房地产评估的论文

2024-06-09

房地产评估的论文（精选10篇）

1.房地产评估的论文篇一

1 以人工为主的技术方法之标准价调整法

1.1 标准价调整法的概念

标准价调整法,作为市场比较法派生出来的一种方法,类似于城市动拆迁评估中的基准价格修正法和香港的指标估价法,但又有其自身的特点。标准价调整法可定义为:一种批量估价方法,在一定区域范围内进行估价分区,在每个估价分区内设定标准房地产并求其价值,利用房地产价格调整系数将标准房地产价格调整为各宗房地产的价值。标准价调整法适用于估价对象物业属性和估价特性较为近似的物业,尤其适用于小范围且价格影响因素少的楼栋批量评估。

1.2 标准价调整法在不同物业类型中的应用

标准价调整法的实施涉及到:估价分区的划分、标准房的设定、价格修正系数的设定以及标准房价格的评估。无论应用于哪种物业类型,这四个步骤必不可少,差异在于各步骤的具体实施方法不尽相同。

在住宅物业的评估中,往往以小区作为估价分区的划分,在一个小区内根据一定规则设定一个标准房,再由有经验的估价师根据实地调研情况设置标准房与其他房屋之间的价格差异系数。最后仍由估价师定期对标准房进行估价,并通过已设定的系数求得所有物业的价格。

在办公物业的评估中,差异在于分区是以楼栋或项目来划分,后续步骤和住宅一致。

在集中型商业物业或工业物业中,都可以借鉴上述方法来进行操作。但在沿街零售型物业中,由于沿街零售性物业分布广泛,没有明显的集中趋势,并且价格影响因素的差异较大,导致标准价调整法的应用也与其他物业类型有较大不同,主要表现在估价分区的划分和价格修正系数的设定这两个环节。现有的技术方案一般采集两级调整的方案。按商圈(或类似因素)将城市区域划分成诸多估价分区,在每个分区中设定一个标准商铺,称为区域基准商铺。之后在分区内再进行一次估价分区的划分,这一划分以路段为分区,在每个路段中设定一个标准商铺,称为路段基准商铺。估价人员经过现场调研后,需设置两级修正系数,即区域基准商铺与路段基准商铺的价格调整系数,以及路段基准商铺与路段内其他商铺的价格修正系数。最后经估价师定期对区域基准商铺进行估价,并通过两级系数的修正求得所有商铺的价格。

1.3 标准价调整法的优点

①在规模较小的城市中,可以实现绝大部分物业的批量评估需求,具有较强的实用性。

②可以达到较高的批量评估覆盖率。

③估价准确性较好,并具有较好的质量可控性。

④除建设初期投入的人员成本和时间成本较大,后续维护的成本适中。

1.4 标准价调整法的缺点

①由于人工作业的工作量太大,不适用大、中型城市。

②对估价人员的经验要求较高,尤其是系数设置与标准房的价格评估等环节对质量的要求很高。团队运作时,需要具备较高的质量管理能力。

③不同物业间的系数关系可能受到市场、规划等因素的影响而改变,需要定期进行监控和维护,有一定的难度或容易疏忽和遗漏。

2 以人工为主的技术方法之多元线性回归模型

2.1 多元线性回归模型简述

多元回归分析是目前在国外批量评估中占主流的校准技术,包括线性回归分析和非线性回归分析。其基本原理是:在大量样本的基础上,通过对变量、误差的假定,依靠最小二乘法来拟合因变量与自变量关系,从而建立数学模型。

多元线性回归方程模型为:

其中:β0是常数项,是各自变量都等于0时,因变量的估计值。β0,β1,…,βp是偏回归系数,其统计学意义是在其他所有自变量不变的情况下,某一自变量每变化一个单位,因变量平均变化的单位数。ei是残差。

多元回归是统计学方法,运用时要和经济学理论结合,实践中对多元回归模型的应用是基于特征价格理论。国内关于运用特征价格理论来进行房地产价格批量评估也有较多的研究和学术论文,但绝大多数还处于理论研究阶段。

2.2 多元回归分析的主要步骤

多元回归既可以用来预测售价,也可以用来预测租金,甚至可以用来统计其他中间参数。在步骤上不同类型的物业没有明显区别,只是在变量的选择与量化上有所不同。为便于表述,下面以预测办公物业价格为例来进行阐述。

①选取样本:为了训练预测办公物业价格的模型方程,在目标范围内选取一定数量的样本,调研其价格信息和基础信息。这里的重点是样本对总体的代表性以及样本数据采集的准确性。

②构建办公物业价格影响因素体系:通过调研分析以及房产专家意见调查,归纳出可能影响办公物业价格的特征变量,并进行赋值量化。

③模型拟合:观察、分析特征变量的变动规律,采用统计分析软件进行分析,对模型和特征变量赋值不断地尝试和修正,找出合理的价格和各特征变量之间的定量关系。

④模型检验:最终得到的模型是否成功,取决于经济意义检验、统计检验、计量经济学检验以及模型预测检验。其中统计检验包括了拟合优度检验和显著性检验;计量经济学检验包括多重共线性检验及异方差检验等。但凡通过上述所有的检验,即可认为模型已成功建立。

⑤模型应用:对办公物业的特征变量进行赋值,代入最终的模型进行自动计算,即可评估办公物业的价格。

2.3 多元线性回归模型的优点

①多元回归方法所涉及的工作量主要在于特征变量的数量以及特征变量的赋值容易程度,受城市规模的影响较小,因此可以适用于大中型及以上城市。

②多元回归方法通过拟合因变量与自变量关系从而建立数学模型,这个过程与何种物业类型无关,因此理论上多元回归方法适合各类型物业的批量评估建模。

③通过“调整R方”和“标准误差”两项指标,基本可以判断和掌握模型价格估计的准确度,并且可以对模型进行持续改进,从而保证批量评估的准确性。

④在市场稳定时期,由于自变量与因变量的关系也较为稳定,因此模型更新维护的成本较低,从而价格更新的成本也较低。

2.4 多元线性回归模型的缺点

①在不同区域或不同市场,价格的影响因素不尽相同,建立的回归模型也不相同。因此对每个城市每个物业类型的市场需要分别建立回归模型。

②多元回归的建模研究过程中,在理论假设、建模方法、数据采集等各环节中,需要综合的知识、经验和技能要求。除了房地产估价师所需具备的估价理论知识、实务经验、调研及价格判断能力外,还需要统计学、经济学等多学科知识。对人员和团队的综合能力要求很高,而这往往是传统估价机构所欠缺的。

③对样本数据的准确性要求较高。如果没有准确的样本数据,建立科学的经济学模型则为空中楼阁。而要获得准确的样本数据,长久以来一直是一个难题,其中有人为的因素(如交易避税),也有客观的因素(如商业物业的交易活跃度低)。

④在市场波动大的时候,原有模型可能失效或者预测能力大幅下降,而模型的迭代或维护周期较长,可能无法及时调整。

3 以计算机技术为主的技术方法

房地产批量评估领域中以计算机技术为主的技术方法主要是基于大数据的数据挖掘。这一技术的应用最早开始于房地产互联网企业,如搜房、安居客等房地产房源网站,后来逐步被引入到房地产批量评估的技术或产品研发中来。

3.1 数据挖掘的方法和原理

首先,数据挖掘的前提需要有大量的数据可供挖掘。随着互联网在各行各业的不断渗透,房地产中介行业中出现了大量房源网站,并逐步成为了房地产经纪人发布房源招揽客户的主要渠道。一个房源网站中可以搜索的房源数量多达数十万甚至上百万条,并且每天都有数万条以上的数据更新。这样的网站有好几家,为房地产的数据挖掘提供了可行的前提。

其次,结构化的数据为数据的采集提供了便利。在房源网站中,房源已经按小区进行了分类,经纪人发布哪个小区的房源,则该房源将展现在该小区的搜索项下。至于面积、房型、价格、楼层以及装修等参数,也都以格式化的方式来展现。因此,利用互联网爬虫等抓取技术,可以方便的将这些网站的房源抓取下来,并建立房源案例数据库。

最后,是数据挖掘工作。数据挖掘一般是指从大量的数据中通过算法搜索隐藏于其中信息的过程。数据挖掘通常与计算机科学有关,并通过统计、在线分析处理、情报检索、机器学习、专家系统(依靠过去的经验法则)和模式识别等诸多方法来实现上述目标。根据上述定义和描述可以发现,数据挖掘的核心是算法,而这个算法在不同的批量评估系数或产品中都不相同,算法的优劣也决定了不同系统或产品的优劣。

3.2 数据挖掘方法的优点

①高效无疑是数据挖掘方法的最大优点。一旦完成对算法的研究,价格估算的工作都可以交由计算机来完成。

②对整体市场价格运行的反映具有较高的准确度。

3.3 数据挖掘方法的缺点

①对微观市场价格运行的反映可能存在较大偏差。微观市场中,例如一个住宅小区,其挂牌房源的数量就很有限了,即使规模最大的小区,也就是几百的数量级。这样大数据挖掘的数据数量前提已不满足,从而影响了对微观市场的价格估计。

②批量评估的覆盖面不完整。互联网数据虽然总量巨大,但并非面面俱到。以住宅小区为例,一些体量较小的小区,或者一些远郊区域,可能无法在互联网上被搜索到。因此,基于互联网数据挖掘的批量评估势必在覆盖面上存在缺陷。

4 以人工与计算机技术相结合的技术方法

房地产批量评估,尤其是涉税的批量评估对评估系统的要求主要有:全面覆盖所有物业、估价结果准确以及系统维护成本适中。根据前文对各方法的论述,单一方法很难实现上述要求。如标准价调整法若在大型或超大型城市中应用,将面临很高的运营成本;多元回归建模的更新维护周期较长,当市场出现快速波动时可能无法及时调整;基于大数据的数据挖掘在估价精度与覆盖面上都有所欠缺。总之,无论从技术上论证还是从实施效果来看,多种方法的有效结合是较为理想的,也是房地产批量评估技术的发展趋势。

实践中各方法的结合已有普遍应用,并且各有巧妙,方法不尽相同。下面就几种简单的组合方式进行讨论。

4.1 标准价调整法与大数据挖掘技术的组合

大数据挖掘可以满足一些活跃小区的价格估算,因为活跃小区的挂牌房源较多,能满足算法所要求的数据量前提,而不活跃的小区则无法为算法提供足够的“原材料”,因此不适用数据挖掘的方法。这时就可以运用标准价调整法来弥补。按照标准价调整法的原理,在不活跃小区的临近或相似区域内设置一个标准房,经人工调研后设置标准房与不活跃小区价格的调整系数。这样在算法得出活跃小区价格的同时,可以利用预先设置好的系数一并计算不活跃小区的价格。

此外,在算法可以计算的活跃小区的价格中,也有可能存在价格偏差。这时也可以应用标准价调整法的思路,设置活跃小区间的价格调整系数,来检验算法所得结果的合理性。

这一组合的应用前提主要是看大数据挖掘的应用前提是否存在,即是否存在大量数据可供挖掘,因此适合房地产市场规模较大,“互联网+”比较发达的城市和地区。此外,在结合了大数据挖掘技术后,标准价调整法可以应用到大中型及以上城市,克服了其原有的一大弊端。

4.2 多元回归模型与大数据挖掘技术的组合

除了对人员的能力要求以及对样本数据的质量要求较高以外,多元回归模型最大的弱点在于迭代问题。市场不断变化,模型不可能一成不变,当市场发生变化并导致变量之间的关系也发生改变时,原有模型的价格预计精度必然下降,此时必须对模型进行重新构建。

问题在于市场价格变化未必会导致变量间的关系也发生变化(或变化很小),或者当变量间关系发生变化时,人员主观上可能无法及时发现。当主观能够感受到变量间的关系出现变化时,往往已经有了很大的变化。此时再进行模型的迭代就已近晚了,之前的价格估算可能已经出现了错误。

大数据挖掘技术可以很好地弥补上述的缺陷。大数据挖掘不仅可以直接计算某些具体变量,任何数据内在的规律和关联都可能应用大数据挖掘的方式进行探索和发现,并且能对极为细小的数值波动进行反应。利用数据挖掘的这一特性,可以建立对变量的波动监控,当波动超过一定的预设阀值即可启动模型的迭代更新。

这一组合的应用前提同样取决于大数据挖掘的应用前提,除了城市规模等情况限制外,如商业物业、工业厂房等物业市场也不适用。

4.3 标准价调整法与多元回归模型的组合

标准价调整法往往适用于特性相近的物业,如在一个小区中设定一个标准房,再设定标准房与其他房屋的价格修正系数。在价格更新时,求取标准房价格后,即可得到小区内所有房屋的价格。但当城市规模很大时,也就是有很多小区时,必须要求取所有小区的标准房价格,如仅以人工来评估得出的话,成本非常高。此时在求取小区标准房价格方面,采用多元回归模型的方法可以极大地减少人工和时间成本。

由于标准价调整法和多元回归模型都属于以人工为主的技术方法,因此理论上的应用几乎不受限制。在结合多元回归模型后,标准价调整法也可扩展应用到大中及以上城市。

从上述三个组合中可以看到,原单一技术的某些弊端可以被克服,整体技术方案的适用范围和效果可获得较大提升和改进。实际研究和应用中可能有更多种的技术组合,且并不限于本文论述的主流技术方法。多种技术组合应用是房地产批量评估技术探索和创新的主要方向。

5 房地产批量评估技术的选用

无论是单一技术还是多种技术方法的结合应用,房地产批量评估技术的选用依据主要是数据状况、结果的质量状况以及运行成本。

数据状况主要指数据的数量和质量。就技术方案来说,侧重点有所不同。例如在多元回归模型中,对于样本案例的参数质量要求是所有技术方案中最高的;而大数据挖掘技术则对数据的数量要求最高。现实中不太会碰到数量又多质量又好的数据状况,因此在技术选用时首先需要考虑是否可以稳定获得所需要的数据。

至于结果的质量状况和运行成本,很难设定一个标准线。只能根据不同的需求目的来设定质量目标,以及根据组织的投入产出效益来选择可行的技术方案。以上海城市房地产估价有限公司开发的VISS系统的运行情况来看,其在住宅物业批量评估方案中采用了标准价调整法与大数据挖掘相结合的方法,使其系统的评估精度基本控制在正负6% 的误差范围,极端误差范围为正负10%。对于上海12000多个住宅小区,其价格更新周期为每月,其数据维护人员仅8-10人,每次价格更新的工作周期仅为两周。在其新研发的办公物业批量评估方案中,更是结合了标准价调整法、多元回归模型以及大数据挖掘三种方法,使其系统的评估精度可以控制在正负10% 的误差范围,极端误差范围为正负15%。对于上海3000 多栋写字楼物业,可以实现3 个月的价格更新周期,而数据维护人员仅3人。

因此,在选用何种技术方案时,主要有四个评价因素。一是技术方案所需的数据是否可以稳定获得;二是批量评估的价格精度是否满足目标需求;三是批量评估的物业覆盖面是否完整;四是批量评估的运行维护成本企业(或组织)是否可以承受。以此为标准,运用多方法结合的思路进行技术的研发和创新才是房地产批量评估技术发展的正确道路。

6 结语

2.浅析强化房地产评估的措施分析篇二

关键词：房地产；评估；存在问题；强化措施

我国国民经济的高速发展，推动了我国经济建设的同时，也加快了我国市场经济行业的发展步伐。随着人口的增多和我国社会民众的买房置地的思想，使得现在房地产市场需求量日益增多，市场的需求刺激了我国房地产的兴盛，也促进了房地产相关行业的发展繁荣，房地产评估行业就是其中较为明显的一例。然而，目前我国房地产的过快发展使得房地产评估行业跟不上房地产企业的发展步伐，并存在一定的问题，不仅制约了其自身的发展，同时也影响了房地产的健康发展。下面文章就以强化房地产评估为话题，简析其存在的问题，并提出强化改善措施。

一、制约房地产评估行业发展的主要问题和因素

由于现在房地产评估行业规模的不断扩大，其业务范围内容的不断增加，使得现在房地产企业的面临的挑战和困难也逐渐加大，严重制约并影响了房地产评估行业的稳步发展。下面文章就简要介绍其行业中存在的问题。

（一）房地产评估市场管理不善

房地產评估行业具有较大的利益空间，同时很多部门都具有对相关的管理或者是影响的职能，而其中最为重要的就是房地产管理部门、国家管理部门、土地管理部门“三巨头”各自为政，在管理职能的划分上不够清晰，在政策的执行方面也缺乏统一的领导，无法形成科学、统一的管理制度，使得房地产评估市场被划分的十分零散，无法实施有效的规范化管理，这也使得很多房地产评估的职业人员十分迷茫。以上备部门都程度不同地利用行政职能干预评估业务，搞行业垄断，有的是行政部门直接干预，有的是成立一个行使行政职能的事业单位，评估行业难以在竞争中发展，评估市场得不到充分发育。

（二）我国房地产评估行业的法制不健全

房地产评估行业作为中国三大中介行业之一，律师行业和会计行业都有相关的法律法规，但是房地产评估行业却没有相应的评估师法律法规。虽然我国房地产的相关管理机构为了满足市场的发展需求，也陆续制定了一些有关房地产评估的规章制度，例如：《房地产估价机构管理办法》和《房地产估价师注册管理办法》以及其他相关法规，形成了房地产评估行业基础法制体系，但是对于房地产评估的很多业务内容和活动细节方面都没有一个清晰的规章和标准。像房地产评估中有关企业的改制、拍卖、税务等专业的评估标准和技术规定要求都没有一个准确的、法律的制定，这充分体现了我国房地产评估行业的法制体系的不健全、不成熟，也制约了房地产评估的科学化、规范化发展。

（三）我国房地产评估工作人员专业能力不足

现在我国大多数房地产评估机构和公司都比较注重其评估工作人员的理论知识的水平及其考核，对其从业人员的学历要求也比较高，但是对于其从业人员的工作经验和工作年限的要求较低，因此造成了很多房地产评估的工作人员都是那些应届毕业或者是高学历、低经验的人员，而那些因为基础理论知识缺乏使得其评估师资格考试无法通过经验丰富的评估业务人员却无法进入大型评估行业工作。这就使得我国房地产评估综合能力不强。此外，我国对于房地产的评估师的结构设置比较单一，评估师的培训再教育的相关机构也比较缺乏，这些都家居了评估师水平低的现象。

二、强化并改善房地产评估的措施和方法

针对上文我国房地产评估行业中存在的问题，下面文章就针对这些问题提出强化措施。

（一）加强对房地产评估市场的监督和健全

由上文分析，我们可以看出现有的房地产评估市场环境不是很成熟，而且很多评估机构的主要经营活动都是依靠垄断，这就使得评估行业之间的竞争出现不良的环境，造成其竞争不平衡，也不利于其公司的长远发展。其次，要加强对房地产产权制度的改革和实施，落实好评估脱钩的改革制度，使得评估机构能够真正独立开展业务活动，进而提高评估结果的公正性以及准确性。最后，对于一些评估机构的违规操作和违法行为一定要严格监督，一旦发现就要严惩不贷，建立一个良好的、公正的、科学的评估市场环境和风气。

（二）加强对房地产评估法制的健全和完善

为了提高房地产评估效果的真实性和准确性，并提高房地产的评估业务效果和质量，就要根据我国房地产评估市场和评估行业发展情况，合理的、科学的制定与房地产业务相关的规章制度和要求，进一步规范房地产的评估操作，减少房地产评估机构之间的不良竞争方式，提高相关工作人员的责任意识和风险意识，使得房地产评估内容的操作能够有法可依、有规可循。

（三）加强对房地产评估优秀团队的建设

针对我国目前房地产评估水平现状，相关企业领导一方面要加强对理论知识水平高、专业操作技术过硬的优秀评估人才的吸收，另一方也要加强对现有的评估人才的培养和建设，大力倡导并支持评估师的再教育、再学习的工作氛围，定时开展相关的专业理论知识和业务经验的培训活动，并定时对其员工的专业知识和素养进行抽查和考核，实行一定的淘汰奖惩机制，全面提高评估团队的水平，加强对评估优秀团队的建设，进而更好的为企业和公司服务。此外，也要加强对房地产评估方式和内容的改革创新，并在不断实践中加以完善，使得企业能够进一步发展壮大。

结束语

房地产评估行业是我国起步较晚的新兴行业，它不仅和房地产的转让、房地产的抵押和贷款、房地产的拆迁以及损害补偿等活动内容有着密切的联系，还与房地产企业公司的上市、公司的改制、资产处置重组等业务也息息相关，也就是说房地产评估行业市场已经与房地产行业紧密的联结到一起，已经成为我国现在市场经济体制中的重要组成内容和中介服务行业，因此加强改进我国房地产的评估水平和效果已经成为我国评估行业首要的任务，而国家和政府也要加大对其改革和改进力度，进一步提高房地产评估效能。

参考文献

[1]沈颖，杨雪红.浅议房地产估价行业发展现状趋势及发展对策[J].广东科技， 2008（18）.

3.实物期权在房地产评估中的应用篇三

摘要：目前我国房地产评估理论与方法仍处在探索阶段，由于不确定性，房产所有者面临着许多和“或有索取权”性质相同的权利选择，因而房地产评估需要多元化拓展。本文通过理论研究和实例分析，系统的介绍了基于实物期权的房地产评估方法。第一部分回顾了国内房地产评估现状及选题意义；第二部分是实物期权理论概述，简单介绍了实物期权的定义和实物期权的种类；第三部分是房地产评估中的实物期权定价方法，主要介绍了两种方法在房地产评估中的应用；第四部分是物期权在房地产评估中的应用案例，列举了三个案例并进行了分析；第五部分是综合阐明本文观点，并展望其发展应用。

关键词：实物期权；房地产评估；B-S期权定价模型；二叉树定价模型

一、国内房地产评估现状及选题意义

目前我国的房地产评估业仍处于起步阶段，评估方法主要有：收益法、市场法、成本法，它们有各自的缺点和优点。但是因为不确定性，房产所有者面临着许多和“或有索取权”性质相同的权利选择，比如说扩大规模、转换用途，分期投资等等。在房地产评估中，我们应该考虑到这些实物期权的因素，只有这样才能准确地、完整地评估出房地产的真实价值。

魏凯（2010）在《我国房地产评估行业存在的问题及对策》中归纳了三个主要评估方法的特点：市场法认为一个房地产的价值应该与另一个具有相似效用的房地产价值大致相等；成本法认为房地产的价值等于房屋的重置成本，减去应计折旧，加上土地价值；而收益法则认为房地产的价值就是房地产预期未来的现金流的现值。

依据上述观点刘照云（2009）又作了进一步的补充指出现行的三种房地产估价方法本身有局限性，主要是其忽视了房地产估价对象具有的不确定性和动态灵活性所带来的价值。

下面的学者提出了改变这种现状的方法：

周悼华（2005）认为某一项房地产可以分区段开发，分阶段投资，而且以后也可以根据市场的情况，对此进行调整，这些都属于房产所有者的的一种权利，这就增加了房地产评估的柔性。而这点刚好可以用实物期权的思想来考虑。项盛辉，何芳（2002）在其论文中引入实物期权理论，将定性与定量、静态与动态分析相结合，对传统的房地产估价方法进行改善。

王宇（2004）在《实物期权方法在房地产开发中的应用研究》中表明实物期权充分考虑了项目的潜在价值，如项目所蕴含的延迟期权、扩大期权、放弃期权等。

以上的学者从不同的角度引入了实物期权理论，使得在房地产评估领域，实物期权理论的应用使房地产评估的灵活性价值得以体现和量化。从理论上修正了传统评估方法的缺陷和不足，使房地产评估更加科学合理。但是目前实物期权在房地产评估中的应用还有待完善，我们应该充分考虑到这些实物期权的因素，这样才能更加完整的、准确的评估出房地产的真实价格。

二、实物期权理论概述

1、实物期权的定义

实物期权的基本定义是：以实物资产投资为标的资产的期权，具体表现在经营、管理、投资等经济活动中，使企业在将来具有活动空问和投资的可能性，并能根据变化的市场，以各种形式获得进行决策的权利。不同的人从不同的角度对此有不同的理解。

黄本尧（2003）从权利与义务的角度认为期权就是机会，就是在未来采取某种行动的权利，而不是义务。在实物资产中的机会权利被称为“实物期权”。

曾力勇，裘哑峥（2005）从与金融期权相比的角度，认为实物期权是：以一个具体替代的价格来获得或交换一份实物资产的任意决定或权利，但不是义务。

刘洪玉,黄霆(2003)在《房地产研究中的实物期权方法的研究》中认为开发商获得一块土地开发权的同时，也就获得了一个期权，即在未来进行投资决策的机会。通过实物投资获得的这种期权，能为投资者创造了获利的权利而又可以有效的控制风险，称之为实物期权。

常颖陈南平（2010）基于实物期权理论的房地产投资研究中认为实物期权是现实选择权，是指公司进行长期资本投资决策时所拥有的、能根据决策时尚不确定的因素改变行为的权利。

彭俊（2007）认为实物期权就是项目投资赋予投资者所拥有的在未来采取某些投资决策的权利，如延迟、扩张、放弃项目投资等。

2、实物期权的种类

cSN(d1)Xer(Tt)N(d2)

 ln(S/X)(r2/2)(Tt)d1 (Tt)d2d1(Tt)

其中，C：期权的价值；

S；标的资产的现行价格； X：期权的协定价格； r：短期的无风险利率； T：以年表示的权利期间的长短； In()：自然对数；

e：自然对数之底的近似值；

：标的物价格的波动性；

N()：累积正态分布函数。

张炳信（2007）在其研究中认为实物期权定价的连续分析方法即在资本市场上能够寻找到一个与所要评价的实际资产或项目具有相同风险特征的可交易证券这样的情况，就可以建立B—S期权定价模型，推导出实物期权价值ROV。

杨若晶，张丽(2005）基于对实物期权的研究将B—S定价模型应用于房地产开发项目中的等待期权，但其认为各参数的含义应有所变化。比如：s0表示开发项目投资后净收益的折现值；执行价格X为延迟投资房地产项目开发成本的现值等。

2、二叉树定价模型

单期二叉树定价模型的公式如下：

fert[pfu(1p)fd]ertdpud



45671、对新的东西学习不够，工作上往往凭经验办事，凭以往的工作套路处理问题，表现出工作上的大胆创新不够。

2、本部有个别员工，骄傲情绪较高，工作上我行我素，自已为是，公司的制度公开不遵守，在同事之间挑拨是非，嘲讽，冷语，这些情况不利于同事之间的团结，要从思想上加以教育或处罚，为企业创造良好的工作环境和形象。

3、宿舍偷盗事件的发生，虽然我们做了不少工作，门窗加固，与其公司及员工宣传提高自我防范意识，但这还不能解决根本问题，后来引起上级领导的重视，现在工业园已安装了高清视频监控系统，这样就能更好的预防被盗事件的发生。

七、下步的打算

针对201x年工作中存在的不足，为了做好新一年的工作，突出做好以下几个方面：

(一)积极搞好与员工的协调，进一步理顺关系;

(二)加强管理知识的学习提高，创新工作方法，提高工作效益;

(三)加强基础工作建设，强化管理的创新实践，促进管理水平的提升。

在今后的工作中要不断创新，及时与员工进行沟通，向广大员工宣传公司管理的相关规定，提高员工们的安全意识，同时在安全管理方面要严格要求自己，为广大公司员工做好模范带头作用。在明年的工作中，我会继续努力，多向领导汇报自己在工作中的思想和感受，及时纠正和弥补自身的不足和缺陷。我们的工作要团结才有力量，要合作才会成功，才能把我们的工作推向前进!我相信：在上级的正确领导下，cssm大安防的明天更美好!

员工年终工作总结【范文二】

一个人静静的站在窗边，看着路上一辆辆行驶的车辆，不由的想起了以前。转瞬间来到红牛已经一年多了，有过开心与欢乐，悲伤与泪水，还有坎坷。

XX，崭新的一年，而现在已经过去了半年，在这半年里我又学到了很多的知识。在这半年的工作中我学到了许多平时学不到的岗位知识，尤其这几次停机时跟着设备维修人员一起检修设备时又让我对设备的工作原理有了更深了解，从而使我提高了岗位操作技能，更重要的是，在处理故障的同时，我能够熟练的将学到的新知识与操作技能相结合，减少了处理故障的时间，提高了处理故障的能力。同时也还存在着许多的不足与缺点。

学到了什么：1现在对所在岗位的设备工作原理有了更进一步的了解，从而提高了处理故障的能力与技巧，减少了处理故障的时间。2对整条生产线也有了的了解，在其他岗位出现故障时自己也能过去帮上忙。3现在和相邻岗位的伙伴配合的更加默契了，在彼此的岗位出现故障时只要对方一个手势就会明白自己该做些什么。4在开班后会时通过主管描述生产线场的情况和岗位点评时悟出了什么情况重要。什么情况紧急，在同时出现多个突发事件时怎样能有条不紊的处理好每件事。5在观看“XX《感动中国》人物”颁奖典之后我感受到

4.房地产评估的论文篇四

目前国内房地产抵押评估中的问题与对策

目前,国内房地产在实践工作中也存在着诸如抵押手续不规范、抵押评估不科学、抵押环节不畅通及抵押权实现不容易等问题,本文首先指出了目前国内房地产抵押评估中的问题,之后提出了相应的对策,供同行参考.

作者：刘红波作者单位：山东省诸城市城镇房产管理办公室,山东诸城,262200 刊名：科技创新导报英文刊名：SCIENCE AND TECHNOLOGY INNOVATION HERALD 年，卷(期)： “”(19) 分类号：P9 关键词：房地产抵押问题对策

5.房地产评估委托合同篇五

受托估价方: 北京建正合生房地产评估有限公司 (以下简称乙方)

甲、乙双方就委托房地产价格评估事宜达成如下协议:

一、甲方因为，特委托乙方对进行评估。

二、甲方应于年月日以前将委托评估房地产所必需的产权证明、证件及其它有关资料交给乙方。甲方应向乙方提交的资料如下:

1. 上述住宅楼房的确权证明材料复印件;

2. 其他有关资料。

三、乙方应根据甲方委托评估的`目的, 对委估房地产的价格予以客观、公正的评估, 并向甲方出具房地产价格评估报告书。普通房地产价格评估,一般应在甲方提供资料后两周内完成。

四、甲、乙双方对委估房地产价格评估报告的内容应尽保密之责,除向政府主管部门申报外,未经对方同意, 不得对外公开或泄露给他人。

五、经甲、乙双方商定，甲方按北京市物价局及北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》(京价[房]字[]第398号)文件规定的房地产价格评估收费标准(见下表)所计算的评估标准收费，向乙方支付评估费。

房地产价格评估标准收费计算表

档次

房地产总额(万元)

累进计费率‰

100以下(含100)

101以上至1000

2.5

1001以上至XX

1.5

XX以上至5000

0.8

5001以上至8000

0.4

8001以上至10000

0.2

10000以上

0.1

本协议签字之日,甲方向乙方预付评估费人民币万元, 乙方将评估报告交付甲方时, 甲方将剩余的评估费一次付给乙方。

六、甲方如中途中断委托评估, 乙方不退还甲方预付的评估费。

七、本协议自甲、乙双方正式签字盖章之日起生效。未经双方同意任何一方不得进行修改。如有未尽事宜, 由双方另行协商解决。

八、本协议于XX年月日正式签定。一式四份,甲、乙双方各执二份。

甲方: 乙方:

(盖章) (盖章)

6.房地产评估的论文篇六

灰色系统理论能够对社会、经济等抽象系统进行分析、建模、预测、决策和控制, 灰色关联分析方法, 是根据因素之间发展态势的相似或相异程度, 来衡量因素间关联程度的方法。由于它是按发展趋势做分析, 因此对样本量的多少没有过分要求, 也不需要典型的分布规律, 计算量小。品牌资产的内部结构、特征及其形成因素都是非常复杂的, 很难直接评定, 因此可以把品牌看成是一个灰色系统。基于此, 本文构建适合我国房地产业的品牌价值灰色评估模型。

1 房地产企业品牌实力评估指标体系构建

由于房地产企业品牌反映的是可持续发展的企业与消费者及竞争对手的关系, 因此可将品牌实力分为品牌的发展维度、关系维度和市场维度三个方面。为尽量减少主观性评价因素, 减少评价结果的不确定性, 增强评估过程的可操作性, 应采用可以量化的、易获取的评价指标。品牌实力是一个无量纲的数值, 可以用0～1之间的效用系数表示;数值越大, 表明在行业中的相对品牌价值越大, 反之亦然。该指标体系包括三大类10个方面的19个指标 (见表1) 。

房地产企业的持续发展, 是以开发企业项目储备和土地储备为基础的, 而一个开发项目的运作, 不仅仅取决于土地资源, 还与开发企业的资金资源、人力资源存在直接的关系, 房地产企业要可持续的发展, 要在评估期限内持续的取得品牌价值收益, 就必须考察开发企业的这种对资源的整合能力。

消费者对品牌的态度是品牌价值的重要实现形式。在以往的研究中从消费者角度评估往往涉及品牌形象、品牌联想、品牌偏好等很多抽象的不确定性因素, 使得评估结果具有很强的主观性, 不利于规范和操作。本文尝试用房地产企业品牌资产的具体量化指标来替代反映顾客与品牌关系的抽象指标, 以简化评估程序, 降低主观性。

市场维度反应房地产企业品牌与其他竞争者的关系, 即品牌的市场竞争力, 包括其在行业中所处的竞争地位、市场占有率、稳定性等。它是品牌价值实现的保证和外在表现。

2 房地产企业品牌价值的灰色系统综合评估模型

2.1 构造样本评估矩阵

xij表示第i期第j个指标值。这里i可以取3年。为消除指标间单位、数量级差别对综合评估结果的影响, 必须将指标值标准化, 即无量纲化[1]。同时标准化指标可以反映被评估品牌与标杆企业之间的相对水平。对于趋上优或趋下优指标, 其标准化方法为:

$d_{i j} = \frac{x_{i j} - x_{j}^{0}}{x_{j}^{Δ} - x_{j}^{0}} (i = 1, 2, 3; j = 1 ‚ 2, \dots ‚ n) 。$

对于中心最优化指标, 其标准化方法为: $d_{i j} = \frac{| x_{i j} - x_{j}^{*} |}{| x_{i j}^{Δ} - x_{j}^{0} |} (i = 1, 2, 3$ ;j=1, 2, …, n) 。

式中, dij表示第i期第j个指标的效用系数, xΔj表示标杆企业的相应指标值, x $_{j}^{0}$ 表示预先确定的行业中第j个指标的最劣值, x*j表示行业内第j个指标的最优值。由此得到效用系数矩阵D= (dij) 3×n, 同时构造样本矩阵DL (d $_{i j}^{(L)}$ ) (L=1, 2, …, l;j=1, 2, …, nL) 。

$\begin{array}{l} D_{L} (d_{i j}^{(L)}) = \\ [\begin{matrix} d_{11}^{(1)} & \dots & d_{1 n_{1}^{}}^{(1)} & d_{1 (n_{1} +!)}^{(2)} & \dots & d_{1 (n_{1} + n_{2})}^{(2)} & \dots & d_{1 j}^{(l)} \\ d_{21}^{(1)} & \dots & d_{2 n_{1}^{}}^{(1)} & d_{2 (n_{1} +!)}^{(2)} & \dots & d_{2 (n_{1} + n_{2})}^{(2)} & \dots & d_{2 j}^{(l)} \\ ⋮ & ⋮ & ⋮ & ⋮ & ⋱ & \dots & ⋱ & ⋮ \\ d_{i 1}^{(1)} & \dots & d_{i n_{1}^{}}^{(1)} & d_{i (n_{1} +!)}^{(2)} & \dots & d_{i (n_{1} + n_{2})}^{(2)} & \dots & d_{n j}^{(l)} \end{matrix}] 。 \end{array}$

式中 (d $_{i j}^{(L)}$ ) 表示第L准则层第i期第j个指标的样本值, l为准则层指标个数, nL为第L准则层的下属指标个数。

2.2 确定评估灰类及白化权函数

设k为统计灰类, 预先设定各灰类及对应灰数分别为:k=1时, 灰数⨂1∈[1, ∞) ;k=2时, 灰数⨂2∈[0, 0.8, 1.6];k=3时, 灰数⨂3∈[0, 0.6, 1.2];k=4 时, 灰数⨂4∈[0, 0.4, 0.8];k=5时, 灰数⨂2∈[0, 0.2, 0.4]。

由于对指标样本值进行了无量纲化处理, 而且各灰类标准也是按效用系数dij确定的, 所以各指标属于某一类的标准是一致的, 因而各指标的白化权函数也是一致的。设λ $_{j k}^{(1)}$ , λ $_{j k}^{(2)}$ 分别为各指标所属灰类标准区间的代表值和上限值, 如⨂3∈[0, 0.6, 1.2], 则λ $_{j k}^{(1)}$ =0.6, λ $_{j k}^{(2)}$ =1.2。各评价指标所属各灰类的白化权函数表达式[2]为:

$f_{j k}^{(L)} (d_{i j}) = {\begin{cases} d_{i j}^{(L)} / λ_{j k}^{(1)} ‚ d_{i j}^{(L)} \in [0, λ_{j k}^{(1)}] ； \\ \frac{λ_{j k}^{(2)} - d_{i j}^{(L)}}{λ_{j k}^{(2)} - λ_{j k}^{(1)}} ‚ d_{i j}^{(L)} \in [λ_{j k}^{(1)}, λ_{j k}^{(2)}] ； \\ 0 ‚ d_{i j}^{(L)} \in [λ_{j k}^{(1)}, λ_{j k}^{(2)}] 。 \end{cases}$

2.3 计算灰色评估系数

对于第L准则层中的评估指标xij, 待评估品牌属于第k个评估灰类的决策权系数为:

$γ_{j k}^{(l)} = \sum_{i = 1}^{3} f_{j k}^{(L)} (d_{i j}) / \sum_{k = 1}^{5} [\sum_{i = 1}^{3} f_{j k}^{(L)} (d_{i j})] 。$

被评估品牌各评估指标xij对于各灰类的灰色统计决策权向量为:

$γ_{j} = (γ_{j 1}^{(L)}, γ_{j 2}^{(L)}, \dots, γ_{j k}^{(L)}) (k = 1, 2, \dots, 5) 。$

取 $γ_{j}^{*} = \max_{1 \leq k \leq 5} {γ_{j k}^{(L)}} ‚ γ_{j}^{*}$ 对应的灰类k*即为第j个指标所属的灰类, 根据k*即可判断各品牌实力指标的优劣。

2.4 按准则层构建灰色聚类矩阵

为了明确被评估房地产企业品牌各准则层与标杆企业相比的相对表现, 应按准则层构造灰色聚类评价矩阵。设ω $_{j k}^{(L)}$ 为准则层L中第j个指标对于第k个灰类的权值, 由于各指标对于某一灰类的白化权函数是一致的, 所以有:

$ω_{j k}^{(L)} = λ_{j k}^{(1)} / \sum_{j = 1}^{n_{L}} λ_{j k}^{(1)} = λ_{j k}^{(1)} / (n_{L} \times λ_{j k}^{(1)}) = 1 / n_{L} 。$

准则层j对应于灰类k的聚类系数为:

$γ_{k}^{(L)} = \sum_{j = 1}^{n_{L}} γ_{j k}^{(L)} \times ω_{j k}^{(L)} 。$

可求得准则层L相应的灰色聚类矩阵RL= (γ $_{k}^{(L)}$ ) 。同样可依最大系数方法, 判断各准则层的优劣。

2.5 通过灰色关联系数确定灰权重

品牌价值评估指标体系中的准则层对目标层的权重向量可以采用层次分析法求得, 但由于该方法属于主观评价方法, 势必破坏评估的客观性和规范性。本文用标杆企业各项指标或各准则层对应的权重作为该行业各项指标或各准则层的权重。首先选定标杆企业若干期的实际数据, 对标杆企业各评价指标值与其品牌价值进行相关分析, 根据各指标对应的关联度来确定权重。然后将各准则层内各项指标对应的关联度进行合成来确定各准则层的对目标层的权重WL。

按下式将标杆企业指标数据标准化:

$\begin{array}{l} V_{i j} = \frac{X_{i j} - E X_{j}}{\sqrt{D X_{j}}} ‚ E X_{j} = \frac{1}{m} \sum_{i = 1}^{m} X_{i j} ‚ \\ D X_{j} = \frac{1}{m - 1} \sum_{i = 1}^{m} (X_{i j} - E X_{j})^{2} 。 \end{array}$

Xij为第i期第j个指标样本值。得到标准化矩阵如下:

$V = (V_{j i})_{} = [\begin{matrix} V_{11} & V_{12} & \dots & V_{1 i} \\ V_{21} & V_{22} & \dots & V_{2 i} \\ ⋮ & ⋮ & ⋱ & ⋮ \\ \dots & \dots & \dots & V_{j i} \\ V_{j 1} & V_{j 2} & \dots & V_{j i} \end{matrix}] 。$

标准化后得到各期品牌价值数列为:

VT0= (V01, V02, …, V0i) 。

计算灰关联系数ξ0i (j) :

$\begin{array}{l} ξ_{0 i} (j) = \frac{\min_{i} \min_{j} | V_{0 j} - V_{i j} | + ρ \max_{i} \max_{j} | V_{0 j} - V_{i j} |}{| V_{0 j} - V_{i j} | + ρ \max_{i} \max_{j} | V_{0 j} - V_{i j} |} \\ (i = 1, 2, \dots, t; j = 1, 2, \dots, n) 。 \end{array}$

ρ是分辨系数, ρ∈[0, 1], 其作用是调整比较环境的大小。ρ越小, 分辨力越大。我们这里取0.5。利用下式计算各指标关联度数列。由关联度数列确定各指标权重。

$γ_{0} (j) = \frac{1}{t} \sum_{i = 1}^{t} ξ_{0 i} (j) 。$

由关联度数列确定各指标权重: $λ_{j} = \frac{γ_{0} (j)}{\sum_{j = 1}^{n} γ_{0} (j)};$

各准则层对目标层的权重为: $W_{L} = \sum_{j = 1}^{n_{L}} λ_{j}^{(L)}$ 。

2.6 房地产企业品牌价值量化模型

计算品牌实力的综合评价值:B=WL×RL 。

RL= (γ $_{k}^{(L)}$ ) 为评价矩阵, 即第L个准则层属于第k个灰类的决策权系数;B= (b1, b2, …, bk) 为品牌实力的综合评价向量, 反映了被评估品牌价值属于灰类k的程度。

最大系数 $b_{k}^{*} = \max_{1 \leq k \leq 5} {b_{k}}$ 对应的灰类就是品牌实力所属灰类, 代表被评估品牌与标杆企业相比的相对品牌实力。

将品牌实力的综合评价向量转化为综合评价值 $b = \sum_{k = 1}^{5} b_{k} \times λ_{k}^{(1)}$ 。

计算房地产企业品牌实力系数 $F = b \times \frac{R}{R^{Δ}}$ 。

式中R为为被评估房地产企业品牌的平均年销售收入;RΔ为选定的标杆企业的平均年销售收入。品牌实力系数的意义在于:R/RΔ反映的是品牌实力在总量上的比较, b反映的是与标杆企业相比品牌实力的相对水平。或者说是利用R/RΔ对标杆企业的品牌收益进行调整。

品牌价值的评估可采用:BV=F×B

BV为品牌价值;F为品牌实力系数;B为标杆企业品牌价值。

3 实证研究

3.1 确定各准则层对目标层的权重

选择万科企业股份有限公司为房地产行业标杆企业, 得到2005—2007三年的标准化数据Vij为:

$V_{i j} = [\begin{matrix} - 0.97 & - 1.03 & - 0.88 & - 1.13 & 0.48 & - 1.01 & - 1.09 & 0 & - 1.06 & - 0.77 & 0 & - 0.99 & - 0.92 & 0.33 & - 0.73 & - 0.58 & - 1 \\ - 0.06 & 0.05 & - 0.21 & 0.35 & - 1.15 & 0.03 & 0.22 & 0 & 0.13 & - 0.35 & 0 & - 0.02 & - 0.16 & - 1.12 & - 0.39 & - 0.58 & 0 \\ 1.03 & 0.98 & 1.09 & 0.78 & 0.67 & 0.98 & 0.87 & 0 & 0.93 & 1.12 & 0 & 1.01 & 1.08 & 0.79 & 1.12 & 1.16 & 1 \end{matrix}]$

万科企业股份有限公司三年的品牌价值标准化V $_{0}^{t}$ 为:

$V_{0}^{t} = (V_{01}, V_{02}, V_{03}) = (- 0.82, - 0.3, 1.12) 。$

各指标的关联度数列:

$\begin{array}{l} γ_{0} (j) = \frac{1}{3} \sum_{i = 1}^{3} ξ_{0 i} (j) = (8.07 7.4 9.12 6.11 \\ 4.52 7.53 6.62 4.98 7.02 9.53 4.98 7.82 \\ 8.77 4.89 9.19 7.81 7.7 9.17 9.09) \times 10^{- 1} 。 \end{array}$

各准则层对目标层的权重为:

$\begin{array}{l} W_{L} = \sum_{j = 1}^{n_{L}} λ_{j}^{(L)} = (0.110 2 0.140 7 0.136 4 0.05 \\ 0.159 1 0.097 3 0.065 5 0.110 6 0.065 4 0.064 8) 。 \end{array}$

3.2 计算A房地产企业品牌价值

选取A企业3年的平均值作为原始指标, 标准化后对品牌价值进行评估。由上式得A企业对应的各准则层对于各灰类的灰色决策权向量为:

$γ_{k L} = [\begin{matrix} 0.11 & 0.20 & 0.17 & 0.09 & 0.39 & 0.09 & 0.13 & 0.05 & 0.14 & 0.41 \\ 0.34 & 0.38 & 0.22 & 0.48 & 0.38 & 0.11 & 0.16 & 0.37 & 0.31 & 0.22 \\ 0.28 & 0.23 & 0.31 & 0.33 & 0.23 & 0.14 & 0.22 & 0.19 & 0.07 & 0.13 \\ 0.17 & 0.07 & 0.3 & 0.1 & 0.00 & 0.22 & 0.33 & 0.29 & 0.29 & 0.11 \\ 0.1 & 0.12 & 0.00 & 0.00 & 0.00 & 0.44 & 0.16 & 0.10 & 0.19 & 0.13 \end{matrix}] 。$

对A企业品牌实力进行灰色综合评估

$\begin{array}{l} B = W_{L} \times γ_{k L}^{Τ} = b_{k} = (0.189 0.302 \\ 0.221 0.175 0.113) 。 \end{array}$

综合评价值为: $b = \sum_{k = 1}^{5} b_{k} \times λ_{k}^{(1)} = 0.656 ‚ λ_{k}^{(1)}$ 为各灰类的代表值。

由“中国房地产TOP10研究组”发布的万科企业股份有限公司2005～2007三年的品牌价值分别为32.05亿元, 48.2亿元, 91.78亿元, 取平均值为57.34亿元。万科企业三年的平均销售收入为291.8亿元, A企业的平均年销售收入为64.37亿元。

A企业品牌价值为:

4 结论

房地产企业品牌价值评估是一个跨行业、边缘性、新兴起的评价领域, 本文采用客观性的、易获取的量化指标来评估品牌实力的大小, 既避免了主观性和不确定性问题, 又可以使评估机构节约大量的人力和时间, 有利于提高评估实践的规范性和统一性, 促进房地产企业品牌价值评估在实践中的推广和应用。模型中引入标杆企业能较好地体现品牌价值评估的公平性与相对性。

参考文献

[1]邓聚龙.灰色系统理论教程.上海:华中理工大学出版社, 1990;146—156

7.房地产评估的论文篇七

【关键词】房地产评估脱钩改制监督机制利益输送人才素质

一、前言

随着市场经济的发展，越来越多的行业逐渐发展壮大，但是过多的政府管制限制了这些行业的发展，使越来越的问题和弊端暴露出来，这些行业呼吁自由和公平，其中包括正处于迅速发展的房地产评估行业。该行业法律规章逐渐完善，包括《城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》和《房地产估价师职业资格制度暂行规定》等相关法律法规。房地产估价服务领域逐渐由原来的房地产交易管理，扩展到司法领域、土地管理、银行、保险、城市建设、税务和投资等各个领域。尤其是2012年的中央一号文件明确提出，要加快推进农村地籍调查，抓好农民土地确权工作，包括农民的宅基地确权在内，这一项工作的展开表明中国农民也将拥有自己的“真实财产”，宅基地财产权的确立为广大农民评估自己的房产提供了可能，虽然目前中国的私人房产评估还不像西方一样普遍和发达，但不久的将来，中国的农民也会将房产评估视为家常便饭，也将拥有私人的评估服务，这正是中国房地产评估行业发展的一个巨大契机，借此契机中国的房地产评估行业业务涉及范围将囊括中国广大农村地区。但是该行业的迅猛发展势头被不适时宜的政府管制所限制，严重束缚了行业发展。房地产评估机构亟须进行改革，从而顺应经济发展趋势。因此探讨房地产评估机构的脱钩改制非常有必要，也很有意义。

虽然目前我国房地产评估机构进行脱钩改制，但是改制后也同样存在很多问题，需要有必要的措施进行解决。

二、中国房地产评估机构脱钩改制的必要性

一方面随着市场经济的发展，政企分开成为必然趋势，对于所有发展较为成熟的行业来说这都是历史的必然；另一方面，中国的房地产评估行业目前发展已初具规模，过多的政府管制和涉足都严重地限制了该行业的进一步发展，中国房地产评估行业脱钩改制势在必行。

三、中国房地产评估机构脱钩改制后存在的问题

（一）改制后房地产评估行业中许多从业人员难以适应新的生存环境

房地产评估机构进行脱钩改制后，众多从业人员表示压力“山大”，表现出巨大的窘迫感。因为他们原先在政府部门等事业单位工作，捧着众人羡慕的“金饭碗”，不用过分操心，更不用担心竞争，造成了“养尊处优”，不思进取的思想，工作能力下降。现在和众多同行业人员尤其是与经验丰富，久经历练的评估人员竞争，他们感到力不从心。

（二）市场竞争环境亟须改善

中国房地产评估机构脱钩改制后，市场上的评估机构包括由原来政府部门脱钩改制而来的和从成立起就属私人掌握的评估机构。这两类评估机构在市场上展开了激烈的竞争，但是主要表现为前者倚仗原先优势的公共资源与后者进行不平等的竞争，而后者则为生存下来，取得相对竞争优势，不按正常评估程序进行，缩减评估成本，与前者进行惨烈竞争。这一竞争局面亟须改善。

（三）房地产评估机构从业人员素质偏低

当前许多评估机构从业人员学历偏低，且相当一部分并未取得评估职业资格证。究其原因有：评估资格审查不严、考生造假现象严重、相关部门监察打击力度不够、评估机构对从业人员素质提高不够重视、缺乏相应惩处法律和措施。

（四）参与国际竞争受到巨大冲击

中国处于经济后发国家，是新兴发展国家，许多领域的发展远远落后于国外尤其是欧美国家的发展。同样在房地产评估行业，西方发达国家的这一行业的发展已相当成熟，但是我国只是后起之国，面对开放国门，走向国际市场，迎接外商的形势，我国的房地产评估行业感到十分吃力，业务发展受到巨大冲击。

四、针对中国房地产评估机构脱钩改制后存在的问题提出的对策

（一）政府部门加大对脱钩改制后的相关评估机构的扶持

面对脱钩改制，由原先政府部门转变的相关房地产评估机构的从业人员必然会感到巨大的不适，这需要政府部门对其加大扶持。第一，加强对这些部门从业人员的业务培训，使其熟练掌握相关理论知识，了解行业发展现状，并增加其“实战演练”机会，鼓励并训练他们在真实的“战场上”进行竞争，逐渐提高其专业素养和业务熟练度，使他们更具自信，从而慢慢消除其不适感；第二，适当提高从业人员的工作待遇，消除他们的后顾之忧；第三，加大对改制而来的相关评估机构的监督，促使相关从业人员改掉原先的懒散作风，积极投入到新的工作环境中，适应新的工作要求。

（二）改善房地产评估市场竞争环境

第一，加大监督，切断由改制而来的评估机构与政府部门的不正当联系，杜绝其利用公共资源开展业务，取得竞争优势，保证其能公平、公正、健康地与其他公司竞争；第二，规范起初就由私人发起成立的评估机构的评估行为，使其按照正常完整的房地产评估程序进行评估，不允许存在为压缩成本，获取竞争优势而缩减评估步骤的现象，杜绝恶性竞争；第三，进一步健全法律法规，严惩不正当竞争和恶性竞争，以及其他违法的市场竞争行为。

（三）提高房地产评估机构从业人员素质

第一，加大对相关从业人员从业资格审查力度，剔除不具有从业资格的人员，维护行业秩序；第二，定期组织已具有从业资格的人员进行考试，筛除不合格的从业者，吊销其证书；第三，为不具备从业资格的人员安排考试，选拔优秀的从业人员；第四，组织房地产评估人员进行业务培训，加强其专业知识的积累，提高其业务素质。

（四）大力发展国内房地产评估行业，追赶世界先进水平

以开放的姿态积极向国外同行业机构学习，引进其先进的管理技术及发展经验；不断创新，实施“蓝海战略”，开辟新的市场，为中国房地产评估行业的生存和未来的发展壮大寻找发展契机。

参考文献

[1]罗平.谈房地产评估机构脱钩改制的几个问题[J].中国房地产信息，2001.

[2]韩冰.房地产评估机构高估行为的经济学分析及防范对策[J].经济体制改革，2007.

[3]胡广军.我国房地产估价工作存在的问题与对策[J].经济经纬，2000.

[4]薛姝，张芬.房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策[J].中国房地产，2003，

[5]余新民，杨金花.房地产抵押贷款评估的信息反馈与博弈均衡——金融风险形成的一个博弈论解释[J].求索，2007.

8.房地产评估问答题篇八

什么是地产价格评估?

房地产价格评估是指房地产专业估价人员，以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，按照一定的估价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产价格客观合理的估计、推测和判断。

什么是专业房地产价格评估？

房地产价格评估是指房地产专业价格人员，以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，按照一定的估价程序，在综合分析影响房地

产价格因素的基础上，对房地产价格客观合理的估计、推测和判断。

什么是物业估价？

所谓物业估价，就是为特定目的评估物业的特定权益于特定时间的价值的艺术与科学。它是指由专业物业估价人员，根据估价的目的、原则、程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验与对影响物业价格因素的分析，对物业最可能实现的合理价格所作出的推测与判断。物业估价应考虑物业的特性及物业市场的所有潜在因素。

房地产评估的类型？

1、一般评估：这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。

2、房地产抵押贷款评估：这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。

3、特定评估：这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力, 交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。

什么情况需要房地产估价？

我国的房地产估价，是在１９７８年以后的改革开放的背景下，随着土地使用制度改革和推行房屋商品化制度，使房地产成为商品进入市场流通而出现的。房地产估价的全称是房地产价格评估，是以房地产为对象，由专业估价人员模拟市场的价格形成过程将房地产价格显现出来，是科学、艺术和经验三者的结合。

由于房地产的复杂性，对房地产市场的行情不易掌握，要搞清楚房地产的价值是多少，这就需要聘请专业的房地产估价机构来服务。房地产估价，根据不同的估价目的主要有：

１、房地产交易

随着人民生活水平的不断提高，市民往往通过购买新的商品房或二手房，来改善自身居住条件。对于进行二手房交易的人来说，由于房地产的位置固定性和个别性，使得房地产的价格与一般商品的价格不同，不存在统一的价格，这样，对于买卖双方来说如何确定出一个合理的的价格，离不开房地产估价。

２、房地产抵押

房地产不可移动、不可隐藏，具有长期使用性和保值性，是一种用于履行债务的良好担保品，因此在向银行申请贷款时，银行需要从抵押贷款的角度，委托专业的估价机构对房地产进行评估，以证实其价值。目前本市开展此项业务的有工行、建行的“零首付”业务；农行的个人消费抵押贷款业务等。

３、房地产征用拆迁补偿房地产是生产和生活不可缺少的基础要素，国家在征用房地产时，必须给予原房地产所有者或使用者合理的补偿。目前，本市对拆迁进行补偿的方式中，有一种是在确定补偿时，根据一定原则对房地产进行评估。

４、房地产纠纷处理房地产纠纷有一类是由遗产分配、共有财产分割等引起的。要做到合理的分配或分割，某些情况下采用简单的实物分配办法是不行的，房地产的分配或分割实际是房地产价值形态的划分，这就需要进行房地产估价。

５、企业货币化分房国家实行住房制度改革，取消了实物分房，试行货币化分房，这就需要对企业职工的房屋进行评估，为企业提供真实、可靠的价格依据，有利企业制定合理的分配方案。目前，无论是房地产的买卖、交换、租赁、入股、抵押保险、课税、征用拆迁补偿、析产、纠纷处理，还是企业的合资、合作、租赁经营、承包经营、股份制改组、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资，以及房地产的投资决策、管理和会计成本分析等，都需要房地产估价。随着社会的发展，估价机构的服务领域将越来越广。

买卖房改房须评估吗?

不用，二手房交易价格是由买卖双方协商议定的，当交易双方对成交价格有分歧或争议时，可委托专业评估机构进行评估，这种评估对于买卖双方来说，只能作为参考价格，最终价格的确定仍以买卖双方的协议价格为准。

二手房交易在什么情况下需要进行房地产估价？

(1)购买房屋时可能需要房地产估价

交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门如果认为明显低于房地产价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。此外，交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估价作为交易价格的参考。

(2)进行房地产保险时需要房地产估价

房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。房地产投保时的保险价值评估，是评估可能因自然灾害或意外事故而遭受损失折建筑物的价值。

(3)申请抵押贷款时需要房地产估价

向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价，借款人为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。

(4)遇到征地和房屋拆迁时，需进行补偿估价

(5)发生房地产纠纷时要进行房地产纠纷估价

发生房地产纠纷时，可委托具体权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

进行房产评估是需准备的材料？

(1)房屋产权资料a、房地产使用权证b、土地所有权证c、房屋买卖契

(2)他项权利说明(3)房产位置图(4)房产技术档案(5)房产经济档案

房地产评估机构的资质？

房地产评估机构资质分为A、B、C三级。

A级房地产评估机构应当符合下列资质条件：

1．注册资金100万元以上； 2．有7名以上专职房地产估价师及8名以上专职房地产估价员； 3．从事房地产评估业务3年以上； 4．以房地产评估为主营业务。

B级房地产评估机构应当符合下列资质条件：

1．注册资金50万元以上； 2．有4名以上专职房地产估价师及6名以上专职房地产估价员； 3．从事房地产评估业务3年以上。

C级房地产评估机构应当符合下列资质条件：

1．注册资金20万元以上；

2．有2名以上专职房地产估价师及4名以上专职房地产估价员；3．从事房地产评估业务1年

以上。

房地产价格评估的程序是怎样的？

估价程序一般包括：接受估价委托；明确估价基本事项；拟定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查勘估价对象；选定估价方法进行计算；确定估价结果；撰写估价报告；估价资料归档。

房产评估的收费标准？

房地产价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制，具体收费标准如下：（单位：万元）标的总额累计计费率‰

100以下（含100）5

101以上至1000 2.5

1001以上至2000 1.5

2001以上至5000 0.8

5001以上至8000 0.4

8001以上至10000 0.2

9.房地产抵押价值评估问题探讨篇九

【关键词】房地产；抵押评估；问题探讨

就目前国内房地产行业的现状而言，房地产行业属于固定行业，保值性和增值性是其最重要的特点。随着经济的发展，金融机构对贷款风险管理的要求也越来越高.房地产抵押担保具有不宜转移和价值大的特点，因此，在金融机构中，以房地产抵押的担保方式颇受欢迎。房地产抵押贷款使金融领域更为安全、可靠。然而，在目前房地产抵押价值评估的过程中出现了不少的问题。比如抵押手续不够完善，评估工作缺乏合理性以及抵押环节不科学等。这些问题对房地产抵押价值评估工作的顺利开展产生了严重的影响，并且制约整个房地产经济以及金融领域的发展。因此，改善房地产抵押价值评估现状成为了工作中的重中之重。

一、抵押贷款价值类型

目前，在房地产抵押价值评估中对抵押价值的定义存在3种观点，分别包括市场价值、清算价值和抵押货款价值。

1.市场价值

抵押价值=市场价值-风险调整值-政府税费-处置抵押物过程中的费用-应补地价

虽然上述计算方式看上去容易操作，但是在实际的操作环节中，也会存在诸多的问题。因为银行在进行放贷的时候是按照评估价值的50%～70%之间进行放贷的，这样的重复扣除就会导致风险的发生，给融资人的利益带来损失。

2.清算价值

选择清算价值的人通常认为银行是为了预防借款人在借款到期时，出现有意或者无意的违约行为。在出现违约之后，如果商业银行的放贷额度大于抵押物的清算价值，那么便会给自己带来严重的损失，只有把按照清算价值进行评估，在违约时才能够有效避免或者降低因违约带来的损失。

3.抵押贷款价值

采用抵押贷款价值，需要应对多变的房地产市场，并且不定期的修改评估结果，抵押贷款的价值评估中需要综合多方面的因素，要想获取抵押贷款价值，需要花费比市场价值更多的努力，在实际的操作过程中，也会存在很大的困难，并且我国的房地产抵押价值评估起步较晚，房地产业的市场波动性也很大，所以，在频繁波动的房地产业经济中，采取此种方法的可行性不大。

二、房地产抵押价值评估中存在的问题

根据目前房地产抵押价值评估工作的现状来说，在抵押评估的工作当中，首先要先对房地产价值进行评估，最后确定抵押价值时要根据评估的结果来发放贷款。根据目前银监会、人民银行以及建设部提出的文件规范，对抵押权人和抵押人通过协议的方式来实现评估抵押，这种方式能够有效地提高工作效率，确保贷款双方都享有议价自主权，此外，还能够在一定程度上节省评估费用，从而确保房地产抵押价值评估工作的顺利开展。但是，在实际的工作中，存在诸多问题，严重影响了行业的发展。通过研究分析，笔者归纳出在抵押评估工作中所出现的问题，并提出相关对策，主要表现在以下几个方面：

1.缺乏抵押评估知识

在抵押评估工作中，时常会出现因为银行信贷人或金融机构缺乏房地产抵押价值评估的专业知识，在实际的评估过程中无法估算房地产的价值。抵押评估人不仅需要拥有广泛的知识面和精通的业务能力，更需要具有对房地产评估的专业能力。抵押评估人如果在实际操作或者理论知识方面有所欠缺，在对房地产行业进行客观合理的评估存在很大的问题。

2.缺乏相关的法律知识

如果信贷人缺乏有关于抵押评估法律知识，在一定程度上就会导致信贷人无法正确判断房地产的有效性、合法性和科学性。房地产抵押评估的效果跟房地产的性质有着密切的联系，并且房地产的价值也与其性质息息相关。因此，当信贷人不能够完全掌握相关的法律知识时，就会出现实际价值与抵押评估价值出现大的偏差，从而使抵押评估结果受到影响，甚至出现无效现象。

3.协议定价方面存在负面影响

在进行房地产抵押评估的过程中，协议定价存在的主观随意性较大。如果受到利益的驱动，部分信贷人员会利用自身工作的便利条件，对抵押物品进行高估。此外，银行会为了降低风险对抵押物进行低估，导致借款人的合法资产受到限制，最终会对房地产抵押评估方、银行部门以及金融机构的利益产生影响。

在房地产抵押价值评估工作中，出现的问题会造成抵押物评估失真和贬值的现象，从而导致难以对抵押物进行处置，甚至会对银行信贷的资金使用率产生严重影响。

三、房地产抵押评估工作的改进建议

具体的对策包括以下几个方面：

1.强化信贷人员的道德教育

在银行和金融机构中，从事房地产抵押价值评估的信贷人员，不仅需要具备良好的理论知识和业务能力，还需要专业的职业道德素质。只有这样，才能有效地增强房地产抵押价值评估工作的客观性，保证以公平、公正的原则进行评估。此外，要避免对抵押物评估价格不公的现象，确保当事人的利益不受侵害。因此，信貸人员的职业道德素养对房地产抵押价值评估工作的顺利开展发挥着至关重要的作用。

2.加强学习房地产法律知识，严格审查抵押物的合法性和抵押性

银行和金融机构要积极贯彻和落实信贷人的学习制度，信贷人要了解相关的政策，确保能够在评估过程中做出正确的判断，提高抵押的有效性和合理性，从而有效规避银行或金融机构资金受到威胁的风险。房地产抵押评估工作涉及到的法律知识包括《担保法》、《城市房地产管理法》以及《土地管理法》，其中，在房地产抵押价值评估中，对《担保法》的范围作出了明确的规定：法律上认可的财产抵押包括房地产抵押人享有房屋以及抵押地上的定着物，抵押人享有国家土地的使用权及房屋等地上的定着物；此外，法律上不认可的财产抵押物包括耕地以及相关的土地使用权；土地的所有权；不明确的所有权或者是有争议的财产，还包括学校、医院等一些公益性质的部门。在进行房产抵押之前，首先要先确定房地产的产权归属，以免对评估结果带来影响。

3.准确评估抵押物的价值

在遵循估价原则的同时，除了按照估价程序和选择适当的估价方式，还需要结合房地产自身的价格等有关因素，最终确定估价的标准。在进行房地产评估的过程中，要做到诚实、客观、公平、公正。要科学地进行价值判断，提高房地产估价和估算水平，这就要求房地产在进行抵押评估之前，信贷人和评估部门需要明确估价的哪个方面出现了问题。目前，进行房地产评估的方法包括：比较法、收益法和成本法。其中，比较法主要是根据估价对象的近期交易情况，为成交价格提供重要的判定依据。收益法，就是选取合适的资本化率对其进行折扣，之后再累计处理，这是一种超前的估价行为。成本法主要的估价方法是开发或者建造的一个大的项目，提出更为合理的估价方式。

4.完善评估制度及其抵押手续

在进行房地产抵押价值评估的过程中，发放抵押贷款必须由抵押部门严格审查、评估之后方可发放，并且需要按照严格的评估流程。银行可以成立评估机构，对抵押物的价值进行评估，抵押物评估方式一方面提高了评估效率；另一方面能够方便了贷款人，使企业自身的市场竞争力得以提高。在房地产抵押评估价值过程中，可能会遇到一些复杂的房地产，银行无法进行评估时需要委托专业的评估机构，进行正确合理的评估。此外，房地产抵押价值评估需要不斷地完善抵押价值手续，从而为评估报告提供更为准确的依据。

工作人员在拿到有关房地产相关部门的评估报告之后，必须认真却独，查看抵押估价定义、估价时点以及最终结果等事项，最终为核定抵押物价值提供可靠的依据。在估价定义中，包含了土地的用途、开发程度以及剩余使用年限等，如果使用用途出现变化，必须对定价进行重新定义。在进行房地产抵押价值评估时，必须充分考虑抵押贷款的风险，要按照房地产的发展情况，做出合理的预期价值。

四、结束语

综上所述，要想保证房地产抵押价值的评估报告具有合理性和准确性，需要在银行进行评估时，保证遵循公平、公正的原则。同时，在进行房地产抵押价值工作的过程中要尽量做到规避风险，将风险最小化，以保障抵押人的合法权益，降低资金损失的发生概率。为了抵押评估行业拥有更标准、更规范的环境，能够进一步促进我国房地产抵押价值评估工作的顺利开展以及其抵押贷款业务朝着更为标准的方向发展。

参考文献：

[1] 赵华平，张所地. 房地产的预期评估研究[J]. 城市问题. 2014（01）.

[2] 王燕. 当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究[J]. 对外经贸. 2012（12）.

10.房地产评估的论文篇十

一、在拆迁评估中主要存在着以下几个问题

(一) 估价方法中存在的问题

当今很多城市房地产拆迁评估都采取房屋建安造价或基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁补偿价, 该计算方法与《城市房屋拆迁管理条例》精神以及《房地产估价规范》不符合。首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的, 它不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响, 而且还受市场众多因数影响的, 往往后者的影响比前者大。

(二) 确定房屋建安造价或基准价格存在的问题

房屋建安造价或基准价的测算, 首先是由政府来认定估价机构, 后由该机构来测算, 再由政府会同有关部门来确认其测算结果, 实际上还是一种政府行为, 摆脱不了政府的干预, 因此房屋建安造价或基准价还不是市场行为, 不能准确反映市场房屋价格变化, 甚至还存在着政府及其部门有意压低建安造价或基准价的行为。

(三) 房屋拆迁补偿价存在的问题

土地的补偿价没真正的体现。有些城市现行的房屋拆迁补偿价, 是房屋建安价结合成新得出的房屋拆迁补偿价, 其最终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身固有的有形状态价, 而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值, 更不能反映土地这一无形资产价。

(四) 在房屋性质认定上存在的问题

由于我国的房地产相关法律、法规滞后于有些拆迁房, 要其完备、完善有关手续, 实在是强人所难。而有些城市一味强调手续的完善, 在房屋性质的认定上刻板教条, 不考虑实际用途和使用价值。其最终结果, 导致不尊重历史, 不能反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。

(五) 在安置房价格的确定上存在的问题

众所周知, 安置房是由拆迁人 (一般由开发商) 提供的, 其价格的确定应是由开发商随行就市, 而被拆迁房是否也是完全市场价呢?当然是有差距的, 首先在房屋的拆迁补偿价的确定存在着问题。其次, 安置房价格滞后于拆迁房 (因存在着开发期) , 不是同一时点的价, 这样必然导致在安置房价、拆迁补偿价之间存在着有失“公正、公平”性。

(六) 对城市房屋拆迁项目的性质划分问题

不论是市政建设、社会公益事业建设还是房地产开发经营项目, 其所涉及的房屋拆迁均属于《城市房屋拆迁管理条例》的调整范围。但根据《城市房屋拆迁管理条例》同样要因为“城市建设需要”进行拆迁, 加上借助行政强制性作后盾, 致使开发性拆迁背离了民事活动自愿公平、等价有偿的固有属性。甚至实际运作中, 往往更多地体现了作为拆迁人的开发商的利益。

二、造成上述问题的主要原因分析

(一) 政企不分、显失公正

首先表现在确定拆迁补偿的建安价或基准价格上, 拆迁补偿的建安价或基准价价格的主体评估单位是由政府及有关部门来认定, 而不是以估价机构竞争市场来获取;估价内容上需政府及有关部门来界定, 从而使这一价格名义上是市场价, 实际上还是政府指导价。其次表现在靠行政手段推进拆迁上, 尽管国务院的《城市房屋拆迁管理条例》中取消了统一拆迁, 并规定房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人, 不得接受委托进行拆迁。但在某些地区, 有些政府行政部门以保证建设项目的顺利进行为由, 强行介入平等主体之间的交易活动。

(二) 秩序混乱、管理滞后

秩序混乱主要是由于市场体系尚未完全健全, 还处在一个发展阶段。另外, 行业管理机制滞后。有的地方评估机构不具备资质靠借用他人资质也在做拆迁评估;有的评估机构为了承揽拆迁评估业务, 根据委托人意愿故意抬高或压低评估值而违规出具虚假评估报告。

(三) 城市居民贫富不均、需求不一

被拆迁人大都是弱势群体, 他们不可能随便将其房屋卖给拆迁人来拆迁的, 就是超出他们现有房屋的现价, 他们也不可能变卖的, 这是他们最基本的生活保障 (住房) 所决定的。所以, 为了解决这些困难户的问题, 一些拆迁人或实施单位甚至一些政府推进机制都希望通过将评估值一而再、再而三地提高, 以达到拆迁困难户以较少的拆迁房面积补偿价换取较之大得多的安置房而不找价的目的。

没有与《城市房屋拆迁管理条例》相配套实施细则, 致使各地拆迁评估和补偿措施千姿百态。

三、解决拆迁评估中主要问题的对策

(一) 加强管理, 实行对拆迁估价活动的监管

首先, 要加强对评估机构及评估人员的管理。评估机构应具备评估资质, 评估人员也应由通过全国统考的房地产估价师承担或由各地拆迁管理部门培训过并取得拆迁评估上岗证的人员承担。其次, 要加强对拆迁估价全过程的监管。

(二) 政企分开, 确保拆迁估价活动的客观公正

首先, 政府不要充当拆迁当事人选择估价机构。房屋拆迁评估机构的选定不应由政府指定或村镇个别干部说了算, 而应有多家符合拆迁管理条例规定要求的估价机构供拆迁当事人共同选择。在拆迁当事人选择评估机构时, 政府不能设置任何障碍, 不能对评估机构进行地域限制。再次, 政府不能充当运动员和裁判员双重角色。在整个拆迁活动过程中, 政府要彻底从拆迁人的角色中退出来, 再不能既作为拆迁人要拆老百姓的房子, 又摇身一变成管理人对被拆迁人进行调解或组织开听证会、强拆等活动, 以确保拆迁估价活动的客观公正。

(三) 健全法规, 确保拆迁全过程操作的规范有序

虽然早已有国务院令305号《城市房屋拆迁管理条例》和建设部建住房 (2003) 234号《城市房屋拆迁估价指导意见》来规范调整城市拆迁行为, 但随着农村城市化建设和城市建设向农村扩展延伸的趋势日益迅猛, 大规模的城市建设项目 (如城市道路工程、基础设施、农民集中居住建设等) 如雨后春笋, 靠现有的这两个法规和文件已远远不能将各地的拆迁和拆迁评估行为纳入规范有序的范畴。

(四) 加强自律, 确保评估结果的科学合理

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