结束了非(准)正规金融的有组织状态。

三、我国农村金融组织体系的现状及存在的问题

经过近20多年的农村金融体制改革，现阶段我国农村金融组织体系下1：

(本图摘自：章奇，《农村金融现状与政策分析》jlin.ccer.edu.cn)

1、正规金融机构(组织)现状及存在的问题

(1)中国农业银行，在农村金融市场中居四大国有商业银行的主导地位。随着四大国有商业银行逐渐退出农村金融市场，中国农业银行的农村金融主导地位开始弱化，存在：①产权主体虚化，使代理成本过高、效益低下，迫使农业银行不愿意在经济条件薄弱的农村开展业务。②1996年以后农业银行开始走商业化道路，商业银行的“盈利性、流动性、安全性”的经营原则与农业生产的“高风险性、分散性、波动性、长期性”向背;农业银行将农业资金从以农业为主转为以工商业并举，竞争视角从农村转向城市，以获取足够的资金来源及高额回报，使得农村金融市场本来就很少的国有资本变得更为稀缺。

(2)中国农业发展银行，它的主要任务是承担国家规定的政策性金融业务并代理财政性支农资金的拨付。随着农村市场化改革的不断深入，农发行的作用是十分有限的，主要存在以下问题：①作为政策性银行，其资金来源于财政拨款，长期以来资金拨付有限，且资金不能按时到位，有时不得不向央行借款，使筹资成本上升，制约了农业发展银行的发展。②对农业发展银行实行“独立核算、自主保本经营、企业化管理”与农业发展银行承担的农村政策性银行的职能存在一定的矛盾。③业务单一，仅在农产品的收购、储备、调销等纯政策性方面发挥作用。

(3)农村信用合作社，96年按国务院的规定，农村信用合作社与农业银行“脱钩”，恢复合作金融性质，全部基层信用社为一级法人，但目前并没有实质的进展，主要存在：①绝大多数信用社是在原信用社的基础上进行改革，历年来的积累与亏损由谁享有与承担，是由国家、农业银行、老社员还是新社员，很难界定清楚2。②合作社缺乏合作性质。随着合作社制度的变迁，合作社的互助共济性正在淡化，“官办”色彩浓厚，农民缺乏入社的积极性，农民也很少是信用社的社员，信用社的民主管理更是形同虚设。③信用社为农村社员服务的范围非常有限，经营的自负盈亏，追求自身利益的最大化的商业倾向，使得资金向收益相对高的城镇或非农部门流动，真正需要资金贷款的农户难以得到金融支持，农村信用社离农民越来越远。农村信用社使得城市资金不但不能有效地流入农村，实现工业反脯农业，反而农村资金却流向城市，造成农业、农村的发展和农民福利改善的严重滞后。

(4)农村商业银行，全国数量较少，它存在的问题是：①它尚处于初始发展阶段，人们的认识尚不全面，具体的经营中表现为制度不健全，运行不规范。②农村商业银行的资本不足及所涉业务的自然脆弱性，使其经营发展天生具有局限性，发展空间很大，但愿意投入的主体很少，对从事农业的资金投入缺乏政策、法律上的倾斜保护。

(5)农村邮政储蓄机构，客观上活跃了农村经济，但存在着严重的制度缺陷：(1)在业务上它只吸收存款，把储蓄资金转存入中央银行，以转存利率与吸储利率差额作为其收益来源，对外不办理贷款业务，无法满足农户的贷款需求。(2)它通过吸收存款，存于央行赚取利润，将农村仅有的资金“倒流”城市，使本来就紧张而缺乏的农村金融供给市场更加恶化，影响了农村经济的发展。(3)性质不明，监管不力。邮政储蓄局属于邮政部门的内设机构，而邮政储蓄网点又属于金融机构，央行的监管很难实施。

(6)农业保险机构，中国农业目前仍然主要依靠两种传统的农业风险保障途径3：民政主管的灾害救济、中国人民保险公司以商业方式推进的农业保险。农业保险组织主要存在的问题有：(1)灾害救济的手续繁杂、面窄、水平低、且难以监管;(2)农业保险的承保率低下、高赔付率、经营亏损严重、业务量较少。

2、非(准)正规金融机构(组织)现状及存在的问题

非正规金融组织和融资活动一般规模小，比较隐匿、分散，它使借款者的生产经营成本上升，竞争力下降，影响了农村经济主体的发展后劲，主要存在以下问题：

(1)农村合作基金会，1997年整个农村合作基金会开始被解散并清算。目前依然有一些地区存在农村合作基金会，存在的问题主要有：①由于现在禁止它的存在，私下它照常经营且存在严重的高利贷问题。②农村合作基金会的资金明显来源不足、不明，它的筹措资金的能力较差。③由于法人主体严重缺失，责任承担上难以保证。④农村合作基金会游离于央行和银监会的监管之外，金融风险巨大。

(2)除农村合作基金会外，其他非正规金融机构如经济服务部、金融服务部、各种合会、私人钱庄等与正规性金融相比，在组织方式、运作机制、对当事人的约束等方面具有许多不规范的特征4：①组织制度不规范。②内部经营管理混乱，没有建立严格的内控制度、财务管理制度、贷款程序的一系列制度，不提取存款准备金及呆帐准备金。③相当一部分信用活动不规范，一些民间组织从一开始就有先天的痼疾，高息揽存，盲目贷款，逃避金融监管。

总之，现阶段我国农村金融组织体系的现状与存在问题是正规性农村金融组织严重不足，中国农业发展银行未能承担其扶持农村经济和推动农村经济结构调整的重任6，国有商业银行结构性市场退出和农村民营金融的市场进入不相匹配7，农村合作金融名不副实8。非(准)正规金融组织在发展中也出现严重问题，私人借贷在农村相当活跃但弱点也相

当突出5;

四、解决我国农村金融组织体系的存在问题的对策

针对上述我国农村金融组织体系的现状及存在的问题，为了适应农村经济发展新形势的客观需要，必须对我国现有的农村金融组织体系进行重构。当然，重构并不是要求完全的彻底的抛弃原有的农村金融组织体系，那样作是不现实的，而只能是在批判继承的基础上制度创新。因此，笔者认为，现阶段应坚持“五农原则”――务农、支农、助农、促农和富农的原则，建立以政策性金融组织为基础、合作金融组织为主导、商业金融为发展方向的分工协作的农村金融服务组织体系。具体包括以下方面：

1、重新界定中国农业发展银行的政策性金融业务范围，增加资金投入，

充分发挥其政策性金融机构的职能。“三农”问题致关重要，政府的责任重大，在农村金融问题上更应首当其中。首先针对农业发展银行业务单一，难以发挥政策性金融的职能的局面，应重新界定它的业务范围;要根据国家农业政策在作好收购资金封闭管理的同时，积极开展以下业务9：一是支持农田水利基本建设，技术改造、改善农业生产条件，提高农业综合生产能力;二是支持农村开发和基础设施建设，促进地区平衡发展，提高农民的生活质量、提高农村社会化、现代化建设水平;三是支持农业产业化和土地适度规模经营，抓住重点企业项目进行支持，加快农业产业化进程;四是全面支持贫困地区人口尽快脱贫解困。紧紧团结稳定地解决农村剩余劳动力就业问题，稳定地增加农民收入的目标，重点支持有助于直接解决温饱的种植业、养殖业和农副产品为原料的加工业。其次，加大财政投入规模，使农业发展银行的资本金充足。最后，加快农业发展银行管理的各项立法，使各项金融政策能更好地贯彻落实。

2、中国农业银行要加强对农村市场有效金融需求的服务。在经济较发达地区，农行应设立更多的金融产品，扩充服务功能，发挥对农村经济强有力的拉动作用。

3、合作金融应作为我国农村金融组织的主要形式。目前虽尚无统一可行的办法，但不宜“一刀切”。笔者认为，应根据我国农村经济发展不平衡的国情现实，建立多种形式的农村合作金融组织。(1)恢复农村合作社的合作金融的本来面目。坚持在自愿互利的基础上，按照通行的合作原则建立相互协作、互助互利的“合作性”资金融通机构，真正体现自愿性、互助共济性、民主管理性、非盈利性。(2)农村合作金融机构的业务范围应界定为：为集镇和农村、农户、其他小生产者、乡镇企业提供资金融通，优先安排对农村种植业、养殖业的贷款业务。(3)在经济基础条件较好、资金吞吐量大的东部地区，可将原有的农村信用社按照公司法的要求改组为具有法人资格的农村合作银行，满足该地区对金融服务的高层次的需求，弥补国有商业银行退出该地区农村金融市场的空缺。(4)在其他地区建立具有法人资格的县级信用社，在乡镇建立信用分社，在村级建立信用合作所，实行自上而下的管理;由同级的人民银行对其进行监管。(5)对现存的农村基金会予以取缔，按属地原则并入县级信用社。(6)制定“合作金融法”对农村合作金融加强监管，目前的时机已经成熟。只有这样，才能使合作金融回归本来面目，真正走进农村、走近农民;才能成为农民需要的金融。通过农村金融改革的逐步推进，把农村信用合作社逐步办成为农民、农业和农村经济发展服务的地方金融机构，能够更好地支持农村经济构调整，增加农民收入。

4、增设新型农业保险组织，提高农业抗风险能力。(1)建立县一级的具有法人地位的农业保险股份合作公司;将合作社制度与公司制度融为一体，合作制以体现互助共济性，公司制保证其制度的先进性与责任的有限性;该公司由农户、其他小生产者、乡镇企业等人股及部分国家财政投入，国家的投入不能超过30%，即不占控股地位，否则有承担绝对责任之嫌。(2)在省一级建立农业保险股份公司;由各县级的农业保险股份合作公司按其总资本的8%投资入股，省级财政也投入拟设公司约30%的资本。同时农业保险股份公司按8%对各县级的农业保险股份合作公司承担再保险责任。

5、改造现有邮政储蓄制度，堵截农村资金“倒流”，为农村金融市场“造血”。针对农村资金“倒流”城市问题，要从根本上解决，必须对现有邮政储蓄制度进行改造，可以做到：(1)对于经济发达、邮政储蓄业务量大的地区，在管理规范的基础上，将原有的邮政储蓄部门改组为邮政储蓄银行;它以从事储蓄、汇兑、代理等业务，所揽资金一律不再转存人民银行收取率差，并且，必要时国家财政可以给予邮政储蓄银行适当的补贴。(2)对于经济不发达、邮政储蓄业务量较小的地区，在县一级将邮政储蓄部门并入信用社统一管理，或成为信用社的分支机构。只有这样，才能为农村金融市场“造血”，将大量的闲散的储蓄资金“存”于农村金融市场。

6、建立中小农业担保公司。为促进农业的生产，满足农村资金需求者贷款担保的需要，现阶段应采取多种形式鼓励农民、农户、其他小生产者、乡镇企业创设中小农业担保公司，可以做到：(1)允许农民以自留山和自有的林木经评估后投资入股设立农业担保公司;(2)立法上设立专门条款，降低设立中小农业担保公司的最低注册资本金的要求，定为5万元人民币;工商登记机关应对该类农村的中小农业担保公司发放有明显标志的企业法人营业执照，给交易相对人以提示。(3)对于中小农业担保公司可以给予一定时期的适当的税收优惠政策。(4)完善对担保机构的监管机制。急需出台监管框架，以防范相关的金融风险。

【参考文献】

1该图摘自：章奇，《农村金融现状与政策分析》jlin.ccer.edu.cn

2黄燕君：《现有农村金融组织缺陷及创新》，载《农村金融研究》2001年第4期，第20页。

3王家传等：《我国农村金融组织体系重构问题研究》，载《山东农业大学学报》2003年第3期，第15页。

4林乐芬、林彬乐：《农村金融制度变迁时期的非正规金融探析》，载《现代经济探讨》，2002年第8期，第49页。

6李明贤：《重构我国农村金融体系的思考》，载《财经理论与实践》(双月刊)，2001年第9期，第41页。

7摘自何广文2003年10月13-14日OECD与中国农业部联合在巴黎组织召开的“中国农村金融与信贷设施国际研讨会”的大会报告论文《中国农村经济金融转型与金融机构多元化》。

8李赛辉等：《农村金融体制的现状及其改革目标模式的构想》，载《中国农村经济》，1996年第5期，第57页。

5严瑞珍、刘淑贞：《中国农村金融体系现状分析与改革建议》，载《农村经济问题》(月刊)，003年第7期，第56页。

9王家传等：《我国农村金融组织体系重构问题研究》，载《山东农业大学学报》2003年第3期，第17页。

2.我国房地产金融存在的问题及对策 篇二

(一) 间接金融在房地产金融中所占比例与直接进入所占的比例相差较大

我国房地产金融主要可以分为间接金融和直接金融两种形式, 间接金融比例超过直接金融是我国房地产金融中存在的几个显著问题之一。通过权威机构和权威人力论证可以知道在房地产企业的资金链中, 企业自筹的资金比重远远大于从银行贷款金额的比重, 通过这一点我们可以看出企业融资正在逐步取代银行贷款在房地产资金链中的重要性。很多权威机构和权威人士通过精密计算我国房地产金融中间接金融远远小于直接金融, 但是实际确与他们的理论结果存在较大的差距。国际上的对集中度要求是低于百分之二十, 而我国的集中度是百分之五十。已严重超过国际集中度的警戒线, 并达到国际集中度警戒线的2.5倍, 尽管我国现在在银行贷款方面没有什么大的问题, 但是其中存在的一些小问题已经逐渐暴露出来, 若不能将这些小问题解决好, 他们将导致诸多安全隐患的爆发, 其中存在的安全隐患一旦爆发将会让房地产金融遭受致命打击。间接金融比例过大容易造成房地产金融发展失衡, 所以房地产企业必须对此方面进行严格监控, 避免金融大麻烦的爆发。

(二) 直接金融所占比例虽小, 但是其波动比较大

在21世纪10年代到来之前, 我国上市融资在房地产金融中所占的比例远远低于国际集中度10%的警戒线, 截至到2009年7月底, 我国房地产得到迅速展, 其中成功上市企业不仅突破了100大关还升至140家。其中有将近100家非房地产企业企业借助IPO的帮助成功上市并上市后陆续向房地产企业转化, 其中有l 3家企业不是借助IPO成功上市, 而是通过借壳上市的方法成功上市并获得比较理想的成效。2009年我国成功上市的房地产企业中有接近.其中有25%的企业选择了海外上市, 其中87%的公司在我国经济特区香港成功上市, 另有12.5%公司则在拥有“世界警察”角色的美国成功上市。直接金融在我国房地产金融中所占的比例深入不高, 但其对房地产企业获得理想经济效益的影响仍不容小觑。将直接金融在房地产金融的比例进行降低有助于我国房地产稳定快速发展, 所以房地产企业在房地产金融比分配比例上进行调整已经是大势所趋了, 目前我国超过百分之七十八的房地产企业都对房地产金融分配比例进行了调整。

(三) 过分依赖传统房地产金融市场, 缺乏创新意识

在2004年, 由中国统计局所给的数据可以知道:房地产企业的资金来源渠道分别有以下6种: (1) 国家预算内资金。 (2) 国内贷款。 (3) 债券公司。 (4) 利用外资。 (5) 自筹资金。 (6) 其他资金来源。而在2005年提出的房地产企业的资金来源就只有五种了, 把债券从这个大家庭里“剔除”了, 很显然资金的获取通道正在一步步变窄, 而房地产企业应对社会发展的资金却在不断增加。我国一些权威机构列出来表格显示房地产金融的来源主要依靠银行贷款, 银行贷款金额已经超过总资金的50%。这反映出, 传统的渠道是中国住房建设和消费的资金主要来源, 但是随着经济的发展我国的金融体系也在不断完善, 若任其长期发展下去不进行融资渠道的创新房地产融资的难度将会不断增加, 将会危及我国房地产金融市场的体系化建设, 给房地产企业带来的经济损失更是不计其数, 房地产产业的健康发展受阻间接的束缚了我国社会主义市场经济的发展, 我国距离全面实现小康生活的规定日期又远了一定的时间或年限。

二、解决我国房地产金融存在的问题有效措施分析

(一) 多元化房地产金融市场体系的建立已经势在必行

本次全球性金融危机的“罪魁祸首”无可厚非便是有拥有世界警察之称的美国间接造成的, 美国因发展不平衡导致了本土次贷危机的爆发并迅速蔓延至世界多个国家。美国以及其他发达经济体所构建的房地产金融市场体系中是否存在重大弊端已经是无可厚非了, 但纵观大局, 我国还可以借鉴发达经济体的房地产金融市场优良部分来弥补我国在此方面的不足之处。发达经济体房地产企业的融资结构是房地产基金和私募资金各占总成分的百分之四十左右, 剩下的百分之二十资金来源于银行贷款。一种适合当代发展多元化融资的结构出现在发达国家的房地产金融市场中, 而且银行贷款仅占不到五分之一, 企业自筹资金所占比例已经超过了房地产金融的80%, 针对我国当前较为单一的房地产融资模式, 可以借鉴西方发达国家总结出来的多元化房地产金融体系构建方案, 提高银行贷款之外的其他融资方式在房地产金融中所占的比重, 我国多元化房地产金融体系构建将会有质的飞跃。

(二) 与国家提出的“大众创业, 万众创新”结合, 鼓励金融创新

西方发达国家开始依靠金融创新防范和控制金融危机的形式来摆脱金融危机给其造成的窘境, 实践加创新是房地产金融稳定发展的有效途径之一。美国早在1934年就想出一种有效防控住房贷款机构流动性“FINANCIAL MARKET”, 并成功应对金融市场短缺所带来的危害。美国房地产金融市场的创新经验对我国房地产金融市场稳定发展具有一定的指导意义, 我们可以通过以下措施来实现我国房地产金融的稳定发展: (1) 用最短的时间构建适合我国经济发展的政策性房地产金融体系, (2) 加大房地产金融市场创新方面的投资 (3) 鼓励和支持房地产基金。很多国有企业都给员工购买了五险一金, 其中的一金便是住房公积金, 但是很多私人企业并没有给职工购买住房公积金, 这是房地产金融市场获取客户的较好选择之一, 若私人企业也能够为员工购买住房公积金对房地产金融市场有着不可或缺的重要作用。

(三) 严格控制房地产市场的信息的真实度

信息的披露在房地产金融市场具有不可或缺的重要作用, 信息披露程度过低是束缚我国房地产金融市场发展的重要原因之一。如上市银行披露的有关住房建设和消费贷款的信息太少, 房地产企业通过此类信息根本得不到要想的东西, 投资于房地产板块的机构投资者的信息在股票市场上几乎连其影子都看不到更不用说其“真身”了, 住房企业所披露的资金来源信息的真实度有待提高。我国可以通过仿效西方发达经济体的做法实现规范和监管房地产金融市场的信息披露为的最终目的。若信息能够正式的披露出来对我国房地产金融市场发展的作用将如同“催化剂”, 此类“催化剂”一旦发生其作用将对我国房地产企业和社会主义市场经济发展所作出极大贡献将超乎很多人的意料。

三、结论

3.我国房地产金融存在的问题及对策 篇三

关键词：农村金融；问题；对策

中图分类号：F830.61 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.10.17 文章编号：1672-3309（2012）10-46-03

近几年来，国家大力支持与推进“三农”经济的发展，金融是现代经济的核心，农村金融成了国家关注的重点。农村金融是影响我国农业和农村经济发展的重要因素，如何在新的发展阶段通过改革进一步提高效率，为新农村的建设和发展带来有力的推动作用，就成为当前农村金融发展的一个关键问题。另外，“三农”问题的核心是增加农民收入，实现途径是培育和完善农村要素市场、推动农村劳动力转移，保持农业的稳定、持续发展，所有这些都直接或间接依赖于农村金融的发展和支持。

一、我国农村金融的现状

自1979年开始市场化改革以来，为了配合整个经济体制改革的推进、推动农村经济、金融市场化的发展，农村金融体制也进行了一系列的改革。 近年来，在确保银行业稳健经营的前提下，银监会逐步推进农村金融市场开放，增强市场活力。经过20多年的农村金融体制改革，我国已形成了包括商业性、政策性、合作性金融机构在内的，以正规金融机构为主导、以农村信用合作社为核心、民间资金借贷为补充的农村金融体系。

目前，我国的农村金融机构主要有农村信用合作社、中国邮政储蓄银行、农业银行、农业发展银行和国有四大商业银行。农村信用合作社是分支机构最多的农村正规金融机构，分支机构遍及几乎所有的乡镇甚至农村，也是农村正规金融机构中唯一一个与农业、农户具有直接业务往来的金融机构，是农村正规金融机构中向农村和农业经济提供金融服务的核心力量。但是近年来受到国有银行体制改革的影响，商业化日趋严重，开始追求利润最大化，偏离了服务“三农”的目的，削弱了对农村经济发展的主导作用。与此类同，农业银行最初成立的目的是服务农业、农村和农民，1996年农业银行和农村信用社分离，体制发生变化，农业银行开始从农村向大城市转移，逐步开始商业化，与其他商业银行一样追求利润最大化，严重脱离了服务“三农”的目标。此外，随着近年来国家粮油棉市场的逐步开放和农村市场化改革的不断深入，作为国家政策性银行和承担国家农业政策性业务的农业发展银行的服务范围也越来越小，政策性作用逐步消失。

二、我国农村金融存在的主要问题

（一）农村正规金融市场组织不完善

从1999 年开始，全国上千家农村基金会全部关闭；四大国有银行大规模撤并31000多家地县以下基层机构，目前仍在农村开展业务的国有银行分支机构寥寥无几；农村的邮政储蓄只吸收储蓄不发放贷款。因此，现在农村剩下的只有农村信用合作社。但是，由于各种原因（政府干预、管制限制以及历史包袱），整个信用社为“三农”提供的金融服务能力同样非常有限。可见，这些金融组织无法为农村提供较好的金融服务。

（二）农村正规金融机构成为农村资金外流的渠道

近年来，大量的农村资金从农村金融组织转移到城市，资金大量外流的渠道主要是农村商业银行资金运用非农化，逐年减少对农村的资金支持。农村资金大量外流使得农民的贷款需求难以满足，农村的经济发展受到极大限制，

（三）引导金融机构支持“三农”的激励机制不够健全

从金融渠道看，在统筹城乡发展的背景下，目前城乡资金呈现双向流动特征。从资金流入渠道看，农民进城务工收入逐年增多，通过邮政储蓄银行或其他金融机构汇回农村地区；中央银行对农村信用社和政策性银行给予再贷款支持，并对农村信用社改革提供资金支持；农业发展银行等政策性银行利用金融市场筹集社会资金以粮棉油收购贷款等渠道支持“三农”。从资金流出渠道看，主要是农村金融机构购买债券、拆借和上存资金等方式。鉴于农村经济产业收益率较低，农户等农村经济主体缺乏抵押担保品，一些地区的金融生态环境不够完善，相对来说，农村贷款交易成本高、风险大。解决农村资金外流问题，主要靠改善农村信用环境，为金融机构在农村提供有效金融服务创造商业上可持续的激励机制。

（三）农业保险、信贷抵押担保等发展尚不能满足农民需求

当前，农业保险的规模与农村经济对农业保险的需求不相称。农业保险作为促进农村经济平稳发展、推动农村金融市场深化的重要工具，是农村金融不可缺少的组成部分。农业保险发展滞后，一方面，导致“三农”经济收入平稳增长缺乏保障；另一方面，也导致农村金融市场的信贷风险较高。缺乏抵押担保物品是农民贷款难的重要原因之一。如何利用部分财政资金引导农村开展抵押担保创新是一个值得探索的问题。国际上，如荷兰等国家采取财政出资建立担保基金等形式，促进农村信贷发展；美国通过以农产品保护收购价格作为计价基础，要求信贷部门可以用农产品进行抵押担保。我国应借鉴国际经验，大力推动农村信贷抵押担保创新。

（五）民间金融处于初发阶段

由于货币管理当局对一切非正规金融持严厉管制的态度，因此民间金融仍然处于初级发育阶段，无法进一步扩展规模和经营网络，从而只能为农村经济和农民提供简单的金融服务，无法充分满足农村经济和农民的融资需求。

总之，缺乏合适有效的金融机构为农村和农民提供金融服务，无法满足后者的融资需求构成了当前农村金融发展的困境，也是阻碍农民收入增长缓慢的主要原因。

三、深化农村金融改革的对策和建议

（一）健全农村金融基础服务体系，构建适度竞争的金融市场

在考虑农村金融机构可持续和市场容量的基础上，放宽市场准入，允许多种所有制金融机构提供农村金融服务，鼓励适应农村金融需求多样性特点的金融产品和服务方式创新，完善农村信贷市场，逐步形成适度竞争的农村金融市场，从根本上改变农村金融服务落后的状况。尤其是创建中小金融机构，迄今为止，农村经济的基本单位是那些中小规模的农户、私人企业以及乡镇企业，理想的农村金融机构应该是能够为这些农村中小农户和中小企业提供充分的金融服务。显然，由于相对于大银行而言，中小银行在向小规模农户和中小企业提供融资服务上更具比较优势，所以应该以中小金融机构为主。不过，目前有关农村金融改革尤其是针对农村信用社改革的各种方案，客观上都会造成农村金融机构向中大型化发展。因此，在农村信用合作社改革进程中，必须注意农村信用合作社发挥作用的有效边界。另外，小额信贷、民间自发的金融合作，互助会及其他的自发的借贷行为都应该是适合农村现阶段经济基础的金融制度安排。必须提倡充分竞争，正是在这个意义上，放松并最终解除对农村非（准）正规金融组织活动的歧视和压抑政策，从而使不同的农村金融制度安排之间出现良性竞争的局面是十分必要的。现有改革方案并没有认识到农村金融机构之间竞争的重要性，只有在充分竞争的前提下，才能有效扩大金融服务（包括数量和品种），满足农村融资需求。另外需要指出的是，只有在一个充分竞争的环境中，才能有足够的信息比较判断不同金融机构的经营业绩，从而解决由于信息不对称所导致的道德风险问题。目前，在解决农村信用合作社历史坏账的问题中就存在一个道德风险问题，即部分农信社利用自身的信息优势，把正常情况下造成的呆账归结为历史包袱。只有在充分竞争的外部市场环境下，这一问题才有解决的可能。而放开民间金融，将非（准）正规金融纳入正规金融轨道，是在农村金融发展中实现充分、自由竞争的最佳制度选择。

（二）发挥地方政府在推动农村金融服务发展中的作用

地方政府在推动农村金融服务方面有着重要作用。特别是在改善地方金融生态环境，维护金融稳定，引导金融机构支持“三农”，加强地方法人金融机构党的管理以及鼓励各类新型农村金融服务机构扩大试点等方面，地方政府的作用更是不可或缺。一是加强诚信建设，创建良好的金融生态环境。二是做好服务，寓管理于服务之中。包括农村信用社及其联社在内地方法人金融机构的关系实行属地化管理，各省级政府要按照国家有关法规指导本地区的农村信用社加强党的组织建设和自律性管理。根据《关于小额贷款公司试点的指导意见》（银监发〔2008〕23号）的要求，试点成立小额贷款公司，由省级政府明确一个主管部门负责对小额贷款公司的监督管理，并承担风险处置责任。地方政府对于推动这类事实上已经存在并且对增加农村金融服务供给有积极意义的新型机构发展起着至关重要的作用。三是维护金融稳定，严厉打击非法集资。四是在其财力和税收优惠权限范围内，引导金融机构支持“三农”。充分发挥当地财政资金的杠杆作用，建立风险担保基金或促进农业保险发展，引导金融机构服务“三农”；在地方政府权限内，也可对支持“三农”的金融机构给予税费优惠。 五是鼓励担保机构和担保方式创新。有条件的地区，可由政府出资、农民和农村企业参股，成立符合现代企业制度的股份制担保基金或担保公司，带动各种担保机构的发展。扩大有效抵押品的范围，如增加存货、应收账款等动产抵押和权利质押。保护担保债权的优先受偿权。探索发展农业信贷保险，发挥保险在农村信贷中的保障作用。

（三）推动农村金融机构体制改革创新

银行体制在近年来经过无数次改革，农村金融得到了改善，但是，农业银行、农业发展银行、农村信用社三驾马车最初设立的目的和作用已被改变，商业化目的越来越明显，不再是专门服务农村的金融机构，国家应对此加以重视，特别是在解决资金大量外流方面，三驾马车要加强合作，积极推进农民小额信用贷款，解决农民贷款难的问题。另外，农村金融机构完善风险管理模式，实现金融机构的可持续发展；要探索多种形式的风险补偿方式，在总结农村信用社小额信用贷款和联保贷款经验的基础上，鼓励在农村地区探索各种类型的信用贷款模式。鼓励农村金融机构运用“龙头企业+小额贷款”、互保基金等形式提高信贷资金的安全性和盈利性。同时，鼓励农村金融机构根据当地农业发展的特点，发展各类与农产品期货市场、订单农业生产相联系的新型贷款方式，发挥订单农业、期货市场在抵御风险中的重要作用。积极推动各种类型农业保险在农村地区的试点和发展。再者加快建立存款保险制度，完善农村金融机构市场退出机制。存款保险制度是一种市场化的风险补偿机制。该制度的有效运作能够发挥存款类金融机构相互间的承保能力，农村金融机构参加存款保险，缴纳存款保险费，将有利于保护存款人利益，有利于形成有效的农村金融机构风险化解和市场退出机制。存款保险的有限补偿制度，有助于提高存款人的风险意识，发挥市场对农村金融机构的约束作用。

参考文献：

[1] 于思魁.浅论我国新农村金融体系新构建[J].内蒙古财经学院学报，2010，（08）.

[2] 黄延信.农村金融应继续改革创新[J].农村工作通讯，2010，（12）.

[3] 叶海燕.当前农村金融存在的问题及对策探讨[J].决策导刊，2009，（09）.

4.我国房地产金融存在的问题及对策 篇四

摘要：李克强总理在2016年3月的两会政府工作报告中指出：“深化改革开放，构建发展新体制。对外贸易向优进优出转变，服务贸易比重显著提升，基本形成开放型经济新体制新格局”。基于分析我国金融服务贸易的发展现状与存在的主要问题，提出充分发挥政府监管作用，维护金融市场稳定；建立完善的现代企业制度，树立组织创新观念；健全相关产业的协调，建立完善支持机制等对策建议。

关键词：金融服务贸易；发展阶段；贸易结构

中图分类号：F74618 文献标识码：A文章编号：2095-3283（2016）04-0016-03

一、文献综述

针对我国金融服务贸易国际竞争力，黄满盈和邓晓红（2010）从要素条件、需求条件、相关与支持产业、企业组织、战略和竞争以及政府作用五个方面11个指标对我国金融服务贸易进行了分析，发现政府的作用相对较大。张雨舟（2015）探讨了金融服务业FDI和金融服务贸易的关系，选取了1997―2013年的数据，应用钻石模型进行研究，发现金融服务业FDI的创造效应大于替代效应，其与金融服务贸易存在互补关系，同时金融服务贸易也受到其开放程度的影响。周晓田（2015）通过对中国和世界上主要经济体的金融服务贸易规模进行研究，指明了贸易壁垒对金融服务贸易的影响，并据此提出了对策建议。仝冰（2016）针对我国金融服务贸易主要出口经济体分析了其出口潜力以及贸易壁垒对其出口的影响，并提出了消除贸易壁垒影响和加大我国金融服务贸易出口潜力的建议。

二、发展现状

（一）贸易规模不断扩大

WTO官方网站数据库公布的数据同我国的《国际收支平衡表》统计方法一致，保险服务贸易包括跨境支付的寿险、货运险、其他直接保险和再保险这几类保险服务，其他金融服务贸易仅仅统计了跨境支付银行业方面的金融中介费用和证券业的有价证券交易有关的佣金。因此，文中的金融服务贸易为《国际收支平衡表》所统计的保险服务贸易与其他金融服务贸易的加总。本文将1979―2014年的我国金融服务贸易发展分为四个阶段。

第一阶段为1997―2001年，我国金融服务贸易进出口总额由15亿美元增至31亿美元，年平均增长率为267%。其原因为我国逐渐放开外资银行营业性机构的地域限制，外资逐渐进入我国金融服务贸易市场。

第二阶段为2001―2006年，2001年我国正式加入WTO，在银行业、保险业、证券业和外汇管理等金融服务贸易的主体部分做出了国际化承诺，并逐渐履行承诺。我国金融服务贸易进出口总额由2001年的29亿美元增至2006年的94亿美元，年平均增长率为471%。加入WTO使我国金融服务贸易飞速增长，各种利好政策的制定和限制的放开，使外资在我国市场的机会越来越多，可操作性也越来越强，外资银行营业性机构在我国获益越来越大，更多的利益吸引了更多的外国资本进入，使我国金融服务贸易的发展形成了一个良性循环。因此，此阶段的金融服务贸易进出口总额增长较快。

第三阶段为2006―2013年，我国金融服务贸易从加入WTO的过渡期逐渐发展到与全球经济一体化背景下的国际标准相一致的阶段，此阶段的进出口总额从2006年的104亿美元增至2013年的330亿美元，年平均增长率为31%，同期世界发展中国家的金融服务贸易平均增长率为20%，超出世界平均水平，在先进的社会体系和理论指导下，我国金融服务贸易发展牢牢把握住“引进来”和“走出去”战略方针，我国资本在充分吸取外国资本的发展模式和管理机制后发展壮大，在国际金融市场上崭露头角。

第四阶段为2013年至今，从2013年其他金融服务贸易进出口数据来看，出口总额与进口总额相差不大，表明了我国资本已经开始逐步“走出去”。2009年，受国际金融危机影响，第四阶段年平均增长率没有第三阶段高，但是也远远超出第二阶段（详见表1）。

（二）开放程度较低

金融服务贸易自由化的程度即金融服务贸易的进出口总额与国内生产总值（GDP）之比可以从另一个侧面考察我国金融服务贸易的开放程度。图1显示的是1997―2013年我国金融服务贸易进出口额占GDP比重的变化趋势。总体来看，我国金融服务贸易自由化程度从2002年开始稳定增长，2009年受国际金融危机影响呈下降趋势，但近6年来逐渐恢复。虽然仅仅根据跨境交付模式的贸易额计算出的金融服务贸易开放度不能全面反映真实的市场开放程度，但我国金融市场开放的确还不够充分，虽然成为世界服务贸易大国，但开放程度尚处于低水平阶段。

（三）贸易结构不合理

根据表1所示，我国跨境交付模式下，在第二阶段即1997―2001年期间，保险服务贸易进出口总额从1997年的12亿美元增至2001年的29亿美元，年平均增长率为2916%，2001年占比高达935%，可见金融服务贸易结构不够合理，而其他金融服务贸易则在第二阶段略有下滑，年平均增长率为-83%，其原因在于我国金融服务贸易规模较小，保险服务贸易发展缓慢，其他金融服务贸易甚至没有开展，加之当时的政策限制，导致其他金融服务贸易负增长。在第三阶段即2001―2006年期间，保险服务贸易由29亿美元增至94亿美元，年平均增长率为448%，占比降至90%，我国宏观政策开始有意调整金融服务贸易结构，促进其他金融服务贸易发展，其他金融服务贸易由2001年的2亿美元增至2006年的10亿美元，年增长率为3797%也说明了这一点。而第三阶段保险服务贸易增速较快的原因在于保险服务贸易主要依托于货物服务贸易。我国加入WTO之后，不仅出台了一系列有利于金融服务贸易发展的政策，还削弱了与WTO成员国之间的贸易壁垒，在关税降低甚至零关税的情况下，我国进入了货物贸易出口快速发展阶段，和国际货物贸易息息相关的货运险业务也得到了蓬勃发展，因此保险服务贸易增长迅猛。在第四阶段即2006年至今，保险服务贸易由2006年的94亿美元增至2013年的261亿美元，年平均增长率为2537%，占比降至79%，保险服务贸易增长放缓的主要原因同样与货物贸易有密切联系。国家宏观政策倾向于其他类型的服务贸易，其他类型金融服务贸易由2006年的10亿美元增至2013年的69亿美元，占比增至21%，年平均增长率为3177%，在国家宏观政策和新时期的国际经济形势下，在2009年国际金融危机的影响下，其他类型的金融服务贸易还能超过第三阶段的速度增长，这说明我国银行和证券业的服务贸易存在很大的发展空间。

三、存在的主要问题

近年来，我国金融服务贸易的规模不断扩大，但是从进出口结构上来看，出口增长率远不如进口增长率，说明我国金融服务贸易的发展基本是靠进口推动，缺乏特色金融服务。在金融市场逐渐放开的过程中，我国相关机构逐渐取消了金融市场的一些限制，如外国资本可以参与股票和债券种类的放开等，都会对我国现有金融市场进行冲击，对市场稳定性造成影响。

金融服务作为重要的生产性服务对制造业的促进作用非常明显，金融服务贸易的发展也是服务贸易结构优化的内容之一。优化金融服务贸易结构不仅可以拉动其他形式服务贸易的增长，还可以进一步增强经济增长速度，提升就业率。我国金融服务贸易发展缓慢既有自身机制的原因，更多的是区域发展不协调和行业结构失衡。首先，区域发展不平衡，我国金融服务贸易的外资方大多在经济特区以及沿海城市设立分行和代表处，虽说我国早在1999年就取消了外资银行营业性机构设立分行的地域限制，但是由于内陆城市的经济欠发达，除了北京、杭州等有限的经济较发达城市或省会城市之外，外资银行很少在内陆城市，特别是北部、西部城市设立代表处；其次，金融服务贸易行业内部比重失衡。从图2可以看出，从1997―2013年，保险服务贸易占比都在80%以上，而银行业、证券业、信托以及外汇管理等行业比重是很低的，由于我国内部长期的金融管制，外国资本在我国所能进入的领域有限，而我国资本在最近几年才刚刚发展，行业基础薄弱，管理方法落后。

图11997―2014年我国金融服务贸易构成情况

四、对策建议

（一）充分发挥政府监管作用，维护金融市场稳定

金融服务贸易自由化的根本目的是提高本国金融体系的效率，推动金融服务贸易发展，促进经济增长，而金融服务市场的对外开放在提高金融体系效率的同时也增加了金融体系的不稳定性。由于金融服务贸易涉及到本国金融资本与外国金融资本的交互，金融体系越开放，对外国金融资本的限制越少，使得外国金融资本可以更加充分地介入本国金融体系中，而外国金融资本的充分介入会影响到本国金融市场的稳定性，对金融服务贸易的发展产生不确定性的影响，而政府的介入，可以通过采用政策、设立标准、制定规则等方式发挥政府部门的监管作用，将外国资本的影响向对本国金融服务贸易发展具有正向影响的方向引导。由于现实的金融市场是不完全竞争市场，不完全竞争、外部效应和市场缺失等导致市场失灵的因素在金融市场中同样存在，随着金融市场的逐渐开放，金融服务贸易自由化程度的逐渐加深，金融市场、金融机构和业务的国际化，一国金融体系的活动范围大大增加，金融主体的交易空间相应扩大，会导致本就不完全竞争的金融市场的不稳定性表现得更加突出，这时，就需要政府采取适当的措施，减少或者消除外部效应的影响，干预金融市场，维护金融市场的稳定。

（二）完善现代企业制度，培育组织创新观念

面对新时期的经济形势，完成建设开放型经济新体制新格局的要求，首先要完善金融法律法规，根据金融市场的开放程度、国际金融监管趋势的变化，修改和完善有关金融法律框架，制定和完善新的金融法律法规，在法律层面为建立现代金融体系做出保障；其次，加快金融服务贸易结构调整，现阶段我国金融服务贸易主要是由保险业带动的，而其他金融行业发展速度缓慢，特别是证券业等高端技术金融行业远不如同期发达国家的发展速度，其他金融行业发展具有规模小、层次乱、成分杂等特点，应通过建立完善的现代企业制度，梳理不规范的行业状况，从管理制度、人才构成等方面建立现代的金融企业，规范行业发展，建立健全金融服务贸易体系；第三，提高制定和执行货币政策的水平，2015年人民币加入国际货币基金组织特别提款权货币篮子，这对人民币保持币值稳定，进而促进经济增长具有很大的促进作用，面对全球经济减缓，我国应继续保持积极的财政政策和稳健的货币政策，将资金有效地运用于支持国民经济结构战略调整。

（三）健全相关产业协调和支持机制

在发达国家中，政府为了鼓励服务出口，长期给予服务性质的企业很大的优惠性政策。在2016年两会政府工作报告中指出，我国服务行业产值首次达到50%以上，面对服务业发展的良好态势，政府应加大对国际服务贸易企业尤其是金融服务贸易企业这种技术密集型服务企业的政策倾斜和扶持力度，完善财政、税收、信贷等优惠政策，努力提高我国金融服务贸易的国际竞争力。我国正处于各产业协同发展的时代，金融服务贸易的发展离不开相关产业的支持，这种支持既包括服务贸易内部如文化、旅游、运输等其他行业的支持，也包括服务贸易之外诸如货物贸易等产业的支持，由于传统体制的束缚，我国相关产业的协调和支持机制还不够健全，必须从战略的高度全面考虑生产要素的调度和分配，规划金融服务内部的市场秩序，正确处理好垄断和竞争的关系，全面推动服务技术进步。

[参考文献]

[1]黄满盈，邓晓虹中国金融服务贸易国际竞争力分析――基于BOP和FATS统计的分析[J]世界经济研究，2010（5）：7-13，87

[2]张雨舟金融服务行业流入FDI与金融服务贸易出口――基于中国数据研究[J]中国商贸，2015（3）：91-93

[3]周晓田，刘峥，巩伟金融服务国际贸易壁垒对中国金融服务国际贸易的影响[J]财经界（学术版），2015（15）：12

[4]仝冰中国双边金融服务贸易出口潜力及贸易壁垒研究[J]财经界（学术版），2016（1）：3

5.我国房地产金融存在的问题及对策 篇五

一、房地产行业税收管理中存在的主要问题

1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。

2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。

3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。

4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。

5、发票管理相对薄弱。绝大多数房地产开发企业在收取预售房屋款时，采取白条或收款收据收款，有的用建筑材料发票冲抵售房款，从而造成收入体外循环，致使发票管理没有有效发挥控税效应。

6、税收管理管理人员的素质有待提高。房地产行业是一个新兴行业，由于房地产市场尚不规范，涉及的税收问题比较复杂，房地产行业税收管理政策性非常强，对管理人员的综合业务素质要求比较高。管理人员不仅要全面掌握房地产行业税收政策，也要熟悉国家有关房地产有业的其他政策。国税人员由于受传统的“两税”影响，所得税分享制度改革后，在所得税的管理方面有所欠缺，加之房地产行业是新兴行业，基层税务人员接触较少，有的在管理上感到力不从心。

7、税收管理外部环境有待改善。虽然新的《征管法》对有关部门协税护税职能作用作出了明确的法律规定，但现实中由于部门利益驱使，造成部门配合不力，协税护税组织不够完善，更增加了管理难度。此外，据调查，有些地方的政府部门不能正确认识涵养税源与依法治税的关系，在支持税务部门依法开展工作方面力度不够，也在一定程度上影响了对房地产行业税收管理的实际效果。

二、规范房地产行业税收管理的对策

1、优化服务，加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导。一是通过印发宣传材料、宣传手册，在新闻媒体、税务网站上开辟宣传专栏，举办专门培训班等多种形式，将国家房地产政策特别是相关税收政策传达给每一个企业负责人、财务人员和办税人员；二是主动深入企业宣讲有关政策，了解企业生产经营情况，帮助健全财务制度，规范财务核算，减少房地产行业企业的纳税风险。还可通过设立招商引资绿色通道，优先为外来房地产企业办理相关手续。三是经常向地方政府汇报工作，将房地产税收管理情况进行专题汇报，向有关领导宣讲房地产税收政策，帮助分析规范房地产行业税收管理对地方经济发展的促进作用，最大限度地争取地方政府的支持。通过依法开展热情、规范的税收服务，提高企业自觉纳税的意识，使之熟练掌握税收知识和办税技能，用诚心、诚信营造良好经济税收环境，赢得地方政府、社会各界特别是房地产开发企业的理解和配合，留住外来商家。

2、强化培训，提高税务管理人员的素质。结合税收形势的发展变化，加强对税务人员房地产行业有关税收政策、其他国家政策、生产经营、财务管理、征管技巧等诸多方面的知识培训，提高他们的理论水平和征管技能。

3、有针对性地采取核定征收的办法。对那些财务核算不健全，税基不真实，收入总额及成本费用支出均不能正确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确完整的纳税资料的纳税户，可以采取核定征收管理方法，包括定额征收和核定征收。对挂靠户、承包户应按照同行业同规模水平从高核定征收，在具体操作方面可以按照核定应纳税所得率确定应纳税所得额，按商品建筑面积乘以市场价格核定计税营业额等方法。

4、提高房地产领域税收管理信息化水平。将计算机技术和CTAIS等软件充分运用到房地产税收管理，包括税务登记、纳税申报、税款征收、发票管理、税源监控、税源分析、情报交换、信息采集等各个环节，通过全面、科学采集各类信息，努力实现房地产行业登记管理的及时性、纳税申报的准确性、税源监控的有效性和行业管理的规范性。

5、探索实行户籍管理办法。可以把每一个单项房地产开发项目做为一户纳税企业进行管理。考虑到目前挂靠户、承包户、私人开发商等仅仅是收取管理费的“影子公司”，必须加强对建安公司、项目工程、子工程的三级管理，建立健全单项工程档案管理。

6、加强重点监控和重点稽查。重点对无证户、挂靠户、承包户以及以房易地、以地易房或私下交易方式从事经营开发的业户进行重点监控，同时抓好房地产行业专项稽查，堵塞漏洞。可以采取一条街一幢房产逐个清理的拉网式清查办法；对不依法接受税务管理或偷逃税行为情节严重，造成不良影响的，予以严厉打击并公开暴光，起到打击一个、震慑一片的作用，确保房地产业税收不流失。

7、加强发票管理。结合国税部门和地税部门开展的发票双奖活动，认真落实好全面开票制度，规范房地产开发企业在生产经营过程中取得、使用的发票，确保其合法性和真实性，充分发挥以票控税的基础性作用，对预收款项收据列入发票进行管理。

6.我国房地产金融存在的问题及对策 篇六

对策

房地产业作为重要服务性产业已成为国民经济中的支柱性产业，房地产价格的变动与城镇居民和其他经济主体的经济利益密切相关，是反映国民经济运行情况的晴雨表。当前，不管是房地产价格，还是房地产的供求关系、房地产的在建项目和新建项目情况等，不仅对政府决策很重要，对宏观管理部门和老百姓也非常重要。因为随着人们收入水平的提高，大家对于住房的需求也越来越大，住房已经成为老百姓支出当中最大的一项。对于老百姓来讲，买房可能是一生当中最大的一个支出项，所以我们从事房地产价格调查统计工作者的担子非常重。

房地产价格调查的目的是以翔实的数据资料反映房地产市场的价格水平和价格变化趋势，服务于各级党政决策，服务于国民经济核算，服务于企业和社会公众的信息需求，引导和促进房地产业持续、健康发展；是满足国民经济宏观调控及预警和完善我国价格统计指标体系的需要。房地产价格调查统计的任务是调查和搜集房地产市场中各种价格，及时、准确地掌握各种价格资料，编制房屋销售、土地交易、房屋租赁和物业管理等价格指数，科学地计算各种房地产价格，准确地反映房地产价格变动幅度、市场发展趋势和绝对 值价格水平，结合房地产投资规模、投资效益和市场变化情况等主要指标，积极开展统计分析，及时客观地反映新情况、新问题并提出合理的政策建议，为党政宏观决策和社会主义市场经济运行服务，定期向各级党政部门和全社会公布各种房地产价格统计信息。

一、当前房地产价格调查统计工作中存在的主要问题

根据笔者近几年从事房地产价格调查统计实际工作经验和统计法规执行情况以及部分年份的重点抽查看，当前房地产价格调查统计工作主要存在以下问题：

房地产价格调查统计的现状不容乐观。

近年来，为了提高统计数据质量，统计部门采取了一系列加强和改进基础统计工作的措施，并取得了比较显著的成效。从近年的统计执法和统计巡查来看，统计数据质量，基本上能够客观地反映经济社会事业发展的实际情况。但是，随着社会主义市场经济的不断发展，经济结构复杂化，利益主体多元化，影响统计数据质量的原因已经从弄虚作假向统计基础工作薄弱转化。基层统计工作管理薄弱或统计人员工作调动不按规定办理交接手续；无原始记录、统计台账；统计规章制度不健全，所定制度流于形式；不按要求执行统计资料的审核和管理制度，电话报数，过后不补报表，造成统计报表不留存档，无法查询、核实统计资料。企业的统计基 础工作普遍弱化，配有专职统计员的企业很少，一般由财务人员兼任。这些人员工作重心往往以财务管理为主，对统计工作多于应付，一旦报表任务来临，工作责任心强的尚能做到报表按时上报，工作责任心差的，再三催报也难按时完成任务，这些人大多数对统计业务不熟，对统计指标的含义，以及统计口径，统计范围和计算方法一知半解，自行其是，上报的报表往往容易出错，极不规范，数据质量很难得到保障。

利益驱动很大程度影响房地产价格调查统计数据质量。

在市场经济条件下，统计调查对象不愿提供真实的统计数据，其主要原因是其利益最大化的要求与依法纳税间存在着突出矛盾。尽管《统计法》明确规定不公布个体调查对象的具体信息，统计数据也不作为征税和处罚的依据，但因利益冲突，导致统计数据失真。由于调查对象有“不愿露富”或是“怕缴税”的思想，能瞒则瞒，所报送的涉及与自身利益有关的统计数据远低于实际现象。如有的房地产企业所报送报表数据明显低于实际交易中的产成品价格，有的房地产企业聘请人员做假帐或做两本帐，税务等执法部门也无从查证；诸如此类的情况时有发生。

统计方法与计算方法不同，是影响房地产价格调查统计数据质量不可忽视的因素。房地产

价格调查为非全面调查，采用重点调查与典型调查相结 合的方法。调查方式采用报表与走访相结合的方式。为保证房地产价格指数的科学性和可靠性，在选择调查样本(单位和调查项目)时应遵循以下原则：

1.代表性要强。所选样本应具有较强的区域代表性

(1)为保证调查资料的可靠性和延续性，选择的调查单位要规模大、实力强，营业额所占比重较大，经营状况比较稳定。选择调查单位时，要重点考虑项目因素。

(2)要求选择大的房地产经营服务项目。一般来说，大的房地产经营服务项目具有较强的代表性。

(3)选择的调查对象应具有一定的覆盖面，所选调查单位的房地产营业额一般应占本地区的总额的75％以上。相同的调查项目至少要有三个以上的调查单位填报，以确保代表性。

2.要兼顾各种用途的房地产项目。

商品房的调查项目要包括经济适用房、普通住宅、高档住宅、写字楼、商业用房、工业仓储用房等，并要考虑其地段、结构、朝向、楼层等因素。在选择土地调查项目时，要考虑其级别、用途、交易方式等因素。

3.要兼顾不同地理位置的房地产项目。

由于存在着级差地租，单位面积不同地理位置的房地产价格是有差异的。所以在选择调查项目时，要兼顾不同地理位置(地段)的房地产项目。

4.选择调查单位时要兼顾不同企业注册登记类型。

调查对象不仅要选择国有企业，也要选择集体、合资、外资等企业。为保证调查资料的准确性和及时性，房屋销售实行月报，每月要调查两次房屋销售价格及数量、金额等，月度数量、金额是该月实际交易总数量和总金额，月度价格则由该月两次调查样本价格算术平均求得；土地交易、房屋租赁和物业管理实行季报，每月要调查一次各种价格及数量、金额等，季度数量、金额是该季度每个月(共三个月)的实际交易总数量、总金额分别相加求得，季度价格则由该季三次调查样本价格算术平均求得。

房地产交易往往是一次性成交，基期价格不容易取得。因此在进行房地产价格调查时，要考虑房屋类型、所处地段、房屋结构等统计口径的一致性，保证基期、报告期价格同质可比。当基期价格没有时，要严格按照调查方案所提供的处理方法填报。

5.要谙熟房地产价格指数的编制方法。

房地产价格指数的编制方法所计算的价格指数包括房屋销售价格指数、土地交易价格指数、房屋租赁价格指数和物业管理价格指数。这四套指数的计算方法相似，均采用由下到上逐级汇总的方法。即由细项到小类，由小类到中类，再由中类到大类，最后由大类汇出总指数。对没有细项或小类的部分，其起始类就是小类或中类。中类(房屋销售小类)以下指数采用样本资料作权数的加权调和平均公式计算，中类、大类和总指数采用固定权数的加权算术平均公式计算。这些统计制度方法与投资科的计算方法差别很大，因而有时造成数出多门，一门多数等现象；统计调查没有严格按国家统一规定的统计标准采集汇总数据，统计调查方法单一，统计基础工作薄弱，工作流程不合理，缺乏严格的业务规范、质量控制和检查监督；统计数据计算和传输手段落后等，都是影响统计数据质量不可忽视的因素。

二、解决房地产价格调查统计工作中存在的问题的对策和建议

为了提高对房地产价格调查统计质量问题重要性的认识，树立“质量第一”的观念，充分认识到房地产价格调查统计质量问题关系到人民群众安居乐业、关系到企业长远发展和信誉，我们必须采取切实有效措施，解决房地产价格调查统计工作中存在的问题。

提高各级领导对房地产价格调查统计工作重要性的认识。

各级领导应进一步提高对房地产价格调查统计工作重要性的认识。各房地产开发企业负责人要对提供的房地产价格调查统计数据把好关。因为房地产价格调查统计数据的真实性，直接影响到经济工作的正常运转，影响到领导决策的 科学性、正确性，也直接影响到经济的发展大局。

树立新的统计数据质量理念。对数据质量评估判断标准，要从过去单纯注重提高数据准确性和及时性，扩展到提高数据的时效性、科学性等多维的质量内涵，要从过去工作重点是收集上报搞准统计数据的工作思维中解脱出来，既要抓数据的准确性,又要做好解读统计数据,开发并利用统计分析研究成果。逐渐把满足用户需求的程度作为评价数据质量的标准，最大限度地发挥统计在国民经济和社会发展中的积极作用。以新理念来确立新思路，制定新措施，开拓新局

加强统计法制工作，切实做到依法统计。要健全统计法制建设，依法统计，尤其要严格执法。法律的生命在于执行，强有力的法律实施机制将使得违法成本极高，从而真正杜绝虚报、瞒报、伪造、篡改统计资料，阻挠统计执法检查等统计违法行为的发生。三是要加大普法力度，广泛宣传《统计法》，增强社会各界的统计法制观念，特别是基层干部，必须树立科学的发展观和正确的政绩观，增强统计法制观念，真真实实地把基层的客观实际情况反映出来，只有这样才能依法统计，保证统计工作的顺利进行和统计数据的客观真实性。

改革统计制度及方法。当前统计制度存在着调查方法单

一、对全面报表的依赖仍然过多、指标体系不尽合理、任务 繁重以及任务及其必需的条件脱节等问题，要解决这些问题就必须加快统计制度及调查方法的改革。首先，必须明确应收集哪些资料，官方统计机构的职能除了将这些数据收集、整理及出版外，还要对这些数据进行进一步的统计分析，或将数据分析工作交给社会研究机构，这些都必须以一定的制度形式予以规定。其次，建立一套更加完善的国民经济核算体系及适应经济增长方式转变的统计指标体系，保证经确定的统计指标体系的全国统一和相对稳定，对指标的含义、统计口径、计算方法都必须做出说明和界定范围，同一指标不能有两种口径和随意变更，并且在基层要有较强的可操作性，便于基层在调查收集这些统计指标时能顺利进行，这些也都必须以制度形式予以规定。一方面，这样可以保证数据在时间上的可比性，使它能更好地反映现象发展的数量特征；另一方面，有利于使用者根据指标的说明和按研究的需要对数据进行调整和分析，增强数据的适用性。此外应建立从实际出发的科学适用的统计调查方法体系，适当减少全面统计报表，推广抽样调查，注重效益、节省成本，提高时效，减少被调查者的负担。

加强统计基础建设工作，提高统计人员素质。统计基础工作是整个统计工作的基石，要提高统计数据质量就必须加强基层统计的基础建设。

1.搞好宣传，争取基层领导对统计工作的重视。要想搞 好基层统计，就得必须提高基层领导对统计工作的认识。因此，应广泛深入地重点对其加强统计宣传工作。同时还要通过集中学习等多种途径使其掌握统计基本知识，这样他们才能重视统计工作，支持统计人员如实反映情况。

2.健全网络，确保基层统计网络的稳定性。每个房地产企业都应明确配备1—2名统计员，全权负责本企业范围内的统计工作，其统计人员一经确定，尽量不要随便抽作他用，以保证其有充足的时间和精力，建立原始资料，开展统计工作，完成统计任务。

7.我国房地产金融存在的问题及对策 篇七

目前, 科技与金融已经成为现代社会生产力中相当重要的因素, 金融与科技呈现出结合互利的动态关系。科技与金融已逐渐成为当代经济社会发展的两大动力因素, 我国“十二五”规划纲要中明确提出:加快转变经济发展方式、开创科技发展新局面的要求, 对于构建创新型国家都具有重要的作用。[1]如何有效促进科技金融相互结合, 共同发展现今已经成为我国社会经济发展中亟待解决的问题。

二、科技金融发展中存在的主要问题

经过20多年的发展, 我国科技资源和金融资本逐渐走向融合, 建立了科技和金融的合作机制。我国陆续出台了创业风险投资、科技担保、科技贷款、科技保险、多层次资本市场等政策, 让金融资本参与创新活动、分散科技创新的风险、分享科技创新收益, 促进科技企业的发展。[2]但是我国科技金融的发展仍存在诸多问题, 主要集中于:政府科技投入中用于科技金融的投入严重不足, 中央财政科技投入中直接用于科技金融的资金不足50亿元;国家科技计划成果中可用于转化的成果大量藏于承担者手上, 只有不足20%的转化率。[3]就目前我国科技金融发展现状具体而言, 主要存在以下几点问题。

1.科技创新动力不足。

我国经济正处于重要的转型阶段, 在大力加强科技投入的同时也存着科技成果的质量有待提升、科技创新动力不足等问题。从体制上看, 致科技金融创新动力明显不足的主要原因可归咎于科技资本使用效率的低下。政府措施倾向于从整体结构上进行产业的调整和优化, 但这往往轻视了科技成果和金融资本的生产率及使用率;商业银行对于科技型中小型企业提供的资金支持力度不够, 进而导致较低的金融资本产出率。

2.科研成果转化率低下。

就目前科学技术成果转换环节来看, 中国每年能诞生近5000多项专利, 以及3万余项较为重大的科学技术成果, 可是这些成果最终能够转化市场需求的概率不到15%, 以上许多重大的科技成果大多还滞留在开发者手中, 并未流入市场用于成果转化。究其原因, 主要在于商业银行给予的资金支持不到位, 其中高新企业发展中技术开发、产品开发和生产能力开发三个阶段所需的资金配置不足或连续性欠佳, 科技企业无法完成从最初投入研发到最终形成经济效益的闭循环过程。[1]

3.社会信用建设体系滞后。

就目前社会信用体系建设现状而言, 与发达国家相比, 我国科技金融现有的信用体系建设相当滞后, 严重阻碍我国目前刚起步不久的科技金融的进一步发展。目前信用建设存在着与科技金融相关的重要法律不完善的问题, 当前各地区金融信用规章制度的体系及内容有较大独立性, 没有统一的标准, 现有的文件也大多没有起到实质性作用, 科技金融的信用体系的建设和完善亟待解决。

4.科技与金融发展互不适应。

目前我国科技与金融发展的不适应性依然较为明显。首先, 当前的金融体系是诞生于计划经济体制, 经过一段时间的发展演化从而形成当前的模式, 存在一定的弊端, 比如投资收益不稳定的科技创新型企业, 该类企业尚未形成较大规模, 金融资本明显不足。再者, 金融分业经营模式及风险监控模式存在一定缺陷, 一定程度上抑制了金融机构参与科技创新的能力和动力。

三、促进科技金融发展的措施建议

1.政府强化政策指导作用。

(1) 完善相关法律制度规范。为有效促进我国科技金融的稳步发展, 必须充分发挥法律制度的规范作用, 保障科技型中小企业、政府, 以及商业银行的动态交流关系。基于全局发展的制度规范可以有效的为科技创新体系提供积极地引导, 以及保障作用, 同时激励科技型企业进一步加大科技产业的投入。所以, 逐步完善当前关于科技金融的相关法律政策, 并在监督机制下有效落实, 具有全局性、稳定性和长期性的作用。 (2) 加强各单位互动机制。企业的最终目的是效益最大化从而追求寻求金融资本的升值, 但是就目前科技型中小企业与金融机构信息沟通交流不畅的现状而言, 直接导致科技成果转化率低, 资金流通不畅的结果。所以我们急需在政府政策的支持和积极引导下, 各部门加强信息沟通, 建立信息交流平台和系统以达到互利共赢的动态系统, 充分刺激金融机构积极参与科技创新。通过加强各单位互动, 运用网络平台建立金科技金融制度体系、金融机构资源库、企业信息网等, 从而实现科学技术同金融资本的有效结合。

2.企业自身加强管理监控。

(1) 加强内部管理监控。高新技术中小企业应从自身出发, 完善企业内部管理体系, 提高资本利用率, 采取先进的管理手段, 逐步健全内部财政体系, 加快资金流转速率。高新技术中小企业要根据企业生命周期发展特点, 结合国家给予的支持政策, 以企业内部各个资金流通部门为管理单元, 完善企业财务运行机制, 加强资金流动的监控管理, 形成严谨的财务管理制度, 从而有效并准确及时地反应企业资金运作状况, 以实现科技型中小企业融资难问题。 (2) 形成以自主创新为主导的核心竞争力。科技进步是建立在自主创新的基础上的, 因此, 高新技术企业应不断增强自主创新的意识和能力, 实现技术、产品、产业的创新和突破, 尤其是那些对我国经济、科技、国防、社会发展具有战略性、基础性、关键性作用的重大项目, 努力把科技资源集中到事关现代化全局的战略高技术领域, 以争取到更多的国家和商业银行的融资政策倾斜。[4]

3.商业银行积极投身科技金融创新实践。

(1) 商业银行加大支持力度。商业银行需要基于科技型中小企业的生命周期理论, 根据科技型企业发展的不同阶段, 从满足客户需求的角度, 整合优化产品组合, 将有利于科技型企业融资的金融产品投放市场, 以实现动态结合, 互利双赢的最终目的。同时, 进行营业网点的战略扩张, 在四大国有商业银行的基础上设立了一批股份制商业银行。作为金融业主体的银行业, 引入多元竞争的新局面, 改革不断深入, 体制创新势在必行。[5] (2) 创新科技金融的支持形式。实行客户经理制, 商业银行的客户经理通过掌握高新技术中小企业的融资方案, 从而分析融资的可行性。其次, 开发创新金融产品, 比如手机银行卡, 结合了科技型中小企业运作灵活, 技术水平高的特征, 办理业务不再受时间空间的制约, 极大程度上便利了业务办理, 对于融资难问题有一定的缓解作用。 (3) 发挥电子服务优势。随着互联网技术的快速发展, 金融系统的服务方式已由柜面的“人—人”对话逐渐向网络的“人—机”对话演化, 资金流动从实体凭证向电子凭证过渡, 银行的概念从实体银行向虚拟银行方向发展。[6]网上银行的方便快捷、高效率, 以及广阔的前景, 深受高新技术中小企业的青睐。加强无形网店的建设力度是适应时代发展趋势的必然趋势, 扩大网络平台的相关作用和影响力, 从而发挥电子服务的优势。

4.发挥第三方主体优势支持科技金融。

(1) 担保公司应致力于健全信用评级体系, 以形成和完善可以分散收益风险的科技金融创新体系。一是要完善当前的评价体系, 加大对科技型中小企业融资担保, 建立严谨科学的担保流程及信用等级评价机制, 基于科技型中小企业的财务状况及发展规模和需求, 对其作出合理的界定和评判。二是合理利用政府的扶持政策, 积极获取政府的财政补贴, 以实现对科技型企业担保费用的合理降低;三是从行业角度出发, 为有效实现降低担保风险的目的, 应形成并完善全行业的担保体系, 优化担保系统, 切实为科技型中小企业的创新工作提供有力支持。 (2) 创投机构应致力于建立全方位多层次的风险共担机制, 结合银行系统组成基于信用担保的合理投贷体系, 针对收益风险性较高的科技型中小企业, 创投公司针对企业生命周期的不同阶段提供针对性不同的融资方案, 从而实现分散信贷投资风险的目的。通过与银行签订债权转让协议或股权认购配套协议, 以获得商业银行的融资支持。 (3) 保险公司应重视科技型中小企业的实际金融需求, 为金融科技创新提供风险防护, 推进科技保险业务。具体来说, 一是创新保险产品, 扩大和银行的合作。二是针对高成长性、高风险的科技型中小企业, 为其量身定做适用性较强的保险产品, 从第三方的角度缓解信用担保体系不健全的缺憾;三是加强与银行的动态联系, 合作建立客服评价系统, 共享客源信用信息, 以实现为科技金融提供有效的风险管理系统的目的。

总之, 目前阶段应加强法制建设, 以有政府背景的金融机构为核心, 将政府的参与和优惠政策与市场化运作结合, 健全担保、抵押机制, 拓宽融资渠道等举措将是解决我国中科技企业融资难问题的优选方案。[7]

摘要：发展科技金融是提升我国自主创新能力的重要路径。具有特有的创新性的科技型中小企业已逐渐成为现代经济中的中坚力量, 但是在科技金融实践中, 却普遍面临着融资难, 创新动力不足, 成果转换率低等问题, 束缚其快速发展。本文结合当前科技金融发展现状及问题, 从政府、科技型中小企业、商业银行、第三方主体四个角度, 对有效促进科技金融的发展提出了相应建议。

关键词：科技金融,现状,措施

参考文献

[1]王元龙, 刘青松.科技金融的现状与问题[J].中国科技投资, 2011, (05) .

[2]王伟中, 房汉廷, 邵学清等.科技与金融的结合[J].中国科技论坛, 2010, (12) .

[3]房汉廷.关于科技金融理论、实践与政策的思考[J].中国科技论坛, 2010, (11) .

[4]徐冠华部长在“2005年科技金融创新发展高层论坛”上的讲话[J].高科技与产业化, 2005, (9) .

[5]李金声.评中国金融创新[J].财经科学, 2004, (05) .

[6]祁方民.网上银行安全之我见——以地方商业银行为例[J].青海金融, 2010, (1) :62.

8.我国房地产金融存在的问题及对策 篇八

【关键词】 城镇化 房地产 政府 市场

随着我国城镇建设步入快速发展阶段，城市住宅和城市公共设施建设将面临巨大的缺口，城市开发将拥有巨大的发展空间。实践证明，房地产业是推动我国城镇化进程的重要动力，是城镇开发过程中不可忽视的推动力量，因而房地产业和城镇化建设的关系及其互动理论正受到日益广泛的关注，并成为学术界研究的热点之一。

一、城镇化进程同房地产开发的关系分析

从国内外研究上看，城镇化进程同房地产开发两者之间从本质上体现出高度的一致性，二者相辅相成、协调推进，关系极为密切。先来看看城镇化的定义：城镇化的基本内涵包含以下五点，一是产业水平和社会水平的提升，即劳动力从第一产业向二、三产业转移，人类社会从传统的农业社会向工业化社会转变；二是城乡人口分布结构的变换，越来越多的人口由分散的农村向城镇集中，城镇规模和数量不断增多；三是城镇空间形态的变化，城镇用地规模不断扩大，新的城镇地域、城镇景观涌现，城镇基础设施服务设施不断完善；四是社会文化特征的转换，城市文明、城市生活方式和价值观念向乡村地区普及和扩散，传统乡村文明走向现代城镇文明；五是经济要素集聚方式的创新，在技术创新和制度创新的双重推动下，人口、资本等经济要素更健康、高效地在城乡之间流动、重组。

从此定义可以看出，城镇化的核心就是人口就业结构、经济产业结构的转化过程和城乡空间社区结构的变迁过程。在这一过程中，城镇通过对城市基础设施、公共设施、生态环境、休闲娱乐、文化、卫生等城市功能的不断完善，为承载空间社区改造，与人口聚集依存的城市房地产业的发展奠定坚实的基础，因而房地产运行是城镇化建设的重要形式和体现。

另一方面，房地产运行又是城市发展的重要组成部分，任何城市都是依靠房地产开发先行，使聚集到城市的人口有栖身和活动场所。房地产业随着城市自身功能定位和功能结构的演化而不断更新，通过对城市人口的再聚集、市场结构的再调整、经济规模再扩大，为城镇化建设的再运行提供了空间和资源的可能。表现为，房地产在生产、流通和消费过程中需要大量的资金流和物资流通流。向前能够带动建材、冶金、机械、金融业，向后又带动装修、家电、园林、旅游及金融、保险业的发展，与几十个行业息息相关，具有较强的乘数作用。

二、城镇房地产建设过程中存在的问题

1、城镇建设缺乏合理规划，导致房地产开发和建设无序化

目前我国城镇化建设过程中，普遍存在着城镇规划赶不上城镇开发的速度，城市规划被市场推着走、规划滞后于开发的现象。长远的、科学的、有预见性的总体规划的缺失或滞后会导致城镇功能分区不明显，房地产开发出现无序乃至失控的局面，从而使得城镇房地产发展与资源、生态、环境之间的矛盾和冲突日益突出和严重，最终导致城镇土地资源使用效率偏低，城市景观缺乏层次感，生态平衡被破坏等严重后果。某些小城镇，仍存在着城镇功能定位不明确、镇域规划、中心区控制性详细规划未被审批就各自开发的现象。

2、城镇房地产产业比重过大，造成城镇产业结构失调

从宏观经济角度分析，房地产业往往是城镇经济建设的支柱型产业，是城镇财政收入的主要来源，同时其还具有明显的辐射效应，能够有效的拉动相关行业，如建材行业、装饰行业等的发展，因而地方政府在城镇化进程中容易片面强调房地业对城市建设的重要贡献，而忽视了房地产业的超规模开发对城市公共设施建设和其它相关产业发展资源的占用，如建设用地、劳动力等，从而导致城镇产业结构不合理，资源严重浪费，给城镇的后续发展造成巨大的隐患。

3、城镇房地产市场体制不健全，造成巨大的交易成本

由于我国房地产市场的发育还不成熟，还缺乏相关监管手段和法律法规，导致房地产市场隐性交易活跃，房地产投资结构不合理，房地产价格混乱，房价上涨过快等一系列问题。同时由于城镇经济规模局限和历史延革，城镇房地产往往开发缺乏有实力、规范化的大型房地产开发商，开发主体多是本地企业或层次较低中、小型开发商，很容易形成低层次、低技术含量的简单再生产，而忽略了住宅的质量、风险、景观设计等高层次的东西，从而使得城镇房地产开发档次较低、房屋质量充满风险、缺乏城市文化气息等问题。

三、城镇房地产建设过程中存在问题的原因分析

通过对以上存在问题的分析，结合现代有关城镇化建设的研究和实践，我们可以看出，中国城镇化进程中房地产市场的拉动力量主要来自两个方面：一是政府拉动，由于城市间的竞争加剧，而房地产业存在很强的乘数效应，政府投入力度不断加大；二是市场拉动，尤其是房地产开发的利益驱动，房地产业的快速发展推动了城市无限扩张。但是，也正是这两种拉动力量导致了城镇化进程同城镇房地产业发展的不协调和诸多问题的产生。

1、政府职能失调

在城市化进程中，地方政府通过房地产拉动城镇建设发展，本是双赢的发展模式，由于地方政府眼界的狭隘性和本身的局限性，没能有效的发挥在房地产发展过程中，包括城市定位、土地调配、投资融资、商业模型、城市规划等经济和行政职能，反而成为房地产商最大的利益相关者，成为除市场内生的动力之外的促进土地快速货币化进程的重要推动者，因为土地货币化是充实地方财政的重要来源。只要土地货币化过程不能实现市场化，即土地使用权的价值无法通过或不完全通过市场手段实现，那么地方政府就会有足够的积极性不断推升土地价格。

2、市场机制失灵

广义的市场失灵不仅指由于市场配置资源的能力不足从而缺乏效率的表现，还包括市场机制在配置资源过程中所出现的经济波动以及按市场分配原则而导致的收入分配不公平现象。实际上，市场体制不健全一直是我国城镇化进程中的深层约束，而这也不断影响着城镇化进程中房地产市场的发展。由于我国城镇化建设发展迅速，房地场市场的市场基础、市场主体、市场体系、市场规则、市场机制、市场中介、市场分配、市场保障、市场调控、市场对接等建立市场经济体制必需的要素条件无法得到充分满足，也无法在较短的时间内满足，从而引发城镇房地产市场交易行为不规范，房地产企业的行为缺乏约束。市场隐性交易活跃等扭曲市场机制的行为，最终将导致市场机制失灵，无法充分发挥房地产对城镇化发展的推动作用。

四、解决城镇化进程中房地产存在的题的对策

通过分析可以看出，城镇化进程中房地产业面临这政府职能失调和市场体制不健全等深层次问题，通过理论联系实际，本文将从以下方面提出对策建议。

1、从区域角度合理定位城镇化目标，引导房地产业有序发展

构建合理的城镇体系，这是现代经济发展的客观要求，也是城镇化进程的必然选择。所谓城镇体系，是指在一个区域范围内，要有大城市、中等城市、小城市和中心建制镇组成的网络体系，只有内在的城镇网络，才能推动区域经济的协调发展。按照城市规模和城市产业，城镇化过程中的城市类型可以划分为以下四类，以便合理进行城市定位：工业型城镇，城市规模一般，以工业生产为主导；消费型城镇，城市规模较小，以休闲旅游、各类娱乐产业为主导；贸易型城镇，城市规模较小，以深加工和贸易产业为主导；综合型城镇，地理区域广大，交通发达，各产业均衡发展。通过完善城镇体系，建立区域城市发展规划，从宏观上合理进行各级城镇定位，有效调配各级政府职能，完善区域房地产市场的市场结构、市场分配、市场调控、市场对接等市场机制，从而使得大、中、小城镇的房地产业形成城市特色，得到均衡发展，有效的推进城镇化进程。

2、推动城镇房地产发展模式，转变政府职能，实现“政府为主、市场为辅”向“市场为主、政府为辅”的转变

据前分析，城镇化进程中政府主导房地产业发展无法有效实现城镇化中各类资源的有效配置，反而为地方政府利益提供了渗透途径，需要引入制衡的力量打破这一模式，走市场为主、政府为辅的房地产业发展模式，弱化政府在城镇房地产市场中的市场职能，强化其引导、规划、协调、监管及服务职能，从而保证城镇房地产市场的健康、有序发展。包括：提高政府政务的透明度和对法律系统的反应灵敏度，通过立法强化政府行为责任制，以防止地方政府滥用职权，避免城镇化进程中房地产政策的扭曲和急功近利；健全地方政府业绩评价体系，将人文、社会、环境指标同经济和效率指标一起纳入地方政府业绩考核指标体系中，尤其要注重任期内对城镇功能和产业支撑力的提升，注重城镇的可持续发展能力的提升，增加城镇科技教育投入、基础设施投入、资源的开发与保护投入、环境生态效益等项目在评价体系中的权重，使地方政府的业绩评价正确反映其努力程度。

3、加快城镇房地产配套体制和法规的完善，提升城镇房地产市场的完全市场化程度

现代城镇化的最终目的就是将农业剩余劳动力由农村就业转移到城镇就业、将农村富余人口由农村居住转移到城镇居住。城镇房地产市场开发过程应进一步突破户籍制度，包括依附于它的基础教育、就业、计生政策等行政管理体制和财政体制的制约，以及土地制度以及与之相联系的社会保障、土地流转、农村宅基地等制度的制约，打破城镇化进程中房地产市场长期存在的“二元结构”现象，即城镇常住人口房地产市场和城镇流动人口房地产市场，推动市场要素的自由流动和价格市场的形成。政府职能应更多地体现在：对大规则的制订，通过财政政策、货币政策等宏观调控房地产市场，从而进一步提高城镇房地产市场的完全市场化程度。

4、发挥市场机制，合理构建城镇房地产市场的层次结构

城镇化进程中，房地产市场发展的最终目标应是在提高效率的前提下，实现开发、运营的公平性、确保“人人有住房”为基本目标，但是从房地产市场自身的发展规律和运作模式上看，从最高端的别墅、到中间层的商品房，直至最低端的廉租房、经济适用房都是完全不同的商品，他们的融资规律、价格波动、运行趋势都有非常大的差异。政府要对经济适用房发运行涉及相应的住房标准，政策适用范围、优惠程度、操作次序选择、布局调整和运行监控等问题，进行总体设计和把握。一方面，按照城镇定位以及人口结构，合理培育城镇房地产交易市场的层次结构；另一方面，通过提高开发商准入门槛，完善房地产市场准入制度，提高从业人员资格审查，构建房地产开发队伍的层次结构，以确保城镇房地产市场的健康发展。

我国城镇化进程正步入快速轨道，而城镇化和房地产发展相互依存、相互促进，房地产对于加快城镇化进程具有推动作用，反之，城镇化又对房地产开发产生影响。相信通过政府宏观调控和杠杆调节作用的增强，市场体制和配套法律法规的逐步完善，我国城镇房地产业会逐步走向健康发展的道路。

【参考文献】

[1] 龙佳宜、鞠慧雅：我国城镇化进程中房地产业存在的问题及对策与建议[J].交流，2008（12）.

[2] 封伟强：城镇化建设对我国房地产业发展的影响研究[D].吉林大学，2004.

[3] 陈来芳：中国农村城镇化进程中的信息不对称问题研究[D].贵州大学，2008.

[4] 谢劼：从城镇化发展看县域房地产开发[J].四川经济管理学院学报，2006（1）.

9.我国房地产金融存在的问题及对策 篇九

李志军吕兴毅杰曾亚兰

近年来我国房地产行业迅猛发展，房屋价格不断攀升，引起了社会各界的广泛关注。同时，中央与地方各级政府也加大了对房地产企业的监管力度，抑制房屋价格的过快上涨，引导房地产行业的有序发展。而税收作为国家调控经济的杠杆自然倍受关注。本文结合嘉禾县房地产企业的具体情况对嘉禾县房地产企业所得税的征管现状及征收方式进行分析和思考。

一、房地产开发企业所得税征管中存在的主要问题

嘉禾县现有房地产开发企业5户，其中湖南金泰华成臵业有限公司注册为港、澳、台商独资经营公司，外商投资比例为50%。5户企业的企业所得税均实行核定征收，企业所得税核定应税所得率为10%，实行行业统一标准。2008-2010年，嘉禾县房地产企业收入52439.84万元，应税收入2417.31万元，入库所得税604.33万元，行业整体税负为1.15%。

（一）房地产企业所得税实际税负偏低。2008-2010年，嘉禾县房地产企业申报收入达5亿多，但入库税款仅600多万元，税负约为1%，这与近几年房地产市场的火爆情形不相适应。形成这一现状的主要原因就是自2008年企业所得税改革后，国地税分管房地产企业所得税。当时房地产企业核定征收应税所得率为4%，换算后核定征收税率为1%。显然，应税所得率的高低与实际税负具有明显的 1

正相关性，过低的应税所得率带来较低的实际税负。核定征收并没有起到保障税款及时、足额入库的作用，反而由于应税所得率与房地产企业的利润水平不相适应成为了房地产企业税收筹划的工具。从2011年3月起，全市应税所得率调高，引起了核定征收税率的成倍增长，换算后的核定征收税率为2.5%。这种情况导致了纳税人的不理解，有的纳税人提出税负过重的问题。以湖南金泰华成臵业有限公司为例，在税务管理员进行核定征收应税所得率调增的政策传达时，企业会计人员提出希望转变为查账征收方式，而在税务机关准备好相应文书后，企业又提出继续进行核定征收的程序。税务机关在重新准备文书程序后又不得不多次征询纳税人意见，以免纳税人误会税务机关采取高压强制征收。

（二）信息不对称，经营情况难以掌握。税务部门与开发企业之间存在着信息不对称的矛盾困境。房地产交易环节多，涉及土地、设计、建筑、水电、装修、销售等环节；销售方式不断翻新，甚至还出现了买房送车、送车库、送子女入学等情况。再加上房地产交易本身所具有交易标的为固定资产、价格不透明、同房不同价等特点，使得税务机关很难掌握房地产企业实际经营情况。同时，房地产开发企业为追求利润最大化，总是有意无意采取不申报销售收入、高估开发成本、销售挂往来账户等手段来减少税前利润；并想方设法利用资源，实行权力寻租，达到少缴税目的。

（三）部门配合不力，税收征管难以到位。房地产企业所得税的征管需要多个部门配合，提供信息，如房地产登记部门提供的销售情况以、地税部门提供营业税申报情况，等等。但现实中，这些

数据信息在各部门的共享不够，交流不及时。房地产开发企业具有交易规模大但交易对象为个人的其特殊性。当在交易中的一方为自然人时，国税机关对房地产开发企业的账面检查往往就很可能失去逻辑关系，很多问题得不到有力的证据来支持，而其他部门提供信息机制又未建立，导致管理难度加大。另外，有的地方政府为加快城市建设，减轻财政支出压力，在房地产开发项目中往往实行捆绑式开发，附加一定的公共设施配套开发建设项目，并在税费上作出承诺，出台相关“保护伞”文件，也给税收征管带来了一定的难度。

二、几点建议

（一）加大监控力度，扩大查帐征收面。房地产交易环节多，交易形式特殊，往往容易产生各种征管漏洞，成为企业逃税的避风港，使查账征收工作阻力重重。前文提到的金泰华成臵业有限公司，之所以在征管工作之初提出希望转变为查账征收是由于其财务人员具有高级会计师资格，并且曾长期在高校内从事财务管理工作，具有一定税收筹划能力。而之后要求继续核定征收则是在经过筹划后认为核定所得率对公司较为有利。而税务工作人员征管企业的点多面广，对企业情况的了解不够，在查账征管中经常处于不利地位。因此，要加强对房地产企业的监控，及时掌握企业实际经营情况，有针对性强化征管措施，减少税收流失。同时，要适当减少对房地产企业所得税的核定征收，扩大查帐征收面。核定征收管理方式是在企业账目不全、无法准确查账征收时采取的必要措施。事实上，核定征收带有一定的强制性和惩罚性。正是因为如此，在实际征管工作中核定征收很容易引起纳税人的误会与反感。因此，在税务监

管有力，税收收入保障可靠的情况下，减少对房地产企业的核定征收有利于减少征纳矛盾、构建和谐征纳关系。

（二）加强部门协作，抓好源头管理。加强与房产、地税部门协作，建立信息交流平台。房地产的销售最终都要以房产管理部门出具的房产证作为房产转移的归宿，不论房地产开发商采取何种销售方式，或一次性付款，或分期付款，或银行按揭等，都离不开房产管理部门这一关。房产管理部门如果在企业办证时及时将相关信息反映给税务部门，就能很好地把握税收流失关口。同时，由于房地产经营企业营业税是地税征收（其所需的发票是从地税部门领购的），所以加强与地税部门的配合，争取地税部门的支持和协作是很有必要的；对于征收难度大的企业，可与地税联手，共同打击房地产企业偷逃税行为。

（三）强化征管措施，规范行业税收秩序。加强业务培训，培养业务骨干，加强基层业务指导，增强工作责任心，提高管理水平。加大宣传力度，争取纳税人的理解和支持，减少工作阻力和压力。加强经济税源分析，通过房地产业宏观税负和税收弹性分析，对重点税源企业的税负水平进行纵横向比较,及时发现房地产业税收政策执行和税收征管中存在的问题，科学分析房地产各税种税源的变化，评估各种变化对税源及税收的影响程度，增强税收征管的针对性和时效性。采取行之有效的办法，加大对预收款的征税力度，确保税款的及时足额入库。每年开展一次大型交叉检查活动，通过不同县市之间交叉稽查，规范行业税收秩序。

10.我国房地产金融存在的问题及对策 篇十

存在的问题及对策分析

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房地产企业销售人员绩效考核存在的问题及对策分析

内容摘要：企业销售人员是企业对外业务的重要组成部分，是企业长久发展的重要核心，销售企业的销售人员绩效考核，是企业为了实现生产经营目的，运用特定的标准和指标，采取科学的方法，对员工过去的工作行为及取得的工作业绩进行评估。

企业销售管理的主要的内容是销售人员的绩效考核,合理的绩效考核方式不仅能提高销售人员工作的积极性,同时可以促进企业销售管理体系的完善, 但当前企业销售人员绩效考核仍然存在较多问题,不利于企业全面发展。本文从绩效考核的涵义和考核的目的出发，从几个角度对房地产企业销售人员绩效考核存在的问题进行分析，并根据问题提出几点对策。关键词：企业；绩效；考核；销售人员；房地产

目录

一、房地产经营管理点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4

二、销售在企业中的作用„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4

三、公司员工绩效考核„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5

（一）企业绩效考核的三个对象„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5

（二）绩效考核的意义„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5

四、企业绩效考核存在的问题„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7

（一）对销售人员的绩效考核的标准设计不明确„„„„„„„„„„„„7

（二）领导者没有意识到对销售人员职务分析的重要性„„„„„„„„„7

（三）绩效考评没有进行反馈，结果没有充分利用„„„„„„„„„„„7

（四）销售员工对考核的认识不全面„„„„„„„„„„„„„„„„„7

五、解决对策„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8

（一）完善量化考核指标，完善考核方法„„„„„„„„„„„„„„8

（二）科学地进行工作分析、确保合理的考核周期„„„„„„„„„„„10

（三）提高销售人员对绩效考核工作的认识„„„„„„„„„„„„„„11

（四）注重绩效考核反馈, 充分运用考核结果„„„„„„„„„„„„„„12

（五）提高对考核的重视、全面提升企业的整体绩效„„„„„„„„„„„.13 结语„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13 参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13

正文：

一、房地产企业的经营管理特点

房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。拥有土地、建筑物及固着在土地、建筑物，并且他们之间拥有不可分离的部分及其附带的各种权益。由于其自身的特点以及其特有的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。

房地产存有三种存在形态：土地、建筑物、房地合一。现今房地产已经成为商业交易的主要组成部分。购买房地产是一种重要的投资方式。

房地产企业的运营包括了生产过程和流通过程，特点包括：

（一）项目审批计划性：开发经营难度大，需要竞标等一系列前期准备，在开发过程中，从征用土地、建设房屋到商品销售，都必须严格按照规划、征地、设计、施工、配套、销售“六统一”的原则有计划地进行，每进行一步都必须经有关部门审批。

（二）经营方式多样性。房地产开发业的经营方式包括土地的开发与经营、房屋的开发与经营、公共设施的配套开发以及代建工程，其对各方面的专业化程度要求较高。

（三）开发产品固定性。开发企业品的位置固定不变，均按套销售，不得分割拆零销售，每套房产，都有自己的一套完整的档案资料。

（四）开发周期长：开发产品从立项到交付使用，少则一年，多则数年才能完成，有的多个项目同时开发或先后滚动开发，投资回收期较长，且风险较大，规摸较大。

（五）资金运作密集性：主要表现为投入资金密集性和回笼资金的集中，流动性差。

二、销售在企业中的作用

房地产企业想要在市场经济快速发展的今天，增强自身的市场竞争力，房地产企业本身就需要即使地对市场的变化做出反应和调整，建立以市场为导向的经营运作机制，才能在经济大发展的今天分一杯羹。

企业销售人员是企业价值的最终实现者，是企业竞争成败的关键因素，是企业发展的重要推动力,企业销售队伍的销售能力直接影响到企业在市场经济中的发展水平和地位。针对企业的销售人员，要求也随之增高。营销角度的竞争力提高很大程度上提高了企业的竞争力，必须具有强有力的市场营销团队，建立高效的市场营销系统，以把握市场机会并加以利用。

高水平营销手段与方法的竞争优势主要体现在：同类产品价格低于竞争对手；低成本高效率将产品送达客户；拥有可靠的市场渠道和战略联盟；拥有知名度较高的品牌和客户关系。可见，市场营销是企业活动的关键，大多数企业管理人员的第一任务也是制定与执行市场营销策略。市场营销在现代企业中的地位和作用，是通过整体营销来体现的，即企业的所有工作都围绕营销来展开，以满足顾客的需求和企业的价值。随着市场竞争的加剧，整体营销在企业的地位将会越来越高，营销系统作为企业的生命线已经成了不争的事实。

三、公司员工绩效考核

[1]绩效考核是绩效管理的一部分，是企业为了实现生产经营目的，运用特定的标准和指标，采取科学的方法，对承担生产经营过程及结果的各级管理人员完成指定任务的工作实绩由此带来的诸多效果做出的价值判断的过程。

（一）企业绩效考核的三个对象 分别是组织绩效、部门绩效和个人绩效。

1．组织绩效：组织绩效的核心影响因素是企业自身的发展战略、管理团队，也受到其他外界因素影响，如企业所处行业、企业的发展阶段、企业总体发展战略、核心竞争力的强弱、竞争格局的复杂程度、市场竞争的激烈程度。

2.部门绩效：部门绩效是战略实施和操作的基本单元，总体目标分解到各部门之后，执行的结果好坏影响到部门绩效。

3.个人绩效：而部门目标分解到岗位之后，才涉及人力资源个人绩效的管理。企业战略和高层决策团队直接影响组织绩效，部门绩效部分影响组织绩效的达成，个人绩效影响部门绩效，三者综合构成了企业绩效。

（二）绩效考核的意义

1.绩效考核是各单位聘用人才的依据

绩效考核是企业判断员工业绩的标准，适用与企业对于员工的招聘和选拔、人员职务升降的依据，考核的基本依据是岗位工作说明书，工作的绩效是否符合该职务的要求，是否具有升职条件，或不符合职务要求应该予以降免。根据绩效考评的结果分析,确认采用何种指标和标准在招聘和选拔员工时使用,以便提高绩效的预测效度,提高招聘的质量并降低招聘成本。要做好这方面的绩效，这样才能促进企业的发展。

2.绩效考核各单位确定工作人员劳动报酬分配与调整的依据

绩效考核的结果为报酬的合理化提供决策的基础,可以使企业的报酬体系更加公平化、客观化,能够很好的发挥激励作用。根据岗位工作说明书的要求，根据绩效确定薪酬，或者依据薪酬衡量绩效，对应制订的薪酬制度要求按岗位取得薪酬，以此可以对提薪的标准和提薪的方式进行设计,为有贡献的人追加奖金和福利待遇等。因此使得薪酬设计不断完善、更加符合企业运营的需要。

3.绩效考核是激励工作人员的机制

通过绩效考核，把员工聘用、职务升降、培训发展、劳动薪酬相结合，使得企业激励机制得到充分运用，有利于企业的健康发展;同时对员工本人，也便于建立不断自我激励的心理模式。绩效考核可以激发员工工作的积极性，他们工作起来更主动，这样企业发展才会更顺利，才会有更多的机会。

4.绩效考核是考核工作人员培训的依据

企业的员工需要进行定期的培训，这样才能不断的提升他们的职业能力，也可以提高企业的整体综合素质。通过绩效考核，可以准确地把握销售员工在各个工作流程中的薄弱环节，使企业的管理人员能了解到不同部门、不同环节、不同员工有待于提到的具体方面,并可具体掌握员工本人的培训需要，从而制订切实可行和行之有效的培训计划。通过这样考核，进行不同程度的培训可以提高培训效果,降低培训成本。

5.绩效考核是位用人升职、、调配和辞退的依据

无论是对企业单位还是员工个人，绩效考核都可以对员工的现实工作作出适时和全面的评价，便于查找工作中的薄弱环节，便于发现与现实要求的差距，便于把握未来发展的方向和趋势，符合时代前进的步伐，与时俱进，保持企业的持续发展和个人的不断进步，同时每一个企业都会有正常比例的员工流动,绩效考核成为员工进行合理流动的一个衡量标准。通过绩效考核,将不适应企业发展的员工辞退,保证了员工队伍的工作效率和质量,同时引进新鲜血液为企业不断发展提供人力资源方面的保证，这样会更加有利于企业的发展。

四、企业绩效考核存在的问题

（一）对销售人员的绩效考核的标准设计不明确

1.绩效考核是企业单位对员工工作能力和工作业绩的定期的一个考量，对于企业的销售部门来说，对他们的考核对公司的长远发展来说，无疑是非常重要的，但是仍旧有一些企业在绩效考核的过程中标准的设计不合理甚至缺乏了绩效评价标准，对销售人员的职业特点没有针对性，或者考核标准十分模糊，标准中只有简单的文字性评语，没有客观评分的标准，导致评价者多数只能是凭着对企业员工的印象或感觉给出员工的考核分数或考核结果，更有甚者，在考评过程中夹杂个人情感或者个人利益，有时难以避免渗透一些个人的感情因素在里面，容易导致不全面、不客观、不公正的判断，所得的考核结果也失去了意义。

2.对销售主管人员考核的要求更高，对销售主管一下的员工评价考核则降低标准，可能仅仅通过对工作纪律、工作任务完成情况等做简单的描述，采用单一的评价方法，不可能对所有员工都适合。选择和综合采用多种考核方法是绩效考核工作的重点和难点。另外，绩效评价的标准不能单凭市场销售人员的当季销售总额来计算，回款率、客户流失量等业同样是很重要的考评标准。

（二）领导者没有意识到对销售人员职务分析的重要性

现今的房地产企业对销售部门的员工都有销售业务的考核，以此来判断销售人员的业绩情况，但是职务分析仍旧没有受到很大程度上的重视，多数房地产企业的高层没有意识到对企业员工职务分析的重要性。这样一来，就不能确定某一项工作是否能够让某个员工胜任而且能够给企业带来一定的效益，甚至有可能把一个财务方面的人才分配到了销售部门，而领导者却责怪员工工作能力不足。

（三）绩效考评没有进行反馈，结果没有充分利用

企业对销售人员做完绩效考评后，仅仅只是简单的用于员工的工资结算、职业评估等，没有真正的去发挥绩效考评的真正作用，而且绩效考评多半都是在封闭的情况下进行的，只有少数的几个领导高层知道具体的情况。

一般情况下，结果无反馈的表现形式分为三种：

1.没有多少考核信息可以反馈。绩效考核工作本应着眼于员工能力的提高及潜能的发挥，在执行过程中应该是十分公开的才对。大部分企业受长期的封闭式的人事管理制度的影响，从事的考核工作成为走过场，没有得出有用的考核结果。让销售员工根本不知道自己应在哪些方面如何改进工作。

2.考核者主观上和客观上不愿将考核结果及其对考核结果的解释反馈给被考核者，考被考核者无从知道考核者对自己哪些方面感到满意和肯定，哪些方面需要改进。出现这种情况往往是考核者担心反馈会引起下属的不满，在将来的工作中采取不合作或敌对的工作态度，也有可能是绩效考核结果本身无令人信服的事实依托，仅凭考核人员的意志得出结论，如进行反馈势必引起销售人员的很大争议。

3.考核者无意识或无能力将考核结果反馈给被考核者，这种情况出现往往是由于考核者本人未能真正了解人力资源绩效考核的意义与目的，加上缺乏良好的沟通能力和民主的企业文化，使得考核者没有驾御反馈绩效考核结果的能力和勇气。

（四）销售员工对考核的认识不全面

在考核上，员工是作为主要承受者来进行的，在考核上，大多数员工都存在这样误区，认为“考核都是针对他们的”。不论考核标准多么客观、多么合理，他们也认为“是针对他们的”，总认为“是在找毛病”、“是故意找茬”，这也是导致员工产生抵触情绪的根源所在。

五、解决对策

员工的绩效考核是企业管理中非常重要的一部分，针对房地产销售人员的绩效考核问题，一定要对症下药。实施绩效考核时，出现不同问题在所难免，只有清楚地分析问题的根源，根据企业的实际情况有针对性地、及时准确地制定考核指标和明确的标准，建立科学的考核团队，采用适当的方法和技术手段，注重考核人员的培训，建立绩效考核结果的反馈面谈制度，充分运用考核结果才能把绩效考核做实做好，从而充分发挥绩效考核在提升企业核心竞争力的巨大作用，促进企业不断发展。要解决上述问题，首先，必须提高认识是前提，转变领导者的观念，提高房地产企业中的各级领导的认识。首先管理人员必须明白考核工作的重要性，注重绩效考核工作的各个阶段的执行情况，从各个阶段着手解决，使绩效考核发挥其真正的作用，促进企业和员工的共同发展。

（一）完善量化考核指标，完善考核方法

古人云:“没有规矩,难成方圆”。正如罗伯特·巴克沃所说：“绩效考评的每种方法都有其优点和缺点，关键的问题是你要认识到你所使用的方法的局限性，并尽可能避开它们的缺点”。所以作为企业的领导者，特别是主管考核的领导一定要了解和掌握所使用的考核方法的优缺点及适应性，然后再结合企业自己的具体情况来选择有效的考核方法。

标准在整个考核过程中是重要一环，而绩效标准说明其必须达到的程度。二者合起来才能把对员工的要求解释清楚。明确的设定绩效标准主要作用。第一，引导员工的行为达成规定的工作标准。第二，在公司内部建立其公平的竞争机制。第三，奠定企业的公平考核员工的基准。并不是所有的考量方法都适合房地产企业的所有员工，根据销售部门人员的职业特征，应该采取取长补短的原则，考核者需要做的是根据销售部门不同类型的工作岗位，不同的工作方向，匹配不同的绩效考核方法，当然，大部分人员都需要综合多种方法进行考核。根据不同的绩效标准，在绩效考核中,保证向所有的考核对象提供明确的工作绩效标准,完善企业的工作绩效评价系统,把销售能力与成果的定性考察与定量考核结合起来,建立客观明确的考核标准,定量考核,用数据说话,以理服人。用现代绩效考核观念代替传统人事考核观念。企业领导者只有树立现代绩效考核观念，掌握其目的、方法、产生的结果、对员工权利的要求、所处的地位，才会使本企业的考核工作走向规范化、科学化的轨道。

1．量化考核指标

根据销售人员的入职时间、业务情况、个人能力结合销售的工作特点，建立有针对性的、切实符合企业实际管理要求的指标体系，考核指标尽量以可量化的、可实际观察的为主,同时应尽量简洁,否则会加大考核组织者的工作负荷。作为房地产企业,对员工制定的考核指标体系可从以下三个方面考虑：工作态度考核指标（员工的服从性、协作性、积极性和态度）、职业能力考核指标（销售方面的各种综合能力、业务知识和基本常识、体力、技能）、业绩考核指标（根据业绩高低，嫉妒变化制定）。并且根据考核重点的不同,确定主要考核指标和辅助考核指标,既要突出重点,也要避免顾此失彼,主辅指标考核权重要合理,安排好恰当的比例与权重,在突出业绩的前提下兼顾对素质的要求。

2． 完善考核标准

在描述绩效考核指标时,要用描述性的语言加以界定，将考核活动公开化，并通过制度规定下来，让所有销售员工明确企业的考核的标准。比如：描述基础职业素质中的“行为规范”指标的标准，“杰出”——在所有各方面的绩效都十分突出,并且比其他人的绩效优异；“很好”——工作绩效的大多方面明显超出职位的要求,工作绩效是高质量的,并且考核期间一贯如此；“好”——称职的和可信赖的工作绩效水平,达到了工作绩效的要求；“合格”——基本达到了工作绩效的要求；“不合格”——不称职的和不可信赖的工作绩效水平,没有达到了工作绩效的要求。并且要将这些标准量化成不同的分值.这样就会使考核者容易打分,很清晰地可以看到员工之间的差距在哪。并且对考评结果进行解释和分析,便于对被考核的销售人员实施进一步的工作指导。

（二）科学地进行工作分析、确保合理的考核周期

[2]绩效考核是定期考察和评价员工在企业中的工作行为状态和结果的一种正式的制度安排。工作分析是人力资源管理活动的重要内容也是绩效考核不可或缺的，它可以确定绩效标准，然后感觉员工实际的工作绩效与理想的工作绩效进行比较从而进行绩效考核。在设计绩效考核表之前，要对所考核的销售部门员工的工作有一定的了解，根据具体岗位,建立有针对性的、切实符合企业实际管理要求的指标体系，考核指标尽量以可量化的、可实际观察的为主,表格应尽量简洁。

同时绩效考核的周期不但与考核的目的有关，还与考核的指标有关，应该根据不同的指标来合理制定对销售人员的考核周期，不同类型的绩效考核指标也需要不同的考核周期。可以设立较短的考核周期，也可按照岗位职务的高低设置。一般来说，职务层次越高、劳动复杂程度高，对能力、智力和素质的要求也高，相应的业绩考核周期就越长；反之，考核周期就短。

1.按照业绩反映周期的长短设置。对于实行目标管理的企业，可以是一年或更长，也可以是半年或每季、每月。对于实行承包制的企业，可以将整个承包期作为评估周期，也可以将承包期划分为若干个阶段作为考核区间。对于实行合同制的企业，可以以整个合同期作为评估周期，也可将合同期划分为若干阶段作为考核区间。

2.按照考核的目的设置。对高层管理人员及技术人员的日常工作进行考评，每年进行一次。对中层管理人员及技术人员的日常工作进行考评，每半年或每季度进行一次。对一般的员工，可每季度或每月考评一次。

这样做的好处是：一方面，在较短的时间内，考核者对被考核者在某些方面的工作有着清晰的记录和印象，如果等到一年的年底再进行考核，恐怕就只能凭借考核者主观的感受；另一方面，对工作及时进行评价和反馈，有利于及时地改进工作，避免把问题积攒到年底再来处理。对于员工在工作过程中的表现，则适合在相对较长的时间内进行考核，例如半年或一年，因为关于人的行为、表现和素质的因素具有一定的隐蔽性和不可观察性，需要较长时间的考察才能得出结论，但是也应在平时进行一些简单的行为记录作为考评时的依据。具体的实践中，中小企业的考核周期应该采用月度考核与年终考核相结合的方式。对于基层的员工,他们的工作绩效可以在比较短的时间内得到一个好或者不好的评价结果,因此评价周期就可以相对短一些；而对于管理人员和专业技术人员,只有在比较长的时间内才能看到他们的工作绩效,因此对于他们的业绩考核的周期就应该相对长一些。

（三）提高销售人员对绩效考核工作的认识

按马斯洛需要层次论，当人的生理和安全需要得到了基本满足后，随之而来的就是尊重和自我实现的需要。企业要通过广泛的宣传和教育，使每个销售员工都懂得考核真正的意义。通过构建学习型的组织，在企业内部创造一种共同学习，共同提高的良好氛围，让每个员工都体验到工作中生命的意义，让他们懂得自身价值实现的重要性，从而促使他们自觉提高自己的工作绩效，并为实现整个组织和企业的绩效而努力。

用现代人力资源管理思想代替传统人事管理思想。比如要树立“以人为本”、“用事实说话”。在绩效评估中还要树立“绩效评估必须强调人的优点”的理念。房地产企业因其独有的特征，对销售人员，应大力宣传本公司的绩效考核的理念。首先，人力资源部在推行绩效考核时，根据绩效考核制度，要对绩效考核的发展、概念进行全员性宣传，使得绩效考核深入人心。

通过强化学习和培训的手段，使销售员工掌握绩效管理的基础知识，起到互相学习、沟通的作用。对销售人员进行培训，共同提高，构建学习型组织是保证，首先，对考核者进行培训是关键。一般而言，对考核者进行培训，主要包括企业人事制度的讲解考核基本知识的掌握。在理论学习结束之后，主管部门应该督促其贯彻落实绩效管理思想，让销售员工认识绩效管理的真实目的，消除那些存于他们心中的疑虑，让他们参与其中，激发自我发管理绩效的热情，这样才能在以后的实施和执行中获得员工最大的支持和参与。最后，绩效管理不仅仅是人力资源经理的职责，上至高层领导，下至基层员工在绩效管理推进过程中都应该承担相应的绩效管理责任，各级管理者应该把绩效管理作为其日常工作的一部分。

同时为了确保在考核方案实施过程中考核的公正性和客观性,必须对承担主要考核职责的考核者进行培训,否则就容易出现诸如晕轮效应、趋中倾向、成见效应等倾向。在绩效考核工作具体实施过程中需要各级主管人员及考核主体必须具备的各项绩效考核技能，如确定工作目标的技能、制定科学的考核指标和标准技能、面谈的技能、修正目标的技能、评价的技能等进行培训。通过培训，使人本管理成为大家的共识，从而想方设法地发掘企业中蕴含的丰富的人力资源，达到考核的预期目的。

（四）注重绩效考核反馈, 充分运用考核结果

绩效反馈主要的目的是为了改进和提高绩效。[3]有效的反馈不仅能使主管人员切实掌握实现目标的进展情况，更能通过交流与沟通及时肯定成绩，提高员工满足敢，达到一种激励作用，使其更努力地工作。通过反馈,使被考评者知道自己在过去的工作中取得何种进步,尚有哪些方面存在不足,有待在今后的工作中加以改进和提高。为了有效进行考评结果的反馈,应建立与员工面谈的制度。绩效面谈为主管与下属讨论工作业绩,挖掘其潜能,拓展新的发展空间,提供了良好的机会。绩效反馈面谈不仅能让管理者和员工之间就工作表现达成共识,能够全面了解员工的态度和感受,从而加深双方的沟通和了解，也提供了建立彼此感情和默契的大好机会。但是必须注意面谈前的上级与员工的事前准备是不可缺少的,而面谈时掌握原则与技巧则可以成功达成目标。

绩效考核的目的是在持续提升员工能力的基础上，使其持续的改进绩效，通过员工绩效的提升来推动企业绩效的提升，而大多数房地产企业在绩效考核工作结果具体运用上更多的是作为是扣减绩效工资。真正的有效的绩效考核结果的运用是偏向激励性和非处罚性的，所以绩效考核结果应该作为为人事决策提供信息和组织是否对员工进行培训的依据，根据绩效考核结果帮助员工制定职业生涯规划。将考核的结果反馈给销售人员方法有：

1.通知及说服法：考核人员根据考核的结果，及时把销售员工的优缺点都告知其本人，并以实际的事例说明考核工作的正确性。同时还要激励和帮助员工发扬优点，改正不足之处，以促使他取得更好的绩效。

2.解决问题法：员工在上级的帮助下进行自我考评，把重点放在寻求解决问题的途径上，使员工充分认识和理解考绩的目的，不在意结果，主要是提高他们的绩效。

3.建立持续有效地沟通机制：考核者应采用积极主动的方式与员工进行沟通。要重视与员工之间的面谈。面谈是一项技巧性很强、经济有效的工作。

（五）提高对考核的重视、全面提升企业的整体绩效

房地产企业要想在激烈的市场竞争中利于不败之地，最根本的是提升企业的整体绩效。要实现这一目标，提升企业的整体绩效，每个企业必须要适应这种新的发展需要，起核心作用的是企业的人力资源。因此，优化企业的人力资源，不断提高每个员工的工作绩效，进而全面提升企业的整体绩效，具有十分重要的意义。领导者也要全力支持；全体员工要积极参与；绩效考核必须与企业的发展战略相结合；考核标准一定要明确、清晰，有可衡量性。最主要的是企业领导者和考核部门要提高考察部门自身素质，彻底摒弃封建残余思想，消除“官僚作风”、“惟我独尊”、“主观印象”的影响，推动考核工作走向公正、公平、公开的轨道。

结语：绩效考核走向绩效管理是未来的发展趋势，绩效考核是绩效管理中的一个重要环节和核心工作，也是人力资源管理的基础和政策依据。企业目前绩效考核还存在较多问题，只有高度重视这些问题的解决，同时转变观念，加强企业文化建设，企业才能有效提升绩效考核的效果，切实提升竞争力、促进战略目标实现和可持续发展，同时借助绩效考核体系的不断改进和完善，以更有力地提高的企业绩效水平和国际竞争能力。

参考文献