建设用地容积率管理办法

建设用地容积率管理办法（12篇）

1.建设用地容积率管理办法 篇一

宣城市建设用地容积率管理办法

第一条

为加强建设用地容积率管理，科学合理用地，根据《中华人民共和国城乡规划法》、住房和城乡建设部、监察部有关建设用地容积率管理的要求等法律法规规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条

本办法适用于宣城市城市规划区范围内国有出让建设项目用地管理。国有划拨建设项目用地管理参照执行。

第三条

在城市规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，应按规定取得选址意见书后向市国土资源行政主管部门申请建设项目用地预审后，向市城乡规划行政主管部门提出用地规划条件并取得建设用地规划许可证，再向市国土资源行政主管部门申请划拨土地；在城市规划区内以出让方式提供国有土地使用权的建设项目，在出让前，市城乡规划行政主管部门应当依据控制性详细规划和相关技术规范，提出包括容积率指标在内的用地规划条件，作为出让条件和国有土地使用权出让合同的组成部分。

第四条

市城乡规划行政主管部门在对建设项目实施规划管理中，必须严格遵守用地规划条件确定的容积率指标，不得擅自调整。容积率计算规则附后。

第五条

对于分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可确定的建筑面积总和，应该与规划设计条件、建设用地规划许可证确定的容积率相符合。

第六条

调整容积率，除应当符合国家和省、市有关法律、法规、政策等要求外，还必须符合下列条件：

（一）建设项目用地所在区域因城市规划调整需要的；

（二）因城市基础设施、公益性公共设施等城市公共利益需要，导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变动的；

（三）建设项目用地原有建设条件发生重大变化的；

（四）国家和省有关政策发生变化的；

（五）住宅建设用地因上述情况需要调整容积率的，还应考虑到周边区域公共服务、市政基础设施容量。

第七条

调整容积率，按以下程序办理：

（一）建设单位或个人向市城乡规划行政主管部门提出书面申请并说明变更的理由；

（二）经审核符合相关规定的申请，市城乡规划行政主管部门应当从建立的专家库中随机抽调专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；

（三）在本地的主要媒体上进行公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时组织听证；

（四）经专家论证、征求利害关系人的意见后，市城乡规划行政主管部门依法提出容积率调整建议并附论证、公示（听证）等相关材料报市人民政府批准；

（五）经市人民政府批准后，市城乡规划行政主管部门办理后续的规划审批，并将依法变更后的规划条件抄告市国土资源行政主管部门备案；

（六）建设单位或个人应根据变更后的容积率向市国土资源行政主管部门办理相关土地出让收入补交等手续。

第八条

调整容积率的建设项目，不得提高建筑密度、降低绿地率。

第九条

由开发建设单位提出申请调整规划建设条件而不按期开工的，必须收回土地使用权，重新按招标拍卖挂牌方式进行出让。

第十条

各规划设计单位不得违反经市城乡规划行政主管部门确定的规划条件进行规划方案和施工图设计，对违反规划条件或国家相关规范进行设计的单位，市城乡规划行政主管部门应会同有关部门对设计单位提出警告并依法予以处罚。

第十一条

项目建设未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由市城乡规划行政主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

第十二条

监察机关对建设用地容积率管理工作实行定期检查和跟踪督察，必要时提出监察意见和建议。

第十三条

加大对建设用地擅自变更规划、调整容积率违法违纪案件查办力度，严肃查处国家机关工作人员违反规定和法定程序调整建设用地容积率以及在规划管理中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为，对相关责任人依法给予行政处分。情节严重构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。第十四条

本办法由宣城市城乡规划局负责解释，自发布之日起施行。

附件：

容积率计算规则

容积率是指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和。地下空间等建筑面积纳入不计入容积率建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值依据《建筑工程建筑面积计算规范》（gb/t50353-2005）、《房产测量规范》（gb/t17986-2000）的规定执行，涉及以下内容的，按照下列条款执行：

（1）对高度在2.2米以下（含2.2米）的设备层及储藏室，不计算容积率；

（2）在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的半地下室纳入不计容积率和建筑面积；

（3）住宅层高超过3.6米的、办公建筑层高超过3.9米的部分按其层高折算计入容积率，但建筑面积仍按一层计算。住宅局部共享空间及办公共享空间按一层计算建筑面积和容积率。

（4）在室外地面以上部分的高度超过1.5米的半地下室，其计入容积率建筑面积按下式计算：

a＇=k×a

式中：a＇--计入容积率建筑面积，k-半地下室地面以上的高度与其层高之比，a-半地下室建筑面积。

（5）市政公用设施（如为地区服务的变电站等）因选址困难，设置在其它拟建项目建筑基地内的，可纳入拟建项目不计容积率建筑面积；

（6）高、多层民用建筑底层设架空层（无围护结构）用作通道、停车、布置绿化小品、居民休闲设施等共用空间的，其建筑面积可纳入不计容积率建筑面积。架空层不应围合封闭挪作他用或出售、出租；

（7）建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台，在计算容积率时均按其水平投影面积的一半计入容积率，但房产发证面积仍按《房产测量规范》（gb/t17986-2000）执行。

阳台是指供使用者进行半室外活动和晾晒衣服的建筑空间，封闭阳台应有围护结构与建筑室内空间分隔，阳台面积和进深不宜过大；

（8）落地且窗洞高度达到2.2米的飘窗应按其水平投影面积计算建筑面积并计入容积率；

（9）居住类建筑物的入户花园和空中花园应至少有一整面为开敞面，并参照阳台计算规则计算建筑面积和容积率。

（10）鼓励建设超高层建筑，单体建筑高度超过100米的建筑，其100米及以上的建筑面积可作为奖励面积，奖励部分不视为对原有规划设计条件的突破。

（11）其他特殊建筑空间，如果《建筑工程建筑面积计算规范》没有明确规定，则根据《房产测量规范》及房地产管理部门相关规定计算建筑面积，其他地上部分应计入容积率。

2.建设用地容积率管理办法 篇二

1.1 计容积率面积的概念

容积率又称建筑面积毛密度, 是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。计容积率面积= 规划条件容积率X规划建筑用地面积。

地方政府按照现行的城市规划法规详细规划各类用地的容积率, 称为规划条件容积率。项目报批容积率只能等于或小于规划条件容积率, 即按照公式计算得到的是项目在规划条件下最大的计容积率面积[1]。计容积率面积是建设项目缴纳城市市政基础设施配套费和土地出让金的指标依据。无论在项目的预测或是实测阶段, 测绘单位均应按照项目方案批复时所依据的规定执行。

1.2 计算参照标准

浙江省为统一建设工程规划面积计算标准, 在《浙江省城乡管理条例》第六十八条规定要求, 办理建设工程规划许可、竣工规划核实手续时对建筑面积的计算, 按照国家和省房产测量规范执行。计容积率面积属于工程规划面积, 即在浙江省内计容积率面积计算标准按《房产测量规范》、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》执行。

各省市地方对容积率计算的规定也不尽相同, 根据《建设用地容积率管理办法》第三条, 容积率计算规则是由省、市、县人民政府城乡规范主管部门依据国家有关规定来确定。目前温州市区现行最新容积率面积计算规定为《温州市市区建设项目容积率指标计算规定》 (温政办[2014]58 号) 。

1.3 与房屋产权面积测绘的区别与联系

对于建设方而言, 计容积率面积是向政府部门“缴费”的依据, 房屋产权面积是可“销售”的依据, 这两者面积经常就被拿来做对比。作为分别适用于规划部门和房管部门的两个建筑面积, 两者存在着很大的差异, 但同时也有着紧密的联系。

计容积率面积和房屋产权面积在参照了相同的计算标准后, 但两者在分摊等计算方法上还是不同的, 结果当然也大相径庭, 尤其是表现在经济技术指标上的分列方式上。比如房产面积计算中, 单幢建筑或是设计单位功能说明书上指明功能部位, 消控室、配电房等配套用房建筑面积作为分摊面积计入相应服务功能区内;而在容积率面积指标上是需要单独列项, 供规划部门判断是否满足规划条件。在“温政办[2014]58 号”文件实施后, 两者之间的联系也就此变得更加紧密。在住宅设计中计容积率面积计算必须在完成房屋产权面积测绘的基础上才能进行。

2 测算中遇到的问题及解决方法

2.1 操作流程和数据统一

预测绘时, 常常会出现预测容积率面积大于规划容积率面积的情况, 这种情况在规划部门是无法通过审批的。这就需要测绘单位和设计单位加强沟通联系, 在图审前完成数据的统一, 避免大量的图纸修改和流程反复。

建设工程项目的预测绘工作和实测绘工作存在由两家测绘单位来完成, 由于不同的测绘单位和人员对标准的理解会有差异, 使得相同指标数据相差较大, 造成规划部门对数据准确性的疑虑和困扰。建议由同一测绘单位完成同一项目的预测算和实测算, 保证指标的统一和连续。

2.2 室外部位测量困难

不与室内相通的设备平台、花池等部位成为实地测量工作的难点。尽可能在保证测量人员的安全的前提下, 通过窗户、屋面利用手持激光测距仪, 采用三角函数的方法测量计算, 或通过全站仪来测量。如若前面两种方法仍无法准确测量, 则必须在专业人员和设备帮助下, 通过室外空中作业完成。

2.3 “温政办[2014]58 号”文件中应注意的事项

(1) 工业生产用房层高。在“温政办[2014]58 号”文件中, 并未对工业用地内生产性用房层高作出高度限定, 所以只要符合房屋建筑面积规定, 无论该用房层高多少均不会影响计容积率面积。如若遇到新规前批复项目, 框架结构房屋楼层板厚难以准确测量, 需借助全站仪或以相邻楼层窗台距离等方式测量层高;以工字钢钢架结构为顶盖楼层, 以檐口高度作为该层层高。

(2) 架空面积。架空面积根据标准不被计入房屋建筑面积, 而架空的用途却直接影响到计容面积。架空停车、住宅底层公共活动空间、公共建筑架空层及永久性开放空间均不计入容积率面积。

然而底层架空常常会跟底层通道、柱廊、门斗等部位的认定发生混淆, 又该如何区分。首先根据架空概念, 架空是指仅以结构体为支撑, 无外墙围合的开敞式空间;然后分析设计图纸, 与架空连通无分隔或无高差的通道、柱廊和门斗等认定为架空;最后结合现场实际功能用途。

(3) 飘窗、设备平台、花池、阳台。在“温政办[2014]58 号”文件第七、八、九、十条规定下, 住宅设计也随之发生众多改变, 对飘窗、设备平台、花池和阳台这些部位的面积上做出了量化和比例标准。需要注意的是所有的比例都是“外围水平投影面积”和“套型建筑面积”的比值, 其中“外围水平投影面积”是指围护结构内的全面积而非建筑面积中的半面积, “套型建筑面积”是指是细化到户后的“房屋产权面积”。所以对于含有住宅设计的工程项目, 都应先完成房产面积的测算, 再在此基础上完成对计容积率面积的计算[2]。

值得一提的是飘窗的设计, 无论飘窗如何设计, 都会影响计容指标, 这也是近期住宅项目很少见到飘窗设计的原因。然而在规定第七条下, 飘窗窗台投影与楼板重合或相邻楼层窗体间封闭的飘窗设计均需要计入容积率指标, 测绘人员在遇到飘窗时就要格外小心, 仔细查看详图和立面图, 确认核准无误。

(4) 地下计容面积。常规的认知中, 计容积率面积一般都是指地面以上建筑物的建筑面积以及符合容积率规定的相应面积, 然而我们经常会忽略地下部分是否有计容面积。

在规划条件中予以明确, 不作为车库、消防及人防等配套设备用房的地下建筑, 应单独计算容积率面积。为地下室服务的地上部分风井、独立楼梯间以及有盖坡道, 只要层高达到计容标准, 应按其投影全面积或半面积计入地上容积率面积指标。

3 结束语

综上所述, 我们可以清晰的看到计容积率面积的重要性以及温州市区计容积率计算中的问题和方法。只有严格遵守当地的标准和规定, 才能保证房地产行业的健康、有序的发展。

摘要：计容积率面积是房地产建设工程项目重要的经济技术指标, 是规划管理部门审批验收的数据依据。为规范房地产市场不合理的“偷面积”行为, 各地方对容积率指标计算规定也在不断地做出修改和更新。而各省市的计容积率面积的计算规定不尽相同, 本文以温州市区为例, 正确解析计容积率面积, 并针对现行的相关规定, 找出计算中出现的问题, 提出合适的解决方法。

关键词：计容积率面积,房屋建筑面积,“温政办[2014]58号”文件

参考文献

[1]赵明亮.房屋面积测算中建筑面积、容积率的探讨[J]经济视野, 2014, (8) :404-406.

3.建设用地容积率管理办法 篇三

贺政办发〔2010〕209号 贺州市人民政府办公室 关于印发贺州市建设用地 容积率规划管理规定（试行）的通知

各县（区）人民政府，平桂管理区管委，市政府各副处级以上单位：

《贺州市建设用地容积率规划管理规定（试行）》已经贺州市第二届人民政府第六十二次常务会审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二〇一〇年十二月十四日

贺州市建设用地容积率规划管理规定

（试行）

第一条 为加强建设用地容积率规划管理，提高城乡规划管理和依法行政水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政许可法》等相关法律、法规规定，以及住房和城乡建设部、监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》精神，特制定本规定。

第二条 本市城市、镇规划区内以划拨、出让、转让方式取得国有土地使用权的建设用地容积率规划管理，适用本规定。

本规定由城市规划行政主管部门负责组织实施。

第三条 容积率是指规划建设用地范围内总建筑面积与规划建设用地面积的比值。建筑面积的计算统一执行国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）。控制性详细规划及规划条件中容积率指标的核定，应按国家有关规范执行。

为提高地下空间利用率，对符合城市地下空间开发利用规划、符合城市基础设施和公共服务设施建设要求的地下建筑物，如地下室、半地下室、配电室、各类泵（站）房、防灾减灾通道、地下通道等配套设施用房，其面积不计入计算容积率的范围；对地下空间作为商场等经营性用房的，其面积计入计算容积率的范围。

架空层用作公共通道、绿化、停车等公共服务设施的，其面积不计入计算容积率的范围。

第四条 容积率是规划设计条件中重要的开发强度指标，必须经法定程序在控制性详细规划中确定，并在规划实施管理中严格遵守。

第五条 城市规划行政主管部门提出建设用地的规划条件，应当严格依据经法定程序批准的控制性详细规划。规划条件确定的地块容积率指标不应突破控制性详细规划的规定。

第六条 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城乡规划行政主管部门应当按照批准的规划提出出让地块的位置、使用性质、容积率、开发强度、建筑后退红线等规划条件和建筑体量方案（含建筑长、宽、高指标），作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件及建筑体量方案的地块，不得出让国有土地使用权。

第七条 为将贺州市建设有贺州特色的国家级园林城市和华南生态旅游名城，规划条件必须符合以下规定：

1.绿地率不得低于：新区建设项目33%，旧城改造项目28%，工业区项目25%;

2.停车位不得低于：商业建设项目按照规范执行，新区建设项目按住宅户数1:1配备，旧城改造项目按住宅户数1:0.7配备；

3.建筑红线后退：按规定的建筑后退为基础，每加高一层，建筑后退增加0.5米；

4.在规划区范围有石山的，在山体起伏点起50米内，建筑高度不得超过10米，在山体起伏点起100米范围内，建筑高度不得超过18米。

第八条 城市规划行政主管部门不得在建设用地规划许可中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

第九条 城乡规划行政主管部门在对建设项目实施规划管理中，必须严格容积率指标。在办理建设用地规划许可、规划设计方案审查、建设工程规划许可、建设项目竣工验收过程严格审查容积率指标，并对各环节审批结果公示；对分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，应该与规划条件和建设用地规划许可证确定的容积率相符合。

第十条 国有土地使用权一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划条件确定的容积率。规划条件确定的容积率指标确需调整的建设项目，必须符合下列条件之一：

1.建设用地所在区域因城市、镇规划调整需要增加建设强度的；

2.建设用地区域为城市提供公共空间和设施，并符合周围整体环境要求的；

3.建设用地原有建设限制条件发生重大变化的；

4.住宅建设用地，在符合本条上述条件的同时，还须满足周边区域公共配套设施（如中小学、幼儿园等）所能承担的条件；

5.城市总体规划或专业规划修改造成地块发展条件变化的；

6.因城市基础设施、公益性公共设施等城市公共利益需要,导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；

7.国家和自治区有关政策发生变化的；

8.市政府确定的其他条件。

第十一条 对符合条件，确需变更规划条件确定的容积率指标的建设项目，应根据下列程序进行：

1.建设单位或个人向城乡规划行政主管部门提出要求变更容积率的书面申请，陈述调整理由和具体调整方案，并附调整后的规划设计方案；

2.城乡规划行政主管部门接到调整容积率的申请后，从建立的专家库中随机抽取专家，并组织专家对调整的必要性和规划设计方案的合理性进行论证，提出论证意见；容积率调整不降低绿地率，提高容积率必须降低建筑密度；

3.城乡规划行政主管部门在本地的主要媒体上将调整方案向社会公示，并收集、梳理利害关系人的意见，必要时应组织听证；

4.城乡规划行政主管部门依据专家的论证意见及征求到的利害关系人意见，依法提出容积率调整建议并附论证、公示（听证）等相关材料报城市、县(区)人民政府批准；

5.经城市、县(区)人民政府批准后，城乡规划行政主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将依法变更后的规划条件抄告国土资源行政主管部门备案；

6.建设单位或个人应根据变更后的容积率向国土资源行政主管部门办理相关土地出让收入补交等手续。涉及容积率调整的相关批准文件、调整理由、调整依据、规划方案以及专家论证意见、公示(听证)等材料，由城乡规划行政主管部门及时向城建档案馆移交备查。

第十二条 经城市、县人民政府批准调整容积率的建设项目，经国土部门追缴土地出让金或重新挂牌出让后，城乡规划行政主管部门方可办理后续的规划许可。

第十三条 城乡规划行政主管部门进行建设项目竣工规划条件核实时，要严格审查建设用地容积率和总建筑面积是否符合规划许可允许的容积率和总建筑面积。

第十四条 城乡规划行政主管部门进行建设项目规划条件核查时，发现实际容积率超出规划条件或者超出按规定程序批准调整的容积率的，城乡规划行政主管部门要及时依据《广西壮族自治区实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》对违法建设进行处罚。

第十五条 城乡规划行政主管部门应当加强对建设用地容积率管理的监督检查，坚决制止和纠正擅自变更规划、调整容积率的行为，对擅自调整建设用地容积率的，要追究主管人员和其它直接责任人员的行政责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第十六条 监察机关依法对城乡规划行政主管部门和国土资源部门实施建设用地容积率规划管理进行监督和检查，对违反规定的追究行政责任，按有关规定处理。

4.建设用地容积率管理办法 篇四

调整管理规定》的通知 《望城县国有建设用地土地使用权出让后容积率各乡镇人民政府，县直机关各单位：

《望城县国有建设用地土地使用权出让后容积率调整管理规定》已经县人民政府审定同意，现印发给你们，请认真遵照执行。二○一○年八月十六日

望城县国有建设用地土地使用权出让后容积率调整管理规定

第一章 总

则

第一条 为加强对国有建设用地土地使用权出让后容积率的跟踪管理，防止国有土地资产流失，保障城乡规划的顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发(2001)15号)及相关部门规范性文件等规定，结合我县实际，制定本规定。

第二条 本县行政区域内国有建设用地土地使用权出让后容积率的调整管理，适用本规定。

第三条 县城乡规划主管部门和县国土资源主管部门负责本县行政区域内国有建设用地容积率调整管理工作。

县建设、房产、监察等主管部门按照各自职责，协同做好国有建设用地出让后容积率调整管理工作。

第四条 任何单位和个人都有权向县城乡规划主管部门和县国土资源主管部门举报和控告违反国有建设用地出让后容积率调整管理规定的行为，对查证属实的，依法给予奖励。

第二章 规划管理

第五条 未取得或者不符合建设用地规划条件的土地不得出让。县城乡规划主管部门依法确定的容积率等规划条件，县国土资源主管部门应当载入国有建设用地土地使用权出让合同。未载入的，该国有建设用地土地使用权出让合同无效。

第六条 国有建设用地土地使用权一经出让，任何单位和个人都无权擅自改变规划条件确定的容积率。

第七条 县城乡规划主管部门对依法批准的建设工程项目实行全过程监管，依法核实己竣工建设工程建筑面积，确定竣工项目的实际容积率。

利用地下空间修建停车场、人防设施及储物区，地下建筑面积和代征用地不纳入容积率计算范围。

利用地形高差而建设的围合空间，两面开敞的，其建筑面积的25％计入容积率；三面开敞的，其建筑面积的50%计入容积率。

第八条 凡有下列情形之一的不得调整容积率：

(一)同一项目用地已完成部分建设，并已公告预售，剩余土地申请调整容积率的；

(二)已全部领取该项目建设工程规划许可证的；

(三)以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权未达到两年的；

(四)违法建设项目；

(五)法律法规规定不得调整容积率的其他情形。

第九条 凡符合国家和省、市有关技术规范，且同时满足下列情形的建设项目可以调整容积率：

(一)为社会公众提供公共开放空间，并符合周围整体环境要求；

(二)因城乡规划调整或修编造成地块发展条件变化的；

(三)因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让用地的大小及相关建设条件发生变化的；

(四)总体规划修改后需要修改的；

(五)重大建设项目选址影响规划用地布局的；

(六)规划的主要内容在实施中发现明显不适当的；

(七)国家、省、市的有关政策发生变化的；

(八)法律法规规定可以调整容积率的其他情形的。

第十条 本规定实施以前，国有建设用地使用权出让合同中没有明确容积率的，按以下原则确定初始容积率：

(一)出让时已有批准的控制性详细规划的，以控制性详细规划确定的容积率为初始容积率；

(二)出让时无批准的控制性详细规划，但已有批准的修建性详细规划的，以修建性详细规划确定的容积率为初始容积率；

(三)受让时既无批准的控制性详细规划，又无批准的修建性详细规划的，但已有立项(核准、备案)文件中建筑面积的，以立项文件(核准、备案)确定的建筑面积为初始容积率；

(四)受让时既无批准的控制性详细规划，又无批准的修建性详细规划和立项(核准、备案)文件中建筑面积的，但有分区规划的，以分区规划确定的容积率为初始容积率；

(五)受让时既无批准的控制性详细规划，又无批准的修建性详细规划、立项(核准、备案)文件和分区规划的，以宗地所在地域级别基准地价确定的容积率为初始容积率；

(六)以现状挂牌的土地，按现状挂牌时核定的容积率为初始容积率。

第十一条 在建设项目用地范围内，沿城市道路、广场为社会公众提供广场、绿地等公共开放空间，可奖励增加建筑面积，增加的建筑面积总计不得超过核定总建筑面积的25%；

(一)核定容积率不大于2时，每提供1m2公共开放空间，允许增加建筑面积2m2；

(二)核定容积率大于2且不大于4时，每提供1m2公共开放空间，允许增加建筑面积3m2；

(三)核定容积率大于4且不大于6时，每提供1m2公共开放空间，允许增加建筑面积3.5m2；

(四)核定容积率大于6时，每提供1m2公共开放空间，允许增加建筑面积4m2。

第十二条 调整容积率，按以下程序办理：

(一)申请和受理(1个工作日)。建设单位或者个人向县城乡规划主管部门提出书面申请，说明调整理由，并附调整规划方案及环境容量评估论证报告；

(二)论证(3个工作日)。县城乡规划主管部门从建立的专家库中随机抽调专家，并组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；

(三)初审(2个工作日，批示不计入时间)。县城乡规划主管部门根据论证结果，形成容积率调整初审意见，报县人民政府批示；

(四)公示(7个工作日，听证不计入时间)。县人民政府批示后，在县电视台、建设现场和县城乡规划主管部门网站进行公示，征求利害关系人的意见，必要时应组织听证；

(五)审定(组织材料报送10个工作日，会议不计入时间)。由县城乡规划主管部门提出容积率调整建议并附论证、公示(听证)等相关材料，并商县国土资源主管部门提出土地价款补缴方案，报县政府常务会议审定。容积率调整幅度在10%以内的，由县城乡规划主管部门提出初审意见，报县人民政府批示后，直接办理；

(六)批复和函告(2个工作日)。审定后，县城乡规划主管部门根据审定意见形成批复文件，同时向建设单位或者个人送达《调整容积率告知书》，并及时将依法调整后的容积率抄告县国土资源主管部门和相关利害关系人；

(七)补缴土地价款(5个工作日，土地评估和建设单位缴款不计入时间)。建设单位或个人持《调整容积率告知书》到县国土资源主管部门补缴土地价款；县国土资源主管部门在建设单位交清应当补缴的土地价款后与建设单位签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》；

(八)规划审批(5个工作日)。县城乡规划主管部门依据《国有建设用地使用权出让合同补充协议》、土地价款补缴凭证，办理规划审批；

(九)归档(1个工作日)。县城乡规划主管部门应及时将容积率调整的相关档案资料归档备查。

第十三条 因建筑设计、施工误差或内部平面调整，增加的建筑面积不超过总建筑面积的5%(含5%)，且增加总建筑面积不超过500平方米，由县城乡规划主管部门函告县国土资源主管部门补缴土地价款后，可直接办理规划审批手续。

5.建设用地容积率管理办法 篇五

第一条 为进一步规范本区经营性用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》等有关规定，结合本区实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本行政区域内进行招标、拍卖、挂牌及其它方式取得的经营性用地。

第三条 容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。建筑面积指标应分列计容积率建筑面积和不计容积率建筑面积。

第四条 核定建筑工程设计面积应严格按照国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）执行。

第五条 在核定容积率指标时，以下情形可不计入：

（一）住宅建筑底层用于公共活动的架空部分的建筑面积不计入容积率建筑面积指标，但其层高应大于等于3.3米。

（二）配建的配电房、通信机房、公共厕所、燃气调压房、垃圾房等市政配套用房和廊、亭等景观建筑，但物管、社区管理用房等公共配套用房应计入。

（三）建筑物室内顶板下表面与楼面的净高小于等于1.2米部分的面积不计入容积率建筑面积指标。

（四）按规范必须设置避难层的高层建筑，其避难层建筑面积不计入容积率建筑面积指标。

第六条 在核定容积率指标时，以下情形应计入：

（一）建筑外墙保温层（含粉刷层、贴面）所占的建筑面积；

（二）住宅建筑的阳台按水平投影面积的一半计算容积率建筑面积指标，其应至少有一整面为开敞面，且南阳台最大宽度不大于2.4米，其他阳台最大宽度不大于1.5米。所有阳台水平投影面积之和不大于套型建筑面积的12％。住宅建筑结构围合（包括墙体和柱的围合）范围内标注的至少有一面全部直接采光的入户花园，每套只能有1处且建筑面积小于6平方米的，参照阳台计算容积率建筑面积指标。

（三）低、多层住宅楼底层层高不大于2.4米的配套车库，高层住宅楼层高不大于2.8米的配套车库，按建筑面积的一半计算容积率建筑面积指标，超过相应层高的车库及独立建设的车库，其建筑面积全部计入容积率建筑面积指标。

（四）建筑物室内顶板下表面与楼面的净高，超过1.2米小于等于2.1米部分按建筑面积的一半计算容积率建筑面积指标，超过2.1米部分按建筑面积计算容积率建筑面积指标。

（五）除第五条第一款规定之外其他架空部分均按其水平投影面积计入容积率建筑面积指标。

第七条 住宅建筑层高大于3.0米的，其容积率建筑面积按以下公式计算：S1=KS.式中S1为计算容积率建筑面积，S为标准层建筑面积，K为建筑层高超标系数，其值为实际层高和限定层高（3米）之比。

住宅楼公共入口门厅按其实际建筑面积计入容积率建筑面积指标。第八条 办公及宾馆建筑层高大于4.5米的，超出高度部分以每1米为单位累进0.5倍计算容积率建筑面积。即层高4.5米（不含）——5.5米的，按该部分建筑面积的1.5倍计入容积率建筑面积指标；层高5.5米（不含）——6.5米的，按该部分建筑面积的2倍计入容积率建筑面积指标；以此类推。建筑内设置的共用入口门厅、大堂、中庭、采光厅及多功能厅、会议厅、大餐厅等可按其实际建筑面积计入容积率建筑面积指标。

第九条 普通商业建筑底层层高大于5米的，二层及以上层高大于4.5米的，同第八条方法计算容积率建筑面积指标。

商业建筑内集中设置共用的入口门厅、大堂、中庭、及采光厅等可按其实际面积计入容积率建筑面积指标。

第十条 农贸市场、影剧院及大型商业建筑等确因建筑结构和功能使用需要的，可按其实际建筑面积计入容积率建筑面积指标。

第十一条 建筑飘窗的窗台面与室内地面高差不应低于0.4米，且其进深自墙体内侧至挑板外侧不应大于0.8米，窗净高小于2.1米。超出此规定的飘窗，按挑出墙体外的水平投影面积计算建筑面积，计入容积率建筑面积指标。飘窗窗台板水平投影与楼板或楼板挑出部分重叠的，不得认定为飘窗，应按其窗台板外挑水平投影面积计入容积率建筑面积指标。

第十二条住宅每户可集中设置设备平台1处，但不得与入户花园等建筑空间相邻，其水平投影面积不得超过4平方米；分设设备平台的，每套住宅设备平台水平投影面积单一不超过1.5平方米，总面积不超过4平方米的，符合上述要求的设备平台不计算建筑面积且不计入容积率建筑面积指标，否则，按水平投影面积计算建筑面积全部计入容积率建筑面积指标；非住宅的设备平台不论是否封闭，均按水平投影面积计算建筑面积计入容积率建筑面积指标。

非住宅的设备层、转换层其层高大于等于1.2米小于2.2米的，按其水平投影面积的一半计算建筑面积计入容积率建筑面积指标，大于等于2.2米的按全部建筑面积计算容积率建筑面积指标。

第十三条 住宅建筑通过开挖地上建筑物四周形成地下建筑采光井、地下庭院等空间形式的，当地下采光井、庭院等进深不大于1.3米、累计长度不超过建筑物总长度的一半时，该地下建筑物建筑面积不计入容积率；当地下采光井、庭院等进深大于1.3米且小于等于2米或累计长度超过建筑物总长一半时，该地下建筑面积的一半计入容积率建筑面积指标；当地下采光井、庭院等进深大于2.0米时，该地下建筑全部计入容积率建筑面积指标。

第十四条地下室、半地下室的顶板（含覆土层）高出室外地坪大于1.2米的，按其水平投影面积计入地上建筑面积（计入容积率建筑面积指标）及建筑密度。小于等于1.2米的按一半建筑面积计入容积率建筑面积指标。

地下室、半地下室以上建筑结构层高在1.2米以下的转换层、管线层等不论何种形式的建筑空间，结合其上一层的建筑层高合并计算建筑高度，按照相应建筑的容积率计算办法计算容积率建筑面积指标。

第十五条 经营性用地出让前，规划分局应根据有关规范要求和地块的实际情况,科学确定容积率和其它开发强度指标。

第十六条 经营性用地出让后，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率。确需调整规划设计条件确定的容积率的，必须符合以下条件之一：

（一）城市（镇）总体规划调整或修编造成地块发展条件变化的；

（二）建设用地区域为城市（镇）提供公共开放空间，并符合周围整体环境要求，根据现行《江苏省城市规划管理技术规定》的有关条件，可以进行容积率调整的；

（三）因城市（镇）基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；

（四）因国家或省有关政策或规范调整的。

符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，规划分局可以按规定程序重新核定经营性用地的容积率指标。

第十七条 调整容积率指标，必须按以下程序办理：

（一）建设单位向规划分局提出调整容积率申请，陈述调整理由和具体调整方案，并附规划建筑设计方案；

（二）规划分局对调整容积率申请报告进行初审，组织专家和区有关部门对规划建筑设计方案进行论证，并向社会公示，必要时可组织听证；经对调整的规划建筑设计方案论证、公示(听证)后，规划分局认为符合调整条件的，报区规划委员会审议；

（三）申请提高容积率的经营性项目经区规划委员会审议通过，并经区政府批准后，方可办理相关规划审批手续，并抄告国土部门；容积率调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划；

（四）建设单位凭批准后的调整方案与区国土部门签订《国有土地使用权出让合同》补充协议，按规定补交土地出让金。城乡规划主管部门按照《国有土地使用权出让合同》及补充协议载明的规划设计条件办理后续规划许可手续。

第十八条 规划分局和区行政监察机关应当把经营性用地容积率规范管理纳入城乡规划效能监察的工作内容，加强督察。

第十九条 建设单位未经批准，违反《江苏省城乡规划条例》第四十五条规定，在建设过程中擅自调整容积率，超过规划设计条件中确定的容积率上限的，或者有《江苏省城乡规划条例》第六十二条第二款列举情形之一，应认定为无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形。

第二十条 按照《江苏省城乡规划条例》第六十二条规定，对无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建筑按下述办法处理：

（一）可以拆除的，应予以拆除，并可处以罚款。

（二）不能拆除的，建筑物可以和其他合法建筑分割的，且经查实未被建设单位预售的，经征求国土部门意见，不违反土地利用总体规划的，没收实物并可处以罚款，由实施规划行政处罚的部门移交给区国有资产管理部门。

（三）不能拆除的，建筑物和其他合法建筑不能分割或分割后影响使用的及已被预售的，由实施规划行政处罚部门对违法建筑部分按销售收入没收违法收入，并可处以罚款；违法建筑不出售或销售价格明显低于同类房地产市场价的，应当委托有资质的房地产评估机构参照市场价格评估确定。

第二十一条 对虽未按照规划许可的内容建设，但对规划实施不造成实质影响的，或未按照规划许可的内容建设尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正，并处违法建设工程造价的百分之五以上百分之十以下的罚款。

第二十二条 因施工工艺、建筑材料使用等因素造成建筑面积预算与竣工测量面积误差在合理范围的，可不予处罚，但应缴纳土地违约金和建设规费。

合理误差按建设规模分以下情形：1．建设工程规划许可计容积率建筑面积在20000平方米以下（含20000平方米）的建设工程，允许超计容积率建筑面积不得大于1％；2．建设工程规划许可计容积率建筑面积大于20000平方米，但小于或等于50000平方米的建设工程，允许超计容积率建筑面积不得大于300平方米；3.建设工程规划许可计容积率建筑面积大于50000平方米的建设工程，允许超计容积率建筑面积不得大于400平方米或计容积率建筑面积的0.5％。

如因在施工过程中建设单位违反规划许可内容建设，导致违反规划管理规范的强制性规定，不能得到规划许可的，建设单位应按照《城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》和本《办法》的相关规定接受处理。

第二十三条 城乡规划主管部门工作人员违反本规定擅自调整容积率的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十四条 处理违法建筑的评估费、技术鉴定费等费用由财政部门列入实施行政处罚的部门预算。

第二十五条本办法自印发之日起施行，原《通州市经营性用地容积率管理办法》同时废止。本办法印发之日前已取得国有土地使用权或已通过招标、拍卖、挂牌出让取得建设用地使用权的项目，其容积率的管理仍按原《通州市经营性用地容积率管理办法》执行。

6.浅析容积率对土地价值的作用机制 篇六

关键词：容积率,土地价值,作用机理

1 引言

房地产项目的开发成本中, 变化最大的就是土地成本, 笔者将近年来武汉市居住类土地公开交易的平均楼面地价 (用地总价值与用地总建筑面积的比值) 与住宅的平均销售价格进行罗列, 运用统计软件SPSS中的cubic曲线进行拟合, 发现其关联性极高。

单位:元/平方米

注:楼面地价由居住类地块进行折算

伴随着社会经济的发展, 人民购买实力的增强, 房价上涨是合理的, 关键是看其上涨的幅度和节奏能否控制好, 换而言之, 就是要考虑如何在体现价值方面做文章, 说到底, 也就是土地的价值。那么, 对土地价值有可调控的因素吗?答案是肯定的, 它就是容积率。

2 容积率的内涵

容积率 (Floor Area Ratio) , 又称楼板面积率, 建筑面积密度。其涵义是城市用地的地块上允许修建的总建筑面积与地块面积之比值。

容积率也可以用地块上的建筑密度与地块上建筑的平均层数的乘积来表示。设建筑密度为D, 建筑平均层数为N, 则容积率的表达式可为:

FAR=D×N

这一表达式反映了容积率与建筑密度及建筑平均层数的正比关系。建筑密度及层数所反映的建筑体量是体现建筑环境优劣的重要指标。建筑密度体现了基地内决定日照、绿化等条件的室外空间的多少, 建筑体量则反映了基地外部的审美需求, 如历史特色, 街道景观等。因此, 可以说环境的要求限制了容积率的大小, 容积率的大小反映了环境的质量。

3 容积率对地价的作用机制分析

3.1 简单情况下容积率与土地价值的关系

根据其定义, 容积率的表达式为:FAR=Sc/Sl

上式中, Sc为土块上的总建筑面积, Sl为地块面积。对上式进行一定的变化, 设Pc为建筑总售价, Pc’为单位建筑面积售价, Pl为总综合地价, Pl’为单位地块面积综合地价, 根据它们之间的关系, 则有即Sc=Pc/Pc’, Sl=Pl/Pl’, 因此上式也可就转化为:

由于地块综合地价是开发的投入, 建筑售价是开发的产出, 在完全市场竞争环境中, 对于某一项目的开发而言, K为一定值。因此由上式可以看出, 开发得益率的高低与容积率的大小成正比, 即容积率的大小决定了土地开发得益率的高低, 两者之间呈正比关系。

3.2 复杂情况下容积率与土地价值的关系

在实际情况中, 由于城市规划、土地供求状况、基础设施水平, 建筑成本等多种因素的作用, 使容积率与地价之间形成复杂的变化规律。这里, 我们引入西方经济学的经济要素组合理论中比较重要的两个原理, 边际收益递减规律和边际成本递增原理。

所谓边际收益 (Marginal Revenue Product) 是指每多增加一个单位投入所带来的收益值。边际成本 (Marginal Cost) 是指每多增加一个单位投入品所增加的成本。边际收益递减原理所要说明的是:当其他投入量一定时, 连续地增加某种投入量, 会使总产量的增量呈递减的趋势。同理, 边际成本递增是说明产量达到一定时, 再增加产出的话会使成本呈现递增的趋势。

根据这两项重要原理, 我们来分析土地的价值情况。如下图所示, MP、MC曲线分别代表地块的边际收益、边际成本。MP开始呈上升趋势, 到一定容积率 (如果是土地面积和建筑密度都确定的房屋建筑, 则是某一层数) 就下降;MC恰好相反。很显然, 只有当MP=MC时, 即边际收益曲线与边际成本曲线交于Y点, 地块能够产生最大的利润, 房地产商们也愿意支付最多数量的地价。

图中, OX从经济收益角度看是最佳容积率, PQY所构成的阴影面积即房地产商所愿意支付的最大份额地价;超过X点, 边际成本大于边际收益, 入不敷出, 房地产商只有降低地价支付数额才可能开发。

由此可以看出, 单一的高容积率并不能促使地价上涨, 相反的, 当达到某一临界点后, 容积率的上升反而使土地的价值下降。

3.3 地块价值的“门槛”现象

“门槛”是指事物发展过程中的一个界限、一个限度或一个临界值, “门槛”效应也就是指事物在其中的界限上发生的变化或改变的情况。地块的价值最终是由其开发出来的房地产项目来实现, 而正是在房地产开发中, 成本的“门槛”效应更为突出。

在我国, 房屋建筑按照一定的层数分类:4层以下为低层, 4至6层为多层, 7至9层为小高层, 10层以上为高层, 此外还有超高层。不同类型的建筑, 其结构、配套设施以及建设周期不大一样, 但同类型 (按层数分类) 的建筑成本影响因素却比较接近, 建设的单位成本大体相同。譬如, 一、二层和三、四层建筑的地基处理花费相当, 从平均成本来看, 后者可能低于前者;多层建筑不需要配置电梯设备, 地基处理也比较简单, 但水、电、消防等投资却高于低层建筑;一旦考虑建造小高层、高层乃至超高层建筑, 工程勘察、规划设计、基础处理和内外部设施的投入将逐类增加, 尤其是建设周期的相应延长, 投资利息的增多, 使整个项目风险大大增大。所以, 不同层数的建筑成本好像一道道门槛, 呈阶梯式上升。

因此, 在理论上, 楼面地价存在最大值, 而容积率的提高, 可能使单位面积的地价起伏跌宕, 变化复杂。

4 相关启示

4.1 用地价经济杠杆去解决规划中的矛盾

上文分析的“门槛”提供了一个简明地了解地价的新思路:从地价、房价以及容积率的关系入手, 推测地价水平。首先, 收集同一房地产供需圈内不同容积率 (或不同楼层数的房地产开发成本, 明确容积率“门槛”分段 (即在什么范围的容积率水平下, 建设成本和地价占房价的比例大体一致) ;其次, 研究不同容积率“门槛”分段的地价和房价的比例关系;最后, 根据预测的房地产价格与这一比例相乘, 推算出地价。

4.2 多重手段并举来加强规划控制

追逐高容积率指标, 追求利益的最大化, 是开发商们的终极目标。因此, 代表公众利益的规划部门如何控制或引导开发企业来实现经济收益和社会效益双赢的局面, 就成为一道重要且困难的课题。目前, 双方博弈的对象过多地集中在容积率上, 这未免显得有点单一和粗浅。在城市规划领域, 还有其它许多要素可以被规划师们运用和操作。在这里, 笔者认为可以多重手段并举, 使其相互制衡, 削弱容积率的单独影响, 来达到实现规划控制的目的, 这也是体现规划师的智慧之所在。

4.3 建立容积率指标体系

7.建设用地容积率管理办法 篇七

2009年12月22日 来源：技术法规处

宁规规范字〔2009〕1号 签

发人：赵晶夫

关于颁布《南京市建设项目容积率管理暂行规定》等五项规划管理有关规定的通知

各有关单位：

为进一步加强我市的规划管理，规范我市规划管理行为，依据有关法律法规，结合我市实际，我局制定了《南京市建设项目容积率管理暂行规定》、《南京市建筑间距规划管理补充规定》、《南京市酒店式公寓规划审批管理规定》、《南京市规划许可证件变更规定》、《南京市建设工程规划许可证（建筑类）核准图绘制的有关规定》五项规定，现予以颁布，自2010年1月1日起施行。在2010年1月1日之前规划设计方案已审定的，可不按以上规定执行。

特此通知。附件：

1、《南京市建设项目容积率管理暂行规定》

2、《南京市建筑间距规划管理补充规定》

3、《南京市酒店式公寓规划审批管理规定》

4、《南京市规划许可证件变更规定》

5、《南京市建设工程规划许可证（建筑类）核准图绘制的有关规定》

二ＯＯ九年十二月十七日

南京市建设项目容积率管理暂行规定

第一条 为科学、集约利用土地与空间资源，规范建设用地容积率的规划管理，根据有关法律、法规和规范，结合本市实际，制定本规则。

第二条 本规则适用于在本市行政区域内的建设项目容积率指标计算的规划管理。第三条 容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建设用地面积的比值。表达公式为：

容积率=地上总建筑面积÷建设用地面积

第四条 建设用地面积是指城市规划确定的用地范围，不包括规划的城市道路、河道、绿地、中小学等城市公共设施、市政设施用地面积。

第五条 新建建筑被地形部分掩埋的，当掩埋长度不足本层建筑外墙周长（局部凹凸不计入，下同）三分之一时，该层建筑面积全部计入容积率；掩埋长度超过本层建筑外墙周长三分之

一、不足三分之二时，该层建筑面积的二分之一计入容积率；掩埋长度超过本层建筑外墙周长三分之二时，该层建筑面积不计入容积率。

其中，住宅建筑顶板标高超出室外地坪标高1.2米以内的建筑部分、其它建筑顶板标高超出室外地坪标高1.5米以内的建筑部分，视为被掩埋。

第六条 建筑底层布置净高3.0米以上架空层的，除电梯井、门厅、过道等围合部分外，其余部分可不计入容积率。架空层应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞；无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。

第七条 除独立式住宅建筑（别墅）和需要大空间的商业建筑以外，住宅建筑层高大于3.0米、公寓（包括酒店式公寓）和办公建筑层高大于4.8米、商业建筑层高大于6.0米的，计算容积率指标时，该层建筑面积均按该层实际建筑面积的1.5倍计算；其中住宅、公寓建筑的起居厅，办公、商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、大型会议室等公共部分仍按其实际建筑面积计算容积率。

第八条 为社会公众提供开放空间的可给予容积率奖励，奖励办法应在设计要点中予以明确。规划设计要点中未作规定，但在设计方案中增加开放空间的，可按照《江苏省城市规划管理技术规定》的相关规定给予容积率奖励，奖励部分不视为对原有规划要点的突破。已出让项目实施容积率奖励需经南京市土地出让与储备工作领导小组批准。

第九条 对容积率计算有特殊要求的，应在规划设计要点中做出特别说明，并纳入土地出让合同。

第十条 本规定自2010年1月1日起施行。

南京市建筑间距规划管理补充规定

第一条 为进一步加强建筑间距规划管理，保证城市规划的实施，根据《南京市城市规划条例实施细则》（以下简称《细则》）和《江苏省城市规划管理技术规定》，结合当前实际，制定本补充规定。

第二条 当建筑之间形成对角布局（指一建筑在另一建筑的正向及侧向延长线之外），且住宅为被遮挡建筑时，遮挡建筑与被遮挡住宅的最小间距应符合以下规定：

当遮挡建筑为低层或多层时，遮挡建筑与被遮挡住宅的最小间距应满足水平距离大于8米或垂直距离大于15米的要求。

当遮挡建筑为小高层时，遮挡建筑与被遮挡住宅的最小间距应满足水平距离大于15米或垂直距离大于20米的要求。

当遮挡建筑为高层时，高层建筑与被遮挡住宅应当满足日照计算的要求。

第三条 住宅建筑南侧阳台（不包括突出于山墙面之外的部分）有下列情况之一的,应以阳台外缘计算建筑间距:

（一）阳台累计总长度大于该建筑外墙总长度1/2的；

（二）阳台悬挑长度大于2米的。

第四条 南北向布置的建筑,当住宅为被遮挡建筑且方位偏角小于30°时,其东侧或西侧一般不得设置裙房以外的东西向建筑；设置裙房且该住宅内与裙房等高部分布置为卧室和起居室的，其窗洞与裙房连接点的最小距离不得小于5米，或须满足日照计算的规定。第五条 新建建筑与建设用地以外现状无电梯的7层住宅之间的建筑间距，按照《细则》第四十三条中建筑与多层住宅的规定控制。第六条 当建筑平行布置且遮挡建筑为高层住宅、被遮挡建筑为非住宅建筑（单层传达室、配电房等附属建（构）筑物除外）时，高层住宅与低层非住宅建筑之间不得小于15米，高层住宅与多层非住宅建筑之间不得小于18米，高层住宅与高层非住宅建筑之间不得小于25米。第七条 与住宅南北侧相邻且单独布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物，在符合消防和施工安全等要求且与住宅相邻一侧不开窗时，传达室与住宅的最小间距不得小于6米，配电房与住宅的最小间距不得小于9米。

第八条

历史文化保护地段的建筑布局方式可不执行上述规定。第九条

本规定自2010年1月1日起施行。

南京市酒店式公寓规划审批管理规定

第一条 为加强和完善我市酒店式公寓的规划管理，根据有关法规规范，结合我市实际，制定本规定。

第二条 本市市区范围内酒店式公寓的规划建设管理适用本规定。

第三条 本规定所称酒店式公寓是指具有居住功能，但不同于一般住宅平面和功能的建筑形式。

酒店式公寓除布置在酒店式公寓用地上外，可在商业办公用地或居住用地上兼容建设。第四条 在商业办公用地上建设的酒店式公寓，其建设比例原则上在旧区不得超过20％，在新区不得超过35％；具体比例应在规划设计要点中明确。超出上述比例的，需先经市政府批准。在居住用地用地上建设的酒店式公寓，其建设比例可不受限制。

建设比例指酒店式公寓的地上建筑面积与建设用地地上总建筑面积之比。

第五条 居住用地上建设的酒店式公寓项目，其配套公共服务设施按一般住宅标准设置。商业办公用地或酒店式公寓用地上建设的酒店式公寓项目，除物业管理用房按一般住宅标准设置外，其他配套公共服务设施按公建标准设置。

酒店式公寓的配建停车设施按《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》中住宅配建标准执行。

第六条 居住用地上建设的酒店式公寓项目，其日照标准及建筑间距按一般住宅标准执行。商业办公用地或酒店式公寓用地上建设的酒店式公寓项目，其日照标准及建筑间距按公建标准执行。

第七条 酒店式公寓层高一般不得超过4.8米；超过4.8米的，不论层内是否有隔层，其建筑面积计算值均按该层水平投影面积的1.5倍计算。

第八条 酒店式公寓的建筑单体平面一般采用通廊式布局，不得按单元式住宅套型设计。酒店式公寓单套建筑面积一般不得大于100平方米。

第九条 酒店式公寓的主要立面应当具备公共建筑的外立面形式与建筑特点，阳台不得外挑，并采用封闭式。沿城市主干道原则上不得设置空调室外机，确需设置的，应做好遮蔽处理。第十条 酒店式公寓项目报审时，建设单位应当在规划总平面图中明确其建筑布局、出入口位置及建设规模、比例。单体平面图上应当逐套标注“酒店式公寓”字样。第十一条 本规定自2010年1月1日起施行。

南京市规划许可证件变更规定

第一条 为进一步规范规划许可证件的变更程序，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政许可法》，结合我市实际，制定本规定。

第二条 本规定所称规划许可证件的变更，是指建设用地规划许可证、建设工程规划许可证发出后，在不改变原规划条件的前提下，因建设单位名称调整等原因确需对证件和附图进行修正的行为，包括依申请变更和我局主动变更。

建设单位对许可证件附图需进行局部修正但不影响规划验收或房产权属登记的，不属于本规定范畴。

第三条 严格控制和管理规划许可证件的变更行为；确需变更的，必须按照规定的程序办理。第四条 有下列情形之一的，可申请变更规划许可证件：

（一）因建设单位名称发生变化，需要对许可证件中的单位名称进行变更的；

（二）在符合法规和规划条件的前提下，需要对许可证件附图进行局部修正的，如对间距和日照计算不产生负面影响的建筑间距、退让距离、建筑高度的数值修正，对建筑屋顶及檐口形式的局部修改，在规定容积率范围内配套设施规模和标准的增加等；

（三）其他需要对证件和附图进行变更的情形。

第五条 有下列情形之一的，不得申请规划许可证件的变更；确需变更的，应当重新办理规划许可手续：

（一）已完成下一阶段相关手续的，包括已取得土地权属证明、预售许可证、规划验收合格书的等。

（二）在规定期限内未办理下一阶段相关手续，且逾期未申请延期或者申请延期未获批准的。第六条 申请变更规划许可证件，应当填写申请表，提交原规划许可证件和涉及变更内容的附图，并根据情况提供相应材料，如：

（一）新的组织机构代码、立项批文、土地权属证明或土地出让合同；

（二）拟变更的施工图纸及设计变更单，预放线大样等；

（三）我局要求提供的其他材料。

第七条 规划许可后因施工等原因造成竣工测量成果与许可证件附图不一致，经查处同意补办规划手续而需对规划许可证件进行变更的，申请人应当在履行行政处罚决定后提出变更申请。

第八条 我局应当在受理变更申请后20个工作日内作出决定。同意变更的，发出行政许可变更决定书，同时在许可证原件上标注本次变更主要信息；不同意变更的，发出不予变更决定书，并说明理由。

第九条 我局应当在规划许可变更后15个工作日内将行政许可变更决定书对外公布，并抄告市建委、国土、房产等相关部门。

第十条 规划许可变更后，原许可有效期起止时间不变。第十一条 本规定自2010年1月1日起施行。

南京市规划许可证件变更规定

第一条 为进一步规范规划许可证件的变更程序，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政许可法》，结合我市实际，制定本规定。

第二条 本规定所称规划许可证件的变更，是指建设用地规划许可证、建设工程规划许可证发出后，在不改变原规划条件的前提下，因建设单位名称调整等原因确需对证件和附图进行修正的行为，包括依申请变更和我局主动变更。

建设单位对许可证件附图需进行局部修正但不影响规划验收或房产权属登记的，不属于本规定范畴。

第三条 严格控制和管理规划许可证件的变更行为；确需变更的，必须按照规定的程序办理。第四条 有下列情形之一的，可申请变更规划许可证件：

（一）因建设单位名称发生变化，需要对许可证件中的单位名称进行变更的；

（二）在符合法规和规划条件的前提下，需要对许可证件附图进行局部修正的，如对间距和日照计算不产生负面影响的建筑间距、退让距离、建筑高度的数值修正，对建筑屋顶及檐口形式的局部修改，在规定容积率范围内配套设施规模和标准的增加等；

（三）其他需要对证件和附图进行变更的情形。

第五条 有下列情形之一的，不得申请规划许可证件的变更；确需变更的，应当重新办理规划许可手续：

（一）已完成下一阶段相关手续的，包括已取得土地权属证明、预售许可证、规划验收合格书的等。

（二）在规定期限内未办理下一阶段相关手续，且逾期未申请延期或者申请延期未获批准的。第六条 申请变更规划许可证件，应当填写申请表，提交原规划许可证件和涉及变更内容的附图，并根据情况提供相应材料，如：

（一）新的组织机构代码、立项批文、土地权属证明或土地出让合同；

（二）拟变更的施工图纸及设计变更单，预放线大样等；

（三）我局要求提供的其他材料。第七条 规划许可后因施工等原因造成竣工测量成果与许可证件附图不一致，经查处同意补办规划手续而需对规划许可证件进行变更的，申请人应当在履行行政处罚决定后提出变更申请。

第八条 我局应当在受理变更申请后20个工作日内作出决定。同意变更的，发出行政许可变更决定书，同时在许可证原件上标注本次变更主要信息；不同意变更的，发出不予变更决定书，并说明理由。

第九条 我局应当在规划许可变更后15个工作日内将行政许可变更决定书对外公布，并抄告市建委、国土、房产等相关部门。

第十条 规划许可变更后，原许可有效期起止时间不变。第十一条 本规定自2010年1月1日起施行。

南京市建设工程规划许可证(建筑类)

核准图绘制的有关规定

第一条 为规范我市建筑工程项目的规划许可审批管理，统一报审材料中的必备内容，依据有关法律、法规和标准，结合我市实际，制定本规定。

第二条 本市市区范围内申领建筑工程项目规划许可证的报审图件及图纸内容应符合本规定。

第三条 申领建设工程规划许可证报审的图件，应包含南京市规划局建设工程设计方案自审表、规划控制指标核查表、图纸目录、总平面图、建筑单体的平面图、立面图、剖面图和结构基础平面图。第四条 图纸内容和要素应当按照国家有关制图标准和规范的要求清晰、完整反映。图纸上应加盖建设单位的印章、设计单位的出图资质章和注册建筑师资格章。第五条 总平面图应包括以下内容

1、规划设计要点附图所提供的现势地形图、规划用地边界线、规划外部条件及建设控制线；

2、用地内保留的地形地貌、建（构）筑物、树木及用地外相邻建（构）筑物；

3、场地四邻及规划的道路、室外停车场、绿化用地及基地主要出入口；

4、拟建建（构）筑物及地下建（构）筑物（人防工程、地下车库、油库、贮水池阿等隐蔽工程以虚线表示）的名称或编号、层数（顶层为跃层或阁楼时，标注为N+1）、定位（坐标或相互关系尺寸）及角点轴号；

5、拟建建（构）筑物退界距离、后退建筑控制线距离、与基地内外的建（构）筑物的间距；

6、场地竖向设计标高，建筑主要出入口处地坪标高，北檐口、建筑最高点（位于建筑控高区）的标高；

7、主要技术经济指标及必要的文字说明。第六条 总平面图尺寸标注及文字说明

1、拟建建（构）筑物与用地边界、规划外部条件、建设控制线及地块内部道路的相对距离，应标注外墙边（含外墙装饰挂板、玻璃幕墙）与上述控制线的相对尺寸；

2、建（构）筑物间的距离，应标注外墙与外墙之间的净尺寸，非平行布置的建筑物应标注最近部位的距离；

3、相对距离的标注尺寸采用“≥”号加尺寸数据表示，数据精度控制在小数点后一位，实际控制尺寸应大于地形图测算尺寸0.5米。

4、绿化用地、室外停车场、底层架空层、顶层设置阁楼或跃层、需要拆除的建筑等应用文字标明。

第七条 对于分期建设项目总平面图的绘制要求

1、应划分各期建设的区域范围，注明建设时序；

2、公共及市政配套设施的名称或编号、位置及规模；

3、分期建设建筑面积汇总表；

4、对未报待建的建筑用粗虚线绘制，并与报建项目有所区分。第八条 建筑单体的平面图绘制内容及要求

1、注明各层建筑面积，标注房间、阳台等主要功能区的名称；

2、室内停车库应当标明车辆停车位、停车数量、车道、行车路线、出入口位置及尺寸等，并注明有效停车面积；

3、注明轴线间尺寸、门窗洞口尺寸、外轮廓总尺寸、墙身厚度、柱（壁柱）截面尺寸、外墙装饰用挂板及玻璃幕墙外挑尺寸。

第九条 建筑单体的立面图绘制内容及要求

1、与平面图对应的各方向立面应绘制齐全，内部院落或看不到的立面可在相关剖面图上表示；

2、绘制立面外轮廓、主要结构和建筑构造部件位置，两端标注轴线编号；

3、标注建筑总高度、楼层位置辅助线、楼层数及关键控制标高（女儿墙或檐口、建筑最高点等）；

4、标注外墙面装饰材料名称及色彩。第十条 建筑单体的剖面图绘制内容及要求

1、剖视位置应选在内部空间较为复杂、具有代表性的部位；

2、标注建筑总高度、层高、门窗洞口、室内外高差、阳台栏杆高度；

3、标注阳台、飘窗及空调搁板的水平悬挑尺寸，标注外墙装饰用挂板及玻璃幕墙水平悬挑尺寸；

4、标注室内地面、楼面（含地下室）、屋面、阳台、平台、雨蓬、屋面檐口、女儿墙顶、高出屋面的建筑物及构筑物标高，主要出入口处室外地坪标高。第十一条 结构基础平面图图纸绘制内容及要求

1、基础平面图应绘出定位轴线、基础构件（包括承台、基础梁等）、砌体结构墙、柱的位置与尺寸；

2、采用桩基时，应绘出桩位平面位置、定位尺寸。

8.容积率调整程序 篇八

（一）建设单位向市规划管理部门提出书面申请，说明调整理由，提出具体调整方案，并附调整后的规划设计方案图；

（二）市规划管理部门对调整容积率申请进行初审，组织有关部门及专家对容积率调整的必要性和调整方案的合理性进行论证、评审，对论证不通过的，不予调整；

（三）市规划管理部门对论证通过的调整方案进行社会公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时组织听证；

（四）经论证、公示（听证）后，市规划管理部门认为确需调整容积率的，依法提出调整意见，并附论证、公示（听证）结论和市国土部门土地出让金补缴测算方案等相关材料报市经营性用地使用管理联席会议讨论通过后，报市政府批准；

（五）容积率指标调整经市政府批准后，市规划管理部门方可办理规划方案调整审查等相关手续，并及时将依法变更后的规划条件抄告市国土部门；

（六）建设单位应当根据变更后的容积率及时向市国土部门办理土地出让金补缴等手续，市国土部门与建设单位签订国有土地使用权出让合同补充协议；

（七）建设单位凭土地出让补充协议、补缴出让金及相应契税的缴纳凭证，方可申请办理或变更建设工程规划许可证。

容积率指标调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划。

第七条 涉及容积率调整的相关批准文件调整过程中各个环节的相关材料，应按城建档案管理的规定及时归档备查。

第八条 市规划管理部门和市国土部门应将容积率调整审批情况和土地出让金差价补缴情况，定期抄告市监察部门。

第九条 市规划、建设等管理部门应加强对建设项目施工过程中的跟踪管理，确保建设单位按规划许可进行施工。

第十条 市规划管理部门进行建设项目竣工规划核实，重点检查建设用地范围内的总建筑面积是否符合规划设计条件确定的容积率指标。

因违法建设而造成总建筑面积超过规划许可确定的总建筑面积的，市规划管理部门对尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%～10%的罚款，并补缴土地出让金等相关费用（土地出让金补缴标准参照容积率调整执行）；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。

未按规定整改到位、行政处罚未执行到位及未按规定补缴土地出让金和相关规费的建设项目，市房产管理部门不得准予房屋产权登记。

第十一条 建设单位、设计单位应严格按照本办法及相关规范进行设计，准确计算建筑面积，对违反本办法及相关规范，弄虚作假的，将依法严肃处理。

9.建设用地容积率管理办法 篇九

关键词：基准地价,地价,容积率,修正系数

1 容积率的内涵及影响因素

1) 容积率的内涵。容积率是西方国家 (主要是美国) 在20世纪初推行城市土地区划管理制度所采用的一项重要指标。因其以地块内建筑规模控制代替了早期的单纯建筑高度和体量控制, 为建筑设计提供了灵活性, 使这一指标得到广泛认可和采用[3]。

容积率是指在城市规划区的某一宗地内, 建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比, 即:容积率=总建筑面积/土地面积[3]。

2) 影响容积率的因素。影响一宗地容积率水平的因素, 包括宗地的价格水平、区位条件、用地类型以及基础设施配套条件等等。一块宗地的价格水平越高, 开发商越倾向于加大土地开发强度, 摊薄土地成本, 以保证能获得稳定的利润。

2 容积率与地价的关系

容积率不同可以导致土地开发收益大幅度变化, 一般情况下, 同一宗地的容积率增大, 可建设更多房屋, 利润上升, 开发商也愿意支付更多土地款, 导致地价上升。因此容积率是影响地价的重要因素。

1) 遵循“报酬递增递减规律”。土地纯收益会随着容积率增加而出现由递增到递减的特点, 即表现为地价先升后降, 在土地纯收益最大时地价最高, 此时的容积率是经济上的最佳容积率。2) 城市规模越大, 容积率指标变化对地价影响越大。中小城市, 容积率指标变化对地价的影响相对不明显。3) 同一城市内不同区位, 容积率指标变化对地价的影响程度不同, 表现为从中心向外围逐渐减弱。4) 容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商服和住宅用地, 容积率指标变化对地价影响明显, 工业用地则不明显。

3 容积率修正系数的测算

3.1 进行容积率修正必要性

容积率指标变化对地价影响很大, 因此有必要量化容积率变化与地价变化的关系, 即确定容积率修正系数。

3.2 容积率修正系数的确定原则

1) 遵循报酬递增递减原则与规划的有机结合。前已述及, 容积率增加会导致地价先递增后递减, 实际上, 城市规划工作中不仅考虑经济因素, 还需考虑社会因素和环境因素, 因此规划部门给定的容积率一般都不会超过经济上的最佳容积率, 容积率修正应依规划数据开展测算, 超出规划的修正没有实际意义, 这样实际上容积率增大会导致地价的单边上涨, 呈非线性正相关关系。2) 考虑到城市规模、区位、用途不同, 地价与容积率关系的特点不同。所以, 应分城市、分区域 (级别) 、分用途编制相应的容积率修正系数表。3) 应考虑土地供求关系。土地投资收益如果全部体现为开发商的利润, 则容积率增加地价不会上升, 反之如果全部归出让政府所有, 开发商也不会有提高开发强度的热情。实际上, 土地收益会在政府与开发商之间分配, 具体分配比例由供求关系决定。因此应把握供求关系的影响。

3.3 容积率修正系数确定的几种方法

1) 特尔菲法:即通过专家打分, 确定容积率的修正幅度, 修正幅度因区位、用途等会有所不同。这种方法在早期的基准地价评估中应用较多。这种方法测定的容积率修正系数修正幅度一般都在5%以下, 在土地市场化改革初期, 土地供需矛盾还不突出, 容积率对地价影响普遍较不明显, 这种方法有一定的合理性, 也便于操作, 但随着土地市场的发展, 土地供需矛盾突出, 土地集约利用趋势明显, 这样的修正幅度已经远远跟不上时代步伐。2) 样点地价法:直接采用土地市场成交的案例, 每个案例作为一个样点, 通过统计分析某一区域同一用途各样点地价与容积率的关系来确定地价随容积率的变化规律, 从方法上讲, 这种方法最理想, 只需通过直观的统计分析就能理清地价随容积率变化的规律, 但难点是获取足够可用的样点地价, 大部分城市完全市场化的成交案例数量不够, 样本数量不足成为这种方法使用上的掣肘。3) 复合系数法:这种方法的原理是考虑土地收益规律和供求关系结合, 综合确定容积率修正系数, 即研究随着容积率增加引起的土地收益增加如何在市场供求关系影响下在政府及开发商之间分配, 进而确定容积率修正系数。测算分三步进行:第一步, 用剩余法公式计算出地价随容积率逐渐增加的变化幅度即收益变化系数;第二步, 根据土地市场供求关系确定这个变化幅度在政府和开发商之间的分配系数;第三步, 根据收益变化系数和收益分配系数计算得出容积率修正系数。

4 以居住用地为例介绍天津容积率修正系数的确定

4.1 方法选择

天津近几年土地交易比较活跃, 市场也在发展中逐步规范, 本次居住用地容积率修正, 拟采用样点地价法和复合系数法两种方法, 以期两种方法能够互相印证, 相互补充。天津市中心城区土地供需情况基本一致, 因此不再进行分级别容积率修正。

4.2 居住用地容积率修正系数的确定

4.2.1 样点地价法

分析近三年天津中心城区的土地出让资料, 具体测算过程如下:1) 收集和整理资料。选取近三年129个土地交易案例, 容积率0.5~9.5, 进行土地交易情况影响修正、交易日期影响修正、土地级别修正和土地状况影响修正, 建立除容积率外相同的价格可比基础。2) 样点容积率修正值的确定。对不同容积率下的样点对应的比值进行算数平均, 得出不同容积率下的地价比值, 进而建立以居住用地平均容积率1.5为基准的样点容积率修正值表。3) 测算容积率修正系数。把前面得到的相关数据转入Matlab软件中进行拟合分析, 发现二次多项式 (y=-0.018 72x2+0.404 8x+0.448 1) 的曲线拟合情况较好 (R方检验值达到0.982 8) , 且与理论上地价随容积率变化的趋势相吻合。

4.2.2 复合系数法

1) 收集和整理资料。选取193个收集在售的商品房项目, 容积率0.6~10.6, 售价采用销许价格。通过剩余法计算出样点地价, 并进行除容积率修正外的其他修正。2) 样点容积率修正值的确定。用相同方法, 整理出以容积率1.5为基准的容积率修正值表, 各系数的值减1, 得出由容积率引起的土地收益变化幅度。根据市场调研和与各方面的专家的探讨, 收益分配系数取0.8。3) 测算容积率修正系数。把相关数据转入Matlab软件中进行拟合分析, 发现二次多项式 (y=-0.003 988x2+0.162 7x+0.722 8) 的曲线拟合情况较好 (R方检验值达到0.951 2) , 且符合理论上地价随容积率变化的趋势。

4.2.3 居住用地容积率修正系数的确定

样点地价法测算容积率修正系数用的是土地交易样点, 土地交易中的一些偶然因素不可能在测算时完全剔除, 因此会有一些误差;而采用复合系数法, 有坚实的理论支撑, 但用的是评估地价, 而且收益分配系数的确定需要有丰富的市场经验和坚实的理论基础。把这两种方法结合起来使用, 就可以互相验证, 因此容积率修正系数测算是通过综合分析两种方法的结果得出的。

容积率修正系数运算的过程都是在Matlab等数学分析软件中完成的, 并由软件输出容积率修正系数图像、修正系数值及修正系数的公式。图1就是由Matlab软件输出的天津市容积率修正系数的图像, 2006年的曲线表示的是这次给出的容积率修正系数, 和2003年给出的容积率修正系数相比, 2006年的容积率修正系数比较明确地反映出在不同容积率水平上, 地价不同的变化规律, 具有较强的可信度和操作性。

参考文献

10.各种业态容积率经验值整理 篇十

容积率的制定

（目的：了解地块的容积率是如何制定的）

一、在控制性详细规划中合理确定容积率需综合考虑以下因素：

城市规模与经济实力；地区地理条件和日照间距；地块用地性质；城市土地级差；开发建造方式与形体规划设计；城市环境和城市设计的要求；城市交通和基础设施容量；综合防灾的要求。

二、最佳容积率的理论：

(一)边际收益递减与边际成本递增

1)

所谓边际收益MRP(Marginal

Revenue

Product)是指每多增加一个单位投入所带来的收益值。边际收益递减规律所要说明的是：当其他投入量一定时，连续地增加某种投入量，会使总产量的增量呈递减的趋势。

图1中的MRP为边际收益曲线。在土地面积固定时，要增加建筑面积只有加高楼层。初始，第三层的楼价往往高于第二层，第四层的楼价高于第三层。但是，超过一定层数后，楼层愈高，售价愈低。所以，MRP曲线开始时由下向上，达到某一建筑面积后又由上向下延伸。

2)

边际成本MC（Marginal

Cost)是指每多增加一个单位投入品所增加的成本。

这里的边际成本是指每多增加一个单位建筑面积所增加的成本。建三层楼比建两层楼的单位成本要低，但超过一定层数后，则楼层愈高，整个建筑物的单位面积分摊的成本也就愈高。

原因主要有以下几点：

高层建筑对结构和材料的要求更高，使得造价增加。

楼层愈高，则电梯、消防、供水、空调等基础设施和设备安装费用愈高。

楼层愈高，建设期就愈长，从而使得投资风险增加。

(二)最佳容积率的确定

图1中MRP曲线与MC曲线描述了物业开发收益与成本的一般趋势。

设MC曲线代表了物业开发的所有支出，包括发展商的正常利润在内(不含地价)，则物业开发的总收益应为MRP曲线。由地价=总收益一总成本(含开发商利润)可知地价的儿何意义在图1中应表示为Y轴与MRP和MC曲线所包围的面积。

根据经济地租理论，在市场竞争的条件下，地价有最大化的趋势。故楼宇的最佳建筑面积应为Xo

(MRP曲线与MC曲线交点所对应的x值)，PQYo所包容的面积就是发展商所愿意支付的地价。若MRP,MC是市场竞争条件下的曲线，那么PQYo就代表了这块土地的市场价值。若将Xo换成X1。则地价会损失掉图1中阴影部分的面积；同理，若将Xo换成X2，地价也会损失掉如图1所示的一部分面积。

因此，要使得地产价值最大，从经济的角度出发，最佳容积率的选择应该是唯一的，即为MRP=MC时求得的解Xo，这一点也是使开发商获得最大的利润的选择。

通过以上的讨论，我们可以得出一个十分重要的结论，即：在完全竞争的自由市场中，地价与最佳容积率是由物业售价和边际成本共同决定的。

注：房地产开发成本：

1.土地使用权出让基准地价；2.土地征用费用；3.动迁安置成本；4.基础设施建设费用；5.建安成本；6.其他税费；7.贷款利息。

三、图1所反映的是一种理论上的趋势。

现实中的容积率和建筑收益、建筑成本可能是逐层(数)变化，不可能是一条光滑曲线，收益、成本和地价将表现出阶段性的“门槛”变化。

每当进行一定规模的房屋建设之后，新增加一个单位的建设费用将超过原来的平均成本，换言之，原先的平均建设费用将不足于增加规模的开发。在我国，房屋建筑按照一定的层数分类：4层以下为低层，4至6层为多层，7至9层为中高层，10层以上为高层，还有超高层。不同类型的建筑，其结构、配套设施以及建设周期不大一样，但同类型(按层数分类)的建筑成本影响因素却比较接近，建设的单位成本大体相同。譬如，一、二层和三、四层建筑的地基处理花费相当，从平均成本来看，后者可能低于前者；多层建筑不需要配置电梯设备，地基处理也比较简单，但水、电、消防等投资却高于低层建筑；一旦考虑建造中高层、高层乃至超高层建筑，工程勘察、规划设计、基础处理和内外部设施的投入将逐类增加，尤其是建设周期的相应延长，投资利息的增多，使整个项目风险大大增强。所以，如图2所示，不同层数的建筑成本好象一道道门槛，呈阶梯式上升。

同样，.一般多层建筑的住户倾向于楼层中部的居室。在天津，三四层、二五层、一六层各属一档，房价相差10%~20%。但是，由于高层建筑的兴起，高层住户的眺望、通风、日照等条件大为改善，往往达到一定层数后，建筑的销售价格有一个较大幅度的上涨，然后又在逐渐上涨中趋于下降。如图3

由于房地产开发收益和成本存在“门槛”现象，使地价和容积率之间的关系变得相当复杂。理论上.楼面地价(即单位房屋售价与单位建设成本之差)存在最大值，而容积率的提高，可能使单位面积的地价起伏跌宕。因此，从房地产开发的经济核算入手，分析地价的变化规律。

假设商品房单方售价为Pm，单方成本为Cm，土地价格(单位土地面积)为Xo，单方利润为Lo，利润率为l，房地产开发周期为T，利息率为r，利息折算系数为K，税率为t，建筑总占地为A，容积率为f，根据我国房地产企业的财务核算惯例，商品房价格可以由下式表述：

商品房价=总成本+土地费用+利息+利润+税收

Pm·A·f=Cm·A·f+Xo·A+（Cm·A·f+Xo·A)·r·T·K+（Cm·A·f

+Xo·A)·l+Pm·A·f·t

f=Xo/

[Pm

(1-t)

/（l+r·T·K+1)-Cm]

【1】式

【1】式说明，在某一开发项目预期利润率明确的情况下，提高容积率，会带来建筑成本、建筑周期增加，由于一定时期、一定地区的房地产价格还相对稳定，而且楼层的增加可能使平均售价Pm略有下降.因此新的单方经济剩余反而下降，开发商所能提供的地产费用变得不稳定。这也说明单纯提高容积率不一定会带来地价的增长，而且从数学推论上考证，一定预期利润的假定下，最大的地价还是存在的。

【1】式可变形为：

l=Pm(l-t)

/(Xo/f+Cm)-l-r·T·K

【2】式

【2】式说明，在某一开发项目的土地费用已经明确的情况下，房地产商试图通过提高容积率来提高利润率，将会出现两种可能：（1）在提高同一类型建筑的容积率，假设将原来7层增加到9层，由于Cm、T都比较稳定，f增加，1也增加；（2）由较低建筑改变成较高的建筑类型，假设由多层为高层，这时Cm、T都随之增加，1的变化情况很不明确。显然，在高地价地区，每增加一个单位的容积率，楼面地价(Xo/f)降低的幅度可能超过单方建设成本Cm增加的幅度，[Pm(1-t)

/（Xo/f+Cm)]可能大幅度提高，利润率有所上升;相反，在低地价地区，采取这种提高容积率的措施很可能是一种冒险行为。

由于土地开发的收益和成本存在“门槛”现象，使土地价格可能出现多峰极值和门槛的情况。地价随容积率变化的曲线并不是圆滑的，而呈折线状，在不同的容积率范围内，存在不同的最高值，类似群峰起伏。“门槛”则反映在地价占整个商品房销售价格的比例上，在不同的容积率变化范围内比例表现出分段式跳跃。

这种现象可以通过某一项目的地价和容积率的递变关系来说明。

图4表示该项目不同楼层总数(容积率)下所对应的地价系数(指以4层建筑时地价为基数换算出来的相应比值)情况。图形显示了在一块综合用地上，对应不同的开发强度，可能出现几个地价峰值，本图至少有3个。从1层到9层建筑(容积率0.27一2.45)，最高地价出现在盖9层的建筑；10层建筑的地价陡跌，随后一直上升到12层，但此时的地价尚低于仅盖9层的建筑；13层和10层一样下跌，一直到盖20层以上建筑(容积率为5.33)时，地价才逐渐超过9层建筑。由此可见，从有效控制容积率的角度看，9层和12层都是该地段可供选择的建筑“门槛”。

图5反映不同容积率状况下，地价占商品房价的比例。很明显有两个特点：（1）容积率越高，地价所占的比例越小；（2）一定的容积率范围内，这种比例趋向于一恒定水平，如2至6层建筑物（容积率从0.54—1.63），基本维持在33.7%的水平，而一旦达到某一容积率“门槛”，比例将有跳跃性的变化。

容积率区间

（目的：不同容积率的楼盘，对其建筑量、高度、空间环境形成感性的认识）

一、住宅容积率一般在土地拍卖时已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题了：

1.0.0~0.3：这是非常高档的独栋别墅项目。

2.0.3~0.5：一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。

3.0.5~0.8：一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。

4.0.8~1.2：全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。

5.1.2~1.5：正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。

6.1.5~2.0：正常的多层+小高层项目。

7.2.0~2.5：正常的小高层项目。

8.2.5~3.0：小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。

9.3.0~6.0：高层项目（楼高100米以内）。

10.6.0以上：摩天大楼项目。

二、感性的认识：

(一)空间

(二)平面

0.24-0.67

0.83

0.96-1.20

1.22-1.31

1.37-1.45

1.49-1.53

1.59-1.61

1.63-2.02

2.30-2.49

2.50-5.00

容积率微调

（目的：住宅产品类型确定的情况下，提高容积率的方法）

一、不同地块类型，增加层数，对容积率的影响不同。

（以建筑密度对容积率贡献为依据）

(一)分析。（规则：以多层（6层）为例，满足动静分区，满足消防要求。单排楼栋，楼间距22m，多排楼栋，楼间距27m。单位：米。）

a)

城市道路在地块的北（或南）侧

建筑密度随地块南北向长度的增加而减少

建筑密度随地块东西向长度的增加而增加

b)

城市道路在地块的东（或西）侧

建筑密度随地块南北向长度的增加而减少，具体随路网布局规律的不同会有些变化

总的来讲建筑密度随地块东西向长度的增加而增加，具体随路网布局规律的不同会有些变化

c)

例外：城市道路在地块的东（或西）侧

车行道路依靠楼间距

(二)指导性意见：

东西向长的小地块一般建筑密度较大；利用楼间距做车行道多的，一般建筑密度较大。

(三)规范规定

《城市居住区规划设计规范GB

50180—93》(2002

年版）

5.0.6.1

住宅建筑净密度的最大值，不应超过表5.0.6-1的规定。

表5.0.6-1

住宅建筑净密度最大值控制指标(%)

住宅层数

建筑气候区划

Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、Ⅶ

Ⅲ、Ⅴ

Ⅳ

低层

多层

中高层

高层

注：

混合层取两者的指标值作为控制指标的上、下限值。

二、提高容积率的方法

(一)规划布局：

a)

“小区一组团一院落”三级布局：以住宅组团为小区的基本单位(一般为300~500户)，一个小区由多个组团围合成一个公共绿地或公共中心，组团中各住宅单体通过退让形成各自的组团级绿地。大量多级化的绿地使得建筑密度降低，导致相对较低的容积率。

b)

“小区一院落”两级式布局：组团级的道路与绿地被集约用于提高建筑密度和创造良好的小区中心绿地与宅间绿地，形成了“居住小区一院落”的二级规划结构来组织和丰富居民的邻里交往形成各具特色的居住环境空间。

在住区中，住宅院落绿地较组团绿地和中心绿地的使用频率更高，更利于邻里交往。人的交往过程中300人左右是构成一个交往小群体的上限，在一个大的群体当中，会细分为若干个小于300人的小群体，而在超过这一上限后，交往的亲密度有所降低。亚力山大在《建筑模式语言一城市、建筑、改造》中指出，人的认知邻里范围不宜超过274m。从对居住环境的控制能力和认识能力出发，人的视力在超过130-140m时就无法分辨其他人的衣服、年龄、性别、轮廓等。居民从家中步行抵达时间不应超过5分钟，即服务半径300m左右。通常说来，居民使用某一公共空间的频率与其距离它的远近成反比，服务半径过大，自然会降低居民的使用频率，不利于强化社区关系。

c)

街区邻里式布局：高密度的街区邻里式布局在用地上突破了传统住区三级结构模式，传统的中心绿地、组团绿地被淡化，被更高密度的使用土地所代替，形成了最大限度的建筑布局。小区的空间环境品质主要通过围合街坊的内向庭院所体现。

d)

城中区院落式布局：城市中心区由于用地紧张，住宅项目用地多数较小，多采用高层形式以获取较高容积率。由于建筑采用周边围合式布置，因而有效地的隔绝了城市嘈杂的外部影响，且提高了住区建筑密度；其次，高层形式在达到一定容积率的前提下，因日照间距要求，具有较大宽度的住宅院落，在加宽的住宅院落下设置地下停车库，有效地解决了停车与绿化争地的问题，从而达到节约用地，提高土地使用效率的目的。院落式布局同时有利于形成“非穿越式”内部院落空间，创造有归属感的社区交往环境。住宅沿城市道路或院落进行周边式布置，形成半封闭式或封闭式的内向院落空间，其具有安静、安全、归属性等特点，有利于布置室外活动场地、小块公共绿地和小型公建等邻里交往场所。

e)

建议：根据地块合理选择规划布局、公共交流空间模式。

(二)住宅单体设计：

a)

加大进深，减小面宽，进而提高建筑密度。但是，这样有可能牺牲掉通风和采光的质量。

b)

降低层高，减少了建筑高度，可以缩短建筑间距（和日照有关），从而提高容积率。

《中华人民共和国国家标准

住宅设计规范》（2003年版）

3.6.1

普通住宅层高宜为2.80ｍ。

3.6.2

卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40ｍ，局部净高不应低于2.10ｍ,且其面积不应大于室内使用面积的1/3。

3.6.3

利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10ｍ。

3.6.4

厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20ｍ。

3.6.5

厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不应低于1.90ｍ，且不得影响门、窗扇开启。（是为住宅节地、节能、节材、节约资源）

c)

住宅顶层坡顶、北退台。当坡屋顶坡度充分考虑当地大寒日太阳入射角度的情况下，日照间距可以从北向檐口处计算。

d)

尽端单元局部东西向和东西向单元。有利于侧向采光，有利于塑造围合空间。但要顾及当地风俗习惯。

11.建设用地容积率管理办法 篇十一

根据中央扩大内需促进经济增长政策落实暨治理工程建设领域突出问题第20检查组提出的我省房地产项目违规调整容积率问题比较突出，责成对每一个房地产项目的容积率调整、审批、处理等情况进一步进行检查，对所检查项目要造表登记，检查人要签字，检查情况于4月12日提交书面报告等要求。按照省委常委、省纪委仁青加书记的指示精神，我厅于4月9日组织厅纪委、监察、规划、房产、法规等处室和西宁市规划局召开专题会议进行了工作部署。根据专题会议要求，各地对本地区自2007年1月1日至2009年12月31日的房地产开发项目变更规划、调整容积率情况进行了全面检查。现将检查情况汇报如下：

一、总体检查情况

全省2007年1月1日—2009年12月31日共有房地产开发项目164项（不含28项廉租房等项目），其中：2007年1月1日—2009年3月31日开发项目144项（含28项廉租房等项目），2009年4月1日以后48项。按照对每一个项目进行检查造表登记的要求，全部进行了检查，检查率100%。（详见附件1：房地产项目变更规划、调整容积率登记表）。除已查出的6项变更规划容积率项目外，未发现新的容积率调整项目。容积率调整占项目总数的3.66%。

二、容积率调整项目的有关说明 按照要求，对已查出的6个调整容积率房地产项目的容积率调整、审批、处理等情况进一步进行了核查。

（一）西宁市经济技术开发区天桥-水岸项目。因城市规划调整，该项目选址已由西宁市经济开发区规划分局撤销作废。

（二）海东地区民和县海鸿城市花园项目。该项目用地在《民和县城总体规划》中原为工业用地，容积率0.56。因民和县建设下川口工业园区，工业用地向工业园区集中，此用地经民和县政府（2008）5号会议纪要批准，将用地性质由工业用地调整为居住用地。民和县建设局根据民和县政府（2008）5号会议纪要进行项目选址，批准容积率≤2.0，项目实施容积率为1.91。

（三）西宁市景林佳苑、金海湾广场、银泰大厦、海德堡小镇项目。

1、规划容积率调整原因。西宁市城市控规覆盖率较低，且土地全部为毛地出让，在项目报建初期规划管理部门确定初步规划设计要求时，技术经济指标主要是依据相关技术规范估算确定的。建设单位在拆迁安臵过程中实际测算后，部分项目取得的净地成本往往高于规划的前期估算，有些项目根据要求还为城市代征代拆了市政道路、绿化等用地，因此，在规划审批过程中规划总图容积率有所变更，与前期初步规划条件有所出入，但审定批准后严格执行规划。

景林佳苑项目位于城西区胜利路，由西宁园林建设开发有限责任公司建设。该项目规划条件估算容积率为4.5。在方案审批阶段，因市林业局按照政府要求，改造建设了西宁市人民公园与鲁青公园整合及湟水河森林公园，项目建设资金来源于银行贷款，经2008年10月20日（第21次）市城建领导小组专题会议研究决定：“将西宁市园林建设开发有限公司实施的景林佳苑项目中应征收的城市建设配套费等费用，用于偿还人民公园与鲁青公园整合及湟水河森林公园项目贷款资金，不足部分从项目开发利润中支付，政府不再承担。”由于原确定4.5容积率的建设面积冲抵城市配套费不足以偿还两个公园项目的贷款资金，且该项目为旧城改造，涉及原有拆迁建还面积较大，还要综合考虑人民公园大门、胜利路派出所及门前10亩地的街头游园建设。鉴于上述原因，审核同意建设单位报送的规划方案，容积率由原来估算的4.5调整为5.89。

金海湾项目位于城北区朝阳西路，由青海金海湾房地产开发有限公司建设。该项目规划条件估算容积率为5.5。在项目审批同意后，西格二线开工建设，祁连路铁路道口高架，规划祁连路北侧路幅增加22米，无偿占用该项目建设用地约1400平方米，同时需由建设单位拆迁安臵青海制药厂一栋4千多平方米职工住宅，鉴于上述原因，对原审批方案进行了调整，预留了城市道路，审核同意建设单位报送的规划方案，容积率为7.5。

海德堡项目位于城东区滨河南路，由青海民惠实业有限公司开发，分为一、二期进行建设。该项目规划条件估算容积率为5.0。因城市规划要求，城区中小型工业需逐渐向外围迁移，该用地周边需对建宁小汽车修理厂、电线电缆厂、建银汽修厂、标准件厂等厂区一并纳入改造范围，并要求异地还建。建设单位于2007年6月2日，申请适当提高建设项目的规模，可为城市代拆代建周边道路。鉴于上述原因，并考虑到该道路拆迁量大，打通后便于周边居民的出行，并能改善周边环境，且项目用地周边为河道，项目对周边日照等因素的影响较弱，审核同意建设单位报送规划方案，容积率为8.43。

银泰大厦项目位于城西区东交通巷1号，项目由青海海宏房地产开发有限公司实施开发建设。该项目用地原为青海省重工业勘察设计公司住宅及办公用地。2002年该公司提出申请对用地进行开发建设，经审定，同意进行开发建设，并按政府要求将五四大街小学使用多年的操场用地土地使用权无偿划拨给学校的前提下，审批了青海省重工业勘察设计公司报送的规划设计方案。规划方案审定后，2004年，青海省重工业勘察设计公司与青海海宏房地产公司达成协议，由青海海宏房地产公司实施用地的开发建设。根据协议，青海海宏房地产公司以出让方式取得青海省重工业勘察设计公司7479.7m的土地使用权。青海海宏房地产公司在项目实施工程中，考虑到用地北侧临东交通巷用地的城市景观改造，同时为解决五四大街小学师生及用地内居民出入通道问题，2根据已审定的规划设计方案，要求建设单位缓建用地北侧规划的5层综合楼，并将用地临东交通巷用地约2.8亩的土地一并纳入改造范围，项目选址用地容积率确定为8.0。青海海宏房地产公司已取得用地面积7479.7m，加临交通巷取得1772.08m的土地使用权和预留五四大街小学西侧的通道用地1440m，规划用地面积为10691.78m，现用地内实有总建筑面积为85860.19m，容积率8.03基本符合规划要求。

2、审批程序。以上项目均按照《西宁市城乡规划建设局城市规划管理工作细则》的相关要求，按程序对建设项目进行规划审批，即建设项目经西宁市城乡建设规划局主审人初审、处务会研究同意、提交局务会讨论通过、报请市政府审定。

3、处理情况。金海湾项目在方案审定时，考虑道路占用后，建设用地面积局促，其相关配套达到规定标准确有困难，依据《西宁市城乡规划建设局关于进一步加强和完善城市规划管理的规定》，建设单位按规定缴纳了异地建设绿地补偿费200万元。同时于2009年12月24日致函国土资源行政主管部门补交容积率地价，并作为项目规划验收依据。海德堡项目在方案审定时，由于容积率的变更，其相关配套及绿化达到规定标准确有困难，依据《西宁市城乡规划建设局关于进一步加强和完善城市规划管理的规定》，建设单位按规定缴纳了异地建设绿地补偿费150万元。同时于2009年12月

222

224日致函国土资源行政主管部门补交容积率地价，并作为项目规划验收依据，目前项目均在建设中。

三、整改措施

针对中央检查组提出的问题，我们将进一步加大监督检查力度，从源头上规范房地产项目容积率调整工作，防止腐败事件的发生。还将采取以下措施：

（一）提高控制性详细规划的覆盖率，做到“有规”可依。要将控制性详细规划纳入对各地规划建设部门责任目标考核的一项主要工作，督促各地加快控制性详细规划的编制，力争用3—5年时间使我省城镇建成区“控规”做到全覆盖。

（二）加快《青海省容积率规划调整审批管理办法》的制定，做到有章可循。按照住房城乡建设部、监察部的要求，我厅正在抓紧《青海省容积率规划调整审批管理办法》的制定工作，争取尽快征求各地意见出台该办法，做到规划容积率的调整有章可循。

（三）将容积率的调整作为防止建设领域腐败的一项重要工作常抓不懈。我们要按照国家的总体部署，认真做好容积率违规调整的专项整治工作，进一步加大检查和督察力度，对每一项规划审批项目都不放过，认真查处，对发现有违规的项目严查到底，对违规调整规划中的腐败案件及时会同纪检监察机关严肃查处。

附件：青海省2007.01.01—2009.12.31年度房地产开发中变更规划调整容积率检查统计表

12.建设用地容积率管理办法 篇十二

1 临床资料与方法

1.1 一般资料

选择2010年1月~2011年1月在我院住院手术治疗的82例原发性肝癌患者为研究对象,其中男72例,女10例,最大年龄77岁,最小年龄31岁,平均年龄(50.830±9.586)岁,乙肝表面抗原阳性73例,丙肝抗体阳性8例,术后病理证实均为肝细胞性肝癌。

1.2 试剂和仪器

沈阳医连药业生产的吲哚氰绿射液(注射用ICG 25 mg/安剖)日本光电工业株式会社研发的DDG-30K分析仪及相应的系统分析软件。

1.3 检测方法

1.3.1 脉动色素浓度(PDD)法检测

取患者空腹外周静脉血,测定血红蛋白浓度(g/L),同时测量患者的身高(cm)及体重(kg),将上述指标输入DDG分析仪。以0.5 mg/kg计算ICG给药量;用灭菌注射用水配制ICG溶液(5 mg/d L)。清晨安静状态空腹平卧,选择一侧肘正中静脉穿刺、固定静脉留置针,将三通阀连接到留置针上。将DDG检测仪的鼻感光探头正确连接在患者的鼻翼处,准备就绪后用灭菌注射用水配制的ICG溶液(5 mg/d L)5 s内从三通接口均匀注入,随后从另一接口快速注入20 m L灭菌注射用水,确保留置针内的ICG完全进人血液循环,机器会在6 min后测出ICGR血浆清除率(IC-GR15C)和ICGR15。

1.3.2 CT容积测量

所用CT机为西门子和东芝螺旋CT机。先行CT平扫,层厚1~7 mm,螺距1,窗宽200 HU,窗位40 HU观察,再行增强扫描,对比剂(碘必乐或碘海醇300 mg/m L)总量80~100 m L,注射流率2~3 m L/s,分别于25~30 s和60~70 s开始扫描肝动脉期和门静脉期。了解肝肿瘤的大小、范围后,在CT机上逐层分别勾画保留肝轮廓,累加得到术后保留肝容积(m L),并计算出CT保留肝容积率。

1.4 治疗后肝功能恢复标准

所有受检者手术后根据临床症状及相应的肝功能检测指标分为三组[2]:肝功能恢复良好组(G组):术后无腹水、无肝性脑病、总胆红素<34.2 umo/L、白蛋白>35 g/L;肝功能代偿轻度不全组(M组):术后少量腹水,无肝性脑病,或总胆红素在34.2~51.3umol/L之间,或白蛋白30~35 g/L之间,术后一月上述指标恢复正常;肝功能代偿重度不全组(s组):术后大量腹水,或肝性脑病,总胆红素>51.3 umol/L,或白蛋白<30 g/L,术后一月内上述指标未恢复正常,或死于肝功能衰竭。

1.5 统计学处理

计量资料以均数±标准差表示。多样本均数比较先进行正态性、方差齐性检验,方差齐后采用t检验,计量资料行χ2检验。以双侧α=0.05为检验水准,全部统计分析采用SPSS 16.0统计学软件进行统计学分析。

2 结果

ICGR15值最低为1.8%,最高为19.8%,均数为(6.56±4.49)%。根据ICGR15值得不同将患者分为三组:A组(<10%)64例,占78%;B组(10%~20%)18例,占22%;C组(>20%)0例,占0%。术后肝功的恢复良好组(G)39例,其中来源于A组(Ag)34例,来源于B组(Bg)5例,肝功能代偿轻度不全组(M组)41例,其中来源于A组(Am)21例,来源于B组(Bm)20例;肝功能代偿重度不全组(S组)2例,均来自B组。

2.1 术后肝功能恢复情况与ICGR15、Child-Pugh之间关系

术后肝功能恢复良好组(G组)术前ICGR15为(4.65±2.15)%,术后肝功能代偿轻度不全组(M组)术前ICGR15为(8.06±5.17)%,比较两组有显著性差异(P<0.05)。但术前Child-Pugh评分之间无显著性差异(P>0.05)(见表1,表2)。A、B两组术后出现肝功能异常(M、S组)概率分别为46.87%、72.2%,有显著性差异(P<0.05)。

2.2 A、B组术后RLVR在各肝功能恢复组之间比较

A组术后肝功能不同恢复组Ag、Am、As对应的RLVR为0.75±0.09、0.63±0.08、0.48±0.02,Ag与Am、Ag与As间的RLVR存在显著性差异(P<0.05)(表3)。B组术后肝功能不同恢复组Bg、Bm对应的RLVR为0.91±0.02、0.79±0.05,Bg与Bm间的平均RLVR存在显著性差异(P<0.05)(表4)。

注:(t'=4.02,t'=0.05/2=2.01,t=0.21 t=0.05/2(78)=1.99)

注:χ2=3.89,χ2=0.05(1)=3.84

注:t=5.49,t=0.05/2(60)=2.00,P<0.05(Ag与Am比较),t'=12.89,t'=0.05/2=6.92,P<0.05(Ag与As比较)

3 讨论

肝脏储备功能差及手术创伤是影响肝癌患者术后肝功能的主要因素。随着肝脏外科手术技术的不断进展,术中大出血等严重肝脏创伤因素已较以前有了明显的减少,因此术前正确评估肝脏储备功能显得及其重要。有日本学者认为,肝脏功能代偿的能力取决于两个因素,一为剩余肝脏质地的好坏,一为剩余肝脏体积的大小[3,4]。ICG是一种三碳花青色素,经静脉内注入后,与血中α1脂蛋白和白蛋白结合,被肝细胞摄取后以原形排入胆汁中,不参与肠肝循环,亦不经肾脏排泄,ICG排泄的快慢取决于肝细胞功能及肝细胞受体的量,故可用ICG评价肝脏的储备功能[5]。有学者比较了原发性肝癌肝切除术前ICGR15、氨基酸清除率及氨基比林呼吸试验,认为ICG是肝细胞性肝癌肝切除术前肝储备功能评估的最佳指标[6]。另有学者提出,ICG R15为0%~10%者可能耐受2个肝段(30%肝脏)切除,ICGR15为11%~20%者只能耐受切除1个肝段(15%肝脏),ICGR15>20%者不能承受1个肝段切除,而ICGR15>30%者,甚至亚肝段切除也不可能[7]。肝癌术前准确地评估保留肝容积和保留肝容积率,临床意义很大,因为切除量过大容易导致无法治愈的肝功能衰竭;切除量过小,肿瘤容易复发,这是一个无法克服的治疗矛盾。根据正常肝各段的比例与肝硬化肝和肿瘤肝有明显的差异和变异,靠已有的分段比例判断,很难准确估计保留肝容积。靠术中估计切除量,尤其是在病理状态下,也很困难。而CT既可以直观地反映肝癌患者肿瘤区的情况,又可以直接对非肿瘤区的肝组织进行测量,继而计算出保留肝容积率,在技术上是完全可行的。OKAMOTO等[4]测量了23例肝切除容积,并与实际切除肝容积进行比较,结果r=0.0993,误差2%~7%。潘克华等[8]应用溢水法、逐层叠加法、选择性VB自动法测量肝脏体积,在测量结果上无显著性差异。SHIRABE等[9]首次发现残肝容积(remnant liver volume)是术后肝衰竭的重要因素。保留肝容积率的实质是想反映正常状态下肝脏应有的体积和储备能力,作为保留肝容积的参照物,来对切除后的肝储备功能进行评估,应该是更有价值,保留肝容积率也被认为是评价肝脏储备功能的灵敏指标[10]。

本组病例根据术前ICGR15值分为A组(ICG R15<10%)、B组(ICG R15为10%~20%)和C组(ICG R15>20%),术前无C组患者,术后肝功能异常发生率在A、B组之间分别为46.87%、72.2%,其差异具有显著性(P<0.05)。G组和M组术前平均ICGR15为(4.65±2.15)%、(8.06±5.17)%,存在显著性差异(P<0.05),而两组术前Child-Pugh评分之间无显著性差异(P>0.05),由此可以说明ICGR15能够很好的评价原发性肝癌患者术前肝脏储备功能。A组术后肝功能恢复良好组(G组)、肝功能代偿轻度不全组(M组)、肝功能代偿重度不全组(S组)的平均RLVR分别为0.75±0.09、0.63±0.08、0.48±0.02,统计学分析组内G组与M组、G组与S组之间均存在显著性差异(P<0.05),同样对于B组组内术后各肝功能恢复组之间的平均RLVR也存在显著性差异(P<0.05),由此可以看出对于不同ICGR15水平组,RLVR能够准确的反映患者对手术的耐受水平。

ICGR15和RLVR测定是两种简单、实用且准确性高的方法,单一应用评估肝脏储备功能存在局限,联合应用ICGR15和RLVR对原发性肝癌患者术前肝储备功能进行评估,对于手术方式的选择和掌握合适的切肝量有指导意义,能够为选择更加合理的治疗方案提供精确的量化指标

摘要：目的 联合应用吲哚氰绿15 min储留率(ICGR15)及保留肝容积率(RLVR)评估原发性肝癌患者术前肝脏储备功能。方法 回顾性分析2010年1月2011年1月在中国医科大学附属第一医院行肝脏部分切除术的原发性肝癌患者,术前均进行Child-Pugh评分,应用脉动色素浓度(PDD)法检测ICGR15,应用CT测量保留肝容积率(保留肝容积率=保留肝容积/预计肝容积×100%,预计肝容积=121.75+16.49×体重)。根据ICGR15水平将患者分为A(<10%)、B(10%20%)、C(>20%)三组,依据术后肝功能恢复情况将患者分为肝功能恢复良好组(G组)、肝功能代偿轻度不全组(M组)、肝功能代偿重度不全组(S组)。分析术后各肝功能恢复组的ICGR15、Child-Pugh评分之间的关系,不同ICGR15水平组内术后不同肝功恢复情况组的RLVR之间关系。结果 不同肝功恢复情况组的ICGR15之间有差异(P<0.05),Child-Pugh评分之间无差异(P>0.05),A(<10%)、B(10%～20%)两组组内术后不同肝功恢复情况组的RLVR之间存在差异(P<0.05)。结论 联合应用ICGR15及RLVR对肝储备功能有很好的预测价值并可以指导确定治疗方案。

关键词：原发性肝癌,肝脏储备功能,ICGR15,保留肝容积率

参考文献

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