如何成立业主委员会

2024-08-07

如何成立业主委员会（精选14篇）

1.如何成立业主委员会篇一

积极参与，踊跃投票，选好业委为大家。积极行使业主权利，投出您的关键一票。依法成立业主委员会，维护业主合法权益！齐心组建业主委员会，维护业主合法权益！欢迎广大业主踊跃报名参加业委会委员候选人。

行使你的权利，维护你的权益，踊跃报名参选业主委员。依法成立业主大会，共创和谐文明小区。踊跃报名参选业主委员，是您的权利和义务！

行使业委选举权利，承担业主应尽义务，维护小区共同利益！热心公益民主管理，踊跃报名参选业委委员。共建美好家园！

2.如何成立业主委员会篇二

朱秋利:破解“两难”问题关键在于解放思想

业主来自不同行业、职业,想集中召开大会不是一件容易的事,这也是大多数社区业委会迟迟不能成立的主要原因。如何破解这个难题?我认为要从三个方面入手:首先,业主选举可采取多种方式。业主大会是一种方式,送选举资料上门征求和网上选择也应列入有效方式。其次,政府基层部门要鼓励指导社区自治。改革开放三十多年,社区自治时机已经成熟,从政府层面上不能再有管理大于服务的理念,从业主层面上也要改变什么都找政府的习惯。社区自治有利于社会和谐与治理。最后,法理上要明确。现在社区矛盾主要还是物业选择和服务问题。如果在法规上能明确业委会的主体地位、明确业委会成立前由市场选择物业、业委会成立后由业主委托业委会选择物业、物业更换和交接的具体规定等,相信社区组织成立和自治能力将会大为改观。

胡业维:善用法律法规、方法和手段也是破解“两难”的有效途径

在现实生活中,业主大会的成立和业主大会会议的召开相当不容易。我曾就这个问题在两个小区做过调研,一个是在广州市只有110户共8层的单体楼小区,因为前期物业经营不善并最终解散,小区大半年都处于无人管理的状态,在这大半年里面,部分业主举行过两次“业主大会”,最多的时候仅有20来人到场,留下来开会就只有几人,最终因为无法统一意见不了了之。另一个小区在惠州市,共37栋,有1200多户业主,当时小区业主希望成立业主大会来监督物业管理公司,其中有30多名积极的小区业主在3个多月里面利用休息的时间,历经小区开发商和前期物业以“业主隐私”为由拒绝提供业主清册等种种困难,他们坚持挨家挨户地联系了小区的全体业主,最终成功召开小区首次业主大会和选举业委会成员。

这两个案例一比较,从表面上看是不同小区的业主在素质、能力和态度等方面的差异造成了不同小区成立和召开业主大会难易的差别,但我更看重的是法律法规在业主大会成立和业主大会召开上给予的支持和保障,因为现实中更多的小区和业主是介乎这两个“消极”和“积极”的代表性案例的中间,法律法规上的支持会有利于更多业主大会和业主委员会的成立,也有利于基层自治的更好发展。令人欣喜地,我发现2015年最新的《广州市物业管理暂行办法》较过往的法律法规作出了不少有利于业主成立和召开业主大会的规定,比方说,该办法的第二十条规定:占已交付使用物业业主总人数20%以上的业主联名就可以向街道办事处、镇人民政府提出要求成立业主大会;第二十五条规定:建设单位和物业服务企业应当为业主大会筹备组和业主大会活动提供相应的人力和场地的支持,并向街道办事处、镇人民政府提供包括业主清册在内的材料。

最后,值得注意的是,当“互联网+”成为我们日常经济活动和社会生活的新常态时,这一暂行办法在第四十条中也有规定:业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式,采用电子投票形式的,应当通过业主决策电子投票系统表决。

冯向荣:政府、市场和社会力量齐参与,形成合力解决“两难”问题

以湖北省宜昌市伍家区长江瑞景小区和西陵区金缔华城小区为例,目前宜昌物业小区业主大会召开难的因素有:房产主管部门、区物业办、街道对业主组织成立、建设、发展指导不到位。表现在业务水平不高、指导能力不强、片面指导等。

第一,不管社区居委会的主观意愿如何,他们在实际工作中确实制造了客观上的障碍。表现为施加人为干扰或干预、提出苛刻遴选条件、反复追究自荐业主的个人过往史、主观否定业主自荐人选、以个人好恶推荐其“优秀”人选等等。第二,开发商(建设单位)不参与或推脱配合业主大会,拒不提供业主名单清册,造成无法确定业主大会参会人数,使业主大会筹备工作无法正常进行。他们使用非暴力或不合作方式,与政府部门个别官员纠缠合力制造障碍等。第三,业主自身学习不足,缺少行动与联合。表现在专业知识理解不准及不透、不善于利用政府部门及民间第三方平台、业主对业主物权及业主组织本质理解不透、业主实际参与度不够、业主活动缺乏理论及技术支撑、业主不善于抱团行动等等。

王益民:发展小区社团组织,开展多层次区内公益活动,增强业主自我认同感和公共责任感是突破“两难”的有效途径

业主的公共责任意识淡薄和业主互相之间熟识度低是业主大会召开难的重要原因。从切身利益出发,小区业主本应积极参与小区的管理,对小区的相关事项积极发表意见,并按照一定的议事规则作出决策,配合、监督小区的管理工作。但因公民意识的培育滞后,导致大多数小区业主缺乏公共责任意识,参与小区管理的意愿低,因而对业主大会的召开持消极态度。业主之间缺乏血缘和其它社会关系的纽带,只是因为买了同一个小区的房子而成了邻居,成了共同物权的共有人,并因此产生共同管理权。社会诚信的缺失,大家互相之间的信任还没有建立起来,也是大多数业主对召开业主大会持旁观心态的重要原因。针对以上原因的分析,我认为组织小区内部社团,开展各种兴趣小组活动,让大家熟识起来,进而培养业主的公民意识,强化业主的公共责任,是解决小区召开业主大会难的有效措施。

伍嘉穗:要善于利用小区的“大事件”来引导广大业主关注和参与小区公共事务

3.如何成立业主委员会篇三

我所在小区成立了业主委员会，而我是具体负责人。一年前，业主委员会与一家物业公司签订了物业服务合同，约定物业公司为小区业主提供物业服务，物业管理服务费则由各业主依据各自的居住面积，按2元/㎡缴纳。由于一些业主没有按期交付，物业公司在催收未果后，遂以业主委员会是合同的当事人为由，要求业主委员会一次性付清所有业主拖欠的物业管理服务费并承担迟纳金。而我们认为业主委员会并无此义务。双方为此一直僵持不下。请问：物业公司究竟能否要求业主委员会担责？

读者：毕晓虹

毕晓虹读者：

物业公司无权要求业主委员会承担业主拖欠的物业管理服务费并支付迟纳金。

《物业管理条例》第十五条第（二）项以及《物业管理条例实施细则》第十五条第（二）项均规定业主委员会的职责之一，只是“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。”即业主委员会虽然是物业服务合同的具体签订者，但其业主之间仅属代理关系，业主委员会只不过是代表业主与物业管理企业签订合同，合同的相对方只能是业主与物业公司。而《民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”也就是说，只有业主才应当对业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同承担包括缴纳物业管理服务费在内的责任。业主委员会的义务只是“督促”，并没有承担物业管理服务费的责任。因为《物业管理条例》第六十七条已明确规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款则进一步指出：“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”因此，本案物业公司要求业主委员会就业主拖欠的物业管理服务费承担清偿责任之理由不能成立，也不能得到法律支持，即使其固执己见提起诉讼，法院也将裁定不予受理。

江西省兴国县人民法院研究室颜梅生

4.业主委员会成立程序篇四

第一步：条件具备：依据<物业管理条例>和大连市大房局发（2003）88号文件，如果贵小区贵小区销售建筑面积和入住面积达到50%以上或首位业主入住两年以上的，可以申请成立业主大会和选举业主委员会；

第二步：找几个积极分子，一定要有积极性的，学习一下《物业管理条例》和相关法律，并与所在街道和物业联系，向辖区物业办提交成立业主大会申请，可与街道一起召集成立业主大会筹备组，应要求前期物业配合，并应履行公示程序。在选择成员时一定要擦亮眼睛，多让一些能真正代表业主利益的人参加，否则，叛徒多了，以后的工作不好开展。

第三步：由筹备组按相关要求向辖区物业办申请报送相关小区资料，具体可参考本论坛贴出的相关程序资料或向辖区物业办询问，因各区要求还是有一定差别。

第四步：起草《业主公约》和《业主大会议事规则》，并应确定业主委员会成员人选名单，确定业主大会召开的时间、地点、形式和内容。具体应参考《业主大会议事规程》。

第五步：在筹备组成立三十日之内组织召开大会并选举业主委员会。召开大会15日前一定要将《业主公约》和《业主大会议事规则》以及业主名册、业主委员会侯选名单送交业主手中，费用成本应由前期物业支付配合。

第六步：小区二分之一以上有投票权的业主参加大会，即为有效，在大会召开后，应将结果公示，并报送物业办备案。

通常如果开发商阻挠，物业办会找理由不备案。这种情况几个小区都发生过。但依据《物业管理条例》的规定，大会通过《业主公约》和业主委员会人 1

员名单，只要物业办没有在一定时间内指出存在违法的地方，业主委员会的组成既为合法有效。物业办备不备案不影响业委会的合法性和法律地位。因为他是经合法程序经权利人业主合法选举产生的，不需要物业办的审批。业主委员会履行告知程序即可，但应以书面形式，最好让其签收，必要时可请公证机构公证送达。

5.业主委员会成立方案篇五

时间:2010-11-25 20:06来源:互联网作者:秩名点击:

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公司领导：为加强同业主在小区日常管理上的沟通，便于解决出现的问题，调整管理过程中出现的矛盾。根据小区现入住的情况，拟申请成立业主委员会。方案如下：

1、候选人数及范围：拟定7人。XX花园现共有住宅7栋，（2号楼本次不参加选举，保留增补名额1名）...公司领导：

为加强同业主在小区日常管理上的沟通，便于解决出现的问题，调整管理过程中出现的矛盾。根据小区现入住的情况，拟申请成立业主委员会。方案如下：

1、候选人数及范围：

拟定7人。XX花园现共有住宅7栋，（2号楼本次不参加选举，保留增补名额1名），商铺41间，候选人范围是原则上每栋平均挑选，每栋选楼长1名,商铺代表1名。

2、业主委员会组成：

拟定6人，由业主代表组成。

3、选取时间及方式：

2003年2月：

（1）业主大会及业主委员会相关法律、法规宣传资料（如：投票人的权利、义务、投票权数等），出宣传栏一期。

（2）南山区建设局物管科沟通，汇报有关情况。

2003年3月上旬：

（1）准备候选人名单及个人资料，并在小区宣传栏公告14天；

（2）制作选票，确定选举人身份，编制选举人名单。

2003年3月下旬：

（1）由管理处管理人员上门发放选票，指导选举人填写，回收选票。

（2）向南山区主管部门递交申请表及业主委员会成员名单。

XX花园管理处

二ΟΟ年二月二十四日

XX花园业主委员会筹委会

第一次会议议程

时间：2003年2月26日下午3：00

地点：XX花园会所三楼

参加人员：XX

主持人：XX

会议议程：

一、讨论业主委员会成立方案；

二、确定业主委员会选举办法：

1、选举流程：

2、选举办法：

3、选举的注意事项：

4、正式选举：

三、制定成立业主委员会工作计划表。

XX花园业主委员会选举办法

一、选举流程：

1、自荐、推荐楼长候选人；

2、除2号楼外，每栋楼推举楼长一名，商铺推举代表一名，作为业主委员会候选人，共7人；

3、全体业主投票采取差额选举办法，选出6名业主委员会委员（2号楼预留1名）。

二、楼长选举办法：

1、首先由XX花园全体业主（2号楼业主除外）进行推荐（包括自荐），推荐表由筹备小组人员逐家发放，再由推荐人投到指定地方，最后由筹备小组人员收齐推荐表并统计票数。若第一名推荐得票率超过本栋的50%，则自然当选楼长，并成为业主委员会委员侯选人。

2、若第一名得票率未超过50%，则将得票最高的前三名作为楼长候选人三天后组织本栋业主投票，得票最高者当选楼长并成为业主委员会委员侯选人

三、选举注意事项：

1、自荐人、推荐人和被推荐人必须是业主本人（业主：即房产证或购房合同上的名字），推荐人必须在推荐表上签名才生效，如业主本人因故不能签名的，可书面委托他人代签，无委托的代签视为无效...三、选举注意事项：

1、自荐人、推荐人和被推荐人必须是业主本人（业主：即房产证或购房合同上的名字），推荐人必须在推荐表上签名才生效，如业主本人因故不能签名的，可书面委托他人代签，无委托的代签视为无效推荐签名。受委托人最多只能接受3个业主的委托。

2、业委会候选人经筹备小组和区主管部门审查资格后，向全体业主公示14天。如对候选人名单有异议的应在14天内书面向区主管或筹备小组反映，区主管部门或筹备小组在收集业主意见后公告候选人最终名单。

四、业主委员会正式选举：

1、XX花园业主委员会设正式委员7名（含2号楼1名），本次选举候选人7名，实行差额选举选出6名（2号楼预留1名），落选的1名楼长可列席业委会会议。

2、业主委员会选举的表决方式采取上门发票、集中收票的形式进行。选票、委托书由筹备小组统一印制并编号，由筹备小组成员进行发选票。业主因故不投票的，可书面委托他人进行投票。受委托人最多只能接受3个业主的委托。

3、计算业主投票份额，各类房屋按每10平方米建筑面积为一票，不足10平方米的，5平方米或5平方米以上的计算为一票，不足5平方米的不计票，一份物业的业主的投票权不能分散。

4、——月——日由筹备小组开始向业主发放选票。——月——日前将选票

投至————。公开清点选票时间将由筹备小组人员根据具体情况定，届时请建设局领导、居委会领导、派出所领导监督唱票。候选人得票按多少排序，得票多的前6名当选为正式委员。如出现票数相同无法确定最后人选时，不再进行重选，由当选的业委会委员讨论决定。

5、选举结果向全体业主公告，筹备小组解散。

6.小区成立临时业主委员会篇六

倡议书

根据国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)等有关规定，结合本物业管理区域实际情况，由于暂时未达成立业主委员的条件，无法成立业主委员会。为维护业主的合法权益，经部分业主商讨，倡议成立佳源-威尼斯小区临时业主委员会。为了成立一个能广泛代表业主、能切实维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，并能履行相应义务的临时业主委员会。经部分业主建议，先就成立临时业主委员会筹备组筹建委员会事宜倡议如下：

一、筹备组成员条件筹备组成员条件凡符合下列条件者均可报名：

(1)是本物业管理区域内的业主；

(2)具有完全民事行为能力；

(3)遵守国家有关法律、法规；

(4)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

(5)热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

(6)具有一定的组织能力；

(7)具备必要的工作时间。

二、筹备组成员名额

根据业主在业主QQ群讨论结果，为方便前期工作，暂定每栋每单元1到2名代表。

三、筹备组成员决出办法

（一）自荐；

（二）推荐；

（三）分配。

四、筹备组成员登记事项

（一）报名时间：2013年 3月25日起—2011年4月25日止。

（二）报名地点：群议。

（三）报名要求：筹备组成员要填写《业主登记表》，身份证明、产权证明或购房合同等有关证明(复印件)，1寸免冠彩色照片2张。

五、成立筹备组事宜

（一）成立时间：2013年 5月25 日。

（二）决议地点：待定。

六、筹备组筹备工作事项

（一）联系开发商及物业部门，做好业主登记，建立业主档案，确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次临时业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、临时业主大会议事规则；

（四）依法确定首次临时业主大会会议表决规则；

（五）制定临时业主委员会委员候选人产生办法，确定临时业主委员会委员候选人名单；

（六）制定临时业主委员会选举办法；

（七）完成召开首次临时业主大会会议的其他准备工作。

佳源-威尼斯业主QQ群

7.许介川:建议加强业主委员会建设篇七

案由:

社区治理是实现基层自治制度的基础和前提, 目前在不少市辖区已被列入“十三五”计划的重点任务。为此深圳市的社区设立了许多机构, 而业主委员会 (以下简称“业委会”) 的建设是社区治理工作的重点和难点之一。当前业委会主要存在以下状况:

一、业委会整体素质不高, 成员良莠不齐, 以职权谋私利现象比较普遍。

造成此状况的原因如下:

1、大量动机不纯的人报名参选业委会成员。

一个社区的房屋业主, 少则几百户, 多则数千户, 来自社会各界, 成分复杂, 人心不一。业委会成员的工作量和难度都较大, 而根据深圳市人民政府令 (第258条) 《深圳经济特区物业管理条例实施若干规定》 (以下简称“《若干规定》”) 第28条规定, “业主委员会成员津贴总额不得超过本市最低工资标准”, 素质高且遵纪守法、廉洁自律的业主往往不愿报名参选业委会成员, 而一些素质不高、动机不纯的人却热衷于成为业委会成员, 有人甚至辞职从事业委会工作, 这种动机不纯的人进入业委会必将会对业委会的正常运作产生不利影响。

2、“双过半原则”导致街道办和社区工作站注重建立业委会的速度而忽视业委会的质量。

由于所有相关的法律法规都规定了业委会及成员的产生须贯彻“双过半原则”, 即业主 (代表) 大会超过一半表决权的业主 (代表) 投票和参加投票的表决权超过一半同意才能当选, 业主 (代表) 大会选举结果有可能无法产生业委会和符合法定人数的业委会成员。作为政府主管部门的街道办和社区工作站急于召开业主大会, 尽快选举产生业委会, 完成其法定职责, 往往只注重速度而不注重质量, 忽视对报名人的筛选和审查, 大力动员不了解候选人情况的业主投票同意, 导致许多动机不纯的人进入业委会, 产生以职权谋私利现象。

3、监督机制不完善。

深圳市约有住宅小区5000个, 34%的小区建立了业委会。以福田区为例, 现有业委会287个, 区住建局物业监管科只有编制3人, 辖区10个街道办物业监管工作职能部门也不统一, 只有福田街道办事处有专门的物业办负责, 园岭、华强北、福保3个街道办事处由社会事务科负责, 沙头、莲花2个街道办事处由司法所负责, 梅林、华富2个街道办事处由综治办负责, 香蜜湖街道办事处由社区办负责, 南园街道办事处由社区服务中心负责, 而社区服务中心不属于政府机关, 只有服务的义务, 没有管理和处罚的权力。各街道办的投诉电话也不统一, 给社区业主和物业管理企业投诉和处理造成不便。此外, 这些监管部门对业委会的制度建设和落实也缺乏定期检查和日常监管。

二、业委会难以理顺与物业管理企业的关系。

业委会和物业管理企业的关系应该是相互协作和监督, 而实践中二者往往只能取其一。造成此状况的原因如下:

1、社区的物业管理单位大多为企业, 企业以盈利为目的。

2、业主 (代表) 大会代表社区全体业主, 业委会是业主 (代表) 大会常设执行机构, 社区内物业管理企业一般都会通过软硬两手威逼利诱业委员成员“协作”, 使其言行服从物业管理企业的利益, 而这些利益往往并不合法且与小区业主利益相冲突。

3、社区外物业管理企业为争夺物业管理地盘也会收买业委会成员, 业委会成员如果参选时动机不纯就难免会被收买而对社区现有的物业管理公司大力“监督”, 其目的是想尽一切办法发动业主驱逐社区现有的物业管理企业, 引进社区外物业管理企业, 以牺牲社区稳定为代价, 实现个人非法利益。

三、业主对业委会及其成员缺乏信任。

鉴于以上一、二项状况, 社区业主对业委会及成员普遍缺乏信任, 据调研, 85%的社区业主认为业委会及成员不廉洁, 90%的社区业主不放心业委会代表其行使合法权利。而与此相对的是, 一些业委会甚至向政府提出了“业主 (代表) 大会法人化”的建议, 其实质就是由“业主委员会行使权利, 而由全体业主承担责任”, 结果业委会成员用社区业主的名义实现了个人利益, 社区业主当然不能容忍为他人行为承担责任, 于是引发群体事件, 最终还要由政府负责善后处理。

四、不少有业委会的社区矛盾突出。

据社区业主反映, 过去没有业委会的社区反而比现在有业委会太平, 业主委员会成立后, 不是与物业管理企业保持一致而与业主利益对立, 就是处心积虑制造矛盾, 煽动驱逐现有的物业管理企业, 引进新物业管理企业。社区业主、业委会、物业管理企业三角矛盾突出, 社区物业管理水平下降, 居民生活受到不利影响。

鉴于以上状况, 建议加强深圳市业委会的建设。

建议:

一、街道办和社区工作站应端正工作目标, 树立“业委会质量重于速度”的理念。

由于社区业主来自社会各界、各行各业, 对业主法定权利和业委会候选人情况缺乏了解, 难免会出现按“双过半原则”未能产生业委会及成员的情况。在实践中, 作为负责组织、协调业主大会成立及业委会的选举工作的街道办和社区工作站一般都把尽快成立召开业主 (代表) 大会选举产生业委会作为履行法定职责的标志, 对产生业委会的法定程序追求速度而忽视质量, 导致动机不纯的人进入业委会。所以街道办和社区工作站应端正目标, 树立“业委会质量重于速度”的理念, 保证每一个法定程序的工作质量, 不以快速产生业委会为成功, 不以选举流产为失败, 而以产生真正能代表社区业主意愿的业委会为成功, 以产生不能代表社区业主意愿的业委会为失败。

二、充分发挥社区居民委员会 (以下简称“居委会”) 的作用, 在业委会选举流产时由居委会代行业委会的职责, 实现社区“居业协作”。

街道办和社区工作站越是提高每一个法定程序的工作质量, 选举产生业委会及成员的成功率就越低。而业主委员会是代表社区业主履行权利的法定组织, 不可或缺, 否则社区业主就不能正常行使合法权利。而快速产生业主委员会, 其质量也将受到影响, 也对业主不利。这是一对客观存在的矛盾。

居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织, 而当前居委会的许多职责已由社区工作站代行, 如何充分发挥居委会的作用已成为研究课题。深圳市人民代表大会常务委员会通过的《深圳经济特区物业管理条例》 (以下简称“《条例》”) 第123条规定“未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区, 可以由区主管部门会同街道办事处, 在征求该住宅区业主或者使用人意见并取得过半数书面同意后, 指定物业所在地代行本条例规定的业主大会和业主委员会职责”和《若干规定》第36条规定“社区居委会代行业主大会和业主委员会职责的, 其代行时限可至该物业管理区域的业主委员会选举产生之日止”, 为居委会代行业委会的职责、实现社区“居业协作”提供了法律依据。

具体实施上, 街道办和社区工作站应指导业主大会筹备组在召开业主大会选举业委会的同时征求该社区业主的意见, 如选举流产是否同意物业所在地居委会代行业委员职责。居委会是《宪法》规定基层群众性自治组织, 具有良好的公信力, 大多数社区业主应会同意。这既可以起到依法代替业委会行使业主权利的作用, 又为选举产生真正代表业主意愿的业委会赢得了充分的时间。

三、街道办和社区工作站应指导业主大会筹备组在《业主大会和业委会议事规则》和《管理规约》草案中科学合理制订业委会正副主任和委员的津贴内容、标准和落实岗位递补制度, 报请业主大会通过, 利用津贴充分调动业委会成员的积极性, 保障业委会工作正常有效运作。

具体实施上, 业委会成员津贴和业委会办公开支的内容也要明确细化, 不得交叉, 凡业委会成员津贴内容事项不得再列入业委会办公开支项目。

业委会主任和执行秘书的责任和工作量大, 津贴标准最高值建议就按《若干规定》第28条规定的“本市最低工资标准”执行, 副主任建议按主任标准的6折、委员按主任标准的5折执行, 因为在实践中他们的责任和例行工作量都远远不如前者。由于《条例》第22条的规定“候补委员不领取津贴”, 故建议草案中应规定“业委会选聘执行秘书, 同等条件下应优先从业委会候补委员中产生”, 这既可以调动候补委员的积极性, 也可以让候补委员在执行秘书的岗位上得到锻炼, 随时递补委员的岗位。

落实业委会成员的递补制度的前提是业委会成员的排名顺序。业委会成员按岗位类别顺序应排列为:主任、副主任、委员、候补委员, 副主任以下每一类别中应按业主 (代表) 大会选举得票由多到少的先后次序排列。在此前提下, 建议落实业委会成员的递补制度程序如下:当一位成员无法履行业委会主任、副主任和委员的岗位义务超过30天的, 无论请假与否, 到恢复正常履行其岗位义务前的这段时间不得领取津贴, 其岗位由排序在其后的业委会成员递补, 其他业委会成员依次向前递补岗位, 工作津贴标准也按递补后的岗位标准发放。这既可以利用津贴充分调动业委会成员的积极性, 也可以防止岗位空缺导致业委会工作脱节。

四、街道办和社区工作站应指导业主大会筹备组在审查业主委员会成员候选人资格和确定候选人名单时严格把关。

《条例》第23条的规定“筹备组应当审查委员、候补委员候选人资格并确定候选人名单”, 《条例》第20条规定“筹备组组长由社区工作站负责人担任”, 《若干规定》第26条规定“筹备组成员就筹备工作事项意见不统一的, 由筹备组组长在街道办事处的指导下作出决定”。这些规定都体现了街道办和社区工作站在筹备业主大会工作中的主导作用, 所以街道办和社区工作站应指导筹备组在审查业委会成员候选人资格和确定候选人名单时严格把关。建议具体程序如下:

1、街道办和社区工作站应指导筹备组和业主鼓励动员社区内遵纪守法、热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有较强的公信力、组织能力和充裕时间的业主报名参选业委会成员。这些人员应重点包括中共党员、居委会成员、义工联成员、身体健康的退休人员、曾经担任公职人员、人大代表、政协委员、特约人员和大型企事业单位的管理岗位的人员。

2、街道办和社区工作站应指导筹备组除按《条例》第23条规定的条件审查业委会成员候选人资格外, 还需细化审查的内容和程序。对中共党员、居委会成员和义工联成员的报名人应向其所在基层党组织、居委会和义工联调查了解个人有关情况;对已退休的报名人应审查近期体检报告, 了解其身体情况;对曾经担任公职人员、大型企事业单位的管理人员的报名人应到所在单位了解情况, 形成书面文字材料保密存档。调查结果不良者不得列入业委会成员候选人名单, 防止动机不纯者进入业委会。

五、街道办和社区工作站应指导业主大会筹备组在业主大会选举前大力宣传业委会成员候选人。

候选人必须被宣传, 否则业主不了解候选人, 就难以按“双过半原则”选出业委会及成员。《若干规定》第17条规定“筹备组或者组织选举的业主委员会应当将业主委员会委员、候补委员及执行秘书的候选人相关信息, 于选举前15日在所在物业管理区域进行公示, 公示期不应少于30日”。公示就是对候选人的宣传, 按当前惯例“候选人相关信息”就是候选人的简历和照片, 这远不足以让社区业主对候选人是否适合作业委会成员有一个基本的了解。

街道办和社区工作站应指导筹备组让候选人对一些检验是否适合作业委会成员的简单问题有一个明确的书面答复并落款签名。这些问题可以简单到关心社区的业主都能回答的水平, 比如“你认为你参选有哪些优势?”“你认为社区面临哪些亟待处理的事务?应该采取何种方法处理?”“你认为未来的业委会及成员在工作中应采取何种方式方法广泛征求业主意见?”等等。筹备组将此书面答复和候选人其它相关信息一并公示和存档, 才能让社区业主对候选人是否适合作业委会成员有一个基本的了解, 起到宣传候选人的效果, 未来还可以作为监督业委会成员履行承诺的书面依据。

当前信息传递迅速便捷, 公示业委会成员候选人方式多种多样。筹备组或者组织选举的业主委员除在物业管理区域进行公示外, 还应该利用网站、小区业主的微信群和QQ群进行公示。

六、区住建局和街道办的职能部门应指导业委会在社区建立业主顾问团和顾问组。

社区业主都希望业委会成员既有公益心, 又具备从事业委会相关工作的高素质, 但由于业委会成员的津贴标准的法律限制, 这两者很难兼得。高素质的业主往往时间宝贵, 缺乏固定时间履行业委会成员的职责, 所以也不能把高素质作为业委会成员自身具备的必要条件。然而社区业主人数众多, 并不缺少高素质人才, 其中大多数人也有公益心, 只是缺乏固定时间, 故建议区住建局和街道办的职能部门应指导业委会在社区建立业主顾问团, 团内按业委会专项职能设立顾问组, 如法律维权、工程维修、财务审计等, 广泛吸收社区有专业素质的业主参加。“有专业素质”可具体解释为有专业资格证书或专业岗位3年以上工作经验。业委会在运作中遇到专业事项可征求顾问组的意见, 按专业意见开展工作, 提高业委会工作的专业水平。

七、区住建局和街道办的职能部门应指导业委会采取业主听证会的方式就社区重大事项征求业主意见。

住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第39条规定“业主委员会应当于会议召开7日前, 在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程, 听取业主的意见和建议”。对于社区重大事项业委会听取业主意见最公开和最简便的方式就是在决策前召开听证会, 听取社区中不特定的多数业主意见。具体程序是至少提前7天在物业管理区域内公告听证会的时间、地点和讨论事项, 并声明社区每个业主都可以参加并发表意见。这既可以让业委会听取具有代表性的不特定多数业主的意见和建议, 也为业委会履行“征求业主意见”的法定职责提供了公开的证据。

八、加强对业委会监督的力度, 各监督主体分工协作、紧密配合, 形成完善的监督体系。

由于业主对业委会及成员缺乏信任, 要求加强对业委会监督的力度的呼声越来越高。当前有的社区成立了监事会监督业委会的工作, 进一步增加了原已臃肿的社区机构数量, 而且是否需要成立第二监事会来监督监事会也成为了一个新的课题。

这当然不是一个好办法, 因为监督业委会的主体已经大量存在。业委会是业主 (代表) 选举产生的, 业主 (代表) 和业主 (代表) 大会对业委会有当然的监督权;根据《条例》第5条的规定, “街道办事处在区主管部门 (住建局) 指导下, 指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动”;根据国务院修订的《物业管理条例》第20条规定, 在物业管理区域内, 业主大会、业委会应当接受居委会指导和监督;如果成立业主顾问团和顾问组, 也可以对业委会决策和工作的专业性进行监督;社区物业管理企业对业委会代表业主履行物业管理合同权利义务的行为及合法性也可以监督。

虽然监督主体很多, 但监督效果并不明显。社区业主 (代表) 在社区容易发现问题, 但没有更正和处罚的权力;业主 (代表) 大会召开程序复杂, 人员召集困难, 难以按“双过半原则”更正业委会的错误;居委会的主要职能已被社区工作站代行, 怠于行使其它职能;社区物业管理企业与业委会往往不是抱成一团, 就是严重对立, 难以做到客观公正;街道办和住建局难以了解基层具体情况, 而且由于各街道办受理业主投诉的部门和电话各不相同, 给业主投诉造成不便。

8.如何成立业主委员会篇八

关键词：物权；地位；边界；维权

业主委员会作为连接业主与物业企业的桥梁和纽带，关系到广大业主的切身利益，关系到小区的和谐稳定。物业企业正确认识和处理与业主委员会的关系对减少和避免物业矛盾纠纷与创建和谐社区具有重要意义。

一、尊重业主物权是处理业主委员会关系的基本原则

建筑物区分所有权是物业管理的法律基础，正是由于业主对房屋享有区分所有权，以“专有权”为基础，行使相应的“共有权”“共同管理权”才相应产生物业管理权。物业管理权本身属于业主所享有，业主由于各种主客观原因，不愿意或不能够自己直接行使物业管理权，才通常以合同的形式聘请物业服务企业行使相应的物业管理权。基于建筑物区分所有的事实，小区业主有需要共同维护和处理的事务，由此，有必要将业主联合起来，组成业主大会商讨、决定和处理小区事务。但是，对于人数众多、背景各异的业主而言，每次业主大会的召集、召开和组织都是需要极大的精力和成本，为了实现业主有效自治，法律制度上才设计了业主委员会这一业主大会的常设和执行机构。

物业企业在处理与业主委员会的关系上必须正确认识和处理物权和合同两个不同的法律关系，从合同法的角度，两者是物业服务合同法律关系，双方是平等的民事主体，既不存在领导与被领导的关系，也不存在管理与被管理的关系，但从物权法的角度，业主与业主委员会在物业管理活动中占主导的地位，是物业管理活动的主体，物业管理中重大事项的决策权应在业主大会及相应的业主委员会。物业企业如果片面强调合同地位而忽视业主的物权地位，在实际工作中就会淡化被聘用的心态，弱化服务者的身份，就容易发生错位越位的管理服务行为，结果是既不能心悦诚服地为业主服务，也就很难处理好企业与业主委员会的关系。因此，物业企业在物业管理活动中必须培养和树立尊重业主物权的法律意识，并将之做为处理与业委会关系的基本原则。

二、正确认识和理解业主委员会的法律地位

《物业管理条例》第十五条明确规定“业主委员会执行业主大会的决定事项”，即业主委员会作为业主大会的执行机构，任何权利均来自于广大业主的合法授权。《物权法》第七十六条与《物业管理条例》第十一条均采用列举的方式规定了七项由“业主共同决定的事项”，并要求人数、专有部分面积双过半甚至三分之二以上通过，可见法律对业主共同决定事项的权利行使是持非常谨慎态度，未留下其他任何变通余地，其立法本意就是为了保证业主更好的行使权利，防止业主委员会经授权行使本应由业主共同决定的事项，从而剥夺业主对公共事务的决定权。因此，“业主共同决定”事项系法律的强制性规定，应当由业主通过业主大会或者依法共同做出决定，不能一次性笼统地授权业主委员会行使。因此，物业企业应特别注意业主、业主大会在具体物业管理活动中对业委会授权委托事项的具体范围和权限：首先，仅涉及到业主个人的利益的事情，由业主自己决定。其次，业主委员会应依照法律法规、业主大会决议和业主大会议事规则开展活动，涉及到 “业主共同决定的事项”须具有明确具体的授权。最后，与物业管理无关的事务和活动业主委员会无权决定。

三、依法配合和协助业主委员会的成立

相当多的物业企业都把业委会的成立看成“洪水猛兽”，认为业委会成立就是要“炒鱿鱼”“减少物业费”“别有用心”等等，总是千方百计阻挠或干预业委会的成立。实际上业主大会及业主委员会的成立是业主行使建筑物区分所有权的体现，是业主自治自律的重要标志，归根结底是业主的内部事务，物业企业没有任何理由阻止和干预业委会的成立。当然，业委会的成立毕竟与具体的物业管理活动息息相关，物业服务企业对业委会的成立就不能也不应无所作为。

如果成立业主委员会是大多数业主的意愿且符合法定成立条件，物业服务企业主动协助成立业主委员会是顺应民意的表现。企业可以借此与大量业主进行沟通了解，可以利用自己的专业优势与服务地位进行适当的引导、宣传，向业主证明本公司是希望有业主委员会进行监督管理，所开展的物业管理工作是经得起业主委员会考核的。

可以建议明白事理的，民望较高的业主参与业主委员会委员的竞选工作，也可以配合主管部门尽量将一批热心本物业管理区域的公益事业，责任心强、道德品质高、模范遵守物业管理规章制度的业主选进业主委员会，为将来的签订和履行物业服务合同奠定良好的基础。尤其是在业主大会筹备阶段或候选人名单公示期间一定要将不符合担任业主委员会委员的候选人的情况向有关部门反映。这样做既是维护大多数业主的利益，也是维护物业企业自己的利益。

尽量动员支持物业服务企业工作的业主参加业主大会，同时要注意到多数业主对于小区的事情是不闻不问的，对物业服务企业及业主委员会的理解也存在片面的性，这部分业主是属于中性业主，物业服务企业应该通过主动沟通与宣传的形式，将这部分业主争取过来，积极行使自己的权利，参加业委会的成立工作，从而达到最终支持物业服务企业的工作的目的。

四、注意与业主委员会委员交往的边界

业委会成员虽然由业主大会依法选举产生，但业主委员会成员来自五湖四海，三教九流，各成员的年龄、学识、观念、个人品质的不同导致对物业服务企业态度会有所不同。无论如何，物业企业与业主委员会及其成员都应该是朋友而不能成为敌人。但是，搞好关系不等于出卖原则，要注意正常的公关活动和行贿拉拢之区别。很多物业企业认为搞定业委会就“一通百通”，对业委会委员百般迁就，曲意逢迎，搞暗箱操作，既涉嫌违法又经不起长久考验。正确的做法是“亲而不近、熟而不俗”，要保持的是良好的工作关系，不要发生个人之间的经济或人事关系，不随意减免物业费、停车费，或在房屋装修方面，网开一面，姑息其违规装修行为。尤其在财务方面，要友情提示，对不规范、不符合财务制度的操作，要予以提醒，必要时建议召开业委会工作会议和业主大会讨论。同时要依靠主管部门，及时取得对小区物业管理工作的监管、协调和引导。

五、依法理性维护企业合法权益

物业企业与业委会的关系，既是对立统一关系，也是一种经济交易关系，物业企业与业委会客观上总会存在各种各样的矛盾，特别是业委会自身运作管理不规范时，双方矛盾更显尖锐。对于损害业主利益和干扰物业企业正常经营管理的行为，物业企业要敢于和善于维护广大业主和自己的合法权益。具体说来，依法维权中要把握好“有理、有利、有据、有节”四个环节。

（一）有理

这里“理”专指法律规定和合同约定，就是说评判是非、解决矛盾都只能以法律规定和合同约定为标准。法律和合同是物业企业与业委会双方都必须坚持的唯一标准，一切维权活动都必须在这个标准之内。尤其需要强调的是，合同是当事人之间的法律依据，一旦双方发生纠纷，双方除了通过司法途径解决，更多的应当是按合同约定的办法解决。因此，签订的合同要明确各方的权利义务，清晰界定企业的管理责任和免责条件。要细化物业服务合同条款，注意就物业管理服务的项目、内容、标准与费用，物业的经营与管理、物业的使用与维护、物业的承接验收以及违约责任和免责条款等做详尽约定，并以严格的内部管理制度来保障合同的执行。

（二）有利

“利”即利益。这个利益不能狭隘的理解为物业企业本身是否有利可图，对业主委员会和物业服务企业来说，两者的关系应该是双赢的。虽然从外部说，物业企业的利益与业主和业委会的利益会客观存在一定的冲突，从内部说，物业企业的短时利益与长远利益也可能存在矛盾。但是，从根本上说，物业的利益与业主和业委会的利益是一致的，坚持企业的长远利益，而不是暂时的得失，坚持保护业主的利益，而不是损害业主的利益，这是利益问题上的基本原则。如果物业企业不规范操作，不规范收费，只注重一时之利或试图以小利博大利，那么所谓的“维权”活动无疑是搬起石头砸自己脚。因此，维权时要冷静分析各种利益关系，正确看待长远利益与眼前利益、整体利益与局部利益、业主利益与物业利益的关系，用科学发展的眼光审视和解决问题。

（三）有据

就是要有证据，维权要以事实为依据。物业管理是服务行业，服务具有过程性、难以储存性、难以量化等特征，因此，物业服务企业中在物业管理活动中，不仅仅是埋头苦干，还要加强对员工证据意识和取证技巧的培训，注意保留证据，如承接查验、交接财物、公示财务、履行配合义务、安全义务、维修义务、甚至催交物业费等等重要物业服务活动和法律事实都要及时通过签收、录音、录像、第三者见证等手段固定和保全，对业主的公告提醒，与业主委员会来往工作的信函、记录、决议也要完整的保存。

（四）有节

维权要把握好一个尺度，讲策略，讲程序，适可而止，过度维权不利于建立和维护良好的客户关系，也不利于构建和谐的物业管理。任何诉求只有通过合法渠道，运用合法手段，符合法律的程序，才能表达得更充分、更合理。同时，在表达自己利益诉求时，一定要多一些理性和包容，多一些兼顾和平衡，多一些求同存异和换位思考，情理法并用，原则性与灵活性相结合，在解决矛盾的同时达到团结合作的目的。

六、守法经营与优质服务是处理业主委员会关系的关键

处理业委会关系的实质其实是处理与广大业主的关系。争取业主委员会的关键在于争取业主大会，争取业主大会的关键在于争取业主，争取业主的关键在于争取人心，争取人心的关键在于物业管理服务质量。在合法的前提下，优质的服务和规范的管理才是硬道理，也才是化解各类矛盾和建立与业主和业委会的融洽关系，创造和谐物业管理的最好办法。

9.成立业主委员会申请书篇九

栖贤居委会：

根据《物权法》、《物业管理条理》等法律、法规的规定，本小区（滨湖华城）业主有权利组织成立业主大会和选举业委会。

根据XX省XX市XX县的有关规定，本小区房屋交付比例已经超过规定。且我们愿意作为发起人的身份依法定程序发起成立业主大会的工作。

根据有关法律、法规和政策的规定，社区居委会有对业主成立业主大会选举业委会等工作有监督指导的职责和义务，故我们恳请有关单位，尽快安排对本小区业主大会成立及业委会选举工作进行指导和监督。

我们将团结全体业主，在有关方面的监督指导下，共同完成成立业主大会和选举业委会的工作，为构建和谐社区而努力。多谢合作！

XXX小区业主签名：

10.业主委员会成立申请书篇十

委员会申请书

蚌埠市淮上区明珠社区：

上河时代北区（外滩花园）位于永康街35号，由蚌埠怡康房地产开发公司开发建设，并由开发商委托蚌埠怡康物业管理有限公司管理至今。本小区2013年5月起相继相继交付业主使用，入住使用时间已达两年多，小区共有住户2363户，已全部交付使用，入住率100%。本小区已具备成立业主委员会成立的条件。根据《中华人民共和国物权法》，国务院《物业管理条例》的相关规定，及《城市住宅小区物业管理办法》住宅小区入住率达到百分之五十以上时，开发建设售房单位应在物业管理行政主管部门的指导下，及时组织召开业主大会或业主代表大会，业主大会由住宅小区内的全体业主或其委托的使用人组成，业主较多的可以按照一定的比例推选代表，组成成业主代表大会的规定，特请接受本小区业主委员会的申请，希望能在明珠社区及相关部门的指导下，完成本小区业主委员会的筹备工作。

此致敬礼

申请人：

11.世界历史名词审定委员会成立篇十一

本刊讯 2008年12月22日，世界历史名词审定委员会成立大会在中国社会科学院世界历史研究所召开，社科院副院长、全国科技名词委副主任武寅，全国科技名词委专职副主任刘青，原副主任潘书祥，审定室主任邬江，世界历史名词审定委员会主任、世界历史研究所所长吴恩远，学部委员廖学盛等30多位专家参加了会议。会议由世界历史名词审定委员会副主任、世界历史所副所长周荣耀主持。

会上，由原副主任潘书祥宣读了世界历史名词审定委员会委员名单，社科院武寅副院长为委员颁发聘书。武寅副院长强调了社会科学名词审定工作的重要性，希望专家们多学习和掌握审定工作规律，争取少走弯路，并在保证质量的前提下按照进度做好世界历史名词审定工作。刘青副主任结合我国繁荣发展哲学社会科学的新形势和全国科技名词委工作现状，阐述了当前开展历史学名词审定工作的重要意义。吴恩远所长指出世界历史名词规范化有利于国际文化交流与合作，并表示了世界历史名词审定委员会努力做好这项工作的决心。全国科技名词委审定室邬江主任讲解了科技名词审定的原则和方法。

经与会专家广泛讨论，达成以下共识：（1）委员会名称用“世界历史名词审定委员会”比“外国历史名词审定委员会”更好；（2）世界历史名词的收集和排列参照教育部学科体系进行。收词先保证本学科的完整性，然后再与相关学科协调；（3）审定工作由简到繁，优先收录基础的、最需要规范的名词；（4）审定工作要遵循中国自己的世界历史学科特点。在这些共识基础上，会议讨论确定了世界历史名词审定工作方式方法和计划安排。

12.浅谈业主委员会的问题与出路篇十二

1 业主委员会的建设是实现社区自治的关键

业主大会及其执行机构业主委员会是以财产关系为纽带的业主自我管理和自我服务组织。它是社区最基层的民主化运动, 具有广泛的群众基础。经过业主大会的授权, 业主委员会完全可以代表全体业主行使物业管理权, 包括自行建立物业管理组织或委托物业服务企业进行专业化的物业服务。作为业主大会的常设机构, 业主委员会是小区日常事务工作的实际处理者, 也是公共维修基金使用、选招聘物业服务企业等重大事务的工作主持者。财产的自利本性决定了业主委员会具有根本的自治动机和自治倾向, 最能够代表业主的利益, 与开发商、物业公司甚至与政府相比, 更有维护业主和社区公共权益的动力和意愿。因而, 业主委员会的建设是实现社区自治的关键。

1.1 从实践上来讲, 业主委员会的发展是社区自治的主要方面, 是民主管理社会的基点

业主委员会是业主的自治组织, 它的产生直接来源于住房产权的私有化。从产生到管理, 业主委员会的自治建设都关系到我国的基层民主建设。业主委员会这个名词早已有之, 在房地产市场较为发达的新加坡、香港等国家和地区, 业主委员会己经发展的较为成熟。而在大陆地区, 由于房改刚启动不到20载, 业主委员会才刚刚在某些地区零星出现十几年, 因此, 对于大多数人来讲, 业主委员会还比较陌生。社区中的每一个私人业主作为物业的所有者, 是物业管理市场的主体。成立业主委员会代表业主选择和监督甚至管理物业公司, 是社区私人业主的财产权得到有力保障、真正实现城市社区自治的前提和基础。

1.2 从理论上讲, 业主委员会的发展对于探讨我国基层民主建设、政府职能的转变以及公民社会的发育都有重要的参考价值

业主委员会的产生是实现公民个人社会权利, 并通过志愿行动形成自由人联合体, 不经代理环节而直接提供公共物品的自治化过程。业主委员会支持和体现了社会的“自由”和“多元化”价值, 能够有效地满足社会多元化的需求。因为业主委员会为业主提供了自我组织的空间, 分散而孤立的个人组织起来才会有力量。对于大多数业主来说, 他们所拥有的房屋产权是他们自己最大的私人财产。为了保障自己的相关权益, 他们不得不关心公共物业的管理, 同时自愿组织起来, 进行自治管理, 维护自己的利益。业主委员会的发展同时也反映着公民社会的发展, 并且是伴随着现代化进程产生的, 因此研究业主委员会的发展对于探讨我国基层民主建设、政府职能的转变以及公民社会的发育都有重要的参考价值。

1.3 业主委员会的实践和研究有助于检验社会理论并促进社会科学的发展, 促使理论更好的解释和指导现实

从整体上看, 目前中国的公民社会理论等社会科学研究仍然停留在理论引进和概念讨论的阶段, 西方学术界的译语在中国的现实中很难找到对称的指称。所以必须从我国的实情出发, 并在借鉴西方理论的基础上发展出自己的理论。尽管目前已经出现了一些零星的实证研究工作, 但离改革与社会发展的现实需要相去甚远。改革和社会发展在呼唤实践基础上的社会理论和社会科学的发展, 为社会主义话语下各领域的持续良性发展提供切实可行的科学的理论指导。这是中国学术界必须回答的问题。从社区自治的角度探讨如何建设业主委员会, 应该从当前的社会现实出发, 分析业主委员会的生存现状, 探索业主委员会可能的发展路径, 而不是简单地引进西方理论, 脱离中国实际国情, 空谈应该如何建设业主委员会和社区自治。

2 业主委员会的生存困境

1994年建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》中对“代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益”的业主委员会作了原则性规定。但是现实中, 在符合业主委员会设立条件的住区中, 大多没有成立业主委员会, 有业主委员会的, 其所发挥的自治作用也并不理想。自从《物业管理条例》2003年9月1日实施以来, 全国各地的社区才更多地开始筹备业主大会和选举业主委员会的工作。目前, 我国的业主委员会主要产生于经济较发达的省市, 如北京、上海、深圳、广州等地。由于业主委员会是个新生事物, 尚没有现成的规律可循。对于缺乏公共意识和组织能力的人们来说, 业委会的组建和运行相当艰涩。从发育到发展, 业主委员会呈现出了不同的模式, 在实际的运作过程中, 在取得许多成效和经验的同时, 也不可避免地存在着各种各样的问题和困境, 如业主委员会成立难、业主委员会与基层政府组织以及物业公司等社区治理主体的恶性互动远多于良性交流;业主委员会性质与法律地位不明确、职权责划分不清晰;业主参与程度不高、业主委员会内部运作不规范等问题, 这些问题的存在不仅影响了业主委员会的功能发挥, 还阻碍了我国城市社区自治与社区建设的进程。

2.1 行政干预是业主委员会建立和运行的最大外部阻力

业主委员会与街道、居委会等政府与准政府组织的共同目标是包括社区利益在内的社会公共利益的最大化, 他们之间本来应该是一种合作与共赢的关系, 街道和居委会应当为业主委员会的组织、管理理工作提供法律、政策、制度、宣传等方面的支持, 然而在现实中, 后者相较于前两者而言, 却处于完全的弱势地位。行政主管部门有权无责, 容易导致行政越位或行政错位。街道和居委会作为实际上的基层政府, 很容易把自己放在高高在上的“管理者”的位置, 不能正确认识与业主委员会之间的关系, 更多的是将其放在自己的管辖范围之内, 与上级政府的直辖关系使他们更意识不到双方是平等的居民自治性组织, 甚至担心业主委员会会对其自身工作造成潜在的威胁, 一些街道、居委会干涉、操控辖区内业主委员会的成立、换届, 对业主委员会及业主的维权活动不仅不支持、还进行阻挠, 甚至侵害业主的权益。这种变相的行政渗透妨碍了社区自治的发展空间, 干扰了业主委员会的正常工作, 也导致了业主对政府主导下的形式选举和假性自治漠不关心, 从而积累了矛盾。

另外, 受利益的驱使, 某些物业公司通常与政府有着不寻常的联系, 所以政府相关部门常常在物业公司与业主发生纠纷时作出不公正的判决, 有的甚至阻挠业主委员会的成立, 将备案视为审批, 处处设置障碍, 使得业主委员会的成立和维权行动举步维艰。

近年来, 全国各地出现了一些影响较大的业主维权事件, 如深圳长城花园、南天一花园等因维权出名的明星小区都与有关政府部门打过官司。通常人们认为, 业主维权是指业主和开发商或者物业公司之间的权益纠纷, 其实并不仅仅如此。实际上政府也有可能成为侵犯业主房产权益的主体和业主维权的对象。综上所述, 行政干预已经成为业主委员会建立和运行的最大外部阻力。

2.2 业主委员会缺乏独立的诉讼主体资格, 与其他社区治理主体之间权责关系不明晰

我国现有的法律法规, 并未赋予业主委员会独立法人资格, 这一尴尬的法律地位影响了业主委员会的诉讼主体资格, 限制了业主委员会的维权能力。目前, 只有物权法规定了业主委员会相对有限的民事诉讼能力, 这就导致司法实践中, 对于业主委员会以原告身份起诉物业公司侵害业主共有财产之类的案件, 通常会被以“原告主体不适合”为由, 驳回起诉。

在社区层面, 社区治理的主体有居民委员会、物业服务公司、社区工作站和业主委员会。社区组织的多元化有利于形成社区的自治管理, 但是上述组织之间的权责关系相当混乱, 法律上的规定不够明确, 其职责和功能有交叉、重叠甚至冲突的现象。

就业主委员会治理的现实情况来看, 关于业主委员会的相关规定过于模糊和原则。业主委员会与街道、居委会等政府和准政府组织以及物业公司等市场组织间的多元主体良性互动与合作关系并没有形成, 反而更多地呈现出一种恶性利益竞争态势。例如物业公司不尽责、服务质量差、甚至把自己当成小区政府等现象屡见不鲜, 业主委员会想要撤换物业公司却障碍重重, 一些业主以拒绝缴纳物业费来抗议物业公司, 却往往以败诉而终, 物业问题已经成为当前我国社区治理中的难题;另外, 业主委员会的成员本是一些不拿报酬的具有公益心肠的热心人, 当在管理过程中出现一些类似业主财产被盗、车辆受损的事件时, 由于责权不清, 难免会引发一些不必要的矛盾, 向谁索赔, 如何索赔成为了业主与业主委员会间纠缠不清的问题所在。

2.3 业主委员会的运作制度不规范

作为一种新兴的非政府公民自治组织类型, 业主委员会面临着成立、运作、管理等相关法律制度的不规范、不健全问题。例如根据上海市相关规定, 业主委员会选举中各类小区规约的通过需要有1/2或2/3以上的业主及附属面积同意方可。候选人当选也需全体业主1/2以上同意及附属面积超过1/2方可, 因此, 如何保证业主的合法参与率成为选举结果是否合法的硬性要求。这就造成了业主委员会的组建在一开始就有不小的难度, 仅靠居民自发启动和完成这个过程往往会旷日持久, 很容易因难度大半途而废。显然, 相比行政干预, 业主要想自发成立业主委员会, 完全处于被动地位。

法律法规制度的不规范和不健全造成业主委员会的外部生存困境, 如成立难、法律地位不明确、权责不明确、维权难等问题;而业主委员会内部组织与监督制度的不规范和不健全, 则造成了业主委员会自身的组织和管理问题, 其中较为突出的问题主要有:由于缺乏民主监督机制和公开制度, 在业主委员会选举成立之后, 有可能被少数业主精英所把持和控制, 形成“寡头垄断”的治理态势, 导致业主委员会的运作在很大程度上由某个业主精英个人决定, 而当业主精英不只一个的时候, 在业主委员会内部还有可能形成不顾业主公共利益的派系争斗关系, 影响了业主委员会的治理效能与合法性;现有的业主委员会制度设计, 缺少相应的监督机制, 这不仅使业主委员会的内部管理容易陷于混乱, 还提高了业主委员会内部出现寡头垄断和派系争斗的可能性, 增加了业主委员会腐败行为发生的可能性, 进而导致业主对业主委员会的不信任以及抵制态度。业主委员会内部在组织和管理上如果出现不良问题, 不但会损害业主委员会在业主心目中的合法性和权威性, 甚至还有可能使业主委员会偏离社会自治组织这一本质属性的发展道路, 成为一部分人打着集体的名义谋取私利的工具。相反, 一些制度规范的业主委员会, 有例如各项事务及程序的公开制度、业主大会民主决策、民主监督制度等, 则成效显著, 能够得到绝大部分业主的支持和认可。

3 实现业主委员会良序发展的对策

业主委员会要实行制度化、规范化运作, 要真正成为对物业实施自治管理的组织, 不可能一缴而就, 需要一个成长过程。

3.1 多元社区治理主体的共治型社会管理模式, 需要逐步形成普遍共识

就我国社会发展的现阶段看, 毫无疑问, 政府是当前社区治理的主导力量。政府相对于社会的这种绝对优势地位在目前社区自治和公民社会远未成熟的状况下, 是必然的也是必须的。业主委员会的建设和发展, 必须围绕这一社会现实展开, 在这个宏观政治背景下, 业主委员会建立与街道办、居委会、物业公司、业主等主体的良性互动关系, 达成合作共识。

业主委员会代表全体业主对社区事务进行自我管理, 然而社区公共事务管理仅仅依靠业主委员会是不够的。现代治理复杂性所导致的治理主体多元化以及多元主体间相互依赖与合作所形成的广泛、松散的组织网络, 是当前我国城市基层社会治理结构的一个重要特征。换句话说, 只有以业主委员会为代表的社会组织与政府组织、市场组织等其他治理主体形成良性的互动关系和合作网络, 才能克服现代社区治理的复杂性问题, 实现社区善治, 同时也能为业主委员会的可持续发展创造空间。这一发展路径既符合转变政府职能的社会发展战略要求, 又符合民主治理和社区自治的方向。

与多元主义不同, 合作主义主张将分化的利益组织引入到现有体制可控制的轨道内, 构建治理主体间有序的制度化伙伴关系, 在确保稳定秩序的前提下倡导多元主体的合作, 组建最优化的社会组织结构网络, 实现公共利益。事实证明, 业主委员会的成功运作有利于理顺社区组织之间以及社区组织与政府部门的关系;业主维权不是给政府添乱, 而是在帮助政府建设和谐社区。

3.2 健全法律法规, 理顺各社区治理主体之间的权责关系

我国业主委员会相关法律法规的不健全, 是造成目前业主委员会发展困境的主要原因, 相关法规比较模糊, 对业主委员会的责、权、利等缺乏明确的规定, 引发了很多不必要的矛盾和纠纷。因此, 需要尽快完善现有法规有关业主自治的条文, 明确自治组织应当承担的责任, 对自治组织成立的条件、程序以及相关费用的管理做出清晰的界定, 同时扩大司法救济途径, 保护业主的合法权益, 同时各个地方可以根据自身发展实际, 制定符合本地实际规章制度, 以更好的完善业主自治制度, 保护广大业主的合法权益。在完善法律法规的同时, 要注重对自治组织进行监督, 发挥业主和政府的积极作用, 建立完善的监督机制和罢免机制, 使业主自治模式能够得到良好的发展。

在业主委员会发展初期, 政府应当对业主委员会的成立严格按照法定程序提供必要的帮助, 通过大力宣传培育业主的自治意识, 指导业主委员会依法组建, 与业主委员会建立和谐共荣的关系。政府的角色定位只是裁判者, 而不是直接或间接插手物业管理等本应由业主委员会这样的自治组织和市场组织承接的事务, 行政权力必须依法退出对业主自治过程的过多干预, 使业主自治行为能够按照一定的条件、程序在符合社会主义法制的前提下有序、健康的发展。这一过程与把政府公权力关在笼子里的立宪政治改革进程是相辅相成、互相促进的。

3.3 加强业主委员会的自身建设

业主委员会作为业主大会的执行机构, 承担着与居委会、物业公司、业主大会之间传递信息、交流协商的工作, 地位十分重要。但现状是已成立的业主委员会成员复杂, 且多数是兼职或退休人员, 他们有不同的职业背景和教育水平, 对于如何实现业主自治, 大多是“摸着石头过河”。因此, 业主委员会成员的自身能力也是当前限制业主委员会发展的一大瓶颈所在, 因此, 提高业主委员会成员的管理能力刻不容缓。

首先, 业主委员会成员应当明确工作定位和具体内容, 能够按照规章制度办事;其次, 应当具备经济法理念和知识, 能够与物业服务公司签订合同, 细化合同的具体条款, 监督物业服务公司的履行情况, 比如加强业主委员会成员的物业管理知识和社会工作知识的专门培训;再次, 应当具备经济财会知识与技能, 能够审议物业服务公司的预算报表, 审核维修基金的使用情况;最后, 应当树立公共精神, 强化民主管理能力, 能够站在公共利益的视角看待社区问题, 与其他主体有效协作, 完善组织内部的资源管理, 真正做到为业主负责, 切实维护广大的业主的合法权益, 构建社区建设新格局。

13.业主委员会成立讨论稿范本篇十三

想法与原则：为了切实维护XXXX所有业主利益，在小区业主未全部入住的情况下，特成立临时业主委员会即过渡业主委员会，并起草相关规章制度草案。小区通过规章制度和临时业主委员会，希望能够建立一个公正、公开、民主、高效的小区自治机制，还原业主有权依法管理自己物业的本来面目，维护所有业主在交房、小区环境、装修、生活等方面的利益。另外，新设业主临时代表大会，力图做到提高决策效率和加强监督。为以后XXXX正式成立的业主大会、业主委员会及业主监事会提供参考。

第一章总则

第一条根据我国宪法、选举法、物业管理条例、地方其他相关法律法规以及诚盛御庭群所有群员的要求，制定本办法。

第二条以下所有业主委员会即为XXXX临时业主委员会，业主大会为XXXX临时业主大会。

第三条第一次业主委员会的选举依照相关规定，成立业主大会筹备组，筹备组成员为XXXXQQ群全体成员。其中QQ群成员包括物业单位代表和业主代表。QQ群号为XXXXXXXX

第二章临时业主大会及其职责

第四条本物业区域因共有物业和共同的物业管理而产生的相关事宜的最高决策机构是业主大会，业主大会由XXXX的全体业主组成，业主大会依法对本物业区域内的物业进行自治管理。目前临时业主大会由XXXXXQQ群全体成员组成。

第五条业主大会设常设机构业主代表大会，下设执行机构业主委员会

第六条业主大会可授权业主委员会与业主大会选聘的有法定资质的物业管理企业进行物业服务沟通，与建设单位负责机构即XXXXX负责机构在交房和业主房屋维护等方面沟通。

第七条业主大会对本物业区域共有物业具有决策权和处置权，业主大会可就业主共同的物业管理事务和物业权益，代业主行事，必要时可授权业主委员会以业主大会的名义进行起诉和应诉。业主大会作出的决定、决议对业主大会的机构和全体业主具有约束力

第三章临时业主委员会候选人的产生与选举

第八条首届临时业主委员会设委员28名，其中主任一名，副主任二名，秘书长一名。主任、副主任、秘书长在全体委员中选举产生。为确保各栋业主利益，根据本小区实际情况，确定每栋楼必须产生2名委员，共28名委员，未加入群的楼盘业主2名委员暂时空缺，留待后续补入。

第九条业主委员会委员候选人由QQ群会员推荐，第十条业主委员会委员条件：

1、具有完全民事行为能力；

2、遵守国家有关法律、法规；

3、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

4、具有必要的工作时间和一定组织能力；

5、本人及直系亲属未在本物业管理区域的物业管理企业及其关联单

位内任职；

6、业主大会确定的其他条件。

第十一条业主大会筹备组即QQ群全体成员应对候选人进行资格审查，经审查合格的应当向全体业主公开个人的基本情况。业主对公示事项有异议的，应当在QQ群署名向全体成员提出，筹备成员应当在5日内予以答复。由于是临时业主委员会，不存在投票、唱票、计票等工作程序，只在QQ群和本讨论稿中公布结果。

第四章临时业主委员会的组织机构和负责人

第十一条首届临时业主委员会设委员28名，其中主任一名，副主任二名，秘书长一名。每栋楼必须产生2名委员，共28名委员，未加入群的楼盘业主2名委员暂时空缺，留待后续补入。其中一名副主任暂确定为XXX，其他负责人必须在业主中产生。

第十二条业主委员会受全体业主的监督，业主有权罢免业主委员会成员及负责人。15名业主以上，联名可以向业主委员会提出罢免动议。罢免业主委员会成员须经有选举权的业主半数通过。

第十三条业主委员会选举产生之日起1个月内应将成立情况向XXXX全体业主通告，并组织召开首次业主委员会会议，明确临时业主委员会负责人。

第十四条业主委员会和负责人名单在此公布：委员，张

三、李

四、王五…；主任，张四；副主任，李五；秘书长，张七。

第五章附则

第十五条临时业主委员会机构及委员成立时间从此文本产生有效开始到正式业主委员会成立为止。

第十六条业主委员会委员终止和补选，1、不再是本物业区域业主的；

2、因违法犯罪等原因不能履行委员义务的；

3、拒不履行业主义务的；

4、连续三次缺席业主委员会会议的；

5、因疾病或其他原因丧失工作能力的；

6、以书面形式向业主大会提出辞呈的；

7、本人及直系亲属在本物业管理区域的物业管理企业及其关联单位内

任职的；

8、业主大会或临时业主大会通过决议罢免其资格的；

9、补选委员有全体业主推选并表决通过。

第十七条本选举办法由QQ群全体成员负责解释。

起稿人：XXXXXX；

筹备人：XXXXXX（临时业委会副主任）

讨论组：全体成员；

业主委员临时筹备组常务成员：张三，李四，王五。静待各业主提供意见和建议，提供意见和建议的在文本中请用红色字体标出作为修改谢谢。

此讨论稿确定后上面四行违章字体自行删除，“拆”。

流程

一、由一个区域五个以上业主向所在区物业管理书面申请，也可委托（出售单位）或书面申请成立业主大会。

二、所在区物业管理行政主管部门在审查该物业管理符合成立业主大会的条件后指导成立业主大会筹备组。

筹备组由业主代表、建设单位（公房出售单位）或物业管理企业代表组成。必要时，可邀请所在地、派出所等派代表列席。筹备组成员情况必须在物业管理区域公示一周。

三、筹备组负责起草业主大会议事规则及，并将拟定的公示一周，广泛征求业主意见。

四、筹备组负责审核业主资格，并将业主资格确认结果通告全体业主。

五、筹备组负责审查业主委员会。业主委员会候选人可采用自荐、筹备组商议的方式产生。筹备组确认其资格后公示一周，广泛听取业主意见。业主认为有必要补充推选候选人的，可由十个以上的业主联名提出符合条件的候选人；候选人名单应当在业主大会召开前至少七天提交筹备组并由其公示一周。

六、筹备组应当自成立之日起两个月内在所在地物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下组织业主召开业主大会会议（提前15天将及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告），审议通过业主大会议事规则及业主公约，选举产生首届业主委员会委员。

14.业主委员会的成立的流程简介篇十四

--業主委員會的成立的流程簡介

业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

要想成立业主委员会，首先要了解成立业主委员会的程序要求和法律赋予业主的权利：

一、成立业主大会

这是组建业主委员会的前提。按照规定，业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门的指导。

二、物业管理区域的划分

按照规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下。

三、业主大会投票权确立

第一次业主大会投票权由地方政府制定。以后业主大会投票权由业主大会自行约定。按照本市规定：产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20％的，召开产权人（代表）大会时，其投票权及实际投票额按20％的份额计算，超过部分不再予以计算。

四、业主大会开会要求和表决方式

业主大会开会要提前15天以上通知全体业主，幷告知相关的居委会。业主大会不一定要采用开会形式进行，业主大会做出一般决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权1／4以上即可通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。条例没有规定成立业主大会要经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，也没有要求一定要用“赞成票”的方式通过决议，因此成立业主大会和选举业主委员会不是特别难。

五、业主委员会备案

按规定，业主委员会成立不用再经区、县人民政府房地产行政主管部门批准，成立之后在30日内向区、县小区办备案即可。备案制和审批制的最大区别在于备案制下成立业主委员会，只要成立程序不违反法律限制即可备案，成立业主委员会的行为由业主负责；审批制下成立业主委员会要符合区、县人民政府房地产行政主管部门的要求，区、县人民政府房地产行政主管部门要对业主委员会的成立负行政管理责任。

为了便于广大业主具体操作，刘宏诚先生列出了组建业委会的如下八个步骤：

第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。

第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐。最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

第三步，筹备组开始工作（人数不多的话，愿参加的业主都可参加），起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，幷在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会。开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。

第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票（最好用统计反对意见的方法）、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间（收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间）书面发给每个业主，幷同时请所有收到上述资料的业主签收收条。

第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见。如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，则业主大会成立，业主委员会章程通过。在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。

第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，幷可以开展工作。

第七步，将业主大会成立简要过程、业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案，幷请接收人签收，注明接收文件的时间。

第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出 1.选票设计

亲爱的业主：您好！

现将XX小区业主委员会候选人名单和资料发给您，如果您反对其中任何人担任业主委员会委员，请在其名字后面画×，您也可以提出您建议的候选人，然后将您的选票在月日之前投入XX小区选票箱，根据XX小区业主大会议事规则(草案)第X条规定，如果您未投反对票将视同您赞成其它业主意见，请您珍惜自己的权利和支持我们的工作！

谢谢！

____小区业主大会筹备组

____年__月__日

-----------

业主委员会委员候选人名单

姓名业权单位和所占建筑面积

我提议__号楼座室先生/女士担任业主委员会委员

___小区____号楼门室

签名：

____年__月__日

注：请将您拥有的产权全部建筑面积在选票上注明，无房号或无签名的选票将视为无效。

2.收条设计

以下是笔者根据所在小区设计使用过的收条改写，仅供参考：

收条

本人/本人代表产权人收到业主大会筹备组送来的业主公约(草案)和业主大会议事规则(草案)、参选业主委员会委员的业主资料、选票、成立业主大会的通知。

____小区____号楼__门_____室

签名:

____年__月__日

3.业主大会议事规则和业主公约

业主大会议事规则和业主公约北京市国土资源和房屋管理局有管委会章程的示范文本，可以参考。为业主大会选举业主委员会可行和今后工作便于开展，笔者建议业主在起草自己小区业主大会议事规则和业主公约时写明业主大会用收集反对票方法进行表决，并注明：在规定的时间内如果业主未投反对票将视同其赞成其它业主意见。

金碧雅苑业主委员会章程第一章总则

第一条为了规范金碧雅苑物业管理活动，代表和维护全体业主的物业管理的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护金碧新城内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适文明的居住环境，依据国家颁布的《物业管理条例》，同时参照《广州市业主大会导则》制定本规则。第二条本章程适用于金碧新城物业管理区域业主大会、业主委员会的产生、运作和管理。

第三条本规则所称业主是指在本小区内物业建筑物的所有权人。第二章业主业主大会业主委员会

第四条业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理。第五条业主大会是由物业管理区域内全体业主组成；是代表物业管理区域内全体业主物业权益的群众团体和物业管理监督组织，也是代表全体业主实施自治自律的组织。

业主委员会是本物业管理区域范围内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。由业主大会（业主代表大会）选举产生，是业主大会（业主代表大会）的常设机构，对业主大会（业主代表大会）负责。第六条业主委员会是依据业主公约或政府法定程序由业主大会从全体业主中产生，业主委员会是业主大会的执行机构。第七条业主在物业管理活动中享有的权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的质价相符的服务。

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会规则的建议。(四)参加业主大会会议，行使投票权。(五)选举业主委员会会员，并享有被选举权。(六)监督业主委员会的工作。

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同。

(八)对物业公共部分、公共设施和相关场地使用情况享有知情权和监督权。

(九)监督物业公共部分、公共设施设备专项维修资金的管理和使用。

(十)法律、法规规定的其他权利。

第八条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守《业主公约》、《业主大会议事规则》。

(二)遵守本域内物业公共部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的有关决定。

(四)按国家有关规定缴纳专项维修资金。(五)按时缴纳物业服务费用。(六)法律、法规规定的其他义务。第九条业主委员会的权利：

(一)代表住在小区内的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利；

(二)根据业主大会的决定选聘、续聘物业管理公司；(三)审议物业管理公司制定的年度管理计划和小区管理服务的措施；

(四)检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。第十条业主委员会的义务：

(一)根据房屋产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督。

(二)协助物业管理公司落实各项管理工作。

(三)贯彻执行并督促全体业主遵守物业管理法规、规章、制度和业主公约。

(四)接受小区房屋产权人和使用人的监督。

(五)接受房地产管理部门、各有关行政主管部门以及小区所在地人民政府的监督与指导，配合社区建设与管理。第三章组织机构、职责及有关规定第十一条首届业主委员会由物业管理行政主管部门，汇同物管企业、业主代表组成筹备组，筹备组负责起草《业主大会议事规则》草案、《业主公约》草案，确定业主委员会选举的办法；组织召开业主大会选举产生业主委员会委员，审议通过《业主大会议事规则》、《业主公约》。

第十二条业主委员会由名委员组成，其中区产生委员名；区产生委员名，每个区当选委员名额不少于名。在业主委员会委员中选举产生主任1名，副主任名，秘书长名。业主委员会根据工作需要可建立业主代表工作网络和聘任执行秘书名，负责处理业主委员会的日常事务，执行秘书可以是、也可以不是业主委员会委员或业主。

第十三条业主委员会每届任期三年，委员可连选连任。但业主委员会任期内，有下列情形之一的，可以组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会：

(一)有20%以上投票权数业主联名要求改选的；(二)业主委员会不履行职责和义务的；

(三)因决定失误给业主或使用人造成重大损失的；(四)因其他原因却需改选的：

新一届业主委员会产生后，原业主委员会在7日内将有关文件和资料移交给新一届业主委员会。第十四条业主大会履行下列职责：

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则。(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。(三)选聘、解聘物业管理企业。

(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。(五)制定、修改物业管理区域内物业公共部分和公共设施设备的使用、公共秩序和公共环境卫生等方面的规章制度。

(六)法律、法规或业主大会议事规则规定的有关物业管理的有关职责。

第十五条业主委员会的职责：(一)召集和主持业主大会；

(二)拟定业主公约草案、业主委员章程草案及其修订草案并报业主大会通过；

(三)经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；

(四)经业主大会批准，负责维修基金的管理、使用和续筹；(五)审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理措施；(六)听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的服务活动，帮助物业管理企业落实各项管理服务措施；(七)执行业主大会的有关决定；

(八)接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；(九)督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；

(十)配合公安机关，与物业管理企业、居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

（十一）通过各种形式对业主的宣传、教育和开展有利于业主身心健康的各项文化娱乐活动。

（十二）业主大会赋予的其他职责。第十六条业主委员会主任职责：

(一)负责召开业主委员会会议，主持业主委员会的全面工作；(二)遵守物业管理法规、规章、规范性文件的规定和业主公约、业主大会议事规则，办事公正、负责；(三)完成业主委员会交办的工作；

(四)接受物业管理行政管理部门的培训和指导；(五)业主委员会授权的其他事项。第十七条业主委员会副主任职责：

(一)负责协助业主委员会主任开展工作；

(二)按片区分工，负责分管片区的日常事务和分管的专业组工作；(三)遵守物业管理法规和业主公约、业主大会议事规则；(四)完成业主委员会交办的其他工作。第十八条业主委员会秘书长职责：

(一)负责协助主任搞好业委会的行政事务；(二)负责组织执行秘书处理好业委会的日常事务；

(三)负责组织起草、修订业委会有关协议、合约、决议文本和业委会各项管理规章制度的制定，各项会议的记录，财务年度审计的公开告示；(四)按章管理业主委员会的印章；

(五)负责业主房屋、房产、业主名册等有关文件资料的收集、整理和存档；

(六)完成业主委员会交办的其他工作。第十九条业主委员会印章管理

(一)业主委员会按有关规定建立健全印章管理制度；

(二)业主委员会印章由业主委员会秘书长负责管理，并按印章管理制度使用。施印前必须有规定权数1/2业主委员会委员同意，主任或副主任签字后方可使用；

(三)除业主委员会会议通知和业主大会授权范围内的审查动用物业专项维修资金、审查物业管理公共性服务费标准、签订物业管理服务合同等以外需使用印章的，由业主委员会会议决定；

(四)凡违章使用印章，造成经济损失或严重不良影响的，由责任人承担相应经济、行政和法律责任。第二十条业主委员会的档案管理

业主大会的文件、资料，由秘书长组织专人负责定期收集、整理、立卷和存档。

业主大会建立下列档案资料：(一)各类会议记录、纪要；

(二)业主大会、业主委员会做出的决议、决定等书面材料；(三)各届业主委员会产生，备案登记的材料；(四)业主、使用人情况目录、清册及业主公约；(五)订立的物业管理服务合同；(六)有关法律、法规和业务往来文件；(七)业主和使用人的书面意见；(八)专项维修资金收支情况清册；(九)其他有关资料。第四章议事规则

第二十一条业主委员会应当自选举产生之日起日内召开业主委员会第一次会议，推选产生新一届业主委员会主任、副主任、秘书长，并及时向物业所在区物业管理行政主管部门备案。

第二十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议，定期会议原则上每年召开一次并由业主委员会负责实施。召开业主大会，应当提前15天将会议通知及有关材料告知相关业主。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会应当同时告知有关的居民委员会，业主委员会须做好会议记录。

第二十三条业主委员会会议由主任或副主任召集，每个月召开一次会议。有1/3以上委员提议，或业主委员会主任、副主任认为有必要时，应当及时召开业主委员会会议；

第二十四条召开业主委员会会议，由召集人提前三天将会议议题通知全体委员，委员因故不能参加会议的，可书面委托其他委员代为行使表决权；

第二十五条业主委员会会议应当有过半数委员出席方为有效，一名委员一票表决权，做出决议必须经全体委员人数超过3/5以上同意。赞成票和反对票相等时，业主委员会主任应召集业主代表会议进行咨询，然后重新进行投票表决；

第二十六条业主委员会会议应由秘书长作书面记录，由出席会议的委员签字后存档；

第二十七条业主委员会的决定应以书面形式在小区物业管理区域内及时公告；

第二十八条业主委员会可邀请物业管理公司负责人、业主中的专业人士等出席会议。

第二十九条业主委员会与物业管理企业协商会议一般每季度举行一次。互通情况，协商解决物业管理服务中遇到的矛盾和问题，检查管理服务计划和措施的落实情况。

第三十条根据华阳佳园的特点业主大会采用书面征求意见的形式，业主在业主大会会议上的表决投票权，实行一户一票，承租公房投票权由产权单位行使。业主大会须有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加；业主可以委托其他代理出席，但应出具书面委托书，委托书应注明是否有表决权并对表决事项予以明确鉴定，表明同意或不同意。

第三十一条业主大会做出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决议，须经物业区域内全体业主所持投票权2/3以上通过；业主大会的决定对物业管理区域内全体业主及使用人具有约束力。第五章业主委员会委员的资格

第三十二条业主委员会委员应当由热心公益事业，责任心强，对物业管理知识有所了解，具有一定组织工作能力和必要工作时间的业主担任。

第三十三条业主委员会主任、副主任、秘书长必须符合以下条件：

（一）热心公益事业，责任心强，并对物业管理有所了解，具有一定威信和组织工作能力和必要工作时间；

（二）在可预见的未来五年应长期并主要居住在本小区；

（三）当选时年龄应超过周岁；

（四）具有以上学历。

第三十四条下列情形的人员不得继续担任业主委员会委员：

（一）已不是业主；

（二）年度内无故缺席业主委员会会议三次以上的；

（三）因疾病而丧失履行责任能力的；

（四）被司法部门认定有犯罪行为的；

（五）以书面形式向业主委员会提出辞呈的；

（六）兼任所辖区域物业管理企业工作的；

（七）不遵守物业管理法规或者拒不履行业主应尽义务的；

（八）因其他原因不适宜担任业主委员会委员的。第六章业主委员会的换届选举和增补

第三十五条业主委员会换届选举工作应在三年任期届满三个月前，由上届业主委员会负责组织。如业主委员会丧失组织能力的，由所在区物业管理行政主管部门和街道办事处指导实施。

第三十六条换届选举由上届业主委员会组织召开业主大会会议，由上届业主委员会和物业管理企业分别作任期或者聘期内的工作报告，选举产生新一届业主委员会，审议通过新一届业主大会议事规则和业主公约。

第三十七条物业管理企业应当配合业主委员会和筹备组开展工作，做好换届选举的日常事务性工作。

第三十八条业主委员会任期届满改选后，须报所在区物业管理行政主管部门重新备案。

第三十九条新一届业主委员会经所在区物业管理行政主管部门同意备案后十日内，原业主委员会应当将任期内所形成的档案资料以及财务移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。

第四十条业主委员会成员缺额时，应当在下一次业主大会会议召开时予以补选，缺额人数超过1/4时，应当及时召开业主大会会议予以补选。第七章附则

第四十一条本规则未尽事宜，由业主大会补充。第四十二条本规则的解释权属于金碧新城业主委员会。第四十三条本规则经业主大会会议通过生效。

金碧雅苑业主委员会选举办法

第一条根据我国宪法、选举法和有关房屋土地管理部门发布的关于业主委员会的文件精神，制定本办法。第二条业主委员会的选举由上一届业主委员会主持。

第一届业主委员会的选举要成立筹备组，在房地局、小区办公室和小区所在地的街道办事处的指导、监督下筹办业主委员会的选举工作。第三条业主投票权是根据业主拥有物业的面积确定的对物业管理区域公共部分和公共事务进行表决的权利。该票代表的投票权以物业建筑面积计算，每一平方米为投票权的计算份额，超出部分接四舍五入处理, 同一物业业主超过一人的，应当推选一人参加业主大会或业主代表大会。业主可以委托他人行使投票权，在业主大会召开前三日内将选票投入到投票箱。

第四条每一投票人在一次选举中只有一次投票权。第五条业主委员会成员由人组成，其中设主任一名。

业主委员会每届任期二年，可连选连任。

第六条业主委员会成员的候选人必须是热爱公益事业，道德品质好，责任心强，具有较强的组织能力，具有完全的民事行为能力的产权人或产权人代表、使用人。

第七条业主代表的产生，应获得其所代表的业主中拥有过半数投票权的业主的同意。业主代表的投票权是其所代表业主的投票权的总和。

业主代表每届任期两年，可以连选连任。

业主可以在物业管理区域内按投票权的相当比例以栋、片、区为单位推选业主代表。

第八条业主委员会采取公告方式选举产生，不经公告，选举无效。公告内容包括投票日期、投票地点、候选人名单和当选名单等。投票箱由会议组织者设立，粘贴区、县级市房地产行政主管部门的封条。

第九条业主委员会成员的候选人每人可以提出一名监票人。第十条上一届业主委员会或第一届业主委员会筹办组应当公告委员会候选人名单，同时应当在投票日期前的一个月内将候选人名单和本办法送达全体产权人。

第十一条送达方式采取直接送达或邮寄送达；直接送达的，由上一届业主委员会或第一届业主委员会筹办组两名工作人员直接送达业主手中，并办理送达手续；邮寄送达的，须留存挂号存根。第十二条投票人对候选人可以投赞成票，可以投反对票，可以弃权，可以另选其他任何产权人。

第十三条投票结束后，采取公开验票方式，在小区办公室和街道办事处的监督下开箱验票，统计投票结果，对投票人数和票数加以核对，并由监票人在选举结果统计表上签字。

第十四条选举所投的有效票数多于小区产权人数和使用人数的无效，等于或少于小区产权人数和使用人数有效。

第十五条每一选票所选的人数多于规定应选人数的作废，等于或少于应选人数有效。

第十六条候选人获得参加投票的票数50%以上的，为当选。

获得参加投票的票数50％以上的候选人超过应选名额的，以得票多的当选。第十七条获得参加投票的票数不足50％以上的候选人不足7人的，应当另行选举。

另行选举时，根据第一次投票未当选的候选人的得票多少顺序确定候选人名单。另行选举以得票多的当选。

第十八条业主委员会受产权人的监督，产权人和产权人代表和使用人有权罢免业主委员会成员。

第十九条产权人和产权人代表和使用人20人以上联名可以向业主委员会提出罢免动议，并要说明理由。

被提名罢免的业主委员会成员有权提出申辩意见。第二十条罢免业主委员会成员须经有选举权的业主过半数通过。第二十一条当选的业主委员会成员在业主委员会主任的主持下，讨论通过《关于组建小区业主委员会的申请》。

第二十二条上届业主委员会或第一届业主委员会筹备组持相关的文件到小区所在地的小区办公室和街道办事处办理报批手续。

小区办公室和街道办事处受理对业主委员会选举的申诉，并有权作出处理决定。

第二十三条经批准后，上届业主委员会或第一届业主委员会筹备组向全体产权人公告业主委员会的当选名单。

上届业主委员会或第一届业主委员会筹备组的工作职责终止，宣布解散。金碧雅苑业主公约（草案）待业主大会表决通过执行

为加强金碧雅苑物业的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护小区公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规政策制订本公约。全体业主的法律地位平等，《业主公约》对全体业主具有法律约束力，全体业主和物业使用人均须自觉遵守。

一、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策的规定。本物业所有享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任。

二、业主应亲自出席业主大会并投票，或委托他人出席和投票，委托他人投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，须加盖法人公章。否则视作弃权，并应服从执行业主委员会或业主大会的决议、决定。

三、委托物业管理企业负责房屋、设施、设备、环境卫生、公共秩序、保安、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。

四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。

五、业主或物业使用人如对物业管理企业的管理工作有意见或建议时，可直接向物业管理企业提出，发生争议时可通过业主委员会协调解决。业主在主张自己的权利时，不能侵犯其他业主的合法权利。

六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，确保家庭人身财产安全。

七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理企业。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正，造成他人损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止行为，并及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

八、业主如委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。

九、凡房屋建筑及附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护；拒不进行维护的由业主委员会委托物业管理理企业进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。

十、与其它非业主使用人建立合法租凭关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。

十一、在本物业范围内，不得有下列行为：

（1）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

（2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

（3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；

（4）损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；

（5）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；

（6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；

（7）践踏、占用绿化用地；损坏、涂划园林建筑小品；（8）在公共场所、道路两侧乱设摊点；

（9）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；