房地产成本核算及控制对策论文

房地产成本核算及控制对策论文（精选12篇）

1.房地产成本核算及控制对策论文 篇一

一、培训课程：《所得税汇算清缴与纳税筹划与施工企业预算知识普及（房地产企业会计核算与成本控制）》

二、培训时间：初步时间5月5号-7号中间选择其中的2天进行

三、培训地点：待定届时电话通知

四、【培训对象】总经理、财务总监/经理、税务总监/经理、会计主管、涉税会计、审计人员等。

五、【课程背景】

新《企业所得税法》及《实施条例》颁布实施以来，国务院、财政部和国家税务总局先后下发了一系列配套及补充文件，面对国家和地方成千上万条税收法规的规定、面对企业五花八门的涉税业务，我们的税务经理应该如何从整体上把控企业的涉税风险，进行正确的账务与税务处理，在合法纳税与利润最大化的夹缝中求得生存？

为使广大企业财务人员掌握最新所得税政策，防范涉税风险，我们特设计此项课程，结合《企业所得税法》及相关最新政策文件，结合案例讲解汇算清缴工作中企业涉税事项的解决途径和应对方案，帮助企业解决新政策执行过程中可能面临的税务问题，在依法纳税基础上提高企业财务管理水平和税后经济效益。

【课程大纲】

1、企业所得税汇算整体工作方略及战略风险防范

2、企业所得税汇算清缴整体知识性架构及战略掌控

3、收入类具体项目的差异调整与当年最新政策盘点

4、扣除类具体项目差异调整与当年最新政策盘点

5、资产类具体项目差异调整与当年最新政策盘点

6、优惠政策、征收管理类项目与申报表填报最新政策解析

7、与参训人员互动，进行现场答疑

【课程特色及培训收益】

1、对公司汇算清缴结果进行风险分析

2、了解、掌握税务部门对汇算结果的评估方法

3、建立企业所得税预缴和汇算清缴的协调机制

4、掌握企业所得税汇算清缴的整体战略规划

5、解决收入类项目、扣除类项目、资产类项目及优惠政策、征管等具体疑难问题的处理

6、梳理、学习、掌握当年最新企业所得税政策

7、解决你公司遇到的且一直未能得到完美解决的税务问题

《施工企业预算知识普及》施工企业离不开预算，而想成为本行业会计中的佼佼者，预算知识又是必不可少的，让财务人员看懂预算书，这是本课程的终级目标。

五、培训资费：

1、学习卡会员免费

2、非学习卡会员收费为600元/人

六、联系电话：***辛老师*** 李鹤群162370936

2.房地产成本核算及控制对策论文 篇二

一、房地产成本核算的重要性

房地产投资规模大、金额高、涉及环节复杂, 属于高风险行业。首先, 房地产销售受市场影响较大, 房价波动幅度难以事前准确预计;其次, 房地产融资及税收环境受政府政策影响较大, 资金和税收成本存在较大不确定性, 这些不可控因素的交织影响, 使房地产企业不得不从内部着手, 进一步研究内部成本核算, 扩大企业生存安全边际, 获得企业最终目标利润。成本核算的准确与否是衡量企业防范风险能力强弱的关键因素, 只有提高成本核算的准确性和可靠性, 才能加强企业市场核心竞争力, 使企业在激励的市场竞争中立于不败之地。

二、目前房地产成本核算存在问题

1、成本核算对象建立不统一, 归集口径缺乏规范和约束

(1) 成本核算对象建立不统一。一般而言, 房地产开发历经取得土地使用权、规划调整设计、工程施工、销售、竣工验收和物业管理移交六个阶段。若取得的土地面积较大且同时进行开发, 企业人力、物力、财力等各方面资源将难以企及, 还将拉长整个开发的持续时间, 大大限制企业的发展。因此, 房地产企业通常采用分期滚动开发的形式, 将前期销售回笼资金作为后期开发资金来源, 使各项资源得以高效再生利用和有效配置。此外, 房地产企业开发产品形态存在多样性, 有诸如高层、多层、商业、别墅、公建配套等等类型, 存在一定的复杂性。分期滚动开发和产品形态多样的特点, 客观上使房地产成本核算对象难以统一。此外, 由于目前企业会计准则中没有明确规范建立核算对象, 所以在实际运作中, 成本核算对象的确定也是仁者见仁、智者见智, 不同房地产企业间差异较大。

(2) 归集口径缺乏规范和约束。在房地产企业成本核算的过程中, 还存在归集口径上的诸多不规范和不统一之处, 具体表现在:

首先, 房地产工程成本支出专业性较强, 普通财务通常没有相关丰富的建筑工程知识, 对某些不能明确性质的成本难以划分归集类别, 尤其是“基础设施费”、“前期工程费”与“建筑安装工程费”之间的具体分类容易混淆。另外, 在实际工作中, 由于某些成本支出分期发生, 前后发生时间间隔较长, 财务人员会因为对工程成本概念模糊, 而将相同的成本支出在不同期归入不同类别, 有时财务人员岗位变动也会带来成本归集前后不一致的情况, 这缺乏会计处理上的一贯性和连续性, 人为造成成本归集界限不清。因此, 如果没有统一的成本归集口径标准, 成本核算的准确性将难以得到保证。

其次, 由于房地产项目开发进度和分期不同, 存在不能计入直接成本的间接费用。如果没有在核算初期进行合理划分和设置成本对象, 那么这些间接费用在日常会计核算中将不能有效、系统地进行核算, 开发中后期就会聚集大量未归类的间接费用。大量间接费的存在, 不仅产生了难以负荷的分摊工作, 更由于分摊对象和分摊原则的多样性和复杂性, 大幅增加了成本核算的难度, 同时也提供了人为操纵成本的空间, 降低了成本核算的准确性和可靠性。成本核算失真, 不仅不能真实反映企业盈利能力, 还会给土地增值税清算埋下隐患, 更重要的是会导致企业销售策略、发展战略等重大决策失误, 给企业带来无法弥补的损失。

2、资本化利息支出与实际资本支出不匹配

目前, 由于国家金融政策和房地产政策调控力度加大, 房地产企业普遍面临融资渠道狭小、资金成本较高的困扰, 很多企业在无法取得银行贷款的情况下, 采取房地产信托等辅助融资方式来弥补资金不足。随着金融政策和银根不断收紧, 这些辅助融资方式的重要性也逐渐提升, 规模也在不断扩大, 但与银行贷款相比其成本相对较高。一些房地产企业为了保证资金链不断裂, 维持企业生存, “现金为王”, 不惜代价融金, 大大超出了同期实际资本支出的需要, 而该部分利息由于与资本支出并不同步, 难以资本化, 许多企业核算的时候没有将资本化支出和资本化利息进行配比, 造成资本化利息不准确, 一方面影响了成本的准确性, 另一方面造成土地增值税清算中不能税前列支, 带来税收风险。

3、成本按收付实现制进行核算, 不能真实、及时反映实际成本

在目前的房地产行业内, 工程款支付与工程量完成存在一定的时间差异, 工程款支付通常滞后于实际进度。这是因为从施工单位上报工程量, 到工程及投资监理单位审批、核实需要较长时间, 财务部门在取得监理意见之前往往难以估算实际工程量;同时, 施工单位在未得到准确的核实结果前, 由于开票就要缴税的原因也不提供发票, 因此成本往往是按照收付实现制来核算。这样的运行结果造成账面成本偏离实际施工进度, 账面成本不能真实、及时地反映实际成本。

4、成本预估导致利润不实

通常在结转利润的时候, 施工合同未支付完毕, 需要预估成本。但房地产投资额巨大, 动辄上亿, 在缺乏充分、有力预估依据的情况下, 成本估算稍有偏差则对利润影响严重, 不仅对本期利润产生影响, 而且还会对后期利润产生影响, 可能会造成前后期利润率差异较大, 在收入和成本的配比上存在不合理性, 同时也带来企业发展不稳定的负面印象。

5、利用地下人防工程建成的车库, 成本分摊没有统一规范

由于车库不纳入项目住宅可售面积, 而是按照个数进行销售, 作为住宅辅助设施, 其建造成本相对较低, 创造价值的能力较小、升值空间不大。在车库分摊土地成本问题上, 目前会计准则中并无统一的分配标准和规范, 如果土地成本平均分配到住宅和地下车库里, 势必带来地下车库成本的大幅上升, 面对价格弹性不大的车库市场, 极有可能形成车库销售亏损, 缺乏公平合理性;另一方面, 在土地增值税清算的时候, 由于住宅成本部分转移到车库成本, 而将提高住宅部分的增值额, 带来税收上的不利影响。

三、房地产成本核算问题的对策和方法

1、做好事前分析和准备, 尽早确定成本核算对象, 统一归集口径

(1) 统一成本核算对象确立原则。由于房地产分期滚动开发、产品形态不一, 现有会计准则中又没有明确规范成本核算对象, 因此, 在房产开发前期就应做好调研工作, 对准备开发的房产类型、开发分期、以及样板房、公建配套、装修等情况充分了解、深入研究以确立成本核算对象。尽管房产企业成本核算对象迥异, 但确立成本核算对象所应遵循的原则可以统一, 即有利于成本费用的归集;有利于成本的及时结算;有利于成本监控的需要。假如开发量较小, 可将整个开发工程作为成本核算对象, 设立单一核算对象;假如开发量较大、工期较长, 可将同质开发对象即同类型、同期开发的房地产作为同一成本核算对象, 也可按使用功能将特殊的建造对象如游泳池、幼儿园、停车场等作为成本核算对象。有了清晰的确立原则, 就能划分出清晰的成本核算对象, 这不仅能减少大量间接费用的列支, 提高成本核算的效率, 关键还能大大提高成本核算的准确性, 降低不可控因素。当然, 成本核算对象也不能划分过细, 因为划分过细势必带来较大工作量, 使核算工作陷入繁复, 不符合成本效益原则, 过犹不及。最后需要强调的是, 成本核算对象一经确定之后, 不能相互混淆, 更不能随意改动, 应保持高度的一贯性和连续性。

(2) 规范和约束归集口径。由于工程支出类目繁多, 财务人员难以分辨专业性较强的工程支出类型, 单纯依赖经验难免混淆成本归集口径。在实际工作中, 可以尝试通过两个途径来解决, 一是请相关业务人员在工程款支付时, 在请款单上注明具体成本类型, 并由财务人员建立相应的备查文件, 对模糊不清的成本支出进行集中例外管理, 避免发生时间间隔较长或者财务人员调动造成前后归集口径不一致的情况。二是相关成本核算人员在建立合同台账的时候, 针对难以区分的成本建立对应末级会计科目的备查说明, 在日后维护和记录合同台账的时候及时核对、方便查询。

2、详细分析资本支出的时点和金额, 严格按照会计准则进行利息资本化

对于不同成本对象的资本化利息应严格加以区分, 不能粗线条全部计入, 尤其是对于分期开发的成本对象, 应区分具体融资条件、融资年限、资本支出以及项目完工情况, 对资本化利息和费用化利息严格区分, 提高资本化利息的精细化核算程度, 降低项目清算的税收风险。

3、严格按照权责发生制进行成本核算, 提高工程成本的可靠性

由于房地产企业大多按照收付实现制进行核算, 没有发票及其他证据进行预估, 造成账面成本与实际工程支出不匹配, 账面不能及时反映实际开发情况。因此建议在实际工作中, 特别是大型开发项目, 应建立成本管理工作组, 其工作组成员具有较高的专业水平和独立性, 从事专业的成本预测、控制和决算, 为企业正确、及时展开成本核算提供充分、专业的依据, 保证成本的准确性和可靠性。

4、通过加强内部管理、预算管理和内部审计等方式, 提高预估成本的可靠性

由于利润结转时, 工程支出尚未支付完毕, 预估成本缺乏充分依据, 造成成本不准确、利润失真。在利润结转的时候, 如果已出具工程决算报告, 则应按照决算报告对成本进行测算, 预估出来的成本较为可靠;如果没有工程决算报告, 则应按照工程造价预决算报告进行测算, 预估出来的成本相对可靠;如果工程造价预决算报告也没有, 则按照工程监理或者内部预决算进行成本预估, 其独立和可靠程度相对前两种报告较低。另外, 企业可通过编制滚动预算监控成本, 滚动预算能动态反映预算执行情况, 并分析项目实际运行与预算的差异, 避免预估成本后发现不准再冲回、人为调节成本的情况, 提高成本的可信性。此外, 企业内部也可通过建立内部审计部门, 进行预估成本的定期审计和专项审计, 加强对成本核算的监控, 避免出现利润失实的情况。

5、规范利用人防工程建造的地下车库的成本核算, 重点关注土地成本分摊方式

利用人防工程建造的地下车库, 具有一定的特殊性, 其辅助功能的性质决定其是人防固定成本的加成成本, 不应按住宅分摊土地成本的同等方式进行核算, 建议可以根据其占用土地面积及相关情况, 拟定20%-30%的速算乘数, 地下车库承担的土地成本即是总土地成本乘以该乘数, 这样的方式可以避免成本分摊的不公平, 更符合配比原则、公允原则, 具有合理性, 为日后的土地增值税清算也提供了可靠依据。

四、结束语

随着房地产行业外部环境日益紧缩, 相关政策法规日益健全, 房地产企业应加强成本核算, 正视存在的问题, 提高财务人员自身的专业素养, 扩大知识层面, 加强内部财务管理, 对成本核算进行科学管理, 从而达到深度挖掘企业内在潜力、提高企业核心价值、实现企业长期目标的目的。

摘要：随着我国经济建设不断推进, 房地产行业逐渐成为国家支柱产业, 同时, 随着相应法律法规不断完善, 市场环境的不断规范, 企业谋利空间也在不断压缩。面临严峻挑战, 房地产企业若要拓展发展空间、实现长期目标, 就必须提高财务管理水平, 而当务之急则是加强成本核算。文章从目前房地产企业成本核算中面临的难点和问题出发, 寻找出切实可行的解决办法, 规范和提高企业成本管理, 帮助企业实现预定目标。

关键词：房地产,成本核算,权责发生制,预算管理

参考文献

[1]袁灵红.房地产企业会计成本核算常见问题分析[J].现代商业.2011 (20)

[2]孙军.加强房地产企业成本管理提升企业核心竞争力[J].财经界 (学术版) , 2011 (5)

3.房地产成本核算及控制对策论文 篇三

【关键词】桥梁；施工物资；成本核算；物资盘点；物资消耗

一、桥梁施工企业物资成本管理中的问题分析

由于桥梁施工自身的特点，在施工过程中企业的物资成本管理的难度也很大，存在着众多的管理问题。下面就对桥梁施工物资成本管理中的问题进行详细阐述。

（一）桥梁施工物资管理人员专业化程度低

现阶段，我国的桥梁施工企业在选取物资成本管理人员时大多是从施工人员中选调文化程度较高的人承担此项工作，这种用人的方式就直接导致桥梁施企业物资成本管理人员缺乏专业知识、专业技能以及相应的技术素养，尤其是在高度信息化的今天，物资成本管理的过程中要求使用计算机以及网络技术进行各项工作，非专业的人员很难适应新的工作模式，从而给物资成本管理工作带来较大难度。非专业的物资成本管理人员观念老旧，不能够摆脱物资管理即保证材料供应的想法，另外在缺少专业知识和专业技能的情况下非常容易导致不能够及时了解市场的行情以及价格波动，给企业带来巨大的损失。另一方面，即使有些企业任用了专业的物资管理人员，但是很多的管理人员大多是应届毕业生，缺乏工作经验，在实际工作时也会造成效率低等问题。

（二）桥梁施工企业忽视个别项目

在桥梁施工的过程中有一些需求量较少的耗材，这些耗材在单一项目招标的过程中非常容易被忽视，在二次招标的过程中就会产生不可避免的隐形成本。 同时，多次招标还会造成停工待料的情况，很大程度上会延误工期。如实行直接采购，所采购物资的价位往往以供应商的报价为基础，物资采购人员往往心中无数，最后也难以以最具性价比的价格采购。这种情况下也非常容易导致桥梁施工企业的施工成本大幅度增加。

（三）施工现场“重视供应，轻视管理”现象严重

在桥梁施工的过程中，非常容易出现“重视供应，轻视管理”的情况，项目领导层应该提高企业施工过程中所需要的物资，一旦出现延误的情况就会对工程的工期以及施工的质量带来负面的影响。所以，桥梁施工企业的物资成本管理人员应该严格依照技术部门提供的供料分析数据，加强工程用料的预算，按照施工用料的品种以及施工用料的质量和施工用料的使用期限及时向各个施工小组供应所需用料。此外，桥梁施工的物资管理人员还存在着只重视用料采购成本的控制，忽视材料使用过程中的管理，这种情况也很容易造成企业成本的虚高。

二、桥梁施工物资成本核算管理的对策

（一）建立物资核算体系

1.施工企业应当对当期具体完成工程量展开盘点。

2.施工企业结合具体工程数量，给出科学恰当的消耗系数，对物资设计所需耗损用量进行核算。

3.施工企业结合发放情况及现场物资盘点情况，盘点应当保证与工程量物资消耗情况相吻合，核算获取各方面物资具体消耗情况。

4.施工企业对主要物资应消耗情况与具体消耗情况展开比较，对各项物资节超数量、节超率进行核算。

（二）开展物资盘点

1.物资盘点划分。物资盘点可划分成库存物资盘点、代管物资盘点。其中，库存物资指的是设置仓库的部门自行展开管理的物资，库存物资盘点指的是管库人员就对应管理仓库中物资进行清点，库存物资盘点是物资保管中需要经常开展的工作之一。代管物资指的是经由协作队伍进行领用、管理的未计价半成品及原材料，代管物资盘点则指的是项目部门组织开展对协作队伍领用管理的未计价半成品及原材料的清点。

2.物资盘点时间、范围。施工企业每月至少要开展一次物资盘点，盘点日期则应当与工程收方时间相同。物资盘点范围涵盖库存物资及代管物资。

3.物资盘点步骤。物资盘点应当由专人展开，就库存物资盘点而言，工程技术人员、财务人员、合同人员、物资人员对库存物资展开清点，管库人员则在物资盘点清单上对实际清点数量及账面库存数量进行记录，一经发现盈亏则应当探析其中缘由，存在物资出现积压、变质、损坏等情况则按要求处理。就代管物资盘点而言，代管物资每月盘点一次，与工程量结算时间保持一致。协作队伍负责人必须参与盘点环节，物机部门对未计价半成品、原材料展开盘点，工程部门协同对未计价半成品开展盘点，在物资盘点清单记录盘点数量，并由物资部门对物质盘点情况予以总结，形成报告。

（三）完善施工过程中的物资核算

1.根据分部分项工程及标后预算编制物资管理台账。物机部根据工程部、质检部提供的已完工程材料使用数量和剩余工程材料需用数量及标后预算清单材料编制物资材料消耗台账。此种物资管理台账不但能明确反应物资成本节超情况，更能反应施工企业现场施工整体情况及剩余工程材料需用情况。

2.按时组织物资成本分析会议。施工企业应当构建起完善的物资成本分析机制，每一段时间对公路桥梁完成工程量消耗具体物资成本展开特定研究，且把物资成本研究引入进成本核算工作内。

3.确立物资成本消耗责任及处理对策。于物资管理台账中标明节超分析结果，分析结果产生对应物资成本研究报告，针对由于协作队伍原因引起的超耗务必要在对应验工结算中进行扣除。

4.制定物资成本分析报告。物资成本分析报告包括月度分析报告及季度分析报告，就月度物资成本分析报告而言，分析的内容包括物资消耗成本、材料采购成本、设计量与实际消耗量、库存量的比对等，此外还要找出物资成本控制中存在的问题，并提出改善对策等。而季度物资成本分析报告，除去要分析月度分析报告中所蕴含的内容外，还对本季度物资采购与需求计划进行分析，并制定下季度物资采购工作计划与宏观调控方案。

三、桥梁施工物资成本控制的对策

（一）制定奖惩制度，建立完善的物资成本管理系统

现阶段桥梁施工企业各个部门之间权利和责任分配不明确，程序杂乱，施工手续不全，奖惩缺乏相应的标准，甚至有些企业还存在只惩罚不奖励的情况，这种管理方式下非常容易造成物资成本管理人员积极性不高，责任意识差的情况，使成本管理的过程中出现很多原本可以避免的差错，使工程成本上涨。工程成本得不到有效的控制就会给企业带来巨大的经济损失，综合全局分析缺乏健全的成本管控系统是物资成本管理工作开展不力的根本原因。

（二）做好物资管理的前期规划工作

物资成本是施工企业成本的主要组成部分，物资成本管理的前期规划会直接影响施工工程的施工进度以及施工质量，所以在进行实际施工之前一定要加强物资成本的前期规划工作，科学合理的对物资需求以及采购、运输等环节进行完善规划，消除工程之中会造成施工成本上升的隐藏风险。

（三）加强现场物资消耗的管理

在物资成本管理的过程中，企业一定要加强对于现场物资消耗的管理。施工企业的物资管理部门必须认真学习招标文件和设计文件，根据文件上的物资品种、单价和数量的要求，结合工程施工现状对施工过程中现场的物资消耗情况实行严格的监管，做到每一批用料的出处都有明确的记录，使管理者做到心中有数。

四、结语

综上，物资成本是施工成本中必不可少的一部分，很大程度上影响着企业施工成本以及利润高低，当前我国物资成本管理中依旧面临一系列不容小觑的问题，唯有企业不断钻研研究、总结经验，明确认识到此部分问题的严重性并就它们制定科学合理地处理对策措施，方可促进企业有序、健康发展。

参考文献：

[1]万纯辉.桥梁施工企业物资成本管理问题与解决方法[J].科技展望.2014（24）.

[2]乔晓奇.铁路施工企业物资成本核算与分析[J].中国市场.2015（24）.

4.房地产成本核算及控制对策论文 篇四

一、医院成本核算的含义及特点

医院成本核算是借鉴工业企业的核算方法，按照医院财务制度规定，核算医院在医疗服务过程中所支出的物质消耗、劳务报酬以及有关支出费用等，其作用主要是考核医疗成本消耗水平。成本核算是财政预算补偿卫生事业经费、确定医疗服务项目价格的依据，也是综合反映医院质量管理和经济管理决策水平的指标之一。由于医疗卫生行业有其独特的经营管理内容，医院实行成本核算也有着自身的特点。主要包括以下几个方面：

1、医院成本核算项目众多，核算难度比较大

医院服务项目多、病种多、技术更新快、成本变化快，医院成本核算不确定因素多，成本核算比较复杂和繁琐。加之我国大型医院多数为公立医院，由于历史原因，长期以来医院投入不计成本，产出不计效益，医院的经济缺乏统一和科学的管理，造成医院成本在数据信息应用方面、核算手段方面的基础都比较薄弱，更增加了成本核算的难度。 2、医院成本核算方法多种多样

医院是一个复杂的系统，它由数十个不同的学科和各种相关的保障单位构成，每一个学科或保障单位都因专业不同而使成本的内容和表现方式不同，多种成本形态和成本分类造成了成本核算方法的多样。医院最初实行成本核算的动因：自20世纪80年代中期开始，医院自发地进行成本核算的直接目的是为了节约消耗、分配奖金。这是典型的“算成本，为奖金”的思维模式，没有从成本核算工作的总体功能出发，只是起到了节约消耗的作用。 3、医院成本项目有多变性和不可比性的特征

医院的医疗技术服务不同于企业和商品生产，具有独特的不确定性。每一所医院医疗服务的提供，都会因医院其体情况、医生水平、病人具体需求方式不同而使医疗服务的成本有所不同，即便是同一种疾病对不同病人来说，因其诊治方法、病情程度不同，也可使医疗成本发生变化。此外，新技术的应用或诊疗方式方法的改交也可改变成本结构。总之，医疗服务成本的不确定性造成医院成本的多变性，医院之间的可比性较低

二、医院成本核算的主要内容

1、医疗收入主要是指直接收入和间接收入

由于医疗服务项目的特殊性，有些病种的诊疗需要多个医疗科室相互合作，制定合理的治疗方案，只有这样才能保证病人及时、准确地治疗，所以最终出现收入成果的分成，按一定的比例分别计入相关科室。直接收入是执行科室直接为病人服务所收取的挂号费、诊疗费、治疗费、护理费、材料费、床位费等 。间接收入是科室为临床科室病人提供的各项检查、治疗按一定的比例分成的收入。因为医疗服务不可能由一个科室单独完成，所以势必会出现最终分成问题。因此，检验、放射、B超、病理、手术和麻醉等科室的业务收入，按一定比例计入各科室收入。

2、医疗成本主要是指直接成本和间接成本

直接成本是医院在开展业务活动中可以直接计入医疗支出的费用，是科室自身运营过程中发生的各项支出，直接计入科室成本。间接成本是临床科室接受其他科室分摊的费用，按受益的原则，将行政、后勤等部门发生的费用向临床、医技科室分摊。 3、成本核算原则

一贯性原则：在一个会计期间内.成本核算方法一经采用，中间不得变更。 实际成本计价原则：(1)卫生材料、其他材料和低值易耗品等均按实际成本计价。(2)对制剂室加工的产品按实际成本计算。(3)固定资产折旧按历史成本和规定的使用年限计提 权责发生制原则：本期发生的收入和支出确认是否应作为本期的收入和支出。

成本分期原则：按月、季、年核算。

配比性原则：(1)某科室收入必须与该科室成本费用相配比。(2)某会计期间收人必须与该期成本费用相配比。

三、目前医院在成本核算中存在的问题

1、主观认识上的不足。目前，在医院内部，不少人认为成本核算是财会部门或成本核算部门的事，与其他业务部门关系不大。其实成本核算是涉及医院管理全方位和全过程的工作，它技术性强、涉及面广、工作量大。它涉及成本核算对象的确定、最小核算单位的划分、收入的分割、费用的分摊、成本核算系统与其他管理系统的衔接等，仅靠财会部门或某一成本核算科室无法单独完成。应在院长统一领导下，在有关科室、部门和职工的大力支持下，各职能部门分工协作，由财务部门或成本核算科室具体实施。从另一方面讲，成本核算的最终目标是控制成本，降低成本，没有全体职工的大力支持和积极参与，搞好成本核算是根本不可能的。

2、把核算成本与分配奖金等同起来。在有些人眼中，所谓成本核算就是通过收入分割确定收支结余，按比例计算奖金数额。他们把核算成本与分配奖金等同起来。不可否认，奖金分配与责任成本核算结合，根据责、权、利相结合的原则，通过利益与成本责任相挂钩，可以促进各科室努力降低成本、控制冗员以及控制设备、用房的不合理占用，但其作用不是无限的，当其接近极限时，要进一步提高医院的效益，效率就成为了主要的因素。奖金分配是医院调动职工积极性的一种手段，成本核算牵扯到奖惩，但是不等于成本核算的目的是为了奖金发放而开展的。医院成本核算受到一系列会计核算原则的制约，如历史成本原则、一致性原则、真实性原则、和相关性原则等基本原则。而奖金分配原则由多个医院根据国家卫生事业分配制度的有关精神结合其实际情况酌情而定。如按劳分配，按劳取酬的原则，以医疗质量为中心、经济效益为基础的原则等。要促使医院经济效益和社会效益同步提高。建立完整的医院成本核算体系，是医院实行科学管理的需要，更是医院在市场竞争中生存和发展的需要。

3、忽视差异，强调统一。由于成本核算与科室和职工本人劳动分配相结合，所以不少同志就认为既然成本核算了，大家就可一视同仁，应按一个标准、一种办法来核算成本、分配奖金。虽然改革开放已经进行了20多年，但公有制下的“大锅饭”“平均主义”依然影响很深，一些人忽视差异，强调统一，主张采用“一刀切”的办法进行成本核算。这是片面的、形而上学的、极为有害的观点。医疗单位的成本核算对象存在着巨大的差异。首先，专业方面存在差异。众所周知，医院内部内科与外科专业，无论是治疗方法还是收费标准都存在着很大的差异。其次，同专业内部也存在差异。比如，小儿内科与消化内科、神经内科、呼吸内科、心血管内科等同为大内科，虽然用药机理基本相同，但是在药物用法及用量上存在着很大不同。同一种感冒或病毒感染病症，小孩的用药量仅仅相当于大人的几分之一甚至更小，而小儿内科大夫却付出了同样甚至更多的劳动和辛苦，如果按同一比例来提取奖金，那么小儿内科大夫只能得到比其他内科大夫少得多的奖金，这显然是不合理的，也是不科学的。当然，小儿外科与其他外科也存在着类似的差别。同为大外科的心外科、脑外科与普通外科之间也存在着较大的差异。再次，资产配置存在差异。由于历史及现实的种种原因，医院内部各个科室在人、财、物的配置上存在着较大差别，一个大科的人员和设备配置量往往是两个甚至多个小科室的总和。人、财、物配置的差异，对经济效益的高低有着直接的影响。

4、成本核算中忽视无形资产的作用和差异。在医疗单位成本核算中，一般对有形资产比较重视，对设备、房屋、建筑物提取折旧，摊入成本，而对无形资产却往往忽略不计。医院的品牌就是一种无形资产，医院内部各个科室名称不同，无形资产的含量也不同。尽管现行的医院会计制度还没有将其自身形成的无形资产列入会计核算的范围，但它会给医疗科室带来实实在在的社会效益和经济效益。在成本核算中忽视对无形资产的核算，是医院成本核算的一大缺陷。 上述问题的存在，影响了医院成本核算的准确性，现行的成本核算方法及奖金分配制度注重核算医疗设备、人力配置、材料消耗、水电费方面的成本差异，而对其他因素关注较少甚至不予考虑。另外，由于历史的原因和医疗行业的特殊性，目前，我国大部分医院在成本核算过程中，只将设备折旧、房屋折旧、人工成本、材料消耗、水电费用列入成本核算范畴，而数额较大、比重较高的管理费用尚未摊入成本，这样算出的成本并非完全成本。随着医院自身承受能力的增强，有条件的医院应率先推行全面成本核算。医院成本核算的最终发展方向是全面成本核算。

四、改善我国医院成本核算的对策：

1、建立全员关注的成本氛围。全成本核算管理真正执行者是广大医院员工，管理的好坏，作为主体的全体人员是重要的影响因素。因此，应加大宣传力度，营造全员管理的氛围，让每一个人认识、了解全成本核算管理。首先，要注意宣传对象点与面的结合，范围不仅包括医院主要领导、财会人员，而且把宣传发动的重点锁定为各个科室的主任、护士长和广大医务工作人员，让每个人员明确自己的权利和义务、职责和要求，明白自己与全成本核算管理的关系。其次，要注意宣传方法的多种形式的结合。可以充分利用医院的各种舆论手段，全方位地营造全成本核算管理的气氛。如，采取培训班、大周会、板报、科务会等多种形式，进行反复动员，宣传教育，确保覆盖的广度、认识的深度。

2、建立规范完善的制度体系。全成本核算管理是一项涉及部门广、人员多的工作，为了确保这项工作走向规范化的发展轨道，必须研究建立一套全成本管理制度体系。全成本管理制度体系应包括三个部分：一是各项实物供应使用规范。对医疗仪器设备、药品、医用材料等实物的出库、供应、消耗的各个环节的时间、数量等日常管理工作制定相应的规范，如《低值易耗品管理制度》、《卫生材料管理制度》等;二是成本管理实施细则。对成本单元的划分、成本范围的确定、成本的核算办法、报告体系等进行规范、明确，如《成本管理实施细则》等;三是考核制度。包括对成本管理的各个作业环节、每项具体程序进行考核的方法、考评的指标体系、医院的奖励分配办法等，如《奖励分配管理办法》等。

3、建立上下贯通的信息管理系统。全成本核算管理的好坏在很大程度上取决于基础数据的质量。由于医院本身医疗业务的复杂多样，涉及面广，专业分工细，在此基础上核算各种基础数据，工作量很大，必须依靠一套科学高效的信息管理系统，才能确保成本管理的准确高效。医院全成本管理信息系统的建设应突出抓好“两个延伸”：一是自上而下的延伸。将信息系统覆盖到全院各个临床、医技科室的检查治疗发生地、各个实物管理库、各个收费点等成本相关地，实现成本核算数据的自动收集、贮存、分析和信息共享;二是由内而外的延伸。每个成本单元赋予相应的操作权限，只在自己操作范围内进行数据处理。医院领导和财务部门拥有对全院数据的查询、处理权限。

4、建立手段齐全的监督系统。成本管理要做到运行规范，就必须有多层次的监督管理手段，建立全方位约束成本管理的监督管理体系。一是监督关口要前移。从成本预算的制定、成本绩效评价、奖惩等，都应有相应的监督，层层确保结果的公正性;二是监督方式要简单。监督也要成本，要在较低的成本水平上建立高效的监督机制;三是监督触角要广泛。在不同环节、不同阶段，明确相应的监督人员，不仅包括管理者，而且应包括广大医务工作者，形成一套全方位的监督网络;四是违规处罚要到位。成本管理的不规范运作行为，要受到严肃处理，以儆效尤。

5、严格控制卫生材料和业务费用的增长。卫生材料和业务费用是构成医疗成本的主要因素，要严格控制。这包括合理制定卫生材料及业务费用开支预算定额;定期检查有关预算执行情况，分析消耗原因;对构成业务费用的主要因素如水、电、气费，应给各科室安装计量表，做到按成本收费，对各种印刷费用和燃料费用采取定额管理，节约有奖;尽量压缩计划外开支。只有严格预算管理，严格卫生材料的购领制度和财务报销制度，才能达到控制其费用过快增长的目的。

6、加强固定资产管理，及时办理固定资产报废手续是控制折旧费用和修理费用的关键。对固定资产管理要制定合理的购进、维修计划，做到购置有计划，维修有依据。要避免盲目投资和不必要的设施维修;加强对设备维修人员的培训和考核，做好设备的维修、保养工作。对超过使用年限、经常需要维修的设备和无使用价值的设备，按程序予以报废，以达到控制折旧费用和维修费用过快增长的目的。

7、严格执行物资供应管理制度。对各种物资的采购、入库、出库，应严格按医院制度办理。计划外采购和验收不合格的物资不得办理入库手续。各种材料、物资的出库，应由使用科室主任或护士长填写领用单，经供应科室负责人审批，由记账员出具出库单(保管员、记账员、护士长三方签字)，方可办理物资出库。

8、改革人事制度，严格控制人员增长，精简科室人员，实行竞争上岗、转岗分流，清退不必要的临时工，以达到降低人员经费支出的目的。

9、公用费用的日常控制

公用费用包括公务费、业务费等。

5.房地产成本核算及控制对策论文 篇五

中图分类号：F275.3 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2018）2-000-01

摘 要 改革开放以来，中国社会主义市场经济快速发展，企业发展过程中需要基于全新的发展形势，全面构建现代化企业管理体制，在这一过程中实现全面成本管理、精细化成本管理十分必要。班组成本核算在实现全面成本管理、精细化成本管理过程中发挥重要作用，本文从班组成本核算定义出发，探析国有企业班组成本核算的重要意义，进而提出国有企业班组成本核算的有效实施建议。

关键词 国有企业 班组成本核算 成本管理

班组是组成企业的基本单位，班组成本是企业生产经营成本的基本构成，班组成本核算是企业成本核算最基础的工作。高效的、科学的班组成本核算有利于企业实现精细化成本管理，对于推动企业健康稳定可持续发展发挥积极作用。但是受到多方面因素影响，部分国有企业发展过程中对于班组成本核算的重视程度不足，核算方法不够科学，不利于企业成本管理与控制能力的进一步提升。基于此，笔者针对《试析国有企业班组成本核算重要性及有效实施对策》一题的研究具有现实意义。

一、班组成本核算重要性分析

所谓班组成本核算是指在企业生产经营实践中，将班组作为单位，对其投入、产出过程中全部产生的成本进行统一性的财务核算，将其中的成本费用、产量盈亏等项目按照一定的标准进行科学化的分解，并根据核算结果对于班组责任进行考核，最终实现控制成本目的。班组成本核算对于企业经营而言发挥多方面的作用，集中体现在以下几个方面：

（一）助力企业成本管理与控制能力的提升

众所周知，班组是企业实现生产的基础，是为企业创造效益的保障。班组成本核算包含诸多方面的内容，如物质消耗、能源消耗、人力资源消耗等都在其中，班组成员都是一线员工，其对于企业生产的情况的了解是最直观的。所以，通过构建扎实的班组成本核算体系，扎实做好班组成本核算，有利于实现全体员工思想意识的高度统一，行为一致，步调和谐，最终形成合力，共同肩负企业成本管控的职责，最终升级实现企业成本管理与控制能力的提升。

（二）推动企业实现全面预算管理

班组成本核算是国有企业实现全面预算管理关键环节。在企业预算编制中，班组成本是最基础的，是确保一线生产成本有效得到预算的保证。所以，在生产实践中积极做好班组成本核算，可以实现企业预算的逐层科学化分解，利于财务部门更加直观的了解生产过程中，各个生产岗位的各项消耗，在反馈预算编制执行信息的过程中，及时有效的发现预算编制、预算执行实践中存在的各类问题，从而确保预算指标的全面落实，推动企业实现全面成本管理。由此可见，班组成本核算是推动企业实现全面预算管理的重要保证。

（三）有利于节约型企业文化的构建

国有企业发展过程中，积极实现班组成本核算科学化、规范化，可以对班组成本、盈亏等指标进行深化的分析，最终将责任进行明确的划分，有效的落实到个人身上。所以我们说班组成本核算是一项群众性的、基础性的工作，当然也是一项长期的工作。久而久之、长此以往的进行下去，节约意识与成本理念会潜移默化的进入基层员工的心目当中，最终推动节约型企业文化的构建，这与全力打造节约型社会的战略目标是吻合的。基于此，全力进行国有企业班组成本核算，有利于集约型企业文化的构建。

二、国有企业班组成本核算有效实施的对策研究

（一）明确班组成本核算目标

企业班组成本核算的基础是班组预算，而班组预算的基础是班组成本目标，所以在有效实施企业班组成本核算的过程中，明确班组成本核算目标是非常关键的。一方面，国有企业领导者与管理者应该积极重视班组成本核算，深刻意识到班组成本核算的重要意义，在管理实践中积极推进班组成本核算；另一方面，财务管理部门班组成本预算编制的过程中，应该明确班组成本预算的目标在于督促班组成员按照相关的制度进行生产，最终实现企业成本的有效管控。

（二）健全班组成本核算管理机制

“没有规矩，难成方圆”这是一句亘古不变的真理箴言，国有企业实现的班组成本管理有效实施的过程中也要积极健全管理机制。第一，积极构建班组成本核算责任制度，将班组成本核算有效的落实到各岗位之上，做到权责明确；第二，借助信息化时代的东风，积极构建信息共享平台，利用信息技术对于班组成本核算进行模拟、反馈与监督，利用信息平台确保企业班组成本核算的规范化、科学化与时效化。

（三）注重员工潜能挖掘

班组成本核算是针对基础性生产单位进行的成本管控，那么在实践中应该积极做好员工的思想工作，使得员工能够积极参与到成本核算当中，发挥主观能动性积极配合企业相关部门规章制度。在这一过程中，一方面企业应该积极开展培训，使得员工能够认识到班组成本核算的重要意义，进而在实践中做好相关的配合工作，在工作中积极做好成本的管控。另一方面，企业应该制定激励与约束机制，将班组成本的控制与员工的绩效挂钩，充分调动其积极性，主动参与、配合企业方面的成本管控制度。

三、结语

综上所述，国有企业班组成本核算是进一步提高企业成本管理与控制能力，实现成本精细化管理的需要，是深化贯彻落实全面预算管理的需要，是构建全员成本意识的需要。希望通过文章的阐述，能?蚴沟霉?有企业相关管理人员深化意识到班组成本核算的重要意义，在实践中重视班组成本核算，基于企业实际情况，着眼精细化成本管理，探索本企业班组成本核算的有效方法，全面提高企业班组成本核算时效性，推动企业精细化成本管理的深化落实。

参考文献：

6.浅谈房地产企业的成本核算与管理 篇六

论文提纲

一、房地产行业成本构成范围

二、房地产价格居高不下的影响因素

（一）、土地供应价格上升

（二）、政府行政性收费项目繁多，费用偏重

（三）、市政公共设施由开发企业承担，加大企业成本开支

（四）、房地产开发企业税赋偏重

（五）、融资渠道相对薄弱，贷款利率居高不下

（六）房地产企业自身财务成本管理存在薄弱环节

三、如何有效地控制房地产开发中的开发成本

（一）、企业在外部通过政府部门来控制开发成本

1、强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价。

2、清理房地产开发和消费环节不合理收费，适当降低税收负担。

3、完善金融环境，开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用。

（二）、房地产开发企业在开发的全过程中严格控制成本。

1、以合同管理为手段，加强成本控制以管理监控为中心。

2、工程招投标公开透明，从严控制工程的造价

3、建立工程变更制度，提高会计电算化管理水平，降低工程成本

4、实行项目经理负责制和全员过程控制，对成本异常偏差实行有效监控

5、定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训。

6、控制贷款利息，做好竣工结算的审核

浅谈房地产企业的成本核算与管理

[摘要]房地产是我国经济的重要支柱产业之一，据统计，房地产业的发展能够带动

36个相关产业的发展。随着近几年房地产业的高速发展，中国房地产市场价格高居不下。目前国家为了更准确掌握房地产市场运行情况,加强了对房地产市场的宏观调控,引导房地产市场理性投资和消费,控制房价的不断上涨。房地产开发企业要获得经营利润,维持合理的利润空间,除了必须提供适销对路的房源外,还须通过降低开发成本,控制各项费用支出。只有通过树立成本意识,搞好科学规划,控制和优化目标成本和强化内部管理工作,提高成本管理人员素质，才能增强实力,更好地赢得市场,从而在日益激列的市场竞争中保持优势。

{关建词}房地产开发企业 开发成本 成本控制 成本核算

近几年，商品房已成为众人瞩目的焦点。它不仅与人们的生活息息相关，而且成为居民消费支出的重点和投资领域的全新选择。为引导房地产业健康、持续、快速发展，国家出台了一系列宏观调控措施来抑制房价的上涨，这对追求超额利润的房地产开发企业无疑是一只紧箍咒。房地产企业唯有“眼睛向内”，深挖潜力，采取降低成本的手段来维持合理的利润空间。

一、房地产行业成本构成范围

房地产业是资金密集型行业，需要有雄厚的资金实力作其后盾。一般来说，房地产业的成本主要由以下七部分构成。

(1)、土地成本是房地产企业成本的重要组成部分，约占项目总成本的35%，主要指获得土地所形成的费用支出，如拆迁补偿、土地税等，完成土地交易后，该成本一般不会再变，因此控制土地成本关键在于事前准确的成本分析和防范交地及付款风险。

（2）、前期工程费。主要指土地、房屋开发项目的前期规划、设计费、可行性研究费、水文、地质勘察费，测绘费是场地平整以及“三通一平”等土地开发费用。在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过5%。

（3）工程成本，约占项目总成本的50%。主要指工程建安造价，工程成本控制一定要从确定成本目标开始就严格管理。地产公司根据其有关管理制度进行工程管理，如监理、招标、合同生成、签证手续、确认样板等规程。关键是对设计变更、现场变更及公司领导要求的变更要做好事前成本测算。

（4）、管理费用主要是房地产企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费、养劳保险等。在整个成本构成所占比例很小。

2（5）财务成本，约占项目总成本的6%。主要指资金成本和税务成本。如采用合理安排资金计划争取税收优惠、合法延缓支付等方法手段来降低财务成本。

(6)销售费用。这项费用包括市场推广费（广告费）、销售代理费、销售手续费等，一般取房屋销售价格的2%～4%.开发项目规模较大的（如10万平方米以上的项目），这项费用比例可相应降低，尤其是广告费用。

(7)相关税费是指营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税。如果契税（以出让方式取得土地使用权时缴纳，税率为3%）计入土地费用，则应单独列出。“二税一费”为房屋销售价格的5.56%，印花税为0.03%.二、房地产价格居高不下的影响因素

（一）、土地供应价格上升

据统计，从2003年二季度开始，全国很多地区土地交易价格持续保持较高上涨幅度，2004年全国主要城市地价总体水平比2003年增长率为4.78%，2005年比2004年增长率为4.44%。土地价格上涨主要是市场需求趋旺，部分地区调整土地基准地价，很多地区在土地交易中主要采用招标，拍卖方式造成。例如从海口2005年每个季度的涨幅看，一季度涨2.2%，二季度涨5.8%，三季度涨26.4%，四季度涨5.4%。涨幅之大令人吃惊。因地价上涨，从而使开发成本也上涨。由于政府垄断了土地的一级市场，而土地的供应量决定市场冷热和房价高低。可以说，土地价格的上涨，直接推动了房地产价格的上涨。

（二）、政府行政性收费项目繁多，费用偏重

房地产开发企业承担的行政性收费较重，从各级政府对房地产的收费项目看，不但繁多而且较乱，有些收费是”只管交钱，不管服务”。据了解，现行税制将房地产作为征税对象的共有６个税种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地共计１１个税种。此外，各地方政府还存在与土地及房地产有关的收费项目，有数十项到几十项不等。而且，成本项目中只有建筑安装费，基础设施费等经过社会审计，其他项目成本，缺少有效的社会监督。虽然，现在国家取消了多项不合理收费项目，但房地产企业仍然面对沉重的行政收费。

（三）、市政公共设施由开发企业承担，加大企业成本开支

房地产开发企业不但要承担房屋建设任务，还要承担诸如道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用，而且甚至要承担诸如学校，幼儿园，医院，派出所等各种非盈利性的公用设施。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，且数额较大，一般占项目总投资的10－15％，房地产开发企业为实现赢利目的，只有通过提高商品房售价的方式以确保投资的回收。

（四）、房地产开发企业税赋偏重

目前，我国房地产涉及的税种多达十余种，税源不断扩大。统计资料表明：1998年长沙市共征收城镇土地使用税0.8亿元，房地产税0.92亿元，房产交易契税0.09亿元，房地产开发企业纳税1.2亿元，仅此四项，即占当年财政收入的3.5％，说明房地产业在当地经济的发展中，已经成为最为活跃的增长因素之一。但与此同时也反映出房地产企业的税收负担偏重，企业要保 3 证合理的利润，唯一有效途径就是提高房屋售价。

（五）、融资渠道相对薄弱，贷款利率居高不下

目前，企业承担贷款利率仍要高出同期存款利率的2.5以上，房地产开发企业一般具有项目运作周期长，资金集中投入并且量大，投资回收周期相对偏长的特点，对银行贷款资金的依赖十分严重。银行贷款主要是信用贷款和房地产抵押贷款，前者依赖于开发商的业绩、业务及信用历史，开发商毋须用开发的房地产作抵押，但需要用其他抵押物抵押或个人担保。后者则要求开发商以拥有的房地产作抵押，包括土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款，由于这种方式能大大降低信贷风险，在银行信贷业务中占主导地位。但银行贷款的额度有限，一般为60％，而且贷款期限短，一般不超过5年，这对于开发商而言并不是很有利的。如果销售不畅，企业更将是雪上加霜，利息费用更不可预测。

（六）房地产企业财务成本管理存在的薄弱环节

许多房地产开发企业财务成本管理工作只停留在单纯的会计核算，疏忽了成本控制，从而加大项目成本的投资，影响企业经济效益。比如举债随意，加大了成本负担在房地产企业的项目投资中，需要大量的资金参与投入运作，一些房地产企业为了使项目上马，没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累和设法追回外欠的债款，而是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款，加大了房地产项目的投资风险度。财务成本控制能力差的房地产企业只注重工程进度和质量，忽视了财务部门的成本管理，没有发挥财务部门自身拥有的优势。为了工程进度和质量，财务的成本核算上简单、粗糙，没有寻找自己企业的特点进行成本管理，导致成本管理与预算偏差大，资金管理跟不上，影响了企业效益。

三、如何有效地控制房地产开发中的开发成本

控制成本的意义是不言而喻的，在楼盘价格一定的情况下，你能控制好成本，就可以增加利润，利润是每个投资者的最终目的。反过来说，在楼盘一样的情况下，你能控制好成本，你就更具有竞争力。

(一)、企业在外部通过政府部门来控制开发成本

1、强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价。

第一，规范控制建设用地协议出让范围，推行经营性土地使用权出让的招标、拍卖、挂牌和转让制度。要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。

第二，加强政府调控，力求土地供需求总量平衡。根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。要进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。

第三，逐步建立强制性退出机制，要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为。对虚构买卖合同，囤积房源，政府应当明确规定对超过期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后强制性收回，经保持足量的用地规模，来平抑过高的地价。

2、清理房地产开发和消费环节不合理收费，适当降低税收负担。

加强市场宏观调控力度，维持物价平稳对国家已明令禁止的收费项目，不能再继续征收和变相征收。对现有收费项目，适当调低收费标准，对可收可不收的项目予以停收，以利降低开发建设成本，减轻购房者负担。房地产开发企业对不合理的收费也有权拒绝。

对应有政府负担的市政配套设施，政府应切实负起责任。不能再通过变相方式继续转嫁到开发商头上，对确需由开发商承担的市政配套设施，适当降低收费标准，并引进竞争机制，避免垄断性经营加重开发企业负担。政府通过利率调整和控制货币发行量调节经济运行，抑制通货膨胀和维持物价稳定。通过市场这个无形之手，优化建材产业配套，特别是钢铁、水泥等对房地产开发密切相关的产业，确保价格维持合理水平。稳定的物价水平不但可以降低建材价格，而且最终导致降低房屋建安成本。

房地产的税费是其成本的另一相关因素，适当的税收政策，会对某一行业的健康发展起到积极促进作用。通过调整税目、税率。还可调整投资规模和投资方向。政府对房地产行业的税收政策可适当降低，如适当降低企业营业税和所得税税率及改变征收方式，并可减免部分小税种，如契税等。这对降低房地产成本开支，平抑过高的房价，促进居民住房消费将起到事半功倍的效力。总之，企业应善于把握财税政策导向，及时调整开发项目方向等措施，谋求最大投资收益。

3、完善金融环境，开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用。

在金融市场，通过市场主体运用金融工具在各种交易场所进行资金交易，最终会形成金融市场的各种参数，包括市场利率、汇率、证券价格等。它们与企业财务活动直接相关，是进行财务决策的前提。在企业财务管理中，金融环境有着直接的影响和决定作用。金融环境除了直接影响企业财务决策外，还会从房地产成本、价格等方面影响企业的财务成果。就开发成本而言，如市场利率上升，会增强企业借款利息负担，提高开发成本，减少企业利润。如市场利率降低，会减轻企业借款利息负担，降低开发成本，增加企业利润。就房地产价格而言，金融政策对房地产抵押贷款的支持程度，会影响房地产的有效需求，影响房地产的价格。如金融机构对房屋抵押贷款的期限长，并提高贷款总额对房屋现值的比率，就会调动一部分有一定固定收入的居民购买房屋，促使房屋价格的上涨，增强企业的经营收入和利润。

（二）、房地产开发企业在开发的全过程中严格控制成本。

1、以合同管理为手段，加强成本控制。房地产开发企业以操作监控为中心的房地产成本监控系统。合同类别任意划分，拟订合同、合同模版、合同信息、合同拨款、合同变更、合同索赔全面管理各类业务，十几种合同报表从不同的角度和层次，动态反映合同执行情况。合同签定，将各方的责、权、利划分清楚，要完善设计任务书，要确定设计限价指标，各阶段的设计工作要有机结合；合同签定后，合同各方均须遵照执行；在执行过程中，作为开发商的项目负责人，必须按时完成工作，如按预定时间提交相关文件等，这是设计工作顺利实施的首要任务，还要经常提醒、督促、检查合同各方按合同要求按时保质完成各自的工作，让合同的实施落在实处。合同拨款关联工程进度计划，既可自动按指定周期生成拨款计划，也可以手工调整，并自动生成各个阶段的成本计划；实际拨付对应工程实际进度，随时进行工程量进度与拨款进度对比分析。拨款会签单记录请款与实际批复数据，动态反映实际成本发生情况。成本控制还要做好可行性研究工作，根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址 和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求向集团总部提交立项可行性报告，履行立项审批程序。

2、工程招投标公开透明，从严控制工程的造价。规划设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。设计是功程项目付诸实施的龙头，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。设计费在建设工程全过程费用比列不大，但对工程造价的影响可达75%以上。所以应按场定位和成本估算准确把把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。要客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。在目前的施工过程中，质量监督、进度控制机制已经比较完善，但成本控制工作恰恰是施工管理中的薄弱环节。由于成本控制工作做的不到位，工程虽能按期保质完成，但一决算，往往达不到理想的利润率。

通过招投标选择管理严谨、资金实力强、技术力量强、施工质量好、造价适中的施工队伍。严把合同关。要根据建筑市场行情，建筑业的一般惯例和有关规范，就施工中可能产生职责不清、影响造价、延误工期等因素进行事先约定，经法律形式确定下来，明确双方的权力和义务。加强施工现场管理，确保工程质量的前提下，缩短工期。做好工程开工前期工作，通水通电通路，附属配套及大、小市政工程与住宅工程同步进行，减少二次施工造成的人力、物力、财力的浪费。从而降低成本。

3、建立工程变更制度，提高会计电算化管理水平，降低工程成本。变更管理制度的内容要确定工程、规划、预算合同等有关部门在签办工程洽商时的责任，分工必须明确，权力必须明确，权力不宜过分集中。设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资浪费。提高会计电算化管理水平，建立严密的网络管理系统，保证准确流畅的信息与沟通信息是保证控制活动达到预期效果的重要介质。房地产企业所有财务人员必须从最高管理阶层清楚地获取承担控制责任的信息，而且必须有向上级部门沟通重要信息的方法。一个良好的管理信息系统可以使企业及时掌握营运状况，提供全面、及时、正确的信息。目前，大中型企业的会计核算基本实现了电算化，很大一部分企业内部控制也实行了计算机管理，既节省了时间，又提高了工作效率，也减少了人为因素对内部控制效果的影响，对各个部门起到了相互联系、相互制约、相互平衡的作用。所以房地产企业在内部会计控制过程中应从以下三个方面加强信息与沟通：（１）内部会计制度设计应含义明确、表述清晰、便于理解；（２）企业组织结构的设计不仅有利于由上而下的沟通，还要保证信息由下而上的反馈；（３）加强对财务人员的培养和教育，强调内部会计控制目标与实现员工利益的一致性，使内部控制制度从一种约束变为财务人员的内在需求。

4、实行项目经理负责制和全员过程控制，对成本异常偏差实行有效监控。遵循基本建设程序，进行项目实际操作，保证将成本控制在目标成本范围内。正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料。坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源、提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。

5、实行监理单位的公开招标，降低监理费用，提高监控效果。通过招标选择监理单位。房地产开发项目，监理介入主要发生在项目建设阶段。从监理的角度，监理工作范围，主要是依据监理合同中业主委托的监理内容进行监理。实际上在相当一部分房地产开发项目工程建设实施中，监理是不管工程成本的，由建设方进行成本管理。建设方进行的成本管理，他的依据是造价咨询公司编制出来的工程造价。由于造价咨询公司相关人员未到工程所在地对第一手资料进行收集，编制出来的造价在执行过程中，总与现场的基本情况有出入，再加上材料市场价格波动，不确定因素增加，这就是在市场经济情况下的总包合同的一类风险。如果价格风险在承包商所能接受的范围内，工程建设质量、工期尚可保证，如果超过他所能承受的范围，承包商就会想出种种办法采取索赔形式或偷工减料或拖延工期等等形式，寻求补偿。另一种情况是建设方吃亏，承包商得到了他不应得的利益，这也是业主的一种损失。开发商在确定监理单位时应进行公开招标，选择三家以上的监理单位进行投标报价，从中选出监理费用低、技术力量强、业绩好、信誉高的监理单位来进行监理。

6、控制贷款利息，做好竣工结算的审核。房地产企业其融资渠道很多，其中主要就是以银行贷款的方式进行融资，企业的资产负债率往往在80％以上。贷款的使用令开发企业付出很高的代价，那就是贷款利息。有贷必有还，如何还贷才能使付出的利息最少，资金成本最低，这就要根据投资期限的长短及资金回收的情况来选择合适的还款方式。一次偿还方式对业主的压力过大，只有在资金量很大的情况下才有可能。对于同时投资于多个房地产开发项目的企业，实行的是滚动开发。在总的开发过程中，一方面要投入资金，另一方面部分项目完工收回资金。有能力偿还部分贷款，可以选择本金均等偿还办法，以免过多占用资金造成利息损失。如对整个开发过程的资金收支情况有一个很准确的预计，何时投入多少，何时又能收回多少，可根据具体情况，选择变额年金偿还的办法。采用变额年金偿还办法基于对本企业的资金运作情况有一个比较清晰了解的基础上，制定最佳偿还方案，从而把企业资金的利息损失降低到最小。

在项目实施中，要及时对控制成本所采取的措施、效果及其动态的变化进行认真的比较分析。在分析时，可将实际数据和相关资料与计划进行对比，以确定项目总成本是节约还是超支。在对比的基础上，总结先进经验，找出超支的原因，探索减少投入、节约资金的途径。同时也为住宅小区开发的成本测算及可行性研究提供参考数据。该阶段是成本控制工作的最后阶段，结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成，要有竣工验收单，如有尾项目应在验收单中注明，结算中予以扣除。根据预算费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款，要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技措费、提前工期奖、优质奖等相关费用。认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量，使审核后的结算真正体现工程实际造价。

总之，房地产成本决定房地产价格。从宏观角度看，它对一个国家的国民经济的产业结构、产业政策，产业协调发展都有着重要影响。控制开发成本是促进房地产集约经营，繁荣我国住房 市场的一个重要手段，通过政府部门和内部管理两个方面来进行成本控制，从而起到稳定房价，推动房地产业健康、快速发展。

参考文献：

1、郑华·《房地产市场分析方法》（2003年9月电子工业出版社）

2、栗文忠·《中国房地产经营谋略》（2002年12月作家出版社）

3、孟广中·《房地产法规》（1997年12月中国建筑工业出版社）

7.房地产成本核算与成本控制措施 篇七

一、房地产成本核算与成本控制面临的问题

1. 开发阶段的问题

第一, 房地产项目的核算对象、土地成本分配方法不够清晰。房地产行业同其他制造业有着很大的不同, 产品形态并非是一成不变, 同一个项目的产品在成本构成方面多种多样, 这就导致成本归属以及分摊的方法也缺乏固定的标准。由于土地开发成本以及配套设施方面的建设成本属于间接费用, 需要根据成本会计方法做好归集以及分配[1]。第二, 工程完成程度难以可靠估计, 从而无法尽快获取成本核算依据, 导致成本核算同实际的施工进度存在偏差。在实施工程建设的过程当中, 工程的完成量以及实际总预算之间往往存在比较大的差异, 如果无法及时地更新, 容易导致房地产企业成本核算的时候难以取得可靠依据。第三, 预算机制不够健全从而影响成本控制以及成本核算工作。一方面是房地产开发的项目往往周期比较长, 市场价格出现的变动对于总成本的影响非常大, 因此总成本预算事先预估的难度比较大。同时房地产项目的前期占用资金规模比较大, 为节约资金的成本同时控制经营的风险, 房地产企业往往出于谨慎方面的考虑而高估前期成本, 导致项目成本的波动幅度比较严重。另一方面是预算指标的不够合理或者是下达不够及时, 导致项目总预算同现场工程的施工进度难以配比, 房地产企业的成本控制也缺乏可靠的依据, 从而无法战争落到实处。

2. 销售阶段的问题

第一, 预售阶段作为回笼项目资金的过程, 房地产企业虽收到部分预售款项, 不过房地产项目的主要风险以及报酬还没有转移, 无法确认收入同时结转成本转。这时房地产项目开发没有结束, 成本仍然不断累计, 处于归集分配的过程当中。房地产企业为快速地回笼资金, 在预售阶段往往面临着销售费用以及营业费用急剧上升的问题。第二, 税收政策对于销售阶段的成本核算影响。部分地区要求房地产企业在预收款环节就要缴纳一定税款, 例如营业税以及城建税等, 甚至一些地区要求房地产企业根据预售款项的比例来预征所得税以及土地增值税, 等到项目清算的时候多退少补。因此根据收入配比的原则, 预售款没有确认收入, 同时缴纳税款难以同收入配比的, 无法及时反映房地产企业的经营成果。第三, 借款费用在停止资本化后对房地产企业的影响。根据会计准则的相关规定, 在企业资产达到预订使用状态以及销售状态的时候, 借款费需要停止资本化。不过在具体业务当中如何确定可使用状态仍然存在问题。第四, 销售收入确认以及成本结算方面的影响[2]。房地产项目的收入确认方式主要依据产品风险以及报酬转移与否, 目前为止大部分的房地产企业在业主入伙的时候才可以确认收入实现。房地产企业确认收入的时候项目开发还没有结束, 并且工程也没有决算, 导致企业只能预估成本的结转, 无法及时反映房地产项目的经营成果。

二、加强房地产成本核算与成本控制的措施

1. 合理设立成本项目

房地产企业应当合理划分成本项目, 从而客观反映项目的成本结构, 也有利于探讨控制成本的措施。现行房地产企业会计制度明确规定, 开发成本是一级成本核算科目, 房地产企业需要在这一科目之下, 根据自身经营特点以及管理要求, 来进一步选择成本项目, 同时据此落实明细核算。在确定成本项目的过程中, 房地产企业的成本项目要避免太多, 对那些发生次数比较少甚至是单笔费用, 需要尽可能加以合并。例如各种配套的费用开支, 可以考虑设置专门的配套费用科目加以核算。对于那些金额较大同时持续发生的费用, 则需要设立单独的科目核算, 例如土地费用以及土建费用等, 如果属于发包合同还需要根据合同要求来做好明细核算, 从而随时了解施工进度以及付款情况, 为房地产企业的竣工决算提供依据。

2. 加强间接费用核算

房地产企业间接费用内容主要有财务费用、管理费用以及销售费用。根据现行的房地产企业会计制度相关规定, 这些费用都需要当作期间费用, 计入当期的损益。不过这样一来就无法满足配比性的原则。例如项目贷款利息以及前期销售的费用, 数额较大并且受益的对象非常明确, 在受益对象销售前将其列入到损益类的科目加以核算, 就会形成相应的虚假财务成果, 无法真实反映房地产企业的经营状况。所以对那些受益对象非常明确销售费用以及贷款利息费用需要当作资本性的支出加以核算, 前者在递延资产这一科目下设置明细专户核算, 后者则列入到开发成本并当作成本项目的重要组成部分。

3. 完善项目竣工决算

房地产成本核算的目的是计算开发总成以及销售面积的成本, 从而结出经营的利润。不过目前房地产企业普遍存在的问题是重视工程决算但是忽视项目的决算。这是由于工程决算施工结束后进行, 有着明确的时间性, 同时涉及工程款支付而难以拖拉。项目决算往往因为各方面的原因而遥遥无期, 例如小区的个别配套难以完成, 计划当中的公建设施无法落实, 这些都影响项目开发完全的进度, 从而影响到房地产项目的决算。

综上所述, 成本控制可以说是涉及房地产企业的整个经营过程, 在房地产企业发展的过程当中也有着重要作用, 所以房地产企业应当进一步强化成本控制措施, 并且根据房地产行业的成本核算特点, 提高成本控制的水平, 在发现问题以及改正问题过程当中, 不断房地产企业的项目使用以及营销提供科学依据, 最终改善房地产企业的经济效益以及市场竞争力。

参考文献

[1]韩晓强.成本控制——悬在达摩克利斯上方的剑[J].城市开发, 2014, 10 (6) :136-139.

8.房地产成本核算及控制对策论文 篇八

关键词：中小企业；成本核算；问题；控制措施

随着市场经济改革的不断深入，市场秩序越来越完善，各行各业的市场竞争也越来越激烈，这使企业为了获得更大的发展空间，不得不加强企业的内部管理，增强企业的内控水平，提高企业的竞争力。而在企业的内部管理中成本核算直接关系到企业的生产成本及企业的盈利能力对企业的发展具有重要影响。因此在中小企业进行成本核算时，必须保证成本核算的科学性、有效性及全面性，建立完整的成本预测、决策及考核等体系，发挥成本核算在企业经营管理中的作用，使企业的产品更具有市场竞争力。因此在激励的市场经济中，中小企业要想获得长久的发展，必须重视企业成本核算，提高企业的内控水平。

一、中小企业成本核算中存在的普遍性问题

（一）中小企业成本核算中内容不完整，会计信息失真。中小企业由于其规模、财力、人力等方面的局限性，在会计管理的过程中，账目管理的内容并不清晰，一些中小企业只是设立了单一的账目或是合并账目，只是简单的反映中小企业的运营金额。并且一些中小企业为了减少税负，人为的控制企业的利润，使企业的账目信息严重失真。同时一些企业并没有建立专业的会计团队，一些会计人员在中小企业中只是担任兼职，对企业的运营情况缺乏深入的了解，给企业的成本核算带来严重的阻碍，无法保证企业成本核算的科学性、有效性。

（二）中小型企业成本核算对象缺乏规范性。企业经营成本包含的费用内容、种类较多，为了保证成本核算内容的全面性、有效性，必须规范中小企业成本核算的对象，准确计算成本内容，使成本支出与其收入相配比。但是在实际的成本核算过程中，许多企业较多地忽视了成本核算对象的多样性，无论是企业的生产工艺还是生产组织支出，都当作一个成本计算内容进行成本核算，造成每种产品的单位成本相一致，但是其市场价格不一致，因此成本核算的产品利润不真实，无法给企业的经济管理提供正确的数据支持。

（三）成本核算管理工作不规范。由于中小企业管理者对企业成本核算的重要性并没有足够的认识，致使成本核算管理工作缺乏规范性、有序性，其成本核算的基础性工作并不规范和完整，而且许多管理制度并不完善，或者管理制度并没有得到有效的落实。例如一些小的企业并没有在车间设立专门的统计人员，对车间的机器工作时间、耗能、生产人员的工时以及生产数量进行及时的统计，无法有效的为企业成本核算提供科学、真实的数据信息。

二、中小企业成本核算的深入管理及控制措施

成本核算一直是企业管理的重要内容，直接关系到企业的竞争力和盈利能力，因此为了更好地发挥企业成本核算管理的科学性、有效性，提高企业的成本核算能力，可从以下几方面采取措施：

（一）中小企业实现所有权与管理权的分离。在中小企业管理的过程中，企业管理阶层缺乏民主性，并且本身受专业水平的限制，在开展会计管理的工作中存在许多问题，无法满足当前社会经济发展的需要。因此必须实行所有权与管理权的分离，使企业管理更加的社会化，提高企业的管理水平。同时还有建立一支高素质的专业财会队伍，提高企业财务管理水平，为企业的经济决策提供科学、有效的数据支持。在中小企业成本核算的过程中，成本管理和核算人员的专业水平将直接影响企业成本核算的整体水平，因此提高企业的成本核算能力，关键还在于建立一支高素质、专业性强的成本核算队伍。同时还要建立完善的成本核算奖励机制，规范企业成本核算流程，完善企业核算人员配置，保证会计信息的真实性，从而全面提高企业的成本核算能力。

（二）满足企业成本管理的要求，采用科学成本核算方式。中小企业的成本核算工作在服务于成本管理的同时又与企业成本管理相协调。伴随着企业成本预算、分析、控制环节的完善和要求的提升，对企业成本核算要求就更高。为此，只有完善企业成本核算的方式和内容，才能更好地满足企业成本管理的要求。另外，企业的成本核算也要与企业人力、财力现状相结合，在遵循企业核算的相关原则基础上，兼顾节约成本和提高核算效率。还有那些有条件实现企业信息化管理的企业，更要加深业务数据系统和成本核算软件的学习工作，进一步实现数据信息的共享。

（三）建立企业内外部对成本核算的监督机制。中小企业的管理一定要遵循企业的发展实际以及企业的发展战略，结合当前的市场条件对企业的成本管理风险进行深入的分析，并且建立完善的成本控制制度。依据完善的成本控制制度对企业的成本核算流程、核算方法、资产清查以及成本报告等方面进行规范。而且为了保证成本核算的科学性，还要发挥企业的内部审计工作，对企业的成本核算进行有效的监督。在进行成本核算管理的过程中，应该遵循动态管理的原则，不断地完善和改进企业成本核算内容，使其更加的符合企业发展的实际。

三、结语

总之，中小企业的成本核算管理及控制工作是一项繁杂的体系管控工程，并且在中小企业成本核算的过程中还存一些影响因素，制约了成本核算管理工作的科学性、完善性，其效能无法得到有效的发挥。因此，企业要完善企业的管理制度，规范各项管理流程，并且建立科学的成本监督体系，运用科学的成本核算方法，提高中小企业的核算水平，加强企业的内控能力，促进中小企业的可持续发展。

参考文献：

[1]王鑫.关于中小企业成本核算问题探讨[J].时代金融（下旬），2013，（7）：52-53.

[2]齐书民.中小企业成本核算存在的问题及应对措施研究[J].中国乡镇企业会计，2012，（5）：142-143.

[3]刘可可.中小企业成本核算的问题研究[J].现代经济信息，2010，（16）：109.

9.房地产成本核算及控制对策论文 篇九

财政部颁发了《企业产品成本核算制度（试行）》（下称“新制度”），并规定自2014年1月1日起，在除金融保险业以外的大中型企业范围内施行，鼓励其他企业执行。该制度对我国企业产品成本核算有关的“成本核算对象”、“成本核算项目和范围”、“成本归集、分配和结转”等内容，进行了系统的明确与规范。对所有企业建立健全产品成本核算制度，规范企业成本核算行为，保证企业产品成本信息真实、完整等具有重大意义。

新制度中关于房地产企业成本核算的内容与《施工、房地产开发企业财务制度》（下称“原制度”）中的相关规定相比，房地产企业“开发成本明细项目”的具体核算内容发生了4个方面的变化。

引入作业成本法

新制度的最大亮点是，引入了新的成本管理方法—— —“作业成本法”。体现在房地产企业开发成本核算来看，主要是将原制度在“期间费用”开支的部分费用计入了“开发成本”，使成本信息更加真实、完整。

主要项目有，将原制度在“管理费用”、“销售费用”开支的项目，计入了“开发成本—— —前期工程费”。比如安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、招投标管理费以及临时围墙、围栏、围板的设计、建造、装饰费用等。

将原制度规定在“管理费用”、“销售费用”开支的项目，计入了“开发成本—— —开发间接费”。比如：预结算编制与审核费、质监费、安全监督费、工程保险费、广告设施及发布费、销售环境改造费、临时销售通道工程费、售楼处装饰装修费、样板间费用、前期物业管理费等。

将原制度规定在“销售费用”开支的项目，计入了“开发成本—— —基础设施建设费”。比如，开发项目内的各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等室外零星设施费用。

新增借款费用项目

无论是原制度还是国家的企业所得税、土地增值税税收政策规定，房地产企业的成本项目均为6个，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费。

而《新成本制度》在房地产企业原有的6个成本项目基础上，新增了第7个成本项目—— —“借款费用”，并明确规定其用来核算符合资本化条件的借款费用。也就是说，对房地产企业在商品房开发过程中，即取得《施工许可证》后工程开工至工程竣工交付取得《大产权证》期间，因房地产开发项目借款而发

生的费用，需要进行资本化处理，计入“开发成本—— —借款费用”核算。

这一变化，解决了房地产企业核算“借款费用”计入哪个成本项目的难题，对企业来讲是一大福音。根据《企业会计准则第17号—— —借款费用》，并结合《新成本制度》要求，笔者认为房地产企业核算“开发成本—— —借款费用”应该设置以下明细项目核算：利息支出，指房地产企业支付给银行等金融机构的利息支出、非金融机构的利息支出；汇兑损益，指房地产企业借入外币资金因汇率变动对外币本金及其利息的记账本位币金额所产生的差额；金融机构手续费，因借款而支付给金融机构的手续费，如融资顾问费、贷款手续费、理财费用、贷款佣金等；中介机构费用，因借款而必须发生的支付给中介机构的费用，如支付的土地评估费、在建工程评估费、法律顾问费、财务报告审计费、担保费等；其他，指因借款而支付的其他借款费用，如土地抵押登记费、在建工程抵押登记费、租赁登记费等。

细化和明确前期工程费

新制度把“前期工程费”明确分为勘察设计费、报批报建增容费、“三通一平”费、临时设施费四大类，并将这四大类进行了细化。

勘察设计费，包括勘测丈量费、规划设计费。其中，勘测丈量费包括初勘、详勘等。主要有水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费，拨地钉桩验线费，复线费，定线费，施工放线费，建筑面积丈量费等。

而规划设计费则包括规划设计费以及其他项目。

规划设计费，包括方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他项目则包括可行性研究费、咨询论证费、制图费、晒图费、赶图费、样品制作费等。

报批报建增容费，包括报批报建费和项目整体性批报建费。

报批报建费，包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费、规划管理费、新材料基金或墙改专项基金、教师住宅基金或中小学教师住宅补贴费、拆迁管理费、招投标管理费等。项目整体性批报建费，包括项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费以及水、电、煤气增容费等。

“三通一平”费，包括临时道路、临时用水用电、场地平整的设计费、建造费等。临时道路，包括接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。临时用电，包括接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。临时用水，包括接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。场地平整，包括基础开挖前场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。

临时设施费，包括开发项目现场的临时围墙、临时围板、临时办公室、临时场地的设计费、建造装饰费等。临时围墙，包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用；临时办公室，包括租金、建造及装饰费用。临时场地占用费，含施工用临时占道费、临时借用空地租费等；临时围板，包括围板设计、建造、装饰费用。

从上述可以看出，《新成本制度》关于“前期工程费”成本项目的具体规定，对房地产企业正确核算成本意义重大。

扩展开发间接费的核算内容

新制度对“开发间接费”的内涵进行了重新定义与分类，同时参照相关规定，对其具体核算内容进行了扩展。与原制度相比，有3个方面的变化：

首先，重新定义了“开发间接费”的内涵。

新制度明确规定，“开发间接费”，是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。

其次，将“开发间接费”进行了重新分类。

将“开发间接费”分为工程管理费、营销设施建造费、物业管理完善费等三大部分，并对每一部分内容进行了细化。

最后，对“开发间接费”的具体核算内容进行了扩展。

新制度对“开发间接费”的具体核算内容，充分考虑了相关规定，同时也与原制度有一定衔接，且有了更多的扩展与突破。

具体核算内容，包括工程管理费，即为直接组织和管理所开发工程项目而发生的职工薪酬、行政费用、工程监理费、工程保险费等；营销设施建造费，包括广告设施及发布费、销售环境改造费、临时销售通道工程费、售楼处装饰装修费、样板间费用等；物业管理完善费，主要包括按照规定应由开发商承担的由物业公司代管的房屋维修基金、物业管理基金或其他专项基金，以及小区入住前投入的前期物业管理费用。

10.水利单位二级成本核算控制论文 篇十

一、二级成本核算的基本概念

（一）成本核算的基本内涵

所谓成本核算主要是指在一定时期内将本单位在经营活动过程中发生的所有费用根据其不同的性质、发生地点等进行分类、归集、汇总、核算，并计算出在该时期内，该单位发生的经营费用的总额，最后将这些费用进行合理的分摊。成本核算的基本目标是为单位的经营决策、战略发展目标的确定提供真实的、及时的、正确的、科学的成本数据，并对成本计划的执行情况进行考核与评价。

（二）二级成本核算的基本内涵

所谓二级成本核算主要是指在单位内部进行上下一体的、全面的成本核算的一种会计工作组织形式。在这种核算形势下，单位内部的各下属部门在单位会计部门的统一组织与领导下进行各自的明细分类成本核算，并定期将明细成本核算的资料上交到本单位的会计部门中进行核对。而单位的会计部门则依据各职能部门报送上来的相关明细资料来逐一登记总分类账，并以此为依据编制本单位的财务报表。可见，水利单位实行二级成本核算有利于下属各职能部门对日常的各项费用支出进行科学、准确、完善的分析与考核，并及时发现本部门的各种问题，最终将这些问题解决好，以此来推进水利单位的全面发展。

二、水利单位二级成本核算的基本步骤

水利单位进行二级成本核算的主要目的就是为了进一步理顺核算渠道、将成本核算单位划小。以便于水利单位能够准确的对成本进行分析和考核，并对预算成本的执行过程进行严格的检查、监督，从而促进水利单位内部各职能部门能够从根本上认识到成本核算的重要性，有效的降低成本，并为水利单位的经营决策提供科学的数据依据。二级成本核算是将成本会计与责任会计相结合后的产物，并最后将其运用到会计核算与单位的财务管理中。

（一）尽量划小核算单位

这就要求水利单位必须根据自身的业务特点、规模大小、不同的经济业务流程环节来尽量划小核算单位，并按照水利单位的管理要求、财务核算要求、财务管理内容进行更细致的划分。

（二）制定科学、规范的二级成本核算方法

为了进一步规范二级成本核算中各阶段的统计与核算工作，达到二级成本核算的目的，促进水利单位的健康、稳定、持久发展，水利单位必须按照相关的会计准则与财务通则制定出符合水利单位业务特点、性质、科学的、合理的成本核算方法。这是保证水利单位二级成本核算得以顺利实施的基本前提，更是水利单位实施内部控制的基本方式。规范、科学、合理、可行的二级成本核算方法、程序将大大提高水利单位成本核算的科学性、规范性、正确性，将有效提升水利单位财务人员的工作效率，有效防范会计人员不合法行为的发生，提高水利单位成本核算的及时性。

（三）设计不同阶段成本核算流程

为了进一步促进水利单位二级成本核算的规范性、科学性运行，以期达到有效、规范的目的，水利单位应根据自身的业务特点来设计成本核算的基本流程。

（四）不断完善相关成本核算的原始记录

水利单位的成本核算的原始记录能够正确的反映出本单位在经营活动中的情况，是成本核算的第一手资料。例如：费用支出的凭证等。水利单位的财务部门应根据本单位的业务特点，再会同其他职能部门制定出符合本单位的成本核算要求的原始记录制度，并要求各部门切实做好原始凭证的登记、审核、传递、监督等工作，为水利单位成本核算奠定良好的数据资料基础。

（五）进行资产清查

水利单位在进行二级成本核算前必须先进行清产核资，摸清自家的底细。这样做主要是为了进一步确定水利单位中各部门的费用消耗的定额，有效的对本单位的资产进行管理，进一步实现控制各项成本费用的目的。因此，水利单位在确立了二级核算单位后，必须及时对本单位的资产、资本、负债等内容进行真实的、全面的、细致的清查与盘点，并按照相关的财务制度的规定做好财产清查的盘亏、盘盈的账务处理。特别是对一些重要的固定资产，一定要设置明细账、并进行相应的会计核算。

三、水利单位二级成本核算控制的对策

（一）落实并做好二级成本核算的基础性工作

如前所述，在了解了二级成本核算的基本步骤后，水利单位就应扎扎实实落实各项二级成本核算的基础工作。例如：建立对水利单位二级成本核算的中各项物资的采购、验收、审核、收发、领退、报废、盘点、清算等工作的管理制度与具体流程，并将各项物资的使用情况做出详细的记录。

（二）制定出科学的成本消耗定额与核算标准

水利单位应根据自身的业务特点、专业技术水平、拥有的设施设备、单位的组织结构等内容制定出相应的成本消耗定额，对于不同作业流程中的消耗、设备维修的费用、材料的保管费用等消耗的成本按照一定的标准制定出相应的消耗定额，以便水利单位能够客观的、及时的对材料、设备、工时等在经营中的实际消耗进行考核，从而实现对水利单位成本控制的最终目的。在此，值得提醒的是：人力资源成本核算将是水利单位成本核算中的重要内容，是不容忽视的，水利单位在这方面必须引起高度的重视，一定要做好人力资源成本的把控。

（三）进一步规范水利单位的成本核算的工作流程

水利单位应根据所签订的项目合同要求对项目成本核算流程进行合理的设置，一定要引起单位领导，特别是一把手的高度重视，并在相关领导的关注与引导下做好水利单位各部门之间的协调工作。例如：水利单位的二级核算部门根据项目的内容领取各种材料、办公用品时一定要认真填写清楚领用单，并在领用单上标明具体的工程项目内容。而对于二级核算单位中的差旅费、劳务费、出差补贴等也必须表明项目的编号、名称等内容。

（四）加强对二级成本核算的全过程监督与管控

二级成本核算始终贯穿于整个经营过程中，加强二级成本核算能够使水利单位的二级核算单位更加关注技术的质量、设计等环节，因此，这是一种长效的、全方位、全员参与的、全过程的管理机制。总之，水利单位的二级成本核算控制过程是一项系统性的、长期性的、科学性的工程，水利单位唯有不断提高成本核算与执行的准确性，才能更加有效的对成本核算进行控制，才能在激烈的市场竞争中使得水利单位能够得到长久、稳定、健康的发展。

11.房地产成本核算及控制对策论文 篇十一

关键词：高速公路 成本核算 管理 控制

公路作为交通基础设施的一部分建设投资主要来源于国家财政，是关系到国计民生的基础性、公益性、社会性的基础建设。公路工程造价管理是公路工程项目管理的重要组成部分，贯穿于项目建设的始终，对项目建设全过程有效控制造价、合理使用资金和争取最佳投资效益等具有非常重要的作用。因此，紧密结合公路工程全过程的造价管理实践工作，以公路工程项目各阶段造价管理行为及其形成的成果文件影响因素作为评价内容的基础，分阶段对公路工程造价管理绩效评价指标进行研究设计。以期有助于合理控制公路工程造价，提高公共投资效益，提高项目监管水平。

一、成本核算与管理常见性问题

由于受到规模和人员构成的限制，内部牵制制度、稽核制度、计量验收制度、材料消耗出库制度、财务清查制度、成本核算制度、财务收支审批制度等基本制度都有，但是不尽完整，缺乏规范的管理系统，表现为：1.没有专职的成本核算人员；2.辅助核算部门不独立核算；3.各部门传递手续不完善，经常失真等。

在成本核算工作中，管理工作突出表现在计划的制定和实施不够科学，资金到位时效性差，高速公路管理突发性工作资金保障机制不完善，导致高速公路各项管理工作的主动性、及时性、快捷性无法实现。各项收费系统与收费管理设施相提并论，既不符合运营管理的要求和目的也不便于进行成本控制与考核。如；标志标线、隔离网、这些交通安全设施与监控通讯、收费系统收费管理放在一起进行核算。

因此，要制定相关成本核算科目，规范各部门之间传递手续，明确各部门兼职核算人员，制定与完善各种核算管理制度。

二、高速公路成本控制的新思路

成本控制是一个系统工程，既不是某个领导的责任，也不仅仅是某个员工的责任，而是全体人员的责任和义务。所以在工作中既要注重分工，同时又要注意各部门的配合和协调，才可能降低成本，让大家意识到“降低成本，人人有责”。必须要求各级领导高度重视，各部门互相配合。进行自上而下的推动和促进，才能合格证内部成本核算的有效实行。才能使成本核算达到真正的目的。

1、管理从源头上控制。施工准备阶段。首先，要制订投标价格。施工企业投标前应尽可能了解所投项目的背景和具体情况，根据自身的施工技术、成本管理水平制订合理的投标价格，使之既有利于在竞争中取胜，又避免以过低价格中标，为项目的成本管理工作打下基础。其次，要编制目标成本。施工企业应以中标“标书”为依据编制目标成本。根据目标成本再编制具体的分步实施的项目成本计划，为今后的成本控制作好准备。最后编制现场经费预算，进行分解后以责任成本的形式落实下去，为今后的成本控制和绩效考评提供依据。

2、施工实施期间的成本控制。（1）材料费控制。在保证材料质量的前提下，控制好采购成本。在实际用料中把原材料的消耗率降到最低。（2）机械费用控制。根据施工工序要求，应合理调配机械设备，并切实加强设备的维护与保养。（3）人工费控制。选择复合型的施工人员，提高劳动生产率；尽量采用计件工资方式；制定奖惩制度，提高施工人员的积极性。制定费用程序，并依此严格控制非生产费用的支出，节约管理成本。

3、施工竣工验收阶段的成本控制。施工竣工以后，要根据竣工资料实事求是的进行工程结算，正确套用预算定额和不同类别的工程费用定额。在工程竣工决算通过后，应按合同约定，及时收回工程款和工程质量保证金，加强企业资金周转。对一些故意拖欠工程款的业主单位，应毫不迟疑地诉诸，强制债务单位执行。

4、严格施工项目管理。项目管理是一个完整的合同履行过程，包括质量管理、安全管理、工期管理、合同管理等内容。加强专项维修工程监管，有效保证施工质量和投资效益。抽调有经验的人员加强现场监管，变二级监管为三级监管。对专项工程进行现场工程量计量，并实行施工方、监理方、业主内部监理三方签字确认制度，严防施工方虚报用料计量。加强施工项目管理，也是公路施工成本管理的重要方向。

三、管理成本控制

合理调整债务结构降低财务成本。利用年国家宽松的货币政策，先后从多个金融机构争取授信额度，将到期或接近到期的高利率贷款置换成低利率的流动资金贷款。二是贷款转信托。利用信托产品的低成本优势，和金融机构合作，发行短期信托产品，再利用银行的信用贷款偿还到期信托资金，进一步降低财务费用。

建立一套完整的费用成本核算体系可以加强财务管理细化会计核算，降低高速公路养护成本，还可以增强高速公路的还货能力有着重要的指导意。高速公路费用成本核算的作者具体表现为以下五点：

1、实用、可操作性原则，费用支出进行成本核算是对高速公路管理单位绩效考核的一项重要指标。

2、节约资金，减少财政开支，提高高速公路的还货能力，增加金融信用度。

3、财政部门预算与高速公路计划定额相结合，使各种费用开支有章可循，有据可依，加大财政预算执行力度。经济方面；盡量少拆迁房屋，适当靠近砂石材料产地，以减少材料运输费用等。

4、高速公路计划定额对各单位成本项目进行控制，同时进一步完善高速公路计划定额管理。如；尽量少占耕地和不占良田。

5、加强财政部门预算管理，制定费用开支计划，提高资金使用效率。

四、结束语

高速公路经营管理单位降低成本的潜力是无穷无尽的，内容是丰富多彩的，方式是多种多样的，贯穿于高速公路成本营运管理全过程，但控制成本不等于降低服务质量。企业成本管理也应与企业的整体经济效益直接联系起来，要以成本效益观念看待成本及其控制问题，而不能有简单的“以成本论成本”的狭隘观念。总之，要建设一条舒适、安全、经久耐用的高速公路，就要控制好施工的质量，这样才能有效提高公路交通运输能力，促进经济的发展。在重视施工的质量管理和控制的同时，还要加强和提高相关施工人员的素质，这样才能保证我国的道路建设更好、更快的发展。

参考文献：

[1]公路路线设计规范（JTG D20—2006）[S].中华人民共和国交通部

[2]公路工程技术标准（JTGB01—2003）[S].中华人民共和国交通部

[3]匡乐红，徐林荣，刘宝琛.组合赋权法确定地质灾害危险性评价指标权重[J].地下空间与工程学报，2006

[4]雷英夏.公路工程造价管理工作发展对策探讨[J].公路， 2011，（05）

12.房地产成本核算及控制对策论文 篇十二

一、房地产企业会计成本核算的主要内容

成本核算工作指的是企业在生存发展的过程中, 针对自身生产经营以及管理实施过程中的诸多经济投入成本按照一定的对象进行分配, 进而完成对生产经营以及管理实施过程中总的成本和各个分项单位成本投入的计算工作。具体到房地产企业的会计成本核算工作, 房地产企业经营管理过程中的企业会计成本核算的内容包括土地费用、前期工程费用以及建筑安装工程费用、建筑工程设计施工过程中的基础设施以及配套设施的购买支出、企业生存发展过程中的筹资成本和管理费用等等。

二、房地产企业会计成本核算存在的问题

具体来讲, 当前房地产企业会计成本核算工作存在的问题主要包括以下内容:

(一) 成本核算对象存在问题。

在房地产企业会计成本核算工作中, 成本核算对象存在的问题主要是成本核算的对象难以控制、难以界定甚至是难以确定, 这其中既有房地产企业生产经营过程中特殊工程项目带来的项目成本对象的特殊特征问题, 也有企业在成本核算工作中核算工作的实行方法以及实行决策不够合理的问题。这种问题表现在房地产企业的实际成本核算工作终究会导致企业的会计成本核算工作出现对象划分得过于细致或者划分得过于笼统, 导致成本核算工作的任务量增加但是实际成果却没有得到质量上的提升, 浪费了大量人力物力的同时吃力不讨好, 这属于当前房地产企业会计成本核算工作中的常见问题。

(二) 成本费用的归类存在问题。

成本费用的归类是房地产企业会计成本核算工作中的重要工作内容之一, 其直接关系到企业会计成本核算工作成果的真实性、准确性以及严密性。然而在当前部分房地产企业的会计成本核算工作中, 部分企业在成本费用的归类上总会存在各种各样的问题, 常见的包括将企业日常管理实施以及生产经营中的费用随意归类为直接成本和间接成本, 而针对直接成本和间接成本之间的有效分别却没有作出相应的规则标准, 有的房地产企业更倾向于做好整体企业会计成本核算工作的内容, 对所属单位的分项成本却没有更多全面细致的关注, 造成整体成本投入偏大与事实不符的现象, 同时部分房地产企业的内部经济分配方式不够合理, 太过随意, 没有经过相应的成本分配原则以及成本分配管理规定的允许就进行成本分配工作, 这既是对企业成本的不负责任, 也造成了企业成本费用的归类出现问题。

(三) 费用的记录存在问题。

房地产企业的会计成本核算的费用记录也是保证其会计成本核算工作质量的一项重要工作内容, 然而部分房地产企业在会计成本核算工作中的费用记录有的时候跨度太长, 成本核算工作的工作任务量过大或者说房地产企业在不同建设项目上的成本费用记录在同一个记录本上, 造成了不同项目之间的成本费用记录混乱情况, 这也是造成房地产企业成本核算工作质量存在问题的一个常见现象。

三、房地产企业会计成本核算的解决措施

(一) 加强对成本核算对象的制定标准建立工作。

房地产企业在会计成本核算工作中应该加强对成本核算对象界定标准的建立和完善工作, 进而根据不同对象的会计成本核算工作完成企业的整体成本核算工作, 促进成本核算工作质量的有效提升。具体来讲, 房地产企业在会计成本核算对象的界定标准制定工作中一是需要考虑其旗下建设项目的不同特征, 包括其类型、地点、结构、用途、装修、施工队伍、建设单位以及施工工期等诸多特征的不同制定相应的对比标准。二是房地产企业应该根据其旗下每一项建筑工程项目施工过程中施工图纸的不同, 完成对同一结构类型或者说开发地点已经自发形成一片区域类型的建筑工程项目的整理归纳和分类排比工作。这一过程中房地产企业还能够根据建筑工程项目其他主要类型特征上的不同, 完成对分享对象的分类整理工作, 比如施工工期的时间相同、建设单位的性质相同以及施工单位的性质相同等等, 具备上述主要特征类型的建筑工程项目都可以划作同一类的成本核算对象。总体来说, 房地产企业应该根据成本对象特征上的不同与相同之处完成对成本核算对象的确定工作, 包括企业自身经营管理过程中的种种事务, 都可以根据其所属部门的不同完成对象的界定工作。

(二) 加强对成本核算费用的整理分配工作。

房地产企业在成本核算费用的整理分配工作过程采用直接成本以及间接成本的分类归纳方法这一方法是没错的, 然而在具体施行的过程中房地产企业却欠缺了相关的直接成本与间接成本的分类整理标准, 同时对于直接成本和间接成本的核算工作中没有过多注重细节以及其具体分类上的不同造成的成本核算工作内容和方法的不同, 最终导致企业会计成本核算费用的整理分配工作上存在问题, 引发整体的会计成本核算工作质量出现问题。具体来讲, 房地产企业需要在成本核算工作中加强对直接成本与间接成本的分类管理工作, 建立相应的标准, 加强对其不同成本类型中细节以及整体的分类工作, 保证成本核算工作人员能够有效面对诸多类型的成本核算工作内容而运用直接成本和间接成本的方法完成对成本费用的计算。例如房地产企业可以按照受益的比例或者预算面积将公共配套设施费用分配给受益对象、根据因果关系法将基础设施费用合理分配到相应的用户身上等等。

(三) 加强费用记录管理的合理性。

为了保证房地产企业会计成本核算工作的实行质量以及减少其施行过程中的误差, 加强对成本核算费用记录管理工作的同时加强对成本费用记录工作的合理性是房地产企业必须进行的一项工作内容。房地产企业在完成了对不同类型的成本核算对象以及成本核算费用的归类整理之后, 应该尽量将那些成本费用较少的项目安排在统一的标准下进行合并核算, 单独设立的科目最好是容纳金额较大并且不断发生的成本费用类型。同时在成本费用记录的工作中企业应该尽量避免过长时间的费用记录现象, 如果确实需要的话企业可以通过明细台账的设置方法来有效加强对长时间的费用记录的整理归纳工作, 使其能够更加有效地促进企业整体会计成本核算费用的实行质量。

四、结语

综上所述, 房地产企业应该加强对成本核算工作人员的素质培养, 从各个方面加强对会计成本核算工作质量的促进工作, 保证成本核算工作能够有效地发挥其功能效用, 保证企业经济的快速健康成长。

参考文献

[1]於德家, 郑智萍.关于房地产企业成本核算问题的探讨[J].经济师, 2005