房地产信托项目管理

房地产信托项目管理（精选8篇）

1.房地产信托项目管理 篇一

房地产集合资金信托流程

房地产集合资金信托项目选择标准

中融信托金融市场部

1.公司形式：需选择以单个项目为主体的项目公司，实行项目资金封闭运作，避免以先后或同时运作多个房地产开发项目的公司作为股权投资信托融资主体，禁止针对房地产开发集团公司进行打捆贷款和流动资金贷款。

2.开发商资质：开发经验较丰富，开发量不少于20万平米；资信良好，无任

何不良信用记录；财务状况较佳，资金筹措能力较强。

3.产品类型：倾向于普通住宅开发项目，对于容积率<1（？？）的低密度住宅、酒店式公寓项目应谨慎选择，不得选择商业物业及办公物业开发项目。

4.项目区位：位于一线城市、省会级城市、计划单列市（宁波、青岛、厦门、大连、）沿海发达省份所属地级市，对于其他地级市应谨慎选择，禁止选择县级市的项目，不得选择房地产供给过量（如沈阳）、交易量萎缩、前期房价涨幅过大（如南京、杭州）或经济欠发达的地区。项目需位于居住氛围较成熟、配套较完善的区位。

5.地块现状：已经完成七通一平，尽量谨慎严格选择未完成动迁尤其是民宅动

迁的项目。

6.开发周期：倾向于2-3年开发周期的10万-30万平米项目，谨慎选择开发周期较长，资本金长期沉淀于后期土地成本，信托期限内还款能力不足的项目。

7.土地成本：土地成本较低，谨慎选择相对周边地价较高的项目，禁止介入地

王项目。

8.风控措施：对于股权投资项目，信托与开发商真实自有资金投入比例不超过

1：1，信托100%或99%控股项目公司，对项目公司所有印鉴、账户、资金封闭运行进行全程监管，开发商对于开发时间节点、销售计划、现金流进行承诺；对于贷款项目，开发商必须满足二级房地产开发资质（其股东具备二级资质亦可）、35%自有资本金投入、四证齐全、抵押率不超过50%的硬性条件。

房地产集合资金信托流程

房地产集合信托项目流程：收费标准、专业委员会、交易结构模式、公司风控审查重点、合规审查要点、发行渠道、过程风险控制（风险因素识别、风控系统认识）、营销要点（推介模板）、尽职调查要点、审查流程（部门初步审查模板、尽调模板）、培训架构、问题的解决方式、研究创新

2.房地产信托项目管理 篇二

关键词：房地产信托,风险识别,风险管理

房地产信托作为信托业的重要组成部分, 在国家对房地产业不断加强的宏观调控背景下, 近年来逐渐成为房地产开发商的重要融资途径, 并一直保持迅猛发展的良好势头。然而, 房地产信托在我国的资本市场上存在时间较短, 发育尚未成熟, 其风险虽整体可控, 暂不会引发系统性风险, 但是仍然要引起足够的重视。房地产信托风险的管理与防范是一项系统性工程, 只有在掌握其风险特点后进行有针对性地风险管理才能真正有效化解和防范风险, 促进房地产业与信托业健康发展。

一、房地产信托概述

房地产信托是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者资金, 由专门投资机构对收益型的商业性房地产进行投资和经营管理, 并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。房地产信托具有独立性、灵活性和经济性等几大特点, 正是由于这些特性, 使得房地产信托不仅为房地产业提供了大量的资金, 缓解了行业资金链紧张的问题, 也使其自身获得了较大的发展空间。

自20世纪90年代以来, 房地产行业在我国迅速崛起并快速发展, 已经成为目前我国影响面最广、国民经济最重要的支柱性产业之一。由于房地产属于资金密集型产业, 需要大量资金支持其产业发展, 然而银行信贷却往往因为国家政策等原因显得捉襟见肘。因此, 信托成为房地产投资项目的另一融资渠道, 被越来越多的房地产企业接受。

二、房地产信托业务的风险识别

风险管理前提在于风险识别, 只有对房地产信托业务存在的风险进行准确厘定与深入剖析后才能进行有针对性的风险管理。现针对目前我国房地产信托业务存在的问题进行宏观、中观与微观三层次的分析:

(一) 宏观风险:国家宏观调控政策与立法指导

首先, 在国家政策层面, 房地产信托的发展受国家政策影响较大。自2010年以来, 中央采取多种措施不断强化对房地产调控, 致使房地产企业普遍遭遇资金瓶颈。而房地产信托的投资对象是房地产项目, 房地产业景气程度直接影响到房地产信托兑付能力。其次, 我国目前在此方面的法律制度还不够健全, 尽管国家已经制定了相应的法律, 但其仅为框架性的法律文件, 缺乏真正针对信托业务操作层面的配套制度。

(二) 中观风险:项目自身与市场变动

近年来, 房地产行业发展迅猛, 房价增长过快, 房地产泡沫的风险不言而喻。由于房地产行业的风险在不断提高, 导致以房地产为投资对象的房地产信托业的风险也随之增高。无论是贷款型、股权型还是权益型房地产信托业务, 都与房地产产品自身的收益息息相关。由此可见, 房地产泡沫极易提高房地产信托资金的风险, 同时也提高了房地产信托业务的风险。

(三) 微观风险:信托公司自身运营方式的选择

房地产信托公司作为运作房地产信托的主体, 其自身的素质高低在一定程度上决定着房地产信托风险的大小。一般来说, 信托公司在业务模式上, 运作较为散乱, 经营风险偏高, 收益波动性较大;在运营模式上, 多数产品采取的是贷款形式, 形式比较单一, 资金和产品仅限于信托凭证转让, 流动性差。往往此类自身所具有的风险会蛀空房地产信托公司多年积累的资金与资源, 最终成为风险的承担者。

三、房地产信托业务的风险管理

通过对房地产信托业务的风险分析, 我们可以看出, 存在于宏观、中观和微观方面的风险, 其背后隐含的是政府、信托公司、投资者在房地产信托项目中不同的利益和要求的矛盾体现, 同时也承担着不同的风险。如果其中某一方面行为不合规或者风险管理失控, 都可能会对其他各方的利益产生威胁。可以说, 房地产信托风险的防范是一个系统工程, 要各方面协调努力。

(一) 政府加强风险管理的建议

首先, 在政策制定方面。政策的制定要有连续性、稳定性和可操作性, 要建立严谨科学的评价标准, 要以信托公司的资产结构特点和经营管理的需求为政策制定的出发点。其次, 在配套制度方面, 要逐步完善信托登记制度、规范会计审核制度以及确立信托税收制度。最后, 在外部监管方面, 应当从加强监管机制、增强行业自律以及完善信息披露制度等方面入手逐步建立起外部他律体系。

(二) 投资者风险避免对策

信托公司在对投资者进行项目推介时, 由于单个项目的风险难以评估预测, 因此, 其往往巧妙地通过介绍整体项目的盈利前景转移投资者对单个项目风险的注意力。如果投资者轻信信托公司的推介, 未做审慎决策, 其将面临很多潜在的风险。因此, 针对我国目前存在的投资方风险意识不强的现象, 对于风险的评价应该是有计划的, 系统的进行, 尤其是对于大型房地产开发投资, 更加应该加强各种经济和风险分析。

(三) 信托公司风险管理路径设计

1、加强市场定位调查研究。

市场定位调查研究是房地产信托投资前期首要的也是最重要的阶段, 它是决定房地产信托投资成败的关键环节。信托公司对投资环境和投资项目了解得越全面、越深入, 就越有利于做出科学的决策, 这样就能把不确定性程度降到最低, 投资风险也能得到有效的控制。

2、拓宽信托投资渠道, 分散信托风险。

传统的信托投资一般依赖于房地产投资, 但是房地产行业的不确定性往往会波及到信托的投资收益, 所以“不要把鸡蛋放到一个篮子里”不失为明智的选择。房地产信托企业可以积极进行信托项目的产品创新, 拓宽信托投资渠道, 在扩大收益的同时降低或控制风险。以中信信托为例, 该公司的信托业务逐步从纯融资业务向资产管理和财富管理业务转型, 从非主动管理向主动管理转型, 发起推出了涉及农牧产品生产、能源资源开发、民生工程建设等多个领域有影响力的信托产品, 各项业务保持着良好发展势头, 信托资产管理规模、信托业务收入、净利润等主要经营指标保持行业领先地位。

3、完善企业内部管理与监管。

针对房地产行业发展的特点以及信托资金的运作方式, 面对可能产生的风险要建立相对完善的投后管理体系, 由于房地产泡沫对经济运行的危害很大, 信托公司需要对投放的房地产项目加强自主管理。信托企业应成立公司内部监管部门, 对其管理层的经营及角色进行有效地监督, 同时也应将员工吸纳到风险管理过程中来, 充分调动员工积极性, 将各部门连接成为高效一致的整体。

房地产信托作为信托业的重要组成部分和房地产融资的重要途径, 其发展状况不仅关系到信托业的长远发展, 更影响房地产业以及国民经济的健康发展。采用科学、有效的风险控制措施, 有助于避免房地产开发项目中出现的各种不可预见的风险发生, 同时也有利于降低信托计划的风险, 确保信托财产的安全。

参考文献

[1]于蒙.我国房地产信托兑付风险研究[J].商业文化, 2012 (3) [1]于蒙.我国房地产信托兑付风险研究[J].商业文化, 2012 (3)

[2]葛兆强.次贷危机与国内房地产贷款风险[J].金融管理干部学院学报, 2008 (6) [2]葛兆强.次贷危机与国内房地产贷款风险[J].金融管理干部学院学报, 2008 (6)

[3]吕世威.房地产信托项目融资实务[J].现代商业, 2011 (1) [3]吕世威.房地产信托项目融资实务[J].现代商业, 2011 (1)

3.房地产信托再度升温 篇三

来自用益信托的统计数据显示，2016年1-8月份，集合信托市场上共计发行595只房地产信托产品，发行规模达1549.16亿元；同比去年同一时期的规模1362.53亿元，涨幅达13.70%。而来自国投泰康信托研究发展部的一份报告则显示，2016年以来，集合房地产信托的发行规模和占比都呈显著的上升趋势。集合类房地产信托从一季度单月百亿元的发行规模，逐步上升至8月份的167亿元，集合房地产信托的发行占比从年初的不到10%逐步提升到8月份的17%。房地产业务已成为一些信托公司拉动今年盈利增长的首要业务。

值得关注的是，来自国投泰康信托的研究还显示，由于2016年以来大型房地产企业的低成本融资渠道通畅，信托公司此轮房地产业务的扩张过程中，交易对手以大中型民营房地产公司为主。国投泰康信托的研究统计显示，截至今年8月1日，房地产企业发债7588亿元，同比上涨292%。此外，2016年上半年上市房企的银行贷款规模较去年同期亦大幅增长158%。因此，信托公司的房地产交易对手以未能通过发债、银行贷款满足需求的民营房地产企业为主，项目区位集中在以杭州、南京、郑州、南昌为代表的人口密集、房价涨幅较快的二线省会级城市。

4.房地产信托项目管理 篇四

[世华财讯]中国信托业协会网站发布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，《通知》明确指出，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

中国信托业协会网站2月24日消息，为进一步规范信托公司开展房地产信托业务，防范房地产信托业务风险，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，中国信托业协会网站日前发布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》。

《通知》明确指出，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。并进一步提高了对信托公司发放贷款的房地产开发项目的要求，明确要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。

《通知》要求，各银监局应进一步加强对信托公司房地产业务的风险监控，对发现的风险苗头要及时予以提示或下发监管意见，并在必要时安排现场检查。

具体通知如下：

各地银监局，各政策性银行，国有商业银行，股份制商业银行、中国邮政储蓄银行、银监会直接监管的信托公司：

为进一步规范信托公司开展房地产信托业务，防范房地产信托业务风险，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，现就有关事项通知如下：

一、商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合《信托公司集合资金信托计划管理办法》中有关合格投资者的规定。

二、信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。

三、停止执行《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》(银监发[2009]25号)第十条中对监管评级2C级(含)以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司发放房地产开发项目贷款的例外规定，信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。

四、信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

五、信托公司开展房地产信托业务应建立健全房地产贷款或投资审批标准、操作流程和风险管理制度并切实执行；应进行项目尽职调查，深入了解房地产企业的资质、财务状况、信用状况、以往开发经历，以及房地产项目的资本金、“四证”、开发前景等情况，确保房地产信托业务的合法、合规性和可行性；应严格落实房地产贷款担保，确保担保真实、合法、有效；应加强项目管理，密切监控房地产信托贷款或投资情况。

六、各银监局要加强对既有监管规定的执行力度，强化对房地产信托融资的监管，按照实质重于形式的原则杜绝信托公司以各种方式规避监管的行为。

七、各银监局应进一步加强对信托公司房地产业务的风险监控，对发现的风险苗头要及时予以提示或下发监管意见，并在必要时安排现场检查。

请各银监局将本通知转发给辖内有关银监分局、信托公司及有关金融机构，督促认真遵照执行并总结经验。如遇重大问题，请及时报告。凡与本通知不一致的相关规定，以本通知为准。

5.我国房地产信托若干问题分析 篇五

关键词:房地产投资信托 问题 完善

作为一个新兴的金融品种,房地产投资信托在我国出现不过两三年的时间,其热潮始于2003年6月央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,简称 “121号文件”,这一文件对商业银行向房地产项目贷款做出了严格的限制,房地产投资信托一度成为开发商解决资金问题的新渠道,截止2004年6月底,全国房地产投资信托募集资金已高达150亿元。然而,银监会于2005年国庆前发布的“212号文件”——《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》却使得信托业也遭遇了政策的“坚冰”。此时,对我国房地产投资信托进行再审显然已成当务之急。

房地产投资信托的含义和基本特征

房地产投资信托是从众多的投资者筹集资金投资运用到房地产市场,把所获得的收益,几乎全部以红利的形式分配给投资者,而且投资受益证券可以在证券市场进行买卖的一种组织形式。符合规定条件(包括资产构成、收入来源收入分配等)的房地产投资信托公司可以免缴公司所得税和资本利得税(房地产投资信托的投资项目不属于应税财产,且免除公司税项)。与其它筹资方式不同,投资信托具有以下几个特征: 稳定的高收益。由于它必须把90%的应税收入作为比例分配,因此它的收益率比其他股票综合收益率都要相对高一些。一般来说,它的年收益率波动范围在10%到17%之间,相对稳定。流动性强。由于多数房地产投资信托像其他股票一样,可以在证券交易所上市交易,与传统的以所有权为目的的房地产投资相比,因此它的流动性相对较强。能够抵御通货膨胀。作为房地产投资信托价值基础的房地产,具有很强的保值功能。一方面,通货膨胀来临时物价上扬,房地产物业的价值更是升值得很快,以房地产物业为资产基础的房地产投资信托股票价值也会随之上升;另一方面,在通货膨胀时期,房地产投资信托的收益水平也会比平时高,能够在一定程度上抵消通货膨胀的作用。因此,房地产投资信托是一种很好的保值类投资工具。

面向中小投资者。由于房地产投资信托将投资者的资金集合起来投资于房地产,通过其特有的运行机制,使得一般中小投资者即使没有大量资本也可以用较少的钱参与房地产业的投资。是一种较为理想的投资工具,也符合国家的经济和产业政策。

我国房地产投资信托发展过程中存在的问题

房地产投资信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场,作为融资手段又可以推动房地产业的发展,对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。但是,由于我国相关的法律法规还不完善,再加上房地产投资信托在我国还是一个新生事物,所以在我国房地产投资信托发展还存在诸多问题。法律法规尚不健全

目前我国信托业主要是按照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的规定来开展业务。从目前国内的法律环境看,房地产投资信托产品无法进行公募、无法上市流通、无法突破200份的上限,只能采用私募形式,不能像国外那样,真正做到证券化,能够让投资者像买卖股票一样,随时选择买进、持有、卖出。同时,在募集资金的使用上,虽然产品设计了贷款给房地产经营企业、投资于房地产经营企业股权、购买商业用途楼房和住宅等组合运用方向,但实际上还是只能用于短期贷款和要求对方回购的短期物业投资行为,无法长期或永久性地购入商业物业,进行租赁、经营等商业运营。

道德风险问题

房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式,对受托人的有效约束和激励机制尚未形成,容易发生受托人的道德风险。在这种情况下,由于存在信息不对称,信托投资公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处。因此,如何创造一种环境或制度,尽可能使信托投资者的利益与受托人的利益相一致,对房地产投资信托的发展就显得非常关键。虽然银监会《暂行办法》中规定“房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人,且相互间不得存在关联关系”,但是由于缺乏完善成熟的监督机制,信托公司仍有可能会降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业,违背投资收益最大化的原则。

项目自身及市场风险

房地产信托的市场风险主要来自于项目本身的风险,对项目的选择是房地产信托首要工作,如果项目本身存在市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面的问题,则信托产品无论怎么设计控制风险,项目本身的先天缺陷是无法避免的。

进一步完善房地产投资信托的建议

从上述分析可以看出,我国房地产投资信托业务的发展,因为受到政策等多方面的限制,在我国还需要更进一步完善。

建立相适应的政策和法制环境

加快我国相关政策和法律法规制定的进度,为房地产投资信托的发展建立完善的政策和法制环境。这方面,海外的立法和实践能给我国很多的借鉴,政府可以借鉴美日等经济发达国家的做法,根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规,保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明,来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。一方面,要防止它与银行等房地产金融机构的过度竞争;另一方面要鼓励其资金运用,实行专业化投资组合,并保护投资者的利益。

道德风险问题的防范

作为专业从事经营性信托业务的非银行金融机构,信托投资公司受到国家金融监管机构——中国银监会的严格监督和管理,严格按照信托业“一法两规”进行经营活动。在产品架构设计上,信托公司可邀请商业银行、律师事务所、房地产专业服务机构及会计师事务所等中介机构参与,对信托计划进行资金、法律、收益状况方面的监督。信托公司内部,应建立和完善业务评审及风险控制流程,按照审慎的原则运用信托资金,各部门分工协作,交叉监督,以最大限度地防范风险。借鉴美国经验,我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会,负责制订房地产信托的业务发展计划,并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系。

项目自身及市场风险的防范

信托公司在进行项目选择的时候,可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估,对项目的市场定位及前景有一个独立、真实的认识;深入调查了解开发商实力、财务及资信情况,选择与开发经验丰富、实力雄厚、资信状况良好的开发商进行合作;落实土地房产抵押、第三方保证、质押等担保措施,在项目运作过程中,加强资金监控,做到“封闭运行,专款专用”。通过这一系列的手段,信托公司能将项目风险控制在最小范围之内,最大限度地保证信托资金的安全,保护委托人和受益人的利益。就目前的市场状况而言,房地产商也好、投资者也好、信托机构也好,距理性认识房地产投资信托,在心态上还有一定差距,尚不成熟。例如从投资者来看,投资者投资具有盲目性,很多购买房地产信托的投资者都认为购买信托与在银行存款或购买国债没有什么区别,而且收益更好。而信托产品的流动性很差,缺少转让平台,也存在较大的流动性风险。因此,只要出现一个信托产品不能兑付,有可能导致信托业受到致命的打击。这不仅需要信托机构、房地产商不断调整心态,投资者在投资过程中也应加强金融知识,提高风险意识。

6.房地产信托项目管理 篇六

一、股加债模式

股权和债权相结合(股+债)的混合信托融资模式，它具有贷款类和股权类房地产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特点，通过股权和债权的组合满足房地产开发企业对资金的需求。

股加债模式有广义和狭义之分，狭义的股加债一般是指信托公司发起设立集合资金信托计划，采用结构化方式募集信托资金，向尚未满足“四三二”的项目公司融资，其中，优先级信托受益权向社会合格投资者募集，劣后级别信托受益权则由项目公司之控股公司或关联公司以其对项目公司享有的应收债权认购。优先级信托资金以股权的形式向项目公司进行股权投资（通常为增资扩股），劣后级信托受益权在信托期间不分配信托利益，优先级信托受益人的投资收益由项目公司按期偿还应收债权来实现。待实现优先级信托受益人预期收益后，信托计划享有项目公司的股权原状分配给劣后级信托受益人，最终实现信托计划的退出。

广义的股加债模式除了上述狭义的股加债以外，还包括股加贷模式。与狭义的股加债模式相比，股加贷模式相对简单，期通常为信托公司发起设立集合资金信托计划，拟募集信托资金向未满足“四三二”的项目公司融资，其中，较小部分的信托资金受让项目股权，剩余大部分信托资金以股东借款的形式投向项目公司。信托期间，项目公司按期规划股东借款的本息，信托期满，通过项目公司或其控股股东等关联方回购信托计划持有的股权，或其他处分项目公司股权的方式实现信托计划的退出。

从“股加贷”模式的起源看，狭义的股加债模式系股加贷款模式的延伸和变种，由于加贷模式中，信托公司直接以股东借款的形式向项目公司追加投资，此种安排极易被认定为变相向不符合“四三二”的项目公司融资，实践中也不被监管部门认可。目前，我司看站的股加债模式均为狭义上的股加债，且在整个交易结构中没有任何回购安排（包括回购承诺、优先选择权安排等）。

二、股加债模式合规审查要点

1、优先级与劣后级信托受益权的配比 股加债模式中，次级信托受益权通常是由项目公司控股股东以其对项目公司的应收债权认购，实质上是对优先级信托受益权的增信，在实践中，优先级信托受益人的投资收益主要源于该应收债权实现。因此，为实现优先级信托受益人的投资收益以及信托计划的顺利退出，优先级与次级信托受益权的配比应不高于1:1，也即信托计划对项目公司享有的该应收债权的本息能够覆盖优先级信托受益权的本金及投资收益。此外，为确保优先级信托受益人的投资收益，在信托文件中应明确次级信托受益人劣后于优先级信托受益人分配信托利益，抑或于信托期间不分配信托利益。

2、应收债权的形成应真实、合法、有效

项目公司控股股东享有的应收债权在认购次级受益权后，信托计划即成为该应收债权的债权人，因此，该应收债权的形成是否真实、合法、有效将直接影响到该信托计划债权的实现，进而关系到优先级信托受益人的投资收益。由于该应收债权的形成发生在项目公司及其控股股东之间，实践中其形成的原因形式多样，为确保该应收债权满足合法性、真是性要求，需要对其形成进行合规审查，实践中可要求其提供相关合同文本，划款凭证、票据等材料，在条件允许的情况下，可聘请中介机构对此进行专项审计。此外，为保证该应收债权的转让合法合规，还应审查原债权合同中是否存在对债权转让的限制性规定。

3、优先级信托资金进行股权投资的审查

股加债模式中，优先级信托资金系以股权的形式（增资扩股）向项目公司投资。在该股权投资过程中，需要对项目公司整体情况进行尽职调查，包括但不限于项目公司土地出让合同、拟转让股权的性质、潜在债务、出资瑕疵、拟转让股权的程序等。

（1）关于项目公司土地出让合同。由于股加债房地产融资一般发生在开发商拿地阶段，为避免开放商拿地后通过股权转让的形式转让土地使用权，我国有些地方对开发商拿地后转让股权进行了限制，因此，为确保我司信托资金股权投资的合法合规，应审查项目公司所在地的地方性法规，并严格审核项目公司的土地出让合同，对开发投资总额为达到25%的土地使用权，尤其注意土地出让合同中是否有“若开发投资未达到25%的，则受让人的股权不得变更”等类似约定。如有，则我司信托资金股权投资的行为可能存在合规瑕疵，且项目公司亦会面临行政处罚的风险。

（2）关于拟转让股权的性质，主要关注拟转让股权是否为国有股。若为国有股，会涉及国有资产转让的问题。依据《企业国有产权转让管理暂行办法》等相关法律法规，转让方应向其上级主管部门和国有资产管理机构报批，还可能涉及股权评估、产权交易机构挂牌等程序。若我司信托资金拟受让的股权为国有性质，则需要履行上述程序，否则，该股权投资行为存在不被法律认可的风险。此外，在信托资金对项目公司进行股权投资收，根据《公司法》的规定，应及时到工商企业登记机关办股权变更登记。这是因为工商企业登记虽然不具有设定权利的性质，但却具有对抗效力，若不及时进行股权变更登记，依据《公司法》解释三的规定，此时信托计划作为实际股东，虽然可以取得投资收益，但却难以享有股东权益，且难以对抗善意第三人。

（3）关于潜在债务，主要涉及项目公司未披露的对外担保、潜在合同违约。对此，可要求项目公司作出说明，并保证除已披露的债权债务外，无其他债权债务，项目公司未设定披露外的保证、抵押、担保，公司的产权完成无瑕疵，并对上述保证和陈述约定相应的违约责任以及合同解除权。此外，对于信托资金受让股权之前项目公司对外负债以及信托期间新增债务，是否需要与项目公司控股股东约定上述债务信托计划不予承担。实际上，根据《公司法》，公司以其法人财产对外债务承担责任，公司股东以其出资额为限承担有限责任。因此，即便对于项目公司以前债务及新增债务的承担作出约定，也只是项目公司股东之间内部约定，对外不具有对抗效力，此种约定对信托计划并无实质意义。

（4）关于出资瑕疵问题，主要是指项目公司控股股东抽逃出资、虚假出资、出资不实等情形。根据《公司法》及其司法解释，公司虚假出资情节严重的，会导致公司被撤销或吊销营业执照的后果，并最终导致公司解散。据此，若信托资金受让项目公司的股权并进而成为其股东后，一旦存在该项目公司虚假出资问题，股权转让协议会存在无效或被撤销的风险。若项目公司出资不实，则信托计划可能承担补充其出资不实的责任。因此，在股加债模式中，我司信托资金对项目公司进行股权投资时，应对项目公司的验资报告、出资情况进行认真审查，以杜绝出资瑕疵的风险。

（5）关于股权转让的程序问题，主要涉及我司信托资金受让项目公司股权时是否符合《公司法》有关股权转让的程序。依据《公司法》，有限责任公司股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。经股东同意转让的股权，同等条件下，其他股东有优先购买权。公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。据此，除非项目公司章程对股权转让另有约定，否则，项目公司股权转让要面临通知义务及其他股东的优先购买权等程序。对项目公司而言，如果有两个以上的股东，则我司信托资金进行对其进行股权投资时，应首先审查其公司章程是否对股权转让有特殊规定。其次，还应审查其是否就此股权转让通知其他股东，是否取得其他股东过半数通过，其他股东是否在同等条件上下放弃优先购买权。

4、对阶段性抵押担保的审查 股加债模式下，为保证信托计划应收债权的实现，我司通常会要求项目公司在取得土地使用权后提供在阶段性抵押。为防止上述阶段性抵押所蕴含的潜在风险，我司在开展业务过程中，应针对具体的项目情况，对抵押物进行全面审查。

（1）审查土地证的真实性及来源的合法性

首先应审查土地出让合同的出让主体是否合法。依据现行法律及司法解释，我国目前只有县级以上人民政府或土地管理部门才有权出让土地使用权，而向开发区管委会等机构无权出让土地，更无权颁发土地使用权证。其次，应审查抵押物是否为学校、幼儿园、医院等公益性事业单位的财产。依据《担保法》，上述事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得设定抵押，因此，若以上述财产作为信托应收债权提供抵押，将会面临抵押无效的法律后果。

（2）关注抵押物被收回的风险 依据《城市房地产管理办法》，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金25%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。据此，抵押的土地使用权，可能由于该土地超过出让合同约定的动工开发日期满两年未开发，被土地主管部门依照上述规定无偿收回，被抵押的土地使用权亦会随之依法转移给国家，致使抵押权落空。为避免我司信托计划抵押权落空的风险，在接受土地使用权抵押时，应及时关注土地开发情况，对于未能在规定的期限内进行开发的，应当积极敦促抵押人及时到土地管理部门办理延期开发手续，或及时采取合同约定的违约救济措施，避免我司抵押权落空。

5、现场派驻人员的道德风险

7.我国房地产信托问题分析 篇七

我国房地产信托市场已有10年的发展历史, 取得了较大的进展:一方面建立的有关信托的组织, 有提供给房地产行业的充足的资金, 并且投资后会有很好的利益回报;另一方面我国房地产事业正处于快速发展时期, 仍需要巨额资金来支持, 而这笔资金来源不仅仅只是国家, 信托机构日益成为承担此投资的首要买家。因此, 我国引入了REITs信托业务, 来支撑房地产的发展。自从建立REITs, 我国房地产业发展的投资主体逐渐形成, 房地产基金市场也得到了发展。

二、房地产信托存在的问题及对策

我国房地产信托行业经过多年的发展, 在全国已建立起了几百家信托公司, 几乎形成了较完整的体系, 支撑着房地产事业的发展。但是由于一些不法信托公司出现的许多问题, 引发房地产行业市场秩序的紊乱, 致使许多规范性的信托公司几乎破产。因而, 为了保证信托行业的有序发展, 国家出台了一些信托法律, 从而为信托发展提供可靠的法律保障, 然而我国房地产信托行业仍存在着很多问题亟待解决。

(一) 房地产投资信托的投融资渠道问题与对策

1、房地产企业常用的融资方式。

当今在我国存在着四种房地产融资形式:银行贷款、房地产抵押贷款、证券市场集资以及吸引外资的方式。其中, 银行贷款指房地产行业向银行借用资金, 通常包含短期和长期借款;房产抵押贷款是指将所购得的或拥有的房屋, 以现价折成资金, 作为贷款依据;证券市场集资的形式, 主要采取的是向市场主体发放股票, 通过主体购买本企业股票从中获得融资;引进外国资金包括两种方式———直接投资和间接投资, 但此融资方式风险比较大, 不适合中小型企业使用。

2、房地产投资信托在融资方面的问题。

我国房地产投资信托在融资方面的问题主要是:

(1) 房地产企业融资渠道过于狭隘, 过多的从商业银行中取得资金。依据国家经济委员会公布的2004年的房地产投资情况数据显示, 来自于银行的投资贷款占到了总投资金额的70%～80%。

(2) 房地产进行融资的道路不太顺利, 很多房地产企业资金的融资, 一般是投放到市场的股票得来的。因此, 这种融资的形式缺陷, 就容易诱发金融风险。例如, 2003年9月, 全国范围内商业银行的住房贷款高达7, 500亿元, 比2000年增长3倍多, 从而就诱发了房地产商和买房人之间资金的短缺, 就造成了银行和房地产多领域的资金风险。而根据对我国未来城镇住宅投资需求的预测, 展现出解决融资问题的必要性。 (表1)

3、我国解决融资问题的对策。

美国房地产投资信托融资, 采取投资房地产资产为依托, 发行依托债券来融进大量的资金。通过研究其融资方式, 可以指导我国融资问题的工作。在借鉴经验的基础上, 还要从我国实际出发, 寻求一个具有中国特色的金融体制, 即建立多元化投资机构体系, 在此基础上还要建立房地产评估组织, 最后要组建较完善的监督机构, 经过各个环节的工作, 进而使我国房地产投融资渠道逐渐放宽。

(二) 房地产投资信托在运作中的道德风险问题及解决方案。房地产投资信托在运作中的道德风险问题有两方面:

1、我国房地产投资信托模式还不完善, 相关的管理机制还没能形成, 这就容易出现信托管理人员的道德风险问题。

在管理工作中品格有问题的人员, 会不惜牺牲投资者的利益, 做出损人利己的行为, 往往会把投资于本公司的资金, 投入到自己建立的企业当中, 这就违背了信托收益最大化的原则。为解决这类问题, 应建立管理业绩汇报制度。通过制度把管理人员的业绩与信托投资者利益放在一起, 激励管理人员。

2、房地产如果采用股权投资方式, 可能会出现被投资公司的道德风险问题。

由于我国现代企业制度还不完善, 很多企业中所有者都不太明确, 因此公司治理运作效率低下。解决此问题就需要, 在投资房地产公司前后都要进行严格的监控, 从而保证投资公司的利益。

(三) 目前国内房地产投资信托政策和法制问题及对策。

尽管我国房地产信托产业发展势头良好, 但是却缺乏相应的政策、法律法规的支撑, 而更为严重的是, 存在着一些政策上的束缚。例如:

1、对于信托行业的相关政策没有出台, 就严重阻碍了此行业的正常发展, 使得某些信托公司都处于亏本的运作情况, 这就需要政府和有关部门, 针对此问题要做出详细的解决方案, 依据信托业发展的程度、市场需求等因素, 来给予某些支持政策。

2、当前, 信托行业成本价高, 公司盈利微乎其微, 最根本的原因就在于企业中高端人士的匮乏。企业没有信托方面的专家做指导, 就失去了最重要的人力资源力量。这要求公司积极引进信托人才, 努力发展我国房地产信托行业。

三、结论

综上所述, 我国房地产信托发展正处于较快发展的阶段, 因此不可避免地会出现以上所谈到的诸多问题:融资、道德风险以及政策和法律缺乏等, 所以为了保证, 我国房地产信托行业的可持续健康发展, 必须积极采取措施, 为此行业的发展提供必要的保障。希望本文的研究, 能为今后解决房地产信托出现的问题, 提供有效的参考资料。

参考文献

[1]陈樱.我国房地产信托投资基金 (RE-ITs) 发展问题研究.厦门大学, 2009.4.

[2]王贞.我国房地产投资信托基金发展前景研究[J].西南科技大学, 2011.4.

8.房地产信托遭白眼 篇八

野蛮生长的中国信托行业正面临着成长的烦恼，尤其在“奶妈”房地产行业步入调整期之后。

早在2012年底，中国信托业的资产规模就已经超越保险晋升为仅次于银行的第二大金融部门，而到去年，数据显示，2014年全国68家信托公司旗下的信托资产规模创下了13.98万亿元的历史新高。

如果说2014年业绩仍旧勉强可行，今年开年后的行业数据则不太乐观。数据显示，1月集合类信托产品发行的数量和规模较去年12月都有了将近七成的下降，发行情况亦十分惨淡。

显然，一个无法回避的事实是，随着互联网金融异军突起和传统投资工具频频创新，资产管理机构之间的竞争显著加剧，从前屡屡被秒杀的信托产品如今不得不面对滞销的风险。信托公司一位不愿具名的内部人士向《英才》记者表示，从去年开始，产品的发行就开始变得困难了，“人们对于信托产品已不再像过去那样看好，很多流动性更强同时收益很高的基金产品更受欢迎。”该人士还透露，该信托旗下约有超过八成以上的信托产品均为房地产项目。

格上理财研究中心研究员王燕娱向《英才》记者表示，当前除了政信类产品比较红火，房地产产品已经越来越少，发行公司本身也在收缩这一块业务 “投资者现在对于房地产项目可谓闻之色变”，王燕娱说。

让人坐不住的信托计划

房地产信托的2015年悲情大戏由佳兆业集团（01638.HK）率先登场。今年1月，伴随深圳龙头房企佳兆业的破产传言，本应于1月21日到期的“平安财富·翔园17号集合资金信托计划”25亿产品出现兑付危机，一时风声鹤唳。

同样，由于债务官司缠身，上海嘉定悦合国际广场项目的在建工程被上海闵行区人民法院等相继查封，于2014年6月1日被迫停工，也让本应于10月30日到期的天启308号产品兑付充满未知。

诸类产品尚不止这些。尽管最终这些项目都按照合同约定如期归集了资金，却仍旧让投资者后怕不已。

相较于2014全年到期规模总计1780亿元，2015年房地产集合信托必须偿付的金额预计将达2035亿元人民币。而大幅放缓的信托基金资本流入也让局势雪上加霜。数据显示，2014年四季度中国信托基金资本流入同比增速仅28%，而2013年二季度最高曾达到70%左右。同时股市火热，有分析人士预测信托今年一季度资本流入将出现负增长，从而使得上半年迎来下一个偿付高峰时资金更加紧张。

瑞士信贷认为中国90%的信托基金都有大型国企或地方政府作为其背景有能力进行刚性兑付，而10%的私人信托基金就可能“面临违约威胁”。

难打破的刚性兑付

尽管房地产信托面临较大的房地产行业风险和兑付压力，中国信托业协会专家理事周小明仍然相信，相对2014年末13.98万亿元的信托资产规模，该年度存在风险隐患有369笔项目，涉及资金781亿元，占比仅为0.56%，低于银行业不良水平，行业整体风险可控。

王燕娱亦对2015年总体抱乐观态度，“不管是通过兜底还是延期抑或经过第三方机构接盘甚至不良资产处理，信托公司还会继续走一个刚性兑付的思路，投资者受损失的可能性不大。”

显然，从过往事例来看，尽管危机频出，但几乎所有信托兑付危机最后都以相关机构含泪“刚兑”和投资者虚惊一场收尾。

分析人士认为，之所以“刚兑”，主要是因为信托公司自身无法承担违约的后果。违约一旦成为事实，必将对公司的品牌形象带来毁灭性打击，其后续发行的产品也将陷入无人购买的绝境，没人敢充当第一个吃螃蟹的人;其次，目前信托业的规模已经非常庞大，投资人的信心都建立在刚性兑付的基础上，风险意识的缺失促使很多投资者通过四处借贷甚至变卖家产以认购信托产品，一旦发生违约，必将引发市场恐慌，信托业整体信用危机随之而来，危机甚至可能冲击实体经济发展。

同样，对于已经下行的房地产信托来说，刚性兑付机制的打破似乎并不是一件值得期待的事情。一位地产高管对《英才》记者称，刚兑的打破将让房企的信托融资成本更高，“不保底意味着风险升高，与之相对投资者必然会要求更高的收益率。”

今年2月的统计数据显示，已公布或预告2014年报的73家上市房企中，业绩下滑的超过一半。与业绩下滑相对的是融资成本的升高。渣打银行在去年第三季度一份关于房地产开发商的调研报告显示，房企两大主流融资渠道——银行贷款与信托贷款成本均出现了显著上升，其中，银行贷款平均利率达到12.3%，而信托融资成本则高达17.6%。业内人士表示，实际融资成本可能比这个数据更高。

信托业谋变

尽管兜底机制让投资者吃下了定心丸，但这并不利于中国金融市场的健康发展。目前，信托业务收入仍是信托公司的主要收入来源，2014年上述49家信托公司实现信托业务收入共计544亿元，在总收入中占比高达69.3%。刚性兑付不打破，风险与收益则不会成正比，因此全社会资金价格的定价也不可避免被扭曲。

在银监会机构改革中，一项重大组织架构调整就是专门设立了“信托监督管理部”，从原非银部分离出信托部，专司对信托业金融机构的监管职责。同时，中国信托业保障基金已于2014年12月12日获国务院同意设立，用来应付可能出现的兑付风险。

或许这些转型努力不能在短期内得到显著收效，但来自用益信托工作室的报告仍旧为2015年的房地产信托投资带来了一丝春风。该研究机构认为，随着降息周期的到来，货币政策趋向宽松，房地产信托依然有行情。但仍应规避库存压力大的三、四线城市和资质较差的房地产公司。