岳阳市楼区社区的调查报告

岳阳市楼区社区的调查报告（精选8篇）

1.岳阳市楼区社区的调查报告 篇一

岳阳楼区 2018 年度部门（单位）整体支出 绩效评价自评报告

部门(单位)名称：

岳阳楼区发展和改革局

预 算 编 码：

501001

评价方式：部门（单位）绩效自评 评价机构：部门（单位）评价组

报告日期：2019 年 4 月 26 日 岳阳楼区财政局（制）

一、部门（单位）基本概况

联系人 李娟 联络电话

人员编制 63 实有人数 69 职能职责概述 负责全区宏观经济调控、项目申报、价格监督工作。

年度主要 工作内容 任务1：发改部门承担的项目前期工作主要分为八个方面，包括政府投资项目审批、企业投资项目核准或备案、项目资本金制度、招标事项核准、节能审查、听取利害关系人意见、重大项目公示、委托投资咨询评估论证等。做好项目前期工作，对于加大争项争资力度、加快项目建设进度、推动经济发展。

任务2：负责拟订并组织实施全区国民经济和社会发展战略中、长期规划和年度计划；综合管理全区建设项目；贯彻执行国家和省、市价格方针、政策以及相关法律、法规；协调推进经济发展环境的优化；组织实施国民经济动员和装备动员相关工作等。

任务3：发改部门承担政府投资项目的概算编制审核，做好此项工作对防范项目投资超预算，压缩投资金额，化解政府性债务风险，具有十分重大而深远的意义

年度部门（单位）总体运行情况及取得的成绩 我局项目绩效自评工作小组对整个项目的实施进行了整体跟踪，从预期目标的制定、项目的组织实施，到完成情况，进行了认真验收与综合评价。2018年，我局项目前期工作扎实，成效显著，岳阳建筑材料大市场等3个项目列入市“双百工程”重点项目，并完成楼区建设项目与前期项目的收集与编制，全年完成向上争项争资达11.64亿元，为区政府认定年度争项争资目标任务的131.9%；全区重点项目进展顺利，固定资产投资额增幅位于全市前列；全区经济和各项社会事业稳步发展。自评得分为99分，自评等级为优。

项目概算自评工作小组对整个项目的实施进行了整体跟踪，从预期目标的制定、项目的组织实施，到完成情况，进行了认真验收与综合评价。2018年，我局项目概算共审批13个项目，压减政府投资金额1500万元，有效的防范政府债务风险。自评得分为98.9分，自评等级为优。

二、部门（单位）收支情况

年度收入情况（万元）

机构名称 收入合计 其中：

上年结转 公共财 政拨款 政府基金拨款 纳入专户管理的非税收入拨款 其他 收入 局机关及二级机构汇总 1058.5

1058.5

1、局机关 595.93

595.93

2、认证中心 121.43

121.43

3、生态能源 123.39

123.39

4、价调中心 107.9

107.9

5、检查所 109.85

109.85

部门（单位）年度支出和结余情况（万元）

机构名称 支出合计 其中：

结余 基本支出 其中：

项目支出 当年结余 累计结余 人员支出 公用支出 局机关及二级机构汇总 1058.5 743.5 628.04 115.46 315

1、局机关 595.93 379.93 321.93 58 216

2、认证中心 121.43 76.43 65.53 10.9 45

3、生态能源 123.39 105.39 89.83 15.56 18

4、价调中心 107.9 107.9 92.31 15.59

5、检查所 109.85 73.85 58.44 15.41 36

机构名称 三公经费 合计 其中：

公务接待费 公务用车运维费 公务用车购置费 因公出国费

局机关及二级机构汇总 38.1 36.1 2

1、局机关 18.2 18.2

2、认证中心 3.3 3.3

3、生态能源 4.2 4.2

4、价调中心 4.8 4.8

5、检查所 7.6 5.6 2

机构名称 固定资产 合计 其中：

其他 在用固定资产 出租固定资产 局机关及二级机构汇总 171.05 171.05

1、局机关 155.9 155.9

2、认证中心 3.51 3.54

3、生态能源 1.35 1.35

4、价调中心 6.58 6.58

5、检查所 3.68 3.68

三、部门（单位）整体支出绩效自评情况

整体支出绩效定性目标及实施计划完成情况 预期目标 实际完成 目标1：做好项目前期工作动态管理，编制和建立了岳阳楼区2018年主要建设项目安排表和重大前期工作项目库以及2018年固定资产投资项目库，加强与上级发改部门衔接，争取更多项目挤入中、省、市盘子，实现重大项目建设的有序交替。不断调整优化项目审批流程，对符合条件的重018年，我局项目前期工作扎实，成效显著，岳阳建筑材料大市场等3个项目列入市“双百工程”重点项目，并完成楼区建设项目与前期项目的收集与编制，全年完成向上争项争资达11.64亿元，为区政府认定年度争项争资目标任务的131.9%；全区重点项目进展顺利，固定资产投资额增幅位于全市前列；全区经济和各项社会事业稳步发展。

点项目开辟“绿色通道”，推进项目快速落地，早施工、早见效。

目标2：负责拟订并组织实施全区国民经济和社会发展战略中、长期规划和年度计划；综合管理全区建设项目。

目标3：发改部门承担政府投资项目的概算编制审核，做好此项工作对防范项目投资超预算，压缩投资金额，化解政府性债务风险，具有十分重大而深远的意义。

目标4：生态能源服务中心节能监察、固定资产投资项目节能评估审查、石油天然气管道保护。

目标5：认证中心涉嫌违纪案件，涉嫌刑事案件，行政诉讼、复议及处罚案件，行政征收、征用及执法活动，国家赔偿、补偿事项。

目标6：开展专项收费检查，做好市场价格监督检查工作，做好价格举报工作。

2018年，我局配合相关单位完成了教育均衡、两型创建等专项规划10余个，通过实施，我区民生保障不断加强，社会事业全面发展，体现在社会保障不断强化、教育强区建设有力推进、医疗卫生服务能力显著提升、文体事业蓬勃发展、社会治安大局日趋稳定。

2018年，我局项目概算共审批13个项目，压减政府投资金额1500万元，有效的防范政府债务风险。

2018年，生态能源中心从预期目标的制定、项目的组织实施，到完成情况，进行了认真验收与综合评价项目前期工作扎实，成效显著。

认证中心完成涉嫌刑事案件5200件，行政征收、征用及执法活动案件1200件。

检查所完成非税收入60万。

整体支出 绩效定量目标及实施计划完成情况 评价内容 绩效目标 完成情况 产出目标（部门工作实绩，包含上级部门和区委区政府布置的重点工作、实事任务等，根据部门实际进行调整细化）

质量指标 指标1：

指标2：

……

数量指标 指标1：年度争项争资任务11.6亿元，完成专项规划8个、课题调研、起草思路、广征意见、形成纲要、严格执行。

今年完成向上争资争项目标任务11.6亿元、完成专项规划10多个、完成课题、思路、草案及征求意见。

指标2：

生态能源服务中心 固定资产投资项目节能备案45个

指标3：认证中心涉嫌违纪案件，涉嫌刑事案件 认证中心完成刑事案件5200件，行政征收案件1200件

时效指标 指标1：2018年

指标2：

……

成本指标 指标1：315万元

指标2：

……

效益目标（预期实现的效益）

社会效益 指标1：固定资产投资额大幅增长、全区经济和各项社会事业稳步发展。

指标2：

生态能源服务中心 节能监察、固定资产投资项目节能评估审查、石油天然气管道保护。

经济效益 指标1：全区经济和各项社会事业稳步发展。项目前期工作扎实，成效显著等 指标2：

……

生态效益 指标1：

指标2：

……

社会公众或服务对象满意度 指标1：100% 指标2：

……

绩效自评综合得分 99 评价等次 优 四、评价人员

姓

名 职务/职称 单

位 签

字 徐铭喜 党组书记、局长 岳阳楼区发改局

綦德清 党组副书记、副局长 岳阳楼区发改局

李名传 党组成员、副局长 岳阳楼区发改局

评价组组长（签字）：

****年**月**日 部门（单位）意见：

部门（单位）负责人（签章）：

****年**月**日 财政部门归口业务科室意见：

财政部门归口业务科室负责人（签章）：

****年**月**日 填报人（签名）：

联系电话：

五、评价报告综述（文字部分）

一、部门基本概况 1、职能职责 主要负责全区宏观经济调控、项目申报、价格监督工作。

2、机构设置 局机关现有人数 52 人，其中：在职编制 31 人；离退休21 人。机关设置 13 个股室：办公室、政工人事股、财务管理股、综合计划股、固定资产投资管理股、法规股、社会发展股、优化经济发展环境办公室、行政事业性收费管理股、商品及服务价格管理股、成本调查股、项目稽查办公室、行政审批办公室，以及一个内设二级机构信息中心。下设二级机构4个，分别是岳阳楼区价格认证鉴定中心，现有人数 9 人，其中：在职编制 6 人；离退休 3 人；岳阳楼区生态能源服务中心，现有人数 10 人，其中：在职编制 10 人；岳阳楼区价格调节基金征收管理中心，现有人数 11 人，其中：在职编制 10 人；离退休 1 人；岳阳楼区价格监督检查所，现有人数 6 人，其中：在职编制 6 人。

二、部门收支总体情况 2018 年部门预算收入既包括一般公共预算收入、政府性基金收入和国有资本经营预算收入，又包括事业单位经营服务等收入；支出既包括保障局机关及局属事业单位基本运行的经费，也包括发改局归口管理、面向全区分配的专项经费。

（一）收入预算，2018 年年初预算数 1058.5 万元，其中，一般公共预算拨款 1058.5 万元。

（二）支出预算，2018年年初预算数 1058.5 万元，其中，一般公共服务支出 1058.5 万元。

三、一般公共预算拨款支出预算 2018 年一般公共预算拨款收入 1058.5 万元，具体安排情况如下：

（一）基本支出：2018 年年初预算数为 743.5 万元，是指为保障单位机构正常运转、完成日常工作任务而发生的各项支出，包括用于基本工资、津贴补贴等人员经费以及办公费、印刷费、水电费、办公设备购置等日常公用经费。

（二）项目支出：2018 年年初预算数为 315 万元，是指单位为完成特定行政工作任务或事业发展目标而发生的支出，包括有关事业发展专项、专项业务费。其中：其中：1、项目前期经费支出 90 万元，主要用于拟订并组织实施全区国民经济和社会发展战略中、长期规划和年度计划；综合管理全区建设项目；贯彻执行国家和省、市价格方针、政策以及相关法律、法规；协调推进经济发展环境的优化；组织实施国民经济动员和装备动员相关工作等方面；2、社会事业发展规划支出 60 万元，主要用于拟订并组织实施全区国民经济和社会发展战略中、长期规划和年度计划；综合管理全区建设项目；贯彻执行国家和省、市价格方针、政策以及相关法律、法规；协调推进经济发展环境的优化；组织实施国

民经济动员和装备动员相关工作等方面；3、十三五规划执行 40 万元，主要用于拟订并组织实施全区国民经济和社会发展战略中、长期规划和年度计划；综合管理全区建设项目；贯彻执行国家和省、市价格方针、政策以及相关法律、法规；协调推进经济发展环境的优化；组织实施国民经济动员和装备动员相关工作等；4、成本监审 5 万元，用于成本审核工作等；5、更换收费公示牌 3 万元，用于价费公示等；6、优化办 18 万元，用于优化经济发展环境，涉企检查备案，减证便民等。7、政府项目投资概算管理 100 万元，压缩投资金额，化解政府性债务风险。8、价格认定工作经费 45 万元，主要用于涉嫌违纪案件，涉嫌刑事案件，行政诉讼、复议及处罚案件，行政征收、征用及执法活动，国家赔偿、补偿事项。9、评审评估规划编制 5 万元，主要用于固定资产投资项目节能评审、业务培训以及标准指南编制等工作；10、输油输气安全生产 5 万元，主要用于输油输气管线的管理工作；11、节能监察 2 万元，主要用于节能违法案件中的受理投诉、举报、处罚工作；12、专项经费 6 万元，主要用于研究提出能源发展建议组织、安施以及能源行业节能资源综合利用工作。13、执收成本 36 万元，主要用于推进公平竞争审查工作，做好市场价格监督检查和举报工作，开展专项收费检查工作等。

四、其他重要事项的情况说明 1、机关运行经费

2018 年本级的机关运行经费,当年一般公共预算拨款94.5 万元。

2、“三公”经费预算 2018 年“三公”经费预算数为 38.1 万元，其中，公务接待费 36.1 万元，检查所公务用车 2 万元，2018 年“三公”经费预算与 2017 年持平。

附件 3-2 部门整体支出绩效评价评分表 一级指标

二级指标

三级指标

评分标准

分值

自评得分

扣分原因和其他说明

投

入（15 分）

预算配置（15 分）

财政供养人员 控制率 以 100%为标准。在职人员控制率≦100%，计 5 分；每超过一个百分点扣 0.5 分，扣完为止。5

“三公经费” 变动率 “三公经费”变动率≦0,计 5 分； “三公经费”＞0，每超过一个百分点扣 0.5 分，扣完为止。5

重点支出 安排率 重点支出安排率≥90%，计 5 分；80%（含）-90%，计 4 分；70%（含）-80%，计 3 分；60%（含）-70%，计 2 分；低于 60%不得分。5

过

程（40 分）

预算执行（15 分）

预算调整率 预算调整率=0，计 3 分；0-10%（含），计 2 分；10-20%（含），计 1 分；20-30%（含），计 0.5 分；大于 30%不得分。3

支付进度 春节前下达全部专项资金的 50%；6 月底前所有专项资金指标全部下达完。

每出现一个专项未按进度完成资金下达扣 0.5 分，扣完为止。3

资金结余 无结余，3 分；有结余，但不超过上年结转，2 分；结余超过上年结转，不得分。3

“三公经费” 控制率 以 100%为标准。三公经费控制率≦100%，计 6 分； 每超过一个百分点扣 1 分，扣完为止。6

预算管理（15 分）

管理制度 健全性 ①已制定或具有预算资金管理办法，内部财务管理制度、会计核算制度等管理制度，1 分； ②相关管理制度合法、合规、完整，1 分； ③相关管理制度得到有效执行，1 分。3

资金使用 合规性 ①支出符合国家财经法规和财务管理制度规定以及有关专项资金管理办法的规定； ②资金拨付有完整的审批程序和手续； ③项目支出按规定经过评估论证； ④支出符合部门预算批复的用途； ⑤资金使用无截留、挤占、挪用、虚列支出等情况。

以上情况每出现一例不符合要求的扣1 分，扣完为止。3

预决算信息公开性和完善性 ①按规定内容公开预决算信息，1 分； ②按规定时限公开预决算信息，0.5 分； ③基础数据信息和会计信息资料真实，0.5 分； ④基础数据信息和会计信息资料完整，0.5 分； ⑤基础数据信息和汇集信息资料准确，0.5 分。3

政府采购 执行率 政府采购执行率等于 100%的，得 3 分； 每减少一个百分点，扣 0.2 分，扣完为止。2.8 没有及时办理手续 公务卡刷卡率 公务卡刷卡率达 50％以上的，得 3 分。

每减少一个百分点，扣 0.2 分，扣完为止。3

资产管理（10 分）

管理制度 健全性 ①已制定或具有资产管理制度，且相关资产管理制度合法、合规、完整，2 分； ②相关资产管理制度得到有效执行，1 分。

3

一级指标

二级指标

三级指标

评分标准

分值

自评得分

扣分原因和其他说明

过

程（40 分）

资产管理（10 分）

资产管理 安全性 ①资产保存完整； ②资产配置合理； ③资产处置规范；

④资产账务管理合规，帐实相符； ⑤资产有偿使用及处置收入及时足额上缴； 以上情况每出现一例不符合有关要求的扣 1 分，扣完为止。4

固定资产 利用率 每低于 100%一个百分点扣 0.1 分，扣完为止。3

产

出（25 分）

职责履行（25 分）

推进全面小康建设指标任务完成情况 此项指标根据区综合绩效考核领导小组办公室2018 年对各部门的部门工作实绩考核分数折算考核内容设置。

部门单位应根据部门实际进行调整，并将其细化成相应的个性化指标。5

建设湖南新增极目标任务完成情况 7 7

《政府工作报告》目标任务完成情况 5 5

省市区民生实事完成情况 2 2

省市区重点工程和重大项目建设完成情况 2 2

其他工作实绩指标完成情况 4 4

效

果（20 分）

履职效益（20 分）

经济效益 此三项指标为设置部门整体支出绩效评价指标时必须考虑的共性要素。

部门单位应根据部门实际并结合部门整体支出绩效目标设立情况有选择的进行设置，并将其细化为相应的个性化指标。5

社会效益 5

生态效益 5

社会公众或服务对象满意度 95%（含）以上计 5 分； 85%（含）-95%，计 3 分； 75%（含）-85%，计 1 分； 低于 75%计 0 分。5

总

分

99.8

附件 4-1

岳阳楼区财政支出项目绩效评价自评报告

评价类型：项目实施过程评价□

项目完成结果评价 ■

项目名称：

项目概算编制预算经费

项目单位：

岳阳楼区发展和改革局

主管部门：

岳阳楼区人民政府

评价方式：

部门（单位）绩效自评

评价机构：

部门（单位）评价组

报告日期：2019 年 4 月 26 日 岳阳楼区财政局（制）

一、项 目 基 本 概 况 项目负责人 徐铭喜 联系电话

项目地址 岳阳楼区梅溪乡便民服务中心 邮 编 414000 项目起止时间 2018 年 1 月起至 2018 年 12 月止 计划安排资金（万元）

实际到位资金（万元）

实际支出（万元）

结余（万元）

其中：中央财政

其中：中央财政

其中：中央财政

其中：中央财政

省财政

省财政

省财政

省财政

市财政

市财政

市财政

市财政

区财政 100 区财政 100 区财政 100 区财政

其它

其它

其它

其它

二、项目支出明细情况 支出内容 实际支出数 会计凭证号 备注 咨询费 77.85

编制费 1.9

办公费 5.25

聘请专业人员 4.5

其他 10.5

支出合计 100

三、项目绩效自评情况

项目绩效定性目标及实施计划完成情况 预 预

期 目 标 实际完成 承担政府投资项目的概算编制审核，做好此项工作对防范项目投资超预算，压缩投资金额，化解政府性债务风险，我局项目概算自评工作小组对整个项目的实施进行了整体跟踪，从预期目标的制定、项目的组织实施，到完成情况，进行了认真验收与综合评价。2018 年，我局项目概算共审批 13 个项目，压减政府投资金额 1500 万元，有效的防范政府债务风险。自评得分为 98.9 分，自评等级为优。

项目绩效定量目标（指标）及完成情况 一级指标 二级指标 指标内容 指标（目标）值 实际完成值 项目产出指标 数量指标 项目概算共审批 13个项目，压减政府投资金额1500万元

已完成 质量指标

时效指标 2018 年

成本指标 100 万元

项目效益指标 经济效益 指标

化解政府性债务风险

社会效益 指标

具有十分重大而深远的意义

生态效益 指标

服务对象满意度指标 100%

绩效自评综合得分 99.5 评价等次 优 四、评价人员 姓名 职称/职务 单

位 签字 徐铭喜 党组书记、局长 岳阳楼区发改局

綦德清 党组副书记、副局长 岳阳楼区发改局

李名传 党组成员、副局长 岳阳楼区发改局

评价组组长（签字）：

****年**月**日 项目单位意见：

项目单位负责人（签章）：

****年**月**日 主管部门意见：

主管部门负责人（签章）：

****年**月**日 财政部门归口业务科室意见：

财政部门归口业务科室负责人（签章）：

****年**月**日 填报人（签名）：

联系电话：

项目概算编制绩效评价自评报告

区发展和改革局（一）项目概况

1、项目单位基本情况。

我局是区政府宏观经济管理综合部门，负责拟订并组织实施全区国民经济和社会发展战略中、长期规划和年度计划；综合管理全区建设项目；贯彻执行国家和省、市价格方针、政策以及相关法律、法规；协调推进经济发展环境的优化；组织实施国民经济动员和装备动员相关工作等。我局现有内设股室 13 个，下设二级机构 5 个，共有干部职工 69 人。

2、项目年度预算绩效目标、绩效指标设定情况。

根据《湖南省省本级政府投资项目审批及概算管理办法》（湘政办发〔2016〕85 号）、《岳阳市岳阳楼区人民政府关于加强区政府投资项目管理的意见》（岳楼政发〔2017〕22 号）、《岳阳市岳阳楼区人民政府关于印发区政府投资项目概算管理办法的通知》（岳楼政办发〔2017〕8 号）文件相关要求，发改部门承担政府投资项目的概算编制审核，做好此项工作对防范项目投资超预算，压缩投资金额，化解政府性债务风险，具有十分重大而深远的意义。

（二）项目资金使用及管理情况 1、区政府安排项目概算编制资金共计 100 万元。

2、2018 年，项目实际使用资金 100 万元，其中：咨询费支出77.85 万元，编制费支出 1.9 万元，办公费支出 5.25 万元，聘请

专业人员工资 4.5 万元，其他支出 10.5 万元。

3、项目的资金管理严格按照专项资金使用管理办法实行专款专用，该项目实施时所产生的费用须由项目负责人及财务主管签字审批后方可报销。

（三）项目组织实施情况

1、项目组织情况分析。

局党组非常重视此项工作，为切实做好项目概算编制工作，我局依据区政府发行的《岳阳市岳阳楼区人民政府关于印发区政府投资项目概算管理办法的通知》（岳楼政办发〔2017〕8 号）文件要求，对有资质的项目概算编制咨询单位进行公开招投标招标入库，在库内随机抽取咨询单位进行概算编制，在压缩政府投资金额，推进项目建设方面初见成效。

2、项目管理情况分析。

年初召开党组会议，对项目概算工作进行了安排部署，明确由副局长陈志明牵头，发改线的相关股室负责人具体落实。其中，项目审批办负责审批项目的概算编制审核，并对项目概算的编制进行审批。全年项目概算工作均高质高效的完成了工作目标。

（四）综合评价情况及评价结论

1、评价情况 我局项目概算自评工作小组对整个项目的实施进行了整体跟踪，从预期目标的制定、项目的组织实施，到完成情况，进行了认真验收与综合评价。2018 年，我局项目概算共审批 13 个项目，压

减政府投资金额 1500 万元，有效的防范政府债务风险。自评得分为 99.5 分，自评等级为优。

2、评价结论 经我局自评工作小组测评，项目运作达到预期绩效目标，各项指标完全符合要求，社会效益显著，工作质量高效。

（五）项目主要绩效情况分析

（一）项目经济性分析 1、项目成本（预算）控制情况 本项目 2018 年，项目实际使用资金 100 万元，其中：咨询费支出 77.85 万元，编制费支出 1.9 万元，办公费支出 5.25 万元，聘请专业人员工资 4.5 万元，其他支出 10.5 万元。

2、项目成本（预算）节约情况 本项目基本按照预算开展工作，由于项目多、涉及面广、工作难度大，所以实际产生的费用基本控制在预算范围内，与预算持平。

（二）项目效率性分析 1、项目实施进度 圆满完成全年既定任务。

2、项目完成质量 项目开始实施后，工作按进度进行，总体顺利，效果良好，达到了预期目标。

（三）项目有效性分析 项目资金的使用严格按专款专用原则使用，取得了预期效果。

（四）项目可持续性分析 2018 年阶段任务的完成，将对 2019 年规划纲要的定稿，并在人大会上通过，从而正式实施奠定基础。

（六）主要做 法

一是政府投资项目概算编制中介机构实行政府集中采购公开招标投标确定。

二是概算评审工作牢固树立服务意识，对政府投资项目目从立项至交付使用，凡是涉及到项目概算的环节，概算工作做到事前、事中、事后全过程服务，从源头上把好政府投资项目概算关，挖掘节约政府投资、提高财政资金使用效益的潜力。概算结论作为政府投资项目投资金额依据，有效控制财政资金，提高政府投资项目概算绩效。得到了社会各界的广泛好评和充分肯定。

2019 年 4 月 26 日

附件 4-2 项目支出绩效评价评分表 一级

指标

分值

二级

指标

分值

三级

指标

分值

具体指标

评价标准

自评

得分

项目决策 20 项目目标 4 目标 内容 4 设立了项目绩效目标；目标明确；目标细化；目标量化 ①设有目标（1 分）

②目标明确（1 分）

③目标细化（1 分）

④目标量化（1 分）决策过程 8 决策 依据 4 有关法律法规的明确规定；某一经济社会发展规划；某部门年度工作计划；某一实际问题和需求 ①符合法律法规（1 分）

②符合经济社会发展规划（1 分）

③部门年度工作计划（1 分）

④针对某一实际问题和需求（1分）

以上③需提供佐证资料。决策 程序 4 项目符合申报条件；申报、批复程序符合相关管理办法；项目调整履行了相应手续 ①符合申报条件（2 分）

②项目申报、批复程序符合管理办法（1 分）

③项目调整履行了相应手续（1分）资金分配 8 分配 办法 3 根据需要制定的相关资金管理办法；管理办法中有明确资金分配办法；资金分配因素全面、合理 ①有相应的资金管理办法（1 分）

②办法健全、规范（1 分）

③因素全面合理（1 分）

以上①需提供佐证资料。分配 结果 5 资金分配符合相关管理办法；分配结果公平合理 ①符合分配办法（2 分）

②分配公平合理（3 分）

此项需提供相应的资金分配方案。项目管理资金到位 5 到位率 3 实际到位/计划到位*100% 根据项目资金的实际到位率计算得分（3 分）到位 时效 2 资金及时到位；若未及时到位，是否影响项目进度 ①到位及时（2 分）

②不及时但未影响项目进度（1分）

③不及时并影响项目进度（0.5分）资金管理 10 资金 使用 7 支出依据合规，无虚列项目支出情况；无截留挤占挪用情况；无超标准开支情况；无超预算情况 ①虚列套取扣 4-7 分

②依据不合规扣 2 分 ③截留、挤占、挪用扣 3-6 分 ④超标准开支扣 2-5 分 ⑤超预算扣 2-5 分 7 财务 管理 3 资金管理、费用支出等制度健全；制度执行严格；会计核算规范 ①财务制度健全（1 分）

②严格执行制度（1 分）

③会计核算规范（1 分）

以上①需提供佐证资料。项目管理组织实施 10 组织 机构 1 机构健全、分工明确 ①机构健全、分工明确

（1 分）支撑 条件 1 项目实施单位是否提供或具备了必备的人员、场地和设备等条件 具备人员、场地、设备条件（1 分）项目 实施 3 项目按计划开工；按计划进度开展；按计划完工 ①按计划开工（1 分）

②按计划开展（1 分）

③按计划完工（1 分）管理 制度 5 项目管理制度健全；严格执行相关管理制度 ①管理制度健全（2 分）

②制度执行严格（3 分）

以上①需提供佐证资料。

一级

指标

分值

二级

指标

分值

三级

指标

分值

具体指标

评价标准

自评

得分

项目绩效 55 项目产出 15 产出 数量 5 目标完成率=目标完成数/预定目标数×100% 完成绩效目标 100%得 5 分，未完成 100%的同比例扣减。产出 质量 4 目标完成质量=实际达到的效果/预定目标×100% 项目产出质量达到绩效目标 100%得 4 分，未完成 100%的同比例扣减。产出 时效 3 项目资金使用的预定目标是否如期完成，未完成的理由是否充分 项目产出时效达到绩效目标得 3分，未如期完成且无充分理由的扣3 分。产出 成本 3 项目产出成本是否按绩效目标控制 项目产出成本按绩效目标控制得3分，未完成的，按超支比例扣减。项目效果 40 经济 效益 8 指项目对国民经济和区域经济发展所带来的直接或间接效益等 完成绩效目标设定的经济效益得8分，未完成的，按完成情况酌情扣分。社会 效益 8 项目实施是否产生社会综合效益 完成绩效目标设定的社会效益得8分，未完成的，按完成情况酌情扣分。环境 效益 8 项目实施是否对环境产生积极或消极影响 完成绩效目标设定的积极的环境效益得 8 分，未完成的，按完成情况酌情扣分。

7.5 可持续 影响 8 项目实施对人、自然、资源是否带来可持续影响 完成绩效设定目标的得 8 分，未完成的，按完成情况酌情扣分。服务 对象 满意度 8 服务对象满意率=项目区被调查人数中表示满意的人数(户数)/ 被调查人数(户数)×100% 满意率达 90%（含）以上的得 8 分，80%（含）-90%得 6 分，70%（含）-80%得 4 分，60%（含）-70%得 2分，60%以下不得分。总分

99.5

备注：部门（单位）根据项目实际，在《项目支出绩效评价指标体系（参考样表）》上进一步完善、量化、细化个性指标，形成本项目的指标体系。

附件 4-1

岳阳楼区财政支出项目绩效评价自评报告

评价类型：项目实施过程评价□

项目完成结果评价 ■

项目名称：

项目前期工作经费

项目单位：

岳阳楼区发展和改革局

主管部门：

岳阳楼区人民政府

评价方式：

部门（单位）绩效自评

评价机构：

部门（单位）评价组

报告日期：2019 年 4 月 26 日 岳阳楼区财政局（制）

一、项 目 基 本 概 况 项目负责人 徐铭喜 联系电话

项目地址 岳阳楼区梅溪乡便民服务中心 邮 编 414000 项目起止时间 2018 年 1 月起至 2018 年 12 月止 计划安排资金（万元）

实际到位资金（万元）

实际支出（万元）

结余（万元）

其中：中央财政

其中：中央财政

其中：中央财政

其中：中央财政

省财政

省财政

省财政

省财政

市财政

市财政

市财政

市财政

区财政 90 区财政 90 区财政 90 区财政

其它

其它

其它

其它

二、项目支出明细情况 支出内容 实际支出数 会计凭证号 备注 咨询费 32.97

资料印刷费 12.38

项目调度协调费 15.6

办公费 13.51

其他 15.54

支出合计 90

三、项目绩效自评情况 项目绩效定性目标及实施计划完成情况 预 预

期 目 标 实际完成 承担的项目前期工作主要分为八个方面，包括政府投资项目审批、企业投资项目核准或备案、项目资本金制度、招标事项核准、节能审查、听取利害关系人意见、重大项目公示、委托投资咨询评估论证等。做好项目前期工作，对于加大争项争资力度、加快项目建设进度、推动经济发展有着重大意义。据此，我们设定的项目前期工作年度目标为争项争资效果更好、项目建设进度更快、经济建设步伐更稳。

2018 年，我局项目前期工作扎实，成效显著，岳阳建筑材料大市场等 3 个项目列入市“双百工程”重点项目，并完成楼区建设项目与前期项目的收集与编制，全年完成向上争项争资达 11.64 亿元，为区政府认定年度争项争资目标任务的 131.9%；全区重点项目进展顺利，固定资产投资额增幅位于全市前列；全区经济和各项社会事业稳步发展。自评得分为99 分，自评等级为优。

项目绩效定量目标（指标）及完成情况 一级指标 二级指标 指标内容 指标（目标）值 实际完成值 项目产出指标 数量指标 岳阳建筑材料大市场等 3 个项目列入市“双百工程”重点项目

全年完成向上争项争资达 11.64 亿元，为区政府认定年度争项争资目标任务的 131.9%

质量指标

时效指标 2018 年

成本指标 90 万元

项目效益指标 经济效益 指标 固定资产投资额大幅增长

社会效益 指标

全区经济和各项社会事业稳步发展

生态效益 指标

服务对象满意度指标 100%

绩效自评综合得分 99 评价等次 优 四、评价人员 姓名 职称/职务 单

位 签字 徐铭喜 党组书记、局长 岳阳楼区发改局

綦德清 党组副书记、副局长 岳阳楼区发改局

李铭传 党组成员、副局长 岳阳楼区发改局

评价组组长（签字）：

****年**月**日 项目单位意见：

项目单位负责人（签章）：

****年**月**日 主管部门意见：

主管部门负责人（签章）：

****年**月**日

财政部门归口业务科室意见：

财政部门归口业务科室负责人（签章）：

****年**月**日 填报人（签名）：

联系电话：

项目前期专项绩效评价自评报告

区发展和改革局（一）项目概况

1、项目单位基本情况。

我局是区政府宏观经济管理综合部门，负责拟订并组织实施全区国民经济和社会发展战略中、长期规划和年度计划；综合管理全区建设项目；贯彻执行国家和省、市价格方针、政策以及相关法律、法规；协调推进经济发展环境的优化；组织实施国民经济动员和装备动员相关工作等。我局现有内设股室 13 个，下设二级机构 5 个，共有在职在编干部职工 69 人。

2、项目年度预算绩效目标、绩效指标设定情况。

根据国务院关于投资体制改革的决定（国发[2004]第 20 号）、国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知（国办发[2007]64 号）文件相关要求，发改部门承担的项目前期工作主要分为八个方面，包括政府投资项目审批、企业投资项目核准或备案、项目资本金制度、招标事项核准、节能审查、听取利害关系人意见、重大项目公示、委托投资咨询评估论证等。做好项目前期工作，对于加大争项争资力度、加快项目建设进度、推动经济发展有着重大意义。据此，我们设定的项目前期工作年度目标为争项争资效果更好、项目建设进度更快、经济建设步伐更稳。目前，年度工作目标已完成。

（二）项目资金使用及管理情况

1、区政府安排项目前期工作项目资金共计 90 万元。

2、2018 年，项目实际使用资金 90 万元。其中：咨询费支出32.97万元，资料印刷费支出12.38万元，项目调度协调费支出15.6万元，办公费支出 13.51 万元，其他费用支出 15.54 万元。

3、项目的资金管理严格按照专项资金使用管理办法实行专款专用，该项目实施时所产生的费用须由项目负责人及财务分管副局长签字审批后方可报销，大额资金的使用由局党组会研究决定。

（三）项目组织实施情况

2、项目组织情况分析。

局党组高度重视项目前期工作，切实做好项目前期工作动态管理，编制和建立了《岳阳楼区 2018 年主要建设项目安排表》《重大前期项目库》《2018 年固定资产投资项目库》，加强与上级发改部门衔接，争取更多项目挤入中、省、市盘子，实现重大项目建设的有序交替。不断调整优化项目审批流程，对符合条件的重点项目开辟“绿色通道”，推进项目快速落地，早施工、早见效。

3、项目管理情况分析。

年初召开党组会议，对项目前期工作进行了安排部署，明确由副局长陈志明牵头，发改线的相关股室负责人具体落实。其中，项目前期办公室负责省、市、区级重点建设项目年度计划的申报工作，综合协调和管理全区重大项目的前期工作，拟订并实施推进区重大项目前期工作的政策措施，组织重大前期项目库建设；项目审批办负责的项目审批、备案、核准，并根据国家、省、市政策调整、资

金投向随时准备申报项目。全年，项目前期工作均高质高效地完成了工作目标。

（四）综合评价情况及评价结论

1、评价情况 我局项目绩效自评工作小组对整个项目的实施进行了整体跟踪，从预期目标的制定、项目的组织实施，到完成情况，进行了认真验收与综合评价。2018 年，我局项目前期工作扎实，成效显著，岳阳建筑材料大市场等 3 个项目列入市“双百工程”重点项目，并完成楼区建设项目与前期项目的收集与编制，全年完成向上争项争资达 11.64 亿元，为区政府认定年度争项争资目标任务的 131.9%；全区重点项目进展顺利，固定资产投资额增幅位于全市前列；全区经济和各项社会事业稳步发展。自评得分为 99 分，自评等级为优。

2、评价结论 经我局自评工作小组测评，项目运作达到预期绩效目标，各项指标完全符合要求，社会效益显著，工作质量高效。

（五）项目主要绩效情况分析

（一）项目经济性分析 1、项目成本（预算）控制情况 本项目 2018 年，项目实际使用资金 90 万元。其中：2018 年，项目实际使用资金 90 万元。其中：咨询费支出 32.97 万元，资料印刷费支出 12.38 万元，项目调度协调费支出 15.6 万元，办公费支出 13.51 万元，其他费用支出 15.54 万元。

2、项目成本（预算）节约情况 本项目基本按照预算开展工作，由于涉及面广、工作难度大，所以实际产生的费用基本控制在预算范围内，与预算持平。

（二）项目效率性分析 1、项目实施进度 圆满完成全年既定任务。

2、项目完成质量 项目开始实施后，工作按进度进行，总体顺利，效果良好，达到了预期目标。

（三）项目有效性分析 项目资金的使用严格按专款专用原则使用，取得了预期效果。

（四）项目可持续性分析 年度任务的完成对来年经济社会继续稳步持续发展奠定了良好基础。

（六）主要做法

一是精准研判经济形势。准确把握国家产业政策，积极主动与省市相关部门对接联系，围绕产业转型、生态建设和民生改善等领域，谋划落实一些大项目、好项目，建立《岳阳楼区固定资产投资项目库》，确保上级资金正式投放用时能有。

二是借智引智。委托专业机构高质量、高标准设计、包装项目，确保谋划一个、上报一个、批复一个、落地一个。

三是加强与国土、规划、财政等部门的协调配合，着力抓好土

地批复、征地拆迁、投资融资等项目前期工作，确保项目尽快落地建设。

2019 年 4 月 26 日

附件 4-2 项目支出绩效评价评分表 一级

指标

分值

二级

指标

分值

三级

指标

分值

具体指标

评价标准

自评

得分

项目决策 20 项目目标 4 目标 内容 4 设立了项目绩效目标；目标明确；目标细化；目标量化 ①设有目标（1 分）

②目标明确（1 分）

③目标细化（1 分）

④目标量化（1 分）决策过程 8 决策 依据 4 有关法律法规的明确规定；某一经济社会发展规划；某部门年度工作计划；某一实际问题和需求 ①符合法律法规（1 分）

②符合经济社会发展规划（1 分）

③部门年度工作计划（1 分）

④针对某一实际问题和需求（1分）

以上③需提供佐证资料。决策 程序 4 项目符合申报条件；申报、批复程序符合相关管理办法；项目调整履行了相应手续 ①符合申报条件（2 分）

②项目申报、批复程序符合管理办法（1 分）

③项目调整履行了相应手续（1分）资金分配 8 分配 办法 3 根据需要制定的相关资金管理办法；管理办法中有明确资金分配办法；资金分配因素全面、合理 ①有相应的资金管理办法（1 分）

②办法健全、规范（1 分）

③因素全面合理（1 分）

以上①需提供佐证资料。分配 结果 5 资金分配符合相关管理办法；分配结果公平合理 ①符合分配办法（2 分）

②分配公平合理（3 分）

此项需提供相应的资金分配方案。项目管理资金到位 5 到位率 3 实际到位/计划到位*100% 根据项目资金的实际到位率计算得分（3 分）到位 时效 2 资金及时到位；若未及时到位，是否影响项目进度 ①到位及时（2 分）

②不及时但未影响项目进度（1分）

③不及时并影响项目进度（0.5分）资金管理 10 资金 使用 7 支出依据合规，无虚列项目支出情况；无截留挤占挪用情况；无超标准开支情况；无超预算情况 ①虚列套取扣 4-7 分

②依据不合规扣 2 分 ③截留、挤占、挪用扣 3-6 分 ④超标准开支扣 2-5 分 ⑤超预算扣 2-5 分 7 财务 管理 3 资金管理、费用支出等制度健全；制度执行严格；会计核算规范 ①财务制度健全（1 分）

②严格执行制度（1 分）

③会计核算规范（1 分）

以上①需提供佐证资料。项目管理组织实施 10 组织 机构 1 机构健全、分工明确 ①机构健全、分工明确

（1 分）支撑 条件 1 项目实施单位是否提供或具备了必备的人员、场地和设备等条件 具备人员、场地、设备条件（1 分）项目 实施 3 项目按计划开工；按计划进度开展；按计划完工 ①按计划开工（1 分）

②按计划开展（1 分）

③按计划完工（1 分）管理 制度 5 项目管理制度健全；严格执行相关管理制度 ①管理制度健全（2 分）

②制度执行严格（3 分）

以上①需提供佐证资料。

一级

指标

分值

二级

指标

分值

三级

指标

分值

具体指标

评价标准

自评

得分

项目绩效 55 项目产出 15 产出 数量 5 目标完成率=目标完成数/预定目标数×100% 完成绩效目标 100%得 5 分，未完成 100%的同比例扣减。产出 质量 4 目标完成质量=实际达到的效果/预定目标×100% 项目产出质量达到绩效目标 100%得 4 分，未完成 100%的同比例扣减。产出 时效 3 项目资金使用的预定目标是否如期完成，未完成的理由是否充分 项目产出时效达到绩效目标得 3分，未如期完成且无充分理由的扣3 分。产出 成本 3 项目产出成本是否按绩效目标控制 项目产出成本按绩效目标控制得3分，未完成的，按超支比例扣减。项目效果 40 经济 效益 8 指项目对国民经济和区域经济发展所带来的直接或间接效益等 完成绩效目标设定的经济效益得8分，未完成的，按完成情况酌情扣分。社会 效益 8 项目实施是否产生社会综合效益 完成绩效目标设定的社会效益得8分，未完成的，按完成情况酌情扣分。环境 效益 8 项目实施是否对环境产生积极或消极影响 完成绩效目标设定的积极的环境效益得 8 分，未完成的，按完成情况酌情扣分。可持续 影响 8 项目实施对人、自然、资源是否带来可持续影响 完成绩效设定目标的得 8 分，未完成的，按完成情况酌情扣分。服务 对象 满意度 8 服务对象满意率=项目区被调查人数中表示满意的人数(户数)/ 被调查人数(户数)×100% 满意率达 90%（含）以上的得 8 分，80%（含）-90%得 6 分，70%（含）-80%得 4 分，60%（含）-70%得 2分，60%以下不得分。总分

备注：部门（单位）根据项目实际，在《项目支出绩效评价指标体系（参考样表）》上进一步完善、量化、细化个性指标，形成本项目的指标体系。

附件 4-1

岳阳楼区财政支出项目绩效评价自评报告

评价类型：项目实施过程评价□

项目完成结果评价 ■

项目名称：

社会事业发展规划

项目单位：

岳阳楼区发展和改革局

主管部门：

岳阳楼区人民政府

评价方式：

部门（单位）绩效自评

评价机构：

部门（单位）评价组

报告日期：2019 年 4 月 26 日 岳阳楼区财政局（制）

一、项 目 基 本 概 况 项目负责人 徐铭喜 联系电话

项目地址 岳阳楼区梅溪乡便民服务中心 邮 编 414000 项目起止时间 2018 年 1 月起至 2018 年 12 月止 计划安排资金（万元）

实际到位资金（万元）

实际支出（万元）

结余（万元）

其中：中央财政

其中：中央财政

其中：中央财政

其中：中央财政

省财政

省财政

省财政

省财政

市财政

市财政

市财政

市财政

区财政 60 区财政 60 区财政 60 区财政

其它

其它

其它

其它

二、项目支出明细情况 支出内容 实际支出数 会计凭证号 备注 咨询费 19.8

编制费 15.2

印刷费 6.8

聘请专业人员 2.7

办公费 9.3

其他 6.2

支出合计 60

三、项目绩效自评情况

项目绩效定性目标及实施计划完成情况 预 预

期 目 标 实际完成 作为区政府宏观经济管理综合部门，配合相关单位执行专项规划既是我局的权力，更是我局的义务。据此，年度目标设置为配合全区各相关单位完成年度内相关规划的执行工作。当前，年度目标任务已完...

2.岳阳市楼区社区的调查报告 篇二

一、城郊农村三十年改革发展的成就

(一) 基本情况。

岳阳市岳阳楼区是岳阳市的政治、经济、文化中心。1996年由原来的南区 (老城区) 和郊区合并而成的典型的城乡合一区。辖区总面积408.62平方公里, 常住人口63.9万人。下设16个乡、街道办事处, 区划调整后涉及城郊农村改革发展的乡街办事处有14个。全区2008年完成地区生产总值75.2亿元, 三次产业结构比调整为4.5:34.8∶60.7。虽然第一产业所占比重不大, 但农村问题特别是征地拆迁以及多年积累的养老、就业矛盾较多。

(二) 改革开放三十年成果丰硕。

岳阳楼区是岳阳市的排头兵。农民人均纯收入:1978年是143元, 2007年5, 767元, 2008年已经突破了6, 000元。农民住房:30年来绝大部分农民住房由原来的平房建成了楼房, 有的还建成乡村别墅。乡村交通:全区所有通村公路由原来的泥沙路全部拓宽硬化, 还有80%的通组公路也铺上了水泥路面, 交通非常方便。农村合作医疗:近年来新型农村合作医疗快步推进, 完成参合人数29, 120人。社会保障:30年来农村低保从无到月人均补助72元。减负增收:自2005年起延续了2, 600多年的“皇粮”退出历史舞台, 而且不“取”还“予”, 2008年6, 900亩水稻, 国家就给予了75.88万元补贴。农村义务教育:30年来农村义务教育突飞猛进, 2008年全区农村学校42所, 农村学生21, 705人, 实行“二免一补”, 共为农村学校131, 145人次, 减免和补助1, 132万元。凡此种种, 不一一列举。

这些成果的取得得益于农村的改革。以农民纯收入的增长为例, 一是得益于家庭承包经营制度的建立, 极大地调动了农民的积极性, 这是一条最重要的经验。二是得益于中央和地方政府的财政扶持。三是得益于农产品市场和价格的放开, 市场运作。农民可以利用信息赚钱。四是乡镇企业和村集体企业的发展, 在上世纪八十年代中期到九十年代, 农民离土不离乡, 乡镇企业和村集体企业为农民增收达到了24.6%。五是农民离土离乡去发达地区打工, 据统计全区农村青壮年83%以上外出务工, 农民纯收入中有30%以上来自打工收入。六是城郊征地补偿对农民短期内收入增长贡献大。

二、城郊农村存在的问题

虽然农村改革发展取得了巨大成就, 但农民增收基础仍然比较薄弱, 增收渠道仍然缺乏, 农民持续增收长效机制尚未完全建立, 城乡差距仍在扩大。2007年全国农村居民人均纯收入增长9.5%, 是1985年以来增幅最高的一年, 而城乡居民收入比扩大到3.33:1, 绝对差距达9, 646元, 也是改革开放以来差距最大的一年。岳阳楼区2007年城镇居民人均可支配收入达13, 600元, 同比增长16%, 农民纯收入5, 767元, 同比增长6.3%, 城乡居民收入比为2.36∶1, 绝对差为7, 833元, 增长速度城乡相差9.7个百分点。2008年全世界金融危机影响到国内实业, 因企业减员大批农民工返乡, 这次事件的影响对2009年乃至今后几年农民收入增长恐怕是一个很大的冲击, 农民的收入增长速度如不采取措施还会进一步下降。城郊农村主要存在以下一些问题:

(一) 有地农民粗放经营。城郊农村土地粗放经营是很突出的, 农民种田主要是解决自已的口粮问题。岳阳楼区上世纪七十年代全部种双季稻。到现在, 来自农业部门的调查, 有13.9%的稻田只种一季稻, 双季稻面积还在不断减少。每年因疏于管理病虫害减产在20%以上。干旱年份失收的面积在12%以上。占面积17%以上的高岸田已基本荒芜。疏菜地也因大量征收, 加上后续菜园改造没有跟上, 现在疏菜供应量已大幅减少。产生粗放经营的原因, 各个地方的城郊农村恐怕都一样, 一是种粮成本高, 劳动强度大, 回报率低。在国家实施补贴以前, 岳阳楼区农民种一亩水稻, 每亩产粮600市斤, 产值在450元左右, 每亩计算人工成本在内的总成本高达400元以上, 根本没有多少效益。相反, 到岳阳城区打一天工可赚到现金80元以上, 比较效益明显。二是青壮年大量外出务工, 造成劳动力资源流出, 粗放耕作也就不可避免。

(二) 失地农民增收困难。据中国城市经济研究会调查, 由于土地长期计划征用, 土地用途转变增值的收益分配中, 政府得60%～70%, 村级集体得5%～30%, 农民得到的仅为5%～10%。城郊农村特别是近郊农村对城市的贡献, 除了农业对工业提供原材料的贡献外, 土地则是区别其它农村地区的最大的贡献。上世纪七十年代梅溪乡延寿村征给洞庭氮肥厂的地价每亩最低只有十七元, 有的还是无偿占用。八十年代到九十年征地款包括青苗、地上附着物、土地价款、安置补偿等在内近郊1.5万元, 远郊1万元。进入二十一世纪, 征地款有所上涨, 以湖南理工学院在奇家岭办事处畔湖湾社区征地, 2002年第一期每亩只有1.5万元, 第二期增加到2万元。相反, 同是理工学院老校区有200亩土地出售, 基本价是4亿元, 就算除去基础设施投入2个亿, 也还是达到100万元一亩的地价。也就是说相近年份同一个学校征地与卖地, 老校区卖一亩地的地价到十公里外建新校区就能买到50～100亩。而且城郊这些少得可怜的征地款, 乡政府还要提成15%～20%。剩余款项拨到村一级, 也因为青苗补偿纠纷较多, 留到土地款和安置补偿名下的所剩无几。岳阳楼区到目前为止已有四个乡的农民全部失去了可以耕种的土地, 近年来这些乡已改为街道办事处。由于土地款和安置款很少, 许多村考虑到失业和养老, 按村规民约曾对18岁以上, 男55岁、女50岁以下的村民规定由村支付失业金, 对男55岁以上、女50岁以上支付生活费, 这在当时是多么了不起的事情。可是, 随着土地渐渐征收殆尽, 失业金和生活费资金链断裂, 村一级现在已经无力支付这些资金。据调查, 枫桥湖办事处的康岳社区是由原五里乡的城郊村演变而来的, 由于安置补偿太少, 只能由村包揽, 在1992～1998年, 18岁以上的待业人员和男55岁、女50岁以上的老年人都能拿到每人每月35～40元待业金或老年人生活费, 每年这项支出27万元, 涉及村民600人以上。1999年～2002年, 由于可征收的土地少了, 加上需要领取这些钱的人数增多了, 村无力再支付这笔庞大的开支, 因此就规定凡45岁以上的村民才有生活费发放, 涉及人员500人左右, 每年开支20万元, 2002年以来, 又因资金困难, 只能规定男55岁、女50岁以上的老年人才有生活费, 这部分人仍有300人左右, 每年开支达14万元, 而且由于资金来源枯竭, 已经四年没有发一分钱了。梅溪乡延寿村也因征收失地农民增加, 从1992年起规定18岁以上的待业者每年领取生活费480元, 男55岁、女50岁以上的老年人每年840元, 每年这项开支达80万元, 主要也是用征地款支付, 但坐吃山空, 到目前为止, 如果没有其它征地, 用不了几年, 存款就将分配殆尽。随着失地农民不断增多, 这些失地农民增收只能靠外出打工, 在世界经济危机面前增收困难。人口老龄化, 老年人的生活已经没有可靠的来源, 生活没有了保障。

近年来随着工业反哺农业, 城市支持农村的政策实施, 农村和农民肯定会得到很大的实惠, 但是城郊这些已经失去土地的过去叫农民现在叫城市新居民的人, 在农业时期跟其它地区农村一样为工业作了贡献, 而且为城市发展奉献了自已赖以生存的土地, 到了反哺农业的时侯, 他们又不能享受到任何惠农政策, 可以说是两头受损。

(三) 减负工作任重道远。减负工作总的要求是“少取多予放活”。取消农业税后, 可以说岳阳楼区的农民是不用交一分钱的, 减负工作也做得比较好。但是, 个别地方个别部门变相加重农民负担的事件时有发生。村级资产是全体村民所有, 到村一级收费或要赞助, 也是一种变相加重农民负担的行为。据调查, 各部门和各乡 (办) 七站八所在全区33个村、改制居委会每年收取费用120万元, 平均每个村3.6万元。此外随着惠农政策不断推出, 今后减负工作丝毫也不能放松。

三、促进城郊农村政策发展的建议

(一) 大力发展农民专业合作组织和农业企业, 以解决城郊土地粗放经营问题。在合作化时代, 农民是吃了不少合作化的亏的, 但现在的合作组织是“民办、民管、民受益”, 入社自由, 退社也自由。与过去的合作化是大有区别的。在经济全球化的今天, 只有农民自已组织起来, 才能抵御市场风险, 也只有建立农民专业合作组织, 才能互帮互助, 共同搞好农产品生产。在不影响城市规划的前提下, 合作组织要重点发展休闲旅游、特种养殖、花卉苗木、无公害蔬菜等高效都市农业。此外大力发展农业企业实现产业化经营也是一条很好的办法。把土地集中起来用于专业化生产, 让进城务工者安心外出务工, 也让无力进行农业生产的老弱病残者把土地租出来坐享土地收益, 这是一举多得的事情。同时, 要发展农民专业合作组织和发展农业企业, 政策必须跟上来, 一是农村土地在搞好承包权的基础上, 切实开展土地流转工作。拿农业企业来说, 让农民把田地交给需要田地的农业企业去经营, 农民在收到土地出租收益后, 还可以到这些企业从事一份工作, 得到双份收益。所以土地流转政策要及时配套, 还要交给一个专门的职能部门管理并给予足额的经费保障。二是要制定用于扶持农民专业合作组织和农业企业的金融政策, 不能只停留在口号上, 要有实实在在的行动。这些组织或企业不但能及时方便贷到款, 而且要能足额贷到资金。要开展新型的农村金融研究, 开展制度创新。

(二) 加强社会保障体系建设, 着力解决城郊失地农民的生活费问题。失地农民这一群体地位特殊, 容易被忽视, 辖区政府应本着以人为本的理念, 要安置好这个特殊群体。政府要接管或支助村或改制居委会的老年人和失业人员的生活费发放工作, 并纳入正常轨道, 以高度负责的态度做好目前已经失地农民生活费保障工作。国家在考虑惠农政策时也要兼顾城郊失地农民和新改制的居民。中央可以参照水库移民后扶办法给予失地农民 (或改制居民) 的扶助。湖南省和岳阳市等地方政府可考虑在土地出让金中拿出一定比例的资金用于支助这些失地农民的生活费问题。不能因为城郊农民改成了居民身份就不享受惠农政策。同时结合养老保险的覆盖, 切实保障失去土地的农民的生活标准不下降。

(三) 尽快推进征地制度改革, 建立健全征地补偿机制和安置办法, 维护被征地农民利益。当务之急就是要加快建立城乡建设用地综合地价形成机制, 按照同地同价原则, 征用农村土地按市场定价, 及时足额给农村集体和农民合理补偿。要用以人为本观念来搞好土地估价工作。目前在土地征收时政策规定:征占用林地必须到林业部门办理征占用林地许可证后才能办理国土用地手续。而比林地珍贵百倍的耕地在办理用地手续前却没有到主管部门履行这样的手续。过去那种以地价优惠来吸引招商的方法一定要抛弃。要有新的政策让农民也能参与土地开发。在目前还没有较安全的投资渠道让农民征地款保值增值的情况下, 城郊农民建房出租是一项重要生活来源。在控制乱搭乱建的同时, 在做好规划的前提下, 可以考虑划出一些土地让有建房要求的农民建住房或建厂房投资, 做到疏堵结合。与此同时还要把土地征收款一并纳入减轻农民负担监督管理工作中来。切实加强对村集体和改制居委会的减负监管, 全面履行“一票否决”职责。

(四) 鼓励农村和城市人口双向流动。既然充许农民工进城务工, 也就要允许城市人口下乡居住。要彻底打破城乡户籍制度, 农民工进城解决了城市劳力不足的问题, 让农民增收, 让城市发展更快。城市人下乡也能影响乡村的文明风尚, 给农村增智。来自《文书文秘网》一文指出:当前一个问题值得关注, 这就是农村社会精英单向流向城市。传统中国, 从乡村走出去的官绅、士大夫和商人等精英群体在城乡之间、朝野之间双向流动是社会常态。中国如此, 国外也同样, 英国的绅士始终与乡村保持着联系。美国的政客、律师、商人也多在退休后回到祖先的农场。精英群体塑造着乡村社会的主流话语, 导引着乡村社会的道德动向, 提振着乡村社会的人文精神, 是维系乡村文明生生不息、薪火相传的重要载体和动力。然而目前, 在多重因素的综合影响下, 我国农村精英源源不断地单向流入城市。对此, 应注重培育农村社会精英阶层, 从宏观战略层面以市场和政策双重驱动, 分流城市富余资源, 引导社会精英不断回流农村。如通过政策引导, 让一些城市人才到农村支农、支教、支医和农民工返乡创业, 鼓励支持家在农村的退休干部、职工、商人回乡生活等, 祖籍岳阳的原国家政协副主席毛致用就是一个典范。城郊农村交通便利, 商业也较发达, 城乡差别不大, 符合城市人的生活习惯。如果进一步加大医疗设施投入, 那就跟城市一样方便了。岳阳楼区要看到这一优势, 要把知名人士吸引到城郊来安居生活, 发挥他们的名人作用, 提升岳阳楼区的形象, 与此同时由于城市人口乡村转移, 还能促进以服务为主的农村第三产业发展, 促进当地农民在家门口就业。要把城市人手中的资金吸引过来创办农业或工业企业, 带动乡村致富。要把高级人才的智力吸引进来, 提高乡村人口的科技文化素质。等等这些对建设社会主义新农村是有很大益处的。

摘要：城郊农村三十年改革发展取得了巨大成就。但城郊特殊的地理位置存在诸如土地粗放经营、失地农民增收困难、减负工作任重道远等问题。建议完善政策, 大力发展农民专业合作组织和农业企业;对已经失地农民采取特别的社会保障措施;尽快推进征地制度改革;鼓励城乡人口双向流动等等。

关键词：城郊农村,改革发展,对策建议

参考文献

[1].林庆康.全面繁荣农村经济须深化农村改革[J].安徽农业大学学报

[2].陆学艺.农村改革的回顾与思考[M].2008中国可持续发展论坛论文集

[3].李平社.关于当前农村改革的思考[J].山西农经

[4].改革开放30年农村变化巨大, 但城乡差距仍然较大.中国网, 2008-2-27

3.岳阳市楼区社区的调查报告 篇三

关键词 患病率 白内障

资料与方法

调查人群是四川省德阳市城南社区55岁及以上人群。城南社区人口数11万，55岁以上人群1.5万，调查人群6935人。社会经济状况在全国属于上等水平。

调查目标人群是德阳市城市户籍城南社区55岁及以上人群，均为退休人员。重点为第二重型机器厂退休职工。总人数6935人。

方法：在本医院作健康体检时，在本科室作眼科检查。

眼科检查器械：视力表、裂隙灯显微镜。

检查医生：2名主治医师共同完成。

统计学分析方法：采用数据双份独立录入，经计算机机械核对和逻辑核查无误。

在检录6935人中，全部检查，总受检率100%，患有白内障和已做过白内障手术者474人，患病率6.8%，低视力、盲总人数512人，患病率7.38%。

讨 论

白内障的患病率：本次调查采用整体抽样方法，检查项目为视力分类、数据分析，均符合统计學t检验，与全国白内障普查患病率4%左右相比，调查地区较高一些。评价德阳市城南社区防盲工作的效果，从全国范围看，本地区开展的防盲治盲工作，特别是“白内障”工作成效较显著，大部分能够较早诊断，较早治疗。减少盲、低视力患病率。实现WHO提出的到2020年人人享有看见的权利。

白内障致盲原因：本组资料中低视力、盲患病率7.38%，白内障患病率6.8%。主要原因为：①老年性白内障；②糖尿病、高血压并发性白内障。

4.岳阳市楼区社区的调查报告 篇四

——在全区安全生产工作会议上的讲话

同志们：

今天，区政府召开全区安全生产工作会议，主要任务就是总结过去一年的工作，传达贯彻省、市安全生产工作会议精神，安排部署今年安全生产和消防工作。

过去的一年，我区的安全生产工作取得了较好的成绩，全区各乡、街道办事处、各有关职能部门紧紧围绕“强化责任、落实指标、严格执法、夯实基础”的工作思路，采取了一系列切实可行的措施，完善了安全生产目标管理体系，继续深入开展了非煤矿山、危险化学品、道路交通、烟花爆竹、公众聚集场所消防安全等行业和领域的专项整治，对市级重大隐患着力进行整治，加大了安全生产的宣传力度，安全生产意识不断强化。区人民政府被市政府评为安全生产优秀单位，区安监局被区委、区政府评为先进单位。刚才迪辉同志的讲话中已作了全面的总结，我完全赞同。这些成绩的取得，既是各级党委、人大、政府、政协高度重视支持的结果，更主要的还是全体负有安全监管责任的部门、单位、安监战线的全体同志共同努力的结果。在此，我谨代表区政府表示衷心的感谢！下面，我就今年全区的安全生产工作讲几点意见：

一、充分认识新形势下安全生产工作的极端重要性。

在肯定成绩的同时，我们要保持清醒的头脑，清楚地认识到要真正实现“平安楼区”，全面实现安全生产形势的根本好转，还存在着很多困难和问题：一是安全生产事故仍不断发生，事故总量仍然较大，火灾事故明显增多；二是安全生产基础依然薄弱，特别是中心城区还存在大量的消防安全隐患，很难一时从根本上得到整治；三是全民安全生产意识较弱。少数单位重效益，轻安全，舍不得投入，盲目施工，强行作业，特种作业人员无证操作，高危企业未经行政许可生产经营现象依然严重；四是监管工作不到位，一年来农村建房事故频发，死亡人数显著上升,监管工作还存在严重不足。

今年1月23日，全国安全生产工作会议在北京召开，温家宝总理亲自到会讲话，在讲话中，他强调要充分认识做好安全生产工作的极端重要性，安全生产责任重于泰山，做好安全生产工作，是落实科学发展观的必然要求，是构建和谐社会的迫切需要，是各级政府的重要职责。温总理的重要讲话体现了安全生产工作的极端重要性，体现了党中央、国务院对安全生产工作的高度重视，彰显出党和政府“以人为本”的执政理念。

站在我区的角度来看，除区位的特殊性以外，今年乃至今后相当长一段时期的安全生产工作还有着新的要求，一是今年是“十一五”规划的开局之年，区委、政府把安全生产纳入了国民经济和社会发展的“十一五”规划，在全区的经济工作会议上少怡区长的报告把安全生产作为一个专题予以强调，提出了明确具体的要求；二是我区经济发展的水平要求我们更加重视安全生产工作。2005年，我区经济发展达到了人均GDp9000多元，即人均社会生产总值超过1000美元，按照经济学家的分析和其它发达国家的发展经历，人均GDp1000美元至3000美元间，是社会矛盾的凸显期，是安全事故的高发期，对于这一点，同志们要有清醒的认识和充分的思想准备；三是建设民本岳阳，构筑和谐楼区有新的要求。安全生产工作事关人民群众的生命财产安全，从中央到地方已经高度重视，区委、区政府对安全责任事故的查处的决心坚决。这里我给大家通报一个数据，2005年，因安全事故受查处的县处级以上的干部有477人之多，这是我国历史上少有的。四是社会各届对安监工作期望越来越高，任何安全责任事故必然导致对机关、企事业单位和社会个人的财产（利益）、身体的损害乃至生命的丧失，人民群众就会对我们的安监行政质疑，有的甚至导致严重的群体性事件。因此，我们安监战线的同志一定要高度重视，保持头脑清醒，把思想认识统一到全区安全生产工作的重要部署上来，把抓好安全生产作为实践“三个代表”重要思想的具体体现，作为贯彻落实科学发展观的重要前提，作为转变政府职能的内在要求，作为建设和谐楼区、平安楼区的重要条件。

二、全力以赴突出抓好当前安全生产工作中的重大问题。

通过几年的努力和探索，我区安全生产工作积累了一些比较成功的经验，也取得了较好的效果。根据过来四年的情况，从面上来看，重点在市区，在公众聚集场所；从行业上来看，重点在市场、商场、经营门店、人口密集和建筑施工现场；从单位上来看，重点在基层、在社区；从责任上来看，重点又在各级的一把手和分管负责人。今年的安全生产工作重点要抓好三件事：

1、抓好责任制的落实，完善安全生产责任体系。

安全生产责任制的建立和完善是安全生产的老话题和中心议题，但从过来的实践中看，还有一些问题必须加以明确和解决。一是属地责任。各乡、街道办事处要切实把属地的安全生产责任担起来。前两年为属地的安全生产责任事故，在年终目标管理考核计扣分的问题上有些不明了，今年我这里给大家再次明确，不管什么单位，如果由于宣传教育和监督管理不到位，出现了死亡1人以上的安全生产事故，管辖的乡、街要适当予以扣分，这一点，也在今年的目标管理考核细则中明确，希望基层

教育这项工作抓实抓好，一是要把“安全生产月”、“119宣传月”等固定的宣传时间充分利用好，开展丰富多彩的活动，多形式、多内容，扩大影响，变部门参与为全民参与；二是要大力提倡以人为本的安全理念，培训“关爱生命，关注安全”的意识，唤起全民对安全生产的高度关注，消防部门、交警部门要继续牵头抓好消防安全工作“四进”、道路交通安全“五进”宣传活动，各乡、办、有关部门要积极参与配合，区安委要继续将这两项工作列入目标管理考核范畴；三是要加大安全培训教育，企业和中介机构要严格安全培训程序，完成培训教育课程，切实提高安全技能；学校要抓好中小学、幼儿的安全教育。四是新闻媒体要充分发挥主渠道优势，加大安全生产宣传力度，形成良好的舆论导向和氛围。

4、加大安全生产投入。

首先，要督促各生产经营单位加大安全投入，务必确保基本的安全保障措施到位。企业是安全投入的主体，各级安监部门要督促企业抓住经济效益较好的有利时机，增加安全投入，加快安全技术改造，同时，要督促引导企业认真落实安全费用提取、伤亡事故经济赔偿和安全生产风险抵押金三项政策，积极推进工伤保险和劳动保护工作，提高企业安全成本，降低事故风险。

其次，要科学规划安全生产，对重点行业、重点领域安全加强指导。区政府高度重视安全生产发展规划的实施，对安全生产应急救援体系、科技信息体系和宣传教育培训体系的建设优先立项、优先扶持、优先安排资金。安监部门要密切配合，积极组织安全生产规划的具体实施，要搞好重点监察、专项监察和定期监察，真正做到重心下移，关口前移。

第三，创新安全监管方式，提升安全生产科技水平。要认真总结推广以往的经验，根据安全生产工作存在的突出问题和薄弱环节，创造性的开展工作。要加强分类指导和跟踪监察，提高监管的针对性。要加快推进安全生产科技进步，针对重点行业和领域的共性、关键性安全生产技术难题，组织开展安全生产科研攻关，提高安全生产技术水平和安全装备水平。及时淘汰危及安全生产的落后技术、工艺和设备。

5、大力开展行政执法，促进安全生产工作。

安全生产的法律、法规的不断建立完善，为安监部门工作的开展提供了法律保证。各有关部门要主动牵头，充分发挥职能作用，抓好执法工作，用执法促进全面工作的开展，要建立和完善部门联合执法机制，把联合执法、集中执法，委托基层执法，延伸到非煤矿山、烟花爆竹、危险化学品等行业和领域，真正把安全生产工作作为一项系统工程来抓。一方面要针对安全生产薄弱环节和重点地区，实行集中执法、集中整治和集中曝光，严厉打击安全生产违法行为；另一方面要提高企业安全生产法制意识，强化企业安全管理，规范企业安全生产行为。全区各级、各单位、各部门要积极支持、配合安全生产和消防安全执法工作，严肃执行落实区委、区政府的有关政策、指令。对各类安全生产违法行为，必须做到严厉惩处，不得姑息迁就。对敢于以身试法甚至暴力抗法的，要彻查严处，该抓的抓，该判的判，坚决把非法生产的嚣张气焰打下去。

6、抓好安监大队的思想作风建设。

目前，我们这支安监队伍人数上在全市县（市、区）中算比较多了，但要适应新形势，适应新要求，我看还存在一定的差距。首先要抓好政治思想教育。安监人员的工作辛苦、责任大、压力大，需要有无私奉献的精神；安监人员手中有一定的权力，应该正确对待，不能以权谋私，处事要依法，做到公平、公正；同时，要抓好工作人员的业务培训，安监工作业务性很强，如果不懂政策，不懂业务，就会乱作为，就会破坏经济环境，损害群众利益，降低部门的权威，影响政府形象。各有关职能部门要认真抓好这项工作，做到人人持证上岗，政治思想过硬、业务精明，依法执法，文明执法，规范执法。

5.岳阳市楼区社区的调查报告 篇五

一、指导思想和目标任务

（一）指导思想：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，按照科学发展观的要求，坚持以人为本，以确保依法办事、公正执法为宗旨，以有利于群众办事、有利于接受社会监督、有利于加强队伍建设为基本要求，贯彻落实岳司发通[2010]12号文件，依法将应该公开的司法行政执法事项通过各种形式向管理对象和社会公布，增强司法行政工作的透明度，树立司法行政系统公开、公正、公平、民主的良好社会形象。

（二）目标任务：通过全面深化和推进执法公开工作，强化执法公开意识，创造执法公开条件，保障执法公开工作持续、深入开展，不断增强执法透明度，形成内外制约监督的合力，促进严格、公正、文明、廉洁执法，提高执法的公信力和认可度。一是在2010年进一步清理执法职责、执法权限、执法依据、执法程序、执法期限，并将其与执法纪律和举报投诉机构、投诉电话，通过网络或新闻媒体等相关手段向社会公开。二是推行执法公开信息化。通过岳阳楼区政府网、岳阳楼区司法局的网络平台向社

制度，要根据执法公开的内容就公开什么、如何公开、什么时候公开以及公开的保障措施与责任追究等制订一套系统的制度，确保执法公开工作落到实处。

二、执法公开的范围和内容

执法公开工作要坚持依法全面进行，只要法律没有禁止性规定的尽可能公开透明，切实保障当事人和人民群众对执法工作的知情权、参与权、表达权、监督权。维护其合法权益。

（一）律师管理工作

1、律师管理工作部门的机构设置、职能；

2、律师事务所和律师在执业中的权利、义务以及必须遵守的职业道德和职业纪律；

3、律师事务所、律师接案办案程序、收费标准和依据及年检注册结果；

4、律师事务所、律师年检考核的程序；

5、律师事务所、律师违法行为的处罚办法；

6、律师管理部门及人员的纪律，律师事务所及执业律师违法违纪投诉、举报、控告的途径、办法；

（二）公证管理工作

1、公证管理工作部门的机构设置、职能；

2、公证机构办理公证的条件、程序、依据及办理结果；、公证业务范围和种类、公证管辖、办证程序和收费的标准及依据；

4、公证管理部门依照《公证法》及部颁规章对公证机构和公证人员进行管理的职责和权限及公证管理相对人的权利、义务；

5、公证机构、公证员的年检注册及《公证执业证》的办理程序、收费标准和依据及颁证、注册结果；

6、对公证机构、公证员的奖惩办法和依据；

7、对公证机构、公证员违法行为处罚办法，停业、吊销执业证书等处罚结果；

8、公证管理部门及人员的纪律，公证机构及公证员执业规范，以及对其违法违纪行为的举报、控告的途径、方法。

（三）基层管理工作

1、基层管理工作部门的机构设置、职能；

2、人民调解的性质、任务、工作制度、工作程序，司法行政机关指导人民调解工作的法律依据；

3、司法所和基层法律服务机构的性质、任务、职能作用；

4、基层法律服务所设立的条件、审批程序和办理结果；法律服务人员执业证书核发的依据、条件、审批程序、收费标准和办理结果；

5、基层法律服务的范围、收费标准及其依据；

6、对刑释解教人员进行过渡安置帮教工作的性质、任务、目标及依据；

7、对基层法律服务所、基层法律工作者违法行为处罚办法、停业、吊销执业证书等处罚结果；

8、基层管理部门及人员的纪律，基层法律服务所及基层法律服务工作者执业规范，以及对其违法违纪行为的举报、控告的途径、方法。

（四）法律援助工作

1、法律援助管理工作部门的机构设置、职能；

2、法律援助机构的性质、职能、任务；

3、提供法律援助的依据、范围、对象、形式；

4、法律援助机构承办法律援助案件申请、审批程序、办理结果；

5、法律援助案件指派和监督的程序；

6、法律援助工作站（处）设立的依据、条件和程序；

7、法律援助管理部门及人员的纪律，法律援助机构及援助律师执业规范，以及对其违法违纪行为的举报、控告的途径、方法。

（五）社区矫正工作

1、社区矫正管理工作部门的机构设置、职能；

2、被矫正对象的基本权利和义务；

3、对被矫正对象管理教养的规范性文件；

4、对被矫正对象的考核内容、奖惩条件、审批程序、终止和解除的条件、程序和结果；

5、被矫正对象报到、迁居、就业就学、公益劳动等规定；、社区矫正管理工作部门及工作人员的纪律，被矫正对象的纪律，以及对其违法违纪行为的举报、控告的途径、方法。

（六）法制工作

1、法制工作部门的机构设置、职能；

2、对法制工作部门及人员违法违纪行为的举办、控告途径、方法。

三、执法公开的基本形式、期限和责任主体

执法公开形式总的要求是结合实际、灵活多样、注重效果。按照分级负责的原则，结合我区的实际，采取多种形式，开辟多种渠道全面推进执法公开工作。

对外公开的基本形式：

（一）利用岳阳楼区政府网、岳阳楼区司法局网等对社会公开；

（二）利用报刊、广播、编印宣传资料和办事手册等对社会公开；

（三）开展宣传日、宣传周等活动对社会公开。公开的期限：

执法部门的职能和有关执法的一般性规定，应当在今年的12月30日前实现互联网、计算机信息查询台对外公开；此后根据法律法规等规定需要变更的，应当在变更后的一个月内更新。

四、方法步骤

执法公开工作要按照以下四个阶段进行：

（一）机构设立阶段。区局已专门成立了由黄小清局长任组长的执法公开工作领导小组，办公室职能由区局法规股履行，具体负责这项工作的组织、协调、检查、指导等工作。

（二）明确任务阶段。各级单位要及时对此项工作进行动员部署，引导广大干部充分认识这项工作的极端重要性和必要性。按照上级主管部门的要求结合自身情况对执法公开工作进行细化，明确责任部门、工作任务、责任人和时间排出。

（三）全面落实阶段。从2010年5月起到2011年10月，为执法公开工作全面落实阶段。要面向社会公开执法职责、执法权限、执法依据、执法程序、执法期限、执法纪律以及举报投诉机构和电话。

6.岳阳市楼区社区的调查报告 篇六

监理工作报告

一、项目概况

“贵阳市社区服务信息化网络项目”项目经过招投标确定承建单位为贵州中科盛世科技有限责任公司、贵州腾飞科技开发有限公司、贵州慧星科技发展有限公司、贵阳金春晖科技有限公司，并于2010年11月19-22日分别与各施工单位正式签订施工合同，合同总金额为307.2万元，在合同签订后承建单位提交了详细施工组织方案、施工进度计划，经我公司现场监理部审查上述提供的资料和核查现场准备情况，确认承建单位的施工前期准备工作基本就绪，满足开工条件，报经贵阳市政法委同意，于2010年11月28日下达了开工令，项目正式进入施工阶段。

项目建设主要内容包括

建设符合我市基本情况，与我市经济社会发展水平相协调，立足街道、社区，以社区综合服务设施为主体、各类专项服务设施相配套的社区服务设施。形成权限明细、配置合理、和谐有序、可持续发展的运行机制，初步建立起覆盖社区全体成员、服务主体多元、服务功能完善、服务质量和管理水平较高的社区服务体系。

并有效的改善社区工作管理和服务的环境，搭建为百姓解忧的社区服务平台和社区综合信息平台，为新时期社区工作在社会管理和公共服务中履行职责，在构建和谐社会中发挥职能作用提供强有力的信息技术支撑和保障。努力实现社区居民困有所助、难有所帮、需有所应。

具体目标有如下三个方面：

1.建设发展全方位、多层次的社区服务，尤其是社区公共服务，以

满足居民公共服务多样化的生活需求。

2.构建社区信息服务网络，形成“资源共享、协同服务、便民利民、安全可控”的社区服务。

3.整合各区现有数据。逐步构建统一的数据库，现实集中管理各类基础、业务数据。保证数据使用高效、稳定、安全和可靠。

二、质量控制

1．设备到场检查：严格执行质量控制标准和监理工作程序，采取了会同建设单位进行合同设备材料进场检验的质量控制方法，实施过程中共进行了3 个批次的设备检查，出具开箱检验报告3份，（详见设备开箱检验报告资料，时间分别是2010年11月28日、12月15日、12月21日）；

对主要设备采取与厂家联系核对设备是否通过正规渠道进货，以保证设备的后期维护。由于采取了有效的质量控制手段，本项目没有发生不符合质量要求的设备和工程材料进入施工现场的情况，该项目中进场使用的设备满足合同要求。

2.软件开发方面：

（1）协调承建单位和建设单位完成需求分析工作，该项工作于2010年12月展开，软件开发及数据库建设实施小组在贵阳市南明区、云岩区、小河区进行了现场需求调研，并且考察了婚姻系统、老年人管理系统做得较好的地区，根据“贵阳市社区服务信息化系统项目设计方案”的要求，编制了《贵阳市社区服务信息化系统需求说明书》，获得了建设方的认可。

（2）督促承建单位以《贵阳市社区服务信息化系统需求说明书》为基础编制了《贵阳市社区服务信息化系统需求详细设计说明书》、《数据库设计说明书》等文档，开始了贵阳市社区服务信息化系统软件的编程设计工作，2011年3月完成了全部功能模块的代码编制，4月开始内部评审和测试工作，5月在建设方进行了部署和环境调试。根据建设单

位要求需要导入全市三个区的婚姻数据约64万条但由于部分数据因为各方面的条件限制导致一些原始婚姻档案数据无法取得，实际完成约36万条；

（3）2011年5月，承建单位基本完成软件开发工作，并按相关标准提交了软件测试计划，并进行相应的测试工作，详见软件测试报告。

3.系统安装调试：主要采取旁站监理的方式进行，督促承建单位做好设备安装调试记录，对存在的问题严格要求承建单位及时完善，从3月中旬开始，监理单位会同承建单位对信息系统质量进行了检查，主要依据是GB50339-2003《智能工程质量验收规范》和GB8567《计算机软件文档编制规范》及行业标准，在此过程产生了设备安装质量检查记录、服务器安装调试记录表、存储设备检查记录表及软件功能检测记录等文档。经过检查，系统满足设计及合同要求。

4.项目验收准备工作的监理情况

（1）从2011年5月起，承建单位开始进入项目验收文档准备工作，根据建设项目的相关程序和文档标准，监理配合承建单位对工程过程资料、设备安装资料、系统技术调试资料、系统软件开发资料等进行了全面的监督和审核。项目文档满足验收条件，并于5月18日会同三方对项目进行了初步验收，验收结果可详见初验报告。

（2）2011年9月，承建单位提交了验收申请表，在对验收资料及系统进行仔细检查后同意承建单位提出的验收申请。

三、投资控制

我公司现场监理部根据建设单位和各承建单位签订的工程合同中所确定的工程价款307.2万元，作为投资控制的总目标。在项目建设过程中，我方严格按照监理流程进行了项目投资的审核工作，严格按照资金支付流程进行资金支付的审核工作。

在项目实施过程中，在各方的积极配合下，该项目无变更，项目整体投资未超出预算投资。

四、进度控制

对进度的控制，主要是根据工程建设单位与承建单位签订的工程合同中确定的工期为总目标。该项目合同于2011年11月19日签订。在工程实施过程中，我公司现场监理部根据合同和业主的要求，认真审核了承建单位的“进度计划”，并分析了具体工程量和承建单位的技术水平，要求承建单位制定相关保证措施并严格执行，要求承建单位每周汇报工程进度及下周工作安排。按照施工进度计划，实地巡查工程进展情况，当发现未完成工程计划时，及时通知承建单位及建设单位。

综上该项目基本满足合同工期要求。

五、监理建议

1.承建单位应加强对建设单位的培训工作；

2.建设单位应规范原婚姻档案数据录入整理的部分同时承建单位应承诺在数据规范后继续完成该项工作。

六、监理评价

承建单位已按合同、设计、需求分析及国家行业规范要求，完成了施工，总体质量较好，监理方认为该工程符合有关法律、法规和行业规范，工程合格。

七、监理总结

在对贵阳市社区服务信息化网络项目的监理过程中，我们坚持以《贵阳市社区服务信息化系统需求说明书》为主导，以合同及国家标准为依据，参考行业、企业标准为辅助的方法，圆满地完成了监理工作。

贵阳计通集讯科技工程有限公司

7.岳阳市楼区社区的调查报告 篇七

关键词:网球运动 社区 制约

中图分类号:G845文献标识码:A 文章编号:1673-1875(2009)11-054-01

一、研究对象与方法

1、研究对象

沈阳市9个拥有网球设施的社区居民、网球爱好者以及场地管理人员。

2、研究方法

2.1文献资料法:阅读大量体育大学学报、体育学刊等期刊,查阅大量相关资料,了解社区的网球运动、体育资源的开发办法及社区对网球运动场的管理制度,为论文的研究提供参考。

2.2问卷调查法:根据主要研究内容设计调查问卷,在2007年10月进行了问卷调查,发放200份问卷,回收了问卷185份,有效为178份,回收率92.5%,有效率89%。

2.3访谈法:制定访谈提纲,就相关问题向社区物业管理者进行访谈。

2.4数理统计法:运用统计软件对有效数据进行统计处理。

二、结果与分析

1、沈阳社区居民对网球运动的认识

从社区居民对网球运动的认知来看,还处于一个最低级的“贵族运动”阶段,对网球的关注度还不够,真正想参与进来的并不是很多。（见表1）

2、消费因素

调查结果显示,被调查者的文化程度、物质生活水平的高低,直接对其网球运动的参与情况产生影响。总体上看,受教育程度越高,参与网球运动的积极性越高,反之较低。（见表2）究其原因,一是在对网球运动与健康的关系的理解上,存在差异;二是闲暇时间不同。

受教育程度较高,工作时间相对稳定;受教育程度低的,多以体力劳动为主,闲暇时间较少且分布不均;三是经济收入不同。网球消费需要一定的经济基础做保障。收入丰厚的成功人士愿意,也有能力把网球消费作为主体健康投资。（见表3）而对大多数工薪阶层家庭来说,社区内或住所周边有网球馆却不去消费,也十分普遍。

3、时间因素

通过对网球消费群体的调查得知,无论哪种社会分工,工作时间基本都是固定的,那么留给居民的闲暇时间也相对固定。所以,大多网球爱好者都是在同一时间段打球,这样一来,也造成了想打球而没有场地的尴尬局面。

4、场地因素

4.1社区网球场的情况

在调查中得知,网球爱好者对网球场地的关注度集中在地面的平整度、场地间间隔距离及其周边面积、灯光的照明度等。而现有的网球场馆,让消费者满意的尚未过五成。大多网球场馆功能单一,在设计时并没有考虑到经营开放的问题。

4.2网球场馆的经营与管理

在对网球场地的经营人员访谈中得知,大多数社区网球场地是对外经营的,这样一来,使得本社区的居民打球就没有场地可用,部分网球场出现供不应求现象。但同时,有些社区却把球场挪作它用,而不对外开放,这样也造成了场地资源的浪费。

5、教练因素

由表5可知,居民进行网球运动时,认为需要有专业人员指导的占65％,而在实际生活中,有网球教练指导的不足40％。这说明在社区网球场,专业网球教练员数量严重不足。在被调查的网球场地中,有16名网球教练员,其中具有社会指导员等级称号、网球教练员称号的有5名,仅占29％。其中指导员多为业余兼职的体育爱好者。因此,消费者对网球教练的工作满意度偏低。

三、建议

1.加强网球运动宣传,提高社区群众对网球运动的认识,明确社区群众体育的健身活动有助人们身心健康,并鼓励人们积极参与,并在这一过程中加强指导,使他们切身体会到参与网球运动健身的益处和乐趣。

2.改善社区网球场组织结构,增强社区网球场整体功能,广纳网球体育专业人才加盟,尽力使社区网球教练员和管理人员能够胜任当前全面健身计划的体育目标任务。

8.岳阳市楼区社区的调查报告 篇八

前言

本报告从宏观环境、项目地现状、项目定位研究、财务可行性分析等几个方面对二中和十一中地下停车场综合项目的可行性进行了逐层深入的调查与研究，经过调研我们发现南京市第十一中学及第二中学周边区域的存在着停车设施严重供给不足，市场对停车场的需求十分迫切。

第一部分 十一中和二中地下停车场综合项目背景分析.1.立项目的（项目综合说明）1.1 项目说明

十一中待建地下停车场范围——十一中停车场建在十一中(南大附中)操场下，东起鼓楼街，西至十一中操场跑道，南起鼓楼二条巷，北至渊声巷路。

二中待建地下停车场范围——位于鼓楼区东北部地区的南京市第二中学停车场建设项目，地点位于操场地下，东起青石村，西至一OO二工厂宿舍，南起长江新村住宅楼，北至紫竹林。

1.2 项目所在区域宏观环境分析 1.2.1 鼓楼区的规划

鼓楼区位于南京城区中部偏西北，是南京市政治、经济、文化的中心城区，也是江苏省委、省政府、省市旅游局所在地。鼓楼区全区面积24.68平方公里，东以中山路、中央路为界，与玄武区为邻，南以汉中路、汉中门大街为限，与白下区、建邺区接壤，西以长江夹江为界，北以护城河、大桥南路、挹江门里以中山北路为界与下关区相连。全区总人口为638330人，总户数为199951户，人口密度为每平方公里25864人。其中受过高等教育的人群占33.35%，人口数量为203387人。详情见下表。

表1 鼓楼区人口受教育程度分布

6岁及6岁以上人口合计 大学文化程度 高中文化程度 初中文化程度 小学文化程度

人数 609858 203387 162954 149171 73914 比重 100 33.35 26.72 24.46 12.12 1.2.2 鼓楼区主要经济指标 图1 鼓楼区主要经济指标

鼓楼区的主要经济指标如上图1所示。工业总产值实现了3.56亿元，比去年同期增长了42.8%；全社会固定资产投资完成9.98亿元，比去年同期增长40.8%；实现社会消费品零售总额31.16亿元，比去年同期增长了22.9%。

鼓楼区作为南京市最早成型的经济、政治、文化中心是南京市的重要组成部分，周边生活和商业配套非常成熟，南京市的三大商圈几乎全被鼓楼区归入囊中，经济地位可见一斑。1.3 相关政策法律环境

1.3.1 对停车场所的相关政策法律环境

在国家政策和各地汽车保有量增长两方面的压力之下，我国的各主要城市，都开始对停车场的规划和建设予以高度关注，南京也对停车出台或即将出台一些政策。住宅车库的契税

自今年4月1日起，住宅车库的契税征收比例从2%上调至4%。但是由于南京市拥有产权的车库比例相当低，大部分的车库转让行为都是通过使用权转让或者租赁形式，因此目前市场对车库契税调整的反应不大。停车配建标准

2003年5月，南京市规划局针对南京的实际情况实施了新的《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》，规定一般住宅区中，每10户要有8个以上停车位，每一幢别墅则要配备1.5个停车位。凡是建筑面积超过1000平方米的新建筑物应配建相应的停车位。即将出台的新的小区停车配建标准，将老城区新建小区车位比从原来的0.3提高到0.8，即达到10户8个停车位标准，而老城区外的新建小区，停车配建标准则要达到1，即1户1位；社会停车场周围200米范围内不许设路边停车；对商场则要求达到最低每1000平米2-2.5个车位。针对在路面上停车的情况，《关于切实加强我省城市公共停车设施管理工作意见》提出路内停车场不得占用人行道的盲道设置，停车泊位必须满足以下条件：双向道12米以上，容许双侧停车，8-12米容许单侧停车，不足8米禁止停车，单行道和巷弄都是9米以上容许双侧停车，6-9米容许单侧停车，不足6米禁止停车。1.3.2 汽车产业的相关法律政策 新《汽车产业发展政策》

在今年6月发布的新《汽车产业发展政策》中明确提出，“各城市人民政府应根据本市经济发展状况，以保障方便停车和促进汽车消费为原则，积极搞好停车场所及设施的规划和建设，制定停车场所用地政策和投资鼓励政策，鼓励个人、集体、外资投资建设停车设施。为规范城市停车设施的建设，建设部应制定相应标准，对居住区、商业区、公共场所及娱乐场所等建立停车设施提出明确要求。” 新《汽车贷款管理办法》

央行和银监会于2004年9月中旬联合公布了新的《汽车贷款管理办法》，该办法将自2004年10月1日起施行。新《办法》对车贷业务品种进行细分，并扩大了放贷机构范围。在个人汽车贷款和用于商业用途的企业汽车贷款方面，新《办法》沿用1998年的规定，设定了最长为5年的贷款期限，并彻底终结“零首付”，贷款买车最少要自付两成，贷款车辆价格为裸车价格；贷款人将建立信用档案。1.4 南京市私家车保有量与停车泊位对比分析 图2 南京市2004年车辆保有量与泊位比

1999年的时候，我市的机动车只有13万辆，停车位是6万个，几乎是每2辆车拥有1个车位。大约10万多个。根据有关部门统计,目前（2004年）南京市的机动车保有量已经超过60万辆，其中私家车占了20%，将近12万辆。今年2月份，私家车比去年同期增长了57%。与私家车保有量迅速增长形成鲜明对比，南京市的停车场发展过于滞后，尤其是对社会开放的收费停车场。南京目前共有各类停车场近1400处，泊位75000余个。其中只有697处共30000个泊位是向社会开放的（包括路内临时占道停车场、路外停车场和建筑物配建停车场），开放的比例近40%。目前南京机动车拥有量与公共停车位之比为7.7：1，私家车拥有量与公共停车位之比为4：1。由此可以看出，目前南京市对停车场的需求缺口很大，而且随着人们收入的提高，中国入世后车价的下跌，越来越多的人能够圆一个有车梦，那么，给爱车寻求一个挡风遮雨的泊位的需求就会更为迫切，所以未来几年内南京市对于车位的需求将有持续的增长。

1.5 南京市目前停车场的经营现状及成因分析

目前，南京市整体停车位日渐捉襟见肘，但是停车场的经营状况却呈现的是冷热两重天。一方面地面停车场和地面的临时停车位总是爆满，另一方面，在南京的地下停车场总是处于“吃不饱”的境地，即使在新街口的繁华商业区，平均也有20%-30%的闲置率。出现路面和地下这样的反差，主要原因是路面停车方便、费用低。南京地下停车按小时收费，一般分为中车6元、小车5元，如果是电子计费，1小时零5分钟就要收12元。而路面收费停车一般是车次收费，从天亮停到天黑都行，中车5元、小车4元。目前地上地下收费差距悬殊，不仅使地下停车场发展受阻，还使停车场的投资建设单一地落在政府身上，更使司机享受不到完善的停车服务。2.项目市场调研结论摘要 调研目的

通过对二中、十一中周边交通状况、人口情况、经济发展状况、私家车保有量、车流量等市场影响因素的调研，了解当地对停车场的目前及未来的需求量，从而为当地的科学合理规划提供有效的依据。调研范围

二中地下停车场项目的调研范围：以南京二中操场为中心点，北至黑龙江路，南至新模范马路，东至中央路，西至南瑞路。该区域内居住区较多，人口密度大，有工人新村、建设新村、长江新村、金贸花园、紫竹林居住区、蓝山国际公寓、城市先锋及汇林绿洲等。十一中调研范围：以南大附中（即十一中）为中心点，直径1公里范围内，东至高楼门，西至上海路及北京西路，北至傅厚岗及大方巷，南至汉口路。2.二中、十一中周边总体环境分析

2.1 周边交通及停车现状（见报告附件项目地示意图）二中周边交通及停车现状：

二中全名南京市第二中学，地处鼓楼区东北部。北临黑龙江路，东靠金贸大街，南临新模范马路，与中央门比邻，有多达30多条公交线路及一条地铁线路经过，发达的公共交通网络，交通十分便利。

由于二中周边属于鼓楼区的老城区，周围的老居住小区如建设新村、长江新村、工人新村等多建设较早，一般都没有建车库，私家车保有量很低；而目前新建、在建的楼盘如城市先锋、汇林绿洲三期、蓝山国际公寓属于鼓北的高档住宅区，都建有车库，其业主的私家车保有量明显高于南京市平均水平，被称为南京中心城区的最后富人区。目前在区域内的私家车保有总量约为500多辆，私家车保有率约为60人/车。项目地区域内现有正规及非正规（含占道经营停车场、路边随意停放、小区内停车场）停车位400个左右，单个车位面积4~8平米不等，其中正规停车位生活区外75个左右，生活区内200多个。十一中周边交通及停车现状：

十一中全名南京大学附属中学，学校地处南京市中心，毗邻鼓楼广场，北靠湖南路，东依中央路，南临北京西路，西偎中山北路。学校占地面积27241平米。项目地区域位处繁华的鼓楼区商业地段，区域内企事业单位、商铺、写字楼数量众多，车流量非常巨大，高峰时期的车流量达100-140辆/分钟，即使在非高峰时期也达到50-65辆/分钟。但是区域内的老式居住区偏多，一般没有配套的停车场，该区域内拥有私家车的住户比例处于南京市普通水平。项目地区域内现有正规及非正规（含商业设施配套停车场、小区内外、收费停车场）停车位1250个左右，单个车位面积4~14平米不等，其中对外开放的正规停车位510个。2.2 周边商业现状 二中周边商业现状

二中毗邻南京市第三商圈——中央门。中央门地区一直以来都处于城北地区的核心地位，聚集了各类商业网点460多家，年成交金额100多亿元，接近南京第一商圈——新街口商圈。与新街口地区的大型商业不同，中央门商圈除了有财富的聚集地，成就了很多的百万富翁。十一中周边商业现状

十一中位于鼓楼区中心，地处湖南路、山西路的强力辐射区内。湖南路作为南京三大成熟商圈之一的第二大商业圈，人气不断上升。目前，一千多米的湖南路上聚集了各类商家200余家，其中国内、国际的名牌、精品、专卖店占85%以上，全街连续4年销售额超过30亿元。2.3 项目周边环境综合分析

通过对宏观经济环境及地区经济状况的研究我们发现，十一中及二中地下停车场项目，都位于经济、文化、交通发展水平较高的鼓楼区人口密度较高的居民聚集区内部，居民平均文化水平与收入水平都高于南京市平均水平，商业发展后劲也很大，这个地区的停车设施规划应该充分考虑到满足现状与超前设计并重，以利于区域的协调发展与进步。3.项目立项意义 立项思路

确立“以科学的发展观”建设和管理城市的思想。以“统筹发展为原则，以科学规划为手段，以完善配套为重点，以市场运作为主题，以政策支持为保障” 的总体思路，通过科学规划与运作解决目前鼓楼中心地区和北部地区商业设施配套相对不足的问题，通过二中、十一中地下停车场项目的规划开发，实现城市的土地经济效益，环境效益和社会效益的最佳组合。迫切的市场需求

在两个项目地区域（定义见调研范围）集中了十几个生活小区，同时周边的公共性设施及服务性设施也日趋增多，高档餐饮、娱乐设施鳞次栉比。但是由于前期规划上的不足，使得目前该区域内各种设施形态分布不均。这其中停车供需失衡问题尤为突出。目前项目地区域内大部分车辆停靠在小区路边临时车位及小区之间的道路沿线，车位的需求已经远远大于供给，加上该区属于城市繁华商业区，来往的车流很大，使得乱停车现象非常普遍。同时，两个项目地区域内的新建住宅、商住等房产项目正在如火如荼的进行中，未来几年内住户数量和私家车数量会不断攀升，若停车设施不能及时跟上，问题会愈加的严重。良好的社会效应

随着我市经济的迅速发展，车辆密集度的提高，车辆的静态管理和配套建设成为制约我市发展的瓶颈之一。据权威人士介绍，我市老城区在1997年之前建设的小区大都没有把停车库纳入规划中，有的只有自行车停放处。现在机动车越来越多，居民的私家车拥有量也不断扩大，没有车库，这些车只能占用消防通道、小区绿地和公共走道，不仅给居民正常生活带来很大的不便，还带来安全隐患。新城区建设得晚，相对来说停车条件要好一些，但也不能完全满足该区域未来发展中对车辆停放设施的需要，解决这个问题的主要方法就是增加停车设施供应。

地下停车场作为一种停车场设施的主要形式，以其占地面积小、有利于集中管理、不占用地面空间等优势已经成为一些发达国家大力发

展的停车模式。在巴黎等大都市中，一半以上的车辆都是停放在地下的，因此发展地下停车场，更有利于控制城市繁华区内的车流量，减轻交通压力。如果在项目所在地建设地下停车场就可以大大缓解当地的“大车流、小车场”的矛盾局面，对路边空地随意停车现象起到有效的遏止作用，从而对当地的市容市貌、商业发展都会有很大程度的促进作用，因此具有良好的社会效益。4.项目定位建议方案

十一中地下停车厂综合项目的规划定位：按照 “利用地上操场的地下空间兴建的地下停车及商业综合服务中心”，地下共两层，建成后，地面保持原有功能，地下综合停车及商业配套主要包含的内容有：出租式停车场、商业服务业配套、社区公益性配套等三项，其中前两项为本项目的主体，第三项主要是结合本地区的配套现状和发展要求，进行拾遗补缺、超前预留。

二中地下停车场综合项目的规划定位：按照“利用地上操场兴建的地下停车场及商业综合服务中心”，地下共一层，建成后，地面保持其原有功能，地下综合停车场主要包含的内容有：出租式集中停车场、商业仓储配套面积，本项目将主要为解决鼓楼区东北角城市人口密度较高、交通繁忙地段日益加深的社会停车难问题进行的经验探索，需要对本项目进行经济效益层面、管理办法等多方面的研究论证。定位建议方案说明

正是在这样的大环境中，二中及十一中地下停车场综合项目被定位为集中式停车场及社区公益设施、地下集中式商铺为主的地下综合项目，同时地面部分将复建为学校操场并修建地下广场的人行、车行出入口。这两个项目的出现将在改善区域居民生活质量、增加人均公共建设面积的同时，也将使停车位的供需失衡状况得到很大程度上的改善。大型停车场的出现在一定程度上，也能促成新的消费形态和生活方式。在私家车日益普及的今天，驾车购物正在被越来越多的人所接受，例如十一中项目地处鼓楼中心经济中心，当停车难的问题解决后，周边的有车族将会很乐意的到此来消费。同时，停车位供给充足，必将改善目前乱停乱放的现象，在整个地区街道变得更加整齐，予人以良好市区规划的印象，从而提升了地区的地位，塑造了良好的形象。

投资财务分析表明十一中项目可行、二中项目现有规划方案不可行

十一中地下停车场综合项目：通过对十一站中地下停车场综合项目的投资规模、收益预测、投资回收期及市场需求状况等方面的审慎分析，该项目从第2年开始每年都有正的利润，且呈现出逐年增长的趋势，从第12年开始，年税后利润均高于1000万元，这些数据均反映出十一中地下广场项目较好的中长期投资收益。项目投资回收期：9.61年(不含建设期1年)，内部收益率:9.72%，从中长期发展及收益看，该项目具有较好的投资价值。

二中地下停车场综合项目：通过对该项目投资规模、收益预测及市场需求状况等方面的审慎分析，从投资角度看，二中地下广场项目的财务收益小于其社会收益，由于回报年限遥遥无期，故希望政府规划部门将其设立为双层停车场项目以增加收益来源。可参考二中地下停车场综合项目进行重新规划和定位，可重点考虑商业服务设施与公益设施的设计。关于投资招商政策的建议：

由于这两个项目从投资回报角度来说比一般的房地产项目的收益是偏低的，建议政府在土地出让金减免、公共设施部分资金投入、开发资金的融资担保方面给与明确政策。以吸引社会资金投资该项目。

第二部分

二中地下停车场项目市场现状调查及项目可行性研究 1.二中地下停车场项目市场现状调查 1.1 考察范围说明

二中地下停车场项目目标市场区域：以南京二中操场为中心的周边1平方公里区域，即向各方向辐射500米，北至黑龙江路，南至新模范马路，东至中央路，西至紫竹林与东柏果园。该区域内居住区较多，人口密度大，计有工人新村、建设新村、长江新村、金贸花园、紫竹林居住区及汇林绿苑等新建居民下小区。1.2 项目地区域内人口密度及分布情况

项目地位于鼓楼区东北角，城市功能以居住为主，区域内的生活居住区较多，目前约有近9000户左右的住户，人口密度接近2.7万人/平方公里，同时，随着汇林绿洲二期、三期及金贸花园后期等新建楼盘建成并使用，这一数字还将继续增大（按每户2.9人口的标准计算）。由于这里的居住区不是一次规划、建设的，因此居住区楼盘情况比较复杂，既有建于八、九十年代左右的楼盘，如长江新村、建设新村等，也有刚建成不久或正在建的，如金贸花园、汇林绿洲等。老楼盘外观大多比较陈旧，内部居住环境相对较差，而新楼盘内部的配套设施完善，居住水平较高，居住环境较好。同样，受新旧楼盘分布影响，该社区居住人口分布情况相对复杂，社区内人口分布情况大致如下：

家庭年收入范围 5万以下 5~10万 10~15万 15~20万 20万以上 分布比例 33% 30% 22% 11% 4% 职业结构 企业人员 政府官员 教育科研人员 私营业主、商人 其它 分布比例 35% 15% 15% 10% 25% 通过调查，该区域居住人口以工厂企业的一般员工为主体，集中居住在老的生活社区里，其总体收入水平处于南京市中等水平。从收入水平来看，这一部分人群的汽车保有量要低于南京市的整体标准。1.3 项目地区域内汽车保有量情况

该区域内收入水平较高的拥有私家车的住户集中在汇林绿洲、金贸花园等少数几个新楼盘中。目前南京市人口数与私家车数之比已在50：1左右,年度增长率15%以上。随着城市不断地发展，人民生活水平和购买力不断提高，私家车发展非常迅速，汽车增长量很快，小汽车越来越多的进入家庭，市民出行方式与购物理念相应的改变，对商业设施布局、汽车的停放都提出了更高的要求。二中地下停车场项目地区域内的私家车总保有率： 二中地下停车场项目地区域内的居住区可分为两部分：

一块是年代相对较久的老居住区，该居住区内住户的生活水平一般，拥有私家车的住户不多，私家车保有率约为每200人/车，这个偏低的数字并不是说该地区居民私家车拥有量大大低于南京市平均水平，而是由于没有合适的停车设施，一部分经济情况较好的有车业主已将区域内的房屋出租而另购置了新的房产而搬离了老居住区；

另外一块是新建时间不久的以汇林绿洲、金贸花园为代表的新居住区，该居住区内住户的生活水平相对较高，私家车保有量较多，800户左右的人口拥有400多辆的私家车，私家车保有率远高于南京市一般水平5倍以上。

本次调查显示，目前汇林绿洲一期共有住户420户左右，拥有私家车300辆左右，其中有少部分公牌车（数据来自汇林绿洲物管人员）；金贸花园现有住户300户左右，拥有私家车120辆以上（数据来自金贸花园物管人员）；其它的老居住区有住户8000多户，拥有私家车100辆左右。

调查结果显示，所以由这两块居住区组成的项目地区域内的私家车总保有率约在每50人/车左右，与目前南京市平均水平持平。

随着鼓楼老城的改造以及一些新楼盘诸如汇林绿洲二三期、金陵大公馆、城市先锋等项目陆续出现，在未来几年中，该区域内车辆的保有量预计会增大3倍以上，即达到1500辆左右。如果配套设施道路情况改善、停车场的建设能相应共同发展的话，私家车的保有量将会更多。

项目地区位于鼓楼区东北角，区域内住户情况相对复杂，既有年代长久的南京市老城居住区，也有南京市比较高尚的新建居住区，私家车占有率情况也因此相对复杂。项目地区域内私家车的价格档次：

项目地区域内私家车的价格档次主要在4~30万之间，有别克、帕萨特、马自达、派力奥、赛欧、桑塔那、富康、长安、奇瑞、现代等品牌。区域内车流量调查：

调查时间： 2004年10月8日 星期五 14：20 非高峰 调查地点：

二中与传染病预防医院交汇前的路口 人流：（10辆自行车+6行人）/分钟 车流： 8辆/分钟

车流结构 出租车 公交 小车 其它 2辆 —— 4辆 2辆 25% —— 50% 25% 通过对项目地区域的调查显示，该区域内的车流量组成以私家车为主，这部分车辆有随时在该区域停车的需求。1.4 项目地区域内现有车位及汽车停靠情况调查

根据对项目地周边500米范围内的实地调查数据显示，项目地区域内的正规停车场由单位停车场、小区内停车场及路面的收费停车场组成。由于单位及小区停车场只对内开放，因此真正对外开放的正规停车场只有两个路边收费小型停车场。其余主要是路边临时非法停车场。停车场数量少、规模小、车位总量严重不足，由此而导致的突出问题就是区域内路面停车现象比较普遍，交通拥挤，存在安全隐患。项目地区域及其周围地区内的居住区以较早年代建成的老居住区为主，由于早期停车问题尚不严重，因此这些老式居住区都没有配套的停车场所，由于老居住区内私家车保有量较少，停车问题还不算严重；而在为数不多的新建居住区中，尽管都建有停车场，但是由于早期对停车问题的认识滞后，使得配套建设的车位数量已不能满足目前住户的停车需求，如汇林绿洲，现有车辆数300，车位130个左右，给居民生活、停车带来了诸多不便。

项目地区域内现有正规及非正规（含占道经营停车场、路边随意停放、小区内停车场）停车位400个左右，单个车位面积4~8平米不等，其中生活区外75个左右，生活区内200多个（包括小区内道路上临时的）。具体情况如下表： 调查区域内停车状况汇总

调查时间：10月8日11：00-17：00 周五 注：非高峰停车时间段

地址 拥有车位 泊车数量 性质 收费标准

许府巷中央路至金贸大街段 10 6 临时、非法 路边收费停车场：白天7：00—19：00，小车6元/次；夜间19：00—7：00小车9元/次（该收费标准为区域内两个路面停车场的收费标准）

长江科技园门前 10 4 单位自用

二中南门对面 8 6 非法

丁家桥小学旁 15 7 路边、收费

南昌路与金贸大街交叉南 30 10 路边、收费

二中对面农贸市场门前 15 11 临时

紫会苑，黑龙江路18号 30 8 小区内路面上停靠

汇林绿洲 130 50 小区地下停车场、区内路面上

金贸花园 100以上 —— 小区内路面上

南昌路上 20 9 路边临时、非法

调查区域车位使用饱满率 调查时间：10月8日11：00-17：00 周五

注：非高峰停车时间段；使用率50%左右，汇林绿洲晚间高峰停车时间段溢出率在10%以上。（溢出率由汇林绿洲物管提供，溢出车辆大多非法停靠在区域内路面上）项目地区域内现有汽车保有量及车位分析：

注：图中正规停车位包括区域内单位停车场、小区停车场及路面收费停车场。调查发现，数量少、规模小、总量严重不足（晚间停车还需300个以上车位白天办公还需100多个车位）是目前项目地区域内停车位的现实写照。现有的车位已经不能远远不能满足居民出行的要求。目前面临的突出问题就是停车设施严重不足，小区内外路面停车现象非常普遍，同时区域内道路情况不佳，交通拥挤，矛盾突出。解决这一问题的途径除去改善路况外，更要建造停车场，增加停车位的数量。1.5 项目地周边区域现有商业及公益设施情况

经过调查，目前项目地区域内的大型服务性设施很少，现有的商业设施以小型商铺为主。

项目地内销有商业及公益设施情况如下表：

调查区域：北至黑龙江路、南至新模范马路、东至中央路、西至紫竹林与东柏果园。项目地区域内现有公共设施情况表

设施类型、名称 数量、名称类型 分布状况（相对于项目地的方位）

教育科研 3处；南京二中、丁家桥小学、紫竹林小学 中、南、北 医疗卫生 2处；老年康复医院、传染病医院 南、西 金融机构 多处；商行、建行…… 黑龙江路、中央路 体育用地 3处以上；二中操场、小区内健身场所 南 居民广场 多处；小区内部小型活动场所 各小区内部 商业用地

大型酒店、宾馆 3处以上；鑫天成酒店、南瑞宾馆等 南昌路、黑龙江路 美容、美发店 10处以上，小型 黑龙江路、许府巷、南昌路 娱乐场所（网吧、影院等等）3处以上，小型 黑龙江路、南昌路 超市 4处以上；苏果、华联、联合利华、时代超市 黑龙江路、南昌路 大型农贸市场 南昌路农副市 场（中型）南

大型商场 时代购物中心 芦席营街 各类小型

商铺 180处以上 黑龙江路、许府巷、南昌路 书报亭 5处 南昌路、黑龙江路 公厕 3处以上 紫竹林、黑龙江路 项目地区域周边单位及工厂分布情况 工厂单位名称 分布位置

长江科技园（原720厂）项目地东，毗邻 跃进汽车集团 项目地东500米外

国电自动化研究所 项目地西南1000米左右

区域内现有居住户9000多户，2.7万左右的人口。项目地区域内现有公共建设面积约在4万平米左右，实际人均摊有公建面积1.5平米左右，这一水平低于经济发达地带城市人均商业及公建配套设施建筑面积3平米/人的正常标准。具体情况见下图： 项目地区域内人口实际所需公共建设面积与现状比较及未来趋势发展分析：

通过以上调研数据，可以看出，尽管项目地内居住区建成时间较久，项目地区域周边的生活环境已经相对成熟，但是人均占有公共建筑设施面积不足，尤其是一些公益性设施。在现有的公益性设施中，项目地区域周边居民对文化类活动场所、体育类活动场所及居民休闲广场的需求较多，后期应加大对此三种场所的开发建设。1.6 二中地下停车场综合项目现状调研结论综述

项目地区域内对停车位的市场需求非常迫切，需求增量较大，但市场供给不足，并且这一差异还在继续扩大。目前项目地区域内主要消费形式为露天沿街停车位，安全性与服务质量较差，从而对小区消防安全等造成隐患，同时，由于项目地区域内道路较窄，路况不佳，沿街停车对道路交通的影响很大。鉴于以上种种原因，在改善区域内路况的同时，亦须为车位的未来需求正在不断增长这一现实状况寻求长期的解决办法，即增加停车位的供给。以目前区域内土地的使用情况来分析，大趋势是修建中等规模以上的地下停车场。1.7 二中地下停车场综合项目定位研究

近两年来，根据南京市城市总体规划，鼓楼区东北角区域作为城市交通中心枢纽地段大量的80年代以来不同时期的居民小区、学校、医院、工厂、办公楼是这个地区建筑的主体，周边新开发的中高档居民用地也很多，居住密度较大，根据调查，二中附件居民小区由于年代久远基本没有配套的停车设施，而大量在这一地区办公的机关及单位自身的停车场的配比也远远不够，另外周边新开发的中高档商住楼及公寓项目也很多，这些项目的车位配比也只能满足小区自身目前的停车需求。在迫切的市场需求下，根据停车场的服务半径为300-500米，确定十一中地下停车库的服务范围为以二中操场为中心的周边1平方公里区域，即向各方向辐射500米，北至黑龙江路，南至新模范马路，东至中央路，西至紫竹林与东柏果园。具体定位设计指标见2.中的分析。

2.项目定位设计

二中地下停车场项目的规划定位建议确定为“利用地上操场兴建的地下停车场”。建成后，地面保持原有其原有功能，地下综合停车场主要包含的内容有：出租式停车场、预留的公益性配套面积，本项目将主要为解决鼓楼区东北角城市人口密度较高、交通繁忙地段日益加深的社会停车难问题进行的经验探索，除需要对本项目进行经济效益层面、管理办法等多方面的研究。建设规模初步测算表 二中操场地下广场

地面广场（基地面积）21520平米 地下一层平面 17430平米 停车数量 382个 总建筑面积 17430平米

2.1 建议定位方案设计

依据“地下负一层安排停车场”进行规划，层高按远期二层机械式停车场的标准进行层高设计预留，再通过商业化运作，减少投资商的运作风险。根据第二部分现状调查结论及未来预测给出下图所示定位配比方案：（1）项目基本定位

项目主体 停车产权式停车场及社区公益设施、地下集中式商铺为主的地下综合体 总适用范围 停车场、商业设施、公益设施 建筑面积 17430（平米）基地面积 21520（平米）地下一层平面 17430（平米）

出入口标准 负一层 人车分流、双车道 层高标准 负一层 4.5M 仓储及体育用地 停车位数目 停车位平均面积 负一层 4000（平米）382*2（个）34（平米）（2）项目市场定位

出租车位数 停车场面积 仓储及商业用地 负一层 382 13430 4000

开发定位说明

根据现状情况分析以及对市场需求的调查，我们认为，将二中地下停车场项目的开发功能定位为以商业及公共停车为主的地下综合体，地面广场除保留学校原有操场，主要为增加车行及人行通道，设计原则为保持区域交通流量并有效疏导有停车需求的车辆。

根据目前的地下空间，开发建设意向如下：地下一层作为停车场，根据规范“停车楼和地下停车库的建筑面积，每个停车位宜为34m²。按照总的建筑面积，初步测算二中广场可提供的总的停车规模为382个。

2.2 定位方案要点

地面部分：学校操场+人行地下过街通道

二中操场：原二中操场复建，增加地下广场车行、人行出入口；

人行地下过街通道，地下停车场人行出入口：沿二中操场两侧各设两个出入口（见设计图），设计为人行入口，人流可步行进入地下广场负一层，并可在未来全部改建为停车场。

地下停车场车行出入口：沿二中操场周边设三个出入口（见设计图），设计为双向双车道车行出入口，车流可直接进入地下广场负一层。地下负一层: 集中出租式停车场+商铺或公益设施

商铺或仓储用地部分：4000平米，作为地区货物储备中心为周边各类单位提供货物仓储及物流转运服务。

出租式车位：382个车位：停车场4M层高为改建立体式车库预留。2.3 定位补充说明

层高：本项目考虑设计层高负一层为4米，本着实现地下土地效益的最大化的原则，在若干年后可改建为立体式双层地下停车场。即可实现1变2。

地下人行通道：尽可能不影响现有交通布局，并对车流与人流进行联通，解决过街人流和车流的矛盾。

其它：本定位建议不考虑人防工程标准。通风口：考虑沿人行楼梯设置通风管道 3.项目投资收益分析 3.1 项目资金投入情况分析

经过初步计算，项目静态总投资为7344.95万元。成本测算 二中地下建筑总建筑面积为17430平方米；

二中地下广场项目投资估算表 序号 项目 计算公式 造价（万元）1 土地取得费

1.1 土地出让金

前期工程费

2.1 临时水电路及场地平整费 建安费*0.3％ 14.38 2.2 规划、勘查、设计费 建安费*4.1％ 196.53 2.3 可行性研究 建安费*0.1％ 4.79 2.4 规划许可证 建安费*0.2％ 9.59

3.1 建筑安装工程造价 0.2750万元×17430 4793.30 3.2 招投标费 建安费*0.2％ 9.59 3.3 施工执照费 建安费*0.1％ 4.79 3.4 质量监督费 建安费*0.25％ 11.98 3.5 工程监理费 建安费*0.6％ 9.59 地面操场迁移及复建 150万元+0.04×21520 1010.80 5 管理费 建安费*5％ 236.97 6 财务费 建安成本*12％ 568.72 7 不可预见费 建安费*10％ 473.93 合 计 7344.95 二中地下广场投资估算表备注：

（1）工程造价按3600元/平米计算；总费用中未包含土地出让金和财务费用；（2）地面操场绿化迁移费用：150万元；复建费用按400元/平米计算；（3）不可预见费里重点考虑地下排水工程的费用；

（4）单方成本：7344.95/17430=4214元/平米；单个车位平均成本：4214元/平米*34=14.33万元/车位。收入测算（回报分析）

可租售面积及可产生效益单位汇总表

项 目 建 筑 功 能 项 目 建 筑 面 积（M2）地下汽车库（辆）382 收益预计表 总计

建筑面积（平米）17430 出租车位数 382 出租价格 400元/月 出租车位年收入 183.4万元

需要说明的是，在以上预计项目投资时考虑的是静态因素，不考虑时间对投入的影响以及建筑原材料价格的可能变化。4.市值及收益预测 4.1 建成后收益预测

二中地下停车场综合项目投入建设当年开始进行相关车位、商铺的预售，这就意味着项目启动后便会有现金流入。实施经营的依据：

二中地下停车场综合项目各功能部分的出租、出售价格的取值参照南京市目前同类物业出售、出租水准而定；

仓储面积出租率的取定：基本上按照正常经营年按90%的比例取定； 各种税费按国家标准计取；

出租物业经营成本按租金收入的8%计取； 物业经营模式：见项目市场定位表，出租收入：

总计年均出租收入为： 297.7 万元

物业出租收入（以20年经营期计）汇总，根据附件财务推算表数据计算： 建筑功能 出租面积 出租基价 20年租金总收入（万元）车位 382个 4800元/年/个 4388 仓储 4000平米 180元/平米/年 1565 合计租金总收入 5953 项目租售税利预测：

根据附表可知：工程以20年经营期计可实现税后总利润-1871万元人民币，年均税后利润为-85万元人民币。

根据现金流量分析，详见附表：财务推算表。5.项目投资价值分析

5.1 二中地下停车场综合项目投资收益指标分析

根据对一期工程项目开工后21年内收支税利、现金流量以及净现值的预测，二中地下广场项目一期工程未来财务指标状况如下：

项目从第十二年开始每年有正的利润，且呈现出逐年增长的趋势，但是从总的项目20年总收益数据分析，该项目在21年时累计亏损-1871万元人民币，年均亏损85万元人民币。5.2 项目投资价值判断 通过对二中地下广场项目规划数据的投资规模、收益预测及市场需求状况等方面的审慎分析，从投资角度看，二中地下广场项目的财务收益小于其社会收益。5.3 项目可行性判断：项目目前规划方案不可行 6.对项目的几点建议 6.1 项目的投资吸引力

由于回报年限遥遥无期，故希望政府规划部门将其设立为双层停车场项目以增加收益来源，在土地出让金减免、公共设施部分资金投入、开发资金的融资担保方面给与明确政策。以吸引社会资金投资该项目。

6.2 关于停车场的设计

可参考二中地下停车场综合项目进行重新规划和定位，可重点考虑商业服务设施与公益设施的设计。

二中地下停车场财务推算总表

起始年限建设期始 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 第11年 第12年 第13年 第14年 第15年 第16年 第17年 第18年 第19年 第20年 第21年 合计

一 经营收入

总出租车位数(个)382

年度出租率

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

年度出租量

267 325 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 6781

租金价格(元)

4800 4944 5092 5245 5402 5565 5731 5903 6080 6263 6451 6644 6844 7049 7260 7478 7703 7934 8172 8417

车位租金收入

161 175 180 186 191 197 203 209 215 222 228 235 242 250 257 265 273 281 289 4388 出租仓储面积 4000

年度出租率

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

年度出租量

3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 72000

租金价格(元)

180 180 180 180 180 185 191 197 203 209 215 221 228 235 242 249 257 264 272 280

仓储面积租金收入

65 65 65 65 67 69 71 73 75 77 80 82 85 87 90 92 95 98 101 1565

合计

193 225 240 245 251 258 266 274 282 290 299 308 317 327 337 347 357 368 379 390

二 营业税及附加

13 14 14 14 15 15 16 16 17 17 18 18 19 19 20 21 21 22 333

三 管理费

7 7 8 8 8 8 8 9 9 9 10 10 10 10 11 11 11 12 179

四 经营成本或折旧

停车位及仓储面积折旧(出租)

716 716 716 716 716 430 430 430 430 430 143 143 143 143 143 143 143 143 143 143 7162 停车位及仓储面积房产税(出租)23 24 25 25 26 27 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 595 财务费用

出租房产经营成本

20 21 21 22 23 23 24 25 25 26 27 28 29 29 30 31 476

小 计

751 757 759 760 761 476 478 479 481 482 197 199 200 202 204 206 207 209 211 213 8234

五 税前利润 0(574)(551)(540)(536)(532)(241)(235)(229)(223)(217)76 83 90 97 104 111 119 127 135 143(8746)六 所得税 0(189)(182)(178)(177)(176)(79)(78)(76)(74)(72)25 27 30 32 34 37 39 42 45 47(921)七 税后利润 0(385)(369)(362)(359)(357)(161)(157)(153)(149)(145)51 56 60 65 70 75 80 85 90 96(1871)八 年均税后利润

(85)

注：“（）”内数字表示该项数据值为负数。

第三部分

十一中地下停车场项目市场现状调查及项目可行性研究 1.十一中项目前期市场调查——现状调查 1.1 考察范围说明

本项目目标辐射区域，以南大附中（即十一中）为中心点，周边1平方公里范围内。本次考察区域范围：东至高楼门，西至上海路与北京西路，北至傅厚岗与大方巷，南至汉口路。

1.2 项目地区域内人口密度及分布情况

项目地位属鼓楼区，处于中央北路、北京西路及云南路所围成的地段之间，该区域地处南京市的经济中心，异常繁华，城市功能多样，商业与居住并重，是目前南京市成熟度较高的区域之一。在本次项目地所辐射的周边1平方公里的区域内，既有繁华的商业地段，亦有较密集的居住区，如傅厚岗居住区、渊声巷小区等，情况复杂。另外项目地周边的居住小区大多是建成年代较久的老式小区，因此尽管项目地区域位处南京市繁华地段，仍有许多居住区内部的条件不佳，配套设施不齐全，居住水平一般。

经过调查，目前项目地周边区域内现有居住区10个左右，分布在中山北路两侧及中央路东侧，现有居住户约4900户左右，人口密度1.42万人/平方公里，（按每户2.9人口的标准计算）。该区域内现有居住人口职业分布及收入水平情况如下： 人口分布统计表

收入范围 5万以下 5~10万 10~15万 15~20万 20万以上 分布比例 28% 28% 27% 13% 4% 职业结构 企业人员 政府官员 教育科研人员 私营业主、商人 其它 分布比例 20% 17% 18% 28% 17% 通过调查，该区域居住人口以私营业主、商人及企业人员等人群为主，其总体收入水平高于南京市一般收入水平。仅从收入水平来看，项目地区域内居住人群的汽车保有量与南京市的整体标准持平。目前南京市现有人口数约650万，私家车数量在12万两以上，人口数与私家车数之比在50：1左右,私家车保有量的年度增长率在15%以上。（以上数据来自统计局官方网站）1.3 项目地区域内汽车保有量情况

随着城市不断地发展，人民生活水平和购买力不断提高，私家车发展非常迅速，汽车增长量很快，拥有私家车的家庭越来越多，市民出行方式与购物理念的改变，对现有的商业设施布局尤其是汽车的停放提出了新的更高的要求。十一中地下停车场项目地区域内的私家车总保有率：

项目地区域内的居住区有新建成不久的居住小区如云岭居、天鹤文元及傅厚港一带的部分小区，也有年代相对较久的老式居住区如二条巷居住区等。年代较久的老式居住区内住户的生活水平一般，同时小区无配套的停车场，受这一停车条件的限制，该区域内拥有私家车的住户不是很多。云岭居是新建成不久的新居住区，小区内有配套停车位近100个，拥有100多辆的私家车。经调查后初步估计，目前区域内私家车保有率约在65人/车左右，略低于南京市一般水平。

另外由于项目地位处繁华的商业地段，区域内企事业单位、商铺、写字楼数量众多，由此而产生的车流量是十分巨大的。这些车流中有小部分车辆的停放在内部专用的停车场所，但是仍有大部分的车辆无配套停车位，乱停乱放在项目地地周边。如若将这一部分车辆也考虑在内，则项目地区域内的汽车保有量将远远高出目前南京市汽车保有量的正常水平。项目地区域内私家车的价格档次：

项目地区域内私家车的价格档次范围较广，主要集中在8~40万之间，有帕萨特、尼桑、别克、雪铁龙、、蓝鸟、长安福特、现代、桑塔纳等品牌。区域内车流量调查：

调查时间： 2004年10月8日 星期五 非高峰期10：30 高峰期17：55 调查地点：

渊声巷与中山北路交汇处

人流（85辆自行车+42行人）/分钟 非高峰期车流 50~65辆/分钟

非高峰期车流结构 出租车 公交 小车 其它 30% 18% 42% 10% 高峰期车流 100~140辆/分钟 高峰期车流结构 出租车 公交车 小车 33% 17% 50% 注：以上车流以道路畅通时为标准。

1.4 项目地区域内现有车位及汽车停靠情况调查

项目地区域位于南京市市中心，地处繁华阶段，项目地附近的商铺、写字楼鳞次栉比，同时由于临近中山北路及北京西路这两条市区主干道，由此使得项目地周边的车流量非常高。项目地区域及其周边区域开发较早，是目前南京市成熟度较高的地区之一，但是由于前期对停车问题的认识不够，使得区域内大部分居住区无配套的停车设施，无法满足居民正常的停车需要。同时，由于项目地周边车流量巨大，尽管建有停车场，但是数量却不能满足停车需求，这使得项目地区域附近路面的乱停乱放现象非常普遍，给周边的居民生活带来诸多不便的同时，也影响了正常的交通秩序。

在项目地区域周边，除去部分商业设施自身配置的停车场外，尚零散的分布着几个中、小型停车场，但是停车场的分布不够合理。项目地区域内现有正规及非正规（含商业设施配套停车场、小区内外、收费停车场）停车位1250个左右，单个车位面积4~14平米不等，其中对外开放的正规停车位510个，晚间高峰期溢出率再6%以上，具体停车状况如下表： 区域内停车状况汇总

调查时间：10月8日9：00-13：00 周五 注：非高峰停车时间段

地址 拥有车位（个）当时泊车数量（个）性质 租售状况、收费标准

十一中前至市口腔医院段 40 22 路面收费6 停车场收费一般标准：白天7：00—19：00，小车6—10元/次，夜间19：00—7：00，8—13元/次； 车位租赁费用情况：240—400元/月 新晨国际大厦 100 27 对内/400/月，地下

湖北路2号盛世网络 15 —— 对内 江苏大酒店 70 45 路面、地下，收费对外

湖北路工商银行停车场 46（有26个在益来）15 路面、地下，对内

益来国际广场停车场 200 —— 路面、地下，暂未开放

中山北路26号 15 2 对外

华美达怡华停车场 87 30 内、外

中山北路49号中苑宾馆 30 7 内、外

中山北路49号旁机械大厦 60 23 内、外200多/月

中山北路55号国税局 12 15 对内

鼓楼医院门旁 10 7 对外

鼓楼街5号药监局 60 5 对内为主；10元/小时

北京西路2号 25 12 内、外

北京西路8号 13 12 外

天津路1—3号 40 33 外，6、8、10 南大附属鼓楼医院前 25 25 非法

鼓楼邮局 10 3 内

中山路鼓楼医院内 40 35 路面/地下，对外

大钟亭路 50 37 路面临时7、9、11

湖北路小区路边4—12号 70 20 路面暂未收费

湖北路18号、42号 70 31 院内、路面8元/次

青云巷翠琅周边 20 9 非法

渊声巷13号、24号小区 27 7 路面

渊声巷紫金林酒店门前 10 7 非法

鼓楼区二条巷 45 26 外，临时

厚载巷 60 47 路面7元/小时

高楼门9号 15 7 非法

峨嵋路7号 10 3 非法

云岭居小区内 100 21 路面、地下，小区内部

调查区域车位使用饱满率 调查时间：10月8日9：00-13：00 周五

注：非高峰停车时间段；车位使用饱满率40%-60%，晚间高峰停车时间段溢出率为6%以上。

项目地区域内现有汽车保有量及车位交叉分析： 调查时间： 2004年10月8日 星期五

注：区域内汽车保有量：指该区域内住户所拥有的车辆数；项目地内车位需求：除去区域内汽车保有量之外由酒店宾馆或写字楼等所带来的外区域车辆在本区域所产生的停车需求。

调查发现，布局不够合理，停车场不规范、总量不足是目前项目地区域内停车位所面临的问题。现有的停车场比较分散，在生活社区与商业分布集中的项目地区域内的停车位数量不够，不能满足正常停车的需求。由此引来的问题就是项目地周边乱停乱放现象普遍，对城市形象产生消极影响，解决这一问题的途径便是合理的建造停车场，增加停车位的数量。1.5 项目地区域内现有公共设施情况

经过调查，项目地内公共设施及便民设施情况如下表： 调查区域：东至高楼门，西至金银街，北至傅厚岗，南至天津路 项目地区域内现有公共设施情况表

设施类型、名称 数量、名称类型 分布状况（对于项目地的方位）规模 教育科研 10处以上

南京大学、十一中学、管理干部学院函授学院、江苏华国培训、中国科学院（天文学会、紫金山天文台）、北京西路幼儿园、江苏省统计咨询中心、江苏地质测绘院、渊声巷小学……

中山北路、湖北路、北京西路、渊声巷、高楼门 约 15.55万m2 医疗卫生 8处

鼓楼医院、南京红十字血液配发中心、金陵大药房、南京市食品药品监督局、鼓楼医院北院、南京市口腔医院、同济医院专科门诊、三星足疗 中山路、中央路、中山北路、湖北路 约 18万m2 金融机构 约15处

中国工商银行城北支行、中国民生银行、中国建设银行、深圳发展银行、交通银行、中国工商银行中山北路分理处、浦东发展银行鼓楼支行、中信实业银行、平安保险、中信证券、南京证券等 中山路、高楼门、中山北路 约 8000m2以上

体育用地 南京大学操场、十一中操场 中山北路、北京西路 约 2000m2 居民广场 鼓楼广场、鼓楼公园 北京西路、北京东路 约 5万m2以上 商 业 设 施

大型酒店、宾馆 约15处

华美达怡华酒店、国瑞大酒店、武警南京支队招待所、鑫海宁大酒店、晶丽大酒店、鼓楼宾馆、江苏大酒店、中苑宾馆、贝多大酒店等 中山北路、中山路、北京西路 约 21万m2以上 美容、美发店 欧莱雅等约15家以上 北京西路、鼓楼街、中山北路 约 4000m2以上 餐饮 50处以上

德一美食、大众餐厅、小肥羊连锁、清真马祥兴菜馆、百家人、第一泉酒家、宽宇美食城、美心酒楼、巴客、莲菜池、湘鄂情菜馆…… 北京西路、高楼门、湖北路等 约 7000m2以上 娱乐场所

（网吧、影院等等）20处以上

鸿业达娱乐中心、盛事网络传媒、乱世佳人酒吧…… 湖北路、北京东路等 约 5000m2以上

超市 中山北路苏果便利、华诚生鲜超市、乐客多、苏糖烟酒连锁等约10家 中山北北路、北京西路 约 5500m2以上 大型

农贸市场 鼓楼街副食品中心市场、劳动力市场旁巷口等约5处 二条巷、高楼门等处 约 2500m2以上

大型商场 乐客多、傅厚岗苏果超市 北京西路等处 约 5000m2以上 各类

小型商铺 约500家左右 中山北路、二条巷、高楼门、中山路、北京西路等 约 2.7万m2以上 书报亭 15处左

右 十一中周围1公里 约100m2 公厕 5处以上 十一中周围1公里 约200m2 电台、电视台 江苏广播电台、中国江苏电视台 湖北路、北京东路 约 2万m2以上 政府机关 约25处

省级机关维修中心、机械大厦、江苏国税、江苏侨办、南京市园林局、外经大厦、南京市邮政局、南京市财政局、南京市电信局、江苏省对外贸易合作厅、江苏省人大等 北京东路、北京西路、天津路、中山北路、中山路 约 12万m2以上

商业办公及写字楼 20处以上

联通大厦、南京电信公司电话部、恒鑫大厦、中国移动鼓楼营业大厅、中国电信鼓楼营业大厅、新晨国际大厦、翠琅大厦等约。中央路、中山路、中山北路等 约 25万m2以上

公共建设面积中，主体部分为公益性设施和商业设施两块。目前该区域内商业及公建配套设施较多，各种总建筑面积约在100万平米左右，该区域内现有住户约有4900户，1.42万居住人口，日均外来流动人口4000左右，日均流动车流量。人均占有公共建设面积在50平米以上，远高于一般经济发达城市3平米/人的标准。从调查情况来看，这部分公共建筑面积中商业性设施所占比重很多，而公益性设施相对较少。从总体来说项目地区域内的公共建筑设施及其它配套设施是相对比较成熟和完善的。

1.6 十一中地下停车场综合项目现状调研结论综述

项目地区域位于南京市市中心，居民社区与各种商业分布相对较多，车流情况比较复杂，且对停车位的需求量较大。但目前项目地区域内停车场分布不合理，市场供给不足，溢出率已在6%以上。同时区域内的露天沿街停车位较多，室内及地下停车场车位虽然较多，但是大部分布对外开放，因此项目地区域内非法停车教多，且以露天为主，以项目地所处的特殊地位来看，露天乱停乱放不但影响居民生活、影响交通，也会在一定程度上影响南京市的形象。从项目地目前几乎已没有空地的状况来分析，以上种种因素结合目前项目地区域周边土地的使用情况来看，目前改善项目地停车问题的妥善途径是修建中等规模以上的地下停车场。2.十一中地下停车场项目定位研究

近两年来，根据南京市城市总体规划，鼓楼广场地区作为城市交通中心枢纽地段周边新开发的居民用地并不多，大量的机关、学校、医院、办公写字楼、宾馆是这个地区建筑的主体，根据调查，十一中及鼓楼广场周边地区的居民小区由于年代久远基本没有配套的停车设施，而大量在这一地区办公的机关及单位自身的停车场的配比也远远不够，根据停车场的服务半径为300米，确定十一中地下停车库的服务范围是以南大附中（即十一中）为中心点，周边1平方公里范围内。东至高楼门，西至上海路与北京西路，北至傅厚岗与大方巷，南至汉口路。2.1 项目定位设计

十一中地下停车场项目的规划定位建议确定为“利用地上操场等兴建的地下停车及商业综合服务中心”。建成后，地面保持原有其原有功能，地下综合停车及商业配套主要包含的内容有：出租式停车场、商业服务业配套、社区公益性配套等三项，其中前两项为本项目的主体，第三项主要是结合本地区的配套现状和发展要求，进行拾遗补缺、超前预留。本项目主要为解决鼓楼区城市繁华地段日益加深的社会停车难问题进行的经验探索，除需要对本项目进行经济效益层面、管理办法等多方面的研究。

建设规模初步测算表 十一中操场地下广场

地面广场（基地面积）8115（平米）地下一层平面 5780（平米）地下二层停车平面 6150（平米）停车数量 140（个）总建筑面积 11930（平米）

建议定位方案设计

依据“地下负一层安排商业及公益服务设施、负二层安排停车场”进行规划，两层的高度均按远期二层机械式停车场的标准进行层高设计的预留，在通过商服设施的运作，减少投资商的运作风险。根据第二部分现状调查结论及未来预测给出下图所示定位配比方案：

（1）项目基本定位

项目主体 大型集中出租式停车场及社区公益设施、地下集中式商铺为主的地下综合体

总适用范围 停车场、商业设施、公益设施 建筑面积 11930（平米）基地面积 8115（平米）分层面积说明 地下一层平面 5780（平米）地下二层停车平面 6150（平米）

出入口标准 负一层 人车分流、双车道 层高标准 负一层 4.5M 负二层 4M

公益设施面积 商业面积 停车位数目 停车位平均面积 负一层 1500（平米）4280（平米）0 / 负二层 0 0 140*2 34（平米）（2）项目市场定位

出租车位数 停车场面积 出租商业面积 公益面积 负一层 0 0 4280 1500 负二层 140 6150 0 0 总计

6150 4280 1500 注：负一层商业面积：公益建设面积= 2.85：1。依据类似项目经验指标。负一层在适当的时候可以改建为停车场。2.2 开发定位说明

根据现状情况分析以及对市场需求的调查，我们认为，将十一中地下停车场项目的开发功能定位为以商业及公共停车为主的地下综合体，地面广场除保留学校原有操场，主要为增加车行及人行通道，设计原则为保持区域交通流量并有效疏导有停车需求的车辆。

根据目前的地下空间，开发建设意向如下：地下一层作为出租式商业设施利用，这部分亦可视当地停车供求关系的变化情况考虑在今后几年考虑变更为停车场；地下二层作为停车场，根据规范“停车楼和地下停车库的建筑面积，每个停车位宜为34m²。按照总的建筑面积，初步测算十一中地下广场可提供的总的停车规模为140个。

2.3 定位方案要点

地面部分：休闲绿地+人行地下过街通道

十一中操场：原十一中操场复建，增加地下广场车行、人行出入口； 人行地下过街通道地下停车场人行出入口：沿十一中操场两侧各设一个出入 口（见设计图），设计为人行入口，人流可步行进入地下广场负

一、负二层。地下停车场车行出入口：沿十一中操场两侧各设一个出入口（见设计图），设计为双向双车道车行入口，车流可直接进入地下广场负二层。地下负一层: 商铺+公益设施

公益设施部分：1500平米：社区服务中心+社区体育健身+文化培训中心+医疗服务+银行+邮政服务+公厕等；

商场出租部分：4280平米：2500平米超市一家+招租店铺30家（业态限制：生活服务类）。

4.5M层高为未来改建立体式车库预留。地下负二层: 产权式车位 140个出租式车位，平均建筑面积34平米。停车场4M层高为改建立体式车库预留。2.3 定位补充说明

层高：本项目考虑设计层高负一层为4.5米，负二层为4米，本着实现地下土地效益的最大化的原则，在若干年后可全部改建为立体式双层地下停车场。即可实现1变4。

地下人行通道：尽可能不影响现有交通布局，并对车流与人流进行联通，解决过街人流和车流的矛盾。

其它：本定位建议不考虑人防工程标准。3.十一中项目投资收益分析 3.1 项目资金投入情况分析

经过初步计算，项目静态总投资为5936.98万元 成本测算

十一中地下停车场综合项目地下建筑总建筑面积为11930平方米。十一中地下停车场综合项目投资估算表 序号 项目 计算公式 造价（万元）1 土地取得费

1.1 土地出让金

前期工程费

2.1 临时水电路及场地平整费 建安费*0.3％ 12.88 2.2 规划、勘查、设计费 建安费*4.1％ 176.09 2.3 可行性研究 建安费*0.1％ 4.29 2.4 规划许可证 建安费*0.2％ 8.59

3.1 建筑安装工程造价 0.3600万元×11930 4294.80 3.2 招投标费 建安费*0.2％ 8.59 3.3 施工执照费 建安费*0.1％ 4.29 3.4 质量监督费 建安费*0.25％ 10.74 3.5 工程监理费 建安费*0.6％ 25.77 地面操场迁移及复建 100万元+0.04×8115 424.60 5 管理费 建安费*5％ 21.47 6 财务费 建安成本*12％ 515.38 7 不可预见费 建安费*10％ 429.48 合 计 5936.98 备注：工程造价按3600元/平米计算；总费用中未包含土地出让金和财务费用；地面操场迁移费用：100万元；复建费用按400元/平米计算；不可预见费里重点考虑地下排水工程的费用；单方成本：5936.98/11930=4977元/平米；车位平均成本： 4977元/平米*34平米/车位=16.92万元/车位。3.2 收入测算（回报分析）

可租售面积及可产生效益单位汇总表

项 目 建 筑 功 能 项 目 建 筑 面 积（M2）商场出租面积（m2）4280 地下汽车库（辆）140 收益预计表 总计

建筑面积（平米）11930 出租商铺面积（平米）4280 每平米年租金（元/㎡）4000元/平米/年 年租金收入（万元）1712万元 出租车位数 140

出租价格 400元/月（4800元/年）出租收入 67.2万元

合计年收入：1779.2（万元）

需要说明的是，在以上预计项目投资时考虑的是静态因素，不考虑时间对投入的影响以及建筑原材料价格的可能变化。3.3 市值及收益预测 3.3.1 建成后收益预测

十一中地下停车场综合项目投入建设当年开始进行相关车位、商铺的预售，这就意味着项目启动后便会有现金流入。实施经营依据：

十一中地下停车场综合项目各功能部分的出租、出售价格的取值参照南京市目前同类物业出售、出租水准而定；

 商铺出租率的取定：基本上按照正常经营年按90%的比例取定；

各种税费按国家标准计取；

出租物业经营成本按租金收入的8%计取；  物业租售模式：见定位配比表 出租收入：

总计年均出租收入为： 2129 万元

物业出租收入（以20年经营期计）汇总，见附件财务推算表：

建筑

功能 出租面积（平米）出租基价

（元/平米）租金总收入（万元）年均租金收入（万元）商铺 4280 4000 42580 2129 要说明的是：物业租金收入成为项目重要利润来源。3.4 项目租售税利预测

根据附表可知：工程以20年经营期计可实现税后总利润18009万元人民币，年均税后利润为819万元人民币。

根据一期工程全投资现金流量分析：（详见附表：财务推算表）投资回收期：10.61年

4.十一中地下停车场项目投资价值分析

4.1 十一站中地下停车场综合项目投资收益指标分析

根据对一期工程项目开工后21年内收支税利、现金流量以及净现值的预测，十一中地下广场项目一期工程未来财务指标状况如下：

项目从第2年开始每年都有正的利润，且呈现出逐年增长的趋势，从第12年开始，年税后利润均高于1000万元，这些数据均反映出十一中地下广场项目较好的中长期投资收益。

通过动态财务分析预测可知项目一期工程的主要财务测算指标如下： 投资回收期：9.61年(不含建设期1年)4.2 项目投资价值判断

通过对十一站中地下停车场综合项目的投资规模、收益预测、投资回收期及市场需求状况等方面的审慎分析，该项目从中长期发展及收益看，具有较好的投资价值。同时，从该项目的机会效应看，将作为南京市的示范性集中式地下综合项目，该项目也具有较好的社会投资价值，有助于提升投资者的形象与地位，具有良好的品牌效应。

4.3 财务可行性分析

本项目投资具有明显的优势：

第一，该项目地处鼓楼区中心最具发展潜力的地段，是南京最佳的商业办公及居住区域之一。近几年随着经济发展和市政建设步伐的加快，使得该区域的地产具有较大的升值空间。周边日趋成熟的居住配套和商业氛围的逐步形成，为该项目的稳定的市场空间奠定了一定的基础。

第二，该项目不涉及征地拆迁的问题，不需要支付较高的征地拆迁费用，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

第三，政府对于停车场的建设持积极支持的态度，鼓励社会资金参与建设公共停车场，实现经济效益和社会效益的双赢。

第四，该项目作为南京市解决日益突出的城市提高车问题

南京鼓楼区停车场开发建设项目可行性调研报告

2008-10-27 10:28:57 中国产业园区网 浏览2254 次 【大 中 小】 的大型集中式地下停车场示范案例，投资出租固定车位的未来回报率有较的空间。

但是该项目也存在有一定的劣势及威胁：资金回笼较慢，政府优惠政策不明确，具有一定的投资风险。4.4 项目可行性判断：项目可行

定位设计：公益设施占地面积：1500平米，以补充和完善该项目周边区域工艺设施配套不完善的状况。

十一中地下停车场项目财务推算总表

起始年限建设期始 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 第11年 第12年 第13年 第14年 第15年 第16年 第17年 第18年 第19年 第20年 第21年 合计

一 经营收入

商铺

总出租面积 4280

年度出租率

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

年度出租面积

2996 3638 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 75970

年租金(元/平米/年)

4000 4120 4244 4371 4502 4637 4776 4919 5067 5219 5376 5537 5703 5874 6050 6232 6419 6611 6810 7014

年租金收入

1198 1499 1635 1684 1734 1786 1840 1895 1952 2010 2071 2133 2197 2263 2331 2401 2473 2547 2623 2702 40971 总出租车位数(个)140

年度出租率

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

年度出租量

126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 2485

租金价格(元)

4800 4944 5092 5245 5402 5565 5731 5903 6080 6263 6451 6644 6844 7049 7260 7478 7703 7934 8172 8417

车位租金收入

1608

合 计

1245 1558 1699 1750 1802 1856 1912 1969 2028 2089 2152 2217 2283 2352 2422 2495 2570 2647 2726 2808 42580

二 营业税及附加

153 157 2384

三 销售及管理费

1277

四 经营成本或折旧

商铺折旧(出租)

213 213 213 213 213 128 128 128 128 128 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 2130 停车位折旧(出租)

237 237 237 237 237 142 142 142 142 142 48 48 48 48 48 48 48 48 48 48 2373 商铺房产税(出租)

163 168 173 179 184 189 195 201 207 213 220 226 233 240 247 255 262 270 4097 停车位房产税(出租)6 6 7 7 7 7 7 8 8 8 8 9 9 9 9 10 10 10 11 161 财务费用出租房产经营成本

152 156 161 166 171 176 181 186 192 198 204 210 216 3278

小 计 0 670 726 751 760 769 598 608 618 629 640 471 483 494 507 519 532 545 559 573 587 12038

五 税前利润 0 468 698 802 840 878 1098 1139 1182 1225 1270 1496 1543 1592 1643 1695 1748 1803 1860 1919 1979 26880

六 所得税 0 154 230 265 277 290 362 376 390 404 419 494 509 525 542 559 577 595 614 633 653 8870

七 税后利润 0 314 468 537 563 589 736 763 792 821 851 1002 1034 1067 1101 1135 1171 1208 1246 1286 1326 18009

八 年均税后利润

819

5.对十一中项目的几点建议 5.1 项目的投资吸引力

由于回报年限较长，故希望政府在土地出让金减免、公共设施部分资金投入、开发资金的融资担保方面给与明确政策。以吸引社会资金投资该项目。5.2 关于项目建设规模

鉴于地下广场的建筑越往下走成本会越高，而因为为未来预留的层高设计使该停车场项目的建安成本预计在3600元/平米，投资成本较高。5.3 关于人防问题

不考虑建设为人防工程，在建筑设计方面应用的是较高的设计标准。5.4 关于商场和停车场的设计

负二层设为140个产权式车位，地下停车场的容量从市场需求上看应建二层才可能满足今后几年的发展需求，但这种需求不会一下子出现，可能会有2年左右时间的跨度，在2年左右的时间内该项目可能面临负二层改建的资金压力，希望政府考虑前期费用的减免及公用设备的支持投入。

由于十一中周边的公益及商业设施对未来本区域的发展需求来还有一定差距，不足以支持未来几年内市场对较高水平文化生活、服务设施的需求，所以建议在负一层建设总面积为1500平米的公益场所，公益设施面积与商业设施的比例设计为2.85：1。

前期可考虑引进临时性的专业市场，一方面缓解投资方的资金压力，另一方面可以为前期购车位者提供优质服务。5.5 关于销售对象及服务半径

销售目标区域对象基本为十一中操场中心方圆500米即步行10分钟以内周边住户，主要通过专业化服务吸引周边小区业主及部分投资者。销售策略上，在前期尽量吸引中长期投资者。5.6 关于销售模式

由于目前市场停车位的租售价格的差异，对投资商来说销售方式较为可行，如采用租赁方式，投资回报期会很长。例如目鼓楼区域地下停车场全年收费4800元/年，路面收费2400元/年，市场价格偏低。建议本项目拿出一定比例的固定车位采用200年租赁使用权拍卖的方式进行经营，以控制市场价格，加快资金回笼速度。5.7 风险

机会风险：目前出租车位的市场接受价格偏低； 政策风险：政策的配套能否跟上?投资商无法控制

投资风险：销售周期长,资金成本核上升，租赁费用偏低会降低投资欲望。南京艾迪欧信息咨询有限公司 鼓楼区老城环境整治指挥部 2004年10月18日

附件1：项目地示意图4张——电子文件

附件2：项目地实际调研实景照片——光盘（电子文件）附件3：项目定位规划的可行性分析

附件3：

二中及十一中地下停车场项目 定位规划方案的可行性分析

该分析为针对二中及十一中地下停车场项目两个定位设计指标设置及其技术考虑的合理性与可行性分析。1.项目体量的设置 二中项目：

由于周边没有合适的地上空间可以设计停车场，建议规划为地下形式的停车场。根据二中具体情况，该地下停车场的基地面积为21520平米。考虑周边地区目前对停车位的市场需求的缺口为300至400个，建议规划如下：层高4.5米；建筑面积为17430平米的地下一层停车场，车位规划382个，以每个停车位平均面积35平米计算，停车位总面积为13430平米，其他机动面积为4000平米。该机动面积可考虑作为商业设施（如该地区比较欠缺的仓储）、体育健身设施的预留，也可以作为公益设施预留。层高的设计主要是考虑该区域未来几年内可能增加的停车需求，因此预留改建为双层立体车位的标准，可扩容为764个车位的体量。十一中项目：

由于周边没有合适的地上空间可以设置为停车场，建议规划为地下形式的停车场。根据十一中操场面积，该地下建筑的基地面积为8115平米。考虑周边地区目前对停车位的市场需求的缺口为100个以上（不包括周边大量存在如江苏商厦、星辰国际、机械大厦等等单位和办公楼和未来将建成的高层商用建筑以及已经通过拍卖的A1、A2地块的高层商用建筑将带来的机动车流停车位需求，如果维持目前该区域的停车设施，预计停车需求得不到就近满足而造成的溢出率将超过5%，这一块目前已有的停车设施见下表），该项目建议规划层高为4至4.5米；总建筑面积为11930平米的地下两层停车场，车位规划140个，以每个停车位平均面积34.5平米计算，停车位总面积为4828平米，商业面积为4280平米，公益设施面积为1500平米。这部分面积主要是考虑该地区比较欠缺的生活服务、零售、体育健身及社区公益设施的预留。层高的设计主要是考虑该区域未来几年内可能增加的停车需求，因此预留改建为两层立体车位的标准，可扩容为280个车位的体量。紧邻十一中的商业单位、建筑的停车设施现状 调查时间2004年10月8日

停车设施 停车位 当时泊车数量 性质收费及 十一中前至市口腔医院段 40 22 路面收费6 新晨国际大厦 100 27 对内/400元每月 江苏大酒店 70 45 路面、地下，收费对外

湖北路工商银行停车场 46（有26个在益来）15 路面、地下，对内 益来国际广场停车场 200 —— 路面、地下，暂未开放 中山北路26号 15 2 对外 华美达怡华停车场 87 30 内、外 中山北路49号中苑宾馆 30 7 内、外

中山北路49号旁机械大厦 60 23 内、外200多/月，计划只对内 2.项目地理范围及出入口的设置 二中项目：

该项目地上建设范围为：道路规划红线图（见规划图纸）标示的地理范围。具体为沿紫竹林路至青石村路，再沿长江新村至紫竹林居民区的近长方形地块，主体部分为南京市第二中学的环行操场，地面部分设置有地下广场车行、人行出入口，主要设计为：在二中操场北部紫竹林路中段设置一个向南进入地下停车场的机动车出入口，距离道路交叉口50米以上，设计宽度高于8-10米；在二中操场东南部青石村路设置一个向北进入地下停车场的机动车出入口，距离道路交叉口50米以上，设计宽度高于8-10米。另外在紫竹林路设置一个地下停车场人行出入口，该通道同时可作为人行地下过街通道，在青石村路设置一个地下停车场人行出入口，该通道同时可作为人行地下过街通道。各出入口坡道都设置在项目用地范围以内。出入口的具体位置见附件规划设计图。十一中项目：

该项目地上建设范围为：道路规划红线图（见规划图纸）标示的地理范围。具体为沿二条巷至鼓楼街，再沿渊声巷至十一中操场边缘的近长方形地块，主体部分为南京市第十一中学的环行操场，地面部分设置有地下广场车行、人行出入口，主要设计为：在二条巷设置一个机动车出入口，距离道路交叉口50米以上，设计宽度高于8-10米；在渊声巷设置一个机动车出入口，距离道路交叉口50米以上，设计宽度高于8-10米。另外在鼓楼街设置一个地下停车场人行出入口，该通道同时可作为人行地下过街通道。各出入口坡道都设置在用地范围以内，出入口的具体位置见设计图。注：两个项目地下建设范围为：南京市第二中、十一中的环行操场地下部分，具体用地边界以国土局土地证认定范围为准。3.项目对交通的影响分析 施工期间的交通影响分析：

考虑到主要交通影响为在施工期间在项目范围内及周边道路的通行状况，建议施工期间的具体应对措施如下： 施工

场地进出口设置：在施工组织问题上可以设置为封闭场地，在需要地面及地下施工的范围设置封闭围墙，设置施工用进出口一至两处，施工车辆的进出应避开高峰时间段出入施工地，以减少对周边道路的正常交通能力的影响；

道路施工期间的交通组织问题：尽量避免或减少同时对交通流量较大的几条道路的施工，实施分段及分时间段的道路施工计划。因为地下停车场综合项目的地面复建及出入口施工将在地下部分施工基本完成后进行，所以在后期施工中，应尽量在施工范围内进行出入口建设，进行与人行、车行的道路衔接段的施工时应尽量安排在夜间进行。项目建成使用后：

考虑到主要交通影响为在项目投入使用后进出停车场的车辆及人流对地上交通组织的影响，建议项目建成使用后具体应对措施如下：

十一中地下停车场项目建成后的交通综合影响分析：一：根据本次对该区域的车流量及车流情况的调查数据，该区域产生的车流量及流向分析：因为目前进出十一中地下停车场项目地区的私家车比例高达40%以上，主要是由从鼓楼广场进入鼓楼街然后向渊声巷、湖北路及中山北路分流的车辆，目前道路交通状况良好，但是预计停车场建成后，进出入停车场的车辆将导致原渊声巷、二条巷小区门口的小巷的车道出现局部拥堵状况，如果不控制其流向局部交通情况会将无法控制，为此，建议对十一中区域交通进行重新组织和安排。

十一中区域交通重新组织的建议：由于停车场对周边车流影响很大，为了提高车辆、行人进出项目的快捷性与方便性，以及考虑到未来鼓楼广场区域交通组织的重新布局可能，为避免交叉路口的通行能力的降低及交通安全，建议沿十一中操场区域设置单向行使环行道（见示意图），即沿鼓楼街、渊声巷、二条巷方向逆时针环行疏导机动车流，禁止顺时针车流；在这一区域内对行人的流动方向进行不做限制，对进出该项目的人流通过有效的交通标识进行引导。十一中地下停车场逆时针环行交通组织示意图：

二条巷 渊 声 巷 鼓楼街

二中及十一种项目区域车流的疏导及管理：考虑在车行出入口与地面道路的衔接部分设置醒目的交通标志及红绿灯管制，以保证途经出入口的车辆、行人及进出地下停车场的车辆行驶的安全。

二中及十一种项目区域人流的疏导及管理：地下停车场人行出入口部分伸出处地面应安装护栏及醒目标示牌，确保人流的安全。4.项目通风问题的解决及管线设施的影响分析

考虑到常规送排风系统在汽车库这样的大空间容易出现气流组织不均匀，产生死角、局部地点会有CO气体滞留现象，且庞大的送排风系统会占用很大的建筑空间和高度，本地下停车库设置机械送排风系统和无风道喷流诱导通风系统。结合防火分区将地下车库分为5个区，每区建筑面积约3400m2，每区设置独立的送排风系统。按规范要求进行送排风量计算后通过合理布置喷流诱导器，可以达到良好的气流组织，可以把废气有效地输送到排风机处，并由排风机排到室外。地面进排风口尽量靠近楼梯口部设计留出完整的空地以布置跑道，结合楼梯间出地面构筑物通过丰富的造型来进行隐蔽；进排风口需单独设置时宜靠近用地边界设置，并可结合体育设施或操场环境设置设计成小品来削弱风口对环境的影响。

二中地下停车场通风口具体设置：共设置十个通风口，沿二中操场北部紫竹林路沿边设置四个通风口，平均分布，其中转角各一个，中间段两个，沿二中操场南部长江新村小区沿边设置五个通风口，平均分布，其中转角各一个，中间段三个，沿二中西部紫竹林小区沿边中段设置一个通风口。

十一中地下停车场通风口具体设置：参见二中规划设计设置。5.项目施工周期，操场的过渡使用问题

由于地下工程进行土方开挖等施工，预计在施工期间内即12个月左右，两个学校的操场不能使用，解决办法一是借用学校周边空地进行体育课等活动，解决办法二是与周边大、中、小学协商借用其操场，方法为与借用学校的体育活动时间错开，建议两个办法并举，借用时间至施工完成后。操场复建及校方租借其他活动场地产生的费用由项目投资方提供，相关的解决方案由校方的主管部门与项目投资方共同出面协调与洽谈。

6.商业设施建设与周边目前现有设施使用的对接问题