物业管理项目前期运作

物业管理项目前期运作（12篇）

1.物业管理项目前期运作 篇一

谈谈BOT项目的前期工作和运作程序

BOT方式是在财政资金有限的情况下，较为理想的一种基础设施融资方式，它不仅适用于外资，同样也适用于内资。BOT项目往往都采用招标方式来选择投资方，因此，从确定方案到实施前，需要进行大量的前期工作。前期工作做得好不好对项目的顺利实施至关重要。根据前一段的实践经验，BOT项目的前期工作和运作程序主要包括以下内容：

1、确定项目方案

与传统的政府项目不同，BOT项目在这一阶段的主要目标是确定项目建设的必要性，研究确定设计规模和项目需要实现的目标，而不需要确定项目采用的技术、投资额和投资收益水平。因此，在招标文件中不需要详细规定项目的技术方案，只需要提出项目在规模、技术、经济等方面的轮廓，鼓励投标人发挥他们各自的技术和经济优势，在项目的构想和设计方面提出新的观点，从而有利于政府从各投标方案中进行选择。同时，在这一阶段必须确定的重要问题之一是项目是否具备合理的投资收益，否则，采用BOT方式就不可能成功。

2、立项

BOT项目在发布招标文件前，应该按照国家建设程序完成项目立项工作，这样可以降低项目招标后的审批风险，提高投标人的积极性。

3、招标准备

项目立项工作完成后，即可着手准备招标，主要内容有：

第一，成立招标委员会和招标办公室。招标委员会一般由政府主管领导担任主任，计划、财政、税务、土地、价格等主管部门负责人参加组成。其主要职责是研究招标过程中的重大问题并做出决策。招标办公室是负责贯彻落实招标委员会的决策，处理招标具体事宜的机构，它可能是行业主管部门，也可能是政府控制的国有企业。

第二，聘请中介机构，包括专业的投融资公司、律师事务所和设计院。借助这些机构的经验和优势，使项目的机构设计更加严谨和符合国际惯例，最大限度地提高项目的成功率。

第三，明确项目的技术要求。这些要求包括技术标准、工艺和设备水平、环境保护等等，经政府确认后需在招标文件中详细说明。

第四，准备资格预审文件，制订资格预审标准。资格预审是招标工作中一个十分重要的环节，尤其对于前期工作周期长、情况复杂的BOT项目更是如此。通过资格预审能够减少招标工作量，提高招标质量。

第五，设计项目结构，落实项目条件。不同地方的政府及其职能部门，在管理程序上不尽相同，不同类型的项目又有各自的特点和要求，因此，要针对不同的项目，结合政府在该项目的目标，设计合理的项目结构，逐项落实项目的各种条件，以便为招标成功打下坚实基础。

第六，准备招标文件、特许权协议，制订评标标准。在招标文件中必须详细说明政府在技术、经济、法律等方面的要求，以便投标人充分领会和掌握。要把投标人必须遵守的强制性要求和由投标人建议的可协商要求区分开来。在特许权协议中，应规定项目涉及的主要事项，明确政府提供的各种支持条件或承诺。评标标准应该体现政府在选择投资人和建设一个什麽样的项目方面的要求和标准，在招标文件中应该规定得尽可能明确和详细，以便投标人设计出最符合政府要求的方案。

4、资格预审

邀请对项目有兴趣的公司参加资格预审，如果是公开招标，则应通过媒体刊登招标公告。参加资格预审的公司应提交资格申请文件，包括技术力量、工程经验、财务状况、履约记录等方面的资料。招标委员会要组织资格预审专家组，进行评审，最后，向通过预审资格的投标人发出投标邀请书。投标人数量不宜过多，一般为3--5家比较合适。

5、准备投标书

收到招标委员会书面邀请的有资格的投标人，如果决定继续投标，则应按照招标文件的要求，提出详细的投标书，其中主要内容有：设施的类型及所提供的产品或服务的性能和水平；建设进度安排和目标竣工日期；产品价格或服务费用；价格调整原则；投资回报预测和所建议的融资结构和来源；不可抗力事件的规定；维修计划、风险分析与分配等等。在准备标书阶段，投标人将就标书中的有关内容向招标人提出疑问。招标人应以标前答疑会等形式进行解答，并将解答内容书面正式通知所有通过资格预审的投标人。为使投标人更好地了解项目环境，招标人还可以组织现场考察。

6、评标与决标

投标结束后，招标委员会要组织评标委员会，按照招标文件中规定的评标标准对标书进行评审，最后决定中标人。

7、合同谈判

决标后，招标委员会应邀请中标人与政府进行合同谈判。BOT项目的合同谈判牵涉的问题很多，情况复杂，时间较长。在特许权协议签订之前，政府和中标者都必须准备花大量时间和精力进行谈判。如果政府与排名第一的中标者不能达成协议，政府可能转向与排名第二的中标者谈判，以此类推。

8、融资与审批

谈判结束且草签特许权协议后，中标人应报批《可行性研究报告》，并组建项目公司。项目公司将正式与贷款人、建筑承包商、运营维护承包商和保险公司等签订相关合同，最后，与正式政府签订特许权协议。

9、实施阶段

项目公司签订所有合同后，BOT项目的前期工作全部结束，开始进入实施阶段。应该注意的是，在实施阶段的任何时间，政府都不能放松监督和检查的权利。因为项目最终要由政府或其指定机构接管并继续运营，所以必须确保项目从设计、建设、运营、维护都严格按照合同规定的要求进行。

2.物业管理项目前期运作 篇二

关键词：铁路,小型项目,前期设计,管理

引言

铁路建设项目前期工作包括预可行性研究、可行性研究、初步设计及施工准备等4个阶段。根据有关规定, 铁路大中型建设项目应在项目决策阶段开展预可行性研究和可行性研究, 在项目实施阶段开展初步设计和施工图设计。铁路小型项目或工程简易项目可适当简化, 在决策阶段开展可行性研究, 在实施阶段开展施工设计。

1 铁路小型项目现状及分析

虽然铁路小型项目相对简单, 但在施工过程中却经常出现设计变更较多、造价难以控制的现象。从项目前期设计管理的角度看, 究其原因, 主要有以下几个方面:

1.1 可行性研究工作深度不足

建设单位对前期工作不够重视, 对于项目的报批只是满足于应付审查, 流于形式。设计单位缺乏搞好可行性研究、提高投资经济效益的主动性, 调查工作不全面, 对项目实施的必要性和可行性分析不够深入, 论证的客观性、公正性、科学性不足, 没有达到可行性研究应有的深度, 致使可行性研究变成“可批性研究”, 使这一工作失去了原有的意义。

1.2 设计周期不合理

由于小型项目多与现场铁路运输生产直接相关, 项目一旦获得批准, 对设计进度的要求非常紧迫, 设计周期受到不合理的压缩, 设计单位不能进行全面细致的调查, 缺乏进一步深入论证的时间, 导致可研报告中推荐的方案不尽合理, 无真正的替代备选方案, 研究工作仅针对惟一方案的“可行”而开展, 衡量方案是否可行只根据少数几个静态指标, 缺乏科学性。同样, 在施工图阶段, 设计人员为了赶进度和满足建设单位的要求, 只追求完成任务而忽略了工作质量, 图纸深度不够, 设计文件不完整, 设计预算与实际造价出现严重偏差。

1.3 开展设计的基础性工作欠缺

现场调查时缺乏原始数据, 基础资料不真实、不完整, 信息掌握不全面、不准确, 采用的数据和资料与实际相差较大, 不能反映实际情况。在施工开始后, 才发现设计与现场的出入较大, 因而就不断地修改图纸和进行变更, 致使投资无法控制。

1.4 设计人员的观念有待转变

部分设计人员重技术、轻经济的观念没有改变, 设计思想保守, 存在着“多用钢筋、少动脑筋”的现象, 忽视设计产品的合理性和经济性, 没有从投资的角度考虑经济效益。个别技术人员专业知识不过硬, 对工程项目具体要求不够了解, 没有结合现场实际进行设计, 也没有从业主的角度和使用维护的角度出发, 导致变更设计多, 造成不必要的浪费。

1.5 图纸审核把关不严

设计图纸审核把关不严, 存在缺项、漏项、多项等现象, 而且出现的问题全部集中在施工过程中解决, 造成返工和浪费。

2 铁路更新改造项目前期管理的对策

2.1 做好项目的可行性研究

改变轻设计、重施工的观念, 高度重视项目前期设计管理, 严格按照可研设计的要求和步骤开展工作, 把项目的可行性研究落到实处, 依据事实和数字说话, 切实做好项目的可行性研究。

2.2 合理安排设计周期, 提高设计质量

合理安排设计的周期, 给予设计单位充分的调研和设计时间。在可研阶段, 要对项目实施的可行性和必要性进行深入调查, 不遗漏任何有价值的比选方案, 对建设标准和主要技术指标的确定以及征地拆迁的调查等尽量做到合理准确, 使可研的内容和深度达到应有的要求。在施工图设计阶段, 应根据审批意见, 采用定测和补充定测资料编制, 做到管线电缆的迁改工程的位置和数量准确, 设计方案和工程措施合理可行, 临时工程的位置和规模合理, 工程数量计算准确, 定额套用合理等。

2.3 做好基础性资料的收集和台账管理

对于需要铁路站段提供的资料和数据, 应由建设单位牵头, 结合既有竣工资料的情况, 会同站段和相关设备管理单位进行调查, 充分了解站段及设备管理单位的实际需求和维护保养的需要, 把原始数据和台账摸准摸透。对于项目周边其他基础资料的收集, 设计单位要详细调查分析, 熟悉项目沿线的情况, 进行多方面咨询, 收集的资料要真实可靠, 手续齐全, 符合法规要求, 以保证概预算的合理准确。

2.4 加强施工设计图纸的审查

加强施工设计图纸的审查, 减少差、错、漏、碰的现象。在交付实施之前, 应对图纸进行核查核对, 从图纸在技术上的合理性、施工上的可行性、造价上的经济性进行全面评审, 加强现场核对, 力争使项目的设计方案达到最优, 将设计的差、错、漏、碰现象消灭在设计阶段, 避免因设计考虑不周或失误引起施工变更, 造成经济损失。

2.5 提高项目管理水平

当今铁路建设项目科技含量高、质量要求严, 对从事建设工程的技术管理人员和工程技术人员提出了更高的素质要求, 只凭当初在学校学到的东西加上多年的施工管理经验已经不能适应铁路大建设大发展的要求, 必须不断加强后续教育和项目管理的培训, 不断提高人员的素质, 做到一专多能, 既要有较全面的专业知识, 又要有综合协调的能力。

2.6 加强合同管理

从对设计费的考核入手, 加强对设计单位的考核。由于现行的设计费按照造工程价的比例计取, 几乎和设计质量的优劣和投资的节约无关, 设计单位花费较多的人力物力去优化方案, 节约了投资, 但不能得到应有的报酬, 有时设计费反而变少, 客观上挫伤了优化设计的积极性。因此, 应健全对设计单位的经济责任考核, 对合理、经济的设计应给予一定的奖励, 以鼓励设计人员积极开展优化设计, 将技术与经济有机地结合起来。

3 结语

3.物业管理项目前期运作 篇三

【关键词】基建项目；档案管理；前期控制

档案记录历史，是总结规律的重要参考信息，根据规律可以更好地服务未来，防患于未然。基建档案的内容庞杂，涉及多个责任方，改建工作技术性非常强，建设时间长，并且需要较大规模的投资，由于基建档案涉及的信息宽度和广度都很大，建立档案非常困难，快速收集整理数据对于后续的工作开展非常不利，信息失误和信息失真降低了档案记录信息的准确度，减小了基建项目档案的使用价值。避免这个问题的关键是做好档案管理的前期工作，控制好信息采集的准确度。下文所述内容，仅供交流参考。

一、基建项目档案的内容和管理模式

1.基建项目档案包括的内容 基建项目档案是指从建设工程项目酝酿、立项、施工到竣工整个过程中直接形成的具有保存价值的文字、图像、声像等各种载体各种门类的文件材料。包括项目的前期文件、勘察设计文件、监理文件、竣工文件等内容。基建项目档案不但记录了建设项目的全过程，还真实反映了工程实体的现实面貌，是企业的宝贵财富，为以后改建、扩建、技术改造、维修等提供了原始凭证和可靠依据。

2.基建项目的管理模式 传统的档案管理模式是施工进行中不进行数据采集，在施工结束之后，对各种数据文字资料进行整理，并存档。这种管理方式的好处在于集中处理问题，各个工作环节基本没有交叉，减少工作程序，缺点在于在施工过程中出现的数据丢失无法弥补，中途更改的数据容易出现记忆误差。新型的管理模式是“前期策划、过程控制、及时归档”即工程结束后集中整理归档的做法，实行与项目建设同步进行过程归档制，项目档案管理策划与项目总体策划同步；档案管理要求和控制措施的提出与签订合同同步；项目文件的形成与建设进度同步；施工进度检查与施工文件的形成和质量检查同步；施工节点质量验收与施工文件的归档同步。

二、前期控制对档案质量的影响

基建项目中需要记录的相关信息要列入工程建设的内容当中，要做到各种信息对应到相关责任人，提高工作人员工作的责任心同时提高信息的准确性和真实性。作为整个档案内容要有专门人员对各项数据进行宏观统计，做到数据专人收集、专人整理以备查找分析。鉴于档案管理的信息量比较大，而基础建设项目数目比较多，实行档案信息化管理，提高工作效率和准确度。为此，要制定相关的岗位职责、行为规范和工作流程，保证工作人员在工作中能够有效的规范自己的行为，提高工作质量，做好基建档案的前期管理工作。

三、加强前期工作，提高档案管理质量的方法

1.要加强基建项目档案的收集工作 档案管理的首要工作是信息的收集，信息是构成档案的最基本的单元同时也是最核心的要素。工程施工的过程比较长，而且会根据实际的施工条件对一些参数进行合理的调整，这样就使得对其收集的信息不断变工。又因为施工的单位、施工用的材料生产商、采买等多个方面的数据都和档案管理的信息有关系，而这些信息会随着具体的施工阶段进行相关的调整，就加大了收集的难度，收集工作非常细致而且特别琐碎，需要具有很强责任感和敬业精神同时具备优秀专业能力的人员来从事这项工作。新的管理模式有利于档案管理的质量提高，同时也增大了管理项目的工作难度，这样细化的信息和多项分类不论对于信息收集还是信息整合都是一个不小的挑战。所以，在工程项目拟化的过程中，就要重视信息收集工作，为了便于施工过程中的数据记录，要提前沟通，并且预设好需要收集的有效内容的表格，便于相关工作人员进行记录。另外，可以细化工程施工各个环节的工作流程，在动工之前交纸质的计划书，从而收集数据，最好是用电子稿，便于收集和整理进行统一规范。还要在施工当中提供相应的是信息收集工作指导，确保数据的准确性，另外在施工之后与相关部门沟通配合验证信息的可靠性，保证信息收集可靠完整。进一步加强档案档案管理信息化的进程，加强各个环节办公自动化的程度，最优目标是实现信息收集通过电子平台进行以保证其准确性和不可更改性，进而提高相关人员的共工作质量而保证基建档案工作的时效性。

2.档案工作写入合同文本增强数据法律效力 施工中的数据是校验和查找施工问题的主要材料，对数据的记录收集有利于保证施工方的施工质量，同时也有利于保证雇佣方的切实利益。为了提高双方的重视程度，要将基建档案的具体要求写入相关合同，让档案中的信息具有法律效力，这样也能够让设计方，施工方和监理方严肃认真对待各项数据，从而提高档案的价值，在工程结束后建筑项目投入使用的整个过程中出现的问题都能够找到相关数据进行论证，进而快速解决问题，保证建筑项目正常使用。

3.完善档案管理体系及建立档案监督小组 施工类项目的文字材料一直没有收到充分的重视，甚少有专门的工作人员对此进行处理。但是随着施工项目的增多和项目落成后续问题的出现反应出基建项目档案的重要作用。所以，项目的主要管辖单位要对此高度重视，设置专门的档案管理机构，划分具体的工作内容，安排对应的工作人员，并设置对其进行监督和指导的工作小组以保证工作的执行质量。分工明确各司其职，可以实现工作计划、质量检查、工作考核几项工作平行进行。缩短档案建立的周期，提高档案的实用性。

4.实行档案管理的绩效考核 档案的管理工作非常重要但是也非常枯燥，为了提高档案的实用性，要对其相关工作人员进行有效的约束。企业和员工之间最有效的约束是绩效考核，企业管理的核心是制度的健全。制定本机构的各项工作制度和工作流程，对员工的各个方面进行考核。绩效考核只有落到实处才会有所收效，不能流于形式，要做到考核项目具体，考核记录真实，考核面向全体员工。这样能够做到整个项目建立过程的各个环节环环相扣，同时避免争功诿过的现象出现，能够有效防止存在侥幸心理的人对数据信息进行模糊处理。

5.项目建设费用的档案交付 项目建设单位要制定《项目工程款支付管理规定》等规章制度，规定支付工程尾款和办理竣工结算时，须经相关部门和档案室的会签，才可支付工程尾款和进行工程竣工结算。要实行竣工文件内容三方会审制度。在综合整理阶段要让施工单位对项目实施的各个环节的负责人对施工內容形成文件交给审查小组进行检查，双方确定无误后进行签字，这样能够保证档案管理的实用性。

四、结语

基建项目档案管理非常重要，保证档案管理有效性的关键是要确保管理前期的数据有效性的控制。这需要施工各个环节的工作人员对档案管理工作大力支持，从事档案管理的工作人员要有高度的责任心和耐心，档案管理机构要规范档案管理流程合理划分工作内容，做好与相关部门的数据收集前的沟通工作，协调好数据采集过程中相关档案采集人员和施工相关工作人员的接洽事宜，对档案管理机构进行监管的工作小组要充分发挥好监督管理的职能，确保整个前期数据收集工作的质量和可靠性。

参考文献

4.桑拿洗浴前期项目筹备管理提纲 篇四

一、筹建计划编排

筹建计划包括项目总体进度计划,施工计划,验收计划,定货计划,招聘计划,培训计划,经营计划等。

二、功能布局设计优化

审验所有工程设计图纸,包括：功能规划合理性,空间分布合理性,空间分布效率,管线分布合理性,客流通畅性、物流通畅性、操作通畅性等。

三、建筑装饰方案优化

审验所有建筑装修方案,包括装饰风格,装修新颖性、实用性、材料选择和预算合理性,消防要求,环保要求等。

四、设备系统方案优化

审验所有设备系统设计方案,包括设备系统的必要性、先进性、预算合理性、易升级性、易维护性、其他客户使用情况,及消防安全要求、特行管理要求、环保排污要求和城建综合治理要求等。

五、节能方案优化

审验所有设备系统的节能状况,包括中央空调节能、中央热水节能、电梯节能、公共区域节能等。

六、用品方案优化

制定与审验所有用品的选择方案。

七、工程监管和验收把关

设备安装工程监督及验收把关,装修工程监督及验收把关,建立工程档案等。

八、技师与技工的招募

全力整合 公关 小姐、技师与技工资源,招募优秀队伍,并做好专业的培训工作,令到开业一炮而红。

九、人力资源建立

为水会制订服务规范系统,并进行服务标准检测、评估。包括岗位责任及人员编制定员,技师召集,薪酬福利体系,人事管理制度,员工手册等。

十、企业文化与管理体系建立

推行众人策划机构科学先进的企业文化、管理程序和规章制度,并为实施执行做好准备。

管理体系建立包括组织机构,管理制度,管理工作流程、营业工作流程及文档系统、服务规范、质量控制等。

十一、采购计划、订货合同

制定采购计划和标准（包括水疗设备、餐饮设备、健身器材、美容设备、康体设备、家具、电器、卫生间用品、客房用品、布艺、印刷品、艺术陈设品等）,具体采购实施由会所采购部按有关规定执行。

十二、招聘与培训

制定全套招聘与培训计划,逐步、分批、分层次的对会所全体人员进行理论及实际操作的培训。

十三、质量管理手册》

按照《质量管理手册》的标准对甲方水会进行标准化专业管理,使其正常经营,目标取得当地最好的经济效益和社会效益

十四、员工培训内容包括：

①《员工手册》,包括公司简介、仪容仪表、员工守则等。②军训及形体训练。

③礼貌用语。

④电脑网络基础知识及软件系统学习。

⑤营销、营业人员、餐饮、推拿、足浴、工程、保安、财务等部门的业务知识培训。

十五、市场推广计划和实施

实施市场调研,制定并执行市场营销策略（包括产品、定价、广告宣传及品牌塑造）及预售方案。拟定和设计市场宣传推广计划,包括项目若干时间内的发展目标,项目

VI 系统,营销计划,营销计划预算,营销活动管理等,全力推广 VIP 会员卡,尽快回笼投资。

5.物业管理项目前期运作 篇五

附件：

物业管理服务收费形式、标准及服务内容

一、物业管理服务收费形式 包干制

二、物业管理服务标准及收费标准

投标人根据招标人提出的服务内容、服务标准提供服务。物业管理服务费用按照招标人明确的服务内容、服务标准根据实际管理服务成本并参照有关指导价格标准测算。

注：投标人应将物业管理基本服务费与机电设施设备日常运行养护费分别测算。物业管理服务费的计价单位为：元/月.平方米。

三、物业管理服务内容及标准

（一）公共性基本服务内容 1．综合管理服务内容

（1）服务中心：小区设置服务接待中心，配置办公家具及电话、传真机、计算机等办公设施设备。

（2）管理服务人员：小区经理持有项目经理上岗证，管理人员持有物业管理员上岗证；管理人员服装统一、佩戴标志、仪表整洁规范、文明服务；水、电等特种作业员工均应持有专业部 门颁发的有效证书上岗，严格遵守操作规程及保养规范。

（3）服务时间：每天24小时有管理人员接待业主和物业使用人，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理业主和物业使用人的咨询和投诉，答复率100%、有效投诉处理率100%。

（4）日常管理与服务：

1）日常服务应符合国家和我市《物业管理条例》的有关规定以及物业服务合同的约定；

2）建立物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生的维护以及绿化养护等方面的规章制度；

3）物业服务合同签订规范，公布物业服务内容、标准及物业管理服务费标准；

4）实行24小时报修值班制度。急修15分钟内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，回访率100%；

5）对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，对装修现场进行巡视；

6）对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害、恢复原状，对拒不改正的书面报告有关部门处理；

7）运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理，建立完善的档案管理制度；

8）每年进行业主满意度测评，覆盖率达到90%以上，对管理服务中的薄弱环节适时整改；

9）按规定使用共用部位、共用设施设备专项维修资金，公布专项维修资金使用情况； 10）每年第四季度将物业共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，并在小区内公告；

11）公示场地占用费的收取和使用情况；

12）节假日进行专题布置，每年组织四次以上社区活动。2．清洁卫生服务内容

（1）硬化地面、主次干道每天清扫2次，干净整洁；（2）绿地无垃圾、纸袋等杂物；

（3）公共区域日常设专人保洁，保持干净整洁无杂物；（4）对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫；

（5）室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次；（6）路灯、楼道灯每月清洁1次；垃圾清运日产日清，无满溢现象；

（7）垃圾桶、果皮箱每天清洁2次,夏季每天进行消毒； 3．公共秩序维护服务内容

（1）人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，当值时立岗不倚不靠，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。

（2）门岗：各出入口24小时值勤，主出入口7：00-22：00立岗，并有详细的交接班记录；对外来机动车实行询问登记。（3）巡逻岗：按照规定路线和时间每1小时巡查一次，做好巡查记录。

（4）车辆管理：引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，停放有序；非机动车停放整齐。

4．绿化养护服务内容

（1）草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过8公分。

（2）树冠完整美观，无枯枝死杈。（3）绿篱修剪及时，适时补种无缺株。

（4）根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。（5）适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。（6）适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。5.共用部位、共用设施设备维修养护服务内容

（1）维修养护制度：在工作场所公示工作标准及岗位责任制度，执行良好，有检查记录、维修记录、保养记录。

（2）小区平面分布图、楼门标识等：保持完好齐全、规范美观，有缺损及时更换修补。

（3）房屋外檐：每周巡查三次，发现损坏按规定维修。（4）雨水井、化粪井：每月检查二次，定期清理疏通，保持畅通，无堵塞外溢。

（5）场地、道路：每月巡查二次，场地、道路平整通畅，发现损坏按规定修复。

（6）安全标识：每天巡查二次，危及人身安全隐患处有明 显标识，发现损坏及时修补。

（7）围墙：每周巡查二次，保持围墙完好，发现损坏按规定维修。

（二）各业态专享服务内容及标准

1.多层住宅、中高层住宅、高层住宅业态服务内容（1）清洁卫生服务内容

1）地面每天清扫2次，擦拭1次；

2）墙面无灰尘、无乱悬挂等现象；顶棚目视无灰尘、无蛛网；

3）楼梯扶手、栏杆、窗台每天擦拭2次； 4）门窗玻璃每月擦拭3次；

5）消防栓、标识牌等设施每周擦拭2次； 6）电梯轿厢每天擦拭2次； 7）操作板面每天消毒1次； 8）每月对电梯门、壁保养1次。

（2）专属部位、专属设施设备维修养护服务内容 1）楼梯扶手、门窗：每周巡查2次，保持楼内公共部位门窗玻璃、配件完好，开闭灵活。

2）楼内墙地面、顶面：每周巡查1次，遇有损坏适时修补。3）楼道灯：接到业主或使用人报修后1小时内修复，完好率99%以上。

4）电梯：保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养，每 年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。发生电梯困人或其它重大事件时，物业人员约5分钟内到达现场应急处理。专业技术人员约30分钟内到现场救助。

2.商业服务部分服务内容

6.物业管理项目前期运作 篇六

发文单位： 国家发展和改革委员会等二部委

发文文号： 发改办外资【2006】2259号

法规类别： 利用外资类-->> 全部

地区： 全国

颁布日期： 2006-10-09

生效日期： 2006-11-09

失效日期：

外国政府贷款项目前期管理工作规程（试行）

国家发展改革委办公厅、财政部办公厅关于印发

《外国政府贷款项目前期管理工作规程（试行）》的通知

发改办外资【2006】2259号

各省、自治区、直辖市、计划单列市、新疆生产建设兵团发展改革委、财政厅（局），国务院有关部门办公厅（室），有关中央管理企业、计划单列企业集团：

为加强外国政府贷款项目（日本政府贷款项目除外）的管理，规范有关管理工作程序，国家发展改革委、财政部联合制定了《外国政府贷款项目前期管理工作规程（试行）》，现印发你们，请按照执行。

附：《外国政府贷款项目前期管理工作规程（试行）》

国家发展改革委办公厅财政部办公厅二〇〇六年十月九日

附：

外国政府贷款项目前期管理工作规程（试行）

第一条 为进一步规范外国政府贷款项目管理，提高外国政府贷款使用效益，根据国家发展改革委和财政部关于外国政府贷款管理相关规章和制度，并结合外国政府对华提供发展援助的有关政策，制定本规程。

第二条 本规程适用于借用外国政府贷款项目的有关前期管理工作（日本政府贷款项目除外）。

第三条 财政部负责及时发布外国政府贷款信息公告，公布外国政府对华提供官方发展援助贷款规模、领域、贷款条件、采购条件等信息。外方有特定要求的，财政部将及时通报有关部门。

第四条 拟借用外国政府贷款的项目单位应通过项目所在地发展改革部门向省级发展改革部门提出列入外国政府贷款备选项目规划的申请，并抄送所在地财政部门。国务院有关部门、中央管理企业和计划单列企业集团（以下简称“中央项目单位”）直接向国家发展改革委提出列入外国政府贷款备选项目规划的申请，并抄送财政部。

第五条 省级发展改革部门收到项目单位提出的申请后，应征求省级财政部门意见。双方根据各自职能对项目申请进行初步审核同意后，由省级发展改革部门向国家发展改革委提出列入外国政府贷款备选项目规划的申请，并抄送省级财政部门。

第六条 国家发展改革委对省级发展改革部门及中央项目单位上报的外国政府贷款备选项目进行审核，按季度向省级发展改革部门和中央项目单位下达外国政府贷款备选项目规划（以下简称“备选项目规划”），安排外债规模，并抄送财政部。省级发展改革部门将备选项目规划通知项目单位和省级财政部门。列入备选项目规划的项目自规划下达之日起有效期1年，如1年内未列入财政部拟对外提出的外国政府贷款备选项目清单（以下简称“备选项目清单”），该项目从备选项目规划中自动撤消。

第七条 已列入备选项目规划的项目，地方项目单位应通过所在地财政部门向省级财政部门提出拟利用外国政府贷款申请，并抄送所在地发展改革部门。省级财政部门对项目申请进行评审，对经评审符合要求的项目，省级财政部门向财政部上报利用外国政府贷款申请，并抄送省级发展改革部门；中央项目单位直接向财政部提出利用外国政府贷款申请，并抄送国家发展改革委。

第八条 财政部收到省级财政部门和中央项目单位的申请后，根据贷款国对项目领域的要求及贷款可用额度对项目进行审核，对符合各项要求的项目，纳入备选项目清单。财政部按季度向省级财政部门、中央项目单位和转贷银行下达备选项目清单，并抄送国家发展改革委。省级财政部门将备选项目清单抄送省级发展改革部门。列入备选项目清单的项目自清单下达之日起有效期1年，1年内未完成项目审批、核准或备案手续的项目从备选项目清单中自动撤消。

第九条 收到财政部下达的备选项目清单后，省级财政部门和中央项目单位应按照财政部关于外国政府贷款项目采购代理公司招标的有关规定，组织或指导、监督借款人选定采购代理公司，转贷银行开展转贷前期工作。

第十条 已列入备选项目清单的项目，由项目单位按程序向国家或省级发展改革部门办理项目审批、核准或备案手续。省级发展改革部门将项目批准文件抄送财政部金融司、省级财政部门，国家发展改革委将项目批准文件抄送财政部。

第十一条 对列入备选项目清单且经发展改革部门办理审批、核准、备案手续的项目，财政部适时提交外国政府和贷款机构，并及时将外国政府对有关项目审查或评估反馈的意见通知省级财政部门和中央项目单位，抄送国家发展改革委。省级财政部门将有关意见抄送省级发展改革部门。

第十二条 对财政部已对外提出且外方未提出异议的项目，地方项目单位经省级发展改革部门向国家发展改革委提交项目资金申请报告；中央项目单位向国家发展改革委提交项目资金申请报告。

由国务院和国家发展改革委审批项目可行性研究报告的，不再单独审批项目资金申请报告。

第十三条 国家发展改革委对项目资金申请报告审核后批复，并抄送财政部，省级发展改革部门通报省级财政部门。项目资金申请报告自批准之日起有效期2年，如2年内该项目未签署转贷协议，该批准文件自动失效。

第十四条 项目资金申请报告或由国务院及国家发展改革委审批的可行性研究报告经批准后，项目单位及采购代理公司根据批准的内容和外国政府在评估项目时所提具体要求，并按照外国政府贷款有关规章、制度和工作程序进行招标采购工作；转贷银行按照有关规定对外签署贷款协议，并与借款人签署转贷协议，其中由省级财政偿还或担保的项目，在省级财政部门确认债务或担保责任后办理签署转贷协议的相关手续。

第十五条 转贷协议生效前，项目发生变更事项的，应按以下情况分别办理相关手续：

（一）项目单位发生分立、合并、被兼并或项目改由其他单位实施的，原列入备选项目规划的项目相关批复文件自动作废，变更后的项目单位应按新项目照本规程规定的程序重新办理有关手续。

（二）列入备选项目规划的项目，增加外债规模及调整资金用途的，应将调整方案报国家发展改革委批准。列入备选项目清单的项目，如调整项目类别、贷款国别、转贷银行或增加贷款金额，由省级财政部门核准后，向财政部申请批准调整方案。

（三）项目资金申请报告批准后，调整贷款国别、增加外债规模及改变资金用途的，应按照本规程规定的程序将调整方案报国家发展改革委批准，并通过省级财政部门上报财政部审核同意后办理有关手续。

中央项目单位申请的项目发生上述变更事项的，向国家发展改革委和财政部申请办理有关手续。

7.工程项目施工前期造价管理与控制 篇七

1 工程项目施工前期造价管理的主要内容以及造价管理的作用

1.1 工程项目施工前期的工程造价管理的主要内容

工程项目施工前期的相关工作指的是从工程项目的酝酿到项目的建议书直至列入相应的年度计划阶段等所进行的一系列的工作, 这其中涵盖项目建议书、设计任务书的编制、可行性研究、组织工程设计以及建设地点的选择等, 工程造价管理贯穿于建设项目的全过程, 对于工程项目的顺利开展以及建设工程作用的发挥等都有着不可替代的重要意义。

1.2 造价管理的重要作用

1.2.1 造价管理在立项决策阶段有重要的作用。

在工程项目的立项决策的阶段, 重点工作就是对项目所涉及的各项技术实施合理的经济决策, 其决策的科学性与有效性所带来的经济效益和社会效益都是十分巨大的。合理的工程造价管理有利于在立项决策阶段选择更加经济可行的方案, 并在不断地优化建设方案的情况下, 进一步提升项目投资估算的编制质量, 从而使得决策方案能够更加符合工程项目建设实现可持续发展的需求。

1.2.2 造价管理在设计阶段有着重要的作用。

设计阶段是在经济上和技术上对所拟建的工程进行全面安排的阶段, 有利于对工程建设进行总体性的统一规划。工程造价管理有利于保证设计的经济合理与技术先进, 在更大的程度上缩短工程建设的时间、节省建设所需的投资、提高工程建设所带来的经济效益。同一个建设项目, 同一个单位的工程, 所合适的方案并不是相同的, 所以相应的造价也会不同, 因此必须在结合实际发展情况的前提下, 设计多个方案以供选择, 从经济、技术和效益等角度进行分析, 不断地优化设计方案。在此进程中, 合理的造价管理能够在一定程度上促进设计方案的优化进程, 从最根本上降低所需要的成本。

1.2.3 造价管理在招投标阶段的作用。

工程项目的招标和投标工作是有效地控制工程项目造价的重要手段, 与此同时, 工程造价管理有助于确定合适的中标单位, 二者是相辅相成的。在如何做好招标和投标工作上, 工程造价管理对其提出了如下要求:首先, 要严格把好资格的审查关, 严禁一切可能破坏招投标工作纪律的不良现象的出现;其次, 要夯实标底管理, 确保标底编制的准确性与保密性;再者, 要结合实际制定科学的定标评标的方法, 对于中标单位要进行更为严格的考核, 确定中标单位顺应建设工程项目的相关要求。总结而言, 工程造价管理对于招投标工作的相关要求可以帮助和引导工程企业选择信誉良好、报价合理、施工经验丰富以及工期短的单位, 间接地为工程项目总体成本的降低提供了有力的保障。

1.2.4 造价管理在施工阶段的作用。

在此阶段, 工程造价管理与控制有助于确定合理的施工方案, 并且对施工阶段所涉及到的各项费用进行管控, 避免不必要的浪费。造价管理要求从经济上、技术上进行评价与对比, 对工期、质量以及所需要的人力、物力、财力等方面进行评估, 从而合理地节约资源、提高工作效率。

2 工程项目施工前期造价管理与控制存在的问题

2.1 决策的失误容易造成投资的浪费

从目前的发展现状分析来看, 有些建设单位的经验仍然不足, 盲目委托一些设计单位对其项目进行相关研究, 但一些设计单位为了在该业务中谋取更多的利益, 并没有遵循合理科学的原则去编制可行性的研究方案, 而是不分情况地沿用以前的类似项目的报告文本, 仅仅对其中的数据、工程的概况进行略微的修改, 其所带来的后果是不可小觑的。与此同时, 有的建设单位为了减少贷款利息、缩短建设的周期, 忽略方案的优化和补足的必经过程, 在对所设计的方案没有进行必要的完善的情况下, 直接进行到了施工图的设计阶段, 这可能造成一边要做设计方案一边又要跟随着施工图的变化而对设计进行变更的繁琐工作的出现, 往往是得不偿失。

2.2 设计工作没有得到应有的监督和重视

有些建设单位为了赶进度, 没有采取更为妥善的方法去限额设计与精心设计, 设计人员没有顾及到设计方案的经济合理性, 有时仅仅依据相关领导人的意见去开展工作, 致使各种技术专业不配套等矛盾的出现, 施工现场返工、变更、重新洽谈等不良现象屡见不鲜。还有, 设计人员的专业素养也要得到进一步的完善与提升, 无法满足不断变化的工程项目的发展要求。

2.3 对合同签订过程的管理过于放松

有些工程的建设方对于合同签订过程的管理不够严谨, 对合同计价的依据、现场的签订、价格的确认以及合同价款的调整等方面的约定不够明确, 对于合同实施过程中可能出现的风险没有提出规避的解决措施与方案, 使得自己承担着不必要承担的风险, 给造价管理工作带来了一定的负担。

2.4 过度重视施工阶段造价控制, 忽视了前期阶段的造价控制

从一般意义上来说, 只要提到工程造价, 很多人可能最先想到的就是施工阶段的造价管理与控制, 而前期阶段的造价控制却容易被忽视。长时间以来, 由于忽视了前期阶段的造价控制, 再加上造价管理工作的不到位, 可靠、科学的投资性指标管理系统还存在着诸多不够完善的地方, 使得“概算超出估算, 预算超出概算”的现象无法得到根本解决, 这不仅影响了投资效益和投资环境, 而且阻碍了造价管理水平的提高。若是长此以往下去, 将会带来不可估量的损失。

3 做好工程项目施工前期造价管理与控制的良好对策

3.1 重视可行性研究, 做出正确的决策

为了进一步降低投资的风险, 有效地控制工程项目施工前期的造价, 建设单位必须结合实际发展情况, 重视可行性研究。要尝试通过委托专业化、社会化水平高的咨询公司, 并且积极主动地参与其中, 在通力合作的前期下理智科学的进行决策。从造价管理的方面来看, 可行性的研究工作还必须认真地对工程投资估算进行编制、科学地分析工程项目的效益, 若是估算出来的造价比开发商打算投入的资金额度高, 就要适当地调整相关标准或者规模。再有, 在进行投资估算之时, 要参考其他类似的工程, 并且还要根据拟建项目的交通状况、建设地点等具体情况, 确保编制结果的科学合理性。在此阶段所进行的投资估算应当作为以后工程项目造价控制与管理的目标限额, 理论上不应当突破, 同时还要仔细的找出与分析有可能影响工程造价的重要因素, 最大限度地针对可能出现的情况制定合理的应对方案, 以便有效地控制工程项目施工前期的造价, 在进一步降低工程成本的基础上创造更加的经济效益和社会价值。

3.2 做好设计阶段的工程造价管控工作

工程设计是建设工程项目的灵魂, 是处理好经济和技术关系的重要环节, 是有效地控制与确定工程造价的关键阶段, 因此, 做好设计阶段的工程造价管控工作十分必要。详细一点来讲, 首先, 建设单位要结合实际, 尝试引入适当的竞争机制, 借助于公开招投标的方式确定合适的设计单位, 严格对参与竞争的各单位进行筛选与考核, 以确保工程设计的准确性、合理性与先进性, 避免由于设计不足而导致的投资损失等不良现象的出现;其次, 要对设计方案进行不断地优化, 要运用多种指标评估分析工程项目设计, 并且在对工艺技术的方案进行选择之时, 要认真地进行一定的经济分析, 确定切实可行、经济合理以及先进适用的设计方案。在选择工程建设所需设备之时, 要尽可能地运用系列化、通用化和标准化的机械设备, 对于需要进口的设备应当谨慎选择, 切忌重复引进;再者, 作为设计单位, 要加强经济意识, 但凡可以进行定量分析的内容, 都要用数据说话, 通过计算确定投资估算符合工程的建设发展要求。再有, 建设单位要给予相关工作人员, 特别是涉及人员以更多的参与培训和教育的机会, 通过专题会议、主题性的拓展训练活动、推荐优秀员工外出深造、邀请外界专家前来指导等多种有效的手段, 全方位地提高工作人员的综合素质, 引导他们能够更加自如地应对工作中的新挑战与新任务。

3.3 做好合同签订过程的造价管理

合同是建设工程管理的重要基础, 有效科学的合同可以避免或者减少不必要的纠纷, 在争取更多利益的基础上促使造价管理水平的提升。具体来说, 合同包括标准化的格式条款与补充式的协议条款两个方面的主要内容, 但由于工程类型的不同以及工程发展需要的差异, 合同的特征也不尽相同。从一般意义上来说, 合同管理的重点在于协议条款的补充上, 比如, 宿舍楼、办公楼以及实验楼等所涉及到的施工内容并不完全相同, 因此在合同的签订过程中, 对于招投标文件以及合同设计中不够明确、不详细的内容, 合同签订双方就需要通过协商, 制定切实可行的合同条款, 对于合同中涉及到的价款结算的方式、工程费用的额度以及违约争议的处理等, 都要用具体的条款给予明确的约定。与此同时, 建设方要根据工程项目实施过程中所可能遇到的索赔等问题的性质, 制定不同的应对方案, 将有可能导致索赔现象出现的因素扼杀在摇篮中, 从而在规避索赔等不良现象发生的同时, 也为工程造价的有效控制奠定了扎实的基础。

3.4 做好前期阶段的造价控制工作

为了在更大的程度上减少直至避免实际值和目标值之间的距离, 建设单位就必须要在立足于实践的情况下, 主动积极地采取合理的管理与控制措施, 实施主动性的管控。工程前期阶段的造价管理不但要反映出投资的决策、施工和设计情况, 更要符合建设工程项目的相关要求。充分有效的运用价值评判标准, 可以在降低工程造价的基础上, 提高其使用价值。建设单位领导者要结合现实发展情况, 通过制定一系列制度和规定, 对前期阶段的造价进行合理的管控。技术人员和经济人员要进行通力合作, 保证前期造价控制能够在规范的轨道中运转。随着时代的发展与社会的进步, 多媒体信息技术在各行各业中的运用已经成为炙手可热的事实, 建设单位也要紧跟时代发展的潮流, 构建信息化的造价管理与控制系统, 派遣专业人员, 定期或者不定期地将诸如现阶段的造价管控的现实情况、造价管理的标准、前期造价控制的重要性等内容曝晒于单位内部的网络平台上, 以便单位各部门、各工作人员都能够随时知晓造价工作的发展现实, 提高他们的主动配合力度, 在全员共同参与的情况下为前期阶段的造价控制以及工程项目的可持续发展提供强而有力的催化剂成效。

参考文献

[1]朱涛.《工程项目建设前期造价管理与控制》.合作经济与科技.2012 (14) .

[2]张玉.《论建筑工程施工前期的造价管理》.现代装饰 (理论) .2013 (10) .

[3]陈慧.《探究施工前期与全过程中的工程造价管理》.中华民居 (下旬刊) .2014 (09) .

8.物业管理项目前期运作 篇八

关键词：园林工程管理；项目前期；工作流程

中图分类号：TU986.3 文献标志码：A 文章编号：1671-2641（2016）03-0095-03

园林工程在广义上讲是综合的景观建设工程，包括项目起始到设计、施工、养护的全过程，而狭义上则是指通过人工手段将园林设计要素进行工程处理，即现场施工的过程[1]。园林工程管理包括了项目计划立项报批阶段、组织计划及设计阶段、工程建设实施阶段以及工程验收竣工阶段，从计划立项报批到设计阶段是园林工程管理的前期工作，为后期项目的成功实施和运行起到至关重要的作用。

园林行业水平的不断提升，也日益提高了对园林工程管理的要求，如何在有限的时间依法依规有效完成工程管理前期工作，为后期赢得更多施工时间，是业内频繁碰到的问题。在中国知网对“园林工程管理”进行检索可知，目前国内针对园林工程管理的研究主要集中在施工和养护管理方面，较少从建设者的角度分析探讨前期阶段工程管理的特点和难点。本文基于多年的园林工程管理工作经验，系统梳理项目前期工作的流程，归纳分析不同类型项目的特点和重点环节，总结并提出高质量完成前期管理工作的建議，供同行参考。

1园林工程项目前期工作的一般流程

园林工程项目前期工作的流程如图1所示。

1.1项目类型不同，流程存在一定差异

多数项目一般都需要执行的流程（图1中灰色标识部分）构成了整个前期报建流程中的主线，主要包括提升改造类、绿化或包含亭廊建设等简单园建构筑物的项目。大型综合性项目常常涉及地下管线及较复杂功能性建筑，报建流程则更加复杂，需要执行民防、消防、建筑节能设计等多项备案，以及施工许可、排水许可等多项报建流程。

1.2前期阶段工作内容

在前期报建流程主线中，从项目建议书编写、报批到施工、监理招标都属于本文所探讨的园林工程项目前期阶段，其中“项目建议书报批——可行性研究报告报批”部分属于项目计划立项报批阶段，“勘察、设计招标——施工、监理招标”部分属于组织计划及设计阶段。

1.3新增建设用地项目需进行国土、规划报建

流程图中“*”标记的为国土、规划报建环节，新增建设用地的项目需执行此流程。多数园*林工程项目在已批准的建设用地范围内进行改建或扩建，如在现有公园、景区范围内，或对街旁绿地、道路绿地、市政设施绿地等城市公共绿化进行升级改造，该类项目可不进行用地预审，亦无需申报规划选址或规划设计条件。

1.4前期工作的作用

前期工作保障了项目的合法性、合理性和经济性，对整个项目的成败优劣至关重要。国土、规划报建及申领各项许可证让项目依法建设施工。获取、完善设计基础资料，听取多个主管单位的意见，进行适宜调控，不断修正设计方案，减少施工阶段可能出现的拖延等问题，保证竣工后接管单位正常使用项目和可持续运作管理，让项目的合理性得到充分保障。另外，对项目投资进行多次审核，将资金使用在最需要的地方，以保障资金的经济性。

2园林工程项目前期工作的特点

2.1多个流程多项工作多线并进

园林项目管理的前期工作各环节存在多条线索，除属于主线（图1灰色标识部分）的一系列流程外，还有国土规划报建、水务类许可以及民防消防等多项备案环节。多条线索既相互关联，又各自独立，需要多条流程共同推进。例如：项目建议书获得批复后，可同时进行建设项目选址意见书、环境影响评价、排水设施咨询意见；勘察招标、设计招标完成后，可同时进行项目岩土工程勘察、初步设计文件编制、防空地下室报建（民防意见）及消防设计申报；初步设计评审获得批复后，可同时进行施工图编制和概算评审工作；获取建设用地规划许可证后，可同时进行申领建设用地批准书、申报修建性详细规划；获取建设工程规划许可证后，可同时进行消防设计备案、民用建筑节能设计审查结果备案、施工图审查备案以及申领施工排水许可证。

2.2 各流程重点工作同时推进

前期工作各环节工作重点不同，涉及多个管理部门，需要项目管理者具有较强的综合沟通能力，同期协调完成各环节的工作。前期阶段管理者除与设计单位保持密切沟通外，还需要与发改委、国规委沟通协调，涉及水务相关的排水设施咨询环节需与市排水设施管理中心沟通，水务类报批需要与市水务局沟通；概预算评审工作需要与财政局沟通；各项招标工作需要与市公共资源交易中心沟通协调；消防设计审核、民防意见、节能备案以及施工图审查备案等各项备案工作需要与公安消防、民防办、节能办、城乡建委等单位沟通；此外各项报建工作还需要委托有资质的单位编制各类报建资料等等。

2.3行政管理，专业技术工作兼具并融合

园林工程项目管理虽为管理性质的工作，仍需要有较丰富的专业背景支撑方能顺利进行。前期管理工作中涉及国土、水务、规划等环节通常需要深入了解国家相关的政策、规范、条例；对方案设计、初步设计、施工图以及概预算文件编制过程中的质量把控则需要掌握园林绿化专业知识；立项工作中项目建议书、可行性研究报告的编制质量管理更是需要对政策环境、社会背景及专业知识都有较为深入的了解。

2.4 每个项目流程具有独特性

各地区在符合国家规定的基础上政策条款不同，流程会有差异，应根据区域实际情况制定地方性法规，调整或简化总体流程，提高项目推进效率。以广州市为例，投资估算不同，立项报批程序也不同。投资在3 000万以上的项目需要编制可行性研究报告，投资估算在1 000万以上、3 000万以下的政府投资项目仅需编报项目建议书，但项目建议书的深度则要达到可行性研究报告的深度。又如，建设工程项目办理完成用地批准、建设工程规划许可证、施工图审查、施工招标、监理招标手续的，根据《中华人民共和国建筑法》[2]等法律法规，应向市住房和城乡建设委员会申领《房屋建筑工程施工许可证》；而根据《广州市重点项目报批绿色通道若干规定》（穗府〔2012〕16号），纳入市重点项目绿色通道审批、尚不具备申请建筑工程施工许可证应提交全部材料的房屋建筑工程项目，在开工前，可向市住房和城乡建设委员会申请房屋建筑和市政基础设施工程（含管线工程）“临时施工复函”。

项目的建设内容不同，具体流程也会出现差异。如提升改造类项目通常不涉及国土、规划报建流程；未列入环保部文件《建设项目环境影响评价分类管理名录》[3]的项目可无需进行环境影响评价工作；如项目未涉及建（构）筑物，则无需进行防空地下室报建、民用建筑节能设计审查结果备案、申领房屋建筑工程施工许可证等流程。

3项目前期管理工作的思考与建议

3.1因地因时制宜，合理安排计划

合理、高效安排项目进度计划，主要应从两方面着手：一是准确控制工程建设的总体方向：二是合理安排各环节工作、并线推进。首先在方案阶段确定项目的定位、建设目标、建设内容及基本形式，并通过专家评审、征求社会意见等方式充分论证方案的科学性、合理性；其后的初步设计、施工图设计等阶段则从技术角度深化、完善方案，为概念的实现制定切实可行的技术方案，如无特殊情况，后期原则上不应再对方案设计做大的改动。许多园林项目在前期阶段并不重视设计方案的推敲和论证，在图纸深化甚至施工阶段不断调整，导致最终完工的成果和最初的设计方案截然不同，难以保证建设成果的科学合理，更可能影响工期以及投资的合理使用。其次管理者必须熟悉各个流程、环节，充分考虑、合理统筹安排各环节计划、并线推进；在符合法规政策基础上，同时进行报建手续，提高工作效率，缩短前期工作时间。如2015年开展的“临江大道生态景观带提升工程”“阅江路轻轨沿线景观提升工程”项目，在概念以及总体方案前期阶段进行了细致思考、多番论证，初步设计及施工图阶段均未对方案再做大的调整；进度安排方面，方案及初步设计阶段同步征求各专业主管部门的意见，初步设计评审完成后同步进行概算评审和施工图的编制、审查，这些措施都大大压缩了前期工作时长，为后期施工建设争取了时间，提高了项目建设效率。

3.2 严禁违法违规建设

无建设工程规划许可证、无施工许可证进场施工，属违法建设，城管执法部门会对建设单位进行相应的处罚，产生工程建设额外费用。但是，由于种种原因，建设项目急于开工，往往无视规定。管理者针对每一个项目的特殊性，应详细了解相关法律法规，完成必要的报建工作，避免产生违法建设罚款以及因此造成的工期拖延，同时坚持原则避免无证开工。

3.3 重視投资估算及其细致性

投资估算是项目建议书的重要内容之一，而可行性研究报告对项目建议书做进一步深化完善，项目建议书、可行性研究报告中投资估算是当前工程管理中实施“限额设计”制度的基础[4]。如投资估算出现遗漏，可能导致后期部分报建环节缺乏相应资金、难以顺利推进，因此在立项阶段，务必对项目实际情况进行深入分析，对投资进行合理的规划和估算。如“广州市儿童公园（二期）建设”，申报建设用地批准书需提交有相应资质单位测绘的出让（划拨）宗地平面界址图、建设用地批准书附图、建设用地套图、地理位置图、正射影像图等，申报建设工程规划许可证，需委托有相应资质的技术审查机构出具《建筑工程放线测量记录册》，如果前期立项阶段未考虑这些项目，投资估算未预留相关资金，后期项目推进过程中将会出现不必要的麻烦。

3.4加强专业技术的提升与渗透

前期管理工作兼具行政管理和专业技术特点，对管理者的经验和能力提出较高要求。目前前期管理工作重点多放在各个流程的顺利申报和进度推进，往往忽略对项目的专业把控，例如：征求专业管理部门意见或方案申报的环节流于形式，并未真正对项目的合理性起到调整作用；对设计方案的把控常常忽略设计的合理性和科学性。所以，管理者应不断加强自身专业技术素养，充分发挥自己的专业能力和主观能动性，将科学理论、专业知识渗透到前期工作中，提高项目的科学性。如“增埗公园升级改造建设工程”涉及层面较多、综合性强，建设内容包括平台、广场、廊架等园建设施以及绿化提升、仿古建筑建造等等。管理者除了解一般的园建、绿化知识外，还需要掌握古建设计及以新做旧等工艺的技术特点，才能正确把控项目建设的方向和内容。

3.5充分考虑后期管理工作的连续性

应在前期工作中充分考虑项目交付使用后运营管理的连续性，避免建设单位与使用单位各行其是、缺乏沟通，致使项目因养护管理不善而杂乱逐渐荒废，降低使用率。在前期工作阶段应尽量做到未雨绸缪，防范于未然。针对园林工程的生态性与可持续性特点，还应充分了解竣工后接管单位运作和养护的实际需要，配合项目的特点在设计方案中明确后期养护要求，并制定完善的养护计划。

综上所述，园林工程前期管理是一项专业性的综合管理工作，是后期项目成功实施和运行的根本保障，需要缜密、系统、专业的计划和全方位的协调沟通和行业各部门的共同努力，才能实现多快好省、如期达到目标。

本文图1为作者自绘。

参考文献：

[1]田建林，陈永贵.园林工程管理[M].北京：中国建材工业出版社，2010：2-3.

[2]中华人民共和国建筑法[N].人民日报，2011-11-21（016）.

[3]建设项目环境影响评价分类管理名录[J].中华人民共和国国务院公报，2015（21）.

9.物业管理项目前期运作 篇九

本项目位于鲁北及冀东南地区，沿渤海海湾，覆盖黄河三角洲地区。本线北接朔黄、黄万铁路，南连大莱龙、龙烟铁路、益阳铁路，与黄万、大莱龙、龙烟铁路一起形成环渤海海湾铁路运输通道。本线与朔黄铁路共同形成了神东煤田及山西煤炭下海的便捷通道。

一、项目概况

1、线路概况

沪昆客专是为了缓解东西铁路运输紧张状况，实现客货分线运输，形成大能力、快速度的客运通道而修建的。沪昆客专长昆段是沪昆客专的.西段，东起湖南省长沙市，向西经湘潭、韶山、娄底、新化、怀化、新晃后进入贵州。

本分部工程范围起讫里程为DK202+790～DK2I7+366.15，正线长度14.58km。主要工程数量：特大桥4569.3米/3座；大桥1766.8米/6座；涵洞30米/8座；隧道5253米/4座；混凝土集中拌合站2处；级配碎石拌合站1处；新建车站1处；无柞轨道双线铺设14.82k二公里，合同总价8.3亿。其中：路基3022.8m，占正线长度的20.7%；桥梁6335.87m，占正线长度的43.5%；隧道5253m，占正线长度的36%；桥隧比例为79.5%。

2、工期目标

为确保满足铁道部批复的初步设计工期目标，开工日期9月1日，竣工日期12月31日，总工期40个月，月1日开始铺轨, 年10月15日铺轨结束，2013年12月31日精调结束。

3、主要工程项目及数量

主要工程项目为：钻孔灌注桩，桩径1m、1.25m、1.5m，挖井基础，明挖基础，承台，圆端型实体桥墩，圆端型空心墩，24m、32m简支梁，（40+64+40）m，（48+80+48）m，(32+48+32)m连续梁，其体工程数量见下表:

4、项目工程特点

隧道工程：我分部隧道总长5281米，均为不良地质Ⅳ、Ⅴ软弱围岩，砾岩裂隙发育、节理裂隙发育、岩溶发育强度为中等，伴随有岩爆、断层、突水、突泥等现象。

桥梁工程：桥梁结构形式多样，桥梁下部为：岩溶发育区钻孔灌注桩，大于5米以上挖井基础、大体积承台、实心矮墩、空心薄壁墩，桥梁上部为:24m，32m简支箱梁及4处悬浇箱梁，跨径分别为:2*（40+64+40)m、1*(48+80+48)m、l*(32+48+32)m。

路基工程:路基段处于高填、深挖施工最大垂直开挖高度为33.6米，最大填筑高度8.46米，均为路基过渡段，基地处理复杂，沉降控制难度大。

轨道采用SK-2型双块式轨枕无砟轨道。

二、自然特征

1、地形、地貌

本桥所处低山丘陵区，地处新化，以碳酸盐岩组成的溶蚀丘陵为主，海拔一般在150-350m，总体地势较平缓，地形起伙不大，切割较浅，河溪较发育，资水中游流经本区。

2、工程地质条件

沿线地层从新生界至元古界均有出露，仅缺失水泥上志留统。雪峰山以东相对地形略缓，地层主要为古生界孕碎屑岩及碳酸盐岩，基岩风化层及第四系覆盖层较厚，完整基岩出露较少；雪峰山区地形陡峭，地层主要为元古界浅变质岩，基岩出露较好：雪峰山以西地形较陡，地层主要为元古界浅变质岩及白至系泥岩、砂岩等陆相碎屑岩地层，在河流阶地及丘间谷地分布了新生界第四系松散堆积层。

3、水文地质

沿线地下水主要为岩溶水、基岩裂隙水及第四系孔隙水三大基木类型。岩溶水大面积分布于下三叠统上部、下二叠统、石炭系及上泥盆统、中上寒武统等碳酸盐岩出露区，是沿线最主要的地下水类型，分布席广、水量大，主要赋存于溶蚀管道及溶蚀裂隙中，地下水的赋存受地质构造及岩溶发育程度控制，地下水系发育，大流量水点较多，但富水性极不均一，水质主要为重碳酸钙镁型淡水，地下水一般不具侵蚀性。

基岩裂隙水主要分布于红层陆相碎屑沉积岩、碎屑岩、板溪群浅变质岩、岩浆岩中，大面积分布于新化、怀化至镇远一带。总体来说基岩裂隙水水量相对贫乏，但在断裂带、断裂交汇部位、岩体与围岩接触带等，水量富集。

10.物业管理项目前期运作 篇十

我局要求房地产开发企业在办理项目的《商品房预售许可证》和住宅专项维修资金开户审核手续前，必须完成各项前期物业服务备案手续并取得经我局批准的《前期物业服务合同备案申请表》。办理项目的前期物业服务备案工作程序如下：

一、在办理项目规划报建手续时，应当按照《广东省物业管理条例》的要求配备物业服务用房。

二、项目取得《建设工程施工许可证》并开工后，到我局住房保障和物业管理股办理物业管理区域备案手续。

三、在办理了物业管理区域备案手续后，通过招标或协议的方式选聘具备相应资质的物业服务企业（总建筑面积5万平方米以下的项目经我局批准后可以采用协议的方式选聘物业服务企业）。

四、通过招标或协议的方式选聘物业服务企业后，凭初步签订的《前期物业服务合同》到市物价局价格管理科办理物业服务收费备案手续，别墅和非住宅项目不需办理物业服务收费备案手续。

五、办理了物业服务收费备案手续后，到我局住房保障和物业管理科办理《前期物业服务合同》备案手续。取得了经我局批准的《前期物业服务合同备案申请表》，表明该项目已完成了全部前期物业服务备案手续。

已经办理了《商品房预售许可证》和住宅专项维修资金开户审核手续的项目，如果还没有完成前期物业服务备案手续的，应当立即补办。分期开发的项目，更要迅速办理各项前期物业服务备案手续，否则会影响后续开发的楼盘办理《商品房预售许可证》。

需要办理前期物业服务备案手续的，可到清远市住房和城乡建设局住房保障和物业管理科网页http:///zbwg/查看办理物业管理区域备案、以协议方式聘请物业服务企业、申请前期物业服务邀请招标、前期物业服务邀请招标中标备案和前期物业服务合同备案等手续的办事程序，下载电子版的《物业管理区域备案申请表》、《以协议方式聘请物业服务企业申请表》、《前期物业服务合同备案申请表》等表格。

11.物业管理项目前期运作 篇十一

关键词:快消品行业;新产品开发;项目管理运作流程

通常情况下在快消品公司运营的初期,技术部门承担的新产品开发任务也相比较少,开发模式多为职能式开发,随着公司运营规模的越来越大,产品品种的越来越多,产品组合的宽度、长度和深度的不断扩大及多个项目的同时进行,为避免顾此失彼就需要对新产品开发运作流程重新定义和实施,明确项目所需过程的顺序和相互作用,建立流程表,确定关键过程的期望结果、职责和义务等。

一、快消品行业及新产品开发特点

(一)新产品开发活动并不是一项错综复杂的活动,多为紧跟型、变形性产品的研发,是企业用基础研究成果自行进行的应用研究和开发研究,主要是根据销售部门的反馈意见进行产品改进,具有研发周期短,创意性相对较小,技术相对成熟,多产品多层次并行的特点。

(二)要求以顾客为关注焦点,加强互动,保持良好关系,及时了解顾客的需求和期望。需要时刻关注项目能否让顾客满意,增加再次合作的可能性;还要关注顾客的利益,使项目尽早结束,减少后续服务或延期所带来的成本增加。

(三)对开发流程的执行、管理和控制基本处于手工管理状态,流程中产生的数据和流程本身没有关联,无法进行有效的信息共享和交流,导致不畅通,协作不好等很多问题。在项目完工后欠缺全面深入的事后总结,隐性知识大多存在于企业员工的头脑中而难于共享,更没有促进最佳实践传播。

二、快消品行业研发项目管理运作流程特点及存在的问题

流程管理关注的是项目运行中各个环节的相互联系以及具体活动的时间、执行者、执行情况,是从流程的角度对项目运行过程中的各个任务进行描述与规划,提出面向流程层次化控制的项目管理运行模式,并利用共享数据库实现数据共享,最终实现流程运行驱动项目管理的运行方式。

快消品行业现有的研发项目管理运作流程,在实际运行过程中,常会遇到以下问题:

(一)新产品研发与市场的联系不够密切,没有建立以客户为中心的要旨,可能会造成研发与市场需求脱钩,缺乏研发项目运作的科学性和目的性。

(二)研发人员的急功近利和项目立项的短期行为,导致部分产品只是形式上的变化,"换汤不换药",不能真正体现新产品开发的价值。

(三)产品研发的相关部门间协调性不够紧密,绩效考核难以明确,易造成项目开发周期过长而错失市场机会或潜在客户。

(四)缺乏项目运作流程和知识管理控制,易导致研发人员的流失而中断大量的项目进程或持续的改进。

三、采取有针对性的项目运作流程管理

在项目运行过程中,当项目中具体的任务事件发生时,任务单元触发相应业务流程,业务流程的执行形成了基本活动单元的运行链,运行链将具体的流程执行人员联系起来,影响运行链中相关人员的交互与合作,这条运行链将项目中各个任务单元链接起来,通过流程的运行承载与推动项目的运行。

(一)注重项目前期调研和产品策划,一切围绕客户的目标需求

对于快消品行业的新产品开发来说,新产品前期面临多种不同的环境因素,需要依靠必要的智力资源并不断积累经验,使新产品开发的观念得以形成并得以在企业组织内进行系统推广,才能在一个剧烈变化的企业环境中,大大增加创造出新产品的机会。

(二)注重电子化信息网络的知识管理系统,构建知识共享与协作平台

基于信息化网络的信息共享,有助于全程记录各种文档材料,使一个组织内部的信息和知识尽可能公开,使项目组成员能够便利地获取各种资料,很快熟悉工作;实时更新知识结构和最新数据,及时发现问题并提供解决方案,使组织中的个人或小组的知识转变为组织整体的知识;促进和实现知识整合及共享,为组织活动的更新和创新提供源泉和基础,利于企业保持竞争优势;有利于整个项目运作的并行工程,解决传统的串行产品开发弊端,减少产品的开发时间和成本,以保证开发的一次成功性;有助于在项目进展过程中进行多次的阶段工作总结,而尽可能早地发现可能存在的潜在问题及各因素之间的冲突关系,以避免单线渠道沟通的滞后、过滤、失真等行为。

(三)注重流程运作的程序管理,执行严格的文档表格并集中管理

界定项目范围,明确项目方案,由项目经理规划项目进展,设计项目质量、统一调度多个部门协同工作。项目组成员及需配合的各职能部门和经理,按文档要求严格执行相关的文档表格,如:申请表的详细填写、项目进展情况跟踪、新产品开发过程中的实验报告等等。

(四)注重快速反应机制,建立门径管理系统

“应”是基础,关键在“快”,项目申请者一旦搜集信息、了解到市场情况,即快速反映到决策者手中,经过论证,明确产品调整的具体目标并指定项目经理,组织各职能部门人员配合实施。快速反应机制的建立有助于企业适应市场并在市场竞争中取胜,最终将符合消费需求的产品快速投放市场。

(五)加强与客户的交流与沟通,强调产品开发的时效

在新产品的开发过程中,从一开始新产品创意的出现到最后的新产品市场化,任何一个环节管理不当都有可能使新产品夭折,新产品经使用后不能满足客户的初期要求,或客户又临时改变了其原有的产品设想,导致投产后的新品不能收到预期的销售效果,不但能加剧生产安排和原材料储备的工作压力,还会导致原材料库存问题、过期报废等不良问题的频繁发生。

四、结束语

现代科学技术的革新越来越快,专业分工越来越细,面对快速多变的市场环境,要求企业必须在短时期内集中自己的主要力量对市场机会做出敏捷的反应。结合快消品行业特点,综合运用新产品开发以及项目管理的理论与方法,建立一套适合于快消品行业的研发项目管理运作流程体系,将有助于快消品行业:倡导知识共享的氛围,协调与研发相关的各部门间合作,建立以市场为导向的高效能研发管理运作流程,调动研发人员的主观能动性和创造力,迎合客户需求,最终提升新产品开发项目的管理绩效和企业的经营绩效。

参考文献:

[1]夏谷.超级食品公司生产运作系统缺陷分析与对策研究[D].硕士学位论文,2004.

12.物业管理项目前期运作 篇十二

1 前期决策阶段

长期以来, 固定资产投资项目存在决策失误, 投资效益不高, 资金浪费等一系列问题, 一直也是投资方急需解决的课题。在固定资产投资项目前期论证阶段, 首先需加强前期工作中对新工艺、新技术、新材料的应用, 同时对项目各阶段的投资, 特别是对初步设计和概算的管理工作。在投资决策分析时, 可以通过委托专业的工程咨询机构或组织专家评审会等方式对投资项目进行把关, 逐步建立科学、高效的项目管理体制和运行机制, 实现投资的预期效益。例如, 某企业拟建年产多晶硅6000吨生产线建设项目, 2008年年初开始对多晶硅产业市场、原材料价格, 市场环境等因素进行调研, 并完成了前期调研全部工作。在项目立项决策阶段时, 通过采取专家评审会的方式对此项目进行评审, 相关领域的专家在评审意见中明确指出多晶硅虽然是投资回报率很高的产业, 但是多晶硅产品价格随市场起伏较大, 项目投资风险较高、也是污染性很高的行业, 通过对近几年同类项目进行对比后, 同时为了抑制行业重复性建设和产能过剩, 建议暂缓。事实证明在2008—2009年期间多晶硅的价格由4000元每千克高价, 跌落到420～500元。有效避免了企业投资风险, 由此看来, 专家评审对项目前期的决策起到决定性作用。

2 项目策划阶段

项目管理策划是针对工程项目, 在符合相关法律、法规及企业管理制度的前提下, 通过对工程项目的精细化管理, 以达到项目管理效益最大化和风险最小化为目的的管理策划。通过结合项目及施工现场管理的经验, 制订详细的项目管理策划方案, 使项目按照计划运行, 对质量、进度和投资三大控制目标起到较好的控制作用。项目管理策划是通过《项目管理策划书》的形式表现, 编制的主要内容包括:进度控制、质量控制、成本控制、合同管理、信息管理等多个方面, 是各个专业能否按计划进度实施的指导性文件, 项目管理策划在项目管理中可以起到事半功倍的效果, 使项目有序、稳步推进。由此可见做好项目前期策划对项目管理目标的实现起至关重要作用。例如, 2008年我单位新建的两个园区天然气系统改造工程, 根据工程的目标、重点和难点等实际情况, 在项目施工前期我们主要从以下几个方面抓好项目管理的策划工作, 取得较好的效果。

(1) 工期策划。

根据工期要求编制出工程总体进度的网络计划, 在此基础上对计划进行细化分解编制月进度计划、周进度计划, 在施工期间采取周计划保月计划、月计划保年计划的基本工作思路, 在施工实施阶段及时发现偏差、及时矫正确定总体工期目标的顺利实现。

(2) 质量策划。

根据两个园区的施工环境实际情况, 工程开工前聘请勘察测绘部门确定工程定位、测量、放线等关键工序, 及时做好分项工程的施工方案和技术交底等准备工作, 避免因技术难点交底不详细而出现的返工、误工等影响施工质量和工期的现象。

(3) 施工成本策划。

严格控制施工成本, 控制施工过程中的人、材料、物的浪费, 合理回收、利用废旧物料计划, 变废为宝。同时要做好施工过程中的资料收集整理工作, 主要包括:设计变更、现场经济签证、隐蔽工程检查记录、工程材料替换, 特别是控制好施工组织设计、特殊工序施工方案以及跨年工程越冬方案等这些对工程成本影响较大方案的审批工作, 也要做好合同管理工作, 避免因合同条款不明确而产生的工程纠纷, 为工程按期竣工结算做好准备。

3 实施准备阶段

(1) 加强项目管理的团队建设。

项目管理的前提就是成立项目管理部, 建立项目管理模式和组织构架。主要应包括以下内容:编制项目管理工作流程、制定项目管理制度和办法。对构建成项目部管理团队中每个成员进行合理分工明确职责, 对于工艺复杂、协调工作量大、施工难度大的建设项目, 应建立项目经理部例会制度和对上级业务主管部门的定期汇报制度, 以制度化、规范化建设加强沟通和管理。

(2) 加强工程质量、进度、投资的预控制。

建立切实可行的质量、进度和投资管理机制和控制措施, 能够及时发现施工过程中存在的质量差、进度慢和投资超等一系列问题, 使工程质量、进度和投资防患于未然。由于工程质量监控范围较广, 从设计图纸、原材料入厂、分部分项工程的施工, 每一个环节都不能被忽视, 熟悉并掌握监督和检查的重点、要点与难点, 做好事前应采取应急措施和方案, 使工程的质量处于预控制状态。例如, 我单位承建的某大型生产线建设项目中需新建工业用X射线探伤室, 设计单位在施工图设计时采用的是钡水泥作为墙体防辐射涂料。在墙体施工过程中, 原材料钡水泥运驻施工现场后, 按照项目部制定的材料报检程序, 项目部与监理单位的质检人员联合对运至施工现场的30吨钡水泥质量进行抽样检验, 结果发现钡水泥的比重小于设计要求 (即钡水泥中金属钡的含量满足不了设计要求) , 立即要求施工单位整改, 及时杜绝了施工质量问题, 较好地控制了工程质量和进度。

(3) 加强运用信息技术进行工程管理。

随着信息化管理的不断普及和应用, 信息管理技术是工程建设项目的科学管理的主要发展方向之一。近些年由于工程信息更趋于多样化、复杂化, 并且具有很强的时效性, 随着施工的进行, 工程信息不断地更新变化, 给项目的管理增加困难。引入先进的计算机辅助管理技术参与人进行工程的管理工作, 不但在解决以上问题的同时, 而且还能实现快速、准确地管理施工、实现信息资源共享, 异地指导施工等多种功能, 使项目管理水平上了一个新台阶。例如:施工各专业预算人员用计算机编制工程概、预算, 施工单位计划人员利用project软件安排施工进度。现场技术及资料人员使用AutoCAD绘图软件编制施工、竣工图等。通过这些软件的灵活运用, 可以显著提高项目的各个阶段和施工现场管理工作的质量和效率。

4 结论