沈阳市住房公积金个人贷款实施细则

沈阳市住房公积金个人贷款实施细则（精选16篇）

1.沈阳市住房公积金个人贷款实施细则 篇一

岳阳市住房公积金管理中心个人住房贷款指南

凡在本市缴存住房公积金且具有完全民事行为能力的在职职工及其配偶、未成年子女，在本市及外地购买、建造自住住房，可向岳阳市住房公积金管理中心申请贷款。

户籍在岳阳的职工，在岳阳市以外其他城市工作并在工作当地正常缴存住房公积金，在岳阳市购买、建造自住住房，在满足岳阳市住房公积金管理中心贷款条件下，可持公积金缴存地的住房公积金管理中心出具的缴存证明及其他相关资料，向岳阳市住房公积金管理中心申请贷款。

在长沙市工作并在长沙市正常缴存住房公积金的职工，在岳阳市购买、建造自住住房，在满足岳阳市住房公积金管理中心贷款条件下，可持长沙市住房公积金管理部门出具的缴存证明及其他相关资料，向岳阳市住房公积金管理中心申请贷款，不受借款申请人的户籍限制。

二、贷款条件

（一）、借款申请人及所在单位均正常汇缴住房公积金6个月（含）以上。

（二）、近两年内在本市及外地合法购买自住住房，已付清规定比例的房款，并提供了相关合法有效的证明文件。

近两年内在本市及外地合法建造自住住房，房屋已封顶且已办理房产证、土地使用权证，并提供了相关合法有效的证明文件。

1、住房用地为国有出让用地的，可以申请贷款；

2、住房用地为国有划拨用地的，一般不能申请贷款，但所购住房是经济适用房等保障性住房的，可以申请贷款；

3、在农村宅基地上建房的，如果借款申请人夫妻双方中有一方的户籍在建房地所在的村，可以申请贷款，但必须另外提供正规的商品房作抵押。

（三）、有稳定的经济收入和按期偿还贷款的能力。

（四）、信用记录良好。

根据人民银行征信系统提供的个人信用报告，如果借款人或配偶信用记录有连续6次或累计10次的不良记录，不能申请贷款。

（五）、以本次所购买、建造的自住住房作为抵押。在农村宅基地上建房的，必须另外提供正规的商品房作抵押。

职工购买住房时，如果所购房不能办理现房抵押手续，则房屋所在楼盘必须与岳阳市住房公积金管理中心签订合作协议后方能申请贷款。

（六）、符合岳阳市住房公积金管理委员会和管理中心规定的其他条件。

三、贷款额度、期限及利率

（一）、贷款额度

购房首付比例不低于购房款的20%，贷款额度最高不得超过购房款的80%。

在岳阳楼区购买自住住房，申请贷款最高不超过60万；在岳阳市下辖其他县（市、区）购买自住住房，申请贷款最高不超过50万。

所购住房为经济适用房等保障性住房，且住房用地为国有划拨用地的，贷款额度不超过购房款的50%。

可提可贷。岳阳缴存职工购（建）自住房需使用住房公积金的，可先申请提取职工夫妻两人的公积金，提取后仍不能足额支付购（建）房款的，可以再向岳阳市住房公积金管理中心申请贷款（先提取，后贷款），但提取金额加上贷款金额的合计不得超过购（建）房总价。

（二）、贷款利率

贷款利率按中国人民银行规定的利率执行；适用二套（及以上）房信贷政策的，贷款利率在同期同档次首套房贷款利率的基础上上浮10%。

（三）、贷款期限

贷款最长期限为30年，但不得超过借款人自贷款发放之日到国家法定退休年龄的年限。

四、贷款资料

（一）、借款申请人及其配偶基本资料。

1、申请人填写《岳阳市住房公积金抵押贷款申请审批表》两份。

2、申请人及其配偶的第二代身份证和户口簿，携带原件，并带复印件四份。借款申请人必须提供第二代身份证和户口簿；借款申请人配偶是军官，没有身份证的，可以凭军官证办理业务，携带军官证原件，并带复印件四份。

3、由民政部门出具的申请人婚姻状况证明（结婚证、未婚证明、离婚证、死亡证明、未再婚证明）。

结婚证、离婚证、死亡证明，携带原件，并带复印件三份；未婚证明、未再婚证明，携带原件三份。

其中，离婚证与未再婚证明必须同时提供，死亡证明与未再婚证明必须同时提供。

4、申请人及其配偶的收入情况证明，由单位填写完整，盖单位财务章，携带原件一份。

5、申请人及其配偶的银行代发工资存折，及最近12个月的代发工资记录（盖银行业务章），携带原件一份。配偶没有交缴公积金且没有月工资收入的，则提供近一年的个体工商户纳税证明（盖税务部门公章），携带原件一份。

6、购房所在地及公积金缴存地的房地产主管部门出具的夫妻双方及未成年子女的房源证明，携带原件一份（共两份）。

7、由人民银行征信系统提供的借款人及其配偶的个人信用报告，原件一份（共两份）。

8、借款申请人是军队转业干部并在我市工作，满足连续缴交住房公积金3个月申请贷款条件的，除提供第二代身份证外，还必须提供军官证（携带原件，并带复印件一份），及市（县、区）人事部门出具的转业接收证明（携带原件，并带复印件一份）。

借款申请人是自主择业的军队转业干部的，除提供第二代身份证外，还必须提供由岳阳市的自主择业军队转业干部管理办公室出具的身份证明（原件一份）。

9、岳阳市住房公积金管理中心要求提供的其他材料。

（二）、购（建）房资料。

1、购买期房应提供以下资料：

①、购房合同，携带原件，并带复印件一份。

②、已付清规定比例首付款的发票（收据），携带原件，并带复印件一份。③、《预告登记证》或《备案登记卡》，携带原件，并带复印件一份。

2、购买现房（含二手房）应提供以下资料：

①、购房合同（协议），携带原件，并带复印件一份。②、销售不动产发票，携带原件，并带复印件一份。③、《契税完税证》，携带原件，并带复印件一份。

④、过户后的《房屋所有权证》，携带原件，并带复印件一份。⑤、过户后的《国土证》，携带原件，并带复印件一份。

3、拆迁安置房应提供以下资料：

①、《拆迁协议》，携带原件，并带复印件一份。

②、购买拆迁安置房合同，携带原件，并带复印件一份。③、销售不动产发票，携带原件，并带复印件一份。④、《契税完税证》，携带原件，并带复印件一份。⑤、《房屋所有权证》，携带原件，并带复印件一份。⑥、《国土证》，携带原件，并带复印件一份。

4、城镇自建房应提供以下资料：

①、《建设用地规划许可证》，携带复印件一份（加盖主管部门公章）。

②、《建设工程规划许可证》，携带复印件一份（加盖主管部门公章）。

③、《建筑工程施工许可证》，携带复印件一份（加盖主管部门公章）。

④、建设工程合同书，携带原件，并带复印件一份。⑤、大宗建筑材料发票，携带原件，并带复印件一份。⑥、《房屋所有权证》，携带原件，并带复印件一份。⑦、《国土证》，携带原件，并带复印件一份。

5、农村自建房应提供以下资料： ①、借款申请人夫妻双方中任一方的户籍在建房地所在村的户籍证明，携带原件，并带复印件一份。②、《建设用地规划许可证》，携带复印件一份（加盖主管部门公章）。

③、《建设用地批准书》，携带复印件一份（加盖主管部门公章）。④、建设工程合同书，携带原件，并带复印件一份。⑤、大宗建筑材料发票，携带原件，并带复印件一份。⑥、《房屋所有权证》，携带原件，并带复印件一份。⑦、《集体土地使用权证》，携带原件，并带复印件一份。⑧、另提供一套商品房用于抵押，携带抵押房的《房产证》、《国土证》原件，并带复印件一份；抵押房的产权人及共有产权人携带身份证原件，并带复印件2份。

五、商业银行住房贷款转公积金贷款。

1、贷款申请人必须先向公积金管理中心提出书面申请，经批准同意后，方可结清原商贷，然后办理公积金贷款；未经批准同意，自行结清原商贷的不予办理商转公贷款。

2、商转公贷款的最高额度除了满足第三条规定的限额外，还不得超过原商贷的本金余额。

3、除第四条规定的资料外，还需提供如下资料： ①、贷款申请人向公积金管理中心提出商转公贷款的书面申请一份；

②、原商贷的借款合同、抵押合同的原件及复印件一份；

③、原商贷贷款银行提供的贷款余额证明原件一份（一个月内有效）、银行同意提前结清原商贷的证明原件一份；

④、原商贷银行提供的近12个月的还款记录一份。⑤、原商贷的结清证明原件，及复印件一份。

六、子女购房，父母申请贷款。

1、凡属支持子女购房申请公积金贷款的，子女年龄必须在30周岁以下且无婚史；子女在岳阳市住房公积金管理中心交缴住房公积金的，必须以子女的名义申请贷款。

2、用于抵押的房产登记在未成年子女名下，如果是期房，允许贷款，相关资料见第九条；如果是现房，不允许贷款。

3、子女年满18岁，且不满30岁的，职工必须提供公安机关出具的父子（女）或母子（女）关系证明原件一份，及子女的无婚史证明原件一份、子女的身份证原件（及复印件两份），子女必须随父母一同前来公积金中心、房产局办理相关手续。

七、岳阳缴存职工，在外地购房，向岳阳市住房公积金管理中心申请贷款。

须另提供岳阳市的房产作抵押。贷款的最高额度除了满足第三条规定的限额外，还不得超过抵押物价值的60%。

八、在外地缴存住房公积金的职工，在岳阳购（建）自住住房，向岳阳市住房公积金管理中心申请贷款。

1、申请异地住房公积金贷款，主要支持职工购（建）首套普通自住住房和改善性住房，对购（建）第三套及以上住房的不得办理住房公积金异地贷款手续。住房公积金缴存地、购房地的房屋套数、贷款次数合并计算。

2、属购房的，签订购房合同时，借款申请人或配偶的户籍迁入岳阳市所辖县、市、区的时间必须已满12个月，否则不准申请贷款；属建房的，签发《建筑工程施工许可证》时，借款申请人或配偶的户籍迁入岳阳市所辖县、市、区的时间已满12个月，否则不准申请贷款。在长沙市缴存公积金的职工向我中心申请贷款，不受户籍的限制。

3、除第四条规定的资料外，外地缴存职工还应提供以下资料： ①、住房公积金缴存地管理中心出具的《职工住房公积金缴存及贷款情况证明》一份，盖缴存地住房公积金管理中心的公章，并提供公积金缴存地管理中心冻结借款申请人及配偶的个人住房公积金账户的证明。

②、住房公积金缴存地管理中心出具的‘职工住房公积金基本情况表’一份，盖缴存地住房公积金管理中心的公章。

③、住房公积金缴存地管理中心出具的最近12个月公积金缴存明细一份，盖缴存地住房公积金管理中心的公章。

④、借款申请人工作单位人事部门出具的职工在职、在岗证明一份，并盖工作单位人事部门章。

⑤、公积金缴存地、购房所在地的房产主管部门出具的申请人家庭（含本人、配偶、未成年子女）拥有的住房套数证明一份（共两份）。

⑥、外地（长沙市除外）缴存职工还应向岳阳市住房公积金管理中心提供至少一个联系人。联系人应是借款申请人的直系亲属，岳阳户籍，在岳阳工作或生活。在贷前调查阶段，联系人应随借款申请人来我中心与贷款审查人员面谈，并提供联系人的身份证、户口本、公安机关出具的直系亲属关系证明、联系地址、联系方式等等。

九、用于抵押的房产（全部产权或部分产权）登记在未成年人名下。

1、仅受理未成年人的期房抵押。

2、除第四条规定的资料外，申请人还需要提供以下资料： ①、第二代身份证。未成年人的亲生父亲（监护人）及未成年人的亲生母亲（监护人）的身份证原件，并带复印件一份。

②、户口本。

未成年人、未成年人的亲生父亲（监护人）及未成年人的亲生母亲（监护人）的户口本原件，并带复印件一份。

③、户口所在地的公安机关出具的父子（女）、母子（女）关系证明，携带原件各两份。说明：不能凭户口簿认定父子（女）或母子（女）关系。

④、监护人承诺书，原件一份。

十、贷款业务流程。

1、贷前调查、预审。包括征信调查，公积金汇缴情况、购房情况、收入情况等等的调查。

在公积金中心市直管理部、楼区管理部申请贷款的职工，在公积金中心办理征信调查；在其他管理部申请贷款的职工，在指定的银行网点办理征信调查。

申请人领取《岳阳市住房公积金抵押贷款申请审批表》和《收入情况证明》，如实填写，其中，《收入情况证明》由单位填写完整，盖单位财务章。

申请人及其配偶带齐资料原件、复印件到管理中心进行预审。

2、贷款审批。

预审通过后，公积金中心工作人员通知借款申请人及其配偶携带所有贷款资料原件、复印件，到管理中心办理审批手续，包括确定贷款金额、年限、利率、扣款方式、放贷银行，签订借款合同，到放贷银行盖章，及办理抵押手续。

3、贷款发放。

抵押手续办妥后，公积金中心工作人员通知借款申请人本人携带相关资料原件、复印件，到管理中心办理贷款发放手续，然后到放贷银行签署借据、进账。

4、还贷。

采取按月“等额本息”还款法，从发放贷款的下一个月开始还本付息，每月在放贷日的对应日由银行从扣款账户扣款。每一笔还款记录都将进入人民银行征信系统数据库，成为个人信用报告的一部分，请每月按时足额偿还贷款。

十一、其它注意事项。

1、岳阳职工在公积金的缴存地所在的县（市、区）公积金管理部申请贷款；在岳阳市辖区外缴存公积金的职工，在购房所在地县（市、区）公积金管理部申请贷款。

2、在贷款期间，借款人及配偶的住房公积金只能用于偿还公积金贷款。

3、申请人使用虚假材料申请贷款、未按合同约定用途使用借款、借款人连续三个月或累计六个月未按时、足额偿还贷款的，管理中心有权宣布贷款提前到期，并向法院起诉，申请强制执行。

4、如需提前还贷，需向管理中心提出申请，经同意后到放贷银行柜台办理相关手续。

提前结清全部贷款时，可以支取借款人及其配偶的住房公积金用于偿还贷款。

5、如有疑问，请拨打管理中心的咨询电话或来公积金管理中心向柜台工作人员当面咨询。贷款政策如有变动，以公积金管理中心的实时解释为准。

2.沈阳市住房公积金个人贷款实施细则 篇二

住房和城乡建设部住房公积金监管司下发《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》:从2008年11月27日起, 当年归集的个人住房公积金存款利率从0.72%调整为0.36%, 上年结转的个人住房公积金存款利率从2.88%调整为1.98%。从2008年11月27日起, 下调个人住房公积金贷款各档次利率0.54个百分点。5年期以下 (含5年) 从4.05%调整为3.51%, 5年期以上从4.59%调整为4.05%。《通知》要求, 各地住房公积金管理中心要进一步加强个人住房贷款管理, 严格贷前审查, 加强贷后管理, 切实控制贷款风险。

3.沈阳市住房公积金个人贷款实施细则 篇三

但是，根据商业银行的相关管理规定，办理了个人住房商业贷款的购房者要实现商业房贷转公积金房贷需要先还清银行贷款。因此，如何在短期筹集一笔数目不小的资金，就成为购房者顺利完成个人住房商业贷款转公积金贷款的关键。在这种情况下，一些重庆市民就开始求助房屋置换中介机构。

据了解，在重庆，像有些房屋置换中介机构办理垫资业务的收费标准，是按垫资总额的l％收取垫资费，此外再按房屋总价款的0．8％收取代办费用。笔者算了一笔账：以一笔15万元、20年期的房贷为例，按照现在公积金房贷和商业房贷之间的利差，购房者选择公积金房贷要比商业房贷节约2万多元。因此，虽然房屋置换中介机构从中收取了垫资费和代办费，购房者选择公积金房贷仍然划算。

从重庆市住房公积金管理中心获悉，截至2006年底，重庆市住房公积金缴存余额为93．25亿元，全市累计发放住房公积金个人住房贷款49．12亿元，共为6．76万户居民圆了住房梦；其中仅2006年重庆市就发放住房公积金个人住房贷款22．99亿元，较上一年翻了一番多。

4.沈阳市住房公积金个人贷款实施细则 篇四

为满足职工贷款需求，提高资金使用率，根据《住房公积金条例》等有关规定，对商业性个人住房贷款转住房公积金贷款（以下简称“商转公贷款”）制定如下实施细则：

一、“商转公贷款”含义

本细则所称商转公贷款，即指购买、建造具有自有产权的自住住房时已办理纯商业性个人住房贷款，且尚未还清，并符合住房公积金个人住房贷款条件的职工，可申请商转公贷款，享受住房公积金贷款的优惠政策。

二、申请条件

凡连续足额缴存住房公积金6个月，具有完全民事行为能力的职工，在同时具备下列条件时，可申请商转公贷款：

（一）具有本市常住户口或有效居留身份证明；

（二）具有稳定的经济收入，个人信用良好，具备偿还贷款本息的能力；

（三）购买、建造具有自有产权的自住住房时，已办理的商业性个人住房贷款须符合中国人民银行有关个人住房贷款规定，且正常归还贷款一年以上，无连续逾期30天或累计逾期三期以上的不良记录；

（四）申请商转公贷款的借款人（以下简称“借款人”）须为原商业性个人住房贷款的借款人或产权共有人，以共有产权作为抵押的，其共有产权人须为借款人配偶、父母或成年子女；

（五）申请商转公贷款时，借款人家庭未办理或已还清住房公积金贷款。

三、贷款额度、期限及相关政策

（一）贷款额度须同时符合以下条件：

1、原则上不得高于以下公式计算的可贷款额度:

贷款额度=借款人基数5万+共有人基数5万+（借款人公积金余额+共有人公积金余额）×3；

2、购买商品房的，不得高于购房总金额的70%；购买二手房的，房龄（指住房竣工至申请贷款日间的年限）不超出15年，不得高于交易价、评估价（房龄5年内，可申请不评估，以原购房发票价格为准）或应纳税额中低值的60%；建造住房，不得高于支付建造住房实际费用的60%。（住房总金额的确定与公积金贷款政策相同）；

3、不得超出申请时的银行贷款余额（取千元以上整数）；

4、不高于单笔贷款规定的最高限额。

（二）贷款期限须符合以下条件：

1、借款人申请的贷款期限与申请贷款时的实际年龄之和，不得超出其法定退休年龄后5年；

2、购买二手房，房龄与贷款期限之和不得超出30年；

3、不得超出规定的最长年限。

（三）商转公贷款其他方面政策（如首套普通自住房的界定，第二套住房公积金贷款首付款比例、贷款利率，三套房不予贷款等）与现行住房公积金贷款政策一致。

四、需提供的证明材料

借款人需提供以下证明材料的原件和复印件：

（一）借款人及其产权共有人的有效身份证明、婚姻证明；

（二）商业性个人住房贷款所购房屋的《房地产权证》；

（三）商业性个人住房贷款的借款合同（含借款抵押合同）和贷款银行提供的申请转贷日前一年的还贷记录；

（四）公积金中心要求提供的其他资料。

五、办理流程

贷前咨询→申请→审核、审批→结清原贷款、注销原抵押→签定借款合同→办理抵押登记→发放贷款→按期还款→结清

（一）贷前咨询：借款申请人到公积金中心咨询，并领取《个人住房公积金申请、审批表》

（二）借款人向公积金中心提出书面申请，并提供第四条所规定的证明材料；

（三）公积金中心对借款人提供的资料进行审核、并作出准予贷款或不予贷款的决定；

（四）借款人筹资提前结清商业性个人住房贷款，同时到房地产管理部门撤销原商业贷款的住房抵押登记；

（五）借款人与受托银行签订《住房公积金借款合同》；

（六）借款人重新办理住房公积金贷款的房屋抵押登记；将《房地产他项权证》交受托银行保管，由受托银行将借款合同及抵押权证影印件送达公积金中心，公积金中心开具《委托划款通知书》；

（七）受托银行收到《委托划款通知书》后，将住房公积金贷款资金划入借款人的个人账户。

（八）按期还款：借款人按合同约定按期归还借款；

（九）结清：还款期满，借款人结清贷款，办理抵押登记撤销手续。

5.沈阳市住房公积金个人贷款实施细则 篇五

第一条 为规范住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务，保障住房公积金资金安全，根据《利用住房公积金支持保障性住房建设试点贷款管理办法》（建金〔2010〕101号）、《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务规范》（以下简称业务规范）等规定，制定本实施细则。

第二条 本细则的保障性住房建设项目贷款是指福州住房公积金管理中心（以下简称中心）委托银行发放的利用住房公积金支持保障性住房建设的项目贷款。

第三条 保障性住房建设项目是指经住房和城乡建设部、财政部等六部委批准，利用住房公积金贷款支持的保障性住房建设项目，包括经济适用住房、列入城市保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房和政府投资的公共租赁住房。

第四条 利用住房公积金发放经济适用住房和列入城市保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房建设贷款，贷款期限最长不超过3年；发放政府投资的公共租赁住房贷款，贷款期限最长不超过5年。贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动相应调整。

第五条 住房公积金支持保障性住房建设项目贷款实行市政府审批、福州住房公积金管理委员会审议、市财政局审核、中心运作、受委托银行办理相关业务的原则。

第六条 项目贷款的受托银行由福州住房公积金管理委员会审议确定。借贷三方（中心、受托银行、借款人）按照业务规范要求签订相关协议和合同，并按照协议和合同约定履行各自职责和承担各自义务。

第七条 中心成立住房公积金支持保障性住房建设项目贷款评审小组，负责对项目贷款进行评审。抽调人员具体负责项目贷款的管理和操作，其职责是：

（一）负责组织制定保障房项目贷款使用计划和计划执行情况报告；

（二）负责保障性住房项目贷款管理工作，受理项目贷款申请，对借款人、建设项目进行审查，并向住房公积金项目贷款评审小组提供建设项目评审和抵押评审建议；

（三）负责拟定项目贷款实施细则及相关合同文本；

（四）负责审核借款人的资金支付申请，向受委托银行发送资金拨付通知，对建设项目资金实施全程封闭管理；

（五）负责贷款贷后检查和贷款回收，逾期贷款催收，贷款风险防范、不良贷款处置工作；

（六）负责与保障性住房建设等有关单位的协调工作；

（七）负责住房公积金项目贷款利率的调整和实施工作；

（八）负责项目贷款上报信息工作；

（九）负责项目贷款档案资料的收集、整理、保管等工作。

第八条 中心对项目贷款实行审贷分离制度，将项目贷款办理过程中的调查、审查、审批等环节的工作职责进行分解，由中心项目贷款评审小组、公积金管委会、市财政局、市政府逐级审核报批，对项目贷款的审查各职能部门均有一票否决权。第二章 项目贷款的受理、评审与审批

第九条 中心应将项目贷款计划纳入住房公积金归集和使用计划，经中心项目贷款评审委员会审议通过后，报福州住房公积金管理委员会审议确定。项目贷款计划批准后由项目贷款业务登记员录入业务运行平台、运行监管系统。

第十条 中心和受托银行按照业务规范规定的项目标准筛选项目和进行前期考查，符合条件的由借款人向中心提出申请，中心委托银行进行项目调查、收集评估相关资料，进行项目评审。借款人须提交《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款申请表》（见业务规范附录M）和下列资料：

（一）借款人资料

1、借款人为房地产开发企业的，提供企业法人营业执照；借款人为政府非营利性专门机构的，提供相关营业执照或事业单位法人证书；

2、技术监督部门年检合格的组织机构代码证；

3、国（地）税部门年检合格的税务登记证；

4、公司章程（房地产开发企业提供）；

5、验资报告（房地产开发企业提供）；

6、中国人民银行颁发并年审合格的贷款卡（证）；

7、房地产开发企业资质证书（房地产开发企业提供）；

8、基本户开户许可证；

9、法定代表人身份证件；

10、法定代表人身份证明书及签字或印鉴样本；

11、借款人为房地产开发企业的，提供公司章程规定的有权机构出具的同意申请项目贷款的决议；借款人为政府非营利性专门机构的，提供借款人上级主管部门出具的同意申请项目贷款的证明；

12、借款人近三年经审计的财务报表、最近一期的财务月报表；成立不足三年的，提供自成立以来的上述财务报表。

（二）建设项目资料

1、项目立项批复文件（附可行性研究报告）；

2、中标通知书（仅房地产开发企业提供）；

3、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》或有权部门出具的相关许可承诺；

4、项目资本金证明。

（三）抵押物资料

1、抵押物权属证明：以土地使用权作为抵押物的，应提供《国有土地使用证》；以在建工程作为抵押物的，应提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》；以房产作为抵押物的，应提供《房地产权证》；

2、抵押人为房地产开发企业的，需提供公司章程规定的有权机构出具的同意抵押的决议；抵押人为政府非营利性专门机构的，提供上级主管部门出具的同意抵押的证明;

3、中心和受委托银行认可的，具有相应资质的房地产评估机构出具的抵押物评估报告。

（四）公积金中心要求提供的其他资料。

第十一条 借款人和建设项目受理条件

（一）申请资料真实、完整、有效；

（二）借款人产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况和信用良好，无不良记录，核心管理人员素质较高；

(三)经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房建设贷款的借款人，应当是政府非营利性的专门机构或通过招投标确定的房地产开发企业。政府投资的公共租赁住房建设贷款的借款人，应当是政府非营利性的专门机构；

(四)借款人为房地产开发企业的，实收资本不低于人民币1000万元，具有按期偿还贷款本息的能力，项目资本金不低于项目总投资的20%；

(五)建设项目已列入保障性住房建设规划或福州市保障性住房建设计划和土地供应计划，已取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》或有权部门已出具许可承诺；

(六)城市棚户区改造安置用房建设项目，抵押物和拆迁补偿资金已经落实；

(七)市政府已明确项目贷款还款来源，并以在建项目、房产或土地使用权足额抵押，房地产开发企业作为借款人的，建设项目贷款抵押率不高于80%；

(八)建设项目选址合理，配套齐全，居民生活条件便利，建设标准、供应对象符合政策规定，规划设计符合法律、法规和节能省地环保的标准，项目设计、施工、监理单位资质符合要求；

（九）有关法律、法规和政策规定的其他条件。

第十二条 项目贷款由符合条件的借款人提出申请，按照第十条中的申请资料一式两份，送受托银行初审，初审包括对项目的材料的完整性、合规性和准确性进行审查，不符合材料规范的，应要求申请人补齐材料和重新提供有关材料，初审通过后报送一份至中心项目贷款管理处复核。

第十三条 中心项目贷款管理处确定项目业务经办、财务经办人员各一名，负责项目贷款工作过程中的相应业务及财务管理，确定业务登记员、审核员各一名负责建设部业务运行平台、运行监管系统的录入及审核工作。

项目贷款管理处对受托银行提交的项目评审报告和抵押评审报告出具综合评价意见，报中心住房公积金支持保障性住房建设项目贷款评审小组。

第十四条 中心住房公积金支持保障性住房建设项目贷款评审小组召开项目评审会对项目贷款进行评审。项目评审会议须有三分之二以上成员参加方为有效。参会评委半数以上不同意认为项目贷款存在较大风险的，应拒绝借款人的贷款申请；半数以上同意的但未超过参会评委三分之二的，对有关事项完善后可再开会审议；参会评委三分之二以上通过的，经评审小组组长签字后将项目评审报告和抵押物评审报告书面征求市财政局意见。项目贷款评审内容包括：

（一）借款人评审

借款人应产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务和信用状况良好，无不良记录，企业核心管理人员素质较高。

（二）建设项目评审

1、选址合理，配套齐全，居民生活条件便利，项目设计、施工、监理单位资质符合要求。对于城市棚户区改造安置用房建设项目，拆迁补偿资金足额落实；

2、项目投资构成清晰，估算合理；

3、对于经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房，项目销售收入足额偿还贷款本息；对于政府投资的公共租赁住房，已落实政府还款责任；

4、借款人为房地产开发企业的，项目资本金不低于项目总投资的20%；

5、建设项目符合各项政策法规要求，项目风险可控。

（三）抵押物评审

1、抵押物没有法律纠纷，产权清晰，未做重复抵押；

2、抵押物评估价值合理，房地产开发企业作为借款人的，建设项目贷款抵押率不高于80%。

第十五条 中心将建设项目评审报告和项目贷款抵押物评审报告书面征求市财政部门同意后，提交福州住房公积金管理委员会审议。福州住房公积金管理委员会审议的内容：

（一）利用住房公积金支持保障性住房建设项目贷款规模，是否已纳入住房公积金归集使用财务收支计划，是否超规模、超计划发放项目贷款；

（二）中心是否严格按照规定，将项目贷款范围限定在经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、政府投资的公共租赁住房建设，严禁用于商品住房开发和城市基础设施建设；

（三）中心利用住房公积金发放的项目贷款是否符合国家有关政策规定的条件，是否对项目贷款进行了严格评审，经济适用住房和安置用房项目是否足额抵押了土地使用权、在建项目或房产；

（四）公共租赁住房投资是否纳入财政预算;

（五）其他事项。

第十六条 管委会审议通过的，报市政府审批。中心项目贷款管理处根据审批意见登录业务运行平台、运行监管系统登记项目贷款批准信息。

第三章 贷款签约、资金划拨与贷款发放

第十七条 经审批同意发放的项目贷款，中心应与受托银行、借款人充分协商，确定有关合同、协议的条件。

中心在受托银行开立委托贷款账户，受托银行开立代收委托贷款账户，银行为借款人开立资金监管账户，并将资金监管账户情况书面告知中心。

第十八条 经中心法律顾问审查后，中心与受托银行、借款人签订借款合同和资金封闭管理协议。

第十九条 受托银行与借款人签订项目贷款抵押合同。中心、受托银行与借款人按照抵押合同约定到抵押登记机关办理抵押登记手续。

第二十条 项目贷款管理处根据与受托银行、借款人签订的《借款合同》、《抵押合同》和《资金封闭管理协议》，登录建设部业务运行平台，审查放款条件通过并接到放款指令后，填写《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款放款通知》（见业务规范附录L），加盖中心印章传递至中心计财处及受托银行，并通过业务运行平台、运行监管系统向受托银行下达资金划拨指令。

受托银行应根据资金划拨指令、《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款放款通知》，办理贷款发放手续，将贷款资金从代收委托贷款账户划拨至借款人资金监管账户，并将贷款发放信息反馈业务运行平台、运行监管系统，同时将借据等相关会计凭证资料送达中心。

第二十一条 中心应对贷款项目全部流入资金进行全程封闭管理，并委托银行对全部流入资金进行全程封闭管理，逐笔将资金流入情况向中心报告。流入资金包括：

（一）项目资本金；

（二）住房公积金项目贷款资金；

（三）经济适用住房项目、城市棚户区改造项目安置用房项目全部销售（预售）收入，包括首付款、一次性付款、分期付款、个人住房贷款等；

（四）经同级财政部门批准并通过预算拨付，用于按《借款合同》约定还款计划还款的公共租赁住房租金收入及其他预算资金；

（五）用于项目建设和偿还贷款的其它资金。

第二十二条 借款人支用资金监管账户内资金用于项目建设的，应提供《住房公积金支持保障性住房建设项目资金支付申请表》(见业务规范附录G）、用款证明资料和监理单位确认的工程进度证明，向经办银行提出申请，经办银行审核后提出支用建议送中心审批。经办银行审核的内容包括：

（一）审查用款证明资料的完整性、真实性、有效性；

（二）根据监理单位确认的工程进度证明，到项目施工现场确认资金支用与工程实际进度相符合。

第二十三条 支用审批通过的，登录业务运行平台、运行监管系统，登记交易对手账户信息及资金支用申请信息，填写《住房公积金支持保障性住房建设项目资金拨付通知》（见业务规范附录H），由项目管理处负责人审核后签字，报中心领导审批，并加盖中心印章传递至受托银行。

项目贷款处业务登记员、审核员通过业务运行平台、运行监管系统将资金拨付信息发送受托银行。

第二十四条 受托银行依据资金拨付信息、《住房公积金项目贷款资金拨付通知》、《住房公积金项目贷款资金支用申请表》、用款证明资料和监理单位确认的工程进度证明办理资金拨付手续，并将资金拨付信息反馈业务运行平台、运行监管系统，同时将资金拨付凭证资料复印件送中心项目贷款管理处。

第四章 贷后管理

第二十五条 贷款发放后，中心项目贷款经办人员应及时登记业务台账，掌握项目工程进展情况、销售情况、监管账户资金进出等情况，要求借款人按照合同约定的期限和方式归还贷款本金和利息。受托银行要及时进行还款提示和计收利息，贷款结清时，利随本清。

第二十六条 受托银行要按照委托协议和借款合同约定进行定期和不定期的贷后检查并向中心提供贷后检查评价建议。借款合同到期后，借款人未能足额偿还贷款资金的，要及时发送贷款催收通知书，直至通过法律诉讼追收贷款。

第二十七条 在项目贷款合同执行期间，如遇国家利率调整时，受托银行应将贷款利率调整情况及时通知中心及借款人。

第二十八条 中心应建立抵押物管理台账，详细登记抵押物变动情况，并定期检查核实，做到账账相符、账实相符。

中心应严格控制抵押物解押，确保抵押物足额、有效。

第二十九条 抵押人需解押抵押物的，应向中心提交《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款抵押物解押申请表》（见业务规范附录N），中心应审查以下内容：

（一）借款人已按项目贷款借款合同的约定，办理了还款手续；

（二）注销抵押登记后，借款人为房地产开发企业的，项目贷款抵押率不高于80%。

符合条件的，中心向受托银行发出《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款同意抵押物解押通知》（见业务规范附录P），受托银行和抵押人办理注销抵押登记手续。

第三十条 贷款本息全部结清的，受托银行向中心和借款人出具项目贷款本息结清证明。中心确认后，向受托银行发出《住房公积金支持保障性住房建设项目解除资金监管通知》（见业务规范附录K），由受托银行解除对资金监管账户的监督。

第五章 档案管理和统计分析

第三十一条 中心应建立项目贷款档案管理制度，将项目贷款过程中的委托协议、借款合同、资金封闭协议等资料专门归档，确保项目贷款档案安全、完整和有效利用。

第三十二条 中心应对项目贷款情况进行统计分析，主要包括：贷款情况统计、还款情况统计、支付情况统计、建设情况统计、租售情况统计。

第六章 附则

第三十三条 本操作细则自发布之日起施行，执行期间如遇国家有关部委对项目贷款业务规范中的条款进行解释或调整的，按新规定执行。

二〇一二年十月十六日

6.沈阳市住房公积金个人贷款实施细则 篇六

贷款实施办法

为进一步支持缴存职工改善住房条件，享受政策优惠，减轻还贷压力，对使用商业银行贷款购建普通自住房，符合相关规定的缴存职工，允许其将商业住房贷款转换成住房公积金个人住房贷款（以下简称“商转公”）,具体实施办法如下：

一、“商转公”的适合对象、条件 “商转公”应同时满足以下条件

1、连续缴存住房公积金满6个月（含）以上，并能延续缴存的职工。

2、在本市辖区内，使用商业银行贷款购建普通自住房，尚未结清贷款的。

3、购建的普通自住房已办理了房屋产权证的。

4、个人征信记录良好。

5、非第三次申请公积金贷款的。

二、“商转公”申请人需提供的资料

1、贷款商业银行与贷款人签订的借款合同原件、复印件。

2、贷款商业银行出具的借款人个贷结清证明和结清余额清单原件、复印件。

3、借款人贷款所购房屋产权证原件、复印件。

4、住房公积金贷款所需的其他个人资料（包括申请人及配偶个人身份证原件、复印件；户口簿和婚姻证明原件、复印件；申请人及配偶个人征信原件、复印件；申请人在商业银行开立的个人账户或存折。）

三、“商转公”办理程序

1、申请人通过网上、电话或公积金窗口了解相关政策规定。

2、申请人自行先结清商业银行贷款。

3、申请人携规定需提供的资料向公积金机构申请，填写申请表。

4、公积金机构按公积金个贷规定调查、审批。

5、公积金机构审批后，申请人到房管部门办理房屋产权证产权抵押手续。

6、发放贷款，申请人与公积金机构委托银行办理借款手续。

7、借款人按规定方式按期足额偿还公积金贷款。

四、“商转公”贷款额度及期限

1、公积金贷款额度不超过借款人在商业银行结清时的余额，最高不超过50万元。

2、贷款期限根据借款人年龄，收人，个人意愿等因素确定，最长不超过30年。

7.沈阳市住房公积金个人贷款实施细则 篇七

一、对保障性住房建设贷款超出使用范围的评述

有观点提出, 目前实施的《住房公积金管理条例》 (以下简称《条例》) 第5条规定, 除职工购买、建造、翻建、大修自住住房等法定情形外, 任何单位和个人不得挪作他用。在《条例》相关条款还未经法定程序作出相应修改的前提下, 现在住建部等七部门联合发文对职工住房公积金的使用范围作出改变的行政行为, 显然与作为行政法规、同时也是“上位法”的《条例》存在法律冲突, 并且与依法行政的基本法律要求不相符合。

的确, 不独是《条例》第5条有限制性规定, 在第24条、第26条的提取和贷款办理的条款中也有呼应性规定, 即缴存住房公积金的职工符合条件的可以提取住房公积金账户内的存储余额, 也可以申请住房公积金贷款。此中非常明确的是住房公积金贷款的申办主体是“职工”而不是“职工所在单位”或者其他组织。1999年5月6日, 在建设部组织学习《条例》的全国住房公积金管理工作会议上, 建设部官员还专门强调指出:“各地不得在上述情况之外新发放任何建设项目贷款, 更不能突击放款或采取修改协议和合同时间等弄虚作假的手段。对于突击放款和弄虚作假的, 一定要严肃查处”。

到了2002年, 国务院在修改《条例》时仍然没有改变既有的规定, 也没有为现在的保障性住房建设贷款留下法律适用的“接口”。相反, 当时特别强调加快收回项目贷款, 杜绝风险隐患。据此, 从条文直接援引和适用上看, 住房公积金贷款用于保障性住房建设确实在《条例》中找不到明确的法律依据。但这并不妨碍我们从其他角度对试点工作进行多角度的法律观察。

第一, 立法目的。《条例》第1条开宗名义指出住房公积金管理的立法意义一方面是加强住房公积金管理, 维护住房公积金所有者的合法权益;另一方面是促进城镇住房建设, 提高城镇居民的居住水平。当然, 职工个人住房公积金贷款最终以购买款名义流入住房建设资金。但直接向住房建设项目发放贷款更加不超出“促进城镇住房建设”的范畴。国务院法制办等部门主编的《住房公积金管理条例释义》一书在解释立法目的时也指出:“1995年以来, 各地按照有关规定, 利用住房公积金及其他房改资金, 推动了国家安居工程的实施和经济适用住房建设的发展。天津、广州、南京等地开始利用住房公积金增值资金, 建设或收购一批面向最低收入居民家庭的廉租住房, 促进了城市廉租住房供应体系的建立。”可见, 住房公积金贷款用于保障性住房建设至少没有偏离《条例》的立法目的。

第二, 试点定位。《实施意见》的出台并非空穴来风, 此前在2008年底国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中就已经埋下伏笔:“为拓宽保障性住房建设资金来源, 充分发挥住房公积金的使用效益, 选择部分有条件的地区进行试点, 在确保资金安全的前提下, 将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设”。这次住建部按照国务院要求出台实施细则, 至少不是恣意而为, 在合法性上多了些许依据, 况且住房公积金贷款支持保障性住房建设并非完全突破《条例》的全面开花, 而是选择部分城市试点, 更显政府部门谨慎心态。为此, 《实施意见》规定:各省、自治区、直辖市人民政府要在《实施意见》印发后60日内, 将试点城市名单及实施方案送住建部、财政部、人民银行审核批准, 非试点城市不得利用住房公积金发放任何项目贷款。

二、对管理中心无权决定保障性住房建设贷款的评述

有观点提出, 公积金的所有权属于缴交者, 各地的公积金管理中心只是管理者, 无权随意支配资金 (包括增值部分) , 因此公积金管理中心并没有权利决定投资。否则违背了谁的财产谁主张权利的基本常识。还有人担心, 按照《实施意见》规定, 贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行, 是否会对个人住房贷款在一定时期内产生“挤出效应”?此种担心暗含的观点是:不应由公积金管理中心决定用于保障性住房建设的贷款规模, 否则会蚕食个贷额度。对这些观点的深度分析涉及到住房公积金的法律属性以及住房公积金管理应有的法理框架。

首先, 住房公积金用于何种用途, 仍应当遵循现有《条例》确立的决策和管理分离机制。《条例》第8条规定, 直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市, 应当设立住房公积金管理委员会, 作为住房公积金管理的决策机构。第9条规定了管委会履行6个方面的职责, 其中第一项即是制定和调整住房公积金的具体管理措施并监管实施。因此, 决定保障性住房建设贷款试点方案及其额度应由管委会审议。笔者注意到, 《实施意见》还特别规定“试点城市人民政府在制定试点实施方案时, 必须征求缴存职工意见”。公积金管理中心仅仅是管理运作机构, 与管委会是决策和执行的关系。因此, 从公积金属于缴交者所有, 推演出公积金的决策事项也应由全体缴交者作出, 似乎过于武断。正是基于公积金决策事项事实上不可能由全体缴交者共同作出的考虑, 《条例》采取“代议制”的委员会决策方式, 即职工代表和单位代表作为管委会法定比例 (各1/3) 的成员, 代言缴存者的声音。当然, 实际运作中存在对管委会形同虚设的质疑, 以及对所谓试点实施方案征求缴存职工意见可能流于形式的担心, 但这是另一层面的问题, 至少这一既有的决策机制是法定的, 只不过存在完善的问题。同样, 声称公积金管理中心决定保障性住房建设贷款的投向和额度大小, 似乎也有意无意地忽视了对《条例》的研究。

其次, 《实施意见》中的术语“闲置资金”不能混淆。它是“在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下, 可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设”。从内涵来说, 它不等同于通常所说的住房公积金, 也不同于住房公积金增值收益。按照2008年全国住房公积金管理情况通报数据, 至2008年末, 全国住房公积金银行专户存款余额为5616.27亿元, 扣除必要的备付资金后的沉淀资金为3193.02亿元。

最后, 应理顺公积金个贷和保障性住房建设贷款的关系。毫无疑问, 用于保障性住房建设的前提是该城市有闲置资金, 足以保障职工个贷需求。因此, 即使成为试点城市, 公积金个贷是首先应当满足的, 尽管其利率低于保障性住房贷款利率;没有参加试点的城市, 不存在所谓“挤占”问题。《实施意见》对此明确规定“优先保证职工提取和个人住房贷款”, 换言之, 从文件规定上看政府不允许发生“挤占”个贷的情况, 但是考虑到试点城市管理中心出于保值增值的趋利动机或者迫于政府资金饥渴的压力, 不排除以降低最高贷款额度或者不提高个贷最高贷款额度的办法变相地规避执行, 因此, 主管部门理应出台约束性的规定消除大家的疑虑。

三、对保障性住房建设贷款风险承担的评述

有观点提出, 缴存者作为公积金所有人直接承担了保障性住房投资的风险, 一旦投资出问题, 可能引起社会的广泛不满, 甚至不安定。

应当说, 这一担心不无道理, 也是该项试点工作成功与否最为关键的变数。我国住房公积金制度建立之初曾经发放大量经济适用住房、安居房、解困房等项目贷款, 此后出现坏帐一度是社会舆论集中火力批评的“标靶”, 有的至今尚未收回。据住建部公布的数据, 2008年, 全国共回收2002年以前发放的项目贷款、单位贷款和挤占挪用资金4.77亿元。2008年末, 项目贷款、单位贷款和挤占挪用资金余额还有12.67亿元没有收回, 相当于缴存余额的0.10%。前车之鉴, 不能不警觉, 保障性住房建设贷款再也不能重蹈覆辙。

笔者简单地对比了一下此次保障性住房建设贷款和此前项目 (单位) 贷款操作方式的变化, 至少有四个方面体现出风险控制的不同:第一, 要求设立资金监管专项账户, 对贷款资金流动实行全程封闭管理;而此前项目 (单位) 贷款只是按照普通贷款发放和回收流程操作, 缺乏对贷款资金流出的总量和分进度划拨监管, 也缺乏对建设项目产生现金流入的偿还监管。第二, 严格控制贷款资金流向, 要求公积金管理中心对贷款项目进行严格评审, 并提交试点城市住房公积金管理委员会审议、人民政府批准;而此前项目 (单位) 贷款一般由公积金管理中心审核批准。第三, 落实贷款抵押, 借款人必须以在建项目、房产或土地使用权足额抵押;而此前项目 (单位) 贷款很多没有落实抵押, 或者没有足额抵押或者仅仅是一纸保证, 最后到了债务不能清偿时, 根本无法追及抵押财产。第四, 规定试点城市政府承担落实偿还贷款的责任, 确保贷款本息按时偿还;而此前政府并不对项目 (单位) 贷款承担责任。

当然, 笔者认为, 《实施意见》现有规定并非无安全之忧。从贷款评估、审批、发放、偿还等操作程序上看, 这些规定只是原则性和框架性的, 需要住建部等部门出台更切实可行、更详细可循的操作细则。比如, 城市政府落实偿还贷款责任如何实现, 政府财政收入是否承担垫付责任, 责任的落实有什么具体手段和措施, 在什么期限内能够落实贷款按时清偿, 等等。

四、有关住房公积金制度定位的联想

8.沈阳市住房公积金个人贷款实施细则 篇八

关键词：住房公积金；保障性住房；问题及对策

一、住房公积金贷款支持保障性住房建设过程中存在的问题

（一）缺乏法律支持和依据

我国公积金制度之1991年从新加坡引进的，发展历史之短、经验之浅薄可以想象。公积金制度发展之初是政府作为主导，然后逐渐走向全国。公积金建设之初的主要目的是从单位和员工处集结建设资金来支持安居工程的建设，解决城市居民存在的住房问题。但是住房公积金在使用的过程中存在着严重的管理体制问题和监管体制问题，导致了公积金坏账和呆账现象非常严重，国内上下很多地区的公积金严重亏空，国家这才渐渐停止了用公积金贷款给安居工程建设，在之后的很多年这些资金仍有未被收回的。从1999年开始我国开始推行公积金管理条例，这是我国公积金的用途全部转向个人贷款的重要标志，从这之后住房公积金归个人所有，国家和集体不得以任何形式、任何名义占用，公积金的使用用途局限在购买、翻修和建造住房上，但是利用公积金贷款来支持保障性住房建设，贷款对象并没有成为所有权人，保障性住房建成之后的享受者也和所有权人无关，这是和公积金管理条例严重不符的。当前住房公积金支持保障性住房建设仅仅是靠行政命令，执行效力比较低，并且这也和我国目前的条例是冲突的，这导致了我国公积金贷款支持保障性住房的执行一直处于无法律保护的状态，法律制定不足风险一直是其面临的主要风险这个问题不容我们回避，因为它一方面涉及到公积金储存者自身的权益，一方面会影响到群众对公积金制度的权威性的质疑。

（二）基础环节不牢固

公积金支持保障性住房建设贷款模式过于粗放，该项业务活动基本维持了住房公积金的管理运作模式，不同的是贷款的发放是通过银行进行的，不论是从住房公积金的角度分析还是从委托银行的立场上来看，这种运作模式都过于粗放。因为有了住房公积金管理委员会和当地城府的干预和指导，银行在这个贷款运作的过程中经常忽略风险因素，只考虑将贷款发放出去即可，至于款项带给谁、贷款期限、贷款金额多少都较少关心，这导致了委托贷款的运行模式显得过于粗放和不细致。另外住房公积金管理中心既不属于政府机构也不属于盈利机构，自有资本金缺乏，规范的会计制度、审计制度和信息披露制度更是稀缺，但是其却承担着公积金缴存、贷款发放、呆账坏账管理的功能，尤其是保障性住房贷款工作更是需要专业的金融人才来辅助，工作体制和工作人才的缺失使得公积金支持保障性住房建设工作的开展一直处于粗放经营状态。

（三）资金回款存在风险

在利用公积金进行经济适用房和保障性住房建设的过程中进行的建设贷款，最长期限为三年；在利用公积金来对政府投资的公共租赁住房建设进行建设贷款的时候，最长期限为五年。经济适用房和保障性住房建成值周依靠项目销售收入和其他收入作为资金的来源来归还款项；政府投资建成的公共租赁住房则要以租金收入和其他资金作为资金来源。公积金贷款来支持保障性住房建设最重要的环节就在于资金的回收，如果资金届时不能回收的话，那么投资收益不能实现的问题仅仅是次要的，缴存者在需要购房而支取住房公积金的时候会难以满足其需求者必然引起社会矛盾的激发，甚至使得公积金遭受流动性风险。目前我国公积金支持保障性住房建设过程中普遍存在着资金回收慢、成本回收时间过长和收入不能覆盖本息的问题，这导致公积金资金回收上存在着严重的风险。

二、健全公积金贷款支持保障性住房建设的实际措施

首先，建立项目回款制度，保障资金回收的安全性。如前文所述，公积金贷款支持保障性住房建设的项目类型集中在经济适用房、保障性住房和公共租赁房之上，其中经济适用房和保障性住房的建设主体为房地产开发企业，所以贷款对象也为房地产开发企业，在这个过程中只要保证专款专用，将项目的建设达到应有的配套水平，那么基本上可以通过出售住房实现成本的回收。笔者在这里要着重强调的是共公租房的资金回收问题：在公共租房的资金回收中，租金、出租比率和贷款利率成为影响资金回收最主要的三个因素。经过简单的测算我们就可以发现资金只要提升一个百分点，资金回收期可以缩短3-4年，提升出租率也可以适当地缩短投资回收的时间；在贷款利率上降低一个百分点就可以将投资回收期缩短两年左右，在确定资金投资回收时间的长短问题上，笔者认为最重要的问题就是租金的定价问题，租金定价不合理的话会出现两种情况：如果租金定价过低的话，那么久难以覆盖贷款的利息，公积金面临着欠息挂账的问题，承担着严重的利息负担，最终到这亏损经营，资金难以回收；如果租金定价过高的话，那么公共租房的出租率就会下降，这样租金收入的绝对额就会下降，还本付息的时间就会向后拖延。合理的公共租房的定价机制在于年租金收入应该不低于贷款利息，这样公积金最基本的安全问题才能得到保障。

其次，建立健全的担保机制。虽然公积金贷款支持保障性住房建设可以将在建项目作为抵押物抵押，但是在实际操作中其风险管理成本是比较高的，加之保障性住房建设的在建项目在抵押上具有特殊性，抵押价格不舍特别高，后续处理程序也相对繁琐，这意味着现行的抵押担保并不是保证资金安全的决定保证。在这种情况下，我们迫切需要一个有效的风险控制与风险转移机制，引入第三方贷款担保制度的引入可以弥补原本抵押担保的缺陷和不足，让公积金贷款近能够较快地回收回来。第三方担保公司应该首先应该在担保的能力范围之内提供贷款的担保，在债务人不能按照合同的规定还本付息的时候，第三方住担保公司就应该承担连带责任并为之偿还。担保公司在履行了连带责任之后有权向债务人要求还款，必要时对抵押资产进行处置、变卖和经营管理，这样能够保证公积金资金能够及时收回，避免资金回收风险。

参考文献：

[1]黄修民.由韩国住房金融制度看中国公积金制度的改革和完善[J].公共经济与管理，2012

[2]于洪东，刘文杰.当前住房公积金管理中存在的问题和解决建议[J].住房公积金，2013

9.沈阳市住房公积金个人贷款实施细则 篇九

记者从长沙住房公积金管理中心获悉，长沙住房公积金管理中心日前印发了《长沙住房公积金贷款变更业务细则》(以下简称《细则》)，并将于2月10日起正式遵照执行。

《细则》中规定，借款人在使用公积金贷款期间，提前部分还款的次数不得超过4次，每次金额不得少于借款余额的`20%，且不低于5万元;申请贷款期限变更的，经过审核确认后，利率仍按变更时的原利率执行，管理部根据贷款变更当期余额和剩余期限、利率，按照新的还款期限确定、告知借款人新的还款计划。

以下是《细则》的详细内容：

10.沈阳市住房公积金个人贷款实施细则 篇十

关键词：住房公积金；公积金贷款；风险防范

一、住房公积金贷款风险成因

（一）房地产“泡沫”造成的贷款风险

对于房地产泡沫常见的说法是，房地产泡沫经济指的是由房地产价格在投机行为作用下出现的严重脱离市场基础条件、脱离实际使用者支撑而持续上扬所形成的经济状态。目前我国府官员、专家学者和实业界人士对房地产业是否存在泡沫提出三种观点：泡沫论、非泡沫论、存在泡沫危险论。但无论哪一种观点能够准确定位我国房地产业所处阶段，但有一点可以明确：如果房地产市场因过度投机行为导致房地产价格持续上涨，进而引发频繁的买卖交易，造成市场虚假繁荣，这种不稳定的市场一旦崩溃，后果往往造成住房公积金管理机构将面临无法正常回收贷款，或通过处置抵押房产无法收回贷款本金。

（二）房屋风险

1.房屋权属不清晰造成的风险

如果房屋权属不清晰，放贷机构无法确保抵押物的范围符合有关法律规定，以不能抵押的房屋为贷款设定抵押，造成抵押登记工作无法正常进行，一旦借款人拒绝偿还贷款，将给贷款的追偿工作带来很大的困难。

2.房屋重复抵押的风险

重复抵押指在同一价值担保物上设置两个以上的抵押权的情形对于是否允许重复抵押是有争议的，但无论是否允许重复抵押，对于序位在后的抵押权人，其抵押权都得不到有效保障，均存在追偿权无法实现的风险。

3.抵押房屋未经登记的风险

抵押合同只有经过法定登记部门的登记才有效，抵押权才具有对抗第三人的效力。但在实际操作中，由于我国抵押房产登记制度缺乏可操作性和先进的技术手段大量的住房公积金贷款的抵押房产的登记工作不能够及时落实，无法保证贷款在房屋权属方面最重要的他项权利——抵押权的确立，给贷款的正常回收带来风险。

4.房屋损毁风险

对于房屋的损毁造成的贷款风险，主要体现在：①抵押物灭失的风险。按照法律规定，抵押权因抵押物的灭失而消灭，除非抵押物的灭失得到赔偿、补偿，否则抵押权人无从主张该权利。②抵押物人为毁损的风险。包括抵押人行为造成的毁损和他人行为造成的毁损。

（三）人的风险

1.房屋购置和贷款行为不真实产生的风险

由于目前房屋销售过程中监管缺失，以及住房公积金管理机构和各商业银行之间没有实现信息共享，对于开发商以欺诈行为通过虚假销售骗取个人住房贷款，或通过虚增房价等手段套取大量个人贷款的行为，在认定上存在着很大的困难。

2.个人信用风险包括借款人还款能力和还款意愿风险

个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续15-30年左右，个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，这往往就可能转换为放贷机构的贷款风险。

（四）政策和法律规定引发的风险

1.抵押房屋处置在司法解释方面的风险

《最高人民法关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》的司法解释，第六条规定“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制民迁出”。依照此司法解释，对于低保家庭贷款抵押的房屋处置存在障碍。

2.抵押物处置程序中的风险

当借款人违约的行为无可挽回时，抵押权人有权将借款人所抵押的房屋进行拍卖，以减少自己的损失。而在此过程中，又面临法律执行中的程序风险。

3.经济政策变化引起的风险

政府在宏观调控过程中，就经济的稳定与发展这两大目标进行倾向性选择而产生的波动。国家经济政策的变化对房地产业影响主要表现在信贷政策的收紧引起期房项目的完工风险和房地产价格波动的风险。

二、住房公积金贷款风险防范对策

（一）强化住房公积金管理中心贷款管理的主体地位，改变现有的住房公积金贷款管理方式，达到风险控制与风险承担主体的统一

1.强化住房公积金管理委员会（以下简称管委会）的作用，发挥管委会的资源优势。

2.在贷款审核中引入人民银行的信用评价体系，实现住房公积金管理中心与商业银行的资源共享。

3.住房公积金管理中心应在贷款审核工作中引入专业人才、强化内部管理、制定合理的分工协作和业务流程，避免因制度的不完善引发的操作风险。

（二）在现有条件下，对贷款申请的受理以及贷款存续期间风险防控的各个环节，实行专业化分工，合理规避自身力量的不足

1.在贷前调查阶段，引入专业的房地产评估和信用评估机构。通过对借款申请人和房产的评估，规避造成贷款发放后损失的可能性。

2.贷款存续期间，建立风险预警和发现机制。将分析结果适时向住房公积金管理中心馈，以便作出及时、合理的应对措施。

3.住房公积金贷款资产委托专业的资产管理机构管理。依托专业资产管理机构专业化的团队、丰富的风险防控和处置经验，合理规避住房公积金管理中心在当前资产管理和风险处置上的弱势。

4.加强抵押住房的登记管理。住房公积金管理中心应将这块市场向房产中介机构开放，通过制订合理的市场准入标准、工作标准、收费标准及相应的监督、奖惩机制，推进委托银行发放的存量贷款的房产抵押登记工作的开展，并以此作为贷款风险防控的长效机制。

（三）强化贷款担保，转移贷款风险

1.继续强化传统的抵押加购房综合保险担保方式，将贷款存续期间抵押房产可能遭受的火灾、洪水等自然灾害及意外事故等造成的损失转移给保险公司。

2.国家应大力发展专业的房地产担保机构，以实现贷款风险管理的专业化分工、提高贷款风险管理水平。

三、结束语

住房公积金管理中心作为国家住房公积金有关政策的参与制定者和具体实施者，只负责住房公积金的归集以及处理归集过程中的违法、违规问题。确保住房公积金的安全运营，对于保障广大职工缴存的住房公积金的安全，维护社会稳定，提高住房公积金管理机构的风险实践和管理水平，确保住房制度改革的顺利进行，都有重要意义。

参考文献：

［1］苗乐如.住房公积金与政策性住房信贷[M].北京:中国物资出版社，1996.

11.住房公积金贷款的风险及规避 篇十一

住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用个人以其所在单位所缴纳的住房公积金, 委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。白城市住房公积金管理中心成立于2002年, 累计到2014年6月30日, 白城市住房公积金通榆管理部共为3160户职工发放贷款, 贷款余额累计2.51亿元。通榆住房公积金管理部只是整个白城市住房公积金管理中心的一个小分部, 全区公积金贷款发放要在此数据的十倍以上。住房公积金管理中心作为职工“五险一金”中的“一金”的掌门人, 深知自身责任的重大, 要为百姓管好钱, 看好钱, 更要体现出互助性, 让百姓用好钱。任何事物都有双面性, 有利有弊, 有收益就有风险。为了替百姓当好家, 公积金管理中心不断完善创新管理体制, 建立风险预控体系, 尽全力规避风险, 以适应市场经济体制发展的需要。

2 住房公积金存在的风险

2.1 住房公积金贷款管理风险的形成。

住房公积金贷款和商业住房贷款虽然拥有共性, 但是各自在管理方面和经济运行过程中都存在一定风险。其中, 住房公积金贷款风险较为突出。

2.2 运行体制带来的管理风险。

国务院在《住房公积金管理条例》中对于住房公积金管理中心所承担的金融业务有严格的规定。按照《住房公积金管理条例》中的相关规定, 住房公积金管理中心凡是涉及住房公积金金融业务的, 一律委托由住房公积金委员会指定的商业银行进行办理。住房公积金管理中心无权直接办理金融业务。个人住房贷款也委托商业银行代办, 相应的风险由住房公积金管理中心承担。这就形成了同一贷款业务的委托方与受委托方是两个不同的利益主体。受委托的银行是以获取最大利润为经营目的的经济实体, 委托方的住房公积金管理中心则是政府职能部门, 以低息惠民为主要宗旨, 全心全意为百姓谋福利, 全体员工不以效益定工资, 完全以事业单位定编, 定制, 定工资。没有奖金制度, 市场化经济量化指标。

3 受委托银行自身的风险

3.1 受委托银行在自营业务与委托业务之间, 通常留下高利润、低风险的住房公积金贷款项目, 高风险的项目则交由住房公积金管理中心统一承办, 期间不乏通过推荐商业贷款或联合开发商蒙骗客户做银行的住房贷款, 以获得风险小, 利润高的贷款的违规操作行为。

住房公积金管理中心违规操作会导致客户和开发商流失, 使得住房公积金贷款风险指数升高。笔者作为住房公积金管理中心业务窗口的业务人员, 发现每年都有客户前来咨询业务。自己当时听信开发商统一安排在银行贷款, 没有到住房公积金管理中心来办理住房贷款, 没有享用到低息贷款, 后悔莫及, 只因为自己不懂得公积金的贷款具体流程。

3.2 工作人员积极性问题。

银行运行体制中, 定期要完成的经济指标和个人的奖惩制度非常明确, 这样, 就会使办理住房公积金贷款的工作人员积极性变低, 他首先要保证自己银行的工作任务完成, 再去办理公积金的住房贷款业务。每个银行职工都会这样做, 这也是无可厚非的。毕竟每个人都要对自己的家庭负责。受委托银行在办理住房公积金贷款时, 公积金管理中心会按规定付给银行5%的手续费作为报酬。这相对于银行贷款的利息收入微不足道, 不能引起银行对此项业务的重视, 在自身利益的驱动下, 甚至有时会出现拖拉现象, 延迟为住房公积金贷款客户发放贷款, 使客户不能及时拿到现金。当然, 无论对开发商还是借款户来说, 都希望资金快速及时到位。有些银行还打出在商业银行贷款给予优惠, 代为办理贷款手续, 使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款, 继而使住房公积金管理中心又失去了许多优质客户, 既而加大住房公积金贷款风险。

4 住房公积金贷款管理风险的规避措施

住房公积金贷款管理风险客观存在。我们应该以客观的态度对其做出评价, 并且在管理活动中通过各种措施来规避风险。白城市住房公积金管理中心基于上文的风险分析, 积极探寻应对措施。全区住房公积金管委会, 多次调研出台新的管理办法, 以协助住房公积金中心规避管理风险及金融风险。具体方案如下:

4.1 要合理规避住房公积金贷款制度性风险, 首先确立公积金中心的主导地位。

公积金中心在市公积金管委会的支持下通过自营模式运行。这种权责利三方关系协调统一的工作模式, 一方面权责界限清晰, 另一方面不存在委托方式中的利益冲突, 工作效率大大提高。同时, 自营模式也是对个人住房公积金贷款委托机制的革新。可以自主选择受委托人———公积金业务的承办银行, 消极应付受委托银行, 工作效率差, 认为失误时有发生, 住房公积金贷款风险始终存在。一般情况下, 由受委托的商业银行承担住房公积金贷款风险, 公积金中心优胜劣汰, 从而最大限度规避贷款风险。

4.2 在确立了主导地位的同时, 公积金中心更加强化自身建设, 以规避风险。

做到贷前审查, 贷后跟踪, 内审稽查按季度审核并形成纸质报告, 专门成立了中层领导以上的八人组公积金住房贷款审贷委员会, 每周二周四定期召开例会审批贷款业务。

4.2.1 贷前审查。

贷款申请人必须具备的条件: (1) 只有参加住房公积金缴存的职工才有资格申请住房公积金贷款, 申请人在贷款前连续缴存公积金的时间不得少于一年, 且为正常缴存状态, 这说明其经济收入稳定, 不易产生风险。 (2) 配偶一方申请了住房公积金贷款, 在其未还清贷款本息之前, 配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。因为, 住房公积金贷款是满足职工家庭住房基本要求时提供的金融支持, 公积金贷款是专款专用, 决不允许挪作他用。 (3) 申请人还必须向住房公积金管理中心提供个人征信报告, 该报告能显示出每个人的经济状况:住址、单位、公积金缴存情况、信用卡的使用记录、担保记录、贷款记录等等。凭此报告, 公积金的工作人员可直观地查出申请人的所有问题, 再根据国家在2012年颁布的《关于二套房的住房贷款细则》中的相关政策, 核定是否给予办理公积金贷款业务。 (4) 上述手续都符合要求的, 公积金中心工作人员还得到现场看房, 满足贷款条件的, 方可委托房屋产权管理中心进行评估和抵押, 根据评估报告的价值首套房不超过70%, 二套房不超过50%, 且最高额不超过30万元, 为其办理住房公积金贷款。

4.2.2 贷后跟踪。

公积金中心花重金引进升级软件, 改进先关还贷措施, 提高跟踪和服务的质量, 减少因服务质量带来的还贷风险, 对每个公积金贷款户, 实现了便捷的网上银行扣款业务, 银行短信息通知服务, 发放贷款的同时明确告知客户每月的还款期限和还款额, 并且敦促贷款人如期缴纳贷款, 以免逾期缴纳或拒缴影响个人信用。公积金中心还增加了每月的扣款次数, 新的软件引进后公积金中心每月至少扣款8次, 而且对于每笔没有及时足额还款的客户, 公积金中心指定专人催缴归还贷款。电话通知, 联系贷款人单位, 使逾期贷款率明显降低, 截止2013年12月31日, 白城市住房公积金管理中心的贷款坏账率为0, 逾期率0.03%。尽管如此, 公积金中心还是按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定, 在增值收益中按比例提足贷款风险准备金, 并制定严格核销坏账制度和程序。

5 总结

住房公积金作为一种政策性融资模式, 取之于民, 用之于民, 能够反映本国基本国情, 同时能扎实推进城市住房制度革新, 改善职工住房条件。住房公积金贷款、审核、发放及回收等各个环节都存在一定的操作风险。公积金涉及主体较多, 包括单位、职工、中介机构、地方政府、管理中心、监管部门等, 公积金贷款制度要有新的突破、推进, 就必须打破现存的利益格局和体制格局, 这需要克服重重困难。鉴于此, 应该建设一套相对完善的风险控制体系, 将个人住房贷款作为风险管理重点项目, 强化全过程控制。同时, 调整公积金管理中心贷款流程, 健全相关制度, 贷款项目的调查、审查、审批、催收、内部稽核等一律照章办事, 杜绝违规操作。住房公积金贷款管理中心的一切活动都应该纳入制度的框框中, 确保各项工作流程化。此外, 还应该与商业银行增进交流, 可适当借鉴商业银行贷款风险处理方法, 用以规避住房公积金贷款的管理风险。我们会一直努力, 做到没有最好, 只有更好, 为公积金事业奋斗!

参考文献

[1]李玉福.住房公积金贷款的探索和思考[J].金融经济, 2014 (08) .

[2]赵秀梅.论住房公积金的风险控制[J].价值工程, 2011 (06) .

12.沈阳市住房公积金个人贷款实施细则 篇十二

住房公积金关系着千家万户的乐业安居。本月3日起，柳州市正式实施调整后的柳州市住房公积金个人住房贷款政策，新政策进一步拓宽了柳州市住房公积金这一高效、快捷的绿色通道。

新政策的实施依据市住房公积金管理委员会对去年以来柳州市房价水平、人均住房面积等因素的调查、分析，决定对住房公积 金个人住房贷款最高额度、职工所购建住房套数认定等职工关心的热点，进行相应的调整和明确。

日前，记者采访了市住房公积金管理中心相关负责人，就新政策的相关内容进行权威解读。

关于贷款额度：最高限额40万元

【已婚】 职工及配偶均正常足额缴存住房公积金的，在柳州市区、柳江县购建自住住房申请住房公积金个人住房贷款最高限额为40万元；职工在鹿寨县、柳城县、融安县、融水县、三江县购建自住住房申请住房公积金个人住房贷款最高限额为30万元。

【单身】单身职工或已婚职工夫妻中只有一人缴存住房公积 金的，在柳州市区、柳江县购建自住住房，贷款最高限额为25万元；在鹿寨县、柳城县、融安县、融水县、三江县购建自住住房，贷款最高限额为20万元。

关于套数认定：以公积金贷款为准

根据新政策，对职工住房的套数认定，以职工家庭利用住房公积金贷款购建住房次数为准。

第一次申请住房公积金个人住房贷款的，所购建住房视为首套住房；结清第一次住房公积金个人住房贷款余额后，职工家庭可申请第二次住房公积金个人住房贷款购建第二套住房，每个职工家庭申请住房公积金个人住房贷款次数不得超过两次。

关于首付比例：首套首付不低于

【首次申请】套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20% ；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30% ；【二次申请】贷款首付款比例不得低于50%。

关于贷款利率：二套高于首套

职工第一次利用住房公积金个人住房贷款购建住房的，住房公积金个人住房贷款利率按照人民银行相应的基准利率执行 ；第二次利用住房公积金个人住房房贷 /fangdai/

2搜钱网贷款购建住房的，住房公积金个人住房贷款利率按同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。

关于其他：具体情况因人而异

家庭最高贷款限额为40万元，个人贷款最高限额为25万元„„是否每个人都能够获得相应数额的贷款 ？不是，新政策继续实行贷款额度与住房公积金缴存挂钩原则，具体的贷款数额因人而异。

职工可贷款额度具体计算公式如下 ：贷款额度=借款职工及配偶从申请贷款时至法定离、退休年限缴存住房公积金总额×2+借款职工申请贷款时住房公积金余额借款职工及配偶从申请贷款时至法定离、退休年限缴存住房公积金总额=申请贷款时住房公积金月缴存标准×申请贷款时至法定离、退休年龄总月数针对部分缴存额不高、年龄较大的职工按公式计算出的可贷额偏低的情况，新政策中出台了“保底”规定 ：职工在市区、柳江县申请房贷时，按公式计算可贷额度小于30万元的，可按30万元额度申请。

13.南昌市住房公积金贷款发展浅析 篇十三

1住房公积金贷款开办初期（1998—2001年）

1998—2001期间，累计向4438户发放17821.22万元公积金贷款，这三年累计发放贷款金额与累计归集金额之比为17.32%。反映出公积金贷款业务发展较慢，这时期公积金贷款发展的主要特征是：

(1)中心与全国兄弟城市交流，结合本市情况摸索、拟定我市公积金贷款相关政策及操作规程，出台了《南昌市职工住房公积金委托贷款暂行办法》及公积金操作规程。

(2)贷款品种单一，仅限于房改房和集资房，贷款金额低，最高贷款额度也只在3.5—5万元。

(3)市民对公积金贷款政策不了解,还处于对公积金贷款政策的缓慢接受过程中。

(4)公积金贷款的门槛高、成本高(要办理住房保险及公证),手续较繁杂。

2住房公积金贷款快速成长初期（2001—2003年）

2002—2003年,中心累计向5406户，发放61319.78万元公积金贷款，累计发放金额与累计归集金额之比为94.29%，反映出这时期业务成长较快，为推动公积金贷款快速发展积淀了基础。2001年,建设部对我市住房公积金进行检查时指出,南昌住房公积金管理工作规范,但是住房公积金贷款发展较慢。为此中心进行认真反思，当时的住房委员会在市委市政府的领导下，解放思想、开拓创进，重点做了以下几个工作，形成了以下几个特征：

(1)出台了一系列降低贷款门槛和贷款成本的政策。如申请贷款由必须连续缴存一年，缩短为半年，公积金贷款的首付款比例也由30%降为20%，公积金贷款保险、公证采取自愿的原则。住房公积金贷款抵押登记费改为按笔收取，每笔只需80元。

(2)中心加大了归集力度，拓展了归集面。使四县的职工也能享受公积金贷款政策。

(3)增加了贷款品种。为适应我市房地产市场变化的需要，公积金贷款品种由比较单一的房改房、集资房增加了一手房和二手房贷款。工作重点转移到主抓一手房贷款，到2003年底，一手房贷款比重达到了12.95%。

(4)引入了竞争机制，增加了受委托银行。由开办初期的四家(实际上只有二家发放公积金贷款)发展到五家受委托银行,使办理公积金贷款更加方便。

3住房公积金的快速发展时期（2004年—2007年4月底）

2002—2003年的积淀为快速发展打下了良好的基础。2004年至2007年4月，累计向17970户发放278008万元公积金贷款，累计发放金额与累计归集金额之比为137.39%，这一时期的贷款发放户数和金额分别是上二时期总和的1.82倍和3.51倍,充分表明这一时期的公积金贷款已步入快速发展期。可以从以下几个表格，归纳出这一时期公积金贷款业务快速发展呈现出的特征：

(1)加强了对住房公积金贷款政策的研究,出台了新的《南昌住房公积金贷款管理办法》以及新的公积金贷款操作规程,有力促进了我市住房公积金贷款的发展，规范了住房公积金贷款操作行为，有效的防范了公积金贷款风险。2006年底的公积金贷款逾期率仅为0.49‰。

(2)公积金贷款最高限额依据我市房地产市场的发展趋势及市民收入状况进行了多次调整。2006年，最高贷款额按区域划分，市区购房贷款最高额度提高达了30万元(双职工缴存)。最高贷款额度适时的提高及时满足了公积金借款人购买住房贷款额度的需求。从表一中明显反映出了这个政策调整的合理性和及时性。

(3)公积金贷款办理时效的提高，推进了公积金贷款的发展。2006年，中心为强化管理，完善了操作规程和实行贷款办理时限承诺制，实行公积金与受委托银行进场联合办公。使公积金贷款办理时限由过去的一笔贷款平均要15—20天，缩短为5—7个工作日,受到了借款人及房地产开发公司的肯定。开发公司由原来的不愿合作到现在的积极主动合作，基本上做到了有商品房开发项目的房地产公司和中心就有合作关系，极大的支持和方便了公积金缴存人购房。截止于2007年4月，中心累计合作的楼盘项目有271家，现正在办理业务的有75家。

(4)综合表一、表二和表三，可以看出，公积金贷款最高额度的适时调整与我市房地产市场的发展趋势相吻合，且直接影响公积金贷款发放量。连续三年公积金贷款发放量均超过当年归集额。

(5)这一时期利用公积金贷款中二次置业者较多，购房群体中出现了许多住房的超前消费人群。在此，把将公积金贷款购房二次置业的情况分为两类：一类是使用两次公积金贷款进行购房的，称为显性二次置业，据统计数据，该类人群有4838户，占这一时期贷款户数的27%;另一类尽管只申请过一次公积金贷款，但实际上是二次购房置业，该类人群数据无法统计，但从表四、表五及表六的数据进行定性分析，很大一部分借款人是属于二次置业的。

从表四和表五中的借款人的单位性质、年龄结构及家庭收入来看，可发现：(1)收入稳定或较高的单位职工，购房贷款比例达到88.77%，事实上这些单位40岁以上的职工实际上基本解决了住房问题，而目前这部分人群占购房比例较大，可以说明该类人群购房属于二次置业。(2)从年龄结构来看，18岁到30岁人群占购房贷款的30%左右，充分说明了年轻人在住房消费观念上的超前性。从表六的借款人在城区缴存公积金的职工在四县购房资金走向来看，城区职工在四县购房贷款占当地公积金贷款购房的60%，这部分人群显然也属于二次购房置业。

(6)中等收入家庭购房贷款是公积金贷款的主力，这部分人群公积金贷款的多少直接影响公积金贷款业务的发展。从表七可以看出，家庭月收入2000-5000元占公积金购房比例在63%-68%之间，折算出正好是我市中等家庭人群。这也和国家扩大中等收入人群，缩小两端人群的政策相适应。

参考文献

[1]1998-2007年南昌市住房公积金统计报表.

[2]2004年南昌市住房公积金贷款操作规程.

[3]2006年南昌市住房公积金贷款管理办法.

14.沈阳市住房公积金个人贷款实施细则 篇十四

成公积金贷〔2013〕8号：成都住房公积金管理中心关于住房公积金个人住房贷款相关审批事项的通知

填报时间： 2013-07-03责任单位： 成都公积金中心

铁路分中心、各管理部：

为进一步规范住房公积金个人住房贷款（以下简称“个人贷款”）的审批，有效防范贷款风险，根据《住房公积金管理条例》、《四川省住房公积金贷款管理办法》、《成都住房公积金贷款管理办法》和国家相关法规文件规定，经中心主任办公会审议通过，现就个人贷款审批相关事项通知如下：

一、关于借款人房屋登记信息的认定

（一）借款人房屋登记信息的认定范围。

借款人（含共有人，下同）房屋登记信息的认定范围为借款人在成都市行政区域内（包括成都市中心城区及14个区市县）的房产管理部门房屋登记信息系统中实际名下拥有的房屋。

(二）认定方式。

中心综合业务系统通过与房产管理部门房屋登记信息系统进行联机查询后，对查询结果自动进行判断和认定。

（三）不再提供由房产管理部门出具的《个人及家庭房屋登记信息记录》。

借款人申请个人贷款时，应在中心各贷款业务办理窗口查询房屋登记信息，并打印《个人及家庭房屋登记信息记录》（以下简称“《登记记录》”），不需再到房产管理部门开具《登记记录》。中心各贷款业务办理窗口须确定专人办理借款人房屋登记信息的查询、打印、盖章等工作，各贷款受托银行应将《登记记录》存入贷款档案。查询结果有效期为两个月，超过两个月的须重新查询并打印。

（四）查询方式。

经借款人授权后，中心工作人员方可通过综合业务系统“贷款模块”---“房屋信息查询”---“产权信息查询”查询借款人的房屋登记信息记录。

（五）异议处理。

借款人对查询结果有异议的，由借款人到当地房管部门进行验证或修改房屋登记信息。

二、关于借款人还贷能力的认定

借款人当笔贷款每月还款额不得高于借款人家庭月平均收入的70%。

三、执行时间

以上事项从2013年7月10日起执行。过去成都公积金中心制定的与本通知不一致的文件，以本通知为准。

成都住房公积金管理中心

15.沈阳市住房公积金个人贷款实施细则 篇十五

该细则适用于本市行政区域内与住房公积金业务有关联的个人所发生失信行为的认定、惩戒及其管理。

“个人”是指在本市行政区域内缴存住房公积金的职工、各类法人组织的法定代表人或负责人、住房公积金个人住房贷款的借款人与共同借款人(不含未成年的共同借款人)，以及其他与住房公积金业务有关联的个人。失信行为的四个分类

根据细则，个人失信行为分为提取失信行为、贷款失信行为、贷后还款失信行为及缴存失信行为。

其中

提取失信行为包括：

以虚构事实、提供虚假、伪造证明材料等欺骗手段违法提取本人住房公积金账户内存储余额的;以虚构事实、提供虚假、伪造证明材料等欺骗手段违法提取他人住房公积金账户内存储余额的;提取中的其他失信行为。

贷款失信行为包括：

以虚构、隐瞒事实，提供虚假、伪造证明材料等欺骗手段违法获得公积金贷款的;贷款中的其他失信行为。贷后还款失信行为包括：未按时、足额偿还住房公积金贷款的;贷后还款中的其他失信行为。

缴存失信行为包括：

不按规定办理单位缴存登记手续，不按规定为本单位职工设立个人公积金账户的;缴存中的其他失信行为。失信行为实行分级认定 多种惩戒督促停止失信行为

个人失信行为按照严重程度从低到高划分为三个等级，分别是一般失信行为、较重失信行为和严重失信行为。细则明确，对于个人一般失信行为，可以采取一种或多种方式予以惩戒，督促其停止失信行为并进行整改。

同时，个人出现多次不同类型的失信行为的，可从发现之日起，按失信行为的类型分别进行记录、定级，予以惩戒;个人在惩戒期内再次出现失信行为的，则按规定追加惩戒。

据悉，对个人出现失信行为的，市公积金中心职能处室会定期将失信个人名单报送市信用中心的公共信用信息基础数据库，同时将严重失信的行为通过公积金中心网站等渠道向社会公布。

个人对失信行为认定有异议的，也可以向市信用中心提交异议申请。如果个人非因主观故意发生失信行为的，可以按照一定条件和程序实施信用修复。

16.我国住房公积金贷款的现状及改进 篇十六

住房公积金贷款作为国家政策性住房金融的主体, 已成为广大城镇职工、居民个人购房贷款首选的借款方式。住房公积金贷款, 经过多年的发展, 虽然实施过程中做过多次的修改和完善, 但依然存在不少的问题, 如:跨区域使用受限制, 没有优惠低收入群体, 申请手续烦琐等。针对这些问题, 本文提出通过完善住房公积金制度, 建立互用公积金机制以及丰富住房公积金贷款资金来源等措施来解决该问题, 使住房公积金贷款真正达到为购房者服务的目的。

经过多年的改革和发展, 我国住房产业已经成为国民经济新的增长点, 同时, 由于现时国内住房价格和其他因素等问题, 住房公积金贷款成为一个热点关注问题, 人们选择使用住房公积金贷款来进行购房融资, 在使用过程中, 住房公积金贷款的优劣逐渐暴露出来。

1 我国住房公积金贷款的现状

住房公积金贷款是指有住房公积金账号并符合申请资格的人, 按照相关规定, 向住房公积金管理中心申请贷款购房。

就目前全国而言, 住房公积金的归集呈现快速增长趋势, 1998年~2002年, 全国住房公积金的累计金额分别达到1231亿元、1610亿元、2400亿元、3326亿元、4011亿元。2003年3季度末, 全国累计归集公积金2016亿元。2005年底, 中国约有6330万人缴纳住房公积金, 累计金额约6260亿元人民币。2006年底, 全国累计归集住房公积金总额12687.37亿元。2008年底, 全国累计归集住房公积金总额为16230.30亿元。从以上数据可以看出, 我国住房公积金归集有效地促进了我国住房改革的顺利实施, 而住房公积金贷款完善了我国住房金融体系的建设。

2 我国住房公积金贷款存在的问题

住房公积金贷款在可贷金额利率、风险、申请难度和应还总利息方面存在着优势, 但并不是说住房公积金贷款没有缺陷。经过十几年的发展, 尽管住房公积金贷款也做过多次的修改和完善, 但依然存在不少的问题。

2.1 公积金贷款跨区域使用受限制。

现在全国各地的住房公积金贷款一般都是由各个地方的住房公积金管理部门负责管理。住房公积金贷款缺乏跨区域使用的功能, 造成了许多购房者没有办法把其购买的住房公积金用到实处, 浪费了大量资源。

2.2 公积金购买及使用缺乏灵活性。

住房公积金, 是一种强制储蓄的住房金融模式。只要工作单位都会强制要求购买。而在住房公积金使用的过程中, 住房公积金贷款必须是本人买房才可以申请住房公积金贷款, 首次买方和二次买房对公积金的使用有严格的规定, 缺乏灵活性。

2.3 没有优惠低收入群体。

各个城市房价大涨的今天, 就全国而言, 申请住房公积金贷款的借款人多位是具有一定经济实力的家庭, 属于收入中等或高收人人群, 低收入者申请住房公积金的家庭较少, 造成大多数中低收入者用自己的公积金储蓄为少数中高收入者购房提供补贴的局面。

2.4 申请手续烦琐。

在住房公积金贷款在申请过程中, 需要填写和提供的材料比较多, 贷款过程要辗转住房公积金管理中心、工作单位、银行三地, 表格和手续很多, 办理过程中需占用较长时间, 对于申请人造成诸多的不便。

2.5 贷款资金来源单一。

就目前而言, 住房公积金贷款的资金来源只有单位和职工共同缴纳的住房公积金。除此之外, 没有其他的住房公积金贷款的来源。这在某种程度上影响住房公积金可贷资金金额。

3 我国住房公积金贷款的改进

针对本文上面对住房公积金贷款的问题探讨, 笔者提出几个改进意见。

3.1 完善住房公积金制度。

要想住房公积金贷款真正对人们产生优惠就要有相关的制度约束, 就要逐步完善住房公积金制度。住房公积金贷款缺乏跨区域使用和公积金购买缺乏灵活性以及贷款手续繁琐都可以通过改善住房公积金制度来实现。

3.2 建立互用公积金机制。

全国住房公积金管理部门可以尝试允许直系亲属或者是具有合同保证的人们之间互用住房公积金。即只要是直系亲属或者是人们愿意自己的住房公积金借给另外一个人使用, 并签订了合同, 住房公积金管理部门就可以考虑他们互用住房公积金。这样大大缩短购房所需要的时间, 同时不用负担长期的应还利息。

3.3 鼓励政府积极参与。

通过研究国外住房公积金贷款的成功例子, 得到世界上任何国家住房公积金贷款的顺利实施离不开政府的积极支持帮助。各地政府对其所在地的住房公积金贷款要起到指导作用, 提高相关的制度保证。

3.4 住房公积金贷款信贷程序有待完善。

一是信贷审批权限过于集中, 容易产生道德风险。目前, 住房公积金贷款审批权主要集中在住房公积金管理中心主任一人手里, 这种高度集权的审批机制不但容易因个人决策失误而造成贷款损失, 而且不利于形成有效的内控机制, 可能诱发道德风险;二是审贷脱节, 不利于防化信贷风险。

3.5 丰富住房公积金贷款资金来源。

住房公积金贷款的资金来源只有单位和职工共同缴纳的住房公积金, 资金来源单一, 要发展成为一个强大的住房金融工具, 单靠这一资金来源是远远不够的。其实可根据我国的实际情况, 拓宽资金来源渠道。比如可以把人们的低利率的储蓄资金引入到住房公积金中。

结束语

虽然, 目前住房公积金贷款在现实的住房金融中占有重要的地位, 并且具有多方面的优势, 但对于我国住房公积金贷款的现存问题的改进和以后的发展, 关键进一步完善我国住房公积金贷款条件和住房公积金制度, 让住房公积金贷款更好地服务于全国人们的购房, 为人们提供更实惠的住房保障。

摘要：近几年来, 随着国家住房制度改革的深人和住房公积金贷款制度的推广, 住房公积金贷款正以其较低的利息负担、灵活的贷款方式受到越来越多工薪阶层的欢迎。不仅有效的激发了居民住房贷款消费需求, 提高了城镇居民的居住水平, 而且成功打破了商业住房贷款单一的信贷模式, 为住房金融业的发展注人了新的活力。但是, 住房公积金贷款作为住房信贷制度的一项创新, 由于多种因素在住房公积金贷款的实施过程中, 不可避免地还存在一些问题, 本文就存在的问题及改进进行简单分析。

关键词：住房公积金贷款,互用公积金机制,改进

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