物业公司转型升级方案

物业公司转型升级方案（共16篇）

1.物业公司转型升级方案 篇一

激荡前行—浅议物业管理企业转型升级

30年的风雨历程已经悄然走过，回首改革开放的前沿征地深圳的物业管理，30年物业的发展已经从无到有，从就业人员位数较少到人员迅猛发展。一批批物业领袖企业应运而生。三十年，深圳取得了一个个行业的第一，成绩斐然，据不完全统计，截止到2009年，深圳物业管理企业已经到达1500多家从业人员超过22万，而且随着房地产行业的持续发展，物业行业的企业家数与从业人员将会持续攀升，在行业发展的同时，企业的盈利能力呈现逐渐减少的状况。作为行业从业者应该对过去三十年进行系统的顺利、规范，为今后行业的发展提供借鉴的作用。

一、行业升级转型的要求：

1、我国的物业管理发展速度快，但在高速发展的态势下，企业盈利能力持续降低，据中国物业管理协会在2007年对全国31个省、自治区、直辖市，共涉及128个城市和地区的4600家企业的调查数据表明，仅有39.7%的企业实现利润且利润额较低，而60.3%的企业处于亏损或持平的状态。这些数据反映出多数企业生存状况的困难，盈利能力较其它第三产业的其它行业低，尴尬的境地迫切的需要物业企业寻求新的出路，一边是房地产的平稳发展，对后续管家——物业服务企业需求不但扩大，一边是物企的微利甚至亏损，行业缺乏健康有序发展，粗放型经营比较普遍，行业度第三产业的贡献率低于其他行业，人员素质低，劳动密集型的发展境地急需改变。

2、目前我国的物业管理还处于发展的关键时期，引入物业也就刚刚三十年，在行业刚摸索出头绪的时候，随着我国加入国际一体化，国外的物业个管理企业也对中国p庞大的物业管理市场蛋糕蠢蠢欲动，中国是一个人口大国，随着国家改革，城乡一体进程的不断推进，新农村建设的呼之而出，一个具有广泛市场潜力的新兴市场悄然进入外资物业企业的战略视野，与国外的先进管理模式、先进的经验和发展历程不就久的优势相比，我国、的大部分物业企业发展实力欠缺，缺乏相应的创新与改革升级产业，不少企业还停留在雇几人个扫扫地，找几个保安看看们，招几个维修工修修东西等单一服务层面的营运模式。试想这样的企业如何能应对外部物业企业的强有力冲击，因此应加快物业企业的升级与转型。越

早约减少被动的挨打。

3、物业管理行业的迅猛发展 是行业内部提出了转型的要求。以深圳的物业为例，目前按深圳的物业企业家数众多，相当部分的物业企业缺乏有效竞争力，盈利的条件与盈利的模式思路欠缺，缺乏必要地改革创新举措，多数以维持现状为主，思想上认为物业是微利行业，再怎么折腾就这样，不求无功，但求无过。同时物业企业内部面临诸如人才短缺、技能创新少，物无力无资金转型的情况，很多小物业企业本身就是私人的资金避难所，稳定微利就是他们的目标，目前多数公司为业主要提供的仅仅是基本的清洁、绿化、安全，维修等最基本的服务，对业主的服务需求未能有效延伸与外挖掘，要营造对业主文化生活及情感的有效深层次服务需求，有普通的物业服务转向创新型高端物业服务升级转型。

针对我们 的物业发展面临的转型升级的现实问题，作为我们的物业服务企业和相关单位因做出哪些应对的有效防范措施是摆在我们每个物业人面前的当务之急。笔者认为要解决物业行业转型升级需要从如下着手：

（一）、改变制约物业企业盈利的单一型服务运作模式，向综合类型的物业进军 当前的许多物业企业为业主提供的服务单一只能提供最基本的保洁、绿化、消杀、治安消防、维修保养的基础服务，服务提供的广度与升深度都与快速发展的时代已经不相符合，时代在进步，服务的涵盖范围与服务的标准也需做相应调整，当前物业从业人员学历偏低，多少的为小学初中文化，大专及本科以上人员在物业企业所占比例十分小，同时由于物业行业较房地产行业相比地位相去较远，待遇普遍较低，加之从业者自卑心十分严重，物业行业需要要依靠劳动密集型来创造价值，科技和脑力劳动创造价值在物业行业很少运用并体现，因此需要加大物业企业的科技运用，智能化的系统要逐步的运用到物业管理日常中去，一些节约型、环保型的物业管理举措要大胆运用到小区管理中区去，充分的改变过去的传统使用能源方式，积极试运用诸如：地源热泵、电梯有源回馈器装置，蓄冷空调、合同能源管理，使用冷凝水、梯级用水，使用中水等节能举措，此外由于目前的物业经营覆盖面较少，国外和国内一些先进的服务企业转向综合化经营，像第一太平戴维斯等企业率先在服务项目推行多种综合化服务，提供了信息咨询、房产租售、工程装修咨询、代售车票、预订酒店，代办车辆年审、交通违章办理等多项有偿服务。一些企业利用销售房产等方面对顾客购买心里与深层次需求度的把

握，陆续推出房产营销策划服务，在开源方面：一些物业由于担心业主任委员会对小区非范围内经营存在太多的顾虑，导致失去为企业争取盈利的机会，一些电梯内的广告、周末内小区的商家活动安排，五一、十一、春节等你重大节日知名旅行社的社区推广优惠参团活动都可以在一定的对居民影响降低最小的情况下进行，不要总认为这些是会导致业主不满意物业。其实担心可以不必过头，做好相应的措施，一样不失为一种综合经营方式，其实多种经营在一定程度上弥补物价费涨价难，通胀严重，物业经营惨淡出局的尴尬局面。

（二）、物业管理的朝阳产业之说依然存在，说朝阳是因为他的起步时间不很长，有许多不够成熟的地方，同时也说明其具有相当可以挖掘的市场潜力，市场份额不断的在略显成熟的区域市场已经被大大小小物业企业所占有，依托部分城市转型，城中村改造，城市一体化，物业企业额可以尝试转移托管多类型物业。追随物业发展的内地扩张趋势，竞争加大以及外部的强有力的竞争来临，我们的物业企业应该在各方面加强转型：

第一、由“管理型”向“服务型”物业转变，改变过去以主人自居的习惯，摆正服务心态，物业管理，管理的是物，服务是人，之所以有谈管理也是为更好的为业主服务。在一些外国的物业企业的冲击时，内部与内部之间加强合作交流，共同商讨提升服务品质的细节举措。2008年的制造业阵疼可以带给物业管理行业相应的思考。要拥有自己的知名品牌，拥有自己的高效能管理模式，能形成自己的规模经济，物业企业要向具有：高人力资本含量、高技术含量、高附加值看起转移，引入新技术、新投入，采用新管理、新形式，产生新效果，发挥新作用等。第二、要从普通管家保姆向高级保姆转型，定位高品质的生活，提供高端，专业，享受性服务，个性化服务，英美的管家式服务等。从服务的广度与深度转型。

（三）、物业行业是一个与相关行业关联度较高的行业，如何在激烈市场中前行，需要依托成熟的物业服务的基础平台，不断向下游进行延伸，开拓相应的资产管理经营模式，向更高的经营层面迈进，推行商业，写字楼等资产的战略管理，保值增值，不断提高创富能力，提高行业对第三产业的贡献力度。开展顾问式的委托服务，针对日益上升的运营成本，可以依托行业协会对相关的设备设备进行集中统一的采购，降低固定资产的投入使用成本。深圳会展中心即将隆重举行的“2011年首届中国物业暨设施交易博览会”为需要转型的企业提供了一个良好的转型平台，依托该展会，物业服务企业与物业的下游支持行业物业专项服务（装饰工程与材料、保安、清洁、家政、园林绿化、管理软件、教育培训、社区体育健身、社区文化）等企业；物业配套设施设备（电梯、智能化、安防、停车设施设备、能源、消防、暖通空调、给水排水、电气照明、通讯、环保等）企业和上游物业营销（房地产、二手房交易、物业租赁、物业资产管理经营等）企业有了更多的交流与合作机会，有利于物企升级转型。

一个行业的升级转型是一个长期复杂的过程，只有具有一定前瞻性和敢先敢试的企业才能成功转型，笔者凭一己绵薄之力旨在起到抛砖引玉的作用，希望行业的同仁积极思考，为行业升级贡献自己的力量，相信有了物业同仁的参与，行业转型之路会越走越顺利！

作者：华侨城物业管理服务有限公司刘国清

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通讯地址：深圳华侨城物业锦绣花园管理服务中心

2.物业公司转型升级方案 篇二

一、践行企业宗旨, 服务国家战略

对于中央企业来说, 开展国际业务, 实施走出去战略, 就是要成为国家利益的载体、国与国交流的使者。中水对外公司坚持服务于国家政治外交、服务于国家战略、服务于集团业务发展, 以此作为公司在老挝地区业务发展的基本宗旨, 使企业利益与国家利益始终保持一致。这既促进了企业的发展, 也向老挝人民彰显了中国人的精神风貌。

二、带动技术输出, 推动产业链升级

在拓展老挝市场的过程中, 公司在促进水电建设产业链相关行业的国际化发展方面起到了重要的带动作用。例如, 南立1-2水电站项目, 核心的水轮机等设备均是采购自国内厂商, 通过产业链的传导作用, 有效地带动了设计、咨询、制造、劳务、金融、运输等行业的国际服务, 提高了整个水电业产业链的国际化程度, 同时也向老挝人民展示了中国水电技术的先进水平。

三、大力培养后备人才, 促进经营可持续发展

公司成立之初, 就将人才培养作为首要任务。在组织体制上, 创新人才选拔体制, 不拘一格地把经营能力突出的人才提拔到领导岗位上来;在经济政策上, 将经营指标融入到考核体系之中, 用差异薪酬制度激励人才积极投入到工作之中, 为公司可持续发展提供持久的动力。

四、注重业务结构调整, 创新经营模式

过去, 公司长期以工程承包业务为主, 处于产业链较低的位置。为了更大的发展, 公司决定加速产业结构的调整, 从产业链的下游向中上游转变。老挝南立1-2水电站是公司第一个对外投资建设项目, 已正式运营1年多, 各项工作进展顺利。这一投资项目的成功实施, 既促进了中老两国的友谊, 也为企业带来了实实在在的经济利益, 实现了公司的产业转型。目前, 公司第二个投资项目南椰2水电站正在有条不紊的建设之中。这两个项目的运作, 在老挝水电行业中都具有一定的开创性, 也为后续业务发展打下了坚实的基础。

五、注重广泛合作, 追求共进共赢

公司始终以开放的胸怀、广阔的视野加强与各兄弟单位的合作, 努力实现共进共赢。一是强化产业联盟, 加强与中国水电建设集团第十工程局、中国水电顾问集团昆明设计院的合作;二是实施强强合作, 与中国进出口银行和中国开发银行实现优势互补;三是与老挝电力公司多次成功合作, 为项目顺利实施铺平道路。

六、履行社会责任, 推进本地化经营战略

3.关注转型升级的公司股票 篇三

进行转型升级的企业很多，这里主要关注大型国有控股公司，特别是央企的转型升级。长城开发和四川长虹这两家公司在这方面正在努力，比较典型。这两家公司都是1994年的上市公司，一个是科技开发，研发生产电脑硬盘；一个是家电。1997年这两只公司股票在A股市场犹如参天大树，一只被炒到70元，另一只被炒到66元。但是，由于市场的变化和企业自身的原因，经济效益逐年下滑，股价也随之而下跌，如今只有5元多和2元多。两相对照，让人有恍如隔世之感。长城开发今年7月31日公告非公开发行1.76亿新股获证监会核准。随着市场需求的变化，公司传统硬盘业务资产减值已基本告一段落，今后的业务将围绕智能终端、存储、LED、电子设备等实现全方位的产品制造升级和拓展，未来的盈利水平也会相应提高。今年6月底以来，明显有资金吸筹，股价由4元区稳步进入5元区，最大月涨幅30%。四川长虹为适应市场需要，自2004年至今，已在家庭互联网方面的技术创新研发投入了100多亿元，预计公司智能电视、智能空调、智能冰箱等全套互联、互通、互控的产品将在今年四季度上市。近一个多月来，明显有资金关注，股价由最低1.66元最高涨至2.09元，涨幅达26%。

上面是企业产品转型升级的例子，还有企业在生产与流通之间转型的例证。如中化国际，今年7月证监会行业分类，中化国际已由批发零售贸易转化为工业制造业。近年来公司积极推进战略转型，先后投资江山股份、扬农集团，最近又控股收购江苏圣奥，显示公司正进一步向精细化工行业纵深拓展。中化国际从控制上游资源入手，构建资源控制—技术品牌—营销服务一体化的化工产业价值链，拥有国内同行业中难以复制的竞争优势。随着转型的明确化，公司股价已由6月份的4元区上升到8月的6元区。又如际华集团，主要从事军需轻工产品的开发、生产和销售，股价长期在2元区徘徊。为求发展，公司在做好军品的同时，积极发展民品生产，涉足资源类产业，进军物流产业。今年7月30日公司公告，其与意大利奥特莱斯集团合作，拟在秦皇岛投资建设奥特莱斯商业综合体一事，正处在筹划和前期可行性研究阶段。然而，该股已引起资金关注，本周二涨停，至本周四最高涨至3.12元。

还有一些转型升级的企业因筹划重大事项目前处于停牌阶段，如中国嘉陵、中国重工、沙隆达、新农开发、湘电股份等。这些企业中最值得关注的是中国重工，不仅在于它的军工业务，特别是航母制造，而且在于它能适应市场需求，向高端装备制造、节能环保、新能源、新材料等领域加大注资和投入，实现豪华转型。

4.物业公司培训方案 篇四

一、培训目的通过培训，提高物业公司员工的服务意识、文化素质和管理服务水平，掌握物业服务操作技能，打造品牌、全面塑造物业的职业团队，实现企业的跨越发展。

二、培训范围

公司全体员工

三、培训安排

采取三级培训，公司为一级培训，各单位为二级培训，各班组三级培训，培训方式分为公司培训、外聘讲师培训、实地考察学习的方式、影像资料观看等形式。品质部负责一级培训的计划、组织、监督、考核培训效果，各部门制定二级《培训计划》并于月底报品质部备案，由品质部进行抽查。

四、考核方法

A、口试:以现场提问方式，检验员工对培训内容的掌握程度；

B、笔试:每阶段培训结束后，进行闭卷考试，以检查员工对所培训内容的接受能力和培训效果。

C、实操：现场实操考核。

五、培训内容

(一)、岗前培训

品质部根据新人到岗情况及时组织新到岗职员工入职培训, 入职培训为期三天，公司培训完成后部门要进行系统培训

入职培训内容应包括：

A、公司发展史、企业文化、经营理念

B、公司管理规章制度

C、职业道德规范、员工手册

D、物管理基础知识

E、服务理念、服务礼仪

F、品质基础课程

培训结束后，参加转正考试，培训考核一般以笔试闭卷方式进行，考核不合格有一次补考机会，两次考核“不合格”，公司将不予聘用。

（二）、强化培训

品质部根据员工入职状况及时组织拟转正员工的强化培训，强化培训为期两天，B、强化培训主要内容为：讨论工作中的收获及疑问并答疑、强化公司理念及制度、管理法规、一级收费标准安全教育及消防应急常识等。

员工转正日期到时品质部进行考核，将考核结果及时予以通报，考核不合格者给予一次补考机会，如两次考核“不合格”，将予以辞退。

（三）、在职培训

由品质部按照一级《培训计划》组织在职培训，培训内容包括物业管理相关知识和技能，一级服务标准等。部门按照二级《培训计划》安排在职培训，在职培训考核不合格者，由所在部门安排再次培训或做出其他处理，培训及考核记录由公司保存。

（四）、外送培训

从事特殊及关键工作岗位人员须取得政府颁发的岗位资格证书后方可正式上岗。特殊及关键工作岗位包括会计、出纳员和配电柜、发电机、消防设施、等设备的责任人及操作者，须经过公司考核取得资格后方可正式上岗。由品质部负责组织有关人员外送培训，外送培训以取得资格证书为培训目的，培训结束后须将结业证书原件交综合部存档。品质部负责监督核实岗位资格证书的有效期，对不符合规定的人员，需通知责任部门安排相应培训，培训结果报品质部备案。公司副主任以上人员公司二年组织一次外出考察。

六、培训效果评估

品质部负责至少每年组织一次对各部门培训工作抽查并评估。

具体培训目标

（1）确保每个员工培训在10课时以上，培训合格率100%。

（2）确保新员工培训率100%，培训合格率100%。

（3）管理人员持证上岗率100%。

（4）特殊工种人员（水电等）持证上岗率100%。

七、培训考核

推行全员培训，公司将员工每年培训课时和成绩的多少作为衡量员工学习进步的标尺之一，并将成绩作为职务晋升、薪酬晋级的必要条件，员工每年培训考核分数两次以上不及格的将不予以职务晋升和薪酬晋级。

对考试获得优异成绩的员工，将给予50-100元的实物奖励。

1参加各类培训的人员应严格遵守培训纪律人员学习考试处罚：管理人员季度考试不合格者将安排进行补考，补考不合格者进行50-100元处罚，品质部将对项目管理部、职能部门培训进行培训抽查，并将抽查结果同部门负责人的季度绩效挂钩。

品质部

5.物业公司规划方案（范文） 篇五

前 言

自公司组建以来，主要经历了项目A、B、C区交房工作和目前正在举办的玉溪米线节活动。由于期间公司还比较缺乏物业管理经验以及项目本身条件不允许的情况下，导致了公司与业主之间、员工与公司之间产生了很多矛盾；加之期间领导更换频繁，使得公司管理较为混乱，现向公司领导提出一些可能有利于公司发展的建议。

一、完善公司各项规章制度

因公司目前尚处于刚成立磨合期，领导更换较为频繁，导致没有一部完善的内部体系及规章制度，工作人员无法可依，无章可循，随意性较大，当务之急应制定一份公司管理规章制度及员工手册。

二、完善公司组织架构

员工是面对问题的一线工作人员，如果上报的问题不能得到解决，长此以往会导致员工做事困难，思想负担过重。所以，个人建议公司对组织架构进行重新调整。

以下设置总体思路为精简领导层，强化部门管理，减少管理成本。总经办设：总经理1名、副总经理1-2名、总经理助理1名

客服部：主管1名

财务部：可暂时保持现状

经营部、综合部可考虑合并为一个部门即：办公室，下设办公室主任1名。但考虑到经营部的发展规划，可能会存在企业商业机密，单独分开也未尝不可。

工程部：主管1名

秩序部：

方案一：建议整体外包；首先，考虑到本小区的特殊性，即未全部完工，很多地方设计、施工存在缺陷，因此很多安全隐患是我们意料不到的；其次，小区出入口较多，片区划分较为开阔，给巡逻带来一定难度，要想做好必定需要投入大量人手，大大增加了管理成本；第三，公司目前的秩序部队员普遍责任心不强，我们的岗位形同虚设，外来人员、车辆想进就进、想出就出，不进行任何检查手段；楼宇巡查签到本上天天都是“无异常”、“正常”有的楼宇巡查本更是几个月无人巡查签字，非常容易发生偷盗、破坏行为。以往物业公司发生过很多案例说明，保安外包不仅是物业公司免责的手段，也是减少风险、提高服务质量的手段之一，一但在小区内发生安全或意外事故，必定与物业公司脱不了干系，对于物业公司的赔偿也是巨大的，所以建议整体外包，撤销秩序部。

方案二：保留秩序部，但必须进行严格的训练及培训，制定一系列岗位制度并严格执行（包括：门岗制度、巡逻制度、安保制度、应急预案、夜间巡查以及熟悉园区情况等）

环境保洁部：主管1名，后期可将绿化人员一起归入该部门。也可考虑外包，虽然可以大大提高服务质量，但管理成本相对较高，公

司可根据实际情况决定。

三、完善人事关系

俗话说，工欲善其事必先利其器，一名好员工就是公司的一笔巨大财富。对优秀员工应加以鼓励，从而淘汰一些滥竽充数的员工，公司才能有一个良好的内部环境。人员招聘应依据公司发展规划在进行对外招聘，不能再像以前根据部门需要而进行人员招聘。秩序部曾一度达到80多人，这会给公司造成多大的负担？人员招聘应与公司发展需要而成正比，必须严格控制好人事关。这里不得不说一下客服部，由于当时地产方面将交房工作全部交予物业方面来做，负责接待的客服部不得不招聘更多的员工来应对交房时的巨大人流，导致现在有接近20名客服部工作人员，实为人员过剩，目前交房工作已近完毕，个人建议除主管外保留8-10名优秀工作人员，其他员工可考虑调往其他部门内部消耗或辞退。

四、完善薪资标准

据了解，目前存在薪资差异的部门为客服部以及秩序部的员工，尤其客服部同样是物业助理却存在三种不同的工资标准，个人建议应采取同工同酬的劳动方式统一薪资标准。

上述方案仅供公司领导参考讨论，还尚有不足之处请领导批示。

6.物业公司员工培训方案 篇六

一.培训对象

物业公司各客户服务中心物管员、主办物管员、维修班队长、维修工

二.培训目的

1.全面理解物业管理服务概念，完善服务意识； 2.掌握岗位职责、标准服务规范；

3.通过全面阶段性的职业培训，提高员工的工作素质。

三.培训时间安排

一期：10月10日——10月12日 二期：10月13、14、17日 三期：10月18日——10月20日 四期：10月21日——10月24、25日 五期：10月26日——10月28日

四.培训内容

1.公司简介； 2.企业文化； 3.规章制度；

4.物业管理条例、法规应用——重庆市物业管理条例（聂总）5.质量记录，各类表格的使用；（品质部：白经理）

6.物业常见投诉、问题处理、讨论（压力测试题目等，广场：刘经理）7.沟通技巧；（张总）（1）投诉接待（2）处理纠纷（3）催欠技巧

8.岗位职责、标准服务规范；（品质部：白经理）9.房屋基础知识；（工程部：成瑞林）

10.房屋质量问题判定及处理流程；（工程部：陈瑞林）11.客户中心紧急事件处理流程；（林泉：简经理）（1）电梯故障应急处理（2）水、电、燃气故障应急处理（3）发生火灾应急处理（4）社会治安事故应急处理

12.军训：站、坐、立、行、队列、模拟客户接待（广场：刘经理）

7.物业公司转型升级方案 篇七

记者:请问刘彬董事长, 淮海中联有限公司目前的生产状况怎样?

刘彬:淮海中联水泥有限公司现有两条先进的5 000 t/d新型干法旋窑熟料生产线带纯低温余热发电机组, 下设连云港中联、宿迁中联、阜阳中联三个粉磨基地子公司, 年熟料产能360万吨, 水泥产能790万吨, 余热发电能力1亿度。

记者:为实现公司节能减排目标, 你公司重点抓了哪些方面的工作?

刘彬:一是抓住关键环节, 全面推进节能减排。该公司曾于“六五”期间从罗马尼亚引进一条3 700 t/d干法旋窑生产线, 当时曾被称之为“亚洲第一大窑”。“十一五”期间, 公司经反复论证, 主动淘汰该生产线, 新建了1#5 000 t/d熟料生产线。新线投产后, 吨熟料电耗由原来的65～67 kWh下降到59～60 kWh, 节电约10%;熟料烧成标准煤耗105 kg/t, 达到国内先进水平。徐州市委书记曹新平在出席项目竣工仪式上赞扬该技改项目, “对整个徐州市的产业升级和结构调整, 都将发挥榜样和示范作用”。在粉尘、噪音治理方面, 该公司不断引进先进设备和技术, 将水泥磨电收尘更换为袋收尘, 进一步降低了粉尘排放量, 年消减粉尘排放60.5吨;对窑尾排风机进行改造, 安装先进的消音器, 使噪声排放降低12 db。该公司还通过生产系统循环水再利用, 使两条生产线都实现了废水的零排放。在水泥生产过程中, 该公司通过不断改进工艺技术, 科学使用水泥添加剂, 提高对工业废弃物 (粉煤灰、矿渣等) 的掺加量, 在确保产品各项质量指标合格的前提下减少熟料用量, 从而有效节能减排。

二是不断采用新技术, 推动节能减排工作再上新台阶。“十一五”期间, 公司引进纯低温余热发电技术, 完成了2#窑5 000 t/d熟料生产线纯低温余热发电项目。该项目也是江苏省第一个纯低温余热发电项目。之后, 公司1#窑5 000 t/d熟料生产线纯低温余热发电项目也相继建成投产, 至此公司两套9MW余热发电机组同时运行, 年发电1亿度, 取得每年节约4.2万吨标煤、减少排放10.6万吨CO2当量的节能减排效益。与此同时, 公司还对2条为5 000 t/d配套的粉磨生产线及连云港中联、宿迁中联、阜阳中联三个粉磨基地子公司粉磨生产线采用先进的粉磨系统及工艺配置, 使粉磨生产线在污染物排放、系统运行噪音、煤耗、电耗等各项指标达到国内先进水平。通过采取这些措施, 淮海中联提前一年超额完成江苏省政府下达的“十一五”期间节能5.5万吨标煤的任务, 至“十一五”末, 公司节能量约为8.1万吨标煤。

三是建设创新型企业, 提高企业综合实力。公司持续推进建设“创新绩效型、资源节约型、环境友好型和社会责任型”的“四型”企业, 推进企业转型升级。在管理上, 通过不断探索完善, 实施以徐州为区域中心的营销一体化、财务一体化、生产组织一体化、采购一体化管理, 形成了有别于集团化管理的区域一体化管理模式。在产品研发上, 围绕高端市场对高性能水泥的需求, 2010年成功研发并生产了核电水泥、高速铁路低碱水泥、高速公路缓凝水泥等, 在田湾核电站、高速铁路项目等国家重点工程项目投入使用, 创造了良好的经济效益和社会效益。在信息化建设方面, 先后建成企业资源管理 (ERM) 系统、办公自动化 (OA) 系统和商业智能分析 (BI) 系统。在人才管理方面, 公司以“企业与员工共同成长”为人才理念, 推进管理人才、技术人才、高技能人才队伍建设。先后与中国矿业大学、南京理工大学等高效举办管理工程、材料工程硕士班, 成为多所高校的MBA实训基地、人才实习基地。实施“六个一”工程, 推进高技能人才建设, 每年都要提升一批技术工人技能等级。公司技术工人激励机制建设和素质提升培养体系曾获2009年全国建材行业管理创新成果二等奖。

8.济南物业的“乱象”与转型 篇八

济南物业服务企业能否在这种技术、模式、业态的探索创新中实现转型，解决传统物业的“老大难”问题？

燕子山小区：

老社区的新物业样本

10月20日，雾霾略重，济南燕子山小区内的普法公园里仍然有许多中老年人聚众谈天。这是燕子山小区被山东好来物业管理有限公司正式接管的第20天，居民似乎已对道路中间的蓝色隔离水码和小区庭院入口处的起落杆颇为习惯。

像许多开放性社区一样，建成26年的燕子山小区也曾存在楼道脏乱、管理松散、停车混乱等问题。今年7月，山东省出台了《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》，燕子山小区引入物业管理公司，东区、西区、南区2000多户居民刚刚享受到同封闭式小区一样的物业服务。

“有人扫楼梯、收拾垃圾，有人修理路灯电路，我们巡逻，主要是看看有没有可疑人员，比如传销和非法推销之类。”一位好来物业的保安介绍，每名保洁员负责5栋居民楼楼道，全部打扫一遍得爬六七十层楼，需要大半天时间。小区保安实行三班倒，24小时巡逻。另有两名维修师傅，负责修理楼道照明灯和其他基础设施。据他反映，居民对他们接受程度蛮高，经常有大爷大妈找他们聊天。

“以前道路缺少规划，每到放学和下班时候，整条路堵得瓷实，自行车都通不过。”社区党总支书记、居委会主任于永峰说，目前的水码可以分流来往车辆，也减少了乱停乱放的空间。据其介绍，小区各个庭院门口的道闸系统已经装好，小区居民凭卡进入，目前已经在为业主们办理门禁事宜，11月1日开始正式落杆。

于永峰说，下一步小区内的汽车、摩托车、自行车应在指定位置存放，由物业统一收费管理。物业还对小区地面上的停车位做了重新划分，原则是不能影响消防通道，总共有200多个车位。根据测算，小区有近300辆私家车，车位不能完全满足需求。“每辆车每月停车管理费用为80元，业主可以根据自己的需求停到小区附近的燕山地下停车场。”

小区的物业管理虽然正式启动，但作为开放式小区，好来物业公司是第一次接管，管理服务工作都在摸索中。“从10月1日起到12月31日，这三个月属于物业公司和小区居民的磨合期，在管理中不断发现问题，完善管理。”于永峰说，物业管理最现实的是物业、停车两项收费问题，居民对此有一个接受的过程。

于永峰说，小区物业实行二星级的服务标准，物业费是每平米每月0.75元。根据相关政策，0.75元的收费，政府补贴0.4元，业主承担0.35元。磨合的三个月期间，居民不用交钱，政府的补贴资金将给物业公司，用于维持物业公司的正常经营。

济南物业的现实尴尬

据了解，自1999年市政府颁布实施《济南市物业管理办法》后，济南市新建的商品房住宅小区和棚户区改造安置房小区就全部实行了专业化的物业服务。16年间，济南市物业管理面积年均增长1000万平方米，截至目前，济南市共有本市注册物业服务企业695家，外地进济企业81家，物业管理总建筑面积1.85亿平方米，从业人员5.5万余人。

近日，记者走访甸柳、文东、玉函等多个开放式社区发现，各社区的物业管理水平参差不齐。有的小区入门必须打卡，外来人员一律需要出示证件进行登记。而有的小区保安，则不闻不问，小区大门也是完全敞开的。

封闭式小区看似安全隐患相对较少，却仍然有诸多问题存在。

10月17日，济南实力荣祥花园不少业主刚刚与物业进行了“冷战”。据了解，该处物业原本规定小区内车辆两小时内免费停车，超时按2元/小时收费，过夜最高收取10元。但最近突然提高了停车收费标准，变更为一小时内免费停车，超时费用上不封顶。业主计算，如果一辆车在小区停一天需交费48元，一个月需要1440元，一年的费用则为17280元。

据业主们反映，从5月份开始，在没有经过任何业主同意的前提下，物业不断地提高停车费，每次都在门口贴个告示即算公示。

小区物业则也觉得“委屈”。工作人员介绍，长期以来小区停车比较混乱，经常出现刮擦纠纷，物业公司因此开始加强车辆的停车管理。通过前期摸底发现，小区一共有700多个车位，而在物业公司登记的车辆达到1200多辆，缺口达到500多个。为了控制临时车辆，物业公司才不断提高停车收费标准。据了解，实力荣祥花园的业主们将成立业主委员会，监督物业公司做出的决定。

无独有偶，甚至成群。一直以来有关业主和物业的矛盾纠纷不停出现。业主对物业管理的不满，大都集中在公共区域的使用、管理和收益上。如同实力荣祥花园一样，业主要与物业公司商定收费标准，需先成立业委会，但成立过程也并不顺利。

据官方数据显示，目前全市共有758个物业管理小区，其中召开业主大会并选举产生业主委员会的只有192个，而选举产生业主委员会之后，能够正常运转并维护业主权益的数量更是少之又少。

实际上，在业内人士看来，济南的物业服务仍是一项新兴行业，大多数物业公司的物业管理手段与设施设备落后，缺乏对业主服务的意识和服务技巧。相关数据显示，目前我国每年物业管理专门人才缺口100多万人。智联招聘发布的一份调查称，从济南地区2015年第三季度各行业的薪酬情况来看，物业管理/商业中心行业以7435元的月薪高居榜首，成为济南收入最高的行业。

值得注意的是，贴心物业甚至已经成为置业的重要考虑因素之一。记者走访发现，济南市许多新建楼盘在物业服务方面也颇具亮点。比如在银丰山庄住宅项目处，小区绿地上巧妙设置了几处宠物拾便纸放置屋，造型简单，并有相关提示业主们自行取用，被认为是“贴心”之作。

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“互联网+”提供转型机遇

2011年，润华集团山东物业管理有限责任公司总经理杨立群到深圳参加物业改革30周年会议。当年济南只有9家一级资质物业公司，但深圳已经有78家，多数规模过亿，其中万科物业等全国品牌已达到三四亿的体量。

更让杨立群感慨的是“万科们”的超高含金量：除了最基础的物业工作，“万科们”均向资产管理迈进，除了常规的服务如安全、环境绿化、维护保养之外，还拓展设备养护、多种经营和家居养老等延伸服务，向管家式的一站式服务模式靠拢。

“物业公司应该能敏锐地察觉到客户需求，快速响应，能正确引导客户物业服务消费观念，最重要的是对物业的保值增值。比如，现在楼房都是保温墙，如果随意打眼，水汽会进入保温墙造成密封不严，导致墙体脱落，既不美观还影响保暖。而同一家开发商的两栋楼，不养护的五年就出现设备老化、二次排水、二次加压设备问题，但管理后则能多用十年。”去年年初，杨立群兼任润华旗下地平置业总经理：“除了基础物业，还可以一条龙负责包装、租售甚至品牌植入，这是物业发展的必经过程之一。”

今年2月1日，新修订的《济南市物业管理办法》开始实施。新《办法》主要明确了政府相关职能部门在物业管理工作中的职责，进一步规范物业交付与前期管理、业主自治管理、物业管理服务、物业使用与维护等行为。新《办法》为建立小区综合管理机制，理顺物业管理与社区管理的关系，加强业主自治工作的监管和引导，促进物业服务行业的发展和维护社区稳定奠定了基础。

而中国物业管理协会的数据显示，截至2014年年底，中国已有10.7万家物业服务企业，从业人员达到600多万人。去年全行业营业收入已超过8100亿元。业内预计，市场规模很快就会突破万亿元大关。记者调研发现，借助“互联网+”等重大机遇，一些物业企业已在技术、模式、业态等方面不断探索且初尝“甜头”，并带动整个行业创新突破。

9月29日上线的“上海物业”APP，已具备小区资讯、房屋报修、一键缴费、物业评价等功能板块。业主用户可以通过APP实时查询物业服务企业服务信息，支付停车费、物业费，发起社区商务服务需求等。记者注意到，有两家银行亦在此APP研发单位之列。

日前，善于向资本市场讲故事的易居中国董事局主席兼首席执行官周忻出现在国内某物业大会上，为旗下O2O产品“实惠APP”站台宣讲。“实惠APP定位为写字楼（社区）的移动生活O2O服务平台，可以将社区住户与各类服务商连接起来，提供最适合社区住户的各类‘最后一公里’生活服务。”

9.物业公司节能实施方案 篇九

关于开展“建设节约型机关”活动实施方案

为认真贯彻落实党中央、国务院提出的大力开展增收节支、勤俭节约和建设节约型社会的有关要求，按照开发区管委会建设节约型机关的活动精神，结合我公司工作实际，特制定如下实施方案。

一、指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真落实科学发展观，大力倡导艰苦朴素、勤俭节约的优良作风，以节水、节电、节材、节支为重点，加强宣传教育，增强节约意识，健全管理制度，为建设节约型社会做出应有的贡献。

二、活动安排

重点围绕“宣传发动、组织实施、总结提高”三个阶段开展工作。

（一）宣传发动阶段（10月上旬—10月中旬）

1．精心动员部署。召开“建设节约型机关”活动动员部署会，对活动进行全面安排部署，制定印发活动实施方案，对公司各部门开展相应的指导培训。

2．营造浓厚氛围。通过公司宣传栏、学习园地等平台载体，突出宣传工作动态、活动开展情况以及涌现出来的先进集体及先进个人等，迅速在公司形成活动的浓厚氛围。

3．组织学习讨论。采取集中学习与分散学习相结合的形式，组织广大干部员工深入学习“建设节约型机关”活动要求，进一步深化对此次活动重要性、必要性的认识，强化节能意识。

（二）组织实施阶段（11月下旬—12月底）

1.大力提倡节水、节电

在节水方面，增强各部门员工的节约用水意识,自觉养成按需用水、随手关水龙头的良好习惯。会务员在每次会议结束后，可将清洗水杯的剩水用于冲洗卫生间，并将喝剩的瓶装矿泉水用于清洗拖布。在节电方面，若白天光线正常，不开启照明灯，确需开启的，要尽可能减少开启次数、缩短照明时间，并做到人走灯灭；会务服务员应结合与会人数、自然光源、新闻画面等要求局部或部分开启会议室灯光，合理掌控开灯时限；办公室的用电设备，如电脑、打印机等，要尽量减少待机时间；合理设置空调温度，办公室、会议室的夏季空调温度设置在26摄氏度以上，冬季空调温度设置在20摄氏度以下，在夏季室外温度不高于30摄氏度、冬季室外温度不低于0摄氏度的情况下，不使用空调，并且做到无人时不开空调，开空调时不开门窗。

2.大力节约办公经费 加强办公经费和办公用品的使用管理，规范办公用品的采购、配备、领用，严格办公用品配用标准。降低办公耗材，重点做好节约用纸工作，打印纸和其它纸张提倡二次开发，双面使用；充分利用办公自动化资源，提倡无纸化办公，尽量利用电子媒介修改文稿、传输文件；尽量减少纸张使用数量；减少一次性签字笔、纸杯等日常办公用品的使用量。

减少会务用品耗材。与会领导使用的便笺每人每次一般只发2张，并提供铅笔，会后收回下次再用；会务中心保管好领导座签和会标，能重复使用的绝不重新打印；根据每月会议接待人次明细表，统筹分配各会议室领用的纸杯、茶叶用量。

3.大力降低采购成本

物资采购工作是节能降耗的关键环节，要按照建立节约型企业的要求，严格控制采购成本。对物料实行集中采购，发挥规模优势，每次至少比较三家供应商的报价进行采购，降低采购成本。

食堂从源头采购抓起，购买优质廉价的原材料；物尽其用，减少粗加工浪费；分批次生产菜品，减少菜品浪费和损耗。在宴会接待中，坚持六菜一汤，保质保量，实行光盘行动，不铺张浪费。食堂提倡节约“五个一”：一滴水、一滴油、一粒米、一分钱、一度气。

（三）总结提高阶段（12月底）

一是深入开展调查。围绕活动目标，定期了解节能工作状况，结合自查，把各种问题进行汇总反映，归纳总结，并制定出整改方案，及时解决。

二是大力表彰先进。围绕活动目标是否实现，工作措施是否落实，工作成效是否体现，总结好的经验做法，推广应用；选树活动中先进典型和个人，树立榜样。

三是建立长效机制。结合各部门在活动中的创新做法、工作制度，进一步健全完善相关工作制度，建立长效机制，并在公司内宣传推广，努力确保节能工作取得实效。

三、工作要求

1．强化领导，落实责任。成立开展“建设节约型机关”活动领导小组，领导小组下设办公室，具体负责活动的组织、协调、指导和督促检查工作。各部门要高度重视，明确分管领导、责任人，并制定具体落实方案，及时召开动员会议，强化活动的组织落实。

2．精心组织，抓好落实。各部门要按照活动的统一部署和要求，切实抓好落实，结合工作职责，细化活动的各项要求，明确分工，落实责任，真抓实干，狠抓落实，制定活动计划，确保工作扎扎实实开展。

10.物业公司品质管理工作方案 篇十

随着公司的快速发展，在管项目数量迅速增加，对品质管理工作带来新的挑战。目前，管理的项目已遍及北京等地区，管理面积已近万平方米，管理业态涉及工业、住宅等。为满足公司发展需求，全面持续贯彻公司领导提出的工作主题，有效落实公司的整体要求，2014将调整工作重点，提升品质管理人员专业水平，强化对新项目的管理，进一步细化检查标准及规范管理文件，指引项目工作有序开展。

第一部分：2013年品质管理工作现状

一、总公司品质管理部现状(一)人员配置情况：

1.经理1人：负责部门的整体工作。

2.品质主管 人：负责北京地区的品质管理工作。3.品质专员 人：负责部门内部资料的管理。(二)部门内部人员分析：

1.专业背景知识分析

现总公司品质管理部人员中无物业管理专业背景人员，对于物业行业先进知识经验的学习急需加强。2.对企业文化的认同感

现有人员基本上是公司的老员工，了解公司的各项规章制度，对于公司的各项要求能够严格执行，且大家工作认真负责，加班加点。3.工作内容分析：

现总公司品质管理部负责四个方面的工作，包括：各公司/部门品质管理、招标等工作。工作内容涉及面较为广泛，且各项工作内容均涉及北京地区，工作量庞大.同时因涉及的工作面广泛，不可预见的工作内容较多。(三)2014年工作措施

根据上述人员及工作内容的分析，2014对于总公司品质管理部来说

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是有挑战与机遇并存。挑战在于工作量没有减少，且人员基本维持不变；机遇在于每个人将独立负责自己管控范围内的工作，可以得到较快的锻炼与提升。

二、北京地区各公司品质管理部现状(一)人员配置情况：

现北京地区各公司均配置品质管理部人员1人，负责本公司全部品质管理工作。(二)人员分析：

1.专业背景知识分析

北京地区各公司品质管理部人员均无物业管理专业背景，上述人员对公司的整体品质管理工作控制经验不足，有待提高及学习。2.对企业文化的认同感

现有人员基本了解公司的各项规章制度，对于公司的各项要求能够执行，且工作认真负责，对于公司企业文化认同。(三)工作内容分析：

现北京地区各公司品质管理部负责品质管理等工作的部分内容。本北京地区各公司开展的检查频次较多。各品质管理部人员反馈工作量较大，需要增加人员编制。(四)2014年工作措施

根据北京地区人员及工作情况分析，2014将加强对分公司品质人员的指导及检查。

三、公司品质管理工作现状分析

现北京地区品质管理工作在稳步推进，各项目对于现品质管理管控模式已经熟悉并基本认同，但除去上述分析的人员因素外，品质管理工作仍有很多方面需要不断完善。1.文件编写能力差。

2.文件的借阅率低，不会在文件中找依据。3.为了检查而做记录，工作应付了事。

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4.创新意识差。

上诉问题都是在今后品质管理工作中需要重点关注，并予以纠正的事项，使品质管理工作能够全面提升，还需要每一位员工的努力与奋斗。

第二部分：2014年品质管理重点工作

一、品质管理模块工作

这里指的品质管理模块工作，仅包含体系文件的修订、体系的维护、监控检查工作等物业管理行业传统中的品质管理工作内容。(一)人员配置情况

(二)文件编写与修订

1.公司管理体系文件修订：管理手册、程序文件已进行了调整，如质量管理体系不换版，则在2014将不再调整公司的上述文件。（1）根据公司发展需求，搭建公司写字楼项目管理文件架构； a.完成时间：2014年12月底前；

b.责任人：品质主管负责具体的编写工作。

2.调整检查标准：根据检查模式的调整，调整总公司品质管理抽查标准细则。（1）完成时间：2014年4月底前；（2）责任人：品质经理。

（3）措施：召开专项沟通会，确定2014年的检查模式及方式，根据要求做好检查标准调整的分工，提出修订要求，落实修订工作。

(三)指导与检查

1.品质指导：根据各公司品控工作情况，有针对性开展指导工作。（1）完成时间：

a.北京分公司品质管理部的工作指导6月、12月底前（原则在开展定期检查之前开展）；

b.北京项目有针对性的开展指导工作，对于新接管的项目需在接管3个

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月内开展工作指导；

（2）责任人：品质经理；

（3）措施：修订指导标准（2014年2月底前完成），依据标准开展指导工作，提前做好指导工作计划，按计划时间落实相关工作。2.培训：

（1）公司级培训：不少于2项，根据历年监控检查发现的问题，结合实际需求，编制公司级培训计划，落实培训工作。

（2）部门内部培训：不少于2次，根据部门人员配置情况，结合各岗位人员的实际需求，提前做好培训计划，按照计划落实培训工作。3.日常抽查1次：对北京地区各项目开展日常抽查一次；（1）完成时间：2014年12月底前；（2）责任人：全体人员；

（3）措施：2014的品质抽查将重点关注现场的检查及记录与现场的相符性，抽查采用时间延续全年，关注突出问题及现场情况，根据实际情况做好安排。4.服务体验

（1）完成时间：2014年12月底前；（2）责任人：品质经理；

（3）措施：根据全国各项目的实际情况于2013年2月底前编制服务体验方案，并按照方案实施相关工作，在服务体验完成后形成服务体验报告，发送给相关人员，并要求各公司品质管理部负责相关问题的整改验证工作。

(四)体系认证

1.范围：外审项目。

2.认证基础工作：法律法规清单的更新；组织法律法规更新符合性评价专题会；环境因素识别及危险源辨识工作；环境目标指标与管理方案的确定；（1）完成时间：2014年4月底前；（2）责任人：品质主管；

（3）措施：于3月前完成外审前期准备工作的培训，提前发通知，明确要

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求，确定跟踪人，按时收集相关资料进行审核，完成审批及发放工作。

3.内审与管理评审：

（1）完成时间：内审于9月中旬前完成；管理评审于9月底前完成；（2）责任人：品质经理；

（3）措施：提前1个月编制内审计划与管理评审计划，按计划组织落实内审与管理评审工作。4.外部审核

（1）完成时间：根据外审计划时间安排配合完成，预计10月中旬前完成；（2）责任人：品质经理；

（3）措施：提前1个月与外审认证老师沟通外审计划与外审时间安排；按照计划做好外审前的各项准备工作；关注上一内审与外审问题的整改情况与持续保持情况。

(五)顾客满意度调查

1.完成时间：11月底前；

2.责任人：品质经理；品质主管；

3.措施：7月份发放开展顾客满意度调查的通知，指定专人跟踪满意度调查工作的落实，由品质主管完成公司整体满意度调查结果的汇总。

(六)总公司品质管理部内控重点工作

1.根据本部门人员配置做好管理责任分工，明确重点工作内容并由相关人员予以确认；

2.每季度组织本部门开展内部自检1次；

二、全年工作应对措施

全面充分沟通，合理计划安排，工作责任到人，时间结点明确，措施方法有效，有人跟踪监督，管控措施到位，确保执行落实。

11.物业公司转型升级方案 篇十一

目前S集团公司业务已经基本形成全省覆盖, 涉及土地整治、高标准农田建设、土地综合开发、房地产开发、城市基础设施建设、公共服务设施、旅游酒店投资管理、矿产开发及矿山环境治理等多个领域。会计核算比较复杂, 涉及多项会计准则的运用, 对财务管理工作提出较高要求。针对这种情况, 通过积极探索, 发现采用财务集中管理模式能够有效解决会计核算层次多、纳税复杂等方面的问题。财务集中管理就是将集团的优势财务管理人力资源集中到总部, 集中解决财务、税务等方面的重大问题, 有效解决财务人员分散和人员不足的问题, 提高集团总部各项财务决策的执行力, 提高财务人员的工作效率和工作水平, 也便于财务人员的互相探讨学习, 共同提升业务水平, 提高财务业务管理水平, 有力保证财务管理不失控。

二、人才创新, 保证财务管理不断档

S集团公司始终坚持人才战略, 从战略的高度认识到高素质人才的重要性, 大力引进和培养集团发展所急需的财务管理人才, 按照岗位需求有计划地通过多种方式引进专业人才加入集团财务管理团队。目前已经建立了合理的老中青搭配财务工作者梯队, 保证财务工作者不断档及业务的有效延续, 起到很好的“传帮带”作用。

2013年到2015年的三年时间内, S集团公司通过各种途径共招聘财务专业研究生10名、具有中级职称的人员10名、高级职称3名, 并引进陕西省国家会计领军人员1名。目前在岗财务人员30名, 95%以上的财务人员具有财务专业背景, 学历最低为大学本科。其中5人已经通过注册会计师考试, 在财务管理岗位上的领导者都具有中高级职称。这些人才成为集团财务管理的中坚力量。通过合理的财务人员规划和悉心培养, S集团公司财务管理核心团队已经建立。财务人员的管理创新, 不仅保证S集团公司财务管理工作水平提高, 而且这些人才将成为集团发展的不竭源泉。

三、制度创新, 保证财务管理不失法

S集团公司财务管理工作始终坚持“以产权管理为核心, 以制度管理为依据, 以预算管理为抓手”的原则, 不断完善各项财务管理制度, 保证各项业务按照财务制度处理。制定完善了《固定资产管理制度》、《货币资金管理制度》、《工程项目财务管理制度》、《差旅费管理办法》、《财务管理制度》、《费用支出报销规定》、《内部审计管理办法》、《各单位负责人员任期经济责任审计实施管理办法》等一系列的财务及审计方面的管理制度。

与此同时, S集团公司将发展科研实力作为提高企业核心竞争力的关键, 如何保证科研项目经费的有效利用是完善财务管理制度的重中之重。因此, 根据业务需要, 为了保证S集团公司课题科研经费的合理合规使用, 加强课题科研经费的会计核算和资金管理到位, S集团公司专门制定了《陕西省土地整治工程技术研究中心经费管理暂行办法》, 规范课题经费的申请、使用管理, 做到以制度管理为依据, 保证财务管理不失“法”, 提升S集团公司财务管理的水平。

四、职能创新, 保证财务管理不失重

12.物业公司联合会议实施方案 篇十二

联合会议实施方案

一、指导思想

为规范长春中路街道各社区与物业公司更好的开展各项工作，建立统一管理、规范考评的工作体制，在各社区物业公司拟定统一考核标准，一是为了各社区能加快、提高各项工作的办事效率;二是为了各物业公司能更好、更全面的配合社区工作，规范物业管理体制。

二、工作意义

从物业管理和街道、社区建设的产生发展来看，都是城市发展到一定时期的产物，即城市块状化发展的必然产物。把物业管理纳入街道、社区建设的意义，一是对城市基层管理体制和运行机制的改革和创新。二是对城市基层稳定发展的有利推动和重要保证。三是合理规范了各方面的利益，有利于物业公司的健康发展，有利于保证人民群众的合法权益，也有利于街道、社区建设。四是可以规范物业公司的管理体制。

三、工作目标

《关于将辖区内物业管理纳入街道、社区建设的意见》中规定：将辖区内物业管理纳入街道、社区建设的指导思想是以深化城市管理体制改革、提高街道、社区管理水平

为指导，以提高人民群众生活质量、改善居住环境、维护社会稳定为宗旨，以建立专业服务、民主管理和行政监督结合的物业管理机制为主要目标。社区居委会要加强对物业管理委员会的指导，监督物业管理企业服务，协调物业管理企业、物业管理委员会和居民之间的关系。街道、社区要会同物业管理行政主管部门及有关单位组建物业管理委员会，要派人参加物业管理委员会和产权人代表大会。

四、工作步骤与实施内容

1、发现问题

各物业公司与各社区要把所发现的问题逐一说明，并在会议上要做会议记录，要将各物业公司与社区所提出的问题进行分类，相同部分进行整合，问题来源包括物业公司与社区的各项工作，包括综合治理、安全生产、环境卫生与便民利民服务。

2、分析问题

首要的问题是如何将物业公司从“管理者”转变为“服务者”，如何将思想转变，把责任区域划分开，及时发现此类问题发生的根源，找准突破口。

3、街道组织成立物业管理委员会

为解决所提出的各类问题，街道必须组织成立物业管理委员会，物业管理委员会成员需是街道管理人员、社区管理人员、物业相关工作人员与业主代表四部分组成，不允许只有单纯的业主组成物业管理委员会；首先，要明确街道办事处负责组建管委会组建的地位。社区、开发建设单位、物业管理企业、业主的代表都应该按照街道办事处的统一组织和安排筹备管委会的组建工作。其次，要明确管委会筹备组织的组成方为街道、开发建设单位、物业管理企业和业主代表。再次，我们要明确划分物业管理区域的基本原则。另外，还要明确第一次业主代表大会召开的方式、程序、候选人产生的方式以及管委会选举产生的方式等事项。

4、解决问题

会议中要达成解决各类问题的决议，一要明确街道办事处要会同主管部门指导物业管理委员会组建工作。二是要明确物业管理委员会筹备组织的组成方为街道、社区、开发建设单位、物业管理企业和业主代表，不能像以前那样只有业主。第三要明确地划分物业管理区域的基本原则。第四要明确第一次业主代表大会召开的方式、程序、候选人产生的方式和管委会选举产生的方式；要提高业主自治的管理水平，保障物业管理委员会准确地行使在物业管理活动中的权利和履行义务；要加强对物业管理委员会及其成员的培训。最后，将组织各物业公司负责人与街道办事处签订协议，并要求自觉履行协议

13.物业公司新员工培训方案 篇十三

二、培训目的：了解物业服务中保安工作的运行及常见可疑情况的处理

三、培训提纲：

1、交接班、对讲机使用规定。

2、常见可疑情况、治安刑事案件的处理方法。

3、保安部处理问题的方法、原则及要求。

4、质量记录及表格使用规范。

四、培训内容

1、交接班、对讲机使用规定

A、交接班制度

为树立良好的值班形象，规范保安部各岗位值班人员的交接班，确保岗位区域工作的胜利开展及岗位物品的顺利交接，各值班人员应该做到：

a、接班人员应提前十五分钟按规定着装及佩带执勤用具，在指定的位置由领班组织班前会，列队点名，由领班检查着装、仪容仪表是否达到接班要求，做好接班准备工作，接受领班安排的当班工作任务和注意事项。在接班后一小时内不得上洗手间、饮水、加(脱)衣服等影响正常值班的行为。

b、接班人员到达岗位后，双方进行交接班工作。交接的主要内容有：“值班物品(对讲机、各类值班登记本)是否齐全完好、是否可以正常使用，查看上班值班记录，确定值班重点及上班遗留有待跟进的问题等。

c、接班人员在检查物品是否完好、齐全的同时，如果发现问题，必须认真做好记录，及时向领班做出汇报，争取将问题在最短的时间内解决。

d、接班人员对本次当班的岗位范围内检查无误后，必须在交接班本上签名后，开始上岗值班。如接班人员在接班时发现有问题的，应该及时汇报领班，并可以拒绝在交接班本上签名，出现之问题的所有责任由交班人员负责;如接班人员在接班时不认真检查随便就接班的，在交班人员离开岗位下班后才发现有问题的，责任由接班人员(当班人员)承担。

e、交班人员应提前十分钟做好交班准备，如实将值班情况和在值班过程中所遇到的问题、跟进的情况、处理结果及需要跟进的事项等内容填写在交班表上。

f、交班人员应将交接器材、公用物品整理好后如实进行移交，如：对讲机、钥匙等;

g、交班人员在接班人员对辖区域巡察完毕无异，必须监督接班人员在交接班表上签名确认后交班人员方可离岗下班。如接班人员没有在交接班表上签名确认交班人员就离开岗位的，万一出现问题，虽然有接班人员在值班，但交班人员同样要承担50%的责任新世代物业保安员工入职培训方案新世代物业保安员工入职培训方案。

h、接班人未到岗接班时，交班人员不得擅自离岗下班。若接班人员未按时接班，交班人员应报告当值领班，等领班派人接替后方可离岗，否则按私自离岗处理，如出现问题的必须承担所有责任。

14.物业服务企业商业模式转型探析 篇十四

一、物业服务企业商业模式现状分析

当前的物业服务企业商业模式“百花齐放”, 各式各样, 我们根据企业实践所表现出来的不同模式, 可以归纳出三种主要的商业模式:即售后型、基本型、增值型。

1、售后型具体就是指物业服务企业仅作为房地产集团产业链中售后服务功能的商业模式。一些比较著名的物业企业大多是这种类型, 如万科物业、龙湖物业等等。此种商业模式下的物业服务企业基本上都是房地产集团下的子公司, 致力于为房地产开发项目提供售后服务, 参与市场公开招标极少。因此, 它的服务质量自然在很大程度上取决于母公司的市场地位, 公司经营资金直接依靠集团补贴。但是, 不得不承认, 此种商业模式下的物业服务质量一般较高, 业主满意度也高于市场平均水平, 因为由于物业企业没有资金方面的顾虑, 甚至可以不计成本的提供高质量的服务。当然, 这是最原始的物业企业的商业模式之一, 随着物业行业的不断发展, 就目前来说, 售后型的经营模式在大城市中逐渐减少, 在中小城市普遍存在。

2、基本型具体就是指物业服务企业以基本物业服务为主的商业模式。这也是传统的物业企业经营模式, 是目前占绝对优势的商业模式。特征是物业服务企业通过向业主及使用人提供物业的保洁、绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合性的基础服务来收取物业服务费。利润来源即是成本与收入的差价。无论大中小城市绝多数物业企业采用的都是此种商业模式。此类物业服务企业主营业务又可以分两种类型, 一是传统物业服务+公共区域经营+特约服务, 主要是中产小区, 收入可以。二是传统物业服务+公共区域经营, 主要是普通社区, 收入一般。

3、增值型具体就是指物业服务企业以基本物业服务为辅、增值物业服务为主的商业模式。主营业务有增值服务+传统物业服务+公共区域经营+特约服务。此种模式在别墅、高档公寓比较常见。在基本服务内容的基础上另外还提供物业咨询、客户需求代理、物业管理顾问、培训教育服务、经纪服务等等, 从而满足业主多方面的需求, 帮助业主实现房地产的保值增值。典型代表是国际“五大行”:戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯、高力国际及仲量联行。他们向上游开发企业提供投资咨询和销售代理服务向下游业主提供租务管理、投资建议和不动产理财服务, 来获得物业顾问费用或佣金收入。

二、物业服务企业商业模式转型----以龙湖物业为例

2010年4月20日, 《北京市物业管理办法》正式出台, 自2010年10月1日起施行。这是北京市物业服务企业转型的行业背景。在此背景下, 更多的物业企业纷纷投入转型的大潮, 当然, 也有很多企业在转型之路上, 早已走出很远, 下面以龙湖为例。

龙湖物业是龙湖业务全过程管理的重要一环, 是龙湖品牌的重要组成部分, 自1997年成立以来, 龙湖物业十余年中不断摸索, 其专业、用心、超值的品牌形象日渐形成, 建立起独具特色的物业服务模式和业务能力, 公司目前管理的业务已涵盖高档公寓、顶级别墅、办公写字楼、大型综合商场、公园、市政建筑等多种物业类型, 目前, 龙湖各地物业服务公司管理的物业面积已超过850万平米而且随着新项目的集中交付, 今后物业管理的规模会出现更大幅度增长。出众的高品质物业服务, 为龙湖物业赢得市场和客户的广泛认可, 业主满意度历年均达92%以上。以唐宁ONE这个项目为例, 经过实地走访调查发现, 从业主层面而言, 唐宁ONE的业主满意度是相当高的, 接近100%, 虽然这仅仅是龙湖地产的一个项目, 但是笔者认为, 这在一定程度上也充分说明了龙湖物业公司的工作得到了广大业主的一致认可, 是非常成功的例子。此外, 据大量收集资料发现, 龙湖物业对所管小区除提供传统的常规物业服务项目外, 还为业主提供很多其他多样化的服务, 譬如在唐宁ONE, 龙湖物业就为业主代收包裹、快递等, 及时回复业主在小区业主论坛上提出的问题并予以解决, 在业主论坛上, 物业人员还为业主提供各种与业主生活息息相关的信息, 这在一定程度上也大大提升了业主满意度。据龙湖物业的工作人员所说, 这些服务他们在其他小区也有提供, 并且具体问题具体分析, 一切从实际出发, 根据每个小区不同的特点, 制定不同的物业管理方案, 满足业主个性化的需求。除此之外, 每逢节假日, 物业人员就会在小区悬挂横幅, 为业主送上祝福, 为小区营造浓浓的节日氛围。如在重阳节的时候, 物业人员就会为老年业主送上他们自己亲手制作的小礼物。

很多物业公司在管理小区的时候都存在物业费无法及时收取导致资金供应不足, 相关服务也就无法开展。龙湖物业有时也存在这样的问题, 但是物业费收取情况还是比较乐观的。而且龙湖物业以自建自管型为多, 所以在资金方面基本不存在担忧, 一旦收取的物业费无法维持正常开展工作所需, 总公司便会及时拨款解决。

员工是支持企业发展的关键所在。提高员工的凝聚力, 也就在一定程度上增强了公司发展的潜力。龙湖物业在人力资源方面的工作也是可圈可点。譬如为提高员工工作积极性, 培养员工对公司的感情, 公司都会定期安排员工公费旅游, 龙湖物业人员的员工工资也超过同行业平均水平, 并提供较好的福利和待遇, 对工作表现突出的员工更是给予额外的奖励。为提高员工职业能力, 掌握工作所需基本知识和技巧, 公司也会对员工定期进行培训和考核, 使员工的素质跟上时代发展的需求。同时, 我们发现, 龙湖物业的员工流动率是比较低的, 有些员工自项目接管后就一直在小区工作, 这也有助于更好的物业管理服务。

虽然是二级资质的物业企业, 但龙湖物业的竞争对手已不仅仅是一些普通的物业公司, 更多的是像万科、中建这样在物业行业具有很高知名度的公司。面对激烈的竞争, 龙湖物业坚持优质高效的物业管理, 不断创新, 提升企业形象和品牌知名度。龙湖物业秉承“善待你一生”的经营管理理念, 致力于为客户提供优质、差异化的服务, 营造安全、舒适、温馨的社区生活氛围。

在盈利模式方面, 目前龙湖的盈利来源基本还是集中在传统的服务项目上, 因为许多多样化的服务项目都是无偿的。这是商业模式中的一大欠缺。当然, 近年来, 龙湖物业也相继在新接管的小区中开展各项有偿服务, 比如家政服务、经纪服务、中介服务等, 对于旧小区, 这些服务也正逐步渗透, 但是进程相对较慢。

龙湖物业的商业模式正在转型升级的大道上昂首迈进, 针对其和国内外高端物业企业的差距, 特别是在上面提到的盈利模式方面加大转型的力度, 开拓更加多样化的服务, 借鉴行业内的先进经验从当前的主流型商业模式不断向创新型商业模式靠拢。

三、小结

2013年1月8日, 由《21世纪商业评论》、《21世纪经济报道》、中央新影集团、《21世纪经济导报》联合主办的“2012中国商业模式高峰论坛暨2012中国最佳商业模式评选颁奖典礼”在北京召开, 2012年度中国最佳商业模式十强也随之出炉。北京东光物业管理有限公司获得了2012年度中国最佳社会创新商业模式奖。这是唯一一家获奖的物业管理企业, 是我们物业管理行业的骄傲, 为物业企业商业模式的创新、转型提供了一个成功的典范。笔者认为, 虽然其他获奖的企业、公司等与物业管理没有多少联系, 但是不可否认的是它们的商业模式必有有益之处, 物业企业可以参考、学习, 一些好的方面甚至可以化为己用。

东光物业在物业服务实践中, 不断加强物业服务理论研究, 提出了中国物业管理行业独特的“东光·太阳系”物业服务模式, 实现了“放心、省心、精心、同心、舒心”的“五心”物业管理服务效果。此外, 东光物业集聚了一批来自涉外星级酒店及国内外知名品牌企业的高素质物业管理职业经理人, 具有良好的创新精神, 结合东光物业的成功, 笔者认为, 要实现物业企业商业模式的转型, 首先必须具备明确的定位, 即为公司制定合理的目标, 指明方向, 要弄清楚“发展成一个怎样的物业企业”, 不能好高骛远, 亦不能妄自菲薄, 比如一个规模比较小的物业企业, 不能将自己的目标定位为诸如“万科”之类, 应该量力而行, 必须考虑自己的财力人力物力。其次应当致力于创造增量价值, 物业企业向上游发展, 可以涉足房地产销售和租赁业务, 向下游发展, 可以涉足清洁、家政、生活配套等业务, 以物业管理主营业务为核心, 沿着产业价值链向上下游扩展, 形成综合竞争优势。

参考文献

[1]杜达卫.从优秀到卓越—中国物业管理商业模式的流变与再造[J], 城市开发, 2010年05期

[2]谢家瑾.物业服务企业创新商业模式[J], 中国物业管理, 2011年1期

[3]陈伟.物业管理的商业模式[J], 中国物业管理, 2012年07期

[4]白丽华、王彩.对物业服务企业商业模式的思考[J], 城市开发, 2010年05期

[5]刘伊翰.7途径完善物业管理商业模式[J], 城市开发, 2010年11期

15.物业公司转型升级方案 篇十五

“服务品质提升月”活动方案

为贯彻落实公司“以顾客为中心，持续改进我们的服务”的质量方针，进一步提升公司服务品质水平，树立公司良好的品牌形象，提高业主满意度，经公司领导研究决定，于2015年11月在公司范围内大力开展“服务品质提升月”活动，特制定如下实施方案：

一、活动时间

2015年11月1日至2015年11月30日

二、组织领导

成立XX公司“服务品质提升月”活动领导小组，XX总经理任组长，XX副总经理任副组长，各单位负责人及公司品质管理部人员为组员。各单位要制定实施方案，组织实施各自单位的“服务品质提升月”活动。

三、活动目标

通过开展“服务品质提升月”活动，提高服务规范化、精细化水平，增强员工服务意识，逐步解决车辆停放管理、标识标牌维护、设施设备维护、XXXXX等各方面存在的突出问题，确保服务品质得到明显提升，进一步提高业主(使用人)对公司的满意度。

四、活动内容

（一）加强业务学习，提高员工素质和服务意识。各单位认真组织员工对所在地区的物业管理政策法规（如《深圳特区物业管理条例》、《深圳市专项维修资金管理规定》等），以及《XX公司岗位服务标准手册》进行学习，认真做好员工队伍的人员素质培训。

（二）落实各项管理制度，明确岗位职责。各单位要认真落实公司的各项管理制度和服务标准，组织好培训。各项管理制度要全部悬挂上墙，做到整齐、统一、醒目。岗位职责是规范员工行为的基础，各单位要通过培训等方式，使员工对工作任务、工作标准、监督检查、奖惩规定及职责运行程序熟记于心。

（三）健全档案资料管理制度。搞好档案资料管理，是实现规范化管理的重要内容，档案资料管理主要包括:公共制度资料、小区建设资料、业主档案资料、日常工作记录等，要做到资料齐全、分类存放、登记清楚、专人负责。

（四）规范员工仪容仪表。为展现我司员工的良好精神面貌，必须要求员工在上班时间严格按照公司规定着装，对员工已破损的工服、工牌，及时进行更换、补缺。对于外包方的工服也要提出统一要求，做到干净、整洁。

（五）强化日常物业服务。

1、加强卫生保洁。强化小区保洁服务，保证小区无明露垃圾，生活垃圾日常日清，无卫生死角，始终使小区保持环境优美、整洁。

2、加强秩序维护工作。充分发挥监控等智能化系统，提高小区技防能力，尤其是强化监控等智能化设施的维修养护力度，确保其正常运行。强化秩序维护员巡逻力度，避免巡查死角，提高安全防范能力。对车辆要专门管理，规范车辆停放位置，确保车辆停放安全有序。

3、加强园林绿化养护。适时抓好小区绿化养护管理，保证绿化苗木生长旺盛，造型美观。

4、加强小区共用设施设备维修管理。共用设施设备要设专人进行维修、保养，定期检查设施设备运行情况并建立检查记录，发现问题及时维修，按时对设施设备进行保养，确保小区内设施设备始终处于良好运行状态。

（六）加强外包服务的监管工作。重点检查服务质量、人员礼仪、工具材料等方面，对不符合要求的现象提出整改要求，如供方未按要求整改或未执行合同条款，按合同附件处罚标准进行处罚。定期对外包方进行评估，内容包括对各项检查中集中反映的问题、供方曾经出现过较严重的问题及改善情况、业主的意见、各服务供方的服务质量对比、现场抽查情况、目前存在的问题等。

（七）杜绝占用公共绿地、私搭乱建等违法违规行为发生。禁止在物业服务区内，践踏、占有绿地，损毁树木、园林，占有通道等共用场地，私自乱搭乱建违章建筑等行为;发现违反法律、法规和规章的行为，应及时制止并向有关行政主管部门报告，确保小区环境整洁和谐。

（八）积极受理业主投诉，加强业户沟通交流。各单位按《投诉处理记录表》记录问题，对投诉100%进行回访。回访工作可采取与用户交谈、现场查看、检查等方式进行。实行“业主接待日”制度改进服务方式、拓展沟通渠道。广泛听取业主的真实意见，切实解决业主反映的问题。

（九）服务工作面向业主透明化。定期公示物业服务内容及标准、阶段性工作目标和成果、社区文化活动开展情况、物业管理费收取和使用情况、专项维修资金收取和使用情况等，全面提升业主对物业服务工作的感知度。特别是“服务品质提升月”活动开展前后的对比照片如：门岗、车辆、环境、绿化、电梯等，让业主能够直观的看到活动成效。

（十）开展“四无”活动。无车辆丢失被盗、无上访投诉事件、无责任事故、无重大矛盾纠纷案件。

五、方法步骤

“服务品质提升月”活动主要分三个阶段展开:

（一）部署宣传阶段(2015年11月1日-11月5日)各单位根据实际情况，认真制定活动实施方案，部署活动安排，明确职责分工，落实工作责任，提出工作要求。同时开展“服务品质提升月”活动的宣传动员，通过各种宣传方式大力宣传，并收集、整理和分析广大业主对提升服务品质的意见和建议。

（二）组织实施阶段(2015年11月6日-11月25日)各单位认真对照行业管理法律法规、规范性文件、体系文件及物业服务合同等，对自身服务工作开展自查，同时结合广大业主提出的意见和建议，对存在的问题进行整改。在原有基础上，提高服务规范化、精细化水平，确保服务品质得到明显提升。

（三）总结巩固阶段(205年11月26日-11月30日)各单位召开工作会议，对“服务品质提升月”活动工作情况进行分析总结，巩固活动成果，对好的经验、做法要树立典型积极推广应用，加强相关制度建设和服务品质信息的收集、汇总与发布，建立小区服务品质提升的长效机制。

六、工作要求

（一）统一思想，确保活动实效。各单位要充分认识开展服务质量提升月活动的意义。加大工作力度，转变服务态度，落实工作措施，让业主真真切切感受到文明优质服务所带来的新气象、新感觉。

（二）加强领导，认真筹划部署。各单位要高度重视“品质提升月”活动的各项组织工作,须由单位负责人亲自抓，结合本单位实际制定、部署和落实具体的活动方案。

（三）分工配合，层层落实责任。各单位要结合实际，根据活动的总体目标和活动内容，按照职责进行分工，把“服务品质提升月”活动的每一项工作内容落实到班组，分解到个人。充分调动各级、各类人员的积极性，分阶段、分目标把工作任务落实到实处。

（四）加强督导，注重整改提高。公司品质管理部将在12月份组织集中督查，对存在问题下发督办通知，提出整改要求，并将检查情况作为评选年底评先树优的主要依据。各单位也要组织开展督导活动，对照问题，认真整改，总结经验，树立典型。

（五）做好总结，信息及时报送。各单位在活动开展过程中，对于重要意义的活动以文字形式反馈品质管理部，以便其它单位借鉴。于12月3日前，将2015年“服务品质提升月”活动的总结以及有关图片资料报公司品质管理部。

二

16.物业公司多种经营方案 篇十六

长期以来，公司作为专一从事居住物业管理的企业，一直被笼罩在亏损的阴影之中。因此，公司要想赢利，除扩大管理面积外，还应利用自身优势开展多种经营活动，以此弥补物业主业的不足。

当前，我公司就面临着亏损的尴尬境地。因此，积极开展多种经营，不断创新赢利模式，创造新的赢利点，增加经营收入，已经成为我公司继续发展壮大的首要任务。

物业项目作为业主的集中地，从理论上来说，是一个需求非常集中的天然市场。鲁班物业要想成为具有巨大经营潜力的公司，必须盘活业主的需求资源。经营思路要打破原来围绕“小区物业”转的传统做法，改为围绕“人的需求”转的做法。实际上，业主和使用人的需求就是我公司可经营的项目。

1.开展家政服务。许多小区的业主，因工作忙而无暇顾及家庭清洁，他们往往请家政公司的清洁工上门服务，这本是无可厚非。问题是，业主请家政公司的人员上门服务，无论是对业主，还是对小区管理和安全都不利：家政公司的清洁工上门，业主家里必须有人；而家政公司的人员进入小区，物业管理公司也保证不了安全。因此，我公司可根据业主的这一要求，提供有偿的家政服务，即能够保证业主人身和财产的安全，又能创造利润。

2.为业主开办代售飞机、车船票、旅游联系、订餐订宾馆、物流等业务。现在人们的生活，讲究凡事图方便，而我公司开展上述业务，就很好地迎合了业主，既满足了他们的需要，又得到了中介服务费，同时还融洽了业主与物业管理公司的关系。

3.开办电梯、园区等广告业务。许多商家在做宣传时，绝不仅仅只关注报刊和电视电台等新闻媒体，也将物业小区的电梯、园区等公共场所列为他们的选择目标。我公司可以经过业主委员会的同意，将电梯、小区院内显眼处用作商家张贴、悬挂广告宣传画和招牌的场所，并与业主委员会合理分配收入，每月也将会有一笔不菲的收入。

4、开办房屋中介业务。房屋出租、出卖，可以说是各小区都有的事，往往是业主想出租、出卖房屋而找不到租赁户、买方，而租房者、买方也因找不到房主而发愁。我公司可以为业主房屋出租提供中介服务，这样既方便了业主，又方便了租赁方，收费合理、服务方便，各方都能得到满意的结果。

5.家居装修装饰行业。随着我国城市化进程的加快，居民生活水平不断提高，家装行业发展迅猛，蕴藏着巨大的市场商机。物业管理行业与装修行业有着天然的紧密联系，参与这项服务有其天然的资源优势，我公司可采取投资成立家装公司或与家装公司合作两种方式进行经营。

其实，我公司开展多种经营活动，并非只有上述几种类型，还可以根据自己的实际情况开展经营项目。

衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。

饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。购物方面：包括日用百货供应和副食供应。金融方面：进行水、电、暖等方面的代收代缴工作。

无论是什么样的多种经营，都要遵循效用、方便、态度、满意的要求来进行展开，给业主最满意的服务、方便业主的生活，这是前提，对于有有偿及无偿也是要区分对待的，不要因是无偿服务就降低其服务的质量，探索更适应现代物业管理的信息化平台多种经营模式，充分利用信息化优势，去建立自己的经营模式。

一般情况下具有经营性的项目很多，主要有；

①衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。

②饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。

③家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。

④教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。

⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。

⑥购物方面：包括日用百货供应和副食供应。

⑦金融方面：引进各银行的分理处或信用社。

⑧经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，开设保姆介绍所等等。⑨广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。

开展多种经营服务的要求

基本要求是高效、优质。具体有以下四方面要求：

①效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。

②方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。

③态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。

④满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。

综合服务的方式

综合服务的方式由其内容所决定，主要有：

（l）常规性服务

这是综合服务的基本方式。它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可少的服务项目。它的服务范围，就是物业管理公司管理业务的范围。这部分服务是有偿的，但又是非盈利性的，带有社会公益的性质。

（2）委托性服务

这是具有委托代理性质的服务方式，是一种临时性的，不固定的、专项性的，住（用）户自愿选择的特约服务。

（3）无偿性服务

物业服务企业多种经营的方式

一、从经营原理的角度看，经营的目的是盈利，盈利的手段是整合利用各类资源。物业服务企业要实现多种经营方式，可以从自身现有的两种资源着手。1．整合自身技术、技能资源，通过产业化发展获取利润。

为了避免物业服务企业利润的外溢和流失，有实力、有条件的物业服务企业可以成立电梯维保机构、清洁服务机构、绿化服务机构、机电管理机构等专业服务机构。这些专业服务机构一方面承包自己公司的服务外包业务，另一方面，合法参与专业市场竞争，外拓专业服务市场，为企业获得更多利润。不少早期大型物业服务企业都采取了这种盈利模式。

同样，物业服务企业可以利用自身的资源优势，向房地产业产业链条的上游和下游延伸业务，从而达到整合经营、获取利润的目的。例如许多物业服务企业在地产策划代理、物业租赁销售，甚至土地测量、地价评估、地产开发、园林施工、建筑监理等产业链条环节都有所作为。2．利用所服务楼宇及业主资源，获取附加利润。

物业服务企业由于服务于物业项目而具有独特的社区经营资源。其多种经营便可以利用这些资源，开展多种社区经营活动，为企业获取附加利润。如很多物业服务企业引入家电维修机构、家政服务机构、垃圾回收机构等社会服务机构，以管理处为中心，在这个社区平台上，从这些服务机构的整合和经营中获取利润。

富有新意的是，笔者曾听闻深圳某物业服务企业，利用自己平时工作中所掌握的业主资料，开展了婚介和旅游“业务”。他们联合旅行社精心设计旅游行程，邀请部分业主参加，在这个过程中成全了一些有缘之人，也服务了业主、获取了利润。

二、针对不同业态形式的物业来讲，业主和商户的需求以及所拥有的资源也不尽相同，所以，对于不同种类的物业，物业服务企业可以选择不同的方式进行经营。

对酒店和写字楼，除了开展优质的物业服务，亦可从事与物业管理本身没有直接关联的其他产业的经营，如餐饮经营、超市经营、股票投资、置业投资等等。另外，物业本身也需要一些诸如电话、卫星会议、商务活动策划等专业化商务服 务，这无疑也是物业服务公司可以开拓的利润点。这也符合物业服务企业的产业化发展趋势，同时还可以促进物业服务企业与国际接轨的进程。

在进行商业物业的管理和服务中，物业服务企业还可以为饮食区、娱乐区、超级市场、商店等配套设施提供一些委托、代办服务，以获取利润。

当然，产业化的经营，对企业提出了更高的要求，唯其提高自身的专业科技水平，改善服务态度，才能获利，同时得到业主（商户）的肯定，实现名利双收。

三、从具体项目上讲，物业服务企业的经营方式大致有以下几类：

商业餐饮类——便利店、药店、照片冲洗、小超市、菜场、茶室、特色餐馆、咖啡厅； 生活服务类——干洗店、服装加工点、美容美发、代聘家教、洗车、食品配送等； 文化娱乐类——书店、音像店、报刊亭、打字复印、健身房、活动室； 医疗教育类——社区医疗门诊、幼儿园、老年学校、托儿所； 商务类——商务中心，代购车、船、机票，代办住户委托事项； 房地产中介类——代办房屋买卖、转让、租赁业务，室内装饰、装修； 家政类——代请保姆、看护病人、订送报纸、上门清洁、代理购物； 金融类——与有关部门合作开办银行分理处；

环保物资回收类——物资回收站、旧报纸书刊回收销售。

在项目的选择和组合上，物业服务企业需根据自身管理物业的特点和需求考虑，并且要遵循方便住户、用户满意、优质高效、企业盈利的原则

物业服务企业当前开展多种经营应优先选择的几种经营项目 1．家居装修装饰行业。

随着我国城市化进程的加快，居民生活水平不断提高，家装行业发展迅猛，蕴藏着巨大的市场商机。物业管理行业与装修行业有着天然的紧密联系，参与这项服务有其天然的资源优势，具体可采取投资成立家装公司或与家装公司合作的方式进行经营。2．立体化停车场建设。

随着经济的发展，汽车进入家庭趋势明显，中国人多地少的客观条件，使“立体化”停车场成为朝阳产业，物业服务企业天然的拥有庞大的客户资源，易于介入，资源、收费相对有保障。

3．开发社区商业。

有专家提出，城市社区建设的加快，社区商业存在巨大的需求市场，但目前的社区商业配套不足，今后将会有其蓬勃发展的契机。因此，物业服务企业联合开发商，加大底商和街铺的建设，如社区购物中心、社区广场、邻里中心等，是今后物业管理中新的经营收入点。4．发展环保产业。

环保产业近年来受到国家大力扶持，也是与物业管理行业联系比较紧密的行业。在生态环境日益受到重视的今天，环保社区得到消费者的青睐。以收费的形式，建立区域性污水处理站，将污水处理后作为非饮用水循环使用，无疑是一个巨大的市场。同样可以建立区域性废旧家电电器回收中心、垃圾分类处理中心等，也可以实现社会效益和经济效益双丰收。

5．组建区域性物流配送中心。

物流配送是生活现代化的一个重要标志，居民对这种服务需求也越来越大，物业服务企业只要在现有工作构架中增加几个环节，即可实现。

6．为社区提供信息服务。

在信息轰炸的时代，更多的商家希望进入社区进行面对面的产品宣传，尤其是家电、建筑装饰材料、生活用品等种类，物业服务企业参与为商家宣传的活动，能够更好地为住户提供便利，或者直接向业主提供其他各类生活服务信息，获取应得利益，何乐而不为？

7．走国际化道路，开展社区旅游服务。

社区旅游吸引着人们和境外游客的目光，社区观光游览、居民家中做客、品尝家常便饭、体验家庭生活（住宿）等方式中蕴藏着巨大商机。物业服务企业完全可以和旅行社合作，组织游客到社区参观或做客，使业主、游客和自身企业各自取得收益。同时，也可以和旅行社合作，组织本社区居民到其他地方旅游，并从中赚取一定的利润.物业管理企业开展多种经营活动，并非只有上述几种类型，不同的物业管理企业，可根据自己的实际情况开展经营项目，笔者下面提出几点建议，仅供同行参考：

1.开展各项娱乐活动业务。如今，许多业主因提前退休或其他原因在家休息，经常去茶馆、棋馆、牌馆、麻将馆与朋友聊天、奕棋、打牌搓麻将，以消磨时光。由于许多小区没有这些娱乐场所，业主只好到公园等地去消闲，既不方便又耽搁了时间。假如物业管理公司能够利用小区空地、空房开展茶馆、棋馆、牌馆和麻将馆等业务，为业主尽可能地提供娱乐方便，不但业主没意见，物业管理公司也能增加收益。

2.开办电梯、房顶等广告业务。许多商家在做宣传时，绝不仅仅只关注报刊和电视电台等新闻媒体，也将物业小区的电梯、房顶等公共场所列为他们的选择目标。物业管理公司假如经过业主委员会的同意，能够将电梯、房顶和小区显眼处用作商家张贴、悬挂广告宣传画和招牌的场所，并与业主委员会合理分配收入，每月也将会有一笔不菲的收入。

3.开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班业务。物业管理公司利用暑假和寒假期间，聘请社会上有一定影响和水平的老师，在小区里开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班，为业主提供一个方便优质的学习环境，让儿童“足不出区”就能够参加培训、学习。据笔者了解，在许多高档小区里，业主对这方面的要求是比较强烈的。假如物业管理公司能够开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班业务，也是好处多多。

4.开办房屋中介业务。房屋出租，可以说是各小区都有的事，往往是业主想出租房屋而找不到租赁户，而租房者也因找不到房主而发愁。假如物业管理企业能够为业主房屋出租提供中介服务，就能够解决这一矛盾。这样既方便了业主，又方便了租赁方，假如收费合理、服务方便，各方都能得到满足的结果。

5.开办代理接送小区儿童上学和放学业务。现在许多业主工作都很忙，往往为小孩上学放学回家没人接送而苦恼，请专职保姆费用太高，一般家庭难以承受；不请保姆，孩子无人接送又不安全。假如物业管理公司能够利用优势，开办代理接送孩子的业务，想必会有很好的效果。

对经营收益与业委会如何分成的思考

物业管理公司开展多种经营，其中有许多项目涉及到利用业主的物业空间，这就产生了物业管理公司与业主或者业委会怎样分成的问题，笔者就此谈谈自己的思考：