保利地产财务管理制度

2024-10-15

保利地产财务管理制度（精选9篇）

1.保利地产财务管理制度篇一

保利地产财务分析目录

第一篇公司简介??2 第二篇财务报告分析3

一、资产负债表分析???3

1、资产负债表水平分析???3

2、资产负债表垂直分析???10

3、资产负债表变动原因分析?12

4、资产负债表的对称结构分析13

二、利润表分析?14

1、利润表综合分析?14

2、利润表分部分析?19

3、利润表分项分析?20

三、现金流量表分析???24

1、现金流量表水平分析???24

1、现金流量表垂直分析???28 第三篇财务效率分析???34

一、企业盈利能力分析??34

1、资本经营能力因素分析??34

2、盈利能力历史分析35

3、盈利能力同行业分析???36

二、营运能力分析

1、总资产周转率分析37

2、营运能力历史分析38

3、营运能力同行业分析???39

三、偿债能力分析39

1、偿债能力历史分析39

2、偿债能力同行业分析???40

四、发展能力分析41

1、发展能力趋势分析41

2、发展能力同行业分析???42 第四篇杜邦分析模型??? 42 第五篇财务报告综合分析? 44 第一篇公司简介

保利房地产（集团）股份有限公司(证券简称:保利地产,证券代码:600048[1])成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产成长力领航品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选2008中国上市公司优秀管理团队。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。

自2007年1月起，公司入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中证100”指数样本股。截至2007年12月，公司总资产已达 409亿元，比上年末增长148%。

十六年来，保利地产保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段，形成了广州、佛山、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等十八个城市的全国战略布局，拥有44家控股公司。

第二篇财务报告分析

一、资产负债表分析

1、资产负债表水平分析

单位：元篇二：保利地产内部控制审核报告(史上最强)保利地产(600048)内部控制审核报告信息来源：港澳资讯日期：2012-04-06 11:18:36 保利房地产（集团）股份有限公司

内部控制审核报告

大信专审字[2012]第 1-1231 号保利房地产（集团）股份有限公司董事会：

我们接受委托，审核了保利房地产（集团）股份有限公司(以下简称“贵公司”)于后附的《保利房地产（集团）股份有限公司内部控制自我评价报告》(以下简称“自评报告”)中所述的贵公司 2011 年 12 月31 日与财务报表相关的内部控制的设计及其执行情况。建立健全并合理设计内部控制并保持其执行的有效性，以及确保自评报告真实、完整地反映贵公司 2011 年 12 月 31 日与财务报表相关的内部控制是贵公司管理层的责任，我们的责任是对自评报告中所述的与贵公司财务报表有关的内部控制的执行情况发表意见。

我们的审核是按照中国注册会计师协会发布的《内部控制审核指导意见》以及《中国注册会计师其他鉴证业务准则第 3101号—历史财务信息审计或审阅以外的鉴证业务》进行的。在审核过程中，我们实施了包括了解、测试和评价自评报告中所述的贵公司于 2011 年 12 月 31 日与财务报表相关的内部控制的设计和执行情况，以及我们认为必要的其他程序。我们相信，我们的审核为发表意见提供了合理的基础。

内部控制具有固有限制，存在由于错误或舞弊而导致错报发生而未被发现的可能性。此外，由于情况的变化可能导致内部控制变得不恰当，或降低对控制政策、程序遵循的程度，根据内部控制评价结果推测未来内部控制的有效性具有一定的风险。

我们认为，贵公司于 2011 年12月 31日在所有重大方面有效地保持了自评报告所述的按照财政部颁发的《企业内部控制基本规范》（财会[2008]7 号）及其具体规范建立的与财务报表相关的内部控制。

需要说明的是，本专项审核报告仅供贵公司为 2011 年报披露之目的使用，不得用作其他任何目的。

大信会计师事务有限公司中国注册会计师：韩志娟

中国 · 北京中国注册会计师：王世恩

二○一二年四月一日保利房地产（集团）股份有限公司 2011内部控制自我评价报告

董事会全体成员保证本报告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

保利房地产（集团）股份有限公司全体股东：

保利房地产（集团）股份有限公司董事会（以下简称“董事会”）对建立和维护充分的财务报告相关内部控制制度负责。

财务报告相关内部控制的目标是保证财务报告信息真实完整和可靠、防范重大错报风险。由于内部控制存在固有局限性，因此仅能对上述目标提供合理保证。

董事会已按照《企业内部控制基本规范》要求对财务报告相关内部控制进行了评价，并认为其在 2011 年12月 31日（基准日）有效。

我公司在内部控制自我评价过程中未发现与非财务报告相关的重大内部控制缺陷。

董事长：宋广菊

保利房地产（集团）股份有限公司

二○一二年四月一日内部控制自我评价报告附件：

保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“公司”）根据财政部、证监会等五部委颁发的《企业内部控制基本规范》及配套应用、评价指引等的要求，遵循全面、重要、客观性原则，在董事会及审计委员会的领导下，从内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督五方面，对公司内部控制的健全有效性进行了自我评价。

一、内部环境

1、公司治理结构

公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等的规定，设立了股东大会、董事会、监事会，建立了以《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》为基础，以董事长、总经理、独立董事、董事会秘书、各专业委员会工作细则、《重大投资决策制度》《关联交易决策制度》、等为具体规范的一套较为完善的治理制度；明确了

股东大会、董事会、监事会和经理层在决策、执行、监督等方面的职责权限、程序以及应履行的义务，形成了权力机构、决策机构、经营机构和监督机构科学分工、各司其责、有效制衡的治理结构。

股东大会是公司的最高权力和决策机构，享有法律法规和公司章程赋予的决定公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项的决定权。

董事会对股东大会负责，在法定范围内行使经营决策权，并负责内部控制的建立健全和有效实施。公司的董事会共有 9 名成员，其中董事长 1 名，外部独立董事 3 名。董事会下设战略委员会、审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会四个专业委员会，并制定了工作细则，除战略委员会外，各专业委员会召集人全部由独立董事担任，重大的专业性事项均会提交专业委员会审议后再提交董事会审议，以使独立董事能更好地发挥作用。

监事会对股东大会负责，由 3 名监事组成，设专职监事会主席 1 人。监事会主席全程参与公司的董事会、经理办公会和月度办公会，及时全面地掌握公司的经营状况，实时地对董事会和经营层进行监督。同时公司还建立了监事会负责的内部审计制度，确保每三年对一级子公司进行一次内部审计，把监事会的监督作用贯彻到整个集团。

公司董事会严格执行《公司法》、中国证监会和上海证券交易所等的有关规定，与控股股东、实际控制人在业务、人员、资产、机构、财务五方面保持了应有的独立性。

2、公司组织架构

公司在组织架构设置时，根据科学、精简、高效、透明的原则，充考虑企业的规模因素，避免各部门职能交叉、缺失或权利过于集中，形成各部门各司其责、各负其责、相互协调、相互制约的工作机制。同时，公司按照 iso 质量标准体系建立起较完整的质量手册、质量记录、程序文件、工作文件等质量文件，将权利和责任以及相关操作规范落实到具体单位、岗位，为公司内部行使权限、履行职责、建立沟通提供了应遵循的准则和规范性指南。

目前，公司的组织架构如下图所示：

3、内部审计

公司实行监事会领导下的内部审计制度，设立了审计管理中心，制定了《内部审计制度》，配备了专职的内部审计人员，定期对内部控制制度的健全有效性以及财务收支、资产管理、经营决策、合法合规经营、经营绩效、会计信息等各个方面进行内部审计，并联合成本管理、预决算等相关部门组合联合内审小组，对下属公司进行内部审计。公司管理层重视审计结果，对于审计发现的问题，要求相关单位及时进行整改和完善，问题性质严重的，还需追 6-规模给自身管理带来了较大压力，区域管理风险有所提升。

鉴于此，年内公司继续坚持以发展为主题，一方面密切关注经济形势和政策走向，顺应市场变化，贯彻“抢销售、抢资金”的经营策略，确保经营业绩稳步增长；另一方面，坚持量入为出，审慎拓展土地资源，并积极拓展房地产基金等多元化融资渠道，降低财务风险。与此同时，公司以降本增效为目标，提升标准化成果运用率，扩大集团采购范围，努力实现集团采购对大宗材料的全覆盖，加强项目目标成本管控，保障项目的盈利能力。

为应对规模提升带来的管理压力，公司在继续发挥扁平化管理优势的同时，以信息化、规范化和标准化为手段大力提升内部管理。一方面以信息化为依托，持续健全、推广和拓展销售管理、成本管理和财务管理系统，实现经营数据的统一管理和快速分析，为加强企业精细化管理提供基础；另一方面建立管理体系与股权结构相统一的平台公司，同时强化制度建设和执行情况监督，提升管理规范水平，有效降低管理成本和控制风险；第三，以标准化为手段，进一步加强产品体系、集团采购和合同管理的标准化，提高效率减少差错。

三、控制活动

公司采用的内部控制措施主要包括：不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护控制、预算控制、运营分析控制和绩效考评控制等。公司将上述控制措施在下列主要业务活动中综合运用，对各种业务及事项实施有效控制，促进内部控制有效运行。

1、重大投资决策控制

公司的对外投资活动主要为房地产项目投资，具有单笔金额大、决策风险高等特点，公司历来高度重视项目投资决策，制定了《重大投资决策制度》等投资管理制度，明确了项目信息收集、可行性论证、立项决策程序和标准等环节的要求，形成了子公司跟踪拓展项目、本级投资管理中心负责论证项目、总经理办公会筛选和评议项目、董事会最终审批项目的科学、有效、稳健的项目决策机制。

2、产品开发质量控制

产品品质决定品牌生命力，公司历来以“打造保利精品、真诚服务业主、创造和谐生活”为质量方针，导入房地产企业 iso9001 全面质量管理体系，设计了涵盖项目规划设计、施工管理、材料设备采购、工程验收、销售、客户服务和物业管理等各个环节的控制程序，包括 25 个程序控制文件、38 个质量记录工作文件和 78 种各类表单，并在此基础上，编制完善了工程管理细则、设计管理纲要、品牌管理守则、商品住宅质量管理手册、考核验收办法等各-7-项质量管理制度。对施工计划、图纸会审、监理方案、施工组织方案、施工机具审查、原材料设备进场审查、隐蔽工程确认、分部分项工程确认、工程事故处理、施工进度控制、工程造价控制、安全施工管理、施工协调等实施全过程质量控制并严格考评，构建了一套科学的质量管理体系。公司定期进行质量目标实现情况评审检查，限期整改发现的问题，保持公司质量控制体系的不断完善和持续改进。

3、采购与成本控制

为加强项目成本控制，公司根据“统一目标、分级管控、责任到岗”的原则，制定了《成本管理制度》，要求各项目在总体规划设计完成之后上报目标成本，经审核通过之后，子（分）公司主要负责人需签定《目标成本利润责任书》，作为后期经营班子考核的重要依据，强化对下属公司的成本约束。2011 年，成本管理信息系统在集团所有下属公司完成上线推广和应用，统一了成本科目，通过对项目运作全过程成本信息的记录和管理，初步实现了项目全过程目标成本控制和动态成本监控，为公司《成本管理制度》的贯彻落实提供了基础。

在采购方面，公司建立了规范的招投标制度。房地产项目开发建设过程中发生的外包及采购业务，原则上均须通过招标确定合作单位。公司建立了合格供应商数据库，定期对合格供应商进行考评，确保参加投标者符合公司的要求。在招投标过程中，公司成立由工程、成本控制、财务等跨部门开标小组，实行招议结合、坚持技术标合格的前提下低价中标的原则。此外，公司还建立集团采购制度，实行全国范围内统一品牌，统一价格，既提高产品质量、工作效率，又降低采购成本。公司所需的大宗部品材料基本都采用集团采购模式，2011 年公司继续扩大集团采购范围，提高采购的比例。篇三：保利地产三年财务分析

财务分析课程论文

2014-2015学年第二学期

论文题目：保利地产财务分析

学院：会计学院

班级：会计1211 组号： 1组

保利地产财务分析

摘要：随着现代科学技术的发展和企业间竞争的加剧，房地产公司的生存和发展面临着更加严峻的挑战。本论文以保利地产为分析对象，通过对其近年资产负债表、利润表、现金流量表三大报表的浅析，以及对其2012—2014偿债能力、营运能力和获利能力的财务状况指标进行核算比较，从而发现保利地产公司的财务状况部分存在的问题并提出了解决策略。最后，结合保利地产的优势和2015年房地产的趋势，对保利地产公司的财务情况进行了展望。关键字：保利地产财务报表财务指标改进 key words: poly real estate，financial statement，finance index，improvement

一、行业现状与公司概况(一)行业背景环境 1.房地产行业特点(1)区域的差异。

房地产产品的位置具有不可移动性和固定性，所以特定的消费者只会在特定的市场区域内来选择房地产商品，就造成了在不同市场区域内所供给的房地产产品难以互相替代或是竞争的现状，因而房地产市场较难形成统一，于是也就不存在统一的市场竞争和市场价格，每座城市不同区域的房地产市场也会出现具有各自比较独特的发展态势。(2)消费的需求差异。

在这种经济发展大背景下，消费者对房地产产品的需求日趋多样化，通常会综合考虑根据房屋的区位、户型结构、工程建设的质量、房屋周围的环境、房屋的物业管理水平、住宅周边的公共服务设置的建设程度以及社区文化等多种因素进行需求选择，导致房地产客户群体的需求具有很大的差异性。(3)价格的差异。

价格差异过大是房地产商品的最大的特点。以上海、广州的房地产商品为例，2009 年北京、上海和广州的商品住宅的均价之间差别在2~3 倍之间，而他们的均价均高出全国商品住宅的平均价格。

2.2014年房地产“新气象”

楼市调控告别“一刀切”，限购城市只剩5个。面对楼市的迅速变化，2014年楼市调控也出现了由紧转松的情况。有业内人士称，现实压力导致政府出台一些政策来缓解楼市压力，相关政策势必由之前的遏制房价疯长，转变为刺激楼市回暖。自6月底呼和浩特市率先宣布取消限购后，各地方政府便纷纷跟进，仅一个多月的时间里，相继又有36 个城市以不同的方式对限购政策进行了调整。目前，除了北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚之外，46个限购城市当中，41个已正式取消或变相放松了限购。

房企海外投资井喷，今年有望超300亿美元。有机构报告显示，近年来中国已成为全球资本输出大国，对外房地产投资增长迅速。2014年全年，中国跨境房地产投资额则有望超过300亿美元，超过此前数年海外房地产投资的总和。今年以来，万科、碧桂园、万达、绿地、首创、新华联等企业在海外市场动作频频。其中，新华联在今年1月份，相继敲定了在韩国济州岛和马来西亚新山市伊斯干达开发区的项目;碧桂园今年2月份斥资7300万元在悉尼拿地，正式进军澳大利亚市场;同月，万科在美国纽约曼哈顿的首个项目列克星敦大道610号举行了动工典礼。2014年，被称为房地产行业的互联网元年。值得注意的是，纵观所有房企触网的动作，目前尚未形成一个成熟的运营模式，相对而言，从营销端口切入以o2o模式卖房，似乎是房企目前得到的能最快、最直接产生效果的合作。实际上，这对房企的意义确实不小，变革营销方式、增加营销节点的同时，整合资源，运营资源的时代到来了。3.房地产政策环境分析

从2005年至2013年，每一年的《政府工作报告》必提 “调控”、“遏制房价上涨”，而今年报告中却首次出现“分类调控，建立长效机制”的新表述，这表明2014年房地产市场调控思路将发生根本性转变，调控将加速去行政化，以长效分类调控机制为主基调的市场化手段已确定。房地产市场呈现分化，分类调控是长效机制。国家统计局数据显示，2014年3月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有4个，持平的城市有10个，上涨的城市有56个。房地产市场出现二三线城市供过于求，一线城市房价高企的不均衡现象，一旦这种失衡未得到有效控制，或将导致房地产泡沫破灭，进而将会对经济造成极大危害。由此表明，通过短效行政手段来控制房价的方法不仅行不通，而且容易造成“一刀切”，导致政策难以持续，房价难以控制等弊端。因此，未来房地产调控应根据不同城市、不同区域之间分化的实际情况，实行分类调控的长效机制。多篇四：保利地产财务分析综合报告会计与财务学院

《财务分析》课程实验

保利地产公司财务综合分析报告

班级11110102 小组成员姓名及学号（按贡献度排序）

成绩

目录摘要

（一）产品市场分析(分产品和区域)

（二）竞争战略分析

（三）核心竞争力分析

五、公司治理与内部控制

（一）股权结构与控制人

（二）董事会和高管

（三）内部控制评价

（四）企业社会责任履行

六、股票投资建议

（一）股票估值

（二）投资风险

（三）投资建议

七、分析结论

（一）基本结论

（二）建议和启示

一、公司简介

（一）公司基本情况

保利房地产(集团)股份有限公司简称保利地产，成立于1992年9月14，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业，总部位于广州。2006年7月19日于上海证券交易所上市（证券代码600048）成为在股权分置改革后，重启ipo市场的首批上市的第一家房地产企业，属于流通中的a股。经营范围有出租本公司开发商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁、道路与土方工程施工；室内装修，冷气工程及管理安装，物业管理及酒店管理。批发和零售贸易（国家专营专控商品除外）。

公司经原国家经济贸易委员会2002年8月20日国经贸企改（2002）616号文批准，保利南方集团有限公司作为主发起人，联合广东华美教育投资集团有限公司和张克强等16位自然人共同发起设立保利房地产股份有限公司。2006年3月23日，公司名称由保利房地产股份有限公司更名为保利房地产（集团）股份有限公司。本公司的发起人为保利南方集团、广东华美及单亦和、贺平、王小朝、王旭、韩清涛、张克强、李彬海、宋广菊、张玲、陈凯、罗卫民、杨小虎、官集保、刘平、张万顺、谭艳16名自然人。

（二）行业基本情况 2012年行业总结

1.政策环境：调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓 2012年，中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向。一方面，多个地方政府为支持合理自住需求，调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好；另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求，通过督查等方式确保政策落实到位。此外，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房土地供应量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给。2.新房：价格止跌反弹，成交为近三年最高，一线和长三角回暖快力度大价格：百城价格指数连续 6个月环比上涨，十大城市同比也已止跌；需求：全年成交量为近三年同期最高，11月达 2010年调控以来高点；供应：新增供应低于过去两年，仅深圳、杭州、广州、东莞等东部城市有所增长；供求对比：新增供应总体低于同期需求，库存高位盘整，出清周期大幅缩短；全国整体情况：销售指标持续向好，投资增速企稳回升，新开工降幅趋缓。

3.二手房：价格领先上涨创历史新高，成交回升但力度不及新房价格：3月以来连续 9个月环比上涨，9月起同比转为上涨，年末价格创历史新高；成交：回升趋势显著，11月达到两年来单月最高，总体也已高于 2011年；二手房与新房对比：新房成交好于二手房，但年末二手房成交增速更快。4.土地：全年供求不及去年，但下半年一二线城市明显升温

供求：成交量同比降幅大于推出量，4月以后环比逐渐向好；价格：住宅用地楼面均价、溢价率稳步回升，但各类用地整体水平仍低于去年同期；出让金：总额逐渐回升，住宅用地贡献较大。

5.企业：销售业绩明显好于往年，资金状况好转，经营更趋稳健销售方面，1-11月，十家代表企业销售额和销售面积同比分别增长 20%和 25%，销售额在 6月达到全年峰值，下半年稳定在较高水平，中海、保利、世茂等 6家企业已提前实现全年目标，其余也接近或完成九成以上。资金方面，受销售好转带动，同时拿地更趋谨慎，龙头企业资金状况明显改善。拿地方面，企业拿地主要集中于下半年，更多集中在地价高的一二线城市，全年拿地金额同比小幅增长 6%，但拿地面积为近三年最低，企业经营更趋稳健。2013年趋势预测

1.宏观环境：经济形势好于 2012年，政策调控坚持从紧取向

宏观经济：“稳增长”政策效果已显，政府换届效应释放，经济企稳向好；货币环境：稳健取向不变，新增货币供应量和贷款有所增长；房地产调控：继续坚持从紧取向，房价走向仍将是新一届政府关注点。

2.市场展望：整体市场好于 2012年，全年增速前高后低

总体预判：总体向好，投资增速企稳，新开工转为增长，销售增速略有提高；需求：全年商品房销售面积增速略有提高，上下半年增速前高后低；供应：销售好转促进投资开工企稳回升，新批上市量好于今年，但幅度有限；价格：货币经济环境稳定和供求关系转变共同促使房价总体向上。

3.关注点：不同城市、不同企业分化进一步加剧

城市分化：各类城市的分化进一步加剧，市场热度的转移更加频繁少数热点一二线城市：潜在需求强烈但供应不足，成交量在2012年高基数上难以大幅增长，价格上涨空间大；多数二线城市：供需基本平衡，推盘加大有望扩大，价格平稳，经济和人口辐射力决定未来发展空间；广大三四线城市：供应充足但潜在需求相对较弱，部分供应明显超出当地需求的城市面临价格下行风险。

企业分化：龙头企业继续跑赢大市，集中度进一步提高，企业应顺势而为、合理布局、提供适销产品；布局：一二线城市业绩贡献更大且风险更小，但拿地门槛逐年上升；产品：中低端项目跑量为主，中高端项目销售金额更加突出；策略建议：踩准市场和政策节奏，随行就市以合理价格提供适销产品。

综合以上两方面的分析，2013年的行业发展趋势对保利地产是有利的。2013年初，新国五条进一步明确了支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策，而城镇化被新一届政府定位为中国未来经济发展最重要的推动力之一，城镇化率提升带来的大量新增城市人口及旧城改造等都将催生大量的住房需求，这些与保利的以普通住宅为主的发展战略契合，保利可以利用长期发展积累的经验有效利用对自身有利的行业趋势，大力拓展二三线城市的市场份额。

二、公司报表解读

（一）利润质量分析

图1保利地产2010—2012年利润概况

由图1可以看出保利地产2010—2012年的营业利润，利润总额和净利润均

为逐年持续增长的，且增幅较大均匀增长。

表1 保利地产2010—2012年利润及利润增长率概况表由表1又可知2012年较2011年的增长率分别为34%，34%和35%，和2011年较2010年的增长率相差不大，那么关于保利地产是如何保持如此稳定且高效的利润增长的，我们进行分析。

1营业利润：

营业利润=营业收入-营业成本-三项期间费用及损益类项目

影响营业利润的因素有三：营业收入，营业成本和期间费用（销售费用，管理费用和财务费用）所以营业利润持续增长的可能原因为：1 营业收入增长较快；2营业成本增长减慢；期间费用的减少。篇五：保利地产福利报告

保利地产公司福利报告

一、保利地产公司现有福利体系：

保利地产公司自成立以来一直致力于完善自身福利体系，为了吸引和留住最优秀的人才，公司提供在同行业中极具竞争力的薪酬和福利待遇。同时在公司内部制定科学与公正的考核评价机制，令表现优秀的员工都能得到相应的回报。

（一）现金福利

现金福利就是以现金形式发放的福利。目前，保利地产公司的现金福利主要有：

1、补贴（1）通讯费补贴

（2）住房公积金

（3）健康检查

为了让大家清楚地了解自己的健康状况，公司将组织一年一度的身体检查。（4）交通补贴

：公司将根据您的岗位职务和业务性质，给予相应的交通补贴费用

2、社会保险

（1）法定社会保险和住房公积金

公司严格按照国家规定为员工缴纳法定社会保险和住房公积金，明细如下：（2）企业补充医疗保险

（3）职工供养直系亲属医疗保险

（4）企业年金

企业年金又名补充养老保险，凡与公司签订劳动合同满一年以上，根据个人意愿缴纳企业年金，基数为上一月均工资，比例为10%。企业年金缴纳、支付的办法按照保利地产的规定执行。

3、其他现金福利（1）年功津贴

按照员工为本企业服务年限计算，京煤集团系统内工龄15元/年，保利地产公司工龄25元/年，社会工龄不享受年功津贴。（2）过节费

（3）加班费

主管级管理人员150元/天，专员级管理人员、见习生、工人100元/天，其他人员无加班费。（4）路费报销

（5）午餐费报销

员工在工作过程中提供免费午餐，午餐费15元/人。（6）培训费用报销公司鼓励员工积极参加外部培训，对符合相关条件者给予费用全额或一定比例报销。

（7）特殊奖励 a、先进个人奖励

（8）女职工卫生费

公司按月发放女职工每月30元卫生费。

（二）非现金福利非现金福利是以非现金形式发放的福利。目前，保利地产公司的非现金福利主要有：

1、休假（1）公休假

每周公休假周六、日两天。（2）法定节假日

元旦1天，春节3天，清明节1天，端午节1天，中秋节1天，国庆节3天，每年共计

（3）婚假员工结婚持结婚证书享受婚假3天，男女双方都达到晚婚年龄（男25岁，女23岁），婚假增加7天。婚假必须自领取结婚证两年内使用，包括公休假但不包括发定节假日。（4）病假

凭就诊医院诊断证明可以请病假，病假只扣发绩效工资。（5）丧假

员工直系亲属或旁系亲属亡故时，经公司批准，给予1-3天丧假。（6）年休假

（7）产假

女职工正常生育的产假90天，难产增加15天，多胞胎没多一胎增加15天，晚育（女24岁后生育）增加30天。

女职工妊娠不满4个月流产的产假为15至30天，满4个月以上流产的产假为42天。有不满一周岁婴儿的女职工，在每班劳动时间给予两次30分钟哺乳假，每多哺乳一个婴儿，每次哺乳时间增加30分钟。（8）探亲假

员工与其父母或配偶不在同一地区居住，根据不同人员类别享受不同探亲假待遇。

（9）工伤假

按照国家和保利地产的相关规定执行。

2、其他非现金福利

公司尽力为本科以上学历统招应届毕业生解决北京户口，但介于名额有限，不保证肯定能够解决。（2）劳保

劳保费发放标准为180元/月，每年会以实物形式发放。（3）洗理补贴以洗衣卡、理发卡等实物形式发放，目前发放标准为洗衣卡每月150元，理发卡每月50元。（4）工装

公司免费为员工提供工作服装，价格约在2500-3000元之间。（5）防暑降温费

目前执行的标准是300元/人/年，一般以实物形式发放。（6）生日蛋糕券

员工生日当月，发放200元味多美蛋糕卡。（7）逢年过节发放福利品

春节、元宵节、端午节、中秋节等中国传统节假日，公司都会发放相关福利品，以示慰问。

（8）体检

每年安排员工进行一次全面身体检查。（9）配车

公司为部门经理级（含）以上人员配车，以助其工作、生活之便。

（10）除此之外，公司还会不定期组织体育锻炼和娱乐郊游活动，以使员工身心得到良好的保健、放松。

二、保利地产现有福利体系存在问题分析 1．企业员工福利固守公平性。

不少企业福利制定的相关规定的平均化倾向导致了企业员工将企业福利的普惠性久而久之地看作了企业支付的薪酬的一部分，认为这是理所当然的，从而也就感受不到企业对员工的关怀，这不但导致了福利所应有的作用被削弱，无益于有效提高员工的满意度、调动员工的积极性，而且容易导致企业的福利支出迅速攀升，增加企业的成本。

2.保利地产财务管理制度篇二

2006 年以来, 我国房地产市场出现了非常显著的房价增长-房地产企业扩大投资-房地产存货高起等系列情形。进入2010 年以后, 中央政府对房地产市场的调控政策逐步调整:2011 年的楼市新政、2012 年的房产税探讨、2013 年的限购、2014 年对房贷的调整以及2015 年逐步提出的房地产需求刚性长期化等, 不同的政策对房地产市场有着不同的影响。在激烈的市场竞争中, 不容忽视的存货高起问题以及相对于房价明显不足的居民收入问题等, 都会促使房地产市场出现显著的供求矛盾。在此情况下, 房地产企业的投融资以及经营等财务活动都会受到一定影响, 财务活动的不确定性增强, 财务危机的潜在可能更大。由此, 本文研究选择我国房地产国有企业——保利地产, 对这个在房地产市场竞争中占据绝对优势的房地产企业的财务危机进行衡量与分析, 希望可以借助所学知识, 制定一个可行的、能够降低财务危机、推动企业发展的方案。

二、保利地产财务危机分析

保利地产是我国的房地产国有企业, 在国内房地产行业受政策和市场波动影响显著的情况下, 企业财务危机逐步出现, 并且有一定的变化趋势。本文结合实际情况, 对其财务危机进行系统的分析, 具体分析如下:

(一) 保利地产介绍

保利房地产 (集团) 有限公司, 简称保利地产, 是一家国有大型房地产企业, 注册资本713799 万元, 成立于2002 年并在2006年上市, 股票代码600048。从2008 年开始, 保利地产的经营领域逐步扩大, 总体规模迅速提升。截止到2012 年底, 保利地产的经营已经逐步覆盖房地产、物业管理、公共服务、进出口贸易等很多不同领域, 房地产业务是该集团的核心业务, 也是总资产中份额最高的业务部分, 这使得保利地产在我国国内房地产市场风险扩展的现实背景下, 存在财务风险扩大的威胁, 需要引起重视。

(二) 保利地产财务危机衡量

财务杠杆系数是衡量企业财务风险的重要指标, 2009 年保利地产财务杠杆系数为0.95, 2010 年同比增长0.02, 2011 年同比增长0.05, 并且2011 年保利地产的财务杠杆系数高于1, 这表示2009-2011 年保利地产的财务危机扩大。并且2011-2012 年保利地产的财务杠杆系数均值为0.99, 明显高于2009-2010 年, 这表示, 保利地产的财务危机在2009-2013 年整体呈现扩大趋势, 需要引起重视。

(三) 保利地产财务危机详细情况

在了解保利地产总体财务危机后, 还可以进一步从企业经营发展的主要财务指标着手, 更加全面的了解企业财务危机情况, 如下:

1. 经营风险

经营风险就是企业经营活动中可能存在的引发利益流出的不确定问题, 保利地产在2009-2013年经营活动的现金净流量如下表1所示:

由表1 可以看出:2009-2013 年保利地产的经营活动现金流入与现金流出都表现出了较为明显的增长, 但经营活动的现金净流量持续为负, 这表示2009-2012 年该集团的经营活动风险较高且没有得到很好的控制。2013 年保利地产的经营活动现金净流量回升, 但是并不表示企业经营活动盈利迅速改善, 相反的这期间保利地产的营运指标却出现了明显的下降。其中, 应收账款周转率从2009 年81.51 迅速下降到2013 年46.91, 存货周转率从2009 年4.42 下降到2013 年0.26, 这些都表示保利地产的运营能力下降, 集团经营风险实际上是呈现扩大趋势的。

2. 筹资风险

筹资风险是企业资金筹措的风险, 偿债能力较高的企业筹资风险一般较低, 而偿债能力不足的企业一般筹资风险较高。该集团2009-2013 年的偿债能力指标如下表2 所示:

注:行业均值根据网易财经行业板块整理得出, http://quotes.money.163.com/。

由表2 可以分别看出: (1) 2009-2013 年, 保利地产的流动比率下降明显, 虽然都高于行业均值, 但2009 年两者差异为1.64, 而2013 年缩小到0.05, 显然保利地产在行业内的偿债能力优势迅速下降; (2) 2011-2013 年保利地产的资产负债率显著高于行业均值, 企业总资产对总负债的偿还压力较大。在此情况下, 保利地产缺乏对长短债务的较好偿还能力, 企业筹集资金的能力会受到影响。

3. 盈利风险

盈利能力的分析是企业财务分析中重要的一项内容, 下面就盈利指标中的销售净利率进行对比、分析。2009-2013 年该集团的盈利指标与行业盈利均值的对比情况如下所示:

由表3 可以看出, 2009-2013 年, 保利地产的销售净利率呈现较为明显的下降趋势, 2009-2011 年同比降幅均值为10%, 2011-2012 年相对稳定, 2013 年同比下降3%。在我国房地产行业上市公司销售净利率波动增长的背景下, 销售净利率显著下降, 与行业差异逐步扩大, 明显落后于行业发展。

三、保利地产财务危机成因分析

在此, 我们主要分析影响财务危机形成的内部因素, 具体如下:

(一) 负债过高

保利地产的资产负债率虽然在2009-2013 年部分年份出现了小幅度的下降, 但是整体来看, 保利地产资产负债率明显高于78%, 远高于行业61% 的平均水平, 企业负债经营过度。在此情况下, 保利地产集中于应付账款及银行长期借款的流动负债和非流动负债, 对债务偿还的期限要求及金额要求较高。保利地产的债务结构失衡, 短期负债偿还期限集中且金额巨大, 而长期负债的给付对象集中且成本较高, 这就会增大企业在特定利息背景下的支付压力, 导致企业财务风险扩大。

(二) 流动资产减少

保利地产在2009-2013 年的流动资产增长率低于总资产增长率, 这导致企业流动性下降, 企业的偿债能力受到影响。而流动资产的减少与企业过度投资新项目开发, 导致在建工程等非流动资产的迅速增长, 这与企业对资产的配置策略有关。这个问题的会影响保利地产的权益资本, 导致企业权益资本收益率下降, 并带动企业的财务杠杆增强, 导致财务风险扩大。

(三) 财务管理不到位

保利地产在财务管理方面存在理念落后和模式僵化的问题, 尤其是资产管理存在较大漏洞, 这对于企业财务风险的形成有着极大的影响。在2009-2013 年间, 保利地产的固定资产内部控制体系及方法没有根本性调整和扩充, 对固定资产的内部控制仍然集中在房屋建筑物、机械设备、电子设备及其他设备的传统内部控制方案上。例如, 对各项固定资产的内部控制以资产维修、闲置、转移为主, 其控制方法仍采取传统的部门申请制度, 缺乏主动的固定资产内部控制机制。对于固定资产的出租、出售等机制建设落后, 固定资产的出租情况较少, 出售盈利普遍较低, 这说明保利地产固定资产内部控制的效率在其迅速发展的今天存在明显漏洞。

此外, 房地产市场竞争环境的变化、国家调控政策的难以把握性以及投资者对房地产领域的投资积极性下降等外部原因也共同促成了保利地产财务危机的形成。

四、保利地产财务危机应对建议

(一) 改善企业财务管理能力

保利地产需要加强对成本费用的内部控制, 一方面降低不必要的开支, 提升企业息税前利润总额;另一方面, 保利地产需要将税收筹划纳入到企业财务管理体系中, 结合所得税和增值税的税法规定, 从税基、税率、纳税身份等不同角度进行合理避税和节税, 降低税务支出, 进而增加企业的税后净利润。在此基础上实施覆盖开发投资、工程建设、后期运营、物业管理等的全面动态成本控制方案, 降低成本的同时为项目性价比的提升创造条件, 也为企业营销优化创造条件。

(二) 加强资金链管理

加强保利地产的资金链管理, 尤其需要注重优化保利地产的融资、投资与其它资金活动的全流程管理。一方面, 注重开发多元化的融资渠道, 目前集团过度依赖对银行的借款, 在我国房地产行业调控政策和银行房贷荒的影响下, 保利地产必须开通更多的筹资渠道, 更好的向股市、股东、债券市场等进行低成本筹资, 分散债务偿还期限来降低偿债风险并提升企业筹资能力;另一方面, 必须注重理性投资, 全面结合企业自身财务能力, 正确的衡量投资风险、成本及收益后再做出投资决定。这对于我国房地产企业的资金使用效力改善和企业财务风险控制非常重要。

(三) 构建风险预警机制

企业财务预警机制建立在量化的财务风险指标基础上, 以财务风险指标的临界值为准, 对企业财务数据进行自动核算和分析, 根据指标结果与临界值的关系对企业提示财务风险程度及应对方案。因此, 企业借助于有效的量化财务预警机制, 能够迅速的实现对财务风险的动态化监测, 并且以此为基础提升企业财务风险管理的针对性、及时性和有效性。保利地产应该在明确财务预警机制的应用价值后, 在会计电算化系统中建立财务风险指标分析为主的财务预警机制, 对不同财务活动相关的财务风险建立不同的风险管理方案。例如, 对于投资活动相关的财务风险应该引入机会成本等, 更好的分析投资成本及收益, 加强投资决策可行性降低相关风险。对于筹资活动相关的财务风险则需要企业从加强自身财务管理、提高企业信用、加强与商业银行沟通能力、加强与其他企业之间的资金融通等着手, 拓宽筹资渠道降低筹资成本, 进而合理控制相关财务风险。

五、结论

综合全文分析, 保利地产需要注重调整企业资产负债结构, 对企业的应收账款与存货加强管理, 降低成本费用等, 促进企业财务杠杆系数的逐步改善, 降低财务杠杆对财务风险的影响, 促进企业财务能力的改善。

参考文献

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[2]辜剑.中小企业经营管理中财务杠杆的运用研究[J].会计之友, 2013 (10) .

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[7]孙晓晨.浅谈企业财务杠杆的应用策略[J].商情, 2013 (35) .

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[9]赵萍.对构建我国中小企业财务危机预警机制的思考[J].中国商贸, 2014 (16) .

[10]占涛.房地产开发企业财务危机引发因素影响过程的分析[J].商业会计, 2013 (19) .

3.保利地产员工心得体会篇三

我的保利地产梦——保利地产员工心得体会与保利地产结缘是在4个月之前，当时看到保利招聘的信息时多少有些意外，当然更多的还是惊喜。之后经历层层的面试，如愿的进入了这个梦寐以求的地方吧。之后便来是到公司实习以及7月1日后的正式入职，无论是面试、实习还是入职后，从各方面我都能隐约体会到公司的严谨规范和同事们对待工作的认真。7月份，我们去公司总部参加新员工培训，公司给我们安排了丰富而充实的培训课程，有公司创业史、公司战略与品牌发展、房地产开发流程简介以及公文写作等基础知识的培训，也有各个专业的专业培训，还有红酒沙龙、珠江夜游、**军校参观以及素质拓展等活动。通过培训，我学到了很多，不仅是工作能力上的，还有身心意志上的。陈凯总讲的公司创业史让我印象深刻。1992年，公司艰难起步，从12万的启动资金发展到现在超千亿元的销售规模，没有当年几位创始人的坚持和奉献是绝对做不到的。公司只有3亿元资金规模的时候，当时的领导就提出要在五年内达到100亿。我被这种勇气和魄力深深的震撼，甚至有些怀疑，但是在他们的努力下3年就完成了这样的目标。我想，在以后的工作中，我也要给自己制定适当的高目标高任务，并在实践中不断的鞭策自己。“对梦想的认可，就是梦想的开始”。

4.保利地产财务管理制度篇四

内部控制审核报告

大信专审字[2012]第 1-1231 号

保利房地产（集团）股份有限公司董事会：

年 12 月 31 日与财务报表相关的内部控制是贵公司管理层的责任，我们的责任是对自评报告中所述的与贵公司财务报表有关的内部控制的执行情况发表意见。

我们的审核是按照中国注册会计师协会发布的《内部控制审核指导意见》以及《中国注册会计师其他鉴证业务准则第 3101号—历史财务信息审计或审阅以外的鉴证业务》进行的。在审核过程中，我们实施了包括了解、测试和评价自评报告中所述的贵公司于 2011 年 12 月

日与财务报表相关的内部控制的设计和执行情况，以及我们认为必要的其他程序。我们相信，我们的审核为发表意见提供了合理的基础。

需要说明的是，本专项审核报告仅供贵公司为 2011 年度年报披露之目的使用，不得用作其他任何目的。

大信会计师事务有限公司中国注册会计师：韩志娟

中国 · 北京中国注册会计师：王世恩

二○一二年四月一日

保利房地产（集团）股份有限公司

2011年度内部控制自我评价报告

董事会全体成员保证本报告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

保利房地产（集团）股份有限公司全体股东：

保利房地产（集团）股份有限公司董事会（以下简称“董事会”）对建立和维护充分的财务报告相关内部控制制度负责。

董事会已按照《企业内部控制基本规范》要求对财务报告相关内部控制进行了评价，并认为其在 2011 年12月 31日（基准日）有效。

我公司在内部控制自我评价过程中未发现与非财务报告相关的重大内部控制缺陷。

董事长：宋广菊

保利房地产（集团）股份有限公司

二○一二年四月一日

内部控制自我评价报告附件：

一、内部环境

1、公司治理结构

公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等的规定，设立了股东大会、董事会、监事会，建立了以《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》为基础，以董事长、总经理、独立董事、董事会秘书、各专业委员会工作细则、《重大投资决策制度》、《关联交易决策制度》等为具体规范的一套较为完善的治理制度；明确了股东大会、董事会、监事会和经理层在决策、执行、监督等方面的职责权限、程序以及应履行的义务，形成了权力机构、决策机构、经营机构和监督机构科学分工、各司其责、有效制衡的治理结构。

股东大会是公司的最高权力和决策机构，享有法律法规和公司章程赋予的决定公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项的决定权。

2、公司组织架构

公司在组织架构设置时，根据科学、精简、高效、透明的原则，充考虑企业的规模因素，避免各部门职能交叉、缺失或权利过于集中，形成各部门各司其责、各负其责、相互协调、相互制约的工作机制。同时，公司按照 ISO 质量标准体系建立起较完整的质量手册、质量记录、程序文件、工作文件等质量文件，将权利和责任以及相关操作规范落实到具体单位、岗位，为公司内部行使权限、履行职责、建立沟通提供了应遵循的准则和规范性指南。

目前，公司的组织架构如下图所示：

3、内部审计

公司实行监事会领导下的内部审计制度，设立了审计管理中心，制定了《内部审计制度》，配备了专职的内部审计人员，定期对内部控制制度的健全有效性以及财务收支、资产管理、经营决策、合法合规经营、经营绩效、会计信息等各个方面进行内部审计，并联合成本管理、预决算等相关部门组合联合内审小组，对下属公司进行年度内部审计。公司管理层重视审计结果，对于审计发现的问题，要求相关单位及时进行整改和完善，问题性质严重的，还需追-规模给自身管理带来了较大压力，区域管理风险有所提升。

三、控制活动

1、重大投资决策控制

2、产品开发质量控制

产品品质决定品牌生命力，公司历来以“打造保利精品、真诚服务业主、创造和谐生活”为质量方针，导入房地产企业 ISO9001 全面质量管理体系，设计了涵盖项目规划设计、施工管理、材料设备采购、工程验收、销售、客户服务和物业管理等各个环节的控制程序，包括

个程序控制文件、38 个质量记录工作文件和 78 种各类表单，并在此基础上，编制完善了工程管理细则、设计管理纲要、品牌管理守则、商品住宅质量管理手册、考核验收办法等各

89-表（含主附表）、财务分析报告，每季度按照信息披露的要求对外披露财务报告。各项财务报告均安排有相应人员进行复核，公司对财务报告和财务信息的对外提供也做出了严格的限制。

6、对子公司的管理控制

公司总部与子公司在管理权限分工上，坚持抓大放小、充分授权的原则，既要保证管控力度，保持公司经营管理的统一性，集中调动公司资源优势，又要有利于子公司根据市场形势快速反应，灵活经营，努力实现管控力度与经营灵活性的兼顾和平衡。具体而言，公司总部负责项目投资决策、子公司董事、监事、高级管理人员配备、财务管理、品牌及质量管理等四个方面，各子公司负责项目的具体运作经营。在分工明确的基础上，公司总部通过经营计划与财务信息监测、巡检、专业检查、内部审计等手段，从事前、事中和事后监督各级公司有效履行职责。

2011 年，公司全面梳理了各子公司股权结构，形成管理体系与股权结构相统一的平台公司，整理和汇编公司各类制度与规定，构建了包括基本制度、规章制度、操作办法、规范指导四个层级的制度体系。年内新下发《二级公司管理办法》、《开发进度管理办法》、《内审规定》、《房地产开发公司岗位编制办法》等 14 项重要管理制度。针对管理中的主要风险点，重点开展财务规范性与内控管理的自查自纠与整改活动。同步开展了资金帐号使用规范性、合作合同执行情况、已投资未落实项目进展情况、子公司法人治理和决策机制四个专项检查与督导。通过加强制度执行情况督查，公司有效降低了对子公司的管控风险。

7、关联交易的控制

公司根据《公司法》、《上海证券交易所股票上市规则》等的规定，在《公司章程》和股东大会、董事会议事规则中，明确规定了股东大会和董事会对关联交易的审批权限。重大关联交易在经独立董事认可后，方可提交董事会审议。披露关联交易时，同时披露独立董事的意见。股东大会审议有关关联交易事项时，关联股东实行回避，股东大会决议的公告充分披露非关联股东的表决情况。公司关联交易定价按照公平市场价格，充分保护各方投资者的利益。

8、对外担保的控制

按照证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》、《上海证券交易所股票上市规则》等相关规定，公司制定了《担保管理规定》，明确规定担保业务审批、批准、执行等环节的控制要求，对担保业务进行控制。原则上公司除因住宅销售业务对部分业主提供按揭担保外，不对外（非关联方）提供担保；特定担保事项则在提交股东大会审议通过后，方予以实施。-况等，并通过投资者热线、现场调研、业绩发布会、路演等形式与投资者进行广泛交流。公司客服、营销部门按照《顾客沟通与服务控制程序》的要求，通过展销会、媒介、问询、调查、信函、电话等手段及方式就产品的相关信息(楼宇质量、施工进度、价格、售后服务等，包括合同/协议的处理及修改、顾客反馈意见)与顾客进行沟通，对顾客的抱怨、投诉予以记录并及时处理、答复，形成与顾客的良性互动。

五、监督控制

公司对内部控制的实施形成了集团本级、下属子公司多层次的监督机制，通过常规检查、专项检查、内部审计以及聘请专业中介机构等多种形式对各业务领域的内控建设和执行情况进行评估和督查，及时查错防弊，提高内控水平。

公司制定了《董事会审计委员会工作细则》、《监事会议事规则》、《内部审计制度》等一系列制度，明确了各监督机构在内部监督中的职责权限，规定了内部监督的工作程序、方法和要求。

公司审计委员会负责审查企业内部控制，监督内部控制的有效实施和内部控制自我评价情况。公司审计委员会定期听取公司经营层关于内部控制建设的汇报，对公司的内部控制建设提出要求和建议；对公司内部审计工作进行管理和指导，要求公司内部审计部门提交年度内部审计工作计划和审计工作总结；对外部审计机构的审计工作进行监督，要求外部审计机构在年度审计前、审计中、审计后分别就审计计划、审计进展情况和审计中发现的问题、审计总结等进行汇报，并有权提议聘请或更换外部审计机构。

公司监事会负责监督公司董事、总经理和其他高级管理人员履行职责情况等，当前述人员行为损害公司利益时，及时予以纠正，必要时向股东大会或国家有关主管机关报告，充分发挥对关键管理人员的监督作用。

公司审计管理中心负责各项审计检查工作的开展，组织全公司内控体系建设及执行情况的自评工作，对监督过程中发现的内部控制缺陷，及时跟踪整改。针对重点业务领域，公司还进行风险检查、执行第一负责人离任审计、重要投诉专项调查，并将重要风险向管理层汇报，督促改进和完善。

六、内部控制的整体自我评价

整体而言，公司已建立起规范、健全的内部控制管理体系，各项内控制度均得到了有效执行，内部控制在日常生产经营管理中能够及时预防和发现、纠正公司运营过程可能出现的风险、错误和舞弊，保护公司资产的安全与完整，保证会计记录和会计信息的真实性、准确性和及时性。本公司认为，截至 2011 年12月 31日，本公司内部控制制度是健全的，内部控制的执行是有效。

5.房地产财务管理制度篇五

财务管理制度

为加强财务管理，规范财务工作，促进公司经营业务的发展，提高公司经济效益，根据国家有关财务管理法规制度和公司章程有关规定，结合公司实际情况，特制定本制度。

一、公司会计核算遵循权责发生制原则。

二、财务管理的基本任务和方法：

筹集资金和有效使用资金，监督资金正常运行，维护资金安全。做好财务管理基础工作，建立健全财务管理制度，认真做好财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作。定期进行财产清查。做好分析、考核工作。

三、公司财务部对财务管理工作负有组织、实施、检查的责任，财会人员要认真执行《会计法》，坚决按财务制度办事，并严守公司秘密。

四、加强原始凭证管理，做到制度化、规范化。

五、公司应根据审核无误的原始凭证编制记帐凭证。

六、健全会计核算，按照国家统一会计制度的规定和会计业务的需要设置会计帐簿。

七、做好会计审核工作，经办财会人员应认真审核每项业务的合法性、真实性、手续完整性和资料的准确性。编制会计凭证、报表时应经专人复核，重大事项应由财务负责人复核。

八、会计人员根据不同的帐务内容采用定期对会计帐簿记录的有关数位与库存实物、货币资金、往来单位或个人等进行相互核对，保证帐证相符、帐实相符、帐表相符。

九、建立会计档案，包括对会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料都应建立档案，妥善保管。按《会计档案管理办法》的规定进行保管和销毁。

十、会计人员因工作变动或离职，必须将本人所经管的会计工作全部移交给接替人员。

十一、经公司批准，按规定增加资本。财务部门应及时调整实收资本。

十二、严格执行人民银行颁布的《现金管理暂行条例》，根据本公司实际需要，合理核实现金的库存限额，超出限额部分要及时送存银行。

十三、严禁白条抵库和任意挪用现金，出纳人员必须每日结出现金日记帐的帐面余额，并与库存现金相核对，发现不符要及时查明原因。

十四、银行存款的管理：加强对银行帐户及其他帐户的保密工作，非因业务需要不准外泄，银行帐户印签实行分管、并用制，不得一人统一保管使用。严禁在任何空白合同上加盖银行帐户印签。

十五、出纳人员要随时掌握银行存款余额，不准签发空头支票，不准将银行帐户出借给任何单位和个人办理结算或套取现金。

十六、应收帐款的管理：对应收帐款，每季末做一次帐龄和清收情况的分析，并报有关领导和分管业务部门，督促业务部门积极催收，避免形成坏帐。

十七、固定资产要做到有帐、有卡，帐实相符。财务部负责固定资产的价值核算与管理，财务部应建立固定资产明细帐。

十八、固定资产的购置和调入均按实际成本入帐。

十九、对固定资产和其他资产要进行定期盘点，每年末盘点一次，盘点中发现短缺或盈余，应及时查明原因，并编制盘盈盘亏表，报财务部审核后，经总经理批准后进行帐务处理。

二十、营业收入要按照规定列入相关的收入专案，不得截留到帐外或作其他处理。

二十一、公司在业务经营活动中发生的与业务有关的支出，按规定计入成本费用。成本费用是管理公司经济效益的重要内容。控制好成本费用，对堵塞管理漏洞、提高公司经济效益具有重要作用。二

十二、加强对费用的总额控制，严格制定各项费用的开支标准和审批许可权，财务人员应认真审核有关支出凭证，未经领导签字或审批手续不全的，不予报销，对违反制度规定的行为应及时向领导反映。二

十三、公司各项成本费用由财务负责管理和核算，费用支出的管理实行预算控制，定期进行成本费用检查、分析、制定降低成本的措施。二

十四、本办法由公司财务部负责解释，自通过之日起开始施行。

泰兴房地产开发有限公司

6.房地产公司财务管理制度篇六

第一章

总则

1．1 为了维护公司、股东和债权人的合法权益，加强财务管理和经济核算，根据《公司法》和《企业会计制度》等相关法规，结合公司实际情况，制定本规定。

1．2 公司财务管理的基本任务是:做好财务预算、控制、核算、分析和考核工作；规范公司的财务行为，准确计量公司的财务状况和经营成果；依法合理筹集资金，有效控制和合理配臵公司的财务资源；实现公司价值的最大化。

1．3 本规定在公司内部暂时执行，随着公司业务的正常开展和不断拓展，将进行更改、补充和完善。

第二章财务管理组织机构

2．1 公司实行董事会领导下、总经理负责制的财务管理体制，公司是独立的企业法人，自主经营、自我发展、自负盈亏、自我约束，依法享有法人财产权和民事权力，承担民事责任。公司设臵独立的财务机构即财务部。

2．2 公司按照《会计法》和《会计基础工作规范》等规定,结合公司的核算体制和财务管理的实际需要，配备财会人员，加强对财会人员的管理。

2．3 财务部主要负责公司的财务管理和经济核算，主要职责为：

（1）负责公司财务管理制度和各项会计制度拟定；

（2）参与公司筹资方案的拟定和实施；

（3）参与公司发展新项目、重大投资、重要经济合同的可行性研究，提供财务意见；

（4）参与公司经营决策，统一调度资金；

（5）负责公司财务预算管理、会计核算；

（6）负责编制合并报表，提供财务数据，如实反映公司的财务状况和经营成果，并作好项目和财务分析工作；

（7）监督财务收支，依法计缴税收；

（8）负责公司财务会计档案的保管，票据申购、使用、核销等管理工作；（9）监督、检查资金使用、费用开支及财产管理，严格审核原始凭证及账表、单证，杜绝贪污、浪费及不合理开支；

（10）参与对子公司的财务管理。

（11）协调处理与各单位的关系。

2．4 财务部建立稽查制度，出纳员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务账目的登记工作。

2．5 公司董事会按有关程序聘任公司财务负责人。

第三章会计核算

3．1 公司按照《企业会计制度》规定，结合经营项目实际情况，制订并实施有关会计核算暂行办法，及时、正确反映经营业绩和披露经营风险。

3．2 公司采用借贷记账法，以中文作为记录的文字，以人民币为记账本位币，按照《企业会计制度》的规定并结合公司的实际情况，设臵总分类和明细账科目。

3．3 公司按照《企业会计制度》规定对经济业务进行会计核算、账务处理，并实行会计电算化。

3．4 公司依照权责发生制和配比原则确认收入和成本，以反映公司的经营成果。

3．5 公司严格区分本期费用支出与期间费用支出。

3．6 公司各项财产在取得时按照实际成本计量，其后，如果财产发生减值，按照《企业会计制度》的规定计提相应的减值准备。

3．7 公司在进行会计核算时，应当遵循谨慎性原则的要求，不得多计资产和收益、少计负债和费用。

第四章财务预算管理

4．1 公司制定财务预算管理暂行规定，对公司的经营业绩、财务状况、项目运作等实行全面财务预算，并依据其实施管理。

4．2 公司在开始前组织编制完成本的各项财务预算，财务预算主要包括以下内容：

1.经营预算；

2.盈利预算；

3.资金预算。

4．3 公司在预算开始后，对财务预算执行情况进行分阶段的控制和监督，及时进行差异分析，并查实差异的原因，向总经理报告。

第五章收入、成本费用管理

5．1 公司建立并完善营业收入的管理规定，确保收入循环中的报价、签订合同、实际收款和开具发票等各环节的内部控制，以加强对业务活动的财务监督。

5．2 营业收入是指公司在营业期间收取的各种经营项目的主营收入和其他业务收入。公司在收讫价款或取得价款的凭证时，确认营业收入的实现。

5．3 公司对外投资性的收益包括短期投资收入和长期投资收益。短期投资收益在持有期满后确认，长期投资收益按被投资单位取得的合法审计报告中的财务权益确认。

5．4 成本费用的核算坚持权责发生制的原则，当期发生的成本费用，无论其款项是否支付，都应计入当期的成本费用；虽在本期支付的成本费用，但应有后期负担的均不能计入本期成本费用。但应归属本期的成本费用和损失不得挂账，调节利润。

5．5 严格控制成本费用的开支范围和标准，严格履行请购、审批、合同订立、付款等程序，合理控制成本和费用。费用报销的审批及流程按照费用报销暂行规定执行。

5．6 公司合理运用财务杠杆，降低财务费用等资本成本。

第六章资产管理

6．1 公司严格按照国家有关部门颁布的《现金管理条例》、《银行支票使用管理暂行规定》、《银行账户管理办法》和公司现金、银行存款管理暂行规定，对货币资金的使用、银行账户的开设和使用进行管理。货币资金的保管和核算须岗位分离。

6．2 公司制定信用政策，加强对应收款项的管理，明确欠款对象，落实追款责任并依据结果施以奖惩。

公司采用余额百分比法估计坏账损失，并计提坏账准备，计提的比例为期末应收款项的5‰。财务部对已确实不能收回的超龄应收款项，定期逐笔书面上报总经理审核，批准后作为坏账损失处理。如数额较大者须通过董事会批准后处理。

6．3 公司加强对存货的管理，建立完善的采购、保管、领销、记录、盘点制度，保证账、卡、物相符。存货按照实际成本计价，领用或发出存货，采用先进先出法确认其实际成本。

6．4 公司制定并严格执行《固定资产管理办法》，健全固定资产购建预算、授权购买、登记核算、维护保养、处臵等控制制度。公司的固定资产按分类确定折旧率，采用直线法折旧。全部折旧额在相应资产的有效经营期内收回。

公司对固定资产的购建、清理、报废等，都应当办理会计手续，设臵固定资产明细账，建立固定资产卡片，进行会计核算。

6．5 公司对资产使用部门要求定期或者至少于每年终了，对各项资产进行全面检查，并根据谨慎性原则的要求，合理地预计各项资产可能发生的损失，当期末账面资产价值与可收回金额发生差额时，对可收回金额低于账面价值的差额，提交公司总经理批准后计提资产减值准备。

第七章负债及所有者权益管理

7．1 公司的债务性融资和权益性融资，依据《公司法》等相关法规和《公司章程》进行。

7．2 公司依据《公司法》等相关法规和《公司章程》实施股本变动、提取公积金以及分红派息等程序。

公司法定公积金按照税后利润的10%提取。

第八章筹资管理

8．1筹资是公司根据发展需要，在自有资金不能满足和保证公司正常运转时，从外部获取资金以达到公司经营目标的必要活动。筹资必须充分考虑公司实际情况，制定和掌握好筹资策略和方法，确保此项工作安全、有序，并取得最佳效益。

8．2筹资的目的是投资，筹资策略必须以投资策略为依据，充分反映公司投资的要求。筹资时考虑以下因素：以“投”定“筹”、量力而行、具有配套能力和消化能力、筹资成本、筹资管理的难度、公司筹资的期限、负债率和还债率等。

8．3 筹资方式包括银行筹资、股票筹资、债券筹资等。结合公司实际情况，银行筹资是公司资金筹集的最主要、最直接的内容，在公司的发展阶段，应尽量争取各专业银行的支持。

第九章投资管理

9．1 公司依据国家宏观经济环境、有关法规和公司章程、地区及行业发展状况、公司及项目前景分析等因素，把对公司的长期发展有较大的影响投资项目，作为是对外投资管理的重点，同时，为改善投资决策效果，提高投资决策能力和收益，董事会对投资项目进行初审、分析、筛选、评价、论证。公司不从事证券信用交易，避免从事承担无限责任的投资。

9．2 对外投资应考虑投资增值程度、投资保本能力、投资风险性、纳税优惠方针、投资的预期成本、筹资能力、投资回报期间的长短等，全面综合考虑各因素的基础上，确定投资的项目。

9．3在争取获得更多的投资增值、投资收益时必须重点考虑投资的风险，包括项目特有风险、公司风险、市场风险。由于项目的市场风险不能通过多角化加以分散，因此其对项目的影响非常重大，但公司风险或项目特有风险也不容忽视。

9．4 短期投资是指公司购入能随时变现并且持有时间不准备超过一年的投资。短期投资按取得时的投资成本入账。

短期投资持有期间所取得的股利、利息等收益，不确认投资收益。

9．5长期投资是指公司购入不能随时变现或不准备随时变现的投资，并分别在“长期股权投资”、“长期债权投资”科目中核算。

公司对外进行股权投资，根据对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的不同情况，分别采用成本法或权益法核算。

公司对外进行债权投资，按取得的实际成本，作为开始投资成本。

9．6 公司应当定期或者至少每年终了,对长期投资逐项进行检查,如果由于市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因导致其可收回金额低于账面价值的,应当计提长期投资减值准备.9．7公司根据《公司法》，以及公司发展战略实施对外投资，并严格履行立项、可行性分析、审批、运作、监督管理和核算等程序，对外投资必须经董事会审议通过。

第十章财务信息管理

10．1 公司依据《企业财务报告条例》、《企业会计准则》、《企业会计制度》、《合并会计报表暂行规定》以及财政部颁布的其他有关制度，编制财务报表。

10．2 公司的财务报表属于公司的财务机密，未经董事会批准的财务报表一律不得外流。

10．3 已经审核过的报表如需外送，需经财务负责人并报总经理批准。月报在次月的十日内送各股东，季报在每一季度结束后的二十日内送各股东，年报在每一会计结束后的三十日内送各股东。

10．4公司依照《会计电算化管理制度》实行财务电子信息系统，实现授权、岗位分离、记录控制等内控程序的电算化，保证内控制度的有效性,相关人员在使用财务电子信息系统过程中，严格遵循内部控制规范和技术规范，保证系统的正常运行。

10．5 公司财务部依照《会计档案管理办法》妥善保管各种财务会计文本（电子）资料。

10．6 财务部按照规定作好财务工作交接工作，财务人员工作调动或者因故离职必须将本人所经管的财务工作全部交给接替人员，没有办清交接手续不得调动或者离职。

第十一章附则

11．1本规定由董事会负责修改和补充。

11．2本规定由董事会授权公司财务部负责解释。

11．3 董事会委托公司财务部依据本规定拟定若干具体实施细则和具体办法，由公司总经理审批通过后，颁发施行。

7.地产财务管理目录（范文）篇七

一、总则

二、财务会计报表管理

1、报表编制范围

2、报表编制与要求

3、会计期间（会计核算时间段）

4、财务会计编制时间

三、纳税管理

四、开发成本管理：包括材料采购款、工程款支出（前期工程、在建工程）的管理及监控

1、采购过程中的财务管理

2、材料日常财务管理

3、材料款支付管理

五、费用管理制度

1、费用管理原则

2、费用支出内容

3、费用审批原则

4、日常费用及非正常费用的报账流程与要求

六、资金管理

1、现金管理

2、银行存款管理

3、其他货币资金管理

4、备用金及借款管理

5、资金计划管理

6、房款销售管理

8.房地产公司财务管理篇八

一、财务管理基本理论：

(1)资本结构理论是研究公司筹资方式及结构与公司市场价值关系的理论.(2)现代资产组合理论与资本资产定价模型现代资产组合理论是关于最佳投资组合的理论.(3)期权定价理论是有关期权的价值或理论价格确定的理论.(4)有效市场假说：有效市场假说是研究资本市场上证券价格对信息反映程度的理论.(5)代理理论是研究不同筹资方式和不同资本结构下代理成本的高低,以及如何降低代理成本提高公司价值.(6)信息不对称理论是指公司内外部人员对公司实际经营状况了解的程度不同,即在公司有关人员中存在着信息不对称,这种信息不对称会造成对公司价值的不同判断。

二、财务管理循环的主要环节包括：

（1）制定财务决策，即针对企业的各种财务问题制定行动方案，也就是制定项目计划。

（2）制定预算和标准，即针对计划期的各项生产经营活动拟定用具体数字表示的计划和标准，也就是制定期间计划。

（3）记录实际数据，即对企业实际的资本循环和周转进行记录，它通常是会计的职能。

（4）计算应达标准，即根据变化了的实际情况计算出应该达到的工作水平。

（5）对比标准与实际，即对上两项数额进行比较，确定其差额，以实现例外情况。

（6）差异分析与调查，即对足够大的差异进行深入的调查研究，以发现产生差异的具体原因。

（7）采取行动，即根据产生问题的原因采取行动，纠正偏差，使活动按既定目标发展。

（8）评价与考核，即根据差异及其产生原因，对执行人的业绩进行评价与考核。

（9）激励，即根据评价与考核的结果对执行人进行奖惩，以激励其工作热情。

（10）预测，即在激励和采取行动之后，经济活动发生变化，要根据新的经济活动状况重新预测，为下一步决策提供依据。

房地产公司财务管理制度.doc

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