按揭合同贷款

按揭合同贷款（精选15篇）

1.按揭合同贷款 篇一

开发企业： (以下简称甲方)

贷款银行： (以下简称乙方)

为推动甲方所开发的房地产的销售，促进银企双方业务的共同发展和长远合作，就房产按揭贷款事宜，甲乙双方本着自愿、平等、互利的原则，经充分协商，达成如下一致：

一、甲方和乙方共同为甲方开发的地处 的总面积为平方米的房产按揭项目合作而订立本协议。该房产建设的有关批复文件及证书复印并加盖甲方公章后作为本协议的附件。

二、乙方向甲方开发的前述房地产项目最高可提供总用于期房，又适用于现房。实际贷款额度以实际签署合同并发放的按揭贷款累计金额为准。乙方有权根据市场环境和信贷政策的变化调整该最高额度。

三、对购买上述甲方开发的房产的企业，甲方应优先向乙方推荐。乙方对甲方推荐的符合贷款条件的企业，经审批同意后应及时发放按揭贷款。

四、担保条款

甲方建造的上述房产为期房的(已建成竣工但尚未办理产权证及进行抵押登记的，视同期房)，对于向乙方申请借款用于购买房产的借款人，甲方对第二条所述的最高额度内的期房按揭贷款提供阶段性连带责任保证。双方约定如下：

(一)甲方自本协议生效之日起至房产购买者取得房产所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将他项权证及有关资料交乙方持有之日止(以下简称“担保阶段”)，对房产购买者向乙方的借款本息承担连带保证责任。如房产购买者在担保阶段内未能按时偿还贷款本息或相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求甲方承担保证责任并有权从甲方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划相应金额。

(二) 担保范围

1.贷款本金、利息(含复利)、罚息;

2.违约金、赔偿金、补偿金;

3.为实现债权和担保权而发生的费用(包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等)。

(三)保证期间

保证期间为担保阶段内借款人每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。

(四)甲乙方关于担保条款约定，其效力独立于本协议，且担保有效期不受本协议第十二条有效期的约束。

(五)甲方同意放弃对本条款的抗辩权。

五、甲方须协助乙方办理按揭房产的抵押登记手续，抵押登记办妥后的房屋他项权证(或抵押登记证)由乙方保管。对于乙方已取得抵押他项权证的按揭贷款，如借款人未按合同约定归还贷款本息，甲方仍应协助乙方催收、协助处臵房产。对甲方与借款人在房产买卖和使用过程中所发生的一切纠纷，乙方不承担任何经济和法律责任。

六、甲方确认甲方出售的房屋已具备合法合规的出售条件，不存在任何瑕疵。否则，给乙方造成损失的，甲方应给予赔偿。

七、甲方须向乙方提供反映其基本情况、经营及财务状况，以及房产建设的立项、规划、许可、投资估算、融资方案、建设、销售等相关资料。甲方承诺其向乙方提供的该等情况及资料内容合法、真实、完整。

八、该按揭房产项目在中信银行办理房地产开发贷款的，甲方应在乙方或其指定机构开立销售房产专用账户，账户名称 ，账户号 ，用以存入房产销售款项。若甲方出售的房产为期房，则乙方有权对于该账户内的资金使用进行监督，且甲方承诺该账户内的款项全部用于房屋工程的建造。

九、甲方应在乙方开立保证金存款账户，存入保证金 万元，保证金账户号

十、本协议未尽事宜，由甲乙双方另行协商。协商不成的，双方同意提交乙方所在地法院提起诉讼。

十一、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等效力。

十二、本协议经双方法定代表人或负责人或其授权代理人签字并加盖公章之日起生效，有效期 年。

甲方(盖章)：

法定代表人：(或授权代理人)

乙方(盖章)： 法定代表人： (或授权代理人) 年 月 日

2.按揭合同贷款 篇二

商品房按揭贷款合同作为专门用途英语, 是格式合同的一种, 其文本属于法律文体, 语言规范、严谨, 多使用正式、庄重的法律词语和专业术语, 句式复杂、严谨, 结构固定、统一。与文学翻译相比, 这类翻译比较适合使用计算机辅助翻译工具。笔者在承接此翻译项目后带领团队, 使用计算机软件处理文本、翻译分工、实施翻译和译后校对, 并探索计算机辅助翻译软件在整个项目实施过程中所起的作用。

一、计算机辅助翻译概述

计算机辅助翻译 (Computer-aided Translation, 简称CAT) 有广义和狭义之分。从广义上来说, 它是指能够辅助译员进行翻译的所用计算机软件, 包括通用软件, 如字处理软件、光学字符识别软件、电子词典、电子百科全书、搜索引擎等 (Bowker, 2002:6) ;从狭义来说, 它是指实现翻译过程相关的计算机工具, 如译员工作台、翻译记忆工具、术语管理工具、项目管理工具等 (徐彬等, 2007) 。国内外常用的狭义CAT软件有SDL Trados, DéjàVu, Wordfast, 雅信CAT等。

二、计算机辅助翻译在翻译项目中的应用

(一) 译前

1. 项目分析与任务分工、在承接项目之后, 首先项目经理需要对项目文件加以分析, 这样, 能够对项目类型、难度、工作量有所掌握。再利用翻译协作平台与译员沟通翻译意向, 选取文件中个别段落对译员翻译水平加以测试, CAT系统会对译员翻译结果加以评分。在此基础上, 项目经理判断译员对此类文档的翻译适应性。当与译员确认意向之后, 项目经理交待每个译员所承担的部分、设定交稿时间和注意事项。在翻译之前, 还要将该项目的翻译记忆库和术语库共享给译员。本项目是翻译公司外包的六个中文商品房按揭贷款合同, 每个合同大约一万字左右, 十五天之内交付。最终确定六名译员参与翻译工作, 两名审校人员。

2. 文档处理。在翻译之初, 一般都需要对文本进行处理。由于客户提供的翻译材料常为图片格式, 翻译软件无法识别, 人工输入既费时间, 又容易出错。在此项目中笔者使用ABBYY Fine Reader软件, 将图片识别并存储为Word文件备用。其识别率高, 基本保持原文格式与排版形态。

3. 术语提取。

利用CAT软件的“术语提取”和“词频统计”功能, 可以预先提取出文档中的术语和高频词语, 将其提前翻译。如本按揭贷款合同中出现的地址、银行名、公司名等, 与客服协商确认之后, 提前翻译并将它们存入术语库中, 这样, 翻译中就可以直接提取。避免了翻译不统一之后再度修改的麻烦。

(二) 译中

1. 翻译记忆库。

Trados软件的核心之一就是翻译记忆库 (Translation Memory简称TM) 。其原理是将已经翻译过的文本存储起来, 建立翻译记忆库, 这样翻译过程中遇到相同或相似的句子, 系统就会搜索并匹配译文, 给出参考翻译, 译员再在此基础上加以修改, 这样就会避免重复劳动。

(例一) 原文:甲方同意将该房产抵押乙方, 作为其偿还本合同下贷款的担保;丙方自愿且不可撤销地承担本合同下的连带担保责任。

此句在SDL Trados工作台上自动跳出译文:“Party A agrees to mortgage the mentioned property as guarantee of loan repayment, and Party C willingly and irrevocably take related guarantee responsibilities under this contract.”显示匹配率为100%, 这说明记忆库中存在与待翻译句子相同的句子, 预翻译设置后, 系统就自动将匹配率高的译文显示在译文区, 省去了译员再次翻译的麻烦。

(例二) 原文:根据《合同法》和《担保法》的相关规定, 三方经平等协商, 达成如下合同。

此句提示匹配率为7 4%, 译文区自动跳出译文, 显示为:“According to the relevant laws and regulations, the three parties, upon consensus through consultation on basis of equality, enter into this contract.”记忆库中的原文, 比此句少了《合同法》和《担保法》两个词 (如下图所示) , 这样译员可以直接在TM提供的译文基础上, 添加缺少词汇的翻译即可, 提高了翻译效率。

2. 术语管理。

Trados软件另外一个核心技术就是术语库 (Termbase) 。在此项目中, 笔者使用SDL Multiterm创建的术语库主要来源于客户提供的术语和译员在翻译过程中整理的术语。这样在翻译过程中, SDL Multiterm可以自动定位、并提取输入术语, 也添加新术语。

(例三) 原文:本合同项下贷款期限起始日与贷款凭证所载日期不一致的, 贷款期限起始日 (即起息日) 以首次划款时的贷款凭证所载实际放款日期为准, 贷款到期日根据贷款期限相应调整, 贷款凭证为与本合同的组成部分, 与本合同具有同等法律效力。

在翻译此句时, 系统术语识别出“贷款期限”“贷款凭证”“法律效力”, 并给出对应翻译, 即“loan term”“loan certificate”“legal validity” (如图1) , 这样可以直接将其插入译文, 提高了效率并保持了合同翻译的一致性。

3. 双语对齐。

Trados对齐工具可以将已翻译过的原文和译文进行对齐, 可以将对齐的文档导入翻译记忆库, 形成平行语料库, 也可以进一步创建新的翻译记忆库。在匹配率不高的情况下, 选取要查的词或短语, 检索已翻译的文本, 自动搜索译文, 将其复制到译文区, 这样做也有利于实现译文的前后一致。

(例四) 原文:合同贷款利率发生变更的, 本合同项下的罚息利率自动作相应的变更, 并与合同贷款利率同时开始适用, 分段计算。

此句没有自动匹配的译文, 也没有术语识别, 这时采取搜索功能, 点取“罚息利率”, 就会搜出这样的平行文本, 原文:“甲方违反本合同约定, 逾期或未按约定的金额归还借款本息, 乙方有权按照人民银行的规定对逾期借款加收罚息 (罚息利率见本合同第15条第6款) 。”译为:“In case Party A breaches the contract, failing to repay the funds on duedate or failing to pay funds in full, Party B has the right to charge higher interestrate on overdue loans as prescribed by the People’s Bank of China (penalty interest rate on overdue loan is stipulated under Article 15.6.”这样, 根据此功能, 确定罚息利率为“Penalty interest rate”, 并将其添加术语库备用。

(三) 译后

CAT具有翻译质量控制的功能, 它可以对翻译项目中的基本错误进行审校, 如漏译、术语一致、拼写错误、语法错误、格式错误等进行质量审查, 提供错误报告。审校员可以直接修改错误, 不用在原文中逐个查找。CAT工具可以自动排版, 可并将原文和译文, 保存为新的翻译记忆库和术语库。这样在项目完成第一个合同之后, 其他的合同的翻译就可以直接利用这个数据库, 以此重复使用, 不断丰富此类翻译的语言资源, 为以后的翻译工作提供借鉴。

三、总结

笔者在此项目的实践过程中发现, 计算机翻译技术确实可以通过翻译记忆和术语库, 提高翻译效率和译文质量。此外双语对齐工具, 快速创建大型数据库, 为以后翻译提供有意义的参考。但是业内专业的、高质的大型的翻译记忆库和术语库有限, 其作用还待普及。另外, 语言的模糊性, 对CAT软件的文本的识别率有一定的影响。为此, CAT软件需要进一步进行开发。与此同时, 社会、高校应该大力培养会使用CAT工具的人才, 更好地服务于翻译行业。

摘要：在经济和信息技术飞速发展的今天, 传统手工翻译模式已无法满足现代翻译项目的需求, 计算机辅助翻译 (CAT) 技术应运而生。计算机辅助翻译软件不但可以通过共享的翻译记忆库和术语库来提高翻译的效率和质量, 而且能在多人协作翻译的过程中, 保证术语一致。同时, 有自动化质量控制、自动排版、双语对齐等功能, 使整个翻译过程得以优化。本文以翻译“商品房按揭贷款合同”项目为例, 探索CAT技术在翻译实践中应用。

关键词：计算机辅助翻译 (CAT) ,翻译项目管理,按揭贷款合同

参考文献

[1]Lynn.Bowker.Computer-aided Translation Technology[M].Ottawa:University of Ottawa Press, 2004.

[2]徐彬郭红梅.计算机辅助翻译环境下的质量控制[J].山东外语教学, 2012.

[3]钱多秀.计算机辅助翻译[M].外语教学与研究出版社, 2011.

[4]王华树杨润丽.计算机辅助翻译 (CAT) 技术在现代翻译中的应用探析[J].语言教育, 2015.

3.必须收紧个人住房按揭贷款政策 篇三

当美国股市及金融市场逐渐好转,美国经济开始复苏之际,美联储开始计划退出“量化宽松”的货币政策。尽管这种退出的时间及方式是相当不确定,但是市场对此已经有所反映。在中国,尽管货币政策加上“适度”两字,使中国的货币政策看上去是较为有约束的,但上半年银行信贷的投放是前所未有的,是极度宽松的。在半年的时间里,银行贷款达7.37万亿,是2007年信贷增长最快年份的2倍。按照上半年这种信贷增长速度,年底基本上可达10万亿以上,即全年的信贷增长是2007年的3倍。我们知道,2007年是房地产泡沫、股市泡沫最为严重的一年。

面对当前国内经济形势,尽管国家统计局出来的数据比市场预期的要好,但政府的共识是,未来经济发展的基础仍然不稳定,面对的不确定因素仍然不少,因此,下半年的宏观经济政策不应改变。最近央行的工作会议表示,下半年将继续保持宽松的货币政策,也有媒体报道说,央行将会密切关注通货膨胀的市场预期。对此,有市场分析员认为,央行发行定向票据,已表明将收紧银行资金,相信货币当局将“看紧”商业银行放贷,不过,下半年加息抗通胀的机会不大。

现在我们要问的是,下半年的货币政策会不会调整?需要不需要调整?美国及日本都在计划退出“量化宽松”的货币政策了,如果国内央行仍然坚持现行的货币政策,这种货币政策能否持续下去?它对整个经济将造成什么样的结果?现在政府的目标一直盯在“保八”上,但实际上这种“保八”的意义何在?它对中国经济未来持续稳定发展将会产生什么影响?

其实,从实体经济的情况来看,目前无论是CPI还是PPI都处于负增长的阶段,经济处于紧缩的状态。相信短期内通货膨胀是不会出现的。而货币政策的目标是稳定货币,在整个实体经济的物价水平还比较低的情况下,现有的货币政策并不需要调整。也就是说,大量的信贷增长并没有传导到实体经济的价格水平上。

应该看到,从1980年代开始,随着经济全球化及金融全球化的深入,整个经济格局发生了巨大的变化。经济全球化,使得许多可贸易的产品可以在全世界要素价格最低的地方生产,从而使得整个世界可贸易品的价格水平全面下移;金融全球化,不仅使得大量资金在全球范围内快速流动,而且使得许多商品的交易完全金融化及期货化。在这种情况下,一方面国际市场上许多商品的价格水平越来越低,另一方面,大量的资金流入金融市场推高资产价格。在这样的条件下,传统的货币政策已经不适应经济形势。如果不改进这种传统的货币政策,那么货币政策操作将使金融市场积累的风险越来越大。也就是说,在这种经济环境下,央行的货币政策如果不密切关注资产价格的波动,那么,爆发金融危机是不可能避免的。

4.按揭合同贷款 篇四

转自谢谢！

2009-12-02 13:51

利用虚假商品房买卖合同 诈骗7.5亿元按揭贷款

北京一房地产开发商被判无期徒刑

北京华运达房地产开发有限公司法定代表人邹庆指使员工召集大量人员冒充购房者，采用签订虚假商品房买卖合同、楼宇按揭担保借款合同的方法，从银行骗取个人按揭贷款7.5亿余元，造成银行损失贷款本金6.7亿余元。今天，北京市第二中级人民法院对此案作出一审判决，以合同诈骗罪判处邹庆无期徒刑，以信用证诈骗罪判处邹庆无期徒刑，决定执行无期徒刑。同案的其他5名被告人被分别判处有期徒刑。

现年45岁的被告人邹庆，初中文化程度，曾担任北京华运达房地产开发有限公司法定代表人、北京华运达经贸发展公司法定代表人、华庆时代投资集团有限责任公司董事。法院审理查明，2000年12月至2002年6月，邹庆在担任北京华运达房地产开发有限公司法定代表人期间，为单位谋取非法利益，指使公司职员虚构该公司开发的森豪公寓商品房销售事实，采取与购房人签订虚假商品房买卖合同，为购房人伪造收入证明、首付款证明等贷款材料，从银行骗

取个人按揭贷款共计6.44亿余元。目前，尚有贷款本金5.79亿余元没有归还。

2001年9月至2002年6月间，邹庆在担任华庆时代投资集团有限责任公司董事并实际控制该公司期间，采取同样手段，从银行骗取个人按揭贷款共计1.07亿余元。目前，尚有贷款本金9396万余元没有归还。

法院认为，邹庆的行为已构成合同诈骗罪，依法判处其无期徒刑。此外，邹庆其他犯罪行为构成信用证诈骗罪，被依法判处无期徒刑。数罪并罚，决定执行无期徒刑。新闻链接

森豪公寓骗贷案银行职员和律师被判刑

2007年9月，北京二中院对该案中失职的三名银行工作人员及两名律师进行了一审宣判。

5.按揭贷款方案 篇五

按揭贷款也叫抵押加阶段性保证贷款。即银行在为借款人提供住房贷款时，需以借款人所购买的住房做抵押，但是在该住房的房屋所有权证和抵押登记手续办妥之前，须由售房人(房地产开发公司)为借款人提供阶段性的保证。待售房人(房地产开发公司)为购房人办妥房屋产权所有证后，办理抵押登记手续，将《房屋他项权证》交银行作为对购房人放款抵押的贷款方式。

按揭可以分为现楼按揭贷款和楼花按揭贷款。现楼按揭是指借款人借款购买现楼，而以购得现楼作抵押。楼花按揭是金融机构对购买楼花（尚未完工前整栋、分层或分单元先预售的楼房）的置业者提供的以借款人依据购房合同具有权利为抵押的按揭贷款。

现楼按揭的具体程序如下：

（1）选择房产

购房者如想获得按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。

（2）办理按揭贷款申请

购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

（3）签订购房合同

银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

（4）签订楼宇按揭合同

购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

（5）办理抵押登记、保险

购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中 断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。

（6）开立专门还款账户

购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款。

目前贷款购房主要有以下几种：

1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。

2、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10－29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。

3、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。

五种还贷方式：

1、固定利率房贷：进入加息周期较合算

据业内人士介绍，目前国内借款人与银行已签订的房贷合同都是浮动利率的，央行每一次加息，借款人的月供就要有相应的增加。

而固定利率房贷则不会“随行就市”，就是在贷款合同签订时，即设定好固定的利率，不论贷款期内利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。

2、等额本息还款：适合收入稳定的群体

据业内人士介绍，银行目前办理得最多的还款方式就是等额本息还款方式。这种还款方式就是按按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

3、等额本金还款：适合目前收入较高的人群

除了等额本息还款法外，等额本金还款也是一种比较常见的还房贷的方法，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。

4、等额递增(减)：灵活性强

等额递增还款方式和等额递减还款方式，是指投资者在人住房商业贷款业务时，与银行商定还款递增或递减的间隔期和额度；在初始时期，按固定额度还款；此后每月根据间隔期和相应递增或递减额度进行还款的操作办法。其中，间隔期最少为1个月。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于

等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。

5、按期付息还本：适合房产投资客

“按期付息还本”就是借款人通过和银行协商，为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是借款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。

案例分析：

贷款方式：商业贷款

还款方式：等额本金

小李是外省人士，在北京一家外企任职，工作时间有8年之余，月薪大概20000元左右，收入较稳定，享有公积金福利，名下尚无房产。现准备在北京市内购置一套房产，住房面积不要求太大，足够个人居住的空间就可以。小李现看重一套房源，房屋面积70㎡，房价为150万元，小李父母愿意赞助小李50万元购房款，为减轻儿子的购房压力。目前，小李比较的迟疑的是，对于剩下的这100万元购房款该使用何种贷款方式。另外，小李有提前还款的打算，同时希望自己在购房总支出上不要有太大的超额。

专家分析：对于小李这类身处异地贷款买房的借款人来说，选择商业贷款为首选。对于首次购房人群，目前商业贷款和公积金贷款在首付方面无太大差别，只是还款利率上有略微的差别。但是商业贷款可以贷款的额度比较高，能够满足小李所需的贷款额度，因此，建议小李选择商业贷款，并且部分银行尚对首套房的借款人政策相对实惠，在个人资质良好的情况下，仍可申请到下浮15%的优惠利率。

6.住房按揭贷款指引 篇六

一、申请人需提供以下资料

1、借款人及配偶（如果有）身份证原件。

2、借款人及配偶（如果有）户口簿。

3、借款人婚姻关系证明：（1）未婚的出具民政部门开具未婚证明

（2）离异、丧偶后的出具未再婚证明

4、借款人收入证明（农行指定格式文本），近期三个月的工资表，由单位加盖公章。

5、个体经营者收入证明：（1）已年检的营业执照原件

（2）国、地税税务登记证原件

（3）近期三个月的税票（所得税）原件。

6、商品房购房合同原件，商品房购房首付发票.在借款期限内，如遇人民银行贷款利率调整，自下年1月1日起，按新的贷款利率和罚息执行。

住宅：贷款期限1-3年------年基准利率6.65%

贷款期限4-5年-------年基准利率6.90%

贷款期限6-20年-----年基准利率7.05%

商业网点：贷款期限3-5年----年基准利率6.90%上浮30%后执行8.97%

贷款期限6-10年----年基准利率7.05%上浮30%后执行9.165%

三、相关部门费用收取

1、契税―――个人住房：房屋总价的1.5%，（不超过144平方米）

--------商业网点：房屋总价的4%

2、房屋维修基金：房屋总价的2.5%

3、抵押登记费：贷款金额的1.5‰

4、公证费：贷款金额的3‰

5、保险费：250000×81.6=2040元

6、其他相关费用

四、偿还贷款本息方法

我行按照等额本金递减还款的还款方式，较其他还款方式最大的好处是减少借款人的利息支出。借款还满一年后可选择提前偿还部分贷款本金（按万元的倍数），三年后可全部还清贷款。

业务咨询电话：7177960 业务受理地点：辽阳县农行客户部

地点：辽鞍路63号县审计局对过

7.按揭合同贷款 篇七

个人住房按揭贷款的提前还款风险是指借款人在合同约定的贷款期限内,在还款方式所约定的还款计划外,提前偿还部分或全部贷款余额,以达到减少利息支出、降低贷款成本的目的。2004年BASEL委员会发布了《利率风险管理与监管原则》,将提前还款现象划分到利率风险中,并将其归为风险来源中的期权性风险。目前我国的银行业整体竞争日益激烈,银行应强调风险管理的理念,积极创新管理方式,以积极的姿态应对贷款提前还款对银行带来的不利影响。

1 我国个人住房按揭贷款市场特征

1.1 周期性

面对国家的宏观调控,房地产市场向来都是首当其冲,政府宽松的货币政策、信贷政策或对房地产市场直接进行放开调控时,商业银行的个人住房按揭贷款业务同时能够利用大环境快速发展,反之则该项业务会受到抑制。个人住房按揭贷款总体呈现快速发展的同时,增长速度显示出周期性的上下波动。

1.2 风险性

根据发达国家对住房按揭市场的调查与研究,按揭贷款往往在发放之初表现良好,但风险一般在贷款期限的第八年开始慢慢显现出来,就我国商业银行此项业务的开展情况来看,多数贷款的发放时间在2000年之后,同时,由于个人住房按揭贷款自身具有周期长、容易受宏观经济、行业状况的等因素的影响,可以看到,个人住房按揭贷款业务其风险发生一般比较隐蔽,不良贷款的产生会在今后几年内出现上升势头。

1.3 市场空间

随着我国城市化进程的加快,城乡结构比例不断调整,住房消费需求存在一定的刚性,同时,我国居民收入不断上涨,购买力随之不断提升,住房消费能力也在提高,在我国文化的传统观念和长期以来形成的消费理念中,住房往往是一个家庭最重要的支出。因此,我国商业银行的个人住房按揭贷款在未来一段时间内将继续拥有一定的市场发展空间。

2 提前还款对银行的影响

笔者认为应该从两个方面来看待提前还贷对银行的影响:

积极效应主要表现在:第一,提前偿付确保银行提前收回债权,降低信用风险;第二,提前偿付行为使流动性较差的长期资产转化为现金资产,增强了银行资产的流动性,使银行重新掌握资产配置的主动权;第三,提前偿付可以降低银行贷后承担抵押物价值波动的风险。

负面效应主要表现在:第一,银行的利润大多来自存贷款利差,按揭贷款作为优质资产,它的提前偿还将会直接减少银行的利息收入;第二,增加了银行的服务成本。比如需要对原借款合同中的内容重新修正与计算,对提前收回的资金再投资,也会增加了交易成本,此外银行贷前调查产生的费用可能得不到弥补;第三,提前还贷行为的发生可能打乱银行预先制订的资金规划,导致银行资产负债结构的错配,给银行的风险管理带来不确定性。

3 影响借款人提前偿还的主要因素

3.1 利率

利率是借款人的重要财务成本,利率的变化直接影响到借款人的现金流,因此借款人对利率变化非常敏感。西方传统理论认为市场利率持续低于按揭贷款的合同利率时,贷款人开始出现提前还贷的现象,以更低的利率贷款,降低融资成本。而且当利率不断下降时,新的提前偿还倾向往往较弱,也就是说、提前偿还贷款的借款人对利率的敏感度会逐渐降低,这一现象被称为提前还款的衰竭效应。

然而我国目前的按揭贷款多采取浮动利率,提前还款现象反而出现在利率升高的时候。只要借款人存有多余的资金,首先考虑的就是通过提前还贷避免还款利率上升造成的边际利息成本负担,部分借款人还会缩短贷款期限或增加每月还款额,甚至采取一次性偿清的方式规避风险。

3.2 房价

投资性房产对于房屋价格变化具有高度的敏感性,房价下跌,借款人可能停止月供,形成贷款违约,而房价上涨时,则又会产生提前还贷的现象。当房屋价格不断上涨,达到借款人认可的价位,借款人就会提前还清贷款,把房子卖掉以获得远大于其他金融产品投资的收益。

3.3 收入

我国个人住房按揭贷款的借款人年龄段集中在中青年阶层,一般情况下,我们认为他们作为借款人,其收入会随着年龄的增长,因其工作能力的培养和工作经验的积累而逐渐提高。预期收入的变化不仅仅会影响到借款人的还贷能力,还会使借款人的理财理念发生变化,可以采用的理财手段也不断丰富。除开正常的生活开支和其他消费后,借款人的收入只要还有足够的剩余,他就可能用于提前偿还贷款。

3.4 债龄

按揭贷款的偿还期限也是提前还款的潜在诱因。国外学者的研究表明,贷款发放后前三年内发生提前还贷的可能性较小,随着贷款期限逐年增加,发生提前还贷的概率也在增加。原因在于单个家庭其生活环境和消费方式在短时间内不大可能发生实质性的变化,发生提前还贷几率较小;随着贷款期限的不断增加,家庭就有可能出现一些变化,这时,自愿提前还款或非自愿的提前还款的发生就可能大大增加了。

4 按揭贷款提前偿还预测模型

由于提前偿付的未来现金流是未知的,最初人们仅凭历史数据来估计未来的提前偿付行为,如美国联邦住房管理局公布的按揭贷款生存表;逐渐,学者们开始运用数学模型对提前偿付的行为进行描述,如美国公共证券协会研发出的PSA比率模型。目前对提前偿付行为模型研究的一个重点就是对按揭贷款的提前偿付率进行预测进而对未来现金流作出估价。本文尝试将协变量(covariates)引入生存函数(Survival function),以期提高模型对提前偿付率的解释程度。

4.1 生存函数与危险函数

生存函数表示到某时点为止某事件仍未发生的概率分布,从开始到某事件发生的时点就称为“生存时间”。我们可以看出,生存时间是一个随机变量,假设其为T,则其生存函数可以表达为:S(t)=P(T≥t)

生存函数也可以用危险函数(Hazard function)表示,危险函数是一种条件概率,表示借款人在t时间后贷款仍然续存的条件下,下一瞬间提前偿还的概率,因此从数学表达上看,危险函数与生存函数是等价的,两者关系如下:

或者写为:S(t)=e-H(t)

4.2 比例危险模型

来自国外的经验数据支持已贷时间与提前偿还行为有很强的相关关系,但生存函数中的已贷时间并不能完全解释许多时间以外的因素,比如外部市场的利率变化、借款人自身的情况等因素均未纳入解释变量。

如果我们在前文危险函数的基础上同时考虑借款人自身或外部环境的特征,那么表示这些特征的变量就是我们要考虑的协变量V=v（1,v2,…,vi）(i≥1)。本文参考Cox(1984)的PHM模型表达,并假设加入协变量函数后,与危险函数有乘数效果,则模型可改写为:

其中h0为风险函数的基准函数,表示只考虑时间影响的提前偿还率,g(v)表示除时间因素以外的解释协变量函数。此模型表明提前偿还随已贷时间以及利率等其他因素的变化而变化。这里,本文假设h0(t)服从log-logistic分布,则其概率密度函数为:

对于g(v)的函数形式,我们沿用Cox模型,于是:

由比例危险函数得到提前偿还率以后,就可以使用PSA模型计算出条件提前偿付率CPR,并转换为单月提前偿付率则为:

该预测模型的主要优点在于将提前偿还风险分解为两个部分:贷款历时因素与特定的其他因素。历时因素即前文第三节提到的债龄,其他因素又分为两大类:系统性协变量和非系统性协变量。系统性协变量是一些宏观经济变量,如第三节提到的贷款利率与市场利率之差;非系统性协变量关注的是特定客户的非系统性风险,比如前前文提到的收入以及年龄、婚姻状况、教育程度等。

5 提前偿还的风险管理建议

5.1 构建提前偿付行为的统计数据库

对提前还款的风险进行科学管理的重要基础工作之一就是能够准确的预测提前还款发生的时间和金额,从而确定提前还款导致银行现金流的变化,但目前我国商业银行对于按揭贷款提前偿付问题研究存在的一个重要问题就是缺乏数据。银行应建立关于提前还款行为的数据库,把握提前还款的基本规律,开发出适合我国居民收入、融资心理和理财观念的提前还款预测模型,及时调整资产配置计划,对提前还款导致的现金流预先统筹规划,为科学管理提前偿付风险奠定必要的基础。

5.2 科学设计违约金制度

银行对借款人收取违约金实质就是针对借款人的还款违约行为对银行随之产生的一系列损失的风险补偿,这也是银行有效管理提前还贷行为的重要手段之一。发达国家的活跃银行己经普遍采用多种多样的违约金制度来应对提前还款风险,我国商业银行也应该根据自身个人按揭贷款业务开展的实际情况和特点创建一些科学灵活的违约金制度,最大程度的稳定因提前还款行为带来的银行现金流变化。比如可以采用违约金收取可以以梯度形式收取,即设置一个固定的基本违约金,然后随着还款时间不断延后,违约金的金额也不断减少,最后降为0。比较常见的就是所谓的“5-4-3-2-1-0”制度,规定在某一年提前还贷的违约金为贷款金额的5%,翌年为4%,第三年为3%,依此类推,最后在六年以后不再收取违约金。

5.3 设计多样化的还款方式

每个借款人收入情况不一样,还款能力也是千差万别,但目前我国银行多数采用的是每月等额本息或等额本金的还款方式,这种还款方式对于银行或借款人来说,管理起来的确比较方便直观,但却不能满足借款人多样化的贷款还款需求,借款人每月的借款成本现金流出与其收入的现金流入存在缺口。商业银行可以依据借款人的当前收入情况与预期的收入变化选择不同的还款方式,以减少提前还贷行为发生的概率。

对于每月收入现金流比较稳定的借款人,一般的每月等额本息的偿还方式比较适合他们的情况,整个贷款期间内偿还比较均匀,没有大的波动。

刚刚走出校园的年轻人,收入水平一般较低,但随着年龄增长和工作能力的提高,他们的收入水平一般会逐年增加,其还款能力肯定随之不断增强,银行对他们可以采用每月或每年递增的还款方式,增长速度可以不变也可以变化。

此外还有不少借款人有两份或两份以上的工作,即他们有多个收入来源,而且每种收入来源的稳定性是不一样的,他们在找银行贷款,签订合同时候也采用的是等额本息或等额本金的方式,若某时他们的收入来源发生了变化,借款人很可能提前归还贷款。面对这类借款人,银行可以考虑逐月或逐年递减的还款方式,这种方式贷款前几年本金归还的多一些,到了贷款期限末几年,本金和利息的负担都大大减轻,从而减少借款人在贷款期限的前期提前还贷发生的可能性。

5.4 积极开发按揭贷款关联产品

当借款人手积攒了足够多余的资金,就可能用来提前还款,降低融资成本,但此时借款人也产生了利用富余资金再投资的机会成本。对此,银行可以将个人按揭贷款和个人理财业务融合起来,变被动接受借款人的提前还贷为主动管理和经营风险,同时还可以满足客户融资意外的服务需求,推迟借款人提前还款的时间。

银行可以将借款人的还款账户与理财账户联动管理,根据借款人理财账户上的余额确定借款人的还款行为预期。当月的贷款利息依据该月所剩本金扣抵理财账户当月日均余额计算,随着抵扣的本金不断增加,房贷的年限也随之缩短。在偿还贷款的同时,使借款人持续保有使用理财账户资金进行投资的灵活性,借款人的借款利息支出也实现了降低。

5.5 开展按揭贷款证券化

通过按揭贷款的证券化将提前还款风险从银行转移到实施按揭贷款证券化的专业机构(SPV),再通过发行按揭贷款支持证券(MBS)将风险部分转嫁至更能承担长期债权的机构和愿意承担风险的投资者身上。设计证券时应充分体现灵活性,考虑投资者多样化的投资需求,例如不同种类,长短期限和偿还次序的安排等等;通过设计证券特征上的不同实现提前还款风险的重新配置,并分配给不同偏好的投资者,按揭贷款发行利率与证券发行利率之间的利差即为银行的利润来源。

参考文献

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[7]吴青.住房抵押贷款提前还贷风险分析及管理[J].南方金融,2005,(5).

8.按揭贷款两大还款方式比选 篇八

关键词：资金时间价值等额本金等额本息提前还贷

按揭贷款是指购房者以所购得的楼宇作为抵押品从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行，银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋使用权。因为个人住房按揭贷款的偿还期限比较长，那么在计算还款金额时就一定要考虑资金的时间价值，在不同的时点付出或得到同等数额的资金在价值上是不等的。也是说，年利率等于5%时，年初的1000元和年末的1000元虽然数额相等但价值不等，必须进行等值换算。在考虑资金时间价值的情况下，年初的1000元和年末的1050元价值相等，多出的50元是本金1000的利息，即资金时间价值。利息作为衡量资金时间价值的绝对尺度，计算方法通常有两种：一是单利计算；二是复利计算。单利是只对本金计息，对本金产生的利息不再计息，而复利计息不但要对本金计息还要对本金产生的利息计息，也就是我们通常所说的“利滚利”。如：小明年初存入银行1000元，月利率1%，单利计息年末本息和为1120元，复利计息年末本息和1127元。可见，同一笔存款，在利率与计息期均相同的情况下，用复利计算出的利息金额比用单利计算出的利息金额大。本金越大，利率越高，借款期限越长，两者的差距就会越大。单利计息是一种静态看问题的方法，不符合客观的经济发展规律，没有反映资金随时都在“增值”的概念，也沒有完全反映资金的时间价值，因此单利计息只适用于不超过1年的短期贷款。而复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以按揭贷款一般采用复利计息。

目前我国各大商业银行常见的房贷还款方式主要有等额本金还款法和等额本息还款法。

一、等额本金还款法

等额本金还款法是在还款期限内把贷款本金等分，每月偿还同等数额的本金，利息就按当月未偿付本金计算，由于每月的还款本金固定，每月所欠贷款逐渐减少，那么利息也会随之减少，所以等额本金还款法每月还款本息和是越来越少的。具体计算方法如下：

每月还款本金=贷款本金÷贷款月数

每月还款利息=本月未偿付本金×月利率=（贷款本金-已偿付本金）×月利率

二、等额本息还款法

等额本息还款法是在还款期限内，每月偿付同等数额的贷款，其中包括本金和利息。因为每月还款本息和是相等的，所以每月利息和本金所占比例不同。这部分内容是财务管理中的资金时间价值“投资回收”知识的具体运用。也就是期初投资P元，分n期等额收回，每期收回A元，A等于多少的问题。

具体计算方法如下：

图中：P为贷款本金，A为每月还款总额（本金，i为月利率，n为月数

注意：计算时必须保证A、i、n三个量的时间单位一致

三、两种还款方式的比较分析

案例分析：小王向银行贷款12万元资金购买一套商品住房，一年内还清本息和，月利率1%，试分析比较两种还款方式各月还款本金及利息。见表1：

由表可知，两种还款方式区别主要体现在以下几点：

1在贷款金额、贷款期限相同的条件下，不同的还款方式偿付的利息是不等的。等额本息偿还利息总额794226元，等额本金偿还利息总额7800，等额本息较等额本金多偿还利息14226元。但我们不能据此就判断等额本金还款法优于等额本息还款法，因为这种分析方法并不完全正确，根据资金时间价值理论，不同时点的现金流量不能简单相加减，而上述分析方法正是将不同时点偿付的利息简单合计作为决策的依据，显然没有考虑到等额本息多支付的利息是由于前期多占用银行资金随时间推移而产生的资金成本，所以，从利息这个角度来说，两种还款方式区别不大。

2等额本金每月偿付本金相等，利息逐月减少，还贷压力逐步递减，这种方式很适合目前收入较高，预期收入会减少或有一定积蓄，但家庭负担将日益加重的借款人，如中老年群体；等额本息每月偿付的本金不等，利息不等，但两者相加的和相等。这种还款方式便于记忆，操作简单，还款压力均衡，比较适合工作相对稳定的工薪阶层，或现期收入少，负担人口少，预期收入将稳定增长的借款人，特别是刚工作的年轻人选择等额本息还款法可避免初期太大的还贷压力。

3由于等额本息前期偿付本金少，后期偿付本金相对较多，在利率上调的情况下，对选用等额本息还款法的购房者影响较大。接上例，月利率从9月起上调为15%，余下各月每月还款本金及利息见表2：

通过计算发现，利率上调后，等额本金还款法9月至12月比先前总共多偿付利息500元，而等额本息还款法9月至12月比先前多偿付利息51683元。因房贷贷款期限长，绝大多数银行都是按浮动利率签订贷款合同，在利率预期上升情况下购房者应选择等额本金还款法。

4部分购房者在经济状况良好的情况下有可能会选择提前还款。接上例，小王9月份想将房贷一次性还清，如果他选择的是等额本金还款法，那么他还需偿还银行本金4万元，加上前期还款本息和，总共还款金额为126800元；如果是等额本息还款法，就还需偿还本金4160223元，加上前期还款本息和，总共还款金额为12689709元。两者相比较差别不大，但由于等额本息前期还款本金较少，占用银行资金较多，前期每月还款总额中利息所占比例较大，后逐月递减。所以贷款期限越长，越到后期，等额本息还款法已经完全没必要提前还款，因为此时利息已经基本还完，所剩还款项中主要是本金。

参考文献：

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[2]张丽萍关于资金时间价值在商品房按揭贷款中的运用，商业时代，2011（14）

[3]潘飞财务管理，上海科学院出版社，2000

[4]雷平住房贷款不同还款方式比较及实证分析，经济师，2009（7）

[5]章青房贷策略之研究，现代企业文化，2008（17）

[6]黄士国，蒋世辉住房抵押贷款还款方式的优劣比较，统计与决策，2007（6）

9.汽车按揭贷款利率 篇九

因为汽车按揭贷款一般可以办理的年限是1-3年，所以现在汽车按揭贷款的基准利率是6.00%。

不过个人办理汽车按揭贷款，贷款的利率一般不会是银行贷款的基准利率。

汽车按揭贷款的利率一般会是在汽车按揭贷款的基础上有一定程度地上浮。

上浮的情况基本是10%-30%。

不同的银行利率上浮不一样的。

因此，目前申请汽车按揭贷款，因为利率的下降，汽车按揭贷款的贷款利息也下降了。

10.按揭贷款办理程序 篇十

按揭贷款手续需借款人夫妻双方到场签字；如由他人代替办理，须到公证授权委托书。如借款人为已婚者，需提供的资料

身份证：借款人原件及复印件4份，配偶原件及复印件3件（二代身份证复印正反两面，两面须在一页

户口本：夫妻双方原件及复印件2份(复印户主页、索引页、登记卡页{户主、借款人及其配偶}

婚姻关系证明:结婚证原件及复印件3份

收入证明：夫妻双方原件及复印件1份（要求单位公章{行政章}）

首付款收据：原件及复印件2份

购房合同：原件及复印件1份

如借款人为离异者，需提供资料

身份证：原件及复印件4份(二代身份证复印正反两面，两面须在一页)

户口本：原件及复印件2份(复印户主页、索引页、登记卡页{户主、借款人}

婚姻关系证明：离婚证+未婚证明或法院判决书+未婚证明原件1份及复印件2份（未婚证明到当地县或县级以上民政局开具，居委会开具无效）

收入证明：原件及复印件1份（要求单位公章{行政章}

首付款收据：原件及复印件2份

购房合同：原件及复印件1份

如借款人为未婚者，需提供资料

身份证：原件及复印件4份（二代身份证复印正反两面，两面须在一页）

户口本：原件及复印件2份(复印户主页、索引页、登记卡页{户主、借款人}

单身证明：原件1份及复印件2份（单身证明到县或县级以上民政局开具，居委会无效），男22周岁，女20周岁以下不需要开单身证明

收入证明：原件及复印件1份（要求单位公章{行政章}

11.按揭合同贷款 篇十一

说起按揭贷款，一般都是向银行贷款后，按照协议按时偿还本金和利息。按揭是独立的，即使贷款人在按揭银行有存款，两者也没有任何关系。而存款挂钩按揭则将存款与按揭联系起来。存款挂钩按揭有两种形式

由于计算方法不同，香港市场上已推出的存款挂钩按揭可分为两大类，一类以汇丰银行“存款挂钩按揭供款计划”为代表，存款账户和按揭账户分开；一类则以渣打银行的“Mortgage One”为代表，存款账户和按揭账户合二为一。

账户分开利息相抵 汇丰银行日前推出的“存款挂钩按揭供款计划”，虽说将按揭账户和存款账户挂钩起来，但仍是以两个独立账户存在。

汇丰银行该计划的按揭利率为5.15％，与此同时，存款账户内的资金，也享受相同的利率水平。

与汇丰银行现在所提供的传统按揭年利率4.87％相比，新按揭计划的年利率高出0.28个百分点；在储蓄账户年利率方面，汇丰银行现在利率为2.5％，比存款挂钩按揭计划低2.65个百分点。

如果不采用存款挂钩按揭供款计划，按揭利率比存款利率高2.37个百分点，而采用的话，则利率相同。由此可见，虽然采用存款挂钩按揭供款计划，按揭利率提高了，但由于储蓄账户利率同时提高，所以可以抵消部分按揭的利息支出，从而达到减低整体供款利息的效果。

经常有闲散资金的贷款人，如果采用这个计划，岂不是可以大大减低利息开支?银行当然不会做亏本生意。汇丰银行规定，只有相等于未偿还按揭款50％的存款，才可以享受以上高利率水平，超过部分将继续按一般储蓄账户的利率水平收取利息。也就是说，贷款人可以省掉的利息是有上限的。按揭贷款金额则要求在70万港元或以上。

值得一提的是，汇丰银行目前只对卓越理财客户提供“存款挂钩按揭供款计划”。卓越理财客户的要求是全面理财总值(包括存款、投资、人寿保单的储蓄现金值、汇丰强积金结余和个人贷款)达到100万港元或以上，100万港元以下的客户，每月将收取月费340港元。

恒生银行的“Mortgage Link”计划、中银香港“置合息”计划也属此类按揭计划。

账户合一贷款抵减渣打银行“MortgageOne”计划中，存款和按揭则都用同一个账户，由此突破了传统按揭账户的限制，可以随时将每月收入、储蓄、奖金等直接存入按揭账户，当需要现金周转时，也可随时提取多余的款额。由于存款和按揭账户合二为一，计算利息的方法便有别于汇丰银行。

渣打银行“MortgageOne”，账户的未偿还按揭欠款，会先减去账户持有人的存款结余，余下的才用作计算利息开支。比如，一位贷款人的未偿还欠款有150万港元，同一账户内有存款50万港元，相减后余100万港元，那么只需计算100万港元的按揭利息。

由于计算利息的时候，未偿还贷款部分可以被存款直接抵消，所以可以节省按揭利息开支。只要账户维持一定的存款，即使没有一大笔闲置资金，只需把每个月的收入存入都可以减少计算利息的按揭贷款本金，整个按揭的利息开支会减少。

由于这类账户都是每日计息，所以客户可以随时存钱，使未偿还贷款减少，节省当日的按揭利息开支。

中银香港的“置理想”计划、花旗银行“智悭息”计划都属此类。

两种计划优劣比较

存款挂钩按揭计划的实际按揭利息高于一般按揭计划，能够减少利息，主要靠的是存款或每月储蓄，分别通过存款扣减本金，或用存款赚取与按揭利率相同的利息率。但因为计算方法不同，最终效果有些不同。

业内人士认为，账户分开的计划，即单纯进行利息相抵的计划，不存在缩短还款期的效果，但可以抵减按揭利息，有效地节省按揭利息。而账户合一的计划，即可扣减未偿还贷款的计划，不断会减少利息支出，而且可以使还款期相应缩短。

另外，账户合一的计划中，还款期过后，所有存款算是已用于偿还贷款；账户分开的计划中，在还款期后，存款连利息仍属存户所有。

通常，银行会要求存款挂钩按揭计划中存款额不能多于按揭贷款余额50％，如果超过了上限，不但不能达到节省利息的目的，甚至有可能被要求缴付存款服务费(如中银的“置合息”计划)。但个别银行会特别放宽存款限额，这将有利于经常有大额现金往来的人士。

值得注意的是，有些银行标榜这类存款挂钩按揭计划能节省利息开支，其实，是否真正减少利息及减少多少，最终要看贷款额、按揭年期及额外存款总额等因素。

业内人士表示，存款挂钩按揭计划有别于一般按揭计划，贷款人需在有闲钱的前提下，才能达到节省利息的目的，所以并非所有人均适合。一般两类人较适合选择这类计划，一是清楚每月收入、开支及每月有固定存款人士，如公务员等；二是现金流大，经常有大量资金进出的生意人，可以通过这种计划存放闲散资金，减少按揭利息开支。具体来说，第一类人适合账户合一计划，第二类人适合账户分开计划。

12.按揭合同贷款 篇十二

预售商品房按揭通俗的讲就是期房贷揭贷款, 它最初起源于西方国家, 于20世纪90年代从香港引入内地房地产市场, 现在就是人们熟称“个人购置商品房抵押贷款”。在我国内地, 按揭一般是指置业者以所购房产作为担保向银行取得贷款, 分期还本付息, 并由相关房产商承担还款担保责任的融资购楼方式, 其主要特征包括:

1.1 预售商品房按揭合同不是一个单独的合同, 而是由购房合同、按揭贷款合同、抵押担保合同、保证担保合同、委托代理合同、商品房回购合同和保险合同组成的合同组合。

1.2 预售商品房按揭期间, 购房人向银行提供的作为贷款抵押物的商品房不是现房, 且不事先转移房屋所有权, 因此抵押不是物权抵押, 而是权益抵押, 即期待权抵押。

1.3 对按揭贷款实行“抵押加保证”的双重担保, 即由借款人以所购住房提供给贷款银行作抵押, 在借款人取得该住房的房产证和办妥抵押登记之前, 同时由房产商承担连带保证责任。

2.预售商品房按揭贷款纠纷成因及处理原则

2.1 住房按揭贷款纠纷成因。

2.1.1 购房者与开发商之间的纠纷, 引起住房按揭贷款合同的不完全履行。比如开发商延期或质量问题等方面与购房者沟通不到位引起纠纷, 购房者维权往往以开发商违反房屋买卖合同为理由不履行还款义务。

2.1.2 因购房者自身的原因而不履行住房按揭贷款合同。购房者因工作变动、下岗、经营失败, 等无力偿还按揭贷款引发纠纷。

2.1.3 因楼市行情变动等原因, 购房者恶意拖欠或拒绝偿还按揭贷款引起纠纷。

2.2 住房按揭贷款纠纷的处理原则。

2.2.1 购房者不履行还款义务时, 应查明其原因, 如果是因为与开发商产生的纠纷而非因银行的原因, 则购房者都应依据按揭贷款合同的约定来严格履行合同并承担相应违约责任。

2.2.2 购房者不履行还款义务, 开发商承担保证责任。

3.预售商品房按揭贷款存在的风险及防范

3.1 预售商品房按揭贷款存在的风险。

商品房按揭的风险涉及到与购房者, 银行, 开发商。预售商品房按揭因其特殊性对三方的风险更显而易见。

3.1.1 对购房者来说, 由于信息的不对称相对于开发商而言仍处于弱势地位, 在现实遇到的风险主要表现为:

3.1.1.1 开发商取得银行划给的购房人的贷款后, 挪作它用, 或卷款潜逃。

3.1.1.2 开发商资金链断或经营不善原因, 导致楼盘烂尾, 无限期拖延交房。

3.1.1.3 房产商开发程序违法拿不到房屋产权证。

3.1.1.4 开发商在建工程偷工减料, 导致房屋质量不合格。

3.1.1.5 开发商对购房者隐瞒实情将土地或房产抵押, 一旦抵押解除, 或抵押物被拍卖、执行, 购房者都无法实现其对房屋的各种权利。

3.1.2 对开发商来说, 开发商在按揭贷款中负有担保责任, 在现实生活中因业主与开发商矛盾、购房者因还款能力下降造成拖欠甚至直接“断供”等种种情形, 开发商不仅面临被追究保证责任, 而且因房屋被查封, 业主人去楼空, 面临承担保证责任后无法追偿的危机。

3.1.3 对银行来说, 银行的风险主要来源于开发商和购房者。房地产行业作为资金密集, 技术密集, 劳动密集型的产业, 如果开发商因实力不足, 启动资金欲“空手套白狼”, 利用“假按揭”“零首付”等方式骗贷或直接携款潜逃, 这个风险就转移到商业银行头上。

3.2 预售商品房按揭风险防范。

3.2.1 对于购房者来说, 把所购买的预售商品房抵押给银行, 每个月定期向银行还本息, 如因客观原因无力偿还贷款, 将造成违约, 承担相应负责的风险。避免这种风险的发生应该在购房前充分分析和规划自已的财务状况量力而行, 不要攀比或盲目跟风投机或投资。另外, 建委、房产局等管理部门应尽快建立和完善保护相应制度, 严格把关预售资格堵住管理漏洞保护购房者的利益。

3.2.2 对开发商来说中, 遇到业主违约导致承担连带责任的, 按照《担保法》和《物权法》的相关规定, 开发商只须对抵押房屋被执行后的不足部分向银行承担担保责任。对于代还部分月供款的, 应当立即向业主催收, 如业主拒绝偿还的, 应当立即通过诉讼方式解决, 尽快通过司法强制程序实现欠款的追回。对于银行须提前收回借款的情况, 应当充分利用银行对该房屋的抵押权这一优势, 开发商此时应当与银行充分沟通, 银行暂不直接扣划保证金帐户或者要求公司立即代为偿还, 而是以银行名义直接申请对购房业主予以强制执行, 通过对该房屋的拍卖或者变卖来实现债权。

3.2.3 银行的风险防范应从以下几点出发:

3.2.3.1 对借款人应加强对借款人的收入证明审核, 以便对借款人的履约能力作出客观评价。特别要注意借款人收入的稳定性, 信用记录, 逐步实现对个人住房贷款申请人的资信调查工作的科学化、标准化和程序化。

3.2.3.2 对开发商应加强对它的资信审查, 如开发商是否依法设立, 是否具有相应的资质等级、公司的注册资金是否到位、公司以往的经营业绩等;并要求开发商提供按揭开发项目的设计、项目开发资金情况、商品房预售业绩情况以及开发项目的工程进度等。银行应规范信用评估尺度, 对评估等级较低的公司, 要提高其保证金交纳比例, 以提高抵御金融风险能力。

居者有其屋, 是人们安居乐业, 健康, 幸福生活的前提, 好居住和生活条件是衡量小康标准的指标之一。改善人居环境有赖于房地产业健康快速发展和法律法规的完善。商品房预售制度实现了很多人改善居住的梦想, 但也暴露了一些缺陷, 应引起了业界和各阶层有识之士的广泛关注, 借鉴国内外先进经验, 修改法律制度, 弥补不足。使我国的商品房预售制度更加完善。

摘要：20世纪90年代初, 按揭由香港传入内地各城市, 随着我国住房制度的改革, 按揭作为一种重要的购房融资担保形式, 受到了广大购房者的青睐。然而, 由于按揭贷款方面的法律法规不健全, 操作经验不足, 导致各方当事人在操作中的纠纷屡屡发生。本文主要从预售商品房按揭概念、合同法律关系, 风险及防范方面出发, 通过分析对比来认识我国现阶段实行的预售商品房按揭制度和探讨与之相关法律问题。

关键词：预售商品房按揭,法律问题,风险防范

参考文献

[1]参见许明月.《英国法上的按揭》, 见《民商法论丛》第11卷, 法律出版社, 第279-280页。

[2]参见程信和, 刘国臻.《房地产法》2006年版, 北京大学出版社, 见第216—221页。

13.个人按揭贷款业务资料 篇十三

一、客户提供：

1、身份证（借款人及配偶人等）一式两份；户口本、结（离）婚

证或未婚声明；

2、借款人（及配偶等）资信证明，（个体户为营业执照、税务登记

证、税票（税收通用完税证）、收入声明、银行账户明细。

3、按揭贷款：购房合同和首付款发票或收据、银行回单。

4、借款人的工行卡复印件（正反两面）；

二、客户填写签字部分：

1、信息查询授权书

2、谈话笔录

3、申请审批表

4、共同还款承诺书

5、同意抵押曾诺书

6、个人贷款抵押核实书

7、房地产抵押登记申请书（按揭）

8、个人（家庭）住房实有套数声明。

9、存贷通协议（贷款金额10万元以上）

所需材料均为A4

一、商品房（住宅）

1：第一次贷款买房，首付为30%，贷款利率按基准利率（目前7.05%）。2：原来已贷款买房的，不论是否已还清，均视为第二次贷款买房。3：第二次贷款买房的，利率上浮10%，首付60%。

4：第三次贷款买房的不受理。

二、商用房（商铺）

第一套首付为50%，第一套利率按基准利率上浮10%，第二套适当上浮（目前20%），首付均为60%。

申请贷款应提供的资料

1、身份证明：《身份证件》、《户口簿》、《结婚证》，未婚的则为

未婚声明（工行版本）；

2、收入证明：（1）工薪阶层：个人薪金收入证明。

（2）个体工商户：《营业执照》、《税务登记证》、近三个月的完税凭证，加收入声明（工行版本）.3、在工行开立个人结算账户，即工行卡的复印件。

4、商品房买卖合同原件。

5、已缴首付款的凭证复印件。

所需材料均为A4纸

一、商品房（住宅）

1：第一次贷款买房，首付为30%，贷款利率按基准利率（目前7.05%）。

2：原来已贷款买房的，不论是否已还清，均视为第二次贷款买房。

3：第二次贷款买房的，利率上浮10%，首付60%。

4：第三次贷款买房的不受理。

二、商用房（商铺）

第一套首付为50%，第一套利率按基准利率上浮10%，第二套适当

上浮（目前20%），首付均为60%。

工行田阳县支行个人信贷中心联系电话：3216782

3213320

个人住房贷款客户谈话笔录

尊敬的先生/女士：

您好，欢迎您到我行办理个人住房贷款业务，为便于我们为您提供更好的服

务，按照我行规定，您需要回答以下问题，请您给予大力支持。

1、您所购房屋位于，建筑面积

室厅，房屋单价元/平方米，总房价万元。

2、您本次贷款所购房屋是女家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下的第套房屋，该房屋准备用于 □自住□投资□其他

3、您是否已支付首付款？□是□否

您已支付了万元首付款，分次交齐。

4、您准备向我行借款万元，期限年，年利率，首月

还款额为，还款方式为□等额本息□等额本金 □其他

5、您是否是再了解了借款人的权利、责任和义务的前提下，自愿向我行申

请个人住房贷款？□是□否

6、您及有关共同借款人提供的身份证件、收入证明、首付款证明、购房合同等资料及申请表上填列的信息是否属实？□是□否

7、（其他经询问并由必要记录的问答）

8、您是否还有其他想要说明的问题？

感谢您对工行房贷业务的支持！

请进再详细阅读本页背面的《客户须知》，如您对谈话记录和客户须知内容

无异议请签字。

客户姓名：

客户证件类型及号码：身份证

谈话及笔录人：

贷款银行：中国工商银行田阳县支行

谈话地点：田阳县田州镇民生街15号

谈话时间：年月日

客户须知

一、您应认真阅读《个人购房借款/担保合同》(以下简称《借款合同》)，并知晓作为借款人应享有的权利和应承担的义务。

二、《借款合同》生效后，我们将根据您的授权将贷款按合同约定划入指

定账户。

三、《借款合同》签订后，您须按合同约定按期归还我行贷款。您应在我行开立还款账户，于每月还款日前存如不少于当月应还本息的存款，同时授权我行从该账户扣收贷款。

四、贷款发放后，您于售房方就房屋质量、条件、权属等问题发生的任何

纠纷，均与我行无关，您须按《借款合同》约定履行还款义务，否则

我行有权采用法律等手段追索债权。

五、您如不能按时归还贷款本息，须承担以下责任：

（一）未按约定时间还款，须按国家规定的逾期贷款支付罚息：

（二）未按约定支付的利息，须支付复利;

（三）如您连续违约3个月，我行有权宣告合同提前到期，并要求提前偿

还全部本息，或拍卖、处置抵押房屋：

（四）若您的抵押物被依法处置，您须搬离已处置的房屋。

六、您如果想提前还款，需至少提前15天向我行提出提前还款申请。

七、近抵押给我行的房屋须没有设定过其他抵押，并经所以产权共有人同

意。

八、所购房屋抵押期间，您应合理使用、妥善保管抵押房屋，如抵押物由

于您的过错过其他原因造成价值减少，您应在我行要求的期限内提供

与减少的价值相当的担保。

客户签字：

年月日

中国工商银行股份有限公司田阳县支行；

万元，期限个月，本人作为家庭成员和贷款受益者，愿意承担偿还银行贷款本息的连带责任，本人工资收入和其他经济收入按期偿还银行贷款本息。

特此承诺。

承诺人：

承诺人：

承诺人：

承诺人：

年月日

中国工商银行股份有限公司田阳县支行:

坐落号的土地使用权人是，房产所有权人是，也是我们的共同财产，我们同意将该房地产抵押给贵行用于担保借款人名下的个人万元及其相关的理

想和费用。如果借款人不能按《借款合同》的约定还本付息或发生其

他违约事项，我们无条件接受贵行对该抵押房地产的处置。

承诺人：承诺人：承诺人：承诺人：

年月日

房地产抵押贷款登记申请表

田阳县房产管理所：

本人因为购房，特向工行田阳县支行申请个人住房抵押贷款

整，借款期限年。我们自愿以座落在田阳县号商品房（该房屋为在建工程，《商品房买卖合同》合同编号为：号)作为抵押，履行担保所借得债务，望贵所给予办理房

地产抵押验证登记手续为盼。

房地产抵押贷款申请人（签字）：

联系电话：

14.按揭贷款申请书 篇十四

重庆农村商业银行荣昌支行广顺分理处：

我公司与2010年下半年开始考察广顺街道农贸市场片区项目，该项目是广顺街道的中心地段、是居家的理想场所。我公司将该项目打造广顺一个高品质的居住典范，项目占地面积2996㎡,建筑总面积5510.84㎡，建筑容积率2.11，绿化26%。我公司已经取得了该项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地朴准数、土地权证书，商品房预售许可证等合法手续。目前工程已经全部完工，项目总投资约750万元，目前资金已投600万元。项目房屋销售70套，占总数的82%，实现收入1300万元，该项目有部分购房户要求按揭贷款。为此，我公司向贵行申请项目按揭贷款。贷款额度为700万元，贷款期限为1-30年，商铺1-10年，抵押人为按揭贷款户本人，我公司将为按揭户提供全程连带责任担保。望贵行批准为感！

特此申请

15.按揭合同贷款 篇十五

一、国家法律法规对于委托贷款业务合同相关规定

(一) 借款合同都应缴纳印花税

《中华人民共和国印花税暂行条例》 (1988年8月6日中华人民共和国国务院令第11号发布, 根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订) 第2条第1款规定:购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证应缴纳印花税。从上述规定来看, 借款合同都应缴纳印花税。

(二) 代理类合同不用缴纳印花税

《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》 (国税发[1991]155号) 第14条规定:代理单位与委托单位之间签订的委托代理合同, 凡仅明确代理事项、权限和责任的, 不属于应税凭证, 不贴印花。

(三) 委托金融单位贷款的, 金融单位和借款单位都需要缴纳印花税

国税发[1991]155号第6条规定:财政等部门的拨款改贷款签订的借款合同, 凡直接与使用单位签订的, 暂不贴花;凡委托金融单位贷款, 金融单位与使用单位签订的借款合同应按规定贴花。但此款专门针对财政等部门的委托贷款, 不具有可扩展性。

二、地方法规对委托贷款业务征收印花税的相关规定

目前, 仅部分地方对金融机构委托贷款是否缴纳印花税进行了明文规定。如《关于本市金融系统办理的委托贷款合同征收印花税问题的通知》 (沪税地[1991]121号) 中明确:经请示国家税务局地方税管理司同意, 现对本市金融系统办理的委托贷款合同征收印花税问题, 作如下规定:

一是行使用的委托贷款合同 (协议) , 均属金融机构与借款单位签订的借款凭证。根据国家税务局国税发[1991]155号文件第6条的规定, 应当由银行和借款单位就各自所持的一份凭证贴花, 其他签约人不贴花。

二是银行与委托单位签订的委托贷款协议书, 则应作为仅明确委托、代理关系的凭证, 按照国家税务局国税发[1991]155号文第14条的规定, 不属于列举征税的凭证, 不贴印花。

三是本通知第1条、第2条从1991年10月1日起执行, 原市税务局沪税地[1989]66号文第4条规定停止执行。

原市税务局沪税地[1989]66号文《上海市税务局关于印花税若干问题的补充规定》第4条规定:主管部门委托银行办理的借款业务, 银行只收取手续费, 并不承担借贷责任的委托贷款, 可暂不贴花。

从上述规定可以看出, 上海市地税对委托贷款合同由不征收印花税改为征收, 而且明确规定金融机构与借款人需要缴纳, 委托人不需要缴纳。但是此类文件只适用于当地, 可以作为参考, 并不能进行全国推广。

三、委托贷款业务缴纳印花税现状

(一) 委托贷款合同签订形式

因为中国人民银行规定, 委托贷款业务必须有委托人、受托人和借款人三方, 并有三方协议。签订委托贷款合同 (协议) 主要有三种形式:

1. 委托人与受托人《签订委托贷款协议书》, 然后受托人、借款人再根据协议书内容签订两方《委托贷款合同》。

2. 委托人与受托人《签订委托贷款协议书》, 然后委托人、受托人、借款人再根据协议书内容签订三方《委托贷款合同》。

3. 委托人、受托人、借款人三方直接签订《委托贷款合同》。

对于第一种情况, 委托人与受托人签订的协议书属于委托代理合同, 不用缴纳印花税, 受托人与借款人签订两方《委托贷款合同》, 符合国税发[1991]155号第6条规定, 应缴纳印花税。

对于第二种情况, 同上所述, 委托人与受托人之间签订代理协议不用缴纳印花税, 下面重点对三方签订的《委托贷款合同》进行分析。

(二) 三方《委托贷款合同》是否缴纳印花税分析

委托人、银行与借款人三方签订协议, 由于该协议规定了委托的内容同时又规定了借款的内容, 那么合同既明确了委托、代理关系, 又约定了借款金额、利率、期限等贷款信息。根据合同实质所载事项, 明确委托、代理关系合同双方不用缴纳印花税, 约定贷款金额、利率等信息的合同双方应缴纳印花税。但委托贷款实质是民间借贷, 银行只是作为受托人, 收取业务手续费, 不承担任何形式的贷款风险。根据《印花税暂行条例》规定, 借款合同的范围为:银行及其他金融组织和借款人所签订的借款合同需要缴纳印花税, 非金融性质的企业或个人之间签订的借款合同不需要缴纳印花税。所以委托贷款三方合同中, 银行作为受托人, 在协议签订形式上满足印花税缴纳范围, 而实质上银行不在印花税缴纳范围, 只是起代理作用。

但是从沪税地[1991]121号文规定上看, 税务部门在征收印花税过程中, 更注重委托贷款合同签订形式缴纳范围。按照此文规定, 三方委托贷款合同中, 银行和借款人均应按照贷款金额全额缴纳印花税, 委托方不用贴花。

(三) 现状分析

目前, 各家金融机构对三方签订的《委托贷款合同》大部分未缴纳印花税。比较特殊的是, 对于个人公积金委托贷款, 有些金融机构的做法是由担保方缴纳印花税, 然而根据《印花税暂行条例》第8条规定, 同一凭证, 由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的, 应当由各方就所执的一份各自全额贴花。根据《印花税暂行条例实施细则》第十五条规定, 所说的当事人, 是指对凭证有直接权利义务关系的单位和个人, 不包括保人、证人、鉴定人。由此可见, 参与签订合同的担保人、鉴定人、见证人不是印花税纳税义务人, 无需就所参与签订的合同贴花。此种做法显然是不合适的。

存在上述现象的原因在于, 当地税务部门未进行明文规定, 国家税务总局也未明确, 存在盲点。

四、风险分析及建议

从上述来看, 三方委托贷款合同是否需要缴纳印花税, 法律法规未明文规定需要缴纳印花税, 而个别地方税务部门对此规定也不明晰, 如果不缴纳, 不能确定是否会形成纳税风险。因此, 建议金融机构携带三方委托贷款合同到主管税务机关咨询, 取得明确的答复, 办理委托贷款业务时依法纳税。

摘要：在金融机构办理的自营类贷款业务中, 贷款合同都应缴纳印花税。但是委托贷款由于其贷款性质的特殊性, 在委托贷款三方协议中, 既存在委托代理关系, 又存在借贷关系, 而国家税务总局对此类合同是否缴纳印花税并无明确规定, 各家金融机构执行不一。对委托贷款合同中银行是否应缴纳印花税进行探讨, 分析需要注意的相关问题, 有助于厘清其中的关系, 更好地发展委托贷款业务。

关键词：委托贷款,合同,印花税

参考文献

[1]中华人民共和国印花税暂行条例 (1988年8月6日中华人民共和国国务院令第11号发布, 根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订) [Z].

[2]关于商业银行开办委托贷款业务有关问题的通知 (银办发[2000]100号) [Z].

[3]关于本市金融系统办理的委托贷款合同征收印花税问题的通知 (沪税地[1991]121号) [Z].

[4]中华人民共和国印花税暂行条例施行细则 (财税字[1988]第225号) [Z].