住房公积金贷款申请条件

住房公积金贷款申请条件（共17篇）（共17篇）

1.住房公积金贷款申请条件 篇一

兰州住房公积金贷款申请条件

兰州住房公积金贷款申请条件及提交资料

兰州住房公积金贷款是指由公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。

兰州住房公积金贷款是指由兰州住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。

申请兰州住房公积金贷款要具备什么条件？

1、单位职工规范缴存住房公积金3个月以上，自由职业者规范缴存住房公积金6个月以上，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可申请办理住房公积金贷款。

甘肃省内住房公积金缴存人在兰州地区购买住房。所购房产具备办理抵押登记条件的。可在我中心申请住房公积金贷款。借款人除需提供中心必须的资料外。还应提供住房公积金缴存地的住房公积金管理中心出具的缴存证明。

2、有合法有效的购买住房的合同、协议或房地产管理部门颁发的《房屋所有权证》。申请兰州住房公积金应提交的资料

(一)个人信息材料(审查原件留存复印件)

1、借款人及配偶身份证明：包括身份证、户口簿、结婚证(或离婚证、法院判决书、裁定书、未婚证明等)；

2、借款人及配偶经济收入证明材料(有固定工作的以单位工资收入证明为准，个体工商户以近三期纳税发票为准，其他职业者视实际情况出具相关书面证明)。

(二)购房资料

1、商品房期房按揭贷款

①全套网签备案商品房购房合同(原件六份)；

②20%以上首付款的发票或收据原件(复印件三份，复印件加盖原章)；

③售房人出具的《阶段性保证书》(原件二份)。

注：兰州市所有取得《商品房预售许可证》(未过期)的商品房楼盘均可受理。

2、经济适用房期房按揭贷款

①全套经济适用房购房合同(原件六份)；

②20%以上首付款的发票或收据原件(复印件三份，复印件加盖原章)；

注：售房单位持立项批文、《国有土地使用证》、《兰州市建设工程规划许可证》、房改部门经济适用住房批复在兰州住房公积金管理中心办理备案手续后受理。

3、集资建房期房按揭贷款

①全套购房协议(原件六份)

②20%以上首付款的发票或收据原件(复印件三份，复印件加盖原章)；

注：建房单位持立项批文、《国有土地使用证》、《兰州市建设工程规划许可证》在兰州住房公积金管理中心办理备案手续后受理。

4、“二手房”贷款

①借款人本人或配偶名下已过户的《房屋所有权证》；

②《房地产买卖契约》(原件一份、复印件一份)；

③契税完税发票原件(复印件三份)。

5、“商转公”贷款

①商业住房按揭借款合同(原件一份、复印件二份)；

②房产抵押合同(原件一份、复印件二份)；

③《房屋所有权证》(原件及复印件二份，产权证原件存贷款银行的，复印件须由贷款银行注明并盖章)；

④贷款银行出具的近1年的还款明细单(原件一份、复印件一份)；自筹资金偿还商业贷款的，还须提供商业贷款还清凭证(一个月内有效)。

注：需提供阶段性担保的，担保人须提供身份证原件及复印件，单位证明(注明单位公积金账号、个人身份证号及个人公积金账号、月均工资额)原件及复印件，工资折卡原件及复印件。

6、住房装修贷款

①借款人本人或其配偶名下《房屋所有权证》；

②装修自住住房的相关资料。

7、其他贷款(所购住房不具备办理房产抵押登记条件用他处房屋所有权作抵押的)：①购房合同或协议(原件及复印件二份)；

②20%以上首付款的发票或收据(原件及复印件二份)；

③用于抵押的他处《房屋所有权证》；

④所购住房未封顶的，提供必需的建房手续。

注：以他人《房屋所有权证》作抵押的，需提供产权人及配偶的身份证、户口簿、结婚证(或离婚证、法院判决书、裁定书，户口所在社区及街道办事处出具的未婚证明等)。

2.住房公积金贷款申请条件 篇二

住房公积金贷款不管是作为一种融通资本的金融工具, 还是实现政策需要的“购房救济粮”, 在当下具有很强的理论和实践意义。从理论方面来说, 公积金贷款是近年来银行推出的一种创新性贷款品种。通过研究公积金贷款的资金来源、发放对象、利率等, 可以分析公积金贷款对贷款市场资金流动的影响, 为进一步发展房地产金融和实施相关调控政策提供理论支撑;从实践方面来说, 在我国, 自房地产市场蓬勃发展以来, 伴随着“炒房热”的高温, 有大部分中薪阶层因此沦为“房奴”。研究公积金贷款现状及探究“福利陷阱”背后的原因, 有利于认识和解决我国中低收入者“贷款难”的问题, 并进一步改善住房公积金贷款市场的不均衡, 实现效率和公平的平衡。

一、我国住房公积金贷款

根据国家的政策和市场定位, 住房公积金贷款是为满足大部分中低阶层买房的需求, 不过实际操作中, 由于经济、社会发展的差异性以及公积金贷款机制的疏漏, 使得公积金贷款在具体发放和使用中受限, 并没有达到良好的政策效果。具体分析如下:

(一) 公积金贷款的地区差异性很大。

一方面在东西部和南北部经济发展的差距下, 各地区的工薪水平也有很大的差异;另一方面由于各地环境、社会文化的不同, 也影响了各地的公积金中心政策的执行标准。在这样的情况下, 现行的住房公积金贷款机制具有很大的不适用性, 大大降低了住房公积金的使用效率。

(二) 住房公积金的相关规定模糊。

住房公积金作为一种长期住房储金, 相关条例中规定应当用于职工购买、建造和大修自住住房, 然而, “自住住房”的定义却很模糊。地区、文化、收入不同的人们对这种模棱两可的概念的理解也不尽相同。像这样的制度缺陷, 很容易造成一些投机的人“免费占用”公积金贷款的情况。

(三) 住房公积金“两性”失衡。

在一定程度上是“共有基金”, 即所有缴存人共同出资建立的, 故在考虑差别性的基础上, 还应顾及到互助性的要求。这也是住房公积金贷款相关制度不断完善和规模不断扩大下的必然要求。现阶段, 二者的失衡也从一定意义上阻碍了一部分中低薪阶层利用公积金贷款的渠道。

二、住房公积金贷款存在现状根源分析

(一) 市场均衡。

由上述住房公积金贷款市场的供求情况可知, 现阶段, 该市场处于供不应求的状态。由于短期内公积金贷款的资金来源不会大幅度增加 (供给方) , 而中低薪阶层对住房以及公积金贷款的需求会大规模地增加, 故从定性上来说, 住房公积金贷款的供给弹性要小于需求弹性。如图1所示, 目前市场状况如点O1, 公积金贷款需求和供给之间存在一个差额, 要达到市场的供求均衡 (O2点) , 理论上来说, 应不断增加公积金贷款资金来源或是调整贷款方式使得整体需求下降。在实际情况中, 造成市场不均衡的原因很复杂, 且各个因素相互影响, 现具体分析如图1所示。 (图1)

1、在需求方面, 目前人们对住房的需求是刚性需求, 即需求收入弹性较大而价格弹性较小。

短时间内, 中低薪阶层的收入不可能快速提高, 因而仅依靠自己的力量无法完全满足自身的住房需求。然而, 在进行公积金贷款时, 由于公积金的缴存与工资挂钩, 这样收入较低的中低薪阶层无法享受公积金低利率贷款的好处。这种“低存低贷”在一定程度上促使一些人过度借贷, “夺取”了真正需要住房贷款的低收入者的贷款资金, 反过来又影响收入分配, 引发社会不公平等问题的发生。

2、在供给方面, 应尽可能地扩大住房公积金贷款的资金来源。

然而, 由于管理公积金的公积金中心的融资渠道很窄, 利用金融工具进行保值增值的方式受限;另外, 公积金贷款的市场化程度不高, 其流动性较差, 不能及时将贷款资金变现, 资金利用率低。

3、在其他方面, 如政策性因素也是影响公积金贷款市场均衡的原因之一。

根据有关条例规定, 目前公积金贷款的最高限额必须为职工本人申请, 金额是50万, 职工及其配偶申请贷款的金额是70万, 这个数字远低于现在按市价算出的购房资金差额, 在这种情况下, 很多职工只能办理住房公积金 (组合) 贷款或按掲贷款, 从而减少了住房公积金贷款的市场份额。

(二) 住房公积金贷款存在的风险。

据调查, 近年来全国平均住房公积金使用率稳步上升, 已经达到并超过了商业银行存贷比为75%的临界点, 这意味着资金流向开始出现入不敷出的情况。此外, 住房公积金贷款也有可能面临着较大的支付风险。因而, 控制和防范住房公积金贷款过程中的风险是很有其现实性和必要性的。目前, 我国在住房公积金贷款过程中的主要风险分为:信用风险、操作风险、制度风险和稽核风险、抵押物风险等。

1、信用风险。

据有关研究, 贷款支出占家庭收入的比重对违约风险有着一定的影响。即在还款期内, 贷款额占家庭收入的比例越高, 购房者的还款压力越大, 违约概率也随之提高;若所贷款项期限长、额度大, 则当借款人的收入或其家庭状况包括离婚、重大疾病等发生变化时, 贷款偿还压力增大, 相应地, 其违约的几率也会增大;借款人采取各种手段故意欺诈, 伪造个人信用资料骗取贷款等。

2、操作风险。

在办理公积金贷款时, 由于贷款管理员的风险防范意识不强, 不认真审核保证人的资格及借款人的收入、信用和贷款用途, 也忽略了对借款人、保证人身份证明的仔细核对;贷款后期管理的跟进, 对借款人归还贷款情况的掌握以及对逾期贷款的及时催收与否, 都会影响贷款风险。

3、制度风险和稽核风险。

造成制度风险和稽核风险的因素主要包括银行和公积金中心内部管理制度不健全、岗位设置不合理、内部衔接监控不到位、人情贷款的发放以及与房地产开发商勾结。

4、抵押物风险。

抵押风险主要是由抵押物的市场价格变化所带来的风险。贷款房价比是衡量抵押风险的一个比率。当社会经济不景气、房地产市场萧条, 抵押房屋的市场价格就会下跌, 故此时贷款市场价值大于房屋抵押市场价值, 贷款房价比大于1, 在这种情况下, 若忽略交易成本和其他因素, 借款人倾向于违约的可能性增大。

(三) 住房公积金贷款的福利陷阱问题。

通过上述分析, 不难发现这样一个怪像:一方面大量资金处于闲置状态, 而另一方面真正有购房需求的中低薪阶层却申请不到公积金贷款, 无法享受低利率贷款的政策优惠。这便是住房公积金贷款中的“福利陷阱”。

对于中低收入家庭来说, 住房公积金的难提取导致它有一个很流行的别名———养老金。这是“低存低贷”的作用效果。由于上述现行公积金条例规定的限制, 很难取得公积金贷款, 使其在很长一段时间内成为闲置资金, 只能等退休后领取成为养老金。而另一方面, 尽管不能获取公积金贷款买房, 却还要强制性地每月缴纳一些款项, 造成大多数中低收入者变相为少数中高收入者购房提供补贴的局面。此外, 这些存在公积金账户里的款项远比同期存在银行里的资金要大大缩水。这无疑对中低收入者是雪上加霜的打击。

三、相关政策与建议

(一) 在政策和制度方面

1、切实注重社会公平。

从这一角度出发修改相关条例;改革住房公积金贷款制度, 取消单方面与工资挂钩的贷款条件, 解决“福利陷阱”的问题, 并简化和完善贷款程序, 增强住房公积金贷款的保障性。

2、灵活利用住房公积金。

可实行住房公积金贷款资金信托和住房公积金贷款证券化, 也可向专业的SPV公司转让住房公积金贷款债权, 增强贷款资金的流动性, 也从一定程度化解了由非专业的公积金管理中心投资所带来的风险;将地方的住房公积金统一纳到国家的金融监管体系上来, 在有关监管的同时, 防止住房公积金的过度贬值。

(二) 在住房公积金贷款市场方面

1、完善住房公积金贷款机制, 加强政策调整力度。

住房公积金管理中心应建立健全控制市场风险的评估机制, 根据市场风险及时调整公积金贷款政策, 从宏观调控方面保证住房公积金贷款市场平稳运行, 并使其效用最大化。当市场出现资金流动性紧张时, 应迅速调整公积金贷款政策, 增加资金来源渠道, 缓解资金紧张;当市场出现资金流动冗余时, 可以从宏观上适当调度部分资金用于投资, 并请专业人员进行操作, 实现资金的保值增值。

2、完善住房公积金信贷程序。

(1) 实现“存贷挂钩”制度个人化。近年来, 业内推行将住房公积金“存贷挂钩”、“以存定贷”, 即根据住房公积金的缴存总量来决定发放的贷款总量。在此基础上, 应该将“存贷挂钩”等方针具体到个人账户上, 根据个人缴存的住房公积金额度和年限来决定其贷款额度, 这种微观化的预算管理方式使得每个人会根据自身情况获得贷款, 减少了公积金贷款的浪费, 促进了社会公平; (2) 将消费贷款压缩, 部分转型为发债定向支持建设的贷款或增加其他的资金使用和增值渠道, 形成渠道多样化、余度可调节化的局面, 在一定程度上解决资金随市场“时紧时松”的流动性现状。

3、挖掘住房公积金贷款需求。

从制度上增强住房公积金的互助性功能, 允许以一个家庭作为贷款单位, 家庭成员可以共享公积金贷款, 这样以组合的形式从一定程度上“降低”了整体的需求, 有效整合公积金资源, 促进公积金贷款市场的均衡。在设定贷款限额上, 应充分考虑人们的需求, 即除了买房贷款的需要, 还要顾及到人们的支付能力。支付能力由很多因素综合影响, 其中房屋的市场价格和人们的收入占主导地位。因此, 贷款限额应与市价和收入相适应。

(三) 在控制公积金信贷风险方面。

应切实建立有效的内部控制制度, 实现贷款工作的规范化、流程化和制度化。做好“加强贷前调查, 防范源头风险;加强贷中审查, 严格控制风险;加强贷后管理, 有效化解风险”的工作。其中, 提高住房公积金的安全性是住房公积金管理工作中的首要任务。

1、加强控制信用风险。

(1) 提高借款人信息的收集和分析能力。增加对借款人及配偶个人信息的收集量, 提升信息收集的质量, 提高信息分析结果的准确度, 严格把好个人贷款审核审批关, 及时预防和控制贷款中可能出现的信用风险。 (2) 完善对借款人资格和偿债能力的审查机制。 (1) 在了解和掌握借款人收支状况、学历水平和专业技能等方面的基础上, 结合借款人家庭的实际状况如家庭成员构成、从事的职业类型, 来综合评估借款人的贷款偿还能力和信用; (2) 可以采取将月工资收入与住房公积金缴存额相结合的办法, 强制性地将借款人月还本息额控制在家庭月收入的50%以内, 这样可以为借款人划定合理的贷款额度和年限; (3) 加强对所了解的借款人信息核实的能力, 对借款人提供的工资收入证明的真实性向工作单位或人力资源部门进行核实, 同时要注意审查借款人及配偶是否有其他未还清的贷款或债务。 (3) 建立健全借款人资信管理动态系统。根据借款人住房公积金的缴存变化情况来判断其个人工资收入情况并进行实时评估, 及时预测借款人由于还款能力下降可能出现的信用风险。

2、防范操作风险。

根据贷款的流程, 分别从贷前、贷中和贷后等环节入手防范, 检查和控制相关风险点, 并制定具体的管理职责和实施细则, 实行贷款审核、发放、管理、回收等各个环节业务操作流程的规范化;建立健全贷款首接责任制、贷款内部管理规定、贷款业务操作规程和贷款档案, 实现科学化、规范化和制度化管理;建立健全审贷程序分离和风险监管分离机制, 保证贷款审核审批和风险控制的独立性;建立健全风险预警制度和逾期贷款催收办法, 实现动态管理, 使贷款风险降到最低。

3、注意控制制度风险和稽核风险。

一方面住房公积金管理中心应完善内部管理机制, 实现制度的规范性和约束性;另一方面也要加强激励机制的完善, 调动职工的积极性, 使其严守岗位, 互相监督。另外, 要注意加强业务人员尤其是稽核人员业务素养和专业技能, 实行竞争上岗, 明确业务人员的权利和义务, 从根本上控制风险源。

参考文献

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3.浅谈住房公积金贷款风险 篇三

关键词：住房公积金贷款；风险；防范对策

国家历来十分重视住房公积金的安全问题。从住房公积金制度建立初期，就把加强住房公积金管理、防范资金风险，作为住房公积金制度建设的重中之重。凡事预则立，不预则废。因此，有必要对住房公积金贷款风险进行分析，寻求防范化解措施。

一、住房公积金贷款存在的主要风险

1.住房公积金贷款的责任风险

现行的住房公积金管理，实行的是“管理委员会决策、管理中心运作、银行专户存储、财政监督”原则。《住房公积金管理条例》规定，住房公积金贷款风险，由住房公积金管理中心承担，央行的《贷款通则》也明确表明，银行作为受托人只收取手续费，不承担住房公积金贷款风险。所以说住房公积金贷款风险完全由住房公积金管理中心承担。责任风险就是管理中心内部制度不健全或制度不落实，为违规贷款留下漏洞和机会，导致中心蒙受损失，具体表现为：中心办理贷款各相关部门的工作人员在贷款调查、审核、审批及办理产权抵押登记等环节过程中出现责任心不强、工作疏忽等因素,对抵押担保手续不健全或不符合规定的贷款给予办理,最终导致了不良贷款的产生,给中心造成了无法追偿的损失。中心内部管理薄弱，借款人提供虚假证明材料，造成“重复贷款”或夫妻“双方贷款”，从而加重了借款人的负担，从而形成了贷款风险。

2.公积金贷款的信用风险

主观原因包括借款人有意赖帐，套取贷款，假借款，恶意不还款等。有的借款人借各种理由拖欠或故意赖帐不还贷款。其次,信用风险直接取决于借款人的资信程度,借款人的资信度越高,贷款风险越低,二者成反比关系,但是,在贷款工作中,中心对借款人的资信调查只限于银行出具的信用报告，借款人是否在银行及中心申请过贷款,贷款后是否发生违约,单位的交缴金额是否足额来判断其信用状况,没有考虑到职工的流动性及只交缴一定时期后停缴来套取公积金贷款的现象，存在严重的信息不属实的实际情况。

3.自然风险

主要是借款人对还款能力估计失误。其主要目原因是由于贷款期限长，额度大，借款人，抵押人，担保人及抵押物等状况发生改变，有的借款人由于失业，伤残，离异或借款人丧失经济支付能力，或是借款期间借款人死亡或其他突发事件不能按期偿还贷款，导致贷款不能按期足额收回，形成逾期或呆账。

4.流动风险

它是指中心发放的个人住宅抵押贷款债权流动性差而产生的风险。个人住房抵押贷款属中长期贷款，相对于短期贷款具有较大的风险性，因此，客观上要求有健全的风险转换机制作保障，例如担保制度、保险制度以及住房抵押贷款二级市场的建立。

二、住房公积金贷款风险防范对策

1.完善住房公积金贷款风险准备金制度

国务院《住房公积金管理条例》规定，住房公积金运作产生的增值收益应当用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。财政部《关于住房公积金财务管理补充规定的通知》（财综字［1999］149号）规定，建立住房公积金贷款风险准备金的比例，按不低于住房公积金增值收益60%核定，或按不低于年度住房公积金贷款余额的1%核定，从住房公积金增值收益中分配，专户存储。住房公积金管理中心作为非盈利的事业单位，是住房公积金管理的责任主体，也是住房公积金贷款风险的承担主体，提取的风险准备金仅限于贷款风险准备金一种。而银行等金融企业除了按不低于风险资产期末余额的1%提取一般准备金外，还要提取贷款损失准备，包括专项准备和特种准备。由此可见，在贷款风险准备提取方面，住房公积金管理机构较金融机构承担了更大的风险。因此完善住房公积金贷款风险准备金制度是我们工作的重点。(1)采用账龄分析法提取贷款风险准备金。一般而言，在其他条件相同时，贷款期限越长，出现违约的可能性越大，形成呆账、坏账等不良贷款的可能性也越大。因而每年末，对贷款未到期账龄进行分析，如可考虑将未到期账龄划分为5年以内、5－10年、10－20年、20－30年四个档次，对对应的贷款余额按1%、1.5%、2%、3%的比例提取贷款风险准备金。(2)参考金融企业将贷款划分为五类，将贷款风险准备金分为一般贷款风险准备金和专项贷款风险准备金。建议成立住房公积金贷款风险评估委员会，由住房公积金管理中心牵头，人民银行、房管等部门组成，年末根据管理中心逾期贷款记录和不良贷款明细台账、贷后检查资料所反映的情况，充分考虑借款人逾期情况、借款人收入状况发生重大变化、房屋变现价值及变现能力变化等因素，将住房公积金贷款根据风险程度划分类别，正常类的仍按1%的比例提取一般贷款风险准备，专项贷款风险准备则根据评估风险程度确定合适的提取比例。(3)按贷款风险准备金的一定比例提取建立周转房建设资金，用于购买、建造一些小面积、功能全的普通住房，作为法院强制执行时为债务人提供临时周转房。

2.完善公积金个人住房贷款政策和方式,防范和化解系统风险

(1)将借款人月还本付息额严格控制在其家庭月收入的50%以内。(2)改善还款方式,在时间和地点上方便借款人还款,使其养成按期还款的习惯。管理中心可根据借款人的需要设计月等本金还款、月等额还款、月递减还款等多种还款方式;在还款时间上,可允许预还或一次性还款,对外出劳务人员等特殊职业的,允许按季还款;为方便借款人还款.可利用银行网点和资源,办理还款储蓄卡或一卡通,实行通存通还,自动划款。

3.加强个人住房贷款信用风险管理

目前，我国消费者个人信用资料很不完备，专门的信用调查机构还尚未建立起来，而且没有一套科学的评估体系，个别单位的信用评估权威差，手续复杂，信用风险就相对显得较大。因此，公积金管理机构可采取以下措施防范风险：首先建立个人信用制度，为个人住房贷款评审提供详尽的资信依据。其次，建立个人住房贷款审核责任制度。在委托模式下，这一责任制度应包括受托银行的贷款评审与住房公积金管理中心审核两个环节。再次，建立个人住房贷款风险预警系统。这一系统包括借款人就业与家庭收入变动信息反馈、还本付息监控、贷款逾期级数等子系统，这是消除个人住房贷款风险的最后一道防火墙。

4.严格个人住房贷款的抵押管理,防范抵押风险

(1)认真审查抵押房屋的合法性,对用存量房作抵押的,产权权属不清或共有比例划分不清的,不予贷款；用期房设置抵押的,严格审查开发商以往的社会资信状况及其已开发房屋的销售结存情况和过去开发工程的质量验审情况，信贷人员要对开发项目进行跟踪管理，确保抵押住宅按时竣工，交付于借款人方能贷款。(2)要求售房单位承诺到期及时办理产权过户手续,不履行承诺的,负连带责任。(3)抵押率严格控制在70%以内,避免抵押物的变现风险。

5.建立健全贷款风险管理制度

因贷款业务数额大，期限长，为了有效地防止风险，管理中心内部应建立健全各项风险管理制度。首先结合公积金贷款业务自身的特点，制定具体的操作规程和实施细则，以规范贷款的发放、管理、控制、收回程序；其次加强日常贷款业务管理，提高经办人员的自律意识和责任意识，建立完善的审核机制、内控机制，加强贷款台账及档案资料的登录和收集，实行规范化、制度化、科学化的管理；三是实行风险清收责任制，对已办理的贷款要加强贷后的管理和催收，并按照“谁放贷、谁清收”的原则落实到人，加大清收力度。

6.推行住房公积金贷款的证券化

住房抵押贷款证券化是指金融机构把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流通的证券。我国住房公积金发展住房抵押贷款证券化的基本思路是，组建一到两家全国性的从事住房抵押贷款证券化业务的专门机构，由住房抵押公司制定标准化的贷款协议和期限、利率等，并按此设定的标准从全国各省市公积金管理中心收购个人住房公积金贷款及个人住房商业性贷款，组成资产池，政府提供担保，在此基础上通过发行证券筹集资金；各公积金管理中心可用出售个人住房抵押贷款所获得的资金滚动发放个人住房抵押贷款；证券化机构以个人住房抵押贷款的还款作为支付证券本息的来源，从而将证券资本市场与货币信贷市场连结起来，形成个人住房抵押贷款资金的良性循环。

4.住房公积金贷款申请条件 篇四

长春市二手房住房公积金贷款在双阳区开展业务试点，并将在试点条件成熟后，向长春其他市县推广。这里的二手房住房公积金贷款指的是，长春市住房公积金管理中心委托商业银行向借款人发放的用于购买售房人已经取得房屋所有权证、具有完全处置权利、并且在二级市场上合法交易的个人自住住房的贷款。申请长春市二手房住房公积金贷款的，需满足以下条件：

1、售房人对交易房屋依法具有完全处置的权利，交易房屋具有房屋所有权证；

2、所购住房的房龄不能超过29年；

3、售房人交易房屋的产权共有人或其他产权所有权人和共有人，同意其转让；

4、售房人、借款人须签订统一的《房地产转让合同》；

5、借款人须是从其所在单位为其建立住房公积金账户缴存到申请借款之日，已连续12个月按规定及时、足额缴存住房公积金；

6、借款人须具有完全民事行为能力，有偿还贷款本息的能力；

7、具有符合长春市住房公积金管理中心要求的贷款?ad_pid=1012担保(阶段性保证加抵押、抵押)贷款金额、期限符合住房公积金管理中心规定。

申请长春市二手房住房公积金贷款的流程是：

1、贷款需求备案：拟申请住房公积金贷款的职工持相关材料到向阳分中心(同志街与桂林胡同交会处建行向阳支行二楼）办理。

2、交易房屋评估、确认贷款金额、期限和还款方式：双方拟交易房屋(抵押物)价值由住房公积金管理中心指定的房地产评估机构评估，交易双方应积极予以配合。

3、贷款担保方式的选择：二手房住房公积金贷款担保方式有阶段性保证加抵押和抵押两种，借款人可以根据自身实际情况自主选择。

4、填写《住房公积金贷款申请表》签订房屋转让合同、办理自筹资金交付、买卖双方办理房屋交易手续、领取房屋评估报告。

5、按要求提交全部贷款申请资料。

6、审核、审批。

7、签订借款合同、料理相关手续。

5.住房公积金贷款条件 篇五

为能帮助市民更加了解公积金新政策及其调整对百姓生活带来的变化，特针对公积金新政解读如下:

一、 调整住房公积金贷款申请条件

政策一：职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，即可申请住房公积金个人住房贷款。

原规定：职工连续足额缴存住房公积金12个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。

解读：新政缩短了连续缴存时间，降低了缴存职工贷款门槛,增加了住房公积金贷款受惠群体,能帮助更多新参加工作的年轻人更快地获得住房公积金贷款，并在一定程度上对房地产市场平稳健康发展产生积极的促进作用。

政策二：职工购买、建造、翻建、大修自有住房，二年内均可申请住房公积金贷款。具体操作为：

（1）职工购买住房，以购房首付发票、全额发票、《房屋所有权证》等任一有效证明取得之日起二年内。

（2）职工购买二手住房的，以所购房产契税发票、《房屋所有权证》等任一有效证明取得之日起二年内。

（3）职工自建、翻建、大修自住住房的，自取得《土地使用权证》、《用地规划许可证》、《工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房屋所有权证》等任一有效证明签发之日起二年内。

原规定：缴存职工购买、建造、翻建、大修自有住房，在取得有效凭证一年内均可申请住房公积金贷款。

解读：新政降低了缴存职工贷款门槛,为职工提供了更宽松的使用条件,能实现”应贷尽贷”。

案例： 20xx年6月，职工小李在城区购买了一套自住住房，交了首付款，签订了购房合同，当时单位没有缴存住房公积金，只能东拼西凑借钱交房款，直到20xx年2月才交清最后一笔购房款，取得了购房全额发票，所在单位也从6月份开始为小李缴存住房公积金，今年3月份房产证办下来了，不知象小李这种情况能否申请贷款？若能，需要提供哪些资料？

解答：新政规定，我市职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，其取得购房首付不动产统一收据、购房全额发票或房屋所有权证等任一有效凭证载明日期之日起二年内均可以申请住房公积金贷款。小李自20xx年6月开始缴存住房公积金至今已满6个月，虽然其购房行为和取得全额购房发票的时间超过1年，但其房产证载明日期在两年之内，符合住房公积金贷款申请条件。申请住房公积贷款时，主要提供购房合同、全额发票、房产证等相关资料。

二、调整贷款额度计算方式

政策三：暂停执行住房公积金个人住房贷款额度与职工个人账户余额倍数挂钩的规定。

原规定：住房公积金个人住房贷款额度不超过申请人及配偶住房公积金账户缴存余额的20倍，不足30万元的按30万元确定。

解读：新政取消了贷款额度与职工个人账户余额挂钩的规定，有力地提高了缴存职工尤其是刚参加工作缴存住房公积金时间不长、缴存余额不多的年轻干部职工的住房公积金贷款额度。

政策四：购房职工夫妻只有一方缴存住房公积金另一方未缴存住房公积金的，在确定贷款额度时，未缴存住房公积金的一方还款收入按我市上年最低工资标准计算（为便于计算，我市规定目前暂按20xx元/月确定）。

原规定：住房公积金个人住房贷款额度按缴存职工缴交住房公积金工资基数确定。

解读：此项调整，充分考虑到缴存职工家庭未缴存住房公积金的一方的实际收入，调增了职工家庭还款能力，提高了贷款额度。

政策五：缴存职工住房公积金个人住房贷款年限由原来法定退休年龄延长5年的基础上，再放宽5年，但最长不超过30年。

原规定：缴存职工住房公积金个人住房贷款年限在法定退休年龄后延长5年，但最长不超过30年。

解读：新政延长了职工的贷款年限，即延长了，此举在有效减轻职工每月还本付息压力的同时，也延长了接近退休年龄缴存职工的贷款年限，能帮助其获得更多额度贷款。

政策六：对首次申请住房公积金个人住房贷款的职工，首付款比例统一降至20%；已还清首次住房公积金个人住房贷款的缴存职工即可第二次申请住房公积金个人住房贷款，不受连续缴存时间限制，利率按首次贷款标准执行。

原规定：购房面积在90O以下住房公积金个人住房贷款省付款比例为20%，90O以上的首付款比例不低于30%，还清首次住房公积金个人住房贷款的缴存职工在还清住房公积金个人住房贷款一年后方可再次申请住房公积金个人贷款。

解读：新政降低了首付比例，首次申请公积金贷款不分面积大小，首付款比例统一降至20%，减轻了职工购房首付款压力；对第二次申请住房公积金个人住房贷款的，新政取消了原需要在还清一年后方可再次申请贷款的限制，从而加快了缴存职工通过住房公积金贷款改善住房条件的速度。同时，新政将第二次住房公积金贷款首付款降低到30%、利率按首次贷款标准执行，有力地减轻了贷款职工改善住房条件的首付和利息支出压力。

三、稳步推进异地购房贷款

政策七：职工在本省其他地市工作并缴存住房公积金的，在本市购买自住住房时，可在本市申请住房公积金个人住房贷款。

原规定：只有在我市缴存了住房公积金职工，方可在我市申请住房公积金个人住房贷款。

解读：新政规定在满足其他贷款条件下，允许职工在江西省范围内购房可在我市住房公积金中心申请贷款，此举将有力地支持在外工作的人士来饶购房，满足职工家庭的多元住房需求，也将促进我市房产销售。

案例：王先生近来遇到烦心事，女儿今年7岁了，下半年要上小学了，想在上饶中心城区买房，让乡下的父母进城照看女儿，可自己在南昌工作，公积金缴存在南昌中心，听说中心城区现售楼盘都与上饶中心签有期房协议，只要委托公司售楼人员办理，自己只需现场签字即可办妥贷款，像这样公积金没缴存在上饶的职工来饶购房，不知上饶中心能否给予贷款?

解答：新政规定，职工在本省其他地市工作并缴存住房公积金的，在本市购买自住住房时，可在本市申请住房公积金个人住房贷款。所以小王可以委托和住房公积金签有期房协议的公司售楼人员申请办理住房公积金。办理时，除提供本地职工办理贷款所需的资料外，只需增加小王住房公积金缴存地住房公积金中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存证明》，上饶市住房公积金中心会根据证明提供的信息，视同小王在本地缴存住房公积金一样提供贷款。此项政策将逐步扩大到全国范围内互认互贷。

政策八：缴存职工本人为子女在本市及缴存职工本人或为子女在异地（本市范围外）购买自住住房时，可以申请住房公积金个人贷款（须提供本地抵押物）。

原规定：缴存职工本人在本市购房可以申请住房公积金个人住房贷款。

解读：鉴于当前部份缴存职工自已已有住房，不需要再申请公积金购房贷款，但其子女且多数是独生子女急需成家置业的的实际，同时考虑其子女有可能在外地工作的现实情况，新政规定缴存职工可以通过自己申请住房公积金贷款，帮助子女在本市或在外地解决住房问题。充分体现了住房公积金以人为本的精神。

案例：老张还真赶上政策了，近来又高兴又着急，原来老张今年55岁，儿子大学毕业后在上海工作，想在上海买房成家，上海房价动着几佰万，工作没几年的儿子没啥积蓄，做父母的总想给儿子一点支持，自己缴存了多年住房公积金，配偶又没缴存住房公积金，从来没使用过，听说4月1日起住房公积金出了许多新政策，不知象老张这种情是否可满足心愿？

解答：新政放开了异地贷款、父母为子女购房等限制，延长了贷款年限，实行了可提可贷等一系列惠民便民新举措，方便了缴存职工使用住房公积金。案例中的老张可以在我市申请使用住房公积金。

6.住房公积金贷款申请表 篇六

一、贷款申请人及配偶基本情况

姓 名性 别年 龄

身份证号码联系电话

工作单位职务或职称单位性质

配偶姓名性 别年 龄

身份证号码工作单位

职务或职称联系电话

二、家庭财务情况

个人公积金账号公积金帐户余额

代发工资银行代发工资存折帐号

配偶个人公积金账号公积金帐户余额

申请人月工资收入配偶月工资收入

三、购房情况

购房地址建筑面积

购房总价款已付款金额

开发商开发商电话

四、担保情况

担保人姓 名性别年龄工作单位公积金余额

房产抵押房产证编号： 土地证编号：

担保公司同意担保承诺书编号：

五、申请贷款情况

申请贷款金额 万元申请贷款期限 年

本人保证所提供的资料是真实合法的，并严格遵守《莱芜市住房公积金贷款合同》按时归还贷款，若由于本人原因未按时归还贷款，市住房公积金管理中心和委托贷款银行可从本人及担保人住房公积金帐户直接划转相应资金用于归还所欠贷款，不足部分，按《莱芜市住房公积金贷款合同》约定条款执行，并承担由此引起的一切责任，特此承诺。

申请人签章： 申请人配偶签章：

年 月 日

受理： 复核：

六、申请人及配偶身份证粘贴处

7.个人住房公积金贷款还款方式研究 篇七

1 等额本息自由还款方式

1.1 计算公式

根据借款人贷款金额、期限,按照等额本息方式确定贷款的每期月还款额,借款人可以在不低于等额本息月还款额的情况下自由增加每月还款本金。每月增加的还款本金为代扣卡中金额扣除本月应还本息,预留与本月应还本息相同的金额作为下月应还本息后的余额,额度最低不少于1000元。每月增加的贷款本金由借款人委托银行从代扣卡中自动划款。

等额本息月还款额计算公式为:

月还利息=贷款余额×贷款利率

月还本金=月还款额-月还利息

算法说明:

每月还款额不得低于按照等额本息还款方式计算的月还款额。

每月扣款按照先预留下月等额本息月还款额,然后将剩余资金作为该月月还款额的顺序进行,剩余资金不足的,只扣等额本息月还款额部分。

借款人应当按借款合同约定的还款计划、还款方式自贷款发放次月起开始逐月还款,每月还款日为贷款发放日在当月的对应日,没有对应日的为该月末最后一天。

1.2 自由还款

借款人当期增加还款本金的,以后每月的还款额按照剩余本金、剩余还款月数和合同约定期限对应的同档次月利率重新计算。

调整后等额本息月还款额=

月还利息=贷款余额×贷款利率

月还本金=月还款额-月还利息

1.3 逾期还款

借款人未按时偿还贷款本息的,贷款银行应当对当期逾期部分按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计收自应还款日至实际归还逾期款项前一日的罚息。

罚息=逾期贷款本息×逾期贷款利率×逾期天数

逾期贷款遇罚息利率调整时,按调整日期前后分段计息。

罚息=逾期本息×罚息利率(调整前)×逾期起始日至罚息利率调整日前一日的天数+逾期本息×罚息利率(调整后)×罚息利率调整日至逾期贷款结清日前一日的天数

1.4 利率调整

贷款期间如遇利率调整,应按以下方式操作。

贷款期限在一年以内(含一年)的贷款,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息。贷款期限在一年以上的,遇法定利率调整,于次年1月1日起,按相应利率档次执行新的利率。

调整时,还款日为1月1日的,上年12月的应还本息按调整前利率计算;还款日为1月1日以后的,1月份的月还款额不变,月应还利息按不同利率分段计息,计算公式为:

当期应还利息=贷款余额×日利率(调整前)×上一还款日至12月31日的天数+贷款余额×日利率(调整后)×1月1日至本月还款日前一日的天数

应还本金=月还款额-调整后的月应还利息

1月份还款日后,应按照剩余贷款本金、剩余期限和调整后合同约定期限的同档次利率重新核算以后的月还款额还款。

月还利息=贷款余额×贷款利率

月还本金=月还款额-月还利息

2 等额本金的自由还款方式

2.1 计算公式

根据借款人贷款金额、期限,按照等额本金方式确定贷款的每期月还款额,借款人可以在不低于等额本金月还款额的情况下自由增加每月还款本金。每月增加的还款本金为代扣卡中金额扣除本月应还本息,预留与本月应还本息相同的金额作为下月应还本息后的余额,额度最低不少于1000元。每月增加的贷款本金由借款人委托银行从代扣卡自动代扣划款。

等额本金月还款额计算公式为:

月还利息=贷款余额×贷款利率

月还本金=月还款额-月还利息

算法说明:

每月还款额不得低于按照等额本金还款方式计算的月还款额。

每月扣款按照先预留下月等额本金月还款额,然后将剩余资金作为该月月还款额的顺序进行,剩余资金不足的,只扣等额本金月还款额部分。

借款人应当按借款合同约定的还款计划、还款方式自贷款发放次月起开始逐月还款,每月还款日为贷款发放日在当月的对应日,没有对应日的为该月末最后一天。

2.2 自由还款

借款人当期增加还款本金的,以后每月的还款额按照剩余本金、剩余还款月数和合同约定期限对应的同档次月利率重新计算。

月还款额调整为:

月还利息=贷款余额×贷款利率

月还本金=月还款额-月还利息

2.3 逾期还款

借款人未按时偿还贷款本息的,贷款银行应当对当期逾期部分按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计收自应还款日至实际归还逾期款项前一日的罚息。

罚息=逾期贷款本息×逾期贷款利率×逾期天数

逾期贷款遇罚息利率调整时,按调整日期前后分段计息。

罚息=逾期本息×罚息利率(调整前)×逾期起始日至罚息利率调整日前一日的天数+逾期本息×罚息利率(调整后)×罚息利率调整日至逾期贷款结清日前一日的天数

2.4 利率调整

贷款期间如遇利率调整,按以下方式调整。

贷款期限在一年以内(含一年)的贷款,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息。贷款期限在一年以上的,遇法定利率调整,于次年1月1日起,按相应利率档次执行新的利率。

调整时,还款日为1月1日的,上年12月的应还本息按调整前利率计算;还款日为1月1日以后的,1月份的月还款额不变,月应还利息按不同利率分段计息,计算公式为:

当期应还利息=贷款余额×日利率(调整前)×上一还款日至12月31日的天数+贷款余额×日利率(调整后)×1月1日至本月还款日前一日的天数

应还本金=月还款额-调整后的月应还利息

1月份还款日后,月应还本金不变,月应还利息按贷款余额和调整后的合同约定期限相应得同档次利率计算。

3 等额本息递增还款方式

3.1 计算公式

等额本息递增还款方式,是借款人在贷款期内每年各月以相等数额归还贷款本息,但每一年的月还款额均比上一年的月还款额按规定的比例增长,规定的递增比例分两档:1%和2%,借款人可以在借款合同中进行约定。

正常还款,第一年每月偿还贷款本息金额为:

其中,P为贷款本金,k为递增比例,v为贷款年限。

第t年每月还贷本息=第一年每月还贷本息×(1+k)t-1

提前还款或利率调整后的该年月还款额计算公式:

其中:P为剩余贷款本金;n为剩余贷款期数;V为剩余贷款年数(本年除外);Wb为本年度尚未扣款的期数,n=12×V+Wb(因为提前还款后,剩余的期数不再是12的整除数,将剩余的期数分为两个部分)。

(1)选择等额本息递增还款方式时,其还款周期只能是按月扣款。

(2)限制条件:递增还款法,即第一年每月应还贷本息>P×I。

(3)等额本息递增还款方式的还款期限须为整年。

3.2 提前还款要求

3.2.1 一次性归还全部剩余贷款本金

应还利息=贷款余额×距上次结息天数×借款合同约定期限相对应的现行月利率/30天

3.2.2 提前归还部分本金

提前还款,保持原还款期限不变。

提前还款时的应还本息:

应还本金=借款人要求归还的金额

应还利息=归还本金×利率×上一个扣款日至提前还款前一天的天数

应还金额=应还本金+应还利息

提前还款年度剩余各期月还款额:

其中:P为剩余贷款本金;n为剩余贷款期数;V为剩余贷款年数(本年除外);Wb为本年度尚未扣款的期数,n=12×V+Wb(因为提前还款后,剩余的期数不再是12的整除数,将剩余的期数分为两个部分)。

应还本金=B-应还利息

应还利息=剩余贷款本金×月利率

提前还款和利率调整后的以后各年按照剩余年限、剩余贷款金额按照公式(4)下面重新计算。

每月应还贷款本息额:

3.3 逾期贷款利息的处理

借款人应在结息日的当月归还贷款本息,未按规定期限归还贷款本息的视为逾期贷款,贷款银行应当对当期逾期部分按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计收自应还款日至实际归还逾期款项前一日的罚息。

罚息=逾期贷款本息×逾期贷款利率×逾期天数

逾期贷款遇罚息利率调整时,按调整日期前后分段计息。

罚息=逾期本息×罚息利率(调整前)×逾期起始日至罚息利率调整日前一日的天数+逾期本息×罚息利率(调整后)×罚息利率调整日至逾期贷款结清日前一日的天数

3.4 利率调整的处理

贷款期限在一年以内(含一年)的贷款,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息。贷款期限在一年以上的,遇法定利率调整,于次年1月1日起,按相应利率档次执行新的利率。

调整时,还款日为1月1日的,上年12月的应还本息按调整前利率计算;还款日为1月1日以后的,1月份的月还款额不变,月应还利息按不同利率分段计息,计算公式为:

当期应还利息=贷款余额×日利率(调整前)×上一还款日至12月31日的天数+贷款余额×日利率(调整后)×1月1日至本月还款日前一日的天数

应还本金=月还款额-调整后的月应还利息

1月份还款日后,利率调整年份剩余每月还款额根据剩余贷款本金、剩余期限和调整后合同约定期限的同档次利率按照公式(2)计算,调整利率以后几年的每月还款金额按照公式(1)重新计算。

4 等额本息递减还款方式

4.1 计算公式

等额本息递减还款方式,是借款人在贷款期内每年各月以相等数额归还贷款本息,但每一年的月还款额均比上一年的月还款额降低规定的比例,规定的递减比例分两档:1%和2%,借款人可以在借款合同中进行约定。

正常还款,第一年每月偿还贷款本息金额为:

其中,P为贷款本金,k为递增比例,v为贷款年限。

第t年每月还贷本息=第一年每月还贷本息×(1+k)t-1

提前还款或利率调整后的该年月还款额计算公式:

其中:P为剩余贷款本金;n为剩余贷款期数;V为剩余贷款年数(本年除外);Wb为本年度尚未扣款的期数,n=12×V+Wb(因为提前还款后,剩余的期数不再是12的整除数,将剩余的期数分为两个部分)。

(1)选择等额本息递减还款方式时,其还款周期只能是按月扣款。

(2)限制条件:递减还款法,即第一年每月应还贷本息>P×I。

(3)等额本息递减还款方式的还款期限须为整年。

4.2 提前还款要求

4.2.1 一次性归还全部剩余贷款本金

应还利息=贷款余额×距上次结息天数×借款合同约定期限相对应的现行月利率/30天

4.2.2 提前归还部分本金

提前还款,保持原还款期限不变。

提前还款时的应还本息:

应还本金=借款人要求归还的金额

应还利息=归还本金×利率×上一个扣款日至提前还款前一天的天数

应还金额=应还本金+应还利息

提前还款年度剩余各期月还款额:

其中:P为剩余贷款本金;n为剩余贷款期数;V为剩余贷款年数(本年除外);Wb为本年度尚未扣款的期数,n=12×V+Wb(因为提前还款后,剩余的期数不再是12的整除数,将剩余的期数分为两个部分)。

应还本息=B

应还本金=B-应还利息

应还利息=剩余贷款本金×月利率

提前还款和利率调整后的以后各年按照剩余年限、剩余贷款金额按照公式(8)重新计算。

每月应还贷款本息额:

每月应还利息=剩余本金×月利率

每月应还本金=每月还贷本息—每月应还利息

4.3 逾期贷款利息的处理

借款人应在结息日的当月归还贷款本息,未按规定期限归还贷款本息的视为逾期贷款,贷款银行应当对当期逾期部分按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计收自应还款日至实际归还逾期款项前一日的罚息。

罚息=逾期贷款本息×逾期贷款利率×逾期天数

逾期贷款遇罚息利率调整时,按调整日期前后分段计息。

罚息=逾期本息×罚息利率(调整前)×逾期起始日至罚息利率调整日前一日的天数+逾期本息×罚息利率(调整后)×罚息利率调整日至逾期贷款结清日前一日的天数

4.4 利率调整的处理

贷款期限在一年以内(含一年)的贷款,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息。贷款期限在一年以上的,遇法定利率调整,于次年1月1日起,按相应利率档次执行新的利率。

调整时,还款日为1月1日的,上年12月的应还本息按调整前利率计算;还款日为1月1日以后的,1月份的月还款额不变,月应还利息按不同利率分段计息,计算公式为:

当期应还利息=贷款余额×日利率(调整前)×上一还款日至12月31日的天数+贷款余额×日利率(调整后)×1月1日至本月还款日前一日的天数

应还本金=月还款额-调整后的月应还利息

1月份还款日后,利率调整年份剩余每月还款额根据剩余贷款本金、剩余期限和调整后合同约定期限的同档次利率按照公式(6)计算,调整利率以后几年的每月还款金额按照公式(5)重新计算。

5 还款方式比较

目前,个人住房公积金贷款还款方式主要包括等额本息和等额本金两种,适用于借款期间收入变化不大、预期收入下降的人群,在满足多样化的还款需求上存在一定的局限性。等额本息还款方式主要是保持月还款额总量不变,在各月还款额中,所含利息的比例逐渐下降,所含本金的比例逐渐上升,适用于收入变化不大的人群,例如公务员群体;等额本金还款方式主要是将贷款本金平均分摊到各个还款期内,每月还款额中包含同等数量的本金,利息按贷款余额计算。这种还款方式开始时月还款额较高,以后逐月减少,适用于目前收入较高,预期收入下降的中年人群。原有的这两种还款方式未能充分考虑刚开始工作的年轻人的还款需求以及期望自由还款或快速还款的人群需求。

新设计的等额本息自由还款、等额本金自由还款、等额本息递增还款、等额本息递减还款等四种还款方式基本弥补了还款需求空白,覆盖到了不同年龄层次和不同收入人群,基本能够满足不同人群多样化的还款需求。

等额本息递增还款方式的特点是在贷款期限内逐年增加还款金额,适用于刚参加工作不久的年轻人及其家庭,其收入暂时处于中低水平,然而住宅期望值较高,若按照等额本息还款方式进行还款,还款金额固定,不能满足收入增长后的还款需求。因此,对于处于生命旺盛时期的年轻人,其支付能力有望逐步升高,可以考虑等额本息递增还款方式。同理,等额本息递减还款方式能够满足期望快速还款的中年高收入人群。

等额本金或等额本息自由还款方式主要可以满足以下两类人群:一类是收入不稳定的人群,如自由职业者。借款人可以根据自己收入状况及时调整还款额度,在收入低时不会因逾期造成资产处置,收入高时可以增加还款额度,减少还款压力,满足收入高时多还款,收入低时少还款的需求。另一类是需要提前还款的人群。借款人需要提前还款时,可以根据自己的收入情况随时增加还款金额,无需柜台办理提前还款,相应也减少了资金的低效率积累(例如提前还款需万元以上)。

综上四种新的还款方式,在现有还款方式基础上进行了创新,既满足了借款人多样化的需求,又可以减少借款人逾期,降低不良贷款发生的可能性。如果得以实施,将与现有的还款方式一起,在更大范围和更深程度上覆盖借款人还款需求,更有利于发挥住房公积金服务广大缴存者的职能作用。

参考文献

[1].邵磊陈永红.浅析个人住房贷款还款方式.中国房地产金融.2004.1

[2].葛文雷.长期借款还款方式的分析与决策.上海会计.2000.6

[3].王威.个人住房公积金贷款的还款方式比较.统计与咨询.2004.2

[4].李展彭补拙.住房抵押贷款还款方式初步研究.数量经济技术经济研究.1999.1

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[6].王玉春.住房按揭贷款计算方式及还款技巧.北京统计.2003.11

[7].怀雷.个人住房贷款还款算法及推导方法.中国房地产金融.2000.1

8.住房公积金贷款申请条件 篇八

关键词：公积金贷款；管理风险；规避方式

住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体，已成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房，改善了长期困扰人们的居住条件。但是，近年来，随着我国房地产市场的不断繁荣，住房公积金贷款信用规模不断扩大，贷款时间的推移，贷款逾期率也不断上升，贷款风险不断增强。对此住房公积金管理中心应不断地加强，管理风险与规避方式显得格外重要。

一、住房公积金贷款管理风险的形成

（一）运行体制带来的管理风险

国务院颁布的《住房公积金管理条例》，条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务，应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务，个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理，并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体，受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体，虽有手续齐备的合同要求和约定，但仍无法回避自身利益的驱动，和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。

1、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间，存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下，而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心，大力推荐商业贷款，甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象，这样，房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商，另一方面又失去了资信较好的客户，无形加大了住房公积金的贷款风险。

2、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击，加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡，购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有，若购房者选择公积金贷款，受委托银行只能收取5%作为手续费，且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使，往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段，抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多，并且程序简捷。

3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后，没有建立健全和更新，致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势，往往会采用其通畅、便捷的程序，进行贷款人员信息登陆和计息扣款，而房改资金管理中心统计信息滞后，贷款程序无法正常运行，双方数据无法统一。

4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定：“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”，受委托银行基于节约成本考虑，对贷款的回收力度不够，导致客户逾期还款比比皆是。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的，即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责，房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究，处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面，没有保护广大职工的利益。

（二）政策取向和金融市场形成的管理风险

1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融，借款人中相当一部分职工收入不稳定，偿债能力有限，甚至有的单位濒临破产，职工随时会面临着下岗或买断工龄，严重影响贷款偿还能力。

2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时，只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件，却很少评估借款人对住房公积金的贡献率，从现在现阶段看，这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房，刺激居民的有效消费需求，扩大住房公积金信贷规模。但从长远看，今后可能会导致资金缺口，而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。

3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。在长期的贷款期限内，社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率，这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。

4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费，过分强调住房公积金贷款数量增长，往往忽视住房公积金贷款质量，加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。

二、住房公积金贷款管理风险的规避措施

（一）确立房改资金管理中心主导地位

解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须強化房改资金管理中心主体地位，采用房改资金管理中心自营模式，可以实现责、权、利的统一.运作高效，彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自主权交给房改资金管理中心，对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误，而导致住房公积金住房贷款出现的风险，应由受委托银行承担，或由房改资金管理中心实行优胜劣汰，充分保证住房公积金贷款管理风险的规避，体现房改资金管理中心的主导地位。

（二）建立贷款风险监管体系

建立贷款风险监管体系，将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中，并授予该体系应履行的功能：一是对个人信用情况进行相应的时实评估，二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能，三是实现个人住房贷款高风险的预警功能，并给出响应的规避建议；四是实现会商制度的建立，房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商；五是建立个人住房贷款风险基金，实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。

（三）采取相关配套政策措施

1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度，可采取政府扶持（实行贷款贴息政策）、社会参与的办法，组建住房置业担保公司，为借款人提供信用担保.

2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定，在增值收益中按比例提足贷款风险准备金，并制定严格核销坏账制度和程序，认定后及时核销坏账、呆账。

3、进一步完善住房保险，在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下，应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来，开拓住房保险新业务，既降低保险费用，减轻借款人的负担，又提高借款人的还款能力。

（四）采取相关配套还贷措施

1、建立便捷的还款方式，利用银行网点和资源，办理还款储蓄卡或一卡通，实行通存通还，自动划款等便捷的方式，在时间和地点上方便借款人还款。

2、受委托银行贷款放款后，及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况，使借款人知道每月实际应还多少钱，什么时候还，做到心中有数，经济上有准备，敦促贷款人养成良好的还款习惯，减少不必要还款纠纷。

（五）加强贷款抵押审查力度

1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。

2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续，并做出连带责任承诺，与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。

3、控制抵押率，规避抵押物市场价格变动的变现风险。

9.住房公积金个人贷款申请书 篇九

卓尼县住房公积金管理中心：

本人（姓名），性别（），现年（年龄），（婚姻状况），为本地卓尼县常住城镇人口，系（单位）正式在职职工，在贵中心按月足额缴存住房公积金。现本人住房公积金账户余额（）元，未向他人提供住房公积金个人贷款担保（本人以上住房公积金个人贷款是否已还清一年以上），具有申请住房公积金住房贷款的资格。现因（购买、单位集体建房、自建住房、大修）（地址）房屋（）套，面积（）平方米，价款总值（）万元，已付款（）万元，有（付房款发票、购房合同、集资建房批文、房产证、二手房交易证明等）为凭。特向贵中心申请（住房公积金联保贷款、工资存折质押公积金贷款、公积金住房置业担保贷款），贷款金额（）万元。请予以发放《住房公积金贷款申请审批表》，批准贷款为盼。

申请人：（签字）

10.住房公积金贷款申请条件 篇十

第一章 总 则

第一条 为了加强对住房公积金的管理，维护住房公积金所有者的合法权益，促进城镇住房建设，提高城镇居民的居住水平，制定本条例。

第二条 本条例适用于中华人民共和国境内住房公积金的缴存、提取、使用、管理和监督本条例所称住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。

第三条 职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。

第四条 住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。

第五条 住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。

第六条 住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。

第七条 国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门、中国人民银行拟定住房公积金政策，并监督执行。省、自治区人民政府建设行政主管部门会同同级财政部门以及中国人民银行分支机构，负责对本行政区域内住房公积金管理法规、政策执行情况的监督。

第二章机构及其职责

第八条 直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市

住房公积金支取和贷款申请手续指南

一、支取使用住房公积金的条件为：

（一）购买自住房的付款发票或收据的开出日期未超过半年的（支取一次）；

（二）建造自住住房的；（在报建手续完成后和完工领到房地产权证后半年内二次支取）

（三）大修自有住房的，（《房屋安全鉴定书》发出一年内支取一次）

（四）分期偿还购房贷款本息的；（每半年支取一次，直至本息还清，最后一次支取不超过还清贷款后的半年内）

（五）房租支出超过家庭总收入一定比例的；每月支取一次；（目前暂定为30%）

（六）离休、退休的；

（七）完全丧失劳动能力并与工作单位终止劳动关系的；

（八）户口迁出本市或出境定居的；

（九）非本市户口的住房公积金缴交人与所在工作单位终止劳动关系的；

（十）关、停、并、转单位中与工作单位解除劳动合同关系的住房公积金缴交人，男满50周岁，女满45周岁的；

（十一）死亡或被宣告死亡的住房公积金缴交人的继承人、受遗赠人支取公积金的；

（十二）申请了住房公积金个人住房贷款未还清贷款前，暂不能支取本人帐户的公积金余额。（贷款人以在银行贷款合同上签名者为准，有二人以上签名的，如贷款额未超过申请支取时所定额度，未贷额度者可支取本人公积金。超过申请支取时所定额度的，不论超额多少，均不可支取。）

（十三）偿还购房贷款本息支取使用公积金的，累计支取额不超过贷款本息的110%，提前清偿贷款的，不论支取额是否已达支取限额，均不可再支取。

（十四）非销户支取的，每次支取后帐户余额保留100元。

（十五）偿还购房贷款本息支取使用公积金的每人支取额按借款人数平均分配，本人支取额需转移的，应办理确认手续。

二、申请支取使用住房公积金的相关资料：

（一）填写正确并经工作单位盖章的《中山市住房公积金支取专用凭证》，本人身份证正本和影印件；

（二）非银行贷款，或以向发展商分期付款方式购买住房的，《商品房买卖合同》正本，购房付款发票或收据正本和影印件；无《商品房买卖合同》的，可凭有关买卖协议和已付50%以上款额的购房发票（发票开出不超过半年）。购买二手房的，凭该套房屋的《契税完税证》、《二手房转让发票》正本和影印件；

（三）银行贷款购买住房的，第一次支取凭购《商品房买卖合同》正本，银行借款合同正本，银行借款凭证正本和影印件，最近一期的银行还款对帐单（不

超过半年，需有银行印章，下同）正本和影印件，第二次及以后支取只需凭最近一期的银行还款对帐单正本和影印件；

（四）支取申请人在购房契约或合同中无署名但与购房人是夫妻关系的，还需二人结婚证书正本及影印件；

（五）建造自住住房的，土地证正本和影印件，有效期内的报建批文原件和影印件，第二次支取时，凭新建住房产权证正本和影印件

（六）大修自住住房的；房屋安全鉴定机构发出的《房屋安全鉴定书》和房地产权证影印件；

（七）交房租的，工作单位或居住地居委会出具的家庭成员工资收入证明、户口本正本和影印件、市租赁管理所登记的租赁房屋合同原件或其开出的房租发票原件和影印件；

（八）离休、退休的，离退休证正本和影印件；

（九）完全丧失劳动能力并与工作单位终止劳动关系的，相关医学证明和原工作单位终止劳动关系证明正本和影印件；

（十）户口迁出本市的，迁往地户口本或派出所开具的户口迁移证明，出境定居的，户口注销证明或出入境管理部门出具的出国定居证明正本和影印件。

（十一）死亡或被宣告死亡的住房公积金缴存人的继承人或受遗赠人支取公积金的，支人身份证、合法继承人身份证明文件或遗赠书、法院判决书、裁定书、调解书等；

（十二）非本市户口的住房公积金缴交人与所在工作单位终止劳动关系的，身份证及终止劳动关系证明正本和影印件；

（十三）男满50周岁、女满45周岁且与工作单位解除劳动关系的，与工作单位解除劳动关系证明或市社保局的相关证明正本和影印件。

（十四）已领有开户银行核发的住房公积金专用存折的，申请支取时不用工作单位加盖公章。

三、提供支取人本人银行户口帐号，支取金额不以现金兑付，由经办银行划帐至支取人本人帐户。

四、申请住房公积金个人住房贷款条件

（一）连续缴存住房公积金半年以上；

（二）每一住房公积金缴交人每次贷款最高额度现定为20万元，在申请贷款前半年内停缴住房公积金或已支取过公积金的，按其公积金帐户内余额的比例确定贷款额度。

（三）申请贷款人获批准可贷额度后，还必须按承办银行的贷款规定递交有关资料进行还贷能力、抵押物等内容的审核，符合条件的，由承办银行办理放款手续。

（四）申请住房公积金个人住房贷款可到市建行、工行、农行及中行或市住房公积金管理中心取《中山市住房公积金政策性个人住房抵押贷款申请审批表》，填妥后交承办银行具体办理。

（五）申请了公积金贷款后停缴公积金的，从停缴次月起按一般银行商业性住房贷款利率计算利息。

山东滕州公积金使用创新高

http://2009-10-07

日前从山东滕州市住房公积金管理分中心了解到，今年1至8月份，滕州市累计归集住房公积金12416万元，同比增长32%。与此同时，1至8月份，滕州市为职工家庭办理购房贷款12026万元，办理住房公积金提取3459万元，住房公积金资金使用率达到125%，首次突破了全市住房公积金使用率超过100%的大关。

11.住房公积金贷款申请条件 篇十一

关键词：住房公积金；公积金贷款；风险防范

一、住房公积金贷款风险成因

（一）房地产“泡沫”造成的贷款风险

对于房地产泡沫常见的说法是，房地产泡沫经济指的是由房地产价格在投机行为作用下出现的严重脱离市场基础条件、脱离实际使用者支撑而持续上扬所形成的经济状态。目前我国府官员、专家学者和实业界人士对房地产业是否存在泡沫提出三种观点：泡沫论、非泡沫论、存在泡沫危险论。但无论哪一种观点能够准确定位我国房地产业所处阶段，但有一点可以明确：如果房地产市场因过度投机行为导致房地产价格持续上涨，进而引发频繁的买卖交易，造成市场虚假繁荣，这种不稳定的市场一旦崩溃，后果往往造成住房公积金管理机构将面临无法正常回收贷款，或通过处置抵押房产无法收回贷款本金。

（二）房屋风险

1.房屋权属不清晰造成的风险

如果房屋权属不清晰，放贷机构无法确保抵押物的范围符合有关法律规定，以不能抵押的房屋为贷款设定抵押，造成抵押登记工作无法正常进行，一旦借款人拒绝偿还贷款，将给贷款的追偿工作带来很大的困难。

2.房屋重复抵押的风险

重复抵押指在同一价值担保物上设置两个以上的抵押权的情形对于是否允许重复抵押是有争议的，但无论是否允许重复抵押，对于序位在后的抵押权人，其抵押权都得不到有效保障，均存在追偿权无法实现的风险。

3.抵押房屋未经登记的风险

抵押合同只有经过法定登记部门的登记才有效，抵押权才具有对抗第三人的效力。但在实际操作中，由于我国抵押房产登记制度缺乏可操作性和先进的技术手段大量的住房公积金贷款的抵押房产的登记工作不能够及时落实，无法保证贷款在房屋权属方面最重要的他项权利——抵押权的确立，给贷款的正常回收带来风险。

4.房屋损毁风险

对于房屋的损毁造成的贷款风险，主要体现在：①抵押物灭失的风险。按照法律规定，抵押权因抵押物的灭失而消灭，除非抵押物的灭失得到赔偿、补偿，否则抵押权人无从主张该权利。②抵押物人为毁损的风险。包括抵押人行为造成的毁损和他人行为造成的毁损。

（三）人的风险

1.房屋购置和贷款行为不真实产生的风险

由于目前房屋销售过程中监管缺失，以及住房公积金管理机构和各商业银行之间没有实现信息共享，对于开发商以欺诈行为通过虚假销售骗取个人住房贷款，或通过虚增房价等手段套取大量个人贷款的行为，在认定上存在着很大的困难。

2.个人信用风险包括借款人还款能力和还款意愿风险

个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续15-30年左右，个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，这往往就可能转换为放贷机构的贷款风险。

（四）政策和法律规定引发的风险

1.抵押房屋处置在司法解释方面的风险

《最高人民法关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》的司法解释，第六条规定“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制民迁出”。依照此司法解释，对于低保家庭贷款抵押的房屋处置存在障碍。

2.抵押物处置程序中的风险

当借款人违约的行为无可挽回时，抵押权人有权将借款人所抵押的房屋进行拍卖，以减少自己的损失。而在此过程中，又面临法律执行中的程序风险。

3.经济政策变化引起的风险

政府在宏观调控过程中，就经济的稳定与发展这两大目标进行倾向性选择而产生的波动。国家经济政策的变化对房地产业影响主要表现在信贷政策的收紧引起期房项目的完工风险和房地产价格波动的风险。

二、住房公积金贷款风险防范对策

（一）强化住房公积金管理中心贷款管理的主体地位，改变现有的住房公积金贷款管理方式，达到风险控制与风险承担主体的统一

1.强化住房公积金管理委员会（以下简称管委会）的作用，发挥管委会的资源优势。

2.在贷款审核中引入人民银行的信用评价体系，实现住房公积金管理中心与商业银行的资源共享。

3.住房公积金管理中心应在贷款审核工作中引入专业人才、强化内部管理、制定合理的分工协作和业务流程，避免因制度的不完善引发的操作风险。

（二）在现有条件下，对贷款申请的受理以及贷款存续期间风险防控的各个环节，实行专业化分工，合理规避自身力量的不足

1.在贷前调查阶段，引入专业的房地产评估和信用评估机构。通过对借款申请人和房产的评估，规避造成贷款发放后损失的可能性。

2.贷款存续期间，建立风险预警和发现机制。将分析结果适时向住房公积金管理中心馈，以便作出及时、合理的应对措施。

3.住房公积金贷款资产委托专业的资产管理机构管理。依托专业资产管理机构专业化的团队、丰富的风险防控和处置经验，合理规避住房公积金管理中心在当前资产管理和风险处置上的弱势。

4.加强抵押住房的登记管理。住房公积金管理中心应将这块市场向房产中介机构开放，通过制订合理的市场准入标准、工作标准、收费标准及相应的监督、奖惩机制，推进委托银行发放的存量贷款的房产抵押登记工作的开展，并以此作为贷款风险防控的长效机制。

（三）强化贷款担保，转移贷款风险

1.继续强化传统的抵押加购房综合保险担保方式，将贷款存续期间抵押房产可能遭受的火灾、洪水等自然灾害及意外事故等造成的损失转移给保险公司。

2.国家应大力发展专业的房地产担保机构，以实现贷款风险管理的专业化分工、提高贷款风险管理水平。

三、结束语

住房公积金管理中心作为国家住房公积金有关政策的参与制定者和具体实施者，只负责住房公积金的归集以及处理归集过程中的违法、违规问题。确保住房公积金的安全运营，对于保障广大职工缴存的住房公积金的安全，维护社会稳定，提高住房公积金管理机构的风险实践和管理水平，确保住房制度改革的顺利进行，都有重要意义。

参考文献：

［1］苗乐如.住房公积金与政策性住房信贷[M].北京:中国物资出版社，1996.

12.住房公积金贷款申请条件 篇十二

最近,二三线城市停止了住房公积金“商转公”业务办理。例如,江西南昌近期开始暂停受理“商转公”贷款申请。据南昌住房公积金管理中心工作人员表示,因为资金紧缺,所以无法办理商转公,如果要办理,等待时间会比较长。福州住房公积金管理中心的工作人员说,等住房公积金使用率降到90%以下,就会恢复相关业务。可以看出,商转公业务的暂停和公积金使用率居高不下有直接关系。数据显示,一些二线城市的住房公积金使用率非常高。福州市住房公积金贷款使用率达到了105.23%,厦门更是高达108.18%,而南昌市今年1月底则达到了117%,创出历史新高。

所以,收紧住房公积金贷款成为必然选择。在暂停商转公业务的同时,一些地方也规定,当贷款低于一定标准之后将重启“商转公”业务,这个重启标准,不少地方都定在85%到90%这个范围。

点评

13.住房公积金贷款申请条件 篇十三

购买本地二手房

（1）乌鲁木齐房屋产权交易管理中心调档资料原件，包括：《乌鲁木齐市房产权属申请表（转移登记）》、原《房屋所有权证》复印件、《房产转让合同书》；

（2）契税完税证（原件、复印件）；

（3）已过户到借款人名下的《房屋所有权证》（原件、复印件）；

（4）售房人身份证（复印件）；

（5）借款人银行借记卡客户回单（原件）。

注意事项：

买方还应在乌鲁木齐房屋产权交易管理中心调取以下资料：《乌鲁木齐市房产权属申请表（转移登记）》、原《房屋所有权证》复印件、《乌鲁木齐市房产转让合同书》。

提取住房公积金必备资料

1.提取人身份证；

14.我国住房公积金贷款的现状及改进 篇十四

住房公积金贷款作为国家政策性住房金融的主体, 已成为广大城镇职工、居民个人购房贷款首选的借款方式。住房公积金贷款, 经过多年的发展, 虽然实施过程中做过多次的修改和完善, 但依然存在不少的问题, 如:跨区域使用受限制, 没有优惠低收入群体, 申请手续烦琐等。针对这些问题, 本文提出通过完善住房公积金制度, 建立互用公积金机制以及丰富住房公积金贷款资金来源等措施来解决该问题, 使住房公积金贷款真正达到为购房者服务的目的。

经过多年的改革和发展, 我国住房产业已经成为国民经济新的增长点, 同时, 由于现时国内住房价格和其他因素等问题, 住房公积金贷款成为一个热点关注问题, 人们选择使用住房公积金贷款来进行购房融资, 在使用过程中, 住房公积金贷款的优劣逐渐暴露出来。

1 我国住房公积金贷款的现状

住房公积金贷款是指有住房公积金账号并符合申请资格的人, 按照相关规定, 向住房公积金管理中心申请贷款购房。

就目前全国而言, 住房公积金的归集呈现快速增长趋势, 1998年~2002年, 全国住房公积金的累计金额分别达到1231亿元、1610亿元、2400亿元、3326亿元、4011亿元。2003年3季度末, 全国累计归集公积金2016亿元。2005年底, 中国约有6330万人缴纳住房公积金, 累计金额约6260亿元人民币。2006年底, 全国累计归集住房公积金总额12687.37亿元。2008年底, 全国累计归集住房公积金总额为16230.30亿元。从以上数据可以看出, 我国住房公积金归集有效地促进了我国住房改革的顺利实施, 而住房公积金贷款完善了我国住房金融体系的建设。

2 我国住房公积金贷款存在的问题

住房公积金贷款在可贷金额利率、风险、申请难度和应还总利息方面存在着优势, 但并不是说住房公积金贷款没有缺陷。经过十几年的发展, 尽管住房公积金贷款也做过多次的修改和完善, 但依然存在不少的问题。

2.1 公积金贷款跨区域使用受限制。

现在全国各地的住房公积金贷款一般都是由各个地方的住房公积金管理部门负责管理。住房公积金贷款缺乏跨区域使用的功能, 造成了许多购房者没有办法把其购买的住房公积金用到实处, 浪费了大量资源。

2.2 公积金购买及使用缺乏灵活性。

住房公积金, 是一种强制储蓄的住房金融模式。只要工作单位都会强制要求购买。而在住房公积金使用的过程中, 住房公积金贷款必须是本人买房才可以申请住房公积金贷款, 首次买方和二次买房对公积金的使用有严格的规定, 缺乏灵活性。

2.3 没有优惠低收入群体。

各个城市房价大涨的今天, 就全国而言, 申请住房公积金贷款的借款人多位是具有一定经济实力的家庭, 属于收入中等或高收人人群, 低收入者申请住房公积金的家庭较少, 造成大多数中低收入者用自己的公积金储蓄为少数中高收入者购房提供补贴的局面。

2.4 申请手续烦琐。

在住房公积金贷款在申请过程中, 需要填写和提供的材料比较多, 贷款过程要辗转住房公积金管理中心、工作单位、银行三地, 表格和手续很多, 办理过程中需占用较长时间, 对于申请人造成诸多的不便。

2.5 贷款资金来源单一。

就目前而言, 住房公积金贷款的资金来源只有单位和职工共同缴纳的住房公积金。除此之外, 没有其他的住房公积金贷款的来源。这在某种程度上影响住房公积金可贷资金金额。

3 我国住房公积金贷款的改进

针对本文上面对住房公积金贷款的问题探讨, 笔者提出几个改进意见。

3.1 完善住房公积金制度。

要想住房公积金贷款真正对人们产生优惠就要有相关的制度约束, 就要逐步完善住房公积金制度。住房公积金贷款缺乏跨区域使用和公积金购买缺乏灵活性以及贷款手续繁琐都可以通过改善住房公积金制度来实现。

3.2 建立互用公积金机制。

全国住房公积金管理部门可以尝试允许直系亲属或者是具有合同保证的人们之间互用住房公积金。即只要是直系亲属或者是人们愿意自己的住房公积金借给另外一个人使用, 并签订了合同, 住房公积金管理部门就可以考虑他们互用住房公积金。这样大大缩短购房所需要的时间, 同时不用负担长期的应还利息。

3.3 鼓励政府积极参与。

通过研究国外住房公积金贷款的成功例子, 得到世界上任何国家住房公积金贷款的顺利实施离不开政府的积极支持帮助。各地政府对其所在地的住房公积金贷款要起到指导作用, 提高相关的制度保证。

3.4 住房公积金贷款信贷程序有待完善。

一是信贷审批权限过于集中, 容易产生道德风险。目前, 住房公积金贷款审批权主要集中在住房公积金管理中心主任一人手里, 这种高度集权的审批机制不但容易因个人决策失误而造成贷款损失, 而且不利于形成有效的内控机制, 可能诱发道德风险;二是审贷脱节, 不利于防化信贷风险。

3.5 丰富住房公积金贷款资金来源。

住房公积金贷款的资金来源只有单位和职工共同缴纳的住房公积金, 资金来源单一, 要发展成为一个强大的住房金融工具, 单靠这一资金来源是远远不够的。其实可根据我国的实际情况, 拓宽资金来源渠道。比如可以把人们的低利率的储蓄资金引入到住房公积金中。

结束语

虽然, 目前住房公积金贷款在现实的住房金融中占有重要的地位, 并且具有多方面的优势, 但对于我国住房公积金贷款的现存问题的改进和以后的发展, 关键进一步完善我国住房公积金贷款条件和住房公积金制度, 让住房公积金贷款更好地服务于全国人们的购房, 为人们提供更实惠的住房保障。

摘要：近几年来, 随着国家住房制度改革的深人和住房公积金贷款制度的推广, 住房公积金贷款正以其较低的利息负担、灵活的贷款方式受到越来越多工薪阶层的欢迎。不仅有效的激发了居民住房贷款消费需求, 提高了城镇居民的居住水平, 而且成功打破了商业住房贷款单一的信贷模式, 为住房金融业的发展注人了新的活力。但是, 住房公积金贷款作为住房信贷制度的一项创新, 由于多种因素在住房公积金贷款的实施过程中, 不可避免地还存在一些问题, 本文就存在的问题及改进进行简单分析。

关键词：住房公积金贷款,互用公积金机制,改进

参考文献

[1]苗乐如.住房公积金与住房信贷[M].北京:中国物资出版社, 1996.17-60.

[2]李玉福.住房公积金贷款的探索和思考[J].山东房地产, 2007 (2) .30-31.

[3]章文魁.立足实际与时俱进科学地制定住房公积金贷款规则[J].中国房地产, 2003 (6) .39-41.

[4]于盛云.浅议制约住房公积金贷款发展的“瓶颈”及其对策[J].辽宁税务高等专科学校学报, 2003 (1) .

[5]应红.中国住房金融制度研究[M].北京:中国财经出版社, 2007, 5.

15.住房公积金贷款申请条件 篇十五

一、个人应该提交必备材料

1、住房公积金贷款申请审批表2份。（可来我局领取）

2、申请人及共有人身份证复印件各3份。

3、申请人的婚姻状况证明：

①已婚的提供结婚证复印件3份；

②未婚的提供未婚证明3份；加签个人婚姻状况声明函（由我局提供）2份。

③离婚（或丧偶）的提供离婚证；判决离婚的，提供判决书。以及离异（或丧偶）未再婚证明复印件3份（到户口所在地民政部门申请出具）；加签个人婚姻状况声明函(我局提供)2份。

4、借款人已支付不低于所购住房全部价款30%的银行首付交款单据，与单位开具的收款收据合在一起复印2份加盖售房单位公章。（办理公积金贷款的同志具体的首付比例，需备齐7、9、10、12项，来我局咨询）

5、保障性住房（含经济适用房）买卖合同（或协议）3份。

6、住房保障与房管部门批准的借款人购买保障性住房申请审批表2份（复印件加盖申请人所在单位公章）。

7、借款人及配偶（共同申请人）最近连续6个月住房公积金缴存明细2份，加盖银行公章。（公积金缴存银行为工行、中行的，需要增加提供公积金缴存余额单，一式两份。）

8、工资发放银行打印借款人及配偶（共同申请人）近一年工资流水，一式两份。

9、个人征信查询授权书1份。（我局提供）

10、申请人（以及配偶或联合申请人）的信用报告各一份。申请人（以及配偶或联合申请人）带上征信授权书到贷款办理银行（工行、农行、中行、建行、）查询、打印。

11、借款人及配偶（共同申请人）户口复印件（加户主信息）一式两份。

12、夫妻双方尚未结清的商业贷款（如车贷、房贷、信用社、助学贷款、担保贷款等）一年还款明细一份。

二、发展商提交必备材料

1、政府批准建设保障性住房文件（或会议纪要）复印件2份加盖售房单位公章。

2、保障性住房项目建筑用地规划许可证、建筑工程施工许可证复印件2份，加盖售房单位公章。

3、售房单位为借款人提供个人住房公积金贷款担保函2份加盖售房单位公章。（我局提供）

以上资料备齐后，申请人、配偶及共有人带齐以上

16.哪些职工可以申请住房公积金贷款 篇十六

凡我市 正常缴存住房公积金的所有机关、团体、企事业单位的在职职工，在邢台市市区购买自住普通住房并符合以下九项条件的可以申请住房公积金贷款：

1、正常缴存住房公积金在两年以上；

2、具有本市城镇常住户口和有效居留身份；

3、具有购买住房的合同或协议书；

4、有所购住房总价款30%以上的资金作为首期付款；

5、有稳定的职业和经济收入，有偿还贷款本息的能力；

6、有“中心”认可的抵押物（借款人只能以自有住房作抵押）；

7、同意办理住房抵押登记，抵押住房保险和合同公证；|

8、所购住房主体完工；

9、符合借款条件的职工，每购房户只能借款一次。

如何确定住房公积金贷款的额度和期限

住房公积金贷款额最高不超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金的两倍。在最高限度内，确定个人实际可贷款额还要参考三个标准：

①贷款额不能高于个人的实际偿还能力；

②贷款额不能高于抵押物现值的70%；

③贷款额不能高于购房总价款的70%。

17.住房公积金贷款申请条件 篇十七

关键词：利率,利息,单利,复利名义利率,有效利率

个人住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源, 向参加住房公积金制度的职工发放的, 定向用于购买、建造、翻建、大修普通住房的专项住房贷款。由于住房公积金贷款相对于商业银行贷款利率较低、手续简便, 现已成为企事业单位职工贷款购房的首选。但在实际工作中笔者也常听到有人发出类似这样的疑惑:我总共贷款20万元, 分20年还, 每个月向银行偿还1800多元, 其中本金只有1, 000多元, 而利息却有800多元, 息本比达8比10, 公积贷款的利率是高还是低?要回答这个问题, 需要从以下几方面进行分析。

1 关于利息

什么是利息?各类文献中有多种表述, 笔者理解为:所谓利息就是指资金所有人向借款人出借一定数额的货币, 在借款人偿还货币时超出借入额的部分。也可理解为是资金所有人让渡资金使用权所获得的一种报酬。

利息的多少取决于三个因素:本金的大小、周期的长短和利率水平。在一定条件下, 本金越大, 利息越多;周期越长, 利息越多;利率越高, 利息越多。这三个因素中, 本金和周期是绝对量, 而利率为相对量, 是决定利息多少的积极因素。在特定的周期 (T) 内, 一定数量的资金 (M) , 按照一定的利率 (R) , 其利息为 (P) 为:

P=M×T (公式1)

2 关于利率

2.1 利率就其表现形式来说, 是指一定周期内利息额同借款总额的比率

根据公式1, 可推导出利率的公式为:

根据这一公式, 我们可以看出, 利率高低与利息的多少和本金的大小相联系, 但仅考虑这两个因素是不足的。

比如:2008年1月1日甲借与乙100元, 2008年12月31日乙还款110元, 其中本金100元, 利息10元, 则利率为:R=×100%。=10%, 即利率为10%。如果同样的条件下, 还款日期为2009年12月31日, 按这样计算则利率仍是10%, 这就显然不符资金的时间价值规律了。因此要正确表述利率的高低, 除了要考虑本金的大小, 利息的多少外, 还要和一定周期相联系的。正确表达利率的概念应由“一个表示时间的单位”+“利率”+“百分数”三个词组成一个复合词组。在上述例子中第一种还款方法我们可称作“年利率10%”, 而第二方法则可以称作“两年利率10%”, 当然就还可以有“季利率”、“月利率”、“周利率”, 甚至“天利率”。

2.2 由于利率的高低必定和一定的周期相联系, 而且时常由几个连续而且相等的子周期构成一个总的计息周期, 这就出现了单利率和复利率概念

所谓单利率, 简称为单利, 就是在一个总的利息计算周期中分有若干个子周期, 上一个计息子周期中的利息, 不纳入下一个计息子周期的本金, 而是按子周期计算利息, 并将各子周期的利息的和作为总周期的利息。

如甲借与乙100元, 约定年利率10%, 三年后一次还付息。则三年利息计算为:

第一年利息:100×10%=10 (元) , 第二年利息:100×10%=10 (元) , 第三年利息:100×10%=10 (元) , 三年总利息:10+10+10=30元, 本息和:100+30=130 (元) , 三年后一次还本付息130元。

实际经济生活中, 如果不对计息周期加以说明, 则表示1年计息1次, 如银行三年期以上的定期存款就是采用这样的利息计算方式。

所谓复利率, 简称为复利, 民间俗称“利滚利”、“驴打滚”。就是将上一个计息子周期中的利息, 纳入下一个计息子周期的本金中。如甲借与乙100元, 约定年利率10%, 复利, 三年后一次还本付息。则三年中的利息计算就不同了:

第一年利息:100×10%=10 (元) , 第二年利息: (100+10) ×10%=11 (元) , 第三年利息: (100+10+11) ×10%=12.1 (元) , 三年总利息:10+11+12.1=33.1元, 本息和:100+33.1=133.1 (元) , 三年后一次还本付息133.1元。

可见采用单利还是复利来计算利息, 其结果的差异是明显的。

2.3 在复利计算中, 利率周期通常以年为单位, 而实

际经济活动中, 计息周期有半年、季、月、周、日等多种。当利率的时间单位与计息期不一致时就出现了名义利率和有效利率的概念

所谓名义利率 (R) 就是对外号称的利率, 是指计息周期中含有子周期时, 采用单利形式, 将子周期利率简单相加而获得的整个周期的利率。

所谓有效利率 (I) 是指计息周期由多个相等的子周期构成, 并按子周期利率, 用复利来计算利息而达到的借款实际利息水平。

比如:甲借与乙100元, 约定年利率12%, 按季计息, 一年后还付息。“那么在一年计息周期中就4个计息子周期, 则:每个子计息周期的利率为:12÷4=3%如果按单利计算, 则年利率为4个季度的利率之和:3%+3%+3%+3%=12%

则一年后还本付息额为:100+100×12%=100+12=112 (元)

如果按复利计算, 则年利率为: (1+3%) 4-1=12.55%

则一年后还本付息额为:100+100×12.55%=100+12.55=112.55 (元)

那么本例中双方约定年利12%就是名义利率, 而实际利率12.55%就是有效利率。

当利率的时间单位与计算周期一致时, 名义利率就与有效利率相等。

3 关于住房公积金的利率

2012年7月6最新公布的住房公积金贷款利率:首套房5年以下贷款的年利率为4%, 5年期以上的4.5%。我们知道住房公积有“每月等额本息还款”和“每月等额本金, 利率照付”两种还款方式, 但无论那一种方式都是以月为计息周期, 而且都采用利息的方式, 因此其实际利率与名义利率是不等的, 以5年期以上贷款计算, 其名义利率为年4.5%, 但其有效利率为: (1+) 12-1=1.04594-1=0.04594=4.594%, 比名义利率要高。

如果你贷款20万元, 期限为20年, 按等额本息方式还款, 那么你每月需还金额为:

息本比:103671.70÷200000×100%=51.84%, 也可这样说:“20年利率为51.84%”。

因此单纯以年利率来考察, 公积金贷款的利率相对于其商业银行的贷款而言还是比较低的。而如果以整个20年为考虑周期, 则贷款的利息也是比较重的, 这就是“房奴”产生的原因。

参考文献

[1]全国一级建造师执业资格考试用书编写委员会.建设工程经济.北京:中国建筑工业出版社, 2012.