家乐福选址分析

2024-12-19

家乐福选址分析（共8篇）

1.家乐福选址分析篇一

国际市场营销课程论文

题目：家乐福超级市场营销案例分析

专

业：小组成员：

指导教师:

学院(系)：

二O一二年十月

摘要

本文以家乐福大型连锁超级市场为研究对象。文章在阐述国内外大型超级市场的产生，特征，发展历程和发展趋势的基础上，运用市场营销的基本理论对家乐福大型超级市场现有的市场营销环境，包括经济环境,政治法律环境和技术环境进行详细分析，并且对家乐福大型连锁超级市场进行SWOT分析，明确家乐福的优势和劣势，面临的机遇和威胁；通过运用STP理论分析确定家乐福的目标市场和市场定位，从而分析家乐福大型连锁超级市场的营销策略。最后，文章对家乐福的进一步发展提出了几条建议，希望对家乐福公司的发展有所借鉴与参考，同时也希望对我国民族零售业的健康快速发展有所裨益。

关键词：家乐福大型超级市场营销策略

Abstract This study aims at Hypermarket of Carrefour to elaborate the creation Characteristic and development process of Hypermarket at home and abroad And make use of the basic theories of marketing to analyze the existing marketing environment of Carrefour in detail,including the economic environment,politica1 law environment and technique environment.In order to face the challenges and chances the SWOT analysis is also made to nail down the advantages and disadvantages of Carrefour.STP analysis is used to ensure the target market and market fixed position of Carrefour, thereby get the marketing strategy of the large catena supermarket.Finally,we put forward severa1 suggestions to Carrefour for its further development of the company and the race retail trade of our country could have the benefits and quickly develop.Keyword：Carrefour Hypermarket Marketingstrategy

一、绪论 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 1.1 公司背景

„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 1.2 家乐福在中国的发展„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6

二、家乐福市场营销环境分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„6 2.1 营销环境的含义 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 2.2 宏观营销环境 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 2.2.1 经济环境分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 7 2.2.2 政治法律环境分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 7 2.3 微观营销环境 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 8

三、营销目标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 3.1 基本概念„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 3.2 营销目标定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 3.3 营销目标的制定方式„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 3.3.1 成本/利润驱动型„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 3.3.2 简单类比型„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 3.3.3 分析推导法 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 9 3.4 确定营销目标的步骤 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10 3.5 家乐福的企业使命与目标 „„„„„„„„„„„„„„„„„„11 3.5.1家乐福营销目标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12 3.5.2家乐福未来战略目标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12 四.家乐福超市营销战略分析 „„„„„„„„„„„„„„„„ 12 4.1家乐福超市SWOT分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 12 4.1.1优势分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12 4.1.2、劣势分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12 4.1.3、机会分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12 4.1.4、威胁分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13 4.2 STP战略分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13 4.2.1市场细分„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„14 4.2.2 市场定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„14 4.2.3目标市场确定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„14

4.3市场进入„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„14

五、营销策略 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 16 5.1 产品策略分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 17

5.1.1 产品组合„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17 5.1.2 产品采购„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17

5.2 价格策略分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„18 5.3渠道策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„18 5.4 促销策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 19

5.4.1 分类„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„19 5.4.2 家乐福的促销特点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„22

5.5对家乐福营销策略 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„23

六、小组关注问题探讨„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„24

七、参考文献 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 25

一、绪论

1.1公司背景

成立于1959年的家乐福集团是大卖场业态的首创者，是欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团。现拥有11,000多家营运零售单位，业务范围遍及世界30个国家和地区。集团以三种主要经营业态引领市场：大型超市，超市以及折扣店。此外，家乐福还在一些国家发展了便利店和会员制量贩店。

2004年集团税后销售额增至726.68亿欧元，员工总数超过43万人。2005年，家乐福在《财富》杂志编排的全球500强企业中排名第22位。法国家乐福集团成立于1959年，是大型超级市场（Hypermarket）概念的创始者，于1963年在法国开设了世界上第一家大型超市.1999年8月 30日家乐福兼并普罗莫代斯组成世界第二大零售集团。如今家乐福已发展成为欧洲最大、全球第二大的零售商。2004年，家乐福集团被《财富》杂志评为全球 500强企业的第22位。

家乐福于1969年开始进入国际市场，目前在世界上31个国家和地区拥有一万多家销售网点，涉及的零售业态包括大卖场、超级市场、折扣店、便利店、仓储式商店与电子商务，集团的50万名员工正致力于为20亿消费者服务。家乐福集团建立了全球性的采购网络，向不同国家和地区的供应商采购具有市场竞争力的商品。

家乐福的经营理念是以低廉的价格、卓越的顾客服务和舒适的购物环境为广大消费者提供日常生活所需的各类消费品。家乐福对顾客的承诺是在价格、商品种类、质量、服务及便利性等各方面满足消费者的需求。家乐福力争通过自己的努力成为当地社区最好的购物场所，为消费者带来更多的实惠和便利，并携手和各商业伙伴为当地经济的繁荣做出贡献。家乐福于1995年进入中国后，采用国际先进的超市管理模式，致力于为社会各界提供价廉物美的商品和优质的服务，受到广大消费者的青睐和肯定，其“开心购物家乐福”、“一站式购物”等理念已经深入人心。如今，家乐福已成功地进入了中国的25个城市，在北至哈尔滨、南至深圳、西至乌鲁木齐、东至上海的中国广袤土地上开设了109家大型超市，聘请3万多名员工。在在华外资零售企业中处于领先地位。家乐福还向中国引进迪亚折扣店和冠军食品超市两种业态。2004年，家乐福(中国)被国内媒体评为“在华最有影响力的企业”之一。

2004年约有2亿多人光顾了家乐福在中国的各门店，其中68%为女性，32%乘公共汽车，37%步行，15%骑自行车，9%乘坐出租车或小轿车前往家乐福购物。家乐福成为了各地居民的好邻居。

家乐福无论到何处都致力于融入当地的文化和环境，大量聘请当地员工，实现本土化管理，并为本土员工创造事业发展的机会。另外各门店95%以上的商品在当地采购，以确保产品的新鲜度并贴近本地消费习惯。

通过多年的经营，家乐福向中国的商业界输入了大型超市经营管理方面的技能和先进经验，并对商品采购、营销管理、资产管理以及人力资源开发等各方面实现现代化和本地化，为当地经济发展做了积极的贡献。

同时家乐福不忘自己所肩负的社会责任，致力于保障产品的质量和安全，不遗余力在中国推广家乐福质量体系，和各地农户共同开发绿色产品和有机食品，并从产品的设计、包装和物流等方面充分考虑到环保的因素。另外，家乐福还踊跃参与中国的公益事业和社区活动，积极支持并参与北京申办奥运和上海申办世博会，并以多种形式向受灾地区、希望学校、社会福利机构捐资捐物。

1.2家乐福在中国的发展

1995年，家乐福成功地开设了当时中国规模最大的大型超级市场，并且，家乐福一直保持在华外资零售企业的领先地位，带动了中国的现代零售业的发展。截止到2003年，家乐福在中国26个城市相继开设了60多家商店，拥有员工3万多人。

另外家乐福在上海设立了全球采购中国总部，在中国的10个城市成立了全球采购区域代表处，专门采购当地产品出口到海外的连锁店销售。

家乐福中国公司经营的商品95%来自本地.2004年，家乐福采购出口额达到32.35亿美元。家乐福不仅在纳税方面为国家及地方经济作贡献，而且经过多年的经营，家乐福还为中国带来了现代大型超级市场经营管理的技能和经验，并对商品采购与管理、营销管理、资产管理、人力资源开发和财务管理等各方面实现现代化和本地化，为当地经济发展做出了积极地贡献。目前，家乐福的中国籍大卖场总经理以上管理人员人数已占总数的40%，且比例逐年提高。

作为中国社会的一员，家乐福还积极参与社区活动和公益事业，以多种形式向受灾地区、希望学校、社会福利机构捐物捐资;积极参与北京申奥等活动:支持中国的环保事业，并积极促进中国有机农场的建设.家乐福在中国连续两年获得在华外资企业最佳“光明公益奖气”。

二、家乐福市场营销环境分析

2.1营销环境的含义

环境是指与某一特定作用体之间存在关系的所有外在因素及实体的总和。环境是与某一特定的事物相联系的。不同事物的环境，内容各不同。美国著名市场营销权威菲利普·科特勒认为：企业的营销环境是影响企业的市场和营销活动的不可控制的参与者和影响力。也就是说，营销环境是指与企业营销活动有潜在关系的外部力量和相关因素的集合，它影响着企业能否有效地保持和发张预期目标市场顾客交换的能力，是企业生存和发展的各种外部条件。因此，企业应把营销环境的监视、分析作为最基本的课题，使营销活动与生存的环境相适应，才能达到营销活动的最佳目标。企业市场营销环境的内容广泛而复杂。根据营销环境和企业营销活动的密切程度，可以把营销环境划分为宏观营销环境和微观营销环境。

2.2宏观营销环境

宏观营销环境是指同事影响与制约着微观营销环境和企业营销活动的力量，它包括人口、经济、自然、技术、政治、法律和社会文化等环境要素。微观营销环境对企业营销活动的影响是直接的，而宏观营销环境对企业营销活动的影响和制约往往是间接地，它要通过微观营销环境这个媒介来影响、约束企业的营销行为。

2.2.1经济环境分析

经济环境是指企业的经营活动所面临的社会经济条件及其运行情况和发展趋势。同时经济环境也是企业生存和发展的最基本环境，因此，企业必须分析和研究其所处的经济环境，充分利用经济环境中的有利因素，规避风险和威胁。

随着全球经济一体化和科技进步日益加速，我国零售业态呈现多元化发展的态势。根据第一次全国经济普查资料，2004年末，我国零售业共有法人企业35.3万个，其中内资企业占99.5%，外资企业占0.5%。从经营业态看，在综合零售中，百货商店占39.3%，超级市场占14.8%，其他综合零售占45.9%，彻底改变了过去经营模式比较单一的状况，形成了多层次、开放式的业态竞争发展新格局。

我国的各行各业的迅速发展，将不断出现新的商机与利润增长点。零售业也必将在这种大趋势下出现新一轮的快速成长，而对于身处其中的外资公司更将是发展迅速，在这样的大好形势下，凭借他们先进的管理理念与资本运作能力，成功开拓新的市场空间，在中国市场大显身手是很有可能的。

2.2.2政治法律环境分析

政治法律环境指企业市场营销活动的外部政治形势、状况以及国家方针政策的变化对市场营销活动带来的或可能带来的影响。在任何社会制度下，企业都是在一定的政治法律环境下运行的，因而企业营销活动必然要受到政治法律因素的规范、强制和约束。

在大型超级市场经营管理中大量应用现代科技有利于提高其竞争优势。现代零售业应用的高新技术，主要有以下几方面: 1.信息、通讯、情报处理技术。其最主要的部分是MIS，它是改善信息收集与分析方式的以计算机为基础的系统，其产品是一系列计算机处理过的报告，目的是使企业总部立刻找到问题答案；

2.物流系统机电一体化技术。现代化的配送中心有现代化的分检技术、传输技术、堆码技术，形成高效率的现代化配送技术组合； 3.自动传感技术。如监控、摄像、报警系统，普遍应用了现代最新科技成果。

2.3微观营销环境

微观营销环境是指直接影响和制约企业经营活动的各种力量，它包括顾客、营销中介、竞争者和公众。这些因素与企业营销活动有着密不可分的联系，是不可控制的因素，一般来说，企业无法予以变动、调整和支配,家乐福发展和服务的根本是更好地满足和顺应消费者的购物需求，让利消费者，并将其先进的营业设备和全新的零售经营理念引入世界各地，积极改善人们的消费素质和生活水准，刺激消费需求，促进和推动着当地经济的发展。其优点有以下：

1.在纳税方面为国家及地方经济作贡献;2.为中国带来了现代大型超级市场经营管理的技能和经验;3.对商品采购与管理、营销管理、资产管理、人力资源开发和财务管理等各方面实现现代化和本地化;4.作为中国社会的一员，家乐福还积极参与社区活动和公益事业，以多种形式向受灾地区、希望学校、社会福利机构捐物捐资；

5.支持中国的环保事业，并积极促进中国有机农场的建设;等等。

三.营销目标

3.1基本概念

企业的营销目标是指在本计划期内所要达到的目标，是营销计划的核心部分，对营销策略和行动方案的拟定具有指导作用。营销目标是在分析营销现状并预测未来的机会和威胁的基础上确定的，一般包括财务目标和营销目标两类。其中财务目标由利润额、销售额、市场占有率、投资收益率等指标组成。市场营销目标由销售额、市场占有率、分销网覆盖面、价格水平等指标组成。

3.2营销目标定位

企业营销的目标当然要定位到实实在在的利润上，但不仅仅如此。营销目标的定位还要考虑到消费者和社会的利益，要能正确处理好企业与这些人和团体的利益关系。所以，企业营销目标应该有三个层次：

一是企业计划期的直接营销利润，二是未来一定时期企业形象的增值，即通过优质服务、让利和承担社会义务来提高企业的形象，三是探索和积累营销经验，培育造就一支高素质的营销人才队伍，建立完善有效的营销网络体系。

这些营销目标都是营销者必须考虑和兼顾的。因此，在营销目标定位上，既要突出以较少的营销投入获得较大的营销利润，又要同时兼顾企业无形资产的增值和营销队伍素质的提高。三个层次的目标是一致的，并不矛盾，只要处理好了是能相互促进的。只追求直接的营销利润的定位是营销目标的近视定位，因为它只看到了眼前利益；为了一己之私利而坑害消费者，置社会利益于不顾的营销定位是错误的定位，必将会受到法律的约束和道德的遣责；不重视在营销实践中造就一支高素质的营销人才队伍的定位是观念落后的定位，因为它没有认识到21世纪的竞争主要是人才的竞争。因此，现代企业的营销目标定位既要突出近期利益和长远利益，又要考虑到消费者和社会各方，要把企业的利益和发展与社会联系在一起。

3.3营销目标的制定方式 3.3.1成本/利润驱动型：

这种方式在目前很多中小企业中十分普遍，即:根据每年公司运营所需的所有成本加上对利润的要求，直接换算出公司未来一年的营销目标。这样的模式，我们不能说有错误，因为，这是企业得以继续生存下去的必需目标。企业在发展之初还处于生存阶段之时，这样制定目标的方式是可以理解的。但是，如果一个企业永远使用这样一种简单的方法来制定每年的营销目标，那么企业的发展必然要受到限制。因为，这样的目标最多可以保证企业的生存，而无法为企业的再发展提供有力的支持。

3.3.2.简单类比型：

这种方式目前同样被众多国内企业所采用。即：在充分考虑了继续经营所需的资源后，同时根据自身行业或同行业的平均增长或平均规律进行简单的类比，进而对未来一年的经营目标进行一个简单的设定。这种方式看似是考虑到了市场环境、竞争环境、同业水平、自身以往经营情况等多方面因素，实际上，如果没有完善、科学的对目标的核算方法支持，到头来这样的目标仍然避免不了流于形式。因此，虽然比第一种方式前进了一步，却依然属于主观、拍脑袋的形式范畴。

3.3.3.分析推导法：

这种方式是目前被大多数国际公司普遍认为较为科学，并且采用的方法之一。这种方式通常是通过对过去几年中企业在市场上的表现以及对自身资源的合理评估后，通过有效的调研方法，取得一些相关的参数指标，进而把这些指标参数运用到一个通用模型中，进行调整与计算，从而最终得出未来一年营销目标的合理范围。

3.4确定营销目标的步骤

拟定营销目标前，先要检讨营销计划中的销售目标、目标市场、以及经营评估中的问题点与机会点。在拟定可行的营销目标时，这些项目都可提供指引。

步骤(一)检讨销售目标

销售目标确定了营销目标的要件。研究经营评估所汇集的营销资料之后，才设定销售目标，因此销售目标能直接反映出公司在下一达成预测销量的能力。检讨销售目标以及了解销售目标设定低、中、高水准的理由，公司的销售目标若设定在低水准到中等水准之间，或许表示近年来失去许多顾客及市场占有率，不然就是销售区域内的竞争活动更多，或竞争者投入更可观的广告费用。这些理由都会直接影响营销目标的拟定，同时也有助于了解营销目标该如何设定，及是否需要争取新使用者、现有顾客或是两面三刀者都要同时争取。

拟定营销目标时，销售目标可提供指导原则，因为拟定营销目标是为了要达成销售目标。所有的营销目标都可用数字表示，而且都可以加以评估。营销目标中所使用的数字量值，必须大到可成功的营销目标，假设销售目标是要提高7%的销售量，则接下来的营销目标，是在未来12个月中，将现有顾客每年2次的购买次数提高为3次。为了要计算此一数字，营销人员必须了解顾客基础的大小，这就导出了下一步骤：目标市场。

步骤(二)：检讨目标市场

目标市场是达成销售目标所需要的来源或源流。销售不是来自现有顾客，就是来自新顾客。检讨经营评估中的目标市场及营销计划之后，营销人员即可界定：

1.目标市场的大小：了解目标市场的大小，即可了解主要及次要目标市场的人娄多寡，或顾客总人数的实际潜力。

2.现有顾客基础的大小：了解现有顾客基础，即可自每一目标市场特征中了解现有顾客数及富有潜力的顾客数。目标市场的资讯是不可或缺的，因为每一项营销目标都是要影响目标市场的行为。营销人员必须知道所要影响的顾客人数多寡，否则就无法预测营销目标的最终销售结果。检讨销售目标及市场的大小后，营销人员即可算出营销目标的总数，同时也能知道是否合理可行，是否有助于达成销售目标。

步骤(三)：分析问题点与机会点

检讨问题点与机会点，可以了解营销目标的内容和每一项问题点与机会点和目标市场行为的关系。营销目标的基础就是要解决这些问题或指出这些机会。

在诊断过一家全国性包装产品生产厂商之后，发现的机会点是产品试用率虽然很低，但是和整个产品的标准比较，反复购买率却比平均值高。此机会点的意义是试用率虽然很低，但是消费者却喜欢该产品所带来的利益，所以产品的接受度和忠实度者很高。由此机会点引伸出来的营销目标如下：

1.在未来12个月内，将目标顾客试用产品的新试用者提高10%。

2.在未来12个月内，新使用者的反复购买率达到60%。

步骤(四)：列出理由

最后一个步骤是列出理由。假设产品处在产品生命周期的早期阶段，销售目标是要提高50%的销售呢?还是2500万元?此时检讨销售目标及目标市场就成为很重要的工作了。

3.5家乐福的企业使命与目标

企业使命是指企业的根本任务、目标、责任和性质。通过明确企业使命，就规定了企业经营的总方向、总目的、总特征和总的指导思想，说明了企业对整个社会所能做出的特殊贡献。家乐福的公司使命是：“我们所有的努力是为了让顾客满意。我们的零售活动是通过对商品及品质的选择，提供最佳价格，来满足顾客的多变需求。”家乐福的使命反映了家乐福管理者的价值观，表明了家乐福应为自己树立的形象，界定了企业为社会服务的范围和所满足的社会基本需求，是家乐福战略体系的总纲，指引着全体员工朝着一个方向努力。

为了实现这一使命，家乐福一直在不懈努力。家乐福商场的经营理念是以低廉的价格、卓越的顾客服务和舒适的购物环境为广大消费者提供日常生活所需的各类消费品。商场实行自助式服务，免费停车，超低售价，高效率购物等一系列服务。采用当地采购，确保为当地消费者提供鲜活优质的食品。家乐福发展和服务的根本是更好的满足和顺应消费者的购物需求，让利消费者，并将其先进的营业设备和全新的零售经营理念引入世界各地，积极改善人们的消费质素和生活水准，刺激消费需求，促进和推动着当地经济的发展。

在企业使命的基础上，家乐福制定了自己的目标：“我们希望达到国际化的目标。且在各国市场占有重要的比例，通过市场占有率的扩大，加强公司的独立性及提高公司长期的企业价值。”家乐福在这一目标的指引下，逐步成为全球零售业的翘楚。3.5.1家乐福营销目标

家乐福在超市零售市场中，市场占有率50%，年利润200万。在武汉有三家家乐福，两家大润发，还有其他一些中小型超市。毫无疑问家乐福局域领导者地位，市场占有率达到50%是个合理且必须的目标。

3.5.2家乐福未来战略目标

10年内赶超沃尔玛。为实现这一目标，家乐福总部制定了未来几年的全球战略部署。扩大分店规模进军北美市场。家乐福受国内市场及政府的种种限制，其分店营业面积及营业额与沃尔玛相比，存在很大的差距，为了弥补这一差距，家乐福推出“特级市场”计划，其规模直逼沃尔玛的“超级中心”级分店。

四.家乐福超市营销战略分析

4.1家乐福超市SWOT分析 4.1.1优势分析

（1）经营管理全面本土化战略，人员本土化：决策者能因地制宜的对市场变化做出各种反映。

采购本土化：1，合理压缩了采购过程成本；2，降低了采购渠道的管理成本；3，增加了供应商之间的竞争力度。

操作本土化：店长具有很大的权利，授权充分。不需要进行多层次的信息传递，避免信息失真和延时。

（2）从西方带来的成熟的营销模式，较低的价格有利于市场的开拓。

4.1.2、劣势分析

由于倾向于单店式的管理模式，使家乐福在采购和人事管理上的不透明，造成管理品质不佳，一些采购商品品质缺乏监督。最终降低了消费者对家乐福的忠诚度。与供应商的关系紧张，损害家乐福的形象。

4.1.3、机会分析

（1）中国入世，限制放开。比任何时候都多的收购中国本土零售业的机会（2）城市居民收入和消费品支出增加，为家乐福的经营提供了发展的可能性。

但是长期来看，我国城市居民的消费规模将保持增长趋势，居民的消费结构己经升级为发展性消费为主的阶段，发展的空间很大。预计未来20年内城乡居民消费需求将继续增长，对经济的贡献仍会增大。

（3）零售业高级人才的增多。

（4）退出日本市场，集中资源主攻中国。

4.1.4、威胁分析

（1）行业内竞争的加剧

根据我国加进WTO条件的规定，自2004年12月11日起，我国零售业对外资零售企业设立形式、数目、地域、股权比例等方面的限制将全部取消，这将会吸引越来越多的跨国零售巨头到我国来投资。据统计，世界零售企业50强已全部在我国抢滩登陆，沃尔玛、麦德龙、万客隆、伊藤洋华堂、百盛等国际大型零售企业已在我国形成了一定的规模，正加速在大中城市的全面扩张。国际贸易资本群雄聚首中国市场的局面逐渐形成。另外，随着我国零售业的发展，特别是随着超级市场的兴起，各超级市场之间的竞争逐渐加剧，但是我国目前还缺乏规范的机制对超级市场的经营进行约束，超级市场之间的竞争呈无序状。竞争的加剧以及竞争的不规范对超级市场的发展构成极大的威胁。

（2）竞争者对消费者的分流

近几年来，随着城市规模的扩大，城市贸易中心也在发生变化。消费者购买商品不再集中在闹市区，特别是对日常生活用品的购买，消费者需要的更多是便利。房地产商在进行房地产开发时也专门设计了较大规模的超市发展空间，这就使很多的消费者就近购买。另外，目前，我国零售业中现有竞争者的竞争已经成为多种所有制形式、多种组织类型，跨地区、跨经营范围的立体化竞争。其他零售业态如：百货商场、便利店、菜市场等相应地分流了很多消费者。

4.2 STP战略分析

STP战略分析(Segmentation，Targeting，and Positioning)起初用于产品的营销活动，后来拓展至包括零售行业在内的诸多领域。STP卫战略是零售公司整体营销活动的重要组成部分，顾客喜欢的正是零售公司提供的特殊定位。零售公司也经历了传播定位、产品定位，再到营销要素组合定位的过程。对很多未能实现差异化战略的零售公司来说，定位的简单概念化是重要原因之一。因此，零售公司需要解决定位的选择和如何实现定位的问题。零售公司的市场定位战略是非常重要的，市场定位不清或缺乏可行性会使零售店经营陷入混乱，从而影响其市场表现。STP程序包括市场细分，目标市场确定以及定位。

4.2.1市场细分

市场细分是通过市场调研，依据消费者的需要和欲望、购买行为和购买习惯等方面的差异，把某一产品的市场整体划分为若干消费者群的市场分类过程。其包括消费者市场细分和商业市场细分。在这里主要关注家乐福如何细分消费者市场。

家乐福公司在进入中国所作的分析报告中指出，中国今天高收入阶层的消费结构类似于法国20世纪60年代，中国最大的消费群体是新生的中产阶级，人数大约为1.5亿，年收入在1500-3000美元之间，容易接受新产品，这是家乐福发展的顾客基础。家乐福大型超市的目标顾客大多为注重商品和服务价值的家庭主妇，她们不仅关注价格，更关注性能价格比.”

4.2.2 市场定位

家乐福制定的宣传口号是“开心购物家乐福”，确定的经营理念是:一次购足、超低售价、货品新鲜、自选购物和免费停车。这五个理念中真正比较优势的是超低价格和货品新鲜的集合，其它因素是大型超市的共同特征，所以本文推论家乐福确定的定位点是超低价格和为让顾客获得更大的价值，实现“开心购物家乐福”的目的。

4.2.3目标市场确定

所谓目标市场，就是指企业在市场细分之后的若干“子市场”中，所运用的企业营销活动之“矢”而瞄准的市场方向之“的”的优选过程。按消费者的特征把整个潜在市场细分成若干部分,根据产品本身的特性,选定其中的某部分或几部分的消费者作为综合运用各种市场策略所追求的销售目标,此目标即为目标市场。家乐福大型超级市场的目标市场锁定为大中型城市的中产阶级家庭。

4.3市场进入

家乐福，从营业面积2500平方米的店铺逐渐发展为世界各地的连锁店的跨国公司，气球第二大零售商沃尔玛后。家乐福有9486店，员工人数达到24万。什么秘诀使得家乐福在短短几十年，创造今天的辉煌吗?一个详细的分析，不得不佩服家乐福，始终不渝地坚持在管理过程中的市场进入策略。

下面以一个家乐福在打入中国市场过程为例来分析其所体现的他的市场进入战略。

家乐福自从1995年进入中国市场以来，一直表现不凡。据CTR市场研究日前揭晓的2006年最新结果显示，家乐福在全国15个主要城市范围内市场占有率达到4.7%，赶超去年的赢家好又多。其在渗透率方面也表现突出，达到46.2%；家乐福2006年250亿元人民币的经营业绩也是居中国外资零售业的首位，远远高于世界零售业巨头沃尔玛的99.3亿元；而且就仅其连锁店单店销售额3.2772亿元的业绩也是在中国的同一业态中最高的，甚至比以仓储式商场这种以零售经营批发业务的麦德龙单店的销售业绩3.1225亿元还高。

这充分说明了家乐福公司在中国市场的经营管理极具其竞争力，其具有核心竞争力的经营战略主要表现在以下方面：

一、迅速扩张的发展战略

“为了有一刻钟的提前也要第一个到达”是家乐福在中国占领市场时奉为已久的策略准则。就是在这一准则的指导下，家乐福进入中国市场的决心和力度要比其他的世界零售巨头要早要大。据统计，从1995年法国家乐福在北京家乐福国展店第一家店开始至2007年1月份，家乐福在中国24个省市自治区共有折扣店100家，大卖场92家。而与此同时，沃尔玛的门店数是77家，麦德龙33家，易初莲花75家，仅仅从数量上就可以看出家乐福在中国的扩张的确是略快于其他的零售业；地区分布上，在其他的跨国零售企业还在致力于在中国的大中城市和东部发达底部扩张的同时，家乐福已于2004年开始了它西征的扩张步伐。

二、集中力量发展其优势业态

在进入中国的商业业态选择上，家乐福用大型超市中的主力业态大卖场（Hypermarket）进入中国是十分正确的。这种经营品种繁多、天天低价的廉价量贩店是非常适合中国这个在高速发展中的国家。家乐福的低价格和品种繁多的商品，对顾客产生了巨大的吸引力，从而使家乐福在中国内地取得了巨大成功。

三、“落地生根”的本土化战略

家乐福在世界扩张过程中实施的是“充分本土化”战略。这也一直是它跨国经营策略中的最大法宝。中国化的家乐福战略主要表现在以下几个方面：

（一）家乐福管理本土化的最大特征就是以门店管理为中心的管理体系。这一管理体系是建立在门店人员最贴近市场，所以要有相应的经营决策权新理念的认同上。家乐福这种以门店管理为中心的管理模式的主要特征就是赋予各个门店管理人员更多的权利，在权利下放的同时，家乐福的门店店长和管理人员的经营指示责任也非常细化的落实了。

（二）家乐福经营本土化的实质就是在不同的国家和地区，因地制宜，入乡随俗。在中国，因为自行车还是中国人的主要交通工具，所以北京市和上海市的家乐福出售的矿泉水多是散装的；出售的面粉和粮食也是小包装的；为迎合中国人喜欢“挑选”的需要，家乐福增加了货架上同类商品的供应量；在中国内地，鉴于消费者普遍的生活水平，家乐福瞄准普通居民消费群体，吸引了更多的大众消费者。

（三）配送系统与信息系统的本土“滞后化。在进入中国的三大零售巨头中，家乐福的配送系统和信息系统是较落后的。家乐福至今没有在中国建立起统一的配送系统，且其计算机系统的开发和建立要落后竞争对手沃尔玛好几年。家乐福这种”滞后“的配送系统与信息系统是其战略规划的成果，而且是非常中国化和本土化的战略成功。因为商品的集中配送是连锁商业带来的，但是目前中国连锁商业基础非常薄弱，只有通过大的连锁集团的整合才会形成规模的、高效的、社会化的物流配送系统。家乐福的中国开店战略正是凭借其店铺和销售的规模数作为其整合供应商配送系统的筹码，从而把店铺与销售资源转化为对其服务的商品配送资源。从这个意义上来说，家乐福信息系统的”滞后“建设是符合中国实际的，这种滞后是为了使系统更实际和本土化。

（四）商品采购及员工的本土化。进入中国市场11年来，家乐福已在北京、上海、天津、武汉、广州、大连和宁波等11个制造业发达的城市建立了采购基地，并与1425家有实力的中国供应商签订了长期供货合同。此举不但为自己节约了大量运输成本和配送费用，还能因此备受当地政府青睐，打好政策通路。目前家乐福中国的25000名员工中，只有80名外籍人，其余都是中国本地人才。家乐福认为员工的本地化更容易使公司的经营理念融入到现实经营中去。

四、敏感快速的顺应形势的需要

原国家经贸委1999年颁布《外商投资商业企业试点办法》中，外资企业持股比例上限为65%。而家乐福从1995年开始进入中国，通过开办投资管理公司与当地地方政府合作等方式连连触及并超过65%股权的“高压线”。在2000年11月和2001年8月政府连发两道禁令，对家乐福的做法紧急叫停并勒令家乐福进行全面整改，要求其将在华违规的27家店35%的股权出让给中方企业。针对这种情况，家乐福立即向中央级监管部门递交整改文件，并立即配以实质性的行动，将违规的27家商店股权卖给当地中方企业。这样从2000年2002年的政府整改并没有把家乐福逼到绝境。而是快速敏感顺应政策的需要，成功的将整改和开店结合起来，并抛出中国收购的第一单于2002年8月份曲线收购了天津劝业超市，一举在天津布齐网点，开创了外资零售企业超市在中国并购的先河。

2004年12月11日以后，中国政府为了兑现入世承诺，对外全面开放了零售业，以前对外资零售业进入中国市场的限制政策也做了相应的调整，在以往政府限制政策下一向宣称不会独资经营的家乐福率先于其他外资零售业，如闪电一般行动起来。在其目前的92家大卖场中，2005年和2006年的开店数为35家，这充分说明了家乐福较其它外资零售企业顺应中国政策之快。

由此可见，这十多年家乐福正是基于对中国零售市场及当地政策的敏锐洞察与准确把握，不仅克服了外资企业一些弱点，而且还依靠其先进的业态和独特的经营战略，获得了丰厚的利润，从而也增强了其市场核心竞争力。

五、营销策略

据《华尔街日报》报道，法国家乐福集团首席执行官杜兰日前宣布：如果家乐福无法在海外市场进入前三甲，该公司就会考虑全身退出。可以看出家乐福的全球战略正在进行重大调整，这个国际化比沃尔玛更早更彻底的全球超级零售商将收缩他的国际战线。

5.1产品策略分析

产品是指能够提供给市场用来满足人们某种需要和欲望的任何东西，包括有形产也包括无形服务。本文主要从有形产品入手来研究分析家乐福的产品策略。

5.1.1产品组合

产品组合是一个特定销售者授予购买者的一组产品，它包括所有的产品线和产品项目。“一次购足”是家乐福大型超级市场的经营理念之一，只有高效的产品组合才让广大消费者有更广阔的挑选空间，有了“一次购足”的可能。无论在家乐福的任何分店，都能看到规模不小的集饮食、休闲、娱乐、服务、购物为一体的商业圈、快餐店、理发店、游戏场，在国外甚至还有赌博场。同时备有临时托儿所，胶卷冲洗店，提供银行存款和信用卡支付等一系列服务。同时，家乐福还积极开发自有品牌，来丰富自己的产品组合系列，家乐福的自有品牌是一种由家乐福自己从设计、开发、原料选取、加工、以及到经销全过程控制的产品，主要包括食品、杂货、日用百货以及服装等四大类几百种自有品牌。就是“想尽一切办法让顾客轻松找到便宜货”。

5.1.2、产品采购

（1）家乐福的采购网络

家乐福集团为了向消费者提供质优价廉的商品，建立了全球性的采购网络。家乐福全球采购中国总部于 2002 年 9 月 1 日正式落户上海，负责在中国境内寻找有实力的供应商，在互相交换新技术、市场趋势和商业信息的基础上，帮助中国企业按国际市场需求和标准开发产品，推动中国产品纳入家乐福全球销售网络。在过去的数年中，家乐福在中国的采购业务增长迅速。活跃在中国的家乐福采购专家们，凭借丰富的产品知识、专业的供应链管理经验，以及最新的国际市场信息，寻找并培养有国际竞争能力的中国供应商，将越来越多的“中国制造”纳入分布于全球的家乐福大型超级市场中。（2）家乐福的本地化策略

本土化策略已成为跨国公司向世界延伸的一项重要策略。家乐福特别重视其分店的本土化工作。从员工到商品再到货架的陈列等，都实行本土化。北京家乐福马连道店店长詹维仕认为，员工本土化更容易使公司的经营理念融入到经营中去，因为本地员工更了解当地的文化、习惯、风俗。家乐福每决定开一家分店，都得对当地的文化、生活习惯、购买力等因素进行详细而严格的调查与论证。家乐福首席执行官伯纳德认为：“一个零售分店就是它所处的国家的缩影，该分店必须适应当地的文化氛围。在中国，家乐福分店蔬菜的切法决不会是欧洲的横切法，一定是中国的斜切法或竖切法。在巴西，家乐福的鸡蛋决不会是层层叠加，因为按当地的习俗，鸡蛋应该单层放叠。家乐福90%以上的商品是从当地的供应商购买的，其陈列也是按当地的消费习惯和消费心理而设。如在中国，消费者喜欢从大量的商品中选择自己喜爱的商品，然后购买。为迎合中国消费者的这一爱“挑选”的习惯，家乐福的货架上增加了同类商品的供应量，以方便顾客选购。跨国零售业在新进入一个国家或地区时，为获得在进货、人力资源方面的支持，并在短期内熟悉当地有市场，往往会采取联盟战略，选择与当地有经验的零售商结成战略伙伴的关系。家乐福是选择伙伴的高手。它每到一处，都会积极地寻找当地有经验的零售商并与之建立良好的协和关系。1989年，家乐福进军台湾时，与统一企业合资开办了家乐福台北店和高雄店，双方结成了战略联盟。统一企业是台湾的第一大食品厂商，这让家乐福获益匪浅。即使是在以后家乐福挺进中国大陆城市：北京、武汉、成都等时，统一企业也给予家乐福在宣传、供货以及促销等方面的各种形式的大力支持。

5.2价格策略分析

价格是影响消费者购买行为的重要因素, 因而作为大型超级市场与顾客交易的基本手段之一,商品价格与利润直接相关。超低价策略一直是家乐福赖以生存的法宝。家乐福始终有10%左右的低价商品，然而这些商品却带动了其他90%的正常价格商品的销售。家乐福之所以能保证超低价策略的实行，主要得益于以下几个原因： 1.大规模经营

作为大卖场业态的创始者,家乐福采取大规模经营方式,每个大卖场的面积在5000平方米以上,品项在15000种以上,在这个区间内容易达成规模效应，其商品定价毛利率较高，在14%-25%之间，所以在达到毛利率之前，家乐福的降价空间与同行业其他零售商相比要大,这是家乐福低价策略的保障。2.繁华的商业环境

家乐福的大型超级市场一般都是在人口密集, 目标客户消费水平较高的商业繁华区，这就为其极低售价策略提供了充分的施展空间。3.开发自有品牌

为了实现低价策略，家乐福努力减少流通环节,降低经营成本。4.本土化采购

家乐福在选择商品时一向倾向于本地化,将一部分权力交给分店,所选择的商品会根据不同国家或者地区的风俗习惯,消费心理的不同而相应作出调整。这样,一方面使门店里的商品更能符合消费者的需求,同时由于是本地采购,可以由供应商实现配送,节省了配送运输费用,最终为低价策略的实现打好了基础。

5.3渠道策略

家乐福坚实的供应链条一直是其赖以生存的生命线与迅速扩张的坚强后盾。“向40多年来，上游供应商要利益”，已经成为讨价还价能力极强的家乐福的另一个杀手锏，不但收取相当高的“进场费”等各种名目的服务费用，还千方百计压低供货商的产品进价。据说某国内企业一年向家乐福交纳的各类费用已达到其在家乐福卖场实现营业额的36%左右。也正是因此，与沃尔玛和供货商具备良好伙伴关系不同，家乐福与供应商的关系似乎一直显得很紧张。但随着“洋卖场”在中国范围的一再扩大，为了维持市场占有率和企业的生存并进而通过家乐福的全球采购系统进入国际市场，起到为企业“扬名”的作用，供应商也只好逆来顺受，纵容家乐福的不断索取。一位不愿透露姓名的供货商就表示：“家乐福就像是一个世界杯，我们如果能进去，就等于打入了世界杯的球场。但如果连这个门槛都进不去的话，你就永远进不了主流渠道。更不可能做一个世界性的品牌。”

不过家乐福在把供应商逼到墙角的时候，也不会忘记再给点甜头，而这也是它能在外资竞争日益残酷的今天仍能笼络住大量供货商的主要原因。据一位婴儿推车的供货商介绍，家乐福当初曾要求以6美元的价格进货，而这已低于原材料的价格，看起来是不可思议的，但家乐福随后告诉他们定单将不低于一百万辆，于是看到甜头的供货商接下了这一定单，最后该产品在一年当中销售了120多万辆，于是其利润比其它所有品种都要高，毛利更超过了25%，从而仍达到了双赢的最终结局。

另外，家乐福在进货上善于向供应商“借鸡生蛋”，它与供应商签定的合同付款条件为“月结60天数”，60天不是个短时间，尤其是货卖得越快，供应商往家乐福里投入的钱就越多，家乐福就像鲤鱼般吞吃供应商的流动资金，利用供应商的资金周转。相应地，家乐福的自有流动资金就占用少，从而大大节约了家乐福的资金成本。而供应商也只得眼睁睁地看着自家“母鸡”生的“蛋”让人家给掏走。另外家乐福还向供应商要求许多的优惠条件及赞助。但家乐福销售量大，付款信誉好，可接纳的品种多，这是旁人无可比拟的优势。所以即使是延迟 60天付款，又有虎口般的吞吃量，再加上压到最低点的供应价，供应商为了赚钱也只好“明知山有虎，偏向虎山行”。

5.4 促销策略 5.4.1 分类

（1）.人员促销

人员促销是指企业派出推销人员直接与顾客接触，洽谈，宣传商品，以达到促进销售目的的活动过程。它既是一种渠道方式，也是一种促销方式。

人员促销具有很大的灵活性。在推销过程中，买卖双方当面洽谈，易于形成一种直接而友好的相互关系.通过交谈和观察，推销员可以掌握顾客的购买动机，有针对性地从某个侧面介绍商品特点和功能，抓住有利时机促成交易；可以根据顾客的态度和特点，有针对性地采取必要的协调行动，满足顾客需要；还可以及时发现问题，进行解释，解除顾客疑虑，使之产生信任感。人员促销具有选择性和针对性。在每次推销之前，可以选好具有较大购买可能的顾客进行推销，并有针对性地对未来顾客作一番研究，拟定具体的推销方案，策略，技巧等，以提高推销成功率.这是广告所不及的，广告促销往往包括许多非可能顾客在内。

人员促销具有完整性。推销人员的工作从寻找顾客开始，到接触，洽谈，最后达成交易，除此以外，推销员还可以担负其他营销任务，如安装，维修,了解顾客使用后的反应等，而广告则不具有这种完整性。

人员促销具有公共关系的作用。一个有经验的推销员为了达到促进销售的目的，可以使买卖双方从单纯的买卖关系发展到建立深厚的友谊，彼此信任，彼此谅解，这种感情增进有助于推销工作的开展，实际上起到了公共关系的作用。（2）.网络营销

在进行网络营销时，对网上营销活动的整体策划中，网上促销是其中极为重要的一项内容。网上促销（CyberSalesPromotion）是指利用Internet等电子手段来组织促销活动，以辅助和促进消费者对商品或服务的购买和使用。

根据促销对象的不同，网上促销策略可分为：消费者促销、中间商促销和零售商促销等。本文主要是针对消费者的网上促销策略。

1、网上折价促销折价亦称打折、折扣，是目前网上最常用的一种促销方式。因为目前网民在网上购物的热情远低于商场超市等传统购物场所，因此网上商品的价格一般都要比传统方式销售时要低，以吸引人们购买。由于网上销售商品不能给人全面、直观的印象、也不可试用、触摸等原因，再加上配送成本和付款方式的复杂性，造成网上购物和订货的积极性下降。而幅度比较大的折扣可以促使消费者进行网上购物的尝试并做出购买决定。

折价券是直接价格打折的一种变化形式，有些商品因在网上直接销售有一定的困难性，便结合传统营销方式，可从网上下载、打印折价券或直接填写优惠表单，到指定地点购买商品时可享受一定优惠。

2、网上变相折价促销变相折价促销是指在不提高或稍微增加价格的前提下，提高产品或服务的品质数量，较大幅度地增加产品或服务的附加值，让消费者感到物有所值。由于网上直接价格折扣容易造成降低了品质的怀疑，利用增加商品附加值的促销方法会更容易获得消费者的信任。

3、网上赠品促销

赠品促销目前在网上的应用不算太多，一般情况下，在新产品推出试用、产品更新、对抗竞争品牌、开辟新市场情况下利用赠品促销可以达到比较好的促销效果。

赠品促销的优点：a可以提升品牌和网站的知名度；b鼓励人们经常访问网站以获得更多的优惠信息；c能根据消费者索取增品的热情程度而总结分析营销效果和产品本身的反应情况等。

赠品促销应注意赠品的选择：a不要选择次品、劣质品作为赠品，这样做只会起到知得其反的作用；b明确促销目的，选择适当的能够吸引消费者的产品或服务；c注意时间和时机，注意赠品的时间性，如冬季不能赠送只在夏季才能用的物品，另外也可考虑不计成本的赠品活动。注意预算和市场需求，赠品要在能接受的预算内，不可过度赠送赠品而造成营销困境。

4、网上抽奖促销抽奖促销是网上应用较广泛的促销形式之一，是大部分网站乐意采用的促销方式。抽奖促销是以一个人或数人获得超出参加活动成本的奖品为手段进行商品或服务的促销，网上抽奖活动主要附加于调查、产品销售、扩大用户群、庆典、推广某项活动等。消费者或访问者通过填写问卷、注册、购买产品或参加网上活动等方式获得抽奖机会。

网上抽奖促销活动应注意的几点：a奖品要有诱惑力，可考虑大额超值的产品吸引人们参加；b活动参加方式要简单化，因为目前上网费偏高，网络速度不够快，以及浏览者兴趣不同等原因，网上抽奖活动要策划的有趣味性和容易参加。太过复杂和难度太大的活动较难吸引匆匆的访客；c抽奖结果的公正公平性，由于网络的虚拟性和参加者的广泛地域性，对抽奖结果的真实性要有一定的保证，应该及时请公证人员进行全程公证，并及时能过Email、公告等形式向参加者通告活动进度和结果。

5、积分促销

积分促销在网络上的应用比起传统营销方式要简单和易操作。网上积分活动很容易通过编程和数据库等来实现，并且结果可信度很高，操作起来相对较为简便。积分促销一般设置价值较高的奖品，消费者通过多次购买或多次参加某项活动来增加积分以获得奖品。

积分促销可以增加上网者访问网站和参加某项活动的次数；可以增加上网者对网站的忠诚度；可以提商活动的知名度等。

现在不少电子商务网站“发行”的“虚拟货币”应该是积分促销的另一种体现，如8848的“e元”、酷必得的“酷币”等。网站通过举办活动来使会员“挣钱”，同时可以用仅能在网站使用的“虚拟货币”来购买本站的商品，实际上是给会员购买者相应的优惠。

6、网上联合促销由不同商家联合进行的促销活动称为联合促销，联合促销的产品或服务可以起到一定的优势互补、互相提升自身价值等效应。如果应用得当，联合促销可起到相当好的促俏效果，如网络公司可以和传统商家联合，以提供在网络上无法实现的服务；网上售汽车和润滑油公司联合等。

以上六种是网上促销活动中比较常见又较重要的方式，其他如节假日的促销、事件促销等都可从以上几种促销方式进行综合应用。但要想使促销活动达到良好的效果，必须事先进行市场分析、竞争对手分析、以及网络上活动实施的可行性分析，与整体营销计划结合，创意地组织实施促销活动，使促销活动新奇、富有销售力和影响力。

5.4.2家乐福的促销特点

1、宣传方式：

一般以节假日促销为主，日常促销为辅来共同渲染低价、体现低价形象。

（1）节假日促销：通常以逢中国重大节假日为主题，如：春节、劳动节、中秋节、国庆节等来举行大型的商品促销活动，选取百余种商品做特价来带动消费。

①媒体促销法：通过电视、广播、网络、报纸等来进行不断宣传，以此吸引消费者前往购物。但家乐福较少采用此法，一般情况下，只通过报纸、广播来扩大知名度，起到宣传目的。

②彩页促销法：是家乐福采取的最主要、最普遍、最频繁的促销方式，每期都以专题版面的形式介绍促销主题，呈现种类齐全的特价商品。彩页多装订成册，一般在14页——28页不等，节假日时商品丰富，日常则以生鲜商品、熟食、面包单页做特价推广。

③卖场气氛与环境烘托法：此法是促销宣传最有力的催化剂，任何促销活动都会围绕主题来策划整体的卖场布置，如场外超大幅宣传画；在此基础上，个体商品再通过POP、标价牌、挂旗等标识来完全体现。

④类别降价法：是彩页宣传的一部分，具体是采取以一个小类类别做全面降价来达到整体价格的下调，例如，红酒全部打8.5折。该方法于今年运用较多，主要是用于打击对手的士气，并充分调动了消费者的购物欲望，效果较单品特价好。

（2）日常促销：是一种辅助促销方式，以日常每天为单位，分日期、分时段的通过降低某几个单品的价格来促进商品的销售，其方式灵活、快捷，商品变化性强，且便于操作，有较强的吸引作用，容易培养忠诚消费者。例如：生鲜商品，由于其本身所具有的敏感性和与日常生活的贴近性，故多采取这种方法，尤其在夏季，场外经常会将空地变为“瓜田”，十分生动的做起大势促销。

2、具体的促销内容：

（1）彩页商品：以促销主题为核心，由相关联的食品、日用百货、大、小家电、服装及其他等共同组成。数量比例一般为：前三类各占1/5，其他占2/5。设计和布局手法均符合家乐福的形象，并时时体现出家乐福的口号：“开心购物家乐福！”商品通过颜色搭配，文字说明、精美图案的衬托，很能吸引顾客的眼球。

（2）“棒”系列商品：是标志为“低价就是棒”的商品，其特点为：同品价更低、选择近千种、全年超低价、只在家乐福。带有该标志的商品有效的突出了在售商品的价格底线，极高的性价比让顾客享受到更超值，同时，对于低价形象的树立起到不断的巩固作用。

（3）自有品牌商品：顾名思义就是“家乐福牌”，它是优质低价的完美结合。其特点为：优质保证，实惠超值，选择丰富、品质监控、精诚合作。这类商品在市场上无可比性，在同类产品中价格相对较低，具有较广阔的市场与利润空间，是家乐福打造的又一低价“亮点”。

（4）优惠活动特价商品：是家乐福主动特价，厂家让利的大优惠商品，通常以两种方式宣传商品：一种商品优惠幅度较大，并经常在周末做“震撼特价”，同时举行现场试吃（饮）依靠人员促销、广播宣传来达到争相购买、抢购的目的；另一种商品是供货商支持力度较强，“捆绑装”或“买**送**”的赠品战术。

5.5对家乐福营销策略小结

对家乐福现有策略形态的小结可以通过家乐福与沃尔玛在中国的竞争态势对比加以进行：两者在市场布局、业态选择、广告宣传、物流采购、政府公关、与供应商的关系等方面的运作有着很大的不同，家乐福虽然在全球来讲排在沃尔玛之后，但在中国却做到了第一，其成功的关键原因在于其鲜明的市场布局策略和富有特色的竞争策略。如首先抢占上海，而不是广东和北京，最直接的原因就是把总部设在上海，有利于它们全国市场的战略展开，因为当时上海的组货条件、交通运输条件和市场辐射能力都要比深圳和北京强。又如，家乐福通过各种手段和工具大肆宣传，积极营造“天天低价”的氛围，使家乐福“高品质低价位”的形象深沉扎根于顾客脑海中，稳固并扩大了客户群，这一点，沃尔玛相对处于劣势。因此，与家乐福比较起来，沃尔玛在中国的发展速度确实是比较慢的。一是两家的经营方式不是一样的，沃尔玛完全以自营为主，而家乐福则巧妙地采取了合资的方式，因此家乐福避开了不少政策障碍；二是沃尔玛毕竟是全球零售业的老大，家乐福虽然是第二，但二者并不在一个重量等级上，这在很大程度上造成了沃尔玛体制僵硬，为了控制风险，与政府打交道时多较为谨慎，因此批一家开一家，而家乐福的体制则更为灵活和机动，船小好调头，甚至善于钻政府的空子多开店。这可以从家乐福和沃尔玛进入成都的时间来看，家乐福 1999 年就开设了第一家店，而沃尔玛 2006 年才开第一家店。家乐福为了快于其竞争对手在中国完成战略布局，时时打破常规和连锁经营的管理体制，采取了店铺发展遍地开花各分店自行采购的做法，这虽是一着险棋但为家乐福赢得了发展的时间。

六．小组关注问题探讨

我们小组在做家乐福国际市场营销案例分析过程中，发现一个现象。近年来，家乐福在全球的业务频频缩水，目前已退出韩国、俄罗斯和日本等七个国家。家乐福2005年退出日本市场,2006年又发表《家乐福正式确认撤离韩国》的声明。这个法国最大的国际化零售企业和全球第二大连锁零售商缘何败走日韩?

我们小组有通过去研究家乐福在日韩市场的国际营销环境，战略，以及策略等，发现日韩的贸易保护政策、成熟的零售市场及家乐福自身对环境的不适应都是导致其经营失败的重要原因。

对于日韩市场，首先，日韩的民族性比较强，所有家乐福认可不高。其次，日韩民众对品质要求很高，所有家乐福中低品质低价位的商品很难刺激消费者的购买欲望。再者，由于政府相应工作没有做好，加之日韩土地紧张，所以在市中心开设商场成本很高，家乐福为了降低成本，于是将店建在城市边缘。但是韩国民众认为路程太远，时间、经济成本综合考虑后觉得不合算。其实，只重要的一点，就是家乐福太多自恃，没有入乡随俗，将原有模式完全照搬，最终导致失败！对于在日本的败北，主要原因是家乐福没有很好地提前研究日本销售渠道的特点，而是照搬了其在国际的一贯模式，导致日本消费者不能习惯这种渠道模式，失去了消费者。所以输在渠道控制上，更是失败在市场调研上。日本的分销渠道很独特，和世界上大多数国家不一样。在日本,以前有一种说法就是洗涤用品去家乐福买,食品,肉,鱼等新鲜产品去其他超市买.日本人生吃的习惯大家都是知道的,但是可以满足生吃的产品就一定要新鲜,不然很容易食物中毒.估计这一点,家乐福没有达到要求吧.另外，购物习惯,欧美人喜欢大包装,便宜,一买一大堆,够好几天的.但是日本人喜欢每天,最多也就每两天一次的买,尤其是食品.这样的话,小包装的货物才有优势,郊外的大型店的价格优势也就不存在了.因此，家乐福的案例告诉我们市场调研的重要性。

这个失败的国际营销案例让我们看到跨国公司虽然实力雄厚并非无懈可击,如果我们完善法律法规、成立供应商联盟、提高零售商竞争力,就有可能重新收回被跨国企业抢占的市场。

七．参考文献

[1] 张圣亮.市场营销原理与实务[M].中国科技技术大学出版社，2003 [2] 王曼.家乐福“非价格竞争”法则[J].公司理念,2005(6):50-51 [3] 陈广.家乐福标准化运营管理手法[M].经济科学出版社，2006 [4] 房晓莉.家乐福成功的秘诀[J].安徽税务，2003(12):12-14 [5] 刘思宇、付艳军.中国超市经营发展策略研究[J].重庆工学院报,2005(5):138-139 [6] 王新业.沃尔玛PK家乐福[J].经营者,2005(7):48-54 [7] 钱峻峰.家乐福的中国攻略[J].企业研究.2004(6):26-28 [8] 蔡成喜.家乐福的生意经[J].实务方法.2003(2):42-44 [9] 德隆.全新解读家乐福[J].当代经理人.2005(9):52-53 [10] http://wenku.baidu.com/view/8d7f***c928a.html 家乐福在日韩失败案例

[11] http://wenku.baidu.com/view/a3a6104369eae009581becaa.html 全球五百强之一家乐福

2.家乐福选址分析篇二

随着房价的节节攀升,买房成为民众的不堪承受之重。政府为了解决中低收入住房困难,提供了限定标准、限定价格或租金的住房,一般有廉租住房、经济适用房和政策性租赁住房三种,这种类型的住房不同于完全由市场形成的商品房。国务院在1995年提出“安居工程”,1999年出台了《城镇廉租住房管理办法》,2007年又提出了《经济适用住房管理办法》,2010年再颁布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,2015年两部委更是提出:市、县可收购商品房用于保障性住房。住房问题事关民生,保障性住房一直就是社会关注的焦点。

2 研究意义

我国正在在大量规划、建设保障性住房,从数量上来看,保障性住房的建设如火如荼,对于保障性住房的研究,大多学者也是关注在供给规模上,对于保障性住房的选址以及空间分布的关注较少。然而,保障性住房的目标是让中低收入人群能够减轻购房负担,实现安居乐业,除了保障他们的基本住房条件之外,更加重要的是,通过降低他们的生活成本,使得他们又更多的机会改善自身状况,从而缩小社会差距,减小社会风险[1]。因此,对低收入家庭来说,保障性住房的空间布局所决定的交通便捷度、基础设施完善度尤为重要,而对于政府来说,保障性住房选址所涉及到的土地价格和财政投入也是一大问题。

3 保障性住房空间布局存在问题

3.1 选址偏僻

城市土地寸土寸金,好的区位意味着交通、教育、医疗、就业和个人发展方面都十分优越,区位往往就决定了商品房的房价。保障性住房由于带有福利性质,几乎不能为财政带来收益,自然也就与好区位无缘。因此在规划保障性住房时,大多布局在城市的远郊区,处于城市边缘地带,距离城市中心远。这些地区往往交通欠发达,就业机会缺乏,医疗设施和教育资源也远远满足不了人们的需求。这就使得最依赖公共交通和公共基础设施的中低收入人群,在工作、学习和就医等方面存在极大的不便[2]。

3.2 空间分布差异

保障性住房一般都是集中成片式建设,这就使得原本分散的低收入人群聚集在一起,再加上布局在城市的边缘地区,很容易与聚集在城市高档居住区,享受着优越的社会公共资源的群体形成鲜明对比。再加上不同的收入阶层在观念和生活习惯等存在差异,这就让这种大规模的聚集在空间分布上差异越发明显,久而久之,形成所谓的“穷人区”和“富人区”[3]。保障性住房竟然成为了城市居住区的隔离墙。

3.3 公共配套设施不完善

在一般的住宅小区内,都会配备一定的公共服务设施,如文化体育中心,超市,幼儿园等,道路和绿化也一应俱全,会有相应的物业公司进行安保、清洁等服务。而保障性住房由于建设资金的不足和居民的消费力不足,入驻的物业公司积极性不高,缺乏一套有针对性的服务管理系统,住宅小区内的公共基础设施匮乏,日常维护管理工作也是草草了事,公共配套设施只能满足基本的生活需求,再加上选址偏僻,而大量的公共基础设施都集中在城市中心,公共交通欠发达,周围没有完善的公共基础设施,保障性住房居民的生活十分不便[4]。

4 空间布局不合理引发的社会问题

4.1 公共资源配置效率低下

保障性住房的基础配套设施状况很难做到像一般的住宅小区一样配套齐全,再加上空间布局上的边缘化,导致周围的交通、医疗和教育等公共资源配置相对低下。他们能够享受到的公共资源微乎其微。但这类群体对于公共交通等福利性公共资源的依赖程度又较高。而居住在区位优越的人群,他们对福利性公共资源的依赖程度较低,这就造成了越需要福利性公共资源的人越接触不到,越不需要的人获得的越多。这种错位的福利,最后使得公共资源的配置效率低下,没有发挥它的最大效用[5]。

4.2 增加社会冲突的风险

保障性住房一般是大规模集中建设,这就将原本分散的低收入群体大量聚集于此。久而久之,便形成了一种长期而稳定的居住区域。在这样的区域内,往往是低就业、高犯罪的高发区。他们逐渐与社会中上层收人的人群形成居住位置、生活环境、心理和观念的差异,形成一种阶层之间的隔阂。如美国的贫民窟,就时常发生骚动,带来了一系列社会治安问题[6]。

4.3 阻碍社会阶层的代际流动

保障性住房的选址边缘化使得低收入人群的发展被限制在城市边缘,他们需要去到有更多就业机会的城市中心,他们的子女需要有更好的教育来改变自己的命运,他们也需要有良好的医疗保障。然而这样的空间布局方式,使得就业机会减少,教育资源、医疗资源分配不公,在一定程度上,限制了他们往社会上层流动的权利,“知识改变命运”这一说法在他们身上也得不到体现。这样很容易产生“马太效应”,即穷人越穷,富人越富[7]。

5 保障性住房选址建议

5.1 出台政策保障,平衡中央政府、地方政府和开发商三方利益关系

我国现在的处于地少人多的境地,可谓是寸土寸金,在城市优越的区位更是一房难求。在分析保障性住房选址的问题时,除了考虑选址偏僻所带来的一系列负面问题时,也要从政府的角度考虑土地价格的因素所带来的保障性住房布局限制,保障性住房的福利性质使得它并不能带来多少土地收益,反而需要财政补贴,这就给政府造成了两难的局面,同时也让开发商不愿投资这类毫无利润可言的项目。如何平衡其中的利益关系,如何使保障性住房能够真正的为低收入人群带来福利,是保障性住房选址面临的难题。

1)对于中央政府而言,要加大中央财政的支持。地方政府将保障性住房选址在地价较低和地处偏远的地区,在一定程度上是有财政因素的。美国联邦政府出台了对住房抵押贷款利息所得税减免,低收入住房税收补贴等间接的财政支持的政策,减少地方政府的建设成本,使地方政府可以有资金支持将保障性住房建设在地价稍高的地段。这些都是我国可以借鉴的地方[8]。

2)对于地方政府而言,转变保障性住房建设的思维定势,政府不能将保障性住房单纯视为财政负担,而应将其作为关乎社会长治久安的重要民生投资来悉心经营。同时要将保障性住房建设的综合评定,包括住房选址、质量、入住率等纳入政府的政绩考核中,并适当突出保障性住房选址的地位,刺激地方政府加大保障性住房的建设力度以及注重保障性住房的选址[9]。

3)对于开发商而言,通过政府出台的一系列优惠政策,如减少土地出让金,贷款利率优惠和手续审批专用通道等,鼓励开发商在普通商品房的用地中建设配建一定比例的保障性住房,减小开发商投资风险,激发开发商建设保障性住房的积极性,促进保障性住房与区位条件较好商品房的混居,同时也能适当消除开发商对保障性住房的摒弃态度,有利于地方政府开展保障性住房选址工作[10]。

5.2 在旧城区与商品房适度混合

旧城区地价较高,通常不作为保障性住房的选址选择。但是旧城区往往公共基础设施完善,就业机会集中,是低收入人群最需要的。因此,建议采取配比建设的模式,在旧城区商品房区域中,建设一定比例的保障性住房[11]。

5.3 在新城区与产业用地相联系

在城市中心住宅用地已经饱和的状态下,新兴起来的新城区不失为一个好的选址选择。新城区虽然远离城市中心,但是地价相对便宜,政府在新城区建设中大力支持基础设施建设,以基础设施建设带动保障性住房的发展,这对保障性住房的建设来说,的确是一个良好的契机。另外,保障性住房的建设为新城区带来了人气和劳动力,促进新城区的长远发展,有利于缓解老城区的人口压力、交通压力和就业压力,形成城市的多核心发展[12]。

同时,新城区尚未形成成熟的产业区域,可以引进产业园区,创造大量的就业岗位,为低收入人群带来就业机会。

6 结语

3.大型零售商业选址策略分析篇三

[关键词] 大型零售商业选址哈夫模型商业饱和度测量法

大型零售商业泛指随着一个城市经济发展和满足消费者集中购物需求而出现的大型商业经营载体，主要为百货商店、大型超级市场。大型零售商业（特别是跨国零售商业）普遍采用国际间一种行之有效的连锁经营形式，其连锁经营店位置的选择就对经营有着决定性的影响。

一、大型零售商业公司选址原则

大型零售商业的选址作为一项复杂的工作，有其必须严格遵守的选址原则：

1.目标市场原则。大型零售商业的目标市场一般是高、中档次的工薪收入的阶层，地址宜选择商业中心、居民聚集区和工薪阶层工作区域。

2.容易接近原则。大型零售商业应选择在交通便利的商业区、经济区、文化区附近，并有规模相当的停车场和临近公交站点，方便顾客来往。所以大型零售商业应按所在地人们行进、停留的规律进行选址分析，应选择在顾客容易接近的地段和位置。

3.具有可见度原则。商业的可见度是指大型零售商业位置的明显程度，比如说选址的位置无论在街头、街中、巷尾，应让顾客从任何一个角度看，都能获得对零售商业的规模和外观的感知，当然这需要从建筑、装饰等几个方面来完善。

4.投资预期目标原则。大型零售商业在选址时，除考虑外部因素外，还应考虑自身的条件，如经营品种、规模、方式等，要以能实现预期投资目标的地点来衡量地理位置。

二、大型零售商业公司选址参考因素

1.环境因素。

(1)人口与收入水平:大型零售商业选址往往首先考虑的就是辐射人口的数量、人均收入、消费水平等因素，并由此来确定商业的经营形式和经营规格。

(2)消费习惯:流行时尚和风俗习惯的往往能在很大程度上影响消费者对都市中众多零售商业的选择。

2.地理因素。

(1)区域规划:潜在地点的区域发展规划、建筑布局规划是在确定大型零售商业选址之前必须充分了解的。因为区域规划往往会涉及到建筑物的拆迁和重建，如果未经了解，盲目选址，在成本收回之前就遇到拆迁，会使企业蒙受巨大的经济损失，或者失去原有的地理优势。同时，掌握区域规划后便于我们根据不同的区域类型，确定不同的经营形式和经营规格等。

(2)位置:零售商业经营所在的区域适宜选择在城市核心商业中心、旅游中心以及住宅聚集区内，至少在其10分钟～15分钟步行距离或便捷交通辐射范围。

(3)可见度和形象特征:为让消费者能够便利找到目标商场，特别是对开车的人，在行驶当中寻找会更加困难，因此要有远距离确认、中距离确认和近距离确认。我们说的远距离通常是200米以外，近距离就是50米，这样会看到商业店标有大、中、小、高、矮，有不同的层次。所以实际选址中，商业建筑应有明显的指路标示，在建筑的外墙还有大型的店标，甚至在路边上要设有店标的指示牌;建筑临街的长度应保持适当的长度，通常在60米以上。

(4)交通状况:交通状况往往意味着客源，获得本地区车辆流动的数据以及行人的分析资料，以保证商业建成以后，有充足的客源。关于目标地点的街道交通状况信息可以从公路系统和当地政府机关获得，并对人流、车流数量采集适量样本数据作为分析参考。

3.市场因素。

(1)竞争状况。一个地区零售行业的竞争状况可以分成两个不同的部分来考虑。一是直接竞争的评估，即提供同种经营项目，同样规格、档次的零售企业可能会导致的竞争。二是非直接竞争，包括不同的经营内容和品种，或同样品种、不同规格或档次的零售企业，这类竞争有时起互补作用，对零售企业是有利的。在选择零售商业经营区域时，如果无任何一种形式的竞争，将具有垄断地位；如果有任何一种形式的竞争，都是值得在投资前认真研究和考虑的。

(2)规模和外观。零售商业位置的地面形状以长方形、方形为好，必须有足够大的空间容纳建筑物、停车场以及展示台等其他必要设施。三角形或多边形的地面除非它非常大，否则是不足取的。同时，在对地点的规模和外观进行评估时也要考虑到未来消费的可能。

4.经济成本。

(1)土地价格或建筑物租金：地价或租金的费用是在逐渐上涨的，而且零售商业在投资时，土地费用或建筑物租金所占的比重也是较大的。城市不同区域、不同街道、不同地段其地价或租金相差是很大的。因此在选址时，应选择地价或租金合理的，有较大潜在成长优势的位置。

(2)货源的供应及价格水平：零售商业经营经常须大量商品货物的供应，如果所在地区及周边区域供应不足或物流系统不畅通，会影响零售商业的发展和声誉，如从远距离地区供应无疑会增加成本，影响企业经营。

(3)劳动力供应状况及工资成本高低：零售商业经营需要使用大量、各种层次的人员，包括管理人员和具有一定技能的服务人员等。潜在市场上是否具有企业所需要的人员及其工资标准对零售商业经营尤为重要，这关系到整个商业集团的服务水平和管理成本，以及向其他地区的拓展问题。

三、大型零售商业公司选址模型与分析方法：

为科学准确的选择零售商业地址，当今零售行业都已开始利用计算机来建立选址数学模型，作为选址的辅助参考。

大型零售商业选址重点是确定商圈辐射范围和商圈内商业饱和程度的过程。因此我们在此重点介绍对确定商圈辐射范围的——哈夫模型以及确定商圈内商业饱和程度的——饱和度测量法。

1.哈夫(huff’s model)商业项目商圈模型。

(1)模型介绍。哈夫模型是以商业设施的面积直接反映商业中心的最终市场表现，以最终结果为导向反映商业设施的综合吸引力。

(2)模型的使用。模型应用中，在其确定商业中心的吸引力时做了以下假设：

假设一个商场j对消费者的吸引力与这个商场的面积呈正比(j=1,2,…n),与消费者从地点i到该商场的阻力呈成反比。利用哈夫模型设定地点i的消费者选择商场j的概率Pij,Pij公式如下所示：

式中：Sj:表示该商场的面积，面积越大表示业态和组合越丰富，魅力指数越大。

T ij：表示阻力，以消费者从地点i到j商场所需时间表示。

λ：表示对不同车程时间进行修正的系数。

μ:表示商业规模对消费者选择影响的参变量,一般λ=2,μ=1。

哈夫模型认为，某消费者选择商场j的概率等于商场j对该消费者的吸引力除以可能选择的所有商场吸引力之和。

2.商业物业饱和度测量法。以饱和度指数来衡量商圈内商业物业的供求情况,具体公式为:

IRS=（C*RE）/ RF

其中:IRS为饱和度指数;C为顾客总数;RE为每位顾客的平均购买额;RF为商圈内商场的营业面积。

四、世界零售业巨头选址实证分析

世界各国的零售巨头在其多年的经营发展历程中，已经逐步形成了自己特有的选址策略。这里我们例举世界排名第三的零售业巨头——家乐福，对其科学的选址策略进行分析。

家乐福—法国的零售业巨头，1993年进入中国市场，已经在北京、上海、深圳、广州、成都、重庆等区域大规模开设店铺，其科学的选址策略很值得国内相关企业借鉴。

1.开在十字路口。家乐福法文为Carrefour(意为十字路口），第一家店是1963年开在巴黎南郊一个小镇的十字路口，大家都说去十字路口，把店名给忘了。十字路口成为家乐福选址的第一准则。

2.3公里～5公里商圈半径。这是家乐福在西方选址的标准。在中国一般标准是公共汽车8公里车程，不超过20分钟的心理承受力。家乐福它通过5分钟、10分钟的步行距离来测定商圈；用自行车的行驶速度来确定小片、中片和大片。然后对其细化，搞清楚片区内的人们年龄分布、文化水平、职业分布以及人均可支配收入等等。同时还要计算出不同区域内的人口数量和密度，从而划定重点销售区域和普通销售区域。

3.外聘公司进行市调。一般需要分别选两家公司进行销售额测算，两家公司是集团之外的独立公司，以保证预测的科学和准确性。

4.灵活适应当地特点。家乐福店可开在地下室，也可开在四五层，但最佳为地面一、二层或地下一层和地上一层。家乐福一般占两层空间，不开三层。

5.对大卖场面积要求在2万m2左右，层高6米，专用卸货区宽度30米左右。对卖场建筑柱距要求8×10或9×9米。

6.要求配备大型停车场，并保证停车场与大卖场之间有便捷的交通动线。

参考文献:

[1]徐建文:餐饮业连锁经营的选址模式分析[J].湖南商学院学报，1999（5）:49～51

[2]高辉:国外选址理论及超市选址实践[J].商场现代化,2004（9）:16～17

[3]杨红茹:商业选址策略探析[J].商业研究，2002(10）:144-146

[4]李娟杨和礼:零售商业房地产选址因素分析[J].江苏商论，2003(10):10～11

4.农家乐分析（定稿）篇四

农家乐策划书需要考虑哪些因素?农家乐的经营模式策划该怎么做?北京绿维创景在《中国乡村旅游发展模式研究——成都农家乐与北京民俗村的比较与对策分析》一文中通过对成都和北京农家乐现状的比较，提出了一系列的对策。希望能为您的农家乐策划书提供有益启发。农家乐总体发展战略:分工出特色,乡情筑家园

乡村旅游发展的总的指导思想是:突出特色,塑造“家园”。成都农家乐的发展方向是:由大众化向特色化发展;由一般建筑风格向川西民居风格转变;由粗放型向集约化发展;由个体开发向联户成片发展;由单户经营向公司经营发展。农家乐策划书要在“农”、“家”、“乐”上做文章,即经营风格要有农家特色,要给游客“家”的感觉,要提供可参与的特色娱乐活动;在硬件上,追求“外部民俗古朴、内部装修现代化”。北京民俗村的发展大战略是:实行以民俗村为中心的“分”、“家”战略。与成都的规模经营出特色的做法相反,北京强调“分”出特色。“分”即地区分工、产品分类、顾客分层、服务分级。分出特色、分出市场、分出规模。在产品上分出家庭旅馆(家院)、特色餐饮(家饭)、观光农园(家田)、观光果园(家园)、休闲渔场(家池)、民俗节庆(家庆)等在内的多种形式。“家”即把民俗村建设成为北京市民的“第二个家”。其特征是:硬件上,干净、卫生与舒适;服务上,重视人文关怀、亲情与乡情。

绿维官方网站：http:/// 咨询热线：010-84076166 ***(手机属地：北京市)（24小时服务电话）农家乐要强化分类特色管理,防止标准化、商业化与城市化对乡村性的侵蚀

随着乡村旅游经营的商业化、建筑的城市化与设施的标准化,乡村性中淳朴的民风与低廉的价格等受到严重挑战。这个问题实质上就是如何在农家乐的发展中继续保持“乡村性”和“乡村意象”。农家乐策划塑造乡村性主要通过三方面来实现:①主题:以差异与特色确立主题;②地格:体现地方的风俗民情与建筑风格;③氛围:倡导地方居民的友好、热情、淳朴与真实的态度。让都市市民把民俗村与农家乐当成自己的“第二个家”。政府可以在建筑风格改造、公共厕所、停车场、垃圾处理、清洁能源等方面提供支持,把民俗村与农家乐变成真正的“市民家园”。农家乐要坚持“本地化”、“两栖性”,防止“飞地化”

乡村旅游农家乐的最大特点是经营者“农游合一”的“两栖性”,体现了本地居民参与的原则,经营者的本地化最大限度地保证了乡村性。“飞地化”是对乡村性的最大威胁。所谓的“飞地化”,是指城里人占据了乡村旅游业中的经营者地位,在乡村旅游目的地形成了城里人的“飞地”。“外来户”的优势是:经济实力雄厚,能够在区电视台作广告;与区里、市里有比较广泛的人际关系;最了解城市旅游者的口味。乡村旅游经营者与劳动力本地化是乡村旅游持续发展的根本保证。在北京的民俗村中外来户与本地户业务分工互补,和平共处。外来户主要经营高投资的餐饮与娱乐,本地户主要经营经济实惠的家庭旅馆与农家饭菜。农家乐要规模经营、“第二个家”与土地政策的配套

成片联户开发与规模经营已经成为农家乐的必然趋势。要形成特色,尤其是以田园风光(如农田、果园、茶园等)为特色的乡村旅游,必须有一定的规模才能形成景观,因此部分乡村旅游项目需要适度的规模经营,目前许多农民开始自行交换土地使用权,推进土地的集中。

第二个家将是乡村旅游未来发展的一个大趋势。在大都市,大多数“第二个家”就是周末之家,作为城市住所的补充。目前城里人到风景优美的乡村购买住宅的情况越来越多。政府应出台相应的法规,建立合理的土地流转机制,方便土地的适度集中;对于在乡村发展“第二个家”,政府也应有相应的土地配套政策。农家乐策划要注重品牌经营与品牌保护

5.屈臣氏选址调查分析篇五

零售业是服务于大众消费者的流通企业，它的经营成果极大地依赖其店址选址的正确与否，所以零售业被称为“选址决定命运的产业”。国际经营大师们认为，零售业成功的关键是选址-选址-选址，这也说明了零售业选址的重要性。

因此，为了屈臣氏超市未来有一个良好的发展前景，我们小组对其进行了选址分析。

综合杭州各方面的分析，屈臣氏超市新店开于杭州下沙的福雷德广场，地址位于学源街文泽路。其在下沙高教园区，旁边就是电子科技大学、理工大学、传媒学院等各大高校。

一、新店周围地理位置特征表述

从调查结果看目前杭州市中心主要有杭州第二百货大楼、西城广场购物中心、杭州大厦购物中心、银泰百货、国际大厦购物商场、杭州百货大楼、物美大卖场、世纪联华庆春店、乐购新塘路、麦德龙艮山东路、欧尚大关路等较大型的购物中心。由此可见，杭州市中心地段基本上都已经有开设了大型的超市，而且竞争激烈。因此屈臣氏超市决定把选址定在新开发的下沙高教区的学源街文泽路上的福雷德广场。

福雷德广场位于位于下沙区高教园区文泽路与学林街交叉口，是下沙高教园区最核心地段。福雷德广场地理位置十分优越，四面环路，其中北面和东面是50M宽的学源街和文泽路，南面毗邻杭州电子科技大学和浙江理工大学，西面过文翠路为该校研究生公寓，北面为浙江传媒学院；位于广场东侧为占地270多亩的绿色长廊——下沙城市休闲公园。

福雷德广场周边的公交站点与公交线路有：383路（下沙城—中粮包装）、382路（下沙综合市场—上沙北路）、K525路（城站火车站—下沙高教文溯站）、K370路（下沙商贸城—下沙商贸城）、B支4(金色蓝庭公交站—下沙高教东区)、B1路（黄龙公交站—下沙高教东区）、K369路（下沙商贸城—下沙商贸城）、868路专线（海宁皮革城—大关北）、K104路（学正街公交站—四季青服装交易中心）。

我们之所以将屈臣氏的选址定在这里，是由于福雷德广场位于下沙高教园区最核心地段。下沙高教园区集聚了14所高校，周边高校林立，交通便利，人流动和车流动较大，消费的潜在能力较强，且周边竞争力较弱，是一个比较合适的场所。

二、被选店址周围商业环境和竞争店情况

1.商圈构成：

杭电，传媒，福雷德用户居民成为广场的主要商圈，就近原则，这里有高密度的学生群，周末更是人来人往。理工、杭州职业技术学院成为次要商圈，由于离福雷德广场有一定的距离，平常可能没有充裕的时间去逛。下沙周边学校构成边际商圈。

2.影响商圈形成的因素：

福雷德广场规模较大，有较强的市场吸引力，又有众多经销商的加盟，如肯德基、必胜客、苏宁电器。不管是在生活上还是娱乐方面都为顾客提供更齐全的选择性商品，吸引顾客的范围也就越来越大，形成良性循环，有利于打造属于下沙的知名品牌！

3.被选址店目前的主要竞争对手有：（1）万宁超市

万宁商业连锁有限公司简称万宁，是隶属于牛奶国际有限公司（SGX：D01）的健与美连锁超市，自1972年在香港设立第一家零售店以来，以“带领业界，推动健与美风尚，为社会大众全面的健与美需要，提供更完善的照顾”为使命，目前店铺总数已超过240家，店铺中配备有专业美容师，营养师和药剂师。商品以化妆品为主，占70％，保健品，药品占20％，其他类约占10％。

2004年，万宁进入中国内地市场。短短几年间，万宁在广袤的内地市场迅速发展壮大。截至2010年5月，万宁在华东、华南、华北、西南四大区域二十多个城市开设超过135家门店。万宁提倡“自内而外的健康美丽”，注重与顾客的情感交流，在硬件的配置以及颜色、灯光和音乐的选择上，都认真考虑顾客的感受。顾客在万宁充分享受健康的产品、体验亲切的环境、感受新颖的创意和时尚的气息，从而使生活更缤纷。顾客对万宁购物环境的描述是：“温馨、舒适、整洁、清晰、高档”。

万宁向来坚持为顾客提供高质素及完善的健康、个人护理、护肤及婴儿护理产品，内地旅客现在来到香港万宁各分店购物，可使用人民币以1兑1的兑换率，十分着数。万宁为保障消费者购买的都是质高价实的货品，所有在万宁出售的货品均从认可的供货商及代理商处购入，绝对不会出售水货，故此所有货品均有百分百正货保证。此外，万宁更为客户提供14天特长的退换货服务，给消费者百分百的信心。

屈臣氏和万宁同是行业领先者，同为美容及保健品零售连锁店，他们面对的是相同的目标顾客。可以说，屈臣氏与万宁之间的竞争是相当激烈的。（2）娇兰佳人

娇兰佳人成立于1999年，其系出名门，强大的体系背景是其发展重要保证之一，这使娇兰佳人化妆品连锁的整体起点高，这比单纯做化妆品零售系统的经营者在全国布局上就稍胜一筹。同时，企业化大规模团队的运作，为未来直营系统的进一步扩张强化了动力系统，这令大多化妆品零售商难以企及。

娇兰佳人主营化妆品包括护肤品、彩妆、香水、洗护用品、护发用品和居家生活用品，为消费者提供更多“美丽妆颜”、“个人护理”和“便利居家”服务。主营“知名品牌”+“娇兰佳人自有品牌”的经营模式，进一步优化完善产品结构与格局，成为娇兰佳人发展的独有资源。其主要经营对象也为学生和年轻的女性，定位于中档消费的大众人群。公司销售网络目前遍及广东、北京、重庆等全国各地，低价折扣战略吸引了众多消费者进入到娇兰佳人的专卖店中，也让娇兰佳人在推广自有产品的时候如虎添翼。

经过多年“专业专注”经营理念的实践，娇兰佳人已经在市场建立了良好的品牌形象、品牌信誉以及高效供应链条，经销产品的集中采购，不仅保证了产品的质量和多样化，而且可以享受到规模采购时的低价优惠。因此，形成了娇兰佳人的两大经营特色：一是名品正货。与美宝莲、强生、妮维雅等一线主流品牌建立战略联盟关系，设置形象专柜，以强化“名品正货”的经营理念，为消费者提供更多低价的优质产品。

三、新店址周围居民及流动人口消费结构、消费层次新店商圈内居民及流动人口消费结构，收入和消费结构分析：该屈臣氏超市的商圈内的人口数多数为在校大学生，硕士生和少量居民。前两者的收入较少，多为父母给的生活费，后者的收入水平较高。到店内的消费中大多数为学生，消费能力一般。

由于校点集中，所以每天都有370、369、104、525等多路公共汽车不停往返，再加上小巴等非正规的公共交通工具，车流量极大。从某种程度上而言，车流即意味着人流。但是，这些人流是否存在购物欲望，购物潜力如何，还需进一步调查。

四、新店开业后预计能辐射的范围

广场周围人口密度大，但大多是由学生构成，收入水平低，少量是下沙当地用户，收入较高，但是学生也是消费者，而且消费量较大完全可以弥补前者的不足。新店开店后预计能辐射的范围：屈臣氏的消费对象多为在校大学生，由于大学生流动范围较大，该店的辐射能力较大，主要辐射下沙东部校区及商业区。

五、新店的营业面积和商品结构

1.营业面积300平方米

新店预计为300平方米一层，共1 层，营业面积约为300平方米。2.商品结构

商品结构主要有：品牌护肤，彩妆，香水，脸部护理，面部清洁，唇部护理，化妆工具，纸品及棉制品，手部及身体护理品，沐浴用品，婴儿用品，计生用品，足部护理，洗发染发护发品，头发造型，美发工具，卫生巾，洗液，男士脸部护理，口腔清洁，日化用品，纺织用品等。各种用品的经营档次由中下至中上范围，以便满足不同层次顾客的需要。

六、新店的市场定位和经营特色 1.市场定位

新店的市场地位是“健与美(H&B)”型商店，即以销售个人健康与美丽相关的产品为主的商店类型，简单而言就是“个人护理商店”。

其销售的品类包括：个人护理产品、化妆品、药品以及健康食品。从消费者定位角度来讲，在任何一家屈臣氏店铺，只要粗略地环顾四周，就能够发现90%以上的消费者都是年轻女性，只有为数不多的男性以及年龄较大的女性消费者。然而，当大家走进任何一家大型的超市或卖场，所看到的就是不同的情况。这就是消费者定位的不同!屈臣氏在消费者群体中找到并明确了一群细分的消费者：18至35岁的优质女性消费者。这些目标消费者有着共同的消费理念与习惯，在屈臣氏的购物环境中能够获得强烈的认同感，因此会越逛越想逛，越买越想买!这就是屈臣氏，找到了准确的消费者定位，从而紧紧地抓住了目标消费者!2.经营特色

屈臣氏不管遇到什么样的风风雨雨都坚持着三大经营理念：

（1）药品及保健品始终保留着开店以来所形成的特色，倡导“健康”。（2）美容美发及护理用品所占比重最大，种类也最繁多，诉求“美态”概念。（3）以独有的趣味公仔及糖果精品传递“乐观”的生活态度。

其实健康、美态和乐观，这三大理念应该说是抽象的、不具操作性和空泛的。但是，如果将品牌理念深深“植入”到产品、服务、环境中，营造出“屈臣氏式体验”的氛围，顾客的反应就会立刻积极起来。

首先，秉承“健康”的品牌理念，通过地域细分和功能细分，针对广东地区特有的清热养生观念和人文环境，以自有品牌形式推出MJ清润系列饮料，强化屈臣氏“健康”的企业形象，实现了差异化突围。屈臣氏还经常举办户外运动等健身活动，2011年由屈臣氏特别赞助的纵横山野健行团队赛将与3月26日在杭州举行，这已经是第三届了。其次，建立眼见为实的“美态”产品，用事实说话，与顾客分享美的感受。“屈臣氏蒸馏水”品牌标志沿用了屈臣氏企业品牌的绿色主调，但为了凸显“美态”主题，则改用了较为活泼的鲜绿色，既保留了屈臣氏专业和清纯的形象，又彰显了这一产品的朝气和活力。特别是那流线型的瓶身、简洁明快的绿色包装以及独有的双重瓶盖设计，把单纯的“水”变成了一款独具时尚品位的产品。

再次，贩卖“乐观”，制造“欢乐”。屈臣氏在创造全新的顾客体验时，特别强调品牌的娱乐元素。屈臣氏与美国迪士尼合作，在深圳举行“迪士尼100周年奇幻冰上巡演”，从娱乐角度切入，突出屈臣氏的“欢乐”主题，拉近与消费者的距离。2011年以“绚出美丽由你演绎”为主题的第三届屈臣氏“优”大奖携手土豆网梦想星计划将以全新面貌登场，突破以往选秀比赛的一般套路，掷重金与土豆网全程携手合作，为敢于秀出美丽的时尚男女创造个性演绎的平台。

最后，在屈臣氏，活跃着一支强大的健康顾问队伍，包括全职药剂师和供应商驻店促销代表。他们均受过专业的培训，为顾客免费提供保持健康生活的咨询和建议。屈臣氏还在店内陈列信息快递《护肤易》等各种个人护理资料手册；药品柜台的“健康知己”资料展架提供各种保健营养分配和疾病预防治疗方法等。

相信与众不同的定位策略、良好的服务态度、富有特色的经营理念，多而全的商品将使我们在下沙地区后来居上。

七、新店址经营效益预估

该屈臣氏店由于位于新建的福雷德广场上，占地地理位置优越，而且占地面积较大，其店面租金金额较大，如果效益不佳将成为较大的经营风险。同时，由于其产品主要是经营化妆品、日常保养生活用品及一些国外的零食，其产品的单件利润不高，但其有独特的自有品牌战略和完善的核心品种结构、专业的商品购销理念、倡导“健康、美态、欢乐”的经营理念。

面对激烈的市场竞争，屈臣氏巧妙避开价格大战的漩涡，将其在海外市场运作成功的“我敢发誓，保证低价”策略引入中国内地市场，也以此吸引了相当一部分对价格敏感的顾客。屈臣氏选择了消费者购买最频繁、对购买支出影响最大的1200多种保健与美容护肤商品进行让利，平均价格低于市场价格5%左右。其中，自有品牌产品占减价商品的15%，这些自有品牌产品的价格甚至比同类产品在其他超市的售价低20%—30%左右。拥有大批自有品牌产品是屈臣氏可以大举进行低价策略的主要优势，因此经济效益较好。

八、新店未来前景分析

6.星巴克选址分析报告篇六

生产运作管理

星巴克选址分析

组员：

201205001601白田田 201205001597陈梦杰 201205001598班玉姣 201205001618赵润凤 201205001603 徐瞳

2015年5月9日

星巴克选址分析

一、项目概况

星巴克（Starbucks）是美国一家连锁咖啡公司的名称，1971年成立，为全球最大的咖啡连锁店，其总部坐落美国华盛顿州西雅图市。是世界领先的title特种咖啡的零售商，烘焙者和星巴克品牌拥有者。星巴克旗下零售产品包括30多款全球顶级的咖啡豆、手工制作的浓缩咖啡和多款咖啡冷热饮料、新鲜美味的各式糕点食品以及丰富多样的咖啡机、咖啡杯等商品。1987年，现任董事长霍华德·舒尔茨先生收购星巴克，从此带领公司跨越了数座里程碑。1992年6月，星巴克作为第一家专业咖啡公司成功上市，迅速推动了公司业务增长和品牌发展。当前公司已在北美，拉丁美洲，欧洲，中东和太平洋沿岸37个国家拥有超过12,000多家咖啡店，拥有员工超过117，000人。

二、Starbucks的四条经典选址原则

1、能够强化品牌形象。开店位置坚持在能符合精品形象的地段。

2、测人流量。测量目标客户的人流量，开在一目了然并能直接引起消费者注意的地方。

3、选址调查。在人流量数据的基础上预测：入店率多少，从这里面吸引多少人进来才能经营好，然后计算营业额、相关的投资额、用人和租金等。

4、找好邻居。书店、服饰店、办公楼、机场、饭店及大学，都是好邻居的典型。

三、星巴克选店流程

第一阶段：首先，当地的星巴克公司根据各地区的特色选择店铺;这些选择主要是来自三个方面，公司自己的搜寻，中介介绍，另外还有各大房产公司在建商楼的同时，也会考主动引进星巴克来营造环境。在昆明，这三种选择方式的比例大概是1: 1: 2。

第二阶段：是总部的审核。一般来讲，星巴克的中国公司将店面资料送至亚太区总部由他们协助评估。星巴克全球公司会提供一些标准化的数据和表格，来作为衡量店面的主要标准。而这些标准化数据往往是从各地的选店数据建立的数

据库中分析而来的。

事实上，审核阶段的重要性并不十分突出，主要决定权还是掌握在当地公司手中。如果一味等待亚太区测评结束，很可能因为时间而错失商机。商圈的成熟和稳定是选址的重要条件，而选址的眼光和预测能力更为重要。

四、服务业选址因素：

A、关于所处地区的消费水平

星巴克所定位的，便是那些都市时尚的消费人群—以办公楼白领居首。星巴克登入中国也把目标锁定在了北京，上海这两个中国最大的城市。作为北京，是中国的政治、经济、文化中心。星巴克主打精选咖啡的品牌，当然在价位上会比速溶咖啡高得多。因此，星巴克选址锁定的目标，一定是具有一定消费水平和易于接受西方咖啡文化的人群。而如此，都市的白领变成了其最大的消费群体

B、顾客流量

星巴克选址首先考虑的是诸如商场、办公楼、高档住宅区此类汇集人气聚集人流的地方。这对星巴克的市场布局有帮助，或者有巨大发展潜力的地点，星巴克也会把它纳入自己的版图。大型的商场和办公楼，是人流密集处。足够的顾客流量，保证了星巴克的利润基础。而在于特定场合，类似于高级写字楼，高档住宅区。也有助于星巴克建立其品牌的追随者。

C、交通便利

无论是商场，还是办公楼。星巴克总是出现在其最醒目的位置。星巴克还有一个特点，便是敞开门面，在店外也给客人提供座椅，这无形也是给自己的品牌树立一种自然，轻松的文化。很多的都市白领都有这样一句话：“我不在星巴克，便是在去星巴克的路上。”星巴克，选择的是成为顾客家与工作地之间驿站的角色。星巴克这种在家与工作地之间的三点一线。很好得把顾客联系了起来。

D、竞争对手情况

中国，这个茶文化盛行的国度。把咖啡这种产品作为主打产品进入中国是有一定难度的。尤其是中国的咖啡市场，已经有了像雀巢这样的速溶咖啡老大。星巴克所面临的，不仅仅是中国传统文化的挑战，更是和其他的咖啡公司竞争中国这片广阔的市场。而星巴克，却不仅仅是把其优质的精选咖啡作为其主打品。更是将其融入了咖啡文化的内涵。星巴克想告诉顾客，他们在体验一种全新的文

化，而事实告诉我们，星巴克的文化，很好得融入到了中国这个古老的东方大地。

五、选址实施过程

1.选址概要

小组在进行顾客心理调查和网络查阅资料的基础上有针对性地在南屏街选取了六个较有可行性的预选段：顺城购物中心，王府井百货，百大新天地，南屏街东口家乐福旁，正义坊，金马坊。

利用可行性分析，人流量数据调研和竞争对手调研进行初步选址筛选,确定三个初选方案:正义坊,南屏街东口家乐福旁,百大新天地.利用因素分析法,中心地理理论并考虑到政策及市场等因素进行进一步选址分析,南屏街东口家乐福最终确定为最优经营地址。

2.选址前景分析

（1）空间可能性: 目前整个整个南屏街,只有一个南屏街西口的星巴克.而整个南屏街还有未充分利用的空间,为下一个星巴克的设立提供了空间的可能性.（2）时间可能性: 在周末时间,由于南屏街东口片区汇集了大量人流量.没有可以提供大家休息,畅谈的环境较好的场所.（3）经济可能性: 南屏街东口有一个家乐福,还有一些珠宝店等消费场所,因此市场前景较好,有发展潜力.3.选址调研阶段

（1）人流量调研

（2）竞争对手调研

4.确定选址阶段

通过以上前景分析和调研结果，我们初步选定了三个个星巴克备选地点： 1）、正义坊 2）、百大新天地 3）、南屏街东口家乐福旁

5.运用选址理论对选址地址进行分析

利用因素分析法作出最优方案：

6.得出最优选方案

7.基于GIS的中学选址分析篇七

学校用地作为城市用地的一项重要组成部分, 是城市空间结构的重要研究对象。自2001年国务院发布关于基础教育改革与发展的决定后, 中学合理规划和布局问题越来越受到各地政府的重视。中学作为重要的公共设施之一, 它强调社会效益, 同时也注重公民平等享有的权利, 是反映城市居民生活质量的重要标志。公共服务设施选址涉及到服务的便捷性、服务质量、服务水平以及大众对服务的需求等众多因素。合理的布局涉及到大众切身利益, 与和谐社会发展息息相关, 是城市建设发展过程中的重要问题。

传统的学校选址方法更多的是通过城市规划设计者的主观经验或结合一些数学方法来完成, 这样往往缺乏直观性和科学依据。随着计算机及空间分析技术的发展, 地理信息系统 (GIS) 依靠其强大的空间分析功能和直观的可视化效果在各行各业中得到广泛应用。本文结合中学选址相关理论和地理信息系统空间分析技术, 研究并解决中学合理选址布局的问题。

1 学校选址原则

根据《中小学校建筑设计规范》要求, 中学在选址时应遵守一定的原则, 在众多的限定条件中, 获取有利于进行辅助决策的要求, 如:

1) 中学应该建设在地势较高的易建地段;2) 城镇小学的服务半径是500 m, 城镇初级中学的服务半径宜为1 000 m;3) 学校尽量选择在具有一定人口密度的区域;4) 学校选址所占用地类型需符合城镇土地规划使用要求。

通过对中学选址原则的分析, 可初步判断对中学进行选址分析时所需的空间数据类型, 如:目标区域地形数据、现有中学位置数据、人口密度数据、土地规划使用数据。在进行区位选择时, 适宜的空间数据是成功进行空间分析的前提。GIS不仅提供了强大的空间分析功能, 同时也可提供直观的可视化效果, 因此, 为更好地展示空间分析的效果, 还可获取目标区域内的水系、居民地、境界等基础地理数据。

2 学校选址关键技术

基于GIS的中学校选址分析中, 通过对学校选址原则的分析, 获取相应的空间数据。在此基础上进行空间分析操作所运用到的关键空间分析技术主要包括以下几方面:

1) 数据转换技术。

通过对中学选址原则进行分析, 初步获得进行选址分析所需要的空间数据, 由于数据来源、类型及格式多种多样, 获取后的空间数据首先需要进行类型、格式等的转换, 用到的数据转换主要包括:

a.扫描影像矢量化, 如获取的基础地理数据、现有学校位置数据、管线数据等数据是1∶500的扫描地形图;

b.矢量数据转栅格数据, 栅格数据比矢量数据更擅长进行叠合分析;

c.栅格数据转矢量, 矢量数据比栅格数据更擅长进行空间邻近度分析;

d.矢量数据专题图制作, 获取的专题数据中包含非空间数据时, 需要进行属性和几何数据融合处理, 并且根据专题内容生成专题图。

2) 数据重分类技术。

栅格数据是用具有一定大小的面元来表示地面属性信息的空间数据, 该数据擅长进行空间数据的叠合分析。在进行叠合分析时, 栅格数据的属性值零散, 不易进行定性分析。因此, 将栅格数据的属性值按区间进行重分类, 并赋予能够进行定性说明的新属性值。

3) 数据缓冲区分析技术。

在空间分析中研究对象的影响范围或服务范围时, 常用到缓冲区分析这种方法, 它是围绕空间的点、线、面实体, 自动建立其周围一定宽度范围的多边形。影响范围或服务范围的多边形大小与缓冲区半径相关, 而缓冲区半径的确定可根据主体对象采用不同的模型来计算, 如主体对邻近实体的影响度随距离的增加而线性衰减时, 可采用线性模型;当主体对邻近实体的影响度随距离的增大而呈幂函数衰减时, 可采用幂函数模型。

4) 叠合分析技术。

空间叠合分析是指在相同的空间坐标系统下, 将同一地图两个或多个不同地理特征的空间或属性数据重叠相加, 以产生空间区域的多重属性特征, 或建立地理对象之间的空间对应关系。基于栅格数据的叠合分析又称为“地图代数”, 包含一系列进行叠合分析的计算方法, 该方法在空间分析的过程中起至关重要的作用。

以上是进行空间分析过程中所要用到的关于数据预处理和分析过程中所用到的关键技术, 具体应用根据实际情况进行选择。

3 选定影响学校选址的因素

1) 地形。

利用高程点或等高线构建DEM数据, 再由DEM数据生成坡度栅格数据, 通常以百分比为坡度单位, 在不同的坡度范围内选取适宜学校的位置, 影响到未来学校工程的建设成本和学校的舒适度, 在《中小学校建筑设计规范》中, 对学校场地有这样的要求:阳光充足、空气流动、场地干燥、排水通畅, 这些在选址过程中主要是通过对坡度的合理设置来满足要求的。

2) 现有学校。

作为公共设施之一的学校, 其主要的社会职能是为大众提供教育服务, 因此它存在着服务范围。随着城市建设的发展, 在规划新的学校位置时要考虑现有学校的分布情况, 以便完善目前的不足, 更好的进行规划布局。

3) 人口密度。

人口密度是影响学校选址的一个关键因素, 当一个学校位于人口密度较大的区域时, 会增加学校学生入学率。学校对人口的服务是随着距离的增加而降低的, 当学校规模较大的时候, 其影响力也越大;交通便利的地区, 学校的影响范围会更广。

4) 规划土地。

在城市的建设过程中, 土地的开发使用会根据职能进行划分, 同样在选址的过程中也要考虑规划土地职能类型, 这对学校的选址有一定的限制, 是选址过程中必须要考虑的影响因素。

4 学校选址实现

通过对学校选址原则、选址中所运用的关键技术以及目标区域影响因素的分析, 在实现学校选址过程中需要进行相应的准备和综合评价工作, 其过程如图1所示。

4.1 数据获取及预处理

1) 原始数据。

本文选用某一地区高程数据、现有中学分布数据、人口密度数据、土地规划利用数据来研究中学选址问题。

2) 派生数据。

选址要求之一是需要寻找相对平坦的土地来修建学校, 本次利用高程数据生成目标区域的坡度栅格数据。通过分析可知学校要选择在人口密度大的区域, 且距离现有的中学有一定的距离, 以便公共资源得到最大程度的共享, 因此利用获得的人口密度数据通过核密度分析工具生成人口密度栅格数据, 利用现有中学数据通过欧氏距离工具生成距离栅格数据。在城市发展中土地利用类型也进行了规划, 为便于分析需将规划土地利用数据转换为栅格数据。本次选址根据派生或转换生成的坡度数据、人口密度栅格数据、现有中学距离栅格数据以及规划土地利用类型数据进行分析。

3) 数据重分类及确定评价指标。

本次选址对得到的派生数据进行处理前还要对数据进行重分类处理, 使数据处于同一个评价体系内。对于坡度数据重分类为4级, 坡度越小的赋值越高, 反之越低。对人口密度栅格数据重分类为4级, 人口密度越大的赋值越大, 反之越小。对现有中学生成的距离栅格数据重分类为4级, 距离越远的赋值越大, 反之越小。规划土地利用数据重分类为3级, 所有影响选址的影响因素重分类结果如表1所示。

4.2 数据分析及结果综合评价

在重分类的人口密度数据、距离栅格数据和土地利用数据中都存在0值, 当所处位置坡度大于20%、人口密度低于50人/hm2、距离现有中学小于500 m或土地利用类型为工业或绿地时, 如果符合四个条件之一, 该位置被排除学校选址外。为满足该条件, 将三个栅格图层进行乘积叠合操作, 这样得到的新栅格数据中任意满足三个条件之一的栅格单元值均为0, 其含义为该栅格单元位置不符合学校选址条件。同时将该结果进行再次重分类, 所有非0值的栅格单元重分类后赋值为1, 分类后的栅格数据包含0和1两个值, 该数据可称为过滤层。综合考虑四个影响因素对中学选址的影响, 需将坡度、人口密度、现有中学和土地利用数据进行求和叠合分析, 然后将得到的结果与过滤层再次进行乘积叠合分析, 得到的栅格数据中栅格单元值越大代表该区域越符合中学选址的要求。

5 结语

本文通过对中学选址原则、选址影响因素的分析, 实现了对中学选址的综合评价, 很好地解决了中学空间选址问题。影响选址的因素涉及到很多方面, 本文主要选取具有代表性的四个影响因素, 结合GIS进行空间选址, 实现了灵活、迅速、直观地对这些数据进行分析、处理, 降低选址分析的难度, 提高了选址的效率和精度, 突出了GIS在空间分析中的辅助决策功能。

摘要：结合学校的选址原则, 对影响学校选址因素进行了分析, 基于GIS建立一个综合评价模型, 实现了灵活、迅速、直观地对数据进行分析处理, 降低了学校选址分析难度, 为中学选址提供解决方案。

关键词：GIS,中学选址,影响因素,综合评价

参考文献

[1]宋小冬, 钮心毅.地理信息系统实习教程[M].北京:科学出版社, 2013.

[2]戴晓爱.GIS与层次分析法结合的超市选址研究与实现[J].测绘科学, 2009 (3) :184-186.

[3]黄杏元, 马劲松.地理信息系统概论[M].北京:高等教育出版社, 2012.

[4]王家耀.空间信息系统原理[M].北京:科学出版社, 2001.

[5]毕硕本, 王娇, 徐秀华.地理信息系统软件工程的原理与方法[M].北京:科学出版社, 2003.

8.家乐福选址分析篇八

关键词：北京地区农家乐消费额影响因素

一、引言

随着中国经济的持续快速发展和居民收入稳步增加，人们的消费观念有了巨大的变化，对农家乐的消费需求日渐上升，北京地区农家乐也在飞速发展。各地区农家乐利润有巨大差别，消费者的消费额是决定农家乐利润的决定因素。因此，如何满足不同类型消费者的需求，从而得到最大的收益是农家乐发展的关注点。消费者消费额的影响因素成为本文的研究对象。

本文分析了一系列影响农家乐消费额的因素，并对这些因素进行实证研究，对于农家乐的发展具有重要意义。

二、文献综述

目前针对农家乐的实证研究主要分为三类：消费者行为的实证分析，农家乐模式的实证分析，消费者决策的实证研究。

关于消费者行为的实证分析，孙莹（2011）对上王村农家乐旅游者消费行为进行实证分析，总结出城郊型农家乐旅游者的消费行为特征，提出“改善交通条件，提高服务质量，提供特色餐饮，加强餐饮卫生管理，加强巩固回头客市场，制订合理的价格策略和畅通信息渠道的城郊型农家乐旅游”的发展对策。徐宏，宋章海（2008）通过对贵州的旅游资源进行分析，并且通过文献资料研究消费者消费行为。

关于农家乐模式的实证研究，张建国，严超，崔会平，夏盛民，丁双双（2010）提出“原生态的乡村氛围、优越的生态环境和良好的交通区位，注重规范管理，实施营销创新，引入市场机制，强化农户的主体地位，形成特色旅游品牌”都是农家乐开发模式中的重要因素。

关于农家乐消费者消费决策的实证研究，彭文喜，孙虎，刘宇峰（2010）提出：“农家生活氛围、农家娱购条件、可进入性和农村特色是农家乐旅游者旅游决策的重要影响因素。”

目前，农家乐受到了广泛关注，并且涌现出大量研究农家乐消费行为，这些成果为本文的研究提供了理论和方法上的有益借鉴，但同时在该领域还存在需要进一步开展分析的空间。从研究内容来看，现有文献很少对消费额进行实证研究，多局限于对调查结果进行简单的频率统计。本文则较全面分析农家乐消费额影响因素，并利用交叉分析的方法对调查结果进行分析统计，以期为农家乐发展提供有价值的参考。

三、北京地区农家乐消费额影响因素分析

（一）数据来源

在北京市东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区五区进行调研，随机选取五区之内人口密集的商业区进行问卷的发放，问卷对象也随机选择。项目组共发放问卷150份，收回问卷129份，其中有效问卷121份，有效率为93.8%。数据来源于实地调研，真实可靠。调查问卷包括被调查者的基本情况和对农家乐的需求情况。

（二）农家乐项目消费额影响因素基本分析

项目组根据网络搜索、文献查阅相关资料了解到，不同群体的消费行为会影响农家乐项目消费需求。消费者参与农家乐的行为具有一定的内在规律，但同时也受到诸多外部因素的影响。因此，项目组决定从被调查者所居住的城区、性别、年龄、职业、最高学历这六个方面分析，对消费者的人口因素和环境因素进行研究并得出不同消费群体的农家乐消费需求。根据调查结果显示，年龄和家庭月平均收入会对被调查者对农家乐项目的消费需求产生影响。

参与过农家乐项目的被调查者年龄集中在30岁以下，占总样本的77.6%，30—40岁、40—50岁和50岁以上所占比例相差不大，均不到样本总量的10%。由此得出结论，年龄对于农家乐项目的参与率有显著影响，农家乐项目消费需求有明显的年龄差异。农家乐项目消费需求主要以年轻人为主，相较其他年龄段的消费者，很多年轻人具有更多的空闲时间，更喜欢进行休闲放松的活动。具体数据见表1。

从家庭月平均收入来看，不同的家庭收入水平会影响到被调查者对农家乐项目的消费需求。根据可以看出，参与过农家乐项目的被调查者中，中等收入人群所占比例较大，1600—3000元、3000—5000元和5000—8000元所占比例均达到20%以上，低收入人群和高收入人群所占比例较低。因此，农家乐项目消费需求有明显的收入差异，消费人群主要集中在中收入人群。具体数据见表1。

根据此次调查数据的分析显示：有82.5%的被调查者认为合理的日人均消费额在100—500元，其中200—500元的占37.5%，大多数消费者愿意以大约300元左右的价格进行消费。具体数据见表2。

在有过农家乐游玩经历的消费者中，半年一次或一年一次的消费者占到了40%以上，说明消费者进行农家乐消费的频率不是很高，在进行农家乐项目设计时要注意区分淡季和旺季，以保障农家乐行业的整体收益。具体数据见表2。

（三）消费者消费能力实证分析

以下对已调查的消费者进行实证分析，以了解决定北京市区游客农家乐消费能力的因素。

1、消费者日人均消费与年龄之间关系的分析

基于此次调查数据的分析显示：通过交叉分析以及相关性分析，发现30岁以上游客日人均消费与年龄成正相关，关系显著。20—30岁游客日人均消费与年龄呈负相关，关系显著。30岁以上消费者倾向于日人均150元，而30岁以下消费者倾向于日人均350元。针对消费额与年龄的关系，进行深度挖掘，分析得出其原因大致有以下几点：

①年龄与收入有关。年龄越大其可支配收入越大，有更多的资金盈余来满足消费需求。尤其是30岁以上的年轻人，刚刚成家立业，面对房贷、车贷以及子女教育经费，往往表现得捉襟见肘，因此，刚刚结婚后的年轻人，消费额度最低，其农家乐需求也最低。

②年龄与体验需求有关。年龄在30岁以下的消费者，其体验需求是最大的，他们也更愿意参与到体验中来，而农家乐旅游正是将体验旅游发挥到了极致，最大化的满足了体验的需求。因此，30岁以下的消费者，农家乐需求较强，是值得关注的对象，具体结果见表3。

2、消费者日人均消费与平均收入之间关系的分析

基于此次调查数据的分析显示：通过交叉分析以及相关性分析，发现消费者日人均消费与游客平均收入呈正相关，关系显著。收入越高支出越大，这一点也可以用消费函数来表示，即Y=ax + b ，Y代表总支出，b代表自发性支出，a表示边际消费倾向，x表示可支配收入，即可支配收入越大，总支出越大。因此，消费者的收入水平制约了农家乐项目的消费需求，具体结果见表3。

四、结论

一是消费者日人均消费与年龄之间的关系显著，30岁以上游客日人均消费与年龄成正相关，而30岁以下的日人均消费额又偏高。

二是消费者日人均消费与收入之间的关系显著，呈正相关。

五、政策建议

调查结果显示，30岁以下的消费者是主要的消费群体。而且他们的日人均消费额也较高。建议农家乐项目设计时考虑到这点，尽力切合这个年龄阶段消费者的偏好需求。30岁以上的消费者日人均消费和年龄呈正相关，所以50岁以上的消费者是有巨大发展潜力的对象。他们的消费额度很高，有利于农家乐增加利润。农家乐项目应该设计体验无公害绿色健康蔬菜水果的种植、培育、采摘项目，高度切合老年人养生健康的心态。

日人均消费额与收入之间呈正相关，收入越高，日人均消费额越高。农家乐项目可以设计不同层次的增值服务，从而满足不同收入人群的消费需求，提高农家乐利润。调查显示消费者的家庭平均月收入集中在1600—8000元这一区间，故农家乐项目设计时不必全面考虑所有收入水平的消费者，只需针对这一区间设计相应的增值服务，以使用最小的成本获取最大的利益。

参考文献：

[1]刘敏.休闲农业旅游消费行为研究[M].北京：中信出版社，2006

[2]相重光. 消费行为研究[J].国际商务研究，1987

[3]秦金亮.模型化消费行为研究的新趋向[J]. 山西师大学报，1993

[4]孙莹.城郊型“农家乐”旅游者消费行为实证研究[J].安徽农业科学，2011

[5]彭文喜，孙虎，刘宇峰.游客对西安市“农家乐”旅游决策影响因素的因子分析[J].旅游资源，2010：740—742

[6]张建国，严超，崔会平，夏盛民，丁双双.浙江农家乐开发模式的实证研[N].农业部管理干部学院学报，2010：39—42

〔本文系“北京市本科生科研训练项目”市级立项（项目编号：201311417SJ142）最终成果以及北京联合大学2014“启明星”大学生科技创新项目（国家级）立项阶段性成果〕

（蔡曲，江西九江人，北京联合大学管理学院金融学专业。陈栋，山东潍坊人，北京联合大学管理学院金融学专业。龚心怡，浙江嘉兴人，北京联合大学管理学院金融学专业。翁肩未，浙江临安人，北京联合大学管理学院金融学专业。李欣，山西人，北京联合大学管理学院金融学专业）

2、消费者日人均消费与平均收入之间关系的分析

四、结论

一是消费者日人均消费与年龄之间的关系显著，30岁以上游客日人均消费与年龄成正相关，而30岁以下的日人均消费额又偏高。